vd_gerichte · XA17.027968 · 2019-01-31 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA17.027968-181719
46
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 31 janvier 2019
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Colombini et Oulevey, juges
Greffier : M. Steinmann
*****
Art. 253a al. 3, 269c, 270d CO ; art. 19 al. 2 OBLF
Statuant sur l’appel interjeté par S.________ et C.________, tous
deux à Lausanne , demandeurs, contre le jugement rendu le 2 mars 2018
par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec
X.________, à Lausanne, A.Z.________, B.Z.________ et C.Z.________,
défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 2 mars 2018, dont les considérants écrits ont
été adressés aux parties le 3 octobre 2018, le Tribunal des baux a, en
substance, rejeté la conclusion prise par les demandeurs S.________ et
C.________ contre les défendeurs X.________, A.Z.________, B.Z.________ et
C.Z.________, au pied de leur demande du 23 juin 2017 (I), a mis les frais
judiciaires, arrêtés à 2'600 fr., à la charge des demandeurs, solidairement
entre eux (II), a dit que les demandeurs, solidairement entre eux, devaient
payer aux défendeurs la somme de 200 fr. à titre de remboursement des
avances que ceux-ci avaient fournies (III) et a dit que les demandeurs,
solidairement entre eux, devaient verser aux défendeurs la somme de
5'714 fr. à titre de dépens (IV).
En droit, les premiers juges – constatant que les demandeurs,
locataires, avaient été liés aux défendeurs, bailleurs, par un contrat de bail
à loyer commercial qui comprenait une clause d’échelonnement du loyer
formellement valable – ont considéré que les défendeurs avaient
communiqué aux demandeurs une augmentation de leur loyer selon un
échelon convenu par un simple courrier de la gérance, soit sans respecter
les exigences formelles prescrites par l’art. 19
al. 2 OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations
et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11). Cela étant, ils
ont estimé qu’en tant qu’il imposait au bailleur l’envoi d’une formule
officielle ou d’une copie de la convention d’échelonnement dans un délai
précédent l’entrée en vigueur de chaque échelon de loyer convenu, l’art.
19 al. 2 OBLF excédait le cadre de la délégation législative prévue par
l’art. 253a al. 3 CO, de sorte que lesdites exigences formelles étaient
dépourvues de base légale et qu’il convenait d’en refuser l’application. Les
premiers juges ont dès lors retenu que le loyer mensuel net des
demandeurs avait été valablement augmenté à 10'000 fr. à compter du
1er septembre 2014 et que la prétention de ces derniers en restitution de
la somme de 50'000 fr. à titre de parts de loyer prétendument payées en
trop devait être rejetée.

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B. Par acte du 31 octobre 2018, S.________ et C.________ ont
interjeté appel contre le jugement susmentionné, en concluant, avec suite
de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la conclusion prise au pied
de leur demande du 23 juin 2017 soit admise et qu’en conséquence, les
intimés X.________, A.Z.________, B.Z.________ et C.Z.________ soient
reconnus leurs débiteurs, solidairement entre eux, et leur doivent
immédiat paiement de la somme de 50'000 fr., plus intérêts à 5% l’an
depuis le 1er octobre 2016 (II). Subsidiairement, ils ont conclu à
l’annulation dudit jugement et au renvoi de la cause au Tribunal des baux
pour nouvelle décision dans le sens des considérants (III).
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Le 4 décembre 1985, A.Z.________, B.Z.________ et
C.Z.________ sont devenus propriétaires en main commune, en tant que
membres d’une société simple, de l’immeuble sis rue [...], à Lausanne.
b) Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux conclu
le
27 août 2012, C.________ et R.________, en qualité de locataires
solidairement responsables, ont loué à A.Z.________, B.Z.________ et
C.Z.________ des locaux (rez, 1er étage et caves) à l’usage d’un café-
restaurant dans l’immeuble précité. Le bail commençait le 1er septembre
2012. Après une première échéance le 30 septembre 2022, il devait se
renouveler aux mêmes conditions de cinq ans en cinq ans, sauf avis de
résiliation donné et reçu au moins une année à l’avance pour l’échéance.
Le loyer mensuel net convenu s’élevait à 10’000 fr., auxquels s’ajoutait un
acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 1’500 fr. par
mois.
Ce contrat contenait notamment les clauses suivantes :

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« (…) 4. Variation de loyer en cours de bail
4a. Clause d’indexation
Sans dénonciation du présent bail, mais moyennant un préavis d’un mois,
notifié sur la formule officielle adressée par lettre signature, le loyer pourra
être modifié proportionnellement à la variation de l’indice suisse des prix à
la consommation (IPC) en prenant pour base l’indice 99.5/06.2012 (I.P.C.-
2010) connu lors de la signature du bail ou convenu entre les parties.
La variation ne peut être notifiée qu’une fois par année en prenant pour
base l’indice utilisé pour la dernière notification.
La présente clause d’indexation n’est valable que si le bail est conclu pour
une durée égale ou supérieure à 5 ans.
(…)
6. Dispositions particulières
(…)
6.20 Les parties conviennent que le loyer pourra être majoré en cours de
bail en sus de l’indexation, en cas de prestation supplémentaire du
bailleur au sens de l’art. 269a lit. b CO.
6.21 Les parties conviennent que le loyer, respectivement les frais
accessoires, pourront être augmentés en cours de bail en cas de
nouvelles charges supportées par le bailleur au sens de l’art. 269a
lit. b CO.
6.22 Sous réserve des clauses nos 6.20 et 6.21 les parties conviennent
que le loyer sera uniquement adapté proportionnellement à
l’évolution de l’Indice Suisse des Prix à la Consommation. La
présente disposition s’applique aussi bien en cours de bail qu’au
moment de chaque renouvellement.
(…)
6.30 Les locataires bénéficient d’un loyer mensuel net réduit à Frs.
8'000.- (huit mille francs) du 1er septembre 2012 au 31 août 2013.
Dès le 1er septembre 2013, le loyer mensuel net mentionné à l’art. 2
du présent bail sera dû dans son intégralité à savoir Frs. 10'000.-
(dix mille francs). (…) »
c) Entendue comme témoin en première instance, R.________ a
indiqué qu’elle-même et C.________ n’étaient pas assistés d’un mandataire
professionnellement qualifié en matière de droit suisse au moment de la
conclusion du contrat de bail litigieux.
Il résulte en outre de l’audition de R.________ que ni elle, ni
C.________ ne se sont interrogés sur la portée et l’articulation des clauses
d’échelonnement et d’indexation que contient le bail et que

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l’échelonnement a été convenu pour les aider à démarrer leur affaire.
Interrogé comme partie en première instance, C.________ a par ailleurs
déclaré que cet échelonnement avait été négocié et concédé à la
demande des locataires.
d) S.________ a été inscrite au Registre du commerce le
4 septembre 2012, avec pour but notamment l’exploitation du restaurant
[...]. Au moment de cette inscription, ses associés gérants, dotés de
pouvoirs de signature individuelle, étaient C.________ et R.________.
e) Selon un avenant au contrat de bail susmentionné signé le
11 septembre 2012, les parties sont convenues que le bail serait repris
dans tous les droits et obligations qu’il comportait, avec effet rétroactif au
1er septembre 2012, conjointement par S.________, C.________ et R.________,
en qualité de locataires solidairement responsables.
2. Le 8 juillet 2013, la Gérance [...] a adressé à S.________,
C.________ et R.________ un courrier dont la teneur était la suivante :
« (…) Madame, Monsieur,
Par la présente et en dérogation à l’art. 6.30 du contrat de bail à loyer
commercial pour l’objet susmentionné, nous vous informons que vous
bénéficiez d’un loyer net réduit à CHF 8'000.- (huit mille francs) jusqu’au 31
août 2014.
Dès le 1er septembre 2014, le loyer mensuel net mentionné à l’art. 2 du
contrat précité sera dû dans son intégralité à savoir CHF 10'000.- (dix mille
francs).
(…)
Entendue comme témoin, R.________ a indiqué qu’elle-même et
C.________ avaient auparavant contacté C.Z.________ pour lui faire part de
la situation de leur exploitation et que celui-ci leur avait alors concédé une
année supplémentaire de loyer réduit à 8’000 fr. par mois.
3. X.________ a acquis la propriété de l’immeuble en cause le 25
juillet 2014.

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4. a) Par convention du 18 juillet 2016, S.________ a cédé à
L.________, K.________ et Q.________ le fonds de commerce concernant
l’établissement public « [...] ».
b) Par un nouvel avenant au contrat de bail litigieux, signé le
18 novembre 2016, le bail a été transféré, avec effet au 1er octobre 2016,
à K.________ et Q.________, S.________, C.________ et R.________ étant
demeurés solidairement responsables des obligations en découlant
jusqu’au 31 octobre 2018.
5. Il résulte du témoignage de R.________ qu’au mois d’octobre
2016, elle et C.________ ont consulté leur actuel mandataire en lien avec
une problématique qui était étrangère à celle de la validité de
l’échelonnement prévu dans le contrat de bail du 27 août 2012. Ce n’est
qu’à l’occasion de cette consultation que l’existence d’un éventuel
problème à cet égard leur a été signalée.
6. a) S.________, C.________ et R.________ ont saisi la Commission
paritaire de conciliation de Lausanne d’une requête datée du
28 mars 2017, dans laquelle ils ont émis diverses prétentions pécuniaires
contre X.________, A.Z.________, B.Z.________ et C.Z.________, notamment
une prétention en restitution de la somme de 50'000 fr. à titre de parts de
loyer qu’ils alléguaient avoir payées en trop. Cette autorité leur a délivré
une autorisation de procéder le 30 mars 2017.
b) Par convention du 26 avril 2017, R.________ a cédé à
S.________ et C.________, à titre gratuit, tous ses droits dans le cadre du
procès ouvert à la suite du dépôt de la requête de conciliation
susmentionnée. Par ailleurs, l’inscription de R.________ en qualité
d’associée gérante de S.________ a été radiée du registre du commerce,
avec effet au 11 mai 2017.
c) S.________ et C.________ ont saisi le Tribunal des baux d’une
première demande datée du 27 avril 2017. A la suite d’une interpellation
du Président du Tribunal des baux relative à un possible cumul de

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prétentions prohibé par l’art. 90 let. b CPC, ils ont retiré cette demande et
ont déposé notamment un acte rectifié le 23 juin 2017, au pied duquel ils
ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que X.________, A.Z.________,
B.Z.________ et C.Z.________ soient reconnus leurs débiteurs solidaires et
leur doivent immédiat paiement de la somme de 50'000 fr., plus intérêts à
5% l’an depuis le 1er octobre 2016.
d) X.________, A.Z.________, B.Z.________ et C.Z.________ ont
déposé une réponse le 30 novembre 2017, dans laquelle ils ont conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par les
demandeurs.
e) Le Tribunal des baux a tenu une première audience le
11 décembre 2017, lors de laquelle C.________ a été interrogé en qualité
de partie. Les débats ont ensuite été interrompus en vue d’un complément
d’instruction.
Lors d’une seconde audience tenue le 2 mars 2018, le Tribunal
des baux a entendu R.________ en qualité de témoin. Il a délibéré à huis
clos à l’issue de cette audience.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 aI. 2 CPC).
L’appel doit être introduit auprès de l’instance d’appel, soit de
la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [Loi vaudoise d’organisation
judiciaire du

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12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la
motivation (art. 311
al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile par des parties qui ont un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions supérieures à 10’000 fr., l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JdT 2010 III 134). Elle peut revoir librement la
constatation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (JdT 2011 III 43 consid. 1 et les références citées).
3.
3.1 Les appelants réclament en procédure la restitution de la part
des loyers qu’ils considèrent avoir payée en trop entre le 1er septembre
2014 et le 30 septembre 2016. En substance, ils font valoir que le courrier
qui leur a été adressé le 8 juillet 2013, par lequel ils ont été informés que
leur loyer serait augmenté de
8'000 fr. à 10'000 fr. par mois à compter du 1er septembre 2014, ne
respectait pas les exigences formelles prévues par l’art. 19 al. 2 OBLF. Ils
en déduisent que ladite majoration de loyer serait nulle et qu’ils seraient
fondés à exiger la restitution des montants payés à ce titre.
3.2 Les premiers juges ont considéré que l’art. 19 al. 2 OBFL
excédait le cadre de la délégation législative prévue par l’art. 253a al. 3
CO, en tant qu’il prévoyait l’usage de la formule officielle lors de l’entrée

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en vigueur des différents échelons de loyer convenus, au motif qu’une
contestation desdits échelons était légalement exclue à ce moment-là.
Dans le cadre de leur appel, les appelants contestent que l’art.
19
al. 2 OBLF soit dépourvu de base légale ; partant, ils soutiennent que les
intimés auraient dû respecter les exigences formelles prévues par cette
disposition pour que la majoration de loyer litigieuse soit valable.
3.3
3.3.1 Aux termes de l'art. 253a al. 3 CO, le Conseil fédéral est
compétent pour édicter des dispositions d'exécution en matière de droit
de bail. C'est sur cette base légale qu'il a promulgué l'OBFL le 9 mai 1990
(TF 4C.85/2002 du 10 juin 2002 consid. 2b ; Bohnet/Dietschy-Martenet,
CPra-Bail, 2e éd., n. 22 ad art. 253a CO).
Les ordonnances d'exécution sont par définition des
ordonnances dépendantes, car elles ne peuvent pas exister sans la loi
qu'elles sont chargées d'exécuter. Comme elles doivent se limiter à
exécuter les lois, elles doivent rester dans le cadre tracé par celles-ci. Les
ordonnances d'exécution concrétisent donc les règles qui figurent dans la
loi. Elles précisent les modalités pratiques de son application. Les
ordonnances d'exécution ne peuvent contenir que des normes
secondaires, soit des règles qui ne débordent pas du cadre de la loi, qui ne
font qu'en préciser certaines dispositions et fixer, lorsque c'est nécessaire,
la procédure applicable (Auer/Malinverni/Hottelier, Droit constitutionnel
suisse, vol. I, 3e éd,
nn. 1601 p. 540 et 1604 pp. 541- 542 ; cf. Aubert/Mahon, Petit
commentaire de la Constitution fédérale de la Confédération suisse, 2003,
n. 11 ad art. 182 Cst.).
Selon la jurisprudence, les principes de la légalité et de la
séparation des pouvoirs limitent le droit du Conseil fédéral d'édicter des
ordonnances d'exécution par quatre règles. En premier lieu, l'ordonnance
d'exécution doit se rapporter à la même matière que celle qui fait l'objet

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de la loi qu'elle exécute. Ensuite, elle ne peut ni abroger, ni modifier cette
loi. En troisième lieu, elle doit rester dans le cadre tracé et la finalité
poursuivie par la loi et se contenter de préciser la règlementation dont
celle-ci contient le fondement. Enfin, l'ordonnance d'exécution ne doit pas
imposer au citoyen de nouvelles obligations qui ne sont pas prévues par la
loi, et ceci même si ces compléments sont conformes au but de la loi (ATF
136 I 29 consid. 3.3, JdT 2010 I 447 ; ATF 130 I 140 consid. 5.1, JdT 2006 I
370 ; Auer/Malinverni/Hottelier, op. cit., n. 1605 p. 542 ; Tanquerel, Manuel
de droit administratif, 2e éd., n. 323 p. 107).
Les tribunaux peuvent vérifier la conformité des ordonnances
à la loi, voire, dans certains cas, à la Constitution, et refuser d'appliquer
celles qui ne leur paraissent pas conformes aux lois ; ils peuvent
notamment vérifier que l'ordonnance reste dans le cadre posé par la
délégation législative (Aubert/Mahon, op. cit., n. 15 ad art. 182 Cst. ;
Auer/Malinverni/Hottelier, op. cit., n. 1605 p. 542).
3.3.2 Sous le régime de l’ancien droit, l’art. 10 al. 2 AMSL (arrêté
fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif du
30 juin 1972) réservait expressément la possibilité pour le locataire (d’une
habitation ou d’un local commercial) de contester un loyer échelonné
(sans autre forme de précision).
L’art. 18 de l’arrêté prévoyait en outre l’obligation pour le bailleur de
communiquer une majoration de loyer à son locataire au moyen d’une
formule officielle indiquant les motifs de la hausse, sous peine de nullité.
La majoration pouvait être contestée dans les trente jours dès sa
réception.
En vertu du pouvoir d’exécution que lui conférait alors l’art. 36
AMSL, le Conseil fédéral a édicté l’ordonnance concernant des mesures
contre les abus dans le secteur locatif du 10 juillet 1972 (OSL). L’art. 13 de
cet acte détaillait le contenu de la formule officielle de notification de
hausse de loyer (al. 1) et précisait que le bailleur qui augmentait le loyer
en fonction d’un échelonnement convenu était aussi tenu de notifier une
telle hausse au moyen d’une formule officielle (al. 2). Cette notification

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n’était en revanche pas soumise au délai de réception de dix jours au
moins avant le début du délai de congé, prévu de manière générale pour
les augmentations de loyer en cours de bail par l’art. 18 al. 1 AMSL, à tout
le moins en l’absence d’un droit unilatéral du locataire de résiliation prévu
par le contrat (cf. Richard Barbey, L’arrêté fédéral instituant des mesures
contre les abus dans le secteur locatif, Genève 1984, n. 6 p. 107). Selon
une modification du 5 février 1975 (RO 1975 p. 173), entrée en vigueur le
1er mars 1975, l’art. 13 al. 2 OSL a ensuite été complété en ce sens que
chaque augmentation devait être communiquée au plus tôt quatre mois
avant son entrée en vigueur ; cette nouvelle exigence avait été édictée
afin de mettre fin à la pratique de certains propriétaires, consistant à
notifier tous les échelons de loyers aussitôt après la conclusion du bail,
mais aussi dans un souci d’uniformité d’application (Richard Barbey, op.
cit., n. 7 p. 107 ; ATF 102 II 349). Cette modification de l’ordonnance
d’exécution introduisait enfin la faculté pour les cantons de désigner la
copie de l’arrangement sur le loyer comme formule juridiquement valable.
Le Tribunal fédéral avait pour sa part confirmé que, dans le
cadre d’un échelonnement du loyer, chaque majoration successive devait
faire l’objet d’un avis officiel de hausse et pouvait être en soi contestée,
dans les trente jours suivant sa réception (ATF 102 II 349 ; ATF 113 II 299
consid. 2e ; TF 4A_689/2014 du 7 mai 2015 consid. 3.1 ; Richard Barbey,
op. cit., n. 8 p. 108 ; Message du 27 mars 1985 concernant l’initiative
populaire « pour la protection des locataires », la révision du droit du bail à
loyer et à ferme dans le code des obligations et la loi fédérale instituant
des mesures contre les abus dans le secteur locatif, FF 1985 p. 1369). Le
juge ne pouvait alors pas se contenter de contrôler si l’augmentation
requise correspondait aux accords contractuels, mais devait se demander
si elle donnait lieu à un loyer abusif ; il appartenait au bailleur d’établir
que tel n’était pas le cas (ATF 113 II 299 précité).
Ainsi, dans ce contexte, les exigences formelles liées à une
notification de chaque échelon convenu et à l’usage, à cet effet, d’une
formule officielle se justifiaient par la nécessité pour le locataire d’être

- 12 -
clairement informé de son droit de contestation (ATF 113 II 299 précité
consid. 2d in fine).
3.3.3 Selon l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps
majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration
du loyer, avec l'indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours
au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen
d'une formule agréée par le canton. Les majorations de loyer sont nulles
lorsqu'elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle (art.
269d al. 2 CO). Le but de la formule officielle est de permettre au locataire
de saisir la portée et la justification de la modification de manière à
pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la
contester ou non (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; TF 4A_689/2014 du 7 mai
2015 consid. 3.1).
Lors de la réforme du droit du bail de 1990, le législateur a
expressément renoncé à offrir la possibilité au locataire de contester
chacune des augmentations de loyer successives d'un échelonnement (FF
1985 p. 1468 ; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 518 note infrapaginale 71).
Ainsi, selon l'art. 270d CO, sous réserve de la contestation du loyer initial,
le locataire ne peut pas contester le loyer pendant le bail. Peu importe
ainsi que les facteurs de fixation du loyer évoluent en cours de bail
(Lachat, loc. cit. ; Dietschy-Martenet, CPra-Bail, op. cit., n. 13 ad
art. 270d CO). Si le locataire ne conteste pas le loyer initial, les deux
parties sont liées, pour toute la durée du bail, à savoir pour trois ans au
moins, au montant du loyer initialement convenu, ainsi qu'aux échelons
prévus. Le bail à loyers échelonnés comporte ainsi un élément aléatoire,
dans la mesure où il anticipe la variation des facteurs de hausse et de
baisse jusqu'à l'expiration du bail. Cependant, les parties en sont
conscientes et elles acceptent que le loyer, tel qu'il a été fixé à la
signature du contrat, fasse règle pour elles jusqu'à l'échéance du bail,
quand bien même leurs pronostics concernant l'évolution de ces facteurs
ne se vérifieraient pas, parce que chacune d'elles pense trouver son
intérêt dans la conclusion d'un bail de cette nature (ATF 121 III 397 consid.
2 bb).

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Nonobstant l'abandon du système de la contestation
individuelle de chaque échelon, le Conseil fédéral a repris le texte de
l'ancien art. 13 OSL lorsqu'il a adopté sa nouvelle ordonnance d'exécution.
Ainsi, l'art. 19 al. 2 OBFL impose au bailleur, par application analogique
des dispositions régissant les hausses de loyer signifiées pour l'échéance
du contrat, de communiquer toute majoration de loyer selon un
échelonnement convenu au moyen de la formule officielle, chaque
augmentation étant censée être signifiée au plus tôt quatre mois avant
son entrée en vigueur et les cantons pouvant décréter que la copie de la
convention d'échelonnement vaut formule officielle.
Le bien-fondé de ces règles formelles est remis en cause par la
doctrine, qui reconnaît que puisque, d'une part, le montant comme la
période d'échelonnement ont été fixés d'entente entre les parties lors de
la conclusion de la clause et, d'autre part, toute contestation du loyer
échelonné est exclue en cours de bail (art. 270d CO), de telles exigences
ne se justifient pas et relèvent d'un formalisme excessif (Dietschy-
Martenet, op. cit., n. 26 ad art. 269c CO ; Weber, Basler Kommentar, 6e éd,
n. 3 ad art. 269c CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du
droit du bail, 2011, n. 14 ad art. 269c CO ; Rohrer, SVIT Kommentar, 4e
éd., n. 12 ad art. 269c CO ; Higi, Zürcher Kommentar, 1998, n. 51 ad art.
269b CO et n. 40 ad art. 269c CO ; Lachat, op. cit., p. 518 note
infrapaginale 73).
Le Tribunal fédéral, tout en laissant la question ouverte dès
lors que les parties n'avaient pas contesté ce point, a relevé, en se
référant à la doctrine précitée, que, dès le moment où une contestation de
la hausse est légalement exclue, l'exigence d'une notification de cette
hausse par formule officielle, sous menace de nullité, n'a guère de sens
(TF 4A_689/2014 du 7 mai 2015 consid. 3.1).
3.4 En l’espèce, c'est en vain que les appelants soutient que,
contrairement à une interprétation littérale de l'art. 270d CO, le locataire
pourrait contester l'échelonnement dans certaines circonstances, de sorte

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que l'art. 19 al. 2 OBFL conserverait une portée. Les exemples qu'ils
donnent à cet égard (défaut de validité de la clause d'échelonnement ne
respectant pas la durée minimale de trois ans ; invocation de l'interdiction
du cumul d'une clause d'indexation et d'une clause d'échelonnement)
constituent des cas de nullité de la clause d'échelonnement elle-même,
qui peuvent être invoqués en tout temps, de sorte qu'aucune contestation
n'est en principe nécessaire (Dietschy-Martenet, op. cit., n. 9 ad art. 270d
CO et
nn. 8 ss ad art. 269c CO ; cf. ATF 124 III 57 consid. 3). La possibilité
d'invoquer la nullité de la clause n'est ainsi pas liée à la notification de la
formule officielle, qui ne vise pas à rendre la partie attentive à la faculté
d'invoquer une nullité absolue d'une clause, mais à contester une hausse
de loyer jugée abusive dans le délai de
30 jours, sous peine de péremption de ses droits (cf. Montini/Wahlen,
CPra-Bail,
op. cit., n. 8 ad art. 270b CO). Quant au cas où l'augmentation de loyer ne
serait pas conforme à ce qui a été convenu dans la clause
d'échelonnement, elle ne nécessite pas de procédure de contestation, la
clause d'échelonnement définissant par elle-même de manière précise les
loyers successifs.
De même, c'est à tort que les appelants soutiennent que la
prétendue absence de base légale devrait logiquement être admise pour
toute majoration de loyer en cours de bail, y compris lorsqu'elle résulte
d'une indexation du loyer. Dans un tel cas de figure, l'art. 270c CO permet
en effet de contester les loyers indexés en cours de bail, ce qui justifie
l'utilisation de la formule officielle. Or une telle justification est inexistante
en matière d’échelonnement du loyer, une contestation en cours de bail
étant exclue dans ce cas (art. 270d CO).
Enfin, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le fait
que, en matière de bail commercial, l'usage de la formule officielle ne soit
pas nécessaire lors de la conclusion de ce bail ne justifie pas qu'il le soit
en cas d'augmentation selon la clause d'échelonnement contractuelle.

- 15 -
3.5 Il reste à déterminer si une modification de l’OBLF est
nécessaire pour que l’obligation de notification d’une formule officielle en
matière de majoration de loyers échelonnés soit abandonnée.
3.5.1 Certains auteurs, tout en relevant qu'il conviendrait de
supprimer ces exigences formelles dans une future révision de l'OBFL,
retiennent que l'on peut d'ores et déjà admettre la validité d'un échelon
qui n'aurait pas été notifié par formule officielle (Dietschy-Martenet, op.
cit., n. 26 ad art. 269c CO). D'autres auteurs admettent au contraire que la
légalité de l'art. 19 al. 2 OBFL, qui se fonde sur la lettre claire de l'art.
269d al. 2 CO, ne peut être remise en cause (Higi, op. cit., n. 40 ad art.
269c CO). Quant à Lachat, il commente l'arrêt du Tribunal fédéral précité
en relevant que la mort de la formule officielle d'un échelon de loyer est
programmée (Lachat, Trois ans de jurisprudence fédérale sur les loyers:
2013-2016, CdB 2016 p. 122).
3.5.2 Comme les premiers juges l'ont retenu, dès l'instant où
la contestation de la hausse de loyer est légalement exclue, l'exigence,
sous menace de nullité, d'une notification de cette hausse par formule
officielle – dont le but est de permettre au locataire de saisir la portée et la
justification de la modification de manière à pouvoir apprécier en pleine
connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non – est
dépourvue de sens et est au contraire de nature à laisser croire qu'une
procédure de contestation est ouverte et ainsi d'induire le locataire en
erreur. Cela étant, il faut admettre que l'art. 19 al. 2 OBFL excède le cadre
de la délégation législative prévue par l'art. 253a al. 3 CO, en introduisant
une exigence formelle qui se révèle contraire au sens de l'art. 270d CO.
Par ailleurs, si
l'art. 269d CO introduit le principe de la notification officielle pour les
majorations de loyer, cette disposition doit être lue en relation avec l'art.
270d CO qui exclut toute contestation dans le cas du loyer échelonné
pendant le bail. On ne saurait dès lors affirmer que l'art. 269d CO
constituerait une base légale suffisante pour imposer l’usage de la formule
officielle en cas de majoration de loyer fondée sur une clause
d’échelonnement, respectivement qu'une modification de l'OBFL serait

- 16 -
nécessaire pour exclure une telle obligation. Pour le surplus, comme les
premiers juges l'ont retenu, il apparaît tout aussi exorbitant du pouvoir
conféré au Conseil fédéral de faire dépendre l'entrée en force valable d'un
échelon convenu de l'envoi d'un avis du bailleur rappelant son entrée en
vigueur, même signifié par un simple courrier ou encore par l'envoi d'une
copie de la convention le prévoyant. En effet, un tel devoir d'information
n'est aucunement envisagé par le code des obligations, pas plus qu'il ne
se déduit de l'esprit de la loi. Il n'y a aucune nécessité d'une déclaration
de hausse dès lors que montant et terme de la hausse sont définis dans le
contrat
(cf. Weber, op. cit, n. 3 ad art. 269c CO). Il en va de même du délai de
quatre mois imposé par l'OBLF, qui ne fait plus sens à l'aune du droit en
vigueur, dès l'instant où il n'existe plus de contrôle du loyer échelonné en
cours de contrat.
3.5.3 En définitive, c’est à raison que les premiers juges ont
considéré que les exigences formelles posées par l’art. 19 al. 2 OBLF
étaient dépourvues de base légale et qu’il convenait d’en refuser
l’application pour ce motif.
3.6
3.6.1 Par surabondance, à supposer que l’art. 19 al. 2 OBLF
n’excède pas le cadre de la délégation législative prévue par le code des
obligations, les appelants commettraient un abus de droit à se prévaloir
du fait que les intimés n’auraient pas respecté les exigences formelles
prévues par cette disposition.
3.6.2 A teneur de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est
pas protégé par la loi. La règle prohibant l'abus de droit permet au juge de
corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit
allégué créerait une injustice manifeste (ATF 134 III 52 consid. 2.1).
L'existence d'un abus de droit se détermine selon les circonstances
concrètes du cas, en s'inspirant des diverses catégories mises en évidence
par la jurisprudence et la doctrine (ATF 129 III 493 consid. 5.1). L'emploi
dans le texte légal du qualificatif "manifeste" démontre que l'abus de droit

- 17 -
doit être admis restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence
d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique
contrairement à son but, la disproportion manifeste des intérêts en
présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude
contradictoire (ATF 138 III 401 consid. 2.2 ; ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 ;
ATF 129 III 493 consid. 5.1 ; TF 4A_254/2016 du 17 juillet 2017 consid.
3.1.3.2).
Au titre de l'attitude contradictoire du locataire, la
jurisprudence a retenu qu'une exception au droit de répétition des art. 62
ss CO peut être admise, par exemple, lorsque le preneur s'est rendu
compte du vice de forme et s'est abstenu de protester dans le dessein
d'en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit (ATF 113 II 187 consid. 1 a,
cité notamment dans les arrêts TF 4C.134/2001 du 18 octobre 2001
consid. 3b et 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.1 ; cf. également
ATF 138 III 401 consid. 2.3.2) ou encore lorsque le locataire a renoncé
expressément et en toute connaissance de cause à la notification de la
formule officielle et a exécuté de son plein gré l'accord conclu (ATF 123 III
70 consid. 3c et 3d, cité notamment dans l'arrêt TF 4C.134/2001 déjà cité
consid. 3b). En revanche, le seul fait d'avoir payé, sans discuter, le loyer
pendant un long laps de temps ne saurait, à lui seul, conduire à la
conclusion que le locataire commet un abus de droit (ATF 138 III 401
consid. 2.3.3 ; TF 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 2.1, non publié in
ATF 139 III 249, mais in Pra 2013 n° 113 p. 876 ; TF 4A_647/2011 déjà cité
consid. 4.2 ; TF 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 3.2 ; TF
4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.3, résumé in JdT 2012 II 113).
Au titre de l'utilisation d'une institution juridique de façon
contraire à son but, la jurisprudence a retenu, entre autres exemples, que
le locataire qui soulève la nullité du loyer convenu pour s'opposer à la
résiliation immédiate du contrat et à son expulsion commet un abus de
droit (ATF 137 III 547 consid. 2.3 p. 549 ;
TF 4C.315/2000 du 5 février 2001 consid. 4c, publié in CdB 2001 p. 77,
mentionné dans l'arrêt TF 4A_129/2011 déjà cité consid. 2.3 ; cf.

- 18 -
également ATF 138 III 401 consid. 2.4 ; sur le tout TF 4A_254/2016 du 10
juillet 2017 consid. 3.1.3.2).
En matière d’augmentation de loyer fondée sur une clause
d’échelonnement, comme le relève Dietschy-Martenet, d'une part les
parties se sont entendues, lors de la conclusion de la clause, sur les
montants et les périodes d'échelonnement, de sorte que le locataire ne
peut pas exciper d'un défaut d'information à ce sujet ; d'autre part, le
loyer échelonné n'est pas susceptible de contestation en cours de bail (art.
270d CO), alors que l'utilisation de la formule officielle a précisément pour
but de s'assurer que le locataire connaisse ses droits de contestation, de
sorte que l'on peine à voir en quoi l'absence de la notification par formule
officielle ou le non-respect du préavis aurait pu prétériter le locataire
(Dietschy-Martenet, op. cit., n. 17 ad art. 270d CO).
3.6.3 En l’espèce, les appelants se prévalent d'un vice purement
formel qui reste sans portée – puisque les échelons convenus ne sont pas
susceptibles de contestation en cours de bail et que la formule officielle a
pour but d'informer la partie sur la possibilité de contester l'augmentation
– pour en déduire un droit à répétition de loyer de ce seul fait. Ainsi, ils
utilisent une institution – l'exigence de la notification officielle – de
manière manifestement contraire à son but, donc abusive au sens de l'art.
2 CC. Il s’ensuit que leurs prétentions devraient être rejetées, même
indépendamment de la question de l’invalidité des exigences formelles
prévues par l’art. 19 al. 2 OBLF (cf. supra consid. 3.3 à 3.5), étant rappelé
que l'abus de droit peut être opposé à la restitution du trop-versé, même
si le locataire ne connaissait pas le de vice forme (Dietschy-Martenet, op.
cit., n. 17 ad art. 270d CO ).
C’est en vain que les appelants se prévalent de l'arrêt TF
4A_254/2016 précité, dès lors que celui-ci n'examine la question de l’abus
de droit que sous l'angle de l'attitude contradictoire et qu’il concernait
pour le surplus un défaut de communication de la formule officielle de
notification du loyer initial, cas où une contestation du loyer peut
intervenir.

- 19 -
4. Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le mode
procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'500 fr.
(art. 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, qui
succombent (art. 106
al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
Les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer sur l’appel,
il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'500 fr.
(mille cinq cents francs), sont mis à la charge des appelants
S.________ et C.________, solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.

- 20 -
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Jacques Micheli (pour S.________ et C.________),
- Me Isabelle Salomé Daïna (pour X.________, A.Z.________, B.Z.________ et
C.Z.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 21 -
Le greffier :