vd_gerichte · JL18.020437 · 2019-02-06 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL18.020437-181852
59
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 6 février 2019
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Merkli et M. Perrot, juges
Greffier : M. Grob
*****
Art. 257 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par A.K.________ et B.K.________,
tous deux à [...], intimés, contre l’ordonnance rendue le 24 octobre 2018
par la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant
les appelants d’avec D.________ SA, à [...], requérante, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1101

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 24 octobre 2018, adressée aux parties pour
notification le 13 novembre 2018, la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois a ordonné à A.K.________ et B.K.________ de quitter et rendre
libres, pour le vendredi 23 novembre 2018 à midi, les locaux occupés dans
l’immeuble sis [...] (I), a dit qu’à défaut pour les prénommés de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé, sous la
responsabilité du juge de paix, de procéder à l’exécution forcée de
l’ordonnance sur requête de D.________ SA, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de l’ordonnance, s’ils en étaient requis par
l’huissier de paix (III), a arrêté à 280 fr. les frais judiciaires, qui étaient
compensés avec l’avance de frais de D.________ SA (IV), a mis les frais à la
charge de A.K.________ et B.K.________ (V), a dit qu’en conséquence, ces
derniers, solidairement entre eux, rembourseraient à D.________ SA son
avance de frais à concurrence de 280 fr. et lui verseraient la somme de
750 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et a
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge, saisi d'une requête en cas clair, a
considéré que pour réclamer le paiement de 2'350 fr. représentant le loyer
dû pour le mois de février 2018, D.________ SA, bailleresse, avait fait
notifier le 16 février 2018 à A.K.________ et B.K.________, locataires, un avis
comminatoire renfermant la menace de résiliation du bail à défaut de
paiement dans les trente jours, que, faute de paiement dans ce délai, le
montant dû ayant été versé le 28 mars 2018 seulement, la bailleresse
avait signifié leur congé aux locataires pour le 30 avril 2018 par avis du 26
mars 2018, que ces derniers avaient certes contesté en temps utile cette
résiliation auprès de la Commission de conciliation mais qu'il n'y avait
aucun motif d'annulabilité du congé, une prolongation de bail n'étant par
ailleurs pas possible en cas de demeure du locataire, que la modification
par la bailleresse de la manière de payer les loyers depuis le 1er janvier
2018 n'était pas pertinente car les locataires occupaient leur logement

- 3 -
depuis le mois d'octobre 2016 et ne pouvaient pas ignorer qu'ils devaient
payer le loyer au début de chaque mois, qu'ils avaient attendu le 6 février
2018 pour demander des bulletins de versement à la bailleresse, que
celle-ci les avait informés des différentes possibilités pour s'acquitter du
loyer et avait attendu le 14 février 2018 pour leur envoyer l'avis
comminatoire, que la mention de frais de rappel dans cet avis n'était pas
déterminante car ledit avis distinguait les différents montants dus de
manière précise, de sorte que les locataires pouvaient reconnaître sans
difficulté la dette à éteindre pour éviter la résiliation du bail, que l'avis
comminatoire n'avait pas à contenir la mention « mise en demeure », que
la procédure de l'art. 257d CO avait été strictement respectée par la
bailleresse, que le congé était donc valable et que la cause constituait un
cas clair au sens de l'art. 257 CPC permettant de faire application de la
procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B. Par acte du 23 novembre 2018, A.K.________ et B.K.________ ont
interjeté appel contre l’ordonnance précitée, en concluant préalablement
à ce que l’assistance judiciaire leur soit accordée et, principalement, à
l’annulation de l’ordonnance, à la suspension de ses effets et à « la
révision de cette affaire ». Ils ont notamment produit un courrier de la
gérance en charge de l’immeuble du 26 mars 2018.
Par avis du 26 novembre 2018, le Juge délégué de la Cour de
céans a signifié à A.K.________ et B.K.________ que leur requête d’effet
suspensif était sans objet, l’appel ayant effet suspensif ex lege selon l’art.
315 al. 1 CPC.
Dans sa réponse du 4 février 2019, D.________ SA a conclu,
sous suite de frais et dépens, au rejet de l’appel et à la confirmation de
l’ordonnance.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :

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1. Par contrat de bail à loyer du 3 décembre 2016 débutant le
16 décembre 2016, D.________ SA, bailleresse, a remis à bail à A.K.________
et B.K.________, locataires, un appartement de 4 pièces au 2e étage de
l’immeuble sis [...], pour un loyer mensuel brut de 2'350 francs.
2. Le 6 février 2018, B.K.________ a notamment écrit à la gérance
en charge de l’immeuble qu’elle n’avait « pas de factures de loyer depuis
janvier 2018 ».
La gérance lui a répondu le lendemain en l’informant que
depuis le 1er janvier 2018, elle n’envoyait plus de bulletins de versement
trimestriels et qu’il y avait trois possibilités pour payer le loyer : soit par
bulletin de versement moyennant des frais d’environ 50 fr. par année, soit
par ordre permanent à partir d’un compte bancaire ou postal, soit par
« LSV » mais uniquement depuis un compte bancaire pour le propriétaire
de l’immeuble.
3. Par courriers recommandés du 14 février 2018 adressés à
chacun des locataires, la gérance en charge de l’immeuble a signifié à
A.K.________ et B.K.________ que leur « compte loyer affich[ait]
malheureusement un arriéré » et qu’en vertu de l’art. 257d CO, elle leur
accordait un dernier délai de paiement à trente jours dès réception de cet
avis, en les avertissant qu’à défaut de paiement de « la totalité de la
créance » dans ce délai, leur bail serait résilié moyennant un délai de
trente jours pour la fin d’un mois. Au pied de ces courriers figuraient un
décompte intitulé « notre facture », mentionnant le loyer brut échu au
1er février 2018, par 2'350 fr., des « frais de rappel selon facture séparée
du 14.02.2018 », par 20 fr., et un « total en notre faveur (montant du
paiement) », par 2'370 francs.
4. a) Par formules officielles du 26 mars 2018, D.________ SA a
résilié le bail de A.K.________ et B.K.________ avec effet au 30 avril 2018, en
application de l’art. 257d CO.

- 5 -
b) Le 19 avril 2018, A.K.________ et B.K.________ ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer d’une requête en
annulation de ce congé.
5. Par requête en cas clair du 9 mai 2018, D.________ SA a en
substance requis l’expulsion de A.K.________ et B.K.________, au besoin par
la voie de l’exécution forcée.
L’audience s’est déroulée le 10 septembre 2018, en présence
du conseil de D.________ SA et de A.K.________.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si
les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont
réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à
la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six
mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let.
b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui dispose
d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur un
objet patrimonial dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.,

- 6 -
compte tenu de la quotité du loyer litigieux, l’appel est recevable de ce
point de vue.
1.3 L’intimée conteste la recevabilité des conclusions des
appelants.
Si leurs conclusions sont certes un peu confuses, on comprend
néanmoins à la lecture des arguments développés que les appelants
considèrent que la requête de l’intimée du 9 mai 2018 aurait dû être
déclarée irrecevable, ce qui équivaut à la réforme de l’ordonnance,
respectivement en requièrent l’annulation au motif que le délai accordé
entre la date de notification de l’ordonnance et la date fixée pour libérer
les locaux serait trop bref. La Cour de céans étant à même de comprendre
ce qu’ils entendent obtenir par la voie de l’appel, il se justifie de
considérer que les conclusions prises par les appelants, au demeurant non
assistés d’un mandataire professionnel, sont recevables. Il y a donc lieu
d’entrer en matière sur l’appel.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, la nature
particulière de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC)
impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est
ainsi en principe exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1
CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du
7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25
novembre 2014 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
2.2 L’intimée conteste la recevabilité de « la correspondance »
produite par les appelants, soit en l’occurrence un courrier adressé à
l’appelante le 26 mars 2018 par la gérance en charge de l’immeuble.

- 7 -
Dans la mesure où elle ne figure pas au dossier de première
instance, cette pièce est irrecevable en appel, indépendamment de la
question de savoir si les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC sont réunies (cf.
supra consid. 2.1).
3.
3.1 Dans un premier moyen, les appelants exposent que le délai
accordé entre la date de notification de l'ordonnance entreprise et la date
fixée pour libérer les lieux, de l'ordre de dix jours, serait trop bref pour leur
permettre de se déterminer « dans une affaire aussi grave », en invoquant
sur ce point une « violation des délais prévu I'art. 29 al. 1 de la
Constitution Fédérale ».
3.2 En tant que la restitution de locaux ou d'immeubles suppose
leur évacuation forcée, c'est-à-dire une mesure de contrainte à exercer
contre la partie tenue à restitution, le juge saisi du litige doit ordonner
cette évacuation forcée en application des art. 236 al. 3 et 343 al. 1 let. d
CPC. Le juge peut accorder à la partie condamnée un délai au cours
duquel celle-ci ne sera pas exposée à la contrainte et pourra se soumettre
au jugement en évacuant et en restituant volontairement les biens
occupés (Kellerhals, Berner Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, Band II, Berne 2012, n. 59 ad art. 343 CPC). Le juge
doit d'ailleurs respecter le principe général de la proportionnalité (art. 5 al.
2 Cst.) et éviter que les personnes impliquées se trouvent soudainement
privées de tout abri. L'évacuation forcée ne peut pas être ordonnée sans
ménagement, en particulier lorsque des motifs humanitaires exigent un
sursis ou que des indices sérieux et concrets font prévoir que la partie
condamnée se soumettra au jugement dans un délai raisonnable. Le juge
ne peut cependant pas différer longuement l'exécution forcée et, ainsi, au
détriment de la partie obtenant gain de cause, éluder le droit qui a
déterminé l'issue du procès ; le délai d'exécution ne doit notamment pas
remplacer la prolongation d'un contrat de bail à loyer ou à ferme lorsque
cette prolongation ne peut pas être légalement accordée à la partie

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condamnée (ATF 117 la 336 consid. 2b p. 339 ; ATF 119 la 28 consid. 3 p.
33).
Selon la jurisprudence, des motifs humanitaires n'entrent pas
en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès
lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral
sur le bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF
4C.74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1 ; TF arrêt du 27 février 1997 in
CdB 3/97, pp. 65 ss, consid. 2b ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne
2008, p. 672, note infrapaginale 63). Ils peuvent cependant être pris en
compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général
de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de
l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas
équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336
consid. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire
de l'ancien droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf
cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours
était admissible (Guignard, Procédures spéciales vaudoises, Lausanne
2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL [Loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme ; abrogée au 1er janvier
2011] et les références citées). Cette jurisprudence garde sa pertinence
sous l'empire du CPC (CACI 27 mars 2014/160 consid. 6b et les références
citées).
3.3 En l'espèce, il est vrai que la date d'envoi pour notification
indiquée à la suite du dispositif de l'ordonnance attaquée, soit le 30
octobre 2018, est erronée, cet envoi étant intervenu en réalité le 13
novembre 2018, au vu du procès-verbal des opérations et des suivis des
envois postaux annexés à celui-ci, et les plis contenant l'ordonnance ayant
été distribués aux appelants le 16 novembre 2018. Ceux-ci disposaient
donc uniquement de sept jours pour réagir, ce qui est manifestement
insuffisant au regard des principes évoqués ci-dessus.
Toutefois, les appelants ne sont en l'occurrence plus exposés
au risque de devoir libérer l'appartement litigieux dans le délai fixé par le

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premier juge, dès lors que l'effet suspensif conféré à leur appel par la loi
(art. 315 al. 1 CPC) a automatiquement rendu ce délai caduc. Dans ce
contexte particulier, l'appel a perdu son objet sur ce point, de sorte qu'il
n'y a pas lieu d'entrer en matière sur le premier moyen des appelants.
4.
4.1 Dans un second moyen, les appelants exposent que le cas
d'espèce ne remplirait pas les conditions du cas clair car l'avis
comminatoire ferait état de « deux montants différents mais cumulés ».
4.2
4.2.1 Selon l'art. 257 al. 1 CPC, le juge admet l'application de la
procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est
susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation
juridique est claire (let. b). Lorsque l'une ou l'autre de ces deux conditions
n'est pas remplie, le juge doit, en vertu de l'art. 257 al. 3 CPC, déclarer la
requête irrecevable.
Le cas n'est pas clair, et la procédure sommaire ne peut donc
pas aboutir, lorsqu'en fait ou en droit, la partie défenderesse oppose à
l'action des objections ou exceptions motivées sur lesquelles le juge n'est
pas en mesure de statuer incontinent. L'échec de la procédure sommaire
ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable
l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée contre
elle ; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le
rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils
ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III 620
consid. 5 ; TF 4A_417/2015 du 15 octobre 2015 consid. 4). En outre, le cas
n'est clair que si les conclusions de la partie requérante peuvent être
admises dans leur intégralité ; même s'il n'existe que contre une partie
d'entre elles seulement des moyens de défense qui n'apparaissent pas
d'emblée inconsistants et qui ne se prêtent pas à un examen sommaire, la
requête en protection d'un cas clair est toute entière irrecevable (cf. ATF
141 III 23 consid. 3.3).

- 10 -
4.2.2 En vertu de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement,
qui sera au minimum de trente jours pour les baux d'habitations, et lui
signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Selon
l'art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le bail, en observant pour les baux d'habitations un délai de congé
minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
Selon la jurisprudence, la sommation de payer du bailleur, au
sens de l'art. 257d al. 1 CO, doit être claire et précise sans qu'il soit
cependant nécessaire d'indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il
suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion
(TF 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 4 ; TF 4A_296/2008 du 29 juillet
2008, publié in CdB 2009 p. 8). Cela peut intervenir soit par l'indication
des mois en souffrance, soit par l'indication d'un montant d'arriéré précis,
pour autant, dans ce dernier cas, que le locataire ne risque pas de se voir
imposer la justification du paiement de tous les loyers déjà échus, sous
prétexte que l'un d'entre eux n'aurait, selon le bailleur, pas été réglé (TF
4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 5 ; TF 4C.123/2000 du 14 juin
2000, publié in CdB 2000, pp. 107 ss).
L'art. 257d CO présuppose un retard dans le paiement du
loyer, des intérêts moratoires liés à l'arriéré de loyer ou de frais
accessoires échus ; cette disposition ne peut pas être invoquée lorsque le
retard porte sur des frais de poursuite, des dommages-intérêts ou la
constitution de sûretés (Lachat, Commentaire romand, Code des
obligations I, 2e éd., Bâle 2012, n. 2 ad art. 257d CO et les références
citées). En particulier, des frais de rappel impayés ou des frais de mise en
demeure échappent au domaine d'application de l'art. 257d CO (CREC
5 juillet 2010/365/I consid. 4).
Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas
l’application de l’art. 257d CO et d’autres qui la permettent, son courrier

- 11 -
doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse
reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du
bail (CACI 30 mai 2011/97 consid. 3b/aa ; CREC I 25 mars 2010/151/I
consid. 2a).
4.3 En l'espèce, les avis comminatoires adressés aux appelants le
14 février 2018 comportent un décompte faisant état de deux montants
distincts, le premier, de 2'350 fr., correspondant au loyer brut de
l'appartement litigieux pour le mois de février 2018, et le second, de 20
fr., correspondant à des « frais de rappel selon facture séparée du
14.02.2018 ». En outre, sous rubrique « total en notre faveur (montant du
paiement) », il est indiqué la somme de 2'370 francs.
Il s'avère ainsi que la sommation de paiement adressée en
application de l'art. 257d CO intègre des frais de rappel et que l'intimée
apparaît donc avoir simultanément menacé les appelants d'une résiliation
de leur bail pour le cas où ces frais ne seraient pas versés dans le délai
comminatoire. Conformément aux principes rappelés ci-dessus (cf. supra
consid. 4.2.2), cette pratique n'est pas admissible et la question de
l'inefficacité de la mise en demeure et, partant, du congé peut
légitimement se poser.
Dans ces conditions, la situation juridique ne saurait être
considérée comme claire et la requête en cas clair de l'intimée aurait dû
être déclarée irrecevable pour ce motif.
5.
5.1 En définitive, l’appel doit être admis dans la mesure où il a un
objet et l’ordonnance réformée en ce sens que la requête en cas clair
déposée le 9 mai 2018 par l'intimée doit être déclarée irrecevable.
5.2 Selon l’art. 318 al. 3 CPC, si l’instance d’appel statue à
nouveau, elle se prononce sur les frais – soit les frais judiciaires et les
dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la première instance.

- 12 -
Vu l’issue du litige, les frais judiciaires de première instance,
arrêtés à 200 fr., seront mis à la charge de l’intimée (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de première instance,
dès lors que les appelants n’étaient pas assistés d’un mandataire
professionnel.
5.3 Vu le sort de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de
l’intimée (art. 106 al. 1 CPC). En conséquence, l’intimée versera aux
appelants, créanciers solidaires, la somme de 200 fr. à titre de restitution
d’avance de frais de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
dès lors que les appelants ont agi sans l’assistance d’un mandataire
professionnel.
5.4 Vu le sort de l’appel et des frais judiciaires de deuxième
instance, la requête d’assistance judiciaire présentée par les appelants est
sans objet.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis dans la mesure où il a un objet.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. La requête en cas clair déposée le 9 mai 2018 par
D.________ SA est irrecevable.

- 13 -
II. Les frais judiciaires, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de D.________ SA.
III. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’intimée
D.________ SA.
IV. La requête d’assistance judiciaire des appelants A.K.________ et
B.K.________ est sans objet.
V. L’intimée D.________ SA versera aux appelants A.K.________ et
B.K.________, créanciers solidaires, la somme de 200 fr. (deux
cents francs) à titre de restitution d’avance de frais de
deuxième instance.
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 12 février 2019, est notifié en expédition complète à :
- A.K.________ et B.K.________,
- M. Mikaël Ferreiro (pour D.________ SA),

- 14 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :