vd_gerichte · PO16.053909 · 2020-01-23 · fr
Revendication et constatation de droit
Revendication et constatation de droit


TRIBUNAL CANTONAL
PO16.053909-191501
36
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 23 janvier 2020
_________________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Crittin Dayen et Courbat, juges
Greffière : Mme Pitteloud
*****
Art. 712b, 712d et 712e CC ; 18 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par [...], et par la COMMUNAUTE
DES COPROPRIETAIRES D’ETAGES « R.________», à [...], demandeurs,
contre le jugement rendu le 14 juin 2019 par la Chambre patrimoniale
cantonale la cause divisant les appelants d’avec la D.________, à [...],
défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 14 juin 2019, dont les considérants ont été
adressés aux parties le 4 septembre 2019, la Chambre patrimoniale
cantonale (ci-après : les premiers juges ou la Chambre patrimoniale) a dit
que la conclusion no I formée par les demandeurs [...] (ci-après : les
copropriétaires d’étages) et par la Communauté des copropriétaires
d’étages « R.________» contre la défenderesse D.________, selon demande
du 6 décembre 2016 modifiée les 15 juin 2017, 10 janvier 2018 et 30
avril 2019, ainsi que la conclusion reconventionnelle no 9 formée par la
défenderesse contre les demandeurs, selon demande reconventionnelle
du 18 avril 2017 modifiée le 30 avril 2019, étaient irrecevables (I), a dit
que la demanderesse la Communauté des copropriétaires d’étages
« R.________» devait paiement à la défenderesse d’un montant de
6'187 fr. 50 (II), a arrêté les frais judiciaires de la procédure au fond à
13'890 fr. et les a mis à la charge des demandeurs, solidairement entre
eux, par 12'501 fr., et à la charge de la défenderesse par 1'389 fr. (III), a
dit que les demandeurs, solidairement entre eux, devaient paiement à la
défenderesse d’un montant de 16'821 fr. à titre de dépens compensés (IV)
et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, les premiers juges étaient notamment appelés à
statuer sur une demande introduite par les copropriétaires d’étages et par
la Communauté des copropriétaires d’étages « R.________», tendant à ce
que D.________ leur restitue un local de 48 m2, dont les demandeurs
considèrent qu’il constitue une partie commune de la propriété par étages
(ci-après : PPE) « R.________», et leur verse la somme correspondant aux
loyers perçus de la location de ce local. Les magistrats ont en substance
considéré que ce local devait être considéré comme une partie exclusive
du lot dont la D.________ était la propriétaire, ce qui excluait le paiement
de toute indemnité.

- 3 -
B. Par acte du 7 octobre 2019, les copropriétaires d’étages – ainsi
que A.H.________ –, et la Communauté des copropriétaires d’étages
« R.________» ont interjeté appel du jugement du 14 juin 2019, en
concluant, sous suite de frais et dépens, principalement à la réforme des
chiffres I, II et III de son dispositif en ce sens qu’il soit ordonné à la
D.________ de leur restituer immédiatement le local de 48 m2 se situant
dans le bâtiment B de la PPE « R.________», dont la surface apparaît non
teintée sur les plans déposés au Registre foncier et jouxtant la cave B003,
propre, en ordre et libre de tout objet et de tout occupant, que la
D.________ soit condamnée à leur verser la somme de 78'100 fr., avec
intérêt à 5 % l’an dès le 1er janvier 2009 (échéance moyenne), ainsi que
tout montant perçu, respectivement dû par la D.________ ensuite de
l’occupation du local précité, et que la D.________ soit condamnée à leur
verser la somme de 27'081 fr. 85, avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er juillet
2016, au titre de frais d’avocat avant procès. Subsidiairement, ils ont
conclu à l’annulation du jugement entrepris et au renvoi du dossier de la
cause aux premiers juges pour nouvelle décision.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Le 24 octobre 1997, N.________ a fait l’acquisition de la
parcelle no [...] de la commune de [...].
Avant la construction, elle a fait constituer sur cette parcelle
une PPE et une copropriété ordinaire, conformément à un acte
authentique daté du 16 décembre 1997, dont il ressort notamment ce qui
suit :
« […]
A.- Parts de copropriété
[N.________ déclare diviser la parcelle [...] de [...] ci-dessus désignée
en septante-neuf parts de copropriété, lesquelles sont constituées
en propriété par étages au sens des articles sept cent douze a) et
suivants du Code civil suisse.

- 4 -
Ces parts de copropriété confèrent à leur titulaire un droit exclusif
d’utilisation et d’aménagement sur les parties correspondantes du
bâtiment telles qu’elles sont décrites ci-après :
RF No Descriptif Millièmes
[…] […] […]
4'639 Rez inférieur :
dépôts de 442 m2 env.
bureaux de 670 m2 env.
Rez supérieur :
Bureaux de 824 m2 env., terrasse de 8 m2
env.
constituant le lot C1 des plans 155
teinté en vert sur les plans
[…] […] […]
[…]
C.- Plans
Les septante-neuf lots ci-dessus désignés figurent sur les plans des
étages à l’échelle du un deux centièmes (1:200) qui demeureront ci-
annexés et dont un exemplaire sera déposé au Registre foncier à
l’appui de la copie du présent acte. Ces plans sont signés par la
comparante. Tous les locaux du bâtiment qui ne sont pas teintés sur
les plans, à l’exception du garage-parking objet du lot C2, sont
destinés à l’usage commun des copropriétaires, sous réserve
d’éventuelles servitudes d’usage.
[…]
L.- PPE avant construction
La comparante requiert l’inscription au Registre foncier de la
mention « PPE avant construction ».
[…] ».
Simultanément à la constitution de la PPE, un règlement
d’administration et d’utilisation a été adopté. La PPE a été inscrite au
Registre foncier. A cette occasion des plans ont été enregistrés.
b) La PPE « R.________ » est située aux actuels nos [...] de la
route de [...].

- 5 -
Elle est aujourd’hui composée de lots affectés en tant que
logements, d’un lot commercial « C1 », inscrit en tant qu’immeuble no [...]
de la Commune de [...], et de parkings, qui n’étaient pas encore construits
lors de la constitution de la PPE.
c) Il ressort de l’extrait du Registre foncier concernant
l’immeuble no [...] de la Commune de [...] qu’en date du
30 novembre 2016 les copropriétaires d’étages demandeurs étaient
propriétaires et/ou copropriétaires de parts de PPE sur cet immeuble. Il
n’est toutefois pas indiqué sur cet extrait qu’A.H.________ était
propriétaire. La D.________ est propriétaire de la part de PPE inscrite sous
no [...] sur l’immeuble de base no [...] de la commune de [...].
2. a) Sur les plans déposés au Registre foncier, sont teintés en
vert clair avec la mention « C1 », une importante surface composée de
bureaux et de dépôts, ainsi que trois petites surfaces de dépôt au rez
inférieur, et au rez supérieur, une importante surface de bureaux. Les
plans du sous-sol, reproduits ci-après, ne présentent pas de surface
teintée en vert clair et portant la mention « C1 ».

- 6 -
Ces plans ne présentent par ailleurs pas de surface délimitée
au sous-sol du bâtiment B, côté [...], comme cela est par exemple le cas
au sous-sol du bâtiment A (côté [...]), avec une surface distincte portant la
mention « disponible ».
Des plans d’exécution datés du 29 septembre 1997, dont une
partie est reproduite ci-dessous, laissent apparaître s’agissant du bâtiment
B, côté [...], en face de la cave B003, une surface délimitée non teintée
portant la mention « local vélos-poussettes », mais pas de mention de lot
(ci-après : le local litigieux).

- 7 -
Le local litigieux n’apparaît pas sur les plans déposés au
Registre foncier avant la construction de la PPE « R.________ ». Bien qu’il
existe, ce local n’est ainsi aujourd’hui pas cadastré.
A une date indéterminée, les promoteurs de la construction de
la PPE « R.________ » ont décidé d’allouer le local litigieux au lot C1.
b) La mention « PPE avant construction », inscrite au Registre
foncier concernant l’immeuble no [...] de la Commune de [...], a été radiée
consécutivement à une réquisition du 14 mai 2001, au pied de laquelle il
est indiqué ce qui suit :
« La commune de [...] certifie que la construction implantée sur la
parcelle de base [...], sise à la Route de [...], est conforme aux plans
déposés au Registre foncier et aux plans mis à l’enquête ».
3. a) Le 5 novembre 1999, alors que la construction de la PPE
« R.________ » n’était pas achevée, N.________ a conclu avec l’Y.________ un
contrat de bail à loyer portant sur des bureaux, salles [...], dépôts et

- 8 -
cafétéria, à la route de [...], aux fins d’abriter le B.________ à compter du
1er septembre 2000, pour un loyer annuel de 446'400 francs. Le contrat
prévoyait que la location portait sur une surface approximative de 1'936
m2 de bureaux dépôts et archives – ce qui correspond à la surface des
dépôts et bureaux du lot C1 indiquée dans l’acte constitutif de la PPE – et
que les locaux se trouvaient au rez inférieur et supérieur de l’immeuble,
selon des plans annexés. Il ne mentionne pas que le bail porterait sur le
local litigieux ou sur un autre objet situé au sous-sol. Pourtant, le local
litigieux a été laissé à la disposition du B.________, qui l’utilise comme local
d’archives, lui évitant ainsi les problèmes liés à l’utilisation de plusieurs
caves excentrées et adjacentes à celles des autres copropriétaires.
b) Par acte authentique du 31 août 2001, instrumenté par Me
F.________, notaire, N.________ a vendu à la D.________ le lot C1, ainsi que
des places de stationnement pour le prix de 6'150'000 francs. Cet acte
reprenait les informations contenues dans l’acte constitutif de la PPE
« R.________ » et ne faisait pas mention du local litigieux. Lors de cette
vente, le B.________ occupait déjà le lot C1. Depuis l’acquisition du lot C1,
la D.________ perçoit un loyer pour cette occupation. Le local litigieux a
continué à être mis à la disposition du B.________ par la D.________ qui
estimait en être la propriétaire.
4. a) Lors de l’assemblée des copropriétaires d’étages de la PPE
« R.________ » du 3 décembre 2001, il a été fait mention d’un local sis au
bâtiment [...], appartenant « au propriétaire du B.________ » constituant un
lot de PPE. La création d’un local à vélos dans ce même bâtiment a en
outre été abordée, la majorité des copropriétaires ayant voté en défaveur
de la création d’un tel local.
Il ressort du procès-verbal de l’assemblée du 6 décembre 2005
qu’à cette occasion, la gérance G.________ (ci-après : l’administratrice) a
relevé que le « local des archives » appartenait « au propriétaire du
B.________ » et ne figurait pas sur les plans des parties communes. Elle a
toutefois proposé d’effectuer un contrôle au Registre foncier et d’examiner

- 9 -
si le notaire F.________ avait procédé à toutes « les mises à jour de la
PPE ».
b) Le 17 septembre 2009, l’administratrice a adressé aux
copropriétaires un courrier dans lequel elle a indiqué qu’il était d’usage,
après la construction d’une PPE, de procéder à une mise à jour des plans.
L’administratrice a en outre mentionné qu’elle avait demandé à un
ingénieur de procéder à l’établissement des plans corrigés, lesquels
devaient faire l’objet par la suite d’un acte modificatif de PPE, ce qui
n’avait toutefois pas été fait, le notaire ayant instrumenté l’acte de vente
du lot C1 ayant dès lors été sollicité pour préparer les actes nécessaires.
Ce courrier précisait qu’étaient concernés « une cave qui a[vait] été créée
pour être attribuée au lot commercial », des balcons-loggias dont la
surface avait été augmentée et la modification de la surface d’une
terrasse.
L’opération envisagée tendait notamment à faire inscrire au
Registre foncier le local litigieux comme partie du lot C1.
Lors de l’assemblée des copropriétaires du 10 novembre 2009,
il a notamment été mentionné que le notaire F.________ avait confirmé
dans son courrier du 20 février 2002 que « cette cave » faisait bien partie
de l’acte et appartenait à la D.________.
Lors de l’assemblée du 16 novembre 2010, les copropriétaires
ont refusé de donner à l’administratrice les pouvoirs lui permettant de
régulariser les plans déposés au Registre foncier. Il ressort du procès-
verbal de cette assemblée que la modification proposée consistait à
mettre à jour les plans du Registre Foncier afin qu’ils correspondent à la
réalité, soit que le lot de la surface administrative du B.________ (soit le lot
C1, réd.) comprenne également la cave (soit le local litigieux, réd.) et que
les surfaces complémentaires des loggias soient inscrites au Registre
foncier. Il en ressort en outre qu’à l’occasion de cette assemblée, il a été
rappelé que le local litigieux n’avait jamais fait partie de la copropriété,
qu’il avait été créé en supplément et ne figurait par conséquent pas (sur

- 10 -
les plans, réd.) au départ. De même, les copropriétaires ont été informés
que selon les documents officiels déjà consultés, le local litigieux faisait
bien partie du « lot du B.________ », celui-ci ayant été vendu par la
promotion avec la surface occupée par le B.________. A l’occasion de cette
assemblée, des copropriétaires ont informé l’administratrice que la
dimension de certaines caves ne correspondait pas aux plans, d’où la
nécessité de mettre à jour les documents inscrits au Registre foncier.
5. a) Au pied du rapport de gestion daté du 31 octobre 2011
relatif à l’exercice 2010-2011, il est notamment indiqué qu’après une
« vérification approfondie » et plusieurs entretiens avec le notaire
F.________, l’administratrice a constaté qu’aucun acte d’achat n’existait
pour le local litigieux et que l’occupation n’est dès lors pas officielle. Il est
également mentionné que l’administratrice a négocié avec un des anciens
promoteurs afin que celui-ci verse la somme de 8'000 fr. sur le compte du
« Fonds de rénovations de la copropriété » dans le but de la dédommager
et qu’une convention puisse enfin être signée dans ce sens, en même
temps que celle souhaitée pour les loggias.
Une séance de travail a eu lieu le 23 mars 2012, en présence
de représentants de la D.________, du Comité technique de la PPE et de
l’administratrice. A cette occasion, la D.________ et l’administratrice ont
constaté que trois petits dépôts, teintés en vert clair avec la mention
« C1 » (ci-après : les dépôts litigieux) apparaissant sur les plans du rez
inférieur déposés au Registre foncier, étaient loués par la PPE
« R.________» et que les produits de ces locations étaient portés au crédit
du compte de celle-ci. Les parties ont alors songé à procéder à un
échange entre le local litigieux et les dépôts litigieux. Elles sont parvenues
à un accord le 3 octobre 2012, aux termes duquel la D.________ devait
verser à la PPE « R.________» une indemnité de 20'000 fr. après
compensation, la propriété des dépôts litigieux étant transférés à la PPE
« R.________» en échange de la régularisation au Registre foncier de
l’inscription du local litigieux.

- 11 -
Lors de l’assemblée du 13 novembre 2012, les copropriétaires
se sont prononcés favorablement sur la proposition de la D.________
s’agissant des 20'000 fr. et ont accepté à l’unanimité le principe de
l’échange des caves et de leur enregistrement.
b) Un nouvel administrateur a été nommé en la personne
d’V.________ lors de l’assemblée du 12 février 2013. Le 20 décembre 2013,
le nouvel administrateur a informé la D.________ de ce qu’il considérait que
le local litigieux était une partie commune de la PPE « R.________ ». Il a par
ailleurs proposé à la D.________ un arrangement en la forme du paiement
d’une indemnité de 16'620 fr. en faveur de la PPE, correspondant à la
différence entre les loyers encaissés par la PPE pour la location des dépôts
litigieux et les loyers perçus par la D.________ pour le local litigieux. Cette
proposition a été refusée par la D.________.
Les copropriétaires d’étages ont mandaté la société Q.________
pour contrôler les surfaces réelles du bâtiment, en particulier celles du lot
C1. Il ressort d’un courrier du 5 décembre 2013 adressé à V.________ par la
société précitée que certaines surfaces « perdues » des communs sont
parfois octroyées à un lot ou à un autre sans autre formalité. Il en ressort
également qu’une différence d’environ 2 ‰ apparaît entre les calculs
effectués par la société Q.________ et le notaire F.________. Sur le document
intitulé « récapitulatif de calcul de surfaces PPE », il n’est pas indiqué que
le lot C1 comporterait une surface située au sous-sol.
Lors de l’assemblée du 28 janvier 2014, la question du local
litigieux a été abordée une nouvelle fois en ces termes :
« […]
g) Locaux communs, litige entre la PPE et le copropriétaire
du lot C1
[…]
La copropriété revendique également la propriété de ce local
comme partie commune de la PPE et a fait sa proposition en se
basant sur les documents officiels en sa possession :
- Aucun document ne mentionne que ce local fait partie du lot C1.

- 12 -
- Ce local n’est pas inscrit au registre foncier.
- Les plans d’exécution déposés aux archives communales
mentionnent bien un local de 44m2 mais à usage de dépôt pour
des vélos et poussettes.
Etant donné que les positions des deux parties, la PPE et le
propriétaire du lot C1, sont diamétralement opposées, Monsieur
V.________ demande aux copropriétaires, partant du principe que le
local de 44m2 est bien une partie commune, s’ils acceptent la
proposition avancée au propriétaire du lot C1 en date du 20
décembre 2013. Les propriétaires acceptent la proposition
présentée à la majorité moins une opposition et une abstention
[…] ».
A l’occasion de l’assemblée du 28 janvier 2016, les
copropriétaires d’étages ont décidé, à la majorité des voix et des
millièmes, d’agir contre la D.________ pour revendiquer le local litigieux et
faire valoir leurs prétentions en raison des loyers non perçus sur ledit
local.
6. Par demande du 6 décembre 2016 adressée aux premiers
juges, les copropriétaires d’étages et la Communauté des copropriétaires
d’étages « R.________» ont notamment conclu, sous suite de frais et
dépens, à ce qu’il soit constaté que le local de 48 m2 se situant dans le
bâtiment B (côté [...]) de la PPE « R.________», route de [...] nos [...], dont
la surface apparaît non teintée sur les plans déposés au Registre foncier et
jouxtant la cave B003, constitue une partie commune (I), à ce qu’il soit
ordonné à la D.________ de restituer immédiatement aux demandeurs ledit
local, propre, en ordre et libre de tout objet et de tout occupant (II), à ce
que la D.________ soit condamnée à verser aux demandeurs la somme
minimale de 72'000 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er janvier 2009
(échéance moyenne) (III) et à ce que la D.________ soit condamnée à payer
aux demandeurs la somme minimale de 27'081 fr. 85, avec intérêt à 5 %
l’an dès le 1er juillet 2016, au titre de frais d’avocat avant procès (IV).
Le 15 juin 2017, les copropriétaires d’étages et la
Communauté des copropriétaires d’étages « R.________» ont modifié la

- 13 -
conclusion IV de la demande du 6 décembre 2016 en ce sens qu’ils ont
supprimé les termes « au titre de frais d’avocat avant procès ».
Par réponse du 18 avril 2017, la D.________ a en substance
conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la
demande du 6 décembre 2016. Reconventionnellement, elle a conclu à ce
qu’il soit dit et constaté que le local litigieux fait partie du lot C1 lui
appartenant (9), à ce qu’il soit ordonné au Conservateur du Registre
foncier de [...] d’inscrire ce dépôt en tant que partie privée faisant partie
du lot C1 lui appartenant (10), à ce que la PPE « R.________» soit
condamnée à lui payer la somme de 2'716 fr. 50 (11), à ce qu’il soit donné
ordre à la PPE « R.________» de lui verser les loyers à percevoir de la
location des dépôts litigieux, enregistrés au Registre foncier comme
faisant partie du lot C1 qui lui appartient (12).
Les copropriétaires d’étages et la Communauté des
copropriétaires d’étages « R.________» ont déposé une réplique et réponse
sur demande reconventionnelle le 10 janvier 2018, au pied de laquelle ils
ont notamment modifié la conclusion III de la demande du
6 décembre 2016 en ce sens que la D.________ soit condamnée à leur
verser la somme minimale de 72'000 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er
janvier 2009 (échéance moyenne), ainsi que tout montant perçu,
respectivement dû par la D.________ ensuite de l’occupation du local de 48
m2 situé dans le bâtiment B (côté [...]) de la PPE « R.________», [...] à [...],
dont la surface apparaît non teintée sur les plans déposés au Registre
foncier et jouxtant la cave B003, jusqu’à l’entrée en force du jugement à
intervenir, respectivement son exécution, les demandeurs se réservant
expressément la possibilité d’augmenter leurs conclusions en cours
d’instance, selon le résultat de l’expertise requise.
Ils ont par ailleurs conclu au rejet des conclusions
reconventionnelles de la D.________, avec suite de frais et dépens.

- 14 -
Par duplique du 13 février 2018, la D.________ a persisté dans
les conclusions prises à l’appui de sa réponse et demande
reconventionnelle du 18 avril 2017.
Des audiences ont été tenues les 3 mai, 30 octobre et
20 novembre 2018 par le Juge délégué de la Chambre patrimoniale. Des
témoins et les parties ont été entendus. Il a en outre été procédé à une
inspection du local litigieux, lors d’une audience qui a été tenue sur place
le 22 novembre 2018.
Les parties ont déposé des plaidoiries écrites le 30 avril 2019.
En tête de leur mémoire, les copropriétaires d’étages et la Communauté
des copropriétaires d’étages « R.________» ont notamment indiqué
modifier leur conclusion III en ce sens que la somme minimale due s’élève
à 78'100 fr. au lieu de 72'000 francs. Ils ont également modifié leur
conclusion IV en ce sens que la somme de 27'081 fr. 85 est due au titre de
frais d’avocat avant procès, soit dans le même sens que la conclusion
initiale qu’ils avaient modifiée par la suite.
Les parties ont déposé des plaidoiries responsives les 29 et
31 mai 2019.
7. En cours d’instance, une expertise a été mise en œuvre et [...],
associée gérante de [...], a été désignée en qualité d’experte. Elle a
déposé son rapport d’expertise le 25 septembre 2018.
Dans son rapport, l’experte a relevé que la surface nette utile
du local litigieux était de l’ordre de 44 m2, ce qui correspondait à la
surface indiquée dans les plans d’exécution. Elle a estimé que la valeur
vénale dudit local était d’environ 73'000 fr. et qu’il pourrait être loué pour
un montant annuel de 4'400 fr., ce qui représentait un loyer annuel au
mètre carré de 100 francs. L’experte a ainsi évalué à 66'000 fr. les loyers
perçus par la D.________ pour la location du local sur une période de quinze
ans.

- 15 -
8. Me Isabelle Salomé Daïna a adressé à la Communauté des
copropriétaires d’étages « R.________» quatre notes d’honoraires pour un
montant total de 36'143 fr. 95. Il ressort d’un rapport d’expertise établi
dans le cadre du procès opposant les demandeurs à l’administratrice que
certaines opérations figurant dans ces notes d’honoraires, facturées pour
un montant total de 9'077 fr. 40, concernent ledit procès.
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de
l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art.
311 al. 1 CPC).
Sur la page de garde, il est mentionné que l’appel a
notamment été interjeté par A.H.________, B.H.________ et C.H.________. A la
page 23 de l’acte d’appel, il est indiqué que les conclusions sont prises par
B.H.________ et A.H.________, mais pas par C.H.________. Le jugement
entrepris n’est toutefois pas dirigé contre A.H.________. A.H.________ ne
figure pas comme propriétaire sur l’extrait du Registre foncier. Il n’a dès
lors pas la qualité pour appeler.
En l’espèce, l’appel a été formé en temps utile, par des parties
qui – à l’exception de A.H.________ – ont un intérêt digne de protection (art.
59 al. 2 let. a CPC) et porte sur des conclusions patrimoniales qui sont
supérieures à 10'000 francs. L’appel est recevable en tant qu’il a été
interjeté par les copropriétaires d’étages et la Communauté des
copropriétaires d’étages « R.________», contre lesquels est dirigé le

- 16 -
jugement entrepris. Il est toutefois irrecevable dans la mesure où il a été
interjeté par A.H.________.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit et pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les réf. citées ; Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2e éd., 2019, nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC).
3.
3.1 Sans se plaindre d’une constatation inexacte des faits, les
copropriétaires d’étages et la Communauté des copropriétaires d’étages
« R.________ » (ci-après : les appelants) allèguent en pages 5 à 10 de leur
appel une série de faits, lesquels comprennent des renvois à certains
allégués de leurs écritures de première instance.
3.2 Même si l'instance d'appel applique le droit d'office (art. 57
CPC), le procès se présente différemment en deuxième instance, vu la
décision déjà rendue. L'art. 311 al. 1 CPC impose au justiciable de motiver
son appel. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de
fait ou des arguments de droit présentés en première instance. Il doit ainsi
s'efforcer d'établir que la décision attaquée est entachée d'erreurs, que ce
soit au niveau des faits constatés et/ou des conclusions juridiques qui en
sont tirées. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge
et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation
de l'appel est identique aux moyens déjà présentés aux juges de première
instance, si elle ne contient que des critiques toutes générales de la
décision attaquée, ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens
soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'art.

- 17 -
311 al. 1 CPC et le grief doit être déclaré irrecevable (ATF 138 III 374
consid. 4.3.1 ; TF 4A_74/2018 du 28 juin 2018 consid. 3.2 ; TF
4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 3.1.2, SJ 2018 I 21 ; TF
5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2 ; cf. ég. Colombini, Code de
procédure civile, Condensé de jurisprudence fédérale et vaudoise, 2018, n.
8.2.1 ad art. 311 CPC).
3.3 En l’espèce, les allégations de fait en pages 5 à 10 de l’appel
ne sont pas recevables. Les appelants se contentent en effet d’énumérer
des faits, en renvoyant notamment à des éléments qu’ils auraient allégués
en première instance. Ce faisant, ils ne se prévalent toutefois pas d'une
constatation inexacte des faits de la part des magistrats de première
instance, ni n'expliquent en quoi les faits retenus ne seraient pas
conformes au résultat de l'administration des preuves, ce qui ne répond
pas aux exigences de motivation de l’art. 311 al. 1 CPC.
4.
4.1 Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir considéré
que les copropriétaires d’étage n’avaient pas dérogé à l’art. 712b al. 3 CC
(Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210) dans l’acte constitutif de
la PPE et d’avoir ainsi à tort retenu que le local litigieux n’était pas une
partie commune de la PPE « R.________». Selon les appelants, il ressortirait
clairement de l’acte constitutif, lequel indique que tous les locaux non
teintés sur les plans sont des parties communes de la PPE, que toute
partie n’étant pas clairement désignée comme exclusive est présumée
commune. Selon les appelants, le local litigieux n’aurait pas été construit à
l’extérieur de la limite du bâtiment, comme l’ont retenu les premiers
juges. Ce local figurerait de plus sur les plans d’exécution du
29 septembre 1997. Les appelants relèvent également que les
copropriétaires n’ont pas déposé de plan de répartition rectifié au Registre
foncier, ce qu’ils auraient dû faire s’ils avaient voulu désigner le local
litigieux comme partie exclusive. Les quotes-parts des lots auraient en
outre dû être revues, l’ajout du local litigieux au lot C1 entraînant
l’augmentation des millièmes de ce lot et une réduction correspondante

- 18 -
des millièmes des autres lots. Le local litigieux ne serait par ailleurs pas
mentionné dans le contrat de bail conclu avec l’Y.________ ni dans l’acte de
vente du lot C1. La société Q.________ aurait de plus confirmé que les
surfaces correspondant au lot C1 n’incluaient pas le local litigieux.
4.2
4.2.1 Aux termes de l’art. 712b al. 1 CC, peuvent être l'objet du droit
exclusif les étages ou parties d'étages qui, constitués en appartements ou
en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d'un accès
propre, étant précisé qu’une unité d’étage peut englober des locaux
annexes distincts, tels qu’une cave ou un grenier (Wermelinger, La
propriété par étages, 3e éd., 2014, nn. 51 et 55 ad art. 712b CC ;
Steinauer, Les droits réels, t. I, 6e éd., 2019, n. 1557 p. 439). Un élément
matériel qui ne répond pas à ces exigences ne peut être soumis au droit
exclusif d’un propriétaire d’étage et sera donc obligatoirement commun
(Wermelinger, op. cit., n. 4 ad art. 712b CC). S’agissant d’une cave, il
s’agit d’un local situé au sous-sol, servant d’entrepôt au propriétaire
d’étages. Le plus logique est de considérer la cave comme le local annexe
d’une unité d’étage (Wermelinger, op. cit., n. 76 ad art. 712b CC).
L’art. 712b al. 3 CC précise qu’il est possible, dans l'acte
constitutif de la PPE ou dans une convention ultérieure soumise à la même
forme, soit la forme authentique (cf. art. 712d al. 3 CC), de déclarer
communes d'autres parties du bâtiment que celles qui le sont
obligatoirement (cf. art. 712b al. 2 CC) ; à ce défaut, elles sont présumées
être l'objet du droit exclusif. En d’autres termes, les parties qui ne sont
pas obligatoirement communes sont présumées être l’objet du droit
exclusif, sauf si elles sont déclarées communes (Wermelinger, op. cit., n. 7
ad art. 712b CC). A cet égard, une partie commune facultative initialement
prévue au sein de la PPE doit figurer comme telle dans l’acte constitutif
(Wermelinger, op. cit., n. 207 ad art. 712b CC). Les propriétaires d’étages
peuvent en outre, par une convention ultérieure en la forme authentique,
transformer une partie exclusive en une partie commune (Wermelinger,
op. cit., n. 208 ad art. 712b CC).

- 19 -
Certains auteurs relèvent que l’application de la présomption
de l’art. 712b al. 3 in fine CC peut s’avérer problématique en pratique, en
particulier lorsqu’il s’agit de déterminer à qui reviendrait la partie
présumée exclusive (Wermelinger, op. cit., n. 7 ad art. 712b CC ; Amoos
Piguet, Commentaire romand, Code civil II, 2016 [cité ci-après : CR-CC II],
n. 2 ad art. 712b CC ; Pfäffli/Eggermann, Änderungen beim
Stockwerkeigentum, Jusletter 27. Mai 2013, nn. 24 s.). Selon Wermelinger,
l’application de la présomption de l’art. 712b al. 3 in fine CC doit être
restreinte au maximum, en lui conférant une fonction subsidiaire pour des
cas exceptionnels où un lien de connexité avec une unité d’étage apparaît
de façon évidente et où les conditions de l’art. 712b al. 1 CC sont remplies
(Wermelinger, loc. cit.). Si des locaux « oubliés » servent à plusieurs
copropriétaires, ils devraient être considérés comme parties communes en
application de l’art. 712b al. 2 ch. 3 CC, qui dispose qu’un copropriétaire
ne peut pas acquérir de droit exclusif sur les ouvrages et les installations
qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l’usage de leurs locaux
(Amoos Piguet, loc. cit.). Afin d’éviter des difficultés d’interprétation, les
propriétaires d’étages peuvent opérer un renversement de la présomption
de l’art. 712b al. 3 CC en prévoyant dans le règlement d’administration et
d’utilisation que toute partie qui n’est pas clairement désignée comme
étant partie exclusive doit être présumée commune (Wermelinger, op. cit.,
n. 7a ad art. 712b CC ; Amoos Piguet, loc. cit.).
4.2.2 La PPE est constituée par inscription au Registre foncier (art.
712d al. 1 CC). L’acte constitutif peut prendre la forme d’un contrat
adopté par les propriétaires d’étages ou d’une déclaration unilatérale du
propriétaire de l’immeuble constitué en PPE (art. 712d al. 2 CC). L'acte
constitutif doit indiquer la situation, la surface et les éléments constitutifs
de l’unité d’étage, avec ses locaux annexes (cf. art. 68 al. 2 ORF
[Ordonnance sur le registre foncier du 23 septembre 2011 ;
RS 211.432.1]). La loi n’impose toutefois pas d’établir un plan de
répartition, sauf lorsque la PPE est constituée avant la construction du
bâtiment (Steinauer, op. cit., nn. 1594 p. 447 et 1607 p. 451). Le plan de
répartition est une représentation graphique et géométrique de la
répartition des locaux au sein de la PPE, qui permet notamment de

- 20 -
délimiter les parties communes des parties exclusives (Wermelinger, op.
cit., nn. 60 et 65 ad art. 712d CC ; ATF 132 III 9 consid. 3.3).
Habituellement, les parties exclusives sont désignées à l’aide d’une
couleur ou d’un autre procédé graphique et les parties communes sont
laissées en blanc (Wermelinger, op. cit., n. 61 ad art. 712d CC). Le plan de
répartition est un moyen complémentaire, qui servira d'élément
d'interprétation pour analyser l'acte constitutif et en préciser la portée
(ATF 132 III 9 consid. 3.3). Il n’a toutefois pas le caractère d’un plan de
limites qui est constitutif du Registre foncier au sens des art. 942 al. 2 et
950 CC. Il est ainsi dépourvu de portée juridique, technique ou cadastrale
et ne jouit pas de la foi publique du Registre foncier (Wermelinger, op. cit.,
nn. 70 et 71 ad art. 712d CC ; Steinauer, op. cit., n. 1595 p. 447 ; Mooser,
CR-CC II, n. 12 ad art. 942 CC).
Lorsque la PPE est constituée et le plan de répartition produit
avant l’achèvement du bâtiment, celui-ci ne représente pas une
construction déjà réalisée. En cours de réalisation de la construction, de
multiples modifications, comme par exemple la construction de nouvelles
parties du bâtiment, peuvent encore intervenir et rendre le plan de
répartition inexact. Tel est notamment le cas lorsque certains locaux
annexes n’ont pas été attribués comme prévu par le plan de répartition,
ce qui entraîne une modification des surfaces des unités d’étages
concernées (Wermelinger, op. cit., n. 80 ad art. 712d CC). A cet égard,
l’art. 69 al. 3 ORF dispose que le propriétaire par étages ou
l'administrateur doit communiquer l'achèvement du bâtiment à l'office du
Registre foncier dans les trois mois après l'exécution des travaux, le cas
échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution de
ceux-ci. Le plan de répartition rectifié doit être signé par tous les
propriétaires d’étages (ATF 119 II 212 consid. 2c).
4.2.3 Aux termes de l’art. 712e al. 1 CC, l’acte constitutif doit
indiquer la délimitation des étages ou parties d’étage et, en quotes-parts
ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du
droit de superficie que représente chaque étage ou partie d’étage. L’alinéa
2 de cette disposition précise que les parts ne peuvent être modifiées

- 21 -
qu’avec le consentement de toutes les personnes directement intéressées
et l’approbation de l’assemblée des copropriétaires ; toutefois, chaque
copropriétaire peut demander une rectification si sa part a été, par erreur,
fixée inexactement ou devient inexacte par suite de modifications
apportées au bâtiment ou à ses entours. Toutes les modifications
apportées au bâtiment ne justifient toutefois pas automatiquement une
modification de la valeur des parts attribuées aux différentes unités : une
augmentation du volume ou de la surface ne conduit à une augmentation
de la valeur de la part que si les autres copropriétaires subissent un
préjudice à la suite de cette augmentation, ou si les surfaces ont été un
facteur décisif dans le calcul de la valeur des parts lorsqu'elles ont été
déterminées (ATF 127 III 142 consid. 2 ; TF 5A_760/2011 du 18 mai 2012
consid. 5.1 ; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, 1988, n. 28 ad
art. 712e CC ; Rey, Zur Quotenänderung beim Stockwerkeigentum, RNRF
1979 pp. 129 ss, spéc. pp. 131 s.). Le Tribunal fédéral a considéré que
l’augmentation d’un tiers de la surface d’un appartement n’ouvrait pas
forcément la voie à la rectification judiciaire des quotes-parts (ATF 103 II
110 consid. 3a ; cf. Wermelinger, op. cit., n. 99 ad art. 712e CC).
4.2.4 Les actes unilatéraux sont soumis par analogie à l’art. 18 al. 1
CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), aux termes duquel
pour apprécier la forme et les clauses d’un contrat, il y a lieu de
rechercher la réelle et commune intention des parties. Le contenu de
l’acte est alors déterminé principalement selon la véritable volonté du
déclarant (Winiger, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd.,
2012, n. 57 ad art. 18 CO et les réf. citées). Par analogie avec la
jurisprudence en matière d’interprétation des contrats, il y a ainsi lieu de
rechercher, la réelle intention du déclarant (interprétation subjective), le
cas échéant empiriquement, sur la base d'indices (cf. ATF 132 III 268
consid. 2.3.2 ; ATF 132 III 626 consid. 3.1 ; ATF 131 III 606 consid. 4.1).
Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des
déclarations de volonté – écrites ou orales –, mais encore le contexte
général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté
réelle du déclarant, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la
conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier son

- 22 -
comportement ultérieur établissant quelles étaient à l'époque ses
conceptions. L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon son
expérience générale de la vie, relève du fait (cf. ATF 144 III 93 consid.
5.2.2 ; TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 6.2 et les arrêts cités ; TF
4A_98/2016 du 22 août 2016 consid. 5.1).
4.3 Après avoir relevé que l’acte constitutif ne faisait pas mention
du local litigieux, les premiers juges ont constaté qu’il était certes
mentionné à la section « C.- Plans » de l’acte constitutif que « [t]ous les
locaux du bâtiment qui [n’étaient] pas teintés sur les plans, à l’exception
du garage-parking objet du lot c2, [étaient] destinés à l’usage commun
des copropriétaires », mais que cette phrase ne pouvait concerner que les
parties du bâtiment non teintées figurant sur les plans déposés au
Registre foncier, auxquels elle se rapportait, et non à une partie qui serait
construite à l’extérieur de la surface du bâtiment telle que représentée sur
ces plans. Or, le local litigieux n’apparaissait justement pas sur lesdits
plans, qui au demeurant ne jouissaient pas de la foi publique et ne
servaient que d’élément d’interprétation pour analyser l’acte constitutif et
en préciser la portée. Selon les magistrats, pour éviter que le local litigieux
soit présumé exclusif, il aurait fallu, lors de l’achèvement du bâtiment,
remettre à l’office du Registre foncier un plan de répartition rectifié signé
par tous les propriétaires d’étages désignant ledit local comme commun,
ce qui n’avait pas été fait. Il n’était de plus pas établi que le local litigieux
aurait été déclaré commun par une convention ultérieure en la forme
authentique. Une éventuelle dérogation à l’art. 712b al. 3 in fine CC ne
ressortait de plus ni du règlement d’administration et d’utilisation de la
PPE ni de l’acte constitutif.
Les premiers juges ont conclu qu’il était évident que si le local
litigieux n’était pas une partie commune, il était une partie exclusive
rattachée au lot C1, dont l’intimée était la propriétaire. En effet, le local
litigieux avait été d’emblée attribué par les promoteurs au propriétaire du
lot C1, qui en avait toujours eu la possession médiate jusqu’à ce que celle-
ci soit transférée à l’intimée. Selon les premiers juges, aucun élément du

- 23 -
dossier ne permettait de considérer que le local litigieux serait une partie
exclusive d’un autre propriétaire d’étage.
4.4 En l’espèce, il est établi et non contesté que le local litigieux
ne figure pas sur les plans déposés au Registre foncier et qu’il n’est pas
cadastré. Il est en outre admis que la décision de construire le local
litigieux est intervenue après le dépôt des plans. Il ressort certes de l’acte
constitutif que tous les locaux du bâtiment qui ne sont pas teintés sur les
plans, à l’exception du garage-parking objet du lot C2, sont destinés à
l’usage commun des copropriétaires. On ne saurait toutefois considérer le
local litigieux comme un « local du bâtiment », puisque sa construction
n’est précisément pas prévue par les plans. Il faut en effet comprendre la
phrase précitée en ce sens que ce sont tous les locaux dont la
construction est prévue par les plans et qui ne sont pas teintés qui sont
destinés à l’usage commun. Il ne s’agit pas là d’un renversement de la
présomption de l’art. 712b al. 3 CC mais de la description du plan de
répartition. On ne saurait en déduire que des installations ajoutées par la
suite au bâtiment, à l’exemple d’un balcon, devraient être affectées à
l’usage commun, faute d’avoir été teintées sur des plans initiaux qui ne les
prévoyaient pas. Le local litigieux n’a ainsi pas été construit « en dehors
de la limite du bâtiment », mais en dehors de ce qui avait été prévu
initialement par les plans.
Quant aux plans d’exécution, ceux-ci laissent apparaître
s’agissant du bâtiment B, côté [...], en face de la cave B003, une surface
délimitée non teintée portant la mention « local vélos-poussettes ». Les
copropriétaires n’ont toutefois jamais bénéficié de l’utilisation d’un local
situé à cet endroit pour y entreposer des vélos ou des poussettes. La
jouissance du local litigieux a en effet été attribuée au B.________ avant
même l’achèvement de la construction. Les copropriétaires ont d’ailleurs
refusé la création d’un local de ce type à l’assemblée du 3 décembre
2001. Le local litigieux n’a ainsi jamais servi aux copropriétaires mais
seulement au locataire du lot C1.

- 24 -
Il ne ressort pas du dossier que N.________, à l’époque seule
propriétaire de la parcelle no [...] de la Commune de [...], aurait eu la
volonté d’accorder la jouissance du local litigieux à l’ensemble des
propriétaires d’étages. Au contraire, il est indiqué dans l’état de fait, non
contesté en appel, que les promoteurs ont attribué le local au lot C1, soit
au lot dont est aujourd’hui propriétaire la D.________ (ci-après : l’intimée)
et dont il dépend économiquement, puisqu’il est occupé par le même
locataire. Le fait que le local litigieux ne soit pas mentionné sur le contrat
de bail ni sur l’acte de vente du lot C1 n’est pas déterminant. Les
copropriétaires n’ont du reste pas contesté l’occupation dudit local par le
B.________. Le fait que la société Q.________, laquelle n’a pas été mandatée
en qualité d’experte judiciaire, n’ait pas indiqué que le lot C1 comportait
une surface en sous-sol n’est pas relevante puisque comme déjà dit, il est
établi que la surface du local litigieux n’est pas cadastrée et qu’elle ne
figure pas sur les plans déposés au Registre foncier.
S’agissant de l’argument des appelants relatif aux millièmes,
ceux-ci ne soutiennent pas avoir subi un préjudice – hormis s’agissant des
loyers perçus par l’intimée – du fait de l’augmentation du volume du lot
C1. Ils se limitent à faire valoir que les quotes-parts des autres lots
auraient dû être réduites. Ils n’exposent pas davantage que les surfaces
auraient été un facteur décisif dans le calcul de la valeur des parts
lorsqu’elles ont été déterminées. De plus, les appelants n’ont pas agi en
justice sur la base de l’art. 712e al. 3 CC pour voir leurs parts rectifiées. Il
s’ensuit que le fait que la valeur des parts d’étages n’ait pas été modifiée
ensuite de l’attribution du local litigieux au lot C1 n’est pas déterminant.
La présomption de l’art. 712b al. 3 CC n’a pas été renversée
par les copropriétaires dans le règlement d’administration et d’utilisation
de la PPE. Comme expliqué ci-avant, cette présomption n’a pas davantage
été renversée dans l’acte constitutif. Il s’ensuit que le local litigieux n’a
jamais constitué une partie commune de la PPE. Il n’y avait dès lors pas
lieu de déposer au Registre foncier un plan de répartition rectifié pour
désigner le local litigieux comme partie exclusive, celui-ci étant présumé

- 25 -
partie exclusive de par la loi. On relèvera que la construction du local
litigieux n’est pas la seule modification ayant été apportée au bâtiment.
Les copropriétaires avaient en effet prévu de mettre à jour les plans
déposés au Registre foncier également s’agissant de loggias. Des
copropriétaires avaient de plus relevé à l’assemblée du 16 novembre 2010
que la dimension de certaines caves ne correspondait pas aux plans et
qu’il était nécessaire de mettre à jour les documents inscrits au Registre
foncier. A cette même assemblée, les propriétaires d’étages ont toutefois
refusé de donner à l’administratrice les pouvoirs lui permettant de
régulariser les plans déposés au Registre foncier.
Au vu de ce qui précède, c’est à raison que les premiers juges
ont considéré que le local litigieux était une partie exclusive du lot C1 et
pas une partie commune de la PPE « R.________ ».
5.
5.1 Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir rejeté
leurs prétentions en remboursement des loyers perçus par l’intimée pour
la location du local litigieux. Ils font en substance valoir que l’intimée était
de mauvaise foi. Selon les appelants, on devrait à tout le moins considérer
que l’intimée serait devenue de mauvaise foi le 31 octobre 2011, le
rapport de gestion établi à cette date mentionnant qu’après une
vérification approfondie, aucun acte d’achat n’existait et que l’occupation
du local litigieux n’était dès lors pas officielle. L’intimée aurait de plus
tardé à agir lorsqu’elle a réalisé que la Communauté des copropriétaires
d’étages « R.________ » percevait des loyers de la location des trois dépôts
initialement affectés au lot C1. Au vu de sa mauvaise foi, l’intimée devrait
de plus rembourser aux appelants leurs frais d’avocat avant procès, ceux-
ci constituant un dommage au sens de l’art. 940 al. 1 CC.
5.2 Conformément à l’art. 940 al. 1 CC, le possesseur de mauvaise
foi doit indemniser l'ayant droit de tout dommage résultant de l’indue
détention ainsi que des fruits qu'il a perçus ou négligé de percevoir.
L’indue détention ne suppose pas que la chose ait été réclamée par

- 26 -
l’ayant droit. Une obligation de restituer suffit (cf. ATF 120 II 191 consid.
3c/aa). Le possesseur est de bonne foi lorsqu’il a le sentiment d’avoir le
droit de posséder, sans que cela soit incompatible avec l’attention qu’on
pouvait exiger de lui. La bonne ou mauvaise foi s’apprécie dans la durée
et non à un moment précis. Ainsi, un possesseur de bonne foi peut devenir
de mauvaise foi, notamment lorsqu’il apprend que son acquisition ne
repose pas sur un titre valable (Steinauer, op. cit., n. 664 p. 213 et les réf.
citées). On doit retenir qu’il y a mauvaise foi à partir du moment où le
possesseur qui détient des indices sur le caractère illégitime de sa
possession ne peut plus les considérer comme erronés ou injustifiés, ou
que, sur la base de certaines circonstances douteuses, il ne remplit pas
ses devoirs de diligence. Ainsi, lorsque le possesseur connaît les
circonstances spécifiques, mais en tire de fausses conclusions sur sa
légitimation, il est encore de bonne foi, pour autant qu’il n’ait pas violé son
devoir de diligence (Pichonnaz, CR-CC II, n. 7 ad art. 938 CC et les réf.
citées).
5.3 Les premiers juges ont considéré que dès lors que le local
litigieux était une partie exclusive du lot C1, les conclusions des appelants
en restitution des loyers indument perçus devaient être rejetées. Dans une
motivation subsidiaire, ils ont retenu que même si le local litigieux avait pu
être considéré comme une partie commune de la PPE « R.________ »,
l’intimée pouvait de bonne foi considérer qu’elle était la propriétaire de ce
local, si bien qu’aucune indemnité n’aurait dû être versée en lien avec les
loyers perçus. Quant aux frais d’avocat avant procès, les premiers juges
ont retenu qu’au vu du rejet de leurs prétentions contre l’intimée, les
appelant n’étaient pas fondés à réclamer le remboursement de leurs frais
de défense avant procès. En toute hypothèse, les appelants s’étaient
limités à alléguer le montant global des frais qu’ils avaient encourus et à
produire les notes d’honoraires relatives à ces frais, ce qui ne remplissait
pas les exigences posées par la jurisprudence.
5.4 En l’espèce, puisqu’il a été retenu que le local litigieux était
une partie exclusive du lot C1 (cf. supra consid. 4.4), les appelants ne
sauraient se voir indemnisés par l’intimée pour les loyers perçus de la

- 27 -
location de ce local. Même si le local avait finalement été considéré
comme une partie commune de la PPE, l’intimée n’aurait pas davantage
dû indemniser les appelants. En effet, comme retenu à juste titre par les
premiers juges, l’intimée pouvait de bonne foi penser être la propriétaire
du local litigieux, jusqu’à ce qu’un jugement constate la qualité de partie
commune dudit local. Or au vu de l’issue de la procédure de première
instance, on doit retenir qu’à ce stade, l’intimée n’a jamais détenu
d’indices concrets sur le caractère illégitime de sa possession. On relèvera
qu’au moment où l’intimée a acquis le lot C1, le local litigieux était déjà
occupé par le B.________, soit le locataire du propriétaire précédent. Le fait
que le local ne soit pas mentionné sur l’acte de vente n’est dès lors pas
déterminant, quand bien même l’intimée a eu connaissance de ce dernier
élément. Quant au fait que l’intimée n’ait pas agi immédiatement
s’agissant des loyers perçus indument par la Communauté des
copropriétaires d’étages « R.________ », les appelants ne peuvent rien en
tirer, ce d’autant moins que des pourparlers transactionnels avaient cours
à l’époque.
Les appelants ne peuvent dès lors pas se prévaloir de l’indue
détention pour voir leurs frais d’avocat avant procès remboursés. Leurs
prétentions contre l’intimée ayant été rejetées en première et en
deuxième instance, les appelants ne peuvent en tout état de cause pas
faire supporter ces frais à leur adverse partie.
6.
6.1 Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté dans la
mesure de sa recevabilité, selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 in
fine CPC. Quant au jugement entrepris, il doit être confirmé.
6.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'050 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, qui succombent,
solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).

- 28 -
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer, il n’y a pas
matière à l’allocation de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'050 fr.
(deux mille cinquante francs) sont mis à la charge des
appelants [...] et la Communauté des copropriétaires d’étages
« R.________», solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Isabelle Salomé Daïna et Jessica Preile (pour [...] et la Communauté
des copropriétaires d’étages «R.________ »),
- Me Didier Bottge (pour la D.________),

- 29 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :