vd_gerichte · XA19.012389 · 2021-02-08 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA19.012389-200944
56
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 février 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Courbat et Cherpillod, juges
Greffier : M. Grob
*****
Art. 270 al. 2 CO
Statuant sur l’appel interjeté par S.________, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 13 février 2020 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec W.________, à [...],
demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 13 février 2020, dont les considérants écrits
ont été adressés aux parties pour notification le 4 juin 2020, le Tribunal
des baux a fixé le loyer mensuel net initial dû par W.________ à S.________
pour l’appartement de 3.5 pièces qu’elle loue au rez-de-chaussée de
l’immeuble sis [...], à 1'000 fr. dès le 1er décembre 2014 (I), a dit que
S.________ devait immédiat paiement à W.________ de la somme de
56'700 fr. à titre de restitution des fractions de loyer payées en trop pour
la période du 1er décembre 2014 au 29 février 2020 (II), a rendu le
jugement sans frais judiciaires ni dépens (III) et a rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont retenu que S.________,
bailleresse, avait échoué à prouver avoir remis à sa locataire W.________ la
formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un
nouveau bail et ont ainsi constaté que la fixation du loyer initial était nulle.
Procédant au complètement du contrat sur ce point, l’autorité précédente
a fixé le loyer initial de l’appartement en cause en fonction de son
expérience et de l’ensemble des circonstances dès lors que les autres
critères de détermination du loyer ne pouvaient pas être appliqués.
B. Par acte du 30 juin 2020, S.________ a interjeté appel contre le
jugement précité, en concluant, sous suite de frais et dépens, à sa réforme
en ce sens que le loyer mensuel net initial de l’appartement en cause soit
fixé à 1'900 fr. « tout compris » dès le 1er décembre 2014 et qu’elle ne
doive aucun montant à W.________ à titre de restitution de fractions de
loyer payées en trop. A l’appui de son mémoire, elle a produit un lot de
huit pièces réunies sous bordereau. Elle a également requis l’audition des
parties ainsi que d’un dénommé [...] en qualité de témoin.

- 3 -
Le 13 août 2020, S.________ a requis l’assistance judiciaire,
dans la mesure d’une exonération totale des frais judiciaires et des
avances de ceux-ci.
Le 17 août 2020, la Juge déléguée de la Cour de céans (ci-
après : la juge déléguée) a informé S.________ qu’elle était en l’état
dispensée de l’avance de frais, la décision définitive sur l’assistance
judiciaire étant réservée.
Dans sa réponse du 29 novembre 2020, W.________ a conclu,
sous suite de frais et dépens, au rejet de l’appel et à la confirmation du
jugement.
Par avis du 14 décembre 2020, la juge déléguée a informé les
parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre
échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne
serait pris en compte.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par acte de vente du 24 décembre 1984, S.________ (ci-après :
la défenderesse ou l’appelante), ainsi que ses filles [...] et [...], ont acquis
en copropriété, chacune pour un tiers, la villa sise [...]. Le prix de vente
était de 990'000 francs.
Par cession du 3 novembre 1986, [...] a cédé sa part de
copropriété à la défenderesse pour la somme de 345'000 fr., la
défenderesse devenant copropriétaire de la villa à raison de deux tiers.
Par cession du 17 décembre 1987, [...] a cédé sa part de
copropriété à la défenderesse pour la somme de 493'000 francs. La
défenderesse est ainsi devenue l’unique propriétaire de l’immeuble
susmentionné.

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2. Par contrat de bail à loyer du 3 décembre 2014, W.________ (ci-
après : la demanderesse ou l’intimée) a pris à bail de la défenderesse un
appartement de 3.5 pièces au rez-de-chaussée de la villa décrite ci-
dessus.
Le loyer mensuel net a été fixé à 1'900 fr., charges comprises ;
il comprend également une place de parc et la jouissance exclusive d’un
petit jardin. Le bail a été conclu initialement pour la période du 1er
décembre 2014 au 1er décembre 2015 et s’est renouvelé depuis d’année
en année, sauf résiliation donnée par l’une ou l’autre des parties trois mois
avant la prochaine échéance.
Le contrat précité ne contient aucune mention relative à la
formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un
nouveau bail.
3. Le 25 octobre 2018, la demanderesse a consulté la section de
La Côte de l’ASLOCA Vaud. Selon une attestation établie le 19 septembre
2019 par cette section, c’est à cette occasion que l’intéressée a été
informée de la nullité du loyer initial en raison de l’absence de notification
de la formule officielle y relative.
4. Le 12 novembre 2018, la Juge de paix du district de Nyon a
institué une curatelle de représentation et de gestion en faveur de la
défenderesse et a nommé [...] en qualité de curatrice.
5. a) Par demande du 15 mars 2019, la demanderesse a conclu,
sous suite de frais et dépens, à ce que le loyer net de son appartement
soit déclaré « excessif au sens des articles 269 et 269a CO » (1), à ce que
le loyer initial net soit déclaré nul faute d’avoir été notifié sur formule
officielle (2), à ce que le loyer net soit fixé à 1'600 fr. par mois à partir du
1er décembre 2014 (3), à ce que la défenderesse lui doive paiement de
tous les montants payés indûment dès le 1er décembre 2014 à titre de

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loyer, avec intérêt de 5% l’an (4), et à ce que la garantie locative soit
diminuée en conséquence (5).
b) Par avis du 11 avril 2019, la Présidente du Tribunal des
baux a requis de la défenderesse la production du contrat de bail du
locataire ayant précédé la demanderesse, ainsi que toute pièce
permettant d’établir le rendement net que lui procure l’appartement
litigieux.
c) Dans sa réponse du 28 mai 2019, la défenderesse a conclu,
sous suite de frais et dépens, au rejet de la demande. Elle a produit un
bordereau de quatorze pièces contenant notamment l’acte de vente ainsi
que les actes de cession précités, le bail à loyer « d’un précédent
locataire » et le relevé bancaire relatif au paiement du loyer par celui-ci,
un extrait bancaire relatif au paiement du loyer par un autre « ancien
locataire », un contrat hypothécaire du 18 décembre 2015, sa déclaration
d’impôt, ainsi que son extrait des poursuites et la liste de ses autres
dettes.
Il ressort en particulier de ces pièces que le locataire occupant
l’appartement litigieux entre septembre 2001 et septembre 2002
s’acquittait d’un loyer, vraisemblablement brut, de 1'900 fr. par mois et
qu’un autre locataire a versé un loyer, également brut semble-t-il, de
2'500 fr. par mois entre juin 2012 et novembre 2012.
6. La demanderesse a mandaté l’architecte [...], dans le but
d’établir la surface de l’appartement litigieux. Dans son rapport du
3 septembre 2019, celui-ci a constaté une surface « balayable » de 62 m2
et a également noté que la hauteur sous plafond du couloir était de 2.25
m, soit une hauteur inférieure aux prescriptions en matière de lieux
d’habitation.
7. a) Lors de l’audience d’instruction et de jugement du 5
septembre 2019, le Tribunal des baux a informé les parties qu’une
inspection locale serait organisée lors d’une reprise d’audience à fixer et

- 6 -
leur a imparti un délai pour formuler leurs réquisitions de preuves
complémentaires.
b) Le 30 octobre 2019, la défenderesse a produit un lot de
pièces réunies sous bordereau n° II, à savoir diverses factures de charges
concernant la villa litigieuse, ainsi que des statistiques établies par la
Banque [...] relatives aux loyers dans la Commune de [...] en 2018 (P.
124).
Par courriers des 1er novembre et 2 décembre 2019, la
demanderesse a indiqué que la défenderesse n’avait toujours pas produit
l’entier des pièces requises afin d’établir un calcul de rendement et a
notamment requis la production, en mains de la défenderesse, de toutes
les pièces justificatives pour ce faire.
c) Lors de la reprise d’audience du 13 février 2020, le Tribunal
des baux a procédé à une inspection locale de l’appartement litigieux et a
constaté les éléments suivants :
- concernant les fenêtres du séjour :
« Il y a deux jeux de fenêtres, une donnant à l’est, l’autre au sud.
Chaque fenêtre est composée de deux vitres coulissantes qui se
ferment par un système de crochet à l’intersection des deux vitres.
Le vitrage est simple. Sur les fenêtres est, le système de fermeture
est défectueux du côté gauche et ne permet pas leur verrouillage, si
bien qu’elles peuvent être ouvertes de l’extérieur. Sur les fenêtres
sud, il n’y a pas de loquet permettant de verrouiller les fenêtres de
gauche. […] Toutes les fenêtres de l’appartement présentent les
mêmes caractéristiques de vitrage et de fermeture ; elles sont
toutes coulissantes. » ;
- s’agissant de la cuisine :
« La cuisine comprend des meubles identiques à ceux de la zone
buanderie, datant probablement des années 1970. Le réfrigérateur,
de marque Electrolux, gèle et le compartiment congélateur ne
congèle pas selon la demanderesse. La cuisinière, également de
marque Electrolux, comprend des plaques électriques de cuisson,
ainsi qu’un four. Elle date vraisemblablement des années 1980. La
hotte de ventilation située au-dessus de la cuisinière ne fonctionne
que partiellement selon la demanderesse. Dans la partie sud de la

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cuisine se trouve une grande armoire encastrée comprenant des
tablards en bois. La fenêtre de la cuisine donne au nord sur un bout
de jardin dont la demanderesse a la jouissance exclusive. » ;
- quant à la salle de bain :
« Elle comporte une baignoire des années 1980, très abîmée, qui ne
semble pas avoir été remaillée [sic] récemment. Le carrelage des
murs et le sol doivent avoir une trentaine d’années. La tuyauterie
semble dater des années 1980. Un bidet se trouve à côté du
lavabo. » ;
- pour ce qui est des luminaires :
« Aucune des pièces ne comporte de sorties électriques permettant
la pose de plafonnier. » ;
- en ce qui concerne le chauffage :
« L’ensemble de l’appartement est chauffé par un système de
ventilation dont la partie visible est constituée de grilles présentes
dans chaque pièce. Le tribunal constate une chaleur étouffante dans
l’appartement lors de la visite (certainement plus de 25°).
Interpellée, la demanderesse précise qu’elle n’a aucun moyen de
régler le chauffage. ».
A cette occasion, [...] a été entendu sur place en qualité de
témoin ; il a en substance confirmé le contenu son rapport.
Interrogée à forme de l’art. 192 CPC, la demanderesse a quant
à elle confirmé ne pas avoir eu connaissance de l’obligation de notifier la
formule officielle lors de la conclusion d’un bail avant son entretien du
25 octobre 2018 avec l’ASLOCA. Elle a expliqué n’avoir reçu de la
défenderesse, et signé, que le bail à loyer, en précisant qu’elle avait signé
le contrat dans le bureau de celle-ci au 1er étage de la villa.
Toujours lors de cette audience, la demanderesse a modifié la
conclusion 3 de sa demande en ce sens que le loyer initial net soit fixé à
885 francs.

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Pour sa part, la défenderesse a produit des pièces
complémentaires, soit notamment un courrier daté 1er décembre 2014
que lui a adressé le service juridique de la Chambre vaudoise immobilière
(ci-après : la CVI), dont le contenu est le suivant :
« Pour faire suite à votre demande, nous vous prions de trouver ci-
joint :
- le contrat de bail à loyer au nom de votre locataire,
W.________, en deux exemplaires ;
- le formulaire de notification de loyer lors de la conclusion d’un
nouveau bail ;
- les dispositions paritaires romandes et règles et usages
locatifs du canton de Vaud, en deux exemplaires.
Nous vous remercions de bien vouloir vérifier ces documents avant
de les transmettre, dûment datés et signés, à votre locataire.
Nous vous conseillons de faire une photocopie de la notification de
loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail lorsque vous l’aurez
signée. »
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile contre une décision finale
par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a
CPC) et portant sur des conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel est
recevable.

- 9 -
La réponse, déposée en temps utile (art. 312 al. 2 CPC), est
également recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut
revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves
administrées en première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310
let. b CPC ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC ; JdT 2011 III 43 et les
références citées) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits
qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22
septembre 2015 consid. 2.2).
2.2 Malgré le large pouvoir d’examen conféré à l’autorité d’appel
par l’art. 310 CPC, celle-ci appliquant le droit d’office (art. 57 CPC), il
incombe à l'appelant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire
de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. Pour
satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer aux moyens
soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes
générales de la décision attaquée. Il doit expliquer en quoi son
argumentation peut influer sur la solution retenue par les premiers juges
(TF 5D_148/2013 du 10 janvier 2014 consid. 5.2.1 ; TF 5A_438/2012 du 27
août 2012 consid. 2.2, publié in RSPC 2013 p. 29 ; TF 4A_659/2011 du 7
décembre 2011 consid. 3 et 4, publié in RSPC 2012 p. 128 et SJ 2012 I
231). Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance
d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation
précise des passages de la décision que l'appelant attaque et des pièces
du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1
et les références citées). La Cour de céans n'est ainsi pas tenue

- 10 -
d'examiner, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises en cause
devant elle, ni de vérifier que tout l'état de fait retenu par le premier juge
est exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés devant
elle (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4 ; CACI 2 juillet 2015/608 consid. 2 ; CACI
1er février 2012/57 consid. 2a).
3.
3.1 L’appelante a produit des pièces à l’appui de son mémoire,
dont il convient d’examiner la recevabilité. Il y a également lieu de statuer
sur les mesures d’instruction requises par l’intéressée, à savoir l’audition
des parties et d’un témoin.
3.2
3.2.1 L'art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve
nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués ou
produits sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première
instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise (let. b). Ces conditions sont cumulatives (TF 5A_456/2016 du 28
octobre 2016 consid. 4.1.1) et il appartient à l'appelant de démontrer que
celles-ci sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de
tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les
rendent admissibles selon lui (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342
avec note de Tappy ; TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 4.1 ; TF
5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 2.2.2 ; TF 4A_540/2014 du 18 mars
2015 consid. 3.1, publié in RSPC 2015 p. 339 ; TF 5A_445/2014 du 28 août
2014 consid. 2.1 ; TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1 ; TF
4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1, publié in SJ 2013 I 311). Le
procès doit en principe se conduire entièrement devant les juges du
premier degré ; l'appel est ensuite disponible mais il est destiné à
permettre la rectification des erreurs intervenues dans le jugement plutôt
qu'à fournir aux parties une occasion de réparer leurs propres carences
(TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid. 3.3 ; TF 5A_445/2014 du 28
août 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_569/2013 du 24 mars 2014 consid. 2.3 ; TF

- 11 -
4A_309/2013 du 16 décembre 2013 consid. 3.2, publié in SJ 2014 I 196).
Sous réserve de l'art. 317 al. 1 CPC, la procédure d'appel ne sert dès lors
en principe pas à compléter la procédure de première instance, mais à
examiner et, le cas échéant, corriger le jugement de première instance,
sur la base des griefs concrètement articulés (ATF 142 III 413 consid.
2.2.2, JdT 2017 II 153).
On distingue à cet effet vrais et faux novas. Les vrais novas
sont des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés qu'après la fin de
l'audience de débats principaux de première instance ; ils sont recevables
en appel lorsqu'ils sont invoqués sans retard après leur découverte. Les
faux novas sont des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient
déjà lors de l'audience de débats principaux ; leur recevabilité en appel est
exclue s'ils avaient pu être invoqués en première instance en faisant
preuve de la diligence requise (TF 5A_882/2017 du 1er février 2018 consid.
5.3, publié in RSPC 2018 p. 218 ; TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017
consid. 3.4 ; Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise
relative à l’appel et au recours en matière civile, in JdT 2013 III 131, spéc.
p. 150, n. 40).
3.2.2 En règle générale, l’appel est mené sur la base des pièces du
dossier, sans audience, ni administration de preuves (ATF 142 III 413
consid. 2.2.1, JdT 2017 II 153 ; TF 4A_616/2016 du 10 mai 2017 consid.
4.1). Restent réservés le droit d'être entendu des parties selon l'art. 29 al.
2 Cst, respectivement l'art. 53 CPC, ainsi que les garanties découlant de
l'art. 6 ch 1 CEDH. La question de savoir si l'art. 6 CEDH confère un droit à
une audience de débats en deuxième instance, lorsqu'une telle audience a
eu lieu en première instance a été laissée ouverte. Dans tous les cas, la
tenue d'une telle audience présuppose une requête expresse des parties,
une réquisition d'audition de témoins et d'interrogatoire de partie étant à
cet égard insuffisante (TF 4A_13/2019 du 9 août 2019 consid. 6.1, 6.3.1 et
6.3.2).
Selon l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut administrer
les preuves. Cette disposition ne confère pas à l'appelant un droit à la

- 12 -
réouverture de la procédure probatoire et à l'administration des preuves
(TF 4A_616/2016 du 10 mai 2017 consid. 4.1). L'instance d'appel peut
rejeter la requête de réouverture de la procédure probatoire et
d'administration d'un moyen de preuve déterminé si l'appelant n'a pas
suffisamment motivé sa critique de la constatation de fait retenue par la
décision attaquée. Elle peut également refuser une mesure probatoire en
procédant à une appréciation anticipée des preuves, lorsqu'elle estime
que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue
ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve
déjà administrés par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu'il ne
serait pas de nature à modifier le résultat des preuves qu'elle tient pour
acquis (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; TF 5A_583/2016 du 4 avril 2017
consid. 3.1.2.2 ; TF 5A_86/2016 du 5 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF
5A_851/2015 du 23 mars 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_362/2015 du 1er
décembre 2015 consid. 2.2).
3.3
3.3.1 En l’occurrence, les pièces A et B, soit des extraits du Registre
du commerce, sont recevables à titre de fait notoire dès lors qu’ils sont
librement disponibles sur Internet (ATF 138 II 557 consid. 6.2 ; TF
5A_168/2018 du 17 janvier 2019 consid. 2.4).
La pièce C, à savoir un extrait du registre des poursuites
concernant l’intimée, est recevable dans la mesure où elle contient des
faits survenus postérieurement au jugement de première instance.
La pièce D, soit des statistiques établies par la banque [...]
relatives aux loyers de la Commune de [...] principalement pour les
années 2018 et 2019, n’est recevable que dans la mesure où elle
correspond au document déjà produit sous pièce 124 en première
instance ; elle est irrecevable pour le surplus, faute pour l’appelante
d’exposer en quoi les conditions cumulatives posées par l’art. 317 CPC
seraient réalisées.

- 13 -
Les graphiques produits sous pièces E et F n’ont pas été
produits devant l’autorité précédente, contrairement à ce que soutient
l’appelante. Dès lors que l’intéressée n’entreprend pas de démontrer que
les conditions posées par l’art. 317 al. 1 CPC seraient réalisées s’agissant
de ces titres, ceux-ci sont également irrecevables (cf. aussi infra consid.
5.4.2).
La question de la recevabilité des pièces G et H, soit des
annonces publiées sur Internet pour des appartements à louer à [...], peut
demeurer ouverte, ces titres n’étant pas pertinents pour la résolution du
litige, comme ce sera démontré ci-dessous (cf. infra consid. 5.4.2).
3.3.2 En ce qui concerne les auditions requises par l’appelante, cette
dernière ne motive pas son appel sur ce point et n’explique en particulier
pas sur quels faits les parties devraient être entendues.
A la lecture de l’appel, on comprend en outre que l’audition du
témoin [...] vise à établir que l’intimée, gérante d’un restaurant, serait
« parfaitement au courant du monde des affaires » et qu’elle serait
codébitrice des dettes contractées par son époux, à savoir des faits
antérieurs à la clôture de l’instruction en première instance. Or ces
éléments auraient pu être allégués, voire établis, devant l’autorité
précédente en faisant preuve de la diligence requise, de sorte qu’ils ne
sont pas recevables en appel. Il ne se justifie par conséquent pas
d’administrer une preuve pour établir un fait irrecevable. Au demeurant, à
supposer prouvés et recevables, de tels faits ne sont pas de nature à
exercer une influence sur le sort du litige, pour les motifs exposés ci-après
(cf. infra consid. 4.4).
Il s’ensuit que les mesures d’instruction requises par
l’appelante doivent être rejetées.
4.

- 14 -
4.1 L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir retenu que la
formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d'un
nouveau bail n'avait pas été remise à l'intimée
L'appelante admet l'exigence de l'usage d'une telle formule
dans le cas d'espèce et que la charge de la preuve de la remise de celle-ci
au locataire incombe au bailleur. Elle soutient toutefois qu'ayant été en
possession du contrat – non signé – et de la formule officielle, on ne verrait
pas pourquoi elle n'aurait remis que le bail à signer à l'intimée, et pas la
formule officielle également. Elle souligne à cet égard qu'il n'y aurait pas
eu, lors de la conclusion du bail litigieux, d'augmentation du loyer qui
aurait expliqué que cette formule n'ait pas été remise. L'appelante
prétend que la remise de la formule serait d'autant plus vraisemblable dès
lors que le bail n'aurait pas été adressé à l'intimée par la voie postale,
mais aurait été signé par celle-ci à son domicile. Il serait ainsi selon elle
inimaginable qu'elle ait pu oublier de communiquer à l'intimée la formule
officielle à cette occasion, ce d'autant qu'elle se serait spécifiquement
renseignée auprès de la CVI pour savoir comment procéder, comme
l'attesterait le courrier de celle-ci du 1er décembre 2014 lui adressant
notamment le contrat de bail et la formule officielle.
L'appelante fait ensuite valoir que l'intimée s'occupait avec
son mari de la gestion d'un restaurant et qu'un bail aurait été conclu dans
ce cadre avec la société [...] SA, laquelle aurait intenté une poursuite
contre celle-ci. Selon les informations fournies par cette société, en
particulier par un dénommé [...], l'intimée se serait occupée de la gestion
de ce restaurant, serait « parfaitement au courant du monde des affaires »
et serait codébitrice des dettes contractés par son époux. Selon
l'appelante, ces circonstances tendraient à démontrer que l'intimée aurait
menti ainsi en audience en prétendant ignorer l'obligation de remise de la
formule officielle.
Pour sa part, l'intimée conteste que la formule officielle lui ait
été remise lors de la conclusion du bail et soutient que n'ayant aucune
formation ni connaissance juridique, elle n'avait pas connaissance de

- 15 -
l'obligation pour le bailleur de remettre un tel document au locataire. Elle
prétend qu'il ne pourrait pas être retenu qu'elle serait rompue aux affaires
du simple fait qu'elle aurait tenu un restaurant avec son mari, en
soulignant que le fait qu'elle aurait conclu un bail commercial dans ce
contexte ne permettrait pas d'admettre qu'elle avait connaissance de
cette obligation, puisque la remise de la formule officielle ne serait pas
imposée pour un tel contrat.
4.2 Selon l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les
cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire,
l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la
conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette
faculté en édictant la loi sur l'utilisation d'une formule officielle au
changement de locataire du 7 mars 1993 (LFOCL ; BLV 221.315).
L'utilisation de la formule a été rendue obligatoire par l'arrêté du Conseil
d'Etat du 9 juillet 2001, désormais remplacé par l'arrêté du 26 mars 2014
(ALFOCL ; BLV 221.315.1).
La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment
de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose
louée. Elle a pour but d'informer le locataire de sa possibilité de saisir
l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui
fournissant toutes les indications utiles. Elle sert à empêcher les hausses
abusives de loyer lors d'un changement de locataires. L'indication du loyer
versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 140 III 583 consid. 3.1
et les références citées ; TF 4A_495/2019 du 28 février 2020 consid. 3.1 et
les références citées, non publié à l’ATF 146 III 82).
De jurisprudence constante, il appartient au bailleur de
prouver, s'il y a contestation, la remise de la formule officielle au locataire
(art. 8 CC ; ATF 142 III 369 consid. 4.1 ; TF 4A_254/2016 du 10 juillet 2017
consid. 3.1.3). Toutefois, lorsque le bail qui est envoyé au locataire indique
que la formule officielle y est annexée, le bailleur est, selon l'expérience
générale de la vie, présumé avoir remis la formule officielle dans
l'enveloppe contenant le bail, pour autant qu'il puisse produire une copie

- 16 -
ou une photocopie de la formule officielle envoyée. Il y a alors un
renversement du fardeau de la preuve, le locataire devant prouver que
l'enveloppe ne contenait pas le formulaire officiel, une vraisemblance
prépondérante étant cependant suffisante (Dietschy-Martenet, Droit du
bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 80 ad
art. 270 CO et les références citées).
4.3 En l'espèce, le fait que l'appelante soit en possession d'un
exemplaire non signé du bail et de la formule officielle, documents
produits sous pièce 108 en première instance, ne permet pas de retenir,
contrairement à ce qu'elle prétend, que l'on ne comprendrait pas
« pourquoi celle-ci n'aurait remis que le bail à signer à l'intimée et pas la
formule officielle », voire qu'elle aurait effectivement remis la formule lors
de la signature du contrat, étant au surplus rappelé que le bail ne contient
aucune mention relative à la formule officielle. La circonstance de la
signature du bail par l'intimée au domicile de l'appelante n'y change rien
dès lors que l'on ne peut pas exclure que l'appelante ait omis de remettre
la formule à l'intimée à cette occasion – ce que l'intimée a d'ailleurs
déclaré lors de son interrogatoire à forme de l'art. 192 CPC –, quand bien
même elle s'était renseignée auprès de la CVI sur les exigences à
respecter lors de la conclusion d'un bail et cette association lui avait
adressé par courrier du 1er décembre 2014 un contrat de bail à faire signer
à l'intimée et une formule officielle de notification de loyer.
Quant au fait qu'il n'y aurait pas eu d'augmentation de loyer
par rapport à celui payé par le précédent locataire, ce fait n'est pas établi
à satisfaction dès lors que le bail du locataire ayant précédé l'intimée n'a
pas été produit. Figurent uniquement au dossier le bail « d'un précédent
locataire » accompagné de preuves de paiement par celui-ci d'un loyer de
1'900 fr. entre septembre 2001 et septembre 2002 (P. 109a et 109b), ainsi
que des preuves de paiement d'un loyer de 2'500 fr. par un autre « ancien
locataire » entre juin 2012 et novembre 2012. Or le bail liant les parties a
été conclu avec effet au 1er décembre 2014, de sorte que l'on ignore le
montant du loyer pratiqué entre décembre 2012 et novembre 2014. Quoi
qu'il en soit, à supposer établie, la circonstance de l'absence

- 17 -
d'augmentation du loyer au regard de celui payé par le précédent
locataire ne constitue pas une preuve que la formule officielle aurait été
remise au locataire
Les faits invoqués par l'appelante ne permettent ainsi pas
d'établir que celle-ci aurait remis la formule officielle à l'intimée, ce que
cette dernière a au demeurant contesté. Le grief est donc à cet égard
infondé et l'appréciation des premiers juges doit être confirmée.
4.4 On comprend ensuite que l'appelante souhaite que la Cour de
céans considère que même s'il n'a pas été établi que la formule officielle
avait été remise à l'intimée, on devrait retenir que celle-ci en aurait eu
connaissance, respectivement qu'elle ne pouvait pas ignorer l'existence
d'une telle formule ni l'obligation pour le bailleur de la remettre au
locataire.
En matière de bail, contrairement au principe général « nul
n'est censé ignorer la loi », l'ignorance du locataire est présumée (ATF 146
III 82 consid. 4.1.3 ; ATF 140 III 583 consid. 3.2.2 ; TF 4A_254/2016 du 10
juillet 2017 consid. 3.1.3.1).
En l'occurrence, l'exploitation par l'intimée d'un restaurant
avec son mari et la conclusion dans ce contexte d'un contrat de bail –
commercial – ne sont pas démontrés par les preuves produites en
première instance. Au demeurant, de tels faits auraient pu être allégués
en première instance, de sorte qu'ils sont ici irrecevables, les conditions
posées par l'art. 317 al. 1 CPC n'étant manifestement pas remplies quoi
qu'en dise l'appelante. Celle-ci aurait pu en effet collecter les informations
qu'elle rapporte aujourd'hui dans son appel – et qu'elle n'établit du reste
pas – en première instance. La présomption d'ignorance de l'intimée ne
saurait donc être renversée pour ces motifs. Quoi qu'il en soit, l'éventuelle
conclusion par l'intimée d'un bail commercial, pour un restaurant, n'aurait
pas impliqué la remise d'une formule officielle, prescription imposée par
l'ALFOCL uniquement pour les logements. Des connaissances éventuelles
en affaires dans le cadre de la gestion d'un restaurant n'apporteraient

- 18 -
donc rien à l'intimée sur la question ici litigieuse. La bonne foi de l'intimée
doit dans ces conditions toujours être présumée, de sorte que l'on ne
saurait retenir que celle-ci aurait menti en déclarant lors de son
interrogatoire à forme de l'art. 192 CPC qu'elle n'avait jamais vu la formule
officielle produite par l'appelante sous pièce 108 et qu'elle n'avait « jamais
entendu parler de cette notification ». De tels éléments sont à tout le
moins impropres à conduire, comme le demande l'appelante, à
« reconnaître que la formule officielle a bien été remise à la locataire et
qu'elle abuse de son droit en prétendant le contraire » (appel, p. 4).
5. L'appelante critique ensuite la manière dont les premiers juges
ont fixé le loyer initial ainsi que le montant arrêté par ceux-ci.
5.1 Si la formule officielle de notification de loyer lors de la
conclusion d'un nouveau bail n'est pas notifiée ou qu'elle ne contient pas
les éléments nécessaires, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer
(nullité partielle) et le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer
initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu (ATF 140 III 583 consid.
3.2.3 ; TF 4A_495/2019 du 28 février 2020 consid. 3.3 et 3.4 et les
références citées, non publié à l’ATF 146 III 82 ; TF 4A_276/2011 du
11 octobre 2011 consid. 4.4).
Lorsque la nullité partielle du bail est reconnue, il appartient
au tribunal de compléter le contrat. Contrairement au cas de contestation
du loyer initial selon l'art. 270 CO, le juge n'est pas appelé à examiner le
caractère abusif ou admissible du loyer initial en fonction des critères
invoqués par les parties, puisque la clause qui en stipule le montant est
frappée de nullité (Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l'article
270 CO, thèse Berne 2005, nn. 231 et 558, pp. 106 et 255).
Le juge appelé à fixer le loyer initial par suite d'une
communication défectueuse de ce loyer doit fonder sa décision sur toutes
les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération
comprennent notamment le rendement admissible au regard de l'art. 269

- 19 -
CO relatif à la protection contre les loyers abusifs, les loyers non abusifs
pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire. Le
loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer. Le juge
exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en
contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites ; il n'a pas
à limiter son intervention à l'éventualité où le loyer convenu est abusif. Le
juge doit néanmoins respecter la hiérarchie des facteurs précités. Le
critère du rendement admissible au regard de l'art. 269 CO prime les
autres méthodes de détermination du loyer. Ni le loyer perçu du précédent
locataire ni les loyers usuels de la localité ou du quartier n'entrent en
considération lorsque le bailleur n'apporte pas les éléments nécessaires au
calcul du rendement admissible ; le juge se réfère alors aux données
statistiques disponibles ou à son expérience. La hiérarchie des critères du
rendement admissible, d'une part, et des loyers usuels de la localité ou du
quartier, d'autre part, est en principe inversée lorsque le logement en
cause a été construit ou acquis par le bailleur plus de trente ans avant la
conclusion du contrat (TF 4A_211/2020 du 25 août 2020 consid. 6 et les
références citées).
Lorsque le juge ne dispose ni d'éléments propres à permettre
un calcul du rendement de l'immeuble ni de bases de comparaisons
pertinentes dans le quartier, il est admis que des statistiques officielles
cantonales puissent être prises en considération lors de la fixation du loyer
initial (TF 4A_674/2012 du 23 septembre 2013 consid. 3 et les références
citées). Le juge pourra, le cas échéant, fixer le loyer initial en-deçà du
loyer précédent (TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.6). En
effet, le loyer payé par le locataire précédent ne peut pas remplacer sans
autre le loyer convenu entre les parties. La reprise automatique de
l'ancien loyer pourrait même se révéler contraire à l'objectif
constitutionnel et légal de protection des locataires contre les abus, au cas
où le loyer payé par l'ancien preneur était déjà abusif ou le deviendrait, à
la suite d'une diminution des coûts par exemple (ATF 120 II 341 consid.
6a ; TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1.1). Partant, lorsque le
juge doit fixer le loyer admissible, il est lié, d'une part, par le montant
invoqué dans les conclusions prises par le locataire et, d'autre part, par le

- 20 -
loyer convenu entre les parties, c'est-à-dire qu'il ne peut pas aller en-deçà
du premier ni au-delà du second (Dietschy-Martenet, op. cit., n. 68 ad
art. 270 CO et les références citées).
En ce qui concerne la fixation du loyer selon l'expérience du
juge, le Tribunal fédéral a jugé que le Tribunal des baux du canton de
Vaud, juridiction spécialisée, compétente pour l'ensemble du canton,
composée paritairement d'un président, d'un juge assesseur représentant
les bailleurs et d'un juge assesseur représentant les locataires, connaissait
l'état du marché du logement dans le canton et jouissait manifestement
de connaissances spécifiques en la matière (TF 4A_517/2014 du 2 février
2015 consid. 5.2 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.5).
5.2 Les premiers juges, après avoir rappelé la jurisprudence
topique en la matière (cf. jugement p. 8 à 10), ont relevé que l'immeuble
ne pouvait pas être qualifié d'ancien. Le loyer devait ainsi être fixé en
tenant compte du rendement non abusif de la chose louée selon l'art. 269
CO, mais l'appelante n'avait toutefois pas produit les documents
nécessaires pour effectuer un calcul de rendement. L'intimée avait quant à
elle proposé un calcul de rendement basé sur des estimations qui ne
pouvaient pas être vérifiées et donc son calcul ne pouvait être suivi. On ne
pouvait pas non plus se fonder sur le loyer payé par le précédent locataire
dans la mesure où on ignorait si ce loyer était abusif. Il convenait en
conséquence de procéder à un calcul du loyer initial fondé sur les prix du
marché, soit les loyers usuels du quartier, mais aucune pièce permettant
une comparaison n'avait été produite. L'autorité précédente s'est donc
référée aux statistiques fédérales pour l'année 2014, qui étaient notoires,
lesquelles retenaient un loyer de 1'318 fr. pour un appartement de
3 pièces situé dans le canton de Vaud et présentant en moyenne une
surface de 78 m2, tandis que le loyer était de 1'649 fr. pour un
appartement de 4 pièces dont la surface moyenne était de 106 m2. Les
magistrats ont retenu que même si ces statistiques ne remplissaient pas
les exigences posées par l'art. 11 al. 1 OBLF s'agissant notamment des
critères de dimension et d'équipement et ne pouvaient en conséquence
pas être appliquées telles quelles, elles pouvaient néanmoins être prises

- 21 -
en considération dans l'appréciation globale à faire. L'autorité de première
instance a dès lors décidé de fixer le loyer en fonction de son expérience
et de l'ensemble des circonstances. Elle a constaté que le loyer moyen
d'un 3.5 pièces était de 1'483 fr. 50 en calculant la moyenne des deux
montants précités ressortant des statistiques. Elle a toutefois indiqué que
l'appartement litigieux présentait une surface de 62 m2, qui était
inférieure à la moyenne des appartements de 3.5 pièces selon les
statistiques, et que la hauteur sous plafond de certaines pièces du
logement était inférieure aux prescriptions en la matière. Les premiers
juges ont encore relevé que l'appartement en cause se trouvait dans un
état de vétusté important dès lors qu'aucune des pièces ne comportait de
sortie électrique permettant l'installation de plafonnier, que les appareils
installés dans la cuisine avaient plusieurs décennies, que la salle de bain
était défraîchie et que l'entier de l'appartement était équipé de fenêtres à
simple vitrage avec, dans certaines pièces, une impossibilité de les
verrouiller, de sorte que quiconque pouvait s'introduire dans
l'appartement par l'extérieur. En outre, le chauffage se faisait par
ventilation et ne pouvait pas être réglé par la locataire, ce qui avait pour
conséquence que la température dans le logement était inconfortable car
trop élevée. Enfin, si l'intimée avait la jouissance d'un jardin, celui-ci se
trouvait au nord de la parcelle. Au vu de l'ensemble de ces éléments,
l'autorité précédente a fixé le loyer à 1'000 fr., charges comprises.
5.3 A l'encontre de cette appréciation, l'appelante fait valoir que
l'immeuble serait ancien et donc que le loyer aurait dû être fixé selon le
critère des loyers usuels du quartier, le fardeau de la preuve reposant
alors sur le locataire.
Dans la jurisprudence citée par l'appelante, le Tribunal fédéral
a estimé nécessaire d'apporter une clarification quant à l'âge à partir
duquel un immeuble devait être qualifié d'ancien. Il a considéré qu'un
immeuble était ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition
était de 30 ans au moins au moment du début du bail (ATF 144 III 514
consid. 3.2).

- 22 -
En l'espèce, dès lors que l'acquisition par l'appelante du
bâtiment a eu lieu de façon partielle les 24 décembre 1984 et 3 novembre
1986, puis complète le 17 décembre 1987, elle remonte à moins de 30 ans
avant la conclusion du bail litigieux, le 3 décembre 2014, de sorte que
l'immeuble ne saurait être qualifié d'ancien au sens de la jurisprudence
précitée.
5.4 L'appelante conteste ensuite les éléments pris en
considération par l'autorité précédente pour fixer le loyer initial.
5.4.1 La maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC)
n'oblige pas le juge à instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce
à expliquer sa position (ATF 139 III 13 consid. 3.2 ; TF 4A_198/2014 du 17
juillet 2014 consid. 4.2). Lorsque le bailleur n'a pas apporté les éléments
nécessaires pour permettre un calcul du rendement net, éléments qu'il est
le seul à détenir, le juge est autorisé à se baser, faute de mieux, sur des
données statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment
différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer
et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11)
(TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3.1 et les références citées ;
TF 4A_623/2013 du 11 avril 2014 consid. 2.2.3 ; TF 4A_250/2012 du 18
août 2012 consid. 2.4), ou sur son expérience (TF 4A_211/2020 du 15 août
2020 consid. 6 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.5). Le juge
dispose en effet d'une grande marge d'appréciation lorsqu'il doit fixer le
loyer initial, le Tribunal fédéral ne revoyant qu'avec retenue la décision
qu'il prend à cet égard (TF 4A_513/2016 du 18 avril 2017 consid. 3.2 ; TF
4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1.2 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet
2014 consid. 4.2).
5.4.2 L'appelante fait valoir que la Commune de [...] serait l'une des
communes les plus prisées et donc l'une des plus chères en matière de
logement. En outre le taux de vacance comme celui d'impôt serait très
bas, respectivement bas.

- 23 -
Contrairement à ce qu'elle soutient, l'appelante produit des
pièces nouvelles à l'appui de son appel, dont elle tire des faits nouveaux.
Le seul fait que ses prétendus « zooms » des statistiques produites en
première instance, qui avaient trait à l'année 2018 (cf. P. 124), se
rapportent à l'année 2019 (P. E et F) le démontre clairement. Dès lors que
l'appelante aurait pu les produire et les invoquer en première instance,
ces preuves et faits sont irrecevables et avec eux les moyens qu'elle tente
d'en tirer.
S'agissant des éléments figurant au dossier de première
instance, la pièce 124, p. 2, fait état de loyers, en 2018, pour un
appartement à [...], d'environ 2'000 francs. Un tel montant, selon les
informations indiquées à droite du diagramme, se réfère à un logement de
4 pièces d'une surface nette habitable de 100 m2. Ce montant se situe en
outre dans la fourchette indiquée avec une probabilité de 50%. Il ressort
enfin et surtout de ce diagramme que les prix des appartements sis à [...]
correspondent en 2018 au prix moyen des loyers valables dans le canton
de Vaud. De telles informations n'imposaient dès lors pas de retenir,
même pour la Commune de [...], que le prix moyen d'un appartement de
3.5 pièces, qui plus est en 2014, aurait dû être de plus de 1'483 fr 50. En
particulier, le fait que les prix à [...] en 2018 se situaient dans le milieu de
la moyenne du canton de Vaud n'imposait pas de s'écarter des chiffres
cantonaux moyens de 2014 pris en compte par les premiers juges. De
plus, que cela soit en 2014 ou en 2018, le prix des loyers reflétait le
nombre des appartements vacants dans la localité visée, comme la
politique fiscale de cette commune. On ne saurait dès lors augmenter le
loyer moyen au motif que peu d'appartements seraient sur le marché ou
que le taux d'impôt serait bas comme le prétend l'appelante.
L'appelante se réfère également à des recherches qu'elle a
faites, dans la semaine du dépôt de son appel, sur des sites Internet
proposant des appartements à louer. Or ces recherches, dont les résultats
ont été produits en appel sous pièces G et H, auraient pu être faites en
première instance. Cela étant, comme exposé précédemment (cf. supra
consid. 3.3.1), la question de la recevabilité de ces pièces peut demeurer

- 24 -
indécise dès lors qu'elles sont sans pertinence pour l'issue du litige. En
effet, on ignore tout des critères de recherches utilisés ainsi que des
caractéristiques précises des appartements issus de ces recherches, de
sorte que ces titres sont impropres à démontrer quoi que ce soit. De plus,
on ne saurait comparer les objets trouvés, notamment un « charmant
appartement » de 4.5 pièces d'une surface de 90 m2 et un « superbe
appartement de 5.5 pièces en duplex avec poutres apparentes » situé
« dans un environnement agréable, au cœur du village de [...] » et
profitant « notamment de beaux... [Réd. le texte de l'annonce est
incomplet] » avec l'appartement litigieux, beaucoup plus petit et
particulièrement vétuste selon les constatations des premiers juges.
5.4.3 L'appelante reproche à l'autorité précédente d'avoir pris en
considération l'état de vétusté de l'appartement pour fixer le loyer. Elle
soutient que dans la mesure où l'intimée ne se serait pas plainte de cet
état lors de l'état des lieux d'entrée ni en cours de bail, ce qui devrait être
interprété comme une renonciation tacite à faire valoir ses droits, la prise
en compte de l'état de l'appartement serait arbitraire et « contre-
productive », en relevant que le loyer fixé par les premiers juges serait
tellement bas qu'il empêcherait toute amélioration, si bien que le
logement continuerait à se dégrader.
Le grief surprend. Ce n'est en effet pas parce qu'un locataire
ne demande pas à son bailleur de remédier à la vétusté d'un appartement
qu'il ne peut pas être tenu compte de l'état général de celui-ci dans la
fixation du loyer. En outre, si le locataire peut faire valoir certains droits en
cas de défauts, il appartient principalement et spontanément au bailleur
d'entretenir la chose pour qu'elle reste dans un état approprié à l'usage
pour lequel elle a été louée (cf. art. 256 al. 1 CO). Enfin le bailleur, si cela
est justifié, notamment par une amélioration apportée à la chose, est en
droit d'augmenter le loyer à certaines conditions (cf. art. 269d CO et 270b
al. 1 CO). Le moyen doit être rejeté.
5.4.4 L'appelante fait valoir que le loyer précédent aurait dû être
« mieux pris en compte ».

- 25 -
Un tel moyen ne saurait conduire à admettre un loyer
supérieur à celui arrêté par les premiers juges. D'une part, on ignore
totalement si les loyers précédents étaient ou non abusifs, et ce en 2001
déjà, et l'appelante n'apporte aucun élément sur ce point. D'autre part,
même si on peut supposer l'état de vétusté de l'appartement déjà au
moment des anciennes locations (dès 2001), cet élément devait être pris
en compte pour déterminer le loyer initial admissible en 2014 et conduire
à un loyer sensiblement plus bas que celui de logements de même taille
mais équipés de manière moderne.
Dans ce cadre, l'appelante prétend encore que l'intimée aurait
pu faire valoir une baisse de loyer en début de bail, comme lors de chaque
renouvellement du loyer. Au vu des principes prévalant pour la fixation
d'un loyer initial lorsqu'un calcul de rendement n'est pas possible,
l'abstention de l'intimée n'est toutefois pas propre à démontrer que, vu les
statistiques cantonales pertinentes et l'état de vétusté de l'appartement,
le loyer qui devait être refixé, faute pour la bailleresse d'avoir adressé la
formule officielle à sa locataire en début de bail, aurait dû être arrêté à
plus de 1'000 francs.
5.4.5 L'appelante soutient en dernier lieu que le nouveau loyer fixé à
hauteur de 1'000 fr. serait objectivement et subjectivement arbitraire. Elle
tente d'asseoir cette dernière appréciation en alléguant que même
l'intimée « n'aurait jamais osé rêver d'un loyer aussi bas », comme le
démontrerait la conclusion de sa demande tendant à ce que le loyer soit
fixé à un montant de 1'600 francs.
Une telle appréciation des pensées de l'intimée ne permet pas
de remettre en question celle de l'autorité précédente quant à la quotité
du loyer initial, qui découle de critères objectifs. L'appelante, assistée d'un
avocat, n'expose en outre pas en quoi sinon un tel élément enfreindrait le
droit fédéral ou cantonal, malgré l'obligation de motivation découlant l'art.
311 al. 1 CPC, ce qui clôt la discussion (cf. TF 4A_576/2019 du 3 février
2020 consid. 7.2). Une violation éventuelle de l'interdiction de statuer

- 26 -
« ultra petita » serait de toute manière exclue en l'espèce puisque lors de
l'audience du 13 février 2020, l'intimée a modifié la conclusion précitée en
requérant que le loyer initial soit fixé à 885 fr., ce que l'appelante se garde
de rappeler dans son mémoire.
6. Enfin, le fait que le montant dû par l'appelante à titre de
restitution des fractions de loyer payées en trop pour la période du 1er
décembre 2014 au 29 février 2020 serait selon elle « exorbitant » ne
saurait suffire à revenir sur sa quotité. Les intentions de l'intimée quant à
l'utilisation du montant en question, outre qu'elles ne sont pas
démontrées, sont sans pertinence sur les questions à trancher ici de la
quotité du loyer initial, d'une part, et du remboursement des parts de
loyer payées en trop, d'autre part.
7. Une personne a droit à l’assistance judiciaire si elle ne dispose
pas de ressources suffisantes et si sa cause ne paraît pas dépourvue de
toute chance de succès (art. 117 CPC).
En l'occurrence, l'appelante remplit ces deux conditions
cumulatives, de sorte que l'assistance judiciaire doit lui être accordée pour
la procédure d'appel, dans la mesure d'une exonération des frais
judiciaires et des avances de ceux-ci.
8.
8.1 En définitive, l'appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
8.2 Vu l'issue de l'appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 3'160 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l'appelante
(art. 106 al. 1 CPC). Toutefois, dès lors que l'intéressée est au bénéfice de
l'assistance judiciaire pour la procédure d'appel, ces frais seront
provisoirement laissés à la charge de l'Etat (art. 122 al. 1 let. b CPC).

- 27 -
L'appelante devra en outre verser à l'intimée de pleins dépens
de deuxième instance, évalués à 1'000 fr. (art. 23 TDC [Tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
8.3 L'appelante, bénéficiaire de l'assistance judiciaire, est, dans la
mesure de l'art. 123 CPC, tenue au remboursement des frais judiciaires
provisoirement laissés à la charge de l'Etat.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. La requête d’assistance judiciaire de S.________ est admise.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'160 fr.
(trois mille cent soixante francs), sont mis à la charge de
l’appelante S.________ mais provisoirement laissés à la charge
de l’Etat.
V. L’appelante S.________ versera à l’intimée W.________ la somme
de 1'000 fr. (mille francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
VI. L’appelante S.________, bénéficiaire de l'assistance judiciaire,
est, dans la mesure de l’art. 123 CPC, tenue au
remboursement des frais judiciaires provisoirement laissés à la
charge de l’Etat.
VII. L’arrêt est exécutoire.

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La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Alain-Valéry Poitry (pour S.________),
- Mme Marie-Christine Charles (pour W.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :