vd_gerichte · JO15.056021 · 2021-01-12 · fr
Partage non successoral
Partage non successoral


TRIBUNAL CANTONAL
JO15.056021-200750
15
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 12 janvier 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mme Crittin Dayen et M. Oulevey, juges
Greffier : M. Magnin
*****
Art. 230 CPC ; 651 CC
Statuant sur l’appel interjeté par B.D.________, à
[...],R.________, à [...], et C.D.________, à [...], défendeurs, contre le
jugement rendu le 23 décembre 2019 par la Chambre patrimoniale
cantonale dans la cause divisant les appelants d’avec I.D.________, à [...],
demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par jugement du 23 décembre 2019, communiqué pour
notification aux parties le 27 avril 2020, la Chambre patrimoniale
cantonale a ordonné le partage de la parcelle n° [...] du cadastre de [...]
en une première parcelle regroupant les parcelles A, B et C (ci-après : la
parcelle ABC), telles que délimitées en page 4 du complément d’expertise
(réd. du 6 février 2019), dont la propriété est attribuée à B.D.________,
C.D.________ et R.________, et une deuxième parcelle correspondant à la
parcelle D telle que délimitée en page 4 du complément d’expertise (réd.
du 6 février 2019), dont la propriété est attribuée à I.D.________ (I), a dit
que les 4 places de stationnement, parmi lesquelles la place de parc sous
couvert sur laquelle A.D.________ bénéficie actuellement d’un usufruit, sont
attribuées à la parcelle D par l’inscription de servitudes à charge de la
parcelle ABC (II), a enjoint les parties, en substance, dans un délai d’un
mois à compter de l’entrée en force du jugement, de mandater
notamment le notaire [...] et le cas échéant un géomètre afin d’établir un
acte de division de la parcelle n° [...] du cadastre de [...] de manière à
permettre le partage tel qu’ordonné ci-dessus (III), a dit que les frais et
honoraires du géomètre et du notaire, ainsi que tous les autres frais qui
seront engagés ultérieurement en vue du présent partage, seront répartis
à raison d'un quart à la charge d'I.D.________ et à raison de trois quarts à la
charge de B.D.________, R.________ et C.D.________, solidairement entre eux
(IV), a enjoint les parties de requérir sans délai auprès des autorités
compétentes toutes les autorisations nécessaires afin de permettre le
présent partage (V), a enjoint les parties, une fois l’acte de division signé
et les autorisations nécessaires obtenues, de requérir immédiatement du
conservateur du Registre foncier du district de [...] l’inscription
d'I.D.________ comme seul propriétaire de la Parcelle D, l’inscription de
B.D.________, C.D.________ et R.________ comme seuls propriétaires de la
parcelle ABC et l’inscription des servitudes prévues ci-dessus (VI), a dit
que, simultanément à ces inscriptions au Registre foncier, B.D.________,
R.________ et C.D.________, solidairement entre eux, verseront à I.D.________
une soulte à hauteur de 376'000 fr. (VII), a enjoint les parties
d’entreprendre les démarches nécessaires auprès de la [...] ou de toute

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autre banque afin de permettre la reprise par chaque partie de la part du
prêt hypothécaire relative à la parcelle dont elle aura été reconnue
comme seule propriétaire (VIII), a statué sur les frais et les dépens (IX à
XII) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (XIII).
En droit, les premiers juges ont relevé qu'il était établi et
admis par les parties qu'elles étaient propriétaires en main commune de la
parcelle n° [...] du cadastre de [...], qu'elles n'avaient pas contesté se
trouver dans un régime de société simple formé pour une durée
indéterminée et qu'il était par ailleurs mentionné au Registre foncier que
la parcelle était détenue par les parties de la manière suivante : « en
propriété commune, société simple ». Ils ont ajouté qu’I.D.________ avait
fait part aux appelants, le 30 septembre 2014, de sa volonté de dissoudre
la « propriété » et du fait qu’il entendait procéder au partage de ladite
propriété. Les premiers juges ont considéré que cette déclaration avait,
conformément à l’art. 545 al. 1 ch. 6 CO (Code des obligations du 30 mars
1911 ; RS 220), valeur de résiliation dès lors que la communauté avait été
créée pour une durée indéterminée et que le prénommé avait dénoncé le
contrat de société simple à tous les associés. Ainsi, selon les premiers
juges, la communauté avait d’ores et déjà été dissoute en application de
l’art. 546 CO, si bien qu’au surplus, l’irrecevabilité soulevée par les
appelants tombait à faux et que l’intimé n’avait donc pas à déposer une
action en dissolution pour justes motifs devant le Président du Tribunal
d’arrondissement.
Ensuite, les premiers juges, précisant que les règles de la
société simple étaient de nature dispositives et que les parties n’avaient
pris aucun engagement écrit au sujet de la dissolution de la société, ont
considéré que le partage de la parcelle n° [...] du cadastre de [...] devait
s’effectuer selon les règles applicables à la copropriété. Ils ont en effet
relevé d’une part que l’intimé s’était référé, sur la page de garde de sa
demande, à l’art. 650 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS
210) et, d’autre part, que les appelants s’étaient généralement référés au
mode de partage applicable à la copropriété, cela dans leurs écritures,
puis notamment en prévoyant, dans une convention passée à l’audience

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du 1er novembre 2016, non ratifiée, un partage en nature, à savoir le
transfert de la part physique de l’intimé aux appelants contre le paiement
d’une soulte. Enfin, les premiers juges ont indiqué que les appelants
n’avaient exprimé leur volonté de soumettre la liquidation de leur
communauté aux règles de la société simple qu’au stade des plaidoiries
finales, de sorte qu’il convenait de retenir qu’au vu des déclarations de
ces derniers, des circonstances et de l’instruction, la réelle et commune
intention des parties était de soumettre la liquidation de leur communauté
au mode de partage applicable à la copropriété et non à la société simple.
La Chambre patrimoniale cantonale a ensuite examiné le
mode de partage et ses modalités. Elle a relevé que le rapport d’expertise
complémentaire du 20 septembre 2018, dont la qualité avait été soulignée
par les parties, proposait une division de la parcelle concernée en quatre
lots et avait déterminé des soultes afin de compenser les écarts de valeurs
entre ces lots, et que ce rapport ne prêtait pas le flanc à la critique. Elle a
ainsi considéré que la division de la parcelle en quatre parts égales,
moyennant le paiement de soultes était réalisable sans diminution notable
de la valeur du bien et qu’il convenait dès lors d’ordonner le partage en
nature. En outre, au vu des relations conflictuelles entre les parties, il
paraissait adéquat d’attribuer la parcelle D à I.D.________ dès lors que
celle-ci, se situant à l’extrémité est de l’actuelle parcelle n° [...],
permettait une séparation distincte des autres parcelles. De plus, selon les
premiers juges, le prénommé était le curateur de son père et celui-ci
bénéficiait d’un usufruit sur la partie de l’immeuble correspondant à la
future parcelle D. A la lumière de ces éléments, la Chambre patrimoniale
cantonale, admettant les conclusions nos II à IV de l’intimé, lui a attribué la
parcelle D, ainsi que quatre places de stationnement, tels que prévues à la
page 8 du complément d’expertise précité. Elle a également fait droit aux
conclusions nos V à X de l’intéressé et nommé un notaire.
B. Par acte du 27 mai 2019 [recte : 2020], B.D.________,
R.________ et C.D.________ ont interjeté appel contre le jugement précité. Ils
ont conclu, avec suite de frais et dépens, à l’annulation et à la mise à
néant du jugement, et à ce que l’action d’I.D.________ en première instance

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soit déclarée irrecevable. A titre subsidiaire, ils ont conclu au rejet des
conclusions nos I à IV figurant dans la demande du 16 décembre 2015 ainsi
que toutes celles subséquentes et tardives prises en première instance.
Le 14 septembre 2010, I.D.________ a déposé une réponse, au
pied de laquelle il a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet intégral
des conclusions prises par B.D.________, R.________ et C.D.________.
Par lettre du 24 septembre 2020, les trois prénommés se sont
déterminés de manière spontanée. Ils ont produit un courrier de
l’Administration cantonale des impôts du 1er juillet 2020.
Le 28 octobre 2020, la Cour de céans a informé les parties que
la cause était gardée à juger.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par acte de donation du 4 septembre 2013, A.D.________ a fait
donation à parts égales à ses quatre enfants, soit I.D.________ et
B.D.________, R.________ et C.D.________ qui ont accepté et acquis en «
propriété commune, société simple », tel que mentionné au Registre
foncier, notamment la parcelle n° [...] du cadastre de [...].
2. Par correspondance du 31 octobre 2014, I.D.________ a fait part
de sa volonté de dissoudre la « copropriété » à B.D.________, R.________ et
C.D.________. Les parties ont entamé des discussions, notamment sur la
base d'un rapport de l'architecte EPFZ-SIA [...]. Les défendeurs ont accepté
le rachat par l’intimé de sa part sous réserve du prix. A cet égard,
R.________ a précisé « qu'il n'y avait aucun problème » et que les parties
étaient d'accord sur le partage hormis sur ses modalités. Il n'existe par
ailleurs pas d'acte juridique imposant l'indivision aux parties qui tendrait à
exclure le partage de la parcelle n° [...] du cadastre de [...].

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3. a) En cours de procédure, une expertise a été mise en œuvre.
L’expert a déposé son rapport le 30 novembre 2017. Il a estimé la valeur
intrinsèque de la propriété à 8'053'000 francs. L'expert a défini comme
suit la valeur intrinsèque : « La valeur technique obtenue par l'addition de
plusieurs valeurs dont les principales sont la valeur du terrain, la valeur de
la construction et la valeur des équipements, des aménagements
extérieurs et des infrastructures, en tenant compte également de leur
dépréciation ».
L'expert a estimé la valeur de rendement à 8'017'000 francs.
L'expert a également estimé la moins-value engendrée par
l'usufruit ID [...], inscrit à la charge de la parcelle n° [...] du cadastre de
[...], à 206'000 francs. A cet égard, il a estimé que la valeur économique
de l'usufruit correspondait à une perte locative sur la durée de vie
résiduelle du bénéficiaire du loyer estimé pour le logement et les
dépendances du bâtiment ECA n° [...]. Il a par ailleurs précisé avoir
considéré que la mise en valeur du potentiel compris dans les combles du
bâtiment précité était conditionnée à la radiation de l'usufruit.
Enfin, l'expert a évalué la valeur vénale de la propriété à un
montant de l'ordre de 8'000'000 fr., duquel il convenait de retrancher la
moins-value engendrée par l'usufruit [...], soit un montant de l'ordre de
200'000 francs. L'expert a donné la définition suivante de la valeur vénale
: « Le montant estimé auquel un immeuble devrait s'échanger à la date de
l'expertise entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans
une transaction normale après une mise sur le marché courant où les
parties ont agi chacune sciemment, prudemment et sans contrainte ».
L'expert a précisé que son estimation était « nonobstant d'éventuelles
offres amateurs, sans tenir compte d'éventuelles charges d'impôts ou
taxes impayées ». Il a par ailleurs indiqué que son rapport d'expertise
avait une validité de l'ordre d'une année, sous réserve de l'évolution du
marché ou de changement depuis la date de la visite.

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b) A la requête d’I.D.________, l'expert a déposé un
complément d'expertise le 20 septembre 2018, puis une version corrigée
le 6 février 2019, proposant une division de la parcelle n° [...] du cadastre
de [...]. Il est retranscrit ci-après les extraits suivants de la page 4 du
rapport :
« Proposition de fractionnement
Le fractionnement suivant est élaboré dans la perspective de
procéder au partage à parts égales, cas échéant avec soulte, entre
les parties de la parcelle N° [...] du cadastre de [...].
Cette hypothèse vise la création de 4 parcelles distinctes :
A) Partie Nord-Ouest du bâtiment ECA N° [...], correspondant aux
logements desservis par l'entrée [...].
B) Partie Sud-Est du bâtiment ECA N° [...], correspondant aux
logements desservis par l'entrée N° [...] ainsi qu'une partie des
places de stationnement extérieures.
C) Immeuble commercial et de logement ECA N° [...], garage ECA N°
[...] ainsi qu'une partie des places de stationnement extérieures.
D) Bâtiments d'habitation ECA Nos [...].
Cette hypothèse de fractionnement permet notamment la création
d'un parking complémentaire en faveur des parcelles A, B et D, au
niveau de l'aire de verdure actuelle (espace piscine). Cas échéant,
une servitude d'accès en faveur desdits biens-fonds devra être
inscrite à la charge de la parcelle C. »
« Validation communale

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Par courrier daté du 8 août 2018, annexé au présent document, la
Municipalité de la commune de [...] nous a fait savoir qu’elle ne
s’opposait pas à ce fractionnement. »
« Stationnement
L'attribution des places de stationnement est à régler par servitudes
d'usage, grevant les biens-fonds B et C en faveur des biens-fonds à
créer A et D. Ceci permet de procéder à une répartition du
stationnement proportionnelle aux surfaces locatives. En cas de
nécessité, l'inscription de servitudes de vue et cas échéant de
mentions LATC devra être entreprise lors du fractionnement. »
c) L’expert a établi les détails des biens-fonds A, B, C et D à
constituer de la manière suivante (extraits des pages 5 à 8 du rapport) :
ca) « Bien-fonds à constituer A
La parcelle à créer accueille la partie Nord-Ouest du bâtiment ECA
[...], correspondant à l’entrée [...] du bâtiment sis à la route de [...] »
Le revenu locatif est le suivant :
Remarque : "nous partons du principe que les baux et les
notifications ont été établis selon les règles en vigueur" ».
« Stationnement
Sur la base des surfaces locatives et du nombre de logement, nous
prévoyons l'octroi de 8 places de stationnement au bien-fonds A.

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La mise à disposition des places de stationnement sera entreprise
par l'inscription d'une servitude à charge des parcelles B et/ou C. »
cb) « Bien-fonds à constituer B
La parcelle à créer accueille la partie Sud-Est du bâtiment ECA N°
[...], correspondant à l’entrée N° 6 du bâtiment sis à la route de [...].
Le revenu locatif est le suivant :
Remarque : "nous partons du principe que les baux et les
notifications ont été établis selon les règles en vigueur" ».
« Stationnement
Sur la base des surfaces locatives et du nombre de logement, nous
prévoyons l'octroi de 9 places de stationnement au bien-fonds B.
La mise à disposition des places de stationnement sera entreprise
par l'inscription d'une servitude à charge des parcelles B et/ou C. »
cc) « Bien-fonds à constituer C
La parcelle à créer accueille les bâtiments ECA Nos [...] et [...],
correspondant à l’adresse route de [...], aux garages boxes contigus
ainsi qu’au couvert à voiture.

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Le revenu locatif est le suivant :
Remarque : "nous partons du principe que les baux et les
notifications ont été établis selon les règles en vigueur".
Stationnement : sur la base des surfaces locatives et du nombre
de logement, nous prévoyons l’octroi de 2 places de stationnement
extérieures et 3 places couvertes au bien-fonds C. »
« Servitude d’usage
La structure locative des bâtiments présente une superposition
nécessitant un traitement différent par niveau. Ainsi le local
"réfectoire" de la surface administrative (actuellement [...]), teinté
en orange ci-contre, est situé dans le bâtiment ECA N° [...], rattaché
à la parcelle D selon le projet de fractionnement. Dans ce contexte,
nous admettons une servitude d’usage grevant le rez-de-chaussée
en faveur de la parcelle à créer C. »
cd) « Bien-fonds à constituer D
La parcelle à créer accueille les bâtiments ECA Nos [...]
correspondants à l’adresse de la route de [...].

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Potentiel complémentaire : le bâtiment dispose d’un potentiel de
mise en valeur qui sera pris en compte dans l’estimation.
Le revenu locatif est le suivant :
Remarque : "nous partons du principe que les baux et les
notifications ont été établis selon les règles en vigueur". »
« Stationnement
Sur la base des surfaces locatives et du nombre de logement, nous
prévoyons l’octroi de 4 places de stationnement au bien-fonds D.
La mise à disposition des places de stationnement sera entreprise
par l’inscription d’une servitude à charge des parcelles B et/ou C. »
d) L’expert a procédé à l’estimation des revenus locatifs des
places de stationnement de la manière suivante (extrait de la page 9 du
rapport) :
« Place de stationnement
Le bien-fonds N° [...] offre 26 places de stationnement extérieures,
dont 3 couvertes. Nous estimons le revenu locatif ainsi : »
e) Il ressort du complément d’expertise le détail suivant
s’agissant des surfaces des biens-fonds à constituer :
« Surface des biens-fonds à constituer
Le fractionnement élaboré selon cette hypothèse est détaillé à titre
indicatif ci-dessous. Il devra être entrepris par un géomètre officiel
en cas de concrétisation.

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Des servitudes, notamment de passage, d’usage de place de
stationnement ainsi que de vues devront être inscrites à charge et
en faveur des biens-fonds à constituer. »
f) L’expert a procédé à l’estimation suivante des parcelles A,
B, C et D (extraits des pages 10 à 12 et 14 du rapport) :
« Estimation
Valeur de rendement
La valeur de rendement est obtenue par la capitalisation des
revenus (bruts ou nets) réels ou estimés par l’expert selon le marché
ou selon la loi, au moyen d’un taux de capitalisation.
Le taux de capitalisation est déterminé en fonction des conditions
régnant sur le marché des capitaux, sur baux à loyer, de la nature et
de la destination de l’objet et en tenant compte des charges
financières, des charges d’entretien et d’exploitation, d’une prime
d’illiquidité et d’une éventuelle prime de risque.
Nous procédons à la détermination de la valeur de rendement de
chaque parcelle à créer indépendamment.
Le rendement des places de stationnement est abordé ainsi :
Extérieur Couvert
Loyer admis
67 fr. 90 fr.
fr./mois
Taux capitalisation 4.32% 4.32%
Valeur retenue
18'700 fr. 25'000 fr.
arr. à fr.
Parcelle A

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Parcelle B
Parcelle C
Parcelle D
Impact de l’usufruit sur la valeur
Evolution de l’impact de l’usufruit sur les valeurs et les
soultes
Selon les tables "Stauffer Schaetzle et Weber", l’espérance de vie
d’un homme est comptée jusqu’à 114 ans.
En annexe, le tableau ci-dessous est développé de 2018 à 2044,
traduisant l’impact sur la valeur des parcelles à constituer A, B, C et
D de l’usufruit grevant la future parcelle D. »
g) Enfin, l’expert a apporté les réponses suivantes aux
questions complémentaires posées par I.D.________ (extrait de la page 15
du rapport) :
« 1. S’agissant du calcul de la valeur de l’usufruit, bien qu’ayant
compris comment celle-ci a été calculée en lien avec les bâtiments
concernés, l’expert voudra bien déterminer quel est le facteur de
réduction par année à venir de cette valeur, de sorte que le Tribunal
puisse être renseigné de la manière la plus exacte au moment du
jugement.
L’évolution de la valeur de l’usufruit est la suivante :

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2. L’expert est prié de déterminer, en lien avec la conclusion III de
l’ordonnance de preuves rendue par la Juge déléguée de la Chambre
patrimoniale cantonale en date du 1er juin 2017, quelles sont
précisément les parts qui pourront être attribuées à parts égales,
cas échéant avec soulte, entre les parties de la parcelle N° [...] du
cadastre de [...].
Sur la base de l’hypothèse de fractionnement soumise à l’autorité
communale pour accord de principe, nous déterminons les valeurs
et les soultes suivantes :
Ce complément dans un contexte donné, a validité de l’ordre d’un
an, sous réserve d’évolution du marché ou de changement depuis la
date de la visite. »
4. Par requête de conciliation déposée le 27 mai 2015 auprès de
la Chambre patrimoniale cantonale, I.D.________ a ouvert action contre
B.D.________, R.________ et C.D.________. La conciliation ayant échoué, la
Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale a délivré une
autorisation de procéder le 15 octobre 2015.
5. a) Par demande du 16 décembre 2015, I.D.________ a pris, sous
suite de frais et dépens, les conclusions suivantes à l’encontre de
B.D.________, R.________ et C.D.________ :
« I. Constater le droit au partage de la copropriété formée par
I.D.________, B.D.________, R.________ et C.D.________, sur la parcelle
n° [...] du cadastre de [...].
Il. Ordonner le partage par parts de valeur égale entre les parties
de la parcelle n° [...] du cadastre de [...] d'une surface de [...] m2 et
dont l'estimation fiscale (1994) est de Fr. [...], conformément au
rapport de l'expert qui sera commis à cet effet.
III. Ordonner au conservateur du Registre foncier du district de [...]
d'inscrire I.D.________ comme seul propriétaire de la part d'un quart
de la parcelle n° [...] sis à [...] qui lui sera reconnue comme étant sa
seule propriété après partage.
IV. Donner acte aux défendeurs que le demandeur prendra à sa
seule charge la part du prêt hypothécaire sur sa part de propriété
auprès de la [...]. ».

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b) Par réponse du 24 août 2016, B.D.________, R.________ et
C.D.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des
conclusions nos I à IV de la demande du 16 décembre 2015 (I) et à ce
qu’une expertise soit ordonnée pour fixer et constater, à dire de justice, la
valeur de la part d’I.D.________ (II).
c) Dans ses déterminations du 24 octobre 2016, I.D.________ a
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de la conclusion n° I de
B.D.________, R.________ et C.D.________. Il a par ailleurs pris acte de la
conclusion des appelants tendant à ce qu'une expertise soit ordonnée
pour fixer et constater à dire de justice la valeur de sa part, considérant
que l'expertise était nécessaire pour ordonner le partage par parts de
valeurs égales entre les parties.
d) Lors de l'audience de premières plaidoiries du 1er novembre
2016, les parties ont passé une convention partielle. Celle-ci n'a pas été
ratifiée par la Chambre patrimoniale cantonale, dès lors que les parties
n'ont pas réussi à se mettre d'accord sur les modalités d'exécution. Cette
convention a la teneur suivante :
I. La part physique d'I.D.________ (1/4) sur la parcelle n° [...] du
cadastre de [...] d'une surface de [...] m2 est transférée à
B.D.________, R.________ et C.D.________.
Ces derniers s'acquitteront en échange, solidairement entre eux,
d'un montant de 1'050'000 fr. (un million cinquante mille francs) en
faveur d'I.D.________.
Il. Les modalités d'exécution de ce qui précède feront l'objet d'un
avenant à la présente convention qui sera soumis à la ratification de
la juge déléguée pour valoir jugement entré en force.
e) Le 22 août 2017, une audience d'instruction s’est tenue
devant la Chambre patrimoniale cantonale, lors de laquelle les parties, à
l'exception de C.D.________, ont été interrogés.
f) Renonçant à l'audience de plaidoiries finales, les parties ont
déposé des plaidoiries écrites le 30 janvier 2019 ainsi que des plaidoiries
responsives le 10 septembre 2019.

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Au pied de sa plaidoirie écrite du 30 janvier 2019, I.D.________
a complété les conclusions prises dans sa demande du 16 décembre 2015,
avec suite de frais et dépens, de la manière suivante :
« Préalablement :
I. Constater le droit au partage de la propriété formée par
I.D.________, B.D.________, R.________ et C.D.________, sur la parcelle
n° [...] du cadastre de [...].
Principalement :
II. Ordonner le partage de la parcelle n° [...] du cadastre de [...]
de la manière suivante : (i) une première parcelle regroupant les
parcelles A, B et C, telles que délimitées en page 4 du Complément
d'expertise (la Parcelle ABC), dont la propriété est attribuée à
B.D.________, C.D.________ et R.________, et (ii) une deuxième parcelle
correspondant à la parcelle D telle que délimitée en page 4 du
Complément d'expertise (la Parcelle D), dont la propriété est
attribuée à I.D.________.
III. Dire que 4 places de stationnement, parmi lesquelles la place
de parc sous couvert sur laquelle M. A.D.________ bénéficie
actuellement d'un usufruit, seront attribuées à la Parcelle D par
l'inscription de servitudes à charge de la Parcelle ABC.
IV. Enjoindre aux parties, dans un délai d'un mois à compter de
l'entrée en force du jugement, de mandater le notaire [...] (case
postale [...], chemin [...], [...]) ou tout autre notaire que justice
désignera, afin d'établir un acte de division de la parcelle n° [...] du
cadastre de [...], acte qui prévoira également l'attribution de 4
places de stationnement à la Parcelle D par l'inscription de
servitudes à la charge de la Parcelle ABC, le cas échéant après avoir
fait établir par un géomètre un plan de morcellement de ladite
parcelle, un tableau de mutation et tout autre document qu'il jugera
nécessaire, de manière à permettre le partage tel qu'il aura été
ordonné par le juge.
V. Dire que les frais et honoraires du géomètre et du notaire ainsi
que tous les autres frais qui seront engagés ultérieurement en vue
du présent partage, seront répartis de la manière suivante : ¼ à la
charge du demandeur et ¾ à la charge des défendeurs.
VI. Enjoindre aux parties de requérir sans délai auprès des
autorités compétentes toutes les autorisations nécessaires afin de
permettre le présent partage.

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VII. Enjoindre aux parties, une fois l'acte de division signé et les
autorisations nécessaires obtenues, de requérir immédiatement au
conservateur du Registre foncier du district de [...] : (i) l'inscription
d'I.D.________ comme seul propriétaire de la Parcelle D (ii)
l'inscription de B.D.________, C.D.________ et R.________ comme seuls
propriétaires de la Parcelle ABC et (iii) l'inscription des servitudes
prévues à la conclusion III ci-dessus.
VIII. Dire que, simultanément à ces inscriptions au Registre foncier,
B.D.________, R.________ et C.D.________, solidairement entre eux,
verseront à I.D.________ une soulte à hauteur de CHF 579'000.-.
IX. Donner acte aux parties (i) qu'I.D.________ prendra à sa seule
charge la part du prêt hypothécaire sur sa part de propriété auprès
de la [...] et (ii) que B.D.________, R.________ et C.D.________ prendront
à leur seule charge la part du prêt hypothécaire sur leur part de
propriété auprès de la [...].
X. Enjoindre aux parties d'entreprendre les démarches
nécessaires auprès de la [...] afin de permettre la reprise par chaque
partie de la part du prêt hypothécaire relative à la parcelle dont elle
aura été reconnue comme seule propriétaire.
Subsidiairement, si par impossible la Chambre patrimoniale
cantonale décidait d'attribuer au demandeur une parcelle
autre que la Parcelle D :
XI. Ordonner le partage de la parcelle n° [...] du cadastre de [...]
de la manière suivante : (i) une première partie dont la propriété
sera attribuée à I.D.________ et qui sera composée, selon ce que
justice décidera, soit de la Parcelle A, soit de la Parcelle B, soit de la
Parcelle C, telles que délimitées en page 4 du Complément
d'expertise (la Petite Parcelle) et, (ii) d'autre part, une deuxième
partie dont la propriété sera attribuée à B.D.________, B.D.________ et
R.________, correspondant au solde de l'actuelle parcelle n° [...] du
cadastre de [...] après détachement de la Petite Parcelle et qui
consistera elle-même en une ou deux parcelles selon l'option
retenue par la justice (la ou les Grande(s) Parcelle(s)).
XII. Dire que des places de stationnement seront attribuées à la
Petite Parcelle, conformément aux conclusions de l'Expert figurant
aux pages 5 à 8 du Complément d'expertise, par l'inscription de
servitudes à charge de la (des) Grande(s) Parcelle(s).
XIII. Enjoindre aux parties, dans un délai d'un mois à compter de
l'entrée en force du jugement, de mandater le notaire [...] (case
postale [...], [...]) ou tout autre notaire que justice désignera, afin
d'établir un acte de division de la parcelle n° [...] du cadastre de [...],
acte qui prévoira également l'attribution de places de stationnement

- 18 -
à la Petite Parcelle par l'inscription de servitudes à la charge de la
(des) Grande(s) Parcelle(s), le cas échéant après avoir fait établir par
une géomètre un plan de morcellement de ladite parcelle, un
tableau de mutation et tout autre document qu'il jugera nécessaire,
de manière à permettre le partage tel qu'il aura été ordonné par le
juge.
XIV. Dire que les frais et honoraires du géomètre et du notaire ainsi
que tous les autres frais qui seront engagés ultérieurement en vue
du présent partage, seront répartis de la manière suivante : ¼ à la
charge du demandeur et ¾ à la charge des défendeurs.
XV. Enjoindre aux parties de requérir sans délai auprès des
autorités compétentes toutes les autorisations nécessaires afin de
permettre le présent partage.
XVI. Enjoindre aux parties, une fois l'acte de division signé et les
autorisations nécessaires obtenues, de requérir immédiatement au
conservateur du Registre foncier du [...] : (i) l'inscription
d'I.D.________ comme seul propriétaire de la Petite Parcelle et (ii)
l'inscription de B.D.________, C.D.________ et R.________ comme seuls
propriétaires de la (des) Grande(s) Parcelle(s) et (iii) l'inscription des
servitudes prévues à la conclusion XII ci-dessus.
XVII. Dire que simultanément à ces inscriptions au Registre foncier :
a. En cas d'attribution à I.D.________ de la Parcelle A, ce dernier
versera à B.D.________, C.D.________ et R.________, solidairement
entre eux, une soulte à hauteur de CHF 482'827.-.
b. En cas d'attribution à I.D.________ de la Parcelle B, ce dernier
versera à B.D.________, C.D.________ et R.________, solidairement
entre eux, une soulte à hauteur de CHF 513'249.-.
c. En cas d'attribution à I.D.________ de la Parcelle C, B.D.________,
C.D.________ et R.________, solidairement entre eux, lui verseront
une soulte à hauteur de CHF 417'076.-.
XVIII.Donner acte aux parties (i) qu'I.D.________ prendra à sa seule
charge la part du prêt hypothécaire sur sa part de propriété auprès
de la [...] et (ii) que B.D.________, R.________ et C.D.________ prendront
à leur seule charge la part du prêt hypothécaire sur leur part de
propriété auprès de la [...].
XIX. Enjoindre aux parties d'entreprendre les démarches
nécessaires auprès de la [...] afin de permettre la reprise par
chaque partie de la part du prêt hypothécaire relative à la parcelle
dont elle aura été reconnue comme seule propriétaire.
Plus subsidiairement :
XX. Désigner en tant que liquidateur le notaire [...] (case postale
[...]), ou tout autre notaire que justice désignera, qui sera chargé de

- 19 -
procéder à la liquidation, respectivement au partage, de la
communauté formée par les parties. ».
Au pied de leur plaidoirie écrite du 30 janvier 2019,
B.D.________, R.________ et C.D.________ ont conclu, avec suite de frais et
dépens, principalement à ce que l'action de l’intimé soit déclarée
irrecevable et, subsidiairement, au rejet des conclusions n° I à IV de la
demande du 16 décembre 2015.
Dans sa plaidoirie responsive du 10 septembre 2019,
I.D.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de toutes les
conclusions prises par les appelants dans leurs précédentes écritures ainsi
que de celles qui seront prises dans leur mémoire de plaidoirie responsive.
Il a pour le surplus persisté dans les conclusions prises au pied de son
mémoire de plaidoirie écrite du 30 janvier 2019, sous réserve en
particulier des modifications suivantes :
« (…)
II. Ordonner le partage de la parcelle n° [...] du cadastre de [...]
de la manière suivante : (i) une première parcelle regroupant les
parcelles A, B et C, telles que délimitées en page 4 du Complément
d'expertise (ci-après, « la Parcelle ABC »), dont la propriété est
attribuée à B.D.________, C.D.________ et R.________, et (ii) une
deuxième parcelle correspondant à la parcelle D telle que délimitée
en page 4 du Complément d'expertise (ci-après, « la Parcelle D »),
dont la propriété est attribuée à I.D.________.
(…)
VIII. Dire que, simultanément à ces inscriptions au Registre foncier,
B.D.________, R.________ et C.D.________, solidairement entre eux,
verseront à I.D.________ une soulte à hauteur de CHF 376'000.-.
(…)
XVII. Dire que simultanément à ces inscriptions au Registre foncier :
a. En cas d'attribution à I.D.________ de la Parcelle A, ce dernier
versera à B.D.________, C.D.________ et R.________, solidairement
entre eux, une soulte à hauteur de CHF 376'890.-.
b. En cas d'attribution à I.D.________ de la Parcelle B, ce dernier
versera à B.D.________, C.D.________ et R.________, solidairement
entre eux, une soulte à hauteur de CHF 409'831. -.

- 20 -
c. En cas d'attribution à I.D.________ de la Parcelle C, B.D.________,
C.D.________ et R.________, solidairement entre eux, lui verseront
une soulte à hauteur de CHF 410'721.-.
(…) ».
Au pied de leur plaidoirie responsive du 10 septembre 2019,
B.D.________, R.________ et C.D.________ ont conclu, avec suite de frais et
dépens, principalement à ce que l'action d’I.D.________ soit déclarée
irrecevable et, subsidiairement, au rejet des conclusions nos I à IV de la
demande du 16 décembre 2015, ainsi que de toutes celles subséquentes.
A l'issue de la séance de délibérations du 9 décembre 2019, la
Chambre patrimoniale cantonale a rendu son jugement. Le dispositif de
celui-ci a été envoyé pour notification aux parties le 23 décembre 2019,
tandis que la motivation du jugement a quant à elle été adressée pour
notification à celles-ci le 27 avril 2020.
En d roit :
1.
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les
décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). L’appel, écrit et motivé, doit
être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, interjeté en temps utile par des parties qui ont un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), dirigé contre une
décision finale de première instance et portant sur des conclusions
supérieures à 10’000 fr., l’appel est recevable.
2.
2.1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient

- 21 -
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Cette règle signifie que le procès
doit en principe se conduire entièrement devant les juges du premier
degré ; l'appel est ensuite disponible, mais il est destiné à permettre la
rectification des erreurs intervenues dans le jugement plutôt qu'à fournir
aux parties une occasion de réparer leurs propres carences (TF
4A_569/2013 du 24 mars 2014 consid. 2.3 ; TF 5A_445/2014 du 28 août
2014 consid. 2.1). En effet, dans le système du Code de procédure civile,
tous les faits et moyens de preuve doivent en principe être apportés dans
la procédure de première instance. La diligence requise suppose donc qu'à
ce stade, chaque partie expose l'état de fait de manière soigneuse et
complète et qu'elle amène tous les éléments propres à établir les faits
jugés importants (TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 et les
réf. citées, in : SJ 2013 I 311).
2.2 A l’appui de leur appel, les appelants ont produit une pièce
nouvelle, à savoir une requête en nomination d’un administrateur
adressée le 6 septembre 2017 au Président du Tribunal d’arrondissement
de La Côte par I.D.________. Cette pièce est irrecevable, dès lors qu’elle
aurait aisément pu être présentée devant l’autorité de première instance.
Dans leurs déterminations du 24 septembre 2020, les
appelants ont produit un courrier de l’Administration cantonale des impôts
du 1er juillet 2020, dans lequel celle-ci fournit des informations relatives
aux conséquences fiscales d’un transfert immobilier entre des associés
d’une société simple. Cette pièce est certes datée du 1er juillet 2020, soit
postérieurement au prononcé du jugement entrepris. Cependant, le
contenu du courrier concerné aurait pu être sollicité de la part de
l’Administration fiscale des impôts bien avant cette dernière date. Ainsi, le
courrier du 1er juillet 2020 doit être déclaré irrecevable. En tout état de
cause, à supposer recevable, le contenu de cette pièce ne se rapporte à
aucun allégué de fait, ce qui lui enlève toute portée propre.

- 22 -
3. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les réf. cit.) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les
faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22
septembre 2015 consid. 2.2).
4.
4.1 Les appelants critiquent les faits. Ils estiment que l’aspect
pratique et réaliste de l’option de partage choisie par les premiers juges
n’a pas été considéré. Ils relèvent que l’expertise théorique est impossible
à mettre en œuvre et que cela empêcherait l’attribution du lot D à
l’intimé. Les appelants considèrent que de nombreux problèmes insolubles
ou complexes, énumérés sous huit points, dont la suppression de places
de stationnement par le passage à réaliser, la chaufferie et la toiture
communes, le coût d’exécution énorme et surréaliste, les travaux
d’exécution conséquents nécessitant des autorisations administratives
coûteuses, etc., consacrent l’arbitraire. Ils reprochent également à l’expert
de ne pas avoir tenu compte de la plus-value énorme que va générer la fin
de l’usufruit et reviennent aussi sur la modification des conclusions de
l’intimé du 30 janvier 2019, laquelle, intervenue à la lecture de leurs
arguments, serait selon eux interdite.
4.2 L'art. 311 al. 1 CPC impose au justiciable de motiver son appel.
Il doit ainsi s'efforcer d'établir que la décision attaquée est entachée
d'erreurs, que ce soit au niveau des faits constatés et/ou des conclusions
juridiques qui en sont tirées. Il ne peut le faire qu'en reprenant la
démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son
raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens déjà
présentés aux juges de première instance, si elle ne contient que des
critiques toutes générales de la décision attaquée, ou encore si elle ne fait

- 23 -
que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait
pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et le grief doit être déclaré
irrecevable (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_74/2018 du 28 juin 2018
consid. 3.2 ; TF 4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 3.1.2, SJ 2018 I 21 ;
TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, RSPC 2013 p. 29). La
motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel
puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise
des passages de la décision que l'appelant attaque et des pièces du
dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 5A_503/2018 du 25 septembre 2018 consid. 6.3 ; TF 5A_573/2017 du
19 octobre 2017 consid. 3.1 ; TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid.
3, SJ 2012 I 231). Il n'appartient pas à l’autorité d'appel de comparer l'état
de fait présenté par l'appelant avec celui de la décision attaquée pour y
déceler les éventuelles modifications apportées et en déduire les critiques
de l'appelant (CACI 16 décembre 2019/665 consid. 4.2 ; CACI 21
novembre 2018/651 consid. 3.3 ; CACI 29 juin 2017/273 consid. 3.2, in :
Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence
fédérale et vaudoise, 2018, n. 8.2.2 ad art. 311 CPC).
4.3 En l’espèce, les appelants se contentent d’abord d’énumérer
huit points, correspondant, de leur point de vue, à de nombreux
problèmes insolubles ou complexes en lien avec le partage proposé dans
le rapport complémentaire d’expertise du 6 février 2019 et repris par les
premiers juges. Or, cela ne suffit pas à faire une critique des faits
conforme aux réquisits légaux et jurisprudentiels en la matière. En
l’occurrence, les appelants ont simplement retranscrit leur version des
faits, sans faire la moindre allusion à l’état de fait contenu dans le
jugement attaqué et sans rien indiquer sur l’objet et le fondement de leurs
éventuelles critiques. Ainsi, cette partie du mémoire d’appel est
irrecevable, dès lors qu’il n’appartient pas à la Cour de céans de comparer
l’état de fait présenté en appel avec celui du jugement attaqué pour y
déceler les éventuelles modifications apportées et en déduire les critiques
des appelants.

- 24 -
Par ailleurs, s’ils entendent entreprendre une critique de
l’expertise, les appelants doivent démontrer que les conditions les
empêchant de suivre celle-ci sont en l’état réalisées. Il ne suffit en effet
pas non plus de dire que l’expert « a complétement omis la plus-value
énorme que va générer la fin de l’usufruit par augmentation énorme de
l’état locatif après travaux ». Cela vaut d’autant plus que dite expertise
permet une appréciation de la situation, dès lors qu’elle pose qu’en 2017
l’usufruit générait une moins-value de 206'000 fr. (valeur au 30 novembre
2017). A ceci s’ajoute que la qualité du complément d’expertise du 6
février 2019 a été soulignée par les parties et que cela a été confirmé par
les premiers juges. Enfin, pour ces derniers, ce complément d’expertise ne
prête pas le flanc à la critique (jgt, p. 36) et cette appréciation n’est pas
remise en cause en appel par les appelants. Ainsi, la critique formulée par
ces derniers ne permet pas de substituer un autre état de fait à celui
retenu par l’autorité de première instance. Cela étant, au vu des
développements qui vont suivre, ces considérations ne sont pas en soi
déterminantes.
5.
5.1 Les appelants font valoir que les rapports liant les parties sont
ceux, selon le Registre foncier, de la propriété commune et de la société
simple et relèvent que la conclusion initiale de l’intimé tendait au partage
de la copropriété. Ainsi, selon eux, l’objet du litige n’existait pas lors de la
création de la litispendance, de sorte que les premiers juges ne pouvaient
pas prononcer la fin de la copropriété. Les appelants ajoutent que
l’autorité intimée aurait contourné le problème en concentrant son
raisonnement sur les conclusions nouvelles déposées après le complément
d’expertise, au lieu de le faire sur la conclusion initiale. Ils invoquent un
comportement contraire à la bonne foi, et l’irrecevabilité des conclusions
formulées dans la demande initiale de l’intimé, ainsi que celles modifiées
en cours d’instance.
L’intimé relève que les premiers juges ont parfaitement motivé
les raisons pour lesquelles sa demande et ses conclusions telles que
modifiées dans ses plaidoiries écrites étaient recevables, dès lors que les

- 25 -
conditions légales étaient remplies pour adapter et modifier ces
conclusions.
5.2 Selon l'art. 230 al. 1 CPC, la demande ne peut être modifiée
aux débats principaux que si les conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC
sont remplies (let. a) et si la modification repose sur des faits ou moyens
de preuve nouveaux (let. b). L'al. 2 de cette disposition précise encore que
l'art. 227 al. 2 et 3 CPC est applicable.
L'art. 227 al. 1 CPC prévoit que la demande peut être modifiée
si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la même procédure et que
l'une des conditions suivantes est remplie : la prétention nouvelle ou
modifiée présente un lien de connexité avec la dernière prétention (a) ; la
partie adverse consent à la modification de la demande (b).
Selon le Tribunal fédéral, une modification de la demande au
sens des art. 227 et 230 CPC intervient lorsqu'une prétention juridique qui
a été valablement invoquée jusque-là est modifiée ou lorsqu'une nouvelle
prétention est soulevée. La modification des conclusions doit satisfaire aux
exigences alternatives de l'art. 227 al. 1 CPC et être la conséquence de
faits ou de moyens de preuves nouveaux (TF 5A_16/2016 du 26 mai 2016
consid. 5.1). Pour examiner le lien de connexité entre la conclusion
nouvelle et la demande initiale, le contenu de la prétention juridique se
détermine, selon la jurisprudence, au regard de l'action ouverte, des
conclusions de la demande et des faits invoqués à l'appui de celle-ci,
autrement dit par le complexe de faits sur lequel les conclusions se
fondent (ATF 139 III 126 consid. 3.2.2 ; TF 5A_16/2016 du 26 mai 2016
consid. 5.1).
Même si le principe de la bonne foi exige que la partie qui a
connaissance de faits et moyens de preuve nouveaux de nature à modifier
ses prétentions modifie ses conclusions rapidement après avoir eu
connaissance desdits éléments nouveaux, la loi n'impose pas une
modification immédiate de la demande, à l'instar de ce que prévoit l'art.

- 26 -
229 CPC en matière de nova (TF 5A_16/2016 du 26 mai 2016 consid. 5.1
et l’auteur cité).
5.3 En l’espèce, les appelants dénoncent tout d’abord un
comportement contraire à la bonne foi de la part de l’intimé pour avoir
modifié ses conclusions en cours d’instance. Cependant, un tel grief peut
également leur être reproché, dès lors qu’il est en effet contraire à la
bonne foi de mettre en avant l’intitulé inexact des premières conclusions
formulées par l’intimé, qui a utilisé le terme de copropriété au lieu de
propriété commune, alors qu’ils sont entrés en matière, au cours de la
procédure, sur un procédé transactionnel, à savoir une convention
discutée entre les parties le 1er novembre 2016, qui prévoyait la sortie de
l’intimé des rapports de propriété commune (cf. appel, p. 7), sans se
focaliser sur cette question. En outre, les appelants ont admis l’allégué de
l’intimé selon lequel il avait fait part de sa volonté de dissoudre la
copropriété dans leur réponse du 24 août 2016 et ont évoqué à une autre
reprise le terme de copropriété (demande, p. 3 ; réponse, p. 2), sans
relever le problème soulevé aujourd’hui. Par ailleurs et surtout, les règles
sur la copropriété sont applicables à la propriété commune (cf. art. 651 CC
[Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]). L’argument des
appelants ne saurait donc être suivi.
Ensuite, malgré les dénégations des appelants, le
raisonnement opéré par les premiers juges au sujet de la recevabilité des
conclusions modifiées par l’intimé dans ses plaidoiries écrites du 30
janvier 2019 et précisées le 10 septembre 2019 ne prête pas le flanc à la
critique et doit être confirmé. Les conclusions nouvelles de l’intimé sont en
effet fondées sur le complément d'expertise rendu le 6 février 2019. Celui-
ci délimite notamment quatre biens-fonds à constituer, ainsi que les
soultes y relatives, éléments qui ne ressortent pas de la première
expertise. Dans ses conclusions nouvelles, l’intimé a donc précisé les
conclusions de sa demande en requérant l'attribution d'une des parcelles
et a précisé les modalités de partage, en se fondant toujours sur ledit
complément. Dans ces conditions, force est de constater que ces
conclusions font suite à l'administration de cette preuve. En outre, ce

- 27 -
nouveau moyen de preuve établit un fait nouveau, de sorte que la
condition posée à l'art. 230 al. 1 let. b CPC est remplie. Par ailleurs,
comme l’ont également relevé les premiers juges, les conclusions
nouvelles sont dans un rapport de connexité, dès lors qu'elles reposent sur
le même complexe de faits. Enfin, la phase de délibérations de l’autorité
de première instance n'ayant pas été entamée avant le dépôt des
plaidoiries écrites, l’intimé n'a pas tardé à déposer ses conclusions
additionnelles. Partant, les conclusions nouvelles déposées par l’intéressé
sont recevables. Le grief des appelants est infondé.
6.
6.1
6.1.1 A supposer que les conclusions de l’intimé ne soient pas toutes
irrecevables, les appelants dénoncent une mauvaise application du droit.
Ils reprochent aux premiers juges d’avoir fait une erreur en retenant
l’inexistence d’un accord entre les parties sur le mode de partage, dès lors
qu’un accord aurait été préalablement conclu sur la sortie de l’intimé
d’une propriété commune (cf. convention partielle du 1er novembre 2016).
Ils estiment que les premiers juges étaient liés par cet accord et devaient
se limiter à juger les modalités d’exécution de celui-ci. Les appelants
soutiennent encore que le partage en nature a été favorisé sans aucun
fondement légitime et que les premiers juges devaient trancher le litige en
considérant que la volonté commune des parties aurait été la vente entre
propriétaires communs. Enfin, ils dénoncent une inégalité de traitement
par l’attribution de la parcelle D à l’intimé.
6.1.2 Les premiers juges ont retenu que lors de l’audience du
1er novembre 2016, les parties étaient notamment convenues du transfert
de la part physique de l’intimé d’un quart aux appelants contre le
paiement d’un montant de 1'050'000 fr., que cette convention n’avait pas
été ratifiée faute d’accord sur les modalités et qu’il convenait de relever
que la solution prévue par les parties s’apparentait à un partage en
nature, soit le transfert de la part physique de l’intimé aux appelants
contre le paiement d’une soulte. Selon les premiers juges, il fallait donc
retenir, au vu également d’autres éléments au dossier, que la réelle et

- 28 -
commune intention des parties était de soumettre la liquidation de leur
communauté au mode de partage applicable à la copropriété et non à la
société simple. En outre, les magistrats ont relevé que les parties n’étaient
pas d’accord sur le mode de partage et qu’il leur appartenait donc, selon
les règles en vigueur, de déterminer le mode de partage le plus adéquat.
Ils se sont ainsi fondés sur le complément d’expertise du 6 février 2019,
proposant une division de la parcelle concernée en quatre lots, avec le
paiement de soultes afin de compenser les écarts, et ont ordonné le
partage en nature. Enfin, les premiers juges ont attribué la parcelle D à
l’intimé, dès lors que celle-ci se situait à l’extrémité de la parcelle et
permettait une séparation distincte, et que l’intéressé était le curateur de
son père, qui bénéficiait d’un usufruit sur cette partie de l’immeuble.
6.2
6.2.1 Aux termes de l'art. 654 al. 2 CC, relatif à la fin de la propriété
commune, le partage s'opère, sauf disposition contraire, comme en
matière de copropriété.
6.2.2 L'art. 651 al. 1 CC laisse les copropriétaires libres de partager
la copropriété comme ils le veulent. Ceux-ci peuvent ainsi partager l'objet
en nature, procéder à une vente de gré à gré ou aux enchères avec
répartition subséquente du prix ; il est également envisageable qu'un ou
plusieurs copropriétaires reprennent la part des autres. Si les
copropriétaires ne s'entendent pas sur le mode de partage, chacun d'eux
peut ouvrir l'action en partage (art. 651 al. 2 CC). Le juge détermine alors
le mode de partage. Il ne peut toutefois le fixer totalement librement : il
est en effet d'abord lié par les conclusions concordantes des parties à cet
égard, même si les modalités en sont encore litigieuses (p. ex. les parties
ont manifesté la volonté d'exclure la vente aux enchères publiques) ; à
défaut d'accord entre les copropriétaires, le juge statue alors selon sa libre
appréciation (art. 4 CC), mais dans les limites de l'art. 651 al. 2 CC : il ne
peut ainsi qu'ordonner le partage en nature ou, si la chose ne peut être
divisée sans diminution notable de sa valeur, la vente, soit aux enchères
publiques soit entre copropriétaires (TF 5A_62/2015 du 28 avril 2015
consid. 2.3 et les références citées).

- 29 -
6.3 En l’espèce, il n’y a pas de conclusions concordantes des
parties sur le mode de partage. Les appelants n’ont en effet jamais pris de
conclusions propres et se sont toujours opposés aux conclusions de
l’intimé. Les parties ont certes été d’accord, à un moment donné, sur le
mode de partage. Cependant, cet accord n’a pas abouti au vu des
divergences sur les modalités d’exécution. Au demeurant, les premiers
juges ont retenu que la solution des parties s’apparentait à un partage en
nature. Or, à l’appui de leurs écritures d’appel, les appelants ne
parviennent pas à faire la démonstration du contraire, puisqu’ils se
contentent désormais d’affirmer que la volonté commune des parties avait
été la vente entre copropriétaires, ou plutôt entre propriétaires communs.
On relève également que la critique des appelants selon laquelle la mise
en œuvre du partage comme proposée par l’expert – et validée par les
premiers juges (cf. consid. 6.1.2 supra) – parce qu’elle serait coûteuse,
compliquée, voire impossible n’est absolument pas motivée et ne saurait
être suivie. Elle le peut d’autant moins que les appelants ont souligné la
qualité du complément d’expertise, comme l’ont expressément relevé les
premiers juges, sans que cela n’ait appelé une critique fondée et
construite de la part des intéressés. En l’occurrence, l’expert s’est livré à
un exercice de partage par parts égales sur question de l’intimé, en ayant
pris le soin, au préalable, de décrire le bien, sa valeur et même de chiffrer
la valeur de parts potentielles, ce qui permettait aux magistrats de
trancher le litige en droit, tâche ne revenant pas à l’expert, qui s’est du
reste contenté de répondre à la question qui lui a été soumise.
On comprend du jugement attaqué que l’accord entre les
parties du 1er novembre 2016, qui s’alignait sur les conclusions
d’I.D.________ quant au mode de partage, a échoué sur la question du prix
de la part de ce dernier qui devait être transférée aux appelants. Les
premiers juges, constatant l’échec de l’accord, ont décidé de procéder au
partage en nature du bien détenu en main commune, dès lors que ce
mode de partage pouvait être validé par le contenu de l’expertise
complémentaire du 6 février 2019, dont le résultat était exempt de toute
critique.

- 30 -
Sur cette base, en particulier celle résultant des données
issues de l’expertise complémentaire, on ne voit en l’espèce pas ce qui
empêchait les premiers juges de faire droit aux conclusions de l’intimé, et
ce à plus forte raison qu’aucune conclusion sur un autre mode de partage
que celui proposé par l’intimé n’avait été prise à titre reconventionnel. Si
les appelants contestent le mode de partage retenu en plaidant un autre
mode de partage, force est en effet de constater, comme on l’a vu, qu’ils
n’ont pris aucune conclusion en ce sens, se contentant simplement de
contester les conclusions prises par la partie adverse. Dans ces
circonstances, n’en déplaisent aux appelants, le mode de partage
envisageable ne pouvait que correspondre au mode de partage auquel
l’intimé avait conclu. Pour le reste, pour les raisons évoquées par les
premiers juges, on ne décèle aucune inégalité de traitement s’agissant de
l’attribution de la parcelle D à l’intimé. Celui-ci est en effet le curateur de
son père qui bénéficie d’un usufruit sur la partie de l’immeuble qui
correspond à cette parcelle. De plus, l’attribution de celle-ci à l’intimé est
adéquate, au vu des relations conflictuelles entre les partie, dès lors
qu’elle est située à l’extrémité est de l’actuel parcelle n° [...] et donc
distincte des autres parcelles.
Le grief est donc infondé.
7. Les appelants semblent invoquer une violation des règles
relatives à la liquidation de la société simple. Cependant, leur critique est
inconsistante. En effet, les premiers juges ont retenu que ces derniers
n’avaient jamais exprimé la volonté de soumettre la liquidation de leur
communauté aux règles de la société simple, mais plutôt que leur réelle
intention était de soumettre celle-ci au mode de partage applicable à la
copropriété. Pour fonder leur raisonnement, ils se sont basés, d’une part,
sur le fait que les appelants, dans leurs écritures, s’étaient référés à l’art.
651 CC relatif au mode de partage applicable à la copropriété et, d’autre
part, sur la convention du 1er novembre 2016, dont la solution envisagée
s’apparentait à un partage en nature. Or, les appelants qui se limitent en
substance à indiquer que le Registre foncier, qui mentionnait l’inscription

- 31 -
« Propriété commune, société simple », faisait foi, ne dénoncent aucune
violation de l’art. 651 CC sur ce point. Ils ne parviennent pas plus à établir
que les parties n’avaient aucune volonté de soumettre la liquidation de
leur communauté aux dispositions applicables à la copropriété. Bien au
contraire, à la lecture de leur appel, et des écritures de première instance
(cf. consid. 5.3 supra), il apparaît que les appelants se réfèrent, à plusieurs
reprises, non pas aux règles sur la liquidation de la société simple, mais à
celles régissant la liquidation de la copropriété.
8. Pour le reste, les moyens des appelants traitant notamment de
l’expertise et de son complément ainsi que de l’arbitraire sont peu
compréhensibles et se recoupent avec les griefs principaux examinés
précédemment, en particulier s’agissant de l’appréciation des faits et du
droit par les premiers juges (cf. consid. 4, 6 et 7 supra), de sorte qu’il n’y a
pas lieu d’y revenir. A toutes fins utiles, on relèvera que le complément
d’expertise ne devait pas traiter du régime juridique de la propriété, mais
simplement proposer un fractionnement équitable de la propriété
commune. Le choix du régime juridique revenait aux juges et ceux-ci
étaient parfaitement compétents à cet égard. En outre, comme on l’a déjà
vu, les appelants ont souligné la qualité de l’expertise et de son
complément et n’ont pas remis en cause ceux-ci après leur administration.
9. Les appelants considèrent enfin que les frais et dépens de
première instance devraient être répartis entre les parties, et notamment
payés par les revenus locatifs de la propriété soumise au partage, dans la
mesure où le régime de la société simple, qui impliquerait une solidarité
des dettes, serait applicable. Cependant, la mise des frais à la charge des
appelants par les premiers juges n’est pas sujette à la critique, dès lors
qu’il s’agit bien, en l’occurrence, des parties qui ont succombé dans le
litige en partage non successoral (cf. art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu de
faire intervenir ici les règles de consorité propres à la société simple.
Le grief des appelants ne repose sur aucun fondement.

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10. Enfin, le montant prévu au chiffre VII du dispositif du jugement
attaqué prévoit une soulte de 376'000 fr. sur la base du chiffre du
complément d’expertise correspondant à l’année 2019 (complément
d’expertise du 6 février 2019, p. 15). Or, dès lors que l’on se trouve en
2021, il y a lieu de rectifier d’office le chiffre du dispositif du jugement en
ce sens que la soulte doit équivaloir à 356'000 fr., comme le prévoit ledit
complément d’expertise.
11. En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement entrepris
confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3’560 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelants, qui succombent,
solidairement entre eux (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimé, qui obtient entièrement gain de cause dans la
procédure d’appel, a droit à de pleins dépens de deuxième instance qui
seront arrêtés, compte tenu des difficultés de la cause, de la valeur
litigieuse, de l’ampleur du travail et du temps consacré par le conseil, à
4’000 fr. (art. 7 TDC [Tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010 ; BLV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est réformé d’office au chiffre VII de son
dispositif, comme il suit :
« VII. Simultanément à ces inscriptions au Registre foncier,
B.D.________, R.________ et C.D.________, solidairement entre

- 33 -
eux, verseront à I.D.________ une soulte à hauteur de 356'000
(trois cent cinquante-six mille francs) ».
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'560 fr.
(trois mille cinq cent soixante francs), sont mis à la charge de
B.D.________, R.________ et C.D.________, solidairement entre
eux.
IV. B.D.________, R.________ et C.D.________, solidairement entre
eux, verseront à I.D.________ la somme de 4'000 fr. à titre de
dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Albert J. Graf, avocat (pour B.D.________, C.D.________ et R.________),
- Me Benoît Morzier, avocat (pour I.D.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge présidant de la Chambre patrimoniale cantonale,
- Me [...], notaire.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :