vd_gerichte · JL15.001200 · 2015-04-27 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL15.001200-150490
199
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 27 avril 2015
__________________
Composition : M. COLOMBINI, président
MM. Giroud et Perrot, juges
Greffier : M. Tinguely
*****
Art. 124 et 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par L.________Sàrl, à
[...], intimée, contre l’ordonnance rendue le 12 mars 2015 par la Juge de
paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut dans la cause divisant
l’appelante d’avec A.________, à [...], requérant, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par ordonnance du 12 mars 2015, la Juge de paix du district de
la Riviera-Pays-d’Enhaut (ci-après : la Juge de paix) a ordonné à
L.________Sàrl de quitter et de rendre libres pour le lundi 13 avril 2015 à
midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...], [...] (local d’environ
360 m²) (I), dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la
présente décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de la présente décision, s’ils en sont
requis par l’huissier de paix (III), statué sur les frais et les dépens (IV à VI)
et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que la partie locataire
n’avait pas prouvé avoir invoqué la compensation en temps utile, ce
moyen ayant été soulevé pour la première fois lors de l’audience
d’expulsion du 3 mars 2015. Dès lors qu’il n’y avait pas de motif
d’annulabilité de congé au sens des art. 271 ss CO (loi fédérale
complétant le Code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] du
30 mars 1911 ; RS 220) et qu’une prolongation de bail n’était pas possible
(art. 272a al. 1 let. a CO), le premier juge, faisant application de la
procédure sommaire en application des art. 248 ss et 257 CPC (cas clair ;
Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272), a estimé que le
congé était valable et que l’expulsion devait être ordonnée.
B. a) Par acte du 23 mars 2015, L.________Sàrl a interjeté appel
contre cette ordonnance, en concluant implicitement à sa réforme en ce
sens que la requête d’expulsion déposée le 12 janvier 2015 par A.________
est déclarée irrecevable.

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b) Le 14 avril 2015, A.________ s’est spontanément déterminé
sur l’appel. Il a requis la fourniture de sûretés à hauteur de 18'000 francs.
Par avis du 16 avril 2015, le Juge délégué de la Cour de céans
a rejeté la requête en fourniture de sûretés, dès lors que l’exécution
anticipée prévue par l’art. 315 al. 2 CPC n’avait pas été ordonnée.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. L.________Sàrl, partie locataire, et A.________, partie bailleresse,
ont été liés par un contrat de bail signé le 27 mai 2013 portant sur un local
commercial d’environ 360 m² au rez-de-chaussée du bâtiment sis [...], à
[...]. Le loyer mensuel net s’élevait à 8'000 fr. et l’acompte de chauffage et
eau chaude et frais accessoires à 1'000 francs. Prévu initialement du
1er juin 2013 au 31 mai 2018, le contrat de bail devait se renouveler aux
mêmes conditions pour cinq ans, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre
des parties donné et reçu au moins quatre mois à l’avance pour la
prochaine échéance et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans.
2. Le 19 septembre 2014, L.________Sàrl, agissant par [...],
associé-gérant, a établi un document mentionnant ce qui suit :
« Je soussigné [...], dirigeant de la société L.________Sàrl.- [...],
[...] – [...] s’engage à payer la somme de 54 000 CHF entre le
27 et le 29 septembre 2014, somme objet de la poursutie. Elle
devra être levée dès le paiement reçu par le bénéficiaire.
Une autre somme de 20 000 CHF sera payée au plus tard le 30
octobre 2014 et le solde soit 25 000 CHF des loyers impayés
au 30 novembre 2014. »
3. Le 29 septembre 2014, la locataire a écrit notamment ce qui
suit au bailleur :
« J’attire votre attention sur le fait que nous avons bien
convenu des échéances de paiements des loyers impayés,
mais il n’a jamais été convenu que les travaux réalisés par

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L.________Sàrl seraient conservés par Mr A.________ sans
indemnités et nous nous y opposons. »
4. Par courrier recommandé du 30 septembre 2014, le bailleur a
mis la locataire en demeure de payer les loyers des mois de décembre
2013 à septembre 2014 dans les trente jours, faute de quoi le bail serait
résilié en application de l’art. 257d CO. Cet envoi a été réceptionné par
L.________Sàrl le 2 octobre 2014.
5. Par courrier recommandé du 6 novembre 2014, le bailleur a
signifié à la locataire, au moyen d’une formule officielle, la résiliation du
contrat de bail, avec effet au 31 décembre 2014. Cet envoi a été
réceptionné par L.________Sàrl le 10 novembre 2014.
6. Par courrier du 1er décembre 2014 adressé à la Commission de
conciliation de la Fédération patronale vaudoise (ci-après : la Commission
de conciliation), la locataire a contesté la résiliation du contrat de bail.
7. Le 12 janvier 2015, le bailleur a saisi le Juge de paix du district
de la Riviera-Pays-d’Enhaut d’une requête en cas clair tendant à faire
prononcer l’expulsion de la locataire L.________Sàrl du local commercial
d’environ 360 m² situé au rez-de-chaussée du bâtiment sis [...], à [...].
8. Par avis du 16 janvier 2015, la Commission de conciliation a
suspendu la procédure de conciliation jusqu’à droit connu sur la requête
en cas clair du 12 janvier 2015.
9. Une audience s’est tenue le 3 mars 2015 devant la Juge de
paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut, les parties étant représentées
par leurs conseils respectifs. La locataire a déclaré opposer en
compensation des créances que faisait valoir le bailleur celles qu’elle
détenait à son encontre en rapport avec des travaux effectués sur le bien
immobilier objet du contrat de bail. Elle a produit un bordereau de pièces,
comportant diverses factures émanant d’entreprises de construction ainsi
qu’une copie de la correspondance du 29 septembre 2014 susmentionnée.
La locataire a conclu à l’irrecevabilité de la requête du 12 janvier 2015.

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En d roit :
1. a) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO),
l’appelante contestant la réalisation d’un cas clair au sens de l’art. 257
CPC. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est
ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où ces conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 c. 2.1 ; TF
4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620).
Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion
dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment
où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure
ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel
statue – après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse –
par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle
demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse
enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait
ainsi pouvoir partir du principe que la durée prévisible ne sera, en règle
générale, pas inférieure à un an (CACI 28 janvier 2015/52 c. 1a).
Le loyer mensuel, acompte de charges compris, étant de 9’000
fr., la valeur litigieuse est dès lors sans conteste supérieure à 10'000 fr.,
de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).

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b) L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le
délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par la partie
locataire qui a succombé en première instance et qui a un intérêt à l’appel
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance
rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent
sur un montant supérieur à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit et pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 c. 5 ;
TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 c. 3.2 ; cf. CACI 25 novembre
2014/607 c. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 c. 2b ; CACI 10 juin 2013/289
c. 4a; CACI 6 mai 2013/237 c. 5a).
3. a) L’appelante soutient avoir valablement invoqué la
compensation au sens de l’art. 124 al. 1 CO, Selon elle, la requête en cas
clair déposée par l’intimé le 12 janvier 2015 devrait dès lors être déclarée
irrecevable, les conditions posées par l’art. 257 CPC pour l’admission
d’une telle requête n’étant pas remplies.
b/aa) Selon la doctrine et la jurisprudence, le locataire peut
faire obstacle à l’application de l’art. 257d CO en invoquant la
compensation (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 316), à condition
que la créance compensatrice soit échue et exigible et que le moyen ait
été invoqué avant l’échéance du délai de trente jours de l’art. 257d al. 1
CO (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 c. 5.1 ; ATF 119 lI 241 c. 6b/bb ; TF
4C.174/1999 du 14 juillet 1999 c. 2b ; TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 c.
4.1.1). Il appartient à celui qui se prévaut de la compensation de prouver

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qu’il l’a invoquée valablement (Lachat, op. cit., p. 315 ; Cour civile de
Tribunal cantonal de l’Etat de Fribourg, 11 octobre 1996, in Cahiers du bail
[CdB] 1997 p. 6), la doctrine précisant que le locataire doit avertir l’autre
partie, de préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa décision
d’invoquer la compensation (Lachat, op. cit., p. 315).
Certes, la compensation n’est soumise à aucune forme et peut
résulter d’actes concluants (Jeandin, Commentaire romand, CO I, 2012, n.
1 ad art. 124 CO). Toutefois, la jurisprudence et la doctrine exigent que le
débiteur exprime clairement son intention de compenser ; la déclaration
doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des
circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance
compensante (TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 c. 4.1.1 ; TF 4A_549/2010
du 17 février 2011 ; CACI 4 février 2014/62 et les références citées, CdB
2014 p. 52). A cet égard, le Tribunal fédéral a par exemple considéré que,
dans la mesure où seuls deux loyers sur trois avaient été désignés comme
créances compensées, la volonté de compenser n’avait pas été clairement
exprimée pendant le délai comminatoire (TF 4A_259/2010 du 17 février
2011 c. 4.1 et 4.2).
Le locataire qui entend invoquer le fait que la bailleresse n’a
pas établi des décomptes de chauffage doit invoquer dans le délai de
commination la compensation avec la créance en remboursement, certes
indéterminée mais le cas échéant déterminable, des charges de chauffage
payées prétendument à tort (TF 4A_146/2014 du 3 juillet 2014 c. 1).
Si le débiteur ne précise pas quelle créance il entend
compenser par une contre-créance, sa déclaration est incomplète et, par
voie de conséquence, dépourvue d’effet juridique (TF 4C.212/2006 du 28
septembre 2006 c. 3.1.1 ; TF 4C.174/1999 du 14 juillet 1999 c. 2b).
L’utilisation par le locataire du terme « compensation » n’est pas
indispensable. Il s’agit d’interpréter la manifestation de volonté unilatérale
émise par la partie qui soulève l’objection de compensation, qui doit être
sans équivoque. Tel est par exemple le cas d’une déclaration par laquelle
le locataire refuse de payer le loyer parce qu’il estime abusif de la part du

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bailleur d’en réclamer le paiement alors que ce dernier n’a pas versé à
l’actionnaire-locataire les dividendes qui lui sont dus, quand bien même
cette déclaration ne contient pas le terme de compensation (TF
4C.140/2006 du 14 août 2006 c. 4.1.1 et 4.1.2). La manifestation de
volonté doit être interprétée conformément aux règles de la bonne foi
(CREC I 10 avril 2008/166 c. 5a ; CREC I 17 mai 2011/177).
Lorsque le locataire invoque la compensation, sa créance doit
être aussi échue et exigible. Tel n’est manifestement pas le cas d’une
indemnité pour la plus-value considérable apportée par des travaux qu’il
aurait exécutés, laquelle n’est exigible qu’à l’échéance du bail (CdB 2009
p. 123). Il en va de même d’une prétention en dommages-intérêts en
raison d’aménagements non amortis (TF 4A_353/2007 du 14 mars 2008, in
CdB 2008 p. 84 ; sur le tout : Colombini, Condensé de la jurisprudence
fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné en raison du
défaut de paiement de loyer, in JT 2012 III 37, ch. 27).
bb) Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC relatif aux cas clairs, le
tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait
n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a)
et que la situation juridique est claire (let. b). L'état de fait exigé par l'art.
257 al. 1 let. a CPC est celui qui peut être établi sans délai ni moyens
particuliers, en général par pièces (ATF 138 III 123 c. 2.1.1, ATF 138 III 620
c. 5.1.1). Cela étant, le demandeur n'est pas dispensé d'apporter la preuve
stricte des faits fondant sa prétention. Si la partie adverse conteste les
faits de manière vraisemblable, la procédure touchant les cas clairs ne
peut pas être suivie, faute de caractère liquide de l'état de fait. Le cas clair
est déjà nié lorsque la partie adverse avance des objections ou des
exceptions qui n'apparaissent pas vouées à l'échec. En revanche, les
objections manifestement mal fondées ou dénuées de pertinence sur
lesquelles il peut être statué immédiatement ne suffisent pas à exclure le
cas clair (ATF 138 III 620 c. 5.1.1 et c. 6.2). Jurisprudence et doctrine
admettent que l'expulsion du locataire puisse être requise et prononcée
par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives
posées à l'art. 257 al. 1 CPC sont réalisées ; l'expulsion est même l'un des

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exemples d'application de la procédure du cas clair les plus fréquemment
cités par la doctrine (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 3.2.1 ; TF
4A_87/2012 du 10 avril 2012 c. 3.1.1 et les références citées).
c) En l’espèce, ce n’est que lors de l’audience tenue devant la
Juge de paix le 3 mars 2015, à savoir après l’échéance du délai
comminatoire, que la locataire a invoqué la compensation en raison de
travaux qu’elle aurait effectués, produisant différentes pièces, en
particulier des factures émanant d’entreprises de construction.
Auparavant, elle s’était bornée à déclarer, par courrier du 29
septembre 2014, qu’il n’avait jamais été convenu que les travaux réalisés
pourraient être « conservés par [le bailleur] sans indemnité ». Une telle
déclaration ne pouvait cependant valoir invocation de la compensation
puisque l’avis comminatoire concernant l’arriéré de loyer litigieux, par
90'000 fr., adressé à la locataire le 30 septembre 2014, ne lui était pas
encore parvenu à cette date. Le bailleur, destinataire de la déclaration du
29 septembre 2014, ne pouvait en conséquence pas comprendre quelles
auraient été la créance compensée et la créance compensante.
Compte tenu de ce qui précède, c’est à juste titre que le
premier juge a considéré que la locataire n’avait pas valablement invoqué
la compensation et que les conditions d’application de la procédure en cas
clair au sens de l’art. 257 al. 1 CPC étaient en conséquence remplies.
4. Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance entreprise confirmée. Le délai de
libération des locaux étant échu du fait de l’effet suspensif de l’appel (art.
315 al. 1 CPC), il convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu’il
fixe à l’appelante un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’900 fr.
(art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).

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Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimé n’ayant pas
été invité à se déterminer.
5. En application de l’art. 334 al. 1 CPC, il convient de rectifier
d’office le chiffre IV du dispositif adressé aux parties le 27 avril 2015, en
ce sens que la cause est renvoyée à la Juge de paix du district de la
Riviera-Pays-d’Enhaut pour qu’elle fixe à L.________Sàrl, et non pas à
A.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle
occupe dans l’immeuble sis à [...], [...] (local d’environ 360 m²).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'900 fr.
(mille neuf cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
L.________Sàrl.
IV. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de la
Riviera-Pays-d’Enhaut pour qu’elle fixe à L.________Sàrl, une
fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les
locaux qu’elle occupe dans l’immeuble sis à [...], [...] (local
d’environ 360 m²).

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V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 27 avril 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Arnaud Moutinot (pour L.________Sàrl)
- Me David Moinat (pour A.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

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Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut
Le greffier :