vd_gerichte · PP10.013707 · 2011-11-21 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PP10.013707-111784
364
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 21 novembre 2011
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Abrecht et Colelough
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 412 al. 1, 413 al. 1 et 417 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par A.J.________, à La
Croix-sur-Lutry, défenderesse, contre le jugement rendu le 4 avril 2011 par
le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois dans la
cause divisant l'appelant d’avec A.W.________, à Montbrelloz,
demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1104

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En fait :
A. Par jugement du 4 avril 2011, dont les considérants ont été
envoyés le 24 août 2011 et reçus le 25 août 2011 par les parties, le
Président du Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois a rejeté les
conclusions prises par A.W.________ à l’encontre de B.J.________ (I), admis
les conclusions prises par A.W.________ à l’encontre de A.J.________ (II), dit
que A.J.________ est la débitrice de A.W.________ et lui doit prompt
paiement de la somme de 26’400 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 8
février 2010 (III), arrêté les frais de la cause (IV), fixé les dépens en faveur
de B.J.________ et A.W.________ (V et VI) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que A.W.________ et
A.J.________ étaient liées par un contrat de courtage de négociation, selon
lequel A.W.________ était la seule à pouvoir négocier une vente, à
l'exception de A.J.________ qui pouvait rechercher un potentiel acheteur. Il
a retenu que les démarches entreprises par la demanderesse avaient
permis la conclusion du contrat de vente immobilière entre la
défenderesse et les époux F.________, de sorte que la demanderesse avait
droit au versement d'une rémunération, laquelle n'était pas excessive.
B. Par acte du 26 septembre 2011, A.J.________ a interjeté appel
contre le jugement précité, en concluant avec suite de frais et dépens à la
réforme des chiffres II, III, IV et VI en ce sens qu'elle n’est débitrice
d’aucune somme quelconque de A.W.________, en nominal, intérêt et frais
et/ou dépens, très subsidiairement débitrice de la somme de 19’800 fr.
avec intérêt à 5 % l’an dès le 8 février 2010.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier
1. A.W.________ est courtière en immeubles indépendante et
collabore avec la plate-forme www.justimmo.ch.

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2. Jusqu'au mois de novembre 2009, A.J.________ et son fils
B.J.________ étaient copropriétaires, pour une part de moitié chacun, de
l'immeuble no 6091 sis [...], à Saillon.
3. Le 5 juin 2009, A.W.________ et A.J.________ ont signé un contrat
prévoyant ce qui suit :
« Votre maison sise [...] à Saillon 1913
Par la présente et suite à notre entretien, nous avons bien pris note
que vous nous autorisez à vendre cet appartement précité aux
conditions suivantes :
• prix de vente de départ Fr. 760'000 (sept cent soixante mille
francs).
• notre commission de courtage sera de 4 % appliquée sur le prix
de vente obtenu.
• paiement de la commission lors de la signature des actes de
vente à terme sur l'acompte versé par l'acquéreur.
• nous prenons à notre charge tous les frais inhérents à la
recherche d'un acquéreur.
• le contrat est ½ exclusif pour une durée de 6 mois à renouveler.
• Résiliation du contrat par lettre écrite de votre part ».
A.W.________ a dès lors constitué un dossier de vente qu'elle a
mis en ligne, sur le site de la plate-forme internet www.justimmo.ch.
4. Le 8 août 2009, A.F.________ s'est rendu à Saillon pour
observer la maison des défendeurs de l'extérieur.
Le 10 août 2009, A.F.________ s'est adressé à la demanderesse,
par l'intermédiaire du site www.justimmo.ch, en lui expliquant qu'il était
intéressé par le bien immobilier, souhaitait obtenir un dossier et visiter les
lieux si possible. A.W.________ a alors appelé A.F.________ pour fixer un
rendez-vous au 12 août 2009 afin d'effectuer une visite des lieux. Elle a
ensuite contacté A.J.________ pour lui donner cette information.
5. Le 12 août 2009, A.W.________, accompagnée de sa fille
B.W.________, a téléphoné à A.F.________ pour l'informer qu'elle arriverait
en retard à la visite de la maison des défendeurs en raison

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d'embouteillages survenus sur l'autoroute, mais qu'il pouvait s'y rendre
sur le champ puisque A.J.________ s'y trouvait déjà.
A.F.________ et son épouse B.F.________ se sont ainsi rendus au
lieu de rendez-vous où ils ont retrouvé les défendeurs qui terminaient une
visite avec d'autres personnes. Ils ont alors débuté la visite de la maison
avec le couple F.________. A.W.________ et sa fille B.W.________ les ont
rejoints. Durant la visite, les époux F.________ ont fait quelques remarques,
notamment sur le jacuzzi qui se trouvait dans le salon et sur le carrelage
de certaines pièces du logement.
6. Le 17 août 2009, la demanderesse a appelé A.F.________ pour
savoir s'il restait intéressé par l'achat de la maison des défendeurs. Il lui a
répondu qu'il devait encore y réfléchir et s'entretenir à ce sujet avec son
épouse.
7. Le 21 août 2009, A.F.________ a envoyé un sms à A.W.________
pour lui annoncer que lui et son épouse avaient des imprévus
professionnels qui les empêchaient, à tout le moins provisoirement,
d'envisager l'acquisition de la maison des défendeurs.
8. Le 24 août 2009, A.W.________ a informé A.J.________ que le
couple F.________ n'était plus intéressé par l'achat de la maison.
9. Dans le courant du mois de septembre 2009, A.F.________ a
pris directement contact avec A.J.________ dans le but de visiter une
nouvelle fois le logement mis en vente. A.F.________ et B.F.________ ont
revu à plusieurs reprises la défenderesse pour négocier le prix de vente,
qui a finalement été fixé à 660'000 fr. A.J.________ s'est alors adressée à
A.W.________ pour lui dire qu'elle avait reçu une offre pour l'achat de sa
maison et qu'elle l'avait acceptée.
Le 21 septembre 2009, la défenderesse a confirmé par écrit sa
volonté de mettre un terme au contrat qui liait les parties en expliquant

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une nouvelle fois qu'elle avait trouvé un acquéreur. A.W.________ a restitué
les clés du logement huit jours plus tard.
10. Par acte de vente du 25 novembre 2010, A.J.________ et
B.J.________ ont vendu leur maison à A.F.________ et B.F.________, au prix de
660'000 francs.
11. Le 18 janvier 2010, A.W.________ a appris l'identité des
acheteurs et occupants de la maison qui appartenait aux défendeurs, soit
A.F.________ et B.F.________.
Par courrier daté du 29 janvier 2010, la demanderesse a
réclamé aux défendeurs la somme de 30'400 fr. à titre de salaire
conformément au contrat signé le 5 juin 2009.
12. Par demande du 29 avril 2010, A.W.________ a conclu à ce que
A.J.________ et B.J.________ sont condamnés à lui payer solidairement la
somme de 30'000 fr., plus intérêts à 5 % l'an dès le 29 janvier 2010 (1), et
à ce que les dépens sont solidairement mis à leur charge (2).
Dans leur réponse du 31 août 2010, A.J.________ et B.J.________
ont conclu sous suite de frais et dépens au rejet des conclusions de la
demande de A.W.________.
Le 14 octobre 2010, A.W.________ a confirmé les conclusions de
sa demande du 29 avril 2010.
13. Lors de l'audience d'instruction du 11 janvier 2011,
A.W.________ a modifié ses conclusions en ce sens que A.J.________ et
B.J.________ sont condamnés à lui payer solidairement la somme de 26'400
fr., plus intérêt à 5 % l'an dès le 29 janvier 2010.
14. Lors de l'audience de jugement du 21 mars 2011, le témoin
B.F.________ a mentionné que ses examens de spécialisation en chirurgie
avaient eu lieu en septembre 2009 et qu'elle n'avait à ce moment-là pas la

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tête à réfléchir en ce qui concernait l'achat de la maison. Le témoin
A.F.________ a indiqué pour sa part que ce n'était qu'après les examens de
son épouse que tous deux avaient eu le temps de réfléchir et estimé qu'il
serait peut-être bien de refaire une visite de la maison, ce qui les avait
ainsi amenés à reprendre contact avec A.J.________. Il a expliqué qu'il
n'avait pas repris contact avec A.W.________ parce qu'il n'avait pas
apprécié son retard lors de la visite, que le prix proposé au départ était le
plus élevé et que l'insistance de celle-ci l'avait irrité. Il considérait ainsi
que A.W.________ n'avait pas favorisé la conclusion de la vente, que celle-ci
s'était conclue sans elle et qu'il en avait négocié les conditions
directement avec A.J.________.
En d roit :
1. Le jugement ayant été communiqué en 2011, les voies de droit
sont régies par le CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2010; RS
272) (art. 405 al. 1 CPC).
2. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales dont la
valeur litigieuse au dernier état des conclusions dépasse 10'000 fr. (art.
308 al. 2 CPC).
En l'espèce, formé en temps utile (art. 311 al. 1 et 148 al. 3
CPC) par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une
décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale
dont les conclusions, dans leur dernier état devant le tribunal de première
instance, portent sur un montant supérieur à 10'000 fr., l'appel est
recevable.
3. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe

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général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Tappy, op. cit., JT 2010 III 135).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et aux autres preuves administrées, de sorte que l'autorité
d'appel est à même de statuer.
4. Aux termes de l’article 412 al. 1 CO (Code des obligations du
30 mars 1911; RS 220), le courtage est un contrat par lequel le courtier
est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion
de conclure une convention, soit de lui servir d’intermédiaire pour la
négociation d’un contrat.
L’activité du courtier peut consister soit à trouver un
partenaire avec qui le mandant pourra conclure un contrat (courtage
d’indication), soit (en plus) à conduire la négociation avec un tiers pour le
compte du mandant (courtage de négociation). La doctrine et la
jurisprudence distinguent encore un troisième type de courtage, le
courtage de présentation, l’activité du courtier consistant à amener un
tiers à entrer en relation avec le mandant en vue de négocier un contrat
(Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse
Lausanne 1993, p. 430; Tercier/Favre/Pedrazzini, Les contrats spéciaux, 4e
éd., 2009, n. 5592 p. 846; Ammann, Der Mäklervertrag, Basler
Kommentar, 4e éd., 2007, n. 1 ad art. 412 CO). Ces distinctions n’ont
guère de portée propre puisque la réglementation est la même; ce n’est
que l’étendue du mandat qui est définie par le contrat.
Il n'est pas contesté en l'espèce que les parties ont été liées
par un contrat de courtage. Le premier juge a retenu qu’il s’agissait d’un
courtage de négociation, ce qui n’est pas non plus critiqué.

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5. a) Dans un premier moyen, l’appelante fait valoir que le
contrat n’était pas exclusif, de sorte qu’elle restait libre de conclure telle
ou telle affaire ou de la refuser.
b) Les parties ont convenu que le contrat était « ½ exclusif
pour une durée de six mois à renouveler » (cf. supra, let. C, ch. 3).
Le premier juge, interprétant le contrat selon le principe de la
confiance, à défaut de pouvoir déterminer la volonté réelle des parties, a
considéré que la clause précitée ne signifiait pas que le courtage portait
sur la part de copropriété de A.J.________ seulement tel que le prétendait
les défendeurs, mais que le courtier avait l’exclusivité s’agissant de la
vente de la maison, sous réserve que la mandante pouvait également faire
ses propres recherches en vue de trouver un acheteur.
c) Cette interprétation peut être confirmée. En effet, il ne
ressort d'aucune pièce au dossier que les parties entendaient limiter le
contrat à la vente de la seule part de copropriété de A.J.________. Comme
mentionné par le premier juge, au moment de la signature du contrat, les
parties ignoraient tout des subtilités juridiques qu’entraînait le fait que les
défendeurs étaient copropriétaires du bien immobilier.
La clause d’exclusivité peut avoir diverses significations, le
vendeur pouvant renoncer à confier la même affaire à un tiers, voire à
s’en occuper lui-même (Marquis, op. cit. p. 471). La stipulation d’une
clause d’exclusivité en faveur du courtier ne signifie pas sans autres que
le mandant renonce à agir lui-même, une telle clause visant en général à
éviter la mise en oeuvre d’autres courtiers et non à empêcher le mandant
d’agir lui-même (Marquis, op. cit., p. 178). Dans ce contexte, un
destinataire de bonne foi devait comprendre la clause de ½ exclusivité
comme clarifiant et confirmant que si l'appelante renonçait à confier le
mandat à des tiers, elle conservait toutefois la faculté de faire ses propres
recherches en vue de trouver un acheteur.
Le moyen est par conséquent infondé.

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6. a) L’appelante soutient également que l’intimée ne rapporte la
preuve d’aucune démarche de négociation quelconque, s’étant au
contraire plutôt attirée l’hostilité des amateurs. Elle conteste par ailleurs
tout lien de causalité entre l’activité déployée et la vente.
b) L’art. 413 al. 1 CO dispose que le courtier a droit à son
salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a
conduite aboutit à la conclusion du contrat.
La loi soumet ainsi la naissance du droit au salaire du courtier
à deux conditions, savoir d’une part que celui-ci ait développé une
certaine activité, d’autre part qu’il existe un lien de causalité entre son
activité et la conclusion du contrat principal (ATF 84 II 521, JT 1959 I 266;
Marquis, op. cit., p. 419).
S’agissant du rapport de causalité avec l’activité du courtier, il
suffit que celle-ci ait été une cause, même éloignée, de la décision du
tiers; il est possible de se contenter d’un lien psychologique entre les
efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister même en
cas de rupture des pourparlers par exemple (SJ 2006 p. 216; ATF 97 II 355;
Tercier/Favre/Pedrazzini, op. cit., n. 5641 p. 853). Ce n’est que si l’activité
du courtier n’a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à
cette activité ont été définitivement rompus et que l’affaire est finalement
conclue avec le tiers qu’il avait présenté, sur des bases toutes nouvelles,
que la condition du lien de causalité peut être tenue pour non réalisée (SJ
2006 p. 216).
Il incombe au courtier de prouver le rapport de causalité entre
son activité et la conclusion du contrat principal. Si la preuve du contrat et
celle d’une activité du courtier sont rapportés, il y a présomption de fait
que ce lien existe (ATF 131 III 268, SJ 2005 I 104; ATF 124 III 481, JT 1999 I
455). L’activité du courtier doit être propre à favoriser la conclusion du
contrat et peut résulter de discussions, mais aussi de simples rencontres,

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de téléphones, de lettres, etc. (Tercier/Favre/Pedrazzini, op. cit., n. 5645,
p. 854).
L’activité de courtier négociateur implique habituellement la
recherche d’un amateur, la communication de l’occasion de conclure à
l’amateur, le travail de négociation auprès de l’amateur et la
communication au mandant que l’amateur est prêt à conclure. La
naissance du droit au salaire n’est pas subordonnée à la condition que
chacune de ces activités ait été exercée par le courtier. Une activité
d’indication ne suffit normalement pas pour donner naissance au droit au
salaire, lorsque le mandant attendait une négociation, sauf lorsque le
mandant, dès qu’il a connaissance d’un amateur, évince le courtier des
négociations (Marquis, op. cit., p. 426 ss et note infrapaginale 312).
c) En l’espèce, l’acquéreur A.F.________ s’est adressé à
l'intimée le 10 août 2010, par l’intermédiaire du site internet
www.justimmo.ch, en lui indiquant qu’il était intéressé par le bien
immobilier, souhaitait obtenir un dossier et visiter les lieux si possible.
L’intimée a alors appelé A.F.________ pour fixer un rendez-vous afin
d’effectuer une visite, puis a contacté l’appelante pour lui donner cette
information.
Le premier juge a retenu, sans que cela ne prête le flanc à la
critique, que l’intimée et sa fille – bien qu'arrivées en retard – étaient
présentes lors de la visite du 12 août 2009, puisque, n'ayant plus revu le
couple F.________ par la suite, ce n'était qu'à cette occasion qu’elles
avaient pu avoir connaissance de leurs remarques sur la localisation du
jacuzzi et sur le carrelage à certains endroits de la maison. Il en a déduit
qu'on pouvait admettre que l’intimée s'était enquise, à tout le moins dès
son arrivée tardive, de ce que les amateurs pensaient de la maison et
qu’elle avait eu une discussion avec eux pour tenter de les convaincre
d’acheter ce bien immobilier.
Il y a ainsi lieu de retenir que l’intimée a eu une activité non
seulement d’indication, mais également de négociation, mettant sur pied

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une visite de la maison et y participant. Le seul témoignage d'A.F.________,
lequel estime que l’intimée n'a pas favorisé la conclusion de la vente,
celle-ci s'étant conclue sans elle, ne suffit pas à renverser la présomption
du lien de causalité entre l'activité de négociation déployée et la vente qui
en a découlé. C'est d'ailleurs à juste titre que le premier juge a écarté ce
témoignage, au motif que le couple F.________ a préféré reprendre les
négociations directement avec l’appelante en raison du prix inférieur
proposé par celle-ci.
Pour le surplus, on relèvera, d'une part, que les négociations
n’ont jamais été rompues puisque les époux F.________ ont simplement
suspendu leurs réflexions durant quelques semaines en raison des
examens qu'B.F.________ devait passer en septembre 2009 et, d'autre part,
que l'appelante a évincé l'intimée en mettant un terme au contrat qui les
liait, empêchant par là même la poursuite des négociations avec
A.F.________ et B.F.________.
Vu ce qui précède, il convient d'admettre que le lien de
causalité entre l’activité déployée et la vente est suffisamment établi au
regard des exigences jurisprudentielles précitées.
Le moyen est dès lors infondé.
7. a) L'appelante fait finalement valoir que le salaire du courtier
est excessif.
b) L’art. 417 CO dispose que lorsqu’un salaire excessif a été
stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat
individuel de travail ou une vente d’immeuble, soit pour avoir négocié l’un
de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement
réduit par le juge.
L’article 417 CO est une disposition de droit impératif, que le
juge doit, le cas échéant, appliquer d’office (ATF 111 Il 366, JT 1986 I 499;
Tercier/Favre/Pedrazzini, op. cit., n. 5653, p. 855). La réduction est réputée

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requise lorsque le débiteur ne se borne pas à contester le principe de la
prétention, mais qu’il en discute également le montant et articule des
motifs de réduction. Le débiteur n’est pas tenu d’invoquer expressément
l’article 417 CO ni de prendre une conclusion séparée en réduction. Il suffit
d’une conclusion libellée de façon à englober une réduction judiciaire du
montant, ce qui est le cas d’une conclusion tendant au rejet de la
demande pour le tout (ATF 109 II 120, JT 1984 I 41; ATF 111 Il 366, JT 1986
I 499; Marquis, op, cit., p. 302; Engel, Contrats de droit suisse, Berne 2000,
2e éd., p. 525).
En matière immobilière, les commissions sont en règle
générale fixées sur la base d’un pourcentage du prix de vente obtenu et
non en fonction des dépenses effectives du courtier. Il arrive que le taux
usuel varie en fonction du prix qui sert de référence; il diminue alors au fur
et à mesure que le prix de vente augmente (TF 4C_362/1999 du 22 mars
2000 et les réf.). Le salaire convenable du courtier doit être fixé sur la
base du taux usuel dans la localité (ATF 111 II 366, JT 1986 I 499; ATF 112
Il 459, JT 1987 I 82).
Dans sa jurisprudence (CREC I 18 mars 2009/134), la Chambre
des recours a considéré qu’un taux de 5 % sur la tranche de 0 à 500’000
fr. et de 3 % sur la tranche entre 500'000 et 4'000'000 fr., qui
correspondait au tarif de la Société vaudoise des régisseurs et à l’usage de
la branche dans le canton de Vaud, n’était pas excessif au sens de l’art.
417 CO, étant par ailleurs admis qu’un léger dépassement du taux usuel
ne permettait pas encore de retenir qu’une commission était excessive (TF
4C_121/2005 du 5 juillet 2005).
Au vu de cette jurisprudence, le taux de 4 % fixé sur le total du
prix de vente de 660'000 fr. n'apparaît pas excessif.
Le moyen est également infondé.
8. Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté dans la procédure de
l’art. 312 al. 1 CPC et la décision entreprise confirmée.

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9. Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 864
fr. (art. 65 al. 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010;
RSV 270.11.5]) et mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
N'ayant pas été invitée à se déterminer, l'intimée n’a pas droit
à des dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 864 fr.
(huit cent soixante-quatre francs), sont mis à la charge de
l'appelante A.J.________.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 22 novembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Paul Marville (pour A.J.________)
- Me Alexandre Emery (pour A.W.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
26'400 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :