vd_gerichte · XA24.058454 · 2026-04-09 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA24.***-***
169
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 9 avril 2026
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mme Giroud Walther et M. Oulevey, juges
Greffier : M. Klay
*****
Art. 151, 311 al. 1, 317 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par F.________ SA, à Q***, contre
le jugement rendu le 8 mai 2025 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant l’appelante d’avec D.________, à R***, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
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En f ait :
A. Par jugement du 8 mai 2025, dont la motivation a été notifiée
aux parties le 11 septembre 2025, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal
ou les premiers juges) a fixé à 510 fr., dès le 16 septembre 2024, le loyer
mensuel net initial dû par le demandeur D.________ à la défenderesse
F.________ SA pour l’appartement meublé d’une pièce qu’il louait au rez-de-
chaussée de l’immeuble sis U***, à R*** (I), a dit que F.________ SA devait
immédiat paiement à D.________ de la somme de 4'420 fr., à titre de
restitution des parts de loyers payées en trop pour la période du 16
septembre 2024 au 31 mai 2025 (II), a réduit à 1'530 fr. le montant de la
garantie de loyer prévue par le contrat de bail du 29 août 2024 (III), a rendu
son jugement sans frais judiciaires ni dépens (IV) et a rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (V).
Les premiers juges ont considéré que la contestation du loyer
initial déposée par le locataire D.________ était recevable. Selon le tribunal,
l’immeuble comprenant l’appartement en cause avait été acquis par la
bailleresse F.________ SA le 22 mars 2012, soit un peu plus de douze ans
avant la conclusion du bail liant les parties, et il ne s’agissait ni d’un
immeuble ancien ni d’une construction récente au sens de la jurisprudence,
F.________ SA n’ayant produit aucune pièce permettant au tribunal de retenir
que les travaux conséquents effectués en 2019 devaient être assimilés à
une rénovation complète de l’immeuble. C’est ainsi le critère du rendement
net qui était prioritaire. Dans ce cadre, les premiers juges ont constaté que
la bailleresse avait refusé de manière injustifiée de collaborer à
l’administration des preuves, n’ayant produit aucune des pièces requises
permettant d’établir un calcul de rendement net. Les seuls documents
obtenus auprès de tiers ne permettaient pas de déterminer la valeur des
fonds propres investis par la bailleresse, ni le coût réel des travaux de
rénovation, ce qui empêchait le tribunal de procéder à un calcul de
rendement hypothétique, même en recourant à des modèles théoriques
reconnus par la jurisprudence. Compte tenu de ces éléments, les premiers
juges ont décidé de se fonder sur les données statistiques du canton de
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Vaud, qui constituaient des faits notoires. Constatant que l’appartement
concerné, composé d’une pièce de 16 m2, était plus petit que la superficie
moyenne de 31 m2 des logements d’une pièce loués dans le canton de Vaud
en 2023, le tribunal s’est référé aux données statistiques ayant trait au loyer
moyen par m2 selon le nombre de pièces par canton, respectivement par
type de communes, plutôt qu’aux statistiques relatives au loyer moyen
selon le nombre de pièces. Sur cette base, les premiers juges ont retenu un
loyer mensuel net pour l’appartement de 406 fr. 40 selon les statistiques
pour le canton de Vaud, respectivement de 424 fr. selon les statistiques
pour une commune urbaine d’une grande agglomération telle que
Lausanne. Compte tenu des caractéristiques du logement en cause, de
l’expérience du tribunal et de sa connaissance du marché locatif lausannois
et vaudois, le tribunal a pondéré légèrement à la hausse ces montants pour
retenir un loyer mensuel net de 450 fr. auquel il convenait encore d’ajouter
60 fr. afin de tenir compte du fait que le logement était meublé.
B. Par acte du 13 octobre 2025, F.________ SA (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel contre ce jugement, concluant, avec suite de
frais et dépens, à son annulation, subsidiairement à sa réforme en ce sens
que les conclusions de la demande de D.________ (ci-après : l’intimé) soient
déclarées irrecevables, subsidiairement rejetées, que le loyer mensuel net
de l’appartement litigieux reste fixé à 1'030 fr. dès le 16 septembre 2024,
acompte de charges par 70 fr. par mois en sus, et que la garantie de loyer
soit adaptée « en conséquence » à 3'090 francs. En outre, il a produit
quatre pièces sous bordereau.
Par avis du 25 février 2026, la Cour de céans, par sa Juge
déléguée, a informé les parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y
aurait pas d’autre échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve
nouveau ne serait pris en compte.
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C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la
base du jugement complété dans la mesure nécessaire par les pièces du
dossier :
1. a) Le 29 août 2024, l’intimé, en qualité de locataire, et
l’appelante, en qualité de bailleresse, ont signé un contrat de bail à loyer
portant sur un appartement d’une pièce au rez-de-chaussée de l’immeuble
sis U***, à R***. Le contrat de bail a commencé le 16 septembre 2024 pour
se terminer le 31 août 2025 et prévoyait un renouvellement tacite d’année
en année, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et
reçu au moins quatre mois à l’avance.
Le loyer initial net – fixé selon un taux d’intérêt hypothécaire de
1.75 %, un indice suisse des prix à la consommation de 107.5 points (août
2024 ; base 2020) et des charges arrêtées au 31 décembre 2023 – s’élève
à un montant mensuel de 1’030 fr., auquel s’ajoutent des acomptes de
« frais de chauffage, eau chaude », « frais d’exploitation et clauses
particulière » et « frais taxe d’épuration et d’eau » pour une somme totale
mensuelle de 70 francs.
b) Selon la formule officielle de notification de loyer jointe au
contrat de bail précité, le précédent locataire payait, depuis le 1er
septembre 2023, un loyer net et des charges strictement identiques à ceux
mentionnés ci-dessus. La seule différence résidait dans le fait que,
concernant les charges, il ne s’agissait plus d’un forfait, mais d’un acompte.
Sous la rubrique « motifs de la hausse éventuelle », il était inscrit ce qui
suit :
« - Adaptation du loyer au loyer usuel dans la localité ou dans le
quartier selon l’art. 269a lettre a CO et l’art. 11 OBLF.
- Passage à l’acompte de charge suite à la mise en service des
compteurs individuels ».
c) L’appartement litigieux, d’une surface de 16 m2, a été loué
meublé à l’intimé. Selon l’état des lieux établi le 17 septembre 2024 – date
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à laquelle l’intimé en a pris possession, celui-ci comprenait une chaise de
bureau, un bureau, un lit, un matelas, une chaise, une table à rabat, un
tabouret et des armoires.
2. L’immeuble – sis U***, à R*** (parcelle n° aaa ; ci-après :
l’immeuble) – comprenant l’appartement susmentionné a été vendu à
l’appelante pour le prix de 2'100'000 fr., selon acte notarié du 22 mars
2012. L’acquisition a été inscrite au Registre foncier le 27 mars 2012. Il
ressort du Registre fédéral des bâtiments et des logements, produit par
l’intimé, que les douze logements de l’immeuble, bâti en 1958, ont été
construits en 2019. Dit immeuble a fait l’objet de travaux de rénovation
majeurs, qui se sont achevés en 2019.
3. Une garantie de loyer d’un montant de 3’090 fr. a été constituée
par l’intimé auprès de la G.________ sur le compte n° bbb.
4. a) Le 14 octobre 2024, l’intimé a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne d’une
requête en contestation du loyer initial. La conciliation ayant échoué lors de
l’audience du 25 novembre 2024, l’autorité précitée a délivré une
autorisation de procéder à l’intimé en date du 5 décembre 2024.
b) Au bénéfice de cette dernière, l’intimé a saisi le tribunal par
demande du 23 décembre 2024, au pied de laquelle il a conclu à ce que le
loyer mensuel net de l’appartement litigieux soit fixé à 400 fr., charges en
sus, dès et y compris le 16 septembre 2024, à ce que l’appelante soit sa
débitrice des parts de loyer qu’il avait payées en trop dès le 16 septembre
2024, ce qui représentait 2'205 fr. au jour du dépôt de la demande, et lui en
doive immédiat paiement, et à ce que la garantie de loyer soit ramenée à
1'200 francs.
c) Par ordonnance du 22 janvier 2025, la Présidente du Tribunal
des baux (ci-après : la présidente) a ordonné à l’appelante de produire, dans
un délai au 21 février 2025, la pièce 51 requise par l’intimé, soit un calcul
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de rendement net de l’immeuble, état au 1er septembre 2024, y compris
toutes les pièces justificatives. L’appelante n’y a pas donné suite.
d) Par déterminations du 27 février 2025, l’appelante a conclu
au rejet de la demande et à ce que le loyer mensuel net de l’appartement
litigieux demeure inchangé. Elle a notamment allégué des coûts
d’acquisition et de rénovation de l’immeuble d’un montant total de
7'500’000 fr., sans toutefois l’établir. Elle n’a en particulier produit aucune
pièce à cet égard.
e) En l’absence de réponse de l’appelante à son ordonnance du
22 janvier 2025, la présidente lui a adressé, le 10 avril 2025, un avis par
lequel elle lui a ordonné une nouvelle fois de produire la pièce requise 51,
accompagnée des pièces justificatives suivantes :
- l’acte d’achat de l’immeuble ;
- toutes pièces de nature à établir le montant des fonds
propres et des fonds étrangers investis dans l’immeuble ;
- toutes pièces permettant d’établir le montant des charges
financières, des coûts d’exploitation et d’entretien pour les
années 2019 à 2024, accompagnées d’un tableau
récapitulatif détaillé par rubrique ;
- l’état locatif de l’immeuble au 1er septembre 2024.
f) Par ordonnance du même jour, la présidente a ordonné à
A.________ SA de produire la pièce 53 requise par l’intimé, soit l’état locatif
de l’immeuble, état au 1er septembre 2024. Dite pièce a été produite le 15
avril 2025.
g) La présidente a également obtenu du Registre foncier de
Lausanne la pièce 52 requise par l’intimé, à savoir l’acte par lequel
l’appelante était devenue propriétaire de l’immeuble.
h) Par ordonnance du 30 avril 2025, la présidente a ordonné à
la J.________ SA de produire les pièces 54 et 55 requises par l’intimé, soit
tous documents attestant du montant de la dette grevant l'immeuble
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(notamment le contrat de prêt hypothécaire) au moment de son achat par
l’appelante, le 22 mars 2012, de son évolution jusqu’au 1er septembre 2024,
ainsi que des intérêts hypothécaires payés par l’appelante en lien avec
cette dette pour les années 2019 à 2023. Dans ce cadre, la J.________ SA a
déposé le 6 mai 2025 les documents suivants :
- un contrat de crédit du 21 mars 2012 par lequel l’appelante
s’était vu octroyer par la J.________ SA une limite de crédit
d’un montant de 250’000 fr. ;
- une convention de produit du 20 mars 2012 concernant une
hypothèque variable d’un montant de 250’000 fr. ;
- une convention de produit du 21 mars 2012 concernant une
hypothèque variable d’un montant de 250’000 fr. ;
- un contrat de crédit du 28 juin 2013 par lequel l’appelante
s’était vu octroyer par la J.________ SA une limite de crédit
d’un montant de 500’000 fr. ;
- une convention de produit du 28 juin 2013 concernant un
crédit de construction d’un montant de 500’000 fr. ;
- une convention de produit du 4 septembre 2014 concernant
un crédit de construction d’un montant de 500’000 fr. ;
- une convention de produit du 4 août 2016 concernant une
hypothèque variable d’un montant de 500’000 francs.
i) Le 8 mai 2025, le tribunal a tenu une audience de jugement
au cours de laquelle l’intimé a modifié ses conclusions en ce sens que le
loyer mensuel net de l’appartement litigieux soit fixé à 266 fr., charges en
sus, dès et y compris le 16 septembre 2024, à ce l’appelante soit sa
débitrice des parts de loyer qu’il avait payées en trop dès le 16 septembre
2024, ce qui représentait 6’494 fr. au jour de l’audience, et lui en doive
immédiat paiement, et à ce que la garantie de loyer soit ramenée à 1'200
francs.
L’appelante a produit un lot de photographies de l’appartement
litigieux mais n’a en revanche fourni aucune des pièces requises
susmentionnées.
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5. Selon une statistique publiée par l’Office fédéral de la statistique
(ci-après : OFS) intitulée « Loyer moyen en francs selon le nombre de
pièces, pour les 10 plus grandes villes », le loyer moyen mensuel net d’un
appartement d’une pièce à Lausanne s’élève à 872 fr. pour les années 2021
à 2023 cumulées.
Selon une autre statistique de l’OFS indiquant pour l’année 2023
la surface moyenne des logements selon le nombre de pièces par canton,
un appartement d’une pièce dans le canton de Vaud dispose en moyenne
d’une surface de 31 m2.
Une statistique de l’OFS intitulée « Loyer moyen par m2 selon le
nombre de pièces et le type de communes » pour l’année 2023 indique que
pour une commune urbaine d’une grande agglomération – telle que
Lausanne, le loyer mensuel net par m2 pour un appartement d’une pièce se
monte en moyenne à 26 fr. 50, tandis que selon une autre statistique de
l’OFS intitulée « Loyer moyen par m2 en francs selon le nombre de pièces,
par canton » pour la même année, celui-ci s’élève pour le canton de Vaud à
25 fr. 40.
En dro it :
1.
1.1
1.1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse, au
dernier état des conclusions devant l’autorité précédente, est de 10'000 fr.
au moins (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions,
l'art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance
précédente, non l'enjeu de l'appel (CACI 24 mars 2023/129). Seules sont
donc déterminantes les dernières conclusions prises devant la juridiction de
première instance, peu importe le montant que celle-ci a finalement alloué
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ou les conclusions prises en appel (TF 5A_782/2020 du 23 août 2021
consid. 5.2 ; TF 5D_13/2017 du 4 décembre 2017 consid. 5.2).
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’instance
d’appel, soit de la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.1.2 La valeur du litige est déterminée par les conclusions ; les
intérêts et les frais de la procédure en cours ou d’une éventuelle publication
de la décision et, le cas échéant, la valeur résultant des conclusions
subsidiaires ne sont pas pris en compte (art. 91 CPC).
Selon l’art. 92 CPC, les revenus et prestations périodiques ont
la valeur du capital qu’ils représentent (al. 1) ; si la durée des revenus et
prestations périodiques est indéterminée ou illimitée, le capital est
constitué du montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par
vingt (al. 2).
En droit du bail, la valeur litigieuse des litiges portant sur la
protection contre les loyers abusifs pour des baux de durée indéterminée
se détermine selon l’art. 92 al. 2 CPC (TF 4A_679/2011 du 9 février 2012
consid. 1 : hausse de loyer ; TF 4A_136/2011 du 10 juin 2011 consid. 1, non
publié à l’ATF 137 III 362 : frais accessoires ; CACI 22 mai 2023/214 ; Tappy,
Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, n. 9 ad
art. 92 CPC ; Rüegg/Rüegg, Basler Kommentar, Zivilprozessordnung, 3e éd.,
Bâle 2017, n. 4 ad art. 92 CPC). Dans le cadre de contrats de durée
indéterminée, le bail lui-même est susceptible de durer plus de vingt ans,
ce qui justifie de faire usage de l’art. 92 al. 2 CPC pour le calcul de la valeur
litigieuse d’une action en contestation d’une hausse ou d’une action en
baisse de loyer (TF 4A_136/2011 du 10 juin 2011 consid. 1, non publié à
l’ATF 137 III 362 ; ATF 121 III 397 consid. 1 ; CACI 22 mai 2023/214).
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1.2 En l’espèce, la valeur litigieuse doit être calculée conformément
à l’art. 92 al. 2 CPC, conformément à la jurisprudence constante précitée.
Elle correspond ainsi au montant de la baisse de loyer demandée devant
l’autorité judiciaire de première instance, annualisée et multipliée par vingt,
s’agissant d’une prestation périodique, soit 183’360 fr. (764 fr. x 12 x 20).
Partant, déposé en temps utile par une partie qui a un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision finale de
première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l’appel, écrit et motivé, est recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 let. a et b CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou
d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC
(CACI 15 octobre 2025/464 consid. 2.1). Elle contrôle librement
l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance et
vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (art. 157 CPC en
relation avec l'art. 310 let. b CPC ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF
4A_333/2023 du 23 février 2024 consid. 5.1).
2.2 Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit d'office
ne signifie pas que l'autorité d'appel doive étendre son examen à des
moyens qui n'ont pas été soulevés dans l'acte d'appel. Elle doit se limiter
aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de
première instance ; l'acte d'appel fixe en principe le cadre des griefs
auxquels l'autorité d'appel doit répondre eu égard au principe d'application
du droit d'office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 ; TF 4A_589/2023 du 13 mai
2024 consid 4.2). Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté
conférée aux juges d'admettre (ou de rejeter) l'appel en s'appuyant sur un
argument non explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19
mars 2020 consid. 3).
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- 11 -
2.3 L'art. 311 al. 1 CPC impose au justiciable de motiver son appel.
Même si l'autorité d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès
se présente différemment en seconde instance : la cause y est revue sous
l'angle de la décision attaquée. L'appelant doit tenter de démontrer que sa
thèse l'emporte sur celle retenue dans cette décision. Il doit s'efforcer
d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en
ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire
qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les
failles de son raisonnement. Si ces conditions ne sont pas réalisées, l'appel
est irrecevable (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1, RSPC 2021 p. 252 ;
TF 5A_524/2023 du 14 décembre 2023 consid. 3.3.1 ; TF 5A_779/2021 et
5A_787/2021 du 16 décembre 2022 consid. 4.3.1 ; TF 5A_268/2022 du 18
mai 2022 consid. 4). Si la motivation de l'appel est identique aux moyens
déjà présentés aux juges de première instance, si elle ne contient que des
critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait
que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait
pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et le grief doit être déclaré
irrecevable (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_577/2020 du 16 décembre
2020 consid. 5 ; TF 4A_74/2018 du 28 juin 2018 consid. 3.2 ;
TF 4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 3.1.2, SJ 2018 I 21 ; CACI 7 juin
2024/255). La motivation doit être suffisamment explicite pour que
l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une
désignation précise des passages de la décision que l'appelant attaque et
des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569
consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_524/2023 précité consid.
3.3.1 ; TF 4A_462/2022 du 6 mars 2023 consid. 5.1.1 ; TF 5A_453/2022 du
13 décembre 2022 consid. 3.1). Il n'y a en outre pas lieu d'entrer en matière
sur les griefs de constatation inexacte des faits, qui se réfèrent de manière
toute générale aux « pièces du dossier », sans mentionner des pièces
précises, ou à des allégations pour lesquelles aucune pièce n'est
mentionnée (CACI 8 juin 2020/223 consid. 2.2 ; CACI 16 décembre 2019/665
consid. 4.2).
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- 12 -
3.
3.1
3.1.1 L’art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans
retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première
instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise (let. b). Ces deux conditions sont cumulatives (ATF 144 III 349
consid. 4.2.1 ; TF 4A_439/2023 du 9 septembre 2024 consid. 5.1.2).
On distingue vrais et faux nova, les vrais nova étant des faits ou
moyens de preuve nés après la clôture des débats principaux et les faux
nova (ou pseudo nova) étant des faits ou moyens de preuve nouveaux qui
existaient déjà au moment de la clôture des débats principaux. S’agissant
des vrais nova, la condition de nouveauté est sans autre réalisée et seule
celle d’allégation immédiate doit être examinée. En ce qui concerne les
pseudo nova, il appartient au plaideur qui entend les invoquer devant
l’instance d’appel de démontrer qu’il a fait preuve de la diligence requise,
ce qui implique notamment d’exposer précisément les raisons pour
lesquelles le moyen de preuve n’a pas pu être produit en première instance.
Les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC sont applicables même lorsque la
cause est soumise à la maxime inquisitoire sociale (ATF 144 III 349 consid.
4.2.1 et réf. cit. ; ATF 143 III 42 consid. 4.2, JdT 2017 II 342 ; ATF 142 III 413
consid. 2.2.2 ; TF 4A_518/2023 du 18 avril 2024 consid. 3.4.1).
3.1.2 Selon l’art. 151 CPC, les faits notoires ou notoirement connus du
tribunal et les règles d’expérience généralement reconnues ne doivent pas
être prouvés.
Est notoire le fait dont l'existence est certaine au point
d'emporter la conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus de manière
générale du public ou seulement du juge (ATF 143 IV 380 consid. 1.1.1 ; TF
4A_344/2022 du 15 mai 2023 consid. 5.2). Les faits notoires ne doivent être
ni allégués ni prouvés (ATF 135 III 88 consid. 4.1) ; ils sont soustraits à
l'interdiction des nova (TF 5A_719/2018 du 12 avril 2019 consid. 3.2.1 et
3.2.3).
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- 13 -
La qualification d’un fait de notoire ne doit être admise qu’avec
retenue, afin de ne pas saper les principes de l'administration des preuves
et les droits des parties (ATF 150 III 209 consid. 2.3). Les innombrables
renseignements figurant sur Internet ne peuvent pas être considérés
comme notoires. Seules les informations bénéficiant d'une empreinte
officielle (par exemple : Office fédéral de la statistique, inscriptions au
registre du commerce, cours de change, horaire de train des CFF, etc.)
peuvent être considérées comme notoires car facilement accessibles et
provenant de sources non controversées (ATF 149 I 91 consid. 3.4 ; ATF 143
IV 380 consid. 1.1.1 et 1.2 ; TF 5A_1048/2019 du 30 juin 2021 consid. 3.6.6).
En revanche, l’état du marché locatif dans une localité n’est manifestement
pas un fait notoire (cf. TF 5A_768/2022 du 21 juin 2023 consid. 5.1.3).
3.2
3.2.1 En l’espèce, les pièces 101 et 104 produites par l’appelante, soit
le jugement attaqué et une procuration, sont recevables, s’agissant de
pièces dites de forme.
Il en va de même de la pièce 102, soit une statistique publiée
par l’OFS intitulée « Loyer moyen en francs selon le nombre de pièces, pour
les 10 plus grandes villes » pour les années 2021 à 2023 cumulées, dès lors
qu’elle figure déjà au dossier de première instance et constitue de toute
manière un fait notoire, conformément à la jurisprudence précitée.
En revanche, la pièce 103, intitulée « Site internet de
l’O.________, avec en annexe deux liens relatifs aux logements d’étudiants »
et portant sur l’état du marché locatif estudiantin dans la région
lausannoise, n’est pas un fait notoire et n’a pas été produite devant le
tribunal. Or, l’appelante ne motive aucunement l’impossibilité dans laquelle
elle se serait par hypothèse trouvée de produire cette pièce en première
instance, ni ne prétend que les conditions de sa production, ressortant de
l’art. 317 al. 1 CPC, seraient réalisées. La pièce 103 est par conséquent
irrecevable.
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- 14 -
3.2.2 En outre, afin de démontrer qu’elle n’aurait pas refusé de
collaborer à l’établissement des preuves, l’appelante soutient qu’elle ne
« dispose plus de la totalité » des « pièces concernant le coût de
l’immeuble ». Ce fait, invoqué pour la première fois en appel, est un faux
nova. Or, l’appelante n’explique d’aucune manière pour quelle raison elle
n’aurait pas été en mesure d’invoquer cette circonstance au cours de la
procédure de première instance, en particulier en réponse aux ordonnances
de preuves des 22 janvier et 10 avril 2025 de la présidente lui ordonnant
précisément la production des pièces concernées. Ce fait nouveau – au sens
duquel l’appelante ne disposerait plus de la totalité des pièces concernant
le coût de l’immeuble – est par conséquent irrecevable.
4.
4.1 L’appelante conteste avoir refusé de collaborer à
l’établissement des preuves, soutenant ainsi qu’elle ne disposait plus « de
la totalité » des pièces requises en ses mains.
4.2 Dès lors que le seul fait qu’elle invoque à l’appui de son grief est
irrecevable (cf. consid. 3.2.2 supra), ledit grief est dénué de tout fondement
et est ainsi également irrecevable.
Par surabondance, même à supposer ce fait recevable, voire
établi, force est de constater que l’appelante y soutient ne plus disposer
« de la totalité » des pièces requises en ses mains. Elle admet ainsi disposer
à tout le moins d’une partie des dites pièces, qu’elle n’a pourtant
aucunement produites, cela de manière injustifiée par conséquent. Partant,
son grief est de toute manière infondé.
5.
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- 15 -
5.1 L’appelante indique qu’elle « maintient que les coûts
d’acquisition et de rénovation s’élèvent à un total de frs 7'500'000.-- ».
Même à considérer qu’il s’agirait d’un grief de constatation inexacte des
faits, force est de constater qu’il n’y a pas lieu d’entrer en matière, dès lors
que l’appelante se contente de formuler cet allégué, mais ne mentionne
aucune pièce à son appui (cf. consid. 2.3 supra).
5.2 En outre, l’appelante soutient qu’il conviendrait de « retenir que
la construction date de 2019 », car des travaux majeurs ont été achevés en
2019, les douze logements de l’immeuble ayant été construits en 2019.
D’emblée, on relèvera que ce grief est en contradiction avec la
position de l’appelante. En effet, la seule conséquence possible au fait de
considérer que « la construction date de 2019 » serait de retenir qu’il s’agit
d’une construction récente, de sorte qu’il conviendrait de déterminer si le
loyer est abusif en procédant à un calcul de rendement brut (cf. ATF 147 III
14 consid. 8.4 parmi d’autres ; cf. jugement litigieux consid. II.a.bb et II.b,
p. 9). Or, l’appelante ne se prévaut aucunement – à raison – du critère du
rendement brut (ni ne prétend a fortiori qu’un tel calcul serait possible sur
la base des pièces au dossier). Partant, à défaut d’avoir des conséquences
possibles sur le résultat du jugement litigieux, le grief de l’appelante est
irrecevable.
Ensuite et surtout, les premiers juges ont retenu que l’immeuble
avait été bâti en 1958 et acquis par l’appelante le 22 mars 2012 et que les
douze logements qui le composent ont été construits en 2019, de sorte que
ledit immeuble a fait l’objet de travaux de rénovations majeurs, qui se sont
achevés en 2019. Le tribunal a toutefois considéré que l’appelante n’ayant
produit aucune pièce, il ne pouvait retenir que l’immeuble aurait été
complétement rénové et assimiler dite rénovation à une construction
récente (cf. jugement litigieux consid. II.b, p. 9 ; cf. également jugement
litigieux ch. 2, p. 3). Or, force est de constater que l’appelante se contente
d’opposer péremptoirement son appréciation à celle des premiers juges,
sans pour autant exposer en quoi le raisonnement de ces derniers serait
19J010

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erroné. Partant, son grief est également irrecevable pour défaut de
motivation.
6.
6.1 Sur le fond, l’appelante se prévaut du fait que le loyer initial
contesté ne lui procurerait pas un rendement excessif.
6.2 En premier lieu, elle récapitule les avantages de l’objet du bail
(cf. appel, p. 3) et invoque que le loyer contesté, de 1'030 fr. par mois, ne
serait notoirement pas excessif.
La notion de loyer admissible ou ne procurant pas un loyer
excessif est réglementée aux art. 269ss CO (loi fédérale du 30 mars 1911
complétant le Code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ;
RS 220) et fait l’objet d’une jurisprudence abondante liée à la complexité
de sa détermination (cf. ATF 147 III 14 parmi d’autres ; jurisprudence
correctement rappelée par les premiers juges de sorte qu’on peut renvoyer
sur ce point au jugement entrepris). Cela suffit à illustrer le fait que la
détermination du loyer n’a rien de simple, et encore moins de notoire
(cf. consid. 3.1.2 supra).
Le grief est dès lors vain.
6.3
6.3.1 Ensuite, l’appelante soutient que le loyer contesté serait
conforme aux loyers prévalant sur le marché du logement estudiantin.
6.3.2 Les premiers juges ont considéré, à l’aune de la jurisprudence,
que pour contrôler l’admissibilité du loyer initial, le critère du rendement
net avait la priorité sur celui des loyers usuels dans la localité ou le quartier,
sauf s’agissant des immeubles anciens pour lesquels la hiérarchie des
critères était inversée (cf. jugement litigieux consid. II.a.aa, pp. 8 et 9). In
casu, ils ont estimé que, dès lors que l’immeuble avait été acquis par
l’appelante un peu plus de douze ans avant la conclusion du bail liant les
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- 17 -
parties, il ne s’agissait pas d’un immeuble ancien au sens de la
jurisprudence, de sorte que c’est bien le critère du rendement net qui était
prioritaire (cf. jugement litigieux II.b, p. 9 et 10).
6.3.3 Force est de constater que l’appelante ne tente d’aucune
manière de justifier l’application du critère des loyers usuels dans la localité
ou le quartier qu’elle invoque, respectivement n’expose pas en quoi le
raisonnement des premiers juges à cet égard serait erroné. Elle ne soutient
d’ailleurs même pas que le bâtiment serait ancien, revendiquant de manière
contradictoire – comme on l’a vu (cf. consid. 5.2 supra) – que la
« construction date de 2019 ». Or, dans cette hypothèse, la construction
serait récente et appellerait l’application du critère du rendement brut, mais
en aucun cas celui des loyers usuels dans la localité ou le quartier. Partant,
en invoquant l’application de ce dernier critère, elle plaide un argument
irrelevant et manque sa cible. Son grief est dès lors irrecevable pour défaut
de motivation (cf. consid. 2.3 supra).
Par surabondance, on relèvera de toute manière qu’il ne saurait
être entré en matière sur ce grief, dès lors que la seule pièce censée
démontrer l’état du marché estudiantin – à savoir la pièce 103 – est
irrecevable (cf. consid. 3.2.1 supra). Ainsi, l’argument selon lequel le loyer
contesté serait conforme aux loyers prévalant sur le marché du logement
estudiantin n’est – pour ce motif également – aucunement étayé et, partant,
irrecevable (cf. consid. 2.3 supra), étant au demeurant rappelé que l’état du
marché locatif dans une localité n’est pas un fait notoire (cf. consid. 3.1.2
supra).
6.4
6.4.1 Enfin, l’appelante se réfère au jugement litigieux en ce qu’il
retient qu’il ressort d’une statistique de l’OFS que le loyer mensuel net d’un
appartement d’une pièce à Lausanne est de 872 francs. Elle répète et chiffre
les multiples avantages que présenterait le logement en question, à savoir
un jardin privatif au centre-ville justifiant une augmentation de 10 %, le
caractère meublé de l’appartement permettant une augmentation de 150
fr., le wifi inclus et une prime de rareté liée à la situation en rez-jardin et à
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- 18 -
la rénovation, avec une desserte de métro […], le tout justifiant 200 fr. de
loyer supplémentaires. Ceci démontrerait qu’un loyer mensuel de 1'300 fr.
ne serait pas « exagéré ».
6.4.2
6.4.2.1 Les premiers juges, considérant en substance que les pièces au
dossier ne permettaient pas de calculer le rendement net de l’immeuble –
ce qui n’est au demeurant pas contesté par l’appelante, ont décidé de se
fonder sur les données statistiques du canton de Vaud. Dans ce cadre, ils
ont expressément écarté la statistique relative au loyer moyen selon le
nombre de pièces, invoquée par l’appelante en appel, au profit des
statistiques ayant trait au loyer moyen par m2 selon le nombre de pièces
par canton, respectivement par type de communes, au motif que la
première n’était pas adéquate in casu dès lors que l’appartement concerné,
composé d’une pièce de 16 m2, était plus petit que la superficie moyenne
de 31 m2 des logements d’une pièce loués dans le canton de Vaud en 2023
(cf. jugement litigieux consid. III.b.cc, pp. 13-14).
6.4.2.2 Or, l’appelante n’expose d’aucune manière en quoi il
conviendrait de s’écarter du raisonnement des premiers juges,
respectivement pour quelle raison il se justifierait in casu d’appliquer la
statistique relative au loyer moyen selon le seul nombre de pièces. Son
grief, insuffisamment motivé, est par conséquent irrecevable (cf. consid. 2.3
supra).
6.4.3
6.4.3.1 Ensuite, les différents avantages du logement invoqués par
l’appelante ont tous – à l’exception du wifi – été pris en compte par le
tribunal pour majorer légèrement le loyer mensuel net moyen ressortant
des données statistiques utilisées – compris entre 406 fr. 40 et 424 fr. – pour
retenir in fine un loyer mensuel net de 510 fr. (cf. jugement litigieux
consid. III.b.cc, p. 14).
6.4.3.2 D’une part, le fait que le wifi serait inclus dans le loyer, invoqué
pour la première fois en appel, est un faux nova. Or, l’appelante n’explique
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pas pour quelle raison elle n’aurait pas été en mesure d’invoquer cette
circonstance au cours de la procédure de première instance, ni ne prétend
que les conditions de son allégation, au sens de l’art. 317 al. 1 CPC, seraient
réalisées. Ce fait est par conséquent irrecevable (cf. consid. 3.1.1 supra).
Par surabondance, il est également irrecevable pour défaut de motivation,
dès lors que l’appelante se contente de formuler cet allégué, mais ne
mentionne aucune pièce à son appui (cf. consid. 2.3 supra).
6.4.3.3 D’autre part, s’agissant des avantages du logement pris en
compte par le tribunal, force est de constater qu’ici encore, l’appelante se
contente d’opposer péremptoirement son appréciation à celle des premiers
juges, sans pour autant exposer en quoi le raisonnement de ces derniers
serait erroné. Partant, son grief est également irrecevable pour défaut de
motivation (cf. consid. 2.3 supra).
7.
7.1 En définitive, l'appel, manifestement infondé, doit être rejeté
dans la mesure de sa – faible – recevabilité, selon le mode procédural de
l'art. 312 al. 1 in fine CPC, et le jugement entrepris confirmé.
7.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’248 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]) compte tenu d’une valeur litigieuse de 124'800 fr. (520 fr. x
12 x 20) calculée conformément à l’art. 62 al. 2 TFJC, seront mis à la charge
de l’appelante, dans la mesure où elle succombe (art. 106 al. 1 CPC).
7.3 L’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer sur l’appel, il n’y
a pas lieu à l’allocation de dépens.
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- 20 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'248 fr.
(deux mille deux cent quarante-huit francs), sont mis à la charge
de l’appelante F.________ SA.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Jean-Emmanuel Rossel (pour F.________ SA),
- Me Laura Emonet (pour D.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
19J010

- 21 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile
devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel
subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le
recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève
au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne
soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :
19J010