vd_gerichte · JL12.025543 · 2013-01-22 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.025543-122079
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CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 22 janvier 2013
_____________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Creux et Abrecht
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 86, 87, 257d CO; 257 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par la X.________, à
Lausanne, bailleresse, contre la décision rendue le 30 août 2012 par la
Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l'appelante
d’avec A.J.________ et B.J.________, à Lausanne, locataires, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par décision du 30 août 2012, dont le dispositif a été adressé
aux parties pour notification le lendemain et les motifs le 22 octobre 2012,
la Juge de paix du district de Lausanne a déclaré irrecevable la requête
d'expulsion déposée par la bailleresse X.________ à l'encontre de
A.J.________ et B.J.________ (I), arrêté à 480 fr. les frais judiciaires de la
partie bailleresse (II) et mis ceux-ci à sa charge (III), dit qu'il n'est pas
alloué de dépens (IV) et rayé la cause du rôle (V).
En droit, le premier juge a considéré que les faits n'étaient pas
suffisamment clairs pour justifier la protection des cas clairs au sens de
l'art. 257 CPC. Le premier juge a exposé que la partie bailleresse avait mis
en demeure les locataires pour non-paiement des loyers et charges des
mois de novembre 2011 à février 2012, soit pour une somme totale de
10'964 francs. Or il résultait des relevés de compte du bailleur que les
locataires avaient versé un montant total de 11'259 fr. avant l'échéance
du délai comminatoire. En outre, il ressortait du relevé de compte produit
que de nombreux paiements effectués par les locataires avaient
apparemment été extournés par la gérance et n’avaient donc pas été pris
en compte par la partie bailleresse.
B. Par acte du 1er novembre 2012, la X.________ a interjeté appel
contre cette ordonnance en concluant, avec suite de frais et dépens de
première et deuxième instance, à sa réforme en ce sens qu'il soit constaté
que la résiliation du bail du 22 mars 2012 pour le 30 avril 2012 est valable
et que les conclusions prises dans la requête d'expulsion déposée le
28 juin 2012 soient admises.
Dans leur réponse du 18 janvier 2013, accompagnée de
pièces, A.J.________ et B.J.________ ont conclu au rejet de l'appel.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
la décision complétée par les pièces du dossier :
a) Par contrat de bail à loyer du 2 juillet 2002, la X.________, alors
[...], a remis en location à A.J.________ et B.J.________ un appartement de
cinq pièces situé au 1er étage de l'immeuble sis [...]. Le contrat a été
conclu pour une durée initiale limitée, du 1er août 2002 au 1er octobre
2003, le bail se renouvelant par la suite aux mêmes conditions d'année en
année sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre partie donné et reçu au
moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer
mensuel, payable d'avance, a été fixé à 2'741 fr., acompte de chauffage,
eau chaude et frais accessoires par 170 fr. compris.
Par courriers adressés le 17 février 2012 aux locataires, sous
plis séparés et recommandés, la bailleresse les a mis en demeure de lui
verser, dans un délai de trente jours, le montant de 10'964 fr.
correspondant aux loyers des mois de novembre 2011 à février 2012,
faute de quoi le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO.
Par formules officielles du 22 mars 2012, envoyées sous plis
recommandés à chacun des locataires le lendemain et reçues par ceux-ci
le 26 mars 2012, la bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 30 avril
2012.
b) Le 28 juin 2012, la bailleresse a saisi le Juge de paix du district
de Lausanne d'une requête en cas clair (art. 257 CPC) par laquelle elle a
pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes:
"I. La requête est admise.
II. Ordre est donné à A.J.________ et B.J.________ de libérer
immédiatement ou dans l'ultime délai qui pourrait être imparti par le
Juge l'appartement de cinq pièces situé au 1er étage de l'immeuble
sis [...] libre de tout bien et de tout occupant.

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III. Fixer les opérations d'exécution forcée à la date et à l'heure que
Justice dira, pour le cas où les intimés ne se sont pas exécutés."
La bailleresse a produit à l'appui de sa requête un extrait de
compte n° 15101.11.001.11 établi le 21 juin 2012, dont il résulte que le
solde dû par les locataires à cette date était de 9'368 fr. 60.
Les locataires se sont déterminés par écriture du 2 août 2012.
Une audience a eu lieu le 30 août 2012, par défaut de la partie
locataire.
En d roit :
1. Le litige porte sur le bien-fondé d’une décision rendue par un
juge de paix déclarant irrecevable une requête d’expulsion fondée sur un
défaut de paiement de loyers. Pour déterminer quelle voie de droit, de
l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période
minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas
valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul
de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations suisse du
30 mars 1911, RS 220) consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III
83 et les réf. citées; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17
c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élève à 2'741 fr. – acompte de
chauffage, eau chaude et frais accessoires compris – et il ressort des
conclusions prises par les intimés que ceux-ci souhaitent le maintien du
bail, conclu pour une durée indéterminée. La valeur litigieuse est ainsi
supérieure à 10'000 fr., ce qui ouvre la voie de l'appel.

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Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours, sauf
notamment contre les décisions prises en procédure sommaire, auquel cas
le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC [Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008, RS 272]). En l’espèce, la décision a été
rendue en application de la disposition relative aux cas clairs (art. 257
CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que le délai d’appel n’est que
de dix jours.
Interjeté le 1er novembre 2012, soit en temps utile, par une
partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable à la
forme.
2. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les
griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office :
elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal
de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op.
cit., n. 2396, p. 435; Spühler, in Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle
2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
3. A teneur de l'art. 257 al. 1 CPC, intitulé «cas clairs», le tribunal
admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est
pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et
que la situation juridique est claire (let. b) (cf. art. 248 CPC). En pareille
hypothèse, la procédure de conciliation n'a pas lieu (art. 198 let. a CPC; TF
4A_87/2012 du 10 avril 2012 c. 3.1.1 ; TF 4A_585/201 du 7 novembre
2011 c. 3.1). Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque la
procédure des cas clairs ne peut pas être appliquée (art. 257 al. 3 CPC).

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La jurisprudence et la doctrine admettent que l'expulsion du
locataire peut être requise et prononcée par voie de procédure sommaire
lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 CPC sont
réalisées, l'expulsion étant même l'un des exemples d'application de la
procédure des cas clairs les plus fréquemment cités par la doctrine (TF
4A_87/2012 du 10 avril 2012 c. 3.1.1 et les références citées). Pour que la
procédure de l'art. 257 CPC soit applicable, il doit ressortir de la requête
que son auteur demande l'application de la procédure des cas clairs, ce
qui n'implique pas nécessairement l'utilisation de ces deux mots ; en cas
de doute, le juge fera usage de son devoir d'interpellation selon l'art. 56
CPC (TF 4A_87/2012 du 10 avril 2012 c. 3.1.1 ; Bohnet, Code de procédure
civile commenté, 2011, n. 19 ad art. 257 CPC).
La protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC – qui permet
d’obtenir rapidement une décision sur le fond – n’est pas seulement
applicable lorsque l’état de fait est incontesté, mais également lorsque,
bien que contesté, il est susceptible d’être immédiatement prouvé
(Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006, in FF 2006 p. 6959 ; Bohnet,
op. cit., n. 10 ad art. 257 CPC ; Meier, Schweizerisches Zivilprozessrecht,
Zurich 2010, p. 374-375), notamment sur la base de moyens de preuve
immédiatement disponibles, en particulier des pièces (ATF 138 III 123
c. 2.1.1 ; Sutter-Somm/Lötscher, Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozess-ordnung, Zurich 2010, n. 5 ad art. 257 CPC ; Gösku, DIKE
Komm-ZPO, Zurich 2011, n. 8 ad art. 257 CPC ; Koslar, in Schweizerisches
Zivilprozessrecht, Baker & McKenzie [éd.], 2010, n. 10 ss).
On considère par ailleurs que la situation juridique est claire,
au sens de l’art. 257 al. 1 let. b CPC, lorsque, sur la base d'une doctrine ou
d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique au cas concret et y
déploie ses effets de manière évidente (ATF 138 III 123 c. 2.1.2 et les
références citées ; ATF 118 II 302 c. 3 ; JT 2011 III 146 c. 5b/aa et les
références citées). En revanche, la situation juridique n’est en règle
générale pas claire lorsque l’application d’une norme requiert l’exercice
par le tribunal d’un pouvoir d’appréciation sur la base d’une appréciation

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concrète de l’ensemble des circonstances, comme c’est le cas notamment
dans l’appréciation des règles de la bonne foi (ATF 138 III 123 c. 2.1.2 et
les références citées).
4. a) L’appelante fait grief au premier juge d’avoir considéré, à tort,
que l’on ne se trouvait pas en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257
CPC.
L'appelante expose avoir réclamé, par sommation du 17
février 2012, le paiement des loyers impayés de novembre 2011 à février
2012, soit une somme totale de 10'964 fr. (4 x 2'741 francs). Elle reproche
au premier juge d'avoir tenu compte des paiement intervenus avant la
sommation, par 11'259 francs.
Quant au fait, relevé par le premier juge, que de nombreux
paiements effectués par les locataires auraient apparemment été
extournés, l’appelante expose qu’il s’agit d’écritures comptables internes
effectuées par la gérance: comme le loyer et les charges s’élèvent à 2’741
fr. par mois et que les locataires ont procédé, au vu de l’important arriéré
de loyer, au paiement d’acomptes de 3'000 fr., les montants de 259 fr.
correspondant à la différence ont été extournés par une écriture
comptable interne. L'appelante soutient que lors de la sommation du 17
février 2012, les loyers de novembre 2011 à février 2012 n'avaient pas été
acquittés et qu'ils ne l'ont pas non plus été dans le délai comminatoire de
trente jours, de sorte que la résiliation de bail était parfaitement justifiée.
b) Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans
le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les
baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés

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moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois
(al. 2).
Il est reconnu en jurisprudence et en doctrine que l'avis
comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment
claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable: il suffit
que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par
exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés (TF
4A_641/2011 du 27 janvier 2012 c. 5 et les arrêts cités).
Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai
comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit
subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à
savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours
(ATF 127 III 548 c. 4).
Lorsque plusieurs loyers sont échus, on applique les règles des
art. 86 et 87 CO pour déterminer sur quelles dettes les paiements opérés
par le locataire doivent être imputés. Ainsi, en principe, le locataire a le
droit de déclarer, lors du paiement, de quelle dette il entend s’acquitter si
cela ne ressort pas directement des circonstances (mention du mois sur le
bulletin de versement) (cf. art. 86 al. 1 CO) ; à défaut, le paiement est
imputé sur la dette que le bailleur désigne dans la quittance, à moins que
le débiteur ne s’y oppose immédiatement (cf. art. 86 al. 2 CO). En
l’absence de déclaration du débiteur (locataire) et de désignation du
créancier (bailleur) dans la quittance, il faut, conformément à l’art. 87 al. 1
CO, imputer le paiement sur la dette pour laquelle le débiteur a été
poursuivi en premier ou, s’il n’y a pas eu de poursuites, sur la dette échue
la première (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du
bail, Lausanne 2011, n. 30a ad art. 257d CO, p. 126).
c) En l’espèce, dans leurs déterminations du 2 août 2012, les
locataires n’ont pas contesté les décomptes de la partie bailleresse et les
montants dus, mais ont exposé que les arriérés accumulés dès 2011
résultaient de difficultés financières passagères (dues à une perte du droit

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aux indemnités de chômage ensuite d’un changement de loi) qui étaient
en voie d’être résorbées dès lors que leurs situations professionnelles
respectives étaient stabilisées. Il est par ailleurs manifeste que les
« extournes » figurant sur le décompte du 21 juin 2012, comprenant
chaque fois deux opérations qui s’annulent mutuellement, correspondent
à des écritures comptables internes et que tous les paiements opérés par
la partie locataire ont été dûment portés en compte.
Il résulte ainsi du décompte produit que le solde dû par la
partie locataire au 1er novembre 2011 était de 11'449 fr. 30 (y compris le
loyer et les charges du mois de novembre 2011, payables d’avance) et
qu’au 17 février 2012, date de la sommation, le solde dû par la partie
locataire, compte tenu des paiements effectués entre-temps, était de
10'404 fr. 60. L’imputation des paiements sur la plus ancienne dette échue
signifie qu’au 17 février 2012, seul un montant de quelque 1'000 fr.
(11'449 fr. 30 - 10'404 fr. 60) pouvait être imputé sur le loyer et les
charges du mois de novembre 2011, tandis que les loyers et les charges
des mois de décembre 2011 à février 2012 restaient entièrement
impayés. A l’échéance du délai de 30 jours fixé dans la sommation du 17
février 2012, la partie locataire n’avait payé que 3'000 fr. (le 2 mars
2012), de sorte qu’il est incontestable qu’elle n’avait pas réglé la totalité
de l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO.
Force est ainsi de constater que toutes les conditions posées
par l’art. 257d CO étaient clairement réunies et que l'appelante était dès
lors en droit de résilier le bail en cause moyennant un délai de trente
jours, ce qu'elle a fait valablement par courriers recommandés adressés le
22 mars 2012 aux deux locataires séparément, pour le 30 avril 2012. Par
ailleurs, l'expulsion a été requise le 28 juin 2012, soit après l'expiration du
bail.
Le moyen de l'appelante est ainsi bien fondé.

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5. a) Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être admis et la
décision attaquée réformée en ce sens qu'il est ordonné aux locataires de
quitter et rendre libres les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble sis [...],
et qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix est
chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution
forcée de la présente décision sur requête de la partie bailleresse, avec au
besoin l'ouverture forcée de locaux.
Vu l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi (art. 315 al.
1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe aux
locataires, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Dès lors que l'appel est admis, les intimés doivent supporter
les frais judiciaires de première instance, par 480 fr., rembourser à
l'appelante l'avance de ces frais et lui verser en outre des dépens, par 300
fr., soit un montant total de 780 fr. (art. 106 et 111 al. 2 CPC).
Les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 710 fr. (art.
62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires
civils; RSV 270.11.5), sont mis à la charge des intimés, qui succombent
dans le présent appel (art. 106 al. 1 CPC).
Obtenant gain de cause, l'appelante a droit à des dépens de
deuxième instance, fixés à 500 fr. (art. 106 al. 1 CPC), et au
remboursement de son avance de frais, par 710 fr. (art. 111 al. 2 CPC),
soit un montant total de 1'210 francs.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L'appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. Ordre est donné à A.J.________ et B.J.________ de quitter et
rendre libres les locaux occupés dans l'immeuble sis à
1003 Lausanne, [...] (appartement de cinq pièces au 1er
étage et cave).
II. A défaut pour les parties locataires de quitter
volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé
sous la responsabilité du juge de paix de procéder à
l'exécution forcée de la présente décision sur requête de la
partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée de
locaux.
III. Il est ordonné aux agents de la force publique de concourir
à l'exécution forcée de la présente décision, s'ils en sont
requis par l'huissier de paix.
IV. Les frais judiciaires, arrêtés à 480 fr. (quatre cent huitante
francs), sont mis à la charge de A.J.________ et B.J.________,
solidairement entre eux.
V. A.J.________ et B.J.________, solidairement entre eux, doivent
verser à la X.________ la somme de 780 fr. (sept cent
huitante francs) à titre de dépens et de restitution d'avance
de frais.

- 12 -
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu'il fixe à A.J.________ et B.J.________, une fois les
considérants du présent arrêt envoyés pour notification aux
parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils
occupent.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 710 fr.
(sept cent dix francs), sont mis à la charge des intimés
A.J.________ et B.J.________, solidairement entre eux.
V. Les intimés A.J.________ et B.J.________, solidairement entre eux,
verseront à l'appelante X.________ un montant de 1'210 fr.
(mille deux cent dix francs) à titre de dépens et de restitution
d'avance de frais de deuxième instance.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 13 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. Jacques Lauber (pour la X.________),
- Mme A.J.________,
- M. B.J.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :