vd_gerichte · FA16.054850 · 2017-06-15 · fr
Plainte 17 LP
Plainte 17 LP


TRIBUNAL CANTONAL
FA16.054850-170353
13
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 15 juin 2017
_________________
Composition : Mme ROULEAU, présidente
M. Hack et Mme Byrde, juges
Greffier : Mme Debétaz Ponnaz
*****
Art. 29 al. 2 Cst.; 18 al. 1, 20a al. 2 ch. 5 et 134 LP; (117 let. b
CPC)
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par N.________, à [...],
contre la décision rendue le 10 février 2017, à la suite de l’audience du 30
janvier 2017, par la Présidente du Tribunal d’arrondissement de La Côte,
autorité inférieure de surveillance, rejetant la plainte déposée le 12
décembre 2016 par le recourant contre les conditions de vente établies
par l’OFFICE DES POURSUITES DU DISTRICT DE MORGES dans le
cadre d’une poursuite en réalisation de gage immobilier exercée contre lui
à l’instance de la BANQUE R.________, à [...], et de l’A.________, à [...].
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Vu les pièces du dossier, la cour considère :
En fait :
1. a) N.________ fait l'objet de la poursuite en réalisation de gage
immobilier n° 400’207’794 de l'Office des poursuites du district de Morges
(ci-après : l'Office), exercée à l'instance de la Banque R.________ et de
l'A.________, respectivement créancière hypothécaire en premier rang et
bénéficiaire d'hypothèques légales privilégiées. L'objet du gage est
l'immeuble sis sur la parcelle no [...] de la commune de [...], propriété de
N.________, dont la valeur vénale a été fixée judiciairement à 420'000
francs. Il a été vendu aux enchères publiques le 13 décembre 2013. Cette
vente a toutefois été annulée à la suite de l'arrêt du Tribunal fédéral du 23
mars 2015 admettant le recours de N.________ contre l'état des charges
(cf. ATF 141 III 141).
b) Le 1er juin 2015, l'Office a procédé à une nouvelle
publication des conditions de vente, fixant la date des enchères au 3 juillet
2015 à 14 heures. L'avis indiquait que le gage serait adjugé « après trois
criées au plus offrant ». N.________ a déposé une plainte le 5 juin 2015,
concluant principalement à l'annulation des conditions de vente et,
subsidiairement, à leur modification en ce sens que « l'immeuble sera
adjugé après trois criées au plus offrant, à condition que son offre soit
supérieure à 420'000 francs ». Par décision du 9 novembre 2015, la
Présidente du Tribunal d'arrondissement de La Côte, autorité inférieure de
surveillance, a rejeté la plainte. Par arrêt du 19 février 2016, la cour de
céans, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de surveillance, a
rejeté le recours de N.________ contre ce prononcé, qu'elle a confirmé. Le
1er avril 2016, N.________ a exercé un recours en matière civile au Tribunal
fédéral, concluant, principalement, à ce que les conditions de vente soient
modifiées en ce sens que l'immeuble est adjugé après trois criées au plus

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offrant, à condition que son offre soit supérieure à 420'000 fr.,
subsidiairement, à ce que la cause soit renvoyée pour nouvelle décision
tendant à ce que « les conditions de vente [...] permettent le résultat le
plus avantageux et soient conformes à l'usage des lieux ». Il a requis
l’assistance judiciaire. Par ordonnance du 21 avril 2016, le Président de la
II e Cour de droit civil a refusé l'effet suspensif au recours.
Par arrêt du 4 octobre 2016, le Tribunal fédéral a rejeté le
recours de N.________, dans la mesure où il était recevable ; il a également
rejeté la demande d’assistance judiciaire du recourant et a mis les frais de
justice, par 1'300 francs, à sa charge (TF 5A_244/2016). Il a notamment
retenu ce qui suit :
« 4.
Dans un second moyen, le recourant soutient que les conditions de vente
publiées le 1er juin 2015 devaient mentionner un prix minimum d'adjudication
correspondant à la valeur d'estimation du gage (420'000 fr.) (cf. chef de
conclusions principal) ou, à tout le moins, une mise à prix permettant le résultat
le plus avantageux et conforme à l'usage des lieux (cf. chef de conclusions
subsidiaire). Il se plaint d'une violation des art. 126 et 134 LP.
4.1. D'emblée, il convient de distinguer la valeur d'estimation, qui a été fixée en
l'espèce à 420'000 fr., et le prix d'adjudication minimum qui découle des art. 126
al. 1 et 142a LP, applicables par renvoi de l'art. 156 al. 1 LP. Selon ces
dispositions, l'adjudication est subordonnée à l'observation du principe de l'offre
suffisante, d'après lequel l'immeuble ne peut être adjugé que si l'offre la plus
élevée est supérieure à la somme des créances garanties par gage inscrites à
l'état des charges et préférables à celles du poursuivant, à savoir le créancier
gagiste à la requête duquel la vente a été ordonnée (art. 53 al. 1 et 105 al. 1
ORFI; cf. sur ce principe, parmi plusieurs: BÉNÉDICT FOËX, in Commentaire
romand, Poursuite et faillite, 2005, nos 67 ss ad art. 156 LP, avec les références).
Sous cette condition, l'adjudication doit avoir lieu même si l'offre décisive est
inférieure - fût-ce notablement - à la valeur d'estimation du gage; en effet, la loi
actuelle n'exige plus que l'offre atteigne par surcroît le " prix d'estimation ". Le
préposé n'est pas habilité à refuser l'adjudication parce que la somme des
créances préférables n'a pas été dépassée d'un montant déterminé ou qu'il
estime que le prix proposé n'est pas assez élevé (arrêts 5A_904/2013 du 19 mars
2014 consid. 2.2; 5A_237/2012 du 10 septembre 2012 consid. 4.4 avec les

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citations). Le recourant ne saurait dès lors prétendre que les conditions de vente
devaient indiquer que l'adjudication aurait lieu après trois criées au plus offrant
pour autant que l'offre soit supérieure à la valeur d'estimation de 420'000 fr. Sur
ce point, l'arrêt cantonal ne souffre aucune critique.
4.2. Autre est la question de savoir si une mise à prix devait figurer dans les
conditions de vente afin de garantir une réalisation de l'immeuble " de la manière
la plus avantageuse ".
Sous réserve du contenu des conditions de vente fixé par le droit fédéral (art.
135 à 137 LP; art. 45 ss ORFI), l'office des poursuites arrête les conditions des
enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse (art. 134
al. 1 LP), de façon en particulier à obtenir la somme la plus élevée possible
(KÄNZIG/BERNHEIM, in Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung
und Konkurs I, 2e éd., 2010, no 22 in fine ad art. 156 LP; Rep. 1993, p. 238 consid.
3a p. 240). En la matière, il jouit d'une marge d'appréciation (DENIS PIOTET, in
Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 4 ad art. 134 LP).
La doctrine reconnaît que, pour mettre à l'abri les " intéressés " (cf. art. 125 al. 3
LP) " d'une réalisation à vil prix par surprise " qui peut résulter de l'application du
principe de l'offre suffisante ou de la couverture (art. 126 LP), le préposé peut
fixer dans les conditions des enchères une mise à prix indicative (somme à partir
de laquelle il espère recevoir des offres), voire une mise à prix (somme à partir
de laquelle les offres sont recevables) (P.-R. GILLIÉRON, Commentaire de la loi
fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Articles 89-158, 2000, no 10 ad.
art. 126 LP; SÉBASTIEN BETTSCHART, in Commentaire romand, Poursuite et
faillite, 2005, no 4 ad art. 126 LP). Ces auteurs relèvent que de tels modes de
réalisation peuvent en effet, de cas en cas, être appropriés et répondre au
principe général selon lequel l'office des poursuites doit concilier et sauvegarder -
autant que possible - les intérêts en cause.
Reprenant ces opinions doctrinales, le Tribunal fédéral a jugé, dans un premier
arrêt, que l'autorité cantonale de surveillance n'avait pas commis un abus ou un
excès de son pouvoir d'appréciation en confirmant l'application de l'un de ces
modes de réalisation, soit la mise à prix (arrêt 5A_551/2011 du 9 novembre 2011
consid. 2.2). Dans une jurisprudence plus récente, il s'est limité à dire que la
question n'avait pas à être tranchée dans le cadre d'une plainte contre
l'adjudication, mais au stade des conditions de vente (arrêt 5A_237/2012 du 10
septembre 2012 consid. 4.4).
En soi, rien ne s'oppose donc à l'indication dans les conditions des enchères
d'une mise à prix ou d'une mise à prix indicative. Cette possibilité entre dans le

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devoir de l'office de veiller à ce que les conditions soient arrêtées " de la manière
la plus avantageuse " (cf. art. 134 LP). Comme il a été dit, celui-là jouit toutefois
en la matière d'un pouvoir d'appréciation dont seul l'abus ou l'excès sont
sanctionnés. Le Tribunal fédéral n'intervient ainsi que si des critères inappropriés
ont été retenus ou si des circonstances pertinentes ont été ignorées par l'autorité
de surveillance (cf. ATF 138 III 252 consid. 2.1; 136 III 278 consid. 2.2.1 et les
arrêts cités; 134 III 323 consid. 2; arrêts 5A_5/2013 du 18 février 2013 consid.
3.1; 5A_330/2011 du 2 février 2011 consid. 3.1). Or, en l'espèce, le recourant, par
son argumentation, ne parvient pas à démontrer qu'un tel excès ou abus serait
réalisé en l'espèce. Il n'établit en particulier pas quelles conditions particulières -
que l'autorité aurait ignorées - imposaient l'indication d'une mise à prix ou d'une
mise à prix indicative. En particulier, il ne démontre pas qu'il y avait " risque
d'une vente à vil prix par surprise " résultant de l'application du principe de
couverture de l'art. 126 LP. Le fait que le bien a été réalisé une première fois
pour le montant de 362'000 fr. ne constitue pas une circonstance permettant de
retenir que cette condition était remplie en l'espèce, cette somme n'étant pas
nettement inférieure à la valeur d'estimation (420'000 fr.) et l'immeuble ayant,
de l'aveu même du recourant (cf. supra, consid. 3.2, § 1), besoin de rénovation. »
c) La vente aux enchères prévue le 3 juillet 2015 ayant été
annulée à la suite d’un effet suspensif prononcé à titre superprovisionnel
par le Tribunal fédéral le 1er juillet 2015, l’Office a à nouveau dressé les
conditions de vente, le 2 décembre 2016, fixant la vente aux enchères
publiques au 22 mars 2017 et prévoyant que l’immeuble serait adjugé
après trois criées au plus offrant.
d) Le 12 décembre 2016, N.________, par son conseil, a
derechef déposé une plainte au sens de l’art. 17 LP contre les conditions
de vente, prenant, avec suite de frais et dépens, les conclusions
suivantes :
« A titre préalable :
I. Accorder à N.________ le bénéfice de l'assistance judiciaire totale.
II. Désigner le soussigné comme conseil d’office de ce dernier dans la
présente procédure.
A titre principal :

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III. Admettre la présente plainte.
IV. Modifier le ch. 1 des conditions de vente du 2 décembre 2016 comme
suit : « L'immeuble sera adjugé après trois criée au plus offrant, pour
autant que l'offre soit supérieure à la somme de Fr. 420'000.- »
A titre subsidiaire :
V. Admettre la présente plainte.
VI. Compléter le préambule des conditions de vente du 2 décembre 2016
par une mise à prix indicative au montant de Fr. 420'000.-.
A titre très subsidiaire :
VII. Admettre la présente plainte.
VIII. Annuler les conditions de vente du 2 décembre 2016. »
A l’appui de son acte, le plaignant a produit, outre une formule
de demande d’assistance judiciaire, les conditions de vente litigieuses,
l’arrêt du Tribunal fédéral du 4 octobre 2016 et une lettre de son conseil à
l’Office du 8 novembre 2016.
L’A.________ s’en est remis à justice par lettre du 3 janvier
2017.
Dans ses déterminations du 18 janvier 2017, l’Office a conclu
au rejet de la plainte, estimant que celle-ci était abusive, car fondée sur
les mêmes arguments que ceux énoncés dans la plainte précédente et
rejetés par le Tribunal fédéral dans son arrêt du 4 octobre 2016.
e) Le bénéfice de l’assistance judiciaire a été accordé au
plaignant par décision du 15 décembre 2016.
2. La Présidente du Tribunal d’arrondissement de la Côte,
autorité inférieure de surveillance, a tenu audience le 30 janvier 2017.
Lors de cette audience, à laquelle l’Office avait été dispensé de
comparaître, le plaignant a produit des pièces.

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Par décision adressée aux parties le 10 février 2017 et notifiée
au conseil du plaignant le 13 février 2017, la présidente a rejeté la plainte,
rendu sa décision sans frais ni dépens, arrêté à 1'401 fr. 40 l’indemnité du
conseil d’office du plaignant et dit que ce dernier était tenu au
remboursement de cette indemnité aux conditions de l’art. 123 CPC.
3. a) Par acte de son conseil du 23 février 2017, N.________ a
recouru contre la décision précitée. Il a conclu, avec suite de frais et
dépens, préalablement, à l’octroi de l’effet suspensif, à l’octroi du bénéfice
de l’assistance judiciaire et à la désignation de son conseil en qualité
d’avocat d’office, principalement, à l’admission du recours et à la réforme
de la décision en ce sens que les conditions de vente sont annulées,
respectivement modifiées en ce sens que « L’immeuble sera adjugé après
trois criées au plus offrant, à condition que son offre soit supérieure à Fr.
420'000.- au moins », subsidiairement, à l’annulation de la décision et au
renvoi de la cause à l’autorité inférieure pour nouvelle décision dans le
sens des considérants. Il a produit des pièces.
b) Le 24 février 2017, N.________ a déposé une nouvelle plainte
auprès de l’autorité inférieure de surveillance, concluant à ce qu’il soit
ordonné au Préposé de l’Office d’ajouter à la publication intervenue sur la
page internet de l’Office un lien conduisant au rapport d’expertise de
l’architecte [...] du 5 septembre 2012. Par courrier du 2 mars 2017, il a
remis une copie de cette plainte à la cour de céans et l’a informée que
l’Office avait déféré à sa demande en ajoutant à sa publication ce rapport,
qui fait mention d’une valeur intrinsèque de l’immeuble de 624'000 fr.,
dont N.________ estime qu’elle traduit le potentiel de mise en valeur dont il
est question dans son recours.
c) Par décision du 1er mars 2017, la Présidente de la cour de
céans a rejeté la requête d’effet suspensif. Par arrêt du 17 mars 2017, le
Président de la IIe Cour de droit civil du Tribunal fédéral a déclaré
irrecevable le recours interjeté par N.________ contre cette décision.

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d) Le 14 mars 2017, les parties intimées au recours ont été
invitées à se déterminer dans un délai au 29 mars 2017.
Par lettre du 23 mars 2017, la Banque R.________ a conclu au
rejet du recours, qualifiant celui-ci d’abusif au motif que l’objet de la
plainte (fixation ou non d’une mise à prix de départ) avait déjà été traité
dans une plainte précédente.
Par lettre du même jour, l’A.________ s’en est remis à justice.
Dans ses déterminations du 28 mars 2017, l’Office a préavisé
en faveur du rejet du recours, en se référant à ses déterminations du 18
janvier 2017. Il a informé la cour de céans que la vente aux enchères avait
eu lieu le 22 mars 2017, que la première enchère avait été formulée à
hauteur de 50'000 fr., que le créancier hypothécaire avait formulé une
unique surenchère et que l’immeuble avait été adjugé à 365'000 fr., soit
une valeur légèrement supérieure à la précédente adjudication de 2013
(362'000 fr.). Il a produit des pièces.
En d roit :
I. Le recours a été déposé en temps utile, dans le délai de dix
jours des art. 18 al. 1 LP (loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la
faillite ; RS 281.1) et 28 al. 1 LVLP (loi vaudoise d’application de la LP ; RSV
280.05). Suffisamment motivé (art. 28 al. 3 LVLP), il est recevable, de
même que les pièces qui y étaient jointes (art. 28 al. 4 LVLP).

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Les déterminations de l’Office et les pièces qu’il a produites,
ainsi que les déterminations des intimées Banque R.________ et A.________,
sont recevables (art. 31 al. 1 LVLP).
II. a) Le recourant invoque en premier lieu une violation de son
droit à recevoir une décision motivée, découlant de son droit d’être
entendu.
b) Le droit d’être entendu consacré à l'art. 29 al. 2 Cst.
(Constitution fédérale ; RS 101) implique l'obligation pour le juge de
motiver sa décision afin que le justiciable puisse la comprendre, la
contester utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer
son contrôle. Il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les
motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision ; il n'est pas
tenu de discuter tous les arguments soulevés par les parties, mais peut se
limiter à ceux qui lui apparaissent pertinents (ATF 136 I 229 consid. 5.2 ;
cf. pour la procédure de plainte LP : TF 5A_741/2016 du 6 décembre 2016
consid. 3.3.1 et les réf. cit.). Savoir si la motivation présentée est
convaincante est une question distincte de celle du droit à une décision
motivée. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la
décision des juges, le droit à une décision motivée est respecté même si la
motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être
implicite et résulter des différents considérants de la décision (TF
5A_741/2016, eod. loc. ; ATF 141 V 557 consid. 3.2.1). L’art. 20a ch. 4 LP
traduit dans la LP l’obligation pour les autorités de surveillance de
première et de seconde instance de motiver leurs décisions ; l’art. 27 al. 1
LVLP traduit cette obligation dans le droit vaudois.
Le droit d’être entendu est une garantie constitutionnelle de
caractère formel, dont la violation doit entraîner l'annulation de la
décision, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond
(ATF 135 I 187 consid. 2.2). Une violation du droit d’être entendu peut
toutefois être réparée dans le cadre de la procédure de recours lorsque
l'irrégularité n'est pas particulièrement grave et pour autant que la partie

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concernée ait la possibilité de s'exprimer et de recevoir une décision
motivée de la part de l'autorité de recours disposant d'un pouvoir
d'examen complet en fait et en droit. Une réparation du vice procédural
est également possible lorsque le renvoi à l'autorité inférieure constitue
une vaine formalité, provoquant un allongement inutile de la procédure,
incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause soit
tranchée dans un délai raisonnable (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2).
c) Le recourant fait valoir que l’autorité inférieure de
surveillance « n’a pas pris en compte toute son argumentation et tous les
éléments déposés lors de l’audience de plainte, alors même que ceux-ci
étaient censés accréditer le risque de vente à vil prix qui [réd. : selon elle]
n’aurait, jusqu’alors, pas été suffisamment démontré et qui, selon le
Tribunal fédéral, ne résulterait pas uniquement du fait que la vente est
déjà intervenue par le passé à un montant de Fr. 362'000.- ». Cette
autorité aurait uniquement renvoyé à l’argumentation que le Tribunal
fédéral a développée dans son arrêt du 4 octobre 2016 sur le risque de
vente à vil prix et sur le pouvoir d’appréciation du préposé. Elle n’aurait
pas pris position précisément sur chacun des éléments avancés par le
plaignant pour déterminer si et dans quelle mesure ceux-ci faisaient naître
un tel risque de vente à vil prix « de telle sorte qu’il paraisse nécessaire de
fixer une mise à prix (indicative) pour que l’on puisse admettre que les
conditions de vente ont été rédigées de la manière la plus avantageuse ».
Dans toute son argumentation, le recourant n’expose pas
précisément quels sont les éléments qu’il aurait avancés lors de l’audience
et qui n’auraient pas été pris en compte par l’autorité de surveillance. Il ne
fournit a fortiori pas non plus de raisonnement qui permette de
comprendre que, s’ils avaient été pris en considération, ces éléments
auraient dû conduire à accueillir ses conclusions. Dans ces conditions, le
moyen tiré de la violation du droit d’être entendu doit être écarté. Du
reste, à supposer que les éléments en question soient ceux que le
recourant invoque à l’appui de ses conclusions en réforme, ce moyen de
nullité doit être rejeté, pour les raisons exposées ci-après (cf. consid. III et
IV).

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III. a) L’autorité inférieure de surveillance a relevé qu’il ressortait
des considérants de l’arrêt du Tribunal fédéral que le préposé pouvait (et
non devait) fixer dans les conditions des enchères une mise à prix
indicative, voire une mise à prix afin de mettre à l'abri les intéressés d'une
réalisation à vil prix par surprise, pouvant résulter de l'application du
principe de l'offre suffisante, mais aussi que l'office jouissait en la matière
d'un pouvoir d'appréciation dont seul l'abus ou l'excès étaient
sanctionnés. Cependant, elle a considéré qu’il ressortait également
clairement de cet arrêt que, dans le cas d'espèce, un tel excès ou abus
n'était pas établi par le plaignant et qu’en particulier, celui-ci n’avait pas
établi quelles conditions particulières, dont l'autorité n'aurait pas eu
connaissance, imposaient l'indication d'une mise à prix ou d'une mise à
prix indicative. S'agissant de l'argument du plaignant selon lequel, dans le
cadre de son pouvoir d'appréciation, l'Office devait indiquer une telle mise
à prix au vu du risque de vente par surprise et à vil prix, l’autorité
inférieure a relevé que le Tribunal fédéral avait également précisé que le
plaignant ne démontrait pas qu'il existait un tel risque (« le fait que le bien
a été réalisé une première fois pour le montant de 362'000 fr. ne constitue
pas une circonstance permettant de retenir que cette condition était
remplie en l’espèce, cette somme n’étant pas nettement inférieure à la
valeur d’estimation (420'000 fr.) et l’immeuble ayant, de l’aveu même du
recourant (…), besoin de rénovation. » (consid. 4.2 in fine)). Elle en a
déduit que le Tribunal fédéral avait non seulement tranché le point de
savoir si l’absence de l’indication d’une mise à prix relevait en l’espèce
d’un abus ou d’un excès de pouvoir de l’Office, mais également précisé
que le plaignant ne démontrait pas un risque de vente par surprise et à vil
prix. Dans ces conditions, elle a estimé qu’il ne pouvait en l’espèce être
imposé à l’Office, dans le cadre de l’exercice de son pouvoir
d’appréciation, un devoir de faire figurer dans les conditions de vente une
mise à prix, respectivement une mise à prix indicative. Par ailleurs, elle a
considéré que le plaignant ne faisait valoir aucun élément nouveau par
rapport à la précédente plainte à l'appui d'un risque de vente par surprise
et à vil prix dont il conviendrait de se prémunir par l'intégration d'une mise

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à prix dans les conditions de vente. Pour le surplus, elle a relevé que le
plaignant avait exposé à l'audience du 30 janvier 2017 que l'estimation du
gage était très basse essentiellement à cause de la vétusté de l’immeuble,
mais que celle-ci devrait être compensée par le potentiel important de
valorisation. Toutefois, dans la mesure où la valeur d'estimation avait été
fixée judiciairement et que le Tribunal fédéral avait jugé que la réalisation
à 362'000 fr. n’avait pas été faite à un montant nettement inférieur à la
valeur d'estimation, d’une part, et ne permettait pas de retenir qu'il y
avait risque de vente à vil prix par surprise, d’autre part, l’autorité
inférieure a jugé qu’il n'y avait pas lieu de revenir sur l'estimation du bien,
la question ayant été tranchée.
b) Le recourant invoque une violation de l’art. 134 LP. Il
soutient que l’Office n’a pas arrêté les conditions de vente de la manière
la plus avantageuse en refusant d’indiquer, dans les conditions des
enchères, une mise à prix de départ correspondant au minimum à la
valeur d’estimation du gage, soit 420'000 francs. Selon lui, l’autorité
inférieure de surveillance a opéré une appréciation erronée du risque de
vente à vil prix. Le fait que l’immeuble a par le passé été adjugé à 362'000
francs serait un indice plaidant pour un risque de vente au-dessous de la
valeur d’estimation du gage. Au surplus, la valeur d’estimation du gage
prendrait déjà « largement en considération » la vétusté de l’immeuble et
son besoin d’entretien. La vétusté serait d’ailleurs un paramètre tout à fait
secondaire, l’intérêt de l’immeuble en cause provenant « de son potentiel
important de valorisation ». La fixation d’une mise à prix de départ
permettrait « de donner un signal aux créanciers et de les orienter vers le
prix correct d’adjudication », « d’éviter qu’ils ne se laissent influencer par
des paramètres secondaires et d’assurer que les arguments plaidant en
faveur d’une valeur plus élevée soient automatiquement pris en
considération ». En l’occurrence, le risque de vente à vil prix proviendrait
« du caractère difficilement appréhendable des éléments qui font la valeur
de l’immeuble. C’était le sens des éléments invoqués lors de l’audience de
plainte ». Parmi « les paramètres qui plaident pour une valeur plus
importante que les apparences ne le laisseraient croire » figureraient :
« un alignement particulièrement favorable de l’immeuble », « l’emprise

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au sol du bâtiment », « la valeur du terrain », la « comparaison avec les
parcelles voisines » - notamment la parcelle n° [...] et le prix auquel celle-
ci se serait vendue – et, enfin, la rareté du bien en question qui, une fois
rénové, serait très prisé « de par son cachet et sa situation » et pourrait se
vendre à des prix supérieurs à sa valeur intrinsèque. Le recourant
reproche à l’autorité inférieure de surveillance de n’avoir discuté aucun de
ces points et de n’en avoir pris aucun en considération pour déterminer si
le Préposé de l’Office avait excédé ou abusé de son pouvoir d’appréciation
en refusant toute mise à prix. Il fait cependant valoir que ces éléments
« devaient toutefois l’amener à admettre l’existence d’un risque de vente
à vil prix et par surprise et à admettre comme étant nécessaire et
appropriée la fixation de cette mise à prix ».
c) L’art. 134 al. 1 LP dispose que l’office des poursuites arrête
les conditions des enchères d’après l’usage des lieux et « de la manière la
plus avantageuse ». Dans le cadre de l’examen du recours en matière
civile formé par N.________ contre les précédentes conditions de vente, qui
étaient identiques à celles qui font l’objet de la présente procédure, le
Tribunal fédéral a considéré que l’Office jouissait toutefois en la matière
d'un pouvoir d'appréciation dont seul l'abus ou l'excès devaient être
sanctionnés, notamment si des critères inappropriés avaient été retenus
ou si des circonstances pertinentes avaient été ignorées par l'autorité de
surveillance (cf. TF 5A_244/2016 consid. 4.2). Il a ajouté ce qui suit :
« Or, en l'espèce, le recourant, par son argumentation, ne parvient pas à
démontrer qu'un tel excès ou abus serait réalisé en l'espèce. Il n'établit en
particulier pas quelles conditions particulières - que l'autorité aurait ignorées -
imposaient l'indication d'une mise à prix ou d'une mise à prix indicative. En
particulier, il ne démontre pas qu'il y avait " risque d'une vente à vil prix par
surprise " résultant de l'application du principe de couverture de l'art. 126 LP. Le
fait que le bien a été réalisé une première fois pour le montant de 362'000 fr. ne
constitue pas une circonstance permettant de retenir que cette condition était
remplie en l'espèce, cette somme n'étant pas nettement inférieure à la valeur
d'estimation (420'000 fr.) et l'immeuble ayant, de l'aveu même du recourant (cf.
supra, consid. 3.2, § 1), besoin de rénovation. »

- 14 -
En l’occurrence, le recourant tente de faire valoir l’existence
de telles circonstances particulières qui auraient été ignorées par
l’autorité inférieure. Ce faisant, il essaie en réalité de remettre une fois
encore en cause l’estimation de l’immeuble et non pas d’alléguer – et
encore moins d’établir – des circonstances pertinentes dont l’Office
n’aurait pas tenu compte. Au demeurant, et contrairement à ce que le
recourant affirme, il s’agit de circonstances (potentiel de valorisation,
alignement, surface, rareté, etc.) dont tout acheteur intéressé peut, si
elles existent, se rendre compte facilement, sans qu’il soit nécessaire de
l’« orienter ».
Le moyen tiré de la prétendue violation de l’art. 134 al. 1 LP
est manifestement mal fondé et doit être rejeté.
On peut relever au surplus que, selon une indication de l’Office
non contestée par le recourant et qui constitue un vrai fait nouveau
admissible en seconde instance dans le cadre d’une plainte (art. 20a al. 2
ch. 2 LP ; art. 31 al. 1 LVLP ; Commetta/Möckli, in
Staehelin/Bauer/Staehelin (éd.), Basler Kommentar, 2e éd., n. 40 ad art.
20a SchKG [LP]), l’immeuble a finalement été adjugé pour le prix de
365'000 fr., soit une somme supérieure à celle de 362'000 fr., dont le
Tribunal fédéral a dit qu’elle n'était pas nettement inférieure à la valeur
d'estimation de 420'000 francs.
IV. La cour de céans a été en mesure de statuer sur les griefs
exposés par le recourant à l’appui de sa conclusion en réforme,
notamment sur les éléments de fait énumérés au considérant IIIb) qui
précède. A supposer du reste que ce soient ces éléments que le recourant
reproche à l’autorité inférieure de surveillance de n’avoir pas pris en
considération, il faudrait constater que ce grief est mal fondé. En effet,
comme relevé plus haut (cf. supra consid. IIIa) in fine), cette autorité a
énoncé dans la motivation de son prononcé ce que le plaignant avait
exposé lors de l’audience du 30 janvier 2017, notamment au sujet du
potentiel de valorisation de l’immeuble, et a expliqué pour quelle raison

- 15 -
elle considérait ce moyen comme sans pertinence. Il n’y aurait ainsi de
toute manière pas de violation du droit du recourant à être entendu.
En conclusion, le recours doit être rejeté et le prononcé
attaqué confirmé.
V. Le recours étant d’emblée dépourvu de chance de succès, la
requête d’assistance judiciaire de N.________ doit être rejetée (art. 117 let.
b CPC, appliqué à titre de droit cantonal supplétif ; cf. Tappy, in Bohnet et
alii (éd.), Code de procédure civile commenté, n. 13 ad art. 117 CPC).
L'art. 20a al. 2 ch. 5 LP pose le principe de la gratuité de la
procédure de plainte. Il réserve cependant la possibilité de condamner à
une amende de 1'500 francs au maximum, ainsi qu'au paiement des
émoluments et des débours, la partie qui use de procédés téméraires ou
de mauvaise foi. L'idée est de sanctionner les procédés qui troublent le
cours ordinaire de l'exécution forcée et les procédés dilatoires - par
exemple ceux ayant pour but de prolonger la procédure - dont le devoir
général d'agir de bonne foi implique de s'abstenir (Gilliéron, Commentaire
de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 19 ad art.
20a LP ; ATF 127 III 178 consid. 2a).
En l’espèce, les conditions de vente litigieuses ont été validées
par l’arrêt du Tribunal fédéral du 4 octobre 2016 et les prétendus
éléments nouveaux à l’appui de la nouvelle plainte de N.________ sont
dénués de toute pertinence, ce qui ne pouvait échapper au recourant et à
son conseil, de sorte qu’il y a lieu de considérer que le recours, qui n’a du
reste vraisemblablement été déposé que dans le but de retarder la
procédure, est téméraire au sens de l’art. 20a al. 2 ch. 5 LP. Un
émolument de 750 fr. sera donc mis à la charge du recourant (cf. CPF 4
juillet 2014/30 rendu dans une procédure à laquelle le recourant était
partie ; CPF 8 janvier 2014/1).

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Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. La requête d’assistance judiciaire du recourant N.________ est
rejetée.
IV. Un émolument de 750 fr. (sept cent cinquante francs) est mis
à la charge du recourant N.________.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Aba Neeman, avocat (pour N.________),
- Banque R.________,
- A.________,
- M. le Préposé à l’Office des poursuites du district de Morges.

- 17 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Présidente du Tribunal d'arrondissement de La Côte, autorité
inférieure de surveillance.
La greffière :