vd_gerichte · JL10.021096 · 2010-10-20 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
550/I
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 20 octobre 2010
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Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Creux et Krieger
Greffier : M. Elsig
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Art. 9 Cst.; 120 al. 1, 257d al. 2, 272a al. 1 let. a, 274g CO; 457
CPC; 23, 25 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par A.S.________, à Pully, locataire,
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 10 août 2010 par le Juge de
paix du district de Lausanne dans la cause divisant le recourant d’avec
L.________, à Bâle, bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 10 août 2010, le Juge de paix du district de
Lausanne a ordonné à A. et B.S.________ de quitter et de rendre libres pour
le 7 septembre 2010 à midi les locaux commerciaux à usage de kiosque
d'une surface approximative de 35 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble
sis [...], à Lausanne (I), dit qu'à défaut de quitter volontairement ces
locaux, ils y seraient contraints par la force selon les règles des art. 508 ss
CPC (Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (II), fixé
les frais de justice de la bailleresse L.________ à 250 fr. (III), alloué à celle-ci
des dépens correspondant au remboursement de ses frais de justice (IV)
et déclaré l'ordonnance immédiatement exécutoire nonobstant recours
(V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du dossier (art.
457 CPC), retient les faits suivants :
Par contrat de bail à loyer de 15 juin 2007, L.________ a remis
en location à A. et B.S.________ un magasin avec deux vitrines et une
arrière boutique d'un surface approximative de 35 m2 à l'usage de kiosque
au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...], à Lausanne. Conclu pour durer
initialement du 1er juillet 2007 au 30 juin 2017, le bail devait se renouveler
de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné et reçu au moins
une année avant l'échéance du bail. Le loyer, payable par mois d'avance,
a été fixé à 1'240 fr. par mois, plus 125 fr. d'acompte de chauffage, d'eau
chaude et de frais accessoires.
Par courriers recommandés du 9 avril 2010, adressés
séparément à chacun des locataires, la gérante de l'immeuble les a
sommés de s'acquitter, dans un délai de trente jours faute de quoi le bail
serait résilié en application de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30
mars 1911; RS 220), de l'arriéré de loyer des mois de mars et d'avril 2010,
sous déduction d'un acompte de 126 fr. et perception de frais de rappel,
par 20 fr., soit, au total 2'698 francs.

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Les locataires ne se sont pas acquittés de cet arriéré dans le
délai imparti.
Par formules officielles du 20 mai 2010, envoyées sous pli
recommandé à chacun des locataires, la bailleresse a résilié le bail en
cause avec effet au 30 juin 2010.
Le 30 juin 2010, L.________ a requis du Juge de paix du district
de Lausanne l'expulsion de A. et B.S.________ des locaux litigieux.
En droit, le premier juge a considéré que les conditions de
l'expulsion étaient réalisées.
B. A.S.________ a recouru contre cette ordonnance en concluant à
ce que la bailleresse lui laisse le temps de remettre le commerce en cause
et que le montant de l'indemnité que celle-ci lui aurait promise soit portée
en déduction des montant réclamés.
L'intimée L.________ a conclu au rejet du recours.
En d roit :
1. L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours au Tribunal cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière; c)
pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé. Selon l'alinéa 2, il y a également
recours au Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant

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aboutir soit à la réforme, soit à l'annulation de la décision attaquée (JT
2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque
la validité du congé a été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO.
En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences du
droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT
2008 III 12 c. 2a; JT 2004 III 79; Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, 2008, n. 4 ad art. 23 LPEBL, p. 212 et références).
En l'espèce, le recourant n'a pas contesté le congé devant la
commission de conciliation compétente. Le recours sera examiné en droit
sous l'angle restreint du déni de justice en application de l'art. 23 LPEBL,
soit de l'arbitraire.
2. Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29
LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la
Chambre des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT 2008
III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion
en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
La production de pièces nouvelles en deuxième instance n'est
pas admise, à moins que celles-ci ne tendent à établir une irrégularité de
la procédure ou en présence d'un abus de droit en raison du déroulement
de la procédure, telle l'omission d'information par le bailleur au juge du
paiement du loyer dans le délai comminatoire ou du fait qu'il n'est plus
propriétaire de l'immeuble en cause (art. 25 LPEBL; Guignard, op. cit., n. 1
ad art. 25 LPEBL, pp. 214-215).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux
pièces du dossier. Il a été complété sur la base de celui-ci. Quant aux

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pièces produites par l'intimée, elles sont irrecevables dans la mesure où
elle ne figurent pas au dossier de première instance.
3. Le recourant soutient que l'indemnité que la gérante de
l'immeuble lui aurait promise à la suite des travaux sur la façade de
l'immeuble doit être portée en déduction de l'arriéré de loyer.
a/aa) Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins.
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le
contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours (art. 257d al. 2 CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsque le locataire n'avait pas
réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu à l'art. 257d al. 1
CO, il était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4).
bb) Selon la doctrine et la jurisprudence, le locataire peut faire
obstacle à l'application de l'art. 257d CO en invoquant la compensation
(Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2008, p. 316), à condition que la créance
compensatrice soit échue et exigible et que la compensation ait été
invoquée avant l'échéance du délai de trente jours de l'art. 257d al. 1 CO
(ATF 119 II 241 c. 6b/bb; TF 4C.174/1999 du 14 juillet 1999 c. 2b, publié in
SJ 2000 I 78; TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 c. 4.1.1). Il appartient à
celui qui se prévaut de la compensation de prouver qu'il l'a invoquée
valablement (Lachat, op. cit., p. 315; Cour civile du canton de Fribourg, 11

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octobre 1996, Cahiers du bail [CdB] 1997, p. 6). Lachat précise que le
locataire doit avertir l'autre partie, de préférence par écrit et sous pli
recommandé, de sa décision d'invoquer la compensation (Lachat, op. cit.,
p. 315). Certes, la compensation n'est soumise à aucune forme et peut
résulter d'actes concluants (Jeandin, Commentaire romand, 2003, n. 1 ad
art. 124 CO, p. 727). Toutefois, la jurisprudence et la doctrine exigent que
le débiteur exprime clairement son intention de compenser; la déclaration
doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des
circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance
compensante (TF 4C.140/2006, précité; Engel, Traité des obligations en
droit suisse, 2ème éd., 1997, p. 675).
Une créance contestée peut être invoquée en compensation.
Dans cette hypothèse, il appartient au juge de statuer sur l'existence de la
créance invoquée, afin de décider si la compensation est possible (Lachat,
op. cit., p. 314). Par prudence, le locataire n'opérera une telle
compensation que si sa créance est incontestée ou incontestable, en
particulier si elle résulte d'une reconnaissance de dette ou d'une décision
judiciaire (Lachat, op. cit., p. 317). Il appartient en effet au locataire
d'établir la validité de la créance compensante (Chambre d'appel du
canton de Genève, 21 septembre 1998, CdB 1999, p. 27).
b) En l'espèce, le recourant n'a pas établi avoir réglé l'arriéré
de loyer dans le délai de trente jours imparti par les courriers du 9 avril
2010, ni avoir invoqué dans ce même délai la compensation de cet arriéré
avec la créance qu'il prétend avoir en indemnité pour les travaux effectués
sur la façade de l'immeuble. Au vu de l'art. 257d CO et des considérations
qui précèdent, l'intimée était donc en droit de résilier le bail en cause,
moyennant un délai de congé de trente jours, et de requérir l'expulsion du
recourant et de son épouse.
La décision du premier échappe donc au grief d'arbitraire et le
recours doit être rejeté sur ce point.

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4. Le recourant requiert qu'un délai lui soit accordé pour remettre
son commerce.
L'art. 272a al. 1 let. a CO dispose qu'aucune prolongation n'est
accordée lorsqu'un congé est donné en cas de demeure du locataire au
sens de l'art. 257d CO. La jurisprudence a précisé que le droit cantonal de
procédure ne saurait entraver indûment l'exercice du droit matériel du
propriétaire à la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1er CO), en
octroyant à l'ancien locataire des délais de départ équivalant à des
prolongations de bail allant au-delà de ce que prévoient les art. 272 ss CO,
un éventuel ajournement ne pouvant être que relativement bref et ne
devant pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117
Ia 336 c. 2b, résumé in JT 1992 I 611). La jurisprudence de la cour de
céans considère que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux
de quinze à vingt jours est admissible (Guignard, op. cit., n. 2 ad art. 17
LPEBL, p. 196 et références).
En l'espèce, dès lors que le congé a été donné en application
de l'art. 257d CO, une prolongation du bail jusqu'à ce que le recourant
trouve un repreneur pour le commerce en cause ne peut entrer en ligne
de compte, vu la règle de l'art. 272a al. 1 let. a CO. En outre, le délai de
près d'un mois accordé par le premier juge pour libérer les locaux est
supérieur à la limite posée par la jurisprudence de la cour de céans.
La décision du premier juge échappe donc au grief d'arbitraire
et le recours doit être rejeté sur ce point.
5. En conclusion, le recours doit être rejeté et l'ordonnance
confirmée.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
250 fr. (art. 230 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile; RSV 270.11.5]).

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Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens de deuxième instance à
l'intimée, celle-ci n'ayant pas procédé par l'intermédiaire d'un mandataire
professionnel (art. 91 CPC; Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile
vaudoise, 3ème éd., 2002, n. 1 ad art. 91 CPC, p.169).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. Les frais de deuxième instance du recourant A.S.________ sont
arrêtés à 250 fr. (deux cent cinquante francs).
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 20 octobre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. A.S.________,
- L.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 8'412 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme le Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
Le greffier :