vd_gerichte · PE21.013053 · 2024-10-04 · fr


TRIBUNAL CANTONAL
133
PE21.013053-//VLO
CO UR D’APPEL PENALE
______________________________
Audience du 7 mai 2025
__________________
Composition : M. STOUDMA NN, président
M. Winzap et Mme Bendani, juges
Greffière : Mme Vanhove
*****
Parties à la présente cause :
V.________, prévenu, représenté par Me Luc Del Rizzo, défenseur de choix à
Monthey, appelant,
O.________, prévenu, représenté par Me Habib Tabet, défenseur de choix à
Vevey, appelant,
et
MINISTÈRE PUBLIC, représenté par le Procureur de l'arrondissement du
Nord vaudois, intimé,
F.________ SA, partie plaignante, représenté par Me Rolf Ditesheim, conseil
de choix à Lausanne, intimé.
654

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La Cour d’appel pénale considère :
En fait :
A. Par jugement du 4 octobre 2024, le Tribunal de police de
l’arrondissement de La Broye et du Nord vaudois a libéré V.________ du
chef de prévention de contrainte (I), a constaté qu’il s’est rendu coupable
d’escroquerie et d’obtention frauduleuse d’une constatation fausse (II), l’a
condamné à une peine privative de liberté de 7 mois, dont l’exécution est
suspendue pour une durée de 2 ans (III), ainsi qu’à une amende de 10'000
fr., convertible en 100 jours de peine privative de liberté de substitution en
cas de non-paiement fautif (IV), a libéré O.________ du chef de prévention
de contrainte (V), a constaté qu’il s’était rendu coupable d’escroquerie et
d’obtention frauduleuse d’une constatation fausse (VI), l’a condamné à
une peine privative de liberté de 7 mois, dont l’exécution est suspendue
pour une durée de 2 ans (VII), ainsi qu’à une amende de 10'000 fr.,
convertible en 100 jours de peine privative de liberté de substitution en
cas de non-paiement fautif (VIII), a dit que V.________ et O.________ doivent
verser, solidairement entre eux, à F.________ SA, la somme de 174'820 fr.,
avec intérêts à 5 % l’an dès le 1er septembre 2021, à titre d’indemnisation
de son dommage (IX), ainsi que la somme de 75'097 fr. 80 à titre
d’indemnité au sens de l’art. 433 CPP (X) et a mis les frais de la cause par
2'300 fr. à la charge de V.________ et par 2'300 fr. à la charge d’O.________
(XI).
B. Par annonce du 9 octobre 2024, puis déclaration du 26
novembre 2024, V.________ a fait appel de ce jugement et conclu, avec
suite de frais et dépens, à sa réforme et son annulation en ce sens qu’il
est libéré des chefs d’accusation d’escroquerie et d’obtention frauduleuse
d’une constatation fausse, qu’il n’est pas reconnu le débiteur de F.________
SA, ce, à quelque titre que ce soit, dont l’art. 433 CPP, ainsi qu’à
l’allocation d’une indemnité au sens de l’art. 429 CPP aux précisions à

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fournir en cours d’instance. Subsidiairement, il a conclu à son annulation
et au renvoi de la cause au Tribunal de police pour nouveau jugement
dans le sens des considérants.
Par annonce du 14 octobre 2024, puis déclaration motivée du
22 novembre 2024, O.________ a également fait appel de ce jugement et a
conclu, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens qu’il est
libéré des chefs d’accusation d’escroquerie et d’obtention frauduleuse
d’une constatation fausse, qu’il n’est pas reconnu débiteur de F.________
SA, ce à quelque titre que ce soit, sont l’art. 433 CPP et à l’allocation d’une
indemnité au sens de l’art. 429 CPP aux précisions à fournir en cours
d’instance. Subsidiairement, il a conclu à son annulation et au renvoi de la
cause au Tribunal de police pour nouveau jugement dans le sens des
considérants.
Les 10 et 13 décembre 2024, le Ministère public,
respectivement F.________ SA, par son conseil, ont indiqué qu’ils
n’entendaient pas présenter une demande de non-entrée en matière ni
déclarer un appel joint.
C. Les faits retenus sont les suivants :
1.
1.1 Originaire de [...]/BE, V.________ est né le [...] 1981 à Berne.
Marié, il est père de deux enfants. Au moment des faits, il était
administrateur, avec O.________, des sociétés G.________ SA et U.________
SA. Il était alors responsable du développement et du suivi des affaires
immobilières. Il travaille à 100 % et perçoit des revenus mensuels
d’environ 10'000 francs. Les charges de l’immeuble dont il est propriétaire
se montent à 1'800 fr. par mois. Sa prime d’assurance-maladie se monte à
1'000 fr. par mois. Il déclare avoir des dettes, essentiellement
hypothécaires, de l’ordre de 3 à 3,5 millions de francs.

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1.2 Le casier judiciaire de V.________ ne comporte aucune
inscription.
2.
2.1 Originaire de [...]/BE, O.________ est né le [...] 1970, à [...]/NE.
Marié, il est le père de deux enfants. Au moment des faits, il était
administrateur, avec signature collective à deux, avec V.________, de
G.________ SA et U.________ SA. Il travaille à 100 % et perçoit un revenu de
l’ordre de 400'000 fr. par an. Il est propriétaire d’un immeuble, dont
l’hypothèque se monte à environ 2 millions de francs. Il paie des intérêts
et un amortissement pour sa maison de l’ordre de 50'000 fr. par an.
2.2 Le casier judiciaire d’O.________ est vierge de toute inscription.
3.
3.1 Par acte d’accusation du 24 mai 2024, le Ministère public de
l’arrondissement du Nord vaudois a renvoyé V.________ et O.________
comme prévenus d’escroquerie, subsidiairement de contrainte (cas 1),
ainsi que d’escroquerie et d’obtention frauduleuse d’une constatation
fausse (cas 2).
3.2 Les faits suivants étaient reprochés aux prénommés :
3.2.1 Préambule
A [...], le 10 juin 2020, un contrat de vente à terme
conditionnelle, portant sur le droit distinct et permanent (ci-après : DDP)
[...] (droit de superficie), grevant la parcelle [...] de la Commune d'[...] et
sur une construction à ériger par la venderesse sur ce DDP, a été conclu
entre G.________ SA (venderesse), dont les administrateurs - avec
signature collective à deux - étaient V.________ et O.________, et F.________
SA (acquéresse) pour un prix total de 5'900'000 fr., plus TVA (P. 6/5). A la
suite de la signature de ce contrat de vente, un droit d'emption a été
inscrit au registre foncier, en faveur de F.________ SA.

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L'une des conditions de ce contrat de vente à terme
conditionnelle était que G.________ SA signe un contrat de bail avec un
locataire portant sur la construction à ériger sur le DDP [...], en respectant
certaines conditions. Un contrat de bail a été signé entre G.________ SA et
X.________ SA (la locataire) dont l’administrateur est T.________, le 1er avril
2021 (P. 6/6). Ce contrat de bail prévoyait la gratuité de quatre mois de
loyers mensuels (plus la part correspondant du DDP) dès la prise de
possession par la locataire des surfaces louées. Il avait été convenu que
cette période de gratuité serait terminée lors du transfert de propriété de
l’immeuble. La locataire a finalement pris possession des surfaces louées
le 1er juin 2021. Le 29 juin 2021, un acte de transfert immobilier, en
exécution du contrat de vente à terme conditionnelle, a été signé entre
G.________ SA et F.________ SA (P. 6/10). Consécutivement, Me M.________,
notaire en charge du dossier, a requis, le 5 juillet 2021, le transfert au
registre foncier du DDP [...] en faveur de F.________ SA et a libéré le prix de
vente (CHF 5'900'000 fr. plus la TVA, sous réserve d'un montant de
170'000 fr. conservé pour les travaux extérieurs), en faveur de G.________
SA.
3.2.2 Cas 1
Le 3 juin 2021, alors que ce n’était pas convenu et sans en
parler à l’acquéresse, ni au notaire en charge du dossier, V.________ et
O.________ ont fait inscrire des servitudes personnelles en faveur
d'U.________ SA, dont ils étaient les administrateurs - avec signature
collective à deux – afin de bénéficier de servitudes leur permettant
d'installer, exploiter, maintenir et entretenir des panneaux solaires, d'une
part, et une installation monobloc, d'autre part, sur la toiture de la
construction érigée sur le DDP [...]. Pour ce faire, les prévenus sont passés
par l’intermédiaire d’un autre notaire que celui en charge du dossier, à
savoir Me C.________. La réquisition d'inscription de ces servitudes au
registre foncier date du 14 juin 2021. Ainsi, le 29 juin 2021, dans
l’ignorance de l’existence des servitudes précitées grevant le bien,
l’acquéresse a été amenée à signer l’acte de transfert immobilier et le prix
de vente a été libéré en faveur de la venderesse le 5 juillet 2021. La

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constitution de ces servitudes personnelles et leur inscription au registre
foncier ont eu pour conséquence d'empêcher le transfert de propriété du
DDP [...] à F.________ SA alors que cette dernière en avait payé le prix de
vente et qu’il avait été libéré en faveur de G.________ SA. Le 12 juillet
2021, le registre foncier a formellement communiqué un avis de mise en
suspens à Me M.________ au motif que sa réquisition ne prenait pas en
compte lesdites servitudes personnelles, en lui impartissant un délai pour
déposer une nouvelle réquisition comportant dites servitudes, à défaut de
quoi le registre foncier rendrait un avis de rejet.
Dans ces circonstances, le 2 février 2022, F.________ SA a été
dans l’obligation de signer une réquisition complémentaire intégrant les
deux servitudes personnelles au registre foncier afin que le transfert de
propriété puisse se faire, lui causant un préjudice financier et procurant un
avantage indu pour les prévenus (P. 26/39).
F.________ SA, représentée par [...] et [...], s’est constituée
partie plaignante le 14 juillet 2021, demanderesse au pénal et au civil.
3.2.3 Cas 2
Le 29 juin 2021, V.________ et O.________ ont faussement fait
inscrire dans l’acte de transfert de propriété : « la venderesse a convenu
avec la locataire que celle-ci paiera l’entier du loyer (plus la part
correspondant du DDP) dès le jour du transfert de propriété. A ce titre, la
locataire s’est engagé (sic) vis-à-vis de la venderesse à verser un montant
de CHF 40'148.70 correspondant au loyer du mois de juillet 2021 (plus la
part correspondante du DDP à raison d’un douzième (1/12) calculée sur la
base d’une rente annuelle de CHF 120'220.-) sur le compte de
consignation du notaire soussigné, charge à lui de reverser ledit montant
en faveur de l’acheteuse dans les trois jours suivant la réception des fonds
» (P. 6/10, p. 3), laissant ainsi penser que la locataire avait renoncé à la
gratuité des quatre premiers loyers dès la remise des clés, qui avait été
convenue avec G.________ SA au moment de la signature du contrat de
bail. Afin de conforter F.________ SA dans l’erreur et de l’amener à signer

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l’acte de transfert ainsi qu’à libérer le prix de vente, les prévenus ont
demandé à la locataire de payer un premier loyer en main de Me
M.________, correspondant à celui du mois de juin 2021, afin de « valider la
vente » et lui ont indiqué que les quatre loyers suivants, à savoir ceux des
mois de juillet, août, septembre et octobre 2021, seraient gratuits, en
contradiction avec ce qu’ils ont fait inscrire dans l’acte de transfert. La
gratuité de ces quatre loyers a causé un dommage s’élevant à 174'820 fr.
(correspondant à quatre loyers ainsi qu’à la rente de superficie
correspondante) à F.________ SA.
F.________ SA, représentée par [...] et [...], s’est constituée
partie plaignante le 23 mars 2022, demanderesse au pénal et au civil.
En d roit :
1. Il convient en premier lieu de prendre acte de la convention
signée à l’audience du 7 mai 2025 par G.________ SA, U.________ SA,
V.________ et O.________, d’une part, et F.________ SA, d’autre part.
F.________ SA ayant réglé l’ensemble de ses prétentions civiles
à l’encontre de V.________ et O.________, dans le cadre de la transaction
précitée, il convient de supprimer d’office les chiffres IX et X du dispositif
de première instance dans ce sens.
Restent à examiner les appels formés par V.________ et
O.________.
2. Interjetés dans les formes et délais légaux (art. 385 et 399
CPP), par des parties ayant qualité pour recourir (art. 382 al. 1 CPP) contre
le jugement d’un tribunal de première instance qui a clos la procédure
(art. 398 al. 1 CPP), les appels sont recevables.

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3. Aux termes de l’art. 398 CPP, la juridiction d’appel jouit d’un
plein pouvoir d’examen sur tous les points attaqués du jugement (al. 2).
L’appel peut être formé pour violation du droit, y compris l’excès et l’abus
du pouvoir d’appréciation, le déni de justice et le retard injustifié (al. 3 let.
a), pour constatation incomplète ou erronée des faits (al. 3 let. b) et pour
inopportunité (al. 3 let. c).
L’appel doit permettre un nouvel examen au fond par la
juridiction d’appel. Celle-ci ne doit pas se borner à rechercher les erreurs
du juge précédent et à critiquer le jugement de ce dernier ; elle doit tenir
ses propres débats et prendre sa décision sous sa responsabilité et selon
sa libre conviction, qui doit reposer sur le dossier et sa propre
administration des preuves. L’appel tend à la répétition de l’examen des
faits et au prononcé d’un nouveau jugement (TF 6B_482/2022 du 4 mai
2023 consid. 4.2).
4.
4.1 Les appelants contestent leur condamnation pour escroquerie
en lien avec le cas 1 de l’acte d’accusation. Outre sa participation,
l’appelant O.________ nie l’existence d’une tromperie astucieuse, d’un
préjudice financier et d’une intention délictueuse.
4.2 En vertu de l'art. 146 ch. 1 aCP, continuant de trouver
application dans la mesure où sa version entrée en vigueur au 1er juillet
2023 n’est pas plus favorable à l’appelant (art. 2 al. 1 CP), se rend
coupable d'escroquerie celui qui, dans le dessein de se procurer ou de
procurer à un tiers un enrichissement illégitime, aura astucieusement
induit en erreur une personne par des affirmations fallacieuses ou par la
dissimulation de faits vrais ou l'aura astucieusement confortée dans son
erreur et aura de la sorte déterminé la victime à des actes préjudiciables à
ses intérêts pécuniaires ou à ceux d'un tiers.
L'escroquerie suppose une tromperie, soit tout comportement
destiné à faire naître chez autrui une représentation erronée des faits (ATF
140 IV 11 consid. 2.3.2 p. 14 ; 135 IV 76 consid. 5.1 p. 78). Elle peut se

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présenter sous la forme d'affirmations fallacieuses, de dissimulation de
faits vrais ou encore consister à exploiter l'erreur de la dupe. La
dissimulation d'un fait vrai peut prendre la forme d'un comportement actif
qui tend à dissimuler un fait. Ainsi, en présentant la situation, l'auteur peut
omettre sciemment certains faits, de manière à donner une version
tronquée de la réalité. Si l'auteur se borne à se taire, à savoir à ne pas
révéler un fait, il agit alors par omission. Dans ce cas, il ne sera punissable
que s'il avait, en vertu de la loi, d'un contrat ou d'un rapport de confiance
spécial, l'obligation de révéler la vérité (ATF 140 IV 11 consid. 2.3 ; TF
6B_243/2009 du 26 mai 2009 consid. 2.2.1; TF 6B_530/2008 du 8 janvier
2009 consid. 3.1 ; TF 6S.380/2001 du 13 novembre 2001 consid. 2b/aa,
non publié in ATF 128 IV 255). On distingue à cet égard la dissimulation
d'un fait vrai par commission de la dissimulation par omission (ATF 140 IV
206 consid. 6.3.1.2 ; ATF 140 IV 11 consid. 2.3.2). La première, qui peut
intervenir par acte concluant (ATF 140 IV 11 consid. 2.3.2 p. 14 ; ATF 127
IV 163 consid. 2b), suppose un comportement par lequel l'auteur
s'emploie, par ses propos ou par ses actes, à cacher la réalité (TF
6B_718/2018 du 15 mars 2019 consid. 4.3.1). En revanche, la
dissimulation par omission, qui renvoie à un comportement par lequel
l'auteur se borne à se taire et à ne pas révéler un fait, n'est punissable
qu'en cas d'omission improprement dite (commission par omission ; art.
11 CP). Elle implique donc que l'auteur se trouve en position de garant et
assume un devoir juridique qualifié d'agir et de renseigner le lésé (ATF 140
IV 206 consid. 6.3.1.2 ; ATF 140 IV 11 consid. 2.3.2 ; TF 6B_1050/2019 du
20 novembre 2019 consid. 4.1 ; TF 6B_718/2018 précité consid. 4.3.1).
Pour qu'il y ait escroquerie, une simple tromperie ne suffit pas
; il faut encore qu'elle soit astucieuse. Il y a tromperie astucieuse lorsque
l'auteur recourt à un édifice de mensonges, à des manœuvres
frauduleuses ou à une mise en scène, mais aussi lorsqu'il donne
simplement de fausses informations, si leur vérification n'est pas possible,
ne l'est que difficilement ou ne peut raisonnablement être exigée, de
même que si l'auteur dissuade la dupe de vérifier ou prévoit, en fonction
des circonstances, qu'elle renoncera à le faire en raison d'un rapport de
confiance particulier (ATF 147 IV 73 consid. 3.2; ATF 142 IV 153 consid.

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2.2.2 ; ATF 135 IV 76 consid. 5.2). Tel est notamment le cas si l'auteur
conclut un contrat en ayant d'emblée l'intention de ne pas fournir sa
prestation alors que son intention n'était pas décelable (ATF 118 IV 359
consid. 2).
L'astuce n'est pas réalisée si la dupe pouvait se protéger avec
un minimum d'attention ou éviter l'erreur avec le minimum de prudence
que l'on pouvait attendre d'elle. Il n'est cependant pas nécessaire qu'elle
ait fait preuve de la plus grande diligence ou qu'elle ait recouru à toutes
les mesures possibles pour éviter d'être trompée. L'astuce n'est exclue
que si elle n'a pas procédé aux vérifications élémentaires que l'on pouvait
attendre d'elle au vu des circonstances. Une coresponsabilité de la dupe
n'exclut toutefois l'astuce que dans des cas exceptionnels (ATF 150 IV 169
consid. 5.1.1 ; ATF 147 IV 73 consid. 3.2 ; ATF 143 IV 302 consid. 1.4.1 ;
ATF 142 IV 153 consid. 2.2.2 ; ATF 135 IV 76 consid. 5.2). Ainsi, n'importe
quelle négligence de sa part ne suffit pas à exclure l'astuce (ATF 126 IV
165 consid. 2a). Il n'est donc pas nécessaire que la dupe soit exempte de
la moindre faute (TF 6B_1265/2023 du 7 avril 2025 consid. 3.2 ; TF
6B_984/2023 du 6 novembre 2024 consid. 4.1.2).
Sur le plan subjectif, l'escroquerie est une infraction
intentionnelle, l'intention devant porter sur tous les éléments constitutifs
de l'infraction. L'auteur doit en outre avoir agi dans le dessein de se
procurer ou de procurer à un tiers un enrichissement illégitime,
correspondant au dommage de la dupe (ATF 134 IV 210 consid. 5.3 ; TF
6B_1265/2023 du 7 avril 2025 consid. 3.2 ; TF 6B_984/2023 du
6 novembre 2024 consid. 4.1.4).
4.3 En l’espèce, le premier juge a retenu qu’il ne faisait aucun
doute que V.________ et O.________ avaient volontairement trompé
F.________ SA en créant et en inscrivant les servitudes personnelles sans
l’en informer, en profitant du fait qu’ils étaient encore juste propriétaires
du DDP. En outre F.________ SA ne pouvait à aucun moment se douter des
agissements de G.________ SA. Le premier juge a également relevé que les
prévenus avaient fait appel à Me C.________, notaire, en lieu et place de Me

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M.________, notaire, qui était chargé d’instrumenter l’acte de vente à terme
conditionnelle. Finalement, F.________ SA avait été trompée, car elle
pensait qu’en exécutant le contrat de vente et en signant l’acte de
transfert immobilier le 29 juin 2021, le transfert du DDP serait inscrit en sa
faveur au Registre foncier. Il a jugé que c’était cette erreur qui avait
amené la partie plaignante à exécuter le contrat de vente à terme
conditionnelle et à signer l’acte de transfert immobilier. Quant au
dommage subi par F.________ SA, il était lié au fait qu’elle n’avait pas pu
être inscrite au Registre foncier avant 2022. Ainsi, pour le premier juge, le
lien de causalité entre la tromperie astucieuse, l’induction en erreur, l’acte
de disposition et le dommage ne faisait aucun doute.
Toutefois, la Cour de céans ne partage pas cette appréciation.
En tant que la plaignante reproche à V.________ et O.________
de ne pas l’avoir informée du fait qu’ils avaient créé des servitudes
personnelles le 3 juin 2021, par acte instrumenté par Me C.________,
notaire, qui a ensuite requis l’inscription desdites servitudes sur le DDP le
14 juin 2021, la plaignante se plaint d’une tromperie consistant en une
dissimulation de faits vrais par omission, qui suppose une position de
garant. Cette position peut être admise compte tenu du fait que les parties
entretenaient des rapports de confiance depuis de nombreuses années
(PV aud. 3, l. 25 et ll. 251-254). En revanche, on ne discerne aucune
astuce, dès lors que la réquisition de constitution des deux servitudes
personnelles en faveur des appelants figurait au Registre foncier, qui est
public (art. 26 ORF [Ordonnance sur le registre foncier du 23 septembre
201 ; RS 211.432.1]), et il est douteux que les prévenus aient pu
escompter que le notaire instrumentant la vente ne consulterait pas ledit
registre, en particulier la rubrique « affaires en suspens » de l’immeuble
en question qui mentionnait notamment : « du 16.06.21 Constitution de
deux servitudes personnelles fav. U.________ SA, c. G.________ SA » (P. 13).
Le fait que les prévenus ont fait appel à un autre notaire pour
instrumenter la constitution de servitudes personnelles en leur faveur ne
constitue pas non plus une ruse. En effet, V.________ a déclaré qu’il n’avait
pas l’habitude de travailler avec Me M.________, qui n’avait pas les

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compétences adéquates (PV aud. 2, p. 4) et [...], ancien employé d’une
filiale de la plaignante, a confirmé qu’il existait des tensions entre les deux
parties et le notaire (PV aud. 3, ll. 138-143). Par ailleurs, l’acte de vente à
terme conditionnelle du 10 juin 2020 (P. 6/5, p. 6) ne mentionne aucune
« partie intégrante ou accessoire ». Quant au descriptif des travaux de
l’immeuble, annexé à la vente (P. 6/5, annexe), il ne mentionne pas non
plus l’installation de panneaux photovoltaïques, hormis qu’il « sera prévu
pour la préparation de l’eau chaude sanitaire au moins 30% d’énergie
provenant du solaire, de la mini hydraulique, de la biomasse, du bois, de
l’éolien, de la géothermie profonde ou des déchets dans tout nouveau
bâtiment » (P. 6/5, annexe, ch. 18 « électricité ») et que « les garanties
des appareils photovoltaïques et PAC seront délivrées au maître
d’ouvrage » (P. 6/5, annexe, ch. 24 « divers). La Cour de céans ne saurait
donc en déduire que les vendeurs immobiliers ont astucieusement trompé
F.________ SA sur leur volonté d'exécuter le contrat. Enfin, il ne ressort pas
non plus des éléments du dossier qu’ils auraient instillé, dans l’esprit de
F.________ SA, la certitude que l’installation de panneaux photovoltaïques
était incluse dans le contrat de vente. D’ailleurs, X.________, « fond
manager » pour F.________ SA, a indiqué que « le sujet des panneaux
n’a[vait] jamais été abordé avec les vendeurs » (PV aud. 4, ll. 63-64).
En définitive, les appelants doivent être libérés du chef
d’accusation d’escroquerie, en lien avec le cas 1 de l’acte d’accusation, les
éléments constitutifs de cette infraction n’étant pas réunis.
5.
5.1 Les appelants s’en prennent également à leur condamnation
pour escroquerie et obtention frauduleuse d’une constatation fausse, en
lien avec le cas 2 de l’acte d’accusation. O.________ se prévaut de son
absence de participation et soutient que la clause de porte-fort exclurait
tout dommage et intention délictueuse.
5.2
5.2.1 Les principes relatifs à l’infraction d’escroquerie au sens de
l’art. 146 al. 1 aCP ont été rappelés ci-dessus (cf. supra consid. 4.2).

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5.2.2 Selon l'art. 253 CP, dans sa teneur en vigueur au moment des
faits, celui qui, en induisant en erreur un fonctionnaire ou un officier
public, l'aura amené à constater faussement dans un titre authentique un
fait ayant une portée juridique, notamment à certifier faussement
l'authenticité d'une signature ou l'exactitude d'une copie (al. 1), celui qui
aura fait usage d'un titre ainsi obtenu pour tromper autrui sur le fait qui y
est constaté (al. 2), sera puni d'une peine privative de liberté de cinq ans
au plus ou d'une peine pécuniaire (al. 3).
L'art. 253 CP vise un cas particulier de faux intellectuel dans
les titres commis en qualité d'auteur médiat (ATF 144 IV 13 consid. 2.2.2),
par l'instrumentalisation d'un fonctionnaire (cf. art. 110 al. 3 CP) ou d'un
officier public (ATF 144 IV 13 consid. 2.2.2). L'art. 253 CP, qui ne définit
pas un délit propre, réprime une infraction qui peut être commise par
n'importe qui (TF 6B_39/2012 du 24 mai 2012 consid. 1.1; 6S.163/2000 du
10 mai 2000 consid. 2).
À teneur de l'art. 110 al. 4 CP, sont des titres tous les écrits
destinés et propres à prouver un fait ayant une portée juridique. Il en
résulte que le titre doit, de par sa nature ou par l'usage qui en est fait, être
objectivement apte à prouver le fait qu'il exprime et ce fait doit avoir une
portée juridique, c'est-à-dire avoir une incidence dans le domaine juridique
(TF 6B_279/2021 du 20 octobre 2021 consid. 2.1 ; cf. aussi en lien avec
l'art. 251 CP : ATF 146 IV 258 consid. 1.1 ; ATF 144 IV 13 consid. 2.2.2).
D'après l'art. 110 al. 5 CP, et sous réserve des exceptions prévues par
cette disposition, sont des titres authentiques (öffentliche Urkunden,
documenti pubblici), tous les titres émanant des membres d'une autorité,
de fonctionnaires ou d'officiers publics agissant dans l'exercice de leur
fonction. Les titres authentiques bénéficient en principe d'une crédibilité
accrue (ATF 144 IV 13 consid. 2.2.4 et les références citées ; cf.
récemment TF 6B_809/2022 du 18 octobre 2023 consid. 2.2).
Le comportement délictueux consiste à induire l'agent public
en erreur, c'est-à-dire à le tromper, pour l'amener, de la sorte, à faire une

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constatation fausse ou encore à faire usage d'une constatation fausse
ainsi obtenue pour tromper autrui. En d’autres termes, il consiste à faire
établir un titre authentique au contenu mensonger par un fonctionnaire ou
par un officier public – soit une personne privée qui, en vertu du droit
cantonal, est habilitée à le faire (TF 6B_163/2007 du 23 juillet 2007 consid.
2.1) –, au moyen d'une tromperie, qui exclut l'intention chez le
fonctionnaire ou l'officier public concerné. Il n'est pas nécessaire que la
tromperie soit astucieuse (TF 6B_309/2024 du 10 mars 2025 consid. 5.3 ;
7B_540/2023 du 6 février 2025 consid. 11.3.1 ; 7B_6/2021 du 5 mars 2024
consid. 4.1.1 ; 6B_1028/2022 du 15 février 2023 consid. 3.2.1).
L’infraction est intentionnelle, mais le dol éventuel suffit. Elle
n'implique en revanche pas de dessein spécial de procurer un avantage ou
de porter atteinte aux intérêts d'autrui (arrêt 6B_39/2012 précité consid.
1.4.1).
5.3 Le premier juge a retenu que V.________ et O.________ avaient
eu pour seul but de tromper F.________ SA en lui faisant croire que la
locataire paierait les loyers dès le mois de juillet 2021. Il a relevé que
G.________ SA avait poussé astucieusement la locataire à payer le loyer du
mois de juillet 2021 et lui avait proposé de lui octroyer la gratuité pour les
mois d’août à novembre. Ainsi, G.________ SA s’était fondée sur des
déclarations erronées devant notaire, intégrées à un acte authentique
pour rassurer F.________ SA, qui a été induite en erreur, car elle pensait
qu’elle percevrait le loyer à compter du mois de juillet 2021, alors que le
paiement du mois de juillet était un leurre, la locataire n’ayant à aucun
moment renoncé à quatre mois de loyer gratuits. C’était cette erreur qui
avait amené F.________ SA à exécuter le contrat de vente, à signer l’acte
de transfert immobilier et à payer le prix de vente convenu, sans
diminution de celui-ci. F.________ SA avait ainsi perdu quatre mois de loyer.
Enfin, le premier juge a considéré que lien de causalité et l’intention de
G.________ SA ne faisaient aucun doute, ayant obtenu le paiement du prix
de vente.

- 25 -
En ce qui concerne le deuxième chef d’accusation retenu, le
premier juge a retenu que G.________ SA avait induit Me M.________ en
erreur en faisant de fausses déclarations et que sur cette base, le notaire
avait instrumenté un acte authentique qui avait trompé la partie
plaignante.
Il ressort de l’acte de transfert immobilier du 29 juin 2021 (P.
10, p. 3) ce qui suit :
« […] Le contrat de bail a été signé par la venderesse, d’une
part, et X.________ SA et T.________ d’autre part […]. Il est rappelé que ledit
bail à loyer prévoyait une période de gratuité équivalent à quatre loyers
mensuels (plus la part correspondante du DDP) dès la prise de possession
par la locataire des surfaces louées. Cette gratuité de loyer devait
permettre à la locataire d’exécuter des travaux d’aménagements. La
locataire a pris possession des surfaces louées le 1er juin 2021. A titre
interne, lors de la signature de l’acte de vente du 10 juin 2020, les
comparants avaient convenu que la période de gratuité serait terminée
lors du transfert de l’immeuble présentement vendu. Afin de respecter
l’accord précité, la venderesse a convenu avec la locataire que celle-ci
paiera l’entier du loyer (plus la part correspondante du DDP) dès le jour du
transfert de propriété. A ce titre, la locataire s’est engagée vis-à-vis de la
venderesse à verser un montant de fr. 40'148.70 correspondant au loyer
du mois de juillet 2021 (plus la part correspondante du DDP à raison d’un
douzième (1/12) calculée sur la base d’une rente annuelle de 120'220.-)
sur le compte de consignation du notaire soussigné, charge à lui de
reverser ledit montant en faveur de l’acheteuse dans les trois jours suivant
la réception des fonds […]. S’agissant des loyers des mois d’août et
septembre 2021, la venderesse se porte fort au sens de l’article 111 CO
du bon règlement des loyers (plus la part correspondante de la rente du
DDP) par la locataire en faveur de l’acheteuse. […]. » (P. 6/10 p. 3).
Il est constant que la locataire X.________ SA n’a pas payé les
quatre loyers litigieux. Toutefois, la question de savoir si V.________ et
O.________ ont trompé F.________ SA sur l’engagement de la locataire de

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s’acquitter du loyer (plus la part correspondante du DDP), dès le jour du
transfert de propriété peut demeurer ouverte, la clause de porte-fort
suffisant à exclure toute manœuvre dolosive de la part des prévenus, ce
d’autant que leur société était solvable, puisqu’elle venait d’obtenir la
libération de 5'900'000 fr. plus la TVA, sous réserve d'un montant de
170'000 fr. consigné chez le notaire.
S’agissant de l’infraction à l’art. 253 CP, la Cour de céans
constate que Me M.________ n’a pas été amené à constater faussement,
dans l’acte de transfert immobilier, un fait ayant une portée juridique,
après avoir été induit en erreur. En effet, si tant est que la phrase « [a]fin
de respecter l’accord précité, la venderesse a convenu avec la locataire
que celle-ci paiera l’entier du loyer (plus la part correspondante du DDP)
dès le jour du transfert de propriété » constituaient une tromperie, le
destinataire de celle-ci n’est pas l’agent public, mais F.________ SA. En
outre, un fait mensonger consigné par écrit constitue une constatation
fausse au sens de l’art. 253 CP que si le titre est destiné et propre à
prouver le fait avancé, ce qui n’est pas le cas d’espèce (Dutoit, in :
Macaluso et al. [éd.], Commentaire romand, Code pénal II, Bâle 2017, n.
37 ad art. 253 CP et les réf. cit., not. TF 6B_178/2007 du 23 juillet 2007
consid. 5.6). Du reste, les appelants n’ont pas non plus fait usage d'une
constatation fausse ainsi obtenue par un tiers, de la part du notaire, pour
ensuite tromper F.________ SA (art. 253 al. 2 CP).
Au vu de ce qui précède, les appelants doivent être libérés des
chefs d’accusation d’escroquerie et d’obtention frauduleuse d’une
constatation fausse en lien avec le cas 2 de l’acte d’accusation, les
éléments constitutifs de ces infractions n’étant pas réunis.
6. Pour ce qui est des frais de justice relatifs à la procédure de
première instance, ils doivent être laissés à la charge de l’Etat, au vu de
l’acquittement de V.________ et O.________.
7. Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être admis et le
jugement entrepris réformé dans le sens des considérants.

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Il est rappelé que les appelants ont renoncé à toute indemnité
au sens de l’art. 429 CPP.
La demande d’indemnité de F.________ SA au sens de l’art.
433 CP n’a plus d’objet compte tenu des chiffres V et VI de la convention
signée par les parties le 7 mai 2025.
Vu l’issue de la cause, les frais d’appel, par 2’570 fr.,
constitués en l’espèce des émoluments de jugement et d’audience (art. 21
al. 1 et 2 TFIP [tarif des frais de procédure et indemnités en matière
pénale du 28 septembre 2010 ; BLV 312.03.1]), seront laissés à la charge
de l’Etat (art. 428 al. 4 CPP).
Par ces motifs,
la Cour d’appel pénale,
vu les art. 146 al. 1 et 253 aCP,
statuant en application des art. 398 ss CPP,
prononce :
I. Il est pris acte de la convention passée par G.________ SA,
U.________ SA, V.________ et O.________, d’une part, et
F.________ SA, d’autre part, à l’audience d’appel, dont le
contenu est le suivant :
« I. U.________ SA déclare expressément retirer
immédiatement son appel actuellement pendant devant la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal vaudois dans la
cause AX22.004150 contre le jugement rendu par la
Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de la Broye et
du Nord vaudois le 2 juillet 2024. La partie intimée F.________
SA en prend acte et renonce à l’allocation de dépens pour
cette procédure de deuxième instance.

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II. Le notaire M.________, ou son éventuel sucesseur, est
invité à libérer immédiatement la somme de 170'000 fr.
consignée auprès de lui dans le contexte du contrat de vente
à terme conditionnelle et de l’acte de transfert qui lui est lié
sur un droit distinct et permanent [...] grevant la parcelle [...]
de la Commune d’[...]. Il est invité à libérer cette somme en
faveur de [...] – [...], Rue [...], 1020 Renens, sur le compte
IBAN CH[...].
III. V.________ et O.________ se déclarent solidairement
débiteurs de [...] des montants de 75'097 fr. et de 4'820 fr. à
titre respectivement d’indemnité au sens de l’art. 433 CPP
allouée à F.________ SA par le jugement de première instance
dans le cadre de la procédure pénale PE21.013053 et à titre
du solde dû sur les quatre loyers initiaux dus par le locataire
de l’immeuble sur la parcelle décrite ci-dessus. F.________ SA
renonce dès lors à toute prétention sur le montant de
l’indemnité à forme de l’art. 433 CPP qui lui a été allouée par
le jugement de première instance. La somme totale de
79'917 fr. sera payable par acomptes mensuels de 6'659 fr.
75 le premier de chaque mois pendant 12 mois pour la
première fois le 1er juin 2025. Tout retard de plus de 15 jours
dans le paiement de l’une des mensualités rendra l’entier du
solde immédiatement exigible, ce solde portant alors intérêt
à 5% l’an.
IV. U.________ SA déclare expressément ne plus avoir
aucune prétention sur l’installation solaire sise sur l’immeuble
érigé sur la parcelle [...] de la Commune d’[...]. U.________ SA
et G.________ SA s’engagent à résoudre le contrat de
contracting qui les lie avec effet à ce jour d’une part, et
d’autre part, de prêter son concours à [...] pour toute

- 29 -
opération relative au transfert, respectivement à la résiliation,
des contrats en cours passés avec des tiers.
V. F.________ SA et U.________ SA d’une part et G.________
SA, V.________ et O.________ d’autre part déclarent
expressément ne plus avoir aucune prétention les uns contre
les autres du fait de l’entier de leurs relations.
VI. F.________ SA déclare expressément retirer les plaintes
pénales déposées le 21 juillet 2021 et le 23 mars 2022 ».
II. Les appels de V.________ et O.________ sont admis.
III. Le jugement rendu le 4 octobre 2024 par le Tribunal de police
de l’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois est
modifié comme il suit aux chiffres I à XI de son dispositif, le
dispositif du jugement étant désormais le suivant :
"I. libère V.________ des chefs de prévention de
contrainte, escroquerie et obtention frauduleuse d’une
constatation fausse ;
II. à IV. [supprimés] ;
V. libère O.________ des chefs de prévention de contrainte,
escroquerie et obtention frauduleuse d’une constatation
fausse ;
VI. à X. [supprimés] ;
XI. met les frais de la cause par 4'600 fr. (quatre mille six
cents francs) à la charge de l’Etat. "
IV. Les frais d'appel, par 2’570 fr., sont laissés à la charge de
l’Etat.
V. Le jugement motivé est exécutoire.

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Le président : La greffière :
Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a été communiqué
par écrit aux intéressés le 15 mai 2025, est notifié, par l'envoi d'une
copie complète, à :
- Me Luc Del Rizzo, avocat (pour V.________),
- Me Habib Tabet, avocat (pour O.________),
- Me Rolf Ditesheim (pour F.________ SA),
- Ministère public central,
et communiqué à :
- Mme le Président du Tribunal de police de l'arrondissement de la Broye
et du Nord vaudois,
- M. le Procureur de l'arrondissement du Nord vaudois,
par l'envoi de photocopies.
Le présent jugement peut faire l'objet d'un recours en matière
pénale devant le Tribunal fédéral au sens des art. 78 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la notification
de l'expédition complète (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :