vd_gerichte · JL10.003796 · 2010-05-04 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
234/I
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 4 mai 2010
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Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Creux et Krieger
Greffier : M. Perret
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Art. 29 al. 2 Cst.; 257d al. 1 et 2, 271a al. 1 let. b, 274g al. 1 let. a,
310 CO; 5, 23 al. 1 et 2, 24 al. 1, 29 LPEBL; 457 al. 1 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par A.T.________ et B.T.________,
tous deux à [...], locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 4
mars 2010 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause
divisant les recourants d’avec la VILLE DE X.________, à [...], bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 4 mars 2010, notifiée le 10 mars suivant
aux parties, le Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : le juge de
paix) a ordonné à A.T.________ et B.T.________ de quitter et rendre libres
pour le mardi 30 mars 2010 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis
à [...] (appartement de 2 pièces, au 1er étage, ainsi qu’une cave et un
galetas) (I), dit qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux, les
prénommés y seront contraints par la force, selon les règles prévues aux
art. 508 ss CPC (Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV
270.11) (Il), arrêté les frais de justice de la bailleresse Ville de X.________ à
250 fr. (III), dit que les locataires A.T.________ et B.T.________
rembourseront à celle-ci ses frais de justice à titre de dépens (IV) et
déclaré l'ordonnance immédiatement exécutoire nonobstant recours (V).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée,
complétée par les pièces du dossier (art. 457 al. 1 CPC) :
Par contrat de bail à loyer signé le 12 février 1987, la
bailleresse Ville de X.________ a remis en location à A.T.________ un
appartement de deux pièces, ainsi qu'une cave et un galetas, au
deuxième étage de l'immeuble sis [...]. Selon les explications de la
bailleresse, la dénomination des étages a été modifiée à la suite de la
condamnation d’une entrée de l’immeuble au profit de celle se situant à
un autre niveau. Ainsi, le logement sis initialement au deuxième étage est
désormais situé au premier étage.
Conclu pour durer initialement du 1er mars au 1er juillet 1987,
le bail devait se reconduire tacitement aux mêmes conditions pour trois
mois et ainsi de suite de trois mois en trois mois, premier janvier excepté,
sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties trois mois à
l'avance. Le loyer, payable d'avance par trimestre, mais recevable par
mois d'avance, a été fixé à 780 fr. par trimestre, soit 260 fr. par mois,

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savoir 200 fr. de loyer net et 60 fr. à titre d'acompte de chauffage et d'eau
chaude.
Par formule officielle du 6 juin 1996, le loyer trimestriel, par
867 fr., a été augmenté à 897 fr., soit 299 fr. par mois, savoir 239 fr. de
loyer net plus 60 fr. à titre d'acompte de chauffage, dès le 1er octobre
1996.
Par lettre recommandée du 4 juin 2009, déposée à la poste le
jour même, la bailleresse a imparti à B.T.________, épouse d'A.T.________,
un délai de trente jours pour s'acquitter de la somme de 1'448 fr. 70
représentant le solde des loyers échus de la période du 1er février au 30
juin 2009, faute de quoi le bail serait résilié immédiatement, avec un
préavis de trente jours pour la fin d’un mois, en application de l'art. 257d
CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). Un courrier
recommandé identique a été adressé le même jour à A.T.________. Dans le
délai de garde au 12 juin 2009, les locataires n’ont pas retiré les plis
recommandés respectifs qui leur étaient adressés.
Par formules officielles du 21 juillet 2009, adressées le jour
même par plis recommandés séparés respectivement à B.T.________ et
A.T.________, la bailleresse a résilié le bail en cause pour le 31 août 2009.
Dans le délai de garde au 29 juillet 2009, les locataires n’ont pas retiré les
plis recommandés qui leur étaient adressés.
Le 3 septembre 2009, les locataires ont contesté ce congé
devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation) et requis
l'annulation de la résiliation.
Le 18 janvier 2010, la bailleresse a requis du juge de paix
l'expulsion des locataires. Elle précisait que ces derniers s'étaient mis à
jour avec leur loyer courant le 28 août 2009 et que "les indemnités
d'occupation courantes" étaient réglées depuis lors. Elle indiquait
également qu'elle "n'entend[ait] pas reconduire le bail en raison d'un

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changement d'affectation de l'immeuble" et qu'elle avait "entamé des
pourparlers avec [les] locataires dans le sens d'une mise à disposition de
l'appartement par un prêt à usage".
Le 19 janvier 2010, la Commission de conciliation s'est
dessaisie en faveur du juge de paix.
Le juge de paix a cité les parties à comparaître à son audience
du 4 mars 2010, à laquelle celles-ci se sont présentées.
En droit, le premier juge a considéré que le congé était
valable, l'entier de l'arriéré de loyer réclamé n'ayant pas été acquitté dans
le délai de trente jours imparti. Il a en outre précisé que si les locataires
avaient effectivement contesté en temps utile la résiliation du bail devant
la Commission de conciliation, il n'existait toutefois aucun motif
d'annulabilité du congé, une prolongation de bail n'étant par ailleurs pas
possible en cas de demeure du locataire.
B. Par acte motivé du 22 mars 2010, A.T.________ et B.T.________
ont recouru contre cette ordonnance, concluant, avec dépens, à ce que les
chiffres I, Il, III, IV et V de l’ordonnance sont annulés (I), que le congé à eux
signifié le 21 juillet 2009 pour le 31 août 2009 est annulé (Il) et qu'ils sont
au bénéfice d’un contrat de bail tacite depuis le premier septembre 2009,
les liant à la Ville de X.________, pour les locaux sis [...] (troisième étage)
(III). Les recourants ont en outre requis l'octroi de l'effet suspensif.
Par décision du 25 mars 2010, le président de la cour de céans
a accordé l’effet suspensif.
Par mémoire du 26 avril 2010, l’intimée a conclu, avec suite de
frais, au rejet du recours.

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En d roit :
1. L’art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent
ou s’est déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d’assignation
régulière (let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure,
lorsque l’informalité est de nature à influer sur le prononcé (let. c).
Selon l’al. 2 de cette disposition, il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice. Ce recours peut aboutir soit à la
réforme soit à l’annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a et
les références jurisprudentielles citées).
Déposé en temps utile par les locataires expulsés, le recours
est formellement recevable (art. 24 al. 1 LPEBL).
2. a) S’agissant des faits, la Chambre des recours dispose du
pouvoir d’examen défini à l’art. 457 CPC (applicable en vertu du renvoi de
l’art. 29 LPEBL), de telle sorte qu’elle doit admettre comme constants les
faits retenus par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier
et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci (JT 2009 III 79; JT
1993 III 88).
Toutefois, l’art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d’examen
limité à la Chambre des recours, ne saurait s’appliquer lorsque la validité
du congé a été contestée en vertu de l’art. 274g al. 1 let. a CO. Dans un
tel cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences du droit
fédéral, doit disposer d’un libre pouvoir d’examen du droit fédéral (JT 2004
III 79; Guignard, Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 4 ad
art. 23 LPEBL, p. 212). En l'espèce, les recourants ayant contesté le congé
litigieux devant la commission de conciliation, l’autorité de recours n’est

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pas limitée dans l’examen des moyens de droit (Guignard, op. cit., n. 1 ad
art. 24 LPEBL, pp. 213 s.).
Les pièces nouvelles, qui ne tendent pas à établir une
irrégularité constituant un moyen de nullité, sont irrecevables (Guignard,
op. cit., n. 1 ad art. 25 LPEBL, pp. 214 s., et la jurisprudence citée).
b) En l'espèce, sur la base du dossier et des pièces qui le
composent, il y a lieu de compléter l’ordonnance attaquée sur les points
de fait suivants :
- les paiements de l’arriéré intervenus hors délai, notamment
les quittances des 28 août et 18 septembre 2009, portent la mention de la
bailleresse "à porter en amortissement du compte ci-dessus, tous
éventuels droits acquis antérieurement réservés";
- par courrier du 23 novembre 2009, l'intimée, après avoir
rappelé son projet de remettre l'immeuble sous forme de «droit distinct de
superficie» à une coopérative d'habitation afin qu'il soit transformé ou
rénové, a proposé aux recourants une "convention de prêt à usage sans
location" portant sur le même appartement, faute pour elle de pouvoir les
reloger dans des logements de secours, contrat que les recourants ont
refusé de signer;
- les recourants, toujours dans l’appartement, ont versé, en
février et mars 2010, le montant de 100 fr. par mois demandé en
couverture des charges prévu dans le contrat de prêt à usage;
- il résulte d'une communication datée du 5 février 2010
adressée par la coopérative d'habitation aux occupants de l'immeuble sis
[...] notamment qu'un pré-projet était en consultation auprès de la
municipalité, mais qu'aucune convention n'avait été conclue avec la Ville
en l'état concernant une possible réalisation du projet, encore à concevoir.

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3. L’art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de 30 jours au moins pour les baux d’habitations ou de locaux
commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier les baux d’habitations et de locaux commerciaux, moyennant un
délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2).
En l’espèce, par lettre recommandée du 4 juin 2009, la
bailleresse a indiqué à B.T.________ qu’elle était en demeure d’un montant
de 1'448 fr. 70 représentant le solde des loyers échus de la période du 1er
février au 30 juin 2009, payable d’avance mensuellement. Elle avertissait
également la locataire qu'à défaut de paiement dans les trente jours, elle
résilierait le bail avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. Le
même courrier a été adressé au conjoint de la prénommée, A.T.________.
Les recourants n’ont pas retiré le pli recommandé qui leur était adressé.
Finalement, par pli recommandé du 21 juillet 2009, également non
réclamé, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 août 2009.
L'avis comminatoire adressé aux locataires s'avère conforme
aux exigences de l'art. 257d al. 1 CO. S'agissant du délai comminatoire, il
commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains
la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde
postal de 7 jours, comme en l'espèce (ATF 119 Il 147, JT 1994 I 205;
Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, n. 2.2.2, p. 667; SVIT-Kommentar,
Das schweizerische Mietrecht, 3ème éd., n. 28 ad art. 257d CO, pp. 134 s.).
Faute de paiement dans le délai de trente jours imparti en l'occurrence, la
notification par la bailleresse, postérieurement à l'échéance dudit délai,
d’une résiliation du bail pour le 31 août 2009 respectait le délai de congé
minimum de 30 jours pour la fin d'un mois prévu par l’art. 257d al. 2 CO.
C'est en vain que les recourants plaident que les mois de juin
et juillet sont des mois de vacances et que la bailleresse a fait preuve de
mauvaise foi en notifiant les avis pendant qu’ils étaient absents. Ce moyen

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est en effet téméraire. D'abord, le mois de juin n’est pas réputé pour être
un mois où les vacances sont notoires. Ensuite, il n’y a pas de féries
judiciaires en matière d’expulsion (art. 5 LPEBL). Enfin, de toute manière,
celui qui est en retard dans le paiement de son loyer, quelle que soit la
période de l'année, doit s'attendre à se voir notifier un avis comminatoire.
4. Les recourants soutiennent que le congé serait abusif au motif
que la bailleresse cherche en réalité à vider l’immeuble de ses locataires
pour pouvoir le remettre en droit de superficie à une coopérative
d’habitation. Selon eux, en ne statuant pas sur ce moyen, le premier juge
aurait violé une règle essentielle de la procédure.
La jurisprudence a déduit du droit d’être entendu garanti par
l’art. 29 al. 2 Cst. (Constitution fédérale du 18 avril 1999; RS 101) le devoir
de l’autorité de motiver sa décision afin que le destinataire puisse la
comprendre, l’attaquer utilement s’il y a lieu et que l’autorité de recours
puisse exercer son contrôle. Dans le canton de Vaud, cette exigence est
également rappelée dans la Cst-VD (Constitution cantonale du 14 avril
2003; RSV 101.01), à son art. 27 al. 2. Pour répondre à ces exigences, il
suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l’ont
guidé, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la
portée de la décision et l’attaquer en toute connaissance de cause.
L’autorité n’a pas l’obligation d’exposer et de discuter tous les faits,
moyens et griefs invoqués par les parties et peut se limiter, sans
arbitraire, à ceux qui lui paraissent pertinents (ATF 133 III 439 c. 3.3; 130 lI
530 c. 4.3; 129 I 232 c. 3.2, JT 2004 I 588).
A cet égard, le premier juge, agissant en procédure orale et
sommaire (art. 13 al. 1 LPEBL), n’avait pas à motiver plus amplement
l'ordonnance litigieuse, qui contient les éléments essentiels à l’appui de sa
décision. D’ailleurs, la motivation est d’autant plus suffisante que les
recourants ont pu attaquer celle-ci en faisant valoir tous les moyens qu’ils
souhaitaient voir examiner par l’autorité de recours.

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Au demeurant, s'il apparaît que, comme l’explique l’intimée, il
existe certes un projet de transfert de l’immeuble à un tiers susceptible de
le réhabiliter et de le transformer en logements sociaux, force est toutefois
de constater que, contrairement aux affirmations des recourants, aucun
droit de superficie n’a été accordé à ce jour à la coopérative d'habitation
impliquée et donc, a fortiori, pas en février 2009. En l'état, rien n’est
formalisé et aucun préavis n’a été transmis au conseil communal de la
Ville. De toute manière, comme le rappelle à juste titre l’intimée, les
intentions de la bailleresse en la matière importent peu, puisqu’il est
constaté que la résiliation est intervenue pour des retards dans le
paiement des loyers exclusivement. Quant à l’art. 271a al. 1 let. b CO
invoqué par les recourants, qui prévoit que le congé donné par le bailleur
dans le but d’imposer une modification unilatérale défavorable au
locataire est annulable, force est de constater que les conditions
d’application de cette disposition ne sont de toute manière pas réunies en
l'occurrence. En effet, en premier lieu, il n’existe pas d’alternative (payer
plus ou partir). Ensuite, la modification ou la résiliation proposée peut ne
pas être abusive et contraire à la bonne foi (ATF 120 II 105 c. 3b/aa). Enfin,
le locataire doit démontrer le lien direct entre la résiliation et la volonté du
bailleur d’imposer sa prétention (Lachat, op. cit., n. 5.3, pp. 742-743); or,
dans le cas présent, on ne saurait reprocher à la bailleresse de tenir
informés ses locataires des discussions en cours avec la coopérative, ce
qui est plutôt la marque de la bonne foi, alors qu’elle aurait pu négocier et
mettre ceux-ci devant le fait accompli.
Cela étant, le moyen soulevé par les recourants doit être
rejeté.
5. a) Enfin, les recourants soutiennent qu’en proposant un
contrat de prêt à usage, l’intimée a démontré qu’elle acceptait une
reconduction tacite du bail.
Il est vrai que l’intimée, qui avait résilié le bail pour le 31 août
2009, a attendu le 18 janvier 2010 pour requérir du juge de paix

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l’expulsion des locataires. De plus, elle leur a proposé un "contrat de prêt
à usage sans location" consistant à rester dans le même appartement
moyennant paiement des charges mensuelles, par 100 francs. Il est
également vrai que l’intimée n’a pas mentionné avoir accepté les
paiements à titre d’éventuelle indemnité pour occupation illicite des
locaux.
b) Selon la doctrine et la jurisprudence, il faut admettre
exceptionnellement la conclusion d’un nouveau bail par actes concluants à
la suite d'une résiliation lorsque, durant une période prolongée, le bailleur
s’est abstenu de se prévaloir du congé, d’exiger la restitution de la chose
louée et qu’il a continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler
de réserves (ATF 119 II 147, JT 1994 I 205; Lachat, op. cit., n. 4.5.1, p. 185,
et la jurisprudence citée).
Le silence opposé par l’une des parties à réception d’une offre
de l’autre partie ne vaut pas acceptation et n’entraîne pas la conclusion
d’un contrat tacite (Lachat, ibidem, n. 4.5.2).
c) En l’espèce, l’argument des recourants ne tient pas. Tout
d'abord, l’un des éléments constitutifs du contrat tacite consiste dans le
fait que le locataire continue à payer le loyer. Or, tel n’est pas le cas en
l'occurrence, puisqu’à l’exception du paiement des arriérés faisant l’objet
de la mise en demeure (en août et septembre 2009), il n’est pas démontré
que les recourants ont continué à payer le loyer qui était dû selon le
contrat de bail. Au contraire, il apparaît qu’ils n’ont payé, et ceci depuis le
mois de février 2010 seulement, que le montant de 100 fr. prévu en
couverture des charges proposé pour le contrat de prêt, mais en aucun
cas le loyer prévu par le bail résilié. Cette condition pour admettre une
reconduction de bail tacite n’est dès lors pas remplie.
Ensuite, les recourants n’ayant pas signé la proposition de
contrat de prêt à usage, il est difficile de tirer argument du paiement
(partiel) des charges, puisque, à défaut clair d’acceptation dudit contrat
par les locataires, on ne saurait soutenir que ce contrat est venu à chef.

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De toute manière, dans le cadre du prêt à usage, le prêteur peut réclamer
la chose quand bon lui semble (art. 310 CO).
Enfin, si la réserve "des droits acquis" mentionnée par la
bailleresse en rapport avec les paiements de l'arriéré de loyer intervenus
hors délai est une formule peu précise, voire peu adéquate, elle garde tout
de même sa valeur en ce sens que l’on peut comprendre que l’intimée ne
renonçait pas aux procédures en cours. On ne saurait d’ailleurs reprocher
à l’intimée, qui est non seulement la bailleresse, mais également l’autorité
chargée de reloger les personnes expulsées, d’avoir cherché une solution
provisoire pour les recourants.
Ce dernier moyen doit ainsi également être rejeté.
6. En définitive, le recours doit être rejeté et l'ordonnance
confirmée. L'effet suspensif ayant été accordé au recours, la cause sera
renvoyée au premier juge pour qu'il fixe à nouveau le délai de libération
des locaux actuellement occupés par les recourants, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 200 fr. (art. 230 al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre
1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
L’intimée, qui obtient gain de cause, n’a pas consulté de
mandataire, de sorte qu'il ne se justifie pas de lui allouer des dépens.

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu'il fixe à A.T.________ et B.T.________, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification,
un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent, [...]
(appartement de 2 pièces au 1er étage, ainsi qu'une cave et un
galetas).
IV. Les frais de deuxième instance des recourants A.T.________ et
B.T.________, solidairement entre eux, sont arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs).
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 4 mai 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Pierre-Louis Imsand (pour A.T.________ et B.T.________),
- Ville de X.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :