vd_gerichte · CO08.027761 · 2014-02-21 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
CO08.027761
15/2014/DCA
COUR CIVILE
_________________
Audience de jugement du 21 février 2014
_______________________________
Présidence de M. HACK, président
Juges : Mme Carlsson et M. Michellod
Greffier : M. Glauser
*****
Cause pendante entre :
H.________
(Me J. Haldy)
et
A.N.________ (Me Ph. Richard)
B.N.________
(Me A. Torrent)
T.________
(Me D. Pache)
1008

- 2 -
- Du même jour -
Délibérant immédiatement à huis clos, la Cour civile considère
:
Remarques liminaires:
C.________, concubin de la demanderesse, a été entendu en
qualité de témoin en cours d'instruction. En raison de ses liens affectifs
avec la demanderesse et de son implication dans le procès, son
témoignage ne sera retenu que dans la mesure où d'autres éléments du
dossier confirment ses dires.
Il en va de même des témoignages de C.N.________, fille de
A.N.________ et petite-fille de B.N.________, et de D.N.________, épouse de
A.N.________, qui, outre des liens affectifs et familiaux avec les défendeurs,
ont un intérêt évident à l'issue du procès.
Le témoignage de R.________, fille de B.N.________ et sœur de
A.N.________, sera retenu avec les mêmes réserves, en raison de ses liens
affectifs et familiaux avec les défendeurs.
E n f a i t :
1. a) La demanderesse H.________ exploite, à l'enseigne "[...]", un
café-restaurant dont elle est locataire, dans l'immeuble constituant la
parcelle
no. Abc___ de la commune de [...].
Le compagnon de la demanderesse, C.________, est employé
dans une étude de notaires à Lausanne.

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b) L'immeuble abritant le café-restaurant a été la propriété du
défendeur B.N.________, né le 16 octobre 1932, avant d'être vendu à son
fils A.N.________, par acte notarié, instrumenté le 21 décembre 2006 par
l'appelé en cause T.________.
c) Le défendeur A.N.________ est commerçant et entrepreneur.
Il exploite depuis 1993 l'entreprise individuelle "[...]" à [...], qui a pour but
l'exploitation d'un garage et station service, vente et réparation
d'automobiles et accessoires, commerce de tabacs, journaux et articles
divers. Il possède également l'entreprise individuelle "[...]", qui a pour but
le commerce de véhicules neufs, d'occasion et d'accessoires y relatifs, la
location de voitures, l'exploitation d'un garage, d'une carrosserie, ainsi
que d'une station-service et de lavage de véhicules.
Le défendeur A.N.________ est propriétaire de l'immeuble
contigu à la parcelle no. Abc___ de la commune de [...], où il loue plusieurs
appartements.
2. a) L'immeuble constituant la parcelle no. Abc___ de la
commune de [...], qui a été la propriété du défendeur B.N.________ depuis
le
25 avril 1956, comprend un bâtiment destiné à l'habitation avec
affectation mixte pour une surface de 146 m2. Il s'agit d'un immeuble
commercial et d'habitation comportant un café restaurant au rez inférieur
et un appartement de trois pièces au rez supérieur.
Depuis l'acquisition de l'immeuble, le défendeur B.N.________
et son épouse ont toujours occupé l'appartement de trois pièces au rez
supérieur, qui a constitué leur domicile conjugal depuis plus de cinquante
ans. Ensemble, les époux B.N.________ ont exploité le café-restaurant
durant près de quarante ans.

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3. a) Par contrat du 1er janvier 1996, le défendeur B.N.________ et
son épouse ont loué le café-restaurant à la société X.________Sàrl.
B.N.________ a lui-même signé ce contrat.
b) Le 9 avril 1998, le défendeur B.N.________ et son épouse ont
conclu par écrit avec la demanderesse un contrat de bail portant sur le
même objet et entrant en vigueur le 1er mai de la même année. La
demanderesse a admis avoir été présentée au défendeur B.N.________ par
l'ayant droit économique du locataire précédent X.________Sàrl, M. [...]. Le
contrat du 9 avril 1998, uniquement signé par le défendeur B.N.________ au
nom des bailleurs, contient un art. 10 let. A dont la teneur est la suivante :
"Au cas où le bailleur déciderait de vendre tout ou partie de
l'immeuble ou le fond de commerce à un tiers, il accorde d'ores et déjà au
locataire un droit de préemption pour le même montant que celui offert par ledit
tiers."
L'art. 10 let. D de ce contrat de bail est rédigé en ces termes :
"A la fin du bail, le bâtiment du restaurant sera mis en vente par les
bailleurs au plus offrant. Au moment où un acquéreur sera trouvé par les
bailleurs, le bâtiment sera proposé au locataire pour un prix équivalent, mais au
maximum frs 950'000.-- (neuf cent cinquante mille 0/00). Ce prix comprend
l'intégralité des installations et du matériel encore propriété des bailleurs au
moment de la vente."
Cette clause prévoyant un droit de préemption revêt la forme
écrite simple et non la forme authentique.
c) Le défendeur A.N.________ savait que son père avait loué à
la demanderesse le café-restaurant qu'il avait exploité durant quarante
ans, avant de le louer brièvement à un tiers.
4. Le 10 septembre 2004, la demanderesse et C.________ ont
adressé à B.N.________ et son épouse un courrier dont la teneur est la
suivante :
"(…) Comme vous le savez, nous sommes intéressés à l'achat de
votre parcelle Abc___ soit le restaurant ainsi que votre appartement.
Cela étant, au vu des travaux de rafraîchissement nécessaires et de
certains travaux à entreprendre, nous sommes disposés à vous offrir la somme
de CHF 800'000.—pour l'achat de cette parcelle. Cette offre est assortie à la

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condition que vous restiez locataires de votre appartement moyennant un loyer
mensuel de CHF 1'200.—y compris une place de parc. (…)"
Le 4 novembre 2004, B.N.________ a décidé de se dessaisir de
l'immeuble précité et, avec son épouse, a répondu au courrier précité
notamment en ces termes :
"(…) Suite à votre proposition d'achat du 10 septembre ct ainsi qu'à
notre entretien du mercredi 3 novembre, nous vous confirmons que nous
sommes d'accord de vendre notre maison ainsi que notre restaurant pour un
montant de Frs. 1'100'000.-
Si il y a la possibilité de rester comme locataire, nous sommes
d'accord de payer un loyer de Frs. 1'500.- / mois charges et place de parc
compris. (…)"
Le défendeur B.N.________ souhaitait donc pouvoir continuer à
résider dans l'immeuble en question.
Par courrier du 19 novembre 2004, la demanderesse et
C.________ ont refusé la contre-offre du défendeur B.N.________ et de son
épouse, formulant à leur tour une nouvelle offre.
5. a) A la fin de l'année 2006, alors que le défendeur B.N.________
était âgé de 74 ans, il a décidé de vendre l'immeuble en cause à son fils
A.N.________.
b) L'agenda du notaire T.________ indique, à la date du 28
novembre 2006, à 9 heures, "M. A.N.________ disc. s/ achat [...]".
6. a) Les défendeurs ont consulté le notaire T.________ pour qu'il
instrumente la vente de la parcelle no. Abc___ de la commune de [...]. Dite
parcelle a été vendue à A.N.________ pour le prix de 580'000 fr., par acte
notarié du
21 décembre 2006, enregistré sous numéro [...] des minutes du notaire
précité. L'acte indique que le prix de vente est payable par la reprise d'une

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dette hypothécaire auprès de la [...] de Nyon d'un montant de 503'700 fr.
et par le versement de 76'300 fr. en espèces.
b) Sous chiffre III point 2, l'acte de vente précité mentionne
notamment :
"L'acheteur déclare avoir parfaite connaissance que le café-
restaurant fait actuellement l'objet d'un contrat de bail commercial écrit avec
Madame H.________, dont il a reçu une copie."
Il n'est pas établi que le notaire ait demandé à voir ce contrat,
ni qu'il en ait pris connaissance, ni encore qu'il ait expliqué et attiré
l'attention des défendeurs sur l'existence du droit de préemption du
locataire ou de l'éventualité de l'existence d'un tel droit dans le contrat de
bail.
De même, il n'est pas établi que le notaire ait vérifié
concrètement auprès du défendeur A.N.________ que celui-ci connaissait le
contenu du contrat de bail dans toutes ses clauses.
7. Le droit de préemption de la demanderesse n'était pas annoté,
selon extrait du registre foncier du 29 décembre 2006. Il n'est pas établi
que la demanderesse a été informée du contenu du contrat de vente
conformément à
l'art. 216d al. 1 CO.
8. a) Entre la fin de l'année 2006 et le début de l'année 2007, la
demanderesse a été avisée qu'elle devrait désormais payer le loyer sur le
compte du défendeur A.N.________, à la [...] de Nyon, ce à quoi elle n'a pas
réagi. Elle a effectué le paiement du loyer comme il lui a été demandé,
dès le mois de janvier 2007, sans assortir ses paiements d'une réserve
quelconque.

- 7 -
b) Par lettre du 9 mars 2007, le défendeur A.N.________ a écrit
à la demanderesse que ses parents, comme ils le lui avaient dit à plusieurs
reprises, ne souhaitaient pas vendre leur immeuble mais désiraient que
celui-ci reste dans la famille, ajoutant qu'elle n'avait rien à craindre
concernant la location du restaurant et que, comme convenu, il était prêt
à lui faire un nouveau bail de cinq ans "ou plus à discuter".
c) Le 7 juin 2007, soit près de dix mois après la vente, le
conseil de la demanderesse a écrit aux défendeurs pour leur indiquer que
sa cliente entendait exercer son droit de préemption.
Les défendeurs n'ont pas donné suite à ce courrier.
d) La demanderesse a requis du registre foncier une copie de
l'acte de vente du 21 décembre 2006, qui lui a été délivrée le 14 juin
2007.
9. Le 13 février 2008, les défendeurs ont signé chacun une
déclaration selon laquelle ils renoncent à se prévaloir du moyen tiré de la
prescription envers la demanderesse jusqu'au 28 février 2009, du chef des
prétentions de celle-ci en relation avec l'exercice de son droit de
préemption.
10. a) Les dispositions paritaires romandes et règles et usages
locatifs du canton de Vaud ne contiennent aucune disposition relative à un
droit de préemption du locataire de locaux commerciaux. Un tel droit n'est
pas non plus mentionné dans la formule type de bail à loyer commercial,
pas plus que dans les dispositions générales pour locaux commerciaux
faisant partie intégrante du contrat de bail, négociées paritairement par la
chambre vaudoise immobilière, l'Union suisse des professionnels de
l'immobilier et la Fédération patronale vaudoise.

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b) Selon un article du journal "[...]" du
20 novembre 2009, l'exploitant de l'époque du Café [...] à [...] était
titulaire d'un droit de préemption sur l'immeuble abritant l'établissement.
11. a) Selon certificats médicaux du 25 octobre 2010, le
défendeur B.N.________ et son épouse ont été affectés dans leur santé par
le présent litige. Habitant l'immeuble dans lequel se trouve le café-
restaurant, ils croisaient quotidiennement la demanderesse et son
compagnon, ce qui leur rappelait le litige.
12. Les défendeurs ont expressément invoqué en procédure les
exceptions de péremption et/ou de prescription.
13. Une expertise immobilière a été confiée en cours d'instruction
à la société [...] SA, qui a déposé un rapport le 2 mars 2012.
Invité à se déterminer sur le prix de vente concédé par le
défendeur B.N.________ au défendeur A.N.________ dans le cadre de la
vente de l'immeuble sis sur la parcelle no. Abc___ de la commune de [...],
soit 580'000 fr., l'expert a estimé – sans tenir compte du matériel
d'exploitation figurant dans le bail du 9 avril 1998 – que l'immeuble avait
une valeur intrinsèque de 1'630'000 francs. En outre, il a estimé la valeur
de rendement de l'immeuble à 1'310'000 fr. et sa valeur vénale à
1'470'000 francs. Ces valeurs sont actualisées à la date du rapport, le
2 mars 2012.
Retenant une variation de prix de l'ordre de 25% entre les
mois de décembre 2006 et mars 2012, l'expert a estimé que l'immeuble
avait une valeur vénale de l'ordre de 1'180'000 fr. à l'époque de la vente,
le 21 décembre 2006. Il en conclut que le prix de vente de 580'000 fr. ne

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correspondait pas au prix du marché, dès lors qu'il lui était très
sensiblement inférieur.
14. Une expertise notariale a été confiée en cours d'instruction au
notaire [...], qui a déposé un rapport le 5 mars 2013. Les constatations et
conclusions de l'expert sont en substance les suivantes:
a) L'expert a confirmé avoir rencontré, dans sa pratique, des
baux commerciaux assortis d'un droit de préemption en faveur du
locataire, droit destiné à favoriser la poursuite de l'exploitation
commerciale en cas de vente de l'immeuble.
En revanche, l'expert ne se rappelle pas avoir vu dans des
baux à loyer commerciaux des clauses "de priorité" en faveur du locataire
pour reconduire le bail à l'initiative de ce dernier, ou des clauses
permettant au locataire de résilier prématurément le bail, alors que le
bailleur demeure lié pour une période plus longue que le locataire.
b) Toujours selon sa pratique, l'expert indique qu'en cas de
vente immobilière, il n'est pas d'usage que le notaire se fasse remettre les
baux. Toutefois, en cas de vente d'un appartement loué, le notaire chargé
de requérir l'autorisation officielle au sens de la loi vaudoise concernant
l'aliénation d'appartements loués du 11 décembre 1989 (LAAL – RSV
840.13), devra se faire remettre une copie du bail. Dans le cas d'une vente
dans un cadre familial, le notaire interrogera les parties sur l'existence
d'un bail ou non, et sur le point de savoir si l'acquéreur entend assumer la
continuation du bail ou, au contraire, le résilier. Enfin, dans certains cas
délicats, le notaire conseillera aux parties de consulter des spécialistes du
droit du bail.

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15. Par demande du 17 septembre 2008, H.________ a pris avec
suite de frais et dépens les conclusions suivantes :
"Principalement:
Ordre est donné au Conservateur du Registre foncier d'Aubonne-
Rolle d'inscrire comme propriétaire de la parcelle no. Abc___, plan
folio [...], de la Commune de [...], H.________, moyennant le paiement
du prix de vente de fr. 580'000.- (cinq cent huitante mille
francs) conformément aux modalités de l'acte de vente conclu le
27 décembre 2006 entre B.N.________ et A.N.________.
Subsidiairement:
B.N.________ est le débiteur et doit immédiat paiement à H.________
de la somme de fr. 520'000.- (cinq cent vingt mille francs),
avec intérêts à
5% l'an dès le 7 juin 2007."
Par réponse du 5 novembre 2009, le défendeur A.N.________ a
conclu avec suite de frais et dépens :
"Principalement:
I. Les conclusions prises par H.________ au pied de sa Demande du
17 septembre 2008 sont rejetées.
Subsidiairement, pour le cas où, contre toute attente, il serait fait
droit à la conclusion I de la Demande :
II.T.________ est condamné à indemniser A.N.________ de tout
dommage que celui-ci subirait, en capital, intérêts, frais et
dépens, du fait des conclusions prises contre lui par H.________, à
hauteur d'un montant qui sera précisé en cours d'instance, mais
qui n'est en tout cas pas inférieur à Fr. 580'000.- (cinq cent
huitante mille francs)."
Par réponse du 9 février 2010, le défendeur B.N.________ a pris
avec suite de frais et dépens les conclusions suivantes :
"Principalement:
I.- Les conclusions prises par H.________ selon Demande du
17 septembre 2008 sont rejetées.
Subsidiairement:
II.-T.________ doit relever B.N.________ de toute condamnation en
capital, intérêts, frais et dépens, dont celui-ci pourrait faire l'objet
dans le procès le divisant d'avec H.________ et A.N.________."

- 11 -
Par réponse du 27 avril 2010, l'appelé en cause T.________ a
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de
A.N.________ en tant qu'elles le concernent.
Dans sa duplique du 11 novembre 2009 (recte : 2010), le
défendeur A.N.________ a augmenté ses conclusions, avec suite de frais et
dépens, comme il suit:
"A. Constater que l'omission par le notaire T.________ de se faire
remettre par B.N.________ le contrat de bail à loyer du 9 avril
1998 concernant l'immeuble Abc___ de la commune de [...],
objet de l'acte de vente qu'il a instrumenté le 21 décembre 2006
et alors même qu'il faisait référence dans cet acte de vente,
sous clause III, 2, à ce contrat de bail, constitue une faute
professionnelle et une faute contractuelle;
B. Prononcer que T.________ est débiteur de A.N.________ de
CHF 10'000.- (dix mille francs suisses) et lui en doit immédiat
paiement;
C. Allouer les conclusions principales I de la Réponse de
A.N.________ du 5 novembre 2009 en rejetant les conclusions de
la Demande de H.________ du 17 septembre 2008;
D. Subsidiairement à C: Allouer les conclusions subsidiaires prises
contre T.________, pour le cas où, contre toute attente, il serait
fait droit à la conclusion I de la Demande de H.________, à savoir
" T.________ est condamné à indemniser A.N.________ de tout
dommage que celui-ci subirait, en capital, intérêts, frais et
dépens, du fait des conclusions prises contre lui par
H.________, à hauteur d'un montant qui sera précisé en cours
d'instance, mais qui n'est en tout cas pas inférieur à Fr.
580'000.- (cinq cent huitante mille francs)."
Par duplique du 5 janvier 2011, le défendeur B.N.________ a
confirmé les conclusions I et II de sa réponse et a pris une conclusion
principale I bis et une conclusion subsidiaire II bis, toutes deux libellées
comme il suit:
"T.________ est débiteur et doit immédiat paiement à B.N.________ de
la somme de CHF 10'000.- (dix mille francs), avec intérêts à 5% l'an dès le dépôt
de la présente écriture."
Par duplique du 25 février 2011, l'appelé en cause T.________ a
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions des
défendeurs A.N.________ et B.N.________ en tant qu'elles le concernent.

- 12 -
Par convention de réforme des 15, 16, 17 et 18 juillet 2013,
ratifiée par le juge instructeur le 19 juillet 2013, le défendeur A.N.________
a augmenté sa conclusion D subsidiaire à C prise dans sa duplique contre
l'appelé en cause T.________, comme il suit :
" Pour le cas où contre toute attente il serait fait droit à la conclusion
I principale de la Demande de H.________ du 17 septembre 2008, T.________ est le
débiteur de A.N.________ de CHF 890'000 avec intérêts à 5% l'an dès le 2 mars
2012 et lui en doit immédiat paiement."
E n d r o i t :
I. La demanderesse H.________ exerce le droit de préemption
qu'elle déduit de la clause contenue à l'art. 10 let. A du contrat de bail.
Elle fait valoir que la clause précitée est valable en la forme, que la vente
conclue entre les défendeurs constitue un cas de préemption et que les
conditions d'exercice de son droit sont réunies.
De leur côté, les défendeurs plaident la nullité de la clause
litigieuse, conclue sans le consentement de l'épouse du défendeur
B.N.________ et sans respecter la forme authentique. Ils font en outre valoir
que faute d'être inscrit au registre foncier, le droit de préemption ne peut
être opposé au défendeur A.N.________, acquéreur de bonne foi. Ils
invoquent également la péremption de l'exercice du droit de préemption
et soutiennent que – de toute manière – aucun cas de préemption n'est
réalisé, la vente de l'immeuble constituant une donation mixte.
Les défendeurs reprochent, par ailleurs, au notaire T.________
d'avoir violé son devoir de diligence et de renseignement lors de
l'instrumentation de l'acte de vente, leur causant, en cas d'admission des
conclusions de la demanderesse, un dommage qui engage sa
responsabilité. L'appelé en cause conteste toute violation de ses
obligations professionnelles.
II. a) Le Code de procédure civile est entré en vigueur le 1er
janvier 2011 afin de régler la procédure applicable devant les juridictions
cantonales, notamment aux affaire civiles contentieuses (art. 1 let. a CPC –

- 13 -
Code de procédure civile du 19 décembre 2008 – RS 272). L'art. 404 al. 1
CPC dispose que les procédures en cours à l'entrée en vigueur de la
présente loi sont régies par l'ancien droit de procédure jusqu'à la clôture
de l'instance. Cette règle vaut pour toutes les procédures en cours, quelle
que soit leur nature (Tappy, Le droit transitoire applicable lors de
l'introduction de la nouvelle procédure civile unifiée, publié in JT 2010 III
11, p. 19).
Aux termes de l'art. 166 CDPJ (Code de droit privé judiciaire
vaudois du 12 janvier 2010 – RSV 211.02), les règles de compétences
matérielles applicables avant l'entrée en vigueur de la présente loi
demeurent applicables aux causes pendantes devant les autorités civiles
ou administratives (Tappy, op. cit., p. 14).
b) En l'espèce, la demande a été déposée le 17 septembre
2008, soit avant l'entrée en vigueur du CPC. L'instance a donc été ouverte
sous l'empire du CPC-VD (Code de procédure civile vaudoise du 14
décembre 1966, dans sa version au 31 décembre 2010 – RSV 270.11) et
n'est pas close à ce jour. Il convient dès lors d'appliquer le CPC-VD à la
présente cause. Les dispositions de la loi d'organisation judiciaire du
12 décembre 1979 (LOJV – RSV 173.01), dans leur teneur en vigueur au
31 décembre 2010, sont également applicables.
La Cour civile est compétente pour les causes patrimoniales
dont la valeur litigieuse est supérieure à 100'000 fr. et qui ne sont pas
attribuées par la loi à une autre autorité (art. 74 al. 2 LOJV). En l'espèce, la
valeur litigieuse étant manifestement supérieure à 100'000 fr., la
compétence de la Cour de céans est donnée.
III. Dans leur duplique, les défendeurs ont pris des
conclusions nouvelles en constatation et en paiement contre l'appelé en
cause. La question de la recevabilité de ces conclusions se pose.
a) Le défendeur peut prendre contre l'appelé des conclusions
tant actives que récursoires, pour autant qu'elles s'inscrivent dans un

- 14 -
rapport de connexité avec le procès principal (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3e éd., Lausanne 2002, n. 1 ad. art. 88 CPC-VD).
Selon l'art. 266 al. 1 CPC-VD, les conclusions peuvent être réduites ou
modifiées, pourvu que les conclusions nouvelles demeurent en connexité
avec la demande initiale. En vertu de l'art. 267 al. 1 CPC-VD, jusqu'à la
clôture de l'audience préliminaire ou encore dix jours après la
communication d'un rapport d'expertise, le demandeur peut augmenter
ses conclusions pourvu que les conclusions augmentées aient le même
fondement que la demande initiale. Toute modification, réduction ou
augmentation de conclusions est faite par requête, notifiée par le juge à la
partie adverse, ou par dictée au procès-verbal (art. 268 al. 1 CPC-VD).
Une fois la requête d'appel en cause admise et notifiée à
l'appelé, celui-ci devient partie au procès (art. 88 al. 1 CPC-VD), avec les
mêmes droits et obligations que les parties originaires (JT 1987 III 2 c. 1 et
5b). Dès l'instant où le défendeur a été autorisé à prendre des conclusions
contre l'appelé en cause, il ne peut que les augmenter ou les modifier en
respectant les art. 266 et 267 CPC-VD, mais en aucun cas élargir le cadre
du procès en introduisant des conclusions nouvelles (JT 1987 III 2 c. 6).
b) Selon la jurisprudence, l'action en constatation de droit est
ouverte si la partie demanderesse a un intérêt important et digne de
protection à la constatation immédiate de la situation de droit; il n'est pas
nécessaire que cet intérêt soit de nature juridique, il peut s'agir d'un pur
intérêt de fait (ATF 135 III 378 c. 2.2). Cet intérêt doit être important et
immédiat. Il y a intérêt à la constatation immédiate lorsque le demandeur
est menacé par l'incertitude concernant ses droits ou ceux d'un tiers et
qu'une constatation judiciaire pourrait éliminer cette incertitude. Encore
faut-il qu'en se prolongeant, celle-ci entrave le demandeur dans sa liberté
d'action et lui soit insupportable. C'est au demandeur qu'il incombe
d'apporter la preuve des faits démontrant son intérêt à la constatation
requise (TF 4C.422/2006 du 6 mars 2007 c. 3.3; ATF 131 III 319 c. 3.5, SJ
2005 I 449; ATF 123 III 49 c. 1a,
JT 1998 I 659; ATF 120 II 20 c. 3a, JT 1995 I 130).

- 15 -
c) En l'espèce, les conclusions nouvelles déposées par les
défendeurs à l'encontre de l'appelé en cause ont été introduites avant la
clôture de l'instruction, par dupliques des 11 novembre 2010 et 5 janvier
2011, notifiées aux autres parties. Le montant réclamé par chacun des
défendeurs est destiné à couvrir les honoraires et frais engagés dans la
présente procédure et qui ne seront pas couverts par les dépens. Ces
prétentions – actives – sont manifestement connexes à la demande initiale
et, en tous les cas, n'élargissent pas le cadre du procès au sens de la
jurisprudence précitée, puisque la question de la responsabilité du notaire
se posait d'ores et déjà à la suite de leur réponse. Les conclusions
articulées dans les dupliques des défendeurs sont dès lors recevables, à
l'exception de la conclusion A contenue dans la duplique du défendeur
A.N.________, qui est constatatoire et, partant, irrecevable, faute pour ce
dernier d'avoir allégué et établi son intérêt à la constatation.
IV. a) Sur le fond, la première question à résoudre est celle de la
validité formelle du pacte de préemption.
Les art. 216 al. 2 et 3 et 216a ss CO (Loi fédérale du 30 mars
2011 complétant le code civil suisse du 30 mars 1911 – RS 220), relatifs à
la forme du contrat de vente immobilière et d'autres actes analogues, ont
été introduits par la Loi fédérale du 20 octobre 1991 sur la révision du
Code civil et du Code des obligations, en vigueur depuis le 1er janvier
1994. Ces dispositions nouvelles ne produisent pas d'effet rétroactif (art.
50 Tit. fin. CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907
– RS 210]; Foëx, Commentaire Romand I, 2e éd., Bâle 2012, n. 27 ad art.
216 CO).
Le droit de préemption est un droit d'acquisition conditionnel;
c'est la faculté donnée à une personne (le préempteur) d'exiger d'une
autre personne

- 16 -
(le promettant) le transfert de la propriété d'une chose, dans l'éventualité
où le promettant la vend à un tiers. On parle de droit de préemption
ordinaire si le prix à payer par le préempteur est celui que le tiers
acquéreur s'est engagé à payer; le droit de préemption est dit limitatif (ou
qualifié) si le promettant et le préempteur ont d'emblée fixé le prix auquel
le préempteur pourrait acheter la chose. Le droit de préemption est
subordonné à la double condition que le promettant vende son bien et que
le préempteur déclare exercer son droit (Steinauer, Les droits réels, T. II,
4e éd., Berne 2012, n. 1719a, p. 169).
Le droit de préemption est en général constitué par un contrat
entre le préempteur et le promettant : le pacte de préemption. Lorsqu'un
tel pacte a pour objet un immeuble, il doit respecter la forme authentique
(art. 216 al. 2 CO). La loi fait toutefois une exception pour le pacte de
préemption ordinaire, qui ne fixe pas le prix auquel le préempteur pourra
exercer son droit : dans ce cas, le pacte peut être conclu dans la simple
forme écrite (art. 216 al. 3 CO). Par cette disposition, le législateur a
entendu tenir compte d'une pratique consistant à insérer un pacte de
préemption dans un contrat de bail (à loyer ou à ferme), qui n'est pas
soumis à la forme authentique. L'art. 216 al. 3 CO constitue l'exception, et
la forme authentique sera exigée chaque fois que le pacte règle à
l'avance, en tout ou en partie, le prix qui devra être payé ou la manière de
le déterminer. La sanction de l'inobservation de la forme authentique est
la nullité du contrat (Foëx, op. cit., nn. 28-32 ad art. 216 CO).
En vertu de l'art. 20 al. 2 CO, si le contrat est nul dans
certaines de ses clauses, celles-ci sont seules frappées de nullité, à moins
qu'il y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles.
b) En l'espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu avec la
demanderesse le 9 avril 1998, soit après l'entrée en vigueur de la novelle
de 1991. Les défendeurs et l'appelé en cause plaident la nullité du pacte
de préemption pour inobservation de la forme authentique. Ils se fondent

- 17 -
sur la clause contenue à
l'art. 10 let. D du contrat de bail conclu avec la demanderesse.
Il est constant que la clause précitée fixe un prix maximum
pour la vente au préempteur. Les clauses contenues sous lettres A et D
visent toutefois deux situations différentes. En effet, la clause contenue
sous la lettre A est un pacte de préemption ordinaire, dans l'hypothèse où
le promettant, à n'importe quel moment en cours de bail, déciderait de
vendre l'immeuble. Cette clause ne fixe pas le prix auquel le préempteur
pourra exercer son droit. S'agissant de la clause contenue sous lettre D,
celle-ci vise une situation distincte (lex specialis), soit la vente de
l'immeuble d'ores et déjà annoncée à la fin du bail. Les parties ont
introduit dans leur contrat la clause contenue sous lettre D, qui n'existait
pas dans le bail conclu avec le précédent locataire, et n'ont pas supprimé
la clause contenue sous lettre A. Dès lors que les lettres A et D visent
clairement des situations totalement différentes, il y a lieu de les
distinguer. En conséquence, si la clause contenue sous la lettre D est
effectivement nulle, faute de respecter la forme authentique, tel n'est pas
le cas de la clause contenue sous lettre A, qui ne fixe pas le prix de vente
par avance.
En l'occurrence, il n'a pas été allégué que le contrat de bail
n'aurait pas été conclu sans la clause contenue sous lettre D. Ainsi, la
nullité de cette clause n'entraîne pas la nullité de l'ensemble du contrat de
bail (art. 20 al. 2 CO).
c) Les défendeurs et l'appelé en cause font encore valoir que
le droit de préemption de la demanderesse est entaché de nullité, dès lors
que le bail n'a pas été signé par l'épouse du défendeur B.N.________, alors
qu'il porte sur une partie de l'immeuble comprenant le domicile familial au
sens de l'art. 169 CC.

- 18 -
L'art. 169 CC protège le logement de la famille et interdit à
chaque époux, sans le consentement de son conjoint, de résilier le bail,
d'aliéner la maison ou l'appartement familial, ou de restreindre par
d'autres actes juridiques les droits dont dépend le logement de la famille
(al. 1). Il s'agit d'une disposition impérative (ATF 115 II 361 c. 4a, JT 1990 I
95).
L'exercice du droit de préemption suppose la survenance d'un
cas de préemption, c'est-à-dire la vente à un tiers ou un acte juridique
équivalent à une vente (art. 216c al. 1 CO). Selon la doctrine majoritaire,
c'est cet acte qui doit être conforme à l'art. 169 CC, sans quoi le
consentement donné une seule fois lors de la constitution du droit de
préemption serait donné de manière trop globale et trop à l'avance, de
manière incompatible avec l'art. 169 CC (Yvan Guichard, Les restrictions
au droit de disposer du logement de la famille, thèse Lausanne 2002, p.
103 et les références citées).
En l'espèce, le contrat conclu entre la demanderesse est le
défendeur B.N.________ est valable, dans la mesure où il ne porte pas sur
le logement familial et où le défendeur B.N.________ était seul propriétaire
de l'immeuble abritant le local commercial. Quant à la clause de
préemption elle-même, quand bien même elle portait sur le logement
familial, elle ne nécessitait pas non plus le consentement de l'épouse. En
effet, c'est au moment de la vente de l'immeuble que l'épouse du
défendeur B.N.________ aurait dû consentir au sens de
l'art. 169 al. 1 CC, conformément à l'avis de la doctrine précitée, à laquelle
on se rallie.
Au vu de ce qui précède, force est de constater que la clause
sur laquelle la demanderesse fonde son action est valable en la forme et
n'est pas frappée de nullité.

- 19 -
V. a) Les défendeurs et l'appelé en cause soutiennent que
l'exercice du droit de préemption de la demanderesse est atteint par la
péremption.
En vertu de l'art. 216d al. 1 CO, le vendeur doit informer les
titulaires du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et
de son contenu. Il doit en particulier leur communiquer le prix, ainsi que
toutes les clauses importantes du contrat (Steinauer, op. cit., n. 1734c, p.
179). Si le titulaire du droit de préemption entend exercer celui-ci, il doit
l'invoquer dans les trois mois à l'encontre du vendeur ou, si le droit est
annoté au registre foncier, à l'encontre du propriétaire; le délai commence
à courir le jour où le titulaire a eu connaissance de la conclusion du contrat
et de son contenu (art. 216e CO).
C'est en principe la communication du cas de préemption
prévue à l'art. 216d CO qui fait partir le délai de trois mois. Toutefois, le
délai court également si le préempteur a été informé par un autre biais du
contrat et de son contenu
(Foëx, op. cit., n. 1 et 2 ad art. 216e CO). L'exercice du droit de
préemption est un acte formateur, soit une manifestation de volonté
sujette à réception, au plus tard le dernier jour du délai. Le délai de l'art.
216e CO est un délai de péremption
(Foëx, op. cit., n. 3 ad art. 216e CO). Si le préempteur n'a pas une
connaissance certaine de la conclusion du contrat et de son contenu, ou
n'est informé qu'incomplètement, le délai ne court pas (Steinauer, op. cit.,
n. 1735a, p. 179;
Foëx, op. cit. n. 7 ad art. 216e CO). Le préempteur peut donc agir des mois
ou des années après la vente, aussi longtemps que le délai de l'art. 216e
CO n'est pas échu (Foëx, op. cit., n. 7 ad art. 216e CO).

- 20 -
b) En l'espèce, en vertu des règles sur le fardeau de la preuve
(art. 8 CC), il incombait à la demanderesse, qui revendique son droit de
préemption, d'établir qu'elle a agi dans le délai de l'art. 216e CO. Il est
constant qu'elle a déclaré exercer son droit par lettre de son conseil du 7
juin 2007. Il reste donc à examiner à partir de quel moment le délai
précité a commencé à courir.
La demanderesse allègue que si elle a appris que l'immeuble
avait été vendu, elle n'a pas eu connaissance de l'acte de vente, que les
défendeurs ne lui ont jamais communiqué et qu'elle a dû se procurer
auprès du registre foncier. S'agissant de la preuve d'un fait négatif, selon
les règles de la bonne foi en procédure, il appartenait aux défendeurs de
collaborer, et en particulier d'établir à quelle date ils ont informé la
demanderesse du contenu de l'acte de vente. Or, les défendeurs
n'allèguent pas, ni n'établissent avoir informé la demanderesse du
contenu du contrat, conformément à leur obligation découlant de l'art.
216d al. 1 CO. Ils prétendent, en revanche, avoir informé la demanderesse
de leur intention de transférer la propriété de l'immeuble peu avant de
signer l'acte authentique, ce à quoi elle n'aurait pas réagi. Ces faits ne
sont toutefois pas établis. En outre, l'annonce de l'intention de vendre
n'équivaut pas à l'annonce d'une vente exécutée, d'autant plus lorsqu'une
telle annonce constitue le point de départ d'un délai de péremption.
Il est certes établi que les défendeurs ont demandé à la
demanderesse de payer le loyer auprès du nouveau propriétaire dès le
mois de janvier 2007, ce qu'elle a fait. Ils font valoir que, dans ces
circonstances, en vertu des règles de la bonne foi, la demanderesse avait
le devoir de les interpeller pour obtenir une copie de l'acte de vente. On
ne saurait souscrire à un tel raisonnement. En effet, c'est bien les
défendeurs qui avaient l'obligation légale de communiquer la vente de
l'immeuble et le contenu du contrat à la demanderesse, et non l'inverse. Il
n'est, au surplus, pas rare qu'un fils prenne en main les affaires
comptables et administratives de son père devenant âgé, sans pour
autant devenir propriétaire des immeubles de celui-ci. Enfin, selon la
doctrine unanime, même lorsque le préempteur est informé de manière

- 21 -
incomplète, le délai ne court pas, celui-ci pouvant parfois être amené à
agir des mois ou des années après la vente. Ainsi, peu importe que la
demanderesse ait le cas échéant eu connaissance de la vente, puisque le
fait qu'elle en ignorait les termes exacts suffisait à empêcher le départ du
délai. Or, en l'espèce, il n'est pas établi que la demanderesse ait été
informée du contenu de l'acte de vente avant le 14 juin 2007.
Au vu de ce qui précède, le délai de l'art. 216e CO n'avait pas
encore commencé à courir lorsque la demanderesse a déclaré exercer son
droit de préemption le 7 juin 2007, si bien que ce dernier n'était pas
atteint par la péremption à cette date.
VI. Les défendeurs font valoir que, faute d'avoir été inscrit au
registre foncier, le droit de préemption de la demanderesse n'est pas
opposable au défendeur A.N.________, acquéreur de bonne foi de
l'immeuble de son père.
a) Si le préempteur exerce son droit alors que le nouveau
propriétaire est déjà inscrit au registre foncier, la situation est différente
selon que le droit de préemption est annoté ou non : s'il l'est, le
préempteur peut agir directement contre l'acheteur inscrit en exécution
du droit et en rectification du registre foncier; si le droit n'est pas annoté,
le préempteur ne peut plus obtenir l'exécution du transfert de propriété
car pour le tiers acquéreur, le droit de préemption est une res inter alios
acta. Dès lors, sauf abus de droit, le préempteur n'a qu'une action en
dommages intérêts contre le promettant pour inexécution du pacte de
préemption
(Steinauer, op. cit., n. 1742, p. 182; Foëx, op. cit., n. 7 ad art. 216e CO).
A teneur de l'art. 9 al. 1 CC, les registres publics et les titres
authentiques font foi des faits qu'ils constatent et dont l'inexactitude n'est

- 22 -
pas prouvée. Le tiers qui s'en est remis aux énonciations du registre
foncier avant d'acquérir un immeuble n'est protégé dans son acquisition
que s'il est de bonne foi; tel n'est pas le cas s'il avait connaissance de faits
qui ne ressortent pas du registre foncier ou même qui le contredisent (ATF
82 II 103 c. 5, JT 1956 I 598).
b) En l'espèce, il n'est pas établi que l'appelé en cause ait
demandé à voir le contrat de bail, ni qu'il ait expliqué et attiré l'attention
des défendeurs sur l'existence du droit de préemption, ni encore qu'il ait
vérifié concrètement que le défendeur A.N.________ connaissait le contrat
de bail dans toutes ses clauses. Ce dernier avait toutefois connaissance du
contrat de bail, ce qu'il a lui-même admis. Le contrat de vente du 21
décembre 2006, instrumenté en la forme authentique, indique que
l'acheteur déclare avoir parfaite connaissance de l'existence d'un contrat
de bail écrit avec la demanderesse, dont il a reçu une copie. Le défendeur
A.N.________ ne saurait donc soutenir, comme il le fait, qu'il a ignoré une
clause contenue dans un contrat dont il connaissait l'existence et dont il a
reçu une copie. Le cas échéant, ce dernier devait apporter la preuve de
l'inexactitude des déclarations contenues dans l'acte instrumenté par le
notaire T.________ s'il entendait se prévaloir valablement de son ignorance.
Or, rien de tel n'est établi en l'espèce. Ainsi, en vertu de la présomption
contenue à l'art. 9 al. 1 CC, il y a lieu de constater que le défendeur
A.N.________ est de mauvaise foi lorsqu'il prétend avoir ignoré le droit de
préemption invoqué par la demanderesse.
VII. Les défendeurs et l'appelé en cause contestent l'existence
d'un cas de préemption, au motif que l'acte instrumenté le 21 décembre
2006 n'est pas une "vente" ni un acte juridique équivalent au sens de l'art.
216c CO, mais une "donation-vente" entre parents.
a) aa) En vertu de l'art. 216c al. 1 CO, le droit de préemption
peut être invoqué en cas de vente de l'immeuble ainsi qu'à l'occasion de
tout autre acte juridique équivalent économiquement à une vente. Selon
l'alinéa 2 de cette disposition, ne constituent pas des cas de préemption,

- 23 -
l'attribution à un héritier dans le partage, la réalisation forcée et
l'acquisition pour l'exécution d'une tâche publique, notamment.
L'art. 216c al. 1 CO est de droit dispositif, ce qui signifie que
les parties ont la faculté de restreindre ou d'étendre les cas de
préemption. Elles peuvent par exemple convenir que le droit de
préemption pourra être exercé en cas de donation ou en cas de vente
entre parents (Foëx, op. cit., nn. 16-17 ad art. 216c CO). En revanche,
l'art. 216c al. 2 CO est de droit impératif, de sorte que les exclusions qu'il
comporte ne peuvent être érigées en cas de préemption par les parties
(Foëx, op. cit., nn. 16-17 ad art. 216c CO).
Selon le Message du Conseil fédéral relatif à l'art. 216c CO
introduit par la novelle de 1991 (FF 1988 III 1017), les actes juridiques
dans lesquels la personne de l'acquéreur revêt une importance de premier
plan (donation, donation mixte, aliénation pour des motifs de droit
successoral) ne constituent pas des cas de préemption. Toujours selon le
Message, ce n'est que dans un cas concret que l'on peut décider si, du
point de vue économique, l'assimilation d'une opération à une vente se
justifie (ATF 92 II 160 c. 2 à 4, JT 1967 I 186). Selon la doctrine majoritaire,
la vente entre parents ne constitue pas un cas de préemption, du moins
lorsque la vente intervient pour des raisons personnelles qui peuvent être
affectives ou sentimentales (Rubido, L'exercice du droit de préemption
immobilier au regard du droit privé, thèse Genève 2012, n. 248, p. 66 et
les auteurs cités en note infrapaginale 301; Foëx, op. cit., n. 3 ad art. 216c
CO). Selon Rubido, cette solution est conforme au Message du Conseil
fédéral, qui exclut l'exercice du droit si la personne de l'acquéreur revêt
une importance de premier plan. En revanche, toujours selon cet auteur, si
le vendeur, quand bien même il vend à un parent, n'est animé que par des
raisons purement économiques, il n'y a pas lieu de distinguer l'acte d'une
vente ordinaire (Rubido, op. cit., nn. 248 s., pp. 66 s.).
bb) La donation, qui se caractérise par la gratuité, ne
constitue pas un cas de préemption, puisque précisément l'acte n'équivaut
pas économiquement à une vente et que la personne du donataire revêt

- 24 -
en général une importance prédominante. La doctrine majoritaire
s'accorde pour dire que tel n'est pas non plus le cas de la donation mixte
(Steinauer, op. cit., n. 1731b, p. 176; Tercier/Favre,
Les contrats spéciaux, 4e éd., n. 1136, p. 170; Foëx, op. cit., n. 12 ad art.
216c CO; Rubido, op. cit., nn. 260 ss, pp. 69 s.). Le Tribunal fédéral est
également de cet avis (TF 1C_33/2008 c. 3.3; ATF 101 II 59, JT 1975 I 383),
relevant que le droit de préemption s'exerce en cas de vente, mais qu'il
faut au surplus que celle-ci ait un but économique dans l'intention des
parties, de sorte que c'est la prestation pécuniaire et non la personne de
l'acquéreur qui doit apparaître essentielle. Dans la vente, le préempteur se
substitue à l'acquéreur aux mêmes conditions. S'agissant d'une donation
mixte, le marché comporte une libéralité en faveur de l'acquéreur. Or, le
droit de préemption ne constitue pas une cause juridique permettant de
mettre le préempteur au bénéfice d'une telle libéralité (ATF 101 II 59, c.
3).
cc) La donation mixte est une vente conclue à un prix
nettement inférieur à la valeur réelle de l'objet. Non seulement les parties
doivent être conscientes de la disproportion entre la valeur réelle du bien
et la contreprestation versée, mais le vendeur doit encore agir avec la
volonté de faire à l'acquéreur une prestation gratuite (Baddeley,
Commentaire Rommand I, Bâle 2012, n. 52 ad
art. 239 CO; Tercier/Favre, op. cit., nn. 1788 ss, p. 263). Ainsi la donation
mixte ne peut être admise que si l'attribution échangée contractuellement
avec une contre-prestation dépasse celle-ci en valeur (élément objectif),
et que les parties le savent et conviennent ainsi d'une libéralité (animus
donandi) à l'une d'elles (TF 5C.280/2002
c. 3.1). L'élément subjectif réside, lors d'une donation mixte, dans le fait
que les parties doivent avoir l'intention de procéder à une libéralité
gratuite en ce sens qu'elles fixent le prix intentionnellement en dessous de
la valeur vénale de l'objet de la vente, afin que l'acheteur bénéficie de la
différence à titre gratuit (ATF 126 III 171 c. 3a, JT 2000 I 554).
b) En l'espèce la clause contenue dans le contrat du 9 avril
1998 ne précise pas que le droit de préemption peut être exercé en cas de

- 25 -
vente entre parents. Il ne va donc pas de soi que l'on se trouve face à un
cas de préemption. A l'inverse, le seul fait que la vente soit intervenue
entre un père et son fils ne permet pas d'emblée d'exclure un tel cas. Il
convient par conséquent d'examiner l'ensemble circonstances, ainsi que
les motivations du vendeur, afin de déterminer si l'on est en présence d'un
cas de préemption.
L'immeuble en cause a fait l'objet d'une expertise dont il n'y a
aucune raison de s'écarter. L'expert a estimé la valeur vénale de
l'immeuble en cause à 1'180'000 fr. au 21 décembre 2006, soit au jour de
la vente. Dite vente est intervenue au prix de 580'000 fr., soit un peu
moins de la moitié de la valeur du bien (49, 15%). Par conséquent, sur le
plan objectif, on doit admettre que l'on se trouve en présence d'une
libéralité, le prix de vente ayant été fixé à une valeur nettement inférieure
à celle du marché. Du point de vue subjectif, la cour considère qu'il est
établi que le défendeur B.N.________ connaissait la différence entre la
valeur réelle de l'immeuble et le prix concédé à son fils, puisqu'il avait lui-
même offert à la demanderesse de lui vendre le bien au prix de 1'100'000
fr. en 2004. Il est notoire que les prix de l'immobilier, n'ont cessé
d'augmenter depuis le début des années 2000, notamment dans la région
de la Côte. Quant au défendeur A.N.________, il a lui-même allégué que
l'immeuble lui a été vendu à un véritable prix de faveur familial.
Agé de 74 ans, le défendeur B.N.________ a décidé de vendre à
son fils l'immeuble dans lequel la famille a vécu depuis 1956, à un prix
nettement inférieur au marché. Dans ces circonstances, il est évident que
la vente qui comporte une libéralité en faveur du défendeur A.N.________,
est intervenue intuitu personae et non pour des raisons principalement
économiques. En effet, il ne fait aucun doute que la relation familiale et la
personne de l'acheteur ont joué un rôle essentiel et décisif dans la
décision de vendre et dans la fixation du prix. Aucune circonstance ne
justifie une conclusion différente en l'espèce. La demanderesse ne pouvait
d'ailleurs qu'être consciente du fait que l'immeuble avait été bradé, elle-
même ayant offert un montant de 850'000 fr. pour acquérir l'immeuble en
2004. Ainsi, malgré l'intitulé trompeur de l'acte instrumenté par l'appelé

- 26 -
en cause, auquel il n'y a pas lieu de s'arrêter (art. 18 al. 1 CO), force est
de constater que la vente litigieuse était en réalité une donation mixte.
Au vu de ce qui précède, la "vente" intervenue le 21 décembre
2006 entre les défendeurs ne constituait pas un cas de préemption. Celle-
ci comportait, en effet, une libéralité dont la demanderesse ne saurait
bénéficier, conformément à la jurisprudence précitée. Il s'ensuit que les
conclusions de la demanderesse doivent être rejetées pour ce motif.
VIII. a) Les défendeurs ont pris contre le notaire T.________ des
conclusions récursoires tendant à ce que celui-ci les indemnise,
respectivement les relève de tout dommage qu'ils subiraient en capital,
intérêts, frais et dépens du fait des conclusions prises contre eux par la
demanderesse.
Ces conclusions récursoires doivent être rejetées, vu le rejet
des conclusions prises par la demanderesse.
b) Chaque défendeur a conclu, en outre, au paiement par
l'appelé en cause de la somme de 10'000 fr., représentant la part des frais
de procès des défendeurs non couverte par les éventuels dépens. Ce
dommage est réclamé aussi dans l'hypothèse – réalisée – où les
conclusions de la demanderesse sont rejetées.
aa) Le notaire indépendant exerce en premier lieu des
activités ministérielles, par exemple instrumenter des actes authentiques
ou légaliser des signatures. Il agit alors en tant que détenteur ou
délégataire de la puissance publique. A côté de ces activités officielles, il
peut exercer des activités privées, pour lesquelles il ne bénéficie d'aucune
forme d'exclusivité et qui sont régies par le droit privé (ATF 129 I 330 c.
2.1, JT 2004 I 126, SJ 2003 I 537 et les référence citées).
Lorsque le notaire accomplit ses fonctions ministérielles, ses
relations avec ses clients relèvent du droit public et échappent au champ
d'application des dispositions contractuelles sur le mandat. La

- 27 -
responsabilité du notaire pour une éventuelle mauvaise exécution de ses
tâches officielles ne relève donc pas du droit des contrats. La
responsabilité des fonctionnaires et employés publics cantonaux est en
principe régie par les articles 41 ss CO, sauf si le canton, en vertu de
l'article 61 al. 1 CO, a réglementé la question (ATF 127 III 248 c. 1b, JT
2001 I 263,
SJ 2001 I 589; ATF 126 III 370 c. 7a, JT 2001 I 164), ce qui est le cas du
canton de Vaud. En effet, l'art. 107 al. 1 de la loi vaudoise sur le notariat
du 29 juin 2004
(LNo, RSV 178.11) prévoit que le notaire est civilement responsable de
tout dommage qu'il cause illicitement dans l'exercice de ses activités
ministérielles et professionnelles, que ce soit par dol ou par négligence. Il
n'est libéré à l'égard de ses clients qu'en établissant qu'aucune faute ne
lui est imputable (al. 2). Cette disposition règle de manière uniforme la
responsabilité des notaires en renvoyant au droit fédéral privé à titre
supplétif. Ainsi, faute de disposition cantonale particulière, la
responsabilité des notaires est régie par les règles ordinaires du Code des
obligations, soit les art. 97 ss et 394 ss CO (Mooser, Le droit notarial en
Suisse, 2e éd., Berne 2014, nn. 300, 304 et 305, pp. 199 ss).
La responsabilité du notaire au sens du droit fédéral, auquel
renvoie l'art. 107 LNo, suppose un acte ou un omission illicite, une faute
(présumée), un dommage et un lien de causalité entre ces deux éléments
(JT 2010 III 56;
JT 2003 III 109, c. 2; Mooser, op. cit., nn 307 ss, pp. 203 ss).
bb) La responsabilité du notaire est engagée uniquement en
cas de dommage, dont la preuve de l'existence et de l'étendue appartient
au lésé (Mooser, op. cit., n. 316; Werro, op. cit., n. 1013, p. 288). La notion
juridique de dommage correspond à celle consacrée par le droit fédéral en
matière de responsabilité civile, les règles ordinaires étant applicables (TF
4A_620/2011 du 3 avril 2012 c. 3.1; Mooser, op. cit., n. 316, p. 207). Le
dommage consiste en la diminution involontaire de la fortune nette, le
dommage représentant la différence entre le montant actuel et le montant
qu'aurait le patrimoine lésé sans le dommage (Werro, op. cit.,

- 28 -
n. 42, p. 24). Il peut survenir sous la forme d'une diminution de l'actif,
d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une
non-diminution du passif (ATF 133 III 462 c. 4.4.2 et les références citées).
A teneur de l'art. 42 al. 2 CO, lorsque le montant exact du
dommage ne peut pas être établi, le juge le détermine équitablement en
considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la
partie lésée. Cette disposition édicte une règle de preuve de droit fédéral
dont le but est de faciliter au lésé l'établissement du dommage. Elle
s'applique aussi bien à la preuve de l'existence du dommage qu'à celle de
son étendue (ATF 133 III 462 c. 4.4.2, rés. in JT 2009 I 47; Werro, op. cit.,
n. 1015, p. 288 s.). L'art. 42 al. 2 CO allège le fardeau de la preuve et
consacre un degré de preuve réduit par rapport à la certitude complète,
mais ne dispense pas le lésé de fournir au juge, dans la mesure du
possible, tous les éléments de fait constituant des indices de l'existence
du préjudice et permettant l'évaluation ex aequo et bono du montant du
dommage. Les circonstances alléguées par le lésé doivent faire apparaître
un dommage comme pratiquement certain. Une simple possibilité ne suffit
pas pour allouer des dommages-intérêts. L'exception de l'art. 42 al. 2 CO à
la règle du fardeau de la preuve doit être appliquée de manière restrictive
(ATF 133 III 462 c. 4.4.2 et les références citées). Le juge ne peut recourir
à l'art. 42 al. 2 CO que si le préjudice est très difficile, voire impossible à
établir, si les preuves nécessaires font défaut ou si l'administration de
celles-ci ne peut raisonnablement être exigée du demandeur (Werro, op.
cit., n. 1017, p. 189).
cc) En l'espèce, les défendeurs n'apportent pas la preuve de
l'étendue du dommage qu'ils prétendent avoir subi, ni même de son
existence. Compte tenu de sa nature (honoraires et frais d'avocat), le
dommage invoqué par les défendeurs n'était pas impossible à établir, ce
qui pouvait être raisonnablement exigé d'eux. L'allègement du fardeau de
la preuve au sens de l'art. 42 al. 2 CO ne les dispensait pas d'apporter tout
indice en ce sens, ce qu'ils n'ont pas fait non plus. Ainsi, il y a lieu de
constater que le dommage invoqué demeure hypothétique en l'état. Dès
lors que la jurisprudence subordonne l'octroi de dommages-intérêts à la

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quasi certitude de l'existence d'un dommage, l'art. 42 al. 2 CO n'est pas
applicable en l'espèce. Les défendeurs doivent donc supporter les
conséquences de l'absence de preuve.
Au vu de ce qui précède, un dommage n'étant pas établi, il est
inutile d'examiner si les autres conditions de la responsabilité du notaire
sont remplies. Les prétentions des défendeurs contre l'appelé en cause
doivent ainsi être rejetées.
IX. a) Selon l'art. 92 al. 1 CPC-VD, des dépens sont alloués à la
partie qui obtient gain de cause. Ceux-ci comprennent principalement les
frais de justice payés par la partie, les honoraires et les débours de son
avocat (art. 91 let. a et c CPC-VD). Les frais de justice englobent
l'émolument de justice, ainsi que les frais de mesures probatoires (art. 90
al. 1 CPC-VD; art. 2 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires
en matière civile, applicable par renvoi de l'art. 99 al. 1 TFJC, tarif du
28 septembre 2010 des frais judiciaires civils – RSV 270.11.5]). Les
honoraires et les débours d'avocat sont fixés selon le tarif du 17 juin 1986
des honoraires d'avocat dus à titre de dépens (applicable par renvoi de
l'art. 26 al. 2 TDC [tarif du
23 novembre 2010 des dépens en matière civile – RSV 270.11.6]). Les
débours ont trait au paiement d'une somme d'argent précise pour une
opération déterminée.
A l'issue d'un litige, le juge doit rechercher lequel des plaideurs
gagne le procès et lui allouer une certaine somme en remboursement de
ses frais, à la charge du plaideur perdant. La partie qui a triomphé sur le
principe ou sur les principales questions litigieuses a droit à la totalité des
dépens (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 92 CPC-VD).
b) En l'espèce, les conclusions de la demande étant
entièrement rejetées, le défendeur A.N.________ a droit à des dépens, à la
charge de la demanderesse H.________, qu'il convient d'arrêter à un
montant 44'453 fr. 40, savoir :

- 30 -
a 25'00 fr à titre de participation aux honoraires de
) 0 . son conseil;
b 1'250 fr pour les débours de celui-ci;
) .
c) 18'20 fr 40 en remboursement de son coupon de
3 . justice.
Il en va de même pour B.N.________, qui a droit à de pleins
dépens, à la charge de la demanderesse H.________, qu'il convient
d'arrêter à un montant de 40'958 fr. 30, savoir :
a 25'00 fr à titre de participation aux honoraires de
) 0 . son conseil;
b 1'250 fr pour les débours de celui-ci;
) .
c) 14'70 fr 30 en remboursement de son coupon de
8 . justice.
c) L'appelé en cause est libéré des conclusions prises contre
lui par chacun des défendeurs.
Dans un arrêt déjà ancien, la Chambre des recours du Tribunal
cantonal avait considéré que selon que l'appel en cause était de toute
manière voué à l'échec ou, au contraire, une précaution justifiée de la part
de l'appelant, les dépens de l'appelé devront être mis à la charge de
l'appelant, en l'occurrence le demandeur, ou son adversaire, soit le
défendeur (JT 1957 III 9, p. 19). Cette curieuse jurisprudence, qui a été
critiquée par Rathgeb (JT 1957 III 22, pp. 24 à 26), revient à mettre les
dépens de l'appelé à la charge d'une partie qui n'a pas pris de conclusions
contre lui. Elle ne saurait être suivie et vise d'ailleurs une situation
différente de la nôtre.

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En l'espèce, il convient de s'en tenir aux règles habituelles,
selon lesquelles le juge doit rechercher lequel des plaideurs gagne le
procès. Les défendeurs ont pris le risque d'appeler en cause un tiers, et
ont pris des conclusions actives à l'égard de ce tiers. Ce dernier obtenant
gain de cause, ils lui doivent des dépens. Il y a toutefois lieu de retenir que
l'objet de la prétention récursoire se limitait à une seule question
contrairement à la demande, ce qui justifie de fixer les dépens dus à
l'appelé en cause à un montant inférieur, qu'il convient de répartir à parts
égales entre les deux défendeurs.
Obtenant gain de cause, l'appelé en cause T.________ a droit à
des dépens, à la charge du défendeur A.N.________, qu'il convient d'arrêter
à 13'200 fr., savoir :
a 10'00 fr à titre de participation aux honoraires de
) 0 . son conseil;
b 500 fr pour les débours de celui-ci;
) .
c) 2'700 fr en remboursement de la moitié de son
. coupon de justice.
De même, T.________ a droit à des dépens, à la charge du
défendeur B.N.________, qu'il convient d'arrêter à 13'200 fr., savoir :
a 10'00 fr à titre de participation aux honoraires de
) 0 . son conseil;
b 500 fr pour les débours de celui-ci;
) .
c) 2'700 fr en remboursement de la moitié de son
. coupon de justice.

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Par ces motifs,
la Cour civile,
statuant à huis clos,
pro no nce :
I. Les conclusions prises par la demanderesse H.________
contre les défendeurs A.N.________ et B.N.________, selon
demande du 17 septembre 2008, sont rejetées.
II. Les conclusions prises par les défendeurs contre l’appelé en
cause T.________, selon dupliques des 11 novembre 2010 et
5 janvier 2011, sont rejetées.
III. Les frais de justice sont arrêtés à 11'858 fr. 40 (onze mille
huit cent cinquante-huit francs et quarante centimes) pour
la demanderesse, à 19'103 fr. 40 (dix-neuf mille cent trois
francs et quarante centimes) pour le défendeur
A.N.________, à 14'708 fr. 30 (quatorze mille sept cent huit
francs et trente centimes) pour le défendeur B.N.________,
et à 5’400 fr. (cinq mille quatre cents francs) pour l’appelé
en cause.
IV. La demanderesse versera au défendeur A.N.________ le
montant de 44'453 fr. 40 (quarante-quatre mille quatre
cent cinquante-trois francs et quarante centimes) à titre de
dépens.
V. La demanderesse versera au défendeur B.N.________ le
montant de 40’958 fr. 30 (quarante mille neuf cent
cinquante-huit francs et trente centimes) à titre de dépens.

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VI. Le défendeur A.N.________ versera à l’appelé en cause
T.________ le montant de 13'200 fr. (treize mille deux cents
francs) à titre de dépens.
VII. Le défendeur B.N.________ versera à l’appelé en cause
T.________ le montant de 13'200 fr. (treize mille deux cents
francs) à titre de dépens.
VIII. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
Le président : Le greffier :
P. Hack Y. Glauser

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Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a été communiqué
aux parties le 10 mars 2014, lu et approuvé à huis clos, est notifié, par
l'envoi de photocopies aux conseils des parties.
Les parties peuvent faire appel auprès de la Cour d'appel civile
du Tribunal cantonal dans les trente jours dès la notification du présent
jugement en déposant auprès de l'instance d'appel un appel écrit et
motivé, en deux exemplaires. La décision qui fait l'objet de l'appel doit
être jointe au dossier.
Le greffier :
Y. Glauser