vd_gerichte · JL14.022906 · 2014-11-10 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL14.022906-141863
583
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 10 novembre 2014
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Mme Favrod
Greffière : Mme Choukroun
*****
Art. 257 al. 1 CPC ; 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par Q.________, à
Bussigny-près-Lausanne, locataire contre l’ordonnance rendue le 21 août
2014 par le Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause
divisant l’appelante d’avec R.________, à Lausanne, bailleresse, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1102

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En fait :
A. Par ordonnance du 21 août 2014, notifiée à la partie
bailleresse le 29 août 2014 et à la partie locataire le 3 octobre 2014, le
Juge de paix du district de l’Ouest lausannois a ordonné à Q.________ de
quitter et rendre libres pour le vendredi 26 septembre 2014 à midi, les
locaux occupés dans l’immeuble sis à [...], rue [...] (mezzanine – surface
bureau de 571 m2 + rez inférieur – dépôt de 123 m2 + façade immeuble –
emplacement enseigne lumineuse) (I), dit qu’à défaut pour la partie
locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est
chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution
forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de la décision s’ils en sont requis par
l’huissier de paix (III), statué sur les frais judiciaires et l’indemnité du
mandataire professionnel représentant la bailleresse (IV à VI) et dit que
toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a constaté qu’en raison d’une erreur
s’agissant du montant du loyer relatif à la « surface bureau de 571m2 »
qu’elle avait retenue, soit 10'022 fr. 40 en lieu et place de 9'507 fr. 30, la
bailleresse avait réclamé à la locataire un montant de fr. 22'030.92 alors
que celui qui était dû était de fr. 20'485.62. Il a toutefois relevé que le
montant erroné réclamé dans la sommation n’était supérieur que de 7.5 %
du montant alors réellement dû, de sorte que l’erreur de la bailleresse
n’entraînait pas l’inefficacité du congé signifié par avis du 17 mars 2014,
ce d’autant que la locataire avait cessé tout paiement depuis novembre
2013. Le premier juge a dès lors retenu que la résiliation des baux liant la
bailleresse à la locataire avec effet au 30 avril 2014 était valable. Il a
considéré que la cause relevait d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC
(Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) permettant de
faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.

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B. Par acte du 10 octobre 2014, remis à la Poste le 13 octobre
suivant, Q.________ a interjeté recours contre cette ordonnance, concluant
implicitement à sa réforme en ce sens que son expulsion n’est pas
prononcée.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Les parties sont liées par trois contrats de bail qu’elles ont
signés, respectivement le 23 juin 2011, portant sur une mezzanine
d’environ 571 m2 destinée à accueillir une école de couture-art-stylisme-
design ainsi que sur un dépôt de 123 m2, et le 5 septembre 2011 portant
sur une enseigne lumineuse, sis à la rue de l’Industrie 58, à Bussigny-près-
Lausanne.
La locataire a accumulé du retard dans le paiement de ses
loyers. Le 1er septembre 2013, elle a versé 10'628 fr. 28.
Par lettre recommandée du 23 décembre 2013 adressée à la
locataire, la bailleresse a constaté que les loyers des mois de novembre et
décembre 2013 n’étaient pas encore payés, pas plus qu’une différence de
paiement sur les loyers de septembre et la location d’un autre dépôt à
titre provisoire, pour un montant total de 22'624 fr. 92. La bailleresse a
imparti à la locataire un délai de trente jours pour s’acquitter du montant
dû, indiquant qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, elle serait
contrainte de résilier les contrats de bail moyennant un préavis de trente
jours, conformément à l’art. 257d al. 2 CO (Code des obligations du 30
mars 1911 ; RS 220). Elle se réservait également le droit, en cas de non
paiement dans les 10 jours, d’intenter contre la locataire une action en
poursuite.
Par formules de notification de résiliation de bail du 17 mars
2014, la bailleresse a résilié les trois baux précités, avec effet au 30 avril
2014, en application de l’art. 257d CO.

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2. Le 20 mai 2014, la bailleresse a adressé une requête en cas
clair à la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois (ci-après : la Juge
de paix), concluant, avec suite de frais et dépens, à l’expulsion de la
locataire Q.________ des locaux occupés dans l'immeuble sis à la rue [...], à
[...] (mezzanine – surface bureau de 571m2 + rez inférieur - dépôt de
123m2 + façade immeuble – emplacement enseigne lumineuse), et
requérant les mesures d’exécution nécessaires à cette expulsion.
Une audience s’est tenue le 21 août 2014 devant la Juge de
paix. La bailleresse y était représentée par son mandataire professionnel.
La locataire, pourtant dûment convoquée, ne s’est pas présentée.
En d roit :
1. a) L'art. 308 al. 1 et 2 CPC ouvre la voie de l'appel contre les
décisions finales et incidentes de première instance pour autant que,
s'agissant d'affaires patrimoniales, la valeur litigieuse soit de 10'000 fr. au
moins. Lorsque l’appel porte sur le bien-fondé de la mesure d'expulsion, la
valeur litigieuse est calculée selon le droit fédéral et est égale au moins à
la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre
I’annulabilité d’une résiliation (Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008,
pp. 749 ss ; JT 2011 III 83 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ
2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance
d’expulsion portant sur des locaux occupés dans l’immeuble sis à la rue
[...], à [...], soit une mezzanine – surface bureau de 571 m2, un dépôt situé
au rez inférieur de 123 m2 ainsi que l’emplacement d’une enseigne
lumineuse située sur la façade de l’immeuble précité. Le loyer mensuel
global s’élève à 10'371 fr. 30 (9'507 fr. 30 + 777 fr. 60 + 86 fr. 40). En
prenant la période de protection de trois ans, la valeur litigieuse de
première instance dépasse le montant de 10'000 fr., de sorte que la voie
de l’appel est ouverte.

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b) L’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance
d’appel soit, en l’occurrence, la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RS 173.01]), dans les
trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la
notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). Le délai est
de dix jours si la décision a été rendue en application de la procédure
sommaire (art. 314 al. 1 CPC). Tel est le cas en l’espèce, le premier juge
ayant fait application de la procédure applicable aux cas clairs (art. 257 al.
1 CPC).
En l’espèce, l’appelante, qui ne prend certes pas de conclusion
formelle, remet implicitement en cause son expulsion, ce qui paraît
suffisant à l’égard d’un prononcé d’expulsion rendu dans le cadre d’une
procédure sommaire.
Par ailleurs, interjeté en temps utile par une partie qui y a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op.
cit., n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
3. L’appelante ne conteste pas les faits arrêtés par le premier
juge, en particulier qu’elle ne s’était toujours pas acquittée du loyer des
mois de novembre et décembre 2013 à l’échéance du délai comminatoire.
Elle se prévaut toutefois des circonstances dans lesquelles elle s’est
installée dans les locaux litigieux, du dialogue permanent qu’elle avait
maintenu avec la gérance mandatée par la bailleresse, des difficultés de la
bailleresse à retrouver un nouveau locataire pour les locaux ainsi que sa

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volonté de « régulariser tous les frais engendrés par la présente
situation. »
a) Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé
l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 II 548 c. 4), cela même si l’arriéré
avait finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, Cahiers du bail
[CdB] 3/97 pp. 65 ss.). A cet égard, des motifs humanitaires n’entrent pas
en ligne de compte dans l’examen des conditions de l’art. 257d CO, dès
lors qu’ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral
sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68; TF
4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 4.2; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006, c.
3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, note infrapaginale 117 p. 820).
lIs peuvent cependant être pris en compte au stade de l’exécution forcée,
en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans
tous les cas, l’ajournement de l’exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 la 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale
vaudoise considérait sous l’empire de l’ancien droit cantonal abrogé par
l’entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de libération
des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in
Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et

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références). Cette jurisprudence garde sa pertinence sous l’empire du CPC
(CACI 27 mars 2014/160 et références).
b) En l’espèce, l’appelante ne conteste pas que les conditions
posées par l’art. 257d CO étaient réalisées. Elle expose diverses
circonstances au sujet des relations de bail, qui sont sans portées sur le
constat de son retard dans le paiement du loyer motivant seul son
expulsion. Elle déclare aussi – sans l’établir – avoir « versé des montants
qui correspondent à ce qu’il aurait fallu payer si les loyers avaient été
acquittés ponctuellement », sans démontrer par là qu’elle aurait respecté
le délai comminatoire susmentionné. L’intimée était dès lors en droit, le 17
mars 2014, de résilier les baux pour le 30 avril 2014, conformément à
l’art. 257d al. 2 CO et le premier juge a constaté à raison la validité du
congé et ordonné les mesures d’exécution sollicitées (art. 236 et 337
CPC). Cela étant, rien ne permet de remettre en cause l’ordonnance
entreprise.
4. Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté selon le mode
procédural de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance confirmée.
Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l’effet
suspensif accordé à l’appel, il convient de renvoyer la cause au premier
juge pour qu’il fixe à la partie locataire un nouveau délai pour libérer les
locaux litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 832 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du
28 septembre 2010; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelante
Q.________, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
dès lors que l’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 832 fr.
(huit cent trente-deux francs), sont mis à la charge de
l’appelante Q.________.
IV. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois pour qu’il fixe à Q.________, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle
occupe dans l’immeuble sis à [...], rue [...] (mezzanine, surface
bureau de 571 m2 + rez inférieur – dépôt de 123 m2 + façade
immeuble – emplacement enseigne lumineuse).
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 11 novembre 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme X.________ (pour Q.________),
- M. Jean-Marc Schlaeppi, aab, (pour R.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
23’218 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La greffière :