vd_gerichte · FA17.029562 · 2018-05-07 · fr
Nouvelle estimation de gage 9 ORFI
Nouvelle estimation de gage 9 ORFI


TRIBUNAL CANTONAL
FA17.029562-180213
9
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 7 mai 2018
________________
Composition : Mme BYRDE, présidente
MM. Colombini et Hack, juges
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 97 al. 1, 155 al. 1 LP ; 9 al. 1 et 2, 99 ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par A.W.________, à [...],
contre la décision rendue le 26 janvier 2018, à la suite de l’interpellation
des parties, par le Président du Tribunal d’arrondissement de la Broye et
du Nord vaudois, autorité inférieure de surveillance, modifiant la valeur
d’estimation de l’immeuble du recourant arrêtée par l’OFFICE DES
POURSUITES DU DISTRICT DU JURA-NORD VAUDOIS, à Yverdon-les-
Bains.
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
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En fait :
1. a) A.W.________ (ci-après : le requérant) et son épouse
B.W.________ sont copropriétaire chacun pour moitié de l’unité de
copropriété par étages n° [...] de la Commune d’Orbe, représentant 500
millièmes de la parcelle de base n° [...] et consistant en un appartement
de quatre pièces et demie d’environ 130 m2 au premier étage de
l’immeuble sis [...]. La valeur fiscale de l’appartement, établie en 2001, est
de 329'000 francs.
Après avoir introduit une poursuite en réalisation de gage
immobilier n° 7'978’161 contre le requérant, U.________ SA a requis le 29
mars 2017 de l’Office des poursuites du district du Jura-Nord vaudois (ci-
après : l’Office) la réalisation du lot de copropriété susmentionné.
Le 19 juin 2017, l’Office a dressé un procès-verbal d’estimation
du gage, notifié au requérant le 21 juin 2017, dont il ressort que le
montant à recouvrer est de 516'369 fr. 10 et que la valeur du lot de
copropriété est estimée à 610’000 fr. sur la base d’un rapport d’expertise
de P.________ SA du 13 juin 2017.
b) Dans son rapport, P.________ SA a tenu compte du lieu de
situation du lot de copropriété et de ses caractéristiques (accès aux
commodités et aux commerces, tranquillité, dégagement, etc.), ainsi que
du marché immobilier dans la région. Elle a par ailleurs pris en compte
dans son estimation une cave ainsi qu’une place de stationnement
intérieure, bien que ces dépendances ne soient pas formellement
attribuées à chaque lot. Elle a constaté que le gros-œuvre et les
équipements techniques de l’immeuble étaient en bon état, que le lot lui-
même était également en bon état à l’exception de la cuisine, qu’elle a
classée dans la catégorie « moyen ».

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P.________ SA a déterminé deux valeurs distinctes pour le lot en
cause, à savoir sa valeur substantielle et sa valeur comparative.
Pour la première, elle s’est fondée sur la valeur à neuf du
bâtiment dans son entier, estimée à 1’100'531 fr., à laquelle elle a
appliqué une moins-value de 97'825 fr. pour tenir compte de sa vétusté,
puis a estimé la valeur du terrain à 31 % de la valeur du bâtiment à neuf,
soit à 342'800 fr., ce qui donnait une valeur substantielle du bâtiment de
1'345'500 fr. et de 672'750 fr. (1'345'500 fr. : 2) pour le lot de copropriété
en cause.
Pour ce qui est de la valeur comparative du lot, P.________ SA a
retenu que l’appartement comportait 108 m2 habitables et qu’il était en
bon état. Il l’a ensuite comparé avec trois appartements comparables sur
le marché, retenant une valeur moyenne de 605'000 fr. pour 101,33 m2 et
a tenu compte d’une correction de – 5 % entre les valeurs annoncées et
celles payées selon le marché actuel. La valeur comparative arrondie du
lot en cause s’élevait en conséquence à 612'000 francs.
Pour calculer la valeur vénale du lot en cause, P.________ SA
s’est exclusivement fondée sur la valeur comparative, et a estimé la
première à 610'000 fr. en chiffres ronds.
2. a) Par acte du 3 juillet 2017, le requérant a requis du Président
du Tribunal d’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois une seconde
estimation du gage en vertu de l’art. 9 al. 2 ORFI (ordonnance du 23 avril
1920 sur la réalisation forcée des immeubles ; RS 281.42).
Par décision du 6 juillet 2017, le président a accordé l’effet
suspensif à la requête et a avisé le requérant et l’Office qu’une nouvelle
expertise serait confiée à T.________ SA. Les parties n’ont formulé aucune
opposition à la désignation de cet expert dans le délai qui leur avait été
imparti.

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Avisée de sa désignation par le président le 7 septembre 2017,
T.________ SA a accepté la mission d’expertise par courrier du 13
septembre 2017 et a déposé son rapport le 30 octobre 2017, dans lequel
elle a estimé la valeur vénale du lot de copropriété en cause à 620'000
francs.
b) Ce rapport se fonde sur une appréciation générale de
l’immeuble, celle-ci se situant entre les catégories « bon » et « moyen »
en tenant compte de divers critères tels que la macro-situation, la micro-
situation, l’accès, le stationnement, l’environnement etc. En ce qui
concerne les dépendances, savoir la cave et les places de parc intérieures,
le rapport indique qu’en cas de vente, la constitution d’une servitude ou
une attribution par le règlement de la propriété par étages devrait être
effectuée afin de les répartir entre les propriétaires par étages et qu’une
attribution d’une partie des extérieurs serait également une option à
envisager afin de donner à chaque logement une surface extérieure.
T.________ SA a estimé la valeur réelle actuelle du lot en cause,
d’une surface de 116,5 m2 à 583'000 fr., sur la base d’un prix de 5'000
fr./m2 et à 40'000 fr. la valeur de trois place de parc, sous réserve que
celles-ci soient rattachées à l’appartement. Le prix de 5'000 fr./m2 a été
retenu au vu du marché actuel, de la situation de l’objet, de la situation de
l’appartement dans l’immeuble, de l’orientation, de la distribution, mais
également de la grande surface de l’appartement, du confort et des
équipements, de l’état d’entretien tant de l’appartement que de
l’immeuble en général et de l’absence d’un fonds de rénovation. T.________
SA a également admis que l’appartement bénéficiait d’une cave, qu’il
conviendrait de rattacher à celui-ci. Au vu de ces éléments elle a fixé la
valeur actuelle réelle du lot et des dépendances à 620'000 fr. en chiffres
rond.
T.________ SA a également estimé, à titre indicatif, la valeur de
rendement du lot en cause à 525'000 fr., mais s’est fondée uniquement
sur la valeur réelle actuelle pour déterminer la valeur vénale.

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c) Par télécopie du 23 novembre 2017, le requérant a informé
le président qu’il ne se présenterait pas à l’audience appointée le même
jour dans la mesure où il se ralliait à la valeur retenue par T.________ SA.
Par courrier du même jour, le président a informé l’Office qu’il
annulait l’audience et lui a imparti un délai pour qu’il se détermine sur le
rapport de T.________ SA.
Dans ses déterminations du 27 novembre 2017, l’Office s’est
rallié aux conclusions du rapport de P.________ SA.
Les parties n’ont pas réagi dans le délai imparti à l’avis du
président du 28 novembre 2017 les informant qu’il statuerait sans
audience.
3. Par décision du 26 janvier 2018, le Président du Tribunal
d’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, statuant en tant
qu’autorité inférieure de surveillance en matière de poursuites pour dettes
et de faillite, a arrêté à 615'000 fr. la valeur d’estimation du lot de
propriété par étages en cause dans le cadre de la poursuite en réalisation
de gage n° 7'978'161 (I), a invité l’Office à modifier le procès-verbal
d’estimation du gage dans ce sens (II), a fixé les honoraires de T.________
SA à 3'076 fr., les a mis à la charge du requérant (III) et a mis les frais
judiciaires, fixés à 150 fr. à la charge du requérant (IV). En substance, le
premier juge a constaté que les deux expertises étaient concordantes
dans leurs conclusions, les estimations ne différant que de 10'000 fr.,
qu’elles se fondaient sur des pratiques objectives et reconnues et qu’elles
étaient claires et convaincantes. Au vu de ces éléments il a considéré qu’il
n’y avait pas lieu d’écarter l’une d’entre elles et qu’il convenait de prendre
en compte la moyenne entre les deux estimations.

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4. Par acte du 6 février 2018, le requérant a recouru contre cette
décision en concluant, avec suite de frais et dépens de première et de
deuxième instance, à ce que la valeur d’estimation en cause soit fixée à
620'000 francs. Il a requis que l’effet suspensif soit accordé au recours.
Par décision du 9 février 2018, la présidente de la cour de
céans a rejeté la requête d’effet suspensif.
Dans ses déterminations du 26 février 2018, l’Office s’est
référé à celles déposées en première instance.

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En d roit :
I. a) La décision attaquée mentionne la voie du recours des art.
319 ss CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272)
Le CPC règle la procédure applicable devant les juridictions
cantonales aux décisions judiciaires en matière de droit de la
poursuite pour dettes et la faillite (art. 1 let. c CPC). Les décisions qui ne
relèvent pas du juge, notamment celles qui sont rendues par les offices
des poursuites et faillites et les autorités de surveillance, ne sont pas
régies par le CPC mais – comme par le passé – par une procédure
administrative spéciale, les cantons demeurant compétents pour la définir
et prévoir, le cas échéant, une voie de droit (Message CPC du 28 juin
2006, FF 2006 6841 ss, p. 6875; Vock/Nater, Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozess-ordnung, 2e éd. 2013, nn. 8 et 9 ad art. 1 ZPO
[CPC]; Haldy, in Bohnet et alii, Code de procédure civil commenté, Bâle
2010, nn. 17 et 18 ad art. 1 CPC; Berger, Berner Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Berne 2012, n. 39 ad art. 1 ZPO;
Schenker, in Baker/McKenzie (éd.), Schweizerische Zivilprozessordnung,
Berne 2010, nn. 11 et 12 ad art. 1 ZPO), sous réserve des dispositions
spéciales de la LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour
dettes et la faillite ; RS 281.1) relatives à la plainte (cf. notamment art. 17,
18 et 20a al. 2 et 3 LP).
C’est donc à tort que la décision attaquée se réfère dans la
mention de voies de droit aux art. 319 ss CPC.
b) Même si le délai pour demander une nouvelle estimation
est celui de la plainte (art. 17 al. 2 LP), une telle demande ne vise pas
l’annulation ou la modification d’une mesure contraire à la loi ou injustifiée
en fait. Il ne s'agit donc pas d'une plainte au sens strict, mais plutôt d’une
requête « administrative normale » relative à l’activité de l’organe
d’exécution forcée (ATF 131 III 136 consid. 3.2.1, JdT 2007 II 58; Zopfi, in
Commentaire ORFI, n. 9 ad art. 9 ORFI, p. 30).

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Selon la jurisprudence de la cour de céans, la décision de
l’autorité inférieure de surveillance relative à l’estimation d’un immeuble
objet d’un gage peut faire l’objet d’un recours régi par les art. 18 LP et 28
à 33 LVLP (loi du 18 mai 1955 d'application dans le canton de Vaud de la
LP, RSV 280.05) (CPF 18 mars 2013/10 ; CPF 11 décembre 2012/52; CPF
5 août 2010/20; CPF 26 juin 2009/25).
c) Le recours déposé dans les dix jours dès réception de la
décision entreprise, en temps utile, comporte l'énoncé des moyens
invoqués. Il est ainsi recevable à la forme (art. 28 LVLP).
Les déterminations de l’Office sont également recevables (art.
31 LVLP).
II. a) En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, valable en matière de saisie et
applicable à la procédure en réalisation du gage par renvoi de l'article 155
LP, l'office des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers
saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin (Gilliéron, Commentaire
de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 174 ad art.
140 LP).
L’art. 99 ORFI renvoie, s’agissant de l’estimation d’un
immeuble à réaliser, à l’art. 9 al. 1 et 2 ORFI qui règle l’estimation d’un
immeuble saisi (ATF 133 III 537 c. 4.1). Selon l’art. 9 al. 1 ORFI,
l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et
de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la
taxe de l'assurance contre l'incendie. Selon l'alinéa 2 de cette disposition,
dans le délai de plainte, chacun des intéressés a le droit d'exiger, en
s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais,
qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il s'agit là d'un droit
inconditionnel (TF 7B.163/2005 du 19 décembre 2005 consid. 1; ATF 122
III 338 consid. 2). L’autorité cantonale de surveillance statue en dernier

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ressort sur les contestations relatives au montant de l’estimation (art. 9 al.
2 i. f. ORFI).
Dans la poursuite en réalisation de gage, l'estimation n'a
qu'une importance secondaire. Ses fonctions principales, qui consistent en
la détermination du découvert et l'orientation du créancier sur le résultat
prévisible de la réalisation, ont ici une importance limitée. Sans doute
l'estimation sert-elle aussi à renseigner d'éventuels enchérisseurs; l'intérêt
de cette fonction s'estompe toutefois plus le temps et les frais d'une
expertise apparaissent importants. Dans les cas où une expertise
nécessiterait un délai démesuré et déraisonnable pour le créancier
poursuivant, il faut s'en tenir à une estimation sommaire (TF 7B.216/2005
du 1er mars 2006 c. 1; ATF 129 III 595 consid. 3.1, JdT 2004 II 96).
En présence de deux estimations différentes, il est concevable
de faire une moyenne entre les deux expertises, s'il n'y a pas de motif
objectif de préférer l'une à l'autre (ATF 120 III 79, JdT 1996 II 199 ; TF
5A_639/2013 du 21 janvier 2014 consid. 2.3 ; Zopfi, op. cit., n. 10 ad art. 9
ORFI et les réf. cit.).
b) En l’espèce, et comme l’a relevé l’autorité inférieure, les
résultats des deux expertises ne diffèrent que dans une mesure très
minime. L’importance de l’estimation est déjà en soi limitée, et on conçoit
mal l’effet qu’une différence de 10'000 fr. peut avoir sur l’orientation du
créancier et celle des enchérisseurs éventuels.
Le recourant fait valoir que la seconde expertise serait «
nettement plus fouillée » que la première, explicitant systématiquement
l’ensemble des appréciations et chiffres retenus.
Cette seconde expertise effectuée par T.________ SA donne des
appréciations sur la situation de l’immeuble, l’accès à celui-ci, le
stationnement, l’environnement, le dégagement, les communications et
les nuisances. Elle donne une description de l’immeuble et de son état

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d’entretien, puis donne une estimation au m2, une valeur de rendement
indicative de l’immeuble et finalement sa valeur vénale.
La première expertise de P.________ SA contient une
description très détaillée du bâtiment et de ses aménagements, y compris
sa situation, les transports qui le desservent ainsi que la proximité de
commerces et la densité d’habitation de la zone. Elle contient une
détermination de la valeur dite substantielle de l’immeuble, compte tenu
du coût de sa construction, des différents facteurs de vétusté et du prix du
terrain, et une détermination de sa valeur dite comparative, finalement
retenue, par rapport à des objets comparables du marché.
Les méthodes suivies ne sont pas exactement les mêmes,
mais aucune de ces expertises n’est, contrairement à ce qu’affirme le
recourant, plus fouillée que l’autre.
c) Au vu de ce qui précède, il se justifiait parfaitement
d’effectuer une moyenne entre les deux résultats et le moyen du
recourant est ainsi manifestement mal fondé.
III. En conclusion, le recours doit être rejeté et la décision
confirmée.
Le présent arrêt est rendu sans frais (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; 61
al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP [ordonnance du 23 septembre 1996 sur les
émoluments perçus en application de la LP; RS 281.35]).

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Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision est confirmée.
III. L’arrêt, rendu sans frais, est exécutoire.
La présidente : Le greffier :

- 12 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Christophe Savoy, agent d’affaires breveté (pour A.W.________),
- M. le Préposé à l’Office des poursuites du district du Jura-Nord vaudois.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- M. le Président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord
vaudois, autorité inférieure de surveillance.
Le greffier :