vd_gerichte · JL11.017421 · 2011-11-28 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL11.017421-111943
376
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 28 novembre 2011
______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mme Charif Feller et M. Pellet
Greffier : Mme Nantermod Bernard
*****
Art. 257d CO; 308 al. 2 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par M.________, à
Chavannes-près-Renens, contre l'ordonnance rendue le 21 septembre
2011 par le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois dans la cause
divisant l'appelant d’avec F.________, à Genève, requérants, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1102

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En fait :
A. Par ordonnance du 21 septembre 2011, le Juge de paix du
district de l'Ouest lausannois a ordonné à M.________ et [...] de quitter et
rendre libres pour le vendredi 21 octobre 2011 à midi, les locaux occupés
dans l'immeuble sis à [...], avenue de la [...] (appartement de 1 pièce au
3ème étage) (I); arrêté les frais judiciaires de la partie bailleresse, y compris
les frais de publication dans la Feuille des avis officiels, à la charge des
parties locataires, à 524 fr. 10 (II et III) et dit qu'en conséquence
M.________ et [...], solidairement entre eux, rembourseront à F.________
leurs frais judicaires à concurrence de 524 fr. 10 et leur verseront la
somme de 250 fr. à titre de dépens (IV).
En droit, le premier juge, statuant au regard des art. 257d,
266I et 266n CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220) et 252 ss
CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272) a
considéré qu'il s'agissait d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC
permettant de faire application de la procédure sommaire. Il a retenu que
l'arriéré de loyer n'avait pas été acquitté par la partie locataire dans le
délai comminatoire de l'art. 257d CO et que le congé notifié
subséquemment par la partie bailleresse respectait les conditions posées
par l'art. 257d al. 2 CO. Partant, il a mis les frais judiciaires à la charge des
parties locataires et astreint ces dernières à verser des dépens à la partie
bailleresse.
B. Par acte non daté, mais reçu au greffe le 7 octobre 2011,
accompagné de diverses pièces, M.________, a formé appel contre cette
ordonnance, concluant à son annulation.
Au terme de leur réponse du 23 novembre 2011, les intimés
ont conclu, avec dépens, au rejet de l'appel et à la confirmation de
l'ordonnance d'expulsion du 21 septembre 2011.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance querellée, complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat du 28 janvier 2008, F.________, représentés par [...],
ont loué à M.________ un appartement d'une pièce, sis au 3ème étage d'un
immeuble sis avenue de la [...], pour un loyer mensuel net, payable
d'avance le premier de chaque mois, de 870 fr., plus 50 fr. d'acompte
chauffage/eau chaude et 20 fr. de frais accessoires. Le bail a débuté le 1er
février 2008 pour se terminer initialement le 31 janvier 2009, étant
convenu qu'il se renouvellerait aux mêmes conditions de six mois en six
mois, sauf avis de résiliation de trois mois.
2. Par lettre recommandée du 2 février 2011, [...] a mis en
demeure M.________ de verser la somme de 3'143 fr., représentant les
arriérés de loyer de l'appartement pour les mois de janvier à mars 2011,
par 2'820 fr., plus intérêts ouverts à ce jour (12 fr. 50) et participation aux
frais d'intervention (310 fr. 50). Cette lettre comportait la
signification qu'à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait
résilié conformément à l'art. 257d CO. Une mise en demeure identique a
été adressée le 2 février 2011 à [...]. Ces courriers ont été retournés à la
partie bailleresse avec la mention "Non réclamé".
3. Par formule officielle du 15 mars 2011, également retournée à
la partie bailleresse avec la mention "Non réclamé", F.________,
représentés par [...], ont résilié le contrat de bail portant sur l'appartement
susmentionné pour le 30 avril 2011.
4. Des acomptes ont été versés à hauteur de 940 fr., valeur au
11 février 2011, 940 fr., valeur au 15 mars 2011, et 940 fr., valeur au 24
avril 2011.
Le 29 avril 2011, la Juge de paix du district de l'Ouest
lausannois a rejeté la requête de mainlevée déposée le 7 février 2011 par
F.________ à l'encontre de M.________ ensuite de l'opposition totale faite au

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commandement de payer la somme de 3'168 fr., avec intérêt à 5% l'an
dès le 10 décembre 2010 notifié au poursuivi le 16 décembre 2010,
invoquant comme cause de l'obligation le "montant dû selon mise en
demeure du 10 décembre 2010, soit loyers arriérés des mois de novembre
2010 à janvier 2011 pour un appartement".
5. Par requête du 3 mai 2011, précisée par courrier du 13 mai
2011, F.________ ont requis de la Justice de paix du district de l'Ouest
lausannois l'expulsion de M.________ et de [...], en se fondant sur l'art. 257
CPC (protection en cas clair).
Par exploits recommandés du 6 juillet 2011, retournés à la
justice de paix à l'expiration du délai de garde, le juge de paix a cité
M.________ et [...] à comparaître à l'audience du 18 septembre 2011.
Le 27 juillet 2011, le Juge de paix a requis de Publicitas qu'elle
insère dans la FAO (Feuille des avis officiels) un avis informant M.________
et [...] qu'il avait reçu une requête les concernant, que cet acte demeurait
au greffe à leur disposition, qu'il les citait à comparaître à l'audience en
procédure sommaire du 8 septembre 2011 dans la cause en expulsion
dirigée contre eux par F.________ et que le délai pour indiquer leurs
moyens de preuve échoyait le 25 août 2011. Cet avis a été publié dans la
FAO du 5 août 2011.
6. Le 13 juillet 2011, le Tribunal des baux a tenu audience pour
instruire et, cas échéant, passer au jugement de la cause opposant
F.________ à M.________. Dite audience a été suspendue pour permettre à la
partie bailleresse de produire notamment la clé de répartition des frais
accessoires appliquée à l'immeuble de l'avenue de la [...]. Le 22
septembre 2011, la Présidente du Tribunal des baux a adressé à F.________
un "Calcul réduction de loyer pour chauffage insuffisant" en 2008 et 2009,
établi par M.________, qui faisait état d'un montant en faveur du locataire
de 4'365 francs.

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7. Selon décompte de gérance pour la période du 1er janvier au 3
novembre 2011, le total dû par le locataire à cette dernière date était de
10'648 fr. 55, aucun versement n'ayant plus été opéré depuis le 14 avril
2011.
En d roit :
1. a) L'ordonnance entreprise a été rendue le 21 septembre
2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le CPC du 19
décembre 2008 entrée en vigueur le 1er janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b) Le litige porte sur le bien-fondé d'une mesure d'expulsion
rendue pour défaut de paiement de loyers. Pour déterminer quelle voie de
droit, de l'appel ou du recours est ouverte, il faut se fonder sur la valeur
litigieuse, calculée selon le droit fédéral, l'appel étant ouvert, s'agissant
d'affaires patrimoniales, pour autant que cette valeur soit supérieure à
10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En l'occurrence, la valeur litigieuse est
égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste
si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour
laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure
à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO
consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 83; TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a, ATF 119 II 147 c. 1; Lachat, Le
bail à loyer, Zurich 2008, pp. 749 ss).
En l'espèce, le loyer mensuel est de 940 fr., acompte pour frais
accessoires compris, et l'appelant a conclu, certes implicitement, au
maintien du bail qui se renouvelle tacitement de six mois en six mois, sauf
avis de résiliation par l'une des parties. La valeur litigieuse est ainsi

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supérieure à 10'000 fr., si bien que la voie de l'appel est ouverte (art. 308
al. 2 CPC).
c) Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours,
sauf notamment contre les décisions prises en procédure sommaire
auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC).
En l'espèce, l'ordonnance a été rendue en application de la
disposition relative aux cas clairs (art. 257 CPC), soit en procédure
sommaire, de sorte que le délai d'appel n'est que de dix jours.
Le présent appel, interjeté en temps utile par une partie qui y
a intérêt, est recevable à la forme.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant
appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57
CPC. Elle jouit d'un plein pouvoir d'examen. Elle peut revoir librement
l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (JT 2011 III 43; Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, in JT 2010 III 115, spéc. p. 134; Hohl, Procédure civile,
tome II, 2ème éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique
le droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties
ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et
entier (ibidem, n. 2396, p. 435).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance a été complété sur la
base des pièces au dossier.
3. L'appelant se plaint du fait que la décision entreprise a été
rendue en son absence.

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Selon l'art. 138 al. 1 CPC, les citations sont notifiées par envoi
recommandé ou d'une autre manière contre accusé de réception. La
fiction de notification à l'expiration du délai de sept jours à compter de
l'échec de la remise ne vaut que si le destinataire devait s'attendre à
recevoir la notification (art. 138 al. 3 let. a CPC). Tel est le cas lorsque le
destinataire est partie à une procédure en cours, mais aussi, à défaut de
procédure pendante, lorsque l'intéressé doit s'attendre à être attrait en
justice (Bohnet, CPC commenté, n. 26 ad art. 138 CPC; Weber,
Kurzkommentar ZPO : Schweizerische Zivilprozessordnung (KUKO-ZPO),
Basel 2010, n. 7 ad art. 138 CPC). Ainsi, un locataire doit s'attendre à être
cité à comparaître à la suite d'un échec de la tentative de conciliation en
matière de bail (Revue Suisse de procédure civile [RSPC]) 2007 p. 264 c.
5.3). Il doit aussi s'attendre à recevoir une sommation de son bailleur
lorsqu'il est en retard de quatorze jours dans le paiement de son loyer (TF
4A_250/2008 du 18 juin 2008 c. 3.2.1). Dès lors, on peut retenir que le
locataire, dont le bail a été résilié pour retard dans le paiement du loyer en
application de l'art. 257d CO, devait s'attendre à ce que le bailleur dépose
une procédure d'expulsion, à tout le moins lorsque, comme en l'espèce, il
agit peu de temps après l'échéance de la fin du bail. La fiction de
notification à l'échéance du délai de garde est ainsi applicable à l'exploit
adressé sous pli recommandé le 6 juillet 2011. Il n'est dès lors pas
nécessaire d'examiner si la deuxième notification par voie édictale
intervenue le 5 août 2011 était conforme à l'art. 141 CPC.
Il s'ensuit que le moyen tiré de la notification irrégulière doit
être rejeté.
4. L'appelant reconnaît ensuite qu'il n'a pas payé les arriérés de
loyers, mais invoque en compensation une créance de 4'365 fr. qu'il a fait
valoir dans le cadre d'une procédure initiée devant le Tribunal des baux
pour le remboursement d'acomptes de chauffage.
Selon la doctrine et la jurisprudence, le locataire peut faire
obstacle à l'application de l'art. 257d CO en invoquant la compensation

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(Lachat, Le bail loyer, 2ème éd., 2008, p. 316), à condition que la créance
compensatrice soit échue et exigible et que la compensation ait été
invoquée avant l'échéance du délai de trente jours de l'art. 257d al. 1 CO
(ATF 119 II 241 c. 6b/bb; TF 4C_174/1999 du 14 juillet 1999 c. 2b, publié in
SJ 2000 I 78; TF 4C_140/2006 du 14 août 2006 c. 4.1.1). Il appartient à
celui qui se prévaut de la compensation de prouver qu'il l'a invoquée
valablement (Lachat, op. cit., p. 315; Cour civile du canton de Fribourg, 11
octobre 1996, Cahiers du bail [CdB] 1997, p. 6).
En l'espèce, il ne résulte ni des pièces produites en première
instance, ni même de celles produites par le locataire en appel, à supposer
qu'elles soient recevables, que la compensation ait été invoquée avant
l'échéance du délai comminatoire, ce fait ne résultant pas de la seule
existence au 13 juillet 2011 d'une procédure relative aux frais accessoires
et à un chauffage insuffisant en 2008-2009.
Dès lors, ce second moyen de l'appelant, tiré de la
compensation, doit également être rejeté.
5. Pour le surplus, l'appelant ne nie pas que l'arriéré de loyer et les
conditions de l'art. 257d CO (délai comminatoire, délai de résiliation) sont
réalisées, de sorte que l'appel doit être rejeté.
6. Au vu de ce qui précède, les griefs de l'appelant étant infondés,
l'appel doit être rejeté et l'ordonnance confirmée.
7. Vu l'effet suspensif légal conféré à l'appel (art. 315 al. 1 CPC), la
cause doit être renvoyée au juge de paix, afin qu'il fixe au locataire un
nouveau délai pour libérer les locaux qu'il occupe dans l'immeuble sis
avenue de la [...], une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés
pour notification aux parties.

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8. Les frais judiciaires, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 TFJC [Tarif du
28 septembre 2010 des frais judiciaires civils, RSV 270.11.5]), sont mis à
la charge de l'appelant qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Obtenant gain de cause, les intimés, qui ont procédé devant
l'instance d'appel avec l'assistance d'un représentant professionnel au
sens de l'art. 68 CPC, ont droit à l'allocation de dépens, arrêtés à 250
francs.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de
l'Ouest lausannois, pour qu'il fixe à M.________ et [...], une fois
les considérants écrits du présent arrêt adressés aux parties
pour notification, un nouveau délai pour libérer les locaux que
ceux-ci occupent dans l'immeuble sis av. de la [...]
(appartement de 1 pièce au 3ème étage).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(cent francs) sont mis à la charge de l'appelant.
V. L'appelant M.________ doit verser aux intimés F.________,
solidairement entre eux, la somme de 250 fr. (deux cent
cinquante francs) à titre de dépens de deuxième instance.

- 10 -
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. M.________,
- MM. F.________ par l'aab Mikaël Ferreiro.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
plus de 10'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de

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droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :