vd_gerichte · XG09.020030 · 2009-11-13 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
475/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 8 septembre 2010
_______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Creux
Greffière : Mme Rossi
*****
Art. 264 CO; 452 CPC-VD; 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par M.________ et J.________, tous deux
à Morges, défendeurs, contre le jugement rendu le 13 novembre 2009 par
le Président du Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause
divisant les recourants d’avec A.F.________, B.F.________ et C.F.________,
tous avec domicile élu à Lausanne, demandeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
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En fait :
A. Par jugement du 13 novembre 2009, dont la motivation a été
notifiée aux parties le 19 avril 2010, le Président du Tribunal des baux du
canton de Vaud a prononcé que les défendeurs M.________ et J.________,
solidairement entre eux, doivent verser aux demandeurs A.F.________,
B.F.________ et C.F.________, solidairement entre eux, la somme de 5'571
fr., avec intérêt à 5% l'an dès le 1er octobre 2008 (I), ainsi que le montant
de 774 fr. 35, avec intérêt à 5% l'an dès le 10 janvier 2009, sous déduction
de la somme de 774 fr. 35, valeur au 12 novembre 2009 (II),
définitivement levé, à concurrence du montant alloué sous chiffre I,
l'opposition formée par le défendeur au commandement de payer qui lui a
été notifié le 9 janvier 2009 dans la poursuite ordinaire no [...] de l'Office
des poursuites de Morges-Aubonne (III), définitivement levé, à concurrence
du montant alloué sous chiffre I, l'opposition formée par la défenderesse
au commandement de payer qui lui a été notifié le 9 janvier 2009 dans la
poursuite ordinaire no [...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne
(IV), rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V) et rendu le
jugement sans frais ni dépens (VI).
Ce jugement, complété par les pièces du dossier (art. 452 CPC-
VD [Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966, RSV
270.11]), retient les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer du 8 avril 2004, A.F.________,
B.F.________ et C.F.________, représentés par V.________ SA, ont remis en
location à M.________ et J.________ l'appartement de trois pièces au 3ème
étage de l'immeuble sis [...], à Pully. Conclu pour durer initialement du 1er
mai 2004 au 1er avril 2005, le bail se renouvelait aux mêmes conditions
pour une année, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties au
moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance, et ainsi de suite
d'année en année. Le loyer mensuel, payable par mois d'avance selon le
chiffre 2 du contrat, a été fixé à 1'650 fr., acompte de chauffage, d'eau
chaude et de frais accessoires par 160 fr. en sus.

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Par formule officielle du 6 novembre 2007, le loyer mensuel a
été augmenté, dès le 1er avril 2008, à 1'857 fr., savoir 1'697 fr. de loyer
net et 160 fr. d'acompte de frais de chauffage, d'eau chaude et de frais
accessoires.
Par lettre recommandée du 7 juillet 2008, les locataires ont
informé la représentante des bailleurs qu'ils quitteraient l'appartement
susmentionné le 31 août 2008 et qu'ils entreprendraient les démarches
pour trouver des successeurs, des annonces ayant déjà été passées dans
la presse et sur internet.
Par courriers recommandés des 10 juillet 2008 adressés à
M.________ et J.________, la régie a notamment rappelé aux locataires qu'ils
restaient liés par leurs obligations contractuelles jusqu'à l'entrée en
vigueur du bail du locataire suivant - mais au plus tard jusqu'au 1er avril
2009, échéance du bail selon le contrat - et qu'il leur incombait de faire
paraître des annonces pour trouver un successeur offrant toutes les
garanties usuelles.
Le 30 juillet 2008, V.________ SA a indiqué aux locataires que
P.________ et G.________ avaient renoncé à louer l'appartement en cause et
les a invités à continuer à faire visiter les locaux.
Par télécopie du 29 août 2008, M.________ a demandé à la
régie si, ensuite des diverses annonces que J.________ et lui-même avaient
fait paraître et des visites effectuées, certaines personnes s'étaient
déclarées intéressées et s'étaient inscrites pour louer l'appartement.
Le 17 septembre 2008, V.________ SA a réclamé à M.________ et
J.________ le paiement du loyer du mois de septembre 2008, par 1'857
francs.
Par courrier recommandé du 21 octobre 2008, la régie a requis
des locataires le versement, dans les dix jours, du montant de 3'724 fr.,

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correspondant aux loyers des mois de septembre et octobre 2008 et aux
frais de rappel, faute de quoi une poursuite serait introduite.
Le 4 novembre 2008, la représentante des bailleurs a indiqué
au conseil des locataires qu'elle avait reçu une demande de location de
P.________ en date du 15 juillet 2008 et que l'appartement avait été
attribué à ce candidat le 24 juillet 2008. Celui-ci avait toutefois renoncé,
son armoire de salon ne passant pas dans la cage d'escaliers. Aucune
autre demande de location n'avait depuis lors été déposée.
Le 11 novembre 2008, le mandataire des locataires a adressé
à V.________ SA un courrier, dans lequel il a notamment exposé ce qui suit:
« (...) Par la présente, je fais suite à votre envoi du 4 novembre
2008 dans le cadre de l'affaire citée en marge, qui a retenu ma
meilleure attention.
Ainsi, je constate que mes mandants sont libérés depuis le 1er
septembre 2008 et qu'il vous appartient le cas échéant de
vous adresser à M. P.________ qui a décidé, pour des raisons
non imputables à Mme J.________ et à M. M.________, de
renoncer alors que l'appartement lui avait été attribué, le bail
ayant été conclu même sans document écrit. Il y a eu offre et
acceptation.
Cela étant, je vous informe toutefois qu'à bien plaire mes
mandants acceptent encore de faire des visites jusqu'à la fin
de cette année. Il s'agit d'une démarche purement gracieuse
et sans engagement (…).»
Par lettre du 24 novembre 2008, la régie a informé les
locataires que l'état des lieux de sortie de l'appartement en cause était
fixé au 1er décembre 2008 à 9 heures.
En sus de l'état des lieux précité - effectué en présence d'un
représentant du locataire entrant [...] -, les parties ont, le 1er décembre
2008, signé une convention de sortie. M.________ et J.________ se sont ainsi
notamment engagés à verser aux propriétaires, à réception du décompte,
le supplément de chauffage pour les années 2007 et 2008, par 746 fr. 45,
ainsi qu'une facture relative à une clef, par 27 fr. 90. Les locataires

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sortants ont en revanche contesté devoir payer le montant de 5'571 fr.,
correspondant aux loyers des mois de septembre à novembre 2008.
Le 9 janvier 2009, l'Office des poursuites de Morges-Aubonne a
fait notifier à M.________ et J.________, à l'instance des bailleurs, les
commandements de payer no [...], respectivement no [...], portant sur le
montant total de 6'965 fr. 35, plus intérêts et frais, savoir les loyers des
mois de septembre à novembre 2008 (5'571 fr., plus intérêt à 5% dès le
1er septembre 2008), le supplément de chauffage pour les années 2007 et
2008 (746 fr. 45), la facture de la clef [...] (27 fr. 90), ainsi que les frais
d'intervention (550 fr.) et de commandement de payer du codébiteur (70
fr.). Les poursuivis ont formé opposition totale auxdits commandements
de payer.
Le 9 février 2009, A.F.________, B.F.________ et C.F.________ ont
saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district
de Lavaux-Oron.
La commission susmentionnée a constaté l'échec de la
conciliation le 28 avril 2009.
Le 26 mai 2009, les bailleurs ont ouvert action auprès du
Tribunal des baux en concluant, sous suite de dépens, à ce qu'il soit
prononcé que M.________ et J.________ sont leurs débiteurs solidaires et leur
doivent immédiat paiement de la somme de 6'435 fr. 35, plus intérêt à 5%
l'an dès le 1er septembre 2008 (I), et que les oppositions formées aux
commandements de payer dans les poursuites nos [...] et [...] de l'Office
des poursuites de Morges-Aubonne sont définitivement levées, libre cours
étant donné à dites poursuites (II).
Par courrier du 16 juin 2009, le Président du Tribunal des baux
a indiqué aux parties que, sans nouvelles de leur part dans les dix jours
dès réception, il considérerait qu'elles acceptaient que la cause soit
instruite et jugée par le président seul, en application de l'art. 7 al. 3 LTB
(loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux, RSV 173.655).

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Dans leur réponse du 28 octobre 2009, les défendeurs ont
conclu au rejet de la demande.
Le conseil des demandeurs, dispensés de comparution
personnelle sur le siège, et les défendeurs, personnellement, ont été
entendus à l'audience du Président du Tribunal des baux du 13 novembre
2009. Les défendeurs ont produit une pièce, savoir une copie des
récépissés postaux attestant du paiement, le 12 novembre 2009, des
montants de 27 fr. 90 et de 746 fr. 45.
En droit, le premier juge a en substance considéré que le fait
que la représentante des bailleurs ait attribué l'appartement en cause à
P.________ et que celui-ci se soit désisté en raison de la taille de l'un de ses
meubles ne permettait pas aux défendeurs d'être libérés de leurs
obligations contractuelles dès le 1er septembre 2008. En effet, aucun
élément ne permettait d'admettre que P.________ était disposé à reprendre
le bail aux mêmes conditions et à la date susmentionnée. Les locaux ayant
été reloués dès le 1er décembre 2008, les défendeurs étaient ainsi
débiteurs de la somme de 5'571 fr. - correspondant aux loyers des mois de
septembre, octobre et novembre 2008 -, plus intérêt à 5% l'an dès le 1er
octobre 2008, échéance moyenne. Bien que les locataires se soient
acquittés le 12 novembre 2009 des montants de 746 fr. 45 et de 27 fr. 90,
ils étaient en sus redevables des intérêts y relatifs pour la période du 10
janvier 2009 au jour du paiement. Les sommes de 746 fr. 45 et 27 fr. 90
n'ayant pas été assorties d'intérêts dans les poursuites introduites par les
demandeurs et les autres postes contenus dans celles-ci n'ayant pas fait
l'objet de conclusions devant le Tribunal des baux, les oppositions formées
par les défendeurs aux commandements de payer qui leur avaient été
notifiés ont été levées à concurrence du seul montant de 5'571 fr., plus
intérêt à 5% l'an dès le 1er octobre 2008.
B. Par acte du 29 avril 2010, M.________ et J.________ ont recouru
contre ce jugement en concluant, sous suite de frais et dépens, à sa

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réforme en ce sens que les conclusions des demandeurs A.F.________,
B.F.________ et C.F.________ sont rejetées, étant constaté que les
défendeurs ne sont pas leurs débiteurs des sommes de 5'571 fr., avec
intérêt à 5% l'an dès le 1er octobre 2008, et de 774 fr. 35, avec intérêt à
5% l'an dès le 10 janvier 2009, sous déduction de la somme de 774 fr. 35,
valeur au 12 novembre 2009, et que le Préposé de l'Office des poursuites
de Morges-Aubonne est invité à radier les poursuites ordinaires nos [...] et
[...], subsidiairement que les oppositions formées aux commandements de
payer notifiés dans les poursuites précitées sont maintenues.
Dans leur mémoire du 25 juin 2010, les recourants ont
développé leurs moyens et confirmé leurs conclusions.
Le 2 août 2010, les intimés A.F.________, B.F.________ et
C.F.________ ont conclu, sous suite de dépens, au rejet du recours. Ils ont
produit une pièce.
En d roit :
1. Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 ou 3 CPC-VD, applicables par
renvoi de l'art. 13 LTB, ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux ou son
président lorsque celui-ci statue sur la base de l'art. 7 al. 3 LTB.
Interjeté en temps utile par des personnes qui y ont intérêt, le
recours, qui tend uniquement à la réforme, est recevable.
2. a) Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux ou son président, la Chambre des recours
revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD,

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applicable par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois
articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier
et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une
instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-
VD).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait est conforme aux pièces du dossier et
a été complété sur la base de celles-ci. Il n'y a pas lieu d'ordonner une
instruction complémentaire, la cour de céans étant à même de statuer en
réforme.
b) La production de pièces nouvelles en deuxième instance est
exclue, à moins qu’elle n’intervienne dans le cadre d’une instruction
complémentaire ordonnée par le Tribunal cantonal en application de l'art.
456a CPC-VD (Byrde/Giroud Walther/Hack, in Procédures spéciales
vaudoises, Lausanne 2008, n. 11 ad art. 13 LTB, p. 143). La pièce produite
par les intimés est dès lors irrecevable. Quoi qu'il en soit, dite pièce -
savoir une note manuscrite d'un(e) employé(e) de la régie indiquant
notamment que P.________ a téléphoné le 24 juillet 2008 et renoncé à
l'appartement qui lui avait été attribué au motif que l'armoire du salon ne
passerait pas dans la cage d'escaliers -, n'est pas décisive pour le sort du
présent recours. Cette renonciation ressort en effet de la correspondance
adressée par la régie au conseil des recourants le 4 novembre 2008, qui
figure au dossier de première instance.
3. a) Les recourants fondent leur argumentation sur la lettre de
la représentante des intimés du 4 novembre 2008, selon laquelle

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P.________ avait déposé une demande de location en date du 15 juillet
2008 et s'était vu attribuer l'appartement le 24 juillet 2008; ce candidat
avait toutefois renoncé, son armoire de salon ne passant pas dans la cage
d'escaliers. Selon les recourants, il y a ainsi eu offre et acceptation, si bien
qu'un contrat de bail a été conclu avec P.________, libérant les locataires
sortants de leurs obligations contractuelles avec effet au 31 août 2008.
b) Aux termes de l'art. 264 CO (Code des obligations du 30
mars 1911, RS 220), lorsque le locataire restitue la chose sans observer
les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le
bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que
le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en
outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A
défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée
du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2).
Cette disposition instaure, en faveur du locataire, un mode
particulier de fin prématurée du contrat, sans qu'il s'agisse d'un cas de
résiliation anticipée du bail (Lachat, Commentaire romand, 2003, n. 1 ad
art. 264 CO, p. 1375; Lachat, La restitution anticipée de la chose louée
(art. 264 CO): questions choisies, in Cahiers du bail [CdB] 1998 [ci-après:
Lachat, CdB 1998], pp. 129 ss, spéc. p. 130). Le locataire doit manifester
clairement et sans ambiguïté sa volonté de restituer de manière définitive
l'intégralité des locaux loués. Il a l'obligation de présenter un candidat qui
soit objectivement acceptable par le bailleur, solvable - savoir qui soit en
mesure de payer ponctuellement le loyer et les frais accessoires, ainsi que
d'éventuelles majorations découlant d'une clause d'indexation ou
d'échelonnement - et prêt à conclure le bail aux mêmes conditions que le
locataire sortant (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008 [ci-après: Lachat,
Le bail à loyer], pp. 610 ss). Le bailleur ne doit en effet pas pâtir de la
restitution anticipée et doit être mis dans une situation analogue à celle
qui aurait été la sienne si le bail s'était poursuivi avec le même locataire
(Lachat, CdB 1998, pp. 129 ss, spéc. p. 138). Si le bailleur refuse une
personne remplissant les conditions susmentionnées, il doit libérer le
locataire sortant de ses obligations, dès la date à laquelle le candidat

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rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat et pour autant que les
locaux aient effectivement été restitués à cette date (Lachat, Le bail à
loyer, p. 616). Dès que la reprise du contrat ou la conclusion d'un nouveau
bail ne dépend plus que du consentement du bailleur, le locataire sortant
doit être considéré comme libéré de ses obligations. Ce cas de figure se
distingue de celui où un candidat - de prime abord intéressé et dûment
accepté par le bailleur - se désiste avant le moment fatidique. Un tel
candidat n'est d'aucune utilité au locataire sortant, qui n'est pas libéré de
ses obligations (Chaix, L'article 264 CO: à la recherche du locataire de
remplacement, in SJ 1999 II 49 ss, spéc. p. 58; Lachat, Le bail à loyer, p.
617). Cette situation doit en effet être assimilée à une absence de
présentation de candidat, qui a pour conséquence que le locataire sortant
reste redevable du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou
jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal, conformément à
l'art. 264 al. 2 CO (Lachat, CdB 1998, pp. 129 ss, spéc. p. 145).
c) En l'espèce, on ne saurait suivre les recourants dans leur
raisonnement et la portée qu'ils accordent aux déclarations rapportées
dans le courrier de la régie du 4 novembre 2008. On se trouve en effet
dans l'hypothèse où le candidat intéressé a renoncé à louer l'appartement,
sans qu'il soit établi qu'il était disposé à reprendre le bail aux mêmes
conditions et avant qu'il donne un accord définitif, soit dans le cas où le
candidat se désiste avant le moment fatidique qui - selon les recourants
eux-mêmes - aurait correspondu à la prétendue conclusion du contrat oral
entre les intimés et P.________. Savoir si un accord est survenu sur la
conclusion du contrat est une question de fait (Tercier, Le droit des
obligations, 4ème éd., 2009, n. 581, p. 132), dont la preuve incombait aux
recourants (art. 8 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907, RS 210]). Le
premier juge a nié que cette preuve soit rapportée, les recourants n'ayant
en particulier pas requis l'audition de P.________ ou la production de
l'inscription de celui-ci auprès de V.________ SA et ainsi pas établi le
contenu des prétendues offre et acceptation (cf. jgt, p. 6). Cette
appréciation ne prête pas le flanc à la critique et n'est au demeurant pas
infirmée par la lettre de la régie du 4 novembre 2008. En effet, le fait que
le bailleur accueille la candidature d’un tiers désireux de reprendre la

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position du locataire sortant ne signifie pas encore qu’un bail remplaçant
le précédent soit conclu. Lorsque, comme en l'espèce, les bailleurs sont
représentés par un professionnel de l’immobilier et que le bail initial a été
conclu par écrit à l’issue de diverses formalités, il faut encore que le
nouveau contrat vienne à chef dans le respect d’une forme identique. On
ne saurait d’ailleurs concevoir, en se plaçant du seul point de vue du
candidat à la location de l'appartement en cause, que l’accord de la régie
sur sa personne entraîne ipso facto la conclusion d’un bail, avant qu’il ait
manifesté son accord avec les conditions contractuelles, cela par écrit
conformément à l’usage. Il convient au demeurant de relever qu’il est
fréquent qu'un candidat se désiste à ce stade, puisque, le plus souvent, il
s’intéresse simultanément à plusieurs objets mis en location. Les
recourants pouvaient d’autant moins imputer aux intimés la volonté de se
lier par un contrat oral que, par lettre du 30 juillet 2008, la représentante
de ceux-ci les avait informés que le candidat à la reprise du bail s’était
désisté. A l'instar du premier juge, il y a lieu de considérer que les
recourants n’ont au surplus pas établi qu’un accord entre les intimés et le
reprenant serait venu à chef puis aurait été rompu unilatéralement par
celui-ci, de sorte qu’ils ne peuvent pas prétendre être libérés de leurs
obligations résultant du contrat de bail du 8 avril 2004 avant l'échéance
contractuelle de celui-ci, respectivement avant la relocation des locaux
dès le 1er décembre 2008.
Mal fondé, le recours doit être rejeté.
4. En conclusion, le recours doit être rejeté et le jugement
confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 350 fr. (art. 230 al. 1 et 232 al. 2 TFJC [tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile, RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, les intimés ont droit, solidairement
entre eux, à des dépens de deuxième instance, fixés à 550 francs.

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 350 fr. (trois cent cinquante francs).
IV. Les recourants M.________ et J.________, solidairement entre
eux, doivent verser aux intimés A.F.________, B.F.________ et
C.F.________, solidairement entre eux, la somme de 550 fr.
(cinq cent cinquante francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 8 septembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Stéphane Ducret (pour M.________ et J.________),
- Me Jean-Daniel Théraulaz (pour A.F.________, B.F.________ et
C.F.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 5'571 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La greffière :