vd_gerichte · JL11.034668 · 2012-02-14 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL11.034668-120059
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CO UR D’APPEL CI VIL E
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Arrêt du 14 février 2012
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Krieger et Mme Crittin
Greffière : Mme Vuagniaux
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Art. 257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par B.________, à
Renens, locataire, contre l'ordonnance rendue le 13 décembre 2011 par la
Juge de paix du district de l'Ouest lausannois dans la cause divisant
l'appelante d’avec H.________, à Lausanne, bailleresse, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 13 décembre 2011, la Juge de paix du
district de l'Ouest lausannois a ordonné à B.________ de quitter et rendre
libres pour le vendredi 13 janvier 2012 à midi les locaux occupés dans
l'immeuble sis à 1020 Renens, [...] (appartement de 4 pièces sis au 1er
étage + une cave) (I), dit qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux,
elle y sera contrainte par la force selon les règles prévues à l'art. 343 al. 1
let. d CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2010; RS 272) (II),
fixé les frais, les mettant à charge de la locataire (III et IV) et alloué des
dépens à la bailleresse (V).
En droit, le premier juge a considéré que le congé était valable
dès lors que l'entier de l'arriéré de loyer n'avait pas été acquitté dans le
délai de trente jours imparti par la bailleresse et qu'il n'y avait aucun motif
d'annulabilité du congé.
B. Par appel motivé du 3 janvier 2012, B.________ a contesté cette
décision, en concluant principalement à sa réforme en ce sens que le
congé n'était pas valable et le bail à loyer non résilié en conséquence et,
subsidiairement, à son annulation.
Le 5 janvier 2012, le Juge délégué de la Cour d'appel civile a
déclaré la requête d'effet suspensif de l'appelant sans objet, dès lors que
dit effet suspensif était accordé de par la loi dans la mesure des
conclusions prises en appel (art. 315 al. 1 CPC).
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer signé le 17 octobre 1994, H.________
ont remis à bail à B.________ un appartement de 4 pièces et une cave [...],
à Renens. Initialement conclu du 15 novembre 1994 au 1er janvier 1996, le

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bail se renouvelait ensuite aux mêmes conditions pour trois mois, sauf
avis de résiliation par l’une ou l’autre des parties donné et reçu par lettre
chargée au moins trois mois à l'avance pour la prochaine échéance, soit le
30 septembre 1995 et ainsi de suite de trimestre en trimestre. Au 1er
janvier 2011, le loyer s'élevait à 1'723 fr., plus 205 fr. d'acompte de
chauffage et 24 fr. pour les lessives.
2. Par pli recommandé du 16 mai 2011, délivré le 17 mai 2011, la
bailleresse a sommé la locataire de s’acquitter dans les 30 jours du
montant de 2'794 fr., représentant les loyers et charges impayés
suivants :
« mois 5.2011 CHF 1'723.00 loyer CHF 205.00 acompte
charges CHF 24.00 Lessives
mois 4.2011 solde CHF 613.00 loyer CHF 205.00 acompte
charges CHF 24.00 Lessives »
Cette lettre recommandée indiquait qu’à défaut de paiement
dans le délai imparti, le bail pourrait être résilié conformément à l'art.
257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
3. Sur formule officielle du 13 juillet 2011, H.________ ont résilié le
bail à loyer d'B.________ pour le 31 août 2011.
4. Le 4 août 2011, B.________ a saisi la Commission de
conciliation, concluant à l'annulation de la résiliation, subsidiairement à la
prolongation du bail. Le 7 septembre 2011, la Commission a indiqué
qu'elle n'entendait pas examiner la requête de la locataire avant de
connaître l'issue de la procédure d'expulsion.
5. Le 2 septembre 2011, H.________ ont saisi le juge de paix du
district de l'Ouest lausannois d’une requête tendant à faire prononcer
l'expulsion d'B.________ de l'appartement sis [...], à Renens. La bailleresse
a produit le décompte des loyers suivant :

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En d roit :
1. a) L'ordonnance contestée a été rendue le 13 décembre 2011,
de sorte que les voies de droit sont régies par le CPC, entré en vigueur le
1er janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers et de charges. Pour
déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-
ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la
durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e
CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 83; TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).

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En l'espèce, le loyer mensuel net de l'appartement en cause
s'élève à 1'723 fr., de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000
francs. La voie de l'appel est ainsi ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
c) Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure
sommaire, le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC). Interjeté
dans ce délai, l'appel est par conséquent recevable.
2. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011,
n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1249). Celle-ci examine librement tous les griefs
de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office :
elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal
de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op.
cit., n. 2396, p. 435; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, 2010, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489).
L'état de fait de l'ordonnance attaquée, complété sur la base
des pièces au dossier de première instance, est suffisant pour permettre à
la cour de céans de statuer sur le fond.
3. a) L'appelante fait valoir qu'elle n'était en retard que de 452 fr.
à la date du 20 juillet 2011, qu'elle a réglé cette somme le 4 août 2011 et
qu'elle est actuellement à jour dans le paiement de ses loyers.
b) Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le

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délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin du mois (al. 2).
Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai
comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit
subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à
savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de 30 jours (ATF
127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF, arrêt du
27 février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
c) En l'espèce, l’appelante ne conteste pas avoir été en retard
dans le paiement des loyers réclamés (soit 2'794 fr. pour avril et mai
2011). Le délai de 30 jours imparti par le courrier du 16 mai 2011 a
commencé à courir le 18 mai 2011, lendemain de la date à laquelle ce
courrier a été distribué à la locataire. Ce délai est arrivé à échéance le 16
juin 2011, sans que l’appelante n'ait établi ni ne soutienne avoir payé
l'entier de l’arriéré réclamé à cette date. En effet, à la lecture du
décompte produit par le propriétaire (cf. supra, let. C, ch. 5), si on constate
que le solde du loyer et les charges du mois d'avril 2011 ont été acquittés
dans le délai comminatoire par 842 fr. (8 juin 2011), tel n'est en revanche
pas le cas pour une partie du mois de mai 2011 par 1'294 fr. (5 juillet
2011).
L'art. 257d CO donnait dès lors le droit à l’intimée de résilier le
bail en cause moyennant un délai de 30 jours, ce qu'elle a fait valablement
le 13 juillet 2011 pour le 31 août 2011.
4. a) L'appelante soutient que le congé est annulable car il
contrevient aux règles de la bonne foi, la somme impayée au 20 juillet
2011, étant insignifiante.
b) Selon la jurisprudence, même si le congé donné en cas de
demeure du locataire (art. 257d CO) est annulable en vertu des art. 271 ss
CO, à l'exception des motifs prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO (art.

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271a al. 3 CO), une telle annulation n'est admise qu'exceptionnellement.
Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose à celui du locataire d'être
protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé
litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence
relative à l'abus de droit et à la bonne foi, des circonstances particulières
étant nécessaires (ATF 120 II 31 c. 4b). Tel sera le cas, par exemple,
lorsque le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au
locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être
certain du montant effectivement dû, ou si le montant impayé est
insignifiant, ou encore si l'arriéré a été payé très peu de temps après
l'expiration du délai ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après
l'expiration du délai comminatoire (Lachat, Le bail à loyer, 2e éd.,
Lausanne 2008, p. 672; Conod, in Droit du bail à loyer, Commentaire
pratique, nn. 8 ss ad art. 271 CO). Le Tribunal fédéral considère que le
montant de 477 fr. n'est pas insignifiant (TF 5A_299/2011 du 7 juin 2011 c.
6), de même que celui de 286 fr. (ATF 120 II 31 c. 4b).
c) En l'espèce, dans le délai de sommation, l'appelante a payé
842 fr. correspondant au solde du mois d'avril 2011 et 658 fr. pour le mois
de mai 2011. La somme de 1'294 fr. (soit 2'794 fr. - 842 fr. - 658 fr.) est
ainsi demeurée impayée, ce qui ne saurait être considéré comme
insignifiant au vu de la jurisprudence précitée.
5. Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté, en application
de l'art. 312 al. 1 CPC, et l'ordonnance querellée confirmée.
Vu l'effet suspensif de l'appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause est
renvoyée au premier juge afin qu'il fixe un nouveau délai pour libérer
l'appartement sis à Renens, une fois les considérants écrits du présent
arrêt envoyés pour notification aux parties.
L'appelante, qui succombe, supportera les frais judiciaires de
deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]).

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N'ayant pas été invitée à se déterminer sur l'appel, l'intimée
n'a pas droit à des dépens (art. 312 al. 1 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l'Ouest
lausannois pour qu'il fixe à B.________, une fois les considérants
du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un
nouveau délai pour libérer les locaux qu'elle occupe dans
l'immeuble sis à Renens, [...] (appartement de 4 pièces au 1er
étage et une cave).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l'appelante
B.________.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 15 février 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Michel Dupuis (pour B.________)
- H.________
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne

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La greffière :