vd_gerichte · XA13.009264 · 2014-07-01 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA13.009264-140985
366
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 1er juillet 2014
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Mme Charif Feller
Greffier : M. Zbinden
*****
Art. 269 et 270 al. 2 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par H.________, à
Froideville, et W.________, à Lausanne, demandeurs, contre le jugement
rendu le 7 octobre 2013 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les
appelants d’avec D.________, à Oron-la-Ville, défendeur, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal voit :
1104

- 2 -
En fait :
A. Par jugement dont les considérants écrits ont été adressés aux
parties le 24 avril 2014, le Tribunal des baux a notamment prononcé que
le loyer mensuel initial dû par les demandeurs H.________ et W.________
pour l’appartement de 3,5 pièces sis au [...] à Oron-la-Ville, qu’ils louaient
au défendeur D.________ selon le contrat de bail du [...] 2009, est fixé à
1'550 fr. (I) et que le défendeur doit payer aux demandeurs la somme de
5'400 fr. à titre de loyer perçu en trop du 1er octobre 2009 au 30
septembre 2012 (II).
En droit, les premiers juges ont retenu qu’au vu de l’absence
de notification du loyer initial sur formule officielle, le bail devait être
considéré comme partiellement nul s’agissant de la fixation du loyer et
qu’il leur appartenait dès lors de compléter le contrat. Pour ce faire, ils ont
commencé par se référer au critère absolu de fixation du loyer fondé sur le
rendement non abusif de la chose louée selon l’art. 269 CO (Code des
obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). Ils ont toutefois constaté que le
dossier ne leur permettait pas de calculer ce rendement. Les premiers
juges sont arrivés à la même conclusion s’agissant de la deuxième
méthode, fondée sur les loyers non abusifs pratiqués dans la même
localité ou le même quartier (art. 269a let. a CO). Ils se sont finalement
référés aux autres circonstances pertinentes du cas d’espèce, dont le
loyer du précédent locataire, pour fixer le loyer. Le loyer du dernier
locataire, adapté au taux d’intérêt hypothécaire de référence au jour de la
conclusion du bail litigieux, se serait élevé à 1'730 fr. 40 par mois. Les
premiers juges ont en outre pris en considération l’absence injustifiée de
collaboration du défendeur dans la production des pièces, l’équipement de
l’appartement et le nouveau loyer net des locataires, pour un bien
similaire, mais neuf et ne comprenant pas d’accès à un court de tennis, de
1'500 fr. et ont retenu comme adéquat de fixer le loyer initial à 1'550 fr.
par mois. Ils n’ont pas retenu l’argument des demandeurs lié aux
statistiques de l’Office fédéral de la population et l’Office fédéral de la
statistique, dans la mesure où les loyers avaient accusé une tendance à la

- 3 -
hausse depuis l’établissement de ces statistiques. Ils ont enfin condamné
le défendeur à rembourser aux demandeurs le loyer perçu en trop du 1er
octobre 2009 au 30 septembre 2012 par 5'400 francs.
B. Par appel du 26 mai 2014, H.________ et W.________ ont conclu
avec suite de frais et dépens que le montant du loyer initial de
l’appartement de 3,5 pièces sis au [...], à Oron-la-Ville, loué par H.________
et W.________ à D.________ selon contrat de bail du 26 avril 2009 est nul
(II), que, partant, le ch. I du jugement est réformé en ce sens que le loyer
initial net de l’appartement de 3,5 pièces sis au [...], à Oron-la-Ville est fixé
à 1'140 fr. par mois, garage et place de parc à hauteur de 260 fr. et
charges à hauteur de 200 fr. en sus (III) et que le ch. II du jugement est
réformé en ce sens que D.________ est condamné à rembourser à
H.________ et W.________ la somme de 20'160 fr. à titre de loyer perçu en
trop du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2012 (IV). Subsidiairement, les
appelants ont conclu à l’annulation du jugement.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail du 26 avril 2009, le bailleur D.________ a
remis à bail aux locataires H.________ et W.________ un appartement de 3,5
pièces sis [...] à Oron-la-Ville, comprenant un séjour, deux chambres à
coucher, une cuisine équipée en chêne massif avec coin à manger, une
salle de bain WC, un balcon terrasse, un garage et un parking, pour un
loyer net de 1'700 francs. Ce loyer n’a pas été notifié aux locataires sur
formule officielle. Il sied de relever que le loyer du précédent locataire
était de 1'680 fr. calculé sur la base du taux de l’intérêt hypothécaire de
3,5 % en vigueur au 10 octobre 2007.
L’appartement a fait l’objet de travaux de peinture avant
l’entrée des locataires. Il donnait en outre accès à un court de tennis.

- 4 -
2. Par contrat de bail du 1er novembre 2011, [...] a remis à bail
aux locataires un appartement de 3,5 pièces sis [...] à Oron, entièrement
neuf, pour un loyer net de 1'500 francs.
3. Par lettre du 13 décembre 2012, les locataires ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyers du district de
Lavaux-Oron, concluant notamment à ce que le loyer initial soit fixé à
1'400 fr. par mois et qu’il soit dit que le bailleur est leur débiteur de la
somme de 20'160 francs.
Le 6 février 2013, une audience s’est tenue devant la
Commission de conciliation en matière de baux à loyers du district de
Lavaux-Oron, au terme de laquelle une autorisation de procéder a été
délivrée, la conciliation ayant échoué.
4. Par requête du 26 février 2013, les locataires ont conclu, avec
suite de dépens, à ce qu’il soit constaté que le loyer initial est nul, que le
nouveau loyer net soit fixé à 1'400 fr., garage et place de parc compris et
qu’il soit constaté que le bailleur est leur débiteur de la somme de 20'160
fr. en restitution des loyers perçus en trop.
Le 5 juin 2013, le bailleur a conclu, avec suite de dépens, au
rejet des conclusions des locataires.
5. Par avis du 18 juillet 2013, le Président du Tribunal des baux a
notamment ordonné la production par le bailleur de pièces, dont un calcul
de rendement de l’immeuble au 1er avril 2009, accompagné de toutes les
pièces justificatives.
Le 4 octobre 2013, le bailleur a exposé ce qui suit :
« Comme vous pouvez le constater à la lecture de [l’extrait du
Registre foncier concernant la parcelle [...] de la commune d’Oron-la-Ville], de
nombreux bâtiments s’y trouvent, ce qui a particulièrement compliqué la
détermination des fonds propres qui ont été investis au moment de la
construction de cet immeuble. Cet élément est d’autant plus compliqué par le fait
que la construction a été faite il y a plus de 25 ans, financée par le [...], banque

- 5 -
qui n’existe plus, dans le cadre d’un projet de construction qui regroupait
d’autres bâtiments »
et sollicité du Président du Tribunal des baux la mise en œuvre
d’une expertise afin de déterminer le montant des fonds propres qu’il a
investis dans l’immeuble contenant l’appartement litigieux et de
déterminer ainsi le rendement admissible.
Une audience a eu lieu le 7 octobre 2013.
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC). L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les trente jours à compter
de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure
de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Selon la jurisprudence, l'action en constatation de droit est
ouverte si la partie demanderesse a un intérêt important et digne de
protection à la constatation immédiate de la situation de droit. Cet intérêt
fait normalement défaut pour le titulaire du droit lorsque celui-ci dispose
d'une action en exécution, en interdiction ou d'une action formatrice,
immédiatement ouverte, qui lui permettrait d'obtenir directement le
respect de son droit ou l'exécution de l'obligation (ATF 135 III 378 c. 2.2 ;
123 III 49 c. 1a ; TF 4C.138/2003 du 25 août 2003 c. 2.1, non publié in ATF
129 III 715). Dans ce sens, l'action en constatation de droit est subsidiaire
par rapport à une action condamnatoire ou une action formatrice (cf. ATF
119 II 368 c. 2a).
Formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions

- 6 -
supérieures à 10'000 fr., l'appel est recevable à la forme. En revanche, la
conclusion tendant à la constatation de la nullité du loyer initial est
irrecevable, faute d’intérêt, dès lors que les appelants peuvent agir en
exécution – ce qu’ils font d’ailleurs.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC).
3. a) Les appelants soutiennent que, dès lors que le bailleur n’a
pas apporté les éléments permettant d’effectuer un calcul de rendement,
partant qu’il n’a pas apporté la preuve que le loyer qu’il réclamait n’était
pas abusif, il y aurait lieu de leur allouer d’emblée leurs conclusions. Ils
font valoir par ailleurs que, lorsque le calcul du rendement est rendu
impossible par manque de collaboration du bailleur, il ne se justifie pas de
déterminer le loyer sur une impression d’ensemble, le juge devant tirer les
conséquences de ce refus de collaborer, en allouant les conclusions prises
par les locataires si elles ne sont pas déraisonnables. Ils font valoir qu’au
regard des éléments statistiques au dossier, leurs conclusions ne sont pas
déraisonnables.
b) Selon la jurisprudence, l’absence de notification du loyer
initial selon l’art. 270 al. 2 CO et les dispositions cantonales y relatives
entraîne la nullité partielle du contrat de bail, sous l’angle de la fixation du
montant du loyer (ATF 124 III 62 c. 2a ; ATF 121 III 56 c. 2c ; ATF 120 Il 341
c. 5d). En pareille situation, le locataire peut saisir d’abord l’autorité de
conciliation, puis le juge en vue de faire fixer le loyer (TF 4C.428/2004 du
1er avril 2005 in SJ 2006 I 19, c. 3.1 ; TF 4A_129/2011 du 28 avril 2011 c. 2,
in JT 2012 II 113).

- 7 -
Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur
toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 c. 2b ; ATF 121 Il 341 c. 6c)
et dispose d’une grande marge d’appréciation (ATF 139 III 13 c. 3.5.1). Les
facteurs à prendre en considération comprennent notamment le
rendement admissible au regard de l’art. 269 CO relatif à la protection
contre les loyers abusifs, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier
et le loyer payé par le précédent locataire. Le loyer convenu constitue la
limite supérieure du loyer à fixer (CACI 10 février 2014/68 et les réf.). Le
juge exerce un pouvoir d’appréciation plus étendu que dans la procédure
en contestation d’un loyer communiqué selon les formes prescrites ; il n’a
pas à limiter son intervention à l’éventualité où le loyer convenu est abusif
(ATF 120 Il 341 c. 6c ; TF 4A_674/2012 du 23 septembre 2013 c. 2 ; voir
aussi ATF 124 II 62 c. 2b).
Contrairement au cas d’une contestation de loyer initial ayant
fait l’objet d’une notification valable, le fardeau de la preuve du caractère
non abusif du loyer initial lorsque celui-ci est nul ensuite d’un vice de la
notification de la formule officielle incombe au bailleur (CREC I 21 février
2012/20 c. 2). En effet, il s’agit dans cette dernière hypothèse non
d’établir en quoi et dans quelle mesure le loyer valablement conclu est
abusif, mais bien d’établir le montant d’une créance contractuelle au jour
de la conclusion du contrat (Piotet, Commentaire romand, 2010, n. 31 ad
art. 8 CC, et les références citées ; CREC I 3 novembre 2010/577, in
Cahiers du Bail [CdB] 2011 p. 49, c. 6a).
Le juge doit en principe se fonder sur un calcul de rendement,
sauf si l’immeuble a été construit ou acquis il y a plusieurs dizaines
d’années, auquel cas il y a lieu de procéder à la détermination du loyer
usuel (ATF 139 III 13 c. 3.1.2). Selon la jurisprudence fédérale, la
prééminence de principe du critère du rendement excessif vaut également
lorsque le juge est appelé à fixer le loyer initial après avoir constaté la
nullité du loyer convenu (TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 c. 5.2.2).
Sauf circonstances particulières, c’est le précédent loyer qui entre en ligne
de compte lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de

- 8 -
procéder à un calcul de rendement (SJ 1998 p. 718 ; Fetter, La
contestation de loyer initial, Etude de l’article 270 CO, thèse Berne 2005,
n. 549, p. 252). Lorsque le bailleur refuse de produire les pièces
nécessaires au calcul de rendement, le juge peut inférer de cette
circonstance que le bailleur cache un rendement abusif et retenir que le
loyer initial non abusif correspond à celui payé par le précédent locataire
ou le fixer en fonction des conclusions prises par le locataire dans sa
requête, si celles-ci ne paraissent pas déraisonnables, voire,
exceptionnellement, le fixer selon une statistique officielle (Dietschy, CPra
Bail, n. 64 ad art. 270 CO et la jurisprudence citée ; Fetter, op. cit., n. 517,
p. 237). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il est en effet admis
que des statistiques puissent être prises en considération lors de la
fixation du loyer initial, lorsque celui-ci n’est pas valablement convenu
entre les parties et que le juge ne dispose ni de bases de comparaisons
pertinentes dans le quartier ni d’éléments propres à permettre un calcul
du rendement de l’immeuble (TF 4A_250/2012 du 28 février 2012 c. 2.4, SJ
2013 I 49 ; TF 4A_3/2011 du 28 février 2011 c. 5).
Lorsque les conclusions prises dans la requête apparaissent
déraisonnables, le juge peut fixer le loyer selon son expérience. Il est ainsi
admissible de se fonder sur le fait que le loyer net d’un studio dans le
canton de Vaud avec un équipement et une situation comparables au
studio litigieux est de l’ordre de 200 fr. le mètre carré par année (CACI 10
février 2014/68).
Dès lors que le juge dispose d’une grande marge
d’appréciation, l’autorité d’appel peut s’autoriser une certaine retenue (TF
5A_265/2012 du 30 mai 2012 c. 4.3.2). Il en résulte qu’elle ne saurait
substituer sa propre appréciation à celle de l’autorité inférieure (Seiler, Die
Berufung nach ZPO, no 475 p. 205 ; Sterchi, Berner Kommentar, n. 9 ad
art. 310 CPC ; CACI 16 août 2013/417 : quotité de réduction de loyer en
cas de défaut de la chose louée).
c) Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur
n’apporte pas les éléments suffisants pour établir un calcul de rendement,

- 9 -
le juge peut tenir compte de l’ensemble des circonstances pour fixer le
loyer initial et ne saurait dès lors allouer systématiquement les
conclusions du locataire, comme le plaident les appelants à titre principal.
Les appelants font valoir subsidiairement que lorsque le
bailleur refuse de collaborer, il y a lieu de s’en tenir aux conclusions prises
par le locataire, à tout le moins lorsqu’elles n’apparaissent pas d’emblée
déraisonnables, et se prévalent des éléments statistiques produits pour
exclure le caractère déraisonnable de leurs conclusions. On relèvera à cet
égard que le bailleur était un particulier et qu’il a expliqué la difficulté de
déterminer les fonds propres par le fait que la construction, érigée il y a
plus de 25 ans, avait été financée par le [...], banque qui n’existait plus,
dans le cadre d’un projet de construction qui regroupait d’autres
bâtiments, offrant la preuve par expertise pour établir le rendement
admissible. Dans ces circonstances, on ne saurait retenir un refus de
collaborer stricto sensu. Quoi qu’il en soit, un éventuel refus de
collaboration n’empêchera pas le juge de tenir compte de l’ensemble des
circonstances, parmi lesquelles figurera précisément le refus de
collaboration.
d) En l’espèce, il est constant qu’un calcul de rendement était
exclu, le bailleur n’ayant pas produit les éléments suffisants pour effectuer
un tel calcul. De même, les parties n’ont pas apporté d’éléments
susceptibles de fixer le loyer initial sur la base des loyers usuels du
quartier.
Cela étant, les premiers juges ont tenu compte du précédent
loyer, qui, adapté au taux de l’intérêt hypothécaire de référence au jour de
la conclusion du bail litigieux, s’élèverait à 1'730 fr. 40 par mois. A juste
titre au vu de la jurisprudence précitée, ils ont cependant considéré qu’il
ne s’agissait pas du seul critère pertinent.
Ils ont ensuite pris en compte et apprécié les éléments
statistiques produits, en relevant que, selon un tableau de l’Office fédéral
de la population, le loyer mensuel net moyen d’un appartement

- 10 -
comportant entre 3 et 4 pièces dans district d’Oron s’élevait entre 1'017 et
1'216 fr. et, selon un tableau de l’Office fédéral de la statistique, le loyer
moyen dans la région lémanique s’élevait en 2003 entre 1'036 et 1'288 fr.
pour le même type de logement. Ils ont ensuite tenu compte de ce que
ces statistiques avaient été établies plusieurs années avant la conclusion
du bail litigieux et qu’il était notoire que les loyers pratiqués sur le marché
avaient entre-temps accusé une tendance à la hausse. Contrairement à ce
que plaident les appelants, ils étaient en droit, en tant que juridiction
spécialisée en la matière, de retenir cette circonstance, fondée sur leur
expérience. Ils ont aussi tenu compte de l’équipement de l’appartement
litigieux supérieur à la moyenne, et comprenant une cuisine en chêne
massif, un balcon terrasse et l’accès à un court de tennis, cet appartement
ayant fait l’objet de travaux de peinture à l’entrée des locataires. Ils ont
enfin tenu compte du fait qu’après leur départ du logement litigieux, les
appelants avaient loué un autre appartement, certes neuf – ce dont les
premiers juges ont tenu compte, contrairement à ce que prétendent les
appelants –, de 3,5 pièces à Oron pour un loyer de 1'500 fr. alors que cet
objet était situé en bordure d’une route principale et que les communs de
l’immeuble ne comprenaient pas l’accès à un court de tennis. Cela étant,
les premiers juges ont tenu compte de circonstances pertinentes et n’ont
pas abusé de leur pouvoir d’appréciation en fixant à 1'550 fr. le loyer
initial de l’appartement. On ne saurait en outre retenir un défaut de
motivation.
4. Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté et le jugement
confirmé.
Vu la valeur litigieuse de 14'780 fr. (20'180 fr. tel qu’il ressort
des conclusions des appelants – 5'400 fr. tel qu’il ressort du jugement), les
frais judiciaires de deuxième instance doivent être arrêtés à 747 fr. (600
fr. + 147 fr. ; art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]) et mis à la charge des appelants qui
succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux.

- 11 -
L’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer, il ne lui est pas
alloué de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance, arrêtés à 747 fr. (sept cent
quarante-sept francs), sont mis à la charge des appelants
H.________ et W.________, solidairement entre eux.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 4 juillet 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :

- 12 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Christophe Tafelmacher, avocat (pour H.________ et W.________),
- M. Laurent Schuler, avocat (pour D.________).
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux
Le greffier :