vd_gerichte · XP14.012735 · 2014-07-24 · fr
Mesures provisionnelles
Mesures provisionnelles


TRIBUNAL CANTONAL
XP14.012735-141126
392
JUGE DE L EGUÉ E D E LA COU R D’APPE L CIVILE
_________________________________________________________
Arrêt du 24 juillet 2014
__________________
Présidence de Mme COURBAT, juge déléguée
Greffière : Mme Huser
*****
Art. 261 al. 1 CPC ; 264 al. 1 et 2 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par D.________, à [...],
requérante, contre l’ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 16
avril 2014 par le Président du Tribunal des baux dans la cause divisant
l’appelante d’avec P.________, à [...], intimé, la Juge déléguée de la Cour
d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
1105

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En fait :
A. Par ordonnance de mesures provisionnelles du 16 avril 2014,
le Président du Tribunal des baux a rejeté les conclusions prises par
D.________ contre P.________ par requête de mesures provisionnelles du 25
mars 2014 de même que par l’intimé contre la requérante dans son
écriture du 11 avril 2014, dans la mesure où elles sont recevables (I), mis
les frais judiciaires, arrêtés à 1'170 fr., à la charge de la requérante à
hauteur de 1'000 fr. et à la charge de l’intimé à hauteur de 170 fr., étant
précisé que les frais seront prelevés sur les avances fournies par la
requérante (II), dit que l’intimé doit payer à la requérante la somme de
170 fr., à titre de remboursement des avances que celle-ci a fournies (III)
et compensé les dépens (IV).
En droit, le premier juge a, en substance, retenu qu’il n’était
pas établi, au degré de preuve requis, que la requérante s’était
valablement libérée de ses obligations contractuelles relatives aux locaux
du rez-de-chaussée avec effet au 1er avril 2014, qu’on ne pouvait en effet
tenir pour hautement vraisemblable le fait que le désistement des
candidats proposés par la requérante avait résulté d’un comportement
fautif de l’intimé, que l’instruction sommaire menée au stade des mesures
provisionnelles n’avait pas permis de clarifier la nature du montant de
50'000 fr. exigé par l’intimé en lien avec le déplacement d’un meuble, ni
de se prononcer sur son bien-fondé mais qu’il n’était pas totalement exclu
que l’intimé était en droit de l’exiger du locataire repreneur.
B. Par acte du 16 juin 2014, D.________ a interjeté appel contre
l’ordonnance précitée en concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement, à ce que l’ordonnance de mesures provisionnelles rendue
par le Président du Tribunal des baux le 16 avril 2014 dans la cause [...]
soit modifiée comme suit :

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« I. D.________ est libérée des obligations, savoir du paiement
du loyer et des charges du rez-de-chaussée du contrat de bail commercial
qu’elle a signé le 1er juillet 2013 avec P.________, soit du paiement du
montant mensuel de 4'225 francs à ce dernier, à compter du 1er avril
2014. »
II. Les frais judiciaires, arrêtés à 1'170 francs, sont mis à la
charge de P.________.
III. P.________ versera à D.________ un montant de 864
francs en remboursement des frais de justice avancés, ainsi qu’un
montant de 8'000 fr. à titre de dépens en remboursement de ses frais de
mandataire professionnel (art. 6 TDC).
IV. Un délai de six mois est imparti à la requérante
D.________ pour ouvrir action au fond (art. 263 CPC). »
D.________ a également conclu, subsidiairement, à ce que
l’ordonnance de mesures provisionnelles rendue par le Président du
Tribunal des baux le 16 avril 2014 dans la cause XP14.012735 soit annulée
et renvoyée au Président du Tribunal des baux pour nouvelle décision
dans le sens des considérants, cas échéant en lui ordonnant de compléter
l’état de fait (art. 318 al. 1 let. c ch. 2 CPC).
C. La Juge déléguée retient les faits suivants, sur la base de
l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. La requérante D.________ a signé un bail à loyer commercial
avec l’intimé P.________, représenté par [...], en date du 1er juillet 2013,
avec effet au 1er août 2013, pour des locaux au 1er étage et au rez-de-
chaussée d’un immeuble sis [...], à [...], ainsi que deux places de parc
extérieures.

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Le bail a été conclu jusqu’au 31 juillet 2018, renouvelable aux
mêmes conditions de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation de l’une
ou l’autre des parties donné et reçu au moins douze mois à l’avance de
l’échéance.
Le loyer mensuel du rez-de-chaussée a été fixé à 4'000 fr.,
acompte de chauffage et frais accessoires par 225 fr. en sus, tout comme
celui des locaux du 1er étage, destinés à l’exploitation d’une salon de
massages érotiques. Le loyer mensuel des deux places de parc extérieures
a été fixé à 200 fr., portant ainsi le montant total du loyer à 8'650 fr.,
charges comprises.
Le contrat contient la clause suivante :
« D’entente entre les parties, les locataires ont pris bonne note
que le bailleur est d’accord sur le principe de louer séparément aux
mêmes conditions le rez et le 1er étage de l’immeuble [...] à [...], sous
réserve de l’acceptation du nouveau candidat par le bailleur. »
La totalité de la caution, soit un montant de 51'900 fr., a été
consignée sur un compte bancaire auprès de la banque [...].
Les deux étages loués sont indépendants l’un de l’autre et ils
ont chacun leur propre entrée, l’une donnant sur le chemin de [...], l’autre
sur celui de [...].
2. Il est établi qu’une personne travaillant pour la société [...]
s’est déclarée intéressée par la reprise des locaux du rez-de-chaussée. Il
ressort toutefois d’un document intitulé « Historique des faits » produit par
l’intimé le 15 avril 2014 que sa candidature aurait été refusée au motif
qu’il souhaitait créer un centre de remise en forme en s’associant avec le
gérant du salon de massage érotique [...] à [...], ce qui risquait de
concurrencer directement l’activité de la requérante.

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En date des 15 et 24 janvier 2014, les dénommés [...], [...] et
[...] (ci-après : les candidats locataires) ont déposé une candidature pour
les locaux du rez-de-chaussée, intéressés par une reprise au 1er avril 2014.
Le premier juge a retenu un montant de revenus cumulés des candidats
locataires de l’ordre de 13'000 fr. nets par mois, précisant qu’aucun des
trois candidats n’avaient fait l’objet de poursuites ou d’actes de défaut de
biens, hormis [...] qui avait fait l’objet d’une poursuite, frappée
d’opposition, pour un montant minime. Un document intitulé «liste de
cotisations 2013 responsables et membres », annonçant un montant total
encaissé de 52'900 fr., était également joint au dossier de candidature.
Après deux visites des locaux du rez-de-chaussée, dont la
dernière en présence du propriétaire, les candidats ont renoncé à prendre
à bail. La requérante allègue que ce désistement serait imputable à
l’intimé, qui aurait découragé ces candidats en adoptant un comportement
inadéquat. Elle soutient que celui-ci aurait notamment déclaré, au terme
de la seconde visite des locaux le 6 février 2014 et en présence de [...],
« ne pas vouloir de noirs dans ses locaux ». Selon la requérante, l’intimé
aurait posé des exigences financières déraisonnables, soit 50'000 fr. pour
le déplacement d’un meuble qui se trouve dans les locaux (et qui consiste
en une bibliothèque en bois composée de casiers séparant la pièce en
deux), de même que 26'000 fr. de garantie locative. Entendue en qualité
de témoin à l’audience du 16 avril 2014, [...] a confirmé qu’elle était
initialement disposée à reprendre le bail du local du rez-de-chaussée avec
les deux autres candidats locataires à compter du 1er avril 2014. Elle a
également indiqué que la décision de renoncer par la suite à cette location
avait résulté à la fois du montant de 50'000 fr. exigé par l’intimé en lien
avec le déplacement du meuble - dont elle souhaitait obtenir l’enlèvement
comme l’y autorisait le bail portant sur des locaux « modulables » - et du
fait de l’attitude particulièrement méfiante et exigeante de ce dernier, qui
laissait notamment craindre un futur comportement très interventionniste
et intrusif. Elle redoutait, en effet, de le voir rôder autour des locaux et
surveiller leurs faits et gestes. Le témoin a toutefois précisé, s’agissant du
montant de 50'000 fr. exigé par l’intimé, qu’il ignorait s’il correspondait au
prix demandé pour le déplacement du meuble ou s’il s’agissait

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uniquement d’une garantie qui serait restituée en l’absence de dégâts sur
le meuble. Le témoin [...] a enfin ajouté que ni le montant du loyer, ni celui
de la garantie locative exigée n’avaient posé problème.
Par courrier recommandé du 24 mars 2014 adressé à la
gérance [...], la requérante a restitué de manière anticipée les deux clés
des locaux du rez-de-chaussée en sa possession. Dans ce même courrier,
elle a précisé qu’elle se considérait libérée du bail s’agissant de cette
partie des locaux à compter du 1er avril 2014, ayant présenté plusieurs
repreneurs solvables et acceptables pour le bailleur. Elle a noté qu’une
demande de location complète avait été adressée à la gérance [...],
mandatée par l’intimé, en vue d’une location à compter de la date
précitée, et que le bailleur avait refusé les repreneurs en question sans
motif valable.
La requérante a cessé de payer les loyers pour le local du rez-
de-chaussée dès le 1er avril 2014.
3. Par requête de mesures provisionnelles du 25 mars 2014,
D.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que sa requête soit
admise (I), à ce qu’elle soit libérée du paiement du loyer et des charges de
la partie « rez-de-chaussée » du bail à loyer du 1er juillet 2013 avec effet
au 1er avril 2014 (II), à ce que l’intimé P.________ soit reconnu débiteur et
doive immédiat paiement de tous loyers payés pour la partie « rez-de-
chaussée » du bail à loyer du 1er juillet 2013 pour la période dès le 1er avril
2014 (III), à ce qu’ordre soit donné à la banque [...] de libérer avec effet
immédiat la caution de la partie « rez-de-chaussée » du bail à loyer du 1er
juillet 2013, compte épargne garantie de loyer n° [...], soit le montant de
25'950 fr. (IV), et à ce qu’un délai pour ouvrir action au fond soit imparti
par le Président du Tribunal des baux à la requérante afin de valider au
fond l’ordonnance de mesures provisionnelles (V).
P.________ a déposé des conclusions le 15 avril 2014 dont la
teneur est la suivante :

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« 1. Nous demandons que le dossier de candidature de
Mesdames [...], [...] et de Monsieur [...] soient (sic) complétés (sic)
conformément à notre demande afin que la procédure usuelle
d’attribution de l’objet puisse valablement se dérouler.
2. Dans l’intervalle, nous exigeons que Mme D.________
continue à s’acquitter de l’entier du loyer pour la location du Rez, du 1er
étage ainsi que les deux places de parc s’élevant à un total de CHF 8'650.-
par mois.
3. Nous exigeons que Mme D.________ prenne en charge tous
les frais engendrés par cette procédure. »
Une audience de mesures provisionnelles s’est tenue le 16
avril 2014, en présence de la requérante, assistée de son conseil, et pour
l’intimé, dispensé de comparution personnelle, [...], gérant d’immeubles
chez [...], non assisté.
A cette occasion, deux témoins, à savoir [...], mère de la
requérante, et [...], ont été entendus. Leurs déclarations ont été
partiellement reprises en ce qu'elles avaient d'utile dans l'état de fait ci-
dessus.
4. Une mise en demeure a été adressée par [...] à D.________ le
14 mai 2014 pour le paiement d’un montant de 8'450 fr., correspondant
aux loyers impayés d’avril et mai 2014.
En d roit :
1. a) L'art. 308 al. 1 let. b CPC (Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272) ouvre la voie de l'appel contre les ordonnances
de mesures provisionnelles rendues dans les causes patrimoniales dont la
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).

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Les prononcés de mesures provisionnelles étant régis par la
procédure sommaire (art. 248 CPC), le délai pour l'introduction de l’appel
est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC). Un membre de la Cour d'appel civile
statue comme juge unique (art. 84 al. 2 LOJV [loi d’organisation judiciaire
du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01]).
b) Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt (art.
59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions, qui, capitalisées selon
l'art. 92 al. 2 CPC, sont supérieures à 10'000 fr., le présent appel est
recevable à la forme.
2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Tappy, ibid. p. 135). Le large pouvoir d'examen en fait et en droit ainsi
défini s'applique même si la décision attaquée est de nature provisionnelle
(JT 2011 III 43 c. 2).
b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011,
n. 6 ad art. 317 CPC, p. 1265). Il appartient à l’appelant de démontrer que
ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer
spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement
les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III 43 et les
références citées). Ces exigences s'appliquent aux litiges soumis à la
maxime inquisitoire (ATF 138 III 625 c. 2.2), le cas où le premier juge a

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violé cette maxime en omettant de faire porter l’instruction sur un point
pertinent demeurant réservé, mais pas aux litiges relevant de la maxime
d’office (JT 2011 III 43).
En l’espèce, outre une pièce de forme (pièce 1) et la copie de
la décision attaquée (pièce 2), l’appelante a produit trois autres pièces
(pièces 3, 4, et 6) à l’appui de son appel, la pièce 5 devant être produite
ultérieurement. S’agissant de la pièce 3 qui correspond à la comptabilité
2013 de la raison individuelle de l’appelante, celle-ci a exposé, dans son
appel, qu’elle n’avait pas pu être produite à l’audience du 16 avril 2014
devant l’autorité de première instance nonobstant la requête orale du
Président (qui n’a pas été protocolée dans le procès-verbal d’audience) et
l’appel téléphonique à la fiduciaire lors de la suspension d’audience afin
qu’elle puisse être faxée au Tribunal des baux avant la clôture de
l’instruction, dès lors qu’elle n’avait pas encore été établie. Partant, cette
pièce, datée du 23 avril 2014, est recevable. La pièce 4 qui correspond à
une mise en demeure du paiement de 8'450 fr. adressée à l’appelante en
date du 14 mai par la gérance [...], est également recevable, dès lors
qu’elle n’a pas pu être produite dans la procédure de première instance. Il
en va de même pour la pièce 6, qui correspond à un courriel daté du 20
mai 2014 adressé par [...] au conseil de l’appelante.
c) L'instance d'appel peut administrer les preuves (art. 316
al. 3 CPC), notamment lorsqu'elle estime opportun de renouveler
l'administration d'une preuve ou d'administrer une preuve alors que
l'instance inférieure s'y était refusée, de procéder à l'administration d'une
preuve nouvelle ou d'instruire à raison de conclusions ou de faits
nouveaux (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art. 316 CPC).
En l’occurrence, l’appelante requiert plusieurs mesures
d’instruction dans son appel, à savoir une inspection locale des locaux
litigieux, la réaudition des témoins [...] et [...], ainsi que le réinterrogatoire
en qualité de partie de l’intimé.

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Les mesures requises sont toutefois sans objet, compte tenu
des considérants qui suivent.
3. a) Dans un premier moyen, l’appelante soutient que
l’ordonnance attaquée ne se prononce pas sur la notion d’urgence et de
préjudice difficilement réparable et que sans l’exclure, elle ne l’admet pas,
mais se borne à dire que la requérante prend sa conclusion en libération
comme étant une mesure anticipée ayant un effet définitif.
b/aa) Aux termes de l’art. 261 al. 1 CPC, le tribunal ordonne
les mesures provisionnelles nécessaires lorsque le requérant rend
vraisemblable qu’une prétention dont il est titulaire remplit les conditions
suivantes: (a) elle est l’objet d’une atteinte ou risque de l’être; (b) cette
atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement réparable. Dans le
cadre des mesures provisionnelles, le juge peut donc se limiter à la
vraisemblance des faits et à l’examen sommaire du droit, en se fondant
sur les moyens de preuve immédiatement disponibles. Un fait ou un droit
est rendu vraisemblable lorsque, au terme d’un examen sommaire, sur la
base d’éléments objectifs, ce fait ou ce droit est rendu probable, sans pour
autant qu’il faille exclure la possibilité que les faits aient pu se dérouler
autrement ou que la situation juridique se présente différemment (Bohnet,
CPC commenté, Bâle 2011, n. 4 ad art. 261 CPC, p. 1019, et les réf.
citées). En matière de mesures provisionnelles, tant l’existence du droit
matériel (soit sa substance et sa titularité), sa violation ou l’imminence de
sa violation que le risque d’un préjudice difficilement réparable doivent
être rendus vraisemblable par le requérant (Bohnet, op. cit., n. 5 ad art.
261 CPC, p. 1019). Ces conditions présupposent une urgence temporelle
(Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p.
173).
bb) Toute mesure provisionnelle sous-tend en effet la
nécessité d’une protection immédiate en raison d’un danger imminent
menaçant ses droits (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., Berne 2010, n.
1758, p. 322). Le requérant doit ainsi rendre vraisemblable qu’il s’expose,

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en raison de la durée nécessaire pour rendre une décision définitive, à un
préjudice qui ne pourrait pas être entièrement supprimé même si le
jugement à intervenir devait lui donner gain de cause (TF 4A_611/2011 du
3 janvier 2012, c. 4.1 ; Juge délégué CACI, 26 février 2013/113 c. 3a). En
d’autres termes, il s’agit d’éviter d’être mis devant un fait accompli dont le
jugement ne pourrait pas complètement supprimer les effets. Le
dommage difficilement réparable de l’art. 261 al. 1 let. b CPC est
principalement de nature factuelle; il concerne tout préjudice, patrimonial
ou immatériel, et peut même résulter du seul écoulement du temps
pendant le procès (ATF 138 III 378, consid. 6.3 ; Hohl, Procédure civile,
Tome Il, 2e éd. 2010, n. 176, p. 323). Un préjudice financier n’est en
principe pas difficilement réparable (Zürcher, in DIKE-Kommentar ZPO,
Zurich 2011, n. 25 ad art. 261 CPC), hormis les cas exceptionnels où il est
susceptible d’entraîner la faillite de l’intéressé ou la perte de ses moyens
d’existence (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zurich 2013, n. 991 et les
références). Le dommage est constitué, pour celui qui requiert les
mesures provisionnelles, par le fait que, sans celles-ci, il serait lésé dans
sa position juridique de fond et, pour celui qui recourt contre le prononcé
de telles mesures, par les conséquences matérielles qu’elles engendrent
(ATF 138 III 378 c. 6.3).
Le risque de préjudice difficilement réparable suppose par
ailleurs l’urgence (Bohnet, op. cit., n. 12 ad art. 261 CPC, p. 1020) ; de
façon générale, il y a urgence chaque fois que le retard apporté à une
solution provisoire met en péril les intérêts d’une des parties (HohI, La
réalisation du droit et les procédures rapides, thèse d’habilitation, Fribourg
1994, n. 543). L’urgence est une notion relative selon le Tribunal fédéral,
qui retient qu’elle comporte des degrés et s’apprécie moins selon des
critères objectifs qu’au regard des circonstances. Alors même que les
mesures provisionnelles sont subordonnées à l’urgence, le droit de
requérir ne se périme pas, mais la temporisation du requérant durant
plusieurs mois à dater de la connaissance du dommage ou du risque peut
signifier qu’une protection n’est pas nécessaire, voire constituer un abus
de droit (Bohnet, op. cit., n. 12 ad art. 261 CPC; TF 4P.263/2004 du 1er
février 2005, in RSPC 2005 p. 414).

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cc) Le juge doit procéder à la mise en balance des intérêts
contradictoires, c’est-à-dire à l’appréciation des désavantages respectifs
pour le requérant et pour l’intimé, selon que la mesure requise est
ordonnée ou refusée. L’examen du droit et la pesée des intérêts en
présence ne s’excluent pas : le juge doit pondérer le droit présumé du
requérant à la mesure conservatoire avec les conséquences irréparables
que celle-ci peut entraîner pour l’intimé (ATF 131 III 473 c. 2.3).
Concernant les mesures d’exécution anticipée du jugement à intervenir,
lesquelles peuvent être ordonnées lorsque l’écoulement du temps risque
de rendre illusoire la protection des droits du requérant (Bohnet, op. cit.,
n. 11 ad art. 262 CPC), les exigences sont particulièrement strictes. Dans
un tel cas, les chances de succès du requérant dans la procédure au fond
doivent être évaluées soigneusement et proportionnellement au préjudice
encouru par le requis (Bohnet, op. cit., n. 18 ad art. 261 CPC ; ATF 131 III
473 c. 2.3). Parmi les mesures d’exécution anticipée, on différencie encore
celles dont l’effet est provisoire, de sorte que l’action au fond la rendra
caduque, de celle qui a, en pratique, un effet durable, voire définitif, parce
que le litige n’a plus d’intérêt au-delà du stade des mesures
provisionnelles. Dans cette dernière hypothèse, vu l’atteinte
particulièrement grave à la situation juridique de l’intimé, la jurisprudence
exige que la mesure ne soit prononcée que de façon restrictive (Hohl, op.
cit., nn. 1828 ss et 1844 ss ; ATF 131 III 473, c. 2.3). De telles mesures
d’exécution anticipée ne doivent donc être accordées que si les faits qui
les jusitifient sont constatés avec une haute vraisemblance, confinant à la
certitude (Lachat, op. cit., p. 174). Ces exigences plus élevées ne portent
pas seulement sur la vraisemblance comme mesure de la preuve requise
mais également sur l’ensemble des conditions d’octroi de la mesure
provisionnelle (Bohnet, op, cit., n. 18 ad art. 261 CPC, p. 1021 ; ATF 138 III
378 c. 6.4 ; ATF 131 III 473 c. 3.2).
b) En l’espèce, il y a lieu de considérer, à l’instar du premier
juge, qu’en prenant une conclusion provisionnelle tendant à être libérée
du paiement du loyer et des charges pour la partie « rez-de-chaussée »
des locaux pris à bail, la requérante a requis une mesure d’exécution

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anticipée ayant un effet définitif, de sorte qu’il y avait effectivement lieu
de se montrer particulièrement exigeant lors de l’examen des conditions
d’admission de cette prétention.
L’appelante soutient en substance que la condition de
l’urgence est remplie puisqu’il en va de sa survie économique et de son
commerce, ayant déjà dépensé un montant 46'475 fr. depuis le 1er août
2013 pour un local vide, qui ne lui sert à rien et dont elle fait tout pour
s’en débarasser en le relouant. A cet égard, elle se réfère à la comptabilité
2013 de son entreprise qu’elle a produite en appel et de laquelle il ressort
une perte d’exploitation de 10'647 fr. 42 pour l’exercice 2013. Elle
mentionne également le fait que le loyer et les charges dont elle doit
s’acquitter représentent 50% du chiffre d’affaires de son entreprise, soit le
revenu brut que pourrait percevoir l’appelante en étant débarrassée du
rez et des obligations y afférentes qui lui incombent.
Ainsi, l’appelante invoque uniquement un préjudice d’ordre
financier. Or conformément à la jurisprudence précitée, un tel préjudice
n’est en principe pas difficilement réparable, hormis les cas exceptionnels
où il est susceptible d’entraîner la faillite de l’intéressé ou la perte de ses
moyens d’existence.
En l’occurrence, la comptabilité produite par l’appelante fait
certes état d’une perte d’exploitation de 10'647 fr. 42 pour l’exercice 2013
et l’on constate que le poste du loyer dans les charges d’exploitation est
important puisqu’il représente environ 50% des charges totales.
Néanmoins, cette pièce ne suffit pas à rendre vraisemblable que le fait
pour l’appelante de devoir continuer à payer le loyer des locaux litigieux
est susceptible d’entraîner sa faillite ou la perte de ses moyens
d’existence. Elle ne fait d’ailleurs pas l’objet de poursuites ou d’actes de
défaut de biens ou ne l’a du moins pas établi.
L’appelante aurait pu par ailleurs consigner les loyers du rez-
de-chaussée pour éviter une mise en demeure, dès lors que les loyers
consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). On relèvera également

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qu’un préjudice financier représente un dommage matériel qui peut être
facilement réparé.
La condition du préjudice difficilement réparable n’étant pas
réalisée en l’espèce, il n’y a pas lieu d’examiner les autres conditions
d’octroi des mesures provisionnelles.
4. a) Sur le fond, l’appelante se plaint de la violation des articles
18 et 264 CO. Elle soutient qu’il ressort clairement de la clause selon
laquelle « d’entente entre les parties, les locataires ont pris bonne note
que le bailleur est d’accord sur le principe de louer séparément aux
mêmes conditions le rez et le 1er étage de l’immeuble [...] à Lausanne,
sous réserve de l’acceptation du nouveau candidat par le bailleur » que
l’appelante n’avait aucunement l’utilité du rez et qu’elle pouvait s’en
défaire sur première présentation d’un repreneur solvable et acceptable,
quelqu’il soit. Elle souligne également que le premier juge aurait omis de
tenir compte du fait que cette clause ne mentionne nullement la question
du meuble, ni le montant qu’il faudrait avancer pour son éventuel
déplacement ou son évacuation, ni un montant pour une éventuelle
garantie contre une hypothèque légale ou contre les dégâts occasionnés
au meuble. Ainsi, le premier juge devait, au stade de l’apparence des faits
et de la vraisemblance du droit, constater que l’appelante avait proposé
des repreneurs solvables, disposés à reprendre le bail aux mêmes
conditions pour le 1er avril 2014 et que le bailleur ne pouvait
raisonnablement refuser, sans s’étendre plus avant sur des considérations
irrelevantes en lien avec la somme de 50'000 fr. L’appelante fait
également référence aux témoignages de [...] et de sa propre mère, de
même qu’aux sms qu’elle a échangés avec la première nommée, et
soutient que ces moyens de preuve n’auraient pas été estimés à leur juste
valeur par le premier juge.
b/aa) En présence d'un litige sur l'interprétation d'une
disposition contractuelle, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer
la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions

- 15 -
ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit
pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO); s'il y
parvient, il s'agit d'une constatation de fait (ATF 131 III 606 c. 4.1; ATF 129
III 118 c. 2.5 et les arrêts cités). Si la volonté réelle des parties ne peut pas
être établie ou si leurs volontés intimes divergent, le juge doit interpréter
les déclarations faites et les comportements selon la théorie de la
confiance; il doit donc rechercher comment une déclaration ou une
attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des
circonstances; le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une
partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même
s'il ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 130 III 417 c. 3.2; ATF 129
III 118 c. 2.5). L'application du principe de la confiance est une question de
droit; pour trancher cette question, il faut cependant se fonder sur le
contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, dont la
constatation relève du fait (ATF 133 III 675 c. 3.3).
bb) L’interprétation de la clause litigieuse doit se faire au
regard de l’art. 264 al. 1 CO qui prévoit que lorsque le locataire restitue la
chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses
obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui
soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le
nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux
mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à
l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé
contractuel ou légal (al. 2).
L’application de cette disposition présuppose que le locataire
manifeste clairement et sans ambiguïté son intention de restituer au
bailleur les locaux, puis concrétise cette intention en rendant les clés
(Lachat, La restitution anticipée de la chose louée (art. 264 CO) : questions
choisies [ci-après : Lachat, Restitution anticipée], in Cahiers du bail [CdB]
4/98 129, p. 133, n.7).
Savoir si le bailleur peut raisonnablement refuser une
candidature donnée est une question à résoudre de cas en cas, au regard

- 16 -
de l’ensemble des circonstances propres à la cause en litige. En règle
générale, un locataire de remplacement est acceptable s’il n’y a pas de
justes motifs de rejeter sa candidature. De vagues appréhensions, une
antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine
catégorie de personnes ne suffisent pas à cet égard ; en revanche,
constituent de tels motifs une inimitié entre bailleur et candidat, la rivalité
commerciale, le risque de désagréments pour les autres locataires ou des
doutes fondés sur la solvabilité de l’intéressé (TF 4C.15/2011 du 22 mai
2001, c. 3a).
A cet égard, le Tribunal fédéral a considéré qu’un locataire
devant consacrer le tiers de ses revenus à se loger était encore solvable
(ATF 119 II 39).
Le bailleur ne saurait refuser un candidat pour des motifs de
nationalité, de race, de sexe ou de religion par exemple (Lachat, Le bail à
loyer, Lausanne 2008, p. 613 ;
cc) Il appartient au locataire sortant (ou au candidat lui-même)
de fournir au bailleur tous les renseignements nécessaires pour qu’il
puisse prendre une décision à propos du locataire qui lui est proposé. En
cas de litige, le locataire sortant assume le fardeau de la preuve (art. 8
CC) : il doit démontrer que le candidat proposé était objectivement
acceptable, solvable et prêt à conclure aux mêmes conditions (Lachat,
Restitution anticipée, p. 141, n. 25).
dd) Le locataire qui, ayant restitué les locaux, ne présente
aucun candidat à la relocation reste redevable du loyer jusqu’à l’expiration
de la durée du bail, ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou
légal (art. 264 al. 2 CO). Il convient d’assimiler au cas du locataire qui ne
présente aucun candidat notamment l’hypothèse du candidat proposé qui
se désiste de son propre chef. Toutefois, si c’est le bailleur qui amène le
candidat à se désister (par exemple par une attitude ou des propos
chicaniers qui décourage tous les candidats qui lui sont présentés), le
locataire sortant est libéré (Ibidem, pp. 144-145, nn. 34 et 36).

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ee) En principe, le restitution doit être complète et porter sur
tous les éléments de la chose louée. Une restitution partielle peut toutefois
être exceptionnellement admise lorsque les locaux rendus forment une
unité distrincte et qu’il ne résulter pas d’inconvénients pour le bailleur. Tel
est le cas lorsqu’il apparaît, objectivement, que les locaux rendus
trouveront à l’avenir un preneur pour eux-mêmes (Lachat, Restitution
anticipée, pp. 135 et 136, n. 11 ; Chaix, op. cit., p. 57). La doctrine cite
comme exemple de restitution anticipée admissible la situation d’un
locataire qui, dans le même contrat, loue des bureaux sur deux étages et
qui souhaite en restituer une moitié (Bise/Planas in Bohnet/Montini [éd.],
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle 2010, n. 25, ad art. 264
CO et la référence citée).
En cas de restitution partielle des locaux, le locataire est libéré
de toute obligation pour ceux qui ont été remis, tout en restant lié
contractuellement à son bailleur pour le reste. La réglementation relative
à la renonciation totale à l’usage de la chose doit par analogie s’appliquer
à la restitution partielle des locaux loués (Message du Conseil fédéral du
27 mars 1985 concernant l’initiative populaire « pour la protection des
locataires », la révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme dans le
code des obligations et la loi fédérale instituant des mesures contre les
abus dans le secteur locatif, FF 1985 I 1369, spéc. p. 1426 ; Bise/Planas,
op. cit., n. 23 ad art. 264 CO ; Lachat, Restitution anticipée, pp. 135 et
136, n. 11).
c) En l’espèce, l’appelante a valablement signé un contrat de
bail avec l’intimé en date du 1er juillet 2013 avec effet au 1er août 2013
pour une durée de cinq ans, soit jusqu’au 31 juillet 2018. Ainsi, si elle
souhaite se libérer de manière anticipée d’une partie du bail, il lui incombe
d’entreprendre les démarches nécessaires et de mettre en location les
locaux dont elle souhaite se libérer, de même que de présenter au bailleur
un locataire solvable à cette fin.

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En l’occurrence, l’appelante a présenté trois locataires de
remplacement, à savoir [...], [...] et [...], faisant partie d’une même
association, prêts à signer le bail ensemble en leur propre nom.
La doctrine précise à cette égard qu’il y a lieu de prendre en
compte les revenus cumulés de locataires cosignataires du bail, dont il
faut toutefois examiner les ressources financières respectives
(Bise/Planas, op. cit., p. 596, n. 48).
Le premier juge a retenu des revenus cumulés totalisant
environ 13'000 fr. nets par mois. L’appelante parvient, sur ce point, à un
montant de revenus cumulés de 13'486 fr. net par mois, ce qui ne change
toutefois rien au raisonnement des considérants qui suivent.
En effet, trois locataires dont les revenus cumulés les rendent
a priori solvables n’équivalent pas à un locataire solvable. On relèvera à
cet égard que les trois locataires qui signent le bail étant débiteurs
solidaires, le bailleur doit pouvoir exiger le paiement de l’entier du loyer à
chacun, indépendamment des autres. Or, force est de constater qu’en
l’espèce, chaque candidat pris séparément n’est pas solvable, dès lors que
le loyer en question représente bien plus du tiers des revenus de chacun.
Par ailleurs, on ne saurait imposer au bailleur de consentir à une
« colocation » en lieu et place d’un seul locataire, indépendamment de la
question de la solvabilité de chacun.
Par ailleurs, contrairement à ce que soutient l’appelante, rien
ne fait obstacle à ce que l’on tienne compte des charges privées de
chaque candidat dans l’examen de leur solvabilité, comme l’a fait le
premier juge. Ce d’autant qu’il est question de la location de locaux
commerciaux et qu’on ne peut faire abstraction du fait que chaque
candidat doit s’acquitter de charges privées, notamment d’un loyer pour le
logement privé.
S’agissant du montant de 52’900 fr. correspondant aux
cotisations 2013 des responsables et membres de l’association, on ne

- 19 -
peut faire grief au premier juge de n’en avoir pas tenu compte, dès lors
qu’il s’agit d’une estimation, que le document faisant état de ce montant
n’est pas signé et n’a pas de valeur de pièce comptable probante.
L’appelante relève que son propre dossier de candidature
présentait des revenus nets de 6'500 à 7'000 fr. par mois pour un loyer et
charges comprises de 8'650 fr. par mois et que la gérance a considéré le
dossier comme étant solvable. Comme l’a souligné le premier juge,
l’appelante devait, contrairement à l’association à but idéal des candidats
locataires, exercer une activité lucrative dans les locaux dont rien
n’indiquait qu’elle ne permettrait pas de générer des revenus supérieurs.
Le magistrat précédent a également mentionné qu’on ignorait quelle était
la teneur des pourparlers contractuels sur la situation financière de la
requérante, en particulier quant aux éventuelles indications ou garanties
particulières qui avaient pu être fournies par cette dernière. Son
raisonnement ne prête pas le flanc à la critique et l’appelante ne saurait
rien tirer de cet argument.
En particulier, l’appelante n’a pas rendu hautement
vraisemblable que les candidats locataires avaient renoncé à louer les
locaux en raison de l’attitude de l’intimé. Il apparaît que c’est bien plus en
raison des garanties financières que l’intimé exigeait et notamment du
montant de 50'000 fr. qu’il réclamait. En effet, si le témoin [...] a déclaré
que la décision de renoncer à louer les locaux a également été prise en
raison du comportement de l’intimé, ce même témoin n’a pas pu
confirmer que l’intimé aurait tenu des propos déplacés à son égard ou
adopté un comportement répréhensible lors de la visite des locaux. Ainsi,
comme l’a relevé à juste titre le premier juge, le seul pressentiment
négatif du témoin quant au comportement de l’intimé ne suffit pas en soi
à faire admettre un comportement inadmissible et fautif de l’intimé.
L’appréciation effectuée par le premier juge du témoignage de la mère de
l’appelante et de l’interrogatoire de cette dernière ne saurait être remise
en cause, dès lors que ces preuves n’ont été corroborées par aucun autre
moyen que ce soit.

- 20 -
Partant, l’appel doit être rejeté sur ce point.
Au demeurant, on relèvera que la question de la compatibilité
des deux activités (association d’un « centre de prière et de délivrance
Jésus-Christ pour le réveil » et massages érotiques) pourrait se poser, mais
elle n’a pas besoin d’être tranchée, dans la mesure où les candidats ne
sont de toute façon pas solvables (Chaix in SJ 1999 II 49, p. 65).
5. Dans un deuxième moyen, l’appelante se plaint d’une violation
de la prohibition de l’arbitraire. Elle se borne toutefois à indiquer que le
premier juge a fait preuve d’arbitraire en indiquant dans sa décision -
s’agissant du montant de 50'000 fr. exigé par l’intimé - qu’il « ne peut être
en l’état totalement exclu que l’intimé soit en droit de l’exiger du
repreneur ».
A cet égard, le premier juge a indiqué que l’instruction
sommaire menée au stade des mesures provisionnelles n’avait pas permis
de clarifier la nature du montant de 50'000 fr., ni d’établir les éléments
permettant de se prononcer sur son bien-fondé. Il a précisé que seule une
instruction au fond permettrait de trancher cette question, en particulier
par la détermination de la valeur de l’immeuble en question et du coût de
son déplacement.
En l’occurrence, l’autorité d’appel ne voit pas en quoi le
premier juge aurait fait preuve d’arbitraire dans son appréciation des faits,
ce d’autant plus au stade des mesures provisionnelles.
Partant, ce moyen, mal fondé, doit être rejeté.
6. a) L’appelante reproche également au premier juge une
violation du droit d’être entendu, et des principes qui en découlent,
notamment s’agissant de l’appréciation des preuves. En particulier, il
estime que le premier juge a écarté à tort des éléments de preuve
essentiels, à savoir le témoignage de la mère de l’appelante,

- 21 -
l’interrogatoire de la partie requérante, ainsi que, sans motivation, les
pièces 9 et 13 de la requête.
b) La jurisprudence a déduit du droit d’être entendu garanti
par l’art. 29 al. 2 Cst. (Constitution fédérale de la Confédération suisse du
18 avril 1999 ; RS 101) le devoir de l’autorité de motiver sa décision afin
que le destinataire puisse la comprendre, l’attaquer utilement s’il y a lieu
et que l’autorité de recours puisse exercer son contrôle. Pour répondre à
ces exigences, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les
motifs qui l’ont guidé, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre
compte de la portée de celle-ci et l’attaquer en toute connaissance de
cause. L’autorité n’a pas l’obligation d’exposer et de discuter tous les faits,
moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut au
contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, lui paraissent pertinents
(ATF 133 III 439 c. 3.3, JT 2008 I 4 ; ATF 130 II 530 c. 4.3 ; ATF 129 I 232 c.
3.2, JT 2004 I 588).
Le droit d’être entendu est une garantie constitutionnelle de
nature formelle, dont la violation entraîne l’annulation de la décision
attaquée sans égard aux chances de succès du recours sur le fond (ATF
127 V 431 c. 3d/aa). Ce moyen doit par conséquent être examiné en
premier lieu (ATF 124 I 49, SJ 1998 403) et avec un plein pouvoir
d’examen (ATF 127 III 193 c. 3 et la jurisprudence citée).
La jurisprudence permet toutefois de renoncer à l’annulation
d’une décision violant le droit d’être entendu lorsque l’autorité de recours
dispose d’un plein pouvoir d’examen lui permettant de réparer le vice en
seconde instance et lorsque l’informalité n’est pas de nature à influer sur
le jugement (Haldy, CPC commenté, n. 20 ad art 53 CPC) ou sur la
procédure, le renvoi de la cause à l’autorité précédente en raison de la
seule violation du droit d’être entendu conduisant alors uniquement au
prolongement de la procédure, en faisant fi de l’intérêt des parties à un
règlement rapide du litige (TF 2P_20/2005 du 13 avril 2005 et les réf.
citées ; TF 6B_2011 du 31 mai 2011).

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La procédure de mesures provisionnelles est une procédure
sommaire au sens propre, qui présente les caractéristiques suivantes : la
cognition du juge est limitée à la simple vraisemblance des faits et à un
examen sommaire du droit ; il n’y a pas de violation du droit à la preuve
(art. 29 al. 2 Cst.) lorsque le juge parvient à se former une conviction de la
vraisemblance des faits en se fondant sur les preuves administrées ; la
décision est en principe provisoire et est revêtue d’une autorité de la
chose limitée (Hohl., op. cit. nn. 1900 à 1904).
c) En l’espèce, il n’apparaît pas que le premier juge ait violé le
droit d’être entendu de l’appelante en écartant le témoignage de la mère
de celle-ci, estimant qu’elle avait un intérêt manifeste à l’affaire, de même
que son propre interrogatoire. Il a estimé que le témoignage de [...] était
plus probant et qu’il y avait lieu d’en tenir compte. Ce raisonnement ne
prête pas le flanc à la critique.
Par ailleurs, on ne saurait faire grief au premier juge de n’avoir
pas tenu compte des pièces 9 et 13 de la requête pour trancher la
question litigieuse. En effet, la pièce 9, qui correspond à une attestation
de la fiduciaire de l’appelante, peut certes être pertinente dans le cadre de
l’appréciation des conditions de l’octroi des mesures provisionnelles. Elle
ne l’est, en revanche, pas dans l’examen des conditions de l’art. 264 CO.
Quant à la pièce 13 qui correspond à un écrit de l’appelante, non signé et
non daté, relatant la visite des locaux du 6 février 2014, elle n’a aucune
valeur probante. Du reste, elle n’a pas été corroborée par le témoignage
du témoin [...]. Ainsi, le premier juge a retenu à juste titre les moyens de
preuve qui lui semblait pertinents et sa démarche ne saurait être
critiquée.
7. Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté dans la
procédure de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance entreprise confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 800 fr.
(art. 65 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;

- 23 -
RSV 270.11.5), sont mis à la charge de l’appelante qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimé n’ayant pas
été invité à se déterminer.
Par ces motifs,
la Juge déléguée de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 800 fr.
(huit cents francs) sont mis à la charge de l’appelante
D.________.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
La juge déléguée : La greffière :
Du 25 juillet 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 24 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Samuel Thétaz (pour D.________),
- M. P.________.
La Juge déléguée de la Cour d’appel civile considère que la
valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La greffière :