vd_gerichte · JL12.008270 · 2012-08-07 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.008270-120981
354
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 7 août 2012
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Charif Feller et Crittin Dayen
Greffier : Mme Nantermod Bernard
*****
Art. 257 d CO; 257, 308 al. 2 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par T.________, à Prilly,
appelant, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 3 mai 2012 par la
Juge de paix du district de l'Ouest lausannois dans la cause divisant
l'appelant d’avec R.________, à Bâle, requérante, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal voit :
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- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 3 mai 2012, dont les considérants écrits
ont été adressés aux parties le 10 mai 2012, la Juge de paix du district de
l'Ouest lausannois a ordonné au locataire T.________ de quitter et rendre
libres, pour le vendredi 8 juin 2012 à midi, les locaux qu'il occupait dans
l'immeuble sis à [...] (local commercial, 2ème étage, 326 m2 + place de
parc extérieure n° 16) (I), dit qu'à défaut pour la partie locataire de
quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix était chargé, sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture
forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l'exécution forcée de la présente décision, s'ils en étaient
requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 360 fr. les frais judiciaires, qui
étaient compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis
les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en conséquence la
partie locataire rembourserait à la partie bailleresse ses frais de justice à
concurrence de 360 fr. et lui verserait la somme de 600 fr. à titre de
défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que toutes
autres ou plus amples conclusions étaient rejetées.
En droit, le premier juge, statuant au regard des art. 257d,
266l et 266n CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) et de
l'art. 257 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008; RS
272), a considéré que l'entier de l'arriéré de loyer n'avait pas été acquitté
par la partie locataire dans le délai comminatoire de l'art. 257 d CO et que
le congé notifié subséquemment par la partie bailleresse respectait les
conditions posées par l'art. 257d al. 2 CO.
B. Par acte du 28 mai 2012, T.________ a fait appel contre cette
ordonnance et conclu à ce qu'il ne soit pas expulsé des locaux, la
procédure d'appel étant mise au bénéfice de l'effet suspensif.

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Par courrier du 4 juin 2012, la Juge déléguée de la cour de
céans a porté à la connaissance de l'appelant que l'appel avait un effet
suspensif de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), en sorte que sa requête était
sans objet.
L'appelant s'est acquitté de l'avance de frais de 400 fr. qui lui
avait été demandée.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance querellée, complétée par les pièces du dossier :
1. La société anonyme R.________ est propriétaire depuis le 9 août
1985 du bien-fonds [...]
2. Par contrat de bail pour locaux commerciaux du 8 mars 2005
et débutant le 1er mai 2005, R.________, représentée par [...], a loué à
T.________ un local commercial de 326 m2 au 2ème étage, sis chemin du
[...], à l'usage d'un Centre d'éducation sportive, pour un loyer mensuel
net de 3'800 fr., plus 860 fr. d'acomptes chauffage, eau chaude et frais
accessoires; le loyer et les charges étaient payables au 1er jour du mois
(art. 1). Le bail se terminait le 30 juin 2010 et se renouvelait aux mêmes
conditions de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné et reçu
au moins six mois à l'avance pour fin juin, au plus tôt pour le 30 juin 2010
(art. 5).
Par contrat de bail à loyer du 16 novembre 2005 et débutant le
1er février 2006, R.________, représentée par [...], a loué à [...] une place de
parc extérieure n° 32, sise chemin du [...], pour un loyer mensuel net de
60 fr., payable au 1er jour du mois (art. 2). Le bail se renouvelait aux
mêmes conditions, sauf avis de résiliation donné et reçu au mois trois
mois à l'avance pour fin mars, juin et septembre (art. 4).
Selon notifications de hausse de loyer des 16 novembre 2007
et 6 novembre 2008, le loyer du local commercial a été porté à 4'782 fr.

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dès le 1er janvier 2008, puis à 4'002 fr. dès le 1er janvier 2009, sur la base
de l'ISPC 160.8 au 30 septembre 2008.
Selon avenant du N°1 du 29 septembre 2009, le locataire a
occupé dès le 1er octobre 2009 la place extérieure n° 16 en lieu et place
de celle portant n° 32, les autres clauses et conditions du contrat de
location demeurant inchangées.
3. Par courriers recommandés du 9 décembre 2011 adressés à
T.________ et à [...], M. T.________, R.________ a mis en demeure le locataire
de verser le montant de 9'844 fr., représentant les arriérés de loyer du 1er
novembre 2011 au 31 décembre 2011. Ces courriers renfermaient en
outre la signification qu'à défaut de paiement dans un délai de trente
jours, le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO.
4. Par formule officielle du 18 janvier 2012, constatant que
l'arriéré de loyer demeurait impayé, la partie bailleresse a notifié à la
partie locataire la résiliation de ses baux pour le 29 février 2012.
5. Par courrier du 20 février 2012, T.________ a sollicité
l'intervention de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer,
Préfecture du district de l'Ouest lausannois.
6. Le 1er mars 2012, R.________ a requis de la Justice de paix du
district de l'Ouest lausannois l'expulsion de T.________ des locaux en
cause, en se fondant sur l'art. 257 CPC (protection des cas clairs).
7. Par communication au Juge de paix du district de Lausanne du
2 mars 2012, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer a
déclaré qu'elle avait été saisie d'une requête en annulation de congé
présentée par le locataire, mais qu'elle n'entendait pas l'examiner avant
de connaître l'issue de la procédure d'expulsion.
8. Le 19 avril 2012, statuant à la suite de l'audience du même
jour tenue par défaut du poursuivi sur la requête de mainlevée déposée le

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6 février 2012 par R.________ dans la poursuite dirigée contre T.________, la
Justice de paix du district de l'Ouest lausannois a prononcé la mainlevée
provisoire de l'opposition à concurrence de 4'862 fr., plus intérêts au taux
de 5% l'an dès le 1er janvier 2012, + 180 fr., plus intérêts au taux de 5%
l'an dès le 1er décembre 2011. T.________ en a requis la motivation.
9. Par lettre recommandée du 16 mai 2007, le locataire a requis
de la partie bailleresse qu'elle lui accorde un rendez-vous afin de trouver
un arrangement pour régler les arriérés de loyer.
En d roit :
1.
1.1 Pour décider si la voie de l’appel ou du recours est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse calculée selon le droit fédéral. Celle-
ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la
durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e
CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars
2010 c. 1.1; ATF 136 III 196 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
Le dies a quo de ce délai – dans l'optique du calcul de la valeur litigieuse –
est la date de la décision cantonale. Il faut ensuite se placer à l'échéance
de cette période de protection pour déterminer le terme de résiliation le
plus proche (ATF 137 III 389 c. 1.1). Ces principes sont applicables en
matière d'expulsion du locataire pour non paiement du loyer selon l'art.
257d CO (JT 2011 III 83; TF 4A_551/2009 du 6.10.2010, in CdB 2011 p. 18).
En l'espèce, les loyers mensuels s'élevant à respectivement 4'002 fr. et 60
fr., la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de
l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).

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1.2 Pour déterminer quel est le délai d'appel (10 ou 30 jours), il faut
qualifier la procédure dans laquelle la décision attaquée a été rendue. Si la
procédure sommaire était applicable, le délai est de dix jours (art. 314 al.
1 CPC), sinon de trente jours (art. 311 al. 1 CPC).
En l'espèce, l'ordonnance a été rendue en application de la
disposition relative aux cas clairs (art. 257 CPC), soit en procédure
sommaire, de sorte que le délai d'appel est de dix jours.
Le présent appel, interjeté en temps utile par une partie qui y a
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 311 al. 1 CPC), est
recevable à la forme.
2.
2.1 L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir de cognition. Il peut être formé pour violation du
droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel
peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 134). Elle n'est ainsi pas liée par les motifs
invoqués par les parties ou le tribunal de première instance (Hohl,
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2396, p. 435). Elle peut revoir
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en
première instance (Tappy, op. cit., JT 2010 III 136-148; JT 2011 III 43 c. 2;
Hohl, ibid., n. 2399 p. 435).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance a été complété par
les pièces au dossier.
3. L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la
chose louée, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de

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frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement ou lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail; ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou
de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de
paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin
d'un mois (al. 2).
L'appelant ne conteste pas ne pas avoir payé l'arriéré dans le
délai comminatoire qui lui était imparti. Il admet au contraire
expressément les arriérés de loyer et indique vouloir trouver un
arrangement pour les régler.
Le locataire n'ayant pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai
comminatoire prévu par l'art. 257d CO, il était en demeure et devait subir
les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, savoir la
résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III
548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF, arrêt du 7
février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). Par ailleurs, le
locataire en demeure ne peut contraindre le bailleur à trouver un
arrangement pour lui permettre de continuer à exploiter les locaux, alors
que la résiliation est valable, et il ne prétend du reste pas qu'un tel
arrangement, susceptible de mettre fin à la procédure, serait intervenu.
Cela étant, l'intimée était en droit, au vu de la jurisprudence
susmentionnée, de résilier le bail moyennant un délai de trente jours pour
la fin d'un mois conformément à l'art. 257d al. 2 CO et de requérir
l'expulsion de l'appelant.
4. L'appelant fait valoir que l'expulsion entraînerait
l'impossibilité d'exploiter son entreprise et que les conséquences en
seraient désastreuses notamment pour son fils qui, soutien de famille (il a
deux enfants de cinq ans et neuf mois), vit de cette exploitation. Il indique

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encore qu'il rencontrerait de graves problèmes avec la clientèle constituée
d'abonnés au bénéfice de souscriptions non échues.
De tels motifs n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen
des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'il ne sont pas pris en
considération par les règles du droit fédéral sur le bail à loyer (TF du 27
février 1997 précité c. 2b, in CdB 3/97 p. 68; TF 4C.74/2006 du 12 mai
2006 c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, note infrapaginale
117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de
l'exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en
fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b). La
jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien
droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas
particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était
admissible (Guignard, in Procédure spéciales vaudoises, Lausanne 2008,
n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et les réf.). Le délai d'un mois fixé par
l'ordonnance ne prête pas flanc à la critique. Au surplus, l'appelant
obtiendra un nouveau délai pour obtempérer en raison de l'effet suspensif
lié à son appel; il bénéficie ainsi d'une prolongation de fait de plusieurs
mois de son exploitation dans les locaux en question.
5. En définitive, l'appel doit être rejeté dans la procédure de l'art.
312 al. 1 CPC, et l'ordonnance querellée confirmée.
6. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 62 al. 2 et 69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais
judiciaires civils, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l'appelant, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance,
l'intimée n'ayant pas été invitée à déposer une réponse.

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Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1
CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu'il fixe à
l'appelant, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés, un
nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l'appelant
T.________.
IV. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l'Ouest
lausannois pour qu'il fixe à T.________, une fois les considérants
du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un
nouveau délai pour libérer les locaux qu'il occupe dans
l'immeuble sis à [...] (local commercial, 2ème étage, 326 m2 +
place de parc extérieure no 16).
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 7 août 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. T.________,
- M. Jacques Lauber (pour R.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois.
Le greffier :