vd_gerichte · PO12.023593 · 2016-03-02 · fr
Annulation d'une décision de l'AG PPE
Annulation d'une décision de l'AG PPE


TRIBUNAL CANTONAL
PO12.023593-160230
143
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 2 mars 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mmes Charif Feller et Rouleau, juges
Greffier : M. Tinguely
*****
Art. 75, 647 al. 2, 647b al. 1, 648 al. 2, 712a, 712m al. 2 CC
Statuant sur l’appel interjeté par Y.________Sàrl, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 9 juin 2015 par le Tribunal de
l’arrondissement de La Côte dans la cause divisant l’appelante d’avec la
COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES COMMUNAUTÉ PPE J.________, à
[...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1101

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 9 juin 2015, dont les motifs ont été notifiés
aux parties le 4 janvier 2016, le Tribunal de l’arrondissement de La Côte a
rejeté les conclusions de la demande formée le 6 juin 2012 par
Y.________Sàrl (I) et a statué sur les frais judiciaires et les dépens (II à IV).
En droit, les premiers juges ont considéré que, même si une
part privative de propriété par étages (ci-après : PPE) pouvait en principe
être utilisée librement, le droit du propriétaire de cette part était
néanmoins susceptible d’être limité par des restrictions légales et
conventionnelles, que, dans le cas présent, le règlement restreignait
l’utilisation du lot litigieux, propriété de la demanderesse, que tout
changement d’affectation devait dès lors être approuvé par une majorité
de copropriétaires, et que le projet soumis par la demanderesse à la
défenderesse avait des implications sur les parties communes qui ne
pouvaient pas être imposées à celle-ci. Pour les premiers juges, il résultait
de ce qui précède que la décision du 8 décembre 2011, par laquelle
l’assemblée générale de la défenderesse avait refusé le changement
d’affectation de la part de copropriété de la demanderesse, était conforme
à la loi, la demande formée le 6 juin 2012 par Y.________Sàrl à l’encontre
de la Communauté des propriétaires de la PPE Communauté PPE J.________
devant en conséquence être rejetée.
B. Par acte du 4 février 2016, Y.________Sàrl a interjeté appel
contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que les conclusions de sa
demande du 6 juin 2012 soient admises. Subsidiairement, elle a conclu à
l’annulation du jugement entrepris.
La Communauté des propriétaires de la PPE Communauté PPE
J.________ n’a pas été invitée à se déterminer.

- 3 -
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1.
1.1 La demanderesse Y.________Sàrl est une société à
responsabilité limitée, dont le siège est à [...] et dont le but inscrit au
Registre du commerce consiste en « la conception, l'édition, la réalisation
et la diffusion de toutes productions visuelles, sonores ou audio-visuelles
notamment à caractère artistique, publicitaire, éducatif, culturel ou
documentaire ; l'enregistrement, la publication, la diffusion et, d'une façon
générale, l'exploitation sous toutes ses formes de toutes œuvres par tous
procédés connus ou à venir, et notamment de programmes
radiophoniques, musicaux ou télévisuels tant pour l'industrie
cinématographique, phonographique, vidéophonique ou vidéographique
que pour toutes entreprises privées, publiques ou semi-publiques ;
l'édition, l'adaptation, l'arrangement, l'achat, la vente de toutes œuvres
littéraires, artistiques, musicales et visuelles ». C.G.________ en est
l’associé gérant président.
1.2 La Communauté des propriétaires de la PPE Communauté PPE
J.________, défenderesse, est constituée des copropriétaires de la propriété
par étages établie sur la parcelle de base n° [...] du registre foncier du
district de Morges, d’une surface de 3'398 m2, sise [...], à [...] (ci-après
désignée : la Communauté PPE J.________). H.________ en est
l’administratrice.
2.
2.1 La Communauté PPE J.________ est répartie en treize lots (lots
nos 1 à 13).
La demanderesse est notamment propriétaire de la parcelle n°
[...], quote-part de 105/1000 de la parcelle de base n° [...], conférant un
droit exclusif sur le rez-de-chaussée, d’une surface de 176 m2 et
correspondant au lot n° 1 des plans de la Communauté PPE J.________.

- 4 -
Les douze autres lots (lots nos 2 à 13), correspondant aux
parcelles nos [...], consistent en autant d’appartements destinés à
l’habitation, dont trois sont la propriété de la demanderesse.
2.2 L’art. 9 let. p du règlement d’administration et d’utilisation de
la PPE, adopté le 12 mars 1980, prévoit ce qui suit s’agissant de
l’affectation du lot n° 1 :
« Ce local est destiné à abriter un laboratoire de
photolithographie, affectation d’ailleurs précisée dans le
permis de construire délivré par la Municipalité de la
Commune [...]. »
Quant à l’art. 10 de ce règlement, il prévoit ce qui suit :
« Les lots ne peuvent servir qu’à l’usage auquel ils sont
destinés.
Tout changement de destination doit être préalablement
accepté par les deux tiers des copropriétaires et sous réserve
des dispositions légales en vigueur. »
3. Entre 1979, date de la construction du bâtiment, et 1995, le
local objet du lot n° 1 a été utilisé par feu C.S.________ comme atelier de
photolithographie.
En 1996, le lot n° 1 a été acheté par la demanderesse à la
suite de la faillite de C.S.________. Depuis lors, le local a été utilisé par
C.G.________ et par son fils B.G.________, actifs dans le milieu du spectacle
et de l’édition musicale, comme réduit, notamment pour leurs décors,
leurs partitions et leurs vieux disques. Il a également été utilisé comme
bureau, la secrétaire de la demanderesse y travaillant à raison de
quelques heures par semaine.
4. Le 12 octobre 2011, la demanderesse, qui envisageait
d’effectuer des travaux en vue de transformer en logement le local objet
du lot n° 1, s’est adressée à la Municipalité [...], par l’intermédiaire du
bureau d’architecture [...], à [...], afin d’obtenir un avis préalable quant à
la réalisation de ce projet, détaillé par la production de plans.

- 5 -
Le 27 octobre 2011, la Municipalité [...] lui a répondu en ces
termes :
« […] [L]a Municipalité [...] vous informe qu’elle est disposée à
délivrer une dispense d’enquête, selon l’art. 111 LATC, pour le
changement d’affectation du lot de PPE, propriété de
l’Y.________Sàrl, à [...].
Comme mentionné dans notre lettre du 4 octobre 2011, le
propriétaire devra obtenir l’accord des autres copropriétaires,
à moins que le local soit déjà affecté en logement vis-à-vis de
la PPE.
L’autorisation municipale sera assortie de la condition
suivante :
- la surface d’éclairage actuelle est insuffisante pour de
l’habitation. Il y aura lieu d’agrandir les fenêtres ou de réduire
la surface habitable (wc, bain-douche, armoires fixes, autre).
[…] »
5. Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de
la Communauté PPE J.________ s’est tenue le 8 décembre 2011, en
présence notamment, pour la demanderesse, de C.G.________. A cette
occasion, ce dernier a présenté à l’assemblée générale son projet de
transformation du lot n° 1, en proposant aux copropriétaires un
changement de son affectation en logement. Ce changement d’affectation
a été refusé par sept voix contre trois.
Le procès-verbal de l’assemblée générale, remis à la
demanderesse le 15 décembre 2011, fait notamment état de ce qui suit
s’agissant des remarques et des craintes exprimées par les
copropriétaires au sujet du changement d’affectation du lot n° 1 :
« - Crainte que les nouveaux locataires s’approprient une
partie du terrain, la porte extérieure y donnant directement
accès, alors que tout locataire doit pouvoir jouir de l’ensemble
du terrain.
- Le local a été excavé et se situe sous le niveau du terrain
naturel. Est-ce que la législation vaudoise autorise vraiment
d’en faire un logement d’habitation ? La dénomination du local
au « rez-de-chaussée » – telle que figurant sur l’inscription du
Registre foncier – est-elle correcte ? […]
- Nuisance de bruit possible la nuit et le week-end,
contrairement à un usage commercial.

- 6 -
- Une fois la vente réalisée, comment s’assurer que
l’appartement ne soit pas réaménagé pour augmenter la
surface habitable, voire ultérieurement en cas de revente ? Qui
va payer le surcoût de chauffage ?
- Crainte de refoulement d’eau vu le niveau des
canalisations. »
6. Le 6 janvier 2012, Y.________Sàrl a adressé au Président du
Tribunal de l’arrondissement de La Côte (ci-après : le Président) une
requête de conciliation tendant à la réforme, subsidiairement à
l’annulation, de la décision du 8 décembre 2011 de l’assemblée générale
des copropriétaires de la Communauté PPE J.________.
7. Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de
la Communauté PPE J.________ s’est tenue le 27 février 2012, en présence
des conseils des parties. A cette occasion, l’assemblée générale a donné
mandat à l’administratrice H.________ de représenter les intérêts de la
Communauté des propriétaires de la PPE Communauté PPE J.________ dans
le cadre de l’action en annulation de la décision du 8 décembre 2011
introduite par Y.________Sàrl.
8. Le 6 mars 2012, la procédure de conciliation ayant échoué, la
demanderesse s’est vu délivrer une autorisation de procéder.
9. Par demande du 6 juin 2012 déposée auprès du Tribunal de
l’arrondissement de La Côte (ci-après : le Tribunal), Y.________Sàrl a pris
les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens :
« I. La décision, du 8 décembre 2011, par laquelle l'assemblée
générale extraordinaire de la communauté des propriétaires
de la Communauté PPE J.________ refuse d'accepter le
changement, en logement, de l'affectation du local
correspondant au feuillet [...], lot 1 des plans, situé au rez-de-
chaussée de l'immeuble [...] du cadastre d [...], est réformée
en ce sens que l'autorisation sollicitée par Y.________Sàrl est
acceptée.
II. (Subsidiairement à la conclusion qui précède) La décision,
du 8 décembre 2011 par laquelle l'assemblée générale
extraordinaire de la communauté des propriétaires de la PPE
Communauté PPE J.________ refuse d'accepter le changement,
en logement, de l'affectation du local correspondant au [...], lot

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1 des plans, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble [...], est
annulée. »
Le 17 octobre 2012, la Communauté des propriétaires de la
PPE Communauté PPE J.________ s’est déterminée sur la demande, en
concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises
par Y.________Sàrl, dans la mesure de leur recevabilité.
Le 4 décembre 2012, la demanderesse s’est déterminée sur
les allégués de la défenderesse, en confirmant implicitement les
conclusions prises au pied de sa demande du 6 juin 2012.
10. Le 1er juillet 2013, W.________, architecte, et K.________,
spécialiste en marché immobilier, désignés par le Président en vue de
procéder à une expertise destinée à répondre aux allégués des parties
relatifs aux aspects techniques de l’aménagement du lot n° 1 envisagé par
la demanderesse, ont rendu leur rapport.
Il en ressort en particulier que l’affectation actuelle du local en
laboratoire de photolithographie pose problème, dès lors que la profession
de photolithographe est devenue très rare, voire inexistante, compte tenu
l’évolution de la technique de reproduction de photographies. Il ressort
également du rapport d’expertise que la configuration actuelle du local
litigieux, dont la valeur vénale peut être arrêtée à 164'130 fr., n’est pas
adaptée à l’habitation permanente de personnes. Pour les spécialistes
consultés, l’aménagement d’un logement impliquerait des travaux de
transformation importants, qui affecteraient obligatoirement les parties
communes de l’immeuble, notamment en ce qui concerne l’évacuation de
l’eau et le chauffage. Ils ont également considéré que la répartition des
charges entre les copropriétaires devrait être modifiée dans l’hypothèse
d’un changement d’affectation. En revanche, selon les experts,
l’affectation en logement ne devrait pas entraîner de gênes accrues en
termes de bruit, une inoccupation du local et son manque d’entretien
pouvant au contraire générer des nuisances et être dommageables à
l’ensemble des copropriétaires. En conclusion de leur rapport, les experts
ont préconisé un rachat du lot n° 1 par la Communauté des propriétaires

- 8 -
de la PPE Communauté PPE J.________ et sa transformation en une
habitation de conciergerie, qui pourrait être revendue à un prix estimé à
440'000 fr., permettant ainsi d’alimenter le fonds de rénovation de la PPE.
11. L’audience de jugement s’est tenue le 6 mai 2015 devant le
Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte, en présence, pour la
demanderesse, de C.G.________ et, pour la défenderesse, de H.________,
assistés de leur conseil respectif. Le Tribunal a procédé à une inspection
locale. B.S.________, N.________, V.________, B.G.________ et [...] ont été
entendus en qualité de témoins. Quant à C.G.________ et à H.________, ils
ont été interrogés en leur qualité de partie.
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales pour
autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant
l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le
délai d’appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, contenant des conclusions tendant à l’admission
de celles prises en première instance, rédigées dans la même teneur, et
formé en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC)
dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à
10'000 fr., l’appel est recevable.
2. L’appel est une voie de droit offrant à l’autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d’examen. Celle-ci examine librement tous les
griefs de l’appel, qu’ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l’instance
d’appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l’appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome lI, 2e éd.,
Berne 2010, n. 2399 p. 435). L’autorité d’appel applique le droit d’office :
elle n’est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal

- 9 -
de première instance (HohI, op. cit., n. 2396 p. 435; Spühler,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui
parle de « vollkommenes Rechtsmittel »).
Cela étant, dès lors que, selon l’art. 311 CPC, l’appel doit être
motivé – la motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la
décision attaquée violerait le droit ou sur quels points et en quoi les faits
auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier
juge –, la Cour de céans n’est pas tenue d’examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle.
3.
3.1 L’appelante soutient d’une part que la restriction
conventionnelle résultant de l’art. 10 du règlement d’utilisation ne lui
serait pas opposable, dès lors que cette disposition limiterait de façon
excessive des modifications qui n’ont aucun effet sur les autres
copropriétaires.
D’autre part, elle fait valoir que le changement d’utilisation
requis de l’intimée est indépendant du projet concrètement envisagé, qui
est susceptible d’être modifié et adapté. Pour l’appelante, on ne saurait
dès lors en conclure que le seul changement d’utilisation puisse porter
atteinte aux droits des autres copropriétaires. Invoquant la garantie de la
propriété privée et l’art. 712a CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ;
RS 210), elle en déduit également qu’il ne se justifiait pas de soumettre ce
changement d’utilisation à l’autorisation de l’intimée, le projet devant quoi
qu’il en soit être mis à l’enquête publique.
3.2
3.2.1 L'action en annulation de l'art. 75 CC, applicable par renvoi de
l’art. 712m al. 2 CC à la contestation des décisions de l’assemblée des
copropriétaires d’étages, permet à tout sociétaire, respectivement
copropriétaire, d'attaquer les décisions auxquelles il n'a pas adhéré et qui
violent des dispositions légales ou statutaires. Elle ne permet en revanche

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pas de faire contrôler l'opportunité et l'adéquation des décisions de la
communauté des copropriétaires (ATF 131 III 459 consid. 5.1 ; Bösch,
Basler Kommentar, ZGB, Bâle 2012, n. 10 ad art. 712m CC ;
Perrin/Chappuis, Droit de l'association, 3e éd., p. 173). L’action est de
nature cassatoire ; l’organe compétent de l’association, lié par les motifs
de l’arrêt de renvoi, est seul habilité à prendre une nouvelle décision (ATF
134 III 193 ; ATF 118 II 12).
3.2.2
3.2.2.1 Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de copropriété d'un
immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière
que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager
intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (al. 1) ; le
copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses
locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres
copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations
communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas
l'aspect extérieur (al. 2).
Le droit d'utilisation conféré par l'art. 712a al. 2 CC permet au
propriétaire d'utiliser ses parties exclusives comme il l'entend. Cette
liberté est présumée. Elle peut toutefois être limitée par des restrictions
légales et des restrictions conventionnelles (ATF 111 II 330 consid. 7; TF
5A_499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 8.2 ; TF 5C.168/2003 du 17
février 2004 consid. 4.1, publié in: Revue du notariat et du registre foncier
[RNRF] 2004, p. 433).
3.2.2.2 Les propriétaires d'étages peuvent convenir de restrictions à
leur liberté d'utilisation de leurs parties exclusives dans l'acte constitutif
de la propriété par étages, dans le règlement prévu à l'art. 712g al. 3 CC,
dans le règlement de maison ou dans une décision ad hoc de la
communauté (ATF 111 II 330 consid. 7 ; TF 5A_499/2010 du 20 décembre
2010 consid. 8.2 ; TF, 5C.168/2003 du 17 février 2004 consid. 4.2). Ils
peuvent notamment prévoir que les locaux doivent être utilisés dans un
certain but, par exemple qu'il est interdit d'y exploiter un commerce ou un

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restaurant (ATF 111 Il 330 consid. 7 ; TF 5A_499/2010 du 20 décembre
2010 consid. 8.2 ; TF 5C.252/2003 du 18 mars 2004 consid. 2.2).
Les restrictions conventionnelles doivent respecter les limites
générales de l'ordre juridique contenues notamment aux art. 2 et 27 CC
ainsi qu’aux art. 19 et 20 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS
220 ; ATF 111 II 330 consid. 4 ; TF 5C.168/2003 du 17 février 2004 consid.
4.2.1), de même que celles qui découlent de l'institution même de la
propriété par étages (TF 5A_499/2010 du 20 décembre 2010
consid. 8.2.1 ; TF 5C.168/2003 du 17 février 2004 consid. 4.2.1 ; ATF 111 Il
330 consid. 8 et 9 ; Wermelinger, La propriété par étages, 2e éd., 2008, n.
71 ad art. 712a CC). En particulier, elles ne doivent pas vider le droit
exclusif du copropriétaire de sa substance (ATF 130 III 450 consid. 2.3).
Les intérêts divergents et convergents des propriétaires d'étages doivent
ainsi s'équilibrer, de façon que chacun d'eux puisse exercer ses droits le
plus librement possible, tout en permettant à la communauté de
fonctionner comme une entité. Selon la jurisprudence, le principe de la
limitation des charges (art. 730 al. 2 CC) ne tolère pas une servitude
foncière prohibant toute utilisation du fonds servant autre que celle qui
existait lors de la constitution de ladite servitude. De même, il n'est pas
possible d'exclure les affectations nouvelles des parties exclusives qui ne
portent atteinte ni à la destination du bâtiment, ni à l'utilisation uniforme
des parties communes, ni à l'utilisation des unités d'étages, de telles
restrictions étant abusives et violant le contenu minimal du droit exclusif
(ATF 111 Il 330 consid. 7 à 9 ; ATF 139 III 1).
Dans un arrêt publié aux ATF 130 III 450, le Tribunal fédéral
évoque comme suit l'affaire objet de l’arrêt publié aux ATF 111 Il 330, dont
se prévaut l'appelante comme d'un cas similaire : « le Tribunal fédéral
devait alors juger si la disposition du règlement qui ne permettait d'utiliser
une part de copropriété déterminée que pour y installer un musée ou
quelque chose de semblable, était une limitation d'utilisation compatible
avec le droit fédéral, sur l'arrière-fond que l'immeuble comme tel était
destiné à l'habitation et que le règlement autorisait expressément
l'exercice d'une activité de bureau tranquille. Le Tribunal fédéral a

- 12 -
considéré que cette limitation d'utilisation était disproportionnée et
incompatible avec le droit exclusif légal du copropriétaire et il a admis
l'action de l'acquéreur de la part de copropriété par étages qui avait
l'intention d'y installer, au lieu d'un musée, son étude d'avocat et une
maison d'édition. […] Il s'agissait de la faculté d'utiliser une part de
copropriété par étages d'une manière conforme au bon sens ».
En revanche, s’agissant de l’arrêt ultérieurement rendu (ATF
130 III 450), un copropriétaire souhaitait transformer tous les locaux de
service en pièces d'habitation, ce qui avait pour conséquence de doubler
la surface habitable. Le Tribunal fédéral a jugé que cette utilisation accrue
conduirait à des immissions plus intenses et à une contribution plus
importante de l'infrastructure de la maison (chauffage, eau, etc.) (consid.
2.2). Les juges fédéraux ont estimé que les autres propriétaires pouvaient
s'opposer à cet usage non conforme au règlement d'utilisation des locaux
de service, et que le demandeur ne pouvait pas se prévaloir de l'arrêt
publié aux ATF 111 II 330 (consid. 2.4). Ainsi, même l'installation d'une
douche dans un débarras, qui ne portait pas atteinte aux parties
communes du bâtiment, ne pouvait être opérée sans une décision
correspondante de la communauté (consid. 2.5).
De graves restrictions au droit exclusif du propriétaire d'étage
ne peuvent en outre être prises qu'à l'unanimité (Wirz, Schranken der
Sonderrechts-ausübung im Stockwerkeigentum, 2008, p. 176 et 195 ; cf.
également Meier-Hayoz, Berner Kommentar, 1988, nn. 55 et 59 ad art.
712a CC), ou du moins, avec l'accord du propriétaire concrètement
concerné par la restriction (ATF 139 III 1 consid. 4.3.2).
Si les copropriétaires ont adopté des restrictions
conventionnelles admissibles, en particulier s’ils sont convenus de
soumettre l’immeuble à une certaine affectation, l'accord de tous les
copropriétaires est nécessaire pour un changement dans la destination de
l'immeuble (art. 648 al. 2 CC ; ATF 111 II 330 consid. 2 ; TF 5A_352/2012
du 27 novembre 2012 consid. 4.3.3). Le changement dans la destination
de la chose doit néanmoins être distingué de son changement d'utilisation

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qui, selon l'art. 647b al. 1 CC, doit être pris à la majorité de tous les
copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la
moitié de la chose. Les art. 648 al. 2 et 647b al. 1 CC trouvent tous deux
application dans le cadre de la propriété par étages en vertu de l'art. 712g
al. 1 CC. Il y a changement de destination lorsque, soit par des mesures de
fait, soit par des mesures juridiques, l'usage et l'affectation économique
de l'immeuble en propriété par étages sont modifiés de façon profonde et
significative. La destination actuelle de l'objet est ainsi reléguée au second
plan (TF 5A_428/2008 et 5A_429/2008 du 19 mars 2009 consid. 4.5.2
publié in RNRF 2010 p. 297 ; TF 5A_352/2012 du 27 novembre 2012
consid. 4.3.3). L'affectation de l'immeuble détenu en copropriété est à cet
égard déterminante : tant que subsiste le caractère global de l'immeuble,
la transformation d'une seule unité d'étage ne conduit pas à un
changement de sa destination au sens de l'art. 648 al. 2 CC (ATF 130 III
441 consid. 2.3 et 2.4, 450 consid. 2.1), mais éventuellement à un
changement d'utilisation au sens de l'art. 647 al. 2 CC (TF 5A_816/2012 du
15 avril 2013 consid. 2.3.3).
3.2.2.3 Outre les restrictions conventionnelles, il existe des restrictions
légales à la liberté d'utilisation des parties exclusives. Toutes les limites
imposées au propriétaire foncier s'appliquent au propriétaire d'étages (art.
679 et 684 ss CC ; Meier-Hayoz, op. cit., n. 74 ad art. 712a CC). Celui-ci
doit également tenir compte des restrictions particulières découlant de la
copropriété et de la propriété par étages (Wermelinger, op. cit., n. 41 ad
art. 712a CC). En règle générale, le propriétaire d'étages ne peut pas user
de ses droits contre les intérêts de la communauté ou des autres
copropriétaires d'étages (art. 648 al. 1 CC). En vertu de l'art. 712a al. 2
CC, le copropriétaire n'est ainsi pas autorisé, par l'administration,
l'utilisation et l'aménagement de ses parties exclusives, à restreindre les
droits identiques des autres propriétaires d'étages sur leurs parties
exclusives (Wermelinger, op. cit., nn. 46 ss, spéc. n. 50 ad art. 712a CC).
En particulier, un changement dans l'affectation des parties exclusives
d'une part d'étage ne doit pas entraîner de restriction dans l'utilisation que
les autres copropriétaires d'étages doivent pouvoir faire de leurs parties
exclusives respectives. Pour décider si un changement d'affectation de

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parties exclusives restreint l'exercice du droit des autres copropriétaires,
le juge tiendra compte de la nature et de la situation concrète de la
propriété par étages (TF 5C.168/2003 du 17 février 2004 consid. 4.3).
3.2.2.4 Dans les arrêts précités TF 5A_428/2008 et 5A_429/2008
(consid. 4.5.2) ainsi que TF 5A_816/2012 (consid. 2.3.4), le Tribunal fédéral
a considéré que, même en l'absence de restriction conventionnelle, le
changement d'utilisation d'une part d'étage était soumis au consentement
de la majorité, conformément aux art. 647b al. 1 et 712g CC. D'autres
arrêts (notamment TF 5C.168/2003 précité) n'évoquent pas une telle
exigence, qui revient à soumettre le droit d'un propriétaire à la volonté
arbitraire des autres propriétaires. Ainsi, dans l'arrêt TF 5C.168/2003, le
Tribunal fédéral a débouté un copropriétaire qui s'opposait à un
changement d'utilisation d'une autre partie sans préciser quelle était sa
quote-part de copropriété. L'arrêt TF 5A_760/2011 du 18 mai 2012 (consid.
4.3.4) précise que la transformation d'un local de service en pièce
d'habitation est un changement d'utilisation soumis au consentement de
la majorité qualifiée exigée par l'art. 647b al. 1 CC « dès lors qu'elle
touche à des parties communes ». Dans l'arrêt précité TF 5A_499/2010
(consid. 8.6), le Tribunal fédéral s'est posé la question – sans toutefois y
répondre – de savoir si une décision, pourtant prise à la majorité, tendant
à exiger d'un propriétaire qu'il transforme son établissement public avec
alcool en tea-room sans alcool n'était pas gravement illicite en ce sens
qu'elle remettait en cause la structure fondamentale de la propriété par
étages, en particulier le droit d'user librement des parties exclusives
accordé à chaque propriétaire d'étage.
La règle contenue à l'art. 647b al. 1 CC concerne en premier
lieu la copropriété ordinaire. Si l’art. 647b al. 1 CC est applicable à la
propriété par étages en vertu de l’art. 712g al. 1 CC, il semble dès lors
raisonnable de considérer que la majorité des copropriétaires ne peut
s'opposer à un changement désiré par un seul des copropriétaires que
dans les limites de l’art. 712a al. 2 CC, sans quoi la liberté du
copropriétaire est réduite à néant, car soumise à l'arbitraire des autres
copropriétaires.

- 15 -
En d'autres termes, on doit admettre qu’un refus de la PPE
violant l'art. 712a al. 2 CC est susceptible d’être annulé. Dans l’arrêt
publié aux ATF 130 III 441 (consid 3.4), les juges fédéraux vont d’ailleurs
dans ce sens, puisqu’on y lit ce qui suit (traduction au JdT 2014 I 254) : « il
faut [...] tenir compte du fait que le renvoi de l'art. 712g al. 1 CC ne peut
viser logiquement que les parties du bâtiment qui ne sont pas l'objet d'un
droit exclusif. Il est vrai que même sur les parties qui sont l'objet d'un droit
exclusif, il n'y a pas de propriété individuelle, mais la liberté du
copropriétaire d'étage dans l'aménagement de ses propres locaux
appartient justement selon l'art. 712a al. 2 et 3 CC au contenu essentiel
du droit exclusif. Le copropriétaire d'étage peut entreprendre de tels
travaux [ndr : somptuaires] sans égard aux majorités qualifiées ou aux
questions d'utilité, pour autant qu'il ne restreigne pas l'exercice du droit
des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et
installations communs du bâtiment et n'entrave pas leur utilisation ou n'en
modifie pas l'aspect extérieur (art. 712a al. 2 CC) ».
3.2.3 Lorsque le litige porte sur l'interprétation d'une clause
contractuelle, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la
commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou
dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit
pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y
parvient, il s'agit d'une constatation de fait qui ne peut être remise en
cause dans un recours en réforme (ATF 129 III 118 consid. 2.5). En
revanche, si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si elle
est divergente, le juge doit interpréter les déclarations faites et les
comportements selon la théorie de la confiance. Il doit donc rechercher
comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne
foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Même si la teneur d'une
clause contractuelle paraît claire à première vue, il peut résulter d'autres
conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres
circonstances que son texte ne restitue pas exactement le sens de
l'accord conclu ; il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du
texte adopté par les intéressés lorsqu'il n'y a pas de raisons sérieuses de

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penser qu'il ne correspond pas à leur volonté (ATF 129 III 118 consid. 2.5 ;
ATF 128 III 265 consid. 3a ; ATF 127 III 444 consid. 1b).
Le règlement d'utilisation et d'administration convenu par les
copropriétaires, les mesures administratives prises par eux, de même que
les décisions et ordonnances judiciaires, sont aussi opposables à l'ayant
cause d'un copropriétaire et à l'acquéreur d'un droit réel sur une part de
copropriété (art. 649a CC). Cette subrogation de l'acquéreur d'une part se
produit de par la loi indépendamment de toute opération au registre
foncier et même si l'acquéreur n'a aucune connaissance du contenu du
règlement (TF 5A_499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 6.1 ; ATF 110 la
106 consid. 4b ; TF 5C.177/2006 du 19 décembre 2006 consid. 4.1).
3.3
3.3.1 En l’espèce, il y a tout d’abord lieu de déterminer si le
règlement d’utilisation de la Communauté PPE J.________ contient, à ses
art. 9 et 10, une restriction conventionnelle à l’utilisation de la part
d’étage litigieuse. Dès lors que l’appelante a acquis son lot après
l’établissement du règlement d’utilisation, celui-ci doit être interprété
selon le principe de la confiance, faute de volonté commune des parties.
3.3.2 Il ressort du texte de l’art. 10 du règlement que « les lots ne
peuvent servir qu’à l’usage auquel ils sont destinés » et que « tout
changement de destination doit être préalablement accepté par les deux
tiers des copropriétaires et sous réserve des dispositions légales en
vigueur ». A la lettre, on comprend, d’une part, que l’utilisation du lot ne
peut pas être modifiée sans changement de sa destination et, d’autre
part, que seule la destination est susceptible être modifiée. En d’autres
termes, la majorité qualifiée des deux tiers doit s’appliquer également aux
changements d’utilisation.
Il en découle que, pour utiliser son local autrement que comme
un laboratoire de photolithographie (cf. art. 9 let. p du règlement),
l’appelante doit obtenir l’aval des deux tiers des copropriétaires.

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Si une telle disposition réglementaire n’est pas en soi
inadmissible, l’appelante n’en demeure pas moins soumise à la volonté
arbitraire des autres copropriétaires quant à sa liberté de disposer de son
bien conformément à l’art. 712a al. 2 CC. Il convient dès lors d’examiner la
décision du 8 décembre 2011 à l’aune de cette disposition.
3.3.3 On doit ainsi reconnaître que, si, par la décision entreprise,
l’intimée s’était opposée à l’usage de bureau et de dépôt qu’en a fait
l’appelante depuis une vingtaine d’années, il s’agirait à l’évidence de
considérer que cette décision serait disproportionnée, voire contraire à la
bonne foi, et irait à l’encontre de l’art. 712a al. 2 CC.
La question est toutefois moins aisée s’agissant de l’utilisation
du lot litigieux comme logement. A cet égard, on constate que l’utilisation
par l’appelante de sa part d’étage comme habitation n’empêcherait
nullement les autres copropriétaires d’en faire de même avec leurs
propres parts. En revanche, il ressort en particulier de l’expertise mise en
œuvre par les premiers juges que le projet de transformation soumis à
l’assemblée générale était susceptible d’entraîner un usage accru de la
part d’étage, notamment en ce qui concerne l’évacuation de l’eau et le
chauffage. Ce projet de transformation n’était donc pas anodin quant aux
droits des autres copropriétaires réservés par l’art. 712a al. 2 CC.
3.3.4 Dans son appel, Y.________Sàrl ne remet pas en cause
l’appréciation des premiers juges selon laquelle le projet de transformation
soumis à l’assemblée générale affecte des parties communes. Elle
souhaite en revanche qu’il soit fait abstraction du projet soumis, le refus
de l’intimée n’étant justifié, selon l’appelante, que si l’impossibilité de
modifier l’affectation sans toucher aux parties communes est établie. En
d’autres termes, l’appelante soutient que la décision prise par l’assemblée
générale doit porter sur le seul principe du changement d’affectation, et
non sur le projet concret qui lui a été soumis et qui l’a sans doute
influencée lorsqu’elle a pris la décision litigieuse.

- 18 -
Cette position ne peut pas être suivie. Le juge ne peut pas
statuer sur le principe du changement d’affectation et, pour reprendre les
termes du Tribunal fédéral (TF 5C.168/2003 précité consid. 4.3), « décider
si un changement d’affectation de parties exclusives restreint l’exercice
du droit des autres copropriétaires », sans tenir compte « de la nature et
de la situation concrète de la propriété par étages ». En l’occurrence, il
n’est pas possible d’affirmer de manière abstraite que ce nouvel usage ne
portera en aucun cas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Une
telle décision serait d’ailleurs dénuée de portée pratique, dès lors qu’un
projet concret devra de toute façon être soumis à l’approbation de la
communauté, indépendamment de la question du changement
d’utilisation.
Contrairement à ce que plaide l’appelante, le doute doit dès
lors conduire au refus du changement. On ne peut en effet pas imposer à
la communauté d’autoriser le changement d’affectation souhaité sans
connaître les conséquences de ce nouvel usage pour les autres
copropriétaires.
Par ailleurs, le fait d’autoriser un changement d’utilisation sans
savoir si un projet concret de transformation est possible pourrait avoir
pour conséquence de « forcer la main » des copropriétaires lorsqu’il
s’agira pour la communauté de se prononcer sur le projet concret. Le
copropriétaire concerné pourrait en effet être tenté de faire valoir que
l’utilisation du local conformément à sa nouvelle affectation n’est pas
possible sans travaux de transformation et exiger sur cette base
l’approbation de son projet.
C’est dès lors à juste titre que les premiers juges ont rejeté les
conclusions prises par Y.________Sàrl dans sa demande du 6 juin 2012.
3.3.5 Rien n’empêche toutefois l’appelante de présenter
prochainement à la communauté des copropriétaires un nouveau projet de
transformation, éventuellement plus modeste que celui soumis le 8

- 19 -
décembre 2011, sur la base duquel les copropriétaires pourraient être
amenés à approuver un changement d’affectation du lot litigieux.
4. Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté, selon le mode
procédural de l’art. 312 al. 1 CPC, et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 900 fr.
(art. 66 et 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010, RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas matière à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant
pas été invitée à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 900 fr.
(neuf cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
Y.________Sàrl.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

- 20 -
Du 3 mars 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux
intéressés.
Le greffier:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié en expédition complète à :
- Me Denis Bettems (pour Y.________Sàrl),
- Me Philippe Reymond (pour la Communauté PPE J.________) ;
et communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 21 -
Le greffier :