vd_gerichte · JL20.009239 · 2020-09-29 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL20.009239-201002
412
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 29 septembre 2020
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Kühnlein et Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Laurenczy
*****
Art. 29 al. 2 Cst. ; art. 257 CPC ; art. 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par J.________ SA, à [...], et
O.________, à [...], intimés, contre l’ordonnance rendue le 2 juillet 2020 par
la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant les
appelants d’avec K.________, représentée par la Q.________ SA, à [...],
requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par ordonnance du 2 juillet 2020, communiquée aux parties le
6 juillet 2020, la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois (ci-après : la
juge de paix) a ordonné à J.________ SA et à O.________ de quitter et de
rendre libres pour le 31 juillet 2020, à midi, les locaux occupés dans
l’immeuble sis chemin W.________, à Y.________ (local commercial de 400
m2 au rez-de-chaussée ainsi que les éventuelles dépendances remises à
bien plaire, cave et/ou galetas) (I), a dit qu’à défaut pour J.________ SA et
O.________ de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était
chargé, sous la responsabilité du juge de paix, de procéder à l’exécution
forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force
publique de concourir à l’exécution forcée de la décision s’ils en étaient
requis par l’huissier de paix (III), a arrêté les frais judiciaires à 480 fr.,
lesquels étaient compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse
(IV), a mis les frais à la charge de J.________ SA et d’O.________ (V), a dit
qu’en conséquence, ces derniers rembourseraient, solidairement entre
eux, à K.________ son avance de frais à concurrence de 480 fr. et lui
verseraient la somme de 850 fr. à titre de défraiement de son
représentant professionnel (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VII).
En droit, la juge de paix a retenu que le congé donné le
20 décembre 2019 par la bailleresse pour le 31 janvier 2020 était valable,
faute de paiement dans le délai comminatoire des loyers dus pour les mois
de juillet à novembre 2019. Elle a en outre considéré que la procédure de
cas clair était applicable.
B. Par acte du 16 juillet 2020, J.________ SA et O.________ ont fait
appel de cette décision, en concluant, sous suite de frais et dépens,
préalablement à l’octroi de l’effet suspensif à l’appel, puis principalement
à sa réforme, en ce sens que les conclusions de la requête en évacuation

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pour défaut de paiement du loyer du 27 février 2020 soient déclarées
irrecevables, subsidiairement rejetées, le congé signifié par la bailleresse
le 20 décembre 2019 étant nul et sans effet. Plus subsidiairement, ils ont
conclu à l’annulation de l’ordonnance et au renvoi de la cause à l’autorité
précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants. A l’appui
de leur écriture, les intimés ont produit une copie partielle d’une
ordonnance du Tribunal des mesures de contrainte du 5 juin 2020
concernant O.________ et mentionnant une détention d’un mois.
Par courrier du 17 juillet 2020, la Juge déléguée de la Cour
d’appel civile a déclaré la requête d’effet suspensif sans objet, l’appel
ayant effet suspensif ex lege.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. J.________ SA est une société anonyme active dans le domaine
de la construction de bâtiment et dans toutes activités directes ou
indirectes liées à l’immobilier, l’achat, la vente, la gestion et le courtage
d'immeubles à l'étranger et en Suisse. Son administrateur unique est
O.________.
2. Le 15 mai 2019, J.________ SA et O.________ (ci-après : les
intimés) ont conclu un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux
avec K.________ (ci-après : la requérante) portant sur la location d’un
commerce au rez-de-chaussée, d’un showroom, de bureaux et d’un dépôt
dans l’immeuble sis chemin W.________ à Y.________. Des places de parc
situées devant la vitrine du côté du chemin W.________ étaient mises à
disposition à titre gratuit et à bien plaire. Le loyer mensuel s’élevait à
4'800 francs.
3. a) Faute de paiement des loyers des mois de juillet à
novembre 2019, la requérante a mis en demeure les intimés, chacun
séparément par courrier recommandé du 13 novembre 2019, de payer la

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somme de 24'000 fr. dans un délai de trente jours. L’envoi précisait que
sans paiement dans ce délai, la requérante serait dans l’obligation de
résilier le bail à loyer.
Selon le suivi des envois de la poste, le courrier précité est
arrivé à l’office de retrait le 15 novembre 2019. N’ayant pas été retiré, il a
été retourné à son expéditeur le 22 novembre 2019.
b) Par courriers recommandés séparés du 20 décembre 2019,
la requérante a notifié l’avis de résiliation de bail aux intimés pour le 31
janvier 2020 en raison du défaut de paiement des loyers.
La requérante a reçu en retour les deux courriers avec la
mention « Non réclamé » à l’échéance du délai de garde mentionné sur
l’enveloppe, soit le 28 décembre 2019 pour J.________ SA et le 30
décembre 2019 pour O.________.
4. a) Par requête en cas clair du 27 février 2020, K.________ a en
substance requis l’expulsion des intimés.
b) Par citation à comparaître du 28 avril 2020, les parties ont
été convoquées à l’audience fixée au 23 juin 2020.
Selon le procès-verbal des opérations figurant au dossier, la
convocation de l’intimée a été reçue en retour le 12 mai 2020 par la juge
de paix. Un huissier a dès lors été envoyé pour notification sur place. La
notification a eu lieu le jour même.
c) Les intimés ne se sont pas présentés à l’audience du 23 juin
2020.
En d roit :

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1.
1.1 L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]).
En procédure de protection des cas clairs (art. 257 CPC),
lorsque le litige porte uniquement sur la question de l'expulsion, la valeur
litigieuse correspond au retard dans la restitution de l'objet loué causé par
le recours à la procédure sommaire d'expulsion, dont il y a lieu en principe
de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1, JdT 2019 II 235).
Lorsque – comme en l’espèce – la validité du congé est également
contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si le congé n’est pas valable, soit, eu
égard à la période de protection visée à l’art. 271a al. 1 let. e CO, en
principe pendant trois ans lorsqu’il s’agit d’un bail de locaux commerciaux
(ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let.
b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2 En l’occurrence, formé en temps utile par une partie qui
dispose d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant
sur un objet patrimonial dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000
fr., compte tenu de la quotité du loyer litigieux, l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, la nature
particulière de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC)
impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est
ainsi en principe exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1

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CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du
7 novembre 2012 consid. 5).
3.
3.1 Les appelants dénoncent en premier lieu une violation de leur
droit d'être entendus, en ce sens qu'ils n'ont pas eu la possibilité effective
de participer à l'audience du 23 juin 2020, l'impossibilité étant selon eux
non fautive puisqu'O.________ (administrateur unique de la société
J.________ SA) était à ce moment-là et jusqu'au 1er juillet 2020 en détention
préventive pour une durée d’un mois.
3.2 La jurisprudence a déduit du droit d’être entendu (art. 29 al. 2
Cst. [Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 ; RS
101]), en particulier, le droit de chacun de s’expliquer avant qu’une
décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves quant
aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d’avoir accès
au dossier, celui de participer à l’administration des preuves, d’en prendre
connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 142 II 218 consid. 2.3
; 141 V 557 consid. 3.1 et les réf. citées).
3.3 En l’espèce, les appelants ne soutiennent pas dans leur
écriture que la convocation à l'audience, datée du 28 avril 2020, ne leur
aurait pas été notifiée. Le contraire ressort d'ailleurs du procès-verbal des
opérations, qui mentionne qu’un huissier a été envoyé sur place pour
notification (notification effective le 12 mai 2020). De plus, la convocation
date d’avant l’incarcération alléguée d’O.________, ce dernier indiquant
avoir été détenu durant un mois jusqu’au 1er juillet 2020. Il a par
conséquent eu l’opportunité d’en prendre connaissance. Les appelants ne
font pas davantage valoir qu'ils auraient été empêchés de demander un
report d'audience ou de se faire représenter, cette possibilité ressortant
expressément de la citation à comparaître. L’opportunité leur a donc été
donnée de faire valoir leurs droits et de s’expliquer dans le cadre de la
procédure. La détention d’O.________ n’est pas un motif pertinent pour

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invoquer une violation du droit d’être entendu. Dès lors, l’argument des
appelants ne saurait être retenu.
4.
4.1 Les appelants invoquent ensuite une violation de l'art. 257d
CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse [livre
cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), qui prévoit que le délai
afférent à l'avis comminatoire ne saurait être inférieur à trente jours. Le
délai comminatoire serait arrivé à échéance au plus tôt le 21 décembre
2019, alors que l'avis de résiliation a été signifié le 20 décembre 2019,
déjà. Ainsi, la bailleresse aurait résilié le congé avant même d'avoir
attendu l'expiration du délai comminatoire, ce qui constituerait un cas de
congé inefficace selon les appelants.
4.2 En vertu de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement,
qui sera au minimum de trente jours pour les baux de locaux
commerciaux, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il
résiliera le bail. Selon l'art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier le bail, en observant pour les baux de locaux
commerciaux un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un
mois.
Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire
a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard
à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III 208
consid. 3.1.3 ; ATF 119 II 147, JT 1994 I 205). Cette règle vaut nonobstant
les prolongations demandées à la poste, les absences ou les motifs pour
lesquels l'intéressé ne retire pas ses plis (cf. notamment ATF 134 V 49 ;
ATF 127 I 31 ; ATF 123 III 492). Il importe donc peu que le locataire soit
souvent absent, voire même qu'il doive s'attendre à recevoir un avis
comminatoire (TF 4A_451/2011 du 29 novembre 2011 consid. 3.3).

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Le bailleur doit attendre l'expiration du délai de paiement qu'il
a fixé dans la sommation ; c'est ensuite seulement, si le paiement n'a pas
été exécuté, qu'il peut valablement résilier le contrat sans avoir à observer
les délais et termes de congé ordinaires. Une résiliation que le bailleur
signifierait avant l'expiration du délai de paiement, même subordonnée à
une condition résolutoire ayant pour objet l'exécution dans ce délai, n'est
en principe pas valable (ATF 119 II 147 consid. 3). Le Tribunal fédéral
admet cependant la validité d'une résiliation que le bailleur envoie avant
l'échéance, si le locataire ne la reçoit qu'après, n'a pas exécuté le
paiement et n'a pas été détourné de l'exécuter par le comportement du
bailleur (TF 4A_668/2012 du 11 mars 2013 consid. 3 et les réf. citées). Le
Tribunal fédéral a d'ailleurs aussi admis la validité d'une résiliation que le
locataire avait reçue le dernier jour du délai (TF 4A_668/2013 du 10 mars
2013 consid. 3).
Lorsque le locataire n'a plus versé aucun loyer
postérieurement à la sommation et qu'il n'avait aucune intention
d'exécuter un quelconque versement par suite de la sommation reçue,
cela quels que fussent le délai imparti et le montant à acquitter en deçà
du loyer convenu, il commet un abus de droit en se prévalant d'un vice
dans la sommation (TF 4A_664/2018 du 12 mars 2019 consid. 6).
4.3 Les appelants ne peuvent pas être suivis dans leurs arguments
relatifs à l’expiration du délai comminatoire. Si effectivement le congé a
été signifié le 20 décembre 2019 alors que le délai comminatoire arrivait à
échéance le lendemain, cette anticipation ne porte pas à conséquence,
dès lors que la date déterminante est la date de réception de la résiliation,
qui ne peut être que le 21 décembre 2019 au plus tôt et qu'il n'est pas
plaidé que l'arriéré aurait été payé ce 21 décembre ou encore que les
locataires en auraient été empêchés ou qu'ils auraient été trompés par
l'envoi prématuré de la résiliation (consid. 4.2 supra) – ce fait n'ayant pas
été allégué et encore moins établi. Il ressort d'ailleurs du dossier que la
notification de la résiliation est intervenue postérieurement au terme du
délai comminatoire vu l’envoi du 20 décembre 2019 et les délais de garde
respectifs mentionnés sur les enveloppes.

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L'inefficacité du congé invoquée en lien avec le non-respect de
l'échéance du délai comminatoire, qui – selon la jurisprudence (TF
4A_451/2011 du 29 novembre 2011) – peut être invoquée en tout temps
sans devoir respecter le délai de l'art. 273 al. 1 CO, connaît ses limites
dans l'abus de droit. En effet, un locataire commet un tel abus en
invoquant cet argument alors qu'il n'a reçu le congé qu'après l'échéance
du délai comminatoire et qu'il n'a été ni trompé ni empêché de s'acquitter
du loyer avant l'échéance du délai (consid. 4.2 supra ; TF 4A_585/2010 du
2 février 211 consid. 3.5). Un tel abus est clairement réalisé en l'état. On
ne décèle dès lors aucune violation de l'art. 257d CO.
5.
5.1 En dernier lieu, les appelants dénoncent une violation de l'art.
257 CPC, en alléguant que les conditions permettant d’expulser les
locataires n’auraient pas été respectées et que le congé serait dès lors
inefficace. La cause ne relèverait donc pas d’un cas clair d’après les
appelants.
5.2 Conformément à l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet
l’application de la procédure sommaire lorsque l’état de fait n’est pas
litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la
situation juridique est claire (let. b).
La protection par la voie du cas clair permet au demandeur, si
la situation de fait et de droit n’est pas équivoque, d’obtenir rapidement
une décision ayant autorité de chose jugée et exécutoire. Partant, si la
protection dans les cas clairs est accordée, elle aboutit à un jugement
définitif et entré en force au sens matériel, qui empêche que l’affaire soit
rejugée en raison du principe res iudicata (ATF 138 III 620 consid. 5).
5.3 Quoi qu'en disent les appelants, la situation juridique est (plus
que) claire. Les loyers dus n'ont pas été payés à temps et l'avis de
résiliation a été reçu postérieurement à l'échéance du délai comminatoire.

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Ils n’avancent aucun argument pour démontrer le contraire. Les éléments
qu’ils invoquent ne sont pas de nature à remettre en cause l’appréciation
du premier juge. Partant, le grief est infondé.
6.
6.1 En définitive, l’appel, manifestement mal fondé, doit être
rejeté (art. 312 al. 1 in fine CPC) et l’ordonnance entreprise confirmée.
Le terme de l’expulsion étant désormais échu, la cause sera
renvoyée au premier juge pour qu’il fixe aux appelants un nouveau délai
pour libérer les locaux litigieux.
6.2 Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 840 fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du
28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des
appelants, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance
dès lors que l’intimée n’a pas été invitée à procéder (art. 312 al. 1 in fine
CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de l'Ouest
lausannois pour qu'elle fixe à J.________ SA et à O.________ un
nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent dans
l'immeuble sis chemin W.________, à Y.________ (local

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commercial de 400m2 au rez-de-chaussée ainsi que les
éventuelles dépendances remises à bien plaire, cave et/ou
galetas).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 840 fr.
(huit cent quarante francs), sont mis à la charge des appelants
J.________ SA et O.________, solidairement entre eux.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Alain Dubuis (pour J.________ SA et O.________),
- Mme Carmen Dubois (pour K.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Madame la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin

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2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :