vd_gerichte · JL12.000584 · 2012-05-07 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.000584-120590
210
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 7 mai 2012
_________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Creux
Greffier : M. Corpataux
*****
Art. 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par A.________ SA, à
Lausanne, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 6 mars
2012 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant
l’appelante d’avec B.________, à Epalinges, bailleur, la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 6 mars 2012, communiquée le 12 mars
2012 aux parties, la Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à
A.________ SA de quitter et de rendre libres pour le lundi 2 avril 2012 à midi
les locaux occupés dans l’immeuble sis rue [...], à Lausanne (locaux
commerciaux de 90 m2 au 2e étage à droite) (I), dit qu’à défaut pour la
locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est
chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution
forcée de la décision sur requête du bailleur B.________, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en sont requis par
l’huissier de paix (III), arrêté à 796 fr. 10 les frais judiciaires et compensé
ceux-ci avec l’avance de frais du bailleur (IV), mis les frais à la charge de
la locataire (V), dit qu’en conséquence la locataire remboursera au bailleur
ses frais de justice à concurrence de 796 fr. 10 et lui versera la somme de
800 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que l’arriéré de loyer
n’avait pas été versé dans le délai comminatoire de l’art. 257d CO (Code
des obligations du 30 mars 1911, RS 220), que le congé était donc valable
et que l’on se trouvait en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC
(Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), de sorte
que l’expulsion de la locataire devait être prononcée en procédure
sommaire.
B. Le 22 mars 2012, B.________ a adressé à la Cour de céans un
« mémoire préventif », pour le cas où un appel serait formé par A.________
SA contre cette ordonnance, concluant, avec suite de frais et dépens, à ce
que l’éventuelle requête d’effet suspensif soit rejetée sans citation
préalable des parties, que l’exécution anticipée de l’ordonnance soit
ordonnée et qu’aucune mesure conservatoire ou fourniture de sûretés ne

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soit requise. B.________ a produit un bordereau de douze pièces à l’appui
de son mémoire.
La Cour de céans a estimé que ce « mémoire préventif » était
en réalité une requête d’exécution anticipée au sens de l’art. 315 al. 2
CPC. Dans un courrier du 5 avril 2012, B.________ a confirmé qu’il s’agissait
d’une requête d’exécution anticipée et demandé qu’il y soit donné suite ; il
a produit en outre un bordereau de quatre pièces avec cette
correspondance.
Par mémoire du 28 mars 2012, A.________ SA a fait appel de
l’ordonnance du 6 mars 2012, concluant, avec suite de frais et dépens, à
sa réforme en ce sens que les conclusions prises par B.________ sont
rejetées.
Par mémoire du 30 avril 2012, l’appelante s’est déterminée sur
le « mémoire préventif » déposé par l’intimé, concluant au rejet des
conclusions prises par celui-ci. L’appelante a produit un bordereau de cinq
pièces à l’appui de ses déterminations.
L’intimé n’a pas été invité à se déterminer sur l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
a) B.________, représenté par la gérance [...], bailleur, et
A.________ SA, représentée par son administrateur unique, locataire, ont
conclu le 21 septembre 2010 un contrat de bail à loyer portant sur des
locaux commerciaux à l’usage d’un cabinet médical pour une durée
limitée, du 1er avril 2010 au 1er avril 2020, le bail se renouvelant par la
suite aux mêmes conditions de cinq ans en cinq ans, sauf avis de
résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins une
année à l’avance pour la prochaine échéance ; le loyer mensuel a été fixé
à 2'600 fr., plus 200 fr. d’acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais

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accessoires. Le contrat prévoit en outre la constitution d’une garantie sous
la forme d’un cautionnement ou d’une garantie bancaire de 13'200 fr.
auprès de la Banque [...], à Lausanne.
Par courrier recommandé du 18 avril 2011 de la gérance, le
bailleur a mis en demeure sa locataire de lui verser, dans un délai de
trente jours, un montant de 19'815 fr. 60, correspondant aux loyers des
mois d’octobre 2010 à avril 2011 par 18'200 fr., aux acomptes de
chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires dus pour la même période
par 1'400 fr., à des frais de rappel de 107 fr. 60 et à des frais de mise en
demeure de 108 fr., faute de quoi son bail serait résilié conformément à
l’art. 257d CO. Le pli recommandé n’a pas été réclamé par son
destinataire, de sorte qu’il lui a été renvoyé le 13 mai 2011 en courrier A.
Par courrier recommandé du 9 juin 2011 de la gérance, le
bailleur a mis sa locataire en demeure de lui verser, dans un délai de
trente jours, un montant de 25'415 fr. 60 correspondant aux loyers des
mois d’octobre 2010 à juin 2011 par 23'400 fr., aux acomptes de
chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires dus pour la même période
par 1'800 fr. et à des frais de rappel de 215 fr. 60, faute de quoi son bail
serait résilié. A nouveau, le pli n’a pas été réclamé par son destinataire.
Par courrier recommandé du 22 septembre 2011 de la
gérance, le bailleur a indiqué à sa locataire qu’elle n’avait pas constitué la
garantie de loyer par 13'200 fr. prévue par le contrat de bail à loyer et a
requis d’elle qu’elle fasse le nécessaire au plus vite.
Par courrier recommandé du 28 septembre 2011 de la
gérance, le bailleur a relevé que, depuis son entrée dans les locaux loués,
sa locataire avait systématiquement été en retard dans le paiement des
loyers, qu’elle n’avait jamais régularisé sa situation, qu’elle n’avait pas
versé le moindre montant pour les travaux d’aménagement des locaux
auxquels elle s’était engagée à participer à hauteur de 35'000 fr. et que la
garantie de loyer n’avait pas encore été constituée. Le bailleur a fait savoir
à sa locataire qu’il souhaitait que la situation se régularise au plus vite. Il a

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en outre pris note du fait que l’administrateur unique de la locataire s’était
engagé, en son nom personnel et au nom de la locataire, à ouvrir un
compte de garantie de loyer et à payer le solde dû de 77'000 fr. selon les
modalités suivantes : 8'400 fr. avant le 30 septembre 2011, 11'200 fr.
avant le 31 octobre 2011, 11'200 fr. avant le 30 novembre 2011 et le
solde des loyers échus, par 11'200 fr., ainsi que la participation aux
travaux d’aménagement, par 35'000 fr., avant le 31 décembre 2011.
L’administrateur de la locataire a enfin été invité à signer ce document,
qui valait reconnaissance de dette, et à le retourner dans les plus brefs
délais. Le pli recommandé n’a pas été réclamé par son destinataire et a
été retourné à son expéditeur le 18 octobre 2011.
Par courrier recommandé du 13 octobre 2011 de la gérance, le
bailleur a mis sa locataire en demeure de lui verser, avant le 22 novembre
2011, un montant de 71'615 fr. 60, correspondant aux loyers d’octobre
2010 à octobre 2011, y compris les acomptes de chauffage, d’eau chaude
et de frais accessoires, par 36'400 fr., à des frais de rappels par 215 fr. 60
et à la participation aux travaux d’aménagement par 35'000 fr., faute de
quoi son bail serait résilié conformément à l’art. 257d CO. Un courrier
recommandé identique a été adressé le même jour à l’administrateur de la
locataire. Bien qu’avisée le 14 octobre 2011 qu’elle devait retirer un pli
recommandé, la locataire ne l’a pas réclamé ; le pli a été retourné à son
expéditeur le 24 octobre 2011. Il en est allé de même du pli adressé à
l’administrateur de la locataire.
Par formule agréée du 22 novembre 2011, envoyée le même
jour sous pli recommandé, le bailleur a résilié le bail de sa locataire au 31
décembre 2011. La formule indiquait que le bail était résilié en vertu de
l’art. 257d CO, le loyer demeurant impayé malgré la mise en demeure.
Une formule identique a été adressée le même jour à l’administrateur de
la locataire. Bien qu’avisés le 23 novembre 2011 qu’ils devaient retirer un
pli recommandé, ni la locataire ni son administrateur n’ont réclamé le pli
qui leur était destiné. Les deux plis ont été retournés à leur expéditeur le
1er décembre 2011.

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b) Par requête du 23 décembre 2011, le bailleur a saisi le Juge
de paix du district de Lausanne (ci-après : le juge de paix), prenant, avec
suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
« I. Ordre est donné à A.________ SA, sous la menace de la peine
d’amende prévue par l’art. 292 CP [Code pénal suisse du 21
décembre 1937, RS 311.0] pour insoumission à une décision de
l’autorité, d’évacuer le local commercial sis à la rue [...] à Lausanne
au 31 décembre 2011.
II. A défaut d’exécution du chiffre I, ordre est d’ores et déjà donné à
l’huissier de la justice de paix du district de Lausanne de procéder
à l’exécution forcée du chiffre I qui précède, cas échéant par la
force, au sens des articles 335 ss CPC.
III. L’office pourra pénétrer dans les locaux objets de l’ordonnance à
intervenir, même par voie d’ouverture forcée, les agents de la force
publique étant tenus, sur simple présentation de l’ordonnance à
intervenir, de concourir à l’exécution forcée. »
Par pli recommandé du 12 janvier 2012, le juge de paix a
notifié la requête à la locataire et a cité celle-ci à comparaître à l’audience
du 6 mars 2012, en lui impartissant un délai au 21 février 2012 pour lui
indiquer ses moyens de preuve. Ce pli n’a pas été réclamé par son
destinataire. La notification a alors été effectuée par publication dans la
Feuille des avis officiels du 3 février 2012.
Le 1er février 2012, la locataire s’est acquittée d’un montant
de 2'800 fr. en faveur de son bailleur.
Par courrier du 20 février 2012, l’administrateur de la locataire
a fait savoir à son bailleur que sa société avait subi un revers financier
grave, mais qu’il entendait assainir sa situation avant le 30 juin 2012. Il a
indiqué avoir payé trois loyers et proposé de rattraper le solde pour
l’année 2011, par 33'600 fr., par le paiement de quatre trimestrialités de
8'400 fr. au 30 mars 2012, au 30 avril 2012, au 30 mai 2012 et au 30 juin
2012. Il a ajouté que la participation aux travaux réalisés pour

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l’aménagement des locaux, à concurrence de 35'000 fr., pourrait être
payée à raison de sept mensualités de 5'000 fr. du 30 juillet 2012 au 30
janvier 2013. L’administrateur s’est dit honteux du contretemps et désolé
de ne pas avoir pu intervenir plus tôt.
Le lendemain, soit le 21 février 2012, la locataire s’est
acquittée de deux loyers de 2'800 fr. en faveur de son bailleur.
L’audience de première instance a eu lieu le 6 mars 2012 ; la
locataire ne s’y est pas présentée, ni personne en son nom.
c) Par décision du 8 mars 2012, communiquée aux parties le
22 mars 2012, la faillite de la locataire a été prononcée. Aucun recours ne
semble avoir été déposé contre cette décision.
d) Le 12 avril 2012, la locataire s’est acquittée d’un montant
de 2'800 fr. en faveur du bailleur.
En d roit :
1. a) L’ordonnance attaquée a été rendue le 6 mars 2012, de
sorte que les voies de droit sont régies par le CPC (Code de procédure
civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), entré en vigueur le 1er janvier
2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers. Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il y a lieu de se
fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral, l’appel étant
ouvert, s’agissant d’affaires patrimoniales, pour autant que cette valeur
soit supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En l’occurrence, la valeur
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le
contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend

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jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En
principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 83 ; cf. TF
4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c.
1 ; Lachat, Le bail à loyer, Zurich 2008, pp. 749 ss).
En l’espèce, le loyer mensuel s’élève, acompte pour frais
accessoires compris, à 2’800 fr. et il ressort des conclusions prises par
l’appelante que celle-ci souhaite le maintien du bail qui a été conclu pour
une durée déterminée, soit jusqu’au 1er avril 2020. La valeur litigieuse est
ainsi supérieure à 10'000 fr., ce qui ouvre la voie de l’appel.
Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours, sauf
notamment contre les décisions prises en procédure sommaire auquel cas
le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC). En l’espèce, l’ordonnance
a été rendue en application de la disposition relative aux cas clairs (art.
257 CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que le délai d’appel n’est
que de dix jours. Déposé le 28 mars 2012, l’appel l’a été en temps utile.
2. a) L’appel est une voie de droit offrant à l’autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d’examen (Jeandin, in CPC commenté,
Bâle 2011, n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci examine librement tous les griefs
de l’appelant, qu’ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l’instance
d’appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière ; elle contrôle
librement l’appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (HohI, Procédure civile, tome lI, 2e éd. Berne
2010, n. 2399, p. 435). L’autorité d’appel applique le droit d’office ; elle
n’est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de
première instance. Son pouvoir d’examen est plein et entier (HohI, op. cit.,
n. 2396, p. 435 ; Jeandin, op. cit., n. 3 ad art. 310 CPC).
L’état de fait de l’ordonnance attaquée a ainsi été complété ci-
dessus sur la base des pièces au dossier de première instance.

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b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 c. 2 et les réf. citées). Des novas peuvent par ailleurs être en principe
librement introduits dans les causes régies par la maxime inquisitoire
illimitée, par exemple sur la situation des enfants mineurs en droit
matrimonial (Tappy, op. cit., in JT 2010 III 136-137 ; Jeandin, op. cit., n. 5
ad art. 296 CPC et les réf. citées).
Il en découle que, s’agissant des pièces produites en deuxième
instance, seules sont recevables celles qui sont postérieures à l’audience
de première instance, sous réserve de la pièce 3 produite par l’intimé à
l’appui de sa requête d’exécution anticipée. Le contenu des pièces
postérieures à l’audience de première instance a ainsi été retenu dans la
mesure où il était pertinent pour l’examen de la cause.
3. a) Dans un premier moyen, l’appelante soutient que la
résiliation de son bail est nulle, dès lors qu’elle est intervenue le dernier
jour du délai de paiement fixé dans l’avis comminatoire du 13 octobre
2011.
b) Selon l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; le
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;

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les baux d’habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (al. 2).
Si l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas
réalisée, le congé est inefficace (Lachat, op. cit., pp. 670-671). Il en va
notamment ainsi lorsque le congé a été notifié et reçu avant l’expiration
du délai comminatoire. Toutefois, si le congé est envoyé le dernier jour du
délai comminatoire, mais qu’il est reçu ultérieurement, il est valable pour
autant que le locataire ait pu disposer de trente jours pleins pour
s’acquitter de l’arriéré (TF 4C.96/2006 du 4 juillet 2006 c. 2.2 et les réf.
citées, publié in Mietrechtspraxis 2006, p. 187).
Il peut être abusif par ailleurs de la part du locataire d’invoquer
l’inefficacité du congé donné le dernier jour du délai comminatoire,
lorsqu’il n’a en toute hypothèse jamais eu l’intention de s’acquitter du
loyer (TF 4C.124/2005 du 26 juillet 2005 c. 3, publié in Droit du bail 2006,
n. 5). Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral a ainsi considéré que le
locataire, qui n’avait effectué aucun versement, même partiel, pendant le
délai comminatoire ou après son expiration, ne s’était jamais acquitté du
moindre loyer et n’entendait manifestement pas régler les loyers arriérés
pendant le délai comminatoire imparti, adoptait une attitude contraire tant
à l'esprit de l'art. 257d CO qu'aux règles de la bonne foi en invoquant le
caractère prématuré d’une résiliation qui lui était parvenue le dernier jour
du délai comminatoire.
c) En l’espèce, la résiliation de bail a été signifiée à l’appelante
et à son administrateur unique par envois recommandés du 22 novembre
2011, soit le dernier jour du délai fixé par l’avis comminatoire du 13
octobre 2011 pour le versement du montant en souffrance. Ces deux plis
ont été retournés à leur expéditeur avec la mention « non réclamé » en
date du 1er décembre 2011. C’est dire que l’appelante n’en a pas eu
connaissance avant la fin du délai fixé par la mise en demeure et qu’elle
aurait eu tout loisir de s’acquitter de l’arriéré dû jusqu’à l’échéance dudit
délai. La résiliation apparaît dès lors pleinement valable.

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On relèvera au surplus que l’appelante n’a pas versé le
moindre montant pendant le délai comminatoire et qu’elle n’entendait
manifestement pas payé son arriéré de loyer de treize mois dans ce même
délai dès lors qu’elle a commencé à s’acquitter de celui-ci, par 2'800 fr.,
plus d’un mois après l’expiration de son bail et le dépôt d’une requête
d’expulsion par son bailleur. En outre, sur les treize loyers qui lui étaient
réclamés, l’appelante ne s’était acquittée que de trois d’entre eux au
moment où l’ordonnance d’expulsion a été rendue. Dans ces
circonstances, même à supposer que l’on considère que la résiliation
serait affectée d’un vice, il y aurait lieu de constater que l’appelante
adopte un comportement abusif en invoquant le caractère prématuré –
d’un jour – de la résiliation qui lui a été signifiée.
Mal fondé, le moyen de l’appelante doit être rejeté.
4. a) Dans un second moyen, l’appelante fait valoir que la mise
en demeure portait sur un montant disproportionné par rapport à l’arriéré
de loyers effectivement dû, de sorte que l’avis comminatoire n’était pas
clair et exprès. L’appelante en déduit que la résiliation est nulle.
b) L’avis comminatoire doit clairement mentionner, outre
l’invitation à payer l’arriéré, le montant de l’arriéré lui-même, pas
nécessairement chiffré, mais déterminable de manière certaine, en
indiquant notamment les mois du calendrier impayés (Cahiers du bail
2000, p. 107, et la réf. citée). Au besoin, l’avis précisera un décompte
détaillé des loyers en souffrance (cf. Lachat, op. cit., p. 666 ; Wessner, in
Droit du bail à loyer, commentaire, Bâle 2010, n. 17 ad art. 257d CO et les
réf. citées). Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas
l’application de l’art. 257d CO et d’autres qui la permettent, l’avis
comminatoire doit les distinguer de manière précise, de sorte que le
locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter
la résiliation du bail (Lachat, op. cit., p. 666 ; CACI 30 mai 2011/97 ; CREC I
3 septembre 2010/457 ; CREC I 25 mars 2010/151).

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Selon la jurisprudence, est inefficace le congé qui ne satisfait
pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné
son exercice (ATF 135 III 441 c. 3.1 et les réf. citées). Le Tribunal fédéral
donne comme exemple le congé motivé par le défaut de paiement du
loyer alors qu'en réalité celui-ci est payé, le congé donné pour de justes
motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date ne
correspondant pas au terme contractuel ou légal et le congé donné en
raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera inexistante
(ATF 121 III 156).
Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des
recours a également jugé inefficace le congé qui repose sur une mise en
demeure portant sur un montant disproportionné par rapport au loyer
effectivement dû (du simple au double). La Chambre des recours a motivé
cette solution par le fait que le locataire « moyen » qui reçoit une telle
mise en demeure est non seulement incapable de faire la part des choses
mais est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un montant
exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le
locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle
qu'il aurait eue si la mise en demeure avait porté sur le montant exact.
L'on peut attendre d'un bailleur, représenté la plupart du temps par un
professionnel de l'immobilier, de procéder correctement. Une proportion
du simple au double entre le montant effectivement dû et celui réclamé a
été jugée disproportionnée. Cette jurisprudence a été confirmée depuis
lors à plusieurs reprises par la Chambre des recours et par la Cour de
céans (CREC I 18 janvier 2006/89 c. 3, confirmé par l’arrêt rendu à cinq
juges CREC I 3 septembre 2010/457 c. 4 et par l’arrêt CACI 30 mai
2011/97 ; Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise
dès 2009 en matière de congé donné en raison du défaut de paiement du
loyer (art. 257d CO), in JT 2012 III 55 ch. 43).
c) En l’espèce, l’avis comminatoire du 13 octobre 2011
distinguait clairement les loyers arriérés (treize mois à 2'800 fr., soit un
montant total de 36'400 fr.) et les travaux d’aménagement des locaux

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(35'000 fr.). L’appelante pouvait par conséquent sans difficulté reconnaître
les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail. Dans son mémoire
d’appel, l’appelante fait d’ailleurs d’elle-même la distinction entre les deux
sortes de créances (cf. mémoire, ch. 7, p. 6). Il en va de même de son
administrateur unique dans son courrier du 20 février 2012 adressé à
l’intimé, par lequel, d’une part, il propose de rattraper en quatre
trimestrialités de 8'400 fr. l’arriéré de loyer 2011, soit de verser un
montant global de 33'600 fr. correspondant précisément au montant
réclamé à titre d’arriéré de loyers dans l’avis comminatoire, déduction
faite du montant de 2'800 fr. versé le 1er février 2012, et, d’autre part,
annonce le versement de sept mensualités de 5'000 fr. au titre de
participation aux travaux réalisés pour l’aménagement des locaux, soit
précisément le montant de 35'000 fr. réclamé par le bailleur à ce titre.
Si l’avis comminatoire différenciait clairement entre la créance
relative à l’arriéré de loyers et celle relative aux travaux d’aménagement,
il précisait néanmoins que la totalité du montant réclamé devait être payé
avant le 22 novembre 2011, faute de quoi le bail serait résilié
conformément à l’art. 257d CO. Il en découle que la commination portait
sur un montant de 71'615 fr. 60, alors qu’elle ne pouvait porter que sur un
montant de 36'400 fr., les frais de rappel et les frais d’aménagement des
locaux échappant au domaine d’application de l’art. 257d CO (Colombini,
op. cit., ch. 14 et 15 et les réf. citées). Cela étant, dans le cas particulier,
l’avis comminatoire a été précédé de deux mises en demeure adressées
les 18 avril et 9 juin 2011 portant exclusivement sur les arriérés de loyer
ainsi que d’un courrier recommandé du 28 septembre 2011 récapitulant
les arriérés de loyer, auxquels venait s’ajouter le montant de 35'000 fr. de
participation aux travaux. La locataire était ainsi parfaitement au clair et
ne saurait exciper d’un manque de clarté quant aux dettes à éteindre pour
éviter la résiliation, sauf à abuser de son droit. La lettre de l’administrateur
unique de la locataire du 20 février 2012 montre d’ailleurs, on ne peut
plus clairement, qu’il avait compris la distinction entre les deux sortes de
dettes, individualisées dans la mise en demeure. Les montants réclamés
par le bailleur ayant fait l’objet de distinctions préalables, à l’adresse d’un
commerçant avisé, le critère de la disproportion du simple au double ne

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permet pas de tenir le congé pour inefficace. Contrairement à ce que
prétend l’appelante, la jurisprudence précitée de la Chambre des recours
et de la Cour d’appel civile (CREC I 18 janvier 2006/89 c. 3 ; CREC I 3
septembre 2010/457 c. 4 ; CACI 30 mai 2011/97) ne s’applique pas au cas
d’espèce, dès lors que l’on est pas en présence d’un locataire « moyen »,
incapable de faire la part des choses, d’emblée dissuadé de payer quoi
que ce soit d’un montant exagéré et ainsi contraint à adopter une attitude
vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si la mise en
demeure avait porté sur le montant exact, mais en présence d’un locataire
dûment informé des montants qui lui étaient réclamés et des dettes à
éteindre pour éviter la résiliation.
Mal fondé, le moyen de l’appelante doit être rejeté.
5. En conclusion, l’appel doit être rejeté, en application de l’art.
312 al. 1 CPC, et l’ordonnance confirmée.
Vu l’effet suspensif légal conféré à l’appel (art. 315 al. 1 CPC)
et le fait que le délai imparti à l’appelante pour libérer les locaux qu’elle
occupe est largement dépassé au moment de la rédaction du présent
arrêt, la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe un
nouveau délai à celle-ci pour libérer ces locaux, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties.
L’autorisation d’exécution anticipée prononcée en instance
d’appel, qui revient à retirer l’effet suspensif à l’appel et à conférer de
manière anticipée un caractère exécutoire de la décision attaquée au sens
de l’art. 336 al. 1 let. b CPC (cf. Jeandin, op. cit., nn. 4 et 5 ad art. 315
CPC ; Reetz/Hilber, in Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, Zurich 2010, n. 23 ad art. 315 CPC), ne peut se
concevoir lorsque le délai fixé initialement au locataire pour quitter les
locaux qu’il occupe devra à nouveau être fixé par l’autorité de première
instance à laquelle la cause doit être renvoyée, sauf à révoquer
l’autorisation d’exécution anticipée déjà accordée (cf. Reetz/Hilber, op.

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cit., n. 41 ad art. 315 CPC). En l’espèce, le délai imparti par l’ordonnance à
l’appelante pour libérer les locaux qu’elle occupe est largement dépassé,
de sorte que la cause doit être renvoyée au premier juge pour qu’il fixe un
nouveau délai. L’intimé ne saurait dès lors se prévaloir du caractère
exécutoire de la décision attaquée tant qu’un nouveau délai n’aura pas
été fixé à l’appelante pour quitter les locaux. Il en découle que la requête
d’exécution anticipée est sans objet.
Il n’est pas perçu d’émolument pour la requête d’exécution
anticipée (art. 77 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010, RSV 270.11.5]).
Les frais judiciaires de l’appel, arrêtés à 1'364 fr. (art. 62 al. 1
et 3 TFJC), sont mis à la charge de l’appelante qui succombe (art. 106 al. 1
CPC).
Il n’y a pas matière à l’allocation de dépens de deuxième
instance, l’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer sur l’appel.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. La requête d’exécution anticipée est sans objet.
II. L’appel est rejeté.
III. L’ordonnance est confirmée.

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IV. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu’il fixe à A.________ SA, une fois les considérants du
présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un
nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle occupe dans
l’immeuble sis à Lausanne, rue [...] (locaux commerciaux au
2ème à droite).
V. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'364 fr.
(mille trois cent soixante-quatre francs), sont mis à la charge
de l’appelante A.________ SA.
VI. Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
VII. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 9 mai 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Bernard de Chedid (pour A.________ SA)
- Me Xavier Luciani (pour B.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne
Le greffier :