vd_gerichte · XA16.007608 · 2016-11-11 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA16.007608-161808
617
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 11 novembre 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mmes Bendani et Courbat, juges
Greffière : Mme Juillerat Riedi
*****
Art. 270 CO ; 8 CC
Statuant sur l’appel interjeté par C.________ et Z.________, à
Crissier, défendeurs, contre le jugement rendu le 26 avril 2016 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec U.________
SA, à Lausanne, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement disjoint du 26 avril 2016, le Tribunal des baux a
déclaré valable la fixation du montant du loyer initial de l’appartement de
quatre pièces loué par les défendeurs C.________ et Z.________ au
deuxième étage de l’immeuble sis chemin [...], à Crissier, appartenant à la
demanderesse U.________ SA (I) et rendu le jugement sans frais ni dépens
(II).
En droit, les premiers juges ont limité le procès en contestation
du loyer initial à la question de la nullité du loyer initial, considérant qu’un
jugement retenant la validité du loyer initial rendrait sans objet les
questions relatives à la fixation d’un nouveau loyer. Sur le fond, ils ont
admis, sur la base de l’art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907;
RS 210) et de la jurisprudence, que la formule officielle relative au
changement de locataire avait bel et bien été transmise aux locataires en
annexe à la lettre du 17 juin 2003, ces derniers n’ayant pas apporté la
preuve que ce courrier ne contenait pas la formule officielle. Ils ont ajouté
que contrairement à certains documents annexés qui devaient être
complétés (notamment la fiche pour le Contrôle des habitants ou la
commande de plaquettes pour la sonnette), la gérance n’avait pas pour
habitude de demander qu’un exemplaire de la formule officielle soit signé
et renvoyé par les locataires, de sorte que le fait que celle-ci ne se trouve
pas au dossier de la gérance n’était pas déterminant. Par ailleurs, la
gérance actuelle G.________ SA n’était pas chargée de la gestion de
l’appartement des locataires au moment de la conclusion du bail, de sorte
qu’il n’était pas exclu que l’ancienne gérance ne lui ait pas transmis
l’intégralité du dossier. Partant, les locataires n’étaient pas parvenus à
renverser la présomption selon laquelle une formule officielle en double
exemplaires y était jointe.
Les premiers juges ont ensuite examiné les conséquences du
fait qu’il n’était pas établi que la formule officielle, signée par la gérance,
ait été ensuite envoyée le 23 juin 2013 aux locataires avec l’envoi du bail

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signé, une fois les questions administratives réglées, puisque la lettre
d’accompagnement à ce courrier ne mentionnait pas cette annexe. Ils ont
considéré à cet égard, en se fondant sur l’interdiction du formalisme
excessif et la jurisprudence rendue à cet égard, que la remise d’un
exemplaire de la formule officielle non signé était tout de même valable
en présence d’une signature de la lettre d’accompagnement.
Finalement, ils ont admis que l’employé qui avait traité le
dossier était habilité à signer une formule officielle, même s’il ne disposait
pas d’une signature individuelle inscrite au registre du commerce, les
gérances ayant la faculté de désigner des collaborateurs pour
entreprendre en leur nom des actes juridiques tels que la signature d’une
formule officielle.
Les premiers juges ayant ainsi admis que la formule officielle
avait été valablement notifiée aux locataires lors de la conclusion de leur
bail en 2003, ils ont reconnu la validité de la fixation du montant du loyer
initial des locataires, celui-ci n’ayant pas été contesté dans le délai de
trente jours.
B. Par acte du 14 octobre 2016, les locataires ont formé appel
contre le jugement précité, en concluant à sa réforme en ce sens que la
clause fixant le montant du loyer initial à 1’750 fr. soit déclarée nulle, que
le loyer soit fixé à 1’400 fr. dès le 1er août 2003 et que les loyers versés en
trop pour les mois de novembre 2005 à octobre 2016 leur soient restitués.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer établi le 17 juin 2003, C.________ et
Z.________ ont pris à bail, avec effet au 1er août 2003, un appartement de
quatre pièces au deuxième étage d’un immeuble sis chemin [...], à
Crissier. Le loyer mensuel net convenu s’élevait à 1’750 francs.

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Le jour même, F.________ SA, mandataire du bailleur de
l’époque, [...], a adressé aux locataires un courrier contenant notamment
ces lignes :
« (…) nous avons le plaisir de vous remettre, en annexe, un bail à loyer
établi en double exemplaire, concernant l’objet cité en marge.
(…)
De plus, nous joignons également à la présente les documents suivants à
compléter et à nous renvoyer, à savoir :
- Les Règles et Usages locatifs du canton de Vaud.
- Une fiche d’arrivée pour le Contrôle des habitants.
- Un formulaire pour la commande de plaquettes de sonnette et de boîte
aux lettres.
- Un formulaire en double exemplaire d’une notification de loyer lors de la
conclusion d’un nouveau bail, faisant partie intégrante du présent
contrat, à savoir le vert et blanc. Le formulaire de couleur verte, qui vous
parviendra avec votre exemplaire de bail, dûment signés par nos soins.
(…)
Annexes : ment.
(…) »
Par courrier du 23 juin 2003, F.________ SA a fait parvenir aux
locataires une copie contresignée de leur bail à loyer. La lettre
d’accompagnement ne fait pas mention de l’envoi de la formule officielle
signée.
2. U.________ SA est devenue propriétaire de l’immeuble en cause
le 1er octobre 2004.
3. C.________ et Z.________ ont saisi la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district de l’Ouest lausannois d’une requête
en contestation du loyer initial datée du 19 octobre 2015. Cette
commission a rendu une proposition de jugement le 22 décembre 2015, à
laquelle U.________ SA a fait opposition. Une autorisation de procéder lui a
donc été délivrée le 14 janvier 2016.

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4. Par demande adressée le 12 février 2016 au Tribunal des
baux, U.________ SA a pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et
dépens :
« - I -
La requête en contestation de loyer initial de C.________ et Z.________
concernant l’appartement qu’ils louent au 2ème étage de l’immeuble sis
chemin [...] à 1023 Crissier est rejetée.
- II -
Le loyer mensuel de l’appartement loué par C.________ et Z.________ au 2ème
étage de l’immeuble sis chemin [...] à 1023 Crissier demeure fixé à CHF
1'750.- (mille sept cent cinquante francs). »
Par déterminations et demande reconventionnelle du 4 avril
2016, les défendeurs ont pris, avec suite de frais et dépens, les
conclusions suivantes contre la demanderesse :
« I. Les conclusions prises par la demanderesse sont rejetées.
Et reconventionnellement :
II. La fixation du montant du loyer initial de l’appartement loué par
Z.________ et C.________ dans l’immeuble sis au chemin [...], à
Crissier, est nulle.
III. Le loyer initial de l’appartement loué par Z.________ et C.________
dans l’immeuble sis au chemin [...], à Crissier, est fixé à CHF
1'400.00 dès le 1er août 2003.
IV. Le montant du loyer initial fixé au chiffre III ci-dessus de
l’appartement loué par Z.________ et C.________ dans l’immeuble sis
au chemin [...], à Crissier, est diminué de 15.25 % dès le 1er octobre
2016 (baisse du taux hypothécaire de référence) ; le montant
nominal sera précisé en cours d’instance.
V. Les montants, qui seront précisés en cours d’instance, des loyers
versés en trop par les défendeurs en faveur de la demanderesse
leur sont immédiatement restitués.
VI. La demanderesse est la débitrice des défendeurs et leur doit
immédiat paiement de la somme qui sera précisée en cours
d’instance. »
c) Lors de son audience du 26 avril 2016, le Tribunal des baux
a entendu les parties, ainsi que le témoin D.________, gérant en charge de
l’immeuble en cause à l’époque de la conclusion du bail de C.________ et
Z.________. Sur requête de U.________ SA, le tribunal a décidé de disjoindre
la question de la nullité du loyer initial.

- 6 -
Pour leur part, les défendeurs ont admis avoir reçu le courrier
du 17 juin 2003 de F.________ SA; ils ont également admis que ce courrier
contenait leur bail à loyer, mais ont déclaré ne pas se souvenir s’il
contenait d’autres documents. [...], représentant la gérance G.________ SA,
a quant à lui confirmé que la pièce 2 produite était la formule verte
originale signée par M. D.________ qui se trouvait dans le dossier de la
gérance. Elle a précisé à cet égard que l’exemplaire pour le bailleur était
également vert chez G.________ SA, de sorte qu’une telle formule verte
figurait dans tous les dossiers. Elle a ajouté qu’en revanche, ni les Règles
et usages locatifs signés par les défendeurs, ni la fiche d’arrivée pour le
Contrôle des habitants, ni le formulaire pour la commande des plaquettes
de sonnette et de boîte aux lettres ne figuraient au dossier de G.________
SA.
D.________ a déclaré avoir établi et signé le courrier du 17 juin
2003. Il a indiqué qu’il s’agissait d’un courrier-type et que les annexes qui
y étaient mentionnées étaient également des annexes-types. Il a exposé
que la pratique de l’époque était d’envoyer avec le projet de bail la
formule officielle pour que les locataires aient connaissance du loyer
précédent lors de la signature de leur bail, mais pas de demander aux
locataires de retourner la formule officielle signée. La formule verte
ratifiée par la gérance était ensuite adressée aux locataires avec leur
exemplaire du bail signé. Il ne se souvenait pas pourquoi son courrier du
17 juin 2003 mentionnait un formulaire vert et un formulaire blanc.
En d roit :
1. Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2010 ; RS 272]) par des parties qui ont un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de
première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur

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litigieuse, au dernier état des conclusions devant le tribunal de première
instance et capitalisées selon l'art. 92 al. 2 CPC, est de 10'000 fr. au moins
(art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC), l'appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les réf.) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits
qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22
septembre 2015 consid. 2.2).
3. Les appelants font tout d’abord valoir une lacune dans l’état
de fait du jugement en ce sens qu’il omettrait de mentionner le fait que la
formule officielle originale de notification de loyer lors de la conclusion
d’un nouveau bail, de couleur verte et signée par la gérance, se trouverait
dans le dossier de la gérance de l’intimée.
Il est fait droit à cette requête en ce sens que l’état de fait a
été complété par les déclarations d’ [...], même si cet élément n’est pas
déterminant dans la résolution du litige.
4.
4.1 Les appelants soutiennent que la lettre-type adressée le 17
juin 2003 aux locataires se référait à un formulaire en deux exemplaires –
l’un vert et l’autre blanc – d’une notification de loyer lors de la conclusion
d’un bail, que la pratique de la gérance était d’envoyer le formulaire de
couleur verte dans un courrier ultérieur dans lequel elle renvoyait aux
locataires leur exemplaire du bail signé par le bailleur et qu’en

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l’occurrence, le formulaire original de couleur verte était resté dans le
dossier de la gérance, ce qui prouverait qu’il n’avait pas été envoyé en
annexe au pli du 17 juin 2003. Quant au formulaire blanc qui aurait été
adressé aux locataires à cette date, il ne serait pas valable puisque la
formule officielle agréée le 30 mars 2000 par le Département de
l’économie serait de couleur verte. Selon eux, le bailleur n’aurait ainsi pas
établi la remise de la formule aux locataires, de sorte que le montant du
loyer initial serait nul.
4.2
4.2.1 Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO (Code des obligations du 30
mars 1911 ; RS 220), lorsque le locataire estime que le montant du loyer
initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester
devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la
réception de la chose et en demander la diminution s'il a été contraint de
conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la
situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let.
a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même
chose par rapport au précédent loyer (let. b).
Selon l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les
cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire,
l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion
de tout nouveau bail. Le Canton de Vaud a fait usage de la faculté
conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie de logements, en
édictant la loi du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au
changement de locataire (LFOCL ; RSV 221.315). Selon l'art. 4 de cette loi,
il y a pénurie lorsque le taux de logements vacants offerts en location,
établi pour l'ensemble du canton, est inférieur à 1,5 % du parc locatif.
L'arrêté du Conseil d'Etat du 9 juillet 2001 en vigueur lors de la conclusion
du bail en question (remplacé entre temps par celui du 26 mars 2014 ;
ALFOCL ; RSV 221.315.1) rend obligatoire l'utilisation de la formule
officielle au changement de locataire. La formule officielle figure en
annexe de l’arrêté et n’a pas été modifiée depuis 2001.

- 9 -
L'usage de la formule officielle tend à assurer au locataire une
information adéquate sur le loyer précédent ainsi que sur les possibilités
et la procédure de contestation du loyer initial (ATF 121 III 56). La mention
de l'ancien loyer et les motifs doivent permettre au locataire de saisir la
portée et la justification de la majoration, pour qu'il puisse décider, en
toute connaissance de cause, de contester le nouveau loyer ou de s'en
accommoder (ATF 121 III 364). En principe, la remise de la formule
officielle doit avoir lieu lors de l'entrée en possession au plus tard ; toute
notification au-delà de ce délai équivaut à l'absence de notification (ATF
121 III 56).
Un vice de forme dans la notification du loyer initial implique la
nullité non du bail mais du loyer initial ; il entraîne la faculté pour le juge
de fixer (librement) le loyer approprié ; en cas d'omission abusive de la
forme prescrite pour éviter la contestation d'une augmentation importante
du loyer, le juge peut retenir le loyer payé par le précédent locataire par
application analogique de l'art. 269d CO (ATF 120 II 341). Une modification
consensuelle du contrat ne permet de renoncer aux exigences de forme
que s'il est établi que le locataire a été informé de la possibilité de
contester la modification de loyer, qu'en renonçant à la formule officielle, il
a également renoncé par avance en toute connaissance de cause à cette
possibilité et, surtout, que l'on puisse exclure qu'il a agi sous la pression
(ATF 123 III 70 consid. 3; CACI 3 avril 2013/186, CdB 2013 p. 120).
4.2.2 Selon l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le
contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. La
jurisprudence a déduit de ce principe que la preuve de la réception d'un
courrier incombe à celui qui l'envoie (ATF 137 III 208 consid. 3.2), un envoi
sous pli simple ne faisant toutefois pas preuve de sa réception (ATF 137 III
208 consid. 3.2.1 ; ATF 105 III 43 consid. 2a). Lorsque la réception d'un
envoi est établie, il est présumé que l'envoi contenait effectivement l'acte
litigieux; ce n'est que lorsqu'il existe des indices concrets de nature à faire
naître des doutes à ce sujet que la présomption est renversée (ATF 124 V
400 consid. 2 ; TF 4D_84/2007 du 11 mars 2008 consid. 2 ;

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Bohnet/Dietschy, Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini éd., 2010, nn. 12 ss
ad art. 266a CO).
4.3 Les premiers juges, appliquant les règles sur le fardeau de la
preuve, ont retenu à juste titre que l’envoi d’un exemplaire de couleur
blanche du formulaire officiel en annexe à son courrier du 17 juin 2003
suffisait à considérer qu’elle était tout de même valable, cela même dans
l’hypothèse où seule la lettre d’accompagnement était signée. On ne voit
en effet pas en quoi le fait qu’une formule de couleur blanche, qui est
exactement celle figurant en annexe dans le format « pdf » à l’ALFOCL,
devrait aboutir à retenir que les locataires ne se seraient pas vus notifier
la formule officielle qui aurait dû être de couleur verte, alors que
l’exigence d’une telle couleur ne ressort ni de la loi, ni de l’arrêté en
vigueur à la conclusion du bail. Ainsi, il y a lieu de considérer, comme les
premiers juges, que les locataires avaient été valablement informés, lors
de la conclusion de leur bail, sur le loyer précédent ainsi que sur les
possibilités et la procédure de contestation du loyer initial.
5. Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté. C'est donc en
vain que les appelants invoquent également une violation de leur droit
d'être entendus au motif que le Tribunal des baux n'a pas procédé à un
calcul de rendement afin de fixer un loyer initial non abusif, dès lors que
cette question a été expressément disjointe afin de faciliter l'instruction.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’840 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, qui succombent (art.
106 al. 1 CPC).
Il ne sera pas alloué de dépens, l’intimée n’ayant pas été
invitée à se déterminé sur l’appel.

- 11 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'840 fr.
(mille huit cent quarante francs), sont mis à la charge des
appelants C.________ et Z.________, solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Nicolas Savioz (pour U.________ SA),
- Me Florence Rouiller (pour C.________ et Z.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :