vd_gerichte · XC21.045113 · 2024-12-23 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC21.045113-231413
593
CO UR D'AP PEL CI VI LE
____________________________
Arrêt du 23 décembre 2024
__________________
Composition : M. PERROT, juge délégué
Greffier : M. Steinmann
*****
Art. 105, 109 al. 1, 241 al. 2 et 3 CPC ; art. 62 al. 1, 67 al. 2 et 6 al.
3 TFJC
Statuant sur l’appel interjeté par U.________, à Lausanne,
défenderesse, contre le jugement rendu le 27 septembre 2022 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec C.________, à
Lausanne, demanderesse, le Juge délégué de la Cour d'appel civile du
Tribunal cantonal considère :
1113

- 2 -
En fait et e n droi t :
1.
1.1 Par jugement du 27 septembre 2022, dont la motivation a été
communiquée aux parties le 19 septembre 2023, le Tribunal des baux a
dit que la résiliation de bail signifiée par la défenderesse U.________ à la
défenderesse (recte : demanderesse) C.________ le 17 juin 2021 pour le 31
juillet 2023, relative aux locaux situés rue [...], à Lausanne, était annulée
(I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 19'116 fr., à la charge de la
défenderesse, ceux-ci étant prélevés sur l’avance fournie par la
demanderesse (II), a dit que la défenderesse devait payer à la
demanderesse la somme de 19'116 fr., à titre de remboursement des
avances que celle-ci avait fournie (III), a dit que la défenderesse devait
verser à la demanderesse la somme de 12'600 fr. à titre de dépens (IIIbis)
et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
1.2 Par acte du 18 octobre 2023, U.________ (ci-après : l’appelante)
a interjeté appel contre le jugement susmentionné, en concluant, avec
suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens qu’il soit dit que la
résiliation de bail signifiée à C.________ (ci-après : l’intimée) le 17 juin 2021
pour le 31 juillet 2023, relative aux locaux situés rue [...], à Lausanne, est
valable (II), qu’ordre soit donné à l’intimée de quitter et de rendre libre de
tout objet et de tout occupant lesdits locaux, ce dans un délai de trois
mois dès la notification de l’arrêt à intervenir (III), qu’elle (ndr. l’appelante)
soit autorisée à avoir recours à l’huissier du Tribunal des baux pour que
celui-ci procède, si nécessaire avec l’assistance de la force publique, à
l’exécution du jugement rendu dans la cause [...], avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux, ce dès le lendemain de l’échéance du délai
précité (IV), que les frais judiciaires, arrêtés à 19'116 fr., soient mis à la
charge de l’intimée (V) et que celle-ci doivent lui verser la somme de
12'600 fr. à titre de dépens de première instance (VI). L’appelante a en
outre conclu à ce que les frais judiciaires de deuxième instance soient
entièrement mis à la charge de l’intimée (VII) et à ce que celle-ci soit
astreinte à lui verser un montant de 6'000 fr. à titre de dépens de
deuxième instance (VIII).

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Le 24 janvier 2024, l’intimée a déposé une réponse, au pied de
laquelle elle a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel,
subsidiairement à ce qu’une prolongation du bail liant les parties d’une
durée de six ans soit accordée.
1.3 Le 18 mars 2024, une audience de conciliation et d’instruction
a été tenue par le Juge délégué de la Cour de céans (ci-après : le juge
délégué) en présence des parties et de leurs conseils. A cette occasion, le
juge délégué a, sur réquisition des parties, prononcé la suspension de la
procédure d’appel jusqu’au
15 juin 2024, afin de permettre à celles-ci de poursuivre leurs pourparlers
transactionnels.
La suspension de la procédure d’appel a ultérieurement été
prolongée à plusieurs reprises, sur requête commune des parties, en
dernier lieu
jusqu’au 20 décembre 2024.
1.4 Le 17 décembre 2024, l’appelante a transmis au juge délégué
un exemplaire original d’une convention signée par les parties les 2 et 10
décembre 2024, en requérant qu’il en soit pris acte pour valoir jugement
définitif et exécutoire. Cette convention a la teneur suivante :
« TRANSACTION valant AVENANT
au contrat de bail à loyer du 6 octobre 2023
entre
U.________le bailleur
et
C.________le locataire
Préambule :
Les Parties ont conclu le 6 octobre 2003 un contrat de bail à loyer
pour locaux commerciaux situés dans les immeubles « Rue [...] à

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Lausanne, comprenant les bâtiments situés à la Rue [...] (avec la
salle de gymnastique) sans les parties louées à l’association « [...] »
(qui sont connues des parties contractantes), 10 places de parc dans
la cour et une place pour le bus, la cour pouvant être utilisée comme
place de récréation pour les élèves de [...] (ci-après « le Bail »). Ces
locaux sont utilisés pour l’exploitation d’une école. Le Bail a débuté
le 1er août 2003, se terminait initialement le 31 juillet 2013, puis
était renouvelable de 5 ans en 5 ans. Il pouvait être résilié
moyennant un préavis d’une année pour son échéance.
Le bailleur a établi un projet de construction sur ses parcelles [...] et
[...], afin de restructurer l’îlot [...] (projet de [...]). Il l’a présenté au
locataire en février 2021. Par ailleurs, il a fait réaliser une étude sur
le devenir des immeubles sis rue [...]. Cette étude, que le bailleur a
également présentée au locataire, a mis en évidence le fait que
d’importants travaux s’avèreront nécessaires d’ici quelques années
compte tenu de la vétusté de ces immeubles.
Pour ces motifs, le bailleur a résilié le 17 juin 2021 le Bail pour son
échéance contractuelle, à savoir pour le 31 juillet 2023.
La locataire a contesté cette résiliation devant la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne, puis
devant le Tribunal des baux. Par jugement rendu le 27 septembre
2022, le Tribunal des baux a annulé la résiliation du Bail au motif
que celle-ci contrevenait à ses yeux aux règles de la bonne foi.
Le 18 octobre 2023, le bailleur a fait appel de ce jugement auprès
de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal du Canton de Vaud, en
concluant à la réforme du jugement du Tribunal des baux et à la
validité de la résiliation du Bail. Le 24 janvier 2024, le locataire a
conclu au rejet des conclusions du bailleur. Instruit sous la référence
[...], la procédure d’appel est toujours pendante.
Le 8 février 2024, le bailleur a déposé numériquement auprès du
service de l’urbanisme une demande de permis de construire
portant sur le projet immobilier de [...] prévu à l’angle des rues [...]
et [...]. La réalisation de ce projet immobilier aura des répercussions
sur la chose louée, dans la mesure où, le locataire subira des
nuisances inhérentes aux travaux de construction.
Le bailleur projette également un nouveau projet de
démolition/reconstruction du bâtiment sis rue [...] occupé par le
locataire. Il n’est pas exclu que ce projet-là implique l’établissement
préalable d’un plan partiel d’affectation.
Cela étant rappelé, les Parties conviennent de ce qui suit :
1. Fin du Bail
La résiliation du Bail notifiée le 17 juin 2021 est valable.
Toutefois, le bailleur accorde au locataire, qui accepte, une
unique prolongation du Bail au 31 juillet 2034. Le Bail prendra
donc fin automatiquement à cette date, sans que le locataire
ne puisse requérir une nouvelle prolongation du Bail.

- 5 -
2. Etat de la chose louée
Étant donné l’âge avancé des bâtiments et de leur probable
démolition future, les Parties conviennent de ce qui suit :
2.1 Le locataire accepte l’état de la chose louée dans son état
actuel qu’il connaît bien dès lors qu’il occupe les locaux
depuis 2003.
2.2 Le bailleur entreprendra à ses frais les travaux de
réparation nécessaires qui sont indispensables à la
sécurité des bâtiments et de ses occupants. Le bailleur n’a
pas d’autre obligation de réparation.
2.3 En contrepartie de la libération partielle de la charge
d’entretien/réparation incombant au bailleur et résultant
des articles 2.1 et 2.2 du présent avenant, le locataire
s’est vu octroyer la prolongation de son Bail jusqu’au 31
juillet 2034 (art. 1 du présent Avenant).
3. Libération partielle des locaux et Renonciation à toute
réduction de loyer et toute prétention en dommages-
intérêts en lien avec les nuisances liées aux chantiers
relatifs au bâtiment [...] ou à la salle de gymnastique.
3.1 Du 1er août 2027 jusqu’au 31 juillet 2034, moyennant un
préavis d’une année donné par écrit au bailleur soit au
plus tôt d’ici le
31 juillet 2026 (date de réception) et aux conditions
mentionnées à l’article 3.3 du présent Avenant, le
locataire se voit accorder le droit de libérer conjointement
(pas de libération partielle), à compter du 1er août 2027 et
jusqu’au 31 juillet 2034, toutes les surfaces locatives qu’il
occupe dans les immeubles du [...]. Le locataire a la
possibilité d’associer à la libération de toutes les surfaces
de [...] la salle de gymnastique. Dans ce cas et toujours
aux conditions de l’article 3.3, le Bail ne portera plus que
sur les surfaces locatives que le locataire occupe dans
l’immeuble [...]. Le loyer afférent à ces surfaces locatives
sera calculé conformément au Bail au prorata desdites
surfaces.
Toutefois, si le locataire a libéré toutes les surfaces de [...]
en exécution de l’article 3.1, le locataire se voit accorder
le droit, moyennant un préavis de six mois donné par écrit
au bailleur, de résilier également toutes les surfaces de
[...] à l’échéance de ce bail, à savoir le 31 juillet de chaque
année mais au plus tôt le 31 juillet 2028. Le locataire ne
peut en aucun cas libérer les surfaces de [...] si le bail
afférent aux locaux de [...] n’a pas été résilié.
3.3 Le locataire renonce à toute prétention en réduction de
loyer et/ou en dommages-intérêts à raison de toutes les
nuisances qu’il subira du fait du chantier qui sera entrepris

- 6 -
sur la parcelle voisine et dont la durée sera d’au moins 24
mois (estimation).
3.4 Le bailleur s’engage à entreprendre tout ce qui est en son
pouvoir pour réduire l’impact des nuisances du chantier
sur l’école. Il attire toutefois l’attention du locataire que le
chantier ne pourra pas être interrompu pendant les jours
et heures d’enseignement.
4. Plan partiel d’affectation sur les parcelles occupées par
les immeubles rue [...]
4.1 Si un plan partiel d’affectation (PPA) est établi sur les
parcelles actuellement occupées par les immeubles rue
[...] et pour autant que le locataire n’ait pas fait opposition
ni au PPA ni à la demande de permis de construire que le
bailleur déposera conformément à ce PPA, le bailleur
proposera au locataire, pour être remis à bail, des
surfaces locatives à l’état brut de l’ordre de 100 m2 parmi
celles qui seront réalisées dans le cadre de la mise en
œuvre de ce PPA. Le locataire disposera d’un délai de 90
jours calendaires, à compter de la réception de cette
proposition, pour se déterminer sur celle-ci. Son silence
sera considéré comme un refus.
4.2 Les surfaces locatives mentionnées à l’article 4.1 du
présent Avenant seront utilisées par le locataire pour une
activité préscolaire ou parascolaire. Il reviendra au
locataire de les aménager à ses propres frais à cette fin.
Moyennant accord des parties sur les conditions de mise à
disposition de ces nouvelles surfaces locatives brutes
(durée, loyer, etc.), les parties concluront un nouveau
contrat de bail à loyer prenant effet le 1er août 2034 et
portant sur ces nouvelles surfaces. Le loyer y afférent sera
calculé sur la base des loyers du marché applicables pour
les locaux commerciaux de ce type au centre de Lausanne
au moment de la mise en location. Le nouveau contrat de
bail à loyer comportera une clause d’indexation du loyer,
conforme au Code des obligations.
5. Application du Bail
Le bailleur s’engage à ne pas entreprendre de travaux dans
l’immeuble [...], à l’exception des travaux de réparation
nécessaires et indispensables à la sécurité des bâtiments et
des occupants, tant que le locataire occupe les lieux.
Les clauses du contrat de Bail du 6 octobre 2003 demeurent
aux surplus applicables, sauf si les clauses du présent Avenant
y ont apporté un changement.
6. Procédure, frais et dépens

- 7 -
6.1 Chaque partie garde ses propres frais d’avocat et de
justice, et renonce à l’allocation et à l’encaissement de
dépens, pour la procédure qui les a opposée devant le
Tribunal des baux et la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal du Canton de Vaud.
6.2 Dans les dix jours à compter de la conclusion du présent
Avenant, les Parties transmettront au Juge délégué de la
Cour d’appel civile le présent Avenant pour qu’il en prenne
acte pour valoir jugement définitif et exécutoire.
7. Entrée en vigueur
Le présent avenant entre en vigueur à sa signature.
(…) »
2. Selon l'art. 241 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272), la transaction signée par les parties a les effets d'une
décision entrée en force.
En l’espèce, il convient dès lors de prendre acte de la
transaction intervenue et de rayer la cause du rôle (art. 241 al. 3 CPC), ce
qui relève de la compétence du Juge délégué de la Cour de céans (art. 43
al. 1 let. a CDPJ [Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010 ;
BLV 211.02]).
3. Les frais judiciaires sont fixés et répartis d'office (art. 105 al. 1
CPC), selon le tarif des frais cantonal (art. 96 CPC). Lorsque les parties
transigent en justice, elles supportent les frais – à savoir les frais
judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – conformément à la
transaction (art. 109 al. 1 CPC).
En l’espèce, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés
en équité à 2’500 fr. (art. 62 al. 1 et 6 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010, BLV 270.11.5]), doivent être mis à la charge
de l’appelante conformément au chiffre 6.1 de la convention signée par
les parties.

- 8 -
Il n’y a en outre pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième
instance, les parties y ayant expressément renoncé (cf. ch. 6.1 de la
convention).
Par ces motifs,
le Juge délégué
de la Cour d'appel civile
prononce :
I. Il est pris acte, pour valoir arrêt sur appel, de la convention
signée par les parties les 2 et 10 décembre 2024, dont la
teneur est la suivante :
« (…)
1. Fin du Bail
La résiliation du Bail notifiée le 17 juin 2021 est valable.
Toutefois, le bailleur accorde au locataire, qui accepte, une
unique prolongation du Bail au 31 juillet 2034. Le Bail prendra
donc fin automatiquement à cette date, sans que le locataire ne
puisse requérir une nouvelle prolongation du Bail.
2. Etat de la chose louée
Étant donné l’âge avancé des bâtiments et de leur probable
démolition future, les Parties conviennent de ce qui suit :
2.1 Le locataire accepte l’état de la chose louée dans son état
actuel qu’il connaît bien dès lors qu’il occupe les locaux
depuis 2003.
2.2 Le bailleur entreprendra à ses frais les travaux de
réparation nécessaires qui sont indispensables à la
sécurité des bâtiments et de ses occupants. Le bailleur n’a
pas d’autre obligation de réparation.
2.3 En contrepartie de la libération partielle de la charge
d’entretien/réparation incombant au bailleur et résultant
des articles 2.1 et 2.2 du présent avenant, le locataire
s’est vu octroyer la prolongation de son Bail jusqu’au 31
juillet 2034 (art. 1 du présent Avenant).
3. Libération partielle des locaux et Renonciation à toute
réduction de loyer et toute prétention en dommages-

- 9 -
intérêts en lien avec les nuisances liées aux chantiers
relatifs au bâtiment [...] ou à la salle de gymnastique.
3.1 Du 1er août 2027 jusqu’au 31 juillet 2034, moyennant un
préavis d’une année donné par écrit au bailleur soit au
plus tôt d’ici le
31 juillet 2026 (date de réception) et aux conditions
mentionnées à l’article 3.3 du présent Avenant, le
locataire se voit accorder le droit de libérer conjointement
(pas de libération partielle), à compter du 1er août 2027 et
jusqu’au 31 juillet 2034, toutes les surfaces locatives qu’il
occupe dans les immeubles du [...]. Le locataire a la
possibilité d’associer à la libération de toutes les surfaces
de [...] la salle de gymnastique. Dans ce cas et toujours
aux conditions de l’article 3.3, le Bail ne portera plus que
sur les surfaces locatives que le locataire occupe dans
l’immeuble [...]. Le loyer afférent à ces surfaces locatives
sera calculé conformément au Bail au prorata desdites
surfaces.
Toutefois, si le locataire a libéré toutes les surfaces de [...]
en exécution de l’article 3.1, le locataire se voit accorder
le droit, moyennant un préavis de six mois donné par écrit
au bailleur, de résilier également toutes les surfaces de
[...] à l’échéance de ce bail, à savoir le 31 juillet de chaque
année mais au plus tôt le 31 juillet 2028. Le locataire ne
peut en aucun cas libérer les surfaces de [...] si le bail
afférent aux locaux de [...] n’a pas été résilié.
3.3 Le locataire renonce à toute prétention en réduction de
loyer et/ou en dommages-intérêts à raison de toutes les
nuisances qu’il subira du fait du chantier qui sera entrepris
sur la parcelle voisine et dont la durée sera d’au moins 24
mois (estimation).
3.4 Le bailleur s’engage à entreprendre tout ce qui est en son
pouvoir pour réduire l’impact des nuisances du chantier
sur l’école. Il attire toutefois l’attention du locataire que le
chantier ne pourra pas être interrompu pendant les jours
et heures d’enseignement.
4. Plan partiel d’affectation sur les parcelles occupées par
les immeubles rue [...]
4.1 Si un plan partiel d’affectation (PPA) est établi sur les
parcelles actuellement occupées par les immeubles rue
[...] et pour autant que le locataire n’ait pas fait opposition
ni au PPA ni à la demande de permis de construire que le
bailleur déposera conformément à ce PPA, le bailleur
proposera au locataire, pour être remis à bail, des
surfaces locatives à l’état brut de l’ordre de 100 m2 parmi
celles qui seront réalisées dans le cadre de la mise en
œuvre de ce PPA. Le locataire disposera d’un délai de 90
jours calendaires, à compter de la réception de cette
proposition, pour se déterminer sur celle-ci. Son silence
sera considéré comme un refus.

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4.2 Les surfaces locatives mentionnées à l’article 4.1 du
présent Avenant seront utilisées par le locataire pour une
activité préscolaire ou parascolaire. Il reviendra au
locataire de les aménager à ses propres frais à cette fin.
Moyennant accord des parties sur les conditions de mise à
disposition de ces nouvelles surfaces locatives brutes
(durée, loyer, etc.), les parties concluront un nouveau
contrat de bail à loyer prenant effet le 1er août 2034 et
portant sur ces nouvelles surfaces. Le loyer y afférent sera
calculé sur la base des loyers du marché applicables pour
les locaux commerciaux de ce type au centre de Lausanne
au moment de la mise en location. Le nouveau contrat de
bail à loyer comportera une clause d’indexation du loyer,
conforme au Code des obligations.
5. Application du Bail
Le bailleur s’engage à ne pas entreprendre de travaux dans
l’immeuble [...], à l’exception des travaux de réparation
nécessaires et indispensables à la sécurité des bâtiments et
des occupants, tant que le locataire occupe les lieux.
Les clauses du contrat de Bail du 6 octobre 2003 demeurent
aux surplus applicables, sauf si les clauses du présent Avenant
y ont apporté un changement.
6. Procédure, frais et dépens
6.1 Chaque partie garde ses propres frais d’avocat et de
justice, et renonce à l’allocation et à l’encaissement de
dépens, pour la procédure qui les a opposée devant le
Tribunal des baux et la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal du Canton de Vaud.
6.2 Dans les dix jours à compter de la conclusion du présent
Avenant, les Parties transmettront au Juge délégué de la
Cour d’appel civile le présent Avenant pour qu’il en prenne
acte pour valoir jugement définitif et exécutoire.
7. Entrée en vigueur
Le présent avenant entre en vigueur à sa signature. »
II. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'500 fr.
(deux mille cinq cents francs), sont mis à la charge de
l’appelante U.________.
III. Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance.

- 11 -
IV. La cause est rayée du rôle.
V. L'arrêt est exécutoire.
Le juge délégué : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Daniel Guignard (pour U.________),
- Me Nicole Wiebach (pour C.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 12 -
Le greffier :