vd_gerichte · CO10.033808 · 2015-10-27 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


160
TRIBUNAL CANTONAL
CO10.033808
COUR CIVILE
_________________
Audience de jugement du 27 octobre 2015
___________________________________
Présidence : Mme BYRDE, présidente
M. Muller et Mme Rouleau, juges
Greffier : Mme Umulisa Musaby
*****
Cause pendante entre :
Q.________
(Me F. Pidoux)
et
D.________ (Me A. Eigenmann)
1008

- 2 -
- Du même jour -
Délibérant immédiatement à huis clos, la Cour civile considère
:
E n f a i t :
1. a) Le demandeur Q.________ est employé de Banque
Z.________AG, à la succursale de Vevey, en qualité de gestionnaire de
crédits. Il fait partie d’un team chargé par la direction de s’occuper du
marché du crédit hypothécaire. Fondé de pouvoir, il dispose d’une
procuration collective à deux. Il n’a en revanche aucune compétence
directionnelle au sein de la banque. C’est lui qui reçoit les clients désireux
d’obtenir des crédits hypothécaires, mais il dépend, pour signer le contrat,
de l’aval et de la signature d’un de ses supérieurs. Il prépare donc les
dossiers pour les soumettre à sa direction, qui prend la décision. Il doit
ainsi, notamment, respecter les normes que la banque impose à ses
clients en termes de fonds propres, c’est-à-dire qu’il doit s’assurer que
tout emprunteur dispose au minimum de fonds propres correspondant à
20 % de la valeur de l’objet, plus 5,5 % de droits de mutation.
Avec L.________, le demandeur est copropriétaire pour une
demie de la parcelle xxx.________ de la commune de Montreux, sise rue
[...], qu’il a acquise en avril 2004.
b) Le défendeur D.________, né le 18 mars 1933, retraité, était
un client de la banque précitée depuis plusieurs années. Il disposait d’un
compte courant et d’un compte sur lequel étaient virés les loyers d’un
immeuble locatif dont il est propriétaire à l’avenue de N.1________ à
Montreux. Pour ces comptes, le demandeur était sa personne de contact
au sein de la banque . Il était le gestionnaire des crédits hypothécaires
grevant l’immeuble sis avenue de N.1________, qui correspond à la parcelle
yyy.________, [...], de la commune de Montreux. Le défendeur est
propriétaire de trois cédules hypothécaires au porteur, d’une valeur

- 3 -
nominale de 295'000 fr., grevant cet immeuble, qui sont libellées comme il
suit :
« 20.07.1977 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 230'000.00,
RF n° [...] du 20.7.1977, Rang 2, Intérêt max. 10%,
[...] Annotations : Profit des cases libres. [...]
20.07.1977 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 50’000.00, RF n°
[...] du 20.7.1977, Rang 3, Intérêt max. 10%,
[...] Annotations : Profit des cases libres.
[...]20.07.1977 Cédule hypothécaire au porteur, Fr.
15’000.00, RF n° [...] du 20.7.1977, Rang 4, Intérêt
max. 10%,
[...] Annotations : Profit des cases libres. [...]. »
Ces cédules étaient déposées auprès de Banque Z.________AG,
mais ont été restituées au défendeur, libres de tout gage, le 23 juin 2010,
à sa requête. A une occasion, la constitution d’une propriété par étages
(ci-après : PPE) sur cet immeuble avait été évoquée par les parties. Au 15
mai 2011, le défendeur n’avait pas encore constitué une telle PPE.
2. a) Le défendeur avait des projets d’acquisition d’un autre
immeuble depuis plusieurs années. Au début de l’année 2009, il s’est
intéressé à l’acquisition d’un immeuble locatif sis avenue de N.2________ à
Montreux, parcelle 403, folio 35, de la commune de Montreux, immeuble
mitoyen de celui sis sur la parcelle 402 dont le demandeur est
copropriétaire avec sa compagne. Il a été le premier à identifier l’affaire
que cet immeuble pouvait représenter.
b) Le 19 janvier 2009, il a obtenu un extrait du Registre
foncier. Le même jour, il a écrit à la propriétaire, T.________, pour lui
demander si elle souhaitait vendre. Il a été le premier à faire cette
démarche. Il a relancé la propriétaire par mail du 29 janvier 2009. Au
départ, T.________ ne souhaitait pas vendre. Ce sont les démarches du
défendeur qui l’ont décidée. Elle a téléphoné au défendeur pour lui dire
qu’elle hésitait à vendre, mais que si elle le faisait, le prix serait de
2'000'000 francs. Le 30 janvier 2009, elle lui a envoyé un mail pour lui dire
qu’elle avait réfléchi avec son mari et qu’elle serait d’accord de vendre
l’immeuble. Le 31 janvier 2009, le défendeur lui a envoyé un courriel, dont
la teneur était la suivante :

- 4 -
"[…]
Votre message m'a fait bien plaisir et je vous en remercie.
Sans vous déranger de Morgins, auriez-vous la possibilité de
mandater une personne ici pour me permettre de visiter
succinctement et discrètement un appartement type ainsi que les
locaux commerciaux qui me semblent actuellement libres et enfin
les locaux techniques du sous-sol (chauffage, buanderie, distribution
électrique).
Autres questions:
Vous avez cité 7 appartements. Y en a t-il des grands et des petits?
Pouvez-vous indiquer les surfaces?
Il semble y avoir devant des locaux commerciaux sur rue, et à
l'arrière au fond de l'impasse un local artisanal. Sont-ils groupés ou
destinés à être loués séparément? Connaissez-vous les surfaces?
[…]."
Le même jour, T.________ lui a répondu en lui suggérant de
prendre contact avec « M. F.________ » de l’agence agence R.________.
c) Dans la perspective de cette acquisition, le défendeur a
contacté l’architecte G.________, à Montreux, pour déterminer quels
travaux étaient nécessaires. Au début du mois de mars 2009, il a eu une
réunion de travail avec lui. Il a entrepris différentes démarches avec son
architecte pour estimer le montant des investissements requis pour
rénover l’immeuble et être en mesure de calculer son rendement locatif. Il
a eu des entretiens avec un représentant de l’agence agence R.________,
dont un en présence de l’architecte. Le dossier qu’il a ainsi établi
représente un important travail impliquant efforts intellectuels et
dépenses matérielles.
d) Le défendeur allègue qu’il a entrepris de nombreuses
démarches en vue de cette acquisition, ce que confirme l’architecte
G.________, entendu en qualité de témoin. Le témoin ne dit cependant pas
quelles autres démarches que les contacts avec la propriétaire, la gérance
et l’architecte auraient été entreprises. Il évoque un projet de constitution
de PPE. Il a confirmé au défendeur qu’une fois les plans établis, l’acte
constitutif de la PPE pourrait être préparé par un notaire dans les quinze
jours.
Le défendeur a en effet aussi allégué, sans que ce ne soit
établi, qu’il aurait voulu vendre un appartement pour avoir des fonds

- 5 -
propres, ce qui nécessitait la constitution préalable d’une PPE. Il résulte
cependant de la pièce 11 que c’est le 23 juillet 2009 seulement, soit après
avoir renoncé à l’acquisition, le 16 juin 2009, comme on le verra plus loin,
que le défendeur a demandé l’autorisation de vendre un appartement, en
invoquant une « intention (…) toute récente ». Il n’est donc pas établi que
les deux événements sont liés.
e) Par courrier du 1er avril 2009, agence R.________ a confirmé
au défendeur qu’une visite des appartements de l’immeuble convoité était
prévue le 9 avril 2009 et lui a envoyé un planning horaire des visites.
La visite a eu lieu en présence du courtier F.________ et de
G.________. La Cour civile ne tient pas pour établi qu’à la suite de cette
visite l’architecte ait effectué une première esquisse des travaux à faire.
La pièce 111 produite à l’appui de l’allégation du défendeur n’est pas
probante : il s’agit d’un dessin sommaire qui ne comporte aucune
indication de son objet ou de son auteur, ni de date.
Le 28 mai 2009, lors d’une réunion de travail à ce sujet,
G.________ a remis au défendeur un devis estimatif des travaux à faire, de
998'000 francs.
Le 4 juin 2009, le défendeur a rendu visite à T.________ pour
discuter du prix.
Le 16 juin 2009, le défendeur s’est rendu à la succursale de
Vevey de Banque Z.________AG pour discuter des possibilités d’un
financement hypothécaire pour l’achat et les travaux. Il a été reçu par le
demandeur. Les parties ont examiné la faisabilité de l’opération du point
de vue des besoins d’emprunts hypothécaires et en tenant compte des
travaux qu’entendait faire exécuter le demandeur.
A ce stade, les conseils sollicités ont conduit le défendeur à
considérer que le prix de 2'000'000 fr. était trop élevé, compte tenu des

- 6 -
travaux à effectuer et du rendement souhaité. Dès lors, le même jour, il a
écrit à T.________ la lettre suivante :
« Madame,
Suite aux discussions que j’ai eues avec la banque d’une part, et
l’architecte d’autre part, je dois arriver à la conclusion du « essayé →
pas pu ».
En effet, l’une comme l’autre estime qu’une acquisition à un prix
supérieur à Fr. 1'500'000.- n’est pas recommandée, ceci compte
tenu du rendement locatif prévisible après travaux et de
l’importance de ceux-ci.
C’est donc avec regret que je me vois contraint de renoncer à cette
affaire.
(…). »
f) Par requête du 23 juillet 2009, le défendeur a sollicité de la
Direction de la sécurité sociale de la commune de Montreux l’autorisation
de vendre un appartement à la suite de la constitution d’une propriété par
étage sur son immeuble. Par décision du 3 août 2009, le Service de
l’économie, du logement et du tourisme lui a accordé l’autorisation
demandée. Faute de recours, cette autorisation est devenue définitive en
tout cas le 25 septembre 2009, selon lettre de la commune. Il y avait un
acquéreur potentiellement intéressé.
3. a) Le 6 octobre 2009, par téléphone, R.________, de V.________,
a informé le défendeur, qui n’avait pas renoncé à acheter à un prix
inférieur, que la parcelle 403 était toujours à vendre, mais cette fois pour
un prix de 1'500'000 francs. Les courtiers de V.________ ont proposé
l’immeuble à plusieurs personnes.
Le lendemain, R.________ a adressé au défendeur un courriel
dans lequel on peut lire ceci :
« (…)
A la suite de notre aimable entretien téléphonique d’hier, je vous
remets ci-joint copie de l’état locatif actuel de l’immeuble cité en
titre.
Je vous confirme également le nouveau prix de vente fixé à Fr.
1'500'000.--.

- 7 -
En cas d’intérêt, je me permets d’insister sur le fait qu’il faudrait me
faire parvenir votre offre rapidement car la demande est forte pour
cet objet.
(…). »
Après le 6 octobre 2009, le défendeur a téléphoné à Banque
Z.________AG pour prendre rendez-vous, expliquant qu’il souhaitait
soumettre au demandeur un projet d’affaire immobilière ; il a eu comme
interlocutrice l’assistante du demandeur P.________, qui lui a fixé un
rendez-vous pour le 14 octobre 2009. P.________ a noté ce rendez-vous
dans l’agenda du demandeur de la façon suivante : « 09.00 : D.________
[...] (BM Vevey) nouveau projet immobilier ».
Le défendeur allègue que le demandeur avait des
disponibilités avant cette date (96, 243). L’agenda produit ne l’établit pas
à satisfaction ; le 14 est le premier jour après le 7 où il y a une demi-
journée entièrement libre, mais on ne sait pas quand les autres rendez-
vous ont été fixés et quelle plage horaire était requise. Ce fait ne sera
ainsi pas tenu pour prouvé.
Habituellement, lorsqu’un client du demandeur téléphonait en
milieu de semaine, le rendez-vous était fixé la semaine d’après.
Par courrier du 8 octobre 2009, le défendeur a répondu à
R.________ en ces termes :
« (…)
Merci de votre message.
J’avais conservé le dossier de cette affaire et ai entrepris de
recompulser les chiffres sur la base du nouveau prix de vente. Je me
propose de vous recontacter la semaine prochaine.
(…).»
b) Le 8 octobre 2009, à la première heure, le demandeur a été
spontanément contacté par le courtier H.________ de V.________, qui lui a
proposé le même immeuble. Il était un client de ce courtier depuis 2004-
2005. H.________ savait que le demandeur était propriétaire de l’immeuble

- 8 -
mitoyen sis sur la parcelle xxx.________. A 10 h 30, le demandeur a
confirmé son intérêt par un courriel dont le contenu était le suivant :
« Bonjour Monsieur H.________
J'ai le plaisir de vous confirmer mon offre pour l'achat de l'immeuble
cité en référence [réd. immeuble av. de N.2________ - [...]] pour le
prix de Fr. 1'520'000.-.
Avant de démarcher un financement bancaire, j'attends l'accord du
vendeur.
Pour ce qui est des délais, je suggère :
- 30.10.2009 au plus tard, une vente à terme avec un paiement d'un
acompte de Fr. 160'000.- (Me [...] à [...])
- 04.01.2010 paiement du solde final (ou avant si le client le désire).
[…]."
4. Le jour-même, V.________ a pris contact avec T.________ pour lui
communiquer l’offre du demandeur. Comme elle correspondait à ses
exigences, en ce sens que le prix offert correspondait au prix souhaité,
T.________ l’a immédiatement acceptée. H.________ en a informé le
demandeur ; l’un des deux a ensuite pris contact avec le notaire C.________
à Vevey pour lui demander de préparer un projet d’acte. Pour cette affaire,
le demandeur n’a eu de contact, au sein de V.________, qu’avec
H.________ ; il n’en a jamais eu avec quelqu’un d’autre, R.________, par
exemple.
Dès qu’il en a été requis, le notaire a très rapidement établi un
projet d’acte de vente conditionnelle et à terme selon les instructions du
demandeur.
5. Le 14 octobre 2009, le défendeur est allé au rendez-vous fixé
avec le demandeur. Lors du rendez-vous, le demandeur a effectué pour le
défendeur un nouveau calcul de faisabilité, qui prenait en compte le prix
de 1'520'000 fr., et des travaux à concurrence de 750'000 fr., montant
inférieur à celui de 998'000 fr. devisé par l’architecte, et un taux d’intérêt
pour le crédit hypothécaire de 3,5 % sur dix ans. Selon ce calcul, le
défendeur devait avoir 546'000 fr. de fonds propres. La projection arrivait
à un disponible annuel de 58'400 francs.

- 9 -
Le demandeur a établi ce plan financier alors même que sa
propre offre avait déjà été acceptée et qu’il attendait le projet d’acte par
lequel il devait lui-même acquérir l’immeuble.
Le défendeur allègue que le demandeur lui aurait confirmé que
les fonds propres à sa disposition étaient suffisants pour obtenir le crédit
envisagé. Cela ne ressort pas des pièces produites ; on ignore au surplus
l’auteur de la pièce 132 non datée. Le défendeur allègue en particulier
qu’il avait à l’époque plus de 50'000 francs sur ses comptes bancaires. Les
pièces produites ne l’établissent pas : la pièce 134 semble caviardée, on
n’y voit pas un chiffre ; la pièce 136 date de 2010 ; la pièce 135 fait état
d’un solde de 30'507 fr. 86 (30'307 fr. 86 + 200 fr). Le défendeur allègue
encore qu’il disposait aussi d’une quatrième cédule hypothécaire de
1'000'000 francs grevant en premier rang son immeuble de l’avenue de
N.1________, nantie pour garantir un crédit de même montant. Il résulte
cependant de la pièce 133 que cette cédule a été remise en pleine
propriété à la « banque (…) », ce qui implique qu’il n’en avait pas la libre
disposition. Le crédit en question ne prévoyait aucun amortissement
direct. Le défendeur allègue enfin sans l’établir qu’il dispose d’un revenu
imposable de 84'300 fr., ce montant correspondant au revenu imposable
du couple en 2012.
6. a) Le 14 octobre 2009, à 10 h 55, R.________ a adressé au
défendeur un courriel à la teneur suivante :
« A la suite de notre discussion de ce jour, je me permets de vous
proposer la chose suivante pour mettre toutes les chances de notre
côté :
Vous me faites parvenir aujourd’hui une offre écrite conditionnée à
la réponse de votre banque de mardi prochain sur laquelle je
pourrais m’appuyer dans la discussion avec Mme T.________ pour
éventuellement la faire patienter jusqu’à la semaine prochaine.
D’autre part, je dois également vous informer que deux velux
devront être remplacés dans un des appartements (valeur ~ Fr.
10'000). »
Le défendeur a réagi par le courrier suivant :
"(…)

- 10 -
Faisant suite à votre communication e-mail, j’ai l’honneur de vous
confirmer les termes de notre entretien de ce jour comme suit :
Je suis intéressé à l'acquisition du bâtiment en référence
[réd. avenue de N.2________ à [...]] au prix de Fr. 1'530'000.--,
compte tenu du remplacement de deux velux dans
l'appartement de Mme [...]. J'attends pour confirmer le
résultat de la visite mardi prochain d'un acquéreur potentiel
de l'appartement que j'ai mis en vente dans mon immeuble
en vue de la constitution des fonds propres nécessaires.
Je vous prie donc de bien vouloir patienter jusqu'à cette date avant
de conclure la vente de ce bien-fonds.
En comptant sur votre compréhension ainsi que sur celle de Mme
T.________, (…) »
b) T.________ a été informée du fait qu’il y avait une deuxième
offre, supérieure à la première, mais elle a refusé de revenir sur l’accord
donné à la première. Dès lors, le même jour, à 17 h 02, R.________ a
envoyé au défendeur le mail suivant :
« (…)
Nous avons pris contact par téléphone avec Mme T.________ pour lui
transmettre votre offre. Elle nous a répondu qu’elle avait déjà
accepté celle du premier client et qu’elle souhaitait tenir sa parole
envers lui étant donné que l’acte est déjà en cours d’établissement
chez le notaire.
En revanche, je ne manquerai pas de reprendre contact avec vous
au cas où la vente n’aboutissait pas avec ce client.
(…).»
7. Le notaire a communiqué le projet d’acte intitulé « de vente à
terme et droit d’emption » au demandeur et à T.________ le 14 octobre
2009 à 13 h 35 par mail et courrier. Il a en outre invité le demandeur à lui
verser l’acompte prévu de 160'000 fr. avant la signature. Le demandeur a
donné l’ordre de paiement à sa banque le 15 octobre 2009. Pour cet
achat, il a obtenu un financement d’Axa Winterthur.
8. L’acte authentique « de vente à terme et droit d’emption »
entre T.________ et le demandeur a été instrumenté le 19 octobre 2009.
9. Par courrier du 19 octobre 2009, le défendeur a écrit à
« Banque Z.________AG », à l’attention du demandeur, la lettre suivante :

- 11 -
« (…)
Consécutivement à notre entretien du 14 octobre en votre bureau et
au cours duquel vous avez effectué les calculs financiers de
faisabilité relatifs au bâtiment en référence dont j’envisageais
l’acquisition, j’apprends que vous auriez vous-même acquis ce bien-
fonds et signé ce matin l’acte de vente notarié en compagnie de la
propriétaire Mme T.________.
Ce comportement de la part d’un cadre de Banque Z.________AG me
semblant pour le moins troublant, je vous prie de me confirmer la
réalité de cette acquisition intempestive.
Je me réserve le droit de prendre le cas échéant, les dispositions
dictées par ce que je considérerai comme étant une grave atteinte à
une confiance sans défaut depuis de longues années. »
Le demandeur a répondu par lettre du 21 octobre 2009 :
« (…) je tiens par ces quelques lignes à éclaircir quelques points.
En date du 9 octobre 2009 vers 9h00 du matin, la agence R.________
m’informe que l’immeuble cité en référence est à vendre.
Le même jour vers 14h00, je confirme par e-mail mon vif intérêt à
l’achat de ce bien-fonds et propose un prix.
Mon offre a été acceptée oralement le mardi 13 octobre 2009.
Le lendemain soit le mercredi 14, je vous reçois dans mes bureaux
pour l’étude de financement sur le même objet. Là, je vous informe
qu’un acheteur potentiel et (sic) bien avancé dans les tractations.
Toutefois, la vente n’étant pas signée devant le notaire, je me
devais de vous servir comme j’ai l’habitude de le faire avec tous
mes clients et avec une conscience professionnelle.
Vous avez en votre possession la preuve des calculs que nous avons
fait ensemble et que le financement aurait été envisageable
moyennant la création d’une PPE de votre immeuble ainsi que la
vente d’un des appartements.
Le lundi 19 octobre, la venderesse et moi-même allons signés (sic)
l’acte de vente auprès du notaire pour l’achat définitif.
En regard à ces événements chronologiques, je n’ai absolument pas
abusé de votre personne comme vous le mentionnez dans votre
courrier et surtout pas court-circuité comme vous me l’avez déclaré
par téléphone.
Je jouis d'une certaine éthique personnelle au respect et je tiens à ce
qu'elle ne soit pas déformée par un malentendu.
(…). »

- 12 -
Le demandeur y fait une erreur de plume en indiquant avoir
été informé le 9 octobre 2009 que l’immeuble était à vendre. Par son
conseil, il a confirmé que c’était bien le 8 octobre à la première heure.
Le 2 décembre 2009, le conseil du défendeur a écrit au
demandeur un courrier, dont la teneur était la suivante :
« (…)
Il résulte des documents en ma possession que vous avez acquis
l’immeuble cité en titre, après avoir appris que celui-ci était à
vendre dans le cadre des relations contractuelles que vous
entreteniez avec mon client.
Selon les pièces dont je dispose, M. D.________ a effectué de
nombreuses démarches en vue d’acquérir cet immeuble et vous en
aviez connaissance. Client de la Banque Z.________AG de Vevey
depuis de nombreuses années, il a ainsi sollicité vos conseils afin
d’établir un plan financier destiné à fixer un prix d’achat lui
permettant d’obtenir un rendement intéressant et vous a
notamment fait part de ses contacts avec la propriétaire pour la
convaincre de vendre, ainsi que de ses démarches auprès d’un
architecte en vue d’évaluer les travaux à faire.
Vos agissements constituent une violation grave des devoirs de
diligence et de loyauté qui vous incombent en vertu des relations
contractuelles que la Banque Z.________AG entretient avec M.
D.________ et vous n’êtes pas sans savoir que le préjudice subi est
important.
Dans ces circonstances, mon client n’entend pas laisser cette affaire
sans suite et m’a chargée d’entreprendre toutes démarches en vue
d’obtenir réparation de son dommage.
Je vous mets dès lors en demeure de transférer la propriété de
cet immeuble à M. D.________ au prix qu’il avait convenu avec sa
propriétaire précédente, à savoir Fr. 1'500'000.--. A cet effet, je vous
impartis un délai au lundi 7 décembre 2009, à midi, pour me
communiquer le nom d’un notaire disposé à instrumenter un acte de
vente avant le 11 décembre 2009.
A ce défaut, j’agirai contre vous et contre la Banque Z.________AG
par toutes voies judiciaires utiles pour défendre les intérêts de mon
client.
A ce stade, je pars cependant de l’idée que vous saurez assumer vos
responsabilités et je renonce à adresser copie de ce courrier à votre
employeur.
(…). »

- 13 -
Par courrier du 4 décembre 2009, le conseil du demandeur a
répondu en ces termes :
« (…)
M. Q.________ m’a soumis votre courrier du 2 décembre écoulé.
Après avoir écouté ses explications, je peux en son nom vous faire
part des déterminations qui suivent :
M. D.________ est effectivement client de la Banque Z.________AG qui
a financé sa résidence principale.
En début 2009, il a rencontré à sa demande mon client pour lui
montrer un projet relatif à l’immeuble sis à l’avenue de N.2________ à
Montreux.
A cette occasion il a été constaté deux choses, soit que M. D.________
ne disposait pas de fonds propres et que de toute manière, au prix
que réclamait le vendeur, il n’était pas possible d’assurer une
rentabilité suffisante.
Les choses en sont restées là et M. D.________ n’a plus repris contact
jusqu’au 14 octobre 2009 où à sa demande, il a rencontré M.
Q.________.
Entre temps, mon client a été contacté par M. H.________, courtier
V.________, à La Tour-de-Peilz, le 8 octobre 2009, qui lui a proposé
l’immeuble de l’Avenue de N.2________ et M. Q.________ s’est décidé
dans les deux heures et a confirmé par mail son intention d’acheter.
Ce mail a été répercuté par M. H.________ au notaire C.________ le
jour même.
M. Q.________ a lui-même ensuite contacté l’Etude du notaire
C.________ le 12 octobre et ce dernier a immédiatement rédigé un
projet d’acte qui a été transmis à mon client le 14 octobre 2009.
Dès lors, au vu des éléments ci-dessus, que j’ai contrôlé auprès du
notaire, il est évident que M. Q.________ a décidé d’acheter et a
confirmé son intention d’achat avant le 14 octobre 2009.
Dans ces conditions je ne vois pas quels griefs votre client peut
nourrir à l’égard du mien.
En effet, la chronologie rend inopérante à mes yeux les fondements
sur lesquels votre client pourrait construire ses prétentions.
Dans un autre ordre d’idée je vous informe que M. Q.________ a
d’ores et déjà informé sa direction de votre courrier.
Dans ces conditions il est évident que mon client résistera à toute
action qui pourrait être introduite par M. D.________. (…)
(…). »

- 14 -
10. Le 8 décembre 2009, le défendeur a déposé une requête de
mesures provisionnelles et préprovisionnelles, demandant qu’interdiction
soit faite au demandeur d’aliéner et de grever la parcelle 403 de la
commune de Montreux, « sous la menace des peines prévues par l’article
292 du Code pénal ». Il y indiquait que l’immeuble litigieux était « la seule
assurance de voir le paiement de ses futures prétentions en dommage et
intérêt garanti ».
Le 9 décembre 2009, le Juge instructeur de la Cour civile a
rejeté la requête de mesures préprovisionnelles.
11. Le transfert au demandeur de la propriété de l’immeuble a eu
lieu au Registre foncier le 8 janvier 2010.
12. L’audience de mesures provisionnelles a eu lieu le 9 janvier
2010 et deux témoins y ont été entendus, savoir le courtier H.________ et
l’assistante du demandeur P.________. Le défendeur y a pris une conclusion
supplémentaire contre Banque Z.________AG.
Par ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 22
janvier 2010 sous forme de dispositif et dont les motifs ont été notifiés aux
parties le 9 avril 2010, le Juge instructeur de la Cour civile a rejeté les
conclusions du défendeur tendant à ce qu’interdiction soit faite au
demandeur d’aliéner et de grever la parcelle 403 de la commune de
Montreux, et à ce qu’ordre soit donné à Banque Z.________AG de donner
instruction au demandeur de ne pas aliéner ou céder de quelque manière
que ce soit l’immeuble en question.
Dans ses considérants en droit, le juge instructeur a en
particulier retenu que le requérant (réd. : le défendeur) n’avait pas
invoqué une responsabilité contractuelle contre l’intimé Q.________. Il ne
rendait pas vraisemblable la légitimation passive de ce dernier. Aucun
contrat n’avait lié ces deux parties. Partant, seule un responsabilité pour
acte illicite, qui n’avait pas été invoquée, pouvait entrer en ligne de
compte.

- 15 -
Cette ordonnance n’a pas fait l’objet d’un appel ou d’un
recours et elle est donc entrée en force ; le défendeur n’a pas non plus
ouvert action au fond.
13. Le 18 mai 2010 le conseil du défendeur a écrit à l’Ombudsman
des banques.
Par lettre du 2 décembre 2010, adressée au conseil du
défendeur, l’Ombudsman des banques a refusé de s’occuper du cas, dans
les termes suivants :
« (…)
Je reviens sur les courriers échangés jusqu’ici concernant l’affaire
susmentionnée et vous remercie de l’envoi des documents
additionnels. Ceux-ci m’exhortent à penser qu’une procédure de
médiation ne sera guère couronnée de succès. Je reste, moi aussi,
avec un sentiment désagréable puisqu’il n’est pas très plaisant que,
par rapport à un financement, le collaborateur de la banque auprès
duquel on a demandé des renseignements acquiert lui-même l’objet.
Il est également clair que celui-ci a profité des « travaux
préliminaires » du client, sinon il aurait d’abord dû faire des
vérifications lorsque l’intermédiaire lui a proposé l’objet. Et pour
terminer, il est également déplaisant que, après avoir consenti à
l’achat, le collaborateur auprès de la banque ait mené l’entretien
avec votre mandant comme si de rien n’était. D’un point de vue
juridique, il est certes correct qu’un achat d’immeuble n’est valable
que s’il est fait par acte authentique. De même, il ne saurait être
contesté qu’au moment de l’entretien avec votre mandant, l’achat
n’était pas encore formellement conclu. Malgré cela, je suis d’avis
que rien ne se serait opposé à informer votre mandant de la
situation puisque cela n’aurait nullement empêché un acte
authentique et donc modifié le résultat. On peut également
argumenter que de cette manière, le collaborateur auprès de la
banque aurait montré qu’il n’a rien constaté de suspect et qu’il s’est
appliqué à préserver le client de tout effort inutile.
Tout ceci et les explications que vous avez fournies jusqu’à présent
ne suffisent pas, à mon avis, à affaiblir l’argumentation purement
juridique de la banque et à l’inciter de se montrer conciliante
puisque tous ces arguments ont déjà été présentés sous une forme
ou une autre. Tant que vous ne pouvez apporter de nouveaux
arguments et prouver p.ex. que le collaborateur auprès de la banque
a délibérément travaillé contre votre mandant et l’a empêché de
soumettre une offre, une procédure de médiation n’a pas de sens. A
défaut de nouveaux aspects, je dois supposer que la banque me
répondra de la même manière. On n’y gagnera rien puisque la
banque refuse d’entrer en matière sur toute indemnisation quelle
qu’elle soit, une indemnisation à bien plaire incluse.

- 16 -
(…). »
14. Le défendeur allègue avoir, en 2010, signé la reprise de son
crédit hypothécaire auprès de la Banque Raiffeisen avec un taux de 2,77
% sur dix ans. La pièce produite est une offre de crédit du 3 septembre
2010 de la Banque Raiffeisen pour la reprise des engagements du
défendeur auprès de la banque Banque Z.________AG et le financement de
travaux, proposant alternativement un taux variable de 2,875 % ou un
taux fixe sur dix ans de 2,77 %. Elle n’est pas contresignée et n’établit
donc pas le fait en cause.
15. Par réquisition du 1er octobre 2010, le défendeur a introduit
contre le demandeur une poursuite portant sur les sommes de 500'000 fr.
et 50'000 fr., toutes deux avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er octobre 2009.
La cause de l’obligation était ainsi décrite : « 1) Dommages-intérêts
résultant de l’acte illicite et de la violation contractuelle constitués par
l’achat par M. Q.________ de l’immeuble sis avenue de N.2________, à
Montreux. 2) Honoraires d’avocat ». Le 9 octobre 2010, l’Office des
poursuites du district de la Riviera-Pays d’Enhaut a notifié au demandeur
le commandement de payer n° [...], qui a été immédiatement frappé
d’opposition totale.
16. Une expertise financière a été mise en œuvre en cours de
procédure.
a) L’expert Christian Müller, responsable des crédits à la
Caisse d’Epargne de la Riviera, a déposé un premier rapport le 26
novembre 2012. Après avoir défini en préambule quelques notions de la
pratique bancaire en matière de financement hypothécaire (p. 2), puis
exposé les règles appliquées par la banque (…) (pp. 3-4), et finalement
indiqué quels critères techniques il retenait pour l’analyse des allégués (p.
4 in fine), il a répondu comme suit à ces derniers :

- 17 -
Répondant aux questions de savoir si le défendeur disposait
des fonds propres suffisants et s’il avait l’alternative de constituer une
propriété par étages sur son immeuble, sis Avenue de N.1________, et de
vendre un appartement pour disposer les fonds propres suffisants, l’expert
indique que le 14 octobre 2009, le défendeur ne pouvait pas justifier
formellement au banquier qu’il détenait les fonds propres nécessaires à
l’acquisition de l’immeuble litigieux. Les fonds propres minimums, pour un
achat au prix de 1'530'000 fr. offert par le défendeur (cf. tableau annexé
au rapport), devaient être de 382'500 fr. pour le seul immeuble, de
530'900 fr. si on y ajoutait des travaux pour 742'000 francs. Pour justifier
de fonds propres, le défendeur devait en effet vendre un appartement, ce
qui n’était pas encore fait. Il y avait trop d’incertitude sur le moment de la
mise à disposition et le montant net disponible après paiement de l’impôt
sur le gain immobilier et le remboursement probable d’une partie de la
dette hypothécaire existant sur l’immeuble dans lequel se trouvait cet
appartement, puisque la valeur du gage aurait été diminuée. Il fallait en
effet d’abord créer une PPE, restructurer le crédit sur le bâtiment pour en
dégrever l’appartement à vendre, puis vendre celui-ci avec le handicap
d’un bail en cours. Cette vente aurait aussi diminué les revenus du
défendeur de 23'400 fr. par année et donc influencé l’analyse du banquier
sur la tenue des charges globales.
L’expert s’est prononcé sur le rendement annuel de
l’immeuble litigieux. Il indique que le 14 octobre 2009, le demandeur a fait
un calcul de rendement théorique de l’immeuble litigieux, fondé sur des
loyers supputés applicables dans le futur à une date incertaine puisque les
locaux devaient être rénovés. Le demandeur est arrivé à une marge
annuelle disponible de 58'400 francs. L’expert, en appliquant les normes
usuelles, arrive à 46'720 francs. Quoi qu’il en soit, le 14 octobre 2009,
l’immeuble rapportait 27'230 fr. 59 par an à sa propriétaire.
L’expert s’est dit incapable de répondre à un allégué « de
droit » portant sur le dommage subi par le défendeur « compte tenu de
son âge ».

- 18 -
Il a confirmé que les trois cédules hypothécaires du défendeur,
d’un nominal total de 295'000 fr., représentent bien 19,66 % du prix de
vente de 1'500'000 francs souhaité par T.________. Cela étant, posséder de
telles cédules ne garantit en rien l’octroi d’un crédit de même montant.
Ces cédules viennent en 2e, 3e et 4e rang, après un 1er rang d’un million de
francs garantissant un crédit du même montant. Puisque les avances ne
doivent pas dépasser 80 % de la valeur de l’immeuble, il faudrait que
celle-ci soit de 1'618'750 francs. Un tel crédit augmenterait en outre la
charge de crédit globale du défendeur. De plus, il paraît difficile
d’admettre que la banque accepte d’octroyer un tel crédit pour compléter
le financement de l’acquisition de l’immeuble, ce qui représenterait un
risque à 100 % pour elle, vu les règles de crédit usuelles et conseillées par
la FINMA. Concrètement, sans les travaux, le demandeur aurait eu besoin
de 382'500 fr. de fonds propres. Pour obtenir un crédit de cette somme
contre le nantissement de ses cédules, il faudrait que l’immeuble grevé
supporte un crédit global de 1'382'500 fr. puisqu’il y avait déjà un crédit
de 1'000'000 francs. Cela signifie que la valeur de l’immeuble, compte
tenu d’un taux maximal d’avance de 80 %, devait atteindre 1'728'125
francs. Or, la valeur de rendement de l’immeuble du défendeur, compte
tenu d’un revenu locatif de 86'280 fr. (selon la pièce 17), n’était que de
1'330'000 francs. Le nantissement de ces cédules n’aurait donc pas
permis de financer le projet du défendeur, qui nécessitait de toute façon
davantage de fonds propres, avec ou sans travaux.
A dire d’expert, c’est en raison du prix trop élevé que le
défendeur a renoncé à acquérir l’immeuble le 16 juin 2009. Ce n’est que
lors de l’entretien du 14 octobre 2009 que le demandeur a mis en
évidence le problème du manque de fonds propres.
Contrairement à l’allégué du défendeur, selon lequel les fonds
propres apportés par le demandeur pour obtenir le crédit hypothécaire
nécessaire à l’acquisition de l’immeuble litigieux représentaient seulement
10,5%, l’expert indique que pour l’achat de cet immeuble, le demandeur a
obtenu un crédit d’Axa Winterthur de 1'100'000 francs (selon la pièce

- 19 -
156). Il a donc dû apporter 420'000 fr. de fonds propres, soit 27,6 % du
prix de vente de 1'520'000 francs.
b) A la suite du rapport d’expertise du 26 novembre 2012, le
défendeur a requis un complément d’expertise, qui a été ordonné. Ce
complément devait répondre aux questions de savoir si : a) tenant compte
d’un revenu locatif de l’immeuble appartenant au défendeur de 127'320
fr., le défendeur disposait des fonds propres nécessaires pour acquérir
l’immeuble litigieux, indépendamment de tous travaux de rénovation et si
b) le défendeur était en mesure de réunir les fonds propres suffisants à
l’acquisition de l’immeuble litigieux, au moment de l’entretien du 14
octobre 2009.
Le 13 juillet 2013, l’expert a déposé un rapport
complémentaire, qui retient ce qui suit :
Le revenu locatif de 2009 retenu dans l’expertise pour
l’immeuble du défendeur, de 86'280 fr., résulte du calcul de faisabilité du
demandeur (pièce 17) et de la décision du SELT (réd. : Service de
l’économie, du logement et du tourisme) au sujet de la vente de
l’appartement (pièce 12). Il ne tient pas compte du loyer de l’appartement
dont la vente était prévue. Il ne retenait aucun revenu pour les deux
places de parc, dont une était utilisée par le propriétaire. Pour le logement
du propriétaire, il retient un loyer théorique de 2'000 francs.
Le défendeur a produit un état locatif de 2013, présentant un
revenu total de 127'320 francs. Il inclut le loyer de l’appartement à vendre
et de la place de parc y relative. Il retient, pour le logement du
propriétaire, un loyer de 3'000 fr., qui ne résulte pas d’un contrat de bail
mais d’un choix du propriétaire de verser ce montant. Pour le reste les
loyers ont aussi un peu augmenté.
Si l’on examine la possibilité du défendeur de constituer en
2009 des fonds propres par le biais du nantissement des cédules
hypothécaires, sans vente d’un appartement, il faut s’en tenir aux chiffres

- 20 -
des loyers 2009, mais ajouter le loyer de l’appartement dont la vente était
prévue, ainsi que celle de la place de parc y relative, et celle du
propriétaire. Le revenu locatif est ainsi de 111'840 francs. Cela signifie que
la valeur de rendement de l’immeuble était de 1'720'615 fr., que la marge
de financement, compte tenu d’un crédit déjà existant de 1'000'000 fr.,
était de 376'500 fr., montant inférieur de 3'500 fr. au minimum des fonds
propres requis (380'000 fr.) pour acheter l’immeuble litigieux, sans
travaux au prix de 1'520'000 francs.
Ainsi, si le défendeur ne disposait pas des fonds propres requis
le 14 octobre 2009, il aurait théoriquement (c’est-à-dire sous réserve des
paramètres non encore vérifiés comme le contrôle de la tenue des charges
avec les revenus globaux du défendeur, et sans avoir la confirmation
formelle de l’octroi d’un complément de crédit par un établissement
financier) été en mesure de réunir les fonds propres nécessaires suffisants
à l’achat de l’immeuble sans travaux, à 3'500 fr. près.
c) Le 5 janvier 2015, l’expert a déposé un deuxième rapport
après une réforme introduisant de nouveaux allégués. Il a émis les
considérations suivantes :
Le défendeur disposait en 2009 d’une rente AVS annuelle de
22'344 fr., soit 1'862 fr. par mois. Selon sa déclaration d’impôt, son
immeuble de l’avenue de N.1________ lui a rapporté un revenu net, après
déduction des charges hypothécaires et d’entretien, de 40'550 francs.
L’expert précise qu’en octobre 2009, pour déterminer la
capacité d’un client à faire face à ses charges immobilières liées à l’objet
financé, la banque Z.________AG utilisait un taux d’intérêt hypothécaire
technique de 4,5 % l’an. Selon l’expert, on ne peut pas faire un calcul sur
la base du taux hypothécaire réel pratiqué à l’époque sur dix ans, de
2,77 %. Pour un immeuble de type mixte (commercial et habitation)
comme l’immeuble litigieux, l’engagement maximal selon les prescriptions
de la banque Z._______AG est de 75 %, un engagement supérieur étant
une exception. Le taux d’amortissement requis est de 2,5 % jusqu’à un

- 21 -
engagement de 75 %, de 3 % s’il dépasse 75 %. L’emprunteur doit être en
mesure d’entretenir l’immeuble. Un taux de charge technique de 1 %
minimum de la valeur de l’immeuble est la règle. Généralement on
compte 20 % du revenu locatif dans une analyse de financement.
A dire d’expert, pour l’acquisition d’un immeuble de
rendement à titre d’investissement, les revenus et l’âge du défendeur
n’ont pas d’influence sur la détermination des fonds propres nécessaires à
l’octroi du crédit hypothécaire sur l’immeuble sis à l’avenue de
N.1________. Ils en ont une, en revanche, pour déterminer la capacité de
l’emprunteur à tenir les charges de l’immeuble.
Selon l’expert, lors de l’entretien du 14 octobre 2009, le
demandeur n’a pas fait un calcul de faisabilité dans le sens de l’analyse
par la banque pour l’octroi du crédit, mais dans le sens de la profitabilité
et tenue des charges réelles en cas d’acquisition. Ainsi, le montant retenu
pour l’entretien de l’immeuble correspond à une approximation discutée
lors de l’entretien mais nullement d’un critère d’analyse pour l’octroi du
crédit. Le conseiller va toujours exprimer une réserve quant à la décision
de la banque.
L’expert conclut que les éléments d’analyse montrent une
impossibilité pour le défendeur d’obtenir le crédit sollicité avec une
application usuelle des critères d’octroi de la banque Banque
Z.________AG, principalement à cause de l’insuffisance des fonds propres,
qui ne doivent pas être confondus avec les revenus pris en compte pour la
tenue des charges.
17. Une expertise en éthique bancaire a également été mise en
œuvre. Dans son rapport du 28 janvier 2013, l’expert Paul H. Dembinski,
de l’Observatoire de la Finance, a émis les observations suivantes :
Les parties ont été dans un rapport de concurrence seulement
potentielle et indirecte parce que leurs offres ne se situaient pas dans une

- 22 -
unité de temps. Elles n’avaient en outre pas conscience de cette
concurrence potentielle au moment où elles les avaient formulées.
Répondant aux questions de savoir si « l’affaire, et le travail
préliminaire ont été communiqués au demandeur sous le sceau du secret
bancaire », si le demandeur « a exploité à son profit des informations
protégées par le secret d’affaires » et s’il « s’est fondé sur les efforts et le
résultat du travail préliminaire réalisé par le demandeur », l’expert
considère que ce dernier n’a pas violé le secret bancaire au sens de l’art.
47 LB (réd. : Loi fédérale du 8 novembre 1934 sur les banques et les
caisses d’épargne ; RS 952.0), soit dévoilé des données concernant son
client ou utilisé à son profit des informations concernant celui-ci.
L’information critique ici concernait le seuil de rentabilité de l’affaire. Elle
n’avait pas été communiquée par le défendeur mais élaborée au sein d’un
rapport commercial entre la banque et son client. Le demandeur avait
accès aux mêmes données que le défendeur et avait les connaissances
techniques pour recalculer ce seuil. Cela étant, il avait pu utiliser à son
profit des informations élaborées en juin 2009. La connaissance préalable
de cet élément avait permis au demandeur de prendre sa décision plus
rapidement que s’il avait dû se plonger dans un dossier inconnu. Certes,
l’art. 3 al. 3 let. c LB exigeait aussi des banques une activité irréprochable,
mais cette exigence n’était applicable qu’aux dirigeants. En l’espèce, on
pouvait se demander si les dirigeants avaient adéquatement exercé leur
devoir d’encadrement et de vigilance vis-à-vis de leurs subalternes.
S’agissant du point de savoir si le demandeur a agi en parfaite
contradiction avec la bonne foi en affaires, l’expert estime que rien ne
permet de dire que le comportement du demandeur était empreint de
mauvaise foi lorsqu’il a formulé son offre, puisqu’il ignorait que le
défendeur était toujours sur l’affaire. Il relève que le demandeur a été
informé le 9 octobre 2009 de l’opportunité d’acquérir l’immeuble par
H.________, soit trois jours après que R.________, collègue de ce dernier, a
contacté le défendeur. Lorsque le défendeur a pris rendez-vous le 7
octobre 2009 pour le 14 octobre 2009, le demandeur ne pouvait pas
deviner que le défendeur était à nouveau sur l’affaire. D’une part, la

- 23 -
collaboratrice du demandeur a affirmé que le défendeur avait parlé d’une
nouvelle affaire. D’autre part, certes, le demandeur aurait pu être au
courant de la démarche du défendeur par des canaux informels, mais le
mode de fonctionnement de la gérance ne permet pas d’être affirmatif.
Cette gérance occupe trois personnes chargées des dossiers, mises en
concurrence, de sorte que celles-ci ne communiquent pas forcément l’état
d’avancement de leurs démarches. En revanche, lors de l’entretien du 14
octobre 2009, le demandeur n’avait pas été de bonne foi en traitant le
dossier comme si de rien n’était tout en sachant qu’il était sur le point de
conclure l’affaire lui-même. Sa position était devenue intenable du point
de vue éthique.
Invité à se prononcer sur les allégués selon lesquels le
demandeur avait un devoir de fidélité et de diligence à l’égard du
défendeur, l’expert répond que contrairement à la banque, qui est censée
organiser son activité de façon à faire respecter les principes généraux
reconnus dans la branche, notamment éviter les situations de conflit
d’intérêt, le demandeur, à son niveau, n’a pas de responsabilité générale
ni de devoir de fidélité à l’égard des affaires du défendeur. Il aurait pu
avoir un tel devoir dans son rôle d’employé si la banque l’avait prévu dans
ses règlements internes. Or, en l’occurrence, la banque Z._____AG ne
semblait pas disposer de charte éthique. Le demandeur a seulement le
devoir d’informer le client des tenants et aboutissants d’une transaction
et, le cas échéant, de s’acquitter d’une mission donnée dans le cadre d’un
rapport commercial. En l’occurrence, en admettant qu’il ne savait pas ce
que le défendeur allait lui demander le 14 octobre 2009, son devoir de
fidélité par rapport au client de la banque n’avait pas de contenu précis. Il
n’avait pas eu le temps d’y réfléchir dans l’instant ni pu s’appuyer sur une
marche à suivre en pareil cas qui aurait été édictée par la banque. Il
n’avait pas non plus de devoir de fidélité au niveau interpersonnel, qui
l’aurait obligé à révéler ses propres affaires. Le comportement du
demandeur n’est pas déloyal dans la mesure où son objectif avéré n’était
pas de nuire au client.
Selon l’expert, le demandeur n’avait pas à renoncer à acquérir
lui-même. Il ne peut pas modifier les conditions du marché. Le défendeur

- 24 -
avait été informé de la mise en vente avant le demandeur mais il avait eu
besoin de plus de temps pour être prêt à formuler une offre. L’avantage
concurrentiel du demandeur ne provenait pas d’une information d’initié.
Celui-ci n’avait pas non plus cherché à faire traîner le dossier du
défendeur ou faire refuser le prêt par la banque. L’expert relève par
ailleurs qu’il n’est pas acquis que le défendeur aurait été en mesure de
tirer parti d’une abstention du demandeur.
18. a) Par demande du 18 octobre 2010, Q.________ a ouvert
action contre D.________, concluant avec suite de frais et dépens à ce qu’il
plaise à la Cour civile prononcer :
« -I-
Il est constaté que Q.________ ne doit rien à D.________ du chef des
prétentions que celui-ci a émises à son encontre dans le cadre de la
poursuite n° [...] de l’Office des poursuites du district de la Riviera-
Pays d’Enhaut à Vevey.
-II-
Ordonne l’annulation du commandement de payer n° [...] et ordonne
la radiation de dite poursuite. »
Le 31 janvier 2011, le défendeur a retiré la poursuite n° [...] . Il
est admis que la conclusion II de la demande est dès lors sans objet .
Dans sa réponse du 15 mars 2011, le défendeur a conclu au
rejet de la demande et, reconventionnellement, à ce que le demandeur
soit condamné à lui payer une somme « qui n’est pas inférieure à Fr.
500'000.-, avec intérêt à 5 % l’an dès le 14 octobre 2009 ».
b) Parallèlement au dépôt de sa réponse, le défendeur a écrit
deux courriers à Z._______AG. Dans le premier, du 21 mars 2011, le
défendeur demandait à cette dernière de proposer « une solution
acceptable à cette affaire », ajoutant qu’à défaut il devrait rendre cette
affaire publique en informant les médias.

- 25 -
Le 7 avril 2011, le défendeur a réécrit à la banque pour
s’étonner de la réponse qu’elle lui avait adressée le 5 avril 2011. Il n’a pas
agi contre elle. En revanche, il y a eu une rupture des relations
contractuelles entre le défendeur et la banque à la suite de la lettre du 5
avril 2011.
c) Au pied de sa réplique du 9 juin 2011, le demandeur a
encore pris les conclusions suivantes :
« Principalement :
I. Il est constaté que Q.________ n’a pas la légitimation passive
s’agissant des conclusions reconventionnelles de la réponse
du 15 mars 2011.
II. Dites conclusions étant, de ce fait, déclarées irrecevables.
Subsidiairement :
Les conclusions reconventionnelles de la réponse du 15 mars
2011 sont purement et simplement rejetées. »
d) Chaque partie a déposé un mémoire de droit.
E n d r o i t :
I. a) Il convient de préciser le droit de procédure applicable au
présent jugement. Le Code de procédure civile suisse est en effet entré en
vigueur le 1er janvier 2011 afin de régler la procédure applicable devant les
juridictions cantonales, notamment aux affaires civiles contentieuses (art.
1 let. a CPC, Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272).
L'art. 404 al. 1 CPC dispose que les procédures en cours à l'entrée en
vigueur de la présente loi sont régies par l'ancien droit de procédure
jusqu'à la clôture de l'instance. Cette règle vaut pour toutes les
procédures en cours, quelle que soit leur nature (Tappy, Le droit
transitoire applicable lors de l'introduction de la nouvelle procédure civile
unifiée, publié in
JT 2010 III 11, p. 19).

- 26 -
Aux termes de l'art. 166 CDPJ (Code de droit privé judiciaire
vaudois du 12 janvier 2010, RSV 211.02), les règles de compétences
matérielles applicables avant l'entrée en vigueur de la présente loi
demeurent applicables aux causes pendantes devant les autorités civiles
ou administratives (Tappy, op. cit., p. 14).
b) La présente procédure a été introduite par demande du
18 octobre 2010, soit avant l'entrée en vigueur du CPC. L'instance a donc
été ouverte sous l'empire du CPC-VD (Code de procédure civile vaudoise
du 14 décembre 1966, dans sa version au 31 décembre 2010) et était
toujours en cours le 1 janvier 2011. Il convient dès lors d'appliquer le CPC-
er
VD à la présente cause. Les dispositions de la LOJV (loi d'organisation
judiciaire du 12 décembre 1979, dans sa teneur au 31 décembre 2010),
sont également applicables.
II. a) Le demandeur Q.________ a pris une première conclusion en
constatation de l’inexistence « des prétentions que [le défendeur] a
émises (…) dans le cadre de la poursuite n° [...] » et une deuxième
conclusion en radiation de cette poursuite. Il est admis que celle-ci est
devenue sans objet lorsque le défendeur a spontanément retiré la
poursuite, ce qu’il convient de constater. En revanche, la première
conclusion n’est pas devenue sans objet du fait du retrait de la poursuite.
b) La question de la recevabilité de cette conclusion purement
constatatoire se pose.
aa) Avant l’entrée en vigueur du Code de procédure civile
suisse (dont l’art. 88 régit l’action en constatation de droit), il n'existait
aucune disposition de droit fédéral régissant de manière générale l'action
en constatation de droit. La jurisprudence a cependant admis que le droit
fédéral régissait les conditions dans lesquelles il est possible de demander
au juge la constatation de l'existence ou de l'inexistence d'un droit
relevant de la législation fédérale et que cette question ne relevait donc
pas de la procédure cantonale (ATF 135 III 378 consid. 2.2 ; ATF 131 III 319
consid. 3.5 précité ; ATF 129 III 295 consid. 2.2 ; ATF 110 II 352 consid. 1).

- 27 -
Selon la jurisprudence, l'action en constatation de droit est
ouverte si la partie demanderesse a un intérêt important et digne de
protection à la constatation immédiate de la situation de droit ; il n'est pas
nécessaire que cet intérêt soit de nature juridique, il peut s'agir d'un pur
intérêt de fait ; la condition est remplie notamment lorsque les relations
juridiques entre les parties sont incertaines et que cette incertitude peut
être levée par la constatation judiciaire ; pour cela, n'importe quelle
incertitude ne suffit pas; il faut au contraire que l'on ne puisse pas exiger
de la partie demanderesse qu'elle tolère plus longtemps le maintien de
cette incertitude, parce que celle-ci l'entrave dans sa liberté de décision
(ATF 131 III 319 consid. 3.5 ; ATF 123 III 414 consid. 7b ; ATF 120 II 20
consid. 3a ; ATF 110 II 352 consid. 2). L'intérêt pratique à une constatation
de droit fait normalement défaut pour le titulaire du droit lorsque celui-ci
dispose d'une action en exécution, en interdiction ou d'une action
formatrice, immédiatement ouverte, qui lui permettrait d'obtenir
directement le respect de son droit ou l'exécution de l'obligation (ATF 123
III 49 consid. 1a ; TF 4C.138/2003 du 25 août 2003 consid. 2.1). Dans ce
sens, l'action en constatation de droit est subsidiaire par rapport à une
action condamnatoire ou une action formatrice (cf. ATF 119 II 368 consid.
2a). Seules des circonstances exceptionnelles pourraient conduire à
admettre l'existence d'un intérêt à la constatation de droit bien qu'une
voie d'exécution soit ouverte (ATF 123 III 49 consid. 1a précité ; TF
4C.138/2003 consid. 2.1 précité). L’intérêt à la constatation, qui doit être
démontré par le demandeur, doit exister au moment du jugement (ATF
127 III 481 ; TF 4A_145/2013 du 4 septembre 2013 consid. 2.2).
Dans le domaine du recouvrement des créances, le cas
typique est celui du débiteur qui veut faire constater l'inexistence de la
dette sans attendre davantage que le prétendu créancier se décide ou non
à l'attaquer (ATF 135 III 378 consid. 2.2). En matière de poursuites, l’action
de l’art. 85a LP est ouverte seulement lorsque la mainlevée a été
prononcée et est en force. Si l’opposition n’a pas été levée, seule l’action
générale en constatation de droit est ouverte au poursuivi. Un
commandement de payer peut déjà constituer pour le poursuivi un intérêt

- 28 -
propre à justifier une action en constatation (ATF 120 II 20 consid. 3b, JT
1995 I 130). Le Tribunal fédéral a jugé que le retrait de la poursuite
éteignait l’intérêt à l’action (ATF 127 III 41 consid. 4, JT 2000 II 98). Certes,
cet arrêt concerne l’action constatatoire de l’art. 85a LP. Toutefois, dans
un autre arrêt, le Tribunal fédéral a considéré que lorsque le débiteur –
dont l’opposition n’a pas été levée – prend une conclusion en constatation
de l’inexistence de la créance et une conclusion tendant à l’annulation et à
la radiation de la poursuite, ses conclusions ne peuvent être dissociées
(dans deux fors distincts) parce que l’action a été provoquée par la
poursuite ; la deuxième conclusion n’est pas secondaire mais reflète au
contraire l’objectif réel de l’action (ATF 132 III 277, JT 2007 II 21). On en
déduit que l’intérêt à une telle action réside dans la poursuite et que, si
celle-ci est retirée, la conclusion constatatoire est irrecevable – à moins
que le demandeur n’établisse avoir un autre intérêt.
bb) En l’occurrence, au moment du dépôt de la demande, le
demandeur se trouvait précisément dans la situation du débiteur exposé à
une éventuelle action judiciaire du créancier qui avait déjà introduit une
poursuite bloquée par une opposition. Il n’avait pas d’autre choix
procédural que l’action en constatation. Toutefois, depuis lors, la poursuite
a été retirée. Au vu de la jurisprudence susmentionnée, la recevabilité de
l’action doit être niée, le demandeur ne faisant état d’aucun autre intérêt
à son action.
III. a) Quoi qu’il en soit, le défendeur a pris une conclusion
reconventionnelle en paiement « d’une somme qui n’est pas inférieure à
500'000 francs». Comme la prétention émise en poursuite portait sur
500'000 fr. de dommages-intérêts et 50'000 fr. de frais d’avocat, on peut
admettre que la conclusion reconventionnelle constitue le miroir de la
conclusion négatoire de droit du demandeur, qui, fût-elle recevable,
n’aurait plus de portée indépendante.
En réplique, le demandeur conclut principalement à
l’irrecevabilité de cette conclusion reconventionnelle au motif qu’il n’aurait
pas la légitimation passive.

- 29 -
b) La qualité pour agir (légitimation active) et la qualité pour
défendre (légitimation passive) appartiennent aux conditions matérielles
de la prétention litigieuse ; elles se déterminent selon le droit au fond et
leur défaut conduit au rejet de l’action, qui intervient indépendamment de
la réalisation des éléments objectifs de la prétention litigieuse. Ainsi, la
reconnaissance de la qualité pour défendre signifie que le demandeur peut
faire valoir sa prétention contre le défendeur (ATF 126 III 59 consid. 1a p.
63 ; ATF 125 III 82 consid. 1a p. 83).
c) Dans sa poursuite, le défendeur reprochait au demandeur
un « acte illicite » et une « violation contractuelle ». L’ordonnance de
mesures provisionnelles ayant fait un sort à ses prétentions dans la
mesure où elles auraient un fondement contractuel, il invoque désormais
un fondement délictuel, plus spécifiquement la loi fédérale du 19
décembre 1986 contre la concurrence déloyale (ci-après : LCD ; RS 241).
Il n’est au demeurant pas contesté ni contestable qu’il n’y a
pas de relation contractuelle entre les parties. Le demandeur n’a eu de
contacts avec le défendeur que comme employé de Banque Z.________AG.
La conclusion reconventionnelle du défendeur ayant un
fondement exclusivement délictuel, le demandeur a bien la légitimation
passive : le champ d’application personnel de la LCD est en effet large,
cette loi pouvant être invoquée contre quiconque, auteur d’un acte de
concurrence déloyale (Martenet/Heinemann, Droit de la concurrence,
Genève/Zurich/Bâle 2012, p. 64 ; Martin-Achard, La loi fédérale contre la
concurrence déloyale du 19 décembre 1986, p. 41).
Mal fondé, le moyen du demandeur doit être rejeté. Au
demeurant, ayant trait au droit de fond (cf. supra consid. III b), il aurait
entraîné le rejet de la conclusion reconventionnelle et non son
irrecevabilité.
Il reste à examiner si les autres conditions posées par la LCD
sont remplies.

- 30 -
IV. a) Le défendeur qualifie de déloyal et d’illicite au sens des art.
2, 5 let. a et 6 LCD le fait que le demandeur ne l’ait pas informé de ses
démarches pour acquérir l’immeuble litigieux lors de leur entretien du 14
octobre 2009, d’une part, et d’avoir exploité le dossier qu’il avait préparé,
d’autre part. Il ne lui reproche plus de n’avoir pas renoncé à acquérir après
avoir appris que lui-même était de nouveau intéressé ; il faisait en effet
reposer ce grief sur le présupposé - que l’expertise en éthique a qualifié
d’erroné – que le demandeur avait un devoir de fidélité à son égard.
b) L’art. 1 LCD dispose que cette loi vise à garantir, dans
l’intérêt de toutes les parties, une concurrence loyale qui ne soit pas
faussée. Comme le précise son titre marginal (« Principe »), l’art. 2 LCD
pose pour principe qu’est déloyal et illicite tout comportement ou pratique
commercial qui est trompeur ou qui contrevient de toute autre manière
aux règles de la bonne foi et qui influe sur les rapports entre les
concurrents ou entre fournisseurs et clients. Aux art. 3 à 8 LCD, la loi
énumère certains comportements déloyaux et illicites spécifiques. Les
conditions pour l’octroi de dommages-intérêts en matière de concurrence
déloyale sont au surplus identiques à celles qui prévalent dans la
responsabilité délictuelle de l’art. 41 CO ; l’art. 9 al. 3 LCD renvoie du reste
explicitement à ces règles ; constituent ainsi des conditions pour réparer
le préjudice résultant d’un acte de concurrence déloyale, le dommage,
l’illicéité, la faute et le rapport de causalité adéquate entre la conduite
illicite et le préjudice (ATF 138 III 387 consid. 4.1 non publié ; TF
4A_741/2011 du 11 avril 2012 consid. 4.1 et les réf. cit.).
c) En l’occurrence, il convient d’examiner si le défendeur,
auquel incombe le fardeau de la preuve (art. 8 CC), établit que les
comportements reprochés au demandeur entrent dans le champ
d’application de la LCD et sont déloyaux et illicites (cf. infra consid. V et
VI), d’une part, et que ces comportements lui ont causé un préjudice de
500'000 fr. (ou plus) (cf. infra consid. VII), d’autre part.

- 31 -
V. a) La loi fédérale contre la concurrence déloyale ne protège
pas la bonne foi de manière générale ; elle ne concerne que le domaine de
la « concurrence économique » (Martenet/Heinemann, op. cit., pp. 67-68
et 213). Cette notion, qui n’est pas définie dans la loi, vise une
compétition, une rivalité menée entre des participants à un marché
économique dans le but d’offrir ou de distribuer des biens ou services
(Sic ! 2004 p. 430 ; Sic ! 1999 p. 561). Pour qu’il y ait « acte de
concurrence », il faut que l’acte incriminé soit objectivement propre à
influencer un marché, c’est-à-dire avantager ou désavantager une
entreprise dans sa lutte pour acquérir de la clientèle, ou à accroître ou
diminuer ses parts de marché (ATF 136 III 23 consid. 9 p. 44 ; ATF 126 III
198, consid. 2c/aa ; Muhlstein, La mise en œuvre judiciaire du droit suisse
de la concurrence déloyale : pièges et stratégies, in Défis du droit de la
concurrence déloyale, actes de la Journée du droit de la propriété
intellectuelle du 14 février 2014 = Challenges of unfair competition law /
Jacques de Werra (éd.) ; Nuno Pires de Carvalho ... [et al.] ; Université de
Genève, 2014, p. 160).
b) En l’espèce, force est de constater que le défendeur ne
prouve pas que les deux comportements incriminés au demandeur (cf.
supra consid. IVa) influent ou ont influé sur les rapports entre concurrents
et fournisseurs au sens de l’art. 2 LCD, au sens où l’entend la loi et la
jurisprudence, c’est-à-dire ont objectivement été propres à influencer le
marché, en particulier immobilier. Le défendeur perd complètement de
vue que la LCD n’a pas vocation à s’appliquer dans une situation où deux
particuliers sont en « concurrence » pour acheter un immeuble à un
troisième particulier, sans qu’il s’agisse pour eux d’une activité
commerciale. Le défendeur ne peut ainsi pas réclamer la protection de la
loi, les parties n’étant pas des entreprises offrant leurs services et
cherchant à s’imposer sur le « marché » que constituait l’immeuble
litigieux, voire l’immobilier en général.
Pour ce premier motif, la prétention reconventionnelle du
défendeur doit être rejetée.

- 32 -
Au demeurant, même si la LCD était applicable, cette
prétention devrait être rejetée pour les motifs qui suivent.
VI. a) L’art. 6 LCD dispose qu’agit de façon déloyale celui qui,
notamment, exploite ou divulgue des secrets de fabrication ou d’affaires
qu’il a surpris ou dont il a eu indûment connaissance d’une autre manière.
Surprendre des secrets signifie en prendre connaissance grâce à des
méthodes déloyales : caméras invisibles, micros, décodage des messages
cryptés ou espionnage des télécommunications, négociations simulées,
débauchage d'employés ou de partenaires contractuels par exemple
(Dessemontet, La propriété intellectuelle et les contrats de licence, 2ème
éd., p. 520 n. 753). Le Tribunal fédéral explique que les termes
"surprendre un secret" exigent un comportement actif de l'auteur. Il ajoute
que la doctrine en déduit, à juste titre, que l'application de cette
disposition est exclue lorsque l'accès aux informations est intervenu de
manière licite ; l'appropriation et l'exploitation de secrets de fabrication ou
d'affaires dont l'auteur a eu connaissance de manière licite tombe plutôt
sous le coup de l'art. 2 LCD (TF 6P. 137/2006 du 23 novembre 2006
consid. 6.3 et les références citées; TF 6B_672/2007 du 15 avril 2008
consid. 3.2).
En l’espèce, il n’est pas formellement établi que le demandeur
ait eu accès au dossier constitué par le défendeur. En particulier, on ne
sait pas s’il a fait usage des études de l’architecte G.________. Ainsi que le
relève le rapport de l’expert en éthique bancaire, dont la Cour civile n’a
aucune raison de s’écarter, la seule information critique concernait le seuil
de rentabilité de l’affaire. Cette information n’avait pas non plus été
communiquée par le défendeur, mais élaborée par le demandeur lui-
même au sein d’un rapport commercial. Le demandeur avait accès aux
mêmes données que le défendeur et avait les connaissances techniques
pour calculer ce seuil. Il n’y avait dès lors rien de « secret » dans les
informations relatives à l’immeuble, que le demandeur aurait pu obtenir
de H.________. De plus, ces informations n’ont pas été portées de façon
indue à la connaissance du demandeur, mais lui ont été confiées comme

- 33 -
employé de la banque. Il en résulte qu’il n’y a pas d’acte déloyal et illicite
au sens de l’art. 6 LCD.
b) L’art. 5 let. a LCD dispose qu’agit de façon déloyale celui
qui exploite de façon indue le résultat d’un travail qui lui a été confié, par
exemple des offres, des calculs ou des plans. Par résultat d’un travail, il
faut comprendre le produit d’efforts intellectuels et de dépenses
matérielles (ATF 122 III 469 consid. 8b, p. 484). Le terme « résultat d’un
travail » couvre le résultat d’un travail de nature préparatoire, qui se situe
en amont de l’utilisation commerciale ; ainsi, par exemple, des esquisses,
des études ou des concepts (Brauchbar Birkhäuser, in Jung/Spitz (éd.),
Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG),
Handkommentar, Zurich 2010, n. 9 ad art. 5 LCD, p. 590 ; TF 6B_672/2012
du 19 mars 2013 consid. 1.1). La doctrine est en outre d’avis que le
résultat du travail en cause doit avoir un certain caractère confidentiel, à
défaut de quoi la capacité concurrentielle de celui à qui le travail a été
confié serait entravée de manière injustifiée (Martenet/Heinemann, op.
cit., p. 232). Il faut enfin que l’auteur utilise le résultat du travail
contrairement à la destination convenue, et ce à des fins commerciales ou
économiques (Brauchbar Birkhäuser, op. cit., n. 21 ad art. 5 LCD p. 594 et
les réf. cit. ; TF 6B_672/2012 précité).
En l’occurrence, comme déjà évoqué, on ne sait pas en quoi
auraient consisté les « travaux préparatoires » (pour reprendre les termes
de l’expert en éthique bancaire) du défendeur. A fortiori ne sait-on pas ce
que le défendeur a, précisément, confié au demandeur. En tout état de
cause, la compilation de données relatives à un immeuble, qui sont
publiques ou que le propriétaire est disposé à communiquer à tout
acquéreur potentiellement intéressé ne constitue pas le résultat d’un
travail, au sens précité. Au surplus, à supposer que ce soit le cas, il
faudrait que le demandeur ait exploité ce résultat à des fins commerciales,
ce qui est démenti par les faits. Enfin, il y aurait exploitation déloyale,
illicite, que si le demandeur avait trahi la confiance que le défendeur avait
placée en lui en lui confiant ces données ; or, à la date où le demandeur a
formulé son offre (donc probablement utilisé ces données), il n’est pas

- 34 -
établi que le défendeur était à nouveau sur les rangs ni que le demandeur
le savait.
Il n’y a donc pas non plus d’acte déloyal et illicite au sens de
l’art. 5 let. a LCD.
c) L’art. 2 LCD est la clause générale qui vise tout
comportement trompeur ou contraire à la bonne foi et qui influe sur les
rapports entre concurrents ou entre fournisseurs et clients. Comme déjà
dit (cf. supra consid. IVb), un comportement qui échappe aux art. 3 à 8
LCD peut encore être contraire à l’art. 2 LCD. C’est en particulier pour
saisir des abus auxquels le législateur n’avait pas songé que la clause
générale a été conservée lors de la révision de la loi en 1943 (ATF 133 III
431, JT 2007 I 194 et 2008 I 34 ; ATF 131 III 384, JT 2005 I 434). En vertu
de la clause générale de l'article 2 LCD, le juge doit condamner tout
comportement qui met en péril la concurrence en tant que telle ou qui
déjoue les résultats escomptés grâce à elle (FF 1983 II 1037, p. 1074). La
loi fédérale contre la concurrence déloyale vise à préserver une
concurrence économique fonctionnelle, où les concurrents ne sont pas
entravés pour offrir et fournir leurs prestations, ni les consommateurs
découragés ou empêchés d'accepter des offres par suite d'actes illicites
(Martin-Achard, La loi fédérale contre la concurrence déloyale du 19
septembre 1986, 1988, p. 36). La jurisprudence relative à cette disposition
vise surtout des comportements systématiques (Kobel, Le parasitisme en
droit suisse entre « Nachahmungsfreiheit » (liberté d’imiter),
« Verwechslungsgefahr » (risque de confusion) et « Rufausbeutung »
(exploitation de la réputation), in Défis du droit de la concurrence
déloyale, pp. 122-123).
Dans l’arrêt précité publié aux ATF 133 III 431, le Tribunal
fédéral a considéré que des connaissances obtenues dans le cadre
contractuel d’une activité au profit d’un tiers peuvent être en principe
librement utilisées et développées. Il s’agissait dans ce cas de données
relatives à des clients. L’exploitation de ces données ne tombe ni sous le

- 35 -
coup de l’art. 5 let. a, ni sous celui de l’art. 6 (consid. 4.5), ni sous celui de
l’art. 2 LCD (consid. 4.6).
En l’espèce, il résulte de l’expertise en éthique bancaire que le
demandeur n’a pas agi contrairement aux règles de la bonne foi,
puisqu’au moment où il a formulé son offre, il ignorait que le défendeur
était toujours intéressé par l’acquisition de l’immeuble litigieux. D’autre
part, il n’est pas établi que le demandeur ait repris de manière parasitaire,
sans effort propre, le travail préliminaire du défendeur. Comme
précédemment relevé, on ignore en effet en particulier si le demandeur a
eu accès au travail préliminaire du défendeur. Pour le reste, le demandeur
avait accès aux mêmes données relatives à l’immeuble que le défendeur
et c’est lui-même qui avait calculé son seuil de rentabilité, le seul élément
critique dans ce dossier, selon l’expert en éthique.
Au vu de ce qui précède, le défendeur n’établit aucune
violation des art. 2, 5 let. a et 6 LCD par le demandeur.
VII. D’une manière générale, comme déjà dit, en matière de LCD
(cf. supra consid. VIb), quel que soit le fondement délictuel de la
prétention en dommages-intérêts du défendeur, les conditions sont les
mêmes ; il doit notamment y avoir un dommage et un lien de causalité
entre l’acte dommageable et le dommage.
a) aa) Un fait est la cause naturelle d'un résultat s'il en
constitue l'une des conditions sine qua non (ATF 128 III 174consid. 2b, JT
2003 I 28, SJ 2002 I 410; ATF 128 III 180consid. 2d, JT 2004 I 367, SJ 2002 I
595). En d'autres termes, il existe un lien de causalité naturelle entre deux
événements lorsque, sans le premier, le second ne se serait pas produit ; il
n'est pas nécessaire que l'événement considéré soit la cause unique ou
immédiate du résultat. L'existence d'un lien de causalité naturelle entre le
fait générateur de responsabilité et le dommage est une question de fait
que le juge doit trancher selon la règle du degré de vraisemblance
prépondérante. En pareil cas, l'allégement de la preuve se justifie par le
fait que, en raison de la nature même de l'affaire, une preuve stricte n'est

- 36 -
pas possible ou ne peut être raisonnablement exigée de celui qui en
supporte le fardeau (ATF 133 III 462consid. 4.4.2, JT 2009 I 47, SJ 2008 I
111).
Pour qu'il y ait causalité adéquate, il faut que le fait générateur
de la responsabilité soit propre, d'après le cours ordinaire des choses et
l'expérience de la vie, à entraîner un résultat du genre de celui qui s'est
produit (ATF 129 II 312 consid. 3.3, JT 2006 IV 35, SJ 2003 I 437). Il faut au
préalable qu'un lien de causalité naturelle soit établi (TF
4C.118/2005consid. 4.3 du 8 août 2005). Le rapport de causalité adéquate
est une clause générale qui doit être concrétisée par le juge selon les
règles du droit et de l'équité, comme le prescrit l'art. 4 CC. L'examen de ce
rapport procède ainsi d'un jugement de valeur et non d'une théorie de la
causalité purement logique (ATF 123 III 110 consid. 3a, JT 1997 I 791).
Lorsqu'il s'agit de juger de l'existence d'un lien de causalité
entre une ou des omissions et un dommage, il convient de s'interroger sur
le cours hypothétique des événements (ATF 129 III 129consid. 8, JT 2003 I
146, SJ 2003 I 293). Dans ce cas, le raisonnement ne peut pas reposer
exclusivement sur l'expérience de la vie, mais doit s'appuyer également
sur les faits établis (ATF 128 III 180 consid. 2d, JT 2004 I 367, SJ 2002 I
595; ATF 127 III 453 consid. 5d, JT 2002 I 219, SJ 2002 I 138). Tandis qu'en
présence d'actions, l'appréciation n'intervient que dans l'examen du
caractère adéquat, elle joue en règle générale un rôle en cas d'omission
déjà dans la détermination du déroulement causal hypothétique. En cas
d'omission, cela n'a généralement pas de sens d'examiner encore si le
déroulement causal hypothétique constaté ou admis présente un
caractère adéquat (ATF 132 III 715 consid. 2.3, JT 2009 I 183). Il faut ainsi
se demander, en procédant par hypothèses, si l'accomplissement de l'acte
omis aurait empêché la survenance du résultat (ATF 127 III 453 consid. 5d
précité).
bb) En l’occurrence, l’acte reproché au demandeur est bien
une action, mais l’événement qui en serait le résultat (le « non-achat » par
le défendeur) n’en est pas un, c’est un « non-événement », un événement

- 37 -
qui aurait dû survenir mais ne l’a pas pu. On se trouve ainsi dans une
situation assez similaire à celles où une omission est reprochée à l’auteur,
car il faut se demander ce qui se serait produit sans l’acte dommageable.
Or, en l’espèce, on ne peut pas affirmer que, sans la
concurrence – loyale ou déloyale – du demandeur, le défendeur aurait
selon toute vraisemblance acheté l’immeuble litigieux. Tout d’abord, on ne
sait pas s’il y avait d’autres personnes intéressées. Le 7 octobre 2009,
R.________ a écrit au défendeur que « la demande est forte pour cet
objet ». C’était peut-être une ruse de courtier, ou peut-être vrai. Or le
défendeur n’a pas allégué ni établi qu’il n’y avait aucun autre intéressé ;
ce fait était pourtant facile à prouver par l’audition des courtiers ou la
production de leurs dossiers. Ensuite, le défendeur n’était pas en mesure,
à mi-octobre 2009, de payer le prix de vente. Il n’avait pas, en liquide, les
fonds propres, et c’est pourquoi, peut-on supposer, il n’a pas d’emblée
formulé une offre lorsqu’il a été informé de la mise en vente au prix de
1'500'000 francs. Le défendeur avait allégué disposer de plus de 50'000 fr.
sur ses comptes bancaires, admettant par là qu’il n’avait pas les fonds
propres, en liquide, recherchés. L’instruction est parvenue au résultat que
ses liquidités étaient même inférieures à ce dernier montant. Le défendeur
aurait donc dû, soit vendre un appartement, ce qui incluait au préalable la
constitution d’une PPE et le remaniement du crédit grevant l’immeuble,
soit solliciter et obtenir un crédit supplémentaire sur dit immeuble, garanti
par les cédules en sa possession. A supposer que l’une ou l’autre de ces
solutions soit possible (on y reviendra), cela nécessitait néanmoins du
temps, et on ignore si T.________ était disposée à attendre ; d’autres
intéressés auraient pu se présenter dans l’intervalle. Enfin, on ignore si
ces solutions en étaient vraiment. En ce qui concerne la première, on
ignore à quel prix l’appartement du défendeur pouvait être vendu, ni quel
bénéfice il en aurait retiré ; or, il aurait fallu qu’il ait au moins un bénéfice
net de 380'000 francs pour acheter l’immeuble à 1'520'000 francs, ou un
tout petit peu moins si on tient compte de quelques économies en compte.
Là encore le défendeur aurait pu alléguer quelques éléments financiers sur
l’immeuble dont il est propriétaire, ce qu’il n’a pas fait. Quant à la
deuxième solution, elle paraît clairement illusoire : il s’agissait purement

- 38 -
et simplement de demander un crédit pour financer les fonds propres.
Même en admettant que l’immeuble grevé avait une valeur suffisante,
cela signifie que l’achat aurait entièrement été financé par des emprunts ;
il n’est pas du tout certain que la banque aurait accepté cela, même si elle
n’était pas elle-même créancière du tout.
En résumé, le cours des événements sans les prétendus actes
de concurrence ne peut être établi ni même rendu plausible, étant
incertain.
b) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le dommage est
constitué de la diminution involontaire du patrimoine du lésé. Celui-ci peut
résulter d'une diminution de l'actif sans diminution correspondante du
passif, d'une augmentation du passif sans diminution correspondante de
l'actif ou d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du
passif (ATF 127 III 543 consid. 2b, JT 2002 I 217, SJ 2001 I 625 ; TF
4C.362/2006 consid. 3 ; Corboz, in Thévenoz/Werro (éd.), Commentaire
romand, Code des obligations, 2ème éd. n. 33 ad art. 754 CO). Le lésé doit
démontrer tant l’existence que l’étendue de son dommage. Dans le
domaine de la propriété intellectuelle, le dommage peut consister
notamment en une perte de gain, qui doit être compensée pour autant
que le gain eût été usuel ou pu être envisagé de façon presque certaine. Il
faut que le dommage apparaisse comme pratiquement certain, une simple
possibilité ne suffisant pas (Muhlstein, op. cit., pp. 173-174).
Pour déterminer le dommage, il faut donc comparer la
situation actuelle avec celle qui aurait existé si le demandeur n’avait pas
commis l’acte dommageable. On retrouve ici la même problématique que
celle exposée plus haut en relation avec le lien de causalité : on ignore ce
qui ce serait passé sans la prétendue concurrence du demandeur.
Le défendeur, bien qu’il allègue avoir effectué divers
démarches coûteuses dans l’espoir d’acheter l’immeuble litigieux, ne
réclame aucun dédommagement pour ces démarches. Par exemple, il ne
fait pas état de ses frais d’architecte. Il prétend seulement obtenir une
compensation pour son gain manqué, qu’il évalue au revenu annuel

- 39 -
qu’aurait pu lui rapporter l’immeuble litigieux (principalement avec
travaux, subsidiairement sans travaux, cf. p. 13 de son mémoire de droit),
capitalisé en fonction de son âge.
Or, comme on l’a vu, on ignore quels fonds propres le
défendeur aurait pu réunir, de quelle manière il l’aurait fait, et quelles
conséquences cela aurait eu sur sa situation financière globale
(notamment du fait de la perte de revenu locatif, mais aussi de la
diminution de ses charges hypothécaires). En réalité, les projets du
défendeur n’en étaient qu’au stade de l’ébauche.
Son dommage n’est ainsi absolument pas établi.
c) Se fondant sur l’art. 9 al. 3 LCD, le défendeur réclame la
« remise du gain illicite ». Le gain réalisé illicitement peut se définir
comme la différence entre le montant actuel du patrimoine de l’auteur de
l’atteinte et le montant inférieur que ce patrimoine aurait si l’atteinte ne
s’était pas produite. L’auteur doit être de mauvaise foi ; s’il est de bonne
foi, il ne peut être recherché que sur la base des règles relatives à
l’enrichissement illégitime, soit l’art. 62 al. 1 CO. C’est au lésé de prouver
la réalisation d’un gain par l’auteur de l’atteinte et la mauvaise foi de
celui-ci, tandis qu’il appartient à l’auteur de prouver les frais qu’il a dû
supporter (Muhlstein, op. cit., pp. 176-177).
Le défendeur évalue le gain prétendument réalisé par le
demandeur de la même manière que son dommage. Il perd de vue qu’il
s’agissait de déterminer quel gain le demandeur aurait retiré indûment de
l’opération. Or, aucun élément n’a été allégué ni a fortiori établi à ce sujet.
VIII. En définitive, le défendeur échoue à prouver que les faits qu’il
reproche au demandeur tombent sous le coup de la LCD et qu’ils sont
déloyaux ou illicites au sens de cette loi, d’une part, et que ces faits lui ont
causé un dommage d’un montant de 500'000 fr., d’autre part. Dans ces
conditions, il n’y a pas non plus place pour une quelconque prétention en
remise de gain au sens de la LCD.

- 40 -
En résumé, le défendeur n’établit pas avoir une créance contre
le demandeur. La conclusion reconventionnelle qu’il a prise dans sa
réponse doit ainsi être rejetée. Les conclusions de la demande doivent
être déclarées respectivement irrecevable et sans objet. Celles,
principales, de la réplique doivent être rejetées, le demandeur ayant la
légitimation passive.
IX. Selon l'art. 92 al. 1 CPC-VD, des dépens sont alloués à la partie
qui obtient gain de cause. Ceux-ci comprennent principalement les frais de
justice payés par la partie, les honoraires et les débours de son avocat
(art. 91 let. a et c CPC-VD). Les frais de justice englobent l'émolument de
justice ainsi que les frais des mesures probatoires (art. 90 al. 1 CPC-VD;
art. 2 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile, applicable par renvoi de l'art. 99 al. 1 TFJC [Tarif du 28 septembre
2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]). Les honoraires et les
débours d'avocat sont fixés selon le tarif du 17 juin 1986 des honoraires
d'avocat dus à titre de dépens (ci-après : TAv., applicable par renvoi de
l'art. 26 al. 2 TDC [Tarif du 23 novembre 2010 des dépens en matière
civile; RSV 270.11.6]).
En l’espèce, le demandeur obtient gain de cause sur la
principale question litigieuse. Il a ainsi droit à des dépens, étant précisé
que le remboursement de son coupon de justice (arrêté à 18'714 fr. 70)
doit lui être alloué, sous déduction du montant de 900 fr. pour lequel il a
déjà obtenu indemnisation dans le cadre d’un jugement incident rendu le
12 novembre 2013. Compte tenu de la valeur litigieuse de 550'000 fr., du
nombre d’allégués en procédure, et de l’ampleur du procès, les dépens, à
la charge du défendeur, doivent être arrêtés à 40’914 fr. 70, savoir (art. 91
et 92 CPC-VD ; art. 15, 17, 19, 20, 21, 23 à 25 TAv.) :

- 41 -
a 22’00 fr à titre de participation aux honoraires de
) 0 . son conseil;
b 1’100 fr pour les débours de celui-ci;
) .
c) 17’81 fr 70 en remboursement de son coupon de
4 . justice.
Par ces motifs,
la Cour civile,
statuant à huis clos,
pro no nce :
I. La conclusion I prise par le demandeur Q.________ contre
le défendeur D.________, selon demande du 18 octobre
2010, est irrecevable.
II. La conclusion II prise par le demandeur contre le
défendeur, selon la demande précitée, est sans objet.
III. La conclusion reconventionnelle prise par le défendeur
contre le demandeur, selon réponse du 15 mars 2011,
est rejetée.
IV. Les frais de justice sont arrêtés à 18'714 fr. 70 (dix-huit
mille sept cent quatorze francs et septante centimes)
pour le demandeur, et à 15’649 fr. 70 (quinze mille six
cent quarante-neuf francs et septante centimes) pour le
défendeur.
V. Le défendeur doit verser au demandeur la somme de
40’914 francs 70 (quarante mille neuf cent quatorze
francs et septante centimes) à titre de dépens.
VI. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
La présidente : Le greffier :

- 42 -
F. Byrde E. Umulisa Musaby
Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a été communiqué
aux parties le 11 novembre 2015, lu et approuvé à huis clos, est notifié,
par l'envoi de photocopies, aux conseils respectifs des parties.
Les parties peuvent faire appel auprès de la Cour d'appel civile
du Tribunal cantonal dans les trente jours dès la notification du présent
jugement en déposant auprès de l'instance d'appel un appel écrit et
motivé, en deux exemplaires. La décision qui fait l'objet de l'appel doit
être jointe au dossier.
Le greffier :
E. Umulisa Musaby