vd_gerichte · KC11.036003 · 2012-10-03 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC11.036003-120635
352
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 3 octobre 2012
__________________
Présidence de M. HACK, président
Juges : M. Sauterel et Mme Rouleau
Greffier : Mme Nüssli
*****
Art. 82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par E.________ SÀRL,
à Lausanne, contre le prononcé rendu le 20 février 2012, à la suite de
l’audience du 26 janvier 2012, par le Juge de paix du district de Lausanne
dans la cause opposant la recourante à U.________ SÀRL, à Lausanne.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En fait :
1. A la requête d'U.________ Sàrl, l'Office des poursuites du
district de Lausanne a notifié le 31 mai 2011 à E.________ Sàrl un
commandement de payer, dans la poursuite n° 5'813'982, portant sur les
sommes de 70'000 fr., avec intérêt à 8 % l'an dès le 1er octobre 2008, et
de 3'500 fr., sans intérêt, la cause de l'obligation invoquée étant :
"Solde redû selon convention de vente signée le 08.08.2007 entre parties
(art. 2 de dite convention et lettre de mise en demeure de P. Stouder du
19.04.2011).
Frais d'intervention".
La poursuivie a formé opposition totale au commandement de
payer.
Par acte du 27 septembre 2011, la poursuivante a requis la
mainlevée provisoire à concurrence de 70'000 fr., plus intérêt à 5 % l'an
dès le 1er octobre 2008. Elle a produit à l'appui de sa requête les pièces
suivantes :
- une convention de vente d'un fonds de commerce passée le 8 août 2007
entre A.________ Sàrl, "le vendeur" et E.________ Sàrl, "l'acheteur" qui
contient en particulier les clauses suivantes :
"Article 2
Le prix de la vente est fixé d'un commun accord à :
CHF*190'000.- (cent nonante mille francs)
Il sera payé comme suit :
CHF*20'000.- (vingt mille francs) à la signature de la présente
convention.
Ce montant sera versé au vendeur à titre d'acompte, garantie et de dédit.
CHF*90'000.- (nonante mille francs) le 30 septembre 2007.

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CHF*80'000.- (huitante mille francs) payables en douze mensualités,
sans intérêts de Fr. 6'667.- (six mille six cent soixante sept francs), dès le
1er novembre 2007 pour finir le 1er octobre 2008.
Le solde impayé sera exigible immédiatement dans le cas où l'acheteur
cèderait son bail avant terme, ou en cas de résiliation anticipée ou encore
en cas de faillite ou de demande de sursis concordataire, ainsi qu'en cas
de retard dans les payements.
(…)
Article 7
La validité de la présente convention est subordonnée à :
- Bail à loyer en sous location, jusqu'au 30 avril 2008, ou jusqu'à
payement complet du crédit vendeur. Dès le remboursement total
de la dette un bail à loyer sera établi au nom de l'acheteur.
- Obtention d'un crédit brasseur de minimum Fr. 30'000.-
- Obtention des autorisations officielles à exploiter.
Article 8
Si les conditions mentionnées à l'art. 7 ne sont pas obtenues, l'acheteur
pourra récupérer le montant de CHF*20'000.- (vingt mille francs) qu'il a
versé comme acompte, garantie et dédit.
(…)
Article 14
La présente vaut reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 LP.";
- un avenant du 2 octobre 2007 modifiant l'article 2 de la convention de
vente précitée de la manière suivante :
"Le prix de vente est de Fr. 190'000.- (cent nonante mille francs)
Le paiement s'effectuera comme suit :
Fr. 20'000.- (vingt mille francs) versé le 8 août 2007 à A.________ Sàrl
Fr. 50'000.- (cinquante mille francs) le 2 octobre 2007 versé à A.________
Sàrl
Fr. 50'000.- (cinquante mille francs) dès que le H.________ aura versé le
montant du prêt.
Fr. 70'000.- (septante mille francs) le solde, payable en 12 mensualités,
sans intérêts, de Fr. 5'833,35 (cinq mille huit cent trente trois francs et
trente cinq cts) dès le 1er novembre 2007, pour finir le 1er octobre 2008.

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La garantie de loyer (3 mois) de Fr. 16'290.- sera déposée, courant
janvier 2008.";
- trois quittances attestant le paiement par la poursuivie de
respectivement 20'000 fr., le 9 août 2007, 50'000 fr., le 2 octobre 2007,
50'000 fr. le 18 mars 2008;
- une lettre du 19 avril 2011 du mandataire de la poursuivante réclamant à
la poursuivie le paiement de 73'500 fr. et un acompte minimum de 25'000
fr. d'ici au 30 avril 2011.
Par courrier du 30 novembre 2011, la poursuivante a encore
produit un extrait du registre du commerce la concernant dont il résulte
que sa raison sociale était auparavant A.________ Sàrl.
Dans une écriture du 13 janvier 2012, la poursuivie a
notamment fait valoir que la reconnaissance de dette était soumise à une
condition qui n'était pas réalisée. Elle a produit les pièces suivantes :
- un contrat de sous-location passé entre les parties le 18 mars 2008 qui
contient les clauses suivantes :
"1. Le présent bail de sous-location est établi conformément à l'art. 7 de la
convention de vente du fonds de commerce du café-restaurant " [...]" (…),
convention signée entre les parties le 8 août 2007.
(…)
5. Le présent bail de sous-location restera en vigueur jusqu'à complet
paiement des sommes prévues à l'art. 2 de la susdite convention de vente
de fonds de commerce, soit en principe jusqu'à fin avril 2009, et jusqu'à sa
substitution par un bail établi par le bailleur principal";
- une convocation adressée le 12 janvier 2011 à A.________ Sàrl par la
gérance G.________ pour l'établissement d'un état des lieux de sortie le 28
février 2011 concernant le restaurant, kiosque, discothèque et pub dans
l'immeuble de l'avenue de [...];
- un avis de saisie de créance adressé le 12 mai 2011 à la poursuivie par
l'Office des poursuites de l'arrondissement de Lavaux-Oron portant sur la

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créance en paiement du solde du prix de vente du fond de commerce du
café-restaurant [...] d'un montant de 70'000 fr., à concurrence de 48'486
fr. 30;
- une lettre adressée le 18 juillet 2011 par le conseil de la poursuivie à
l'office précité indiquant que la créance saisie était entièrement contestée;
- une lettre du 18 juillet 2011 également du conseil de la poursuivie à celui
de la poursuivante énonçant divers griefs à l'encontre de celle-ci censés
fonder une baisse de loyer pour diminution de jouissance des locaux sous-
loués de 30 % au moins, représentant un montant de 66'879 fr. depuis
mars 2008, ainsi qu'un préjudice "pécunier" de 150'000 francs pour la
même période, ces deux montants (216'789 fr. au total) étant
formellement opposés en compensation notamment envers la somme de
73'500 fr. réclamée par la poursuivante dans sa lettre du 19 avril 2011;
- un courrier du 6 septembre 2011 du conseil de la poursuivie à celui de la
poursuivante mentionnant les mêmes griefs et impartissant à cette
dernière un ultime délai au 15 septembre 2011 pour y remédier, à défaut
de quoi le loyer serait consigné dès le 1er octobre 2011;
- une lettre adressée le 4 octobre 2011 par le conseil de la poursuivie à
l'Office des poursuites du district de Lausanne, mentionnant en particulier
que sa cliente a formellement opposé en compensation sur les loyers
réclamés par la bailleresse une créance portant sur un montant de
216'789 francs;
- une requête adressée le 20 octobre 2011 à la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer de Lausanne par le conseil de la poursuivie qui
conclut notamment à l'annulation du congé donné le 23 septembre 2011
pour le 31 octobre 2011, relatif aux locaux commerciaux dans l'immeuble
sis à l'avenue de [...]; la poursuivie allègue dans cette écriture avoir
interrompu le paiement du loyer dès le 1er juin 2011, en raison de
l'importante créance qu'elle avait à l'encontre de l'intimée bailleresse;

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- un lettre du 13 janvier 2012, dans laquelle le conseil de la poursuivie
s'enquiert auprès d'O.________ AG de l'éventuelle résiliation du bail
principal liant cette société à la poursuivante et portant sur les locaux
précités.
A l'audience de mainlevée du 26 janvier 2012, la poursuivie a
encore produit une lettre que lui a adressée le 18 janvier 2012 un avocat
pour l'informer que le bail passé entre sa cliente O.________ AG et
U.________ Sàrl avait été résilié notamment pour défaut de paiement des
loyers, frais et charges et que des procédures étaient actuellement en
cours.
2. Par prononcé du 20 février 2012, le Juge de paix du district de
Lausanne a levé provisoirement l'opposition à concurrence de 70'000 fr.,
plus intérêt

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au taux de 5 % l'an dès le 1er octobre 2008 (I), arrêté à 480 les frais
judiciaires, compensés avec l'avance de frais de la poursuivante (II), mis
ces frais à la charge de la poursuivie (III) et dit que celle-ci devait
rembourser à la poursuivante son avance de frais de 480 fr. et lui verser la
somme de 500 fr. à titre de dépens, en défraiement de son représentant
professionnel (IV).
Les motifs du prononcé ont été adressés pour notification aux
parties le 27 mars 2012. Le premier juge a considéré en substance que la
convention du 8 août 2007 valait titre de mainlevée, que la poursuivie
avait admis que les deux dernières conditions figurant à l'art. 7 de ce
contrat étaient remplies et que le moyen tiré de la non réalisation de la
première condition de cette clause n'était pas recevable dès lors que
l'établissement d'un bail à loyer au nom de la poursuivie ne devait
intervenir qu'après paiement du solde du prix de vente.
E.________ Sàrl a recouru contre ce prononcé par acte du 3 avril
2012, concluant, avec suite de frais et dépens de première et seconde
instances, principalement, à sa réforme dans le sens du maintien de
l'opposition et, subsidiairement, à son annulation.
L'effet suspensif requis dans le recours a été accordé par
décision du 5 avril 2012 du président de la cour de céans.
Dans ses déterminations du 14 mai 2012, U.________ Sàrl a
conclu, avec dépens, au rejet du recours.
En d roit :
I. Le recours a été formé en temps utile, dans le délai de dix
jours de l'art. 321 al. 2 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre

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2008; RS 272). Ecrit et motivé, il est recevable à la forme (art. 321 al. 1
CPC).
II. a) Le poursuivant dont la poursuite est frappée d’opposition
peut, s’il se trouve au bénéfice d’une reconnaissance de dette, requérir la
mainlevée provisoire de l’opposition, que le juge prononce si le débiteur
ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 LP, loi
fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite du 11 avril 1889, RS
281.1). Constitue une reconnaissance de dette l’acte authentique ou sous
seing privé d’où résulte la volonté du poursuivi de payer au poursuivant,
sans réserve ni condition, une somme déterminée, ou aisément
déterminable, et échue (Panchaud/Caprez, La mainlevée d'opposition, § 1;
Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la
faillite, n. 29 ad art. 82 LP; ATF 130 III 87 c. 3.1, JT 2004 II 118 et les arrêts
cités).
Si la reconnaissance de dette n'est pas pure et simple, elle ne
permet la mainlevée qu'avec la preuve, rapportée par le poursuivant, que
les conditions ou réserves sont devenues sans objet (Panchaud/Caprez,
op. cit., § 16; Gilliéron, op. cit., n. 40 ad art. 82 LP).
b) En l'espèce, il n'est pas contesté que la convention du 8
août 2007 qui porte la signature de la recourante et qui indique le montant
qu'elle reconnaît devoir constitue une reconnaissance de dette.
La recourante soutient qu'elle ne peut valoir titre de mainlevée
dès lors que la première condition figurant dans la clause 7 de la
convention du 8 août 2007 ne serait plus réalisable. Elle allègue en effet
que le bail principal passé entre l'intimée et la société O.________ AG aurait
été résilié, de sorte qu'un transfert de bail serait désormais impossible.
Les parties se retrouveraient ainsi dans la même situation que si elles
n'avaient jamais conclu l'acte.

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De son côté l'intimée considère que la clause invoquée ne
constitue ni une réserve ni une condition au paiement du prix convenu et
que, par ailleurs, il n'est pas démontré qu'elle serait dans l'impossibilité de
respecter son engagement une fois le paiement du solde du prix de vente
intervenu.
Il convient dès lors d'analyser les clauses de la convention du
8 août 2007 afin de déterminer la réelle et commune intention des parties
au moment de sa signature (art. 18 CO).

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L'article 2 de la convention fixe le prix de vente et les
modalités de paiement. Ces dernières ont ensuite été modifiées par les
parties dans l'avenant du 2 octobre 2007 et dans le contrat de sous-
location passé le 18 mars 2008. Il ressort en définitive de ces trois actes
qu'un premier acompte de 20'000 fr. devait être payé à la signature du
contrat, un deuxième acompte de 50'000 fr. le 2 octobre 2007, un
troisième acompte de 50'000 fr. dès l'obtention d'un prêt par le H.________.
Le solde de 70'000 fr. devait être payé en douze mensualités de 5'833 fr.
35 jusqu'à fin avril 2009. Il était en outre précisé que le solde impayé
serait immédiatement exigible notamment en cas de retard dans les
paiements.
L'article 7 subordonne la validité de la convention à deux
évènements. L'obtention d'un crédit brasseur de 30'000 fr. au minimum et
l'obtention des autorisations officielles à exploiter, sont clairement des
conditions au sens de l'art. 151 CO, soit des événements futurs
(objectivement incertains), à la survenance desquels les parties attachent
l'efficacité ou non d'un acte juridique (Pichonnaz, Commentaire romand, n.
1 ad art. 151 CO). Les parties admettent que ces deux conditions sont
réalisées.
Il n'en va pas de même du premier événement mentionné à
l'art. 7 sous la forme :
"Bail à loyer en sous location jusqu'au 30 avril 2008, ou jusqu'au paiement
complet du crédit vendeur. Dès le remboursement total de la dette un bail
à loyer sera établi au nom de l'acheteur."
Il n'est pas douteux, ce point n'est d'ailleurs pas discuté, que
les parties entendaient offrir à l'acheteur la jouissance des locaux
commerciaux du café-restaurant pour en permettre l'exploitation, en
premier lieu sous la forme d'une sous-location, puis, après paiement de
l'intégralité du prix de vente, sous la forme d'un bail à loyer liant
directement l'acheteur au propriétaire. Cette clause ne constitue dès lors
pas une condition mais bien un devoir contractuel de l'intimée ou plutôt

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deux obligations distinctes à sa charge : celle de conclure avec la
recourante un contrat de sous-location, celle, après paiement intégral du
prix de vente, de requérir du propriétaire un transfert de bail. Il ne peut
s'agir d'une condition de validité de la convention. Cela signifierait en effet
que la validité de celle-ci serait subordonnée à son exécution par
l'acheteur, plus précisément au paiement du solde du prix de vente, quelle
qu'en soit la date.
La première des obligations de l'intimée a bien été exécutée.
La recourante a bénéficié d'un contrat de sous-location non seulement
jusqu'au 30 avril 2009, soit jusqu'à l'échéance du délai fixé pour le
paiement du solde du prix de vente, mais bien au-delà comme cela résulte
de sa requête à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer.
Il ressort de cette écriture que le contrat de sous-location aurait
finalement été résilié le 23 septembre 2011 pour le 31 octobre 2011. La
recourante ne peut toutefois en tirer argument dès lors que le contrat de
sous-location était garanti jusqu'à l'échéance du délai de paiement, fixée
au 30 avril 2009 et que l'obligation de transférer le bail n'est pas exigible
en l'état dès lors que le prix de vente n'a pas été intégralement payé.
Au surplus, on ignore dans quelle mesure l'intimée n'est plus à
même de satisfaire à cette dernière obligation. La lettre du 18 janvier
2012 de l'avocat de la propriétaire indique certes que le contrat de bail
passé entre sa cliente et l'intimée a été résilié, mais sans en préciser la
date et mentionne également que des procédures sont actuellement en
cours.
III. a) Le juge prononce la mainlevée si le débiteur ne rend pas
immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 al. 2 LP).
b) Dans sa lettre du 18 juillet 2011, la recourante a invoqué en
compensation une créance de 216'789 fr.. Elle n'a toutefois pas rendu
vraisemblable cette créance, qui ne repose que sur ses propres
allégations, de sorte que ce moyen doit être également rejeté.

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IV. En définitive, le recours doit être rejeté et le prononcé
entrepris maintenu.
Les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 690 francs,
doivent être mis à la charge de la recourante. Celle-ci devra en outre
verser à l'intimée des dépens de deuxième instance, arrêtés à 1'500
francs.
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 690 fr. (six
cent nonante francs), sont mis à la charge de la recourante.
IV. La recourante E.________ Sàrl doit verser à l'intimée U.________
Sàrl la somme de 1'500 fr. à titre de dépens de deuxième
instance.
V. L'arrêt est exécutoire.

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Le président : La greffière :
Du 3 octobre 2012
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Guillaume Perrot, avocat (pour E.________ Sàrl),
- M. Jean-Daniel Nicaty, agent d'affaires breveté (pour U.________ Sàrl).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 70'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.

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La greffière :