vd_gerichte · PT12.009239 · 2015-01-26 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT12.009239-142009
50
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 26 janvier 2015
__________________
Composition : M. COLOMBINI, président
Mmes Bendani et Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Choukroun
*****
Art. 712b CC ; 197ss CO ; 312 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par A.T.________ et
B.T.________, tous deux à [...], défendeurs, contre le jugement rendu le 24
février 2014 par le Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans
la cause divisant les appelants d’avec P.________, à [...], demanderesse, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 24 février 2014, dont les motifs ont été
communiqués aux parties le 3 octobre 2014, le Tribunal civil de
l’arrondissement de l’Est vaudois a admis partiellement les conclusions
prises par P.________ à l’encontre de A.T.________ et B.T.________ dans sa
demande du 9 mars 2012 et telles que modifiées à l’audience du 10
janvier 2013 (I), dit que A.T.________ et B.T.________ sont les débiteurs de
P.________ et lui doivent immédiat paiement, solidairement entre eux, de la
somme de 42’542 fr., ceci avec intérêts à 5% l’an dès le 5 avril 2012 sur la
somme de 32’300 fr. et à 5% l’an dès le 20 juin 2012 sur la somme de
10’242 fr. (II), levé en conséquence, à titre définitif, les oppositions
formées dans les poursuites nos [...] et [...] notifiées à A.T.________ et
B.T.________ par l’Office des poursuites du district de Lavaux-Oron à
concurrence des montants exprimés sous chiffre Il supra (III), dit que les
frais judiciaires, arrêtés à 10’480 fr., sont mis à la charge de P.________ à
hauteur de 3’493 fr. 35 et de A.T.________ et B.T.________, solidairement
entre eux, à hauteur de 6’986 fr. 65, et compensés avec les avances de
frais versées (IV), que A.T.________ et B.T.________ sont les débiteurs de
P.________ et lui doivent immédiat paiement, solidairement entre eux, de la
somme de 6’536 fr. 65 à titre de remboursement des avances de frais
versées (V), que A.T.________ et B.T.________ sont les débiteurs de
P.________ et lui doivent immédiat paiement, solidairement entre eux, de la
somme de 3’672 fr. à titre de dépens, débours et TVA inclus (VI), et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont retenu que les graves
problèmes d’étanchéité et d’humidité affectant l’immeuble vendu par
A.T.________ et B.T.________ à P.________ constituaient des défauts qui
rendaient l’habitation de l’appartement très difficile et que ces obstacles -
induits par les défauts d’humidité - sortaient des risques auxquels un
acquéreur pouvait de bonne foi s’attendre, de sorte que la clause
d’exclusion de garantie prévue dans le contrat de vente était inapplicable.
Les premiers juges ont également évoqué l’éventualité, sans toutefois

- 3 -
trancher la question, d’une dissimulation frauduleuse des défauts par les
vendeurs au sens de l’art. 199 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ;
RS 220), ces derniers ayant procédé à des travaux de dégagement de
façade pour contrôle de drainages en décembre 2007 sans attirer
l’attention de P.________ sur ces éléments lors de la vente. Les premiers
juges ont par ailleurs considéré que cette dernière avait annoncé les
défauts à temps et de manière valable. Pour fixer la prétention à laquelle
elle pouvait prétendre, ils ont écarté, se fondant sur l’expertise, les
montants relatifs à des défauts extérieurs au litige (défauts d’exécution
liés à des ouvriers peu qualifiés et mal contrôlés, travaux sur la véranda
du propriétaire voisin), ceux déjà remboursés par l’assurance dégât d’eau
ou encore les défauts affectant les parties communes de la PPE (remise en
état de la façade dégradée). Ils ont en définitive retenu la somme de
32’300 fr. pour les travaux de remise en état, à savoir des travaux de
drainage estimés à 14'000 fr., l’isolation thermique de toutes les
embrasures et angles de mur non isolés thermiquement par 15'500 fr.,
ainsi que des honoraires de coordination réduits à 2'800 fr., en proportion
de la diminution opérée (44%) sur le montant total des travaux de remise
en état tel qu’arrêtés par l’expert.
B. Par acte du 7 novembre 2014, A.T.________ et B.T.________ ont
fait appel de ce jugement. Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens,
principalement, à sa réforme en ce sens que la demande déposée par
P.________ le 9 mars 2012 est rejetée, et, subsidiairement, à son
annulation, la cause étant renvoyée à l’autorité de première instance pour
nouveau jugement dans le sens des considérants.
P.________ n’a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :

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1. Le 20 décembre 2002, A.T.________ et B.T.________ (ci-après:
les appelants) ont acquis en mains communes, sous la forme d’une société
simple, un immeuble construit aux alentours de l’année 1900, sis [...], sur
la commune de [...].
Ils ont ensuite constitué, le 7 mars 2007, la propriété par étage
« [...]», (ci-après : la PPE) composée de quatre lots et ont vendu les lots nos
2, 3 et 4 respectivement les 22 octobre et 2 novembre 2007.
2. En décembre 2007, les appelants ont fait appel à l’entreprise
[...] SA afin de procéder à des travaux de rénovation sur le lot n° 1. Le
31 décembre 2007, l’entreprise leur a adressé une facture, pour un
montant total de 13’400 fr. net, TTC, relative aux travaux effectués, à
savoir le sondage des murs intérieurs et extérieurs, le pompage d’eau
dans le sous-sol, la recherche d’infiltrations dans la véranda, les travaux
de recherches et la réfection de la terrasse.
Le 5 mars 2008, lors d’une assemblée générale constitutive de
la PPE, A.T.________ a informé les copropriétaires que des travaux
d’assainissement (soubassement en façade sud) seraient effectués sur le
lot n° 1 afin de pouvoir vendre ce lot par la suite. Il ressort du procès
verbal de l’assemblée que ces travaux, réalisés dans une partie privative,
ne devaient pas être mis à la charge de la PPE.
Outre les travaux d’assainissement ainsi visés, des travaux de
dégagement de façade pour contrôle de drainages ont également été
effectués, pour un montant de 3’000 francs.
3. Le 21 avril 2009, les appelants – par l’intermédiaire de leur
représentant D.________ – ont conclu avec P.________ (ci-après : l’intimée)
une vente à terme conditionnelle en la forme authentique et droit
d’emption portant sur le lot
n° 1 de la PPE pour le montant de 400’000 francs. Le chiffre 1 du contrat
prévoyait la clause suivante :

- 5 -
« 1. Etat matériel et juridique:
L’immeuble est vendu à terme avec ses parties intégrantes et accessoires
légaux, dans son état actuel, tel que vu et reconnu par l’acheteuse qui
déclare bien le connaître, sans garantie de la part des vendeurs.
L’acheteuse prend acte qu’elle est ainsi privée des garanties prévues par
la loi, soit notamment des actions rédhibitoire, en réduction du prix de
vente et en dommages-intérêts.
L’article 199 du Code des obligations relatif aux défauts frauduleusement
cachés, qui est impératif, est réservé. »
Le 10 juin 2009, l’intimée a ainsi acquis en propriété
individuelle le lot n°1 de la PPE, les appelants lui ayant cédé tous les droits
et garanties cessibles qu’ils détenaient contre les maîtres d’état ayant
participé à des travaux sur l’immeuble.
4. a) Par courrier recommandé du 17 septembre 2009, les
copropriétaires des lots nos 2, 3 et 4 de la PPE ont notamment signalé aux
appelants ce qui suit:
« (...)
Lors de la mise en vente de l’appartement du rez-supérieur de la PPE
« [...] » à [...], il nous a été notifié que la terrasse allait être refaite pour
cause d’infiltrations.
Nous avons pu constater que le travail a, en effet, été réalisé. Or il s’avère
que le problème d’infiltrations n’est pas résolu.
(…).»
b) L’intimée a également interpellé les appelants par courrier
du
2 octobre 2009 dont il ressort ce qui suit :
« (...)
Madame, Monsieur,
Peu de temps après l’achat de l’appartement sis à la [...], [...], j’ai constaté
des taches au plafond situé au-dessous de la terrasse du 1er étage. Ces
taches d’humidité s’agrandissant, je m’en suis inquiétée.
Suite à mon enquête, j’ai compris que l’isolation de la terrasse du 1er
étage a été refaite. Ces travaux devant être sous garantie, II me serait
utile de connaître la date des travaux, les noms des entreprises ainsi que
la date de la fin de la garantie.
D’autre part, la paroi sud qui a été recouverte à l’intérieur par un caisson
laisse transparaître des traces d’humidité de plus en plus grandes. Suite à
une première expertise, cette humidité remonterait du sous-sol. Etonnant,
étant donné que la terrasse est restée de nombreux mois en chantier dans
le but d’isoler ces murs.
Pourriez-vous svpl m’indiquer également les noms des entreprises qui ont
participé aux travaux extérieurs.

- 6 -
Je vous remercie d’avance de votre rapide réponse et vous présente,
Madame, Monsieur, mes bonnes salutations.
P.________. »
c) Mandatée par la société V.________ SA afin d’examiner les
problèmes signalés ci-dessus, l’entreprise M.________ a, par courrier du 20
avril 2010, relevé ce qui suit :
« (…)
Pour donner suite à votre demande, nous nous sommes rendus sur place
en date du 20 avril. Il s’agit d’une toiture terrasse accessible.
Quelle ne fut pas notre étonnement quand à l’exécution, par manque
d’isolation, selon norme SIA en vigueur, selon descriptif si dessous:
1. Revêtement en dallettes sur taquets synthétique
2. Etanchéité bitume monocouche par EP 5 Ts, soudée en plein, sans calle
élastomère, voir renfort d’angle
3. Relevé partiel en résiné recouvert de paillette d’ardoise blanche
4. Point d’écoulement, 1 pièce, la SIA demande un trop plein de sécurité
5. Pas d’isolant
6. Ferblanterie inox et uginox
(...).»
L’entreprise a annexé à son courrier un devis ayant trait à des
travaux de mise en conformité de la terrasse avec isolation et étanchéité,
pour un montant total de 5’766 fr. 20.
d) Le 7 octobre 2010 la C.________ SA a informée l’intimée que
leur couverture d’assurance dégâts d’eau du bâtiment ne couvrait pas les
dégâts causés par un manque d’isolation thermique.
Par courrier du 9 novembre 2010, l’intimée, agissant par son
conseil, a écrit ce qui suit aux appelants :
«(...)
Actuellement, le bâtiment et la part de PPE en cause présente [sic] une
humidité supérieure à 70% ce qui la rend insalubre. Cette situation est due
probablement à deux causes, sans que je sois à ce stade apte à en
décider. Tout d’abord il a des défauts d’étanchéités ou d’isolations
relatives à la terrasse qui surplombe une des chambres. L’autre cause
paraît provenir d’une humidité des murs qui remontent [sic] par capillarité,
faute de drainage ou pour tout autre motif que je suis incapable et ma
cliente a fortiori de déterminer à l’heure qu’il l’est [sic].
J’entends donc solliciter du Juge de Paix une expertise hors procès pour
déterminer les défauts, proposer des remèdes et en apprécie/ le coût.
(...).»

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5. a) Par ordonnance du 22 février 2011, et faisant suite à la
requête déposée le 24 novembre 2010 par l’intimée, le Juge de paix du
district de Lavaux-Oron a désigné en qualité d’expert l’architecte
K.________ et l’a chargé d’examiner les défauts affectant la parcelle ou la
part de PPE [...] du registre foncier de [...], d’indiquer quels travaux
devraient être entrepris pour assainir cet immeuble et d’évaluer le coût de
ces travaux.
b) Dans un premier rapport d’expertise rendu le 23 mai 2011,
l’expert a constaté en substance et entre autres que l’humidité dans
l’appartement trouvait ses causes dans les remontées capillaires, les
ponts thermiques ainsi que les infiltrations d’eau pluviale. Il a estimé le
coût global de la remise en état à 45’000 fr. et sollicité l’autorisation de
pouvoir effectuer des sondages et devis afin de confirmer le contenu de
cette première expertise.
c) Dans son rapport d’expertise deuxième partie du 3 octobre
2011, l’expert a notamment constaté que l’étanchéité de la terrasse était
correcte, que les taches d’humidité étaient causées par un autre type
d’infiltration et que les défauts d’humidité résultaient entre autres de
l’inexistence de drains ainsi que de défauts d’exécution et de conception
dans la construction de la véranda. Dans ce cadre, il a estimé à 50’000 fr.
le montant des travaux de réfection nécessaires.
6. Le 15 décembre 2011, l’intimée a fait notifier aux appelants
deux commandements de payer nos [...] et [...], pour un montant de
79'282 fr. 55. Les appelants ont fait opposition totale.
7. Entre le 24 et le 30 août 2012, la sœur de l’intimée a procédé
à des relevés d’hygrométrie dans l’appartement. Elle a ainsi constaté que
la chambre à coucher 1 présentait un taux d’humidité entre 65% et 85%,
la cuisine un taux entre 65% et 80% et les toilettes un taux de 70%. A la
suite du rapport de l’expertise hors procès, l’intimée a fait poser un
drainage contre façade de 22 mètres linéaires par la société B.________ SA,
ceci pour un montant de 14’000 fr. Les copropriétaires ont en outre fait

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placer des tuyaux sous la terrasse située au-dessus de l’appartement de
l’intimée. Depuis lors, une bonne partie de l’humidité de l’appartement de
cette dernière a disparu, bien qu’il reste toujours déconseillé de poser des
plinthes le long des murs, au risque sinon pour la moisissure de s’installer
derrière elles.
8. Le 24 janvier 2012, l’intimée a déposé au greffe du Tribunal de
l’arrondissement de l’Est vaudois (ci-après : le tribunal de première
instance) une requête de conciliation.
L’audience qui s’est tenue le 27 février suivant n’a pas abouti
à une conciliation de sorte que l’intimée s’est vu délivrer une autorisation
de procéder.
9. a) Par demande du 9 mars 2012, l’intimée a pris les
conclusions suivantes, sous suite de frais et dépens :
«I. Que P.________ est la créancière, solidairement entre eux, de
A.T.________ et B.T.________, et par voie de conséquence que ces derniers
sont condamnés à lui verser, solidairement entre eux, un montant de CHF
80’000.- (huitante mille francs), portant intérêt à 5% l’an dès le 10 juin
2009, valeur que l’on se réserve de chiffrer définitivement, lorsque
P.________ sera en état de le faire, conformément à l’art. 85 CPC.
Il. Que la mainlevée définitive est prononcée dans les poursuites numéros
[...] et [...] notifiées par l’Office des poursuites du district de Lavaux-Oron à
A.T.________ et B.T.________ le 15 décembre 2011, libre suite étant donnée
à dites poursuites. »
Le 3 juillet 2012, les appelants ont conclu, sous suite de frais
et dépens, au rejet de la demande.
b) Une audience de premières plaidoiries s’est tenue le 10
janvier 2013. A cette occasion, les parties ont notamment convenu que
l’architecte K.________ soit désigné en qualité d’expert. L’intimée a en
outre réduit ses conclusions à un montant de 65’000 francs.
c) Le 16 janvier 2013, la Présidente du Tribunal de première
instance a rendu une ordonnance de preuves, désignant en particulier

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l’expert K.________, avec pour mandat d’évaluer la réduction de la valeur
de l’appartement résultant des défauts qui l’affectent (all. n° 45), de se
déterminer sur la nécessité d’arracher et remplacer le revêtement du
plafond de la pièce se trouvant au-dessous de la véranda des voisins (all.
n° 91), ainsi que sur la nécessité de procéder à des travaux
d’assèchement des murs (all. n° 102) et enfin d’évaluer les coûts de
remise en état de l’appartement (all. n° 103).
Dans son rapport du 8 avril 2013, l’expert, fondé sur les
conclusions de son expertise hors procès, a indiqué ce qui suit :
« (…)
Réponse à l’allégué n° 45
(…)
5. Coût de la remise en état du lot vendu :
4.a. Drainage 20'000.—
4.b Déficience de la véranda 5'000.—
4.c.03 Ponts thermiques 15'500.—
4.d.01-04 Défauts d’exécution 6'500.—
4.e Façade dégradée 6'000.—
honoraires de coordination de la remise en état 5'000.—
Total des défauts 58'000.—
(…)
Réponse à l’allégué n° 91
(…)
1. Le scandatex, ici incriminé, n’était pas la cause de l’humidité. Cette
humidité est due au mauvais écoulement de la véranda de l’étage, située
en-dessus du dit plafond et qui amène, de façon partielle, son eau de pluie
sur ce plafond.
2. Lors de la remise en état du plafond de la chambre (exécuté après la
remise en état de la véranda), l’ancien plafond qui avait été sondé
(création de trous importants) pour définir la cause de la venue d’eau, a
été laissé en place, en l’état et un nouveau plafond en placoplatre sur
lattage a été refait environ 5 cm en dessous. Aujourd’hui, tout est
parfaitement en ordre et sec. (voir photo ci-dessous). Les travaux du
nouveau plafond ont été pris en charge par l’assurance dégât d’eau et non
totalisé dans le présent rapport.
3. En conclusion, sur cet allégué, les différentes causes sont réglées et il
est admis en ordre aujourd’hui.
Réponse à l’allégué n° 102
(…)
2. Pour l’expert, il n’y a donc pas lieu d’assécher les murs par un moyen
mécanique.
3. Pour information, les remontées capillaires sont latentes à ce type de
murs en moellons. Elles sont liées, avant tout, à la présence d’eau dans le

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terrain. Un assèchement du mur ne va pas supprimer une remontée
capillaire ultérieure liée à une venue d’eau souterraine.
(…)
4. En conclusion pour cet allégué, ne rien faire si ce n’est de supprimer les
ponts thermiques, décrits au point 4.c.03 de l’allégué n° 45.
Réponse à l’allégué n° 103
(…)
1. Il est rappelé que cette habitation à son origine a été conçue comme
une entité habitable avec des locaux non habitables au rez inférieur. La
promotion en a créé 3 lots, dont le lot habitable du rez inférieur n’existait
pas comme unité d’habitation à son origine. Ce dernier a été créé dans
des volumes de dépôts. Les rez inférieurs avec cette typologie construite
sont toujours très difficile à gérer et présentent une complexité liée à la
physique et au type d’habitat développé. Ceci a été sous-estimé, voir
ignoré, lors du concept.
2. Oui, les paramètres techniques de ce changement d’affectation ont été
sous-estimé et mal maîtrisé. Comme décrit dans l’allégué n° 45, les
travaux de remise en état représentent CHF 58'000.--.
3. Il est confirmé qu’ils [les travaux de remise en état] ne sont pas
inférieurs à CHF 40'000.--. »
d) Une audience s’est tenue le 4 décembre 2013. A cette
occasion, les témoins Q.________, F.________ et X.________ ont été entendus,
ainsi que l’expert K.________ qui a notamment déclaré ce qui suit :
« (…)
Sur question du conseil des défendeurs, je précise que l’immeuble en
question a été construit aux alentours de l’année 1900. Les
caractéristiques des bâtiments de cette époque sont notamment qu’il y
avait peu de logements au rez-de-chaussée. C’était un atelier dans le cas
présent. (…) Les murs en moellons sont et restent un problème connu et
reconnu. Les drainages ne se faisaient donc généralement pas, cela
dépendant du constructeur. (…) Le principe du pont thermique implique
qu’il y ait des éléments chauds et froids. A l’intérieur, il y a environ 40
grammes d’eau par mètre cube. L’eau qui est en suspension dans l’air se
met en mouvement lorsqu’un élément de froid apparaît, à partir environ
de 7 degrés d’écart. Cette humidité attire ensuite les champignons qui
existent dans l’air et s’y déposent. Tout vient donc de l’intérieur, rien de
l’extérieur. Si on veut supprimer ces éléments négatifs, il faut faire en
sorte que l’eau ne reconnaisse plus le froid. Pour ce faire, on isole. (…) La
ventilation est possible, mais ne règle pas le problème. En conclusion sur
ce point, le fait de poser une porte plus étanche rendra le problème plus
grave. Il faut mettre un élément isolant de 3-4 centimètres autour de
l’embrasure, afin que l’humidité intérieure ne reconnaisse plus l’élément
froid. L’isolant peut être du sagex, cette dernière matière ne fonctionnant
toutefois en pratique pas très bien. J’ajoute encore avoir estimé le nombre
d’heure nécessaire pour remettre en ordre l’appartement. Pour ce faire, je
me suis fondé sur un taux horaire de CHF 80 de l’heure pour un ouvrier,
soit (tout compris) CHF 1'000.- par jour. (…) Le gros problème résidait
dans le fait qu’une véranda a été construite sur le toit de l’appartement.

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Or cette véranda avait des pertes d’eau. Cela crée donc un taux
d’humidité important dans l’appartement. De plus, il n’y avait pas de
drainage et les murs en moellon pompaient donc beaucoup d’eau. Par
ailleurs, il y avait également les ponts thermiques précédemment
évoqués. Je n’aurais personnellement pas désiré y vivre. (…) J’estime
qu’aujourd’hui, vu la situation légale actuelle, il ne serait pas possible de
réaliser l’appartement comme il l’a été. Les anciens propriétaires ont
envoyé des gens pour poser un drain. Ils ont ouvert le pied de façade, qui
est resté ouvert pendant des mois, puis ont rebouché sans installer le
drain. (…) Nous ne sommes pas passé d’un local artisanal à un local
d’habitation selon les règles de l’art. (…). »
Le témoin Q.________, sœur de l’intimée, a notamment déclaré
ce qui suit :
« (…) Je ne saurais dire par cœur quel est le taux d’humidité y existant
[dans l’appartement]. Je sais par contre qu’il était beaucoup plus élevé
avant que les travaux de drainage aient été faits. Personnellement, je
considère que cet appartement était insalubre. Il y avait des traces
d’humidité et de la buée apparaissait sur mes lunettes lorsque j’y entrais.
(…) je dirais qu’il n’y a plus d’humidité en général dans l’appartement
depuis le drainage. Par ailleurs, depuis qu’ils ont installé la « gouttière »
sous la terrasse de l’étage, il n’y a plus d’humidité sur le pan de mur. (…)
je déclare encore me souvenir avoir effectué un relevé d’hygrométrie sur
demande du conseil de la demanderesse et de le lui avoir remis. (…)
Lorsque la demanderesse a acquis l’appartement, elle n’avait pas
beaucoup de moyens ; elle devait donc y placer des locataires. Ce sont ces
derniers qui nous ont informé quelque mois après leur emménagement
qu’il y avait trop d’humidité. C’est à ce moment que nous avons pris
contact avec le conseil de la demanderesse. Les locataires nous ont
ensuite déclaré qu’ils allaient chercher un autre appartement, car l’époux
avait des problèmes respiratoires qui étaient aggravés par l’humidité.
(…). »
Le témoin F.________, dessinateur architecte, a notamment fait
les déclarations suivantes :
« (…) je déclare encore qu’il avait été constaté lors des sondages
effectués qu’il n’y avait pas de drainage, ce qui n’est d’ailleurs pas
étonnant pour un immeuble de cette époque. Nous avons alors procédé à
des travaux d’assainissement à l’intérieur de l’immeuble, en doublant les
parois. Nous avons par contre décidé de ne mettre aucun drainage, car
nous avions déterminé que les problèmes d’humidité à l’intérieur étaient
dus à une question thermique en rapport avec la façade plutôt qu’à des
infiltrations. (…) Nous avons plus précisément effectué deux opérations
pour régler le problème lié au taux d’humidité élevé dans l’appartement.
Ainsi, nous avons également corrigé la ventilation de la salle-de-bains, qui
arrivait dans une pièce à vivre. Le deuxième point était, comme indiqué,
de doubler l’épaisseur des murs intérieurs. Le problème était alors résolu.
(…) Nous avons mis environ quatre centimètres d’isolation, entre deux

- 12 -
plaques pour couper le pont thermique. L’isolation en question était
certainement du polystyrène. (…). »
Le témoin X.________, administrateur de l’entreprise S.________
SA, a notamment indiqué ce qui suit :
« (…) Je me souviens être intervenu sur l’immeuble objet de la présente
procédure. (…) Je précise que la véranda existait, mais était à la base
vieillotte et de l’eau entrait dans l’appartement du premier étage. Nous
avions alors décidé de refaire la terrasse en raison des problèmes
d’étanchéité et avons également alors refait la véranda. (…) je déclare
encore que nous avons fait un ou deux sondages en pied d’immeuble.
Nous n’avons alors rien trouvé de probant et nous avons décidé d’arrêter,
du fait que cela était trop lourd pour notre entreprise. Il fallait une
entreprise de génie civil. A ce moment, l’appartement du rez-de-chaussée
présentait un taux d’humidité anormalement élevé. J’en avais déduit
notamment qu’il était mal utilisé, mal ventilé et mal aéré. En parallèle, on
pouvait toutefois aussi se demander si de l’humidité pénétrait depuis
l’extérieur. Nous n’avons toutefois fait aucun travaux ni participé ou
conseillé des rénovations intérieures. Nous nous sommes limités à faire
des suggestions. Celles-ci consistaient à faire éventuellement vérifier les
caractéristiques de l’isolation thermique placée à l’intérieur de la maison
et si des problèmes d’échange thermiques étaient possibles. (…). »
e) Le jugement du Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois
a été rendu sous forme de dispositif le 24 février 2014. Les appelants en
ont requis la motivation par courrier du 26 février 2014.
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008; RS 272]), dans les causes exclusivement patrimoniales
pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant
l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance
d’appel, soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise du 12
septembre 1979 d'organisation judiciaire; RSV 173.01]) dans les trente

- 13 -
jours à compter de la notification de la décision ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile, par une partie qui y a un intérêt digne
de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), dans une cause patrimoniale dont la
valeur litigieuse est supérieure à 10’000 fr., l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la
base des preuves administrées en première instance et parvenir à des
constatations de fait différentes de celles de l’autorité de première
instance (TF 4A_748/2012 du 3 juin 2013 c. 2.1 ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC).
Selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé. La
motivation doit être suffisamment explicite pour que l’instance d’appel
puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise
des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du
dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 c. 4.3.1; TF 5A
396/2013 du 26 février 2014 c. 5.3.1). L’appelant doit expliquer en quoi
son argumentation peut influer sur la solution retenue par les premiers
juges (TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 c. 3 et 4, in RSPC 2012 p.
128, SJ 2012 I 231; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 c. 2.2, in RSPC 2013
p. 29; TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 c. 3.1). La Cour de céans n’est
ainsi pas tenue d’examiner, comme le ferait une autorité de première
instance, toutes les questions juridiques qui se posent si elles ne sont pas
remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l’état de fait retenu
par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de fait
sont contestés devant elle (Jeandin, op. cit., n. 3 ad art. 311 CPC et la

- 14 -
jurisprudence constante de la CACI, notamment CACI 1er février 2012/57 c.
2a).
3. Les appelants se plaignent d’une constatation inexacte et
incomplète des faits sur plusieurs points.
3.1 Ils reprochent tout d’abord aux premiers juges d’avoir retenu
que l’appartement de l’intimée présentait un taux d’humidité d’environ
70% en se fondant sur les seules déclarations de la soeur de l’intéressée.
Certes, c’est la soeur de l’intimée qui a effectué le relevé
d’hygrométrie figurant au dossier et indiquant, selon les prélèvements
faits en plein été, soit entre le 24 et le 30 août 2012, des taux d’humidité
entre 65% et 85% dans la chambre à coucher 1, entre 65% et 80% dans la
cuisine et 70% dans les toilettes. Dans le cadre des débats, ce témoin a
expliqué qu’elle ne pouvait dire quel était le taux de l’appartement, mais
que celui-ci était insalubre, qu’il comportait des traces d’humidité et que
de la buée apparaissait sur ses lunettes lorsqu’elle y entrait. Il n’y a aucun
motif de douter de la véracité de ces déclarations, et ce d’autant moins
qu’elles sont confirmées par les autres éléments du dossier. En effet, à
l’audience du 4 décembre 2013, l’expert K.________ a confirmé qu’il y avait
une énorme humidité, que le gros problème résidait dans le fait qu’une
véranda, construite sur le toit de l’appartement, avait des pertes d’eau,
qui créait un taux d’humidité important dans l’appartement, que de plus, il
n’y avait pas de drainage, que les murs en moellon pompaient donc
beaucoup d’eau et qu’il existait un problème de ponts thermiques. Le
témoin X.________ a également affirmé que l’appartement présentait un
taux d’humidité anormalement élevé. Enfin, toutes les expertises réalisées
confirment ces graves problèmes d’humidité. Ainsi, le premier rapport,
daté du 23 mai 2011, fait remonter l’origine de ces problèmes à des
remontées capillaires, des ponts thermiques ainsi que des infiltrations
d’eau pluviale. Le deuxième rapport du 3 octobre 2011 explique que ces
défauts d’humidité résultent entre autres de l’inexistence de drains ainsi
que de défauts d’exécution et de conception dans la construction de la

- 15 -
véranda située au-dessus de l’appartement. L’expertise judiciaire du 8
avril 2012 a également confirmé ces défauts, chiffrant les frais de remise
en état de l’objet immobilier. Enfin, les photos figurant au dossier
attestent également des problèmes relevés. Partant, les premiers juges
n’ont pas apprécié les faits de manière erronée lorsqu’ils ont constaté que
l’appartement présentait un taux d’humidité d’environ 70% en 2012.
3.2 Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir ignoré
toute une série de faits et en particulier certaines déclarations de
F.________ selon lesquelles les appelants avaient constaté, lors des
sondages effectués avant la vente de l’appartement, l’absence de
drainage et avaient dès lors procédé à des travaux d’assainissement à
l’intérieur de l’immeuble en doublant les parois, que les appelants avaient
décidé de ne pas poser de drains, le problème d’humidité étant dû à une
question thermique et non à des infiltrations, qu’après la réalisation de ces
travaux, le problème avait été considéré comme étant réglé et que
l’absence de drain était un élément usuel pour un immeuble datant du
début des années 1900.
Les appelants n’expliquent cependant pas en quoi ces faits
permettraient d’influer sur la solution retenue par les premiers juges. Ils
ne seront par conséquent discutés que dans le cadre des griefs suivants et
dans la mesure de leur pertinence.
4. Les appelants soutiennent que les premiers juges ne pouvaient
considérer que l’exclusion de garantie inscrite dans le contrat de vente du
21 avril 2009 était inapplicable. Ils font valoir que les éléments du dossier
ne permettent pas de conclure que les défauts rendaient quasiment
impossible ou du moins très difficile l’utilisation de l’appartement comme
logement. Ils relèvent également que le coût des travaux à entreprendre
n’atteignait même pas le taux de 10% du prix d’achat, que le bâtiment est
très ancien et qu’ils ne pouvaient eux-mêmes apprécier les problèmes de
conception et d’exécution du bâtiment qui avaient été relevés.

- 16 -
4.1 Aux termes de l’art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir
l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts
qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur,
soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al.
1). Il répond de ces défauts, même s’il les ignorait (al. 2).
Les règles sur la garantie des défauts étant de droit dispositif,
les parties peuvent y déroger, expressément ou tacitement, notamment
par des clauses exclusives ou limitatives de responsabilité. La validité de
ces clauses obéit aux règles générales de validité des contrats; elles
supposent, en particulier, un échange de manifestations de volonté
réciproques et concordantes. Ainsi, les pures clauses de style, employées
traditionnellement dans une formule sans que les parties aient voulu en
adopter le contenu, demeurent sans effet (ATF 107 Il 161, JT 1981 I 582).
Un défaut ne tombe pas sous le coup d’une clause d’exclusion
de la garantie, d’après une interprétation objective, lorsqu’il est
totalement étranger aux éventualités avec lesquelles un acheteur doit
raisonnablement compter (TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 c. 3.2.2 ; ATF
130 III 686 c. 4.3 et 4.3.1; ATF 126 III 59 c. 4a et 5a; ATF 107 II 161 c. 6c).
Les circonstances du cas sont déterminantes à cet égard. Pour échapper à
la clause d’exclusion de la garantie, le défaut inattendu doit compromettre
le but économique du contrat dans une mesure importante. La question
est donc de savoir si l’acheteur doit envisager le défaut d’une nature
déterminée dans l’ampleur alléguée; par exemple, celui qui acquiert une
maison d’habitation ancienne doit normalement s’attendre à des défauts
dus à l’humidité, mais pas à un point tel que ceux-ci rendent le logis
inhabitable. Pour répondre à cette question, il convient en principe de
prendre en considération le rapport entre le prix de vente et le coût d’une
éventuelle élimination des défauts rendant l’objet apte à l’usage prévu
(ATF 130 III 686 c. 4.3.1 et les références, c. 4.3.2). L’acquéreur d’une
construction ancienne qui accepte une clause d’exclusion de la garantie
doit en principe s’attendre à des dépenses inattendues de l’ordre de 10%
du prix d’achat (TF 4A_529/2010 du 4 janvier 2011 c.4.1 ; TF 5A_55 1/2010
du 2 décembre 2010 c. 2.6).

- 17 -
4.2 En l’espèce, l’appartement de l’intimée présentait un grave
problème d’humidité d’origines diverses. On doit admettre, comme les
premiers juges, que l’acheteuse ne pouvait s’attendre à de tels défauts,
que ceux-ci rendaient l’utilisation de l’habitation comme logement très
difficile, voire impossible, et qu’ils n’étaient donc pas couverts par la
clause d’exclusion de garantie.
En effet, il résulte du relevé des taux d’humidité, du contenu
des expertises, des photographies figurant au dossier et des divers
témoignages que les problèmes d’humidité étaient très importants,
comme déjà relevé ci-dessus (cf. supra consid. 3.1), et rendaient
l’appartement insalubre, soit très difficilement habitable. Dans son rapport
hors procès, 1ère partie, K.________ a ainsi précisé qu’il y avait trois causes
aux présences d’humidité dans le logement, à savoir, en premier lieu les
remontées capillaires dans les murs en moellon provoquant des cloquages
des peintures de façade, des taches sombres sur les pierres de
soubassement, des cloquages des rustiques au-dessus des plinthes, en
second lieu les ponts thermiques sur embrasure et murs non isolés
provoquant la présence de champignons et enfin les infiltrations d’eau
pluviale, au plafond de la chambre nord-ouest provoquant des grandes
taches au plafond. Il est indéniable que ce genre de problème, qui ne
touchait pas seulement une des chambres de l’appartement comme
l’affirment les appelants, mais celui-ci dans son ensemble, rend une
inhabitation insalubre et par conséquent très difficilement habitable.
L’expert a admis qu’il n’aurait personnellement pas désiré vivre dans cet
appartement et que les locataires ne pouvaient d’ailleurs pas dormir dans
une des chambres. La soeur de l’intimée a également expliqué que les
locataires avaient finalement cherché un autre appartement, car l’époux
avait des problèmes respiratoires qui s’étaient aggravés en raison de
l’humidité.
Enfin, il résulte également du rapport d’expertise du 8 avril
2013 que l’habitation avait été conçue comme une entité habitable avec
des locaux non habitables au rez inférieur, que la promotion en avait créé

- 18 -
trois lots dont le lot habitable au rez inférieur qui n’existait pas comme
unité d’habitation à son origine, que ce dernier avait été créé dans des
volumes de dépôts, que les rez inférieurs avec cette typologie étaient
toujours très difficiles à gérer et présentaient une complexité liée à la
physique du bâtiment, par rapport aux normes techniques d’aujourd’hui et
au type d’habitat développé et que ceci avait été sous-estimé, voir ignoré
lors de la conception de l’appartement. Par ailleurs, les appelants n’ont
jamais allégué avoir fixé un prix de vente bas eu égard à la clause
d’exclusion de garantie.
Contrairement à ce que semblent soutenir les appelants, il n’y
a pas lieu d’interpréter la jurisprudence en ce sens qu’il faudrait
cumulativement que le but économique du contrat soit compromis et que
les coûts de réfection soient supérieurs à 10% du prix d’achat. L’étendue
des coûts n’est qu’un des critères à prendre en considération pour
déterminer si le but du contrat est compromis. Lorsque, comme en
l’espèce, le but du contrat est clairement compromis, dès lors qu’ensuite
des problèmes d’humidité, l’appartement était très difficilement habitable,
voire inhabitable, il importe peu que les coûts de réfection soient
inférieurs à 10% du prix de vente.
Compte tenu de ce qui précède, c’est à bon droit que les
premiers juges ont considéré que la clause d’exclusion de garantie était
inapplicable. Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner plus avant si les défauts
ont été frauduleusement cachés à l’intimée par les appelants.
5. Les appelants font valoir que les montants octroyés à l’intimée
ont trait à des défauts concernant des parties communes de la PPE,
puisqu’ils portent sur des ponts thermiques et la pose de drains. Ils
contestent également les calculs effectués par les premiers juges pour
arrêter le montant dû à l’intimée.
a) Aux termes de l’art. 712b CC, peuvent être l’objet du droit
exclusif les étages ou parties d’étages qui, constitués en appartements ou
en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d’un accès

- 19 -
propre, la possibilité d’englober des locaux annexes distincts étant
réservée (al. 1). Le copropriétaire ne peut pas acquérir le droit exclusif
notamment sur les parties importantes pour l’existence, la disposition et la
solidité du bâtiment ou des locaux d’autres copropriétaires ou qui
déterminent la forme extérieure et l’aspect du bâtiment (al. 2 ch. 2).
Les matériaux qui remplissent des fonctions d’étanchéité ou
d’isolation servent à la solidité du bâtiment et sont donc communs, qu’ils
se situent à l’intérieur ou à l’extérieur d’une unité d’étage (Wermelinger,
La propriété par étages, 2e éd., 2008, n. 153 ad. art. 712b CC).
Le Tribunal fédéral a certes considéré que l'action en garantie
des défauts de la chose découle d'un contrat bilatéral appartenant
exclusivement à l'acheteur ou au maître de l'ouvrage. Les parts de
propriété par étage ne sont pas vendues à la communauté, mais aux
différents copropriétaires; chaque copropriétaire dispose ainsi de sa
propre action en réduction du prix sur la base de son contrat avec le
vendeur ou l'entrepreneur (TF 4A_326/2009 du 12 octobre 2009 c. 4 et les
références citées). Toutefois, à tout le moins lorsque des défauts affectant
des parties communes exercent exclusivement ou principalement leurs
effets sur le droit particulier du copropriétaire concerné, celui-ci peut
exercer seul son action en garantie pour ces défauts également (TF
4C.151/2005 du 29 août 2005 c. 4.2.3 ; Wermelinger, op. cit., n. 123 ad
art. 712c CC). Il n’y a donc pas consorité nécessaire de tous les
copropriétaires, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les appelants.
b) Les appelants soutiennent cependant que l’intimée ne
pourrait agir qu’en proportion de sa part.
ba) Le Tribunal fédéral a considéré que le point de savoir si les
parties communes sont défectueuses doit être examiné séparément pour
chaque copropriétaire selon son contrat de vente ou d’entreprise, les
mêmes qualités des parties communes n’ayant pas nécessairement été
promises à tous les acheteurs ou maîtres de l’ouvrage; ce qui est un
défaut pour un copropriétaire peut ne pas être un défaut pour un autre

- 20 -
copropriétaire. Il a admis que, dès lors que les défauts déployaient des
effets essentiellement sur l’unité d’étages du copropriétaire demandeur, il
y avait lieu d’allouer à ce dernier l’entier de la créance en diminution de
prix (TF 4A_326/2009 du 12 octobre 2009 c. 6 et les références citées). La
doctrine en déduit qu’il est fait exception au principe selon lequel le
propriétaire d’étage ne peut demander une réduction du prix au-delà de
sa part (ATF 111 II 458, JT 1986 I 480 c. 3a), dans le cas où les défauts
affectant des parties communes exercent leurs effets exclusivement ou
principalement sur le droit particulier du propriétaire d’étages concerné:
ce propriétaire peut alors demander une réduction du prix d’une ampleur
égale à l’entier des travaux de réfection (Guignard, La garantie des
défauts dans la PPE, CdDR 2013 p. 58-59). En effet, dans une telle
hypothèse il n’y a pas de risques de conflits avec les autres
copropriétaires d’étages pour qui le défaut n’entraîne aucune moins-value,
les effets du défaut se manifestant essentiellement sur l’unité d’étages du
copropriétaire demandeur.
bb) En l’espèce, le défaut affectant les parties communes
déploie ses effets essentiellement sur l’unité d’étages de l’intimée, ce que
les appelants ne contestent d’ailleurs pas. Il n’y a dès lors pas lieu à
n’allouer qu’une moins-value en proportion de la part de PPE de cette
dernière. Admettre le contraire favoriserait indûment les appelants, qui ne
se verraient pas exposés à une action de la part des autres copropriétaires
d’étages, faute d’intérêt pour agir de ces derniers.
S’agissant du montant alloué à l’intimée, les premiers juges se
sont référés aux conclusions de l’expert K.________, qui avait estimé les
frais de remise en état à 58’000 francs. Ils ont toutefois relevé que ce
montant ne pouvait pas être retenu tel quel, certains travaux ne devant
pas être pris en charge par les défendeurs. Ils ont ainsi réduit la somme de
20’000 fr. pour la pose de drainages à 14’000 fr. Ils n’ont pas pris en
considération la somme de 6’500 fr., relative aux défauts d’exécution liés
à des ouvriers peu qualifiés, dans la mesure où ce montant relevait de
défauts extérieurs au présent litige et affectant les parties communes de
la PPE, cette dernière caractéristique valant également pour les 6’000 fr.

- 21 -
relatifs aux travaux de remise en état de la façade dégradée. Afin de tenir
compte des diminutions précitées, ils ont réduit de 44% les honoraires de
coordination de la remise en état, initialement fixés à 5’000 francs. Il est
vrai que dans le calcul figurant dans le jugement entrepris, les premiers
juges ont affirmé que les honoraires de coordination pouvaient être fixés à
2’200 fr. Il ne s’agit toutefois que d’une inadvertance dans la rédaction
tant il résulte clairement, de l’ensemble de la motivation et du dispositif,
qu’en réalité, la somme de 5’000 fr., doit être réduite de 44%, soit de
2’200 fr., ce qui laisse un solde de 2’800 fr. Ainsi, le calcul finalement
opéré par les premiers juges est correct et doit être confirmé.
6. En définitive, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'425 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif
des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV
270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, solidairement entre eux,
dans la mesure où ils succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens de deuxième instance,
l’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.

- 22 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'425 fr.
(mille quatre cent vingt-cinq francs), sont mis à la charge des
appelants A.T.________ et B.T.________, solidairement entre eux.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 27 janvier 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Julia Kamhi, avocate (pour A.T.________ et B.T.________),
- Me Henri Baudraz, avocat (pour P.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
42’542 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires

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pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal civil de l'arrondissement de l’Est vaudois.
La greffière :