vd_gerichte · PT15.008770 · 2018-06-29 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT15.008770-180457
409
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 29 juin 2018
________________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mmes Merkli et Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Pitteloud
*****
Art. 29 Cst., 151 et 156 CO
Statuant sur l’appel interjeté par A.________, à [...] (France),
demandeur, contre le jugement rendu le 15 décembre 2017 par la
Chambre patrimoniale cantonale dans la cause divisant l’appelant d’avec
C.P.________ et B.P.________, à [...], défendeurs, et [...], à [...],
intervenante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 15 décembre 2017, dont les considérants ont
été adressés aux parties le 19 février 2018, la Chambre patrimoniale
cantonale a rejeté les conclusions prises par le demandeur A.________
contre les défendeurs C.P.________ et B.P.________ dans sa demande en
paiement du 2 mars 2015 (I), a dit que la défenderesse C.P.________ ne
devait pas au demandeur A.________ le montant de 300'000 fr. objet de la
poursuite no [...] de l’Office des poursuites du district de [...] (II), a dit que
le défendeur B.P.________ ne devait pas au demandeur A.________ le
montant de 300'000 fr. objet de la poursuite no [...] de l’Office des
poursuites du district de [...] (III), a rejeté la conclusion reconventionnelle
prise par les défendeurs C.P.________ et B.P.________ contre le demandeur
A.________ dans leur réponse du 13 avril 2015 (IV), a dit que les frais
judiciaires, arrêtés à 13’580 fr., étaient laissés provisoirement à la charge
de l’Etat pour le demandeur A.________ par 12’222 fr. et étaient mis à la
charge des défendeurs C.P.________ et B.P.________ ainsi que de
l’intervenante [...], solidairement entre eux, par 1'358 fr. (V), a dit que les
frais de la procédure de conciliation, d’ores et déjà arrêtés à 1'200 fr.,
étaient provisoirement laissés à la charge de l’Etat pour le demandeur
A.________ par 1'080 fr. et étaient mis à la charge des défendeurs
C.P.________ et B.P.________ ainsi que de l’intervenante [...], solidairement
entre eux, par 120 fr. (VI), a dit que le demandeur A.________ devait verser
aux défendeurs C.P.________ et B.P.________, solidairement entre eux, un
montant de 11'760 fr. à titre de dépens (VII), a dit que le demandeur
A.________ devait verser à l’intervenante [...] un montant de 7’200 fr. à
titre de dépens (VIII), a arrêté l’indemnité de Me Cédric Aguet (IX), a
relevé Me Cédric Aguet de sa mission de conseil d’office du demandeur
A.________ (X), a rappelé la teneur de l’art. 123 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) (XI) et a rejeté toutes autres plus
amples conclusions (XII).
En droit, les premiers juges étaient appelés à statuer sur la
demande en paiement d’A.________, tendant notamment à ce que

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C.P.________ et B.P.________ lui versent une indemnité de 300'000 fr.,
correspondant à la clause pénale prévue dans l’acte de vente à terme
conditionnelle du 26 septembre 2013 conclu entre les parties. Les
premiers juges ont considéré que la condition suspensive prévue dans
l’acte de vente précité, soit l’obtention par les défendeurs d’un accord
informel de la Commune de [...], ne s’était pas réalisée. Ils ont par ailleurs
retenu qu’une application de l’art. 156 CO (Code des obligations du
30 mars 1911 ; RS 220) ne se justifiait pas, les défendeurs n’ayant pas
empêché l’avènement de la condition suspensive contrairement aux
règles de la bonne foi. Ainsi, la clause pénale n’était pas applicable,
puisqu’elle était subordonnée à la réalisation de la condition suspensive
précitée.
B. Par acte du 22 mars 2018, A.________ a interjeté un appel
contre le jugement du 15 décembre 2017, en concluant, sous suite de frais
et dépens, à l’annulation des chiffres I à III et VII à IX du dispositif et à ce
qu’il soit statué à nouveau en ce sens que C.P.________ et B.P.________
soient condamnés à lui payer, conjointement et solidairement, la somme
de 300'000 fr., plus intérêts à 5 % l'an dès le 21 décembre 2013 et que les
oppositions formées par C.P.________ et B.P.________ aux commandements
de payer nos [...] de l’Office des poursuites du district de [...] soient
définitivement levées à concurrence du montant précité. A titre
subsidiaire, il a conclu au renvoi de la cause aux premiers juges pour
nouvelle décision dans le sens des considérants.
A.________ a par ailleurs requis le bénéfice de l'assistance
judiciaire. Par avis de la Juge déléguée de la Cour d’appel civile du 28
mars 2018, il a été dispensé du versement de l'avance des frais judiciaires
jusqu'à droit connu sur l'assistance judiciaire.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :

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1. A.________ était propriétaire depuis le [...] 1993 de la parcelle
no [...] de la Commune de [...]. En décembre 2010, il a souhaité vendre
cette propriété.
2. Le 7 avril 2013, [...] a adressé à A.________ un courriel dans
lequel il indiquait notamment que C.P.________ et B.P.________ lui avaient
confirmé leur intérêt et lui avaient dit vouloir acheter sa propriété. Ils
souhaitent toutefois obtenir de la part de la Commune un écrit où il serait
mentionné qu’ils avaient le droit de détruire la maison actuelle pour en
reconstruire une nouvelle, tout en respectant l’emplacement, la surface et
le volume de la construction actuelle. [...] a précisé que la surface de
l’actuelle maison suffisait largement à C.P.________ et à B.P.________ et que
son emplacement sur la parcelle leur plaisait, mais qu’ils souhaitaient
« faire quelque chose à leur goût ».
3. Le 26 septembre 2013, A.________, C.P.________ et B.P.________
ont signé devant le notaire [...] un acte intitulé « vente à terme
conditionnelle » portant sur l’immeuble no [...] de la Commune de [...].
L’article 4 de cet acte prévoyait ce qui suit :
« 4. Exécution
Terme L’exécution du présent acte est différée
selon les modalités qui suivent.
Caractère La présente vente à terme est conclue ferme, soit
sans dédit. Elle est en revanche conditionnelle.
Condition réservéeLes comparants soumettent l’exécution du
présent acte à la condition suivante :
- Obtention de l’approbation informelle de la
commune de [...] découlant du dépôt par les
acheteurs d’un avant-projet de construction
sur la parcelle ci-dessus.
Procédure Les comparants renoncent à fixer le détail
de la procédure concernant la condition réservée
ci-dessus, mais chacun s’engage à faire diligence
et à collaborer à toute démarche à cet effet, en
particulier en signant les documents nécessaires.
En outre, les acheteurs s’engagent à déposer
l’avant-projet en cause auprès de la commune de
[...] d’ici le quinze novembre deux mille treize.

- 5 -
Exécution L’exécution de la présente vente à terme
conditionnelle peut être requise par l’une ou
l’autre des parties, moyennant un préavis de
quatorze jours, dès l’obtention de la condition ci-
dessus.
Durée et caducité Le présent acte est conclu pour une durée
prenant fin, sauf prolongation, le vingt décembre
deux mille treize.
Inexécution En cas d’inexécution à l’échéance ci-
dessus, alors que la condition plus haut a été
obtenue, la partie qui n’est pas en demeure
pourra à son choix demander l’exécution du
présent contrat ou y renoncer et exiger le
versement par l’autre partie d’une indemnité
valant clause pénale, d’un montant de trois cent
mille francs ».
4. a) En septembre 2013, C.P.________ et B.P.________ ont
mandaté Atelier d’architecture [...] en vue de la transformation de la villa
sise sur la parcelle no [...] de la Commune de [...].
b) Le 9 octobre 2013, Atelier d’architecture [...] a établi un
dossier intitulé « Avant-projet, [...] » concernant la transformation de la
villa précitée.
5. a) Le 18 octobre 2013, les architectes de la société Atelier
d’architecture [...] ont participé à une séance concernant l’avant-projet
établi le 9 octobre 2013 avec la Commune de [...]. Il ressort du procès-
verbal de cette séance que la surface déterminante est celle du règlement
[...] et de son plan annexé, datant des années 60-70, que cette surface de
référence peut être indexée de 25 % maximum et que l’entier de ce quota
a été utilisé lors de l’agrandissement de 1984. Il en ressort par ailleurs que
les vérandas du rez inférieur sont illicites et doivent être démolies et que
le bâtiment doit rester dans le même gabarit. De plus, aucune
reconstruction totale n’est acceptée, il doit s’agir impérativement d’une
transformation. Toutefois, un alignement des toitures (surélévation de la
toiture Est) serait toléré.
b) Le 22 octobre 2013, les architectes de la société [...] ont
rencontré des représentants de la Commune de [...].

- 6 -
6. a) Par courrier du 24 octobre 2013, le Syndic et la Secrétaire
de la Municipalité de la Commune de [...] ont indiqué au conseil de la
Municipalité qu’ils étaient prêts à entrer en matière sur le projet présenté
qui prévoyait l’élimination des annexes, le garage accolé à la maison, un
garage souterrain, deux logements et aucun dépassement des surfaces
autorisées.
b) Le 19 novembre 2013, les architectes de la société [...] ont
à nouveau rencontré des représentants de la Commune de [...].
c) Le 21 novembre 2013, Atelier d’architecture [...] a finalisé
un deuxième dossier également intitulé « Avant-projet, [...] ».
d) Le 2 décembre 2013, Atelier d’architecture [...] a établi un
troisième dossier également intitulé « Avant-projet, [...] ».
7. Le 17 décembre 2013, Atelier d’architecture [...] a adressé à
B.P.________ un courrier dans lequel elle indiquait que seule la référence
contenue dans le plan partiel d’extension de « [...] » avait permis de
déterminer la surface d’occupation constructible de la parcelle [...]. Elle y
précisait qu’une surface de 89.2 m2 devrait être démolie.
8. a) Le 18 décembre 2013, le conseil de la Municipalité de [...] a
envoyé au conseil d’A.________ un courrier indiquant notamment qu’une
délégation municipale avait rencontré les architectes des acquéreurs, pour
la deuxième fois, le 19 novembre 2013. A cette occasion, elle avait pris
connaissance d’un second avant-projet dans lequel était prévue, tout
comme dans le premier, la démolition de tous les bâtiments annexes.
Cette esquisse n’était toutefois pas réglementaire sur de nombreux points,
puisqu’elle prévoyait la construction d’une maison de gardien, de 31,25
m2, en dehors du périmètre de construction, ainsi que d’une piscine avec
muret en porte-à-faux qui ne respectait pas la limite forestière. Les
constructeurs souhaitaient en outre surélever le toit pour créer un niveau
supplémentaire, alors que l’autorité municipale avait toujours annoncé
qu’elle s’opposerait à ce que la construction transformée sorte du gabarit

- 7 -
existant, ce qui était déjà une concession par rapport aux dispositions
strictes du « PPA ». Le conseil de la Commune indiquait encore que sa
mandante n’avait pas exigé la démolition de surfaces bâties d’une surface
totale de 89.2 m2 et s’était bornée à signaler que la création d’un nouveau
bâtiment et l’augmentation du volume de la maison n’étaient pas
conformes aux dispositions réglementaires.
b) Le 19 décembre 2013, le conseil de la Municipalité de [...] a
adressé au conseil de C.P.________ et de B.P.________ un courrier
confirmant notamment qu’il n’y avait pas d’accord formel ou informel au
sujet d’un projet de construction conforme au règlement communal. Ce
courrier mentionnait également qu’une délégation municipale avait
rencontré les architectes de C.P.________ et de B.P.________ à trois reprises.
A l’occasion de deux d’entre elles, ceux-ci lui avaient remis des plans
d’intention qui prévoyaient la démolition des bâtiments annexes, ainsi que
des extensions par rapport à l’existant qui ne respectaient pas les règles
du « PPA ».
9. Par courrier du 24 février 2014, le notaire [...] a informé le
conseil d’A.________ qu’il avait dû se résoudre à restituer aux époux [...]
l’acompte sur le prix de vente de la parcelle no [...] de la Commune de [...].
10. Le 22 mai 2014, A.________ a établi deux réquisitions de
poursuite à l’attention de l’Office des poursuites du district de [...] contre
C.P.________ et B.P.________ portant sur un montant de 300'000 fr. avec
intérêts à 5 % l’an dès le 21 décembre 2013. Le 27 mai 2014, des
commandements de payer ont été notifiés à C.P.________ et B.P.________
dans le cadre des poursuites
nos [...]. Les prénommés y ont formé opposition totale.
11. a) Par demande du 2 mars 2015 adressée à la Chambre
patrimoniale cantonale, A.________ a conclu, sous suite de frais et dépens,
à ce que C.P.________ et B.P.________ soient condamnés, conjointement et
solidairement, à lui payer les sommes de 300'000 fr. et de 85'000 fr., avec
intérêts à 5 % l’an dès le

- 8 -
21 décembre 2013, et à ce que les oppositions formées par C.P.________ et
B.P.________ aux commandements de payer nos [...] soient définitivement
levées à concurrence du montant de 300'000 fr., avec intérêts à 5 % l’an
dès le 21 décembre 2013.
b) Le 13 avril 2015, B.P.________ et C.P.________ ont déposé une
réponse et demande reconventionnelle, dans laquelle ils ont conclu, avec
dépens, en substance au rejet de la demande, à ce qu’il soit constaté
qu’ils ne sont pas les débiteurs d’A.________ de la somme de 300'000 fr.,
objet des poursuites nos [...] de l’Office des poursuites du district de [...], et
à ce qu’A.________ leur doive immédiat paiement de la somme de 26'908
fr. avec intérêts à 5 % l’an dès le 20 décembre 2013.
c) Le 16 juin 2015, A.________ a déposé une réplique, au pied
de laquelle il a conclu au rejet des conclusions reconventionnelles prises
par les défendeurs dans leur réponse du 13 avril 2015. Il a produit un
onglet de pièces numérotées de 13 à 22 sous bordereau.
d) Par prononcé du 16 septembre 2015, la Juge déléguée de la
Chambre patrimoniale cantonale a admis la requête d’intervention
déposée le
14 septembre 2015 par l’intervenante [...] et a autorisé celle-ci à
intervenir à titre accessoire en faveur de C.P.________ et de B.P.________
dans le cadre de la présente procédure.
e) Le 4 avril 2016, C.P.________ et C.P.________ ont déposé une
duplique.
f) L’audience de plaidoiries finale a été tenue le 29 novembre
2017.
En d roit :

- 9 -
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. b CPC) dans les causes dont la valeur litigieuse
est supérieure à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1
CPC).
Formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JdT 2010 III 115, spéc. p. 134). Elle peut revoir librement
l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (Tappy, op. cit., p. 135) et vérifie si le premier juge pouvait
admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF
4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
2.2 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé, soit
démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. L'appelant doit
expliquer en quoi son argumentation peut influer sur la solution retenue
par les premiers juges (TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 consid. 3.1 ; TF
5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, RSPC 2013 p. 29 ; TF
4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 3 et 4, SJ 2012 I 231). Il a ainsi
le fardeau d'expliquer les motifs pour lesquels la décision attaquée doit
être annulée et modifiée, par référence à l'un et/ou l'autre des motifs
prévus à l'art. 310 CPC. L'appelant ne peut se contenter de renvoyer aux

- 10 -
écritures précédentes ou aux moyens soulevés en première instance ; il
doit expliquer en quoi son argumentation peut influer sur la solution
retenue par les premiers juges (TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011
consid. 3 et 4, RSPC 2012 p. 128, SJ 2012 I 231 ; TF 5A_ 438/2012 du 27
août 2012 consid. 2.2, RSPC 2013 p. 29 ; TF 5D_148/2013 du 10 janvier
2014 consid. 5.2.1). La motivation doit être suffisamment explicite pour
que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une
désignation précise des passages de la décision que l'appelant attaque et
des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374
consid. 4.3.1 ; TF 5A_396/2013 du 26 février 2014 consid. 5.3.1). A défaut
de motivation suffisante, l'appel est irrecevable (TF 5A_209/2014 du 2
septembre 2014 consid. 4.2.1 ; TF 4A_101/2014 du 26 juin 2014 consid.
3.3 ; TF 4A_651/2012 du 7 février 2013
consid. 4.2).
3.
3.1 Dans un premier moyen, A.________ (ci-après : l’appelant)
prétend que son droit d’être entendu aurait été violé. Il soutient que la
pièce 23, soit le plan d’extension partiel « [...]» qu’il aurait produit en
première instance, ne serait pas mentionnée dans le jugement entrepris. Il
s’agirait d’un élément essentiel à l'affaire puisque cette pièce permettrait
de saisir l'ensemble de la réglementation en vigueur dans la zone où se
situe l’immeuble no [...] et de comprendre que cette zone fait l'objet d'une
réglementation particulièrement stricte. L’état de fait devrait ainsi être
complété en mentionnant à tout le moins les art. 18 à 23 du plan
susmentionné. Selon l’appelant, en omettant cet élément, l'autorité de
première instance aurait fait abstraction de ce que C.P.________ et
B.P.________ (ci-après : les intimés) ne pouvaient pas ignorer qu'ils
s'intéressaient à un immeuble sis dans une zone dans laquelle leur marge
de manœuvre était faible.
3.2
3.2.1 Compris comme l'un des aspects de la notion générale de
procès équitable au sens des art. 29 Cst. (Constitution fédérale de la

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Confédération suisse du 18 avril 1999 ; RS 101) et 6 CEDH (Convention de
sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales du 4
novembre 1950 ; RS 0.101), le droit d'être entendu garantit notamment au
justiciable le droit de s’expliquer avant qu’une décision soit prise à son
détriment, d’obtenir et de participer à l’administration des preuves
pertinentes et valablement offertes et de se déterminer sur son résultat,
d’avoir accès au dossier et de prendre connaissance de toute pièce du
dossier ainsi que de toute argumentation présentée au tribunal et de se
déterminer à son propos, dans la mesure où il l’estime nécessaire, que
celle-ci contienne ou non de nouveaux éléments de fait ou de droit (ATF
142 III 48 consid. 4.1.1 ; ATF 139 II 489 consid. 3.3 ; ATF 139 I 189 consid.
3.2 ; ATF 138 I 484 consid. 2.1 ; TF 5A_925/2015 du 4 mars 2016 consid.
2.3.3.1, non publié à l’ATF 142 III 195 ; TF 5A_741/2016 du 6 décembre
2016 consid. 3.1.1).
3.2.2 Aux termes de l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de
preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou
produits sans retard
(let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première
instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise (let. b). Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement les faits et
preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent
admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1 ; TF
4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et
les réf. citées).
3.3 En l’espèce, il ne ressort pas du dossier qu’une pièce 23 aurait
été produite par l’appelant en première instance. On ignore à l’appui de
quel allégué cette pièce aurait été invoquée par l’appelant, puisqu’il se
borne à alléguer des faits à l’appui de son appel, sans référence à la
procédure de première instance. Il ne produit pour le surplus pas cette
pièce à l’appui de son appel, laquelle aurait été déclarée irrecevable au vu
de l’art. 317 CPC. Quoi qu’il en soit, dans sa démonstration, l'appelant ne
soutient pas que le plan d’extension aurait été transmis aux intimés et ne

- 12 -
dit pas en quoi ce fait serait à même d'amener à une solution différente de
celle retenue par les premiers juges. Il se contente de soutenir en
définitive que les intimés savaient que la villa qu'ils voulaient acheter se
trouvait dans une zone où leur marge de manœuvre était faible. Une
marge de manœuvre faible ne veut pas encore dire nulle, ce qui n'excluait
pas que les intimés entament des discussions avec la Commune, ce qu’ils
ont d’ailleurs fait puisque leurs architectes ont rencontré les représentants
de la Municipalité à plusieurs reprises. L'appelant lui-même soutient plus
loin dans son appel que les intimés auraient demandé quatre dérogations
à la Commune (cf. infra consid. 5.1), de sorte qu’il admet que des
discussions ont été entreprises. Les premiers juges ont d'ailleurs retenu
que c’était pour permettre aux intimés de savoir si le projet envisagé sur
la parcelle
no [...] était concevable que la réserve litigieuse avait été insérée dans le
contrat de vente conditionnelle, et il n’est pas contesté par l'appelant que
les parties aient soumis l'avènement de la condition suspensive à
l'appréciation de l'autorité communale (cf. infra consid. 4.1 et 5.4). On
observera encore qu'il est fait état à plusieurs reprises du plan d’extension
dans le jugement entrepris, soit entre autres dans le résumé des
arguments du demandeur, dans le procès-verbal de la séance du 18
octobre 2013 ainsi que dans les courriers des architectes du 16 décembre
2013 et de la Commune du 19 décembre 2013, ce qui démontre que,
contrairement à ce que soutient l’appelant, ce paramètre n'a pas été
occulté par l'autorité de première instance et avait été pris en compte par
la Commune.
On ne décèle ainsi aucune violation du droit d’être entendu de
l’appelant, ce d’autant moins qu’il ne prétend pas avoir dûment allégué en
première instance les faits qu’il allègue à l’appui de son appel et
qu’aucune pièce 23 ne figure au dossier de première instance.
4.
4.1 L’appelant reproche ensuite aux premiers juges d’avoir
considéré que la condition suspensive prévue dans l’acte de vente à terme

- 13 -
conditionnelle du 26 septembre 2013 ne s’était pas réalisée. Il y voit une
violation des art. 18 et 151 CO et réclame ainsi le versement de la clause
pénale de 300'000 fr., prévue à l’art. 4 de l’acte de vente précité. Selon
l’appelant, c’est à raison que les premiers juges se sont basés sur le
courriel du 9 avril 2013 (recte : 7 avril 2013) d’ [...] pour déterminer ce à
quoi les parties entendaient conditionner l’acte de vente. L’appelant
soutient qu’à teneur de ce courriel, la condition prévue par les parties était
d’obtenir l’assurance par la Commune de pouvoir raser la maison et la
reconstruire tout en respectant les gabarits actuels. Cette exigence des
intimés, dans le contexte de la zone concernée, constituerait une
importante dérogation à l’art. 19 du plan d’extension, lequel limiterait la
destruction et la reconstruction à l’hypothèse d’une destruction
accidentelle. De plus, la Commune aurait admis l’exigence des intimés
dans son courrier du 16 décembre 2013 (recte : 18 décembre 2013)
adressé au conseil de l’appelant, dans lequel elle indiquait que les intimés
souhaitaient surélever le toit pour créer un niveau supplémentaire, alors
que l'autorité municipale avait toujours annoncé qu'elle s'opposerait à ce
que la construction transformée sorte du gabarit existant, ce qui
représentait déjà une concession par rapport aux dispositions strictes du
plan d’extension. Cela étant, les premiers juges auraient dû considérer
que la condition suspensive était réalisée.
4.2
4.2.1 En vertu de l'art. 151 CO, le contrat est conditionnel lorsque
l'existence de l'obligation qui en forme l'objet est subordonnée à l'arrivée
d'un événement incertain (al. 1) ; il ne produit d'effets qu'à compter du
moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas manifesté une
intention contraire (al. 2). On parle de condition potestative si la
réalisation de la condition dépend de l'une des parties, de condition
casuelle si elle dépend d'un tiers ou du hasard et de condition mixte si elle
dépend cumulativement d'une partie et d'un tiers ou du hasard
(Pichonnaz, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd., 2012
[CR-CO I], nn. 2, 4-5, 12, 29 ad art. 151 CO). Le contrat assorti d'une
condition est conclu mais il n'est pas encore parfait, en ce sens que les
créances réciproques n'existent pas encore. Au moment de l'avènement

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de la condition, la période de suspension prend fin immédiatement et
l'acte conditionnel produit ses effets dès cet instant comme un acte pur et
simple, sans qu'une action supplémentaire des parties soit nécessaire. La
condition peut faire défaut pour deux raisons : l'événement futur ne s'est
pas réalisé au terme fixé par les parties ou l'avènement de la condition est
devenu définitivement impossible. Lorsque la condition fait défaut,
l'expectative de droit renforcée disparaît et les parties se retrouvent dans
la même situation que si elles n'avaient jamais conclu d'acte conditionnel
(Pichonnaz, op. cit., nn. 40-41, 48-49, 54-58 ad art. 151 CO et les réf.
citées.). Le contrat est dans tous les cas entièrement caduc et les
prestations effectuées doivent être restituées en application des règles sur
l'enrichissement illégitime (art. 62 CO ; ATF 129 III 264 consid. 3.2.2 ; TF
4C_25/2004 du 13 septembre 2004 consid. 3.3).
4.2.2 En présence d’un litige sur l’interprétation d’un contrat, le juge
doit tout d’abord s’efforcer de déterminer la réelle et commune intention
des parties, sans s’arrêter aux expressions ou dénominations inexactes
dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature
véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce
sens non seulement la teneur des déclarations de volonté, mais aussi le
contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la
volonté des parties, qu’il s’agisse des déclarations antérieures à la
conclusion du contrat, des projets de contrat, de la correspondance
échangée, ou encore de l’attitude des parties après la conclusion du
contrat (Winiger, CR-CO I,
nn. 15 ss, spéc. nn. 25 et 32 à 34 ad art. 18 CO ; Kramer/Schmidlin, Berner
Kommentar, 1986, nn. 22 ss ad art. 18 CO).
4.3 Les premiers juges ont considéré que la condition suspensive
prévue dans l'acte de vente ne s'était pas réalisée. Selon les magistrats, la
notion d'« approbation informelle » n'était pas définie dans l’acte de
vente, mais pouvait être comprise comme un préavis positif ou un accord
donné par la Commune concernant le projet qui lui était présenté, sans
que soit délivrée une véritable autorisation de construire. Pour clarifier
cette expression, les juges de première instance se sont référés au

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courriel du 9 avril 2013 (recte : 7 avril 2013) d' [...], dans lequel celui-ci
indiquait, comme seule condition, que les intimés souhaitaient obtenir de
la part de la Commune un écrit où il serait mentionné qu'ils avaient le droit
de détruire la maison actuelle pour en reconstruire une nouvelle, tout en
respectant l'emplacement, la surface et le volume de l'actuelle. A la suite
de cette précision, les magistrats se sont penchés sur l'historique des
contacts entretenus par les architectes mandatés par les intimés avec la
Commune pour aboutir à la conclusion qu'aucun accord informel n'avait
été donné par la Commune concernant les projets de transformation lui
ayant été soumis. Ainsi, les premiers juges ont notamment relevé que le
9 octobre 2013, Atelier d'architecture [...] avait établi un avant-projet de
transformation de la villa, qui avait été soumis à la Commune et avait été
discuté lors d'une séance le 18 octobre 2013. Il ne ressortait toutefois pas
du procès-verbal de cette séance que les intimés auraient obtenu de la
Commune une approbation informelle concernant leur avant-projet. Le 22
octobre 2013, Atelier d'architecture [...] avait à nouveau rencontré des
représentants de la Commune. Deux jours plus tard, celle-ci avait écrit à
son conseil qu'elle était prête à entrer en matière sur le projet qui lui avait
été présenté Selon les premiers juges, ce courrier, qui n’avait pas été
adressé aux intimés ou à leurs architectes, ne constituait pas un accord
formel ou informel puisque la Commune avait indiqué être prête à entrer
en matière, mais n'avait pas approuvé le projet présenté. Selon les
magistrats, un avis d'entrée en matière ne pouvait pas être considéré
comme une approbation informelle, mais signifiait uniquement que
l'autorité acceptait d'examiner le projet qui lui était soumis. L’autorité de
première instance a relevé que le 19 novembre 2013, une troisième
séance avait eu lieu entre les architectes des intimés et les représentants
de la Commune. Par courrier du 19 décembre 2013, la Municipalité de la
Commune avait indiqué au conseil des intimés qu'une délégation
municipale avait rencontré les architectes de ses mandants à trois reprises
et qu'à l'occasion de deux d'entre elles, ceux-ci lui avaient remis des plans
d'intention prévoyant la démolition des bâtiments annexes ainsi que des
extensions par rapport à l'existant qui ne respectaient pas les règles du
plan d'affectation. Dans ce courrier, la Municipalité avait confirmé au

- 16 -
conseil des intimés qu'il n'y avait pas d'accord formel ou informel au sujet
d'un projet de construction conforme au règlement communal.
4.4 En l’espèce, l'appelant ne conteste pas l'interprétation qu’ont
faite les premiers juges de la condition suspensive à la lumière du courriel
d’ [...] du 7 avril 2013, puisqu'il indique que c'est à juste titre que l'autorité
de première instance s’y est référée pour déterminer ce à quoi les parties
entendaient conditionner l'acte de vente, soit obtenir l'assurance par la
Commune de pouvoir raser la maison et la reconstruire tout en respectant
les gabarits actuels. On ne voit pas en quoi il ressortirait du courrier du 18
décembre 2013 cité par l'appelant que la Commune aurait accepté
l'exigence d'une destruction et d'une reconstruction complète, l'extrait
cité ne se rapportant qu'à la question d'une surélévation du toit.
L'appelant se garde bien de critiquer le raisonnement fouillé des premiers
juges et n’entreprend pas de réfuter les arguments dûment avancés par
ces derniers tels que rappelés ci-dessus, notamment au regard du contenu
du courrier du 19 décembre 2013, adressé par la Commune au conseil des
intimés, dans lequel celle-ci indiquait clairement qu'il n'y avait pas
d'accord formel ou informel au sujet d'un projet de construction conforme
au règlement communal. L'appelant ne critique pas davantage
l'appréciation des magistrats selon laquelle le courrier du 24 octobre 2013
de la Commune à son conseil qui indique que celle-ci était prête à entrer
en matière sur le projet qui lui avait été présenté ne constituait pas un
accord formel ou informel. A cet égard, la critique est largement
déficiente.
Ainsi, le grief doit être rejeté pour autant qu'il soit recevable
(cf. supra consid. 2.2).
5.
5.1 Le résultat de l’examen du grief précédent amène à examiner
le grief subsidiaire de l’appelant, dans lequel il dénonce une violation des
art. 151 et 156 CO. L'appelant indique qu'à supposer que la volonté des
intimés ne soit pas circonscrite à l'obtention du droit de tout reconstruire,

- 17 -
il ne serait pas possible de déduire du libellé de la condition prévue ou de
la volonté des parties selon le principe de la confiance que les intimés
entendaient ne s'engager « qu'à la condition d'obtenir quatre dérogations
au [plan d’extension] ». Les intimés auraient tenté d’obtenir trois
dérogations au plan d’extension en sus de celle tendant à la destruction
complète du bâtiment, alors que ces garanties n’avaient pas été évoquées
au moment de la conclusion du contrat. Selon l’appelant, l’accord de
principe de la Commune ne pouvait se faire qu’en présence d’un projet
respectant les règles communales. En présentant plusieurs projets « ne
rentrant pas dans les clous », dans une zone sensible, les intimés ne se
seraient jamais mis dans la position d’obtenir l’aval des autorités. Ainsi,
selon l’appelant, les intimés n’avaient pas le droit de se départir du
contrat au motif que la Commune refusait d’entrer en matière sur un
projet non conforme à la réglementation communale et les premiers juges
auraient dû admettre que la condition était réputée accomplie.
5.2 Selon l’art. 156 CO, si une condition est convenue et que son
accomplissement dépend, dans une certaine mesure, de la volonté de
l’une des parties auxquelles le contrat impose des obligations, cette partie
n’a en principe pas une liberté entière de refuser cet accomplissement et
de se dégager, ainsi, de ses obligations contractuelles. Elle doit, au
contraire, agir de manière loyale et conforme aux règles de la bonne foi ;
en cas de violation de ces exigences, la condition est réputée accomplie.
Le degré de liberté subsistant pour la partie concernée, d’une part, et les
devoirs à elle imposés par les règles de la bonne foi, d’autre part, doivent
être déterminés dans chaque cas d’espèce en tenant compte de
l’ensemble des circonstances et, en particulier, de l’objet et du but du
contrat (ATF 135 III 295 consid. 5.2 ; ATF 117 II 273 consid. 4c).
5.3 Les premiers juges ont considéré qu'il ne saurait être reproché
aux intimés d'avoir agi de manière contraire à la bonne foi, motif pris que
leurs architectes avaient rencontré la Commune à plusieurs reprises et
avaient préparé différents avant-projets qu’ils avaient présentés à celle-
ci ; en effet, les intimés avaient investi un montant considérable,
notamment en honoraires d’architectes, afin de favoriser l'avènement de

- 18 -
la condition suspensive prévue par l'acte de vente et de pouvoir acquérir
la parcelle de l’appelant. Les magistrats ont également relevé qu’il était
dans l’intérêt des intimés d'obtenir l'accord de la Commune pour réaliser
leur projet.
5.4 En l’espèce, on peine à suivre l'appelant dans sa
démonstration, en ce sens qu'il n'est fait nulle part état de la condition
d'obtention des quatre dérogations qu’il mentionne. Il part d'ailleurs d'un
postulat qui s'éloigne de ce qui a été retenu par les premiers juges et qui
est de surcroît admis par l’appelant, à savoir que la condition suspensive
était fondée sur le souhait des intimés d'obtenir de la part de la Commune
un écrit où il serait mentionné qu'ils avaient le droit de détruire la maison
actuelle pour y reconstruire une nouvelle, tout en respectant
l'emplacement, la surface et le volume de l'actuelle, comme cela ressort
du courriel du 7 avril 2013 d’ [...] (cf. supra consid. 4.1). Dans la mesure
où les magistrats de première instance n’ont pas fondé leur démonstration
sur cet aspect, le grief est infondé pour autant qu'il soit recevable, eu
égard aux exigences de motivation (cf. supra consid. 2.2). La
démonstration de l'appelant est d'autant plus incompréhensible qu'il
soutient plus haut que la condition suspensive s’est réalisée (cf. supra
consid. 4.1).
A supposer encore que l'on doive comprendre le grief comme
une critique du raisonnement de l'autorité de première instance qui a
exclu que les défendeurs aient agi de manière contraire à la bonne foi, le
grief devrait aussi être rejeté pour autant qu'il soit recevable. En effet,
aucune critique n'est faite du raisonnement fouillé des premiers juges –
auquel il est ici entièrement renvoyé –, l'appelant se contentant de
soutenir de manière péremptoire que l'accord de principe de la Commune
ne pouvait se faire qu'en soumettant un projet respectant les règles
communales et qu'en présentant plusieurs projets « ne rentrant pas dans
les clous », qui plus est dans une zone sensible, les intimés ne se seraient
jamais mis dans la position d'obtenir l'aval des autorités. L'argument est
d'autant plus spécieux que l'appelant a plaidé, à l'appui du même appel, la

- 19 -
possibilité de dérogations au règlement communal et la réalisation de la
condition suspensive.
6. Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de rejeter l'appel,
dans la mesure de sa recevabilité, selon le mode procédural de l’art. 312
al. 1 in fine CPC. La requête d'assistance judiciaire sera rejetée, l'appel
étant d'emblée dénué de toute chance de succès (art. 117 let. b CPC).
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'000 fr.
(art. 62
al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV
270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant A.________, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
Ni l’intervenante ni les intimés n’ayant été invités à se
déterminer, il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. Le jugement est confirmé.
III. La requête d’assistance judiciaire est rejetée.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'000 fr.
(quatre mille francs), sont mis à la charge de l’appelant
A.________.
V. L’arrêt est exécutoire.

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Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Cédric Aguet (pour A.________),
- Me Marc Vuilleumier (pour C.P.________ et B.P.________),
- Me Rolf A. Tobler (pour [...]),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :