vd_gerichte · XA15.049165 · 2017-01-09 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA15.049165-161697
5
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 9 janvier 2017
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mmes Crittin Dayen et Courbat, juges
Greffière : Mme Juillerat Riedi
*****
Art. 63 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par Q.________, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 31 mai 2016 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec A.H.________ et
B.H.________, tous deux à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 31 mai 2016, envoyé aux parties pour
notification le 13 septembre 2016, le Tribunal des baux a déclaré
irrecevable la requête datée du 13 avril 2015 que Q.________ avait
déposée le 7 août 2015 auprès de l'Office fédéral du logement contre les
défendeurs A.H.________ et B.H.________ et que ledit office avait transmise
au Tribunal des baux le 10 novembre 2015 (I) et a dit que le jugement
était rendu sans frais judiciaires ni dépens (II).
En droit, les premiers juges ont considéré que la
demanderesse ne pouvait se prévaloir de l’art. 63 CPC (Code de
procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), qui permet à une
partie de réintroduire l’acte introductif d’instance devant le tribunal ou
l’autorité de conciliation compétent dans le mois qui suit l’acte retiré ou
déclaré irrecevable pour cause d’incompétence. En se fondant sur la
jurisprudence du Tribunal fédéral, qui reconnaît la possibilité d’appliquer
plusieurs fois de suite cette disposition sous réserve de l’abus de droit,
les juges ont retenu que la demanderesse avait adopté un comportement
mensonger ou, à tout le moins, avait fait preuve d’une négligence crasse
et d’une impéritie totalement incompatibles avec son devoir de
collaborer au déroulement régulier et loyal du procès et qu’une telle
attitude abusive ne saurait lui permettre de bénéficier deux fois de suite
de la clause de « sauvetage » que constituait l’art. 63 al. 1 CPC. Partant,
la litispendance créée par la saisine de l’autorité de conciliation le 23
décembre 2014 ne pouvait perdurer et l’autorisation de procéder du 18
mars 2015 était ainsi caduque.
B. Par acte adressé au Tribunal cantonal le 29 septembre 2016,
Q.________ a interjeté « recours au sens des art. 308 et suivants CPC », en
concluant en substance, avec suite de frais et dépens, à ce que sa
requête initiale déposée le 16 avril 2015 soit déclarée recevable.

- 3 -
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 30 avril 2013, Q.________ (ci-
après : [...]) a cédé à A.H.________ et B.H.________ l’usage d’un logement
et d’une place de parc intérieure dans l’immeuble sis à la route [...] à [...].
Ce bail, conclu pour une première période allant du 1er mai
2013 au 30 juin 2014, s’est renouvelé d’année en année jusqu’à ce jour.
Le loyer mensuel net initial du logement a été fixé à 1’550 fr.
et celui de la place de parc à 150 francs. Le contrat indique en outre,
sous chiffre 12, que Q.________ est une société d’utilité publique selon
l’Office fédéral du logement (OFL) et, sous chiffre 4, que le loyer net peut
être modifié dans la mesure autorisée par l’autorité compétente en tout
temps moyennant un délai de préavis d’un mois.
2. Le 25 novembre 2014, Q.________ a adressé aux locataires en
question une notification de hausse de loyer pour le 1er janvier 2015.
Celle-ci indiquait un nouveau loyer net de 1’650 fr. pour le logement et
de 160 fr. pour la place de parc.
3. Par requête du 23 décembre 2014, A.H.________ et
B.H.________ ont contesté la hausse précitée devant la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de l’Ouest lausannois.
La conciliation ayant échoué, une autorisation de procéder a
été délivrée à Q.________ le 18 mars 2015.
4. Par acte du 13 avril 2015, Q.________ a saisi le Tribunal des
baux d’une action en validation de la hausse de loyer du 25 novembre
2014 pour le 1er janvier 2015, subsidiairement pour le 1er juillet 2015.
Cet acte contenait, sous chiffre 3, l’allégué suivant :

- 4 -
«Q.________ est propriétaire et gère des immeubles de logements
sociaux subventionnés et non subventionnés, à des prix modérés
comme c’est le cas notamment dans son immeuble à la route [...] –
[...]. Ses statuts ont été approuvés par l’OFL et la division du
logement – Vaud. »
Par ailleurs, dans la partie « droit » de son acte, la
demanderesse se référait aux directives de l’OFL et de la Centrale
d’émission pour la construction de logements (CCL) pour justifier la
hausse de loyer litigieuse.
5. Interpellée par la Présidente du Tribunal des baux, la
demanderesse a indiqué, par courrier du 29 mai 2015, que l’appartement
objet de la demande du 13 avril 2015 était un logement à loyer modéré
au sens de la loi sur le logement (Loi fédérale encourageant le logement
à loyer ou à prix modérés du 21 mars 2003, LOG, RS 842).
Sur la base de cette information, la Présidente du Tribunal
des baux a invité la demanderesse à se déterminer sur la question de la
compétence du Tribunal des baux, l’OFL apparaissant compétent pour le
contrôle du loyer litigieux selon l’art. 54 LOG.
Par courrier du 24 juin 2015, la demanderesse a déclaré
qu’elle voulait que l’OFL traite son acte, dont elle a demandé la
restitution.
Par décision du 27 juillet 2015, la Présidente du Tribunal des
baux a pris acte du retrait de la demande du 13 avril 2015 et a rayé la
cause du rôle.
6. Par envoi du 7 août 2015, Q.________ a adressé à l’OFL sa
demande du 13 avril 2015. Cette autorité en a accusé réception par
lettre du 20 août 2015, laquelle contenait notamment les lignes
suivantes :

- 5 -
« Nous n’avons pas pu établir pour l’heure de quel prêt ou de
quelle mesure d’encouragement concrète vous avez bénéficié,
directement ou indirectement pour votre immeuble de la route [...]
à [...]. Nous vous prions par conséquent de bien vouloir compléter
votre requête ce point [sic], à votre plus proche convenance mais
dans un délai de 30 jours. Cette question est centrale pour établir
notre compétence. S’il apparaît qu’aucune mesure
d’encouragement ne vous a été octroyée, c’est l’autorité civile
ordinaire qui sera compétente pour instruire et juger cette cause,
votre simple qualité de coopérative remplissant les critères d’utilité
publique au sens de l’art. 37 LOG (RS 842.1) n’étant pas un point
de rattachement suffisant. »
7. Par courriel du 3 septembre 2015, la demanderesse a indiqué
en substance à l’OFL qu’une partie des fonds propres investis dans
l’immeuble objet de la présente cause provenait de deux autres
immeubles dont elle était propriétaire à Lausanne et Yverdon, pour
lesquels elle bénéficiait de subventions cantonales. Elle a fourni divers
documents fiscaux à l’appui de ses déclarations.
L’OFL a répondu à la demanderesse par lettre du 16
septembre 2015, dont la teneur est la suivante :
« Nous accusons réception par ces lignes de votre mail du 3
septembre dernier, adressé à Monsieur [...]. Nous avons pris note
du fait que vous bénéficiez sur deux de vos immeubles
d’exonérations fiscales octroyées en application de la loi vaudoise
sur le logement (RS VD 840.11).
Contrairement à ce que vous affirmez en fin de votre mail, vous
n’avez pas encore précisé quel type de prêt vous avez conclu en
application de la LOG (prêt CCL ou prêt du Fonds de roulement).
Nous vous saurions gré, dans un délai de 15 jours, de nous
l’indiquer, le cas échéant, de quel prêt vous bénéficiez, pour quel
montant (initial) et le numéro de la série (si le prêt émane de la
CCL). Sans ces indications nous serons contraints de rendre une
décision sur la base du dossier à notre disposition. »

- 6 -
Q.________ a confirmé le contenu de son message du 3
septembre 2015 dans un courriel du 17 septembre suivant.
8. Par courrier du 22 octobre 2015, l’OFL a informé la
demanderesse qu’il ne s’estimait pas compétent pour contrôler le loyer
litigieux. Il relevait qu’il n’avait pas été possible d’établir si la
demanderesse bénéficiait d’un prêt tombant sous le coup de la LOG, bien
qu’elle eût été invitée à plusieurs reprises à fournir des renseignements à
cet égard. Selon l’OFL, l’investissement de fonds propres dans
l’immeuble de [...] grâce aux exonérations fiscales dont la demanderesse
avait bénéficié pour ses immeubles de Lausanne et Yverdon ne tombait
pas sous le coup de la LOG et ne permettait donc pas le contrôle du loyer
par l’administration fédérale. Ce courrier précisait enfin que la question
de savoir si l’origine des fonds précités permettait un contrôle du loyer
par l’administration cantonale serait soumise à celle-ci.
9. Interpellée par l’OFL, la Division logement du Service des
communes et du logement du canton de Vaud l’a notamment informé de
ce qui suit par lettre du 5 novembre 2015:
« Vous sollicitez notre avis concernant un éventuel rattachement
de l’immeuble sis route [...] à [...] à la loi du 9 septembre 1975 sur
le logement (LL), afin de déterminer si la procédure relative aux
contestations des hausses de loyer doit continuer auprès des
instances civiles ordinaires (Tribunal des baux) ou si une autorité
administrative de contrôle devrait être saisie de l’affaire.
Après vérification de nos dossiers, nous vous informons qu’en 2010
cet immeuble a fait l’objet d’une analyse technique et financière
préalable effectuée par la section technique de notre division au
sens du règlement du 17 janvier 2007 d’application de la loi du 9
septembre 1975 sur le logement (RLL). Le dossier n’a pas abouti à
une requête définitive (art. 10 RLL), ni à l’octroi par les pouvoirs
publics d’une aide financière au sens de la loi précitée.

- 7 -
(…)
Nous confirmons que la société Q.________ avec siège à [...] est
propriétaire de deux immeubles construits avec l’aide financière de
l’Etat de Vaud et des communes respectives, un immeuble sis à
Lausanne, propriété de [...] et l’autre à Yverdon-les-Bains, propriété
de [...].
Le revenu locatif de ces deux immeubles est fixé annuellement par
nos soins selon l’art. 21 RLL. Le contrôle des conditions
d’occupation imposées aux locataires, la surveillance de
l’administration et de la gérance, ainsi que de la comptabilité ont
été déléguées par le canton aux offices communaux respectifs.
Concernant la comptabilité, l’art. 27 RLL prévoit que « les
bénéficiaires de l’aide à la pierre transmettent annuellement au
service, ou à l’office communal du logement ayant reçu la
délégation de compétence au sens de l’article 22 de la loi, le bilan,
le compte d’exploitation, le compte de pertes et profits et les
pièces justificatives. Les personnes morales bénéficiaires de l’aide
à la pierre tiennent la comptabilité en respectant les dispositions
prévues pour la forme juridique de la société.
(…)
Nous confirmons que la société [...] et la société [...] appliquent,
pour les deux immeubles subventionnés précités, les loyers fixés
annuellement par notre division en application des dispositions
cantonales de droit public.
Concernant l’immeuble sis route [...] à [...], nous confirmons que la
société [...] n’a obtenu aucune aide financière au sens de la LL et la
procédure qui oppose le propriétaire aux locataires ayant contesté
la hausse de loyer est soumise exclusivement aux instances civiles
ordinaires. Les baux des locataires de cet immeuble sont soumis
exclusivement aux dispositions du droit du bail du marché libre
(CO, OBLF, etc.), à l’exclusion de toute disposition de droit public
cantonal en la matière. »

- 8 -
10. Le 10 novembre 2015, l’OFL a transmis au Tribunal des baux
la demande du 13 avril 2015, les annexes de celle-ci et le dossier
constitué après sa saisine du 7 août 2015.
Par avis du 20 novembre 2015, la Présidente du Tribunal des
baux a invité les parties à se déterminer sur la question de l’application
de l’art. 63 CPC.
La demanderesse et les défendeurs se sont déterminés
respectivement le 7 décembre 2015 et le 15 janvier 2016.
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes non patrimoniales ou
dans les affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état
des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L'appel,
écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions supérieures à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III
143 consid. 2 et les réf.).

- 9 -
3.
3.1 Dans une motivation très confuse, l'appelante semble
reprocher aux premiers juges de l'avoir induite en erreur au sujet de la
procédure à introduire auprès de l'OFL.
3.2 Selon l'art. 59 al. 1 CPC, le tribunal n'entre en matière que sur
les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité
de l'action.
Le fait que le juge doive examiner d'office sa compétence ne
dispense pas les parties du fardeau de la preuve, ni du devoir de
collaborer activement à la preuve en soumettant au juge les faits et
moyens de preuve pertinents. La partie demanderesse doit ainsi exposer
les faits et moyens de preuve qui fondent la recevabilité d'une action et
la partie défenderesse ceux qui s'y opposent. Dans un litige dominé par
la maxime des débats, il n'incombe pas au tribunal de rechercher lui-
même les faits qui fondent la recevabilité de l'action (ATF 139 III 278
consid. 4.3, JdT 2014 II 337 ; ATF 141 III 294 consid. 6.2).
Le CPC ne prévoit pas la transmission d'office, en première
instance, de l'acte à l'autorité compétente et il y a sur ce point un silence
qualifié du législateur (CREC 2 juin 2014/188 ; Bohnet, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 29 ad art. 63 CPC). La sanction de l'incompétence ratione
loci et ratione materiae est donc en principe l'irrecevabilité (CACI 5
septembre 2011/236 ; CACI 7 mai 2013/242). La loi part ainsi du principe
qu'il appartient au demandeur de déposer sa procédure devant le
tribunal compétent et selon le type de procédure correspondant et que
des vices tenant à l'incompétence ont pour conséquence l'irrecevabilité
de la demande. Le législateur a volontairement renoncé à la transmission
au tribunal compétent afin d'éviter une surcharge supplémentaire des
tribunaux (TF 4A_332/2015 du 10 février 2016 consid. 4.2 ; CREC 2 juin
2014/188 ; CACI 5 septembre 2011/236 ; CACI 7 mai 2013/242).

- 10 -
Selon l'art. 63 al. 1 CPC, si l'acte introductif d'instance retiré
ou déclaré irrecevable pour cause d'incompétence est réintroduit dans le
mois qui suit le retrait ou la déclaration d'irrecevabilité devant le tribunal
ou l'autorité de conciliation compétent, l'instance est réputée introduite à
la date du premier dépôt de l'acte. Il en va de même lorsque la demande
n'a pas été introduite selon la procédure prescrite (art. 63 al. 2 CPC).
L'art. 63 CPC est applicable à tous les cas d'incompétence régis par le
CPC, qu'il s'agisse de règles de compétence ratione loci ou ratione
materiae (TF 4A_592/2013 du 4 mars 2014 consid. 3.2, RSPC 2014 p. 322
; ATF 141 III 481 consid. 3.2.4). L'effet rétroactif de la litispendance selon
l'art. 63 CPC peut se produire plusieurs fois de suite, les cas d'abus de
droit étant réservés (ATF 141 III 481 consid. 3).
3.3 En l'espèce, l'autorisation de procéder a été délivrée le 18
mars 2015 et la demande déposée devant le Tribunal des baux le 13 avril
2015, conformément au délai de 30 jours. Cette demande a toutefois été
retirée le 24 juin 2015 et réintroduite devant l'OFL le 7 août 2015, puis
transmise le 10 novembre 2015 par l'OFL au Tribunal des baux.
Les premiers juges ont relevé que la demande avait été
transmise par l'OFL en application de l'art. 8 al. 1 PA (Loi fédérale sur la
procédure administrative du 20 décembre 1968; RS 172.021). Or cette
disposition ne concerne que les autorités administratives. L'OFL aurait
ainsi dû rendre une décision d'irrecevabilité au sens de l'art. 9 PA et
l'appelante réintroduire elle-même sa demande. Les premiers juges ont
par ailleurs considéré qu’il était douteux que la saisine de l'OFL par
l'appelante entre dans le champ d’application de l’art. 63 CPC. Cela
étant, en se fondant sur la jurisprudence du Tribunal fédéral (cf. ATF 141
III 481 précité), ils ont retenu que l’effet rétroactif de la litispendance
selon l'art. 63 CPC pouvait se produire plusieurs fois de suite uniquement
en l’absence d’un comportement constitutif d’un abus de droit de la part
du demandeur, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.
Cette analyse peut être entièrement confirmée ici, le
comportement adopté par la demanderesse et appelante en première

- 11 -
instance ne justifiant pas d’être protégé par l’art. 63 CPC. Comme l’ont
relevé à juste titre les premiers juges, les ch. 4 et 12 intégrés dans le
contrat de bail créent l'apparence d'un bail dont le loyer serait contrôlé,
ce qui était par ailleurs renforcé par l'allégué 3 de la demande et
l'argumentation juridique qui y était développée. En réponse à
l'interpellation de la Présidente du Tribunal des baux, la demanderesse a
répondu qu'il s'agissait bien d'un loyer modéré au sens du droit fédéral.
Elle n'a à aucun moment corrigé ses déclarations et a retiré sa demande.
Ensuite, interpellée par l'OFL sur les mesures d'encouragement concrètes
dont elle aurait bénéficié, l'appelante n'a pas été capable de fournir les
informations requises. Il s'est avéré qu'elle n'avait en réalité jamais
profité d'une « aide à la pierre » en relation avec l'immeuble litigieux. Ce
faisant, la demanderesse a fait preuve d'une négligence crasse
incompatible avec son devoir de collaborer.
4. Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté et le
jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 864 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
Il ne sera pas alloué de dépens, les intimés n’ayant pas été
invités à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.

- 12 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 864 fr.
(huit cent soixante-quatre francs), sont mis à la charge de
l’appelante Q.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Q.________, Mme [...], Présidente
- Me César Montalto (pour A.H.________ et B.H.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la

- 13 -
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :