vd_gerichte · JL10.038137 · 2011-02-15 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
89/I
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 15 février 2011
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Creux et Denys
Greffière : Mme Rossi
*****
Art. 257d CO; 405 al. 1 CPC; 457 CPC-VD; 23 et 27 al. 2 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par K.________, à Ste-Croix, locataire,
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 15 décembre 2010 par la Juge
de paix du district du Jura-Nord vaudois dans la cause divisant la
recourante d’avec B.________ SA, à Ste-Croix.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 15 décembre 2010, notifiée le lendemain à
la bailleresse B.________ SA et adressée à nouveau sous pli simple le 29
décembre 2010 à la locataire K.________ ensuite du retour du premier
envoi avec la mention «non réclamé», la Juge de paix du district du Jura-
Nord vaudois a ordonné à K.________ de quitter et rendre libres pour le
mercredi 5 janvier 2011 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis
[...], à Ste-Croix (local dépôt) (I), dit qu'à défaut de quitter volontairement
ces locaux, elle y sera contrainte par la force selon les règles des art. 508
ss CPC-VD (Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966, RSV
270.11) (II), arrêté les frais de justice de la bailleresse à 250 fr. (III), dit
que la locataire remboursera à la bailleresse ses frais de justice à titre de
dépens (IV) et déclaré l'ordonnance immédiatement exécutoire
nonobstant recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du dossier (art.
457 CPC-VD), retient les faits suivants:
Par contrat du 9 octobre 2006, H.________ a confié à la société
B.________ SA la gérance de l'immeuble dont il est propriétaire, sis [...] à
Ste-Croix, avec tout pouvoir de représentation dans l'exécution de ce
mandat.
Par contrat de bail à loyer du 19 août 2008, H.________, par
l'intermédiaire de B.________ SA, a remis en location à K.________ un local
dépôt situé dans l'immeuble précité. Conclu pour durer initialement du 19
août 2008 au 30 juin 2009, le bail devait se renouveler aux mêmes
conditions pour trois mois, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des
parties donné et reçu au moins trois mois à l'avance pour la prochaine
échéance, et ainsi de suite de trois mois en trois mois. Le loyer, payable
d'avance, a été fixé à 330 fr. par mois. Sous le chiffre 6 «Dispositions
complémentaires» figurait notamment le rappel que le loyer était payable
au plus tard le 10 du mois pour le mois courant.

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Le 16 février 2010, B.________ SA a adressé à la locataire un
rappel concernant les loyers impayés des mois de janvier et février 2010,
qui s'élevaient à 660 francs.
Après avoir envoyé à la locataire un extrait de compte le 16
mars 2010 et avoir demandé le règlement de l'arriéré de loyer dans un
délai de dix jours, B.________ SA a, par courrier recommandé daté du 6
avril 2010 et déposé à la poste le lendemain, mis K.________ en demeure
de s'acquitter du montant de 990 fr., correspondant aux loyers impayés
des mois de janvier à mars 2010. Cette lettre comportait également la
signification qu'à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait
résilié, conformément à l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars
1911, RS 220). Cet envoi a été retourné à l'expéditrice avec la mention
«non réclamé».
Par formule officielle du 19 mai 2010, B.________ SA a résilié le
contrat de bail pour le 30 juin 2010. Ce pli a été refusé par K.________.
Le 22 juin 2010, la représentante du bailleur a informé la
locataire que l'état des lieux de sortie était fixé au 30 juin 2010, à 13
heures 30.
Par formule officielle datée du 14 septembre 2010, remise à la
poste le lendemain, B.________ SA a signifié à la locataire la résiliation du
contrat de bail pour le 31 octobre 2010. La lettre d'accompagnement,
faussement datée du 19 mai 2010, mentionnait notamment que «malgré
plusieurs rappels, somations (sic) et mise en demeure, les loyers ne sont
toujours pas payés. A ce jour, trois loyers en retard» et que la résiliation
du bail était fondée sur l'art. 257d CO. Cet envoi a été retourné avec la
mention «non réclamé».
Le 9 novembre 2010, B.________ SA a requis du Juge de paix du
district du Jura-Nord vaudois l'expulsion de K.________ des locaux en cause.
Après avoir relevé que le local dépôt était actuellement utilisé comme

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«garage» par M. [...] (cf. requête, all. 1), la requérante a notamment
indiqué que celui-ci avait payé les loyers jusqu'au 30 juin 2010 et que
«d'entente avec le propriétaire, nous avons renoncé à exécuter l'état des
lieux de sortie» (cf. requête, all. 8). L'allégué 9 de cette écriture exposait
que «le 14 septembre 2010, la locataire n'ayant pas payé les loyers des
mois de juillet à septembre et par formule officielle de notification de
résiliation de bail, nous avons à nouveau résilié le contrat pour le 31
octobre 2010 et fixé l'état des lieux le 2 novembre 2010 (…)».
L'audience du juge de paix s'est tenue le 8 décembre 2010, en
présence d'un représentant de B.________ SA.
En droit, le premier juge a considéré que la locataire ne s'était
pas acquittée dans le délai de trente jours qui lui avait été imparti le 6
avril 2010 des loyers dus au 1er mars 2010 et que le congé signifié par
avis du 19 mai 2010 pour le 30 juin 2010 était valable.
B. Par acte daté du 30 décembre 2010 et remis à la poste le
lendemain, K.________ a recouru contre cette ordonnance en concluant
implicitement à sa réforme en ce sens qu'elle n'est pas expulsée.
Le 26 janvier 2011, la recourante a produit plusieurs pièces.
Dans son mémoire du 4 février 2011, l'intimée B.________ SA a
conclu, sous suite de frais et dépens, à l'expulsion de la recourante. Elle a
produit diverses pièces.
En d roit :
1. Le Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 (ci-
après: CPC; RS 272) est entré en vigueur le 1er janvier 2011.

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Conformément à l'art. 405 al. 1 CPC, les recours sont régis par le droit en
vigueur au moment de la communication de la décision aux parties.
En l'occurrence, l'ordonnance attaquée a été notifiée à
l'intimée le 16 décembre 2010. Le pli recommandé envoyé le 15 décembre
2010 à la recourante ayant été retourné à la justice de paix avec la
mention «non réclamé», l'ordonnance lui a été de nouveau adressée le 29
décembre 2010, sous pli simple. Dès lors que K.________ a interjeté recours
par acte daté du 30 décembre 2010 et remis à la poste le lendemain, la
décision entreprise lui a été communiquée avant l'entrée en vigueur du
CPC. Les dispositions légales en vigueur au 31 décembre 2010 sont donc
applicables à la présente procédure, savoir en particulier celles contenues
dans la loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en matière de
baux à loyer et à ferme (ci-après: LPEBL; RSV 221.305) et dans le CPC-VD.
2. L'art. 23 al. 1 LPEBL ouvre un recours au Tribunal cantonal: a)
lorsque le juge était incompétent ou s'est déclaré à tort incompétent; b)
pour absence d'assignation régulière; c) pour violation des règles
essentielles de la procédure, lorsque l'informalité est de nature à influer
sur le prononcé. Selon l'alinéa 2, il y a également recours au Tribunal
cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme,
soit à l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque
la validité du congé a été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO.
En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences du
droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT
2008 III 12 c. 2a; JT 2004 III 79; Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, Lausanne 2008, n. 4 ad art. 23 LPEBL, p. 212 et les réf. citées).
En l'espèce, la recourante n'a pas contesté le congé devant la
commission de conciliation compétente. Le recours sera donc examiné en
droit sous l'angle restreint de l'arbitraire (Guignard, op. cit., n. 3 ad art. 23

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LPEBL, p. 210; Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème éd.,
Lausanne 2002, nn. 4 i. f. et 5 ad art. 356 CPC-VD, p. 537 et les réf.
citées).
3. Aux termes de l'art. 27 al. 2 LPEBL, si le président tient le
recours pour recevable, il en communique un exemplaire à la partie
adverse en lui fixant un bref délai pour se déterminer par écrit. Il n'y a pas
d'autres écritures. La jurisprudence en a déduit que le recourant n'était
pas autorisé à déposer des écritures en dehors du délai de recours (JT
2004 III 79; Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 27 LPEBL, p. 216).
Les pièces produites par la recourante le 26 janvier 2011 l'ont
été hors du délai de recours et sont par conséquent irrecevables.
4. a) Selon l'art. 457 al. 1 CPC-VD, applicable par renvoi de l'art.
29 LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la
Chambre des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve de complètement sur la base de celles-ci (2009 III
79 c. 2b; JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la
procédure d'expulsion en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux
pièces du dossier et a été complété sur la base de celui-ci.
b) La production de pièces nouvelles en deuxième instance
n'est pas admise, sauf si elles sont de nature à établir les moyens de
nullité du recourant (art. 25 LPEBL; Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 25
LPEBL, pp. 214-215 et les réf. citées).
Outre qu'elles ont été produites hors du délai de recours (cf.
supra,
c. 3), les pièces déposées par la recourante n'étaient pas destinées à

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établir des moyens de nullité et doivent par conséquent être écartées. Les
pièces jointes au mémoire de l'intimée sont également irrecevables.
5. Il convient tout d'abord de relever que, bien que cela ne soit
pas spécifié dans la requête du 9 novembre 2010, l'intimée procède pour
le compte du bailleur H.________, sur la base du contrat de gérance du 9
octobre 2006. Il est dès lors éminemment douteux qu’elle ait qualité pour
agir en qualité de «bailleresse» dans le cadre de la présente procédure
d’expulsion, comme l’a apparemment admis le premier juge. Cette
question peut toutefois demeurer indécise, au vu des motifs qui seront
développés ci-après.
6. a) Selon l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce
délai sera de trente jours au moins pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
b) En l'occurrence, l'intimée a, dans un premier temps,
adressé à la recourante un avis comminatoire daté du 6 avril 2010, la
mettant en demeure de régler dans un délai de trente jours le montant de
990 fr. correspondant aux loyers impayés des mois de janvier à mars
2010, faute de quoi elle résilierait le bail conformément à l'art. 257d CO.
Passé le délai comminatoire, elle a notifié à la recourante la résiliation de
son bail pour le 30 juin 2010, confirmée par sa lettre du 22 juin 2010 dans
laquelle elle informait la locataire que l'état des lieux de sortie était fixé le
30 juin 2010, à 13 heures 30. Toutefois, comme l'intimée l'a elle-même
allégué dans sa requête du 9 novembre 2010, l’utilisateur du local en
cause a payé les loyers jusqu’au 30 juin 2010 et, d’entente avec le

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propriétaire, il a été décidé de ne pas exécuter cet état des lieux. On doit
admettre que l'intimée a, par là même, implicitement renoncé à la
résiliation du bail, ce d'autant plus qu’elle a, par formule officielle datée du
14 septembre 2010 et remise à la poste le lendemain, notifié à la
recourante un nouveau congé pour le 31 octobre 2010. La lettre
d'accompagnement, faussement datée du 19 mai 2010, mentionnait
notamment que «malgré plusieurs rappels, somations (sic) et mise en
demeure, les loyers ne sont toujours pas payés. A ce jour, trois loyers en
retard» et que la résiliation était derechef fondée sur l’art. 257d CO. Or,
les trois loyers arriérés concernés par cette correspondance étaient, selon
les propres dires de l'intimée, ceux des mois de juillet à septembre 2010.
Dans un tel cas, le bailleur qui, comme en l’occurrence, a accepté sans
réserve le paiement tardif du loyer arriéré et qui a renoncé à mettre un
terme au bail doit, s’il entend revenir à la charge, notifier un nouvel avis
comminatoire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 669). Sauf à
signifier un congé ordinaire, ce qui ne résulte pas du courrier précité,
l'intimée ne pouvait se limiter à notifier une telle résiliation sans procéder
à une nouvelle mise en demeure de la locataire indiquant précisément les
loyers en souffrance et le délai comminatoire pour s'en acquitter (Lachat,
op. cit., pp. 665-666).
En conséquence, la résiliation du bail telle qu’intervenue,
savoir non précédée d’une mise en demeure conforme aux réquisits
légaux, est inefficace, ce que la cour de céans doit constater d'office
(Lachat, op. cit., pp. 670 et 729). La décision du premier juge, qui tient le
congé pour valable en se référant à l'avis du 19 mai 2010 par lequel
l'intimée a résilié le bail pour le 30 juin 2010, constitue dès lors un déni de
justice (Guignard, op. cit., n. 3 ad art. 23 LPEBL, p. 211 et les réf. citées).
En pareil cas, la Chambre des recours peut réformer l'ordonnance (cf. art.
28 al. 2 LPEBL) et rejeter la requête d'expulsion, ce qu'il convient de faire
en l'occurrence. Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens de première instance,
la locataire n'ayant pas procédé devant le juge de paix.

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7. En conclusion, le recours doit être admis et l'ordonnance
réformée en ce sens que la requête d'expulsion est rejetée, que le chiffre II
du dispositif est supprimé et qu'il n'est pas alloué de dépens, la décision
étant confirmée pour le surplus.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
150 fr. (art. 230 al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires
en matière civile; RSV 270.11.5]).
La recourante obtenant gain de cause, elle a droit à des
dépens de deuxième instance. Dès lors qu'elle a agi sans l'aide d'un
mandataire professionnel, ceux-ci sont fixés à 150 fr., en remboursement
de ses frais de justice.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. L'ordonnance est réformée aux chiffres I, II et IV de son
dispositif comme il suit :
I. La requête est rejetée.
II. Supprimé.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
L'ordonnance est confirmée pour le surplus.

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III. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
150 fr. (cent cinquante francs).
IV. L'intimée B.________ SA doit verser à la recourante K.________ la
somme de 150 fr. (cent cinquante francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 15 février 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Mme K.________,
- B.________ SA.

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La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-
Vaud.
La greffière :