vd_gerichte · JL21.010664 · 2021-08-04 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL21.010664-210851
370
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 4 août 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mme Crittin Dayen et M. Maillard, juges
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 257d CO ; 257, 308 al. 1 let. a et al. 2, 311 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par T.________, à [...], locataire,
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 10 mai 2021 par le Juge de paix
du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelant et S.________SA,
à Lausanne, locataires, d’avec B.________, p.a. E.________Sàrl, à Lausanne,
bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par ordonnance du 10 mai 2021, envoyée pour notification aux
parties le 18 mai 2021, le Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à
S.________SA et à T.________ de quitter et rendre libres pour le 8 juin 2021 à
midi les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (locaux commerciaux de
80m2 et 18m2 au rez inférieur et places de parc extérieures) (I), a dit qu'à
défaut pour les parties locataires de quitter volontairement ces locaux,
l'huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de
procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie
bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la
décision s'ils en étaient requis par l'huissier de paix (III), a arrêté les frais
judiciaires à 480 fr. et les a compensés avec l'avance de frais de la partie
bailleresse (IV), a mis les frais à la charge des parties locataires,
solidairement entre elles (V), a dit qu'en conséquence les parties
locataires, solidairement entre elles, rembourseraient à la partie
bailleresse son avance de frais à concurrence de 480 fr. et lui verseraient
la somme de 300 fr. à titre de dépens en défraiement de son représentant
professionnel (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(VII).
En droit, le premier juge a considéré que le congé signifié le 21
janvier 2021 pour le 28 février 2021 était valable, dès lors que les
locataires ne s'étaient pas acquittés de l’arriéré de loyer de 3'302 fr. pour
la période du 1er novembre au 31 décembre 2020 dans le délai
comminatoire de trente jours fixé par le bailleur par courriers
recommandés du 11 décembre 2020. Il a en outre constaté que l’on se
trouvait en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC.
B. Par acte du 31 mai 2021 dirigé contre B.________ et
S.________SA, T.________ a interjeté appel contre cette ordonnance en
concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en

- 3 -
ce sens que la requête d’expulsion soit déclarée irrecevable et,
subsidiairement, à son annulation et au renvoi de la cause au premier juge
pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Par réponse du 28 juin 2021, B.________ a conclu, avec suite de
frais et dépens, au rejet de l’appel et à la fixation d’un nouveau délai aux
locataires pour quitter et rendre libres les locaux.
S.________SA a été déclarée en faillite avec effet au 15 avril
2021. Compte tenu du caractère urgent des procédures d’évacuation, il
n’y a pas lieu de suspendre la procédure (art. 207 al. 1 LP ; TF
4A_616/2016 du 10 mai 2017 consid. 1 ; TF 4C.129/2005 du 5 août 2005
consid. 4). Un délai de réponse a été imparti à la masse en faillite de
S.________SA (cf. ATF 133 III 377 consid. 6, in SJ 2007 I 443). Celle-ci ne
s’est pas déterminée dans le délai imparti à cet effet.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 17 mai
2018, B.________, représenté par la gérance [...], a remis en location à
S.________SA, alors représentée par son administrateur T.________, des
locaux dans l’immeuble sis [...]. Ces locaux étaient constitués d’une
surface d’environ 80 m2 et d’un dépôt d’environ 18 m2 au rez inférieur,
ainsi que de deux places de parc extérieures. Le contrat a été conclu pour
une durée initiale du 1er juin 2018 au 30 juin 2023, renouvelable pour cinq
ans. Le loyer mensuel, payable d’avance, a été fixé à 1’651 fr., acompte
de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires compris.
Par avenant du 10 octobre 2019, T.________ est devenu
« colocataire et co-solidairement responsable au même titre que
S.________SA ».

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S.________SA a pour but toutes prestations de services dans le
domaine de la production alimentaire, la restauration et le service de
livraison à domicile, en particulier pour les pizzas et autres aliments, ainsi
que l'acquisition, la détention et la gestion de participations dans les
sociétés affiliées. Le 15 octobre 2019, T.________ a été radié de sa fonction
d’administrateur de S.________SA au profit de [...].
2. Par courriers recommandés adressés le 11 décembre 2020 à
T.________ et à S.________SA, le bailleur a mis les locataires en demeure de
lui verser, dans un délai de trente jours, le montant de 3’302 fr.
correspondant au loyer des locaux commerciaux des mois de novembre et
décembre 2020, faute de quoi le bail serait résilié en application de l’art.
257d CO. Les plis ont été retournés à l’expéditeur avec la mention « non
réclamé ».
Par formule officielle du 21 janvier 2021, adressée sous pli
recommandé tant à T.________ qu’à S.________SA, B.________ a signifié à ses
locataires la résiliation du contrat de bail pour le 28 février 2021, pour
défaut de paiement ensuite de la mise en demeure du 11 décembre 2020.
Le pli à l’attention de S.________SA a été retourné à son expéditeur avec la
mention « non réclamé » et le pli destiné à T.________ lui a été notifié le 27
janvier 2021.
3. T.________ et S.________SA ont déposé à une date indéterminée
une requête en annulation du congé auprès de la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer.
4. Le 2 mars 2021, le bailleur a saisi le Juge de paix du district de
Lausanne d'une requête en cas clair tendant à faire prononcer l’expulsion
de S.________SA et d’T.________ des locaux précités.
Une citation à comparaître a été envoyée aux parties le 25
mars 2021 en courrier recommandé. S.________SA et T.________ n’ayant
pas retiré ces plis, ils leur ont été retournés en courrier A le 8 avril suivant.

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S.________SA a été déclarée en faillite avec effet au 15 avril
2021.
T.________ a déposé des déterminations écrites les 26 avril et 7
mai 2021. Il a conclu à l’irrecevabilité de la requête d’expulsion et a
notamment produit à l’appui de ses écritures la copie d’un message
WhatsApp qui fait référence à une annonce d’ImmoScout24 selon laquelle
un fond de commerce est à remettre à Lausanne pour 60'000 fr. et qu’une
surface commerciale d’une pièce est à louer à l’avenue [...].
Une audience d’expulsion a eu lieu le 10 mai 2021, à laquelle
ont assisté Julien Greub, agent d’affaires breveté, pour le bailleur et
T.________. Le représentant du bailleur a confirmé ses conclusions.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les
conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées et
lorsque la validité de la résiliation a été contestée devant les autorités
compétentes, la valeur litigieuse correspond au loyer de la période
minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas
valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné, soit en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346
consid. 1.2.2.3 ; CACI 26 mars 2021/145 ; CACI 22 janvier 2019/29).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let.
b CPC), le délai pour l’introduction de l’appel et le dépôt de la réponse est
de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).

- 6 -
1.2 En l’espèce, la validité de la résiliation ayant été contestée et
le loyer mensuel des locaux s’élevant à 1’651 fr., la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr., si bien que la voie de l’appel est ouverte. Pour le
surplus, interjeté en temps utile contre une décision finale par une partie
qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dirigé
contre la bailleur ainsi que la colocataire de l’appelant (ATF 140 III 598
consid. 3.2 et les réf. citées), l’appel, écrit et motivé (art. 311 al. 1 CPC),
est recevable, sous réserve du considérant 3
ci-après.
La réponse de l’intimé B.________, déposée en temps utile, est
également recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, la nature
particulière de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC)
impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est
ainsi en principe exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1
CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du
7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 26 mars 2021/145 ; CACI 25 novembre
2020/540 ; Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e
éd., Bâle 2019, n. 9b ad art. 317 CPC).
3.
3.1 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé. L'appelant
doit expliquer en quoi son argumentation peut influer sur la solution
retenue par les premiers juges (TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 consid.
3.1, SJ 2014 I 459 ; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, RSPC
2013 p. 29). La motivation doit être suffisamment explicite pour que
l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une
désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque
et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569

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consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_577/2020 du
16 décembre 2020 consid. 5).
L'appelant doit ainsi expliquer les motifs pour lesquels le
jugement doit être modifié, notamment en raison d'une constatation
inexacte des faits. Il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur des griefs de
constatation inexacte des faits qui se réfèrent de manière toute générale
aux « pièces du dossier », sans mentionner des pièces précises, ou à des
allégations pour lesquelles aucune pièce n'est mentionnée (CACI 6 février
2012/59). De même, lorsque l'appelant retranscrit ce qu'il considère être
« les faits déterminants et établis », sans faire la moindre allusion à l'état
de fait contenu dans le jugement attaqué et sans rien indiquer sur l'objet
et le fondement de ses éventuelles critiques, cette partie du mémoire
d'appel est irrecevable. Il n'appartient pas à la Cour d'appel de comparer
l'état de fait présenté en appel avec celui du jugement pour y déceler les
éventuelles modifications apportées et en déduire les critiques de
l'appelant (CACI 7 avril 2021/173 ; CACI 8 juin 2020/223 ; CACI 16
décembre 2019/665).
3.2 En l'espèce, l’appel contient une rubrique intitulée « rappel des
faits », dans laquelle l'appelant invite la Cour de céans à se référer aux
faits exposés dans ses précédentes écritures, puis énonce quelques faits
de son cru sous forme d’allégués (nos 1 à 11) accompagnés d’offres de
preuve. Comme indiqué ci-dessus, il n’appartient toutefois pas à la Cour
de céans de comparer l’état de fait de l’ordonnance entreprise avec celui
exposé dans des écrits antérieurs de l’appelant ou dans son appel pour en
déduire les éventuelles critiques et modifications souhaitées. Cette partie
du mémoire d’appel est donc irrecevable.
4.
4.1 L’appelant fait valoir que l’administrateur de l’intimée
S.________SA, [...], serait atteint d’une maladie grave qui l’aurait empêché
de gérer les affaires de la société. Il soutient que le juge de paix aurait dû
lui désigner un curateur au sens de l’art. 69 CPC.

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4.2 Selon l’art. 69 al. 1 CPC, si une partie est manifestement
incapable de procéder elle-même, le tribunal peut l’inviter à commettre un
représentant. Si la partie ne donne pas suite à cette injonction dans le
délai imparti, le tribunal en désigne un.
L'incapacité de procéder visée par l’art. 69 al. 1 CPC doit être
manifeste et suppose que le justiciable se trouve dans l'incapacité totale
de procéder sans l'assistance d'un avocat, de sorte que cette disposition
doit être appliquée de manière restrictive. Lorsque le tribunal constate
l'incapacité manifeste, il dispose encore d'une marge d'appréciation quant
à l'opportunité de mettre en œuvre l'art. 69 al. 1 CPC (TF 5A_504/2018 du
25 juin 2018 consid. 4 ; TF 5A_541/2015 du 14 janvier 2016 consid. 4.1 et
les réf. citées, RSPC 2016 p. 223).
4.3 En l’espèce, la maladie grave alléguée par l’appelant n’est pas
établie. Le dossier ne contient par ailleurs aucun élément qui permettrait
de retenir que l’administrateur de l’intimée n’était pas apte à intervenir de
manière autonome dans le cadre de la procédure engagée contre la
société ou de désigner une personne pour la représenter. On ne saurait en
particulier pas retenir l’existence d’une incapacité de procéder pour le seul
motif que l’intéressé n’a pas retiré des plis qui étaient destinés à la société
intimée et qu’il n’a pas comparu à l’audience.
Le moyen doit donc être rejeté.
5.
5.1 L’appelant soutient ensuite que les conditions posées par l’art.
257 CPC ne seraient pas réalisées. Il fait valoir que le congé devra être
annulé dans la mesure où il a été donné en période de pandémie liée au
Covid-19 et où il constituerait un congé-représailles signifié à la suite d’un
litige ayant opposé les parties au sujet de la vente du fond de commerce
projetée par le bailleur en octobre 2020. L’appelant expose par ailleurs et
principalement que la question de savoir si l’intégralité du loyer reste due

- 9 -
lorsque le locataire se voit interdire d’exercer pleinement son activité en
raison de la pandémie fait l’objet de débats nourris en doctrine et n’est
pas tranchée définitivement. Il prétend enfin que, dans la mesure où le
formulaire de résiliation faisait état de la possibilité de requérir une
prolongation de bail, ce dernier pourra être prolongé.
5.2
5.2.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art.
257 CPC permet à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une
décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la
situation de fait et de droit n'est pas équivoque (ATF 141 III 23 consid. 3.2
et la réf. citée ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 5.1). En
application de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la
procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est
susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation
juridique est claire (let. b). Le tribunal n'entre pas en matière sur la
requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (art. 257 al. 3
CPC).
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il
n'est pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être
immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard
et sans trop de frais. En règle générale, la preuve doit être rapportée par
la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve
n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine
(voller Beweis) des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance
(Glaubhaftmachen) ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections
et exceptions motivées et concluantes (substanziiert und schlüssig), qui ne
peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la
conviction du juge, la procédure pour les cas clairs est exclue et la requête
irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF
138 III 620 consid. 5.1.1 ; TF 4A_142/2020 du 3 septembre 2020 consid.
3.1). A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des
objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il
peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ; TF

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4A_550/2020 précité consid. 5.1 ; TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020
consid. 4.1). Le fait pour le défendeur d’avancer des arguments sans
proposer le moindre indice à leur appui et sans mentionner les preuves
des moyens qu’il invoque ne remet pas en cause le cas clair (TF
4A_418/2014 du 18 août 2014 consid. 3 ; CACI 3 août 2016/432 ; CACI 4
mars 2014/98, CdB 201 p. 119 ; Bohnet, Le défendeur et le cas clair, in
Newsletter bail.ch, décembre 2012 ; Bohnet, note in RSPC 2013 p. 140). Il
ne suffit donc pas que le défendeur se limite à signaler les objections ou
exceptions qui pourraient contredire la liquidité de la situation en fait et en
droit, de telles exceptions devant être motivées et concluants (TF
5A_19/2015 du 27 juillet 2016 consid. 2.3.1).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la
norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal
ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III
462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_422/2020 précité
consid. 4.1). En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin
2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n'est pas claire si
l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir
d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision
en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF
144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid.
2.1.2 ; TF 4A_550/2020 précité consid. 5.1).
Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas
clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision
ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont
pas remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF
144 III 462 consid. 3.1 et les réf. citées ; TF 4A_550/2020 précité consid.
5.1 ; TF 4A_422/2020 précité consid. 4.1).
5.2.2 La procédure de protection dans les cas clairs est soumise à la
procédure sommaire des art. 248 ss CPC, plus particulièrement aux art.
252 à 256 CPC. La maxime des débats est applicable (art. 55 al. 1 CPC),
sauf dans les deux cas prévus par l'art. 255 CPC (lequel est réservé par

- 11 -
l'art. 55 al. 2 CPC), qui ne sont pas pertinents en l'espèce. Dans
l'application de la maxime des débats, il y a toutefois lieu de tenir compte
des spécificités de la procédure de protection dans les cas clairs, ainsi que
de l'articulation des voies de droit (ATF 144 III 462 consid. 3.2 ; TF
4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 3.1).
En première instance, la requête doit en règle générale être
formée par écrit (art. 252 al. 2 CPC). La réponse devrait aussi, en
dérogation à l'art. 253 CPC, être formulée par écrit ; si,
exceptionnellement, la partie défenderesse ne dépose pas de réponse
écrite et communique oralement sa réponse à l'audience, le juge de
première instance doit au moins protocoler les conclusions, contestations,
objections et exceptions que cette partie fait valoir, afin qu'il puisse être
établi qu'elle a été entendue (art. 235 al. 1 let. d et al. 2 CPC par
analogie). Lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas à l'audience,
le juge doit, sous réserve de l'art. 153 al. 2 CPC (administration des
preuves d’office lorsqu’il existe des motifs sérieux de douter de la véracité
d’un fait non contesté), statuer sur la base des actes du demandeur et du
dossier (art. 234 CPC par analogie ; ATF 144 III 462 précité consid. 3.2.1 ;
TF 4A_218/2017 précité consid. 3.1.1).
5.2.3 Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée
et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce délai doit être d'au
moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux
(al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le
contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux
commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de
trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
L’action en contestation du congé formée par les locataires ne
fait pas obstacle à l’action postérieure en expulsion selon l’art. 257 CPC,
intentée par le bailleur (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1).

- 12 -
L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au
sens de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs
(art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque
l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux
(art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d'expulsion doit donc
trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail,
laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation
du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée
pour demeure conformément à l'art. 257d CO). Les conditions de l'art. 257
al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III
462 consid. 3.3.1 ; ATF 141 III 262 consid. 3 ; TF 4A_550/2020 précité
consid. 5.3 ; TF 4A_422/2020 précité consid. 4.3).
5.2.3.1 La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose
que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard
dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions
cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire
par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a
retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore
accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du
créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en
demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016
consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé
l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si
l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019
consid. 5.1 et les références citées). Si en revanche l’une des conditions
d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace
(Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).

- 13 -
5.2.3.2 Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la
bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence admet que le congé
prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel,
contrevenir aux règles de la bonne foi ; la notion doit être interprétée très
restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à
recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1). L'annulation
entre en considération notamment dans les cas suivants : le bailleur a
réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme
largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain
du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant
réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s’il maintient cette
menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d’une
contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31
consid. 4b ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1) ; ou encore,
l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration
du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours
acquitté du loyer à temps ; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que
longtemps après l'expiration de ce même délai (ATF 120 II 31 consid. 4; TF
4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, SJ 2014 I 105, spéc. p. 107 ;
TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012
consid. 7). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne
foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et les réf. citées ; TF
4A_436/2018 précité consid. 5.1 ; TF 4A_571/2018 du 14 janvier 2019
consid. 9).
5.2.3.3 L’art. 271a al. 1 let. a CO prévoit que le congé est annulable
lorsque le bailleur le donne parce que le locataire fait valoir de bonne foi
des prétentions découlant du bail.
En principe, le congé donné en cas de demeure du locataire en
application de la procédure prévue à l'art. 257d CO peut être annulé au
motif qu'il constitue un congé de représailles au sens de l'art. 271a al. 1
let. a CO. Le Tribunal fédéral a toutefois eu l'occasion de préciser qu'il n'y
a rien d'abusif à ce que le bailleur résilie le bail d'un locataire qui ne paie
plus son loyer en application de l'art. 257d CO même s'il est en litige avec

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ce dernier – que le litige ait ou non été porté devant l'autorité de
conciliation ou judiciaire – et désire pour ce motif également mettre fin au
contrat de bail. Ce n'est donc que dans des circonstances tout à fait
exceptionnelles que l'on peut concevoir qu'un congé donné conformément
à l'art. 257d CO puisse être annulable en vertu de l'art. 271a al. 1 let. a CO
(TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 consid. 2 et les réf. citées).
5.2.3.4 Selon l’art. 272a let. c CO, aucune prolongation de bail n’est
accordée lorsque le congé est donné en cas de demeure du locataire (art.
257d CO). Les règles sur la prolongation de bail sont de droit impératif
(Lachat/Stastny, op. cit., n. 1.9 p. 995 et les réf. citées).
5.3 En l’espèce, il n’est pas contesté que le congé a été signifié
sur formule officielle aux deux colocataires après qu’ils ont été vainement
mis en demeure de s’acquitter, dans un délai de 30 jours, des loyers
contractuellement prévus pour les mois de novembre et décembre 2020.
Il est vrai que la question de l’exigibilité du loyer des locaux
commerciaux loués par des commerçants contraints de cesser leur activité
sur ordre des autorités fait l’objet de débats nourris en doctrine (cf.
notamment la contribution, citée par l’appelant, de Lachat et Brutschin, Le
bail au temps du coronavirus in SJ 2020 II 111ss et les réf. citées). La
question ne se pose toutefois que pour les locataires qui ont été obligés de
fermer leur commerce ou dont l’activité a à tout le moins été fortement
impactée à la suite des mesures décrétées par l’Etat. Or l’appelant n’a
jamais allégué que l’activité commerciale déployée dans les locaux loués
avait dû être interrompue ni même qu’elle avait été entravée à la suite
des décisions prises par les autorités politiques. Il ne l’affirme d’ailleurs
même pas clairement dans son appel. Au contraire, il déclare que c’est un
« malencontreux concours de circonstances » qui a fait qu’ils n’ont pas
payé les loyers de novembre et décembre 2020, parce qu’il n’était plus
organe de la société intimée et que [...] était malade. On pourrait certes
concevoir que la fermeture de certains commerces décrétée en raison de
la pandémie, et notamment celle des restaurants, constitue un fait
notoire. L’appelant n’allègue toutefois pas qu’un restaurant était exploité

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dans les locaux en question. Le dossier ne contient d’ailleurs aucun
élément suffisamment probant à ce sujet : le bail ne fournit aucune
indication quant à la nature de l’activité commerciale exercée par les
locataires. Si le but de S.________SA inscrit au registre du commerce inclut
la restauration, il mentionne également le service de livraison à domicile,
soit une activité qui n’a jamais été impactée par les mesures de restriction
sanitaire. En d’autres termes, l’appelant ne fait pas valoir d’arguments qui
permettraient de considérer qu’il se trouvait dans une situation où
l’exigibilité du loyer convenu contractuellement pourrait être discutée.
L’efficacité du congé donné en application de l’art. 257d CO n’est dès lors
pas douteuse.
Pour le reste, l’appelant ne prétend pas que l’on serait en
présence d’une des situations exceptionnelles envisagées par la
jurisprudence pour admettre l’annulation d’un congé donné pour non-
paiement du loyer sur la base de l’art. 271 al. 1 CO. Aucun auteur ne
soutient par ailleurs qu’une telle résiliation serait annulable du seul fait
qu’elle a été signifiée en période de pandémie. L’appelant ne fait en outre
valoir aucun argument sérieux qui permettrait d’envisager la possibilité
d’une annulation du congé fondée sur l’art. 271a al. 1 let. a CO. L’annonce
publiée sur le site ImmoScout24 portant sur la location d’une surface
commerciale d’une pièce sise à l’avenue [...], avec la reprise d’un fonds de
commerce pour 60'000 fr. ne constitue même pas un indice en ce sens, et
ce d’autant moins qu’on ignore qui est l’auteur de cette publication.
Enfin, et contrairement à ce que pense l’appelant, on peut
également exclure toute possibilité que la commission de conciliation ou
une autorité judiciaire lui octroie une prolongation de bail. Une telle
prolongation est en effet exclue par une disposition impérative de la loi en
cas de résiliation pour non-paiement du loyer (cf. art. 272a al. 1 let. a CO).
Le fait que la formule officielle de notification de résiliation de bail utilisée
– qui est la seule agréée par le canton de Vaud et dont le bailleur devait
impérativement faire usage sous peine de nullité (art. 266o CO) – indique
que le locataire peut demander la prolongation du bail ne signifie
naturellement pas qu’elle pourra lui être octroyée par une autorité dans

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les cas où la loi l’exclut impérativement. Le formulaire officiel renvoie
d’ailleurs expressément aux art. 272 à 272c CO, soit également à la
disposition exclusive de prolongation qu’est l’art. 272a CO.
Il découle de ce qui précède que l’appelant ne fait valoir
aucune objection sérieuse qui soit susceptible de remettre en cause le cas
clair. Ses griefs doivent par conséquent être rejetés.
6.
6.1 L’appelant se plaint enfin d’une violation de son droit d’être
entendu. Il reproche en particulier au premier juge de ne pas avoir évoqué
dans son ordonnance la situation pandémique ni traité les avis de doctrine
divisés contenus dans l’article de Lachat et Brutschin précité.
6.2 Selon la jurisprudence, l'autorité qui ne traite pas un grief
relevant de sa compétence, motivé de façon suffisante et pertinente pour
l'issue du litige, commet un déni de justice formel proscrit par l'art. 29 al.
1 Cst. (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 ; ATF 136 I 6 consid. 2.1 ; TF
5A_30/2020 du 6 mai 2020 consid. 4.1 ; TF 5A_107/2019 du 19 juin 2019
consid. 2.1). De même, la jurisprudence a déduit du droit d'être entendu
de l'art. 29 al. 2 Cst. l'obligation pour l'autorité de motiver sa décision, afin
que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et
l'attaquer en connaissance de cause (ATF 142 I 135 consid. 2.1 ; ATF 138 I
232 consid. 5.1 ; TF 5A_107/2019 précité consid. 2.1). La motivation d'une
décision est suffisante lorsque l'autorité mentionne, au moins brièvement,
les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels elle a fondé son raisonnement.
L'autorité ne doit toutefois pas se prononcer sur tous les moyens des
parties ; elle peut se limiter aux questions décisives (ATF 143 III 65 consid.
5.2 ; ATF 142 II 154 consid. 4.2). La motivation peut pour le reste être
implicite et résulter des différents considérants de la décision
(TF 5A_107/2019 précité consid. 2.1 ; TF 6B_649/2018 du 15 novembre
2018 consid. 1.1).

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6.3 En l’espèce, l’appelant s’est déterminé à deux reprises par
écrit devant l’autorité de première instance, par écritures des 26 avril et 7
mai 2021. S’agissant de la pandémie et de son impact sur la procédure en
cas clair, il s’est borné à indiquer que « la situation du Covid-19 est une
circonstance particulière rendant le cas tout sauf clair » (déterminations
du 26 avril 2021, all. 10). Il ne ressort pas du dossier qu’il aurait été plus
précis lors de l’audience du 10 mai 2021. Dès lors, et face à un grief aussi
inconsistant, on ne saurait reprocher au juge de paix de ne pas s’être
penché sur toutes les questions imaginables en lien avec la pandémie ni
d’avoir traité la problématique soulevée par les auteurs de la contribution
publiée dans la SJ 2020 II 111, qui n’avait d’ailleurs pas été citée par
l’appelant avant le dépôt de son appel.
Partant, le grief est infondé.
7. Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté dans la mesure où il est
recevable (cf. supra consid. 3.2) et le dossier retourné au juge de paix afin
qu’il fixe aux locataires un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Vu le sort de l’appel, l’intimé B.________ a droit à de pleins
dépens de deuxième instance, qui seront arrêtés à 1’125 fr. (art. 12 TDC
[tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).

- 18 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu’il fixe à S.________SA et à T.________, une fois le présent
arrêt envoyé pour notification aux parties, un nouveau délai
pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis [...]
(locaux commerciaux de 80m2 et 18m2 au rez inférieur et
deux places de parc extérieures).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelant
T.________.
V. L’appelant T.________ doit verser à l’intimé B.________ la somme
de 1'125 fr. (mille cent vingt-cinq francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Fateh Boudiaf (pour T.________),
- M. Julien Greub, agent d’affaires breveté (pour B.________),

- 19 -
- S.________SA, par l’Office des faillites de l’arrondissement de Lausanne,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :