vd_gerichte · JL11.025820 · 2011-11-25 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL11.025820-112020
371
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 25 novembre 2011
______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Charif Feller et Bendani
Greffier : M. Schwab
*****
Art. 257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par A.V.________ et
B.V.________, à Belmont-Lausanne, locataires, contre l’ordonnance
d’expulsion rendue le 13 octobre 2011 par le Juge de paix du district de
Lavaux-Oron dans la cause divisant les appelants d’avec N.________, à
Lausanne, bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1109

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 13 octobre 2011, le Juge de paix du district
de Lavaux-Oron a ordonné à A.V.________ et B.V.________ de quitter et
rendre libres pour le mardi 15 novembre 2011 à midi, les locaux occupés
dans l’immeuble sis [...], à Belmont-sur-Lausanne (appartement de 4.5
pièces au 1er étage avec place de parc n° 54, garage collectif) (I), arrêté à
250 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de frais de la
partie bailleresse (Il), mis les frais à la charge des locataires (III) et dit
qu'en conséquence ils rembourseront, solidairement, à la partie
bailleresse son avance de frais à concurrence de 250 fr., sans allocation de
dépens pour le surplus (IV).
En droit, le premier juge a relevé que l'arriéré de loyer n'avait
pas été versé par les locataires dans le délai qui leur avait été imparti par
le bailleur. Il a ainsi considéré que le congé était valable et qu'il y avait
lieu de donner suite à la requête d'expulsion de la partie bailleresse, en
précisant que la résiliation du contrat de bail avait certes été contestée en
temps utile, mais qu'il n'y avait aucun motif d'annulabilité du congé et
qu'une prolongation du bail n'était pas possible. En outre, le premier juge
a estimé que le cas d'espèce constituait un cas clair au sens de l'art. 257
CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008; RS 272).
B. Le 31 octobre 2011, A.V.________ et B.V.________ ont interjeté
appel contre cette ordonnance, concluant en substance à ce qu'un délai
"acceptable" leur soit accordé pour leur permettre de trouver un nouvel
appartement. Les appelants ont en outre exposé leur situation personnelle
– notamment l'état de santé de B.V.________ – et financière. Ils ont
également déposé une requête d'effet suspensif.
L'intimé n'a pas été invité à se déterminer.

- 3 -
Le 3 novembre 2011, la Juge déléguée de la cour de céans a
indiqué à A.V.________ et B.V.________ que l'appel avait un effet suspensif
de par la loi en vertu de l'art. 315 al. 1 CPC.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
Les 20 et 22 avril 2010, A.V.________ et B.V.________, locataires,
et N.________, bailleur, ont signé un contrat de bail portant sur un
appartement de 4,5 pièces sis [...], à Belmont-sur-Lausanne, pour un loyer
net mensuel de 1'850 fr. et un acompte mensuel pour le chauffage, l'eau
chaude et les frais accessoires de 120 francs. Ils ont également signé un
contrat de bail portant sur une place de parc intérieure (n°54) pour un
loyer net mensuel de 140 francs. Les deux contrats précisaient que le bail
débuterait le 1er mai 2010 et se terminerait le 30 juin 2011. Il était
également prévu, dans les conditions complémentaires auxquelles renvoie
le contrat de bail, que la possibilité de conclure un contrat de bail de durée
indéterminée serait examinée dans le courant du premier trimestre de
l'année 2011, pour autant que les mensualités courantes soient réglées
ponctuellement au début de chaque mois et que les arriérés de loyer issus
d'un bail précédent soient totalement payés.
Par courriers recommandés du 15 février 2011, adressés
séparément à chacun des locataires, le bailleur leur a indiqué que l'arriéré
des loyers impayés et du supplément relatif aux frais de chauffage
s'élevait à 3'135 fr., soit 1'850 fr. pour le mois de février 2011 plus les frais
de chauffage de 120 fr., 1006 fr. pour le mois de janvier 2011 (solde du
loyer dû) plus les frais de chauffage de 120 fr., ainsi que 39 francs pour le
solde du montant dû à titre de supplément aux frais de chauffage. L'intimé
leur a accordé un délai de trente jours pour s'acquitter du montant dû en
précisant qu'à défaut de paiement, le contrat de bail serait résilié selon la
procédure légale, en application de l'art. 257d al. 1 CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220).

- 4 -
A la même date, le bailleur a écrit aux locataires, séparément,
par courriers recommandés, pour leur réclamer le paiement des loyers des
mois de janvier et février 2011 relatifs à la place de parc, soit un total de
240 francs. Il leur a accordé un délai de trente jours pour l'exécution du
paiement, en précisant qu'à défaut de paiement, le contrat de bail serait
résilié selon la procédure légale, en application de l'art. 257d al. 1 CO.
Par formules officielles du 6 mai 2011, adressées sous plis
recommandés séparément aux locataires, le propriétaire a résilié les deux
contrats de bail en cause avec effet au 30 juin 2011 et a produit à l'appui
de sa résiliation le décompte des loyers relatifs aux deux contrats, du mois
de mai 2010 au mois de juin 2011.
La requête d'expulsion a été déposée par N.________ le 5 juillet
2011. La partie bailleresse a requis l'application de la procédure sommaire
selon l'art. 257 CPC.
En d roit :
1. a) Le CPC régit les voies de droit, l’ordonnance entreprise
ayant été communiquée aux parties postérieurement au 31 décembre
2010 (art. 405 al. 1 CPC).
b) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers et de solde de
charges. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est
ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral (art. 92 al. 1 CPC). Celle-ci est égale au loyer de la période
minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas
valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul
de la valeur litigieuse pour un bail à durée indéterminée ne saurait être

- 5 -
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e
CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (cf. TF 4A_189/2011 du 4 juillet
2011, destiné à la publication, in SJ 2011 I 462; TF 4A_634/2009 du 3 mars
2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée
déterminée de quatorze mois, soit du 1er mai 2010 au 30 juin 2011. Les
conditions complémentaires, auxquelles le contrat renvoie, prévoient un
examen de la possibilité d'établir un contrat de bail de durée indéterminée
dans le courant du premier trimestre de l'année 2011, pour autant que les
mensualités courantes soient réglées ponctuellement au début de chaque
mois et que les arriérés de loyer du bail précédent, y compris les frais de
procédure, payés par acomptes mensuels de 500 fr. soient entièrement
remboursés. Le bailleur ne s'est pas explicitement prononcé durant le
premier trimestre de l'année 2011 sur l'éventuelle reconduite du contrat
de bail. Au vu des circonstances, à savoir le retard des locataires dans le
paiement des loyers, il est fort douteux que le contrat aurait été reconduit.
Le contrat de bail aurait donc pris fin à l'expiration de la durée convenue
par les parties, soit le 30 juin 2011 (cf. art. 255 al. 2 CO).
Dans leur appel, les locataires ont toutefois laissé entendre
qu'ils souhaitaient rester dans leur appartement actuel pour pouvoir
effectuer les recherches nécessaires afin d'en trouver un autre, en
relevant que la tâche n'était pas aisée dans la région de l'arc lémanique,
ce d'autant plus qu'ils faisaient l'objet de poursuites, et que leur situation
financière s'était dégradée. Leur séjour dans l'appartement actuel risquait
ainsi de se prolonger de manière indéterminée. Il faut donc admettre que
la valeur litigieuse ouvrant la voie de l'appel selon l'art. 308 al. 2 CPC est
atteinte (Colombini, Note sur quelques questions liées à la procédure
d'expulsion, in JT 2011 III 84 ch. 1).
c) Selon l'art. 314 al. 1 CPC, si la décision a été rendue en
procédure sommaire, le délai d'appel est de dix jours. L'art. 257 al. 1 CPC
admet l'application de la procédure sommaire en présence d'un cas clair.
En l'espèce, les bailleurs ont requis l'application de la procédure des cas

- 6 -
clairs. Le premier juge ayant appliqué cette procédure, le délai d'appel
était donc de dix jours.
d) Formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt et
portant sur des conclusions dont la valeur litigieuse est supérieure à
10'000 fr., le présent appel est formellement recevable.
2. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté, 2011, n. 1
ad art. 310 CPC, p. 1249). Celle-ci examine librement tous les griefs de
l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel
revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement
l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision de
première instance (HohI, Procédure civile, t. Il, 2ème éd., 2010, n. 2399, p.
435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée par les
motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance.
Son pouvoir d'examen est plein et entier (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435 ;
Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n.
1 ad art. 310 CPC, p. 1489, qui parle de « vollkommenes Rechtsmittel »).
L'état de fait de l'ordonnance attaquée, complété sur la base
des pièces au dossier de première instance, est suffisant pour permettre à
la cour de céans de statuer sur le fond.
3. a) Les appelants remettent en cause le montant dû à la date
de leur mise en demeure par le bailleur le 25 février 2011, en alléguant
que ce montant ne correspondait pas à deux loyers. Les appelants se
prévalent en outre du mauvais état de santé de l'appelant B.V.________.
b) Selon l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce

- 7 -
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (art. 257d al. 1 CO).
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le
contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans un délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'art. 257d al. 2 CO, savoir la résiliation du bail moyennant un délai de
congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a
finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du Bail [CdB]
3/97, pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en
ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors
qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur
le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b; TF 4C_74/2006
du 12 mai 2006 c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, 2008, note infrapaginale
117, p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de
l'exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en
fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b). La
jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien
droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas
particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était
admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoise, 2008, n. 2 ad art.
17 aLPEBL, p. 196).
c) En l'espèce, A.V.________ et B.V.________ ne se sont pas
acquittés des sommes réclamées dans le délai comminatoire selon les
pièces du dossier. La preuve du contraire leur incombe (art. 8 CC). Au
demeurant, ils ne prétendent pas avoir payé l'arriéré réclamé, mais se
limitent à soutenir qu'à la date de la mise en demeure, le 25 février 2011,

- 8 -
la dette n'était pas de deux loyers. La réalité de l'arriéré résulte du
décompte des loyers payés du 1er mai 2010 au 30 juin 2011 produit par
l'intimée en première instance. Ils précisent en outre que ce n'est pas la
première fois qu'ils ont des problèmes de paiement en raison de leur
situation financière, mais qu'ils ont toujours pu régler les arriérés de loyer.
Quant à la situation personnelle des appelants, qui ne
bénéficiaient que d'un contrat de bail de durée déterminée dont la
reconduction pour une durée indéterminée était tributaire du paiement
régulier de leurs loyers, elle a été prise en considération de façon
adéquate au regard de la jurisprudence précitée dans le délai de libération
fixé par l'ordonnance du Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
4. En définitive, l'appel doit être rejeté en application de l'art. 312
al. 1 CPC et l'ordonnance attaquée confirmée.
Vu l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi (art. 315 al.
1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe aux
appelants, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés, un
nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [Tarif du 28 septembre 2010 des frais
judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelants,
solidairement entre eux, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Les intimés n'ayant pas été invités à se déterminer, il n'est pas
alloué de dépens de deuxième instance (art. 312 al. 1 CPC).

- 9 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge des appelants
A.V.________ et B.V.________, solidairement entre eux.
IV. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lavaux-
Oron pour qu'il fixe à A.V.________ et B.V.________, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils
occupent à [...], 1092 Belmont-Lausanne.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 28 novembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :

- 10 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Mme et M. A.V.________ et B.V.________,
- N.________.
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

- 11 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :