vd_gerichte · JL17.010930 · 2017-10-12 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL17.010930-171268
411
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 12 octobre 2017
_____________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Kühnlein et M. Kaltenrieder, juges
Greffière : Mme Schwab Eggs
*****
Art. 58 al. 1, 236 al. 3 et 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par N.________, à Pully, intimée,
contre l’ordonnance rendue le 6 juillet 2017 par la Juge de paix du district
de Lavaux-Oron dans la cause divisant l’appelante d’avec J.________ SA, à
Lausanne, requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1101

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 6 juillet 2017, notifiée aux parties le 7
juillet 2017, la Juge de paix du district de Lavaux-Oron a ordonné à
N.________ de quitter et rendre libres pour le jeudi 10 août 2017, à midi,
l'appartement de six pièces au rez supérieur droit de l'immeuble sis
chemin [...] (appartement avec cuisine agencée, quatre chambres, un
salon-salle à manger, une salle de bain, une salle de douche, un WC
séparé et un balcon) et le garage du même immeuble (I), a dit qu'à défaut
pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de
paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à
l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec
au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la
force publique de concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils en
étaient requis par l'huissier de paix (III), a arrêté les frais judiciaires à 300
fr., ceux-ci étant compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse
(IV), a mis les frais à la charge de la partie locataire (V), a dit que celle-ci
rembourserait à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de
300 fr. et lui verserait la somme de 750 fr. à titre de dépens (VI) et a dit
que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que, faute de paiement dans
le délai comminatoire du montant de 8'415 fr., représentant les loyers dus
pour les mois de septembre 2016 (appartement), octobre et novembre
2016 (appartement et garage), le congé était valable. La partie locataire
avait certes établi avoir payé des loyers postérieurs, mais sans prouver
qu'elle avait réglé la somme réclamée dans l'avis comminatoire. La partie
requérante avait bien la légitimation active. Il s'agissait d'un cas clair au
sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272).
B. Par acte du 17 juillet 2017, N.________ a formé appel contre
cette ordonnance, en concluant, sous suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme

- 3 -
en ce sens que la requête d'expulsion en cas clair soit déclarée
irrecevable, subsidiairement rejetée. A titre plus subsidiaire, elle a conclu
à l’annulation des chiffres II et III de l'ordonnance.
Dans sa réponse du 7 septembre 2017, J.________ SA a conclu,
sous suite de frais et dépens, au rejet de l'appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance de première instance complétée par les pièces du
dossier :
1. Le 25 juillet 2000, les locataires [...] ont conclu un contrat de
bail pour un appartement de six pièces au rez supérieur droite avec
garage et une place de parc extérieure sis au chemin [...], pour un loyer
mensuel de 2'820 fr., charges comprises. Le nom du bailleur n’est pas
indiqué sur le contrat ; seule figure la mention qu’il est « représenté par la
J.________ SA ».
Par « avenant de transfert de bail » du 20 octobre 2009, le bail
a été transféré dès le 1er novembre 2009 à N.________ seule, à la suite de
son divorce. La partie bailleresse mentionnée sur cet avenant est
« J.________ SA ».
2. Selon le Registre foncier, J.________ SA est propriétaire de
l'immeuble sis au chemin [...] depuis le 25 juillet 2014.
3. Le 20 août 2015, l’agent d’affaires breveté Jean-Daniel Nicaty
(ci-après : l’agent d’affaires breveté) a adressé un courrier à N.________
pour lui réclamer paiement des loyers des mois de juillet et août 2015. Il
indiquait alors être « consulté par Messieurs [...], représentés par
J.________ SA ».

- 4 -
4. Le 16 novembre 2016, l’agent d’affaires breveté a adressé à
N.________ l'avis comminatoire. Il indiquait être « consulté par J.________
SA ».
Le 9 janvier 2017, l’agent d’affaires breveté a fait notifier un
formulaire de notification de résiliation de bail à N.________ ; sous la
rubrique « Bailleur ou représentant » figure le nom de J.________ SA.
5. Le 9 mars 2017, J.________ SA, par l’intermédiaire de son agent
d’affaires breveté, a déposé une requête d'expulsion en cas clair de
N.________. Elle a conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que N.________
soit condamnée à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens
l'appartement de six pièces situé au rez supérieur droite de l'immeuble sis
au chemin [...], ainsi que le garage faisant l'objet du même bail, et à ce
que celle-ci soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions.
Lors de l'audience tenue le 8 juin 2017 par le premier juge,
J.________ SA a confirmé ses conclusions.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008 ; RS 272]). Contre les décisions rendues en procédure
sommaire, par exemple dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b
CPC), le délai d’appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les
conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la
valeur litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard
dans la restitution de l'objet loué au cas où lesdites conditions ne seraient

- 5 -
pas réalisées ; le dommage correspond ainsi à la valeur locative ou à la
valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un prononcé
d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du
19 novembre 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012
consid. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620). Cette période, qui commence
à courir dès la date fixée pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en
procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse
obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, n’est en règle
générale pas inférieure à un an (CACI 27 juillet 2017/326 ; CACI 28 janvier
2015/52).
1.2 En l’espèce, l’appel est dirigé contre une ordonnance rendue
dans la procédure en cas clair et dont la valeur litigieuse, calculée selon
les principes énoncés ci-dessus, dépasse 10'000 fr., compte tenu du loyer
mensuel de 2'820 fr. de l’appartement et du garage en question. Pour le
surplus, formé en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2
let. a CPC), l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références).
Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature
particulière de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC)
impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est
ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF
4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17
octobre 2013 consid. 3.2 ; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2.2).

- 6 -
Par conséquent, les pièces produites par l’appelante et par
l’intimée à l’appui de leurs écritures se révèlent irrecevables.
3.
3.1 Dans un premier moyen, l'appelante conteste la légitimation
active de l'intimée. L'état de fait serait selon elle litigieux quant à savoir
qui est la partie bailleresse, si bien qu'une procédure en cas clair serait
exclue. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, l'extrait du
Registre foncier ne serait à cet égard pas suffisant, ce d'autant moins que
dans son courrier du 20 août 2015, le mandataire de l'intimée a indiqué
agir non pas au nom de cette dernière, mais de Messieurs [...].
L’intimée souligne pour sa part qu’elle était bel et bien
propriétaire de l’immeuble dans lequel se trouvait l’appartement dont
l’appelante était locataire et que, dans la présente procédure à tout le
moins, l’appelante ne pouvait ignorer que J.________ SA était sa créancière.
L’intimée relève que le courrier du 20 août 2015 n’est au demeurant pas
intervenu dans la présente procédure.
3.2 Le défaut de légitimation active ou passive concerne le droit
matériel et non la recevabilité de la demande (ATF 139 III 504 consid. 1.2).
Il y a défaut de qualité pour agir ou pour défendre lorsque ce n'est pas le
titulaire du droit qui s'est constitué demandeur en justice, respectivement
que ce n'est pas l'obligé du droit qui a été assigné en justice. Un tel défaut
n'est pas susceptible de rectification et entraîne le rejet de la demande et
non son irrecevabilité (ATF 107 II 82 consid. 2a ; ATF 142 III 782 consid.
3.1.4). Il doit être examiné d'office, cependant uniquement sur la base des
faits allégués et prouvés, lorsque la maxime des débats est applicable
(ATF 126 III 59 consid. 1a ; ATF 130 III 550 consid. 2 ; TF 4A_1/2014 du 26
mars 2014 consid. 2.2, RSPC 2014 p. 317, note Dietschy-Martenet ; TF
5A_499/2015 du 20 janvier 2016 consid. 2.3).

- 7 -
3.3 En l’espèce, il est exact que la simple mention d'un titre de
propriété au Registre foncier ne suffit pas à donner la qualité de bailleur
au propriétaire inscrit. Autrement dit, on peut être bailleur sans être
propriétaire (Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne 2008, n. 1.2.1, p.
70 ; Bohnet/Dietschy, Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n. 3 ad art. 253 CO
et les réf. citées). Cela dit, il résulte des pièces produites que la qualité de
bailleresse de l'intimée ne fait aucun doute en l'espèce. Seule sa raison
sociale apparaissait sur le contrat de bail du 25 juillet 2000. Elle était
expressément mentionnée en qualité de bailleresse sur l'avenant du
20 octobre 2009, par lequel l'appelante, à la suite de son divorce, a repris
seule le bail à son nom. Elle était aussi mentionnée en cette qualité dans
l'avis comminatoire du 16 novembre 2016, puis sur le formulaire de
notification de résiliation de bail. Enfin, la requête d'expulsion a été
déposée en son nom. Sous réserve du courrier de l'agent d’affaires
breveté du 20 août 2015, qui est antérieur à l'avis comminatoire, à la
résiliation du bail et au dépôt de la requête, il n'est nulle part fait mention
de l'existence des sieurs [...]. L'appelante ne peut dès lors tirer aucun
moyen de cette mention erronée.
Dès lors que la partie bailleresse était clairement l'intimée et
que cette qualité ne faisait pas de doute, c'est à juste titre que le premier
juge a admis l'existence d'un cas clair. Pour le surplus, l'appelante ne
conteste pas que la procédure a « correctement » suivi son cours jusqu'à
la résiliation de son bail.
L'appel doit ainsi être rejeté sur ce point.
4.
4.1 Dans un second moyen, l'appelante fait grief au premier juge
d'avoir statué ultra petita, en accordant à l'intimée des mesures
d'exécution que celle-ci n'aurait pas requises dans ses conclusions.

- 8 -
L’intimée soutient que cela ne change rien au fond de la
cause, dans la mesure où elle aurait de toute manière la possibilité de
requérir l’exécution forcée de la décision querellée.
4.2 Selon l'art. 58 al. 1 CPC, le tribunal ne peut accorder à une
partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui
est reconnu par la partie adverse. L'art. 236 al. 3 CPC prévoit quant à lui
que le tribunal ordonne des mesures d'exécution sur requête de la partie
qui a eu gain de cause. Cela doit permettre de gagner du temps au stade
de l'exécution forcée (cf. art. 337 al. 1 CPC). La requête selon l'art. 236 al.
3 CPC tendant à ce que le tribunal ordonne des mesures d'exécution n'est
pas une conclusion soumise aux exigences de forme et de délai des art.
221, 227 et 230 CPC. Elle devrait donc pouvoir être présentée par écrit,
voire par dictée au procès-verbal, jusqu'à la fin de l'audience des débats
principaux, mais pas ultérieurement (Bohnet, Code de procédure civile
annoté, Bâle 2011, n. 21 ad art. 236).
4.3 En l'occurrence, l'intimée a conclu uniquement à ce qu'ordre
soit donné à l'appelante d'évacuer immédiatement l'appartement qu'elle
occupait ainsi que son garage. Aucune conclusion portant sur des mesures
d'exécution forcée n'a été formulée par l'intimée dans cette requête. Lors
de l'audience du 8 juin 2017, l'intimée n'a pas complété dans ce sens ses
conclusions, se contentant de les confirmer.
Il convient dès lors d'admettre avec l'appelante que le premier
juge a accordé à l'intimée plus que ce qu'elle réclamait en procédure en
fixant des mesures d'exécution sous chiffres II et III du dispositif de sa
décision. L'appel doit être admis sur ce point et ces deux chiffres
supprimés du dispositif de la décision entreprise.
5. Pour ces motifs, l’appel doit être partiellement admis et
l’ordonnance entreprise réformée en ce sens que les chiffres II et III de son
dispositif sont supprimés.

- 9 -
Au vu de l’issue du litige, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 684 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), doivent être mis par moitié à la
charge de chaque partie (art. 106 al. 2 CPC). L’intimée versera à
l’appelante la somme de 342 fr. à titre de restitution partielle d'avance de
frais de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
Les dépens de deuxième instance sont compensés (art. 95 al.
3 et 106 al. 2 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. L’ordonnance du 6 juillet 2017 est modifiée en ce sens que les
chiffres II et III de son dispositif sont supprimés. Elle est
confirmée pour le surplus.
III. Le dossier de la cause est renvoyé à la Juge de paix du district
de Lavaux-Oron pour qu’elle fixe à N.________, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un délai pour quitter les locaux occupés dans
l’immeuble sis chemin [...] (appartement avec cuisine
agencée, quatre chambres, un salon-salle à manger, une salle
de bain, une salle de douche, un WC séparé et un balcon) et le
garage du même immeuble.
IV. Les frais de deuxième instance, arrêtés à 684 fr. (six cent
huitante-quatre francs), sont mis par 342 fr. (trois cent
quarante-deux francs) à la charge de l’appelante et par 342 fr.
(trois cent quarante-deux francs) à la charge de l’intimée.

- 10 -
V. L’intimée J.________ SA versera à l’appelante N.________ la
somme de 342 fr. (trois cent quarante-deux francs) à titre de
restitution de frais de deuxième instance.
VI. Les dépens sont compensés.
VII. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 15 septembre 2017, est notifié en expédition complète à
:
- Me Blaise Krähenbühl (pour N.________),
- M. Jean-Daniel Nicaty, agent d’affaires breveté (pour J.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la

- 11 -
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :