vd_gerichte · XA20.011357 · 2022-10-17 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA20.011357-220123
526
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 17 octobre 2022
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
M. Hack et Mme Crittin Dayen, juges
Greffier : Mme Umulisa Musaby
*****
Art. 259 ss et 270 al. 2 CO
Statuant sur l'appel interjeté par A.Q.________, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 11 janvier 2021 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l'appelante d’avec R.________ et
W.________, tous deux à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 11 janvier 2021, motivé le 29 décembre
2021, le Tribunal des baux a rejeté la conclusion provisionnelle prise par la
défenderesse A.Q.________ contre les demandeurs R.________ et W.________
(I), a prononcé que le loyer mensuel initial dû par les demandeurs à la
défenderesse pour l'appartement qu'ils louaient au rez-de-chaussée
inférieur de l'immeuble sis chemin [...], à [...], était fixé à 1'400 fr., toutes
charges comprises, dès le 1er septembre 2018 (II), que la défenderesse
devait immédiat paiement aux demandeurs, solidairement entre eux, de la
somme de 13'085 fr., avec intérêts à 5 % l'an dès le 13 février 2020 sur la
somme de 1'085 fr. et sans intérêts sur le solde, en remboursement du
trop-perçu de loyer ainsi qu'à titre de réduction de loyer (III), que les loyers
consignés par les demandeurs sur le compte de consignation n° [...]
ouvert auprès de la Banque Cantonale Vaudoise étaient immédiatement
libérés en faveur des demandeurs en paiement partiel du montant alloué
sous chiffre III ci-dessus (IV), que le jugement était rendu sans frais
judiciaires ni dépens (V) et que toutes autres ou plus amples conclusions
étaient rejetées (VI).
Les premiers juges ont retenu que la formule officielle remise
aux demandeurs était viciée du fait qu’elle ne comportait aucune mention
sous la rubrique relative au loyer du précédent locataire, ce qui entraînait
la nullité du loyer initial. Ils ont considéré que le droit des demandeurs
d’invoquer la nullité du loyer initial et de faire valoir les prétentions qui en
découlaient n’était pas prescrit. Aucun abus de droit n’a été retenu. Dans
le cadre de la fixation judiciaire du loyer initial, les magistrats ont retenu
que l’immeuble dont il était question était un immeuble ancien, de sorte
que le critère du rendement devait être écarté pour laisser place au critère
des loyers usuels de la localité ou du quartier. Après examen des huit
annonces immobilières d’appartements offerts à la location, il a été retenu
que les titres en question ne permettaient pas de retenir cinq exemples de
comparaison valables dans le cadre de l’examen strict du critère des
loyers usuels. Après avoir évoqué le loyer moyen au mètre carré par an et

- 3 -
les loyers des précédents locataires comme indices non déterminants, les
magistrats se sont référés aux statistiques officielles, que les parties
n’avaient pas produites mais qui pouvaient être consultées au vu de leur
caractère notoire. La question du nombre de pièces de l'appartement
litigieux s’est posée, à laquelle les premiers juges ont répondu en arrêtant
qu’il s’agissait d’un trois pièces et demie. Ainsi, les statistiques pour un
logement de trois et quatre pièces ont été observées, lesquelles
indiquaient une fourchette comprise entre 1'264 francs et 1'678 francs.
Pour arrêter le loyer, « tout compris », à 1'400 fr., les premiers juges ont
également tenu compte de certains équipements spécifiques, à savoir les
installations de massage dans la salle de douche, une buanderie avec
lave-linge et sèche-linge, une terrasse, un jardin ainsi qu’une piscine
enterrée de 50 m3, tout en précisant qu’il n’était pas démontré que le
standing de l’objet loué serait spécialement élevé, ni que son état
d’entretien général serait particulièrement bon. Il n’a pas été tenu compte
de la place de parc mise à disposition à bien plaire, ni du montant des
charges couvertes par le loyer, à défaut de tout moyen de preuve sur le
sujet.
Les premiers juges ont par ailleurs considéré qu'il était établi
que l'appartement litigieux avait été affecté par un problème de
moisissure, qui en avait impacté l'usage dans une mesure justifiant de
réduire le loyer à hauteur de 15 %.
B. Par acte posté le 1er février 2022, A.Q.________ (ci-après :
l'appelante) a fait appel de ce jugement, concluant, avec suite de frais, à
la réforme des chiffres II à IV de son dispositif, en ce sens que le loyer
mensuel net de l'appartement précité soit fixé à 1'800 fr., toutes charges
comprises, dès le 1er septembre 2018 (ch. Ia), que l'appelante doive
immédiatement paiement aux intimés de la somme de 4'000 fr., sans
intérêt, en remboursement du trop-perçu de loyer (ch. IIb) et que les
loyers consignés soient immédiatement libérés en faveur des intimés en
paiement intégral du montant alloué sous chiffre IIb ci-dessus (ch. IIc).

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Par acte du 9 mai 2022, R.________ et W.________ (ci-après : les
intimés) ont conclu, avec suite de frais, au rejet de ces conclusions.
Par avis du 28 juin 2022, la Juge déléguée de la Cour de céans
a informé les parties que la cause était gardée à juger, qu'il n'y aurait pas
d'autre échange d'écritures et qu'aucun fait ou moyen de preuve nouveau
ne serait pris en compte.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement entrepris, complété par les pièces du dossier :
1. Par donation du 17 octobre 1983, l'appelante est devenue
propriétaire de l’immeuble sis [...], à [...] (parcelle n° [...] de ladite
commune).
2. Le 16 octobre 2006, B.Q.________, fille de l'appelante, a pris à
bail de cette dernière un appartement dans l’immeuble susmentionné. Ce
contrat indique que l'appartement comporte quatre pièces et demie, que
le bail a été conclu pour une période allant du 16 octobre 2006 au 16
octobre 2007, qui se renouvelait aux mêmes conditions d’année en année,
sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au
moins trois mois à l’avance avant la prochaine échéance. Le loyer mensuel
a été fixé à 1'100 fr., auxquels s’ajoutaient un acompte de chauffage, eau
chaude et frais accessoires de 50 fr., ainsi que 50 fr. pour la location d’une
place de parc.
3. Le 15 août 2015, l'appelante, en qualité de bailleresse, et la
dénommée [...], en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à
loyer relatif à l’appartement précité. Ce contrat a été conclu pour une
période allant du 15 août 2015 au 15 août 2016 et se renouvelait par la
suite d’année en année, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des
parties donné et reçu au moins quatre mois à l’avance pour la prochaine
échéance. Le loyer mensuel net a été fixé à 1'900 fr., auxquels s’ajoutait

- 5 -
un acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 300 francs.
Le loyer net précité incluait également l’usage de deux places de parc.
Le contrat de bail mentionne par ailleurs qu’il s’agit d’une
« 1ère mise en location ».
4. Le 1er février 2016, une formule officielle de notification de
loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail a été établie, désignant
B.Q.________ et [...], en qualité de locataires, et l'appelante, en qualité de
bailleresse. Cette formule officielle se rapporte à un appartement de trois
pièces et demie au rez-inférieur de l’immeuble litigieux. Elle indique que,
depuis le 16 octobre 2006, l’ancien locataire payait un loyer de 1'150 fr.,
plus un acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 50 fr. et
que le loyer mensuel d’B.Q.________ et [...] était fixé à 1'200 fr., acompte
de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 300 fr. en sus.
Il résulte des déclarations d’B.Q.________, auditionnée en
qualité de témoin, que le logement, objet de ce contrat, était le même que
celui qu’elle avait précédemment loué dans l’immeuble litigieux, malgré
sa désignation différente sur les deux contrats quant au nombre de pièces.
5. a) Le 28 août 2018, l'appelante, toujours en qualité de
bailleresse, a conclu un contrat de bail à loyer avec les intimés, en qualité
de locataires. L'intimé est l'associé-gérant, avec signature individuelle, de
la société [...], inscrite au Registre du commerce du canton de Vaud le 21
novembre 2013 et qui a pour but spécifique la gestion de déchets et pour
but général "toutes opérations commerciales, industrielles, mobilières ou
immobilières se rapportant directement à son but social".
Le contrat signé par les intimés indique qu'il s'agissait d'une
« première mise en location hors famille » d’un appartement d’une surface
approximative de 90 m2 au rez-inférieur, appartement comprenant une
cuisine agencée, une salle à manger-véranda, une salle de bain avec
« meuble-cabine-lift massage-luminaire-wc », une buanderie équipée
d’une machine à laver et d’un sèche-linge, une terrasse et un jardin

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exclusifs, une piscine enterrée de 50 m3 à usage exclusif, ainsi qu'une
place de parc. Ce contrat de bail a été conclu pour une période allant du
1er septembre 2018 au 1er septembre 2019 et se renouvelait ensuite aux
mêmes conditions d’année en année, sauf avis de résiliation de l’une ou
l’autre des parties donné et reçu au moins trois mois à l’avance avant la
prochaine échéance. Le loyer mensuel a été fixé à 2'000 fr. tout compris.
Le contrat précisait en outre que l’appartement comprenait un compteur
individuel pour les frais de chauffage, qui étaient à la charge des
locataires et qu'une place de parc était mise à disposition à titre gratuit et
à bien plaire. Enfin, dans les dispositions complémentaires, il stipulait ce
qui suit : "chat et lézard autorisé".
Au moment de la conclusion de ce contrat, le taux d’intérêt
hypothécaire s’élevait à 1,5 % et l’indice suisse des prix à la
consommation à 101.8 points (août 2018, base 2015).
Une garantie locative de 2'500 fr. a été constituée aux noms
des intimés sur le compte n° [...] ouvert auprès de la Banque Cantonale
vaudoise.
Les locataires se sont vu remettre une formule officielle de
notification de leur loyer initial. Celle-ci indiquait qu’il s’agissait d’une
« première mise en location ». Aucun montant ne figurait sous la rubrique
libellée « loyer dû par le précédent locataire ».
b) B.Q.________ a déclaré, lors de son audition en qualité de
témoin, qu’elle était une amie des intimés et que ces derniers lui avaient
régulièrement rendu visite dans l’appartement litigieux lorsqu’elle y
résidait. Elle a précisé que les intimés avaient manifesté leur intérêt pour
cet appartement et qu’il leur avait donc été proposé à la location
lorsqu’elle avait décidé de le quitter. Toujours selon ce témoin, le loyer
dont elle s’acquittait était un loyer de faveur s’inscrivant dans un cadre
familial. Elle a également précisé que les intimés connaissaient le montant
de son loyer et savaient qu’ils auraient à s’acquitter d’un loyer plus élevé.

- 7 -
L'intimé a pour sa part déclaré, lors de son interrogatoire, qu’il
n’avait jamais eu connaissance du loyer payé par B.Q.________ avant la
signature du contrat de bail. Il a indiqué que l'intimée et lui avaient eu
connaissance d’un vice entachant la formule officielle qui leur avait été
remise lorsqu’ils avaient consulté l’Asloca en lien avec une problématique
de défauts de la chose louée, ceci peu de temps avant la procédure de
conciliation à ce sujet et la notification de leur résiliation de bail (cf. infra
let. C/ch. 9 et 11).
6. Un état des lieux d’entrée s’est tenu le 4 septembre 2018 en
présence des parties. Le procès-verbal dressé à cette occasion indiquait
notamment que les peintures de la salle à manger, des deux chambres, de
la véranda, du hall et de la cuisine nécessitaient une réfection et que le
parquet de la petite chambre devait être changé. La rubrique
« observations » mentionnait que tous les stores électriques de toutes les
fenêtres et baies à translation, ainsi que les cinq télécommandes, avaient
été vérifiés par l’entreprise [...] et qu’une poignée devait être posée par
cette société sur l’une des baies.
Les parties ont également signé un document intitulé «
Annexe au bail à loyer », qui précisait que le locataire était responsable de
l’entretien annuel de la piscine et de ses appareils, ainsi que de l’entretien
des extérieurs et de tout le matériel mis à sa disposition à bien plaire.
7. Le 21 octobre 2019, l'intimé, se référant à une lettre que la
bailleresse avait envoyée en date du 25 septembre 2019, lui a adressé le
courrier suivant, intitulé « 2ème RAPPEL – facture 19-35-592 » :
« 1) L’entretien des extérieurs et de la piscine ont toujours été effectués.
Selon notre arrangement, vous avez souhaité que je réalise des
travaux complémentaires que vous vous étiez oralement engagée à
me rémunérer.
2) - 3) Les portails et panneaux de barrières dont vous faites mention ont
été débarrassés à votre demande dans le cadre de ma pratique
professionnelle ([...] Service).Je précise que les barrières sont
tombées sous l’effet du vent peu après mon arrivée en raison d’un
défaut d’entretien de votre part.
4) Le liner de la piscine a cédé par l’usure du temps car il semble
qu’aucune réparation n’ait jamais été effectuée depuis son

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existence. Cette piscine n’étant pas couverte, elle subit directement
les affres du temps (particulièrement en hiver).
5) Quant aux gazons, ce dernier a toujours été entretenu et tondu par
mes soins. A mon arrivée, il était déjà passablement abîmé par les
précédents locataires. C’est pourquoi, j’ai semé cet été afin de lui
donner une nouvelle vie.
[…]».
Dans un courrier du 25 novembre 2019, les intimés ont relancé
l'appelante en ces termes :
« […] Notre courrier recommandé, daté du 21.10.2019, n’a fait l’objet
d’aucune réponse de votre part, à ce jour.
En complément à notre missive, nous vous informons des problèmes
auxquels nous
sommes exposés dans l’appartement que nous louons, à savoir :
- l’absence de barrières sur une certaine portion du pourtour de la
propriété représente un danger. En effet, à cet endroit, un vide
d’environ 2 mètres demeure accessible et peut engendrer un risque
de chute.
- en outre, les deux stores électriques, habillant les fenêtres du salon,
ont cessé de fonctionner de manière subite il y a de cela 1 mois.
Nous aurions pu vous en aviser plus tôt moyennant que vous ayez
pris soin de répondre à nos courriers, ce qui n’a pas été le cas.
- de plus, dans toutes les pièces de l’appartement, à l’exception de la
cuisine, de la moisissure en grande quantité a envahi tous les murs,
ceci en dépit de l’aération régulière de l’appartement. Cette
situation insalubre peut générer des problèmes de santé et a
notamment déjà occasionné des dégâts sur certains de nos meubles
ainsi qu’une partie de nos vêtements […] »
Le 26 novembre 2019, les intimés ont envoyé un troisième
courrier à l'appelante, dans lequel ils impartissaient à cette dernière un
délai au 15 janvier 2020 pour qu’elle entreprenne les travaux nécessaires
afin d’éliminer l’ensemble des défauts invoqués, faute de quoi ils
procéderaient à la consignation de leur loyer.
L'appelante a répondu, par courrier du 30 novembre 2019,
qu’elle avait été stupéfaite en découvrant l’état de l’appartement litigieux.
Elle y reprochait aux intimés un manque d’entretien de leur logement,
notamment du fait que la fenêtre de la buanderie demeurait fermée et
que la salle de bain était chauffée à 35 degrés afin que le lézard des
locataires puisse y vivre. Selon elle, ces négligences avaient provoqué en
peu de temps le développement et la prolifération de bactéries

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nécessitant une désinfection et une aération répétée de l’appartement, ce
qui n’avait pas été fait. Elle faisait par ailleurs grief aux intimés de ne pas
avoir respecté les consignes selon lesquelles tous les radiateurs
électriques devaient être enclenchés sur le mode « consommation
moyenne », d’avoir encombré l’appartement par des meubles et de
posséder plusieurs chats. Concernant la piscine, ils n’avaient selon elle pas
respecté les consignes d’hivernage, causant ainsi des dégâts sur les
tuyaux. Enfin, elle les informait de sa volonté de bientôt résilier leur
contrat de bail.
8. a) Le 19 décembre 2019, les entreprises D.________ et
S.________SA ont inspecté l’appartement litigieux : la première à la requête
de l'appelante et la seconde à la requête des intimés (all. 30 ; P. 11 et
appel, p. 3 ch. 3).
Le 20 décembre 2019, D.________ a adressé un rapport à
l'appelante, dans lequel elle a fait les constats suivants :
« […] nous avons relevé une température ambiante moyenne de 19,5
degrés pour un taux d’humidité relative de 70% soit 9,7 Gr/m3 en humidité
absolue, ce qui est assez conséquent.
Les photos thermiques nous montrent clairement la présence de gros ponts
de froid dans différents endroits autour des fenêtres, murs et plafonds de
cet appartement (entrée, salon, chambre, local technique et salle-de-
bains). Cf. photos ci-jointes.
Ce phénomène de ponts de froid pourrait certainement être atténué en
procédant à la pose de panneaux d’isolation périphérique sur la façade à
l’extérieur, ou également de panneaux isolants à l’intérieur de
l’appartement.
Il y a également de gros ponts de froid le long des portes et fenêtres : ce
phénomène pourrait être résolu en procédant au changement des joints
souples qui sont vieillissants.
En l’état actuel des choses, cet appartement est certes sujet aux ponts de
froid, mais il nous est très difficile de nous prononcer sur le fait qu’il y ait eu
une ou plusieurs surchauffes du logement sur une certaine durée et qui
aurait pu aggraver tous ces phénomènes. […] »
Le 6 janvier 2020, l’entreprise [...], agissant sur réquisition des
intimés, a à son tour établi un rapport de constat et d’analyse. Il y est
relevé que les hivers dès 2011 ont connu des températures extérieures
basses prolongées qui ont favorisé l’apparition de condensation et de

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moisissures et qui n’ont pas permis un assèchement normal optimal
pendant les mois les plus chauds, de sorte que passablement d’humidité
était restée à l’intérieur des éléments de construction. Ce rapport indique
également que les causes des moisissures sont des ponts de froid
importants à plusieurs endroits, provenant de la construction proprement
dite et des transformations ultérieures. Enfin, il y est précisé que les
locataires n’ont aucune responsabilité dans ces défauts de construction ou
d’entretien.
Le 28 janvier 2020, S.________SA, peintre auprès de l’entreprise
S.________SA, a adressé le courriel suivant à "[...]
˂[...]services@hotmail.com >" (réd. : soit à la boîte e-mail de l'intimé au vu
de ce prénom "[...]" faisant référence à l'intimé et du nom de sa société
[...]) :
« […]
1. Il n’y a aucune isolation thermique tant à l’extérieur, sur la façade, qu’à
l’intérieur, sur les murs de cet appartement.
2. Toutes les taches de moisissures et autres dégâts visuels à l’intérieur
sont uniquement dus à ce que l’on appelle un pont de froid
(températures trop chaudes à l’intérieur et trop froides à l’extérieur).
3. Il n’y a aucune armoire ou autre mobilier aménagé devant ses taches ce
qui inévitablement accentuerait encore ce phénomène.
4. Cet appartement est propre et bien entretenu et également il me semble
aéré de manière tout à fait normale, aucune odeur d’humidité ou de
moisissure n’a été ressentie.
5. De plus, la partie Nord de cet appartement est sous le niveau de la terre
ce qui favorise encore ces problèmes d’humidité.
6. la seule solution efficace pour remédier à ses problèmes serait d’isoler
cet appartement depuis l’extérieur avec une isolation périphérique, ce
qui engendrerait des frais très importants et ou je conçois,
disproportionnés par rapport au loyer qui peut être attribué à ce type de
logement.
7. Une solution intermédiaire serait d’isoler de la même manière cet
appartement mais depuis l’intérieur, mais à mon avis le problème ne
serait que reporter dans le temps, car tôt ou tard ces ponts de froid
« points de rosée » sortiront(sic) d’une manière ou d’une autre.
8. En l’état actuel des choses, un nettoyage avec de l’eau de javel et si
besoin l’application de peinture appropriée et dites « anti-moisissures »
serait un bon compromis et à exécuter une à deux fois par année au
maximum (ces dégâts sont essentiellement dus en hiver, du fait de
fortes différences de températures) par une entreprise du choix du
propriétaire et tout cela pour des frais relativement normaux.

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Enfin et selon notre expérience, je suis convaincu que le locataire n’est en
aucun cas responsable de l’état de ses murs au vu de tout ce qui
précède. »
b) Le témoin B.Q.________ a déclaré ne jamais avoir constaté la
présence de moisissures dans l’appartement litigieux lorsqu’elle y habitait,
ni lorsqu’elle avait rendu visite aux intimés deux ou trois mois après leur
emménagement. Elle a précisé que lorsqu’elle avait quitté l’appartement,
il y avait quelques traces d’usure normale sur les murs, résultant de la
présence d’enfants. Elle a indiqué que les peintures avaient été refaites
avant son second emménagement, à l’exception peut-être de la portion de
mur derrière l’armoire du hall. Enfin, elle a admis avoir discuté de la
thématique de la présente procédure dans le cadre familial avant
l’audience.
Le témoin Z.________, installateur électricien, a déclaré qu’il
était intervenu dans l’appartement litigieux les 15 et 25 avril 2019, alors
que les intimés l’occupaient ; il s’y était déjà rendu auparavant, en 2018. Il
n’avait pas constaté de moisissures dans le logement. Il s’était cependant
concentré exclusivement sur la cuisine et la salle de bain et les appareils
ménagers équipant ces deux pièces. Il avait noté, dans la salle de bain, la
présence d’une branche surplombée d’une lampe chauffante, sur laquelle
il y avait un lézard d’une quarantaine de centimètres de long. Le témoin a
par ailleurs déclaré qu’il faisait beaucoup plus chaud (en tout cas 25
degrés) et humide dans la salle de bain que dans le reste de
l’appartement. La porte de cette pièce demeurait fermée. Enfin, il a
indiqué qu’il ne se souvenait pas de la présence d’une ventilation
mécanique dans la salle de bain ; il avait en revanche remarqué que la
fenêtre à battant était fermée.
Lors de son interrogatoire, l'intimé a admis qu’un lézard avait
été présent dans le logement, jusqu’à sa mort en été 2019. Il a expliqué
que le reptile était installé sur une sorte d’arbre à chat, équipé d’un câble
chauffant électrique. Il y avait également une lampe UV. Le câble
chauffant avait selon lui un faible rayonnement thermique, destiné à

- 12 -
assurer une température constante de 25 degrés à son contact. Il n’était
pas susceptible d’impacter la température de la salle de bain, compte tenu
du volume de cette pièce.
9. Le 18 janvier 2020, l'appelante a signifié aux intimés, au
moyen de la formule officielle idoine, la résiliation extraordinaire de leur
contrat de bail avec effet au 30 avril 2020, en invoquant de justes motifs
(art. 266g CO).
10. Le 20 janvier 2020, l’entreprise [...] a adressé une note
d’honoraires de 450 fr. aux intimés pour son intervention, qui a consisté
dans la mise à disposition d’une caméra infrarouge et d’appareils de
mesures d’humidité ainsi que l’établissement de son rapport d’analyse du
6 janvier 2020, constitué de photographies et de commentaires.
11. Le 24 janvier 2020, les intimés ont saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district du Gros-de-Vaud d’une
requête en annulation de la résiliation de bail et subsidiairement en
prolongation de bail. Une audience a été tenue le 12 février 2020, au
cours de laquelle les intimés ont pris les conclusions complémentaires
tendant notamment à la fixation du loyer initial, à la réduction de loyer,
ainsi qu'à la restitution des parts de loyers versées en trop.
La conciliation ayant échoué, une autorisation de procéder a
été délivrée aux intimés le 13 février 2020.
12. a) Les 18 février et 23 mars 2020, les intimés ont consigné le
loyer du mois de mars, respectivement du mois d'avril 2020.
b) Interrogée en qualité de partie, l'appelante a déclaré qu'elle
louait un autre appartement dans l'immeuble litigieux pour un loyer
mensuel de 2'300 fr., qu'elle était en outre propriétaire d'un autre
appartement dans l'immeuble dans lequel elle résidait, appartement
vacant à ce moment-là, mais précédemment loué pour un loyer mensuel
de 2'250 francs. Elle a ajouté que l’appartement litigieux n’était pas loué

- 13 -
et que le montant des charges dont elle s’acquittait pour la totalité de ses
biens immobiliers s’élevaient à environ 6'000 fr. par mois. Enfin, elle a
expliqué que, lorsqu’elle louait l’appartement litigieux à sa fille, cette
dernière bénéficiait d’un loyer de faveur.
13. Les intimés ont saisi le Tribunal des baux par demande du 12
mars 2020, au pied de laquelle ils ont pris les conclusions suivantes, avec
suite de frais, contre l'appelante :
« I.- Le loyer initial de l’appartement au rez-inférieur de la villa sise
chemin de la [...], selon contrat de bail à loyer conclu le 28 août
2020 entre les demandeurs R.________ et W.________, d’une part, et
la défenderesse A.Q.________, d’autre part, est nul et de nul effet.
II.- A compter du 1er septembre 2018, le loyer mensuel net de
l’appartement mentionné sous chiffre I.- ci-dessus est fixé à CHF
1'150.- par mois, charges comprises.
III.- La défenderesse A.Q.________ est la débitrice des demandeurs
R.________ et W.________, solidairement entre eux, des parts de
loyers payées en trop par ces derniers depuis le 1er septembre 2018
et leur en doit immédiat paiement, plus intérêts à 5% l’an dès le 1er
juin 2019 échéance moyenne.
IV.- Ordre est donné à la défenderesse A.Q.________ d’éliminer les
défauts liés à la présence de moisissures dans l’appartement
mentionné sous chiffre I.- ci-dessus dans un délai de 30 jours à
compter de la notification du jugement à intervenir.
V.- Les loyers consignés par les demandeurs R.________ et W.________
sur le compte IBAN CH [...] auprès de la Banque Cantonale Vaudoise
le resteront jusqu’à ce que le jugement à intervenir soit définitif et
exécutoire.
VI.- Le loyer mensuel des demandeurs R.________ et W.________ pour
l’appartement mentionné sous chiffre I.- ci-dessus est en outre
réduit de 30% à compter du 15 septembre 2019 et ce jusqu’à
élimination complète des défauts mentionnés sous chiffre IV.- ci-
dessus.
VII.- La défenderesse A.Q.________ est la débitrice des demandeurs
R.________ et W.________, solidairement entre eux, des parts de
loyers payées en trop par ces derniers depuis le 15 septembre 2019
et leur en doit immédiat paiement, plus intérêts à 5% l’an dès le 31
décembre 2019 échéance moyenne.
VIII.- La défenderesse A.Q.________ est en outre la débitrice des
demandeurs R.________ et W.________, solidairement entre eux, de la
somme de CHF 450.- plus intérêts à 5% l’an dès le 13 mars 2020 et
leur en doit immédiat paiement. »
14. Le 1er mai 2020, les parties ont procédé à un état des lieux de
sortie. Les intimés ayant refusé de signer le procès-verbal établi à cette

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occasion, l'appelante leur a adressé un avis de défauts le 1er mai 2020 et
des avis de défauts complémentaires les 12 mai et 11 juin 2020.
15. Par requête du 1er juillet 2020, adressée à la Commission de
conciliation en matière de bail à loyer du district du Gros-de-Vaud,
l'appelante a réclamé le paiement par les intimés d’un montant de 30'000
fr. avec intérêts à 5 % l'an à titre de frais de remise en état de la chose
louée, ainsi que la libération de la garantie de loyer à hauteur de 2'500
francs. Les intimés ont conclu au rejet de ces prétentions.
16. Par réponse du 25 septembre 2020, l'appelante a conclu, à
titre provisionnel, à la libération des loyers consignés en sa faveur (I),
principalement, au rejet des conclusions des intimés (II) et,
reconventionnellement, à la condamnation des intimés au versement d'un
montant de 30'000 fr. à titre de frais de remise en état (III) et à la
libération de la garantie locative (IV) et des loyers consignés en sa faveur,
en paiement partiel du montant de 30'000 fr. précité (V).
Le 1er octobre 2020, le président a interpellé l'appelante sur sa
conclusion I formulée « à titre provisionnel » afin de savoir si elle
correspondait bien à une requête de mesures provisionnelles, le libellé de
la réponse et le courrier l’accompagnant n’étant pas clairs sur ce point. Le
lendemain, l'appelante a confirmé la nature provisionnelle de sa
conclusion I.
17. Le Tribunal des baux a siégé le 9 novembre 2020. D’entrée de
cause, l'appelante a retiré les conclusions reconventionnelles III et IV
prises au pied de sa réponse du 25 septembre 2020. Ont par ailleurs été
auditionnés les témoins Z.________ et B.Q.________, ainsi que l'intimé et
l'appelante à forme de l'art. 191 CPC.

- 15 -
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation, si la décision a été rendue en procédure
ordinaire ou simplifiée (art. 311 aI. 1 et 314 al. 1 a contrario CPC).
1.2 En l'espèce, le jugement attaqué a été notifié le 30 décembre
2021, soit durant les féries judiciaires de Noël (cf. art. 145 al. 1 let. c CPC).
Le délai pour faire appel a commencé à courir dès le 3 janvier 2022 pour
arriver à échéance le 1er février 2022, date à laquelle l'appel a été
déposé. Formé en outre par une partie qui a un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance
en lien avec des prétentions patrimoniales dont la valeur litigieuse,
capitalisée selon l'art. 92 al. 2 CPC, est supérieure à 10’000 fr., l’appel est
recevable.
La réponse l'est également (art. 312 CPC).
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (ATF 138 III 378 consid. 4.3.1 ; TF 4A_168/2022 du
10 juin 2022 consid. 5.2 et 6 ; Jeandin, in Bohnet et al. [éd.], Commentaire
romand, Code de procédure civile, 2e éd., 2019 [ci-après : CR-CPC], nn. 2
ss ad art. 310 CPC). Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des
preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en

- 16 -
relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22
septembre 2015 consid. 2.2). Compte tenu de ce pouvoir, le juge d'appel
est libre de porter une autre appréciation que l'autorité de première
instance sans avoir à justifier de motifs particuliers (TF 4D_72/2017 du 19
mars 2018 consid. 2).
Dès lors que, selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être
motivé, il doit indiquer sur quels points et en quoi la décision attaquée
violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits auraient été
constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier juge. La Cour
de céans n’est ainsi pas tenue d’examiner, comme le ferait une autorité
de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent si elles
ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l’état de
fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls certains
points de fait sont contestés devant elle ; sa mission se limite à contrôler
le bien-fondé de la décision rendue en première instance, et les griefs des
parties constituent le programme de l'examen qu'elle doit accomplir (ATF
144 III 394 consid. 4.1.4, JdT 2019 II 147 ; TF 4A_502/2021 du 17 juin 2022
consid. 4.1 ; TF 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 4.1 ; TF
4A_40/2021 du 10 juin 2021 consid. 3.2).
3. L'appelante soutient que la constatation des faits opérée par
les premiers juges serait inexacte ou incomplète.
3.1 L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir constaté que
le logement litigieux était le même que celui qu'B.Q.________ avait
précédemment loué dans le même immeuble, malgré sa désignation
différente sur les deux contrats quant au nombre de pièces.
La critique n'est pas fondée. En effet, l'appelante admet elle-
même qu'il s'agit "effectivement du même appartement dont il est
question". Elle se contente d'alléguer que rien ne permet d'établir qu'il
comprenait le même nombre de pièces, sans toutefois établir de quelle

- 17 -
manière ni à quelle période elle aurait modifié la composition de
l'appartement litigieux.
3.2 L'appelante fait ensuite valoir que ce serait à la demande de la
partie intimée que l'entreprise S.________SA avait inspecté le logement
litigieux, que le courrier du 28 janvier 2020 de [...] aurait été adressé à
l'intimé et non à l'appelante (cf. ch. 8 du jugement entrepris) et que les
intimés auraient dès lors fait appel à une connaissance proche pour établir
un rapport sur les moisissures.
L'état de fait du présent jugement a été modifié sur le fait que
c'étaient les intimés qui avaient mandaté l'entreprise précitée et que le
rapport de celle-ci a été adressé à l'intimé (cf. supra let. C/ch. 8). Il n'est
en revanche pas établi que [...] fût un ami ou une connaissance proche
des intimés.
3.3 L'appelante reproche également aux premiers juges d'avoir
considéré que les déclarations d'B.Q.________ n'étaient pas suffisantes
pour établir les allégués de l'appelante selon lesquels l'appartement
litigieux ne souffrait d'aucun problème de moisissure, qu'B.Q.________ avait
informé les intimés du montant du loyer qu'elle payait et que l'appelante
avait précisé aux intimés, oralement, qu'ils payeraient un loyer supérieur
au loyer payé par sa fille.
Compte tenu du lien de parenté qui unit l'appelante à ce
témoin, les premiers juges devaient à juste titre apprécier son témoignage
avec circonspection. Cela s'imposait d'autant plus que ce témoin avait
discuté de la présente procédure dans le cadre familial avant l'audience.
Son témoignage n'était dès lors pas à lui seul suffisant.
3.4 Conformément à la requête de l'appelante, l'état de fait a été
complété sur le fait que le contrat de bail autorisait la détention de "chat
et lézard". Il est également constaté que l'intimé est l'associé-gérant d'une
société qui a notamment pour but la réalisation de toute opération
commerciale immobilière.

- 18 -
Pour le surplus, les griefs de l'appelante relèvent de
l'appréciation et non du fait et seront discutés dans les développements
qui suivent.
4.
4.1 L'appelante ne revient pas sur le rejet de sa conclusion
provisionnelle, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'examiner.
Elle revient en revanche sur la fixation du loyer initial. Elle fait
valoir que l’autorité inférieure n’aurait pas tenu compte, dans l’évaluation
du loyer initial et dans la pesée des intérêts, de différents critères qui
établiraient que l’appartement litigieux n’est pas un logement ordinaire,
mais qu’il se composerait de nombreux équipements qui dépassent
largement les standards minimums d’un appartement du même type,
dans le canton de Vaud. L’appelante relève la présence d’une grande
terrasse, d’un jardin privatif, d’une piscine, d’une installation
d’hydromassage dans la salle de bain et de places de parc et indique que
rien ne permet de retenir – ce qu’a fait à tort, selon elle, l’autorité de
première instance – que l’état de l’appartement et de l’immeuble en
général ne serait pas particulièrement bon.
Il n’aurait pas été tenu compte des places de parc mises à
disposition, dont la location ne serait pas inférieure à 100 fr. pour une
place de parc extérieure. Il n’aurait pas non plus été tenu compte, dans
l’évaluation du loyer, du fait que les intimés avaient pu bénéficier de
l’usage privatif d’une grande piscine de 50 m3 enterrée et en parfait état
à l’arrivée des locataires en 2008, de même que du grand jardin verdoyant
à usage exclusif des locataires, éléments qui apporteraient une plus-value
au bien immobilier. Pour ces motifs, l’évaluation du loyer ne saurait
correspondre au bas de la fourchette des statistiques auxquelles il a été
fait référence.
Dans son appréciation, les premiers juges devaient aussi,
selon l’appelante, prendre en considération la composition de

- 19 -
l’appartement, ainsi que sa situation. Au vu de ces éléments,
l’appartement pouvait être considéré, à tout le moins comme un trois
pièces et demie, dont la surface était de 90 m2, comme cela ressort du
contrat de bail.
Toujours pour l'appelante, seules les statistiques vaudoises de
l'année 2019 – seule année complète passée par les intimés dans le
logement litigieux – seraient probantes et déterminantes et devraient
prévaloir sur les statistiques fédérales de l'année 2017. Celles-ci seraient
anciennes et ne seraient pas représentatives de la situation concrète des
intimés. En se référant aux statistiques vaudoises précitées, l’appelante
conteste le loyer arrêté à 1'400 fr., tout compris. Elle expose que le loyer
mensuel net moyen, selon ces statistiques, s'élève à 1'362 fr. pour un
appartement de trois pièces (et non de trois pièces et demie). En outre, il
y aurait lieu de rajouter 200 fr. pour deux places de parc pour véhicules
ainsi qu'une place pour un scooter, 100 fr. pour la jouissance du jardin et
de la piscine et 150 fr. pour les charges. L’appelante arrive ainsi à un loyer
de 1'800 fr., qui s’inscrirait dans la ligne des loyers usuels dans le quartier,
lesquels constitueraient un indice.
4.2 Si la formule officielle de notification de loyer lors de la
conclusion d'un nouveau bail n'est pas notifiée ou qu'elle ne contient pas
les éléments nécessaires, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer
(nullité partielle) et le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer
initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu (ATF 140 III 583 consid.
3.2.3 ; TF 4A_495/2019 du 28 février 2020 consid. 3.3 et 3.4 et les
références citées, non publié à l’ATF 146 III 82 ; TF 4A_276/2011 du 11
octobre 2011 consid. 4.4).
Lorsque la nullité partielle du bail est reconnue, il appartient
au tribunal de compléter le contrat. Contrairement au cas de contestation
du loyer initial selon l'art. 270 CO, le juge n'est pas appelé à examiner le
caractère abusif ou admissible du loyer initial en fonction des critères
invoqués par les parties, puisque la clause qui en stipule le montant est

- 20 -
frappée de nullité (Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l'article
270 CO, thèse Berne 2005, nn. 231 et 558, pp. 106 et 255).
Le juge appelé à fixer le loyer initial par suite d'une
communication défectueuse de ce loyer doit fonder sa décision sur toutes
les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération
comprennent notamment le rendement admissible au regard de l'art. 269
CO relatif à la protection contre les loyers abusifs, les loyers non abusifs
pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire. Le
loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer. Le juge
exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en
contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites ; il n'a pas
à limiter son intervention à l'éventualité où le loyer convenu est abusif. Le
juge doit néanmoins respecter la hiérarchie des facteurs précités. Le
critère du rendement admissible au regard de l'art. 269 CO prime les
autres méthodes de détermination du loyer. Ni le loyer perçu du précédent
locataire ni les loyers usuels de la localité ou du quartier n'entrent en
considération lorsque le bailleur n'apporte pas les éléments nécessaires au
calcul du rendement admissible ; le juge se réfère alors aux données
statistiques disponibles ou à son expérience. La hiérarchie des critères du
rendement admissible, d'une part, et des loyers usuels de la localité ou du
quartier, d'autre part, est en principe inversée lorsque le logement en
cause a été construit ou acquis par le bailleur plus de trente ans avant la
conclusion du contrat (TF 4A_211/2020 du 25 août 2020 consid. 6 et les
références citées).
Dans un arrêt récent (TF 4A_554/2021 du 2 mai 2022, destiné
à publication), le Tribunal fédéral a répondu à la question de savoir
comment le juge doit procéder pour fixer le loyer initial si les parties n'ont
pas fourni d'éléments pertinents. Il a rappelé que dans un précédent arrêt
(ATF 139 III 13 consid. 3.5 ss), il avait retenu qu'en l'absence de moyens
de preuve produits par les parties, il était conforme au droit fédéral de
s'en tenir au montant du loyer payé par le précédent locataire. Précisant
sa jurisprudence, il considère que tel ne doit pas être systématiquement le
cas. En effet, le juge du fait jouit d'une grande marge d'appréciation pour

- 21 -
fixer le loyer initial dans un cas concret. En l'absence d'éléments
permettant de fixer le loyer selon l'art. 11 OBLF, même lorsque le défaut
est imputable au bailleur, il y a lieu de procéder comme il suit : a) en
l'absence de tout élément de preuve, il faut s'en tenir au loyer payé par le
précédent locataire ; b) s'il existe d'autres éléments, comme des
statistiques cantonales ou communales, même si elles ne sont pas
suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d'en
tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des
caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer
payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché
local et de l'expérience du juge (TF 4A_554/2021 consid. 3.2). Avant cette
nouvelle jurisprudence, le Tribunal fédéral avait relevé que lorsque le loyer
convenu est nul, faute d'utilisation ou de précision suffisante de la formule
officielle, obligatoire dans certains cantons lors de la conclusion d'un
nouveau bail et qu'il n'est pas possible de faire un calcul sur la base de la
valeur de rendement, le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation plus
étendu, étant autorisé à se référer notamment aux données statistiques
cantonales ou communales disponibles – même si elles ne satisfont pas
aux exigences de l'art. 11 al. 4 OBLF – et à son expérience (ATF 147 III 14
consid. 9 ; TF 4A_211/2020 du 25 août 2020 consid. 6).
En ce qui concerne la fixation du loyer selon l'expérience du
juge, le Tribunal fédéral a jugé que le Tribunal des baux du canton de
Vaud, juridiction spécialisée, compétente pour l'ensemble du canton,
composée paritairement d'un président, d'un juge assesseur représentant
les bailleurs et d'un juge assesseur représentant les locataires, connaissait
l'état du marché du logement dans le canton et jouissait manifestement
de connaissances spécifiques en la matière (TF 4A_517/2014 du 2 février
2015 consid. 5.2 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.5 ; CACI du
8 février 2021/56, consid. 5.1).
4.3 On relèvera tout d’abord que la nullité du loyer initial n’est en
soi pas remise en question, l'appelante critiquant uniquement les critères
de fixation de loyer et la quotité de celui-ci.

- 22 -
Sous l’angle de l’appréciation, les premiers juges ont considéré
à juste titre que l'immeuble abritant l'appartement litigieux étant ancien,
le loyer devait en premier lieu être fixé selon la méthode de loyers
comparatifs. En l'absence de cinq éléments de comparaison, de
statistiques officielles différenciées conformément à l'art. 11 al. 4 OBLF ou
de loyer précédent valable, ils ont recouru aux statistiques, tant fédérales
que cantonales disponibles sur Internet et ont constaté qu'il s'y dégageait
une fourchette comprise entre 1'264 fr. et 1'678 fr., soit entre le loyer le
plus bas et le loyer le plus haut prévu pour un trois, respectivement,
quatre pièces. Les premiers juges ont ensuite pondéré ces loyers obtenus
en fonction des caractéristiques de l'objet litigieux et en tenant compte de
leur propre expérience.
L'appelante admet elle-même qu'on ne peut pas se fonder sur
un précédent loyer ni sur des loyers usuels de la localité ou du quartier.
Elle fait néanmoins valoir que les annonces figurant au dossier et les
statistiques vaudoises disponibles sur Internet auraient permis de fixer un
loyer de base qui ne serait pas inférieur à 1'362 fr., loyer auquel il
conviendrait d'ajouter divers autres montants (200 fr. pour deux places de
parc pour véhicules ainsi qu'une place pour un scooter, 100 fr. pour la
jouissance du jardin et de la piscine et 150 fr. pour les charges).
En ce qui concerne les annonces invoquées par l'appelante, les
premiers juges ont relevé qu'il était permis de les prendre en compte à
titre d'indices et que ces annonces faisaient état d'un loyer oscillant entre
1'875 fr. et 2'400 fr. pour un appartement de 90 m2. Ils ont toutefois
considéré à juste titre qu'on ne disposait pas de l'ensemble des
informations propres à permettre une comparaison valable avec
l'appartement litigieux (localisation exacte, âge, équipement, niveau
d'entretien). L'appelante n'expose pas en quoi cette motivation serait
erronée, de sorte que son grief n'est pas recevable.
Quant à la référence aux statistiques, l'appelante soutient que
seules les statistiques vaudoises seraient "probantes et déterminantes".
Avec l'intimée, il convient de relever que l'appelante reconnaît que des

- 23 -
statistiques suffisamment différenciées et répondant aux critères de l'art.
11 al. 4 OBLF n'existent pas dans le canton de Vaud. Les statistiques
vaudoises disponibles sur Internet constituent des indices à prendre en
considération, le cas échéant, avec d'autres éléments. En outre, tant la
nouvelle jurisprudence du Tribunal fédéral (TF 4A_554/2021 précité) que
l'ancienne (ATF 147 III 14 consid. 9) n'obligent pas le juge à ne prendre en
compte que les seules statistiques cantonales. En indiquant qu'il faut se
référer à d'autres éléments "comme des statistiques cantonales ou
communales", la jurisprudence n'exclut pas la prise en compte des
statistiques fédérales, même si elles ne sont pas différenciées.
Quoi qu’en dise l’appelante, les aménagements spéciaux dont
elle fait état ont bien été considérés par les premiers juges, qui ont arrêté
un loyer de 1'400 fr. « tout compris ». L’importance de ces équipements a
toutefois été relativisée du fait qu’ils n’ont pas été considérés comme
relevant d’un standing élevé en lien avec la qualité - relative - des
aménagements. D’ailleurs, les locataires se sont plaints de défauts
affectant ces éléments, dont notamment la piscine. Quant au montant
correspondant aux charges, il revenait à l’appelante de produire les pièces
attestant de ces charges, ce qui n’a pas été fait. C’est donc à raison que
les premiers juges n’ont pas tenu compte d’un montant correspondant aux
charges qui serait venu s’ajouter au loyer.
S’agissant des places de parc, telles qu’évoquées par
l’appelante, il ne faut pas perdre de vue que le contrat de bail signé ne fait
état que d’une seule place de parc, mise à disposition à titre gratuit et à
bien plaire, ce qui exclut de la prendre en compte dans la détermination
du loyer initial. A cela s’ajoute que les magistrats disposent d’un large
pouvoir d’appréciation (ATF 139 III 13 consid. 3.5.1 ; TF 4A_554/2021
précité consid. 3.2) et pouvaient tenir compte de leur expérience pour
arrêter le montant de 1'400 tout compris, lequel est bien situé dans la
fourchette statistique allant de 1'264 fr. à 1'678 fr., étant observé que ce
montant de 1'400 fr. inclut la prise en compte de l’ensemble des
paramètres à considérer. Or l’appelante ne parvient pas à faire la
démonstration de l’inadéquation de ce montant.

- 24 -
Sur la base des éléments à disposition, de leur expérience et
de leur connaissance du marché locatif cantonal, les premiers juges
étaient fondés, sans abuser de leur pouvoir d’appréciation, à fixer le
montant du loyer initial à 1'400 francs. Le grief est infondé.
5. En première instance, les locataires avaient réclamé une
réduction de loyer de 30% dès le 15 septembre 2019 en raison de la
présence de moisissures dans l’appartement litigieux. Une réduction de
loyer globale et moyenne de 15% leur a été octroyée. Ainsi, le loyer réduit
était de 1'085 fr., à savoir 15% de 1'400 fr., loyer calculé pro rata temporis
sur une durée de cinq mois et cinq jours.
5.1 L’appelante revient sur la réduction du loyer en raison des
défauts de l’objet loué, qui est contestée tant dans son principe que dans
sa quotité. Pour l’appelante, la présence des défauts est exclusivement
liée au comportement des locataires, notamment en lien avec la détention
d’un lézard dans la salle de bain. Les défauts ne sauraient à tout le moins
être imputés entièrement à la charge de la seule bailleresse.
L’appelante fait également état de menus défauts que les
intimés auraient pu éviter en usant du logement avec toute la diligence
requise.
L’appelante ajoute que la réduction ne pouvait pas avoir lieu
sur le loyer incluant les charges. En citant un auteur (Aubert, in CPra Droit
du bail à loyer et à ferme, Helbing Liechtenbahn, 2e éd., ch. 18, ad art.
259d et les références citées), elle soutient que cette réduction ne serait
pas conforme à la jurisprudence ni à la doctrine y relative.
5.2 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié
à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état
(art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion
du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant
aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du

- 25 -
locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état
réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne
présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne
présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement
compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III
345 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF 4A_411/2020 du 9 février 2021
consid. 3.1.1 ; TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Le défaut de
la chose louée est une notion relative et son existence dépendra des
circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte
notamment la destination de l'objet loué, son emplacement, l'âge et le
type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3 ;
TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2).
Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition
de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et
auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts
entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le
locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle
du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et
jusqu'à l'élimination de ce dernier. Parmi les défauts qui surviennent
pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à
la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de
moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les
droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier, la remise en état de la chose,
la réduction du loyer et les dommages-intérêts (TF 4A_411/2020 précité
consid. 3.1.1 ; TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1).
Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu
de la chose louée sans l’exclure ni l'entraver considérablement (art. 258
al. 3 let. a, 259b let. b et 259d CO). Un défaut de moyenne importance
justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux cas de figure : soit
l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5 %
au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans
que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte
qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise (ATF

- 26 -
135 III 345 consid. 3.2 ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 et
3.6). Pour sa part, le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO)
exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le
restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire
qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en
danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche
totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement
loué ou une part importante de celui-ci. La gravité du défaut peut
également résulter de la durée de l'entrave (TF 4A_395/2017 précité
consid. 5.2 et les réf. citées).
La réduction du loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations
entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut
est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit
dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas
toujours aisé, notamment en présence d'un défaut de moyenne
importance ; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité,
fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique
(TF 4A_130/2018 précité consid. 4). A cet égard, en cas d'infiltration ou de
dégâts d'eau, la pratique a notamment admis une réduction de 10 à 20 %
lorsque l'atteinte n'était qu'esthétique ou limitée à des endroits bien
précis, de 30 % en présence des dégâts et nuisances telles qu’odeurs
d’humidité, effritement des peintures et coulées d’eau d’une certaine
importance et de 40% à 50% lorsque les dégâts avaient rendu inutilisable
l’une ou l’autre des pièces du logement (cf. TF 4D_54/2015 du 23 février
2016 consid. 3.4.2 ; CACI 4 juin 2015/279 ; Lachat/Rubli, in Lachat et al.,
Le bail à loyer, 3e éd. 2019, p. 317 ; Lachat/Bohnet, in Thévenoz/Werro,
Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n. 2 ad art. 259
CO).
Conformément à la règle générale de l'art. 8 CC, il incombe au
locataire de prouver l'existence du défaut subséquent, au sens de l'art.
259a CO, qu'il invoque (TF 4A_411/2020 précité consid. 3.1.2).
5.3 En l'espèce, l'appelante perd de vue que tant les rapports
établis par les entreprises mandatées par les intimés que celui émanant

- 27 -
de l'entreprise qu'elle a mandatée elle-même, à savoir D.________,
concordent sur l'origine des moisissures. L'appartement litigieux souffrait
de gros ponts de froid (l'existence d'une grande différence entre la
température extérieure et la température intérieure) à plusieurs endroits,
phénomène qui a favorisé l'apparition de la condensation à l'intérieur du
logement pendant des hivers à basses températures. Pour y remédier, les
rapports au dossier préconisent une meilleure isolation périphérique et
intérieure de l'appartement. L'entreprise mandatée par l'appelante a en
outre relevé qu'il y avait des gros points de froid le long des portes et
fenêtres et a recommandé de changer "des joints souples qui sont
vieillissants". L'appelante s'appuie longuement, dans son appel, sur le
témoignage de Z.________ qui a déclaré avoir visité l'appartement litigieux
à trois reprises et constaté qu'il faisait plus chaud et humide dans la salle
de bain que dans les autres pièces. Or ce témoignage n'est pas
suffisamment probant pour écarter les autres éléments de l'instruction.
Comme le relèvent les intimés, ce témoin n'a effectué aucune mesure, se
basant sur son propre ressenti, ni n'a expliqué comment la température
supposée élevée dans la salle de bain se serait propagée ailleurs dans
l'appartement et y aurait provoqué des moisissures. C'est dès lors à juste
titre que les premiers juges se sont fondés sur les rapports au dossier et
ont exclu toute responsabilité des locataires en lien avec l'humidité.
En ce qui concerne la réduction retenue, les premiers juges ont
observé qu'il résultait des photographies au dossier que les murs de la
première chambre à coucher ainsi que l’armoire de cette chambre, les
murs de la seconde chambre, les murs de la buanderie, le hall d’entrée,
une petite portion du meuble de la salle-de-bains et certains de leurs
effets personnels avaient été touchés par la moisissure. Selon ces clichés,
les moisissures étaient plus étendues dans la première chambre et la
buanderie que dans la seconde chambre. Ils ont en outre considéré que le
défaut avait duré à tout le moins depuis le 26 novembre 2019 (date de
l'avis de défaut) jusqu'à fin avril 2020 (date de fin du bail). Compte tenu
de l'ampleur et de la durée du défaut et au vu de la casuistique (cf. supra
consid. 5.2), les premiers juges n'ont pas abusé de leur pouvoir
d'appréciation en accordant une réduction de 15 %.

- 28 -
Enfin, on rappellera que le loyer initial « tout compris » a été
fixé à 1'400 fr. par mois et que la réduction de 15% a été calculée sur ce
loyer. Certes, la réduction doit avoir lieu sur le loyer net, soit le loyer sans
les charges locatives. Ici, il ne faut pas perdre de vue que les charges
n’ont pas été établies alors qu’il revenait à l’appelante de le faire. A
défaut, la réduction pouvait être opérée sur le loyer « tout compris » de
1'400 fr., sans qu’il y ait lieu d’estimer le montant des charges, ce qui ne
pouvait qu’aboutir à un résultat aléatoire. Dans la mesure où il n’a pas été
tenu compte du montant des charges couvertes par le loyer, à défaut de
tout moyen de preuve sur le sujet, les premiers juges pouvaient calculer la
réduction de 15% sur le loyer « tout compris » de 1'400 francs.
Encore une fois, le grief est infondé.
6.
6.1 Comme en première instance, l'appelante invoque en dernier
lieu la prescription.
6.2 L'action en répétition de l'indu de l'art. 67 CO se prescrit par
trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son
droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans à compter de la
naissance de ce droit.
Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le
délai de prescription relatif commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il
connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en
justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Cela suppose
qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte à son
patrimoine, de l'absence de cause du déplacement de patrimoine et de la
personne de l'enrichi. Est déterminant le moment de la connaissance
effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu ou dû connaître son
droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances
(ATF 146 III 82 consid. 4.1.3; 140 III 583, consid. 3.2.2; TF 4A_302/2021 du

- 29 -
28 janvier 2022 consid. 6.2). L'abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC)
demeure toujours réservé (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4).
Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle
obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective
intervient lorsque le locataire sait que l'absence de cette formule,
respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la
motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer
qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif (ATF 113 II 187
consid. 1a; TF 4A_302/2021 précité consid. 6.2).
Dans l'ATF 140 III 583, le Tribunal fédéral a confirmé que
l'ignorance du locataire est présumée. Il a ainsi jugé que le locataire qui
n'a pas de connaissances spécifiques en droit du bail n'apprend l'exigence
de la formule officielle que lorsqu'il cherche conseil auprès d'un avocat et
que cette question est effectivement abordée (TF 4A_254/2016 précité
consid. 3.2.2; 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.4). Dans deux arrêts
ultérieurs, le Tribunal fédéral a ajouté que le juge de fait doit vérifier, par
appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la
présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances.
Tel ne sera notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances
spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel
il avait reçu la formule officielle ou s'il avait été impliqué dans une
précédente procédure de contestation du loyer initial (ATF 146 III 82
consid. 4.1.3 ; TF 4A_302/2021 précité consid. 6.2.3).
6.3 L’appelante soutient que les prétentions des locataires sont
prescrites, dès lors que ceux-ci ne pouvaient pas ignorer, au vu
notamment de la profession de l’intimé, l’usage de la formule et le fait que
celle qui leur avait été transmise était viciée (pour ne pas mentionner le
loyer payé par la précédente locataire). L’appelante fait valoir que les
intimés ne pouvaient pas valablement soutenir n'avoir eu connaissance du
vice du formulaire officiel qu’après avoir consulté l’Asloca.
L’argumentation de l’appelante ne résiste pas à l'examen au
vu des développements solides des premiers juges, qui ont retenu que,

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dans le cas d’espèce, à défaut de tout autre élément probant, les
demandeurs ont bien eu connaissance de leur droit lorsqu’ils ont consulté
l’Asloca, peu avant la saisine de l’autorité de conciliation, au début de
l’année 2020 (jugement p. 22). L’appelante n’avance aucun élément
probant qui permettrait de soutenir le contraire. La référence à la société
K.________SA, de même que le statut de l’intimé en tant qu’associé-gérant
avec signature individuelle d’une société qui a notamment pour but la
réalisation de toute opération commerciale, industrielle, mobilière ou
immobilière, ne sauraient être déterminants sur le point discuté ici. La
preuve que les intimés auraient soumis le bail à une société spécialisée
dans l’immobilier n’est pas apportée. Il n’est pas plus prouvé que l’intimé
travaillerait dans une telle société, la mention « opérations immobilières »
n’ayant pas forcément trait au domaine de la location de logement, au vu
du but principal de la société en cause, qui est la gestion de déchets.
7. En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement entrepris
confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'960 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
L’appelante versera en outre aux intimés, solidairement entre
eux, la somme de 2’000 fr. (art. 7 TDC [Tarif des dépens en matière civile
du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]) à titre de dépens de deuxième
instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.

- 31 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'960 fr.
(mille neuf cent soixante francs), sont mis à la charge de
l'appelante A.Q.________.
IV. L'appelante A.Q.________ doit verser aux intimés R.________ et
W.________, créanciers solidaires, la somme de 2'000 fr. (deux
mille francs), à titre de dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Kim-Lloyd Sciboz, avocat (pour A.Q.________),
- Me César Montalto, avocat (pour R.________ et W.________).
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin

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2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :