vd_gerichte · JL13.013176 · 2013-09-18 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL13.013176-131655
482
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 18 septembre 2013
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Charif Feller et Crittin Dayen
Greffière : Mme Pache
*****
Art. 257d al. 2 CO ; 257 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par A.F.________, à
Riaz, contre le prononcé rendu le 7 juin 2013 par le Juge de paix du district
de Lausanne dans la cause divisant l'appelante d’avec A.________, à
Lausanne, et H.________, à Lausanne, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal voit :
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En fait :
A. Par prononcé du 7 juin 2013, le Juge de paix du district de
Lausanne a déclaré irrecevable la requête d'expulsion en cas clair déposée
le 15 mars 2013 par la requérante A.F.________ (I) et arrêté à les frais à
360 fr. à la charge de la requérante (II).
En droit, le premier juge a considéré que la validité du contrat
de sous-location était douteuse dès lors qu'il avait été conclu par la seule
sous-bailleresse A.F.________, alors que J.________ était cosignataire du bail
principal, que ce dernier contrat était d'ailleurs potentiellement nul, nullité
qui entraînait celle du sous-bail, et enfin que l'avis comminatoire ne
contenait pas un montant déterminable des loyers en souffrance.
L'ensemble de ces éléments ne permettait pas de considérer que la
situation de fait était claire.
B. Par acte du 15 août 2013, A.F.________ a interjeté appel à
l'encontre du prononcé précité, concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que A.________ et H.________ sont
condamnés à évacuer immédiatement de leur personne, de leurs biens et
de tous tiers dont ils sont responsables, l'appartement de 4 pièces, n° 40-
41, qu'ils occupent au 2ème étage de l'immeuble sis [...], à Lausanne et que
la requérante ou ses représentants sont autorisés à faire appel au
concours de la force publique pour procéder à l'exécution du jugement
rendu, soit pour procéder à l'expulsion des intimés et des tiers dont ils
sont responsables ainsi qu'à l'évacuation de leurs biens, dès l'entrée en
force dudit jugement. Subsidiairement, l'appelante a conclu à l'annulation
du prononcé et au renvoi de la cause à l'autorité de première instance
pour instruction dans le sens des considérants. Elle a produit un onglet de
deux pièces sous bordereau.
Les intimés n'ont pas été invités à se déterminer.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
prononcé complété par les pièces du dossier :
1. [...] SA, en qualité de bailleur, d'une part, et A.F.________ et
J.________, en qualité de locataires, d'autre part, ont conclu le 20 novembre
2006 un contrat de bail portant sur un appartement n° 41 de trois pièces
au deuxième étage ainsi que sur une chambre n° 40 dans l'immeuble sis
route [...], à Lausanne. Dit bail prenait effet le 1er décembre 2006 et se
terminait le 31 mars 2008, renouvelable tacitement d'année en année,
sauf résiliation par l'un des cocontractants par lettre recommandée et au
moins quatre mois à l'avance. Le loyer s'élevait à 1'500 fr. par mois,
acompte de chauffage et d'eau chaude par 140 fr. en sus. Le chiffre 12.2
du contrat de bail prévoyait que l'appartement était destiné à l'usage
d'habitation de J.________ et de B.F.________, fils de la cosignataire du bail.
En date du 1er octobre 2009, A.F.________ a remis en sous-
location à A.________ et H.________ l'appartement et la chambre en
question, pour un sous-loyer mensuel de 1'420 fr., payable d'avance le
premier de chaque mois, auquel s'ajoutait l'acompte pour chauffage et
eau chaude, par 180 francs. Le contrat de sous-location prenait effet le 1er
octobre 2009 et se terminait le 30 septembre 2010 mais était
renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation donnée et
reçue par lettre recommandée au moins trois mois à l'avance.
2. Par avis du 11 octobre 2011, le bail principal a été résilié pour
le
31 mars 2012. Il a cependant été prolongé au 31 juillet 2013 selon
conciliation survenue entre les bailleurs et les locataires principaux
A.F.________ et J.________ par devant la Commission de conciliation du
district de Lausanne (ci-après : commission de conciliation) le 11 janvier
2012. Toutefois, le bail principal a une nouvelle fois été résilié le
25 octobre 2012 pour le 30 novembre 2012, pour défaut de paiement du
loyer. A cet égard, A.F.________ a fait l'objet d'une requête d'expulsion
déposée le 18 janvier 2013.

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3. A.________ et H.________ ont, dès les premiers mois de leur
sous-location, payé de manière très irrégulière leur loyer. En particulier, ils
s'en acquittaient fréquemment en retard, ou encore versaient une somme
ne correspondant pas au montant mensuel dû, savoir 1'600 francs.
Certains loyers n'ont pas été payés du tout.
Ainsi, par envoi recommandé du 26 novembre 2012, A.________
et H.________ ont été chacun mis en demeure par A.F.________ de payer la
somme de 5'930 fr. "au seul titre des loyers en retard". Ils ont été rendus
attentifs que, faute de paiement du montant précité dans un délai de
trente jours au plus tard après réception dudit envoi, leur contrat de sous-
location serait résilié pour la fin du mois suivant. Ces avis comminatoires
n'ont pas été retirés par les sous-locataires dans le délai de garde postal.
Le paiement de la totalité de la somme due n'étant pas
intervenu dans le délai imparti, A.F.________ a signifié à chacun de ses
sous-locataires, par formule officielle du 25 janvier 2013 adressée sous pli
recommandé le même jour, la résiliation du contrat de sous-location pour
le 28 février 2013. Ces plis n'ont pas été réclamés par les destinataires à
l'échéance du délai de garde.
4. Le 21 février 2013, A.________ a saisi la commission de
conciliation d'une requête tendant à l'annulation du congé,
respectivement à la prolongation du bail, au vu de sa situation financière
précaire, tout en s'engageant à honorer les loyers en souffrance.
Le 15 mars 2013, A.F.________ a saisi le Juge de paix du district
de Lausanne d'une requête d'expulsion à la forme de l'art. 257 CPC
tendant à condamner A.________ et H.________ à évacuer immédiatement
l'appartement de quatre pièces, n° 40-41, au 2e étage de l'immeuble sis
[...] à Lausanne et à autoriser la requérante ou ses représentants à faire
appel au concours de la force publique pour procéder à l'exécution du
jugement

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L'audience devant le Juge de paix s'est tenue le 7 juin 2013 en
présence de la partie bailleresse. Les intimés ne s'y sont pas présentés.

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En d roit :
1. a) L'art. 308 al. 1 et 2 CPC (Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272) ouvre la voie de l'appel contre les décisions
finales et incidentes de première instance pour autant que, s'agissant
d'affaires patrimoniales, la valeur litigieuse soit de 10'000 fr. au moins.
Lorsque le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion
rendue pour défaut de paiement de loyers, la valeur litigieuse est calculée
selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable,
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur
litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant
laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation
(TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010, c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147
c. 1).
En l'espèce, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC, la
valeur litigieuse excède 10'000 fr., si bien que la voie de l'appel est
ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b) Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours,
sauf notamment contre les décisions prises en procédure sommaire
auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC). En l'espèce,
l'ordonnance a été rendue en application de la disposition relative aux cas
clairs (art. 257 CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que le délai
d'appel est de dix jours.
Interjeté le 15 août 2013, soit en temps utile, par une partie
qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable à la forme.
2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut

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revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC; elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43).
Cela étant, dès lors que, selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit
être motivé – la motivation consistant à indiquer sur quels points et en
quoi la décision attaquée violerait le droit et/ou sur quel points et en quoi
les faits auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le
premier juge –, la Cour de céans n'est pas tenue d'examiner, comme le
ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques
qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de
vérifier que tout l'état de fait retenu par le premier juge est exact et
complet, si seuls certains points de fait sont contestés (Jeandin, CPC
commenté, Bâle 2011, n. 3 ad art. 311 CPC et la jurisprudence constante
de la CACI, not. CACI 1er février 2012/57, c. 2a, 7 mai 2013/224 c. 2b, 4
juillet 2013/350 c. 2).
b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 et réf. citées).
En l'espèce, la pièce 17 de l'appelante, qui est nouvelle, est
recevable car postérieure au jugement entrepris. Elle a été prise en
compte dans la mesure de sa pertinence.
3. Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de
la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies :

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l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement
prouvé (let. a), notamment sur la base de moyens de preuve
immédiatement disponibles, en particulier des pièces (ATF 138 III 123 c.
2.1; CACI 16 mai 2013/260 c. 3b), et la situation juridique est claire (let. b).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une
doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique au cas
concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118 II 302 c. 3; JT
2011 III 146). En revanche, la situation juridique n'est en règle générale
pas claire lorsque l'application d'une norme présuppose une décision
d'appréciation du tribunal ou la prise en considération de l'ensemble des
circonstances comme c'est le cas de l'application du principe de la bonne
foi ou de l'abus de droit (ATF 138 III 123 c. 2.1.2; TF 4A_273/2012 du
30 octobre 2012 c. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620).
Il n'est pas possible de déduire du simple défaut du défendeur
que l'état de fait n'est pas litigieux (Bohnet, CPC commenté, op. cit., n. 7
ad art. 257 CPC).
4. Constatant que l'on ne pouvait inférer du défaut des intimés
que l'état de fait ou de droit n'était pas contesté, le premier juge a
considéré que le cas n'était pas clair au sens de l'art. 257 CPC pour trois
motifs. En premier lieu, il était douteux que A.F.________ ait pu
valablement sous-louer le logement à des tiers en tant que seule sous-
bailleresse, alors que J.________ était cosignataire du bail principal. Ensuite,
la question de la validité du bail principal se posait, dès lors qu'aucun des
cosignataires de ce contrat n'avait habité le logement litigieux et que l'on
pouvait se poser la question de savoir si l'engagement de A.F.________, qui
n'avait jamais eu l'intention d'occuper elle-même les locaux, ne devait pas
être interprété comme un cautionnement déguisé, nul pour vice de forme.
Enfin, l'avis comminatoire n'était pas clair, puisqu'il se contentait de
mentionner la somme des loyers en retard, sans préciser ce qu'il
concernait.

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5. L'appelante ne discute nullement du premier motif. C'est de
manière justifiée que le premier juge a considéré que l'on devait retenir
que, faute d'avenant, J.________ était toujours cotitulaire du bail principal,
sans que son départ de ce logement au courant de l'année 2009 ne soit
pertinent. Cela est confirmé par sa participation, en qualité de requérant
aux côtés de A.F.________, à la procédure devant la commission de
conciliation, lors de laquelle les bailleurs et locataires principaux sont
convenus d'une prolongation du bail principal jusqu'au
31 juillet 2013.
Cela étant, s'agissant de l'exercice d'un droit formateur, les
colocataires principaux ne pouvaient exercer qu'en commun la faculté de
remettre en sous-location l'objet du bail (Bohnet/Dietschy, CPra-Bail, n. 13
et 39 ad art. 253 CO). La question de la validité de la sous-location, faite
par A.F.________ seule, prête à discussion, n'étant pas établi à ce stade que
J.________ aurait consenti ou ratifié cette sous-location. Quoi qu'il en soit, la
résiliation du sous-bail, en tant qu'elle tendait à mettre fin au rapport
juridique, est également un droit formateur qui doit être exercé en
commun par l'ensemble des cobailleurs à l'égard de tous les colocataires,
le rapport juridique créé par le bail ne pouvant être annulé qu'une seule
fois et pour tous les cocontractants. Il en va nécessairement de même
s'agissant de l'action en justice visant à contester ou confirmer la validité
de la résiliation (TF 4C.17/2004 du
4 juin 2004 c. 5.1; Bohnet/Dietschy, loc. cit.). Dès lors qu'il n'est pas établi
que J.________ aurait ratifié la résiliation du bail, ni qu'il aurait consenti à la
présente procédure, la validité de la résiliation prête à discussion et le cas
n'est pas clair.
Pour ce premier motif, l'appel doit être rejeté.
6. a) S'agissant de l'avis comminatoire, l'appelante fait valoir que
contrai-rement à ce qu'a retenu le premier juge, la sommation envoyée
aux sous-locataires était suffisamment précise et remplissait les conditions

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de l'art. 257d CO puisqu'elle indiquait le montant en souffrance, savoir
5'930 francs.
b) Selon la jurisprudence, l'avis comminatoire du bailleur, au
sens de l'art. 257d CO, doit être clair et précis sans qu'il soit cependant
nécessaire d'indiquer le montant impayé de manière chiffrée : il suffit que
l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion (TF
4A_296/2008 du 29 juillet 2008, in Cahiers du Bail [CdB] 2009 p. 8; TF
4A_299/2011 du 7 juin 2011 c. 4).
Cela peut intervenir soit par l'indication des mois en
souffrance, soit par l'indication d'un montant d'arriéré précis, pour autant,
dans ce dernier cas, que le locataire ne risque pas de se voir imposer la
justification du paiement de tous les loyers déjà échus, sous prétexte que
l'un d'entre eux n'aurait, selon le bailleur, pas été réglé (TF 4A_641/2011
du 27 janvier 2012 c. 5; TF 4C.123/2000 du 14 juin 2000 c. 3b, in CdB
2000, pp 107 ss, spéc. p. 109; Wessner, Droit du bail à loyer, Zurich 2010,
n. 17 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 666;
Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, commentaire
SVIT, Zurich 2011, n. 26 ad art. 257d CO; CACI 9 février 2012/65 et les réf.
citées). Est inefficace le congé donné alors que la sommation ne satisfait
pas aux exigences de clarté et de précision (TF 4A_134/2011 du 23 mai
2011 c. 3).
Est ainsi inefficace un avis comminatoire mentionnant un solde
reporté sans indication du ou des mois en souffrance. L'envoi au locataire
d'un relevé de compte après l'échéance du délai comminatoire ne saurait
compenser ce manque de clarté (CACI 9 février 2012/65).
c) En l'espèce, l'avis comminatoire du 26 novembre 2012 se
borne à indiquer que "vous me devez la somme de 5'930 fr. au seul titre
des loyers en retard". Un tel avis ne revêt pas un caractère suffisamment
clair et précis selon la jurisprudence, dès lors que l'on ignore à quelle(s)
période(s) il se réfère. Les sous-locataires risquaient ainsi de se voir
imposer la justification du paiement de tous les loyers déjà échus. Le sous-

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loyer s'élevant à 1'420 fr. et les charges mensuelles à 180 fr., il n'était pas
possible de déterminer les loyers, respectivement les charges en
souffrance, à la lecture de cet avis. Au demeurant, il n'est pas établi que
cet avis ait été accompagné d'un extrait de compte des loyers.
Le cas n'est pas clair sous cet angle également.
7. Cela étant, il n'est pas nécessaire d'examiner plus avant le
troisième motif retenu par le premier juge mettant en doute la validité
même du contrat de bail principal, l'appel devant de toute manière être
rejeté pour les deux motifs qui précèdent.
8. En définitive, l’appel doit être rejeté et le prononcé confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010,
RSV 270.11.5], applicable par renvoi de l'art. 62 al. 3 TJFC), sont mis à la
charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas matière à l’allocation de dépens de deuxième
instance, les intimés n'ayant pas été invités à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.

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III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs) sont mis à la charge de l’appelante
A.F.________.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 19 septembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Maurizio Locciola (pour A.F.________),
- M. A.________,
- Mme H.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :