vd_gerichte · IZ11.016055 · 2017-08-23 · fr
Administration officielle d'une succession
Administration officielle d'une succession


TRIBUNAL CANTONAL
IZ11.016055-171147
314
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 23 août 2017
__________________
Composition : Mme COURBAT, présidente
MM. Winzap et Pellet, juges
Greffière : Mme Pache
*****
Art. 5 al. 1 ch. 9, 125 al. 1 CDPJ
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par A.Q.________, à
Lüsslingen, contre la décision rendue le 19 juin 2017 par la Juge de paix du
district de l’Ouest lausannois dans le cadre de la succession de feu
B.Q.________, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal
considère :
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En fait :
A. Par décision du 19 juin 2017, la Juge de paix du district de
l’Ouest lausannois (ci-après : la Juge de paix) a consenti à la vente de la
parcelle n° [...] de la commune de [...] par l’administrateur officiel de la
succession de feu B.Q.________, décédé le [...] 2011, au prix de 2'650'000
fr. (I), a dit que la décision était immédiatement exécutoire, nonobstant
recours (II) et a mis les frais, par 200 fr., à la charge de la succession (III).
En droit, le premier juge a relevé que la villa érigée sur la
parcelle
n° [...] de la commune de [...], dont la succession de feu B.Q.________ était
propriétaire par moitié avec H.________, se dégradait rapidement, dès lors
qu’elle était inhabitée depuis l’année 2014, et qu’elle générait des frais
d’entretien courant à hauteur de plusieurs milliers de francs par année. En
outre, la gestion de ce bien immobilier avait engendré une grande partie
des frais de rémunération de l’administrateur officiel. Le premier juge a
également rappelé que la dette hypothécaire d’un montant de 2'100'000
fr. n’avait jamais été amortie et qu’on ignorait jusqu’à quelle date le
créancier hypothécaire serait disposé à attendre avant de dénoncer le
crédit. Au demeurant, en ne tenant pas compte de ce bien immobilier, du
prêt hypothécaire et du prêt de la mère du défunt y relatif, les actifs de la
succession ne cessaient de diminuer d’année en année, ceux-ci ne
générant pas suffisamment de revenus pour couvrir les charges de la
succession, en particulier l’entretien de la villa. Ainsi, dès lors qu’il existait
un risque important que le crédit hypothécaire soit dénoncé au
remboursement, ce qui pourrait entraîner la vente aux enchères de
l’immeuble à un prix inférieur au prix du marché, il était nécessaire de
procéder à la vente dudit bien immobilier afin d’assurer la conservation du
patrimoine héréditaire, le prix de vente pouvant être fixé 2'650'000 fr. au
vu des diverses expertises effectuées.

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B. Par acte du 30 juin 2017, A.Q.________ a en substance contesté
la décision du premier juge, en concluant à sa réforme en ce sens que le
prix de vente de la parcelle n° [...] de la commune de [...] ne soit pas fixé
à une somme inférieure à 3'500'000 francs. Il a produit plusieurs pièces
hors bordereau.
C. La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état
de fait de la décision, complétée par les pièces du dossier, dont il ressort
notamment ce qui suit :
1. B.Q.________ et H.________ se sont mariés le 17 juillet 2004. Le
couple a eu deux enfants, D.Q.________ et E.Q.________, nées le [...] 2004.
Les époux étaient copropriétaires de la parcelle n° [...] de la
commune de [...], sur laquelle est érigée une villa.
2. a) [...], B.Q.________ [...] est décédé le [...] 2011 [...]. [...].
B.Q.________ a laissé pour héritiers légaux et/ou institués :
- son épouse H.________;
- ses filles D.Q.________ et E.Q.________;
- ses parents F.Q.________ et G.Q.________;
- ses frère et sœur A.Q.________ et C.Q.________.
b) F.Q.________ est décédée le 27 décembre 2016.
3. Le 7 avril 2011, la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois a ordonné l’administration d’office de la succession de
B.Q.________.
Le 8 novembre 2013, Me G.________, notaire, a été nommée en
qualité d’administrateur officiel de la succession précitée.

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4. a) Il ressort d’une expertise datée du 9 juillet 2013 que la
valeur vénale de la parcelle n° [...] de la commune de [...] était à cette
époque évaluée à 2'700'000 francs.
b) Par convention signée les 7, 8, 9, 18 et 19 mai 2015, les
héritiers légaux et/ou institués de B.Q.________ sont convenus de mettre en
vente la parcelle n° [...] de la commune de [...], procuration étant donnée
à l’administratrice officielle de la succession pour procéder à toutes les
opérations en vue de la conclusion de la vente de l’immeuble au meilleur
prix.
5. a) Par requête du 5 avril 2017, l’administrateur officiel de la
succession a requis de la Juge de paix l’autorisation de vendre l’immeuble
précité, sans l’accord des héritiers, en particulier sans l’accord de
A.Q.________.
Par courrier du 12 avril 2017, A.Q.________ a relevé que le prix
de vente proposé par l’administrateur officiel, à savoir 2'650'000 fr., ne
permettrait pas de payer toutes les charges de la villa. Il a évoqué un prix
de vente de 3'200'000 fr., en relevant qu’il fallait contacter une agence
immobilière « réputée et leader dans le marché ».
b) Le 2 juin 2017, l’administrateur officiel a produit trois
estimations effectuées par des agences immobilières mandatées afin
d’estimer la parcelle litigieuse, toutes réalisées entre mai et juin 2017. Il
ressort de la première estimation, dont l’auteur est la société [...] SA, que
la valeur vénale de la villa est évaluée entre 2'500'000 fr. et 2'550'000
francs. La seconde agence, [...] SA, a estimé la valeur vénale de
l’immeuble à 2'310'000 francs. Enfin, [...] SA a considéré que la villa
pourrait se vendre entre 2'490'000 fr. et 2'590'000 francs.
c) Par courrier du 5 juin 2017, H.________ a indiqué, par
l’intermédiaire de son conseil, qu’il convenait d’autoriser l’administratrice
officielle de la succession à mettre en vente la parcelle n° [...] de la
commune de [...] à un prix de 2'650'000 francs.

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Le 10 juin 2017, C.Q.________ a donné son accord à la vente de
la maison aux modalités proposées.
Par courrier du 12 juin 2017, Me G.________ a transmis à la Juge
de paix une offre d’achat de la villa par deux acheteurs potentiels, datée
du 7 juin 2017, et portant sur un prix de vente de 2'650'000 francs.
Le 14 juin 2017, G.Q.________ a donné son accord à la vente de
la villa au prix proposé de 2'650'000 francs.
Par correspondance du 15 juin 2017, l’avocate Stéphanie
Cacciatore, curatrice des enfants D.Q.________ et E.Q.________, a également
donné son accord à la vente de la villa au prix de 2'650'000 francs.
Le 16 juin 2017, A.Q.________ a en substance contesté le prix
de vente de 2'650'000 fr., soutenant que ce prix serait sous-évalué. Il a à
nouveau requis qu’une agence immobilière « professionnelle, réputée et
leader dans le marché » soit mandatée. Il a en outre produit trois annexes
à son courrier, dont une estimation du 2 juin 2016 réalisée par la société
[...], basée dans le canton de Berne, évaluant la valeur vénale de la villa à
3'471'000 francs.
En d roit :
1.
1.1 Le recours est dirigé contre une décision de la Juge de paix
autorisant l’administrateur officiel d’une succession à vendre un bien
immobilier appartenant à celle-ci.
L'administration d'office de la succession (art. 554 et 555 CC)
est une mesure de sûreté (art. 551 ss CC) ayant pour but la conservation
des biens successoraux (ATF 54 II 197 consid. 1 et les arrêts cités ;
Karrer/Vogt/Leu, Basler Kommentar, 5e éd., Bâle 2015, n. 2 ad art. 554 CC)

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; à ce titre, elle doit être ordonnée et exécutée sans délai, et d'office
(Karrer/Vogt/Leu, ibid., n. 19 ; Schuler-Buche, L'exécuteur testamentaire,
l'administrateur officiel et le liquidateur officiel : étude et comparaison,
thèse Lausanne 2003, p. 20). L'activité de l'administrateur officiel est, de
par le droit fédéral, impérativement placée sous la surveillance d'une
autorité (Steinauer, Le droit des successions, 2e éd., Berne 2015, n. 877).
L'art. 595 al. 3 CC, selon lequel l'administrateur est placé sous le contrôle
de l'autorité et les héritiers peuvent recourir à celle-ci contre les mesures
projetées ou prises par lui, est applicable par analogie.
Dans le canton de Vaud, l'administration d'office est régie par
l'art. 125 CDPJ de même que par les art. 104 à 109 CDPJ, compte tenu du
renvoi de l'art. 111 al. 1 CDPJ ; le CPC (Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272) est en outre applicable à titre supplétif (art. 104
et 108 CDPJ). La juridiction gracieuse relevant de la procédure sommaire
(art. 248 let. e CPC), seul le recours limité au droit est recevable (art. 109
al. 3 CDPJ ; CREC 24 mars 2016/107 consid. 1.1).
L'art. 5 al. 1 ch. 9 CDPJ donne au juge de paix la compétence
d'ordonner et de surveiller l'administration d'office de la succession (art.
554 CC). Selon l'art. 125 al. 1 CDPJ, l'administrateur officiel est nommé,
surveillé et, le cas échéant, révoqué par le juge de paix.
Le recours, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance
de recours dans les dix jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 321 al. 1 et
2 CPC).
L'existence d'un intérêt du recourant est une condition de
recevabilité de tout recours, cet intérêt devant être juridique et non de
fait.
1.2 En l'espèce, le recourant, héritier présumé, qui conteste la
décision d’autoriser l’administratrice officielle à vendre un bien immobilier

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appartenant à la succession, a un intérêt digne de protection. Son recours,
interjeté en temps utile et dans les formes prescrites, est recevable.
2.
2.1 Le recours est recevable pour violation du droit (art. 320 let. a
CPC) et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b
CPC). L’autorité de recours dispose d’un plein pouvoir d’examen s’agissant
de la violation du droit (Spühler, Basler Kommentar ZPO, 2e éd., Bâle
2013, n. 26 ad art. 319 CPC). Elle revoit librement les questions de droit
soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de
l’autorité précédente ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e
éd., Berne 2010, n. 2508). S’agissant des faits, toutefois, le pouvoir
d’examen dont dispose l’autorité saisie d’un recours est plus restreint
qu’en appel. En effet, comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (loi sur le Tribunal
fédéral du 17 juin 2005 ; RS 173.110), le grief de la constatation
manifestement inexacte des faits ne permet que de corriger une erreur
évidente, la notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire
des preuves (Corboz, Commentaire de la LTF, 2e éd., Berne 2014, n. 27 ad
art. 97 LTF).
2.2 Les conclusions, les allégations de fait et les preuves nouvelles
sont irrecevables en procédure de recours (art. 326 al. 1 CPC).
En l’espèce, le recourant a produit plusieurs pièces hors
bordereau comprenant, outre trois pièces déjà versées au dossier (pièces
2, 3 et 9), cinq nouvelles estimations de l’immeuble (pièces 4 à 8) ainsi
qu’un échange de courriels avec l’administratrice officielle (pièce 1). Les
pièces 1, ainsi que 4 à 8, qui sont nouvelles, sont dès lors irrecevables.
3.
3.1 Le recourant ne conteste pas la nécessité de vendre la villa de
[...] mais uniquement le prix plancher fixé par le premier juge. Il soutient
que le prix de vente de 2'650'000 fr. ne permettrait pas de couvrir toutes

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les charges et qu’au vu des estimations produites à l’appui de son recours,
la valeur moyenne de l’immeuble serait de 3'500'000 francs. Ainsi, il
semble demander que de nouvelles estimations soient faites et qu’un
mandat de courtage soit confié à la société [...], « numéro 1 en Suisse et
leader du marché ».
3.2 Pour arriver au montant de 2'650'000 francs, le premier juge
s’est fondé d’une part sur l’expertise réalisée le 9 juillet 2013, dont il est
ressorti que la valeur vénale de l’immeuble était, à cette époque, de
2'700'000 francs, et, d’autre part, sur les trois estimations effectuées par
des professionnels de l’immobilier, tous actifs dans le bassin lémanique,
réalisées entre mai et juin 2017, qui ont évalué la valeur vénale de
l’immeuble entre 2'310'000 fr. et 2'590'000 francs. Le premier juge a ainsi
correctement estimé la valeur vénale de l’immeuble, dès lors qu’il a
principalement tenu compte de celle arrêtée dans le cadre de l’expertise
de 2013, dont il faut rappeler qu’elle a été effectuée il y a près de quatre
ans alors que le marché immobilier était plus favorable, pondérée à
hauteur de 50'000 fr. pour tenir compte des autres valeurs inférieures
avancées par les trois agences immobilières mandatées au printemps
2017. Au demeurant, un prix de vente de 2'650'000 fr. paraît réaliste
puisqu'une offre a d'ores et déjà été formulée à hauteur de ce montant en
juin 2017.
Le recourant ne démontre ainsi pas que le prix de vente de
l’immeuble aurait été fixé arbitrairement, étant précisé que les nouvelles
estimations dont il se prévaut sont irrecevables. Au surplus, il procède par
simples allégations en réclamant de nouvelles estimations, qui n’auraient
pour effet que de repousser encore la vente et de générer des coûts
d’entretien supplémentaire, qui viendront en déduction des actifs de la
succession. En outre, comme le premier juge l’a souligné, il existe un
risque concret que le crédit hypothécaire soit dénoncé au remboursement,
ce qui pourrait entraîner la vente aux enchères de l’immeuble à un prix
inférieur au prix du marché. Ainsi, on ne peut que constater que la vente
de l’immeuble doit intervenir à bref délai et que son prix de vente minimal

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est parfaitement réaliste, voire même plutôt favorable, au vu des chiffres
dégagés par les divers spécialistes en courtage consultés.
4.
4.1 En définitive, le recours, mal fondé, doit être rejeté selon le
mode procédural de l’art. 322 al. 1 CPC et la décision entreprise
confirmée.
4.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'000 fr.
(art. 74 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge du recourant, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
en application de l'art. 322 al. 1 CPC,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'000 fr.
(mille francs), sont mis à la charge du recourant A.Q.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du

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L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. A.Q.________,
- Me G.________, administrateur officiel,
- Me Pierre-Yves Brandt (pour H.________),
- Me Stéphanie Cacciatore (pour D.Q.________ et E.Q.________),
- M. G.Q.________,
- Mme C.Q.________.
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La greffière :