vd_gerichte · XC13.022705 · 2018-07-05 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC13.022705-161923
397
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 juillet 2018
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Kaltenrieder et Perrot, juges
Greffière : Mme Pache
*****
Art. 271, 271a et 273 al. 5 CO
Statuant sur l’appel interjeté par B.________, à Moudon, contre
le jugement rendu le 12 février 2015 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant l’appelant d’avec A.T.________, T.________, P.________,
L.________, [...], A.W.________, B.W.________, R.________, Z.________,
K.________, J.________, A.H.________, B.H.________, X.________, D.________,
F.________, Q.________, C.________, F.T.________, N.________, S.________,
C.A.________, F.A.________, A.Y.________, B.Y.________, M.________,
A.V.________, B.V.________, R.F.________, S.F.________, A.N.________,
B.N.________, G.________, W.________, V.________, A.D.________,
C.T.________, D.T.________, Y.________, V.P.________, W.P.________,
F.C.________, E.M.________, F.M.________, A.S.________, B.S.________,
1102

- 2 -
C.W.________, H.I.________, [...], [...], Q.E.________ et [...], tous à
Lausanne, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :

- 3 -
En fai t :
A. Par jugement du 12 février 2015, le Tribunal des baux a
prononcé que les résiliations de bail adressées le 29 août 2012 par le
demandeur B.________ aux défendeurs A.T.________ et 56 consorts, portant
sur les appartements que ceux-ci louaient respectivement dans
l’immeuble sis avenue [...][...], à Lausanne, étaient annulées (I), que les
résiliations de bail adressées le 29 août 2012 par le demandeur aux
défendeurs Q.________ et [...], S.________, ainsi que M.________, portant sur
les locaux que ceux-ci louaient respectivement dans les combles de
l’immeuble mentionné sous chiffre I, étaient annulées (II), que les
résiliations de bail signifiées le 29 août 2012 par le demandeur aux
défendeurs R.________, F.C.________, A.N.________ et B.N.________, ainsi que
V.P.________ et W.P.________, portant sur les places de parc «
motos/vélomoteurs » qu’ils louaient respectivement à l’avenue [...], à
Lausanne, étaient annulées (III), que la résiliation de bail adressée le 29
août 2012 par le demandeur à la défenderesse R.________, portant sur la
cave-dépôt que celle-ci louait au sous-sol de l’entrée n° [...] de l’immeuble
mentionné sous chiffre I ci-dessus, était annulée (IV), que la résiliation de
bail adressée le 29 août 2012 par le demandeur à la défenderesse
J.________, portant sur un local commercial avec vitrine situé au rez-de-
chaussée de l’entrée n° [...] de l’immeuble mentionné sous chiffre I ci-
dessus, était annulée (V), que ce jugement était rendu sans frais
judiciaires ni dépens (VI) et que toutes autres ou plus amples conclusions
étaient rejetées (VII).
En droit, au stade de trancher la validité des résiliations de bail
adressées par le propriétaire à ses locataires, les premiers juges ont
relevé que les résiliations litigieuses avaient été préparées le 22 juin 2012,
soit à peine neuf jours après que le demandeur eut été inscrit comme
propriétaire de l’immeuble au Registre foncier, et que le motif
communiqué dans la lettre accompagnant les formules officielles, succinct
et très général, ne permettait guère aux locataires d’imaginer quels
travaux les toucheraient individuellement ni d'évaluer concrètement les

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difficultés que leur présence entraînerait dans l'exécution des travaux. En
particulier, les bâtiments en question, bien que construits en 1910-1911,
avaient été entretenus. Ils avaient ainsi fait l’objet en 1991 et 1992 de
gros travaux qui avaient donné lieu à une hausse des loyers ainsi que,
ultérieurement, d’autres travaux d’entretien et de rénovation plus
modestes, notamment la réhabilitation du système électrique de certains
des appartements en 2009. En outre, l’instruction de la cause avait
montré que le demandeur ne disposait pas, au moment où il avait adressé
les résiliations litigieuses, d’un projet suffisamment élaboré pour admettre
la validité de ces congés. En effet, les démarches dont celui-ci se prévalait,
soit notamment une deuxième visite des lieux au début du mois de juin
2012 avec l’architecte, un avant-projet et un estimatif du coût des travaux
de juin 2012 ainsi qu’un avant-projet établi le 23 juillet 2012, ne
permettaient pas de considérer qu’il disposait d’un projet suffisamment
mûr au moment où il avait résilié les baux. Ainsi, les premiers juges ont
estimé que les résiliations litigieuses contrevenaient à la bonne foi et
devaient être annulées. IIs ont également souligné qu’il fallait tempérer la
jurisprudence du Tribunal fédéral qui faisait supporter au locataire le
fardeau de la preuve de l’impossibilité légale de faire les travaux, dès lors
qu’il était établi que le demandeur n’avait pas envisagé sérieusement
jusqu’à ce jour de stratégie autre que celle de vider entièrement et
simultanément les bâtiments de ses locataires pour exécuter les travaux
litigieux. Cela étant, les premiers juges ont estimé que les congés litigieux
auraient dû être annulés même s’ils avaient été donnés ultérieurement,
une fois le projet du demandeur élaboré, ou même après le dépôt de la
demande de permis de construire. En effet, il apparaissait que le fait pour
un propriétaire d’un immeuble de rendement de donner leur congé, dans
un contexte de pénurie, à l’ensemble des locataires de celui-ci – en
l’occurrence cinquante familles dont certaines occupaient leur logement
depuis plusieurs décennies –, sans encore disposer des autorisations
administratives nécessaires pour faire les travaux envisagés et sans être à
même de démontrer que le maintien des baux serait déraisonnable,
consacrait de manière patente une disproportion grossière des intérêts en
présence. En définitive, toutes les résiliations litigieuses devaient être
annulées en vertu de l'art. 271 al. 1 CO.

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B. a) Par acte du 1er novembre 2016, B.________ a interjeté appel
contre le jugement précité, en concluant, sous suite de frais, à sa réforme
en ce sens que toutes les résiliations de bail signifiées le 22 juin 2012 (sic)
à A.T.________, T.________, P.________, L.________ et [...], R.________,
Z.________, K.________, A.W.________ et B.W.________, J.________, A.H.________
et B.H.________, [...] et [...], F.T.________, C.________, X.________, D.________,
F.________, [...] et Q.________, [...], B.Y.________ et A.Y.________, C.A.________
et F.A.________, R.F.________ et S.F.________, [...], N.________, A.V.________ et
B.V.________, S.________, M.________, A.D.________ et V.________, A.N.________
et B.N.________, G.________, W.________, C.T.________ et D.T.________,
Q.E.________, Y.________, F.C.________, H.I.________, E.M.________ et
F.M.________, V.P.________ et W.P.________, A.S.________ et B.S.________,
C.W.________ et [...] soient déclarées valables, à ce que la contestation de
résiliation déposée par C.________ auprès de la Commission de conciliation
soit déclarée irrecevable, à ce qu’aucune prolongation de bail ne soit
accordée aux locataires, ceux-ci étant tenus de restituer immédiatement à
B.________, libres de tous objets leur appartenant et de tous occupants, les
locaux occupés dans les immeubles sis avenue [...], à Lausanne, l’huissier
du tribunal étant chargé de procéder à l’exécution forcée, au besoin par
voie d’ouverture forcée, et les agents de la force publique étant tenus, sur
réquisition, de concourir à cette exécution. Il a produit un onglet de pièces
sous bordereau.
b) Par réponse du 13 janvier 2017, les intimés R.________,
Z.________, K.________, J.________, X.________, [...], [...], A.H.________,
B.H.________, A.V.________, B.V.________, A.Y.________, B.Y.________,
R.F.________, S.F.________, C.A.________, F.A.________, M.________, [...],
G.________, W.________, B.N.________, A.N.________, H.I.________,
C.W.________, B.S.________, A.S.________, F.M.________ et E.M.________ ont
conclu au rejet de l’appel, sous suite de frais.
c) Par réponse du 16 janvier 2017, les intimés A.T.________,
T.________, P.________, L.________, [...], A.W.________, B.W.________,

- 6 -
D.________, F.________, Q.________, C.________, F.T.________, N.________,
S.________, Q.E.________, V.________, A.D.________, C.T.________, D.T.________,
Y.________, V.P.________, W.P.________, [...] et F.C.________ ont conclu, sous
suite de frais, au rejet de l’appel. Ils ont produit un onglet de pièces sous
bordereau.
d) Par réplique du 6 février 2017, B.________ a confirmé les
conclusions prises dans son appel du 1er novembre 2016.
e) Le 13 mars 2017, le Juge délégué de la Cour de céans a
consigné au procès-verbal une convention signée le 3 mars 2017 par
B.________ et [...] et a rayé la cause du rôle, sans frais, s’agissant du
locataire précité.
f) Par duplique du 3 avril 2017, les intimés A.T.________,
T.________, P.________, L.________, [...], A.W.________, B.W.________,
D.________, F.________, Q.________, C.________, F.T.________, N.________,
S.________, Q.E.________, V.________, A.D.________, C.T.________, D.T.________,
Y.________, V.P.________, W.P.________ et F.C.________ ont confirmé les
conclusions de leur réponse du 16 janvier 2017.
Le même jour, les intimés R.________, Z.________, K.________,
J.________, X.________, [...], [...], A.H.________, B.H.________, A.V.________,
B.V.________, A.Y.________, B.Y.________, R.F.________, S.F.________,
C.A.________, F.A.________, M.________, [...], G.________, W.________,
B.N.________, A.N.________, H.I.________, C.W.________, B.S.________,
A.S.________, F.M.________ et E.M.________ ont également confirmé leurs
conclusions en rejet de l’appel.
g) Par déterminations sur mémoire de duplique du 12 avril
2017, B.________ a confirmé les conclusions prises au pied de son appel.
h) Par courrier du 3 mai 2017, la directrice de la Direction du
logement de la Ville de Lausanne a confirmé que les solutions de

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relogement évoquées lors de l’audience du 24 juin 2014 étaient toujours
d’actualité.
i) Les parties, assistées de leurs conseils respectifs, ont été
entendues par le Juge délégué de la Cour de céans lors d’une audience du
22 mai 2017. A cette occasion, la conciliation a été tentée, mais n’a pas
abouti.
j) Le 19 juin 2017, le Juge délégué a pris acte de la convention
signée par B.________ d’une part, et [...] et [...] d’autre part, prévoyant
notamment la restitution des locaux litigieux pour le 30 juin 2017, et a
rayé la cause du rôle, sans frais, concernant les locataires précités.
k) Le 4 juillet 2017, le conseil des intimés A.T.________ et
consorts a produit un arrêt rendu le 29 juin 2017 par la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal.
Le 5 juillet 2017, le conseil de B.________ s’est déterminé sur
l’arrêt précité.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. L'immeuble sis avenue [...], à Lausanne, a été construit en
1910-1911. Il a une note 3 au recensement architectural. Avec ses cinq
entrées séparées, il compte cinquante appartements au total, répartis sur
le rez-de-chaussée et quatre étages à raison de deux appartements par
étage et par entrée. L’aile droite de l’entrée n° [...] (extrémité nord du
bâtiment) est composée de quatre appartements de 5 pièces de 95 m2 et
d’un appartement de 4 pièces de 80 m2 au rez-de-chaussée ; l’aile gauche
de l’entrée n° [...] (extrémité sud du bâtiment) est composée de cinq
appartements de 4 pièces de 88 m2; pour le surplus, l’immeuble comporte
quarante appartements de 3 pièces de 64 m2 à 75 m2. Des salles de
buanderie et des galetas sont aménagés dans les combles, et des caves

- 8 -
dans les sous-sols. Au rez-de-chaussée inférieur de l’entrée n° [...] se
trouve un local commercial, avec une entrée indépendante et une vitrine
donnant sur la rue [...]. Les locaux techniques sont réunis au sous-sol de
l’entrée n° [...]. Les appartements de trois pièces ont un loyer mensuel
moyen de 700 fr., ceux de quatre pièces un loyer mensuel moyen de 900
fr. et les logements de cinq pièces sont loués pour un montant mensuel
moyen de
1'030 fr. Quant au seul local commercial de l’immeuble, loué par
J.________, il a un loyer mensuel de 290 fr., charges comprises.
2. Les appartements et locaux de l’immeuble précité sont loués,
respectivement occupés comme suit par les défendeurs.
a) Au n° [...] de l’immeuble litigieux :
- la défenderesse A.T.________ est locataire de l’appartement
de
3 pièces sis au 4e étage, à gauche, selon contrat de bail conclu en
décembre 1984. Elle vivait précédemment au rez-de-chaussée ;
- le défendeur T.________ est locataire de l’appartement de
4 pièces sis au 4e étage, à droite, selon contrat de bail conclu le 10
septembre 2010 ;
- la défenderesse Z.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 3e étage, à gauche, selon contrat de bail conclu le 9
septembre 1977 ;
- les défendeurs [...] et L.________ sont locataires de
l’appartement de 4 pièces sis au 3e étage, à droite, selon contrat de bail
conclu le
5 février 2004 ;
- la défenderesse P.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 2e étage, à gauche, selon contrat de bail conclu le 21
janvier 1998 et avenant du 16 août 2000. Elle vivait précédemment au n°
[...] ;

- 9 -
- le défendeur K.________ est locataire de l’appartement de
4 pièces sis au 2e étage, à droite, selon contrat de bail conclu le 14 juin
2000 ;
- la défenderesse R.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au rez-de-chaussée, à droite, selon contrat de bail conclu le 8
décembre 1983. Elle est également locataire d'une place de parc
extérieure pour moto ainsi que d'une cave-dépôt au sous-sol, selon
contrats des 9 janvier 1996 et 22 juin 1998 ;
- les défendeurs A.W.________ et B.W.________ sont locataires
de l’appartement de 4 pièces sis au rez-de-chaussée, à gauche, selon
contrat de bail conclu le 23 février 2009 ;
- la défenderesse J.________ est locataire du local commercial
avec vitrine sis au rez-de-chaussée inférieur, selon contrat de bail conclu
le 8 mars 2004. Ce local est principalement utilisé par l’association « [...]
», dont le but est [...].
b) Au n° [...] de l’immeuble litigieux :
- la défenderesse F.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 4e étage, à gauche, selon contrat de bail conclu le 6 mars
2002 ;
- la défenderesse Q.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 4e étage, à droite, ainsi que d’un local d’étendage dans les
combles, selon contrat de bail conclu le 3 décembre 1986. Elle occupait
les locaux avec son époux, [...], décédé en cours de procédure ;
- le défendeur X.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 3e étage, à gauche, selon contrat de bail conclu le 25
octobre 2007 ;
- le défendeur D.________ est locataire de l’appartement de 3
pièces sis au 3e étage, à droite, selon contrat de bail conclu le 30 janvier
2009 ;
- la défenderesse C.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 2e étage, à gauche, selon contrat de bail conclu le 25 mars
2003 et avenant du 7 novembre 2006 ;

- 10 -
- le défendeur F.T.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 2e étage, à droite, selon contrat de bail conclu le 23 avril
1976 ;
- le défendeur A.H.________ est locataire des deux
appartements de
3 pièces du rez-de-chaussée, selon contrats de bail conclus les 5 juin
1996 et 11 juillet 2000. Il occupe ces logements avec son épouse, la
défenderesse B.H.________.
c) Au n° [...] de l’immeuble litigieux :
- la défenderesse S.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 4e étage, à gauche, selon contrat de bail conclu le 10
novembre 1998. Elle est également locataire d'un grenier dans les
combles, selon contrat du
25 octobre 2002 ;
- la défenderesse M.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 4e étage, à droite, selon contrat de bail conclu le 29
novembre 1956 et avenant du 25 mars 1970. Elle est également locataire
d'un grenier dans les combles, selon contrat du 11 février 1987 ;
- la défenderesse N.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 3e étage, à gauche, selon contrat de bail conclu le 28
septembre 2007 ;
- les défendeurs B.V.________ et A.V.________ sont locataires de
l’appartement de 3 pièces sis au 3e étage, à droite, selon contrat de bail
conclu le
4 août 2009 ;
- les défendeurs C.A.________ et F.A.________ sont locataires de
l’appartement de 3 pièces sis au 1er étage, à gauche, selon contrat de bail
conclu le 14 octobre 2005 ;
- le défendeur R.F.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 1er étage, à droite, selon contrat de bail conclu le 18 avril
1973. Il occupe ce logement avec son épouse, la défenderesse
S.F.________ ;
- le défendeur A.Y.________ est locataire de l’appartement de 3
pièces sis au rez-de-chaussée, à droite, selon contrat de bail conclu le 13

- 11 -
avril 1995. Il occupe ce logement avec son épouse, la défenderesse
B.Y.________.
d) Au n° [...] de l’immeuble litigieux :
- le défendeur Q.E.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 4e étage, à gauche, selon contrat de bail conclu le 15
février 1996.
- les défendeurs D.T.________ et C.T.________ sont locataires de
l’appartement de 3 pièces sis au 3e étage, à gauche, selon contrat de bail
conclu le 24 mai 1996. Ils vivaient précédemment au n° [...];
- la défenderesse W.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 3e étage, à droite, selon contrat de bail conclu le 12 mai
2004 ;
- la défenderesse G.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 2e étage, à gauche, selon contrat de bail ayant débuté le
1er juin 1963 ;
- les défendeurs A.D.________ et V.________ sont locataires de
l’appartement de 3 pièces sis au 1er étage, à gauche, selon le contrat de
bail conclu le 14 septembre 1995 et ses avenants des 23 janvier 1998 et
28 octobre 2005, ainsi que de l'appartement de 3 pièces sis au rez-de-
chaussée, à gauche, selon contrat de bail conclu le 24 novembre 2010 ;
- la défenderesse B.N.________ est locataire de l’appartement
de 3 pièces sis au rez-de-chaussée, à droite, selon contrat de bail conclu le
15 août 2007, alors qu’elle vivait déjà dans ce logement. Elle est
également locataire d'une place de parc extérieure pour moto, selon
contrat du 26 juin 2006. Elle occupe ces objets avec son époux, le
défendeur A.N.________.
e) Au n° [...] de l’immeuble litigieux :
- les défendeurs C.W.________ et J.________ sont locataires de
l’appartement de 5 pièces sis au 3e étage, à gauche, selon contrat de bail
conclu le
4 février 2009. Ils vivaient précédemment au n° [...].
- les défendeurs V.P.________ et W.P.________ sont locataires de
l’appartement de 5 pièces sis au 2e étage, à gauche, selon contrat de bail

- 12 -
conclu le 14 octobre 1998. Ils sont également locataires d'une place de
parc extérieure pour moto, selon contrat du 19 juin 1996, date à laquelle
ils vivaient au n° [...].
- la défenderesse B.S.________ est locataire de l’appartement
de 3 pièces sis au 2e étage, à droite, selon contrat de bail conclu le 26
mars 2010. Elle occupe ce logement avec son époux, le défendeur
A.S.________. Précédemment B.S.________ vivait au n° [...];
- le défendeur H.I.________ est locataire de l’appartement de
5 pièces sis au 1er étage gauche, selon contrat de bail conclu en 1961 et
avenant du 27 novembre 1997 ;
- le défendeur E.M.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au 1er étage, à droite, selon contrat du 12 juin 1997. Il occupe
ce logement avec son épouse, la défenderesse F.M.________ ;
- le défendeur F.C.________ est locataire de l’appartement de
4 pièces sis au rez-de-chaussée, à droite, selon contrat de bail conclu le 20
juillet 1979. Il est également locataire d'une place de parc extérieure pour
moto selon contrat du 17 septembre 2002 ;
- la défenderesse Y.________ est locataire de l’appartement de
3 pièces sis au rez-de-chaussée, à gauche, selon contrat de bail conclu le
15 juillet 1980.
3. a) Les bâtiments en question ont fait l’objet en 1991 et 1992
de gros travaux – pour un montant de l’ordre de 1,5 million de francs – qui
ont donné lieu à une hausse des loyers. Selon le courrier de la [...] SA,
gérance des lieux, du
3 novembre 1992, ces travaux ont consisté en la rénovation et
transformation écologique des services de chauffage et eau chaude sur le
plan de la chaufferie, en la réparation totale et nouvelle isolation de
l’ensemble de la toiture et des cheminées, en la réfection de toutes les
barrières de balcon et appuis de fenêtre, en le remplacement des stores
du 4e étage, ainsi qu’en la rénovation de la distribution électrique dans les
cages d’escalier et les appartements. Ce courrier relevait également qu’il
avait « toujours été dans l’idée des propriétaires d’éviter des
transformations et modernisations fondamentales des immeubles afin de
sauvegarder des loyers qui, par rapport à d’autres logements de même

- 13 -
surface et confort, sont restés très modestes en regard de l’évolution de la
situation économique et du marché immobilier ; c’est dans ce sens que les
adaptations notifiées ont été calculées ».
b) Les fenêtres ont été remplacées en 2000 par de nouvelles
fenêtres en PVC avec double vitrage isolant, de même que les volets. La
citerne se trouvant dans la chaufferie a été révisée en 2012. D’après le
témoin [...], qui s’est occupé de la gérance de l’immeuble d’abord en
collaborant avec le propriétaire de l’époque, M. [...], puis officiellement
depuis 1954 jusqu’en mars 2012, toutes les installations de l’immeuble, y
compris les colonnes de chute, ont fait durant son mandat l’objet d’un
entretien normal, tandis que l’entretien des appartements a généralement
été pris en charge par les locataires eux-mêmes, avec son autorisation.
c) Selon l’inspection locale à laquelle le Tribunal des baux a
procédé le
25 septembre 2014, certains appartements ont vu leurs systèmes
électriques réhabilités en 2009. Néanmoins, dans un rapport de contrôle
du 8 décembre 2010, adressé au précédent propriétaire, l’entreprise [...] a
relevé que de manière générale, tous les appartements et communs
comportaient encore des fils isolés avec du coton et que ces installations
vétustes devaient être remplacées. [...] relevait également que « en raison
de leur faible section, souvent, ces lignes doivent être assurées à 6
Ampères, ce qui limite la puissance des récepteurs que les locataires
peuvent utiliser. D’autre part, les couleurs de ces conducteurs sont
délavées et leurs extrémités cassantes. Toutefois, en tant que
propriétaire, c’est à vous qu’il incombe de maintenir le niveau de sécurité
des installations électriques à un degré acceptable afin d’éviter qu’en cas
d’accident, votre responsabilité puisse être engagée ».
d) S’agissant des installations sanitaires, l’entreprise [...] SA a
exposé, dans un rapport du 9 juillet 2012, qu’elle s’était occupée depuis
2003 de l’entretien de l’immeuble par le biais de la [...] SA et que durant

- 14 -
ces années, elle avait notamment procédé au remplacement de tronçons
de colonnes d’eau froide, d’eau chaude et d’écoulement (tuyauterie
vétuste), au curage des conduites d’écoulement, à la rénovation partielle
d’appartements et à l’entretien ponctuel des installations (wc, lavabos,
etc.). Selon cette société, lors de ses interventions, elle avait pu constater
que les conduites d’alimentation et d’écoulement étaient très vétustes,
plusieurs fuites ayant été réparées dans l’urgence sans pour autant faire
l’objet d’un assainissement complet. Ainsi, elle conseillait au propriétaire
de procéder à une réfection complète des installations techniques de
l’immeuble. L’auteur du rapport précité, [...], employé auprès de [...] SA, a
précisé, lors de son audition en tant que témoin, que les installations
sanitaires étaient probablement d’origine et nécessitaient des
interventions ponctuelles pour réparer des fuites quand il y en avait, que
les colonnes d’eau n’avaient jamais été changées mais que l’entreprise
avait uniquement procédé au remplacement des tronçons défectueux.
Selon ce témoin, les colonnes d’eau étaient désormais en bout de vie. Lors
de son inspection locale, le Tribunal des baux a constaté, dans la
chaufferie de l’immeuble, que le boiler datait de 1991 et avait une
capacité de 1'000 litres et que le vase d’expansion datait de 1972. Selon
le procès-verbal de l’inspection locale, dans une autre salle se trouvait la
« nourrice », soit l’installation de distribution de l’alimentation en eau de
l’immeuble, et le compteur d’eau à l’entrée de l’immeuble. Il est précisé
que cette installation était ancienne, avec quelques raccords récents.
e) Dans son rapport technique du 13 mars 2013, la Division
logement a relevé, au sujet de l’immeuble en question, que « les cuisines
sont simples et anciennes avec un faible agencement et un évier en grès
[…]. Les WC séparés, d’environ 90 cm de large, se trouvent en situation
mitoyenne des cuisines. Les murs sont carrelés à mi-hauteur, les appareils
sont anciens et les réservoirs apparents. Les alimentations, les batteries et
les écoulements sont vétustes. Des traces de fuites sont constatées. Les
salles de bains, en bout de corridor, sont exiguës. Comme pour les wc
séparés, les installations sont anciennes […]. Les installations électriques
sont obsolètes (fils nylon, tubes apparents, compléments « sauvages »,
faible ampérage). Les radiateurs sont en fonte avec des vannes encore
très anciennes, sans thermostat. La distribution est apparente et

- 15 -
suspendue ». La Division logement a encore mentionné que les sous-sols
de l’immeuble étaient très vétustes et bas de plafond et que la dalle du
sous-sol n’était pas isolée. Les caves étaient également vétustes,
l’ancienne buanderie n’était plus en service et les combles étaient
composés de galetas vétustes. En conclusion, elle a relevé qu’en termes
d’équipements et de structures, les logements étaient tous similaires. En
revanche, la qualité et le degré de vétusté des revêtements des sols, murs
et plafonds étaient disparates d’un logement à l’autre.
4. a) Le demandeur B.________ a acheté l’immeuble à [...] pour la
somme de 9'400’000 fr., selon acte de vente établi le 7 mars 2012. Le
transfert de propriété a été enregistré le 13 juin 2012 au Registre foncier.
Le demandeur est ainsi devenu partie aux baux en cours en qualité de
bailleur.
Il a visité une fois l’immeuble en février 2012 avant de faire
son offre d’achat à l’ancienne propriétaire et a contacté téléphoniquement
le bureau d’architectes [...] SA en avril 2012. Il a également obtenu en juin
2012 du Service des archives de la Ville de Lausanne les plans datant de
la construction de l’immeuble en 1910 ainsi que divers plans liés à des
transformations intervenues depuis lors. Au début du mois de juin 2012, le
demandeur a visité une nouvelle fois les parties communes de l’immeuble
en compagnie de l’architecte [...].
B.________ a ensuite rencontré seul, les 26 juin et 20 août
2012, les sieurs [...] et [...] de l’Unité logement, service cantonal chargé
d’appliquer la loi cantonale concernant la démolition, la transformation et
la rénovation de maisons d'habitation (ci-après : LDTR) visant à la
préservation du parc locatif. Il ressort des témoignages de ces derniers
que le demandeur souhaitait obtenir une sorte de prise de position
préalable de ce service sur les loyers admissibles après travaux. Les deux
témoins ont confirmé que le demandeur avait évoqué un projet de
rénovation oralement pour un montant de 7,5 millions sans présenter
aucun document. Le témoin [...] a indiqué qu’il arrivait cinq à dix fois par
année que des propriétaires sollicitent ainsi un avis préalable, le but étant

- 16 -
pour eux de savoir si le loyer admissible du point de vue de la LDTR
correspondrait à ce qu’ils avaient en tête ; il a précisé que, contrairement
au demandeur, les propriétaires se présentaient en général avec des plans
de l’immeuble, des photos et un avant-projet.
b) [...] SA a établi des plans datés du 23 juillet 2012, soit une
opération qualifiée, selon le « Journal des opérations » du bureau
d’architectes produit par le demandeur le 12 février 2015, de « Typologie
d’avant-projet pour un immeuble type ». Il s’agissait de cinq feuillets : le
plan d’un rez-de-chaussée comprenant deux appartements de 3 pièces
avec hall, montrant des surfaces de cuisines agrandies par la suppression
de WC séparés et de nouveaux agencements de cuisine et de salle de
bains ; un plan quasiment identique au premier ayant trait aux
appartements de 3 pièces avec hall des 1er, 2e et 3e étages ; un plan des
combles et un plan des surcombles montrant la transformation en duplex
des deux appartements de 3 pièces avec hall du 4e étage, enfin un plan
d’une coupe de l’immeuble. Cela étant, ces plans ne concernaient que
deux configurations existantes d’appartements de 3 pièces, alors que
l’immeuble comptait des appartements de 4 et 5 pièces. Ils étaient de
surcroît fondés sur les plans établis en vue de la construction de
l’immeuble en 1910, ainsi que l’a indiqué l’architecte dans son courrier au
tribunal du 21 octobre 2014, et non pas sur des relevés actuels, qui ont
été établis ultérieurement selon le « Journal des opérations » précité.
En ce qui concerne l’estimatif du coût des travaux à hauteur
de 150'000 fr. par logement effectué selon le « Journal des opérations » de
l’architecte en juin 2012, il s’agissait, de l’aveu du demandeur, d’une
simple évaluation de sa part, dont il avait seulement discuté avec
l’architecte avant son premier entretien à l’Unité logement le 26 juin 2012.
Enfin, des dessins du projet définitif de transformations
auraient été réalisés selon le demandeur et selon le « Journal des
opérations » de l’architecte à la mi-août 2012. A ce sujet, le témoin [...],
architecte employé de [...] SA, a indiqué que des relevés du bâtiment
avaient été faits durant l’été 2012, ainsi que des « esquisses ».

- 17 -
c) A la suite du premier entretien, l’Unité logement a adressé
le 20 juillet 2012 au demandeur un courrier, dont l’intitulé était « (…) –
éventuelle rénovation intérieure des immeubles sis avenue [...] à
LAUSANNE – analyse préalable de l’Unité logement » et qui faisait
notamment état de ce qui suit :
« Vous envisagez en effet de procéder à d’importants travaux dans
cet immeuble, à savoir la rénovation intérieure complète pour un
montant de l’ordre de CHF 7'500'000.- (CHF 150'000.- par
logement). Les travaux consisteraient en la réfection des
canalisations, la réfection des cuisines et des sanitaires, y compris
certaines restructurations telles la suppression d’un WC séparé pour
agrandir une chambre d’une petite surface côté Mont-Blanc, par
exemple.
L’état locatif actuel est de CHF 407'520.-/an (CHF 111.-/ m2/an) et
vous envisagez des loyers après travaux de l’ordre de CHF 280.-/
m2/an. (…)
Pour notre part, nous estimons que, sur le principe et sous réserve
d’une inspection locale, les travaux semblent justifiés par l’état de
vétusté de l’immeuble, construit en 1910, qui rencontre
régulièrement des problèmes avec les conduites sanitaires. La
nature des travaux envisagés paraît compatible avec la LDTR et le
montant prévisionnel admissible.
En matière de loyers après travaux, nous constatons en revanche
que le loyer de CHF 280.- le m2/an que vous envisagez dépasse
nettement celui que nous pourrions admettre sous l’angle de la
LDTR.
(…) selon l’analyse technique à laquelle nous avons procédé (…), les
loyers après travaux ne devraient pas excéder un prix de l’ordre de
CHF 198.-/ m2/an (…) à CHF 224.-/ m2/an (…).
Cette analyse a été faite sur la base d’une valeur de terrain admise
à hauteur de 22% de la valeur de l’immeuble et une vétusté de
0,7%/an sur 70 ans. Nous avons par ailleurs admis 75% des travaux
comme correspondant à de l’entretien et rentés à 70% et 25% des
travaux comme étant à plus-value et rentés à 100% (création
d’agencements et de locaux sanitaires contemporains et
restructurations).
C’est donc sur la base de ces chiffres que notre service statuerait,
en l’état, en cas de demande d’autorisation de rénovation de ces
immeubles (…), étant précisé qu’en cas de travaux par étapes ou
par tranches touchant chaque logement dans les mêmes
proportions, notre analyse serait la même. (…)».

- 18 -
En ce qui concerne le coût des travaux annoncé par le
demandeur à l’Unité logement, le demandeur a expliqué en audience qu’il
n’avait pas de formation d’architecte, mais qu’il était propriétaire de
plusieurs immeubles et avait déjà conduit des projets de rénovation, qu’il
avait lui-même estimé les travaux à un montant de l’ordre de 150'000 fr.
par logement et en avait discuté avec son architecte pour savoir si cela
était cohérent avant de rencontrer les sieurs [...] et [...]. Dans le calcul
joint à la lettre du 20 juillet 2012, l’Unité logement mentionnait qu’il s’agit
d’une estimation sommaire du propriétaire.
La deuxième rencontre du 20 août 2012 a eu lieu, selon les
explications du demandeur en audience, afin que l’Unité logement modifie
son estimation du loyer admissible après travaux en tenant compte des
rénovations effectuées au début des années nonante. Dans le courrier de
l’Unité logement du 27 août 2012 faisant suite à cette séance, il était
indiqué notamment ce qui suit :
« En terme de loyers, nous sommes d’avis que l’état locatif
maximum après travaux ne devrait pas excéder un prix de l’ordre de
CHF 232.-/ m2/an, alors qu’une première analyse nous avait conduit
à un prix de CHF 224.-/ m2/an (…).
Nous précisons enfin que si vous deviez créer des duplex par
utilisation des surcombles, une surface de logements au moins
équivalente à celle des appartements existants fera l’objet d’un
contrôle des loyers.
Enfin, en matière de contrôle des loyers, nous vous confirmons que
la LDTR prévoit à son article 4 al. 3 que le contrôle peut porter sur
une durée maximale de dix ans.
Nous relevons enfin que la présente correspondance ne constitue
pas une « décision » formelle, notre décision définitive ne pouvant
être rendue, le moment venu, que dans le cadre de la future
procédure « permis de construire » (Camac) qui sera nécessaire au
vu de l’ampleur de votre projet. (…) »
Le témoin [...] a indiqué que la différence entre la première
estimation à hauteur de 224 fr. le m2 par an et la deuxième à hauteur de
232 fr. le m2 par an était due uniquement à une appréciation différente de
la vétusté de l’immeuble. Il a également confirmé que les courriers des 20
juillet et 27 août 2012 ne constituaient pas des décisions mais des avis

- 19 -
préalables, comme le mentionnait expressément le second courrier, et
que, pour rendre ces avis, lui-même et son collègue [...] s’étaient fondés
uniquement sur le descriptif oral du demandeur et sur leur expérience. Le
témoin [...], chargé de l’examen des dossiers du point de vue technique, a
précisé qu’il ne s’agissait à ce moment-là que d’estimations
approximatives effectuées sur la base de données fournies oralement par
le demandeur et qu’il n’avait reçu les éléments nécessaires à l’analyse qui
lui incombe qu’après le dépôt de la demande de permis de construire en
2013.
5. B.________ a résilié l’ensemble des baux précités pour des
échéances comprises entre le 30 avril et le 30 septembre 2013, par
formules officielles adressées le 29 août 2012 en recommandé aux
locataires et, le cas échéant, à leurs conjoints. Le bail du local commercial
dont J.________ est locataire a été résilié pour l’échéance du 1er avril 2013.
Les formules officielles ont été datées à l’origine du 22 juin 2012, avant
d'être corrigées à la main pour indiquer la date d’envoi. Elles étaient
accompagnées d’une lettre du demandeur datée du
29 août 2012, adressée « aux locataires des immeubles [...] » et rédigée
comme suit :
« Immeubles [...] – 1018 LAUSANNE
Madame, Monsieur,
Comme vous le savez, je me suis porté acquéreur des immeubles
susmentionnés début mars 2012.
Ces bâtiments ont été construits en 1910. Les colonnes de
distribution et d’évacuation des eaux doivent être rénovées.
Ces bâtiments nécessitent une rénovation complète et la très
grande ampleur des travaux projetés rend difficilement possible le
maintien des locataires dans les locaux durant les travaux.
Dans cette optique, je me vois contraint de résilier tous les baux à
loyer de ces immeubles.
Je suis pleinement conscient des problèmes causés par ces
résiliations, et me tiens à votre disposition pour faciliter vos
démarches de relocation. (…) »
6. Procédure civile
a) L’ensemble des défendeurs a saisi l'autorité de conciliation
afin de contester les résiliations de leurs baux respectifs.
b) Le 28 mars 2013, l'autorité de conciliation a rendu une
proposition de jugement identique pour chacun des défendeurs, annulant

- 20 -
l’ensemble des résiliations litigieuses. Le demandeur a fait opposition et
s'est vu délivrer des autorisations de procéder le 22 avril 2013. Il a ensuite
saisi le Tribunal de baux (ci-après : le Tribunal) le 22 mai 2013 d'une
demande dirigée contre 64 défendeurs, comportant, pour chaque
personne et bail concerné, des conclusions en validation des résiliations et
en déguerpissement.
Les défendeurs se sont déterminés par écriture commune du
16 octobre 2013, concluant au rejet de la demande ainsi qu’à l’annulation
des résiliations, subsidiairement à la prolongation de leurs baux pour une
durée de quatre ans, respectivement six en ce qui concerne le local
commercial loué par J.________. Ils ont rectifié une conclusion et en ont
ajouté deux nouvelles par courrier du 18 novembre 2013.
Le demandeur a déposé des observations le 21 janvier 2014,
au terme desquelles il a conclu au rejet des conclusions prises par les
défendeurs. Puis, par courrier du 29 août 2014, il a conclu, à l’égard de la
défenderesse C.________ , à ce que la requête de conciliation déposée par
celle-ci le 5 octobre 2012 soit déclarée irrecevable (I), à ce que la
résiliation de bail signifiée à l’intéressée le 29 août 2012 pour le 1er juillet
2013 en relation avec l’appartement de 3 pièces au 2e étage soit déclarée
valable (II), C.________ devant immédiatement restituer à B.________ libre
de tous objets lui appartenant et de tous occupants ledit appartement (III)
et l’exécution forcée du chiffre III par les soins de l’huissier du Tribunal des
baux, au besoin par voie d’ouverture forcée, étant ordonnée, les agents de
la force publique étant tenus, sur réquisition, de concourir à l’exécution
forcée (IV).
c) Le Tribunal a tenu audience le 21 janvier 2014. A cette
occasion, il a entendu les parties ainsi que les témoins [...], [...], [...] et
[...].
Une deuxième séance a eu lieu le 24 juin 2014, au cours de
laquelle les témoins [...], [...], [...] et [...] ont été entendus.

- 21 -
d) Le Tribunal a ensuite procédé à une inspection locale le
25 septembre 2014. Ses constatations ont fait l’objet d’un procès-verbal.
e) Une quatrième séance a eu lieu le 6 novembre 2014, afin
de procéder à l'audition des témoins [...], [...] et [...].
Une dernière séance a eu lieu le 12 février 2015, pour une
ultime tentative de conciliation et les plaidoiries finales.
7. Procédure administrative
a) En janvier 2013, B.________ a soumis à l'enquête publique
un projet de transformation du bâtiment sis sur la parcelle n° [...]
consistant dans la restructuration des combles (création de duplex avec
les surcombles) et la rénovation/transformation des logements des étages
types 1 à 3. Par décision du
14 février 2014, le Service des communes et du logement a refusé de
délivrer l'autorisation spéciale requise par la loi du 4 mars 1985
concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons ou
d'habitations ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que
l'habitation (LDTR; RSV 840.15). En raison du refus de l'autorisation
spéciale requise en application de la LDTR, la Municipalité de Lausanne (ci-
après: la municipalité) a refusé de délivrer le permis de construire.
b) Par acte du 20 mai 2014, B.________ a recouru contre les
décisions précitées auprès de la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP).
Au mois de février 2015, B.________ a décidé de modifier son
projet. Il a renoncé à la création de duplex dans les combles et surcombles
et a décidé, d'une part, de maintenir et transformer les appartements
dans les combles avec la même typologie que celle des étages inférieurs
et, d'autre part, de créer 10 lofts dans les surcombles (galetas) avec
création de lucarnes et vélux.

- 22 -
Vu la modification du projet, le Juge instructeur de la CDAP a
constaté dans une décision du 10 mars 2015 que le recours était sans
objet et a rayé la cause du rôle.
c) Le nouveau projet de transformations intérieures et
extérieures des cinq immeubles sis avenue [...] a été soumis à l'enquête
publique du
27 octobre au 26 novembre 2015.
Le projet comprenait des travaux concernant la totalité de
l'immeuble, à savoir :
- remplacer les conduites, créer de nouvelles gaines pour
alimenter, évacuer et ventiler les appartements ;
- remettre à neuf toute l'installation électrique et remplacer la
production de chaleur à mazout ainsi que sa distribution par une
installation à gaz ;
- rénover les revêtements des sols, réparer et entretenir les
parquets, remplacer et rafraichir les murs (carrelages et peintures) et les
plafonds ;
- améliorer le bilan thermique par l'isolation des surcombles et
des dalles en sous-sol ;
- rénover les espaces communs ;
- restaurer les façades (leur isolation étant impossible en
raison de leur configuration complexe).
En ce qui concerne les 40 logements de trois pièces, les
travaux prévus étaient les suivants:
- supprimer les WC séparés (avec fenêtre) pour agrandir les
cuisines attenantes; poser de nouvelles cuisines agencées ; réorganiser
les salles de bains existantes (borgnes), les équiper de nouveaux
appareils, lavabo et baignoire et installer un WC nouveau (pour remplacer
celui démoli) ;
- déplacer la porte de la chambre adjacente au WC démoli
pour y accéder sans passer par la cuisine agrandie.

- 23 -
En ce qui concerne les 5 logements de quatre pièces (1er, 2e et
3e étage ainsi que combles), les travaux prévus étaient les suivants :
- supprimer les WC séparés (avec fenêtre) pour agrandir les
cuisines attenantes; poser de nouvelles cuisines agencées ;
- réorganiser les salles de bains (borgnes), les équiper de
nouveaux appareils lavabo, baignoire et installer un WC (pour remplacer
celui démoli).
Enfin, s’agissant des 4 logements de cinq pièces et du
logement de quatre pièces sis au rez-de-chaussée (entrée [...] Nord), les
travaux prévus étaient les suivants :
- supprimer les WC séparés (avec fenêtre) pour agrandir les
cuisines attenantes; poser de nouvelles cuisines agencées ;
- réorganiser les salles de bains (borgnes), les équiper de
nouveaux appareils, lavabo, baignoire et installer un WC (pour remplacer
celui démoli) ;
- démolir une chambre de 8.6 m2 pour permettre la création
d'une nouvelle salle de bain supplémentaire comprenant une douche, un
lavabo et un WC, le solde de la pièce étant dévolu à la chambre adjacente
dont surface serait portée à 16 m2 (au lieu des 10.8 m2 actuels).
Le projet incluait encore la création de 10 lofts de 57 m2 à 60
m2 dans les galetas-surcombles.
Contrairement au projet soumis à l'enquête publique en 2013,
le nouveau projet permettait le maintien de tous les logements existants
avec toutefois la perte d'une pièce pour les cinq pièces et le quatre pièces
du rez-de-chaussée.
d) Le projet soumis à l'enquête publique du 27 octobre au 26
novembre 2015 a suscité 38 oppositions émanant des locataires de
l'immeuble.
La demande d'autorisation fondée sur la LDTR a fait l'objet
d'un préavis négatif de la municipalité daté du 8 avril 2016. La

- 24 -
municipalité a admis la nécessité d'entreprendre des travaux de
réhabilitation de certains éléments et installations de l'immeuble. Elle a
cependant fait valoir qu'une solution moins interventionniste que celle
voulue par le propriétaire et plus ciblée sur les travaux indispensables
s'imposait au regard de l'état de l'immeuble. A titre d'exemple, elle
mettait en cause le déplacement de cloisons et de portes conduisant à la
suppression des WC séparés dans la totalité des appartements, la
suppression de pièces au profit de la création d'une 2e salle de bain dans
certains grands logements et l'installation de nouveaux WC dans les
petites salles de bain actuelles.
Le 27 juin 2016, la Centrale des autorisations CAMAC du
Département des infrastructures et des ressources humaines a établi la
synthèse des préavis et des autorisations spéciales des services de l'Etat
(ci-après la synthèse CAMAC). Cette synthèse comprenait le refus du
Services des communes et du logement, division logement (ci-après: la
division logement) de délivrer l'autorisation spéciale requise en application
de la LDTR. Dans sa décision, la division logement a relevé que le degré
de vétusté de l'immeuble, constaté sur place, justifiait qu'il soit procédé à
la rénovation des salles d'eau et des cuisines et au rafraichissement des
sols, murs et plafonds et que l'amélioration du bilan thermique (isolation
des combles) était également justifiée. Elle a en revanche soutenu que les
travaux de restructuration des zones sanitaires et des cuisines n’étaient
pas indispensables. A cet égard, elle a mis en cause le projet de
suppression des WC séparés pour agrandir les cuisines attenantes avec la
modification des accès aux chambres adjacentes que cela impliquait
(modification concernant tous les logements). Elle a également mis en
cause le projet de création d'une seconde salle d'eau tout en relevant que,
dans les étages supérieurs, la création d’un tel aménagement pourrait se
justifier en présence d'un logement de quatre pièces après travaux (cinq
pièces avant travaux), une solution la moins interventionniste devant être
privilégiée.
Dans sa séance du 11 août 2016, la municipalité a pris
connaissance de la décision de la division logement refusant l'autorisation

- 25 -
prévue par la LDTR. Compte tenu de ce refus, elle a décidé de refuser
l'octroi du permis de construire.
e) Par acte du 14 septembre 2016, B.________ a recouru contre
les décisions précitées auprès de la CDAP. Il a conclu à l'annulation de la
décision municipale du 11 août 2016 et à la réforme de la décision de la
division logement en ce sens que l'autorisation de procéder à des
changements intérieurs et extérieurs, notamment la suppression des
couloirs WC et l'agrandissement des cuisines, l'autorisation de créer une
nouvelle salle d'eau dans quatre appartements de 5 pièces en les
transformant par conséquent en appartements de 4 pièces soit délivrée.
La division logement a déposé sa réponse le 11 novembre
2016. Elle a principalement conclu au rejet du recours et, subsidiairement,
au constat que tout nouveau projet tenant compte des discussions en
cours entre le propriétaire, la commune de Lausanne et la Division
logement devrait faire l'objet d'une nouvelle mise à l'enquête publique.
Elle a précisé que le dépôt d'un dossier et d'une nouvelle demande
d'autorisation LDTR était nécessaire, de même qu'une nouvelle enquête
publique.
La municipalité et le service communal du logement et des
gérances ont déposé une réponse commune le 11 novembre 2016, en
concluant au rejet du recours. Les opposants A.T.________ et consorts, tous
locataires de l'immeuble litigieux, ont déposé des déterminations
communes le 11 novembre 2016. Ils ont conclu au rejet du recours et au
maintien de la décision municipale du 15 août 2016.
B.________ a déposé des observations complémentaires le
6 décembre 2016. A cette occasion, il a produit un dossier complet relatif
à un projet modifié (renonciation au projet de suppression des WC séparés
avec agrandissement des cuisines dans tous les appartements et au projet
de création de nouvelles salles d'eau). Il a requis qu'il soit statué dans le
cadre du recours devant la CDAP sur la compatibilité du projet remanié

- 26 -
avec la LDTR et, partant, que le permis de construire soit délivré pour le
projet remanié.
Par observations complémentaires du 13 janvier 2017, la
Division logement a maintenu les conclusions prises dans sa réponse du
11 novembre 2016. Le 9 février 2017, la municipalité et le service
communal du logement et des gérances ont maintenu les conclusions
prises le 11 novembre 2016. En date du
13 février 2017, les opposants [...] et consorts ont confirmé leurs
conclusions du 11 novembre 2016.
f) Par arrêt du 29 juin 2017, la CDAP a notamment prononcé
que le recours du 14 septembre 2016 était sans objet et que les
conclusions figurant dans les observations complémentaires du recourant
du 6 décembre 2016 étaient irrecevables.
En droit, les Juges de la CDAP ont considéré que dès lors que le
recourant avait modifié le projet sur lequel portait le recours initial et
modifié les conclusions de son recours en conséquence, le recours déposé
le 14 septembre 2016 devant la CDAP avait perdu son objet. En outre, il
n'était pas possible pour la CDAP de se prononcer en lieu et place de la
municipalité et du Service des communes et des logements sur un projet
au sujet duquel ces autorités n'avaient pas statué préalablement.
8. J.________ est responsable d’une unité formation et
accompagnement auprès de [...], pour un salaire mensuel brut de
6'431 francs. Elle fait ménage commun avec son compagnon C.W.________.
Le couple a deux enfants mineurs à sa charge et ne bénéficie d’aucune
fortune.
En d roit :

- 27 -
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l'art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l'autorité précédente dépasse 10'000 fr. (art. 308 al. 2
CPC).
La valeur litigieuse est en l'espèce supérieure à 10'000 francs.
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui a un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de
première instance, l'appel est recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Il offre à l'autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci peut revoir l'ensemble du droit
applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le
droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Tappy,
Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III 129,
spéc. 134). Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Tappy, op. cit., JdT 2010
III 135).
2.2 L'instance d'appel peut administrer les preuves (art. 316 al. 3
CPC), notamment lorsqu'elle estime opportun de renouveler
l'administration d'une preuve ou d'administrer une preuve alors que
l'instance inférieure s'y était refusée, de procéder à l'administration d'une
preuve nouvelle ou d'instruire à raison de conclusions ou de faits
nouveaux (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art. 316 CPC). L'art. 316 al. 3 CPC ne
confère pas à l'appelant un droit à la réouverture de la procédure
probatoire et à l'administration de preuves. L'instance d'appel peut rejeter
la requête de réouverture de la procédure probatoire et d'administration

- 28 -
d'un moyen de preuve déterminé si l'appelant n'a pas suffisamment
motivé sa critique de la constatation de fait retenue par la décision
attaquée. Elle peut également refuser une mesure probatoire en
procédant à une appréciation anticipée des preuves, lorsqu'elle estime
que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue
ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve
déjà administrés par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu'il ne
serait pas de nature à modifier le résultat des preuves qu'elle tient pour
acquis (cf. ATF 131 III 222 consid. 4.3; ATF 129 III 18 consid. 2.6). Si
l'instance d'appel doit procéder à l'administration d'une preuve nouvelle
ou instruire à raison de faits nouveaux, son pouvoir sera limité par les
restrictions de l'art. 317 CPC (Jeandin, op. cit., n. 9 ad art. 316 CPC).
Selon cette disposition, les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans
retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ; Tappy,
op. cit., JdT 2010 III 115, p. 138). Il appartient à l'appelant de démontrer
que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer
spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement
les raisons qui les rendent admissibles selon lui (ibidem, pp. 136-137).
2.3 En l’espèce, les pièces nouvelles produites par l’appelant sont
recevables, dès lors qu'elles sont postérieures à l’audience de jugement
devant le Tribunal des baux. Il en va de même de la pièce nouvelle n° 2
produite par les intimés A.T.________ et consorts, ainsi que de l’arrêt du 29
juin 2017 de la CDAP, produit par ces mêmes parties.
Le contenu de ces pièces a ainsi été intégré dans l’état de fait
ci-dessus, dans la mesure utile au jugement de l’appel.
3.

- 29 -
3.1 L'appelant soutient que les résiliations dûment notifiées ne
contreviendraient pas aux règles de la bonne foi et qu’elles auraient été
faites conformément à l’art. 271 CO. Il relève en premier lieu que les
congés auraient été motivés par une lettre d’accompagnement décrivant
les travaux envisagés et qu’au demeurant, les locataires n’auraient pas pu
ignorer la vétusté de l’immeuble, qui aurait été reconnaissable par tout un
chacun, ni que celui-ci aurait nécessité de lourds travaux de rénovation,
notamment s’agissant de l’électricité et des installations sanitaires. Selon
lui, les locataires auraient pu objectivement se rendre compte que ces
travaux n’étaient pas compatibles avec leur présence dans les locaux, dès
lors que dans la mesure où il était expressément mentionné que le réseau
sanitaire devait être entièrement rénové, les appartements seraient privés
d’eau durant les travaux et seraient ainsi inhabitables. En outre, l’appelant
allègue qu’il aurait disposé d’un projet suffisamment élaboré au jour des
résiliations des baux, en rappelant que lors de l’acquisition de l’immeuble,
il s’était vu remettre tous les documents relatifs à la gérance, notamment
les rapports [...] et [...] SA, que son architecte a en outre entrepris
diverses démarches durant l’été 2012, soit notamment la typologie
d’avant-projet du 23 juillet 2012, qu’en outre, une estimation des coûts
avait été articulée devant la Division logement et que celle-ci avait
procédé à deux analyses préalables les 20 juillet et 27 août 2012.
S’agissant de la compatibilité de son projet avec le droit administratif,
l’appelant affirme qu’il obtiendra à n’en pas douter les autorisations
administratives ad hoc, par le biais d’une nouvelle mise à l’enquête, de
sorte qu’il ne serait pas possible de prétendre que son projet se heurtera
de façon certaine à un refus.
Quant aux intimés, ils soutiennent que la motivation
accompagnant les congés était succincte et très générale et qu’elle ne
permettait pas aux locataires de se rendre compte de l’ampleur des
travaux envisagés. Ils rappellent en outre que l’immeuble a été
régulièrement entretenu et qu’il a fait l’objet de travaux de rénovation
importants. Selon eux, l’absence de motivation des congés suffirait à
annuler ces derniers. Ils relèvent également qu’au vu des éléments du
dossier, l’appelant n’aurait pas disposé, au moment des résiliations, d’un

- 30 -
projet mûrement réfléchi. En effet, il n’aurait été en possession d’aucun
plan sérieux, document technique ou administratif ou encore d’un devis.
Enfin, ils soulignent que plusieurs aspects du projet de l’appelant ont été
jugés incompatibles avec la LDTR par les autorités administratives,
notamment s’agissant de la création de duplex dans les combles et de la
suppression des wc séparés, ce qui a motivé le refus des autorisations
idoines par les autorités administratives.
3.2
3.2.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il
est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est
en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en
respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496
consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui
n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au
terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de
conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (TF
4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1 ; TF 4A_484/2012 du 28 février
2013 consid. 2.3.1 ; TF 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2 ;
TF 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du
bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art.
266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles
pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1).
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment,
dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le
plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour
effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou
d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3 ; ATF 140 III 496
consid. 4.1), pour des motifs économiques (TF 4A_19/2016 du 2 mai 2017
consid. 4.2 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3 ;
TF 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3 ; ATF 120 II 105
consid. 3b/bb), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses
proches parents ou alliés (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3
et 4.5 ; TF 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4).

- 31 -
Toutefois, la résiliation des baux d'habitation ou de locaux
commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne
foi (art. 271 CO), respectivement lorsqu'elle est donnée dans les cas
énoncés à l'art. 271a CO.
3.2.2 L'art. 271 CO prohibe le congé purement chicanier, ne
répondant à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, dont le
motif n'est qu'un prétexte (ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; ATF 136 III 190
consid. 2). Pour dire si un congé est ou non abusif, il faut connaître le motif
réel de la résiliation, dont la constatation relève de l'établissement des
faits (ATF 136 III 513 consid. 2.3 ; ATF 136 III 190 consid. 2). Aux termes
de l'art. 271 al. 1 CO, la résiliation d'un bail d'habitation ou de locaux
commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne
foi. Cette disposition protège le locataire, notamment, contre le congé
purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et
digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est
aussi protégé en cas de disproportion grossière des intérêts en présence;
il l'est également lorsque le bailleur use de son droit de manière
inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La
protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la bonne foi et de
l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les al. 1 et 2
de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie
donnant congé à l'autre constitue un abus de droit « manifeste » aux
termes de cette dernière disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 ; ATF 120 II
31 consid. 4a ; voir aussi ATF 140 III 496, consid. 4.1 ; ATF 138 III 59
consid. 2.1). La validité d'un congé doit être appréciée en fonction de
circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté
(ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 i.f.; ATF 109 II 153
consid. 3b p. 156). Déterminer quel est le motif du congé et si ce motif est
réel ou n'est qu'un prétexte relève des constatations de fait (ATF 136 III
190 consid. 2 p. 192). Pour ce faire, il faut se placer au moment où le
congé a été notifié (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid.
4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). A cet égard, des faits survenus
ultérieurement peuvent tout au plus fournir un éclairage sur les intentions

- 32 -
du bailleur au moment de la résiliation (TF 4A_183/2017 du 24 janvier
2018 et les arrêts cités).
3.2.3 Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271
al. 2 CO). L'absence de motivation ou une motivation mensongère
n'affecte pas en soi la validité du congé. Toutefois, elle peut être un indice
que le congé ne poursuit aucun intérêt digne de protection (ATF 125 III
231 consid. 4b). Est ainsi contraire à la bonne foi la résiliation fondée sur
un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 138 III 59 consid.
2.1 ; ATF 135 III 112 consid. 4.1 ; ATF 120 II 31 consid. 4a). Il appartient
donc au locataire qui veut contester le congé de requérir la motivation de
celui-ci. S'il ne l'a pas requise, le bailleur peut encore indiquer ses motifs
devant le tribunal de première instance en respectant les règles en
matière d’allégations et d'offres de preuves, la maxime inquisitoire simple
étant applicable (art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l’art. 243
al. 2 let. c CPC); une allégation tardive peut éventuellement constituer un
indice en sa défaveur ou avoir une conséquence sur les frais (ATF 138 III
59 consid. 2.3). Des précisions sur le motif de congé indiqué peuvent
toujours être apportées en complément en procédure (ibid.).
La résiliation du bail en vue de vastes travaux
d'assainissement de l'objet loué ne contrevient pas aux règles de la bonne
foi. La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est en principe
l'affaire exclusive du propriétaire (ATF 135 III 112 consid. 4.2). En règle
générale, celui-ci est donc en droit d'entretenir et d'améliorer l'état de son
immeuble comme bon lui semble et de procéder à des travaux d'entretien
ou de rénovation même s'ils ne sont pas urgents ou absolument
nécessaires. Le juge doit être convaincu de l’existence de cette condition,
le degré de la preuve étant la certitude; la simple vraisemblance ne suffit
pas. Il faut bien distinguer cette condition objective, dont la réalisation est
nécessaire (au moment de la résiliation du bail) pour que le juge puisse
constater la validité de la résiliation, de la connaissance interne que le
bailleur a de l’existence de son projet et de ses propres intentions de
réalisation. Il n'est toutefois pas nécessaire que le bailleur ait déjà obtenu
les autorisations administratives nécessaires, ni même qu'il ait déposé

- 33 -
auprès des autorités compétentes les documents dont elles dépendent
(ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; TF 4A_19/2016
du 2 mai 2017 consid. 4.1.1).
En effet, l'art. 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à
l'obtention des autorisations administratives nécessaires, ni même au
dépôt des pièces permettant de prononcer l'autorisation. Lorsque le congé
est motivé par une volonté réelle d'effectuer de lourds travaux de
rénovation dont la nécessité est établie, il incombe au locataire de prouver
que le bailleur se heurtera de façon certaine à un refus d'autorisation de la
part des autorités administratives compétentes, respectivement de
démontrer que le projet est objectivement impossible. A défaut, le congé
est conforme à la bonne foi (ATF 143 III 344 consid. 4.2 ; ATF 142 III 91
consid. 3.2.2 et 3.2.3 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1).
Ainsi, le problème se pose de la façon suivante :
- soit le motif de congé invoqué est bien réel, auquel cas le
locataire doit rapporter la preuve que le projet envisagé se heurtera de
façon certaine au refus des autorités administratives. S'il échoue dans
cette preuve, le congé doit être considéré comme conforme à la bonne
foi ;
- soit le motif invoqué n'est qu'un prétexte, ce qui appelle en
principe la conclusion que le congé est abusif. Un pronostic défavorable
quant à la faisabilité du projet peut être l'un des indices que le motif
invoqué n'est qu'un prétexte.
Dans un arrêt de principe rendu en 2008 (ATF 135 III 112), le
Tribunal fédéral a jugé qu'une résiliation de bail en vue de vastes travaux
d'assainissement de l'objet loué ne contrevient pas aux règles de la bonne
foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans
l'appartement durant les travaux et à s'accommoder des inconvénients qui
en résultent, car sa présence est propre à entraîner des complications, des
coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. La
résiliation est critiquable uniquement s'il apparaît que la présence du
locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière

- 34 -
insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou lors de
travaux extérieurs tels qu'une rénovation de façade ou un agrandissement
de balcon. Dans la cause ayant donné lieu à cet arrêt, le bailleur avait
détaillé les travaux prévus dans une lettre jointe à l'avis de résiliation.
Savoir si la présence du locataire serait susceptible d'entraîner des
complications, des coûts supplémentaires ou des retards dépend des
travaux envisagés. La validité du congé suppose ainsi qu'au moment de la
résiliation, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré
pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire
entraverait les travaux. C'est pourquoi le Tribunal fédéral a déjà admis
qu'un congé en vue d'une rénovation importante contrevient aux règles de
la bonne foi lorsqu'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des
travaux envisagés ni de déterminer si ceux-ci nécessitent que le bâtiment
soit vidé de ses locataires. En outre, faute de renseignements
suffisamment précis, le locataire n'est pas en mesure de se faire une idée
sur la réalité des intentions du bailleur et sur la gêne que sa présence
entraînerait pour l'exécution des travaux envisagés ; or il a le droit
d'obtenir du bailleur une motivation (art. 271 al. 2 CO) qui lui permette
d'apprécier ses chances de contester le congé avec succès et de décider
en connaissance de cause s'il entend procéder. Dans la cause ayant
conduit à préciser ces principes, le seul acte accompli avant la résiliation
des baux en vue d'une restructuration des étages était une visite du
bâtiment par la gérance (ATF 140 III 496 consid. 4.1 et 4.2.2).
Au demeurant, le locataire d'un immeuble ancien qui n'a pas
subi de transformations depuis de très nombreuses années, voire même
depuis sa construction, est à même de percevoir le genre de travaux à
effectuer et leur intensité (TF 4A_583/2014 du 23 janvier 2015, consid.
2.1.2 et les réf. citées).
3.3 En l’espèce, pour établir la volonté réelle de l’appelant au
moment de la notification des résiliations de bail, il faut en premier lieu
examiner les démarches qu’il a entreprises avant celle-ci, soit avant le 29
août 2012. Il n’y a en effet pas lieu de se fonder, comme l’ont fait les
premiers juges, sur la date du 22 juin 2012. Il n’est pas exclu que le

- 35 -
bailleur ait préparé les résiliations litigieuses à une date antérieure au 29
août 2012, mais la réalité de son projet doit être évaluée à la date à
laquelle les résiliations des baux ont été envoyées.
A cet égard, sur la base des pièces figurant au dossier, il est
clairement établi que la volonté de l’appelant était d'entreprendre des
travaux de diverses natures sur l'immeuble litigieux, soit notamment la
rénovation des colonnes de distribution et d’évacuation des eaux. En effet,
cette volonté est attestée par les diverses démarches entreprise par celui-
ci même avant son inscription au Registre foncier en tant que propriétaire.
Il faut d’abord souligner que le demandeur a visité une
première fois l’immeuble en février 2012, avant de signer l’acte d’achat
début mars 2012. Il a contacté le bureau d’architectes [...] SA en avril
2012 et il s’est procuré, en juin 2012, les plans datant de la construction
de l’immeuble en 1910 et les divers plans liés à des transformations
intervenues depuis lors. En outre, au début du mois de juin 2012,
l’appelant a une nouvelle fois visité les parties communes de l’immeuble
en compagnie de son architecte.
Le changement de propriétaire a été inscrit au Registre foncier
le
13 juin 2012. L’appelant a ensuite rencontré seul, les 26 juin et 20 août
2012, les sieurs [...] et [...] de l’Unité logement. Leurs témoignages
permettent également d’attester de la volonté de l’appelant
d’entreprendre des travaux d’ampleur sur l’immeuble puisqu’ils ont
clairement indiqué que l’intéressé souhaitait obtenir une sorte de prise de
position préalable de ce service sur les loyers admissibles après travaux
en évoquant oralement un projet de rénovation pour un montant de 7,5
millions de francs. Même si l’appelant n’a présenté aucun document aux
témoins, cet élément, ajouté à ceux déjà présentés ci-avant, permet de
retenir que l’appelant avait la volonté réelle d’entreprendre des travaux
importants sur son immeuble. L’architecte [...] a en outre établi des plans
datés du 23 juillet 2012, soit une opération qualifiée de « Typologie
d’avant-projet pour un immeuble type ». Même s’il est apparu que ces

- 36 -
plans ne concernaient que deux configurations existantes d’appartements
de 3 pièces, alors que l’immeuble compte aussi des configurations
différentes, en particulier des appartements de 4 pièces et des
appartements de 5 pièces et qu’ils étaient de surcroît fondés sur les plans
établis en vue de la construction de l’immeuble en 1910, et non pas sur
des relevés actuels, qui ont été établis ultérieurement selon le « Journal
des opérations » précité, ils sont un indice supplémentaire allant dans le
sens de la volonté réelle de l’appelant d’effectuer les travaux pour
lesquels les baux ont été résiliés. Au demeurant, des dessins du projet
définitif de transformations auraient été réalisés selon l’appelant et selon
le « Journal des opérations » de l’architecte à la mi-août 2012, étant
précisé que le témoin [...] architecte employé de [...] SA, a indiqué que des
relevés du bâtiment avaient été faits durant l’été 2012, ainsi que des «
esquisses ».
Il faut encore souligner que la nature des travaux projetés était
déjà passablement précise en juillet 2012, comme cela ressort du courrier
de l’Unité logement envoyé le 20 juillet 2012 à l’appelant ensuite du
premier entretien, qui indique que « les travaux consisteraient en la
réfection des canalisations, la réfection des cuisines et des sanitaires, y
compris certaines restructurations telles la suppression d’un WC séparé
pour agrandir une chambre d’une petite surface côté Mont-Blanc, par
exemple. ».
Au surplus, comme la jurisprudence fédérale le retient, des
faits survenus ultérieurement peuvent fournir un éclairage sur les
intentions du bailleur au moment de la résiliation (TF 4A_183/2017 du 24
janvier 2018 et les arrêts cités). Dans le cas présent, la volonté de
l’appelant d’effectuer d’importants travaux de rénovation, plus
particulièrement des conduites d’eau, ressort de l’ensemble de la
procédure administrative, initiée en janvier 2013, consistant notamment
en la constitution et le dépôt du dossier de mise à l'enquête. L’ensemble
des éléments précités permettent d'attester de la réalité de ce projet, de
même que les oppositions formées audit projet témoignent également de
sa réalité et des contestations qu'il suscite.

- 37 -
Il faut également rappeler que la résiliation n'est pas
conditionnée, selon la jurisprudence, à l'octroi des autorisations
administratives. Il importe dès lors peu qu’à ce stade, la procédure de
mise à l'enquête n’ait pas abouti. En effet, la Cour de droit administratif et
public a arrêté le 29 juin 2017 que le recours du 14 septembre 2016 était
sans objet et que les conclusions figurant dans les observations
complémentaires du recourant du 6 décembre 2016 étaient irrecevables.
Les juges de la CDAP ont en effet considéré que dès lors que le recourant
avait modifié le projet sur lequel portait le recours initial et modifié les
conclusions de son recours en conséquence, le recours avait perdu son
objet. En outre, il n'était pas possible pour la CDAP de se prononcer en lieu
et place de la municipalité et du Service des communes et des logements
sur un projet au sujet duquel ces autorités n'avaient pas statué
préalablement. Ainsi, on ne peut pas retenir, à ce jour, que le projet de
l’appelant se heurtera avec certitude à un refus des autorités
administratives, étant au demeurant relevé que celui-ci a d’ores et déjà
corrigé son projet dans le sens requis par ces dernières.
En définitive, il y a lieu de retenir que le motif de congé réel
est bien lié au projet de transformation invoqué, plus particulièrement à la
réfection complète des conduites d’eau de l’immeuble, et que les parties
intimées n'ont pas démontré – comme cela leur incombait – que le projet
se heurterait de façon certaine au refus des autorités administratives. Il
n'est en tous cas pas possible de déduire cette certitude de l’issue du
recours devant la CDAP, puisque comme cela a déjà été relevé plus haut,
celui-ci a été déclaré sans objet et que le projet présenté par l’appelant a
fait l’objet de modifications sur lesquelles la Commune devra se pencher,
étant précisé que lesdites modifications ont notamment été motivées par
le refus initial de l’autorité municipale de délivrer le permis de construire.
Au surplus, il était à l’évidence reconnaissable pour les
locataires, lorsqu’ils se sont vu notifier leur congé, que les travaux
d'assainissement projetés devraient être réalisés sans qu’il soit possible
de les maintenir dans les locaux. En effet, l’appelant a précisé, dans la
lettre accompagnant les résiliations des baux, que l’immeuble datait de

- 38 -
1910, que les colonnes de distribution et d’évacuation des eaux devaient
être rénovées et qu’en outre, le bâtiment nécessitait une rénovation
complète et la très grande ampleur des travaux projetés rendait
difficilement possible le maintien des locataires dans les locaux durant
ceux-ci. Une telle lettre correspond manifestement à l’exigence de
motivation du congé telle que posée par la jurisprudence. En effet, celle-ci
permettait aux locataires de se faire une idée sur la réalité des intentions
du bailleur et sur la gêne que leur présence entraînerait pour l'exécution
des travaux envisagés ; il est à l’évidence impossible d’habiter, même
pour un court laps de temps, un appartement qui ne possède plus l’eau
courante, dès lors que les commodités, en particulier les installations
sanitaires ainsi que les cuisines, sont ainsi rendues inutilisables. En outre,
la vétusté de l’immeuble, notamment s’agissant des colonnes de
distribution et d’évacuation des eaux ainsi que des installations
électriques, est attestée par les rapports [...] et [...] SA. Il n’est certes pas
contesté que les bâtiments en question ont fait l’objet en 1991 et 1992 de
gros travaux – pour un montant de l’ordre de 1,5 million de francs –
consistant en la rénovation et transformation écologique des services de
chauffage et eau chaude sur le plan de la chaufferie, en la réparation
totale et nouvelle isolation de l’ensemble de la toiture et des cheminées,
en la réfection de toutes les barrières de balcon et appuis de fenêtre, en le
remplacement des stores du 4e étage, ainsi qu’en la rénovation de la
distribution électrique dans les cages d’escalier et les appartements et
que certains des appartements ont fait l’objet d’une réfection de leur
système électrique et que les vitres de l’immeuble ont toutes été équipées
de double vitrage dans les années 1990. Néanmoins, ces rénovations
dataient de près de vingt ans lorsque l’appelant a résilié les baux et,
s’agissant plus particulièrement des canalisations, celles-ci nécessitaient à
l’évidence une réfection complète. L’Unité logement l’a d’ailleurs relevé
dans son courrier du 12 juillet 2012 en indiquant que, sur le principe et
sous réserve d’une inspection locale, les travaux envisagés par l’appelant
semblaient justifiés par l’état de vétusté de l’immeuble, construit en 1910,
qui rencontrait régulièrement des problèmes avec les conduites sanitaires.
Cette nécessité de rénovation ne pouvait en outre pas échapper aux
locataires, qui ne l’ont d’ailleurs pas contestée. Quoi qu'il en soit, la

- 39 -
résiliation du bail est critiquable uniquement s'il apparaît que la présence
du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière
insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou lors de
travaux extérieurs tels qu'une rénovation de façade ou un agrandissement
de balcon, ce qui n’est à l’évidence pas le cas des travaux prévus en
l’espèce, soit notamment la réfection complète des colonnes de
distribution et d’évacuation des eaux.
En vertu de la jurisprudence précitée, le grief de l’appelant doit
être admis et les congés donnés aux différents locataires doivent être
considérés comme conformes à la bonne foi.
4.
4.1 En application de l’art. 273 al. 5 CO, lorsque l’autorité
compétente rejette une requête en annulation du congé, elle doit
examiner d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation
des baux d'habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il
faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se
justifie, ce qui suppose qu'il n'y ait aucune cause d'exclusion (art. 272a
CO), comme en l'espèce, et que la résiliation ait des conséquences
pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1er CO; Tercier/Favre,
Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009, n. 2762 p. 406). Ces dispositions
s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand bien même
l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris aucune conclusion
subsidiaire à cet égard (CACI
6 septembre 2013/458 et les réf. citées).
4.2 L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation,
lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier
contienne les éléments suffisants et que les locataires aient été invités en
première instance à établir les conséquences pénibles
(CACI 7 janvier 2013/1).

- 40 -
Selon l'art. 272 CO, le locataire peut demander la prolongation
d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat
aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les
intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts, l'autorité
compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion
du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la situation
personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur
comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou
alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de
ce besoin (d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (e) (al. 2).
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive
sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation
de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à
adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le
locataire (ATF 116 Il 446 consid. 3b ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd.,
Lausanne 2008, p. 771). Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps
qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver de
nouveaux locaux (ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ;
ATF 104 II 311, JdT 1979 1495), et non de lui donner l'occasion de profiter
le plus longtemps possible de celui qu'il a (ATF 116 II 446, JdT 1991 I 63).
La prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer les
conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (TF 4A_662/2012 du
7 février 2013 consid. 7.4 ; ATF 116 II 446).
La durée de la prolongation ne peut pas être déterminée
schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée
des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l'art. 272 al.
1 et 2 CO (TF 4C.139/2000 du 10 juillet 2000 consid. 2). La détermination
de la durée de la prolongation en fonction des critères précités relève du
pouvoir d'appréciation du juge, selon les règles du droit et de l'équité (art.
4 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]). Celui-ci doit tenir
compte du but de la disposition, qui est de donner du temps au locataire
pour trouver une solution de remplacement, et procéder à une pesée des

- 41 -
intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en
exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral
n'est violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse
guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il ne
prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il en tire
des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du
pouvoir d'appréciation (ATF 136 III 190 consid. 6 ; ATF 135 III 121 consid.
2 ; ATF 133 II 201 consid. 5.4 ; ATF 125 111 226 consid. 4b ; TF
4A_662/2012 du 7 février 2013 consid. 7 ; TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008
consid. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte les
circonstances et la durée du bail, mais aussi l'âge et la santé du locataire,
ses revenus et ses relations avec le quartier (Lachat, op. cit., p. 775). Si le
besoin du bailleur d'avoir à utiliser personnellement ses locaux est
légitime, ce besoin peut l'emporter sur les intérêts du locataire lorsqu'il est
concret, sérieux et actuel. L'appréciation sera différente s'agissant d'un
bailleur occasionnel, dont l'intérêt pèsera plus lourd que celui d'un
professionnel de l'immobilier (Lachat, op. cit., pp. 776 à 778). Quant au
locataire, il ne doit pas rester inactif et doit se mettre à la recherche d'un
nouveau logement dès la notification du congé (ATF 125 III 226 consid.
4c).
L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est
de quatre ans au maximum pour des baux d'habitation et de six ans au
maximum pour des baux de locaux commerciaux, limites dans lesquelles
une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat, op. cit., pp.
782 à 783). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie
cependant que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation
à la fin de la première période de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25
février 2010 consid. 2.4.2, in Cahiers du bail 2010, p. 83). Une
prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement,
un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à
trouver un local de remplacement (CACI du 20 août 2014/443 consid. 5 ;
CREC I du 7 septembre 2011/236 ; CREC I du 26 août 2009/417 ; Weber, in
Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement
lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en

- 42 -
déployant les efforts nécessaires (Conod, in Droit du bail à loyer et à
ferme : Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO).
Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire
n'a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu'au
moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ;
SVIT, Das Schweizerische Mietrecht – Kommentar, Zurich 2008, n. 6 ad art.
272b CO).
4.3 En l’espèce, il y a lieu de relever d’emblée, s’agissant des baux
d’habitation, que la prolongation maximale de quatre ans, au vu des dates
de résiliation des baux, est déjà échue au jour du prononcé du présent
arrêt. Ainsi, il est à ce stade superflu d’examiner la situation personnelle
de chaque locataire, dès lors que le délai maximal de prolongation est déjà
dépassé et qu’ils ont tous bénéficié, de fait, de celui-ci. Il faut toutefois
tenir compte du fait que les intimés ne sauraient être tenus pour
« responsables » d’avoir obtenu gain de cause devant le Tribunal des baux
sur la question principale de l’annulation des congés et que le cours des
événements s’est inversé ce jour seulement avec le résultat de l’appel du
bailleur ; il doit ainsi également être tenu compte de ce que la première
décision pouvait légitimement dissuader les locataires de poursuivre
activement leurs recherches (cf. TF 4C.343/2004 du 22 décembre 2004
consid. 4.2 ; TF 4C.267/2002 du 18 novembre 2002 consid. 3, SJ 2003 I
161).
Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu d’accorder en équité
à tous les locataires un délai d’un an dès la communication du présent
arrêt pour quitter les locaux occupés dans l’immeuble sis avenue [...],
étant au demeurant rappelé qu’il est notoirement connu que le marché de
l'immobilier en région lausannoise est particulièrement difficile et qu'il y a
pénurie de biens, notamment s'agissant de ceux dont les loyers sont
modérés. Ce résultat rend sans objet la question de l’irrecevabilité de la
contestation du congé formée par l’intimée C.________, dès lors que celle-ci
a également bénéficié, de fait, d’une prolongation de son bail à loyer de

- 43 -
plus de quatre ans. Elle bénéficiera ainsi, au même titre que les autres
locataires, d’un délai d’un an pour quitter son appartement.
En ce qui concerne la prolongation du seul bail commercial de
l’immeuble, il convient de tenir compte du fait que les locaux sont utilisés
pour héberger une association de quartier et que le loyer desdits locaux
est particulièrement raisonnable puisqu’il ne s’élève qu’à 290 fr. par mois.
Ainsi, au vu de la situation personnelle de J.________, dont le revenu
mensuel brut s’élève à 6'431 fr., étant précisé qu’elle a deux enfants à
charge et qu’elle ne bénéficie d’aucune fortune, ainsi que de la destination
des locaux et du loyer de ceux-ci, il se justifie d’également accorder à
l’intimée une prolongation d’un an, similaire aux locaux d’habitation. En
effet, vu la première décision, il est probable que la locataire n’ait pas
commencé à rechercher un local commercial de remplacement. De plus, la
pénurie de biens précitées touche également les locaux commerciaux, de
sorte qu’au vu du montant du loyer, il sera difficile pour la locataire de
retrouver un bien similaire à ce prix, raison pour laquelle une prolongation
d’un an est adéquate.
5.
5.1 L’appelant a conclu à l’exécution directe du présent arrêt, soit
à ce que l’huissier du tribunal soit chargé de procéder à l’exécution forcée,
au besoin par voie d’ouverture forcée, et les agents de la force publique
étant tenus, sur réquisition, de concourir à dite exécution.
5.2 Conformément à l’art. 236 al. 3 CPC, le tribunal ordonne des
mesures d’exécution sur requête de la partie qui a eu gain de cause. Cela
doit permettre de gagner du temps au stade de l'exécution forcée (cf. art.
337 al. 1 CPC).
5.3 En l’espèce, B.________ a obtenu gain de cause dès lors que les
résiliations de bail qu’il a adressées à ses locataires ont été jugées
valables et que ceux-ci sont désormais tenus de libérer les locaux
d’habitation et commerciaux dans un délai d’un an dès notification du

- 44 -
présent arrêt. Ainsi, il faut admettre la conclusion de l’appelant et prévoir
qu’à défaut pour les locataires de quitter volontairement les locaux
litigieux dans le délai imparti, l’huissier du Tribunal des baux sera chargé,
sous la responsabilité du Président, de procéder à l’exécution forcée du
présent arrêt sur requête du bailleur, avec au besoin l'ouverture forcée
des locaux, ordre étant donné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de la présente décision, s’ils en sont requis
par l’huissier du Tribunal.
6.
6.1 En définitive, l'appel doit être admis et il sera statué à nouveau
en ce sens que les résiliations de bail adressées le 29 août 2012 par le
demandeur B.________ aux défendeurs A.T.________, T.________, P.________,
L.________, [...], A.W.________, B.W.________, R.________, Z.________,
K.________, J.________, A.H.________, B.H.________, X.________, D.________,
F.________, Q.________, C.________, F.T.________, N.________, S.________,
C.A.________, F.A.________, A.Y.________, B.Y.________, M.________,
A.V.________, B.V.________, R.F.________, S.F.________, A.N.________,
B.N.________, G.________, W.________, V.________, A.D.________, C.T.________,
D.T.________, Y.________, V.P.________, W.P.________, F.C.________,
E.M.________, F.M.________, A.S.________, B.S.________, C.W.________,
H.I.________ et Q.E.________, portant sur les appartements que ceux-ci
louent respectivement dans l’immeuble sis avenue [...], à Lausanne, sont
valables, que les résiliations de bail adressées le 29 août 2012 par le
demandeur aux défendeurs [...], S.________, ainsi que M.________, portant
sur les locaux que ceux-ci louent respectivement dans les combles de
l’immeuble, sont valables, que les résiliations de bail signifiées le 29 août
2012 par le demandeur aux défendeurs R.________, F.C.________,
A.N.________, B.N.________, V.P.________ et W.P.________, portant sur les
places de parc « motos/vélomoteurs » qu’ils louent respectivement à
l’avenue [...], à Lausanne, sont valables, que la résiliation de bail adressée
le 29 août 2012 par le demandeur à la défenderesse R.________, portant
sur la cave-dépôt que celle-ci loue au sous-sol de l’entrée n° [...] de
l’immeuble mentionné sous chiffre I ci-dessus, est valable, que la

- 45 -
résiliation de bail adressée le 29 août 2012 par le demandeur à la
défenderesse J.________, portant sur un local commercial avec vitrine situé
au rez-de-chaussée de l’entrée n° [...] de l’immeuble mentionné sous
chiffre I ci-dessus, est valable, que les locataires des locaux énumérés
sous chiffres I à V ci-dessus sont invités à les quitter et les rendre libres de
tous biens et tous occupants dans un délai d’un an dès la notification de la
présente décision, qu’à défaut pour les locataires de quitter
volontairement les locaux litigieux dans le délai imparti sous chiffre VI ci-
dessus, l’huissier du Tribunal des baux est chargé, sous la responsabilité
du Président, de procéder à l’exécution forcée de la présente décision sur
requête du bailleur, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux, qu’ordre
est donné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la présente décision, s’ils en sont requis par l’huissier du
Tribunal des baux, toutes autres ou plus amples conclusions étant rejetées
et il ne sera pas perçu de frais judiciaires ni alloué de dépens de première
instance.
6.2 L'appelant obtient presque entièrement gain de cause, étant
précisé qu’il ne succombe que sur la date de déguerpissement. Partant,
les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 11'000 fr. (art. 62 al. 1
et 2 TFJC), doivent être intégralement mis à la charge des intimés,
solidairement entre eux (art. 106 al. 1 CPC). Les intimés doivent ainsi à
l’appelant la somme de 11'000 fr. à titre de restitution de l’avance de frais
fournie par celui-ci (art. 111 al. 2 CPC).
6.3 La charge des dépens de deuxième instance est évaluée à
6’000 fr. pour chaque partie (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile
du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]), de sorte que, compte tenu de ce
que les frais – comprenant les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1
CPC) – doivent être entièrement mis à la charge des intimés, ceux-ci
verseront en définitive, solidairement entre eux, à l’appelant la somme de
17’000 fr. à titre de dépens et de restitution d’avance de frais de
deuxième instance (11'000 fr. + 6'000 fr.).

- 46 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme suit :
I. Les résiliations de bail adressées le 29 août 2012 par le
demandeur B.________ aux défendeurs A.T.________,
T.________, P.________, L.________, [...], A.W.________,
B.W.________, R.________, Z.________, K.________, J.________,
A.H.________, B.H.________, X.________, D.________,
F.________, Q.________, C.________, F.T.________, N.________,
S.________, C.A.________, F.A.________, A.Y.________,
B.Y.________, M.________, A.V.________, B.V.________,
R.F.________, S.F.________, A.N.________, B.N.________,
G.________, W.________, V.________, A.D.________,
C.T.________, D.T.________, Y.________, V.P.________,
W.P.________, F.C.________, E.M.________, F.M.________,
A.S.________, B.S.________, C.W.________, H.I.________ et
Q.E.________, portant sur les appartements que ceux-ci
louent respectivement dans l’immeuble sis avenue [...], à
Lausanne, sont valables ;
II. Les résiliations de bail adressées le 29 août 2012 par le
demandeur aux défenderesses Q.________, S.________,
ainsi que M.________, portant sur les locaux que celles-ci
louent respectivement dans les combles de l’immeuble
mentionné sous chiffre I, sont valables ;
III. Les résiliations de bail signifiées le 29 août 2012 par le
demandeur aux défendeurs R.________, F.C.________,
A.N.________, B.N.________, V.P.________ et W.P.________,
portant sur les places de parc « motos/vélomoteurs »

- 47 -
qu’ils louent respectivement à l’avenue [...], à Lausanne,
sont valables ;
IV. La résiliation de bail adressée le 29 août 2012 par le
demandeur à la défenderesse R.________, portant sur la
cave dépôt que celle-ci loue au sous-sol de l’entrée n°
[...] de l’immeuble mentionné sous chiffre I ci-dessus, est
valable ;
V. La résiliation de bail adressée le 29 août 2012 par le
demandeur à la défenderesse J.________, portant sur un
local commercial avec vitrine situé au rez-de-chaussée
de l’entrée n° [...] de l’immeuble mentionné sous chiffre I
ci-dessus, est valable.
VI. Les locataires des locaux énumérés sous chiffres I à V ci-
dessus sont invités à les quitter et les rendre libres de
tous biens et tous occupants dans un délai d’un an dès la
notification de la présente décision ;
VII. A défaut pour les locataires de quitter volontairement les
locaux litigieux dans le délai imparti sous chiffre VI ci-
dessus, l’huissier du Tribunal des baux est chargé, sous
la responsabilité du Président, de procéder à l’exécution
forcée de la présente décision sur requête du bailleur,
avec au besoin l'ouverture forcée des locaux.
VIII. Ordre est donné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de la présente décision,
s’ils en sont requis par l’huissier du Tribunal des baux.
IX. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
X. Il n’est pas perçu de frais judiciaires ni alloué de dépens
de première instance.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 11’000 fr.
(onze mille francs), sont mis à la charge des intimés
A.T.________, T.________, P.________, L.________, [...],
A.W.________, B.W.________, R.________, Z.________, K.________,
J.________, A.H.________, B.H.________, X.________, D.________,
F.________, Q.________, C.________, F.T.________, N.________,

- 48 -
S.________, C.A.________, F.A.________, A.Y.________, B.Y.________,
M.________, A.V.________, B.V.________, R.F.________, S.F.________,
A.N.________, B.N.________, G.________, W.________, V.________,
A.D.________, C.T.________, D.T.________, Y.________, V.P.________,
W.P.________, F.C.________, E.M.________, F.M.________,
A.S.________, B.S.________, C.W.________, H.I.________ et
Q.E.________, solidairement entre eux.
IV. Les intimés A.T.________, T.________, P.________, L.________, [...],
A.W.________, B.W.________, R.________, Z.________, K.________,
J.________, A.H.________, B.H.________, X.________, D.________,
F.________, Q.________, C.________, F.T.________, N.________,
S.________, C.A.________, A.Y.________, B.Y.________, M.________,
A.V.________, B.V.________, R.F.________, S.F.________,
A.N.________, B.N.________ G.________, W.________, V.________,
V.________, C.T.________, D.T.________, Y.________, V.P.________,
W.P.________, F.C.________, E.M.________, F.M.________,
A.S.________, B.S.________, C.W.________, H.I.________ et
Q.E.________, solidairement entre eux, doivent verser à
l’appelant B.________ la somme de 17’000 fr. (dix-sept mille
francs) à titre de dépens et de restitution d’avance de frais de
deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :

- 49 -
- Me Philippe Conod (pour B.________),
- Me Nicolas Mattenberger (pour A.T.________ et consorts),
- Me Irène Schmidlin (pour R.________ et consorts),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :