vd_gerichte · PT10.017960 · 2012-02-08 · fr
Annulation d'une décision de l'AG
Annulation d'une décision de l'AG


TRIBUNAL CANTONAL
PT10.017960-112135
64
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 février 2012
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mme Charif Feller et M. Pellet
Greffière : Mme Egger Rochat
*****
Art. 647d al. 2 et 3, 648 al. 2 et 712a CC ; 308, 310, 311, 312 al. 1,
405 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par M.________, au
[...], demanderesse, contre le jugement rendu le 17 mai 2011 par le
Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la cause divisant
l’appelant d’avec C.________, à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par jugement du 17 mai 2011, le Tribunal civil de
l’arrondissement de l’Est vaudois a rejeté les conclusions de la demande
de M.________ déposée le 7 juin 2010 à l’encontre de la C.________ (I) ; dit
que les frais de justice étaient arrêtés à 3'531 fr. 40 pour la demanderesse
et 3'531 fr. 40 pour la défenderesse (II) ; dit que M.________ était la
débitrice de la C.________ de la somme de 8'531 fr. 40, TVA et débours
compris, à titre de dépens, soit 5'000 fr., TVA comprise, à titre de
participation aux honoraires de son conseil et pour les débours de celui-ci,
et 3'531 fr. 40 en remboursement de ses frais de justice (III) ; et dit que
toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (IV).
En droit, les premiers juges ont rappelé que l’art. 47 al. 2 let. h
du Règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages
« [...]» (ci-après : règlement PPE) prévoyait, avant sa modification, que le
changement de destination d’un lot était subordonné à une décision prise
à la double majorité, sous réserve de l’art. 10 dont l’alinéa 4 stipulait que
les modifications ayant pour effet de gêner notablement et durablement,
pour un ou plusieurs propriétaires d’étages, l’usage ou la jouissance de la
chose selon sa destination actuelle ou en compromettant le rendement, ne
pouvaient pas être exécutées sans leur consentement. Pour les premiers
juges, la modification de l’art. 47 al. 2 let. h du règlement PPE, adoptée
par la double majorité des propriétaires d’étages et des quotes-parts, est
valable, ni la loi (art. 712g al. 3 CC), ni le règlement PPE (art. 47 al. 2 let.
d) ne requérant l’unanimité pour la modification d’un droit de vote.
Les premiers juges ont également considéré que la décision
prise par l’assemblée générale des copropriétaires ne constituait pas un
changement de destination de l’immeuble, son usage et son affectation
économique ne subissant pas une modification profonde et significative du
fait de la modification de l’art. 10 al. 2 du règlement PPE, ce d’autant plus
que les trois locaux en question étaient vides et n’avaient aucune
affectation précise. Il ne s’agirait pas non plus d’un changement

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d’utilisation puisqu’aucun aménagement propre à accueillir une garderie
n’avait encore été effectué.
Les premiers juges ont encore retenu qu’en vertu de l’art. 75
CC, en relation avec l’art. 712m al. 2 CC, les décisions de l’assemblée des
copropriétaires ne pouvaient être annulées par le juge que si elles
violaient des dispositions légales relatives à la propriété par étages ou des
dispositions statutaires, l’action en annulation ne permettant pas de faire
contrôler l’opportunité et l’adéquation des décisions de la communauté
des copropriétaires. Selon les premiers juges, la demanderesse n’avait pas
apporté la preuve que l’interdiction d’établir une garderie dans ses trois
lots lui causerait une gêne notable et durable (cf. art. 10 al. 4 du
règlement PPE).
B. Par acte du 14 novembre 2011, M.________ a conclu, avec suite
de frais et dépens, principalement à l’admission de l’appel (I) et à la
réforme du jugement précité (II) en ce sens que : les chiffres 4 et 5 de la
décision de l’assemblée générale ordinaire du 5 mai 2010 des
copropriétaires d’étages de la parcelle n°[...] du cadastre de [...], PPE
« [...]», soient annulés, en tant qu’ils concernent : 1. la modification de
l’art. 10 al. 2 du règlement de PPE, la teneur de cette disposition
demeurant inchangée, à savoir : « Habitation, local avec affectation
tertiaire, locaux, ateliers. Le promoteur de la construction, à défaut le
copropriétaire d’un lot en nature de local avec affectation tertiaire, de
locaux ou d’ateliers pourra unilatéralement en changer l’affectation à
destination d’habitation, soit sans l’accord des autres copropriétaires, à la
condition d’obtenir les autorisations administratives adéquates. Demeure
réservée l’approbation des copropriétaires pour tous travaux
qu’impliqueraient une telle modification de l’affectation, touchant aux
parties communes » ; 2. la modification de l’art. 47 al. 2 litt. h du
règlement de la PPE, la teneur de cette disposition demeurant inchangée,
à savoir : « le changement de destination d’un lot, sous réserve de
l’application de l’article 10 ». Subsidiairement, l’appelante a conclu à

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l’annulation du jugement précité et au renvoi de la cause à l’autorité
inférieure pour nouveau jugement dans le sens des considérants.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement querellé complété par les pièces du dossier :
1) Inscrite au Registre du commerce depuis le 25 juin 1986, la
société M.________, demanderesse, a pour but toutes opérations
financières et d’investissement, notamment dans le secteur du commerce,
de l’industrie et de l’immobilier, particulièrement l’achat et la vente
d’immeubles, la mise en valeur de ceux-ci, la construction, la rénovation
et la transformation.
Le 12 mai 2006, la demanderesse a constitué une propriété
par étages (PPE) « [...]» sur la parcelle n°[...] de la Commune de [...], puis
procédé à la création de soixante-trois appartements, septante-neuf
places de parc intérieures, vingt places de parc extérieures et six locaux
destinés au secteur tertiaire.
Le même jour, elle a adopté le Règlement d’administration et
d’utilisation de la propriété par étages « [...]».
Après avoir vendu les appartements et certains locaux de la
PPE, elle est restée propriétaire de trois locaux : un local avec affectation
tertiaire/appartement au-rez-de-chaussée du bâtiment A (136/10'000) ; et
deux locaux avec affectation tertiaire au rez-de-chaussée avec terrasse du
bâtiment B (85/10'000 et 190/10'000).
2) Lors de son adoption, le règlement PPE prévoyait au
« Chapitre IV Droits et obligations », sous « B – Parties Privées », à son art.
10 relatif à la « Destination des lots » que :
« Sauf décision contraire de l’assemblée des propriétaires d’étages
conformément à l’al. 3 ci-dessous, les lots ne peuvent servir qu’à l’usage auquel
ils sont destinés. La destination actuelle est mixte, soit :
Habitation, local avec affectation tertiaire, locaux, ateliers. Le
promoteur de la construction, à défaut le copropriétaire d’un lot en

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nature de local avec affectation tertiaire, de locaux ou d’ateliers pourra
unilatéralement en changer l’affectation à destination d’habitation, soit
sans l’accord des autres copropriétaires, à la condition d’obtenir les
autorisations administratives adéquates. Demeure réservée
l’approbation des copropriétaires pour tous travaux qu’impliqueraient
(sic) une telle modification de l’affectation, touchant aux parties
communes.
Des affectations spéciales telles qu’un salon de jeu, un commerce érotique ou un
restaurant « fast-food » doivent faire l’objet d’une autorisation expresse.
Tout autre changement de destination d’un lot autre qu’autorisé ci-dessus doit
être accepté par l’assemblée des propriétaires d’étages (art. 47 al. 2 litt. h). Les
modifications ayant pour effet de gêner notablement et durablement, pour un ou
plusieurs propriétaires d’étages, l’usage ou la jouissance de la chose selon sa
destination actuelle ou qui en compromettent le rendement, ne peuvent pas être
exécutées sans leur consentement. »
A son art. 47 concernant les « Décisions subordonnées à la
double majorité », le règlement PPE prévoyait que :
« Les décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages sont subordonnées à la
double majorité des propriétaires d’étages et des quotes-parts lorsque la loi ou ce
règlement le prévoient expressément.
La double majorité est notamment requise pour les décisions suivantes :
a) […] ; […] c) […] ;
d) les modifications du présent règlement à l’exception de celles prévues par
l’art. 712g al. 2 CC, voire d’autres modifications qui requièrent l’unanimité (art.
712g al. 3 CC) ;
e) […] […] g) […] ;
h) le changement de destination d’un lot, sous réserve de l’application de
l’article 10. »
L’art. 48 du règlement PPE relatif aux « Décisions
subordonnées à l’unanimité » prévoyait que « Les décisions de l’assemblée
des propriétaires d’étages sont subordonnées à l’unanimité, lorsque la loi ou ce
règlement le prévoient expressément. L’unanimité est notamment requise pour
les décisions suivantes :

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(a) les actes de disposition portant sur l’immeuble de base (art. 648 al. 2 CC) ;
(b) […] […] (m) […] ».
3) Lors de l’assemblée des copropriétaires du
3 novembre 2008, deux représentants de la Commune de [...] ont exposé
aux copropriétaires présents le projet d’ouverture d’une garderie dans les
locaux de la résidence appartenant à la demanderesse. Une majorité des
membres de la PPE s’est prononcée en défaveur de ce projet.
Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale
extraordinaire tenue le 17 novembre 2009, sous le chiffre 18 concernant le
projet de garderie et la constitution d’un comité ad hoc, qu’un comité de la
PPE et l’administrateur de celle-ci avaient rencontré la Direction des
Affaires sociales et familiales de la ville de [...] vers la fin de l’été 2009. A
cette occasion, la délégation de copropriétaires a rappelé la position de
l’assemblée du mois de novembre 2008, soit un refus de voir s’ouvrir une
garderie dans les lots en cours de finition à l’angle de l’avenue [...] et de la
rue [...]. De son côté, la Municipalité s’est montrée disposée à effectuer
certains aménagements si le projet devait se concrétiser. En outre, lors de
cette assemblée générale extraordinaire, un comité ad hoc a été créé et
chargé de défendre les intérêts de l’assemblée générale, pour le cas où la
Municipalité persisterait dans sa volonté d’ouvrir une garderie.
Par courrier du 21 avril 2010, la fiduciaire [...], administratrice
de la PPE, a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale
ordinaire le 5 mai 2010. Cette convocation faisait état de l’ordre du jour de
dite assemblée, lequel comprenait notamment, sous point 4, la
modification de l’art. 47 al. 2 litt. h du règlement PPE, en ce sens que la
double majorité était requise pour la modification de l’affectation d’un lot,
ainsi que, sous point 5, la modification de l’art. 10 dudit règlement.
Il ressort des chiffres 4 et 5 du procès-verbal de cette
assemblée ordinaire, transmis aux copropriétaires par courrier du 3 juin
2010, que les modifications suivantes ont été apportées au règlement,
telles que proposées dans l’ordre du jour :

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« Article 47 : Décisions subordonnées à la double majorité
Les décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages sont subordonnées à la
double majorité des propriétaires d’étages et des quotes-parts lorsque la loi ou ce
règlement le prévoient expressément.
La double majorité est notamment requise pour les décisions suivantes :
(litt. a à g inchangées)
h) le changement de destination d’un lot. »
Cette modification a été acceptée par quarante-sept
copropriétaires représentant 6’406/10’000èmes et refusée par cinq
copropriétaires, dont la demanderesse, représentant 918/10’000èmes.
De même, l’art. 10 al. 2 du règlement PPE a été modifié
comme suit :
« Art. 10 : Destination des lots
Habitation, local avec affectation tertiaire, locaux, ateliers, à
l’exclusion de toute activité de garderie, pouponnière, pré ou
parascolaire ou assimilé. Demeure réservée l’approbation des
copropriétaires pour tous travaux qu’impliquerait une telle
modification de l’affectation, touchant aux parties communes. »
Cette modification a été acceptée par quarante-six
copropriétaires représentant 6’273/10’000èmes et refusée par six
copropriétaires, dont la demanderesse, représentant 1’051/10’000èmes.
4) Par demande du 7 juin 2010, M.________ a conclu, avec suite
de frais et dépens, à l’annulation des chiffres 4 et 5 de la décision de
l’assemblée générale ordinaire du 5 mai 2010 des copropriétaires d’étages
de la parcelle n°[...] du cadastre de [...], PPE « [...] » en tant qu’elle
concerne :
a) la modification de l’art. 10 du règlement de PPE, la teneur de cette
disposition au 12 mai 2006 demeurant inchangée ;

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b) la modification de l’art. 47 al. 2 litt. h du règlement PPE, la teneur de
cette disposition au 12 mai 2006 demeurant inchangée.
Dans sa réponse du 22 septembre 2010, la C.________,
défenderesse, a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des
conclusions prises par la demanderesse.
Lors de l’audience de jugement du 5 mai 2011,
l’administrateur de la demanderesse, celui de la défenderesse et un
membre du « comité garderie », tous trois assistés de leur conseil
respectif, ont été entendus. Une inspection locale a eu lieu, de sorte que
les premiers juges ont visité les trois locaux appartenant à la
demanderesse. Ils ont constaté que les deux locaux du bâtiment B ne
communiquaient pas avec le local du bâtiment A et que les trois lots
étaient bruts, en ce sens qu’aucun aménagement particulier n’y avait
encore été apporté.
Le 17 mai 2011, le Tribunal de l’arrondissement de l’Est
vaudois a rendu son jugement sous forme de dispositif, dont la motivation
a été requise par la demanderesse et la défenderesse les 24 et 25 du
même mois.
Le jugement motivé a été notifié aux conseils des parties le
12 octobre 2011.
En d roit :
1. a) Le jugement attaqué ayant été communiqué après le
1er janvier 2011, le recours est régi par les dispositions du Code de
procédure civile suisse (CPC), conformément à l’art. 405 al. 1 CPC (Code
de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272).

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b) L’appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 al. 1 CPC,
dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente dépasse 10'000 fr. (art. 308 al. 2
CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC) par une partie qui y a
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les
conclusions, dans leur dernier état devant le tribunal de première
instance, portaient sur un montant largement supérieur à 10'000 fr.,
l’appel est recevable.
2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance. Le large
pouvoir d'examen en fait et en droit ainsi défini s'applique même si la
décision attaquée est de nature provisionnelle (JT 2011 III 43 s. et réf.
citées).
b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 s. et réf. citées).

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L’appelante invoque que certains documents, produits en
première instance, n’ont pu être versés au dossier de la cause, nonobstant
le fait qu’elle ait fait preuve de la diligence requise. Les conditions de l’art.
317 al. 1 CPC seraient dès lors réalisées. Par ailleurs, elle produit à l’appui
de son appel plusieurs documents extraits du dossier de la Commune de
[...] relatif à la création de la garderie, qu’elle qualifie d’éléments
nouveaux et postérieurs au jugement attaqué. En tant que de besoin,
l’appelante requiert l’audition des premiers juges, voire de la greffière
pour attester du dépôt de certaines pièces en temps utile.
En l’espèce, comme cela est démontré ci-dessous, l’admission
des nova n’est pas pertinente pour la résolution du litige, de sorte que la
question de leur admissibilité peut demeurer ouverte.
3. a) L’appelante relève que la question litigieuse concerne le
droit de la C.________ de procéder à la modification des art. 47 al. 2 let. h
et 10 al. 2 du règlement PPE, en vue d’empêcher l’établissement d’une
garderie dans les trois lots lui appartenant. L’appelante précise toutefois
dans son écriture qu’elle ne prétend pas, comme l’auraient laissé entendre
les premiers juges, que l’unanimité serait nécessaire pour modifier le
règlement PPE, mais bien que le respect des droits de veto instaurés dans
le règlement serait impératif et que les modifications du règlement PPE y
auraient porté atteinte.
En effet, l’appelante soutient qu’à l’instar de l’art. 647d al. 2 et
3 CC, un droit de veto serait prévu à l’art. 10 al. 4 deuxième phrase du
règlement PPE ; l’intimée aurait porté atteinte à ce droit de veto en
modifiant les art. 47 al. 2 let. h et 10 al. 2 du règlement PPE sans pour
autant modifier l’art. 10 al. 4 dudit règlement.
b) L’art. 647d al. 2 et 3 CC (Code civil suisse du 10
décembre 1907, RS 210), dont le titre marginal est « Travaux de
construction utiles » a la teneur suivante : «Les modifications ayant pour
effet de gêner notablement et durablement, pour un copropriétaire,

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l’usage ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou qui en
compromettent le rendement ne peuvent pas être exécutées sans son
consentement (al. 2) ; lorsque les modifications entraîneraient pour un
copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées,
notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part,
elles ne peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres
copropriétaires se chargent de sa part des frais, en tant qu’elle dépasse le
montant qui peut lui être demandé (al. 3)».
L’art. 647d al. 2 CC concerne les travaux de construction utiles
relatifs à la partie commune, soit relatifs aux intérêts de la communauté
des copropriétaires (Wermelinger, La propriété par étages, p. 89 ch. 114 ;
Meier-Hayoz, Berner Kommentar, 1981, n. 8 ad art. 647c CC ; arrêt TF
5A_108/2010 du 6 avril 2010 c. 2.1 et 2.2 ; ATF 130 III 441 c. 3.4). Les
travaux de construction utiles doivent être adoptés à la majorité qualifiée
des propriétaires d’étages et des quotes-parts. La loi prévoit trois
exceptions à cette condition de majorité, en accordant un droit de veto à
certains propriétaires d’étages:
- si les travaux envisagés ont pour effet de gêner notablement et
durablement un des propriétaires d’étages dans l’usage (conforme à la
destination) qu’il fait de la partie commune, ce propriétaire d’étages peut
refuser les travaux envisagés (art. 647d al. 2 CC; Wermelinger, op. cit.,
n. 129 ad art. 712a CC p. 95),
- si les travaux envisagés compromettent le rendement de la chose pour
l’un des propriétaires d’étage, ils ne peuvent être entrepris sans son
accord (art. 647d al. 2 CC; Wermelinger, op. cit., n. 129 ad art. 712a CC p.
95),
- si les travaux envisagés entraînent pour l’un des propriétaires d’étages
des dépenses excessives en regard de l’utilité qu’ils ont pour lui, ils ne
peuvent être entrepris sans son accord que si les autres propriétaires
d’étages se chargent de la partie excessive des frais (art. 647d al. 3 CC ;
Wermelinger, op. cit., n. 129 ad art. 712a CC p. 95).
c) En l’espèce, l’art. 10 al. 4 2ème phrase du règlement PPE a
la teneur suivante: «Tout autre changement de destination d’un lot autre

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qu’autorisé ci-dessus doit être accepté par l’assemblée des propriétaires
d’étages (art. 47 al. 2 litt. h). Les modifications ayant pour effet de gêner
notablement et durablement, pour un ou plusieurs propriétaires d’étages, l’usage
ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou qui en
compromettent le rendement, ne peuvent pas être exécutées sans leur
consentement ». L’art. 10 al. 4 règlement PPE figure sous la partie B,
intitulée «Parties privées», du chapitre IV concernant les «Droits et
obligations». Cette disposition semble calquée, à l’examen de son sens
littéral, sur l’art. 647d al. 2 et 3 CC, comme le relève l’appelante elle-
même. La question se pose de savoir si l’appelante peut tirer dans le cas
présent un droit de veto de cette disposition, singulièrement si le terme
«chose» qui figure à la deuxième phrase de l’art. 10 al. 4 règlement PPE
se rapporte à la partie privée ou à la partie commune visée par l’art. 647d
al. 2 et 3 CC conformément à la doctrine et à la jurisprudence citées. Dans
cette dernière hypothèse, l’appelante ne pourrait se prévaloir d’un droit de
veto : d’une part, le présent litige concerne (avant tout) les parties privées
lui appartenant et, d’autre part, la réalisation des travaux envisagés en
relation avec la garderie - susceptibles de gêner un propriétaire d’étage
dans l’usage ou la jouissance de la partie commune ou compromettant le
rendement de cette partie - incomberait à l’appelante (ou à l’acquéreur)
desdits lots, le droit de veto pouvant dans ce cas être exercé par l’un ou
l’autre des copropriétaires gêné. Même à supposer qu’il faille entendre par
le terme «chose» la partie privée appartenant à l’appelante, celle-ci ne
pourrait pas non plus déduire un droit de veto de l’art. 10 al. 4 2ème
phrase règlement PPE, au vu de l’inexistence de modifications - au sens de
travaux envisagés - qui la gênerait elle dans l’usage ou la jouissance des
lots lui appartenant. En effet, elle serait elle-même, voire l’acquéreur
desdits lots, l’auteur de ces modifications relatives à une partie privée de
l’immeuble, le droit de veto ne pouvant être exercé que par l’un ou l’autre
copropriétaire gêné par le projet de garderie.
Partant, l’appelante ne pouvant déduire de l’art. 10 al. 4
règlement PPE un droit de veto dans le contexte litigieux, il importe peu
de savoir si les modifications des art. 47 al. 2 let. h et 10 al. 2 règlement
PPE, ont porté atteinte à ce prétendu droit de veto ancré dans cette
disposition. Les travaux de construction envisagés par l’appelante pour la

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création de la garderie doivent, s’ils changent la destination de la chose,
être examinés à la lumière de l’art. 648 al. 2 CC (cf. Meier-Hayoz, op. cit.,
n. 54 in fine ad art. 648 CC).
Ce premier moyen est mal fondé.
4. L’appelante conteste l’application faite par les premiers juges
de l’art. 648 al. 2 CC en tant que ceux-ci ont retenu que la décision prise
par l’assemblée générale des copropriétaires, portant sur l’interdiction de
toute activité de garderie, ne constituait pas un changement de
destination de l’immeuble.
a) A teneur de cette disposition, le concours de tous les
copropriétaires est nécessaire pour les aliénations, constitutions de droits
réels ou changements dans la destination de la chose, à moins qu’ils
n’aient unanimement établi d’autres règles à cet égard. Le Tribunal
fédéral a précisé que si les copropriétaires ont adopté des restrictions
conventionnelles admissibles, en particulier s'ils ont convenu de soumettre
l'immeuble à une certaine affectation, l'accord de tous les copropriétaires
était nécessaire pour un changement dans la destination de l'immeuble ou
d'une part d'étages (TF 5C.168/2003 du 17 février 2004 c. 4.2.1). L’art.
648 al. 2 CC prévoit la possibilité de déroger au principe de l’unanimité, ce
qui est également admissible en cas de propriété par étages, à l’exception
de la décision portant sur la fin de celle-ci (Wermelinger, op. cit., ch. 38 p.
376). De l’avis de Wermelinger, l’abandon du parallélisme des formes à
l’art. 712g al. 3 CC relèverait d’une position impérative du législateur,
l’art. 648 al. 2 CC ayant explicitement une portée dispositive. Toutefois,
cet auteur est d’avis que lorsqu’un règlement d’administration et
d’utilisation prévoit la possibilité de changer la destination de la chose
(l’auteur ne précise pas s’il s’agit uniquement de l’immeuble de base ou
des parts d’étage) par une décision majoritaire (art. 648 al. 2 CC),
l’adoption et la modification de cette norme réglementaire devrait se faire
à l’unanimité (op. cit., ch. 40b p. 377).

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En l’espèce, le règlement PPE prévoit, avant et après sa
modification, une destination mixte comprenant: habitation, local avec
affectation tertiaire, locaux, ateliers (art. 10 al. 1). La modification
réglementaire a exclu toute activité de garderie, pouponnière, pré ou
parascolaire ou assimilé. Le règlement PPE initial prévoit à son art. 48 litt.
a que les décisions concernant des actes de disposition portant sur
l’immeuble de base (art. 648 al. 2 CC) sont subordonnées à l’unanimité, le
changement de destination d’un lot étant quant à lui subordonné à la
double majorité selon l’art. 47 litt. h dudit règlement PPE après
modification (soit sans renvoi à l’art. 10 règlement), à l’exception des
affectations spéciales. A cet égard, le règlement PPE – avant et après sa
modification – prévoit à son art. 10 al. 3 (en relation avec l’art. 10 al. 1)
que des affectations spéciales, telles qu’un salon de jeu, un commerce
érotique ou un restaurant « fast-food » doivent faire l’objet d’une
autorisation expresse soumise à l’assemblée des propriétaires d’étages,
soit à l’unanimité.
b) Il y a changement de destination lorsque, soit par des
mesures de fait soit par des mesures juridiques, l’usage et l’affectation
économique de l’objet en propriété par étages sont modifiés de façon
profonde et significative, de sorte que la destination actuelle de l’objet est
reléguée au second plan (Wermelinger, op. cit., n. 150a p. 102 ; Meier-
Hayoz, op. cit., n. 51 ad art. 648 CC). La destination de l’objet résulte de
l’ensemble des circonstances, notamment du règlement PPE. Il faut
admettre un changement de destination non seulement en cas de
modification complète du but, mais aussi lorsque le but initial apparaît
secondaire après le changement (ATF 95 II 397, concernant le cas d’un
chemin agricole partiellement affecté au trafic d’un terrain d’aviation ;
Steinauer, Les droits réels, tome I, n. 1260a p. 439).
S’agissant des parts d’étage, l'art. 712a CC prévoit que le
copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses
locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres
copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations
communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas

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l'aspect extérieur (al. 2). Le droit d'utilisation conféré par l'art. 712a al. 2
CC permet au propriétaire d'utiliser ses parties exclusives comme il le
veut. Cette liberté est présumée. Elle peut toutefois être limitée par des
restrictions légales et par des restrictions conventionnelles (TF
5C.168/2003 du 17 février 2004 c. 4.1 ; Wermelinger, op.cit., n. 26 ad art.
712a CC; Meier-Hayoz, op. cit., n. 44 et 68 ad art. 712a CC). Il n'est
toutefois pas possible d'exclure les affectations nouvelles des parties
exclusives qui ne portent atteinte (par ex. par endommagement ou
modification de l’aspect extérieur) ni à la destination du bâtiment, ni à
l'utilisation uniforme des parties communes, ni à l'utilisation des unités
d'étages, de telles restrictions étant abusives et violant le contenu
minimal du droit exclusif (TF 5C.168/2003 du 17 février 2004 c. 4.2.1;
Wermelinger, op. cit., n. 82 ad art. 712a CC; Meier-Hayoz, op. cit., n. 45 ad
art. 712a CC). En règle générale, le propriétaire d’étages ne peut pas user
de ses droits contre les intérêts de la communauté ou des autres
copropriétaires d'étages (art. 648 al. 1 CC). En vertu de l'art. 712a al. 2
CC, le copropriétaire n'est ainsi pas autorisé, par l’administration,
l’utilisation et l’aménagement de ses parties exclusives, à restreindre les
droits identiques des autres propriétaires d'étages sur leurs parties
exclusives (Wermelinger, op. cit., n. 46 ss, spéc. n. 50 ad art. 712a CC). En
particulier, un changement dans l'affectation des parties exclusives d'une
part d'étages ne doit pas entraîner de restriction dans l'utilisation que les
autres copropriétaires d'étages doivent pouvoir faire de leur parties
exclusives respectives (TF 5C.168/2003 du 17 février 2004 c. 4.3).
En l’espèce, l’on ne saurait parler « d’affectation nouvelle » ou
de « changement d’affectation » des parties exclusives, puisque les locaux
de l’appelante n’ont pas encore été affectés à un usage précis. Il convient
toutefois d’examiner si la restriction introduite est abusive et porte
atteinte au droit exclusif du copropriétaire concerné.
c) Les propriétaires d'étages peuvent convenir des restrictions
à leur liberté d'utilisation de leurs parties exclusives dans l'acte constitutif
de la propriété par étages, dans le règlement d'administration et
d'utilisation, dans le règlement de maison ou dans une décision ad hoc de

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la communauté. Les restrictions conventionnelles doivent respecter les
limites générales de l'ordre juridique (art. 2 et 27 CC, 19 et 20 CO), ainsi
que celles qui découlent de l'institution même de la propriété par étages.
En particulier, elles ne doivent pas vider le droit exclusif du copropriétaire
de sa substance (ATF 130 III 450, JT 2004 I 178 c. 2.3). Lorsque le litige
porte sur l'interprétation d'une clause contractuelle, le juge doit tout
d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des
parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont
elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable
de la convention (art. 18 al. 1 CO). Si la volonté réelle des parties ne peut
pas être établie ou si elle est divergente, le juge doit interpréter les
déclarations faites et les comportements selon la théorie de la confiance. Il
doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait
être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances.
Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît claire à première vue,
il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les
parties ou d'autres circonstances que son texte ne restitue pas
exactement le sens de l'accord conclu; il n'y a cependant pas lieu de
s'écarter du sens littéral du texte adopté par les intéressés lorsqu'il n'y a
pas de raisons sérieuses de penser qu'il ne correspond pas à leur volonté
(TF 5C.168/2003 du 17 février 2004 c. 4.2 et les références).
En l’espèce, il ressort du dossier que le 3 novembre 2008, une
majorité des copropriétaires s’était prononcée en défaveur du projet de
garderie présenté par la Commune de [...]. En août 2009, la délégation de
copropriétaires a rappelé la position adoptée en novembre 2008, à savoir
son refus de voir s’ouvrir une garderie dans les lots en cours de finition à
l’angle de l’avenue [...] et de la rue [...], alors que la Municipalité s’était
montrée disposée à effectuer certains aménagements si le projet devait se
concrétiser. Par la suite, un comité ad hoc a été créé et chargé de
défendre les intérêts de l’assemblée générale, pour le cas où la
Municipalité persisterait dans sa volonté d’ouvrir une garderie.
L’opposition de la majorité des copropriétaires à la création d’une garderie
dans les locaux appartenant à l’appelante, reflétant leur volonté interne,
doit être tenue pour établie. La modification entreprise du règlement PPE

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initial du 12 mai 2006 constitue une précision de la destination actuelle
mixte des lots, conforme à la volonté de la majorité (qualifiée) des
copropriétaires. Par ailleurs, elle ne constitue pas un changement de
destination de la chose, dès lors que celle-ci conserve son usage et son
affectation économique qui ne sont pas modifiés de façon profonde et
significative. Les locaux peuvent en effet être affectés à de nombreuses
autres activités dans le domaine tertiaire. L’appelante ne peut rien déduire
en sa faveur de l’alinéa 3 de l’art. 10 du règlement PPE, qui a
explicitement prévu de soumettre des affectations spéciales, telles qu’un
salon de jeu, un commerce érotique ou un restaurant «fast-food», à une
autorisation expresse des copropriétaires, soit à l’unanimité, les
copropriétaires ayant manifestement voulu empêcher – même s’ils ne les
ont pas d’emblée exclues - de telles activités commerciales pouvant
engendrer des immissions auditives ou psychologiques (Wermelinger, op.
cit., n. 82 ad art. 712a CC). En effet, l’interdiction absolue touchant toute
activité de «garderie, pouponnière, pré ou parascolaire ou assimilé», qui a
été introduite en raison du projet de garderie concret susceptible d’attirer
un nombre important de personnes dans une propriété par étages et de
créer des nuisances notamment auditives, a été soumise à la majorité
qualifiée et non à l’unanimité ; cela signifie qu’une éventuelle levée future
d’une telle interdiction, due par exemple à un renouvellement dans la
composition des copropriétaires d’appartement qui seraient à nouveau
favorables à la création d’une activité de garderie, sera plus aisée que
l’obtention d’une autorisation touchant les activités soumises à
l’unanimité.
La modification du règlement PPE litigieuse n’a pas exclu toute
activité commerciale de l’appelante (cf. Wermelinger, op. cit., n. 82 ad art.
712a CC) et n’a pas entraîné un changement de destination de l’objet ni
des parts d’étages de l’appelante, ce d’autant que lesdits lots n’ont pas
encore été affectés à un usage précis, comme déjà mentionné, même si
cela est dû à l’opposition de la majorité des copropriétaires à l’affectation
projetée par l’appelante. Les intérêts de la communauté des propriétaires,
voire des propriétaires d’étages individuels étant en jeu en l’espèce, on ne
saurait considérer la restriction introduite – à la majorité qualifiée - comme

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abusive. On ne saurait en particulier retenir qu’elle vide le contenu
minimal du droit exclusif du copropriétaire concerné de sa substance.
Le moyen doit être rejeté. Point n’est besoin d’examiner plus
avant les autres questions soulevées par l’appelante.
5. Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté dans la
procédure de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement attaqué confirmé.
6. L’appelante, qui succombe, supportera les frais judiciaires de
deuxième instance (art. 106 al. 1 CPC), lesquels, fixés à 5'000 fr. (art. 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV
270.11.4]), seront compensés avec l’avance fournie (art. 111 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens, l’intimée n’ayant pas été
invitée à se déterminer sur l’appel et n’ayant dès lors pas encouru de frais
pour la procédure de deuxième instance (cf. art. 95 al. 3 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 5'000 fr.
(cinq mille francs), sont mis à la charge de l’appelante
M.________.

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IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 9 février 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Jean-Claude Perroud (pour M.________),
- Me Daniel Pache (pour C.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

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Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :