vd_gerichte · JL13.034224 · 2014-02-18 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL13.034224-132568
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CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 18 février 2014
_____________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Favrod et Charif Feller
Greffière : Mme Tille
*****
Art. 257 CPC ; 1 al. 1, 2 al. 1, 13 al. 1, 14 al. 1, 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par K.________ SA, à
Nyon, requérante, contre l’ordonnance rendue le 11 octobre 2013 par la
Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelante
d’avec E.________, à Lausanne, intimé, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 11 octobre 2013, notifiée le 17 décembre
2013, la Juge de paix du district de Lausanne a déclaré irrecevable la
requête d’expulsion en cas clair déposée le 2 août 2013 par K.________ SA
contre E.________ (I), arrêté les frais judiciaires à la charge de la requérante
à 360 fr. (II), dit qu’il n’est pas alloué de dépens (III) et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (IV).
En droit, le premier juge a considéré que les conditions du cas
clair n’étaient pas réalisées dès lors que, d’une part, l’état de fait, en
particulier la question de la signature du bail à loyer, était contesté et ne
pouvait être immédiatement prouvé, et que, d’autre part, la situation
juridique n’était pas claire, la problématique de la renonciation à la forme
écrite pour la conclusion du contrat de bail justifiant une appréciation par
le juge.
B. Par acte du 23 décembre 2013, K.________ SA a formé appel
contre cette ordonnance, en prenant, sous suite de frais et dépens, les
conclusions suivantes :
« I.
L’appel est admis ;
II.
Il est à nouveau statué comme suit :
I. Ordonne à E.________ de quitter et rendre libre les locaux qu’il occupe
dans l’immeuble sis [...] (dépôt au rez-de-chaussée et toutes
dépendances), dans un délai qui lui sera imparti par le Juge de Paix
du district de Lausanne ;
II. Dit qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux, il y sera
contraint par la force, selon les règles prévues à l’article 343 al. 1 let.
d CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272],
étant précisé que :
a) l’exécution forcée aura lieu par les soins de l’Huissier de Paix ou
de son remplaçant, sous la présidence du Juge de Paix ;
b) l’Office pourra pénétrer dans les locaux objet de cette ordonnance,
même par voie d’ouverture forcée, les agents de la force publique
étant tenus, sur réquisition, de concourir à l’exécution forcée.

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III.
La cause est renvoyée au Juge de Paix du district de Lausanne pour qu’elle
fixe à E.________, une fois les considérants liés à l’appel envoyés pour
notification aux parties, un délai pour libérer les locaux qu’il occupe
conformément au chiffre II/I ci-dessus. »
L’intimé n’a pas été invité à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l’ordonnance attaquée complétée par les pièces du dossier :
1. En 2012, la requérante K.________ SA, représentée par la
gérance immobilière [...] SA, est entrée en pourparlers avec l’intimé
E.________ en vue de la remise à bail d’un dépôt dont la requérante est
propriétaire au chemin [...].
La requérante a établi un contrat de bail à loyer pour locaux
commerciaux, daté du 14 mars 2013 et prévoyant que le bail débuterait le
1er novembre 2012, pour se terminer le 31 mars 2018. Le loyer mensuel
net a été fixé à 840 fr., auquel s’ajoutent des frais accessoires d’un total
de 80 francs.
A son art. 8 let. c, le contrat de bail stipule que les parties
conviennent d’adopter dans leurs relations la forme écrite, étant précisé
que le bail n’est réputé conclu qu’une fois revêtu de la signature des deux
parties.
Par courrier du 14 mars 2013, la requérante a transmis le
contrat de bail à l’intimé, le priant de lui en retourner deux exemplaires
munis de sa signature dans les meilleurs délais, et précisant que dès
réception, une copie du contrat « entérinée par la régie [...] SA » lui serait
renvoyée.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er mai
2013, la requérante a sommé l’intimé de s’acquitter, dans un délai de

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trente jours, du montant de 6'526 fr. 35 correspondant à l’arriéré des
loyers pour la période du 1er décembre 2012 au 31 mai 2013, y compris
intérêts moratoires, frais de rappels, frais de poursuite et indemnité au
sens de l’art. 103 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220),
étant précisé qu’à défaut, le bail serait résilié en application de l’art. 257d
CO, et des dommages-intérêts fondés sur l’art. 97 al. 1 CO seraient
réclamés.
Par lettre du 14 mai 2013, l’intimé a répondu qu’après une
longue attente, il avait signé le contrat de bail le 14 mars 2013, et qu’il
n’avait jamais reçu l’exemplaire du contrat signé par la requérante.
Le 20 juin 2013, la requérante a écrit à l’intimé que le double
du contrat de bail signé lui avait été retourné le 26 mars 2013.
Le même jour, la requérante a notifié à l’intimé la résiliation du
bail avec effet au 31 juillet 2013, en application de l’art. 257d al. 2 CO.
Par lettre du 22 juillet 2013, l’intimé a contesté la résiliation et
a confirmé qu’il n’avait jamais reçu le contrat de bail signé par la
requérante. Il a par ailleurs relevé qu’il avait entrepris des travaux pour un
montant de 25'000 fr. dans les locaux.
Le 2 août 2013, la requérante a déposé une « requête dans la
procédure applicable aux cas clairs, en la forme sommaire, art. 257 CPC
(expulsion pour non-paiement de loyer) » auprès de la Juge de paix du
district de Lausanne, concluant, sous suite de frais et dépens, à ce
qu’E.________ soit condamné à quitter les locaux loués dans l’immeuble sis
[...], dans les dix jours suivant l’entrée en force de la décision, la
requérante étant habilitée, dans le cas où l’intimé ne se conformerait pas
à la décision, à recourir à la force publique pour vider les lieux.
L’intimé a conclu au rejet de la requête.

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La Juge de paix du district de Lausanne a tenu audience le 11
octobre 2013. Le même jour, elle a rendu sa décision sous forme d’un
dispositif.
Par lettre du 21 octobre 2013, K.________ SA a requis la
motivation du jugement.
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes non patrimoniales ou
dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
L'art. 319 let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours contre les
décisions finales qui ne peuvent pas faire l'objet d'un appel.
Le litige porte en l’occurrence sur le bien-fondé d’une
ordonnance rendue par une juge de paix déclarant irrecevable une
requête d’expulsion fondée sur un défaut de paiement de loyers, au motif
que les conditions d’application de la procédure pour cas clair au sens de
l’art. 257 CPC, qui fonde sa compétence (cf. art. 5 al. 1 ch. 30 CDPJ [Code
de droit privé judiciaire du 12 janvier 2010 ; RSV 211.02]), ne seraient pas
réalisées. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant
laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui
s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 83; TF
4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 Il 147 c.
1).

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En l'espèce, le loyer mensuel de l’objet loué s'élève à 840 fr.,
de sorte que la limite de 10'000 fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC est
atteinte.
2. L'appel s'exerce en principe dans un délai de trente jours
(art. 311 CPC). Le délai d'appel est toutefois de dix jours dans toutes les
décisions rendues en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC).
Le bailleur a requis l'application de la règle relative aux cas
clairs (art. 257 CPC) et le premier juge a considéré que cette procédure ne
pouvait être appliquée (art. 257 al. 3 CPC). La procédure de protection en
cas clairs étant sommaire, le délai d'appel est de dix jours, même lorsque
le premier juge a rendu une décision d’irrecevabilité en application de
l’art. 257 al. 3 CPC (JT 2011 III 83, spéc. p. 85).
Interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 311 al. 1 CPC), l'appel est ainsi
recevable.
3. a) L’appel peut être formé pour constatation inexacte des faits
(art. 310 let. b CPC). L’instance d’appel revoit les faits avec une cognition
pleine et entière; elle contrôle librement l’appréciation des preuves et les
constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure
civile, t. Il, 2e éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435).
b) L’appel peut également être formé pour violation du droit
(art. 310 let. a CPC). L’autorité d’appel applique le droit d’office: elle n’est
pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de
première instance. Son pouvoir d’examen est plein et entier (HohI, op. cit.,
n. 2396 p. 435; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, Bâle 2013, n. 1 ad art. 310 ZPO, qui parle de
“vollkommenes Rechtsmittel”).

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4. a) L’appelante K.________ SA invoque une mauvaise application
de l’art. 257 CPC. Selon elle, la situation en fait et en droit était
suffisamment claire, dès lors que la seule signature du locataire sur le
contrat de bail suffit au respect de la forme écrite, et que l’intimé s’étant
acquitté d’un loyer après la remise des locaux en novembre 2012,
l’existence d’un contrat de bail dès cette date ne peut être niée. Les
incombances du bailleur en relation avec l’art. 257d CO avaient en outre
été dûment respectées, justifiant ainsi l’application de la procédure de cas
clair au sens de l’art. 257 CPC.
b/aa) La procédure sommaire prévue par l’art. 257 CPC est
une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement
disponibles, destinée à offrir à la partie demanderesse, dans les cas dits
clairs, une voie particulièrement simple et rapide. Selon l’art. 257 al. 1
CPC, cette voie suppose que l’état de fait ne soit pas litigieux ou qu’il soit
susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a), et que la situation
juridique soit claire (let. b). Selon l’art. 257 al. 3 CPC, le juge n’entre pas
en matière si l’une ou l’autre de ces hypothèses n’est pas vérifiée. Dans le
cadre de la protection des cas clairs, la rigueur de la preuve n’est pas
restreinte. Le demandeur ne peut pas se contenter de démontrer la
vraisemblance de ses allégations pour faire valoir un droit, mais doit
apporter la preuve stricte des faits fondant ce droit. En outre, le cas n’est
pas clair, et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir, lorsqu’en
fait ou en droit, la partie défenderesse oppose à l’action des objections ou
exceptions motivées sur lesquelles le juge n’est pas en mesure de statuer
aussitôt. L’échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie
défenderesse rende vraisemblable l’inexistence, l’inexigibilité ou
l’extinction de la prétention élevée contre elle; il suffit que les moyens de
cette partie soient aptes à entraîner le rejet de l’action, qu’ils
n’apparaissent pas d’emblée inconsistants et qu’ils ne se prêtent pas à un
examen en procédure sommaire (ATF 138 III 620 c. 5.1.1 traduit à la SJ
2013 I 283 et les références citées ; TF 4A_415/2013 du 20 janvier 2014 c.
6).

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On considère par ailleurs que la situation juridique est claire
lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence éprouvée, la
norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière
évidente (ATF 138 III 728 c. 3.3 ; ATF 138 III 123 c. 2.1.2).
bb) Selon les art. 1 al. 1 et 2 al. 1 CO, le contrat est conclu
lorsque les parties ont, réciproquement et d’une manière concordante,
manifesté leur volonté sur tous les points essentiels. Il s’agit des points
objectivement essentiels au regard du genre de contrat envisagé et, en
outre, des points subjectivement essentiels, soit ceux que l’une des
parties, au moins, considère comme tellement importants qu’elle n’est
disposée à s’engager que si un accord est trouvé aussi à leur sujet.
S’agissant du contrat de bail, la loi ne prescrit, en principe, aucune forme.
L’accord des volontés peut donc être exprès, tacite ou résulter d’actes
concluants. La forme écrite peut cependant avoir été réservée par les
parties. Le bail écrit est alors conclu lorsque toutes les parties, ou leurs
représentants, ont apposé leur signature manuscrite sur le contrat (art. 13
al. 1 et 14 al. 1 CO). Il n’est pas nécessaire que tous les exemplaires du
bail soient signés par toutes les parties. Il suffit que l’exemplaire revenant
au locataire soit signé par le bailleur et inversement. De plus, lorsque les
parties ne signent pas en présence l’une de l’autre, le contrat n’est pas
conclu tant que l’une d’elles (en général le locataire) n’a pas reçu
l’exemplaire signé par l’autre (en général le bailleur, qui signe le dernier)
(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, pp. 179-181 ; Bohnet/Montini,
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle 2010, n. 51 ad art. 253
CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer,
Commentaire SVIT, Lausanne 2011, n. 6 ad remarques préliminaires sur
les art. 253-273c CO, n. 8 ad art. 253 CO).
c) En l’espèce, l’art. 8 let. c du contrat de bail prévoit que les
parties conviennent d’adopter dans leurs relations la forme écrite et que le
bail n’est réputé conclu qu’une fois revêtu de la signature des deux
parties. Par courrier daté du 14 mars 2013, la gérance a adressé le bail au
locataire en le priant de lui retourner deux exemplaires signés dans les
meilleurs délais et en indiquant que, dès réception, elle lui ferait parvenir

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la copie qui lui revient entérinée par la régie [...] SA. Or, le contrat de bail
à loyer produit par la partie bailleresse, daté du 14 mars 2012, n’est signé
que par le locataire. Aucun contrat signé par les deux parties ne figure au
dossier. Le 14 mai 2013, l’intimé E.________ a réclamé le double du contrat
signé. La propriétaire lui a répondu le 20 juin 2013 que celui-ci lui avait été
renvoyé le 26 mars 2013, ce que l’intimé conteste. En conséquence,
aucun bail signé par les deux parties ne figurant au dossier, on ne saurait
retenir que la forme écrite a été respectée. Au demeurant, les erreurs de
dates précitées rendent la chronologie des faits opaque.
L’appelante fait aussi valoir que l’intimé s’est acquitté du loyer
de novembre 2012, date du début du bail, de sorte que la remise des
locaux est attestée, partant la relation contractuelle en cours. Or, ne figure
au dossier aucun état des lieux d’entrée, ni même la preuve du paiement
du loyer de novembre 2012. On ne saurait en effet déduire du fait que la
commination porte sur les loyers de décembre 2012 à mai 2013 que
l’entrée en jouissance a eu lieu en novembre 2012 et que ce loyer a été
acquitté. Ainsi, l’état de fait litigieux n’est pas susceptible d’être
immédiatement prouvé et la condition de l’art. 257 al. 1 let. a CPC n’est
pas remplie.
Enfin, on ne saurait retenir que les parties ont renoncé à la
forme écrite par actes concluants. Outre qu’il s’agit d’une question
juridique d’appréciation, les éléments de fait au dossier ne sont de loin pas
suffisants pour que l’on puisse admettre de manière incontestable que tel
est le cas. La situation juridique n’est ainsi pas non plus claire au sens de
l’art. 257 al. 1 let. b CPC.
5. En définitive, l’appel doit être rejeté, en application de la
procédure de l’art. 312 al. 1 CPC, et l’ordonnance entreprise confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28

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septembre 2010; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer, il n’y a pas lieu
d’allouer de dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
K.________ SA.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 19 février 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Christophe Savoy, agent d’affaires breveté (pour K.________ SA),
- M. E.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 10’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Madame la Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :