vd_gerichte · JL12.018304 · 2012-09-18 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.018304-121366
426
CO UR D’APPEL CIVI L E
________________________________
Arrêt du 18 septembre 2012
_______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Favrod et Bendani
Greffier : Mme Logoz
*****
Art. 257, 308 al.1 let. a et al. 2, 317 al. 1 CPC ; 257d, 271a al. 3
let. b CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté le 26 juillet 2012 par
D.________SÀRL, à Morges, intimée, contre l'ordonnance d'expulsion
rendue le 13 juillet 2012 par le Juge de paix du district de Morges dans la
cause divisant l'appelant d’avec S.________SA, à Morges, requérante, la
Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
1105

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En fait :
A. Par ordonnance du 13 juillet 2012, notifiée aux parties le même
jour et reçue par l'intimée D.________Sàrl le 17 juillet 2012, le Juge de paix
du district de Morges a ordonné à D.________Sàrl de quitter et rendre libres
pour le vendredi 27 juillet 2012 à midi les locaux occupés dans l'immeuble
sis à [...], [...] (commerce de 100 m2, au rez et une cave) (I), dit qu’à
défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux,
l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de
procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête de la partie
bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux
agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la
décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), arrêté les frais
judiciaires à 200 fr., compensés par l'avance de frais de la partie
bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en
conséquence D.________Sàrl remboursera à S.________SA son avance de
frais de 200 fr. et lui versera la somme de 800 fr. à titre de défraiement de
son représentant professionnel (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VII).
En droit, le premier juge a constaté que le loyer réclamé
n'avait pas été réglé par D.________Sàrl dans le délai de 30 jours imparti
par la mise en demeure qui lui avait été notifiée à forme de l'art. 257d CO
(Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) et que le congé avait été
valablement donné, dès lors que la partie locataire avait reçu la
notification de la résiliation du contrat de bail au plus tôt le 22 mars 2012,
soit après l'expiration du délai comminatoire de 30 jours fixé par la mise
en demeure, reçue le 21 mars 2012 (recte : 21 février 2012). Relevant que
la résiliation du bail avait été contestée en temps utile, il a toutefois
estimé qu'aucun motif d'annulabilité du congé (art. 271 ss CO) n'était
réalisé en l'espèce, une prolongation de bail n'étant par ailleurs pas
possible en cas de demeure du locataire (art. 272a al. 1 let. a CO) et
considéré que les conditions d'application de la procédure en protection

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des cas clairs (art. 257 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008; RS 272) étaient dès lors réunies en l'occurrence.
B. Par acte adressé le 26 juillet 2012 à la Cour d'appel civile du
Tribunal cantonal, D.________Sàrl a interjeté appel en concluant
principalement à la réforme de la décision entreprise en ce sens qu’il n’est
pas ordonné à D.________Sàrl de quitter et rendre libres les locaux à la
bailleresse pour quelque date que ce soit, la résiliation du bail étant
déclarée inefficace, et le bail à loyer continuant à sortir l’ensemble de ses
effets, la partie locataire pouvant librement jouir des locaux (II), qu’il est
fait défense à S.________SA d’entreprendre toute mesure visant à
restreindre par quelque moyen que ce soit l’accès par la locataire
D.________Sàrl des locaux occupés à la [...] à [...] (III) et que l’ensemble des
frais de première instance est mis à la charge de S.________SA (IV).
Subsidiairement, elle a conclu à l'annulation de l’ordonnance attaquée (V).
Dans cette même écriture, D.________Sàrl a en outre requis l'effet
suspensif. Elle a produit un bordereau de pièces à l'appui de son appel.
Par courrier du 26 juillet 2012, le Vice-président de la cour de
céans a relevé que l'appel avait un effet suspensif de par la loi (art. 315 al.
1 CPC), de sorte que la requête d'effet suspensif de l'appelante était sans
objet.
Le 8 août 2012, S.________SA a spontanément déposé une
réponse en concluant au rejet de l'appel et à la confirmation de
l'ordonnance attaquée. Elle a produit un bordereau de pièces.
Dans sa réplique spontanée du 7 septembre 2012,
S.________SA a confirmé les conclusions prises dans son appel du 26 juillet
2012. Elle a en outre produit trois pièces.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :

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1. S.________SA est propriétaire de l'immeuble sis [...] - [...] -
[...], à [...], feuillet n° [...] du Registre foncier.
2. Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 13
mai 2008, S.________SA, représentée par la Régie [...] à [...], a loué à
P.A_______ une surface commerciale de 100 m2, sise au rez de chaussée
de l'immeuble [...], à [...], pour un loyer mensuel de 3'000 fr., charges
comprises.
Le bail commençait le 1er septembre 2008 et se terminait le 31
août 2013. Il se renouvelait aux mêmes conditions de cinq en cinq ans,
sauf avis de résiliation donné et reçu au moins un an à l'avance pour la
prochaine échéance.
3. Par avenant du 30 juillet 2008 audit contrat de bail, passé
entre S.________SA et P.A_______ d'une part et D.________Sàrl d'autre part,
les parties sont convenues de céder dès le 1er août 2008 tous les droits et
obligations du bail à D.________Sàrl, représentée par U.A_______, la
cessionnaire s'engageant à constituer une nouvelle garantie bancaire de
18'000 francs.
La garantie, émise sous forme de cautionnement solidaire de
la Banque Cantonale Vaudoise, a été constituée le 26 août 2008.
4. Par notification de hausse de loyer adressée le 4 janvier
2011 à D.________Sàrl, le loyer a été porté à 3'017 fr. par mois à compter
du 1er mars 2011.
5. Par courrier recommandé du 13 février 2012, la Régie [...]
SA a mis en demeure D.________Sàrl de verser dans un délai de 30 jours la
somme de 6'034 fr. à titre de loyers impayés pour les mois de janvier et
février 2012. Ce courrier renfermait en outre la signification qu'à défaut de
paiement dans le délai imparti, le bail serait résilié pour la fin du mois
suivant en application de l'art. 257d CO.

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D.________Sàrl a réceptionné ce courrier le 21 février 2012.
6. Faute de paiement dans le délai imparti, la Régie [...] SA a
notifié le 21 mars 2012 à D.________Sàrl la résiliation de son bail avec effet
au 30 avril 2012.
D.________Sàrl a réceptionné ce courrier le 29 mars 2012.
7. Par "recours" du 28 avril 2012 adressée à la Chambre
vaudoise immobilière, D.________Sàrl a conclu à l'annulation de la
résiliation du 21 mars 2012.
8. Le 5 juillet 2012, D.________Sàrl a versé en mains de la Régie
[...] SA un montant de 7'000 francs.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes non patrimoniales ou
dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
L'art. 319 let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours contre les
décisions finales qui ne peuvent pas faire l'objet d'un appel.
En l'occurrence, le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers. Pour
déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-
ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la

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date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la
durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e
CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 83; TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a, ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élève à 3'017 fr., charges
comprises, de sorte que la limite de 10'000 fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC
est sans conteste atteinte.
1.2 L'appel s'exerce en principe dans un délai de trente jours (art.
311 CPC). Le délai d'appel est toutefois de dix jours dans toutes les
décisions rendues en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC).
En l'espèce, le bailleur a requis l'application de la procédure
dans les cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application.
Une telle procédure étant sommaire, le délai d'appel est de dix jours.
Interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 311 al. 1 CPC), l'appel est ainsi
recevable.
2.
2.1 L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de seconde
instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011,
n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci examine librement tous les griefs de
l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel
revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement
l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision de
première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010,
n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas
liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première
instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n. 2396,

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p. 435; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
Bâle 2010, n. 1 ad art. 310 CPC).
2.2 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 et les références citées). Il incombe ainsi au plaideur qui désire
invoquer les faits ou moyens de preuve nouveaux devant l'instance
d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise, si bien
qu'on ne saurait lui reprocher de ne pas les avoir invoqués ou produits
devant la première instance (Jeandin, CPC commenté, n. 8 ad. art 317).
En l'espèce, l'appelante a produit un bordereau de 18 pièces.
La majorité d'entre elles (pièces n° 1, 6 à 11, 13 et 14) ont déjà été
produites en première instance et ne constituent pas des pièces nouvelles;
il en va de même des pièces n° 17 et 18, comprenant l'ordonnance
attaquée et sa notification à l'appelante. Quant aux pièces n° 2 à 4 et 12,
elles portent sur des faits antérieurs à l'audience du juge de paix;
l'appelante ne démontrant pas en quoi elle aurait été dans l'impossibilité
de les produire devant cette autorité, elles sont irrecevables. En revanche,
les pièces n° 5, 15 et 16 sont recevables, dès lors qu'elles n'existaient pas
lorsque la première instance a statué.
L'intimée a également produit des pièces (pièces n° 50 à 62)
portant, hormis les pièces n° 50 (avance de frais requise par la cour de
céans) et 52 (procuration), sur des faits survenus avant l'audience de
première instance. Elles sont irrecevables dans la mesure où l'intimée n'a
pas été invitée à déposer une réponse et qu'elle n'a au demeurant pas non
plus démontré qu'elle aurait fait preuve de la diligence requise, de sorte

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qu'on ne saurait lui reprocher de ne pas les avoir produites devant la
première instance.
De même, les trois pièces produites postérieurement par
l'appelante dans sa réplique sont irrecevables dans la mesure où elles
portent elles aussi sur des faits antérieurs à l'audience du juge de paix.
3. L'appelante fait valoir que la résiliation notifiée par l'intimée
pour défaut de paiement de loyers serait invalide dans la mesure où elle a
été signifiée avant l'échéance du délai comminatoire de trente jours
imparti pour le paiement des arriérés de loyers.
3.1 L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de trente jours au moins pour les baux d'habitations et les
locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le
bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation
ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de
congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
Lorsque la lettre de résiliation du contrat de bail expédiée le
dernier jour du délai comminatoire a été reçue par le locataire au plus tôt
le lendemain, si bien que le locataire a bénéficié de trente jours pleins
pour pouvoir s'acquitter des arriérés, le congé est, dans un tel cas, réputé
valablement donné (cf. Lachat, le bail à loyer, pp. 670-671, note de bas de
page 58 et les réf; CREC I 16 juillet 2009/376; CACI 14 septembre
2011/251, in CdB 2012 p. 25), respectivement le locataire commet un
abus de droit à se prévaloir du vice (en ce sens : TF 4A_451/2011 du 29
novembre 2011 c. 4.2 [Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale
et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné en raison du défaut de
paiement du loyer, in JT 2012 II 37, spéc. p. 59]).

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3.2 En l’espèce, par lettre recommandée du 13 février 2012,
l’intimée a mis l’appelante en demeure de payer les loyers des mois de
janvier et février 2012, par 6'034 fr., dans un délai de 30 jours. Ce pli
recommandé a été notifié à la locataire le 21 février 2012.
Le 21 mars 2012, sur formule officielle, l’intimée a signifié à
l'appelante la résiliation de son bail pour le 30 avril 2012. Ce pli
recommandé a été retiré au guichet le 29 mars 2012.
Le 5 juillet 2012, l’appelante a versé un acompte de loyer de
7'000 fr., couvrant notamment les loyers de janvier et février 2012.
Ainsi, l’intimée n’a pas attendu l’échéance du délai
comminatoire de 30 jours pour envoyer la résiliation du bail, qui a
néanmoins été reçue après l’échéance de ce délai. Selon la jurisprudence
ci-dessus, le congé reçu dans ces circonstances est efficace. Au
demeurant, l’appelante a versé les loyers dus quelque trois mois et demi
plus tard et n’a donc pas été empêchée de s’exécuter.
Mal fondé, le moyen doit être rejeté.
3.3 L’appelante fait encore valoir dans le cadre de sa réplique que
la résiliation du 21 mars 2012 lui a été adressée également en courrier A,
de sorte que la date déterminante pour l’échéance du délai de 30 jours
serait le 22 mars 2012 et non le 29 mars 2012. Ainsi, la résiliation lui serait
parvenue avant l’échéance du délai de 30 jours et non après celui-ci. Le
moyen est exposé tardivement, dès lors qu'aucun délai de réponse
n'ayant été fixé, il n'y avait pas lieu à réplique. Il est donc irrecevable. De
toute manière, il est infondé. En effet, à l’appui de son allégation,
l'appelante a produit en réplique une lettre qui ne figure pas au dossier de
première instance, et qui conformément à l’art. 317 CPC n’est pas
recevable. Peu importe quoiqu’il en soit. Si l’appelante entendait se
prévaloir de la date de réception du pli du 21 mars 2012 en courrier A, il
lui appartenait d’apporter la preuve qu’elle l’a bien reçu le 22 mars 2012,
ce qu’elle n’a pas fait. En outre, la commination du 13 février 2012 a été

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envoyée à l’appelante par pli recommandé et par courrier A, comme cela
ressort du dossier de première instance. Si on tenait compte des envois en
courrier A, soit de la date du 22 mars pour la réception de la résiliation il
faudrait également tenir compte de celle du 14 février 2012 pour la
réception de la commination, de sorte que le délai de 30 jours serait échu
avant l’envoi de la résiliation et non après celle-ci.
Ce moyen frise la témérité; mal fondé, il sera également
rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.
4. L'appelante allègue l'existence d'un litige financier, résultant
du retard pris dans les travaux d'aménagement des locaux par le bailleur
et leur mise à disposition tardive par rapport à la date fixée initialement
dans le contrat de bail.
4.1 Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour
empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO. Pour que la dette soit
éteinte par voie de compensation en temps utile, il est donc nécessaire,
dans la procédure de l'art. 257d al. 1 CO, que le locataire l'invoque avant
l'expiration du délai comminatoire de trente jours (ATF 119 II 241 c. 6b/bb;
TF 4C.174/1999 du 14 juillet 1999 c. 2b, in SJ 2000 I 78; TF 4C.140/2006
du 14 août 2006 c. 4.1.1).
4.2 En l'espèce, l'appelante produit à l'appui de son allégation
diverses pièces (n° 2 à 4), irrecevables selon l'art. 317 CPC. Au surplus,
elle concède dans son appel n'avoir pas opposé la compensation dans le
délai comminatoire de trente jours (appel, all. 12, p. 4). Ces circonstances
ne sauraient dès lors annihiler les effets de la demeure de l'appelante.
Au surplus, il n'y a rien d'abusif, sauf circonstances tout à fait
exceptionnelles, à ce que le bailleur résilie le bail d'un locataire qui ne paie
plus son loyer même s'il a – ou a eu – un litige avec ce locataire, que ce
litige ait été porté ou non devant l'autorité de conciliation ou judiciaire
(art. 271a al. 3 let. b CO; TF 4A_361/2008 du 26 septembre 2008 c. 2.3.2

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et l'arrêt cité; CREC I 31 octobre 2008/502, TF 4A_468/2010 du 29 octobre
2010 c. 2; ; cf. Colombini, op. cit., pp. 60-61). En l'occurrence, l'appelante
n'a pas établi de telles circonstances de sorte que le litige financier
allégué ne saurait faire obstacle à la résiliation du bail en cas de demeure
du locataire.
Le premier juge n'a ainsi pas violé le droit en ordonnant
l'expulsion de l'appelante pour défaut de paiement des loyers. La
conclusion II, tendant à l'invalidation de la mesure d'expulsion, est en
conséquence rejetée, tout comme les conclusions III et IV tendant à ce
qu'il soit fait défense à l'intimée d'entreprendre toute mesure visant à
restreindre l'accès par la locataire aux locaux et à la mise de l'ensemble
des frais de première instance à la charge de l'intimée.
5. En définitive, l'appel est rejeté dans la procédure de l'art. 312
al. 1 CPC et l'ordonnance confirmée.
Vu l'effet suspensif de l'appel (art. 315 al. 1 CPC), il y a lieu de
renvoyer la cause au Juge de paix pour qu'il fixe un nouveau délai pour
libérer les locaux en cause, une fois les considérants écrits du présent
arrêt envoyés pour notification aux parties.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du
28 septembre 2010; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l'appelante,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L'intimée a spontanément déposé une réponse et l'appelante a
répliqué sans qu'un délai lui soit imparti pour le faire. Dès lors que
l'intimée n'a pas été invitée à déposer une réponse, il n'y a pas lieu à
l'allocation de dépens de deuxième instance.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Morges
pour qu'il fixe à D.________Sàrl, une fois les considérants du
présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un
nouveau délai pour libérer les locaux qu'elle occupe dans
l'immeuble sis à [...], [...] (local commercial, rez, 100 m2 +
cave).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l'appelante
D.________Sàrl
V. Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

- 13 -
Du 18 septembre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- U.A_______ (pour D.________Sàrl),
- Me Etienne Campiche (pour S.________SA)
Le juge délégué de la Cour d’appel civile considère que la
valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 14 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Morges.
Le greffier :