vd_gerichte · XC20.023147 · 2021-04-29 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC20.023147-210153
207
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 29 avril 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mme Crittin Dayen et Oulevey, juges
Greffier : M. Clerc
*****
Art. 59 al. 2 let. a, 242, 308 al. 1 let. a CPC
Statuant sur l’appel interjeté par L.________, à Leysin,
défenderesse, contre la décision rendue le 10 décembre 2020 par la
Présidente du Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec
V.________. (désormais : [...]), à Leysin, demanderesse, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1112

- 2 -
En fait :
A. Par décision du 10 décembre 2020, la Présidente du Tribunal
des baux (ci-après : la présidente ou le premier juge) a constaté que la
cause n’avait plus d’objet, l’a rayée du rôle, a réparti les frais judiciaires,
arrêtés à 600 fr., par moitié entre les parties et a mis à la charge de
chaque partie la moitié des dépens de l’autre, si bien que la
demanderesse V.________. devait au final la somme de 630 fr. à la
défenderesse L.________.
En substance, la présidente a relevé que la restitution
spontanée des locaux par la défenderesse avait eu lieu dans un contexte
très conflictuel entre les parties au sujet d’hypothétiques défauts affectant
la chose louée que la défenderesse avait invoqués pour résilier le bail en
cours de procédure. Elle a considéré que les responsabilités respectives
des parties concernant le congé à l’origine de la procédure et la
renonciation à l’usage des locaux par la défenderesse ne pourraient être
éclaircies qu’après élucidation du conflit concernant les défauts, examen
auquel il ne se justifiait pas de procéder aux seules fins de répartir les
frais. Elle a estimé que, compte tenu du caractère pour le moins confus de
la situation, il se justifiait en définitive de partager les frais et les dépens
par moitié entre les parties.
B. Par acte du 26 janvier 2021, L.________, sous la plume de son
conseil, a formé appel contre cette décision, en concluant, sous suite de
frais et dépens, principalement à son annulation et à l’annulation de la
résiliation du bail commercial de V.________. du 5 février 2020.
Subsidiairement, elle a conclu à son annulation et au renvoi de la cause en
première instance.
V.________. n’a pas été invitée à déposer une réponse.

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C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants :
1. V.________ (désormais [...] depuis le 8 juillet 2020) est une
société inscrite au Registre du commerce vaudois et sise à Leysin. Son but
social, depuis le 8 juillet 2020, est en substance le suivant : « tous travaux
de construction, de rénovation et de démolition de biens immobiliers ».
L.________ est une entreprise inscrite au Registre du commerce
vaudois et sise à Leysin. Elle a notamment pour but social l’exploitation
d’une entreprise de menuiserie et de charpenterie.
2. a) Le 28 novembre 2018, V.________., en qualité de bailleresse,
et L.________, en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail
commercial portant sur des locaux sis à la K.________ à compter du 1er
mars 2019 pour une durée de dix ans, pour un loyer mensuel de
11'847 francs.
b) Par courrier du 5 février 2020, la défenderesse a adressé à
la demanderesse une « mise en demeure » au motif que les locaux étaient
selon elle entachés de défauts dont elle lui avait déjà fait part à plusieurs
reprises. La défenderesse précisait que les loyers continueraient à être
consignés tant que la demanderesse ne remédiait pas aux prétendus
défauts.
3. a) Le 5 février 2020, V.________. a résilié le contrat de bail du
28 novembre 2018 avec effet au 31 mars 2020 en application de l’art.
257f CO, au motif en particulier que, selon elle, la défenderesse entravait
la réalisation des travaux nécessaires sur le bien litigieux.
b) Le 29 mai 2020, la défenderesse a résilié le contrat de bail
du 28 novembre 2018 avec effet immédiat « pour autant que celui-ci soit
en force ». Elle soutenait que les locaux étaient entachés de défauts qui
affectaient le bien depuis un an et qui n’avaient jamais été résolus malgré
les nombreuses interpellations de la défenderesse dans ce sens. La
défenderesse justifiait également la résiliation par le fait que

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l’administrateur de la demanderesse, [...], persistait à pénétrer sans droit
dans les locaux.
4. a) Par demande du 16 juin 2020 adressée au Tribunal des
baux, la demanderesse a conclu en substance à ce qu’il soit constaté que
le congé du 5 février 2020 était valable et à ce qu’il soit ordonné à la
défenderesse de quitter et rendre libres de tout bien et de toute personne
les locaux sis K.________, à défaut de quoi l’exécution forcée pourrait être
requise avec, au besoin, l’ouverture forcée des locaux.
b) Le 19 juin 2020, la défenderesse a déposé une demande
concluant à « l’annulation de la résiliation du bail commercial » du 5
février 2020 au motif que celle-ci serait abusive, partant nulle.
c) Par courrier du 7 octobre 2020, la défenderesse a indiqué
avoir quitté les locaux litigieux, de sorte que « la présente procédure
sembl[ait] donc être devenue sans objet ».
Le 13 octobre 2020, la demanderesse a admis « par gain de
paix » que la défenderesse avait quitté les locaux et que la procédure
devenait dès lors sans objet. Elle a proposé, pour éviter une procédure
tendant à déterminer la validité du congé du 5 février 2020, « que les frais
de justice soient partagés par moitié et que chaque partie garde ses frais
pour le surplus ».
Par courrier du 30 novembre 2020, la demanderesse a précisé
que, selon elle, le critère prépondérant pour fixer les frais était le départ
de la défenderesse.
Invitée à se prononcer sur la répartition des frais, la
défenderesse ne s’est pas déterminée.
En d roit :

- 5 -
1.
1.1
1.1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10’000 fr. au moins (art.
308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.1.2 Lorsque la procédure prend fin pour d'autres raisons que celles
citées à l’art. 241 CPC sans avoir fait l'objet d'une décision, elle est rayée
du rôle (art. 242 CPC). Le procès est considéré comme étant devenu sans
objet si la créance est éteinte pour une raison juridique ou factuelle
indépendante de la volonté de la partie créancière (Gschwend/Steck,
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3e éd., 2017, n. 7
ad art. 242 CPC). La cause doit être rayée du rôle en application de l'art.
242 CPC notamment en cas de disparition de l'objet litigieux ou de levée
de la poursuite dans un procès en revendication ou encore lorsque la
partie instante a obtenu satisfaction depuis l'ouverture de la procédure
(CREC 9 mars 2015/111).
La décision de radiation du rôle est une décision finale au sens
de l’art. 236 CPC car elle met formellement un terme à l’instance (ATF 116
II 351 consid. 3a, JdT 1991 I 616 ; TF 4A_249/2018 du 12 juin 2018 consid.
1.1 ; TF 4A_272/2014 du 9 décembre 2014 consid. 1.1 ; TF 4A_137/2013
du 7 novembre 2013 consid. 7.2 in ATF 139 III 478 ; TF 4A_616/2013 du 16
juin 2014 consid. 1.1 in ATF 140 III 227). Elle peut donc faire l’objet d’un
appel ou d’un recours au sens strict en fonction de la valeur litigieuse de la
cause (Heinzmann/Braidi in Petit commentaire du CPC, Bâle 2021, n. 12 et
14 ad art. 242 CPC et réf. cit. ; Tappy, Commentaire romand du CPC, 2e
éd. 2019 [ci-après : CR-CPC], n. 7 ad art. 242 CPC).
1.1.3 En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur
litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le

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contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la
contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau
congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (ATF 137 III 389
consid. 1.1 ; CACI 2 mars 2021/94 consid. 1).
1.2 En l’espèce, la présidente a constaté que la cause n’avait plus
d’objet, L.________ ayant quitté les locaux litigieux, et a rayé la cause du
rôle sur la base de l’art. 242 CPC. Conformément à ce qui a été développé
ci-dessus, la décision entreprise constitue une décision finale au sens de
l’art. 308 al. 1 CPC. Eu égard au fait que le litige au fond porte notamment
sur la validité de la résiliation du bail des locaux que l’appelante a
finalement quittés, la valeur litigieuse correspond au montant total des
loyers échus entre la résiliation contestée du 5 février 2020 et la
restitution des locaux, soit cinq mois de loyer. Compte tenu d’un loyer
mensuel de 11'847 fr., la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 francs.
L’appel est donc recevable sous cet angle.
2. L’appelante reproche au premier juge de ne pas s’être
prononcé sur la contestation de la résiliation du bail commercial adressée
le 5 février 2020 par la bailleresse. L’appelante se plaint d’une absence de
décision et dès lors d’un déni de justice matériel. Ce déni peut être
dénoncé par le biais du recours pour retard injustifié (art. 319 let. c CPC ;
Jeandin, CR-CPC, n. 27 ad art. 319 CPC ; CREC 17 février 2021/51 consid.
4.2.1 ; CREC 16 janvier 2012/8 consid. 1).
L’appelante, représentée par un mandataire professionnel au
jour du dépôt de l’appel, n’a pas emprunté cette voie de droit mais a
délibérément choisi d’interjeter un appel, ce choix étant d’ailleurs dûment
motivé dans son écriture. Il n’y a donc pas lieu de convertir l’appel en un
recours (TF 5A_494/2015 du 18 janvier 2016 consid. 4.2.5).
3.

- 7 -
3.1 L’appelante soutient que seule « l’annulation » de la résiliation
du bail du 5 février 2020 – conformément à sa demande du 19 juin 2020 –
permettrait de rendre valable sa propre résiliation immédiate du 29 mai
2020. Faute pour le premier juge de s’être prononcé sur cette annulation,
l’appelante risquerait de devoir payer à l’intimée une indemnité
correspondant au montant des loyers dus jusqu’à la relocation ou à la fin
du bail, conclu en l’espèce pour une durée de 10 ans.
3.2
3.2.1 L'art. 59 al. 1 CPC prévoit que le tribunal n'entre en matière
que sur les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de
recevabilité de l'action.
Qu’il s’agisse d’une demande (art. 59 al. 2 let. a CPC) ou d’un
appel, l'intéressé doit démontrer qu'il a un intérêt digne de protection, soit
un intérêt juridique actuel à voir le juge statuer sur ses conclusions
(Bohnet, CR-CPC, n. 89 ad art. 59 CPC). Comme toute condition de
recevabilité, l'intérêt doit exister au moment du jugement (Bohnet, CR-
CPC, n. 92 ad art. 59 CPC et n. 13 ad art. 60 CPC et réf. cit. ; Hohl,
Procédure civile, tome I, Berne 2001, n. 318, p. 78). Cela signifie que la
qualité pour recourir ou appeler suppose un intérêt actuel et pratique à
obtenir l’annulation de la décision attaquée (TF 1B_111/2010 du 7 mai
2010; ATF 135 I 79 consid. 1.1; ATF 128 II 34 consid. 1b).
L’absence d’un intérêt digne de protection, qui doit être
constatée d’office, entraîne l’irrecevabilité de l’appel ou du recours
(Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence
fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, n. 2.1 ad art. 311 CPC et réf. cit.).
3.2.2 Conformément à l’art. 257f al. 1 CO, le locataire est tenu
d’user de la chose avec le soin nécessaire. Lorsque le locataire viole son
devoir de diligence après la remise des locaux, le bailleur peut résilier le
bail de manière anticipée, en vertu de l’art. 257f al. 3 et 4 CO.

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Si le locataire viole son devoir de diligence, le bailleur, qu’il ait
ou non résilié le bail, peut prétendre à des dommages et intérêts (art. 97
al. 1 CO). Ceux-ci couvriront, par exemple, la réparation des dégâts causés
par le locataire. On applique les mêmes règles qu’en cas de résiliation
pour cause de retard dans le paiement du loyer (Lachat, Le bail à loyer,
2019, n. 3.2.3 p. 894). En effet, lorsque le locataire ne s’acquitte pas
ponctuellement de son loyer, il viole ses obligations contractuelles et
s’expose, après avoir libéré les locaux, à une demande de dommages et
intérêts de la part du bailleur, si celui-ci a valablement recouru à la
résiliation anticipée du contrat pour non-paiement du loyer. Le dommage
auquel peut prétendre le bailleur comprend notamment le loyer échu
depuis le départ du locataire et jusqu’à la relocation de l’appartement ou,
si l’appartement n’est pas reloué, jusqu’à la première échéance
contractuelle (Lachat, op. cit., n. 2.3.12 p. 883).
La résiliation anticipée du bail ne modifie en rien l’obligation
du locataire de s’acquitter des loyers arriérés jusqu’à l’échéance du
contrat ou jusqu’à la relocation des locaux. En outre, le locataire qui
continue à occuper les locaux après la date pour laquelle le bail a été
valablement résilié le fait, en règle générale, sans droit. Le bailleur peut
en conséquence lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des
locaux (Lachat, op. cit., n. 2.3.10 p. 883).
3.3 En l’espèce, la demande du 16 juin 2020 de l’intimée tendait à
la validation du congé anticipé notifié le 5 février 2020 et à l’évacuation
des locaux par l’appelante. Or, dans son courrier du 13 octobre 2020,
l’intimée a elle-même admis que la procédure était devenue sans objet du
fait de la restitution des locaux par l’appelante, précisant qu’elle
consentait à admettre ce point « par gain de paix » et afin d’éviter une
procédure tendant à déterminer la validité du congé du 5 février 2020.
Aussi, on voit mal dans quelles circonstances l’appelante pourrait se voir à
nouveau opposer ce congé à l’appui de prétentions en dommages-intérêts
de l’intimée.
Au surplus, comme exposé ci-dessus, si le locataire a violé son
devoir de diligence, le bailleur est en droit de réclamer des dommages et

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intérêts indépendamment de la question de savoir s’il a résilié ou non le
bail (cf. consid. 2.2.2 supra). Aussi, même si la résiliation du 5 février 2020
était qualifiée d’injustifiée, soit d’inefficace, l’intimée conserverait le droit
de prétendre à des dommages et intérêts pour violation par l’appelante de
son devoir de diligence, pour autant que les conditions y relatives soient
réalisées.
La question de la validité de la résiliation du 5 février 2020
n’aurait pas non plus d’impact sur la question des loyers dus par
l’appelante pour occupation illicite. En effet, même si ladite résiliation était
jugée inefficace, l’appelante serait quand même redevable des loyers,
lesquels semblent d’ailleurs avoir été consignés selon son courrier du 5
février 2020. Dans tous les cas, l’appelante base sa théorie sur des
spéculations quant aux prétentions que l’intimée pourrait éventuellement
soulever à son encontre, sans nullement les établir.
Ainsi, tout intérêt digne de protection à faire trancher la
question de la validité de la résiliation du 5 février 2020 fait défaut, ce à
plus forte raison qu’aucune conclusion en indemnisation liée aux défauts
de la chose louée ni en versement d’une indemnité pour occupation illicite
n’a été formulée.
L’appelante ne démontre pas qu’elle aurait un intérêt digne de
protection au sens de l’art. 59 al. 2 let. a CPC, de sorte que son appel est
irrecevable pour ce motif.
4. En définitive, l’appel doit être déclaré irrecevable.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'592 fr.
(la valeur litigieuse correspondant au montant total des loyers échus entre
la résiliation contestée du 5 février 2020 et la restitution des locaux, soit
cinq mois de loyer ; art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).

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Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas
été invitée à se déterminer sur l’appel.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est irrecevable.
II. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'592 fr.
(mille cinq cents nonante-deux francs), sont mis à la charge de
l’appelante L.________.
III. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- L.________ et
- Mme Geneviève Gehrig, aab (pour V.________.),

- 11 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :