vd_gerichte · XC18.052318 · 2020-09-16 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC18.052318-200747
394
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 16 septembre 2020
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Kühnlein et Cherpillod, juges
Greffière : Mme Spitz
*****
Art. 8 CC ; 18 al. 1 et 253 CO
Statuant sur l’appel interjeté par P.________, à G.________, et
C.________, à G.________, demandeurs, contre le jugement rendu le 28
novembre 2019 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les
appelants d’avec O.________, à G.________, défenderesse, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 28 novembre 2019, dont la motivation a été
communiquée aux parties le 14 avril 2020, le Tribunal des baux a dit que
la résiliation de bail, signifiée par la défenderesse O.________ aux
demandeurs P.________ et C.________ le 24 juillet 2018 pour le 31 décembre
2019, relative au terrain [...] d’approximativement [...] m2, situé L.________,
à G.________, était valable (I), a donné ordre aux demandeurs de quitter et
rendre libre de tout occupant et objet leur appartenant le terrain
mentionné au chiffre I ci-dessus au 31 décembre 2019 au plus tard (II), a
entièrement libéré, en faveur de la défenderesse, les loyers consignés par
les demandeurs auprès de la [...] sur le compte de consignation n° [...]
(III), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 5'865 fr., à la charge des
demandeurs, en précisant que ceux-ci seraient prélevés sur les avances
fournies par les parties (IV), a dit que les demandeurs devaient payer à la
défenderesse la somme de 495 fr. à titre de remboursement des avances
que celle-ci avait fournies (V), a dit que les demandeurs devaient verser à
la défenderesse la somme de 6'300 fr. à titre de dépens (VI) et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont notamment constaté que les
parties étaient liées par un contrat de bail à loyer et que celui-ci portait
sur une surface bétonnée et non sur un local, de sorte que, pour ce motif
déjà, il ne pouvait pas s’agir d’un bail commercial comme le soutenait la
partie locataire. Les premiers juges ont ensuite considéré qu’il n’existait
aucun motif d’interpréter le contrat litigieux en s’écartant de son texte
littéral et de rechercher une autre commune et réelle volonté que celle
découlant du texte du contrat, mais également que les règles sur la
protection contre les congés n’avaient pas été intégrées volontairement et
d’un commun accord par les parties au bail litigieux et ne lui étaient donc
pas applicables. De plus, les premiers juges ont considéré qu’au vu de
l’existence d’un accès aux toilettes et de la mise à disposition d’un point
d’eau et du fait que la partie locataire avait échoué à démontrer que ces
deux qualités promises étaient entachées de défauts, il n’y avait lieu ni de

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condamner la partie bailleresse à leur mise en place, ni d’allouer une
réduction de loyer à la partie locataire. Partant, faute de défauts justifiant
une réduction de loyer, l’entier des loyers consignés devait être libéré en
faveur de la partie bailleresse. Enfin, les premiers juges ont motivé leur
décision prise à l’audience du 21 novembre 2019 de rejeter la réquisition
de la partie locataire tendant à la production de pièces et à l’audition de
témoins.
B. Par acte du 22 mai 2020, P.________ et C.________ ont interjeté
appel contre le jugement susmentionné en concluant, avec suite de frais
et dépens, à sa réforme en ce sens que la résiliation notifiée par O.________
le 24 juillet 2018 soit annulée (1), qu’une prolongation de bail de 6 ans
leur soit accordée (2), qu’une réduction de loyer de 20 %, soit de 900 fr.
mensuels, leur soit accordée rétroactivement au 1er janvier 2015,
subsidiairement que cette réduction de loyer de 20 % leur soit accordée
depuis le 30 octobre 2017 jusqu’à ce qu’ils bénéficient d’un accès à un
point d’eau ainsi qu’à des installations sanitaires conformes au contrat de
bail (3), qu’O.________ soit leur débitrice et leur doive immédiat paiement
en tant que créanciers solidaires de la somme de 38'700 fr. au titre du
trop-perçu de loyer entre le 1er janvier 2015 et le 31 juillet 2018,
subsidiairement de la somme de 8'100 fr. au titre du trop-perçu de loyer
entre le 30 octobre 2017 et le 31 juillet 2018 (4), qu’O.________ soit invitée
à mettre en fonction et à leur disposition un point d’eau et un accès
permanent à des locaux sanitaires – toilettes – sans restriction dès
jugement définitif et exécutoire, sous commination des peines prévues par
l’art. 292 CP qui punit de l’amende l’insoumission à une décision de
l’autorité (5), qu’O.________ soit autorisée à consigner le loyer jusqu’à
l’élimination complète des défauts constatés (6) et que la déconsignation
des loyers soit ordonnée dès l’élimination des défauts constatés, à
concurrence de 20 % des montants consignés en leur faveur et de 80 %
des montants consignés en faveur d’O.________ (6). Subsidiairement, ils
ont repris leurs conclusions principales nos 2 à 6.

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Par courrier du 25 mai 2020, P.________ et C.________ ont
indiqué qu’une erreur de plume s’était glissée dans leur conclusion
principale et subsidiaire 6, laquelle devait être modifiée en ce sens que ce
soit eux-mêmes qui soient autorisés à consigner le loyer et non O.________.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer sur l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. La demanderesse P.________ est une entreprise individuelle
dont le but est [...]. Le demandeur C.________ est le titulaire de cette
entreprise, avec signature individuelle.
2. Le 9 décembre 2014, les demandeurs ont pris à bail de
A.N.________ et B.N.________, une surface bétonnée d’environ [...] m2, sis
L.________, à G.________, à l’usage d’un « parc automobile », pour un loyer
mensuel net de 4'500 fr., réduit à 4'000 fr. du 1er janvier au 30 juin 2015.
Le bail a été conclu pour une durée allant du 1er janvier 2015 au
31 décembre 2019. Sauf avis de résiliation préalable de l’une ou l’autre
des parties donné et reçu au moins une année à l’avance pour la
prochaine échéance, il était renouvelable aux mêmes conditions de cinq
ans en cinq ans. Le contrat a été établi sur une formule pré-imprimée,
intitulée bail à loyer pour locaux commerciaux et il est stipulé que le bail
comprend :
« 1) UNE SURFACE BÉTONNÉE ENV. [...] M2
2) ACCES TOILETTE,
3) TERRAIN clôturé ».
Le point 6 du contrat de bail litigieux prévoit notamment « un
point d’eau à disposition ».
3. La défenderesse O.________ a pour but [...]. [...] en est
l’administrateur avec signature individuelle.

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4. Le 31 mars 2015, la défenderesse a acheté la parcelle [...] sur
laquelle se trouve la surface louée aux demandeurs. Elle a co-signé ce bail
en-dessous de la signature des bailleurs A.N.________ et B.N.________, avec
la mention pour acceptation, le 9 décembre 2014.
La défenderesse loue également une surface extérieure
bétonnée de 400 m2, située au sud-est du bâtiment, ainsi qu’un local
fermé, non chauffé, d’environ 60 m2, à A.Y.________ et Y.________. Le bail
prend la forme d’un courriel adressé par la défenderesse aux locataires et
comprend toutes les mentions usuelles à ce type de contrat (objet, loyer,
condition de son paiement, termes, etc.). Ce bail a débuté le 1er novembre
2016 et a été résilié au moyen d’une formule officielle pour le
31 décembre 2019.
La défenderesse loue encore vingt-cinq places de parc situées
au nord-ouest à un troisième locataire, la société E.________, informée elle
aussi du projet de construction et de la résiliation prochaine de son bail.
5. Le terrain loué par les demandeurs se trouve sur la gauche en
entrant sur la parcelle [...] depuis le L.________. Il s’agit d’une surface
bétonnée sur laquelle des voitures sans plaques sont entreposées. Elle est
délimitée par des barrières amovibles. A droite en entrant dans l’enceinte
se trouve une cabine de toilettes sèches et au fond du terrain un bureau-
container posé sur des parpaings, au-dessous duquel la défenderesse a
branché un tableau électrique. Derrière la surface louée, s’élève le
bâtiment de la défenderesse. Il s’agit d’une grande halle vétuste non
isolée dans laquelle la défenderesse a aménagé ses bureaux et qui lui sert
également d’entrepôt. Sur la gauche en entrant dans la halle, à la suite
des deux bureaux se trouvent des sanitaires comprenant un évier, un WC
fermé, une douche fermée et un boiler. Un tuyau d’électricité et un tuyau
d’eau traversent le mur du bâtiment, sortent sur l’extérieur, sont enterrés
et ressortent sur la surface louée aux demandeurs, à l’endroit où la
défenderesse a installé un robinet.

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6. Par courrier du 30 octobre 2017 adressé à la défenderesse, les
demandeurs, sous la plume de leur assurance de protection juridique
I.________, se sont plaints de n’avoir aucun accès à des toilettes et que le
point d’eau soit coupé en hiver. Ils ont exigé de la défenderesse qu’elle
remédie à ces défauts dans un délai de dix jours, sous menace d’entamer
des démarches juridiques et procédurales plus conséquentes.
Par courrier du 14 novembre 2017, la défenderesse a répondu
aux demandeurs que l’accès à leurs toilettes avait toujours été accordé et
qu’ils en avaient fait l’usage au début. Elle a ajouté qu’elle pourrait
éventuellement envisager l’installation de toilettes sèches si cela s’avérait
nécessaire. S’agissant du point d’eau, la défenderesse a confirmé que
depuis le début du bail l’eau était coupée en cas de risque de gel et a
précisé que les demandeurs n’avaient jamais formulé de remarque à ce
propos. La défenderesse a encore expliqué que son bâtiment n’étant ni
isolé ni chauffé, elle était contrainte de couper l’eau en période de grands
froids et de vidanger les conduites pour éviter un gel des canalisations et
un dégât des eaux. Par ailleurs, elle a relevé avoir autorisé l’installation
d’un cabanon sur le terrain litigieux, sans modification du contrat de bail,
et avoir installé elle-même l’alimentation et le tableau électrique pour les
demandeurs. Pour finir, elle leur a rappelé que la démolition puis la
reconstruction d’un nouveau bâtiment était à l’étude et avait été soumise
aux autorités de la Ville de G.________.
7. Par courrier envoyé le 17 novembre 2017, la Municipalité de
G.________ a délivré à la défenderesse le permis de construire n° [...] du
13 novembre 2017 pour la construction d’un bâtiment à usage artisanal et
d’un appartement de fonction au L.________ à G.________, en remplacement
de la halle actuelle qu’il était prévu de démolir. Ce permis était valable
deux ans. Il a été prolongé jusqu’au 12 novembre 2020 par décision
municipale du 4 novembre 2019.
8. Par courrier du 19 mars 2018, les demandeurs, sous la plume
de leur conseil, Me J.________, ont constaté que l’accès aux toilettes n’avait
pas encore été « aménagé » et ont mis en demeure la défenderesse de

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faire le nécessaire d’ici au 15 avril 2018, à défaut de quoi le loyer serait
consigné.
A la suite de ce courrier, la défenderesse a procédé à la pause
de toilettes sèches sur le terrain loué aux demandeurs. Par lettre du 19
avril 2018, le conseil des demandeurs a indiqué à la défenderesse que
cela ne supprimait pas le défaut et a sommé cette dernière de faire le
nécessaire d’ici au 10 mai 2018, sous menace de consignation du loyer.
9. Les plans de construction du projet de la défenderesse, soit du
bâtiment à usage artisanal, datés du 16 juillet 2018, présentent un
immeuble plus grand que la halle actuelle. Ce nouvel immeuble comprend
d’une part les locaux de la défenderesse et d’autre part, des locaux à
louer dont les revenus permettront de financer le projet. Une rampe
construite en partie sur le terrain actuellement loué par les demandeurs
permettra d’accéder aux deux sous-sols. A l’extérieur, douze places
visiteurs sont prévues.
10. Par courrier simple et recommandé du 24 juillet 2018, la
défenderesse a informé les demandeurs que son projet de construction
avait abouti à l’obtention d’un permis de construire le 13 novembre 2017
et que ce projet serait réalisé dans un proche avenir. Pour ce motif, elle a
résilié le bail du 9 décembre 2014 pour son échéance, soit pour le 31
décembre 2019. Une formule officielle de notification de résiliation de bail
pour le 31 décembre 2019 était jointe en annexe.
11. Les demandeurs ont consigné le loyer échéant le 31 août 2018
auprès de la [...] sur le compte n° [...].
12. a) Les demandeurs ont saisi la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de [...] (ci-après : la commission de
conciliation) par requête du 23 août 2018 en contestation de la résiliation
de leur bail notifiée le 24 juillet 2018, subsidiairement en prolongation de
ce bail. Par une seconde requête du 26 septembre 2018 en validation de
la consignation du loyer et en réduction du loyer, les demandeurs ont à

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nouveau saisi la commission de conciliation. Cette dernière a joint les deux
causes et a délivré le 31 octobre 2018 aux demandeurs une autorisation
de procéder.
b) Par demande du 29 novembre 2018, les demandeurs ont
ensuite porté leur cause devant le Tribunal des baux. C.________ a en
substance conclu, avec suite de frais et dépens, à l’annulation de la
résiliation de bail, à ce que la validité de la consignation de loyer effectuée
par ses soins soit constatée, à ce qu’il soit autorisé à consigner le 100 %
du loyer jusqu’à l’élimination totale des défauts, à ce qu’une réduction de
loyer de 20 % lui soit accordée dès le 1er janvier 2015 et jusqu’à
l’élimination des défauts, à ce que la défenderesse soit condamnée à lui
restituer le trop-perçu de loyer depuis le 1er janvier 2015, ceci fait, à ce
que les loyers consignés soient attribués en conséquence, à ce que la
défenderesse soit condamnée à mettre en place un accès aux toilettes
ainsi qu’à un point d’eau sur le local sis L.________, à G.________, dans un
délai de 30 jours dès l’entrée en force de la décision sous menace de la
peine prévue par l’art. 292 CP et à ce que la défenderesse soit déboutée
de toutes autres ou contraires conclusions. Subsidiairement, il a conclu à
ce qu’une pleine et entière prolongation de bail de 6 ans lui soit accordée
et a repris pour le surplus ses conclusions principales, à l’exception de la
première relative à l’annulation de la résiliation de bail.
c) Par réponse du 10 mars 2018, la défenderesse a conclu à ce
qu’il soit constaté que le contrat de bail avait été valablement résilié pour
le 31 décembre 2019 (I), qu’aucune prolongation de bail ne soit accordée
aux demandeurs (II), qu’il soit ordonné aux demandeurs de quitter et
rendre libre de tout objet le terrain susmentionné le 31 décembre 2019 au
plus tard (III) et à la libération immédiate et intégrale des loyers consignés
en sa propre faveur.
Les demandeurs ont répliqué le 12 mars 2019 et persisté
intégralement dans les termes de leur requête du 29 novembre 2018. La
défenderesse a dupliqué le 28 mars 2019 en confirmant les conclusions
prises au pied de sa réponse du 18 février 2019 et a conclu, avec suite de

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frais et dépens, au rejet des conclusions prises au pied de la réplique du
12 mars 2019.
d) Une première audience a été tenue le 23 mai 2019, lors de
laquelle le témoin [...] a été entendu.
e) Par courrier du 15 novembre 2019, les demandeurs ont
remis au Tribunal des baux un mémoire de nova et d’allégués
complémentaires, un bordereau de pièces produites, un bordereau de
pièces requises et une liste de témoins.
f) Une seconde audience a été appointée le 21 novembre 2019
à l’occasion de laquelle il a été procédé à l’inspection locale, à l’audition
des témoins [...], [...], [...] et à l’interrogatoire de [...] en sa qualité de
partie. En outre, le Tribunal des baux a informé les parties que par
appréciation anticipée des preuves, les réquisitions de production de
pièces du 15 novembre 2019 et celles du jour ainsi que l’audition requise
de deux témoins supplémentaires étaient rejetées.
L’inspection locale a notamment permis au Tribunal des baux
de constater la présence, sur le terrain loué par les demandeurs, de
toilettes sèches, ainsi que d’un robinet installé par la défenderesse, sous
lequel les demandeurs ont positionné un module d’évier en inox, module
posé sur des parpaings. L’eau s’écoulait directement par terre, le tuyau
ajouté par les demandeurs pour diriger l’écoulement d’eaux usées s’étant
cassé. Au fond du terrain sur la droite, les demandeurs avaient installé un
bureau-container fourni par le voisin garagiste, qui est aussi posé sur des
parpaings, le surélevant ainsi du sol de quelques mètres et au-dessous
duquel la défenderesse avait branché un tableau électrique. Le bâtiment
de la défenderesse était une grande halle vétuste, non isolée, dans
laquelle se trouvaient notamment deux bureaux et des sanitaires fermés
par une porte. Les sanitaires comprennaient un évier pourvu de deux
robinets, un WC fermé, une douche fermée et le boiler.

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Lors de cette audience, [...], employé de la défenderesse, a
indiqué qu’il avait vu une ou deux fois le demandeur dans les locaux de la
défenderesse et que s’étant inquiété auprès de son employeur de savoir si
celui-ci avait le droit d’être là, il lui avait été indiqué que le demandeur
avait un accès aux toilettes.
A cette même occasion, [...] et [...], garagistes en relation
d’affaire avec le demandeur, ont indiqué respectivement, pour le premier,
que le demandeur lui avait montré le bâtiment de la défenderesse en
indiquant qu’une ouverture aurait dû être aménagée pour qu’il puisse
accéder aux toilettes mais qu’elle n’avait jamais été faite et pour le
second, que lorsqu’il rendait visite au demandeur pour le travail et qu’ils
avaient besoin d’aller aux toilettes, ils se rendaient en voiture au [...] tout
proche.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les affaires patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est supérieure à 10'000
fr. (art. 308 al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de l'appel est de trente
jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la
notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
En cas de contestation de la validité du congé, la valeur
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le
contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En
principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JdT 2011 III 83 ;

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TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 1.1 ; SJ 2001 I 17 consid. la; ATF
119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l’appel de C.________ est
recevable.
En revanche, formé par une partie qui n’a pas la personnalité
juridique, ni droit et obligation propre, et donc pas la qualité pour former
appel, l’appel est irrecevable dès lors qu’il provient de l’entreprise
individuelle P.________.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a
CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance
d'appel dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en
droit. En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des
preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en
relation avec l'art. 310 let. b CPC ; JdT 2011 III 143) et vérifie si celui-ci
pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Il incombe toutefois à l'appelant
de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le
caractère erroné de la motivation attaquée. Pour satisfaire à cette
exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer aux moyens soulevés en première
instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision
attaquée. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que
l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une
désignation précise des passages de la décision que l'appelant attaque et
des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374
consid. 4.3.1 et les arrêts cités). La Cour de céans n'est ainsi pas tenue
d'examiner, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises en cause
devant elle, ni de vérifier que tout l'état de fait retenu par le premier juge

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est exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés devant
elle (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4).
2.2 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ; Tappy, Les voies de droit du
nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III 115, p. 138). Il appartient
à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que
l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et
motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JdT
2011 III 43 et les références citées).
On distingue à cet effet vrais et faux novas. Les vrais novas
sont des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés qu’après la fin de
l’audience de débats principaux de première instance ; ils sont recevables
en appel lorsqu’ils sont invoqués sans retard après leur découverte. Les
faux novas sont des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient
déjà lors de l’audience de débats principaux ; leur recevabilité en appel
est exclue s’ils avaient pu être invoqués en première instance en faisant
preuve de la diligence requise (TF 5A_882/2017 du 1er février 2018 consid.
5.3, RSPC 2018 p. 218 ; TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid. 3.4 ;
Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise relative à
l’appel et au recours en matière civile, in JdT 2013 III 131, spéc. p. 150,
n. 40 et les réf. citées).
2.3 En l’espèce, l’appelant invoque des faits nouveaux en p. 4 de
son appel, lesquels sont recevables à la rigueur de l’art. 317 CPC. Il résulte
toutefois de ce qui suit qu’ils sont sans pertinence sur le sort de la cause.
Il n’y a dès lors pas lieu d’instruire à leur sujet (art. 150 al. 1 CPC).
Dans la partie en droit de son appel (cf. p. 6), l’appelant se
prévaut en outre de faits qui n’avaient pas été allégués en première
instance : il n’y a pas lieu d’en tenir compte, faute pour l’appelant de

- 13 -
démontrer que les conditions de l’art. 317 CPC seraient réalisées ; au
demeurant, ils ne sont pas de nature à influer sur le sort de l’appel.
3.
3.1 L’appelant reproche à l’autorité précédente de n’avoir pas
considéré que le contrat litigieux portait sur un bail commercial protégé
par la loi, subsidiairement que les parties auraient voulu être liées par les
dispositions applicables à un tel bail.
3.2 Il n’est pas contesté que le bail litigieux est un bail à loyer au
sens de l’art. 253 CO. Le titre huitième du CO relatif au bail à loyer
contient des dispositions spécifiques aux baux d’habitations et aux locaux
commerciaux, notamment en matière de résiliation, qu’il s’agisse de la
forme du congé (art. 166l et 266o CO) ou de la protection contre les
congés abusifs (art. 271 ss CO).
Selon la jurisprudence, le local au sens des dispositions
précitées se définit comme un espace délimité horizontalement et
verticalement, aménagé pour une certaine durée et protégeant contre les
influences extérieures (ATF 124 III 108 consid. 2b p. 110 ; TF 4A_109/2015
du 23 septembre 2015 consid. 3.2. et les réf. citées). Un enclos, qui par
définition ne comporte pas de toit, n'est pas un local (cf. ATF 124 III 108
consid. 2b p. 110 ; TF 4C.264/2002 du 25 août 2003 consid. 4.2). Le
Tribunal fédéral a certes jugé qu’il n’était pas exclu qu'un bâtiment plus ou
moins fermé puisse répondre à la définition du local, ainsi une station de
lavage de véhicules en libre-service comprenant des boxes, ouverts sur
l'avant. En effet, dans ce cas il n'y avait pas lieu de refuser l'application
des normes protectrices du droit du bail à un contrat qui porte sur des
installations tridimensionnelles ne correspondant pas aux conditions
habituelles de fermeture, lorsque des personnes exercent dans ces lieux
l'activité professionnelle déployée par la locataire; dans le cas de la station
de lavage, les clients et le personnel pouvaient se tenir dans les volumes
délimités pour laver les voitures ou entretenir les installations (ATF 124 III
108 consid. 2b et c p. 110/111 ; TF 4C.264/2002 du 25 août 2003 consid.

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4.2). Dans ce dernier arrêt, le Tribunal fédéral a toutefois considéré que la
situation était différente lorsque l'enclos ne servait qu'à entreposer des
déchets de bois avant leur manutention sur les wagons de marchandises.
Par ailleurs, l'objet de la location selon le bail liant les parties était un
terrain nu, l'enclos ayant été édifié par la locataire ; le loyer convenu, qui
n'avait pas été modifié par la suite, correspondait à cette contre-
prestation. L'autorisation de la bailleresse de construire l'enclos
n'emportait pas une modification du bail et, du reste, rien n'indiquait que
la locataire ne devait pas enlever l'installation à l'issue du contrat. Pour
cette raison également, le bail dont la résiliation était litigieuse a été
considéré par le Tribunal fédéral comme non relatif à un local commercial
(TF 4C.264/2002 du 25 août 2003 consid. 4.2 et les références citées).
Le Tribunal fédéral a rappelé une jurisprudence ancienne dans
lequel il n'avait pas exclu l'application analogique des dispositions sur la
prolongation du bail à un contrat de location d'un terrain comportant une
construction mobilière. Il l’a toutefois expressément réservée à des cas
bien particuliers, par exemple lorsque le bail est de durée indéterminée,
que le locataire a installé, aux fins d'habitation ou de commerce, une
construction coûteuse au su du bailleur et qu'il peut ainsi compter que le
bail ne sera pas résilié dans un avenir proche (ATF 98 II 199 consid. 4b
p. 204 ; TF 4A_109/2015 du 23 septembre 2015 consid. 4.2).
Toujours selon le Tribunal fédéral, le bail d'un terrain nu
n'équivaut pas, d'ordinaire, à la mise à disposition de locaux, cela même si
le locataire est autorisé à installer des constructions mobilières qui
comporteront des volumes fermés (ATF 98 II 199 consid. 4 p. 203). Le
Tribunal fédéral a appliqué ce principe dans le cas d'un terrain loué pour y
pratiquer le commerce des véhicules d'occasion, alors que le locataire,
avec l'assentiment du bailleur, avait installé un petit chalet
(TF 4C.167/1996 du 5 septembre 1996, consid. 2 ; confirmé par TF
4C.61/2007 du 17 avril 2007 consid. 4.1). Dans cette dernière cause, le
locataire avait été autorisé par le bailleur à installer quatre conteneurs,
soit de vastes caisses qu'il est en principe possible de déplacer en vue de
les installer dans un autre lieu, qui seraient « simplement posés » sur des

- 15 -
socles en béton. Le Tribunal fédéral a relevé, faisant application de l'art.
677 al. 1 CC, que d'après l'accord des parties, le bailleur ne deviendrait
pas propriétaire des conteneurs et qu'il n'aurait donc pas à en céder
l'usage au locataire. Les conteneurs et les locaux que ceux-ci renfermaient
ne se confondaient donc pas avec l'objet du bail. Pour ce motif déjà, ce
dernier n’était pas devenu un bail de locaux commerciaux.
3.3 En l’occurrence, au vu de la jurisprudence qui précède dont
rien ne justifie de s’écarter, le contrat, qui porte sur « une surface
bétonnée env. [...] m2, accès toilette et terrain clôturé » ne peut être
considéré comme portant sur un local au sens de la jurisprudence
précitée.
L’appelant fait valoir l’existence d’un « cabanon extérieur ».
Selon l’état de fait non attaqué par l’appelant de même que les photos au
dossier, il s’agit d’un « bureau container installé sur des parpaings », soit
d’une installation mobilière amovible. Le moment où il a été installé et les
circonstances dans lesquelles il l’a été n’ont pas été établis. Rien ne laisse
non plus à penser qu’elle appartiendrait à l’intimée qui en aurait cédé
l’usage à l’appelant. Dans ces conditions, l’existence de ce container n’est
pas propre à justifier la qualification, même postérieure, de la surface
louée en local.
L’appelant invoque le « principe d’égalité consacré par la
Constitution fédérale ». Le législateur a clairement voulu offrir une
protection supplémentaire aux baux portant sur des « locaux
commerciaux » (Titre huitième, chapitre III) par rapport à ceux portant sur
des objets non qualifiés de locaux. Il s’agit ainsi de deux situations
différentes pour lesquelles le législateur a souhaité des protections
différentes. Le grief de violation du principe d’égalité est ainsi infondé.
3.4 A titre subsidiaire, l’appelant fait valoir que la volonté des
parties était néanmoins de considérer le contrat de bail comme un contrat
portant sur des locaux commerciaux, respectivement de le soumettre aux
règles applicables à ces derniers.

- 16 -
3.5 En présence d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge
doit tout d'abord s'efforcer de rechercher la réelle et commune intention
des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes
dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature
véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce
sens non seulement la teneur des déclarations de volonté – écrites ou
orales –, mais aussi le contexte général, soit toutes les circonstances
permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse des
déclarations antérieures à la conclusion du contrat, des projets de contrat,
de la correspondance échangée ou encore de l'attitude des parties après
la conclusion du contrat (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 ; TF 4A_65/2012 du
21 mai 2012 consid. 10.2 ; Winiger, Commentaire romand, Code des
obligations I, 2e éd., 2012, nn. 15 ss, spéc. nn. 25 et 32-34 ad art. 18 CO).
La recherche de la volonté réelle des parties est qualifiée d'interprétation
subjective. Déterminer ce qu'un cocontractant savait et voulait au moment
de conclure relève des constatations de fait (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 ;
ATF 131 III 606 consid. 4.1).
Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et
commune des parties – parce que les preuves font défaut ou ne sont pas
concluantes – ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté
exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du contrat – ce qui ne
ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais doit
résulter de l'administration des preuves –, il doit recourir à l'interprétation
normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en
déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune
d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de
volonté de l'autre. Il s'agit d'une interprétation selon le principe de la
confiance (ATF 144 III 93 consid. 5.2.3 ; TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017
consid. 6.2 et les arrêts cités ; TF 4A_98/2016 du 22 août 2016 consid.
5.1). D'après ce principe, la volonté interne de s'engager du déclarant
n'est pas seule déterminante ; une obligation à sa charge peut découler de
son comportement, dont l'autre partie pouvait, de bonne foi, déduire une
volonté de s'engager. Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à

- 17 -
une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement,
même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 144 III 93
consid. 5.2.3 ; ATF 130 III 417 consid. 3.2 et les arrêts cités).
La détermination de la volonté objective des parties, selon le
principe de la confiance, est une question de droit, que le Tribunal fédéral
examine librement; pour la trancher, il faut cependant se fonder sur le
contenu des manifestations de volonté et sur les circonstances, lesquelles
relèvent du fait. Les circonstances déterminantes à cet égard sont
uniquement celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de
volonté, mais non pas les événements postérieurs (ATF 144 III 93 consid.
5.2.3 ; ATF 1333 III 61 consid. 2.2.1 p. 67 et les arrêts cités).
3.6 A l’appui de son moyen, l’appelant invoque que le contrat a
été rédigé au moyen de la formule officielle habituellement utilisée en
matière de bail à loyer pour locaux commerciaux.
Comme dit ci-dessus, le bail ne porte clairement pas sur un
local commercial. La volonté des parties initiales au contrat, dans ce
qu’elles ont précisé elles-mêmes dans la formule pré-imprimée « bail à
loyer pour locaux commerciaux », à savoir que le bail est à usage d’un
parc automobile et porte sur une surface bétonnée d’environ [...] m2, un
accès toilette et un terrain clôturé, est limpide à cet égard. Dans ces
circonstances, on ne saurait déduire de la seule utilisation par les parties
initiales au contrat de cette formule pour conclure leur accord et des
références pré-imprimées aux « dispositions générales pour locaux
commerciaux, garages et place de parc » figurant en fin de cette formule,
leur volonté de soumettre néanmoins leur rapport contractuel à ces
dispositions protectrices pour l’appelant. Aucun élément suffisant
n’impose une telle intention qui ne peut être retenue ni selon la méthode
subjective, ni selon la méthode objective. Il apparaît au contraire que les
parties originaires au contrat ont uniquement voulu « se simplifier la vie »
en utilisant un canevas de contrat, sans que cela signifie qu’elles aient
également voulu par-là soumettre leurs rapports auxdites règles.

- 18 -
Une telle conviction est encore renforcée par le fait que selon
les pièces produites par l’appelant, le contrat litigieux ne consiste qu’en la
formule pré-imprimée remplie, sans les « dispositions générales pour
locaux commerciaux, garages et place de parc » (pièce 1). Or celles-ci
auraient pourtant dû être annexées au contrat si la volonté des parties
initiales au contrat avait réellement été de soumettre leur contrat à dites
dispositions. L’appelant n’a jamais prétendu que ces dispositions
générales auraient été annexées au contrat. Au surplus, la
méconnaissance du droit par les parties initiales au contrat ressort encore
du fait que l’appelant, mais également son entreprise individuelle, qui,
dépourvue de personnalité juridique, ne peut être titulaire ni de droits, ni
d’obligations, sont indiqués comme locataires. Une telle méconnaissance
du droit rend encore moins plausible que les parties initiales aient eu la
conscience, encore moins l’intention, par l’utilisation de la formule pré-
imprimée, de soumettre leurs rapports contractuels aux règles applicables
aux locaux commerciaux.
Dans ces conditions, on ne saurait considérer que l’intimée,
par la reprise du contrat – elle n’a acquis la parcelle que le 31 mars 2015 –
, ait voulu reprendre un contrat soumis aux dispositions protectrices en
matière de locaux commerciaux ou voulu soumettre le contrat à de telles
dispositions.
3.7 L’appelant se prévaut en vain du principe « contra
stipulatorem » : il n’a en effet pas été établi que l’intimée aurait été
l’auteur du contrat litigieux, ni qu’elle aurait participé à sa rédaction, sa
seule signature, non datée, « pour acceptation », à la dernière page
seulement, ne permettant pas de le déduire.
La comparaison avec un autre contrat liant l’intimée à un tiers
–Y.________ – n’est d’aucun secours à l’appelant : outre qu’il s’agit d’un
rapport distinct, dite relation porte notamment sur un « local fermé d’env.
60 m2 », dont la qualification, au vu de la jurisprudence qui précède, n’est
pas comparable au contrat de bail ici litigieux.

- 19 -
3.8 Au vu de ce qui précède et faute d’autre élément, l’utilisation
de la formule de résiliation usuellement utilisée pour la résiliation des
baux de locaux commerciaux ne saurait conduire à considérer a posteriori
que les parties auraient voulu être liées par les règles relatives aux baux
commerciaux. Ici encore, la Cour considère que cette formule a été utilisée
par commodité et non pas dans l’intention de confirmer une volonté qui
n’avait jamais existé ni été exprimée auparavant.
3.9 Dans ces conditions, on ne saurait retenir que les parties
auraient toutes deux voulu, pour un objet qui n’était pas un local, être
liées par les dispositions en matière de bail commercial. La nature de
l’activité exercée par l’appelant sur la surface louée est dans ces
conditions sans pertinence.
Au vu de ce qui précède, les griefs de violation des art. 271,
271a et 272 CO, ici inapplicables, sont sans objet. Les mesures
d’instruction requises afin d’établir la réalisation des hypothèses visées
par ces dispositions, sont partant sans pertinence sur le sort de la cause.
Elles n’ont à juste titre pas été ordonnées par l’autorité de première
instance et n’ont pas à l’être par l’autorité de céans. En effet, le fait que la
résiliation du contrat de bail soit intervenue alors que la partie locataire
avait consigné le loyer et neuf mois après la délivrance du permis de
construire dont l’intimée se prévalait pour justifier la résiliation, les
modalités de financement de la construction du nouveau bâtiment de
l’intimée, le fait qu’un autre locataire de l’intimée n’ait pas encore quitté
les lieux et y poursuivrait son activité, ou encore que les travaux de
construction n’aient pas débuté, ne sont notamment pas de nature à
influer sur le sort de la cause puisque le bail a été résilié selon les règles
applicables au congé ordinaire et non extraordinaire pour rénovation. Il n’y
a ainsi pas lieu de procéder à une inspection locale ou à l’audition du tiers
locataire de l’intimée, ni de requérir la production du dossier de
financement de la construction.
4.

- 20 -
4.1 L’appelant reproche, de manière parfois peu compréhensible
(p. ex. p. 11 avant-avant dernier paragraphe) à l’autorité précédente de
ne pas avoir retenu que la chose était défectueuse, attendu qu’un accès à
des toilettes ne lui avait pas été assuré. Il se plaint d’une part que l’accès
aurait dû être illimité et permanent, d’autre part que de simples toilettes,
notamment sèches, ne seraient pas suffisantes.
4.2 En l'absence d'une disposition spéciale instituant une
présomption, l'art. 8 CC répartit le fardeau de la preuve pour toutes les
prétentions fondées sur le droit fédéral et détermine, sur cette base,
laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la
preuve. Il en résulte que la partie demanderesse doit prouver les faits qui
fondent sa prétention, tandis que la partie adverse doit prouver les faits
qui entraînent l'extinction ou la perte du droit (ATF 139 III 7 consid. 2.2 et
réf. citées).
4.3 Il a été établi que l’appelant pouvait accéder aux toilettes se
trouvant dans les locaux de l’intimée, sis à proximité directe de la surface
louée. Un tel accès, durant les heures de travail usuel de la défenderesse
comme de l’appelant, suffit selon les termes du contrat. Comme relevé à
juste titre, la location d’une surface bétonnée avec accès aux toilettes
présuppose que celui-ci se fasse dans le seul bâtiment existant, à savoir
celui de l’intimée lorsqu’il est ouvert. En effet, le terme « accès » indique
sans équivoque que les toilettes étaient préexistantes, ce qui est le cas
s’agissant de celles de l’intimée. Au demeurant, l’appelant ne démontre
pas qu’autre chose aurait été convenu entre les parties, ni que cet accès
devrait être disponible en tout temps ou encore se faire par une entrée
séparée, contrairement à ce qu’il prétend. On ne saurait à cet égard suivre
l’appelant qui invoque qu’il serait notoire que la notion « d’accès au
toilettes » (sic) implique un usage illimité. Le contrat, pas plus que l’usage,
ne permet de retenir un tel accès. Il n’est au demeurant pas établi que
l’appelant aurait eu des heures de travail différentes de celles des
employés de l’intimée et qu’il se serait ainsi vu de fait privé de l’accès aux
toilettes se trouvant dans les locaux de l’intimée, ni quand. En particulier,
le bail a commencé le 1er janvier 2015. Or rien n’établit que l’appelant se

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serait plaint avant le 30 octobre 2017, soit près de trois ans après le début
du contrat, de ne pas avoir accès à des toilettes. Cela rend peu crédible
l’existence d’un défaut sur ce point avant cette date et rien ne permet de
l’établir pour la période subséquente. L’appelant se réfère à cet égard aux
témoignages de MM [...] et [...]. Ceux-ci sont des partenaires d’affaires de
l’appelant. Ils ont en outre déclaré, lors de leur audition le 21 novembre
2019, que l’appelant n’avait jamais disposé de toilettes, alors même qu’il
est établi, notamment, qu’il dispose de toilettes sèches sur le terrain qu’il
loue depuis début 2018. Leur témoignage n’est donc pas convaincant. Le
témoin [...] a en outre a déclaré que l’appelant n’avait pas d’accès aux
toilettes de l’intimée car une ouverture dans le bâtiment de l’intimée
aurait dû être faite ; cela n’a aucun sens dès lors que l’appelant pouvait y
accéder par l’entrée principale. Cela démontre au contraire que l’accès à
des toilettes prévu contractuellement existait, moyennant que l’appelant
passe par l’entrée principale – ce qu’on pouvait attendre de lui. On ne
saurait à cet égard déduire du contrat que la défenderesse aurait dû créer
dans ses murs une entrée séparée pour l’appelant. La mauvaise foi de
l’appelant est au demeurant évidente dès lors qu’il continue à se plaindre
de ne pas avoir d’accès à des toilettes alors que l’intimée a, à bien plaire,
installé en plus des toilettes sèches sur le terrain loué début 2018,
toilettes qui répondent incontestablement à ce qui était prévu
contractuellement. L’appelant fait ici une lecture erronée du fardeau de la
preuve.
4.4 L’appelant conteste avoir eu accès au point d’eau prévu
contractuellement. A l’appui de ce moyen, il se borne à se référer aux
témoins et écrits de l’intimée, qui démontrerait selon lui que le point d’eau
n’a « jamais été utilisable ». Or, les preuves auxquelles il se réfère ne vont
aucunement dans ce sens. L’inspection locale effectuée par les premiers
juges a permis de confirmer qu’il existe un point d’eau sur la surface louée
par l’appelant, ce qu’il ne conteste d’ailleurs pas. En outre, la mise à
disposition d’un point d’eau sur une surface bétonnée sans construction
est forcément extérieure et donc nécessite la fermeture de l’eau lorsque la
température extérieure présente un risque de gel. Or, mettre « un point
d’eau à disposition » comme le prévoyait le contrat, n’impliquait pas sans

- 22 -
autre, s’agissant d’une surface extérieure, que l’intimée prenne des
mesures pour que celui-ci soit en tout temps utilisable, notamment lorsque
les conduites extérieures doivent être fermées pour éviter de sauter à
cause du gel. Le contrat, tel que formulé, ne l’impose pas. La fermeture du
point d’eau en cas de risque de gel ne saurait, partant, être considérée
comme un défaut de la chose louée. Au demeurant, on relève que la durée
de dite fermeture n’a pas été établie.
4.5 Au vu de ce qui précède, l’appelant C.________, qui supportait
le fardeau de la preuve, échoue à démontrer l’existence de défauts, sans
même parler de leur étendue dans le temps, et donc le bienfondé de la
consignation opérée. Le jugement de première instance, en ce qu’il
prononce la libération des sommes consignées en faveur de l’intimée, ne
prête dès lors pas le flanc à la critique. Aucune réduction de loyer n’avait
et n’a à être prononcée.
5. Il résulte de ce qui précède que l’appel est, au sens de l’art.
312 al. 1 in fine CPC, manifestement irrecevable en ce qu’il provient de
P.________ et manifestement infondé en ce qu’il est formé par C.________.
Le jugement entrepris doit par conséquent être confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 5’000 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant C.________, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas
été invitée à se déterminer.

- 23 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. Le jugement est confirmé.
III. Le dossier de la cause est retournée au Tribunal des baux afin
qu’il fixe à l’appelant C.________, pour la raison individuelle
P.________, un nouveau et bref délai pour libérer l’objet du bail,
soit le terrain clôturé d’approximativement [...] m2 sis
L.________, à G.________.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 5'000 fr.
(cinq mille francs), sont mis à la charge de l’appelant
C.________.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Nicolas Perret (pour C.________ et P.________),
- Me Pascal Nicollier (pour O.________),

- 24 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :