vd_gerichte · JL15.017939 · 2015-10-02 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL15.017930-151256
518
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 2 octobre 2015
__________________
Composition : M. COLOMBINI, président
Mmes Favrod et Courbat, juges
Greffière : Mme Juillerat Riedi
*****
Art. 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par N.________ et
A.________, tous deux à [...], intimés, contre l’ordonnance d’expulsion
rendue le 9 juillet 2015 par le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-
d’Enhaut dans la cause divisant les appelants d’avec V.________ et
G.________, requérants, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
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En fait :
A. Par ordonnance du 9 juillet 2015, notifiée le même jour, le Juge
de paix du district de La Riviera – Pays-d’Enhaut a ordonné à N.________ et
A.________ de quitter et rendre libres pour le lundi 10 août 2015 à midi les
locaux occupés dans l’immeuble sis à [...], avenue [...] (appartement de
5,5 pièces au 2ème étage) (I), dit qu’à défaut pour les parties locataires de
quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la
présente décision sur requête des parties bailleresses, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux (Il), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en sont requis par
l’huissier de paix (III), arrêté les frais judiciaires à 680 fr., compensés par
l’avance de frais des parties bailleresses (IV), mis les frais à la charge des
parties locataires, solidairement entre elles (V), dit que les parties
locataires, solidairement entre elles, rembourseront aux parties
bailleresses leur avance de frais de 680 fr., et leur verseront la somme de
700 fr. à titre de dépens, en défraiement de leur représentant
professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que faute de paiement dans
le délai comminatoire du montant de 3’800 fr., représentant les loyers dus
pour la période du 1er janvier 2015 au 28 février 2015, le congé signifié
par les parties bailleresses aux parties locataires par avis du 26 mars 2015
pour le 30 avril 2015 était valable et que même si ce congé avait été
contesté en temps utile devant la commission de conciliation, les
locataires ne pouvaient se prévaloir d’aucun motif d’annulabilité de ce
congé. Il a finalement considéré que l’on se trouvait en présence d’un cas
clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2008, RS 272) permettant de faire application de la procédure sommaire
des art. 248 ss CPC.

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B. Par appel remis à la poste le 22 juillet 2015, N.________ et
A.________ ont implicitement conclu à l’annulation de cette expulsion qu’ils
qualifient de totalement injuste « dans le sens humain et social » et
demandé un délai supplémentaire pour trouver un appartement.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat du 4 février 2008, V.________ et G.________, par
l’intermédiaire de la gérance [...], ont remis à bail aux locataires N.________
et A.________, pour le 1er avril 2008, un appartement de 5,5 pièces situé au
2ème étage de l’immeuble sis Avenue [...] à [...].
Le loyer mensuel, fixé à 1’700 fr. net, y compris un acompte
de charges de 200 fr., était payable trimestriellement à l’avance mais
recevable à bien plaire par mois d’avance.
2. A la suite du mariage des locataires, le bail a été transféré à
N.________ et A.________ par avenant du 23 mai 2011.
3. Par lettre du 12 février 2015 adressée séparément et sous pli
recommandé aux parties locataires, V.________ et G.________, par
l’intermédiaire de la gérance [...], a sommé ces dernières de s’acquitter,
dans un délai de trente jours, de la somme de 3’800 fr. correspondant aux
loyers dus pour la période du 1er janvier 2015 au 28 février 2015, faute de
quoi le bail serait résilié. N.________ a retiré ce courrier au guichet de la
poste le 17 février 2015, tandis que A.________ ne l’a pas retiré.
Les locataires n’ont pas payé les loyers réclamés dans le délai
comminatoire.
4. Par courrier du 26 mars 2015 adressé séparément et sous pli
recommandé aux parties locataires, V.________ et G.________, par

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l’intermédiaire de [...], ont signifié à ces derniers qu’ils résiliaient le bail
pour le 30 avril 2015 en vertu de l’art. 257d CO (Code des obligations du
30 mars 1911 ; RS 220). Ce courrier a été retiré au guichet de la poste le
30 mars 2015 par chacun des locataires.
N.________ et A.________ n’ont pas libéré les locaux à la date prévue.
5. Par acte adressé le 11 avril 2015 à la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer, N.________ et A.________ ont requis
l’annulation de la résiliation.
6. Par acte adressé le 1er mai 2015 au Juge de paix, les parties
bailleresses ont requis, avec suite de frais et dépens, à ce qu’ordre soit
donné à N.________ et A.________ de restituer immédiatement, ou dans
l’ultime délai qui pourrait être imparti par le juge, l’appartement en
question libre de tout bien et de tout occupant et qu’à défaut de
s’exécuter, les locataires pourront y être contraints par la voie de
l’exécution forcée directe, le juge ayant la charge de fixer la date et
l’heure des opérations d’exécution.
Une audience a eu lieu le 7 juillet 2015, à laquelle Mikaël
Ferreiro, agent d’affaire breveté, s’est présenté pour les requérants. Les
parties locataires ne se sont pour leur part pas présentées. Une assistante
sociale de Pro lnfirmis s’est présentée pour soutenir A.________ qui lui avait
dit qu’elle comparaîtrait. A cette occasion, Mickaël Ferreiro a produit une
photocopie tronquée d’un avenant au contrat prévoyant d’augmenter
l’acompte mensuel des charges de 300 fr. à 400 francs. Celui-ci n’est pas
établi sur formule officielle et ne comporte pas la signature des deux
locataires.
En d roit :

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1. a) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour
déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence fédérale, la valeur litigieuse – qui
détermine la voie de droit – est équivalente au dommage causé par le
retard dans la restitution de l’objet loué au cas où les conditions d’une
expulsion prononcée selon la procédure de cas clair ne seraient pas
réalisées; le dommage correspond à la valeur locative ou à la valeur
d’usage hypothétiquement perdue jusqu’à ce qu’un prononcé d’expulsion
soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 c. 2.1 ; 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2 non publié à I’ATF
138 III 620). Selon la jurisprudence de la cour de céans, cette période, qui
commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion dans l’ordonnance
rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie
bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire,
comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel statue –
après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un
arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle
demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse
enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, la durée
prévisible ne sera en règle générale pas inférieure à un an (CACI 28
janvier 2015/52 c. 1a).
En l'espèce, le loyer mensuel étant d’au moins 1'700 fr., la
valeur litigieuse est sans conteste supérieure à 10'000 fr., de sorte que la
voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b) L’ordonnance incriminée ayant été rendue en procédure
sommaire (art. 248 let, b et 257 CPC), le délai d’appel est de dix jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile, par une partie disposant d’un intérêt
juridiquement protégé à l’appel (art. 59 al. 1 et 2 let. a CPC), écrit et

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suffisamment compréhensible pour satisfaire à l’exigence de motivation,
l’appel est recevable.
2. a) L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op.
cit., n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
b) Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans
retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la
première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la
diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives.
En l’occurrence, les courriers des 9 avril 2015 et 26 mai 2015
produits en appel sont irrecevables dès lors qu’ils auraient pu être produits
en première instance. On relève toutefois qu’ils ne sont de toute manière
pas pertinents pour juger la présente cause.
3. a) Selon l’art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins. L’art. 257d al. 2 CO précise
que, faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat
avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente

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jours pour la fin du mois. La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait
pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art.
257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences
juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail
moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela
même si l’arriéré avait finalement a été payé (TF, arrêt du 27 février 1997,
Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
Selon la jurisprudence, le congé qui repose sur une mise en
demeure portant sur un montant disproportionné par rapport au loyer
effectivement dû est le prototype même du congé inefficace. En effet, le
locataire « moyen » qui reçoit une telle mise en demeure est non
seulement incapable de faire la part des choses mais est d’emblée
dissuadé de payer quoi que ce soit d’un montant exagéré dont il ne
dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à adopter une
attitude vraisemblablement différente de celle qu’il aurait eue si la mise
en demeure avait porté sur le montant exact. L’on peut attendre d’un
bailleur, représenté la plupart du temps par un professionnel de
l’immobilier, de procéder correctement (CREC I 18 janvier 2006/89 c. 3
confirmé par CREC I 9 décembre 2010/649 c. 4b).
Des motifs humanitaires, qui ne sont pas pris en considération
par les règles du droit du bail à loyer, n’entrent pas en ligne de compte
dans l’hypothèse d’une résiliation pour non-paiement du loyer (TF
4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 4.2; 4C_74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1;
Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, note infrapaginale 117, p. 820). De
tels motifs peuvent cependant être pris en compte au stade de l’exécution
forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois,
et dans tous les cas, l’ajournement de l’exécution forcée ne saurait être
que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 la 336 c. 2b). A cet égard, un délai d’un mois
pour l’exécution forcée est jugé admissible par la jurisprudence vaudoise
(Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 3 ad art. 21 aLPEBL
[loi du 18 mai 1955 sur la procédure d’expulsion en matière de baux à
loyer et à ferme, abrogée au 1er janvier 2011], p. 203 et les réf. cit. ; CREC

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28 juillet 2015/274 ; CREC 17 septembre 2013/314 c. 3b ; CREC 8 mai
2013/149 c. 3d ; CREC 15 janvier 2013/10 c. 3d).
b) En l’espèce, les conditions permettant de prononcer une
expulsion sont remplies. En effet, la commination et la lettre de résiliation
ont été envoyées aux deux locataires, qui sont mariés, l’arriéré de loyers
n’a pas été versé dans le délai comminatoire et la résiliation a finalement
été envoyée quelques jours après l’échéance du délai de 30 jours.
En outre, le loyer s’élève, selon le contrat de bail du 4 février
2008, à 1’700 fr., correspondant à 1’500 fr. de loyer et à 200 fr. de
charges. Les bailleurs soutiennent que les 3’800 fr. réclamés
correspondent à deux mois de loyer sans que ne figurent au dossier les
avenants signés par les deux locataires qui attesteraient que l’acompte
est passé d’abord de 200 à 300 fr., puis de 300 à 400 francs. Toutefois, les
appelants n’ont pas contesté la validité de cette augmentation et,
quoiqu’il en soit, la disproportion éventuelle entre le montant dû de 3’400
fr. et la commination de 3’800 fr. n’est pas telle que expulsion doive être
invalidée.
Les motifs humanitaires dont se prévalent les appelants ne
suffiraient par ailleurs pas à justifier un report de l’expulsion en application
du principe de la proportionnalité, puisque le délai d’un mois qui leur a été
imparti pour libérer leur logement a été jugé suffisant par la jurisprudence.
En outre, compte tenu de l’effet suspensif résultant ex lege de l’appel et
de la durée de la procédure d’appel, les appelants auront de fait obtenu à
l’issue de la présente procédure une prolongation du délai de libération.
En définitive, il faut considérer que les appelants auront bénéficié, pour
organiser leur relogement – au besoin avec l’aide du service social –, d’une
période de six mois à tout le moins depuis la résiliation intervenue fin
mars 2015, ce qui est largement supérieur au délai d’un mois admis par la
jurisprudence.

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4. Mal fondé, l’appel doit être rejeté en application de l’art. 312
CPC et l’ordonnance confirmée. Le délai de libération des locaux étant
échu du fait de l’effet suspensif à l’appel, la cause doit être renvoyée au
premier juge afin qu’il fixe aux appelants un nouveau délai pour évacuer
les lieux.
Dès lors que l’arriéré de loyer réclamé s’élevait à 3'800 fr., le
montant des frais judiciaires sera arrêté à 200 fr. (art. 62 aI. 3 et 69 al. 1
TFJC) et mis à la charge des appelants qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance
aux intimés, qui n’ont pas été invités à se déterminer.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont
mis à la charge des appelants A.________ et N.________,
solidairement entre eux.
IV. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Riviera
– Pays d’Enhaut pour qu’il fixe à A.________ et N.________, une
fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les
locaux qu’ils occupent dans l’immeuble sis à [...], Av. [...]
(appartement de 5.5 pièces au 2ème étage).
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffière :

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Du 5 octobre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. N.________,
- Mme A.________,
- M. Mikaël Ferreiro (aab).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut.
La greffière :