vd_gerichte · KC24.007265 · 2024-10-01 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC24.007265-240650
169
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 1er octobre 2024
____________________
Composition :M. HACK, président
Mmes Byrde et Giroud Walther, juges
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 82 al. 1 LP ; 151, 154 CO ; 320 let. a et b, 321 al. 1 CPC
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par R.________ SA, à
[...], contre le prononcé rendu le 18 mars 2024, à la suite de l’audience du
même jour, par le Juge de paix du district de Lausanne, dans la cause
opposant la recourante à Q.________, à [...].
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
109

- 2 -
En fait :
A. Par prononcé du 18 mars 2024, dont les motifs ont été
adressés aux parties 6 mai 2024 et notifiés à la poursuivie R.________ SA le
8 mai 2024, le Juge de paix du district de Lausanne a prononcé la
mainlevée provisoire de l’opposition (I), a arrêté les frais judiciaires à 660
fr. (II), les a mis à la charge de la poursuivie (III) et a dit qu’en
conséquence celle-ci rembourserait au poursuivant Q.________ son avance
de frais, par 660 fr. et lui verserait des dépens de première instance, fixés
à 3'000 fr. (IV).
En substance, le premier juge a considéré qu’il ressortait des
art. 4 et 14 du contrat signé par les parties que la validité de celui-ci était
soumise à une condition résolutoire, selon laquelle le transfert du bail
commercial devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2023 ; or, le
transfert du bail n’avait pas pu avoir lieu car la demande de Q.________ en
ce sens avait été refusée, selon courriel du 7 décembre 2023. Il a
considéré que l’argument de R.________ SA - selon lequel le refus du
bailleur résultait de la violation par Q.________ de ses obligations
contractuelles et que c’était donc de mauvaise foi qu’il se prévalait de
l’absence de validité du contrat de cession – était sans portée à ce stade,
car il n’appartenait pas au juge de la mainlevée de trancher de délicates
questions de droit matériel. Il a précisé que les circonstances entourant la
question soulevée par R.________ SA n’étaient du reste pas suffisamment
étayées, de sorte que sa thèse n’était pas rendue vraisemblable ; il en
allait de même de la créance dont la poursuivie semblait se prévaloir en
compensation, dont le principe et le montant allégué n’était « guère
corroboré par les pièces produites ». Il a déduit de ce qui précédait que, le
contrat à la base de l’acompte dont le remboursement était demandé en
poursuite étant caduc, le versement dudit ne reposait sur aucune cause
valable, et constituait ainsi un indu.

- 3 -
B. Par acte du 17 mai 2024, R.________ SA a recouru contre ce
prononcé en concluant, avec suite de frais et dépens, à titre provisionnel,
à l’octroi de l’effet suspensif au recours, sur le fond, à la réforme du
prononcé en ce sens que la requête de mainlevée est rejetée, les frais
judiciaires étant mis à la charge de la partie adverse, de même qu’une
indemnité de dépens de 3'000 fr., et subsidiairement à l’annulation du
prononcé et au renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle décision
dans le sens des considérants.
Par décision du 23 mai 2024, le président de la cour de céans
a admis la requête d’effet suspensif.
Dans ses déterminations du 24 juin 2024, l’intimé Q.________ a
conclu, avec suite de frais et dépens au rejet des conclusions du recours.
C. La cour de céans fait sien dans son entier l’état de fait du
prononcé, dont il ressort notamment ce qui suit :
1. Par contrat du 20 novembre 2023, la recourante R.________ SA,
par son administrateur unique avec signature individuelle W.________, a
vendu à l’intimé Q.________, le fonds de commerce de [...] pour le prix de
850'000 francs. Le contrat prévoyait notamment ce qui suit :
« (…)
Art. 2
Engagement du Vendeur
Le Vendeur s’engage, en signant la présente convention, à vendre à l’Acheteur,
tout l’agencement, équipement, décoration, matériel inventoriés dans leur état
actuel et sans garantie ainsi que sans garanti de chiffre d’affaires, sans licence
d’exploitation et sans personnel pour la somme de CHF 850'000.- et de céder le
bail à loyer commercial à l’Acheteur.
Art. 3
Engagement de l’Acheteur

- 4 -
L’Acheteur déclare, en signant la présente convention de vente, être pleinement
d’accord, après avoir visité les locaux et pris connaissance de l’intégralité de
l’inventaire, de vouloir acheter l’exploitation, qui comprend l’agencement,
équipement, décoration, matériel en référence à l’inventaire annexé, dans leur
état actuel et sans garantie, pour la somme de CHF 850'000.-. L’Acheteur
s’engage également à reprendre les locaux occupés par la société R.________
SA, mais ne reprend pas la société, ni les actions de la société R.________ SA
détentrice du bail. Ceci est une vente de fons de commerce et un transfert de
bail au nom propre à M. Q.________.
Art. 4
Bail à loyer
Le vendeur, R.________ SA, respectivement Messieurs W.________ et X.________,
introduiront l'acheteur, auprès du bailleur.
L’acheteur, déclare par la présente vouloir signer les baux commerciaux ou,
selon les exigences des bailleurs, accepter un transfert de ceux-ci ou signer des
nouveaux baux à loyer commerciaux et d’en assumer les exigences et garanties
demandées par ces derniers.
L’Acheteur informe au Vendeur d’une poursuite dont celle-ci est en cours
d’arrangement de paiement. Cela étant les conditions pour acheter ce qui est
indiqué sous l’article 1 de la présente convention de vente e(s)t de pouvoir
signer le bail à loyer commercial au plus tard le 31 décembre 2023.
(…)
Art. 14
Condition particulière
Le contrat de vente est conditionné au transfert du bail à loyer et accepté par le
bailleur selon les conditions de l’article 4 de cette convention. En cas de non
transfert du nouveau bail à loyer, l’acompte sera restitué à l’acheteur ».
Le même jour, l’intimé a versé à la recourante un acompte de
200'000 fr. contre quittance signée par les deux parties.
2. Par courriel du 7 décembre 2023, l’agence immobilière
V.________ SA a informé l’intimé que sa demande de transfert de bail ne
pouvait être acceptée en l’état, notamment en raison de sa solvabilité
(poursuites).

- 5 -
Le lendemain, l’intimé a adressé à X.________ et à A.________
SA, dont l’administrateur unique avec signature individuelle est W.________
un courriel les informant du refus de V.________ SA et de la caducité du
contrat.
Le même jour, A.________ SA a répondu, par courriel,
notamment ce qui suit :
« Nous acceptons votre résiliation avec effet immédiat (…). En connaissance de
cause vous êtes entrés et vous avez exploité les locaux avant la réponse de la
gérance. Cependant, suite à la perte de l’exploitation et charges y relatives,
nous devons procéder à un décompte afin d’arrêter le montant de la pénalité
qui vous incombera à une date à convenir (…) ».
Le 8 décembre 2023 également, l’intimé a restitué les clefs
des locaux objet du contrat à la recourante contre quittance signée par les
deux parties.
Le 14 décembre 2023, l’intimé a demandé par courriel à
A.________ SA de lui fournir dans la journée le décompte annoncé le 8
décembre 2023 et de lui restituer l’acompte versé.
Par courrier du 19 décembre 2023, le conseil de la recourante
a informé l’intimé qu’il considérait que le refus de la gérance de consentir
à la reprise du bail lui était imputable, que l’avis de résiliation du contrat
constituait une violation de celui-ci et des règles de la bonne foi le rendant
débiteur de sa cliente d’un montant de 40'000 fr. à titre de dommages-
intérêts.
3. Le 30 janvier 2024, à la réquisition de l’intimé, l’Office des
poursuites du district de Lausanne a notifié à la recourante dans la
poursuite n° 11'131'767, un commandement de payer la somme de
200'000 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 8 décembre 2023, indiquant
comme titre de la créance ou cause de l’obligation : « Restitution de

- 6 -
l’acompte de CHF 200'000.-. Restitution de l’indu. Résolution du contrat de
vente du fond de commerce ”[...]”, [...] à [...], du 20 novembre 2023 ».
La poursuivie a formé opposition totale.
4. Le 1er février 2024, à la réquisition de la recourante, l’Office
des poursuites du district de Lavaux-Oron a notifié à l’intimé, dans la
poursuite n° 11'127'454 un commandement de payer la somme de 40'000
fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 8 décembre 2023, indiquant comme titre
de la créance ou cause de l’obligation : « Dommages-Intérêts liés à la
”résiliation” de la ”convention de vente ayant valeur d’engagement
irrévocable” du 20 novembre 2023 ».
L’intimé a formé opposition totale.
5. Par acte du 7 février 2024, l’intimé a requis du Juge de paix du
district de Lausanne qu’il prononce, avec suite de frais et dépens, la
mainlevée provisoire de l’opposition au commandement de payer n°
11'131’767 à concurrence du montant en poursuite, en capital et intérêts.
Par courriers recommandés du 26 février 2024, le juge de paix
a notifié la requête la recourante et a cité les parties à comparaître à
l’audience du 18 mars 2024, qui s’est tenue contradictoirement.
En d roit :
1.
1.1 Le recours a été déposé dans le délai de dix jours de l’art. 321
al. 2 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272).
1.2

- 7 -
1.2.1 L’art. 320 CPC dispose que le recours est recevable pour
violation du droit (let. a) et constatation manifestement inexacte des faits
(let. b).
En ce qui concerne la violation du droit, il n’est pas nécessaire
que cette violation soit manifeste ou arbitraire, la cognition de l’autorité
de recours étant libre comme en matière d’appel (TF 5A_140/2019 du 5
juillet 2019 consid. 5.1.3) – ce qui ne signifie pas qu’elle soit tenue,
comme une autorité de première instance, d’examiner toutes les
questions de droit qui peuvent se poser, lorsque les parties ne les font plus
valoir devant elle. Sous réserve de vices manifestes, l’autorité de recours
doit en effet se limiter aux arguments développés contre le jugement de
première instance dans la motivation écrite (ATF 147 III 176 consid. 4.2 ;
TF 5A_87/2021 du 4 mars 2022). Le recourant doit démontrer le caractère
erroné de la motivation de la décision attaquée et son argumentation doit
être suffisamment explicite pour que l'instance de recours puisse la
comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages de la
décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa
critique (ATF 147 III 176 précité consid. 4.2.1 et les références citées ; ATF
141 III 569 consid. 2.3.3 ; TF 5A_206/2016 du 1er juin 2016 consid. 4.2.1 et
les références citées). Un renvoi global aux arguments présentés en
première instance ou aux pièces du dossier ne suffit pas à satisfaire au
devoir de motivation ni ne constitue un allégué suffisant (TF 5A_113/2018
du 12 septembre 2018 consid. 4.2.1.2 ; 5A_573/2017 du 19 octobre 2017
consid. 3.3; 5A_209/2014 du 2 septembre 2014 consid. 4.2.1). De même,
la reprise de la motivation développée devant le premier juge ne suffit pas
(TF 4A_101/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3).
1.2.2 S’agissant des faits, seule la constatation manifestement
inexacte, c’est-à-dire arbitraire des faits et de l’appréciation des preuves,
peut être invoquée (ATF 138 III 232 consid 4.1.2, JdT 2012 II 511 ; TF
5A_160/2022 du 27 juin 2022 consid. 2.1.2.2). Les constatations de fait et
l'appréciation des preuves sont arbitraires lorsqu'elles sont évidemment
fausses, contredisent d'une manière choquante le sentiment de la justice
et de l'équité, reposent sur une inadvertance manifeste ou un abus du

- 8 -
pouvoir d'appréciation, par exemple si l'autorité s'est laissée guider par
des considérations aberrantes ou a refusé de tenir compte de faits ou de
preuves manifestement décisifs (ATF 147 I 241 consid. 6.2.1 ; ATF 144 I
113 consid. 7.1 ; ATF 141 III 564 consid. 4.1).
Le recours doit exposer de manière claire et détaillée en quoi
l’appréciation des preuves est arbitraire. Il ne suffit en particulier pas de
citer certaines preuves qui devraient être appréciées de manière
différente que dans la décision attaquée et d’opposer sa propre opinion de
manière appellatoire, comme si l’autorité de recours disposait d’un libre
pouvoir d’examen sur les faits (TF 4A_649/2020 du 26 mai 2021 consid.
4.1 ; TF 4A_66/2020 du 5 mars 2020 consid. 2.2). Le recourant a en outre
la charge de démontrer que la correction du vice dont il se prévaut est
susceptible d’influer sur le sort de la cause (ATF 147 I 1 consid. 3.5 et
références ; ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 ; Jeandin, in Bohnet et alii (éd.),
Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd., 2019, [ci-après :
CR-CPC] nn. 5 et 5a ad art. 320 CPC).
1.2.3 En l’espèce, la recourante invoque le grief de violation du droit
de l’art. 320 let. a CPC, mais se réfère dans son raisonnement à des faits
qui ne ressortent pas de l’état de fait du prononcé, sans préciser en quoi
cette omission serait arbitraire et susceptible d’influer sur le sort de la
cause.
Ces faits et les raisonnements fondés sur ceux-ci sont en
conséquence irrecevables.
1.2.4 Sous cette réserve, le recours satisfait aux exigences de l’art.
321 al. 1 CPC et est donc recevable.
2.
2.1 La recourante soutient que, pour que le contrat de vente du
fonds de commerce constitue un titre à la mainlevée provisoire pour la
restitution de l’acompte de 200'000 fr., l’intimé aurait dû démontrer non

- 9 -
seulement qu’il n’y avait pas eu transfert de bail mais également qu’il
avait respecté l’ensemble de ses obligations contractuelles dans le cadre
dudit transfert. Elle relève que, selon la jurisprudence, il appartient au
créancier poursuivant d’établir la survenance de la condition (TF
5A_83/2011 du 2 septembre 2011) et qu’il a exécuté les prestations dont
dépend l’exigibilité de la créance (TF 5A_367/2007 du 15 octobre 2007
consid. 3.1) ; à défaut, le contrat de vaut pas reconnaissance de dette (TF
5A_39/2023 du 24 février 2023 ; ATF 145 III 20). Elle fait valoir que l’art. 14
du contrat renvoie aux conditions de l’art. 4, et que cet article prévoit
qu’en vue d’obtenir le transfert du bail, l’acheteur déclare « assumer les
exigences et garanties demandés par ces derniers », soit par les bailleurs.
La recourante soutient que c’est à dessein que l’intimé a transmis des
documents qu’il savait insuffisants pour obtenir un transfert, et qu’il n’a
donné aucune suite aux demandes de la régie tendant notamment à la
fourniture d’un garant. Faute pour lui d’avoir respecté les engagements
découlant du contrat, plus précisément ceux découlant de l’art. 4
prévoyant qu’il respecte les « exigences et garanties demandées » par le
bailleur dans le cadre du transfert de bail, le juge de la mainlevée ne
pouvait renvoyer cette question au juge du fond. Il devait constater que
l’intimé n’avait pas exécuté ses prestations dont dépendait l’exigibilité de
sa créance. En n’examinant pas ces éléments et en accordant la
mainlevée, le premier juge aurait violé l’art. 82 LP.
2.1.2 L’intimé se réfère en premier lieu à l’art. 235 al. 1 et 2 CPC qui
prévoit que le tribunal tient un procès-verbal de toutes les audiences, qui
consigne notamment les conclusions et les allégués des parties qui ne se
trouvent pas dans leurs actes écrits. Il invoque que la recourante ne s’est
pas déterminée par écrit sur les allégués de la requête de mainlevée
provisoire et que, lors de l’audience du 18 mars 2024, elle ne s’est pas
non plus déterminée oralement sur les allégués de cette requête, pas plus
qu’elle a conclu au rejet des conclusions qu’il avait prises ; elle n’a pas non
plus requis la tenue d’un procès-verbal. Il en déduit que les allégués de
fait contenus dans sa requête doivent être considérés comme non
contestés, et que c’est à juste titre que le premier juge s’est fondé sur
ceux-ci pour prononcer la mainlevée provisoire. Enfin, il fait valoir enfin

- 10 -
que les allégations de fait nouvelles contenue dans le recours sont
irrecevables au sens de l’art. 326 CPC. Il en déduit que, pour ces motifs
d’ordre formel, le recours doit être rejeté et le prononcé confirmé.
Sur le fond, l’intimé considère que c’est à raison que le
premier juge a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition, au vu de
l’art. 14 qui prévoit qu’en « cas de non-transfert du nouveau bail à loyer,
l’acompte sera restitué à l’’acheteur ». Il considère que c’est de manière
irrecevable – pour les motifs exposés plus haut, relatifs aux faits nouveaux
– que la recourante fait valoir que le refus du transfert de bail résulterait
d’une violation manifeste par lui-même de ses obligations contractuelles,
et qu’il est clair que la condition résolutoire prévue dans ledit contrat ne
s’est pas réalisée, le transfert du bail n'ayant pas pu avoir lieu en raison
du refus de la représentante du bailleur et pour des motifs indépendants
de sa volonté. Au demeurant, il précise qu’il avait indiqué lors de la
conclusion du bail qu’il était endetté et faisait l’objet de poursuite (au
singulier …) ; et dans son courriel du 7 décembre 2023, la représentante
du bailleur a expressément indiqué qu’elle ne pouvait pas accepter sa
demande de transfert « en raison de son insolvabilité (poursuites) » ; le
lendemain, il en a informé la recourante, ajoutant que le contrat de vente
était ainsi caduc ; et le jour-même, celle-ci a accepté « la résiliation avec
effet immédiat » sans lui reprocher un quelconque manquement. Dans ces
conditions, elle est tenue de lui restituer son acompte de 200'000 fr.,
conformément à l’art. 14 du contrat.
2.2
2.2.1 Selon l'art. 82 al. 1 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la
poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1), le créancier dont la
poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte
authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire.
Constitue une reconnaissance de dette au sens de cette disposition, en
particulier, l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi – ou son
représentant –, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans
réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément

- 11 -
déterminable, et exigible (ATF 149 III 310 consid. 5.2.1.1 ; ATF 145 III 20
consid. 4.1.1 et les références).
Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de
l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les
conditions d'exigibilité de la dette sont établies et, en particulier dans les
contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve avoir exécuté ou offert
d'exécuter les prestations dont dépend l'exigibilité (ATF 149 III 310 consid.
5.2.1.1 ; ATF 148 III 145 consid. 4.3.3; ATF 145 III 20 consid. 4.1.1).
Le juge de la mainlevée provisoire ne peut procéder qu'à
l'interprétation objective du titre fondée sur le principe de la confiance (TF
5A_880/2022 du 4 juillet 2023 consid. 3.2.1 ; TF 5A_595/2021 du 14
janvier 2022 consid. 6.2.1; TF 5A_1015/2020 du 30 août 2021 consid. 3.2.3
et les références). Il ne peut toutefois prendre en compte que les éléments
intrinsèques au titre, à l'exclusion des éléments extrinsèques qui
échappent à son pouvoir d'examen (ATF 145 III 20 consid. 4.3.3; TF
5A_880/2022 précité consid. 3.2.1 ; TF 5A_595/2021 précité consid. 6.2.1;
5A_1015/2020 précité consid. 3.2.3). Si le sens ou l'interprétation du titre
de mainlevée invoqué est source de doutes ou si la reconnaissance de
dette ne ressort que d'actes concluants, la mainlevée provisoire doit être
refusée. La volonté de payer du poursuivi doit ressortir clairement des
pièces produites, à défaut de quoi elle ne peut être déterminée que par le
juge du fond (TF 5A_880/2022 précité consid. 3.2.1 ; TF 5A_595/2021
précité consid. 6.2.1; TF 5A_1015/2020 précité consid. 3.2.3).
2.2.2 La condition est un événement futur incertain dont les parties
font dépendre un effet juridique. Elle peut concerner tout type de contrat,
mais aussi une obligation, sa naissance, sa modification, son extinction
(Tercier/Pichonnaz, Le droit des obligations, 5e éd., n. 896). La loi en traite
aux art. 151 à 157 CO.
Selon la doctrine, on parle de condition suspensive lorsque la
naissance d'un effet juridique est subordonnée à la réalisation de la
condition (art. 151 al. 1 CO). L'effet contractuel (obligatoire) ne nait qu'au

- 12 -
moment où s'accomplit la condition (art. 151 al. 2 CO). En revanche, l'effet
formateur existe dès l'accord des manifestations de volonté, puisque les
parties ne peuvent plus se délier durant la période de suspension de la
condition, à tout le moins pour la période fixée (terme) ou raisonnable
selon les circonstances (Tercier/Pichonnaz, op. cit., n. 902). Dans
l'intervalle, l'acte passé sous condition est en suspens : il est imparfait
(Tercier/Pichonnaz, op. cit., n. 904). Lorsque la condition fait défaut, c'est-
à-dire lorsque l'événement futur ne s'est pas réalisé au terme fixé par les
parties, respectivement à l'échéance d'un délai raisonnable en l'absence
d'un tel terme, ou lorsque l'avènement de la condition est devenu
définitivement impossible, les parties se retrouvent dans la même
situation que si elles n'avaient jamais conclu l'acte conditionnel
(Pichonnaz, in Thevenoz/Werro (éd.), Commentaire romand CO I, n. 54 ss
ad art. 151 CO).
On parle de condition résolutoire lorsque la cessation d'un
effet juridique est subordonnée à la réalisation de la condition (art. 154 al.
1 CO). En cas d'accomplissement de la condition, l'acte, qui était d'abord
pleinement valable, cesse de produire ses effets ; plus précisément, le
contrat est caduc à compter de la réalisation de la condition (art. 154 al. 2
CO ; Tercier/Pichonnaz, op. cit., n. 906). Dans l'intervalle, l'acte est en
suspens, mais, parce qu'immédiatement valable, il produit les mêmes
effets qu'un acte inconditionnel. Il en découle donc que le créancier peut
faire valoir la créance sous condition résolutoire comme une créance
inconditionnelle (Tercier/Pichonnaz, op. cit., n. 907).
Si la prestation en argent promise dans une reconnaissance de
dette est subordonnée à l'avènement d'une condition suspensive, il
appartient au créancier d'établir par titre que la condition est réalisée ou
devenue sans objet, à moins que cela ne soit notoire ou reconnu sans
réserve par le débiteur (TF 5A_880/2022 du 4 juillet 2023 consid. 3.2.1 ; TF
5A_693/2022 du 6 mars 2023 consid. 3.4 ; TF 5A_595/2021 du 14 janvier
2022 consid. 6.2.1 et les arrêts cités).

- 13 -
Si la reconnaissance de dette est conclue sous condition
résolutoire, en vertu de l’art. 82 al. 2 LP, il appartient au débiteur de
rendre vraisemblable la survenance d’une telle condition (Veuillet/Abbet,
in : Abbet/Veuillet (éd.), La mainlevée de l’opposition, 2e éd. 2022, n. 66 et
133 ad art. 82 LP, pp. 139 et 161).
2.3 En l’espèce, le 20 novembre 2023, les parties ont conclu un
contrat de vente portant sur le fonds de commerce de [...], la recourante
en tant que venderesse et l’intimé en tant qu’acquéreur. Le premier juge a
retenu, sans que ce point soit contesté par la recourante, qu’il ressortait
des articles 4 et 14 dudit contrat que sa validité était subordonnée à une
condition résolutoire selon laquelle le transfert du bail commercial devait
intervenir au plus tard le 31 décembre 2023. On peut se demander si le
transfert à l’acheteur du bail détenu par la venderesse sur les locaux
commerciaux en cause, qui supposait l’accord du bailleur (cf. art. 263 al. 1
CO), ne constituait pas plutôt une condition suspensive à laquelle la
naissance du contrat était subordonnée. Cette question (juridique) peut
rester indécise car, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge,
l’existence d’un titre à la mainlevée pour le montant de 200'000 fr. ne
provient pas du fait que, le contrat étant devenu « caduc », le versement
de l’acompte de 200'000 fr. ne reposerait alors « sur aucune cause valable
», et constituerait un « indu ».
Le titre à la mainlevée provisoire réside dans l’article 14 du
contrat, qui prévoit que « Le contrat de vente est conditionné au transfert
du bail à loyer et accepté par le bailleur selon les conditions de l’art. 4 de
cette convention. En cas de non transfert du nouveau bail à loyer,
l’acompte sera restitué à l’acheteur ». Or, en l’espèce, il n’est pas contesté
qu’aucun contrat de bail n’a été transféré par le bailleur à l’acheteur, ni
qu’aucun nouveau contrat de bail a été conclu entre le bailleur et
l’acheteur avant le 31 décembre 2023. Dans ces circonstances, il faut
constater que la condition – suspensive et négative – à laquelle la
restitution de l’acompte de 200'000 fr. était subordonnée, s’est réalisée.

- 14 -
C’est en vain que la recourante invoque l’article 4 dudit
contrat pour soutenir que cette disposition aurait imposé des obligations à
l’intimé en lien avec le transfert du bail, dont dépendrait l’exigibilité de sa
créance. Il ne ressort pas du contrat, et en particulier des articles 4 et 14,
interprétés objectivement, que la restitution de l’acompte de 200'000 fr.
dépendait d’autres conditions que du non-transfert du bail. En particulier,
le contrat ne contient aucune clause prévoyant que l’acompte ne serait
pas restitué si l’acheteur avait une responsabilité dans le « non-transfert »
du bail ou la non conclusion d’un « nouveau bail à loyer ». Quant au
passage de l’article 4 dont la recourante tente de tirer argument, qu’elle a
tronqué du pronom « en » (« et d’en assumer les exigences et garanties
demandées par ces derniers »), il a manifestement trait au respect – vis-à-
vis du bailleur - du contenu des contrats de bail que l’acheteur déclarait
vouloir signer avec lui, et non d’une obligation contractuelle – vis-à-vis de
la venderesse – d’adopter un certain comportement dans le cadre des
négociations en vue du transfert du bail. Au surplus, les faits sur lesquels
reposent le raisonnement de la recourante sont extrinsèques au contrat à
interpréter, et ne ressortent pas du prononcé attaqué. Enfin, on cherche
en vain aux articles 4 et 14 une mention du fait que, comme le soutient la
recourante, l’exigibilité de la créance en restitution dépendrait d’un
quelconque comportement positif de l’acheteur.
Mal fondés, les arguments de la recourante doivent être
rejetés dans la mesure où ils sont recevables.
3. En conclusion, le recours doit être rejeté dans la mesure où il
est recevable et le prononcé attaqué confirmé.
Vu le rejet du recours, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 990 fr., sont mis à la charge de la recourante, qui
versera en outre à l’intimée des dépens de deuxième instance, fixés à
2'000 fr. (art. 106 al. 1 CPC ; art. 3 al. 2 et 8 TDC (tarif du 23 novembre
2010 des dépens en matière civile ; BLV 270.11.6).

- 15 -
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. Le prononcé est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 990 fr.
(neuf cent nonante francs), sont mis à la charge de la
recourante.
IV. La recourante R.________ SA doit verser à l’intimé Q.________ la
somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Giuliano Scuderi, avocat (pour R.________ SA),
- Me Franck Amman, avocat (pour Q.________).

- 16 -
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 200’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 17 -
Cet arrêt est communiqué à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :