vd_gerichte · XZ13.009279 · 2015-04-22 · fr
Autres causes
Autres causes


TRIBUNAL CANTONAL
XZ13.009279-150512
189
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 22 avril 2015
__________________
Composition : M. COLOMBINI, président
MM. Giroud et Stoudmann, juges
Greffière : Mme Boryszewski
*****
Art. 267 al. 1 et 267a CO et 312 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par H.________, à Pully,
bailleur contre le jugement rendu le 21 mai 2014 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant l'appelant d’avec L.________, à Pully, locataire, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1104

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 21 mai 2014, envoyé pour notification le 19
février 2015, le Tribunal des baux a rejeté les conclusions prises par le
demandeur H.________ à l'encontre de la défenderesse L.________ dans sa
demande du 26 février 2013 dans la mesure où elles sont recevables (I),
dit que la garantie de loyer de 8'700 fr. constituée par la défenderesse
L.________ en vertu du contrat de bail conclu le 13 mars 2006 avec le
demandeur H.________, portant sur des locaux commerciaux au rez-de-
chaussée supérieur de l'immeuble sis chemin de [...] à [...], est
immédiatement et entièrement libérée en faveur de la défenderesse (II),
dit que les frais judiciaires, arrêtés à 4'580 fr., sont mis à la charge du
demandeur et les frais judiciaires seront prélevés sur les avances fournies
par les parties (III), dit que le demandeur doit payer à la défenderesse la
somme de 200 fr. à titre de remboursement des frais prélevés sur l'avance
que celle-ci a fournie (IV) et dit que le demandeur doit verser à la
défenderesse la somme de 4'778 fr. à titre de dépens (V).
En droit, les premiers juges ont notamment considéré,
s'agissant de la conclusion en constatation des dégâts que la
défenderesse aurait causés à la chose louée, que le constat requis n'était
qu'un préalable à la conclusion condamnatoire II du demandeur, de sorte
que celui-ci n'y avait aucun intérêt digne de protection et que la
conclusion y relative devait dès lors être déclarée irrecevable. Quant au
remboursement des divers frais réclamé par le demandeur en lien avec la
restitution des locaux, les premiers juges ont en substance retenu que,
faute d'avis des défauts valable, la défenderesse devait être déchargée de
toute responsabilité conformément à l'art. 267a al. 2 CO (Code des
obligations, loi fédérale du 20 mars 1911 complétant le Code civil suisse,
RS 220). Ils ont notamment considéré que, d'une part, le contenu de la
convention de sortie n'avait pas été allégué et, que d'autre part, le procès-
verbal se contentait de décrire succinctement l'état des installations sans
préciser s'il résultait d'une usure normale ou anormale.

- 3 -
B. Par acte du 23 mars 2015, H.________ a interjeté appel contre
le jugement précité en concluant, sous suite de frais et dépens, comme
suit :
"I.
La requête d'appel est admise.
II.
Le jugement du 21 mai 2014 est réformé aux chiffres I et II de son
dispositif comme suit :
- Dire que les conclusions prises par l'appelant H.________ à
l'encontre de L.________ dans sa demande du 26 février 2013 sont
admises, dans la mesure où elles sont recevables.
- Dire que la garantie de loyer de 8'700 fr. (…) constituée par
L.________ en vertu du contrat de bail conclu le 13 mars 2006 avec
l'appelant H.________, portant sur des locaux commerciaux au rez-
de-chaussée supérieur de l'immeuble sis chemin de [...] à [...] est
immédiatement et entièrement libérée en faveur de l'appelant."
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 13 mars 2006, H.________ et L.________ ont conclu un
contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux, portant sur le rez-de-
chaussée supérieur de l’immeuble sis au chemin de [...] à [...], en vue de
l’exploitation par L.________ de la [...], dont elle est la directrice.
Selon le contrat, les locaux comprennent un hall d’entrée, cinq
bureaux dont un ouvert sur l’entrée, un coin cuisine et deux toilettes. Le
chiffre 6.5 des dispositions particulières annexées au contrat de bail
prévoit ce qui suit :
"Mlle L.________ est autorisée à faire faire des travaux de
transformation des locaux selon le projet annexé et signé au présent
bail et qui en outre comprend la pose d’un parquet en bois en lieu et
place de la moquette actuelle, la pose d’une cuisine avec possibilité

- 4 -
de pose d’un volet de fermeture dans le bureau ayant un mur
mitoyen avec l’actuelle cuisinette, un évier pour enfants dans cette
même pièce, un point d’eau dans une autre pièce et l’installation
d’un WC enfant dans l’actuelle cuisinette. Ces travaux seront acquis
à Monsieur H.________ lors du départ de Mlle L.________ et cette
dernière ne pourra revendiquer aucun dédommagement. En outre,
c’est Mlle L.________ qui devra entretenir ces nouvelles installations à
sa charge."
2. A son entrée dans les locaux, la locataire a fait exécuter divers
travaux en vue de permettre leur exploitation. Elle a notamment fait poser
une cuisine agencée ainsi que diverses installations sanitaires.
L.________ a par ailleurs constitué une garantie bancaire d’un
montant de 8’700 fr., représentant trois mois de loyer brut.
3. Plusieurs litiges sont nés entre les parties en rapport avec ledit
bail, que L.________ a finalement résilié par courrier du 18 septembre 2012
pour le 31 octobre 2012.
4. Peu avant la fin du bail, une fuite d’eau s’est produite. Le
témoin [...], père de L.________ et serrurier, entendu lors de l'audience du
31 mars 2014, a indiqué qu’il avait démonté un lavabo situé dans la
cuisine de la garderie et que, lors de cette opération, un écoulement d’eau
s’était produit, auquel il avait immédiatement fait remédier par un
installateur sanitaire.
Par requête de mesures superprovisionnelles au titre de
preuve à futur du 25 octobre 2012 adressée au juge de paix du district de
Lavaux-Oron, L.________ a requis un constat d’urgence. Par ordonnance du
lendemain, le juge de paix a rejeté ladite requête.
5. Le 31 octobre 2012, L.________ a restitué les locaux. Le même
jour, l’état des lieux de sortie a été effectué en présence des parties. A

- 5 -
cette occasion, le demandeur a établi un procès-verbal d’état des lieux, de
même qu’un projet de convention de sortie, documents que la
défenderesse a refusé de signer. Le procès-verbal d’état des lieux a le
contenu suivant :

- 6 -

- 7 -
Le 29 novembre 2012, H.________ a déposé une demande en
conciliation auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Lavaux-Oron (ci-après : commission de conciliation).
6. Après le départ de la locataire, H.________ a obtenu plusieurs
devis pour des travaux dans les locaux litigieux. Le montant total devisé
s’élève à 20’695 fr. 80, soit 6’156 fr. pour des travaux de peinture selon

- 8 -
devis de [...] du 1er novembre 2012, 12’671 fr. 40 pour des installations
sanitaires selon le devis de [...] SA du 12 novembre 2012, 1'868 fr. 40 pour
le remplacement de la porte palière selon le devis de [...] du 5 novembre
2012 et 16’648 fr. 45 pour le remplacement de vitres selon le devis de [...]
SA du 6 décembre 2012. lI résulte en outre d’une facture du 24 juin 2013
que l’entreprise [...] a exécuté, dans l’immeuble litigieux, des travaux de
remplacement de fenêtres pour un montant total de 33’784 fr. 19.
Le devis établi par l’entreprise [...] SA précise que cette
entreprise a été sollicitée pour le remplacement de 29 verres sur les
fenêtres des locaux litigieux et qu’elle a procédé à un constat le 6
décembre 2012. lI porte, sous rubrique "Votre référence", la mention "[...],
[...], App. Rez Verres rayés". Les autres devis ne fournissent pas
d'information sur l’état des installations concernées au moment où ils ont
été établis. Enfin, la facture de l’entreprise [...] ne précise ni les dates
d’intervention, ni le nombre de vitrages changés, ni l’état des installations
remplacées.
7. Le 20 janvier 2013, les parties ont comparu devant la
commission de conciliation. Suite à l'échec de la conciliation, la
commission a délivré une autorisation de procéder.
Par demande adressée au Tribunal des baux le 26 février
2013, H.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, comme suit :
"I.-
Dire que L.________ est tenue pour responsable du coût du montant
des dégâts causés dans les locaux commerciaux qu’elle occupait
depuis le 14 mars 2006 au 31 octobre 2012 sis au Chemin du [...],
[...], ensuite de son départ le 31 octobre 2012, ainsi que du
paiement des installations démontées sans droit.
II.-
Dire que L.________ est la débitrice de H.________ de la somme de
45'000.- (…), avec intérêt à 5 % l’an depuis le 1er novembre 2012,
montant correspondant au coût des dégâts dont elle est responsable
dans les locaux commerciaux qu’elle occupait depuis le 14 mars
2006 au 31 octobre 2012 sis au Chemin du [...], [...]."

- 9 -
Par réponse du 13 juin 2013, la défenderesse a conclu, sous
suite de frais et dépens, comme suit :
"I.- L.________ est libérée de l’ensemble des conclusions prises par
H.________ ainsi que de toute responsabilité envers ce dernier du
fait du contrat de bail du 13 mars 2006.
Il.- La garantie de loyer de CHF 8’700.-, augmentée des intérêts, est
immédiatement et intégralement libérée en faveur de
L.________."
8. L'audience de premières plaidoiries a eu lieu le 23 septembre
2013 devant le Président du Tribunal des baux.
Lors de l'audience du 31 mars 2014 du Tribunal des baux, les
parties ont été entendues. Le demandeur a déclaré réduire le montant de
la conclusion II à 25’000 francs. Divers témoins ont également été
entendus, soit [...], [...], [...] et [...].
Le témoin [...], installateur-électricien, appelé par le bailleur
pour sécuriser l'installation électrique située au sous-sol de l’immeuble
litigieux, a exposé que de l’eau s’était infiltrée dans les boîtes de
dérivation, ce qui avait nécessité de sécuriser l’installation le temps que
l’eau sèche, soit d’ouvrir les boîtes et déconnecter les fils provisoirement.
Il a encore indiqué qu’il ignorait les causes de l’infiltration, n’étant pas un
spécialiste.
Le témoin [...], ébéniste, a pour sa part indiqué que la poignée
de la porte d’entrée des locaux avait été rehaussée, que cela n’avait pas
été fait dans les règles de l’art et que, compte tenu de l’état général
dégradé de ladite porte, dû non seulement au rehaussement de la poignée
mais également à l’âge de l’installation, un changement complet de celle-
ci était nécessaire.
Enfin, le témoin [...], qui était présente lors de cet état des
lieux, a indiqué qu’elle n’avait pas eu l’impression que les locaux étaient
en mauvais état, ni constaté de dégât particulier lié à l’eau.

- 10 -

- 11 -
En d roit :
1. a) L'appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008, RS 272]) dans les causes non patrimoniales ou dont la
valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l'autorité
précédente est d'au moins 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance
d’appel, en l'occurrence la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RSV 173.01]), dans les
trente jours à compter de la notification de la motivation (art. 311 al. 1
CPC).
b) En l’espèce, formé en temps utile, par une partie qui y a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), dans une cause
patrimoniale dont la valeur litigieuse est d'au moins 10'000 fr., l'appel est
recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la
base des preuves administrées en première instance et parvenir à des
constatations de fait différentes de celles de l'autorité de première
instance (TF 4A_748/2012 du 3 juin 2013 c. 2.1; Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC). Cela étant, dès lors que l’appel doit être motivé – la
motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision
attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits
auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier
juge –, la cour de céans n’est pas tenue d’examiner, comme le ferait une

- 12 -
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que
tout l’état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls
certains points de fait sont contestés devant elle (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 3 ad art. 311 CPC et la jurisprudence constante de la CACI,
notamment CACI 1er février 2012/57 c. 2a).
3. a) L'appelant soutient que, contrairement à ce qu'ont retenu
les premiers juges, il a donné à l'intimée un avis des défauts en temps
utile.
b) A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état
qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la
restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser
immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al.
1 CO). Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute
responsabilité, à moins qu’il ne s’agisse de défauts qui ne pouvaient pas
être découverts à l’aide des vérifications usuelles (art. 267a al. 2 CO).
L’avis des défauts doit être précis et détaillé; des
considérations générales telles que “taches dans la cuisine” sont
insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste
des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie
des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens
de l’art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts,
parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (Le droit suisse du
bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 35b ad art. 267-267a CO; Lachat,
Le bail à loyer, Lausanne 2008, n. 4.3 p. 806; Higi, Zürcher Kommentar,
4e éd. 1995, nn. 26-30 ad art. 267a CO). Le bailleur doit donner l’avis des
défauts dans les deux ou trois jours ouvrables qui suivent l’état des lieux
de sortie et la restitution des locaux (Lachat, op. cit., n. 4.1 p. 805 qui cite
Permann et Higi dans le même sens). L’avis doit être donné tout de suite
après l’inspection ou après un bref de délai de réflexion (Thanei, Pflichte
der Mietparteien betreffend die Ubergabe der Mietsache bel
Vertragsbeginn und - ende, in MP 1992 pp. 57 ss); deux ou trois jours,

- 13 -
mais pas plus d'une semaine, soit sept jours (CdB 1997 p. 26; Zehnder,
Die Mängelrüge im Kauf-, Werkvertrags- und Mietrecht, in RSJ 2000 pp.
545 ss et SVIT-Kommentars, Das schweizerirsche Mietrecht 3e éd., 2008,
n. 35 ad art. 267-267a CO – ces auteurs sont cités par Lachat, op. cit., à la
note infrapaginales 20, p. 805). Lorsque l'état des lieux est établi
contradictoirement et qu'il est signé sur place par le locataire, l’avis des
défauts est donné valablement, pour autant que le constat contradictoire
précise les défauts pour lesquels le locataire est tenu pour responsable, un
exemplaire du document lui étant remis (Aubert, in Bohnet/Montini,
Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Bâle 2010, nn. 15 et 17 ad
art. 267a CO et la jurisprudence citée). En cas de litige, le bailleur doit
démontrer qu’il a donné à temps l’avis des défauts et que celui-ci était
suffisamment précis (Lachat, op. cit., n. 4.5 p. 807). Le Tribunal fédéral a
considéré qu’un procès-verbal d’état des lieux de sortie, même signé par
le locataire, ne valait pas avis des défauts s’il se bornait à énumérer des
"dégâts par nature imputables" au locataire, dès lors qu’il s’agissait de
reproches trop généraux pour satisfaire aux exigences d’un avis de
défauts (TF 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 c. 3.4).
c) Les premiers juges ont notamment considéré, s'agissant des
prétentions de l'appelant découlant des divers frais qu'il aurait encourus
après la restitution des locaux, que, faute d'avis des défauts valable, la
locataire devait être déchargé de toute responsabilité conformément à
l'art. 267a al. 2 CO. Le contenu de la convention de sortie n'avait pas été
allégué et le procès-verbal se contentait de décrire succinctement l'état
des installations sans préciser s'il résultait d'une usure normale ou
anormale. Au surplus, le bailleur n'avait pas démontré la réalité des
défauts allégués.
d) Le procès-verbal de l'état des lieux établi par le bailleur le
31 octobre 2012 mentionne différents défauts, tels que des peintures "très
défraîchies", des boiseries "pas EO" et des papiers "EO traces peintures
très usagée", dont on peut se demander s’ils correspondent à des
manquements de la locataire ou à une usure normale. Si ce document
mentionne bien des défauts qui pourraient être imputables à la locataire,

- 14 -
soit "1 néon cassé", "EO manque un support", "pas de clés", "manque le
lavabo de la table à langer" et "partie ouest pas balayée", il n'est pas
signé. De surcroît, il n’en ressort nullement que le bailleur tient la locataire
pour responsable de défauts particuliers. Dans la mesure où la locataire a
refusé de signer ce document, il incombait au bailleur de lui signifier ce
dont il la tenait pour responsable, ce d’autant qu’il était assisté d’un
avocat et que les parties avaient été en conflit précédemment. Il ne
pouvait s'abstenir de le faire et n’émettre des prétentions que plusieurs
mois plus tard. Ainsi, c'est à juste titre que les premiers juges ont rejeté
les prétentions du bailleur au motif qu'il n'avait pas satisfait aux exigences
de l’art. 267a al. 1 CO, l’al. 2 de cette disposition prévoyant notamment
que, si le bailleur néglige d'aviser le locataire, celui-ci est déchargé de
toute responsabilité. Au surplus, l'appelant ne soutient pas qu'il se serait
trouvé en présence de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à
l'aide des vérifications usuelles au sens de l'art. 267a al. 2 CO. Cela suffit à
sceller le sort de l'appel, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les griefs de
l'appelant relatifs à l'existence des défauts et au dommage pour l'essentiel
niés par les premiers juges.
4. a) Il résulte de ce qui précède que l’appel, manifestement
infondé, doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et
le jugement entrepris confirmé.
b) L’appelant, qui succombe, supportera les frais judiciaires de
deuxième instance (art. 106 al. 1 CPC), arrêtés à 1'450 fr. (art. 4 al. 4 et
62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre
2010, RSV 270.11.5]).
c) L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel
(art. 312 al. 1 CPC), il n’y a pas lieu de lui allouer de dépens de deuxième
instance.

- 15 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'450 fr.
(mille quatre cent cinquante francs), sont mis à la charge de
l'appelant H.________.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 23 avril 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Jean-David Pelot (pour l'appelant),
- Me Roberto Izzo (pour l'intimée).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

- 16 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral, RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal des baux.
La greffière :