vd_gerichte · KC22.004467 · 2022-12-06 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC22.004467-220898
167
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 6 décembre 2022
__________________
Composition :M. HACK, président
Mmes Byrde et Rouleau, juges
Greffier : Mme Joye
*****
Art. 82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par F.________, à
Assens, et K.________, à Prilly, contre le prononcé rendu le 8 juillet 2022, à
la suite de l’audience du 31 mars 2022, par la Juge de paix du district de
l’Ouest lausannois, dans la cause opposant les recourants à H.________, à
Bussigny,
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En fait :
1. a) Le 23 septembre 2021, l’Office des poursuites du district de
l’Ouest lausannois (ci-après : l’office) a notifié à H.________, à la réquisition
de F.________ et de K.________, un commandement de payer dans la
poursuite ordinaire n° 10'139’852, portant sur la somme de 85'000 francs
avec intérêt à 5 % l’an dès le 18 juin 2021, indiquant comme titre et date
de la créance ou cause de l’obligation : « Indemnité à titre de clause
pénale pour inexécution de l’acte de vente à terme et droit d’emption,
numéro 1731 des minutes du notaire Valérie Haas, conformément à
l’article 21 dudit acte. Débiteur solidaire avec [...]. L’indemnité de 85'000
frs est conservée en mains de Me Valérie Haas, notaire à Chavannes-près-
Renens ». Le poursuivi a formé opposition totale.
b) Le même jour, l’époux de la poursuivie, [...], s’est égale-
ment vu notifier un commandement de payer identique (poursuite n°
10'139’848). L’opposition qu’il a formée fait l’objet d’une procédure
distincte de mainlevée (KC22.004502-220897), traitée
simultanément pour tenir compte de la connexité entre les deux causes.
c) Le 3 février 2022, les poursuivants ont requis de la Juge de
paix du district de l’Ouest lausannois la mainlevée provisoire de
l’opposition formée par H.________ au commandement de payer n°
10'139'852 à concur-rence du montant en poursuite. A l’appui de leur
requête, ils ont produit, outre le commandement de payer précité, les
pièces suivantes (en copies) :
– un acte de vente à terme et droit d’emption notarié Haas du 24 février
2021, par lequel les poursuivants F.________ et K.________
(vendeurs) ont vendu à [...] et H.________ (acheteurs) l’immeuble [...]
valant une demie de la parcelle de base [...] de la commune d’Assens,
pour un prix de 850'000 francs ; cet acte comporte notamment les
clauses suivantes :

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« 1. L’immeuble vendu (…) sera transféré dans ses états juridique et matériel
actuels – que les acheteurs déclarent bien connaître pour l’avoir visité
personnellement et au sujet duquel ils ne formulent aucune réserve – avec
ses parties intégrantes et ses accessoires, libre de tous autres droits et charges
que ceux mentionnés ci-dessus (…).
(…)
2. Dans la mesure autorisée par la loi et la jurisprudence, les vendeurs font
cession aux acheteurs, qui acceptent, de toutes les garanties qu’ils détiendraient
encore envers des maîtres d’état (…).
(…)
Sous réserve de ce qui précède, les vendeurs, en dérogation des articles 197
et suivants du Code des obligations, excluent toute garantie légale sur
l’immeuble vendu aussi bien pour les éventuels défauts apparents que cachés,
les acheteurs acceptant expressément d’y renoncer.
(…)
Dans tous les cas, l’article 199 du Code des obligations (dissimulation
frauduleuse de défauts) demeure réservé.
(…)
5. Les acheteurs déclarent :
a) bien connaître, pour l’avoir visité personnellement, le lot vendu, ainsi que
les parties communes de l’immeuble de base ;
(…)
g) et, enfin, qu’ils ont pris tous renseignements utiles et nécessaires
concernant le fonctionnement de la copropriété et, en particulier, tous
les engagements de nature financière à charge des copropriétaires, tels que
ceux résultant d’appels de versements au fonds de rénovation ou de
décisions prises par les assemblées générales des copropriétaires en matière de
travaux ou autres dépenses.
Les vendeurs s’engagent, toute omission à leur charge, à consulter les
acheteurs pour toutes décisions qui seraient prises par les copropriétaires
en la matière jusqu’au jour de la signature de l’acte de transfert.
(…)
13. Les vendeurs garantissent :
a) qu’ils ne sont engagés dans aucun procès civil ou pénal ou litige
administratif et qu’ils ne font l’objet d’aucune demande d’indemnité quelconque
du chef de l’immeuble vendu.
(…)
19. La signature de la réquisition de transfert interviendra le 18 juin 2021 à dix
heures, en l’Etude du notaire (…), parties se considérant d’ores et déjà
convoquées pour les prédites date et heure audit lieu.
20. Dans tous les cas, la présente vente à terme prendra fin au plus tard le 30
juillet 2021 à défaut d’exécution d’ici à cette date.
21. Pour le cas où l’une des parties, régulièrement convoquée, ne donnait pas
suite à ses engagements, l’autre partie aura le droit d’exiger à son choix, soit

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l’exécution de la présente vente, soit le paiement d’une indemnité
forfaitaire de fr. 85'000.— (…), à titre de clause pénale, pour solde de tout
compte.
Cette indemnité serait exigible en capital et accessoires dès le constat de
carence.
Si le défaut devait être le fait des acheteurs, les vendeurs sont d’ores et déjà
autorisés à conserver l’acompte versé en paiement de ladite indemnité. »
– un procès-verbal de carence des acheteurs notarié Haas du 18 juin
2021, précisant que l’acompte de 85'000 fr. restera consigné sur le
compte de l’Etude jusqu’à instructions communes des parties ou
décision de justice ; à cet acte sont annexés divers courriers à la
requête des parties, à savoir :
– un courrier du 1er mars 2021 adressé par [...], agissant également aux
noms d’[...] et [...], à [...] et H.________, expliquant notamment que la
maison avait été construite pour deux frères et leurs familles, qu’elle
n’était pas conçue pour être partagée entre des inconnus, que cela
engendrait sans cesse conflits et procès, qu’il y avait par ailleurs des
travaux à faire, notamment sur les parties communes, qu’il fallait
poser une pompe à chaleur, qu’il y avait des infiltrations d’eau, etc.,
qu’elle-même était en conflit avec ses voisins depuis des années ;
– un courrier du 12 mars 2021 du conseil des poursuivants à la notaire
Valérie Haas, confirmant qu’il n’y avait aucun procès en cours entre
les parties (sauf pour une injure) et que la venderesse ne faisait l’objet
d’aucune demande d’indemnité ;
– un courrier du 30 avril 2021 adressé par le conseil de [...] aux
acheteurs, indiquant notamment que les comptes de la PPE étaient
grevés par des obligations de travaux nécessaires de rénovation pour
plusieurs dizaines de milliers de francs au minimum ;
– un courrier du 7 juin 2021 adressé par les acheteurs aux vendeurs,
expliquant avoir appris de la voisine que les copropriétaires étaient en
litige depuis des années, que les vendeurs devaient participer à des
travaux sur les parties communes, que cela leur avait été caché,

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contrairement à ce que prévoyait l’art. 13 a) de l’acte de vente, et
déclarant dès lors « résilier l’achat » « pour dol, lésion et erreur, sans
aucune pénalité » ;
– un courrier du 14 juin 2021 adressé par le conseil des acheteurs à la
notaire, faisant valoir que l’acte de vente avait été annulé en raison de
vices frauduleuse- ment dissimulés au sens de l’art. 199 CO, qu’il ne
pouvait dès lors être exécuté, que les acheteurs ne se présenteraient
par conséquent pas à la séance du 18 juin 2021, et l’invitant à
restituer l’acompte versé, ce courrier valant interpellation au sens de
l’art. 102 al. 1 CO ;
– un dito du 17 juin 2021, se référant à un courriel de la notaire du 15 juin
2021, expliquant que l’acte avait été invalidé ex tunc, lui adressant
des courriers envoyés le 16 juin 2021 aux conseils des vendeurs
pour mettre ces derniers en demeure de rendre l’acompte versé, et
l’invitant, au cas où le constat de carence serait dressé, à ne pas
remettre l’acompte versé aux vendeurs, sous peine de s’exposer au
risque de devoir le rembourser elle-même aux acheteurs ;
– des courriers adressés le 17 juin 2021 par le conseil des vendeurs au
conseil des acheteurs, contestant l’existence d’un défaut et « encore
plus » la dissimula- tion frauduleuse d’un défaut, affirmant que l’art. 13
a) du contrat était conforme à la réalité et qu’il n’y avait dès lors
aucun vice du consentement justifiant l’invalidation de l’acte, et les
mettant en demeure de se présenter à la séance de signature de l’acte de
transfert, à défaut de quoi la notaire était requise de dresser un constat
de carence ;
– des courriers similaires adressés au notaire, l’invitant à ne pas restituer
l’acompte aux acheteurs ;
– des courriers du conseil des poursuivants au conseil de la poursuivie du
28 juin 2021, contestant les griefs formulés et réclamant le paiement
de la clause pénale de 85'000 francs ;

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– un courrier du conseil de la poursuivie au conseil des poursuivants du
29 juillet 2021, l’invitant à lui envoyer « les expertises qui ont conduit à
la définition du prix de vente, et les offres reçues par le courtier, dont il a
fait état pour augmenter l’offre initiale » des acheteurs, ou, à défaut,
de libérer l’acompte ;
– un courrier du 19 août 2021 du nouveau conseil des poursuivants au
conseil de la poursuivie, contestant une nouvelle fois, mais de
façon plus détaillée, les griefs des acheteurs, et annonçant
l’introduction de la poursuite litigieuse.
c) Par avis du 10 février 2022, la requête de mainlevée a été
notifiée à la poursuivie et les parties ont été citées à comparaître à une
audience fixée au
31 mars 2022.
d) Par acte du 31 mars 2022, la poursuivie a conclu au rejet de
la requête de mainlevée. Elle a produit les pièces suivantes (en copies) :
– la lettre du 1er mars 2021 de [...] aux acheteurs, déjà produite ;
– une lettre du 26 mars 2021 adressée aux acheteurs par [...], agissant
également au nom de « hoirie-feu-[...]», demandant quelle était leur
position au sujet de travaux urgents à effectuer, notamment le
« nettoyage du toit, canalisations d’eau de pluie » ;
– un courriel d’[...] au courtier du 17 mai 2021, lui demandant de lui
fournir des renseignements au sujet d’éventuels litiges avec les
copropriétaires, sur des travaux à effectuer, et de faire le nécessaire
pour qu’il n’ait pas à se préoccuper de problèmes antérieurs à son
arrivée ;
– les courriers du conseil de la poursuivie à la notaire du 17 juin 2021,
déjà produits ;

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– les courriers du conseil de la poursuivie aux conseils des poursuivants
du 29 juillet 2021, déjà produits ;
– deux plaquettes de vente de l’immeuble (non datées), dont l’une
mentionne qu’il nécessite « des travaux de rénovations et quelques
réparations » ;
– un lot de diverses pièces « contredisant les garanties, assurances
données par les poursuivants ou leurs conseils, respectivement leurs
allégations », consistant en résumé en des échanges entre [...] et les
vendeurs durant les dix ans précédant l’acte de vente litigieux.
e) A l’audience du 31 mars 2022, les poursuivants ont encore
produit un « rapport sur les problèmes de traces d’humidité dans le lot de
M. et Mme [...] » établi le 13 octobre 2021 par [...] à la demande de [...].
Quant à la poursuivie, elle a produit les originaux des actes
notariés, soit le contrat de vente et le constat de carence.
2. Par prononcé d’emblée motivé du 8 juillet 2022, notifié le 12
juillet 2022 aux poursuivants, la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois a rejeté la requête de mainlevée (I), a arrêté les frais judiciaires
à 240 fr. (II), les a laissés à la charge de l’Etat (III), a dit que les
poursuivants devaient verser, solidairement entre eux, à la partie
poursuivie la somme de 1'000 fr. à titre de dépens (IV) et a dit que les
poursuivants, au bénéfice de l’assistance judiciaire, étaient, dans la
mesure de l’art. 123 CPC, tenus au remboursement des frais mis à la
charge de l’Etat (V).
La juge de paix a considéré que le contrat de vente, qui
prévoyait une peine conventionnelle en cas d’inexécution, et le constat
notarié de carence de l’acheteur permettaient au vendeur d’obtenir la
mainlevée provisoire, sauf moyen libératoire rendu vraisemblable par la

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poursuivie ; que cette dernière pouvait invoquer un vice de la volonté ou
des défauts de la chose vendue ; qu’en l’espèce, les acheteurs avaient
déclaré invalider le contrat en invoquant un dol des vendeurs qui auraient
dissimulé des défauts et l’existence d’un litige avec la copropriétaire [...] ;
qu’il ressortait de courriers de cette dernière et de son conseil qu’il existait
un important litige depuis plusieurs années en lien avec des travaux de
rénovation sur les parties communes de l’immeuble ; que les acheteurs
n’en avaient pas été informés ; qu’ils avaient ainsi rendu vraisemblable
leur libération, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la question des
défauts cachés et de la renonciation à la garantie de la partie poursuivie.
3. Par acte du 18 juillet 2022, les poursuivants ont recouru contre
cette décision, concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce
sens que l’opposition est provisoirement levée, que les frais judiciaires de
première instance sont mis à la charge de la poursuivie et que celle-ci doit
leur payer des dépens par 1'000 francs au moins.
Par acte déposé le 29 août 2022, la poursuivie a conclu au
rejet du recours, avec suite de frais et dépens.
En d roit :
I. Le recours, déposé en temps utile et dans les formes requises
(art. 321 al. 1 et 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272]), est recevable. Il en va de même de la réponse de l’intimée.
II. a) Les recourants plaident que l’intimée n’a pas rendu sa
libération vrai-semblable et reprochent à la juge de paix de s’être fondée
sur de simples allégations de l’intéressée, les pièces produites
n’établissant pas la réalité d’un moyen libératoire et ne permettant pas de
remettre en cause le constat de carence figurant au dossier. Examinant

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plus précisément le grief de dol ou dissimulation dolosive de défauts, les
recourants font valoir que les courriers de la poursuivie ne sont pas clairs
sur ce qui lui aurait été caché, que le contrat de vente précise que les
acheteurs connaissaient l’état de l’immeuble et qu’ils ont pris tous
renseignements utiles au sujet du fonction-nement de la copropriété, que
ceux-ci avaient donc la responsabilité de s’informer, que rien ne permet
de considérer qu’une assurance donnée par les vendeurs aurait été
mensongère, dans la mesure où ils ne sont pas en procès avec [...] et ne
font pas l’objet d’une demande d’indemnité.
Dans sa réponse, l’intimée semble contester que le constat de
carence constitue, avec le contrat, un titre de mainlevée. Elle soutient que
ce constat documente ses griefs et observe que la notaire a refusé de
libérer l’acompte en faveur des vendeurs. Elle fait par ailleurs valoir que
selon le contrat de vente, les vendeurs auraient eu l’obligation de
remettre aux acheteurs des pièces pour les informer des demandes de
participations financières dont ils faisaient l’objet pour des travaux
concernant les parties communes ainsi que du litige existant avec [...]. Or,
ils n’en auraient rien fait. Les acheteurs auraient ainsi été victimes d’un
dol et d’une erreur parce que trompés sur des éléments essentiels pour la
fixation du prix. C’est pour cette raison que le contrat aurait été invalidé,
de sorte que les vendeurs ne pourraient pas se prévaloir de ses clauses.
b) aa) Selon l'art. 82 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la
poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1), le créancier dont la
poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte
authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire. La
procédure de mainlevée provisoire est une procédure sur pièces
(Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité de la
créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire. Le juge de la
mainlevée provisoire examine seulement la force probante du titre produit
par le créancier, sa nature formelle - et non la validité de la créance -, et
lui attribue force exécutoire si le débiteur ne rend pas immédiatement
vraisemblables ses moyens libératoires (ATF 145 III 160 consid. 5.1; 142 III
720 consid. 4.1; TF 5A_773/2020 du 22 décembre 2020 consid. 3.1).

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Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al.
1 LP, en particulier, l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi - ou son
représentant (ATF 132 III 140 consid. 4.1.1) -, d'où ressort sa volonté de
payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent
déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 145 III 20 consid.
4.1.1 ; ATF 139 III 297 consid. 2.3.1). Elle peut découler du rapprochement
de plusieurs pièces, pour autant que les éléments nécessaires en résultent
(ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 136 III 627 consid. 2 ; ATF 132 III 480
consid. 4.1 et les références). Lorsqu'il procède à l'interprétation du titre,
le juge de la mainlevée provisoire ne peut prendre en compte que les
éléments intrinsèques à ce titre, à l'exclusion des éléments extrinsèques
qui échappent à son pouvoir d'examen (ATF 145 III 20 consid. 4.3.3 ; TF
5A_105/2019 du 7 août 2019 consid. 3.3.2 ; TF 5A_89/2019 du 1er mai
2019 consid. 5.1.3 ; TF 5A_867/2018 du 4 mars 2019 consid. 4.1.3 ; TF
5A_648/2018 du 25 février 2019 consid. 3.2.1 non destiné à la publication,
et les références).
Un contrat écrit stipulant une peine conventionnelle (art. 160
CO) constitue, avec la preuve de l'inexécution de la prestation promise,
une reconnais-sance de dette (TF 5A_946/2020 du 8 février 2021 consid.
3.2 ; TF 5A_867/2018 du 4 mars 2019 consid. 4.1.1 et les références,
publié in mp 2019 p. 230 ; TF 5A_734/ 2009 du 2 février 2010 consid. 3.1).
Un contrat de vente immobilière à terme pré-voyant une peine
conventionnelle d'un montant déterminé en cas de non-exécution, assorti
d'un constat notarié de carence, preuve de son inexécution par l'acheteur,
suffit à l'obtention de la mainlevée par le vendeur (TF 5A_169/2009 du 3
novembre 2009 consid. 3.3 ; Veuillet, in : Abbet/Veuillet (éd.), La
mainlevée de l'opposition, 2017, n° 149 ad art. 82 LP ; CPF 28 octobre
2021/237 ; CPF 20 avril 2020/17).
b) bb) Conformément à l'art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut
faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa
libération. Il peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil - exceptions
ou objections - qui infirment la reconnaissance de dette (ATF 145 III 20
consid. 4.1.2 ; 142 III 720 consid. 4.1). Il n'a pas à apporter la preuve

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absolue (ou stricte) de ses moyens libératoires, mais seulement à les
rendre vraisemblables, en principe par titre (art. 254 al. 1 CPC ; ATF 145 III
20 consid. 4.1.2 ; ATF 142 III 720 consid. 4.1). Le juge n'a pas à être
persuadé de l'existence des faits allégués ; il doit, en se fondant sur des
éléments objectifs, avoir l'impression qu'ils se sont produits, sans exclure
pour autant la possibilité qu'ils se soient déroulés autrement (ATF 145 III
213 consid. 6.1.3 ; 142 III 720 consid. 4.1 ; 132 III 140 consid. 4.1.2).
Pour faire échec à la mainlevée, le poursuivi peut se prévaloir
des vices de la volonté au sens des art. 23 ss CO (Code des obligations du
30 mars 1911 ; RS 220) (TF 5A_892/2015 du 16 février 2016, SJ 2016 I 437
; TF 5A_652/2011 du 28 février 2012 consid. 3.2.2). Selon l’art. 28 al. 1 CO,
la partie induite à contracter par le dol de l’autre n’est pas obligée. Le dol
est une tromperie intentionnelle qui détermine la dupe, dans l'erreur, à
accomplir un acte juridique. Il n'est pas nécessaire que la tromperie
provoque une erreur essentielle ; il suffit que, sans l'erreur, la dupe n'eût
pas conclu le contrat ou ne l'eût pas conclu aux mêmes conditions (ATF
136 III 528 consid. 3.4.2, rés. in SJ 2011 I 267 ; ATF 132 II 161 consid. 4.1 ;
ATF 129 III 320 consid. 6.3, JdT 2003 I 331). C'est au moment de la
conclusion du contrat que la victime doit subir l'influence du dol. Ce qui
s'est passé avant ou après ne fait pas partie du dol selon l'art. 28 CO
(Schmidlin, in : Thévenoz/ Werro (éd.), Commentaire romand, Code des
obligations, vol I, 2e éd. 2012, n. 2 ad art. 28 CO). La tromperie peut
résulter aussi bien d'une affirmation inexacte de la partie malhonnête que
de son silence sur un fait qu'elle avait l'obligation juridique de révéler. La
dissimulation de faits ne constitue toutefois une tromperie que s'il existe
un devoir de renseigner, qui peut découler de la loi, du contrat ou de la
bonne foi (TF 4C.226/2002 du
27 septembre 2002, consid. 4). Dans le cadre de pourparlers contractuels,
il existe un rapport de confiance qui oblige les parties à se renseigner l'une
l'autre de bonne foi dans une certaine mesure sur les faits qui sont de
nature à influencer la décision de l'autre partie de conclure le contrat ou
de le conclure à certaines conditions (ATF 106 II 346 consid. 3a, JdT 1982 I
77 ; ATF 105 II 75 consid. 2a, JdT 1980 I 66). L'étendue du devoir
d'information des parties ne peut être déterminée de façon générale, mais

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dépend des circonstances du cas particulier, notamment de la nature du
contrat, de la manière dont les pourparlers se sont déroulés, de même que
des intentions et des connaissances des participants (TF 4C.226/2002
précité, consid. 4).
Dans le cadre d'une procédure de mainlevée, la victime d'un
dol ne peut simplement se prévaloir du fait qu'il a invoqué ce vice de la
volonté dans le délai d'une année prévue à l'art. 31 CO. Il ne s'agit pas en
effet d'un droit de révocation inconditionnelle. Le poursuivi doit au
contraire rendre vraisemblable le vice de la volonté invoqué (TF
5A_892/2015 du 16 février 2016 consid. 4.3.2, SJ 2016 I 437 ; Veuillet, in
Abbet/Veuillet [éd.], La mainlevée de l’opposition, n. 122 ad art. 82 LP).
c) aa) En l’espèce, la requête de mainlevée est fondée sur le
contrat de vente notarié du 24 février 2021 et le constat de carence des
acheteurs du 18 juin 2021. Le contrat en cause prévoit une peine
conventionnelle d'un montant de 85'000 francs en cas de non-exécution.
Assorti du constat notarié de carence, il constitue en principe un titre de
mainlevée provisoire pour ledit montant.
bb) Les griefs des acheteurs portent sur le litige opposant les
vendeurs à [...] et sur des défauts de l’immeuble : les vendeurs auraient
menti en ne parlant pas de leur litige avec la copropriétaire, qui estimait
que des travaux de réparation et d’entretien étaient nécessaires sur les
parties communes, et auraient caché des défauts.
La dissimulation frauduleuse de défauts est une forme de dol.
L’intimée ne plaide pas l’erreur essentielle sans dol. Il s’agit donc
uniquement d’examiner si elle a rendu vraisemblable que les vendeurs lui
auraient caché des éléments dont ils auraient dû l’informer.
S’agissant du litige entre les vendeurs et la copropriétaire [...],
on observe que dans le contrat de vente, les vendeurs garantissent qu’ils
« ne sont engagés dans aucun procès civil ou pénal ou litige administratif
et qu’ils ne font l’objet d’aucune demande d’indemnité quelconque du

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chef de l’immeuble vendu » (art. 13 a)). Le contraire n’a pas été rendu
vraisemblable (sous réserve d’une injure qui ne présente aucun risque
financier pour les acheteurs qui dès lors n’en font pas cas). Le fait d’être
en « litige » soit en désaccord, sans procès en cours, n’est pas
déterminant. Il n’est pas non plus rendu vraisemblable que les vendeurs
fassent l’objet d’une demande d’« indemnité », étant précisé qu’indemnité
signifie réparation d’un dommage et pas n’importe quelle demande
d’argent. On observe également que les informations litigieuses, que les
acheteurs affirment avoir obtenues de la copropriétaire quelques jours
après la signature de l’acte de vente, étaient à leur disposition et auraient
pu être obtenues avant. Il ne ressort par ailleurs pas des courriers de [...],
peu clairs, que celle-ci aurait réclamé aux vendeurs un montant précis
pour des motifs clairement définis (dans le cas contraire, on peut supposer
qu’il y aurait eu procès), de sorte qu’on ne peut pas reprocher aux
vendeurs de ne pas avoir parlé de leurs désaccords au fil des ans avec la
prénommée.
S’agissant des défauts ou travaux nécessaires cachés
frauduleuse-ment, les acheteurs ne sont pas très explicites. Ils ne
précisent pas de quels défauts ou travaux de rénovation il s’agit. Il est en
revanche clair que dans le contrat de vente, les acheteurs ont déclaré
« bien connaître, pour l’avoir visité personnellement, le lot vendu, ainsi
que les parties communes de l’immeuble de base » (art. 15 a)), avoir
« pris tous renseignements utiles et nécessaires concernant le
fonctionnement de la copropriété et, en particulier, tous les engagements
de nature financière à charge des copropriétaires, tels que ceux résultant
d’appels de versements au fonds de rénovation ou de décisions prises par
les assemblées générales des copropriétaires en matière de travaux ou
autres dépenses » (art. 15 g)).
Enfin, contrairement à ce que soutient l’intimée, la notaire n’a
fait que constater le défaut des acheteurs et joindre à son acte diverses
pièces à la demande des parties, sans en tirer une quelconque
conséquence. Au contraire, si la notaire avait estimé que la position des
acheteurs était bien fondée, elle n’aurait pas dressé le constat de carence.

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Si elle a refusé de libérer l’acompte en faveur de l’une ou l’autre des
parties, c’est par prudence, la créance étant litigieuse (cf. art. 168 et 480
CO).
Au vu de ce qui précède, force est de conclure que la
poursuivie ne rend pas vraisemblable qu’elle a été victime d’un vice du
consentement.
d) En définitive, la mainlevée provisoire doit être prononcée à
concur-rence du montant réclamé au titre de la clause pénale, à savoir
85'000 francs.
L’intérêt moratoire est réclamé dès la date de la séance
manquée de signature de l’acte de transfert. Puisque les vendeurs
devaient faire un choix entre deux options – exiger l’exécution de la vente
ou le paiement de l’indemnité de 85'000 francs –, on retiendra comme
point de départ les courriers du 28 juin 2021 exigeant le paiement de la
clause pénale et valant interpellation. Ces courriers fixent un délai au 2
juillet 2021. Il y a ainsi lieu de faire partir l’intérêt dès le 3 juillet 2021.
III. a) En conclusion, le recours doit être admis partiellement et le
prononcé réformé en ce sens que l’opposition formée au commandement
de payer est provisoirement levée à concurrence de 85'000 fr. avec intérêt
à 5 % l’an dès le
3 juillet 2021, l’opposition étant maintenue pour le surplus.
b) Les poursuivants et recourants obtenant gain de cause pour
la quasi totalité de leurs conclusions, à l’exception du point de départ des
intérêts, l’entier des frais judiciaires des deux instances, respectivement
de 240 fr. et 360 fr., doivent être mis à la charge de H.________.
c) Pour la même raison, F.________ et K.________ ont droit à de
pleins dépens.

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Pour la procédure de première instance, les dépens sont fixés
à 2'000 francs pour les deux procédures, qui sont identiques (même état
de fait, écritures et pièces identiques), en vertu de l’art. 6 TDC (tarif des
dépens en matière civile ; BLV 270.11.6) qui prévoit, pour un avocat, en
procédure sommaire de première instance, une fourchette de dépens
1'500 fr. à 6'000 fr. pour une valeur litigieuse entre 30'001 francs à
100'000 francs. Le montant de ces dépens doit être réparti, par moitié, en
application de l’art. 20 al. 2 TDC, entre les deux dossiers traités
simultanément. Il convient ainsi de mettre à la charge de H.________ un
montant de 1'000 fr. au titre de dépens de première instance pour le
dossier qui la concerne, montant qu’elle versera à F.________ et K.________,
solidairement entre eux.
Pour la procédure de recours, les dépens sont arrêtés à 1'500
fr. au total pour les deux dossiers, en application de l’art. 8 TDC qui
prévoit, pour un avocat, en procédure de recours, une fourchette de 1'000
fr. à 5'000 fr. pour une valeur litigieuse entre 30'001 fr. à 100'000
francs. La moitié de ce montant, soit 750 francs, est mis à la charge de
H.________, à verser aux recourants, solidairement entre eux.
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est admis partiellement.
II. Le prononcé est réformé comme suit :
I. L’opposition formée par H.________ au comman-dement de
payer n° 10'139’852 de l’Office des poursuites du district de
l’Ouest lausannois, notifié à la réquisition de F.________ et
K.________, est provisoirement levée à concurrence de 85'000

- 16 -
fr. (huitante-cinq mille francs) avec intérêt à 5 % l’an dès le 3
juillet 2021. L’opposition est maintenue pour le surplus.
II. Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 240 fr.
(deux cent quarante francs), sont mis à la charge de la
poursuivie H.________.
III. La poursuivie H.________ doit verser aux poursui-vants
F.________ et K.________, solidairement entre eux, la somme de
1’000 fr. (mille francs) à titre de dépens de première instance.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 360 fr.
(trois cent soixante francs), sont mis à la charge de l’intimée
H.________.
IV. L’intimée H.________ doit verser aux recourants F.________ et
K.________, solidaire-ment entre eux, la somme de 750 fr. (sept
cent cinquante francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :

- 17 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Arnaud Thièry, avocat (pour F.________ et K.________),
- Me Nader Ghosn, avocat (pour H.________).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 85’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La greffière :