vd_gerichte · XA15.007547 · 2015-08-18 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA15.007547-151055-JFR
296
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 18 août 2015
__________________
Composition : M. WINZAP, président
Mme Charif Feller et Mme Courbat, juges
Greffier : M. Hersch
*****
Art. 125 let. c, 243 al. 2 let. c et 319 let. b ch. 2 CPC
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par S.________, à
Lausanne, défenderesse, contre la décision rendue le 12 juin 2015 par la
Présidente du Tribunal des baux dans la cause divisant la recourante
d’avec K.________, à Lausanne, demanderesse, la Chambre des recours
civile du Tribunal cantonal considère :
852

- 2 -
En fait :
A. Par décision du 12 juin 2015, la Présidente du Tribunal des
baux a ordonné la jonction des procédures XA15.007547 et XA15.012288.
En substance, le premier juge a considéré que les deux causes
étaient soumises à la procédure simplifiée et que par conséquent une
jonction en application de l’art. 125 lit. c CPC (Code de procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 272) s’imposait pour simplifier le procès.
B. Par acte du 25 juin 2015, S.________ a recouru contre la
décision précitée en concluant sous suite de frais et dépens à son
annulation (I), à ce qu’il soit dit que la cause XA15.007547 est soumise à
la procédure ordinaire (II) et à ce qu’il soit dit que les causes sont
disjointes en vue d’une instruction et d’un jugement séparés (III).
Dans sa réponse du 7 août 2015, l’intimée K.________ a conclu
au rejet du recours.
C. La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état
de fait de la décision, complétée par les pièces du dossier, dont il ressort
notamment ce qui suit :
1. En date du 23 octobre 2014, S.________ et K.________ ont signé
un contrat de bail portant sur un appartement de deux pièces et demie à
[...] à Lausanne. Le contrat fixait notamment le loyer mensuel net à 1'450
fr. et était conclu pour une durée déterminée de onze mois.
2. Par requête du 20 novembre 2014, K.________ a contesté le
loyer initial et demandé la requalification du bail de durée déterminée en
un bail de durée indéterminée.

- 3 -
A l’issue de l’audience de conciliation du 16 janvier 2015, la
Commission de conciliation en matière de baux et loyers a soumis aux
parties une proposition de jugement en ce qui concerne la contestation du
loyer initial, tandis qu’elle a pris acte de l’échec de la conciliation en ce qui
concerne la requalification du contrat. K.________ a fait opposition à dite
proposition de jugement le 4 février 2015.
3. Par demande du 9 février 2015, K.________ a conclu à ce qu’il
soit déclaré que le contrat de bail se renouvellera tacitement d’année en
année depuis le 1er octobre 2015, sauf avis de résiliation donné par l’une
ou l’autre des parties au moins quatre mois à l’avance.
Par demande du 9 mars 2015, K.________ a conclu à la baisse
du loyer dans la mesure que justice dira, à la rétrocession du trop perçu
par la défenderesse et à la réduction proportionnelle de la garantie de
loyer constituée.
4. Le 16 avril 2015, la Présidente du Tribunal des baux a informé
les parties qu’à défaut d’objection motivée jusqu’au 1er mai 2015, la
procédure XA15.012288 relative à la contestation du loyer initial et la
procédure XA15.007547 relative à la requalification du contrat de bail
seraient jointes en vue d’une instruction et d’un jugement communs.
Par courrier du 19 mai 2015, la défenderesse s’est opposée à
la jonction desdites procédures, arguant que les deux causes relevaient de
deux procédures distinctes, si bien qu’une jonction ne serait pas
admissible.
En d roit :
1. Aux termes de l’art. 319 let. b CPC, le recours est recevable
contre les autres décisions et ordonnances d’instruction de première

- 4 -
instance dans les cas prévus par la loi ou lorsqu’elles peuvent causer un
préjudice difficilement réparable.
Selon l’art. 321 CPC, le recours, écrit et motivé, est introduit
auprès de l’instance de recours dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée (al.1). Le délai est de dix jours pour les
décisions prises en procédure sommaire et les ordonnances d’instruction,
à moins que la loi n’en dispose autrement (al. 2).
En l’espèce, le recours est dirigé contre une décision
ordonnant une jonction de causes, telle que prévue à l’art. 125 let. c CPC.
La décision de jonction de causes est une « autre décision » au sens de
l’art. 319 let. b CPC, distincte de l’ordonnance d’instruction en ce sens
qu’elle marque définitivement le cours des débats (CREC 6 août 2014/274
c. 3 ; Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 15 et 16 ad art. 319 CPC). Le
recours contre la décision de jonction de causes n’étant pas prévu par la
loi, celle-ci est susceptible uniquement du recours de l’art. 319 let. b ch. 2
CPC, le recourant devant ainsi démontrer qu’elle lui cause un préjudice
difficilement réparable (Haldy, CPC commenté, op. cit., nn. 2 et 3 ad art.
125 CPC).
La décision attaquée n’étant pas une décision d’instruction ou
prise en procédure sommaire (art. 321 al. 2 CPC), le délai de recours est
par conséquent de trente jours (art. 321 al. 1 CPC). En l’espèce, le recours
a été déposé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC).
2. La notion de préjudice difficilement réparable telle que
consacrée à l’art. 319 let. b ch. 2 CPC est plus large que celle de dommage
irréparable de l’art. 93 al. 1 let. a LTF (Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral ; RS 173.110), puisqu’elle vise non seulement un inconvénient de
nature juridique, mais aussi les désavantages de fait qui peuvent être de
nature financière ou temporelle, pourvu qu’ils soient difficilement
réparables, la notion devant toutefois être interprétée de manière

- 5 -
exigeante, voire restrictive, sous peine d’ouvrir le recours à toute décision
ou ordonnance d’instruction, ce que le législateur a clairement exclu (JT
2011 III 86 c. 3 ; Jeandin, op. cit., n. 22 ad art. 319 CPC ; Hohl, Procédure
civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2485 p. 449).
En l’espèce, la recourante expose que la jonction des causes
lui causerait un préjudice difficilement réparable, dès lors qu’elle réunirait
deux causes soumises à des procédures différentes (ordinaire et
simplifiée) et les traiterait en procédure simplifiée, violant ainsi ses droits
procéduraux.
Lorsque par l’effet d’une décision de jonction, une cause vient
à être soumise à une procédure qui n’est pas la sienne, il faut admettre
qu’un préjudice difficilement réparable est réalisé.
Il découle de ce qui précède que la condition du préjudice
difficilement réparable est remplie et que, partant, le présent recours doit
être déclaré recevable.
3. a) Il convient à présent d’examiner si la cause XA15.007547
est bel et bien soumise à la procédure ordinaire comme le soutient la
recourante, celle-ci ne contestant pas que l’autre procédure, soit la cause
XA15.012288, est soumise à la procédure simplifiée.
La recourante fait grief à l’autorité inférieure d’avoir mal
appliqué l’art. 243 al. 2 let. c CPC.
b) Selon l’art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée
s’applique, quelle que soit la valeur litigieuse, notamment aux litiges
portant sur des baux à loyer en ce qui concerne la protection contre les
loyers abusifs ou la prolongation du bail à loyer.
La notion de protection en matière de congés figurant à
l’art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acceptation large et englober

- 6 -
non seulement les procédures en annulation, mais également celles en
constatation de l’inefficacité ou de la nullité du congé, respectivement en
constatation de la validité de ce dernier et en expulsion, que cette
procédure ait été entamée par le locataire ou par le bailleur. La procédure
en constatation de la validité du congé et en évacuation de la bailleresse
doit ainsi être soumise à la procédure simplifiée, quelle que soit la valeur
litigieuse (JT 2012 III 17 = CdB 2012 p. 31 ss avec note approbatrice
Conod).
Les conclusions relatives à la nullité ou à l’annulation du congé
sont soumises à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC), tandis
que les conclusions pécuniaires dont la valeur litigieuse dépasse 30'000 fr.
sont soumises à la procédure ordinaire (art. 243 al. 1 CPC a contrario). On
précisera à ce propos que les conclusions en réduction du loyer (art. 259d
CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) ne relèvent de la procédure
simplifiée selon l’art. 243 al. 2 let. c CPC, indépendamment de leur valeur
litigieuse, que lorsqu’elles complètent ou justifient la consignation du loyer
(Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 153).
c) En l’espèce, la cause XA15.007547 a pour objet la
requalification d’un contrat de bail de durée déterminée en un contrat de
bail de durée indéterminée. Le bail en question a été conclu pour une
durée déterminée, soit du 1er novembre 2014 au 1er octobre 2015, tout
renouvellement étant expressément exclu dans le contrat.
Dans sa demande du 9 février 2015, l’intimée a conclu à ce
que le bail de durée déterminée conclu entre les parties se renouvelle
tacitement d’année en année, sauf avis de résiliation donné par l’une ou
l’autre partie quatre mois à l’avance. Dite requête n’a pas été motivée, en
ce sens qu’il n’est pas possible d’en déduire pour quelle raison et sur
quelle base le contrat devrait être requalifié. Le 9 mars 2015, l’intimée a
déposé une demande distincte par laquelle elle a contesté le loyer initial.
Le premier juge a considéré que le nœud d’un tel litige réside
dans la contestation par le locataire d’un procédé qui vise à le priver de la

- 7 -
protection contre un congé de représailles en cas d’exercice légitime de
ses autres droits, en particulier celui de contester le loyer initial. Il est
parvenu à la conclusion qu’une telle problématique est clairement visée
par l’art. 243 al. 2 let. c CPC et relève donc de la procédure simplifiée.
Un tel raisonnement ne peut être suivi. La présente affaire
concerne en effet deux problèmes distincts, lesquels ont d’ailleurs fait
l’objet de deux demandes séparées : d’une part la contestation du loyer
initial, soumise à la procédure simplifiée selon l’art. 243 al. 2 let. c CPC et
d’autre part la requalification de la nature du contrat. S’agissant du litige
relatif à la requalification de la durée du contrat, il n’est pas possible de
déduire automatiquement du cas d’espèce – sans même que cela ait été
allégué par l’intimée en première instance – que le nœud du problème se
situe dans la protection contre un congé de représailles en cas d’exercice
légitime des autres droits de l’intimée, en particulier celui de contester le
loyer initial. Cela vaut d’autant plus qu’on ne se trouve pas en présence de
contrats de durée déterminée « à la chaîne », mais bien dans le cas où un
seul contrat de durée déterminée a été conclu, excluant tout
renouvellement. Partant, il n’est pas possible de retenir qu’un tel litige
relève de l’art. 243 al. 2 let. c CPC et il faut au contraire admettre que la
demande en requalification du contrat est régie par la procédure ordinaire.
d) Par conséquent, force est de constater que le premier juge
s’est livré à une interprétation trop large tant des art. 125 let. c et 243 al.
2 let. c CPC que des deux demandes déposées par l’intimée. Le grief de la
recourante est bien fondé.
4. Il découle de ce qui précède que le recours doit être admis
et la cause renvoyée à l’autorité inférieure pour nouvelle décision dans le
sens des considérants.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 846 fr.
conformément aux art. 69 al. 1 et 70 al. 2 TFJC (Tarif des frais judiciaires

- 8 -
civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5), doivent être mis à la charge
de l’intimée qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée doit verser à la recourante la somme de 2'846 fr. à
titre de dépens et de restitution de l’avance de frais de deuxième instance
(art. 8 al. 1 TDC [Tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010;
RSV 270.11.6] et 106 al. 1 CPC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. La décision du 12 juin 2015 est annulée, la cause étant
renvoyée à la Présidente du Tribunal des baux pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 846 fr.
(huit cent quarante-six francs), sont mis à la charge de
l’intimée K.________.
IV. L’intimée K.________ doit verser à la recourante S.________ la
somme de 2'846 fr. (deux mille huit cent quarante-six francs) à
titre de dépens et de restitution d’avance de frais de deuxième
instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

- 9 -
Du 19 août 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Philippe Conod (pour S.________),
- Mme K.________.
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 10 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le greffier :