vd_gerichte · PS16.042193 · 2021-03-15 · fr
Passage nécessaire
Passage nécessaire


TRIBUNAL CANTONAL
PS16.042193-200788
125
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 15 mars 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mme Merkli et M. Stoudmann, juges
Greffière : Mme Grosjean
*****
Art. 694, 781 CC ; 58 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par K.________, à [...], contre le
jugement rendu le 20 décembre 2019 par le Président du Tribunal civil de
l’arrondissement de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec
M.________, à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 20 décembre 2019, dont les motifs ont été
adressés pour notification aux parties le 30 avril 2020, le Président du
Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne (ci-après : le président ou
le premier juge) a admis la demande déposée le 31 janvier 2019 par les
demandeurs E.________ Sàrl et huit consorts contre le défendeur K.________
(I), a ordonné l’inscription au Registre foncier des districts de Lausanne et
de l’Ouest lausannois, aux frais du défendeur K.________, d’une servitude
de passage à pied, à cycles et en voiture, d’une largeur de trois mètres
(limitée aux véhicules de police, pompiers, ambulances, véhicules
d’entretien et de déménagement), au profit de la parcelle n° [...] de la
Commune de [...], propriété des demandeurs E.________ Sàrl et huit
consorts, sur la parcelle n° [...], conformément à la surface teintée en rose
sur le plan cadastral établi le 17 août 2016, dont le défendeur était
propriétaire (II), a chargé le Conservateur du Registre foncier des districts
de Lausanne et de l’Ouest lausannois de procéder à l’inscription de la
servitude conformément au chiffre II (III), a mis les frais judiciaires, arrêtés
à 2'750 fr., à la charge du défendeur (IV), a dit que le défendeur
rembourserait aux demandeurs la somme de 2'450 fr. versée au titre de
leur avance des frais judiciaires (V), a dit que le défendeur devait verser
aux demandeurs la somme de 5'000 fr. à titre de dépens (VI) et a dit que
toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le président a considéré que le fait que la parcelle n°
[...] jouxte directement la voie publique n’excluait pas d’emblée l’octroi
d’un passage nécessaire. Les bâtiments B, C et D érigés sur cette parcelle
ne bénéficiaient en effet d’un accès direct que par le parking souterrain et
le passage par ce parking n’était pas possible pour les véhicules de police,
de pompiers, d’entretien ou de déménagement et les ambulances, au vu
de la hauteur de ce type de véhicules. L’accès aux bâtiments précités par
l’extérieur ne pouvait se faire que par une rampe d’accès se situant
devant le bâtiment A, et pouvait ainsi impliquer, lors de déménagements
ou de travaux d’entretien, le transport de matériel sur plusieurs dizaines

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de mètres sans véhicule. Aucune autre voie d’accès depuis le domaine
public ne paraissait en outre envisageable. Ainsi, le président a retenu que
la parcelle n° [...] ne bénéficiait pas d’un accès suffisant au domaine
public permettant l’exploitation de la totalité du bien-fonds – soit pour trois
bâtiments sur les quatre érigés – en ce qui concernait les véhicules de
police, de pompiers, d’entretien, de déménagement et les ambulances.
Afin de permettre cet accès externe, la seule route accessible et
aménagée se situait sur la parcelle n° [...] propriété de K.________. A cet
égard, ce dernier avait de toute façon donné son accord par écrit à la
constitution de servitudes pour le passage de véhicules d’urgence et de
service. L’atteinte qui en découlerait serait limitée, dès lors que la
servitude n’impliquerait que des passages peu fréquents. Enfin, K.________
n’avait droit à aucune indemnité, dans la mesure où l’acte de vente
mentionnait que les propriétaires s’engageaient à constituer gratuitement
toute servitude utile ou nécessaire à la viabilité des constructions qui
seraient érigées sur leur parcelle.
B. a) Par acte du 29 mai 2020, K.________ a formé appel contre ce
jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa
réforme en ce sens que la demande de la société E.________ Sàrl et
consorts du 31 janvier 2019 soit rejetée et, subsidiairement, à son
annulation et au renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle décision
conformément aux considérants.
A l’appui de son appel, il a produit un onglet de deux pièces
sous bordereau.
b) Le 10 septembre 2020, M.________ a déposé une réponse.
Elle a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel et à la
confirmation du jugement querellé.
M.________ a précisé être la nouvelle propriétaire de la parcelle
n° [...] de la Commune de [...] et a invoqué une substitution de parties.

- 4 -
A l’appui de sa réponse, elle a produit un onglet de quatre
pièces sous bordereau.
c) Le 7 octobre 2020, soit dans le délai imparti à cette fin par
la Cour d’appel civile, M.________ a confirmé que la substitution de parties
intervenait avec l’accord des anciens propriétaires, soit E.________ Sàrl et
huit consorts, et a produit une déclaration écrite en ce sens de W.________,
pour E.________ Sàrl.
Le 21 octobre 2020, K.________ s’est déterminé en ce sens qu’il
était nécessaire d’obtenir des huit autres anciens propriétaires leur
confirmation écrite à la substitution avant que celle-ci puisse être
acceptée. Par ailleurs, vu le siège de M.________, sis à [...], il a requis la
constitution de sûretés à hauteur de 25'000 fr., afin de garantir le
remboursement des frais de justice et des dépens.
Le 5 novembre 2020, M.________ a produit des attestations
écrites signées les 23, 24, 26, 27 octobre et 4 novembre 2020, par
lesquelles P.________, O.________, C.V.________, B.L.________, F.L.________,
G.________, J.________ et D.V.________ ont confirmé ne pas s’opposer à la
substitution de parties invoquée et ont donné procuration à W.________,
d’E.________ Sàrl, pour les représenter dans le cadre de la procédure en
cours. M.________ s’est au demeurant opposée à la requête en fourniture
de sûretés déposée par K.________.
d) Par ordonnance du 3 décembre 2020, la Présidente de la
Cour d’appel civile a rejeté la requête en fourniture de sûretés formée le
21 octobre 2020 par K.________ et a mis les frais judiciaires de sa décision,
arrêtés à 900 fr., à la charge de ce dernier.
e) Le 27 janvier 2021, les parties ont été informées par la Cour
de céans que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre
échange d’écriture et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait
pris en compte.

- 5 -
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) La société E.________ Sàrl, G.________, C.V.________,
D.V.________, B.L.________, F.L.________, P.________, O.________ et J.________
(ci-après : les demandeurs) étaient copropriétaires de la parcelle n° [...] de
la Commune de [...].
Le 27 avril 2020, la parcelle précitée a été acquise par
M.________, qui en est devenue l’unique propriétaire.
b) K.________ est propriétaire de la parcelle n° [...] de la
Commune de [...]. Celle-ci est constituée d’une ferme et d’un terrain et
jouxte la parcelle n° [...].
2. Le 13 mars 2008, le Conseil communal de [...] a adopté le plan
de quartier « [...] ». Celui-ci représente un périmètre de forme triangulaire
circonscrit par l’autoroute au nord, la route [...] au sud et l’avenue [...] à
l’ouest, dont la surface totale est de 57'173 m2. Lors de son adoption, le
plan de quartier comprenait douze parcelles, dont la parcelle n° [...], qui
avait une surface de 15'487 m2 et appartenait à K.________, sa sœur [...] et
son frère [...]. Le plan de quartier est divisé en deux parties distinctes,
séparées naturellement par la [...] dans un axe nord-sud. L’urbanisation
est concentrée dans la partie ouest alors que la partie est, ayant fait
l’objet d’aménagements hydrauliques (zone inondable), est traitée sous la
forme de zone de verdure non constructible. S’agissant de l’aménagement
extérieur de la zone de verdure, il est précisé ce qui suit : « Globalement
inconstructible, ces zones représentées, notamment par une zone
inondable aujourd’hui existante, pourront accueillir des aménagements de
plein air, des ouvrages nécessaires à la régulation des débits de la [...],
des ouvrages antibruit, ainsi qu’un cheminement piétonnier devant, à
terme, relier les différents quartiers [...] et se poursuivre jusqu’au lac ».

- 6 -
Selon l’art. 95 du Règlement communal sur le plan
d’affectation et la police des constructions (RPA), la zone de verdure est
caractérisée par l’interdiction de bâtir. Elle est destinée à protéger les
sites, à créer ou à maintenir des espaces verts. Sont seuls autorisés dans
cette zone l’aménagement de parcs, de places de jeux accessibles au
public, de cheminements pour piétons, de pistes cyclables et l’édification
de petites constructions d’utilité publique ou technique.
En 2009, la parcelle n° [...] a été divisée en deux parcelles, la
parcelle de base n° [...] et la parcelle n° [...].
Par acte de vente du 5 novembre 2009, K.________, sa sœur
[...] et son frère [...] ont vendu la parcelle n° [...] à E.________ Sàrl,
G.________, C.V.________, D.V.________, B.L.________, F.L.________, P.________,
O.________ et J.________, qui l’ont acquise en copropriété. Le chiffre 5 de cet
acte de vente stipule que « les vendeurs et les acquéreurs s’engagent à
constituer, gratuitement, toute servitude utile ou nécessaire à la viabilité
des constructions qui seront érigées sur les parcelles [...] et [...] de la
Commune de [...] ou en faveur de toutes parcelles qui devraient bénéficier
de l’accès prévu par le plan de quartier, au droit de l’avenue [...] ».
Par cession, K.________ est devenu seul propriétaire de la
parcelle n° [...].
3. La parcelle n° [...] a été divisée et la parcelle n° [...] créée et
vendue dans le but de réaliser un projet immobilier. Les parties ont ainsi
décidé de construire cinq bâtiments d’habitation de trois niveaux, plus
combles – soit trois bâtiments de quatorze logements et un bâtiment de
vingt-cinq logements sur la parcelle n° [...] et un bâtiment de quatorze
logements sur la parcelle n° [...] –, et un parking souterrain commun. Ces
bâtiments s’inscrivent dans les cinq périmètres d’implantation situés le
plus au sud du plan de quartier « [...] ».

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Par contrat des 5 et 11 janvier 2010, K.________ a en outre
confié la rénovation de sa ferme, sise sur la parcelle n° [...], à E.________
Sàrl.
Les parties ont convenu de faire inscrire plusieurs servitudes,
notamment de passage à pied, pour tous véhicules et canalisations entre
les parcelles nos [...] et [...] et également la parcelle voisine n° [...].
Dans le permis de construire délivré le 7 octobre 2013, la
Municipalité de [...] a posé des conditions spéciales. La première de celles-
ci est que « [l]e début des travaux est subordonné à la signature de
conventions, par les propriétaires des parcelles [...], [...] et [...], relatives à
diverses servitudes dont, notamment :
• Une servitude foncière de passage à pied et tous véhicules
et canalisations quelconque, grevant les parcelles [...], [...]
et [...], s’exerçant au travers du futur parking souterrain.
Cette servitude devra garantir les droits de passage
réciproque permettant de relier le DP [...] [réd. : domaine
public] (av. [...]) au DP [...] (rte [...]).
• Diverses servitudes personnelles de passages piéton, vélo et
véhicule d’entretien, en faveur de la commune. Ces
servitudes devront garantir les principes définis par le plan
de quartier « [...] ». Les assiettes définitives seront
déterminées d’un commun accord avec le service de
l’urbanisme communal et les propriétaires des parcelles [...],
[...] et [...] ».
Les 27 et 31 octobre 2014, le bureau de géomètres brevetés
[...] SA a établi les plans suivants :

- 8 -
La surface la plus foncée (teintée en rouge sur le plan original)
représente le garage souterrain, soit le projet de servitude de passage à
pied, pour tous véhicules et canalisations à constituer.

- 9 -
La surface la plus foncée (teintée en vert sur le plan original)
représente les accès aux bâtiments par l’extérieur, soit un projet de
servitude de passage à pied et pour tous véhicules d’urgence.
Par acte signé le 28 novembre 2014, K.________ a donné
procuration avec pouvoir de substitution au notaire honoraire [...], à
Lausanne, aux fins de le représenter à la signature du ou des actes par
lesquels les propriétaires des parcelles nos [...], [...] et [...] déclaraient
constituer les servitudes suivantes :

- 10 -
« 1. Passage à pied, pour tous véhicules et canalisations
quelconques.
Fonds dominants et servants : les parcelles numéros [...], [...] et [...]
de [...].
Assiette : Cette servitude s'exerce conformément à la surface
teintée en rouge sur le plan établi en date du 27 octobre 2014 par le
bureau de géomètres brevetés [...] SA, à [...], plan qui sera déposé
au Registre foncier à l'appui de la réquisition d'inscription des
présentes.
Exercice : Cette servitude permet le passage à pied, pour tous
véhicules et canalisations quelconques, d'abord à ciel ouvert, puis
par les rampes d'accès et dans le futur parking souterrain qui sera
créé au sous-sol des parcelles [...] et [...] de [...] et permettra de
relier l'avenue [...] (DP [...]) et la route [...] (DP [...]).
(…)
2. Passage à pied, à cycles et pour tous véhicules d’urgence
et de services.
Fonds dominants et servants : les parcelles numéros [...], [...] et [...]
de [...].
Assiette : Cette servitude s'exerce conformément à la surface
teintée en vert sur le plan établi en date du 31 octobre 2014 par le
bureau de géomètres brevetés [...] SA, à [...], plan qui sera déposé
au Registre foncier à l'appui de la réquisition d'inscription des
présentes.
Exercice : Cette servitude permet le passage à pied, à vélo et pour
tous véhicules d'urgence et de services (tels que police, pompiers,
ambulances, véhicules d'entretien et cætera).
(…)
3. Passage pour toutes canalisations.
Fonds servants : les parcelles numéros [...] et [...] de [...].
Fonds dominant : la parcelle numéro [...] de [...].
Assiette : Cette servitude s'exerce conformément aux surfaces
teintées en bleu sur le plan établi en date du 27 octobre 2014 par le
bureau de géomètres brevetés [...] SA, à [...], plan qui sera déposé
au Registre foncier à l'appui de la réquisition d'inscription des
présentes.
Exercice : Cette servitude permet le raccordement de la parcelle [...]
de [...] à tous services et le passage de toutes canalisations (telles
que conduites d'eaux claires et d'eaux usées, gaz, électricité,
téléphone, téléréseau, et cætera).
(…) »

- 11 -
L’inscription des deux premières servitudes et du droit de
passage est une exigence de la Commune de [...].
4. Les cinq bâtiments (A, B, C, D et E) tels que définis par le plan
de quartier « [...] » sont aujourd’hui terminés. Un parking souterrain
commun, permettant l’accès aux cinq bâtiments d’habitation, a été
construit sur les parcelles nos [...], [...] et [...]. Le premier accès au parking
se situe du côté de la route [...], en dessous du bâtiment A, soit sur la
parcelle n° [...]. Il existe également un accès piétonnier avec une rampe à
cet endroit. Le second accès se trouve du côté de l’avenue [...], sur la
parcelle n° [...]. La hauteur aux entrées du parking est de 2,5 mètres. Les
entrées du parking souterrain sont représentées sur le plan PPE du 17
août 2016, reproduit ci-dessous, par des lignes tracées au feutre (en rose
et bleu sur le plan original) :
Le bâtiment A, sis au sud de la parcelle n° [...], est le seul à
avoir un accès direct au DP [...]. Les bâtiments B, C et D n’ont aucun accès
direct au domaine public par la route.

- 12 -
Les parties n’ont pas encore obtenu de permis d’habiter.
Toutefois, la Commune semble tolérer les logements.
Les propriétaires ont installé des Moloks le long du DP [...], au
sud-est de la parcelle n° [...].
Selon l’extrait tiré du guichet cartographique cantonal, la
partie sud-ouest de la parcelle n° [...], sur laquelle sont sis les bâtiments A
et D, se trouve en zone d’habitation de moyenne densité. Le nord de la
parcelle, sur laquelle ont été bâtis les bâtiments B et C, se situe en zone
d’habitation de faible densité. A l’est de la parcelle se trouve une bande
bordant la rivière, d’une largeur d’environ 20 mètres, colloquée en zone
de verdure. En outre, une bande d’une largeur d’environ 15 mètres, sise
en zone d’habitation de moyenne densité et n’accueillant aucune
construction, subsiste à l’est du bâtiment A, étant précisé que ne sont pas
représentés sur cet extrait la rampe d’accès, le parking, ni les Moloks
aménagés à la droite du bâtiment.
5. Durant le mois de septembre 2016, alors que des camions de
déménagement devaient pouvoir utiliser le passage pour tous véhicules
d’urgence et de services entre les fonds dominants et servants nos [...],
[...] et [...], K.________, sans aucun préavis et de manière contraire au droit
de passage, a posé une barrière entre sa parcelle n° [...] et la parcelle n°
[...], soit sur le passage qui permet l’accès depuis l’avenue [...].
L’emplacement de cette barrière est marqué par un trait pointé d’une
flèche sur la gauche du plan établi le 31 octobre 2014 par [...] SA,
reproduit sous chiffre 3 ci-dessus.
Une nouvelle vague de déménagements devait avoir lieu à la
fin du mois de septembre 2016. Onze locataires étaient concernés.
6. Par requête de mesures superprovisionnelles et de mesures
provisionnelles du 26 septembre 2016, E.________ Sàrl, G.________,
C.V.________, D.V.________, B.L.________, F.L.________, P.________, O.________
et J.________ ont en substance conclu, avec suite de frais et dépens, à ce

- 13 -
qu’ordre soit donné à K.________ d’enlever immédiatement la barrière qui
empêchait le passage à pied, à cycles et pour tous véhicules d’urgence et
de services entre les parcelles nos [...], [...] et [...], conformément à la
surface teintée en vert sur le plan établi le 27 octobre 2014 par le bureau
de géomètres brevetés [...] SA, à ce que toute personne se rendant sur la
parcelle n° [...] ou quittant cet immeuble soit autorisée, à pied, à cycle ou
en véhicule d’urgence et de services, à emprunter le passage entre les
parcelles nos [...], [...] et [...] conformément à la surface teintée en vert sur
le plan établi le 27 octobre 2014 par le bureau de géomètres brevetés [...]
SA, et à ce que plus particulièrement, les camions de déménagement se
rendant sur la parcelle n° [...] ou quittant cet immeuble soient autorisés à
emprunter ce passage.
Par ordonnance de mesures superprovisionnelles rendue le
28 septembre 2016, le président a fait droit aux conclusions précitées.
Avec l’accord des parties et compte tenu de pourparlers
transactionnels en cours, le président a suspendu l’audience de mesures
provisionnelles tenue le 11 novembre 2016.
7. Le 17 novembre 2016, la société [...] SA a dressé deux
nouveaux plans pour servitudes, qui se présentent comme suit :

- 14 -
La surface la plus foncée (teintée en rouge sur le plan original)
représente le garage souterrain, soit le projet de servitude de passage à
pied, pour tous véhicules et canalisations quelconques à constituer.

- 15 -
La surface la plus foncée (teintée en vert sur le plan original)
représente les accès aux bâtiments par l’extérieur, soit un projet de
servitude de passage à pied et pour tous véhicules d’urgence et de
services.
Une nouvelle procuration a été établie et soumise à K.________
pour signature. Cette procuration est similaire à celle signée par le
prénommé le 28 novembre 2014, si ce n’est qu’elle tient compte des plans
du 17 novembre 2016 en lieu et place de ceux des 27 et 31 octobre 2014.
K.________, après avoir biffé les mots « et cætera » relatifs à l’exercice de
la deuxième servitude (passage à pied, à cycles et pour tous véhicules
d’urgence et de services), a signé cette nouvelle procuration, sans la
dater.
8. L’audience de mesures provisionnelles a été reprise le 4
décembre 2018. La conciliation a été vainement tentée. Les parties s’étant
satisfaites de la situation provisionnelle applicable, un délai non
prolongeable au 31 janvier 2019 a été imparti aux requérants pour
introduire une action au fond.

- 16 -
9. Le passage des camions de déménagement et autres
véhicules d’entretien a provoqué un léger affaissement au bout du chemin
d’accès, à l’intersection se situant devant le bâtiment D, sur la parcelle n°
[...], propriété de K.________. Le chemin est recouvert de pavés. Aucun
affaissement sur le chemin bétonné n’a été constaté sur la parcelle n° [...],
ses propriétaires ayant prévu les travaux nécessaires pour le passage de
véhicules lourds sur leur terrain. Le chemin pavé sur la parcelle n° [...]
passe à proximité de la ferme de K.________ et notamment des chambres,
dont les fenêtres donnent sur ledit chemin.
10. Par demande du 31 janvier 2019, E.________ Sàrl, G.________,
C.V.________, D.V.________, B.L.________, F.L.________, P.________, O.________
et J.________ ont pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions
suivantes :
« I. Condamner K.________ à faire inscrire au registre foncier une
servitude de passage à pied, à cycles et en voiture (tels que
police, pompiers, ambulances, véhicule d’entretien et cætera)
d’une largeur de trois mètres sur la parcelle n° [...],
conformément à la surface teintée en vert sur le plan cadastral
établi le 17 août 2016 au profit de la parcelle n° [...] ;
II. Ordonner au Conservateur du registre foncier de l’Office de
Lausanne de procéder à l’inscription de la servitude précitée. »
Le 20 mai 2019, K.________ a déposé une réponse au pied de
laquelle il a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de la demande
précitée.
Le 30 août 2019, les demandeurs ont déposé des
déterminations contenant de nouveaux allégués. Ils ont confirmé les
conclusions prises dans leur demande du 31 janvier 2019.
Le 10 septembre 2019, le défendeur a déposé des
déterminations par lesquelles il a persisté dans ses conclusions.
L’audience de plaidoiries finales, avec inspection locale, a été
tenue le 6 décembre 2019.

- 17 -
En d roit :
1.
1.1 L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008 ; RS 272]). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit
auprès de l'instance d'appel, soit de la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1
LOJV [Loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]),
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, interjeté dans le délai légal et auprès de l’autorité
compétente par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al.
2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans
une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse a été estimée à 30’000 fr.,
l’appel est recevable.
La réponse, déposée en temps utile (cf. art. 312 al. 2 CPC) par
M.________, qui s’est substituée ex lege à E.________ Sàrl et ses huit
consorts en devenant seule propriétaire de la parcelle n° [...] (cf. art. 83 al.
4, 2e phrase, CPC), est également recevable.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe

- 18 -
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut
revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves
administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les
réf. citées ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC) et vérifie si le premier
juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
2.2
2.2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en considération dans le cadre d'une procédure
d'appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne
pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b),
ces deux conditions étant cumulatives (TF 4A_419/2018 du 10 septembre
2018 consid. 6). Il appartient à l’appelant de démontrer si ces conditions
sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles
selon lui (TF 5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 3.2.2 ; TF 4A_540/2014
du 18 mars 2015 consid. 3.1, RSPC 2015 p. 339 ; JdT 2011 III 43 consid. 2
et les réf. citées).
2.2.2 En l’occurrence, la pièce 1 produite par K.________ (ci-après :
l’appelant) est une pièce dite de forme. La pièce 2 et les pièces 51 à 53
produites par M.________ (ci-après : l’intimée) figuraient pour leur part déjà
au dossier de première instance. Ces pièces sont donc en tout état de
cause recevables. Enfin, la pièce 50, qui consiste en un extrait du Registre
foncier du 10 juin 2020, attestant que l’intimée est seule propriétaire de la
parcelle n° [...] de la Commune de [...] depuis son acquisition le 27 avril
2020, est également recevable dès lors qu’elle est postérieure au
jugement attaqué.
3.

- 19 -
3.1 L’appelant invoque d’abord une constatation inexacte des
faits. Il fait grief au premier juge de ne pas avoir retenu les faits figurant
aux allégués 68 à 71 et 73 de sa réponse, alors que ceux-ci auraient été
établis et seraient utiles à la résolution du litige. Il lui reproche également
d’avoir constaté de manière inexacte que les véhicules d’urgence et de
services pouvaient rejoindre les bâtiments uniquement par le biais du
parking souterrain.
3.2
3.2.1 L’appelant a allégué en première instance dans sa réponse
que « [l]a parcelle des demandeurs a accès au domaine public sur toute la
longueur sud de la parcelle pour accéder au DP [...] » (all. 68), et a offert
la preuve par le plan du bureau de géomètres brevetés [...] SA du 17
novembre 2016, produit par les demandeurs. Les demandeurs ont admis
que le bâtiment A situé sur la parcelle n° [...] avait, au sud de la parcelle,
un accès direct au DP [...] et ont contesté l’allégation de l’appelant pour le
surplus.
Le jugement mentionne à cet égard que la parcelle n° [...] a
accès au domaine public depuis le DP [...], mais que seul le bâtiment A y a
un accès externe direct. L’appréciation des preuves du premier juge, qui
se fonde sur les différents plans produits au dossier et reproduits dans
l’état de fait du jugement, et notamment sur celui auquel s’est référé
l’appelant, est correcte et doit être confirmée.
3.2.2 L’appelant a allégué en première instance que « [s]ur la
longueur sud de la parcelle des demandeurs, il y a un accès au garage
ainsi qu’un accès piétonnier avec une rampe » (all. 69). Cet allégué a été
admis par les demandeurs.
Si le premier juge a bien retenu qu’une des entrées du parking
se situait du côté de la route [...], en dessous du bâtiment A sis sur la
parcelle n° [...], il a omis de constater dans son état de fait qu’il y avait
également à cet endroit un accès piétonnier avec une rampe, bien qu’il
tienne compte de cet élément dans son appréciation en droit (jugement,

- 20 -
p. 16). Cette omission a été réparée dans le cadre du présent jugement
(cf. lettre C.4 supra).
3.2.3 L’appelant a allégué en première instance que « [s]ur cette
même partie sud de la parcelle, les demandeurs ont installé des Molok »
(all. 70). Cette mention figure bien dans l’état de fait du jugement (p. 10).
3.2.4 L’appelant a allégué en première instance que « [l]e permis de
construire a été délivré notamment pour l’obtention d’une servitude en
surface en faveur de la commune et non pas en faveur des demandeurs »
(all. 71), se référant précisément à ce permis de construire, qui avait été
produit par les demandeurs. Ces derniers ont admis que le permis de
construire avait été délivré notamment pour l’obtention d’une servitude en
faveur de la Commune et ont contesté l’allégué pour le surplus.
Le libellé exact du permis de construire s’agissant des
conditions spéciales communales liées aux servitudes a été reproduit dans
l’état de fait du jugement contesté (p. 3). Il n’y a donc pas de constatation
inexacte des faits sur ce point.
3.2.5 L’appelant a allégué en première instance que « [s]ur la
parcelle des demandeurs jouxtant le domaine public DP [...], à l’est du
bâtiment se trouve une bande d’au moins 15 mètres colloquée en zone de
moyenne densité et une autre bande de 20 mètres colloquée en zone de
verdure » (all. 73). Il a produit à cet égard un extrait du guichet
cartographique du canton de Vaud, avec légende. Les demandeurs se sont
déterminés en ce sens qu’ils se rapportaient à la pièce.
Bien que le premier juge traite de l’argument qu’entend tirer
l’appelant de son allégué – à savoir que les zones qu’il mentionne
permettraient la construction d’un chemin d’accès – dans la partie en droit
de son jugement, et fait à cet égard état des aménagements autorisés en
zone de verdure conformément à l’art. 95 RPA (jugement, p. 16), aucune
constatation correspondante, relative à la collocation de la parcelle n° [...],
ne figure dans l’état de fait. Comme le permet le pouvoir d’examen

- 21 -
attribué à l’autorité d’appel, l’état de fait a été complété sur ce point dans
la mesure utile et de manière conforme aux allégations des parties et aux
pièces produites (cf. lettres C.2 et C.4 supra).
3.2.6 L’appelant soutient enfin que le premier juge n’aurait pas pu
constater dans les faits que les véhicules d’urgence et de services
pouvaient rejoindre les bâtiments uniquement par le parking souterrain,
puis relever plus tard, au moment d’examiner si l’inscription d’une
servitude de passage se justifiait, que « [l]e défendeur a, semble-t-il,
toléré le passage des véhicules de police, pompiers, ambulances, véhicule
d’entretien et de déménagement depuis, à tout le moins, l’audience de
mesures provisionnelles qui s’est tenue le 4 décembre 2018 » (jugement,
p. 17).
A l’examen de l’extrait Google Maps produit par les
demandeurs (pièce 20) pour prouver leur allégué selon lequel le parking
souterrain commun était le seul moyen, pour les véhicules d’urgence et de
services, de rejoindre les bâtiments B, C et D (all. 80), ainsi d’ailleurs que
des autres plans figurant au dossier, il peut à tout le moins être constaté
que les constructions précitées n’ont en effet aucun accès direct au
domaine public par la route. Pour le surplus, la question de savoir si les
véhicules d’urgence et de services disposent d’un accès suffisant sera
traitée ci-après (consid. 5 infra).
4.
4.1 L’appelant invoque ensuite une violation de l’art. 781 CC (Code
civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210). Il fait valoir que les diverses
servitudes personnelles prévues dans le permis de construire devraient
être constituées en faveur de la Commune et que l’intimée n’aurait dès
lors pas de légitimation active pour demander leur inscription. Il serait
d’ailleurs insoutenable de retenir que la servitude doit être inscrite en
faveur de la parcelle n° [...], dès lors que dans cette configuration, les
piétons et cyclistes qui n’habitent pas sur ce fonds ne pourraient pas
l’utiliser.

- 22 -
L’intimée objecte que l’appelant omettrait de mentionner
l’acte de vente du 5 novembre 2009 et la procuration du 28 novembre
2014, documents qui fonderaient pourtant sa légitimation à agir et à
demander l’inscription d’un droit de passage nécessaire, au sens de l’art.
694 CC.
4.2
4.2.1 Aux termes de l’art. 781 CC, le propriétaire peut établir, en
faveur d’une personne quelconque ou d’une collectivité, d’autres
servitudes sur son fonds, à la condition que le fonds se prête à une
jouissance déterminée, par exemple, pour des exercices de tir ou pour un
passage (al. 1). Ces droits sont incessibles, sauf convention contraire, et
l’étendue en est réglée sur les besoins ordinaires de l’ayant droit (al. 2).
Les dispositions concernant les servitudes foncières sont d’ailleurs
applicables (al. 3).
Les servitudes de l’art. 781 CC sont souvent désignées
d’« irrégulières », parce qu’elles ont le contenu des servitudes foncières
de l’art. 730 al. 1 CC sans être rattachées à un fonds dominant (Piotet,
Commentaire romand, Code civil, Bâle 2016, n. 2 ad art. 781 CC). Elles
confèrent à une personne privée quelconque (personne physique ou
personne morale) ou à une collectivité le droit d’utiliser sous certains
rapports un immeuble donné. Toute utilisation de l’immeuble qui peut être
conférée par une servitude foncière peut aussi l’être par une servitude
personnelle (Steinauer, Les droits réels, Tome III, 4e éd., Berne 2012, nn.
2573 et 2575). L’un des buts de l’art. 781 CC est de permettre la
constitution de servitudes de droit privé en faveur des collectivités
publiques, sans rattachement à un fonds dominant (Piotet, op. cit., 15 ad
art. 781 CC). La collectivité, dont notamment une commune, peut ainsi par
exemple se voir accorder un droit de passage. Le droit d’usage ainsi créé
profite à un cercle indéterminé de personnes (Steinauer, op. cit., n.
2575a).

- 23 -
4.2.2 Aux termes de l’art. 694 CC, le propriétaire foncier qui n’a
qu’une issue insuffisante sur la voie publique peut exiger de ses voisins
qu’ils lui cèdent le passage nécessaire, moyennant pleine indemnité (al.
1). Ce droit s’exerce en premier lieu contre le voisin à qui le passage peut
être le plus naturellement réclamé en raison de l’état antérieur des
propriétés et des voies d’accès, et, au besoin, contre celui sur le fonds
duquel le passage est le moins dommageable (al. 2). Le passage
nécessaire sera fixé en ayant égard aux intérêts des deux parties (al. 3).
Peut agir en obtention du passage nécessaire le propriétaire
actuel de l’immeuble qui remplit les conditions légales. La créance est
exigible principalement contre le propriétaire de l’immeuble que désigne
l’art. 694 al. 2 CC (Piotet, op. cit., nn. 10 et 13 ad art. 694 CC).
4.3 Dans le cas présent, le permis de construire délivré par la
Commune de [...] prévoit certes, à titre de condition spéciale, notamment
la constitution de diverses servitudes personnelles de passages pour
piétons, vélos et véhicules d’entretien en sa faveur, afin de garantir les
principes définis par le plan de quartier. Il s’agit bien de servitudes
personnelles au sens de l’art. 781 CC.
Cela étant, en tant que propriétaire du fonds dominant, dont
l’accès au domaine public est prétendument insuffisant, et se fondant en
cela notamment sur l’acte de vente du 5 novembre 2009 et les
procurations signées par l’appelant, l’intimée a la légitimation active pour
demander l’octroi d’un passage nécessaire et l’inscription d’une servitude
foncière. C’est d’ailleurs en ce sens que les conclusions des demandeurs
étaient libellées en première instance, ceux-ci ayant indiqué dans leur
demande agir en se fondant sur l’art. 694 CC. Il y a dès lors lieu
d’examiner si les conditions relatives à l’application de cette disposition
sont réalisées (cf. consid. 5 infra). La question de savoir si le droit de
passage nécessaire qui pourrait être accordé sur cette base répond aux
exigences posées par la Commune dans son permis de construire, et qui
doit permettre la délivrance du permis d’habiter, ne constitue pas l’objet
du présent litige.

- 24 -
Le grief de l’appelant doit dès lors être rejeté.
5.
5.1 L’appelant se prévaut encore d’une violation de l’art. 694 CC. Il
fait valoir que les conditions d’application de cette disposition ne seraient
pas remplies du fait que l’intimée aurait un plein accès au domaine public
sur toute la longueur de sa parcelle à l’est, avec un accès au DP [...]. A
l’est du bâtiment se trouverait en effet une bande d’au moins 15 mètres
colloquée en zone de moyenne densité, ainsi qu’une autre bande de 20
mètres colloquée en zone de verdure. L’intimée aurait ainsi la possibilité
de constituer un chemin d’accès de service sur sa parcelle. L’appelant
soutient en outre que le permis de construire, qui imposerait un accès
suffisant au domaine public, lierait le juge civil. Enfin, il relève que la
gratuité prévue dans l’acte de vente pour la constitution de servitudes ne
porterait que sur la servitude foncière du parking souterrain,
conformément au plan de quartier.
L’intimée relève que, s’il est vrai que le bâtiment A a un accès
externe direct à la voie publique depuis la route [...], tel ne serait pas le
cas des bâtiments B, C et D, qui ne bénéficieraient que d’un accès par le
parking souterrain. Or, ce passage ne permettrait pas aux véhicules de
police, pompiers, ambulanciers, véhicules d’entretien et de
déménagement d’accéder à ces bâtiments par l’extérieur, dès lors que la
hauteur du parking souterrain ne serait pas suffisante pour ce type de
véhicule. L’intimée précise également que la zone à l’est de la parcelle
serait caractérisée par une interdiction de bâtir. Il serait ainsi manifeste
que la construction d’une voie d’accès pour véhicules y serait interdite.
L’intimée souligne encore qu’au moment de son élaboration, le projet de
construction était un projet commun entre les parties qui s’entendaient
bien. Les propriétaires de la parcelle n° [...] n’auraient pas pu imaginer
que le droit de passage allait devenir litigieux par le fait que l’appelant
poserait une barrière pour empêcher l’accès aux bâtiments B, C et D. Les
circonstances auraient donc changé depuis la délivrance du permis de

- 25 -
construire. Enfin, l’intimée soutient que la volonté des parties quant à la
gratuité de toute servitude utile ou nécessaire à la viabilité des
constructions érigées aurait été claire et ressortirait de l’acte de vente.
5.2
5.2.1 Le droit de passage nécessaire constitue comme d’autres
restrictions légales indirectes de la propriété (par exemple l’obligation de
tolérer des conduites, la fontaine nécessaire, etc.) une « expropriation de
droit privé » (ATF 114 II 230 consid. 4a, JdT 1989 I 144). C’est pourquoi le
Tribunal fédéral a subordonné l’octroi d’un passage nécessaire à des
conditions strictes. Il a déduit de la genèse de l’art. 694 CC que le droit,
fondé sur les rapports de voisinage, d’obtenir un passage ne peut être
invoqué qu’en cas de véritable nécessité (ATF 105 II 178 consid. 3b, JdT
1981 I 113). Il n’y a nécessité que si une utilisation du bien-fonds
conforme à sa destination exige un accès à la voie publique et que cet
accès fait totalement défaut ou se révèle insuffisant, parce qu’il ne répond
pas aux besoins actuels (chemin trop étroit, trop dangereux, inutilisable à
la mauvaise saison, passage accordé seulement à bien plaire, etc.) (ATF
136 III 130 consid. 3.1, JdT 2010 I 291 ; ATF 117 II 35 consid. 2, JdT 1993 I
179 ; TF 5A_356/2017 du 18 décembre 2017 consid. 3.4.1 et les réf.
citées ; Steinauer, Droits réels, Tome II, op. cit., nn. 2700 ss ; Caroni-
Rudolf, Der Notweg, thèse Berne 1969, pp. 55 ss).
La simple opportunité d’améliorer une voie d'accès existante,
mais qui n'est pas absolument satisfaisante, ne fonde pas le droit au
passage nécessaire, pas plus que la simple commodité personnelle du
propriétaire. En principe, s’agissant d’un fond bâti, un passage n’est
suffisant que s’il peut être emprunté par des véhicules à moteur (ATF 95 II
167 consid. 2, JdT 1968 I 226 ; TF 5A_670/2019 du 10 février 2020 consid.
4.1), notamment par les véhicules des services publics (pompiers, police,
ambulances) (TF 5A_142/2011 et 5A_156/2011 du 22 septembre 2011
consid. 3.2.1 ; Piotet, op. cit., n. 24 ad art. 694 CC et les réf. citées). Il
n’est toutefois pas nécessaire que l’on puisse arriver en voiture
directement devant la porte de la maison (ATF 136 III 130 consid. 5.4.2).
L’existence d'une situation de nécessité au sens de l'art. 694 CC dépend

- 26 -
quoi qu’il en soit toujours de l'ensemble des circonstances du cas concret
(ATF 136 III 130 consid. 3.3.3 ; TF 5A_356/2017 du 18 décembre 2017
consid. 3.4.1 et les réf. citées).
Le propriétaire ne peut réclamer de passage lorsqu'il a lui-
même causé l'état de nécessité, qu'il l'a toléré ou s'en est accommodé, ou
encore lorsqu'il a adopté un comportement contraire au principe de la
bonne foi, par exemple en supprimant un passage existant pour en obtenir
un plus commode (ATF 134 III 49 consid. 4.1 et les réf. citées). Le refus du
passage suppose que le propriétaire ait provoqué l'état de nécessité en
agissant de façon délibérée (Steinauer, Droits réels, Tome II, op. cit., n.
2700 ; Caroni-Rudolf, op. cit., p. 130).
Selon la jurisprudence, l'utilisation ou l'exploitation conforme à
la destination du fonds découle d'une part de la nature et de la situation
du bien-fonds et d'autre part de la planification mise en place
conformément au droit de l'aménagement du territoire. Le juge civil est lié
par la décision administrative de l'autorité compétente à cet égard, à
moins que celle-ci soit absolument nulle (ATF 108 II 456 consid. 2 ; TF
5C.91/2005 du 11 octobre 2005 consid. 1.1). En principe, la question de
savoir si un bien-fonds, même situé en zone à bâtir, dispose d'un accès
suffisant pour l'utilisation ou l'exploitation conforme à sa destination
relève également du droit public. En effet, le zonage devrait avoir pour
conséquence que, dans une zone à bâtir, les biens-fonds soient équipés
conformément au plan et que les passages nécessaires soient ainsi
superflus. Il arrive néanmoins toujours que des parcelles destinées à la
construction ne disposent pas d'un accès suffisant à la voie publique. Dans
ce cas, le propriétaire foncier doit recourir en premier lieu aux institutions
du droit public si elles lui permettent d'obtenir un équipement convenable.
A défaut, il peut prétendre à l'octroi d'un passage nécessaire (ATF 136 III
130 consid. 3.3.1 ; TF 5A_142/2011 et 5A_156/2011 du 22 septembre 2011
consid. 3.2.1 et les réf. citées).
L'accès est suffisant lorsqu'il est garanti non seulement pour
ceux qui profitent de la construction, mais également pour les véhicules

- 27 -
des services publics. Les accès doivent être sûrs et appropriés aux
possibilités de construction des parcelles selon le plan de zone. L'étendue
des installations et la détermination de l'accessibilité relèvent du droit
cantonal. Normalement, une autorisation de construire n'est accordée que
si le terrain est desservi, d'une manière adaptée à l'utilisation prévue, par
des voies d'accès (art. 22 al. 2 let. b et 19 al. 1 LAT [Loi fédérale sur
l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 ; RS 700]). Le juge civil peut
donc en principe se fonder sur l'autorisation de construire (TF
5A_142/2011 et 5A_156/2011 du 22 septembre 2011 consid. 3.2.1 et les
réf. citées). Si l’accès suffisant doit être assuré en premier lieu par les
moyens de l’aménagement du territoire, il peut aussi reposer sur une
convention privée des propriétaires concernés (ATF 136 III 130 consid.
3.3.2 ; ATF 121 I 65 consid. 4a, rés. in JdT 1996 I 452).
La décision par laquelle l’autorité compétente constate, de
manière définitive, qu’il existe, selon le droit public, un accès suffisant à
un bien-fonds constitue le point de départ de l’appréciation judiciaire de la
nécessité d’un passage au sens de l’art. 694 CC. En pareil cas, le juge civil
doit examiner uniquement si, sur le vu de l’ensemble des circonstances du
cas concret, la nécessité d’un passage définie par le droit privé a disparu
ou non (ATF 136 III 130 consid. 3.3.5).
5.2.2 Lorsque toutes les conditions légales sont réunies, la
prétention en allocation du passage nécessaire ne peut être exercée que
moyennant indemnisation complète du préjudice qu’elle entraînera.
Comme en matière d’expropriation, ce règlement du dommage est dû,
trait pour trait, au moment de la constitution de la servitude, aucune
partie ne pouvant exiger sa prestation si elle n’accède pas à la demande
de l’autre (ATF 101 II 314 consid. 5 ; Piotet, op. cit., n. 33 ad art. 694 CC et
les réf. citées). C’est pourquoi une demande tendant à la constitution d’un
passage nécessaire est irrecevable si les parties ne se sont pas entendues
sur l’indemnité et que le demandeur n’a pas pris de conclusions sur ce
point (ATF 104 II 302 consid. 4, JdT 1980 I 550 ; JdT 1990 III 82). Sauf
convention contraire, l’indemnité doit couvrir toute la moins-value du droit

- 28 -
réel du titulaire ensuite de la création du passage nécessaire (ATF 120 II
423 consid. 7a, JdT 1996 I 122).
5.3 En l’espèce, le permis de construire délivré le 7 octobre 2013
par la Commune de [...] prévoit, à titre de condition spéciale, que le début
des travaux est subordonné à la signature de conventions par les
propriétaires des parcelles nos [...], [...] et [...], relatives à diverses
servitudes, dont notamment une servitude foncière de passage à pied et
pour tous véhicules et canalisations quelconques, grevant les trois
parcelles précitées et s’exerçant au travers du futur parking souterrain, ce
qui devait permettre de garantir un droit de passage reliant l’avenue [...]
(DP [...]) à la route [...] (DP [...]), ainsi que diverses servitudes personnelles
de passages pour piétons, vélos et véhicules d’entretien, en faveur de la
Commune, qui doivent garantir les principes définis par le plan de quartier
« [...] ». La Commune a dès lors elle-même prévu la constitution de
servitudes de droit privé afin de garantir un accès suffisant au domaine
public. Cette nécessité avait manifestement déjà été anticipée lors de la
vente des immeubles qui a suivi l’adoption du plan de quartier « [...] », les
parties ayant convenu dans l’acte de vente qu’elles s’engageaient à
constituer toute servitude utile ou nécessaire à la viabilité des
constructions qui seraient érigées sur les parcelles nos [...] et [...], afin que
l’accès prévu par le plan de quartier au droit de l’avenue [...] soit garanti.
Ainsi, le droit public impose en l’espèce la constitution de servitudes de
droit privé afin de garantir un accès suffisant à la voie publique, étant
précisé qu’il faut déduire du terme « notamment » qui figure dans le
permis de construire que la liste des servitudes évoquées n’est pas
exhaustive et que les exigences prescrites peuvent le cas échéant être
remplies à satisfaction par la constitution et l’inscription d’un autre type
de servitude. C’est donc de manière erronée que l’appelant prétend que
du point de vue de l’aménagement du territoire, un accès suffisant au
domaine public serait prévu, le permis de construire contenant
précisément des conditions spéciales pour que cet accès soit garanti et
pour que le permis d’habiter soit délivré.

- 29 -
En signant une première procuration le 28 novembre 2014,
l’appelant a donné son accord pour qu’une servitude de passage à pied, à
cycles et pour tous véhicules d’urgence et de services (« tels que police,
pompiers, ambulances, véhicules d’entretien et cætera ») traversant sa
parcelle soit constituée. Par la signature d’une procuration ultérieure en
2016, il a confirmé cet accord, en biffant toutefois le terme « et cætera » y
figurant. Le premier juge a retenu que ces procurations n’apparaissaient
pas comme des autorisations simplement précaires, que l’appelant
prévoyait d’accorder à bien plaire et qui étaient révocables en tout temps,
mais comme des actes permettant la constitution d’un droit personnel
d’utilisation du passage sur la parcelle n° [...] depuis l’avenue [...], avant
de constater qu’aucune servitude personnelle n’avait été constituée. Se
référant à l’ATF 136 III 130, il a finalement considéré que même un droit
de passage accordé au titre d’une obligation personnelle pouvait être
considéré comme une issue insuffisante et que tel était le cas en l’espèce.
Ce faisant, le premier juge semble confondre « servitude personnelle » et
« droit personnel », par opposition à « droit réel ». Il faut en réalité retenir
que de toute manière, les procurations signées par l’appelant n’octroient
aucun droit personnel d’utilisation à l’intimée qui rendrait superflue la
nécessité de constituer un droit de passage au sens de l’art. 694 CC, dès
lors qu’elles n’autorisent pas le passage mais uniquement la constitution
de servitudes pour garantir ce droit de passage. Par ailleurs, la simple
disposition d’un voisin à autoriser les accès nécessaires à un immeuble
(« à titre précaire ») ne saurait remplacer un droit de passage nécessaire
(ATF 136 III 130 consid. 5.3 ; ATF 110 II 17 consid. 2b ; ATF 107 II 323
consid. 4, JdT 1982 I 469 ; ATF 84 II 614 consid. 3, JdT 1959 I 194).
Au surplus, l’appréciation du premier juge relative aux
conditions d’application de l’art. 694 CC est adéquate et doit être
confirmée. Si le bâtiment A a un accès extérieur direct au DP [...], il n’en
est pas de même des bâtiments B, C et D, qui ne bénéficient d’un accès
que par le garage souterrain. Or, il est exact que certains véhicules,
notamment de services publics – tels que pompiers, de police et
ambulances –, sont trop imposants pour pouvoir passer par le parking
souterrain, dont la hauteur aux entrées, de 2,5 mètres, n’est pas assez

- 30 -
élevée. Le seul moyen pour ces véhicules d’atteindre ces bâtiments est
ainsi de s’arrêter devant le bâtiment A, par la rampe d’accès depuis le DP
[...], qui se situe à plusieurs dizaines de mètres. Cela ne constitue pas une
issue suffisante sur la voie publique pour l’ensemble du bien-fonds (soit
pour trois bâtiments sur quatre), qui a pourtant été aménagé de manière
conforme à sa destination selon le plan de quartier et le permis de
construire. C’est également de manière justifiée que le premier juge a
limité l’exercice de la servitude aux voitures de police, pompiers,
ambulances, véhicules d’entretien et de déménagement, dès lors que seul
ce type de véhicules n’est pas en mesure d’emprunter le parking
souterrain et qu’il n’y a pas lieu d’accorder un passage plus important que
ce qui se révèle véritablement nécessaire.
L’appelant argue que l’intimée pourrait aménager un chemin
d’accès à l’est de sa parcelle. Or, vu la collocation de cette partie en zone
de verdure, caractérisée par une interdiction de bâtir, cette solution
apparaît irréalisable. Un passage qui longerait le bâtiment A à l’est et qui
se situerait encore sur la zone d’habitation de moyenne densité n’est pas
plus envisageable, l’espace à disposition étant manifestement insuffisant,
ce d’autant qu’il apparaît qu’à cet endroit, se trouvent déjà la rampe
d’accès, un parking et les Moloks installés par l’intimée, ce qui ne laisse
concrètement aucune place disponible pour la construction d’une voie
permettant le passage de véhicules de grande envergure. La seule voie
d’accès possible est donc bien celle passant par la parcelle n° [...],
propriété de l’appelant, depuis l’avenue [...].
En ce qui concerne une éventuelle indemnisation, les parties
se sont engagées, en concluant l’acte de vente, « à constituer,
gratuitement, toute servitude utile ou nécessaire à la viabilité des
constructions qui seront érigées sur les parcelles [...] et [...] de la
Commune de [...] ou en faveur de toutes parcelles qui devraient bénéficier
de l’accès prévu par le plan de quartier, au droit de l’avenue [...] ». Le
libellé de l’acte de vente est clair, la gratuité étant prévue pour la
constitution de toute servitude utile ou nécessaire à la viabilité de
l’ensemble des bâtiments sis sur les parcelles propriétés des parties. On

- 31 -
rappellera que les servitudes mentionnées dans le permis de construire ne
constituent pas une liste exhaustive et qu’il est donc possible de garantir
les principes définis par le plan de quartier par l’inscription d’un autre type
de servitude. La servitude de passage nécessaire dont l’inscription est
requise dans le cadre de la présente procédure remplit cette fonction.
L’accord figurant dans l’acte de vente ne concerne donc manifestement
pas la seule servitude foncière s’exerçant par le garage souterrain. Au
reste, l’appelant n’a pas formulé en première instance ni en appel de
conclusion chiffrée tendant au versement d’une indemnité.
Au vu de ce qui précède, les griefs de l’appelant doivent être
rejetés.
6.
6.1 L’appelant invoque en dernier lieu une violation de l’art. 58 al.
1 CPC, faisant valoir que le premier juge aurait statué ultra petita en
ajoutant les véhicules de déménagement aux utilisateurs de la servitude
ainsi qu’en prévoyant une inscription en faveur de la parcelle n° [...] et
non de la Commune. Il relève également que le dispositif du jugement
ferait référence à une surface teintée en rose sur le plan, qui
correspondrait à la servitude souterraine ne faisant pas l’objet du présent
litige.
L’intimée soutient que le premier juge n’aurait pas accordé
plus ou autre chose que ce qui était demandé, mais, en réalité, moins, dès
lors qu’il aurait limité la servitude de passage aux camions de
déménagement au lieu de reprendre le terme « et cætera ».
6.2 L’art. 58 al. 1 CPC dispose que le tribunal ne peut accorder à
une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce
qui est reconnu par la partie adverse (ne eat iudex ultra petita partium). Il
s'agit là de la conséquence principale du principe de disposition, qui est
l'expression en procédure du principe de l'autonomie privée. Il appartient
aux parties, et à elles seules, de décider si elles veulent initier un procès

- 32 -
et ce qu'elles entendent y réclamer ou reconnaître (TF 4A_397/2016 du 30
novembre 2016 consid. 2.1 ; TF 4A_627/2015 du 9 juin 2016 consid. 5.2).
En d'autres termes, le tribunal est lié par les conclusions prises par les
parties (TF 5A_368/2018 et 5A_394/2018 du 25 avril 2019 consid. 4.3.3 ;
TF 5A_249/2018 du 13 décembre 2018 consid. 4.2).
Savoir si un tribunal a alloué plus ou autre chose que demandé
par une partie se détermine en premier lieu sur la base des conclusions.
Les motifs ne doivent être pris en compte que lorsque les conclusions sont
peu claires et nécessitent une interprétation (TF 4A_397/2016 du 30
novembre 2016 consid. 2.1 ; TF 4A_307/2011 du 16 décembre 2011
consid. 2.4, RSPC 2012 p. 293, notes Bohnet et Droese). Il convient de
déterminer, lorsque le tribunal n'alloue pas strictement les conclusions du
demandeur, s'il reste néanmoins dans le cadre des conclusions prises,
sans allouer plus que ce qui est demandé ni étendre l'objet de la
contestation à des points qui ne lui ont pas été soumis (TF 4A_627/2015
du 9 juin 2016 consid. 5.2 et les réf. citées).
En droit du voisinage, dont relève le droit au passage
nécessaire, en raison de la nature particulière de la cause, une conclusion
formulée de manière générale peut suffire, les mesures à prendre ou la
description plus précise de l’exercice admissible ou inadmissible de la
servitude (p. ex. le nombre de courses journalières, les catégories de
véhicules, etc.) étant laissées au tribunal (cf. notamment ATF 102 Ia 96
consid. 2 ; TF 5A_181/2011 du 3 mai 2011 consid. 4.3).
Le tribunal peut allouer moins que ce qui est demandé, pour
autant que la mesure moins incisive puisse trouver son fondement factuel
dans les allégués (TF 5A_348/2012 du 15 août 2012 consid. 6.2, RSPC
2012 p. 468).
6.3 En l’espèce, l’intimée, qui s’est substituée aux demandeurs, a
pris la conclusion suivante dans sa demande adressée au premier juge :
« Condamner Monsieur K.________ à faire inscrire au registre foncier une
servitude de passage à pied, à cycles et en voiture (tels que police,

- 33 -
pompiers, ambulances, véhicule d’entretien et cætera) d’une largeur de
trois mètres sur la parcelle n° [...], conformément à la surface teintée en
vert sur le plan cadastral établi le 17 août 2016 au profit de la parcelle n°
[...] ». L’intimée se fondait ainsi sur le libellé de la première procuration
signée par l’appelant le 28 novembre 2014.
En accordant une servitude de passage à pied, à cycles et en
voiture limitée aux véhicules de police, pompiers, ambulances, véhicules
d’entretien et de déménagement, le premier juge n’a pas statué ultra
petita, mais a bien accordé à l’intimée moins que ce qu’elle demandait, en
circonscrivant le passage aux seuls véhicules énoncés. On rappellera
qu’en tout état de cause, la délimitation précise de l’exercice d’une
servitude peut être laissée à l’appréciation du juge.
Au demeurant, et comme déjà mentionné plus haut (cf. consid.
4.3 supra), l’intimée a bien conclu à la constitution et à l’inscription d’une
servitude de passage en faveur de la parcelle n° [...] dont elle est
propriétaire, en application de l’art. 694 CC, et non en faveur de la
Commune, en application de l’art. 781 CC. Devant la Cour de céans,
l’appelant indique qu’il aurait toujours consenti à l’inscription d’une
servitude personnelle au sens de l’art. 781 CC en faveur de la Commune,
conformément aux conditions énoncées dans le permis de construire. Or,
en signant à deux reprises des procurations, il ne pouvait ignorer qu’il
donnait son accord à la constitution d’un droit de passage réciproque
entre les fonds nos [...], [...] et [...] et non en faveur de la Commune, la
teneur de ces deux actes étant claire à cet égard.
Il n’y a donc pas de violation de l’art. 58 al. 1 CPC et le grief de
l’appelant doit être rejeté.
Cela étant, il est exact que le dispositif du jugement entrepris
contient une erreur en ce sens qu’il se réfère à la surface teintée en rose
sur le plan de la PPE établi le 17 août 2016, qui représente l’entrée du
parking souterrain depuis l’avenue [...]. Il est manifeste que le tracé de la
servitude de passage dont l’inscription au Registre foncier doit être

- 34 -
ordonnée dans le cadre de la présente procédure est en réalité représenté
par la surface teintée en vert sur le plan établi par le bureau de géomètres
[...] SA le 17 novembre 2016 – et non le 17 août 2016, la conclusion de
l’intimée, qui s’est substituée aux demandeurs, contenant à cet égard une
erreur manifeste de date –, conformément également à ce qui figure dans
la procuration signée par l’appelant. Le dispositif sera donc, en application
de l’art. 334 al. 1 CPC, rectifié d’office sur ce point.
7. En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement entrepris
confirmé, à l’exception du chiffre II de son dispositif, qui doit être rectifié
d’office en ce sens que l’inscription de la servitude de passage doit être
ordonnée conformément à la surface teintée en vert sur le plan cadastral
établi le 17 novembre 2016.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 900 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art.
106 al. 1, 1re phrase, CPC).
Vu l’issue du litige, l’intimée a droit à de pleins dépens de
deuxième instance, qui seront arrêtés à 1'300 francs (art. 7 TDC [Tarif des
dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est réformé d’office au chiffre II de son dispositif
comme il suit :

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II. ordonne l’inscription au Registre foncier du district de
Lausanne et de l’Ouest lausannois, aux frais du défendeur
K.________, d’une servitude de passage à pied, à cycles et en
véhicule automobile, d’une largeur de trois mètres (limitée aux
véhicules de police, pompiers, ambulances, véhicule
d’entretien et de déménagement), au profit de la parcelle n°
[...] de la Commune de [...], propriété de la demanderesse
M.________, sur la parcelle n° [...], conformément à la surface
teintée en vert sur le plan cadastral établi le 17 novembre
2016, dont le défendeur est propriétaire est dont la
désignation cadastrale est la suivante :
Commune politique : [...]
Numéro d’immeuble : [...]
Forme de registre foncier : fédérale
E-GRID : CH [...]
Surface : 4'503 m2, numérique
Autre(s) plan(s) :
No plan : [...]
Désignation de la situation : Avenue [...]
Couverture du sol : Bâtiment(s), 621 m2
Jardin, 3'882 m2
Bâtiments/ConstructionsHabitation, 564 m2, n° d’assurance : [...]
Bâtiment agricole, 57 m2, n° d’assurance : [...]
Propriété individuelle
[...] [...] [...] Partage
[...] Cession
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 900 fr.
(neuf cents francs), sont mis à la charge de l’appelant
K.________.

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IV. L’appelant K.________ doit verser à l’intimée M.________ la
somme de 1'300 fr. (mille trois cents francs) à titre de dépens
de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Serge Demierre (pour K.________),
- Me Sandra Gerber (pour M.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (Loi sur le
Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

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Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :