vd_gerichte · XA13.004423 · 2016-02-04 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA13.004423-151772
74
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 4 février 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Stoudmann et Mme Giroud Walther, juges
Greffier : M. Tinguely
*****
Art. 269 et 269a let. a CO
Statuant sur l’appel interjeté par T.________, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 27 mai 2015 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec C.F.________, à [...], et
B.F.________, à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1103

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 27 mai 2015, le Tribunal des baux a fixé à
1'270 fr. le loyer initial mensuel net dû par la demanderesse T.________ aux
défendeurs C.F.________ et B.F.________ pour l’appartement de deux pièces
au 3e étage de l’immeuble sis [...] (I), dit que les défendeurs sont tenus de
restituer à la demanderesse les montants versés en trop à titre de loyer
jusqu’au jour de l’entrée en force du présent jugement (II), dit que le
montant de la garantie locative est réduit à trois mois de loyer, soit à
3'810 fr. (III), fixé à 1'225 fr. 90 dès le 1er octobre 2015 le loyer mensuel
net dû par la demanderesse aux défendeurs pour l’appartement
mentionné sous chiffre I, ce loyer étant fixé sur la base des paramètres
suivants : taux d’intérêt hypothécaire : 2%, indice suisse des prix à la
consommation : 98.1 points (avril 2015 ; base 2010) (IV), dit que le
jugement est rendu sans frais judiciaires ni dépens (V) et rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, s’agissant des questions litigieuses en procédure
d’appel, les premiers juges ont estimé que l’on ne pouvait pas exiger des
défendeurs qu’ils établissent la valeur de leurs biens successoraux,
comprenant notamment l’immeuble litigieux, au moment de leur
acquisition intervenue le 28 août 1980. Dans ces circonstances, et dès lors
qu’il était douteux qu’une expertise soit susceptible de fournir des
renseignements fiables et objectifs sur les prix effectifs de ces biens au
regard du marché immobilier de l’époque, ils ont considéré qu’il n’était
pas possible de déterminer le coût de revient des immeubles en cause et,
par conséquent, de calculer le rendement net admissible de la chose
louée. Pour les premiers juges, il convenait dès lors de se référer aux
principes établis par le Tribunal fédéral s’agissant des immeubles anciens
et de se fonder sur le critère des loyers usuels ressortant de l’art. 269a let.
a CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse [livre
cinquième : Droit des obligations] ; RS 220). Dans la mesure où les
défendeurs avaient échoué à prouver que le loyer initial de la
demanderesse restait dans les limites des loyers usuels, les magistrats ont

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estimé que le loyer litigieux de 1'400 fr. net par mois devait être considéré
comme abusif et qu’il convenait en conséquence de le fixer à 1'270 fr.,
somme qui correspondait au loyer payé par le précédent locataire, et ce
dès le 15 septembre 2012, à savoir dès le début du bail conclu entre les
parties.
B. Par acte du 26 octobre 2015, T.________ a interjeté appel
contre ce jugement, en concluant principalement à sa réforme, en ce sens
que le loyer initial net dû pour l’appartement litigieux soit fixé à 600 fr.,
que le montant de la garantie locative soit réduit à trois mois de loyer, à
savoir 1'800 fr., et que le loyer mensuel net dû pour l’appartement
litigieux soit fixé à 579 fr. 15 dès le 1er octobre 2015, ce loyer étant fixé
sur la base d’un taux d’intérêt hypothécaire arrêté à 2% et d’un indice
suisse des prix à la consommation arrêté à 98.1 points (avril 2015 ; base
2010). Subsidiairement, elle a conclu au renvoi de la cause au Tribunal des
baux pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
C.F.________ et B.F.________ n’ont pas été invités à se
déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 28 août 1980, à la suite du décès de leur père F.F.________,
les défendeurs C.F.________ et B.F.________, ainsi que leur frère
D.F.________, sont devenus propriétaires indivis de la parcelle n° [...] du
Registre foncier de la Commune de [...], ainsi que de la parcelle n° [...],
sise [...], dont la valeur n’a pas été établie.
2. Par acte authentique instrumenté le 21 mars 2005 par Me [...],
notaire à [...], et intitulé « Cession de droits successifs », D.F.________ a
déclaré céder aux défendeurs l’ensemble de ses droits, soit un tiers, dans
l’indivision successorale. La valeur des droits de D.F.________ sur les

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parcelles nos [...] et [...] du Registre foncier de la Commune de [...] a été
arrêtée à 2'104'098 fr. 30. Ce montant a été acquitté à D.F.________ par les
défendeurs sous la forme, d’une part, de la reprise des dettes
hypothécaires grevant les immeubles et, d’autre part, du service d’une
rente viagère fixée à 21'250 fr. par trimestre. L’acte mentionnait en outre
que les parcelles nos [...] et [...] valaient alors 6'312'294 fr. 90 au total.
Depuis lors, les défendeurs, en leur qualité de membres de la
communauté héréditaire de F.F.________, sont propriétaires communs des
immeubles, inscrits comme tels au Registre foncier.
3. Le 6 août 2012, la demanderesse T.________, partie locataire,
et les défendeurs C.F.________ et B.F.________, partie bailleresse, se sont
liés par un contrat de bail portant sur un appartement de deux pièces au
troisième étage de l’immeuble sis [...]. Prévu pour durer initialement du
15 septembre 2012 au 30 septembre 2013, le bail devait se renouveler
d’année en année sauf avis de résiliation donné par l’une ou l’autre des
parties au moins quatre mois à l’avance. Le contrat stipulait un loyer initial
mensuel net de 1'400 fr., auquel s’ajoutaient un acompte mensuel de frais
de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 120 fr. ainsi qu’un forfait
mensuel de buanderie de 15 francs.
Le même jour, par formulaire de notification du loyer lors de la
conclusion d’un nouveau bail, la partie bailleresse a informé la partie
locataire que le loyer dû par le précédent locataire s’élevait à 1'270 fr.,
auquel s’ajoutaient un acompte mensuel de frais de chauffage, eau
chaude et frais accessoires de 120 fr. ainsi qu’un forfait mensuel de
buanderie de 15 francs.
4. Par requête du 12 octobre 2012, la demanderesse a contesté
son loyer initial auprès de la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer du district de Nyon (ci-après : la Commission de conciliation).

- 5 -
La conciliation n’ayant pas abouti lors de l’audience du 4
décembre 2012, une proposition de jugement ramenant le loyer initial à
1'270 fr. a été rendue à l’issue de l’audience.
Le 3 janvier 2013, la Commission de conciliation a délivré à la
demanderesse une autorisation de procéder, celle-ci ayant formé
opposition à la proposition de jugement.
5. Par demande du 31 janvier 2013 adressée au Tribunal des
baux, T.________ a pris les conclusions suivantes :
« 1. Le loyer net dû par T.________ pour son appartement sis
[...] est excessif au sens des articles 269 et 269a CO.
2. Le loyer net dû par T.________ pour son appartement sis [...]
est abaissé d’un montant de 700.- francs par mois à partir du
15 septembre 2012.
3. Le loyer net dû par T.________ pour son appartement sis [...]
est fixé à 700.- francs par mois dès le 15 septembre 2012.
4. La garantie locative est diminuée du montant alloué aux
points 2 et 3 ci-dessus.
5. Les bailleurs, C.F.________ et B.F.________ sont débiteurs
solidaires de tous les montants payés indûment par la
locataire, T.________ dès le 15 septembre 2012, concernant le
loyer de leur appartement loué, sis [...] avec un intérêt de 5%
l’an.
8. (sic) Frais et dépens sont mis à la charge de la partie
adverse. »
Le 12 juillet 2013, C.F.________ et B.F.________ ont conclu au
rejet de la demande.
6. Une audience s’est tenue le 15 janvier 2014 devant le Tribunal
des baux en présence de la demanderesse et du défendeur B.F.________,
assistés de leurs conseils respectifs, le défendeur C.F.________ ayant été
dispensé de comparution personnelle. La conciliation, tentée, n’a pas
abouti. Lors de l’audience, les défendeurs ont réitéré leur conclusion en
rejet de la demande et ont conclu reconventionnellement à ce que le loyer
initial soit fixé à 1'400 francs. Ils ont par ailleurs requis la mise en œuvre
d’une inspection locale et d’une expertise destinée à déterminer la valeur
réelle de l’immeuble ainsi que la surface des différents appartements.

- 6 -
7. Par avis du 23 décembre 2014, le Président du Tribunal des
baux a informé les parties qu’il refusait de mettre en œuvre l’inspection
locale et l’expertise requises par les défendeurs. Il a en outre invité les
parties à lui produire l’adresse et la désignation précise d’au moins cinq
appartements de comparaison situés dans le quartier, satisfaisant aux
critères de l’art. 11 al. 1 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à
ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990,
RS 221.213.11).
Les parties n’ont pas donné suite à cette réquisition.
8. Le 15 mai 2015, la demanderesse a complété sa demande,
comme suit :
« 6. Le loyer net dû par T.________ pour son appartement sis
[...] est abaissé de 3,45% par mois à partir du 30 septembre
2015 (TH 2,25%-2% ; IPC : 103.6-102.3).
7. Le loyer net dû par T.________ pour son appartement sis [...]
est abaissé d’un montant de 50.- francs par mois à partir du 30
septembre 2015.»
9. Une audience s’est tenue le 27 mai 2015 devant le Tribunal
des baux en présence des conseils des parties, de la demanderesse
personnellement et, pour les défendeurs, de [...], collaboratrice de la
gérance [...], les défendeurs ayant été dispensés de comparution
personnelle. La demanderesse a produit un document intitulé « note de
calcul de rendement net », par lequel, se fondant sur la valeur de
l’immeuble ressortant de l’acte de cession du 21 mars 2005, elle a estimé
à 653 fr. le loyer mensuel net admissible selon le principe du rendement
net. Invités à se déterminer sur les conclusions nos 6 et 7 de la
demanderesse, les défendeurs ont déclaré admettre le principe de la
baisse de loyer pour la prochaine échéance contractuelle. La
demanderesse a modifié les conclusions nos 2 et 3 de sa demande comme
suit :
« 2. Le loyer net dû par T.________ pour son appartement sis
[...] est abaissé d’un montant de 800.- francs par mois à partir
du 15 septembre 2012.

- 7 -
3. Le loyer net dû par T.________ pour son appartement sis [...]
est fixé à 600.- francs par mois dès le 15 septembre 2012.»
Les défendeurs ont conclu au rejet des conclusions modifiées.
Ils ont par ailleurs réitéré leur requête tendant à la mise en œuvre d’une
expertise tendant à établir la valeur réelle de l’immeuble en cause pour le
cas où le tribunal déciderait de procéder à un calcul de rendement. Pour
sa part, la demanderesse a requis la production par les défendeurs de tout
document établissant la preuve du paiement de la rente viagère servie à
D.F.________, des contrats relatifs aux hypothèques grevant les parcelles
nos [...] et [...], de la police ECA ainsi que de toutes les pièces justificatives
des charges invoquées par les défendeurs pour les années 2007 à 2011.
Le tribunal a rejeté l’ensemble des mesures d’instruction requises. A
l’issue de l’audience, il a clos l’instruction.
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales pour
autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant
l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le
délai d’appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui y a intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC), dans une cause patrimoniale dont la valeur
litigieuse, capitalisée suivant le prescrit de l’art. 92 al. 2 CPC, est
supérieure à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de

- 8 -
procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement la constatation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(ibidem, p. 135).
3.
3.1 L’appelante soutient que la valeur de l’immeuble sis [...],
pouvait être déterminée en se fondant sur l’acte de cession du 21 mars
2005 conclu entre les intimés et leur frère D.F.________. Pour l’appelante,
l’immeuble litigieux ne devait dès lors pas être considéré comme un
immeuble ancien, un calcul de rendement net pouvant être effectué sur la
base de la valeur des biens successoraux arrêtée dans l’acte de cession.
Dans ces circonstances, les premiers juges auraient dû examiner la
contestation du loyer initial sous l’angle de la méthode absolue du
rendement net et non en se fondant sur la méthode relative des loyers
usuels du quartier.
3.2
3.2.1 Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur
d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou qu'ils résultent d'un
prix d'achat manifestement exagéré (art. 269 CO). D’autre part, ne sont
en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment, se situent dans
les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (art. 269a
let. a CO).
Le critère du rendement de la chose louée, au sens de l'art.
269 CO, est en principe prépondérant par rapport au critère des loyers
usuels de l'art. 269a let. a CO. Toutefois, pour les immeubles anciens, à
savoir ceux qui ont été acquis ou construits il y a quelques décennies,
pour lesquels il y a impossibilité à établir le rendement excessif faute de
connaître les fonds propres entrant dans le calcul du loyer – les pièces
comptables n'existant plus ou laissant apparaître des montants qui ne
sont plus en phase avec la réalité économique –, la hiérarchie des critères
absolus est inversée (TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2). La
date d’acquisition ou de construction n’est pas seule déterminante. Bien
plus, la pertinence d’exiger du bailleur la production des pièces

- 9 -
comptables supposément destinées à établir le rendement de l’objet loué
doit avant tout être examinée dans l’abstrait, au regard de l’âge et de
l’histoire de l’immeuble (ATF 140 III 433 consid. 3.1.2).
Le rendement net d’un immeuble résulte du rapport existant
entre les fonds propres investis par le propriétaire et le loyer, après
déduction des charges d’exploitation et des intérêts débiteurs sur les
capitaux empruntés (ATF 123 III 171). Ce rapport n’est pas abusif lorsqu’il
procure un rendement qui n’est pas supérieur à 0.5% du taux d’intérêt
pour des hypothèques de premier rang (ATF 122 III 257 consid. 3a). La
détermination des fonds propres investis correspond au coût effectif de
l’immeuble, duquel les fonds étrangers (emprunts du propriétaire garantis
ou non par hypothèque) sont déduits (ATF 123 III 171), auquel sont ajoutés
les amortissements et les investissements à plus-value financés par des
fonds propres (ATF 122 III 257 consid. 3a).
Le rendement net d’un immeuble ne peut être calculé qu’en se
fondant sur des éléments liés aux coûts individuels de l’immeuble, en
particulier les investissements que le propriétaire a effectivement
consentis dans la chose louée, excluant ainsi de prendre en considération
des valeurs objectivées, telles que la valeur vénale, la valeur fiscale ou
encore la valeur d’assurance (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb).
Toutefois, lorsque le bailleur a hérité de l’immeuble, il convient
de se référer à la valeur d’attribution retenue par les héritiers dans le
cadre du partage successoral, pour autant qu’il ne s’agisse pas d’une
valeur surfaite (TF du 9 juin 1999, in Cahiers du bail [CdB] 2000 p. 1 ss,
consid. II. b et c). Plus généralement, le bailleur qui a acquis un immeuble
à prix préférentiel ou à titre gratuit, par exemple à la suite d’une
succession ou d’une donation mixte, est en droit de fonder la valeur de
l’immeuble sur le prix effectif du marché au moment de l’acquisition. Le
prix avantageux qui est consenti au bailleur dans les circonstances
précitées est en effet destiné exclusivement à le favoriser, mais nullement
à avantager les locataires de ce dernier. Seule la prise en compte de la
valeur du marché de l'immeuble à l'époque où le bailleur l'a acquis à titre

- 10 -
préférentiel, voire à titre gratuit, permet effectivement à l'intéressé, qui
par la suite le remet à bail, de tirer un profit économique de la libéralité
qui lui a été accordée (TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.4 ;
TF 4C.285/2005 du 18 janvier 2006 consid. 2.5 et les références citées ;
Weber, Basler Kommentar, 5e éd., n. 10 ad art. 269 CO).
3.2.2 Les héritiers peuvent céder à des cohéritiers la part héréditaire
qui leur est échue sous la forme d’une convention sur parts héréditaires
(cession de droits successifs), dont la validité est soumise à la forme écrite
(art. 635 al. 1 CC). Seules les parts ou des fractions de parts peuvent faire
l’objet d’une convention au sens de cette disposition ; des accords relatifs
à des objets particuliers ou à des droits faisant partie de la succession en
sont donc exclus. Si la cession est faite au profit d’un cohéritier et qu’elle
porte sur la totalité de la part héréditaire, le cédant aliène simplement son
droit à une part. La doctrine dominante considère que la cession produit
envers les cohéritiers un partage partiel subjectif. Le cédant perd alors sa
qualité d’héritier et sort ainsi de la communauté héréditaire, à moins que
les parties n’aient expressément prévu le contraire
(Guinand/Stettler/Leuba, Droit des successions, 6e éd., 2005, nn. 568-569,
p. 273).
3.3 En l’espèce, il est constant que les intimés, de même que,
jusqu’en 2005, leur frère D.F.________, ont été propriétaires communs de
l’immeuble litigieux, à savoir la parcelle n° [...], en leur qualité de
membres de la communauté héréditaire de F.F.________ depuis le décès de
ce dernier, survenu le 28 août 1980, soit depuis plus de trente-deux ans
au moment de l’ouverture de l’action par l’appelante et depuis plus de
trente-cinq ans à ce jour.
Il est également constant qu’il n’est pas possible de
déterminer, sur la base des pièces figurant au dossier, le prix effectif des
biens successoraux en 1980, soit au moment de leur acquisition par les
intimés. L’appelante ne remet à cet égard pas en cause les
développements des premiers juges sur le fait qu’il est douteux qu’une
expertise soit susceptible de fournir à ce sujet des renseignements fiables

- 11 -
et objectifs au regard du marché immobilier de l’époque, datant de plus de
trente ans.
Etant donné que seul le prix effectif du marché au moment de
l’acquisition est pertinent selon la jurisprudence (TF 4A_198/2014 du 17
juillet 2014 consid. 4.4), l’appelante ne peut pas se fonder sur l’acte de
cession des droits successifs conclu le 21 mars 2005 entre les intimés et
leur frère D.F.________ pour prétendre que le calcul du rendement net de
l’immeuble serait malgré tout possible sur la base du prix arrêté dans
cette convention à 6'312'294 fr. 90. Cet acte, qui ne concrétise qu’un
partage partiel de la succession, ne visait en effet qu’à déterminer, en
2005, soit vingt-cinq ans après le décès de F.F.________, la valeur de la part
successorale de D.F.________ afin d’arrêter le montant de la rente viagère à
verser à ce dernier. Aucune indication concernant la valeur de l’immeuble
litigieux au moment de son acquisition par la communauté héréditaire en
1980 ne peut être déduite de l’acte de cession, le fait que son prix ait été,
selon les termes de l’appelante, « concrètement décidé » en 2005, ne
permettant en aucune manière de déterminer le prix effectif que
l’immeuble aurait pu avoir en 1980.
On ne saurait dès lors accorder à l’acte de cession une fiabilité
suffisante s’agissant de la valeur d’attribution successorale aux intimés. Il
n’est au demeurant pas exclu que le montant convenu entre les frères
B.F.________ ait été fixé sur la base de considérations étrangères au seul
prix effectif des immeubles en 2005. Par ailleurs et surtout, la valeur
d’attribution successorale convenue entre les parties ne constituait
nullement la valeur d’attribution de l’immeuble en tant que tel, mais n’a
servi qu’à déterminer la contrepartie de la cession par D.F.________ de sa
seule part d’un tiers dans l’indivision.
De surcroît, la valeur des fonds propres investis dans la
parcelle n° [...] et son prix effectif, seuls relevants en l’espèce, ne
peuvent pas être précisément déduits de l’acte de cession, dès lors que le
montant de 6'312'294 fr. 90 englobe la parcelle n° [...], dont on ignore
également le prix.

- 12 -
Devant l’impossibilité de déterminer le prix effectif de
l’immeuble litigieux et le montant des fonds propres des intimés lors de
son acquisition, faute de pièces comptables et de renseignements
tangibles, c’est à bon droit que les premiers juges ont privilégié la
méthode des loyers usuels au sens de l’art. 269a let. a CO, l’immeuble
litigieux, acquis il y a plusieurs décennies, pouvant à juste titre être
considéré comme ancien.
Au reste, l’application de cette méthode au cas d’espèce, telle
qu’effectuée par les premiers juges, doit être confirmée. L’appelante ne
remet d’ailleurs pas en cause ce point en procédure d’appel.
4. Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté, selon
le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC, et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3’040 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas matière à l’allocation de dépens, les intimés
n’ayant pas été invités à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.

- 13 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3’040 fr.
(trois mille quarante francs), sont mis à la charge de
l’appelante T.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Xavier Rubli (pour T.________)
- Me Philippe Conod (pour C.F.________ et B.F.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 14 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal des baux
Le greffier :