vd_gerichte · KC24.030829 · 2026-02-20 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC24.***-***
23
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 20 février 2026
Composition : M. HACK, juge présidant
Mme Cherpillod et M. Maillard, juges
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 82 al. 1 LP ; 18 al. 1, 38 al. 1, 413 al. 1 CO ; 320 let. a et b CPC
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière sommaire de
poursuites, s'occupe du recours exercé par A.________ à U*** contre le
prononcé rendu le 24 septembre 2024 par la Juge de paix du district de
Morges dans la cause opposant le recourant à B.________ SA à Q***.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
16J030

- 2 -
En f ait :
1. Le 17 avril 2024, dans la poursuite n°11'246'665, l’Office des
poursuites du district de Morges a, sur réquisition de B.________ SA, notifié
à A.________ un commandement de payer la somme de 154'011 fr. avec
intérêt à 5 % l’an dès le 9 octobre 2023, indiquant comme titre de la créance
ou cause de l’obligation : « Contrat de courtage exclusif du 8 décembre
2022 ».
Le poursuivi a formé opposition totale.
2. a) Par acte du 1er juillet 2024, la poursuivante a requis du Juge
de paix du district de Morges qu’il prononce, avec suite de frais et dépens,
la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence du montant en
poursuite, en capital et intérêt. Elle a notamment produit, outre le
commandement de payer litigieux frappé d’opposition, une copie des pièces
suivantes :
- un « contrat de courtage exclusif » signé le 8 décembre 2022 par le
poursuivi et par C.________, pour la poursuivante, « afin de trouver un
acquéreur » pour un « Immeuble mixte » sis « N*** - [....] U*** », parcelle
n° aaa, propriété appartenant au poursuivi, dans lequel il est notamment
indiqué ce qui suit :
« (…) 3. Prix de vente
CHF 5'700'000 - (cinq millions sept cent mille francs)
Le prix de vente demandé n’a qu’une valeur indicative, en ce sens que la
commission sera calculée sur le prix de vente effectif accepté par le mandant,
qu’il soit inférieur ou supérieur.
4. Taux de commission
a) Le taux de la commission due par le mandant au courtier,
si la vente ou la promesse de vente aboutit grâce à la négociation que ce dernier
a conduite ou grâce à l’indication qu’il a fournie, est fixé comme suit :
● Jusqu’à CHF 5'700'000.- la commission sera de 2.75% +
TVA
16J030

- 3 -
● De CHF 5'700'000.- à CHF 5’9000'000.- la commission
sera de 3% + TVA
● De CHF 5’900'000.- et plus la commission sera de 3.5%
+ TVA (…) »,
et dont les conditions générales prévoient notamment ce qui
suit :
« 10. Exclusivité
a) Le mandant accorde au courtier l’exclusivité, échéant 6
mois après la signature du présent mandat par le mandant.
b) L’exclusivité sera tacitement reconduite pour une même
durée et ainsi de suite de 3 mois en 3 mois, sauf avis de résiliation donnée et reçu
par lettre recommandée un mois à l’avance pour le terme prévu. Dans tous les
cas, l’exclusivité prendra fin dans 365 jours.
c) Pendant la durée de l’exclusivité, le mandant doit conclure
par l’entremise du courtier, sans faire appel à d’autres intermédiaires ni en
s’entremettant lui-même. En cas de violation de cette obligation, le courtier a
droit, à titre d’indemnité (clause pénale), à une pleine commission au sens de
l’article 4 du présent contrat, que la vente ou la promesse de vente soit
intervenue par l’intermédiaire d’un tiers ou du mandant lui-même. (…)
11. Obligation du mandant
Le mandant s’interdit pendant la durée du présent contrat de
courtage de traiter la vente de l’objet directement ou par l’intermédiaire d’un
autre courtier ou de tout tiers, et il s’interdit durant les 24 mois suivant la fin du
contrat de courtage de vendre à un acquéreur qui lui aura été présenté ou indiqué
par le courtier au cours du contrat.
Durant les 24 mois suivant le terme du contrat, le mandant devra
informer le courtier en cas de vente de l’objet, en lui communiquant dans les plus
brefs délais, les coordonnées de l’acquéreur et du notaire chargé de la rédaction
de l’acte définitif.
En cas de non respect d’une des obligations ci-dessus, le mandant
versera au courtier, à titre d’indemnité forfaitaire, une somme égale au montant
de la rémunération prévue à l’article 4. (…) » ;
- une copie d’une plaquette relative à l’immeuble en cause destinée aux
investisseurs, comportant trente-et-une pages, avec photographies, état
locatif, plans et certificat ECA, réalisée par la poursuivante ;
16J030

- 4 -
- un acte de « vente à terme », relatif à l’immeuble en cause, minute
numéro bbb, instrumenté le 14 mars 2023 par Me D.________, notaire à
UU***, dont le vendeur est le poursuivi et l’acheteuse l’association
F.________ pour un montant de 5'200'000 francs ;
- un acte de « vente à terme emption », relatif à l’immeuble en cause,
minute numéro ccc, instrumenté le 5 octobre 2023 par Me G.________,
notaire à Q***, dont le vendeur est le poursuivi et l’acheteuse est une
société dénommée J.________ SA pour un montant de 5'200'000 fr. ;
- un courrier adressé le 7 décembre 2023 par la poursuivante au poursuivi,
signé par K.________, administrateur, et L.________, assistante
administrative, mentionnant notamment que :
« (…) S’agissant de la prise de contact avec J.________ SA, nous étions au courant,
selon vos dires, que M. M.________, vous avait fait une offre de 4'800'000.- bien
avant la prise de mandat. C’est pourquoi vous nous avez approché afin d’obtenir
une valeur plus élevée de votre bien.
Grâce à notre travail, il était facile de reprendre contact avec M.
M.________ afin de lui donner le prix de référence donné par la signature d’une
promesse de vente. (…) »,
et transmettant une facture n° 174'344 datée du 27 novembre
2023, concernant des « Honoraires de courtage » en lien avec le « Bien-
fonds n° aaa » sis « N*** à [....] U*** » pour un montant de 154'011 fr.,
correspondant à 2.75 % du prix de vente de 5'200'000 fr., plus la TVA ;
- un courrier adressé le 3 janvier 2024 par la poursuivante à l’ancien conseil
du poursuivi, signé par K.________, administrateur, et L.________, assistante
administrative, mentionnant notamment que :
« (…) Votre client a signé une promesse de vente avec J.________ sans
en informer B.________ SA à S***. Dite signature a été provoquée par notre travail
et les actions entreprises pour la vente.
16J030

- 5 -
Votre client savait, avant de mandater B.________ pour vendre sa parcelle, que
J.________ était acheteur de la parcelle, mais à l’époque pour un prix de CHF
4'800'000.-.
Votre client a donc vendu sa parcelle grâce à nos activité, CHF 400'000.- plus
cher.
Vous comprendrez que nous n’acceptions pas de réduire notre prestation qui est
le fruit d’un travail et non d’une « relation personnelle. (…) »,
b) Par courriers recommandés du 10 juillet 2024, la juge de paix
a notifié la requête au poursuivi et a cité les parties à comparaître à
l’audience du 22 août 2024.
Dans ses déterminations du 20 août 2024, le poursuivi a conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet de la requête de mainlevée.
A l’audience du 22 août 2024, les parties ont confirmé leurs
conclusions.
3. Par prononcé du 24 septembre 2024, dont la motivation a été
notifiée au poursuivi le 26 mars 2025, la Juge de paix du district de Morges
a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition (I), a arrêté les frais
judiciaires à 660 fr. (II), les a mis à la charge du poursuivi (III) et a dit qu’en
conséquence, celui-ci rembourserait à la poursuivante son avance de frais
à concurrence de 660 fr. et lui verserait la somme de 4’600 fr. à titre de
défraiement de son représentant professionnel (IV).
La première juge a en substance considéré que la poursuivante
requérait le payement d’une commission de courtage en se fondant sur un
contrat de courtage conclu entre les parties le 8 décembre 2022, que ce
contrat prévoyait au chiffre 10 lettres a et b de ses conditions générales une
clause d’exclusivité en faveur du courtier, que cette clause arrivait à
échéance six mois après la signature du contrat et se reconduisait
tacitement pour une même durée et ainsi de suite de trois mois en trois
mois sauf avis de résiliation donné un mois à l’avance pour le terme prévu.
16J030

- 6 -
Un acte de vente à terme-emption avait été établi le 5 octobre 2023
concernant l’immeuble en cause ; il ne ressortait pas des pièces produites
que le contrat de courtage avait été résilié par une des parties de sorte que
la clause d’exclusivité était toujours en vigueur au moment de
l’établissement de l’acte de vente. Le chiffre 10 lettre c des conditions
générales prévoyait une clause pénale en ce sens que tant que la clause
d’exclusivité était en vigueur, la partie poursuivie ne devait pas conclure un
contrat sans l’entremise du courtier de la poursuivante, en faisant appel à
d’autres intermédiaires ou en s’entremettant elle-même. En cas de violation
de cette obligation, le courtier avait le droit de percevoir une commission
telle que celle prévue à l’article 4 du contrat : En outre, le chiffre 11 des
conditions générales prévoyait que le poursuivi ne pouvait pas pendant la
durée du contrat de courtage traiter de la vente de l’immeuble directement
ou par l’intermédiaire d’un autre courtier que celui de la poursuivante ou de
tiers, et en cas de non-respect de cette obligation, la partie poursuivie
devait verser au courtier un montant égal au montant de la commission
prévue à l’article 4 du contrat de courtage. Ainsi il importait peu de savoir
si la conclusion de la vente avait été le fruit de l’activité du courtier ou
uniquement du poursuivi lui-même, la commission étant due dans les deux
cas. La poursuivante avait dès lors droit à la commission de courtage prévue
par le contrat, à savoir une commission d’un montant de 154’011 fr.
correspondant à 2.75 % x 5’200’000 + 7.7 %. En conséquence, la mainlevée
provisoire pouvait être accordée à hauteur du montant réclamé par la partie
poursuivante.
4. Par acte du 7 avril 2025, le poursuivi (ci-après : le recourant) a
recouru contre ce prononcé en concluant, avec suite de frais et dépens, à
sa réforme en ce sens que l’opposition formée au commandement de payer
dans le cadre de la poursuite ordinaire n° 11'246’665 est maintenue, que
les frais sont mis à la charge de la poursuivante (ci-après : l’intimée) et
qu’en conséquence, celle-ci versera à la poursuivante (recte : au poursuivi)
la somme de 4’600 fr. à titre de défraiement de son représentant
professionnel. À titre subsidiaire, il a conclu, toujours avec suite de frais et
dépens, à l’annulation du prononcé et au renvoi de la cause à l’autorité
précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants de l’arrêt
16J030

- 7 -
à intervenir. Il a produit un bordereau de pièces contenant le prononcé
entrepris, l’enveloppe l’ayant contenu ainsi qu’une procuration.
L’intimée s’est déterminée par acte du 21 mai 2025 en
concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours.
Le recourant a déposé une réplique le 5 juin 2025 dans laquelle
il a confirmé les conclusions de son recours.
Le 23 juillet 2025, l’intimée a déposé une duplique ainsi qu’une
pièce.
Le 8 août 2025, le recourant a déposé une détermination
complémentaire dans laquelle il a conclu à ce que la pièce produite par
l’intimée le 23 juillet soit retranchée du dossier.
En dro it :
I. Le recours a été déposé dans le délai de dix jours de l’art. 321
al. 2 CPC (Code de procédure civile ; RS 272). Motivé conformément à l’art.
321 al. 1 CPC, il est recevable en la forme. Les pièces produites avec le
recours sont des pièces de formes, recevables (Bovey in Aubry-Girardin et
alii [éd.] Commentaire de la LTF, 3e éd., 2022, n. 23 ad art. 99 LTF et
références).
Les déterminations de l’intimée sont recevables (art. 322 al. 2
CPC), de même que les écriture ultérieures des parties en vertu de leur droit
d’être entendues (ATF 142 III 48 consid. 4.1.1 et réf. cit. ; TF 5D_74/2019 du
29 mai 2019 consid. 4.1).
En revanche la pièce produite par l’intimée le 23 juillet 2025 –
soit un courrier du recourant à l’intimée du 24 novembre 2023 – est nouvelle
16J030

- 8 -
et, partant, irrecevable, vu la prohibition des preuves nouvelles prévue l’art.
326 al. 1 CPC.
II. Le recourant se prévaut d’une constatation manifestement
inexacte des faits. Il soutient en substance que le contrat de courtage signé
le 8 décembre 2022 ne serait pas un contrat de courtage exclusif. A cet
égard, il fait valoir que les conditions générales préimprimées prévoyant
l’exclusivité seraient inhabituelles et ne refléterait pas sa réelle volonté. Il
n’en aurait d’ailleurs pas pris connaissance et aurait fait confiance à
C.________ qui était une connaissance de longue date. Il ajoute encore que
le fait qu’il ait eu des contacts avec l’acheteur avant la signature du contrat
de courtage plaiderait en faveur d’un courtage non exclusif.
a) L’art. 320 CPC dispose que le recours est recevable pour
violation du droit (let. a) et constatation manifestement inexacte des faits
(let. b).
aa) Dans son examen en droit, la cognition de l’autorité de
recours est libre (TF 5A_140/2019 du 5 juillet 2019 consid. 5.1.3) et non
limitée à l’arbitraire – ce qui ne signifie pas qu’elle soit tenue, comme une
autorité de première instance, d’examiner toutes les questions de droit qui
peuvent se poser, lorsque les parties ne les font plus valoir devant elle. Sous
réserve de vices manifestes, l’autorité de recours se limite en principe aux
arguments développés contre le jugement de première instance dans la
motivation écrite (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars
2022 consid. 4.2).
ab) Seule leur constatation manifestement inexacte, c’est-à-
dire arbitraire des faits, peut être invoquée (ATF 138 III 232 consid 4.1.2,
JdT 2012 II 511 ; TF 5A_160/2022 du 27 juin 2022 consid. 2.1.2.2). Les
constatations de fait et l'appréciation des preuves sont arbitraires
lorsqu'elles sont évidemment fausses, contredisent d'une manière
choquante le sentiment de la justice et de l'équité, reposent sur une
inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d'appréciation, par exemple
si l'autorité s'est laissée guider par des considérations aberrantes ou a
16J030

- 9 -
refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs (ATF
147 I 241 consid. 6.2.1 ; ATF 144 I 113 consid. 7.1 ; ATF 141 III 564 consid.
4.1). Il n’y a arbitraire que lorsque l’autorité ne prend pas en compte, sans
aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier sa décision,
lorsqu’elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore
lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des
constatations insoutenables (ATF 140 III 264 consid. 2.3, JdT 2020 II 144 ;
TF 5D_6/2022 du 6 mai 2022 consid. 2.2.1 et les réf. cit.). Le recours doit
exposer de manière claire et détaillée en quoi l’appréciation des preuves
est arbitraire. Il ne suffit en particulier pas de citer certaines preuves qui
devraient être appréciées de manière différente que dans la décision
attaquée et d’opposer sa propre opinion de manière appellatoire, comme si
l’autorité de recours disposait d’un libre pouvoir d’examen sur les faits (TF
4A_66/2020 du 5 mars 2020 consid. 2.2 ; 4A_649/2020 du 26 mai 2021
consid. 4.1).
b) Le juge de la mainlevée ne peut procéder qu'à
l'interprétation objective du titre fondée sur le principe de la confiance. Il ne
peut prendre en compte que les éléments intrinsèques au titre, à l'exclusion
des éléments extrinsèques qui échappent à son pouvoir d'examen (TF
5A_1017/2017 précité consid. 4.3.3 ; 5A_741/2013 du 3 avril 2014 consid.
3.1.1 ; cf. ég. ATF 143 III 564 consid. 4.4.3). Si le sens ou l'interprétation du
titre de mainlevée invoqué est source de doutes ou si la reconnaissance de
dette ne ressort que d'actes concluants, la mainlevée provisoire doit être
refusée. La volonté du poursuivi doit ressortir clairement des pièces
produites, à défaut de quoi elle ne peut être déterminée que par le juge du
fond (TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 5.3.3 et les arrêts cités ; sur
le tout : TF 5A_272/2022 du 4 août 2022 consid. 6.1.3.2).
c) En l’espèce, le contrat signé par les parties le 8 décembre
2022 est intitulé « Contrat de courtage exclusif ». L’article 10 des conditions
générales précise, sous le titre « Exclusivité », que le mandant accorde au
courtier l’exclusivité pendant une durée de six mois, reconductible, après la
signature du contrat (let. a et b). Il précise en outre ce que cela implique
pour le mandant, à savoir qu’il doit conclure par l’entremise du courtier,
16J030

- 10 -
sans faire appel à d’autres intermédiaires ni en s’entremettant lui-même
(let. c). L’article 11 souligne encore que le mandant s’interdit pendant la
durée du contrat de courtage de traiter la vente de l’objet directement ou
par l’intermédiaire d’un autre courtier ou de tout tiers et s’interdit durant
les 24 mois après la fin du contrat de vendre à un acquéreur qui lui aura été
présenté ou indiqué par le courtier au cours du contrat. Autant dire que le
texte de l’accord passé est parfaitement clair et ne laisse planer aucun
doute quant à la volonté des parties de conclure un contrat de courtage
exclusif.
Contrairement à ce que soutient le recourant, les clauses
d’exclusivité sont fréquentes en pratique et n’ont rien d’inhabituelles en
matière courtage immobilier (cf par ex. TF 4A_334/2023 du 13 mars 2024,
consid. 3.2). Sa signature ayant été apposée au bas des conditions
générales évoquées ci-dessus, le recourant n’est par ailleurs absolument
pas crédible lorsqu’il allègue ne pas en avoir eu connaissance.
Pour le reste, la nature des liens unissant le recourant à
C.________ et la teneur de leur discussion préalable ne ressortent pas de
l’état de fait ni du dossier d’ailleurs. Il en va de même des contacts qu’il
aurait eus avec la société J.________ avant la signature du contrat de
courtage. En particulier, le fait que son conseil se soit prévalu de l’existence
de ces contacts préalables dans un courrier adressé à l’intimée le 19 janvier
2024 ne suffit évidemment pas à les établir ni même à les rendre
vraisemblables (cf. P 101 à laquelle le recourant renvoie dans son recours).
On ajoutera que même si ces deux faits avaient été établis – lien de
confiance avec C.________ et contacts préalables avec un acheteur potentiel
– ils n’auraient de toute manière pas pu être pris en considération par le
juge de la mainlevée pour s’écarter du texte parfaitement clair du contrat
dès lors qu’il s’agit d’élément extrinsèques au titre qui échappent à son
pouvoir d’examen.
En définitive, c’est donc à juste titre que le premier juge a retenu
l’existence d’un contrat de courtage exclusif. Le moyen doit donc être
rejeté.
16J030

- 11 -
III. Le recourant soutient que C.________, seul signataire du contrat
de courtage pour le compte de l’intimée, ne disposait pas des pouvoirs
nécessaires pour la représenter. Il en conclut que la forme écrite n’a pas été
respectée, respectivement que les conditions générales n’ont pas
valablement été intégrées au contrat.
a) A cet égard, on doit tout d’abord constater que l’absence de
pouvoir de représentation n’a pas été alléguée par le recourant en première
instance. Il s’agit donc d’une allégation de fait nouvelle, irrecevable en
deuxième instance conformément à l’art. 326 al. 1 CPC.
b) A supposer recevable, le moyen aurait de toute manière dû
être rejeté pour les raisons qui suivent.
ba) Selon le système des art. 32 ss CO (Code des obligations du
30 mars 1911 ; RS 220), lorsque le représentant qui conclut le contrat
manifeste agir au nom du représenté, le représenté est lié dans trois cas de
figure : (1) lorsque le représenté avait conféré les pouvoirs nécessaires au
représentant dans leurs rapports internes (procuration interne ; art. 32 al. 1
CO) ; (2) en l'absence de pouvoirs internes conférés au représentant par le
représenté, lorsque le tiers pouvait déduire l'existence de tels pouvoirs du
comportement du représenté dans leurs rapports externes (procuration
apparente ; art. 33 al. 3 CO) ; et (3) en l'absence de pouvoirs internes
conférés au représentant par le représenté, lorsque celui-ci a ratifié le
contrat (art. 38 al. 1 CO) (ATF 146 III 37 consid. 7.1 ; ATF 131 III 511 consid.
3.1; TF 4A_341/2021 du 15 décembre 2021 consid. 4.1.2). Ces règles sont
aussi applicables lorsque le représenté est une société anonyme (ATF 146
III 37 consid. 5.3 et 7).
Aux termes de l'art. 38 al. 1 CO, lorsqu'une personne contracte
sans pouvoirs au nom d'un tiers, celui-ci ne devient créancier ou débiteur
que s'il ratifie le contrat. Cette disposition peut aussi être appliquée par
analogie aux organes d'une personne morale. La ratification au sens de
cette disposition est une déclaration de volonté qui peut être adressée aussi
16J030

- 12 -
bien à celui qui a pris la qualité de représentant qu'à la partie qui a contracté
avec lui. Son contenu nécessaire est le contrat tel qu'il a été effectivement
passé. Comme toute manifestation de volonté non soumise à une forme
spéciale, la ratification peut être implicite, résulter d'actes concluants, voire
de la passivité ou du silence du tiers pour lequel on a contracté. De ce point
de vue, on appréciera l'attitude dudit tiers comme un homme de bonne foi
l’aurait fait (ATF 146 III 37 consid. 7.1 ; ATF 131 III 511 consid. 3.1 ; ATF 124
I 355 consid. 5, JdT 2003 110 ; TF 4A_115/2023 du 2 décembre 2024 consid.
8.3 ; 4D.15/2020 du 26 mai 2020 consid. 3.2).
bb) Dans le cas d’espèce, il est vrai que le contrat n’a été signé
que par C.________ pour le compte de l’intimée et que le registre du
commerce, qui constitue un fait notoire (art. 151 CPC ; ATF 150 III 209
consid. 2.2, JdT 2025 II 114) ne le mentionne pas au rang des personnes
ayant qualité pour la représenter. L’intimée soutient certes qu’il disposait
des pouvoirs nécessaires mais n’a pas produit de documents le démontrant.
Cela étant, on relèvera tout d’abord que la passation d’un
contrat de courtage n’est soumise à aucune forme (cf. notamment TF
4C.228/2005 du 25 octobre 2005, consid. 3). Celui passé le 8 décembre
2022 ne réserve par ailleurs pas la forme écrite (art. 16 al. 1 CO). C’est donc
en vain que le recourant tente de déduire de cette absence de pouvoir une
violation des règles régissant la forme écrite.
Pour le reste, l’état de fait mentionne que le 7 décembre 2023,
l’intimée a notamment transmis au recourant sa note d’honoraires en lien
avec le contrat de courtage litigieux. Il n’est pas contesté que cet envoi était
signé par un représentant autorisé, soit K.________, administrateur titulaire
de la signature individuelle selon le registre du commerce. Or, l’envoi d’une
note d’honoraires pour des opérations effectuées dans le cadre du contrat
litigieux doit manifestement être comprise comme une ratification implicite
de ce contrat. On peut en conclure que le contrat du 8 décembre 2022 a été
ratifié par l’intimée.
16J030

- 13 -
Le moyen doit donc être rejeté dans la mesure où il est
recevable.
IV. Le recourant se prévaut de l’inexécution du contrat de courtage.
Il fait en particulier valoir que dans la cadre d’un contrat de courtage
exclusif, le courtier a l’obligation de déployer une activité en faveur du
mandant. Or, dans le cas d’espèce, l’intimé lui aurait présenté un seul
acheteur, soit l’association F.________, avec laquelle un contrat de vente à
terme aurait été signé le 14 mars 2023 avant d’être toutefois annulé le 1er
juin 2023. Depuis lors, l’intimée n’aurait plus entrepris la moindre démarche
en vue de trouver un nouvel acquéreur et l’aurait laissé « se débrouiller seul
avec son immeuble ».
a) Selon l'art. 82 LP (loi fédérale sur la poursuite pour dettes et
la faillite ; RS 281.1), le créancier dont la poursuite se fonde sur une
reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé
peut requérir la mainlevée provisoire (al. 1) ; le juge la prononce si le
débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (al. 2).
aa) La procédure de mainlevée provisoire est une procédure sur
pièces (Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité de la
créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire. Le juge de la
mainlevée provisoire examine seulement la force probante du titre produit
par le créancier, sa nature formelle – et non la validité de la créance, et lui
attribue force exécutoire si le débiteur ne rend pas immédiatement
vraisemblables ses moyens libératoires. Le juge doit notamment vérifier
d'office l'existence d'une reconnaissance de dette, l'identité entre le
poursuivant et le créancier désigné dans ce titre, l'identité entre le poursuivi
et le débiteur désigné et l'identité entre la prétention déduite en poursuite
et la dette reconnue (ATF 145 III 160 consid. 5.1; 142 III 720 consid. 4.1).
ab) Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82
al. 1 LP l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant,
d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition,
une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible
16J030

- 14 -
(ATF 145 III 20 consid. 4.1.1 ; ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 136 III 624
consid. 4.2.2 ; ATF 136 III 627 consid. 2 et la jurisprudence citée).
Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de
l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les
conditions d'exigibilité de la dette sont établies et, en particulier dans les
contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve avoir exécuté ou offert
d'exécuter les prestations dont dépend l'exigibilité (ATF 149 III 310 consid.
5.2.1.1 ; ATF 148 III 145 consid. 4.3.3; ATF 145 III 20 consid. 4.1.1). En droit
des poursuites, lorsque la poursuite est fondée sur un contrat bilatéral, la
question de la fourniture de la contreprestation, soit de son existence, ne
ressortit pas à un moyen libératoire au sens de l’art. 82 al. 2 LP, mais relève
de la contestation de l’exigibilité, soit d’une exigence mise à l’admission
d’un contrat bilatéral comme titre de la mainlevée provisoire, dont il
incombe au poursuivant de justifier qu’il en dispose effectivement (ATF 145
III 20 consid. 4.3.2).
ac) Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé,
moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure
une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire
pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO
[Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]).
Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que
l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la
conclusion du contrat. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver,
d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée
de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre
2017 consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant
cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre
l'activité du courtier et la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1
; ATF 97 II 355 consid. 3 ; TF 4A_59/2021 du 25 janvier 2022 consid. 3.1.1).
L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid.
5.1.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le
16J030

- 15 -
but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. Selon
la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1
CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF
4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1). Dans la pratique, on
rencontre différentes clauses particulières, qui peuvent aussi être
combinées entre elles. Les parties peuvent notamment convenir d'une
clause d'exclusivité par laquelle le mandant s'interdit non seulement de
recourir à un autre courtier, mais aussi de rechercher ou négocier lui-même
(ATF 100 II 361 consid. 3b ; TF 4A_449/2019 du 16 avril 2020, consid. 5.2).
Le but recherché par une clause d’exclusivité est de garantir la
rémunération complète ou partielle du courtier y compris au cas où la
conclusion du contrat principal est le fruit de l’activité d’un autre courtier,
voir du mandant lui-même (Xavier de Haller, Le contrat de courtage, 2019,
p. 261 et les réf. citée). La clause d’exclusivité implique donc l’abandon de
l’exigence du lien de causalité entre l’activité du courtier et la conclusion
du contrat principal (ATF 100 II 361 consid. 3d). Elle ne signifie toutefois pas
que le courtier sera rémunéré indépendamment de toute activité. En effet,
tant la doctrine que la jurisprudence considèrent qu’on doit inférer de la
clause d’exclusivité liant les parties un devoir pour le courtier de déployer
une activité en faveur du mandant conformément à l’art. 398 al. 2 CO ; une
totale inactivité serait incompatible avec cette obligation de préserver les
intérêts du mandant. L’inactivité totale constitue ainsi un cas d’inexécution
du contrat qui est sanctionnée par le refus d’allouer un salaire au courtier
(TF 4C.257/1999 du 17 janvier 2000, consid. 3 et les réf. citée, publié in SJ
2000 I 321). En d’autres termes, le courtier au bénéfice d’une clause
d’exclusivité a le droit de percevoir une commission lorsque son mandant a
conclu l’affaire en violation de la clause d’exclusivité. Il perd toutefois ce
droit lorsqu’il n’a exercé aucune activité en faveur de son mandant (Franz
Werro, Le droit des contrats, Jurisprudence choisie et annotée, 2e éd., 2019,
p. 264).
b) En l’espèce, le contrat de courtage signé le 8 décembre 2022
prévoit que le courtier a droit à une commission si la vente ou la promesse
de vente aboutit grâce à la négociation que ce dernier a conduite ou grâce
16J030

- 16 -
à l’indication qu’il a fournie. Il prévoit également, comme on l’a vu, une
clause d’exclusivité par laquelle le recourant s’est interdit de recourir à un
autre courtier mais aussi de rechercher ou de négocier lui-même et dont la
violation est sanctionnée par l’obligation de payer la commission convenue.
Il est par ailleurs établi qu’un contrat de vente à terme-option
de l’immeuble concerné a été signé par le recourant et la société J.________
SA le 5 octobre 2023.
Le premier juge n’a pas tranché la question de savoir si la
conclusion de ce contrat était le fruit de l’activité de l’intimée ou
uniquement du recourant lui-même, considérant que la commission était
due dans les deux cas. Cette affirmation n’est toutefois pas tout à fait
exacte puisque selon la jurisprudence, et comme le relève à juste titre le
recourant, la perception d’une rémunération dans la deuxième hypothèse,
soit en cas de violation de la clause d’exclusivité, n’est possible que si le
courtier a déployé une activité en faveur de son mandant à la suite de la
conclusion du contrat de courtage exclusif.
À cet égard, l’état de fait du prononcé entrepris ne fait pas état
d’une quelconque activité de l’intimée depuis le 8 décembre 2022. Dans ses
déterminations, cette dernière soutient toutefois qu’elle n’est pas restée
inactive. Elle fait en particulier valoir, en se référant aux différentes pièces
produites en première instance, qu’elle a notamment effectué un travail
important de valorisation, présentation et diffusion du bien, y compris par
l’organisation de visites, que ce travail a d’ailleurs notamment conduit à une
offre d’achat de l’association F.________ pour un montant de 5’200’000 fr.
puis à la signature d’un premier contrat de vente à terme avec droit
d’emption avec cette association le 14 mars 2023 lequel n’aurait finalement
pas pu se concrétiser pour des raisons qu’elle ignore (cf. déterminations du
21 mai 2025, p. 4 ss). Ces faits avaient déjà été allégués par l’intimée dans
sa requête de mainlevée du 1er juillet 2004. Il ressort en outre des pièces
produites en première instance que l’intimée à effectivement préparé un
dossier de vente complet de l’immeuble concerné (P. 5) et qu’un premier
contrat de vente à terme a bien été signé par le recourant et l’association
16J030

- 17 -
F.________ le 14 mars 2023 par devant le notaire D.________ pour un montant
de 5’200’000 francs. L’état de fait du prononcé entrepris a été ainsi
complété en y intégrant ces éléments lesquels ne sont d’ailleurs pas
contestés par le recourant qui en fait lui-même état dans son recours.
Il découle de ce qui précède que l’intimée n’est pas restée
inactive mais qu’elle a bien a déployé une activité en faveur du recourant
dans le cadre du contrat de courtage qui lui a été confié et que cette activité
a même conduit à la signature d’un premier contrat de vente à terme en
mars 2023. Il est vrai que le dossier ne permet pas de déterminer les raisons
pour lesquelles ce contrat n’a finalement pas débouché sur une vente
effective tout comme il ne permet pas d’établir si l’intimée a poursuivi ses
efforts par la suite. La question n’a toutefois pas d’importance, la
jurisprudence exigeant uniquement que le courtier ne soit pas resté
totalement inactif, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’occurrence.
Au vu de ce qui précède, c’est donc à juste titre que le premier
juge a considéré que même si le contrat signé le 5 octobre 2023 n’était le
fruit que de l’activité du recourant, la commission restait due en raison de
la violation de la clause d’exclusivité.
V. En conclusion, le recours doit être rejeté et le prononcé
confirmé.
Vu le rejet du recours, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 990 fr., doivent être mis à la charge du recourant (art. 106 al. 1
CPC). Celui-ci versera en outre à l’intimée des dépens de deuxième
instance, fixés à 3'000 fr. (art. 3 al. 2 et 8 TDC [tarif des dépens en matière
civile ; BLV 270.11.6]).
16J030

- 18 -
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 990 fr.
(neuf cent nonante francs), sont mis à la charge du recourant.
IV. Le recourant A.________ doit verser à l’intimée B.________ SA la
somme de 3'000 fr. à titre de dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Alain Dubuis, avocat, pour A.________,
- Me Xavier Diserens, avocat, pour B.________ SA,
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 154'011 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile
devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur
16J030

- 19 -
le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel
subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le
recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève
au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours
doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui
suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Juge de paix du district de Morges.
Le greffier :
16J030