vd_gerichte · JL24.052014 · 2025-11-21 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL24.052014-250350
535
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 21 novembre 2025
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mmes Courbat et Giroud Walther, juges
Greffière : Mme Wack
*****
Art. 120 al. 1 et 2, 257d et 259g CO ; art. 257 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par I.________, à [...], requérante,
contre la décision d’irrecevabilité rendue le 15 janvier 2025 par la Juge de
paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec
E.________, à [...], et Q.________ SÀRL, à [...], intimées, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1105

- 2 -
En fait :
A. Par décision du 15 janvier 2025, motivée le 7 mars 2025 et
notifiée le 10 mars 2025, la Juge de paix du district de Lausanne (ci-après :
la première juge) a déclaré irrecevable la requête d’expulsion en cas clairs
déposée le 15 novembre 2024 par I.________ à l’encontre d’E.________ et de
Q.________ Sàrl (I), a arrêté à 480 fr. les frais judiciaires (II), qu’elle a mis à
la charge de la partie requérante (III), n’a pas alloué de dépens (IV) et a
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, la première juge a retenu en substance que la
situation juridique n’était pas claire, ce qui faisait obstacle à la procédure
en cas clairs, dès lors que la partie locataire se prévalait de défauts et
d’une mise en demeure du 16 janvier 2024 dont l’interprétation n’était pas
évidente, parce que susceptible de constituer une menace de consignation
du loyer, les loyers ayant été consignés à partir du 1er février 2024.
B. a) Par acte du 20 mars 2025, I.________ (ci-après : l’appelante)
a formé appel contre cette décision, concluant en substance, avec suite de
frais, à sa réforme en ce sens que sa requête d’expulsion en cas clairs
formée le 15 novembre 2024 contre E.________ et Q.________ Sàrl (ci-
après : les intimées) soit déclarée recevable, qu’ordre soit donné à ces
dernières ainsi qu’à tout tiers ou sous-locataire l’occupant d’évacuer
immédiatement et de rendre libre de tous biens et de toutes personnes le
local commercial situé au rez-de-chaussée supérieur de l’immeuble sis [...]
à [...], sous la menace de la peine d’amende prévue à l’art. 292 CP (Code
pénal du 21 décembre 1937 ; RS 311.0) pour insoumission à une décision
de l’autorité et qu’à défaut d’exécution dans les dix jours dès l’entrée en
force de la décision, l’autorité compétente procède à son exécution
directe. Subsidiairement, l’appelante a conclu à l’annulation de la décision
du 15 janvier 2025.
A l’appui de son appel, l’appelante s’est prévalue de faits et
pièces nouveaux (pièces 3 à 5).

- 3 -
b) Le 22 avril 2025, l’intimée Q.________ Sàrl, « représentée
par Madame E.________ », a déposé une réponse à l’appel. Elle a conclu,
avec suite de frais, à ce que celui-ci soit déclaré irrecevable, à ce qu’il soit
intégralement rejeté, à ce que la décision attaquée soit intégralement
confirmée et à ce que la procédure menée par l’appelante soit déclarée
téméraire et fasse l’objet d’une amende disciplinaire au sens de l’art. 128
al. 3 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272).
c) Le 7 mai 2025, l’appelante s’est déterminée sur la réponse.
Elle a également produit une pièce nouvelle supplémentaire
(pièce 6).
d) Le 30 mai 2025, les intimées se sont déterminées sur
l’écriture de l’appelante du 7 mai 2025.
Elles ont produit un lot de pièces nouvelles, dont certaines
pièces relatives à des faits postérieurs à la décision attaquée (pièces 32a à
35, 38 à 40, 44b, 46 et 47).
e) Le 10 juin 2025, les intimées ont spontanément alimenté
leurs écritures et produit une pièce nouvelle faisant état de doléances de
locataires tiers de l’immeuble abritant le bail litigieux.
f) Par courrier du 29 juillet 2025, les parties ont été informées
que la cause était gardée à juger.
g) L’envoi du 12 août 2025 de l’intimée E.________, postérieur
à la clôture de l’instruction, lui a été retourné à la décharge de la Cour de
céans.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de la décision complétée par les pièces du dossier :

- 4 -
1. Le 1er novembre 2023, l’appelante, en qualité de bailleresse,
et les intimées, en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail à
loyer commercial prévoyant la mise à disposition dès cette date d’un local
de bureaux au rez supérieur dans l’immeuble sis à [...], contre un loyer
mensuel brut, charges comprises, de 2'320 fr. payable par mois d’avance.
2. Le 7 novembre 2023, l’appelante a autorisé les intimées à
effectuer certains travaux de peinture et d’électricité dans les locaux
loués, à leurs frais et sous leur responsabilité, en se réservant le droit, au
départ de la partie locataire, de demander la remise en état de tout
élément déposé.
3. Par courrier du 16 janvier 2024, sous l’intitulé « mise en
demeure », les intimées ont fait valoir auprès de l’appelante diverses
prétentions en lien avec le local loué.
Au bas de ce courrier figurait ce qui suit :
« […]
Fondée sur les griefs qui précèdent, je vous mets en demeure de :
1. Me communiquer le montant du loyer précédent [sic] le bail du
1er novembre 2023 afin de me permettre de faire valoir mon droit
à contester le loyer actuel ;
2. Délivrer le procès-verbal de sortie du précédent locataire ;
3. Faire une réduction proportionnelle du loyer en tenant compte
des travaux effectués avec votre accord ;
4. Mettre à ma disposition la boîte aux lettres attachée à l’objet
loué ;
5. Compenser le manque à gagner causé par les travaux de gros
œuvre en cours dans l’immeuble ;
6. Mettre une cave à ma disposition ;
7. Débarrasser l’espace loué de tout matériel encombrant vous
appartenant.
Un délai échéant au plus tard le 30 janvier 2024 vous est imparti
pour donner suite aux sept points énumérés ci-dessus.
Tous droits réservés.

- 5 -
[…]. »
4. Par courrier du 22 janvier 2024, l’appelante a en substance
contesté les griefs des intimées. Elle a notamment indiqué que lors de
l’état des lieux, ces dernières avaient accepté la chose louée dans l’état
dans lequel elles l’avaient reçue, et leur avoir signalé à cette occasion que
des travaux étaient en cours pour transformer des bureaux en logements,
lesquels devaient se terminer fin mars 2024. Elle demandait également
des précisions quant à certaines demandes formulées et indiquait rester à
disposition pour tout renseignement complémentaire.
5. A compter du 1er février 2024, les intimées ont consigné le
loyer, ce dont elles ont avisé l’appelante par courrier du 23 février 2024,
faisant valoir que « au terme assorti dans la mise en demeure du 16
janvier 2024, [l’appelante n’avait] toujours pas réparé les défauts
affectant la chose louée ».
6. a) Le 1er mars 2024, l’intimée Q.________ Sàrl, représentée par
E.________, a déposé une requête de conciliation à l’encontre de
l’appelante tendant en substance à la fixation du loyer initial, à la
réduction du loyer compte tenu des travaux effectués et à l’octroi de
diverses prétentions en raison de défauts de la chose louée.
b) Une autorisation de procéder a été délivrée à l’intimée
Q.________ Sàrl le 3 juin 2024 et lui a été notifiée le 10 juin 2024.
c) Le 18 juillet 2024, le Tribunal des baux de l’arrondissement
de Lausanne a réceptionné une demande formée par l’intimée datée du 9
juillet 2024.
d) Par décision du 5 septembre 2024, entrée en force le
15 octobre 2024, ledit tribunal a déclaré ladite demande irrecevable.
7. a) Par courrier recommandé du 26 avril 2024, l’appelante a
fait valoir que les loyers des mois de mars et d’avril 2024 étaient réputés

- 6 -
impayés, la consignation de loyer n’étant selon elle pas valable. Elle
réclamait le paiement de l’arriéré de loyer échu dans un délai de trente
jours, faute de quoi elle résilierait le contrat et requerrait l’expulsion.
Le pli n’a pas été retiré.
b) L’appelante a réitéré sa mise en demeure le 2 mai 2024.
Le pli adressé à l’intimée Q.________ Sàrl a été distribué le
13 mai 2024. Celui adressé à l’intimée E.________ n’a pas été retiré.
8. a) Par courrier du 13 juin 2024 adressé à chacune des
intimées et notifié respectivement les 18 et 19 juin 2024, l’appelante a
déclaré résilier le contrat de bail avec effet au 31 juillet 2024 pour défaut
du paiement des loyers de mars et d’avril 2024, au moyen de la formule
officielle.
b) L’intimée Q.________ Sàrl a contesté la résiliation par
requête de conciliation du 10 juillet 2024.
c) Une autorisation de procéder lui a été délivrée le 9
septembre 2024.
d) La demande qu’elle a déposée le 16 octobre 2024 a été
écartée pour irrecevabilité par le Tribunal des baux de l’arrondissement de
Lausanne par décision du 10 mars 2025, au motif qu’elle ne s’était pas
acquittée de l’avance de frais dans le délai supplémentaire accordé.
9. Par courrier du 20 août 2024, notifié respectivement les 22 et
28 août 2024, l’appelante a adressé aux intimées une mise en demeure de
restituer immédiatement les locaux, indiquant qu’à défaut, elle
entreprendrait les démarches judiciaires nécessaires.
10. a) Par requête d’expulsion en cas clairs du 15 novembre 2024,
l’appelante a conclu en substance à ce qu’ordre soit donné aux intimées
d’évacuer le local commercial situé au rez-de-chaussée supérieur de

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l’immeuble sis [...] à [...] et à ce qu’il soit dit que faute d’exécution dans
les dix jours dès l’entrée en force de la décision, l’autorité chargée de
l’exécution y procéderait avec l’assistance de l’autorité compétente.
b) L’intimée Q.________ Sàrl, représentée par E.________, a
déposé une réponse le 6 janvier 2025.
c) L’appelante s’est déterminée sur la réponse le 13 janvier
2025.
d) Une audience s’est tenue le 15 janvier 2025 en présence
des parties.
11. a) Le 13 décembre 2024, l’intimée Q.________ Sàrl a déposé
une nouvelle requête de conciliation à l’encontre de l’appelante pour
diverses prétentions relatives, entre autres, au loyer initial et aux défauts
de la chose louée.
b) Le 5 mars 2025, la Commission de conciliation du district de
Lausanne a constaté le défaut de la partie demanderesse et prononcé que
la procédure était devenue sans objet et que la cause était rayée du rôle.
On ignore si cette décision est en force.
12. Les locaux n’ont pas été restitués à ce jour.
En d roit :
1.
1.1
1.1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes non patrimoniales ou
dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr.
au moins (art. 308 al. 2 CPC). L’appel, écrit et motivé, doit être introduit

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auprès de l’instance d’appel (art. 311 al. 1 CPC), soit la Cour d’appel civile
(art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d’organisation judiciaire du 12 décembre
1979 ; BLV 173.01]).
Lorsque le litige porte – comme en l’espèce – uniquement sur
la question de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure
en cas clairs sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé
par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer
la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1, JdT 2019 Il 235 ; TF
4A_495/2023 du 5 décembre 2023 consid. 1.2).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme dans la procédure en cas clairs (art. 248 let. b CPC), le
délai pour l’introduction de l’appel, de même que pour le dépôt de la
réponse, est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.1.2 En l’espèce, formé en temps utile par une partie jouissant d’un
intérêt à l’exercice de la voie de droit (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une
décision finale dans une cause dont la valeur litigieuse est supérieure à
10'000 fr., l’appel, motivé et signé, est recevable.
Formée en temps utile et dans les formes prescrites, la
réponse, suffisamment motivée, est également recevable.
Il en va de même des déterminations déposées par l’appelante
le 7 mai 2025 et par les intimées le 30 mai 2025, avant la clôture de
l’instruction selon avis du 29 juillet 2025.
1.2
1.2.1 Pour satisfaire à l’obligation de motivation prévue à
l’art. 311 al. 1 CPC, l’intéressé doit indiquer en quoi la décision de
première instance est tenue pour erronée et son argumentation doit être
suffisamment explicite pour que l’instance d’appel puisse la comprendre,
ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision qu’il
attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141

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III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_274/2020 du 1er
septembre 2020 consid. 4 ; TF 5A_356/2020 du 9 juillet 2020 consid. 3.2).
Lorsque l’appelant retranscrit ce qu’il considère être les faits
déterminants et établis, sans faire la moindre allusion à l’état de fait
contenu dans le jugement attaqué et sans rien indiquer sur l’objet et le
fondement de ses éventuelles critiques, cette partie du mémoire d’appel
est irrecevable. En effet, il n’appartient pas à l’instance d’appel de
comparer l’état de fait présenté en appel avec celui du jugement pour y
déceler les éventuelles modifications apportées et en déduire les critiques
de l’appelant (CACI 21 août 2023/336 consid. 4.1 ; CACI 4 mai 2021/212
consid. 3.2 ; CACI 8 juin 2020/223 consid. 2.2).
1.2.2 La présentation des faits figurant dans l’appel en pp. 2 et 3,
sous l’intitulé « Objet », ainsi que dans la réponse en pp. 4 à 20, ne
consiste pas en une critique de l’état de fait recevable sous l’angle du
devoir de motivation, à défaut de se référer précisément à un passage de
la décision querellée en démontrant, par référence à un élément de
l’instruction, en quoi la constatation de fait serait lacunaire, contradictoire
ou erronée. Les parties des écritures précitées ne comportant aucun grief
clairement formulé et consistant en une énumération de faits et de
considérations, sans que les parties ne mentionnent si ceux-ci figurent
déjà dans l’ordonnance attaquée ou si elles entendent la voir complétée
ou rectifiée, sont partant irrecevables.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou
d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas
échéant appliquer le droit d'office, conformément au principe général de
l'art. 57 CPC. Elle contrôle librement l’appréciation des preuves effectuée
par le juge de première instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du

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16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25 janvier 2021
consid. 3.3).
Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit
d'office ne signifie pas que l'autorité d'appel doive étendre son examen à
des moyens qui n'ont pas été soulevés dans l'acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l'acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l'autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d'application du droit d'office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ;
TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2).
3.
3.1 Tant l’appelante que les intimées ont produit des pièces
nouvelles au stade de la procédure d’appel, dont il convient d’examiner la
recevabilité.
3.2 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables
qu’aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits (ou
faux ou pseudo‑nova ; « unechte Noven ») ne sont recevables que si la
partie qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer avant, malgré sa diligence,
et qu’elle les présente sans retard (TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023
consid. 4.1 et réf. cit. ; TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.2).
Le Tribunal fédéral a jugé que le (bailleur) requérant qui a
succombé en première instance et a vu sa requête déclarée irrecevable ne
peut pas produire en appel des pièces nouvelles, même s'il ne lui était pas
possible de les produire devant le premier juge. Il lui est en revanche
loisible d'introduire une nouvelle fois sa requête en cas clairs devant le
premier juge (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5). Cette
interdiction ne saurait concerner la partie requise, qui n'a pas introduit la
requête d'expulsion. L'art. 317 al. 1 CPC s'applique donc pleinement à la
locataire qui a été attraite en première instance par la requête en cas
clairs de la bailleresse. Par ailleurs, le Tribunal fédéral a rappelé qu'en

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vertu du principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense,
une objection fondée sur un fait, même notoire, en tant que moyen de
défense, ne peut être invoquée pour la première fois en appel, mais la
partie qui s'en prévaut doit déjà le faire en première instance lorsque la
maxime des débats est applicable, comme c'est le cas en procédure
sommaire de protection dans les cas clairs (TF 4A_470/2022 loc. cit. et les
réf. cit.).
3.3 En l’espèce, les nova invoqués à l'appui de l'appel (pièces 3 à
5) et des déterminations sur la réponse (pièce 6), émanant de la
bailleresse instante à l'expulsion en cas clairs, ne sont pas recevables en
appel, mais pourraient au besoin être invoqués à l'appui d'une nouvelle
requête de cas clairs.
Quant aux nova et aux pseudo-nova que souhaitent introduire
les intimées au stade de la procédure d’appel, on constatera que la
question de la recevabilité de la grande majorité d'entre eux peut rester
ouverte, en tant qu'ils ne servent qu’à contextualiser les rapports de bail
entre les parties et non à fonder de nouveaux faits dirimants à l’encontre
de l'expulsion. Dans leurs écritures, les intimées n'invoquent en effet
aucun autre fait dirimant que ceux en relation avec les défauts de la chose
louée, d'ores et déjà pris en considération par la première juge.
Ainsi, seuls les faits résultant des pièces 33a à 35 ont été
intégrés à l’état de fait en tant qu’ils précisent l’état des différentes
procédures opposant ou ayant opposé les parties. Les autres pièces
nouvelles, pour autant qu’elles soient recevables, sont sans influence sur
le sort de la cause.
Enfin, les doléances de locataires tiers, invoquées par les
intimées le 10 juin 2025, sont sans pertinence aucune et ne sont donc pas
incluses dans l'état de fait.
4.

- 12 -
4.1
4.1.1 L’appelante invoque une violation des art. 257 al. 1 CPC et
259g CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), ainsi que de
l’art. 257d CO.
Elle fait valoir que, d’une part, contrairement à ce qu’a retenu
la première juge, l’interprétation du contrat ou d’un acte juridique
unilatéral ne serait pas absolument exclue en procédure de cas clairs pour
autant que son contenu apparaisse clairement et sans ambiguïté et,
d’autre part, que la mise en demeure des intimées du 16 janvier 2024
mentionnant « tous droits réservés » (cf. pièce 8 produite à l’appui de la
requête du 15 novembre 2024) ne contiendrait aucune menace valable, à
savoir claire et dépourvue d’ambiguïté, de consigner le loyer au sens de
l’art. 259g CO. Il en résulterait que l’objection soulevée par les intimées
contre l’expulsion sollicitée en cas clairs pour défaut de paiement du loyer
est inconsistante et ne peut faire obstacle à l’expulsion, ce que la
première juge aurait dû constater en droit. En retenant le contraire, à
savoir que la situation juridique n’était pas claire, la première juge aurait
violé l’art. 257 al. 1 CPC. Pour le surplus, les autres conditions auxquelles
la résiliation extraordinaire de l’art. 257d CO est subordonnée seraient
réunies.
4.1.2 Les intimées objectent en substance l’existence de défauts de
la chose louée justifiant la consignation des loyers opérée, laquelle serait «
désormais à jour ». Elles font valoir que la menace de consignation résulte
de leur mise en demeure du 16 janvier 2024 et de la mention « tous droits
réservés » qu’elle comporte, et indiquent avoir jugé inutile d’impartir à
l’appelante un nouveau délai raisonnable pour agir, vu son refus exprimé à
maintes reprises. Elles invoquent également que l’appelante leur aurait
« promis une réduction de loyer en guise de compensation » et avoir
réalisé des travaux de plus-value devant se répercuter sur le montant du
loyer. A ce sujet, elles invoquent une « contre-créance » ; la résiliation du
bail serait par conséquent invalide et relèverait d’un abus de droit. Elles
plaident encore l’annulation du congé donné en violation de l’art. 271a al.
1 let. d CO et une inspection de la chose louée contraire à la bonne foi.

- 13 -
4.2
4.2.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue à l'art.
257 CPC permet d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la
chose jugée et la force exécutoire lorsque la situation en fait et en droit
n'est pas équivoque (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ; TF 4A_385/2022 du 14
février 2023 consid. 3.2).
Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet
l'application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs
lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou peut être immédiatement
prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Si ces
conditions ne sont pas remplies, le tribunal n'entre pas en matière sur la
requête (art. 257 al. 3 CPC) et la déclare irrecevable. Il est exclu que la
procédure aboutisse au rejet de la prétention du demandeur avec autorité
de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 140 III 315 consid.
5.2.3 et 5.3).
La recevabilité de la procédure de protection dans les cas
clairs est donc soumise à deux conditions cumulatives.
Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est
pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement
prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de
frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de
titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne s'agit pas d'une preuve
facilitée : le demandeur doit apporter la preuve certaine (« voller Beweis
») des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance ne suffit pas.
Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et
concluantes (« substanziiert und schlüssig ») qui ne peuvent être écartées
immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la
procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF
141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1).

- 14 -
Secondement, la situation juridique est claire lorsque
l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au
regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence
éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, 620
consid. 5.1.1 et 728 consid. 3.3). En règle générale (cf. toutefois TF
4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. cit.), la situation
juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite un certain
pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision
fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462
consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF
4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III
620).
4.2.2
4.2.2.1 En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer
ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes
provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l'art. 257d
CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas
clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1
CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21
novembre 2022 consid. 4).
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le
délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement
dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente
jours pour la fin d'un mois, cela même si l’arriéré a été finalement payé
(TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. cit.). Si, en
revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas
réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, 2019, p. 879,
n. 2.3.5).

- 15 -
4.2.2.2 En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la
restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et
prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre
1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit
; « rechtserhebende Tatsachen »). L'expulsion du locataire présuppose
que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une
condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO ; TF
4A_234/2022 précité consid. 4.1). La demeure du locataire, au sens de
l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le
locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une
de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de
paiement imparti au locataire par le bailleur en application de l'art. 257d
al. 1 CO reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation
exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin
d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO
prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011
du 6 décembre 2011 consid. 3.1 ; CACI 10 avril 2024/156 consid. 3.3).
Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits
dirimants ou destructeurs, en invoquant des objections ou des exceptions,
comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-
créance (TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1).
4.2.3 Aux termes de l’art. 259g CO, le locataire d’un immeuble qui
exige la réparation d’un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai
raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu’à défaut de réparation dans
ce délai, il consignera auprès d’un office désigné par le canton les loyers à
échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de
consigner le loyer (al. 1). Les loyers consignés sont réputés payés (al. 2).
Le loyer valablement consigné est réputé payé (art. 259g al. 2
CO). Cela suppose toutefois que le locataire ait menacé le bailleur de
consigner le loyer à l’échéance du délai imparti pour remédier aux défauts
de la chose louée. Nonobstant le caractère d’apparence potestative du

- 16 -
texte légal, la menace écrite préalable de consignation de loyer est en
effet une condition impérative de validité de la consignation (TF
4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2 ; TF 4C.264/2003 du
3 décembre 2003 consid. 3.1, MRA 1/04 pp. 10 ss ; Giavarini, in Das
Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 5e éd. 2025 [ci-après : SVIT-
Kommentar], p. 385, n. 20 et les réf. cit. ; Lachat et al., op. cit., p. 337, n.
7.3.4 et les réf. cit.). Lorsqu’il est évident que la démarche sera sans effet,
le locataire peut se dispenser d’impartir au bailleur un délai raisonnable
et/ou de le menacer de consigner le loyer (en application analogique de
l’art. 108 ch. 1 CO) ; cela est toutefois risqué car le refus du bailleur doit
apparaître clair et définitif et il sera souvent difficile au locataire de
démontrer a posteriori qu’un avis comminatoire était superflu, le fardeau
de la preuve correspondante lui incombant (SVIT-Kommentar, p. 386, n.
22 et les réf. cit. ; Lachat et al., op. cit., p. 338, n. 7.3.4). Faute de délai
raisonnable ou de menace de consignation – alors que la démarche était
nécessaire – le loyer ne peut valablement être consigné. Si le locataire
procède néanmoins à la consignation, il n’est pas réputé avoir payé le
loyer (Lachat et al., op. cit., ibidem) et s’expose à une résiliation pour
défaut de paiement du loyer fondée sur l’art. 257d CO (TF 4C.264/2003
loc. cit. ; SVIT-Kommentar, pp. 385 s., n. 21).
4.2.4 Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour
empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO. Il peut opposer à la
créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le bailleur pour
autant que, parmi d'autres conditions, la créance compensante soit échue
et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO ; CACI du 9 juin 2021/275 consid.
3.1.2.2.1) et que le moyen soit invoqué avant l'échéance du délai
comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb ; TF
4A_211/2024 du 11 juin 2024 consid. 3.1.2 et 3.5 ; TF 4A_574/2022 du 23
mai 2023 consid. 3.4 ; TF 4A_429/2022 du 7 mars 2023 consid. 3.2 ; TF
4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.4 ; TF 4A_157/2021 du 15 juin
2021 consid. 7.2). Une déclaration de compensation effectuée dans le
délai fixé par l’avis comminatoire est assimilée à un paiement effectué en
temps utile (TF 4A_211/2024 loc. cit.).

- 17 -
Le locataire peut certes exercer la compensation avec une
créance contestée, par exemple en réduction du loyer à la suite d’un
défaut non réparé (art. 120 al. 2 et 259d CO), mais la dette de loyer ne
sera éteinte que si et dans la mesure où la créance du locataire est
finalement reconnue par le juge. C’est pourquoi la compensation est un
moyen de défense risqué aussi longtemps que la créance compensante
n’est pas admise par le bailleur ou par une décision judiciaire entrée en
force (Lachat et al., op. cit., p. 871, n. 2.1.5 et les réf. cit.).
En effet, si l'on ne veut pas que l'instrument de protection
juridique mis à disposition par le législateur dans le cadre de la procédure
de l’art. 257d CO devienne de facto obsolète, il ne suffit pas que le
locataire tente d'éviter une résiliation extraordinaire pour retard dans le
paiement du loyer et une expulsion en alléguant des défauts de l'objet
loué et en invoquant la compensation sur la base de ceux-ci au moyen de
créances non chiffrées et non déterminées. Le locataire doit donc alléguer
et prouver que, sommé de payer son loyer sous menace de résiliation, il a
fait la déclaration de compensation avant l'échéance du délai de grâce de
l'art. 257d al. 1 CO. Il doit également alléguer sa contre-créance et être en
mesure de la prouver sans délai (TF 4A_211/2024 précité consid. 3.6.5 ; TF
4A_574/2022 loc. cit. ; TF 4A_333/2022 du 9 novembre 2022 consid. 5.2,
non publié in ATF 149 III 67).
4.3
4.3.1 En l’occurrence, la décision attaquée retient que le courrier du
16 janvier 2024 de la partie locataire est une mise en demeure dont
l’interprétation n’est pas évidente et qu’est en particulier litigieuse la
question de savoir si la mention « tous droits réservés » vaut menace de
consignation, la réponse à cette question nécessitant l’usage d’un pouvoir
d’appréciation incompatible avec la procédure en protection des cas clairs.
Ce raisonnement ne peut pas être suivi. Même dans une
procédure de cas clairs, où les objections et exceptions du locataire intimé
ne doivent être « que » motivées et concluantes (« substanziiert und
schlüssig »), elles doivent l’être au point de ne pouvoir être écartées

- 18 -
immédiatement ; elles doivent être de nature à ébranler la conviction du
juge. A cela s’ajoute que la preuve des faits dirimants s’opposant à
l’expulsion pour défaut de paiement, à savoir notamment l’extinction de la
dette, est à la charge de la partie locataire. Or en l’occurrence, la partie
locataire n’est pas en mesure d’établir de manière concluante avoir
valablement consigné le loyer, faute de menace explicite en ce sens.
La jurisprudence et avec elle la doctrine unanime érige en
condition de validité de la consignation du loyer la menace préalable de le
faire si, à l’échéance d’un délai raisonnable, le bailleur n’a pas réparé les
défauts de la chose louée. Le locataire ne peut prétendre se dispenser de
cette menace préalable que dans des cas où le refus de s’exécuter de la
partie bailleresse est non seulement clair, mais apparaît définitif.
Aucune de ces conditions n’est réalisée ici.
D’une part, le courrier de mise en demeure du 16 janvier 2024,
qui expose les défauts invoqués et liste diverses prétentions de la partie
locataire en relation avec le bail, sollicite certes une réduction de loyer,
mais pour tenir compte « des travaux effectués avec votre accord », soit
des travaux de peinture et d’électricité, ne visant pas la réparation de
défauts de la chose louée. La mention « tous droits réservés », outre
qu’elle n’exprime qu’une éventualité future, n’explicite pas la nature du ou
des droits ainsi réservés ni en particulier que ceux-ci viseraient la
consignation du loyer. En présence de défauts de la chose louée, le
locataire peut faire valoir diverses prétentions, telles la remise en état, la
consignation, mais aussi la réduction du loyer proportionnelle à l’entrave à
la jouissance de la chose louée résultant des défauts, ou encore des
dommages-intérêts – résultant par exemple d’une jouissance défectueuse
de locaux commerciaux, ayant occasionné une perte de gain (cf. art. 259a
al. 1 et 2 CO). Face à une telle panoplie de droits résultant des défauts de
la chose louée, la mention « tous droits réservés » ne saurait être
interprétée dans le sens d’une menace claire de consignation. La situation
juridique qui prévaut en matière d’exigence d’une menace de consigner le
loyer ne nécessite en particulier pas que le juge du cas clair fasse usage

- 19 -
de son pouvoir d’appréciation pour décider si le terme « tous droits
réservés » peut constituer une telle menace. En d’autres termes,
l’appelante échoue à rendre concluante son objection tenant au fait que le
loyer serait réputé payé parce que valablement consigné, faute de rendre
suffisamment vraisemblable une menace de consignation valable.
Elle ne saurait pas davantage se retrancher derrière une
volonté claire et irrévocable de la bailleresse de ne pas réparer les
défauts, aucun élément de l’instruction ne permettant de retenir un tel fait
et la réponse circonstanciée de l’appelante du 22 janvier 2024
n’exprimant en aucun cas un refus définitif ; au contraire, elle y exprimait
le souhait que diverses demandes soient précisées ou éclaircies et
déclarait rester à disposition pour tout renseignement complémentaire.
Quant au seul écoulement du temps devant permettre à la partie
bailleresse de s’exécuter et dont, a contrario, on devrait déduire un refus
inébranlable de remédier au défaut, une telle interprétation par actes
concluants n’est pas envisageable au vu de la temporalité du cas
d’espèce, la consignation étant intervenue un mois à peine après la
réponse circonstanciée de la partie bailleresse prenant position sur chacun
des griefs soulevés et ne mettant pas un terme définitif aux prétentions
soulevées en lien avec d’éventuels défauts des locaux loués.
A défaut de consignation valable, le loyer n’est pas réputé
payé et la partie locataire est en demeure. Tel est bien le cas en l’espèce,
dès lors que les intimées ne pouvaient s’opposer valablement à l’expulsion
sur la base de la consignation opérée sans droit.
4.3.2 Les intimées ne prétendent pour le surplus pas avoir
valablement excipé de la compensation dans le délai de paiement
comminatoire de l’art. 257d CO, de sorte que le congé donné pour défaut
de paiement du loyer – toutes les autres formalités ayant été
régulièrement accomplies, ce qui n’est d’ailleurs pas remis en question en
appel – était valable et justifiait l’admission de la requête et le prononcé
d’expulsion.

- 20 -
5.
5.1 En conclusion, l’appel doit être admis et la décision entreprise
annulée. Il sera statué à nouveau, en ce sens que la requête d’expulsion
est admise, qu’ordre est donné aux intimées de quitter et rendre libres les
locaux loués et qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux dans le
délai imparti à cet effet, elles y seront contraintes par la force selon les
règles prévues à l’art. 343 al. 1 let. d CPC.
5.2 Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les
frais de la première instance (art. 318 al. 3 CPC).
A teneur de l’art. 106 CPC, les frais sont mis à la charge de la
partie succombante (al. 1). Lorsqu'aucune des parties n'obtient
entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause
(al. 2).
En l’espèce, vu l’issue de la procédure, les frais judiciaires de
première instance, arrêtés à 480 fr. – montant dont il n’y a pas lieu de
s’écarter –, sont mis à la charge des intimées, qui succombent,
solidairement entre elles vu leur qualité de colocataires solidairement
responsables des engagements résultant du bail (art. 106 al. 3 CPC).
Dès lors que l’appelante était assistée d’un mandataire
professionnel en première instance, elle a droit à l'allocation de dépens.
Ces dépens seront arrêtés à 1’000 fr. en première instance (art. 6 TDC
[tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6])
et mis à la charge des intimées, solidairement entre elles (art. 106 al. 3
CPC).
Les intimées, solidairement entre elles, verseront donc à
l’appelante la somme de 1'480 fr. (480 fr. + 1’000 fr.) à titre de
remboursement de l’avance de frais et de dépens de première instance.

- 21 -
5.3 Les frais judiciaires de seconde instance, par 200 fr. (art. 62 al.
3 et 69 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV
270.11.5], seront mis à la charge des intimées, qui succombent (art. 106
al. 1 CPC), solidairement entre elles (art. 106 al. 3 CPC).
L’avance de frais versée par l’appelante lui sera donc restituée
(art. 111 al. 1 cum 405 al. 1 CPC).
Au vu de l’issue du litige, l’appelante a droit à de plein dépens
de deuxième instance pour l’intervention de son conseil, lesquels seront
arrêtés à 3'000 fr. vu les écritures déposées et la complexité relative de
l’affaire (art. 7 TDC). Ils seront mis à la charge des intimées, qui
succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre elles (art. 106 al. 3
CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. La décision est annulée et il est statué à nouveau, comme il
suit :
I. La requête d’expulsion en cas clairs formée le 15 novembre
2024 par la partie bailleresse I.________ est admise.
II. Ordre est donné à E.________ et à Q.________ Sàrl, parties
locataires, de quitter et de rendre libres de tous occupants et
de tous biens leur appartenant, dans le délai qui leur sera
imparti à cet effet par la Juge de paix du district de Lausanne,
les locaux commerciaux loués au rez-de-chaussée supérieur
de l’immeuble sis [...] à [...], propriété de I.________, partie
bailleresse, à savoir un local de bureaux d’environ 97 m2

- 22 -
comprenant trois bureaux, une salle d’eau et un hall d’entrée
avec rangements sous escaliers.
III. A défaut pour les parties locataires de quitter volontairement
lesdits locaux dans le délai qui leur sera imparti à cet effet par
la Juge de paix du district de Lausanne, l’huissier de paix est
chargé, sous la responsabilité de la Juge de paix, de procéder
à l’exécution forcée de la présente décision sur requête de la
partie bailleresse I.________.
IV. Les agents de la force publique devront concourir à
l’exécution forcée de la présente décision, s’ils en sont requis
par l’huissier de paix.
V. Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 480 fr.
(quatre cent huitante francs), sont mis à la charge des parties
locataires, E.________ et Q.________ Sàrl, solidairement entre
elles.
VI. Les parties locataires, E.________ et Q.________ Sàrl,
solidairement entre elles, doivent verser à la partie bailleresse
I.________ la somme de 1'480 fr. (mille quatre cent
huitante francs) à titre de restitution d’avance de frais
judiciaires et de dépens de première instance.
VII. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de
Lausanne pour qu’elle fixe aux intimées E.________ et
Q.________ Sàrl le délai prévu au chiffre II/II ci-dessus.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge des intimées,
E.________ et Q.________ Sàrl, solidairement entre elles.
V. Les intimées E.________ et Q.________ Sàrl, solidairement entre
elles, verseront à l’appelante I.________ la somme de 3'000 fr.
(trois mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
VI. L’arrêt est exécutoire.

- 23 -
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Elie Bugnion (pour I.________),
- Mme E.________ (personnellement),
- Q.________ Sàrl (personnellement),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le
Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 24 -
La greffière :