vd_gerichte · XC20.048842 · 2023-01-19 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC20.048842-221363
19
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 19 janvier 2023
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, juge présidant
Mmes Courbat et Chollet, juges
Greffière : Mme Morand
*****
Art. 266a, 271, 271a, 272, 272b al. 1 CO ; 70 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par A.F.________, à [...],
demandeur, contre le jugement partiel rendu le 23 mars 2022 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelant d’avec B.F.________, à
[...], demanderesse, et et B.V.________, à [...], défendeurs, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement partiel du 23 mars 2022, le Tribunal des baux (ci-
après : le tribunal ou les premiers juges) a dit que la résiliation du bail liant
A.F.________ et B.F.________, locataires, et A.V.________ et B.V.________,
bailleurs, portant sur une maison familiale avec ses annexes sises [...], à
A.D.________ (VD), notifiée le 29 juin 2020 pour le 1er septembre 2020,
était valable (I), a accordé une seule et unique prolongation du bail à
A.F.________ et B.F.________ au 30 septembre 2022 (II), a rejeté les
conclusions 2 et 4 de la réponse du 13 décembre 2021 (III), a dit que le
procès se poursuivait sur la conclusion 4 de la demande du 7 décembre
2020, telle que précisée le 18 mars 2021 et limitée le 31 mai 2021, ainsi
que sur la conclusion 3 de la réponse du 13 décembre 2021 (IV) et a rendu
le jugement partiel sans frais judiciaires ni dépens (V).
En droit, les premiers juges ont constaté que A.V.________ et
B.V.________, bailleurs, avaient fait notifier séparément à A.F.________ et
B.F.________, locataires, une formule officielle agréée dans le canton,
dûment signée et comportant toutes les mentions exigées par la loi, de
sorte que la résiliation litigieuse était formellement valable. Ils ont dès lors
examiné si le congé devait être annulé et ont retenu qu’il ressortait du
dossier de la cause que A.V.________ et B.V.________ avaient, dès le départ,
décidé d’acquérir l’immeuble en cause afin d’y constituer leur domicile et
que l’achat de la maison était notamment motivé par l’envie de
A.V.________ de se rapprocher de son lieu de travail et de limiter les
nombreux déplacements qu’il effectuait actuellement entre B.D.________
(VD) – un village d’altitude situé dans le [...] – et J.________ (FR), où se
trouvait son lieu de travail. Les premiers juges ont ainsi retenu que,
A.V.________ et B.V.________ ayant apporté la preuve que leur besoin
d’utiliser les locaux loués était propre, sérieux, réel et actuel, la résiliation
de bail litigieuse n’était pas contraire à la bonne foi. Le tribunal a par
ailleurs analysé si le besoin des bailleurs d’occuper les locaux litigieux
était urgent et a constaté que tel était bien le cas, compte tenu des
éléments retenus ci-avant. Les premiers juges ont ensuite considéré que

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la décision du 23 avril 2018, à laquelle A.F.________ et B.F.________ se
référaient, opposait le Service du développement territorial à la
précédente propriétaire K.________, au sujet de la démolition d’un couvert
et d’un bûcher construits sans autorisation, si bien qu’il ne s’agissait pas
d’une « procédure judiciaire au sujet du bail » au sens de l’art. 271a
al. 1 let. e CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil
suisse ; Livre cinquième : Droit des obligations ; RS 220) et que cette
disposition légale ne trouvait dès lors pas application en l’espèce. Le
tribunal a en définitive constaté que la résiliation de bail signifiée aux
locataires pour le 1er septembre 2020 était valable et leur ont accordé, en
équité, une unique prolongation de bail d’une durée de deux ans et un
mois, soit jusqu’au 30 septembre 2022, afin de leur faciliter la recherche
d’un nouveau logement.
Enfin, les premiers juges ont rejeté la réquisition de production
de pièces formulée par A.F.________ lors de l’audience de jugement du 23
mars 2022, aux motifs que celui-ci avait déclaré lors de l’instruction qu’il
envisageait d’ouvrir une action en contestation du loyer initial et que
certaines de ces pièces, dont il avait requis la production, lui serviraient à
établir le calcul du rendement net de l’immeuble. Ainsi, dans la mesure où
les pièces en question ne concernaient pas la présente procédure et
n’étaient d’aucune utilité pour la solution du litige, il n’était pas pertinent
d’ordonner leur production. Quant aux autres pièces, ils ont notamment
relevé que rien ne l’empêchait de requérir leur production plus tôt, dès
lors que la réponse avait été déposée le 13 décembre 2021 et qu’aucun
élément nouveau ne justifiait d’attendre jusqu’à l’audience de jugement
pour le faire, de sorte qu’un tel procédé a été considéré comme purement
dilatoire et contraire à la bonne foi.
B. a) Par acte du 21 octobre 2022, A.F.________ (ci-après :
l’appelant) a interjeté appel contre le jugement partiel susmentionné, en
concluant, sous suite de frais et dépens, principalement, à la réforme des
chiffres I et IV du dispositif du jugement en ce sens que la résiliation du
bail soit annulée et que la conclusion 4 de la demande du 7 décembre

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2020, telle que précisée le 18 mars et limitée le 31 mai 2021, soit rejetée,
tout comme la conclusion 3 de la réponse du 13 décembre 2021. Il a en
outre conclu à la suppression du chiffre II dudit dispositif. Subsidiairement,
il a conclu à la réforme du chiffre II en ce sens qu’une première
prolongation du bail soit accordée à l’appelant et à B.F.________ (ci-après :
l’intimée) au 1er septembre 2024. Plus subsidiairement, il a conclu à
l’annulation du jugement querellé et au renvoi de la cause au tribunal pour
nouvelle décision dans le sens des considérants.
A l’appui de son acte, l’appelant a produit cinq pièces réunies
sous bordereau.
b) Par courrier du 4 novembre 2022 adressé à l’appelant, la
Juge déléguée de la Cour de céans (ci-après : la juge déléguée) l’a informé
qu’il était en l’état dispensé de l’avance de frais, la décision définitive sur
l’assistance judiciaire étant réservée.
c) Par avis du 1er décembre 2022, la juge déléguée a informé
les parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre
échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne
serait pris en compte.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement partiel complété par les pièces du dossier :
1.
1.1 Le 20 janvier 2014, l’appelant a pris à bail de K.________ une
« maison familiale et ses annexes » sises [...], à A.D.________ (VD). Conclu
pour une durée initiale allant du 1er mai 2014 au 1er mai 2016, le bail se
renouvelait par la suite de quatre mois en quatre mois, sauf avis de
résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins un mois à
l’avance. Le bail prévoyait un loyer mensuel net de 1’000 fr., le chiffre 5
du contrat précisant que le locataire participait au paiement des charges
de préférence et des taxes publiques, telles que la taxe d’épuration des

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eaux, la taxe d’égout et la taxe d’enlèvement des ordures. Le chiffre 6 des
dispositions complémentaires du bail prévoyait ce qui suit :
« Le contrat de bail et les contrats d’entreprise général/de mandat
signés à la même date sont des contrats joints. Le montant du
loyer est forfaitaire. Le chauffage et l’eau chaude sont électriques
et facturés séparément par la Romande Energie. Pour le surplus, il
n’y a pas de décompte annuel. ».
1.2 Le même jour, l’appelant et K.________ ont signé un « contrat
d’entreprise générale » portant sur des travaux de rénovation et
d’entretien du logement loué, ainsi qu’un « contrat relatif aux prestations
d’étude et de direction des travaux [ndlr : relatifs à la] transformation
d’une ferme familiale à A.D.________ (VD)».
1.3 L’appelant occupait les locaux loués avec son épouse, intimée
au présent appel, ainsi que leurs deux enfants mineurs.
2.
2.1 Par décision du 14 décembre 2017, le Service du
développement territorial du canton de Vaud a imparti à K.________ un
délai au 31 janvier 2018 pour procéder à la démolition d’un couvert accolé
à la façade sud-ouest de sa maison, ainsi qu’à la démolition d’un bûcher
édifié sur une parcelle sise en zone agricole, tous deux construits sans
autorisation.
2.2 Le 18 janvier 2018, l’appelant et l’intimée ont recouru contre
cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal du canton de Vaud (ci-après : la CDAP).
Dans le cadre de l’instruction du recours, le Service du
développement territorial, par déterminations du 23 avril 2018, est revenu
sur sa décision en tant qu’elle se rapportait au couvert (pergola) et l’a
maintenue s’agissant du bûcher.
Statuant par arrêt du 7 juin 2018, la CDAP a constaté que le
recours était sans objet dès lors qu’il portait sur le couvert et l’a rejeté,
dans la mesure de sa recevabilité, en tant qu’il contestait l’ordre de

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remise en état du bûcher. Elle a imparti un délai à l’appelant et à l’intimée
pour vider le bûcher et un autre délai à K.________ pour procéder à la
remise en état.
2.3 Le 16 juillet 2018, l’appelant et l’intimée ont déposé un
recours au Tribunal fédéral. Dépourvu de toute motivation, ce recours a
été déclaré irrecevable le 24 août 2018.
3.
3.1 Par courrier du 18 octobre 2019, K.________ a informé
l’appelant et l’intimée qu’elle avait vendu sa maison à A.V.________ et
B.V.________ (ci-après : les époux intimés).
Le même jour, les époux intimés sont devenus propriétaires du
bien immobilier en cause.
3.2 A l’époque de l’acquisition de la maison objet du bail, les
époux intimés habitaient, et habitent toujours, à B.D.________ (VD), un
village d’altitude situé dans la commune d’[...], dans le [...]. L’époux intimé
exploite un bureau d’architecture à J.________ (FR), lequel se trouve à
environ 7 km de A.D.________ (VD).
Il résulte de la déposition du courtier immobilier S.________, à
qui K.________ a confié le mandat de vendre sa maison, que les époux
intimés avaient décidé d’acquérir ce bien immobilier à A.D.________ (VD)
afin d’y constituer leur domicile, dès lors que l’époux intimé travaillait à
J.________ (FR). Les négociations avaient pris du temps, dès lors que
K.________ était en procédure judiciaire avec l’appelant et l’intimée, qui
étaient ses locataires à ce moment-là, et qu’il convenait d’en tenir compte
pour établir le prix de vente. Interpellé par le tribunal, le témoin S.________
a indiqué que le contrat de vente conclu entre K.________ et les époux
intimés contenait les clauses habituelles mentionnant l’existence d’un bail
à loyer et la reprise de celui-ci par ces derniers, mais aucune clause
particulière concernant la procédure judiciaire en cours. Le témoin a
déclaré que les époux intimés voulaient reprendre le bail dans l’état où il

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était au moment de la vente de l’immeuble et informer ensuite l’appelant
et l’intimée, une fois la vente conclue, qu’ils étaient les nouveaux
propriétaires et qu’ils souhaitaient occuper le bien pour leur besoin propre.
Lors de son interrogatoire en première instance, l’époux intimé
a déclaré que l’achat du bien immobilier en cause avait été motivé par son
envie de se rapprocher de son lieu de travail et de limiter les nombreux
déplacements qu’il effectuait entre B.D.________ (VD) et J.________ (FR). Il a
exposé qu’il travaillait à un rythme soutenu, commençant ses journées
vers 9 heures du matin pour les terminer vers 19 ou 20 heures le soir. Il a
expliqué qu’il quittait son domicile entre 7 heures 30 et 8 heures du matin
pour éviter les bouchons et que, lorsqu’il terminait son travail tard, il lui
arrivait de rester dormir dans son bureau. Il a indiqué que le cercle de son
activité professionnelle s’étendait du [...] jusqu’au pied du [...], voire
jusqu’au district de la [...] (FR). Il a ajouté qu’il côtoyait peu son épouse en
raison de ses horaires de travail et de ses trajets et que cela était pénible
pour leur couple.
La témoin B.________, bailleresse des locaux professionnels
loués par l’époux intimé à J.________ (FR), a exposé que ceux-ci se situaient
dans une ferme rénovée, au rez-de-chaussée, précisant qu’elle-même
habitait à l’étage. Elle a confirmé que l’époux intimé y travaillait parfois
jusque tard le soir. Elle a déclaré que l’époux intimé lui avait parlé de son
intention de rapprocher son habitation de son lieu de travail. Elle a indiqué
qu’il y avait souvent des bouchons sur la route que l’époux intimé devait
emprunter entre son logement et son bureau. Elle a en outre déclaré que,
depuis J.________ (FR), le trajet était très rapide jusqu’à A.D.________ (VD),
ce qui était avantageux lorsqu’on terminait le travail tard le soir. Elle a
confirmé que le trajet A.D.________ (VD)-J.________ (FR) était bien plus court
et plus simple que celui que l’époux intimé effectuait entre B.D.________
(VD) et J.________ (FR) actuellement. Il résulte encore de sa déposition que
l’époux intimé ne lui avait pas fait part d’une intention de résilier son
contrat de bail professionnel et que, de son côté non plus, aucune
modification de leurs relations contractuelles n’était envisagée.

- 8 -
4.
4.1 Le 28 octobre 2019, les époux intimés ont adressé à l’appelant
le courrier suivant :
« Monsieur,
Pour faire suite à la discussion que nous avons eue en date du
vendredi 25 octobre courant, nous vous confirmons que nous
résilions votre bail du logement susmentionné pour sa prochaine
échéance, soit le 31 mars 2020 selon l’art. 36 des RUL.
Le but de cette résiliation est dû au fait que nous allons
déménager, ma femme et moi dans ce logement, car j’ai déplacé
mes bureaux à J.________ (FR). Et que pour d’évidentes raisons
géographiques je me rapproche de mon lieu de travail.
En effet, mes déplacements professionnels occasionnent plus de
120 km par jour entre B.D.________ (VD) et J.________ (FR) et cela
devient insurmontable dans un agenda déjà complet et le stress
occasionné devient insoutenable.
[…] ».
4.2 Suite au congé reçu par les époux intimés, l’appelant et
l’intimée ont déposé une requête par-devant la Commission de conciliation
du district de la Riviera-Pays d’Enhaut (ci-après : la commission) le 6
décembre 2019, par laquelle ils ont notamment contesté la résiliation de
bail qui leur a été adressée et ont requis une baisse de loyer de 5 %, dès
le 1er mai 2019, motivée par la démolition du bûcher.
Par proposition de jugement du 20 août 2020, la commission a
constaté la nullité de la résiliation notifiée pour le 31 mars 2020 (I), a dit
que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (II) et a
rendu la décision sans frais ni dépens (III).
Par courrier du 17 septembre 2020, l’appelant et l’intimée ont
formé opposition contre la proposition de jugement.
Par décision du 22 septembre 2020, la Présidente de la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de la
Riviera Pays-d’Enhaut a informé l’appelant et l’intimée que leur opposition
était tardive et que la proposition de jugement du 20 août 2020 était
entrée en force.

- 9 -
Le 24 octobre 2020, l’appelant et l’intimée ont déposé un
recours auprès de la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
lequel a été admis le 9 décembre 2020, de sorte que la décision a été
annulée et la cause a été renvoyée à la commission pour qu’elle procède
dans le sens des considérants.
5.
5.1 Le 29 juin 2020, le mandataire des époux intimés a adressé à
l’appelant et à l’intimée, séparément, une formule officielle de notification
de résiliation de bail pour le 1er septembre 2020. Il s’agissait d’une
formule agréée par le canton, signée et indiquant à l’appelant et à
l’intimée la manière dont ils devaient procéder s’ils entendaient contester
le congé ou demander la prolongation de leur bail.
La lettre d’accompagnement du même jour adressée par le
mandataire précité à l’appelant et à l’intimée contient notamment les
lignes qui suivent :
« […]
Par la présente, mes mandants vous informent de la résiliation du
contrat de bail de l’objet cité en rubrique pour la prochaine
échéance, soit le 1er septembre 2020, conformément au chiffre 2
du contrat de bail à loyer du 20 janvier 2014.
Pour les raisons déjà expliquées dans la lettre du 28 octobre 2019
et en leur qualité de propriétaires, mes mandants ont urgemment
besoin de pouvoir occuper l’immeuble sis [...].
[…] ».
5.2 Par requête du 28 juillet 2020, l’appelant et l’intimée ont
notamment contesté auprès de la commission la résiliation de bail qui
leur a été adressée le 29 juin 2020.
Le 5 octobre 2020, la commission a adressé aux parties une
proposition de jugement, à laquelle l’appelant et l’intimée ont formé
opposition.

- 10 -
Le 29 octobre 2020, la commission a délivré à l’appelant et à
l’intimée une autorisation de procéder, réceptionnée le 6 novembre 2020.
5.3 Le 7 décembre 2020, l’appelant et l’intimée ont saisi le
tribunal d’une demande, au pied de laquelle ils ont notamment conclu,
avec suite de frais et dépens, principalement, à ce que les résiliations du
bail à loyer notifiées le 29 juin 2020 soient déclarées nulles, non avenues,
annulables et donc de nul effet (conclusion 2). Subsidiairement, ils ont
requis une première prolongation du bail de quatre ans dès l’échéance
légale, soit dès le 1er septembre 2020 (conclusion 3). Ils ont en outre
conclu à ce que les époux intimés leur versent une indemnité à dires
d’expert (conclusion 4).
5.4 Par avis du 28 janvier 2021, la Présidente du Tribunal des baux
(ci-après : la présidente) a imparti à l’appelant et à l’intimée un délai au
15 février 2021 pour indiquer la valeur litigieuse provisoire du chiffre 4 de
leurs conclusions.
5.5 Le 2 février 2021, l’appelant et l’intimée ont déposé une
nouvelle demande, tendant à l’octroi d’une diminution de loyer de 50 fr.
par mois à compter du 1er mai 2019, au remboursement par les époux
intimés du trop-perçu de loyer (1’100 fr.) pour la période de mai 2019 à
février 2021, ainsi qu’au paiement par les époux intimés de diverses
indemnités en rapport avec du bois de chauffage. La procédure relative à
cette demande a été ouverte par le tribunal sous la référence
XZ21.004955.
5.6 Le 18 mars 2021, l’appelant et l’intimée ont déposé une
écriture complémentaire à leur demande du 7 décembre 2020, au pied de
laquelle ils ont pris, avec suite de frais et dépens, la conclusion 5, en ce
sens que les époux intimés soient leurs débiteurs d’une indemnité non
chiffrée, mais à confirmer à dires d’expert, qui pouvait s’établir au
minimum provisoirement à 31’946 fr., avec intérêt à 5 % l’an à compter du
17 février 2014.

- 11 -
5.7 Par décision du 6 avril 2021, la présidente a informé l’appelant
et l’intimée que la valeur litigieuse provisoire de la conclusion 5 de leur
écriture du 18 mars 2021 excédait le montant de 30’000 fr., si bien que
cette conclusion devait être soumise à la procédure ordinaire (art. 243 al.
1 CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272] a
contrario et art. 219 ss CPC). Or, du moment que les autres conclusions de
leur demande étaient soumises à la procédure simplifiée en raison de la
matière (art. 243 al. 2 let. c CPC), leur acte était contraire à l’art. 90 let. b
CPC, cette disposition n’autorisant le cumul d’actions qu’à la condition
qu’elles relèvent de la même procédure. Cela étant, la présidente a
informé l’appelant et l’intimée que, conformément à la jurisprudence du
Tribunal fédéral, il y avait lieu de diviser leur cause (art. 125 let. b CPC) et
leur a imparti un délai au 28 avril 2021 pour se déterminer à ce propos.
5.8 Par acte du 31 mai 2021, l’appelant et l’intimée ont limité la
conclusion 5 de leur écriture du 18 mars 2021 à un montant de 30’000 fr.,
afin qu’elle reste soumise à la procédure simplifiée.
5.9 Par avis du 11 juin 2021, la présidente a informé les parties
que, sauf opposition de leur part dans un délai échéant le 21 juin 2021, la
cause XZ21.004955 serait jointe à la présente cause en vue d’une
instruction et d’un jugement communs.
Par courrier du 21 juin 2021, les époux intimés ont déclaré ne
pas s’opposer à la jonction de causes.
Par acte déposé le 14 juillet 2021, l’appelant et l’intimée ont
déclaré s’opposer à la jonction de causes.
Par décision du 18 octobre 2021, la présidente – après avoir
constaté que tant la conclusion en indemnité pour travaux à plus-value
(cause XC20.048842), exigible uniquement si le bail avait pris fin, que
celle en réduction de loyer (cause XZ21.004955), réclamée pour une
période allant au-delà de la date pour laquelle la résiliation avait été
notifiée, dépendaient du sort de la contestation du congé introduite par

- 12 -
l’appelant et l’intimée – a notamment limité la procédure aux conclusions
2 et 3 de la demande et aux conséquences que l’admission de l’action en
contestation du congé de l’appelant et de l’intimée pourrait avoir sur la
conclusion 4 de cette écriture, conclusion complétée par acte du 18 mars
2021, puis limitée par acte du 31 mai 2021. Elle a en outre suspendu la
procédure XZ21.004955 dans l’attente de la décision au fond sur l’action
en annulation du congé.
Par courrier adressé à la présidente le 5 novembre 2021,
l’appelant et l’intimée ont requis la motivation de sa décision rejetant leur
requête en restitution de délai, ainsi que celle tendant à la limitation de la
procédure.
5.10 Par réponse du 13 décembre 2021, les époux intimés ont
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions 1 à 3 et à
l’irrecevabilité, subsidiairement au rejet, des conclusions 4 et 5 prises par
l’appelant et l’intimée. Ils ont également conclu, reconventionnellement, à
ce que l’appelant et l’intimée soient condamnés au paiement des sommes
de 15’000 fr. à titre d’indemnités pour occupation illicite pour la période
du 1er septembre 2020 au 1er décembre 2021, avec intérêts à 5 % l’an dès
le 1er décembre 2021 (2) et de 1’002 fr. 30 à titre de restitution pour
enrichissement illégitime, avec intérêts à 5 % l’an dès le 1er décembre
2021 (3), et qu’ils soient condamnés à la restitution de la chose louée et à
la remise en état de celle-ci dès le 1er décembre 2021, sous peine de l’art.
292 CP (4).
5.11 L’audience de jugement s’est tenue le 23 mars 2022. D’entrée
de cause, l’appelant a déposé une réquisition tendant à la production, par
les époux intimés, des pièces suivantes : les « actes de vente de la maison
de A.D.________ (VD) complets signés par les défendeurs et K.________ le 18
octobre 2019 (P. 101), tous financements de la maison de A.D.________
(VD) (P. 102), le bail à loyer de l’activité professionnelle de A.V.________,
entre [...] SA et B.________ propriétaire de l’immeuble de J.________ (FR),
y.c. toutes pièces en relation avec une résiliation éventuelle ou tout
avenant ayant trait à la durée du bail (P. 103), tous les baux à loyer et/ou
contrats de location à durée déterminée contractés par les époux au titre

- 13 -
de revenus à la résidence « Delaware » à B.D.________ (VD) avec l’école
des [...] p. ex. et/ou autres similaires (P. 104), l’autorisation LPPPL pour la
maison de A.D.________ (VD) (P. 105), la preuve de l’activité
professionnelle à J.________ (FR), attestation de charges sociales pour les
employés et l’employeur, carnets de commandes, CAF, déclaration
d’impôt si éventuellement distincte de celle des époux intimés (P. 106) et
les cinq dernières déclarations d’impôt des époux intimés (P. 107) ».
L’appelant a par ailleurs requis la suspension de la cause dans l’attente de
la production de ces pièces. Le conseil des époux intimés s’est opposé
aussi bien à la suspension de la cause, qu’à la réquisition de production de
pièces. Interpellé sur la nécessité des pièces nouvellement requises,
l’appelant a déclaré qu’il envisageait de déposer une requête en
contestation du loyer initial et qu’il aurait besoin des pièces en question
pour effectuer un calcul du rendement net de l’immeuble. S’agissant des
pièces relatives à l’activité professionnelle de l’époux intimé à J.________
(FR), l’appelant a indiqué qu’il lui semblait que l’époux intimé n’était pas
souvent sur son lieu de travail. Après avoir entendu l’appelant dans ses
explications, la présidente a informé les parties que le tribunal avait
décidé de rejeter la réquisition de pièces en cause.
Toujours à cette audience, S.________ et B.________ ont été
entendus en qualité de témoins. Il a en outre été procédé à l’interrogatoire
de l’appelant et de l’époux intimé.
Avant la clôture de l’instruction, l’appelant a produit une
réplique, ainsi qu’un lot de pièces, comportant notamment des annonces
imprimées depuis Internet, portant sur divers bien immobiliers à vendre.
Le conseil des époux intimés ayant conclu à l’irrecevabilité de la réplique,
la présidente a informé les parties que la recevabilité de cette écriture
serait examinée dans le jugement à intervenir.
6.
6.1
6.1.1 Il résulte de l’interrogatoire de l’appelant, né le [...] 1964, qu’il
travaille en tant qu’ingénieur civil conseil et qu’il exerce depuis son

- 14 -
domicile, sur appel. S’agissant de son état de santé, l’appelant a indiqué
qu’il avait eu des problèmes de santé pendant trois ans, alors que
K.________ était encore propriétaire, mais qu’il s’en était aujourd’hui remis.
Il a ajouté que le procès qui le divisait d’avec les époux intimés était
compliqué pour lui et lui avait fait perdre beaucoup d’argent. L’appelant
possède un tiers d’un appartement de vacances à la montagne ; ce bien
est partagé en famille.
Quant à l’intimée, elle exerce une activité à mi-temps, dans un
club de sport de [...].
Les deux enfants de l’appelant et de l’intimée sont âgés de 10
et 14 ans ; le cadet est scolarisé à A.D.________ (VD) même et l’aîné à
J.________ (FR), bénéficiant d’un transport de bus organisé entre les deux
communes.
6.1.2 Lors d’une audience de mesures protectrices de l’union
conjugale du 29 août 2022, l’appelant et l’intimée ont passé une
convention de séparation, laquelle a été ratifiée par la Présidente du
Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois, par laquelle elles
sont notamment convenues de vivre séparément pour une durée
indéterminée, étant précisé que la séparation effective des parties était
intervenue le 16 août 2022, d’attribuer la jouissance du domicile
conjugal, sis [...] à A.D.________ (VD), à l’appelant, et d’instaurer une
garde alternée sur leurs enfants. L’intimée est de son côté domiciliée à
[...].
6.2 L’époux intimé, né le [...] 1966, est administrateur, avec
signature individuelle, de [...] SA, qui a pour but principal l’exploitation
d’un atelier d’architecture et d’une entreprise générale du bâtiment et de
la construction, et qui emploie quatre salariés. En 2018, l’époux intimé a
déplacé son bureau d’architecture d’[...] à J.________ (FR). L’époux intimé
vit seul avec son épouse, qui n’exerce aucune activité professionnelle. Le
couple est propriétaire de sa maison de B.D.________ (VD). L’époux intimé
a déclaré lors de son interrogatoire en première instance que son état de

- 15 -
santé s’était détérioré dernièrement, notamment en lien avec les trajets
qu’il devait effectuer entre son domicile et son lieu de travail, expliquant
que, l’âge avançant, ces trajets devenaient de plus en plus lourds pour lui.
Il a ajouté que la procédure qui le divisait d’avec l’appelant et l’intimée
influençait négativement son état de santé. Il a exposé à ce propos que
lui-même et son épouse se sentaient surveillés par l’appelant en raison du
présent procès, qu’ils se sentaient sous pression et que cela devenait
difficilement tenable pour eux. Le témoin S.________ a confirmé avoir
constaté un certain épuisement des époux intimés s’agissant de la
situation actuelle quant à leur bien immobilier. Il ressort d’un avis de
consultation établi le 4 mars 2022 par le Dr [...], psychiatre, que l’époux
intimé est suivi depuis le 8 février 2022 « en lien avec la prise de
possession de son bien immobilier à A.D.________ (VD)». Le même jour, ce
médecin a établi un certificat de travail, attestant que l’époux intimé était
en incapacité de travailler à 50 % du 7 au 20 mars 2022 et lui a prescrit
des médicaments pour traiter un état dépressif. La témoin B.________ a
confirmé que l’époux intimé était nettement moins souvent au travail ces
derniers temps et qu’il paraissait très fatigué.
En d roit :
1.
1.1
1.1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10’000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC).

- 16 -
Une décision est dite partielle lorsque le juge statue de
manière définitive sur une partie de ce qui est demandé, qui aurait pu être
jugée indépendamment des autres prétentions formulées. Cette
indépendance implique donc, d’une part, que la prétention tranchée ait pu
faire l’objet d’un procès séparé et, d’autre part, que la décision attaquée
tranche de manière définitive une partie du litige (ATF 141 III 395 consid.
2.4 ; ATF 135 III 212 consid. 1.2). Il doit dès lors s’agir de prétentions
distinctes, et non pas seulement de diverses questions de droit matériel se
rapportant à la même prétention. L’indépendance suppose que les
conclusions traitées auraient pu, théoriquement, donner lieu à un procès
séparé et que la décision attaquée tranche définitivement une partie du
litige, sans qu’il existe de risque que la décision à rendre sur le reste de la
demande se trouve en contradiction avec la décision déjà entrée en force
(TF 4A_482/2017 du 17 juillet 2018 consid. 1.2). En résumé, la décision
partielle suppose qu’il soit non seulement possible de statuer sur les
prétentions déjà tranchées indépendamment de celles qui ne le sont pas
encore, mais aussi que le sort de l’objet encore en cause puisse être réglé
indépendamment des conclusions déjà tranchées (ATF 146 III 254
consid. 2.1.4 ; TF 5A_804/2020 du 9 mars 2021 consid. 1.2.2.2 ; TF
4A_300/2020 du 24 juillet 2020 consid. 4.2). La décision partielle n’est
qu’une variante de la décision finale (TF 5A_804/2020 précité consid.
1.2.2.2).
Pour déterminer quelle voie de droit, de l’appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral, l’appel étant ouvert dans les causes patrimoniales dont la valeur
litigieuse est d’au moins 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En cas de
contestation de la validité du congé, la valeur litigieuse est égale au loyer
de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation
n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un
nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour
le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre l’annulabilité

- 17 -
d’une résiliation (JdT 2011 III 83 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid.
1.1 ; SJ 2001 I 17 consid. la ; ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit dans les trente jours
à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.1.2 En l’espèce, la décision entreprise est une décision (partielle)
finale, dès lors qu’elle tranche définitivement une partie du litige. Partant,
la décision entreprise est sujette à appel (cf. CACI 25 mai 2020/215 consid.
1.3).
Le montant du loyer est de 1’000 fr. par mois. La valeur
litigieuse excède ainsi manifestement 10’000 fr., si bien que c’est la voie
de l’appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). Formé en temps utile, par
une partie qui dispose d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a
CPC), l’appel est recevable.
1.2
1.2.1 Selon l’art. 70 al. 1 CPC, les parties à un rapport de droit qui
n’est susceptible que d’une décision unique doivent agir ou être
actionnées conjointement.
Le bail commun est un rapport juridique uniforme, qui n’existe
que comme un tout et pour toutes les parties au contrat (ATF 140 III 491
consid. 4.2.1 ; ATF 136 III 431 consid. 3.1). La partie qui résilie le bail
exerce un droit formateur résolutoire. En contestant ledit congé, l’autre
partie cherche à maintenir le rapport de droit. Dès lors, les colocataires
forment une consorité nécessaire dans l’action en annulation du congé
notifié par le bailleur (art. 271 et 271a CO). Le droit de s’opposer à un
congé abusif répond à un besoin de protection sociale particulièrement
aigu lorsqu’un local d’habitation est en jeu. Il faut dès lors reconnaître au
colocataire le droit d’agir seul en annulation du congé. Mais comme
l’action, formatrice, implique que le bail soit en définitive maintenu ou
résilié envers toutes les parties, le demandeur doit assigner aux côtés du

- 18 -
bailleur le ou les colocataires qui n’entendent pas s’opposer au congé,
sous peine de se voir dénier la qualité pour agir (ATF 140 III 598 consid.
3.2 et les réf. cit.). Cela s’applique également en cas de bail commun d’un
logement de la famille (ATF 145 III 281 consid. 3.4.2 et 3.5.2).
Ainsi, lorsque l’action n’est pas introduite par toutes les parties
tenues de procéder en commun ou qu’elle n’est pas dirigée contre celles-
ci, il y a défaut de légitimation active ou passive et la demande sera
rejetée (ATF 142 III 782 consid. 3.1.4 ; ATF 140 III 598 précité consid. 3.2 ;
ATF 138 III 737 consid. 2 ; ATF 137 III 455 consid. 3.5).
1.2.2 Dans la mesure où l’appelant a interjeté appel contre le
jugement partiel, lequel est dirigé contre les bailleurs, soit les époux
intimés, ainsi que contre l’intimée, qui n’entendait pas contester la
décision à ses côtés, l’appel est également recevable sous cet angle,
conformément à la jurisprudence précitée.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 4D_7/2020 du 5 août 2020 consid. 5 ; TF
4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
2.2
2.2.1 L’art. 317 CPC dispose que les faits et moyens de preuve
nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu’ils soient invoqués ou
produits sans retard (let. a) et qu’ils n’aient pas pu l’être en première
instance, bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise (let. b). Ces conditions sont cumulatives (ATF 144 III 349 consid.

- 19 -
4.2.1 et la réf. citée ; TF 5A_392/2021 du 20 juillet 2021 consid. 3.4.1.2).
S’agissant des vrais nova (echte Noven), soit les faits qui se sont produits
après la fin des débats principaux de première instance (art. 229 al. 1
CPC), moment qui correspond au début des délibérations (sur cette notion
lorsque la cause est gardée à juger, cf. ATF 143 III 272 consid. 2.3.2), la
condition de la nouveauté de leur découverte posée par la lettre b est
sans autre réalisée et seule celle d’allégation immédiate de la lettre a doit
être examinée (TF 4A_76/2019 du 15 juillet 2020 consid. 8.1.1).
Les faits notoires ne peuvent en revanche être econsidérés
comme ses faits nouveaux puisqu’il n’est pas nécessaire de les alléguer ni
de les prouver (TF 1C_547/2020 du 15 septembre 2021 consid. 2.1 et les
réf. citées). Les faits notoires sont ceux dont l’existence est certaine au
point d’emporter la conviction du juge, qu’il s’agisse de faits connus de
manière générale du public ou seulement du juge. Pour être notoire, un
renseignement ne doit pas être constamment présent à l’esprit ; il suffit
qu’il puisse être contrôlé par des publications accessibles à chacun (ATF
143 IV 380 consid. 1.1.1; ATF 135 III 88 consid. 4.1), à l’instar par exemple
des indications figurant au registre du commerce des cantons accessibles
sur Internet (ATF 143 IV 380 précité consid. 1.1.1 ; ATF 138 II 557 consid.
6.2). S’agissant plus particulièrement des données figurant au registre
foncier, seules certaines d’entre elles sont librement accessibles, ce sans
justifier d’un intérêt particulier. Ainsi, selon l’art. 970 al. 2 CC, toute
personne a accès à la désignation de l’immeuble et à son descriptif (ch. 1),
au nom et à l’identité du propriétaire (ch. 2), au type de propriété et à la
date d’acquisition (ch. 3). Les servitudes et les charges foncières ainsi que
certaines mentions sont en outre librement consultables (cf. art. 26 al. 1
let. b et c de l’ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier
[ORF; RS 211.432.1]). L’accès à ces données peut se faire sous la forme
d’une demande de renseignement ou d’un extrait au bureau du registre
foncier ; il peut également être effectué en ligne et sa gestion appartient
alors à la compétence des cantons (art. 949a CC, art. 27 al. 1 ORF ;
TF 5A_279/2019 du 30 juillet 2019 consid. 3.2).

- 20 -
Les faits qui sont notoirement connus du Tribunal
(« gerichtsnotorische Tatsachen »), notamment parce qu’ils ressortent
d’une autre procédure entre les mêmes parties, peuvent être pris en
considération même en l’absence d’allégation ou d’offre de preuve
correspondante (TF 4A_122/2021 du 14 septembre 2021 consid. 2 ;
TF 5A_266/2019 du 25 août 2019 consid. 3.4 ; TF 4A_180/2017 précité
consid. 4.3 ; TF 5A_610/2016 précité consid. 3.1, RSPC 2017 p. 375), en
tout cas lorsque que c’est la même Cour qui traite des procédures en
question (TF 5D_37/2018 du 8 juin 2018 consid. 5). La jurisprudence
vaudoise est plus large et considère comme notoires les jugements ou
arrêts concernant les mêmes parties et jugés par une autre cour du même
tribunal (CACI 24 août 2021/400, qui prend en compte un arrêt de la CDAP
entre les parties ; CACI 4 juillet 2017/289).
2.2.2 L’appelant a produit un bordereau de pièces nouvelles.
La pièce n° 1 est le procès-verbal d’audience de mesures
protectrices de l’union conjugale du 29 août 2022, attestant notamment
que les époux [...] vivent séparés, que l’appelant occupe le logement
familial et qu’une garde alternée sur leurs enfants a été instaurée entre
eux. Il s’agit d’un vrai nova, de sorte que cette pièce est recevable. La
pièce n° 2 est un arrêt de la Chambre des recours civile du Tribunal
cantonal du 9 décembre 2020, concernant les mêmes parties à la
présente procédure. Dans la mesure où la jurisprudence vaudoise
considère cette pièce comme étant notoire, celle-ci doit être déclarée
recevable, les conditions de l’art. 317 CPC n’ayant pas à être réalisées. Il
en sera tenu compte dans la mesure utile.
Il en va toutefois différemment de la pièce n° 3, à savoir un
arrêt rendu le 7 juin 2018 par la CDAP, entre l’appelant et l’intimée, ainsi
que le Service du développement territorial et K.________. En effet, dès lors
que cette procédure ne concerne pas les mêmes parties à la présente
procédure et que les conditions de l’art. 317 CPC ne sont pas réalisées en
l’espèce, cette pièce doit être déclarée irrecevable.

- 21 -
Quant aux pièces n° 4, soit un extrait de la Feuille officielle
suisse du commerce du 2 décembre 2010 concernant la société [...] SA, et
n° 5, à savoir l’extrait du registre foncier concernant le bien-fonds n° [...]
de la commune d’[...], elles sont recevables, dès lors qu’il s’agit de faits
notoires. Leur contenu est toutefois sans pertinence pour l’issue du litige,
de sorte qu’il n’a pas été intégré à l’état de fait.
3.
3.1 Dans un premier grief, l’appelant invoque une prétendue
violation de la maxime inquisitoire sociale et de son droit d’être entendu,
dès lors que le tribunal a rejeté ses réquisitions de pièces formulées lors
de la procédure de première instance.
3.2
3.2.1 Lorsque la maxime inquisitoire est applicable, y compris la
maxime inquisitoire simple, les parties peuvent introduire des faits et
moyens de preuve nouveaux jusqu’aux délibérations (art. 229 al. 3 CPC ;
ATF 142 III 402 consid. 2.1 ; ATF 139 III 457 consid. 4.4.3).
L’art. 247 al. 2 CPC prévoit la maxime inquisitoire simple –
qualifiée aussi de maxime inquisitoire sociale, et non la maxime
inquisitoire illimitée de l’art. 296 al. 3 CPC, lorsque le litige porte,
notamment, sur la protection contre les congés ou la prolongation du bail
à loyer ou à ferme (art. 247 al. 2 let. a CPC en relation avec l’art. 243 al. 2
let. c CPC). La maxime inquisitoire sociale a pour but de protéger la partie
faible au contrat, de garantir l’égalité entre les parties au procès et
d’accélérer la procédure (ATF 141 III 569 consid. 2.3.1 ; ATF 125 III 231
consid. 4a). Selon la volonté du législateur, le tribunal n’est soumis qu’à
une obligation d’interpellation accrue. Il ne se livre à aucune investigation
de sa propre initiative (TF 4A_702/2016 du 23 mars 2017 consid. 3.1). Le
tribunal n’est pas non plus tenu de rechercher d’office dans le dossier ce
qui pourrait en être déduit en faveur de la partie qui a présenté les

- 22 -
éléments de preuve (TF 4A_19/2021 du 6 avril 2021 consid. 5.1). Ainsi,
conformément à la jurisprudence rendue sous l’empire des art. 274d al. 3
et 343 al. 4 aCO, en première instance, les parties doivent renseigner le
juge sur les faits de la cause et lui indiquer les moyens de preuve propres
à établir ceux-ci. De son côté, le juge doit les informer de leur devoir de
coopérer à la constatation des faits et à l’administration des preuves. Il
doit les interroger pour s’assurer que leurs allégués de fait et leurs offres
de preuves sont complets, mais seulement s’il a des motifs objectifs
d’éprouver des doutes sur ce point. Son rôle ne va toutefois pas au-delà (à
propos de l’art. 274d al. 3 aCO, cf. ATF 136 III 74 consid. 3.1 ; ATF 125 III
231 précité consid. 4a ; à propos de l’art. 343 al. 4 aCO, cf. ATF 107 II 233
consid. 2c ; TF 4A_397/2013 du 11 février 2014 consid. 4.4). C’est dans ce
sens qu’il y a lieu de comprendre le « devoir du juge de rechercher des
preuves » évoqué dans l’ATF 139 III 13 consid. 3.2 ; si le juge a des motifs
objectifs de soupçonner que les allégués et offres de preuves d’une partie
sont lacunaires, et qu’il a connaissance, sur la base des déclarations des
parties et/ou du dossier, de moyens de preuve pertinents, « il n’est pas lié
par l’offre de preuve » de cette partie. Toutefois, lorsque les parties sont
représentées par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de
retenue, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire. Il
n’appartient en effet pas au juge de fouiller le dossier pour tenter d’y
trouver des moyens de preuve en faveur d’une partie (ATF 141 III 569
précité consid. 2.3.2 ; TF 4A_67/2021 du 8 avril 2021 consid. 4.1.1 ; TF
4A_19/2021 précité consid. 5.1 ; TF 4A_106/2020 du 8 juillet 2020 consid.
2.1, RSPC 2020 p. 560 ; TF 4A_491/2014 du 30 mars 2015 consid. 2.6.1).
Si, contrairement à ce qu’on serait en droit d’attendre d’elle, une partie ne
collabore pas à l’administration des preuves, celle-ci peut être close. La
maxime inquisitoire simple ne doit pas servir à étendre à volonté la
procédure probatoire et à administrer tous les moyens de preuve possibles
(ATF 141 III 569 précité consid. 2.3.2 ; ATF 125 III 231 précité consid. 4a ;
TF 4A_457/2021 du 18 février 2022 consid. 1.5 ; TF 4A_476/2015 du 11
janvier 2016 consid. 3, RSPC 2016 p. 190 ; TF 4A_491/2014 précité du 30
mars 2015 consid. 2.6.1). Par ailleurs, la maxime inquisitoire laisse le juge
libre dans sa manière d’apprécier les preuves et ne lui interdit pas de
renoncer à un moyen de preuve par appréciation anticipée des preuves

- 23 -
(ATF 143 III 297 consid. 9.3.2 ; TF 5A_645/2016 du 18 mai 2017
consid. 3.2.1 ; TF 5A_470/2016 du 13 décembre 2016 consid. 4.1.1 ;
TF 4A_505/2012 du 6 décembre 2012 consid. 4).
3.2.2 Le principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et l’interdiction de
l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) sont des principes fondamentaux de l’ordre
juridique suisse (art. 5 al. 3 Cst.). Ils sont codifiés pour la procédure civile à
l’art. 52 CPC, qui s’adresse à tous les participants au procès, parties et
juge. Il leur impose d’agir de bonne foi et, partant, de ne pas commettre
d’abus de droit (TF 5A_18/2020 du 23 novembre 2020 consid. 3.1.3 ; TF
5A_570/2017 du 27 août 2018 consid. 6.1, publié in RSPC 2019 p. 160 ; TF
4A_590/2016 du 26 janvier 2017 consid. 2.1, publié in RSPC 2017 p. 204
avec notes de Constantina et Droese ; TF 4A_267/2014 du 8 octobre 2014
consid. 4.1, publié in RSPC 2015 p. 112).
3.3 En l’occurrence, le tribunal a précisément exposé les motifs
pour lesquels la réquisition de production de pièces de l’appelant formulée
à l’audience de jugement avait été rejetée en application des art. 52 et
229 al. 3 CPC. D’une part, les premiers juges ont retenu que l’appelant
avait déclaré lors de l’instruction qu’il envisageait d’ouvrir une action en
contestation du loyer initial et que certaines pièces dont il avait requis la
production lui serviraient à établir le calcul du rendement. Considérant que
ces pièces ne concernaient ainsi pas la présente procédure et n’étaient
dès lors pas utiles pour la solution du litige, leur production n’a pas été
ordonnée. D’autre part, s’agissant des autres pièces, le tribunal a indiqué
que rien n’avait empêché l’appelant de requérir leur production plus tôt,
dès lors que la réponse avait été déposée le 13 décembre 2021 et
qu’aucun élément nouveau ne justifiait d’attendre l’audience de jugement
pour le faire, ce procédé étant dilatoire et contraire à la bonne foi. Pour le
surplus, l’audition de la témoin B.________ avait permis d’obtenir certaines
informations – suffisantes – concernant l’activité professionnelle de l’époux
intimé qui étaient visées par ladite réquisition de pièces de l’appelant.
3.4 En l’espèce, l’appelant expose qu’il aurait déjà formulé
certaines réquisitions de pièces en début d’année 2022 et estime que le

- 24 -
tribunal serait dès lors mal venu de lui reprocher d’avoir formulé
tardivement lesdites réquisitions. Ce faisant, l’appelant perd de vue que
les premiers juges ont rejeté ses réquisitions non pas uniquement en se
fondant sur un comportement contraire à la bonne foi, mais aussi en
raison du fait que certaines pièces requises servaient en réalité un autre
but, soit le calcul du rendement, ce qui était précisément le cas des pièces
requises nos 101, 102 et 105. Quant aux pièces requises nos 103, 104, 106
et 107, elles n’étaient simplement pas déterminantes pour l’issue du litige,
ce d’autant que, comme l’a relevé le tribunal, elles auraient, d’une part,
pu être requises bien auparavant et, d’autre part, que l’activité
professionnelle de l’époux intimé avait déjà été instruite par l’audition du
témoin B.________.
Par ailleurs, l’appelant semble tirer argument qu’il n’était pas
assisté lors de la procédure de première instance et que le tribunal aurait
alors dû mieux se questionner sur ses réquisitions de pièces et y donner
une suite favorable. Ce faisant, l’appelant semble déduire de la maxime
inquisitoire que le tribunal a l’obligation, lorsqu’une partie n’est pas
assistée, d’être plus « laxiste » dans l’examen de requêtes et d’y donner
une suite favorable, ce qui n’est bien évidemment pas le cas. Les premiers
juges ont par ailleurs expressément et clairement motivé les raisons pour
lesquelles il n’avait été donné aucune suite à ces réquisitions, de sorte que
le grief est mal fondé.
En conséquence, le grief de violation du droit d’être entendu
invoqué par l’appelant, qui expose que les pièces requises lui auraient
permis de faire valoir ses droits dans le cadre de la contestation de la
résiliation de bail, est également infondé.
4.
4.1 L’appelant soutient ensuite que les époux intimés auraient
invoqué un motif fallacieux à l’appui de la résiliation du contrat de bail et
que la condition de l’urgence ne serait pas réalisée à l’appui dudit congé.

- 25 -
4.2
4.2.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu’il
est lorsqu’il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est
en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance contractuelle en
respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496
consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui
n’oblige les parties que jusqu’à l’expiration de la période convenue ; au
terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de
conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (TF
4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1 ; TF 4A_484/2012 du 28 février
2013 consid. 2.3.1 ; TF 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2 ;
TF 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du
bail ne suppose pas l’existence d’un motif de résiliation particulier (art.
266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles
pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 précité consid.
2.1 p. 62).
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment,
dans le but d’adapter la manière d’exploiter son bien conformément à ses
intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de
transformation, de rénovation ou d’assainissement (ATF 142 III 91 consid.
3.2.2 et 3.2.3 ; ATF 140 III 496 précité consid. 4.1), pour des motifs
économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb ; TF 4A_19/2016 précité
consid. 4.2 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3 ;
TF 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3), ou encore pour utiliser
les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés
(TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5 ; TF 4A_18/2016 du
26 août 2016 consid. 3.3 et 4).
Le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir utiliser
l’habitation ou les locaux commerciaux pour lui-même ou pour l’un de ses
proches parents ou alliés n’est donc annulable que s’il se révèle
incompatible avec les règles de la bonne foi au sens des art. 271-271a CO
(TF 4A_18/2016 précité consid. 3.3 et les réf. citées).

- 26 -
4.2.2 Selon la jurisprudence, le besoin du bailleur doit être propre,
c’est-à-dire que l’utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-
même ou pour l’un de ses proches parents ou alliés. Un motif simulé,
invoqué abusivement, n’est évidemment pas suffisant (ATF 142 III 336
consid. 5.2.2 et les réf. citées). Contrairement à ce qui prévaut lorsque le
bailleur résilie le bail de manière anticipée – cas dans lequel le fardeau de
la preuve de son besoin propre incombe au bailleur (ATF 142 III 336
précité consid. 5.2.4) –, il appartient au locataire, qui est le destinataire de
la résiliation, de supporter les conséquences de l’absence de preuve d’un
congé contraire aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie et qui doit
motiver le congé a toutefois le devoir de collaborer loyalement à la
manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa
possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui (ATF 135
III 112 consid. 4.1. p. 119 ; ATF 120 Il 105 consid. 3c p. 111).
4.3 En l’occurrence, le tribunal a tout d’abord retenu que les
bailleurs, soit les époux intimés, avaient apporté la preuve que leur besoin
d’utiliser les locaux leur était propre, était sérieux, réel et actuel, de sorte
que la résiliation n’était pas contraire à la bonne foi. Il ressortait du dossier
que les époux intimés avaient dès le départ décidé d’acquérir l’immeuble
pour y constituer leur domicile, ce qui était attesté par le témoin
S.________. L’époux intimé avait par ailleurs déclaré dans son
interrogatoire vouloir se rapprocher de son lieu de travail et limiter les
nombreux déplacements qu’il effectuait actuellement entre B.D.________
(VD) et J.________ (FR). La témoin B.________ a confirmé que l’époux intimé
lui avait parlé de son intention de rapprocher ses lieux de travail et de
domicile. Elle a également indiqué que le trajet serait beaucoup plus court
et simple que le trajet effectué actuellement par l’époux intimé et que
c’était avantageux surtout lorsqu’il terminait le travail le soir, comme
c’était souvent le cas. Elle a également ajouté que l’époux intimé n’avait
pas mentionné une quelconque intention de déplacer ses locaux
professionnels. Le Tribunal a en outre relevé que l’état de santé de l’époux
intimé s’était détérioré et, qu’avec l’âge, ces déplacements devenaient de
plus en plus lourds pour lui, ces éléments étant corroborés par un
certificat médical.

- 27 -
S’agissant de la condition de l’urgence invoquée par les
locataires, les premiers juges ont tout d’abord constaté que la résiliation
était une résiliation ordinaire pour l’échéance du contrat et non une
résiliation anticipée, selon l’art. 261 al. 2 CO, de sorte qu’il n’était pas
nécessaire d’examiner si cette condition était réalisée en l’espèce. Par
surabondance, les premiers juges ont toutefois retenu que l’urgence était
réalisée, compte tenu de la situation personnelle de l’époux intimé décrite
précédemment. En effet, celui-ci devait effectuer plus de 120 km de trajet
par jour pour se rendre sur son lieu de travail, en empruntant une route où
il y avait souvent du trafic, et son état de santé s’était notamment
détérioré. En conséquence, le tribunal a relevé qu’il ne saurait être
raisonnablement imposé aux époux intimés une longue période d’attente
pour pouvoir utiliser leur bien immobilier.
4.4 En l’espèce, l’appelant expose que la volonté de rapprocher le
lieu de domicile du lieu de travail de l’époux intimé serait peu
convaincante. Il cite tout d’abord le courrier des époux intimés du 28
octobre 2019 informant les locataires de leur souhait de se rapprocher du
lieu de travail en raison des longs trajets quotidiens. Il soutient ensuite
que le lieu de travail de l’époux intimé était précédemment à [...] et que,
par conséquent, pendant 8 ans, soit de 2010 à 2018, l’époux intimé aurait
effectué les trajets entre B.D.________ (VD) et [...], sans que cela ne
représente un quelconque problème. En somme, il soutient que s’il avait
vraiment eu la volonté de se rapprocher de son lieu de travail, il aurait pu
le faire auparavant. De plus, il expose que la maison des époux intimés à
B.D.________ (VD) serait une magnifique propriété, tandis que le logement
litigieux serait une maison vétuste en bordure de route, de sorte qu’il
serait impossible de croire que les époux intimés voudraient quitter la
première pour intégrer la seconde.
A cet égard, il faut retenir que les griefs de l’appelant ne
reposent que sur de pures suppositions, alors même qu’il lui appartenait
de supporter les conséquences de l’absence de preuve d’un congé
contraire aux règles de la bonne foi. Par ailleurs, d’une part, on ne saurait

- 28 -
considérer que, parce que l’époux intimé effectuait déjà de longs trajets
depuis de nombreuses années, cela impliquerait qu’il n’ait qu’à continuer
ainsi, ce qui est totalement absurde. Au contraire, cela ne vient que
renforcer la volonté exprimée par l’époux intimé, lorsqu’il a expliqué qu’il
était en somme « usé » de faire tant de trajets depuis de nombreuses
années et qu’il cherchait à rapprocher enfin le lieu de son domicile de son
lieu de travail. D’autre part, le fait que l’appelant qualifie le logement
actuel des époux intimés de « magnifique demeure » comparé à la maison
vétuste qu’il occupe ne repose que sur son propre jugement de valeur. Au
demeurant, quand bien même le logement actuel des époux intimés serait
plus grand ou « charmant » pour reprendre ses termes, il n’en demeure
pas moins que cela ne fait que démontrer encore une fois que l’époux
intimé est bel et bien usé dans les trajets qu’il effectue au quotidien et
qu’il souhaite les réduire, quitte à emménager dans une maison « moins
charmante ». Les griefs de l’appelant sont dès lors infondés.
L’appelant invoque encore que les déclarations du témoin
S.________ ne seraient pas fiables et soutient que la détérioration de l’état
de santé de l’époux intimé ne serait pas établie, le certificat médical cité
par le tribunal étant daté du 4 mars 2022 – alors que le besoin propre
devrait s’examiner au moment de la résiliation du bail – et les déclarations
de la témoin B.________ quant à l’état de santé de l’époux intimé étant trop
vagues et concernant une période indéterminée. Tout d’abord, on ne voit
pas en quoi les déclarations du témoin S.________, qui a exposé être au
courant de la volonté des époux intimés d’intégrer la maison litigieuse,
devraient être remises en cause. Il ne suffit pas que le témoin ne
s’exprime pas dans le sens voulu par une partie pour que cela lui ôte toute
force probante. Il n’est pas non plus contesté que les déclarations de ce
témoin se fondent sur les déclarations mêmes des époux intimés à
l’époque de l’acquisition de la maison litigeuse, de sorte qu’il n’y a pas de
raison d’ôter toute force probante à ce témoignage. Ensuite, s’il est
constant, selon la jurisprudence, que le besoin propre s’examine au
moment de la résiliation, le certificat médical ne fait que confirmer les
déclarations actuelles de l’époux intimé selon lesquelles son état de santé
s’est encore détérioré au cours des dernières années. De même, les

- 29 -
déclarations de la témoin B.________ à ce sujet n’ont pas besoin de se
rapporter à une période précise, dès lors qu’il faut simplement retenir que
la santé de l’époux intimé s’est récemment dégradée. Cela n’enlève rien
au fait qu’il est incontestable qu’effectuer 120 km de trajet par jour sur
une route avec du trafic engendre une « fatigue » certaine ne pouvant que
s’amplifier avec les années.
Enfin, l’appelant fait longuement valoir que la condition de
l’urgence ne serait pas réalisée. Or, comme l’ont relevé à juste titre les
premiers juges, en cas de résiliation ordinaire, comme c’est le cas en
l’espèce, il n’y a aucunement besoin d’examiner cette condition, qui ne
s’applique qu’en cas de résiliation extraordinaire. Le grief de l’appelant est
encore une fois infondé.
5. L’appelant se prévaut de la protection de l’art. 271a CO.
5.1 Aux termes de l’art. 271 al. 1 let. d CO, le congé est annulable
lorsqu’il est donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou
une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire
ne procède au mépris des règles de la bonne foi (let. d). Le congé est
également annulable lorsqu'il est donné dans les trois ans à compter de la
fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet
du bail et si le bailleur a succombé dans une large mesure, a abandonné
ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions, a renoncé à
saisir le juge ou a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre
manière avec le locataire (art. 271 al. 1 let. e CO).
Un second congé donné durant une procédure en cours ou le
délai d’attente de trois ans est admissible si celui-ci est sans volonté de
représailles, mais donné uniquement dans le but de répéter un congé
donné préalablement et déclaré nul ou inefficace pour des raisons
formelles dans une procédure antérieure. Dans un tel cas, la volonté de
donner le congé existait déjà antérieurement et le bailleur ne fait que la
manifester à nouveau (ATF 141 III 101 consid. 2.8, in Jdt 2015 II pp. 273 ss
; TF 4A_ 588/2013 du 15 avril 2014 consid. 2.3 et 2.8). Il en va par

- 30 -
exemple lorsque la première résiliation n’a pas été signifiée sous deux
plus séparés au locataire et à son conjoint (art. 266n CO et 266o CO) ou
lorsqu’elle a été notifiée sans que le bailleur fasse usage de la formule
officielle (art. 266l al. 2 et 266o CO ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne
2019, p. 976).
Selon l’art. 271a al. 3 let. a CO, la disposition précitée n’est
cependant pas applicable lorsqu’un congé est donné en raison du besoin
urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir
d’utiliser eux-mêmes les locaux (ATF 142 III 336 précité consid. 5.2.1
p. 339 ; TF 4A_52/2015 du 9 juin 2015 consid. 2.2 ; TF 4C.17/2006 du 27
mars 2006 consid. 3.1).
5.2
5.2.1 L’appelant expose que le tribunal n’aurait pas tenu compte du
fait qu’avant la résiliation du bail du 29 juin 2020, les locataires avaient
déjà déposé une requête de conciliation le 6 décembre 2019 relative à une
demande de baisse de loyer en raison de la démolition du bûcher et pour
laquelle une demande n’a été introduite que bien après celle en
contestation du congé, sous procédure XZ21.004955. Selon lui, la
résiliation intervenue durant cette procédure serait annulable. Il sied tout
d’abord de relever qu’avant la résiliation du bail du 29 juin 2020, les
époux intimés avaient résilié une première fois le bail à loyer le 28 octobre
2019. À la suite de cette résiliation, l’appelant et l’intimée ont déposé une
requête de conciliation le 6 décembre 2019, tendant tant à une demande
de baisse de loyer qu’à la contestation de la résiliation du bail du 28
octobre 2019. Dans la mesure où cette première résiliation était
formellement nulle – la nullité ayant été constatée par la commission par
proposition de jugement du 20 août 2020, laquelle n’est finalement pas
entrée en force suite à l’opposition formée par l’appelant et l’intimée – les
époux intimés ont une seconde fois résilié le contrat de bail, soit le 29 juin
2020 par courriers séparés à l’appelant et à l’intimée en annexant, cette
fois-ci, la formule officielle de notification de résiliation de bail. Au vu de
ces éléments et de la chronologie des faits tels qu’ils se sont déroulés, il
ne peut être soutenu que la seconde résiliation serait annulable du fait

- 31 -
qu’elle a été donnée durant une procédure et qu’elle relèverait d’une
volonté de représailles. En effet, lors de la seconde résiliation, la volonté
de donner le congé par les époux intimés existait déjà antérieurement et
les époux intimés n’ont fait que la manifester à nouveau, de façon valable
à la forme cette fois, de sorte que le grief invoqué à ce titre par l’appelant
doit être rejeté.
5.2.2 L’appelant soutient en outre que la résiliation du bail est
annulable, en raison de la procédure administrative qui a opposé la
précédente propriétaire du logement litigieux au Service du
développement territorial, ce service ayant rendu une décision le 23 avril
2018 relative à la démolition d’un couvert et d’un bûcher construits sans
autorisation. Les premiers juges ont retenu que ce litige administratif
n’opposait pas un bailleur et un locataire, mais un propriétaire et une
autorité administrative, si bien qu’il ne s’agissait pas d’une procédure
judiciaire « au sujet du bail » au sens de l’art. 271a al. 1 let e CO et que
cette disposition ne trouvait pas application en l’espèce. L’appelant, citant
de nombreux passages du Message relatifs à l’art. 271a al. 1 let e CO, en
particulier ce qu’il faut entendre par « procédure judiciaire en rapport avec
le bail », ne réussit aucunement à démontrer qu’une procédure
administrative divisant un ancien propriétaire et une autorité
administrative tomberait dans cette catégorie. Au contraire, les passages
cités ne font que confirmer l’inverse, qui ressort d’ailleurs déjà de la
simple lecture de la loi, à savoir que la protection de cette disposition «
s’étend à toute procédure en relation avec le bail », soit en particulier une
procédure en matière de bail ayant « un autre objet que les loyers ». Il
faut donc bel et bien que le litige ressortisse de l’application du contrat de
bail liant les parties, condition manifestement non remplie dans le cas
d’espèce. Ce grief doit ainsi être rejeté.
5.2.3 Par surabondance, comme l’ont à juste titre retenu les
premiers juges, la condition de l’urgence est en tout état de cause réalisée
en l’espèce, compte tenu des éléments retenus ci-avant (cf. supra
consid. 4.4). En effet, il a été établi que l’époux intimé devait effectuer de
longs trajets fatigants pour se rendre sur son lieu de travail, que son état

- 32 -
de santé s’était détérioré dernièrement, notamment en lien avec ces
déplacements, qu’il était stressé et fatigué et que son couple pâtissait du
fait qu’il passait peu de temps à la maison en raison de son horaire de
travail et de ses trajets. Le raisonnement des premiers juges quant au
critère de l’urgence peut dès lors être confirmé en appel.
6. L’appelant invoque l’application subsidiaire de l’art. 271 CO.
6.1 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle
des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un
local commercial, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles
de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III
496 précité consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 précité consid. 2.1 ; TF
4A_293/2016 précité consid. 5.2.2 et les réf. citées). La protection
conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la
bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2
CC).
Les cas typiques d’abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir
l’absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, l’utilisation d’une institution
juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts
en présence, l’exercice d’un droit sans ménagement et l’attitude
contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient ou non aux
règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO. Il n’est toutefois pas
nécessaire que l’attitude de la partie donnant congé à l’autre constitue un
abus de droit « manifeste » au sens de l’art. 2 al. 2 CC. Ainsi, le congé doit
être considéré comme abusif lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif,
sérieux et digne de protection. Tel est le cas lorsque le congé apparaît
purement chicanier, lorsqu’il est fondé sur un motif qui ne constitue
manifestement qu’un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou
fausse (TF 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2 et les réf. citées).
Le but de la règlementation des art. 271 et 271a CO est
uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un

- 33 -
congé n’est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la
résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140
III 496 précité consid. 4.1) ou que l’intérêt du locataire au maintien du bail
paraît plus important que celui du bailleur à ce qu’il prenne fin
(TF 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2 ; TF 4A_322/2007 du
12 novembre 2007 consid. 6).
6.2 L’appelant soutient que le motif exposé à l’appui du congé
donné par les époux intimés serait mensonger. Il se prévaut du fait que
l’ancienne propriétaire K.________ avait déjà tenté en 2016 de résilier son
contrat de bail, sans succès, et que les époux intimés auraient réitéré le
congé un an après la fin de la période de protection de 3 ans liée au congé
de 2016, de sorte que cet élément serait un indice que le congé serait
abusif.
Toutefois, comme déjà retenu ci-avant (cf. supra consid. 4.4),
le motif invoqué à l’appui du congé n’est pas mensonger. En effet, on ne
peut reprocher à une partie un abus de droit lorsqu’elle fait valoir ses
droits de manière légitime. Or, ce n’est pas parce que l’ancienne
propriétaire avait tenté de résilier le bail à loyer en 2016 et que les époux
intimés ont résilié après l’expiration du délai de 3 ans que l’on doit
forcément en déduire que le comportement des époux intimés est abusif.
En définitive, pour les motifs déjà exposés plus haut, le congé
n’est pas mensonger et est valable. Ce grief doit également être rejeté.
7. L’appelant conteste enfin la durée de la prolongation de bail
octroyée.
7.1 Selon l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la
prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin
du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans
que les intérêts du bailleur le justifient. L’al. 2 de cette disposition précise
que dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera

- 34 -
notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du
contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale
et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin
que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser
eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d) et la
situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let.
e).
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive
sert non seulement à déterminer le principe d’une éventuelle prolongation
de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à
adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le
locataire (ATF 116 II 446 consid. 3b ; TF 4A_281/2008 du 12 septembre
2008 ; Lachat, op. cit., p. 1000). Il s’agit d’accorder au locataire plus de
temps qu’il n’en aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver
de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ;
ATF 104 II 311, JdT 1979 I 495), et non de lui donner l’occasion de profiter
le plus longtemps possible de celui qu’il a (ATF 116 II 446 précité consid.
3b). La prolongation n’a donc de sens que si elle permet d’atténuer les
conséquences pénibles qu’entraînerait le congé (ATF 116 II 446 précité ;
TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 consid. 7.4).
La durée de la prolongation ne peut pas être déterminée
schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée
des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l’art. 272 al.
1 et 2 CO (TF 4C.167/2004 du 3 août 2004 consid. 3.1). La détermination
de la durée de la prolongation en fonction des critères précités relève du
pouvoir d’appréciation du juge, selon les règles du droit et de l’équité (art.
4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner
du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et
procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse
pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d’appréciation que la loi lui
accorde. Le droit fédéral n’est violé que si le juge sort des limites fixées
par la loi, s’il se laisse guider par des considérations étrangères à la
disposition applicable, s’il ne prend pas en compte les éléments

- 35 -
d’appréciation pertinents ou s’il en tire des déductions à ce point
injustifiables que l’on doive parler d’un abus du pouvoir d’appréciation
(ATF 136 III 190 précité consid. 6 ; ATF 135 III 121 précité consid. 2 ; ATF
125 III 226 précité consid. 4b ; TF 4A_662/2012 précité consid. 7 ;
TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 3.1). En particulier, le juge doit
prendre en compte les circonstances et la durée du bail, mais aussi la
situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement,
de même que la situation sur le marché (ATF 136 III 190 précité consid. 6 ;
TF 4A_159/2018 du 11 juillet 2018 consid. 3.1). Il peut tenir compte du
délai qui s’est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle
devait prendre effet, comme de la durée de la procédure judiciaire qui
prolonge de fait le bail, ainsi que du fait que le locataire n’a pas entrepris
de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement
(ATF 125 III 226 précité consid. 4c ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019
consid. 6.1 ; TF 4A_198/2016 précité du 7 octobre 2016 consid. 5.1, publié
in SJ 2017 I 165 ; TF 4A_31/2013 du 2 avril 2013 consid. 3.1). Le juge se
demandera s’il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver
des locaux de remplacement, notamment en raison de la nature
particulière de ses activités, et tiendra compte du besoin plus ou moins
urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 précité
consid. 6 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 ; TF 4A_57/2012
du 29 juin 2012 consid. 2.3, publié in SJ 2012 I 473).
L’art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est
de quatre ans au maximum pour des baux d’habitation, limite dans
laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat, op.
cit., p. 1013). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie
cependant que lorsqu’il existe une incertitude caractérisée sur la situation
à la fin de la première période de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25
février 2010 consid. 2.4.2, publié in CdB 2010, p. 83). L’octroi d’une
première prolongation est ainsi indiqué lorsqu’on peut difficilement
estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la
prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés
ultérieurement de l’évolution du marché immobilier, en tenant compte des
efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid.

- 36 -
3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s’il
ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire
retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en
compte l’éventuel besoin du bailleur d’obtenir la restitution des locaux
(ATF 142 III 336 précité consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février 2020
consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au
moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux
difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet
2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20 août
2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art.
272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d’une solution
de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du
bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad
art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable
lorsque le locataire n’a pas fait de recherches intensives de locaux de
remplacement jusqu’au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4
mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4e
éd. 2018, n. 6 ad art. 272b CO).
7.2 En l’occurrence, le tribunal a retenu que les locataires
occupaient les locaux depuis 6 ans et demi lors de la résiliation du bail,
durée pouvant être considérée comme moyenne s’agissant d’un
logement. Le fait qu’ils avaient deux enfants de 10 et 14 ans rendait
d’ailleurs la recherche d’un logement difficile, ce d’autant que le marché
du logement dans le [...] souffrait de pénurie. Ces éléments justifiaient
l’octroi d’une prolongation du bail, laquelle devait cependant être unique,
aux motifs qu’il n’y avait pas à attendre à long terme une modification de
la situation des parties et que les intérêts des époux intimés imposaient
qu’il soit mis un terme au bail litigieux. S’agissant de la durée de la
prolongation unique, les premiers juges ont indiqué qu’il fallait retenir,
concernant les locataires, qu’ils avaient deux enfants scolarisés dans une
école proche de la maison, ainsi que la situation de pénurie. Par ailleurs,
l’appelant possédait une fortune et la profession de celui-ci, soit ingénieur
civil conseil, ne l’empêchait pas de travailler de la même manière depuis
un autre logement. Il fallait également retenir que les locataires n’avaient

- 37 -
entrepris aucune démarche sérieuse pour trouver une solution de
remplacement, n’ayant produit que des annonces imprimées depuis
Internet sur des biens proposés à la vente. Quant aux époux intimés, ils
disposaient également d’une fortune, dès lors qu’ils vivaient dans leur
propre bien à B.D.________ (VD), mais avaient toutefois un intérêt à
prendre possession des locaux à bref délai compte tenu de l’état de santé
notamment de l’époux intimé. Au vu de ces éléments, les premiers juges
ont constaté qu’il se justifiait d’accorder une unique prolongation d’une
durée de 2 ans et 1 mois, soit au 30 septembre 2022.
7.3 L’appelant expose que rien ne s’opposerait à ce que les époux
intimés restent plus longtemps dans leur maison actuelle. Par ailleurs, il
indique qu’il est nouvellement séparé d’avec l’intimée et qu’ils partagent
la garde sur leurs deux enfants. Il relève en outre que sa situation
financière se serait péjorée à la suite de sa séparation et que ces éléments
justifieraient qu’une première prolongation de 4 ans lui soit accordée.
En l’espèce, les éléments invoqués par l’appelant ne sont pas
de nature à renverser l’appréciation pondérée des premiers juges, celle-ci
devant être confirmée en appel. Au contraire, le fait que les locataires sont
désormais séparés démontre concrètement que l’intimée a pu trouver un
logement dans la région, sans que cela n’ait d’impact sur la scolarité des
enfants, alors même que les parents exercent une garde partagée. Quant
aux difficultés conjugales de l’appelant, elles ne sauraient justifier que les
bailleurs pâtissent d’une prolongation supplémentaire s’agissant de leur
propre logement qu’ils souhaitent occuper, eu égard à la santé de l’époux
intimé, en particulier. Le grief doit ainsi être également rejeté.
8.
8.1 Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon
l’art. 312 al. 1 in fine CPC et le jugement entrepris doit être confirmé.
8.2
8.2.1 L’appelant a requis d’être mis au bénéfice de l’assistance
judiciaire pour la procédure d’appel. Le 4 novembre 2022, la juge

- 38 -
déléguée l’a informé qu’il était en l’état dispensé de fournir l’avance de
frais et que la décision définitive sur l’assistance judiciaire était réservée.
8.2.2 Une personne a droit à l’assistance judiciaire si elle ne dispose
pas de ressources suffisantes et si sa cause ne paraît pas dépourvue de
toute chance de succès (art. 117 CPC). Un procès est dépourvu de
chances de succès lorsque les perspectives de le gagner sont notablement
plus faibles que les risques de le perdre. Est déterminante la question de
savoir si une partie disposant des ressources financières nécessaires se
lancerait ou non dans le procès après une analyse raisonnable. Il s’agit
d’éviter qu’une partie mène un procès qu’elle ne conduirait pas à ses
propres frais, uniquement parce qu’il ne lui coûte rien (TF 5D_171/2020 du
28 octobre 2020 consid. 3.1 et les réf. citées).
8.2.3 En l’espèce, la cause de l’appelant était d’emblée dépourvue
de toute chance de succès (art. 117 let. b CPC). L’appel repose en effet
pour l’essentiel sur la propre version des faits de l’appelant, alors que tant
les pièces produites au dossier que les témoignages ont démontré que les
époux intimés avaient résilié le contrat de bail litigieux pour un motif
valable et que, quoi qu’il en soit, le critère de l’urgence était réalisé, de
sorte qu’un plaideur raisonnable aurait renoncé à faire appel et que la
requête d’assistance judiciaire de l’appelant doit être rejetée.
8.3 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’360 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelant qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
8.4 Enfin, il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, les époux
intimés et l’intimée n’ayant pas été invités à se déterminer sur l’appel.

- 39 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement partiel est confirmé.
III. La requête d’assistance judiciaire de l’appelant A.F.________ est
rejetée.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’360 fr.
(mille trois cent soixante francs), sont mis à la charge de
l’appelant A.F.________.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Laura Emonet (pour A.F.________),
- Me Jean-Christophe a Marca (pour A.V.________ et B.V.________),
- B.F.________, personnellement.
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.

- 40 -
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d’un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la valeur
litigieuse s’élève au moins à 15’000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30’000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :