vd_gerichte · JL09.034437 · 2010-01-13 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
28/I
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 13 janvier 2010
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Denys et Krieger
Greffier : Mme Bourckholzer
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Art. 257d, 271ss, 274g CO; 23 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par Z.________, à Lausanne, intimé,
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 23 novembre 2009 par la Juge
de paix du district de Lausanne dans la cause divisant le recourant d’avec
D.________ et C.________, à Lausanne, requérants.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 23 novembre 2009, notifiée aux parties le 2
décembre 2009, la Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à
Z.________ de quitter et rendre libres pour le 21 décembre 2009, à midi, les
locaux qu'il occupe dans l'immeuble sis à Lausanne, [...] (appartement n°
73, de une pièce, au 2ème étage, avec une cave) (I), dit qu'à défaut de
quitter volontairement ces locaux, il y sera contraint par la force, selon les
règles prévues aux art. 508 et ss CPC (Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11) (II), arrêté les frais et dépens (III et IV) et dit
que l'ordonnance est immédiatement exécutoire nonobstant recours (V).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée,
complétée par les pièces au dossier (art. 457 CPC) :
Selon contrat de bail du 16 juin 1995, l'appartement n° 73 se
trouvant au deuxième étage de l'immeuble sis au chemin de Renens, 41, à
Lausanne, a été remis en location à Z.________ pour un loyer mensuel de
640 fr., plus 60 fr. de charges.
Par courrier recommandé du 18 juin 2009, la gérante de
l'immeuble B.________ SA, agissant pour le compte des bailleurs D.________
et C.________, a sommé Z.________ de s'acquitter, dans un délai de trente
jours, faute de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d al. 2
CO (Code des obligations du 30 mars 1991; RSV 220), des loyers arriérés
des mois de mai et juin 2009 d'un montant total de 1'400 francs. Avisé de
l'arrivée du pli le 22 juin 2009, Z.________ n'a pas retiré le courrier qui lui
était adressé, lequel a été retourné à l'expéditrice le 30 juin 2009, selon
avis track and trace figurant au dossier.
Par formule officielle du 5 août 2009, adressée par voie
recommandée à Z.________, la gérante a résilié le bail pour le 30
septembre 2009.

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Le 19 août 2009, Z.________ a contesté ce congé auprès de la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lausanne (ci-après : la commission de conciliation) et déclaré habiter dans
l'appartement loué depuis le mois de juin 1994, avoir versé le loyer
demandé par erreur à la société gérante F.________ SA, à Lausanne, et être
à jour dans le paiement des loyers.
Le 8 octobre 2009, B.________ SA a requis du Juge de paix du
district de Lausanne l'expulsion de Z.________.
Le 26 octobre 2009, la commission de conciliation a transmis
le courrier de Z.________ du 19 août 2009, et les pièces qui y étaient
jointes, à la justice de paix.
Informée de la procédure ouverte à l'encontre du locataire,
dont elle s'occupe, l'assistante sociale M.________ a précisé au juge de
paix, le 5 novembre 2009, certains points du litige et transmis plusieurs
pièces. Il résulte en particulier d'une télécopie qu'elle a adressée le 22
juillet 2009 à B.________ SA qu'elle a notamment déclaré à cette société
que "Z.________ a reçu une mise en demeure pour deux loyers impayés, or,
j'ai en ma possession les récépissés payés du mois d'avril, mai et juin. (…).
Je vous les faxe ci-après pour que vous puissiez vérifier vos comptes". Une
photocopie des trois récépissés correspondants figure en annexe à cette
télécopie. Selon un courrier du 22 juillet 2009, M.________ a aussi informé
Z.________ de l'entretien téléphonique qu'elle avait eu avec B.________ SA
et lui a déclaré qu'il était apparu, à l'issue de celui-ci, qu'il avait versé
deux loyers au moyen d'anciens bulletins de versement auprès de
F.________ SA, précédente gérante de l'immeuble, et qu'il lui fallait régler
cette situation. D'après une correspondance du 31 juillet 2009, elle a
encore signalé à B.________ SA que F.________ SA n'existait plus, que le
recourant avait demandé à la BCV d'effectuer une recherche à propos du
versement du loyer du mois de juin 2009 et que, selon la banque, l'argent
correspondant avait été directement transféré à B.________ SA. Enfin, par
courrier du 17 août 2009, Z.________ a déclaré à B.________ SA qu'il était
locataire de l'appartement depuis 14 ans, qu'il avait toujours honoré son

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loyer, qu'il avait par mégarde versé son loyer à l'ancienne gérante
F.________ SA et qu'il sollicitait la compréhension des bailleurs. Figurait en
annexe à ce courrier une copie de récépissés postaux attestant d'un
versement de 700 fr., opéré le 7 mai 2009 en faveur de B.________ SA, de
deux autres réglements de 700 fr. chacun, effectués en faveur de
F.________ SA les 5 juin et 4 juillet 2009, et du versement de deux autres
montants, de 735 fr. et de 700 fr., à B.________ SA les 31 juillet et 7 août
2009.
En droit, le juge de paix a considéré que les conditions de
l'expulsion de Z.________ étaient réunies.
B. Par acte motivé du 11 décembre 2009, Z.________ a recouru
contre cette décision, contestant son expulsion et requis l'effet suspensif
au recours. Il a produit plusieurs pièces.
Le 17 décembre 2009, le Président de la cour de céans a
accordé l'effet suspensif au recours.
Par mémoire déposé le 8 janvier 2010, dans le délai imparti,
les intimés ont conclu, sous suite de dépens, au rejet du recours.
En d roit :
1. L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours au Tribunal cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière; c)
pour violation des règles essentielles de la procédure lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé. Selon l'al. 2, il y a également
recours au Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT

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2004 III 43 c. 1a). Toutefois, l'article 23 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque
la validité du congé a été contestée en vertu de l'article 274g al. 1 let. a
CO. En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences
du droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral
(JT 2004 III 79).
En l’espèce, le recourant a contesté le congé devant la
commission de conciliation. La Chambre des recours dispose donc d’un
libre pouvoir d’examen en droit.
D'un point de vue factuel, la Chambre des recours dispose du
pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC (applicable en vertu du renvoi
de l'art. 29 LPEBL) de telle sorte qu'elle doit admettre comme constant les
faits constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci (art. 457
al. 1 CPC; JT 1993 III 88 c. 3).
Le recourant a produit des pièces avec son recours, qui
figurent déjà au dossier de première instance et qui sont par conséquent
recevables.
2. L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de
paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au
moins pour les baux d'habitations (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux d'habitations, moyennant un délai de
congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).
En l’espèce, pour réclamer le paiement de 1'400 fr.
représentant les loyers des mois d'avril et mai 2009, les intimés ont
adressé au recourant, par courrier du 18 juin 2009, une mise en demeure
signifiant qu'à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait

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résilié. Le recourant n’a pas retiré ce pli, qui, selon l’avis track and trace
figurant au dossier, a été retourné aux expéditeurs le 30 juin 2009, à
l’échéance du délai de garde. Le délai comminatoire de trente jours a ainsi
commencé à courir à fin juin 2009 (ATF 119 II 147 c. 2) et est arrivé à
échéance à fin juillet 2009. Faute de paiement dans le délai de trente jours
imparti, les intimés ont signifié, par formule officielle adressée sous pli
recommandé du 5 août 2009, que le bail était résilié pour le 30 septembre
2009.
3. Le recourant invoque que le congé litigieux est contraire aux
règles de la bonne foi (art. 271 ss CO).
Les art. 271 et 271a CO régissent les cas d'annulabilité du
congé donné par le bailleur. Pour qu'un congé puisse être annulable au
sens de ces dispositions, il faut toutefois que, comme le prévoit l'art. 273
al. 1 CO, la partie qui veut contester la résiliation ait saisi l'autorité de
conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (ATF 133 III
175 c. 3). Cette condition est respectée en l’espèce.
Selon la jurisprudence, même s'il est donné en cas de demeure
du locataire (art. 257d CO), le congé est annulable en application des art.
271 ss CO à l'exception des motifs prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO
(art. 271a al. 3 CO). Toutefois, l'annulation du congé en application de
l'art. 271 al. 1 CO n'est admise qu'exceptionnellement lorsque la résiliation
du bail a pour cause la demeure du locataire. Le droit du bailleur de
résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une
résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci
est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et
à la bonne foi ; il faut des circonstances particulières pour que le congé
soit annulé. Tel sera le cas, par exemple, quand le bailleur, lors de la
fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme
largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant
effectivement dû. Le congé sera également tenu pour contraire aux règles
de la bonne foi si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré a été réglé

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très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le
locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer, ou si le
bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai (TF
4C.35/2004 du 27 avril 2004 c. 3.1, publié in SJ 2004 I 424 ; TF
4C.426/2004 c. 3.1).
En l’espèce, il ressort des éléments au dossier,
particulièrement des télécopie, courriers et pièces que l'assistante sociale
du recourant a envoyés à B.________ SA les 22 et 31 juillet 2009, que les
loyers des mois de mai et juin 2009 ont été acquittés à temps, mais
adressés à tort en mains de F.________ SA, qui était la précédente gérante
de l'immeuble des intimés. Certes, il incombe au locataire de s’acquitter
du loyer conformément aux aménagements contractuels prévus, en
particulier d’utiliser les bulletins de versement remis à cet effet (cf.
Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 304 n. 1.2). Toutefois, il n’en reste pas
moins que les intimés, par l’entremise de B.________ SA, ont été dûment
informés, dans le délai comminatoire, qu'il y avait eu une erreur
d'adressage lors du versement des loyers des mois de mai et juin 2009 (cf.
courriers des 22 et 31 juillet précités). Selon le courrier du 31 juillet 2009,
soit encore dans le délai comminatoire, il n’était d’ailleurs à ce moment-là
pas exclu que la banque ait directement transféré l'argent correspondant
aux intimés. Cela ne paraît cependant pas avoir été le cas. Quoi qu’il en
soit, bien qu’informés de l’erreur manifeste survenue au moment de
l’adressage des versements, établie par récépissés transmis en copie le 22
juillet 2009 déjà, les intimés n’ont pas pris position, résiliant aussitôt le
bail. Dans ces circonstances, à l’égard d’un locataire occupant les lieux
depuis 14 ans, dont il n’est pas contesté qu’il s’est toujours régulièrement
acquitté du loyer, la résiliation apparaît contraire à la bonne foi et est par
conséquent annulable en application de l’art. 271 al. 1 CO. Il s’ensuit que
le recours est bien fondé et que la requête d’expulsion doit être rejetée.
4. En conclusion, le recours doit être admis et l'ordonnance
réformée dans le sens qui précède.

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Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 200
fr. (art. 230 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 4 décembre
1984; RSV 270.11.5]). Des dépens de deuxième instance, d'un même
montant, doivent être alloués au recourant en remboursement de ses
frais.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. L'ordonnance attaquée est réformée comme suit :
I. La requête d'expulsion est rejetée.
II. Les frais de justice de D.________ et de C.________,
solidairement entre eux, sont arrêtés à 250 fr. (deux cent
cinquante francs).
III. Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
200 fr. (deux cents francs).
IV. Les intimés D.________ et C.________, solidairement entre eux,
doivent verser au recourant Z.________ la somme de 200 fr.
(deux cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.

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Le président : La greffière :
Du 13 janvier 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. Z.________,
- M. Jean-Marc Decollogny, agent d'affaires breveté (pour D.________ et
C.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la

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contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :