vd_gerichte · XA12.046008 · 2014-06-11 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA12.046008-140682
309
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 11 juin 2014
__________________
Présidence deM. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Charif Feller et Crittin Dayen
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 269d al. 1 et 2 let. a et 270 al. 2 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par X.________SA et
Y.________, toutes deux à Nyon, défenderesses, contre le jugement rendu
le 19 décembre 2013 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les
appelantes d’avec A.P.________, à Nyon, et B.P.________, à Lausanne,
demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1104

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En fait :
A. Par jugement du 19 décembre 2013, le Tribunal des baux a
prononcé que le loyer initial net dû par les demandeurs A.P.________ et
B.P.________ aux défenderesses X.________SA et Y.________ pour
l’appartement de 3,5 pièces (no [...]) qu’ils leur louent dans l’immeuble sis
[...] à Nyon est fixé à 1'500 fr. par mois dès le 1er novembre 2009 sur la
base du taux d’intérêt hypothécaire de 3 % et de l’indice suisse des prix à
la consommation (ci-après : IPC) de 103.1 points (août 2009 ; base 2005)
(I), que le loyer mensuel net dû par les demandeurs aux défenderesses
pour l’appartement mentionné au chiffre I est fixé à 1'380 fr. 75 dès le 1er
novembre 2012 sur la base du taux d’intérêt hypothécaire de 2.25 % et de
l’IPC de 103.9 points (mai 2012 ; base 2005) (II), que les défenderesses,
solidairement entre elles, doivent payer aux demandeurs, solidairement
entre eux, la somme de 17'169 fr. 50, à titre de parts de loyers perçues en
trop pour la période du 1er novembre 2009 au 31 décembre 2013 (III), que
la garantie de loyer constituée par les demandeurs A.P.________ et
B.P.________ auprès de l’UBS (recte : BCV) sur le compte [...] d’un montant
en capital de 5'430 fr. est réduite à 4'500 fr. (IV), que le jugement est
rendu sans frais judiciaires ni dépens (V) et que toutes autres ou plus
amples conclusions sont rejetées (VI).
En droit, les premiers juges ont exposé qu’on ne pouvait
considérer que la date de séparation des époux P.________ au 1er juillet
2009 inscrite dans la convention de mesures protectrices de l’union
conjugale était exacte, mais qu’au contraire, les pièces produites au
dossier laissaient penser que les époux avaient occupé l’appartement
conjugal jusqu’au 1er mars 2011, date à laquelle B.P.________ était parti
s’installer chez une amie à Pully, avant de prendre un appartement avec
elle à Lausanne à partir du 1er juin 2011. En outre, en raison de l’absence
de notification officielle du loyer du précédent locataire, le contrat de bail
était nul en ce qui concernait la fixation du loyer et les locataires n’avaient
pas fait preuve de mauvaise foi en se prévalant de cette absence de
notification la première fois à l’audience de conciliation du 2 octobre 2012.
Le tribunal a également retenu que les bailleresses n’avaient produit

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aucune pièce justificative permettant d’établir le rendement net de
l’immeuble, de sorte qu’il convenait de considérer qu’elles cherchaient à
cacher un rendement excessif de l’objet loué. Cela étant, selon
l’expérience du tribunal, le loyer net non abusif pouvait être fixé à 1'500
fr. par mois au moment de la conclusion du contrat et à 1'380 fr. 75 dès le
1er novembre 2012, compte tenu de la baisse du taux hypothécaire et de
la hausse de l’IPC.
B. Par acte du 4 avril 2014, X.________SA et Y.________ ont fait
appel de ce jugement en concluant, avec dépens, à sa réforme en ce sens
que ses chiffres I à IV sont supprimés et remplacés par une « conclusion
I » selon laquelle les conclusions 1 à 8 de la demande du 26 octobre 2012
de A.P.________ et B.P.________ sont rejetées, les chiffres V et VI de la
décision attaquée étant toutefois maintenus.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants :
1. Par contrat signé le 10 septembre 2009, X.________SA et
Y.________, par l’intermédiaire de la gérance M.________SA, ont remis à bail
à A.P.________ et B.P.________, conjointement et solidairement entre eux,
un appartement de 3,5 pièces au [...], à Nyon, à partir du 1er novembre
2009. Le loyer mensuel net était de 1'810 fr., plus 120 fr. pour le
chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires. Le taux hypothécaire était
fixé à 3 % et l’IPC au 1er novembre 2009. Les locataires ont déposé une
garantie de loyer de 5'430 fr. auprès de la Banque cantonale vaudoise.
2. X.________SA a acquis l’immeuble concerné pour une moitié le
17 décembre 1987 et Y.________ pour l’autre moitié le 1er juillet 1993.
3. Par contrat signé le 13 avril 2011, [...] a remis à bail à
B.P.________ et à sa compagne, [...], un appartement de cinq pièces à [...],
à Lausanne, à partir du 1er mai 2011. La formule officielle de « notification
de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail » était jointe au contrat.

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4. Le 29 juillet 2011, les époux P.________ ont signé une
convention de mesures protectrices de l’union conjugale, attribuant
notamment la jouissance du domicile conjugal à A.P.________. Le
préambule de la convention indiquait que les époux s’étaient séparés le
1er juillet 2009.
5. Par lettre du 29 juin 2012 adressée à la gérance, les locataires
ont demandé une réduction de loyer conformément à l’évolution du taux
hypothécaire et de l’IPC.
Dans une lettre du 22 juillet 2012 adressée à la gérance, ils
ont pris acte du refus de leur demande de baisse de loyer et ont indiqué
qu’ils venaient d’apprendre qu’ils auraient dû recevoir la notification du
loyer initial sur formule officielle au moment de la signature du contrat de
bail. Partant, ils demandaient à la gérance de leur envoyer cette formule
« pour la bonne forme ».
6. La procédure de conciliation introduite le 26 juillet 2012 par
A.P.________ et B.P.________ auprès de la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer de Nyon n’ayant pas abouti, une autorisation de
procéder leur a été délivrée le 2 octobre 2012. Au cours de la séance, les
locataires ont également conclu à la nullité du loyer initial en raison de
l’absence de la formule officielle de notification du loyer.
7. Par demande du 26 octobre 2012 adressée au Tribunal des
baux, A.P.________ et B.P.________ ont pris les conclusions suivantes :
« 1.Le loyer net dû par A.P.________ et B.P.________ pour leur
appartement sis [...] à Nyon est excessif au sens des articles 269
et 269a CO.
2. Le loyer net dû par A.P.________ et B.P.________ pour leur
appartement sis [...] à Nyon est abaissé d’un montant de 1010.-
francs par mois à partir du 1er novembre 2009.

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3. Le loyer net dû par A.P.________ et B.P.________ pour leur
appartement sis [...] à Nyon est fixé à 800.- francs par mois dès
le 1er novembre 2009.
4. La garantie locative est diminuée du montant alloué aux points 2
et 3 ci- dessus.
5. Le loyer net dû par A.P.________ et B.P.________ pour leur
appartement. sis [...] à Nyon est abaissé d’un montant de 190.-
francs par mois à partir du 31 octobre 2012. (Passage d’un taux
hypothécaire de 3 % à un taux de 2,25 %)
6. Le loyer net dû par A.P.________ et B.P.________ pour leur
appartement sis [...] à Nyon est fixé à un montant de 610.-
francs par mois à partir du 1er novembre 2012.
7. Les bailleurs, X.________SA et Y.________ sont débiteurs solidaires
de tous les montants payés indûment par les locataires,
A.P.________ et B.P.________ dès le 1er novembre 2009,
concernant le loyer de leur appartement loué, sis [...] à Nyon
avec un intérêt de 5 % l’an.
8. Frais et dépens sont mis à la charge de la partie adverse. »
Dans leur réponse du 14 janvier 2013, X.________SA et
Y.________ ont conclu au rejet des conclusions 1 à 8 de la demande du 26
octobre 2012.
8. Selon une attestation du Contrôle des habitants de la
commune de Lausanne du 23 janvier 2013, B.P.________ est domicilié à [...]
depuis le 1er juin 2011, en provenance de Pully. Il était en outre indiqué
que B.P.________ était séparé de fait de son épouse depuis le 1er mars
2011.
9. Dans une attestation du 10 juin 2013, l’ASLOCA a déclaré que
les locataires l’avait consultée le 19 juillet 2012 concernant leur demande
de baisse de loyer. C’est à ce moment-là qu’ils avaient appris que loyer
initial était nul en raison de l’absence de notification du loyer du locataire
précédent et qu’il était possible d’en demander une nouvelle fixation.

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10. L’audience d’instruction et de jugement a eu lieu le 12 juin
2013.
11. Malgré plusieurs rappels de la Présidente du Tribunal des
baux, X.________SA et Y.________ n’ont pas produit les pièces nécessaires
afin de calculer le rendement net de l’immeuble.
En d roit :
1. Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2010 ; RS 272]) par des parties qui ont un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de
première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions devant le tribunal de première
instance est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC),
l'appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43
c. 2 et les réf.).
3. Les appelantes demandent que l’état de fait soit modifié en ce
sens que les intimés n’ont en réalité jamais fait ménage commun dans
l’appartement sis [...], à Nyon.
Les éléments avancés par les appelantes ne sont pas
susceptibles d’établir que les locataires étaient déjà séparés au moment
de la conclusion du contrat de bail et qu’ils ont ainsi fourni des
informations erronées sur un point essentiel du contrat. D’une part, on ne

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voit pas comment, dans leur convention de séparation de juillet 2011, les
époux ont pu convenir que le logement conjugal sis [...] à Nyon serait
attribué à A.P.________ au vu de leur séparation au 1er juillet 2009, puisque
le contrat de bail n’a été signé que le 10 septembre 2009 pour une entrée
en location au 1er novembre 2009 ; d’autre part, il s’agit d’un accord
intervenu entre les époux uniquement, de sorte que celui-ci ne saurait
être pourvu de valeur probante. En revanche, il ressort de l’attestation du
Contrôle des habitants de la commune de Lausanne que B.P.________ y a
élu domicile à partir du 1er juin 2011 en provenance de Pully et qu’il est
séparé de son épouse depuis le 1er mars 2011. Le fait qu’il était domicilié
auparavant à Pully ne signifie pas encore qu’il n’a jamais fait ménage
commun avec son épouse dans le logement conjugal. De toute manière, il
importe peu de savoir si les époux sont séparés de fait ou pas dans la
mesure où aucun des deux ne conteste sa qualité de locataire et que tous
deux sont conjointement et solidairement responsables du paiement du
loyer selon les termes du bail à loyer. Dès lors que les appelantes
n’apportent aucun élément propre à modifier l’appréciation des premiers
juges, il y a lieu de confirmer que les époux P.________ ont fait ménage
commun au [...] à Nyon jusqu’au 1er mars 2011.
4. a) Les appelantes soutiennent ensuite que B.P.________ savait
dès 2011, à son arrivée à [...] à Lausanne, que le bail à loyer devait être
accompagné d’une formule officielle de notification du précédent loyer, de
sorte que les locataires ont commis un abus de droit en faisant valoir la
nullité du contrat lors de l’audience de conciliation du 2 octobre 2012
seulement.
b) Le droit du bail est caractérisé par de strictes exigences de
forme (TF 4A_374/2012 du 6 novembre 2012). Selon l’art. 269d CO (Code
des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le bailleur peut en tout temps
majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation, l’avis de majoration
devant parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de
résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton
(al. 1). Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas
notifiées au moyen de la formule officielle (al. 2 let. a). Selon l’art. 270 al.

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2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre
obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule
officielle mentionnée à l’art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau
bail.
L’usage de la formule officielle tend à assurer au locataire une
information adéquate sur le loyer précédent ainsi que sur les possibilités
et la procédure de contestation du loyer initial (ATF 121 III 56 c. 2c). La
mention de l’ancien loyer et les motifs doivent permettre au locataire de
saisir la portée et la justification de la majoration, pour qu’il puisse
décider, en toute connaissance de cause, de contester le nouveau loyer ou
de s’en accommoder (ATF 121 III 364). En principe, la remise de la formule
officielle doit avoir lieu lors de l’entrée en possession au plus tard ; toute
notification au-delà de ce délai équivaut à l’absence de notification (ATF
121 III 56 c. 2c in fine).
c) Comme exposé par les premiers juges (cf. jgt, pp. 11-12), il
n’y a pas lieu de mettre en doute la déclaration de l’ASLOCA selon laquelle
c’est durant la consultation du 19 juillet 2012 que les locataires ont appris
les conséquences juridiques de l’absence de notification du loyer du
locataire précédent. Dans la mesure où les locataires ont déposé une
requête devant la Commission de conciliation le 26 juillet 2012 et ont
conclu à la nullité du loyer initial lors de la séance du 2 octobre 2012, on
n’y voit aucun abus de droit de leur part. En outre, examiner si les
locataires ont commis un abus de droit en signant un bail à loyer
accompagné de la formule officielle avant le cas qui nous occupe – ce qui
n’est pas établi – ou en signant un autre bail à loyer avec formule officielle
en 2011 pour ce qui concerne B.P.________ est inutile et sans pertinence,
puisque cela viderait de sa substance l’art. 270 al. 2 CO, dont le but est
précisément de ne pas contraindre le locataire à devoir réclamer à son
nouveau bailleur le montant du loyer payé par le précédent locataire.
5. a) Les appelantes font valoir qu’en tout état de cause, le
précédent loyer ne pouvait pas être fixé à un montant inférieur à celui
payé par le précédent locataire.

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b) L’arrêt TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 dont elles se
prévalent ne leur est d’aucun secours. Cet arrêt concerne en effet le cas
où le loyer initial a fait l’objet d’une notification valable, accompagnée de
la formule officielle. Dans cette hypothèse, c’est en principe le locataire
qui supporte la preuve du caractère abusif du loyer convenu, le bailleur
devant cependant apporter des contre-preuves en vue d’ébranler la
conviction que les locataires s’efforcent d’établir. Dans ce contexte,
lorsqu’il est établi que le loyer est abusif, mais que le juge ne dispose pas
des éléments lui permettant d’arrêter le loyer usuel et à défaut de
production par les parties de statistiques officielles, il y a lieu de s’en tenir
au loyer payé par l’ancien locataire (ATF 139 III 13 c. 3.1 et 3.5). Si le
locataire entend que son loyer initial soit réduit en dessous du seuil
constitué par le loyer du précédent locataire, il doit prouver des faits
permettant de constater que l’ancien loyer était lui-même abusif (TF
4A_475/2012 du 6 décembre 2012 c. 2.4.3).
Contrairement au cas d’une contestation de loyer initial ayant
fait l’objet d’une notification valable, le fardeau de la preuve du caractère
non abusif du loyer initial lorsque celui-ci est nul ensuite d’un vice de la
notification de la formule officielle incombe au bailleur (CREC I 21 février
2012/20 c. 2). En effet, il s’agit dans cette hypothèse non d’établir en quoi
et dans quelle mesure le loyer valablement conclu est abusif, mais bien
d’établir le montant d’une créance contractuelle au jour de la conclusion
du contrat (Piotet, Commentaire romand, Bâle 2010, n. 31 ad art. 8 CC et
les références citées ; CREC I 3 novembre 2010/577, in Cahiers du Bail
[CdB] 2011, p. 49, c. 6a). Le juge exerce ainsi un pouvoir d’appréciation
plus étendu que dans la procédure en contestation d’un loyer
communiqué selon les formes prescrites ; il n’a pas à limiter son
intervention à l’éventualité où le loyer convenu est abusif (ATF 120 Il 341
c. 6c ; TF 4A_674/2012 du 23 septembre 2013 c. 2 ; ATF 124 II 62 c. 2b).
Sauf circonstances particulières, c’est le précédent loyer qui
entre en ligne de compte lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui
permettant de procéder à un calcul de rendement (SJ 1998 p. 718 ; Fetter,

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La contestation de loyer initial, Etude de l’article 270 CO, thèse Berne
2005, n. 549, p. 252). Lorsque le bailleur refuse de produire les pièces
nécessaires au calcul de rendement, le juge peut inférer de cette
circonstance que le bailleur cache un rendement abusif et retenir que le
loyer initial non abusif peut être fixé en fonction des conclusions prises le
locataire dans sa requête, si celles-ci ne paraissent pas déraisonnables,
voire même, exceptionnellement, selon une statistique officielle (Dietschy,
CPra Bail, n. 64 ad art. 270 CO et la jurisprudence citée ; Fetter, op. cit., n.
517, p. 237 ; CACI 10 février 2014/68).
Lorsque les conclusions prises dans la requête sont
manifestement déraisonnables, le juge peut fixer le loyer selon son
expérience. Il est ainsi admissible de se fonder sur le fait que le loyer net
d’un studio dans le canton de Vaud avec un équipement et une situation
comparables au studio litigieux est de l’ordre de 200 fr. le mètre carré par
année (CACI 10 février 2014/68).
c) En l’espèce, les bailleresses n’ont pas produit les pièces
nécessaires au calcul du rendement net de l’immeuble litigieux, alors que
cela était exigible d’elles. A défaut de base de comparaison dans le
quartier et de tout élément statistique, il était conforme au droit fédéral de
se fonder sur l’expérience du tribunal, composée de spécialistes en
matière immobilière connaissant l’état de marché, pour arrêter le loyer
initial. Les appelantes ne font d’ailleurs valoir aucun élément qui
permettrait de remettre en cause la valeur de 180 fr. à 200 fr. le m2
retenue par les premiers juges, valeur comparable à celle admise par la
Cour de céans dans l’arrêt CACI 10 février 2014/68. Les loyers fixés aux 1er
novembre 2009 et 1er novembre 2012 peuvent par conséquent être
confirmés.
6. Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté dans la procédure de
l’art. 312 al. 1 CPC et la décision entreprise confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 780
fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre

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2010 ; RSV 270.11.5]) et mis à la charge des appelantes, qui succombent,
solidairement entre elles (art. 106 al. 1 CPC).
N'ayant pas été invités à se déterminer, les intimés n’ont pas
droit à des dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 780 fr.
(sept cent huitante francs), sont mis à la charge des
appelantes X.________SA et Y.________, solidairement entre
elles.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 11 juin 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Pierre Mathyer (pour X.________SA et Y.________)
- Mme Marie-Christine Charles (pour A.P.________ et B.P.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
18’099 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux
La greffière :