vd_gerichte · XZ16.015711 · 2018-06-14 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ16.015711-180185
368
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 14 juin 2018
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Crittin Dayen et M. Stoudmann, juges
Greffier : M. Clerc
*****
Art. 8 CC ; 255 CO, 9 Cst.
Statuant sur l’appel interjeté par V.________, à La Conversion,
défendeur, contre le jugement rendu le 7 avril 2017 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l’appelant d’avec A.R.________, à Fenalet-sur-
Bex, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 7 avril 2017, dont les motifs ont été
communiqués aux parties le 22 décembre 2017, le Tribunal des baux (ci-
après : le tribunal ou les premiers juges) a rejeté la demande déposée le
31 mars 2016 par la demanderesse A.R.________ en tant qu’elle était
dirigée contre B.________ (I), a dit que le contrat de bail à loyer conclu le 22
décembre 2015 entre la demanderesse et le défendeur V.________, portant
sur un appartement de 3 pièces au 2e étage de l'immeuble sis à
N.________, liait les parties pour une durée indéterminée, celles-ci
disposant de la faculté de le résilier conformément aux dispositions du
Code des obligations (Il), a rendu le jugement sans frais judiciaires ni
dépens (III) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges, appelés à statuer sur la nullité de
la clause d’un contrat de bail consacrant la durée déterminée du bail, se
sont référés à la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de
conclusion en chaîne de baux à loyer de durée déterminée, soit à l'ATF
139 III 145, et ont considéré qu'il n'y avait, de la part de la locataire
B.R.________, aucun abus de droit à invoquer la fraude à la loi, puisqu'il ne
faisait aucun doute que la décision de conclure un contrat de durée
déterminée relevait exclusivement du fait du bailleur V.________, la
locataire n'ayant aucun intérêt à convenir d'une telle modalité.
Sous l'angle de l'intention frauduleuse du bailleur, les
magistrats se sont arrêtés sur les explications données par le bailleur et
ont considéré qu'elles avaient été inventées pour les besoins de la cause,
de manière à justifier a posteriori une option prise pour d'autres motifs,
tout comme les explications tirées de la politique générale du bailleur. Les
magistrats ont par ailleurs retenu qu'au moment de la conclusion du
contrat, le défendeur avait l'intention de s'engager pour une durée
indéterminée et que l'absence de motif plausible avancé par le bailleur
plaidait en faveur d'un système mis en place afin d'éluder des règles

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impératives, telles que celles permettant la contestation du loyer initial ou
la protection contre le congé de représailles.
B. Par acte du 30 janvier 2018, V.________ a fait appel de ce
jugement. Il a conclu, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce
sens que la demande déposée le 31 mars 2016 par A.R.________ soit
rejetée et qu’aucune prolongation de bail ne soit accordée.
A l’appui de son appel, V.________ a produit trois pièces, à
savoir des copies des deux procédures écrites de première instance ainsi
que du procès-verbal de l’audience du 7 avril 2017.
Par réponse du 27 avril 2018, A.R.________ a conclu au rejet
des conclusions prises par V.________ au pied de son appel et à ce qu’il soit
confirmé que le contrat de bail à loyer conclu le 22 décembre 2015 entre
A.R.________ et V.________, portant sur un appartement de 3 pièces au 2e
étage de l’immeuble sis à N.________, lie les parties pour une durée
indéterminée, celles-ci disposant de la faculté de le résilier conformément
aux dispositions du Code des obligations.
A.R.________ y a joint une pièce nouvelle, à savoir une
photographie de la boîte aux lettres de [...], avec un exemplaire du journal
« 20 Minutes » du 24 avril 2018.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants :
1. a) La demanderesse A.R.________ habite un chalet dont elle est
propriétaire à Fenalet-sur-Bex. Sa fille, B.R.________, a deux enfants,
Z.________, né le 16 décembre 2007, et T.________, né le 23 mai 2010.
Z.________ présente de lourdes séquelles dues à une méningo-encéphalite
tuberculeuse accompagnée d’un AVC ischémique capsulo-thalamique
gauche, lesquelles se traduisent sous la forme d’une hémiparésie droite

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mixte. Des conditions de vie adaptées lui sont nécessaires, afin de ne pas
péjorer son évolution scolaire, motrice, psychique et sociale. Il a en outre
besoin d’un environnement stable.
B.R.________ vivait préalablement avec le père de ses enfants,
[...], dans un appartement dont ils étaient colocataires au bénéfice d’un
bail de durée indéterminée pour un loyer de 1'770 fr., acompte de
chauffage, eau chaude et frais accessoires généraux compris. En octobre
2015, B.R.________ et [...] se sont séparés. Dès lors que celui-ci réalisait un
revenu supérieur à celui de B.R.________ et était au bénéfice d’un contrat
de travail de durée indéterminée, les époux ont décidé que c’est elle qui
quitterait le logement conjugal avec les enfants et chercherait un nouvel
appartement. Dans l’attente de trouver un nouveau lieu de résidence,
B.R.________ et les fils du couple sont restés au logement conjugal avec
[...].
b) Le défendeur V.________ est propriétaire de l’immeuble sis à
N.________. Il est en outre administrateur de B.________.
2. a) Par annonce publiée le 28 octobre 2015 sur le site anibis.ch,
B.________ a mis en location un appartement de 3 pièces au 2e étage de
l’immeuble sis à N.________ à compter du 1er août 2015 pour un loyer
mensuel de 1'920 fr., plus 180 fr. à titre de « charges ». L’annonce ne
contenait aucune indication quant à la durée du bail offert à la conclusion.
b) Par courrier du 11 novembre 2015, B.R.________ a fait part à
B.________ de son intérêt et de son enthousiasme pour l’appartement mis
en location. Elle a notamment indiqué ce qui suit :
« Cet appartement est magnifique et correspond à toutes mes
attentes ! Il a un balcon. La situation est calme. Il est à quelques
minutes de l’école et de l’APEMS. Il se trouve que cette proximité
est particulièrement importante pour mon fils aîné dont la marche
a été rendue plus fatigante suite à un AVC à l’âge de 2 ans. […]
Ma mère vit à proximité de Bex dans le Chablais et viendra
régulièrement passer quelques jours avec nous. Elle est d’une aide
précieuse et se portera garante pour le loyer. En raison de la
situation de mon fils aîné, je ne peux pas travailler plus qu’à temps
partiel, c’est pourquoi, je reçois des aides. Le père des garçons

- 5 -
nous verse une pension alimentaire. Et ma mère m’aidera avec le
loyer.
Nous serions très heureux de pouvoir vivre dans l’appartement que
vous mettez en location dans le quartier [...]. Notre entourage est
dans ce quartier qui a un charme fou et nous souhaitons vivement
y rester.
Veuillez trouver ci-joint les documents usuels. Vous constaterez
qu’il y a également certains papiers concernant la situation de ma
mère qui au besoin pourrait être sur le bail comme colocataire.
N’hésitez pas à me joindre si vous avez besoin de compléments
d’informations. »
B.R.________ a joint à son courrier une attestation de l’Office
des poursuites à son nom et à celui de sa mère, un résumé de la situation
personnelle de sa mère, trois de ses propres fiches de salaire, un contrat
de mandat temporaire la concernant et une copie de son passeport.
Le dossier de candidature pour l’appartement déposé par
B.R.________ auprès de B.________ contenait notamment une fiche
d’inscription mentionnant la demanderesse en qualité de colocataire
(étant précisé qu’elle « vient régulièrement à [...] ») au pied de laquelle
figurait la mention suivante : « N.B. La gérance n’est pas liée par la
présente demande ; elle ne prend aucun engagement à l’égard du/des
candidat(s) », une attestation, datée du 15 décembre 2015, établie par la
Banque Lombard Odier & Cie SA, selon laquelle la demanderesse est
titulaire auprès de cet établissement d’un compte crédité de plus d’un
millions de francs, la déclaration d’impôt 2014 de la demanderesse, dont il
ressort un revenu imposable de 42'900 fr. et une fortune de 1'952'000 fr.,
un contrat de travail conclu entre B.R.________ et [...], du 1er octobre 2015
au 31 mai 2016, pour un salaire mensuel brut de 550 fr. pour les mois
d’octobre à décembre 2015 et de 1’650 fr. pour les mois de janvier à mai
2016, deux déclarations d’Offices des poursuites, qui attestent que
B.R.________ et la demanderesse ne font pas et n’ont pas fait l’objet de
poursuites, ainsi que trois fiches de salaires délivrées à B.R.________ par
[...], attestant du versement des sommes brutes de 2’806 fr. (octobre
2015), 2’260 fr. (septembre 2015) et 2’260 fr. (juillet et août 2015).
3. Le 15 ou 16 décembre 2015, la gérance de l’immeuble a
annoncé par téléphone à B.R.________ que l’appartement lui était attribué.

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Lors de cette conversation, B.R.________ a appris pour la première fois que
le contrat serait conclu pour une durée déterminée. Cette modalité n’avait
pas été discutée auparavant entre les parties. Interpellée, l’employée de la
gérance a tranquillisé B.R.________ en précisant que, si elle souhaitait
rester, il lui suffisait de faire une demande trois mois avant la fin du bail,
ce qui lui permettrait d’obtenir un nouveau bail avec des conditions
redéfinies. Interrogée au sujet de cette conversation téléphonique,
B.R.________ s’est exprimée en ces termes : « Mon souci était de
comprendre pourquoi le bail était de durée déterminée. En effet, si des
travaux avaient été prévus, je n’aurais pas pris cet appartement. La
gérance m’a tranquillisée sur ce point ».
B.R.________ a en outre déclaré que sa mère, la demanderesse,
avait décidé de signer le contrat nonobstant sa durée déterminée, car cela
paraissait être une pratique courante. Elle a précisé ce qui suit : « il nous
semblait que nous trouverions une solution pour renouveler ce bail. Je
précise que le loyer m'apparaissait élevé, mais pour moi l'appartement
était situé dans un endroit idéal. […] C'est une amie qui m'a dit que la
conclusion de contrats de durée déterminée était une pratique courante.
Quand la gérance m'a téléphoné pour me dire notamment que le contrat
était de durée déterminée, j'ai demandé 48 heures de réflexion, que l'on
m'a accordées. C'est dans cet intervalle que j'ai rencontré l'amie dont je
parlais ci-dessus ».
4. Le 22 décembre 2015, la demanderesse a conclu avec le
défendeur, représenté par B.________, un contrat de bail à loyer portant sur
un appartement de 3 pièces au 2e étage de l’immeuble sis à N.________
pour un loyer mensuel de 1'920 fr., plus 180 fr. à titre de « charges ». Le
bail a été conclu pour une durée déterminée allant du 1er janvier 2016 au
31 mars 2017. L’art. 8 du contrat était ainsi libellé :
« 8.2 Le présent contrat est un contrat de durée déterminée qui
prend fin sans congé le 31 mars 2017 conformément à l’article 266
alinéa 1 CO.
8.3 L’appartement sera occupé par la fille de la locataire, Madame
B.R.________. »

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A teneur de la formule officielle de notification de loyer lors de
la conclusion d’un nouveau bail, datée du 21 décembre 2015, le précédent
locataire s’acquittait d’un loyer mensuel de 1’565 fr., auquel s’ajoutait 180
fr. à titre de « charges ». Les motifs invoqués à l’appui de la hausse
résidaient dans les « loyers usuels du quartier ».
A cet égard, B.R.________ a indiqué que c’est à la conclusion de
ce contrat qu’elle et sa mère ont découvert le montant du loyer payé par
le locataire précédent et a relevé que la hausse du loyer, le loyer élevé,
ainsi que l'incertitude liée à la durée du bail les ont poussées à la
contestation. Elle a précisé ne pas avoir demandé à être inscrite comme
colocataire. Pour sa part, la demanderesse conserve son logement à
Fenalet-sur-Bex, de sorte que l’appartement de N.________ ne constitue
pas sa résidence principale.
Interrogé en sa qualité de partie, le défendeur a expliqué qu’il
n’avait pas rencontré la candidate locataire personnellement, mais qu’il
avait pris la décision de lui proposer la conclusion d’un contrat de durée
déterminée, sans qu’il sache si cette question avait été discutée avec elle.
A la question de savoir pourquoi il avait opté pour cette forme de contrat,
il s’est exprimé comme suit :
« on le fait assez souvent, pour de nombreuses raisons, notamment
pour les étudiants, afin d’avoir toujours des appartements à leur
proposer. C’est une formule qui est liée aux besoins des locataires.
On le fait aussi en présence de circonstances particulières, comme
celles du cas d’espèce. En l’espèce précisément, vous avez un
demandeur qui n’est pas solvable. Normalement on refuse la
candidature et ça s’arrête là. Dans le cas d’espèce, la candidate a
fait état d’un besoin urgent et a proposé l’appui de sa mère. Ça
aurait pu ne pas suffire. Ensuite une attestation bancaire a été
produite démontrant la solvabilité absolue de la mère. Donc nous
avons, pour rendre service à cette dame, proposé que ce soit sa
mère qui prenne le bail à son nom, mais pour une durée déterminée.
En effet, la situation d’un bail détenu par quelqu’un pour l’usage
d’un autre ne saurait durer. […] c’est une situation qui n’est pas très
saine. Imaginez que la mère décède : que deviendrait le bail ? C’est
aussi une question de pratique professionnelle : on sait que les
situations extraordinaires finissent toujours par causer des
problèmes. Les raisons qui précèdent sont liées aux locataires. De
manière plus générale, on s’efforce de faire en sorte que des
appartements deviennent libres régulièrement pour pouvoir faire
face à des demandes particulières. Notre gérance a de vieux

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immeubles dans lesquels il faut parfois faire des travaux importants.
Il faut, dans ces cas-là, notamment, pouvoir mettre à la disposition
d’un locataire un appartement pour le loger temporairement durant
les travaux. Il y a une troisième raison, personnelle, qui est que j’ai
une fille qui connait des difficultés et qui cherche du travail à
Lausanne, de sorte que je fais en sorte de pouvoir lui mettre à
disposition un appartement, le cas échéant, dans des délais
raisonnables. Enfin, je relève que la jurisprudence du Tribunal
fédéral me permet de conclure un contrat de durée déterminée sans
avoir à me justifier. »
5. Il ressort des contrats de bail relatifs aux appartements de
l’immeuble sis N.________ les éléments suivants :
a) Au n° 23 de l’adresse précitée, six appartements sont loués
pour une durée indéterminée (contrats conclus les 16 juin 1989, 8
décembre 1997, 14 janvier 1999, 5 août 2014, 12 février 2016 et 4 juillet
2016). Sans compter celui remis à bail à la demanderesse, trois
appartements sont loués pour une durée déterminée, à savoir :
aa) Un appartement de 2 pièces au 1er étage, loué à [...] du 15
novembre 2016 au 30 septembre 2017 pour un loyer mensuel de 1'320 fr.
selon contrat du 15 novembre 2016 ; cet appartement était
précédemment loué à [...] pour une durée indéterminée pour un loyer
mensuel de 1’160 fr. selon contrat du 27 juillet 2005. Interpellé à ce sujet,
le défendeur n’a pas été en mesure d’expliquer pourquoi le contrat conclu
avec [...] l’avait été pour une durée déterminée. Il ressort d’une
photographie produite en appel par la demanderesse que [...] réside
toujours dans son appartement, au-delà de la date de fin de bail
initialement prévue.
ab) Un appartement de 2 pièces au 3e étage, loué à [...] du 15
septembre 2015 au 30 septembre 2016 pour un loyer mensuel net de
1’610 fr. selon contrat du 9 septembre 2015. Par avenant du 4 septembre
2016, l’échéance du contrat a été reportée au 31 mars 2018. Interpellé à
ce sujet, le défendeur a indiqué qu’il ignorait pourquoi le bail de ce
locataire avait été prolongé, mais que la prolongation avait été accordée à
la demande de ce dernier. Il a expliqué que tous les paramètres étaient
pris en compte avant de statuer sur une telle demande, étant entendu

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qu’un nouveau bail ne serait pas accordé au locataire qui aurait « fait la
foire » tous les soirs et aurait suscité de nombreuses plaintes de la part du
voisinage.
ac) Un appartement de 3 pièces au 3e étage, loué à [...] et [...]
du 1er septembre 2016 au 31 août 2017 pour un loyer mensuel net de
1’850 fr. selon contrat du 30 juillet 2016.
b) Les dix appartements de l’entrée n° 25 sont loués pour une
durée indéterminée.
6. a) Par requête adressée à la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Lausanne le 13 janvier 2016, la
demanderesse a contesté le loyer initial et a demandé la requalification de
son contrat de durée déterminée en contrat de durée indéterminée.
b) Par demande du 31 mars 2016 adressée au Tribunal des
baux et dirigée contre le défendeur et B.________, la demanderesse a
conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit constaté que la clause
de son bail à loyer du 22 décembre 2015 qui prévoit une durée
déterminée du bail du 1er janvier 2016 au 31 mars 2017 est nulle et que,
par conséquent, son bail à loyer se renouvelle d’année en année, les
parties disposant de la faculté de le résilier avec un préavis de trois mois
pour une échéance contractuelle.
c) Par réponse du 15 juin 2016, le défendeur a conclu, sous
suite de frais et dépens, préalablement à l’irrecevabilité de la demande du
31 mars 2016 et principalement au rejet des conclusions qu’elle contient.
d) Par réponse du 9 décembre 2016, B.________ a conclu, sous
suite de frais et dépens, préalablement à l’irrecevabilité de la demande du
31 mars 2016 et principalement au rejet des conclusions qu’elle contient.
e) Les débats principaux ont été tenus le 7 avril 2017. Lors de
cette audience, le tribunal a procédé à l’interrogatoire du défendeur et à
l’audition en qualités de témoins de B.R.________ et [...].

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7. a) En parallèle à cette procédure, le 10 janvier 2017, la
demanderesse a saisi la Commission de conciliation du district de
Lausanne d’une requête tendant à la requalification de son contrat de bail
de durée déterminée en bail de durée indéterminée, subsidiairement à la
prolongation du bail.
b) Une audience de conciliation s’est tenue le 15 mars 2017
en présence de la demanderesse, assistée d’une membre de l’ASLOCA,
d’un représentant de B.________ pour le défendeur, assisté du conseil du
défendeur, et de B.R.________.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales et dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le délai pour
l’introduction de l’appel est de trente jours à compter de la notification de
la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC). Néanmoins, les délais légaux ne
courent en particulier pas du 18 décembre au 2 janvier inclus (art. 145 al.
1 let. c CPC).
1.2 En l’espèce, la motivation du jugement entrepris a été notifiée
aux parties le 22 décembre 2017, de sorte que le délai d’appel a
commencé à courir le 3 janvier 2018, compte tenu des féries judiciaires.
Formé le 30 janvier 2018, soit dans le délai d’appel, et portant sur une
valeur litigieuse supérieure à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut

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revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références).
3. L'appelant ne discute plus, en appel, de la question de l'intérêt
important et digne de protection de l’intimée à la constatation immédiate
de la situation de droit au sens de l'art. 59 al. 2 let. a CPC, à la lumière de
l'arrêt du Tribunal cantonal (CACI 13 novembre 2015/607 consid. 2.2) et
des considérations émises par notre Haute Cour à la suite d'un recours
porté devant elle dans le cadre de cette affaire, ce qui avait pourtant été
soulevé en première instance. Il n'y a donc pas lieu d'y revenir et les longs
développements de l'intimée à ce sujet peuvent demeurer en l'état.
L'appelant dénonce une constatation inexacte des faits et une
violation des art. 9 Cst., 2 et 8 CC, 1, 18, 19 et 250 CO, 157, 169 et 172
let. b CPC.
4. L'appelant demande que l'état de fait soit complété sur un
certain nombre de faits allégués par ses soins et établis par pièces.
Il demande qu'il soit retenu que l'appartement litigieux n'est
pas le logement principal de l’intimée, ce que celle-ci reconnaît dans sa
réponse. Cette précision a été ajoutée à l’état de fait.
En outre, conformément à sa remarque, l’état de fait du
présent arrêt indique désormais que B.R.________ a participé à l'audience
de conciliation du 15 mars 2017, l’intimée l’admettant dans sa réponse.
S’agissant de la durée du contrat de travail de B.R.________, cet
élément figurait déjà dans l’état de fait.

- 12 -
L’état de fait rapporte dorénavant la mention contenue au pied
de la fiche d’inscription du bail dès lors qu’elle ressort de l’allégué n° 19
de la demande déposée en première instance et est prouvée par la pièce
n° 11.
De même, les déclarations de B.R.________ ont été complétées
dans la mesure où le complément demandé permet de préciser quelle
était la volonté des parties au moment de la signature du contrat.
5. Toujours s'agissant des faits, l'appelant se plaint de
constatations arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. quant à deux points
retenus par les premiers juges.
5.1 L’appelant reproche tout d'abord aux premiers juges d'avoir
retenu que l’intimée n'avait pas d'autre choix que de signer le contrat de
durée déterminée, alors qu’elle est propriétaire d'un chalet qui constitue
sa résidence principale, qu’elle a un avoir en banque de plus d'un million
de francs, que sa fille, qui ne figure pas sur le contrat de bail, a requis un
délai de réflexion de 48 heures et a demandé conseil à un tiers dans cet
intervalle, que lors de la signature du contrat litigieux la fille de l'intimée
était au bénéfice d'un contrat de bail à son nom du logement qu'elle
occupait avec ses enfants et [...], que ce bail n'avait pas été résilié et que
c'est d'un commun accord que cet appartement a été laissé à son ex-
conjoint, qui était au bénéfice d'un contrat de travail de durée
indéterminée.
Avec l'appelant, il y a lieu d'admettre que ces éléments
permettent d'infirmer la constatation factuelle des premiers juges selon
laquelle l'intimée locataire n'avait pas d'autre choix que de signer le
contrat de durée déterminée.
5.2 En outre, les premiers juges ont retenu que « le défendeur a
tenté de dissuader la demanderesse de contester le loyer initial – qu’il

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avait augmenté de plus de 22%, au motif d'une remise au niveau des
loyers du quartier – ou de faire valoir d'autres droits ». Or, rien au dossier
ne permet de le dire. Il n'est pas établi que le bailleur aurait concrètement
cherché à tirer profit de la construction juridique proposée, au-delà des
avantages évidents qu’elle lui apportait.
Sur ces deux points, le grief de constatation arbitraire des faits
se révèle fondé (cf. pour le surplus consid. 6.4. infra).
6.
6.1 Selon l'art. 255 CO, le bail peut être conclu pour une durée
déterminée ou indéterminée (al. 1). Il est de durée déterminée lorsqu'il
doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue, les
autres baux étant conclus pour une durée indéterminée (al. 2 et 3; cf. art.
266 al. 1 CO).
Dans l'arrêt ATF 139 III 145, le Tribunal fédéral a été saisi de la
problématique de la licéité de la conclusion en chaîne de baux à loyer de
durée déterminée. Il a relevé que la loi ne contenait aucune disposition
interdisant de conclure successivement plusieurs baux à durée
déterminée, mais que la conclusion successive de tels baux pouvait
aboutir globalement au même résultat qu'un contrat de durée
indéterminée résiliable, tout en étant susceptible de procurer au bailleur
divers avantages (consid. 4.2.3). Ainsi, le bailleur pouvait refuser son
accord parce qu'il avait succombé dans une procédure ou parce qu'il
estimait le locataire trop revendicateur. Ce risque pouvait inciter le
locataire à se montrer docile et ne pas revendiquer des droits, afin de ne
pas compromettre ses chances d'obtenir un renouvellement de son bail: il
pourrait notamment hésiter à contester un loyer initial abusif, à demander
des travaux ou à contester des décomptes de chauffage. On pouvait
également imaginer que le bailleur entendît garder la liberté de conclure
avec un autre locataire disposé à payer davantage, alors qu'il s'exposait
normalement à une annulation de congé si l'application de la méthode
absolue permettait d'exclure l'hypothèse qu'il pût majorer légalement de

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loyer, le Tribunal fédéral soulignant que les art. 271 ss CO ne visaient pas
seulement à règlementer l'exercice du droit formateur à la résiliation du
contrat, mais aussi et surtout à garantir l'effectivité des droits du locataire,
considéré comme la partie faible au contrat (consid. 4.2.3). Le Tribunal
fédéral a dès lors posé que la conclusion successive de baux à durée
déterminée pouvait permettre au bailleur d'échapper à des règles
impératives conférant des droits au locataire, telles que les règles contre
les loyers ou les congés abusifs. S'il était sur le principe licite d'enchaîner
des baux de durée déterminée, cela s'entendait sous réserve d'une fraude
à la loi. Commettait une telle fraude le bailleur qui, en soi, avait l'intention
de s'engager pour une durée indéfinie, mais optait pour un système de
baux de durée déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles
impératives. La partie qui entendait faire appliquer la règle éludée – soit
en l'occurrence le locataire – devait établir l'existence d'une fraude à la loi
(consid. 4.2.4). Le bailleur n'avait pas à établir un intérêt spécial à
conclure des baux de durée déterminée et il s'agissait de rechercher si les
faits recueillis conduisaient à la conclusion que le bailleur avait mis en
place un système qui ne s'expliquait que par la volonté de contourner des
règles impératives (consid. 4.3.2). Il n'était pas aisé de tracer la frontière
entre le choix consensuel d'une construction juridique offerte par la loi et
l'abus de cette liberté, constitutif d'une fraude à la loi. Répondre à cette
question impliquait une appréciation au cas par cas, en fonction des
circonstances d'espèce (consid. 4.2.4). Dans cette cause particulière, le
Tribunal fédéral avait considéré que les déclarations des bailleurs selon
lesquelles ils privilégiaient les baux de durée limitée afin de préserver leur
liberté de conclure ou non de nouveaux contrats constituaient autant
d'indices d'une fraude à la loi, mais que l'appréciation de l'ensemble des
circonstances ne permettait pas de conclure que la construction juridique
proposée par eux ne s'expliquait que par le but de contourner les règles
impératives de protection des locataires, alors que la situation
professionnelle de ceux-ci pouvait justifier ce choix (consid. 4.3.3).
6.2 S'il appartient en principe au locataire de prouver la fraude à la
loi (ATF 139 III 145 consid. 4.2.4 et 4.3.2), la vraisemblance prépondérante
suffit, s'agissant de prouver l'intention frauduleuse, en tant que

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circonstance interne au bailleur, (Weber, Basler Kommentar, 6e éd., n. 6
ad art. 255 CO; cf. Piotet, Commentaire romand, n. 46 ad art. 8 CC). On
peut aussi se fonder sur le devoir de collaborer du bailleur. Lorsque le
locataire invoque le fait que rien ne justifiait qu'il se lie par un contrat de
durée déterminée, le bailleur devra exposer pour quelles raisons – qu'il ne
connaît a priori que lui-même – il a voulu agir ainsi (Siegrist, note ad ATF
139 III 145 in Droit du bail 2013 p. 17). Sans aller à un renversement du
fardeau de la preuve comme l'évoque Siegrist (loc. cit.), on pourra retenir
que le défaut de motif plausible peut conduire à l'admission d'une fraude à
la loi dans le cadre de l'appréciation des preuves (en ce sens Weber, loc.
cit.). On peut à cet égard appliquer par analogie les principes qui
prévalent en matière de contestation de bail initial ou en matière
d'annulation du congé. Si le locataire qui conteste le loyer initial doit
apporter la preuve des faits permettant de constater le caractère abusif du
loyer convenu, le bailleur doit cependant collaborer loyalement à
l'administration des preuves et fournir les éléments qu'il est seul à détenir.
Lorsque le bailleur viole son obligation de collaboration, obligation de
nature procédurale, qui ne touche pas au fardeau de la preuve et
n'implique pas un renversement de celui-ci, c'est dans le cadre de
l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus
de collaborer à l'administration de la preuve. En l'absence de tout autre
élément de preuve, le refus du bailleur peut avoir pour conséquence de
convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations
et, par conséquent, d'amener le juge à croire les indications de l'autre
partie, sans qu'il soit, au demeurant, question d'un quelconque
renversement du fardeau de la preuve (TF 4A_461/2015 du 15 février
2016 consid. 3.2. et 3.3, CdB 2016 p. 38 et réf. citées; cf. en matière
d'annulation de congé: ATF 135 III 112 consid. 4.1 et ATF 143 III 344
consid. 5.3.1).
6.3 En l’espèce, les premiers juges ont opposé l'intérêt du bailleur
à conclure un contrat de durée déterminée à celui de la locataire et ont
considéré qu’il ne faisait pas de doute que la décision de conclure un
contrat de durée déterminée était exclusivement le fait du bailleur.

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Toutefois, la Cour de céans constate que le bailleur a justifié sa
démarche, lors même qu'il n'avait pas à établir un intérêt spécial à
conclure des baux de durée déterminée, le fardeau de la preuve
incombant au locataire. Et le fait que le bail a été signé par la mère de
l'occupante des lieux qui n'avait pas les garanties financières suffisantes
constitue un motif objectif à même de justifier le choix du bailleur.
De l'aveu même de B.R.________, celle-ci aurait renoncé à la
conclusion du bail si on lui avait dit que le bail était de durée déterminée
en raison de travaux prévus, ce qui montre bien que la locataire avait le
choix de signer ou non le bail litigieux. D'ailleurs, il ne fait guère de doute
que la situation financière plus que favorable de l’intimée, qui a accepté
de soutenir sa fille dans sa recherche d’appartement, lui aurait permis de
trouver aisément un autre logement. Rien n'indique du reste que la fille de
l’intimée n'avait pas aussi la possibilité de revoir l'accord trouvé avec son
ex-compagnon s'agissant de la reprise du logement familial. A cela
s'ajoute que la fille de l’intimée a bénéficié d'un délai de réflexion de 48
heures pour se positionner et s'est renseignée d'emblée sur la possibilité
d'une éventuelle reconduction. Ainsi, elle ne pouvait pas ignorer qu'il
s'agissait d'un contrat de durée limitée, qui prenait fin au terme de la
durée contractuelle, ce qui est confirmé par les déclarations de
B.R.________, qui a expressément indiqué que sa mère avait décidé de
signer le contrat nonobstant sa durée déterminée, car il semblait qu'il
s'agissait d'une pratique courante et qu'une solution pourrait être trouvée
pour renouveler ce bail. Elle a donc agi en connaissance de cause.
6.4 Les premiers juges ont retenu « qu'au moment de la conclusion
du contrat, le défendeur avait l'intention de s'engager pour une durée
indéterminée », relevant à cet égard qu'il n'y avait pas de motif de
« révoquer en doute le témoignage de B.R.________, qui a rapporté qu'une
employée de la gérance l'avait tranquillisée en précisant qu'il lui suffirait de
faire une demande trois mois avant la fin du bail pour qu'elle obtienne un
nouveau contrat avec des conditions redéfinies ».

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Toutefois, les dires rapportés de la secrétaire ne sauraient lier le
bailleur sous l'angle de sa volonté de conclure un contrat de durée
indéterminée. Celle-ci parle d’ailleurs d'une possibilité de reconduction et
non pas de reconduction automatique ou de reconduction assurée. En effet,
entendue à ce sujet, B.R.________ a répondu que son souci était de
comprendre pourquoi le bail était de durée déterminée et a déclaré que si
des travaux avaient été prévus, elle n’aurait pas pris cet engagement, mais
que la gérance l’avait tranquillisée sur ce point en lui indiquant que si elle
souhaitait rester, il lui suffisait de faire une demande trois mois avant la fin
du bail, ce qui lui permettrait d’obtenir un nouveau bail avec des conditions
redéfinies. On remarque aussi qu’est relatée l'hypothèse dans laquelle
l'occupante de l'appartement souhaiterait rester, ce qui montre bien qu’un
éventuel départ de celle-ci n’était pas exclu. Enfin, ce n'est pas parce
qu'une demande de reconduction de bail est adressée au bailleur au terme
du contrat que celui-ci sera reconduit, une telle reconduction ne relevant
pas du pouvoir décisionnel de l'employée secrétaire.
Cela étant, il n’est pas possible d'affirmer que le bailleur avait
l'intention au moment de la signature du contrat de s'engager pour une
durée indéterminée. On ignore tout de la volonté du bailleur au moment
de la conclusion du bail s'agissant de sa reconduction éventuelle. Les
éléments à disposition ne permettent pas davantage de dire que le bail
aurait été reconduit à son terme. Il ressort de l'instruction que les baux
conclus par le bailleur sont majoritairement de durée indéterminée,
puisque les dix appartements à [...] sont loués pour une durée
indéterminée et que, sur les dix appartements à N.________, six sont loués
pour une durée indéterminée. Seuls deux des quatre contrats de durée
déterminée ont été reconduits à leur terme, sans que l'on connaisse les
circonstances des reconductions accordées ; il ne s'agit du reste que d'une
première reconduction et l'on ignore ce qu'il adviendra de ces contrats à
l'échéance de la première reconduction. On ne saurait en déduire une
pratique avérée de la part du bailleur de reconduire automatiquement les
baux de durée déterminée à leur terme, soit de-conclure des contrats en
chaîne. D'ailleurs, ces deux cas ne permettent pas d'établir que dans le
cas d'espèce il y aurait eu fraude à la loi, laquelle doit se déterminer au

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cas par cas, sur la base des circonstances d'espèce, comme l’admet
l'intimée dans sa réponse.
6.5 S'agissant de la fraude à la loi, il ne suffit pas de dire que,
souvent, les locataires sont mis devant le fait accompli, sans aucune
possibilité de négocier le bail compte tenu de la pénurie et de leur besoin
de trouver un logement. Dire simplement que conclure un bail de durée
déterminée a en soi pour effet d’inciter le locataire à se montrer docile et à
ne pas revendiquer ses droits revient à faire interdiction en définitive de
conclure tout bail de durée déterminée, ce qui est contraire à l’art. 255 CO
et à la jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 139 III 145 déjà cité). En
l’espèce, si le loyer a certes été augmenté, la locataire n'a pas allégué et
encore moins établi avoir été dissuadée de le contester ou avoir été
empêchée de faire valoir d'autres prétentions. Au contraire, l'appréciation
des circonstances – telles qu'exposées ci-dessus – ne permet pas de
conclure que la construction juridique proposée par le bailleur ne
s'expliquait que par un but de contournement de la loi, alors que la
situation d'espèce était indécise du fait que le bail était détenu par
quelqu'un pour l'usage d'un autre dont la situation financière était
précaire.
La preuve de la fraude à la loi n’étant ainsi pas établie, les
premiers juges ont violé le droit fédéral en retenant une fraude à la loi et
en qualifiant le contrat liant les parties de contrat de durée indéterminée.
Il y a lieu de s’en tenir au fait que le bail a été conclu pour une durée
déterminée, aucun motif ne permettant ici de déroger à l'autonomie
contractuelle, et de constater qu’il a valablement pris fin le 31 mars 2017.
6.6 Au regard de ce qui précède, les autres critiques peuvent
demeurer en l'état.
7. En définitive, l’appel doit être admis et le jugement réformé en
ce sens que la demande de la locataire est rejetée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'756 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28

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septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’intimée, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celle-ci versera à l’appelant la somme de
1'756 fr. à titre de restitution de l’avance de frais judiciaires de deuxième
instance (art. 111 al. 2 CPC).
L’intimée doit en outre verser à l’appelant, qui a agi par le
biais d’un conseil professionnel, des dépens de deuxième instance, qui
peuvent être arrêtés à 2'000 fr. (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. La demande déposée le 31 mars 2016 par A.R.________ est
rejetée.
II. Il n’est pas perçu de frais judiciaires ni alloué de dépens de
première instance.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'756 fr.
(mille sept cent cinquante-six francs), sont mis à la charge de
l’intimée A.R.________.
IV. L’intimée A.R.________ doit verser à l’appelant V.________ la
somme de 3'756 fr. (trois mille sept cent cinquante-six francs)
à titre de dépens et de restitution d’avance de frais de
deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.

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Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Serge Demierre (pour V.________),
- Me Nicole Wiebach (pour A.R.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des Baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :