vd_gerichte · PO17.030117 · 2020-06-11 · fr
Libération de dette 83 al. 2 LP
Libération de dette 83 al. 2  LP


TRIBUNAL CANTONAL
PO17.030117-200389
230
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 11 juin 2020
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
M. Colombini et Mme Merkli, juges
Greffière : Mme Pache
*****
Art. 160, 163 al. 1 et 3 CO
Statuant sur l’appel interjeté par X.________, à Founex,
demandeur, contre le jugement rendu le 27 novembre 2019 par la
Chambre patrimoniale cantonale dans la cause divisant l’appelant d’avec
S.________, à Founex, défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1101

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En fait :
A. Par jugement du 27 novembre 2019, dont les considérants
écrits ont été envoyés aux parties pour notification le 3 février 2020, la
Chambre patrimoniale cantonale (ci-après : les premiers juges) a rejeté les
conclusions en libération de dette prises par le demandeur X.________ à
l’encontre du défendeur S.________, selon demande du 20 juin 2017 (I), a
dit que l’opposition totale formée par le demandeur au commandement de
payer délivré par l’Office des poursuites du district de Nyon sous poursuite
7784235 devait par conséquent être définitivement levée à concurrence
d’un montant de 317'000 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 13 octobre
2015 (II), a arrêté les frais judiciaires à 12'105 fr. et les a laissés
provisoirement à la charge de l’Etat pour le demandeur (III), a dit que le
bénéficiaire de l’assistance judiciaire était, dans la mesure de l’art. 123
CPC, tenu au remboursement de ces frais mis provisoirement à la charge
de l’Etat (IV), a dit que le demandeur devait verser au défendeur la
somme de 9'187 fr. 50 à titre de dépens (V) et a rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers ont retenu qu’il convenait de mesurer
concrètement l’intérêt du créancier au maintien de la totalité de sa
prétention au moment de la violation de l’obligation principale, et non au
jour du jugement. Lors de l’établissement du constat de carence par le
notaire, les vendeurs n’avaient aucune garantie de revendre leur bien,
respectivement de le revendre rapidement et au même prix, ce qu’ils
n’avaient du reste pas réussi à faire, les charges mensuelles relatives
audit bien immobilier continuant à courir. Selon les premiers juges, le
demandeur n’avait pas établi que sa situation financière serait
catastrophique, dès lors que les décisions fiscales n’étaient pas définitives,
qu’il n’était pas établi que l’amende fiscale infligée par les autorités serait
réclamée ni qu’il n’avait pas les moyens de l’acquitter ou encore que celle-
ci ferait l’objet d’une procédure d’exécution forcée. Au demeurant, le
procès-verbal de saisie du 6 octobre 2016 ne suffisait pas à lui seul à
fonder la réduction de la peine conventionnelle convenue, ce d’autant plus

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que le demandeur prévoyait, malgré les difficultés financières qu’il
invoquait, d’acquérir un bien immobilier valant plusieurs millions de francs
suisses. Les premiers juges n’ont pas considéré la faute de X.________
comme légère, dès lors qu’il n’avait pas établi que le notaire et les
vendeurs avaient été mis au courant de la nécessité de réaliser la vente
par le biais d’une société immobilière en voie de formation, ni qu’il aurait
été incité à signer le contrat, ce d’autant qu’il disposait d’une expérience
non négligeable en matière de vente immobilière. Les premiers juges ont
également rappelé que l’existence du dommage en tant que tel n’était pas
une condition de validité de la clause pénale et que seul le risque de
dommage auquel le créancier était exposé, à l’exclusion du dommage
effectif, entrait en considération, une peine conventionnelle correspondant
à 10% du prix de vente n’étant généralement pas excessive selon la
jurisprudence. Quant à la durée du contrat, les premiers juges ont relevé
qu’elle n’était pas déterminante compte tenu de l’expérience du
demandeur en matière de transactions immobilières et du fait qu’il avait
demandé au notaire des modifications au projet de contrat qui ne
portaient pas sur la durée.
B. a) Par acte du 5 mars 2020, X.________ a interjeté appel contre
le jugement précité, en concluant, sous suite de frais, à sa réforme en ce
sens qu’il ne soit pas le débiteur de S.________ de la somme de 317'000 fr.
au titre de peine conventionnelle, laquelle était réduite à 0 fr., et que
l’opposition au commandement de payer ne soit pas levée mais
confirmée. Subsidiairement, l’appelant a conclu à l’annulation du
jugement et au renvoi de la cause à l’autorité de première instance pour
nouvelle instruction et nouveau jugement dans le sens des considérants à
intervenir.
A l’appui de son appel, X.________ a produit un onglet de pièces
sous bordereau. Il a également requis des mesures d’instruction, à savoir
la production par l’intimé de l’acte de vente à terme du 4 novembre 2015
signé par ce dernier et son épouse en qualité de vendeurs et par les époux
A.P.________ en qualité d’acheteurs (parcelle [...] de la commune de

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Coppet) ainsi que l’audition de l’intimé au sujet de la commission de
courtage qu’il aurait dû payer à l’agence immobilière [...] SA et au sujet du
fait qu’il n’aurait pas payé de commission de vente aux époux
A.P.________.
L’appelant a en outre requis d’être mis au bénéfice de
l’assistance judiciaire pour la procédure d’appel, requête à laquelle la Juge
déléguée de la Cour de céans a fait droit par prononcé du 8 avril 2020.
b) Par réponse du 25 mai 2020, S.________ a conclu au rejet de
l’appel, sous suite de frais.
c) Par réplique spontanée du 8 juin 2020, X.________ a confirmé
les conclusions de son appel du 5 mars 2020.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le demandeur X.________ (ci-après : « le demandeur ») est
domicilié à Founex ; il en va de même du défendeur S.________ (ci-après : «
le défendeur »).
2. a) En date du 15 septembre 2015, le défendeur et son épouse,
[...], tous deux désignés comme « le vendeur » (ci-après : « les vendeurs
»), et le demandeur, désigné comme « l’acheteur », ont signé un acte
intitulé « Vente à terme avec droit d’emption » instrumenté par le notaire
D.________ à Nyon (ci-après : le contrat), aux termes duquel le demandeur
se portait acquéreur de la parcelle n° [...] sise sur le territoire de la
commune de Coppet, dont le défendeur et N.________ étaient alors
copropriétaires, chacun pour moitié.
Le prix de vente convenu dans ledit acte s’élevait à 3'170'000
francs. S’agissant de son paiement, les parties avaient prévu à l’art. 10 du
contrat qu’il se ferait par le versement d’un acompte de 317'000 fr. d’ici

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au 25 septembre 2015, le solde de 2'853'000 fr. devant être versé au
terme d’exécution de l’acte, soit le
8 octobre 2015.
Le contrat contenait par ailleurs une clause pénale dont la
teneur était la suivante (art. 14) :
« […]
La présente vente à terme est ferme et irrévocable.
Si l’une ou l’autre des parties violait les obligations résultant pour
elle du présent acte, le notaire soussigné dressera un constat de carence au
terme d’exécution du présent acte et la partie non défaillante aura le choix :
- soit de demandeur en justice l’exécution du présent acte ;
- soit de renoncer à l’exécution du présent acte et de se départir du
présent contrat, en recevant, à titre de clause pénale, une indemnité de
CHF 317'000.-- (trois cent dix-sept mille francs), ce montant étant payé par
conservation de l’acompte précité en cas de défaillance de l’acheteur et par le
paiement immédiat de ladite somme et le remboursement de l’acompte en cas
de défaillance du vendeur. ».
b) Précédemment à la signature du contrat, le demandeur
avait demandé au notaire D.________ de modifier un premier projet d’acte,
notamment en enlevant le nom de son épouse, qui était citée comme co-
acheteuse.
c) Il n’est pas établi que tant les vendeurs que le notaire
D.________ étaient conscients, lors de la signature du contrat, que le
premier ne disposait pas des fonds nécessaires pour payer le prix de vente
mais qu’il avait besoin, par le biais d’une société en formation, d’un crédit
bancaire, respectivement que le demandeur voulait conclure, en lieu et
place d’un acte de vente à terme ferme et non transférable – qu’il aurait
été incité à signer –, une promesse de vente permettant une substitution,
ce que les vendeurs auraient refusé. En effet, ni le notaire précité ni le
notaire Q.________ à Morges, tous deux entendus en qualité de témoins et
dont les déclarations ont été retenues dans le présent état de fait, n’ont
confirmé ce qui précède. Le demandeur lui-même, lors de son
interrogatoire, a nuancé les allégations ci-dessus, en confirmant qu’il
n’avait pas dit de manière expresse au moment de la signature de l’acte
qu’il n’avait pas encore le financement – ni évoqué qu’il existait une
probabilité qu’il ne l’obtienne pas – et qu’il n’avait alors pas parlé de la

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société immobilière à constituer ou d’une éventuelle substitution de
l’acquéreur. Le demandeur a par ailleurs reconnu ne pas avoir informé les
vendeurs et le notaire D.________ de ce qu’il avait auparavant déjà fait des
demandes de crédit en son nom propre, qui lui avaient été refusées ; il a
également expliqué qu’il n’avait pas proposé aux vendeurs ou dit de
manière expresse chez le notaire qu’il ne voulait pas un acte de vente à
terme mais uniquement une promesse de vente, confirmant ne pas avoir
été incité à signer l’acte dont il est question. Le notaire a déclaré avoir
renoncé à demander une provision car « il [l'appelant] donnait tellement
l'impression d'avoir une capacité financière ».
3. Le demandeur n’a pas versé l’acompte convenu dans le délai
prévu par le contrat.
4. Le 5 octobre 2015, Me D.________ a confirmé aux parties la
date de la signature de la réquisition de transfert par courrier
électronique, soit le jeudi
8 octobre 2015 à 14h00 en ses locaux.
5. Par courriel du 6 octobre 2015, 17h39, le demandeur s’est
adressé au notaire D.________ en les termes suivants :
« […]
Comme j’en ai déjà fait par à Monsieur S.________ (sic), je ne suis pas
en mesure de signer la vente de la villa à mon nom.
En effet ce matiin (sic) la société [...] m’a confirmé qu’elle ne pouvait
m’accorder le prêt à titre personnel.
Je dois constituer une société immobilière, qui signera un nouveau
contrat d’achat.
Cette société sera propriété de la holding qui lui accorde un prêt direct.
En sortant la liquidité de la holding pour un financement à un tiers,
elle doit payer 35% d’impôt sur CHF 3'300'000.-
Les conditions de vente restent inchangées. Il nous faut bien
évidemment l’accord du vendeur pour établir un nouvel acte de vente.
Dès réception, nous vous enverrons CHF 50'000.- versés sur un
compte de consignation pour la constitution de la SI [...] SA.
A réception de l’extrait du registre du commerce nous pourrons
signer la vente.
[…] ».

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6. Les vendeurs ont refusé de changer, à la dernière minute et à
défaut de tout versement chez le notaire, les accords intervenus le 15
septembre 2015.
Le solde du prix de vente n’a pas été versé par le demandeur.
7. Le 8 octobre 2015, le notaire D.________ a dressé sous la forme
authentique un constat de carence signé par l’ensemble des parties au
contrat, faisant notamment état du non-paiement par le demandeur de
l’acompte ainsi que du solde du prix de vente et consignant la non-
exécution du contrat.
Il ressort également dudit document que le défendeur était
alors pleinement en mesure de remettre l’immeuble objet du contrat au
demandeur.
8. Par courrier recommandé du 9 octobre 2015, le défendeur et
N.________ – sous la plume de leur conseil – ont notamment déclaré que,
compte tenu de la carence de l’acheteur, ils renonçaient à l’exécution du
contrat et se départissaient dudit acte, sommant dès lors le demandeur de
payer sans délai la peine conventionnelle de 317'000 fr., avec intérêt à 5%
dès le 9 octobre 2015.
9. En date du 19 octobre 2015, le demandeur a écrit au conseil
des vendeurs « qu’en date du [5 octobre 2015, il était] en possession
d’une offre de financement pour la villa », pour un montant total de
3'500'000 francs.
10. Le défendeur et N.________ ont vendu le 2 décembre 2015 la
parcelle litigieuse de la commune de Coppet aux dénommés A.P.________
et B.P.________, au prix de 3'150'000 francs.
11. a) Un tableau versé au dossier par le défendeur a la teneur
suivante :

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b) Le contenu d’avis d’échéance adressés au défendeur ainsi
qu’à
«N.________ » par [...] AG s’agissant de la maison individuelle sise [...] à
1296 Coppet se résume comme il suit :
Dette en
Date Période Montant Intitulé
capital relative
d’échéance d’intérêts (fr.) hypothèque
(fr.)
05.10.2014- Hypothèque flex
04.01.2015 355.50 141'956.00
04.01.2015 roll-over
06.10- Hypothèque flex
05.11.2015 245.40 375'000.00
05.11.2015 roll-over
06.10- Hypothèque flex
05.11.2015 490.85 750'000.00
05.11.2015 roll-over
01.10- Hypothèque fix à
25.11.2015 1'145.85 500'000.00
25.11.2015 effets différés
01.10- Hypothèque fix à
25.11.2015 1'375.00 200'000.00
25.11.2015 effets différés
03.11- Hypothèque flex
02.12.2015 85.25 134'591.00
02.12.2015 roll-over
06.11- Hypothèque flex
05.12.2015 158.35 375'000.00
25.11.2015 roll-over
c) Il ressort notamment d’une facture établie le 15 juin 2015 à
l’attention du défendeur qu’un montant de 895 fr. 30 lui a été facturé à

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titre de prime annuelle d’assurance bâtiment du 1er août 2015 au 31 juillet
2016.
d) Le 5 novembre 2015, l’Office d’impôt du district de Nyon a
adressé au défendeur ainsi qu’à N.________ deux décomptes finaux
s’agissant de l’impôt foncier 2015 selon décision de taxation de la même
date, à hauteur de 1'432 fr. 50 chacun.
e) Un décompte établi le 26 novembre 2015 par [...] SA à
l’attention du défendeur s’agissant du lieu de consommation sis chemin
[...], à Coppet, fait état d’un montant total de 1'307 fr. 06, TVA compris.
f) Il ressort d’un document daté du 26 novembre 2015 que [...]
SA a facturé à «N.________ », à l’adresse chemin [...], à Coppet, un montant
de 691 fr. 20, TVA comprise, pour le soufflage/ramassage et l’évacuation
de feuilles sur l’ensemble de la propriété.
12. a) Le demandeur n’a pas versé au défendeur le montant que
celui-ci lui réclame à titre d’indemnité.
Ainsi, à la réquisition du défendeur, un commandement de
payer du
19 février 2016 établi par l’Office des poursuites du district de Nyon dans
le cadre de la poursuite n° 7784235 pour un montant de 317'000 fr., avec
intérêts à 5% l’an dès le 25 septembre 2015, a été notifié le 29 février
2016 au demandeur, qui y a fait opposition totale.
b) Le 14 septembre 2016, le Juge de paix du district de Nyon a
rejeté la requête de mainlevée du défendeur.
c) Par prononcé rendu le 29 mars 2017, dont les motifs ont été
notifiés aux parties le 30 mai 2017 et reçus par le demandeur le 1er juin
2017, l’autorité précitée a prononcé la mainlevée provisoire de
l’opposition formée par le demandeur au commandement de payer du 19
février 2016.

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Il ressort notamment de dite décision que le défendeur, en
produisant copie du constat de carence notarié authentique daté du 8
octobre 2015, a démontré que la prestation promise n’avait pas été
exécutée et, par conséquent, que la clause pénale contenue dans le
contrat valait titre à la mainlevée provisoire pour la peine conventionnelle
qui y était fixée.
13. a) Un extrait non daté du Registre de l’Office des poursuites
du district de Nyon, dont on ignore quel débiteur il concerne, fait état
d’actes de défaut de biens délivrés pour plusieurs millions de francs
suisses.
b) Il ressort d’un procès-verbal de saisie valant acte de défaut
de biens établi le 6 octobre 2016 s’agissant du demandeur que l’Office des
poursuites du district de Nyon n’a pas constaté chez ce dernier la
présence de biens saisissables et n’a pas pu procéder à une saisie de
salaire. Au dos de cette pièce, la situation du demandeur est exposée en
ces termes « Marié, père de deux enfants (2008 et 2015), à charge.
Ingénieur mécanique, ne perçoit plus de revenu dans le domaine de son
activité. Est aidé financièrement par sa famille et ses proches. Sa sœur
héberge lui et sa famille à titre de location (sic) pour une somme de 1650 fr.
par mois, actuellement impayée. Assurance maladie pour toute la famille
impayée. Ses comptes ne présentent pas de disponible permettant une
saisie. Ne possède que ses effets personnels. Aucune saisie possible au
sens de l'art. 92 et 93 LP ».
c) Selon un extrait du Registre de l’Office des poursuites du
district de Nyon du 5 février 2020, le demandeur fait l’objet de poursuites
pour un montant total de 7'751'688 fr. 35 et d’actes de défaut de biens à
hauteur de 5'036'594 fr. 05.
14. a) Le demandeur est en litige avec les autorités fiscales
vaudoises, genevoises et de la Confédération, qui lui réclament des

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sommes dépassant un million de francs suisses résultant d’une transaction
immobilière effectuée en 2006 à Morges.
Ainsi, l’Administration cantonale vaudoise des impôts (ci-
après : ACI) revendiquait le paiement d’un montant de 674'430 fr. à titre
d’impôt sur le revenu et la fortune 2006 ; un recours contre cette décision,
déposé le 6 octobre 2016 par le demandeur, a été rejeté par le Tribunal
fédéral par arrêt du 15 juin 2017.
b) L’administration fiscale cantonale genevoise lui réclame
quant à elle un montant de 259'118 fr. 85 à titre de supplément d’impôt
pour l’impôt fédéral direct 2006. Au 1er juin 2017, la cause était pendante
devant le Tribunal administratif de première instance.
c) L’impôt fédéral direct a infligé au demandeur une amende
de 259'118 fr., au motif qu’il aurait réalisé un bénéfice immobilier
professionnel qu’il n’aurait pas mentionné dans sa déclaration fiscale 2006
déposée lors de sa réclamation contre la taxation d’office 2006.
d) Sur réquisition de l’Etat de Vaud, représenté par l’ACI, un
commandement de payer du 15 janvier 2020 établi par l’Office des
poursuites du district de Nyon dans le cadre de la poursuite n° 9451550
pour les montants de 674'430 fr. plus intérêts à 3,5% l’an dès le 23 août
2017 (1) et 133'818 fr. 15, sans intérêt (2), a été notifié le 20 janvier 2020
au demandeur, qui y a fait opposition totale. L’acte précité indiquait
comme titre et date de la créance ou cause de l’obligation « impôt sur le
revenu et la fortune 2006 (Etat de Vaud, Commune de Morges) selon
décision de taxation du 13.07.2017 et du décompte final du 13.07.2017 ;
sommation adressée le 12.09.2019 » (1) et « intérêts moratoires sur
décompte » (2).
Par requête du 17 février 2020, l’Etat de vaud, représenté par
l’ACI, a requis du Juge de paix du district de Nyon qu’il prononce la
mainlevée définitive de l’opposition formée au commandement de payer
notifié le 20 janvier 2020 dans le cadre de la poursuite n° 9451550 de

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l’Office des poursuites du district de Nyon pour les sommes de 674'430 fr.
plus intérêts à 3,5% l’an dès le 23 août 2017 et
133'818 fr. 15, sans intérêt.
15. a) Il ressort du Registre du Commerce que le demandeur a été
l’administrateur unique de [...] SA – société ayant pour but l’exploitation
d’un bureau d’études dans le domaine de l’urbanisme, de l’architecture,
de la promotion et du design – et de [...] SA – dont le but consistait en des
conseils et des services, notamment en matière immobilières.
Il ressort par ailleurs du site internet [...]/ que le demandeur
est gérant d’une entreprise française [...], active dans le secteur d’activité
de l’immobilier.
b) Lors de son interrogatoire par le Juge délégué de la
Chambre patrimoniale cantonale, le demandeur a notamment admis avoir
été propriétaire de plusieurs maisons, qu’il avait eu plusieurs contacts
avec des notaires et des banques liés à l’acquisition de biens immobiliers
et qu’il avait été l’administrateur de deux sociétés immobilières
propriétaires d’immeubles, en plus de celles dont il est fait mention ci-
dessus. Dans la mesure où ces déclarations vont dans le sens des
allégations de sa partie adverse, elles seront retenues s’agissant de ce
point particulier.
Il en va de même des déclarations du demandeur selon
lesquelles il savait qu’il prenait un risque en signant le contrat, mais qu’il
était convaincu qu’il trouverait une solution en passant par une société
immobilière, et qu’il avait déjà signé une promesse de vente pour laquelle
il ne s’était pas exécuté avant 2015 pour un bien se situant à Trélex.
16. Par demande du 20 juin 2017 adressée au Tribunal
d’arrondissement de la Côte, X.________ a conclu, sous suite de frais,
principalement à ce qu’il ne soit pas débiteur de S.________ et ne lui doive
pas la somme de 317'000 fr. indiquée dans la clause pénale de l’acte de

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vente à terme instrumenté le
15 septembre 2015 par Me D.________, notaire à Nyon, objet de la
poursuite
n° 7784235 de l’Office des poursuites du district de Nyon et du prononcé
de mainlevée provisoire rendu le 29 mars 2017 par la Juge de paix du
district de Nyon, et à ce que l’opposition qu’il a formée au commandement
de payer notifié le
29 février 2016 dans la poursuite n° 7784235 soit maintenue.
Subsidiairement, le demandeur a conclu à ce que la peine conventionnelle
soit réduite à 3'000 fr. et à ce que l’opposition au commandement de
payer soit définitivement levée à hauteur de 2'000 fr. et soit maintenue
pour le surplus.
Par décision rendue le 3 juillet 2017, la Présidente du Tribunal
d’arrondissement de la Côte a déclaré irrecevable la demande du 20 juin
2017 au vu de la valeur litigieuse, la cause étant rayée du rôle, sans frais.
En date du 6 juillet 2017, le demandeur a déposé devant la
Chambre patrimoniale cantonale une demande identique à celle adressée
par erreur au Tribunal d’arrondissement de la Côte le 20 juin 2017.
Par réponse du 16 août 2018, le défendeur a conclu, sous suite
de frais, au rejet de la demande, et, reconventionnellement, à ce que le
demandeur soit son débiteur et lui doive immédiat paiement de la somme
de 317'000 fr. plus intérêts à 5% l’an dès le 25 septembre 2015, à ce que
l’opposition formée au commandement de payer notifié le 29 février 2016
dans la poursuite n° 7784235 de l’Office des poursuites du district de Nyon
soit définitivement levée.
Le demandeur s’est déterminé sur les allégués de la réponse
par courrier du 17 janvier 2019.
17. Par prononcé rendu le 19 décembre 2017, la Juge déléguée de
la Chambre patrimoniale a accordé le bénéfice de l’assistance judiciaire au
demandeur avec effet au 13 décembre 2017 dans la cause en libération

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de dette l’opposant au défendeur, en ce sens que le premier a été exonéré
du paiement des avances de frais et de celui des frais judiciaires.
18. Les témoins D.________ et Q.________ ont été entendus et le
demandeur interrogé à l’audience du juge délégué du 14 juin 2019. Il est
précisé que le demandeur n’était pas assisté lors de cette audience.
Le défendeur ne s’étant pas présenté, il n’a pas pu y être
entendu. L’autorité précitée a cependant informé les parties de ce qu’il
serait procédé ultérieurement à son interrogatoire, éventuellement lors de
l’audience de plaidoiries finales.
Lors de cette audience, le conseil du défendeur a notamment
produit la pièce requise 51, à savoir l’acte de vente signé avec les époux
A.P.________, qui était en réalité la réquisition de transfert au Registre
foncier.
19. L’audience de plaidoiries finales, au cours de laquelle il a été
procédé à l’interrogatoire du défendeur, s’est tenue le 26 novembre 2019.
La Chambre patrimoniale cantonale a délibéré à son terme, à huis clos.
20. Le dispositif du jugement a été notifié aux parties le 27
novembre 2019. Le demandeur en a requis la motivation le 29 novembre
2019, soit en temps utile.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance dans les affaires patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), pour autant que la
valeur litigieuse au dernier état des conclusions de première instance soit
de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

- 15 -
L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance
d'appel, soit auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]),
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, l'appel a été formé en temps utile par une partie
qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une
décision finale rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur
litigieuse au dernier état des conclusions est supérieure à 10'000 francs.
L'appel est dès lors recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 Ill 43
consid. 2 et les réf. cit.).
2.2 Selon l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut administrer
les preuves.
Cette disposition ne confère pas à l'appelant un droit à la
réouverture de la procédure probatoire et à l'administration des preuves
(TF 4A_616/2016 du 10 mai 2017 consid. 4.1). L'instance d'appel peut
rejeter la requête de réouverture de la procédure probatoire et
d'administration d'un moyen de preuve déterminé si l'appelant n'a pas
suffisamment motivé sa critique de la constatation de fait retenue par la
décision attaquée. Elle peut également refuser une mesure probatoire en
procédant à une appréciation anticipée des preuves, lorsqu'elle estime
que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue
ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve

- 16 -
déjà administrés par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu'il ne
serait pas de nature à modifier le résultat des preuves qu'elle tient pour
acquis (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; TF 5A_583/2016 du 4 avril 2017
consid. 3.1.2.2 ; TF 5A_86/2016 du 5 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF
5A_851/2015 du 23 mars 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_362/2015 du 1er
décembre 2015 consid. 2.2). L'instance d'appel peut aussi refuser
d'administrer un moyen de preuve régulièrement offert en première
instance lorsque la partie a renoncé à son administration, notamment en
ne s'opposant pas à la clôture de la procédure probatoire (ATF 138 III 374
consid. 4.3.1 ; TF 5A_339/2015 du 18 novembre 2015 consid. 5.2). Si
l'instance d'appel doit procéder à l'administration d'une preuve nouvelle
ou instruire à raison de faits nouveaux, son pouvoir sera limité par les
restrictions de l'art. 317 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, nn. 5 et 9 ad art. 316 CPC).
L'art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve
nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués ou
produits sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première
instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise (let. b). Ces conditions sont cumulatives (TF 5A_456/2016 du 28
octobre 2016 consid. 4.1.1). On distingue à cet effet vrais et faux novas.
Les vrais novas sont des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés
qu’après la fin de l’audience de débats principaux de première instance ;
ils sont recevables en appel lorsqu’ils sont invoqués sans retard après leur
découverte. Les faux novas sont des faits ou moyens de preuve nouveaux
qui existaient déjà lors de l’audience de débats principaux ; leur
recevabilité en appel est exclue s’ils avaient pu être invoqués en première
instance en faisant preuve de la diligence requise (Colombini, Condensé
de la jurisprudence fédérale et vaudoise relative à l’appel et au recours en
matière civile, in JdT 2013 III 131, spéc. p. 150, n. 40 et les références
citées).

- 17 -
2.3 En l’espèce, l’appelant a produit un bordereau de treize pièces.
Les pièces 16 à 18 sont des pièces dites de forme et sont donc recevables.
Quant aux pièces 19 à 28, seules sont recevables celles qui
sont postérieures à l’audience du 26 novembre 2019, soit les pièces 20,
21, 22 et 27. Les autres pièces ne remplissent pas les conditions de l'art.
317 CPC, nonobstant le fait que l'appelant n'ait pas été représenté lors de
son audition, mais bien lors de la séance du 26 novembre 2019, soit lors
de l'audience des plaidoiries finales. Quoi qu’il en soit, les pièces
irrecevables ne sont pas décisives pour le sort de l’appel, dès lors que les
pièces recevables suffisent à établir la situation financière de l'appelant.
Les pièces 20 à 22 et 27 ont donc été prises en considération dans la
mesure utile et l’état de fait du jugement entrepris a été complété à cet
égard.
2.4 L’appelant a requis des mesures d’instruction consistant en la
production par l’intimé de l’acte de vente à terme du 4 novembre 2015
signé par celui-ci et son épouse en qualité de vendeurs et par les époux
A.P.________ en qualité d’acheteurs (parcelle [...] de la commune de
Coppet), ainsi qu’en l’audition de l’intimé au sujet de la commission de
courtage qu’il aurait dû payer à l’agence immobilière [...] SA et au sujet du
fait qu’il n’aurait pas payé de commission de vente aux époux
A.P.________. Dans la mesure où ces mesures d’instruction ne sont pas
déterminantes sur le sort de l’appel (cf. consid. 4.3 et 5.3 infra), il convient
toutefois de rejeter cette requête.
3.
3.1 En premier lieu, l’appelant se prévaut d’une constatation
erronée, voire arbitraire des faits, respectivement d'appréciation erronée,
voire arbitraire des moyens de preuve.
3.2 Il ressort en effet du jugement entrepris qu’un extrait non daté
du Registre de l'Office des poursuites de Nyon, dont on ignore quel
débiteur il concerne, fait état d'actes de défaut de biens délivrés pour

- 18 -
plusieurs millions de francs suisses. Il ressort également du jugement que,
selon un procès-verbal de saisie valant acte de défaut de biens établi le 6
octobre 2016 s'agissant du demandeur, l'Office de poursuites du district
de Nyon n'a pas constaté chez celui-ci la présence de biens saisissables et
n'a pas pu procéder à une saisie de salaire.
3.3 L'appelant soutient que ces constatations reposeraient sur les
deux documents composant la pièce 8, le deuxième permettant ainsi de
l'identifier en tant que poursuivi, ce que les premiers juges auraient omis
de constater. Or, à la lecture de la pièce 8, il apparaît que les deux
constatations de la Chambre patrimoniale cantonale ne sont pas erronées,
dès lors que l'extrait des poursuites produit n'indique pas le débiteur. Il
n’est ainsi pas possible, comme le prétend l’appelant, de rapprocher la
première pièce de la seconde, l’une ne faisant pas référence à l’autre.
Partant, on ne peut faire grief aux premiers juges d’avoir retenu que
l’extrait des poursuites concernait un débiteur inconnu.
L'appelant reproche également aux premiers juges d’avoir
retenu que, nonobstant ces faits constatés, « s'agissant de la situation
financière du précité, qu'il qualifie de catastrophique, on ne peut que
constater que le demandeur échoue à démontrer ses allégations à ce sujet
». Ce moyen, tiré de cet extrait incomplet du jugement, relevant de
l'appréciation des preuves, sera examiné avec les autres griefs soulevés
par l'appelant à cet égard (cf. consid. 5.3.1 infra) ; on peut toutefois d'ores
et déjà rappeler que les pièces 20 à 22 et 27, recevables, suffisent à
établir la situation financière de l'appelant (voir consid. 2.3 supra).
4.
4.1 L'appelant reproche à la Chambre patrimoniale cantonale une
violation de son droit d'être entendu et une appréciation arbitraire des
preuves, au motif qu'elle n'aurait pas donné suite à sa réquisition de
production de l'acte de vente de l'immeuble n° [...] de la commune de
Coppet entre l'intimé et les époux A.P.________, qu’elle se serait contentée
de la réquisition de transfert immobilier du 25 novembre 2015 et qu’elle

- 19 -
aurait constaté de manière erronée que la vente avait eu lieu le 2
décembre 2015.
4.2 Le droit à la preuve est une composante du droit d’être
entendu garanti par l’art. 29 al. 2 Cst. ; il se déduit également de l’art. 8
CC et trouve désormais une consécration expresse à l’art. 152 CPC (ATF
143 III 297 consid. 9.3.2 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). Il implique que
toute personne a droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire
administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été
proposés régulièrement et en temps utile (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2 ;
ATF 140 I 99 consid. 3.4). Les art. 8 CC et 152 CPC ne régissent pas
l’appréciation des preuves et ne disent pas quelles mesures doivent être
ordonnées, ni ne dictent au juge civil comment forger sa conviction (TF
4A_42/2017 du 29 janvier 2018 consid. 3.2, non publié in ATF 144 III 136
et les réf. citées). En outre, le droit à la preuve n’interdit pas au juge de
mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont
permis d’acquérir une conviction et que, procédant de manière non
arbitraire à une appréciation anticipée des moyens de preuve qui lui sont
encore proposés, il a la certitude que ceux-ci ne pourraient pas l’amener à
modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 et la réf. citée ; TF
5A_125/2019 du 9 septembre 2019 consid. 3.2.2).
4.3 La date de la vente du 2 décembre 2015 résulte en l’espèce de
l'extrait du Registre foncier concernant l'immeuble en cause, à savoir de la
pièce 4 du bordereau du 20 juin 2017 produite par le demandeur. Cette
pièce 4 suffit à établir la date de la vente intervenue au 2 décembre 2015,
que l'appelant avait du reste lui-même indiquée dans sa réquisition de
production de la pièce 51.
En requérant la production de l'acte de vente du 2 décembre
2015 (pièce 51), l'appelant entendait prouver en première instance que
les vendeurs n'avaient pas subi de perte ni de dommage du fait de
l'inexécution de l'acte de vente à terme du 25 septembre 2015 ; cela est
également corroboré par la pièce requise 52 qui concernait « toute pièce

- 20 -
établissant le dommage subi par DR et MPA du fait de l'inexécution de
l'acte de vente à terme du 15 septembre 2015, à produire par DR ».
Or, la Chambre patrimoniale cantonale a donné suite à la
réquisition de production de pièce de l’appelant. La pièce produite par
l’intimé au titre de pièce 51 n’était toutefois pas l’acte de vente de
l’immeuble mais la réquisition de transfert au Registre foncier. L’appelant
a reçu copie de cette pièce lors de l’audience du 14 juin 2019 et il ne s’est
jamais plaint du fait que la pièce produite ne correspondait pas à la pièce
dont la production était requise. Partant, on ne peut pas faire grief aux
premiers juges de s’être contentés de la pièce effectivement produite. Au
demeurant, en ne renouvelant pas la réquisition de production de la pièce
51 telle que libellée par l’appelant, les premiers juges ont procédé à une
appréciation anticipée des preuves. En effet, comme on le verra ci-
dessous, il importe peu que la date de la vente soit fixée au 2 décembre
2015 comme retenu par les premiers juges ou encore au 5 novembre
2015 comme l’appelant le prétend (cf. consid. 5.3.3 infra).
5.
5.1
5.1.1 Les parties au contrat peuvent prévoir une clause pénale,
c'est-à-dire stipuler une peine pour le cas d'inexécution ou d'exécution
imparfaite du contrat (cf. art. 160 CO). Les parties fixent librement le
montant de la peine (art. 163 al. 1 CO). Celle-ci est encourue même si le
créancier n'a éprouvé aucun dommage (art. 161 al. 1 CO). Aux termes de
l'art. 163 al. 3 CO, le juge doit réduire les peines qu'il estime excessives. Si
la jurisprudence a admis qu'il s'agit d'une norme d'ordre public – destinée
à protéger la partie faible contre les abus de l'autre partie –, que celle-ci
est impérative – ce qui signifie que les parties ne peuvent y renoncer (ATF
133 III 201 consid. 5.2; arrêt 4A_398/2007 consid. 7.1, non publié in ATF
135 III 433) –, que la réduction d'une peine conventionnelle est un cas
d'application du principe général de l'interdiction de l'abus de droit (ATF
138 III 746 consid. 6.1.1), et que le débiteur n'a pas à prendre de
conclusions spécifiques en réduction lorsqu'il conclut au rejet total de la

- 21 -
peine – car celui qui demande le rejet total conclut implicitement à la
réduction (conclusions implicites) (ATF 109 II 120 consid. 2) –, elle a
toujours imposé au débiteur, et non au créancier, d'alléguer et de prouver
les conditions de fait d'une réduction et, partant, la disproportion par
rapport au dommage causé (cf., par ordre chronologique, ATF 21 p. 1229
consid. 5 p. 1234; 40 II 471 consid. 5 p. 476; ATF 103 II 108 p. 109 in fine;
ATF 109 II 120 consid. 2b in fine p. 122; ATF 114 II 264 consid. 1b in fine p.
265; ATF 133 III 43 consid. 4.1, ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 210; arrêt
4A_5/2015 du 20 avril 2015 consid. 3.1). Cela signifie que le débiteur
supporte le fardeau de l'allégation objectif (objektive Behauptungslast) et
le fardeau de la preuve (objektive Beweislast; art. 8 CC) des conditions de
la réduction, en ce sens qu'il supporte les conséquences de l'absence
d'allégation de ces conditions, respectivement celles de l'absence de
preuve de celles-ci. Même si, sous l'empire de la maxime des débats (art.
55 al. 1 CPC), qui réglemente les rôles respectifs du juge et des parties
dans le rassemblement des faits, la personne de l'allégant importe peu,
puisqu'il suffit que les faits fassent partie du cadre du procès pour que le
juge puisse en tenir compte (arrêts 4A_566/2015 du 8 février 2016 consid.
4.2.1; 4A_555/2015 du 18 mars 2016 consid. 2.3; Hohl, Procédure civile,
tome I, 2e éd. 2016, ch. 1291 et 1292), le débiteur a toujours intérêt à
alléguer lui-même les faits justifiant la réduction, ainsi qu'à indiquer au
juge les moyens propres à les établir. S'agissant d'appliquer l'art. 163 al. 3
CO, qui est une règle qui obéit à des considérations d'ordre public et
d'abus de droit, il s'impose de ne pas se montrer trop formaliste dans
l'examen des exigences d'allégation pesant sur le débiteur. Il suffit qu'il
résulte de ses écritures qu'il conteste la peine conventionnelle en
considérant que son montant est trop élevé (ATF 143 III 1 consid. 4.1).
5.1.2 Le juge observera toutefois une certaine réserve, car les
parties sont libres de fixer le montant de la peine (art. 163 al. 1 CO) et les
contrats doivent en principe être respectés; une intervention du juge n'est
nécessaire que si le montant fixé est si élevé qu'il dépasse toute mesure
raisonnable, au point de n'être plus compatible avec le droit et l'équité
(ATF 133 III 43 consid. 3.3.1; ATF 114 II 264). Une réduction de peine se
justifie en particulier lorsqu'il existe une disproportion crasse entre le

- 22 -
montant convenu et l'intérêt du créancier à maintenir la totalité de sa
prétention, mesuré concrètement au moment où la violation contractuelle
est survenue. Pour juger du caractère excessif de la peine conventionnelle,
il ne faut pas raisonner abstraitement, mais, au contraire, prendre en
considération toutes les circonstances concrètes de l'espèce. Il y a ainsi
lieu de tenir compte notamment de la nature et de la durée du contrat, de
la gravité de la faute et de la violation contractuelle, de la situation
économique des parties, singulièrement de celle du débiteur. Il convient
également de ne pas perdre de vue les éventuels liens de dépendance
résultant du contrat et l'expérience en affaires des parties. La protection
de la partie économiquement faible autorise davantage une réduction que
si sont concernés des partenaires économiquement égaux et habitués des
affaires (ATF 133 III 201 consid. 5.2 ; 133 III 43 consid. 3.3.2 et 4.2 et les
références citées). Le pouvoir d'appréciation du juge (art. 163 al. 3 CO;
art. 4 CC) se rapporte tant au caractère excessif de la peine qu'à la
question de l'étendue de la réduction. Si le juge reconnaît que la peine est
excessive, il doit en principe seulement la réduire pour qu'elle ne le soit
plus. Autrement dit, il ne doit pas la fixer au montant qu'il estimerait
correct (ATF 133 III 201 consid. 5.2 et les références citées).
Enfin, une peine conventionnelle correspondant à 10% du prix
de vente n'est en principe pas excessive (ATF 133 III 201 consid. 5.5;
Mooser, Commentaire romand, CO I, 2e éd., 2012, n. 9 ad art. 163 CO).
5.2 L'appelant invoque la violation de l'art. 163 al. 3 CO par les
premiers juges, considérant que ceux-ci auraient exercé arbitrairement le
pouvoir d'appréciation conféré par cette disposition.
Il relève que l'acte de vente à terme avec les nouveaux
acheteurs aurait été signé par l'intimé moins d'un mois après
l'établissement du constat de carence du 8 octobre 2015. Dès lors que
l'intimé a renoncé à l'exécution et a demandé le versement de la peine
conventionnelle le 9 octobre 2015, il pourrait en être déduit qu'il avait
alors déjà trouvé un autre acquéreur pour son bien immobilier. De plus,
alors même que dans l'acte de vente signé avec l'appelant, l'intimé s'était

- 23 -
engagé à verser une commission de courtage, aucune commission de
courtage n'aurait été due pour la vente aux époux A.P.________, de sorte
que l'intimé n'aurait pas subi une perte de 20'000 fr. en vendant son
immeuble aux précités, mais aurait réalisé un bénéfice de 75'100 fr.
représentant la différence entre la commission de courtage présumée de
3% (95'100 fr.) et la perte sur le prix de vente de 20'000 francs. L'intimé
n'aurait ainsi eu aucun intérêt, voire un intérêt modéré à l'exécution de
l'acte de vente conclu avec l'appelant, de sorte qu'il serait disproportionné
et inéquitable de demander à l'appelant le paiement de la peine
conventionnelle, excessive et qui enrichirait manifestement l'intimé.
L'appelant se prévaut également de sa situation économique
précaire, soit en particulier des poursuites et actes de défaut de biens
ainsi que des dettes fiscales pour plusieurs millions de francs. Il indique
que les seuls revenus dont il disposerait seraient sa rente vieillesse et
celles pour ses deux enfants (mineurs) liées à celle du père, qui
s'élèveraient à 40'572 francs. L'appelant soutient encore que sa faute ne
serait que légère, ce qui justifierait la réduction de la peine
conventionnelle, dès lors que le notaire – dont la faute serait concomitante
– n'aurait pas refusé la signature de l'acte de vente, nonobstant le fait que
l'acompte convenu n'avait pas été versé.
5.3
5.3.1 S'agissant de la situation financière de l'appelant, celui-ci avait
produit en première instance la pièce 8 qui comprenait notamment un
procès-verbal de saisie valant acte de défauts de biens du 26 septembre
2016, et qui constatait l'absence chez le débiteur de biens et de salaire
saisissables. Au dos de cette pièce, la situation du débiteur était exposée en
ces termes « Marié, père de deux enfants (2008 et 2015), à charge.
Ingénieur mécanique, ne perçoit plus de revenu dans le domaine de son
activité. Est aidé financièrement par sa famille et ses proches. Sa soeur
héberge lui et sa famille à titre de location (sic) pour une somme de 1650 fr.
par mois, actuellement impayée. Assurance maladie pour toute la famille
impayée. Ses comptes ne présentent pas de disponible permettant une

- 24 -
saisie. Ne possède que ses effets personnels. Aucune saisie possible au
sens de l'art. 92 et 93 LP ». Comme on l’a vu sous consid. 3.3 supra, il ne
peut être fait grief aux premiers juges de n’avoir pas retenu cette pièce
comme étant relative à la situation de l’appelant, dès lors que son nom n’y
figurait pas.
Il ressort toutefois de la pièce 21 produite en appel et
recevable, car datée du 17 février 2020 soit après l'audience de première
instance, à savoir la requête de mainlevée déposée par l’ACI requérant la
mainlevée définitive de l'opposition au commandement de payer n°
9451550 de l'Office des poursuites de Nyon et portant sur des créances de
respectivement 674'430 fr., plus intérêt de 3,5% dès 23 août 2017 et de
133'818 fr. 15, sans intérêts, qu'à tout le moins ces dettes fiscales
relatives à l’année 2006 étaient définitives et exécutoires, les recours
ayant été rejetés tant au niveau cantonal qu'au niveau fédéral.
Il s'ensuit que la situation de l'appelant pouvait concrètement
être considérée comme précaire lors de la violation de l'obligation en
question, à savoir lors de l’établissement du constat de carence le 8
octobre 2015, le procès-verbal de saisie mentionné ayant été établi moins
d'une année après cette violation.
5.3.2 S'agissant de la faute de l'appelant, celui-ci disposait d'une
expérience en matière immobilière, qui apparaît comme l'ayant amené à
se lancer dans l'opération immobilière en question, pensant pouvoir
obtenir les fonds nécessaires à cet effet en passant par une société
immobilière. Quoi qu'il en soit, on ne voit pas que le notaire aurait commis
une faute concomitante en ne refusant pas la signature de l'acte de vente
immobilier du 15 septembre 2015 avant le versement de l'acompte prévu
au 25 septembre 2015, ce délai de dix jours ayant été consenti à la
demande de l'appelant. Il est rappelé qu'il s'agissait d'un acte intitulé «
Vente à terme avec droit d'emption », incluant une clause pénale
indiquant que la vente à terme était ferme et irrévocable. Il est aussi
relevé qu'avant la signature du contrat, l'appelant avait demandé au
notaire de modifier un premier projet d'acte, se limitant toutefois à biffer

- 25 -
le nom de son épouse en tant que co-acheteuse. Tout au plus peut-on
relever que le notaire a déclaré avoir renoncé à demander une provision
car « il [l'appelant] donnait tellement l'impression d'avoir une capacité
financière », ce qui n'est toutefois pas suffisant pour atténuer la faute de
l'appelant.
5.3.3 En ce qui concerne l’intérêt de l’intimé à l’exécution de l’acte de
vente signé avec l’appelant, il y a lieu de relever que les vendeurs ont
effectivement pu conclure un nouveau contrat de vente à terme portant sur
leur villa avec les époux A.P.________ en date du 2 décembre 2015, soit près
de deux mois après le constat de carence établi le 8 octobre 2015 par le
notaire, pour un montant de 3'150'000 fr. au lieu de 3'170'000 fr. prévu
dans le contrat de vente à terme conclu avec l'appelant et resté
inexécuté. On ne saurait toutefois déduire de la seule durée entre le
contrat resté inexécuté du 8 octobre 2015 et le contrat de vente à terme
du 4 novembre 2015, le contrat de vente définitif étant daté du 2
décembre 2015, que les époux A.P.________ s'étaient déjà intéressés à
l'achat de la villa en même temps que l'appelant. D'une part, l'appelant n'a
pas allégué cette circonstance en première instance et, d'autre part, il
aurait pu la prouver par témoin, en particulier en requérant l'audition du
nouvel acquéreur, ce qu'il s’est abstenu de faire. Ainsi, on ne peut pas
considérer que lors du constat de carence, l’intimé avait une perspective
concrète de revendre son bien au même prix. Au demeurant, il devait
continuer de s’acquitter des charges de l’immeuble.
Cela étant, il résulte de la jurisprudence que la question de la
disproportion crasse entre le montant convenu et l'intérêt du créancier à
maintenir la totalité de sa prétention doit se mesurer au moment où la
violation contractuelle est survenue, soit au moment de la violation de
l'obligation principale (ATF 133 III 201 consid. 5.2; TF 4A 107/2011 du 25
août 2011 consid. 3.1; Mooser, op. cit., n. 7 ad art. 163 CO). Dès lors qu'on
doit retenir avec les premiers juges qu'au début du mois d'octobre 2015,
le vendeur n'avait aucune garantie de revendre son bien, respectivement

- 26 -
de le revendre rapidement et au même prix, l'intérêt de l'intimé au
maintien de la peine conventionnelle était alors entier, ce d'autant que les
charges mensuelles de l’immeuble continuaient à courir. On ne peut ainsi
considérer que le risque de dommage était peu important. Le dommage
finalement concrètement subi n'est pas déterminant, dès lors qu’il n’y a
pas de disproportion crasse entre le montant de la peine conventionnelle,
arrêté à 317'000 fr., et l’intérêt de l’intimé à maintenir la totalité de sa
prétention.
5.3.4 En définitive, la seule situation financière précaire de
l'appelant ne justifie pas une réduction de la peine conventionnelle,
s'agissant d'une personne qui disposait d'une expérience dans le domaine
immobilier, ayant déjà acquis divers biens et qui a commis une faute que
l'on ne saurait qualifier de légère pour les raisons retenues sous consid.
5.3.2 supra. L’appelant savait sa situation financière obérée de longue
date, ce qui ne l’a pas empêché de vouloir acquérir un bien immobilier
d'une valeur supérieure à 3'000'000 fr. et de spéculer sur l’obtention d’un
crédit via une société immobilière à constituer, dont il n’a parlé ni aux
vendeurs ni au notaire. Il ne saurait ainsi se prévaloir de sa situation
financière pour échapper aux conséquences d'une clause pénale signée en
connaissance de cause. L’engagement de l’appelant, qui disposait d’une
expérience en la matière lui permettant de bien le comprendre, était
ferme et clair. Il doit donc en assumer les conséquences.
Enfin, on ne peut retenir que la peine conventionnelle était
excessive, dès lors qu’un montant correspond à 10% du prix de vente ne
l’est en principe pas (cf. consid. 5.1 supra).
Partant, il y a lieu de confirmer le raisonnement des premiers
juges, l’appelant échouant à établir l’existence de faits propres à fonder
une réduction de la peine conventionnelle.
6.
6.1 En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement entrepris
confirmé.

- 27 -
6.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêté à 4'170 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant (art. 106 al. 1 CPC),
ce montant étant toutefois provisoirement assumé par l’Etat compte tenu
de l’assistance judiciaire qui lui a été octroyée (art. 122 al. 1 let. b et 123
CPC).
6.3 Le conseil d’office a droit au remboursement de ses débours et
à un défraiement équitable, qui est fixé en considération de l’importance
de la cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail et du temps qu’il y a
consacré ; le juge apprécie l’étendue des opérations nécessaires pour la
conduite du procès et applique un tarif horaire de 180 fr. s’agissant d’un
avocat et de 110 fr. s’agissant d’un avocat stagiaire (art. 2 al. 1 let. a et b
RAJ [Règlement du 7 décembre 2010 sur l’assistance judiciaire en matière
civile ; BLV 211.02.3]).
Me Bernard Cron a droit à une rémunération pour ses
opérations et débours (art. 122 al.1 let. a CPC). Il a produit, le 10 juin
2020, une liste des opérations indiquant 31,20 heures de travail
consacrées à la procédure de deuxième instance pour la période du 10
février au 8 juin 2020 et chiffrant ses débours à
134 fr. 40. A cet égard, il y a lieu de rappeler que l’assistance judiciaire a
été octroyée à X.________ avec effet au 5 mars 2020. Néanmoins, on
admettra la rémunération de deux conférences avec le client antérieures à
cette date, soit les
10 février et 2 mars 2020, qui seront indemnisées à hauteur de 1,8
heures. En outre, il y a également lieu de tenir compte, sur le principe, des
opérations liées à la rédaction de l’appel, qui ont été facturées du 3 au 6
mars 2020. Le temps total consacré à la rédaction de l’acte d’appel, qui
comprenait 15 pages, y compris la page de garde, est toutefois excessif
puisqu’il totalise 16 heures. Compte tenu de la problématique soulevée,
qui ne présentait pas de difficultés particulières, il se justifie de rémunérer
uniquement 12 heures pour la rédaction de l’acte d’appel, étant encore
relevé que la confection et l’impression d’un bordereau de pièces relève
d’un pur travail de secrétariat et n’a pas à être rémunérée (CACI 19

- 28 -
novembre 2020/494 consid. 4.3 ; Juge délégué CACI 7 septembre
2020/375 consid. 9.4.1 ; Juge délégué CACI 2 octobre 2017/437 consid.
7.1). Le conseil d’office a également facturé 8,9 heures pour la rédaction
de la réplique. Compte tenu du fait que cette écriture, qui était spontanée,
reprend la teneur de l’acte d’appel s’agissant des griefs discutés et que de
nouvelles recherches juridiques étaient superflues compte tenu de l’appel,
le nombre d’heures est excessif, une rémunération de deux heures étant
adéquate. Enfin, les opérations relatives à l’assistance judiciaire
effectuées le 25 mars 2020 relèvent également d’un pur travail de
secrétariat et le contact avec le client a déjà été pris en considération
dans une très large mesure. Ce poste sera donc supprimé. Le temps qu’il
était adéquat de consacrer au mandat sera ainsi réduit à 17.5 heures,
dont 6,2 ont été effectuées par un avocat-stagiaire, de sorte qu’aux tarifs
horaires respectifs de 180 fr. pour l’avocat breveté et 110 fr. pour l’avocat
stagiaire, l’indemnité de Me Bernard Cron doit être fixée à 2'983 fr. 60,
comprenant des honoraires par 2'716 fr. ([180 x 11,3] + [110 x 6,5]), des
débours fixés forfaitairement à 2% (cf. art. 3bis al. 1 RAJ), par 54 fr. 30, et
la TVA à 7,7 % sur le tout, par
213 fr. 30.
Le bénéficiaire de l’assistance judiciaire est, dans la mesure de
l’art. 123 CPC, tenu au remboursement des frais judiciaires et de
l’indemnité à son conseil d’office, provisoirement laissés à la charge de
l’Etat.
6.4 L’appelant, qui succombe entièrement, versera à l’intimé de
pleins dépens de deuxième instance, qui doivent être arrêtés à 4’000 fr.
(art. 3 et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ;
BLV 270.11.6]).

- 29 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'170 fr.
(quatre mille cent septante francs) à la charge de l'appelant
X.________, sont laissés provisoirement à la charge de l'Etat.
IV. L'indemnité de Me Bernard Cron, conseil d'office de l'appelant
X.________, est arrêtée à 2'985 fr. (deux mille neuf cent
huitante-cinq francs), TVA et débours compris.
V. Le bénéficiaire de l'assistance judiciaire est, dans la mesure de
l'art. 123 CPC, tenu au remboursement de l'indemnité du
conseil d'office mise à la charge de l'Etat.
VI. L'appelant X.________ doit verser à l'intimé S.________ la somme
de 4'000 fr. (quatre mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
VII. L'arrêt motivé est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 12 juin 2020, est notifié en expédition complète à :

- 30 -
- Me Bernard Cron (pour X.________),
- Me Andrea E. Rusca (pour S.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :