vd_gerichte · XC11.010190 · 2011-12-21 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC11.010190-112129
416
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 21 décembre 2011
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Winzap et Mme Bendani
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 271 al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par A.C.________, à
[...], défendeur, contre le jugement rendu le 28 juin 2011 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l'appelant d’avec Y.________ et Z.________,
tous deux à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
voit :
1104

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 28 juin 2011, dont le dispositif et les
considérants ont été envoyés aux parties respectivement les 28 juin et 14
octobre 2011, le Tribunal des baux a dit que la résiliation de bail adressée
le 14 octobre 2010 aux demandeurs Y.________ et Z.________ par le
défendeur A.C.________ pour le 30 avril 2011, relative à l'appartement de
sept pièces au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue [...], est annulée (I),
rendu le jugement sans frais ni dépens (II) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (III).
En droit, les premiers juges ont considéré que le congé n'était
pas nul, ni annulable pour un congé donné en cours de procédure selon
l'art. 271a al. 1 let. d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220),
dès lors que le litige pendant devant la Cour civile, relatif au bail
commercial du café-restaurant exploité par Y.________ sur une parcelle
contiguë à celle de son appartement, ne concernait pas les mêmes
parties. En revanche, ils ont retenu qu'à la lumière du cas d'espèce, la
résiliation de bail adressée aux locataires était un congé prétexte pour les
punir d'avoir émis des prétentions émanant du contrat de bail commercial
à l'encontre des parents du bailleur, de sorte que le congé était contraire
aux règles de la bonne foi et devait être annulé pour ce motif.
B. Par acte du 14 novembre 2011, A.C.________ a interjeté appel
contre le jugement du 28 juin 2011, en prenant les conclusions suivantes :
« I. Les conclusions principales et subsidiaires de la requête du 11
mars 2011 de Y.________ de (sic) Z.________ à l'encontre de
A.C.________ sont rejetées avec dépens.
II. Les résiliations de bail notifiées à Y.________ et Z.________ le 14
octobre 2010 pour le 30 avril 2011 portant sur l'appartement
de sept pièces et deux places de parc louées par les appelés
dans l'immeuble [...], ne sont ni nulles ni annulables et sont
valables.

- 3 -
III. Aucune prolongation de bail n'est accordée à Y.________ et
Z.________.
IV. Ordre est donné à Y.________ et Z.________ de restituer
immédiatement à A.C.________ l'appartement de sept pièces et
les deux places de parc louées dans l'immeuble [...], libres de
tous meubles et objets. »
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat du 9 avril 1998, C.C.________ et B.C.________ ont
remis à bail à Y.________ un local commercial pour l'exploitation du café-
restaurant de [...] (à l'enseigne « [...]»). Conclu initialement du 1er mai
1998 au 30 avril 2003, le bail se renouvelait ensuite d'année en année,
sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties au moins une année
à l'avance. Le loyer mensuel était de 3'000 fr., charges comprises.
Le chapitre 10 du contrat de bail, intitulé « Dispositions
particulières », disposait notamment ce qui suit :
« A Au cas où le bailleur déciderait de vendre tout ou partie de
l'immeuble ou le fond de commerce à un tiers, il accorde
d'ores et déjà au locataire un droit de préemption pour le
même montant que celui offert par ledit tiers. »
2. Par contrat du 15 juin 1998, A.C.________, fils de C.C.________ et
B.C.________, a remis à bail à Y.________ et Z.________ un appartement de
sept pièces sis [...] ainsi que deux places de parc. Conclu initialement du
1er juillet 1998 au 30 avril 2003, le bail se renouvelait ensuite d'année en
année, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu
au moins six mois à l'avance. Le loyer mensuel était de 3'000 fr., charges
comprises.
3. Le café-restaurant et l'appartement susmentionnés se
trouvent respectivement sur les parcelles contiguës nos 84 et 85.
C.C.________ et B.C.________ jouissent d'un appartement situé au-dessus du

- 4 -
café-restaurant exploité par Y.________, dont l'entrée, la cuisine et la
terrasse donnent sur l'arrière du bâtiment. Y.________ et Z.________
habitent à côté et accèdent à leur logement également par l'arrière, par
un passage commun qui débouche sur une cour contiguë à la terrasse des
parents du défendeur. L'immeuble, construit en L, abrite trois autres
appartements, dont l'un est occupé par la fille du défendeur. Une piscine
commune à tous les locataires se trouve dans la cour.
4. Le 21 décembre 2006, B.C.________ a vendu à son fils
A.C.________ la parcelle no 84 (local commercial).
5. Par demande du 17 septembre 2008 adressée à la Cour civile
du Tribunal cantonal contre B.C.________ et A.C.________, Y.________ a
conclu à ce qu'ordre soit donné au conservateur du Registre foncier de
l'inscrire comme propriétaire de la parcelle no 84, moyennant le prix de
vente de 580'000 fr., conformément aux modalités de l'acte de vente
conclu le 27 décembre 2006 entre B.C.________ et A.C.________.
6. Par courriers recommandés du 14 octobre 2010 adressés aux
demandeurs, le conseil de A.C.________ a résilié le bail à loyer de
l'appartement et des deux places de parc avec effet au 30 avril 2011. La
motivation était la suivante :
« M. A.C.________ ne souhaite en effet plus avoir comme locataire
Mme Y.________ avec laquelle il est, comme son père, B.C.________,
en litige judiciaire devant la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois,
à l'initiative de cette dernière.
M. A.C.________ le souhaite d'autant moins qu'il constate, et
malheureusement de plus en plus, que ce procès ouvert par Mme
Y.________ contre B.C.________ et A.C.________ est douloureusement
ressenti par son père et encore davantage par sa mère, et que ce
procès a des effets néfastes sur leur état de santé à tous deux.
Vu la nature de ces motifs et la situation, M. A.C.________ ne veut pas
davantage comme locataire le compagnon de Mme Y.________, M.
Z.________.»

- 5 -
7. Les locataires ont contesté la résiliation devant la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer, Préfecture de Nyon. La
conciliation a été tentée lors de l'audience du 7 février 2011, mais n'a pas
abouti.
Par décision du 10 février 2011, la Commission a notamment
considéré que la résiliation de bail était valable et a accordé aux locataires
une prolongation de bail unique et définitive de deux ans, soit jusqu'au 30
avril 2012.
8. Par requête du 11 mars 2011 adressée au Tribunal des baux,
Y.________ et Z.________ ont conclu, principalement, à la nullité et à
l'annulation des notifications de résiliation de bail du 14 octobre 2010 et,
subsidiairement, à une prolongation de bail de quatre ans.
Le 20 mai 2011, A.C.________ a conclu au rejet des conclusions
principales et subsidiaires des requérants.
Entendu en qualité de témoin à l'audience du 24 mai 2011,
B.C.________ a indiqué qu'il souffrait de problèmes de santé depuis 2007-
2008, qu'il avait perdu beaucoup de poids, qu'il était sujet à des insomnies
depuis le litige portant sur le droit de préemption et que son épouse, qui
n'avait pas été en mesure de témoigner pour cause d'hospitalisation, était
bien plus atteinte que lui. Il a exposé qu'il gardait des rapports courtois
avec les demandeurs, en particulier Y.________ qu'il croisait régulièrement,
qu'il ne se rendait plus que très rarement au café-restaurant, qu'il n'avait
que très peu de contact avec Z.________, celui-ci étant par ailleurs
généralement absent, que le litige pendant à la Cour civile était au cœur
de toutes les discussions familiales et que s'il ne devait plus être amené à
croiser les demandeurs, cela pourrait améliorer sa santé, ainsi que celle de
son épouse. Il a toutefois admis n'avoir rien à reprocher aux demandeurs,
si ce n'était la tension ressentie depuis le début du litige portant sur le
droit de préemption. Il a ajouté que son épouse et lui utilisaient toujours
leur terrasse, mais moins souvent qu'avant, qu'il ne se baignait plus dans

- 6 -
la piscine depuis trois ans en raison de son âge et que les demandeurs n'y
allaient pour leur part que très peu, voire pas du tout.
Les témoins D.C.________, fille du défendeur, et E.C.________,
femme du défendeur, ont confirmé l'influence néfaste de la procédure à la
Cour civile sur la santé de C.C.________ et B.C.________. Elles ont indiqué
souhaiter ne plus devoir croiser des personnes faisant du tort à leur famille
et discuter énormément de la procédure qui avait complètement
bouleversé leur vie de famille. Elles n'ont cependant relaté aucun
comportement inapproprié des demandeurs.
En d roit :
1. a) Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC [Code de
procédure civile du 19 décembre 2010; RS 272]) par une partie qui y a
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance rendue dans une cause patrimoniale dont les conclusions, dans
leur dernier état devant le tribunal de première instance, portent sur un
montant supérieur à 10'000 fr. (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC), l'appel est
recevable.
b) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43
et réf.).
En l'espèce, l'appel est limité à une question de droit. L'état de
fait du jugement est conforme aux pièces du dossier et aux autres preuves
administrées, de sorte que l'autorité d'appel est à même de statuer.

- 7 -
2. a) L'appelant fait valoir, en substance, que le congé notifié
n'est pas annulable en application de l'art. 271 al. 1 CO, dès lors que le
motif du congé est établi et prouvé, qu'il ne s'agit pas d'un prétexte et
qu'il n'est pas abusif de privilégier l'état de santé de ses parents âgés. Il
soutient que le tribunal a procédé à une erreur de raisonnement en
croyant que la résiliation ne serait possible qu'en cas de faute du locataire.
Enfin, il considère que le congé donné pour se défaire spécifiquement du
locataire en place n'est en principe pas annulable et que ce motif n'est pas
subordonné à l'existence d'une faute du locataire.
b) Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable
lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al.
1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code
civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210]) et de l'interdiction de l'abus de
droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se
justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 c. 4a; Conod, La protection du
locataire en matière de congés, in 15e Séminaire sur le droit du bail,
Neuchâtel 2008, pp. 169 ss, spéc. p. 185, n. 54). Les cas typiques d'abus
de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une
institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des
intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude
contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est
toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être
qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120
II 105 c. 3a). Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à
aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement
chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un
prétexte (TF 4A_414/2009 du 9 décembre 2009; ATF 135 III 112 c. 4.1; ATF
120 II 31 précité; ATF 120 II 105 précité).
c) En l'espèce, il est incontestable et incontesté que la
résiliation du bail à loyer est fondée sur le litige portant sur le droit de
préemption que Y.________ a exercé en relation avec la conclusion de son

- 8 -
bail commercial et qui fait l'objet d'une procédure pendante à la Cour
civile. La lettre de A.C.________ du 14 octobre 2010 aux locataires est
limpide quant à ses motivations (cf. supra, let. C, ch. 6) et l'appelant ne
prétend d'ailleurs pas le contraire.
Il y a lieu d'emblée de constater que Z.________, colocataire,
est étranger au procès instruit par la Cour civile. En effet, le bail
commercial, qui confère un droit de préemption à Y.________, ne lie que
celle-ci à C.C.________ et B.C.________. Le fondement de la résiliation de bail
invoqué par le bailleur, soit l'action ouverte par Y.________ devant la Cour
civile et ses conséquences sur l'état de santé de ses parents, ne le
concerne donc pas. L'appelant justifie la résiliation de bail du colocataire
par le seul fait qu'il s'agit du compagnon de l'intimée, ce qui s'apparente à
un congé qui poursuit d'autres buts que la fin du bail (Lachat, Le bail à
loyer, Lausanne 2008, p. 736) ou à un congé prétexte (Conod, op. cit., p.
191, n. 58). Le jugement attaqué peut déjà être confirmé pour ce premier
motif.
En ouvrant action devant la Cour civile, Y.________ s'est bornée
à faire valoir un droit qui lui a été accordé par les parents du bailleur eux-
mêmes lors de la conclusion du bail commercial, plus précisément par
B.C.________, co-défendeur au procès à la Cour civile aux côtés de son fils.
Il n'est pas nié que ce procès puisse être douloureusement ressenti par les
parents du bailleur. Mais en octroyant un droit de préemption à leur
locataire, les parents C.________ ont pris le risque que celle-ci use de son
droit préférentiel d'achat et saisisse le juge en cas de désaccord. Sous cet
angle, le motif de résiliation avancé par l'appelant apparaît contradictoire :
ceux qu'il dit souffrir ne sauraient se plaindre d'une situation qu'ils
auraient pu éviter. On se trouve proche du congé donné pour des motifs
connus du bailleur à la conclusion du bail, soit un congé qui consacre une
attitude déloyale ou contradictoire et qui conduit à l'annulation de celui-ci
(Lachat, op. cit., p. 735). Les bailleurs des deux contrats ne sont certes pas
les mêmes, car il s'agit de deux baux distincts (jgt, p. 6). Mais il ne faut
pas perdre de vue que, dans le cadre de l'examen auquel il convient de se
livrer, soit un examen de l'ensemble des circonstances du cas d'espèce,

- 9 -
en particulier des motifs invoqués à l'appui du congé et de l'historique des
relations contractuelles, que c'est bien l'exercice du droit de préemption
contenu dans le bail commercial, à savoir celui liant les parents de
l'appelant à la co-intimée, qui motive la résiliation du bail d'habitation, à
savoir celui liant l'appelant aux intimés. Le fait qu'il s'agisse de contrats
distincts ne fait donc pas obstacle à juger le motif de congé contradictoire.
L'appelant considère qu'il peut se prévaloir d'un intérêt digne
de protection car la résiliation du bail à loyer répond exclusivement au
souci de protéger ses parents en ne les exposant pas à la vue des
locataires. Or, si l'on s'en tient aux motifs de résiliation du contrat de bail,
c'est le procès ouvert par la co-intimée qui est douloureusement ressenti
par les parents de l'appelant. La résiliation du contrat de bail d'habitation
n'y changera rien et mettra encore moins fin à la procédure devant la Cour
civile. Il ressort par ailleurs de l'état de fait (cf. supra, let. C, ch. 8) que les
parents C.________ n'ont pas à se plaindre des locataires de leur fils et que
B.C.________ garde des rapports courtois avec les intimés, en particulier
Y.________ qu'il croise régulièrement, le compagnon de celle-ci étant pour
sa part généralement absent. L'épouse et la fille de l'appelant n'ont en
outre relaté aucun comportement inapproprié des intimés. L'appelant se
méprend lorsqu'il affirme qu'en exposant ces témoignages de la famille
C.________, le tribunal « a cru que la résiliation ne serait possible qu'en cas
de faute du locataire ». La motivation du jugement ne permet pas
d'affirmer cela. En effet, en relevant ces témoignages, le tribunal n'a pas
subordonné le motif de résiliation du bail à une faute du locataire : il s'est
limité à constater que le problème n'était pas le comportement des
intimés, mais la manière dont la famille C.________ dans son entier était
affectée par la procédure devant la Cour civile. C'est ce qu'il convient de
retenir à l'instar des premiers juges, soit, en d'autres termes, que la
source des tensions et des problèmes de santé rencontrés par les parents
de l'appelant est bien la procédure en cours à la Cour civile, une relation
de cause à effet entre la présence des locataires et les problèmes de
santé des intéressés n'ayant au demeurant pas été démontrée par
l'appelant. Le congé donné aux locataires ne résoudra donc pas lesdits

- 10 -
problèmes de santé, de sorte que l'appelant ne saurait invoquer un intérêt
digne de protection à cet égard.
Comme l'ont retenu à juste titre les premiers juges, la lettre de
résiliation a été notifiée pour punir Y.________, liée au bailleur par d'autres
relations contractuelles, d'avoir émis des prétentions à ce sujet (Lachat,
op. cit., p. 736; Conod, CPra-Bail, n. 13 ad art. 271 CO). L'intérêt évident
du bailleur à faire pression sur sa locataire, qui lui dispute son titre de
propriété de la parcelle no 84 contiguë à la parcelle no 85 qui abrite
l'appartement litigieux, ne constitue pas un intérêt digne de protection. Le
véritable motif de la résiliation de bail s'apparente à une manœuvre du
bailleur pour dissuader sa locataire d'exercer son droit de préemption,
sachant que la situation serait problématique pour elle si son bail à loyer
d'habitation venait à être résilié dans la mesure où le café-restaurant
qu'elle exploite est contigu à son appartement. Au même titre que
Z.________, il s'agit ainsi d'un congé contraire aux règles de la bonne foi et
qui doit être annulé, car poursuivant d'autres buts que la fin du bail.
3. En définitive, la décision entreprise doit être confirmée selon la
procédure de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement attaqué confirmé.
4. Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 2'800
fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010;
RSV 270.11.5]) et mis à la charge de l'appelant, qui succombe (art. 106 al.
1 CPC).
N'ayant pas été invités à se déterminer, les intimés n’ont pas
droit à des dépens.

- 11 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'800 fr.
(deux mille huit cents francs), sont mis à la charge de
l'appelant A.C.________.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 22 décembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 12 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Philippe Richard (pour A.C.________)
- Me Jacques Haldy (pour Y.________ et Z.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
180'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :