vd_gerichte · PP08.025161 · 2009-10-05 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
517/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 5 octobre 2009
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. F. Meylan et Creux
Greffier : Mme Bourckholzer
*****
Art. 412 ss CO ; 339 al. 2, 339a al. 3, 451 ch. 3, 452 al. 1 et 2,
456a, 465 al. 1 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par A.O.________ et B.O.________, à
Rolle, défendeurs, contre le jugement rendu le 6 mai 2009 par le Président
du Tribunal civil de l'arrondissement de Lausanne, dans la cause divisant
les recourants d’avec P.________ SARL, à Lausanne, demanderesse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
806

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 6 mai 2009, dont la motivation a été notifiée
aux parties le 17 juillet 2009, le Président du Tribunal civil de
l'arrondissement de Lausanne a admis les conclusions prises par la
demanderesse P.________ Sàrl contre les défendeurs B.O.________ et
A.O.________, le 21 août 2008 (I), dit que les défendeurs doivent verser à la
demanderesse, solidairement entre eux, la somme de 25'000 fr. avec
intérêts à 5 % l'an dès le 25 juillet 2008 (II), statué sur les frais et dépens
(III et IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
La Chambre des recours fait sien l'état de fait du jugement qui
est le suivant :
"1. La demanderesse P.________ Sàrl est une société à
responsabilité limitée, inscrite au Registre du commerce depuis le 6 mai
1998. Son siège est à Lausanne.
Son but consiste dans des opérations immobilières et des
prises de participations.
L.________ en est l'associé-gérant avec signature individuelle.
2. Le 12 avril 2007, L.________, au nom de la demanderesse, a
signé avec les défendeurs B.O.________ et A.O.________ un contrat intitulé
"mandat de courtage immobilier" portant sur leur habitation, une maison
de village sise avenue des [...], à [...].
Le prix de vente de l'immeuble était fixé à Fr. 740'000.-,
commission comprise.
Le rôle du courtier, tel qu'indiqué dans le contrat, est de
"constituer les dossiers de vente, insérer sur Internet, publier des
annonces, faire les visites, mener toutes négociations, informer le
mandant."
La clause 5 du contrat, relative à l'exigibilité de la commission,
a la teneur suivante :
"La commission de courtage convenue sera payée par les soins du
notaire dès la signature d'un acte de vente ferme et exécutoire, en
prélèvement sur l'acompte versé par l'acquéreur. Elle sera due
également en cas de vente à un nommable ou à un bénéficiaire d'un
droit d'emption ou de préemption ainsi que lorsque l'activité du

- 3 -
courtier aura provoqué une vente entre époux ou associés (ex-
époux ou ex-associés)."
La commission prévue en l'espèce consistait dans un forfait de
Fr. 25'000.-, TVA incluse.
La publicité était à charge du courtier, remboursable sur
présentation de justificatifs en cas de retrait du mandat.
Le contrat était conclu pour une durée indéterminée, résiliable
moyennant préavis de 30 jours.
Le contrat était assorti d'une clause d'exclusivité, le mandant
s'abstenant de faire appel à d'autres courtiers ou de vendre lui-même.
Cette clause était toutefois limitée à trois mois, soit jusqu'au 12 juillet
2007.
3. La demanderesse a constitué le dossier référence 1313, lequel
comprend des photos de l'immeuble des défendeurs, un descriptif avec
des données chiffrées, une copie du plan cadastral, un extrait du registre
foncier, la police d'assurance du bâtiment, une copie du bail à loyer du
magasin situé dans ledit immeuble et un tableau des revenus locatifs.
Le suivi du dossier implique la mise en œuvre de la publicité,
des sites Internet, les contacts téléphoniques et les visites des lieux.
D.________, secrétaire auprès de la demanderesse entendue en qualité de
témoin, a confirmé que les clients sont au courant de dites démarches à la
conclusion du contrat. Son travail consiste également à informer le co-
contractant, généralement par courrier ou e-mail, dès qu'un acheteur
potentiel se montre intéressé. Le témoin a elle-même dressé, pour la
maison des défendeurs, un document intitulé "suivi de l'objet" qui détaille
la liste des clients contactés (contact téléphonique ou envoi du dossier),
leurs coordonnées et les dates des visites. C'est ainsi qu'entre juin 2007 et
avril 2008, plus d'une trentaine de personnes ont été contactées.
Selon une note manuscrite de L.________, le nombre de visites
fixées se serait élevé à vingt, alors que dans le document établi par sa
secrétaire, elles sont au nombre de sept. Il ressort de l'instruction que
cette différence provient du fait que certains appels ne transitent pas par
la secrétaire, de telle sorte qu'elle ne les inscrit pas dans le suivi du
dossier. Les défendeurs admettent qu'il y a eu environ douze visites.
4. a) Le 12 mars 2008, L.________ a envoyé par Internet le dossier de
la maison des défendeurs au couple A.F.________.
Le 17 mars 2008, A.F.________ et B.F.________ ont signé une
confirmation de réservation auprès de la demanderesse, pour le prix de
Fr. 730'000.- sous condition d'obtention de financement et de mise à
disposition de l'avoir LPP.
b) Le 31 mars 2008, à 17 heures 15, L.________ a eu un rendez-
vous avec les époux A.G.________ et B.G.________, compatriotes et
connaissances des défendeurs, pour conclure la vente à Fr. 700'000.-. La
note manuscrite, de la main de L.________, sur le document intitulé

- 4 -
"entretien" indique un paiement cash à la signature. La note a été remise
à la secrétaire avec la mention "1313 classer". Des photocopies des
passeports et des permis C du couple A.G.________ figurent au dossier.
Selon la secrétaire, il est en effet d'usage, dans son travail, de faire des
copies de tels documents auprès des clients intéressés à l'achat.
c) Lorsque K.________ est allée visiter la maison des défendeurs le
8 avril 2008, à 19 heures 30 (elle avait envoyé un mail à la demanderesse
le 4 avril 2008 se disant intéressée à l'objet), la codéfenderesse et sa
mère étaient sur place. Personne ne lui a dit que la maison n'était plus à
vendre. Elle a fait part de son intérêt, avec la réserve d'obtenir l'accord de
sa banque. Son banquier est d'ailleurs revenu seul visiter la maison.
d) Le 7 avril 2008, L.________ a envoyé un courriel aux époux
A.F.________, dont on déduit que les défendeurs n'ont pas voulu leur
vendre leur bien. Ce courriel a en outre le contenu suivant :
"…depuis vendredi dernier la maison de [...] est de nouveau sur les
sites sans la mention RESERVE et le prix est passé à Fr. 770'000.-
Vous devez trouver cela bizarre non ? Je vous explique :
J'ai rencontré le client à qui M. B.O.________ voulait vendre à votre
place. Le prix qu'ils avaient convenu ne comprenait pas mes
honoraires de vente. Dès le moment où l'autre client a compris qu'il
devait payer plus que ce que M. B.O.________ lui avait dit (car il avait
oublié de compter la commission) il a renoncé à acheter. L'affaire
est donc à nouveau à vendre et maintenant il ne veut même plus
car il voit qu'il y a de la demande. Le nouveau prix est donc de Fr.
770'000.-
J'insiste auprès de M. B.O.________ pour qu'il accepte à nouveau de
conclure avec vous au prix initialement convenu mais il reste ferme
sur sa position actuelle…"
e) Le 17 avril 2008, L.________ a contacté K.________ par e-mail
pour lui faire part des hésitations des défendeurs.
Le lendemain, 18 avril 2008, L.________ a transmis aux
défendeurs l'offre d'achat de K.________ pour le prix de Fr. 770'000.-, sa
banque ayant accepté le financement. Elle se disait également prête à
conserver les propriétaires actuels comme locataires, selon conditions à
discuter.
5. Le 24 avril 2008, la demanderesse a envoyé aux défendeurs
une note d'honoraires pour refus de vente aux clients A.F.________ et
K.________. Il s'agit d'une indemnité correspondant à la moitié de la
commission de courtage, soit Fr. 12'500.-.
Cette note est accompagnée du courrier suivant :
"Madame, Monsieur,
Suite à votre lettre du 11 avril dernier, signée par votre fils et Mme
A.O.________, et suite aux deux refus de vendre votre maison à mes

- 5 -
clients, la famille A.F.________ et Mme K.________, je me permets par
la présente de manifester ma grande déception.
M. B.O.________, que j'ai considéré comme un ami, m'a à de
nombreuse reprises parlé de confiance et de parole. En plus de ceci,
un mandat de vente en bonne et due forme a été signé en avril
2007, tacitement reconduit à travers nos nombreuses rencontres.
J'ai effectué plus de 20 visites avec des amateurs ou leurs
conseillers. Une multitude d'entretiens téléphoniques avec ceux-ci
ainsi qu'avec M. B.O.________ ont également eu lieu.
Pour couronner tout cela, M. B.O.________ m'a demandé début mars
2008 de "mettre le paquet" afin de vendre pour fin mars. J'ai trouvé
rapidement des clients A.F.________ avec qui il a lui-même négocié le
prix à Fr. 730'000.-.
Puis, alors que les négociations étaient sur le point d'aboutir dans le
délai imparti, vous renoncez à vendre à cette famille, ayant trouvé
un autre "acheteur", M. A.G.________, vous offrant des conditions
particulières. J'ai perdu ma crédibilité face aux A.F.________ et cela
n'a pas de prix !
M. A.G.________ n'ayant finalement pas acquis la maison, vous
m'imposez de hausser le prix à Fr. 770'000.-, ce que j'ai fait.
Et voilà que je trouve une autre cliente Mme K.________, qui ne
discute pas le prix et, après la visite de son banquier, décide
d'acquérir la maison. Tout ceci en une semaine !
Une fois de plus vous refusez de vendre et encore une fois je perds
ma crédibilité auprès de mes clients.
Il m'est très pénible d'accepter de tels procédés et en plus de perdre
trois fois de suite mon droit à la commission fixé sur le mandat d'un
montant forfaitaire et amical de Fr. 25'000.-.
Vous comprendrez donc que je ne peux pas en rester là et, suite à
l'offre de M. B.O.________ de m'indemniser, je joins à la présente ma
note d'honoraires réduite de 50 %.
Je tiens à préciser qu'au cas où vous me donneriez à nouveau votre
maison à vendre, je déduirai le montant de l'indemnité de la future
commission de courtage, ceci à titre amical. Je précise qu'il n'est
peut être pas trop tard d'essayer de récupérer Mme K.________, qui
de plus vous garderait comme locataires…"
6. Maître Z.________, notaire à [...], a été contactée par téléphone
en avril 2008, tant par Monsieur A.G.________ que par le défendeur, pour
instrumenter la vente. Il a alors été fait mention de la demanderesse.
Sur demande des défendeurs, le notaire a écrit le 6 mai 2008 à
la demanderesse pour lui signifier la résiliation du mandat, sans
commission, les défendeurs ayant trouvé un acquéreur pour une vente à
intervenir fin août.

- 6 -
L.________ a répondu par courriel du 14 mai 2008 dont le
contenu est le suivant :
"Madame,
Votre lettre du 06 courant me laisse pantois! Je vous savais notaire
mais pas avocate.
Ce n'est pas le mandat accordé par M. et Mme B.O.________ qui a pas
pris fin le 12 juillet 2007 mais l'exclusivité! Or celle-ci a été
reconduite oralement par M. B.O.________ à plusieurs reprises et
avec insistance ! M. B.O.________ m'a manifesté à l'époque une
grande confiance et … de l'amitié.
D'ailleurs les nombreuses visites effectuées durant une année
l'attestent car ni M. ni Mme B.O.________ n'ont refusé ces visites, au
contraire, j'ai toujours été accueilli avec bienveillance. S'ils
m'avaient réellement retiré ce mandat je n'aurai plus travaillé sur ce
dossier.
En outre M. B.O.________ a même majoré le prix après coup à Fr.
795'000.- contre mon conseil, ce qui a eu pour effet de freiner les
demandes durant le reste de 2007.
Puis il a tout à coup été pressé de vendre en mars 2008 et accepté
de baisser son prix à Fr. 730'000.- pour la famille A.F.________, avant
de se rétracter, bien que ces clients étaient prêts avec leur
financement (banque Migros et Coop) avant fin mars, comme le
demandait M. B.O.________.
Ensuite j'ai eu un 2ème acheteur envoyé par le mandant à Fr.
700'000.- (transaction échouée) puis un 3ème à un prix majoré à Fr.
770'000.- selon l'exigence de M. B.O.________. Mais ce dernier s'est
rétracté une fois de plus alors que le financement avait été accordé
par la Raiffeisen après visite du conseiller.
La suite est relatée dans ma lettre du 24 avril que M. B.O.________
vous a certainement soumise, veuillez en tenir compte.
Maintenant vous m'apprenez qu'un acte de vente va être signé par
vos soins. Quel est le nom de l'acquéreur? J'ai déployé un travail
important sur ce dossier et je n'accepte pas d'être manipulé de cette
manière par un mandant se disant mon ami…"
Par courriel du même jour, le notaire a répondu qu'elle s'était
contentée de transmettre le message des défendeurs, sans prendre
position sur les termes de la relation contractuelle entre parties.
L.________ a encore envoyé un courriel à Maître Z.________ le
même jour précisant sa position et demandant l'identité de l'acquéreur.
Le lendemain, cette dernière a fait part, toujours par courriel, à
son interlocuteur de sa "désagréable impression d'avoir été manipulée",
sous-entendu par les défendeurs.

- 7 -
Par courriel du 15 mai 2008, le notaire informait L.________ de
l'impossibilité de lui fournir des renseignements sur la personne de
l'acquéreur.
Interrogée à l'audience de jugement, Maître Z.________ a
précisé qu'elle n'avait pas eu connaissance des offres de Fr. 730'000.- et
Fr. 770'000.- et que si elle en avait été informée, elle se serait inquiétée
de l'existence de "dessous de table".
Un extrait du Registre foncier du 24 juin 2008 indique une
annotation d'un droit d'emption en faveur de A.G.________ et B.G.________.
En effet, en date du 13 mai 2008, les défendeurs ont signé, par devant le
notaire susmentionné, un contrat de vente à terme-emption avec le couple
A.G.________, pour un prix de Fr. 700'000.-. La réquisition de transfert
immobilier est datée du 28 août 2008.
7. Par lettre du 14 juillet 2008, le conseil de la demanderesse a
imparti aux défendeurs un délai de dix jours pour s'acquitter de la
commission convenue à hauteur de Fr. 25'000.-.
8. Par demande du 21 août 2008, la demanderesse a conclu,
avec dépens, à ce que les défendeurs soient condamnés à lui verser cette
somme, avec intérêts à 5 % l'an dès le 25 juillet 2008.
Les défendeurs n'ont pas procédé.
L'audience de jugement s'est tenue le 28 avril 2009, en
présence de L.________, assisté de son conseil, et des défendeurs
personnellement, sans assistance d'avocat. [...] a fonctionné comme
interprète, à leur demande, sans opposition de la partie demanderesse.
Trois témoins ont été entendus. (…)"
En droit, le premier juge a considéré que les parties étaient
liées par un contrat de courtage et que les défendeurs devaient à la
demanderesse le montant de 25'000 fr. en rémunération de l'activité de
courtier que celle-ci avait déployée, par l'intermédiaire de son
représentant L.________, pour vendre leur maison.
B. Par acte du 27 juillet 2009, les défendeurs ont interjeté recours
contre ce jugement et conclu à sa réforme en ce sens que l'action de la
demanderesse est rejetée et qu'ils ont droit à de pleins dépens de
première instance, subsidiairement, à son annulation. Par mémoire du 30
septembre 2009, ils ont développé leurs moyens et confirmé leurs
conclusions.

- 8 -
En d roit :
1. Les art. 444, 445 et 451 ch. 3 CPC (Code de procédure civile
du 14 décembre 1966 ; RSV 270.11) ouvrent la voie des recours en nullité
et en réforme contre un jugement principal rendu par un président de
tribunal d'arrondissement ayant statué en procédure accélérée.
Interjeté en temps utile, le recours tend à la réforme,
subsidiairement à la nullité du jugement.
2. En règle générale, la Chambre des recours se détermine en
premier lieu sur les moyens de nullité (art. 470 al. 1er CPC) expressément
invoqués (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3e éd.,
Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p. 722). En l'espèce, les recourants
concluent à la nullité du jugement "au cas où les faits de la cause ne
devaient pas être suffisants pour permettre à la Chambre des recours de
réformer le jugement attaqué" (cf.mém., p. 8). Dans le cadre du recours
en réforme, la Chambre des recours dispose d'un pouvoir d'examen qui lui
permet de corriger une éventuelle insuffisance de l'état de fait (art. 452 al.
2 CPC). Fondé sur ce seul moyen, le recours en nullité est par conséquent
irrecevable.
Il convient d'examiner le recours en réforme.
3. Selon l'art. 452 al. 1 CPC, les parties ne peuvent prendre des
conclusions nouvelles ou plus amples que celles prises en première
instance. En l'espèce, les conclusions des recourants sont implicitement
les mêmes que celles qu'ils ont prises en première instance (cf. jgt, p. 16,

- 9 -
al. 2). Ces conclusions sont donc recevables au sens de la disposition
citée.
4. Dans le cadre d'un recours en réforme interjeté contre un
jugement principal rendu par un président d'un tribunal d'arrondissement,
la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art.
452 al. 2 CPC). Les parties ne peuvent toutefois pas articuler de faits
nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû
être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1 ter CPC).
Le Tribunal cantonal n'ordonne une instruction
complémentaire, ou n'annule d'office le jugement (art. 456a al. 2 CPC),
que s'il éprouve un doute sur le bien-fondé d'une constatation de fait
déterminée, s'il constate que l'état de fait du jugement n'est pas suffisant
pour juger la cause à nouveau ou s'il relève un manquement des premiers
juges à leur devoir d'instruction, et à condition encore que les preuves
figurant au dossier ne permettent pas de remédier à ces vices. Au
demeurant, vu le caractère exceptionnel que la loi confère à l'instruction
complémentaire et compte tenu de l'atteinte que l'ouverture d'une telle
instruction porte à la garantie de la double instance, le Tribunal cantonal
ne peut ordonner que des mesures d'instruction limitées, telle la
production d'une pièce bien déterminée au dossier ou l'audition d'un
témoin sur un fait précis ; si les mesures à prendre sont plus importantes,
quantitativement ou qualitativement, le Tribunal cantonal annulera
d'office le jugement (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est complet et conforme
aux preuves administrées. Il permet à la cour de céans de statuer à
nouveau en réforme, sans qu'il soit procédé, comme on le verra ci-
dessous, à une instruction complémentaire.

- 10 -
5. Les recourants reprochent au premier juge de ne pas avoir
précisé le type de contrat de courtage qu'ils ont conclu avec l'intimée,
prétendant lui être liés par un contrat de négociation. Les parties sont
effectivement liées par un tel contrat ; toutefois, ce point n'est pas
déterminant pour le sort de la cause de sorte qu'il n'y a pas lieu de le
développer ici.
6. Les recourants se demandent aussi "si le courtier négociateur
peut (…) encore intervenir lorsque le mandant connaissait déjà l'amateur
approché par le courtier ou avait déjà entamé une négociation avec lui ?"
(cf. mém., p. 5, al. 2). Ils estiment que le courtier n'a droit à une
rémunération que s'il peut encore exercer une influence décisive sur la
volonté du mandant de conclure et que tel n'a pas été le cas en l'espèce.
Ils soutiennent qu'il faudrait procéder à l'audition des acheteurs
A.G.________ de manière à établir les circonstances dans lesquelles ceux-ci
ont été présentés à l'intimée, le jugement étant lacunaire sur ce point (art.
456a al. 1 CPC).
Quant à l'audition requise, les recourants n'ont pas déposé de
réponse, en première instance, contenant des allégués et des offres de
preuves (par exemple, l'audition des époux A.G.________) portant sur le
point discuté (art. 336a et 270 CPC). Ils n'ont pas non plus sollicité
l'audition en cause en application de l'art. 339 al. 2 CPC. Se prévalant en
particulier de l'art. 339a al. 3 CPC, ils prétendent qu'en vertu de la maxime
inquisitoriale, le président aurait dû d'office assigner et entendre les époux
A.G.________. Si la maxime inquisitoriale de l'art. 339a al. 3 CPC est bien
comparable à la maxime inquisitoriale sociale des art. 274d al. 3 et 343 al.
4 CO, elle n'a toutefois pas pour but de protéger la partie réputée
économiquement plus faible ; elle tend seulement à l'instruction de tous
les faits pertinents, même non allégués, que les parties ont indiqués au
président lors de l'audience préliminaire (Muller, Le rôle respectif du juge
et des parties dans l'établissement des faits selon la nouvelle procédure
accélérée vaudoise, in JT 2002 III 110 ss; en particulier pp. 115 et 126 ;
CREC I n° 87 du 2 mars 2005).

- 11 -
En l'espèce, on ignore si les recourants ont indiqué au
président, notamment lors de l'audience préliminaire, les motifs pour
lesquels ils s'opposaient à la prétention de l'intimée et, en particulier, le
contenu des rapports qu'ils avaient eus avec les époux A.G.________ ainsi
que les circonstances dans lesquelles ils leur avaient indiqué que leur
maison était à vendre. Dans ces conditions, le président n'avait pas à
ordonner d'office l'audition des époux A.G.________. Quant à procéder à
l'audition requise en deuxième instance, l'instruction complémentaire de
l'art. 456a al. 2 CPC n'a pas pour but de remédier aux manquements des
parties en première instance. Enfin et surtout, quant aux rapports entre
celles-ci et les époux A.G.________, l'état de fait du jugement est suffisant
pour statuer sur le recours. Il n'y a donc pas lieu de procéder à l'audition
des époux prénommés.
Ceci étant, il n'est toutefois pas contesté que ce sont les
recourants qui ont indiqué aux époux A.G.________ que leur maison était à
vendre, ainsi que l'atteste la lettre que la demanderesse a adressée aux
défendeurs le 24 avril 2008 (cf. jgt, p. 13; lettre du 24 avril 2008, al. 5).
Par ailleurs, il est vrai également que, selon l'état de fait du jugement,
L.________, mandaté par l'intimée, a eu "un rendez-vous avec les époux
A.G.________, compatriotes et connaissances des défendeurs [recourants],
pour conclure la vente à 700'000.—", déjà le 31 mars 2008, qu'il a établi
une note à ce sujet (cf. pièce 8) et qu'il a fait des photocopies des
passeports et des permis C du couple en question (cf. pièces 9 et 10 ; jgt,
p. 12, al. 2).
A propos de l'influence décisive que le courtier peut exercer
sur la volonté de l'acheteur de conclure, Marquis, dans son ouvrage "Le
contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier" (thèse Lausanne
1993, p. 443), déclare en particulier ce qui suit :
"Le motif ou la raison que le courtier a réussi à susciter chez
l'amateur ne peut être quelconque, mais il doit revêtir une certaine
importance dans le processus de décision de celui-ci. Pour que l'exigence
de lien de causalité soit réalisée, il faut que le courtier ait provoqué au
moins l'un des motifs déterminants qui ont poussé le tiers à conclure. Il

- 12 -
n'est pas nécessaire pour le courtier de prouver que sans son intervention
le tiers n'eût pas conclu le contrat. En effet, il ne s'agit ni d'une causalité
naturelle, ni d'une causalité adéquate. Si la pratique s'est contentée de
l'exigence d'un lien psychologique, c'est précisément qu'une causalité plus
étroite aurait la plupart du temps été impossible à prouver. Si le courtier
prétend avoir influencé la volonté du mandant de manière importante,
alors qu'en fait il n'a provoqué qu'un motif subalterne, le lien
psychologique n'est pas réalisé. Intégrés dans un processus psychologique
complexe, il est difficile de dire quels éléments ont pu être déterminants
dans une prise de décision. Il n'est pas possible de juger cette question de
manière objective ; au contraire, il faut tenter de déceler quelle valeur le
tiers a attaché à certains actes effectués par le courtier.
En cas d'activité positive, l'information apportée par le courtier
doit éveiller une volonté chez le tiers qui agisse comme un motif de la
décision de conclure le contrat principal. D'une manière générale,
l'information apportée sur les éléments accessoires et annexes de l'affaire
ne seront pas de nature à produire cet effet. Ce principe ne doit cependant
pas être appliqué de manière trop stricte puisque le jugement de
l'influence exercée par le courtier sur la volonté du tiers est de nature
subjective."
L'auteur précise encore ce qui suit :
"Le courtier négociateur peut-il encore intervenir lorsque le
mandant connaissait déjà l'amateur approché par le courtier ou avait déjà
entamé une négociation avec lui ? Une activité du courtier est possible
dans la mesure où le tiers n'était pas encore totalement décidé. En
d'autres termes, il suffit que le courtier puisse encore exercer une
influence décisive sur la volonté du tiers de conclure, pour qu'une activité
de négociation soit possible" (op. cit., p. 444).
En l'occurrence, comme le premier juge l'a constaté, l'activité
que l'intimée a déployée par l'intermédiaire de L.________, avant la
résiliation du contrat le 13 mai 2008, pour mener à terme la vente de la
maison des recourants, a bien déterminé les époux A.G.________ à conclure
la vente. Les considérants que le premier juge a développés à ce propos,
adéquats et pertinents (cf. jgt, pp. 17 et 18, let. b), peuvent être confirmés
par adoption de motifs (art. 471 al. 3 CPC). En particulier, outre que les
époux A.G.________ se sont rendus chez l'intimée et ont eu un entretien
avec L.________, le 31 mars 2008, pour conclure la vente à 700'000 francs,
la secrétaire de l'intimée a déclaré que des copies des passeports et
permis C des époux A.G.________ avaient été faites ce jour-là, opération qui
indiquait qu'ils étaient intéressés à la vente (cf. jgt, p. 18, al. 1) et qu'ils
étaient même sur le point de la conclure (cf. jgt, p. 18 al. 1 in fine).

- 13 -
Par ailleurs, si les recourants ont donné aux époux A.G.________
le nom de leur courtier, c'était bien dans l'idée qu'ils discutent et
négocient avec lui, en sa qualité de courtier, les termes de la vente
proposée. Ces éléments suffisent pour admettre que, par l'activité qu'il a
déployée, L.________ a établi avec les acheteurs prénommés un "lien
psychologique" qui les a déterminés à conclure.
7. A l'appui de leur thèse, les recourants font encore valoir que la
clause d'exclusivité du contrat de courtage a pris fin avant que l'intimée
n'entame des négociations avec les époux A.G.________ (cf. mém., pp. 6 et
7). Cela est vrai et le jugement fait état de cette circonstance (cf. jgt, p.
17, al. 5). Toutefois, le contrat de courtage lui-même n'a pris fin que
postérieurement au 6 mai 2008 (cf. jgt, p. 17 en bas). A cette date,
l'intimée, par L.________, avait déjà pris contact avec les époux
A.G.________ (au mois de mars 2008) ; en outre, les époux A.G.________ et
les recourants avaient pris contact avec le notaire pour instrumenter la
vente, au mois d'avril 2008 (cf. jgt, p. 14, al. 3).
Par conséquent, c'est en vain que les recourants tentent de
démontrer que l'action exercée par le représentant de l'intimée sur la
volonté de conclure des époux A.G.________ n'aurait pas déterminé ceux-ci
à acheter leur maison.
8. Il s'ensuit que le recours doit être rejeté en application de l'art.
465 al. 1 CPC et que le jugement doit être confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants sont arrêtés à
550 francs (art. 232 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile
du 4 décembre 1984 ; RSV 270.11.5]), solidairement entre eux.

- 14 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance des recourants A.O.________ et
B.O.________ sont arrêtés à 550 fr. (cinq cent cinquante francs),
solidairement entre eux.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 5 octobre 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 15 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Anne-Florence Cornaz (pour A.O.________ et B.O.________),
- Me Philippe Nordmann (pour P.________ Sàrl).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 25'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Président du Tribunal civil de l'arrondissement de Lausanne.
La greffière :