vd_gerichte · KC14.022800 · 2015-01-07 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC14.022800-141916
5
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 7 janvier 2015
__________________
Présidence de Mme ROULEAU, présidente
Juges : Mme Carlsson et M. Maillard
Greffière : Mme Berger
*****
Art. 82 al. 1 LP et 143 CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par A.K.________, à
Lausanne, contre le prononcé rendu le
8 août 2014, à la suite de l’audience du même jour, par la Juge de paix du
district de Lausanne, dans la cause qui l'oppose à F.________SA, à
Lausanne.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
109

- 2 -
En fait :
1. Sur réquisition de F.________SA (ci-après : " [...]"), l’Office des
poursuites du district de Lausanne a notifié le 1er mai 2014 à A.K.________
un commandement de payer n° 7'010'106, requérant le paiement de
26'958 fr. 25 plus intérêt à 5% dès le 4 avril 2014 et de 2'695 fr. sans
intérêt et indiquant comme cause de l’obligation : « Montant dû selon mise
en demeure du 04.04.2014 et frais. La créancière est représentée par
G.________SA. Solidairement avec N.________ et B.K.________. Frais 106
CO. »
Le 3 juin 2014, la poursuivante, représentée par G.________SA,
à Lausanne, elle-même représentée par l’agent d’affaires breveté Mikaël
Ferreiro, a requis la mainlevée provisoire de l’opposition formée par le
poursuivi à concurrence de 23'940 fr. plus intérêt à 5% dès le 1er février
2014, échéance moyenne. A l’appui de sa requête, elle a produit, outre
l’original du commandement de payer :
- une copie du bail à loyer signé le 29 janvier 1987 entre [...] en qualité de
gérante de l’immeuble propriété de F.________SA, d'une part, et
B.K.________, [...] et [...], d'autre part, en vertu duquel la première a loué
aux seconds un appartement de 240 m2 à la rue [...], à Lausanne, à
l’usage d’une étude d’avocats;
- une copie d’un contrat de bail à loyer signé le 8 juillet 1987 par les
mêmes parties, portant sur un galetas et un étendage sis dans le même
immeuble;
- une copie d’un avenant du 13 janvier 1994, en vertu duquel le bail a été
repris par B.K.________, [...] et A.K.________, en qualité de « débiteurs
solidaires et responsables », les autres clauses du bail demeurant
inchangées;

- 3 -
- une copie d’un avenant n° 2 signé le 20 octobre 1998 par [...], en sa
qualité de gérante de l’immeuble de la F.________SA, d'une part, et par
B.K.________ et A.K.________, d’autre part, en vertu duquel ces derniers ont
repris le bail à leur nom, en qualité de débiteurs solidaires et
responsables, à compter du 1er octobre 1998;
- une copie d’une notification de hausse de loyer, sur formule officielle,
adressée aux locataires par [...] le 24 mars 1998, portant le loyer du
galetas à 79 fr. par mois à compter du 1er avril 1999;
- une copie d’une notification de hausse de loyer, sur formule officielle,
adressée aux locataires par [...] le 30 janvier 2001, portant le loyer de
l’appartement à 4'616 fr. par mois à compter du 1er mai 2001;
- une copie d’un avenant n° 3 au contrat, signé le 22 août 2003 par [...]
en sa qualité de représentant du bailleur et par les locataires B.K.________,
A.K.________ et N.________, indiquant que le bail relatif à l’appartement de
la rue [...] est repris dès le 16 septembre 2003 par l’Etude des avocats
B.K.________, A.K.________ et N.________, les autres clauses du bail restant
inchangées;
- une copie de la mise en demeure adressée le 4 avril 2014 aux avocats
N.________, B.K.________ et A.K.________ pour des arriérés de loyer du 1er
décembre 2013 au 30 avril 2014, relatifs à leurs locaux commerciaux, par
23'545 fr., et à un grenier, par 395 fr., ainsi que pour un supplément de
chauffage et une indemnité 106 CO, soit un total de 26'958 fr. 25.
Le poursuivi s’est déterminé par acte du 7 août 2014,
concluant avec suite de frais et dépens au rejet de la requête. Il a produit
les pièces suivantes :
- une copie de la notification de résiliation du bail au 28 février 2013,
relative à l’appartement, qui lui a été adressée le 18 janvier 2013 pour
défaut de paiement du loyer;

- 4 -
- une copie de la notification de résiliation du bail au 28 février 2013,
relative au galetas, qui lui a été adressée le 18 janvier 2013 pour défaut
de paiement du loyer;
- une copie de l’avis de l’état des lieux de sortie fixé au 28 février 2013;
- une copie d’un courriel du 18 mars 2013 du poursuivi à [...] de la régie
G.________SA, avec copie à B.K.________ et N.________, faisant référence à
un entretien téléphonique du même jour et confirmant un accord pour
l’établissement d’un nouveau bail, dont il précise les conditions (loyer
mensuel de 4’250 fr. + 500 fr. de charges pour l’appartement, deux
galetas et la cave, bail conclu pour une année, renouvelable d’année en
année), le retrait des résiliations du
18 janvier 2013 et d’une requête de conciliation du 18 février 2013 et
l’engagement des locataires de ne pas contester le nouveau loyer;
- une copie de la réponse par courriel de [...], du 8 avril 2013, réclamant
pour chaque locataire une fiche d’inscription complétée et signée, un
extrait de l’office des poursuites et une fiche de salaire et précisant les
conditions du bail, savoir un loyer de 4'250 fr., 500 fr. de charges, une
garantie de loyer de 28'500 fr., représentant six mois de loyer, et un bail
conclu pour une durée de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans
avec préavis d’une année;
- une copie d’une lettre du 23 janvier 2014 de l'avocat N.________ à
G.________SA, déclarant avoir pris note que l’arriéré des loyers à
l’échéance du
31 janvier 2014 s'élevait à 21'102 fr. 10 et proposant de le régler en
quatre acomptes de 5'000 fr., et ce le premier de chaque mois dès le 1er
février 2014;
- une copie du courrier de G.________SA à l'avocat N.________ du 28 janvier
2014, faisant référence à la séance du 23 janvier précédent « relative à
l’arriéré de loyer dû par votre étude », confirmant l’amortissement de la
dette par des versements mensuels de 5'000 fr. dès le 1er février 2014,

- 5 -
jusqu’à complet paiement et précisant que le loyer courant devait être
réglé parallèlement;
- une copie de la lettre de l'avocat N.________ au Bâtonnier de l’Ordre des
avocats vaudois, du 29 avril 2014, par laquelle il précise s’être engagé vis-
à-vis du bailleur à régler l’arriéré de loyer qui s’élevait à 21'102 fr. 10 au
31 janvier 2014, avoir payé le premier acompte de 5'000 fr., mais n’avoir
pas été en mesure de payer les acomptes suivants.
Lors de l’audience de mainlevée du 8 août 2014, la
poursuivante a encore produit la copie d’une lettre de la gérance
G.________SA du
22 mars 2013 aux avocats N.________, A.K.________ et B.K.________, dans
laquelle elle se réfère à un versement du 5 mars 2013 de 14’364 fr.
concernant les loyers échus et déclare annuler la résiliation « à titre tout à
fait exceptionnel ».
2. Par prononcé du 8 août 2014, notifié au poursuivi le 25 août
2014, le Juge de paix du district de Lausanne a prononcé la mainlevée
provisoire de l’opposition à concurrence de 23'080 fr. plus intérêt à 5%
dès le 4 avril 2014 et de 395 fr. plus intérêt à 5% dès le 4 avril 2014. Il a
mis les frais judiciaires par 360 fr. à la charge du poursuivi et dit que celui-
ci devait verser à la poursuivante le montant de 360 fr. en remboursement
de son avance de frais et de 1'125 fr. à titre de dépens.
Le poursuivi a requis la motivation du prononcé par lettre du
4 septembre 2014. Les motifs lui ont été notifiés le 15 octobre 2014.
En substance, le premier juge a retenu que la résiliation du bail
avait été annulée par lettre du 22 mars 2013, que le bail avait dès lors
continué à déployer ses effets, que le poursuivi n’avait pas établi la
conclusion d’un nouveau contrat, que le fait que l'avocat N.________ ait
reconnu être seul débiteur de l’arriéré de loyer ne mettait pas fin à la

- 6 -
solidarité entre les locataires, de sorte que la mainlevée pouvait être
prononcée pour les loyers réclamés.
Le poursuivi a recouru par acte du 27 octobre 2014, concluant
avec suite de frais et dépens principalement au rejet de la requête de
mainlevée, subsidiairement à l’annulation de la décision et au renvoi du
dossier au premier juge pour nouvelle décision dans le sens des
considérants.
La requête d’effet suspensif contenue dans le recours a été
admise.
L’intimée s’est déterminée dans une écriture de son conseil du
1er décembre 2014, concluant à la confirmation du prononcé attaqué.
En d roit :
I. Le recours a été déposé dans le délai de dix jours qui a suivi la
notification de la décision motivée, conformément à l'art. 321 al. 1 CPC
(Code de procédure civile du 18 décembre 2008, RS 272). Il est motivé et
contient des conclusions (art. 321 al. 1 CPC). Il est dès lors recevable à la
forme.
La réponse de l'intimée, déposée dans le délai de l'art. 322 al.
2 CPC, est également recevable.
II. a) Selon l'art. 82 al. 1 LP (loi sur la poursuite pour dettes et la
faillite du 11 avril 1889; RS 281.1), le créancier dont la poursuite se fonde
sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous
seing privé peut requérir la mainlevée provisoire de l'opposition au
commandement de payer.

- 7 -
La procédure de mainlevée est une procédure sur pièces
(Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité de la
créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire : le créancier
ne peut motiver sa requête qu'en produisant le titre et la production de
cette pièce, considérée en vertu de son contenu, de son origine et de ses
caractéristiques extérieures comme un tel titre, suffit pour que la
mainlevée soit prononcée si le débiteur n'oppose pas et ne rend pas
immédiatement vraisemblables des moyens libératoires (ATF 132 III 140
c. 4.1.1, rés. in JT 2006 II 187; art. 82 al. 2 LP).
Constitue une reconnaissance de dette l'acte d'où résulte la
volonté du poursuivi de payer au poursuivant une somme d'argent
déterminée, ou aisément déterminable, et échue, sans réserve ni
condition (ATF 132 III 480 c. 4.1, JT 2007 II 75; ATF 130 III 87 c. 3.1, JT
2004 II 118; ATF 122 III 125 c. 2, JT 1998 II 82; Panchaud/Caprez, La
mainlevée d'opposition, § 1; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur
la poursuite pour dettes et la faillite, n. 29 ad art. 82 LP). Pour qu'un écrit
public, authentique ou privé ou qu'un ensemble d'écrits vaille
reconnaissance de dette, il doit en ressortir, sur la base d'un examen
sommaire, que le poursuivi a assumé une obligation de payer ou de fournir
des sûretés, donc une créance exigible, chiffrée et inconditionnelle, car si
la reconnaissance de dette n'est pas pure et simple, le poursuivant, pour
obtenir la mainlevée provisoire, doit rapporter la preuve littérale que les
conditions ou réserves sont devenues sans objet (Gilliéron, op. cit., n. 40
ad art. 82 LP). Enfin, le titre produit pour valoir reconnaissance de dette et
titre à la mainlevée provisoire ne justifie la mainlevée provisoire de
l'opposition que si le montant de la prétention déduite en poursuite est
chiffré de façon précise dans le titre lui-même ou dans un écrit annexé
auquel la reconnaissance se rapporte; cette indication chiffrée doit
permettre au juge de la mainlevée de statuer sans se livrer à des calculs
compliqués et peu sûrs (Gilliéron, op. cit., n. 42 ad art. 82 LP).
Un contrat écrit justifie, en principe, la mainlevée provisoire de
l'opposition pour la somme d'argent dont la prestation incombe au
poursuivi, lorsque les conditions d'exigibilité de la dette sont établies par

- 8 -
titre et, en particulier, dans les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant
prouve par titre avoir exécuté les prestations dont dépend l'exigibilité de
sa créance (Panchaud/Caprez, op. cit., § 69; Gilliéron, op. cit., nn. 44 et 45
ad art. 82 LP). Plus particulièrement, le contrat signé de bail constitue une
reconnaissance de dette pour le montant du loyer échu, pour autant que
le bailleur ait mis l'objet du contrat à disposition du locataire
(Panchaud/Caprez, op. cit., §§ 74 et 75; Gilliéron, op. cit., nn. 49 et 50 ad
art. 82 LP; Trümpy, La mainlevée provisoire en droit du bail, in BISchK
2010, pp. 105 ss, p. 106; Krauskopf, La mainlevée provisoire : quelques
jurisprudences récentes, in JT 2008 II 23 ss, p. 35).
b) En l'espèce, les parties ont signé deux baux les 29 janvier
1987 et
8 juillet 1987, portant respectivement sur un appartement à l'usage
d'étude d’avocats et sur un galetas et un étendage. Les avenants
successifs signés par les locataires et le représentant de la bailleresse, le
dernier en date du 22 août 2003, établissent que les locaux ont été mis à
disposition par cette dernière, qui a en outre retiré les résiliations des
contrats pour défaut de paiement par courrier du 22 mars 2013. Ces
contrats, accompagnés des formules officielles de hausse de loyer
notifiées le
24 mars 1998 pour les locaux annexes et le 30 janvier 2001 pour
l'appartement, valent dès lors titres à la mainlevée provisoire.
C'est en vain que le recourant soutient que les baux des 29
janvier et
8 juillet 1987 ont pris fin à la suite des résiliations notifiées par la
bailleresse le
18 janvier 2013, et qu'un nouveau contrat de bail conclu par les parties
serait entré en vigueur. Après que les résiliations ont été retirées par
courrier de la régie G.________SA du 22 mars 2013, les locataires ont
continué d'occuper les locaux loués et ont payé les loyers correspondants,
à tout le moins jusqu'au mois de novembre 2013. Par ailleurs, aucun
nouveau contrat n'a été conclu par les parties. Si, par courrier électronique
du 18 janvier 2013, le recourant a effectivement adressé à la gérance une

- 9 -
offre dont il précisait les conditions, il n’est pas établi que cette offre a été
acceptée. Au contraire, il résulte de la réponse de la gérance du 8 avril
2013 que celle-ci a posé d’autres conditions et la conclusion d’un accord
n’a nullement été établie. Au demeurant, si la conclusion d’un contrat de
bail à loyer, notamment commercial, est en principe valable sans forme
sous réserve des art. 269d et 270 al. 2 CO, les parties qui ont choisi de
donner une forme spéciale à un contrat pour lequel la loi n’en exige pas
sont réputées n’avoir entendu se lier que dès l’accomplissement de cette
forme (art. 16 al. 1 CO). En l’espèce, les parties ont conclu un contrat en la
forme écrite. Elles ne pouvaient par conséquent modifier leur accord ou en
conclure un nouveau portant sur le même objet qu’en respectant cette
forme.
c) Les loyers en vigueur sont ceux qui résultent des formules
officielles de hausse de loyer, soit 4'616 fr. par mois pour l’appartement et
79 fr. par mois pour le galetas et l'étendage. Le commandement de payer
se réfère à la mise en demeure du 4 avril 2014, qui concerne les loyers
des mois de décembre 2013 à avril 2014, ce qui représente bien 23'080 fr.
pour l’appartement (5 x 4'616 fr.) et 395 fr. pour le galetas (5 x 79 fr.).
Le recourant plaide en vain que l’arriéré ne serait que de
21’102 fr. 10. Le courrier de l'avocat N.________ du 23 janvier 2014 adressé
à la gérance et la réponse cette dernière du 28 janvier suivant font
référence à un arriéré de loyer de 21'102 fr. 10 au 31 janvier 2014, la
régie précisant que les loyers courants doivent être acquittés
parallèlement. La présente poursuite porte sur les loyers du mois de
décembre 2013 au mois d'avril 2014, soit sur une période différente. Il
appartenait au recourant de rendre vraisemblable que les loyers réclamés
en poursuite ont été payés, ce qu’il n’a pas fait.
III. Le recourant conteste sa qualité de débiteur solidaire. Il
soutient, d’une part, que l’avocat N.________ s’est reconnu seul débiteur de
l’arriéré de loyer et, d’autre part, que le dernier avenant, du 22 août 2003,
ne stipule pas la solidarité entre les locataires.

- 10 -
a) Conformément à l’art. 143 CO, la solidarité passive ne se
présume pas; elle n’existe qu’en vertu de la loi ou de la convention des
parties.
Lorsque plusieurs personnes s'engagent ensemble et déclarent
s'obliger de manière qu'à l'égard du créancier, chacune d'elles pourra être
recherchée pour le tout, elles souscrivent un engagement solidaire (art.
143 al. 1 CO). Le seul fait qu'un engagement ait été pris en commun ne
fait toutefois pas présumer de la solidarité, mais une manifestation tacite
de la volonté de s'obliger solidairement suffit (ATF 49 III 205, JT 1925 II 18;
TF 4C.342/2004 du 16 décembre 2004 c. 3 et les références citées).
En matière de contrat de bail, il est de manière générale admis
que des colocataires sont des codébiteurs solidaires, de sorte que le
bailleur peut réclamer la totalité du loyer à chacun des colocataires (CPF,
12 septembre 2014/318; CPF,
2 avril 2014/124; Krauskopf, op. cit., spéc. p. 36). Si la solidarité entre
colocataires n'est pas présumée, elle naît de la cosignature du bail ou
d'actes concluants, sans qu'elle ait nécessairement à être prévue
expressis verbis (Lachat, Commentaire romand, n. 18 ad art. 253 CO; RSJ
1998 p. 166).
b) En l’espèce, la solidarité entre les locataires est
expressément prévue par les contrats des 29 janvier et 8 juillet 1987. Il en
va de même des avenants des 13 janvier 1994 et 20 octobre 1998. Le
dernier avenant, du 22 août 2003, précise que le bail est repris dès le 16
septembre 2003 par l’ "Etude d’avocats B.K.________, A.K.________ et
N.________". Pour le surplus, l’avenant mentionne que "les autres clauses
du bail restent inchangées", par quoi il faut comprendre que la clause de
solidarité est également restée en vigueur. Au demeurant, l'avenant du 22
août 2003 a été signé par les trois locataires. Les locaux loués ont été
utilisés par eux à l'usage de leur étude d'avocats. L'intimée est donc
fondée à réclamer l'entier du loyer au recourant.

- 11 -
En outre, comme l’a relevé à juste titre le premier juge, le fait
que
l'avocat N.________ se soit reconnu seul débiteur du montant de 21'102 fr.
10 ne signifie pas encore que le bailleur ait renoncé à la solidarité des
autres locataires pour ce montant. La lettre de G.________SA à l'avocat
N.________ du 28 janvier 2014 est à cet égard insuffisante. Non seulement
la gérance n’indique pas libérer les autres locataires, mais elle précise au
contraire que l’arriéré est dû par l’ « étude ».
IV. Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté et le prononcé
confirmé. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 570 fr., sont
mis à la charge du recourant qui est débouté (art. 106 al. 1 et 122 al. 2
CPC). Il doit verser à l'intimée, assistée d'un agent d'affaires breveté, des
dépens de deuxième instance, à hauteur de 1'200 fr. (art. 3 et 8 TDC [Tarif
des dépens en matière civile du 23 novembre 2010; RS 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est rejeté
II. Le prononcé est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 570 fr.
(cinq cent septante francs), sont mis à la charge du recourant
A.K.________.
IV. Le recourant versera à l'intimée F.________SA le montant de
1'200 fr. (mille deux cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.

- 12 -
V. L'arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me A.K.________,
- M. Mikaël Ferreiro (pour F.________SA).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 23'080 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme le Juge de paix du district de Lausanne.

- 13 -
La greffière :