vd_gerichte · XC09.038569 · 2013-01-07 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC09.038569-121155
1
CO UR D'AP PEL CIVILE
_____________________________
Arrêt du 7 janvier 2013
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Creux et Mme Bendani
Greffier : M. Perret
*****
Art. 2 al. 1 et al. 2, 4 CC; 271 al. 1, 272 CO; 308 al. 1 let. a et al. 2,
310, 317 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par L.________ SA, à
Lausanne, défenderesse, contre le jugement rendu le 2 août 2011 par le
Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause divisant l'appelante
d'avec A.D.________, B.D.________, V.________, J.________,
A.H.________, B.H.________, G.________ et E.________, tous à Lausanne,
demandeurs, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 2 août 2011, dont les motifs ont été
communiqués aux parties le 18 mai 2012, le Tribunal des baux du canton
de Vaud a annulé la résiliation de bail signifiée par la défenderesse
L.________ SA aux demandeurs B.D.________ et A.D.________ le 27 février
2009 pour le 31 décembre 2009, en relation avec l'appartement de 5
pièces au rez supérieur et la place de parc extérieure n° 19 qu'ils louent à
[...], à Lausanne (I), annulé les résiliations de bail signifiées par la
défenderesse L.________ SA à la demanderesse V.________ le 27 février
2009 pour le 30 juin 2013, en relation avec l'appartement de 6 pièces au
3e étage et la place de parc extérieure n° 8 qu'elle loue à [...], à Lausanne
(II), annulé la résiliation de bail signifiée par la défenderesse L.________ SA
aux demandeurs G.________ et J.________ le 27 février 2009 pour le 31 mars
2010, en relation avec l'appartement de 6 pièces au 1er étage et la place
de parc extérieure n° 7 qu'ils louent à [...], à Lausanne (III), annulé la
résiliation de bail signifiée par la défenderesse L.________ SA aux
demandeurs B.H.________ et A.H.________ le 26 mars 2009 pour le 30 juin
2010, en relation avec l'appartement de 6 pièces au 2e étage, les
dépendances et la place de parc extérieure n° 22 qu'ils louent à [...], à
Lausanne (IV), annulé la résiliation de bail signifiée par la défenderesse
L.________ SA à la demanderesse E.________ le 27 février 2009 pour le 31
mars 2010, en relation avec l'appartement de 5 pièces au 1er étage et la
place de parc extérieure n° 21 qu'elle loue à [...], à Lausanne (V), rendu le
jugement sans frais ni dépens (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont considéré en substance que les
résiliations de bail susmentionnées, valables à la forme, étaient contraires
à la bonne foi. En effet, la défenderesse avait fait valoir comme motif de
congé son intention générale de vendre individuellement les logements de
l'immeuble litigieux, une fois ceux-ci constitués en lots de PPE. Rien ne lui
permettait toutefois, au moment des congés, d'entretenir quelque
certitude que ce soit sur l'issue de la procédure d'autorisation régissant la

- 3 -
vente des logements litigieux. Or, en comparant la situation prévalant en
cas de congé-rénovation au cas du congé-aliénation, les premiers juges
ont estimé qu'on pouvait exiger du bailleur, au vu de l'absence
d'inconvénients pour lui comparables au risque encouru par le locataire en
cas de validation du congé puis de refus d'autorisation d'aliéner, qu'il ait
obtenu avant d'exercer son droit de résilier l'autorisation de vendre son
bien, sous la réserve de cas exceptionnels où l'octroi de l'autorisation ne
ferait absolument aucun doute. Par conséquent, la défenderesse ne
disposait pas d'un intérêt suffisamment actuel et concret, soit
suffisamment digne de protection, à l'exercice de son droit de résilier les
baux des demandeurs, de sorte que l'on devait admettre les conclusions
de ces derniers en annulation des congés litigieux. Cela étant, les
premiers juges n'ont pas statué sur les autres moyens invoqués par les
demandeurs, laissant néanmoins entendre qu'ils n'étaient pas, a priori,
complètement dénués de fondement.
B. Par acte du 20 juin 2012, L.________ SA a interjeté appel contre
ce jugement, concluant à la réforme des chiffres I à V de son dispositif en
ce sens que les résiliations de bail signifiées par L.________ SA à
B.D.________ et A.D.________, V.________, G.________ et J.________ ainsi que
E.________ le 27 février 2009 et à A.H.________ et B.H.________ le 26 mars
2009, en relation avec les appartements, dépendances et places de parc
respectifs loués par ceux-ci à [...], à Lausanne, sont valables et qu'aucune
prolongation de bail n'est accordée aux locataires concernés. L'appelante
a produit différentes pièces en relation avec la procédure administrative
ouverte par L.________ SA auprès des autorités cantonales concernant
l'autorisation d'aliénation des appartements en cause. Le 18 septembre
2012, elle a encore produit une copie de l'arrêt rendu par la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal le 29 août 2012 dans le litige
opposant l'appelante aux mêmes locataires et à l'Association suisse des
locataires (ci-après : ASLOCA) dans le cadre de cette procédure
administrative.

- 4 -
Dans leur réponse du 24 septembre 2012, les intimés
V.________, G.________ et J.________, A.D.________ et B.D.________,
B.H.________ et A.H.________ et E.________ ont conclu, avec suite de frais et
dépens, au rejet de l'appel et au maintien intégral du dispositif du
jugement attaqué, subsidiairement pour le cas où la validité des
résiliations litigieuses serait admise, à l'octroi de prolongations de longue
durée de leurs baux.
Par écriture spontanée du 2 octobre 2012, l'appelante a
déposé des "observations sur réponse au recours".
Dans le délai leur ayant été imparti pour développer leurs
moyens concernant leurs conclusions subsidiaires en prolongation de bail,
les intimés ont déposé un mémoire complémentaire le 13 décembre 2012.
Ils ont produit plusieurs pièces. Par ailleurs, ils ont requis la tenue d'une
audience devant la Cour de céans.
Par courrier du 18 décembre 2012, l'appelante s'est opposée à
la tenue de l'audience requise par les intimés.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Propriétaire de l'immeuble sis à [...], à Lausanne, M.________ a
mis en location les huit logements de cinq et six pièces composant ce
bâtiment. C'est ainsi qu'elle a conclu notamment les contrats de bail à
loyer suivants :
- le 12 avril 1978, M.________ a remis en location à A.H.________
et B.H.________ un appartement de six pièces au deuxième étage de
l'immeuble et des dépendances; un nouveau bail portant sur le même
objet a été signé par la bailleresse et les locataires le 13 juillet 1993;
conclu pour durer initialement du 1er juin 1993 au 30 juin 1994, ce bail
devait se renouveler tacitement aux mêmes conditions d'année en année

- 5 -
sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au
moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance; A.H.________ et
B.H.________ ont également pris en location, en 1978, une place de parc
extérieure n° 22 située à [...];
- le 7 avril 1986, M.________ a remis en location à V.________ un
appartement de six pièces au troisième étage de l'immeuble; un nouveau
bail portant sur le même objet est entré en vigueur le 1er juin 1993; conclu
pour durer initialement du 1er juin 1993 au 30 juin 1998, ce bail devait se
renouveler tacitement aux mêmes conditions de cinq ans en cinq ans sauf
avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins
quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance; V.________ a
également pris en location une place de parc extérieure n° 8 située à [...],
- le 14 mars 2002, M.________ a remis en location à G.________ et
J.________ un appartement de six pièces au premier étage de l'immeuble
ainsi qu'une place de parc extérieure n° 7 située à [...]; conclu pour durer
initialement du 1er avril 2002 au 31 mars 2005, ce bail devait se
renouveler tacitement aux mêmes conditions pour trois ans et ainsi de
suite d'année en année sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des
parties donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour la prochaine
échéance;
- le 16 octobre 2002, M.________ a remis en location à
B.D.________ et A.D.________ un appartement de cinq pièces au rez-de-
chaussée supérieur de l'immeuble ainsi qu'une place de parc extérieure n°
19 située à [...]; conclu pour durer initialement du 1er janvier 2003 au 31
décembre 2003, ce bail devait se renouveler tacitement aux mêmes
conditions d'année en année sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des
parties donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour la prochaine
échéance;
- le 19 septembre 2007, M.________ a remis en location à
E.________ un appartement de cinq pièces au premier étage de l'immeuble
ainsi qu'une place de parc extérieure n° 21 située à [...]; conclu pour durer

- 6 -
initialement du 1er décembre 2007 au 31 mars 2009, ce bail devait se
renouveler tacitement aux mêmes conditions d'année en année sauf avis
de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins trois
mois à l'avance pour la prochaine échéance.
2. Selon inscription au Registre foncier, la société L.________ SA a
acquis le 13 novembre 2008 dans le cadre d'une vente à terme
conditionnelle la parcelle n° [...], sise à [...] et à [...], et la parcelle n° [...],
sise à [...] et à [...], de la commune de Lausanne, dont M.________ était
propriétaire. Chacune de ces parcelles comporte plusieurs bâtiments.
L'acte de vente mentionne un prix de vente total de
13'400'000 fr. pour les deux parcelles, dont 6'900'000 fr. pour la parcelle
n° [...] sur laquelle est sis notamment l'immeuble de [...] occupé par les
locataires précités.
L'acte de vente prévoit notamment les conditions suivantes :
"5.- Baux à loyer
L'acheteur déclare avoir connaissance des contrats de baux à loyer
intéressant les immeubles vendus. Il ne fait aucune réserve à leur
sujet. Un état locatif de chacun des immeubles a été remis à
l'acheteur, antérieurement à ce jour.
L'acheteur déclare reprendre, à l'entière décharge et libération de la
venderesse, dès le jour de la signature de la réquisition de transfert,
la continuation de ces baux à loyer, sans préjudice à son droit de
résiliation découlant de la loi ou des contrats.
[…]
12.- Loi sur l'aliénation d'appartements loués
L'acheteur expose qu'il maintiendra tous les appartements sis dans
les immeubles vendus sur le marché locatif.
Le notaire soussigné [Réd. : Me [...], à [...]] constate que la présente
vente n'est ainsi pas soumise à la Loi vaudoise du 11 décembre
1989 concernant l'aliénation d'appartements loués."
3. Le 4 février 2009, le Service de l'économie, du logement et du
tourisme (ci-après : SELT) a adressé la lettre suivante à Z.________ SA,
mandataire de L.________ SA :

- 7 -
"Loi du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation
d'appartements loués (LAAL).
Possibilités de vendre en propriété par étages (PPE) tout ou
partie des logements sis dans les immeubles [...] & [...] et
[...] & [...] à LAUSANNE - Avis préalable du Service de
l'économie, du logement et du tourisme
Messieurs,
Nous nous référons aux divers échanges de courrier que nous avons
eus en 2008, relatifs à l'objet cité sous rubrique, ainsi qu'à
l'inspection locale à laquelle a procédé notre collaboratrice
technique, Mme S.________, le 20 janvier écoulé.
Nous rappelons que, dans le cadre d'un projet de constitution d'une
PPE sur les immeubles précités, vous souhaitez obtenir une
détermination de principe préalable de notre part sur les possibilités
de vendre tout ou partie des logements une fois individualisés.
L'examen du dossier que vous nous avez soumis (plans, état locatif,
photos, etc.) et l'inspection locale précitée font ressortir,
qu'actuellement, la plupart des logements des quatre immeubles
précités appartiennent à des catégories "à pénurie", de par leurs
niveaux de loyers mensuels nets en tout cas (de CHF 624.- à CHF
805.- pour les 2 pièces; de CHF 834.- à CHF 1'511.- pour les
4 pièces; de CHF 1'960.- à CHF 2'320.- pour les 5 pièces et de CHF
2'146.- à CHF 2'670.- pour les 6 pièces). Toutefois, certains d'entre
eux présentent manifestement des caractéristiques constructives
atypiques et résidentielles, voire luxueuses par rapport à des
logements "standards" du secteur locatif vaudois et lausannois.
Fondé sur ce constat, notre section technique a procédé à une
analyse de la valeur objective des logements concernés, par
immeuble et par type de logements, sur la base des paramètres du
dossier et du constat visuel de l'état d'entretien des bâtiments.
Cette analyse nous amène aux résultats suivants :
[…]
En ce qui concerne l'immeuble [...], le loyer mensuel net objectif
des 4 logements de 5 pièces qu'il contient est estimé par nos soins à
CHF 2'791.-/ mois et celui des 4 logements de 6 pièces à CHF
3'218.-/mois. De tels niveaux de loyers objectifs ne correspondent
plus aux besoins prépondérants de la population lausannoise, de
sorte que, sous l'angle qualitatif, ils ne semblent pas faire partie
d'une catégorie "à pénurie". Partant, sous réserve d'un préavis
communal contraire particulièrement étayé de la Commune de
Lausanne, leur aliénation devrait pouvoir être autorisée sous l'angle
de l'art. 4 al. 1 litt. a) LAAL.
[…]
Pour conclure, nous précisons que notre service statuera au cas par
cas sur chaque requête individuelle qui lui sera soumise, chaque
requête devant faire l'objet d'un préavis communal motivé de la part
du Service du logement et des gérances de Lausanne […]."

- 8 -
Entendue en qualité de témoin, S.________, collaboratrice
technique au SELT, a confirmé l'appréciation ayant conduit à la rédaction
de ce rapport de pré-examen. Elle a indiqué que celui-ci avait été établi
sur la base d'une visite de deux logements de cinq pièces (dont
l'appartement constituant le lot de PPE n° 7; cf. c. 12 infra) sur les huit
appartements que compte au total l'immeuble.
4. Par l'intermédiaire de sa mandataire Z.________ SA, L.________
SA a résilié les baux la liant aux locataires de l'immeuble [...] au moyen de
la formule officielle, notamment aux dates et pour les échéances
suivantes :
- B.D.________ et A.D.________ : congé du 27 février 2009 pour le 31
décembre 2009;
- G.________ et J.________ : congé du 27 février 2009 pour le 31 mars 2010;
- E.________ : congé du 27 février 2009 pour le 31 mars 2010;
- V.________ : congé du 27 février 2009 pour le 30 juin 2013;
- A.H.________ et B.H.________ : congé du 26 mars 2009 pour le 30 juin
2010.
La lettre accompagnant ces résiliations mentionnait
notamment ce qui suit :
[…]
Ensuite de la récente transaction immobilière qui a engendré un
changement de propriétaire de l'immeuble dans lequel vous résidez,
nous portons à votre connaissance que votre nouveau bailleur, la
société L.________ SA, a entrepris les démarches visant à modifier la
nature de la propriété de ce bien et créer une propriété par étage
(PPE).
Au regard de ce changement et de ses nombreuses conséquences,
nous nous voyons malheureusement contraints de mettre un terme
à nos relations contractuelles pour la prochaine échéance de votre
contrat de bail [...]."
De la même façon, L.________ SA a également résilié le 27
février 2009 les baux des locataires des trois autres appartements de
l'immeuble, savoir :
- A.O.________;

- 9 -
- Q.________ et C.________;
- R.________ et W.________.
5. Il ressort d'une attestation délivrée le 11 mars 2010 par le
Contrôle des habitants de la ville de Lausanne que B.D.________ et
A.D.________, mariés au moment de la conclusion du bail, étaient divorcés
lors de sa résiliation (divorce prononcé le 4 novembre 2008) et que
A.D.________ est domicilié à [...], à Lausanne, depuis le 10 octobre 1996.
B.D.________ partage son logement avec son ami T.________.
6. Représentés par l'avocat Jean Jacques Schwaab, à Lausanne,
R.________ et W.________, B.D.________ et A.D.________, V.________,
Q.________ et C.________, G.________ et J.________, E.________, A.O.________ et
les héritiers de feu B.O.________ et A.H.________ et B.H.________ ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation) par requêtes de
conciliation des 27 mars et 1er avril 2009. Ils concluaient principalement à
l'annulation des congés susmentionnés, subsidiairement à ce qu'une
prolongation de quatre ans de leurs baux respectifs leur soit accordée.
La Commission de conciliation a tenu audience le 7 octobre
2009. Par décisions du 8 octobre suivant, elle a prononcé que les
résiliations litigieuses avaient été valablement données et a accordé une
unique prolongation de bail au 31 juillet 2012 à A.D.________ et
B.D.________ en tenant compte notamment de la scolarité des enfants, une
unique prolongation au 30 juin 2011 à G.________ et J.________ en tenant
compte de la durée du bail, une unique prolongation au 30 juin 2013 à
E.________ en tenant compte des investissements consentis par la locataire
pour la rénovation du logement et une unique prolongation au 30 juin
2012 à B.H.________ et A.H.________; elle n'a accordé aucune prolongation à
V.________ au vu de la durée restante du bail et du fait que la locataire
occupait seule l'appartement et devait pouvoir retrouver facilement à se
loger.

- 10 -
7. Par requête du 5 novembre 2009, modifiée le 9 novembre
2009, adressée au Tribunal des baux du canton de Vaud, L.________ SA a
pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes à l'encontre
de A.H.________ et B.H.________, G.________ et J.________, B.D.________ et
A.D.________, V.________, E.________, Q.________ et C.________ et A.O.________
:
"I. Les décisions prises par la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Lausanne sont réformées
en ce sens qu'aucune prolongation de bail n'est accordée aux
locataires B.H.________ et A.H.________, G.________ et J.________,
V.________, E.________, Q.________ et C.________, A.O.________ et
A.D.________ et B.D.________.
Il. En conséquence, B.H.________ et A.H.________ doivent quitter les
lieux au plus tard le 30 juin 2010.
III. En conséquence, G.________ et J.________ doivent quitter les
lieux au plus tard le 31 mars 2010.
IV. En conséquence, V.________ doit quitter les lieux au plus tard le
30 juin 2013.
V. En conséquence, E.________ doit quitter les lieux au plus tard le
31 mars 2010.
VI. En conséquence, Q.________ et C.________ doivent quitter les
lieux au plus tard le 31 décembre 2009.
VII. En conséquence, A.O.________ doit quitter les lieux au plus tard
le 30 juin 2009.
VIII. En conséquence, A.D.________ et B.D.________ doivent quitter les
lieux au plus tard le 31 décembre 2009."
Par requête du 9 novembre 2009 adressée au Tribunal des
baux, A.D.________ et B.D.________, V.________, G.________ et J.________,
B.H.________ et A.H.________, E.________, Q.________ et C.________,
A.O.________ et les héritières de feue B.O.________ ont pris, avec suite de
frais et dépens, les conclusions suivantes à l'encontre de L.________ SA :
"I. Principalement, les résiliations sont annulées.
II. Subsidiairement, une prolongation de quatre ans est accordée
à chacun des demandeurs."
Le 12 janvier 2010, les deux causes ont été jointes en vue
d'une instruction et d'un jugement communs.

- 11 -
8. Par avis du 10 mars 2010, un délai au 22 mars 2010 a été
imparti par le Président du Tribunal des baux aux locataires pour produire
toute pièce utile à prouver leur situation personnelle et financière (état
civil, situation professionnelle, revenus et fortune, charges, liens sociaux),
en particulier leurs deux dernières déclarations fiscales et les taxations
fiscales y relatives, toute pièce établissant les conséquences pénibles de
la fin du bail et toute pièce de nature à établir leurs éventuelles
démarches de relocation.
9. Par courriers des 10 et 11 mars 2010, les parties ont informé le
Tribunal des baux de la conclusion d'un accord mettant un terme à la
procédure relative au logement occupé par A.O.________, décédé en cours
d'instance.
Par avis du 16 mars 2010, le président du Tribunal des baux a
rayé la cause du rôle, sans frais ni dépens, en tant qu'elle concernait les
ayants droit de feu A.O.________.
10. A l'audience tenue par le Tribunal des baux le 19 mai 2010 ont
comparu les parties, assistées de leurs conseils respectifs. La procédure a
été suspendue selon convention conclue par les parties.
11. Les indications suivantes résultent des fiches de
renseignements fiscaux établies le 26 mai 2010 par l'Administration
cantonale des impôts :
- pour la période fiscale 2007, le revenu imposable au titre de l'impôt
cantonal et communal de E.________ s'élevait à 82'700 fr. et sa fortune
imposable à 9'929'000 francs;
- pour la période fiscale 2007, le revenu imposable au titre de l'impôt
cantonal et communal de V.________ s'élevait à 203'500 fr. et sa fortune
imposable à 346'000 francs;
- pour la période fiscale 2008, le revenu imposable au titre de l'impôt
cantonal et communal de A.H.________ s'élevait à 21'200 fr.; le montant de
la fortune imposable de l'intéressée était nul;

- 12 -
- pour la période fiscale 2008, le revenu imposable au titre de l'impôt
cantonal et communal de G.________ s'élevait à 135'900 fr.; le montant de
la fortune imposable de l'intéressée était nul;
- pour la période fiscale 2008, le revenu imposable au titre de l'impôt
cantonal et communal de J.________ s'élevait à 139'300 fr.; le montant de
la fortune imposable de l'intéressé était nul;
- pour la période fiscale 2008, le revenu imposable au titre de l'impôt
cantonal et communal de B.D.________ s'élevait à 116'200 fr.; le montant
de la fortune imposable de l'intéressée était nul.
B.H.________ n'a produit en première instance aucune pièce
relative à ses revenus et à sa fortune.
12. Dans le courant de l'année 2010 ont paru des annonces offrant
à la vente les logements composant l'immeuble sis à [...] à des prix
dépassant le million de francs l'unité.
Il ressort de l'extrait du Registre foncier relatif à l'immeuble
précité que L.________ SA a constitué un régime de PPE sur cet objet par
acte du 3 décembre 2010.
Le 23 février 2011, L.________ SA a déposé une demande
d'autorisation d'aliéner deux appartements vacants de l'immeuble, soit un
appartement de six pièces situé au rez-de-chaussée (lot de PPE n° 2) et un
appartement de cinq pièces situé au troisième étage et combles (lot de
PPE n° 7). Il n'est pas établi que ces logements seraient en tous points
identiques à ceux des demandeurs.
Par décisions du 23 mars 2011, le SELT a accordé les
autorisations d'aliénation sollicitées sans conditions, retenant que les deux
logements en cause, alors libres de baux, n'entraient pas dans la catégorie
à pénurie. Ces décisions n'ont pas fait l'objet de recours.
Par courrier du 9 mai 2011, le SELT a indiqué que l'inscription
définitive du transfert pouvait être effectuée.

- 13 -
Le lot de PPE n° 7 a été vendu le 28 juin 2011.
13. Par courriers des 10 et 31 mai 2011, les parties ont informé le
Tribunal des baux que la cause était devenue sans objet en ce qui
concerne les demandeurs Q.________ et C.________.
Par avis du 1er juin 2011, le président du Tribunal des baux a
déclaré Q.________ et C.________ hors de cause.
14. A l'audience de reprise d'instruction et de jugement tenue par
le Tribunal des baux le 8 juin 2011 ont comparu les parties, assistées de
leurs conseils respectifs.
Les témoins T.________, secrétaire patronal, et S.________,
collaboratrice technique au SELT, ont été entendus.
Il a été procédé à une inspection locale, au cours de laquelle le
Tribunal a constaté que les logements des demandeurs ne manifestaient
pas, du point de vue de leur typologie architecturale et structurelle, des
qualités exceptionnelles flagrantes.
A l'issue de l'audience, un délai au 20 juin 2011 a été imparti
aux locataires pour produire toutes pièces utiles à prouver leur situation
personnelle et financière, en particulier leurs deux dernières déclarations
fiscales et les taxations y relatives, de même que toutes autres pièces
utiles pour apprécier la durée d'une éventuelle prolongation de bail.
15. Le 20 juin 2011, le conseil des demandeurs a produit plusieurs
pièces, parmi lesquelles un décompte de salaire dont il résulte que
B.D.________ a perçu pour le mois de janvier 2011, pour une activité à
90%, un salaire mensuel d'un montant de 7'281 fr. 90 brut,
respectivement 6'253 fr. 95 net.

- 14 -
16. Dans le délai prolongé au 1er juillet 2011, les parties ont
déposé leurs mémoires de plaidoirie respectifs. La défenderesse a
confirmé ses conclusions, en précisant que, compte tenu de la durée de la
procédure, la prolongation de bail accordée à G.________ et J.________ par la
Commission de conciliation était admise et aucune prolongation de bail
accordée à V.________. Les demandeurs ont confirmé leurs conclusions.
17. Le 4 juillet 2011, L.________ SA a déposé une demande
d'autorisation d'aliéner les six logements restants de l'immeuble – dont les
appartements occupés par les demandeurs – constituant les lots de PPE
nos 1, 3, 4, 5, 6 et 8.
Par décisions du 8 décembre 2011, le SELT a délivré les
autorisations requises sans restrictions sur la base de l'art. 4 al. 1 let. a
LAAL (loi du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation d'appartements
loués; RSV 840.13).
Par acte du 23 janvier 2012, V.________, E.________, A.D.________
et B.D.________, B.H.________ et A.H.________, G.________ et J.________ ont
recouru conjointement auprès de la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal contre ces décisions, concluant à leur annulation. Par
acte du 24 janvier 2012, la section vaudoise de l'ASLOCA a également
recouru contre la décision autorisant la vente de l'appartement vacant (lot
n° 5), concluant principalement à sa réforme en ce sens que l'autorisation
d'aliéner ce logement est refusée, subsidiairement à son annulation.
Par arrêt du 29 août 2012, la Cour de droit administratif et
public a notamment rejeté les recours et confirmé les décisions du 8
décembre 2011 du SELT, devenu entre-temps l'Unité Logement (ci-après :
UL). Elle a notamment relevé que, "considérées dans leur totalité, les
caractéristiques de cet immeuble en font ainsi un objet remarquable dont
les qualités dépassent celles de la plupart des immeubles anciens situés
dans le quartier, quand bien même il s'agit souvent d'immeubles de la
même époque qui présentent également un certain standing. […] Le fait
que certains éléments de l'immeuble ne correspondent pas aux standards

- 15 -
que l'on attend pour des appartements de standing, tels que les
agencements des appartements, l'état de certaines cuisines ou salles de
bain, l'ancienneté de l'ascenseur ou l'absence d'interphone n'est au
surplus pas déterminant dès lors que ces éléments sont liés au caractère
ancien de l'immeuble et à un manque d'investissement des propriétaires
successifs en matière de rénovation et d'entretien. Ceci ne saurait
remettre en cause le fait que l'on se trouve en présence d'un immeuble
présentant des caractéristiques hors normes, qui en font un objet
particulier sur le marché immobilier".
En d roit :
1. La décision attaquée a été rendue le 2 août 2011, de sorte que
les voies de droit sont régies par les dispositions du CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), entré en vigueur le 1er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l'art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC).
Interjeté en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui
y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance, pour des prétentions dépassant 10'000 fr., l'appel est
formellement recevable.
2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions

- 16 -
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ibidem, n. 6
ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250; JT 2011 III 43 et réf.).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317
CPC, p. 1265; Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure
civile, JT 2010 III 138). Il appartient à l'appelant de démontrer si ces
conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer de tels faits et
preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent
admissibles selon lui (Tappy, op. cit., pp. 136-137; JT 2011 III 43 c. 2).
b) En l'espèce, l'appel est limité à une question de droit. L'état
de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier et aux autres
preuves administrées, de sorte que l'autorité d'appel est à même de
statuer. On peut en outre tenir compte de l'arrêt de la Cour de droit
administratif et public du 29 août 2012, rendu postérieurement au
jugement attaqué, et qui remplit les conditions posées par l'art. 317 al. 1
CPC. Dans la mesure utile, on tiendra également compte, pour les mêmes
raisons, des pièces déposées en annexe au mémoire d'appel concernant la
procédure administrative précitée. Quant aux observations que l'appelante
a déposées dans les cinq jours ouvrables dès le dépôt de la réponse, on
peut les tenir pour recevables, conformément à la jurisprudence du
Tribunal fédéral relative au droit de réplique (TF 5A_42/2011 du 21 mars
2011, RSPC 2011 p. 280; ATF 137 I 195 c. 2.3, SJ 2011 I 345; ATF 133 I 98).
Dans le cadre de leur écriture du 13 décembre 2012, les
intimés ont formulé des réquisitions d'instruction tendant à un
complément à l'état de fait prenant en compte le témoignage de

- 17 -
T.________ et à la tenue d'une audience d'appel afin d'y être auditionnés. Il
n'y a cependant pas lieu d'y donner suite, en application de l'art. 317 al. 1
CPC. En effet, les motifs exposés par les intimés dans leur mémoire
complémentaire correspondent à ceux exposés en première instance dans
le mémoire de plaidoirie, à l'exception des problèmes de santé de
V.________ décrits dans le mémoire complémentaire, en rapport avec
lesquels un certificat médical a été produit le 18 décembre 2012; dans la
mesure où ces problèmes de santé existaient déjà lors de la procédure de
première instance et n'ont pas été allégués dans ce cadre, il ne saurait en
être tenu compte en appel. Par ailleurs, il convient de relever que
l'instruction menée en première instance a déjà porté sur la question de la
prolongation des baux litigieux; ainsi, à deux reprises, le Tribunal des baux
a imparti aux demandeurs des délais – au 22 mars 2010 et au 20 juin 2011
– pour produire toutes pièces établissant les conséquences pénibles de la
fin du bail. Les intimés relèvent en outre eux-mêmes, dans le cadre de leur
écriture du 13 décembre 2012, qu'"à l'audience de jugement du 8 juin
2011, le Tribunal des baux a procédé à une inspection locale et entendu
aussi bien sur place qu'en salle d'audience les locataires de même que le
témoin T.________, sur les conséquences de la résiliation des baux". On ne
voit dès lors pas quelle raison, conforme aux conditions de l'art. 317 al. 1
CPC, justifierait une nouvelle audition des intéressés et de T.________, ami
de B.D.________ partageant le logement de cette dernière. Par conséquent,
la tenue d'une audience n'apparaît pas nécessaire dans le cadre de
l'examen de l'appel. Enfin, la pièce 3 produite par B.H.________ le 13
décembre 2012, qui aurait pu l'être auparavant, est irrecevable.
3. L'appelante fait valoir, en substance, que les congés notifiés
aux intimés sont valides, tant sous l'angle de l'octroi des autorisations
administratives au sens de la LAAL que sous l'angle des règles de la bonne
foi.
a) Concernant tout d'abord les autorisations d'aliéner requises
par l'appelante sur le plan administratif, il convient de relever que le SELT
(devenu entre-temps l'UL) a délivré, le 8 décembre 2011, lesdites

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autorisations portant sur les lots nos 1, 3, 4, 5, 6 et 8 de l'immeuble lui
appartenant, sur la base de l'art. 4 al. 1 let. a LAAL, comme elle l'avait
déjà fait précédemment en ce qui concerne les lots nos 2 et 7 (cf. jugement
attaqué, p. 12). Les décisions du 8 décembre 2011 ont été confirmées par
la Cour de droit administratif et public dans l'arrêt du 29 août 2012
susmentionné, à l'encontre duquel les intimés ont annoncé leur intention
de faire recours au Tribunal fédéral (cf. mémoire de réponse, ch. 2.1).
b) Les premiers juges ont examiné la validité des congés
signifiés aux demandeurs à la lumière de l'art. 271 al. 1 CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220). Aux termes de cette disposition, le
congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al.
1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code
civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210]) et de l'interdiction de l'abus de
droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se
justifie pas en cette matière (ATF 120 Il 31 c. 4a; Conod, La protection du
locataire en matière de congés, in 15e Séminaire sur le droit du bail,
Neuchâtel 2008, pp. 169 ss, spéc. p. 185, n. 54). Les cas typiques d'abus
de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une
institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des
intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude
contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est
toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être
qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II
105 c. 3a).
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à
aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement
chicanier ou fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un
prétexte ou encore lorsqu'il y a disproportion manifeste entre les intérêts
des parties; à cet égard il ne suffit pas que la résiliation entraîne des
conséquences pénibles pour le locataire (TF 4A_126/2012 du 3 août 2012
c.1; TF 4A 255/2012 du 20 juillet 2012 c. 2.1; TF 4A_414/2009 du

- 19 -
9 décembre 2009; ATF 138 III 59 c. 2.1; ATF 136 III 190 c. 2; ATF 135 III
112 c. 4.1; ATF 120 II 31 précité; ATF 120 II 105 précité).
c) Comme le relèvent les premiers juges en se référant à la
jurisprudence du Tribunal fédéral, une résiliation du bail pour l'échéance
en vue de vendre le bien immobilier qui en est l'objet dans de meilleures
conditions parce que libre de locataires n'est en soi pas annulable. Le but
de la loi est en effet uniquement de protéger le locataire contre des
résiliations abusives; un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne
foi du simple fait que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus
important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu'il
n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (TF
4A_300/2010 du 2 septembre 2010 c. 4.2 et les réf. citées).
Les premiers juges ont toutefois considéré qu'au jour des
congés litigieux, soit au moment déterminant pour juger de la conformité
de ceux-ci au principe de la bonne foi, la défenderesse ne disposait que
d'un rapport de pré-examen du SELT, établi le 4 février 2009, dans lequel
ce service précisait que, sous réserve d'un préavis contraire
particulièrement étayé de la Commune de Lausanne, l'aliénation des
logements litigieux devrait pouvoir être autorisée sous l'angle de l'art. 4 al.
1 let. a LAAL, ces appartements ne semblant pas entrer dans la catégorie
à pénurie. En revanche, elle ne disposait à ce moment-là d'aucune
autorisation au sens de la LAAL, puisqu'elle n'avait pas même encore
déposé de demande dans ce sens concernant les appartements litigieux,
et rien ne lui permettait dès lors d'entretenir une quelconque certitude sur
l'issue de la procédure d'autorisation. Raisonnant par rapport à la situation
prévalant en cas de congé-rénovation, les premiers juges ont estimé que,
dans le cas du congé-aliénation, on pouvait exiger du bailleur, au vu de
l'absence d'inconvénients pour lui comparables au risque encouru par le
locataire en cas de validation du congé puis de refus d'autorisation
d'aliéner, qu'il ait obtenu avant d'exercer son droit de résilier l'autorisation
de vendre son bien. Si tel n'est pas le cas, sous la réserve de cas
exceptionnels où l'octroi de l'autorisation ne ferait absolument aucun
doute, le bailleur ne dispose pas d'un intérêt suffisamment actuel et

- 20 -
concret – soit suffisamment digne de protection – à l'exercice de son droit
de résilier. Ainsi, en l'espèce, les résiliations signifiées par la défenderesse
aux demandeurs devaient à leurs yeux être tenues pour contraires à la
bonne foi.
d) Le besoin propre du bailleur fait partie des motifs de congé
admissibles. C'est ainsi que le bailleur peut résilier le bail en cas de
démolition, de reconstruction ou de rénovation totale de l'immeuble, mais
aussi en vue de transformer un immeuble en PPE.
La distinction que font les premiers juges entre congé donné
pour effectuer des travaux de rénovation (où il suffirait que les travaux
envisagés ne soient pas objectivement impossibles) et congé donné en
vue de transformer l'immeuble en PPE et d'aliéner les lots (où
l'autorisation devrait être définitive au moment du congé) n'est pas
convaincante.
Certes, l'obtention d'un permis de construire suppose, en
principe, l'accomplissement d'études préalables, et les éventuelles
autorisations à obtenir dans le cas du congé-rénovation se périment. Ces
circonstances ne sont cependant pas déterminantes pour justifier l'intérêt
du bailleur à une résiliation.
Il convient de rappeler que la résiliation du bail pour le
prochain terme ordinaire n'exige pas de motif particulier, ce même si elle
entraîne des conséquences pénibles pour le locataire. Elle est annulable
uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi (cf. c. 3b supra),
ce qu'il appartient au locataire de prouver (art. 271 CO; ATF 138 III 59 c.
2.1).
Le bailleur a un intérêt objectif et sérieux à résilier le bail tant
lorsqu'il envisage d'entreprendre des travaux de rénovation que d'aliéner
l'objet du bail après création d'une PPE. S'il devait attendre l'obtention
définitive des autorisations administratives nécessaires s'agissant de
l'aliénation, il ne pourrait réaliser cet objectif qu'un certain nombre

- 21 -
d'années plus tard, compte tenu du délai de résiliation, de la durée de la
procédure en contestation du congé et des prolongations possibles.
Le Tribunal fédéral a jugé que l'art. 271 CO ne fait pas
dépendre la validité du congé de l'existence des autorisations
administratives nécessaires aux travaux de rénovation envisagés (TF
4A_518/2010 du 16 décembre 2010 c. 2.6). Cette motivation est aussi
valable dans le cas du congé donné en vue d'aliéner l'objet du bail. Ce
n'est que si le projet du bailleur s'avère catégoriquement exclu,
notamment s'il est certain qu'il se heurtera à un refus d'autorisation de la
part des autorités administratives compétentes – ce qu'il incombe au
locataire de prouver – que le besoin du bailleur de récupérer les locaux
loués peut être assimilé à un prétexte mensonger et qu'il devra être
annulé en raison de son caractère abusif (TF 4A_518/2010 précité c. 2.4.2
et 2.6 avec les réf. citées; Barbey, Protection contre les congés concernant
les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Genève 1991, n. 211, p.
179; Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, Lausanne 2011, nn.
32 et 38 ad art. 271 CO, pp. 647 et 650).
Or, en l'espèce, force est de constater qu'au moment
déterminant, soit celui où les résiliations litigieuses ont été notifiées, la
volonté de la défenderesse d'aliéner les appartements litigieux existait, ce
qu'atteste le préavis positif en faveur de l'aliénation projetée émis par le
SELT dans un rapport de pré-examen du 4 février 2009 (cf. jugement
attaqué, pp. 9-10). Au demeurant, rien ne s'oppose à ce que des faits
postérieurs soient pris en compte en vue de reconstituer ce que devait
être la volonté réelle et d'apprécier le bien-fondé d'un congé (TF
4A_518/2010 précité c. 2.41; TF 2A_241/2010 du 10 août 2010 c. 2.1.6; cf.
également ATF 132 III 626, JT 2007 423 c. 3.1 et les réf. citées). A cet
égard, la défenderesse s'est vu depuis lors accorder l'autorisation de
vendre les lots de PPE nos 2 et 7, le 23 mars 2011, tandis qu'elle obtenait,
le 8 décembre 2011, de semblables autorisations d'aliéner concernant les
appartements litigieux, lesquelles ont été confirmées, sur recours des
locataires concernés et de I'ASLOCA, par la Cour de droit administratif et
public dans son arrêt précité.

- 22 -
e) Dès lors que les intimés n'ont pas prouvé le caractère
objectivement impossible de la vente des appartements litigieux
préalablement constitués en lots de PPE, en ne rapportant notamment pas
la preuve que l'appelante se heurterait de façon certaine à un refus
d'autorisation de la part des autorités administratives compétentes, on ne
saurait considérer, sous cet angle, les congés signifiés aux intimés comme
abusifs. Le grief de l'appelante est, de ce point de vue, bien fondé.
Cela ne conduit cependant pas nécessairement au rejet de la
demande. En effet, vu la solution qu'elle a adoptée, l'autorité de première
instance s'est dispensée de statuer sur les autres moyens soulevés par les
demandeurs, à savoir d'une part le caractère purement spéculatif du
projet de vente de la défenderesse, d'autre part la prétendue mauvaise foi
par cette dernière découlant de l'engagement qu'elle a pris, au moment
de son acquisition de l'immeuble, de maintenir les logements le
composant sur le marché locatif. Elle les a cependant brièvement
examinés, laissant entendre qu'ils n'étaient pas, a priori, complètement
dénués de fondement.
4. Dans leur réponse au présent appel, les intimés reprennent
leurs deux autres griefs.
a) En premier lieu, ils font valoir le caractère purement
spéculatif de l'opération immobilière réalisée par l'appelante, ce qui la
priverait de sa légitimité et la rendrait abusive. Se référant à l'avis
exprimé par les premiers juges, selon lequel le fait pour une société
immobilière d'acheter un immeuble à un prix de quelque trois millions de
francs pour offrir à la vente, peu de temps après, les huit logements le
composant à des prix dépassant vraisemblablement le million de francs
l'unité pourrait tomber sous le coup de l'abus prohibé par l'art. 271 CO (cf.
jugement attaqué, p. 16), les intimés soutiennent que le prix de vente
proposé par l'appelante pour les appartements litigieux impliquerait, pour
de futurs locataires, le doublement au moins des loyers actuels. Dans la

- 23 -
mesure où l'immeuble ou l'appartement une fois vendu atteint un prix tel
qu'il n'est plus possible de le louer à des conditions acceptables, le congé
donné aux locataires est à leurs yeux contraire à la bonne foi.
En second lieu, les intimés se réfèrent à l'engagement pris par
l'appelante tel qu'il figure au ch. 12 de l'acte de vente par lequel elle a
acquis l'immeuble en cause, selon lequel "l'acheteur [expose qu'il]
maintiendra tous les appartements sis dans les immeubles vendus sur le
marché locatif", ce dont le notaire instrumentateur a pris acte en
constatant, sous la même clause, que "la présente vente n'est ainsi pas
soumise à la loi vaudoise du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation
d'appartements loués". Ils invoquent la mauvaise foi de l'appelante par
rapport à cet engagement, même si celui-ci a été pris à l'égard de la
venderesse d'alors et non à l'égard des locataires en place, puisqu'il a
permis à l'appelante de faciliter une acquisition en bloc en payant un "prix
très avantageux" pour les quatre immeubles, avant de donner les congés
litigieux en contradiction avec son propre engagement.
Ces deux points n'ont pas été tranchés par le Tribunal des
baux. Par économie de procédure, il y a lieu de les examiner dans le
présent arrêt.
b) aa) Concernant le premier grief, il se fonde, comme le
relève à juste titre l'appelante dans ses observations complémentaires,
sur des supputations. Le litige qui oppose les parties a en effet pour objet
la validité des congés et non la contestation du loyer, qu'il s'agisse du
loyer initial ou du loyer en cours de bail (cf. art. 270 et 270a CO), question
hypothétique qui ne se pose pas à ce stade. Il n'est par ailleurs pas
contesté qu'aucune des hypothèses de l'art. 271a CO n'entre en ligne de
compte. Quant au but protecteur de l'art. 271 CO, il ne prive pas le
propriétaire d'un immeuble de haut standing (cf. arrêt de la Cour de droit
administratif et public du 29 août 2012, c. 3, pp. 10 à 13) de tirer profit de
son bien immobilier en le revendant à de meilleures conditions.

- 24 -
Selon l'arrêt 4A_300/2010 rendu par le Tribunal fédéral le 2
septembre 2010, auquel se réfèrent les intimés, le congé donné pour un
motif d'ordre économique se concilie, en règle générale, avec les règles de
la bonne foi (ATF 136 III 190 c. 2), tel celui signifié par le bailleur afin
d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais néanmoins
compatible avec l'art. 269 CO qui réprime les loyers abusifs (ATF 136 III
190 c. 2; ATF 120 II 105 c. 3b/bb). Il en va de même du congé signifié pour
l'échéance en vue de vendre un objet dans de meilleures conditions (TF
4A_414/2009 du 9 décembre 2009 c. 3.1; TF 4C.425/2004 du 9 mars 2005
c. 1.1, in SJ 2005 I p. 397; TF 4C.267/2002 du 18 novembre 2002 c. 2.3, in
SJ 2003 I p. 261). Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire
contre des résiliations abusives; un congé n'est pas contraire aux règles
de la bonne foi du simple fait que l'intérêt du locataire au maintien du bail
paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (TF
4A_414/2009 précité c. 3.1), mais pour autant qu'il n'existe pas une
disproportion manifeste des intérêts en présence (TF 4A_300/ 2010 du 2
septembre 2010 c. 4.2).
Lorsque la jurisprudence énonce qu'il faut examiner si le
bailleur peut obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais
néanmoins compatible avec l'art. 269 CO qui réprime les loyers abusifs,
elle signifie que le bailleur doit être en mesure d'exiger un loyer supérieur
à celui payé par le preneur dont le bail est résilié; il faut alors déterminer
si le loyer peut être augmenté en application de la méthode absolue (TF
4A 448/2009 du 1er février 2010 c. 2.3 confirmant l'arrêt CREC I 29 avril
2009/239). En d'autres termes, le congé est annulable si l'application de la
méthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur
puisse majorer légalement le loyer, parce que celui-ci est déjà conforme
au prix du marché et lui procure un rendement suffisant (ATF 120 II 105 c.
3b/bb). Le Tribunal fédéral a précisé qu'il suffit de déterminer si le loyer
actuel peut être augmenté en application de la méthode absolue sans qu'il
soit nécessaire de démontrer que tel loyer supérieur visé par le bailleur
est admissible (TF 4C.343/2004 du 22 décembre 2004 c. 3.2). A défaut, le
bailleur n'a aucun intérêt légitime à avoir – pour un loyer qui ne pourrait
être augmenté – tel locataire plutôt que le preneur actuel.

- 25 -
Quant à la jurisprudence rendue sur le congé notifié pour
l'échéance en vue de vendre un objet dans de meilleures conditions, elle
signifie que le bailleur est en droit de résilier pour pouvoir vendre plus
facilement un bien libre de tout locataire (SJ 2005 I 397 c. 1.1; SJ 2003 I
261 c. 2.3).
Il n'y a donc pas à se demander à ce stade quel montant de
loyer serait nécessaire pour rentabiliser le prix de vente et si un tel loyer
serait abusif, les éléments avancés par les intimés n'étant d'ailleurs que
des supputations. C'est dans le cadre d'une contestation de loyer qu'un
futur locataire pourrait se prévaloir du caractère excessif du prix
d'acquisition. Il y a d'autant moins de motif de procéder à cet examen qu'il
s'agit en l'espèce d'un congé en vue de vente à des tiers et que rien
n'indique que les nouveaux acquéreurs conserveront l'objet sur le marché
locatif, plutôt que de l'occuper eux-mêmes, ce qui paraît vraisemblable au
vu du haut standing des appartements concernés.
Le grief doit ainsi être rejeté.
bb) Concernant le second grief invoqué par les intimés, relatif
à l'engagement pris par l'appelante au ch. 12 de l'acte de vente, il y a lieu
de relever que la Cour de droit administratif et public a, à juste titre,
estimé la question sans pertinence dans le cadre de l'autorisation
administrative sollicitée (cf. arrêt du 29 août 2012 précité c. 3 in fine, p.
13). C'est donc au juge civil qu'il appartient de la résoudre.
Même si l'engagement susmentionné de l'appelante ne
s'adressait qu'à la venderesse et qu'il avait pour finalité d'échapper à
l'application de la LAAL, on doit relever que la vente des appartements
destinés à rester sur le marché locatif – et partant le congé donné aux
locataires en place – dénote un comportement contradictoire de la
bailleresse. Cette volte-face quelques mois à peine après avoir acquis
l'immeuble en cause ne va assurément pas dans le sens voulu par le
législateur de combattre les effets négatifs de la spéculation sur le marché

- 26 -
de l'immobilier (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 724;
Commentaire SVIT, op. cit., n. 37 ad art. 271 CO, p. 649). Toutefois, il
convient de garder à l'esprit que l'acheteuse des biens-fonds, soit la
bailleresse, tout en reprenant à son compte les baux à loyer, s'est réservé,
au ch. 5 de la même vente à terme conditionnelle, le droit de les résilier
conformément à la loi ou aux contrats. Elle ne s'est en particulier pas liée
par un acte juridique avec les locataires, la privant de reprendre sa liberté
à leur égard. De même, elle ne s'est pas engagée expressément envers
eux à maintenir leurs baux, créant chez eux une confiance légitime (cf.
Deschenaux, Le Titre préliminaire du Code civil, Traité de droit privé
suisse, tome II/1, pp. 171-172). On ne saurait donc retenir en définitive
qu'elle a agi contrairement aux règles de la bonne foi.
Dès lors, et en définitive, le second grief doit lui aussi être
rejeté.
cc) Au vu de ce qui précède, il apparaît que les conditions de
l'abus de droit ne sont pas réalisées et que les congés litigieux ont été
valablement donnés.
5. A titre subsidiaire, les intimés ont conclu, dans l'hypothèse où
la validité des congés serait admise, à l'octroi de prolongations de longue
durée de leurs baux. Cette question n'a pas été examinée par l'autorité de
première instance, vu la solution adoptée dans le jugement attaqué.
a) L'autorité d'appel statue sur la prolongation, pour autant
que le dossier contienne les éléments suffisants (CACI 24 novembre
2011/367; CREC I 2 juin 2010/285). Tel est le cas en l'espèce.
b) Selon l'art. 272 CO, le locataire peut demander la
prolongation du bail si la fin du contrat a pour lui ou sa famille des
conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.

- 27 -
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de
l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative,
pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et
tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au
locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de
prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la
durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur
comportement, de même que la situation sur le marché (ATF 136 III 190 c.
6 p. 195). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment
de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que
le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une
solution de remplacement (ATF 125 III 226 c. 4c p. 230). Les exigences
doivent toutefois être relativisées dans la mesure où le congé est contesté
(TF 4A_454/2012 du 10 octobre 2012 c. 3.3 et les réf.). Il se demandera s'il
est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de
remplacement, notamment en raison de la nature particulière de ses
activités et tiendra compte du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur
de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 c. 6; TF 4A_57/2012 du 29 juin
2012 c. 2.3, in SJ 2012 I 473).
C'est au locataire de prouver les conséquences pénibles
(Conod, in Bohnet/Montini, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer,
Bâle 2010, n. 14 ad art. 272 CO, p. 1058).
c) En l'espèce, la résiliation est intervenue valablement pour le
31 décembre 2009 pour A.D.________ et B.D.________, pour le 30 juin 2010
pour B.H.________ et A.H.________, pour le 31 mars 2010 pour G.________ et
J.________, pour le 30 juin 2013 pour V.________, et pour le 31 mars 2010
pour E.________.
Dans ses décisions du 8 octobre 2009, la Commission de
conciliation a accordé une unique prolongation au 31 juillet 2012 à
A.D.________ et B.D.________ (soit deux ans et demi), une unique
prolongation au 30 juin 2012 à B.H.________ et A.H.________ (soit deux ans),
une unique prolongation au 30 juin 2011 à G.________ et J.________ (soit

- 28 -
quinze mois), aucune prolongation à V.________ et une prolongation au 30
juin 2013 (soit trois ans et trois mois) à E.________.
S'agissant de A.D.________ et B.D.________, la Commission de
conciliation a retenu la scolarité des enfants. Pour G.________ et J.________,
elle a tenu compte de la durée du bail. Elle a accordé une durée de
prolongation plus longue à E.________ compte tenu des investissements
consentis et aucune prolongation à V.________ vu la durée restante du bail
et du fait que la locataire occupait seule l'appartement et devait pouvoir
retrouver facilement à se reloger. Quant à B.H.________ et A.H.________, la
prolongation de deux ans accordée n'est pas motivée.
Les locataires n'ont invoqué en procédure de première
instance aucune circonstance particulière relative à la prolongation de bail
requise, se contentant d'alléguer qu'une prolongation maximale de quatre
ans serait justifiée pour chacun des locataires (allégué 54 de leur requête).
A aucun moment, le Tribunal des baux n'a limité l'instruction à la question
de la validité du bail. Au contraire, il a imparti aux locataires un délai au
22 mars 2010 pour produire toutes pièces utiles à prouver leur situation
personnelle et financière, toute pièce établissant les conséquences
pénibles de la fin du bail et toute pièce de nature à établir leurs
éventuelles démarches de relocation; or, aucune suite n'a été donnée à
cette réquisition. Les locataires ont eu un nouveau délai au 20 juin 2011
pour produire les pièces utiles pour apprécier la durée d'une éventuelle
prolongation. Il appartenait donc aux locataires d'alléguer et prouver les
circonstances pénibles justifiant une prolongation plus longue que celle
accordée par la Commission de conciliation, ce qu'ils n'ont pas fait;
partant, ils ne peuvent demander de le faire en deuxième instance, les
conditions de l'art. 317 CPC n'étant pas réalisées.
Il y a lieu de relever qu'à l'exception du cas de B.D.________, il
n'y a pas d'enfants dans l'immeuble et les logements sont occupés par
une ou deux personnes qui devraient pouvoir trouver à se reloger
relativement facilement. Les locataires n'ont produit aucun document
concernant d'éventuelles recherches de nouveau logement. A.H.________

- 29 -
et B.H.________ n'ont pas produit les pièces suffisantes attestant d'une
situation économique difficile; en particulier, on ne sait rien des revenus
de B.H.________. Quant aux autres locataires, leurs situations financières
respectives, telles qu'elles ressortent des fiches de renseignements
fiscaux établies le 26 mai 2010 par l'Administration cantonale des impôts
ainsi que du décompte de salaire de B.D.________ pour le mois de janvier
2011, sont favorables.
d) Il convient ainsi de se fonder sur les prolongations
accordées par la Commission de conciliation, qui sont adéquates, en
tenant également compte de la prolongation de fait supplémentaire
obtenue dans certains cas en raison de la durée de la procédure. Il y a dès
lors lieu d'accorder une prolongation unique de leur bail au 28 février 2013
à A.D.________ et B.D.________ (soit trois ans et deux mois), B.H.________ et
A.H.________ (soit deux ans et huit mois), G.________ et J.________ (soit deux
ans et onze mois), une prolongation unique au 30 juin 2013 à E.________
(soit trois ans et trois mois) et aucune prolongation à V.________ (qui devra
ainsi partir au 30 juin 2013).
6. En définitive, l'appel doit être admis partiellement et il y a lieu
de statuer à nouveau dans le sens des considérants précédents.
L'appelante obtient gain de cause sur la validité du congé et
pour l'essentiel sur la prolongation. Les intimés obtiennent presque tous
une prolongation. Vu l'issue du litige, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 6'700 francs (art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais
judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]), doivent être mis à
la charge de l'appelante à raison d'un dixième et des intimés à raison de
neuf dixièmes (art. 106 al. 2 CPC). Les intimés, solidairement entre eux,
verseront ainsi à l'appelante la somme de 6'030 fr. à titre de restitution
partielle de l'avance de frais fournie par cette dernière (art. 111 al. 2 CPC).
La charge des dépens de deuxième instance est évaluée à
5'000 francs pour chaque partie (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière

- 30 -
civile du 23 novembre 2010; RSV 270.11.6]), de sorte que, compte tenu de
ce que les frais – comprenant les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al.
1 CPC) – doivent être mis à la charge de l'appelante à raison d'un dixième
et des intimés à raison de neuf dixièmes, les intimés, solidairement entre
eux, verseront en définitive à l'appelante la somme de 4'000 fr. [(9/ ./.
10
1/ ) x 5'000 fr.] à titre de dépens de deuxième instance.
10
Par ces motifs,
la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L'appel est partiellement admis.
II. Il est à nouveau statué comme il suit :
I.- La résiliation de bail signifiée par L.________ SA à
B.D.________ et A.D.________ le 27 février 2009 pour le 31
décembre 2009, en relation avec l'appartement de 5
pièces au rez supérieur et la place de parc extérieure no
19 qu'ils louent à [...], à Lausanne, est valable.
II.- Une unique prolongation de bail au 28 février 2013 est
accordée à B.D.________ et A.D.________.
III.- La résiliation de bail signifiée par L.________ SA à
V.________ le 27 février 2009 pour le 30 juin 2013, en
relation avec l'appartement de 6 pièces au 3e étage et la
place de parc extérieure no 8 qu'elle loue à [...], à
Lausanne, est valable.
IV.- Aucune prolongation de bail n'est accordée à V.________.

- 31 -
V.- La résiliation de bail signifiée par L.________ SA à
G.________ et J.________ le 27 février 2009 pour le 31 mars
2010, en relation avec l'appartement de 6 pièces au 1er
étage et la place de parc extérieure no 7 qu'ils louent à
[...], à Lausanne, est valable.
VI.- Une unique prolongation de bail au 28 février 2013 est
accordée à G.________ et J.________.
VII.- La résiliation de bail signifiée par L.________ SA à
B.H.________ et A.H.________ le 26 mars 2009 pour le 30
juin 2010, en relation avec l'appartement de 6 pièces au
2e étage, les dépendances et la place de parc extérieure
no 22 qu'ils louent à [...], à Lausanne, est valable.
VIII.- Une unique prolongation de bail au 28 février 2013 est
accordée à B.H.________ et A.H.________.
IX.- La résiliation de bail signifiée par L.________ SA à
E.________ le 27 février 2009 pour le 31 mars 2010, en
relation avec l'appartement de 5 pièces au 1er étage et
la place de parc extérieure no 21 qu'elle loue à [...], à
Lausanne, est valable.
X.- Une unique prolongation de bail au 30 juin 2013 est
accordée à E.________.
XI.- Le présent jugement est rendu sans frais ni dépens.
XII.- Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 6'700 fr.
(six mille sept cents francs), sont mis à la charge de
l'appelante, par 670 fr. (six cent septante francs), et des

- 32 -
intimés, solidairement entre eux, par 6'030 fr. (six mille trente
francs).
IV. Les intimés A.D.________ et B.D.________, V.________, G.________
et J.________, B.H.________ et A.H.________ et E.________,
solidairement entre eux, doivent verser à l'appelante
L.________ SA la somme de 10'030 fr. (dix mille trente francs) à
titre de dépens et de restitution de frais de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 8 janvier 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Philippe Conod (pour L.________ SA),
- Me Jean Jacques Schwaab (pour A.D.________, B.D.________, V.________,
J.________, A.H.________, B.H.________, G.________ et E.________).

- 33 -
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est de
570'429 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux du canton de Vaud.
Le greffier :