vd_gerichte · XC17.030624 · 2018-11-05 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC17.030624-181318
618
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 novembre 2018
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Perrot et Mme Courbat, juges
Greffier : M. Steinmann
*****
Art. 271 al. 1 CO ; 272 CO
Statuant sur l’appel interjeté par N.________ et Y.________, à
Lausanne, défendeurs, contre le jugement rendu le 13 février 2018 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec W.________,
à Sion, demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 13 février 2018, dont la motivation a été
envoyée aux parties le 28 juin 2018, le Tribunal des baux a dit que les
résiliations de bail portant sur un appartement de deux pièces, au
troisième étage de l’immeuble sis [...], à Lausanne, signifiées aux
défendeurs N.________ et Y.________ par le demandeur W.________ pour le
31 mars 2018 étaient valables (I), a dit qu’une seule et unique
prolongation du bail susmentionné était accordée aux défendeurs au 1er
juillet 2019 (II), a dit que ledit jugement était rendu sans frais judiciaires ni
dépens (III) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions dans la
mesure où elles étaient recevables (IV).
En droit, les premiers juges, examinant la question de la
validité du congé ordinaire relatif au bail de l’appartement pris à bail par
N.________ et Y.________ à W.________, ont notamment considéré que les
locataires prénommés avaient échoué à démontrer que le motif du congé
allégué par le bailleur – à savoir de pouvoir mettre l’appartement litigieux
à disposition de son fils, qui allait s’installer à Lausanne pour entreprendre
des études à l’Ecole Polytechnique Fédérale de Lausanne (ci-après : EPFL)
– aurait été fallacieux. Ils ont en outre estimé que la mise en balance des
intérêts antagonistes des parties ne laissait pas apparaître un déséquilibre
tel qu’il justifierait l’annulation du congé. En définitive, ces magistrat ont
jugé que W.________ pouvait librement faire usage du libre droit de résilier
le bail pour son échéance, qu’il n’y avait pas lieu de lui reprocher d’avoir
contrevenu aux règles de la bonne foi, de sorte que le congé notifié aux
locataires pour le 31 mars 2018 était valable. Cela étant, les premiers
juges ont estimé qu’il se justifiait d’accorder aux locataires une
prolongation du bail litigieux d’une durée de quinze mois – portant son
échéance au 1er juillet 2019 –, une telle mesure tenant compte, selon eux,
de manière adéquate des intérêts divergents des parties.

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B. Par acte du 30 août 2018, N.________ et Y.________ ont interjeté
appel contre le jugement susmentionné, en concluant principalement à sa
réforme en ce sens que les résiliations du bail portant sur l’appartement
de deux pièces au troisième étage de l’immeuble sis [...] à Lausanne
soient annulées, subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause
au Tribunal des baux pour nouvelle instruction et nouvelle décision dans le
sens des considérants, très subsidiairement à sa réforme en ce sens
qu’une prolongation du bail précité leur soit accordée au 31 mars 2022, ou
à tout le moins qu’une première prolongation dudit bail leur soit accordée
au 1er juillet 2019.
A l’appui de leur mémoire d’appel, N.________ et Y.________ ont
produit un bordereau de pièces. Ils ont en outre requis, à titre de mesures
d’instruction, la production de pièces en main de W.________ et de la régie
[...], ainsi que l’assignation et l’audition de deux témoins.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 4 juin 1993, l’hoirie [...], en qualité de bailleresse, et
N.________, en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer
portant sur un appartement de deux pièces, au troisième étage de
l’immeuble sis [...] à Lausanne. Débutant le 1er septembre 1993, le bail
prévoyait une première échéance au 31 mars 1994 et un renouvellement
tacite d’année en année, sauf avis de résiliation donné et reçu trois mois à
l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel s’élevait alors à
542 fr. et seule la taxe d’épuration des eaux usées, payable une fois par
an, était à la charge de la locataire en sus.
2. L’immeuble en cause, bâti sur trois étages, plus les combles,
compte dix-huit appartements, parmi lesquels douze logements de deux
pièces, quatre de trois pièces et deux de deux pièces dans les combles,
créés en 2010.

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3. Il résulte de l’instruction que N.________ était déjà locataire
d’un logement dans l’immeuble précité lors de la conclusion du contrat
susmentionné. Interrogée en première instance en qualité de partie, elle a
indiqué qu’elle occupait un appartement au rez-de-chaussée depuis 1987.
4. a) Egalement interrogé en qualité de partie en première
instance, Y.________ a rapporté qu’il avait habité l’appartement en cause
dès les années 1994-1995, précisant que N.________ et lui-même n’avaient
jamais formé un couple.
Y.________ et N.________ ont expliqué qu’ils n’avaient pas
occupé l’appartement en permanence, compte tenu de leurs activités
professionnelles respectives. N.________ était en effet amenée, dans le
cadre de son travail, à séjourner régulièrement à l’étranger.
b) Par avenant du 27 mai 1998, le bail a été transféré aux
noms de N.________ et Y.________, dès le 1er juillet 1998. Ceux-ci ont
indiqué que Y.________, qui avait habité l’appartement litigieux de manière
continue jusqu’en 1998, l’avait ensuite occupé épisodiquement pour des
raisons professionnelles.
c) Il ressort d’une fiche de renseignements établie par le
Contrôle des habitants de la Commune de Lausanne le 14 septembre 2017
que Y.________ a quitté Lausanne pour s’établir à Genève le 30 juin 1998.
d) Selon ses propres déclarations, N.________ a pris un
appartement avec son compagnon de l’époque à l’avenue [...], à
Lausanne, approximativement en 2002. Elle a expliqué qu’elle avait ainsi
vécu entre [...] et [...] durant plusieurs années.
5. Le 8 septembre 2008, deux parts de copropriété de l’immeuble
en cause, chacune de 6/12e, ont été inscrites au registre foncier sous
feuillets n° [...] et [...]. Le même jour, W.________ a été inscrit à ce même
registre en qualité de titulaire de la part immatriculée sous n° [...].

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6. Il résulte de l’interrogatoire de Y.________ en première instance
qu’en 2008, celui-ci a complètement cessé d’occuper l’appartement
litigieux, sans qu’il se souvienne avoir informé la gérance de son départ. Il
a déclaré qu’il ne payait plus de loyer, ni de charges depuis lors. Il n’a pas
été en mesure d’expliquer les raisons pour lesquelles il n’avait pas
entrepris de démarches pour se départir du bail en cause, si ce n’était une
certaine négligence. Il a néanmoins assuré qu’il n’avait pas l’intention de
réintégrer ce logement. Entendue comme témoin en première instance,
R.________, amie de N.________, a confirmé que celle-ci vivait seule dans
l’appartement litigieux.
7. Par courrier adressé à la gérance [...] le 1er novembre 2010,
N.________ s’est plainte des nuisances consécutives aux travaux qui
avaient été entrepris dans l’immeuble, en particulier à ceux qui avaient
servi à aménager des logements dans les combles. Elle a demandé que les
dégâts causés par les fuites d’eau et les vibrations soient réparés, qu’on
en profite pour repeindre entièrement l’appartement et qu’un
dédommagement conséquent lui soit proposé pour compenser les
conditions de vie pénibles qui lui avaient été imposées durant plusieurs
mois. [...] a répondu le 13 décembre 2010, en indiquant qu’elle acceptait
de réduire le loyer net de 50 % durant deux mois, soit janvier et février
2011, pour tenir compte des nuisances dues aux travaux dans l’immeuble.
8. Le 10 mars 2011, W.________ a acquis la seconde part de
propriété de l’immeuble litigieux, immatriculée sous feuillet no [...].
9. Le 20 octobre 2011, la gérance [...] (ci-après : la gérance), qui
avait succédé à [...], a adressé à N.________ une formule de notification de
hausse de loyer, selon laquelle le loyer mensuel net, s’élevant alors à 600
fr., était augmenté à 628 fr. dès le 1er avril 2012, l’acompte mensuel de
chauffage, eau chaude et frais accessoires de 105 fr. demeurant inchangé.
A l’appui de cette adaptation du loyer, la gérance portait en compte la
hausse de l’indice suisse des prix à la consommation, la baisse du taux
hypothécaire de référence, la hausse des charges d’exploitation, ainsi que
des travaux à plus-value (réfection de la toiture et de l’isolation).

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Le même jour, la gérance a fait parvenir à N.________ une
formule de nouvelles prétentions, aux termes de laquelle le contrat de bail
était modifié, dès le 1er avril 2012, sur les points suivants :
« La prochaine échéance du bail est repoussée au 31 mars 2017. Le bail se
renouvellera de 5 ans en 5 ans aux mêmes conditions, sauf résiliation
donnée 4 mois avant l’échéance. Le locataire a la possibilité unilatérale de
résilier son bail pour le
31 mars de chaque année, moyennant un préavis de 4 mois. Le loyer est
soumis à l’indice des prix à la consommation, à l’exclusion du taux de
l’intérêt hypothécaire et peut être augmenté une fois par année,
moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. L’indice de base
est celui de septembre 2011 (115.90 pts). Les travaux à plus-value peuvent
être répercutés sur le loyer, moyennant un préavis de 30 jours pour la fin
d’un mois. »
Par requête du 14 novembre 2011, N.________ et Y.________ ont
contesté la hausse de loyer et les nouvelles prétentions devant la
commission de conciliation. Lors de l’audience, qui s’est tenue le 19
janvier 2012, les parties ont conclu une transaction, à teneur de laquelle
W.________ a retiré sa hausse de loyer et ses nouvelles prétentions.
10. Depuis l’année 2012, W.________ est également propriétaire de
deux appartements de trois pièces et d’un appartement de trois pièces et
demie dans un immeuble sis à l’avenue [...], à Lausanne.
11. Née en 1995, H.________ est la fille aînée de W.________.
Entendue en première instance comme témoin, elle a indiqué qu’elle
occupait un appartement de trois pièces dans l’immeuble de l’avenue [...]
depuis l’automne 2015, lorsqu’elle avait commencé des études au sein de
la Faculté de droit de l’Université de Lausanne. Elle a précisé que dès le
départ, elle avait partagé ce logement avec des colocataires, soit, dans un
premier temps, P.________ et F.________, qui payaient chacun un loyer
mensuel de 550 fr., charges comprises.
12. Par formules officielles datées du 20 février 2017, la gérance a
résilié le bail de N.________ et Y.________ avec effet au 31 mars 2018. Dans
une lettre du même jour, elle a indiqué ce qui suit :

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« (…) Nous sommes au regret de vous informer que le propriétaire de
l’appartement que vous occupez nous a fait part de son intention de le
mettre à disposition pour y loger son fils qui souhaite s’installer à Lausanne
pour y faire ses études. (…).
Nous sommes parfaitement conscients du désagrément que cette situation
pourrait vous causer et avons voulu vous l’expliquer de vive voix en vous
remettant la présente. Nous vous confirmons que tant le propriétaire que
nous-mêmes sommes à votre disposition pour vous aider dans la recherche
d’une solution de relogement. (…) »
Les deux formules officielles et les lettres qui les
accompagnaient ont été remises en main propre à N.________, Y.________
n’étant pas présent à cette occasion.
Lors de son interrogatoire en qualité de partie, N.________ a
rapporté qu’elle avait demandé au gérant, lorsqu’il était venu vers elle,
pourquoi c’était son bail qui avait été résilié, à quoi celui-ci aurait répondu
qu’il comportait le loyer le moins cher de l’immeuble et que le propriétaire
souhaitait limiter son dommage.
13. a) W.________ – qui vit à Sion, où il exerce les professions
d’avocat et de notaire – a motivé le congé signifié à N.________ et
Y.________ par sa volonté de récupérer l’appartement litigieux afin d’y
loger son fils E.________, qui projetait d’entreprendre des études à l’EPFL
dès la rentrée de 2018.
b) Né en 1999, E.________ était, au moment où le jugement
entrepris a été rendu, étudiant en cinquième et dernière année au sein du
Lycée-Collège de [...], à Sion, en section bilingue français et allemand,
avec une option spécifique en latin et anglais. A teneur d’une attestation
établie par le recteur de l’établissement précité le 6 avril 2017, E.________
devait passer ses examens de maturité en 2018 et terminer sa scolarité
en juin de cette année. Son bulletin de notes pour l’année 2016-2017
faisait état d’une moyenne générale de 4.8. Dans un courrier adressé à
W.________ le 26 septembre 2017, ledit recteur a indiqué que le parcours
scolaire de E.________ au sein de son établissement lui permettait
d’affirmer qu’il réussirait sans problème ses examens de maturité, ce qui
lui donnerait accès à toutes les universités suisses et aux écoles
polytechniques. Il ressort en outre du témoignage de H.________ que son

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frère a obtenu la note maximale pour son travail de maturité, ce que
l’intéressé a confirmé lors de son audition.
c) Interrogé en qualité de partie en première instance,
W.________ a expliqué que l’immeuble de l’avenue [...] se trouvait dans le
patrimoine familial depuis le début du vingtième siècle et qu’il l’avait
acheté notamment pour pouvoir y loger ses enfants durant leurs études,
cet immeuble jouissant d’un emplacement attractif pour des étudiants, eu
égard à sa situation proche des arrêts du métro M1 (Vigie et Montelly), qui
mène directement à l’Université et à l’EPFL. Il a déclaré qu’il avait
demandé à la gérance, au début de l’année 2017, de libérer un
appartement dans l’immeuble litigieux pour la rentrée universitaire de
2018, de manière à pouvoir y loger son fils E.________, qui devait faire ses
études à Lausanne. Ses exigences quant au choix de l’appartement en
question étaient, d’une part, que le terme du contrat soit compatible avec
le début de l’année académique, tout en laissant une certaine marge afin
de pouvoir proposer au locataire concerné une prolongation, et, d’autre
part, que le loyer ne soit pas trop élevé, dès lors que le logement allait
être mis à disposition de son fils gratuitement. Il s’agissait, d’après
W.________, d’une question de gestion de son patrimoine, en ce sens qu’il
lui importait que le loyer sacrifié soit le plus faible possible. A ses dires, il
n’aurait jamais songé à loger son fils dans l’un des appartements qu’il
possède à l’avenue [...], en raison de l’emplacement avantageux de
l’immeuble de l’avenue [...] évoqué plus haut. W.________ a en outre
affirmé qu’en règle générale, il laissait la gérance s’occuper de ses biens
comme elle l’entendait et que c’était la première fois qu’il résiliait un
contrat de bail pour besoin propre. Il a également indiqué qu’il n’avait pas
prévu de solution de rechange pour son fils s’il ne pouvait pas reprendre
l’appartement litigieux, de sorte que E.________ devrait dans ce cas faire
les trajets entre le domicile familial à Sion et Lausanne.
Interpellé sur le point de savoir pourquoi il avait fait état d’une
inscription de son fils à « l’université » dans une déclaration écrite du 5
avril 2017, W.________ a expliqué qu’il ne faisait pas de différence entre

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toutes les écoles qui se trouvaient sur le site de Dorigny et que, à cette
date, il savait déjà que son fils voulait étudier à l’EPFL.
d) Entendu comme témoin par les premiers juges, E.________ a
confirmé qu’il avait l’intention de s’inscrire à l’EPFL en section
informatique, une fois sa maturité obtenue, à la fin du mois de juin 2018.
Se disant passionné d’informatique depuis plus de cinq ans, il a indiqué
qu’il avait fait le choix de s’inscrire à l’EPFL environ deux ans plus tôt, ce
que sa sœur H.________ a confirmé dans sa déposition. E.________ a
rapporté que son projet d’habiter à Lausanne tenait tout d’abord au temps
de trajet entre le domicile familial et l’EPFL, qui était de l’ordre d’un peu
plus d’une heure et trente minutes en train, même davantage en voiture,
selon les conditions de circulation. Partant de l’idée que l’appartement
litigieux, qu’il a admis n’avoir jamais visité, comptait trois pièces comme
celui mis à la disposition de sa sœur, il a déclaré qu’il souhaitait y loger
avec deux colocataires, dont l’un lui était déjà connu et l’autre faisait
l’objet de ses recherches. Après que son attention eut été attirée sur le fait
que l’appartement de N.________ et Y.________ ne comptait que deux
pièces, il a déclaré que, dans l’hypothèse où aucun appartement de trois
pièces ne devait se libérer, il pourrait faire une colocation à deux.
E.________ a indiqué qu’il croyait bien avoir parlé de son souhait d’avoir
une colocation à trois personnes à son père, lequel lui aurait répondu qu’il
verrait ce qui serait disponible en fonction des appartements qui se
libéreraient. Lors de son interrogatoire, W.________ a justifié les
déclarations de son fils par le fait que celui-ci pensait probablement à la
situation de sa sœur ; selon lui, son fils n’aurait jamais émis de vœu
particulier quant au nombre de colocataires et la question d’une colocation
à trois ne se serait jamais réellement posée, parce qu’il n’y avait pas
d’appartement de trois pièces qui fût libre.
e) Lors de son audition en qualité de témoin, H.________ a
confirmé que les intentions de son père et de son frère étaient bien
réelles. Elle a indiqué qu’elle accomplissait sa troisième année d’études au
sein de la Faculté de droit de l’Université de Lausanne et que ses
colocataires étaient M.________ et Z.________, qui payaient chacune un

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loyer mensuel de 550 fr., charges comprises. La première a
vraisemblablement pris la place de F.________, dès le mois de mars 2017, à
l’essai selon les dires de H.________, avant qu’un contrat soit signé en
septembre de cette même année ; la seconde a succédé, dès le mois
d’avril 2017, à P.________, dont la mère avait résilié le contrat de bail par
courrier du
30 janvier 2017. H.________ a également attesté qu’il avait été convenu
avec M.________ et Z.________ qu’elles cohabiteraient jusqu’au terme de
leurs études respectives, censé intervenir dans environ deux ans, et que,
compte tenu de cet engagement et du fait qu’elle ne souhaitait de toute
manière pas vivre avec son frère, il ne lui était pas acceptable que celui-ci
habite dans son appartement. Pour sa part, E.________ a déclaré qu’il
n’avait « pas forcément envie » d’habiter avec sa sœur.
14. a) Les Services aux étudiants de l’EPFL ont informé W.________,
par courriel du 25 septembre 2017, que les candidats titulaires d’une
maturité gymnasiale suisse (certificat cantonal reconnu par la
Confédération ou certificat fédéral) étaient admis sans aucune autre
condition en première année du programme de bachelor de leur choix. Ils
lui ont également indiqué que les inscriptions pour l’année académique
2018-2019 ouvriraient à la mi-janvier 2018 et que le formulaire
d’inscription était pour l’heure fermé.
b) Par courriel du 16 octobre 2017, le responsable
événements du service de promotion des études de l’EPFL a confirmé à
E.________ son inscription pour la journée d’information du 23 novembre
suivant.
c) Il ressort d’un courriel adressé le 8 février 2018 à W.________
par les Services aux étudiants de l’EPFL que E.________ a déposé une pré-
inscription en ligne pour un bachelor dans cet établissement, à partir de
l’année académique 2018-2019. Pour que son inscription soit définitive, il
devait encore transmettre son certificat de maturité avant le 15 juillet
2018.

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15. a) Née en 1963, N.________ est célibataire et n’a pas d’enfant.
Elle est employée en qualité de responsable communication et donateurs
par l’association [...]. Au mois de septembre 2017, son salaire net s’est
élevé à 5’296 fr. 75, pour un taux d’activité de 80 %. En 2015 et 2016, elle
a déclaré au fisc des revenus respectifs de 69'701 fr. et 69'029 fr., mais
aucune fortune. Selon un certificat établi le 25 octobre 2017 par son
médecin traitant, le Dr [...], elle est confrontée à des problèmes de santé
récurrents qui motivent des consultations régulières. Ce praticien a
indiqué qu’il pouvait raisonnablement suspecter que le fait pour sa
patiente de devoir quitter son appartement déstabiliserait sa santé
précaire. N.________ a précisé que ses problèmes de santé étaient d’ordre
dépressif et non physique. Elle a également ajouté qu’elle rencontrait des
problèmes dans son travail, ainsi que certaines difficultés familiales. Elle a
expliqué que ses parents étaient âgés et que sa sœur était hospitalisée en
raison d’une maladie grave.
b) Evoquant son attachement à l’appartement litigieux,
N.________ a indiqué qu’elle avait beaucoup voyagé et séjourné à
l’étranger par le passé et que cet endroit avait toujours constitué un
refuge pour elle. Elle a en outre travaillé dans ce quartier durant de
nombreuses années, à savoir de 1989 à 2002 pour la Compagnie [...] – [...]
et, depuis 2006, pour l’association susmentionnée, dont les bureaux sont
situés à la rue [...]. Elle a en outre allégué qu’elle ne disposait pas du
permis de conduire.
c) N.________ a déclaré qu’elle avait visité quelques
appartements et que ceux qui l’avaient intéressée avaient des loyers
d’environ
1’500 fr., voire plus élevés, ce qui lui paraissait beaucoup. Elle a produit
six annonces concernant des appartements de deux ou deux pièces et
demie à louer à Lausanne, pour des loyers mensuels bruts situés entre
1’375 et 1’845 francs.
16. a) Il ressort de l’état locatif de l’immeuble en cause au 31
octobre 2017 que le loyer mensuel de 600 fr., actuellement à la charge de

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N.________ et Y.________, qui correspond à un loyer annuel de 144 fr. par
mètre carré, est le plus faible de l’immeuble, si l’on fait abstraction de
l’appartement de H.________, à la rubrique duquel est inscrit un montant
de zéro franc. Les autres loyers de l’immeuble se situent dans une
fourchette de 735 fr. à 2’000 fr. par mois, soit des loyers annuels qui
oscillent entre 172 fr. 19 et 369 fr. 23 par mètre carré. Les deux
appartements faisant l’objet des loyers les plus bas – après celui de
N.________ et Y.________ – ont été loués dès le 1er mai 1996 (locataire [...])
et dès le
1er avril 2000 (locataire [...]) ; ces deux baux se renouvellent de six mois
en six mois, sauf résiliation signifiée quatre mois avant l’échéance.
b) Il ressort d’un contrat de bail produit en première instance
que D.________ et J.________ ont loué à W.________, pour une durée
déterminée, du 1er mai 2017 au 30 juin 2018, un appartement de deux
pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble en cause, pour un loyer mensuel
net de 1'250 francs. Par l’analyse des états locatifs au dossier, il apparaît
que le locataire précédent payait un loyer net de 1’080 fr. par mois. On
ignore, en revanche, qui a pris l’initiative de mettre un terme au contrat
de ce dernier.
c) A une date que l’instruction n’a pas pu déterminer – mais
qui est forcément antérieure au 28 novembre 2017 –, la gérance a offert à
la location, sur son site Internet, un appartement de deux pièces au
deuxième étage de l’immeuble litigieux, libre dès le 1er janvier 2018.
L’annonce indiquait qu’il s’agissait d’un bail de durée déterminée, avec un
loyer de 958 fr. par mois, charges en sus. Il ressort des états locatifs
versés au dossier, ainsi que de l’annonce elle-même, que ce logement
correspond à celui loué par K.________, pour un loyer mensuel net de 958
francs. Lors de son interrogatoire en première instance, N.________ a
expliqué qu’elle avait contacté à ce sujet la gérance, qui lui aurait
confirmé que ce logement était offert à la location pour une durée
déterminée, soit jusqu’en août 2018. En interrogeant K.________ au début
du mois de novembre 2017, celui-ci lui aurait confié que le propriétaire
souhaitait y loger quelqu’un de sa famille. Selon les indications figurant à

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l’état locatif, l’échéance du bail de ce locataire était fixée au 30 septembre
2018.
d) Lors de son interrogatoire par les premiers juges, N.________
a également fait état d’une conversation qu’elle aurait eue au mois de
novembre 2017 avec le père de l’une de ses anciennes voisines, à savoir
B.C.________. Celui-ci lui aurait rapporté que sa fille A.C.________ avait
autrefois vécu dans l’appartement actuellement occupé par H.________.
D’un téléphone avec A.C.________, N.________ aurait alors appris que celle-
ci avait été au bénéfice d’un contrat de durée déterminée, qui stipulait un
loyer qui avait doublé par rapport à celui du locataire précédent, raison
pour laquelle elle l’avait contesté. Ledit loyer aurait été ramené de 1’500
fr. à 1’150 fr. au terme de négociations lors desquelles la gérance lui
aurait signifié que son bail ne serait pas reconduit. N.________ aurait
également appris, toujours de la bouche d’A.C.________, qu’avant que
H.________ emménage dans cet appartement, celui-ci aurait été loué,
toujours pour une durée déterminée, à un certain B.________, qui aurait
accepté un loyer de 1’500 fr. par mois. A.C.________ aurait été informée
par la gérance que le bail était de durée déterminée parce qu’il y aurait de
gros travaux et que la maison devrait peut-être être vidée.
L’examen des états locatifs produits en première instance
permet de retenir qu’en 2012, l’appartement actuellement occupé par
H.________ était loué à L.________, pour un loyer de 825 fr. par mois. Lui a
succédé B.C.________, vraisemblablement à compter du 16 juin 2013,
lequel a contesté son loyer initial. Puis, dès le 1er octobre 2014, ce
logement a été cédé à bail à B.________, jusqu’au 31 août 2015 ; le loyer
était alors de 1’500 fr. par mois.
e) Il ressort de l’état locatif, au 31 octobre 2017, des trois
appartements que W.________ possède à l’avenue [...], à Lausanne, que les
baux y relatifs ont débuté respectivement les 1er janvier 2006, 1er octobre
2017 et 1er novembre 2012 et se renouvellent d’année en année, sauf
résiliation signifiée moyennant préavis de quatre mois. Annuellement, ces

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objets rapportent au bailleur des loyers qui oscillent entre 174 fr. 45 et
240 fr. par mètre carré.
17. a) Le 15 mars 2017, N.________ et Y.________ ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lausanne d’une requête dirigée contre W.________, tendant principalement
à ce que la résiliation de bail signifiée le 20 février 2017 soit annulée,
subsidiairement à ce qu’une prolongation de bail leur soit accordée.
La commission de conciliation a tenu audience le 12 mai 2017.
Après avoir vainement tenté la conciliation, elle a soumis aux parties, le
17 mai 2017, une proposition de jugement dans laquelle elle a annulé le
congé. W.________ s’y est opposé le 31 mai 2017 et une autorisation de
procéder lui a été délivrée le 7 juin suivant.
b) Par demande du 6 juillet 2017, W.________ a ouvert action
devant le Tribunal des baux, en concluant, avec suite de frais et dépens,
en substance, à ce qu’il soit dit que le contrat de bail et son avenant le
liant à N.________ et Y.________ avait été valablement résilié pour le 31
mars 2018 (I), qu’aucune prolongation n’était accordée aux locataires (II)
et que ceux-ci devaient quitter, rendre libre de tout objet et nettoyer
l’appartement litigieux le 31 mars 2018 à midi au plus tard (III).
Le 5 octobre 2017, N.________ et Y.________ ont déposé une
réponse, au terme de laquelle ils ont conclu, sous suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions de la demande et, reconventionnellement, à ce
que la résiliation du bail les liant à W.________ soit annulée (I),
subsidiairement à ce qu’une première prolongation du bail de deux ans
leur soit accordée (II).
Par avis du 6 novembre 2017, le Président du Tribunal des
baux (ci-après : le Président) a, sur réquisition de N.________ et Y.________,
ordonné à W.________ de produire diverses pièces, notamment l’état locatif
de l’immeuble litigieux depuis 2008 (pièce 151) et l’état locatif de
l’immeuble sis à l’avenue [...], à Lausanne, depuis 2012 (pièce 156).

- 15 -
Le 30 octobre 2017, W.________ a déposé une réplique, au pied
de laquelle il a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des
conclusions prises par N.________ et Y.________ dans leur réponse. Il a en
outre produit, le même jour, l’état locatif de l’immeuble litigieux au 31
octobre 2017.
Par courrier du 9 novembre 2017, le conseil de N.________ et
Y.________ s’est plaint de ce que l’état locatif produit était incomplet, dès
lors qu’il ne permettait pas de savoir qui avait occupé les divers logements
depuis 2008 et à quelles conditions. Il a dès lors réitéré sa requête de
production des pièces 151 et 156. Il a en outre sollicité la production de
diverses pièces en mains de la gérance, dont le bail à loyer conclu entre
W.________ et D.________, ainsi que les lettres de résiliation adressées aux
précédents locataires ayant occupé l’appartement de cette dernière, de
même que l’appartement de H.________.
Par avis du 10 novembre 2017, le Président a fait droit aux
réquisitions de production de pièces susmentionnées.
Le 16 novembre 2017, N.________ et Y.________ ont déposé une
duplique, au pied de laquelle ils ont confirmé les conclusions prises dans
leur réponse.
W.________ a confirmé ses conclusions par courrier du 21
novembre 2017. Le même jour, il a notamment produit le contrat de bail
de D.________, des lettres de résiliation concernant l’appartement de
H.________, ainsi que des documents censés rendre compte de l’état locatif
de l’immeuble litigieux et de l’immeuble de l’avenue [...] depuis l’année
2012, respectivement depuis 2013. Les seules rubriques qui figurent sur
ces derniers documents sont les numéros de référence, l’étage de
l’appartement, le nom du locataire, le montant du loyer net et des charges
annualisés, ainsi que, parfois, certaines remarques complémentaires,
comme la mention « sortie acceptée », accompagnée d’une date, sans
autre précision. Il en ressort notamment qu’un appartement au troisième

- 16 -
étage de l’immeuble de l’avenue [...] aurait été vacant, avant d’être reloué
dès le 15 janvier 2017.
c) Le 28 novembre 2017, une audience a été tenue en
présence des parties et de leurs conseils. A cette occasion, les témoins
R.________, H.________ et E.________ ont été entendus. W.________, Y.________
et N.________ ont en outre été interrogés en qualité de parties. Les
locataires prénommés ont à nouveau requis la production de la pièce 151,
ainsi que des pièces ayant fait l’objet de l’avis du Président du 10
novembre 2017, estimant que celles-ci avaient été produites de manière
incomplète ; ils ont également sollicité l’assignation et l’audition de deux
nouveaux témoins, à savoir K.________ et A.C.________, et ont réitéré leur
requête tendant à ce qu’il soit procédé à une inspection locale. S’estimant
suffisamment renseignés sur les faits pertinents de la cause, les premiers
juges ont rejeté ces réquisitions de preuves et ont clos l’instruction.
Les débats se sont poursuivis à l’audience du 13 février 2018,
lors de laquelle l’instruction a été brièvement réouverte aux fins de
recevoir une pièce nouvelle produite par W.________.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 aI. 2 CPC).
L’appel doit être introduit auprès de l’instance d’appel, soit de
la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [Loi vaudoise d’organisation
judiciaire du

- 17 -
12 décembre 1979 ; RSV 173.01]), dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la
motivation (art. 311
al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile – compte tenu des féries
estivales (art. 145 al. 1 let. b CPC) – par des parties qui ont un intérêt
digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions supérieures à
10’000 fr., l’appel est recevable.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JdT 2010 III 115, spéc. p. 134). Elle peut revoir librement
la constatation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (Tappy, op. cit., p. 135).
2.2
2.2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en considération dans le cadre d’une procédure
d’appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne
pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que
la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b), ces
deux conditions étant cumulatives. Il appartient à l'appelant de démontrer
que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer
spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement
les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JdT 2011 III 43 consid. 2
et les références citées).

- 18 -
2.2.2 En l’espèce, les pièces produites par les appelants à l’appui de
leur appel sont recevables, dès lors qu’il s’agit de pièces de forme.
2.3
2.3.1 Conformément à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut
librement décider d'administrer des preuves : elle peut ainsi ordonner que
des preuves administrées en première instance le soient à nouveau
devant elle, faire administrer des preuves écartées par le tribunal de
première instance ou encore décider l'administration de toutes autres
preuves. Cette disposition ne confère toutefois pas à l'appelant un droit à
la réouverture de la procédure probatoire et à l'administration de preuves.
Il s'ensuit que l'autorité d'appel peut rejeter la requête de réouverture de
la procédure probatoire et d'administration d'un moyen de preuve
déterminé présentée par l'appelant si celui-ci n'a pas suffisamment motivé
sa critique de la constatation de fait retenue par la décision attaquée, si la
preuve n'a pas été régulièrement offerte, dans les formes et les délais
prévus par le droit de procédure, ou si elle ne porte pas sur un fait
pertinent pour l'appréciation juridique de la cause (ATF 133 III 189
consid. 5.2.2 ; ATF 129 III 18 consid. 2.6 et les références) ; elle peut
également refuser une mesure probatoire en procédant à une appréciation
anticipée des preuves, lorsqu'elle estime que le moyen de preuve requis
ne pourrait pas fournir la preuve attendue ou ne pourrait en aucun cas
prévaloir sur les autres moyens de preuve déjà administrés par le tribunal
de première instance, à savoir lorsqu'il ne serait pas de nature à modifier
le résultat de l'appréciation des preuves qu'elle tient pour acquis (ATF 138
III 374 consid. 4.3.2 et les arrêts cités ; TF 5A_86/2016 du
5 septembre 2016 consid. 3.1). Si l’instance d’appel doit procéder à
l’administration d’une preuve nouvelle ou instruire à raison de faits
nouveaux, son pouvoir sera limité par les restrictions de l’art. 317 CPC
(Jeandin, CPC commenté, 2011, n. 9 ad
art. 316 CPC).
2.3.2 En l’espèce, les appelants sollicitent des mesures d’instruction
qui ont déjà été requises devant les premiers juges, à savoir la production
en main de l’intimé et de la régie, d’une part, des « états locatifs complets

- 19 -
et détaillés des immeubles sis [...] et [...], à Lausanne, depuis 2008,
respectivement 2012 » (pièces 151 et 156), et, d’autre part, des lettres de
résiliation adressées aux précédents locataires ayant occupé les
appartements de H.________ et D.________ ; ils requièrent en outre
l’assignation et l’audition en qualité de témoin de K.________ et
d’A.C.________.
Il convient d’observer d’emblée que l’intimé a déjà produit les
états locatifs des deux immeubles précités au 31 octobre 2017, ainsi que
des documents censés rendre compte desdits états locatifs depuis 2012
pour l’immeuble litigieux, respectivement depuis 2013 pour l’immeuble de
l’avenue [...]. Il a en outre produit les lettres de résiliation adressées aux
précédents locataires de l’appartement de H.________. Pour le surplus, les
mesures d’instruction requises par les appelants n’apparaissent pas
pertinentes pour l’appréciation juridique de la cause, pour les motifs qui
seront exposés ci-après (cf. infra consid. 4). Partant, il n y a pas lieu d’y
donner suite.
3.
3.1 Invoquant simultanément une constatation inexacte des faits
et une violation de l’art. 271 CO, les appelants reprochent aux premiers
juges d’avoir considéré que les résiliations de bail qui leur ont été
signifiées le 20 février 2017 pour le 31 mars 2018 étaient valables.
3.2
3.2.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il
contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe
libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en
respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496
consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui
n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au
terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de
conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant
(TF 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1 ; TF 4A_167/2012 du 2

- 20 -
août 2012 consid. 2.2 ; TF 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La
résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de
résiliation particulier (art. 266a
al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le
locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62).
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment
dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le
plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des
travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et
3.2.3 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (TF
4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3 ; TF
4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3 ; ATF 120 II 105
consid. 3b/bb), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de
ses proches parents ou alliés (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.
4.3 et 4.5 ;
TF 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4).
3.2.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle
des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un
local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles
de la bonne foi (art. 271
al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF
138 Ill 59 consid. 2.1).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la
fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus
de droit (art. 2
al. 2 CC).
Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir
l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution
juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts
en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude
contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la

- 21 -
bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3
p. 108 ; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1
p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant
congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2
al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2 et les arrêts cités). Ainsi, le congé doit
être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif,
sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas
lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un
motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa
motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 136 III
190 consid. 2 ; ATF 135 III 112 consid. 4.1).
Les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui régissent le
rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle permettent aussi
d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s'avère
incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid. 3a).
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est
uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un
congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la
résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140
III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt de celui-ci au maintien du bail paraît
plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin
(TF 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2 ; TF 4A_322/2007 du 12
novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne
faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non
pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à
rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n'intervient que dans
l'examen de la prolongation du bail (TF 4A_18/2016 précité consid. 3.2 ; TF
4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités).
Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non
aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est
le motif de congé invoqué par le bailleur. Pour ce faire, il faut se placer au
moment où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497 ; ATF

- 22 -
138 III 59 consid. 2.1 p. 62). Des faits survenus ultérieurement ne sont en
effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification ; tout au
plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au
moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine
p. 62 ; TF 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1 ; TF 4A_430/2013 du 14
février 2014 consid. 2 ; TF 4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4).
En vertu de l'art. 271. al. 2 CO, le congé ne doit être motivé
que si l'autre partie le demande. La motivation du congé revêt toutefois
une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire
aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La motivation peut en
principe encore être indiquée devant le tribunal de première instance, la
maxime inquisitoire simple étant applicable
(art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC ;
ATF 138 III 59 consid. 2.3). La détermination du sens et de la portée du
motif s'effectue conformément aux principes généraux en matière
d'interprétation des manifestations de volonté (ATF 127 III 444 consid. la
p. 445). Il ne faut donc pas s'arrêter aux expressions ou dénominations
inexactes dont le bailleur a pu se servir (art. 18
al. 1 CO).
Il n'y a abus de droit, et partant violation de l'art. 271 al. 1 CO,
que lorsqu'il existe une disproportion grossière entre les intérêts légitimes
respectifs du bailleur et du locataire (ATF 136 Ill 190 consid. 2 ; ATF 132 III
737 consid. 3.4.2
p. 744).
3.3
3.3.1 Les appelants exposent que le motif du congé invoqué par
l’intimé – à savoir le besoin propre de l’appartement en cause pour y loger
son fils E.________ à compter du début de ses études universitaires à
Lausanne – n'aurait pas été démontré de manière convaincante, de sorte
qu'il s'agirait d'un prétexte. Ils font valoir que seul le fils et la fille de
l’intimé auraient confirmé ce motif et reprochent aux premiers juges
d’avoir pris les déclarations de ces derniers «pour argent comptant». Ils

- 23 -
relèvent, en substance, qu'un étudiant en avant-dernière année de
gymnase ne pourrait pas d'ores et déjà savoir où ni quelle matière il
entendrait étudier par la suite, « dès lors qu'il est notoire que les étudiants
choisissent leur faculté la dernière année du gymnase ». Ensuite, ils
exposent qu'un autre appartement de l'intimé était vacant lors de la
résiliation litigieuse, en particulier un logement de trois pièces à l'avenue
[...] ; bien que celui-ci fût libre « trop tôt », ils estiment qu’il aurait suffi à
l'intimé, pour y loger son fils, de conclure divers contrats de durée
déterminée jusqu'en septembre 2018, plutôt que de résilier le bail en
cause ; selon eux, le fait que le loyer de ce logement n’était pas le plus
bas du patrimoine immobilier de l’intimé ne serait pas davantage
déterminant, dès lors que ce dernier aurait pu limiter son dommage en
procédant comme pour sa fille H.________, soit en faisant occuper ledit
logement non seulement par son fils mais également par deux
colocataires. Les appelants se prévalent également du fait qu’une autre
chambre appartenant à l'intimé était vacante au moment de la résiliation
litigieuse, à savoir une chambre dont le bail avait été résilié le 30 janvier
2017 pour le 30 avril 2017 dans l'appartement occupé en colocation par
H.________. Ils invoquent enfin que même si la Cour de céans devait retenir
que le motif réel de la résiliation aurait été le besoin propre de l'intimé, le
congé devrait être annulé au motif qu’il serait contraire à la bonne foi. Ils
soutiennent à cet égard que la résiliation aurait été prématurée, dès lors
qu'il serait inconcevable que E.________ eût déjà connu ses projets plus de
18 mois avant la rentrée universitaire de septembre 2018. En particulier,
le fait que l'intimé ait indiqué dans un premier temps que son fils allait
poursuivre des études
« à l'université » au lieu de « l'EPFL » serait de nature à démontrer que le
motif invoqué n'était pas crédible.
3.3.2 Les premiers juges ont retenu que le motif invoqué par l'intimé
avait été confirmé de manière convaincante par E.________ et sa soeur
H.________. En particulier, ils ont relevé que les résultats scolaires de
E.________, en février 2017, lui permettaient de compter avec le fait qu'il
pourrait débuter des études universitaires en automne 2018 et qu'il était
fréquent que de nombreux jeunes résidant en Valais « s'exilent » dans la

- 24 -
région lausannoise pour poursuivre leurs études afin de s'éviter de longs
trajets. D'ailleurs, la réalité du motif invoqué était, selon ces magistrats,
corroborée par des circonstances postérieures au congé, en ce sens qu’il
était établi, au moment de l'instruction de première instance, que
E.________ avait procédé à une pré-inscription à l'EPFL. Les premiers juges
ont ensuite observé que l'intimé avait clairement expliqué les raisons qui
l'avaient amené à porter son choix sur l'appartement en question : dès
lors que le logement serait mis à disposition de son fils gratuitement, il lui
importait, dans le cadre de la gestion de son patrimoine, que le loyer «
sacrifié » soit le plus bas possible ; il n'avait en outre jamais songé à
installer son fils dans l’un des logements qu’il possédait à l’avenue [...], en
raison de l’emplacement idéal dont jouissait l’immeuble en cause, sis à
l’avenue [...], pour les étudiants se rendant sur le campus de Dorigny. Les
premiers juges ont encore retenu que de fait, le loyer que les appelants
payaient à l'intimé était le plus bas de l'immeuble sis à l’avenue [...] et
qu’il était inférieur à celui que l'intimé retirait de la location des
appartements sis à l’avenue [...].
3.3.3 L'analyse des premiers juges peut être confirmée.
En premier lieu, on ignore d'où vient l'affirmation
« prétendument notoire » que les étudiants ne choisiraient qu'en dernière
année de gymnase leur faculté et lieu d'études universitaires. Si c’est peut
être le cas de certains étudiants, il n’en demeure pas moins que bon
nombre de gymnasiens ont déjà une idée assez concrète – si ce n'est
définitive – de ce qu'ils veulent étudier, et dans quel lieu, au cours de leur
première ou deuxième année de gymnase. Ainsi, il est tout à fait crédible
que lors de sa deuxième année de gymnase, E.________ ait décidé de
poursuivre un cursus universitaire à Lausanne, ce qui est d'ailleurs
fréquent pour les étudiants originaires du Valais. On ne saurait suivre les
appelants lorsqu’ils soutiennent que les projets de vie de E.________ au
moment de son audition auraient été flous. Outre le fait que celui-ci a
confirmé – de manière convaincante selon les premiers juges – son
intention d’étudier à l’EPFL à compter de la rentrée universitaire de 2018,
il a entrepris diverses démarches à cette fin, notamment en s’inscrivant à

- 25 -
une journée d’information pour les étudiants organisée en novembre 2017
ou en déposant une pré-inscription en ligne pour effectuer un bachelor
dans cet établissement, ce qui corrobore le fait que son projet d’études
était sérieux et concret. A cet égard, c’est à tort que les appelants
prétendent qu’il n’y aurait pas lieu de tenir compte de ces démarches, au
motif qu’elles auraient été réalisées postérieurement au congé. Afin
d’interpréter les intentions du bailleur au moment de la résiliation, la
jurisprudence admet en effet de prendre en considération des faits
survenus ultérieurement (cf. supra consid. 3.2.2).
En second lieu, c’est en vain que les appelants cherchent à
démontrer que le congé contreviendrait aux règles de la bonne foi, au
motif que l’intimé aurait disposé de solutions alternatives pour loger son
fils durant ses études. S'agissant de l’appartement qui aurait été
disponible à l'avenue [...], comme l'ont retenu les premiers juges, il a été
établi que les loyers de cet immeuble étaient plus élevés que celui des
appelants, et qu'en sus la localisation était nettement moins pratique pour
un étudiant universitaire. De même, au sujet de la chambre qui était
brièvement à disposition dans la colocation de H.________, le souhait des
enfants de ne pas vivre ensemble est légitime. Quoi qu'il en soit,
contrairement à ce que semblent invoquer les appelants, ce n'est pas
parce que l'intimé n'a pas imposé à son fils E.________ de faire un trajet
plus long pour se rendre à l'université ou de vivre en colocation avec sa
sœur que le motif invoqué serait contraire à la bonne foi. Une telle
conclusion ne peut pas davantage être tirée du fait que l’intimé n’a pas
choisi de mettre à disposition de son fils l’appartement de l’avenue [...], en
le louant dans le même temps à deux colocataires pour « limiter son
dommage ». Il n’y a pas non plus lieu de retenir, comme le soutiennent les
appelants, que l'intimé « mentirait » dans la mesure où il aurait tout
d'abord indiqué que son fils allait « à l'université » avant d'affirmer ensuite
qu'il irait à « l'EPFL ». En effet, comme l'ont relevé les premiers juges,
parler d’'études universitaires en rapport avec l'enseignement de l’EPFL,
dont le campus est voisin de celui de l’Université de Lausanne, procède
d’une facilité de langage notoirement répandue. On ne saurait déduire de

- 26 -
cette facilité de langage que le motif avancé par l'intimé serait un
prétexte.
En définitive, c’est à raison que les premiers juges ont
considéré que le congé litigieux n’était pas contraire aux règles de la
bonne foi, étant rappelé que selon la jurisprudence, le seul fait qu’une
résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire n’est pas
suffisant à cet égard (cf. supra consid. 3.2.2). Par conséquent, le grief des
appelants doit être rejeté.
3.4
3.4.1 Les appelants exposent que les congés devraient être
également annulés au motif qu'il existerait une disproportion manifeste
des intérêts en présence. En particulier, dans la balance des intérêts, ils
font valoir que l'appelante loue l'appartement en question depuis plus de
trente ans, qu’elle a des liens forts avec le quartier, que son salaire n’est
pas très élevé, qu’elle souffre de problèmes de santé et qu’il faudrait tenir
compte de la pénurie de logements ayant cours actuellement. A l’inverse,
l'intimé n'aurait, selon eux, aucun intérêt qu'il conviendrait de protéger. Ils
estiment, en particulier, que E.________ aurait pu occuper l'appartement de
l’avenue [...] et, bien que celui-ci soit plus éloigné de l'EPFL, qu’il aurait
très bien pu faire les trajets supplémentaires avec les transports publics.
Ils soutiennent ensuite que E.________ aurait pu également partager en
colocation l'appartement qu'occupait sa soeur, le fait que les enfants ne
souhaiteraient pas vivre dans le même appartement ne devant, selon eux,
pas être protégé.
3.4.2 En l’espèce, il faut rappeler que selon la jurisprudence
fédérale, un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul
fait que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que
celui du bailleur à ce qu'il prenne fin. Pour statuer sur la validité d'un
congé, il ne faut ainsi examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer
son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et
celui du locataire à rester dans les locaux, une telle pesée des intérêts

- 27 -
n'intervenant que dans l'examen de la prolongation du bail (cf. supra
consid. 3.2.2).
Au vu de ce qui précède, l'analyse des premiers juges peut
être confirmée. Pour les motifs déjà exposés, c’est à raison que ceux-ci ont
retenu que l’intimé disposait d'un intérêt réel à récupérer l’appartement
litigieux pour y loger son fils E.________ durant ses études. Dans cette
mesure, un prétendu intérêt prépondérant des locataires au maintien du
bail est sans pertinence en ce qui concerne l’appréciation de la validité
des congés. Au demeurant, on relèvera que si l'appelante « loue » certes
le bien en question depuis trente ans, elle ne « l'occupe » pas depuis
trente ans. Selon ses propres déclarations, elle a en effet séjourné
régulièrement à l’étranger et a aussi occupé, durant plusieurs années, un
autre appartement à Lausanne avec son compagnon, ce qui permet de
relativiser quelque peu son attachement au logement litigieux tel qu’elle
l’a allégué. On observera enfin que contrairement à ce que semblent
soutenir les appelants, le fait que des appartements auraient été libérés
durant la procédure et qu’aucun n’aurait été offert à l’appelante ne
permet nullement de remettre en cause l’intérêt qu’avait le bailleur à
mettre l’appartement litigieux à disposition de son fils. Or seul cet intérêt
est déterminant en l’espèce pour apprécier la validité des congés. Il
s’ensuit que le grief des appelants doit être rejeté.
4.
4.1 Les appelants invoquent une violation de leur droit d'être
entendu et de leur droit à la preuve.
4.2 Selon l'art. 53 al. 1 CPC, les parties ont le droit d'être
entendues. Le droit d'être entendu inclut celui de faire administrer des
preuves à l'appui de ses demandes ou défenses en justice (art. 29 al. 2
Cst. [Constitution fédérale du 18 avril 1999 ; RS 101] ; Schweizer, CPC
Commenté, op. cit., n. 1 ad art. 152 CPC). Le droit à la preuve, découlant
de l'art. 152 al. 1 CPC, n'existe que s'il s'agit d'établir un fait pertinent, qui
n'est pas déjà prouvé, par une mesure probatoire adéquate, laquelle a été

- 28 -
régulièrement offerte en temps utile selon les règles de la procédure (ATF
138 V 125 consid. 2.1 ; ATF 135 I 187 consid. 2.2 ; TF 8C_558/2016 du 4
mai 2017
consid. 5.2 ; TF 4A_381/2016 du 29 septembre 2016 consid. 3.1.2). Par
moyens de preuve « adéquats », il faut comprendre ceux qui sont aptes à
forger la conviction du tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, autrement
dit dont la démonstration peut avoir une incidence sur l'issue du litige
(Schweizer, op. cit. n. 8 ad art. 152 CPC). Selon l'art. 157 CPC, le tribunal
établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées.
Le juge ne peut refuser une mesure probatoire que lorsqu'il est
parvenu à se forger une conviction exempte d'arbitraire sur la base des
preuves déjà recueillies et qu'il conclut sans arbitraire que la mesure
requise ne conduirait pas à modifier sa conviction (ATF 134 I 140 consid.
5.3 ; ATF 133 III 295 consid. 7.1 ;
ATF 129 III 18 consid. 2.6 ; ATF 114 II 289 consid. 2a). Le droit à la preuve
ne s'oppose pas à ce que l'autorité mette un terme à l'instruction lorsque
les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que,
procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des
preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières
ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 141 I 60 consid.
3.3 ; ATF 140 I 285 consid. 6.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; ATF 136 I
229 consid 5.3 ; ATF 134 I 140 consid. 5.3) ou lorsque le moyen de preuve
n'est d'emblée pas susceptible de prouver l'allégation (TF 5A_645/2016 du
18 mai 2017 consid. 3.2.1).
4.3 Les appelants soutiennent que ce serait à tort que les premiers
juges auraient refusé la production complète des pièces requises 151 et
156, à savoir des états locatifs de l’immeuble en cause et de l’immeuble
sis à l’avenue [...] depuis 2008, respectivement depuis 2012. Il en irait de
même des témoignages de K.________ et A.C.________, ainsi que des lettres
de résiliation adressées aux précédents locataires ayant occupé les
appartements de H.________ et D.________. De l’avis des appelants, ces
éléments seraient de nature à démontrer que la volonté réelle de l'intimé
était « d'augmenter massivement ses loyers ».

- 29 -
4.4 Les premiers juges ont considéré que les états locatifs produits
par l'intimé et sa gérance suffisaient à renseigner le tribunal, de sorte qu'il
n'y avait pas lieu de donner suite à la requête des appelants tendant à ce
que ces titres fussent complétés, cette requête relevant manifestement
d'une tentative prohibée de recherche indéterminée de preuves (« fishing
expedition »). Quant au témoignage d’A.C.________, les premiers juges ont
relevé qu'il avait été établi que le père de celle-ci, B.C.________, avait été
locataire de l'appartement qu'occupe H.________ entre juin 2013 et
septembre 2014, qu'il avait contesté son loyer initial, avec succès selon
les appelants, et qu’il était aussi établi qu'un certain B.________ lui avait
succédé, pour un loyer non contesté de 1500 fr. par mois. Quoi qu'il en
soit, les premiers juges ont estimé qu'il importait peu de savoir si les
contrats conclus avec B.C.________ et B.________ l'étaient pour une durée
déterminée, dès lors que les appelants essayaient en vain de démontrer
que l'intimé se servirait de contrats de duré déterminée afin de dissuader
ses locataires de contester les loyers. Ils ont notamment observé à cet
égard que, tant dans l'immeuble de l’avenue [...] que dans celui de
l’avenue [...], l'intimé conservait des locataires qui payaient des loyers
objectivement modestes, et que de toute manière, même si l'on devait
considérer que dans tel ou tel cas le comportement de l'intimé pourrait
prêter le flanc à la critique, il n'en demeurait pas moins qu'il serait
absolument insoutenable d'en inférer que, de manière constante et
répétée, et y compris dans la présente affaire, celui-ci aurait procédé au
mépris des règles de la bonne foi.
4.5 Les considérations qui précèdent peuvent être confirmées
dans leur intégralité, tant pour la production des documents
complémentaires requis que pour l'audition des témoins K.________ et
A.C.________. Pour les motifs déjà exposés, les preuves au dossier
démontrent à satisfaction que c’est pour pouvoir mettre l’appartement
litigieux à disposition de son fils que l’intimé a résilié le contrat de bail des
appelants, comme il l’a d’ailleurs fait valoir dès l’origine. On ne saurait
inférer un autre motif de congé de la manière dont l’intimé aurait
prétendument agi dans le cadre d’autres relations contractuelles. Partant,

- 30 -
c’est à raison que les premiers juges ont rejeté les réquisitions de preuves
précitées, celles-ci ne concernant pas le bail en cause et n’étant pas
pertinentes pour apprécier la validité du congé in casu. Il s’ensuit que le
grief tiré d’une prétendue violation du droit d'être entendu et du droit à la
preuve est inconsistant et doit être rejeté.
5.
5.1 Invoquant simultanément une constatation inexacte des faits
et une violation de l’art. 272 CO, les appelants remettent en cause la
durée de la prolongation de bail qui leur a été octroyée par les premiers
juges.
5.2 La prolongation du bail a normalement pour but de donner au
locataire du temps pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III
226 consid. 4b
p. 230) ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant
d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b pp. 448 ss. ; TF
4C.139/2000 du
10 juillet 2000 consid. 2a). La pesée des intérêts en présence imposée par
l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des
deux cocontractants. Pour ce qui est du bailleur, il ne faut pas tenir
compte uniquement de son besoin propre et urgent d'utiliser les locaux
(art. 272 al. 2 let. d CO), mais aussi de sa situation personnelle, familiale
et financière (art. 272 al. 2 let. c CO). Le besoin urgent du bailleur n'est en
effet qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance
des intérêts. L'énumération de l'art. 272 al. 2 CO n'étant pas exhaustive, il
est possible de prendre en considération tous les intérêts financiers du
bailleur (TF 4A_447/2015 du 31 mars 2016 consid. 5.3.1, publié in ATF 142
III 336 ;
TF 4C.139/2000 précité consid. 2b et les références à la doctrine). Lorsqu'il
doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement,
selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger
le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée
des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation,

- 31 -
consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de
remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les
éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation
personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même
que la situation sur le marché locatif local (ATF 136 III 190 consid. 6 p.
195 ; ATF 125 III 226 consid. 4b
p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de
la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le
locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une
solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230).
5.3 Les appelants soutiennent que la durée de la prolongation
accordée par les premiers juges – 15 mois – serait largement insuffisante.
Ils estiment que ceux-ci n'auraient pas suffisamment pris en compte les
liens étroits que l'appelante aurait tissé avec le quartier depuis trente ans,
de même que son état de santé précaire. Au contraire, le Tribunal des
baux aurait, selon eux, accordé trop d'importance au fait que la résiliation
avait été donnée plusieurs mois à l'avance, dès lors qu’il ne ressortirait
pas du dossier que l’intimé leur aurait permis de résilier leur contrat de
manière anticipée pour qu’ils ne fussent pas confrontés au risque d’un
double loyer. Pour ces différents motifs, les appelants estiment qu’une
prolongation de quatre ans devrait leur être accordée, ou à tout le moins
une première prolongation au 20 juin 2019.
5.4 Les premiers juges ont retenu que l'intérêt du bailleur était
d'ordre pratique, soit assurer un logement à son fils pour le début de ses
études universitaires en automne 2018 afin de lui éviter de faire
quotidiennement les trajets entre Sion et Lausanne. Ils ont également
relevé que l'intimé pourrait trouver une solution provisoire sans que son
fils doive prendre un bail auprès d'un tiers. Ainsi en cas de prolongation, il
serait possible d'exiger de l'intimé qu'il mette provisoirement à disposition
de son fils l'appartement occupé précédemment par K.________, que la
gérance avait proposé à la location pour une durée déterminée jusqu'en
août 2018, respectivement l’appartement loué par D.________ et J.________
pour une durée déterminée jusqu'au 30 juin 2018. Ces difficultés pratiques

- 32 -
pourraient ainsi être surmontées au sacrifice de l'intérêt économique que
faisait valoir l'intimé qui souhaitait pouvoir loger son fils au moindre coût
possible. Au vu de la durée de la relation contractuelle et de la pénurie de
logements d'une part, et des intérêts du bailleur d'autre part, les premiers
juges ont donc considéré que le bail pouvait être prolongé.
Cela étant, les premiers juges ont estimé qu'il n'y avait pas
lieu à long terme d'attendre une modification de circonstances propre aux
parties, de sorte qu’il se justifiait d’opter d'emblée en faveur de l'octroi
d'une seule prolongation. Ils ont relevé que s'il paraissait indéniable que
l'appelante était attachée à son appartement, à l'immeuble ainsi qu'au
quartier, ses nombreux voyages et longues absences passées tendaient à
démontrer qu'elle n'y avait pas tissé des liens sociaux particulièrement
intenses. Ils ont observé que l’appelante n'alléguait pas non plus que ses
parents habiteraient à proximité ou qu'elle aurait des difficultés à se
rendre chez eux ou au chevet de sa soeur hospitalisée si elle devait loger
dans un autre quartier de Lausanne. Par ailleurs, les conditions de revenu
de l'appelante, qui pouvaient être qualifiées de satisfaisantes, ne
constituaient pas davantage un obstacle dirimant à la recherche d'un
nouveau logement, pas plus que ses prétendus problèmes de santé dont il
était relevé qu'ils étaient très peu documentés et qu’ils ne l'empêchaient
pas d'assumer des obligations professionnelles à hauteur de 80%. En
outre, le loyer objectivement modeste dont s'acquittait l'appelante ne la
dispensait pas d'étendre ses recherches à des loyers plus élevés mais
compatibles avec ses ressources, puisque la prolongation du bail n'avait
pas pour objectif de permettre au locataire de continuer de bénéficier de
conditions avantageuses. Enfin, l'appelante avait bénéficié de fait d'une
prolongation, le congé lui ayant été signifié plus d'une année avant
l'échéance. Au vu de ces différents éléments, les premiers juges ont ainsi
considéré qu'une prolongation de quinze mois, soit jusqu'au 1er juillet
2019, constituait une mesure qui tenait compte de manière adéquate des
intérêts divergents des parties.
5.5 L'appréciation des premiers juges peut être là encore
confirmée.

- 33 -
Contrairement à ce que soulèvent les appelants, le Tribunal
des baux a bel et bien pris en compte les liens de l'appelante avec le
quartier, tout en tempérant cet élément en raison de ses longues
absences. De même, il a relevé que l'appelante se prévalait de son état de
santé précaire, tout en constatant que cela ne l'empêchait pas d'exercer
une activité professionnelle et ne constituait pas un obstacle dirimant à ce
qu'elle déménage dans un autre quartier de Lausanne. Enfin, il a en effet
été relevé que la résiliation du bail avait été notifiée plus d'une année à
l'avance. Cela étant, les premiers juges n'ont toutefois pas accordé,
comme le soutiennent les appelants, une « importance démesurée » à tel
ou tel critère, mais ils ont procédé à une pondération de tous ces éléments
mis ensemble.
En définitive, les appelants ne démontrent pas que les
premiers juges auraient violé l'art. 272 CO et la jurisprudence fédérale en
la matière, de sorte que leur grief doit être rejeté.
6. Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le mode
procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 853 fr.
(art. 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV
270.11.5]), doivent être mis à la charge des appelants, qui succombent
(art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
L’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer sur l’appel, il
n’y a pas lieu à l’allocation de dépens.

- 34 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 853 fr.
(huit cent cinquante-trois francs), sont mis à la charge des
appelants N.________ et Y.________, solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Xavier Rubli (pour N.________ et Y.________),
- M. W.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

- 35 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :