vd_gerichte · JL15.048661 · 2016-02-02 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL15.048661-160109
66
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 2 février 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Colombini et Mme Rouleau, juges
Greffière : Mme Huser
*****
Art. 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par C.________, à [...], locataire,
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 14 janvier 2016 par la Juge de
paix du district du Jura - Nord vaudois, dans la cause divisant l’appelant
d’avec U.________AG, à [...], partie bailleresse, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
1110

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 14 janvier 2016, adressée pour notification
aux parties le même jour et reçue par la partie locataire le 18 janvier
2016, le Juge de paix du district du Jura - Nord vaudois (ci-après : la Juge
de paix) a ordonné à S.________ et C.________ de quitter et rendre libres
pour le 11 février 2016 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis [...],
[...] (appartement de 5 pièces situé au 2e étage), la place de parc
extérieure n° 4 et le garage-box n° 13, tous deux situés à la même
adresse (I), dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la
présente décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de la présente décision, s’ils en sont
requis par l’huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui
sont compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les
frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu’en conséquence la partie
locataire remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à
concurrence de 300 fr. et lui versera la somme de 300 fr. à titre de
dépens, à savoir en remboursement de ses débours nécessaires et à titre
de défraiement de son représentant professionnel (VI), et dit que toutes
autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que l’entier de l’arriéré de
loyer n’avait pas été payé dans le délai comminatoire de trente jours, que
le congé était donc valable et qu’il s’agissait d’un cas clair au sens de l’art.
257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272)
permettant l’application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B. Par acte du 21 janvier 2016, C.________ a fait appel de
l’ordonnance précitée, en déclarant s’y opposer et souhaiter conserver
l’appartement litigieux.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. [...] SA – dont les actifs et passifs ont été repris par la
requérante U.________AG – et les intimés S.________ et C.________ étaient
liés par quatre contrats de bail portant respectivement sur un
appartement de 5 pièces situé au 2e étage d’un immeuble sis [...] à [...],
une place de parc extérieure n° 4, un garage-box n° 13, et un deuxième
garage-box n° 4 (recte : n° 12), tous sis à la même adresse. Les contrats,
établis le 30 juin 2009, respectivement le 1er juillet 2008 pour le garage-
box n° 13, et signés les 10 et 8 juillet 2009 par la partie bailleresse et
locataire (à une date inconnue pour le garage-box n° 13 dès lors qu’il
manque – notamment – la dernière page du contrat), devaient entrer en
vigueur le 1er mai 2009 (15 juillet 2008 pour le garage-box n° 13) pour une
durée indéterminée. Pour ces quatre objets, les loyers étaient fixés, selon
les contrats, à 1'930 fr., respectivement 70 fr. et 150 fr. par garage-box.
2. Par courriers recommandés du 12 août 2015 adressés à
chacun des locataires, plis retirés le lendemain, la Société [...] AG,
déclarant agir « au nom et pour le compte du bailleur », leur a imparti un
délai de trente jours pour s'acquitter d'un montant de 2'150 fr.
correspondant « au(x) loyer(s) » du mois d'août 2015, avec l’indication
qu’à défaut de paiement dans les trente jours suivant la notification du
rappel, le bailleur résilierait le contrat de bail à loyer en application de
l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
3. Par courriers recommandés du 24 septembre 2015, retirés par
C.________ le 25 septembre 2015 et par S.________ le 29 septembre 2015,
la partie bailleresse leur a signifié, au moyen de la formule officielle, la
résiliation des contrats de bail relatifs à l'appartement et à la place de
parc n° 4, avec effet au 31 octobre 2015.
Par courriers recommandés du 25 septembre 2015, retirés par
C.________ le 28 septembre 2015 et par S.________ les 29 et 30 septembre

- 4 -
2015, la partie bailleresse leur a signifié, au moyen de la formule officielle,
la résiliation du contrat de bail relatif au garage-box n° 4 (recte : n° 12),
avec effet au 31 octobre 2015.
Par courriers recommandés du 28 septembre 2015, retirés par
C.________ le 29 septembre 2015 et par S.________ les 30 septembre et 1er
octobre 2015, la partie bailleresse leur a signifié, au moyen de la formule
officielle, la résiliation du contrat de bail relatif au garage-box n° 13, avec
effet au 31 octobre 2015.
4. Le 27 octobre 2015, C.________ a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer d'une requête en « annulation de
congé, prolongation du bail », expliquant avoir reçu une résiliation de bail et
réglé le loyer impayé « entre-temps ».
5. Le 10 novembre 2015, U.________AG a saisi la Juge de paix des
districts du Jura - Nord vaudois et du Gros-de-Vaud d'une requête de
protection pour les cas clairs (art. 257 CPC), sollicitant l'expulsion de la
partie locataire des quatre objets loués avec effet immédiat et les mesures
d'exécution nécessaires.
Le 11 novembre 2015, la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer a avisé la Juge de paix qu'elle examinerait la
requête dont elle était saisie une fois connue l'issue de la procédure
d'expulsion.
La Juge de paix a tenu audience le 13 janvier 2016 en présence
d'un représentant de la requérante et, pour la partie intimée, de C.________.
S.________ ne s'est pas présenté, bien que régulièrement assigné. La partie
bailleresse a retiré sa requête en tant qu'elle portait sur le garage-box n° 12.
Elle a expliqué que le montant impayé de 2'150 fr. se composait des loyers de
l'appartement par 1'930 fr., de la place de parc extérieure par 70 fr. et du
garage-box n° 13 par 150 francs. L'intimée a admis ne pas avoir payé le
montant de 2'150 fr. dans le délai comminatoire.

- 5 -
En d roit :
1.
1.1 Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion
rendue pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder
sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l'ATF 138
III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour
l'expulsion dans l'ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin
au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d'expulsion en
procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que
l'instance d'appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la
partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse
introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit
instruite et aboutisse enfin à un prononcé d'expulsion. Compte tenu de ces
éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée
prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 28
janvier 2015/52 consid. la).
En l'espèce, le seul loyer mensuel de l'appartement étant de
1'930 fr., la valeur litigieuse est sans conteste supérieure à 10'000 fr., de
sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).

- 6 -
1.2 L'ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le
délai d'appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par la partie
locataire qui a succombé en première instance et qui a un intérêt à l'appel
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance
rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent
sur un montant supérieur à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit et pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012
consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; cf. CACI 25
novembre 2014/607 consid. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 consid. 2b ; CACI
10 juin 2013/289 consid. 4a ; CACI 6 mai 2013/237 consid. 5a).
2.2 En l'espèce, C.________ a joint à son acte d'appel diverses
pièces – une lettre, datée du 10 décembre 2015, adressée au mandataire
de la bailleresse, un extrait de son casier judiciaire, un extrait de l'office
des poursuites et trois bulletins de salaire – qu'elle n'avait pas produites
en première instance et qui sont donc irrecevables. Elles ne sont au
demeurant pas déterminantes pour le sort de la cause.
3.
3.1 L'appelante ne soutient pas que la décision serait mal fondée.
Elle fait seulement valoir qu'elle a passé par une phase financière difficile,
mais qu'elle a réussi à régulariser le retard de loyer « dans un délai

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raisonnable », qu'elle est désormais à jour, qu'elle a trois enfants, que l'on
est en hiver, que le délai imparti pour se reloger est très bref et qu'elle
souhaite conserver son appartement.
3.2
3.2.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce
délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 II 548 consid. 4), cela même si
l'arriéré avait finalement été payé (cf. notamment TF 27 février 1997,
Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
Selon la doctrine, l'art. 257d CO est une disposition
absolument impérative, sauf en ce qui concerne les délais qui peuvent
être prolongés en faveur du locataire (Lachat, Le Bail à loyer, 2008, p. 674
n. 2.3.12 ; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 4 ad art. 257d CO). Compte
tenu du motif qui justifie la résiliation du contrat et du fonctionnement de
l'art. 257d CO, qui accorde un sursis au locataire dans le paiement du
loyer, l'annulation d'un congé donné sur cette base ne doit être admise
que restrictivement, seulement dans des circonstances particulières: ainsi,
la jurisprudence a-t-elle admis l'annulation lorsque le montant en cause
est insignifiant, par exemple une vingtaine de francs, ou que le retard est
de peu d'importance, un ou deux jours par exemple (Wessner,
Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 43 ad art. 257d et

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les références citées). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas
en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès
lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral
sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, consid. 2b, p. 68 ;
TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1 ; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014
consid. 4.2 ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne 2008, note
infrapaginale 117, p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au
stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en
fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). La
jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien
droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas
particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était
admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008,
n. 2 ad art. 17 aLPEBL [loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en
matière de baux à loyer et à ferme], p. 196 et références). Cette
jurisprudence garde sa pertinence sous l'empire du CPC (CACI 27 mars
2014/160 et références).
3.2.2 Selon l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la
procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : l'état
de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé
(let. a) et la situation juridique est claire (let. b).
De manière générale, l'art. 257 CPC n'est pas seulement
applicable lorsque l'état de fait est incontesté, mais également lorsqu'il est
susceptible d'être immédiatement prouvé (TF 4A_585/2011 du 7
novembre 2011 consid. 3.3.1; SJ 2012 I 122), notamment sur la base de
moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces
(ATF 138 III 123 consid. 2.1). Le demandeur doit apporter la pleine preuve
des faits fondant sa prétention. Le cas clair doit être nié dès que le
défendeur fait valoir des moyens qui, sur le plan des faits, ne sont pas
d'emblée voués à l'échec et qui nécessitent une instruction complète des
preuves. C'est dans ce sens que l'on doit comprendre que le défendeur

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doit rendre ses moyens vraisemblables. Il suffit donc que ses moyens ne
soient pas dépourvus de consistance. On ne peut en revanche exiger du
défendeur qu'il rende ses moyens vraisemblables (ATF 138 III 620 consid.
5.1.1 ; TF 4A_310/2013 du 19 novembre 2013 consid. 2 ; TF 4A_627/2013
du 8 avril 2014 consid. 2). Autrement dit, si le défendeur fait valoir des
objections et exceptions motivées et concluantes (« substanziiert und
schlüssig »), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de
nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est
irrecevable (ATF 141 III 262 consid. 4.2.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ;
TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014 consid. 4.1, non publié à l'ATF 140 III 315).
A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des
objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il
peut être statué immédiatement (TF 4A_350/2014 du 16 septembre 2014
consid. 2.1 ; TF 4A_184/2015 du 11 août 2015 consid. 4.2.1, destiné à la
publication). Le fait pour le défendeur d'avancer des arguments sans
proposer le moindre indice à leur appui et sans mentionner les preuves
des moyens qu'il invoque ne remet pas en cause le cas clair (Bohnet, Le
défendeur et le cas clair, Newsletter Bail.ch décembre 2012 ; Bohnet, note
in RSPC 2013 p. 140 ; CREC 30 juillet 2013/251 ; CACI 4 mars 2014/98,
CdB 2014 p. 119 ; TF 4A_418/2014 du 18 août 2014 consid. 3).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une
doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique au cas
concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118 11 302
consid. 3). En revanche, la situation juridique n'est en règle générale pas
claire lorsque l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain
pouvoir d'appréciation du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision
en équité en tenant compte de l'ensemble des circonstances, comme c'est
le cas de l'application du principe de la bonne foi ou de l'abus de droit (ATF
141 III 262 consid. 4.2.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123
consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.2 ; TF 4A_282/2015 du 27 juillet
2015 consid. 2.1 ; TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014 consid. 4.1, non publié à
l'ATF 140 III 315).

- 10 -
3.3 En l'espèce, il n'est pas déterminant de savoir si et à quelle
date l'appelante a « désormais » payé les loyers en retard, ce fait – non
établi formellement – ne permettant pas de remettre en cause le bien-
fondé de l'ordonnance querellée. L'appelante ne conteste pas avoir laissé
impayé jusqu'au 13 septembre 2015 au moins un montant de 2'150 fr.
correspondant aux loyers d'août des trois objets (un appartement, une
place de parc extérieure et un garage-box) dont l'expulsion est demandée.
Il ne s'agit pas d'un montant dérisoire et le retard n'est pas limité à
quelques jours. Par ailleurs, le délai pour quitter les locaux imparti par le
premier juge – 23 jours compte tenu de la date de notification de son
ordonnance et sans compter le jour du départ – est suffisant. La locataire a
au demeurant obtenu un délai supplémentaire du fait de l’effet suspensif
lié à l’appel. L'intérêt du locataire à la continuation du contrat n'entre pas
dans les circonstances qui permettent de considérer que le congé serait
annulable.
Les conditions formelles de la résiliation fondée sur l'art. 257d
CO étant réalisées – ce qui n'est au demeurant pas contesté par
l'appelante –, c'est à bon droit que le premier juge a constaté que l'on se
trouvait en présence d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC et que la
requête devait être admise.
4. Il résulte de ce qui précède que l'appel doit être rejeté selon le
mode procédural de l’art. 322 al. 1 CPC et l'ordonnance entreprise
confirmée. Compte tenu de l'effet suspensif lié à l'appel (art. 315 al. 1 CPC), il
y a lieu de renvoyer la cause au premier juge pour qu'il fixe à l'appelante, une
fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux
parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'elle occupe [...], à [...].
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), doivent être mis à la charge de
l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC)

- 11 -
Il n'y a pas matière à allocation de dépens, l'intimée n'ayant
pas été invitée à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district du Jura –
Nord vaudois pour qu’elle fixe à C.________, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle
occupe chemin de [...], à [...] (un appartement de 5 pièces au
2e étage, une place de parc extérieure n° 4 et un garage-box
n° 13).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
C.________.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

- 12 -
Du 3 février 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux
intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Mme C.________,
- M. Thierry Zumbach, agent d’affaires breveté (pour U.________AG),
Il est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district du Jura - Nord vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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La greffière :