vd_gerichte · XC17.036650 · 2019-02-20 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC17.036650-190130
90
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 20 février 2019
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Colombini et Mme Merkli, juges
Greffière : Mme Spitz
*****
Art. 257d et 257f al. 3 CO
Statuant sur l’appel interjeté par H.________, à [...],
demandeur, contre le jugement rendu le 13 juin 2018 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l’appelant d’avec N.________ SA, à [...],
défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1101

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 13 juin 2018, dont les considérants écrits ont
été adressés aux parties le 5 décembre 2018, le Tribunal des baux a dit
que la résiliation de bail adressée par N.________ SA à H.________ le 22
mars 2017 pour le 31 mai 2017, selon formule officielle datée du 21 mars
2017, relative à un appartement de deux pièces au troisième étage de
l’immeuble sis [...], était valable (I), a ordonné à H.________
d’immédiatement quitter et rendre libres de tous occupants et de tous
biens lui appartenant les locaux susmentionnés (II), a dit qu’à défaut pour
la partie locataire de quitter volontairement ces locaux dans un délai de
trente jours dès jugement exécutoire, l’huissier du Tribunal des baux était
chargé de procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête de la
partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (III), a
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée
de la décision, s’ils en étaient requis par l’huissier du Tribunal des baux
(IV), a arrêté l’indemnité d’office de Me Rachid Hussein, conseil de
H.________, à 5'814 fr. 15, soit 5'373 fr. 05 de défraiement, TVA comprise,
et
441 fr. 10 de remboursement des débours, TVA comprise (V), a dit que le
bénéficiaire de l’assistance judiciaire était, dans la mesure de l’art. 123
CPC, tenu au remboursement de l’indemnité du conseil d’office mise à la
charge de l’Etat (VI), a rendu ledit jugement sans frais judiciaires ni
dépens (VII) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VIII).
En droit, le tribunal des baux, appelé à se prononcer sur la
validité du congé signifié par la bailleresse à son locataire, a considéré que
le congé n’était pas entaché de nullité, que les conditions cumulatives
permettant au bailleur de résilier le contrat avec effet immédiat étaient
réalisées, de sorte que le congé était efficace, et que, puisqu’il n’avait pas
été signifié de manière contraire à la bonne foi, il n’y avait pas lieu de
l’annuler.

- 3 -
B. Par acte du 21 janvier 2019, H.________ a interjeté appel contre
le jugement précité, en concluant en substance, avec suite de frais et
dépens, à sa réforme en ce sens qu’il soit constaté que la résiliation du 22
mars 2017 est nulle, subsidiairement à l’annulation de ladite résiliation,
plus subsidiairement à la prolongation de son bail pour une durée de
quatre ans, soit jusqu’au 31 mai 2021, et, encore plus subsidiairement, à
ce qu’un délai de nonante jours lui soit imparti pour quitter les locaux.
L’appelant a en outre requis l’octroi de l’assistance judiciaire à
la procédure d’appel et a été provisoirement dispensé, par avis du 18
février 2019, du versement de l’avance de frais, sous réserve expresse de
la décision définitive sur l’assistance judiciaire.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer conclu le 27 février 1986, H.________
(ci-après : le demandeur) a pris en location un appartement de deux
pièces au troisième étage de l’immeuble sis [...]. Le contrat a commencé
le 1er avril 1986 pour se terminer le 30 septembre 1986. Il se reconduit
depuis lors tacitement de six mois en six mois. Le loyer mensuel net a été
fixé à 400 fr., auxquels s’ajoute un acompte de charges de 85 fr. par mois.
Sous sa rubrique « objet du bail », le contrat comporte la
mention « logement ».
2. Le 7 octobre 2005, N.________ SA (ci-après : la défenderesse)
est devenue propriétaire de l’immeuble en cause.
3. Dans le cadre de travaux de réfection des salles de bain des
appartements de l’immeuble, la défenderesse a adressé le courrier suivant
au demandeur en date du 20 mars 2007 (sic) :

- 4 -
« 1er avertissement : Immeuble [...]
Monsieur,
Par lettre nous vous avons informé de la rénovation de votre salle de
bain. Vous avez donné un double de clef à notre collaborateur M.
[...]. Lors ma visite de votre appartement nous avons constaté que
vous n’y habitez pas. Nous vous prions de bien vouloir utiliser
l’appartement conformément au contrat comme habitation et non
comme dépôt.
Le contrôle électrique n’a pas pu être réalisé comme il faut, car
l’électricien n’a pas pu accéder aux prises à contrôler. Vos biens
remplissent les chambres complètement, tant que les radiateurs ne
restent ni visibles et ni accessibles.
En cas de dégât causé (problème de chauffage etc.) par le stockage
de vos biens trop nombreux nous déclinons toute responsabilité.
Nous vous prions de bien vouloir utiliser votre appartement
conforme au contrat et de ranger vos biens pour libre passage à la
salle de bain et à la cuisine pour toute la période de rénovation. ».
4. a) Le 6 septembre 2016, D.________, concierge de l’immeuble
en cause, a adressé un SMS au demandeur, l’informant qu’un contrôle des
installations électriques serait effectué dans les prochaines semaines dans
son appartement ainsi que dans trois autres appartements du même
immeuble. Il expliquait que ces contrôles étaient rendus nécessaires par le
fait que ceux opérés en 2007 n’avaient pas été complets.
b) Le 2 octobre 2016, le demandeur a adressé à Q.________,
administratrice de la défenderesse, un courrier par lequel il a en substance
exposé que depuis quelques mois il n’était « pas souvent » dans son
appartement car il devait prendre soin de sa mère âgée, qu’il avait
accumulé « beaucoup de choses » dans l’appartement, qu’il avait
commencé à les trier en vue de se débarrasser d’une partie de ses affaires
et objets mais que son état de santé ne lui permettait pas de continuer à
le faire, raison pour laquelle il sollicitait le report du contrôle électrique –
qui devait avoir lieu à la fin de la semaine – à la première semaine du mois
de novembre 2016. Il a par ailleurs assuré à la destinataire du courrier que
le système électrique de son appartement ne présentait aucun danger et

- 5 -
que, malgré son absence, elle n’avait aucun souci à se faire en ce qui
concernait l’état du logement puisqu’il venait fréquemment relever son
courrier et que, lors de ses passages, il contrôlait régulièrement que tout
était en ordre et n’avait constaté ni moisissure, ni infiltration d’eau ni
aucun dégât de la sorte.
5. Le 15 novembre 2016, la défenderesse a signifié au
demandeur, au moyen d’une formule officielle de notification de nouvelles
prétentions, la facturation séparée du loyer net, dès le 1er avril 2017, de
nouveaux frais accessoires tels que la taxe d’épuration des eaux, la taxe
d’égout, la taxe relative au tri, à l’évacuation et au traitement des déchets
ainsi que les frais d’entretien d’ascenseur, de nettoyage d’escaliers et
d’entretien et de nettoyage de l’« environnement ». La formule officielle
prévoit en outre l’augmentation des acomptes mensuels de frais
accessoires de 85 fr. à 135 fr. dès cette même date.
6. Le 1er décembre 2017, la défenderesse a une nouvelle fois
écrit au demandeur pour le prier de la laisser procéder au contrôle du
réseau électrique de son appartement.
7. Par requête du 23 décembre 2016 adressée à la Commission
de conciliation du district de Lausanne (ci-après : la commission de
conciliation), le demandeur a contesté les nouvelles prétentions notifiées
par la défenderesse.
8. a) Le 24 décembre 2016, une visite de l’appartement du
demandeur a été effectuée en présence de ce dernier, du concierge
D.________ et de V.________, électricien. Les éléments suivants ressortent
d’un rapport d’inspection établi à la suite de cette visite par la
défenderesse :
« (…) Constat général : l’appartement est utilisé comme dépôt, l’état
de saleté y est extrême.
Cuisine, salle de bain, hall d’entrée, salon, chambre sont tous pleins
jusqu’au plafond, sauf les WC accessibles au chat entretemps
décédé.
Sont stockés sur place : nombreuses machines à couper du papier,
des machines à coudre, des machines à écrire, des imprimantes, des
ordinateurs.

- 6 -
L’appartement renferme de nombreux cartons dont le contenu est
inconnu, de même que des bidons au contenu également inconnu.
Monsieur H.________ a refusé de donner une réponse aux questions
de Monsieur D.________ en arguant que cela ne le concernait pas.
L’appartement ne semble pas utilisé comme logement. La présence
d’un lit ou d’un endroit pour dormir n’a pas pu être détectée.
Avant le 24 décembre 2016, Monsieur H.________ a effectué environ
10 voyages pour évacuer du matériel. Mais c’était uniquement pour
créer un passage permettant d’accéder aux prises électriques qu’on
exigeait de contrôler. Il n’existe aucun accès aux fenêtres.
Monsieur V.________ a constaté que les prises sont dépassées – le
courant passe, mais elles ne correspondent plus aux normes
actuelles. Selon Monsieur V.________, il existe bel et bien un danger
d’incendie qui risque de se propager rapidement étant donné le
matériel stocké.
Suite
Par lettre du 27 décembre 2016, nous avons exigé que
l’appartement soit mis en état d’ici à fin janvier 2017. Monsieur
H.________ n’a pas averti Monsieur D.________ pour qu’il puisse
effectuer un contrôle.
Nous estimons que Monsieur H.________ n’habite pas cet
appartement car il n’y est jamais le soir.
Monsieur D.________ a sonné à plusieurs reprises chez lui y compris
les weekends, sans le trouver. Il n’y a jamais de lumière visible. »
b) Lors de son interrogatoire en qualité de témoin, le
concierge D.________ a confirmé que lors de la visite, il y avait beaucoup
de machines à coudre et d’autres appareils, ainsi que des cartons et des
bidons, entassés dans toutes les pièces de l’appartement du demandeur. Il
a précisé qu’il restait seulement un passage de 40 centimètres permettant
d’accéder aux prises électriques. Il a par ailleurs ajouté qu’il n’avait pas vu
de lit dans le logement visité et a encore déclaré qu’il n’avait pas eu
l’impression que quelqu’un vivait dans cet appartement.
c) Egalement entendu en qualité de témoin, V.________ a
confirmé que l’appartement était très encombré, notamment de meubles
et de machines à écrire, et qu’il y avait par ailleurs énormément de
cartons et de livres. Il a ajouté qu’il était difficile de circuler dans
l’appartement au point qu’il n’était pas possible pour deux personnes de
se croiser. Le témoin V.________ a encore déclaré qu’il était clair pour lui
que personne ne vivait dans cet appartement dans la mesure où il n’y
avait pas vu de lit, qu’il y avait de la poussière et que les conditions
étaient invivables.

- 7 -
d) Des photos de l’appartement loué, produites par le
demandeur, qui ne sont pas datées, ne témoignent pas de la présence
d’un lit.
e) Le témoin [...], voisin de palier du demandeur, a déclaré
qu’il ignorait si celui-ci vivait dans son appartement.
9. Il ressort des décomptes de consommation annuelle
d’électricité produits par le demandeur que la consommation pour
l’appartement en cause s’est élevée à un total de 261 kWh pour la période
courant du 7 mars 2012 au 12 mars 2013, de 349 kWh pour la période du
13 mars 2013 au 6 mars 2014, de 430 kWh pour la période du 7 mars
2014 au 6 mars 2015, de 287 kWh pour la période du
7 mars 2015 au 2 mars 2016, de 1 kWh pour la période du 3 mars 2016 au
13 mars 2017 et de 120 kWh pour la période du 14 mars au 31 décembre
2017.
Selon le rapport statistique suisse de l’électricité 2017 de
l’Office fédéral de l’énergie (OFEN), la consommation d’électricité des
ménages par habitant s’est élevée à 2278 kWh pour l’année 2016.
10. Par courrier du 26 décembre 2016, le demandeur a requis une
baisse de loyer fondée sur l’évolution du taux hypothécaire.
11. Le 27 décembre 2016, la défenderesse a adressé au
demandeur un courrier dont la teneur était notamment la suivante (sic) :
« Nous nous référons à la visite de Monsieur D.________ dans votre
appartement le 24 décembre 2016.
Tous vos affaires et objets (machines, ordinateurs etc.) – qui sont
trop nombreux et stockés jusqu’au plafond – comportent un grand
danger pour l’ensemble de l’immeuble. En cas d’incendie par
exemple les flammes pourraient se propager très rapidement. En
plus, selon votre bail l’appartement est prévu pour logement et pas
comme dépôt.
Nous exigeons de dégager votre appartement dans les 20 jours au
plus tard au 27 janvier 2017. Contactez s’il vous plaît Monsieur
D.________ pour un contrôle sur place. En cas votre appartement
n’est pas en état d’habitation, nous allons résilier votre bail à loyer.

- 8 -
En espérant de pouvoir compter sur votre coopération, nous restons
à votre disposition pour ultérieures informations. »
12. Le 16 janvier 2017, la défenderesse a refusé d’octroyer au
demandeur la baisse de loyer requise par ce dernier, au motif que le loyer
dont il s’acquittait se situait déjà au-dessous des loyers usuels du quartier.
13. Le 2 février 2017, le demandeur a saisi la commission de
conciliation d’une requête complémentaire à sa requête du 23 décembre
2016, dans laquelle il réclamait que les problématiques de la baisse de
loyer et de la menace de résiliation de son bail soient également traitées
lors de la séance de conciliation d’ores et déjà appointée au 15 février
2017.
14. Le 15 février 2017, les parties ont conclu la transaction
suivante par devant la commission de conciliation :
« […]
I. Le loyer mensuel net est fixé à Fr. 550.-, acompte chauffage, eau
chaude et frais accessoires par Fr. 135.- en sus, dès le 1er avril 2017,
sur la base des paramètres suivants : taux d’intérêt hypothécaire :
1,75%, IPC : 97.7 (base 2010), charges arrêtées au 31.12.2015.
II. Monsieur H.________ s’engage à éliminer les objets encombrants
de son appartement d’ici au 15 mars 2017. Les parties conviennent
d’organiser une rencontre au domicile du locataire le 16 mars 2017
à 16h00 afin que la bailleresse puisse procéder à un constat de l’état
général de l’appartement.
[…] ».
15. Le 16 mars 2017, conformément à la transaction précitée,
l’administratrice de la défenderesse et le demandeur ont procédé à une
visite de l’appartement loué par ce dernier. Le concierge D.________ ainsi
que M.________, responsable prévention de la police du feu de [...], étaient
également présents.
16. Par formule officielle datée du 21 mars 2017, la défenderesse
a résilié le bail de l’appartement loué par le demandeur pour le 31 mai

- 9 -
2017 en application de l’article 257f CO. La formule officielle était
accompagnée d’un rapport de la visite du 16 mars 2017 de l’appartement
du demandeur, établi par l’administratrice de la défenderesse et
mentionnant notamment les éléments suivants :
« (…) Constat général : l’appartement a été débarrassé en partie
depuis la visite du 24 décembre 2016, mais il reste extrêmement
encombré, ne laissant pas de place pour y loger. L’état de saleté
reste inchangé par rapport à la première visite. La disposition selon
laquelle « Le locataire est chargé de procéder à ses frais aux
nettoyages » (RULV article 9) n’a pas été respectée.
Aucun lit n’a été installé, la salle de bain est utilisée comme dépôt,
l’accès à la baignoire et celui à la cuisine sont bloqués.
Nous constatons que les éléments stockés représentent une très
importante charge thermique en matière de sécurité incendie, dû
notamment la grande quantité de matériaux combustibles stockés
sur toute la surface de l’appartement. La police du feu me signifie
que les matières plastiques dégagent de la fumée toxique qui est
très nocive pour les enfants.
Une lampe mal installée et branchée non conformément au secteur
pourrait provoquer un incendie.
Résumé : l’état d’encombrement de l’appartement ne permet pas à
quelqu’un d’y loger et représente un réel danger pour l’ensemble de
l’immeuble, de ses habitants et du voisinage en cas d’incendie (15
appartements à l’entrée [...], 15 appartements à l’entrée [...] et
l’école/garderie au sous-sol avec entrée [...]).
Monsieur H.________ nous a interdit de prendre des photos. (…) ».
17. a) Dans un rapport du 1er juin 2017 adressé au conseil de la
défenderesse, le témoin M.________, spécialiste en prévention incendie
auprès de la commune de [...], a notamment relevé les éléments suivants
(sic) :
« Suite à notre entretien de ce jour concernant l’appartement de M.
H.________ situé [...] ou j’ai effectué une visite en date du
16 mars 2017 à 16h en présence de Mme Q.________, gérante de
l’immeuble, M. D.________, concierge de l’immeuble et M. H.________,
locataire.

- 10 -
Lors de cette visite, j’ai pu constater que l’appartement est très
encombré (cartons divers, machines divers et autres matériels). Je
tiens à préciser que les machines ne sont pas sous tension.
La totalité des pièces ne sont pas habitable en l’état (cuisine – salle
de bain – chambre et séjour).
Il n’y a pas la place pour mettre un lit de 90 cm x 200 cm pour y
dormir.
Au vu de cette charge thermique importante pour un appartement
d’habitation, le risque d’incendie n’est pas négligeable. »
b) Lors de son audition en qualité de témoin, M.________ a par
ailleurs précisé que le risque d’incendie dans l’appartement du demandeur
n’avait rien à voir avec celui d’un appartement classique, compte tenu du
nombre de choses qui y étaient entreposées. Il a expliqué que la quantité
de matériaux potentiellement combustibles stockés dans l’appartement du
demandeur aurait pour conséquence qu’en cas d’incendie dans
l’immeuble, celui-ci se propagerait beaucoup plus rapidement. Il a enfin
affirmé ne pas avoir relevé la présence d’appareils sous tension, constat
dont il déduisait que cet appartement était plus utilisé comme dépôt que
comme lieu de vie.
18. a) Le demandeur a saisi la commission de conciliation par
requête du 23 avril 2017 afin de contester la résiliation de son bail notifiée
le 16 mars 2017.
b) Lors de l’audience du 21 juin 2017 devant la commission de
conciliation, cette dernière a constaté l’échec de la conciliation et a délivré
une autorisation de procéder au demandeur le 22 juin 2017. Celui-ci a
saisi le Tribunal des baux d’une demande datée du 23 août 2017, au pied
de laquelle il a conclu à l’annulation du congé litigieux.
c) Dans sa réponse du 31 janvier 2018, la défenderesse a
principalement conclu au rejet des conclusions prises par le demandeur et
reconventionnellement à ce que la validité de la résiliation extraordinaire
du 22 mars 2017 soit constatée (II), à ce que le demandeur soit condamné
à évacuer les lieux, au plus tard le 1er mai 2018, et à les rendre libres de

- 11 -
tout occupant et objet lui appartenant, sous la menace de la peine
d’amende prévue par l’art. 292 CP qui réprime l’insoumission à une
décision de l’autorité (III), à ce que, faute pour le demandeur de quitter
volontairement les lieux à la date prescrite, une amende de 200 fr. par
jour de retard lui soit infligée (IV), à ce que, dans ce cas, l’huissier du
Tribunal des baux soit chargé de procéder à l’exécution forcée de la
décision sur simple requête de la défenderesse, au besoin au moyen de
l’ouverture forcée (V) et à ce qu’il soit déjà ordonné aux agents de la force
publique de concourir à l’exécution forcée de la décision à intervenir, s’ils
en sont requis par l’huissier du Tribunal des baux ou par la défenderesse
(VI).
d) Dans des déterminations du 9 mars 2018, le demandeur a
conclu, avec suite de frais et dépens, à la constatation de la nullité de la
résiliation du
22 mars 2017 (I) et au rejet des conclusions prises le 31 janvier 2018 par
la défenderesse (II). Subsidiairement à sa première conclusion, il a conclu
à l’annulation de la résiliation (III) et, encore plus subsidiairement, à la
prolongation du bail pour une durée de quatre ans, soit au 31 mai 2021
(IV).
e) La défenderesse a encore conclu, par déterminations du 20
mars 2018, sous suite de frais et dépens, à la confirmation des conclusions
prises dans sa réponse du 31 janvier 2018 et au rejet des conclusions
prises les 23 août 2017 et
9 mars 2018 par le demandeur.
f) Le tribunal des baux a tenu une première audience le 21
mars 2018 au cours de laquelle les témoins D.________, V.________ et [...]
ont été entendus. Il a siégé une seconde fois le 13 juin 2018 et M.________
a été entendu en qualité de témoin.
En d roit :

- 12 -
1. L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit
auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification
de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui y a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la
valeur litigieuse des conclusions, dans leur dernier état devant le tribunal
de première instance, était supérieure à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait
admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF
4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
2.2 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en considération dans le cadre d’une procédure
d’appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne
pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b),
ces deux conditions étant cumulatives. Il appartient ainsi à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver

- 13 -
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JdT 2011 III
43 consid. 2 et les réf. citées).
On distingue à cet effet vrais et faux novas. Les vrais novas
sont des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés qu’après la fin de
l’audience de débats principaux de première instance ; ils sont recevables
en appel lorsqu’ils sont invoqués sans retard après leur découverte. Les
faux novas sont des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient
déjà lors de l’audience de débats principaux ; leur recevabilité en appel
est exclue s’ils auraient pu être invoqués en première instance en faisant
preuve de la diligence requise (Colombini, Condensé de la jurisprudence
fédérale et vaudoise relative à l’appel et au recours en matière civile, in :
JdT 2013 III 131 ss, n. 40 p. 150 et les réf. citées).
2.3 En l’espèce, l’appelant a produit, en deuxième instance, un
bordereau de pièces nouvelles qui sont irrecevables à ce stade. En effet,
ces documents auraient pu et dû être produits devant les premiers juges,
l’appelant n’établissant pas que les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC
soient réalisées.
3. Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail
est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la
maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du
bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer
d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un
mois.
Selon la jurisprudence, la résiliation prévue par l'art. 257f al. 3
CO suppose ainsi la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes :
une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un
avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne
pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le

- 14 -
bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du
contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours
pour la fin d'un mois (5) (TF 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3 ;
TF 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités; au sujet des
conditions atténuées de la résiliation en cas de non-respect des
obligations contractuelles en rapport avec l'affectation de la chose louée,
cf. ATF 132 III 109 consid. 5; TF 4A_644/2011 du 10 février 2012 consid.
3.2 et les arrêts cités).
Le Tribunal fédéral a cependant constaté que le libellé de cette
disposition légale était trop restrictif et que le congé extraordinaire prévu
par l'art. 257f al. 3 CO s'appliquait en fait dans tous les cas où le locataire
use de la chose en violation de la loi ou des stipulations du contrat (TF
4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1 et les jurisprudences citées).
Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut être contraire au contrat de bail
quand bien même la violation ne se manifeste pas par un manque de
diligence ou d'égards. La résiliation anticipée présuppose une violation
grave. L’usage non conforme à des modalités d’utilisation, prévues
contractuellement, qui constituent des points essentiels du bail remplit
cette exigence (TF 4A_644/2011 du 10 février 2012 consid. 3.3 et les
références citées).
Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que le bailleur
peut, en cas de violation persistante des stipulations concernant
l’affectation des locaux loués, résilier le contrat sur la base de l’art. 257f
al. 3 CO, même si l’activité du locataire n’engendre pas une situation
insupportable selon cette disposition
(ATF 132 III 109 consid. 5 ; TF 4A_344/2016 du 21 octobre 2016 consid. 1 :
locaux loués à l'usage de bureaux pour y exercer la fonction de
représentant commercial transformés par le locataire en salon de
massages ; TF 4A_94/2017 du 27 juin 2017 consid. 3.1).
4.

- 15 -
4.1 Les premiers juges ont considéré que l'appelant avait persisté,
malgré l'avertissement de la bailleresse du 27 décembre 2016 puis la
transaction conclue devant la Commission de conciliation le 15 février
2017, à utiliser à titre de dépôt l'appartement litigieux, qui était destiné
à un usage d'habitation, contrevenant par là à son devoir de diligence.
4.2 L'appelant conteste avoir utilisé son appartement autrement
que comme local d'habitation. Il réfute que son appartement se trouvait
dans un état d'encombrement tel qu'il ne pouvait plus permettre d'y
loger. Il conteste l'état de saleté extrême qui lui est reproché. Il
conteste aussi l'utilisation comme dépôt, relevant que les biens qui se
trouvaient dans l'appartement lui appartenaient, admettant tout au plus
que celui-ci était encombré. Il conteste par ailleurs le contenu du
rapport du 24 décembre 2016, ainsi que le risque d'incendie. Il prétend
que sa consommation électrique serait conforme à celle utilisée par une
personne dans un local d'habitation et soutient que ses quittances
d'achat à la Coop de [...] feraient la preuve de son occupation de
l'appartement.
4.3 Les dénégations et moyens soulevés ne permettent toutefois
pas de remettre en cause l'appréciation des preuves effectuée par les
premiers juges.
Les premiers juges ont relevé que le rapport de la première
visite de l'appartement du 24 décembre 2016 indiquait déjà que
l'appartement était utilisé comme dépôt au vu de son état de saleté
extrême et des différentes machines à écrire, machines à coudre,
coupe-papiers, imprimantes et ordinateurs qui y étaient stockés
jusqu'au plafond dans la chambre, le salon, la cuisine et la salle de
bains, alors même que l'appelant aurait effectué de nombreux trajets
visant à débarrasser son appartement peu avant la visite. Le témoin
V.________, présent lors de cette visite, avait par ailleurs été catégorique
quant au fait que personne ne vivait alors dans l'appartement de
l'appelant, appuyant notamment cette information sur l'absence de lit,
ainsi que sur les conditions de l'appartement qu'il estimait invivable au

- 16 -
vu de l'impossibilité pour deux personnes de s'y croiser. Le témoin
D.________ avait par ailleurs confirmé que des appareils divers étaient
entassés dans toutes les pièces de l'appartement et n'avait pas relevé
la présence d'un lit. Le témoin [...], cité par l'appelant, qui occupe
l'appartement voisin depuis 1986, n'avait pas été en mesure d'affirmer
que l'appelant occupait bel et bien l'objet du bail, ce qui renforçait le
soupçon lié à une affectation non dédiée à l'habitation du logement en
cause. L'état d'encombrement constaté dépassant largement la liberté
de l'appelant, l'absence d'appareils sous tension et d'un lit, de même
que l'impraticabilité de la cuisine et de la salle de bains discréditaient
par ailleurs la thèse de l'appelant. En outre les relevés d'électricité
démontraient une consommation ne dépassant pas le cinquième de la
valeur normale, cette valeur étant pratiquement tombée à zéro l'année
ayant précédé la notification du congé litigieux.
L'état de saleté extrême ressort tout à la fois du rapport
d'inspection du 24 décembre 2016, ainsi que du témoignage V.________,
qu'il n'y a pas lieu de remettre en question, pour qui les conditions
étaient invivables. Si l'état de propreté ne détermine pas en soi
l'utilisation des locaux, il constitue un indice d'absence d'utilisation
comme logement, en l'espèce corroboré par de nombreux autres
éléments.
Lorsque l'appelant prétend qu'une utilisation comme dépôt
serait exclue au motif que les nombreux appareils et objets qui s'y
trouvaient lui appartiendraient, il méconnaît qu'un dépôt ne présuppose
pas nécessairement que les biens qui y sont stockés constituent des
marchandises appartenant à des tiers ou destinées à la vente. En
l'espèce, l'encombrement important de l'appartement par des appareils
et cartons, livres et objets divers, que ne nie pas l'appelant – il se
contente de relever qu'il y a une différence de degrés entre
« extrêmement » et « très » encombré, qui reste cependant sans
pertinence – , empêchant la circulation au point qu'il n'était pas possible
pour deux personnes de se croiser, est incompatible avec une utilisation
comme habitation. C'est aussi en vain que l'appelant soutient que

- 17 -
l'encombrement de l'appartement aurait été augmenté sensiblement
par le vidage d'une grande armoire pour les besoins de la visite, cette
circonstance n'étant pas établie par les éléments du dossier.
L'appelant essaie de remettre en cause les constatations du
rapport d'inspection du 24 décembre 2016, en pointant les prétendues
contradictions entre le témoignage D.________, selon lequel il restait un
passage de 40 cm environ pour accéder aux prises électriques, et le
témoignage V.________, selon lequel il était difficile de circuler dans
l'appartement et il n'était pas possible pour deux personnes de se
croiser. Ces deux témoignages n'apparaissent pas contradictoires et
témoignent tous deux du fait que l'encombrement relevé empêchait
objectivement toute utilisation comme logement.
L'appelant remet en cause les constatations des témoins
D.________ et V.________ sur l'absence de lit. Il soutient qu'il avait pris
l'habitude de dormir sur un matelas posé à même le sol, qu'il laissait en
position verticale pendant la journée, et se prévaut de photos, dont on
ignore cependant quand elles ont été prises, de sorte qu'elles n'ont pas
de valeur probante. Au demeurant, les témoins n'ont pas non plus fait
état de matelas contre le mur.
L'appelant remet en cause le témoignage D.________ et le
rapport du
24 décembre 2016, en tant qu'il indique que « le représentant du
service du feu lui avait dit que c'était dangereux et qu'il pouvait y avoir
une explosion d'un moment à l'autre s'il y avait une étincelle ». Le
moyen manque sa cible, ce passage du témoignage n'ayant pas été
repris par le jugement. Si le témoin a surinterprété les déclarations du
représentant du service du feu, comme ce dernier l'a indiqué, cela ne
remet pas en cause son témoignage sur les autres points. Quoi qu'il en
soit, le témoin M.________, responsable prévention de la police du feu, a
confirmé que le risque d'incendie dans l'appartement n'avait rien à voir
avec celui d'un appartement classique, compte tenu de la grande
quantité d'objets qui y étaient entreposés, expliquant que, vu la quantité

- 18 -
de matériaux potentiellement combustibles, un incendie se propagerait
beaucoup plus rapidement.
L'appelant soutient encore que le fait qu'aucun appareil ne soit
sous tension n'établirait pas l'absence d'utilisation de l'appartement
comme logement. Si on peut admettre qu'il ne s'agit là que d'un indice,
qui a permis au témoin M.________ de déduire que l'appartement était plus
utilisé comme dépôt que comme lieu de vie, il corrobore cependant tous
les autres éléments concordants qui attestent de l'utilisation comme
dépôt.
L'appelant soutient que sa consommation d'électricité serait
conforme à celle utilisée par une personne dans un local d'habitation. Il
se fonde sur des pièces nouvelles irrecevables, de sorte que sa
démonstration est privée de tout fondement. La constatation des
premiers juges selon laquelle cette consommation n'avait jamais
dépassé le cinquième de la valeur normale peut être confirmée, étant
relevé que, pour la période du 3 mars 2016 au 13 mars 2017, soit
précisément l'année ayant précédé la notification du congé litigieux,
cette valeur était tombée à 1 kWh, soit une consommation
pratiquement nulle, corroborant ainsi l'absence d'utilisation comme
logement.
Enfin, les quittances d'achat à la Coop de [...] n'établissent
pas une occupation de l'appartement comme logement. La plupart des
quittances produites concernent l'année 2014. Pour l'année précédant
le congé, il n'y a que quinze achats au total pour des montants
extrêmement modestes, parfaitement compatibles avec un passage
occasionnel pour relever le courrier et effectuer des contrôles, mais qui
ne corroborent en rien une occupation régulière à titre de logement.
4.4 Il résulte de ce qui précède que l’état de fait retenu par les
premiers juges doit être intégralement confirmé.

- 19 -
5.
5.1 L'appelant remet également en cause la gravité de la violation
de ses obligations contractuelles, notamment du risque d'incendie.
5.2 Les premiers juges ont considéré qu'un usage de l'objet loué
non conforme au bail concernait l'un des points essentiels du rapport
contractuel et constituait une violation, qui pouvait être qualifiée de
grave. L'affectation à des fins de stockage de son appartement pouvait
ainsi déjà être qualifiée de violation grave du devoir de diligence.
5.3 Cette appréciation est conforme à la jurisprudence citée ci-
dessus (cf. consid. 3 supra). La gravité est en l'espèce d'autant plus
importante que le risque d'incendie était en l’occurrence largement
supérieur à celui d'un appartement occupé de manière classique dans
la mesure où, en cas de sinistre, les nombreux matériaux
potentiellement combustibles présents dans l'appartement étaient
susceptibles de favoriser une propagation plus rapide du feu, ainsi que
cela résulte du témoignage M.________. Il importe peu à cet égard que
le risque encouru ne soit pas un risque d'explosion, comme le plaide en
vain l'appelant.
5.4 Il résulte de ce qui précède que les conditions d'un congé
fondé sur l'art. 257f al. 3 CO sont réalisées et que le congé n'est ni nul,
ni annulable. Une prolongation est exclue (art. 271a al. 3 let. c CO).
6. L'appelant conclut très subsidiairement à ce qu'un délai de
nonante jours lui soit fixé pour quitter l'habitation, afin d'évacuer
péniblement et progressivement ses affaires dans un point de chute
qu'il aurait peut-être trouvé et « cela pas dans l'hiver glacial ».
Le délai de 30 jours est conforme au principe de la
proportionnalité et à la jurisprudence en matière de délai de libération
(CACI 17 janvier 2019/3 consid. 3.1 et les réf. cit. ; CACI 27 juillet 2011/175
et les réf. cit.). Il y a d'autant moins lieu de s'en écarter que le congé a

- 20 -
été valablement donné pour le 31 mai 2017 et que l'appelant a pu
bénéficier de facto d'une prolongation de plus de vingt-deux mois et que
l'échéance du délai de trente jours dès jugement exécutoire ne tombera
en tout état de cause pas en période d'hiver glacial.
7. Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le
mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
L’appel étant dénué de chances de succès, la requête
d’assistance judiciaire formée par l’appelant doit être rejetée (cf. art. 117
let. b CPC).
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 846 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28
septembre 2010 ;
BLV 270.11.5], seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens, l’intimée n’ayant pas été
invitée à se déterminer sur l’appel.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. La requête d’assistance judiciaire de l’appelant H.________ est
rejetée.

- 21 -
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 846 fr.
(huit cent quarante-six francs), sont mis à la charge de
l’appelant H.________.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 21 février 2019, est notifié en expédition complète à :
- H.________,
- Me Alexandre Saillet (pour N.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 22 -
La greffière :