vd_gerichte · PT19.044832 · 2024-10-08 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT19.044832-230459
451
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 octobre 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
M. Oulevey, juge, et Mme Dietschy, juge suppléante
Greffier : M. Tschumy
*****
Art. 2 al. 2 CC ; art. 197, 199 et 368 CO ; art. 225 et 229 al. 2 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par X.________ SÀRL, Y.________
SÀRL, Z.________ SA, et W.________ SÀRL, toutes à [...], défenderesses,
contre le jugement rendu le 21 septembre 2022 par le Tribunal civil de
l’arrondissement de Lausanne dans la cause divisant les appelantes
d’avec M. B._______, et MME B.________, tous deux à [...], demandeurs, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 21 septembre 2022, le Tribunal civil de
l'arrondissement de Lausanne (ci-après : le tribunal ou les premiers juges)
a dit que les défenderesses X.________ Sàrl, Y.________ Sàrl (anciennement
[...] Sàrl), Z.________ SA et W.________ Sàrl, solidairement entre elles,
devaient payer aux demandeurs Mme B.________ et M. B._______,
solidairement entre eux, le montant de 89'048 fr. 80, avec intérêt à 5 %
I'an dès le 24 juillet 2019 (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 13'900 fr.,
à la charge des défenderesses, solidairement entre elles (II), a dit que les
défenderesses, solidairement entre elles, rembourseraient aux
demandeurs, solidairement entre eux, la somme de 10'090 fr. versée au
titre de leur avance des frais judiciaires (III), a dit que les frais de
l'audience de conciliation, arrêtés à 900 fr., étaient mis à la charge des
défenderesses, solidairement entre elles (IV), a dit que les défenderesses,
solidairement entre elles, devaient rembourser aux demandeurs,
solidairement entre eux, la somme de 900 fr. correspondant à l'avance de
frais fournie pour la procédure de conciliation (V), a dit que les
défenderesses, solidairement entre elles, devaient verser aux
demandeurs, solidairement entre eux, la somme de 10'000 fr. à titre de
dépens (VI) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient
rejetées (VII).
En droit, le tribunal a notamment retenu que X.________ Sàrl,
Y.________ Sàrl, Z.________ SA et W.________ Sàrl ne formaient en réalité
qu’une seule entité. La multiplication de sociétés formellement
indépendantes dans le but de permettre à chacune de se soustraire à ses
obligations constituait un abus de droit manifeste. Les quatre sociétés
devaient ainsi être considérées comme solidairement responsables, les
indications de la plaquette de vente du 16 janvier 2015 s’agissant de la
surface de l’appartement litigieux engageant les quatre sociétés. Le fait
que l’appartement litigieux était d’une surface inférieure à celle indiquée
dans ladite plaquette constituait un défaut non seulement quant aux
qualités promises, mais également quant aux qualités attendues au sens

- 3 -
des art. 197 al. 1 et 365 ss CO. Il appartenait aux défenderesses, compte
tenu des indications claires figurant dans la plaquette, de signaler aux
demandeurs, conformément aux règles de la bonne foi, que les surfaces
réelles ne correspondaient pas aux surfaces indiquées. Le comportement
dolosif des défenderesses rendait nulles les clauses d'exclusion de
garantie. Les premiers juges, se référant aux résultats de l'expertise
judiciaire, ont estimé la moins-value liée au défaut retenu à 89'048 fr. 80,
avec intérêt à 5 % l’an dès le 24 juillet 2019, et ont condamné les
défenderesses, solidairement entre elles, au paiement de ce montant aux
demandeurs, solidairement entre eux.
B. a) Par acte du 5 avril 2023, X.________ Sàrl, Y.________ Sàrl,
Z.________ SA et W.________ Sàrl (ci-après : les appelantes) ont interjeté
appel du jugement précité en concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme, en ce sens que les conclusions de Mme
B.________ et M. B._______ (ci-après : les intimés) soient rejetées, que les
frais judiciaires soient mis à leur charge et que des dépens d’un montant
de 10'000 fr. soient alloués aux appelantes, solidairement entre elles, à la
charge des intimés, solidairement entre eux. Subsidiairement, elles ont
conclu à l’annulation du jugement et au renvoi de la cause à l’autorité
précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elles ont
produit un onglet de sept pièces à l’appui de leur acte.
b) Par réponse du 15 janvier 2024, les intimés ont conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet de l’appel. Ils ont produit un onglet de
deux pièces.
c) Par acte du 8 février 2024, les appelantes se sont
déterminées sur la réponse des intimés. Elles ont maintenu leurs
conclusions.
d) Par courrier du 22 février 2024, les intimés se sont
déterminés à leur tour.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement, complété par les pièces du dossier :
1. a) L’appelante X.________ Sàrl était une société à
responsabilité limitée inscrite le [...] au Registre du commerce du canton
de Vaud, dont le siège était à [...]. Elle avait notamment pour but
« opérations immobilières ; construction, transformation et rénovation
d'immeubles, notamment en qualité d'entreprise générale ; gérance et
expertise d'immeubles ; courtage en matière immobilière ». V.________ SA
en était l’associée et C.________ le gérant, unique bénéficiaire d’une
signature individuelle. La société a transféré son siège à [...], sous la
raison de commerce [...] Sàrl et a été radiée d’office le [...] du Registre du
commerce du canton de Vaud.
b) L’appelante Y.________ Sàrl, anciennement [...] Sàrl jusqu’au
[...], est une société à responsabilité limitée inscrite le [...] au Registre du
commerce du canton de Vaud, dont le siège est à [...]. Elle a notamment
pour but : « toutes activités de services et de conseils en faveur des
entreprises et entités détenues totalement ou partiellement par V.________
SA, soit en particulier l'exécution de tous travaux administratifs,
l'assistance à la gestion, à la planification et au développement,
notamment de programmes informatiques, la tenue de comptabilités et la
gestion des ressources humaines, ainsi que l'exécution de tous travaux de
construction, transformation et rénovation d'immeubles, pour des tiers,
pour son propre compte et pour le compte des entreprises et entités
détenues totalement ou partiellement par V.________ SA, l'achat, la vente,
la promotion et la mise en valeur d'immeubles et de tous droits
immobiliers (à l'exception des opérations prohibées par la LFAIE) ».
V.________ SA en est l’associée et C.________ le gérant, unique bénéficiaire
d’une signature individuelle.
c) L’appelante Z.________ SA est une société anonyme inscrite
le [...] au Registre du commerce du canton de Vaud, dont le siège est à
[...]. Elle a notamment pour but : « l'exécution de tous mandats de

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gérance, d'expertises et d'évaluation d'immeubles, d'administration de
propriétés par étages, ainsi que toutes opérations de courtage en matière
immobilière, l'exécution et la direction de tous travaux de construction,
transformation et rénovation d'immeubles, l'achat, la vente, la promotion
et la mise en valeur d'immeubles et de tous droits immobiliers, l'acqusition
[sic], la cession et la gestion de participations de toute nature, la création
et la vente de franchises ». C.________ en est l’administrateur et [...] la
directrice, tous deux avec signature individuelle, et [...] SA l’organe de
révision.
d) L’appelante W.________ Sàrl est une société à responsabilité
limitée inscrite le [...] au Registre du commerce du canton de Vaud, dont
le siège est à [...]. Elle a notamment pour but : « l'exécution de toutes
opérations de courtage en matière immobilière ainsi que tous mandats
d'expertise et d'évaluation d'immeubles ». V.________ SA en est l’associée,
C.________ le gérant au bénéfice de l’unique signature individuelle et [...]
dispose de la signature collective à deux.
e) L’ensemble des sociétés précitées sont, respectivement
étaient, sises à la même adresse.
f) Les intimés sont mariés et domiciliés à [...]. Ils ont un fils,
D.________, né en 1982.
2. a) Le 16 janvier 2015, l’intimé M. B._______ et D.________ ont
conclu avec l’appelante W.________ Sàrl un mandat de réservation pour un
appartement de trois pièces et demie, sis [...] à [...], désigné par la
référence [...] (ci-après : l’appartement litigieux), pour un prix total de
697'660 fr. (soit 655'000 fr. pour l’appartement, 35'000 fr. pour la place de
parc intérieure no [...] et 7'660 fr. pour les droits de mutation et frais de
notaire d’environ 5 %). W.________ Sàrl était indiquée comme société
venderesse dans la rubrique : « objet immobilier ».
b) Une plaquette de vente de l’appelante Z.________ SA du 16
janvier 2015 contenait dans ses quatre premières pages, un descriptif

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général du bâtiment. La mention « document non contractuel » figurait au
bas de ces quatre pages, mais ne figurait plus dans la suite du document
qui contenait en premier lieu un tableau indiquant pour les appartements,
identifiés par un numéro de référence, le lot, l’étage, le nombre de pièces
et différentes indications relatives à la surface et le prix. S’agissant de
l’appartement litigieux (référence [...], lot [...], situé au [...] étage, de trois
pièces et demie), il était indiqué : « surface pondérée env. 78,25 m2 ;
surface brut [sic] env. 71 m2 ; surface habitable env. 64 m2 ; surface
balcon/jardin env. 28,55 m2 ». Le prix s’élevait à 655'000 francs. La
plaquette comportait ensuite les plans du bâtiment contenant
l’appartement litigieux à l’échelle 1 : 100, établis par A.________, [...],
atelier d’architecture, et datés du 24 novembre 2014. Pour chaque étage,
les plans précisaient le lot et indiquaient la surface des principales pièces
de chaque lot. Une page de la plaquette à l’en-tête de l’appelante
X.________ Sàrl apportait des précisions concernant le prix, la constitution
d’une propriété par étages et la conclusion d’un contrat d’entreprise
générale. L’adresse et le numéro de téléphone de l’appelante Z.________
SA figuraient en bas de la page. La plaquette contenait enfin un descriptif
général des travaux établi par l’atelier d’architecture précité.
3. a) Le 14 novembre 2017, les intimés ont conclu un contrat
d’entreprise générale, en qualité de maîtres de l’ouvrage, avec l’appelante
X.________ Sàrl, en qualité d’entreprise générale, représentée par
C.________. Le notaire [...], à [...], a légalisé les signatures (no [...]). Le
contrat décrivait l’ouvrage, soit : « un appartement à [...], sur la parcelle
no [...], lot [...], 3,5 pièces au [...] étage ainsi qu’une place de parc
intérieure no [...] ». Le prix de l’ouvrage, soit le coût de construction (hors
terrain et frais d’acquisition) se montait à un total forfaitaire toutes taxes
comprises de 614'745 francs.
Le ch. 8.1 du contrat avait la teneur suivante : « garantie après
réception – L’Entreprise générale cède au Maître de l’Ouvrage les droits de
garantie contre les entreprises et maîtres d’état ayant participé à la
réalisation de l’ouvrage ; une liste des entreprises sera fournie. D’autre
part, s’agissant des garanties en matière de conception (architecture,

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ingénierie, etc.) l’Entreprise Générale cède également les droits de
garantie contre A.________. En contrepartie à ces cessions, le Maître de
l’Ouvrage renonce à tout droit de garantie à l’encontre de X.________
Sàrl ».
Faisaient notamment parties intégrantes du contrat le
descriptif général de la construction, daté du 13 juin 2016, ainsi que les
plans à l’échelle 1 :100 établis par A.________, datés de plusieurs dates
différentes en fonction des étages ou des façades, les plans du [...] étage
étant datés du 23 novembre 2015. Ceux-ci correspondaient aux plans de
la plaquette du 16 janvier 2015, mais aucune mesure ou surface n’était
indiquée. Ces documents étaient joints au contrat et signés par l’intimé M.
B._______ et C.________.
b) Le 14 novembre 2017 également, les intimés ont conclu,
devant le notaire [...], à [...], (minute numéro [...]) un contrat de vente
immobilière en la forme authentique, en qualité d’acheteurs avec
Y.________ Sàrl (alors [...] Sàrl), en qualité de vendeur, représentée par
C.________. La vente concernait le lot de propriété par étages [...] de la
commune de [...], avec une quote-part de 53/1000 sur l’immeuble de base
(B-F [...]), correspondant à l’appartement litigieux. Les intimés ont acquis
ledit bien en copropriété, chacun pour demie.
Le ch. I du contrat précisait, concernant l’état : « l’immeuble
vendu, comprenant les travaux effectués à ce jour, est transféré, dans son
état actuel, ainsi que dans l’état actuel de la parcelle de base, dont
l’acheteur déclare avoir parfaite connaissance, avec ses parties
intégrantes et accessoires légaux, libre de tous droits ou charges autres
que ceux mentionnés ci-dessus ».
Le ch. II avait trait aux garanties et stipulait que : « en
dérogation à l’article cent nonante-sept du Code des obligations (art. 197
CO) et sous réserve des dispositions impératives de l’article cent nonante-
neuf du Code des obligations (art. 199 CO), l’immeuble objet du présent
acte est transféré sans aucune garantie légale ou conventionnelle

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quelconque de la part du vendeur. L’acheteur est rendu attentif par le
notaire soussigné qu’il sera ainsi privé des garanties prévues par le Code
des obligations, notamment des actions rédhibitoire (résiliation de la
vente), en réduction du prix (indemnité pour moins-value) et en
dommages-intérêts. Il est précisé que les garanties relatives aux travaux
de construction déjà réalisés sont régies par le contrat d’entreprise dont il
est fait état ci-dessous ». Au ch. III, il était stipulé que l’appelante
Z.________ SA était l’administratrice de la propriété par étages. Le ch. IV se
référait au contrat d’entreprise conclu avec l’appelante X.________ Sàrl. Le
prix était fixé à 348'255 fr., se décomposant en 150'255 fr. pour la part de
copropriété du terrain et 198'000 fr. pour les travaux déjà effectués.
4. a) Le 12 février 2018, les intimés ont adressé, par courriers
recommandés, un avis des défauts aux appelantes X.________ Sàrl et
Y.________ Sàrl (alors [...] Sàrl) concernant l’appartement litigieux, objet
des contrats d’entreprise et de vente du 14 novembre 2017. Les intimés
indiquaient avoir enfin pu se rendre dans l’appartement – le chantier étant
jusqu’alors fermé aux acheteurs – et constater, en voulant prendre de
mesures pour l’ameubler, qu’il manquait environ 7 m2 au sol à l’intérieur
et environ 7 m2 sur le balcon. Selon eux, la construction n’était donc pas
conforme au dossier qui leur avait été remis et donc aux qualités
promises. Ils prévoyaient de mandater un architecte pour procéder à des
mesures précises.
b) Le 8 mars 2018, [...], architecte [...], a indiqué par écrit aux
intimés s’être rendu dans l’appartement pour effectuer un relevé des
surfaces. Selon les principes de calcul de la norme SIA 416, la surface
nette habitable était de 57,63 m2, la surface de construction intérieure de
1,25 m2 et la surface nette extérieure de 21,00 m2. Cela représentait une
différence de plus de 6 m2 entre la surface habitable indiquée sur la
plaquette de vente (soit 64 m2) et celle effectivement livrée et mesurée.
c) Le 8 mars 2018, les intimés ont adressé, par courriers
recommandés, de nouveaux avis des défauts aux appelantes X.________
Sàrl et Y.________ Sàrl, leur communiquant les résultats des mesures et

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calculs effectués par l’architecte susnommé, soit une différence de plus de
6 m2 avec la plaquette de vente.
5. a) En cours de procédure, le tribunal a mis en œuvre une
expertise judiciaire auprès de [...] Sàrl, en la personne de [...]. L’expert a
effectué le relevé des surfaces effectivement livrées, déterminé la
méthode utilisée pour le calcul des surfaces contenues dans la plaquette
de vente du 16 janvier 2015 et comparé les surfaces annoncées dans la
plaquette avec les surfaces mesurées. L’expert a précisé que les plans
côtés de la plaquette de vente du 16 janvier 2015 étaient les seuls
documents du dossier permettant une comparaison avec le relevé. Les
relevés ont été effectués sur la base d’un télémètre laser et d’un double-
mètre, avec l’accord des parties. Les surfaces mesurées ont été
redessinées par informatique et le plan de l’appartement a été recréé.
L’expert a refait les calculs présentés dans les allégués des parties en
contrôlant leur adéquation avec la pratique professionnelle de
l’immobilier.
b) Dans son rapport du 8 novembre 2021, l’expert a relevé en
préambule que les surfaces calculées dans la plaquette de vente
pouvaient correspondre aux recommandations de l’Union Suisse des
Professionnels de l’Immobilier (ci-après : USPI), selon lesquelles la surface
habitable (SH) se calcule selon la formule suivante dans le canton de
Vaud : surface nette habitable (SNH) + surface de construction intérieure
(SCI) = surface habitable (SH). L’expert a constaté que ses mesures
confirmaient les relevés effectués par l’architecte [...] – corrects du point
de vue technique et du calcul arithmétique des surfaces. Les mesures de
l’expert ne différaient en effet que de quelques dixièmes de m2 de celles
de l’architecte précité. L’expert a précisé que [...] s’était référé à la norme
SIA 416, qui ne donnait pas d’indication sur le calcul pour comparer les
surfaces de vente. La surface de construction intérieure (SCI) avait été
ignorée bien qu’elle fasse partie du calcul de la surface habitable (SH).
Cela étant, les surfaces mesurées par [...] étaient correctes et utilisables
comme base pour le calcul des surfaces de vente selon la
recommandation USPI.

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c) L’expert a ainsi mesuré une surface habitable livrée de
59,29 m2 (57,49 m2 de surface nette habitable + 1,8 m2 de surface de
construction intérieure) et une surface externe livrée de 21,03 m2. Il a
constaté une différence entre la surface mesurée et la surface annoncée
dans la plaquette (soit 64 m2 de surface habitable et 28,55 m2 de surface
externe). La différence était de 4,71 m2 pour la surface habitable (64 -
59,29 m2) et de 7,52 m2 pour la surface extérieure (28,55 - 21,03 m2). La
différence en pourcentage était de 7,36 % (4,71 / 64) pour la surface
habitable et de 26,34 % (7,55 [recte : 7.52] / 28,55) pour la surface
extérieure. La différence réelle totale manquante était de 12,23 m2 (4,71
+ 7,52 m2), ce qui représentait un pourcentage de surface manquante de
13,21 % par rapport à la surface annoncée (12,23 / [64 + 28,55]).
d) Pour le calcul de la moins-value de l’appartement, l’expert
s’est fondé exclusivement sur le prix de vente relatif au logement. Il a
déduit du montant de 765'000 fr. le montant de 35'000 fr. relatif à la place
de parc et le montant de 150'255 fr. relatif à la quote-part du terrain de
53/1000, obtenant ainsi un prix de 579'745 fr. pour le logement
uniquement. L’expert a appliqué les recommandations de l’USPI pour
pondérer les coûts de constructions plus bas pour les terrasses (33 % de la
surface). Les calculs de l’expert sont les suivants :
« surface habitable relevée : 59,29 m2
surface externe pondérée relevée : 21,03 * 33 % = 6,94 m2
total surface de vente nette pondérée relevée : 59,29 + 6,94 =
66,23 m2
total surface de vente pondérée de la plaquette : 78,25 m2
différence de surface de vente pondérées : 78,25 - 66,23 m2 = 12,02
m2 pondérés ».
La différence représentait 15.36 % (12,02 / 78,25) et la moins-
value se montait ainsi à 89'048 fr. 80 (579'745 x 15,36 %).
6. a) Le 23 juillet 2019, les intimés ont saisi le Président du
Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne (ci-après : le président)

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d’une requête de conciliation dirigée contre les appelantes. Une audience
de conciliation a eu lieu le 23 septembre 2019, à l’issue de laquelle une
autorisation de procéder a été délivrée, la conciliation n’ayant pas abouti.
b) Le 26 septembre 2019, les intimés ont saisi le tribunal
d’une demande dirigée contre les appelantes en concluant, avec suite de
frais et dépens, au paiement par celles-ci, solidairement entre elles, de la
somme de 100'000 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er septembre 2018
en raison du caractère défectueux de l’appartement qui leur avait été
vendu, au regard de sa surface effective.
c) Par réponse du 2 mars 2020, les appelantes ont conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la demande.
d) Le 12 mars 2020, les parties ont été informées que le
président n’envisageait pas d’ordonner un second échange d’écritures,
sauf objection. Par courrier du 19 mars 2020, les intimés ont indiqué
souhaiter un deuxième échange d’écritures. Les appelantes ne se sont pas
déterminées. Le 15 avril 2020, un second échange d’écritures a été
ordonné.
e) Le 14 juillet 2020, les intimés ont déposé des
déterminations et ont renoncé à déposer une réplique. Ils ont conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet des conclusions du 2 mars 2020 et
confirmé leurs conclusions du 26 septembre 2019.
f) Le 2 décembre 2020, les appelantes ont déposé un procédé
écrit contenant de nouvelles allégations (allégués 124 à 256) et confirmé
leurs conclusions en rejet de la demande.
g) Par ordonnance de preuves partielle du 26 janvier 2021, le
président a refusé l’introduction en procédure des allégués 124 à 256 et
des moyens de preuve y afférents, en considérant que la phase
d’allégation s’était terminée par le dépôt des déterminations des intimés
le 14 juillet 2020, par lesquelles ils ont renoncé à un second échange

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d’écritures, et que la condition d’invocation sans retard des nova n’était
pas remplie.
h) L’audience de plaidoiries finales s’est tenue le 12
septembre 2022 en présence des intimés et de C.________ pour les
appelantes. Les appelantes ont renoncé à l’audition d’un témoin et les
parties ont renoncé à leur propre interrogatoire. D.________ a été entendu
en tant que témoin. Un autre témoin ne s’est pas présenté.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les affaires patrimoniales, si la valeur
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). Le délai d’introduction de l’appel est de trente jours à
compter de la notification de la motivation, si la décision attaquée a été
rendue en application de la procédure ordinaire ou simplifiée (art. 311 al.
1 CPC en lien avec l’art. 314 al. 1 CPC a contrario). La réponse doit être
déposée dans le même délai (art. 312 al. 2 CPC).
1.2 Déposé en temps utile (cf. art. 145 al. 1 let. a CPC) par des
parties ayant un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et
portant sur des conclusions dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions est de 100'000 fr., l’appel est recevable. La réponse, déposée
en temps utile, l’est également.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 let. a et b CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou
d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas

- 13 -
échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de
l'art. 57 CPC (Jeandin, in Bohnet et al., Commentaire romand, Code de
procédure civile [ci-après : CR CPC], 2e éd., Bâle, n. 2 ss ad art. 310 CPC).
Elle contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de
première instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a
retenus (art. 157 CPC en relation avec l’art. 310 let. b CPC ; ATF 138 III 374
consid. 4.3.1 ; TF 4A_333/2023 du 23 février 2024 consid. 5.1).
Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit
d'office ne signifie pas que l'autorité d'appel doive étendre son examen à
des moyens qui n'ont pas été soulevés dans l'acte d'appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l'acte d'appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l'autorité d'appel doit répondre eu égard au principe
d'application du droit d'office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 ;
TF 4A_589/2023 du 13 mai 2024 consid 4.2). Cette jurisprudence ne remet
pas en cause la liberté conférée aux juges d'admettre (ou de rejeter)
l'appel en s'appuyant sur un argument non explicitement discuté par les
parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3).
3.
3.1 Les appelantes invoquent une violation des art. 225 et 229
CPC, reprochant aux premiers juges d’avoir écarté le procédé écrit déposé
le 2 décembre 2020, avant l'audience de premières plaidoiries du 4
décembre 2020.
3.2
3.2.1 L'art. 225 CPC autorise le juge à ordonner un second échange
d'écritures. Dans ce cas, la possibilité de s'exprimer par écrit doit être
accordée à toutes les parties (Heinzmann, in Chabloz et al. [édit.], Petit
Commentaire, Code de procédure civile, Bâle 2021, n. ad 6 art. 225 CPC).
Certains auteurs sont d'avis que le défendeur n'est pas invité à dupliquer
si le demandeur n'a pas répliqué ou qu'il ne l'a pas fait dans les délais,
mais pourra s'exprimer librement à l'ouverture des débats principaux ou

- 14 -
lors des (éventuels) débats d'instruction (art. 229 al. 2 CPC ; Heinzmann,
op. cit., n. 6 ad art. 225 CPC ; Willisegger, in Spühler et al. [édit.], Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3e éd., Bâle 2017, n. 9
ad art. 225 CPC). D'autres auteurs considèrent que, lorsqu'un second
échange d'écritures a été ordonné, un délai de duplique doit être imparti à
la partie défenderesse même si le demandeur n'a pas usé de son droit de
répliquer, permettant à celle-ci de présenter des nova sans restriction
dans sa duplique (Killias in Alvarez et al., Berner Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Band II, Berne 2012, n. 12 ad
art. 225 ; CR CPC-Tappy, nn. 9a et 13 ad art. 225 CPC).
3.2.2 Selon l'art. 229 al. 2 CPC, les parties peuvent invoquer des
faits et moyens de preuve nouveaux sans limitation à l'ouverture des
débats principaux, pour autant qu'elles n'aient pas eu cette possibilité
dans un second échange d'écritures ou lors de débats d'instruction
(Heinzmann, op. cit., n. 6 ad art. 229 CPC). Si un second échange
d'écritures a été ordonné, il n'est plus possible d'introduire librement des
faits et moyens de preuve nouveaux lors de débats ultérieurs qu’aux
conditions de l’art. 229 al. 1 CPC (ATF 140 III 312 consid. 6.3.2, JdT 2016 II
257). Peu importe que les parties aient fait usage ou non de la possibilité
de s'exprimer par écrit une seconde fois (Heinzmann, op. cit., n. 6 ad art.
229 CPC). Si un second échange d’écritures a été ordonné mais que les
parties y renoncent, celui-ci est considéré comme accompli (TF
4A_494/2017 du 31 janvier 2018 consid. 2.4.1).
3.3
3.3.1 En l'espèce, les premiers juges ont écarté le procédé écrit des
appelantes en considérant que les parties avaient renoncé au second
échange d'écritures ordonné et que le procédé écrit devait s'examiner
sous l'angle de l'art. 229 CPC. Selon eux, il s'agissait de faits dont les
appelantes avaient manifestement connaissance depuis le début de la
procédure et qui auraient pu être allégués dans la réponse, de sorte que la
condition de l'introduction « sans retard » des nova de l’art. 229 al. 1 CPC
n'était pas réalisée.

- 15 -
3.3.2 Ce raisonnement ne peut pas être suivi. En effet, par avis du
15 avril 2020, le tribunal a ordonné un second échange d'écritures. Par
lettre du 14 juillet 2020, les intimés ont indiqué qu'ils renonçaient à
déposer une réplique et se contentaient de déterminations sur la réponse.
Les appelantes ont quant à elles spontanément déposé un procédé écrit le
2 décembre 2020. Si les intimés ont effectivement renoncé au second
échange d'écritures, tel n'a pas été le cas des appelantes. Or, comme le
retient la doctrine précitée, l'absence de réplique du demandeur
n'empêche pas la partie défenderesse de pouvoir se prononcer librement
une deuxième fois, par le biais d'une écriture ou oralement au début des
premières plaidoiries. En l'occurrence, le procédé écrit, déposé avant le
début des premières plaidoiries, constituait le second tour de paroles des
appelantes. Il a donc été écarté à tort par les premiers juges.
3.4
3.4.1 Dès lors que cette écriture a été écartée à tort par les juges
précédents, il convient d'examiner dans quelle mesure les faits exposés
dans ledit procédé doivent être intégrés dans l'état de fait de la présente
cause, en particulier au regard des moyens de preuve proposés.
3.4.2 Dans leur mémoire d’appel, les appelantes requièrent un
complément de l'état de fait en se référant aux allégués 156 à 164, 172 à
177 et 197 à 198 du procédé écrit. Il convient donc de déterminer si les
allégués précités sont prouvés à satisfaction. A cet égard, dans le cadre de
leur mémoire d'appel, les appelantes ne requièrent pas de mesures
d'instruction, notamment l'audition des témoins mentionnés dans le
procédé écrit ou la production de la pièce 154 requise figurant dans le
bordereau accompagnant ledit procédé. En procédure ordinaire et en
maxime des débats le tribunal n’ordonne pas d’office l’administration de
preuve. Il incombe aux parties, et non au juge, de rassembler les faits du
procès. Les parties doivent alléguer les faits sur lesquels elles fondent
leurs prétentions, produire les moyens de preuve qui s'y rapportent (art.
55 al. 1 CPC) et contester les faits allégués par la partie adverse, le juge
ne devant administrer les moyens de preuve que sur les faits pertinents et
contestés (art. 150 al. 1 CPC ; ATF 144 III 519 consid. 5.1 ; ATF 123 III 60

- 16 -
consid. 3a). Il convient donc de se fonder uniquement sur les pièces
produites à l'appui du procédé écrit (bordereau II du 2 décembre 2020).
3.4.3 De leur côté, les intimés requièrent, pour le cas où la Cour de
céans admettrait le procédé écrit, « le droit de demander l'assignation et
l'audition d'un témoin dont ils produiront les coordonnées à première
réquisition, ainsi qu'un délai pour se déterminer ». En ce qui concerne la
première réquisition, force est de constater qu'elle est tardive, dans la
mesure où la partie doit indiquer dans son écriture déjà les noms et
adresses des différents témoins qu'elle souhaite faire entendre (CR CPC-
Tappy n. 23 ad art. 221 CPC et réf. cit.). Au stade de l'appel, il n'est pas
imaginable que les intimés n'aient pas été en mesure de fournir ces
indications et aient besoin d'un délai pour ce faire. La réquisition visant à
l'audition d'un témoin doit dès lors être rejetée.
S'agissant de la réquisition tendant à ce qu'un délai soit fixé
aux intimés pour se déterminer sur le procédé écrit, elle doit être rejetée,
dans la mesure où l'occasion de se prononcer leur a déjà été donnée à
deux reprises, dans le cadre de la procédure d'appel, par le biais du délai
de réponse puis du délai de détermination sur la réplique des appelantes.
Les intimés pouvaient aisément se déterminer sur les allégations
contenues dans le procédé écrit, auxquelles les appelantes se sont, du
reste, référées dans leur mémoire d'appel. Il n'y a dès lors pas lieu de leur
fixer un troisième délai pour se déterminer.
3.4.4 S'agissant des faits allégués dans le procédé écrit, les
appelantes soutiennent d'abord, dans leur mémoire d'appel, que : « les
intimés ont consacré un temps conséquent au choix des aménagements
intérieurs, notamment par rapport à la question des galandages et autres
gaines technique ». Elles se réfèrent aux allégués 156 à 164 du procédé
écrit. Ces allégués s'appuient sur les pièces 107 et 154. La pièce 107 est
le : « plan du lot no 13, avec détails des mesures des espaces, et
l'indication des surfaces nettes par pièce ». La pièce 154 est intitulée :
« copie du plan avec les annotations manuscrites qui a été joint à la lettre
du 28 avril 2016 » ; elle ne figure pas au dossier, dès lors qu’il s’agit d’une

- 17 -
pièce requise en mains des intimés, dont la production n'a pas été
ordonnée par les juges précédents et qui n’a pas non plus été requise au
stade de l'appel, comme indiqué précédemment. Les allégués en question
s'appuient en outre sur des témoignages ou des déclarations de parties,
dont l’audition n'est toutefois pas non plus requise au stade de l'appel. Or,
la seule pièce 107, à savoir le plan du bien litigieux, est impropre à
apporter la preuve du prétendu temps conséquent consacré par les
intimés au choix des aménagements intérieurs et de leur parfaite
connaissance de la configuration intérieure de l'appartement. Faute d’être
prouvé, le fait allégué ne saurait être retenu.
3.4.5 Les appelantes invoquent ensuite que : « plusieurs
modifications ont été sollicitées par les intimés, des visites ayant été
organisées dans le courant du mois de juillet 2017 », en se référant aux
allégués 172 à 177 du procédé écrit. Ces allégués renvoient aux pièces
111 à 114, ainsi qu'à l'audition des parties ou de témoins, subsidiairement
une expertise. Ni les auditions ni l’expertise ne sont requises au stade de
l'appel. Les pièces 111 et 112 sont un courriel de C.________ à l'architecte
[...] du 20 juillet 2017, qui contient le texte suivant : « Meilleurs
messages » et la signature complète de C.________, et qui est accompagné
de son annexe, à savoir un plan de l'appartement litigieux comprenant les
mesures détaillées de celui-ci et une modification apposée à la main. Les
pièces 113 et 114 sont un courriel du bureau d'architecte à C.________ du
21 juillet 2017 transmettant le plan du lot [...] modifié, avec l'annexe au
courriel, soit le plan modifié. Ces documents, qui sont des échanges de
courriels entre C.________ et des tiers, mais non avec les intimés, ne
permettent pas d'apporter la preuve de la connaissance dudit plan par les
intimés et des « nombreuses visites » qui auraient eu lieu en juillet 2017. Il
n’y a dès lors pas matière à complètement de l’état de fait.
3.4.6 Les appelantes indiquent enfin, en se référant aux allégués
197 et 198, qu’ : « entre la date du mois de juillet 2017, lors de laquelle
les intimés ont visité l'appartement, et la signature des actes de vente et
de contrat d'entreprise en novembre 2017, de même qu'à la livraison du
lot de PPE en février 2018, les surfaces n'ont absolument pas été

- 18 -
modifiées ». Les offres de preuves tendant à l’audition de témoins et à la
mise en œuvre d’une expertise n’ayant pas été répétées dans l’acte
d’appel, elles peuvent être ignorées. La pièce 123 est le seul moyen de
preuve disponible à l'appui de ces deux allégués, à savoir : « le procès-
verbal de construction du 15 novembre 2017 ». Il s'agit du procès-verbal
d'une séance à laquelle C.________ a participé mais non les intimés, de
sorte que ce document ne saurait rapporter la preuve des connaissances
de ceux-ci par rapport au logement litigieux.
3.5 En définitive, les allégués contenus dans le procédé écrit, dont
les appelantes se prévalent en appel, ne sont pas prouvés à satisfaction,
de sorte que l'état de fait n'a pas à être complété. Le refus par le
président du procédé écrit du 2 décembre 2020, n'a donc aucune
incidence.
4.
4.1 Les appelantes invoquent une violation de l'art. 2 al. 2 CC
(Code civil du 10 décembre 1907 ; RS 210) faisant grief aux premiers
juges d’avoir retenu une solidarité entre elles, au motif que les quatre
sociétés, détenues et contrôlées par une seule personne, soit C.________,
ne formeraient en réalité qu'une seule entité. Les appelantes contestent
que leur structure indépendante n’ait aucune véritable fonction et qu’elle
n’existerait que pour leur permettre de se soustraire à leurs obligations,
l’usage de plusieurs entités juridiquement distinctes étant selon elles
parfaitement usuel pour des transactions immobilières. Selon les
appelantes, il n’y aurait ni abus de droit manifeste ni attitude
contradictoire de leur part. Les appelantes W.________ Sàrl et Z.________ SA
n’assumeraient en définitive aucune responsabilité vis-à-vis des intimés.
4.2
4.2.1 Aux termes de l’art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit
n'est pas protégé par la loi. Le principe de l'abus de droit permet de
corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit
allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au

- 19 -
regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans
le texte légal du qualificatif « manifeste » démontre que l'abus de droit
doit être admis restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence
d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de
façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en
présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude
contradictoire (ATF 143 III 279 consid. 3.1 ;
ATF 137 III 625 consid. 4.3 ; ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Parmi d'autres
cas, l'exercice d'un droit peut se révéler abusif si l'attitude de la partie qui
agit contredit son comportement antérieur et que des attentes légitimes
de l'autre partie s'en trouvent déçues (ATF 133 III 61 consid. 4.1).
L’interdiction de l’abus de droit manifeste s’impose également à celui qui
entend se mettre au bénéfice d’une situation juridique sans pour autant
être titulaire d’un droit (Chappuis, in Pichonnaz et al. [édit.], Commentaire
romand, Code civil I, 2e éd., Bâle 2024, n. 28 ad art. 2 CC et réf. cit.).
4.2.2 Le principe de l'abus de droit s'exprime notamment dans le
cadre de la théorie du Durchgriff, ou principe de la transparence, selon
lequel on ne peut pas s'en tenir sans réserve à l'existence formelle de
deux personnes juridiquement distinctes lorsque tout l'actif ou la quasi-
totalité de l'actif d'une personne morale appartient soit directement, soit
par personnes interposées, à une même personne, physique ou morale ;
malgré la dualité de personnes à la forme, il n'existe pas deux entités
indépendantes, la personne morale étant un simple instrument dans la
main de son auteur, qui, économiquement, ne fait qu'un avec elle. On doit
admettre que, conformément à la réalité économique, il y a identité de
personnes et que les rapports de droit liant l'une lient également l'autre ;
ce sera le cas chaque fois que le fait d'invoquer la diversité des sujets
constitue un abus de droit, notamment en détournant la loi, en violant un
contrat ou en portant une atteinte illicite aux intérêts d'un tiers (ATF 144
III 541 consid. 8.3.1 ; ATF 132 III 489 consid. 3.2). Selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, ce n'est pas l'indépendance de la personne morale qui
est niée, mais bien sa légitimation active ou passive exclusive : la société
concernée est légitimée ou obligée non pas à la place de l’autre, mais à
ses côtés (ATF 137 III 550 consid. 2.3.1).

- 20 -
4.3
4.3.1 En l’espèce, les appelantes soutiennent que l'indépendance
formelle des quatre sociétés a une véritable fonction, puisque celles-ci
jouent des rôles différents en intervenant en qualité de venderesse de
l'immeuble, d'entreprise générale chargée de la construction ou de société
de courtage chargée de valoriser le bien immobilier et de trouver des
acquéreurs.
4.3.2 Comme l'ont relevé les premiers juges, l'appartement litigieux
a fait l'objet de trois contrats, un premier contrat avec l’appelante
W.________ Sàrl, dans le cadre duquel des indications avaient été fournies
dans une plaquette de vente établie par l’appelante Z.________ SA, un
deuxième contrat, de vente, avec l’appelante Y.________ Sàrl et un
troisième contrat, d'entreprise générale, avec l’appelante X.________ Sàrl.
Ces sociétés ont toutes leur siège à la même adresse et C.________ peut
toutes les représenter seul, par sa signature individuelle. Les quatre
sociétés sont ainsi détenues et contrôlées par le susnommé. On doit
effectivement considérer qu'elles ne forment en réalité qu'une seule
entité. Les quatre sociétés ont d'ailleurs des buts qui se recoupent, en
matière de courtage, de construction d'immeubles, de promotion et de
mise en valeur d'immeubles, ce qui démontre – contrairement à ce que
soutiennent les appelantes – que chaque société ne poursuit pas un
objectif distinct des autres. C’est le lieu de relever que le contrat de
réservation conclu par l’intimé et son fils mentionne « W.________ Sàrl »
comme société venderesse, alors que le contrat de vente a finalement été
conclu avec l’appelante Y.________ Sàrl. Les quatre sociétés ont participé
ensemble, au travers du comportement de leur représentant commun, aux
différents contrats litigieux. Cette situation était propre à créer une
confusion dans l'esprit des intimés et à éveiller des attentes légitimes
s'agissant du comportement adopté et des renseignements donnés par
ces différentes sociétés dans le cadre des négociations portant sur la
réservation, la construction et la vente de l'appartement litigieux. Les
quatre sociétés apparaissaient comme les cocontractantes des intimés.
Par conséquent, les appelantes doivent assumer solidairement les

- 21 -
obligations découlant des différents contrats conclus avec les intimés
conformément à l’art. 143 al. 1 CO. Les appelantes X.________ Sàrl et
Y.________ Sàrl ne sauraient se dissimuler derrière les appelantes
W.________ Sàrl et Z.________ SA pour se dégager de leur responsabilité,
notamment liée aux informations fournies par les précitées dans le cadre
de la promotion de la propriété par étages.
Ainsi, l’indépendance formelle des quatre sociétés est
invoquée abusivement par les appelantes, c'est-à-dire dans le but d'en
tirer un avantage injustifié. Partant, le jugement querellé doit être
confirmé en ce qu'il retient une solidarité entre les quatre sociétés
appelantes.
5.
5.1 Les appelantes contestent l'existence d'un défaut relatif à la
surface de l'appartement litigieux. Selon elles, les premiers juges ont
considéré à tort que les indications contenues dans la plaquette de vente
du 16 janvier 2015 les engageaient. En effet, selon les appelantes, ni le
contrat de vente, ni le contrat d'entreprise, ni le descriptif de l'ouvrage, ni
les plans signés par les intimés ne contiennent d'indications chiffrées
concernant la surface habitable de l'appartement litigieux. Dès lors,
aucune surface n'aurait été promise au titre de qualité. L'indication sur la
plaquette de vente n'aurait aucune portée, en tant que ce document était
non contractuel et ne respectait pas la forme authentique.
5.2
5.2.1 Aux termes de l'art. 197 al. 1 CO (Code des obligations du 30
mars 1911 ; RS 220), le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en
raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement
ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité
prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Lorsque ces
conditions sont remplies, l'acheteur a le choix, en vertu de l'art. 205 al. 1
CO, entre exercer l'action rédhibitoire ou réclamer, par l'action en
réduction du prix, une indemnité pour la moins-value. Sont l'objet de cette

- 22 -
garantie les qualités promises et les qualités attendues de la chose
vendue (TF 4A_499/2022 du 8 août 2023 consid. 4.1.1).
5.2.2 Sont des qualités promises les qualités au sujet desquelles le
vendeur donne des assurances à l'acheteur, expressément ou tacitement.
Pour déterminer quelles sont ces qualités, en particulier si une indication
de qualité doit être considérée comme une promesse, il faut procéder à
l'interprétation du contrat selon les règles d'interprétation des
manifestations de volonté, cas échéant selon le principe de la confiance
(ATF 130 III 686 consid. 4.3 ; TF 4A_499/2022 précité consid. 4.1.1.1 ; TF
4A_535/2021 du 6 mai 2022 consid. 5.1).
La notion de défaut déduite de l'art. 368 CO concernant le
contrat d’entreprise est la même que dans le contrat de vente (ATF 100 II
30 consid. 2).
5.2.3 Selon le Tribunal fédéral, les surfaces indiquées dans les plans
utilisés lors des pourparlers contractuels précédant la conclusion du
contrat de vente d'une part d'étages sont des qualités promises ;
l'acheteur peut en principe s'y fier, sans avoir à vérifier leur exactitude
avant de conclure le contrat (TF 4A_499/2022, loc. cit. ; TF 4A_417/2007
du 14 février 2008 consid. 4.3 s.).
Par ailleurs, la surface d'un appartement qui a ainsi été
promise est présumée, selon l'expérience générale de la vie, avoir été
décisive dans la décision de l'acheteur d'acheter, au prix convenu, la part
d'étages (TF 4A_499/2022, loc. cit. ; TF 4A_417/2007 précité. consid. 5).
Même si l'acheteur a visité l'appartement, l'indication inexacte de la
surface est présumée avoir exercé une influence sur le prix qui a été
convenu (TF 4A_499/2022, loc. cit. ; TF 4A_417/2007 précité consid. 6.3).
5.2.4 Afin de déterminer si une indication de qualité par le vendeur
doit être considérée comme une promesse, il convient de procéder à
l'interprétation du contrat (ATF 109 II 24 consid. 4). En droit suisse des
contrats, la question de savoir si les parties ont conclu un accord est

- 23 -
soumise au principe de la priorité de la volonté subjective sur la volonté
objective (ATF 150 II 83 consid. 7.2 ; ATF 144 III 93 consid. 5.2.1 ; ATF 123
III 35 consid. 2b). Lorsque les parties se sont exprimées de manière
concordante, qu'elles se sont effectivement comprises et, partant, ont
voulu se lier, il y a accord de fait. Si les parties se sont exprimées de
manière concordante, mais que l'une ou les deux n'ont pas compris la
volonté interne de l'autre, ce dont elles n'étaient pas conscientes dès le
début, il y a désaccord latent et le contrat est conclu dans le sens objectif
que l'on peut donner à leurs déclarations de volonté selon le principe de la
confiance (ATF 150 II 83, loc. cit. ; ATF 144 III 9, loc. cit.). L'interprétation
selon le principe de la confiance consiste à rechercher comment chacune
des parties pouvait et devait comprendre de bonne foi les déclarations de
l'autre, en fonction du contexte dans lequel elles ont traité. Même s'il est
apparemment clair, le sens d'un texte écrit n'est pas forcément
déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée
(art. 18 al. 1 CO). Lorsque la teneur d'un texte paraît limpide à première
vue, il peut résulter d'autres éléments du contrat, du but poursuivi par les
parties ou d'autres circonstances que le texte ne restitue pas exactement
le sens de l'accord conclu. Cependant, il n'y a pas lieu de s'écarter du sens
littéral d'un texte lorsqu'il n'y a aucune raison sérieuse de penser que
celui-ci ne corresponde pas à la volonté ainsi exprimée (ATF 136 III 186
consid. 3.2.1 ; ATF 135 III 295 consid. 5.2 et réf. cit.).
5.3
5.3.1 En l'espèce, il faut déterminer si la surface de l'appartement
était une qualité promise, par l'interprétation des contrats litigieux. Il
convient à cet égard de retenir que les deux parties n'ont pas compris la
volonté interne de l'autre à l'époque de la conclusion du contrat, ce dont
elles n'étaient pas conscientes dès le début, et de considérer qu'il y avait,
par conséquent, désaccord latent. L'interprétation de la volonté objective
des parties nécessite de déterminer le sens que les intimés et les
appelantes pouvaient et devaient raisonnablement prêter à leurs
déclarations de volonté respectives.

- 24 -
5.3.2 Dans l'arrêt 4A_535/2021 du 6 mai 2022 (consid. 5.1.4), le
Tribunal fédéral a retenu que : « compte tenu du fait que les dimensions
de l'appartement n'étaient pas mentionnées dans le contrat qui se bornait
à renvoyer aux mentions du registre foncier, lequel ne contenait pas non
plus d'information à ce sujet, la cour cantonale a considéré que seules les
informations incluses dans la plaquette promotionnelle émise par les
courtiers, ainsi que celles publiées dans les deux annonces internet émises
par la venderesse elle-même, indiquaient que la surface habitable de
l'appartement, était de 110 m2. Faute d'avoir pu établir la réelle et
commune intention des parties, la cour cantonale a, à juste titre, procédé
à l'interprétation objective des manifestations des volontés des parties
compte tenu de l'ensemble des circonstances qui ont précédé ou
accompagné l'échange de celles-ci. La cour cantonale en a conclu que
l'intimée acquéresse était légitimée à comprendre que le bien était censé
comporter une surface habitable de 110 m2 ».
5.3.3 Le cas d’espèce doit être jugé de manière identique : les deux
contrats litigieux ne mentionnent aucune surface, alors que la plaquette
de vente, accompagnant le contrat de réservation, indiquait la surface
habitable et celle du balcon. Faute d'indication dans les contrats
d’entreprise et de vente, il faut tenir compte des circonstances précédant
et entourant leur conclusion, en particulier celles relatives à la réservation
du bien. La plaquette de vente du 16 janvier 2015 a été établie par
l’appelante Z.________ SA, qui, comme on l'a vu, constitue en réalité la
même entité que les parties contractantes aux contrats de réservation, de
vente et d'entreprise. Ces parties sont toutes des professionnelles de
l'immobilier. Cette plaquette indique de manière claire les surfaces des
différents lots de la promotion. Ces indications sont donc imputables aux
appelantes.
Peu importe que la plaquette porte l'indication que le
document n'est pas contractuel. Comme l'ont retenu les premiers juges,
cette clause est de « pur style » et ne permet pas de remettre en cause
les informations transmises aux potentiels acheteurs intéressés par la
promotion. Le procédé qui consiste à fournir des informations sur des faits

- 25 -
objectifs et précis dans une plaquette de vente, tout en indiquant que
celle-ci n’aurait aucune valeur contractuelle, est contradictoire et
constitutif, en l’espèce, d’un abus de droit manifeste. Celui qui fournit de
telles informations doit s’attendre à ce que leurs destinataires se fient à la
description de la chose offerte. Il s’agit alors d’une qualité promise au sens
de l’art. 197 al. 1 CO.
Il s’ensuit que les intimés étaient légitimés à comprendre que
le logement comporterait une surface habitable d'environ 64 m2 et une
surface balcon/jardin d'environ 28,55 m2, comme cela figurait sur la
plaquette de vente du 16 janvier 2015, ces informations n'ayant ensuite
jamais été remises en question par les appelantes. Cette indication doit
ainsi être considérée comme une qualité promise selon les règles de la
bonne foi. Quant au caractère décisif de l'existence de cette promesse
pour la décision d'acheter le bien, il a été rappelé ci-dessus que la surface
d'un appartement qui a été promise est présumée, selon l'expérience
générale de la vie, être décisive dans la décision d'acheter un bien et à un
certain prix.
5.3.4 Il découle de ce qui précède que l'appartement litigieux
présentait un défaut en la forme de l'absence d'une qualité promise,
laquelle avait décidé les intimés à conclure les contrats de vente et
d'entreprise. Le jugement attaqué doit ainsi être confirmé en ce qu'il
retient l’existence d'un défaut entraînant une moins-value de
l’appartement.
6.
6.1 Les appelantes invoquent une violation de l'art. 199 CO, au
motif que les premiers juges n'ont pas admis l'application des clauses
d'exclusion de garantie contenues dans les contrats de vente et
d'entreprise. Selon elles, ces clauses sont valables et les premiers juges ne
pouvaient pas retenir que les appelantes avaient volontairement dissimulé
le défaut, d'une part parce que ce moyen n'avait pas été soulevé par les
intimés au regard des faits allégués dans la demande, d'autre part parce

- 26 -
que les conditions de l'art. 199 CO ne seraient de toute manière pas
réalisées.
6.2
6.2.1 Aux termes de l'art. 199 CO, toute clause qui supprime ou
restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à
l'acheteur les défauts de la chose.
La « dissimulation frauduleuse » au sens de cette disposition
couvre des comportements de dol, de tromperie intentionnelle (TF
4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.2 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai
2014 consid. 4.1 ; TF 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2 et réf.
cit.). Elle est notamment réalisée lorsque le vendeur omet d'aviser son
cocontractant d'un défaut alors qu'il a une obligation de renseigner,
laquelle peut découler des règles de la bonne foi. La dissimulation
frauduleuse peut notamment consister à taire un fait tel que l'absence
d'une qualité prévue de la chose vendue, dont la connaissance aurait
conduit l'acheteur à ne pas conclure le contrat, ou à le conclure à des
conditions différentes de celles convenues (ATF 132 II 161 consid. 4.1 ; TF
4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_70/2011 du 12 avril
2011 consid. 4.1).
6.2.2 Savoir s'il existe un devoir d'informer dépend des
circonstances du cas concret. Le vendeur est tenu de détromper l'acheteur
lorsqu'il sait – ou devrait savoir – que celui-ci est dans l'erreur sur les
qualités de l'objet ou lorsqu'il s'agit d'un défaut (notamment caché) auquel
l'acheteur ne peut de bonne foi pas s'attendre, et qui revêt de
l'importance pour celui-ci (ATF 131 III 145 consid. 8.1 ; TF 4A_627/2020 du
24 août 2021 consid. 4.2). Ceci présuppose que le vendeur ait une
connaissance effective du défaut ; l'ignorance due à une négligence même
grave ne suffit pas (TF 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.2 ; TF
4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3 et réf. cit.). La connaissance
ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails ; il
suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du
défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur

- 27 -
(ATF 66 II 132 consid. 6). La dissimulation doit être intentionnelle ; le dol
éventuel suffit (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 ; TF
4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2). En particulier, il y a dol
lorsque le vendeur omet consciemment de communiquer un défaut à
l'acheteur tout en sachant qu'il s'agissait d'un élément important pour
l'acquéreur (TF 4A 301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2).
6.2.3 L'intention de tromper relève de la volonté interne et de la
conscience, éléments qui ressortissent au domaine des faits (TF
4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.4.1. ; TF 4C.59/1995 du 23 octobre
1995 consid. lb). La preuve de cet élément subjectif est difficile à
rapporter dans la mesure où elle a trait au for intérieur. Selon les
circonstances, le juge pourra se contenter de présomptions, d'indices et
de règles d'expérience (TF 4A_70/2011, loc. cit.).
6.2.4 Une clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si
l’entrepreneur a frauduleusement dissimulé au maître les défauts de
l’ouvrage, l’art. 199 CO s’appliquant par analogie au contrat d’entreprise
(Chaix, in Thévenoz/Werro [édit.], Commentaire romand, Code des
obligations I, 3e éd., Bâle 2021, n. 72 ad art. 368 CO et réf. cit.).
6.3
6.3.1 En l’espèce, les premiers juges ont retenu que, dès lors que les
appelantes savaient, ou devaient savoir, que les surfaces mentionnées sur
la plaquette de vente avaient été indiquées aux intimés, il leur appartenait
de signaler à ceux-ci, conformément aux règles de la bonne foi, que les
surfaces réelles ne correspondaient plus à la plaquette. Ce comportement
dolosif rendait nulles et de nul effet les clauses d'exclusion de
responsabilité, s'agissant d'un défaut frauduleusement dissimulé.
6.3.2 Contrairement à ce que prétendent d'abord les appelantes, les
premiers juges ne se sont pas fondés sur des faits non allégués en
procédure pour écarter la validité des clauses d'exclusion de
responsabilité. Il n'est pas contesté que la plaquette de vente du 16
janvier 2015 indiquait la surface habitable et la surface de balcon/terrasse.

- 28 -
Il n'est par ailleurs pas établi que la modification de surfaces aurait été
portée à la connaissance des intimés. Les appelantes n'ont notamment
pas apporté la preuve de la connaissance, par les intimés, du plan du lot
[...] comportant les surfaces des pièces de l'appartement, que C.________
avait transmis à l'architecte pour modifications (cf. pièces 111 à 114 du
bordereau des appelantes du 2 décembre 2020). En revanche, ces pièces
démontrent que les appelantes connaissaient précisément la surface de
l'appartement litigieux. En tant qu'autrices de la plaquette de vente du 16
janvier 2015, elles savaient également que les surfaces ne
correspondaient pas à la réalité. En ce sens, il faut retenir l'existence
d'une dissimulation frauduleuse, en tant que la partie venderesse a tu un
fait pourtant décisif dans la décision d'acquérir le bien à un certain prix.
Comme le retient le Tribunal fédéral, le vendeur est tenu de détromper
l'acheteur lorsqu'il sait – ou devrait savoir – que celui-ci est dans l'erreur
sur les qualités de l'objet ou lorsqu'il s'agit d'un défaut auquel l'acheteur
ne peut de bonne foi pas s'attendre, et qui revêt de l'importance pour
celui-ci. Or, le plan détaillé de l'appartement, comprenant les surfaces de
chaque pièce, existait avant la conclusion des contrats litigieux (cf. pièces
111 à 114), de sorte qu'il aurait été aisé pour les appelantes de joindre ce
document aux contrats, plutôt que des plans sans mensurations. En outre,
comme le relèvent les intimés dans leur réponse à l'appel, une diminution
de surface par rapport à celle mentionnée dans la plaquette de vente
paraissait peu plausible dans la mesure où le prix de l’appartement avait
été augmenté par rapport à celui du contrat de réservation. Interrogé à ce
propos par l'intimé, C.________ a expliqué, dans un courriel du 20 juillet
2017 (cf. pièce 110 du bordereau des appelantes du 2 décembre 2020),
que la différence de prix par rapport à janvier 2015 s'expliquait par des
travaux en plus-values effectués par le propriétaire en lien avec la
consolidation du terrain. Il n'est pas fait mention dans ce courriel d'autres
changements par rapport à la situation présentée en 2015.
Les premiers juges ont donc retenu à raison que les
appelantes avaient frauduleusement dissimulé la différence de surfaces
aux intimés, rendant nulles les clauses d'exclusion de garantie. Le

- 29 -
jugement doit également être confirmé sur ce point. Il s’ensuite le rejet du
grief et avec lui de l’appel.
7
7.1 Au vu de ce qui précède, l’appel doit être entièrement rejeté et
le jugement confirmé.
7.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’000 fr.
(art. 62 al. 1 s. TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelantes, qui
succombent solidairement entre elles (art. 106 al. 1 et 3 CPC). Les frais
judiciaires seront compensés avec l’avance fournie par les appelantes (art.
111 al. 1 CPC).
7.3 Vu l’issue du litige, les appelantes verseront aux intimés,
créanciers solidaires, la somme de 4’600 fr. (art. 7 TDC [tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]) à titre de dépens
de deuxième instance.

- 30 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'000 fr.
(deux mille francs), sont mis à la charge des appelantes
X.________ Sàrl, Y.________ Sàrl, Z.________ SA et W.________ Sàrl,
solidairement entre elles.
IV. Les appelantes X.________ Sàrl, Y.________ Sàrl, Z.________ SA et
W.________ Sàrl, solidairement entre elles, doivent verser aux
intimés M. B._______ et Mme B.________, solidairement entre
eux, la somme de 4'600 fr. (quatre mille six cents francs) à
titre de dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me John-David Burdet (pour X.________ Sàrl, Y.________ Sàrl, Z.________
SA et W.________ Sàrl),
- Me Natasa Djurdjevac Heinzer (pour Mme B.________ et M. B._______),

- 31 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Monsieur le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de
Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :