vd_gerichte · JL10.006037 · 2010-06-09 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
307/I
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 9 juin 2010
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Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Creux
Greffier : M. Perret
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Art. 169 CC; 257d, 266n, 266o, 274g al. 1 let. a CO; 23 al. 2 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par A.I.________, à La Sarraz,
locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 7 avril 2010 par le
Juge de paix du district de Morges dans la cause divisant le recourant
d’avec R.________, représentée par la Régie T.________ SA, à La Sarraz,
partie bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 7 avril 2010, notifiée le lendemain aux
parties, le Juge de paix du district de Morges (ci-après : le juge de paix) a
ordonné à A.I.________ de quitter et rendre libres pour le 30 avril 2010 à
midi les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], à La Sarraz (appartement
de 2 pièces au 2ème étage avec cave + place de parc extérieure) (I), dit
qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, le prénommé y sera
contraint par la force, selon les règles prévues aux art. 508 ss CPC (Code
de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (II), arrêté les frais
de justice de la partie bailleresse R.________ à 200 fr. (III), dit que le
locataire A.I.________ lui remboursera ceux-ci à titre de dépens (IV) et
déclaré l'ordonnance immédiatement exécutoire nonobstant recours (V).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée,
complétée par les pièces du dossier (art. 457 al. 1 CPC) :
Par contrat de bail à loyer du 10 avril 2007, R.________, que
représentait la Régie T.________ SA (ci-après : la régie), a remis en location
à A.I.________ un appartement de 2 pièces au 2ème étage de l’immeuble sis
[...], à La Sarraz, avec cave et place de parc extérieure. Conclu pour durer
initialement du 1er mai 2007 au 30 avril 2008, le bail devait se renouveler
aux mêmes conditions pour une durée d'une année et ainsi de suite
d'année en année, sauf avis de résiliation donné au moins quatre mois à
l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer, payable d'avance, a été
fixé à 10'440 fr. par an, soit 870 fr. par mois, savoir 800 fr. de loyer net
plus 70 fr. à titre d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires.
Par courrier recommandé du 8 juillet 2009, la partie
bailleresse, représentée par la régie, a sommé A.I.________ de s'acquitter
de la somme de 4'250 fr., représentant les loyers dus pour les mois d'avril
à juillet 2009 ainsi qu'un montant de 570 fr. au titre de "loyer pour le
studio de juillet 2007" et un montant de 200 fr. au titre de frais de rappel
et recouvrement, dans un délai de trente jours, faute de quoi le bail serait

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résilié, en application de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars
1911; RS 220).
Par formule officielle du 25 novembre 2009 adressée en envoi
recommandé à A.I.________, la partie bailleresse, représentée par la régie,
a résilié le bail en cause avec effet au 31 janvier 2010.
Le 17 février 2010, la régie, représentant la partie bailleresse,
a requis du juge de paix l'expulsion du locataire.
A l'audience tenue le 25 mars 2010 par le juge de paix ont
comparu le locataire A.I.________ personnellement et un collaborateur de la
régie pour la partie bailleresse R.________.
En droit, le premier juge a considéré que le congé était
valable, l'entier de l'arriéré de loyer réclamé n'ayant pas été acquitté dans
le délai de trente jours imparti.
B. Par acte du 17 avril 2010, posté le lendemain, la partie
locataire a recouru contre cette ordonnance, concluant implicitement au
rejet de la requête d’expulsion. En annexe au recours a été produit un lot
de pièces nouvelles.
Par avis du 22 avril 2010, la partie intimée R.________, par
l'intermédiaire de la régie, a été invitée à renseigner la Chambre des
recours sur son prénom, dans le cas où elle était une personne physique,
respectivement sur sa raison sociale, dans le cas où elle était une
personne morale.
Dans ses déterminations du 19 mai 2010, la partie intimée,
représentée par la régie, a conclu au rejet du recours. Elle a en outre
précisé, en réponse au courrier de la cour de céans du 22 avril 2010, que
les propriétaires de l’immeuble étaient "MM. [...], M. [...], la Hoirie [...], la

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Hoirie [...], la Hoirie [...] et Mme [...]." Elle a également produit tout un lot
de pièces nouvelles.
En d roit :
1. a) L’art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d’expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent
ou s’est déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d’assignation
régulière (let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure
lorsque l’informalité est de nature à influer sur le prononcé (let. c).
Selon l'al. 2 de cette disposition, il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice. Celui-ci peut aboutir soit à la
réforme soit à l’annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a et
les références jurisprudentielles citées).
b) Conformément à l'art. 24 al. 1 LPEBL, le recours s'exerce
dans les dix jours dès la notification du prononcé. En l'occurrence, le
recours a été déposé en temps utile.
L'acte de recours indique expressément que le recours est
adressé par A.I.________ et son épouse B.I.________, qui déclarent agir
également pour leurs trois enfants. Il est cependant signé par A.I.________
seul.
Implicites, les conclusions du recours tendent à ce que
l’expulsion ne soit pas ordonnée. Par ailleurs, le recourant n’invoque
aucun grief pouvant s’apparenter à un moyen de nullité.
Le recours est ainsi formellement recevable.

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c) Les pièces nouvelles produites par le recourant n’étant pas
destinées à établir une irrégularité soulevée à l’appui d’un moyen de
nullité, elles doivent être écartées (cf. Guignard in Ducret et alii,
Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 1 ad art. 25 LPEBL et
les références citées, p. 214). Il en va de même des pièces nouvelles
produites par l’intimée.
2. En vertu de l’art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la
procédure d’expulsion doit statuer sur la validité du congé, lorsque celle-ci
est contestée, en examinant la cause de manière complète en fait et en
droit. L’autorité de recours cantonale doit alors au moins disposer d’un
plein pouvoir d’examen en ce qui concerne la violation du droit fédérai
(ATF 119 II 141 c. 4a; 119 II 241 c. 4b et c). Autrement dit, l’art. 23 LPEBL,
qui confère un pouvoir d’examen limité à la Chambre des recours, ne
saurait s’appliquer lorsque la validité du congé a été contestée. En pareil
cas, la Chambre des recours doit disposer d’un libre pouvoir d’examen du
droit tel que le prévoit l’art. 457 al. 2 CPC pour le recours en réforme
contre les décisions du juge de paix (JT 2008 III 12; 2004 III 79).
En l’espèce, le recourant n’a pas saisi préalablement la
Commission de conciliation compétente pour contester la validité du
congé, de sorte que le présent recours doit être examiné sous l’angle
restreint de l’arbitraire (cf. Guignard, op. cit., n. 3 ad art. 23 LPEBL, pp.
210 ss; Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème éd.,
Lausanne 2002, n. 5 ad art. 356 CPC et les réf. citées, pp. 537 s.; ATF 132
III 209 c. 2.1).
3. En premier lieu, il convient d'examiner si la requérante à
l'expulsion dispose de la légitimation active dans la procédure ouverte
devant le juge de paix. A cet égard, il y a lieu de relever que le nom de la
partie bailleresse figurant sur le contrat de bail, à savoir R.________, ne
correspond à aucune personne physique ou morale. Bien plus, interpellée

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à ce sujet, l’intimée a précisé, dans son mémoire, les noms des
propriétaires de l’immeuble abritant l'objet du bail litigieux, à savoir pas
moins de quatre personnes physiques et trois hoiries.
La requérante R.________ n’ayant pas établi avoir une existence
juridique propre au sens du droit suisse, la capacité d’être partie ne
saurait lui être reconnue; il en va de même, a fortiori, de la légitimation
active, ce que le juge doit relever d’office (cf. Poudret/Haldy/Tappy, op.
cit., n. 1 ad art. 62 CPC et les références citées, p. 115).
Cela étant, cette irrégularité constitue un premier motif
d’admission du recours.
4. L'admission du recours se justifie également pour une
deuxième raison, qui tient à la présence, dans les locaux loués, d'une
famille de cinq personnes. Ainsi, le bail porte bien sur un logement de
famille, au sens de l’art. 169 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907;
RS 210), quand bien même il a été conclu avec le seul A.I.________ (cf.
Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 121). Or, selon l’art. 266n CO, le
congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d’un délai de paiement
assorti d’une menace de résiliation, au sens de l’art. 257d CO, doivent être
communiqués séparément au locataire et à son conjoint, c’est-à-dire sous
deux plis distincts (cf. Lachat, op. cit., p. 632 et p. 666). Aux termes de
l’art. 266o CO, le congé qui ne satisfait pas à la condition qui précède est
nul, nullité qui doit être constatée d’office par le juge (cf. Lachat, op. cit.,
p. 628 et p. 633; cf. également Guignard, op. cit., n. 2 ad art. 14 LPEBL,
pp. 189 s.). L’application des règles protectrices de la famille qui
précèdent implique cependant que le bailleur connaisse l’état civil du
locataire (cf. Lachat, op. cit., p. 634).
En l’occurrence, il n’a pu échapper à l’intimée que
l’appartement loué servait à héberger la famille du recourant. Non
seulement l’indication du nombre d’occupants figure expressément sur le
contrat de bail, mais l’intimée fait elle-même référence, dans son

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mémoire, à la procédure d’autorisation de séjour actuellement pendante
dont le recourant et sa famille font l'objet, plus particulièrement aux
décisions de l’Etablissement vaudois d’accueil aux migrants (EVAM)
concernant le paiement des loyers, en produisant un courriel du
responsable d’Yverdon traitant de la santé et du maintien de la famille
dans son logement actuel. Dès lors, il appartenait à l’intimée d’aviser
l’épouse du recourant, par pli séparé, tant du délai comminatoire que de la
résiliation du bail. Les courriers des 8 juillet et 25 novembre 2009 adressés
par la régie au seul recourant ne satisfont pas à cette exigence. Partant, la
résiliation du bail signifiée au recourant est nulle, ce qu'il y a lieu de
constater d’office.
5. Vu ce qui précède, il n’est pas nécessaire d’examiner si le
congé devrait également être considéré comme inefficace du fait que
l’avis comminatoire du 8 juillet 2009 porte sur un montant disproportionné
par rapport au loyer effectivement dû. En effet, la mise en demeure porte
sur un arriéré de loyer de 4’250 fr. (et même de 5’120 fr., si l’on ajoute
comme le fait l’intimée par anticipation le loyer du mois d’août 2009) alors
que les quatre mois échus, soit d’avril à juillet 2009, totalisent 3’480 fr. (4
x 870 fr.). En particulier, le loyer de 570 fr. pour le "studio de juillet 2007"
ne résulte d’aucune pièce produite par la requérante et les frais de rappel
n’ont pas à être pris en compte dans l’avis (cf. Lachat, op. cit., p. 664).
6. En définitive, le recours doit être admis et l’ordonnance
réformée en ce sens que la requête d’expulsion est rejetée.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
350 francs (art. 230 al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]). Obtenant gain de cause, le
recourant a droit à des dépens de deuxième instance de même montant, à
la charge des intimés [...] et [...], [...], de chacun des membres des hoiries
[...], [...] et [...], ainsi que de [...], débiteurs solidaires (art. 91 et 92 CPC).

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. L'ordonnance est réformée aux chiffres I, II et IV de son
dispositif en ce sens que :
I. La requête est rejetée.
II. et IV. Supprimés.
L'ordonnance est confirmée pour le surplus.
III. Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
350 fr. (trois cent cinquante francs).
IV. Les intimés [...] et [...], [...], chacun des membres des hoiries
[...], [...] et [...], ainsi que [...], débiteurs solidaires, doivent
verser au recourant A.I.________ le montant de 350 fr. (trois
cent cinquante francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 9 juin 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- A.I.________,
- Régie T.________ SA (pour R.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Morges.
Le greffier :