vd_gerichte · JL21.006380 · 2021-08-09 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL21.006380-210771
378
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 9 août 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mme Crittin Dayen et M. de Montvallon, juges
Greffière : Mme Cottier
*****
Art. 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par B.________, et A.T.________,
tous deux à [...], intimées, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 21
avril 2021 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause
divisant les appelantes d’avec H.________, à [...], requérante, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance d’expulsion du 21 avril 2021, adressée pour
notification aux parties le 3 mai 2021, le Juge de paix du district de
Lausanne (ci-après : le premier juge ou le juge de paix) a ordonné à
B.________ et A.T.________ de quitter et rendre libres pour le mardi 25 mai
2021 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] à [...] (locaux
commerciaux au rez à l’usage d’un restaurant, un appartement et trois
chambres au 1er étage) (I), a dit qu’à défaut pour les prénommés de
quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la
décision sur requête de H.________, avec au besoin l’ouverture forcée des
locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à
l’exécution forcée de la décision, s’ils en étaient requis par l’huissier de
paix (III), a arrêté les frais judiciaires à 780 fr. et les a compensés avec
l’avance de frais de H.________ (IV), a mis les frais judiciaires à la charge de
B.________ et A.T.________, solidairement entre elles (V), a dit qu’en
conséquence ces dernières, solidairement entre elles, rembourseraient à
H.________ son avance de frais à concurrence de 780 fr. et lui verseraient
la somme de 1'500 fr. à titre de dépens, en défraiement de son
représentant professionnel (VI), et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VII).
En droit, le premier juge, saisi par H.________, bailleresse, d’une
requête en cas clair tendant à l’expulsion de B.________ et A.T.________,
locataires, a retenu que celles-ci ne s’étaient pas acquittées de l’entier de
l’arriéré de loyer réclamé dans le délai comminatoire qui lui avait été
imparti. Il a en outre considéré que le contrat passé par les parties était un
contrat de « bail unique mixte » dès lors qu’il concernait la location de
locaux commerciaux et d’habitation, concluant toutefois au caractère
prépondérant de l’aspect commercial, avec pour corollaire l’application
des règles sur le bail commercial à la procédure. Le magistrat a ensuite
estimé que le congé pour défaut de paiement du loyer qui avait été
signifié aux locataires le 15 décembre 2020 pour le 31 janvier 2021 était

- 3 -
valable. Il a précisé qu’il n’existait aucun motif d’annulation du congé et
qu’aucune prolongation de bail n’était possible en l’espèce. Partant, selon
le premier juge, il s’agissait d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC, de
sorte qu’il a fait droit à la requête d’expulsion de la bailleresse.
B. Par acte du 12 mai 2021, B.________ et A.T.________ ont
interjeté appel contre cette ordonnance en concluant, sous suite de frais
et dépens, à sa réforme en ce sens qu’il soit constaté que la résiliation de
bail à loyer est nulle et que la requête d’expulsion déposée le 3 février
2021 par H.________ est irrecevable. Subsidiairement, elles ont conclu à
l’annulation de l’ordonnance entreprise et au renvoi de la cause à
l’autorité de première instance.
Le 11 juin 2021, B.________ et A.T.________ ont versé l’avance
de frais à hauteur de 1'104 francs.
H.________ n’a pas déposé de réponse dans le délai de 10 jours
imparti à cet effet.
Par avis du 9 juillet 2021, le Juge délégué de la Cour de céans
a signifié aux parties que la cause était gardée à juger et qu’aucune autre
écriture, ni aucun autre fait ou moyen de preuve nouveau, ne serait pris
en considération.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 10 juillet 2014, H.________ (ci-
après : la bailleresse ou l’intimée) a remis en location à A.T.________ et
B.T.________, avec effet au 16 avril 2014, un local commercial au rez avec
appartement de fonction et 3 chambres au 1er étage de l’immeuble sis
...][...] à [...], pour un loyer mensuel de 6'395 fr., charges comprises. Le
contrat de bail précisait en tant que destination des locaux :

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« RESTAURANT et habitation ». L’appartement était loué en tant que
logement de fonction et celui-ci devait obligatoirement être occupé par les
tenanciers du restaurant ou leurs collaborateurs (ch. 31.2a du contrat de
bail).
Par courrier du 25 janvier 2019, la bailleresse a accepté la
demande de A.T.________ et B.T.________ de transférer le bail à loyer
précité aux noms de B.________ et A.T.________ (ci-après : les locataires ou
les appelantes).
2. a) Par courriers recommandés du 29 octobre 2020, la
bailleresse a mis en demeure les locataires de lui verser, dans un délai de
trente jours, un montant de 104'777 fr. 75 correspondant au solde du
loyer du mois de mai 2019, aux loyers des mois de juin 2019 à avril 2020
et de juillet 2020 à octobre 2020, ainsi que des loyers réduits en raison de
la pandémie COVID-19 pour les mois de mai et juin 2020 (3'478 fr. par
mois) relatifs à l’immeuble loué, en l’avertissant qu’à défaut de paiement
dans ce délai, les baux seraient résiliés en application de l’art. 257d CO.
Les locataires ne se sont pas acquittées de l’entier de l’arriéré
de loyer dans le délai imparti.
b) Par formule officielle du 15 décembre 2020 adressée sous
pli recommandé à chaque locataire séparément, la bailleresse a résilié les
baux de B.________ et A.T.________, avec effet au 31 janvier 2021, en
application de l’art. 257d CO.
3. Le 12 janvier 2021, B.________ et A.T.________ ont saisi la
Commission de conciliation d’une requête en annulation du congé déposé
par H.________.
4. Les locataires n’ont pas libéré les locaux au 31 janvier 2021.

- 5 -
5. a) Par requête en cas clair du 3 février 2021 déposée auprès
du juge de paix, H.________ a requis l’expulsion de B.________ et
A.T.________ des locaux objet du bail à loyer.
b) Par courrier du 8 février 2021, la Présidente de la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer a informé le juge
de paix qu’elle avait été saisie d’une requête en annulation du congé
déposée par B.________ et A.T.________ contre H.________. Elle a indiqué
qu’elle n’entendait pas examiner cette requête avant de connaître l’issue
de la procédure d’expulsion pendante auprès du juge de paix.
c) Par courrier du 16 avril 2021, B.________ et A.T.________ se
sont spontanément déterminées sur la requête précitée et ont conclu à
son irrecevabilité. Elles ont relevé à cet égard que A.T.________ habitait
dans l’appartement objet du bail à loyer avec son époux et ses deux
enfants. Dès lors que la résiliation du bail à loyer n’a pas été notifiée à
B.T.________, époux de A.T.________, celle-ci serait nulle. Elles ont produit
une copie du livret de famille, attestant du mariage de A.T.________ et
B.T.________ le [...] 1987.
d) Une audience s’est tenue le 21 avril 2021 en présence de
J.________ pour la bailleresse et de A.T.________ pour les locataires, tous
deux assistés de leur conseil respectif.
Le même jour, la bailleresse s’est déterminée par écrit sur le
courrier du 16 avril 2021 et a notamment fait valoir que le fait de soutenir
que le logement de fonction à l’étage constituerait un logement familial
relevait de l’abus de droit et que les parties, lors de la conclusion du
contrat de bail, n’avaient pas convenu d’un tel usage.
En d roit :
1.

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1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier
état des conclusions devant l’autorité précédente, est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si
les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont
réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à
la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six
mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1).
Cependant, lorsque la validité du congé est également
contestée à titre préjudiciel, la valeur litigieuse est égale au loyer de la
période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si le congé n’est pas
valable, soit, eu égard à la période de protection visée à l’art. 271a al. 1
let. e CO, en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et
1.2.2 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 1.1). Pour le calcul de la
valeur litigieuse, cette période de protection s’écoule dès la date de la
décision attaquée (ATF 137 III 389 consid. 1.1 ; ATF 111 II 384 consid. 1 ;
TF 4A_551/2016 du 3 novembre 2016 consid. 6).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let.
b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, quel que soit le mode de calcul de la valeur
litigieuse, celle-ci est de toute manière supérieure à 10'000 fr., compte
tenu d’un loyer mensuel brut de 6'395 fr., de sorte que la voie de l’appel
est ouverte. Pour le surplus, formé en temps utile par une partie qui y a un
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure

- 7 -
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid.
3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 25 novembre
2020/540 consid. 2).
3.
3.1 Les appelantes font grief au premier juge d’avoir considéré
que la cause relevait de la procédure en cas clair alors que la situation
juridique ne le permettait pas. Elles soutiennent par ailleurs que les
conditions formelles de la résiliation du contrat de bail n’ont pas été
respectées, en particulier celles en lien avec la protection du logement de
famille des art. 266n et 266o CO.
3.2
3.2.1 Conformément à l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet
l’application de la procédure sommaire lorsque l’état de fait n’est pas
litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la
situation juridique est claire (let. b).
La protection par la voie du cas clair permet au demandeur, si
la situation de fait et de droit n’est pas équivoque, d’obtenir rapidement
une décision ayant autorité de chose jugée et exécutoire. Partant, si la
protection dans les cas clairs est accordée, elle aboutit à un jugement
définitif et entré en force au sens matériel, qui empêche que l’affaire soit
rejugée en raison du principe res iudicata (ATF 138 III 620 consid. 5).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une
doctrine ou d’une jurisprudence éprouvée, la norme s’applique au cas
concret et y déploie ses effets de manière évidente. En revanche, la
situation juridique n’est en règle générale pas claire lorsque l’application
d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation du
tribunal, que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte

- 8 -
de l’ensemble des circonstances, comme c’est le cas de l’application du
principe de la bonne foi ou de l’abus de droit (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ;
Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence
fédérale et vaudoise, 2018, n. 4.1 ad art. 257 CPC).
Dans les contestations du droit de bail relatives à la protection
contre les congés, soumises à la procédure simplifiée, les faits doivent
être établis d’office dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale (art.
243 al. 2 let. c et 247 al. 2 let. a CPC). Afin que le but poursuivi par ces
dispositions ne soit pas détourné par la protection en cas clair, celle-ci ne
doit être accordée que lorsqu’il n’existe aucun doute sur le caractère
complet de l’état de fait, qu’en particulier le juge n’avait pas à exercer son
devoir d’interpellation, et que le congé apparaît clairement justifié sur
cette base (ATF 142 IIII 515 consid. 2.2.4 ; TF 4A_609/2020 du 26 mars
2021 consid. 4 ; TF 4A_440/2016 du 24 octobre 2016 consid. 5.2.2 ; TF
4A_184/2015 du 11 août 2015 consid. 4.2.2, non publié à l’ATF 141 III
262 ; TF 4A_265/2013 du 8 juillet 2013 consid. 6 ; TF 4A_7/2012 du 3 avril
2012 consid. 2.5, RSPC 2012 p. 387 ; Colombini, op. cit., n. 5.5 ad art. 257
CPC).
3.2.2 Aux termes de l’art. 266n CO, Le congé donné par le bailleur
ainsi que la fixation d’un délai de paiement assorti d’une menace de
résiliation (art. 257d) doivent être communiqués séparément au locataire
et à son conjoint ou à son partenaire enregistré. Le congé qui ne satisfait
pas à cette condition est nul (art. 266o CO).
3.2.3 En présence d’un contrat de bail unique, lorsque la destination
des locaux est mixte, certains d’entre eux étant destinés à un usage
commercial et d’autres à l’habitation, il convient de déterminer quelle est
la destination prépondérante desdits locaux pour savoir si ce sont les
règles sur les locaux commerciaux qui doivent s’appliquer ou celles
relatives aux baux d’habitation. En pareille situation, il y a lieu de se
fonder sur des données subjectives (volonté des parties) et objectives
(surface réservée à chacun des usagers ; installations existantes, etc.)

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pour déterminer le caractère prépondérant de la destination des locaux en
question, seul étant décisif l’usage entrevu par les parties au moment de
la conclusion du bail, et non l’usage effectif ultérieur. Cependant, si dans
les locaux loués se trouve un logement familial, les règles protectrices des
art. 121 et 169 CC, ainsi que 266m, 266n et 273a CO s’appliquent, même
si l’aspect logement n’est pas prépondérant (ATF 137 III 208 consid. 2.3 ;
David Lachat, Le bail à loyer, Bâle 2019, n. 4.3.3 et les réf. citées). Dans
cette hypothèse, la jurisprudence a considéré qu’une famille ne saurait
être privée de la possibilité d’invoquer les normes protectrices
susmentionnées sous le seul prétexte qu’elle habite, peut-être par
nécessité économique, dans les locaux qu’elle a pris à bail afin de mener
une activité économique (ATF 137 III 208 consid. 2.3).
3.3 Le premier juge a constaté que les parties avaient conclu un
contrat de bail mixte, de sorte qu’il convenait de déterminer si l’on se
devait d’appliquer les règles du bail commercial ou celles du bail
d’habitation. A cet égard, le premier juge a retenu que le contrat de bail
du 10 juillet 2014 prévoyait expressément la destination des locaux, à
savoir « RESTAURANT et habitation » et précisait dans ses dispositions
particulières que l’appartement était loué en tant que logement de
fonction et devait obligatoirement être occupé par les tenanciers du
restaurant et leurs collaborateurs (ch. 31.2a). Le premier juge a dès lors
considéré que c’était bien l’activité commerciale qui était prépondérante
dans le contrat de bail susmentionné, de sorte que l’appartement et les
chambres n’étaient qu’un accessoire du bail commercial et que les règles
du bail commercial s’appliquaient. Il a ensuite constaté que l’entier de
l’arriéré de loyer n’avait pas été acquitté dans le délai de trente jours
imparti et que si les locataires avaient certes contesté en temps utile la
résiliation devant la Commission de conciliation, mais il n’existait aucun
motif d’annulabilité du congé, une prolongation de bail n’étant par ailleurs
pas possible en cas de demeure du locataire. Le premier juge est ainsi
parvenu à la conclusion que le congé était valable et que l’on était en
présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC, de sorte qu’il a fait droit
à la requête d’expulsion de la bailleresse.

- 10 -
3.4 On relèvera d’emblée qu’en procédant à l’interprétation du
contrat de bail à loyer passé entre les parties pour déterminer s’il
s’agissait d’un bail commercial ou d’habitation, et partant, les normes
applicables au cas qui lui était soumis, le premier juge ne pouvait estimer
que la situation juridique était claire. En effet, on ne saurait considérer que
les normes à appliquer s’imposaient de façon évidente au regard du texte
légal ou sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence éprouvée. Mais
surtout, dans leurs déterminations spontanées du 16 avril 2021, les
appelantes ont fait valoir l’existence d’un logement familial et elles ont
produit une copie du livret de famille, attestant du mariage de l’appelante
A.T.________ d’avec B.T.________. Dès lors que le premier juge était informé
de la problématique du mariage et du logement familial, celui-ci ne
pouvait sans autre écarter cette question. Les appelantes ont invoqué la
nullité de la résiliation du bail en se fondant sur les art. 266n et 266o CO,
l’inefficacité du congé pouvant être constatée en tout temps et devant
être relevée d’office par le juge. Dans ces conditions, si le premier juge
entendait remettre en question l’existence du logement familial, il aurait
dû, à tout le moins, interpeller les locataires et attirer leur attention sur le
fait qu’il n’entendait pas se satisfaire de leurs allégations et de la copie du
livret de famille produite. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il y a
effectivement lieu de partir, en principe, de l’idée que des époux vivent
sous le même toit (présomption de fait), ce qui devait conduire à
l’application des normes protectrices applicables au congé impliquant,
sous peine de nullité, à une communication séparée du congé au locataire
et à son conjoint (TF 4C_441/2006 du 23 mars 2007 consid. 4.3.2). La
question de l’existence d’un logement de famille, soulevée par les
appelantes, était donc déterminante et empêchait le premier juge de
considérer que l’état de fait, tel qu’allégué par l’intimée, était clair.
Partant, même si le premier juge est parvenu à la conclusion que la
destination prépondérante des locaux assujettissait le contrat passé par
les parties aux règles applicables en matière de bail commercial,
l’existence probable, en l’état du dossier, d’un logement de famille lui
imposait de toute manière de prendre en compte les normes protectrices
s’y rapportant. Il s’ensuit que la protection par la voie du cas clair ne
pouvait trouver application.

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Au surplus, on relèvera que, dans sa prise de position du 21
avril 2021, la bailleresse a de son côté invoqué notamment l’abus de droit
des locataires à faire valoir un logement familial comme motif de nullité du
congé. Or, une telle question ne saurait être résolue sans instruction dans
le cadre d’une procédure en cas clair.
Au vu de ce qui précède, il convient de considérer que l’état de
fait et la situation juridique ne peuvent être qualifiés de clairs au sens de
l’art. 257 CPC, de sorte qu’en application de l’art. 257 al. 3 CPC, la requête
déposée en ce sens doit être déclarée irrecevable.
4.
4.1 En définitive, l’appel doit être admis et l’ordonnance entreprise
réformée en ce sens que la requête en cas clair tendant à l’expulsion des
appelantes déposée le 3 février 2021 est irrecevable.
4.2 Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les
frais – soit les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la
première instance (art. 318 al. 3 CPC).
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 480 fr. (art.
28 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV
270.11.5]), doivent être mis à la charge de l’intimée qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
L’intimée devra en outre verser la somme de 1'500 fr. aux
appelantes, créancières solidaires, à titre de dépens de première instance.
4.3 Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 2'047 fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC), seront mis à la charge de
l’intimée qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).

- 12 -
L’intimée devra en outre verser aux appelantes de pleins
dépens de deuxième instance pour l’intervention de leur conseil, arrêtés à
2'000 fr. (art. 7 et 20 al. 2 TDC ; [tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2012 ; BLV 270.11.6]).
Par conséquent, l’intimée versera aux appelantes, créancières
solidaires, la somme de 3'104 fr. à titre de dépens et de restitution
d’avance de frais judiciaires de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. La requête d’expulsion en cas clair déposée le 3 février
2021 par H.________ contre B.________ et A.T.________ est
irrecevable.
II. Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 780
fr. (sept cent huitante francs), sont mis à la charge de
H.________.
III. H.________ doit verser à B.________ et A.T.________,
créancières solidaires, la somme de 1'500 fr. (mille cinq
cents francs) à titre de dépens de première instance.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'047 fr.
(deux mille quarante-sept francs), sont mis à la charge de
l’intimée H.________.

- 13 -
IV. L’intimée H.________ doit verser aux appelantes B.________ et
A.T.________, créancières solidaires, la somme de 3'104 fr.
(trois mille cent quatre francs) à titre de dépens et de
remboursement de l’avance des frais judiciaires de deuxième
instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Michel Dupuis (pour B.________ et A.T.________),
- M. Youri Diserens, aab (pour H.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de

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droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :