vd_gerichte · JL16.035056 · 2017-01-25 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL16.035056-161878
33
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 25 janvier 2017
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Crittin Dayen et M. Perrot, juges
Greffière : Mme Huser
*****
Art. 257 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par U.________ et B.________, tous
deux à [...], locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 18
octobre 2016 par la Juge de paix du district de Nyon dans la cause divisant
les appelants d’avec A.J.________ et B.J.________, tous deux à [...],
bailleurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par ordonnance du 18 octobre 2016 notifiée aux locataires le
25 octobre 2016, la Juge de paix du district de Nyon (ci-après : la Juge de
paix) a ordonné à U.________ et B.________ de quitter et rendre libres pour
le lundi 18 novembre à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...],
[...] (appartement de 5,5 pièces au rez-de-chaussée avec garage intérieur
et place de parc extérieure) (I), a dit qu’à défaut pour les parties locataires
de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous
la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de cette
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de cette ordonnance, s’ils en étaient requis
par l’huissier de paix (III), a arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui étaient
compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), a mis les
frais à la charge des parties locataires, solidairement entre elles (V), a dit
qu’en conséquence, les parties locataires, solidairement entre elles,
rembourseraient à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence
de 300 fr. et lui verseraient la somme de 800 fr., à titre de défraiement de
son représentant professionnel (VI) et a dit que toutes autres ou plus
amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le premier juge a en substance considéré que l’entier
de l’arriéré de loyer n’avait pas été acquitté dans le délai de trente jours
imparti ; que les mises en demeure originales reçues par les locataires
étaient signées du représentant des bailleurs et donc valables ; que les
résiliations signifiées par une formule signée par le représentant n’étaient
pas nulles du fait que seul le nom de l’un des cobailleurs était indiqué
comme étant représenté par le mandataire ; que par lettre du 18 mai
2016, les locataires avaient été informés que les deux cobailleurs avaient
donné à un tiers le pouvoir de les représenter dans le cadre de la
procédure en expulsion pour défaut de paiement ; que le congé était par
conséquent valable et que l’on était en présence d’un cas clair au sens de
l’art. 257 CPC.

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B. Par écriture du 3 novembre 2016, U.________ et B.________ ont
fait appel de l’ordonnance précitée, en concluant à son annulation et à ce
que la requête d’expulsion soit déclarée irrecevable, subsidiairement à ce
que la cause soit renvoyée devant le juge de paix pour nouvelle décision.
Les appelants ont requis l’effet suspensif. Le 4 novembre
2016, ils ont été informés que cette requête était sans objet, compte tenu
de l’octroi ex lege de l’effet suspensif en procédure d’appel.
Par réponse du 21 décembre 2016, les intimés ont conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel, à la confirmation de
l’ordonnance querellée et au renvoi de la cause au premier juge pour qu’il
fixe un nouveau délai aux appelants pour quitter et rendre libres les
locaux qu’ils occupent à [...].
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 14 juin 2013, B.J.________ et
A.J.________ ont remis en location à U.________ et B.________ un
appartement de cinq pièces et demie au rez-de-chaussée de l’immeuble
sis [...], à [...]. Le contrat a été conclu pour une durée initiale de trois ans,
soit du 15 juillet 2013 au 1er juillet 2016, renouvelable aux mêmes
conditions pour une année, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des
parties donné et reçu au moins trois mois à l’avance pour la prochaine
échéance et ainsi de suite d’année en année. Le loyer a été fixé à 4'000 fr.
par mois, charges par 250 fr. comprises.
2. Par courriers recommandés du 18 mai 2016, retirés par les
destinataires le 19 mai 2016, les bailleurs, représentés par l’agent
d’affaires breveté Pascal Stouder, ont mis en demeure les locataires de
verser dans un délai de trente jours le montant total de 8'000 fr.,

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correspondant aux loyers impayés des mois d’avril et mai 2016, ainsi
qu’une somme de 1'153 fr. 60, soit des intérêts de retard par 57 fr., des
frais d’intervention par 950 fr. et des frais de poursuite par 146 fr. 60. Il
était précisé qu’à défaut de paiement dans le délai, le bail serait résilié et
leur expulsion requise auprès du juge de paix.
Les locataires n’ont pas versé le montant de l’arriéré de loyer
dans le délai comminatoire.
3. Par formules officielles du 21 juin 2016, le mandataire des
bailleurs a résilié le contrat de bail avec effet au 31 juillet 2016. Ces
documents portent la signature de celui-ci et il y est mentionné, sous la
rubrique « Bailleur ou représentant », « A.J.________ représenté par Pascal
Stouder, agent d’affaires breveté ».
4. Par requête d’expulsion du 3 août 2016, adressée à la Juge de
paix, A.J.________ et B.J.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, à
ce qu’ordre soit donné à U.________ et B.________ de libérer l’appartement
occupé, des mesures d’exécution forcée directe étant d’ores et déjà
ordonnées.
Par déterminations du 5 septembre 2016, les locataires ont fait
valoir qu'ils étaient à jour dans le paiement du loyer et que le retard de
certains paiements s’expliquait par le fait que l’employeur d’B.________
était tombé en faillite. Ils ont également relevé que les mises en demeure
ne comportaient pas de signature manuscrite et qu’elles étaient, de leur
avis, nulles, de même que les résiliations notifiées par un seul des
cobailleurs.
Par déterminations du 12 septembre 2016, les bailleurs ont
maintenu leurs conclusions. Ils ont en particulier mentionné que les
locataires étaient régulièrement en retard dans le paiement du loyer
depuis 2013, que l’arriéré de loyers, réglé le 28 juin 2016, l’avait été après
l’échéance du délai comminatoire et que le loyer du mois de septembre
2016 n’avait pas été payé. Ils ont également relevé que les mises en
demeure originales, contrairement aux copies produites, portaient la

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signature manuscrite du représentant des cobailleurs et que les
résiliations adressées par formules officielles par le mandataire autorisé
en vertu d’une procuration étaient valables, bien que le nom de
B.J.________ n’y figurât pas.
Par courrier du 7 octobre 2016, les locataires ont encore fait
valoir qu’ils s’étaient régulièrement acquittés du loyer durant l’année
2015. Ils ont également insisté sur le fait que la résiliation faite au nom
d’un seul des cobailleurs était nulle et que, par conséquent, la protection
pour cas clairs ne pouvait être accordée. Ils ont produit, sur réquisition de
la partie adverse, les mises en demeure originales portant la signature du
représentant des cobailleurs.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]).
Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure
sommaire (art. 248 let. b CPC), notamment en vertu de la procédure
applicable aux cas clairs (257 CPC), le délai d’appel est de dix jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ;

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TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l’ATF 138
III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour
l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin
au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en
procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que
l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la
partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse
introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit
instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces
éléments, on part du principe que la durée prévisible ne sera, en règle
générale, pas inférieure à un an (CACI 17 mars 2015/129 ; CACI 28 janvier
2015/52).
1.2 En l’espèce, compte tenu du montant du loyer mensuel (4'000
fr.), la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de
l’appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références).
Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature
particulière de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC)
impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est
ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF
4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17
octobre 2013 consid. 3.2 ; CACI 23 décembre 2016/715 consid. 2).

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3. Les appelants reviennent tout d’abord sur le paiement
irrégulier du loyer en 2016, qui s’expliquerait du fait de la faillite de
l’employeur de l’appelante, fait sur lequel les appelants n’ont pas eu
d’emprise.
Les intimés, pour leur part, relèvent que les appelants ont pris
du retard dans le paiement du loyer depuis l’année 2013 et que
l’employeur de l’appelante n’a jamais été en faillite. Ils soulignent encore
que les appelants ne sont toujours pas à jour dans le règlement de leurs
loyers (ou indemnités pour occupation illicite), puisque leur dernier
versement solde le loyer du mois d’août 2016 et qu’ils restent ainsi leur
devoir 16'000 francs.
La faillite de l’employeur de l’appelante, qui constitue une
circonstance nouvelle, ne peut être prise en considération en appel (cf.
consid. 2 supra). Cela importe toutefois peu, puisque les appelants ne
contestent pas ne pas s’être acquittés de l’entier de l’arriéré des loyers
dus dans le délai comminatoire.
Le grief est par conséquent infondé et doit être rejeté.
4. Les appelants discutent ensuite des signatures figurant sur les
mises en demeure et sur les formules officielles de résiliation de bail,
relevant qu’elles ne sont pas les mêmes. Ils prétendent à cet égard qu’ils
ne connaîtraient pas l’identité exacte de leurs auteurs respectifs et qu’ils
ignoreraient si ces personnes ont la qualité juridique pour notifier les actes
en question. Ils estiment ainsi que les mises en demeure non valablement
signées seraient nulles.
Les intimés, quant à eux, précisent que les mises en demeure
ont été signées de la plume de leur agent d’affaires, alors que les formules
officielles de résiliation de bail ont été signées sur son ordre par sa
collaboratrice et ancienne stagiaire, lesquels ont tous deux les pouvoirs de
les représenter.

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Les mises en demeure, produites en original, ont été écrites
sur le papier à en-tête de l’agent d’affaires breveté Pascal Stouder et il est
clairement fait mention du nom « P. Stouder » en guise de signature. Dans
la mesure où cet agent d’affaires a indiqué expressément en préambule
avoir été constitué mandataire par A.J.________ et B.J.________, on ne
saurait dire que les mises en demeure sont nulles.
L’argument des appelants est donc infondé et doit être écarté.
5. Les appelants font encore valoir que les résiliations qui leur ont
été signifiées seraient nulles, dès lors qu’elles émaneraient d’un seul des
cobailleurs.
Les intimés retiennent à cet égard que les mises en demeure
font clairement état du fait que les démarches étaient entreprises tant par
B.J.________ que par A.J.________ et que, du reste, les formules officielles de
notification de résiliation de bail renvoyaient expressément aux courriers
du 18 mai 2016, signé par l’agent d’affaires Pascal Stouder, par lequel il a
précisément informé les locataires qu’il avait été constitué mandataire par
B.J.________ et A.J.________. Les appelants devaient ainsi inférer des
circonstances qu’il existait un rapport de représentation. Les intimés
relèvent encore qu’il serait de pratique courante que les gérances
habilitées à représenter les bailleurs signifient un congé à leur nom sans
faire mention du nom des propriétaires de l’immeuble, ce qui rendrait sans
importance le fait que seul le nom de l’appelant figure sur les formules
officielles en question.
En l’espèce, comme l’ont relevé les intimés, la sommation du
18 mai 2016 avait été signée par l’agent d’affaire Pascal Stouder qui
déclarait expressément avoir été constitué mandataire par les deux
bailleurs A.J.________ et B.J.________ et qui était effectivement au bénéfice
d’une procuration signée le même jour par les deux bailleurs. Tant le
Tribunal fédéral (TF 4A_189/2009 du 13 juillet 2009 consid. 1.2.2) que la

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Cour de céans (CACI 13 février 2015/81 consid. 3c) ont jugé que le fait
pour les locataires de se prévaloir de l'éventuel vice affectant le pouvoir
de représentation du mandataire de la partie bailleresse – dès lors que
seul l’un des cobailleurs était formellement mentionné sur la formule
officielle de résiliation de bail, signée par le représentant – n’apparaissait
pas compatible avec les règles de la bonne foi. Comme dans l’arrêt précité
(CACI 13 février 2015/81 consid. 3c), il faut ainsi considérer que, dans les
circonstances de l’espèce, les appelants, qui invoquent l’absence du nom
de l’un des bailleurs sur la formule de congé, commettent un abus de droit
dès lors qu’ils n’avaient pas intérêt à ce que tous les noms des bailleurs y
figurent et qu’ils savaient, de surcroît, que le représentant agissait au nom
des deux cobailleurs puisqu’ils en avaient été expressément informés par
courriers du 18 mai 2016.
6. En définitive, l’appel doit être rejeté et l’ordonnance entreprise
confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 680 fr.
(art. 62 al. 1 et 3 TJFC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, qui
succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3
CPC).
Les appelants, solidairement entre eux, verseront aux intimés
un montant de 1'000 fr. (art. 12 TDC [tarif des dépens en matière civile du
23 novembre 2010 ; RS 270.11.6]) à titre de dépens de deuxième
instance.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Nyon
pour qu’elle fixe à U.________ et B.________ un nouveau délai
pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...], [...]
(appartement de 5,5 pièces au rez-de-chaussée avec garage
intérieur et place de parc extérieure).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 680 fr. (six
cent huitante francs), sont mis à la charge des appelants
U.________ et B.________, solidairement entre eux.
V. Les appelants U.________ et B.________, solidairement entre
eux, verseront aux intimés A.J.________ et B.J.________,
créanciers solidaires, un montant de 1'000 fr. (mille francs), à
titre de dépens de deuxième instance.
VI. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. U.________ et Mme B.________,
- M. Pascal Stouder, agent d’affaires breveté (pour B.J.________ et
B.J.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :