vd_gerichte · JL24.001217 · 2024-09-06 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL24.001217-240672
407
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 6 septembre 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
MM. Krieger et Segura, juges
Greffière : Mme Egger Rochat
*****
Art. 257d CO ; 257 et 308 al. 1 let. c CPC
Statuant sur l’appel interjeté par Q.________, à [...], intimée,
contre l’ordonnance rendue le 7 mai 2024 par la Juge de paix dans la
cause divisant l’appelante d’avec et D.B.________, à [...], requérants, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par ordonnance du 7 mai 2024, la Juge de paix du district
d’Aigle (ci-après : la juge de paix) a ordonné à Q.________ de quitter et
rendre libres pour le vendredi 21 juin 2024 à midi les locaux occupés dans
l’immeuble sis Chemin [...] à [...] (chalet de vacances) (I), a dit qu’à défaut
pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de
paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à
l’exécution forcée de la présente décision sur requête de la partie
bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la
présente décision, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté
à 1'030 fr. les frais judiciaires, qui étaient compensés avec l’avance de
frais de la partie bailleresse (IV), a mis les frais à la charge de la partie
locataire (V), a dit qu’en conséquence Q.________ rembourserait à
C.B.________ et D.B.________ son avance de frais à concurrence de 1'030 fr.
et leur verserait la somme de 3'000 fr. à titre de dépens, soit 3'000 fr. à
titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que
toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, la première juge a considéré que la procédure en cas
clair de l’art. 257 CPC était applicable, ayant constaté que l’arriéré de
loyer n’avait pas été payé dans le délai de trente jours imparti par l’avis
comminatoire et que le congé était donc valable. Selon la juge de paix,
Q.________ ne pouvait se prévaloir d’une invalidation partielle du contrat de
bail s’agissant du montant du loyer. Elle était réputée avoir renoncé à se
prévaloir d’un vice du consentement s’agissant des défauts de la chose
louée invoqués, dès lors qu’elle s’était, dans un premier temps, prévalue
des droits du locataire en cas de défaut de la chose louée. Prétendant
avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour
cause de défauts de la chose louée, elle devait consigner le loyer en
application de l’art. 259g CO, ce qu’elle n’avait pas fait. En outre, la
première juge n’a pas retenu l’exception de vice du consentement liée à
l’invalidité de la clause relative à l’option d’achat du chalet, dès lors que

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Q.________ n’avait pas invoqué ce vice en temps utile, ne l’ayant soulevé
qu’au cours de la procédure d’expulsion, soit plusieurs mois après la
résiliation du bail.
B. Le 21 mai 2024, Q.________ (ci-après : l’appelante) a interjeté
appel contre l’ordonnance précitée en concluant, avec suite de frais, à son
annulation, à l’irrecevabilité de la requête d’évacuation en cas clair
déposée le 10 janvier 2024 par C.B.________ et D.B.________ (ci-après : les
intimées), et à ce que ceux-ci soient déboutés de toute autre ou contraire
conclusion, frais de première instance mis à leur charge. A l’appui de son
appel, l’appelante a produit des pièces sous bordereau.
Le 6 août 2024, le juge délégué a informé les parties que la
cause était gardée à juger.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du dossier, complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail du 13 juillet 2023, les intimés ont loué à
l’appelante le chalet de vacances [...], sis au chemin [...], à [...] pour un
loyer trimestriel de 87'000 fr., payable d’avance, le bail débutant le
17 juillet 2023 pour se terminer le 15 juillet 2024.
Ce contrat prévoit que la locataire peut exercer une option
d’achat de l’objet du bail pour le prix de 8'000'000 francs.
2. Le 17 octobre 2023, à la suite de trois courriels de rappel de la
part des intimés relatifs à la garantie de loyer de 20'000 fr. impayée,
l’appelante leur a indiqué que le chalet était affecté de plusieurs défauts,
dont elle sollicitait la réparation avant le versement du loyer trimestriel
suivant.

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Le 19 octobre 2023, par lettre adressée en recommandé à
l’appelante, les intimés lui ont réclamé le paiement du loyer trimestriel de
87'000 fr., dû en date du 16 octobre 2023, représentant les loyers des
mois d’octobre à décembre 2023, tout en lui signifiant qu’à défaut de
paiement dans les trente jours, le bail serait résilié.
Par lettre du 23 octobre 2023, les intimés ont contesté
l’existence de la majeure partie des défauts allégués par l’appelante.
Le 21 novembre 2023, par envoi recommandé de la formule
officielle, les intimés ont signifié à l’appelante la résiliation du contrat de
bail susmentionné (cf. supra ch. 1) avec effet au 31 décembre 2023.
3. Le 22 décembre 2023, l’appelante a mentionnée aux intimés
que le chalet loué était entaché de nombreux défauts – tels que système
de chauffage et ascenseur dysfonctionnels – de nature à remettre en
question le qualificatif de maison de luxe. Au vu de cette situation, elle
indiquait avoir suspendu le versement des loyers jusqu’à ce qu’une
solution soit trouvée et considérait que la résiliation était abusive.
Le même jour, par requête de conciliation adressée à la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district d’Aigle
(ci-après : la commission de conciliation), l’appelante a conclu à
l’annulation de la résiliation du bail du 13 juillet 2023, signifiée le
21 novembre 2023 (cf. supra ch. 2 in fine).
4. Par requête d’expulsion en cas clairs du 10 janvier 2024,
accompagnée de pièces sous bordereau, les intimés ont conclu, avec suite
de frais, à ce que l’expulsion immédiate de l’appelante du chalet [...] sis
au chemin [...] à [...] soit ordonnée (I), à ce qu’ordre soit donné à
l’appelante de libérer immédiatement de tous biens et de toutes
personnes le chalet précité (II) et de leur remettre toutes les clés de ce
chalet (III), ces conclusions étant prises sous la menace de la peine
d’amende prévue à l’art. 292 CP qui réprime l’insoumission à une décision
de l’autorité (I, II et III), à ce qu’il soit dit que faute d’exécution dans les dix

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jours dès l’entrée en force de la décision, l’autorité chargée de l’exécution
y procéderait avec l’assistance de l’autorité compétente (IV) et à ce que
l’appelante soit condamnée à leur verser la somme mensuelle de
29'000 fr. dès le 16 octobre 2023 et jusqu’à la libération des locaux, avec
intérêts à 5 % l’an dès chaque échéance mensuelle (V).
Le 28 février 2024, la commission de conciliation a informé la
juge de paix qu’elle suspendait la procédure en annulation du congé
ouverte par requête du 22 décembre 2023 jusqu’à droit connu sur la
procédure d’expulsion.
5. Le 12 avril 2024, l’appelante a déclaré invalider partiellement
le contrat pour dol, subsidiairement erreur, au motif qu’elle aurait accepté
de louer le chalet au prix demandé compte tenu de la possibilité de
l’acheter pour le prix de 8'000'000 fr. prévu dans le contrat, cette
promesse étant toutefois nulle faute de revêtir la forme authentique. Elle
invoquait aussi que le chalet était affecté de graves défauts, son état
étant mauvais et les installations vétustes, et que si elle l’avait su, elle
n’aurait jamais conclu le contrat (cf. supra ch. 1). Elle estimait ainsi que le
loyer devait être réduit à un montant mensuel de 7'250 fr. par mois pour
toute la durée du bail.
6. Par déterminations du 16 avril 2024, l’appelante a conclu, avec
suite de frais, principalement à l’irrecevabilité de la requête d’expulsion,
subsidiairement à son rejet et, en tout état, au rejet de toutes autres ou
contraires conclusions.
A l’audience du 16 avril 2024, la juge de paix a entendu les
parties personnellement.
En d roit :
1.

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1.1 L’appel est ouvert, dans les affaires patrimoniales, contre les
décisions finales de première instance si la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2
CPC). En cas de litige portant sur la question de savoir si les conditions
d’une expulsion selon la procédure en protection des cas clairs sont
réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par l’appel à la
procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six
mois ; lorsque la validité de la résiliation est contestée, la valeur litigieuse
correspond au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné, soit en principe
pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3, JdT 2019 II 235 ;
TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 1).
En procédure sommaire, soit notamment en matière de cas
clairs (art. 248 let. b CPC), l’acte doit être introduit dans les dix jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 et 314 al. 1
CPC) auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1
LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).
1.2 En l’espèce, écrit, motivé et déposé en temps utile par une
partie ayant un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre
une décision dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. au vu du
loyer litigieux, l’appel est recevable.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ;
TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).

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Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ;
TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel). Cette
jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée au juge
d’admettre (ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument non
explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020
consid. 3).
2.2
2.2.1 La nature particulière de la procédure sommaire en protection
des cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur
la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la
production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023 consid.
4.1 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du
7 novembre 2012 consid. 5). L’art. 317 al. 1 CPC s’applique toutefois
pleinement au locataire qui a été attrait en première instance, par la
requête en cas clair du bailleur (cf. TF 4A_470/2022 précité consid. 4.1).
2.2.2 En l’espèce, la pièce nouvelle produite par l’appelante,
consistant en une requête de prolongation de bail datée du 10 mai 2024,
constitue un vrai nova dès lors que postérieure à la clôture d’instruction
menée à l’audience du 16 avril 2024, elle ne pouvait la produire à cette
audience malgré tout sa diligence. La pièce est donc recevable.
3. En substance, l’appelante prétend que la procédure en
protection des cas clairs de l’art. 257 CPC ne serait pas applicable. Le
contrat conclu entre les parties ne serait pas valable, l’appelante ayant été
victime de dol (art. 28 CO), subsidiairement d’une erreur essentielle (art.

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23 et 24 CO) et, dans tous les cas, de vice du consentement. Le loyer fixé
sur la base d’un contrat entaché d’un tel vice serait nul, de sorte qu’elle
ne serait pas tenue de le payer, ni ne pourrait être mise valablement en
demeure de le payer, ni être expulsée de son logement faute de paiement
des arriérés de ce loyer dans le délai comminatoire, en application de
l’art. 257d CO.
3.1 La recevabilité de la procédure de protection dans les cas
clairs est soumise à deux conditions cumulatives.
Premièrement, l’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est
pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d’être immédiatement
prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de
frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de
titres, conformément à l’art. 254 al. 1 CPC. Il ne s’agit pas d’une preuve
facilitée : le demandeur doit apporter la preuve certaine (« voller Beweis
») des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance ne suffit pas.
Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et
concluantes (« substanziiert und schlüssig ») qui ne peuvent être écartées
immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la
procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF
141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1).
Secondement, la situation juridique est claire lorsque
l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au
regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence
éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En
règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et
les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une
norme nécessite un certain pouvoir d’appréciation du juge ou si celui-ci
doit rendre une décision fondée sur l’équité qui intègre les circonstances
concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138
III 123 consid. 2.1.2).

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3.2 En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer
ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes
provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l’art. 257d
CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le bailleur peut
requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257
CPC, aussi bien l’expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement
de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022
consid. 4).
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose
que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard
dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions
cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire
par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a
retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore
accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du
créancier, à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en
demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016
consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). La
jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en
demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette
disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de
congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré

- 10 -
avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1
et les réf. citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de
l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le
bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).
Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire
a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard
à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 140 III 244
consid. 5.1 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3, JdT 2012 II 108, SJ 2011 I 293 ;
Lachat, op. cit., n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à
loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art.
257d CO et les réf. citées).
Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été
exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130
III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; ATF 128 III 271 consid.
2a/aa, JdT 2003 1 606 ; TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4 ;
TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1 consid. 3.2.4 ; CACI 4 août
2022/396).
3.3 En l’espèce, l’appelante ne conteste pas le respect par la
première juge des règles précitées concernant la mise en demeure en lien
avec les arriérés de loyer. Elle s’oppose en revanche à leur application,
dès lors qu’elle conteste la validité du contrat de bail.
4.
4.1 Dans un premier moyen, l’appelante invoque divers éléments
de fait présentés dans ses déterminations que la première juge aurait
omis de retenir. Ces faits seraient pertinents pour établir que le contrat de
bail conclu avec les intimés serait entaché de vices de consentement,
notamment sur l’élément essentiel qu’est le loyer. La procédure en
protection des cas clairs ne serait donc pas applicable.
A cet égard, il y a lieu de relever que l’état de fait peut et doit
se limiter aux questions concernant la procédure en cas clair et que les

- 11 -
allégations de parties ne sont retenues que pour autant qu’elles soient
prouvées par pièces et qu’elles aient un intérêt pour l’appréciation de la
cause, l’état de fait devant pouvoir être immédiatement prouvé sur la
base des moyens de preuve disponibles (cf. supra consid. 3.1). En
l’occurrence, la juge de paix a retenu les éléments de fait relatifs à une
éventuelle invalidation du contrat de bail. Elle s’est référée en particulier
au contenu de la lettre du 12 avril 2024 par laquelle l’appelante avait
déclaré invalider partiellement le contrat pour dol, subsidiairement erreur,
et par laquelle l’appelante avait réitéré les graves défauts de la chose
louée, en précisant que si elle en avait eu connaissance, elle n’aurait
jamais conclu le contrat litigieux. Ces faits ont d’ailleurs été repris dans
l’état de fait sous lettre C chiffre 5 supra. Dès lors que la première juge a
tenu compte des faits pertinents pour apprécier l’existence d’une
éventuelle exception ou objection susceptible de mettre en échec la
recevabilité de la procédure en protection des cas clairs, il n’y a pas lieu
de compléter l’état de fait.
4.2 Dans un deuxième moyen, l’appelante conteste avoir ratifié le
contrat de bail et maintient s’être prévalue d’un vice du consentement dès
qu’elle aurait appris, dans le courant du mois d’octobre, que la clause
d’option d’achat devait revêtir la forme authentique. En signalant les
défauts, elle n’aurait pas ratifié le contrat, ni renoncé à se prévaloir d’un
vice du consentement, puisqu’elle n’a pas payé les loyers subséquents, ni
consigné les loyers.
En l’espèce, l’appelante a signé le bail à loyer le 13 juillet
2023, a payé le premier trimestre et a demandé la réparation de certains
défauts, le 17 octobre 2023, sous peine de ne pas payer le prochain
trimestre. Ce courrier du 17 octobre 2023 a fait suite à trois courriels de
rappels concernant la garantie de loyer, toujours impayée à ce jour. Faute
de paiement dans le délai de mise en demeure imparti par courrier du 19
octobre 2023, les intimés ont résilié le contrat de bail pour le 31 décembre
2023. Toutefois, le 31 décembre 2023, les intimés n’ont pas pu entrer
dans leur chalet, l’appelante leur ayant refusé l’accès. Ce n’est que par
lettre du 12 avril 2024 que l’appelante a déclaré invalider partiellement le

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contrat et que, depuis, elle soutient que sa position est ainsi cohérente
avec la découverte d’une erreur essentielle.
Si l’on devait s’en tenir aux propos invoqués par l’appelante et
à son comportement, celle-ci aurait dû, soit quitter le chalet dès la
connaissance du vice, allégué selon elle déjà le 22 décembre 2023 et donc
au plus tard à ce moment-là, voire déjà en octobre 2023, soit consigner le
loyer à titre d’indemnité pour l’occupation du bien immobilier. Or, elle n’a
fait ni l’un ni l’autre, puisqu’elle occupe toujours le bien. Le moyen est
donc infondé.
4.3 L’appelante soutient dans un moyen subséquent que
l’invalidation pour vice du consentement aurait été annoncée aux intimés
dans le délai annal de l’art. 31 al. 1 CO et que le contrat de bail aurait été
résilié de manière unilatérale. La résiliation du 12 avril 2024 ne serait
d’ailleurs que partielle.
Le même raisonnement que ci-dessus (cf. supra consid. 4.2)
est applicable. Soit l’appelante considère qu’il y a un vice entachant le
contrat et elle devait quitter les lieux, soit elle soutient que sa résiliation
n’est que partielle, mais avec la conséquence qu’elle devait payer le loyer
ou à tout le moins le consigner en application de l’art. 259g CO. Le moyen
est également infondé.
4.4 L’appelante invoque aussi que l’option d’achat prévue dans le
contrat, nulle en application de l’art. 216 al. 2 CO, l’est d’autant plus que
le chalet est affecté de nombreux défauts, qu’elle ignorait lors de la
signature du bail. La requête en expulsion ne serait pas claire au sens de
la procédure sommaire de l’art. 257 CPC.
En l’occurrence, si l’on peut effectivement constater que la
validité de l’option d’achat est problématique et pourrait être nulle au vu
de l’art. 216 al. 2 CO, cela n’a aucun impact sur l’occupation du chalet. En
effet, à nouveau, l’appelante ne peut, simplement, pas occuper le chalet
en ne payant ni loyer, du moins en le consignant, ni indemnité, et en

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réclamant au surplus la réparation des défauts qu’elle allègue. Sous
l’angle des faits, le cas est clair, si elle occupe le chalet, elle doit verser un
montant en contrepartie.
4.5 Dans un dernier moyen, l’appelante expose un long
développement juridique en lien avec le vice de forme et celui du
consentement entachant la promesse de vente. Elle allègue que le contrat
signé entre les parties serait un contrat mixte, soit une promesse de vente
et un contrat de bail. Outre l’absence d’acte authentique, l’appelante
aurait été trompée par l’état du chalet, le loyer exorbitant ne
correspondant pas à l’état réel. Le contrat de bail serait ainsi également
nul en raison des défauts constatés de la chose louée. L’appelante relève
d’ailleurs que la mise en demeure du 19 octobre 2023 ne serait pas
valable, puisque le loyer n’aurait pas été correctement fixé.
4.5.1 Comme exposé au considérant 4.3 supra, le moyen tiré de
l’invalidité de la promesse de vente ne rend pas le contrat de bail
purement et simplement nul. Comme la vente d’immeubles (art. 216 al. 1
CO), la promesse de vente immobilière doit être passée en la forme
authentique (art. 216 al. 2 CO ; ATF 135 III 295 consid. 3.2). Cette forme
solennelle vise notamment à éviter aux parties des engagements
irréfléchis en s’assurant qu’elles comprennent la portée de leurs
engagements et expriment leur volonté de façon claire et complète (ATF
140 III 200 consid. 4.2, JdT 2014 II 401 ; ATF 118 II 32 consid. 3d). La forme
authentique doit porter sur tous les éléments objectivement essentiels du
contrat, ainsi que sur les points subjectivement essentiels, pour autant
que ces derniers, par leur nature, constituent un élément du contrat de
vente ; il s’agit de tous les éléments qui affectent le rapport entre la
prestation et la contre-prestation issues de la vente. La loi soumettant la
validité de la promesse de vente immobilière au respect de la forme
authentique, l’inobservation de celle-ci doit en soi entraîner la nullité de
l’acte (art. 11 al. 2 CO ; ATF 106 II 146 consid. 3 p. 151). Le respect de la
forme ayant un caractère impératif et absolu, il n’y a en principe pas lieu
de se demander si le but pour lequel l’exigence de forme a été instituée
(protection des parties et/ou intérêt public à disposer d’un acte juridique

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clair et sûr) a été affecté ou non par le vice de forme (ATF 120 II 341
consid. 4b ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre 2017 consid. 4.2.3). Une
exception est toutefois prévue à l’art. 20 al. 2 CO qui prévoit que, si le
contrat n’est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont
seules frappées de nullité, à moins qu’il n’y ait lieu d’admettre que le
contrat n’aurait pas été conclu sans elles (par ex. : ATF 124 III 57 consid.
3c, JdT 1999 I 19).
En l’occurrence, l’appelante n’apporte aucun élément factuel
qui démontrerait que la renonciation à l’achat en raison du vice de forme
entraînerait la renonciation au bail en raison d’une invalidité de celui-ci. Au
contraire, il est clair que l’appelante occupe le chalet et a renoncé à le
quitter.
4.5.2 Concernant le contrat de bail proprement dit, l’appelante
invoque les défauts qui rendraient la partie « bail » également nulle, ayant
été victime d’une erreur essentielle quant à leur existence et à leur
répercussion sur le montant du loyer. Elle aurait ainsi invalidé le bail en
raison du loyer excessif compte tenu de l’état du chalet. Toutefois, en
présence de défauts de la chose louée, le locataire ne peut retenir tout ou
partie du loyer et n’a que la possibilité de consigner le loyer selon la
procédure définie à l’art. 259g CO s’il veut échapper à la demeure et
partant au congé donné en application de l’art. 257d CO (TF 4A_140/2014
du 6 août 2014 consid. 5.2 et réf. citées). Or, l’appelante ne démontre pas
avoir invoqué une compensation, ni avoir consigné le loyer. On constate
que l’appelante tente ici d’échapper à cette jurisprudence en plaidant que
le contrat n’a même pas été conclu en raison d’une erreur essentielle. Or,
celui-ci a été signé et le premier loyer versé, de sorte que le contrat a
effectivement été conclu. Certes, l’appelante invoque la nullité pour cause
de dol, mais la jurisprudence a régulièrement rappelé que le locataire qui
soulève la nullité du loyer conclu pour s’opposer à la résiliation immédiate
du contrat et à son expulsion commet un abus de droit, l’institution
juridique étant alors utilisée de façon contraire à son but (ATF 140 III 583
consid. 3.2.4 et réf. citées ; ATF 138 III 401 consid. 2.4, JdT 2015 II 267 ;
ATF 137 III 547 consid. 2.3, JdT 2012 II 187). En l’espèce, il est donc clair

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que l’appelante commet un abus de droit en invoquant l’invalidation du
contrat de bail, ce qui est confirmé par le dépôt d’une requête de
prolongation de bail le 10 mai 2024.
4.6 Au vu des motifs exposés ci-dessus, c’est à juste titre que la
première juge a écarté les éléments de nature à ébranler sa conviction
quant à la clarté juridique de la cause. La motivation de l’appelante est
manifestement révélatrice d’un abus de droit. Elle prétend que le cas n’est
pas clair, car le contrat serait nul. Elle n’offre toutefois pas de quitter les
locaux, comportement qui constitue et démontre un abus de droit. Au
contraire, elle a déposé une requête en prolongation de bail. Quant aux
conditions financières et éventuels problèmes d’exécution du contrat de
bail ou de la promesse de vente, cela ne rend pas la situation moins claire.
En effet, cela ne concerne pas l’expulsion, respectivement les conditions
relatives au paiement du loyer, qui n’auraient pas été respectées. En
l’occurrence, l’appelante n’a pas payé l’arriéré de loyer pour les mois
d’octobre à décembre 2023, au terme échu du 16 octobre 2023, dans le
délai de trente jours imparti par l’avis comminatoire. Le bail a donc été
résilié valablement avec effet au 31 décembre 2023, soit en respectant le
délai de trente jours pour la fin d’un mois par envoi en recommandé de la
résiliation le 21 novembre 2023.
5. En définitive, l'appel, manifestement infondé, doit être rejeté
en application de la procédure de l'art. 312 al. 1 in fine CPC et
l'ordonnance entreprise confirmée.
5.1 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'870 fr.
(art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l'appelante, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
5.2 Compte tenu de l'effet suspensif lié à l'appel (art. 315 al. 1
CPC) et du fait que le terme de l'expulsion est désormais échu, la cause
sera renvoyée à la première juge pour qu'elle fixe à l'appelante un
nouveau délai pour libérer les locaux litigieux.

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5.3 Les intimés n’ayant pas été interpellés, il n’y a pas lieu
d’allouer de dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district d’Aigle pour
qu’elle fixe à Q.________ un nouveau délai pour libérer les
locaux occupés dans l’immeuble sis Chemin [...] à [...] (chalet
de vacances).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'870 fr.
(mille huit cent septante francs), sont mis à la charge de
l’appelante Q.________.
V. Il n’est pas alloué de dépens.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :

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Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Luca Minotti, av. (pour Q.________),
- Me Matthieu Genillod, av. (pour C.B.________ et D.B.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district d’Aigle.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :