vd_gerichte · XG07.036033 · 2010-01-28 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
56/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 28 janvier 2010
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Krieger
Greffière : Mme Rossi
*****
Art. 127, 128 ch. 1, 256 al. 1, 259, 259a al. 1 let. a et b et 259d
CO; 452 CPC; 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par B.________ SA, à Bussigny-près-
Lausanne, défenderesse, contre le jugement rendu le 23 octobre 2008 par
le Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause divisant la
recourante d’avec A.Z.________ et B.Z.________, tous deux à Morges,
demandeurs.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
806

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En fait :
A. Par jugement du 23 octobre 2008, dont la motivation a été
notifiée aux parties le 5 novembre 2009, le Tribunal des baux du canton
de Vaud a prononcé que le loyer net dû par les demandeurs B.Z.________
et A.Z.________ pour l'appartement d'une pièce au 2ème étage de
l'immeuble sis [...], à Morges, utilisé à titre de local professionnel, est fixé
à 757 fr. dès le 1er octobre 2007 (I), ordonné à la défenderesse B.________
SA de procéder aux travaux suivants dans un délai de trente jours dès
jugement définitif et exécutoire: - remise en état de la moquette, de
couleur beige, de l'escalier du 2ème étage, soit par son enlèvement, soit
par son remplacement, de manière conforme aux règles de l'art; -
remplacement de la vitre cassée au-dessus du palier menant aux locaux
loués par les demandeurs;
- redressement ou suppression de la tôle située au plafond, au droit de
l'escalier de l'entrée; - nettoyage du tapis rouge qui mène aux locaux
loués par les demandeurs (II), réduit le loyer net de l'appartement de 5%
du 15 juin 1996 au 30 septembre 2007 pour le défaut de conciergerie,
ainsi que de 10% du 11 avril 2007 au 15 mars 2008 et de 5% du 16 mars
2008 au 31 juillet 2008 pour le défaut de travaux d'entretien des peintures
et des carrelages des parties communes de l'immeuble (III), dit que la
défenderesse doit payer aux demandeurs, solidairement entre eux, la
somme de 6'586 fr. à titre de loyers versés en trop du 1er août 1997 au 31
juillet 2008 compte tenu des réductions allouées ci-dessus (IV), libéré les
loyers consignés par les demandeurs auprès de la [...] à hauteur de 6'586
fr. en faveur des locataires - solidairement entre eux - en paiement du
montant alloué sous chiffre IV, et le solde en faveur de la défenderesse
(V), arrêté les frais de justice des demandeurs, solidairement entre eux, à
2'630 fr. et ceux de la défenderesse à 1'500 fr. (VI), alloué des dépens
réduits d'un quart aux demandeurs, solidairement entre eux, par 3'622 fr.
50 (VII) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VIII).

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L'état de fait de ce jugement, complété par les pièces du
dossier (art. 452 CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966;
RSV 270.11), retient les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer du 4 juin 1996, B.________ SA,
représentée par [...], a remis en location à B.Z.________ et A.Z.________
l'appartement d'une pièce au 2ème étage de l'immeuble sis [...], à Morges,
dès le 15 juin 1996. Le loyer mensuel net était fixé à 900 francs. Sous la
rubrique «Destination des locaux» figurait la mention «local professionnel
[...]».
Pour accéder à l'appartement des locataires, les clients de
ceux-ci doivent emprunter la première partie de la cage d'escalier mais
pas la seconde menant à l'étage supérieur, celle-ci partant toutefois
devant la porte du local susmentionné.
Par lettre du 11 avril 2007, les locataires ont fait part à la
représentante de la bailleresse de diverses plaintes relatives à l'absence
de conciergerie dans l'immeuble et au mauvais état des parties
communes. Ils ont requis le remboursement de 6% du loyer mensuel
depuis le 15 juin 1997, la mise en place d'un service de conciergerie, ainsi
que le nettoyage, la réparation et la remise en ordre des locaux communs
jusqu'au 15 mai 2007, faute de quoi ils consigneraient le loyer dès le mois
de juin 2007.
Un second courrier au contenu similaire a été adressé à la
régie le 25 mai 2007, le délai pour y donner la suite demandée étant fixé
au 10 juin 2007, faute de quoi le loyer serait consigné dès le mois de juillet
2007.
Le 3 juillet 2007, A.Z.________ et B.Z.________ ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Morges (ci-après: la commission de conciliation).

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Dès le 1er octobre 2007, la bailleresse a chargé l'entreprise
J.________ du nettoyage des parties communes de l'immeuble en cause, le
salaire du concierge s'élevant à 172 fr. par mois.
Par décision du 22 octobre 2007, la commission de conciliation
a notamment ordonné à la bailleresse de procéder - d'ici au 30 novembre
2007 - à l'entretien (nettoyage) et à la réfection du couloir et de la cage
d'escalier (carrelages, reboucher les trous dans les murs, ancrage de la
main courante), dit que les loyers des mois de juillet à novembre 2007
demeuraient consignés d'ici à la parfaite exécution de ces travaux et
accordé jusqu'à ce moment-là une réduction de loyer de 6% dès le mois
d'avril 2007.
Par requête du 21 novembre 2007, les locataires ont ouvert
action contre la bailleresse auprès du Tribunal des baux, concluant, sous
suite de frais et dépens, à la réduction du loyer mensuel net des locaux
loués de 20% dès le 1er octobre 2007 (I), à ce qu'ordre soit donné à la
bailleresse de procéder ou faire procéder par un tiers et à ses frais aux
travaux d'entretien nécessaires à la remise en état de la cage d'escalier
de l'immeuble, à savoir notamment la réfection des carrelages du corridor,
ainsi que des plâtres des murs et plafonds, dans un délai de dix jours dès
le jugement définitif et exécutoire à intervenir (II), à ce qu'ordre soit donné
à la bailleresse de mettre sans délai sur pied un service de conciergerie ou
de faire procéder de toute autre manière au nettoyage régulier des parties
communes de l'immeuble, à ses frais, dans un délai de dix jours dès le
jugement définitif et exécutoire à intervenir (III), à une réduction du loyer
mensuel net de 20% dès le 15 juin 1996 et jusqu'à parfaite exécution par
la bailleresse des injonctions citées sous chiffres II et III (IV), à ce qu'il soit
dit que la bailleresse est la débitrice des locataires, solidairement entre
eux, des loyers payés en trop pour la période du 15 juin 1996 au jour du
jugement définitif et exécutoire à intervenir, selon précisions qui seront
données au jour de l'audience de jugement (V) et que les loyers consignés
seront déconsignés en faveur de la bailleresse à exécution complète des
injonctions citées sous chiffres II et III, sous déduction du montant dû selon
chiffre IV (VI).

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En mars 2008, la défenderesse a procédé à des travaux
d'entretien de la première partie de la cage d'escalier allant jusqu'au
palier situé devant les locaux loués par les demandeurs.
Les parties ont été entendues à l'audience du Tribunal des
baux du 12 juin 2008. Une inspection locale a été effectuée, lors de
laquelle les juges ont constaté que la seconde partie de la cage d'escalier,
qui n'avait pas encore été rénovée, se trouvait dans un état de
délabrement avancé. Les peintures des murs étaient en effet fortement
écaillées, les murs tombaient en morceaux - des trous importants y
apparaissant par endroits - et le carrelage était si usé qu'il avait en grande
partie perdu sa couleur d'origine et ne pouvait plus être correctement
nettoyé en raison de la disparition de son vernis. En outre, une vitre de la
porte palière située à l'étage de l'appartement en cause était brisée, une
tôle au plafond au droit de l'escalier de l'entrée de l'immeuble était tordue
et saillante, la moquette beige couvrant l'escalier menant à la porte
palière précitée était très sale, usée - ayant par endroits perdu sa couleur
d'origine - et n'était pas bien fixée à l'escalier, et le tapis rouge du palier
situé devant la porte des locaux loués était très sale et parsemé de taches
de peinture blanche.
Dans son écriture du 18 juin 2008, la défenderesse a admis la
baisse de loyer requise, en vertu de la modification du taux hypothécaire
et de l'indice suisse des prix à la consommation pour un total de 15,81%
par mois, dès le 1er octobre 2007 (I), ainsi qu'une réduction de loyer de
10% pour la période du 15 mai 2007 au 15 mars 2008, les loyers
consignés devant pour le reste être libérés en sa faveur (II), consenti à
effectuer un rafraîchissement de la surface de la porte palière devant
l'appartement loué, à l'exclusion de la montée d'escalier en direction des
combles occupés par un tiers (III) et conclu au surplus à libération en
soulevant expressément l'exception de prescription (IV).

- 6 -
En juillet 2008, la défenderesse a procédé à des travaux
d'entretien de la seconde partie de la cage d'escalier, y compris le palier
situé devant l'appartement loué par les demandeurs.
Les parties et deux témoins ont été entendus à l'audience du
23 octobre 2008. T.________, locataire de l'immeuble depuis une
cinquantaine d'années, a déclaré qu'il n'y avait pas de service de
conciergerie avant l'arrivée des demandeurs, chaque locataire balayant
devant sa porte. A cette époque-là, il s'était proposé auprès de la
défenderesse comme concierge et, dans l'attente d'une réponse définitive
de celle-ci, il nettoyait les parties communes de l'immeuble lorsque les
demandeurs sont devenus locataires. Il leur avait fait visiter le local en
cause et leur avait remis les clefs au début du bail, leur indiquant qu'ils
pouvaient s'adresser à lui en cas de problème et se présentant à eux
comme le concierge qu'il pensait être. La défenderesse ne l'ayant pas
confirmé dans cette fonction ni donné une quelconque compensation pour
ses services, il avait cessé de s'occuper de la conciergerie après quelques
semaines. Le témoin a indiqué qu'au vu de ces circonstances, les
demandeurs pensaient que l'immeuble était doté d'un tel service.
La défenderesse a quant à elle admis n'avoir pas fait réparer la
tôle saillante, la moquette beige et le tapis rouge, étant d'avis qu'elle
n'avait pas à le faire, dès lors qu'elle n'avait pas été informée de ces
défauts avant l'ouverture de l'action devant le Tribunal des baux.
Lors de cette audience, les demandeurs ont précisé leur
conclusion II en ce sens que les travaux de réfection de la cage d'escalier
restant à effectuer étaient la remise en état de la moquette de l'escalier
du 2ème étage - par son enlèvement ou son remplacement de manière
conforme aux règles de l'art -, le remplacement de la vitre cassée au-
dessus du palier menant aux locaux loués, le redressement ou la
suppression de la tôle située au plafond au droit de l'escalier de l'entrée et
le nettoyage du tapis rouge conduisant à l'appartement en cause, les
autres conditions de l'injonction demeurant inchangées.

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Par déclaration dictée au procès-verbal, les demandeurs ont
admis le calcul de baisse de loyer résultant de la conclusion I prise par la
défenderesse le 18 juin 2008. Ils ont demandé au Tribunal des baux de
prendre acte, avec suite de frais et dépens, de ce passé-expédient partiel -
renonçant à la partie de leur propre conclusion I allant au-delà de celui-ci -
, ainsi que du passé-expédient partiel sur les conclusions II et III de la
défenderesse, maintenant leurs conclusions dans la mesure où elles
allaient au-delà de ce qui était admis par la bailleresse.
La défenderesse a quant à elle conclu, sous suite de frais et
dépens, au rejet de toutes les conclusions des demandeurs allant au-delà
de celles qu'elle avait prises le 18 juin 2008.
Après avoir, dans un premier temps, soutenu que l'entreprise
J.________ n'effectuait pas correctement les nettoyages, les demandeurs
ont renoncé à cet argument dans leur plaidoirie.
En droit, les premiers juges ont considéré qu'en vertu du
passé-expédient partiel des demandeurs sur la baisse de 15,81% admise
par la défenderesse, le loyer mensuel net des locaux en cause devait être
fixé à 757 fr. dès le 1er octobre 2007. Ils ont estimé que l'état de
délabrement des parties communes était tel qu'il ne correspondait plus à
ce qui pouvait légitimement être supporté par les locataires, qu'il
restreignait l'usage de la chose louée et constituait un défaut de celle-ci
de moyenne importance. La bailleresse étant tenue d'y remédier, ils ont
par conséquent ordonné à celle-ci de procéder aux travaux encore à
effectuer après ceux entrepris en mars et juillet 2008, soit à la remise en
état de la moquette beige, au remplacement de la vitre cassée, au
redressement ou à la suppression de la tôle du plafond au droit de
l'escalier de l'entrée et au nettoyage du tapis rouge, ces éléments ne
restreignant toutefois pas à eux seuls l'usage de la chose louée et ne
justifiant dès lors pas une réduction de loyer pour l'état de la cage
d'escalier après le 31 juillet 2008. En raison du défaut de travaux
d'entretien des peintures et des carrelages des parties communes de
l'immeuble, le Tribunal des baux a admis une baisse de loyer de 10% pour

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la période allant de la date des premières plaintes des demandeurs le 11
avril 2007 au 15 mars 2008 - époque de la première partie des travaux
auxquels la défenderesse avait procédé - et de 5% du 16 mars 2008 au 31
juillet 2008, la cage d'escalier ayant toujours été affectée d'un défaut de
plus petite importance jusqu'à la date de la seconde partie des réfections.
Sur la base des déclarations du témoin T.________ et après interprétation
de la volonté des parties, les premiers juges ont retenu qu'il était établi
que les demandeurs avaient eu l'intention de conclure un bail portant sur
un appartement situé dans un immeuble qui bénéficiait d'un service de
conciergerie et admis une baisse de loyer de 5% du 15 juin 1996 au 30
septembre 2007 pour absence d'une telle prestation, la réduction
équivalant au salaire du concierge divisé par le nombre d'appartements
mis en rapport avec le loyer mensuel net payé par les demandeurs.
L'entreprise J.________ ayant été mandatée pour le nettoyage des parties
communes de l'immeuble depuis le 1er octobre 2007, le Tribunal des baux
a rejeté la conclusion relative à la mise en place d'un service de
conciergerie. Dès lors que l'action en restitution des loyers payés en trop
est de nature contractuelle et que dite restitution s'effectue en un seul
versement, les premiers juges ont soumis la prétention des demandeurs à
ce titre au délai de prescription de dix ans prévu à l'art. 127 CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220) et non à celui de cinq ans de l'art.
128 CO applicable aux prestations périodiques. La prescription ayant été
interrompue par la requête du 3 juillet 2007 déposée auprès de la
commission de conciliation et par les actes judiciaires subséquents des
parties, ils ont alloué aux demandeurs le montant total de 6'586 fr. pour
les loyers versés en trop du 1er août 1997 au 31 juillet 2008, calculé en
fonction du nouveau loyer fixé et des réductions accordées.
B. Par acte du 13 novembre 2009, B.________ SA a recouru contre
ce jugement, concluant, sous suite de frais et dépens de première et
deuxième instances, à sa réforme en ce sens qu'elle ne doit qu'une
réduction de loyer de 10% pour la période du 15 mai 2007 au 15 mars
2008 et que les loyers consignés sont pour le surplus libérés en sa faveur,

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les autres conclusions des intimés A.Z.________ et B.Z.________ étant
rejetées.
Dans son mémoire du 15 janvier 2010, elle a développé ses
moyens et pris les conclusions suivantes, sous suite de frais et dépens:
«A titre de nullité
Le jugement rendu le 23 octobre 2008, motivé le 4 novembre
2009 par le Tribunal des baux du canton de Vaud est annulé.
A titre de réforme
Le jugement rendu le 23 octobre 2008, motivé le 4 novembre
2009, par le Président du Tribunal civil d'arrondissement de
l'Est vaudois (sic!) est réformé en ce sens que:
1. Le loyer net dû par les demandeurs B.Z.________ et
A.Z.________ pour l'appartement de une pièce au 2ème
étage de l'immeuble sis [...], à Morges, est fixé à 757
francs (sept cent cinquante-sept francs) dès le 1er octobre
2007.
2. Toutes autres plus amples condamnations de B.________
SA sont rejetées.
3. La répartition des frais et dépens allouée en première
instance est revue en ce sens que tous les frais de Justice
sont mis à la charge des demandeurs et intimés, une juste
indemnité pour les dépens de Fr. 4'000.- étant octroyée
au défendeur et recourant».
En d roit :

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1. a) Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC, applicables par renvoi
de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV
173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les
jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
b) Les conclusions doivent figurer dans l’acte de recours, sous
peine d’irrecevabilité. Il ne saurait ainsi être tenu compte des conclusions
prises après l'expiration du délai de recours, en particulier dans le
mémoire ampliatif (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème
éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 461 CPC, p. 714).
Par conséquent, le recours tend uniquement à la réforme,
seules des conclusions en réforme ayant été prises dans l'acte de recours
et le fait que la recourante ait exposé ultérieurement des moyens de
nullité ne permettant pas de pallier l'absence initiale de conclusions en
nullité. En outre, dans la mesure où les conclusions en réforme du
mémoire vont au-delà de celles prises dans l'acte de recours, elles sont
irrecevables.
2. Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de l'art.
13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux,
sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).

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En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et aux autres preuves administrées. Il a été complété sur la
base du dossier.
3. a) Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la
chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel
elle a été louée, et de l'entretenir en cet état.
L'art. 259 CO dispose que le locataire doit, conformément à
l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés
par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à
l'entretien normal de la chose.
La définition du défaut au sens des art. 259 ss CO ne figure
pas dans la loi. La doctrine et la jurisprudence se réfèrent à l'état
approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée au sens de l'art. 256
al. 1 CO. Cette notion suppose la comparaison entre l'état réel de la chose
et l'état convenu. Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une
qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait
légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu.
Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence
dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en
compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la
construction, le montant du loyer (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
pp. 216 et 219; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 28 ad art. 258 CO, p.
382 s.; TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 c. 4.1 et réf.; SJ 1997 p. 661 c.
3a). La chose louée, composée des locaux objets du contrat et des
installations et aménagements énumérés dans le bail, comprend aussi les
installations communes (escalier, hall d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble
et autres terrains attenants; l'état approprié à l'usage convenu, dont le
bailleur est garant, s'étend à l'ensemble (SJ 1997 p. 661 c. 3a). Les
désagréments que peut rencontrer le locataire doivent dépasser les

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limites de la tolérance pour constituer un défaut de la chose louée (TF
4C.368/2004 précité c. 4.1).
Aux termes de l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des
défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il
n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché
d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du
bailleur la remise en état de la chose (let. a) ou une réduction
proportionnelle du loyer (let. b). Le locataire d'un immeuble peut en outre
consigner le loyer (art. 259a al. 2). Selon l'art. 259d CO, si le défaut
entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire
peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du
moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination
de ce dernier. La réduction de loyer peut aussi être due lorsqu'il s'agit d'un
défaut qui n'affecte que peu l'usage des locaux, par exemple d'un défaut
purement esthétique dont l'existence se prolonge (Lachat, op. cit., p. 255).
Pour le calcul de cette réduction, il convient de procéder selon la méthode
proportionnelle, consistant à comparer l'usage actuel de la chose louée -
affectée de défauts - avec son usage conforme au contrat, qui en est
exempt. Il s'agit donc de réduire le loyer dans un pourcentage identique à
la réduction effective de l'usage des locaux. Dans les cas où le calcul
proportionnel n'est pas aisé, la diminution de jouissance de la chose louée
pourra être évaluée en équité. Le juge dispose d'un large pouvoir
d'appréciation dans la détermination de la quotité de la réduction du loyer
(Lachat, op. cit., p. 257 s.).
b/aa) La recourante estime que les premiers juges n'auraient
pas dû accorder aux intimés une réduction de loyer en raison de l'état de
la cage d'escalier.
bb) Ce moyen est irrecevable en tant qu'il concerne la
réduction de 10% pour la période du 15 mai 2007 au 15 mars 2008, qui
n'était pas remise en cause dans les conclusions de l'acte de recours,
seules pertinentes en l'espèce (cf. c. 1b supra).

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Au surplus, c'est à tort que la recourante invoque la vétusté de
l’immeuble, qui daterait du 17ème siècle, pour exclure toute exigence des
locataires quant à l’état des parties communes de l’immeuble. En effet, il
ressort des constatations faites par les premiers juges lors de l'inspection
locale du 12 juin 2008
- soit que la cage d’escalier était dans un état de délabrement avancé,
que les peintures des murs étaient fortement écaillées, que les murs
tombaient en morceaux, des trous importants y apparaissant par endroits,
et que le carrelage était si usé qu’il avait en grande partie perdu sa
couleur d’origine et ne pouvait plus être correctement nettoyé en raison
de la disparition de son vernis (jgt, p. 8) - que l'état des locaux communs
n'était pas acceptable. La recourante en est d’ailleurs convenue,
puisqu’elle a entrepris des travaux en cours de procédure (jgt, pp. 8-9).
Peu importe que l’usage des escaliers n’ait pas été empêché, dès lors que,
comme exposé précédemment, le défaut peut être purement esthétique.
A cet égard, il est également sans pertinence que la seconde partie des
escaliers ne soit pas utilisée par les intimés, ces derniers et leurs clients
n'en étant pas moins exposés au défaut esthétique qui l'affecte. C’est ainsi
à juste titre que, malgré les travaux effectués dans la première partie de
la cage d’escalier utilisée par les intimés (jgt, p. 8), les premiers juges ont
considéré que le défaut avait perduré s’agissant de la deuxième partie
visible, quoique utilisée seulement par d’autres locataires. En outre, le
palier, la moquette beige, la vitre de la porte palière et la tôle au plafond
de la cage d'escalier présentaient toujours un état d'entretien
insatisfaisant, de sorte que, comme l'a relevé le Tribunal des baux, l'état
de la cage d'escalier avait des répercussions négatives sur l'image que la
clientèle des intimés se faisait du commerce de ces derniers (cf. jgt, p.
11).
Quant à la quotité de la réduction, elle n’a pas, contrairement
à ce que laisse entendre la recourante, à dépendre d’une perte de
clientèle effective des intimés, le fait qu’il manque à la chose louée,
respectivement aux parties communes de celle-ci, une qualité qu’elle
devrait avoir étant suffisant pour la justifier. Au surplus, s’agissant d’un
local utilisé à des fins commerciales, les premiers juges n’ont pas abusé

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de leur large pouvoir d’appréciation en évaluant à 10%, respectivement à
5% après les travaux partiels, la perte d'usage de la chose louée et la
réduction du loyer de celle-ci.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce point.
c) La recourante prétend également que c'est à tort que les
premiers juges ont vu un défaut dans l’absence de service de conciergerie
pour la période du 15 juin 1996, date du début du bail, au 30 septembre
2007, veille de la mise en place d’un tel service. Selon elle, les prestations
d’un concierge n’étaient pas prévues par le contrat et, de toute manière, il
serait abusif d’exiger ces prestations après s’en être passé durant quelque
dix ans.
Or, il ressort des déclarations du témoin T.________ que celui-ci
s'est présenté aux intimés, lors de leur première visite des locaux, comme
le concierge. Selon le principe de la bonne foi, les locataires pouvaient dès
lors admettre que, comme cela est usuel et ainsi que l’a d’ailleurs mis en
place la recourante dès le mois d'octobre 2007, un service de conciergerie
faisait partie des conditions contractuelles. On ne saurait leur reprocher de
n'en avoir pas immédiatement exigé la mise en œuvre. De plus, comme
l'ont considéré les premiers juges (jgt, p. 12 in fine), la recourante a
également manifesté la volonté de louer aux demandeurs un local dans un
immeuble bénéficiant d'un concierge en la personne de T.________, dès lors
qu'elle a chargé celui-ci de la visite des locaux mis en location et de l'état
des lieux d'entrée avec les nouveaux locataires. Même si telle n'était pas
la réelle volonté de la bailleresse, les apparences créées par celle-ci ont
permis aux intimés de penser de bonne foi qu'un tel service était assuré
par le témoin, de sorte qu'une volonté commune présumée des parties en
ce sens peut être retenue.
Quant à la quotité de la réduction du loyer liée à l’absence
d’un tel service, la recourante ne saurait tirer argument du caractère
modeste du montant du loyer, puisque que les premiers juges se sont
précisément basés sur ce dernier - mis en rapport avec le coût de la

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conciergerie à compter du mois d’octobre 2007 et le nombre
d'appartements de l'immeuble - pour déterminer l'ampleur de la réduction
(jgt, p. 13).
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce point également.
4. La recourante conteste enfin que la prescription décennale
s’applique à la créance en restitution de loyers.
Selon un arrêt du Tribunal fédéral, le délai de cinq ans de l’art.
128 ch. 1 CO est applicable aux prétentions du locataire en restitution des
loyers versés en trop en raison d'un défaut, les loyers étant des
prestations périodiques (ATF 130 III 504 c. 8.2). Toutefois, cette
jurisprudence omet de prendre en considération le fait que l’art. 128 ch. 1
CO ne vise que «les loyers et fermages, les intérêts de capitaux et toutes
autres redevances périodiques». Or, la créance en restitution d’un
montant global au titre de réduction de loyer n’a pas de caractère
périodique. Certains auteurs estiment également que la restitution de
loyers payés en trop est soumise à la prescription de l'art. 127 CO, cette
prestation étant de nature contractuelle mais n'entrant pas dans les
rubriques de l'art. 128 CO (Piotet, La restitution des loyers ou d'acomptes
de frais accessoires perçus à tort: un autre avis sur la question de la
prescription et du transfert de la chose louée, in Cahiers du bail [CdB]
2006, pp. 1 ss, spéc. pp. 3-4; Morin, La restitution des paiements en
matière de bail, in 15ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008,
pp. 146 et 164; cf. également CCIV, 26 avril 2006, no 56/2006). C'est ainsi
avec raison que les premiers juges ont fait application de la prescription
décennale prévue à l’art. 127 CO.
Mal fondé, le recours doit également être rejeté sur ce point.
5. En conclusion, le recours doit être rejeté, en application de
l'art. 465 al. 1 CPC, et le jugement confirmé.

- 16 -
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
500 fr. (art. 8 al. 1 et 232 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante B.________ SA
sont arrêtés à 500 fr. (cinq cents francs).
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 28 janvier 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Astyanax Peca (pour B.________ SA),
- Me Joël Crettaz (pour A.Z.________ et B.Z.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 5'686 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La greffière :