vd_gerichte · JL16.016809 · 2016-07-18 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL16.016809-160994
417
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 18 juillet 2016
____________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Colombini et Mme Courbat, juges
Greffière : Mme Bourqui
*****
Art. 257 CPC et 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par J.________SA, à [...], contre
l’ordonnance d’expulsion rendue le 24 mai 2016 par la Juge de paix du
district de Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec
W.________SA, à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
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En fait :
A. Par ordonnance du 24 mai 2016, notifiée aux parties le 6 juin
2016, la Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à J.________SA de
quitter et rendre libres pour le vendredi 24 juin 2016 à midi, les locaux
occupés dans l’immeuble sis à [...] (I), a dit qu’à défaut pour la partie de
quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la
présente décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force
publique de concourir à l’exécution forcée de la présente décision, s’ils en
sont requis par l’huissier de paix (III), a arrêté les frais judiciaires à 360 fr.,
qui sont compensés avec l’avance de frais de la bailleresse (IV), a mis les
frais à la charge de la partie locataire (V) et a dit que la partie locataire
remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de
360 fr. et lui versera la somme de 700 fr. à titre de dépens en défraiement
de son représentant professionnel et 35 fr. de débours.
En droit, la Juge de paix a retenu que, faute de paiement dans
le délai comminatoire du montant de 8'500 fr., représentant les loyers dus
pour les mois de décembre 2015 et janvier 2016, le congé était valable et
qu’il s’agissait d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272).
B. Par acte du 14 juin 2016, J.________SA a formé appel contre
cette ordonnance, concluant à son annulation, le bail étant valable
jusqu’au terme et la résiliation étant nulle.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :

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1. Par contrat de bail à loyer du 23 avril 2007, W.________SA a
remis en location à J.________SA un bar dancing comprenant des locaux au
rez, un sous-sol et des locaux annexes pour une surface totale
approximative de 260 m2 sis à la [...]. Le loyer prévu était de 4'250 fr. par
mois, charges comprises. Le contrat a été conclu pour une durée initiale
de dix ans, soit du 1er mai 2007 au 1er mai 2017, renouvelable tacitement
pour une durée de cinq ans, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des
parties donné et reçu au moins une année à l'avance pour la prochaine
échéance.
2. Par courrier du 28 septembre 2015, W.________SA a proposé à
J.________SA plusieurs modalités de répartition des locaux dans le cadre
des travaux de rénovation à venir et lui a demandé de se déterminer
quant à ces propositions. Elle lui a en outre proposé une réduction de loyer
de 150 francs. La locataire n’a pas donné de suite à ce courrier.
3. Par courrier recommandé du 15 janvier 2016, la bailleresse,
par l’intermédiaire de la C.________SA, a mis en demeure J.________SA de
lui verser, dans un délai de trente jours, le montant total de 8'500 fr., pour
les loyers de décembre 2015 et janvier 2016, faute de quoi le contrat de
bail serait résilié conformément à l’art. 257d CO (Code des obligations ; RS
220).
Cet avis comminatoire a été distribué le 18 janvier 2016 à la
locataire.
Le 9 février 2016, la locataire a payé un montant de 4'250 fr. à
titre de loyer du mois de décembre 2015.
Le 25 février 2016, la locataire a payé un montant de 4'250 fr.
à titre de loyer du mois de janvier 2016.
Le montant total n’ayant pas été versé dans le délai
comminatoire, la bailleresse a signifié à la locataire le 28 février 2016, par
formule officielle adressée sous pli recommandé le même jour, la

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résiliation du contrat de bail relatif aux locaux pour le 31 mars 2016. Cet
acte a été notifié à l’intéressée le 20 février 2016.
4. Le 5 avril 2016, la bailleresse a saisi la Juge de paix du district
de Lausanne (ci-après : la Juge de paix) d’une requête en cas clair tendant
à faire prononcer l’expulsion de la locataire des locaux situés au rez et
sous-sol de l’immeuble sis à la [...].
Par correspondance du 8 avril 2016, le Président de la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lausanne a informé la Juge de paix qu’il avait été saisi d’une requête en
annulation du congé présentée par J.________SA. Il a également indiqué
que la Commission n’entendait pas examiner la requête en annulation
avant de connaître l’issue de la procédure d’expulsion.
5. Une audience s’est tenue le 24 mai 2016 devant la Juge de
paix en présence du mandataire de la bailleresse ainsi que de A.Z.________
et B.Z.________ pour J.________SA, qui comparaissait personnellement,
assistés de leur représentant. La bailleresse a confirmé que les arriérés de
loyer avaient été réglés. La conciliation tentée a échoué. Un délai au 3 juin
2016 a été octroyé aux parties afin de trouver un arrangement.
Par courrier du 27 mai 2016, W.________SA a informé la Juge de
paix qu’aucune solution transactionnelle n’avait pu aboutir de sorte qu’elle
maintenait sa requête d’expulsion du 5 avril 2016.
Par courrier du 30 mai 2016, J.________SA s’est déterminé
quant au courrier précité.
En d roit :
1.

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1.1 Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion
rendue pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder
sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l'ATF 138
III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour
l'expulsion dans l'ordonnance, rendue en procédure sommaire et prend fin
au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d'expulsion en
procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que
l'instance d'appel statue — après avoir recueilli les déterminations de la
partie bailleresse — par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse
introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit
instruite et aboutisse enfin à un prononcé d'expulsion. Compte tenu de ces
éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée
prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 28
janvier 2015/52 consid. la).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 4’250 fr., la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est
ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.2 L'ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le
délai d'appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).

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Formé en temps utile par la partie locataire qui a succombé en
première instance et qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est
recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012
consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2).
En l’espèce, les pièces nouvelles produites par l'appelante sont
irrecevables.
3.
3.1 L'appelante conteste l'application de la procédure de cas clair.
Elle expose qu'elle était en droit de s'attendre à une diminution de loyer à
raison de la perte imposée de son espace bureau. Par ailleurs, elle expose
que la lettre comminatoire du 15 janvier 2016 constituerait un deuxième
rappel concernant uniquement le loyer du mois de décembre 2015, à
l'exclusion du loyer du mois de janvier 2016.
3.2
3.2.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux

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d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon
suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas
indispensable : il suffit que l'objet de la mise en demeure soit
déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise
des mois de loyers impayés (TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid.
5 ; TF 4C.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in Cahiers du Bail [CdB]
2000 p. 109 ; Wessner, Droit du bail à loyer, Zurich 2010, n. 17 ad art.
257d CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, p. 666 ;
Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, commentaire
SVIT, Zurich 2011, n. 26 ad art. 257d CO). Lorsque la sommation
mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec la
somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en
demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision (TF
4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3). Si le bailleur a plusieurs créances
dont certaines ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO tandis que
d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise,
de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à
éteindre pour éviter la résiliation du bail (TF 4A_306/2015 du 14 octobre
2015 consid. 2 et les réf. citées).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si
l'arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février 1997 in CdB 3/97 pp.
65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de
compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne
sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF du 27 février 1997 précité in CdB 3/97 p. 65 consid. 2b ; TF
4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006
consid. 3.2.1 ; Lachat, op. cit., note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent

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cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en
application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous
les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). La jurisprudence
cantonale vaudoise considérait, sous l'empire de l'ancien droit cantonal
abrogé par l'entrée en vigueur du CPC, que, sauf cas particulier, un délai
de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard,
in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et
les réf. citées). Cette jurisprudence garde sa pertinence sous l'empire du
CPC (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175).
Le Tribunal fédéral admet la validité d'une résiliation que le
bailleur envoie avant l'échéance, si le locataire ne la reçoit qu'après, n'a
pas exécuté le paiement et n'a pas été détourné de l'exécuter par le
comportement du bailleur (arrêts 4A_451/2011 du 29 novembre 2011
consid. 4.2 ; 4A_585/2010 du 2 février 2011 consid. 3.5). Le Tribunal
fédéral a d'ailleurs aussi admis la validité d'une résiliation que le locataire
avait reçue le dernier jour du délai (arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005
consid. 3.3 ; TF 4A_668/2012 du 11 mars 2013 consid. 3).
3.2.2 La requête d'expulsion en cas clair est recevable même
lorsque le locataire a contesté la validité du congé et que la procédure en
contestation est encore pendante. Le juge saisi en cas clair peut statuer à
titre préjudiciel sur la validité du congé, sans qu'il doive surseoir à statuer
jusqu'à droit connu sur la procédure en contestation de la validité du
congé (ATF 141 III 262 consid. 3).
Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire,
peut être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et
271a CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé soit
annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d'un bailleur qu'il tolère
la présence dans ses locaux d'un locataire qui ne paie plus le loyer. Le
congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF
4A_497/2011 du 22 décembre 2011 consid. 2.4). En particulier, la

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jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du défaut de paiement
du loyer peut être annulé en application de l'art. 271 CO si l'arriéré a été
payé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors
que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer (ATF
120 II 31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et les réf. citées).
3.3 En l'espèce, il est incontestable que les loyers de décembre
2015 et janvier 2016 étaient impayés et exigibles lors de l'envoi de l'avis
comminatoire. Cet avis précisait expressément et sans aucune ambiguïté
qu'il se rapportait aux loyers impayés de « Décembre 2015, janvier 2016
Fr. 8’500.00 », et qu'à défaut de paiement dans les trente jours du
montant total de 8’500 fr., le bail pouvait être résilié. A réception de cet
avis, l'appelante ne pouvait avoir le moindre doute au sujet du bien-fondé
et de l'exigibilité de cette créance en faveur de l'intimée. Elle ne pouvait
au demeurant ignorer la dette qu'elle devait en tout état de cause payer.
Or, le montant total de l'arriéré n'a pas été payé dans le délai imparti et
l'appelante ne le conteste d'ailleurs pas. La bailleresse était donc fondée à
résilier le bail.
Au demeurant, comme l'a relevé le premier juge, le Tribunal
fédéral admet la validité d'une résiliation que le bailleur envoie avant
l'échéance, comme c'est le cas en l'espèce (cf. TF 4A_668/2012 du 11
mars 2013 consid. 3).
Dès lors, au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que le
premier juge a considéré que la procédure de cas clair était applicable au
cas d'espèce.
4.
4.1 L’appelante se prévaut également d’un courrier de
W.________SA du 28 septembre 2015, selon lequel l’intimée allait consentir
une baisse de loyer de 150 fr. par mois en raison de la perte de surface
des sous-sols exploités par l’appelante. Cette dernière fait valoir qu’elle
était en droit de s’attendre à une diminution de loyer de 2'125 fr. en

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relation avec la perte totale des sous-sols durant les mois de décembre
2015 et janvier 2016, ainsi qu’à une diminution de loyer de 473 fr. par
mois à raison de la perte imposée de son espace bureau dont la surface
représentait 20 m2.
4.2 L’appelante ne peut rien déduire en sa faveur de ce courrier
qui ne fait qu’énoncer des propositions transactionnelles en vue de la
signature d’un avenant qui n’est jamais intervenu. Pour le surplus, aucun
élément du dossier ne permet de retenir que l’appelante a effectivement
subi du fait de la bailleresse des réductions de surfaces utilisables, encore
moins de l’ampleur alléguée et qu’elle aurait dû s’attendre à des
réductions de son loyer. En tout état de cause, il aurait incombé à
l’appelante de faire valoir la compensation pendant le délai comminatoire
si elle estimait avoir droit à une réduction de loyer en raison de pertes
prétendues de surfaces d’exploitation (cf. TF 4A_140/2014 du 6 août 2014
consid. 5.1, SJ 2015 I 1 ; ATF 119 II 241 consid. 6b/bb ; TF 4C.174/1999 du
14 juillet 1999 consid. 2b, in SJ 2000 I 78 ; TF 4C.140/2006 du 14 août
2006 consid. 4.1.1). A titre superfétatoire, il faut constater que, de toute
manière, même en tenant compte de la réduction alléguée de 3'071 fr.
(2'125 fr. + [2 x 473 fr.]), il faut constater que l’entier de l’arriéré réclamé
de 8'500 fr. n’aurait pas été réglé dans le délai comminatoire, seul le
montant de 4'250 fr. ayant par ailleurs été versé dans ce délai.
5. Pour le surplus, le délai de libération des locaux est conforme à
la jurisprudence. L'appelante bénéficie d'ailleurs de facto d'un délai
supplémentaire en raison de l'effet suspensif résultant ex lege de l'appel
et du fait qu'un nouveau délai de libération devra être fixé ensuite de la
notification des présents considérants.
6. Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance entreprise confirmée.

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La cause sera renvoyée à la Juge de paix du district de
Lausanne pour qu'elle fixe à la locataire, une fois les considérants écrits du
présent arrêt envoyés aux parties pour notification, un nouveau délai pour
libérer les locaux qu'elle occupe dans l'immeuble sis [...].
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du
28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de
l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Il ne sera pas alloué de dépens de deuxième instance, dès lors
que l'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de
Lausanne pour qu’elle fixe à J.________SA, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle
occupe dans l’immeuble sis à [...] (locaux d’environ 260 m2 au
rez-de-chaussée et sous-sol et locaux annexes).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
J.________SA.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.

- 12 -
Le président : La greffière :
Du 20 juillet 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux
intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Philippe Liechti (pour J.________SA),
- M. Julien Pfeiffer, aab (pour W.________SA).
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le
Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de

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droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :