vd_gerichte · JL14.040248 · 2015-04-20 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL14.040248-150431
182
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 20 avril 2015
__________________
Composition : M. COLOMBINI, président
MM. Battistolo et Perrot, juges
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 257 CPC ; 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par R.________, à
Moudon, intimé, contre l’ordonnance rendue le 17 février 2015 par la Juge
de paix du district de la Broye-Vully dans la cause divisant l’appelant
d’avec L.________, à Lutry, requérant, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
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En fait :
A. Par ordonnance du 17 février 2015, la Juge de paix du district
de la Broye-Vully a ordonné à R.________ de quitter et rendre libres pour le
vendredi 20 mars 2015, à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis
[...] à 1510 Moudon (local commercial au rez-de-chaussée et appartement
de 4 pièces au 2e étage (I), dit qu’à défaut pour la partie locataire de
quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en sont requis par
l’huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui sont
compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais
à la charge de la partie locataire (V), dit qu’en conséquence la partie
locataire remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à
concurrence de 300 fr. et lui versera la somme de 1'400 fr. à titre de
dépens, à savoir en remboursement de ses débours nécessaires et à titre
de défraiement de son représentant professionnel (VI), et dit que toutes
autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que l’entier de l’arriéré de
loyer n’avait pas été acquitté dans le délai de trente jours imparti et que le
locataire n’avait pas rendu vraisemblable qu’il avait versé des loyers de
main à main et n’avait pas invoqué la compensation pour les travaux
effectués, de sorte que l’on était en présence d’un cas clair permettant
l’application de la procédure sommaire.
B. a) Par acte du 13 mars 2015, R.________ a fait appel de cette
ordonnance en concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation,
à ce que la requête d’expulsion du 3 octobre 2014 soit déclarée
irrecevable et à ce que L.________ soit condamné aux frais et dépens de
première et deuxième instances.

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Dans sa réponse du 1er avril 2015, L.________ a conclu au rejet
de l’appel.
b) Par décision du 27 mars 2015, le Juge délégué de la Cour de
céans a accordé à R.________ le bénéfice de l'assistance judiciaire avec
effet au 13 mars 2015, dans la procédure d'appel qui l'oppose à L.________,
sous forme d'exonération d'avances et des frais judiciaires et de
l'assistance d'un avocat d'office en la personne de Me Olga Collados
Andrade, et l’a astreint à payer une franchise mensuelle de 50 fr. dès et y
compris le 1er mai 2015, à verser auprès du Service juridique et législatif,
Secteur recouvrement, case postale, 1014 Lausanne.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants :
1. Par contrat signé le 27 novembre 1995, [...] (ancienne
bailleresse) a remis à bail à R.________ un appartement de 4 pièces, au
2e étage, avec cuisine, bain, balcon et lave-linge, sis [...], à Moudon, à
partir du 1er janvier 1996. Le bail était conclu pour une durée initiale d’une
année et se renouvelait d’année en année, sauf avis de résiliation de l’une
ou l’autre des parties au moins trois mois à l’avance pour l’échéance
suivante. Le loyer mensuel était de 635 fr., charges comprises.
2. Par contrat signé le 10 février 2012, L.________ a remis à bail à
R.________ un local commercial ( [...]) comprenant un magasin de vente, un
arrière-magasin et une cave-dépôt, à partir du 15 février 2012. Le bail
était conclu initialement jusqu’au 28 février 2017 et se renouvelait tous les
cinq ans, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties au moins
une année à l’avance pour l’échéance suivante. Le loyer mensuel était de
650 fr., charges comprises.
Par avenant au contrat de bail commercial, la première
échéance de loyer a été reportée au 1er septembre 2012 et le loyer réduit
à 500 fr. durant la durée initiale du bail non modifiée, en compensation
des travaux de nettoyage et d’aménagement effectués par le locataire et
du retard pris en ce qui concernait l’ouverture du commerce.

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3. Le 28 avril 2014, R.________ a remis à son bailleur la liste des
travaux effectués dans l’appartement et le local commercial pour un
montant total de 26'100 francs. Le 19 mai 2014, L.________ a répondu qu’il
n’avait jamais été question de telles prétentions à son égard.
4. Par lettre recommandée du 3 juillet 2014, envoyée également
par courrier simple, L.________ a informé R.________ qu’il était en retard
dans le paiement des loyers comme il suit :
« - solde loyer février 2014 pour l’appartement au 2ème étage
sis [...], à Moudon fr. 440.--
- loyers de mars 2014 à juillet 2014 (fr. 635.- par mois)
pour l’appartement au 2ème étage de l’immeuble sis
[...], à Moudon " 3'175.--
- solde novembre 2012 pour le local commercial exploité
en tant que [...] sis [...], à Moudon " 113.55
- loyers de décembre 2012 à juillet 2014 pour le local
commercial exploité en tant que [...] sis
[...], à Moudon (fr. 500.- par mois) " 10'000.—
fr. 13'728.55
Il impartissait un délai de trente jours au locataire pour
s’acquitter de la somme indiquée, à défaut de quoi les baux à loyer
seraient résiliés et l’expulsion requise.
R.________ n’est pas allé chercher le pli recommandé à la
poste.
5. Par deux formules officielles datées du 12 août 2014, postées
le même jour, L.________ a résilié les baux à loyer de l’appartement de 4
pièces et du local commercial avec effet au 30 septembre 2014, pour
défaut de paiement de loyers. R.________ n’est pas allé chercher les plis
recommandés à la poste.

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6. Le 3 octobre 2014, L.________ a déposé une requête en cas
clair auprès de la Justice de paix tendant à l’expulsion de R.________ de
l’appartement de 4 pièces et du local commercial, sis [...], à Moudon,
Le 22 janvier 2015, R.________ a conclu au rejet des
conclusions de la requête du 3 octobre 2014.
7. L’audience a eu lieu le 17 février 2015 en présence du
représentant de L.________ et de R.________ personnellement.
8. L.________ a produit un décompte des loyers payés et impayés
de l’appartement de 4 pièces, du local commercial et d’un autre
appartement de 2,5 pièces dont le bail avait été résilié au 30 novembre
2013. Concernant l’appartement de 4 pièces, il indiquait que le locataire
était à jour au 31 mai 2014 et qu’il devait un solde de 150 fr. pour le loyer
du mois de juin 2014, ainsi que la totalité des loyers de juillet 2014 à
janvier 2015.
R.________ a produit un extrait de son compte courant privé à
[...] du 1er janvier au 25 novembre 2014. Les versements effectués en
faveur du bailleur jusqu’à l’avis comminatoire du 3 juillet 2014 étaient les
suivants :
9 janvier 2014 location mois de décembre 635 fr.
5 février 2014 loyer janvier 635 fr.
12 mars 2014 loyer mars 600 fr.
7 mai 2014 location mois de mai 600 fr.
25 juin 2014 location juin-juillet 1'200 fr.
En d roit :
1. a) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour

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déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 c. 2.1 ; TF
4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620).
Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion
dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment
où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure
ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel
statue – après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse –
par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle
demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse
enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait
ainsi pouvoir partir du principe que la durée prévisible ne sera, en règle
générale, pas inférieure à un an (CACI 28 janvier 2015/52).
b) En l’espèce, les loyers mensuels des deux objets totalisant
1'135 fr. (635 fr. + 500 fr.), la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.,
de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC [Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]).
L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le
délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC). En l’espèce, formé en temps utile par une
partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel
est recevable.

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2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43
c. 2 et les réf.).
b) La nature particulière de la procédure sommaire pour cas
clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base
des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de
pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art.
317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 c. 5 ; TF 4A_312/2013
du 17 octobre 2013 c. 3.2 ; CACI 25 novembre 2014/607 c. 3a).
En l’espèce, la pièce produite par l’intimé (« extrait de
compte ») figure déjà au dossier de première instance, de sorte qu’il n’y a
pas lieu de se déterminer sur sa recevabilité.
3. a) Le recourant soutient qu’il a versé 4'870 fr. de janvier à
juillet 2014 pour son appartement de 4 pièces et que, par conséquent, le
premier juge ne saurait retenir qu’il n’a pas payé l’entier de l’arriéré de
loyer. S’agissant du local commercial, il a été convenu avec le bailleur que
le loyer ne serait dû que lorsque [...] serait ouverte. Les conditions de l’art.
257 CPC n’étant pas réalisées, la résiliation des deux baux à loyer n’est
pas valable et l’expulsion ne peut être ordonnée.
L’intimé allègue que l’appelant n’a versé que 600 fr. dans le
délai comminatoire sur la somme de 13'728 fr. 55 réclamée. Depuis le
mois de septembre 2012, celui-ci a versé des montants variables, de
manière irrégulière, qui ont été répartis en priorité sur les appartements
de 2,5 et 4 pièces et subsidiairement sur le local commercial. Aucun
accord oral n’a été conclu aux termes duquel le loyer du local commercial
ne serait réglé qu’à l’ouverture du commerce. L’état de fait n’étant pas

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litigieux et la situation juridique claire, les conditions du cas clair sont,
selon lui, réunies.
bb) La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une
alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement
disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à
la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que
l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être
immédiatement prouvé ; la situation juridique doit en outre être claire (art.
257 al. 1 CPC). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces
hypothèses n'est pas vérifiée (art. 257 al. 3 CPC).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par
le défendeur ; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les
faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle
générale, la preuve est rapportée par la production de titres. La preuve
n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine
des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si
le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et
concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de
nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est
irrecevable (ATF 138 III 620 c. 5.1.1).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la
norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal
ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle
générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme
nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge
ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des
circonstances concrètes de l'espèce (TF 4A_343/2004 du 17 décembre
2014 c. 3.2 et les réf.).
bb) Lorsque les conditions de la protection du cas clair ne sont
pas réalisées, il n’est pas entré en matière sur la requête ; la simple
conclusion en rejet par le défendeur ne permet pas un prononcé de mal-

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fondé. Il y a donc lieu de prononcer l’irrecevabilité et non le rejet de la
requête. Il est en effet exclu que la procédure de protection dans les cas
clairs puisse aboutir à un rejet de la prétention du demandeur avec
autorité de la chose jugée (JT 2011 III 146 c. 5b/bb ; ATF 140 III 315 c. 5).
Il n’appartient pas au juge, saisi d’une requête en cas clair
d’instruire et de faire un tri entre les faits allégués pour déterminer ce qui
doit être admis ou rejeté, les conclusions devant en effet pouvoir être
admises dans leur intégralité, sous peine d’irrecevabilité (TF 4A_343/2014
du 17 décembre 2014 c. 3.3, destiné la publication ; TF 5A_768/2012 du
17 mai 2013 c. 4.3, SJ 2014 I p. 27).
Ainsi, lorsqu’il y a lieu de refuser d’entrer en matière sur une
partie des conclusions de la requête en cas clair, celle-ci doit être déclarée
irrecevable dans son entier (CACI 13 mai 2013/257).
c) En l’espèce, l’intimé a déposé une seule requête en cas clair
tendant à l’expulsion de l’appelant tant de l’appartement de 4 pièces que
du local commercial. Dans son avis comminatoire du 3 juillet 2014,
l’intimé a réclamé 13'728 fr. 55 à l’appelant, soit 3'615 fr. pour les loyers
impayés de l’appartement de 4 pièces de février à juillet 2014 et 10'113
fr. 55 pour les loyers impayés du local commercial de novembre 2012 à
juillet 2014.
C’est avec raison que l’appelant conteste l’état de fait retenu
par le premier juge, à savoir qu’il n’aurait pas payé l’entier de l’arriéré
réclamé. Il ressort effectivement des extraits du compte courant privé du
recourant que celui-ci a versé deux fois 635 fr. en janvier et février 2014
et quatre fois 600 fr. de mars à juin 2014. En produisant par pièces qu’il a
payé 3’670 fr. durant la période litigieuse des arriérés réclamés, l’appelant
établit que l’intimé échoue à apporter la preuve des faits fondant les deux
expulsions ordonnées. Il n’appartient pas au juge saisi d’une requête en
cas clair d’instruire et de déterminer à quels mois correspondent la
somme de 3'670 fr. acquittée par le locataire, en l’absence de pièces
justificatives de la part du bailleur. Les conditions du cas clair de l’art. 257

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CPC, avec application de la procédure sommaire, ne sont par conséquent
pas réalisées.
Dans la mesure où l’intégralité des conclusions de la requête
en cas clair du 3 octobre 2014 ne peuvent être admises, à savoir
l’expulsion du locataire tant de l’appartement de 4 pièces que du local
commercial, dite requête doit être déclarée irrecevable dans son entier.
4. a) Il s’ensuit que l’appel de R.________ doit être admis. Il est à
nouveau statué (art. 318 al. 1 let. b CPC) en ce sens que la requête en cas
clair déposée le 3 octobre 2014 par L.________ est déclarée irrecevable.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 300 fr. (art.
28 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de L.________, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Il n’est pas alloué de dépens de première instance dès lors que
R.________ n’était pas assisté par un mandataire professionnel.
b) Les frais judicaires de deuxième instance sont arrêtés à 437
fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC) et mis à la charge de l’intimé, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
En sa qualité de conseil d’office de l’appelant, Me Olga
Collados Andrade a droit à une rémunération équitable pour ses
opérations et débours dans la procédure d’appel (art. 122 al. 1 let. a CPC).
La liste d’opérations indiquant 7 h 23 de travail et 36 fr. 50 de débours est
admise. Au tarif horaire de 180 fr. (art. 2 al. 1 let. a RAJ [règlement du
7 décembre 2010 sur l'assistance judiciaire en matière civile ; RSV
211.02.3] par analogie), l’indemnité d’honoraires doit être fixée à 1'435 fr.
30 (1'329 fr. plus 106 fr. 30 de TVA au taux de 8 %), et les débours à 39 fr.
40, TVA comprise, soit au total 1'474 fr. 70. Conformément à l’art. 334 al.
1 CPC, il y a lieu de rectifier d’office le chiffre IV du dispositif rendu le 21

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avril 2015 en ce sens que l’indemnité d’office est arrêtée à 1'474 fr. 70 au
lieu de 1'474 fr. 90.
Le bénéficiaire de l’assistance judiciaire est tenu, dans la
mesure de l’art. 123 CPC, au remboursement de l’indemnité au conseil
d’office mise à la charge de I’Etat.
L’intimé doit verser à l’appelant la somme de 1'800 fr. (art. 7
al. 1 TDC [tarif du 23 novembre 2010 des dépens en matière civile ; RSV
270.11.6]) à titre de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est à nouveau statué comme il suit :
I. déclare irrecevable la requête en cas clair déposée le 3
octobre 2014.
II. arrête à 300 fr. (trois cents francs) les frais judiciaires et les
met à la charge de la partie bailleresse.
III. dit qu’il n’est pas alloué de dépens.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 437 fr.
(quatre cent trente-sept francs), sont mis à la charge de
l’intimé.
IV. L’indemnité d’office de Me Collados Andrade, conseil de
l’appelant, est arrêtée à 1'474 fr. 70 (mille quatre cent
septante-quatre francs et septante centimes), TVA et débours
compris.

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V. Le bénéficiaire de l’assistance judiciaire est, dans la mesure de
l’art. 123 CPC, tenu au remboursement de l’indemnité au
conseil d’office mise à la charge de l’Etat.
VI. L’intimé L.________ doit verser à l’appelant R.________ la somme
de 1'800 fr. (mille huit cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
VII. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 21 avril 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Olga Collados Andrade (pour R.________)
- M. Pascal Stouder, aab (pour L.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
13'728 fr. 55.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de la Broye-Vully
La greffière :