vd_gerichte · JL24.042013 · 2025-02-24 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL24.042013-241760
99
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 24 février 2025
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mme Courbat et M. Oulevey, juges
Greffière : Mme Lapeyre
*****
Art. 120 al. 2 et 257d CO ; art. 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par B.________, à [...], contre
l’ordonnance d’expulsion rendue le 12 décembre 2024 par la Juge de paix
du district d’Aigle dans la cause divisant l’appelant d’avec K.________SA, à
[...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1105

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 12 décembre 2024, notifiée à B.________ le
19 décembre 2024, la Juge de paix du district d’Aigle (ci-après : la juge de
paix) a ordonné au locataire susnommé de quitter et rendre libres pour le
27 janvier 2024 (recte : le 27 janvier 2025) à midi les locaux occupés dans
l’immeuble sis [...], à [...] (appartement de 5,5 pièces n° [...] dans les
combles avec garage-box n° [...] et place de parc extérieure) (I), a dit qu’à
défaut pour le locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de
paix était chargé, sous la responsabilité de la juge de paix, de procéder à
l’exécution forcée de l’ordonnance sur requête de la bailleresse
K.________SA, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la
décision, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a statué sur les
frais (IV à VI) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient
rejetées (VII).
En droit, saisi d’une requête en protection d’un cas clair (art.
257 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272])
déposée par la bailleresse K.________SA tendant à l’expulsion du locataire
B.________, la juge de paix a notamment considéré que, faute pour le
locataire d’avoir produit des titres rendant vraisemblable la créance qu’il
avait opposée en compensation aux loyers, notamment la requête de
conciliation du 3 septembre 2024 dans laquelle l’intéressé avait décrit ses
prétentions, et qu’il avait invoquée dans sa déclaration de compensation,
la créance opposée en compensation n’était pas rendue suffisamment
vraisemblable, de sorte que le congé, qui n’était au demeurant ni nul ni
annulable, avait été efficace.
B. Par acte du 26 décembre 2024, B.________ (ci-après :
l’appelant) a interjeté appel contre cette ordonnance, en concluant, avec
suite de dépens uniquement, à sa réforme en ce sens que la requête
d’expulsion formée le 13 septembre 2024 par K.________SA (ci-après :

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l’intimée) soit rejetée dans la mesure de sa recevabilité et que le congé
soit principalement déclaré nul, subsidiairement annulé, plus
subsidiairement déclaré inefficace. À titre plus subsidiaire encore,
l’appelant a conclu à l’annulation de l’ordonnance et au renvoi de la cause
à la juge de paix avec pour instruction de surseoir à statuer jusqu’à droit
connu sur la demande déposée devant le Tribunal des baux. A titre
préalable, il a requis l’octroi de l’effet suspensif à l’appel.
Par ordonnance du 7 janvier 2025, le Juge délégué de la Cour
d’appel civile a constaté que la requête d’effet suspensif dont était assorti
l’appel était sans objet, l’appel ayant effet suspensif ex lege.
Le 5 février 2025, l’appelant a effectué l’avance de frais pour
la procédure d’appel par 400 francs.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrats de baux à loyer séparés du 20 novembre 2014,
l’intimée, en qualité de bailleresse, a remis à bail à l’appelant, en qualité
de locataire, avec effet au 1er janvier 2015, un appartement (lot n° [...]) de
cinq pièces et demie, pour un loyer de 2'940 fr. par mois, acompte de
charges par 440 fr. inclus, ainsi qu’un garage-box (place n° [...]) pour un
loyer de 100 fr. par mois, tous deux sis [...]. Conclus pour cinq ans, ces
baux étaient reconductibles tacitement pour cinq ans. Les loyers étaient
dus par mois d’avance.
2. a) Par pli recommandé du 25 juin 2024, distribué le lendemain,
l’intimée a mis l’appelant en demeure de payer dans les trente jours 5'920
fr. à titre d’arriérés de loyer de l’appartement pour les mois de mai et juin
2024, sous menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans ce
délai.

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b) Par lettre recommandée du 26 juillet 2024, reçue par le
conseil de l’intimée le 29 juillet 2024, l’appelant a déclaré opposer
compensation au moyen d’une créance en répétition de l’indu de 71'546
fr. 10, avec intérêts à 8 % l’an dès le 1er août 2020, qu’il annonçait faire
valoir contre l’intimée par une requête de conciliation qu’il disait avoir
déposée le même jour auprès de la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district d’Aigle (ci-après : la commission de
conciliation).
c) Par formule officielle expédiée sous pli recommandé le 29
juillet 2024, notifiée le 5 août 2024 à l’appelant, l’intimée a résilié le bail
de l’appartement pour non-paiement des loyers des mois de mai et juin
2024 avec effet au 31 août 2024.
d) Le 3 septembre 2024, l’appelant a saisi la commission de
conciliation d’une requête dans laquelle il a pris des conclusions en
constatation de la nullité du congé, subsidiairement en annulation du
congé, plus subsidiairement en constatation de l’inefficacité du congé.
e) Le 13 septembre 2024, l’intimée a saisi la juge de paix
d’une requête en protection d’un cas clair en concluant, en substance et
avec suite de frais et dépens, à ce que l’appelant soit expulsé de
l’appartement.
f) Par lettre recommandée du 13 septembre 2024 également,
reçue le 18 septembre 2024, l’intimée a imparti à l’appelant un délai de
trente jours pour s’acquitter de la somme de 300 fr. – correspondant aux
loyers du garage-box dus pour les mois de juillet à septembre 2024 – en
indiquant qu’à défaut de paiement dans le délai, le bail du garage-box
serait résilié.
g) Le 15 octobre 2024, la commission de conciliation a délivré
à l’appelant une autorisation de procéder devant le Tribunal des baux
ensuite de sa requête formée le 3 septembre 2024. L’appelant y a donné

- 5 -
suite par le dépôt d’une demande devant le Tribunal des baux le 15
novembre 2024.
h) Par lettre recommandée du 17 octobre 2024, distribuée le
21 octobre 2024 à l’intimée, l’appelant a déclaré compenser les loyers du
garage box dus pour les mois de juillet à septembre 2024 avec la même
créance en répétition de l’indu que pour le logement.
i) Par formule officielle du 21 octobre 2024, l’intimée a signifié
la résiliation du contrat de bail du garage-box pour défaut de paiement
des loyers des mois de juillet à septembre 2024 avec effet au 30
novembre 2024.
L’appelant a contesté la validité de ce congé devant la
commission de conciliation, avec les mêmes conclusions que pour le bail
de l’appartement.
j) Par envois recommandés du 21 octobre 2024, les parties ont
été citées à comparaître à l’audience du 3 décembre 2024.
k) Dans sa réponse du 3 décembre 2024, l’appelant a conclu
au rejet de la requête en protection d’un cas clair dans la mesure de sa
recevabilité et à la constatation de la nullité du congé, subsidiairement à
son annulation, et plus subsidiairement encore à la constatation de son
inefficacité. À titre préalable, l’appelant a requis la suspension de la
procédure jusqu’à droit connu sur la demande déposée devant le Tribunal
des baux.
l) La juge de paix a tenu audience le 3 décembre 2024 en
l’absence de l’appelant qui ne s’est pas présenté. L’intimée a complété
ses conclusions en ce sens que l’appelant soit également expulsé du
garage-box et que l’effet suspensif à l’appel soit retiré.
En d roit :

- 6 -
1.
1.1
1.1.1 L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
En procédure de protection des cas clairs, lorsque le litige
porte uniquement sur la question de l’expulsion, la valeur litigieuse
correspond au retard dans la restitution de l’objet loué causé par le
recours à la procédure sommaire d’expulsion, dont il y a lieu en principe
de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1, JdT 2019 Il 235).
Lorsque la validité de la résiliation est également contestée, la valeur
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le
contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend
jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné, soit en
principe pendant trois ans (ATF 144 III 346 précité consid. 1.2.2.3).
En procédure sommaire, soit notamment en matière de cas
clairs (art. 248 let. b CPC), l’acte doit être introduit dans les dix jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 et 314 al. 1
CPC) auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1
LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).
1.1.2 En l’espèce, la décision attaquée ordonne l’expulsion d’un
locataire dont le bail a été résilié pour non-paiement du loyer. Vu le loyer
mensuel de 2'940 fr., la valeur litigieuse dépasse largement 10'000 francs.
La voie de l’appel est ouverte.
1.2
1.2.1 Selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé. L’appelant
doit donc tenter de démontrer que sa thèse l’emporte sur celle de la
décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des

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allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première
instance, mais il doit s’efforcer d’établir que, sur les faits constatés ou sur
les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est
entachée d’erreurs. Il ne peut le faire qu’en reprenant la démarche du
premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si
la motivation de l’appel est identique aux moyens qui avaient déjà été
présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée
(TF 4A_621/2021 du 30 août 2022 consid. 3.1 ; TF 4A_97/2014 du 26 juin
2014 consid. 3.3) ou si elle ne contient que des critiques toutes générales
et superficielles de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que
renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas
aux exigences de l’art. 311 al. 1 CPC et l’instance d’appel ne peut entrer
en matière (TF 4A_318/2023 du 14 juillet 2023 consid. 2.3 ; TF
4A_274/2020 du 1er septembre 2020 consid. 4).
Lorsque l’appelant retranscrit ce qu’il considère être les faits
déterminants et établis, sans faire la moindre allusion à l’état de fait
contenu dans le jugement attaqué et sans rien indiquer sur l’objet et le
fondement de ses éventuelles critiques, cette partie du mémoire d’appel
est irrecevable. En effet, il n’appartient pas à la Cour d’appel de comparer
l’état de fait présenté en appel avec celui du jugement pour y déceler les
éventuelles modifications apportées et en déduire les critiques de
l’appelant (CACI 21 août 2023/336 consid. 4.1 ; CACI 4 mai 2021/212
consid. 3.2 ; CACI 8 juin 2020/223 consid. 2.2). Seuls doivent être
examinés les griefs portant sur la constatation ou l’absence de
constatation par le premier juge de faits précisément désignés, étayés par
la référence à une pièce précisément désignée (par son numéro) – et, si
celle-ci est volumineuse, à un passage précisément désigné de la pièce –
et comportant une motivation si la pièce du dossier invoquée ne suffit pas
d’elle-même à constater directement le fait allégué (CACI 26 juillet
2023/298 consid. 2.2.2 ; Juge unique CACI 2 mars 2023/110 consid. 2.2.2).
1.2.2 Dans le cas présent, aux pages 2 à 8 de son mémoire,
l’appelant introduit divers allégués de fait avec offres de preuve, sans
faire la moindre référence aux constatations de fait de l’ordonnance. Ce

- 8 -
procédé n’est pas conforme aux exigences de motivation qui découlent de
l’art. 311 CPC. Il ne sera entré en matière que sur les griefs que l’appelant
a articulés sous chiffre IV de son mémoire, en pages 8 à 10.
Sous réserve de ce qui précède, interjeté dans le délai légal de
dix jours par une partie qui justifie d’un intérêt à la modification de la
décision attaquée (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ;
TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2,
RSPC 2021 p. 252 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2 applicable
en appel). Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée
au juge d’admettre (ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument
non explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars
2020 consid. 3).
3.

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3.1 L’appelant fait grief à la juge de paix d’avoir statué sur la
requête d’expulsion alors que le Tribunal des baux avait été saisi avant
elle d’une demande en contestation de la résiliation du contrat de bail,
toujours pendante.
3.2 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une requête en
expulsion d’un locataire selon la procédure de protection dans les cas
clairs (art. 257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a attaqué en
justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante
(ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 141 III 262 consid. 3.2, SJ 2016 I 8 ; TF
4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 5.3).
L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au
sens de l’art. 257d CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code
civil suisse ; RS 220), comme celle pour défaut de paiement du fermage
au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas
clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris
fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution
des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal
doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la
résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une
prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation
est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les
conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question
préjudicielle (ATF 144 III 462 précité consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid.
2.2.4 in fine ; TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.3).
Dans le canton de Vaud, où la compétence d’ordonner
l’expulsion d’un ancien locataire dont le bail a été résilié faute de
paiement du loyer est attribuée au juge de paix (art. 5 al. 1 ch. 30 CDPJ
[Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010 ; BLV 211.02])
et celle de statuer sur toute autre contestation relative aux baux à loyer
portant sur des choses immobilières au Tribunal des baux (art. 1 LJB [loi
sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre 2010 ; BLV 173.655]),
la compétence pour statuer à titre principal sur la validité du congé

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appartient exclusivement au Tribunal des baux (CACI 26 mars 2024/140
consid. 3.3.2.1, publié in JdT 2024 III 39). Néanmoins, même dans les cas
où le locataire a saisi le Tribunal des baux d’une action tendant à la
constatation de la nullité du congé, à son annulation ou à la constatation
de son inefficacité, le bailleur peut, conformément à la jurisprudence
précitée du Tribunal fédéral, saisir le juge de paix d’une requête
d’expulsion, le juge de paix devant alors statuer à titre préjudiciel sur la
validité du congé, sans que sa décision acquière l’autorité de la chose
jugée sur cette question.
Appelé à examiner la validité de la résiliation aux conditions de
l’art. 257 al. 1 CPC, le juge de paix n’a pas à suspendre la procédure
sommaire jusqu’à droit connu sur la demande déposée devant le Tribunal
des baux, dès lors qu’il ne doit pas rejeter la requête d’expulsion, mais
seulement la déclarer irrecevable, s’il apparaît que le cas n’est pas clair,
notamment s’il existe des doutes sur la validité de la résiliation. En
l’espèce, c’est donc à bon droit que la juge de paix a statué sur la requête
d’expulsion présentée par l’intimée, nonobstant la procédure de
contestation du congé entamée par l’appelant devant le Tribunal des baux
et sans attendre le résultat de ladite procédure. Le grief est mal fondé.
4. L’appelant reproche à la juge de paix de ne pas avoir constaté
que, par courriel du 30 juillet 2024, l’administrateur unique de l’intimée lui
a envoyé un nouveau bulletin de versement pour, selon les termes utilisés
par l’administrateur, « le loyer valable dès le 1er août 2024 » et de ne pas
en avoir déduit que l’intimée avait ainsi retiré la résiliation du bail signifiée
sur formule officielle du 29 juillet 2024.
Par formule officielle du 29 juillet 2024, l’intimée avait résilié le
bail pour le 31 août 2024 ; l’envoi d’un bulletin de versement pour le
paiement du loyer valable dès le 1er août 2024 ne vaut donc
manifestement pas retrait de la résiliation. Le grief est sans fondement.

- 11 -
5.
5.1 Enfin, l’appelant reproche à la juge de paix d’avoir considéré
que l’exception de compensation qu’il avait soulevée n’était ni assez
motivée ni assez concluante pour être opérante. Il soutient que sa
déclaration de compensation du 26 juillet 2024 était assez précise et les
pièces versées au dossier suffisantes, que la juge de paix ne pouvait dès
lors pas exclure d’emblée qu’il soit titulaire d’une créance contre l’intimée
et que la requête en protection d’un cas clair aurait dès lors dû être
déclarée irrecevable.
5.2
5.2.1 La procédure sommaire prévue par l’art. 257 CPC est une
alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement
disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à
la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que
l’état de fait ne soit pas litigieux ou qu’il soit susceptible d’être
immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire
(al. 1 let. b). Le juge n’entre pas en matière si l’une ou l’autre de ces
hypothèses n’est pas remplie (al. 3 ; TF 5A_835/2023 du 20 février 2024
consid. 4.1 et les réf. citées ; parmi d’autres : CACI 26 mars 2021/145
consid. 3.2.1).
L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par
le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les
faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle
générale, la preuve est rapportée par la production de titres,
conformément à l’art. 254 al. 1 CPC. La preuve n’est pas facilitée : le
demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des faits justifiant sa
prétention ; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur fait
valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne
peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la
conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III
462 précité consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2, SJ 2015 I 200 ; TF
4A_305/2024 du 11 juin 2024 consid. 4.1).

- 12 -
La situation juridique est claire lorsque l’application de la
norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal
ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. En règle
générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les
réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une
norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part
du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant
compte des circonstances concrètes de l’espèce (ATF 144 III 462 précité
consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 précité consid. 3.2 ; TF 4A_305/2024 précité
consid. 4.1).
5.2.2 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de trente jours au moins pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur
peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé
minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé
l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4, JdT 2002 I 221, SJ
2002 I 33), cela même si l’arriéré avait finalement été payé, sous la seule
réserve de l’annulabilité en vertu de l’art. 271 CO du congé signifié alors
que l’arriéré était minime et que le locataire, jusque là toujours à jour
dans le paiement du loyer, l’a intégralement réglé très peu de temps
après l’échéance du délai comminatoire (cf. TF 4A_549/2013 du 7
novembre 2013 consid. 4 ; TF, arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du bail
[CdB] 3/97 pp. 65 ss).

- 13 -
5.2.3 Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance
est contestée (art. 120 al. 2 CO). Il n’est pas nécessaire que la contre-
créance soit déterminée avec certitude dans son principe et son montant
pour que le débiteur puisse invoquer la compensation. Toutefois, l’effet
compensatoire ne se produit que dans la mesure où l’incertitude est
ultérieurement levée par le juge (ATF 136 III 624 consid. 4.2.3), à savoir
s’il est judiciairement constaté que la contre-créance existe réellement. En
d’autres termes, le droit du débiteur d’invoquer la compensation avec une
contreprestation contestée est de nature purement formelle et demeure
sans incidence sur la question matérielle de l’extinction de la dette. Le
créancier auquel on oppose la compensation avec une contre-créance
peut contester l’existence ou la quotité de celle-ci. Il appartient alors au
juge de trancher ces questions. Le débiteur compensant supporte le
fardeau de la preuve (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.1 et les
réf. citées, SJ 2015 I 5).
Le locataire peut faire obstacle à l’application de l’art. 257d CO
en invoquant la compensation, à condition que la créance compensatrice
soit échue et exigible et que le moyen ait été invoqué avant l’échéance du
délai de trente jours de l’art. 257d al. 1 CO (ATF 119 Il 241 consid. 6b/bb,
JdT 1994 I 382 ; TF 4A_422/2020 précité consid. 4.2 et les réf. citées). Il
appartient à celui qui se prévaut de la compensation de prouver qu’il l’a
invoquée valablement (Cour civile du canton de Fribourg, 11 octobre
1996, in CdB 1997 p. 6). Le locataire doit avertir l’autre partie, de
préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa décision d’invoquer la
compensation. Certes, la compensation n’est soumise à aucune forme et
peut résulter d’actes concluants. Toutefois, la jurisprudence et la doctrine
exigent que le débiteur exprime clairement son intention de compenser ;
la déclaration doit permettre à son destinataire de comprendre, en
fonction des circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est
la créance compensante (TF 4A_549/2010 du 17 février 2011 consid. 3.3;
TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 consid. 4.1.1 ; CACI 20 juillet 2017/315).
Si le débiteur ne précise pas quelle créance il entend
compenser par une contre-créance, sa déclaration est incomplète et, par

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voie de conséquence, dépourvue d’effet juridique (TF 4C.212/2006 du 28
septembre 2006 consid. 3.1.1 ; TF 40.174/1999 du 14 juillet 1999 consid.
2b, in SJ 2000 I p. 78). L’utilisation par le locataire du terme
« compensation » n’est pas indispensable. Il s’agit d’interpréter la
manifestation de volonté unilatérale émise par la partie qui soulève
l’objection de compensation, qui doit être sans équivoque. Tel est par
exemple le cas d’une déclaration par laquelle le locataire refuse de payer
le loyer parce qu’il estime abusif de la part du bailleur d’en réclamer le
paiement alors que ce dernier n’a pas versé à l’actionnaire-locataire les
dividendes qui lui sont dus, quand bien même cette déclaration ne
contient pas le terme de compensation (TF 4C.140/2006 précité consid.
4.1.1 et 4.1.2). La manifestation de volonté doit être interprétée
conformément aux règles de la bonne foi (CACI 20 juillet 2017/315 précité
; CREC I 17 mai 2011/177 ; CREC I 10 avril 2008/166 consid. 5a).
Opposer la compensation avec une créance contestée ne doit
pas être un moyen de prolonger indument le séjour du locataire dans
l’objet loué ; la contre-créance opposée en compensation doit dès lors
pouvoir être prouvée sans délai (TF 4A_333/2022 du 9 novembre 2022,
destiné à la publication, consid. 5.2 et les réf. citées).
5.3 En l’espèce, l’appelant a déclaré à l’intimée, dans une lettre du
26 juillet 2024 reçue le 29 juillet 2024, qu’il opposait en compensation aux
loyers qui lui étaient réclamés une créance en répétition de l’indu, de
71'546 fr. 10, avec intérêts à 8 % l’an dès le 1er août 2020, qu’il annonçait
faire valoir contre l’intimée par requête de conciliation adressée le même
jour à la commission de conciliation. Il n’a fourni, dans cette lettre, aucune
explication sur le fondement de cette prétendue créance.
En procédure, l’appelant ne s’est pas davantage expliqué à ce
sujet. Il n’a pas produit sa requête de conciliation du 29 juillet 2024,
relative à ses conclusions en répétition de l’indu. Il a produit un double de
la demande qu’il a déposée devant le Tribunal des baux pour faire
constater la nullité de la résiliation, subsidiairement faire annuler la
résiliation, plus subsidiairement encore faire constater l’inefficacité de la

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résiliation. De cette écriture, qui ne comporte aucune conclusion en
paiement, on ne parvient pas à comprendre, même vaguement, en quoi
pourrait consister l’indu répété par l’appelant. En l’absence de toute
explication de l’appelant sur le fondement de la prétendue créance
compensante et, partant, en l’absence de tout commencement de preuve
de la prétendue créance, c’est à bon droit que la juge de paix a considéré
que le cas était clair et qu’elle a admis la requête d’expulsion de l’intimée.
6. Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement infondé, doit
être rejeté en application de l’art. 312 al. 1 in fine CPC et l’ordonnance
confirmée.
Compte tenu de l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1
CPC) et du fait que le terme de l’expulsion est désormais échu, la cause
sera renvoyée à la juge de paix pour qu’elle fixe à l’appelant un nouveau
délai pour libérer les locaux litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas
été invitée à se déterminer sur l’appel.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.

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III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district d’Aigle pour
qu’elle fixe à l’appelant B.________ un nouveau délai pour
libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], à [...]
(appartement de 5,5 pièces n° [...] dans les combles avec
garage-box n° [...] et place de parc extérieure).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l’appelant
B.________.
V. Il n’est pas alloué de dépens.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. B.________, personnellement,
- Me Isabelle Salomé Daïna (pour K.________SA),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- Madame la Juge de paix du district d’Aigle.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin

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2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d’un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la valeur
litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :