vd_gerichte · JL16.012275 · 2016-08-25 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL16.012275-161301
471
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 25 août 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Colombini et Perrot, juges
Greffière : Mme Choukroun
*****
Art. 257d CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par E.________, à [...], locataire,
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 28 juillet 2016 par la Juge de
paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant l’appelante
d’avec K.________, à [...], bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1105

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En fait :
A. Par ordonnance du 28 juillet 2016, notifiée le 29 juillet suivant,
la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois a ordonné à E.________ et
X.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 26 août 2016 à midi
les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (I), dit qu'à défaut pour la
partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix est
chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution
forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin
l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l'exécution forcée de la décision s'ils en sont requis par
l'huissier de paix (III), arrêté à 280 fr. les frais judiciaires, qui sont
compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais
à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en conséquence E.________ et
X.________ rembourseront, solidairement entre eux, à K.________ son
avance de frais à concurrence de 280 fr. et lui verseront la somme de
1'125 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et
dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que pour réclamer le
paiement de 4'700 fr. représentant le loyer du mois de novembre 2015, la
bailleresse avait notifié aux locataires, le 13 novembre 2015, une lettre
recommandée indiquant qu’à défaut de paiement dans les trente jours, le
bail serait résilié. Faute de paiement de l’entier de ce montant dans ce
délai comminatoire, le congé donné par la bailleresse le
7 janvier 2016 pour le 28 février 2016 était valable. Considérant qu'il
s'agissait d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile
du 19 décembre 2008; RS 270), le premier juge a fait application de la
procédure sommaire.
B. Par acte du 3 août 2016, X.________, agissant en sa qualité
d’administrateur de E.________ et non à titre personnel, a interjeté appel
contre cette ordonnance, en concluant à ce qu’un délai supplémentaire
soit accordé au 30 septembre 2016 à 16 h au plus tard pour quitter les

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locaux, précisant que ceux-ci seraient libérés avant si une solution était
trouvée plus rapidement.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 19 août 2012, K.________,
représentée par Z.________, a donné en location à E.________ et à son
administrateur X.________ une surface commerciale sise au rez-de-
chaussée de l’immeuble [...]. Le contrat a été conclu pour une durée
initiale de cinq ans, soit du 1er septembre 2012 au 30 septembre 2017,
renouvelable tacitement aux mêmes conditions pour cinq ans sauf
résiliation de l'une ou l'autre des parties donnée et reçue douze mois à
l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel s’élève à 4'700 fr.
charges non comprises.
2. Par courriers recommandés du 13 novembre 2015, la
bailleresse a mis en demeure les locataires de verser dans un délai de
trente jours le montant de 4'950 fr., soit 4'700 fr. à titre de loyer échu pour
le mois de novembre 2015, 200 fr. de frais de rappel et 50 fr. pour les frais
de mise en demeure. Ce courrier renfermait en outre la signification qu’à
défaut de paiement dans le délai imparti, le bail serait résilié.
Les locataires n’ont pas établi avoir versé le montant en
question dans le délai comminatoire.
3. Par courriers recommandés du 7 janvier 2016, la bailleresse a
signifié aux locataires la résiliation du bail pour le 28 février 2016 en se
prévalant de
l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).

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X.________ et E.________ n’ont pas libéré les locaux à la date
prévue.
4. Le 9 mars 2016, K.________ a saisi la Juge de paix du district de
l’Ouest lausannois d’une requête en expulsion dans la procédure
applicable aux cas clairs.
Une audience a eu lieu le 28 juillet 2016, à laquelle se sont
présentés l’agent d’affaires breveté Mickaël Ferreiro, pour la partie
bailleresse, ainsi que X.________ et [...], respectivement administrateur et
responsable administratif de E.________, pour la partie locataire.
En d roit :
1.
1.1 Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion
rendue pour défaut de paiement de loyer (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder
sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l’ATF 138
III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour
l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin
au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en
procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que
l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la
partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse

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introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit
instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces
éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée
prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 17 mars
2015/129 ; CACI 28 janvier 2015/52).
En l’espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.,
compte tenu d’un loyer mensuel net de 4'700 francs. La voie de l'appel est
dès lors ouverte (art. 308 al. 2 CPC [Code de procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 272]).
1.2 L’ordonnance incriminée ayant été rendue en procédure
sommaire (art. 248 let. b et 257 CPC), le délai d’appel est de dix jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
L’ordonnance attaquée ayant été notifiée à l’appelante le 29 juillet 2016,
l’appel interjeté le 3 août 2016, a été déposé en temps utile, par une
partie qui a un intérêt digne de protection à agir (art. 59 al. 2 let. a CPC).
1.3 L’art. 59 CPC dispose que le tribunal n’entre en matière que
sur les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de
recevabilité de l’action
(al. 1), à savoir notamment que les parties ont la capacité d’être partie et
d’ester en justice (al. 2 let. c).
Selon l’art. 70 al. 1 CPC, les parties à un rapport de droit qui
n’est susceptible que d’une décision unique doivent agir ou être
actionnées conjointement. Ainsi, lorsque l’action n’est pas introduite par
toutes les parties tenues de procéder en commun ou qu’elle n’est pas
dirigée contre celles-ci, il y a défaut de légitimation active ou passive et la
demande sera rejetée (TF 4A_201/2014 du 2 décembre 2014 consid. 3.2 ;
ATF 138 III 737 consid. 2 ; ATF 137 III 455 consid. 3.5). Le principe de
l’action commune souffre toutefois des tempéraments. La consorité
nécessaire peut parfois se limiter à la participation au procès de tous les
consorts, répartis d’un côté et de l’autre de la barre (TF 4A_201/2014
2 décembre 2014 consid. 3.2 ; Jeandin, CPC commenté, n. 10 ad

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art. 70 CPC ; Hohl, Procédure civile, tome I, 2001, n° 501). Le droit de
s’opposer à un congé abusif répond à un besoin de protection sociale
particulièrement aigu lorsqu’un local d’habitation est en jeu (Christian
Luscher et Daniel Kinzer, note in Cahiers du bail, 2006, p. 119). Il faut dès
lors reconnaître au colocataire le droit d’agir seul en annulation du congé.
Mais comme l’action, formatrice, implique que le bail soit en définitive
maintenu ou résilié envers toutes les parties, le demandeur doit assigner
aux côtés du bailleur le ou les colocataires qui n’entendent pas s’opposer
au congé, sous peine de se voir dénier la qualité pour agir (TF
4A_201/2014 du 2 décembre 2014 consid. 3.2).
En l’occurrence, seule E.________ est partie à la procédure
d’appel, X.________, qui est co-titulaire du bail, n’ayant pas agi en son nom
personnel mais uniquement en tant qu’administrateur de la société. Il ne
fait aucun doute que X.________ pourrait ratifier l'appel à titre personnel s'il
y était invité. Cependant, la question de savoir s'il y a lieu de lui impartir
un délai pour agir en ce sens peut être laissée ouverte, dès lors que
l'appel, supposé recevable, devrait de toute manière être rejeté pour les
motifs qui suivent (cf. consid. 3 infra).
2. L’appel est une voie de droit offrant à l’autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d’examen (Jeandin, op. cit., n. 1 ad art. 310
CPC). Celle-ci examine librement tous les griefs de l’appelant, qu’ils
concernent les faits ou le droit. Ainsi, l’instance d’appel revoit les faits
avec une cognition pleine et entière ; elle contrôle librement l’appréciation
des preuves et les constatations de fait de la décision de première
instance (HohI, Procédure civile, tome Il 2e éd., Berne 2010, n. 2399,
p. 435). L’autorité d’appel applique le droit d’office : elle n’est pas liée par
les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance
(HohI, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung,
2e éd. Bâle 2013, n. 1 ad art. 310 CPC).

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3. L'appelante ne conteste pas que les conditions posées par
l'art. 257d CO soient réalisées. Elle requiert en revanche un report de la
date d'évacuation fixée par le premier juge.
3.1
3.1.1 Selon l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la
procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: l’état
de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé
(let. a) et la situation juridique est claire (let. b). Cette procédure permet
ainsi à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant
l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de
fait et de droit n'est pas équivoque (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). La
situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une
jurisprudence éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie
ses effets de manière évidente (ATF 118 II 302 consid. 3 ; JdT 2011 III
146). En revanche, la situation juridique n’est en règle générale pas claire
lorsque l’application d’une norme présuppose une décision d’appréciation
du tribunal ou la prise en considération de l’ensemble des circonstances,
comme c’est le cas de l’application du principe de la bonne foi ou de
l’abus de droit (ATF 138 I 123 consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.2).
3.1.2 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (al. 2). Ainsi, lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai
comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit
subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à
savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de 30 jours (ATF
127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF,

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arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). On
relève toutefois que le congé, même donné en raison de la demeure du
locataire, peut être annulé s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art.
271 et 271a CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé
soit annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d’un bailleur qu’il
tolère la présence dans ses locaux d’un locataire qui ne paie plus le loyer.
Le congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF
4A_497/2011 du 22 décembre 2011 consid. 2.4).
3.1.3 Des motifs humanitaires, qui ne sont pas pris en considération
par les règles du droit du bail à loyer, n’entrent pas en ligne de compte
dans l’hypothèse d’une résiliation pour non-paiement du loyer (TF
4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006
consid. 3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, note infrapaginale 117,
p. 820). De tels motifs peuvent cependant être pris en compte au stade de
l’exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité. Toutefois, et dans tous les cas, l’ajournement de
l’exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas
équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336
consid. 2b). A cet égard, un délai d’un mois pour l’exécution forcée est
jugé admissible par la jurisprudence vaudoise (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, 2008, n. 3 ad art. 21 aLPEBL [loi du 18 mai 1955 sur
la procédure d’expulsion en matière de baux à loyer et à ferme, abrogée
au 1er janvier 2011], p. 203 et les réf. cit. ; CREC 28 juillet 2015/274 ;
CREC 17 septembre 2013/314 consid. 3b ; CREC 8 mai 2013/149 consid.
3d ; CREC 15 janvier 2013/10 consid. 3d).
3.2 En l’espèce, la réalisation des conditions posées par
l’art. 257d CO n’est à juste titre pas contestée par l’appelante. Dès lors
que l’expulsion prononcée par le premier juge est fondée, il ne se justifie
pas de critiquer le délai de libération imparti par ce magistrat, d’une durée
d’un mois, qui est conforme à la jurisprudence. Ainsi, rien ne permet de
remettre en cause l’ordonnance entreprise, l’appelante ayant au
demeurant bénéficié d’un délai supplémentaire depuis le 26 août 2016 en
raison de l’effet suspensif conféré à son appel (art. 315 al. 1 CPC).

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A toutes fins utiles, on relève que rien n’empêche les
locataires, malgré le rejet de l’appel et la confirmation de l’ordonnance
d’expulsion, de négocier avec la bailleresse – si celle-ci y consent – un
report de la date du départ des locaux.
4. Au vu de ce qui précède, l’appel doit, dans la mesure où il est
recevable (cf. consid. 1.3 supra), être rejeté selon le mode procédural de
l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance querellée confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du
28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de
l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Le délai fixé pour la restitution des locaux étant échu en raison
de l’effet suspensif lié à l’appel, il convient de renvoyer la cause au
premier juge pour qu’il impartisse aux locataires un nouveau délai pour
libérer les locaux litigieux.
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer, il n’y a pas
lieu de lui allouer de dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L'appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. L'ordonnance est confirmée.

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III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l'appelante
E.________.
IV. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de l'Ouest-
lausannois pour qu'elle fixe à E.________ et X.________, une fois
les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les
locaux occupés dans l'immeuble sis [...] (surface commerciale
au rez-de-chaussée d'environ 400 m2).
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 29 août 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux
intéressés.
La greffière :

- 11 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- E.________,
- M. X.________,
- M. Mikaël Ferreiro, aab (pour K.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :