vd_gerichte · PO21.046641 · 2026-01-09 · fr
Libération de dette 83 al. 2 LP
Libération de dette 83 al. 2  LP


TRIBUNAL CANTONAL
PO21.***-***
5031
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 9 janvier 2026
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
M. Hack et Mme Elkaim, juges
Greffière : Mme Cottier
*****
Art. 23 et 24 CO
Statuant sur l’appel interjeté par D.________, à Q***, intimée,
contre le jugement rendu le 30 octobre 2023 par le Tribunal civil de
l’arrondissement de La Côte dans la cause divisant l’appelante d’avec
C.________, à R***, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
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- 2 -
En f ait :
A. Par jugement du 30 octobre 2023, motivé le 18 octobre 2024,
le Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte (ci-après : le tribunal ou les
premiers juges) a déclaré irrecevable la requête de nova déposée par
C.________ à l’audience du 5 octobre 2023 et la pièce 19 déposée à l’appui
de dite requête (I), a constaté que C.________ ne devait pas à D.________ Sàrl
la somme de 42'112 fr. 16, avec intérêts de 5 % l’an dès le 28 décembre
2020, faisant l’objet du prononcé de la mainlevée provisoire rendu le
4 octobre 2021 par le Tribunal de première instance de la République et
canton de S*** dans la poursuite ordinaire n° [...] de l’Office cantonal des
poursuites de la République et canton de S*** (II), a maintenu
définitivement l’opposition formée par C.________ dans la poursuite précitée
(III), a annulé dite poursuite (IV), a invité l’Office cantonal des poursuites
précité à mentionner dans ses registres que l’extinction de la poursuite
n° [...], dont la communication lors de la consultation ou la délivrance
d’extraits doit être prohibée, résultait de sa nullité (V), a mis les frais
judiciaires, arrêtés à 7'420 fr., à la charge de D.________ Sàrl (VI), a dit que
cette dernière devrait restituer à C.________ l’avance de frais que celle-ci
avait fournie à concurrence de 7'225 fr. (VII), a dit que D.________ Sàrl
devrait verser à C.________ la somme de 13'000 fr. à titre de dépens (VIII) et
a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IX).
En droit, les premiers juges ont considéré que le contrat de
gérance qui liait D.________ Sàrl, mandataire, à C.________, mandante, avait
valablement été invalidé, dans le délai d’un an, par cette dernière pour
erreur essentielle, dès lors qu’elle avait clairement indiqué à sa
cocontractante qu’elle n’entendait pas conclure de contrat de gestion sur le
parc immobilier loué à F.________ SA, laquelle, compte tenu des
particularités du contrat de bail (« double-net »), gérait pratiquement
intégralement l’objet du bail. Partant, elle a fait droit à sa demande de
libération de dette et a annulé la poursuite portant sur la somme de
42'112 fr. 16 dirigée à son encontre.
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B. Par acte du 20 novembre 2024, D.________ Sàrl (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel contre le jugement précité, en concluant, avec
suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que les
conclusions I à IV de la demande déposée par C.________ (ci-après :
l’intimée) soient rejetées, subsidiairement à son annulation et au renvoi de
la cause à l’autorité de première instance pour nouvelle décision dans le
sens des considérants.
Par réponse du 23 juin 2025, l’intimée a conclu, avec suite de
frais et dépens, au rejet de l’appel.
Par courrier du 13 août 2025, l’appelante s’est déterminée sur
la réponse précitée.
Le 1er septembre 2025, l’intimée a déposé des déterminations
complémentaires.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la
base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) L’intimée est une société anonyme de droit suisse avec siège
social à R*** et dont le but social consiste en toutes opérations immobilières
dans le domaine de la santé. G.________ est administrateur président de
l’intimée et J.________ est administrateur de l’intimée. Ils sont tous les deux
au bénéfice de la signature individuelle.
b) D.________ Sàrl est une société à responsabilité limitée de
droit suisse avec siège social à Q*** dont le but social est notamment toute
opération dans le domaine de l’immobilier. E.________ en est l’unique
associée gérante.
c) F.________ SA est une société anonyme de droit suisse avec
siège social à R*** et dont le but social consiste notamment en l’exploitation
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d’une ou plusieurs institutions dans le domaine de la santé, y compris celle
de cabinets, de centres de soins médicaux ainsi que de fourniture de
l’ensemble des services en matière d’infrastructure, d’administration et de
personnel en relation avec cette activité. G.________ en a été
l’administrateur président de 2001 à 2011 ainsi que du 29 juillet 2016 au
24 octobre 2018, au bénéfice de la signature individuelle, puis
administrateur, dès cette dernière date jusqu’au 26 avril 2024, au bénéfice
de la signature collective à deux. J.________ a également été l’un des
administrateurs de cette société du 25 juillet 2011 au 24 octobre 2018.
2. a) L’intimée est notamment propriétaire d’une parcelle de [...]
m2 au T*** [...], [...] et [...] (lot : [...]) et d’une parcelle de [...] m2 (lot : [...])
au T*** [...] de la commune de R***.
b) L’intimée, K.________ SA et L.________ SA, en qualité de partie
bailleresse, ont conclu le [...] octobre 2018 un contrat de bail avec F.________
SA, en qualité de locataire. G.________ a signé le contrat au nom des trois
sociétés bailleresses, dont il est administrateur président, et a cosigné au
nom de la locataire.
Ce contrat porte notamment sur les deux parcelles précitées et
prévoit un loyer annuel s’élevant à 11'000'000 fr. nets. Ce contrat est
qualifié de « triple-net light lease » dans la mesure où la locataire doit
assumer l’intégralité des frais, comprenant notamment l’entretien, la
réparation et la rénovation liés à la chose louée (art. 6 et 8), à l’exception
des taxes et impôts (art. 7). Le contrat prévoit notamment ce qui suit :
« […]
6 Costs allocated to the Lessee
6.1 Allocated costs
1 The Lessee shall fully bear the following costs, expenses and
liabilities relating to the Leased Object (together "Lessee’s Costs") :
(a) any and all maintenance, repair and renovation costs relating
to the Leased Object, including those to be incurred in
accordance with Article 8 below ;
(b) any costs and expenses relating to the use of Leased Object
(frais accessoires, Nebenkosten), including those set out in
Annex 6.1(b) ;
(c) […]
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(d) all other costs that must be borne by the Lessee in accordance
with the provisions of this Agreement.
2 The Lessee shall bear and pay all Lessee's Costs, irrespective of the
part of the Leased Object to which they relate, which parts shall
include the roofs, the facades, the structural elements and the
Building Systems.
3 The obligations of the Lessee in respect Lesse's Costs are not limited
to the existing Improvements but extend to any Modifications. Nor are
these obligations limited by any threshold, deductible or cap.
4 The Lessee shall be bound by the above assumption of costs,
irrespective whether any Law provides that Lessee's Costs must be
born or paid for by, or assessed on, the Lessor.
6.2 Payments
1 The Lessee shall directly pay all Lessee’s Costs to the contractors,
utilities, service providers, suppliers and authorities and any other
third party.
[…]
7 Costs allocated to the Lessor
1 The Lessor shall fully bear the following costs, expenses and
liabilities relating to the Leased Object ("Lessor’s Costs") :
(a) any and all taxes and public and private charges relating to the
Leased Object, irrespective of their designation, including in
particular the real estate taxes (impôt immobilier
complémentaire) ;
(b) the insurances premiums standard building insurance (which
shall not cover Lessee’s FF&E) and the standard landlord
liability insurance ;
(c) all other costs that must be borne by the Lessor in accordance
with the provisions of this Agreement.
[…]
8 Maintenance and repairs
1 The Lessee shall maintain and repair the Leased Object, at Lessee's
sole cost and expense.
[…]
3 The obligations of the Lessee towards the Lessor under this Article
8 extends to all parts of the Leased Object, including the roofs, the
facades, the structural elements and the Building Systems.
4 Without limitation to the foregoing and all other remedies available
to the Lessor, it the Lessee fails to maintain and repair the Leased
Object, the Lessor shall have the right to arrange for the Leased
Object to be maintained and reparied at Lessee’s costs.
[…]
10 Modifications
10.1 Principle
Subject to the provisions of this Agreement, the Lessee may, at
Lessee’s costs and expenses, renovate, modify and expand any
Improvements and build or install new Improvements on the Leased
Object (hte « Modifications »), provided that :
(a) any notifications to be made to the Lessor pursuant to this
Agreement have been timely made ;
(b) any consent of the Lessor that is required under this Agreement
has been obtained ;
[…]
10.2 Notice to the Lessor
1 As soon as praticable the Lessee shall inform the Lessor on any
contemplated Modifications and, as the case may be :
(a) require the necessary Lessor’s consent (Article 10.3) and
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(b) offer to the Lessor to arrange and bear the costs for the
construction of Modifications if their expected cost exceeds CHF
5'000'000 (Article 10.5) ;
[…]
1. The Lessee shall promptly deliver to the Lessee a copy of all
relevant draft building permit applications, including all drawings
and specifications, before any filing is made.
2. In case the Lessee intends to materially change any application or
filing that has been made, the Lessee shall promptly send a draft
of the change to the Lessor with all related documents.
3. The Lessee shall promptly send to the Lessor a copy of all permits
obtained for any modification, including all related documents.
10.3 Lessor’s consent
The following Modifications shall be subject to the prior written
consent of the Lessor :
(a) any modification that, if made, would materially and adversely
impact the value of the Leased Object ;
(b) any Modification, the destination of which would not comply with
the Permitted Use ;
(c) any Modification, if and to the extent such modification would
conflict with customary terms and conditions of any loan or
security document entered into by or on behalf of the Lessor with
the Lenders :
(d) any new Building, new floor (above and below ground), or any
other expansion of any existing Building (which consent shall not
be unreasonably withheld having regard to the Lessee’s need for
flexbility in the operation and development of Lessee’s activities) ;
(e) any new improvement or change to any Improvement, that would
detrimentally affect the overall quality and aesthetic of the Leased
Object taken as a whole or any of the Buildings ; and
(f) any Modification that may affect the structural strength of any of
the Buildings.
[…] ».
3. a) G.________ et E.________ se connaissent depuis plusieurs
années et ont noué une relation de confiance. Dans le courant du mois
d’avril 2020, G.________ a envisagé de confier la gestion de son parc
immobilier, tant privé que détenu par ses diverses sociétés, à l’appelante.
Des pourparlers ont ainsi été engagés entre les parties.
b) Le 3 avril 2020, E.________ a adressé un courriel à J.________
en lui indiquant ce qui suit :
« […]
Dans le cadre de notre mandat conclu avec Monsieur G.________, en
copie du présent message, je vous prie de bien vouloir nous
transmettre dans les meilleurs délais l’ensemble des informations en
votre possession concernant les biens en références, et ce pour que
nous puissions prendre pleinement connaissance de ces dossiers afin
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d’assurer la représentation, l’administration et la gérance de ce bien
comme convenu avec notre mandant. […] ».
Par courriel du 6 avril 2020, J.________ a répondu ce qui suit :
« […]
En particulier, vous trouverez déjà en pièce jointe le bail qui lie les
trois sociétés immobilières de notre groupe à F.________ SA. Je vous
laisse en prendre connaissance afin que nous puissions déterminer le
meilleur modus operandi pour la suite.
Dans l’intervalle, je vous serais reconnaissant de bien vouloir me faire
parvenir une copie du mandat mentionné dans votre message, pour
mes dossiers.
[…] ».
Par courriel du 21 avril 2020 adressé à J.________, avec
N.________ et P.________ en copie, E.________ a indiqué ce qui suit :
« […]
Je vous remercie pour le dossier que vous m’avez transmis, celui-ci
m’apporte déjà un peu plus de compréhension concernant la clinique.
Cependant, il me faudrait avoir accès à toutes les informations
nécessaires pour la bonne gestion de la clinique mais également
concernant tous les autres biens immobiliers pour lesquels M.
G.________, qui nous lit en copie, m’a confié la gestion, comme, par
exemple, le chantier de X***. ».
Par courriel du 27 avril 2020, J.________ a répondu ce qui suit :
« […]
Merci pour votre temps jeudi soir. Pour faire suite à notre aimable
entretien, et comme convenu, je me suis rendu à Y*** ce matin afin
d’y préparer les documents que je ne possède pas sous la forme
électronique (principalement BB.________) en vue de notre séance sur
place jeudi matin.
S’agissant des biens immobiliers exploités par F.________ SA, dont je
vous ai envoyé le bail et ses avenants, je vous confirme la teneur de
notre discussion :
- il s’agit d’un bail « double-net », les deux seuls éléments à la
charge du bailleur (3 sociétés immobilières) sont la taxe foncière
et la RC bâtiment
- tous les travaux d’entretien et de rénovation sont de la
responsabilité, et à la charge, du locataire (enveloppe des
bâtiments comprise)
- le locataire est libre d’effectuer des travaux d’agrandissement et
d’ériger de nouveaux bâtiments (il existe certaines réserves
d’ordre principalement esthétique dans le bail)
- dans ce dernier cas de figure, le locataire assume l’entière
responsabilité des travaux
- il définit le projet, choisit les mandataires et les maîtres d’œuvre
avec qui il signe les contrats nécessaires, il assure le chantier et
gère son suivi.
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C’est le cas pour les chantiers en cours à la BC.________, pour lesquels
il ne peut contractuellement pas y avoir de mandat de surveillance de
notre part, le maître de l’ouvrage étant BC.________ SA.
Une solution alternative serait que cette dernière vous donne un
mandat et en assume, le cas échéant, les coûts.
[…] ».
c) Le 30 avril 2020, J.________ et E.________ se sont rencontrés.
Lors de cet entretien, J.________ a remis à E.________ les deux schémas
suivants, qui illustrent les différentes phases à respecter depuis la définition
d’un projet jusqu’au paiement des factures concernant F.________ SA :
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d) Par courriel du 4 mai 2020, E.________ a exposé ce qui suit à
G.________ :
« […]
Je me permets de revenir à toi dans le cadre du dossier en référence,
j’ai rencontré J.________ jeudi matin de la semaine dernière, il m’a
transmit (sic) quelques informations complémentaires à celles que
j’avais, le dossier du projet de BB.________ et il m’a aussi indiqué pour
la clinique que nous allions intervenir dans le processus des
approbations avec C.________.
Il m’a aussi informé qu’il avait besoin des contrats de gestion pour les
règlements des honoraires de la régie, je lui ai indiqué que j’allais voir
cela avec toi afin de signer les différents mandats avec l’honoraire
unique de gestion pour l’ensemble des biens immobilier (sic).
Je te propose que nous nous rencontrions en fin de cette semaine ou
sur la suivante afin de régler cette partie administrative […] ».
Ce courriel n’a pas été adressé en copie à J.________.
e) Le 13 mai 2020, E.________ a adressé un courriel à J.________,
avec G.________ en copie, dont la teneur est la suivante :
« […] Pour faire suite à notre conversation téléphoniq=e [sic] de ce
jour et comme convenu, je vous remets en annexe le tableau qui
=ontient [sic] les divers objets immobiliers. […] ».
E.________ a joint à son courriel une liste des biens en gestion
dans laquelle figurent « l’immeuble/clinique » U*** [...], [...] et [...] ainsi que
la villa individuelle au T*** [...] à R***.
f) Par courriel du 16 mai 2020, E.________ a transmis sept projets
de contrats de gérance à G.________ J.________ n’était pas en copie de ce
courriel.
Aucune demande de modification du contenu de ces projets n’a
été émise par l’intimée.
g)
ga) Le 19 mai 2020, G.________ et E.________ se sont rencontrés.
Ils ont signé et paraphé chaque page des sept contrats de gérance, qui
comprenaient notamment, concernant les locaux loués à F.________ SA, un
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contrat entre l’appelante et L.________ SA, un contrat entre l’appelante et
BG.________ BJ.________ SA et un contrat entre les parties.
gb) Le contrat de gérance signé par les parties porte
notamment sur l’ « Immeuble/clinique de [...] m2 sous référence
d’immeuble [...], [...] sur [...], [...] sur 2/[...] ([...]), situé au T*** [...], [...] et
[...] » à R***. Selon ledit contrat, l’appelante devait remplir les obligations
contractuelles suivantes :
« DISPOSITIONS GENERALES
Le mandataire s’engage à gérer et défendre les intérêts des
propriétaires et à accomplir toutes les prestations énumérées ci-après
ou, à défaut d’autres instructions précises, à les gérer de la manière
qu’il jugera la meilleure.
ETENDUE DU MANDAT
• Connaissance et coordination générale
• Gestion financière
• Gestion locative et administrative
• Gestion technique ».
La rémunération prévue pour les prestations de l’appelante est
composée en particulier d’honoraires de gérance à hauteur de 4,5 % HT
mensuel sur la totalité du revenu locatif s’élevant à 9'384'326 francs.
h) Par courriels du 25 mai 2020 adressés séparément à
G.________ et à J.________, E.________ a transmis une copie des sept contrats
de gestion signés.
L’envoi de ces contrats signés n’a pas suscité de réaction.
4. a) L’intimée a payé les factures établies par l’appelante en lien
avec le contrat litigieux jusqu’au mois de novembre 2020. Elle n’a toutefois
pas procédé au paiement des notes d’honoraires des mois de décembre
2020 et janvier 2021.
b) Par courrier du 25 mars 2021, J.________ a notamment indiqué
ce qui suit à E.________ :
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« Contrats de gérance/gestion d’immeuble du 01.05.2020
[…]
Comme nous avions eu l’occasion de vous l’expliquer, toutes les
charges, mais également tous les travaux d’entretien, de rénovation
ou d’agrandissement des immeubles concernés sont à la charge et
sous la responsabilité unique du locataire.
Les contrats de gérance/gestion d’immeuble précités sont donc sans
objet.
En conséquence, au motif de l’erreur essentielle selon art. 24 du Code
des obligations, nous résilions avec effet immédiats (sic) les contrats
du 01.05.2020 passés entre D.________ Sàrl et :
- C.________
- K.________ SA
- L.________ SA
- BL.________ SA
- BD.________ SA. ».
5. a) L’appelante a engagé une procédure de poursuite à
l’encontre de l’intimée tendant au paiement de ses honoraires. L’intimée
ayant formé opposition au commandement de payer qui lui a été notifié,
l’appelante a déposé le 17 mai 2021 une requête de mainlevée provisoire
par devant le Tribunal civil de première instance de la République et canton
de S***. La mainlevée provisoire de l’opposition a été prononcée par
jugement du 4 octobre 2021.
b) Par demande en libération de dette déposée le 27 octobre
2021 auprès du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte, l’intimée a
conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit constaté qu’elle ne
devait pas à l’appelante la somme de 42'112 fr. 16, avec intérêt moratoire
de 5 % l’an dès le 28 décembre 2020, faisant l’objet du prononcé de la
mainlevée provisoire rendu le 4 octobre 2021 par le Tribunal de première
instance de la République et canton de S*** (I), au maintien définitif de
l’opposition formée dans la poursuite précitée (II), à l’annulation de la
poursuite dirigée à son encontre (III) et à ce qu’ordre soit donné à l’Office
cantonal des poursuites de la République et canton de S*** de radier
définitivement la poursuite litigieuse (IV).
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Par réponse du 1er mars 2022, l’appelante a conclu, avec suite
de frais et dépens, au rejet des conclusions précitées.
Par réplique du 8 juillet 2022, duplique du 10 octobre 2022 et
déterminations du 25 janvier 2023, les parties ont confirmé leurs
conclusions respectives.
c) Une audience de jugement a été tenue le 5 octobre 2023. A
cette occasion, J.________ et G.________, pour l’intimée, et E.________, pour
l’appelante, ont été interrogés en qualité de partie.
En dro it :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), dans les affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse, au
dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel doit être introduit auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d’appel
civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ;
BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1
CPC).
1.2 Déposé en temps utile par une partie ayant un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions dont la
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l'appel est recevable. La
réponse, déposée dans le délai imparti pour ce faire, l’est également.
2. L’art. 310 CPC dispose que l’appel peut être formé pour violation
du droit (let. a), ainsi que pour constatation inexacte des faits (let. b).
L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les
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- 13 -
questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du
juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au
principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ATF
138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid.
5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office
ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à des
moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se limiter
aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de
première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des griefs
auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe d’application
du droit d’office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du
4 mars 2022 consid. 4.2 applicable en appel).
3.
3.1 L’appelante conteste l’invalidation pour erreur essentielle du
contrat de gérance signé, pour l’intimée, par G.________. Elle soutient que la
volonté du prénommé était de lui confier la gestion de l’ensemble des biens
immobiliers de son groupe de sociétés, ce qui comprendrait les locaux loués
à BM.________ SA. A cet égard, elle se réfère à son courriel du 21 avril 2020
dans lequel elle demandait à J.________ « les informations nécessaires pour
la bonne gestion de la clinique ». La liste des biens à gérer par l’appelante,
annexée au courriel du 13 mai 2020, mentionnerait également
« l’immeuble/clinique » des QQ***. Les projets des contrats auraient par
ailleurs été transmis à G.________ par courriel, sans que l’intimée ne
réagisse. Il en irait de même des contrats signés. L’appelante relève que
G.________, classé parmi les 300 plus grosses fortunes de QR***, serait
l’administrateur d’innombrables sociétés et serait donc rompu aux affaires.
Il serait par conséquent invraisemblable qu’il ait signé le contrat et paraphé
chaque page, sans regarder ne serait-ce que le nom des parties sur la page
de garde. Elle rappelle que l’intimée lui aurait payé de nombreux honoraires
mensuels. L’appelante soutient ensuite que le propriétaire peut
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parfaitement vouloir se faire représenter dans le cadre de son rapport de
bail pour le paiement du loyer, la gestion d’éventuels dommages, les
démarches liées au changement de locataire ou encore le décompte de
charges, et ce même si le locataire prend à sa charge les travaux
d’entretien, de rénovation ou d’agrandissement. Le contrat litigieux prévoit
ainsi, parmi les prestations de l’appelante, la « connaissance et coordination
générale », la « gestion financière », la « gestion locative et
administrative » et la « gestion technique ». L’appelante relève enfin que la
Chambre des recours du Tribunal cantonal aurait confirmé la validité du
contrat conclu entre l’appelante et BN.________ Sàrl dans les mêmes
circonstances.
Pour sa part, l’intimée soutient que l’appelante aurait dupé ses
deux administrateurs, J.________ et G.________, en prétendant au premier
nommé que le second nommé lui aurait confié la gestion de ses biens
immobiliers, y compris ceux loués à F.________ SA. G.________ aurait délégué
la gestion des contrats de gérance à J.________. Ce dernier aurait remis à
l’appelante, le 6 avril 2020, une copie du contrat de bail du 22 octobre 2018
liant l’intimée à BC.________ SA aux termes duquel les tâches de gestion
revenaient entièrement à cette dernière en sa qualité de locataire. Le 30
avril 2020, J.________ aurait remis à E.________ deux schémas illustrant le fait
que l’intimée ne pouvait pas confier à l’appelante la gestion des biens
immobiliers loués à F.________ SA. L’appelante connaissait ainsi les
particularités du contrat de bail du 22 octobre 2018 et savait que l’intimée
ne voulait – ne pouvait – pas lui confier un mandat de gestion sur les biens
immobiliers loués à F.________ SA. L’appelante se prévaut non seulement de
l’erreur essentielle mais également du dol, en invoquant la précipitation
dans laquelle E.________ aurait fait signer les contrats à G.________ en
affirmant faussement que leur teneur était conforme aux instructions de
J.________, jouant ainsi de manière crasse sur leur lien de confiance.
3.2
3.2.1
3.2.1.1 Selon l'art. 23 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS
220), le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure,
19J010

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était dans une erreur essentielle. Il y a erreur lorsqu'une personne, en se
faisant une fausse représentation de la situation, manifeste une volonté qui
ne correspond pas à celle qu'elle aurait exprimée si elle ne s'était pas
trompée (ATF 128 III 70 consid. 1b ; TF 4A_439/2023 du 9 septembre 2024
consid. 6.1.1 ; TF 4A_549/2022 du 24 novembre 2023 consid. 5.1 ; TF
4A_108/2019 du 22 janvier 2020 consid. 2.1). L’erreur est essentielle
notamment lorsqu’elle porte sur des faits que la loyauté commerciale
permettait à celui qui s’en prévaut de considérer comme des éléments
nécessaires du contrat (art. 24 al. 1 ch. 4 CO).
Pour que l'erreur soit essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4
CO, il faut tout d'abord qu'elle porte sur un fait subjectivement essentiel :
en se plaçant du point de vue de la partie qui était dans l'erreur, il faut que
l'on puisse admettre que subjectivement son erreur l'a effectivement
déterminée à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues.
Il faut ensuite qu'il soit justifié de considérer le fait sur lequel porte l'erreur
comme objectivement un élément essentiel du contrat : il faut que le
cocontractant puisse se rendre compte, de bonne foi, que l'erreur de la
victime porte sur un fait qui était objectivement de nature à la déterminer
à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues (caractère
reconnaissable de l'erreur ; ATF 136 III 528 consid. 3.4.1 ; TF 4A_335/2018
du 9 mai 2019 consid. 5.1.1 et les arrêts cités).
Une limite à l'invocation de l'erreur essentielle est fixée par le
principe de la bonne foi (art. 25 al. 1 CO). Ainsi, une erreur commise par
négligence conduit en principe aussi à l'annulabilité du contrat, sauf si le
cocontractant dans l'erreur ne se soucie pas d'éclaircir une question
particulière qui se pose manifestement, de sorte que l'autre partie peut
inférer que ce point est sans importance pour son partenaire et ne constitue
donc pas un élément nécessaire du contrat (ATF 129 III 363 consid. 5.3 ;
ATF 117 II 218 consid. 3b ; TF 4A_29/2022 du 19 avril 2022 consid 2.1 ;
TF 4A_108/2019 précité consid. 2.1.1). Un comportement négligent peut
ainsi, en lien avec d'autres circonstances, faire apparaître le recours à
l'erreur essentielle comme de mauvaise foi et ainsi l'exclure (cf. ATF 117 II
218 consid. 3b ; TF 4A_29/2022 précité consid 2.1). Celui qui appose sa
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signature sur un document non lu ou mal lu ne peut revenir sur sa
déclaration sous prétexte d’avoir commis une erreur. Une invalidation est
exclue parce que le déclarant, conscient de son ignorance, se soumet à tout
ce que voulait l’autre partie (Carron/Wessner, in Droit des obligations -
Partie générale, vol. II, Berne 2024, n. 2984, p. 381, et les réf. citées). Il y a
toutefois lieu de réserver le cas où le cocontractant a été induit par le
comportement dolosif (art. 28 CO) de son partenaire à signer le contrat sans
se soucier de son contenu (Schmidlin/Campi, in Commentaire romand, Code
des obligations I, 3e éd., Bâle 2021, nn. 14 et 16 ad art. 23/24 CO).
Il incombe à celui qui invoque une erreur pour échapper aux
conséquences d'un acte juridique d'apporter la preuve que ses
représentations internes étaient erronées (TF 4A_108/2019 du 22 janvier
2020 consid. 2.1 ; TF 4A_641/2010 du 23 février 2011 consid. 3.5.1 publié
in SJ 2011 I p. 321 et les réf. citées).
3.2.1.2 Selon l'art. 28 al. 1 CO, la partie induite à contracter par le dol
de l'autre n'est pas obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. Le dol
est une tromperie intentionnelle qui détermine la dupe, dans l'erreur, à
conclure un contrat qu'elle n'aurait pas conclu, ou du moins pas conclu aux
mêmes conditions, si elle avait eu une connaissance exacte de la situation ;
le dol éventuel suffit (ATF 136 III 528 consid. 3.4.2; TF 4A_439/2023 du 9
septembre 2024 consid. 6.1.2). Le dol peut être commis aussi bien par une
affirmation inexacte que par le silence relatif à un fait que l'auteur avait le
devoir de révéler ; ce devoir de renseigner peut découler de la loi, du contrat
ou de la bonne foi (ATF 132 II 161 consid. 4.1 ; TF 4A_439/2023 du
9 septembre 2024 consid. 6.1.2).
La tromperie doit être en rapport de causalité naturelle et
adéquate avec la conclusion du contrat : sans cette tromperie, la dupe
n'aurait pas conclu le contrat, ou l'aurait fait à des conditions plus favorables
(ATF 136 III 528 consid. 3.4.2 ; TF 4A_439/2023 précité consid. 6.1.2 ; TF
4A_286/2018 précité consid. 3.1).
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3.2.2 Le droit du bail prévoit une répartition claire des rôles entre le
bailleur et le locataire en matière d'entretien du bien loué. Ainsi, à
l'exception des menus travaux d'entretien au sens de l'art. 259 CO, le
bailleur est responsable du maintien de la chose louée dans un état
approprié à l’usage convenu. Dans la pratique, il existe cependant un besoin
pour certains types de contrats de location commerciaux de prévoir une
répartition des charges d’entretien entre le locataire et le bailleur qui
s'écartent du principe précité (Schnyder, Double-net, Triple-net und andere
besondere Regelungsformen von Unterhaltsverpflichtungen in
Geschäftsmietverträgen, MRA 4/10 2011, p. 147). Il existe ainsi des contrats
dits « double-net » ou « triple-net », par lesquelles les parties peuvent
prévoir qu’en sus du loyer, le locataire prend en charge tout ou partie de
l’entretien, la réparation et la rénovation de l’immeuble loué, les impôts et
taxes qui incombent normalement au bailleur ainsi que les frais d’assurance
(Schnyder, Double-net, Triple-net und andere besondere Regelungsformen
von Unterhaltsverpflichtungen in Geschäftsmietverträgen, MRA 4/10 2011,
pp. 147 et 148).
3.3 Les premiers juges ont retenu qu’antérieurement à la
conclusion du contrat litigieux, l’intimée avait clairement exposé à
l’appelante, par oral et par écrit, qu’elle ne souhaitait pas conclure de
contrat de gérance en lien avec le parc immobilier loué à F.________ SA car
celles-ci étaient déjà liées par un contrat de bail qui prévoyait que l’entier
des frais devait être assumé par la locataire. Les premiers juges ont relevé
qu’il ne ressortait pas clairement de ce contrat que la partie bailleresse, en
qualité de propriétaire, ne pourrait décider de mandater une gérance pour
la représenter dans les quelques tâches qui demeuraient de sa
responsabilité. Il apparaissait cependant que les prestations confiées à
l’appelante, à teneur du contrat litigieux, et les prestations qu’elle soutenait
avoir fournies (contrôles des coûts des travaux et de signature des contrats
avec des entreprises externes) dans ce cadre étaient partiellement
incompatibles avec le contrat de bail du 22 octobre 2018. Les magistrats
ont ajouté qu’il ne faisait aucun sens de conclure un contrat prévoyant une
rémunération aussi élevée pour des tâches de gestion sur un parc
immobilier géré pratiquement intégralement par la locataire. Ils ont
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également relevé qu’E.________ s’était adressée uniquement à G.________
pour finaliser la conclusion des contrats de gérance, alors que le prénommé
avait laissé cette tâche à J.________. Ils ont retenu qu’E.________ et G.________
avaient noué une relation de confiance, de sorte que ce dernier n’avait
aucune raison de douter du fait que le contenu des contrats, adressés par
courriel le 16 mai 2020 et signés le 19 mai 2020, correspondait aux
instructions données par J.________. Les conditions de l’erreur essentielle
étaient ainsi établies. Si les premiers juges ont retenu qu’E.________ avait
volontairement fait fi des instructions transmises par J.________ en
choisissant de ne pas en discuter avec G.________, en adressant les projets
de contrats qu’à ce dernier et en les finalisant qu’avec celui-ci, ils ont
cependant laissé ouvert la question de savoir si les conditions du dol étaient
réunies, puisque le contrat litigieux devait de toute manière être invalidé
pour erreur essentielle.
3.4 En l’espèce, le raisonnement des premiers juges ne saurait être
suivi pour les motifs suivants :
L’intimée invoque l’erreur essentielle après avoir découvert
postérieurement à la conclusion du contrat de gérance litigieux que celui-ci
portait sur les immeubles loués à BP.________ SA, ce qui n’était pas conforme
à son intention. Or, le contrat de gérance indique clairement, sous le nom
des parties, que son objet porte sur « l’immeuble/clinique de [...] m2 » situé
au T*** [...], [...], et [...] dont le revenu locatif annuel au 1er mai 2020 s’élève
à 9'384'326 francs. Il est par ailleurs rappelé sous la rubrique relative aux
honoraires que la locataire est F.________ SA. Les informations mentionnées
dans le contrat sont ainsi précises et non ambiguës. Si l’intimée considérait
que tel n’était pas le cas, il lui appartenait, en sa qualité de mandante, de
spécifier les objets sur lesquels devait porter le mandat de gestion, et faute
de l’avoir fait, elle ne peut invoquer sa propre négligence. L’intimée
explique son erreur par le fait que G.________ aurait signé le contrat sans le
relire, dès lors qu’E.________ lui aurait assuré qu’il avait été rédigé
conformément aux indications de J.________. Outre que cet élément n’a pas
été établi, il n’empêche que même dans cette hypothèse, en signant sans
relire, G.________ était conscient qu’il n’avait aucune idée du contenu du
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contrat (objet du mandat, étendue du mandat, honoraire, etc.), ce qui,
conformément à la jurisprudence précitée (cf. supra consid. 3.2.1.1), exclut
l’invalidation du contrat pour erreur essentielle. On ne saurait retenir une
quelconque précipitation dans la signature du contrat, celui-ci lui ayant été
adressé par courriel trois jours auparavant, sans susciter la moindre
réaction de sa part. S’il est exact qu’E.________ n’a pas adressé copie du
projet de ce contrat à J.________, rien n’empêchait G.________ de lui faire
vérifier son contenu. Il se devait à tout le moins de parcourir – ne serait-ce
que brièvement – les cinq pages du contrat qu’il s’apprêtait à parapher et
signer. Pareille négligence – fût-elle démontrée – ne constitue pas un motif
d’erreur essentielle.
Reste à examiner si l’appelante aurait induit dolosivement
l’intimée à conclure le contrat litigieux. L’intimée rappelle à cet égard que
J.________ avait remis à E.________ une copie du contrat de bail du 22 octobre
2018. Il l’avait en outre rendue attentive, par courriel du 27 avril 2020, aux
particularités de ce contrat dit « double-net », soit que les deux seuls
éléments à charge de la partie bailleresse étaient la taxe foncière et
l’assurance-bâtiment, que les travaux d’entretien et de rénovation étaient
de la responsabilité et à la charge de la locataire F.________ SA, laquelle était
libre d’effectuer des travaux d’agrandissement et d’ériger des nouveaux
bâtiments et, dans ce cadre, définissait le projet, choisissait les mandataires
et maîtres d’ouvrage, assurait le chantier et son suivi, de sorte qu’aucun
« mandat de surveillance » ne pouvait être conclu. Cependant, comme le
fait valoir l’appelante, elle pouvait partir du principe que le mandat portait
sur d’autres prestations que la « surveillance », telles que la gestion locative
et administrative, l’encaissement des loyers ou encore les activités
accompagnant un éventuel changement de locataire. Le contrat de bail
prévoit de surcroît que certaines modifications des immeubles loués à
F.________ SA restent soumises à l’accord préalable de la bailleresse (cf. ch.
10.3 du contrat de bail), ce qui ressort également du schéma remis le 30
avril 2020 par J.________ à E.________ (cf. schéma 1, supra Let. C/ch. 3c).
L’appelante avait par ailleurs indiqué à G.________ qu’elle allait intervenir
« pour la clinique » dans le « processus des approbations » avec l’intimée
(cf. courriel du 4 mai 2020). Il semblerait que l’intimée intervienne
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également dans le paiement de certaines factures (cf. schéma 2 « phase
d’exécution des travaux », supra Let. C/ch. 3c), ce qui n’exclut pas un
contrat de gestion sur ce point. On ne comprend d’ailleurs pas pour quels
motifs E.________ avait bien fait figurer les immeubles loués à BM.________
SA dans la liste annexée à son courriel du 13 mai 2020 adressé aux deux
représentants de l’intimée, si cette dernière n’entendait pas conclure de
contrat de gérance. Pour le reste, le projet du contrat litigieux a été remis,
préalablement à sa signature, à G.________, qui devait connaître, pour avoir
signé, respectivement co-signé, au nom des trois sociétés bailleresses et de
la société locataire, les particularités du contrat de bail du 22 octobre 2018.
Ce faisant, on ne saurait y voir une quelconque ruse dans le fait que ce
projet n'ait pas été adressé à J.________. Il s’ensuit que les conditions du dol
ne sont pas réunies.
3.5 Dès lors que la validité du contrat de gérance est confirmée en
appel, il convient de renvoyer le dossier à l’autorité de première instance
pour qu’elle examine l’exception d’inexécution (art. 82 CO) soulevée
subsidiairement par l’intimée dans sa demande en libération de dette. Il
appartiendra aux premiers juges, d’une part, d’interpréter le contrat de
gérance litigieux afin de déterminer l’objet et l’étendue du mandat confié à
l’appelante ainsi que le montant de la rémunération et, d’autre part, si
l’appelante a bien exécuté sa part du contrat.
4.
4.1 Fondé sur ce qui précède, l’appel doit être admis et le jugement
attaqué annulé, la cause étant renvoyée au Tribunal civil de
l’arrondissement de La Côte pour nouvelle décision dans le sens des
considérants.
4.2
4.2.1 L’art. 104 al. 4 CPC prévoit qu’en cas de renvoi de la cause, la
juridiction supérieure peut déléguer à la juridiction précédente la répartition
des frais de la procédure d’appel, lesquels comprennent les frais judiciaires
et les dépens (art. 95 al. 1 CPC). Cette solution se justifie notamment
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- 21 -
lorsque le sort de la cause reste ouvert et que le renvoi intervient pour
complément d’instruction (TF 4A_171/2020 du 28 août 2020 consid. 7.2,
RSPC 2021 p. 223). En cas de délégation, il appartient à la juridiction
supérieure d’arrêter le montant des frais judiciaires et la charge des dépens
respectifs des parties ; seule la répartition est déléguée à la juridiction
précédente.
4.2 En l’espèce, il se justifie de déléguer la répartition des frais et
dépens de deuxième instance aux premiers juges, dès lors que la conclusion
de l'intimée relative à l’exception d’inexécution demeure ouverte.
Les frais judiciaires de deuxième instance seront arrêtés à 1'421
fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010
; BLV 270.11.5]), tandis que les pleins dépens peuvent être estimés à 4'000
fr. (art. 3 al. 1 et 7 al. 1 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2010 ; BLV 270.11.6]) pour chacune des parties.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Le jugement est annulé et la cause est renvoyée au Tribunal
civil de l’arrondissement de La Côte pour nouvelle décision dans
le sens des considérants.
III. La répartition des frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés
à 1'421 fr. (mille quatre cent vingt et un francs), et des dépens
de deuxième instance, estimés à 4'000 fr. (quatre mille francs)
pour chacune des parties, est déléguée au Tribunal civil de
l'arrondissement de La Côte.
IV. L’arrêt est exécutoire.
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- 22 -
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me CB.________ (pour D.________ Sàrl),
- Me CC.________ (pour C.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile
devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel
subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le
recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève
au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne
soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :
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