vd_gerichte · XC12.022034 · 2013-12-16 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC12.022034-132032
431
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 16 décembre 2013
_______________________
Présidence de M. WINZAP, président
Juges : M. Sauterel et Mme Crittin Dayen
Greffière : Mme Tille
*****
Art. 272, 272b al. 1 CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par E.________, à
[...], demandeur, contre le jugement rendu le 18 mars 2013 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant le recourant d’avec N.________, à [...],
défendeur, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par jugement du 18 mars 2013, dont la motivation a été
envoyée aux parties par plis recommandés du 31 août 2013, le Tribunal
des baux a dit qu’une seule et unique prolongation du bail liant le
demandeur E.________ au défendeur N.________ portant sur un hangar à
tabac sis sur la parcelle [...] de [...] est accordée au demandeur jusqu’au
31 mars 2014 (I), mis les frais judiciaires, arrêtés à 1'900 fr., à la charge
du demandeur à hauteur de 950 fr. et du défendeur à hauteur de 950 fr.,
étant précisé que les frais judiciaires seront prélevés sur les avances
fournies par les parties (II), dit que le défendeur doit payer au demandeur
la somme de 130 fr. à titre de remboursement de l’avance que celui-ci a
fournie (III), dit que le défendeur doit verser au demandeur la somme de
2'400 fr. à titre de dépens réduits (IV) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (V).
En droit, le premier juge a procédé à une pesée des intérêts en
présence et a considéré que le bailleur avait certes démontré l’existence
d’un besoin propre urgent justifiant la résiliation du bail, mais que
l’extinction du contrat de bail mettait manifestement en péril la production
tabacole du locataire et par là même son exploitation agricole, de sorte
qu’il se justifiait, au vu des circonstances, d’allouer à celui-ci une unique
prolongation du bail depuis le 1er octobre 2012 jusqu’au 31 mars 2014.
B. Par acte du 9 octobre 2013, E.________ a formé recours contre
ce jugement, concluant à son annulation et à ce qu’une unique
prolongation du bail le liant à N.________ portant sur un hangar à tabac sis
sur la parcelle [...] de [...] lui soit accordée jusqu’au 31 mars 2016. Il a
également conclu à ce que les frais et dépens des deux instances soient
mis à la charge de N.________.
Par réponse du 13 novembre 2013, N.________ a conclu, sous
suite de frais et dépens, au rejet du recours.

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C. La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état
de fait du jugement, complété par les pièces du dossier, dont il ressort
notamment ce qui suit :
1. Par contrat de bail oral conclu en 1992, [...], alors propriétaire
de la parcelle [...] de [...], a remis à bail à E.________ un hangar à tabac sis
sur cette parcelle.
Le loyer initial s’élevait à 1'500 francs. Il est passé à 1'600 fr.
au cours des années 2000.
Par acte de vente du 21 décembre 2011, [...] a vendu sa
parcelle au défendeur N.________. Le contrat de vente stipulait notamment
que l’acheteur déclarait reprendre, à l’entière décharge du vendeur, le bail
à ferme en vigueur avec E.________.
Par lettre recommandée du 13 février 2012 accompagnée de
la formule officielle de résiliation de bail, N.________ a notifié à E.________ la
résiliation du bail portant sur le hangar à tabac avec effet au 30
septembre 2012. Il motivait cette résiliation par le fait qu’il avait
impérativement besoin du hangar pour sa propre production de tabac.
E.________ a contesté cette résiliation devant la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer de la Broye-Vully, laquelle lui a
délivré une autorisation de procéder le 9 mai 2012.
Par demande du 6 juin 2012 adressée au Tribunal des baux,
E.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, principalement, à l’octroi
d’une prolongation de bail de six ans dès le 1er avril 2013, et,
subsidiairement, à ce que N.________ soit astreint à lui verser le montant
de 140'000 fr. pour le manque à gagner consécutif à la résiliation de bail
du 13 février 2012.

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Par lettre du 4 juillet 2012, le demandeur a informé le Tribunal
des baux qu’il renonçait à la conclusion subsidiaire en paiement d’un
montant de 140'000 francs.
Le 15 octobre 2012, N.________ a déposé une réponse, dans
laquelle il a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet de la demande.
Le 10 décembre 2012 s’est tenue une audience de jugement,
au cours de laquelle les parties et les témoins [...],K.________, R.________,
D.________ et [...] ont été entendus.
Une seconde audience de jugement a eu lieu le 18 mars 2013.
Lors de cette audience, le Tribunal des baux a rejeté les requêtes du
demandeur tendant respectivement à la mise en œuvre d’une expertise et
à la nouvelle audition du témoin [...].
2. Le demandeur E.________, âgé de 51 ans, célibataire et sans
enfant, est agriculteur. Il est domicilié à [...], village du canton de Fribourg
situé à 2 kilomètres de [...]. Le demandeur n’a pas de formation et
n’exerce pas d’activité accessoire. Son exploitation agricole porte sur
environ 14 hectares, qui sont répartis entre les cantons de Vaud et
Fribourg. La production tabacole constitue sa source principale de
revenus, à côté de la production de lait et des paiements directs.
Au total, le demandeur a réalisé un bénéfice annuel de l’ordre
de 50'000 fr. en 2007 et 2008, de 39'000 fr. en 2009 et de 37'000 fr. en
2010. Il est lié par un contrat pour la culture du tabac de type « burley »
avec l’Association BroyeTabac, membre de la Fédération suisse des
associations de planteurs de tabac (SwissTabac). Dans le cadre de
l’exécution de ce contrat, il a cultivé 142 ares (1,42 hectares) de tabac en
2012, et 158 ares (1,58 hectares) en 2013.
Le demandeur ne dispose pas d’autre installation que le
hangar litigieux pour sécher le tabac qu’il produit, étant précisé que

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l’utilisation d’un hangar à tabac est nécessaire à la dessiccation de la
récolte.
Le témoin D.________, qui établit les comptes du demandeur en
tant que comptable auprès de l’Institut agricole de l’Etat de Fribourg, a été
entendu le 10 décembre 2012 par le premier juge. Il ressort de ses
déclarations que l’exploitation du demandeur est petite par rapport à la
moyenne fribourgeoise, et que la production de tabac est de ce fait
particulièrement intéressante, car il s’agit de la culture offrant la marge
brute la plus grande, soit 28'000 fr. par hectare contre 2'500 fr. par
hectare pour le blé. Selon ce témoin également, si le demandeur devait
arrêter la production de tabac, il serait contraint d’exercer une activité
annexe à son activité d’agriculteur, même s’il remplaçait la production de
tabac par une autre culture.
3. Le défendeur N.________ est également agriculteur. Âgé de 51
ans, marié et père de trois enfants, il est domicilié à une centaine de
mètres du hangar litigieux. Son domaine agricole compte 36 hectares. Il
exerce une activité accessoire dans une fromagerie. Tout comme pour le
demandeur, la production du tabac constitue sa source principale de
revenus. Sa surface cultivée de tabac était de 350 ares (3,5 hectares) en
2011, 315 ares (3,15 hectares) en 2012 et 350 ares (3,5 hectares) en
2013.
Avant d’acheter le hangar litigieux en décembre 2011, le
défendeur possédait déjà deux hangars à tabac. Il louait en outre depuis
2004, chaque année durant les mois d’août et septembre, un troisième
hangar d’une surface de 300 m2 situé à [...]. Le 15 novembre 2011, le
propriétaire de ce hangar, K.________, a obtenu un permis de démolir en
vue de construire en lieu et place une halle isolée de stockage qu’il
entendait affecter aux besoins de sa propre exploitation agricole dès le
mois de septembre 2012. Il était dès lors prévu que le hangar utilisé par le
défendeur soit démonté et évacué au plus tard en février 2012. Apprenant
cela, le défendeur a approché [...], dont il savait qu’il souhaitait vendre sa

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parcelle où se trouvait un hangar à tabac, et a acheté dite parcelle le 21
décembre 2011.
Aux mois d’août et septembre 2012, K.________ a dépanné le
défendeur en mettant à sa disposition un autre hangar dont il était
propriétaire et qui n’avait pas été démoli. Lors de son audition par le
premier juge le 10 décembre 2012, K.________ a déclaré qu’il allait offrir au
défendeur la possibilité d’utiliser son hangar pour les mois d’août et
septembre 2013 également. Par correspondance du 9 janvier 2013
toutefois, le défendeur a informé le premier juge que par contrat du 26
novembre 2012, K.________ avait finalement loué l’entier du hangar à la
Confédération Suisse dès le 1er janvier 2013, de sorte qu’il n’allait pas
pouvoir être mis à sa disposition pour les mois d’août et septembre 2013.
4. Après la résiliation du bail du hangar litigieux, le demandeur a
approché K.________ en vue de racheter le hangar dont celui-ci souhaitait
se débarrasser avant la fin du mois de février 2012 pour élever sa halle de
stockage. Il a toutefois renoncé à ce projet dans la mesure où il ne voyait
pas où il pourrait le reconstruire dans un délai aussi bref, n’ayant pas le
volume nécessaire sur le terrain dont il est propriétaire et ne disposant
pas de permis l’autorisant à implanter ce hangar sur un autre terrain.
Le demandeur a par ailleurs contacté R.________, conseiller
technique en production de tabac auprès du Service de vulgarisation
tabacole de SwissTabac, à Payerne. Par lettre du 5 mars 2012, ce
conseiller technique lui a indiqué qu’à sa connaissance, aucun hangar
n’était libre, mais qu’il lui signalerait toute opportunité éventuelle. Il
précisait que les séchoirs à tabac étaient une denrée rare et très
recherchée malgré le fait que les surfaces cultivées diminuaient, dès lors
que, lorsque les agriculteurs cessaient de cultiver du tabac, ces
installations étaient affectées par eux à d’autres besoins ou étaient
rapidement récupérées par d’autres producteurs également confrontés à
un manque de capacités de dessiccation.

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Entendu comme témoin par le premier juge, R.________ a
expliqué qu’aucun hangar neuf n’avait été construit depuis 2004 en raison
du caractère incertain de l’avenir de la production de tabac. Selon lui, le
coût de construction d’un hangar neuf pour une capacité de surface
cultivée d’un hectare s’élevait à 180'000 francs, un tel investissement se
faisant « aux risques et périls » de l’agriculteur qui l’entreprenait.
Lors de l’audience du 18 mars 2013 devant le premier juge, le
défendeur a produit une annonce parue le 2 mars 2013 concernant la
vente d’un hangar à tabac à démonter pour le prix de 25'000 francs. Le
demandeur a alors déclaré qu’il avait rencontré le propriétaire de ce
hangar et que l’opération coûterait probablement aussi cher que la
construction d’un hangar neuf tout en étant plus compliquée, dès lors
notamment que le toit de ce hangar datant de 1978 comportait
probablement de l’amiante qu’il faudrait détruire, et que le vendeur
exigeait que l’acheteur démonte le hangar et remette le terrain en état à
ses frais.
Après la résiliation du contrat de bail, le demandeur s’est
également enquis du sort de deux hangars de [...] dont les propriétaires
avaient arrêté la production de tabac en 2013. Il s’est toutefois avéré que
ces hangars n’étaient ni à vendre ni à louer.
En d roit :
1. a) Selon l'art. 319 al. 1 let. a CPC (Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008, RS 272), le recours est recevable contre les
décisions finales qui ne peuvent faire l'objet d'un appel. Aux termes de
l'art. 308 al. 2 CPC, l'appel est recevable dans les causes patrimoniales si
la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au
moins.
En l’espèce, la décision attaquée est une décision finale au
sens de l'art. 236 al. 1 CPC. Dès lors que la prolongation du bail à ferme

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est requise du 1er avril 2014 au 31 mars 2016, soit pour deux ans, et que
le fermage annuel est de 1'600 fr., sa valeur litigieuse est inférieure à
10'000 francs. Par conséquent, seule la voie du recours au sens de l’art.
319 let. a CPC est ouverte.
b) Le recours, écrit et motivé, est introduit auprès de
l'instance de recours, soit la Chambre des recours civile (art. 73 al. 1 LOJV
[loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RSV 173.01]) dans les
trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 321 al.
1 CPC).
En l’espèce, déposé en temps utile par une partie disposant
d’un intérêt digne de protection à recourir (art. 59 al. 2 let. a CPC), le
recours est recevable.
2. Le recours est recevable pour violation du droit et constatation
manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
S'agissant de la violation du droit, l'autorité de recours dispose
d'un plein pouvoir d'examen (Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 12 ad art. 319 CPC, p. 1504) ; elle
revoit librement les questions de droit soulevées par le recourant et peut
substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente ou du
recourant (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2e éd., Berne 2010, n. 2508, p.
452).
S'agissant de la constatation manifestement inexacte des faits,
ce grief, comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral, RS 173.110), ne permet que de corriger une erreur évidente, la
notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire des
preuves (Corboz et alii, Commentaire de la LTF, Berne 2009, n. 19 ad art.
97, p. 941). Les constatations de fait et l'appréciation des preuves sont
arbitraires lorsqu'elles sont évidemment fausses, contredisent d'une
manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité, reposent sur
une inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d'appréciation, par

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exemple si l'autorité s'est laissée guider par des considérations aberrantes
ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs.
Une constatation de fait n'est donc pas arbitraire pour la seule raison que
la version retenue par le juge ne coïncide pas avec celle du recourant ;
encore faut-il que l'appréciation des preuves soit manifestement
insoutenable, en contradiction flagrante avec la situation effective, qu'elle
repose sur une inadvertance manifeste, ou encore qu'elle heurte de façon
grossière le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 129 I 8 c. 2.1).
3. a) Le recourant reproche aux premiers juges d’avoir accordé
une importance excessive au besoin personnel du bailleur et d’avoir ainsi
procédé à une pondération incorrecte des intérêts en présence. Il allègue
que si le propriétaire a certes besoin du hangar à tabac litigieux, il n’en est
de loin pas aussi dépendant, du point de vue économique, que le locataire.
Selon le recourant, si l’octroi d’une prolongation pourrait nécessiter que le
bailleur doive diminuer sa surface agricole, cela engendrerait une légère
diminution de son revenu qui ne serait pas de nature à mettre en danger
la viabilité de son exploitation agricole. Il en veut pour preuve que quand
bien même le bailleur n’a pas disposé du hangar en question durant 2013,
il a cultivé la même surface de tabac qu’en 2011.
Dans sa réponse, l’intimé soutient disposer d’un besoin
concret, sérieux et actuel, soulignant que la solution de dépannage
trouvée, soit la location d’un hangar auprès de K.________, ne pourra être
renouvelée, de sorte qu’il ne lui est pas possible de procéder au séchage
de l’entier de sa production tabacole. Il relève que le recourant n’a pas
démontré qu’il aurait cherché une activité accessoire, alors qu’il était
soumis à l’obligation générale de diminuer le dommage, soit de tout
mettre en oeuvre pour se diversifier.
b) Selon l’art. 272 CO (Code des obligations du 30 mars 1911,
RS 220), le locataire peut demander la prolongation d’un bail lorsque la fin
du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans
que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts,

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l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la
conclusion du bail et le contenu du contrat (al. 2 let. a), la durée du bail
(al. 2 let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties
ainsi que leur comportement (al. 2 let. c), le besoin que le bailleur ou ses
proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux
ainsi que l’urgence de ce besoin (al. 2 let. d), et la situation sur le marché
local du logement et des locaux commerciaux (al. 2 let. e). L’art. 272b al.
1 CO précise que le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six
ans au maximum.
La pesée des intérêts en fonction de la liste non exhaustive de
l’art. 272 al. 2 CO sert non seulement à déterminer le principe d’une
éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la
prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la
résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 116 Il 446 c. 3b; Conod, in :
Bohnet/Montini, CPra-Bail, Bâle 2010, n. 7 ad art. 272 CO, p. 1057). Il s'agit
d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de
résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 c. 2;
ATF 125 III 226 c. 4b; ATF 104 II 311, JT 1979 I 495), et non de lui donner
l'occasion de profiter le plus longtemps possible de celui qu'il a (ATF 116 lI
446, JT 1991 I 63). La prolongation n'a donc de sens que si elle permet
d'atténuer les conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (TF
4A_662/2012 du 7 février 2013 c. 7.4; ATF 116 lI 446).
Lorsqu’il est appelé à se prononcer sur une prolongation du
bail, le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation pour en déterminer
la durée dans le cadre posé par la loi. Il doit tenir compte du but de la
disposition, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une
solution de remplacement, et procéder à une pesée des intérêts en
présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le
pouvoir d’appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral n’est violé
que s’il sort des limites fixées par la loi, s’il se laisse guider par des
considérations étrangères à la disposition applicable, s’il ne prend pas en
compte les éléments d’appréciation pertinents ou s’il tire des déductions à

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ce point injustifiables que l’on doive parler d’un abus de pouvoir
d’appréciation (ATF 125 III 226 c. 4b).
La notion de conséquences pénibles de l’art. 272 al. 1 CO doit
être appréciée au cas par cas, en tenant compte de toutes les
circonstances (CdB 1992, 61) : il faut entendre toutes les circonstances
particulières rendant difficile ou impossible la recherche de locaux de
remplacement avant la fin du bail, à l'exclusion des désagréments
inhérents à toute résiliation de bail (CdB 2001, 41). Le locataire doit établir
la réalité et la gravité des conséquences de la fin du bail pour lui ou pour
sa famille ; elles sont le plus souvent liées à la pénurie de logements et à
la difficulté de trouver des locaux comparables à bref délai (CACI 6
septembre 2013/458 c. 3.4.b, et les références citées). En principe, plus le
bail a duré longtemps, plus il y aura motif à l’octroi d’une prolongation
(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 775).
Dans le cas de locaux commerciaux, le congé a des
conséquences pénibles lorsque l’existence de l’entreprise qui les exploite
est mise en péril, ou si son déménagement implique des autorisations
administratives difficiles à obtenir ou des travaux longs à réaliser (Lachat,
op. cit., p. 773). D’autres facteurs, comme la nature ou l’importance des
activités du locataire, peuvent entrer en ligne de compte. Quoi qu’il en
soit, le locataire doit étendre ses recherches à tous les locaux équivalents
et non les limiter à un local commercial idéal (Conod, op. cit., n. 28 ad art.
272 CO, p. 1061), et cela déjà lorsqu'il sollicite une première prolongation
de son bail (CACI 5 août 2013/387 c. 5b, et les références citées).
Le besoin du bailleur est une circonstance dont le juge doit
tenir compte dans la balance des intérêts. Tout comme pour le locataire,
le juge doit considérer la situation personnelle, familiale et financière du
bailleur, ainsi que son comportement. La menace de graves problèmes
financiers ou la diminution drastique de ses revenus constituent des
éléments que le juge devra prendre en considération (Conod, op. cit., n. 44
ad art. 272 CO, p. 1065). Toutefois, le bailleur qui invoque son besoin ou
celui de ses proches doit supporter le fardeau de la preuve. Son besoin

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doit être sérieux et concret, ce qui signifie qu’il ne doit pas être un
prétexte et qu’il doit reposer sur des faits réels et démontrés. Un besoin
futur et hypothétique n’est pas non plus suffisant, le besoin devant être
actuel. Le juge doit en outre tenir compte de l’urgence. Le besoin urgent
ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité;
il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne
puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué (TF
4A_447/2013 du 20 novembre 2013 c. 4.1).
La durée de la prolongation ne peut être déterminée
schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée
des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l'art. 272 al.
1 et 2 CO (TF 4C.139/2000 du 10 juillet 2000 c. 2). La détermination de la
durée de la prolongation en fonction des critères précités relève du
pouvoir d'appréciation du juge, selon les règles du droit et de l'équité (art.
4 CC ; ATF 135 III 121 c. 2 ; ATF 133 III 201 c. 5.4 ; ATF 125 III 226 c. 4b ;
TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008 c. 3.1 ; TF 4A_452/2010 du 22 novembre
2010). Le juge peut octroyer une prolongation unique ou une première
prolongation. Une prolongation unique se justifie principalement lorsqu’il
n’y a pas à attendre, à long terme, une modification de circonstance
propre aux parties, et lorsque le locataire peut disposer d’une solution de
remplacement en déployant les efforts nécessaires ou si le bailleur a un
intérêt légitime à ce que la fin du contrat soit déterminée (Conod, op. cit.,
nn. 4 et 9 ad art. 272b CO, p. 1073).
Le Tribunal fédéral a estimé qu’une prolongation de deux ans
et dix mois pour un bail en vigueur depuis dix ans portant sur des locaux
occupés par un cabinet de gestion de fortune employant une dizaine
d’employés était conforme au droit fédéral (TF 4A_72/2011 du 4 avril 2011
c. 4). Dans le cas d’un locataire exploitant un commerce de confection au
centre-ville, sur une surface de 618 m2 depuis plus de cinquante ans, une
prolongation unique de quatre ans a été accordée, afin de tenir compte
notamment de la difficulté à trouver un objet équivalent et de l’obligation
pour le locataire de licencier un grand nombre de collaborateurs si le bail
n’était pas prolongé (TF 4C.343/2004 du 22 décembre 2004 c. 4.2).

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c) En l’espèce, il convient de mettre en balance les intérêts
respectifs des parties, soit les conséquences pénibles de la résiliation pour
le recourant avec les intérêts de l’intimé.
A l’évidence, le bail litigieux, conclu en 1992, est de longue
durée. Au moment de la résiliation, le hangar était utilisé par le recourant
depuis vingt ans. Si le recourant est célibataire et sans enfants, il est âgé
de 51 ans et la culture du tabac constitue sa source de revenus principale,
à côté de la production de lait et des paiements directs. Alors qu’il n’est
pas possible de produire du tabac sans un hangar pour assurer la
dessiccation de la récolte, le recourant n’a pas d’autre installation à
disposition. Or, les séchoirs à tabac sont une denrée rare et très
recherchée.
D’un autre côté, l’intimé, également âgé de 51 ans, est marié
et a trois enfants. Contrairement au locataire, il exerce une activité
accessoire, et son exploitation agricole représente une surface de 36
hectares contre 14 hectares pour le locataire. En sus du hangar litigieux,
destiné à remplacer un hangar pris en location depuis 2004, qui a été
détruit, l’intimé possède déjà deux hangars à tabac.
En proportion du nombre d’hectares exploités, le hangar
litigieux revêt une plus grande importance pour le recourant, puisqu’il
serait à même de porter atteinte à l’essence même de sa production
tabacole, et donc de ses revenus, l’intimé possédant quant à lui deux
autres hangars et exerçant une activité accessoire.
Pour les mois d’août et septembre 2012, l’intimé a trouvé une
solution de dépannage avec l’aide de [...], qui lui a mis un hangar à
disposition. Bien que l’intimé ait allégué que K.________ avait finalement
loué l’entier du hangar à la Confédération Suisse dès le 1er janvier 2013,
de sorte qu’il ne pourrait pas être mis à sa disposition pour les mois d’août
et septembre 2013, il n’apparaît pas que l’intimé n’ait pas été en mesure
en 2013 de cultiver la surface fixée selon contrats pour la culture du tabac

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« burley » conclus avec SwissTabac, de 350 ares (3,5 hectares), ce qui
correspond à la surface cultivée en 2011. Il ressort même du jugement
entrepris qu’au moment où le témoin [...] a déclaré qu’il pourrait dépanner
l’intimé, il avait déjà signé le contrat avec la Confédération. Cela tend à
démontrer que l’intimé a été en mesure de trouver des solutions de
rechange, sans mettre en péril son exploitation. Le contraire n’a en tout
cas pas été allégué, ni valablement démontré, en première instance. Rien
n’indique qu’il ne sera pas en mesure de s’organiser pour 2014
également. II est du reste fort probable que, compte tenu de la procédure
en cours, il se soit déjà organisé dans ce sens.
On ne peut pas en dire autant pour le recourant, qui ne
dispose pour l’heure d’aucune alternative au hangar loué. Cela justifie de
lui laisser davantage de temps pour trouver une solution de
remplacement, à savoir un autre hangar à louer ou le remplacement de la
production de tabac par une autre culture ou une autre activité. Les dix-
huit mois accordés en première instance semblent manifestement
insuffisants pour ce faire.
Enfin, pour répondre à l’argumentation de l’intimé consistant à
soutenir que le recourant n’a pas tout fait pour se diversifier et donc
réduire son dommage, on observera qu’il ressort du jugement attaqué que
plusieurs démarches ont été entreprises, qui se sont toutefois révélées
infructueuses. Ainsi, après avoir reçu la résiliation en cause, le recourant a
contacté le conseiller technique en production de tabac au Service de
vulgarisation tabacole de SwissTabac afin de trouver une solution. Il a de
même approché K.________, en vue de racheter le hangar dont celui-ci
souhaitait se débarrasser, ainsi que plusieurs autres potentiels vendeurs
de hangar à tabac.
Compte tenu des circonstances propres au cas d’espèce, une
prolongation supérieure à celle retenue par les premiers juges s’impose.
Cela étant, il se justifie de fixer l’échéance de la seule et unique
prolongation au 31 mars 2015 et de réformer le jugement dans ce sens,
ceci afin de tenir compte des intérêts des deux parties.

- 15 -
5. a) Au vu de ce qui précède, il y a lieu d’admettre partiellement
le recours de E.________ et de réformer le jugement du 18 mars 2013 en
son chiffre I en ce sens qu’une seule et unique prolongation du bail liant
E.________ à N.________ sur un hangar à tabac sis sur la parcelle [...] de [...]
est accordée à E.________ jusqu’au 31 mars 2015.
Le recourant a conclu à ce que les frais et dépens soient mis à
la charge de l’intimé. Le premier juge a fixé à 1'900 fr. le montant des frais
judiciaires, qu’il a mis à la charge des parties pour moitié chacune. Il a en
outre astreint N.________ au paiement en faveur de E.________ d’un
montant de 2'400 fr. à titre de dépens réduits. Compte tenu du résultat
obtenu à l’issue de la procédure de recours, cette répartition des frais
judiciaires et dépens peut être confirmée, dès lors que le recourant, qui
avait requis une prolongation de son bail de six ans dès le 1er avril 2013,
soit jusqu’au 1er avril 2019, n’obtient finalement qu’une prolongation de
deux ans, jusqu’au 31 mars 2015.
b) En deuxième instance, le recourant a conclu à l’octroi d’une
prolongation de bail allant du 31 mars 2014 au 31 mars 2016. Son bail
ayant été prolongé jusqu’au 31 mars 2015, il obtient en définitive la moitié
de la prolongation requise. Dès lors, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 200 fr. (art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de chacune
des parties par moitié, et l'intimé versera ainsi au recourant la somme de
100 fr. à titre de restitution partielle de l'avance de frais de deuxième
instance. Les dépens sont compensés (art. 106 al. 2 CPC).

- 16 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est partiellement admis.
II. Le jugement est réformé comme il suit au chiffre I de son
dispositif :
I. Une seule et unique prolongation du bail liant le
demandeur E.________ au défendeur N.________ sur un
hangar à tabac sis sur la parcelle [...] de [...] est
accordée au demandeur jusqu’au 31 mars 2015.
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge du recourant par 100
fr. (cent francs) et à la charge de l’intimé par 100 fr. (cent
francs).
IV. L’intimé N.________ doit verser au recourant E.________ la
somme de 100 fr. (cent francs) à titre de restitution d’avance
de frais.
V. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VI.L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

- 17 -
Du 17 décembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Charles Guerry, avocat (pour E.________),
- Me Jean-Claude Mathey, avocat (pour N.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse inférieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 18 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- la Présidente du Tribunal des baux.
La greffière :