vd_gerichte · FA10.039712 · 2011-10-21 · fr
Plainte 17 LP
Plainte 17 LP


TRIBUNAL CANTONAL
38
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 21 octobre 2011
__________________
Présidence de M. SAUTEREL, vice-président
Juges : Mme Carlsson et M. Bosshard
Greffier : Mme Nüssli
*****
Art. 17, 133, 138, 157 LP; 818 CC; 113 ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par S.________, à
Morrens, contre la décision rendue le 16 mars 2011, à la suite de
l’audience du 18 janvier 2011, par le Président du Tribunal
d’arrondissement de La Broye et du Nord vaudois, autorité inférieure de
surveillance, rejetant la plainte du recourant contre le décompte de
répartition établi le 16 novembre 2010 par l'OFFICE DES POURSUITES
DU DISTRICT DU GROS-DE-VAUD, dans le cadre des poursuites
requises par la BANQUE CANTONALE VAUDOISE, l'OFFICE D'IMPÔT
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DU DISTRICT DU GROS-DE-VAUD et l'OFFICE FEDERAL DU
LOGEMENT.
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
En fait :
1. Le 2 septembre 2008, la Banque Cantonale Vaudoise (ci-après
: BCV) a adressé à l'Office des poursuites de l'arrondissement d'Echallens
(actuellement l'Office des poursuites du district du Gros-de-Vaud, ci-après
: l'office) une réquisition de poursuite en réalisation de gage immobilier
dirigée contre S.________ pour les sommes de 185'000 fr. et de 89'000 fr.,
toutes deux avec intérêt à 10 % l’an dès le 1er septembre 2004, invoquant
comme titre de la créance et cause de l’obligation le capital dû et les
accessoires selon l’art. 818 CC sur la cédule hypothécaire n° 120914 du
registre foncier d’Echallens, pour le premier montant, et sur la cédule
hypothécaire n° 120915, pour le second montant, les deux cédules étant
dénoncées au remboursement selon lettres signature du 11 mars 1996.
L’objet du gage était la parcelle n° 689 de la commune de [...], située rue
[...], soit une part de propriété par étage de 158/1000èmes de la parcelle
de base n° 652, correspondant à un appartement de 5,5 pièces d’une
surface de 138 m2 et constituant le lot n° 3 des plans. Cette poursuite
faisait référence à des prêts hypothécaires nos 639.37.00 et 639.37.01.
D’après les déterminations de l’office devant le premier juge,
le commandement de payer, dressé à la suite de cette réquisition dans la
poursuite n° 500’444'517, a été notifié le 13 septembre 2008 au débiteur
qui n’y a pas fait opposition.
Le 24 août 2009, la BCV a requis la vente de l'immeuble et, le
26 août 2009, l’office a adressé notamment au débiteur l’avis de réception

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de réquisition de vente, mentionnant que l’estimation aurait lieu
ultérieurement.
Le 15 mars 2010, l’office a adressé aux parties le procès-
verbal d’estimation du gage, évalué à 515'000 francs. Selon les
déterminations de l’office devant le premier juge, cette estimation, fondée
sur le rapport d’un expert immobilier,

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Z.________, établi à la demande du débiteur peu de temps avant le dépôt
de la réquisition de vente, avait été admise par la BCV.
2. Par fax du 17 septembre 2010, le notaire Olivier Hugli a
confirmé à la BCV avoir été mandaté pour la vente ferme de la parcelle n°
689 de la commune de [...], l’acheteur pressenti étant le gendre du
vendeur, ce dernier devant par la suite rester dans l’appartement comme
locataire. Le notaire suggérait que la publication relative à la vente forcée
soit suspendue jusqu’à la fin de la semaine suivante.
Dans une déclaration écrite du 20 septembre 2010,
l’acquéreur intéressé, X.________, s’est porté garant de l’achat de cet
appartement pour la somme de 510'000 fr. et a indiqué être en totale
possession de la somme en fonds propres et par un prêt bancaire
hypothécaire. L’office a reçu cette déclaration le 21 septembre 2010 et l’a
transmise le même jour à la BCV par télécopie.
L’office a néanmoins fait paraître dans la Feuille des avis
officiels des mardi 21 et vendredi 24 septembre 2010 un avis de vente aux
enchères publiques de cet appartement fixée au vendredi 26 novembre
2010, le délai pour les productions étant au 14 octobre 2010.
3. Le 29 septembre 2010, la BCV a fait parvenir à l’office un
décompte de la somme due au 1er octobre 2010, date prévue pour la
signature de la vente de gré à gré, qui se présente ainsi :
"Capital en 1er rang de CHF 185'000.00
Intérêt à 8 % pendant 3 ans CHF
44'400.00
Intérêt à 8 % du 24.08.2009 (réquisition de vente) au 01.10.2010 CHF
16'321.15
Capital 2ème rang de CHF
89'000.00
Intérêt à 10 % pendant 3 ans CHF
26'700.00
Intérêts à 10 % du 24.08.2009 (réquisition de vente) au 01.10.2010 CHF
9'814.75

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Frais de poursuites et d'expertise CHF
875.00
______________
Total garanti au jour de la vente, soit 01.10.2010 CHF
372'110.90
Ce montant est à nous verser sur le compte n° 639.37.10 au nom de M.
S.________…"
La BCV précisait encore sur ce décompte que les dettes totales
du poursuivi à son égard s'élevaient au 1er octobre 2010 à 627'202 fr. 35,
soit les prêts hypothécaires nos 639.37.00 et 639.37.01 et les comptes
courants nos 599.38.62 et 308.37.27.
La BCV a adressé à l'office, le 18 octobre 2010, un nouveau
décompte, arrêté au 7 octobre 2010, date de la signature de la vente de
gré à gré. D’un montant total de 372'505 fr. 80, il se composait des
mêmes rubriques, seuls les montants des intérêts courants de la date de
la réquisition de vente à la vente étant modifiés. La créancière
poursuivante mentionnait en outre que le montant total des dettes à son
égard s’élevaient à 622'567 fr. 50.
Le 20 octobre 2010, l’Office fédéral du logement (OFL) a
également fait valoir sa créance, de 118'893 fr. 15, valeur arrêtée au 7
octobre 2010.
L'immeuble a encore fait l'objet d'une saisie au profit de l'Etat
de Vaud et de la Commune de Morrens, représentés par l'Office d'impôt du
district du Gros-de-Vaud pour un capital de 53'212 fr. 45.
D’après les déterminations déposées par l’office devant le
premier juge, l’avis d’annulation des enchères publiques a été publié dans
la Feuille des avis officiels du 29 octobre 2010.
4. Le 16 novembre 2010, l’office a adressé aux parties la lettre
suivante :

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"Vente immobilière, parcelle PPE No 689 de parcelle de base No 94,
Commune de [...], propriété de M. S.________.
Madame, Monsieur,
Nous nous référons à nos différents entretiens et courriers au sujet de
l’objet cité en titre.
Pour y faire suite, nous vous confirmons que la vente de gré à gré de
l’immeuble en cause a été signée le 1er octobre 2010 devant Me Olivier
Hugli, notaire, à Pully, et que le transfert définitif a eu lieu le 7 octobre
2010, pour le prix de fr. 510'000.--.
Nous attendons de connaître l’éventuel impôt sur gain immobilier avant de
procéder

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à la répartition du produit de réalisation. Dans l’intervalle, le 5 % du prix
de vente a été consigné par Me Hugli. Si aucun impôt n’est facturé, le
décompte de répartition interviendra comme suit :
- Office des poursuites, émoluments, débours et frais, environ fr. 2'001.05
- Commune de [...], impôt foncier fr. 400.00,
règlement
- BCV, 1er et 2ème rangs, y c. int. au 7.10.10 et frais de pte fr. 372'505.80
idem
- OFL, 3ème rang, (dette AB fr. 98'553.15)(AS fr. 20'340.--) fr. 118'893.15
idem
- Etat de Vaud et Commune de [...], créanciers saisissants,
environ fr. 16'200.00
dividende *
___________
Total : fr. 510'000.00
* et un acte de défaut de biens sera délivré pour le solde.
Nous vous prions de prendre bonne note de ce qui précède et demeurons
à votre disposition pour compléter au besoin votre information."
5. S.________ a déposé le 25 novembre 2010 une plainte, datée
du 23 novembre 2010, contre ce décompte de répartition, concluant à ce
que la banque créancière annule les intérêts moratoires à 8 et 10 % (I),
qu’elle mette en compte le montant réel des cédules hypothécaires, soit
195'433 fr. 95 (II), qu’elle supporte tous les frais de l’office, des
publications officielles, de justice et ceux qu’il ferait valoir pour le temps
consacré à cette cause (III), qu’elle honore la facture de l’expert
immobilier Z.________ (IV) et qu’elle respecte le créancier saisissant Etat de
Vaud et Commune de [...] (V).
Dans ses déterminations du 5 janvier 2011, l’office a conclu au rejet
de la plainte.
Les parties ont été entendues à l’audience du 18 janvier 2011,
le plaignant étant accompagné de Z.________.
6. Par prononcé du 16 mars 2011, le Président du Tribunal
d’arrondissement de La Broye et du Nord vaudois, en sa qualité d’autorité
inférieure de surveillance, a rejeté la plainte.

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En bref, le premier juge a considéré que la créance de la BCV
figurant dans le décompte de répartition établi par l'office résultait d’un
commandement de

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payer passé en force, faute d’opposition, et qu’elle ne pouvait dès lors
plus être contestée au stade de la réalisation forcée. En deuxième lieu, le
calcul des intérêts effectué par la créancière était conforme à l’art. 818
CC. Ensuite, l’estimation de l’immeuble avait été faite sur une base privée,
l’expert ayant été mandaté par le plaignant, de sorte que ses frais ne
pouvaient être mis à la charge ni de l’office ni de la créancière. Enfin, s’il
était regrettable que l’office ait publié l’avis de vente aux enchères à
quelques jours de la vente de gré à gré et alors qu’il avait reçu des
garanties de l’acquéreur et du notaire, ces frais ne pouvaient néanmoins
pas être mis à la charge de la créancière poursuivante.
Le plaignant a recouru par acte du 26 mars 2011 contre ce
prononcé, qui lui a été notifié le 18 mars 2011. Il a conclu à l’annulation du
prononcé (I), à ce que le montant litigieux de 372'505 fr. 80 soit restitué
par la banque créancière pour être déposé et bloqué sur un compte à son
nom, intérêts en plus à définir, jusqu'à jugement rendu (II), à ce que le
pénal des plaintes vu le doute appliqué par les Tribunaux est pris en
considération et sera jugé (III) et à ce que le Tribunal d’arrondissement de
Lausanne, Palais de Justice de Montbenon, 1014 Lausanne est avisé de ce
recours y compris la plainte du 23 novembre 2010 (IV).
L’effet suspensif a été accordé d’office par décision
présidentielle du 11 avril 2011, à laquelle a réagi spontanément le
recourant par lettre du 13 avril 2011.
Le 29 mars 2011, l’Office d’impôt du district du Gros-de-Vaud a
déclaré ne pas avoir de faits nouveaux à apporter.
Dans des déterminations du 18 avril 2011, la créancière
poursuivante a conclu au rejet du recours.
Par courrier du 28 avril 2011, l’office a déclaré se référer aux
déterminations qu’il avait déposées le 5 janvier 2011 devant l'autorité
inférieure de surveillance.

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L’Office fédéral du logement n’a quant à lui pas déposé de
déterminations.
Spontanément, le recourant a commenté ces différentes
écritures dans un courrier du 25 juin 2011.
7. Sur demande de la cour de céans, le Registre foncier
d'Echallens a produit un extrait relatif à la parcelle 689 de la commune de
[...]. Les cédules hypothécaires en cause y sont mentionnées de la façon
suivante :
"Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 185'000.--
Rang 1, Intérêt max. 10 %, RF No 120914 du 22.1.1986
ID. 2002/001894;
Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 89'000.--
Rang 2, Intérêt max. 10 %, RF No 120915 du 22.1.1986
ID.2002/001895",
En d roit :
I. La décision querellée a été notifiée au plaignant le 18 mars
2011. Formé le 26 mars 2011, son recours a été déposé en temps utile
(art. 18 al. 1 LP [loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite du 11
avril 1889, RS 281.1]; art. 28 al. 1 LVLP [loi d'application dans le canton de
Vaud de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite du 18 mai
1955, RSV 280.05]). Pour le surplus, le recours comporte l'énoncé des
moyens invoqués (art. 28 al. 3 LVLP) et est ainsi recevable à la forme.
En revanche, les conclusions III et IV du recours, complètement
différentes de celles présentées devant l’autorité inférieure de
surveillance, sont irrecevables (ATF 29 I 101 c. 1; Gilliéron, Commentaire

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de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 15 ad art. 18
LP; CPF, 8 décembre 2005/47).
En matière de plainte, la cour de céans ordonne librement les
mesures d'instructions qui lui paraissent nécessaires. Elle peut notamment
ordonner la production de pièces (art. 23 LVLP, applicable par renvoi de
l'art. 33 LVLP). C'est dans ce cadre qu'a été requis et produit l'extrait du
registre foncier relatif à l'immeuble en cause. Cette pièce a été
communiquée aux parties.
II. a) Selon l’art. 17 al. 1 LP, la voie de la plainte est ouverte
lorsqu’une mesure de l’office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée
en fait. Par mesure au sens de cette disposition, il faut entendre tout acte
d’autorité accompli par l’office ou un organe de la poursuite en exécution
d’une mission officielle dans une affaire concrète. L’acte de poursuite doit
être de nature à créer, modifier ou supprimer une situation de droit de
l’exécution forcée dans l’affaire en question et il peut se manifester de
toutes sortes de façons (ATF 129 III 400 c. 1.1, JT 2004 II 51; Gilliéron, op.
cit., nn. 11-12 ad art. 17 LP).
La voie de la plainte est ouverte en particulier contre le
tableau de distribution, que cela soit dans une poursuite ordinaire (art.
146 LP; Rey-Mermet, Commentaire romand, n. 14 ad art. 146 LP) ou dans
la poursuite en réalisation de gage (art. 157 LP ; Foëx, Commentaire
romand, n. 27 ad art. 157 LP). Le projet de décompte de répartition
adressé par l’office le 16 novembre 2010 correspond matériellement à un
tableau de distribution, comme l’a bien vu le premier juge, qui est ainsi
entré à juste titre en matière sur la plainte du recourant.
b) Dans la procédure en réalisation d’un gage immobilier, le
créancier peut requérir la réalisation du gage six mois au plus tôt et deux
ans au plus tard après la notification du commandement de payer (art.
154 al. 1 LP). La réquisition de vente du 24 août 2009 a été formulée par

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la poursuivante dans ce délai légal, puisque le commandement de payer,
non frappé d’opposition, a été notifié au recourant le 13 septembre 2008.
Une fois la réquisition parvenue à l’office, ce dernier doit
procéder à certaines opérations préparatoires à la réalisation. Il doit ainsi
informer dans les trois jours le débiteur de la réquisition de réalisation (art.
155 al. 2 LP), puis notamment procéder à l’estimation de l’objet grevé du
gage, pourvoir à la gérance et à l’exploitation de l’immeuble grevé, veiller
à percevoir les fruits produits par le bien

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grevé (Foëx, op. cit., n. 2 ad art. 155 LP), demander un extrait du registre
foncier et requérir l’annotation d’une restriction du droit d’aliéner (art. 99
al. 1 ORFI; Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la
réalisation forcée des immeubles, RS 281.42; Foëx, op. cit., n. 3 ad art.
155 LP).
En l’espèce, l’office a en particulier procédé à l’estimation de
l’immeuble, prenant en compte l’évaluation faite par l’expert mandaté par
le plaignant, avec l’accord de la créancière poursuivante. S’il avait dû
estimer lui-même l’immeuble, l’office aurait eu des frais qui auraient grevé
le produit de la réalisation (art. 157 al. 1 LP).
c) Un immeuble doit être réalisé un mois au plus tôt et trois
mois au plus tard à compter de la réception de la réquisition de réaliser
(art. 133 al. 1 LP). Ce délai est également applicable dans la procédure de
réalisation de gage immobilier (art. 156 al. 1 LP; Foëx, op. cit., n. 8 ad art.
156 LP). Le délai maximal est toutefois un délai d’ordre, la réalisation du
gage immobilier intervenant en réalité généralement bien plus tard (Foëx,
op. cit., n. 10 ad art. 156 LP). Le débiteur peut notamment obtenir un
sursis à la réalisation s’il satisfait aux conditions prévues à l’art. 123 al. 1
LP, le sursis étant de douze mois au maximum (Foëx, op. cit., nn. 11 et 12
ad art. 156 LP).
En l’espèce, la réalisation forcée était prévue pour le 26
novembre 2010, soit plus de quinze mois après la réception de la
réquisition de réaliser. On ne peut donc reprocher à l’office d’avoir avancé
dans la procédure; la décision de faire publier la vente aux enchères
n’était en tout cas pas contraire à la loi. Le poursuivi n’a pas usé de son
droit de plainte contre cette publication dans le délai de l’art. 17 LP, si bien
que les frais liés à cette publication ne peuvent être remis en question
aujourd’hui.
d) En vertu de l’art. 138 al. 1 LP, applicable par renvoi de l’art.
156 al. 1 LP, la mise aux enchères doit être publiée au moins un mois à

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l’avance (Foëx, op. cit., n. 14 ad art. 156 LP). La publication doit en
particulier contenir la sommation aux créanciers gagistes et autres
intéressés de produire dans un délai de vingt jours les

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droits dont ils sont titulaires (Foëx, op. cit., n. 16 ad art. 156 LP). Cette
sommation a pour but de permettre à l’office de dresser l’état des charges
qu’il doit dresser dès l’expiration de ce délai (Foëx, op. cit., nn. 17 et 24 ad
art. 156 LP).
En l’occurrence, le délai pour les productions avait été fixé au
14 octobre 2010, alors que la vente de gré à gré est intervenue au début
du mois d’octobre. L’office n’a ainsi pas pu matériellement établir l’état
des charges. Le décompte de répartition contesté fait ainsi office à la fois
d’état des charges et de tableau de distribution.
Si l’état des charges peut être contesté et que cette opposition
peut avoir pour objet l’existence, l’étendue, le rang ou l’exigibilité d’un
droit inscrit à l’état des charges (Foëx, op. cit., nn. 31 et 32 ad art. 156
L P), le débiteur poursuivi et les copoursuivis ne peuvent en revanche pas
remettre en cause le gage du créancier poursuivant, soit son existence,
son étendue, son exigibilité, etc.; ces questions doivent être liquidées par
le biais de l’opposition au commandement de payer et des procédures qui
conduisent à la levée de l’opposition (Foëx, op. cit., n. 33 ad art. 156 LP;
Bernheim/Känzig, Basler Kommentar, n. 36 ad art. 153 LP; ATF 118 III 22,
JT 1994 II 143). Par conséquent, le recourant ne peut pas remettre en
cause à ce stade le montant de la créance en poursuite, notamment
plaider que la créance abstraite en poursuite serait plus élevée que la
créance causale qu’elle garantit. Il aurait dû, le cas échéant, le faire à un
stade antérieur, en faisant opposition au commandement de payer. Sur ce
point également, le prononcé de l’autorité inférieure de surveillance est
parfaitement exact et doit être confirmé.
e) Comme le droit de gage est un droit réel opposable à tous,
les créanciers gagistes ont la préférence sur les autres créanciers qui
auraient fait saisir l’immeuble (Steinauer, Les droits réels, tome III, 3ème
éd., n. 2791, p. 229). Ainsi, l’art. 113 al. 1 ORFI prévoit expressément que
lorsque l’immeuble vendu dans la poursuite en réalisation de gage était en
même temps sous le coup d’une saisie, le tableau de distribution ne

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tiendra compte que des créanciers gagistes, à l’exclusion des participants
à la saisie; si, après paiement des frais d’administration, de réalisation et
de distribution, du créancier gagiste poursuivant et des créanciers
gagistes de rang postérieur, il reste un excédent, l’office le conservera au
profit des créanciers saisissants et le répartira entre eux lors de la
liquidation de la poursuite par voie de saisie.
C’est ainsi à juste titre que l’office a prévu de régler par
préférence la créancière gagiste poursuivante, puis l’autre créancier
gagiste en 3ème rang, avant les collectivités publiques créancières
d’impôts, simples saisissantes.
f) Cinq éléments sont garantis par les droits de gage
immobiliers (Steinauer, op. cit., nn. 2794 ss, pp. 231 à 233) :
1) le capital (art. 818 al. 1 ch. 1 CC), soit le montant effectif de la créance
garantie, tel qu’il existe au moment de la réquisition de poursuite, dans les
limites de l’inscription au registre foncier,
2) les frais de poursuite (art. 818 al. 1 ch. 2 CC), calculés selon le tarif
officiel,
3) les intérêts moratoires (art. 818 al. 1 ch. 2 CC), visés par les art. 104 et
105 CO,
4) les intérêts conventionnels pour trois années, échus au moment de la
réquisition de vente et ceux qui ont courus depuis la dernière échéance
(art. 818 al. 1 ch. 3 CC),
5) certaines autres prétentions, notamment les dépenses faites par le
créancier pour éviter une dépréciation du droit de gage (art. 808 al. 3 et
810 al. 2 CC) et les autres impenses nécessaires faites par le créancier
pour la conservation de l’immeuble (art. 819 CC).
L’extension légale de la garantie aux intérêts conventionnels
échus ne se produit que si le taux d’intérêt est inscrit au registre foncier;
la garantie offerte par le droit de gage est limitée aux intérêts couverts
par le taux inscrit. Dans l’hypothèse où le capital n’est pas du tout
remboursé, l’art. 818 al. 1 ch. 3 CC peut avoir pour conséquence que le

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montant attribué au créancier gagiste lors de la réalisation excède le
montant inscrit au registre foncier (Steinauer, op. cit., nn. 2646 ss, p. 147).
En retenant trois ans d’intérêt au taux inscrit au registre
foncier, l’office n’a pas porté la créance sur une part excédant l’étendue
de la garantie.
g) Les contestations élevées par le recourant à l’encontre du
projet de décompte de répartition sont ainsi toutes infondées.
L'analyse du premier juge est donc conforme au droit.
III. Le recours doit en conséquence être rejeté et le prononcé
entrepris confirmé.
La procédure de plainte et le recours contre une décision sur
plainte sont gratuites (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a OELP,
Ordonnance du 23 septembre 1996 sur les émoluments perçus en
application de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, RS
281.35; Cometta/Möckli, Basler Kommentar, n. 24 ad art. 20a LP) et il ne
peut être alloué de dépens dans ces procédures (art. 62 al. 2 OELP).
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.

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III. L’arrêt, rendu sans frais ni dépens, est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 21 octobre 2011
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- M. S.________,
- Banque Cantonale Vaudoise,
- Office fédéral du logement,
- M. le Préposé à l'Office d'impôt du Gros-de-Vaud
- M. le Préposé à l'Office des poursuites du Gros-de-Vaud.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- M. le Président du Tribunal d'arrondissement de La Broye et du Nord
vaudois, autorité inférieure de surveillance.
La greffière :