vd_gerichte · PP09.002810 · 2009-09-28 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
312/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 16 juin 2010
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Krieger
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 18 al. 1, 20 al. 1, 151, 156, 205 CO; 19 al. 1 LAT; 93a LAF; 452
al. 1 ter CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par S.________, à Aigle, défendeur
contre le jugement rendu le 28 septembre 2009 par le Président du
Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois dans la cause divisant le
recourant d’avec P.________, et L.________, Aux Diablerets, demandeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
803

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En fait :
A. Par jugement du 28 septembre 2009, dont la motivation a été
envoyée le 25 janvier 2010 pour notification, le Président du Tribunal civil
de l'arrondissement de l'Est vaudois a admis l'action des demandeurs
P.________ et L.________ (I), rejeté les conclusions reconventionnelles du
défendeur S.________ (II), dit que la vente conditionnelle et à terme conclue
le 13 juin 2008 entre les parties portant sur la parcelle n° [...] sise sur le
territoire de la Commune de Corbeyrier est caduque (III), ordonné au
notaire U.________ de restituer aux demandeurs, dès jugement définitif et
exécutoire, l'acompte de 11'000 fr. bloqué sur le compte de l'Association
des notaires vaudois – rubrique "Notaire U.________" (IV), fixé les frais de
justice des demandeurs à 1'580 fr. et ceux du défendeur à 1'550 fr. (V),
alloué aux demandeurs des dépens, par 4'110 fr. (VI), réduits lesdits frais
et dépens en cas d'absence de demande de motivation (VII) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VIII).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de fait
du jugement, qui est le suivant :
"1. Le défendeur S.________ est propriétaire de la parcelle RF n°
[...], sise sur le territoire de la commune de Corbeyrier, d’une surface de
923 m2 disposant d’une servitude active de passage à pied et pour tous
véhicules, d’une largeur de trois mètres au maximum, grevant le bien-
fonds RF n° [...] (servitude n° [...]). La parcelle RF n° [...] est estimée
fiscalement à 45'000 francs.
La parcelle RF n° [...] est située à proximité de l’église de
Corbeyrier, construite sur la parcelle RF n° [...], et en amont de la route
communale, dont il est séparé par la parcelle RF n° [...]. Les parcelles RF
n° [...] et [...] ont l’accès direct à la route communale. En aval de la
parcelle RF n° [...] et près de l’église, il y a sur la route communale des
places de parc en zone blanche illimitée.
Pour la vente de cette parcelle, le défendeur a conclu, le 8
août 2007, un contrat de courtage exclusif avec D.________, à Aigle.
2. En mars 2008, les demandeurs étaient à la recherche d’un
terrain pour y construire leur chalet devant devenir, leur résidence
principale. Ils sont ainsi entrés en contact avec l’agence D.________ Le

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31 mars 2008, V.________ a transmis aux demandeurs un dossier de vente
avec plan de situation.
Sous la rubrique “Description”, le dossier indique ce qui suit:
“Située à une altitude de 900m environ, cette parcelle est facile d’accès
par une route large et ouverte toute l’année”.
Le 31 mars 2008 à 11h04, le demandeur P.________ a envoyé à
V.________ un courriel lui demandant notamment ce qui suit :
"(…)
Vu la topographie de la région, est-il compliqué de faire équipé (sic) ce
terrain, quel coût faut il prévoir?”
V.________ a répondu ce qui suit par courriel du même jour à
15h40 :
“Il n’est pas compliqué de faire équipé (sic) le terrain tenant compte que
la parcelle aval (RF no [...]), contiguë à la route, va faire l’objet d’une
construction et que la propriétaire est d’accord de s’arranger avec son
voisin du dessus pour le équipements ce qui, non seulement facilitera
mais diminuera les coûts Les coûts sont aussi en fonction de
l’emplacement de la construction sur la parcelle, du nombre de services
implantés, etc. Il faut compter entre 25.00 et 35.00 par m2 de terrain ceci
incluant le chemin d’accès”.
Le 20 avril 2008, le demandeur P.________ a envoyé un courriel
à V.________, libellé comme il suit :
“J’ai revisité le terrain de Corbeyrier ce dimanche avec un ami de la
construction Et quelques questions se posent :
- De façon à chiffrer la construction d’une route d’accès, serait-il possible
d’obtenir un plan avec les courbes de niveau du terrain.
De plus, en regardant le droit de passage chez le voisin, je me rends
compte qu’il faudra éliminer certains arbres qui sont de toute beauté. De
plus, une route droite le long du terrain risque de ne pas être très
harmonieux avec l’environnement. J’ai envisagé d’utiliser la route
existante du voisin en contournant le premier arbre au bas de la propriété
et de faire monter la route diagonale derrière cet arbre. Pourriez vous
discuter de cette option avec la propriétaire de cette parcelle pour lui
demander son avis? Je vous joins des photos pour que vous puisiez
visualiser la situation (http:// [...]g). Ce qui serait possible, c’est de faire
une route moins large que les 3 mètres prévus. Je suis ouvert pour une
rencontre sur le terrain afin de vous présenter mon point de vue.
Y a-t-il une réserve d’achat avec l’obtention du permis de construire?
Est-il possible de connaître remplacement du chalet qui se construit sur la
parcelle du dessous? Eventuellement obtenir les coordonnées de la
personne?
Merci encore pour la visite de samedi, mon très bon sentiment de notre
première rencontre s’est confirmée (sic).
(…)“.

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Dans un courrier adressé à V.________ le 5 mai 2008, les
demandeurs ont offert un prix de 100'000 fr. pour la parcelle, offre
subordonnée à l’obtention définitive du prêt bancaire et du permis de
construire dans un délai raisonnable.
Par courriel du 6 mai 2008, le défendeur S.________, par
l’intermédiaire de son courtier V.________, a fait savoir aux demandeurs
qu’il n’était pas intéressé par une vente conditionnée par l’obtention d’un
permis de construire. Il a proposé un achat immédiat au prix de 100’000
fr. ou un achat à terme au prix de 110'000 fr., payable moyennant le
versement de 30 % à la signature du contrat, le solde dans un délai de
quatre mois “délai vous permettant de mettre à l'enquête et d'obtenir le
permis".
3. Les pourparlers ont continué pour finalement aboutir, de sorte
que le 13 juin 2008, par devant Me U.________, notaire à Aigle, parties ont
signé un acte de vente conditionnelle et à terme portant sur la parcelle
précitée.
En page 2, l’acte de vente précité contient le passage suivant :
“Restrictions de la propriété foncière
Certaines restrictions de la propriété foncière, fondées sur le
droit public, ne sont pas mentionnées au Registre foncier. Il s’agit
notamment de celles qui résultent ou peuvent à l’avenir résulter par
exemple d’un alignement, des dispositions en matière de police des
constructions et d’aménagement du territoire, du code rural et foncier, de
la loi sur les routes et d’autres semblables.
Les acquéreurs déclarent s’être suffisamment renseignés
auprès des organes cantonaux et communaux compétents sur les
possibilités de construction, d’occupation et d’exploitation existant sur la
parcelle vendue et les fonds voisins, connaître la zone dans laquelle est
colloquée la parcelle vendue ainsi que son état d’équipement. Ils
déchargent le vendeur et le notaire instrumentant de toute responsabilité
à cet égard”.
Au chapitre des conditions de vente, l’acte de vente prévoit ce
qui suit :
“CONDITION :
1. Les acquéreurs subordonnent leur acquisition à la délivrance
d’un permis de construire définitif et exécutoire, tous délais de recours
étant échus, leur permettant la construction sur la parcelle vendue d’un
bâtiment d’habitation conforme aux dispositions réglementaires en
matière de police des constructions et d’aménagement de territoire.
La non-réalisation de cette condition entraînerait caducité du
présent contrat, les parties étant déliées de leurs engagements
réciproques sans indemnité ni dédit à verser de part et d’autre, étant
toutefois précisé que tous les frais engagés par les acquéreurs resteraient

- 5 -
à leur charge exclusive, sans aucune participation financière quelconque
de la part du vendeur.
Hormis cette clause résolutoire, le présent acte est conclu
ferme et irrévocable de part et d’autre, en ce sens que ni l’une ni l’autre
des parties ne pourra se délier de ses engagements par le paiement d’un
dédit mais aura l’obligation de s’exécuter.
OBLIGATION DES ACQUEREURS :
2. Les acquéreurs s’obligent envers le vendeur à déposer en
mains du Greffe municipal de Corbeyrier, un dossier d’enquête publique
complet en vue de l’obtention du permis de construire réservé à l’article
un ci-devant d’ici au quinze août deux mil huit.
Les acquéreurs ne pourraient pas se prévaloir de la réserve
formulée à l’article un des conditions qui précèdent s’ils ne déposaient pas
à l’Autorité municipale leur dossier d’enquête publique complet dans le
délai convenu ci-devant. Dans cette hypothèse, les acquéreurs auraient
l’obligation de passer alors, sur une première demande du vendeur, au
paiement du solde dû sur le prix de vente.
Les acquéreurs seront seuls juges de l’opportunité de recourir
contre un éventuel refus des autorités compétentes en la matière de
délivrer le permis réservé et/ou de lever les oppositions éventuelles et/ou
de résister aux recours qui .seraient éventuellement intentés par des tiers
contre la délivrance du permis de construire. Les acquéreurs s’obligent à
donner avis immédiat de leur décision au vendeur.
CONSENTEMENT:
3. Le vendeur s’engage à signer tous plans de mise à l’enquête
publique et autorise dès aujourd’hui les acquéreurs, ainsi que les
architectes, ingénieurs, géomètres et autres personnes qu’ils pourraient
mandater à se rendre sur place, à procéder à des mensurations ainsi qu’à
toutes opérations jugées utiles à l’établissement de leur projet de
construction.
FRAIS :
4. Tous frais d’architecte et autres frais engagés en vue de la
mise à l’enquête publique, ceux inhérents à la délivrance du permis de
construire et autres divers seront â la charge exclusive des acquéreurs.
DUREE :
5. La présente vente s’éteindra d’office le trente et un octobre
deux mil huit au plus tard, à seize heures dans l’éventualité où, à ces
dates et heures, la condition du présent acte n’était pas réalisée, sauf
convention contraire entre parties par signature d'un acte de prolongation
de délai. Est également réservée une éventuelle procédure pendante â
cette date devant la Cour administrative du Tribunal cantonal en relation
avec la procédure d’obtention du permis de construire relatée ci-devant;
dans cette hypothèse, le délai serait reporté â soixante jours à partir de la
date d’un jugement définitif et exécutoire confirmant ou accordant le
permis de construire.
ETAT :

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6. La parcelle vendue sera transférée, au terme fixé pour
l’exécution du présent acte, dans un état correspondant â celui actuel que
les acquéreurs déclarent bien connaître et au sujet duquel ils ne formulent
aucune réserve, avec tous ses droits et dépendances, ses parties
intégrantes et accessoires de droit au sens du Code civil, libre de tous
autres droits ou charges que ceux mentionnés ci-devant (notamment de
tout droit d’emption, de préemption et d’usufruit) et pour les surface et
limites de propriété révélées par le Registre foncier, sans recours contre le
vendeur.
EXCLUSION DE GARANTIE :
7. La parcelle vendue sera transférée telle qu’examinée et
acceptée â ce jour par les acquéreurs sans aucune garantie quant aux
éventuels défauts qui pourraient l’affecter actuellement ou se révéler
ultérieurement, quelle que soit l’importance de ceux-ci.
En conséquence, les acquéreurs savent qu’ils seront ainsi
privés des garanties prévues par la loi, notamment des actions
rédhibitoire, en réduction du prix ou en dommages et intérêts.
Les acquéreurs ont été rendus attentifs, par le notaire
soussigné, à la portée et aux conséquences de la présente clause
d’exclusion de garantie. Ils ne formulent à son sujet aucune remarque
quelconque”.
Selon la clause 10 du contrat précité, le prix de vente a été
fixé à 110’000 fr., payable par un acompte de 11’000 fr. à verser sur le
compte ouvert auprès de la Banque [...] au nom de l’Association des
notaires vaudois, sous la rubrique “Notaire U.________”, et par un montant
de 90’000 fr. payable dans les trente jours dès réception par les
acquéreurs du permis de construire.
La clause 13 de l’acte de vente précité est libellée comme il
suit :
“Si l’une ou l’autre des parties ne donne pas suite à ses engagements,
pour quelque cause que ce soit et après avoir été mise en demeure par
lettre recommandée, moyennant un préavis de quinze jours, il en sera fait
constat par acte authentique et la partie non défaillante aura le choix:
- soit, par voie judiciaire, de poursuivre l’exécution du contrat en
demandant le transfert de la parcelle vendue en paiement de l’entier du
prix de vente, avec paiement de tous dommages-intérêts,
- soit de renoncer à l’exécution du contrat et demander en lieu et place le
paiement d’une indemnité, â titre de clause pénale, dores et déjà fixée au
montant forfaitaire de onze mille francs (Fr. 11'000.00) conformément
à l’article cent soixante, alinéa un du Code des Obligations. Celle
indemnité serait exigible dès le constat de carence.
La partie défaillante assumera en sus de cette clause pénale, le paiement
des frais de notaire et de la commission de courtage”.
4. En vue de l’obtention du permis de construire, les demandeurs
se sont adressés en avril 2009 à H.________, entreprise de construction des
chalets B.________ Sàrl, aux Diablerets.

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Dans un courrier adressé au notaire U.________ le 17 juillet
2008, H.________ a écrit ce qui suit:
“Par la présente, je me permets de te faire parvenir un plan cadastral avec
un relevé topographique de la parcelle de terrain n° [...] qui se situe sur la
commune de Corbeyrier.
Ce plan a été effectué par Monsieur G.________ du bureau de géomètre
E.________ SA.
A. Profil accès par la servitude selon le plan de situation qui nous
a été remis par le bureau du géomètre selon le profil du projet n°2.
A la servitude à l’Ouest qui est inutilisable vu sa pente de 34%
selon le
plan du géomètre.
B. Nous avons essayé de trouver un autre accès en utilisant le
chemin de la parcelle de terrain n° [...] pour avoir un accès plus généreux,
voir projet n°1. Il ‘est aussi inutilisable vus (sic) sa pente de 30% et sans
l’accord de la propriétaire de ta parcelle n° [...].
Vu cette situation, je pense qu’il faudrait abolir l’acte de vente car nous
n’avons aucune publicité (sic) pour arriver sur cette parcelle de terrain soit
pour la construction, soit avec les automobiles et il n’y aura aucune place
de parc pour le propriétaire du futur bâtiment”.
A la correspondance précité était joint un plan cadastral
reproduisant les courbes de niveau, ainsi que deux profils.
Entendu comme témoin, H.________ a déclaré que les
demandeurs souhaitaient construire un chalet sur la parcelle de
Corbeyrier. Il s’y est rendu avec le demandeur et a constaté que le terrain
était trop haut par rapport à la route. Le témoin a alors pris contact avec
un géomètre du bureau E.________ SA qui a établi un relevé topographique
qui montrait que le terrain avait une pente de 34%. Pour le témoin, dans
ces conditions, la construction d’un chalet ne peut se faire sans engager
des frais considérables car l’accès pour amener le matériel au chantier
n’existe pas et n’est pas aisément aménageable. Il faudrait utiliser un
hélicoptère. Selon le témoin, les demandeurs ne se rendaient pas compte
de la pente du terrain et des difficultés que ceci posait. Le témoin a encore
précisé qu’il a toute de suite pensé que la Commune n’accorderait pas de
permis de construire et que le dépôt auprès de ta Municipalité d’une telle
demande était une démarche inutile.
Dans une lettre adressée au demandeur le 29 juillet 2008,
M.________ du bureau E.________ SA, a écrit ce qui suit:
“Commune de Corbeyrier, parcelle [...], Servitude de passage n° [...]
Suite au relevé topographique et au profil en long du tracé de la servitude
d’accès à la parcelle citée en titre, nous avons constaté qu’un chemin
aménagé sur ce tracé aurait une pente moyenne de 33 à 34%.
Les normes suisses VSS admises pour les projets routiers indiquent une
pente maximale conseillée de 12%. A l’altitude de Corbeyrier, avec les

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problèmes hivernaux dus à la neige, il est admis que la pente pour un
chemin ne devrait pas dépasser environ 16%. Dans un cas extrême, nous
pourrions admettre une pente d’environ 20 à 22%.
Seuls certains chemins de vigne ont des pentes approchant les 30%. Mais
ces chemins ne sont utilisés qu’avec des véhicules agricoles adaptés.
La construction d’un chemin pour tous véhicules légers sur le tracé de la
servitude n’est donc, malheureusement, pas réaliste. La seule solution
serait de trouver un tracé plus adéquat et d’obtenir des propriétaires des
parcelles touchées l’accord pour inscrire une servitude”.
5. Dans un courrier adressé à Me U.________ le 31 juillet 2008,
A.X.________, architecte EPFL — SIA, du bureau d’ingénieurs A.X.________
SA, à Morges, a écrit ce qui suit:
“Concerne: propriété de Monsieur P.________, parcelle n° [...] sise à
Corbeyrier
expertise du terrain et de la possibilité de réalisation d’une
route d’accès
Pour faire suite à la demande formulée par Monsieur H.________, société
B.________ Sàrl aux Diablerets, M. B.X.________ du bureau d’ingénieurs
A.X.________ SA à Morges a analysé le cas cité sous rubrique et en
particulier les documents fournis par le géomètre (voir annexes).
Après expertise, il s’avère que le chemin d’accès menant à la future
habitation devrait s’effectuer par une route qui présenterait une pente
variant entre 30 et 34%. Ladite maison se trouverait à une altitude
d’environ 950 mètres, elle serait susceptible de connaître des conditions
d’enneigement.
A cet effet, nous vous informons que les normes VSS préconisent:
- SN 640110, point 4, pages n° 1 et 2, tableau n° 1: pour une route
permettant une vitesse de base de 40 km/h, la pente maximale admissible
est de 12%.
-SN 640291, point 18.4, page 21, tableau n° 1 : pour un accès à un parking
souterrain, une pente maximale de 18% par l’intermédiaire d’un rampe
couverte.
Dès lors, il apparaît que la réalisation de la future construction sur ladite
parcelle n’est pas envisageable. Le degré de déclivité ne permettant pas
un accès quotidien avec des véhicules usuels”.
6. Les avis de B.________ Sàrl, du bureau E.________ SA et de l’architecte
A.X.________ ont été transmis au défendeur le 13 août 2008, lequel a fait
savoir par l’intermédiaire de son courtier ce qui suit:
“Mr S.________ me prie de vous communiquer qu’au vu des contacts qu’il a
entrepris, des renseignements qu’il a obtenus et des termes de l’acte de
vente signé, il ne voit aucune raison de renoncer à la vente conclue.
Il vous prie donc de bien vouloir poursuivre les démarches telles que
prévues dans le contrat ci-dessus”.
7. Par courrier du 26 août 2008, le notaire U.________ a adressé
au défendeur une copie de l’art. 22 de la Loi fédérale sur l’aménagement
du territoire (LAT) et différents résumés de jurisprudence en matière

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d’accès suffisant et d’équipement d’une parcelle, tirés de la Revue du
droit administratif et de droit fiscal.
Le notaire U.________ y a écrit notamment ce qui suit:
"(…)
D’après les rapports de l’architecte et du géomètre qui vous ont été
transmis, l’accès à votre terrain n’est absolument pas adapté.
Par conséquent, sans accès, le permis de construire devra être refusé.
Afin d’éviter des frais inutiles, M. P.________ et Mme L.________ souhaitent
procéder à l’annulation de la vente.
Je vous remercie de votre prochaine détermination à ce sujet.
(…)"
8. Le 26 août 2008, l’entreprise B.________ Sàrl a adressé au
demandeur P.________ un dossier “à déposer à la commune de Corbeyrier
pour analyser le projet avant mise à l’enquête” contenant les plans du
chalet, le plan cadastral de situation de la parcelle et un profil de la
servitude établi par le bureau E.________ SA, ainsi que les courriers de
M.________ du bureau précité et de l’architecte A.X.________.
Par courrier du 28 août 2008, le demandeur P.________ a
adressé à la Municipalité de Corbeyrier le dossier précité ainsi que le
courrier de Me U.________ et ses annexes. Le demandeur a sollicité à la
commune de Corbeyrier “de bien vouloir donner son avis sur la délivrance
ou non d’un permis de construire sur cette parcelle de terrain n’ayant
aucun accès possible avec des véhicules”.
Dans une lettre adressée au demandeur le 8 septembre 2008,
la Municipalité de Corbeyrier a écrit notamment ce qui suit:
"(…)
En examinant le dossier que vous nous avez soumis, nous vous informons
que le chalet projeté semble être conforme aux dispositions municipales.
Toutefois, l’accès à la parcelle, selon le tracé de servitude de passage, ne
peut pas être admis tel qu’il est présenté.
La pente de 34% est beaucoup trop importante. Le chemin d’accès doit
être modifié pour que le projet puisse être pris en compte, avant la
demande de permis de construire. La parcelle en question doit
obligatoirement avoir un accès possible, par conséquent, un arrangement
est souhaitable avec le ou les propriétaires des parcelles voisines en vue
de trouver un éventuel arrangement.
(…)"
9. Par courrier du 15 septembre 2008, le notaire U.________ a
communiqué au défendeur, par l’intermédiaire de son courtier, la prise de
position de la Commune de Corbeyrier et indiqué que la condition de
l’article un de l’acte de vente conditionnelle et à terme signé le 13 juin
2008 n’était donc pas réalisée.
Par courriers recommandés avec accusé de réception du 15
septembre 2008, le conseil du défendeur a écrit aux demandeurs,
notamment ce qui suit:

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“Comme vous n’avez pas donné suite à votre engagement de mettre à
l’enquête et en conformité avec l’article 13 de cet acte [l'acte de vente du
13 juin 2008], je vous mets en demeure de régler le solde du prix de vente
dans les 15 jours dès réception du présent courrier, auprès de Me
U.________, laquelle vous donnera quittance et procédera au transfert
immobilier".
Le conseil du défendeur a adressé copies des courriers
précités à Me U.________, en précisant qu’en cas de non paiement dans le
délai, il lui demanderai de “constater la défaillance par acte authentique
conformément à ce qui figure dans le contrat”.
Au début du mois d’octobre 2008, le conseil du défendeur a
invité Me U.________ à constater par acte authentique, conformément à la
clause 13 du contrat, que la somme n’avait pas été versée sur le compte
de l’étude.
Le 14 octobre 2008, le conseil du défendeur a écrit à Me
U.________ qu’il contestait qu’elle ne soit "pas en mesure de constater
actuellement la défaillance des acheteurs” en lui demandant de “bien
vouloir procéder selon le contrat”.
Dans un courrier adressé au Tribunal de céans le 14 juillet
2009, Me U.________ a confirmé qu’elle n’avait dressé aucun constat de
carence.
10. Le 5 janvier 2009, le courtier V.________ a adressé au
défendeur une note d’honoraires de 5'918 fr., pour la vente aux
demandeurs de la parcelle de Corbeyrier au prix de 110'000 francs, soit
5% sur le prix de vente (5500 fr.) plus la TVA par 418 francs.
11. Par demande du 26 janvier 2009, les demandeurs ont conclu,
avec suite de frais et dépens, à ce que la vente conditionnelle et à terme
du 13 juin 2008 portant sur la parcelle n° [...] de Corbeyrier soit déclarée
caduque (I) et à ce ordre soit donné au Notaire U.________ de restituer aux
demandeurs l’acompte de 11’000 francs (Il).
Par réponse du 17 février 2009, le défendeur a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la demande et,
reconventionnellement, à ce que les demandeurs soient reconnus
débiteurs conjoints et solidaires de la somme de 16’918 fr., avec intérêt à
5% dès le 26 septembre 2008 (I) et à ce que le montant de 11’000 fr.
consigné auprès de l’Association des notaires vaudois, rubrique notaire
U.________, soit libéré en faveur de S.________, à valoir sur la somme
prévue sous chiffre I ci-dessus (Il).
Les demandeurs ont déposé des déterminations le 22 avril
2009 concluant, avec suite de, frais et dépens, au rejet des conclusions
reconventionnelles du défendeur.

- 11 -
12. Entendu comme témoin, K.________, municipal en charge de la
police des constructions de la Commune de Corbeyrier, a déclaré que le
projet de construction du chalet, soumis le 28 août 2008, ne posait en
principe aucun problème. Le projet prévoit un garage, donc l’accès est
nécessaire. Or, la pente du terrain n’est pas dans les normes car elle est
trop prononcée. Le témoin a confirmé que l’art. 51 du Règlement
communal sur le plan d’extension et la police des constructions prévoyant
pour toute nouvelle construction au minimum une place de parc ou un
garage par logement ne peut pas faire l’objet de la dérogation prévue à
l’art. 53 dudit Règlement. Le témoin a encore précisé que la parcelle n°
[...] se trouve en zone à bâtir et que la municipalité était en train
d’élaborer un plan de quartier dans la zone.
Le témoin J.________, architecte, estimateur à I’ECA, a déclaré
qu’il lui est arrivé de visiter des chalets qui étaient éloignés jusqu’à 300
mètres de la route. Pour lui, il est concevable de construire un chalet dans
un terrain avec une pente de 34%; il faut prévoir le transport du matériel
par hélicoptère ou moyennant des engins à chenilles, ce dernier système
ne pouvant être utilisé que par temps sec. Pour le témoin, il est possible
que les autorités communales conditionnent l’octroi d’un permis de
construire à l’aménagement d’une place de parc, toutefois, dans certains
cas les gens peuvent parquer sur des places aménagées sur le domaine
public.
N.________, également estimateur ECA, a déclaré qu’un chalet
était actuellement en construction â proximité de la parcelle N° [...], un
peu plus bas. Le terrain est assez en pente, mais le témoin ignore le degré
de celle-ci. Pour le témoin Sauge, il est possible de créer un chemin pour
accéder au futur chalet et à une place de parc. Pour la construction du
chalet et des aménagements, il n’est pas nécessaire d’utiliser
l’hélicoptère, un véhicule à chenilles est suffisant. Le témoin a encore
précisé qu’en montagne, deux chalets sur dix n’ont pas d’accès avec un
véhicule. Les gens laissent la voiture dans le domaine public ou chez des
voisins."
En droit, le premier juge a considéré qu'un permis de
construire sur la parcelle litigieuse n'aurait pas pu être délivré, dès lors
que, vu la pente moyenne de 33 à 34 % du terrain, dite parcelle n'a aucun
accès suffisant et qu'en conséquence la condition posée par le contrat du
13 juin 2008 était impossible. Il a admis que les demandeurs n'étaient pas
tenus, au regard des règles de la bonne foi, de déposer une demande
formelle de permis de construire, ayant tout entrepris pour la réalisation
de la condition.

- 12 -
B. S.________ a recouru contre ce jugement, en concluant, avec
dépens, à sa nullité et à sa réforme en ce sens que les demandeurs
doivent lui payer la somme de 16'918 fr., avec intérêt à 5 % l'an dès le 16
septembre 2008 et que le montant de 11'000 fr. consigné auprès de
l'Association des notaires vaudois, rubrique notaire U.________ est libéré en
sa faveur, à valoir sur la somme susmentionnée.
Dans son mémoire, le recourant a développé ses moyens et
confirmé ses conclusions.
Les intimés P.________ et L.________ ont conclu, avec dépens, au
rejet du recours.
En d roit :
1. Les art. 444, 445 et 451 ch. 3 CPC (Code de procédure civile
du 14 décembre 1966; RSV 270.11) ouvrent la voie des recours en nullité
et en réforme contre les jugements principaux rendus par un président de
tribunal d'arrondissement.
2. Le recourant conclut à la nullité du jugement. Il ne fait
toutefois valoir aucun moyen spécifique de nullité à l'appui de cette
conclusion, de sorte que celle-ci est irrecevable, la cour de céans
n'examinant que les moyens de nullité dûment développés
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème éd., 2002, n. 2 ad
art. 465 CPC, p. 722).
Il convient dès lors d'examiner le recours en réforme.

- 13 -
3. Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par un président de tribunal d'arrondissement, la Chambre des
recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC).
Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve
de ceux résultant du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux
pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC
(art. 452 al. 1 ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier. Il n'y a pas lieu de le compléter ni de procéder à une
instruction complémentaire, la cour de céans étant à même de statuer en
réforme.
4. Le recourant soutient que les intimés étaient déchus de leur
droit à l'action rédhibitoire, dès lors que le contrat du 13 juin 2008 excluait
la garantie du vendeur pour les défauts de la chose vendue.
L'action en garantie de l'art. 205 CO (Code des obligations du
30 mars 1911; RS 220) suppose que la vente a eu lieu. Or, en matière
immobilière, la disposition que constitue la réquisition au registre foncier
ne peut être subordonnée à aucune réserve ou condition (art. 217 al. 1
CO; art. 12 ORF [Ordonnance du 22 février 1910 sur le registre foncier; RS
211.432.1]; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2ème éd., 1997, p.
854; Pichonnaz, Commentaire romand, 2003, n. 19 ad art. 151 CO, pp.
828-829). En d'autres termes, les "ventes conditionnelles" immobilières ne
peuvent être inscrites au registre foncier avant l'avènement de la
condition, celle visée ici étant une condition suspensive au sens de l'art.

- 14 -
151 CO, telle la réserve de l'obtention d'une autorisation de construire
(Foëx, Commentaire romand, 2003, n. 3 ad art. 217 CO, p. 1162). Le
contrat affecté de telles conditions est en suspens et ne produit pas tous
ses effets (Foëx, op. cit., n. 4 ad art. 217 CO, p. 1162). Si la condition ne
vient pas à chef, le contrat devient caduc (Foëx, op. cit., n. 5 ad art. 217
CO, p.1162; Engel, op. cit., p. 858).
En l'espèce, la condition suspensive mentionnée dans le
contrat du 13 juin 2008 a empêché la vente de se produire, soit d'être
parfaite par son inscription au registre foncier et par le versement du prix
convenu au vendeur (art. 151 al. 2 CO; Steinauer, Les droit réels, vol. II,
3ème éd., 2002, n° 2014, p. 265; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, Les contrats
spéciaux, 4ème éd, 2009, n° 1109, p. 166). En outre, le transfert des
risques et profits n'a pas eu lieu (ch. 6 du contrat du 13 juin 2008;
Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n° 1101, p. 164). Le litige ne saurait
donc être examiné au regard des règles sur l'action rédhibitoire, faute de
contrat de vente venu à chef.
Le moyen doit être rejeté.
5. Le recourant soutient que les intimés ne peuvent se prévaloir
de l'inconstructibilité du terrain en cause dès lors qu'ils avaient
connaissance de ce défaut avant la conclusion du contrat du 13 juin 2008.
Selon l'art. 200 al. 1 CO, le vendeur ne répond pas des défauts
que l'acheteur connaissait au moment de la vente. Toutefois, comme on
l'a vu au considérant précédent, la condition a empêché le contrat de
venir à chef. On ne saurait donc raisonner sur la base de garanties, que ce
soit dans le sens des prétentions qui pourraient être invoquées que du
respect des incombances.
Ce moyen doit être rejeté.

- 15 -
6. Le recourant fait valoir que les intimés ont renoncé à se
prévaloir de l'inconstructibilité de la parcelle en cause, dès lors qu'ils ont
déclaré, dans le contrat du 13 juin 2008, "s'être suffisamment renseignés
auprès des organes cantonaux et communaux compétents sur les
possibilités de construction" et l'ont déchargé de toute responsabilité à cet
égard. Au demeurant, le chiffre 7 dudit contrat prévoit une exclusion de
garantie.
Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses
d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des
parties sans s'arrêter aux expressions et dénominations inexactes dont
elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable
de la convention.
La jurisprudence a déduit de cette disposition qu'il convenait
de chercher à déterminer en premier lieu la réelle et commune intention
des parties (interprétation subjective) et, si celle-ci n'était pas établie ou si
les volontés intimes divergeaient, adopter la méthode d'interprétation
selon le principe de la confiance (méthode objective; ATF 132 III 626 c. 3.1
et références, JT 2007 I 423; ATF 125 III 305 c. 2b et références). Cette
interprétation, dite objective, consiste à rechercher le sens que chacune
des parties pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de
l'autre, en tenant compte des termes utilisés ainsi que du contexte et de
l'ensemble des circonstances dans lesquelles elles ont été émises (ATF
133 III 61 c. 2.2.1; ATF 125 III 305 c. 2b et références). Le principe de la
confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration
ou de son comportement même si celui-ci ne correspond pas à la volonté
intime de l'intéressé. Les circonstances déterminantes sont celles qui ont
précédé ou accompagné la manifestation de volonté, à l'exclusion des
événements postérieurs (ATF 133 III 61 précité et références).
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément
déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée.
Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première
vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les

- 16 -
parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue
pas exactement le sens de l'accord conclu. Il n'y a cependant pas lieu de
s'écarter du sens littéral du texte adopté par les cocontractants lorsqu'il
n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas à leur
volonté (ATF 135 III 295 c. 5.2; ATF 133 III 61 précité et références).
En l'espèce, la clause dont se prévaut le recourant se trouve
dans le titre "Vente", section "Restrictions de la propriété foncière" et est
placée à la suite d'un paragraphe mentionnant que certaines restrictions
de droit public ne sont pas mentionnées au registre foncier.
Le titre "Conditions de vente" prévoit à son art. 1 ("Condition")
que les acquéreurs subordonnent leur acquisition à la délivrance d'un
permis de construire leur permettant la construction d'un bâtiment
d'habitation conforme aux dispositions réglementaires en matière de
police des constructions et d'aménagement du territoire.
L'art. 2 des conditions de vente ("Obligations des acquéreurs")
prévoit que les acquéreurs s'engagent à déposer auprès de l'autorité
communale un dossier d'enquête publique complet en vue de l'obtention
du permis de construire réservée à l'art. 1 dans un délai échéant au 15
août 2008, et qu'ils ne pourraient se prévaloir de la réserve posée par
cette disposition s'ils ne le faisaient pas.
L'art. 7 des conditions de vente prévoit, quant à lui, une
exclusion générale de garantie.
Il ressort en outre du jugement (p. 4) que les intimés avaient
fait une première offre à 100'000 fr. pour la parcelle, mais comportant
déjà la condition de l'obtention d'un permis de construire dans un délai
raisonnable. Lors des discussions ultérieures, il apparaît que le prix de
vente a été augmenté à 110'000 fr. pour tenir compte de cette condition.
Il résulte de cet élément que la condition posée à l'art. 1 du contrat était
un élément central du contrat litigieux et constituait bien une condition
suspensive au sens de l'art. 151 CO et non un élément annexe. Rien ne

- 17 -
permet en outre de retenir que les parties ont voulu de manière
concordante, par les clauses invoquées par le recourant, limiter le champ
d'application de cette condition et la possibilité pour les intimés de s'en
prévaloir. Une telle solution ne peut d'ailleurs être déduite d'une
interprétation objective du contrat du 13 juin 2008, la décharge invoquée
par le recourant ayant trait aux restrictions de la propriété non
mentionnées au registre foncier et la clause d'exclusion de garantie ne
privant les intimés que des actions rédhibitoire, en réduction du prix et en
dommages-intérêts, actions qui, comme on l'a vu n'entrent pas ne ligne de
compte dès lors que le contrat du 13 juin 2008 n'est pas venu à chef.
Ce moyen doit être rejeté.
7. Le recourant fait valoir que les intimés n'ont pas déposé une
demande de permis de construire complète devant les autorités
communales et soutient en conséquence qu'ils ne peuvent se prévaloir de
la condition posée à l'art. 1 des conditions de vente du contrat.
a) Le premier juge s'est référé à l'avis d'Engel (Traité des
obligations en droit suisse, 2ème éd., 1997, p. 857) selon lequel, en
présence d'une condition impossible, savoir lorsque l'événement dont
dépend la condition est impossible, le contrat est sans effet dès l'origine. Il
a pris en compte la jurisprudence relative à l'art. 19 LAT (loi fédérale du 22
juin 1979 sur l'aménagement du territoire; RS 700) selon laquelle un accès
est suffisant au sens de cette disposition lorsqu'il présente des conditions
de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des
besoins des constructions projetées et des normes de l'Union des
professionnels suisses de la route (ci-après : normes VSS). La norme VSS
640'291 prévoyant une rampe maximale de 15 % pour une rampe non
couverte permettant l'accès à un parking et de 18 % si dite rampe est
couverte et le Tribunal fédéral ayant considéré qu'un terrain présentant
une pente de 23 % ne garantissait pas un accès suffisant, car dépassant
dite norme, le premier juge a considéré que le permis n'aurait pu être
délivré, car la condition d'équipement posée par l'art. 22 al. 1 let. b LAT

- 18 -
n'était pas réalisée, partant que la condition prévue à l'art. 1 du contrat du
13 juin 2008 était impossible et le contrat sans effets.
aa) Selon l'art. 20 al. 1 CO, le contrat est nul notamment s'il a
pour objet une chose impossible. L'impossibilité doit être objective, c'est-
à-dire qu'il est nécessaire que la prestation ne puisse être fournie par
aucun débiteur quel qu'il soit (Guillod/Steffen, Commentaire romand,
2003, n. 76 ad art. 19-20 CO, p. 136 et références). L'impossibilité doit en
outre exister au moment de la conclusion du contrat. Si elle intervient
subséquemment, elle est régie par l'article 119 CO (Tercier, Le droit des
obligations, 4ème éd., 2009, n° 758, p. 164).
bb) Selon la jurisprudence, une autorisation de construire
n'est délivrée qu'à la condition que le terrain soit équipé (art. 22 al. 2 let. b
LAT). Un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière
adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès (art. 19 al. 1 LAT). Ce
sont les moyens de la planification qui déterminent en premier lieu l'accès
suffisant; celui-ci peut également être aménagé par une convention privée
conclue entre les propriétaires concernés. L'accès est suffisant lorsqu'il est
garanti non seulement pour ceux qui profitent de la construction, mais
également pour les véhicules des services publics. Les accès doivent être
sûrs et appropriés aux possibilités de construction des parcelles selon le
plan de zone. L'étendue des installations et la détermination de
l'accessibilité suffisante relèvent du droit cantonal. Du point de vue du
droit fédéral, il suffit que la route d'accès soit suffisamment proche des
constructions et installations. Il n'est pas nécessaire que la route soit
carrossable jusqu'au terrain à bâtir ou même jusqu'à chaque bâtiment; il
suffit que les usagers ou les visiteurs puissent accéder avec un véhicule à
moteur (ou un moyen de transport public) à une proximité suffisante et
qu'ils puissent ensuite accéder aux bâtiments ou installations par un
chemin (TF 5A_136/2009 du 19 novembre 2009 c. 4.3.2 et références).
La jurisprudence cantonale relative à l'accès adapté au sens
de l'art. 19 LAT a précisé que la loi n'impose pas des voies d'accès idéales;
il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie

- 19 -
de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et
n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se
raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une voie, bien qu'étroite et
sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules
usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de
prudence qu'imposent les prescriptions de la circulation routière.
Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de
commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des
besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de
l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et
exige des usagers une prudence accrue (Revue de droit administratif et
fiscal [RDAF] 1999 p. 219 c. 2d, pp. 221-222).
Dans un arrêt du 17 octobre 1997, le Tribunal administratif du
canton de Vaud a jugé qu'un accès avec une pente de l'ordre de 34 %
était suffisant au regard de l'art. 19 al. 1 LAT dans la mesure où le projet
consistait dans la construction d'un seul logement, mais que la mise à
disposition d'une place de parc au bas de la pente était cependant
nécessaire en région de montagne à cause de l'enneigement qui peut
rendre le chemin impraticable (TA AC.1996.0215 du 17 octobre 1997 c.
2c). De même, la doctrine et la jurisprudence tessinoise admettent que la
configuration du sol peut justifier l'absence de toute voie d'accès pour les
véhicules automobiles pour la construction d'une villa familiale (Zen-
Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,
expropriation, 2001, n° 702, pp. 324-325 et références; Jomini,
Commentaire de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire,
Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch éd., n. 18 ad art. 19 LAT, p. 8).
Lorsqu'en raison d'une planification insuffisante, un
équipement conforme à l'art. 19 al. 1 LAT fait défaut en zone à bâtir, la
commune peut suivre la voie de l'art. 20 LAT et, comme le lui permet
expressément l'art. 21 LAF (loi du 29 novembre 1961 sur les améliorations
foncières; RSV 913.11), prendre l'initiative de la formation d'un syndicat
d'amélioration foncière ou, si le nombre de parcelles nécessitant une
correction est restreint, intenter une procédure de correction de limites

- 20 -
selon l'art. 93a LAF. La formulation de cette disposition étant impérative,
l'autorité municipale doit examiner à chaque demande de permis de
construire, notamment lorsque l'équipement ne paraît pas satisfaire aux
exigences de l'art. 19 LAT, la question de savoir s'il faut "procéder à une
correction de limites dans un but d'intérêt public prépondérant en vue
d'assurer notamment une utilisation rationnelle du sol en relation avec la
densité de la zone constructible au sens de l'art. 93a LAF" (RDAF 1999 p.
219 c. 6c, pp. 235-236). L'autorité municipale ne peut donc plus, dans
cette hypothèse, refuser le permis de construire et inviter le requérant à
agir devant le juge civil en passage nécessaire (TA AC.2008.0025 du 29
avril 2009 c. 2d).
cc) En l'espèce, les intimés projetaient de construire sur la
parcelle litigieuse un chalet destiné à devenir leur résidence principale. Le
terrain sur lequel se trouve l'accès à la parcelle litigieuse est en pente. On
ne peut donc exclure d'emblée que dit accès aurait pu être jugé suffisant
en application de l'arrêt AC.1996.0215 - dans la mesure où une place de
parc au bas de la pente était disponible - et de la doctrine susmentionnée
si l'on renonçait à un accès par automobile. A cet égard, les normes VSS
ne sont ici pas déterminantes, dès lors qu'elles n'ont un caractère
impératif que pour les ouvrages soumis à la loi du 10 décembre 1991 sur
les routes (RSV 725.01), qui n'est pas applicable en dehors du domaine
public ou d'une servitude publique, à moins qu'il soit prévu que l'ouvrage
soit transféré au domaine public ou constitué en servitude publique (RDAF
1999 p. 219 précité, c. 2d, p. 222). Or, l'accès litigieux est fondé sur une
servitude de droit privé et il n'était pas exclu de renoncer à un accès par
voiture. De même, la jurisprudence fédérale relative au caractère
inadmissible d'une pente de 23 % (TF 1C_314/2007 du 17 avril 2008 c.
2.5) à laquelle s'est référée le premier juge n'est pas pertinente, car il ne
s'agissait pas dans cet arrêt de déterminer si un accès était suffisant au
regard de l'art. 19 al. 1 LAT mais de déterminer le tracé d'un passage
nécessaire.
En outre, même si l'accès existant ne pouvait être qualifié de
suffisant au regard de l'art. 19 al. 1 LAT, cela ne pouvait avoir pour

- 21 -
conséquence le refus du permis de construire. En effet, dès lors que la
parcelle litigieuse était colloquée en zone à bâtir, la Municipalité de
Corbeyrier aurait été tenue d'initier à tout le moins la procédure de l'art.
93a LAF, vu la jurisprudence susmentionnée.
Quant à l'art. 51 du règlement du 12 mai 1978 de la Commune
de Corbeyrier qui prévoit que la Municipalité peut fixer le nombre de
places privées de stationnement ou garage pour voitures qui doivent être
aménagées par les propriétaires à leurs frais et sur leur terrain en rapport
avec l'importance et la destination des nouvelles constructions, mais au
minimum une place de stationnement ou un garage par logement, les
emplacements de stationnement devant être prévus en arrière des
alignements, on ne peut dire qu'il aurait entraîné de façon certaine le
refus de délivrance du permis de construire. En effet, si l'exigence posée
par cette disposition n'est qu'une exigence de l'équipement en accès, ce
serait déroger au droit fédéral que d'imposer la réalisation d'une place de
parc lorsque la topographie empêche de réaliser une route d'accès. Si elle
a une portée autonome, visant à éviter que le domaine public ne soit
encombré, rien n'indique qu'une place de parc ne pourrait pas être
réalisée sur une parcelle voisine, le cas échéant sur le tracé de la
servitude, voire ailleurs dans la commune. Au surplus, le témoin J.________
a déclaré que, dans certains cas les propriétaires pouvaient stationner sur
des places aménagées sur le domaine public et le témoin N.________ a
expliqué qu'en montagne, deux chalets sur dix n'avaient pas d'accès avec
un véhicule, les personnes laissant leur voiture sur le domaine public ou
chez des voisins.
Au vu de ces éléments, il y a lieu de considérer que la
délivrance d'un permis de construire n'était pas objectivement impossible
au sens de l'art. 20 al. 1 CO et que le contrat du 13 juin 2008 n'était pas
caduc.
b) Le premier juge a considéré que les intimés avaient tout
entrepris pour la réalisation de la condition litigieuse. En effet, ils avaient
pris contact avec un constructeur de chalet, en demandant les avis d'un

- 22 -
architecte et d'un géomètre, avant d'aboutir à la conclusion que l'accès à
la parcelle posait un problème insurmontable. Au vu de la position du
recourant, les intimés avaient en outre sollicité l'avis de l'autorité
municipale, sans présenter formellement une demande de permis de
construire. Le premier juge a admis qu'au vu des éléments en leur
possession, notamment des avis des experts, on ne pouvait exiger des
intimés d'investir des sommes importantes dans l'établissement d'un
dossier complet de demande de permis de construire alors qu'ils
pouvaient de bonne foi penser ne pas l'obtenir.
La jurisprudence a précisé que si une condition est convenue
et que son accomplissement dépend, dans une certaine mesure, de la
volonté de l'une des parties auxquelles le contrat impose des obligations,
cette partie n'a en principe pas une liberté entière de refuser cet
accomplissement et de se dégager ainsi de ses obligations contractuelles.
Elle doit, au contraire, agir de manière loyale et conforme aux règles de la
bonne foi; en cas de violation de ces exigences, la condition est censée
accomplie selon l'art. 156 CO. Le degré de liberté subsistant pour la partie
concernée, d'une part, et les devoirs à elle imposés par les règles de la
bonne foi, d'autre part, doivent être déterminés dans chaque cas d'espèce
en tenant compte de l'ensemble des circonstances et, en particulier, de
l'objet et du but du contrat, dûment interprété selon le principe de la
confiance (ATF 135 III 295 c. 5.2 et références).
Toutefois, il faut se garder d'interpréter trop largement l'art.
156 CO, car, en convenant d'une condition, les parties ont introduit dans
leurs relations un élément d'incertitude qu'elles doivent assumer. Elles
n'ont pas l'obligation de favoriser l'avènement de la condition et la bonne
foi n'exige pas qu'elles sacrifient leurs propres intérêts à cette fin (ATF 133
III 527 c. 3.3.3 et référence). Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a
cependant jugé que le refus de solliciter une rente de l'assurance-
invalidité sans motif légitime était contraire à la bonne foi.
En l'espèce, le dépôt d'une demande de permis de construire
figure dans le contrat du 13 juin 2008 à l'art. 2 ("Obligation des

- 23 -
acquéreurs"). Il n'est donc pas nécessaire d'examiner ici si le dépôt de
cette demande était imposé par les règles de la bonne foi. Cette clause
doit s'interpréter comme une incombance, soit comme le comportement
que doit avoir une personne pour éviter un désavantage juridique (Tercier,
op. cit., n° 292, p. 75). Celui qui refuse ou omet d'agir ne peut y être
contraint, mais il perdra alors le bénéfice de certains droits (Tercier, loc.
cit). En effet, l'art. 2 du contrat du 13 juin 2008 prévoit comme sanction la
perte du droit de se prévaloir de la condition prévue à l'art. 1.
Il est constant que les intimés n'ont pas respecté cette
incombance. Conformément au contrat du 13 juin 2008, ils étaient déchus
du droit d'invoquer le fait que le permis de construire n'avait pas été
délivré pour se libérer du contrat.
On ne saurait considérer que le recourant abuse de son droit
en invoquant l'art. 2 du contrat du 13 juin 2008 dès lors que, comme on l'a
vu au considérant a) ci-dessus, la délivrance d'un permis de construire
n'était pas impossible. Au demeurant, les avis d'H.________ du 17 juillet
2008, de M.________ du 29 juillet 2008 et de A.X.________ du 31 juillet 2008,
communiqués au recourant le 13 août 2008, ne font état que du caractère
déraisonnable de la construction d'un accès utilisable par des véhicules
sur le tracé de la servitude au vu de l'altitude de la parcelle litigieuse, de
la pente du terrain et des prescriptions techniques des normes VSS. Ils
sont en revanche muets sur la possibilité d'obtenir un permis de
construire. Quant à la prise de position de la Municipalité de Corbeyrier du
8 septembre 2008, elle est postérieure au 15 août 2008 et ne pouvait
donc justifier la renonciation, à cette dernière date, au dépôt d'une
demande de permis de construire. Au surplus, cette prise de position a
trait à la construction d'une route sur le tracé de la servitude et n'examine
pas la solution - certes moins commode pour les intimés mais admise par
la jurisprudence – de la renonciation à un accès carrossable à la parcelle
litigieuse, moyennant la constitution d'une place de parc au bas de la
pente.
Le recours doit en conséquence être admis sur ce point.

- 24 -
8. L'art. 13 du contrat du 13 juin 2008 prévoit, en cas de carence
de l'une des parties, le choix pour l'autre de poursuivre l'exécution du
contrat ou de renoncer à celle-ci et de réclamer le paiement d'une clause
pénale de 11'000 fr. auquel s'ajoutaient les frais de notaire et de la
commission de courtage.
Le recourant a opté pour la seconde solution. Il a donc droit au
paiement de la clause pénale de 11'000 fr., montant admissible car
représentant 10 % du prix de vente (cf. ATF 133 III 201 c. 5.5). La
commission de courtage s'est élevée à 5'918 fr. TVA incluse. Le recourant
a ainsi droit au montant de 16'918 francs. L'intérêt moratoire court dès le
19 février 2009, lendemain de la première interpellation, savoir la
réception de la réponse.
Le recourant a en outre droit à la libération en sa faveur de
l'acompte de 11'000 fr. versé par les intimés au notaire U.________ en
imputation de la créance susmentionnée.
Le recours doit en conséquence être admis dans cette mesure.
9. Obtenant gain de cause, le recours a droit à de pleins dépens
de première instance, fixés à 4'080 fr., TVA en sus sur 2'530 fr. (art. 91 et
92 CPC).
10. En conclusion, le recours doit être admis et le jugement
réformé en ce sens que l'action des demandeurs est rejetée et que ceux-ci
doivent payer au demandeur la somme de 16'918 fr., avec intérêt à 5 %
l'an dès le 19 février 2009, le montant de 11'000 fr. consigné auprès de
l'Association des notaires vaudois, rubrique notaire U.________, étant libéré
en faveur du défendeur à valoir sur la somme susmentionnée, ainsi que la
somme de 4'080 fr., TVA en sus sur 2'530 fr., à titre de dépens.

- 25 -
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
1'400 fr. (art. 232 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, le recourant a droit à des dépens de
deuxième instance, fixés à 2'900 fr. (art. 91 et 92 CPC; art. 2 al. 1 ch. 33,
art. 3 et 5 ch. 2 TAv [tarif du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à
titre de dépens; RSV 177.11.3]).

- 26 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. Le jugement est réformé comme il suit :
I. Rejette l'action de P.________ et L.________.
II. Admet les conclusions reconventionnelles de S.________.
III. Dit que P.________ et L.________, solidairement entre eux,
doivent verser à S.________ la somme de 16'918 fr. (seize
mille neuf cent dix-huit francs), avec intérêt à 5 % l'an
dès le 19 février 2009.
IV. Dit que le montant de 11'000 fr. (onze mille francs)
consigné auprès de l'Association des notaires vaudois,
rubrique Notaire U.________, est libéré en faveur de
S.________, à valoir sur la somme mentionnée sous chiffre
III ci-dessus.
V. Arrête les frais de justice à 1'580 fr. (mille cinq cent
huitante francs) à la charge de P.________ et L.________,
solidairement entre eux, et à 1'550 fr. (mille cinq cent
cinquante francs) à la charge de S.________.
VI. Dit que P.________ et L.________, solidairement entre eux,
doivent verser à S.________ la somme de 4'080 fr. (quatre
mille huitante francs), TVA en sus sur 2'530 fr. (deux
mille cinq cent trente francs) à titre de dépens.

- 27 -
VII.Rejette toutes autres ou plus amples conclusions.
III. Les frais de deuxième instance du recourant S.________ sont
arrêtés à 1'400 fr. (mille quatre cents francs).
IV. Les intimés P.________ et L.________, solidairement entre eux,
doivent verser au recourant S.________ la somme de 2'900 fr.
(deux mille neuf cents francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 16 juin 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me François Boudry (pour S.________),
- Me Denis Sulliger (pour P.________ et L.________).

- 28 -
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 16'918 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois.
Le greffier :