vd_gerichte · JL09.040218 · 2010-03-17 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
141/I
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 17 mars 2010
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Creux
Greffier : M. d'Eggis
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Art. 9 Cst; 257d CO; 23 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par B.________ SA, à Renens,
demanderesse, contre l'ordonnance rendue le 12 janvier 2010 par la Juge
de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois dans la cause
divisant la recourante d’avec L.________, à Lausanne, défendeur.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 12 janvier 2010, la Juge de paix des
districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois a rejeté la requête
d'expulsion présentée par B.________ SA, bailleresse (I), arrêté à 300 fr. les
frais de justice à la charge de celle-ci (II), sans allouer de dépens (III) et
rayé la cause du rôle (IV).
Cette ordonnance expose en bref ce qui suit :
Par lettre signature du 12 août 2009, B.________ SA,
bailleresse, a réclamé à L.________, locataire, le paiement "des loyers de
juin 2009 à août 2009 … et qui totalisent Fr. 1'635.00", en lui signifiant
qu'à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié.
Faute de paiement dans le délai comminatoire, par avis du 23
septembre 2009, la bailleresse a résilié le bail pour le 30 novembre 2009.
Par requête déposée le 2 décembre 2009 devant le Juge de
paix, la bailleresse a conclu à l'expulsion du locataire des locaux qu'il
occupe dans l'immeuble sis avenue de Morges 88, à Lausanne
(appartement de deux pièces et cave).
A l'audience du 12 janvier 2010, la bailleresse était
représentée; le locataire a fait défaut.
Le premier juge a considéré en bref que, si l'avis comminatoire
du 12 août 2009 identifie les loyers réclamés (juin, juillet et août 2009), il
indique également que ceux-ci totalisent 1'635 francs. Or, le montant
réclamé ne correspond pas à trois mois de loyer (800 fr. par mois), selon
le bail du 14 janvier 2009, qui représentait une somme de 2'400 francs.
Dans ces conditions, il a refusé d'admettre que l'arriéré était déterminable
sans discussion, même si le montant de 1'635 fr. représente
vraisemblablement deux loyers plus des frais administratifs, ces derniers

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ne pouvant faire l'objet d'une sommation au sens de l'art. 257d al. 2 CO.
Dès lors, l'avis comminatoire du 12 août 2009 était inefficace, ainsi que le
congé donné le 23 septembre 2009, la requête d'expulsion devant être
rejetée.
B. Par mémoire motivé, B.________ SA a recouru contre ce
jugement en concluant à ce que l'expulsion de L.________ soit ordonnée.
L'intimé ne s'est pas déterminé en temps utile.
En d roit :
1. L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours au Tribunal cantonal : a) lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière; c)
pour violation des règles essentielles de la procédure lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé (al. 1). Il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice (art. 23 al. 2 LPEBL), qui peut
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT
1993 III 88, c. 2; JT 1977 III 96). Toutefois, en vertu de l'art. 274g al. 1 let.
a CO, le juge saisi de la procédure d'expulsion doit statuer sur la validité
du congé, lorsque celle-ci est contestée, en examinant la cause de
manière complète en fait et en droit. L'autorité de recours cantonale doit
alors au moins disposer d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la
violation du droit fédéral (ATF 119 II 141, c. 4a; ATF 119 II 241, c. 4b et c;
JT 2009 III 79 c. 2a pp. 83/84). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère
un pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait
s'appliquer lorsque la validité du congé a été contestée. En pareil cas, la
Chambre des recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel
que le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en réforme contre les
décisions du juge de paix (JT 2008 III 12; JT 2004 III 79).

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En l'espèce, déposé en temps utile, le recours est recevable en
la forme. Le recourant n'a pas contesté le congé devant la commission de
conciliation compétente. Le recours doit donc être examiné sous l'angle
restreint de l'arbitraire.
Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29
LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la
Chambre des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT 2009
III 79 c. 2b p. 84; JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux
pièces du dossier.
2. Selon la jurisprudence, le déni de justice au sens des art. 9 Cst.
et 23 al. 2 LPEBL consiste en une décision arbitraire, rompant
manifestement l'égalité entre parties et violant un principe légal, ou
encore une décision par laquelle le juge statue contrairement à une
disposition légale précise ou se met en contradiction flagrante avec les
pièces du dossier (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème
éd., 2002, n. 5 ad art. 356 CPC, p. 537; cf. aussi sur la notion d'arbitraire :
ATF 134 I 263, c. 3.1 p. 265/266; ATF 133 II 257 c. 5.1 pp. 260/261; ATF
132 I 13 c. 5.1; ATF 129 I 173 c. 3.1).
Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit
insoutenable; encore faut-il que celle-ci apparaisse arbitraire dans son
résultat (ATF 133 I 149 c. 3.1 p. 153).
3. Selon l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le
locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui
signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai

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sera de 10 jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux
commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux
d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).
Une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou
contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause la demeure du
locataire. Se comporte de manière contraire à la bonne foi le propriétaire
qui menace son locataire de résiliation, pour non-paiement d'un terme ou
de frais accessoires échus, avant d'avoir acquis la certitude que celui-ci
doit le montant réclamé (ATF 120 II 31, rés. JT 1995 I 155; SJ 2005 I 310 c.
3.1; SJ 2004 I 424 c. 3.1) ou n'a pas formulé de manière assez claire ses
prétentions lorsqu'il a imparti le délai comminatoire (Ramoni, Demeure du
débiteur et contrats de droit suisse, thèse Lausanne 2002, p. 153 qui
renvoie à l'ATF 120 II 31 à la note infrapaginale 677). Au jour de la
notification de l'avis comminatoire, il faut que l'arriéré de loyer soit
déterminable de manière certaine, sans qu'il soit cependant nécessaire
d'indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l'objet de la
mise en demeure soit déterminable sans discussion (TF du 14 juin 2000,
publié in CdB 2000 p. 107, sp. 109). Cela peut intervenir soit par
l'indication des mois en souffrance (mois de calendrier impayés; Lachat,
Le droit du bail, 2008, p. 666), soit par l'indication d'un montant d'arriéré
de loyer précis, pour autant, dans ce dernier cas, que le locataire ne risque
pas de se voir imposer la justification du paiement de tous les loyers déjà
échus, sous prétexte que l'un d'entre eux n'aurait, selon le bailleur, pas
été réglé (CREC I du 28 mars 2007/133 c. 3.3 et les arrêts cantonaux
cités).
En l'espèce, dans sa mise en demeure du 12 août 2009, la
bailleresse a indiqué au locataire qu'il devait s'acquitter des loyers échus
pour les mois de juin 2009 à août 2009, pour une somme de 1'635 francs.
Il n'était ainsi pas fait mention du fait que ce montant s'entendait
déduction faite d'un acompte de 765 fr., qui avait été payé par le locataire
le 23 juin 2009 sur le loyer de juin 2009. Toutefois, il n'y a pas d'équivoque

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quant à la créance en souffrance dans cet avis : celle-ci comprend le solde
du mois de juin et les mois de juillet et août 2009. Le locataire ne pouvait
pas se méprendre, puisque le montant réclamé correspond au franc près à
ce qu'il devait encore payer à la bailleresse sur les trois mois échus. Au
demeurant, l'intimé n'a pas réagi à réception de ce courrier ni soulevé de
moyen au sujet de ce qui précède. De surcroît, il a fait défaut à l'audience
de jugement. Dans ces conditions, il est choquant – partant arbitraire – de
refuser d'ordonner l'expulsion du locataire en demeure pour le motif que
la bailleresse n'a pas mentionné le détail de l'arriéré de loyer.
4. En définitive, le recours doit être admis et l'ordonnance
réformée en ce sens que L.________ doit quitter et rendre libres les locaux
qu'il occupe dans l'immeuble sis avenue [...] à Lausanne (appartement de
deux pièces et une cave), dans le délai que fixera le Juge de paix du
district de Lausanne, une fois les considérants écrits du présent arrêt
envoyés pour notification aux parties (1). A défaut de quitter
volontairement les locaux, L.________ y sera contraint par la force, selon les
règles prévues aux art. 508 ss CPC, qui seront précisées dans le dispositif
(2). Les frais de première instance de B.________ SA sont arrêtés à 300 fr.
(3) et les dépens de première instance dus par L.________ à 300 fr. (4).
Les frais de seconde instance de la recourante sont arrêtés à
200 fr. (art. 230 TFJC).
L'intimé doit verser à la recourante la somme de 200 fr. à titre
de dépens de seconde instance.

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. La décision est réformée en ce sens que :
1. L.________ doit quitter et rendre libres les locaux qu'il
occupe dans l'immeuble sis avenue [...] à Lausanne
(appartement de deux pièces et une cave), dans le délai
que fixera le Juge de paix du district de Lausanne, une fois
les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties.
2. A défaut de quitter volontairement ces locaux, L.________ y
sera contraint par la force, selon les règles prévues aux
articles 508 et suivants du Code de procédure civile, étant
précisé que :
a) l'exécution forcée aura lieu par les soins de l'huissier de
paix ou de son remplaçant, sous la présidence du juge de
paix ;
b) l'office pourra pénétrer dans les locaux objets de cette
ordonnance même par voie d'ouverture forcée, les agents
de la force publique étant tenus, sur réquisition, de
concourir à l'exécution forcée ;
c) la réquisition d'exécution forcée de la partie requérante
devra intervenir dans les deux mois suivant le délai fixé
dans cette ordonnance, sous peine de caducité de
l'ordonnance.
3. Les frais de première instance de la requérante sont arrêtés
à 300 fr. (trois cents francs).
4. L'intimé L.________ doit verser à la requérante B.________ SA
la somme de 300 fr. (trois cents francs) à titre de dépens
de première instance.
III. Les frais de seconde instance de la recourante sont arrêtés à
200 fr. (deux cents francs).

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IV. L'intimé L.________ doit verser à la recourante B.________ SA la
somme de 200 fr. (deux cents francs) à titre de dépens de
seconde instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 17 mars 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- B.________ SA,
- M. L.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 2'400 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours

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constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
Le greffier :