vd_gerichte · JL12.026379 · 2013-05-02 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.026379-130308
233
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 2 mai 2013
________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Abrecht et Mme Bendani
Greffière : Mme Bertholet
*****
Art. 257d, 271 et 271a CO ; 8 OBLF
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par A.F.________, à
Pully, et B.F.________, à Lausanne, contre l'ordonnance rendue le 11
décembre 2012 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause
divisant les appelants d’avec Z.________, à Lausanne, la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 11 décembre 2012, dont la motivation a
été notifiée aux parties par plis recommandés du 17 janvier 2013, la Juge
de paix du district de Lausanne a ordonné à A.F.________ de quitter et
rendre libres pour le lundi 11 février 2013 à midi les locaux occupés dans
l'immeuble sis [...] à Lausanne (appartement de trois pièces et demie au
rez-de-chaussée) (I), dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter
volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture
forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils en sont requis par
l'huissier de paix (III), arrêté à 750 fr. les frais judiciaires, qui sont
partiellement compensés avec l'avance de frais de la partie locataire (IV),
mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit que A.F.________
versera la somme de 600 fr. à Z.________ à titre de dépens en défraiement
de son représentant professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus
amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a admis, sous l'angle de la légitimité
pour agir, la recevabilité de la demande formulée par A.F.________ et
B.F.________, considérant que si cette dernière ne pouvait être partie à la
procédure – le contrat de bail n'étant pas établi à son nom –, elle
représentait néanmoins valablement A.F.________ dans le cadre de cette
procédure. La magistrate a ensuite examiné la validité de la résiliation du
contrat de bail signifiée le 4 mai 2011 pour le 30 juin suivant. Elle a
considéré que A.F.________ et B.F.________ ne s'étaient pas acquittés du
montant correspondant au solde des frais accessoires pour les périodes
2008/2009 et 2009/2010, dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d
CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220), qu'il n'existait aucun
motif de nullité du congé au sens de l'art. 266o CO, que ledit congé ne
pouvait être qualifié d'inefficace au motif que le bailleur n'aurait pas
produit de justificatifs ou de décomptes détaillés, ceux-ci n'ayant jamais

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été clairement demandés, et que le congé notifié par le bailleur n'était pas
contraire à la bonne foi. Le congé ayant été valablement donné, le premier
juge a ordonné l'expulsion du locataire A.F.________.
B. Par acte du 7 février 2013, A.F.________ et B.F.________ ont
formé appel contre l'ordonnance précitée en concluant, avec suite de frais,
à sa réforme en ce sens que les congés qui leur ont été notifiés soient
déclarés inefficaces, subsidiairement annulés, que la requête d'expulsion
formée le 24 septembre 2012 par Z.________ contre A.F.________ soit
rejetée, que le chiffre III du dispositif soit supprimé, que les frais soient mis
à la charge de la partie bailleresse et qu'il ne soit pas alloué de dépens de
première instance, les chiffres IV et VII du dispositif restant inchangés.
Z.________ n'a pas été invité à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Le 26 février 2008, A.F.________, locataire, et Z.________,
bailleur, représenté par la société N.________, ont conclu un contrat de bail
à loyer portant sur un appartement de 3,5 pièces dans l'immeuble sis [...]
à Lausanne pour un loyer de 1'600 fr. par mois plus un acompte de 143 fr.
pour les frais accessoires (chauffage, eau chaude et taxe d’épuration). Le
contrat précisait que l’appartement serait occupé par B.F.________, la mère
de A.F.________, quant à lui domicilié à Pully.
Par notification de baisse de loyer du 31 janvier 2011,
adressée à A.F.________ et B.F.________, le loyer mensuel net de
l’appartement est passé de 1’600 fr. à 1’504 fr., l’acompte de frais
accessoires restant inchangé. Cette baisse est entrée en vigueur le 1er
juillet 2011.

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2. Le 25 novembre 2009, le bailleur a adressé à A.F.________ et
B.F.________ un décompte de chauffage et de frais accessoires pour la
période du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009, mentionnant le « détail du
décompte de chauffage », soit en particulier le coût total des frais de
chauffage, de consommation d’eau et d’épuration pour l’immeuble
(10'849 fr. 60, 3'426 fr. 20 et 743 fr. 75), le coefficient, respectivement le
nombre de m3, attribué pour chacun de ces postes à l’appartement
concerné (170/1'020, 74,5 m3/186,3 m3 et 170/1'020) et la participation
du locataire à chacun de ces postes (1'808 fr. 25, 1'370 fr. 10 et 123 fr.
95). Selon ce décompte, cette participation s’élevait au total à 3’302 fr.
30, le montant d’acomptes versés à 1'716 fr. et le solde dû en faveur du
bailleur à 1'586 fr. 30. Il était en outre précisé que le service de gérance
tenait à disposition pendant un mois à son bureau toutes les pièces
justificatives concernant ce décompte.
Le 11 décembre 2009, la gérance a transmis au locataire les
pièces justificatives – à savoir les factures d’acompte et de consommation
des Services industriels pour la consommation de gaz et d’électricité ainsi
que diverses autres factures – pour les décomptes de chauffage
2006/2007, 2007/2008 et 2008/2009 ensuite de sa demande faite le 4
décembre 2009 par téléphone, en précisant que « par conséquent, le
rendez-vous fixé en nos bureaux, le lundi 14 décembre 2009 à 14h00 est
annulé ».
Par courrier adressé le 21 décembre 2009 à la gérance,
B.F.________ a contesté le décompte de chauffage 2008/2009, considérant
qu’elle ne pouvait pas avoir utilisé le 40% de la consommation totale du
bâtiment en eau, et a relevé que son appartement était très mal chauffé,
que l’isolation des murs était défectueuse et qu’il y avait un problème de
moisissures. La gérance n’a pas répondu à ce courrier.
Le 25 novembre 2010, le bailleur a adressé à A.F.________ et
B.F.________ un décompte individuel de chauffage et de frais accessoires
pour la période du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010, indiquant le « détail du
décompte de chauffage », soit le coût total des frais de chauffage, de

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consommation d’eau et d’épuration pour l’immeuble (9'429 fr. 80, 2'977
fr. 85 et 721 fr. 80), le coefficient, respectivement le nombre de m3,
attribué pour chacun de ces postes à l’appartement concerné (170/1'020,
64,8 m3/173,8 m3 et 170/1'020) et la participation du locataire à chacun
de ces postes (1'571 fr. 65, 1'110 fr. 25 et 120 fr. 30). Selon ce décompte,
cette participation s’élevait au total à 2'802 fr. 20, le montant d’acomptes
versés à 1'716 fr. et le solde dû en faveur du bailleur à 1'086 fr. 20. Le
décompte précisait que le service de gérance tenait à disposition pendant
un mois à son bureau toutes les pièces justificatives y relatives.
Par courrier du 13 décembre 2010, B.F.________ a réitéré son
courrier de l’année précédente et contesté ce nouveau décompte de
chauffage. Elle n’a pas reçu le décompte détaillé et le tableau de
répartition 2009/2010.
Le 14 février 2011, le bailleur a adressé à A.F.________ et
B.F.________ un premier rappel concernant les suppléments chauffage non
réglés pour les périodes 2008/2009 et 2009/2010.
Le 21 février 2011, B.F.________ a répondu au bailleur en lui
rappelant que ces charges avaient été contestées par courriers des 21
décembre 2009 et 13 décembre 2010.
Le 17 mars 2011, le bailleur a adressé à A.F.________ et
B.F.________, sous plis recommandés séparés à l’adresse de l’appartement
objet du bail, une mise en demeure de payer les suppléments de
chauffage dus, soit, pour la période 2008/2009, 1'586 fr. 30 plus frais de
rappel par 20 fr. et, pour la période 2009/2010, 1'086 fr. 20 plus frais de
rappel par 20 fr., dans un délai de trente jours, précisant qu’à défaut de
quoi, le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO.
Le 21 mars 2011, B.F.________ a écrit à la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après:
la Commission de conciliation) pour contester la mise en demeure du
bailleur ainsi que les suppléments de chauffage demandés.

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Le 26 avril 2011, la Commission de conciliation a tenu une
audience, à laquelle B.F.________ s’est présentée seule pour la partie
locataire, son fils étant à l’étranger depuis le 13 décembre 2010.
Par décision du même jour, la Commission de conciliation a
déclaré la requête de la prénommée irrecevable, cette écriture n’étant pas
signée du locataire titulaire du bail et l’occupante n’étant pas au bénéfice
d’une procuration (défaut de légitimation active). Cette décision ainsi que
le procès-verbal d’audience sont parvenus à B.F.________ le 28 avril 2011.
3. Par formules officielles du 4 mai 2011, adressées séparément
à A.F.________ et B.F.________, Z.________ a résilié le bail litigieux en
application de l'art. 257d al. 2 CO avec effet au 30 juin 2011, pour non-
paiement des décomptes de charges.
Le 27 mai 2011, A.F.________ et B.F.________ ont contesté la
résiliation du contrat de bail auprès de la Commission de conciliation.
Par requête de conciliation adressée le 23 août 2011 à la
Commission de conciliation, Z.________ a conclu à la formulation d’une
proposition de jugement en ce sens que le congé donné le 4 mai 2011 à
A.F.________ et B.F.________ pour le 30 juin 2011 soit déclarée pleinement
valable, que A.F.________ doive lui restituer immédiatement, libre de tous
objets et occupants, l’appartement qu’il lui loue et qu’ordre soit donné aux
agents de la force publique de procéder à l'expulsion du prénommé, au
besoin par voie d'ouverture forcée, sur simple présentation de la décision
à intervenir.
Le 2 septembre 2011, B.F.________ a demandé au conseil du
bailleur qu’il lui fasse parvenir « tout décompte détaillé, le tableau de
répartition, le relevé des compteurs d’eau chaude et toutes les factures,
pour les exercices 2008-2009 et 2009-2010 », précisant qu'à ce jour ils ne
lui avaient jamais été envoyés.

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Le 17 octobre 2011, le conseil du bailleur a adressé à
A.F.________ les pièces demandées.
Le 15 novembre 2011, la Commission de conciliation a tenu
une audience à laquelle se sont présentées B.F.________, accompagnée de
[...] collaboratrice auprès de l’ASLOCA, et, pour le bailleur, [...] de la
société N.________, assistée de son conseil. Les parties ont été entendues
sur la requête en contestation du congé (dossier n° [...]) et sur la requête
en expulsion (dossier n° [...]).
Le 28 novembre 2011, la Commission de conciliation a rendu,
pour chacune de ces requêtes, une proposition de jugement dont le
dispositif est le suivant :
« I. Les montants de charges des décomptes 2008-2009 et 2009-
2010 sont dus par la locataire, sous réserve d'un montant à
soustraire de frs 36.95 et de frs 35.85.
II. La résiliation notifiée le 4 mai 2011 pour le 30 juin 2011 est
valable.
III. S’agissant d’une résiliation extraordinaire, aucune
prolongation n’est accordée.
IV. Le bail a valablement pris fin en date du 30 juin 2011.
V. M. A.F.________ doit immédiatement restituer au requérant M.
Z.________, libre de tous objets et occupants, l’objet du bail.
VI. Ordre est donné aux agents de la force publique de procéder à
l’exécution du ch. V ci-dessus, au besoin par voie d’ouverture
forcée.
VII. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
VIII. La présente décision est rendue sans frais ni dépens ».
Compte tenu de l’opposition formée le 14 décembre 2011 par
A.F.________ et B.F.________ à la proposition de jugement rendue dans le
cadre de l'affaire n° [...], la Commission de conciliation a délivré le 16
décembre suivant une autorisation de procéder à A.F.________ lui donnant

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le droit de porter l'action devant le Tribunal des baux dans un délai de
trente jours.
Le 19 décembre 2011, A.F.________ et B.F.________ se sont
acquittés de la somme de 1’549 fr. 35, correspondant au solde du
décompte de chauffage 2008/2009 moins 36 fr. 95 et, le 30 janvier 2012,
de la somme de 1'050 fr. 35, soit le solde du décompte de chauffage
2009/2010 moins 35 fr. 85.
4. Par demande du 13 janvier 2012, A.F.________ et B.F.________
ont ouvert action devant le Tribunal des baux en concluant à ce qu’il soit
constaté que les résiliations de bail notifiées le 4 mai 2011 pour le 30 juin
2011 sont nulles et inefficaces, subsidiairement à ce qu’elles soient
annulées.
Par requête du 19 janvier 2012, ils ont saisi la Juge de paix du
district de Lausanne (ci-après : Juge de paix) des mêmes conclusions.
Par décision du 24 janvier 2012, la Juge de paix a constaté son
incompétence pour juger de cette affaire au motif qu'elle devait être
portée devant le Tribunal des baux conformément à l'autorisation de
procéder délivrée le 16 décembre 2011 à A.F.________ et a déclaré la
requête précitée irrecevable.
Par acte du 13 février 2012, A.F.________ et B.F.________ ont fait
appel de cette décision en concluant à sa réforme en ce sens que la
demande soit déclarée recevable.
Dans sa réponse adressée le 30 avril 2012 à la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal, Z.________ a conclu principalement à
l'irrecevabilité de l'appel et subsidiairement à son rejet. Plus
subsidiairement, par la voie de l'appel joint, il a conclu à la réforme de la
décision attaquée en ce sens que la demande du 19 janvier 2012 soit
rejetée, qu'il soit constaté que le congé donné le 4 mai 2011 pour le 30

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juin 2011 est valable, que A.F.________ doive immédiatement lui restituer,
libre de tous objets et occupants, l'appartement qu’il lui loue et qu'ordre
soit donné aux agents de la force publique de procéder à l'expulsion de
l'appelant, au besoin par voie d'ouverture forcée, sur simple présentation
de l'arrêt à intervenir.
Par arrêt du 29 mai 2012, la Cour d'appel civile du Tribunal
cantonal a en substance admis l'appel, rejeté l'appel joint, annulé la
décision précitée et renvoyé la cause au Juge de paix pour nouvelle
décision.
Par ailleurs, par décision du 12 mars 2012, le Président du
Tribunal des baux a déclaré la demande du 13 janvier 2012 irrecevable
pour le motif que le Tribunal des baux n'était pas compétent dès lors que
l'on se trouvait en présence d'une résiliation fondée sur l'art. 257d CO, qui
relevait de la compétence du juge de paix.
5. Le 24 septembre 2012, Z.________ a adressé au Juge de paix
une réponse dans laquelle il concluait à ce qu’il soit constaté que le congé
donné le 4 mai 2011 pour le 30 juin 2011 est valable, à ce que A.F.________
doive lui restituer immédiatement, libre de tous objets et occupants,
l'appartement qu’il lui loue et à ce qu'il soit procédé à l'exécution forcée
par les soins de l'huissier de paix ou son remplaçant, au besoin par voie
d'ouverture forcée, les agents de la force publique étant tenus, sur
réquisition, de concourir à l’exécution forcée.
Le 11 décembre 2012, la Juge de paix a tenu une audience à
laquelle se sont présentées, pour la partie locataire, B.F.________,
accompagnée de [...], et, pour la partie bailleresse, [...], assistée de son
conseil. B.F.________ a produit une procuration signée par A.F.________,
dispensé de comparaître personnellement. Lors de cette audience, il a été
procédé à l'audition des parties ainsi qu’à celle d'un témoin.

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En d roit :
1. a) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyer ou de solde de
charges. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est
ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant
laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui
s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 83 ; TF
4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 Il 147 c.
1).
En l'espèce, le loyer mensuel net s'élève à 1'504 fr., de sorte
que la valeur litigieuse excède 10'000 francs. La voie de l'appel est ainsi
ouverte (art. 308 al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008, RS 272]).
b) L’ordonnance ayant été rendue en procédure simplifiée, le
délai d’appel est de trente jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 311 al. 1 CPC).
L’appel, écrit et motivé, a été introduit auprès de l’instance
d’appel soit, en l'occurrence, la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RS 173.01]), en temps
utile.
c) La qualité pour appeler appartient avant tout aux parties à
la procédure, qui sont considérées comme touchées dans leurs droits dès
le moment où elles n’obtiennent pas le plein de leurs conclusions (Jeandin,
CPC commenté, Bâle 2011, n. 12 ad Intro. Art. 308-334 CPC). Cette qualité

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doit cependant également être reconnue aux tiers dont les intérêts sont
touchés par la décision contestée et qui ont un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC) à la modification ou à l’annulation de cette
décision (Jeandin, op. cit., n. 13 ad Intro. Art. 308-334 CPC et les
références citées).
En l'occurrence, il convient de reconnaître la qualité pour
appeler non seulement à A.F.________, qui est titulaire du bail et était
formellement partie à la procédure devant le premier juge, mais
également à B.F.________, dans la mesure où le contrat de bail précise
expressément que le logement remis à bail sera occupé par celle-ci et que
tel est le cas dans les faits, de sorte qu’elle a un intérêt digne de
protection à la modification de l’ordonnance entreprise.
2. a) L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement
tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi,
l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière ; elle
contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait
de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de
première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit.,
n. 2396, p. 435 ; Spühler, Basler Kommentar, n. 1 ad art. 310 ZPO, qui
parle de « vollkommenes Rechtsmittel »).
b) Les appelants entendent préciser l’état de fait retenu par le
premier juge sur plusieurs points (cf. appel, p. 2), en se référant à des
pièces produites en première instance. L’état de fait a été complété sur
cette base.
3. a) Les appelants reprochent au premier juge d'avoir ignoré
qu'aucun décompte détaillé ne leur avait été adressé pour 2009/2010 et

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d'avoir considéré qu'il leur était de toute manière possible de prendre
rendez-vous avec la gérance afin de consulter les pièces justificatives. Ils
font valoir qu'ils ont contesté chacun des décomptes, que B.F.________
s’est opposée à la mise en demeure du bailleur ainsi qu’aux suppléments
de frais accessoires réclamés devant la Commission de conciliation et qu'il
ne peut leur être reproché de ne pas avoir consigné le montant
correspondant à ces suppléments, le droit du bail n'en prévoyant ni la
possibilité, ni l'obligation. Ils exposent que les montants réclamés n'étaient
pas exigibles au moment de la mise en demeure du bailleur – puisqu'ils
avaient été contestés – et qu'ils ne le sont devenus qu'après réception de
l'entier des documents relatifs aux frais accessoires, moment auquel
lesdits montants ont été payés.
b/aa) Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception
de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
En principe, selon la jurisprudence, le locataire n’ayant pas
réglé l’arriéré dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO est en
demeure et doit subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette
disposition (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l’arriéré a finalement été
payé (TF 7 février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). Tel n’est
toutefois pas le cas lorsque le bailleur est lui-même en demeure (art. 91
CO), par exemple parce qu’il n’a pas indiqué le numéro correct du compte
sur lequel le paiement doit intervenir, ou lorsque le locataire a invoqué la
compensation (art. 124 al. 1 CO) ou encore lorsqu’il a valablement
consigné le loyer (art. 259g CO) (ATF 119 lI 241 c. 6b ; TF 4C.65/2003 du
23 septembre 2003, c. 3.2 ; TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 c. 2.1, in

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CdB 2004, p. 26 ; TF 4C.8/2006 du 29 mars 2006 c.3.1 et les références
citées).
bb) S'ils ne sont pas payés ponctuellement, les frais
accessoires échus, comme les frais de chauffage et d'eau chaude,
permettent au bailleur de suivre la procédure d'expulsion des locataires
selon l'art. 257d CO ; cela ressort du texte même de l'alinéa premier de
cette disposition. La loi ne limite pas l'application de l'art. 257d CO à des
prestations périodiques, échues à une date précise et d'un montant
déterminé à l'avance (CREC I 6 janvier 2005/79 c. 1a ; CREC I 25 octobre
2004/760). Si le solde du décompte des frais accessoires est exigible, l'art.
257d CO s'applique, à condition que les frais accessoires en question
soient à la charge du locataire, que le montant soit déterminé ou
déterminable et que le locataire puisse les vérifier dans un délai
convenable (CREC I 6 janvier 2005/79 c. 2 ; USPI Commentaire du bail à
loyer, Genève 1992, n. 14 ad art. 257d CO ; Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, chap. 14, n. 8.3, p. 348 et chap. 27, n. 2.1.3, p. 664 avec
la doctrine et la jurisprudence bâloise citées à la note infrapaginale 19 ;
Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd., Zurich 2009, n. 2391, p. 346).
Ainsi, si le solde du décompte de chauffage et d’eau chaude peut en
principe faire l’objet de la mise en demeure de l’art. 257d al. 1 CO, tel
n’est cependant pas le cas lorsque le locataire n’a pas reçu un décompte
détaillé ou s’est vu refuser la consultation des pièces justificatives
originales, ou bien lorsque le solde du décompte fait l’objet d’une
contestation de la part du locataire avant la commination (CACI 13 juillet
2012/330 c. 3d, avec référence à Lachat, op. cit., chap. 27, n. 2.1.3, p.
664).
Le locataire peut refuser de payer le montant qui lui est
réclamé au titre des frais accessoires, qu'il s'agisse prétendument d'un
total ou d'un solde débiteur ; la créance n'est en effet pas liquide et donc
pas exigible aussi longtemps que le bailleur ne l'a pas justifiée par les
moyens probatoires que lui impose la loi (CREC I 6 janvier 2005/79 c. 2 ;
CREC I 25 octobre 2004/760 ; ZR 1969, n. 89 ; Wessner, L'obligation du
locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9e séminaire sur le droit

- 14 -
du bail, Neuchâtel 1996, p. 12, n. 41 et les références citées à la note
infrapaginale 40).
Le bailleur est tenu de permettre au locataire de consulter les
pièces justificatives des frais accessoires (art. 257b al. 2 CO et 8 al. 2
OBLF) et de lui présenter un décompte au moins une fois par année (art. 4
al. 1 et 8 al. 1 OBLF). L'exigibilité de la créance du bailleur en paiement de
la totalité des frais accessoires ou d'un solde débiteur est subordonnée à
la condition qu'il ait permis au locataire de consulter les pièces
justificatives et fourni un décompte (Wessner, op. cit., p. 14, n. 50 ;
Wessner, CPra-Bail, Bâle 2010, n. 11 ad art. 257d CO ; Higi, Zürcher
Kommentar, 1994, nn. 33 et 38 ad art. 257a et 257b C ; Lachat, op. cit.,
chap. 27, n. 2.1.3, p. 664; CREC I 23 avril 2009/223 c. 4). Le locataire doit
disposer d'un délai convenable à cet effet (USPI Commentaire du bail à
loyer, précité, n. 14 ad art. 257d CO ; ZR 1969, n. 89).
Il en résulte que l’avis comminatoire est inopérant lorsque le
bailleur n’a pas remis le décompte et/ou n’a pas permis au locataire de
consulter les pièces justificatives dans un délai convenable. En revanche,
si le locataire a contesté le montant des frais accessoires alors qu’il avait
eu la possibilité de consulter au préalable les pièces justificatives et avait
reçu un décompte, la commination est valable si le bien-fondé de la
créance est établi, fût-ce ultérieurement, ce que le juge de l’expulsion doit
examiner avec plein pouvoir d’examen. Dans cette dernière hypothèse, il
y a lieu d’instruire et de statuer sur le montant litigieux avant de rendre
une décision sur la requête d’expulsion (CREC I 21 octobre 2010/551 c. 2).
Au surplus, les Dispositions paritaires romandes et règles et
usages locatifs du canton de Vaud s'appliquent (ci-après: RULV),
puisqu'elles ont été déclarées de force obligatoire par arrêté déclarant de
force obligatoire générale le contrat-cadre de baux à loyer comprenant les
dispositions paritaires romandes et les règles et usages locatifs du Canton
de Vaud du 4 juin 2008 (AFCBD, RSV 221.317.1). L’art. 31 RULV prévoit
que le décompte détaillé des frais de chauffage et d'eau chaude conforme
aux dispositions légales et leur répartition doivent être remis à chaque

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locataire dans un délai maximum de cinq mois dès la date du bouclement
des comptes (let. b). Dès l’expédition des décomptes, et pendant trente
jours, les justificatifs de l'exercice doivent être tenus à disposition des
locataires (let. c). Les RULV ne définissent pas la notion de « décompte
détaillé ». On peut toutefois se référer aux Directives pour l’établissement
du compte annuel de chauffage et eau chaude, auxquelles ils renvoient
(art. 31 let. e RULV). Selon l’art. 8 des anciennes Directives – adoptées le
29 juin 1978 et en vigueur jusqu’au 30 juin 2012 –, le décompte détaillé
des frais de chauffage et eau chaude remis à chaque locataire contient les
éléments énumérés dans l’annexe 5, soit le nom du locataire et le numéro
de l’appartement, la désignation des locaux et le nombre de pièces, la
durée d’occupation en période de chauffage (en pourcentage), le nombre
de m3 chauffés et le prix au m3, la déduction des acomptes versés, le
solde et son bénéficiaire, le lieu, la date et la signature du bailleur.
Le locataire peut saisir l'autorité de conciliation pour lui
demander de constater le caractère abusif du décompte ; la loi ne prévoit
aucun délai pour saisir cette autorité et le locataire peut contester devant
elle le décompte encore à réception de l'avis comminatoire (CREC I 6
janvier 2005/79 c. 2).
c) En l’espèce, B.F.________ a écrit le 21 mars 2011 à la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lausanne pour contester la mise en demeure du bailleur ainsi que les
suppléments de chauffage demandés. Une audience a eu lieu le 26 avril
2011, mais seule la prénommée s’est présentée, son fils étant à l’étranger
depuis le 13 décembre 2010. Le 28 avril 2011, B.F.________ a réceptionné
le procès-verbal de la Commission de conciliation mentionnant que sa
requête était irrecevable car non signée par A.F.________. Après que, par
formules officielles du 4 mai 2011, adressées séparément à A.F.________ et
B.F.________, l'intimé a résilié le bail en application de l’art. 257d al. 2 CO
avec effet au 30 juin 2011 pour non-paiement des décomptes de charges,
les appelants ont contesté le congé le 27 mai 2011 devant la Commission
de conciliation. Celle-ci a rendu le 28 novembre 2011 une proposition de
jugement sous n° [...] constatant notamment que les suppléments de

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chauffage afférents aux exercices 2008/2009 et 2009/2010 étaient dus
par les locataires, sous réserve des montants à soustraire de 36 fr. 95 et
de 35 fr. 85, et que la résiliation de bail du 4 mai 2011 était valable.
C’est dès lors à juste titre que le premier juge a examiné si les
conditions d’une résiliation du bail pour défaut de paiement de frais
accessoires échus (cf. c. 3b supra) étaient réalisées.
d) Les appelants ont reçu un décompte détaillé pour
2008/2009, ainsi que les pièces justificatives avant l’envoi de la
commination. Ce décompte était justifié, selon la proposition de jugement
de la Commission de conciliation du 28 novembre 2011, sous réserve du
montant de 36 fr. 95. Les appelants l’ont admis puisqu’ils ont versé ce
montant le 19 décembre 2011. L’avis comminatoire était dès lors opérant
en ce qui concerne le décompte 2008/2009.
S’agissant du décompte 2009/2010, la gérance a adressé le 25
novembre 2010 aux appelants le « détail du décompte de chauffage »
(bordereau de l’intimé du 24 septembre 2012, pièce 109). Ce décompte
mentionne le coût total des frais de chauffage, de consommation d’eau et
d’épuration de l’immeuble ainsi que la participation due par les appelants
à ces frais, en fonction du coefficient de leur appartement respectivement
du nombre de m3 consommé. Il indique par ailleurs que les pièces
justificatives peuvent être consultées dans le délai d’un mois au bureau de
la gérance. Dès lors qu’il comprend tous les éléments prévus par l’annexe
5 des Directives pour l’établissement du compte annuel de chauffage et
eau chaude, ce document constitue un « décompte détaillé » au sens de
l’art. 8 al. 1 OBLF permettant, si son bien-fondé est établi par la suite, de
fonder un avis comminatoire. La Commission de conciliation ayant, dans
sa proposition de jugement du 28 novembre 2011, considéré que le
supplément réclamé pour l’année 2009/2010 était justifié, sous réserve
d’un montant de 35 fr. 85, l’avis comminatoire était également valable en
ce qui concerne cet exercice.
Partant, le moyen des appelants doit être rejeté.

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4. a) Les appelants soutiennent que le congé serait contraire à la
bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO. Ils font valoir que le bailleur
aurait pu ouvrir une action en reconnaissance de dette pour justifier ses
décomptes et qu’en utilisant la procédure de l’art. 257d CO pour obtenir le
paiement de suppléments contestés, il aurait fait usage de cette
institution contrairement à son but, qui est de le protéger contre les
mauvais payeurs. En procédant de la sorte, il aurait agi de manière
déloyale, en cherchant à éviter de devoir justifier ses prétentions, et pour
punir les locataires qui ont fait valoir de bonne foi des prétentions
découlant du bail en contestant les décomptes. Or, un tel congé serait
annulable en vertu de l’art. 271a al. 1 let. a CO.
b) Selon la jurisprudence, même si le congé donné en cas de
demeure du locataire (art. 257d CO) est annulable en vertu des art. 271 ss
CO, à l'exception des motifs prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO (art.
271a al. 3 let. b CO), une telle annulation en application de l'art. 271 al. 1
CO n'est admise qu'exceptionnellement. Le droit du bailleur de résilier le
bail s'oppose à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation
abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est
inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la
bonne foi, des circonstances particulières étant nécessaires (ATF 120 II 31
c. 4b). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation
du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement
supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant
effectivement dû, ou si le montant impayé est insignifiant, ou encore si
l'arriéré a été payé très peu de temps après l'expiration du délai
comminatoire – ce qui est le cas, selon la doctrine et la jurisprudence, si le
paiement intervient un ou deux jours après l'échéance du délai
comminatoire, sauf circonstances spéciales (TF 4A_361/2008 du 26
septembre 2008, publié in Droit du bail [DB] 2008, n. 18, p. 40 ; Wessner,
CPra-Bail, op. cit., n. 43 ad art. 257d CO) –, alors que le locataire s'était
jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer. Le congé est également abusif
si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration du délai

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comminatoire (TF 4C.35/2004 du 27 avril 2004 c. 3.1, publié in SJ 2004 I
424 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2.2). Le congé donné au
locataire en demeure pourra aussi être annulé s’il constitue un congé de
représailles au sens de l’art. 271a al. 1 let. a CO, étant précisé que c’est
au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles
de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est
qu'un prétexte (TF 4C.35/2004 du 27 avril 2004 c. 3.1 et les références
citées, publié in SJ 2004 I 424) ou s’il consacre une attitude déloyale, par
exemple lorsque le bailleur ne répond qu’indirectement et tardivement à
la demande du locataire d’une baisse de loyer en raison d’importants
défauts de la chose louée, alors qu’il était en relation permanente avec
celui-ci et que, dans l’hypothèse la plus défavorable, le montant dû par le
locataire était nettement inférieur à celui réclamé dans la sommation (TF
4C.173/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.2).
c) En l’espèce, la Cour de céans ne voit aucun motif
d’annulabilité du congé donné pour non-paiement des frais accessoires
échus des exercices 2008/2009 et 2009/2010. Les montants impayés de
1'586 fr. 30 et de 1'086 fr. 20 étaient loin d’être insignifiants et, dès lors
qu’ils étaient échus (cf. c. 3d supra), on ne saurait reprocher au bailleur
d’avoir agi comme le permet expressément l’art. 257d CO (cf. c. 3b supra)
plutôt que d’ouvrir action en paiement. Il n’apparaît ainsi pas que le congé
aurait été donné parce que le locataire faisait valoir de bonne foi des
prétentions découlant du bail (cf. art. 271a al. 1 let. a CO), mais bien parce
que les frais accessoires échus des exercices 2008/2009 et 2009/2010
n’avaient pas été payés malgré une mise en demeure valable au regard
de l’art. 257d al. 1 CO. Admettre le contraire, alors que le locataire
n’établit pas d’éléments qui permettraient de démontrer que le motif
invoqué par le bailleur n’est qu’un prétexte, reviendrait à nier le principe
même de l’application de l’art. 257d al. 1 CO aux frais accessoires échus
dès qu’il y a contestation de la part du locataire. Il s’ensuit que le congé
notifié par le bailleur en application de l’art. 257d CO n’est pas contraire à
la bonne foi.

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5. a) En définitive, l'appel doit être rejeté en application de l'art.
312 al. 1 CPC et l'ordonnance entreprise confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1
CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu'il fixe à
A.F.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés, un
nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
b) Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires
civils, RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants (art. 106 al. 1
CPC), à parts égales et solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
c) Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens, dès lors que l’intimé n'a
pas été invité à se déterminer sur l'appel et n’a donc pas encouru de frais
pour la procédure d’appel (cf. art. 95 al. 3 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge des appelants
A.F.________ et B.F.________, à parts égales et solidairement
entre eux.
IV. Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance.

- 20 -
V. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de
Lausanne pour qu'elle fixe à A.F.________, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux occupés
dans l'immeuble sis [...] à 1012 Lausanne.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 3 mai 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. A.F.________,
- Mme B.F.________,
- Me Carole Sonnenberg (pour Z.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme le Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :