vd_gerichte · XG09.038659 · 2010-11-23 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
XG09.038659-111455
24/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 29 février 2012
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Bendani et Kühnlein
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 18 al. 1, 22 al. 1 CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par D.________, à Schlieren (ZH),
défendeur, contre le jugement rendu le 23 novembre 2010 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant le recourant d’avec V.________SÀRL, à
Luxembourg, demanderesse.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
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En fait :
A. Par jugement du 23 novembre 2010, dont le dispositif et les
considérants ont été envoyés aux parties respectivement les 15 décembre
2010 et 2 août 2011, le Tribunal des baux a ordonné au défendeur
D.________, soit sous la raison individuelle « D.________ Unternehmungen »,
de conclure avec la défenderesse V.________Sàrl, dans les trente jours dès
jugement définitif et exécutoire, un contrat de bail à loyer commercial
portant sur la location, dès le 13 janvier 2009, à Bussigny-près-Lausanne,
de surfaces de 1’800 m2 de bureaux et de dépôts dans le bâtiment [...],
ainsi que de vingt-sept places de parc intérieures conformément à la
« Promesse de bail à loyer pour locaux commerciaux » du 16 mai 2007
signée par les parties et à son « Avenant No 1 » adressé au défendeur le
26 novembre 2008 (I), arrêté les frais et dépens (Il et III) et rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (IV).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par
les pièces du dossier :
1. V.________Sàrl est une société à responsabilité limitée, sise à
Luxembourg, ayant notamment pour but l'achat, la vente, la mise en
location, l'administration et la mise en valeur sous quelque forme que ce
soit de biens immobiliers situés au Grand Duché de Luxembourg ou à
l'étranger.
D.________ est titulaire de l'entreprise individuelle « D.________
Unternehmungen », sise à Schlieren (ZH), laquelle est active dans le
domaine de la promotion immobilière.
2. Par actes notariés des 16 mai et 15 juin 2007, D.________ a
vendu à V.________Sàrl quatre parcelles [...], situées à Bussigny-près-
Lausanne. La demanderesse prévoyait la construction de douze bâtiments
sur dites parcelles en trois phases (2008, 2010 et 2012), chaque étape
correspondant à la livraison d'environ 10'000 m2 de bureaux. Selon la

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plaquette du projet, la première étape consistait en la construction des
bâtiments [...] pour 2008.
L'exécution de la vente était subordonnée à l'obtention par
V.________Sàrl, auprès de la la banque R.________, à Londres, d'un crédit
destiné à assurer le financement de l'acquisition et de la construction du
projet immobilier.
Avant la vente immobilière, D.________ occupait des « bureaux-
containers » (portakabin) sur les parcelles dont il était propriétaire. Selon
le témoin C.________, directeur délégué de P.________SA, le défendeur avait
besoin de locaux pour ses projets de construction dans la région. Aux
termes de l'acte de vente notarié du 16 mai 2007, le défendeur s'est
engagé à libérer ces installations au 16 juillet 2007. Du 1er octobre 2007
au 31 décembre 2010, il a sous-loué à la société [...] des bureaux d'une
surface approximative de 228 m2 et quatre places de parc. Le bail de
durée déterminée n'était pas renouvelable à son échéance, sauf accord
des parties. Par avenant signé le 10 mai 2010, le bailleur a réduit la
surface louée à partir du 1er mai 2010 et a rappelé que le bail se terminait
le 31 décembre 2010.
3. Le 16 mai 2007, V.________Sàrl (« le Bailleur ») et D.________
(« le Locataire ») ont signé une « Promesse de bail à loyer pour locaux
commerciaux », dont le contenu était notamment le suivant :
« Concernant : les surfaces de bureaux et de dépôts dans le
bâtiment [...] du projet de bureaux [...] situé à Bussigny-près-
Lausanne, pour une surface de plancher totale de 1'800 m2.
Destination des locaux : surfaces administratives et de dépôts,
places de parking et locaux techniques.
1. Objet
Le Locataire est intéressé à installer ses futurs bureaux dans le
bâtiment [...] (détail des surfaces en annexe 3) du projet [...] (ci-
après : "le Projet").

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Dès lors, les Parties ont convenu de signer une promesse de bail qui
contient d'ores et déjà tous les éléments essentiels du contrat; la
présente promesse sera, le moment venu, complétée d'un avenant
valant conclusion du bail définitif. Cet avenant sera exclusivement
destiné à arrêter le début de la location.
D'une façon générale, il est prévu que le début de la location
intervienne dès l'achèvement des travaux, soit en principe et sauf
retard particulier dû notamment aux intempéries et cas de force
majeure, selon le planning des travaux existants aujourd'hui, à fin
décembre 2008.
2. Durée, reconduction, résiliation
2.a) Le Bailleur signifiera au Locataire la date d'entrée en possession
des locaux un mois à l'avance. L'avenant valant contrat de bail sera
signé dix jours au moins avant l'entrée en possession. L'entrée en
possession correspondra au début de la location signifiant
notamment que le loyer commence à courir dès cette date.
2.b) Le bail est conclu pour une première durée de 10 ans à partir de
la date du début de location mentionnée à l'art. 2.a), date qui sera
évidemment mentionnée dans l'avenant.
Toutefois, le bail pourra être résilié par le seul Locataire avant cette
échéance de 10 ans, soit après une échéance de 5 ans de durée de
location, moyennant un préavis donné sous pli recommandé adressé
12 mois avant l'échéance (…). »
Le loyer annuel était de 450'000 fr. pour les bureaux, 51'840
fr. pour les 27 places de parc intérieures, 10'000 fr. pour les surfaces de
stockage et de dépôt et 117'000 fr. pour l'estimation des charges hors
taxes, soit au total de 628'840 francs.
D.________ devait originellement louer une surface totale de
1'800 m2 dans les bâtiments [...] du projet [...]. Selon le témoin C.________,
au cours des négociations, le défendeur a toutefois souhaité pouvoir
bénéficier d'une meilleure vue aux deux derniers étages (4e et 5e) du
bâtiment [...], ce que la demanderesse a accepté. Des modifications

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manuscrites et paraphées ont été apposées en ce sens par les deux
parties sur la promesse de bail du 16 mai 2007.
Avant la conclusion de la promesse de bail, soit par courriel du
10 mars 2007, V.________Sàrl a, entre autres informations et instructions
concernant l'acte de vente immobilière, indiqué à son conseil qu'elle allait
lui transmettre séparément « les avant-projets actuels des trois baux de
D.________, P.________SA et Z.________ ». En effet, le témoin G.________,
collaboratrice auprès de la banque R.________, a déclaré que la politique de
son employeur en matière de crédit était de demander un certain niveau
de prélocation afin de s'assurer que le débiteur était en mesure de
rembourser le prêt.
4. Le 3 avril 2007, la Banque cantonale de Zurich a confirmé à
V.________Sàrl que l'entreprise « D.________ Unternehmungen », à
Schlieren, disposait des moyens financiers nécessaires pour prendre en
location une surface de bureaux de 1'800 m2 pour un loyer approximatif
de 630'000 fr. et qu'elle s'engageait de manière irrévocable, à la signature
définitive du contrat de bail, à allouer à l'entreprise une garantie de
1'890'000 fr. sur une durée de trois ans.
5. Selon le témoin K.________, l'un des administrateurs de
F.________SA, société qui est intervenue aussi bien lors de la phase de
construction que lors de la phase d'exploitation et de mise en location,
une promesse de bail similaire à celle du défendeur a été signée pour des
surfaces d'environ 3'500 m2 dans l'un des bâtiments du complexe
immobilier par P.________SA. Le témoin M.________, représentant et
conseiller de la demanderesse, a déclaré qu'il avait personnellement
négocié avec la société Z.________ pour qu'elle signe également un prébail,
mais que les négociations avaient échoué, le conseil d'administration de la
société ayant renoncé à finaliser le contrat.
Considérant que le niveau de prélocation était néanmoins
rempli, la banque R.________ a accordé à V.________Sàrl l'emprunt sollicité.

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Le contrat de prêt du 14 juin 2007 entre V.________Sàrl et la
banque R.________ disposait notamment ce qui suit :
« 18.9 Engagements financiers
(a) Pendant la période d'investissement, l'emprunteur devra se
conformer aux engagements financiers suivants, qui demeureront
en force dès le premier jour de la période d'investissement et aussi
longtemps qu'un quelconque montant sera ou pourrait être exigible
en vertu des documents financiers :
(i) (…)
(ii) l'emprunteur doit s'assurer que le revenu net de l'état locatif
généré par la phase 1 de l'opération doit couvrir, à chaque échéance
de paiement des intérêts, au moins (1) 130 % du montant total du
coût des intérêts de cette phase 1, ceci pendant la période de douze
mois après la délivrance du permis d'utiliser les locaux résultant de
la construction (cf. p. 2 du contrat pour la définition de Construction
Completion Date), puis (2) 150 % du montant total du coût des
intérêts de cette même phase 1 (Interest Cover Ratio). Le ratio de
couverture des intérêts sera projeté pour une période future de 12
mois et contrôlé chaque trimestre à la date du paiement des
intérêts »
6. Selon le témoin K.________, la première étape du projet a été
réalisée, comme prévu, entre 2007 et 2008, et les immeubles [...] ont été
livrés avant Noël 2008.
7. Le 26 novembre 2008, V.________Sàrl a adressé à D.________ un
avenant à la promesse de bail à loyer, arrêtant la date du début de la
location au 13 janvier 2009. Le même jour, la bailleresse a adressé au
locataire deux factures de 119'919 fr. 15 et 6'429 fr. 95, respectivement
en paiement des loyers et des charges du 13 janvier au 31 mars 2009.
Deux commandements de payer ont été notifiés à D.________ le 17 mars
2009, lequel a fait opposition totale.
Selon le témoin K.________, F.________SA a également adressé à
P.________SA un avenant à la promesse de bail arrêtant le début de la

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location. La société est depuis lors locataire des locaux convenus dans la
promesse de bail.
8. Le 29 septembre 2009, la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer, Préfecture de l'Ouest lausannois, a constaté
l'échec de la conciliation concernant la requête déposée par V.________Sàrl
contre D.________, tendant faire constater l'existence d'un bail à loyer,
subsidiairement à condamner ce dernier à conclure un bail à loyer.
9. Par demande du 30 octobre 2009 adressée au Tribunal des
baux, V.________Sàrl a pris les conclusions suivantes contre D.________ :
« I. Constater la conclusion d'un bail à loyer entre D.________ et
V.________Sàrl, portant sur la location à Bussigny-près-Lausanne
de surfaces de 1'800.- m2 de bureaux et de dépôts dans le
bâtiment [...][...], ainsi qu'un parking intérieur.
II. Constater que le bail à loyer susmentionné entre D.________ et
V.________Sàrl a débuté le 13 janvier 2009.
Subsidiairement
III. Condamner D.________ à conclure avec V.________Sàrl le contrat
de bail à loyer, portant sur la location à Bussigny-près-
Lausanne de surfaces de 1'800.- m2 de bureaux et de dépôts
dans le bâtiment [...][...], ainsi qu'un parking intérieur,
conformément à la promesse de bail à loyer pour locaux
commerciaux du 16 mai 2007 signée entre les deux parties et
son avenant adressé le 26 novembre 2008 à D.________. »
Dans sa réponse du 22 mars 2010, D.________ a conclu au rejet
des conclusions de la demande.
L'audience de jugement a été tenue le 23 novembre 2010. Les
témoins C.________, G.________ et K.________ ont été entendus.
En droit, le tribunal a considéré que l’entreprise individuelle
« D.________ Unternehmungen », inscrite au Registre du commerce du

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canton de Zurich, n’avait pas une personnalité distincte de celle de
l’entrepreneur et que c’est ainsi D.________ qui assumait la responsabilité
des affaires traitées. Les premiers juges ont relevé que les parties avaient
signé une promesse de bail portant sur la cession de l’usage en faveur du
défendeur de 1’800 m2 de surfaces de bureaux et de dépôts dans le
bâtiment [...], ainsi que de vingt-sept places de parc intérieures, pour un
loyer annuel de 628’840 fr., et que le défendeur n’avait pas apporté la
preuve qu’il s’agissait d’une simulation pour présenter un projet de
construction « plus solide » auprès de l’institution de crédit concernée.
Enfin, ils ont retenu que la signature d’un avenant valant contrat de bail
définitif était un point subjectivement essentiel du contrat et que, en
l’absence d’un tel document signé par le défendeur, le contrat de bail
n’était pas venu à chef et ne pouvait pas être exécuté. La promesse de
contracter étant valide, le tribunal a estimé que le défendeur pouvait être
condamné à conclure le bail.
B. Par acte du 8 août 2011, D.________ a interjeté recours contre
ce jugement, en concluant à sa réforme, au rejet des conclusions tant
principales que subsidiaires de V.________Sàrl et à l’admission, avec suite
de frais et dépens, de ses conclusions libératoires.
Il a développé ses moyens dans un mémoire du 1er novembre
2011.
Dans sa réponse du 16 janvier 2012, V.________Sàrl a conclu
principalement à l’irrecevabilité du recours et subsidiairement à son rejet,
le jugement du 23 novembre 2010 étant confirmé. En tout état de cause,
elle a requis que le défendeur soit débouté de toutes autres ou contraires
conclusions.
En d roit :
1. a) Depuis l’entrée en vigueur le 1er janvier 2011 du CPC (Code
de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont régis

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par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux
parties (art. 405 al. 1 CPC), soit la date de l’expédition du dispositif (ATF
137 III 127, JT 2011 II 226; ATF 137 III 130, JT 2011 II 228).
b) En l'espèce, le dispositif du jugement attaqué ayant été
envoyé le 15 décembre 2010, la Chambre des recours (art. 81a al. 2 ROTC
[règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007; RSV
173.31.1] et art. 166 al. 2 CDPJ [Code de droit privé judiciaire vaudois du
12 janvier 2010; RSV 211.02]) est compétente pour statuer sur le recours,
contrairement à ce que soutient l'intimée. L'ancien droit de procédure
régit le recours (art. 404 al. 1 CPC), notamment le CPC-VD (Code de
procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966).
2. Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par le
renvoi de l’art. 13 LTB (loi sur le Tribunal des baux du 13 décembre 1981;
RS 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre
les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Le recours, interjeté en temps utile, est ainsi recevable à la
forme.
3. a) Les conclusions en réforme du recourant ne sont ni plus
amples ni nouvelles par rapport à celles prises en première instance, de
sorte qu’elles sont recevables (art. 452 al. 1 CPC-VD).
b) Saisie d’un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours développe son
raisonnement juridique après avoir vérifié la conformité de l’état de fait du
jugement aux preuves figurant au dossier et l’avoir, le cas échéant,
corrigé ou complété au moyen de celles-ci (art. 452 al. 1ter et 456a CPC-
VD; JT 2003 III 3). Dans ces limites, la Chambre des recours revoit
librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD applicable par
le renvoi de l’art. 13 LTB).

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c) En l’espèce, l’état de fait du jugement est conforme aux
pièces du dossier et a été complété sur la base de celles-ci. La pièce 25
produite par l'intimée à l'appui de son mémoire du 16 janvier 2012
(contrat de prêt du 14 juin 2007) est recevable et a été intégrée dans
l'état de faits (cf. supra, let. A, ch. 5).
4. a) Dans un premier moyen, le recourant objecte qu’il n’a pas
la qualité pour défendre, subsidiairement qu’il n’est pas lié par l’acte
litigieux.
b) La qualité de partie ou la capacité d’être partie est le
corollaire de la jouissance des droits civils; elle doit être reconnue à tout
sujet de droit et, en outre, à certaines entités que la loi autorise à agir
comme telles en justice. Elle ne doit pas être confondue avec la capacité
d’ester, c’est-à-dire d’agir personnellement en justice, qui dépend de
l’exercice des droits civils (Poudret/Monod, Commentaire de la loi fédérale
d’organisation judiciaire, tome Il, p. 377, n. 2.1). La qualité de partie est
une condition de validité de l’instance dont le défaut est sanctionné par
une exception de procédure, qui doit être soulevée avant toute défense au
fond, mais après le déclinatoire (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile
vaudoise, 3e éd., Lausanne 2002, n. 1 ad art. 62 CPC). Elle ne peut dès lors
pas être invoquée pour la première fois devant l’instance de recours (452
al. 1 CPC-VD).
La qualité de partie appartient en particulier à toute personne
physique ou morale. Elle est indépendante de la titularité des droits, de la
légitimation au fond : doivent être considérés comme défendeurs ceux
que le demandeur met en cause et désigne ainsi comme tels, même s’ils
ne sont pas parties au rapport de droit litigieux. Lorsqu’une partie est
inexactement désignée dans la procédure, il y a lieu de s’en tenir au
critère de l’équivoque : lorsqu’il n’y a aucune équivoque sur la partie
réellement visée et que l’acte parvient à son véritable destinataire,
l’irrégularité demeure sans conséquence (Poudret/Monod, op. cit., pp. 382-
383, n. 2.4).

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Dès lors, il convient de rechercher contre qui l’action a été
ouverte, quelle est la partie désignée comme défenderesse dans la
demande, et ensuite rechercher si cette partie existe puis, le cas échéant,
s’il y a eu substitution de parties (CCIV 26 juin 2002/151 c. 2a). Le point de
savoir si la partie contre laquelle l’action a été ouverte est partie au
rapport contractuel est une question distincte qui relève du fond.
c) En l’espèce, il ne ressort pas du dossier que le recourant a
soulevé devant les premiers juges une exception de procédure s’agissant
de sa qualité pour défendre, si bien qu’il ne saurait le faire devant
l’instance de recours. Quoiqu’il en soit, il n’y a pas d’équivoque dans la
désignation de la partie défenderesse à l’action ouverte par la
demanderesse le 30 octobre 2009. Celle-ci a été ouverte contre
D.________. D.________ est titulaire de l’entreprise individuelle « D.________
Unternehmungen » inscrite au Registre du commerce du canton de Zurich.
En sa qualité d’exploitant de l’entreprise, il assume la responsabilité des
affaires traitées et peut être assigné en justice sous son nom civil légal. Le
recourant a dès lors bien qualité de partie. Ce grief est dès lors mal fondé.
Sur le fond, compte tenu des arguments développés à l’appui de son
recours (cf. infra, c. 5 ss) et du fait qu’il a personnellement signé la
promesse de bail litigieuse, le recourant ne peut pas prétendre ne pas être
partie au rapport contractuel.
5. a) Le recourant soutient que l’acte litigieux ne constituait tout
au plus qu’un acte simulé destiné à présenter à la banque de la société
intimée un « dossier solide » en vue de la délivrance d’un crédit de
financement, auquel était conditionné l’acte de vente immobilière. Il
constate que les pièces 23 et 24 (courriels des 10 mars 2007 et 4 avril
2007 entre l'intimée et son conseil) ont représenté un élément important
dans la conviction du tribunal pour écarter la simulation, alors même
qu’elles n'auraient aucune force probante.
b) Pour apprécier les clauses d’un contrat, il y a lieu de
rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s’arrêter aux
expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit

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par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18
al. 1 CO). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si elle
est divergente, le juge doit interpréter les déclarations et les
comportements selon le principe de la confiance. Il recherchera comment
ces déclarations et comportements pouvaient être compris de bonne foi
en fonction de l’ensemble des circonstances. L’interprétation selon le
principe de la confiance consiste à dégager le sens que le destinataire
d’une déclaration peut et doit lui attribuer selon les règles de la bonne foi,
d’après le texte et le contexte, ainsi que les circonstances qui l’ont
précédées ou accompagnées (ATF 133 III 61; ATF 131 III 606; ATF 131 III
377, JT 2005 I 612). Même si la teneur d’une clause contractuelle paraît
claire à première vue, il peut résulter d’autres conditions du contrat, du
but poursuivi par les parties ou d’autres circonstances que le texte de
ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l’accord conclu. Il n’y a
cependant pas lieu de s’écarter du sens littéral, lorsqu’il n’y a pas de
raison sérieuse de penser qu’il ne correspond pas à la volonté des parties
(ATF 130 II 47, rés. in JT 2004 I 268; ATF 129 III 118, rés. in JT 2003 I 144).
L’art. 18 CO envisage deux cas spéciaux : celui où les parties,
dans le choix de leurs expressions ou dénominations, ont commis une
erreur et celui où elles ont voulu déguiser la nature véritable de la
convention (Winiger, Commentaire romand, Code des obligations I, n. 60
ad art. 18 CO). Le second cas est celui de la simulation. Un acte juridique
est simulé lorsque les parties s’entendent pour passer un acte juridique
apparent non conforme à leur volonté réelle. Il y a divergence consciente,
chez toutes deux, entre la volonté et la déclaration. L’acte apparent est
ostensible, fictif, simulé; il masque un acte sous-jacent, dissimulé. C’est un
mensonge concerté. L’accord des parties est à double détente : il porte
sur une convention sincère et secrète et sur un acte extérieur, public, qui
cache la volonté réelle (Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e
éd., p. 224 et les références citées). Elles veulent soit feindre un rapport
contractuel, soit cacher avec le contrat simulé un autre contrat réellement
voulu (ATF 123 IV 61 c. 5c/cc, JT 1999 IV 3). Pour établir si un acte est
simulé, il s’agit généralement de voir quel est le motif qui a déterminé les
parties. Si elles ont voulu créer une fausse apparence envers des tiers, il

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s’agit en principe d’une simulation (Winiger, op. cit., nn. 71 ss ad art. 18
CO). Le contrat simulé est sans aucun effet (Engel, op. cit., p. 225).
L’inefficacité du contrat a des conséquences sur les rapports internes
entre les parties elles-mêmes qui ne peuvent pas faire valoir le contrat
entre elles et sur le plan externe, l’inefficacité du contrat étant opposable
aux tiers. L’inefficacité de l’acte simulé peut être invoquée en tout temps
dans une action en constatation de droit négative ou d’une exception (TF
du 4 décembre 1981 c. 3a, publié in SJ 1982 p. 232; Engel, op. cit., pp.
225-226; Winiger, op. cit., nn. 81 ss ad art. 18 CO).
Il incombe à celui qui se prévaut de la simulation d'en apporter
la preuve (art. 8 CC), point sur lequel il y a lieu de se monter exigeant (TF
4A_96/2008 du 26 mai 2008, SJ 2008 I 448; ATF 112 II 337 c. 4a, JT 1987 I
170). Des allégations de caractère général et de simples présomptions ne
suffisent pas. Selon la jurisprudence, le comportement ultérieur des
parties est un indice de leur intention réelle au moment de la conclusion
du contrat (ATF 112 II 337 précité).
c) En l’espèce, le 16 mai 2007, les parties ont signé une
promesse de bail à loyer pour locaux commerciaux aux termes de laquelle
le recourant prévoyait d’installer ses futurs bureaux dans l’un des
bâtiments du projet [...]. Le recourant se voyait ainsi céder l’usage de
1’800 m2 de surfaces de bureaux et de dépôts dans le bâtiment [...] ainsi
que 27 places de parc intérieures pour un loyer annuel total de 628’840 fr.
hors taxes. Le recourant prétend que la promesse n’avait pour but que de
présenter un projet « plus solide » à l’établissement bancaire auprès
duquel l’intimée devait obtenir un crédit pour la construction du projet. S'il
est vrai que le courriel du 10 mars 2007 – document non signé –, aux
termes duquel l’intimée donne à son conseil des instructions précises sur
la promesse de bail à venir n’a que peu de force probante comme le
relève le recourant, cela constitue néanmoins un indice d’absence de
simulation, au même titre d'ailleurs que la lettre du 3 avril 2007 de la
Banque cantonale de Zurich qui se déclare disposée à émettre une
garantie de 1'890'000 fr. pour la location des locaux et qui confirme que le
recourant dispose des moyens financiers nécessaires pour assumer un

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loyer annuel approximatif de 630'000 francs. De plus, on sait que le
recourant, qui occupait auparavant des « bureaux-containers » sur ses
parcelles, avait besoin de locaux pour ses projets de construction dans la
région et qu'il a souhaité changer l’emplacement de ses futurs bureaux
dans le parc immobilier pour pouvoir bénéficier d’une meilleure vue (cf.
supra, let. A, ch. 3). Enfin, ce n'est qu'après avoir reçu l'avenant à la
promesse de bail à loyer arrêtant la date du début de la location au 13
janvier 2009, deux factures de 119'919 fr. 15 et 6'429 fr. 95 en paiement
des loyers et des charges du 13 janvier au 31 mars 2009, deux
commandements de payer et des courriers de procédure de mainlevée
d’opposition que le recourant a déclaré qu’il estimait ne pas être lié par la
promesse. A cela s'ajoute qu'à teneur du contrat de prêt du 14 juin 2007
conclu avec la banque (cf. supra, let. A, ch. 5), l'emprunteur (l'intimée)
devait s'assurer, pendant la durée de l'investissement, que le revenu
locatif généré par la phase 1 de l'opération devait couvrir, à chaque
échéance de paiement des intérêts, au moins 130 % du montant total du
coût des intérêts de cette phase 1, ceci pendant la période de douze mois
après la délivrance du permis d'utiliser les locaux, puis 150 % du montant
total du coût des intérêts de cette même phase. Comme le souligne
l'intimée, on imagine mal qu'un tel engagement ait été souscrit sans avoir
la certitude d'une couverture suffisante du paiement des intérêts, ce qui
constitue un indice supplémentaire contre la simulation. Au vu de
l’ensemble de ces éléments, force est de retenir, à l'instar des premiers
juges, que la promesse de contracter du 16 mai 2007 n’est pas un acte
simulé. Le grief est par conséquent mal fondé.
6. a) Dans un troisième moyen, le recourant conteste qu’il ait été
établi à satisfaction de fait et de droit que les parties se seraient
entendues sur tous les éléments essentiels du contrat. En particulier, il
considère que l'annexe 1 (descriptif), l'annexe 2 (schéma d'ensemble avec
numérotation des bâtiments) et l'annexe 3 (surfaces et emplacements des
locataires), qui n’ont pas été produits par la demanderesse, constituent
des documents déterminants pour définir l'objet du prétendu contrat de
bail. Le recourant fait également valoir qu'en réservant la conclusion du
bail de manière définitive par un avenant arrêtant le début de la location,

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soit le début du contrat, les parties se sont l'une comme l'autre
expressément réservées la possibilité de ne pas s'engager réellement et
définitivement.
b) Selon l’art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel
le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un
loyer. Ainsi, les éléments caractéristiques du contrat conclu entre un
bailleur et un locataire sont : la cession de l’usage d’une chose, pendant
une certaine durée, moyennant le paiement d’un loyer (Lachat, Le bail à
loyer, 2e éd., 2008, p. 70).
Aux termes de l’art. 22 al. 1 CO, l’obligation de passer une
convention future peut être assumée contractuellement. La promesse de
contracter visée par cette disposition est un contrat par lequel les deux
parties ou l’une d’elle s’engagent à passer dans le futur une seconde
convention, qui est le contrat principal. La conclusion d’un tel précontrat
restreint donc l’autonomie de la volonté des parties (TF 4C_60/2004 du 2
juin 2004 c. 5.2.1. et réf.).
Selon la jurisprudence, une promesse de contracter est valide
quand son objet est déterminé ou déterminable (ATF 118 II 32 c. 3b, JT
1993 I 387; ATF 98 Il 307, JT 1973 I 538). Toutefois, lorsqu’elle prévoit la
conclusion d'un contrat principal entre les mêmes parties aux mêmes
conditions, à savoir lorsqu’il y a déjà accord sur tous les points essentiels,
la promesse de contracter est alors elle-même le contrat principal (ATF
118 lI 32 c. 3b précité; ATF 103 III 96 c. 2, JT 1979 II 130, spéc. pp. 141 ss;
TF 4C_246/2003 du 30 janvier 2004 c. 5.1). Dans ce cas, le créancier peut
demander directement l’exécution des prestations qui devraient être
fournies dans le contrat principal. Dans les autres cas, le créancier peut
faire reconnaître l’obligation de conclure le contrat principal, le jugement
tenant lieu, le cas échéant, de déclaration de volonté de la partie
recherchée en justice ou prononcer une condamnation à des dommages
intérêts si le précontrat est violé (Dessemontet, Commentaire Romand,
2003, n. 11 ad art. 22 CO, p. 150).

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c) En l’espèce, la « promesse de bail à loyer pour locaux
commerciaux » signée par les parties le 16 mai 2007 est extrêmement
détaillée. Elle contient notamment la désignation des parties, la surface, la
situation et la destination des locaux, des dispositions sur la durée du bail,
les conditions auxquelles il peut être reconduit ou résilié, les formalités
nécessaires à la délivrance des locaux, les loyers et les charges
accessoires qui ne sont pas comprises dans les loyers, les garanties
bancaires, le permis d’exploiter, l’usage et l’entretien de l’objet du bail, les
assurances, la surveillance des locaux, les enseignes et la publicité
lumineuses. Les parties ont d’ailleurs elles-mêmes pris le soin de convenir
dans l'art. 1 al. 2 de la promesse : « Les parties ont convenu de signer une
promesse de bail qui contient d’ores et déjà tous les éléments essentiels
du contrat; la présente promesse sera, le moment venu, complétée d’un
avenant valant conclusion du bail définitif. Cet avenant sera
exclusivement destiné à arrêter le début de la location ». Il en découle que
la date d’entrée en possession des locaux constituait un élément
objectivement déterminable dès lors que, selon l'art. 1 al. 3 de la
promesse de bail, il était prévu que le début de la location interviendrait
dès l'achèvement des travaux, soit en principe et sauf retard particulier dû
notamment aux intempéries et cas de force majeure, selon le planning des
travaux, à fin décembre 2008. On peut ainsi se demander si la promesse
de bail ne contenait en réalité pas tous les éléments essentiels du contrat,
si bien que la demanderesse aurait pu agir directement en exécution du
contrat de bail. En effet, il y a tout au plus lieu de constater qu'il n'y a pas
d'accord écrit, selon l'avenant réservé par l'art. 1 al. 2 de la promesse, sur
la date précise du début de la location. Cette question n'a toutefois pas
besoin d'être examinée plus avant, en l'absence de conclusions de
l'intimée dans ce sens.
Vu ce qui précède, il convient de retenir, à l'instar des
premiers juges, que l'objet du bail a été clairement déterminé entre les
parties et que dite promesse constitue une promesse de contracter au
sens de l'art. 22 CO. Certes, les annexes au contrat ne figurent pas au
dossier, notamment celle sur la surface et l’emplacement des locataires
(annexe 3). Le recourant ne peut cependant pas prétendre que les parties

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ne se sont pas entendues sur ce point dès lors qu’il a paraphé le
bordereau d’annexes (cf. promesse de bail, p. 10), attestant ainsi les avoir
reçues. A cet égard, les considérations des premiers juges, complètes et
convaincantes, peuvent être confirmées par adoption de motifs (art. 471
al. 3 CPC-VD).
Le moyen est ainsi infondé.
7. a) Le recourant fait encore valoir que l’intimée n’aurait pas
réussi à prouver en première instance la livraison des locaux et donc que
les premiers juges seraient tombés dans l’arbitraire en admettant ce fait. Il
reproche aux premiers juges de n’avoir mené aucune mesure d’instruction
pour tenter d’établir si et à quelle date la société intimée aurait été en
mesure de délivrer l’objet du bail. Il considère que le témoignage de
K.________ à cet égard est dépourvu de toute valeur probante, dès lors que
celui-ci représente les intérêts de la société intimée, et relève que
l’intimée n'a pas établi le protocole de délivrance des locaux
conformément à l’art. 5 de la promesse de bail à loyer.
b) En l'espèce, il est établi que les parties avaient l'intention
de faire débuter la location dès l'achèvement des travaux, soit en principe
à fin décembre 2008. Les premiers juges ont retenu, sur la base du
témoignage K.________, que la première étape du projet a été réalisée,
comme prévu, entre 2007 et 2008 et que les immeubles [...] ont été livrés
avant Noël 2008. Cette appréciation ne prête pas le flanc à la critique, dès
lors que le tribunal a dûment tenu compte de ce que ce témoin était
administrateur de F.________SA, société qui est intervenue aussi bien lors
de la phase de construction que lors de la phase d'exploitation et de mise
en location. Le seul fait que cette société ait été représentante de
l'intimée dans les phases précitées n'est pas de nature à enlever sa
crédibilité à ce témoignage, émanant d'une personne qui était
particulièrement bien placée pour témoigner sur le fait litigieux. Au
demeurant, le recourant, qui a offert la preuve par témoins et inspection
locale pour contester que les locaux étaient utilisables (all. 85 à 88), n'a
fait entendre aucun témoin sur cette question et n'a pas renouvelé sa

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réquisition d'inspection locale à l'audience de jugement du 23 novembre
2010 – pas plus qu'en recours – alors qu'il lui appartenait de le faire (art.
291 CPC-VD). Enfin, c'est en vain que le recourant se prévaut de l'absence
de procès-verbal de réception des locaux. Dès lors qu'il a refusé de signer
l'avenant, la réception des locaux n'a naturellement pas pu intervenir, de
sorte que le recourant s'est lui-même mis dans la situation qu'il dénonce.
On peut dès lors retenir une date de début de location au 13
janvier 2009, conformément aux conclusions de l'intimée.
8. En définitive, le recours doit être rejeté et le jugement attaqué
confirmé.
Les frais de deuxième instance, arrêtés à 30'000 fr. (art. 232
al. 1 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile], applicable selon l'art. 99 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge du recourant.
Obtenant gain de cause, l'intimée a droit à des dépens de
deuxième instance, fixés à 10'000 fr. (art. 92 al. 1 CPC-VD; art. 3, 4 et 5
TAv [tarif des honoraires d'avocat dus à titre de dépens du 17 juin 1986]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
30'000 francs (trente mille francs).

- 19 -
IV. Le recourant D.________, doit verser à l'intimée V.________Sàrl la
somme de 10'000 fr. (dix mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 29 février 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Jean-Daniel Théraulaz (pour D.________)
- Me Julien Blanc (pour V.________Sàrl)
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 5'118'400 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours

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constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux
La greffière :