vd_gerichte · PT22.049703 · 2026-06-05 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT22.***-***
395
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 juin 2026
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
M. Oulevey et Mme Cherpillod, juges
Greffière : Mme Ayer
*****
Art. 2 al. 2, 665 al. 1, 959, 973 al. 1 et 974 al. 1 CC
Statuant sur l’appel interjeté par N.________, à U***, et
M.________, à Q***, contre le jugement rendu le 22 novembre 2024 par la
Chambre patrimoniale cantonale dans la cause divisant les appelants
d’avec D.________ AG, à R***, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
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En f ait :
A. Par jugement du 22 novembre 2024, dont les motifs ont été
adressés pour notification aux parties le 7 octobre 2025, la Chambre
patrimoniale cantonale (ci-après : l’autorité précédente ou les premiers
juges) a dit que les conclusions prises par les demandeurs N.________ et
M.________ au pied de leur demande du 30 novembre 2022 à l’encontre de
la défenderesse D.________ AG (anciennement E.________ AG) étaient
rejetées, dans la mesure de leur recevabilité (I), a dit que les frais judiciaires,
arrêtés à 29'385 fr., étaient mis à la charge des demandeurs, solidairement
entre eux (II) et a dit que les demandeurs, solidairement entre eux, devaient
verser à la défenderesse la somme de 17'000 fr. à titre de dépens (III).
En droit, l’autorité précédente a tout d’abord considéré que
N.________ était titulaire d'un droit de préemption conventionnel valide –
quoique non annoté au registre foncier – sur la parcelle n° aaa de la
commune d’U***, qui lui avait été concédé par le précédent propriétaire,
G.________. Les premiers juges ont ensuite retenu que N.________ avait
régulièrement exercé ledit droit de préemption, une fois informée par
G.________ de la vente du bien-fonds n° aaa à la société D.________ AG,
laquelle avait toutefois été inscrite dans l’intervalle au registre foncier en
qualité de propriétaire. Selon les constatations des premiers juges, la
société D.________ AG avait certes connaissance de l'existence du droit de
préemption au moment de la conclusion de la vente, mais cette
circonstance ne lui rendait pas opposable la créance personnelle en
transfert de la propriété de l'immeuble dont N.________ disposait à l’encontre
de G.________, l'acheteuse n'ayant elle-même aucun devoir d'informer la
préemptrice du cas de préemption et n'étant pas elle-même obligée par le
pacte de préemption. Les premiers juges en ont déduit qu’à défaut
d’annotation, N.________ ne pouvait faire valoir aucune prétention contre
D.________ AG tendant au transfert de la propriété. L’autorité précédente a
également relevé que N.________ ne pouvait pas davantage fonder ses
conclusions sur l'art. 665 al. 1 CC, l'application de cette disposition
supposant que la personne obligée par le titre d'acquisition soit le
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propriétaire actuel du bien-fonds, défendeur à l'action, ce qui n'était
précisément pas le cas en l'espèce. Les premiers juges ont finalement
considéré que N.________ ne disposait que d’une action personnelle pour
non-exécution des engagements pris dans la convention du 4 avril 2011 à
l’encontre de G.________, lequel n’était toutefois pas partie la procédure,
respectivement qu’elle pouvait prétendre, tout au plus, au paiement de
dommages-intérêts, ce à quoi elle ne concluait toutefois pas dans sa
demande du 30 novembre 2022.
B. a) Par acte du 6 novembre 2025, N.________ (ci-après :
l’appelante) et M.________ (ci-après : l’appelant) ont interjeté appel de ce
jugement, concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa
réforme en ce sens que la propriété du bien-fonds n° aaa du cadastre de la
commune d’U*** faisant l’objet d’un droit de préemption soit attribuée à
l’appelante contre le paiement trait pour trait par cette dernière d’un
montant de 2'300'000 fr. en faveur de D.________ AG (anciennement
E.________ AG) (ci-après : l’intimée) et qu’il soit ordonné au Conservateur du
Registre foncier de Lausanne de procéder à l’inscription du transfert de
propriété du bien-fonds n° aaa du cadastre de la commune d’U*** en faveur
de l’appelante. Subsidiairement, les appelants ont conclu que la propriété
du bien-fonds n° aaa du cadastre de la commune d’U*** faisant l’objet d’un
droit de préemption soit attribuée à l’appelant contre le paiement trait pour
trait par ce dernier d’un montant de 2'300'000 fr. en faveur de l’intimée et
qu’il soit ordonné au Conservateur du Registre foncier de Lausanne de
procéder à l’inscription du transfert de propriété du bien-fonds n° aaa du
cadastre de la commune d’U*** en faveur de l’appelant.
b) L’intimée n’a pas été invitée à déposer une réponse.
c) Par avis du 9 mars 2026, les parties ont été informées que la
cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre échange d’écriture et
qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en compte.
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C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la
base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) L’appelante, précédemment dénommée J.________, est une
société anonyme de droit suisse dont le siège est sis à U***. A teneur de
son inscription au Registre du commerce du canton de Vaud, elle a pour but
l’exploitation d’un garage.
L’appelant en est l’administrateur au bénéfice d’un pouvoir de
signature individuelle.
b) L’intimée est une société anonyme de droit suisse dont le
siège est sis à R***. A teneur de son inscription au Registre du commerce
du canton de R***, son but est le suivant (en traduction libre) : « Commerce
de voitures de tourisme, de véhicules utilitaires et d’accessoires ainsi que
fourniture de toutes les prestations de service dans le secteur du commerce
et de l’entretien de véhicules à moteur. La société peut participer à d’autres
entreprises et acquérir, gérer et vendre des biens immobiliers et des droits
de propriété intellectuelle ».
c) I.________ SA est une société anonyme de droit suisse dont le
siège est sis à T***. A teneur de son inscription au Registre du commerce
du canton de V***, son but est le suivant : « importation, stockage,
commerce et distribution de carburants, d’huile de chauffage, de lubrifiants,
plus particulièrement des produits "I.________"; participation à toutes
entreprises d’entreposage, de transport et de distribution de ces produits ».
L’intimée et I.________ SA sont détenues par K.________ AG,
société anonyme de droit suisse avec siège sis à R***. L’intimée agit en tant
que société immobilière du groupe, alors qu’I.________ SA est en charge de
l’exploitation de stations-service et de la distribution de carburant pour la
Suisse romande.
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Ces sociétés sont dirigées par les mêmes personnes et sont
renseignées sur les affaires des autres. Elles ont des intérêts communs et
collaborent entre elles.
d) Avocat inscrit au Registre cantonal vaudois des avocats
avant d’en être radié avec effet au 9 janvier 2025 en raison de la cessation
de son activité, Me C.________ a été, pendant de nombreuses années, le
conseil de l’intimée ainsi que de la société I.________ SA.
2. Le 1er octobre 1981, G.________ a acquis, en propriété
individuelle, le bien-fonds n° aaa sis sur le territoire de la commune d’U***,
à la X*** (ci-après : le bien-fonds n° aaa).
De 1995 à avril 2011, il a exploité sur ce bien-fonds un garage
automobile, sous la précédente raison sociale de l’appelante dont il était
alors l’administrateur unique.
3. Par document intitulé « CONVENTION DE VENTE D’ACTIONS »
signé le 4 avril 2011 (ci-après : la convention du 4 avril 2011), G.________ a
cédé l’intégralité du capital-actions de l’appelante à l’appelant, qui a ainsi
repris l’exploitation du garage automobile géré jusqu’alors par le premier,
« acquérant la Société [ndlr : l’appelante] pour en poursuivre,
respectivement développer, les activités ».
Dite convention contenait notamment la clause suivante :
« […]
VI. Dispositions finales
[…]
Le Vendeur [ndlr : G.________] s’engage à prolonger le bail à loyer sur 10 ans
avec la Société [ndlr : l’appelante] pour un montant annuel de CHF 72'000,00
pour l’exploitation du garage à la X*** avec inscription d’un droit de
préemption.
[…] ».
Il est constant que dit droit de préemption n’a jamais été inscrit
au registre foncier par G.________.
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Entendu sur ce qui précède, l’appelant a déclaré ce qui suit :
« […]
Ad all. 7 : C’est exact [ndlr : que les accords conclus entre G.________ et les
appelants ont été négociés et adoptés dans l’idée d’assurer à l’appelant une
pérennité de l’exploitation du garage]. L’idée était qu’il me vende les actions
de la société pour continuer l’exploitation du garage. Il était prévu aussi de
conclure un contrat de bail. Dans le contrat de vente des actions, il était
prévu un droit de préemption. Comme j’ai dû faire un crédit pour acheter les
actions, il était prévu de rembourser dans un premier temps ce prêt, dans
les 8 ans, puis de me consacrer à l’acquisition de l’immeuble. C’est pour cela
que ce droit de préemption a été convenu. Sur le moment, effectivement, je
n’avais pas les moyens d’acheter l’immeuble mais il était envisagé que je
puisse les avoir dans un second temps.
Ad all. 8 : C’est exact [ndlr : que l’inscription du droit de préemption convenu
n’a jamais été opérée par G.________]. Pour être franc, mon ignorance a fait
que je ne me suis jamais inquiété car pour moi, c’était écrit, signé et donc
en ordre. Je ne connaissais pas les subtilités immobilières. Aujourd’hui, je ne
ferais pas la même erreur.
[…] ».
4. Le 12 avril 2011, G.________, en qualité de bailleur, et
l’appelante, en qualité de locataire, ont passé un contrat de bail à loyer pour
locaux commerciaux portant sur l’exploitation d’un atelier mécanique
automobile sur le bien-fonds n° aaa.
5. Le 29 février 2020, G.________ a résilié, au moyen de la formule
officielle, ledit bail pour sa prochaine échéance contractuelle, à savoir le 1er
mai 2021.
Par courrier non daté mais envoyé le 4 mars 2020, l’appelante
a requis de G.________ une motivation circonstanciée du congé reçu. Elle lui
a par ailleurs indiqué ce qui suit :
« […]
En effet, dès lors qu’il a été convenu au point VI des Dispositions finales de
la convention de vente d’actions de la société N.________, signée le 4 avril
2011, d’une inscription d’un droit de préemption de la parcelle aaa de la
commune d’U***, ou [sic] se trouvent les locaux de la société précitée, en
faveur du [sic] N.________, nous vous prions de bien vouloir nous indiquer le
nom de l’acquéreur de cette parcelle ainsi que le prix de la transaction.
[…] ».
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Par courrier du 18 mars 2020, G.________ lui a apporté la réponse
suivante :
« […]
La résiliation de votre bail a pour raison la vente de la parcelle aaa.
En outre, dès lors qu’il n’y a aucune inscription en ce sens au registre foncier,
je ne puis que constater que vous ne bénéficiez, contrairement à ce que vous
prétendez, d’aucun droit de préemption concernant cette parcelle.
Aussi, vous comprendrez aisément que je ne donnerai aucune suite à votre
demande de renseignement.
[…] ».
6. a) Le 25 mars 2020, l’appelante a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne d’une
requête en annulation du congé, respectivement en prolongation du bail.
Dans le cadre de dite requête, elle a notamment fait état de la
convention du 4 avril 2011 et du droit de préemption convenu dans ses
dispositions finales.
b) Lors de l’audience de conciliation qui s’est tenue le 11 juin
2020 par devant cette autorité, G.________ était accompagné de Me
C.________, en qualité de conseil. Il était également accompagné de
A.________, alors directeur d’I.________ SA, lequel est resté à l’extérieur du
bâtiment du fait des restrictions sanitaires.
B.________, juriste de formation aujourd’hui retraité et client de
l’appelante, qui s’est lié d’amitié avec l’appelant et qui l’accompagne dans
le cadre de ce litige, a déclaré ce qui suit s’agissant du déroulement de cette
audience :
« […]
Ad all. 15 : J’étais présent à l’audience du 11 juin 2020, comme homme de
confiance. C’est moi qui avais rédigé la requête de conciliation. Vous me
demandez qui était présent dans la salle. J’y suis allé avec M. M.________. Je
m’attendais à voir M. G.________ et son éventuel avocat. Lorsque l’on est
arrivé devant l’entrée du bâtiment, j’ai vu M. G.________ et, quelques mètres
plus loin, son avocat qui était accompagné d’une troisième personne.
M.________ m’a dit qu’il s’agissait de M. A.________, d’I.________. J’ai eu le
sentiment que M. G.________ a peu échangé avec son avocat alors que celui-
ci a beaucoup discuté avec M. A.________.
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[…] ».
Quant à A.________, il a déclaré ce qui suit :
« […]
Ad all. 15 : Je n’ai pas pu participer à cette audience en raison des restrictions
liées au Covid. Notre avocat, soit Me C.________, nous a représenté. Je n’ai
pas participé à des audiences devant la commission de conciliation avant
que [ndlr : l’intimée] devienne propriétaire de la parcelle.
Ad all. 51 : Je n’ai pas participé à des séances de conciliation avant la
conclusion de l’acte de vente. Je sais qu’il y a eu une séance à la Cité. Comme
c’était en période Covid, une seule personne a pu y aller. G.________, Me
C.________ et M. M.________ y ont participé à mon souvenir. Moi-même j’ai dû
rester à l’extérieur en raison des restrictions Covid. J’étais présent mais je
n’ai pas pu entrer dans la salle.
[…] ».
c) La conciliation n’ayant pas abouti, l’appelante a, le 31 août
2020, déposé une demande en annulation du congé, subsidiairement en
prolongation du bail par devant le Tribunal des baux.
Elle y a fait état, aux allégués 10 à 15, de la convention du 4
avril 2011 et du droit de préemption convenu dans ses dispositions finales.
Par procuration signée le 12 novembre 2020, G.________ a donné
mandat à Me C.________ aux fins de le représenter et d’agir en son nom pour
défendre ses intérêts dans le cadre de cette procédure.
7. Par acte notarié instrumenté le 2 décembre 2020 par le notaire
Gabriel Cottier, à Lausanne, G.________ a vendu à l’intimée le bien-fonds n°
aaa pour le prix de 2'300'000 francs.
Dit acte contenait notamment les clauses suivantes :
« […]
3.2. Etat de l’immeuble et garantie -----------------------------------------
------------------------
[…]
3.2.2. Le vendeur [ndlr : G.________] garantit à l’acheteuse [ndlr : l’intimée]
qu’à la date du présent contrat et également à celle de son exécution : ------
-----------------------
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a) il n’est engagé dans aucun litige de voisinage, ni dans aucune
procédure judiciaire ou administrative liée à la propriété ou à
l’exploitation de l’immeuble vendu (pendantes, annoncées ou qui
menacent de l’être, hormis les cas en cours qui ont déjà été porté
[sic] à l’attention de l’acheteuse laquelle déclare en avoir parfaite
connaissance et accepter de reprendre la gestion du(des) dossier(s),
libérant ainsi le vendeur de toutes actions et responsabilités passées
et à venir) ; -------------------------------------------------------------------------------
---------
[…]
3.4. Baux à loyers [sic] -----------------------------------------------------------
-----------------------
[…]
L’acheteuse reconnaît avoir connaissance des contrats de bail à loyer (2)
et commerciaux (3) existants et avoir reçu les originaux de la part du
vendeur, ainsi que tous les documents en relation avec le(s) litige(s)
existant(s). ---------------------
Le vendeur garantit à l’acheteuse qui accepte : ---------------------------------
------------
1) que les baux en cours ont tous fait l’objet d’une résiliation : -------------
-------------
- G.________ : pour le 1er mai 2021 (contestée par le locataire) ;
[…] ».
L’intimée ne conteste pas avoir été dûment informée par le
notaire instrumentateur des clauses stipulées dans cet acte et de leur
portée. Elle ne conteste pas non plus avoir été informée, directement ou
indirectement, des circonstances et conditions entourant son acquisition au-
travers des explications reçues de Me C.________. Elle a par ailleurs admis,
dans ses déterminations sur les allégués de la demande, qu’elle avait, au
moment de la signature de l’acte de vente, « connaissance d’un différend »
entre G.________ et les appelants au sujet de l’existence d’un droit de
préemption.
Entendu sur la manière dont l’instrumentation de cet acte
s’était déroulée, A.________ – qui représentait l’intimée à cette occasion – a
déclaré ce qui suit :
« […]
Ad all. 54 : J’étais présent lors de l’instrumentation. L’acte a été lu et les
parties l’ont signé. La question du droit de préemption n’a pas été abordée.
Comme cela n’existait pas, il n’y a eu aucune discussion autour de cela.
G.________ n’a pas dit qu’il n’y avait pas de droit de préemption. Ce sujet n’a
tout simplement pas été abordé.
[…] ».
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8. Entendu sur la question de la bonne foi de l’intimée lors de
l’acquisition du bien-fonds n° aaa, B.________ a déclaré ce qui suit :
« […]
Ad all. 40 : Cela correspond à mon sentiment [ndlr : que l’intimée n’était pas
de bonne foi dans son acquisition du bien-fonds n° aaa]. J’en suis persuadé.
Ad all. 42 : Je pense que [ndlr : l’intimée] a eu connaissance de ces échanges
[ndlr : intervenus entre G.________ et les appelants, notamment s’agissant du
droit de préemption]. J’en suis persuadé. Vous me demandez ce qui me
permet de dire cela. Je réponds que c’est parce que Me C.________ a été tout
de suite le mandataire de M. G.________. Lorsqu’il a été question du
changement de propriétaire et donc de bailleur, Me C.________ n’a jamais
indiqué qu’il y aurait un changement d’avocat. Il a du reste gardé le dossier
malgré le changement de propriétaire dans la même affaire. D’ailleurs, au
début de cette procédure, il était encore l’avocat. C’est d’ailleurs lui qui a
participé à l’audience de conciliation. C’est aussi lui qui a écrit le courrier
demandant à [ndlr : l’appelante] de démontrer qu’elle disposait des moyens
financiers lui permettant d’exercer le droit de préemption.
Pour répondre [ndlr : au conseil de l’intimée], il s’agit pour moi de
suppositions qui confinent à l’intime conviction.
[…] ».
Egalement entendu sur ce point, A.________ a déclaré ce qui
suit :
« […] Je suis à la base de tout cela. J’ai été contacté par un homme d’affaires
qui vendait une parcelle qui juxtaposait celle du garage. J’ai développé un
projet sur cette parcelle qui a été refusé par le canton. La seule solution que
j’avais, c’était de racheter la parcelle de M. G.________. Je l’ai contacté. Il était
d’accord de vendre mais il y avait des locataires avec des baux en cours. Afin
d’accélérer les choses, j’ai été visiter M. M.________ pour lui demander si un
accord était possible pour son départ, moyennant un dédommagement, mais
il a refusé. Nous n’avons pas acheté à cause de ces baux. Je suis revenu à la
charge deux ans plus tard, alors que les baux arrivaient à terme. G.________
les a résiliés et la vente a pu se faire. […]
[…]
Ad all. 18 : Tout a été centralisé par Me C.________. […]
Ad all. 41 : […] Pour moi, [ndlr : l’intimée] n’avait aucunement connaissance
d’un quelconque droit de préemption.
Ad all. 42 : Comme on allait racheter les parcelles, on était informé par M.
G.________ de la situation avec ses locataires, y compris les éventuelles
procédures menées par certains. Je n’ai jamais eu connaissance d’un
éventuel droit de préemption. G.________ ne m’en a pas parlé. Il m’a certifié
oralement qu’il n’y avait pas de droit de préemption. Il me l’a dit lorsque le
garage a exprimé le fait qu’il y aurait eu un droit de préemption qui lui avait
été concédé. Par l’intermédiaire de Me C.________, nous avions accès à la
procédure qui opposait M. G.________ et son locataire garagiste. Je voyais
passer les courriers que les parties s’échangeaient.
Pour répondre [ndlr : au conseil des appelants], qui me demande si la
question du droit de préemption est ressortie dans le cadre de l’information
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qui a été donnée sur la situation des locataires, je réponds qu’à un moment-
donné, cette question est sortie. Je me suis renseigné pour savoir si ce droit
était inscrit. Il s’est avéré qu’il ne l’était pas et que cette question avait
uniquement fait l’objet de discussions entre M. G.________ et le garagiste. Je
ne peux pas dire exactement quand est-ce que cela est sorti. G.________ nous
a certifié que ce droit était inexistant.
Ad all. 43 : En quelque sorte, c’est exact qu’à un moment donné, Me
C.________ était à la fois l’avocat de M. G.________ pour les litiges avec son
locataire et celui d’I.________.
[Ndlr : Le conseil de l’intimée] me demande pourquoi il était important
d’avoir le même avocat. Je réponds que pour moi, Me C.________ était le
conseil de M. G.________. L’état de santé de ce dernier était très précaire à
l’époque. Nous l’avons ainsi aidé, avec les conseils de Me C.________.
[…]
Ad all. 58 : […] De mon point de vue, [ndlr : l’intimée] était de bonne foi. Si
on avait eu connaissance du droit de préemption, je n’aurais pas poursuivi
dans le projet d’achat de cette parcelle après avoir rencontré M. M.________.
Celui-ci aurait pu me dire qu’il disposait d’un droit de préemption mais il ne
l’a pas fait.
Pour répondre [ndlr : au conseil de l’intimée], s’il m’avait dit qu’il avait un
droit de préemption, nous aurions agi en conséquence.
[…] ».
Pour sa part, P.________, directeur d’I.________ SA depuis juillet
2020, a déclaré ce qui suit :
« […]
Ad all. 40 : De ce que l’on m’a informé, [ndlr : l’intimée] était de bonne foi.
On m’a dit qu’il y avait eu des discussions avec M. M.________ et que celui-ci
ne pouvait pas et ne voulait pas acheter les terrains, ce qui m’a été confirmé
par M. G.________.
Ad all. 41 : De mon côté, je n’étais pas au courant de l’existence de [sic] droit
de préemption. De mon point de vue, personne d’autre n’était au courant
chez [ndlr : l’intimée], sinon on m’aurait également mis au courant. De mon
point de vue, je n’avais pas connaissance d’un quelconque différend
potentiel relatif à ce droit de préemption.
Ad all. 42 : Au moment des négociations, je n’étais pas encore impliqué. Je
ne sais pas ce qui s’y est dit.
Ad all. 43 : C’est exact que le même mandataire intervenait pour M.
G.________ et [ndlr : l’intimée].
Ad all. 44 : C’est exact [ndlr : que l’intimée et G.________ dispos(ai)ent des
mêmes informations]. Je le dis par déduction uniquement. Je ne peux pas
dire depuis quand tous deux avaient le même mandataire et potentiellement
les mêmes informations.
Pour répondre [ndlr : au conseil de l’intimée], [ndlr : l’intimée] et M.
G.________ ne se rencontraient pas pour définir une approche commune.
[…] ».
Quant à G.________, il a déclaré ce qui suit :
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« […] J’ai souvent dit [ndlr : à l’appelant] que j’allais vendre et sa réponse
était toujours qu’il n’avait pas les moyens d’acheter. Je lui ai même suggéré
de vendre la villa de Y*** pour acheter le garage.
Ad all. 40 : A mon avis, elle était de bonne foi. Si j’avais pensé que [ndlr :
l’intimée] ne serait pas correcte avec M. M.________, je serais intervenu. En
40 ans de carrière, j’ai toujours été juste.
Ad all. 41 : Je ne peux pas dire précisément quand [ndlr : l’intimée] a connu
l’existence du droit de préemption. Elle a été surprise de l’apprendre. Vous
me demandez si j’ai dit à [ndlr : l’intimée] qu’il y avait un droit de
préemption. Il est fort probable que j’en aie parlé mais M. M.________ avait
toujours la même position, à savoir qu’il n’en avait pas les moyens.
[…]
Ad all. 43 : J’ai demandé effectivement à Me C.________ s’il pouvait défendre
mes intérêts, en ignorant que cette procédure allait prendre une telle
ampleur. Je l’ai connu à la signature de l’acte de vente. C’était l’avocat de
[ndlr : l’intimée] mais je n’avais aucun problème avec [ndlr : l’intimée]. Il
devait me conseiller dans le cadre du litige que je rencontrais avec M.
M.________.
Pour répondre [ndlr : au conseil des appelants], j’ai connu Me C.________ le 2
décembre 2020 lors de la signature de l’acte de vente. [Ndlr : le conseil des
appelants] me fait remarquer que Me C.________ m’a accompagné à
l’audience de conciliation avant cette date. Je ne me souviens pas d’une
procédure qui aurait eu lieu avant le 2 décembre 2020. Je ne me souviens
pas avoir rencontré Me C.________ avant le 2 décembre 2020.
[…] ».
Il ressort enfin ce qui suit des déclarations de l’appelant :
« […]
Ad all. 40 : C’est mon sentiment [ndlr : que l’intimée n’était pas de bonne foi
dans son acquisition du bien-fonds n° aaa]. J’en suis convaincu. C’est
impossible qu’elle n’ait pas lu le document de vente des actions.
Pour répondre [ndlr : au conseil de l’intimée], je confirme que M. A.________
est venu me voir. Il n’y avait aucune raison que je lui parle du droit de
préemption. Son idée [était] de me dédommager si je libérais plus tôt le
garage. Toute ma vie est dans ce garage, y compris mes économies. Je
n’allais pas arrêter mon projet de vie. Je lui ai expliqué comment je comptais
pérenniser ce projet. M. A.________ m’a uniquement dit qu’il était intéressé à
acheter le garage mais n’a pas parlé d’acheter les parcelles. Je ne savais
même pas qu’elles étaient à vendre. Je n’entendais pas tout lâcher à ce
moment-là. Il n’a pas insisté et cela s’est arrêté là. Nous n’avons pas
développé le sujet à partir du moment où je n’étais pas disposé à accepter.
Cette rencontre ne m’a pas inquiété. Je suis plutôt de nature à faire
confiance.
Pour répondre [ndlr : au conseil des appelants], je pensais exploiter le garage
jusqu’à ma retraite, voir cinq ans de plus vu que c’était ma passion. Je suis
né en ***.
[…]
Ad all. 42 : C’est exact [ndlr : que l’intimée a eu connaissance des échanges
intervenus entre G.________ et les appelants, notamment s’agissant du droit
de préemption]. De mon point de vue, M. G.________ et [ndlr : l’intimée]
agissaient ensemble. J’en ai l’intime conviction, cela coule de source.
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- 13 -
Ad all. 43 : C’est exact qu’à un moment donné, ils avaient le même avocat.
J’avais eu une discussion avec M. P.________ et il en était ressorti que Me
C.________ s’occupait des affaires d’I.________ depuis de nombreuses années.
Ad all. 44 : Je pense que c’était le cas [ndlr : que l’intimée et G.________
dispos(ai)ent des mêmes informations], d’autant que tous les deux avaient
le même intérêt. C’est presque normal.
[…] ».
9. Le 16 décembre 2020, Me C.________ a adressé le courrier
suivant au Tribunal des baux :
« […]
Agissant au nom de Monsieur G.________, j’ai l’honneur de requérir une
deuxième prolongation d’un mois pour déposer des déterminations.
A l’appui de cette requête, il est exposé que Monsieur G.________ a vendu en
date du 2 décembre 2020 l’immeuble dans lequel la partie adverse est
locataire à la société E.________ AG. […]
[…] ».
Ayant reçu copie de ce courrier, le conseil des appelants a, le
21 décembre 2020, écrit ce qui suit à Me C.________ :
« […]
Ainsi que vous le savez, Monsieur M.________ est bénéficiaire d’un droit de
préemption, selon convention du 4 avril 2011, comme exposé dans l’acte de
procédure du 31 août 2020 déposé par-devant le Tribunal des baux,
notamment allégué 13.
Il est précisé que nonobstant le fait que Monsieur G.________ n’a jamais fait
inscrire ce droit de préemption, ce droit conventionnel est parfaitement
valable, et mon mandant le fait valoir.
En conséquence, j’invite par la présente Monsieur G.________ à communiquer
le prix de vente de sa transaction avec E.________ AG pour pouvoir se [sic]
déterminer s’il entend exercer ce droit de préemption.
Une réponse d’ici le 5 janvier 2021 m’agréerait.
[…] ».
Aucune suite n’a été donnée à cette correspondance.
10. Statuant sur requête des appelants, le juge délégué de l’autorité
précédente a, par ordonnance de mesures superprovisionnelles rendue le 8
janvier 2021, interdit au Conservateur du Registre foncier des districts de
Lausanne et de l’Ouest lausannois d’inscrire un quelconque transfert de
propriété du bien-fonds n° aaa, en particulier en rapport avec l’acte de
19J010

- 14 -
vente immobilière qui aurait été conclu entre G.________ et l’intimée, jusqu’à
droit connu sur les mesures provisionnelles.
Par avis du 23 mars 2021, le Conservateur du Registre foncier
de Lausanne a écarté dite réquisition, au motif que la réquisition de transfert
de propriété du bien-fonds n° aaa en faveur de l’intimée avait été inscrite
au journal le 21 décembre 2020, soit antérieurement au blocage.
Me C.________, « [a]gissant au nom de Monsieur G.________ », a,
par courrier du 8 mars 2021, produit une copie de l’acte de vente du 2
décembre 2020.
11. Le 30 mars 2021, les appelants ont adressé, sous plis simple et
recommandé, le courrier suivant à G.________ :
« […]
Ainsi, et dans le délai légal de trois mois, je déclare par la présente
exercer mon droit de préemption sur le bien-fonds aaa du cadastre
d’U***, pour le montant de CHF 2'300'000.-. La présente déclaration n’est
soumise à aucune condition ni réserve.
S’agissant des modalités, le paiement du montant précité interviendra dans
un délai de 10 jours ouvrable, dès réception, d’une part, des coordonnées
bancaires nécessaires audit versement, et d’autre part, de la réquisition à
l’intention du Registre foncier, dûment signée par la société E.________ AG,
tendant au transfert de propriété, en faveur du N.________, du bien-fonds aaa
du cadastre d’U***.
[…] ».
Dit courrier a également été remis à G.________ en mains
propres le 1er avril 2021, comme en atteste le procès-verbal de constat de
la notification d’un acte dressé le jour même par Me Regina Wenger, notaire
à Lausanne.
Toujours le 30 mars 2021, les appelants ont adressé, sous pli
recommandé, un courrier au contenu semblable à l’intimée.
12. Par courrier du 16 juillet 2021, mentionnant comme objet
« Concerne : N.________ et M.________/ G.________ et E.________ AG » et se
19J010

- 15 -
référant à « [s]es mandants », Me C.________ a indiqué ce qui suit au conseil
des appelants :
« […]
Je profite de la présente pour relever que nous sommes toujours sans aucune
nouvelle concernant l’évidence de fonds émanant d’une banque suisse de
premier ordre que nous réclamions.
Doit-on en déduire que votre client n’a pas les moyens d’exercer le droit qu’il
prétend détenir ?
De l’absence de production d’une telle évidence de fonds d’ici au 31 juillet
2021, il sera inférer [sic] que tel est le cas.
[…] ».
Le 23 juillet 2021, le conseil des appelants lui a répondu comme
suit :
« […]
Mes mandats sont assurés de disposer des fonds nécessaires liés à l’exercice
du droit de préemption ; les démarches de formalisation correspondantes
sont en cours, et une attestation régulière vous sera présentée le moment
venu. […]
[…] ».
Par courrier du 30 juillet 2021, l’appelante a transmis à
Me C.________ les documents établissant que le financement du droit de
préemption était assuré, soit une attestation de CB.________ SA datée du
24 juillet 2021 pour un financement à hauteur de 815'000 fr., ainsi qu’une
offre de crédit-cadre hypothécaire établie le 30 juillet 2021 par la
CC.________ à hauteur de 1'600'000 francs.
Dite offre mentionnait un plan de financement basé sur un prix
d’achat de 2'300'000 fr. et des frais d’achat de 115'000 francs.
Ni G.________, ni l’intimée, ni leur mandataire n’a donné suite à
cet envoi.
19J010

- 16 -
13. Dans le cadre de procédures parallèles pendantes devant son
autorité et opposant l’appelante à l’intimée, le Président du Tribunal des
baux a, le 3 mars 2023, adressé les lignes suivantes aux parties :
« […]
J’ai pris connaissance des actes de procédure déposés par N.________ devant
la Chambre patrimoniale cantonale, par lesquels elle demande que la
propriété de la parcelle en cause lui soit attribuée.
Considérant qu’en l’état, E.________ AG demeure propriétaire de l’immeuble
en question et, partant, bailleresse valablement substituée à G.________ dans
les procédures pendantes devant le Tribunal des baux, que les chances de
succès de N.________ devant la Chambre patrimoniale cantonale
apparaissent incertaines (au terme d’une appréciation anticipée, notamment
à la lumière de l’ATF 85 II 565, JT 1960 I 527 cité par Steinauer, Les droits
réels, Tome II, Berne 2020, n. 2491), que le principe de célérité commande
que les procédures dont est saisi le Tribunal des baux ne soient pas retardées
dans une mesure déraisonnable, j’ordonne la reprise des causes
opposant les parties.
[…] ».
14. a) Par requête de conciliation déposée le 20 mai 2022, les
appelants ont ouvert action contre l’intimée.
Une autorisation de procéder leur a été délivrée le 31 août 2022.
b) Le 30 novembre 2022, les appelants ont déposé une
demande, au pied de laquelle ils ont pris les conclusions suivantes contre
l’intimée :
« Principalement :
1. Attribuer la propriété du bien-fonds aaa du cadastre d’U*** faisant
l’objet d’un droit de préemption à N.________, contre le paiement trait
pour trait par cette dernière d’un montant de CHF 2'300'000.- en
faveur d’E.________.
2. Ordonner au Conservateur du Registre foncier de Lausanne de
procéder à l’inscription du transfert de propriété du bien-fonds aaa du
cadastre d’U*** en faveur de N.________.
Subsidiairement :
3. Attribuer la propriété du bien-fonds aaa du cadastre d’U*** faisant
l’objet d’un droit de préemption à Monsieur M.________, contre le
paiement trait pour trait par ce dernier d’un montant de CHF
2'300'000.- en faveur d’E.________.
4. Ordonner au Conservateur du Registre foncier de Lausanne de
procéder à l’inscription du transfert de propriété du bien-fonds aaa du
cadastre d’U*** en faveur de Monsieur M.________.
En tout état de cause :
19J010

- 17 -
5. Condamner E.________ AG à payer à N.________ et à Monsieur
M.________ solidairement le montant de CHF 5'000.-.
6. Avec suite de frais et dépens. ».
c) Par réponse du 28 avril 2023, l’intimée a conclu, sous suite
de frais et dépens, au rejet de ces conclusions.
d) Une audience d’instruction a eu lieu le 11 janvier 2024. A
cette occasion, l’appelant a été interrogé en sa qualité de partie, tandis que
P.________, B.________, G.________ et A.________ ont été entendus en qualité
de témoins. Convoqué, Me Gabriel Cottier n’a pu être entendu en qualité de
témoin, l’intimée ayant refusé de le délier du secret professionnel.
e) Les parties ayant renoncé à la tenue d’une audience de
plaidoiries finales, elles ont déposé des plaidoiries écrites les 4 et 9 juillet
2024. Elles n’ont pas sollicité la fixation d’un délai pour le dépôt de
plaidoiries écrites responsives.
f) Le dispositif du jugement entrepris a été adressé pour
notification aux parties par plis recommandés du 22 novembre 2024, reçus
le 25 novembre 2024.
g) Par courrier du 27 novembre 2024, les appelants en ont
requis la motivation.
h) Par courrier du 29 septembre 2025, l’intimée a informé
l’autorité précédente du changement de sa raison sociale, étant devenue
D.________ AG.
En dro it :
1.
19J010

- 18 -
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au
dernier état des conclusions devant l’autorité de première instance est de
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L’appel, écrit et motivé, doit être
introduit auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d’appel civile (art. 84 al.
1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01])
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art.
311 al. 1 CPC).
1.2 Formé en temps utile contre une décision finale dans une cause
patrimoniale, dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., par des
parties disposant d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC),
l’appel est recevable.
2.
2.1 L’art. 310 CPC dispose que l’appel peut être formé pour violation
du droit (let. a), ainsi que pour constatation inexacte des faits (let. b).
L’autorité d'appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les
questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du
juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au
principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ATF
138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid.
5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office
ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à des
moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se limiter
aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de
première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des griefs
auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe d’application
du droit d’office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du
4 mars 2022 consid. 4.2 applicable en appel).
19J010

- 19 -
2.2 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte
que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (art. 317 al. 1 let. a CPC) et
ne pouvaient pas être invoqués ou produits en première instance bien que
la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al.
1 let. b CPC), ces deux conditions étant cumulatives (TF 5A_451/2020 du 31
mars 2021 consid. 3.1.1).
Les pièces produites par les appelants à l’appui de leur mémoire
d’appel constituent des pièces dites de forme et sont donc recevables.
3.
3.1 Dans un premier moyen, les appelants reprochent à l’autorité
précédente d'avoir mal interprété l'art. 665 CC (Code civil suisse ; RS 210),
en considérant que cette disposition ne permettait pas d'agir contre le
propriétaire actuel du bien-fonds si celui-ci n'est pas la personne obligée par
le titre d'acquisition invoqué à l'appui de la demande. Renvoyant au texte
de l'art. 665 al. 1 CC et dès lors qu'ils étaient au bénéfice d'un titre
d'acquisition valable et qu'ils agissaient contre la propriétaire actuelle de
l'immeuble, ils soutiennent que les premiers juges auraient dû leur allouer
leurs conclusions en attribution de la propriété et en inscription du transfert
au registre foncier, sans autre condition.
3.2 Aux termes de l'art. 665 al. 1 CC, celui qui est au bénéfice d'un
titre d'acquisition peut exiger que le propriétaire fasse opérer l'inscription ;
en cas de refus, il peut demander au juge l'attribution du droit de propriété.
L'action prévue par cette disposition permet à la personne, à
laquelle le propriétaire (ou futur propriétaire) d'un bien-fonds s'est obligé –
par contrat de vente, d'échange, de donation, etc. – à transférer la propriété
de l'immeuble, à agir en exécution du transfert de propriété, dans le cas où
l'aliénateur ne s'exécuterait pas. En effet, le titre d’acquisition ne confère à
l’acquéreur qu’une créance personnelle tendant au transfert de la propriété
de l’immeuble. C’est l’inscription au registre foncier qui opère le transfert
de la propriété (Bohnet, Actions civiles, volume I : CC, LPD et LP [ci-après :
19J010

- 20 -
CPra Actions], 3e éd., Bâle 2025, § 45 n. 1 ; Steinauer, Les droits réels,
tome II, 5e éd., Berne 2020 [ci-après : DR II], n. 2100).
L’action en exécution du transfert de la propriété présuppose
l’existence d’un titre d’acquisition valable (TF 5A_651/2010 du 17 janvier
2011 consid. 5.1). Il peut s’agir d’un pacte de préemption (Bohnet, in CPra
Actions, § 45 n. 22).
Cette action doit être dirigée contre la personne obligée par le
titre d’acquisition, à savoir l'aliénateur, ou contre son successeur à titre
universel. Il faut en outre que celui-ci soit encore propriétaire de l’immeuble
au moment du jugement. Si la personne tenue par le titre d'acquisition n'est
plus propriétaire de l'immeuble, la personne qui est au bénéfice dudit titre
ne peut plus agir contre elle par la voie de l’art. 665 al. 1 CC et ne dispose
pas d’une action en exécution contre le tiers devenu propriétaire (même de
mauvaise foi) du bien immobilier, lequel n’a pas la qualité pour défendre,
car, sauf s’il a repris la dette, il n’est pas lié par le titre d’acquisition, de
sorte que l'action à l’encontre de l’aliénateur ne peut tendre qu'au
versement de dommages-intérêts (ATF 82 II 576, JdT 1957 I 470 ; Steinauer,
in Commentaire romand du Code civil Il [ci-après CR-CC II], Bâle 2016, n. 1,
3 et 4 ad art. 665 CC ; Bohnet, in CPra Actions, § 45 n. 17 et 19 ; Steinauer,
DR-II, op. cit., n. 2103). Cette interprétation de l'art. 665 CC est la seule
compatible avec le principe fondamental du droit privé suisse selon lequel
les obligations ne produisent pas, à elles seules, d'effet réel.
3.3 En l'espèce, les appelants invoquent comme titre d'acquisition
le pacte de préemption qui a été conclu avec l'ancien propriétaire de la
parcelle n° aaa, à savoir G.________. Conformément à la jurisprudence
constante, aux avis de doctrine unanimes susmentionnés et eu égard à la
vente du bien-fonds n° aaa par G.________ à l’intimée, l’appréciation des
premiers juges ne prête pas le flanc à la critique, en ce sens que les
appelants ne peuvent plus agir à l’encontre de G.________ par la voie de l’art.
665 al. 1 CC, puisqu’il n’est plus propriétaire de l’immeuble. Les appelants
auraient uniquement été fondés à faire attribuer la propriété de l'immeuble
à l'un d'eux, et à faire ordonner l'inscription du transfert au registre foncier,
19J010

- 21 -
dans l’hypothèse où l'intimée, qui n'était pas partie au pacte de préemption,
avait, à un titre ou à un autre, repris l'obligation de l'ancien propriétaire de
transférer la propriété à l'un ou l'autre des appelants. En tant qu'il fait
abstraction de cette dernière condition, qui n’est pas ici réalisée, le moyen
que les appelants veulent tirer de l'art. 665 CC est manifestement mal
fondé.
4.
4.1 Dans un second grief que les appelants déclinent sous plusieurs
angles, ils reprochent aux premiers juges d'avoir protégé un abus de droit
manifeste, en violation des règles relatives à l'effet des inscriptions au
registre foncier (art. 972 ss CC) et de l'interdiction générale de l'abus de
droit (art. 2 al. 2 CC), en ayant jugé leur droit de préemption inopposable à
l'intimée, alors que celle-ci avait connaissance du pacte de préemption au
moment de la conclusion du contrat de vente.
4.2
4.2.1 Les appelants commencent par soutenir que le pacte de
préemption litigieux serait opposable à l’intimée malgré l’absence
d’annotation au registre foncier.
4.2.2 Aux termes de l'art. 959 CC, les droits personnels, tels que les
droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer,
peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus
par la loi (al. 1) ; ils deviennent ainsi opposables à tout droit
postérieurement acquis sur l'immeuble (al. 2).
4.2.3 Les appelants se méprennent lorsqu’ils soutiennent que
l’intimée ne saurait être protégée dans son acquisition même en l’absence
d’effet propter rem. Contrairement à ce que l'argumentation des appelants
paraît supposer, les droits personnels sont relatifs, c'est-à-dire inopposables
aux tiers. Un droit de préemption ne devient opposable aux tiers acquéreurs
de droits réels postérieurs, en vertu de l'art. 959 CC, que si, et dès le
moment où, il a été annoté au registre foncier. L'annotation est à cet égard
19J010

- 22 -
constitutive (Steinauer, Les droits réels, Tome I, 6e éd., Bâle 2010 [ci-après :
DR I], n. 1095 p. 318). Si le droit de préemption n'est pas annoté au registre
foncier, il n'y a ni restriction du droit d'aliéner – effet typique de l'annotation
(Steinauer, DR I, op. cit., n. 1076 p. 313) – ni effet de rattachement propter
rem en vertu duquel l'acquéreur serait tenu de l'obligation de transférer la
propriété au préempteur (Steinauer, DR I, op. cit., n. 1087 à 1089 p. 316).
Sans annotation, le droit de préemption reste opposable exclusivement aux
personnes qui sont parties au pacte de préemption ou qui leur ont succédé
à titre universel (ATF 85 II 565, consid. 2, JdT1960 I 527). Au surplus, aux
termes de l’art. 216d al. 1 CO (loi fédérale complétant le Code civil suisse
[Livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), le pacte de préemption
n'impose aucune obligation à l'acquéreur du fonds, pas même celle
d'informer le titulaire du droit de préemption du cas de préemption,
obligation qui, en cas de vente, incombe au seul vendeur.
Il s’ensuit que l’argument des appelants est vain.
4.3
4.3.1 Les appelants se prévalent ensuite du principe de publicité du
contenu du registre foncier pour soutenir que c’est à tort que l’intimée a été
protégée dans son acquisition par l’autorité précédente.
4.3.2 Aux termes de l’art. 973 al. 1 CC, celui qui acquiert la propriété
ou d’autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du
registre foncier, est maintenu dans son acquisition. Cela signifie que ce
dernier est présumé exact et complet. La foi publique s’étend aussi à
l’absence d’une inscription mais seulement si cette inscription aurait été
nécessaire pour acquérir ou maintenir le droit en cause (Steinauer, DR I, op.
cit., n. 1292). La protection n’est cependant pas absolue dans le sens que
toute personne doit faire preuve de l’attention requise selon les
circonstances (art. 3 al. 2 CC) et donc, en cas de doute, s’informer
davantage sur l’exactitude d’une inscription (TF 5A_520/2018 du 26 octobre
2018 consid. 6.1).
19J010

- 23 -
Selon l’art. 974 al. 1 CC, lorsqu’un droit réel a été inscrit
indûment, l’inscription ne peut être invoquée par les tiers qui en ont connu
ou dû connaître les vices. Il faut distinguer les cas d’inscription indues dans
le domaine du principe absolu et dans le domaine du principe relatif. Dans
le premier cas, l’inscription est faite indûment lorsqu’elle a été opérée sans
droit en vertu d’un acte juridique non obligatoire. En d’autres termes,
l’inscription constitutive est indue à chaque fois qu’il manque l’une de ses
deux conditions matérielles, à savoir un titre juridique valable et une
réquisition émanant de la personne compétente. Dans le second cas,
l’inscription peut, d’une part, devenir inexacte parce qu’un droit a été acquis
de par la loi en dehors du registre foncier – par exemple un défunt figure
encore au registre foncier alors que ses héritiers sont devenus propriétaires
conformément à l’art. 656 al. 2 CC – ou, d’autre part, être initialement indue
parce que ses conditions matérielles n’étaient pas réalisées, par exemple,
si une personne est inscrite comme propriétaire par suite d’une succession
alors qu’elle n’est pas héritière (Steinauer, DR I, op. cit., n. 1249 ss). Même
indue, l’inscription est présumée exacte mais ne produit cependant pas
d’effets, sous réserve de la protection de l’acquéreur de bonne foi prévue à
l’art. 973 al. 1 CC (Steinauer, DR I, op. cit., n. 1255 et 1256).
4.3.3 Ainsi qu’exposé ci-dessus, l’art. 973 CC règle, respectivement à
l'égard des tiers de bonne foi et à l'égard des tiers de mauvaise foi, l'effet
des inscriptions erronées au registre foncier. Cela ressort également du
texte de l'art. 974 al. 1 CC, qui précise expressément viser l'hypothèse où
un droit réel a été inscrit indûment. Cela étant, lorsque les inscriptions, ou
les absences d'inscription, au registre foncier reflètent correctement les
droits réels et les droits personnels renforcés qui se rapportent à une
parcelle, ces droits sont d'eux-mêmes opposables à tous les sujets de droit,
sans autre condition. Dans le cas présent, le contenu du registre foncier
quant au bien-fonds n° aaa ne contenait aucune inscription erronée ou
indue, de sorte que l’argument des appelants est mal fondé.
4.2.2.4 Les appelants se réfèrent ensuite à une jurisprudence du
Tribunal fédéral (ATF 82 II 103, consid. 5 et 7, JdT 1956 I 598 ; cf. mémoire
d’appel, ch. 16, p. 8 et ch. 20, p. 10), que l’autorité précédente a citée dans
19J010

- 24 -
le jugement entrepris, et soutiennent que notre Haute Cour y avait indiqué,
sans ambiguïté, que le tiers, à savoir l’acquéreur du bien-fonds sur lequel
portait une servitude dont l’inscription avait été omise au registre foncier,
n’était protégé dans son acquisition que s’il était de bonne foi. En réalité,
les appelants ne peuvent tirer aucun argument de cette jurisprudence en
leur faveur, quand bien même le Tribunal fédéral y précise que le tiers qui
s'en est remis aux énonciations du registre foncier avant d'acquérir un
immeuble n'est protégé dans son acquisition que s'il l'a fait de bonne foi et
que tel ne devait pas être le cas s'il avait connaissance de faits qui ne
ressortent pas du registre foncier ou même qui le contredisent (ATF 82 II
103 précité, consid. 5). En effet, cet arrêt se rapporte au cas d'une servitude
foncière établie avant l’entrée en vigueur du Code civil suisse, qui, en vertu
de l'art. 21 tit. fin. CC, subsiste sans inscription mais n'est opposable aux
tiers de bonne foi que si elle a été inscrite. Cette jurisprudence vise donc un
cas singulier où l'inscription au registre foncier a un effet déclaratif. Or,
comme déjà mentionné ci-dessus (cf. supra consid. 4.2.3), l'annotation du
droit de préemption au registre foncier a un effet constitutif. En d’autres
termes, l’annotation doit avoir été accomplie pour qu’il existe une
restriction du doit d’aliéner et un rattachement propter rem à la propriété.
Ce n’est que dans un tel cas qu’il existe une obligation de transférer la
propriété au préempteur s’il exerce son droit. Dans le cas présent, le droit
de préemption de l’appelante n'a pas fait l'objet d'une annotation au
registre foncier. Eu égard à l'effet constitutif de l'annotation, les
énonciations du registre foncier étaient ainsi parfaitement conformes à la
situation juridique de la parcelle du point de vue des droits réels et des
droits personnels renforcés (cf. supra consid. 4.3.3), de sorte que les
appelants ne peuvent se prévaloir d’une énonciation erronée au sens de
l’art. 974 al. 1 CC. Même si l'intimée avait connaissance de l'obligation
personnelle que l'ancien propriétaire avait de faire annoter un droit de
préemption au registre foncier en faveur de l’appelante, la situation qui
prévalait au fond, du point de vue des droits réels, était encore, au moment
de la réquisition de transfert déposée en exécution du contrat de vente le
21 décembre 2020, celle d'un droit de propriété pleinement cessible.
Le moyen des appelants est donc manifestement mal fondé.
19J010

- 25 -
4.4
4.4.1 Dans un dernier moyen, les appelants soutiennent que l’intimée
commet un abus de droit en se prévalant de son inscription au registre
foncier comme propriétaire de la parcelle n° aaa.
4.4.2 Aux termes de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est
pas protégé par la loi. Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans
certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste.
Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont
déterminantes. L’emploi dans le texte légal du qualificatif « manifeste »
démontre que l’abus de droit doit être admis restrictivement (ATF 143 III
279 consid. 3.1 ; ATF 140 III 583 consid. 3.2.4 ; TF 4A_32/2024 du 1er octobre
2024 consid. 5.5.2). Seule une atteinte portée délibérément et de mauvaise
foi aux droits privés d’une partie constitue l’exercice abusif d’un droit (ATF
84 II 424 consid. 3). L'existence d'un abus de droit se détermine selon les
circonstances d'espèce, en s'inspirant des diverses catégories mises en
évidence par la jurisprudence et la doctrine. Les cas typiques en sont
l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution
juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des
intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude
contradictoire.
Il incombe à la partie qui se prévaut d’un abus de droit d’établir
les circonstances particulières qui autorisent à retenir cette exception (ATF
135 III 162 consid. 3.3.1; 133 III 61 consid. 5.1).
4.4.3 En l'espèce, selon toute apparence, l'ancien propriétaire du
bien-fonds n° aaa a violé ses obligations contractuelles, d’une part en
omettant de faire annoter le droit de préemption de l’appelante, et, d’autre
part, en cédant la parcelle sans lui avoir donné l'occasion d'exercer son droit
de préemption. Cela étant, l'intimée n'était pas tenue des mêmes
obligations. De surcroît, il n'est pas établi qu'elle aurait acquis la parcelle
sans y avoir de véritable intérêt, qu'elle aurait dissuadé les appelants
d'exiger de l'ancien propriétaire l'annotation du droit de préemption au
registre foncier, qu'elle aurait dissuadé l'ancien propriétaire de faire annoter
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le droit de préemption, ni même qu'elle aurait dissuadé l'ancien propriétaire
d'informer l’appelante de la conclusion du contrat de vente. En réalité, elle
a fait prévaloir ses propres intérêts, sans pour autant empêcher l'ancien
propriétaire de remplir ses obligations envers les appelants s'il avait eu
l’intention de le faire. En outre, l’intimée n’a pas empêché les appelants de
prendre les mesures qui leur auraient permis de renforcer leur droit
personnel s'ils avaient voulu le faire. Ainsi, l’intimée a exercé son droit à
conclure un contrat de vente avec l'ancien propriétaire et à acquérir le bien-
fonds n° aaa, sans commettre un abus de droit manifeste prohibé par l'art.
2 al. 2 CC.
4.5 En définitive, le grief des appelants est mal fondé.
5.
5.1 Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement infondé, doit
être rejeté dans la mesure où il est recevable, en application de l’art. 312
al. 1 in fine CPC et le jugement entrepris confirmé.
5.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 24’000 fr.
(art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010
; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelants, qui succombent (art.
106 al. 1 CPC), et sont répartis entre eux par moitié, à concurrence de
12’000 fr. pour chacun d’eux (art. 106 al. 3 CPC).
5.3 Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
l’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel.
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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 24’000 fr.
(vingt-quatre mille francs), sont mis à la charge des appelants
N.________ et M.________, à concurrence de 12’000 fr. (douze
mille francs) pour chacun d’eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Richard Calame (pour N.________ et M.________),
- Me Christophe Wilhelm, (pour D.________ AG),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge présidant de la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile
devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel
subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le
recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève
au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne
soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :
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