vd_gerichte · XG08.028938 · 2012-10-09 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
XG08.028938-121712
471
CO UR D'AP PEL CIVILE
_____________________________
Arrêt du 9 octobre 2012
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Creux et M. Abrecht
Greffière : Mme Tchamkerten
*****
Art. 260a al. 3 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par N.________, à
Lausanne, défenderesse, contre le jugement rendu le 26 septembre 2011
par le Tribunal des baux dans la cause divisant l'appelante d'avec
A.X.________ et B.X.________, tous deux à Montilier (FR), demandeurs, la
Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
1104

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 26 septembre 2011, dont les considérants
écrits ont été adressés pour notification aux parties le 30 juillet 2012, le
Tribunal des baux a dit que la défenderesse N.________ doit payer aux
demandeurs A.X.________ et B.X.________ la somme de 60'310 fr., plus
intérêt à 5 % dès le 12 juin 2008 (I), fixé les frais de justice à 6'970 fr. pour
les demandeurs, solidairement entre eux, et à 4'685 fr. pour la
défenderesse (II), dit que la défenderesse doit payer aux demandeurs,
solidairement entre eux, la somme de 8'227 fr. 50 à titre de dépens
réduits (III), et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont considéré que la
défenderesse/bailleresse ne contestait pas le droit à l'indemnisation des
demandeurs/locataires pour la plus-value résultant des travaux de
rénovation qu'ils avaient réalisés dans les locaux loués, et qu'elle avait
admis, par transaction, qu'à la fin du bail, la valeur de cette plus-value
s'élevait à 130'610 fr., dont il y avait lieu de déduire un acompte de
70'000 fr. déjà versé. Les locataires ayant admis qu'il restait à payer un
mois de loyer pour le garage, par 300 fr., l'indemnité s'élevait en définitive
à 60'310 fr. (130'610 fr. – 70'000 fr. – 300 fr.). Considérant que la
défenderesse n'avait pas établi sa créance découlant des loyers impayés
du garage, sous réserve du montant de 300 fr. admis par les demandeurs,
les premiers juges ont rejeté l'objection de compensation formulée par la
bailleresse.
B. Par acte du 14 septembre 2012, N.________ a fait appel de ce
jugement en prenant, sous suite de frais et dépens, les conclusions
suivantes :
"- I –
L'appel est admis.
Principalement :

- 3 -
- II –
Le jugement du 26 septembre 2011 du Tribunal des baux (réf.
XG08.028938/PGM/dga) est réformé en ce sens que :
a) Principalement, les conclusions de la Demande d'A.X.________
et B.X.________ sont rejetées.
b) Subsidiairement, l'éventuelle créance d'A.X.________ et
B.X.________ contre N.________ est éteinte par compensation
avec la créance de N.________ contre A.X.________ et
B.X.________ découlant des loyers impayés du garage.
c) N.________ n'est pas la débitrice d'A.X.________ et B.X.________
d'un quelconque montant.
d) Des dépens de première instance fixés à dire de justice sont
mis à la charge d'A.X.________ et B.X.________ et alloués à
N.________.
Subsidiairement à II ci-dessus :
- III –
Le jugement du 26 septembre 2011 du Tribunal des baux
(XG08.028938/PGM/dga) est annulé."
A l'appui de son écriture, l'appelante a produit des pièces.
Les intimés A.X.________ et B.X.________ n'ont pas été invités à
se déterminer sur l'appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 16 septembre 1987, feu G.________, frère de N.________, en
qualité de bailleur d'une part, et A.X.________ comme locataire d'autre
part, ont signé un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux portant
sur un hôtel-restaurant et des places de parc, à Corcelles-près-Payerne,
pour un loyer mensuel de 4'500 francs. Par la suite, B.X.________ est
devenue partie au contrat de bail comme colocataire, aux côtés
d'A.X.________.

- 4 -
Conclu pour une durée initiale de dix ans, le bail prenait effet
le 16 novembre 1987 pour se terminer le 15 novembre 1997, et se
renouvelait de plein droit aux mêmes conditions de cinq ans en cinq ans,
sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties au moins une
année à l'avance.
Le contrat comportait un chiffre 5 libellé comme il suit :
"A la fin du bail, le locataire peut prétendre à une indemnité pour la
plus-value apportée à l'immeuble par les travaux qu'il a effectués, pour
autant que cette plus-value corresponde à un enrichissement effectif
du propriétaire. Il ne pourra en particulier y prétendre lorsque ces
travaux s'avèrent sans utilité pour le propriétaire ou le nouveau
locataire, notamment en raison de démolition, transformation ou
changement d'affectation des locaux loués.
Saut convention contraire, l'indemnité mise à la charge du propriétaire
ne saurait excéder le coût des travaux de l'alinéa 1 diminuée de 10 %
par an à dater de leur exécution. déduction faite de l'usure usuelle
selon CO [correction manuscrite suivie des signatures]."
La clause n° 16 du contrat de bail prévoyait que le loyer
pourrait être modifié une fois par an en fonction de la variation de l'indice
suisse des prix à la consommation (ci-après : IPC) moyennant préavis d'un
mois, l'IPC de base étant celui de l'entrée en jouissance dans les locaux.
2. Par avenant du 15 août 1989, les locataires ont été autorisés
par le bailleur à effectuer des travaux d'agrandissement et d'amélioration
de l'immeuble; la durée initiale du bail a été augmentée à dix ans, et par
conséquent prolongée au 15 novembre 2007.
Les travaux de rénovation ont été réalisés essentiellement au
cours de l'année 1989.
3. En application du chiffre 16 du contrat de bail, les locataires se
sont vu notifier, par formule officielle datée du 30 janvier 1990, une
première hausse de loyer, lequel a passé de 4'500 fr. à 4'800 fr. dès le 1er
mars 1990.

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Par avenant au contrat de bail du 26 mars 1990, le bailleur a
loué aux locataires un garage à compter du 1er juillet 1990, pour un loyer
mensuel de 300 fr., la durée et les conditions du bail à loyer du 16
novembre 1987 et de l'avenant du 15 août 1989 s'appliquant pour le
surplus.
Une nouvelle majoration de loyer, également motivée par une
variation de l'IPC, a été notifiée aux locataires sur formule officielle datée
du 28 septembre 1991, augmentant le loyer mensuel payé par les
locataires de 5'100 fr. à 5'550 fr. à compter du 1er décembre 1991.
S'agissant de la majoration de loyer de 4'800 fr. à 5'100 fr., les
demandeurs ont produit un document du 27 septembre 1991 qui leur a
été transmis par fax du 25 août 1999 de leur fiduciaire G.________SA, qui
comporte les annotations suivantes:
" X.________
garage 300.-p/mois
1er mars 90 4'800.-p/mois
loyer total 5'100.- p/mois"
Entendu comme témoin, F.________, qui a travaillé pour le
compte de G.________SA de 1990 à 1993, a reconnu être l'auteur de ces
annotations. A son souvenir, il n'y avait pas eu de problèmes au sujet du
paiement du loyer. Lui et le témoin R.________, ancienne collaboratrice de
la fiduciaire précitée, ont déclaré que feu G.________ était également client
de la fiduciaire et qu'il s'entendait bien avec les locataires.
Le bailleur a encore notifié sur la base de l'IPC des
augmentations de loyer; celui-ci a passé de 5'550 fr. à 5'800 fr. dès le 1er
février 1993 et de 5'800 fr. à 5'950 fr. dès le 1er septembre 1995.
Les extraits des comptes bancaires produits par les
demandeurs montrent qu'ils se sont acquittés d'un loyer mensuel de 4'500
fr. jusqu'au mois de février 1990, d'un loyer de 4'800 fr. pour les mois de
mars à juillet 1990, puis d'un loyer de 5'100 fr. dès le mois d'août 1990.

- 6 -
4. Le 16 juin 2003, le Tribunal des baux a rendu un jugement
dans une cause divisant feu G.________ d'avec A.X.________ et B.X.________,
allouant aux locataires une réduction du loyer pour un défaut de
distribution d'eau affectant certaines parties du bâtiment loué. Dans les
considérants de ce jugement, le tribunal a procédé à une estimation de la
composition du loyer de 5'950 fr., en vue d'appliquer un pourcentage de
réduction au loyer dû pour les parties affectées du défaut seulement.
Cette estimation a été effectuée comme il suit, sous
considérant Ib du jugement :
"Loyer mensuel de l'appartement
Occupé par les défendeurs : 1'000 fr.
Loyer mensuel des 4 chambres :
4 x 150 fr. = 600 fr.
Loyer mensuel des 5 studios :
5 x 300 fr. = 1'500 fr.
Loyer mensuel de la partie
"habitation" de l'immeuble : 3'100 fr.
Loyer mensuel de la partie
"établissement public"
(y compris les 21 places de parc) : 2'850 fr.
Loyer mensuel total : 5'950 fr."
Dans le cadre de cette procédure, G.________ n'a pas fait valoir
de créance en paiement du loyer du garage.
5. En 2004, à la suite du décès de G.________, sa sœur N.________
est devenue propriétaire de l'immeuble en cause.
Le 2 novembre 2006, les locataires ont résilié le bail pour
l'échéance du 15 novembre 2007. Par avenant au contrat du 30 août
2007, les parties sont convenues d'une prolongation du bail jusqu'au 29
février 2008.
6. Par demande du 25 septembre 2008 adressée au Tribunal des
baux, A.X.________ et B.X.________ ont pris, avec suite de frais et dépens,
les conclusions suivantes à l'encontre de N.________ :

- 7 -
"1. La présente demande est admise.
2. Il est constaté que les travaux réalisés par M. et Mme
A.X.________ et B.X.________ dans le restaurant-pizzeria
«B.________», à Corcelles-près-Payerne, représentent une plus-
value de Fr. 200'000.-.
3. Partant, compte tenu de l'avance de Fr. 70'000 déjà versée,
Mme N.________ est condamnée à payer en sus à M. et Mme
A.X.________ et B.X.________ la somme de Fr. 130'000.- à titre de
solde sur l'indemnité pour la plus-value des travaux réalisés
dans le restaurant-pizzeria «B.________», à Corcelles-près-
Payerne, montant qui portera intérêts à 5 % l'an dès le 29
février 2008."
Par procédé écrit du 3 avril 2009, N.________ a pris, avec suite
de frais et dépens, les conclusions suivantes :
"Principalement :
Les conclusions de la demande de M. A.X.________ et Mme B.X.________
sont rejetés [sic]
Subsidiairement :
La créance de M. A.X.________ et Mme B.X.________ est compensée par
les loyers impayés du garage."
En cours de procédure, Philippe Gueissaz a été mis en œuvre
en qualité d'expert afin d'évaluer notamment la plus-value apportée par
les travaux réalisés par les demandeurs dans les locaux loués. L'expert a
établi un pré-rapport le 18 janvier 2010, sous forme de tableau
récapitulant les travaux de rénovation effectués, leur coût, la durée de
l'amortissement et la valeur des travaux après amortissement. Selon
l'expert, au 29 février 2008, la valeur après amortissement était de
136'610 fr., dont à déduire un acompte de 70'000 fr. déjà payé par la
propriétaire.
Le 4 mars 2010 les parties ont soumis au tribunal un
exemplaire de la convention qu'elles avaient signée les 23 février et 1er
mars 2010, par laquelle elles sont convenues de ce qui suit :
"Article 1
Les parties admettent le contenu de l'annexe 1 remis par M. Gueissaz.
Article 2

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Les parties admettent comme fait établi la valeur des travaux litigieux
après amortissement, à valeur au 29 janvier 2008 [sic], pour une
valeur de 136'670.- Fr., à déduire l'acompte versé par la propriétaire
de 70'000.- Fr. soit un solde de 66'610 Fr.
Article 3
Cet état de fait étant admis par les parties, ces dernières conviennent
de libérer l'expert, M. Gueissaz, de son mandat qui a été rendu à
satisfaction des parties.
Article 4
Les parties requerront du Tribunal des baux que ce dernier prenne acte
de leur accord quant au fait établi par l'annexe 1 et l'expertise quant à
la valeur résiduelle après amortissement des travaux entrepris par les
locataires X.________ pour un montant de 136'670.-Fr.
Article 5
Les parties requièrent du Tribunal des Baux qu'il relève de son mandat
d'expert, M. Philippe Gueissaz et l'inviter [sic] à produire sa note
d'honoraires d'expertise.
Article 6
Les parties confirment par la présente, qu'ils ne requerront pas un
complément d'expertise sur l'expertise effectuée par M. Philippe
Gueissaz."
Une audience d'instruction a eu lieu le 28 septembre 2010
devant le Tribunal des baux. La défenderesse a remis en cause la
convention précitée en ce sens que, selon elle, la valeur résiduelle après
amortissement des travaux entrepris par les locataires était d'un montant
de 130'670 fr. et non de 136'670 fr., compte tenu du fait que les locataires
n'avaient pas participé au paiement des honoraires d'architecte, par 6'000
fr., relatifs à la mise à l'enquête des travaux. Avec l'accord des parties,
l'audience a été suspendue.
Lors de la reprise d'audience du 26 septembre 2011, Philippe
Gueissaz a été entendu comme expert; les parties ont conclu une
transaction partielle, dont le Tribunal des baux a pris acte séance tenante.
Cette transaction a la teneur suivante :
"I. Les parties admettent comme fait établi la valeur au 29 janvier
2008 des travaux litigieux après amortissement pour un montant de

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130'610 fr. (cent-trente mille six cent dix francs), dont à déduire
l'acompte versé par la propriétaire de 70'000 fr. (septante mille
francs), soit un solde de 60'610 fr. (soixante mille six cent dix francs).
II. Les parties acceptent de prendre en charge chacune par la
moitié des frais et honoraires de l'expert Philippe Gueissaz."
Lors de cette audience, les demandeurs ont modifié la
conclusion 3 de leur Demande en ce sens que le montant encore dû par la
défenderesse à titre de solde de l'indemnité pour la plus-value des travaux
réalisés dans le restaurant-pizzeria " B.________", à Corcelles-près-Payerne,
était réduit à 60'310 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 29 février 2008,
étant tenu compte d'un montant de 300 fr. impayé pour le garage pour le
mois de juillet 1990.
En d roit :
1. a) La décision attaquée a été communiquée le 26 septembre
2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 (ci-après: CPC; RS 272), entré en vigueur le
1er janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b) L'appel est recevable contre les décisions finales de
première instance dans les affaires patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a
CPC), pour autant que la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
de première instance soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel, soit la
Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire
du 12 décembre 1979; RSV 173.01], dans les 30 jours à compter de la
notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la
motivation (art. 311 al. 1 CPC). Les délais légaux ne courent pas du 15
juillet au 15 août inclus (art. 145 al. 1 let. b CPC).
En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui y a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dans

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laquelle les conclusions, dans leur dernier état devant le tribunal de
première instance, sont supérieures à 10'000 fr., le présent appel est
formellement recevable.
2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 115, p. 134). Elle peut revoir l'appréciation des
faits sur la base des preuves administrées en première instance (ibid., p.
135).
b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, op. cit., JT 2010 III 115, p.
138). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont
réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et
preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent
admissibles selon lui (ibid., pp. 136-147).
En l'espèce, l'appelante a produit des pièces à l'appui de son
écriture. Celles qui figurent déjà au dossier de première instance sont
recevables. En revanche, les pièces nouvelles établies avant l'audience du
26 septembre 2011 sont irrecevables, dès lors qu'elles auraient pu être
produites en première instance.
3. L'appelante fait grief aux premiers juges de ne pas avoir
examiné si les conditions de l'indemnité prévue par l'art. 260a al. 3 CO
(Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), respectivement par le

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chiffre 5 du contrat de bail étaient réunies. Selon elle, les premiers juges
ont largement surestimé la portée de la transaction passée à l'audience du
26 septembre 2011, qui se limitait à arrêter la valeur des travaux, sans
aborder celle de la plus-value qui en était résulté ni examiner s'il en avait
découlé un enrichissement effectif pour le propriétaire. L'appelante fait
enfin valoir que les intimés n'ont pas apporté la preuve qu'ils avaient payé
les travaux eux-mêmes.
En l'espèce, c'est en vain, et en jouant sur les mots de manière
abusive, que l'appelante revient sur les conditions d'application de l'art.
260a al. 3 CO, respectivement de la clause n° 5 du contrat de bail ayant
lié les parties. Celles-ci, représentées par leurs conseils respectifs, ont
signé une convention qui se réfère expressément au pré-rapport de
l'expert, par laquelle elles ont admis comme fait établi que la valeur des
travaux litigieux après amortissement, au 29 janvier 2008, était de
136'610 francs. Il ressort clairement du dossier que par "valeur des
travaux" les parties entendaient dire "plus-value", ce qui résulte de la
prise en compte de l'amortissement desdits travaux. L'expert avait
d'ailleurs reçu le mandat de déterminer la plus-value des travaux, comme
en attestent les questionnaires qui lui ont été soumis par les deux parties.
Au vu de son montant, cette plus-value doit être qualifiée de
"considérable" au sens de l'art. 260a al. 3 CO, de sorte qu'il n'est pas
contestable qu'elle a engendré un enrichissement effectif pour l'appelante,
au sens du chiffre 5 du contrat de bail. Certes, le pré-rapport de l'expert
peut susciter quelques interrogations en relation avec certaines factures
invoquées par les intimés; il n'en demeure pas moins que les parties sont
convenues de libérer l'expert de son mandat "rendu à satisfaction des
parties" (art. 3) et de ne pas requérir un complément d'expertise (art. 6).
Si l'appelante a remis en cause la convention précitée lors de
l'audience du 28 septembre 2010, c'est uniquement sur la question des
honoraires d'architecte, par 6'000 fr., relatifs à la mise à l'enquête des
travaux, point sur lequel les parties se sont entendues en signant, une
année plus tard, lors de l'audience du 26 septembre 2011, une transaction
partielle, qui rectifie l'article 2 de leur convention en ce sens que la valeur

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résiduelle des travaux après amortissement a été ramenée à 130'610 fr.,
soit à un solde de 60'610 fr. après déduction de l'acompte de 70'000 fr.
payé par la bailleresse. C'est ainsi à juste titre que les premiers juges ont
admis, dans son principe et sa quotité, la prétention des
demandeurs/intimés en paiement du montant de 60'310 fr., soit 60'610 fr.,
sous déduction des 300 fr. représentant un montant impayé pour le loyer
du garage dû pour le mois de juillet 1990.
En définitive, l'appel doit être rejeté sur ce point.
4. L'appelante estime par ailleurs avoir établi la réalité de sa
créance compensante à l'encontre des locataires, qui résulterait des
arriérés de loyer relatifs à la location du garage depuis le mois de juillet
1990, ce qui aurait dû selon elle conduire les premiers juges à rejeter
l'action des demandeurs/intimés. Elle invoque un jugement rendu le 16
juin 2003 par le Tribunal des baux, dans lequel le tribunal a procédé à une
analyse détaillée de la composition du loyer sans mentionner le loyer du
garage. Pour l'appelante, ce loyer n'était ainsi pas inclus dans le loyer dû
pour l'établissement mais était facturé en sus et les intimés n'ont pas
apporté la preuve qu'ils l'avaient acquitté.
On relèvera tout d'abord que les intimés ont reconnu devoir le
loyer du garage dû pour le mois de juillet 1990, qu'ils ont déduit, par 300
fr., de leur prétention à l'égard de l'appelante. Pour le reste, les arguments
de l'appelante ne sont guère convaincants. A défaut de pouvoir interroger
l'ancien propriétaire des locaux aujourd'hui décédé, les intimés ont fourni
les preuves que l'on pouvait attendre d'eux en produisant diverses pièces
et en faisant entendre comme témoins deux anciens collaborateurs de la
fiduciaire G.________SA chargée de leur comptabilité. Il en ressort que par
rapport au montant du loyer initial de 4'500 fr. par mois, diverses
notifications de hausse de loyer ont eu lieu, soit en particulier le 30 janvier
1990, portant le montant du loyer à 4'800 fr. par mois avec effet au 1er
mars 1990, et le 28 septembre 1991, portant le montant de 5'100 fr. à
5'550 fr. par mois avec effet au 1er décembre 1991. Entre-temps, soit le 26

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mars 1990, les parties ont signé un avenant au bail à loyer, par lequel le
propriétaire déclarait louer aux intimés un garage dès le 1er juillet 1990,
au prix de 300 fr. par mois. Ainsi, le loyer global a passé, dès le 1er juillet
1990, à 5'100 fr. (soit 4'800 fr. + 300 fr.), ce que paraissent attester tant
les relevés bancaires du compte des intimés, montrant que le montant du
loyer dont ils se sont acquittés a passé de 4'800 fr. à 5'100 fr. par mois
dès le 30 juillet 1990, que le document manuscrit établi le 27 septembre
1991 par le collaborateur de la fiduciaire entendu comme témoin. A cela
s'ajoute que le même témoin a déclaré qu'il n'y avait, à son souvenir, pas
eu de problèmes de paiement de loyer par les intimés.
L'appelante fait grand cas du jugement précité du Tribunal des
baux rendu le 16 juin 2003 dans un litige ayant opposé les intimés à
l'ancien propriétaire concernant les travaux d'entretien de l'immeuble
loué. Ainsi que le relève le jugement attaqué, il n'y a pas autorité de chose
jugée attachée aux considérants du jugement de 2003, lequel portait sur
des prétentions distinctes de celles qui font l'objet de la présente cause.
Au demeurant, les premiers juges se sont écartés de l'appréciation faite à
l'époque par le Tribunal des baux dans la décision précitée concernant la
composition du loyer dû par les intimés. Si l'on ajoute à cela que
l'appelante n'a produit en première instance aucune pièce de nature à
expliquer à quel (autre) titre était intervenue la hausse de 300 fr. par mois
dès le mois de juillet 1990, ni aucune autre pièce de nature à accréditer le
fait que les intimés n'auraient pas payé l'entier du loyer dû pour les objets
loués, tels que des rappels ou des mises en demeure qui leur auraient été
adressés par l'ancien bailleur ou par elle-même, force est de retenir, à
l'instar des premiers juges, que l'appelante a échoué à rapporter
l'existence de la créance qu'elle oppose en compensation aux prétentions
des intimés.
L'appel doit dès lors être également rejeté sur ce point.
5. Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté en application
de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.

- 14 -
L'appelante, qui succombe, sera chargée des frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 1'603 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais
judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5).
Les intimés n'ayant pas été invités à se déterminer, il n'y a pas
lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'603 fr.
(mille six cent trois francs), sont mis à la charge de l'appelante
N.________.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

- 15 -
Du 10 octobre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Nicolas Saviaux, avocat (pour N.________),
- Me Stefano Fabbro, avocat (pour A.X.________ et B.X.________).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est de
60'310 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.

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La greffière :