vd_gerichte · XA13.017118 · 2015-01-09 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA13.017118-142025
17
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 9 janvier 2015
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Abrecht
Greffière : Mme Boryszewski
*****
Art. 152 al. 1 et 247 CPC; 11 al. 4 OBLF
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par P.________, à St-
Cergue, contre le jugement rendu le 16 mai 2014 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant l'appelante d’avec et B.________, tous deux à
Morges, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1104

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 16 mai 2014, envoyé pour notification le 7
octobre 2014, le Tribunal des baux a dit que le loyer mensuel net dû par
les demandeurs B.________ et N.________ à la défenderesse P.________ pour
l'appartement de 3.5 pièces qu'ils lui louent au 2e étage de l'immeuble, sis
rue du [...] [...], à [...], est fixé à 871 fr. 50 dès le 1er avril 2013 sur la base
des paramètre suivants, soit un taux d'intérêt hypothécaire de 2.25 % et
un indice suisse des prix à la consommation (ci-après : IPC) de 115.00
points (décembre 2012, base 1993) (I), dit que le jugement est rendu sans
frais judicaires ni dépens (II) et dit que toutes autres ou plus amples
conclusions sont rejetées (III).
Les premiers juges ont considéré que le motif invoqué par la
défenderesse pour s'opposer à la demande de baisse de loyer des
demandeurs, soit que le loyer litigieux correspondait aux loyers du
quartier, était mal fondé, du fait notamment qu'elle n'avait pas produit les
pièces suffisantes permettant d'établir les caractéristiques d'appartements
de comparaison, telles que l'année de construction, la quotité et les
paramètres de fixation des loyers, si bien que les objets présentés
devaient tous être écartés. En effet, selon eux, les extraits "[...]" 2012 et
2013, censés attester le montant du loyer moyen pour un appartement de
4 pièces à [...], ne sont pas des statistiques officielles, et sont donc
dénuées de toute force probante. Ils ont également écarté les offres de
location extraites du site internet www.[...].ch, étant donné qu'elles ne
tenaient pas compte des critères de l'article 11 al. 1 OBLF et ne
renseignaient ainsi pas sur les loyers usuels, que les loyers étaient
d'ordinaire supérieurs à la moyenne et que rien que garantissait que les
loyers offerts trouveraient preneur. De plus, dans la mesure où la
bailleresse s'était contentée de produire des fiches descriptives et certains
contrats de bail, il n'était pas possible de vérifier la date de construction
des bâtiments abritant les appartements appelés en comparaison ni la
quotité et les paramètres de fixation des loyers des appartements dont
elle n'avait pas produit les contrats de bail.

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Ils ont également considéré qu'il n'en irait pas différemment
s'ils avaient retenu que les descriptifs produits par la défenderesse
correspondaient à la réalité. La surface des appartements nos 1, 2, 3, 4 et
6 présente en effet un écart de 20 % avec celui des locataires dont la
surface est de 79 m2, de sorte que la comparaison était impossible.
S'agissant ensuite de l'emplacement de ces appartements, seuls les objets
nos 1, 2, 3 et 7 étaient situés dans le même quartier que l'appartement des
intimés, soit proche du quartier historique de [...]. Les objets nos 4, 5 et 6
se trouvaient quant à eux dans des zones plus calmes de la ville de [...],
de sorte qu'ils ne pouvaient être comparés avec l'objet litigieux. Enfin,
l'existence de fenêtres à double vitrage chez les objets nos 1, 4, 6 et 7,
contrairement à l'appartement litigieux, était un motif supplémentaire
excluant la comparaison. Ainsi, les premiers juges ont considéré qu'à
supposer même que les caractéristiques des objets proposés soient
suffisamment documentés, ceux-ci étaient impropres à la comparaison
avec l'appartement des intimés.
S'agissant des mesures d'instruction requises par la
défenderesse, les premiers juges ont considéré que ni l'audition de
témoins ni une inspection locale ne permettait d'établir l'année de
construction et le montant des loyers des objets proposés en comparaison,
de sorte que ces mesures devaient être refusées.
B. Par acte du 7 novembre 2014, P.________ a interjeté appel
contre ce jugement en prenant les conclusions suivantes :
"A la forme
1. Déclarer recevable le présent appel.
Au fond
Préalablement
2. Réserver à l'appelante la démonstration de la hausse des coûts
depuis le début du bail, soit le 1er mars 1994 et les répercussions
de cette dernière sur le loyer des intimés;

- 4 -
3. Réserver à l'appelante la démonstration des prestations
complémentaires et leurs coûts et les répercussions de ces
dernières sur le loyer des intimés;
4. Réserver à l'appelante la démonstration des hausses et baisses
éventuelles durant l’entier du bail, soit dès le 1er mars 1994 à ce
jour et les répercussions de ces dernières sur le loyer des
intimés;
5. Constater que les intimés ont accepté contractuellement à
l’article 5.4 du contrat de bail que le loyer ne devrait jamais être
inférieur à CHF 1'155.- par mois;
6. Constater que le loyer actuel des intimés est nettement inférieur
que les loyers statistiques ou d’appartements équivalents dans
la ville de [...];
7. Constater que le loyer des intimés de CHF 1'000.- par mois n’est
pas abusif;
8. Réserver la visite et transport sur place des appartements
offerts à titre de comparaison.
Principalement
1. Annuler et mettre à néant le jugement [...] rendue par le
Tribunal des baux le 16 mai 2014 dans la cause [...];
Cela fait et statuant à nouveau
2. Débouter Madame et Monsieur B.________ et N.________ de toutes
leurs conclusions;
3. Condamner Madame et Monsieur B.________ et N.________ en tous
les frais et dépens de l’instance, lesquels comprendront une
indemnité équitable valant participation aux honoraires du
conseil soussigné.
Si mieux n'aime la Cour
Principalement
1. Annuler et mettre à néant le jugement [...] rendue par le
Tribunal des baux le 16 mai 2014 dans la cause [...];
Cela fait et statuant à nouveau
2. Renvoyer la cause au Tribunal des baux pour nouvelle décision
dans le sens des considérants;
3. Débouter Madame et Monsieur B.________ et N.________ de toutes
leurs conclusions;
4. Condamner Madame et Monsieur B.________ et N.________ en tous
les frais et dépens de l’instance, lesquels comprendront une

- 5 -
indemnité équitable valant participation aux honoraires du
conseil soussigné.
Subsidiairement
1. Acheminer l'appelante à prouver par toutes voies de droit utiles
les faits allégués dans le présent appel."
A l'appui de son appel, P.________ a produit un onglet de dix-
sept pièces sous bordereau.
Les intimés n'ont pas été invités à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 27 décembre 1993, [...] SA, représentée par [...] SA, d'une
part, et N.________ et B.________, d'autre part, ont conclu un contrat de bail
à loyer, portant sur un appartement de 3.5 pièces au 2e étage de
l'immeuble sis à la rue du [...] [...] à [...] pour un montant mensuel de
1'225 fr., soit 1'155 fr. de loyer et 70 fr. d'acompte de chauffage et d'eau
chaude. L'appartement comprend un hall, une cuisine avec frigo, une salle
de bain/WC, un salon, deux chambres et un balcon. Ce contrat prévoit un
début de location au 1er mars 1994 et fixe le terme de résiliation au 1er
avril de chaque année, moyennant un préavis de quatre mois. Selon la
fiche descriptive relative à l'appartement, l'immeuble comprend 20
logements et a été construit en 1958. L'appartement, quant à lui, mesure
79 m2 et ne comprend pas de fenêtres avec double vitrage.
Selon un extrait du registre foncier, P.________ a acquis la
propriété individuelle dudit appartement le 28 mars 2001.
Le 29 novembre 2002, [...] SA a consenti à baisser le loyer de
cet appartement à 1'000 fr. plus 70 fr. d'acompte de chauffage et d'eau
chaude, pour le 1er avril 2003, compte tenu de la baisse du taux
hypothécaire de 4.50 % à 3.75 %, compensée en partie par l'évolution de
l'IPC du mois de septembre 2000 (107.7) au mois d'octobre 2002 (108.7).

- 6 -
2. Par courriers des 24 février 2011, 26 janvier 2012 et 27 juillet
2012, N.________ et B.________, puis leur conseil, ont requis une nouvelle
baisse de loyer, invoquant une baisse du taux hypothécaire et la variation
de l'IPC.
Par courriers des 14 mars 2011, 1er février et 24 août 2012,
[...] SA, société anonyme qui a pour but les opérations immobilières et qui
représente P.________, a, à chaque fois, refusé la demande de baisse de
loyer au motif que le montant actuel correspondait aux loyers pratiqués
dans le quartier.
Par courrier du 20 décembre 2012, le conseil d'N.________ et
B.________ a une nouvelle fois requis la baisse du montant du loyer de leur
appartement.
3. Par requête du 7 février 2013, adressée à la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer, Préfecture de [...], N.________ et
B.________ ont conclu à ce que leur loyer mensuel soit fixé à 871 fr. 50,
charges en sus, dès le 1er avril 2013.
La conciliation n'ayant pas abouti, une autorisation de
procéder leur a été délivrée le 27 mars 2013.
Par demande adressée au Tribunal des baux le 11 avril 2013,
N.________ et B.________, par l'intermédiaire de leur conseil, ont pris les
conclusions suivantes :
"1. Le loyer mensuel d’N.________ et B.________ est fixé à Fr.
871.50, charges en sus, dès le 1er avril 2013.
2. P.________ est astreinte à payer au Tribunal des baux du
Canton de Vaud la somme de Fr. 500.- à titre d’émolument.
3. P.________ est débitrice d’N.________ et B.________ de la
somme de Fr. 1'500.- à titre de dépens."

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Par réponse du 14 juin 2013, la défenderesse a pris les
conclusions suivantes :
"Préalablement
1. Déclarer recevable la présente réponse;
2. Réserver au bailleur la démonstration de la hausse des coûts
depuis le début du bail, soit le 1er mars 1994 et les répercussions
de cette dernière sur le loyer des demandeurs;
3. Réserver au bailleur la démonstration des prestations
complémentaires et leurs coûts et les répercussions de ces
dernières sur le loyer des demandeurs;
4. Réserver au bailleur la démonstration des hausses et baisses
éventuelles durant l’entier du bail, soit dès le 1er mars 1994 à ce
jour et les répercussions de ces dernières sur le loyer des
demandeurs;
5. Constater que les demandeurs ont accepté contractuellement à
l’article 5.4 du contrat de bail que le loyer ne devrait jamais être
inférieur à CHF 1'155.- par mois;
6. Constater que le loyer actuel des demandeurs est nettement
inférieur que les loyers statistiques ou d’appartements
équivalents dans la ville de [...];
7. Constater que le loyer des demandeurs de CHF 1'000.- par mois
n’est pas abusif;
8. Réserver la visite et transport sur place des appartements
offerts à titre de comparaison.
Principalement
1. Rejeter la demande formée au Tribunal des baux du Canton de
Vaud par Madame et Monsieur B.________ et N.________ en date
du 11 avril 2013;
2. Débouter Madame et Monsieur B.________ et N.________ de toutes
leurs conclusions;
3. Condamner Madame et Monsieur B.________ et N.________ en tous
les frais et dépens de l’instance, lesquels comprendront une
indemnité équitable valant participation aux honoraires du
conseil soussigné.
Subsidiairement
1. Acheminer la défenderesse à prouver par toutes voies de droit
utiles les faits allégués dans la présente réponse."

- 8 -
Par ordonnance du 9 octobre 2013, la défenderesse a été
requise de fournir l'adresse et la désignation précise d'au moins cinq
appartements de comparaison situés dans la localités ou le quartier
appartenant à des propriétaires différents et avec "tous les justificatifs des
caractéristiques de ces appartements".
La défenderesse a produit les fiches descriptives de sept
appartements (objet nos 1 à 7 ci-après) ainsi que les contrats de bail à
loyer y relatifs à l'exception de celui concernant l'objet n° 3. Les fiches
descriptives des objets nos 1 à 3 ne sont pas signées et seule la première
page des contrats nos 1 et 2 a été produite.
L'objet n° 1 est un appartement de 3 pièces d'une surface
approximative de 61 m2 au 2e étage de l'immeuble sis rue du [...] à [...].
Son loyer mensuel s'élève à 1'250 fr., soit 1'150 fr. de loyer et 100 fr.
d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. Il est composé
d'un hall, d'une cuisine agencée, d'un salon, d'une salle de bain/WC, de
deux chambres et d'un balcon. La fiche descriptive indique que l'immeuble
comprend 15 logements, date de 1958 et que l'appartement dispose de
fenêtres avec double vitrage.
L'objet n° 2 est un appartement de 3 pièces d'une surface
approximative de 60 m2 au 1er étage de l'immeuble sis rue de [...] à [...].
Son loyer mensuel s'élève à 1'320 fr., soit 1'180 fr. de loyer et 140 fr.
d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. Il est composé
d'un hall, d'une cuisine agencée, d'un salon, d'un couloir de distribution,
d'une salle de bain-WC et de deux chambres. La fiche descriptive indique
que l'immeuble comprend 19 logements, date de 1958 et que
l'appartement dispose de fenêtres avec double vitrage.
L'objet n° 3 est un appartement de 2 pièces d'une surface de
60 m2 au 4e étage de l'immeuble sis rue de [...] à [...]. Son loyer mensuel
s'élève à 1'290 fr., soit 1'150 fr. de loyer et 140 fr. d'acompte de charges
et d'eau chaude. La fiche descriptive indique que l'immeuble comprend 4

- 9 -
logements, date de 1955 et que l'appartement dispose de fenêtres avec
double vitrage.
L'objet n° 4 est un appartement de 3.5 pièces au 1er étage de
l'immeuble sis chemin de la [...] à [...]. Son loyer mensuel s'élève à 1'640
fr., soit 1'520 fr. de loyer et 120 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et
frais accessoires. La fiche descriptive indique que l'immeuble comprend
4 logements et un dépôt, date de 1956 et que l'appartement, qui a une
surface de 60 m2, dispose de fenêtres avec double vitrage.
L'objet n° 5 est un appartement de 3 pièces au 1er étage de
l'immeuble sis avenue [...] à [...]. Son loyer mensuel s'élève à 1'390 fr.,
soit 1'250 fr. de loyer et 140 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et
frais accessoires. La fiche descriptive indique que l'immeuble comprend
8 logements, date de 1950 et que l'appartement, dont la surface est de 73
m2, ne comprend pas de fenêtres avec double vitrage.
L'objet n° 6 est un appartement de 3.5 pièces d'une surface
approximative de 61 m2 au 2e étage de l'immeuble sis rue de [...] à [...].
Son loyer mensuel s'élève à 1'600 fr., soit 1'460 fr. de loyer et 140 fr.
d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. La fiche
descriptive indique que l'immeuble comprend 24 logements, date de 1957
et que l'appartement comprend des fenêtres avec double vitrage.
L'objet n° 7 est un appartement de 3 pièces au 2e étage de
l'immeuble sis [...] à [...]. Son loyer mensuel s'élève à 1'550 fr., soit
1'430 fr. de loyer, 92 fr. d'acompte de chauffage et frais accessoires et 28
fr. de forfait d'eau chaude. La fiche descriptive indique que l'immeuble
comprend 21 logements, date de 1962 et que l'appartement, qui une
surface de 82 m2, comprend des fenêtres avec double vitrage.
La défenderesse a également produit un extrait du site internet
www.[...].ch contenant des offres de location ainsi qu'un extrait d'une
brochure intitulée "[...]", version 2012 et 2013, qui fait état des prix des

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loyers par région et qui indique, pour la région de Morges, les montants
suivants :
Etat au 4e trimestre 2011 :
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces
10 % 50 % 90 % 10 % 50 % 90 % 10 % 50 % 90 % 10 % 50 % 90 %
620.- 830.- 1'190.- 960.- 1'280.- 1'850.- 1'260.- 1'690.- 2'430.- 1'530.- 2'040.- 2'950.-
Etat au 4e trimestre 2012 :
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces
10 % 50 % 90 % 10 % 50 % 90 % 10 % 50 % 90 % 10 % 50 % 90 %
620.- 840.- 1'230.- 960.- 1'310.- 1'910.- 1'260.- 1'720.- 2'510.- 1'530.- 2'080.- 3'030.-
Par courrier du 14 mai 2014 adressé au Tribunal des baux, le
conseil de la défenderesse a requis une inspection locale des
appartements proposés à titre de comparaison.
Lors de l'audience du Tribunal des baux du 16 mai 2014, les
demandeurs personnellement ainsi que le conseil de la défenderesse ont
été entendus. La défenderesse a, quant à elle, été dispensée de
comparution personnelle. Le Tribunal des baux a rejeté les mesures
d'instruction requises par la défenderesse dans son courrier du 14 mai
2014.
En droit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. b CPC [Code de procédure civile du
19 décembre 2008, RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins.
En l'espèce, l'appel est dirigé contre un jugement du Tribunal
des baux fixant le loyer net à 871 fr. 50, alors que celui-ci avait été établi
en dernier lieu à 1'000 francs. La différence entre ces deux montants
représente 128 fr. 50 par mois, soit 1'542 fr. par an. En capitalisant ce

- 11 -
dernier montant, conformément à l'art. 92 al. 2 CPC qui prévoit que les
prestations périodiques de durée indéterminée sont capitalisées à raison
de vingt fois le montant de la prestation annuelle, l'on obtient une valeur
litigieuse d'un montant de 30'840 francs.
Ecrit et motivé, l'appel doit être introduit auprès de l'instance
d'appel soit, en l'occurrence, la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RS 173.01]), dans les
trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la
notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile, par une partie qui y a un intérêt digne
de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que
pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile in JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement la
constatation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (ibidem, p. 135).
Lorsqu'il s'agit de revoir une question d'appréciation, l'autorité
d'appel peut s'autoriser une certaine retenue (TF 5A_265/2012 du 30 mai
2012 c. 4.3.2; Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 5 ad art. 310 CPC). Il
en résulte qu'elle ne saurait substituer sa propre appréciation à celle de
l'autorité inférieure (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zurich 2013, n. 475, p.
205).
Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé, la
motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision
attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits

- 12 -
auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier
juge. La cour de céans n'est pas tenue d'examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que
tout l'état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls
certains points de fait sont contestés (Jeandin, op. cit., n. 3 ad art. 311 CPC
et la jurisprudence constante de la cour de céans, CACI 10 octobre
2013/537 c. 2.2; CACI 1er février 2012/75 c. 2a).
3. a) L'appelante soutient que les premiers juges auraient dû lui
indiquer qu’à leurs yeux, les pièces qu’elle avait produites pour établir le
montant des loyers du quartier étaient insuffisantes et l’inviter à produire
des pièces idoines.
b) Selon l’art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée
s’applique, quelle que soit la valeur litigieuse, notamment aux litiges
portant sur des baux à loyer en ce qui concerne la protection contre les
loyers abusifs. Selon l’art. 247 al. 1 CPC, le tribunal amène les parties, par
des questions appropriées, à compléter tes allégations insuffisantes et à
désigner les moyens de preuve. Selon l’al. 2 de cette dernière disposition,
le tribunal établit les faits d’office dans les affaires visées à l’art. 243 al. 2
CPC, à savoir notamment dans les litiges en matière de loyers abusifs.
Selon la jurisprudence rendue sous l’ancien droit en matière de
conflit du travail (art. 343 CO [Code des obligations, loi fédérale du 20
mars 1911 complétant le Code civil suisse, RS 220]) également applicable
à l’aune de l’art. 247 al. 2 CPC, (Tappy, CPC commenté, Bâle 2011, n. 22
ad art. 247 CPC), l’obligation du juge d’établir d’office les faits ne dispense
pas les parties d’une collaboration active à la procédure, celles-ci étant
tenues de présenter au juge toutes les pièces nécessaires à l’appréciation
du litige (maxime inquisitoire sociale ou atténuée). Le juge ne doit ainsi
pas instruire d’office le litige lorsqu’une partie renonce à expliquer sa
position. Il doit en particulier s’assurer que leurs allégations de parties et
leurs offres de preuve sont complètes, mais il n’est tenu de le faire que s’il

- 13 -
a des motifs objectifs d’éprouver des doutes sur ce point (ATF 125 II 231 c.
4a, JT 2000 1194). L’initiative du juge ne va pas au-delà de l’invitation
faite aux parties de mentionner leurs moyens de preuve et de les
présenter (SJ 2001 1278 c. 2a; ATF 136 III 74 c. 3.1; TF 4A_397/2013 du 11
février 2014 c. 4.4). La maxime inquisitoire sociale ne permet pas
d’étendre à bien plaire l’administration des preuves et de recueillir toutes
les preuves possibles; étant relevé que des exigences plus sévères quant
au devoir de collaboration des parties peuvent être attendues de celles qui
sont représentées par un avocat (TF 4C_185/2003 du 14 octobre 2003 c.
4.1). Par ailleurs, la maxime inquisitoire laisse le juge libre dans sa
manière d’apprécier les preuves et ne lui interdit pas de renoncer à un
moyen de preuve par appréciation anticipée des preuves. Au surplus, la
maxime inquisitoire n’impose pas au juge d’administrer un genre de
preuve déterminé, sous réserve des cas dans lesquels la loi le prévoit
expressément (TF 5C_228/2003 du 6 janvier 2004 c. 3.1 et les réf. cit.).
Enfin, la maxime inquisitoire sociale ne modifie pas la répartition du
fardeau de la preuve (TF 4C_441/2006 du 23 mars 2007 c. 4.3.1; sur le
tout CREC 1er février 2012/46 c. 3b).
Il ne découle pas du devoir d’interpeller la partie, lorsque les
preuves de celles-ci sont incomplètes, que le juge devrait, à réception des
pièces dont la production a été requise, indiquer si les pièces en question
suffisent ou non à rapporter la preuve du fait invoqué et interpeller la
partie à nouveau afin qu’elle complète sa production (TF 4C_255/2000 du
3 janvier 2001; TF 4C_50/2000 du 17 juillet 2000); il en est ainsi par
exemple des pièces dont la production a été requise pour satisfaire aux
réquisits de la jurisprudence en matière de rendement net ou encore de
loyers comparatifs. Au surplus, le juge enfreindrait le principe d’égalité des
parties en donnant de telles indications à l’une d’entre elles (CACI 16
janvier 2013/37 c. 4.2; Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures spéciales
vaudoises, n. 6 ad art. 11 LTB et réf. cit.). Tel est en tout cas le cas lorsque
la partie bailleresse requise de produire les documents permettant le
calcul du rendement est assistée d’un avocat (TF 4A_397/2013 du 11
février 2014 c. 4.4).

- 14 -
c) En l’espèce, assistée d’un avocat et ayant au surplus fait
administrer l’immeuble loué par un agent immobilier, la bailleresse a
produit diverses pièces en vue d’établir que le loyer litigieux se tenait
dans la moyenne du quartier. S’agissant d’un avocat, le juge peut
présupposer qu’il a les connaissances nécessaires pour conduire le procès
et faire des allégations et offres de preuve complètes (ATF 113 la 84 c. 3d;
TF 4C_143/2002 du 31 mars 2003 c. 3; TF 4D_57/2013 du 2 décembre
2013 c. 3.2, RSPC 2014 p. 144, SJ 2014 I 225). Les premiers juges
n’avaient ainsi pas à amener l’appelante à désigner les moyens de preuve
au sens de l’art. 247 al. 1 CPC. Dans le cadre de leur instruction d’office,
ils n’avaient pas non plus, selon la jurisprudence susmentionnée, à
indiquer si les pièces en question suffisaient ou non à rapporter la preuve
du fait invoqué, sauf à violer le principe de l’égalité des parties.
C’est à mauvais escient que l'appelante se réfère au
considérant 4.2 de l’arrêt du TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014, dans
lequel le tribunal fédéral a notamment considéré que "si des motifs
objectifs conduisent le juge à soupçonner que les allégations et offres de
preuve d’une partie, locataire ou bailleur, sont lacunaires, il n’est pas lié
par l’offre de preuve en question et a le devoir de rechercher lui-même
des preuves, pour autant qu’il ait connaissance, sur la base des
déclarations des parties ou du dossier, de l’existence de moyens
probatoires pertinents. Le juge peut de même inviter cette partie à
compléter ses moyens, par exemple si les documents produits sont
insuffisants (ATF 139 III 13 c. 3.2)". En effet, la formule potestative utilisée
dans ce considérant ne consacre pas une obligation du juge. Au surplus,
par "documents insuffisants", il faut entendre des documents incomplets,
au sujet desquels existent des doutes sérieux, comme on le comprend à la
lecture de l’ATF 139 III 13 c. 3.2, qui renvoie lui-même à I’ATF 136 III 74 c.
3.1, dont il ressort que "le juge n'a pas à instruire d'office le litige
lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger
les parties et les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de
fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent à soupçonner que
les allégations et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, il doit
inviter cette partie à compléter ses moyens (ATF 125 III 231 c. 4a)." On

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peut penser à des documents lacunaires qui ne concernent pas certains
allégués ou dont la nature exclut qu’ils servent à la preuve requise. Encore
faudra-t-il en cas de représentation par un avocat qu’il s’agisse d’une
situation évidente (Hauck, in Basler Kommentar, n. 35 ad art. 247, qui
parle de "krasse Falle"), non réalisée en l’espèce. Le grief de l'appelante
doit donc être rejeté.
4. a) L’appelante soutient également que son droit d’être
entendue aurait été violé dès lors qu’il n’a pas été donné suite à sa
requête tendant à ce que le Tribunal des baux procède à une inspection
locale et entende des témoins.
b) Le droit d'être entendu comprend notamment celui de faire
administrer des preuves à l'appui de ses écritures (art. 29 al. 2 Cst
[Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999, RS
101]). Il est concrétisé à l'art. 152 al. 1 CPC, qui dispose que toute partie à
droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats
proposés régulièrement et en temps utile. On entend par moyens
adéquats ceux qui sont aptes à forger la conviction du tribunal sur la
réalité d'un fait pertinent. A cette adéquation objective s'ajoute, selon
certains, une adéquation subjective qui consisterait dans le fait qu'une
preuve ne doit être administrée que si le juge n'est pas fondé à penser
qu'elle est inutile (Schweizer, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 8 s ad art.
152 CPC et réf. cit.).
c) C’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que
l’audition de témoins n’était pas apte à pallier l’absence de pièces
justificatives s’agissant notamment de l’année de construction et des
loyers des objets proposés à titre de comparaison. Quant à l'inspection
locale requise, elle n’aurait eu de sens que si ces objets étaient
effectivement comparables, ce qui n’était pas le cas comme l'a relevé le
Tribunal des baux. Ce grief doit donc être également rejeté.

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5. L’appelante reproche encore aux premiers juges de ne pas
s’être contentés des statistiques de loyer qu’elle avait produites pour
comparer les loyers.
Comme exposé par les premiers juges, seules des statistiques
officielles peuvent être prises en considération (art. 11 al. 4 OBLF
[ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux du 9 mai 1990, RS 221.213.11]; Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, p. 461 n. 2.2.8; Bohnet/Broquet, in Bohnet/Montini [éd.],
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, n. 25 ad art. 269a CO). Les
statistiques cantonales ne constituent pas non plus des statistiques au
sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, faute de données suffisamment différenciées
sur les éléments essentiels nécessaires à des comparaisons concluantes, à
savoir l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de
construction (TF 4A_612/2012 du 19 février 2013 c. 3.2). On ne saurait en
effet s’en remettre à des chiffres résultant d’une collecte de données
choisies, le cas échéant tendancieuses, qu’elle soit le fait de bailleurs ou
de locataires. L’appelante ne pouvait pas davantage se prévaloir d’une
liste d’offres de location, qui, comme relevé par les premiers juges, n’a
rien de représentatif. Force est ainsi de constater que les caractéristiques
des appartements proposés n'étaient pas suffisamment documentées.
6. a) L'appelante soutient que les objets proposés peuvent être
comparés à l'appartement des intimés. Selon elle, bien que la surface de
celui-ci soit de 79 m2 et que la limite admissible selon la jurisprudence soit
de 63.20 m2 (79 m2 – 20 %), les cinq des sept appartements offerts à titre
de comparaison, dont les surfaces sont comprises entre 60 et 61 m2,
devraient être pris en compte dès lors que leurs loyers dépassent
largement celui des intimés.
b) Les premiers juges ont considéré, conformément à la
jurisprudence, qu'un écart de 20 % ou plus excluait toute comparaison
(ATF 136 III 74 c. 3.2.2 in fine) et que dès lors les cinq objets précités, qui

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présentaient tous une surface inférieure de plus de 20 % par rapport à
l'appartement litigieux, devaient être exclus de la comparaison.
c) L'appelante ne démontre pas en quoi les premiers juges
auraient dû se distancer de la jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF
précité). Le montant du loyer n'est en particulier pas en lui-même un motif
d'assouplissement de la règle puisque celle-ci doit précisément servir à
déterminer le loyer. C'est donc en vain que l'appelante soutient que la
jurisprudence "ne doit pas trouver application arbitrairement". Les objets
nos 1, 2, 3, 4 et 6 ne peuvent ainsi pas être pris en compte.
7. a) L'appelante soutient que les appartements nos 5 et 6, situés
à respectivement à 430 m et 650 m du logement litigieux, ont été exclus à
tort de la comparaison, du fait que ceux-ci se trouveraient dans des zones
plus calmes de la Commune de [...]. Selon elle, ces deux appartements se
situent à égale distance de la gare et de l'autoroute dans des zones de
densité comparables. Quant à l'appartement n° 4, il se trouverait, selon
elle, certes dans une zone légèrement plus calme, mais pas au point de
l'écarter du comparatif.
b) Les premiers juges ont retenu que les appartements nos 4, 5
et 6 se situaient au nord de l'autoroute, soit dans des zones plus calmes
de la Commune de [...], si bien qu'ils ne pouvaient être comparés avec
l'objet litigieux. Ils ont également rappelé que la définition du quartier
était générale et laissait un large pouvoir d'appréciation à l'autorité
judiciaire chargée de son application (Bohnet/Broquet in Bohnet/Montini
[éd.], op. cit., p. 847).
c) Avec l'autorité de première instance, il faut considérer qu'il
est exclu de comparer un logement construit dans un immeuble exposé au
bruit généré par une forte circulation avec un appartement situé dans un
environnement calme (ATF 139 III 13 c. 3.3.2). Ce grief doit donc
également être rejeté.

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8. a) L'appelante soutient enfin que le fait que les premiers juges
aient écarté certains appartements au motif que leurs fenêtres
comprenaient un double vitrage, contrairement à celle de l'appartement
des intimés, est excessivement rigoureux.
b) L'autorité de première instance a retenu que,
conformément à la jurisprudence, un appartement qui était de démuni de
double vitrage et qui était donc exposé à des nuisances de bruits
importantes, n'avait rien de semblable à des logements qui en étaient
dotés, de sorte que les appartements nos 1, 4, 6 et 7 étaient impropres à la
comparaison (TF 4C_265/2000 du 16 janvier 2001 c. 4b/dd, in SJ 2001 I
247).
c) L'appelante ne convainc pas lorsqu’elle soutient que le
simple vitrage équivaut au double vitrage, eu égard au bruit du trafic
routier. C'est donc à juste titre que les premiers juges n'ont pas retenu les
appartements précités, auxquels il convient d'ajouter les nos 2 et 3 qui ne
disposent pas non plus de fenêtres à double vitrage.
9. Cela étant, c'est à juste titre que les premiers juges ont
considéré que les objets proposés par l'appelante, à supposer même que
les caractéristiques des appartements aient suffisamment été
documentées, se révèlent impropres à la comparaison avec l'appartement
des intimés.
10. Il résulte de ce qui précède que l'appel, manifestement
infondé, doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et
le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'308 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010,

- 19 -
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l'appelante P.________, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens aux intimés, qui n’ont pas
été invités à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'308 fr.
(mille trois cent huit francs), sont mis à la charge de
l'appelante P.________.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 12 janvier 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 20 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Thierry F. Ador (pour P.________),
- Me Luc Recordon (pour N.________ et B.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral, RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La greffière :