vd_gerichte · XC05.038822 · 2009-04-29 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
239/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 29 avril 2009
_________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. F. Meylan et Giroud
Greffière : Mme Lopez
*****
Art. 269a let. a, 271 al. 1, 274d al. 3 CO; 11 OBLF; 452, 465 al. 1
CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par K.________SA, à Genève,
défenderesse, contre le jugement rendu le 15 octobre 2008 par le Tribunal
des baux du canton de Vaud dans la cause divisant la recourante d’avec
A.L.________, à Puidoux, et B.L.________, à Lutry, demandeurs.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par jugement du 15 octobre 2008, dont les considérants écrits
ont été notifiés aux parties le 11 février 2009, le Tribunal des baux du
canton de Vaud a prononcé que la résiliation de bail notifiée par la
défenderesse K.________SA aux demandeurs A.L.________ et B.L.________ le
23 juin 2005 pour le 1er octobre 2005 à midi, relative à un appartement de
six chambres plus hall, cuisine, salle de bains, WC et cave au quatrième
étage de l'immeuble sis [...] est annulée (I), que la résiliation de bail
notifiée par la défenderesse aux demandeurs le 4 octobre 2005 pour le 1er
mars 2006, relative à un local de 7 m2 – local archives – au cinquième
étage de l'immeuble sis à [...] est annulée (II), que le jugement est rendu
sans frais ni dépens (III) et que toutes autres ou plus amples conclusions
sont rejetées (IV).
Ce jugement, complété par les pièces du dossier (art. 452 CPC,
Code de procédure civile du 14 décembre 1966, RSV 270.11), retient les
faits suivants :
La bailleresse K.________SA a conclu le 9 décembre 1974 un
bail à loyer avec feu C.L.________, père des demandeurs A.L.________ et
B.L.________, portant sur un appartement de six pièces, avec cave au
quatrième étage de l'immeuble sis à [...], pour un loyer mensuel de 785
fr., plus 120 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude. Conclu pour
durer du 1er avril 1975 au 1er avril 1976, le bail devait se renouveler, aux
mêmes conditions, de trois mois en trois mois sauf avis de résiliation
donné par l'une ou l'autre des parties trois mois au moins avant
l'échéance du bail. Dès le 1er janvier 1995, le loyer a été augmenté à
1'277 fr. par mois, plus 130 fr. de charges. L'immeuble n° 40-42 où se
trouve l'appartement est un bâtiment datant des années 1925-1926.
Le 27 août 1976, K.________SA et C.L.________ ont en outre
conclu un contrat de bail à loyer portant sur un local de 7 m2 sis au
cinquième étage de l'immeuble précité pour un loyer mensuel net de 50

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francs. Le bail était prévu pour durer du 1er septembre 1976 au 1er avril
1977, puis se renouveler pour trois mois, et ainsi de suite de trois mois en
trois mois, sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties au
moins trois mois avant l'échéance du bail. Dès le 1er juillet 1992, le loyer
du local s'est élevé à 70 fr. par mois.
A la suite du décès de C.L.________ survenu le 10 février 2005,
A.L.________ et B.L.________ ont, par courrier du 10 mai 2005, informé la
régie N.________, que ce dernier souhaitait conserver les baux de
l'appartement et du local de leur père.
Dans un courrier du 23 mai 2005, la régie a répondu que les
locaux en question ne pouvaient pas être attribués aux prénommés, au
motif que la politique de la société propriétaire était d'entreprendre des
travaux de rénovation des apparte-ments dès leur libération. La régie a
convoqué A.L.________ et B.L.________ à un état des lieux de sortie pour le
15 juin 2005.
Dans un courrier du 28 mai 2005, A.L.________ et B.L.________
ont fait savoir à la régie N.________ qu'ils n'entendaient pas mettre un
terme au contrat de bail.
Sur formule officielle du 23 juin 2005, adressée à chacun des
demandeurs personnellement, K.________SA a résilié le bail de
l'appartement litigieux pour le 1er octobre 2005. Elle a par ailleurs résilié le
bail relatif au local sur formule officielle du 4 octobre 2005, adressée à
chacun des demandeurs personnellement, avec effet au 1er mars 2006.
Par requête du 14 décembre 2005 adressée au Tribunal des
baux du canton de Vaud, A.L.________ et B.L.________ ont conclu à
l'annulation de la résiliation du 23 juin 2005 et de celle du 4 octobre 2005;
subsidiairement, ils ont conclu à ce que les baux de l'appartement et du
galetas soient prolongés jusqu'au 1er octobre 2009.
Dans un procédé écrit du 8 février 2006, K.________SA a conclu
essentiellement au rejet de la requête.

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Par jugement du 5 avril 2006, le Tribunal des baux a annulé les
résiliations notifiées aux demandeurs.
Par arrêt du 11 avril 2007 (n° 141/I), la Chambre des recours a
admis le recours interjeté par K.________SA, annulé d'office le jugement
précité et renvoyé la cause au Tribunal des baux pour nouvelle instruction
et nouveau jugement, considérant que l'établissement des faits par
l'autorité de première instance était incomplet.
Reprenant l'instruction de la cause, la Présidente du Tribunal
des baux a imparti un délai à la partie bailleresse pour produire une note
de calcul de rendement net de l'appartement litigieux au 31 mai 2005,
accompagnée de toutes les pièces justificatives propres à établir chaque
élément de ce calcul. Elle a également invité les parties à formuler ou
renouveler, dans ce même délai, leurs éventuelles réquisitions de
production de pièces, en précisant que les parties étaient libres de
produire des éléments comparatifs tendant à établir si le loyer pouvait
être augmenté ou non.
K.________SA a produit un certain nombre d'éléments
comparatifs situés dans le quartier où se trouve l'appartement litigieux.
Dans un courrier du 28 janvier 2008, elle a notamment requis que le
tribunal procède à une inspection locale et à la mise en œuvre d'une
expertise afin d'analyser la pertinence des objets soumis à titre de
comparaison.
La Présidente du Tribunal des baux a tenu une audience le 20
février 2008, lors de laquelle la bailleresse a requis une inspection locale
de l'immeuble abritant l'appartement litigieux, confirmé sa requête
tendant à ce qu'une expertise soit établie sur les objets soumis à
comparaison et précisé n'avoir pas de pièces supplémentaires à produire
permettant le calcul du rendement de l'immeuble.

- 5 -
Lors de l'audience du 4 juin 2008, le Tribunal des baux a
procédé à une inspection locale de l'appartement loué par les demandeurs
à [...] et d'un logement vide au premier étage de ce même immeuble, à
l'inspection extérieure des immeubles sis [...], à l'inspection extérieure, y
compris l'entrée, des immeubles sis [...]. Lors de cette audience,
K.________SA a réitéré sa requête tendant à la mise en œuvre d'une
expertise, mesure d'instruction que le tribunal n'a pas estimé nécessaire.
Au cours de l'audience, les parties ont admis que l'appartement litigieux
était d'une surface de 141 m2.
Il ressort ce qui suit des pièces produites en relation avec les
appartements mentionnés par K.________SA comme éléments de
comparaison et de l'inspection locale à laquelle le Tribunal des baux a
procédé :
- L'immeuble qui abrite l'appartement litigieux se situe dans
une avenue qui se caractérise par son côté résidentiel et central et qui
permet de joindre les commerces du centre ville en quelques minutes à
pied. Le côté nord du bâtiment abrite l'entrée principale et donne sur le
trafic, alors que le côté sud du bâtiment est préservé des nuisances
sonores et bénéficie d'une très belle vue dégagée sur le lac Léman.
L'enveloppe de l'immeuble n'a pas été entretenue régulièrement, elle n'a
pas bénéficié de travaux importants et présente un aspect vétuste en
particulier du côté sud où elle est fissurée. Les colonnes de chute et le
système électrique de l'immeuble sont d'époque. Depuis que feu
C.L.________ est entré dans l'appartement, aucun travail d'entretien ou de
rénovation n'a été entrepris dans l'appartement par le propriétaire, les
fenêtres sont anciennes et ne disposent pas de verres isolants, la peinture,
les boiseries, les moquettes et les autres revêtements sont défraîchis, le
bruit de fonctionnement de l'ascenseur est clairement audible dans
l'appartement et l'étanchéité sur les balcons est abîmée.
- L'immeuble sis [...] est un immeuble moderne qui date de
l'année 1979.

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- L'immeuble sis [...], qui date de 1968, est situé sur un axe
routier beaucoup plus important et plus bruyant que l'avenue où se trouve
l'appartement litigieux.
- L'immeuble sis [...] date de 1880 et a été rénové en 2007.
- L'immeuble sis [...], construit en 1993, abrite un appartement
de six pièces et demi au deuxième étage d'une surface de 177 m2. Depuis
le 1er octobre 2000 et jusqu'à l'entrée de nouveaux locataires en août
2007, le loyer mensuel de cet appartement a été de 1'329 fr., plus
charges, soit 90 fr. 10 le m2. L'immeuble en question se situe en retrait
des axes routiers, dans un environne-ment particulièrement calme et
préservé.
- L'immeuble précité abrite également un appartement de six
pièces et demi de 177 m2 au troisième étage dont le loyer est de 2'160 fr.
par mois, plus les charges. Cet appartement a été rénové en octobre 1993
et dispose d'une cuisine équipée.
- L'immeuble sis [...], construit en 1907, a bénéficié de travaux
de rénovation des façades, fenêtres et de la toiture en 1998, l'ascenseur
ayant par ailleurs été changé en 2004.
- L'immeuble sis [...], construit en 1897, a bénéficié de travaux
de rénovation au niveau de son enveloppe extérieure et des parties
communes en 2003.
Plusieurs logements proposés à la comparaison dans cet
immeuble ont été entièrement rénovés, soit les appartements n° 003, 010
et 012.
Cet immeuble abrite en outre un appartement n° 002 de cinq
pièces au sous-sol dont le loyer est de 986 fr. par mois dès le 1er octobre
2002, un appartement n° 005 de six pièces au premier étage dont le loyer
mensuel est de 1'442 fr. depuis le 1er octobre 2002, un appartement n°

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011 de six pièces au quatrième étage dont le loyer est de 1'180 fr. par
mois dès le 1er octobre 2002.
- L'immeuble sis [...], construit en 1903, propriété de J.________,
abrite notamment un appartement de cinq pièces et demi au rez-de-
chaussée d'une surface de 164 m2, qui a été entièrement rénové depuis
2000; un appartement de six pièces et demi au rez-de-chaussée d'une
surface de 164 m2 dont le loyer mensuel est de 2'500 fr. au 30 juin 2005,
soit 182 fr. 93 le m2; un appartement de six pièces et demi au rez-de-
chaussée d'une surface de 164 m2 dont le loyer est de 1'542 fr. par mois
au 30 juin 2005, soit 112 fr. 83 le m2; un appartement de cinq pièces et
demi au deuxième étage d'une surface de 164 m2 dont le loyer est de
2'035 fr. par mois au 30 juin 2005, soit 148 fr. 90 le m2; un appartement
de quatre pièces et demi dans les combles d'une surface de 113 m2 dont
le loyer est de 2'400 fr. par mois, soit 254 fr. 87 le m2.
- L'immeuble sis [...], qui date des années 1927-1928,
propriété de caisse de pensions R.________, abrite un appartement de sept
pièces et demi au troisième étage d'une surface de 185 m2; un
appartement de six pièces et demi au deuxième étage d'une surface de
140 m2 dont le loyer est de 1'280 fr. par mois, soit 109 fr. 71 le m2; un
appartement de sept pièces et demi au premier étage d'une surface de
166 m2 dont le loyer mensuel est de 1'641 fr., soit 118 fr. 63 le m2. En
relation avec ces appartements, seul l'état locatif de l'immeuble a été
produit.
En droit, après avoir relevé que le motif du congé était
économique puisque la défenderesse avait l'intention de rénover et de
relouer l'appartement à des tiers en vue d'obtenir un loyer plus élevé et
plus conforme au prix du marché, les premiers juges ont examiné
l'admissibilité d'un loyer plus élevé en procédant à une comparaison des
loyers usuels du quartier, la défenderesse n'ayant pas été en mesure de
produire les pièces nécessaires à l'établissement du calcul de rendement
net de l'appartement litigieux. Ils ont considéré qu'en faisant une
application atténuée des critères de comparaison, au mieux seuls deux

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appartements pouvaient être retenus, à savoir un des appartements de
l'immeuble sis à [...], sauf celui ayant fait l'objet d'une rénovation, ainsi
que l'appartement de sept pièces et demi au premier étage d'une surface
de 166 m2 situé dans l'immeuble sis [...]. Il n'était ainsi pas démontré de
façon satisfaisante que la défenderesse pouvait obtenir un loyer non
abusif plus élevé d'un nouveau locataire et celle-ci devait se voir opposer
l'absence de preuve du motif du congé allégué par elle. Les premiers juges
ont ainsi annulé les résiliations litigieuses estimant qu'elles contrevenaient
aux règles de la bonne foi. S'agissant de l'expertise requise par la
défenderesse en vue de prouver les loyers usuels, les premiers juges ont
considéré qu'elle devait être refusée.
B. K.________SA a recouru contre ce jugement par acte du 16
février 2009, en concluant, avec suite de frais et dépens, à l'annulation,
ainsi qu'à la réforme en ce sens que les résiliations sont valables et qu'un
délai au 1er octobre 2009 est fixé aux locataires pour restituer les objets
loués.
Elle a exposé ses moyens et confirmé ses conclusions dans un
mémoire du 14 avril 2009.
En d roit :
1. Les articles 444, 445 et 451 chiffre 2 CPC, applicables par
renvoi de l'article 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des
baux, RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Interjeté en temps utile (art. 458 CPC), le recours est recevable
en la forme. Il tend à la nullité et à la réforme du jugement entrepris.

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2. En règle générale, le Tribunal cantonal délibère en premier lieu
sur les moyens de nullité (art. 470 al. 1 CPC). Saisie d'un recours en
nullité, la Chambre des recours n'examine que les moyens dûment
développés (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème éd.,
Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p. 722).
En nullité, la recourante se plaint en substance d'une violation
du droit à la preuve (art. 8 CC, Code civil du 10 décembre 1907, RS 210),
d'une instruction insuffisante et d'une appréciation arbitraire des preuves.
Les critiques émises portent ainsi sur l'établissement des faits et
l'appréciation des preuves. Or, des telles critiques peuvent être soulevées
dans le cadre d'un recours en réforme compte tenu du pouvoir d'examen
de la Chambre des recours dans le cadre de ce recours (art. 452 al. 2
CPC). Par conséquent, aucun grief à ce propos ne saurait être soulevé à
l'appui d'un recours en nullité, qui est subsidiaire (Poudret/Haldy/Tappy,
op. cit., n. 14 ad art. 444 CPC, p. 655). Partant, le recours en nullité est
irrecevable.
Il convient dès lors d'examiner le recours en réforme.
3. Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours développe son
raisonnement juridique après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du
jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé
ou complété au moyen de celles-ci (art. 452 al. 1ter et 456a CPC
applicables par le renvoi de l'art. 13 LTB; JT 2003 III 3). Dans ces limites, la
Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452
al. 2 CPC).
4. a) A côté d'une liste d'exemples où une résiliation émanant du
bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO, Code des obligations du 30 mars
1911, RS 220), la loi prévoit, de manière générale, que le congé, donné

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par l'une ou l'autre des parties, est annulable lorsqu'il contrevient aux
règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
Tout congé prononcé dans les formes par le bailleur est a priori
valable (Lachat, Commentaire romand, n. 2 ad art. 271 CO, p. 1430). Le
juge n'est autorisé à intervenir et à annuler le congé que si celui-ci est
inadmissible selon la bonne foi (USPI, Droit suisse du bail à loyer,
Commentaire, Genève 1992, n. 10 ad art. 271 CO, p. 551; SVIT,
Schweizerisches Mietrecht, Kommentar, 3ème éd., Zurich 2009, n. 41 ad
art. 271 CO, p. 736).
En l'espèce, les congés sont a priori valables puisque
intervenus dans les formes et pour l'échéance contractuelle. Il convient
d'examiner s'ils sont conformes à la bonne foi dans les circonstances
concrètes.
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois
du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de
droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se
justifie pas en cette matière (SJ 2003 I 261 c. 2.2). Le congé doit être
considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et
digne de protection (TF 4C.343/2004 du 22 décembre 2004 c. 3.1, publié
in CdB 2005, p. 33; SJ 2003 I 261). Est abusif le congé purement chicanier
dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 Il 31 c. 4a p.
32). En revanche, le congé donné pour l'échéance en vue de vendre un
domaine dans de meilleures conditions ne contrevient pas aux règles de la
bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. De même, le congé donné par le
bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais
non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (TF
4C.343/2004 précité; ATF 120 Il 105 c. 3b/aa). Dans ce dernier cas, où le
congé est dicté par des considérations d'ordre économique, son admission
suppose que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un
loyer supérieur au loyer payé par le preneur dont le bail est résilié; il faut
alors déterminer si le loyer peut être augmenté en application de la
méthode absolue (loyers usuels du quartier; calcul de rendement). Si une

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hausse de loyer est possible selon ces critères, le congé ne saurait
contrevenir aux règles de la bonne foi (ibidem).
b) En l'espèce, la recourante n'a pas été en mesure de
produire les pièces nécessaires à l'établissement d'un calcul de rendement
(jugement, p. 7). La question à résoudre par le Tribunal des baux était
donc celle de savoir si, eu égard aux loyers usuels dans la localité ou le
quartier, la recourante pouvait relouer plus cher l'appartement litigieux.
Autrement dit, la recourante était-elle en mesure d'exiger d'un nouveau
locataire un loyer plus élevé, conforme aux prix du quartier et ne lui
procurant pas un rendement excessif (cf. ATF 120 II 105 précité, c. 3c p.
111).
Ne sont, en règle générale, pas abusifs les loyers qui se situent
dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a
let. a CO). Selon l'art. 11 OBLF (ordonnance fédérale sur le bail à loyer et
le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990, RS
221.213.11), les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans
la localité ou le quartier sont les loyers des logements et des locaux
commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la
dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1). Pour
pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, il faut disposer
en règle générale de cinq éléments de comparaison au moins, qui
présentent pour l'essentiel les mêmes caractéristiques que la chose louée
au regard des critères mentionnés à la disposition précitée (ATF 123 III
317 c. 4a).
Au cas où, nonobstant l'application de la maxime d'office (art.
274d al. 3 CO), un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer
en cause, le bailleur en supporte les conséquences. En effet, même si le
fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi
incombe au demandeur à l'action en annulation (art. 8 CC), la partie qui
résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité
en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la
vérification du motif invoqué par elle. Lorsque ce motif consiste dans le

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désir de majorer le loyer, il est normal, et du reste conforme aux
prescriptions de l'art. 274d al. 3 CO, que le bailleur produise toutes les
pièces pertinentes et, s'il ne le fait pas, qu'il doive se laisser opposer
l'absence de preuve du motif de congé allégué par lui (ATF 120 II 105
précité, c. 3c). Cette jurisprudence confirme le principe, intangible, voulant
qu'il appartienne au destinataire du congé de démontrer que celui-ci
contrevient aux règles de la bonne foi. Cependant, pour une hypothèse
particulière, à savoir la volonté du bailleur de majorer le loyer, la même
jurisprudence a atténué ce principe en lui opposant un autre principe, lui
aussi ancré dans le droit fédéral (art. 274d al. 3 CO), qui commande au
bailleur de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en
fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la
vérification du motif allégué (TF 4A_472/2007 du 11 mars 2008 c. 2.1).
Commentant l'arrêt 4A.472/2007 susmentionné, Futterlieb (in
MRA 2008 p. 113, spéc. p. 119) a émis l'avis qu'en réalité, le Tribunal
fédéral avait en fait dérogé au principe, tout en déclarant celui-ci
intangible, selon lequel c'est au destinataire du congé de prouver son
caractère abusif, au motif que la volonté du bailleur de majorer le loyer
représentait une hypothèse particulière.
En l'espèce, comme l'a retenu la Chambre des recours dans
l'arrêt précité du 11 avril 2007 concernant les mêmes parties et le même
logement, on se trouve dans un cas où la modicité du loyer compte tenu
du nombre de pièces apparaît flagrante (c. 8 de l'arrêt). En pareille
hypothèse, la jurisprudence admet en particulier que les exigences de
comparaison pour les loyers usuels du quartier sont atténuées (cf. TF
4C.343/2004 précité, c. 3.2 dernier paragraphe).
C'est ainsi que dans l'arrêt précité 4C.343/2004, où il était
question de locaux commerciaux loués depuis près de vingt ans pour un
montant s'élevant en dernier lieu à 166 fr. par m2 alors qu'un montant
variant du double au quintuple était payé pour des locaux proposés en
comparaison, le Tribunal fédéral n'a pas sanctionné le fait que les
exemples de comparaison ne répondaient "pas tous strictement aux

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exigences de comparaison posées par la jurisprudence en matière de
hausse de loyer"; la différence étant tellement flagrante, il pouvait "être
admis sans autre que le loyer actuellement payé par la défenderesse
(était) inférieur à la moyenne des loyers usuels du quartier" (c. 3.2 in fine).
Cependant, dans l'arrêt 4A_472/2007 précité, où il était
question d'un appartement de quatre pièces d'une surface de 77 m2 dans
un immeuble datant de 1920 sis à Genève dans un quartier calme et dont
le loyer mensuel s'élevait à 681 fr., le Tribunal fédéral a considéré que "le
seul fait" qu'un tel loyer pouvait "apparaître notoirement bas, et qu'il ne
soit de prime abord pas exclu que le bailleur puisse obtenir un loyer plus
élevé d'un nouveau locataire" ne changeait rien à la nécessité d'appliquer
la méthode absolue sous l'angle du critère des loyers du marché
conformément à l'art. 11 al. 1 OBLF; dès lors que seules des statistiques
cantonales avaient été produites par le bailleur, celles-ci n'avaient pu
fournir que des indices qu'une hausse de loyer était possible, alors qu'une
preuve stricte était exigée, ce qui conduisait à opposer au bailleur
l'absence de preuve du motif de congé et à annuler la résiliation litigieuse
(c. 2.4).
c) En l'espèce, les premiers juges ont écarté trois objets de
comparaison en raison de l'année de construction des immeubles les
abritant, un important écart les séparant de l'année de construction de
l'immeuble litigieux, soit 53 ans pour l'immeuble sis [...], 45 ans pour
l'immeuble sis [...] et 42 ans pour l'immeuble sis [...]. Ils ont également
écarté les objets proposés à la comparaison situés dans l'immeuble sis
[...], au motif que cet immeuble n'était pas comparable à l'immeuble
litigieux en raison de son emplacement, précisant en outre que
l'appartement situé au troisième étage de cet immeuble avait été rénové
en octobre 1993 et que l'appartement situé au deuxième étage avait été
loué, avant l'arrivée de nouveaux locataires en août 2007, à un prix
inférieur à celui de l'appartement litigieux. Ils ont également considéré
que l'immeuble sis [...] ne pouvait pas être comparé à l'immeuble des
demandeurs, en raison des travaux de rénovation dont il avait bénéficié. Il
en allait de même de l'immeuble sis [...], dont l'enveloppe extérieure et les

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parties communes avaient été rénovées. Par ailleurs, trois appartements
proposés à la comparaison dans cet immeuble avaient été entièrement
rénovés; quant aux autres qui n'avaient apparemment pas été rénovés,
les premiers juges ont relevé que le loyer était soit moins élevé
(appartement n° 002 de cinq pièces au sous-sol dont le loyer était de 986
fr. et appartement n° 011 de six pièces au quatrième étage dont le loyer
était de 1'180 fr.), soit relativement proche (appartement n° 005 de six
pièces au premier étage dont le loyer était de 1'442 fr.). S'agissant des
appartements situés dans l'immeuble de l'avenue de [...], les premiers
juges ont relevé qu'il existait d'importantes différences de loyers entre ces
appartements et que l'état de ces logements n'était pas connu. S'agissant
de l'immeuble sis [...], les premiers juges ont retenu que la surface de 185
m2 de l'appartement de sept pièces et demi au troisième étage présentait
une différence trop importante par rapport à celui des demandeurs (30 %),
de sorte qu'il devait être écarté. Seuls deux appartements de cet
immeuble pouvaient entrer en ligne de compte, soit le logement de sept
pièces et demi au premier étage d'une surface de 166 m2 dont le loyer
était de 118 fr. 63 le m2 (1'641 fr. par mois), ainsi que l'appartement de
six pièces et demi au deuxième étage d'une surface de 140 m2 dont le
loyer (1'280 fr. par mois, soit 109 fr. 71 le m2) était à un franc près
identique au loyer de l'appartement litigieux (108 fr. 70 le m2), le tribunal
n'étant toutefois pas en mesure de juger si l'équipement de ces logements
était comparable à celui de l'appartement loué par les demandeurs étant
donné que seul l'état locatif de l'immeuble avait été produit (jugement, pp.
14 ss).
S'il est patent que le loyer de l'appartement litigieux est bas,
cela s'explique en particulier par le fait que le bailleur n'a ni entretenu
régulièrement l'enveloppe du bâtiment, ni effectué de travaux importants
depuis très longtemps, que les colonnes de chute et le système électrique
sont d'époque, que l'appartement litigieux n'a été ni entretenu ni rénové
par le propriétaire depuis 1974, que les fenêtres sont anciennes et ne
disposent pas de verres isolants et que la peinture et les revêtements sont
défraîchis (jugement, pp. 12 et 13). Comme l'ont considéré les premiers
juges, il n'était pas possible dans ces conditions d'effectuer une

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comparaison avec des logements situés dans des bâtiments ayant fait
l'objet de rénovations notamment pour s'adapter aux normes de confort
actuel. Les premiers juges pouvaient en particulier s'appuyer sur la
jurisprudence selon laquelle des éléments tels que l'existence d'un double
vitrage ou d'un raccordement au téléréseau (SJ 2001 I 247) ainsi que
l'époque de construction du bâtiment à une vingtaine d'années près (ATF
123 III 317) sont déterminants pour qu'une comparaison puisse être
effectuée.
Il incombait dès lors à la recourante de fournir des éléments de
comparaison semblables, à savoir des logements vétustes dans des
bâtiments résidentiels anciens à proximité du centre ville. Une telle
exigence était évidemment difficile à satisfaire, puisque ce genre de
bâtiments, vu leur attrait, conduit habituellement leurs propriétaires à
investir des montants importants pour leur rénovation, assurés qu'ils sont
d'en tirer un profit. Cette exigence était cependant atténuée,
conformément à la jurisprudence susmentionnée, par le fait que, eu égard
à la moyenne, le loyer de l'appartement litigieux était manifestement bas,
de sorte qu'une observation stricte des critères de comparaison habituels
ne s'imposait pas. On ne voit cependant pas qu'il ait été possible de
renoncer à la caractéristique essentielle du logement en cause, à savoir sa
vétusté, puisque c'est celle-ci, induite par l'absence d'investissements du
bailleur, qui a déterminé sa valeur économique. Or, tous les logements
proposés en comparaison par la recourante se trouvent dans des
bâtiments soit construits beaucoup plus récemment que le bâtiment
propriété de la recourante, soit rénovés, à l'exception de logements situés
aux numéros [...] de l'avenue de [...] (cf. l'inventaire effectué en pp. 14 ss
du jugement). Parmi les appartements situés au numéro [...] de l'avenue
de [...], l'un d'eux présente une surface plus importante de 30 % excluant
ainsi la comparaison avec l'appartement litigieux, l'appartement de six
pièces et demi au deuxième étage d'une surface de 140 m2 est loué
quasiment au même prix que l'appartement loué par les intimés, tandis
que l'appartement de sept pièces et demi au premier étage d'une surface
de 166 m2 est d'un prix plus élevé (118 fr. 63 le m2 au lieu de 108 fr. 70
le m2), sans que l'on sache cependant si son équipement est comparable

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à celui de l'appartement litigieux. Il en va de même des appartements
situés au numéro [...] de l'avenue de [...], dont le seul élément connu est
que deux de ces appartements ont fait l'objet d'une rénovation. Même en
atténuant les exigences, on ne dispose ainsi pas de cinq éléments de
comparaison comme exigé par la jurisprudence et l'approche des premiers
juges en pages 14 et suivantes du jugement doit être confirmée.
S'agissant des appartements rénovés, la comparaison avec les loyers de
ces appartements avant rénovation aurait pu être pertinente, mais la
recourante n'a rien allégué à ce sujet. Par ailleurs, les loyers de logements
non rénovés dans des immeubles comportant aussi des appartements
rénovés (immeubles numéros [...]) ne sont pas plus élevés que celui
litigieux en recours.
C'est en vain que la recourante invoque un arrêt rendu par la
Chambre des recours le 23 avril 2008 (n° 173/I, publié in CdB 2009, p. 16),
dans lequel il a seulement été déclaré qu'une augmentation des exigences
en matière de comparaison, réduisant le nombre d'éléments de
comparaison à disposition, irait à l'encontre de la volonté du législateur et
qu'il ne fallait dès lors pas que le juge fasse preuve "de trop de
schématisme ou de formalisme (le bail de comparaison est postérieur de
quelques jours au bail litigieux; le bail de comparaison est de même
surface mais comprend quatre pièces et non trois) pour rejeter tels ou tels
éléments de comparaison". En effet, en écartant des bâtiments rénovés ou
récents, les premiers juges n'ont en rien fait preuve de formalisme.
La recourante conteste l'appréciation des premiers juges en
relevant qu'ils n'ont pas visité les logements à l'intérieur. S'agissant de
l'appartement susmentionné de sept pièces et demi au premier étage
d'une surface de 166 m2 au numéro [...] de l'avenue de [...], un tel grief,
même si cela n'est pas exprimé par la recourante, sous-entendrait que ce
logement serait dans le même état que l'appartement litigieux eu égard
aux vitrages, aux installations électriques et aux revêtements, ce qui n'a
pas seulement été allégué. Même si telle était la réalité, cela ne
procurerait, vu les considérations émises ci-dessus, qu'un unique exemple

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de loyer quelque peu supérieur, insuffisant comme on l'a vu. Ce grief
tombe dès lors à faux.
Quant à une expertise, on ne voit pas sur quel élément
technique elle aurait pu porter. Avec les premiers juges, il faut admettre
que, lorsque, comme en l'espèce, les pièces nécessaires à une
comparaison valable font défaut, la mise en oeuvre d'un tel moyen de
preuve ne se justifie pas, puisqu'il n'appartient pas à un expert de
suppléer les carences de la partie (Byrde/Giroud-Walther/Hack, in Procé-
dures spéciales vaudoises, 2008, n. 7 ad art. 11 LTB, pp. 123 et 124).
Il est vrai que la recourante a été confrontée à une preuve
difficile à rapporter, vu comme exposé ci-dessus le type de bâtiment en
cause. Mais cet état de choses est inhérent au défaut d'aménagement et
d'entretien de ce bâtiment, soins qui auraient certainement permis au
bailleur de réclamer un loyer majoré. Cette abstention du bailleur ne doit
précisément pas demeurer sans conséquence au moment d'une résiliation
pour motifs économiques, sauf à éluder la réglementation sur les loyers
abusifs, ce qui vaut même si le loyer initial peut être contesté par un
nouveau locataire, puisque la protection légale vise aussi le locataire en
place. L'exigence faite au bailleur de démontrer le caractère non abusif
d'un loyer plus élevé que celui qui est en vigueur apparaît ainsi comme un
moyen de l'empêcher de choisir la voie de la résiliation dans le but
d'éluder la règle qui lui impose de motiver une majoration de loyer (art.
269d al. 2 let. b CO). Il n'est enfin pas choquant que la preuve des
conditions d'une résiliation pour motifs économiques soit difficile si le
bailleur conserve la faculté d'effectuer des travaux conduisant à une
hausse de loyer, respectivement de résilier le bail non pas pour des motifs
économiques mais en démontrant que le départ du locataire est
nécessaire pour accomplir certains travaux (cf. sur ce dernier point ATF
135 III 112; Ch. rec. du 1er mars 2005 n° 252 c. 6c et 6d) : on ne voit pas
en effet, sauf à conclure à l'existence d'un abus de droit, quel est l'intérêt
du bailleur d'obtenir un loyer majoré des intimés plutôt que d'un nouveau
locataire.

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5. En définitive, le recours doit être rejeté en application de l'art.
465 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
994 fr. (art. 232 TFJC, tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile, RSV 270.11.5).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante K.________SA
sont arrêtés à 994 fr. (neuf cent nonante-quatre francs).
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 29 avril 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Marc-Olivier Buffat (pour K.________SA),
- Me Jacques Micheli (pour A.L.________ et B.L.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 69'419 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux du canton de Vaud.
La greffière :