vd_gerichte · JL11.040812 · 2012-03-29 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL11.040812-120376
157
CO UR D'AP PEL CIVILE
_____________________________
Arrêt du 29 mars 2012
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Abrecht et Mme Bendani
Greffière : Mme Tchamkerten
*****
Art. 257 CPC; 257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par U.________, à Prilly,
intimé, contre l'ordonnance rendue le 14 février 2012 par le Juge de paix
du district de l'Ouest lausannois dans la cause divisant l'appelant d'avec
T.________SA, à Zurich, requérante, la Cour d'appel civile du Tribunal
cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 14 février 2012, adressée pour notification
aux parties le même jour, le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois
a ordonné à U.________ de quitter et rendre libres, pour le 14 mars 2012 à
midi, les locaux occupés dans l'immeuble sis avenue X.________ 29, à 1008
Prilly (appartement de 2,5 pièces au rez-de-chaussée) (I), dit qu'à défaut
pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de
paix était chargé, sous la responsabilité du juge de paix, de procéder à
l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec
au besoin l'ouverture forcée des locaux (Il), ordonné aux agents de la force
publique de concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils en étaient
requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 389 fr. 10 les frais judiciaires, y
compris les frais de publication dans la Feuille des avis officiels par 109 fr.
10, qui étaient compensés en partie avec l'avance des frais de la partie
bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en
conséquence U.________ rembourserait à T.________SA les frais judiciaires à
concurrence de 389 fr. 10 et lui verserait la somme de 350 fr. à titre de
défraiement de son représentant professionnel (VI), et dit que toutes
autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le premier juge a appliqué la procédure sommaire
applicable aux cas clairs. Il a par ailleurs considéré que la résiliation du
contrat de bail avait été valablement signifiée.
B. Par acte du 21 février 2012, U.________ a fait appel de cette
ordonnance, concluant à son annulation, principalement en ce sens que la
requête d'expulsion est irrecevable, dès lors qu'elle n'a pas été précédée
d'une requête de conciliation et, subsidiairement, en ce sens que la
requête d'expulsion est rejetée.
L'intimée T.________SA n'a pas été invitée à se déterminer.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. En date du 27 janvier 2011, la société T.________SA en tant que
bailleresse d'une part, représentée par la régie D.________SA, et U.________
comme locataire d'autre part, ont signé un contrat de bail portant sur la
location, dès le 1er avril 2011, d'un appartement de 2,5 pièces sis avenue
X.________ 29, à Prilly, pour un loyer mensuel de 1'435 fr., dont 185 fr.
d'acompte de charges.
En date du 3 juin 2011, la régie R.________SA, indiquant
représenter T.________SA, a adressé à U.________ une formule de
notification de hausse de loyer, lequel s'élèverait à 1'453 fr. (soit 1'268 fr.
de loyer + 185 fr. de charges) à compter du 1er août 2011, cette hausse
étant justifiée par la réalisation de travaux à plus-value.
Par lettre adressée sous pli recommandé du 11 juillet 2011, la
régie R.________SA a mis U.________ en demeure de payer, dans les trente
jours, un montant de 2'999 fr. 60, correspondant à un arriéré de deux mois
de loyer (juin et juillet 2011), par 2'870 fr. charges comprises, à des frais
de rappel, par 21 fr. 60, ainsi qu'à des frais de mise en demeure, par 108
francs. La régie annonçait qu'à défaut de paiement dans le délai imparti,
elle se verrait contrainte de résilier le contrat de bail. Au bas de la lettre
figurait un bulletin de versement en faveur de T.________SA, portant sur un
montant de 2'999 fr. 60. U.________ n'a pas retiré ce pli qui est revenu en
retour à la régie avec la mention "non réclamé".
U.________ n'ayant pas réglé les loyers en souffrance, la régie
R.________SA, indiquant représenter la société T.________SA, lui a adressé le
22 août 2011 une formule de notification de résiliation de bail pour le
30 septembre 2011 qu'elle a motivée en ces termes "ce congé est motivé

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par le non paiement du loyer, malgré notre mise en demeure par lettre
recommandée du 11 juillet 2011 conformément à l'article 257d al. 1 CO
restée vaine."
2. En date du 25 octobre 2011, T.________SA, représentée par la
régie D.________SA, a saisi le juge de paix du district de l'Ouest lausannois
d'une requête d'expulsion selon la procédure en cas clair, dirigée contre
U.________, en concluant, sous suite de frais et dépens, à ce qu'ordre soit
donné au locataire, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP, de
quitter et de rendre libre l'appartement qu'il occupe à l'avenue X.________
29, dans un délai de vingt jours dès la notification de la décision.
Dans ses déterminations du 11 janvier 2012, le locataire
U.________ a conclu principalement à l'irrecevabilité de la requête,
subsidiairement à son rejet. Il a produit une circulaire adressée le 19
décembre 2011 par la régie R.________SA à tous les locataires de
l'immeuble sis avenue X.________ 27/29, les informant qu'elle reprendrait
la gestion complète de l'immeuble à compter du 1er janvier 2012.
A la demande du juge de paix, le bailleur a produit, le 23
janvier 2012, deux contrats de gérance, l'un conclu avec la régie
R.________SA et l'autre avec la régie D.________SA.
En d roit :
1. a) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement du loyer et de charges. Pour
déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-
ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la

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durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e
CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) consacre l'annulabilité
d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c.
1a; ATF 119 II 147 c. 1, JT 1994 I 205).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 1'453 fr., la valeur
litigieuse, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC (Code de procédure
civile suisse du 19 décembre 2008; RS 272), excède 10'000 fr., si bien que
c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b) Le délai pour interjeter appel est de trente jours (art. 311 al.
1 CPC), sauf lorsque la procédure sommaire a été appliquée, où ce délai
est de dix jours (art. 314 CPC).
En l'espèce l'ordonnance attaquée indique un délai d'appel de
dix jours et le premier juge a appliqué la règle relative au cas clair (art.
257 CPC). L'appel, interjeté en temps utile, est ainsi recevable.
2. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les
griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de
première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit.,
n. 2396, p. 435; Spühler, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 311 CPC, qui
parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
L'état de fait de l'ordonnance attaquée a ainsi été complété ci-
dessus sur la base des pièces au dossier de première instance.

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3. Invoquant une violation de l'art. 257 al. 1 CPC, l'appelant
conteste que le cas soit clair. Il relève que le premier juge a dû requérir
des documents relatifs à la légitimation des régies concernées par la
cause.
a) Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application
de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies
(al. 1) : l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être
immédiatement prouvé (let. a); la situation juridique est claire (let. b).
Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime
d'office (al. 2). Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque
cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3).
La procédure du cas clair est une procédure sommaire qui
permet d'obtenir rapidement une décision sur le fond. Les règles des art.
252 à 256 CPC sont applicables. Le juge ne peut refuser de se saisir, mais
doit rendre une décision définitive rapidement. Si les conditions de
l'expulsion sont remplies, il donne l'ordre au locataire d'évacuer les lieux.
Si le locataire conteste la résiliation du bail et rend vraisemblables ses
allégations, le tribunal n'entrera pas en matière. Le bailleur devra alors
ouvrir devant le tribunal compétent une action en expulsion selon la
procédure simplifiée des art. 243 ss CPC (HohI, op.cit., p. 263).
La protection dans les cas clairs est soumise aux conditions
suivantes (cf. Message du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile
suisse, FF 2006 6841, spéc. p. 6959; Sutter-Somm/Lötscher, ZPO Komm.,
pp. 1468 ss) :
- Les faits ne sont pas litigieux. Si le défendeur conteste les
faits ou oppose une exception à la prétention du demandeur, la protection
dans les cas clairs peut plus difficilement être accordée. Pour le défendeur,
il suffit de démontrer la vraisemblance des objections; des allégations
dénuées de fondement ne sauraient toutefois faire obstacle à un procès
rapide. De plus, le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont

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opposées en démontrant qu'elles ne sont pas pertinentes ou qu'elles sont
inexactes.
- Les faits sont susceptibles d'être immédiatement prouvés. En
principe, la preuve est rapportée par titre (cf. art. 254 al. 1 CPC).
Toutefois, d'autres moyens de preuve sont recevables si leur
administration ne retarde pas sensiblement la procédure (cf art. 254 al. 2
let. a CPC). Il faut que la preuve complète puisse être apportée avec ces
moyens de preuve limités. Autrement dit, le juge doit être convaincu que
l'état de fait est suffisamment établi avec les moyens de preuve à
disposition et que d'autres moyens de preuve ne changeraient rien au
résultat.
- La situation juridique est claire. Tel est le cas lorsque, sur la
base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique
au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (cf. ATF 118 II
302 c. 3).
b) Contrairement à ce que semble penser l'appelant et
conformément à ce qui est exposé ci-dessus au considérant 3a, le fait que
le juge doive requérir la production de certaines pièces ne permet pas
d'exclure la protection en cas clair. Au contraire, dans ces cas, la preuve
peut non seulement être rapportée par titre (cf. art. 254 al. 1 CPC), mais
également par tous autres moyens si leur administration ne retarde pas
sensiblement la procédure (cf. art. 254 al. 2 let. a CPC; JT 2011 III 146; TF
4A_601/2011 du 21 décembre 2011 c. 2.1 s'agissant de la production de
pièces). Il suffit que le juge soit convaincu que l'état de fait est
suffisamment établi avec les moyens de preuve à disposition et que
d'autres moyens de preuve ne changeraient rien au résultat. Tel est le cas
en l'occurrence.
Mal fondé, ce moyen doit être rejeté.

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4. L'appelant soutient qu'aussi bien à la date de la mise en
demeure, soit le 11 juillet 2011, qu'à celle de la résiliation du bail, soit le
22 août 2011, la régie R.________SA n'avait aucune compétence à l'égard
des locataires, celle-ci n'étant devenue officiellement la régie habilitée à
gérer l'immeuble sis à l'avenue X.________ 27/29 qu'à partir du 1er janvier
2012, selon la circulaire du 19 décembre 2011. Il considère qu'il n'avait
pas à réagir à une mise en demeure, puis à une résiliation faites par une
régie qu'il ne connaissait pas.
a) Le gérant d'immeubles n'est pas partie au contrat de bail. II
n'est que le mandataire, le représentant du bailleur. Ce mandataire est
tenu de sauvegarder les intérêts du bailleur; il accomplit tous les actes
nécessaires à l'administration de l'immeuble. Le locataire qui a été
informé du mandat de la gérance doit s'adresser à celle-ci pour tout ce qui
a trait au bail. En revanche, en cas de procès, la demande du locataire doit
être dirigée contre le bailleur, qui se fera représenter soit par son avocat,
soit par la gérance (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, pp. 73 et 74).
L'art. 404 al. 1 CO confère tant au mandant qu'au mandataire
le droit de résilier le contrat en tout temps, c'est-à-dire, pour reprendre les
termes de la loi, de respectivement révoquer et répudier unilatéralement
le mandat. Selon l'art. 34 al. 3 CO, lorsque le représenté a fait connaître,
soit en termes exprès, soit par ses actes, les pouvoirs qu'il a conférés, il ne
peut en opposer au tiers de bonne foi la révocation totale ou partielle que
s'il a fait connaître également cette révocation. Ainsi, le représenté est
engagé par les actes du représentant à qui il a retiré la procuration sans
avertir le tiers auquel il avait communiqué les pouvoirs du représentant.
Par ailleurs, l'art. 38 CO prévoit que lorsqu'une personne
contracte sans pouvoirs au nom d'un tiers, celui-ci ne devient créancier ou
débiteur que s'il ratifie le contrat (al. 1). L'autre partie a le droit d'exiger
que le représenté déclare, dans un délai convenable, s'il ratifie ou non le
contrat; elle cesse d'être liée, faute de ratification dans ce délai (al. 2).

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b) En l'occurrence, l'appelant se trompe en affirmant qu'il
n'avait pas à réagir à une mise en demeure, puis à une résiliation faites
par une régie qu'il ne connaissait pas. En effet, le contrat de bail qu'il avait
conclu le liait à la partie intimée et non à la régie représentant cette
dernière. Par ailleurs, la bailleresse, conformément au prescrit de l'art. 404
al. 1 CO, restait libre de résilier en tout temps le mandat la liant à la régie
pour conclure un nouveau contrat avec une autre société ou même
d'ailleurs de se faire représenter par plusieurs régies. Certes, aux termes
de l'art. 34 al. 3 CO, lorsque le représenté a fait connaître les pouvoirs qu'il
a conférés au représentant, il ne peut en opposer aux tiers de bonne foi la
révocation totale ou partielle que s'il a également fait connaître cette
révocation. On doit toutefois admettre qu'en notifiant à l'appelant une
mise en demeure, puis une résiliation du bail - documents qui
comportaient tous deux le nom de la partie bailleresse - l'intimée, à savoir
la représentée, a fait connaître, par ses actes, qu'elle conférait des
pouvoirs de représentation à une seconde régie. En ne réagissant pas à
ces courriers et en ne les contestant pas d'entrée de cause, l'appelant a
implicitement reconnu l'existence des pouvoirs conférés à la nouvelle
régie.
Au demeurant, s'il voulait s'assurer que le paiement du loyer
puisse être valablement fait en main de la régie R.________SA, l'appelant
pouvait demander à celle-ci de justifier de ses pouvoirs. La bailleresse, qui
n'a jamais prétendu qu'elle n'était pas valablement représentée par les
deux régies, a, à tout le moins, ratifié les actes accomplis la régie
R.________SA, lesquels déployaient ainsi pleinement leurs effets (art. 38 al.
1 CO).
Mal fondé, ce grief doit également être rejeté.
5. Invoquant une violation de son droit d'être entendu et une
constatation manifestement inexacte des faits, l'appelant reproche au
premier juge de ne pas avoir examiné la situation juridique liée aux
contrats censés légitimer telle ou telle régie et de ne pas avoir relevé que

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la régie R.________SA n'avait aucune responsabilité de gestion de
l'immeuble sis avenue X.________ 27/29 en 2011.
Ce grief tombe à faux. En effet, les contrats de gérance liant
les représentantes à l'intimée ne concernent aucunement l'appelant, de
sorte que le premier juge n'avait pas à en discuter le contenu. Au
demeurant, la bailleresse n'a jamais soutenu qu'elle n'était pas
valablement représentée par les deux régies qui sont intervenues dans
cette affaire, de sorte qu'elle a à tout le moins ratifié leurs actes.
Mal fondé, ce moyen doit également être rejeté.
6. Invoquant une violation de l'art. 257d CO, l'appelant soutient
que seule la régie D.________SA était compétente pour le mettre en
demeure.
a) L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat : les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire
a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard
à l'échéance du délai de garde postal de sept jours (ATF 119 II 147, JT
1994 I 205; Lachat, op. cit., n. 2.2.2, p. 667; SVIT-Kommentar, Das
schweizerische Mietrecht, 3e éd., n. 28 ad art. 257d CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le

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locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'al. 2 de cette disposition, savoir la résiliation du bail moyennant un délai
de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a
finalement a été payé (TF, arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB]
3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en
ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors
qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur
le bail à loyer (arrêt du TF du 27 février 1997 précité c. 2b, in CdB 3/97 p.
68; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1; Lachat, op. cit., note
infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au
stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en
fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 c. 2b). La
jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien
droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas
particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était
admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008,
n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et les réf.).
b) En l'espèce, comme déjà dit ci-dessus (cf. supra c. 4), le
contrat de bail liait l'appelant à l'intimée et non pas aux régies autorisées
par la bailleresse à procéder aux actes nécessaires à l'administration des
immeubles.
Le 11 juillet 2011, l'intimée a signifié au locataire qu'il devait
s'acquitter de la somme de 2'870 fr. représentant les loyers dus pour les
mois de juin et juillet 2011 et qu'à défaut de paiement dans les trente
jours, le bail serait résilié. Faute d'avoir retiré le pli recommandé,
l'appelant est réputé avoir reçu cette mise en demeure à l'issue du délai
de garde de sept jours, soit le 19 juillet 2011 (et non pas le 18 juillet 2011,
comme l'a retenu le premier juge, cette rectification demeurant toutefois
sans incidence sur le sort du litige). Le 22 août 2011, la bailleresse a
résilié le bail pour le 30 septembre 2011.

- 12 -
L'appelant ne conteste pas avoir été en retard dans le
règlement de l'entier de l'arriéré des loyers réclamés. Par conséquent, la
bailleresse était en droit de résilier le bail en cause moyennant un délai de
trente jours, ce qu'elle a fait valablement le 22 août 2011 pour le 30
septembre 2011. Pour le reste, la situation personnelle de l'appelant a été
prise en considération de façon adéquate au regard de la jurisprudence
précitée, dans la fixation du délai de libération des locaux.
Mal fondé, ce moyen doit également être rejeté.
7. En conclusion, l'appel doit être rejeté en application de l'art.
312 al. 1 CPC et l'ordonnance confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1
CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu'il fixe à
l'appelant, une fois les considérant écrits du présent arrêt envoyés, un
nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires
civils, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l'appelant.
Par ces motifs,
la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.

- 13 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l'appelant
U.________.
IV. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l'Ouest
lausannois pour qu'il fixe à U.________, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties,
un nouveau délai pour libérer les locaux qu'il occupe à Prilly,
avenue X.________ 29.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 30 mars 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Philippe Liechti, avocat (pour U.________),
- Mme Martine Schlaeppi, agent d'affaires breveté (pour T.________SA).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

- 14 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois.
La greffière :