vd_gerichte · PT18.015391 · 2021-09-10 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT18.015391-210131
441
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 10 septembre 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
M. Maillard et Mme Cherpillod, juges
Greffière : Mme Spitz
*****
Art. 8 CC ; 18 al. 1, 32 al. 1, 197, 199 et 205 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par T.________, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 7 octobre 2020 par la Chambre
patrimoniale cantonale dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.I.________, à [...], demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 7 octobre 2020, la Chambre patrimoniale
cantonale a dit que l’appelante T.________ devait immédiat paiement à
l’intimée A.I.________ de la somme de 200'000 fr., avec intérêts à 5% l’an
dès le 15 février 2017 (I), ainsi que de la somme de 14'924 fr. 65, avec
intérêts à 5% l’an dès le 17 novembre 2017 (II), a dit que les frais
judiciaires, arrêtés à 18'926 fr. 55, étaient mis à la charge de l’intimée par
6'308 fr. 85 et à la charge de l’appelante par 12'617 fr. 70 (III), a dit que
l’appelante rembourserait à l’intimée la somme de 10'444 fr. 20 versée au
titre de son avance des frais judiciaires (IV) ainsi que la somme de 800 fr.
à titre de participation aux frais de la procédure de conciliation (V), a dit
que l’appelante devait immédiat paiement à l’intimée d’un montant de
6'247 fr. 50 à titre de dépens (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VII).
En droit, saisis d’une réclamation pécuniaire en lien avec la
vente d’un appartement par l’appelante à l’intimée pour un montant de
1'200'000 fr., les premiers juges ont constaté qu’au lieu de comporter une
surface habitable de 110 m2 (et 22 m2 de terrasse) comme indiqué dans la
plaquette de vente de l’une des sociétés de courtage mandatées par
l’appelante, l’appartement ne comportait, selon expertise judiciaire,
qu’une surface habitable de 91 m2 (et 24 m2 de terrasse), soit une surface
habitable de 17,27% de moins qu’annoncé. La Chambre patrimoniale
cantonale a considéré que cela constituait un défaut, non exclu par la
clause d’exclusion prévue dans le contrat de vente, vu le dol sur ce point
de l’appelante. Un tel défaut correspondait à une moins-value de 200'000
fr. et impliquait la condamnation de l’appelante à payer à l’intimée ce
montant. La Chambre patrimoniale cantonale a en revanche retenu que la
perte de vue invoquée par l’intimée du fait d’une prétendue construction
avoisinante n’était qu’hypothétique, faute de construction tangible. Au
demeurant, il appartenait à l’intimée de se renseigner sur les projets de
construction en cours dans le voisinage. Vu l’absence de défaut sur ce
deuxième aspect, elle a rejeté les prétentions de l’intimée sur ce point.

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Elle a cependant accordé à l’intimée, se fondant là également sur une
expertise, un montant de 14'924 fr. 65 à titre de réparation pour le
dommage supplémentaire subi en raison des frais d’avocat et d’expertise
engagés avant et hors procès.
B. Par acte du 22 janvier 2021, T.________ (ci-après : l’appelante)
a fait appel contre le jugement précité en concluant en substance, avec
suite de frais et dépens, à la réforme des chiffres I, III, IV et VI de son
dispositif en ce sens que les conclusions prises au pied de la demande du
10 avril 2018 d’A.I.________ (ci-après : l’intimée) soient rejetées (I), que les
frais judiciaires soient mis à la charge exclusive de cette dernière (III), que
l’intimée soit astreinte à lui rembourser la totalité de ses frais judiciaires
(IV) et que de pleins dépens de première instance lui soient alloués et mis
à la charge de l’intimée (VI), ainsi qu’à la suppression des chiffres II et V
de son dispositif. Subsidiairement, elle a conclu à l’annulation du jugement
et au renvoi de la cause aux premiers juges pour nouvelle décision dans le
sens des considérants.
Par réponse du 31 mars 2021, l’intimée a conclu, avec suite de
frais et dépens, au rejet de l’appel.
Par déterminations spontanées du 9 avril 2021, l’appelante a
confirmé les conclusions prises au pied de son appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) L’intimée, domiciliée à [...], est l’actuelle propriétaire de la
part d’étage n° [...], reliée à l’immeuble de base n° [...], immatriculé au
Registre foncier de [...]. L’immeuble n° [...], situé à la rue [...] à [...],
constitue le lot n° [...] de la PPE « Z.________» et représente 128/1000e de
ladite PPE. Il s’agit d’un appartement situé au [...]ème étage d’une maison

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sise à proximité du bord du lac Léman dans un quartier particulièrement
plaisant de [...].
b) L’appelante, domiciliée à [...], a été propriétaire jusqu’au 15
février 2017 de l’appartement précité. Après son acquisition en 2006, elle
a effectué avec l’aide de l’architecte [...] des travaux pour le transformer
en un grand loft avec une chambre à coucher séparée.
2. Le 13 août 2010, la H.________ a estimé la valeur vénale dudit
appartement à 1'160'000 fr., après une visite sur place réalisée le 11 août
de la même année. Ladite Régie avait pris en considération les éléments
qui suivent :
« […] situé dans un quartier citadin, le bien concerné est un appartement
totalisant une surface de 110 m2 habitables. Une terrasse de 24 m2
complète se (sic) bien. La surface de cette dernière est comprise à (50% de
pondération) dans la surface totale.
L’immeuble est situé [...], à proximité immédiate du lac, des commerces et
des transports publics. L’appartement complètement refait, jouit d’une
belle vue sur le lac et se trouve dans un bel environnement. Les accès sont
bons et la proximité immédiate du lac est un atout. ».
3. Du 7 février au 8 mars 2015, un projet de construction d’un
immeuble d’habitation et d’activités commerciales comprenant deux
duplex d’habitation et deux surfaces d’activités commerciales sur le bien-
fonds n° [...] de la Commune de [...] a été soumis à l’enquête publique.
L’appelante n’a déposé aucune opposition, ni aucune observation pendant
le délai d’enquête. Elle a en revanche participé à une séance de
conciliation qui s’est tenue le 7 juillet 2015, ayant accepté d’accompagner
une voisine gravement malade qui s’était opposée au projet. Un permis de
construire n° [...] a été délivré le 20 juillet 2016 après que toutes les
oppositions audit projet ont été levées.
4. Courant 2016, l’intimée, qui souhaitait acheter un
appartement, a commencé à procéder à des recherches en ce sens.

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5. A la même période, l’appelante a fait appel à la société
E.________, puis à la société de courtage P.________ pour procéder à la
vente de son appartement, soit de son lot de PPE.
Dans ce contexte, P.________ a établi une plaquette de vente,
comportant un descriptif de l’appartement et de la terrasse ainsi que des
photographies de l’intérieur et de l’extérieur. Il y est notamment
mentionné, à plusieurs reprise dont en première page, que l’appartement
a une surface habitable de 110 m2 et une terrasse de 22 m2. Sous la
rubrique « vue », il est écrit : « imprenable, lac, montagnes ». Deux
photographies complétant cette plaquette montrent la vue depuis la
terrasse de l’appartement et présentent le lac Léman et les montagnes
situées [...], face au débarcadère de la [...]. Enfin, ladite plaquette
comporte en dernière page, tout en bas, la précision suivante :
« Ce document n’est pas contractuel et est uniquement fourni à titre
strictement informatif ».
E.________, par le biais d’K.________, courtier auprès de ladite
société, a également fait paraître une annonce relative à l’appartement
précité, qui précise notamment que la surface habitable est de 110 m2 et
qu’il dispose d’une terrasse de 22 m2.
6. Parallèlement aux mandats confiés à E.________ et P.________,
l’appelante a elle-même publié sur Internet une annonce (non datée) pour
vendre son appartement, dont elle a indiqué qu’il présentait une surface
habitable de 110 m2 et une vue panoramique sur le lac et les montagnes.
L’appelante a publié une autre annonce sur le site [...], sur lequel elle a
proposé son appartement, d’une surface habitable de 110 m2, à la
location.
7. Lors de ses recherches, l’intimée, respectivement la famille de
cette dernière, a vu dans la vitrine de P.________ une annonce relative à la
part d’étage n° [...] immatriculée au Registre foncier de [...]. Après avoir

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pris connaissance de la plaquette de P.________ relative à cet appartement,
l’intimée a décidé de le visiter.
8. Le 1er novembre 2016, deux courtiers de F.________, de
l’agence de [...] et [...], de l’agence de [...], ont fait visiter l’appartement
en cause à l’intimée, accompagnée de ses parents, soit Q.________ et
B.I.________.
Avant qu’ils ne prennent la décision d’acheter, les acquéreurs,
soit notamment l’intimée, ont pu visiter l’appartement au moins deux fois,
durant la même journée, le 1er novembre 2016. La deuxième fois, ils
avaient pu visiter l’appartement seuls, F.________ s’étant arrangé avec
P.________ pour leur laisser les clés. L’appelante n’a quant à elle jamais été
présente personnellement lors des visites.
Entendue en qualité de témoin, Q.________ a confirmé qu’elle
avait visité deux fois l’appartement le 1er novembre 2016, soit une fois
avec les deux courtiers précités de P.________ et une seconde fois sans
eux. Elle avait encore vu l’appartement, après la signature du contrat de
vente à terme du 18 novembre 2016 dont il sera question ci-après (cf. ch.
9 infra), le 22 novembre 2016 et le 3 décembre 2016 avec l’architecte (cf.
ch. 11 infra). A l’occasion de ces visites, elle n’avait jamais rencontré
l’appelante et il n’avait jamais été question de la surface de
l’appartement. L’intimée a quant à elle indiqué qu’il était compliqué de
voir exactement les mètres carrés de l’appartement et qu’elle avait ainsi
fait confiance aux « experts ». Pour sa part, le courtier F.________,
également entendu comme témoin, a relevé que les acquéreurs, qui
cherchaient depuis longtemps un objet, étaient rapidement tombés sous le
charme du bien visité. Ils avaient en effet fait une offre le jour même de
leur visite, ce qui était le signe d’un coup de cœur. Selon lui, la situation
de l’appartement et ses environs avaient été déterminants dans leur prise
de décision. Le courtier a confirmé qu’il est aisé de se rendre compte de la
surface d’un appartement, tout en indiquant que cela ne voulait pas dire
qu’on pouvait évaluer de manière précise le nombre de mètres carrés ni
qu’on pouvait estimer une surface à l’œil. Il a également précisé que, lors

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de la visite, l’appartement était pratiquement vide, les seuls meubles
présents étant des bibliothèques vides situées dans la longueur de
l’appartement. Contrairement à un bien encore meublé, il était ainsi plus
aisé de se rendre compte de son volume. Enfin, K.________, également
entendu comme témoin, a confirmé que l’appelante était sa cliente et qu’il
avait une expérience de 15 ans dans l’immobilier. Ce courtier a ensuite
déclaré être formel sur le fait qu’il n’avait pas fait de visite avec les
acquéreurs avant la signature de la vente. En revanche, après la vente, il
indiqué s’être rendu sur place à une ou deux reprises avec les acquéreurs
qui souhaitaient reprendre des mesures et revoir l’appartement,
admettant ensuite qu’il était « possible qu’il y ai (sic) eu deux ou trois
visites » (cf. ch. 13 infra).
9. a) Le 18 novembre 2016, un contrat de vente à terme a été
conclu entre « l’acquéreur », soit B.I.________, Q.________ et l’intimée,
agissant d’une part, conjointement, et le vendeur, soit l’appelante, d’autre
part. Etaient présents lors de la conclusion de ce contrat le notaire
D.________, ainsi que les courtiers K.________ d’E.________ et F.________ de
P.________. Les courtiers sont intervenus à plusieurs reprises durant
l’instrumentation sur des questions précises, notamment l’état et la portée
des servitudes, en particulier celle de vue et un projet de construction
alentour. Le prix de vente de l’appartement litigieux a été fixé à
1'200'000 fr. et les parties ont convenu, d’entente entre elles, que, le jour
de l’exécution du présent acte, « l’acquéreur » pourra librement décider
de la ou des personne(s) qui se portera(ont) acquéreur(s) entre eux, seul,
à deux ou à trois (3e paragraphe du ch. I du contrat).
L’exposé du contrat de vente à terme contient la description
de l’immeuble suivante :
« Description de l’immeuble
Commune politique [...] [...]
Tenue du registre foncier fédérale
Numéro d’immeuble [...]
[…]
Droit exclusif [...]
[...] étage :
Appartement de 4 ½ pièces
Avec terrasse

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Lot [...] du plan […] ».
L’art. 1.1 du ch. I (3ème phrase) du contrat de vente à terme
dispose par ailleurs que « les surfaces énoncées au registre foncier font
règle entre les parties ».
Enfin, son article 1.6, intitulé « exclusion de garantie », est
libellé comme suit :
« L’immeuble vendu sera transféré à l’acquéreur sans aucune garantie
quelconque de la part du vendeur, notamment quant à la constitution du
sol, pour les défauts matériels ou juridiques, apparents ou cachés, connus
ou non. L’art. 199 du Code des obligations, relatif aux défauts
frauduleusement cachés, demeure réservé. L’acquéreur accepte sans
réserve cette exclusion de garantie. Les parties attestent avoir été dûment
informées par les soins du notaire soussigné de la portée de cette exclusion
de garantie, ce dont le prix de vente tient compte. »
L’un des acquéreurs, B.I.________, est président avec pouvoir
de signature individuelle de la société I.________SA, sise à [...] ([...]) et dont
le but social est [...]. B.I.________ est également membre de la société
coopérative Y.________, dont le siège est à [...].
b) L’extrait du Registre foncier relatif à l’appartement
n’indique pas sa surface. L’extrait concernant la parcelle n° [...] de la
Commune de [...] comporte quant à lui des plans, en particulier le suivant :

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c) Le jour de la signature du contrat de vente à terme, le
notaire D.________ a lu la clause relative à l’exclusion de garantie (art. 1.6)

- 10 -
et l’a expliquée aux parties, en vulgarisant le contexte juridique,
notamment l’art. 199 CO.
Interrogée en qualité de partie, l’appelante, qui ne se
souvenait pas si le notaire avait commenté cette disposition spécifique, a
déclaré qu’avant de lire le contrat, ce dernier avait néanmoins demandé
aux parties de l’interrompre si elles avaient des questions. Elle a précisé
que les parties avaient reçu l’acte de vente avant sa signature.
Quant au notaire, qui a été entendu en qualité de témoin, il a
ajouté qu’usuellement, il indiquait toujours que le vendeur ne fournissait
aucune garantie à titre personnel, à moins qu’il ne se trouve face à des
constructions récentes et des rénovations, dans lesquelles il pouvait y
avoir des garanties fournies par les entreprises ayant travaillé sur l’objet.
d) Il sied encore de préciser que l’immeuble de base n° [...]
bénéficie, en tant que fonds dominant, des servitudes suivantes :
- une servitude de voisinage (ID [...]), inscrite le [...] 1919 à la charge du
bien-fonds no [...], dont l’exercice consiste dans la « vue par balcon
adossé à la façade le long de la limite sud » ;
- une servitude d’interdiction de bâtir (ID [...]), inscrite le [...] 2005, à la
charge des bien-fonds nos [...] et [...], dont l’exercice consiste dans
« l’interdiction de bâtir plus haut que le niveau de la terrasse existante
selon la teinte verte du plan ci-annexé, à l’exception des
superstructures techniques existantes ou à créer afin d’assurer la
ventilation et l’éclairage des locaux sis sur le fonds servant », étant
précisé que « la hauteur de ces structures sera d’au maximum 50
centimètres au-dessus du niveau de la terrasse » ;
- une servitude de restriction d’usage (ID [...]) inscrite le [...] 2005 à la
charge des biens-fonds nos [...] et [...], dont l’exercice consiste dans
« l’interdiction de toute activité pouvant entraîner des nuisances, tels
que bruits, trépidations, odeurs, fumées et autres semblables ».

- 11 -
10. Le jour même de la signature du contrat de vente à terme ou
très peu de temps après, Q.________ a appris que l’intimée serait
contrainte d’utiliser une buanderie publique pour faire sa lessive, la
décision ayant été prise par les copropriétaires de supprimer la buanderie
située au rez-de-chaussée de l’immeuble, à laquelle ils avaient accès
jusque-là. Cette situation ayant fortement déplu à la mère de l’intimée, qui
ne souhaitait pas que sa fille se rende dans une buanderie publique pour
faire sa lessive, P.________ (soit son agence de [...]) a alors proposé de
prendre à sa charge l’installation d’une arrivée d’eau et d’une amenée
électrique, afin que l’intimée puisse disposer d’un lave-linge dans
l’appartement. P.________ était soucieuse d’arranger les choses, dès lors
que Q.________ avait menacé d’annuler le contrat de vente. A ce sujet, le
notaire D.________ a déclaré que, lors de l’instrumentation, le courtier
F.________ avait clairement informé les acquéreurs que les copropriétaires
avaient décidé de supprimer la buanderie.
11. Le 3 décembre 2016, la mère de l’intimée a passé environ une
heure et demie dans l’appartement de l’appelante avec l’architecte
M.________, soit le beau-frère de cette dernière, pour examiner la
réalisation de travaux intérieurs, notamment l’installation d’une machine à
laver et la construction d’un galandage pour recréer une chambre
indépendante. Ces derniers ont alors examiné les plans de l’appartement.
12. Par courriel du 5 décembre 2016, M.________ a écrit à
Q.________ ce qui suit :
« Je n’ai pas de plan (sic) finaux d’électricité ; et vous envoie un plan de
l’appartement avec ce qui était prévu d’être démoli en jaune, construit en
rouge et conservé en gris ».
Ce plan donne une indication des surfaces en m2 de chacune
des pièces de l’appartement, mais pas de la surface totale exacte de celui-
ci.

- 12 -
13. Entre le 3 décembre 2016 et le 15 février 2017, Q.________ a
procédé à deux ou trois autres visites de l’appartement en présence
d’K.________, afin de prendre de nouvelles mesures.
14. Le 15 février 2017, l’intimée s’est acquittée du solde du prix
de vente en mains de l’appelante.
Le 15 février 2017 également, les parties ont requis le
transfert de l’immeuble n° [...], situé à rue [...] à [...], en faveur de
l’intimée. Celle-ci en a pris possession et en est devenue propriétaire le
même jour.
15. a) Début mars 2017, l’intimée a appris fortuitement qu’un
bâtiment d’habitation et d’activités commerciales allait être construit sur
le bien-fonds n° [...] de la Commune de [...] avec pour conséquence une
perte de vue future pour son appartement.
b) Par courrier recommandé, non signé, du 3 mars 2017,
l’intimée a avisé l’appelante qu’elle venait d’apprendre qu’un projet de
construction sur le bien-fonds n° [...] était en cours, de sorte que son
appartement allait subir une perte de vue. Ledit courrier valait avis des
défauts.
16. Par courrier du 10 mars 2017, l’appelante a répondu au
courrier de l’intimée du 3 mars 2017 en ces termes :
« J’accuse réception de votre courrier recommandé du 3 mars 2017 sans
signature.
Je me permets de répéter ce qui a été dit lors de la signature devant Maître
D.________, à son Etude, le 18.11.2016, lors de l’instrumentation de l’acte
authentique, en présence des courtiers.
Les servitudes de vues devant l’immeuble [...] sont protégées, donc
imprenables. La commune a un plan de construction pour le front de lac.
Ceci était déjà le cas lors de mon achat de l’appartement il y a 10 ans. Vous
vous souviendrez certainement de cette discussion lors de la signature.
J’ai fait opposition en 2009 pour une construction en place des garages
juste à gauche de l’immeuble. Elle a été honorée. Je n’ai pas fait d’autre
opposition depuis.

- 13 -
Toutes les informations étaient disponibles avant la signature auprès de
tout spécialiste en lien avec ces problématiques ou/et directement auprès
du service concerné de la Commune de [...]. Toute mise à l’enquête est
publique et vous ne pouvez en aucun cas me faire quelque reproche que ce
soit, d’autant plus s’agissant d’un élément qui n’a pas de lien direct avec
l’appartement (lot PPE) que je vous ai vendu.
Je vous souhaite beaucoup de bonheur dans ce bel appartement […] ».
17. Peu de temps après avoir emménagé, l’intimée a commencé à
avoir des doutes quant à la surface de son appartement. Elle a alors
mandaté l’entreprise L.________ SA, afin d’en faire vérifier ses qualités et
d’estimer sa valeur.
Interrogée en qualité de partie, l’intimée a déclaré qu’elle avait
fait confiance aux experts lors de la vente et qu’il avait été compliqué pour
elle de se représenter exactement les mètres carrés de l’appartement,
celui-ci étant vide lors des visites. Pour le surplus, elle s’était fiée aux
indications mentionnées dans les annonces publiées par l’appelante et les
deux plaquettes de vente consultées, lesquelles se référaient à un
appartement loft d’une surface habitable de 110 m2. Le courtier rencontré
n’avait quant à lui pas abordé la question de la surface habitable.
18. A la requête de l’intimée, L.________ SA a réalisé deux
expertises synthétiques (n° 17-03-9996 et n° 17-03-9996-B) relatives au
bien immobilier litigieux, l’une établie le 13 avril 2017 et l’autre le 1er mai
2017. Les deux expertises font état des surfaces indicatives suivantes :
Désignation Surface pondé. surf. pond.
m2 m2
Surface habitable 94 1 94
Balcon 22 0.5 11
Galetas 4 0.1 0
Total 120 105
Sur la base d’une surface pondérée de 105 m2 et d’un prix de
8'500.-/m2, la première expertise estime la valeur vénale de l’appartement
litigieux à 900'000 francs.

- 14 -
Sur la base d’une surface pondérée de 105 m2 et d’un prix
réduit de 7'500.-/m2 en raison de la perte de vue consécutive au projet de
construction sur le bien-fonds n° [...], la seconde expertise estime la
valeur vénale de l’appartement litigieux à 800'000 francs.
19. Par courrier recommandé de son ancien conseil du 28 avril
2017, l’intimée a communiqué à l’appelante un nouvel avis des défauts
concernant cette fois-ci la surface habitable de son appartement.
20. Par courrier du 15 mai 2017, l’appelante a écrit à l’intimée ce
qui suit :
« 3.- a) En l’espèce, s’agissant tout d’abord le (sic) la problématique de
l’éventuelle perte partielle de la vue à raison d’un futur projet plan de
quartier, ma mandante conteste catégoriquement avoir caché quoique ce
soit à ce sujet.
Ce point a été évoqué tout d’abord par l’agent immobilier lors de la visite
puis en présence du notaire et des deux courtiers, lors de la seule
rencontre qu’ont eue nos clientes respectives, avant la signature de l’acte.
M. B.I.________ père ainsi que la mère de votre cliente, Mme Q.________
(recte : Q.________), ont du reste commenté ce fait en relevant que, même
dans l’hypothèse où ce projet de construction viendrait à chef, il resterait
toujours une belle vue.
b) En ce qui concerne le nombre de m2 habitables, ma mandante a appris
par votre courrier du 28 avril 2017 la différence de m2 entre ce qui était
indiqué dans la plaquette de vente et le nombre effectif dont fait état votre
cliente. Ma mandante a toujours cru que l’appartement disposait de 110
m2 habitables ; c’est du reste systématiquement ce qu’elle a indiqué dans
la rubrique de sa déclaration d’impôt relative à la détermination de la
valeur locative de l’appartement en cause. Cette circonstance confirme
clairement sa bonne foi, qui est au demeurant présumée.
Les conditions d’application de l’art. 199 CO, telles que rappelées plus haut,
ne sont pas remplies et la clause d’exclusion de garantie est ainsi
pleinement opérante. ».
21. Par courrier du 21 juin 2017, l’intimée a, par l’intermédiaire de
son nouveau conseil, fait valoir des défauts auprès de l’appelante en ces
termes :
« […]
Chargé de répondre au courrier que vous avez adressé à Me [...] le 15 mai
2017, je prends position comme suit.
1. Votre mandante n’est manifestement pas légitimée à se réfugier
derrière la clause exclusive de garantie contenue dans l’acte de vente

- 15 -
étant donné qu’elle a induit en erreur Mme A.I.________ sur deux
éléments essentiels de l’objet vendu en lui garantissant expressément
des qualités qui font manifestement défaut.
2. D’une part, Mme T.________ lui a fait croire faussement que
l’appartement convoité présentait une surface habitable de 110 m2.
Cette affirmation fallacieuse, qui figurait expressément sur la plaquette
de vente et sur le site Internet de P.________ sans la moindre réserve,
était manifestement contraire à la réalité puisque l’expertise que ma
mandate a fait réaliser peu après la vente a révélé que cet appartement
présentait une surface habitable de 94 m2 seulement !
Il y a donc bel et bien eu tromperie par la venderesse et par ses
courtiers. Cette tromperie a induit en erreur Mme A.I.________. Le fait
que la surface de l’appartement ne figurait pas dans le contrat notarié
importe peu (JdT 1948 I 362). Etablie pour attirer les acheteurs
potentiels, la plaquette de vente était particulièrement mensongère.
Comme vous le savez, la promesse faite par le vendeur par
l’intermédiaire de son auxiliaire dans la plaquette de vente a l’effet
d’une promesse d’une qualité particulière. Depuis 1945, le Tribunal
fédéral considère que les qualités promises ne sont pas touchées par
une clause exclusive de garantie (JdT 1983 I 258, consid. 4). Mme
T.________ répond donc du défaut affectant la chose vendue qui n’a pas
la qualité promise. La clause exclusive de garantie ne lui est strictement
d’aucun secours. A vous suivre, tout vendeur pourrait promettre
n’importe quoi à son acheteur sans encourir la moindre responsabilité
dès l’instant où il aurait fait insérer une telle clause limitative de
garantie. A l’évidence, un tel raisonnement, pour le moins naïf, ne tient
pas.
Peu importe également que votre mandante ait pu méconnaitre la
surface réelle de son appartement. Comme vous le savez
pertinemment, la garantie pour défaut de la chose vendue n’est en effet
pas subordonnée à une telle condition. Dès l’instant où la qualité
promise n’est pas là, il y a défaut, que le vendeur ait menti sciemment
ou par ignorance.
Pour ce premier motif, Mme A.I.________ est en droit d’invalider le
contrat de vente, soit d’exiger une réduction du prix de vente.
3. En second lieu, Mme T.________ et ses courtiers ont fait expressément
état, avant la vente, que la vue depuis l’appartement était
« imprenable ». Cette qualité a même été confirmée par Mme T.________
à Mme A.I.________ juste avant la signature de l’acte.
Sur ce point, Mme T.________ a menti sur la qualité de la chose vendue.
Elle l’a fait sciemment et contrairement aux règles de la bonne foi.
Votre mandante prétend faussement qu’elle ignorait l’existence d’un
projet immobilier qui allait cacher la vue dite « imprenable ». Vous
trouverez ci-joint copie du procès-verbal d’une séance de conciliation
qui s’est tenue le 7 juillet 2015 entre une délégation de la Municipalité
de [...], Mme T.________ et des opposantes au projet immobilier prévu
devant les fenêtres de l’appartement.
Votre mandante, qui n’a apparemment pas fait opposition contre ce
projet, connaissait néanmoins ce projet immobilier ! Elle est donc mal
placée aujourd’hui pour prétendre le contraire…
Bien qu’elle s’en défende, il y a donc bel et bien eu dissimulation
frauduleuse au sens de l’art. 199 CO puisque, plutôt que d’informer ma
cliente de cette réalisation immobilière dont elle avait connaissance et

- 16 -
qui constituait indubitablement un élément essentiel de la transaction,
Mme T.________ a caché ce fait pour soutenir expressément le contraire,
à savoir que son appartement bénéficiait d’une vue « imprenable ». La
justice appréciera la bonne foi relative de votre mandante…
Il s’agit d’une seconde tromperie dont Mme A.I.________ a été la victime.
Pour ce second motif, elle est légitimée soit à invalider la vente, soit à
exiger une réduction du prix. Je reviendrai prochainement vers vous
pour vous signifier quel droit formateur ma cliente exercera car il est
évident qu’elle n’entend pas être le « dindon de la farce ».
4. Les deux tromperies sont graves. Elles portaient sur des éléments
essentiels d’une vente immobilière que sont la surface habitable et le
dégagement. Ces qualités sont déterminantes pour conférer à l’objet sa
valeur vénale. Mme T.________ et ses courtiers le savent très bien.
Aujourd’hui, Mme A.I.________ se retrouve la propriétaire d’un
appartement chèrement acquis mais amputé de près de 25% de sa
surface et bientôt privé d’une grande partie de la vue sur le lac. Elle
n’en restera pas là.
Je me réserve de me prévaloir de la présente en toutes circonstances.
[…] ».
22. Quelques mois plus tard, l’intimée s’est également plainte
auprès de l’appelante que de lourds travaux de réfection avaient été dû
être entrepris pour réparer de graves altérations affectant le plancher et la
dalle du rez-de-chaussée de l’immeuble, causant un affaissement de ceux-
ci.
23. Par courriel et fax du 28 septembre 2017, le conseil de
l’appelante a contesté l’existence d’un nouveau défaut portant sur l’état
de la dalle de la buanderie de l’immeuble sis à la [...] à [...].
24. Dans le cadre de l’échange d’écritures, l’appelante a allégué
qu’elle a toujours été persuadée que la surface habitable de son
appartement était de 110 m2, se prévalant du fait qu’elle avait toujours
déclaré cette surface dans ses déclarations d’impôts pour les années 2006
à 2016, qu’elle n’a toutefois pas produites. A l’appui de ses déclarations,
l’appelante a en effet produit seulement cinq bordereaux de taxation pour
les années 2010 à 2014, dont il ressort qu’une valeur locative de base de
15'190 fr. a été retenue par l’autorité fiscale pour une surface indiquée de
110 m2. Quant aux années 2015 et 2016, l’appelante a produit deux
pièces intitulées « Immeuble 1 - Annexe 07 » se référant expressément à
une surface déclarée de 110 m2.

- 17 -
25. L’intimée étant persuadée que l’appelante avait connaissance,
au moment de la vente, du fait que la surface habitable de son
appartement n’était pas de 110 m2 mais de 92 m2, elle a pris contact avec
l’Office d’impôt des districts de la Riviera – Pays d’Enhaut et Lavaux – Oron
par courriel du 17 octobre 2018, afin de se renseigner sur la surface
habitable que l’appelante avait déclaré ces dernières années dans le cadre
du calcul de la valeur locative de son appartement. Par courriel du 22
octobre 2018, ledit Office lui a répondu que l’appelante avait toujours
déclaré dans ses déclarations d’impôt une surface habitable de 92 m2.
Dans son courriel du 22 octobre 2018 adressé à l’intimée, l’autorité fiscale
a relevé qu’elle ignorait les raisons pour lesquelles les bordereaux de
taxation de l’appelante pour les années 2010 à 2014, produits par
l’appelante dans le cadre de la présente procédure, faisaient état d’une
surface de 110 m2 au lieu de 92 m2. L’explication avancée par le Service
informatique de l’Office précité était que leur programme avait été mal
utilisé lors d’une taxation précédente et que des données s’étaient
croisées. En sus du courriel du 22 octobre 2018, l’intimée a produit un
tableau relatif au « Calcul de la valeur locative de base déterminant dès la
période fiscale 2004 » applicable dans le canton de Vaud, dont il ressort
que le loyer annuel de 15'190 fr. est celui appliqué à une surface habitable
de 92 m2 et non de 110 m2.
26. En cours d’instance, deux expertises ont été mises en œuvre
et confiées à B.________, expert immobilier breveté auprès de la société
A.________ SA, d’une part, et à l’expert N.________, s’agissant de l’expertise
des honoraires d’expertise et d’avocat, d’autre part. Une séance de mise
en œuvre a eu lieu le 18 avril 2019 en présence des conseils des parties et
de l’expert N.________. L’expert B.________ a rendu son rapport d’expertise
le 28 août 2019, tandis que l’expert N.________ y a procédé le 5 décembre
2019.
27. L’expertise immobilière, confiée à B.________, qui a visité et
mesuré l’appartement en cause le 7 mai 2019 à l’aide d’un télémètre
laser, a permis d’établir les éléments suivants :

- 18 -
a) L’appartement litigieux dispose d’une surface habitable de
91 m2 et d’une terrasse de 24 m2. Dans son rapport d’expertise, l’expert a
précisé que la surface habitable de 91 m2 comprenait la surface intérieure
de la partie privative (y. c. la surface au sol des armoires encastrées),
diminuée de la surface des gaines techniques et de l’emprise au sol des
murs porteurs. L’emprise au sol des séparations non-porteuses entrait
également en ligne de compte dans le calcul de la surface habitable,
conformément aux Recommandations de l’USPI émises en août 2014
quant au calcul des surfaces de PPE. Si l’expert n’a pas indiqué la valeur
de la surface habitable nette (SHN), respectivement celle de la surface de
construction intérieure (SCI), il a néanmoins tenu compte de cette dernière
dans le calcul de la surface habitable, ainsi qu’il l’a précisé lors de son
audition à l’audience de jugement. En effet, dès lors qu’il avait suivi la
méthode conforme aux Recommandations de l’USPI lorsqu’il avait mesuré
l’appartement litigieux, il n’était pas nécessaire d’ajouter à la surface
habitable les 5% de surface nette habitable, qui auraient été ajoutés à
défaut d’information complémentaire. La surface de construction
intérieure était donc déjà comprise dans les 91 m2, ceux-ci correspondant
à toute la surface intérieure privative moins les murs porteurs et les
gaines techniques, conformément à la méthode figurant dans les
Recommandations de l’USPI pour le calcul de la surface nette.
b) En tenant compte d’une surface habitable de 91 m2 – au lieu
de 110 m2 telle qu’elle ressort des annonces et plaquettes de vente
publiées par P.________ notamment, l’expert a mis en évidence une
différence de surface de 17,27%, tandis que l’intimée a allégué une
différence de 14,5%, en se fondant sur les expertises de L.________ SA qui
retiennent une surface habitable de 94 m2. L’expert a par ailleurs confirmé
que la surface d’un appartement était un élément déterminant (parmi
d’autres) de la valeur, respectivement de son prix de vente et qu’une
différence de surface de 17,27%, soit 19 m2 en moins, avait une influence
importante sur le prix de vente de l’appartement en cause. Par ailleurs, il a
retenu une surface pondérée de 103 m2 (91 m2 + 12 m2 pour une terrasse
de 24 m2).

- 19 -
c) A dires d’expert, l’appartement litigieux avec défaut, soit
avec une « surface habitable » réduite, vaudrait 1'000'000 francs. Le fait
que l’appartement comporte une surface habitable de 91 m2, au lieu de
110 m2, entraînerait donc une diminution de sa valeur de 200'000 francs.
L’expert a fait cette évaluation en tenant compte d’une surface pondérée
de 103 m2, soit en additionnant à la surface habitable de l’appartement
(91 m2) la moitié de la surface de la terrasse (24 m2), ainsi que les
Recommandations de l’USPI le préconisent, et d’un prix de 10'000 CHF/m2
(valable pour un appartement à neuf) avec un facteur de réduction pour
cause de vétusté du lot estimé à 30'000 francs.
L’expert a précisé qu’il n’avait pas pris en compte la surface
du galetas dans le calcul de la surface pondérée, conformément aux
usages en la matière. A ce propos, l’expert a confirmé lors de l’audience
de jugement qu’il n’avait pas tenu compte de sa surface, celui-ci étant
encombré d’objets lors de sa visite. Il a ajouté que, dans la pratique, les
galetas n’étaient pas pris en considération malgré les Recommandations
de l’USPI qui disposent que ceux-ci sont comptabilisés à raison d’un
dixième dans le calcul de la surface (cf. p. 3 des Recommandations). Cela
étant, l’expert a précisé que s’il avait constaté que le galetas mesurait 20
m2, il en aurait tenu compte, mais qu’en l’espèce celui-ci mesurait entre 3
et 4 m2.
Dans son rapport, l’expert a encore souligné la situation
privilégiée de l’appartement litigieux, en particulier son emplacement en
bordure du Lac Léman et sa proximité immédiate avec le port, ce qui en
fait un objet prisé et relativement rare sur le marché immobilier. Il a ainsi
admis que la fourchette de fluctuation des prix pour ce type d’objet
pouvait être importante, soit entre 10 et 15%.
d) L’expert B.________ s’est également déterminé sur
l’incidence de la construction d’un bâtiment d’habitation et d’activités
commerciales sur le bien-fonds n° [...] en termes de vue sur les

- 20 -
montagnes voisines depuis la terrasse de l’appartement litigieux et sur la
perte de valeur de l’appartement causée par une telle construction.
28. L’intimée allègue un préjudice complémentaire d’un montant
total de 18'824 fr. 50, soit 3'510 fr. payés à titre d’honoraires de L.________
SA et 15'314 fr. 50 payés à titre d’honoraires d’avocat avant procès.
Dans son rapport du 5 décembre 2019, l’expert N.________,
auquel était confiée l’expertise relative aux honoraires d’expertise et
d’avocat, a constaté que les honoraires de L.________ SA d’un montant de
3'510 fr. étaient justifiés. En revanche, l’expert a ramené les frais avant
procès supportés par l’intimée à un montant de 11'414 fr. 65, estimant
quelque peu excessif le tarif horaire appliqué par l’un des anciens conseils
de l’intimée et que la note d’honoraires du 31 mai 2017, d’un montant de
1'817 fr. 10 ne concernant pas l’intimée mais ses parents, devait être
écartée.
29. D'autres faits allégués et admis ou prouvés, mais sans
incidence sur l’issue du présent litige, ne sont pas reproduits ci-dessus.
30. Le 10 novembre 2017, l’intimée a déposé une requête en
conciliation contre l’appelante.
31. La conciliation entre les parties ayant échoué, l’intimée s’est
vu délivrer une autorisation de procéder le 10 janvier 2018. Les frais de la
procédure de conciliation se sont élevés à 1'200 francs.
32. a) Par demande du 10 avril 2018, l’intimée a agi contre
l’appelante en concluant, avec suite de frais et dépens, à ce qui suit :
« I. Le prix de vente de la parcelle n° [...] du cadastre de la Commune de
[...] selon contrat de vente conclu entre A.I.________ et T.________ est
réduit à CHF 800'000.- (huit cent mille francs).
II. T.________ doit et paiera à A.I.________ la somme de CHF 418'824,50
(quatre-cent dix-huit mille huit cent vingt-quatre francs et cinquante
centimes), avec intérêt à 5% l’an dès le 15 février 2017 sur
CHF 400'000.- et dès le 10 novembre 2017 sur le solde.

- 21 -
III. T.________ doit et paiera à A.I.________ la somme de 1'200.- (mille deux
cent [sic] francs), avec intérêt à 5% l’an dès le 10 janvier 2018 ».
b) Le 31 août 2018, l’appelante a déposé une réponse, au pied
de laquelle elle a conclu, avec dépens, au rejet des prétentions de
l’intimée.
c) Le 23 octobre 2018, l’intimée a déposé des déterminations
relatives aux allégués de réponse de l’appelante.
d) A l’audience d’instruction et de premières plaidoiries du 24
octobre 2018, l’intimée a déposé des nova relatives à la surface habitable
de l’appartement litigieux et à la connaissance par l’appelante du fait que
l’appartement mesurait 92 m2 et non 110 m2 au moment de la conclusion
du contrat de vente. Sur requête commune des parties, celles-ci ont
sollicité la suspension de l’audience et sa reprise dans le courant du mois
de janvier 2019.
e) Le 15 janvier 2019, l’appelante a déposé des
déterminations sur les nova de l’intimée.
f) Une seconde audience d’instruction et de premières
plaidoiries s’est tenue le 23 janvier 2019. Lors de cette audience, la Juge
déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale a informé les parties de
ce qu’elle admettait l’introduction en procédure des allégués nouveaux nos
152 à 161 et des pièces 29 et 30 déposées par l’intimée.
g) Une ordonnance de preuves a été rendue par la Juge
déléguée de la Chambre de patrimoniale le 24 janvier 2019.
h) A l’audience d’instruction du 3 avril 2019, l’intimée et
l’appelante ont été entendues en qualité de parties, tandis que B.I.________
et Q.________ ont été entendus en qualité de témoins. D.________,
F.________, K.________, M.________ et [...] ont également été entendus en
qualité de témoins à l’audience d’instruction du 30 avril 2019. Leurs

- 22 -
déclarations ont été reprises dans la mesure nécessaire à l’établissement
des faits retenus ci-dessus.
i) Le 11 juin 2019, la Chambre patrimoniale cantonale in
corpore s’est rendue à la [...], à [...], en présence des parties et de leurs
conseils, pour réaliser une inspection locale dans l’appartement de
l’intimée, situé au [...]ème étage.
A cette occasion, il a été constaté que l’appartement litigieux
se trouvait au bord du Lac Léman, qu’il donnait sur les quais et était situé
dans un quartier plaisant et tranquille, du moins lors de l’inspection locale.
Il comportait un balcon relativement large, s’étendant sur toute la façade
de l’appartement.
j) Par courrier du 3 octobre 2019, l’intimée a informé la Juge
déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale de ce qu’elle n’avait pas
de complément d’expertise à requérir en lien avec l’expertise confiée à
B.________. L’appelante a quant à elle déposé des déterminations sur le
rapport d’expertise de B.________ le 28 novembre 2019, aux termes
desquelles elle a sollicité l’audition de l’expert à l’audience de plaidoiries
finales. Pour le reste, l’appelante a renoncé à requérir une seconde
expertise de même qu’un complément d’expertise.
33. L’audience de plaidoiries finales et de jugement a eu lieu le
15 septembre 2020 en présence des parties et de leurs conseils respectifs,
lesquels ont plaidé. Lors de ladite audience, B.________ a été entendu en
qualité d’expert.
A l’issue de ladite audience, la Chambre patrimoniale
cantonale a délibéré à huis clos et le dispositif du jugement a été envoyé
le 7 octobre 2020 pour notification aux parties.
34. Par courrier de son conseil du 8 octobre 2020, l’appelante a
requis la motivation dudit jugement.

- 23 -
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) dans les affaires patrimoniales dont la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). L’appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de
l'instance d'appel, qui est, dans le canton de Vaud, la Cour d'appel civile
du Tribunal cantonal (art. 84 al. 1 LOJV [Loi d'organisation judiciaire du 12
décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la
motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, interjeté dans le délai légal par une partie qui a un
intérêt digne de protection (cf. art. 59 al. 2 let. a CPC), et dirigé contre une
décision finale de première instance portant sur des conclusions
supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable, sous réserve de ce qui sera
exposé ci-après (consid. 3.2 infra).
La réponse, déposée en temps utile (cf. art. 312 al. 2 CPC), est
également recevable. Il en va de même des déterminations spontanées de
l’appelante (ATF 144 III 117 consid. 2.1 ; ATF 138 I 154 consid. 2.3.2).
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. citées ;
Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd., Bâle
2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Le juge d'appel contrôle librement

- 24 -
l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art.
157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait
admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2). Compte tenu de ce
pouvoir, le juge d'appel est libre de porter une autre appréciation que
l'autorité de première instance sans avoir à justifier de motifs particuliers
(TF 4D_72/2017 du 19 mars 2018 consid. 2).
3.
3.1 Selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé, soit
démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. L’appelant doit
expliquer en quoi son argumentation peut influer sur la solution retenue
par les premiers juges (TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 consid. 3.1 ; TF
5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, in RSPC 2013 p. 29 ; TF
4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 3 et 4, in SJ 2012 I 131 ; CREC
30 janvier 2017/50 consid. 4.1). La motivation doit être suffisamment
explicite pour que l’instance d’appel puisse la comprendre aisément, ce
qui suppose une désignation précise des passages de la décision que
l’appelant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa
critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_610/2018 du 29 août 2019
consid. 5.2.2.1 ; TF 5A_396/2013 du 26 février 2014 consid. 5.3.1). Si la
motivation de l’appel ne contient que des critiques toutes générales et
superficielles de la décision attaquée, elle ne satisfait pas aux exigences
de l’art. 311 al. 1 CPC et l’instance d’appel ne peut pas entrer en matière
(TF 4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 3.1.2). A défaut de motivation
suffisante, l’appel est irrecevable (TF 4A_610/2018 précité ; TF
5A_209/2014 du 2 septembre 2014 consid. 4.2.1 ; TF 4A_101/2014 du 26
juin 2014 consid. 3.3).
Aux termes de l’art. 132 CPC, le tribunal fixe un délai pour la
rectification, notamment des actes illisibles, inconvenants,
incompréhensibles ou prolixes (al. 1 et 2). Un acte est incompréhensible
lors que ses conclusions ou sa motivation n’est pas claire, c’est-à-dire
équivoque, contradictoire ou sans sens raisonnable. Peut aussi être

- 25 -
incompréhensible une écriture confuse ou non structurée. L’écriture doit
cependant être interprétée selon le principe de la bonne foi. Elle n’est
incompréhensible au sens de l’art. 132 al. 2 CPC que si le tribunal, même
par l’interprétation de l’exposé de l’ensemble de l’écriture, ne peut
déterminer ce que la partie demande exactement et comment elle le
justifie concrètement. Enfin n’est pas incompréhensible une écriture
insuffisamment motivée, le délai de l’art. 132 al. 2 CPC n’ayant pas pour
but de permettre à une partie de compléter une écriture insuffisante (TF
4A_55/2021 du 2 mars 2021 consid. 4.1.2).
La prolixité s'examine en fonction de l'importance de la
décision attaquée et des écritures, ainsi que des digressions qui s'écartent
du thème du procès. Elle peut être admise en cas d'explications verbeuses
ou de répétitions concernant des questions de faits ou de droit, qui ne sont
pas nécessaires à la sauvegarde d'un droit et/ou ne se réfèrent
aucunement au thème du procès. Elle peut également être admise
lorsqu'une partie introduit de nombreuses annexes à une écriture, sans
lien reconnaissable avec l'objet du litige. L'exposé d'états de faits ou de
questions de droit compliqués exige cependant, selon les circonstances,
des développements détaillés, qui justifiés objectivement, ne sont pas
prolixes. Même dans de tels cas, on peut attendre de la partie qu'elle se
limite à l'essentiel. L'exigence d'intelligibilité suppose également une
structure compréhensible de l'écriture (TF 2C_469/2018 du 6 février 2019
consid. 4.2 ad art. 42 al. 6 LTF, RSPC 2019 p. 363 ; TF 4A_55/2021 du 2
mars 2021 consid. 4.2).
3.2 L’appelante, assistée d’un avocat, présente une écriture de 48
pages serrée, mêlant allégrement les griefs portant sur les constatations
de fait de ceux portant sur le droit et comportant d’innombrables redites.
Le caractère prolixe de l’écriture se pose sérieusement. L’appelante
présente en outre en entrée, toujours en écriture compacte, un « plan »
(deux pages), suivi d’une « présentation des moyens invoqués » (cinq
pages). De tels préambules ne semblent pas bien utiles aux intérêts de
l’appelante, dans la mesure où les griefs sont exposés par après en détail.
Dès lors que l’appelante n’expose pas dans sa présentation des faits, ad p.

- 26 -
8 à 12, quel fait parmi ceux-ci aurait été constaté inexactement ou omis
inexactement au sens de l’art. 310 let. b CPC, conformément aux
exigences de motivation posées par l’art. 311 al. 1 CPC, une telle
présentation est inutile, à tout le moins la critique implicite possible des
faits retenus par l’autorité précédente irrecevable. La reprise littérale, mot
pour mot, sur des pages entières, des majeurs contenues dans la décision
attaquée n’est à cet égard pas plus utile à l’appelante.
Au vu de ce qui suit, la Cour de céans renonce toutefois à
renvoyer son écriture à l’appelante conformément à l’art. 132 al. 1 et 2
CPC.
4. Sous un grief « lacunes de l’état de fait, l’appelant expose
plusieurs faits et demande le complément de l’état de fait de première
instance.
Il se justifie de compléter cet état de fait par les passages
invoqués de l’acte de vente, dûment allégués. S’agissant des plans
annexés au Registre foncier (pièce 3 du bordereau de la demande),
l’appelante n’en a pas allégué le contenu mais a allégué qu’ils étaient
illisibles, ce qu’ils sont en termes de surface. Cela dit, dès lors qu’ils sont
accessibles à tous, il s’agit de faits notoires et l’état de fait a été compété
afin que le plan de l’appartement, inscrit au Registre foncier, y figure
(CACI 20 janvier 2021/24 consid. 4.2 ; CACI 4 novembre 2016/595 consid.
3.2.1 ; JdT 2014 III 13 ; dans ce sens également : Colombini, Code de
procédure civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise, 2019,
ad art. 151 CPC ch. 2.5). Cela n’a cependant pas d’incidence sur le sort du
litige (cf. consid. 5.2.3 infra).
5. L’appelante estime que pour être tenue à garantie, il aurait
fallu qu’il y aie défaut, que l’intimée ignore celui-ci et qu’elle ne l’aie pas
accepté. Or aucune de ces conditions ne serait remplie.

- 27 -
5.1 Une prestation – chose vendue ou ouvrage – est défectueuse
lorsqu'elle diverge du contrat, ne possède pas les qualités promises ou les
qualités auxquelles le maître pouvait s'attendre d'après les règles de la
bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa p. 244 ; TF 4A_65/2012 du 21 mai
2012 consid. 12.3).
Selon la jurisprudence, l'indication du volume de la
construction à ériger ou de la surface du terrain vendu constitue une
qualité promise propre à engager la responsabilité de l'entrepreneur ou du
vendeur si la chose livrée n'a pas la contenance indiquée (TF
4A _227/2014 du 24 novembre 2014 consid. 3.1.1 ;
TF 4A_65/2012 précité consid. 12.3 ; TF C.416/1980 du 3 mars 1981
consid. 2c, in SJ 1981 518, et Gauch, Der Werkvertrag, 6e éd., 2019,
n. 1363 ; en matière de vente, cf. art. 219 CO et ATF 87 II 244 ; TF
4A_417/2007 du 14 février 2008 consid. 4 et 5, in RNRF 2009 243).
Les règles ordinaires d'interprétation s'appliquent pour
déterminer quelles qualités sont dues en vertu de la convention ou de la
promesse de l'entrepreneur (TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid.
12.3).
5.2 Au vu de ce qui précède, il s’impose de déterminer en premier
lieu ce que les parties voulaient lorsqu’elles ont conclu le contrat de vente.
5.2.1 En présence d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge
doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention
des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes
dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature
véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). La recherche de la volonté
réelle des parties est qualifiée d'interprétation subjective. Si la volonté
réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés intimes
divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements
selon la théorie de la confiance, en recherchant comment une déclaration
ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de
l'ensemble des circonstances (interprétation dite objective). D'après le

- 28 -
principe de la confiance, la volonté interne de s'engager du déclarant n'est
pas seule déterminante ; une obligation à sa charge peut découler de son
comportement, dont l'autre partie pouvait, de bonne foi, déduire une
volonté de s'engager. Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à
une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement,
même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 130 III 417
consid. 3.2 p. 424 et les arrêts cités ; également ATF 144 III 93 consid.
5.2.2 et 5.2.3 et les références citées). Pour procéder à l’interprétation
selon le principe de la confiance, il faut se fonder sur le contenu des
manifestations de volonté et sur les circonstances. Les circonstances
déterminantes à cet égard sont uniquement celles qui ont précédé ou
accompagné la manifestation de volonté, mais non pas les événements
postérieurs (ATF 144 III 93 consid. 5.2.3 ; ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 p. 67
et les arrêts cités).
5.2.2 Lorsqu'une partie au contrat manifeste sa volonté par
l'intermédiaire d'un représentant (art. 32 al. 1 CO), c'est la volonté
exprimée par le représentant qui est déterminante pour la conclusion du
contrat (art. 1 CO). Dès lors, l'interprétation de celui-ci quant à son
contenu (art. 18 al. 1 CO) se détermine en fonction de ce que voulait le
représentant. Les déclarations du représentant sont imputées au
représenté conformément à l'art. 32 al. 1 CO, le représentant engageant
également le représenté par ce qu'il savait ou devait savoir (ATF 140 III 86
consid. 4.1 et les références citées ; TF 4A_141/2018 du 4 septembre 2018
consid. 5.2 ; TF 5A_420/2013 du 23 janvier 2014 consid 4.3).
5.2.3 En l’espèce, les parties souhaitaient toutes deux, pour
l’appelante vendre le lot [...] de la PPE « [...]» immatriculé sous n° [...] et
relié à l’immeuble de base n° [...] à [...], pour l’intimée acquérir ledit lot.
S’agissant de la surface habitable de cet appartement, dont il
ne fait aucun doute qu’elle conditionnait le prix de vente finalement arrêté
entre les parties, le contrat de vente ne l’indique pas. L’appelante se
réfère à de multiples reprises sur ce point au passage du contrat de vente
mentionnant que « les surfaces énoncées au registre foncier font règle

- 29 -
entre les parties ». Or elle feint d’ignorer d’une part que l’extrait du
Registre foncier n’indiquait pas la surface de l’immeuble qu’elle souhaitait
vendre – ce qu’elle avait d’ailleurs elle-même allégué (all. 93) –, d’autre
part que dite surface n’était pas non plus calculable sur la base des plans
annexés à l’extrait du Registre foncier. En effet, les annotations au stylo
bleu qui ressortent de la pièce 3 produite par l’intimée ne ressortent pas
de l’extrait du Registre foncier produit par l’appelante (pièce 117). Au
demeurant, elles ne concernent que le lot [...], de sorte qu’il s’agit
manifestement d’une annotation de l’intimée. L’extrait, épuré de ces
annotations, produit par l’appelante, ne permet ainsi pas de calculer la
surface du bien. Cette référence au Registre foncier, dans le contrat de
vente, n’avait ainsi en l’occurrence aucun sens, ce que l’appelante ne
pouvait ignorer, étant propriétaire de l’immeuble depuis dix ans d’une
part, les plans figurant au Registre foncier constituant des faits notoires,
d’autre part. On ne saurait dès lors tirer de cet acte que l’intimée aurait
voulu acquérir, au prix négocié, un appartement non pas d’une surface
habitable intérieure de 110 m2, mais de 91 m2.
Sur ce point et en particulier faute d’indication dont on aurait
pu déduire quoi que ce soit dans le contrat de vente s’agissant de la
surface convenue de l’appartement, les circonstances précédant et
entourant la vente litigieuse doivent être prises en compte. L’appelante
avait en effet mandaté deux sociétés de courtage afin de vendre son bien.
Celles-ci, professionnelles de l’immobilier, ont, pour le compte de
l’appelante, notamment établi une plaquette de vente (P.________),
respectivement publié une annonce sur internet (E.________, représentée
par K.________). Or cette plaquette, à l’instar de l’annonce publiée sur
internet, indiquent, de manière limpide, à plusieurs reprises, dont en titre
en page 1 (« splendide loft de 110 m2 » ; pièce 107 produite par
l’appelante) que l’appartement a une « surface habitable » de 110 m2. Il
s’agit d’un élément particulièrement mis en avant. Une telle indication
émanant des représentants de l’appelante lui était imputable. Cela est
encore justifié par le fait que lors de la vente, non seulement l’intimée et
l’appelante étaient présentes, mais également les deux personnes
travaillant dans les régies mandatées par l’appelante. Or par leur présence

- 30 -
et leur silence, ces régies venaient corroborer les informations fournies de
manière claires en vue de la vente, soit que l’appartement avait une
surface habitable de 110 m2.
Cela dit, ce sont ces éléments et en particulier la plaquette de
P.________ qui ont conduit l’intimée à s’intéresser au bien, soit un
appartement de 110 m2, le visiter, négocier un prix pour un tel
appartement et finalement l’acquérir.
Les courtiers, ayant préparé ladite plaquette et publié
l’annonce, ont en outre chacun fait visiter l’appartement à l’intimée,
P.________ une fois avant la signature de l’acte de vente à terme du
18 novembre 2016 et celui d’E.________ à plusieurs reprises entre le
3 décembre 2016 et le 15 février 2017, date du transfert de propriété. Ils
ne lui ont alors pas indiqué que la surface mentionnée à plusieurs reprises
dans leur publicité, de 110 m2, ne serait pas exacte. Leur qualité de
professionnels de l’immobilier, selon l’intimée, confortait encore cette
dernière dans le fait que le bien auquel elle s’intéressait faisait bien 110
m2, comme annoncé initialement par eux. Ces professionnels ont ainsi par
leur attitude laissé croire à l’intimée qu’elle (et ses proches) visitait et
s’intéressait au bien mis à la vente, soit un appartement d’une surface
habitable de 110 m2. Comme exposé ci-dessus, ces courtiers, mandatés
par l’appelante, étaient en outre tous deux présents lors de la passation
de l’acte de vente et sont intervenus à plusieurs reprises à cette occasion.
Leur présence et leur silence, lors de la passation de l’acte de vente,
s’agissant de la surface qu’ils avaient chacun indiquée de manière
expresse dans leur plaquette, respectivement annonce, au nom de
l’appelante, venaient confirmer, à tout le moins corroborer la justesse de
ces informations fournies avant et en vue de la vente, qui avaient décidé
l’intimée à acquérir ledit appartement au prix convenu.
L’appelante ne pouvait ignorer – les indications figurant au
Registre foncier étant notamment notoires – que les surfaces de
l’appartement qu’elle souhaitait vendre n’étaient pas aisément vérifiables.
Elle pouvait quant à elle s’attendre à ce que l’intimée et ses proches se

- 31 -
fient aux données fournies par les professionnels qu’étaient les sociétés
courtières mandatées par elle. Ne pouvant ignorer les indications fournies
à l’intimée par ses représentants, elle a laissé faire et laissé croire à
l’intimée que l’appartement disposait bien d’une surface habitable de 110
m2.
Au vu de ces éléments, on doit en conclure que la volonté
réelle des parties divergeait sur la surface de l’immeuble objet de la vente,
l’appelante sachant et voulant vendre un immeuble d’une surface de
quelque 91 m2 – surface qu’elle déclarait, par 92 m2, chaque année aux
autorités fiscales – et l’intimée pensant et voulant acheter, pour le prix
convenu, un immeuble d’une surface habitable telle qu’annoncée de 110
m2. Aucun élément postérieur à la vente ne vient contredire cette
appréciation. Il convient donc de procéder à l’interprétation des volontés
selon le principe de la confiance. Au vu de ce principe et vu la plaquette et
l’annonce préparées par les représentants de l’appelante indiquant de
manière limpide, pour un prix de vente de 1’250'000 fr., une surface
habitable de 110 m2, vu le caractère clair et concordant de cette
informations contenue dans ces deux documents, vu l’absence
d’information corrective sur cette mesure lors des visites par les courtiers
de l’appelante, auteurs de la plaquette et de l’annonce, vu lors de la vente
la présence et le silence de ces courtiers de l’appelante sur ce point,
malgré leur intervention sur d’autres, vu le silence de l’appelante qui ne
pouvait ignorer les informations claires précédemment données par ses
représentants à l’intimée en termes de surface, la Cour de céans
considère que l’intimée était légitimée à comprendre que la vente
litigieuse, négociée pour un prix de 1'200'000 fr., portait sur un immeuble
d’une surface habitable de 110 m2. A cet égard il ne fait en effet aucun
doute pour la Cour – et on ne saurait le soutenir de bonne foi – qu’un bien
censé comporter une surface habitable de 110 m2 et mis à la vente pour
1’250'000 fr. serait négocié et vendu au même prix s’il s’avérait que dite
surface ne faisait en réalité que 91 m2, soit près de 20% de moins de
surface (cf. dans ce sens également rapport d’expertise B.________, pp. 4
et 5). L’appelante en le soutenant, respectivement en prétendant que la
surface habitable réelle n’importait pas pour l’intimée ou ses proches, fait

- 32 -
preuve de mauvaise foi. On peut en outre comprendre que si l’intimée n’a
à cet égard pas posé de questions, c’est parce que les indications fournies
sur ce point par les représentants de l’appelante dans la plaquette,
respectivement l’annonce, étaient limpides.
L’appelante se réfère à la réserve indiquée en dernière page
de la plaquette de P.________, tout en bas, selon laquelle « ce document
n’est pas contractuel et est uniquement fourni à titre strictement
informatif. Il ne peut pas être transmis à des tiers sans autorisation ». Une
telle clause apparaît de pur style. Elle ne saurait réduire à néant la valeur
des informations transmises aux acquéreurs potentiels, par des
professionnels de l’immobilier, qui plus est lorsque ceux-là n’en reçoivent
pas d’autres et sont confortés dans la véracité de ces informations par
l’attitude desdits professionnels et de leur mandante, en l’occurrence
l’appelante. Sur ce point encore, il ne fait pour la Cour pas de doute que
c’est sur la base des informations données en matière de surface – faute
d’autres éléments – par les représentants de l’appelante que l’intimée a
visité, négocié et s’est décidée à acheter, au prix convenu, l’appartement
litigieux, convaincue qu’elle acquérait un appartement d’une surface
habitable telle qu’indiquée par les représentants de l’appelante. On ne
saurait dans ces conditions dénier toute portée à des indications fournies
par des professionnels de l’immobilier, en vue d’une vente dépassant le
million, au seul motif qu’après avoir communiqué des informations très
précises, ils s’en libèreraient sans motif, qui plus est quand la suite des
négociations s’effectue sur la base desdites informations. On notera au
demeurant que le second courtier a publié une annonce indiquant
expressément une surface habitable de 110 m2, sans aucune réserve
quant au caractère purement informatif d’une telle mesure. Il était
également présent et est resté silencieux sur ce point, lors de
l’instrumentation de la vente. Sa présence lors de la vente démontre au
demeurant son rôle dans celle-ci. C’est dire que son annonce a également
décidé l’intimée à acheter au prix où elle l’a fait. Or, cette annonce est
opposable au représenté, soit à l’appelante.

- 33 -
La déclaration figurant dans le contrat de vente, selon laquelle
l’acquéreur déclare bien connaître l’état juridique et matériel actuel de
l’immeuble et au sujet duquel il ne formule aucune réserve est également
impropre à modifier l’appréciation qui précède. Celle-ci ne change rien au
fait que l’intimée pouvait être convaincue de bonne foi, au vu du
comportement de l’appelante et de ses représentants dans leur
information et leur attitude lors des visites et de la vente, que le bien objet
de la vente avait bien une surface habitable de 110 m2. Contrairement à
ce que soutient l’appelante, P.________, professionnelle de l’immobilier, qui
avait préparé la plaquette, n’était en outre pas un tiers étranger à la
transaction. Elle était sa représentante et ses actes, respectivement son
attitude, lui étaient imputables.
Au vu de cet élément il convient d’interpréter objectivement le
contrat de vente passé entre les parties en ce sens qu’il visait une vente
pour un prix de 1'200'000 fr. d’un appartement ayant une surface
habitable de 110 m2.
5.3 Au vu du contenu de l’accord des parties, tel qu’il résulte de
son interprétation selon le principe de la confiance (cf. consid. 5.2.3 supra)
et la jurisprudence exposée supra (cf. consid. 5.1), le fait que la surface
habitable réelle de l’appartement (91 m2) était clairement inférieure à
celle résultant de l’accord des parties (110 m2) est constitutif de défaut au
sens de l’art. 197 CO (dans ce sens également, en matière de contrat
d’entreprise, mais arrêt se référant aux règles en matière de vente : TF
4A_65/2012 précité consid. 12.4). Il découle en effet de cette
jurisprudence que l’immeuble était défectueux dans la mesure où il
divergeait sensiblement en termes de surface de celle convenue, à tout le
moins à laquelle l’intimée pouvait s’attendre d’après les règles de la
bonne foi. La différence de surface constatée est manifestement de nature
à diminuer la valeur objective de l’appartement ou son utilité prévue
puisqu’un acquéreur qui aurait connaissance de la surface habitable réelle
offrirait moins pour l’acquisition de ce bien que celui qui pense acquérir un
bien de 110 m2, l’expert B.________ ayant chiffré cette différence à
200'000 francs.

- 34 -
Pour le surplus, l’appréciation de l’autorité précédente que
l’intimée ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir vu le défaut avant la
vente, que la garantie n’était pour ce défaut pas exclue par la clause
d’exclusion de garantie prévue dans le contrat de vente vu la
dissimulation par l’appelante de ce défaut (art. 199 CO) et que l’intimée
ne saurait se voir reprocher d’avoir agi tardivement est en tous points
convaincante. En effet, si l’art. 200 al. 2 CO impose à l’acheteur
d’examiner la chose avec une attention suffisante pour s’apercevoir lui-
même des défauts, sous peine de libérer le vendeur de sa responsabilité
pour lesdits défauts, il ne saurait en l’espèce être reproché à l’intimée de
n’avoir pas soumis l’appartement litigieux à une expertise –
respectivement à solliciter les services d’un géomètre pour vérifier la
surface habitable annoncée de l’appartement –, dans la mesure où elle
n’avait aucune raison de douter de l’exactitude des informations claires
qui lui avaient été communiquées à ce sujet. La différence de surface
habitable constatée par l’expert ne pouvait au demeurant pas être perçue
par un acheteur dépourvu de compétences professionnelles particulières
en la matière. En outre, la clause d’exclusion de garantie, dérogeant à
l’art. 197 CO a été adoptée avec la réserve expresse de l’art. 199 CO,
selon lequel toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si
le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la
chose. Or, contrairement à ce qu’elle a prétendu en cours de procédure,
l’appelante savait que son appartement ne disposait pas d’une surface
habitable de 110 m2, dans la mesure, notamment, où elle déclarait, année
après année, au fisc une surface habitable de 92 m2. En omettant
sciemment de détromper l’intimée, à laquelle des informations
mensongères avaient été communiquées par ses soins, par l’intermédiaire
des courtiers, l’appelante avait agi en violation des règles de la bonne foi
(art. 3 al. 2 CO) et du principe de la confiance (art. 18 CO). Le
comportement dolosif de l’appelante rendait ainsi la clause d’exclusion de
garantie nulle et de nul effet s’agissant de ce défaut frauduleusement
dissimulé. Enfin, compte tenu de ces circonstances, l’appelante ne pouvait
pas se prévaloir de la tardiveté de l’avis des défauts (art. 203 CO), le

- 35 -
défaut caché ayant de surcroît été annoncé dans les 15 jours qui ont suivi
sa découverte, soit en temps utile.
Les griefs formés en appel sur ces questions ne sont dès lors
pas fondés.
S’agissant du fait qu’on ne saurait en outre reprocher à
l’intimée de n’avoir pas vu que la surface réelle de l’immeuble était
inférieure à la surface annoncée, on relèvera encore que les deux
courtiers, professionnels dans le domaine, ayant proposé le bien à la vente
ne l’ont pas non plus remarqué, dès lors qu’ils ont annoncé une surface
habitable de 110 m2 et ne sont jamais revenus sur cette mesure alors
même qu’ils ont visité l’appartement et ont assisté à la vente portant sur
ce bien. Il en va de même de la H.________ qui a visité le bien en 2010.
L’appelante a quant à elle maintenu durant toute la procédure avoir été
convaincue que l’appartement, qui lui a appartenu pendant 10 ans, avait
une surface habitable de 110 m2. A la suivre également on ne pouvait
donc se rendre compte qu’il ne faisait en réalité que 91 m2. L’appelante ne
saurait dès lors reprocher à l’intimée ou ses proches de ne pas s’être
rendu compte d’un élément qu’elle prétend elle-même avoir ignoré.
L’appelante invoque que la seule surface décisive est la surface pondérée
prenant en compte la surface notamment de la terrasse. Ce n’est pas
exact : ses deux représentants ont distingué les deux, indiquant
expressément d’une part la surface habitable, 110 m2, et d’autre part la
surface de terrasse, 22 m2. Or la surface habitable n’était que de 91 m2.
Dès lors que l’appelante savait en outre par ses représentants
qu’une surface habitable de 110 m2 avait été indiquée, clairement, à
l’intimée, il lui appartenait de signaler à cette dernière, conformément aux
règles de la bonne foi, que tel n’était pas le cas (ATF 131 III 145 consid.
8.1, JdT 2007 I 261 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 ; TF
4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3 ; ATF 66 II 132 consid. 6 ;
TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2).

- 36 -
On relèvera également que l’appelante a chaque année
pendant 10 ans déclaré aux autorités fiscales une surface de 92 m2 (pièce
29), tout en faisant préparer une plaquette mentionnant une surface
habitable de 110 m2. Son explication sur ce point que les surfaces « au
niveau fiscal » serait bien moindre que la surface pondérée calculées
conformément aux directives de l’USPI (cf. appel, ch. 216 ss) est vaine.
D’une part la surface litigieuse n’est pas une surface pondérée, mais une
surface habitable. D’autre part rien n’indique qu’elle ait été calculée selon
les directives de l’USPI. Ensuite, la surface litigieuse, à savoir la surface
habitable de l’appartement, ne contient pas de galetas ou de balcons (cf.
appel. 217), la référence à de tels éléments est ainsi dénuée de pertinence
sur ce point. Enfin l’expertise judiciaire a conclu à une surface habitable de
91 m2, preuve que la notion civile n’est pas très éloignée de la notion
fiscale qui calcule « d’un mur à l’autre » (appel, ch. 217). Les explications
fournies par l’appelante aux autorités fiscales sur le bien litigieux, année
après année, pouvaient lui être opposées et être prises en compte ici dans
l’admission du dol qui lui est imputé.
A cela s’ajoute encore que l’appelante a produit en justice, afin
d’appuyer ses dires sa déclaration d’impôt 2016 censée viser cet
immeuble. Or l’annexe 07 de dite déclaration a certes trait à un immeuble
dont la surface est de 110 m2. Il s’agit toutefois de l’immeuble parcelle n°
[...] de [...], alors que l’immeuble litigieux est immatriculé sous n°[...]. Il
s’agit en outre selon cette annexe du logement principal de l’appelante,
qu’elle pouvait donc difficilement confondre avec l’immeuble litigieux,
expressément indiqué comme n’étant pas un logement familial (cf. contrat
de vente p. 3). Dans ces circonstances, l’expertise de la H.________ n’est
d’aucune aide à l’appelante. Elle confirme uniquement que la différence
de surface n’était pas visible aisément, même pour un professionnel de la
branche qui avait examiné de près le bien. On ne saurait pour ce motif
encore reprocher aux acquéreurs annoncés du bien, et en particulier à
l’intimée, de ne pas s’être rendu compte que la surface du bien n’était pas
celle indiquée par les représentants de l’appelante.

- 37 -
5.4 L’appelante s’en prend aux conclusions de l’expertise
judiciaire s’agissant de la surface habitable de l’appartement, promu à
110 m2 par ses représentants, présents jusqu’à la séance de
l’instrumentation de la vente de l’objet. Son argumentation consiste, à
quelques phrases près, en une reprise servile, passages en gras compris,
de la critique formulée auprès de l’autorité de première instance dans son
courrier du 28 novembre 2019. L’appelante n’expose ainsi pas en quoi le
raisonnement de celle-ci serait infondé. Son argumentation est sur ce
point irrecevable. Elle est au demeurant infondée pour les motifs
convaincants invoqués par l’autorité précédente, à savoir notamment que
l’expert a déterminé la surface habitable de manière conforme aux
« Recommandations relatives au calcul des quotes-parts de propriété par
étages (PPE) dans le canton de Vaud », notamment en tenant compte de
la surface de construction intérieure et quand bien même il n’a pas pris en
considération la surface du galetas, laquelle aurait eu une incidence
négligeable sur la surface habitable à laquelle l’expert a abouti. Au vu de
ces éléments, la « surface habitable » de l’appartement – et non la surface
pondérée, nette etc. – telle qu’annoncée de manière expresse par les
représentants de l’appelante, par 110 m2, était en réalité de 91 m2. Le
grief est infondé.
5.5 L’appelante critique également la quotité admise à titre de
plus-value.
5.5.1 Aux termes de l’art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en
raison des défauts de la chose, l’acheteur a le choix de faire résilier la
vente en exerçant l’action rédhibitoire ou de réclamer par l’action en
réduction du prix une indemnité pour la moins-value.
Selon une jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la
réduction de prix, tant dans le contrat de vente (art. 205 CO) que dans le
contrat d'entreprise (art. 368 CO), doit s'effectuer selon la méthode
relative, c'est-à-dire que le rapport entre le prix réduit et le prix convenu
correspond au rapport entre la valeur objective de la chose avec défaut et
sa valeur objective sans défaut. Cette jurisprudence se fonde sur la

- 38 -
considération que le prix convenu peut être inférieur ou supérieur à la
valeur objective de la chose vendue et que, après la réduction du prix, il
devrait subsister le même rapport entre les prestations réciproques des
parties (ATF 111 II 162 consid. 3a et les arrêts cités ; TF 4A_619/2013 du
20 mai 2014 consid. 5.5).
5.5.2 L’appelante revient encore une fois sur le grief, amplement
soulevé, que la volonté des parties aurait été de conclure au prix de
1'200'000 fr. quelle que soit la surface réelle ; ce qui est faux, vu
l’interprétation à donner à leur accord, compte tenu des circonstances
l’entourant (cf. consid. 5.3 supra).
5.5.3 A l’encontre de la moins-value admise par les premiers juges à
hauteur de 200'000 fr., l’appelante leur reproche d’avoir considéré que
l’on ne se trouvait pas dans le cadre d’un objet de luxe pour lequel il
pouvait y avoir une « valeur d’amateur ». Comme le relèvent les premiers
juges, l’instruction n’a pas porté sur ce point, au motif déjà que cela n’a
pas été allégué. Aucune des trois estimations de l’appartement ne le
retient au demeurant et à raison : il s’agit d’un appartement d’environ 100
m2, qui comme nombre d’entre eux au bord du lac, sont proches de celui-
ci et avec vue sur le lac. Il ne s’agit ainsi pas d’un objet à ce point
exceptionnel, « rarissime » (appel, ch. 268), qu’il justifierait de ce fait
d’échapper à toute prédiction en matière de prix, encore moins de retenir
un prix de 10 à 15% supérieur à celui du marché. Au demeurant, que trois
régies aient pu estimer ce bien avec les données fournies par l’appelante
et le proposer à la vente à quelques 60'000 fr. de différence au fil des
années (1'190'000 fr. en 2010 [pièce 116] et 1'250'000 fr. en 2016 [pièce
107]) démontre que cet immeuble avait bien une valeur de marché et non
« d’amateur ». Que les prix puissent osciller dans certains cas n’empêche
au demeurant pas le tribunal saisi de cette question d’arrêter un prix et le
force encore moins à retenir un prix augmenté du maximal d’une
fourchette, en l’occurrence de la fourchette de fluctuation des prix de 10%
à 15%, évoquée par l’expert B.________ pour « des typologies rares ».

- 39 -
5.5.4 Cela dit, l’appelante invoque la méthode préconisée dans
l’arrêt 4A_65/2012 précité (cf. consid. 5.1 supra) et réclame qu’il soit
procédé à une réduction du prix proportionnellement à la prétendue
réduction de surface (appel, ch. 304), conformément à cette
jurisprudence. Or en appliquant la méthode invoquée par l’appelante
(reprise ci-dessus) et en tenant compte d’une réduction de surface de
17,27%, tel que retenu de manière non critiquable par l’expert judiciaire,
on obtient une moins-value de 207'240 fr. (1'200'000 x 17,27%). La
méthode voulue par l’appelante confirme la moins-value arrêtée à 200'000
fr. par l’autorité précédente. Le grief est infondé.
L’appelante se réfère en vain à l’estimation faite par la
H.________ en 2010, soit six ans avant la vente : cette régie s’est en effet
en particulier fondée sur le nombre de m2 habitables de l’appartement,
preuve encore que cet élément est l’un de ceux déterminants pour arrêter
un prix de vente pour l’appartement. En outre le prix alors articulé par
cette régie, par 1'160'000 fr., se fondait sur un appartement d’une surface
habitable annoncée de 110 m2 auquel s’ajoutaient 24 m2 de terrasse. En
se fondant sur la méthode préconisée par l’appelante, on retombe sur une
plus-value de l’ordre de celle retenue par l’autorité précédente. Même, en
tenant compte de la surface pondérée découlant de cette estimation, soit
122 m2, on parvient à un prix au mètre carré de 9’508 fr. Si l’on se fonde
comme le voudrait l’appelante sur cette estimation d’une page, on
constate que le prix, en partant des surfaces réelles aurait été de 979’324
fr. (9’508 fr. x 103 m2) en 2010. Cela renforce encore la justesse du calcul
de l’autorité précédente, l’appréciation de la H.________ portant en outre à
l’époque sur un appartement moins ancien que lors de la vente litigieuse,
six ans plus tard.
6. L’appelante conteste devoir rembourser à l’intimée l’entier des
frais d’expertise et d’avocats avant procès engagés par l’intimée, tels
qu’arrêtés par l’expert. Elle estime que l’autorité précédente aurait dû
procéder à la même répartition pour les frais avant procès que pour les
frais du procès, à savoir un tiers pour l’intimée et deux tiers pour

- 40 -
l’appelante. Seule au maximum cette dernière part pourrait lui être
imputée. Elle conclut toutefois néanmoins au rejet de l’entier des
prétentions de la demande et en particulier à la suppression totale du ch.
II la condamnant à payer les frais d’expertise et d’avocat avant procès.
6.1 De manière générale, la personne dont la responsabilité
contractuelle est engagée peut être amenée à indemniser son
cocontractant pour les frais d'expertise privée que celui-ci a encourus, à
condition que ces frais soient en rapport avec l'événement dommageable.
L'expertise doit être nécessaire et son coût mesuré (Sutter, Die
Geltendmachung der Kosten für private Expertise im Zivilprozess, ZZZ
2005, p. 397 ss, spéc. pp. 400 et 403 ; Keller, Haftpflicht im Privatrecht,
vol. I, 6e éd. 2002, p. 71 ; cf. ATF 117 II 101 consid. 6b ; TF
4A_121/2011 du 17 mai 2011 consid. 3.3).
Selon l’art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le
contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Cette
disposition répartit le fardeau de la preuve et détermine sur cette base qui
doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve. Elle est
considérée comme le principe de base de la répartition du fardeau de la
preuve en droit privé. Celui qui fait valoir une prétention doit établir les
faits dont dépend la naissance du droit. En revanche, celui qui invoque la
perte d'un droit ou qui conteste sa naissance ou son applicabilité a le
fardeau de la preuve des faits destructeurs ou dirimants. Il sied cependant
d'observer qu'il s'agit là d'une règle générale (« Grundregel ») qui, d'une
part, peut être renversée par des règles légales concernant le fardeau de
la preuve et qui, d'autre part, doit être concrétisée dans le cas d'espèce
(ATF 139 III 13 consid. 3.1.3.1).
6.2 Conformément aux règles précitées, il appartenait à l’intimée
qui réclamait la réparation de son dommage, constitué par des frais avant
procès, d’établir d’une part leur quotité et d’autre part que ces frais
étaient en rapport de causalité naturelle et adéquate avec une violation
contractuelle ou un acte illicite de l’appelante.

- 41 -
En l’occurrence, l’intimée a invoqué des frais d’expertise
judiciaires avant procès et des frais d’avocats avant procès. Ceux-ci ont
été arrêtés par voie d’expertise judiciaire, à un montant respectivement
de 3'510 fr. et de 11'414 fr. 65. L’intimée a elle-même imputé de telles
dépenses au fait que l’appelante lui aurait promis faussement et même
caché « ces qualités de l’immeuble convoité » (all. 72). Or, en l’espèce,
seul un des défauts invoqués par l’intimée a été admis (la surface
habitable), tandis que l’autre défaut (la vue) a été écarté par l’autorité
précédente. Dans la mesure toutefois où il y a lieu de se replacer au
moment où ces frais étaient allégués et les défauts non encore établis
avec certitude par l’expertise, il convient d’admettre une allocation
proportionnelle, en équité (cf. p. ex. CACI 21 mai 2019/304 consid. 7 ;
CACI 18 décembre 2017/590 consid. 8). Puisque le gain du procès sur le
fond porte en définitive sur 200'000 fr., alors que les prétentions de
l’intimée s’élevaient à 418'824 fr. 50, il se justifie de lui allouer, à titre de
dommage supplémentaire subi en raison des frais d’avocat et d’expertise
engagés avant et hors procès, un montant correspondant à la moitié de
l’indemnité à laquelle elle a conclu, soit de réduire de moitié le montant
alloué sous ch. II du dispositif du jugement entrepris.
Partant, l’appel doit être partiellement admis sur ce point et le
chiffre II du jugement entrepris réformé en ce sens que l’appelante
versera à l’intimée un montant de 7'462 fr. 30 au titre d’indemnité pour
les frais encourus avant procès, avec intérêts à 5% l’an dès le 17
novembre 2017.
7. En définitive, l’appel doit être très partiellement admis et le ch.
II de son dispositif réformé dans le sens de ce qui précède (cf. consid. 6.2
supra).
L’intimée concluait à la condamnation de l’appelante à lui
payer un montant total de 420'024 fr. 50. Elle a obtenu un montant total
de 214'924 fr. 65 par le jugement entrepris, soit un peu plus de 50%,
montant ramené à 207'462 fr. 35 par le présent arrêt, soit un peu moins

- 42 -
de 50%. Cela ne justifie pas que les frais et dépens de première instance
soient répartis autrement qu’ils l’ont été.
S’agissant des frais de deuxième instance. L’appelante,
condamnée en première instance à payer à l’intimée 214'924 fr. 65, reste
astreinte à lui verser un montant de 207'462 fr. 35. Elle perd ainsi à
hauteur de 96% de ses conclusions. Les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 3'150 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), doivent par conséquent être
mis à la charge de l’appelante, qui succombe dans une très large mesure
(art. 106 al. 1 CPC).
L’appelante ne peut pas prétendre à des dépens pour la partie
de l’appel qui a été rejetée. L’intimée n’a pas non plus droit à des dépens
pour cette partie de l’appel, n’ayant pas été invitée à se déterminer sur
celle-ci. S’agissant des prétentions résiduelles, vu leur sort (cf. consid. 6.2
supra), il se justifie de compenser les dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. Le jugement est réformé au ch. II de son dispositif, comme il
suit :
II. dit que la défenderesse doit immédiat paiement à la
demanderesse de la somme de 7'462 fr. 30 (sept mille quatre
cent soixante-deux francs et trente centimes), avec intérêts à
5% l’an dès le 17 novembre 2017 ;
Le jugement est maintenu pour le surplus.

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III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'150 fr.
(trois mille cent cinquante francs), sont mis à la charge de
l’appelante T.________.
IV. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Philippe Richard (pour T.________),
- Me Daniel Guignard (pour A.I.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur

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litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :