vd_gerichte · XC11.012607 · 2013-01-31 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC11.012607-122110
66
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 31 janvier 2013
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Creux et Mme Kühnlein
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 18 al. 1, 112, 261 al. 2 let. a, 266c, 271 al. 3 let. a CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par D.________, à
Blonay, bailleur, contre le jugement rendu le 9 janvier 2012 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l'appelant d’avec A.ET B.S.________, à
Blonay, locataires, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par jugement du 9 janvier 2012, dont la motivation a été
envoyée le 11 octobre 2012 pour notification, le Tribunal des baux du
canton de Vaud a déclaré inefficace la résiliation signifiée le 20 décembre
2010 par D.________ à A.et B.S.________ du bail de l'appartement sis [...], à
Blonay, avec effet au 1er avril 2011 (I), constaté la nullité de la notification
de nouvelles prétentions adressée le 14 janvier 2011 par le bailleur aux
locataires (II), dit qu'en conséquence les locataires conservaient l'usage
des places de parc en tant qu'elles faisaient partie du bail conclu le 22
octobre 2004 (III), ordonné au bailleur de même qu'à ses ayants-droit de
laisser aux locataires un libre accès à pied et en véhicule à la cour de
l'immeuble où se situent les places de parc objet du bail (IV), rendu le
jugement sans frais judiciaires ni dépens (V) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont considéré que le bailleur s'était
engagé à reprendre le bail des locataires, qu'il ne pouvait en conséquence
résilier celui-ci de façon anticipée en application de l'art. 261 al. 2 lettre a
CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220) et que cette résiliation
extraordinaire ne pouvait être convertie en congé ordinaire.
B. D.________ a interjeté appel le 12 novembre 2012 contre ce
jugement en concluant avec dépens à sa modification en ce sens que la
résiliation du 20 décembre 2010 est valable pour le 1er avril 2012, la cause
étant renvoyée aux premiers juges pour qu'ils statuent sur l'éventuelle
prolongation de bail.
Les intimés A.et B.S.________ n'ont pas été invités à se
déterminer.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
Par contrat de bail à loyer du 20 octobre 2004, L.________ a
remis en location aux intimés A.et B.S.________ un appartement de 4,5
pièces au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...], à Blonay. Conclu pour
durer initialement du 15 février 2005 au 1er avril 2006, le contrat prévoyait
un renouvellement tacite d'année en année, sauf avis donné et reçu au
moins quatre mois avant la prochaine échéance. Le loyer, payable
d'avance, a été fixé à 2'500 fr. par mois, plus 240 fr. d'acompte de
chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires.
Le contrat prévoyait en outre, par un ajout manuscrit
remplaçant la mention dactylographiée et biffée "Moitié du garage" la
mise à la disposition à titre gratuit et à bien plaire pour les locataires des
places de parc extérieures dans la cour. L.________ a expliqué que son
intention en rédigeant cet ajout, était d'inclure les places de parc en cause
dans l'objet du bail, sans pour autant qu'une rémunération séparée ne soit
stipulée, son idée étant que le loyer des places de parc soit compris dans
le montant du loyer de l'appartement.
Le 9 février 2007, L.________ a déposé auprès de la Municipalité
de Blonay deux demandes d'autorisation d'aliénation portant sur les deux
appartements formant l'immeuble en cause, dont celui des intimés. La
Municipalité de Blonay a émis des préavis favorables le 19 février 2007.
Par décisions du 1er mars 2007, le Service de l'économie, du
logement et du tourisme (ci-après : SELT) a délivré l'autorisation de vente
sans l'assortir de conditions pour l'autre appartement de 5,5 pièces en
duplex de l'immeuble en cause. Il a constaté que l'appartement litigieux
n'entrait pas dans une catégorie "à pénurie" et que les intimés
conserveraient leur logement puisque le bail en cours était repris par
l'acquéreur. Il a en conséquence également délivré l'autorisation de vente
pour cet appartement sans l'assortir de conditions.

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F.________ a acquis l'immeuble en cause le 11 juin 2007.
Les intimés allèguent avoir été informés par F.________ au
début du mois d'avril 2009 de son intention de mettre en vente
l'immeuble. Par courrier du 14 mai 2009, ils lui ont fait part de leur
surprise d'avoir découvert sur un site d'annonces que l'entier de
l'immeuble était proposé à la vente, sans mentionner que l'appartement
litigieux n'était pas disponible en raison de leur bail.
Le 15 mai 2009, les intimés se sont adressés au SELT et ont
sollicité de ce service que la vente de l'appartement en cause soit soumise
à autorisation.
Par décision du 20 mai 2009, le SELT a constaté que la vente
de l'immeuble en cause n'était pas soumise à autorisation, pour le motif
que la situation avait changé depuis les décisions du 1er mars 2007, l'autre
appartement étant occupé personnellement par le propriétaire.
Les intimés ont recouru le 22 juin 2009 contre cette décision
auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-
après : CDAP).
Le 14 septembre 2009, l'appelant D.________ et F.________ ont
signé devant notaire un acte de vente à terme et droit d'emption portant
sur l'immeuble en cause. Cet acte stipule notamment ce qui suit :
"(…) L'acquéreur reprendra, avec effet au jour de la signature de la réquisition de
transfert, à l'entière libération du vendeur, les droits et obligations découlant du
bail actuellement existant sur l'appartement du rez-de-chaussée, se réservant
de le modifier, de le résilier ou de le continuer en respectant les délais légaux et
conventionnels, ainsi que toutes mesures destinées à la protection des
locataires (…)"
Par arrêt du 11 novembre 2010, la CDAP a rejeté le recours
des intimés. Elle a en particulier considéré que l'opération initiée par l'acte
notarié du 14 septembre 2009 n'était pas destinée à contourner la loi. Elle

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s'est fondée notamment sur le fait que l'appelant s'était engagé à
reprendre le bail en cause, ce qui justifiait que l'aliénation ne soit pas
soumise à autorisation.
L'appelant a été inscrit comme propriétaire de l'immeuble en
cause au registre foncier le 17 décembre 2010.
Par formules officielles du 20 décembre 2010, adressées
séparément à chacun des intimés, l'appelant a résilié le bail litigieux avec
effet au 1er avril 2011. L'appelant n'a pas motivé le congé; toutefois la
lettre d'accompagnement, rédigée par le conseil de l'appelant, comporte
le libellé suivant :
"(…)
Je regrette d'avoir à vous notifier votre congé la veille de Noël, mais la loi ne
laisse pas le choix à votre propriétaire.
(…)"
Invité par les intimés à motiver le congé, l'appelant a invoqué,
le 14 janvier 2011, le besoin urgent au sens de l'art. 271 al. 3 let. a CO et
fait valoir la nécessité pour ses filles de quinze et dix-huit ans d'avoir une
chambre à elle pour l'exercice de son droit de visite, l'aînée ayant au
surplus besoin d'un appartement pour effectuer ses études à Lausanne, le
fait que sa compagne avait deux enfants en bas âge de cinq et sept ans, le
besoin de place pour deux pianos à queue et un orgue d'église, ainsi que
sa volonté d'installer dans l'immeuble en cause son cabinet médical.
Le 18 janvier 2011, les intimés ont contesté ce congé devant la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de la
Riviera-Pays d'Enhaut (ci-après : la Commission de conciliation) en
concluant, à son annulation, subsidiairement à une prolongation de bail de
quatre ans, soit jusqu'au 1er avril 2016 et, en tout état de cause, à ce que
la résiliation prenne effet au plus tôt le 1er avril 2012.

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Par courrier du 14 janvier 2011, l'appelant a en outre mis un
terme à la mise à disposition à bien plaire des places de parc dans la cour,
ceci avec effet au 1er février 2011.
Les intimés ont saisi le 27 janvier 2011 la Commission de
conciliation d'une requête complémentaire tendant à la constatation de la
nullité de la notification de nouvelles prétentions tendant à la suppression
de la mise à leur disposition des places de parc, dite notification étant
abusive. Ils ont également conclu à ce qu'ils puissent continuer à utiliser
ces places de parc, interdiction étant faite à l'appelant, à ses proches et
aux maîtres d'état mandatés par lui de stationner leurs véhicules devant
l'entrée de la cour et ordre étant donné à l'appelant d'enlever la caméra et
tout autre instrument de surveillance.
Les parties n'ayant pas trouvé un accord à l'audience de la
Commission de conciliation du 23 février 2011, celle-ci à constaté l'échec
de la conciliation et délivré le 2 mars 2011 une autorisation de procéder
aux intimés.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 17 mars 2011,
le Président du Tribunal des baux a, sur requête des intimés, ordonné à
l'appelant de retirer immédiatement la caméra qu'il avait installée sur le
rebord de l'une de ses fenêtres.
A.et B.S.________ ont ouvert action le 31 mars 2011 devant le
Tribunal des baux et ont conclu, avec dépens, principalement, à
l'annulation du congé du 20 décembre 2010, subsidiairement à une
prolongation de bail d'une durée de quatre ans, soit jusqu'au 1er avril
2016. En tout état de cause, les intimés ont conclu à ce que la résiliation
litigieuse prenne effet au 1er avril 2012, à la constatation de la nullité de la
notification de nouvelles prétentions supprimant l'usage des places de
parc extérieures, dite notification étant abusive, à ce qu'il soit constaté
qu'ils peuvent utiliser ces places de parc, à ce qu'interdiction soit faite à
l'appelant, à ses proches et aux maîtres d'état mandatés par lui de

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stationner leurs véhicules devant la cour et à ce qu'interdiction soit faite à
l'appelant d'installer une caméra ou tout autre instrument de surveillance.
Dans sa réponse du 19 mai 2011, l'appelant a conclu, avec
dépens, au rejet de ces conclusions et, reconventionnellement à ce qu'il
soit constaté que la résiliation de bail est valable pour le 1er avril 2012.
Sous n° 101 de ses allégués, il a déclaré admettre que la résiliation en
cause ne prenne effet qu'au 1er avril 2012.
A l'audience du 17 octobre 2011, l'appelant a retiré l'allégué n°
101 susmentionné et modifié sa conclusion reconventionnelle en ce sens
qu'il est constaté que la résiliation de bail litigieuse est valable pour le 1er
avril 2011. Les intimés ont conclu au rejet de cette conclusion
reconventionnelle.
A l'audience de reprise du 19 décembre 2011, le tribunal a
procédé à une inspection de l'immeuble en cause.
En d roit :
1. L'art. 308 al. 1 let a CPC (Code de procédure civile du 19
décembre 2008; RS 272) ouvre la voie de l'appel contre les décisions
finales dans la mesure où, pour les affaires patrimoniales, la valeur
litigieuse est d'au moins 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC.
Pour déterminer la valeur litigieuse d'une contestation de
congé, il convient selon le droit fédéral de prendre en compte le loyer de
la période minimum pendant laquelle le contrat subsisterait si la résiliation
n'était pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un
nouveau congé peut être donné, étant précisé que cette durée ne saurait
être inférieure à la période de protection de trois ans pendant laquelle
l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011

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III 83; TF 4A_634/2009 du 23 mars 2010 c. 1.1; SJ 2011 I 17 c. 1a; ATF 119
II 147 c. 1, JT 1994 I 205).
En l'espèce, compte tenu d'un loyer mensuel de 2'500 fr, la
valeur litigieuse de première instance, calculée selon les principes ci-
dessus, dépasse 10'000 francs, de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
Pour le surplus, déposé en temps utile par une personne qui y
a intérêt, l'appel est recevable à la forme.
2. Saisie d'un appel, l'autorité de deuxième instance dispose d'un
plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté, 2011, n. 1 ad art. 310
CPC, p. 1249). Elle examine librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils
concernent les faits ou le droit. En particulier, elle revoit les faits avec une
cognition pleine et entière et contrôle librement l'appréciation des preuves
et les constatations de fait de la décision de première instance (Hohl,
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité
d'appel applique en outre le droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs
invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance. Son
pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435;
Spühler, Basler Kommentar, 2010, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489).
3. a) L’appelant soutient que le congé litigieux est valable. Pour
lui, il ne fait aucun doute qu’il a initialement résilié le contrat de bail de
ses locataires de manière ordinaire en appliquant par erreur le délai légal
de congé de l’art. 266c CO au lieu du délai contractuel de quatre mois.
Constatant son erreur, il a admis avoir pensé que ce congé ordinaire ne
pouvait avoir d’effet que pour le prochain terme contractuel, soit le 1er
avril 2012, en application de l’art. 266a al. 2 CO. Retirer le congé ordinaire
pour introduire un congé extraordinaire n’était pas possible, car l'on se
trouvait en présence d'une déclaration de volonté unilatérale irrévocable.
Le Tribunal des baux a ainsi, selon l'appelant, fait une fausse application

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du droit en n’examinant pas si la première manifestation de volonté du
bailleur respectait les règles légales ou non.
Il sied ainsi d’examiner si le congé signifié aux intimés est un
congé ordinaire, comme le soutient l’appelant.
b/aa) L'art. 261 CO prévoit que si, après la conclusion du
contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le
cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à
l'acquéreur avec la propriété de la chose (al. 1). Le nouveau propriétaire
peut cependant, pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le
bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il
fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés
(al. 2 let. a). Ce besoin urgent des locaux fait obstacle aux motifs
d’annulation du congé tirés de l’art. 271a al. 1er lettres d et e CO (art.
271a al. 3 lettre a CO). En revanche, le congé ordinaire donné suite à la
vente n’y fait pas obstacle, dès lors que l’art. 271a al. 3 let. d CO ne vise
que le congé extraordinaire de l’art. 261 CO. (Lachat, Le bail à loyer, 2008,
p. 689).
Le privilège de résiliation anticipée de l'art. 261 al. 2 CO pour
le prochain terme légal, en l'occurrence celui de l'art. 266c CO, se périme
dès la prochaine échéance de résiliation possible : à défaut de résiliation
pour la première échéance possible, l'acquéreur est présumé de façon
irréfragable avoir renoncé à exercer son droit de résiliation anticipée
(Lachat, Commentaire romand, 2e éd., 2012, n. 6 ad art. 261 CO, p. 1772;
Marchand, Droit du bail à loyer Commentaire pratique, Bohnet/Montini éd.,
2010, n. 29 ad art. 261 CO, p. 510). Il conservera néanmoins la possibilité
d’invoquer son besoin personnel urgent des locaux dans le cadre d’un
congé ordinaire (Lachat, Le bail à loyer , p. 689).
L'acquéreur peut renoncer à exercer ce privilège en
s'engageant à reprendre le bail intégralement dans le cadre du contrat de
vente de l'immeuble. Il s'agit d'une stipulation pour autrui parfaite (art.
112 CO) au bénéfice du preneur de bail, qui peut exiger de l'acquéreur

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qu'il respecte le contrat jusqu'à son échéance. Le locataire peut ainsi se
prévaloir de cet engagement pour faire échec à la résiliation et le vendeur
pour faire échec à une action en dommages-intérêts fondée sur l'art. 261
al. 3 CO (Lachat, Commentaire romand, n. 5 ad art. 261 CO, p. 1772; Le
bail à loyer, p. 693; Marchand, op. cit., n. 30 ad art. 261 CO; p. 510,
Roncoroni, Die Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf den
Mietvertrag, Mietrechtpraxis [MP] 4/05 p. 216; Higi, Zürcher Kommentar,
1994, n. 16 ad art. 261-261a CO, p. 627; Wyttenbach, Zur Auswirkung der
Spaltungstheorie auf die Ansprüche des Mieters [Art. 261 OR], MP 1/11 p.
8). Un tel engagement révèle clairement l'intention de l'acquéreur
d'assumer la continuation du bail (TF 9 février 1988 in Droit du bail N°
1/1989 – MP 1988 p. 41).
bb) Alors que la résiliation ordinaire du bail à loyer résulte de
la liberté contractuelle et n’implique pas nécessairement une motivation,
les circonstances particulières justifiant que l’un des cocontractants
anticipe la fin du bail doivent être mentionnées dans la lettre ou sur le
formulaire de résiliation du bail. Le destinataire doit à tout le moins
comprendre que l’expéditeur du congé n’entend pas attendre le terme
contractuel ou légal (Lachat, La motivation de la résiliation de bail, in
Cahiers du bail [CdB] 3/08 p. 65 et 67).
cc) Celui qui résilie un contrat exerce un droit formateur. En
prévoyant la faculté de donner congé, l'ordre juridique permet à un seul
des cocontractants de modifier unilatéralement, par sa seule
manifestation de volonté, la situation juridique de l'autre partie (ATF 133
III 360 c. 8.1.1, résumé in SJ 1007 I 482). L'exercice du droit formateur, en
raison de ses effets pour le cocontractant, doit reposer sur une
manifestation de volonté claire et dépourvue d'incertitudes. Ainsi, il a été
jugé que l'exercice d'un droit formateur doit être univoque, sans condition
et revêtir un caractère irrévocable (ATF 133 III 360 précité; ATF 128 III 129
c. 2a, JT 2003 I 10).
S’il y a lieu à interprétation du congé, celle-ci se fait selon le
principe de la confiance (Barbey, Protection contre les congés concernant

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les baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, n. 282, p. 199). Le
juge doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude
pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l’ensemble des
circonstances. Le principe de la confiance permet d’imputer à une partie le
sens objectif de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à
sa volonté intime (ATF 129 III 702 c. 2.4, JT 2004 I 535; ATF 126 III 59 c.
5b; ATF 129 III 118 c. 2.5; ATF 127 III 279 c. et références citées). En
matière de droit du travail, lorsque la lettre de résiliation ne précise pas la
date à laquelle elle déploiera ses effets ou le fait de manière peu claire, le
principe de la confiance doit conduire à admettre que le congé prendra
ses effets au prochain terme ordinaire du contrat (Arbeitsgericht der Stadt
Bern, 7 juin 1994, in Jahrbuch des schweizerises Arbetsrechts [JAR] 1997
p. 100 ss, c. 6 pp. 103 ss). Cependant, les circonstances déterminantes
sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté, à
l’exception des événements postérieurs (ATF 133 III 61 c. 2.2.1); ceux-ci
ne peuvent pas être pris en considération dans le cadre du principe de la
confiance (ATF 132 III 626 c. 3.1, JT 2007 I 423). Par contre, l'existence
d'un motif de résiliation s'apprécie au moment de la déclaration de résilier.
C'est ainsi la situation réelle qui prévaut, quand bien même elle n'est
établie que postérieurement à la résiliation (CACI 23 avril 2012/180 et
références citées).
dd) Pour assurer la sécurité du droit et protéger le
cocontractant contre une situation juridique incertaine, la notion de droit
formateur exclut en principe la possibilité d'une conversion (ATF 123 III
124 c. 3d, JT 1998 I 295). Si le locataire reçoit un congé qu'il doit
interpréter, selon le principe de la confiance, comme une résiliation
anticipée fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO, il n'a pas à compter avec
l'éventualité que le juge transforme le congé qui a été donné en un congé
tel qu'il n'a pas été donné. Le Tribunal fédéral a considéré que lorsqu’il a
été compris par le locataire que le congé était fondé sur l’art. 261 al. 2 let
a CO, celui-ci est naturellement amené à faire valoir que les conditions
d'application de cette disposition ne sont pas réunies et, par voie de
conséquence, que le congé est inefficace. Il n'a pas à envisager un autre
congé que celui qui lui a été donné, c'est-à-dire un congé ordinaire qui

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implique pour lui d'autres moyens de défense (une éventuelle annulation
du congé sur la base des art. 271 et 271a CO, ainsi, subsidiairement,
qu'une prolongation du bail selon les art. 272 ss CO). La conversion a pour
but de remplacer ce qui a été dit (et qui n'est pas valable) par ce qui a été
voulu (et qui est valable); elle n'a pas pour objet de rectifier l'erreur d'un
cocontractant au détriment de l'autre, en modifiant ainsi les fondements
juridiques du litige. Le Tribunal fédéral ajoute que le législateur a adopté
une disposition spéciale, l'art. 266a al. 2 CO, pour le cas où celui qui donne
congé s'est trompé sur le délai ou le terme de congé. Dans ce cas de
figure, le congé mal donné produit ses effets au prochain terme possible.
Cette règle tend exclusivement à corriger une erreur de date, et non pas
une résiliation viciée dans ses conditions de fond. L'existence même de
cette règle spéciale montre qu'un report des effets du congé n'est possible
que dans le cas d'une erreur sur la date d'échéance (ATF 135 III 441 et
références citées).
c) En l'espèce, la résiliation du 20 décembre 2010 et sa lettre
d'accompagnement n'indiquent pas expressément la nature du congé. On
ne saurait à cet égard se fier aux mentions de la formule officielle se
référant aux dispositions légales relatives à la résiliation ordinaire, car il
n'existe pas dans le Canton de Vaud de formule officielle spécifique pour
les résiliations anticipées, l'utilisation de la formule étant au demeurant
sans incidence sur l'interprétation de la résiliation. En ce qui concerne le
contexte de la résiliation, il y a lieu de relever que celle-ci est intervenue
trois jours après que l'appelant fut devenu propriétaire et que les intimés,
qui avaient contesté devant la CDAP ce transfert de propriété et s'étaient
vu opposer le fait que leur bail était repris par l'appelant, pouvaient de
bonne foi considérer qu'il y avait un risque non négligeable que l'appelant
souhaite acquérir l'immeuble à des fins personnelles et que leur bail soit
résilié pour ce motif. Le besoin urgent invoqué par l'appelant dans son
courrier de motivation du congé ne permet pas de considérer que celui-ci
était de nature ordinaire. D'une part, le terme indiqué est celui de la
résiliation anticipée. D'autre part l'appelant invoque l'usage personnel au
sens de l'art. 261 al. 2 let. a CO en se prévalant de l'art. 271 al. 3 let. a
CO, qui comme on l'a vu, concerne exclusivement les résiliations

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anticipées. Enfin, la presque simultanéité entre l’acquisition de l’immeuble
et la résiliation du bail ne fait que confirmer le caractère extraordinaire de
la résiliation. En effet, la rapidité avec laquelle l’appelant a résilié le bail
des intimés ne peut trouver explication que dans la crainte de ce dernier
de voir son droit de résiliation anticipée périmé dès lors qu’une résiliation
ordinaire pour le terme contractuel du 1er avril 2012 aurait pu intervenir
jusqu’au 30 novembre 2011. C'est aussi comme cela que l'on comprend la
lettre d'accompagnement du conseil de l'appelant regrettant "d'avoir à
(…) notifier [le] congé la veille de Noël" Ainsi, par une interprétation
objective, la résiliation du 20 décembre 2010 ne peut être comprise que
comme une résiliation extraordinaire en application de l’art. 261 al. 2 let a
CO.
L’appelant allègue que les intimés avaient compris qu’il
s’agissait d’un congé ordinaire qui ne respectait toutefois pas le délai de
préavis de quatre mois prévu dans le contrat. Il se prévaut à cet égard de
l’argumentation développée par les intimés à l’appui de leur demande du
31 mars 2011 déposée devant le Tribunal des baux. Pour l’appelant, si les
intimés ont compris que le congé ne pouvait prendre effet que le 1er avril
2012, cela prouve qu’ils l’ont considéré comme un congé ordinaire.
Cependant, lors de l’audience du 17 octobre 2011, lorsque l’appelant a
exposé que le congé était une résiliation extraordinaire donnée en
application de l’art. 261 al. 2 lettre a CO, pour le terme légal et dans le
respect du préavis légal de trois mois de l’art. 266c CO, qu'il a retiré
l’allégué 101 selon lequel il admettait que la résiliation ne pouvait prendre
effet que pour le 1er avril 2012 et qu'il a modifié sa conclusion
reconventionnelle en ce sens que la résiliation est valable pour le 1er avril
2011, les intimés n’ont pas remis en cause cette qualification du congé qui
concorde avec l’appréciation faite par la Cour de céans ci-dessus. Au
demeurant, Il y a lieu de relever que le fait de plaider en première
instance l’existence d’une résiliation extraordinaire à forme de l’art. 261
al. 2 let. a CO, puis de soutenir le contraire en appel en reprochant aux
premiers juges de ne pas avoir écarté le motif invoqué pour examiner s’il
en existait un autre est un procédé manifestement contraire à la bonne foi

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et qui n’a pas à être protégé (art. 2 CC [Code civil suisse du 10 décembre
1907; RS 210]).
L'appel doit être rejeté sur ce point.
4. L'appelant ne fait pas valoir un moyen subsidiaire selon lequel
le congé donnée en application de l'art. 261 al. 2 CO serait efficace. Quoi
qu'il en soit, le raisonnement des premier juges à cet égard ne prête pas le
flanc à la critique. Dans l'acte de vente notarié du 14 septembre 2009,
l'appelant s'est engagé vis-à-vis des intimés à reprendre le bail en cours. Il
s'agit d'une stipulation pour autrui parfaite au bénéfice des intimés qui
peuvent exiger de l'appelant qu'il respecte le bail jusqu'à son échéance
contractuelle. Cet engagement est opposable à l'appelant et le congé
donné pour le 1er avril 2011 est inefficace.
5. En conclusion, l'appel doit être rejeté en application de l'art.
312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
Vu le rejet de l'appel, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés 1'986 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010
des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]) doivent être mis à la charge de
l'appelant (art. 106 al. 1 CPC).
Les intimés n'ayant pas été invités à se déterminer, il n'y a pas
lieu de leur allouer des dépens de deuxième instance.

- 15 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'986 fr.
(mille neuf cent huitante-six francs), sont mis la charge de
l'appelant D.________.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 31 janvier 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :

- 16 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Pierre Mathyer (pour D.________),
- Me Nicole Wiebach (pour A.et B.S.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
Le greffier :