vd_gerichte · XC08.031989 · 2009-11-30 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
663/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 15 décembre 2010
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Creux et Krieger
Greffier : M. Greuter
*****
Art. 271a al. 3 let. a CO; 14 aLTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par A.C.________ et B.C.________, tous
deux à Lausanne, défendeurs, contre le jugement rendu le 30 novembre
2009 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les recourants d'avec
B.________, à Lausanne, et J.________, à Vandoeuvres (GE), demandeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
803

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En fait :
A. Par jugement du 30 novembre 2009, dont les considérants ont
été notifiés le 31 mai 2010 au représentant des défendeurs A.C.________ et
B.C.________, le Tribunal des baux a dit que la résiliation de bail notifiée le
13 février 2008 aux défendeurs, avec effet au 30 septembre 2008, relative
à la villa de 6,5 pièces sise [...], à Lausanne, est valable (I), dit qu'une
seule et unique prolongation de bail est accordée aux défendeurs au 30
juin 2011 (II), donné ordre aux défendeurs de quitter et libérer de tous
objets mobiliers la villa susmentionnée le 30 juin 2011 au plus tard (III),
rendu le jugement sans frais ni dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par
les pièces du dossier (art. 452 CPC-VD [Code de procédure civile vaudois
du 14 décembre 1966; RSV 270.11]):
a) Le 19 juin 1996, B.________ – né le 26 septembre 1937 – et
P.________, en qualité de bailleurs, représentés par Q.________ SA, d'une
part, et A.C.________ et B.C.________, en qualité de locataires, d'autre part,
ont conclu un contrat de bail portant sur une villa sise [...], à Lausanne.
Le bail a commencé le 15 juillet 1996 pour se terminer le 1er
octobre 1997. Il se renouvellait aux mêmes conditions pour une année et
ainsi de suite d'année en année, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre
des parties donné et reçu par lettre chargée au moins trois mois à l'avance
pour la prochaine échéance.
Le loyer mensuel net a été fixé à 3'400 fr., acompte de
chauffage et d'eau chaude par 200 fr. en sus.
b) Par lettre signature du 18 juin 2004, Q.________ SA a remis
aux locataires un formulaire officiel de résiliation du contrat de bail à
loyer, daté du même jour, pour le 1er octobre 2004. Q.________ SA

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expliquait que l'une des propriétaires, qui habitait Berne, souhaitait
revenir sur Lausanne et occuper l'objet du bail pour son propre usage.
Le 22 juin 2004, A.C.________ et B.C.________ ont déposé une
requête en annulation de congé, subsidiairement en prolongation de bail,
auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer (ci-
après: la Commission).
Par courrier du 30 août 2007, Q.________ SA, a annulé la
résiliation du bail à loyer.
Le 10 septembre 2007, la Commission a pris acte de la
convention intervenue entre les parties et a classé la cause sans autre
suite ni frais.
c) Q.________ a adressé aux locataires une notification de
résiliation de bail, établie le 13 février 2008, pour le 30 septembre 2008.
Par lettre recommandée du 29 février 2008, A.C.________ et
B.C.________ ont déposé une requête en annulation de congé,
subsidiairement en prolongation de bail, auprès de la Commission. Ils ont
également demandé que le motif de la résiliation leur soit indiqué.
d) Dans une étude de faisabilité établie le 25 avril 2008 par
l'architecte F.________, qui a été mandaté par B.________ et P.________ pour
la construction de nouveaux immeubles sur la parcelle sur laquelle est sise
la villa faisant l'objet du présent litige, figure ce qui suit:
"[…]
SPB (PPE)
Villa A: N°A1 – Appartement avec jardin =
92.00 m2
N°A2 – Duplex + terrasse […] = 197.50 m2
Total villa A = 289.50 m2
Villa B: N°B1 – Appartement avec jardin =
95.00 m2
N°B2 – Duplex + terrasse […] = 181.00 m2

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Total villa A = 276.00 m2
Total SPB de location = 528.80
m2
SPB (location)
Villa A: N°A1 – Appartement avec jardin =
92.00 m2
N°A2 – Duplex avec terrasse =
179.50 m2
Total villa A = 271.50 m2
Villa B: N°B1 – Appartement avec jardin =
95.00 m2
N°B2 – Duplex avec terrasse =
162.30 m2
Total villa A = 257.30 m2
Total SPB de location = 528.80
m2
[…]
2. Produits (variante vente)
A 92 m2
A2 197.50 m2
B1 95 m2
B2 181 m2
A vendre: 565.50 m2 (PPE)
Prix moyen est: 8’000 Frs/m2 =
4'524'000.—
7 garages à Frs. 40'000.—
280'000.—
4'804'000.—
3. Produits (variante location)
Logements:528.80 m2 X 320 Frs/m2 = 169'216.—
Garages: 7 places x 280 Frs x 12 = 23'520.—
Revenu locatif 192'736.— à 5 %
3'854'720.—
[…]"

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e) Faisant suite à la requête du 29 février 2008, la Commission
a tenu une audience de conciliation le 20 août 2008. Par décision du 17
septembre 2008, elle a annulé le congé notifié le 13 février 2008.
f) Par requête adressée au Tribunal des baux le 16 octobre
2008, les demandeurs B.________ et P.________ ont pris les conclusions
suivantes:
"I. La résiliation de bail notifiée à A.C.________ et B.C.________ le
13 février 2008 pour le 30 septembre 2008 est valable.
II. Il n'est accordé aucune prolongation de bail aux intimés.
III. Ordre est donné à A.C.________ et B.C.________ de quitter les
locaux qu'ils occupent dans la villa sise [...] à [...] Lausanne et
de libérer lesdits locaux de tous objets mobiliers leur
appartenant d'ici au 30 septembre 2008, subsidiairement d'ici
la date que justice dira".
Le même jour, le conseil mandaté par les demandeurs a
adressé le courrier suivant à la Commission:
"[…]
Le 29 février 2008, votre Autorité a été saisie par les locataire (sic!)
occupant cet immeuble, A.C.________ et B.C.________, d'une requête
tendant à l'annulation du congé qui leur a notifié par la gérance
Q.________ SA le 13 février 2008 en raison d'un projet de
construction de deux villas résidentielles, après démolition du
bâtiment existant, rendant la poursuite des rapports de bail
impossible, subsidiairement à la prolongation du contrat.
[…]
Une audience de conciliation a eu lieu le 20 août 2008. Après une
brève suspension, votre Autorité a décidé, à huis clos, d'annuler le
congé en application de l'article 271a al. 1 lettre e ch. 2 CO. Le
procès-verbal de la décision porte la date du 17 septembre 2008.
Par requête de ce jour, dont vous trouverez ci-joint copie, mes
mandants ouvrent action devant le Tribunal des baux pour faire
constater la validité du congé litigieux. Ils prennent une conclusion
III.- tendant à l'évacuation des locataires au terme du contrat qui n'a
pas été soumise à la Commission de conciliation.
Aussi, pour se conformer à la jurisprudence qui exige que toutes les
conclusions prises devant le Tribunal des baux aient fait
préalablement l'objet d'une procédure de conciliation, P.________ et
B.________ se voient contraints de saisir à nouveau la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer de Lausanne en requérant
qu'il lui plaise tenter la conciliation et, le cas échéant, statuer sur la
conclusion suivante:
“Ordre est donné à A.C.________ et B.C.________ de quitter les locaux
qu'ils occupent dans la villa sise [...] à [...] Lausanne et de libérer

- 6 -
lesdits locaux de tous objets mobiliers leur appartenant d'ici au
30 septembre 2008, subsidiairement d'ici à la date que justice dira.”
[…]"
La conciliation tentée par-devant la Commission, lors d'une
audience du 21 janvier 2009, s'agissant de la conclusion évoquée dans le
courrier précité, a échoué.
g) Dans un courrier du 23 décembre 2008, la fiduciaire des
défendeurs A.C.________ et B.C.________ attestait que le revenu imposable
de ces derniers pour l'année fiscale 2007 était de 213'500 fr., revenu
déterminant de 95'300 francs, et qu'ils n'avaient pas de fortune
imposable. A titre provisoire, elle indiquait que ses clients avaient, pour
l'année fiscale 2008, un revenu imposable de 184'000 francs, un revenu
déterminant de 80'000 fr. et une fortune imposable de zéro.
h) La demanderesse P.________, représentée par le demandeur
B.________, ainsi que celui-ci ont déposé, le 9 avril 2009, une demande de
permis de construire, signée également par l'architecte F.________, auteur
des plans.
Les plans ont été soumis à l'enquête publique du 29 mai au 29
juin 2009.
i) Le 2 juillet 2009, le Registre foncier a publié une mutation
de propriétaire, concernant la villa objet du litige, J.________ succédant à la
demanderesse P.________.
j) Par décision du 29 juillet 2009, la municipalité de Lausanne
a autorisé – pour deux ans dès cette date – le projet qui a été soumis par
demande de permis de construire du 9 avril 2009. Cette décision
mentionnait en tant que propriétaires B.________ et J.________ et indiquait
sous la rubrique "Nature des travaux" ce qui suit: "Démolition du bâtiment
ECA [...], construction de 2 villas, panneaux solaires en toiture, abri PCi,
aménagement de 6 places de parc extérieures, pompes à chaleur avec
sondes géothermiques, aménagements extérieurs".

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k) Le 14 septembre 2009, les demandeurs informaient le
tribunal de première instance que P.________ avait vendu sa part de
copropriété à J.________.
Par avis du 5 octobre 2009, le Président du Tribunal des baux a
prononcé que J.________ prenait la place de la demanderesse P.________,
conformément à l'art. 64 CPC-VD, dans le procès pendant devant cette
instance et a déclaré P.________ hors de cause.
l) Lors de l'audience du 9 novembre 2009, le Tribunal des baux
a entendu les parties ainsi que deux témoins, savoir Z.________, employée
de la régie mandatée par les demandeurs pour la gérance de la villa, et
l'architecte F.________.
Devant l'autorité de première instance, les demandeurs ont en
substance allégué qu'ils avaient résilié le bail des défendeurs en vue de
démolir la maison louée afin d'ériger sur la parcelle concernée deux villas
résidentielles comprenant chacune deux appartements. Lors de l'audience
du 9 novembre 2009, le demandeur a précisé que, compte tenu de son
âge, il avait l'intention de quitter la villa qu'il habitait alors, car celle-ci
était trop grande et comportait quatre niveaux, pour emménager dans un
des appartements à construire, plus petit et situé au rez-de-chaussée. Il a
encore ajouté que le duplex au-dessus de l'appartement dans lequel il
entendait emménager serait occupé par l'un de ses fils, qui résidait à
l'étranger.
Le témoin Z.________ a confirmé les allégations des
demandeurs. Le témoin F.________ a expliqué que, s'il était techniquement
possible de construire les deux nouveaux bâtiments l'un après l'autre, cela
serait beaucoup plus coûteux et poserait d'importantes difficultés
techniques. Il a confirmé que le demandeur lui avait indiqué que les
appartements n'étaient pas destinés à être vendus, mais à être occupés
par des membres de sa famille. Le témoin F.________ a encore précisé que,
jusqu'à la date de l'audience devant l'autorité de première instance, les

- 8 -
demandeurs avaient investi un montant de l'ordre de 130'000 à 140'000
fr. à titre d'honoraires et frais d'architecte et de géomètre.
Le tribunal de première instance a notamment retenu que le
défendeur B.C.________ est [...] et disposait d'un atelier qui ne se trouvait
pas dans la villa faisant l'objet du litige, que la défenderesse A.C.________
était [...] au CHUV et que l'enfant de ces derniers fréquentait le Gymnase
[...], à Lausanne. En ce qui concerne le demandeur, le tribunal a retenu
qu'il disposait d'un logement. Quant à la demanderesse J.________, elle
exerçait l'activité de mère au foyer et son mari travaillait à Genève.
En droit, le tribunal a considéré que la demanderesse n'avait
pas établi qu'elle aurait eu l'intention de venir habiter à Lausanne. Aucune
circonstance ne permettait non plus de retenir que les trois enfants du
demandeur auraient eu l'intention de venir habiter dans l'un des
appartements à construire. Le tribunal a, en revanche, retenu que les
demandeurs avaient établi que leur projet de construction de deux
nouveaux immeubles était concret, sérieux et actuel et que le demandeur
avait l'intention d'occuper lui-même un des appartements à construire.
Compte tenu de son grand âge, le demandeur avait un intérêt manifeste à
pouvoir réaliser au plus vite son projet immobilier. En outre, on ne saurait
exiger de lui qu'il renonce à ce projet qui lui permettrait d'emménager
dans un appartement plus petit, situé de plein-pied, d'autant plus que le
projet était déjà bien avancé. Le tribunal, estimant que les défendeurs
n'avaient pu apporter d'indices lui permettant de se convaincre que le
motif invoqué par les demandeurs serait un prétexte pour se débarrasser
d'eux, a retenu que le congé litigieux était valable en application de l'art.
271a al. 3 let. a CO, le besoin personnel et urgent d'un seul copropriétaire
étant suffisant pour satisfaire les conditions de cette disposition, lorsque
l'immeuble est la propriété de plusieurs personnes.

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B. Par acte de recours du 7 juin 2010, A.C.________ et B.C.________
ont pris, avec suite de dépens, les conclusions suivantes:
"I.- Le recours est admis.
Principalement
Il.- Les chiffres I, Il et II du jugement rendu le 30 novembre 2009
par le Tribunal des baux sont réformés comme suit:
"I.- La résiliation de bail notifiée le 13 février 2008 aux
défendeurs A.C.________ et B.C.________, avec effet au
30 septembre 2008, relative à la villa de 6,5 pièces
sise [...], à Lausanne, est annulée.
Il.- Supprimé.
III.- Supprimé."
Subsidiairement au chiffre Il
III.- Le jugement rendu le 30 novembre 2009 par le Tribunal des
baux est annulé.
Subsidiairement au chiffre III
IV.- Les chiffres Il et III du jugement rendu le 30 novembre 2009
par le Tribunal des baux sont réformés comme suit:
"Il. Le bail des défendeurs A.C.________ et B.C.________ est
prolongé jusqu'au 30 septembre 2012.
III. Supprimé.""
Dans leur mémoire du 20 août 2010, les recourants ont
confirmé leurs conclusions, sous réserve de la conclusion II tendant à
l'annulation du jugement, qui a été retirée. Ils ont produit cinq pièces.
Par mémoire du 29 octobre 2010, les intimés B.________ et
J.________ ont conclu au rejet du recours, avec suite de dépens.
En d roit :
1. a) Conformément à l'art. 405 al. 1 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008; RS 272), les anciennes voies de recours
demeurent applicables, le dispositif du jugement attaqué ayant été
communiqué avant le 31 décembre 2010.

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b) Le recours dirigé contre un jugement du Tribunal des baux
est recevable, tant en réforme (art. 451 ch. 2 CPC-VD par renvoi de l'art.
13 aLTB [loi vaudoise du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux;
ROLV 1981 p. 425]) qu'en nullité (art. 444 et 445 CPC-VD).
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement du Tribunal
des baux ou de son président, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD par renvoi de l'art. 13
aLTB). Elle peut donc corriger les constatations de fait du premier juge.
2. Les conclusions, uniquement en réforme, du recourant sont
recevables (art. 452 al. 1 CPC-VD).
Comme déjà indiqué, dans le cadre du recours en réforme, la
Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452
al. 2 CPC-VD par renvoi de l'art. 13 aLTB). Les parties ne peuvent toutefois
articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier
et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une
instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1 ter
CPC-VD). La Chambre des recours développe donc son raisonnement
juridique sur la base de l'état de fait du jugement, après en avoir vérifié la
conformité aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant,
corrigé ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, les constatations de fait des premiers juges sont
conformes aux pièces du dossier et aux autres preuves administrées.
L'état de fait du jugement a été complété sur la base du dossier de
première instance.
3. Dans un premier moyen, les recourants contestent que
l'exception du besoin urgent pour le bailleur ou ses proches soit réalisée et
soutiennent qu'en réalité, le congé litigieux est un congé de représailles.

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a) Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271
al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de
l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une
distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 lI 31).
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit,
utilisation d'une institution juridique contrairement à son but,
disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans
ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à
cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du
congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2
al. 2 CC (ATF 120 II 105). Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a encore
précisé que le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à
aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement
chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un
prétexte. En revanche, le congé signifié pour l'échéance en vue de vendre
un objet dans de meilleures conditions ou d'obtenir d'un nouveau locataire
un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale,
constituer un abus de droit. Il en va de même du congé notifié en vue de
la réalisation de vastes travaux d'assainissement lorsque le maintien du
locataire dans les locaux est susceptible d'entraîner des retards ou des
complications dans l'exécution des travaux (TF 4A_414/2009 du 9
décembre 2009; cf. aussi ATF 135 III 112 c. 4.1; ATF 120 lI 31 c. 4a; ATF
120 II 105 c. 3).
S'agissant plus particulièrement du congé donné par le
bailleur, il est annulable lorsqu'il est donné notamment dans les trois ans à
compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure
judiciaire au sujet du bail (art. 271a al. 1 let. e CO; Conod, Droit du bail à
loyer, Commentaire pratique, n. 10 ad art. 271 CO). Cette disposition n'est
pas applicable lorsque le congé est donné en raison du besoin urgent que
le bailleur peut avoir d'utiliser lui-même les locaux (art. 271a al. 3 let. a
CO).
Le besoin doit être sérieux et il ne doit pas s'agir d'un prétexte
pour se débarrasser du locataire. Le besoin doit également être concret et

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actuel (ATF 118 Il 50, JT 1993 I 290; ATF 99 Il 50, JT 1973 I 645; Lachat, Le
bail à loyer [ci-après: Lachat], pp. 777 s.; Tercier/Favre/Bugnon, Les
contrats spéciaux, 4e éd., n. 2487, p. 360). L'urgence doit être non
seulement temporelle – elle doit exister au moment de la résiliation (Higi,
Zürcher Kommentar, 4e éd., n. 196 ad art. 271a CO) –, mais également
matérielle et les motifs invoqués doivent objectivement être d'une
certaine importance. Lorsque le bailleur doit procéder à des
transformations pour pouvoir disposer des locaux, le besoin n'est urgent
qu'une fois les autorisations administratives accordées ou dès que le
bailleur peut rendre vraisemblable qu'il a un projet sérieux de démolition
ou de transformation de son immeuble pour y habiter (ATF 118 II 50;
Lachat, op. cit., p. 778; MRA 2007 p. 53; Higi, op. cit., n. 198 ad art. 271
CO). Le bailleur ne saurait au surplus se prévaloir d'un besoin personnel en
raison de circonstances déjà réalisées lors de la conclusion du contrat (ATF
118 lI 50 c. 4). Quoi qu'il en soit, le caractère abusif ou non de la résiliation
s'apprécie selon les circonstances qui existent à ce moment-là, soit au
moment où l'auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat;
en d'autres termes, le motif du congé doit exister au jour de la résiliation
(TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008 c. 2.1; TF 4A_322/2007 du 22 novembre
2007 c. 5; Conod, op. cit., n. 31 ad art. 271 CO;Tercier/Favre/Bugnon, n.
2702, p. 397). Le but constitutionnel visant à encourager l'accès à la
propriété doit également être pris en considération (même arrêt). Il n'y a
donc pas lieu de rendre impossible la résiliation du bail, ni imposer au
bailleur une longue attente avant de récupérer son bien.
b) Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art.
271 al. 2 CO); l'interprétation du congé se fait selon le principe de la
confiance (Barbey, Protection contre les congés concernant les baux
d'habitation et de locaux commerciaux, n. 282, p. 199). Même non
motivée, une résiliation est valable. Sa motivation peut intervenir
ultérieurement, devant l'autorité de conciliation, voire devant le juge
(Conod, op. cit., n. 17 ad art. 271 CO), étant précisé que, s'il tarde à
donner la motivation du congé, le bailleur doit expliquer son retard et que
les motifs de ce retard pèseront, avec d'autres indices, sur la décision
d'annuler ou non la résiliation (cf. TF, publié in Mietrechtspraxis 1993 p. 28

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c. 4; Lachat, La motivation de la résiliation du bail, Cahier du bail 3/2008,
pp. 65 ss [ci-après: Lachat, Cahier], spéc. p. 69 et les références citées;
Weber, Basler Kommentar, 4e éd., n. 32 ad art. 271-271a CO). Le bailleur
est lié par les motifs qu'il a donnés, même s'il pourra en cours de
procédure les compléter ou les expliciter (Conod, op. cit., n. 26 ad art. 271
CO; Lachat, op. cit., pp. 733 s.; CREC I 20 novembre 2008/535). Il n'est pas
tenu d'emblée d'être exhaustif; il peut initialement se contenter
d'indications générales et les préciser ultérieurement. Un bailleur ne peut,
en tous les cas, invoquer initialement un premier motif, puis
ultérieurement un second, puisqu'il reste lié par le motif initial à l'appui du
congé et ne saurait changer "son fusil d'épaule" en cours de procédure
(Lachat, Cahier, op. cit., pp. 70 s. et p. 74). Ce dernier auteur est
particulièrement strict quant à la motivation et au moment où celle-ci doit
être donnée (ibidem, pp. 68 s.).
Le bailleur doit contribuer loyalement à la manifestation de la
vérité en fournissant tous les éléments (SJ 2006 p. 34). Le bailleur doit
prouver la réalité des motifs qu'il invoque, s'ils sont contestés. Un congé
dont les motifs ne sont pas prouvés équivaut à un congé non motivé, voire
à un congé mensonger (cf. Lachat, op. cit., pp. 732 s. et les références
citées; Higi, op. cit., nn. 55 ss ad art. 271 CO; cf. Conod, op. cit., n. 25 ad
art. 271 CO).
c) En l'espèce, il est établi que le congé a été donné durant la
période de trois ans de l'article 271a al. 1 let. e CO. Il est donc présumé
abusif. Le tribunal de première instance a toutefois retenu qu'il existait un
besoin urgent pour le bailleur au sens de l'art. 271a al. 3 let. a CO. Les
recourants soutiennent que ce n'est qu'à l'audience de jugement du 9
novembre 2009 qu'ils auraient appris la volonté de l'intimé d'occuper
personnellement l'un des appartements de l'une des deux villas à
construire. Les intimés contestent ne l'avoir indiqué qu'à l'audience
susmentionnée.
Il ressort de l'état de fait que la notification de la résiliation de
bail intervenue le 13 février 2008 n'était pas motivée et que les recourants

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en ont requis la motivation par courrier du 29 février 2008. On ne trouve
cependant aucune trace au dossier d'un motif donné à la suite de ce
courrier. Aucun motif de résiliation ne ressort non plus du procès-verbal du
17 septembre 2008 de la Commission de conciliation annulant la
résiliation litigieuse et l'on ignore si une partie des motifs a été
communiquée lors de l'audience de conciliation du 20 août 2008.
Un motif de résiliation a été énoncé pour la première fois dans
la requête du 16 octobre 2008 adressée au Tribunal des baux par les
intimés ainsi que dans le courrier du même jour du conseil des intimés
adressé à la Commission de conciliation. Les intimés y expliquaient avoir
notifié une résiliation de bail aux recourants "en raison d'un projet de
construction de deux villas résidentielles, après démolition du bâtiment
existant, rendant la poursuite des rapports de bail impossible,
subsidiairement la prolongation du contrat". Bien que les intimés aient fait
référence à l'art. 271a al. 3 let. a CO – allégué 32 de la requête, soumis à
l'appréciation uniquement –, aucun allégué ne fait explicitement mention à
un besoin personnel ni ne démontrerait que tel serait le cas et pour qui.
Dans leur requête, les intimés ne donnent aucune indication quant à leur
intention ou à celle de l'un d'eux d'occuper une partie des immeubles à
construire; or, ces éléments doivent être apportés et prouvés par le
bailleur (art. 8 CC) et doivent exister au moment de la résiliation (cf. c. 3a
ci-dessus et Higi, op. cit., n. 196 ad art. 271a CO). Quant aux deux
variantes traitées dans le projet de faisabilité – produit à l'appui de la
requête – (vente ou location des appartements), ils ne démontrent en tout
cas pas que les intimés avaient l'intention d'invoquer un besoin urgent et
personnel. Au contraire, les deux variantes suggéraient plutôt une volonté
de laisser ouverte toutes les possibilités d'occupation des deux immeubles
à construire, ce qui n'est en général pas la voie suivie par celui qui veut
occuper son immeuble.
Certes, la volonté pour l'un des intimés d'occuper
personnellement l'un des nouveaux bâtiments a été confirmée par les
témoins entendus par le tribunal de première instance (témoins Z.________
et F.________, jugement, pp. 7 s.). L'audition a toutefois eu lieu pendant

- 15 -
l'instruction précédant la clôture des débats, soit lors de l'audience de
jugement du 9 novembre 2009. En outre, il serait incompréhensible
qu'après avoir élaboré un projet aussi poussé et aussi complet – les
intimés avaient déjà investi des sommes importantes dans l'élaboration du
projet de construction, avaient fait une partie des démarches
administratives jusqu'à obtenir le permis de construire et répondaient à
plusieurs conditions pour justifier la résiliation –, les intimés – représentés
par un mandataire professionnel – aient simplement omis ou traité aussi
légèrement la question du motif tiré du besoin urgent. Le besoin personnel
et urgent n'étant apparu qu'à un stade très avancé de la procédure, ce
motif ne remplit pas les réquisits légaux et jurisprudentiels pour satisfaire
aux conditions de l'art. 271a al. 3 let. a CO, les intimés n'ayant au
demeurant pas justifié les raisons du retard à l'invoquer. En tout état de
cause, le doute quant au motif du congé implique que celui-ci doit être
interprété selon le principe de la confiance. Compte tenu du
comportement des intimés, rien ne s'oppose à retenir l'interprétation des
recourants, lesquels soutiennent que le congé litigieux était en fait un
congé-rénovation préventif, suivi d'un second congé pour besoin propre
(mémoire, pp. 16 ss). Or, un congé-rénovation préventif ne peut être
signifié tant que les locataires bénéficient d'une période de protection, ce
qui est justement le cas dans la présente cause.
Le cas d'espèce se différencie ainsi sur un point essentiel de
celui jugé par les juges lucernois (MRA 2007 p. 53), où les bailleurs
avaient, préalablement à la procédure de demande de permis de
construire, orienté de manière circonstanciée les locataires sur leur projet
de transformer leur immeuble pour pouvoir le récupérer à leur usage pour
des motifs reconnus sérieux et fait état de l'avancement de leur projet
devant la Commission de conciliation. On ne trouve rien de tel en
l'occurrence.
En définitive, le moyen ici examiné doit être admis et la
résiliation du bail annulée. Il n'y a dès lors pas lieu d'examiner les autres
moyens soulevés dans le recours.

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4. Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis. Le
jugement entrepris doit être réformé en ce sens que la résiliation notifiée
aux recourants est annulée et que la prolongation du bail et l'ordre de
quitter et de libérer la villa de tous objets mobiliers sont supprimés. Il est
confirmé pour le surplus.
Les frais de deuxième instance, par 2'360 fr., sont mis à la
charge des recourants, solidairement entre eux (art. 232 al. 1 aTFJC [Tarif
vaudois du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; ROLV
1984 p. 458]).
Obtenant gain de cause, les recourants, solidairement entre
eux, ont droit à des dépens de deuxième instance (art. 92 CPC-VD), qu'il
se justifie d'arrêter au montant de 4'860 fr. à la charge des intimés,
solidairement entre eux.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. Le jugement est réformé aux chiffres I, II et III de son dispositif
comme il suit:
I.- La résiliation de bail notifiée le 13 février 2008 aux
défendeurs B.C.________ et A.C.________, avec effet au 30
septembre 2008, relative à la villa de 6,5 pièces sise [...], à
Lausanne, est annulée.
II.- et III.- Supprimés.
Il est confirmé pour le surplus.

- 17 -
III. Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 2'360 fr. (deux mille trois cent
soixante francs).
IV. Les intimés B.________ et J.________, solidairement entre eux,
doivent verser aux recourants B.C.________ et A.C.________,
solidairement entre eux, la somme de 4'860 fr. (quatre mille
huit cent soixante francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 15 décembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me César Montalto (pour A.C.________ et B.C.________),
- Me Benoît Bovay (pour B.________ et J.________),
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

- 18 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi fédérale du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
Le greffier :