vd_gerichte · JI14.023937 · 2015-12-01 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
JI14.023937-151656
649
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 1er décembre 2015
__________________
Composition : M. COLOMBINI, président
MM. Krieger et Stoudmann, juges
Greffière : Mme Choukroun
*****
Art. 412, 413 al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par F.________, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 11 mai 2015 par la Présidente
du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la cause
divisant l’appelante d’avec J.________, à [...], demanderesse, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 11 mai 2015, dont les motifs ont été
communiqués aux parties le 26 août 2015, la Présidente du Tribunal civil
de l’arrondissement de l’Est vaudois a partiellement admis la demande du
12 juin 2014 déposée par J.________ (I), dit que F.________ est la débitrice
de J.________ et lui doit immédiat paiement de la somme de 11'664 fr.,
avec intérêt à 5% l’an dès le 28 septembre 2013 (II), levé l’opposition
formée au commandement de payer notifié le 27 septembre 2013 à
concurrence du montant alloué sous chiffre II, dans la poursuite n° [...] de
l’Office de Lavaux-Oron (II bis), arrêté les frais judiciaires à 2'950 fr. à la
charge de F.________ (III), dit que F.________ est la débitrice de J.________ et
lui doit immédiat paiement de la somme de 2'680 fr., à titre de
remboursement des avances de frais effectuées par celle-ci (IV), dit que
F.________ est la débitrice de J.________ et lui doit immédiatement paiement
de la somme de 1'500 fr., à titre de dépens (V) et rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (VI).
En droit, le premier juge a constaté que les parties étaient
liées par un contrat de courtage, F.________ ayant donné mandat à
J.________ de trouver un acquéreur pour un appartement sis à [...]. Fondé
sur les déclarations de l’acquéreur dudit appartement et sur les pièces du
dossier, le premier juge a considéré que J.________ avait agi comme
courtier indicateur, qu’elle avait été plus réactive que F.________ et qu’elle
avait donné l’impulsion à l’acheteur d’acquérir le bien. Le premier juge a
conclu que le contrat de vente avait ainsi été signé grâce au travail de
J.________ qui pouvait dès lors prétendre au paiement d’une commission.
B. Par acte du 28 septembre 2015, F.________ a déposé un appel
auprès de la Cour d’appel civile contre ce jugement. Elle a conclu, avec
suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens qu’elle n’est pas la
débitrice de J.________ et ne lui doit pas paiement de la somme de 11'664
fr., plus intérêts à 5% dès le 28 septembre 2013, l’opposition au

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commandement de payer, poursuite n° [...] de l’Office de Lavaux-Oron,
étant maintenue, dite poursuite étant pour le surplus radiée.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. J.________ est une société anonyme qui a son siège à [...]. Son
but consiste en la gérance d’immeubles, la promotion, le courtage, l’achat,
la vente et les investissements dans le domaine immobilier, les assurances
et les activités s’y rapportant.
F.________ est une société à responsabilité limitée qui a son
siège à [...]. Son but consiste en l’exécution de toutes opérations de
courtage en matière immobilière ainsi que tous mandats d’expertise et
d’évaluation d’immeubles.
2. Le 13 septembre 2012, F.________ a conclu un contrat de
courtage avec S.________, propriétaire d’un appartement sis route [...] à
[...].
Comme cela est l’usage dans la profession, F.________ a
transmis à des confrères sur la place de [...] – notamment à J.________ –
des mandats visant la vente de l’appartement susmentionné.
3. Le 21 février 2013, J.________, par l’intermédiaire de l’une de
ses employées, X.________, a transmis à W.________, employé de F.________,
le courriel suivant :
« […]. Pour faire suite à votre message ainsi qu’à la visite de
l’appartement sis route [...] à [...] j’aimerais que vous me fassiez parvenir
les éléments suivants : […]. Par ailleurs je vous confirme que pour le cas
où nous trouverions un acquéreur la commission de 3% + TVA se
répartirait 50/50 entre J.________ et F.________. Nous avions parlé d’une

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éventuelle vente à travers une tierce agence de notre réseau. Seriez-vous
dans ce cas prêt à partager la commission à raison de 1/3 par agence ?
(1/3 J.________, 1/3 F.________, 1/3 la tierce agence du réseau). ».
Par courriel du 22 février 2013, F.________ a confirmé avoir
donné mandat à J.________, afin de trouver un acquéreur pour
l’appartement, ainsi que pour la commission en ces termes :
« […]. Voici comme convenu les divers documents. […]. Le prix est fixé à
CHF 760'000.- + CHF 30'000.- pour la place de parc, en cas de vente par
vos soins la commission de 3% se répartit à 50/50 et si une tierce agence
de votre réseau conclut alors nous divisions (sic) effectivement à raison de
1% pour l’agence tierce, 1% J.________ et 1% F.________ […]. ».
4. Dans le courant de la semaine du 1er avril 2013, A.N.________ a
pris contact téléphoniquement avec une courtière employée de F.________
afin de visiter l’appartement objet du présent litige. Dans l’impossibilité de
faire visiter le bien immédiatement, la courtière à qui il s’était adressée lui
a communiqué l’adresse afin qu’il visite déjà l’extérieur de l’appartement,
rendez-vous ayant été pris pour une visite de celui-ci à une date
ultérieure.
Le vendredi 4 avril 2013, A.N.________ – qui consultait les
annonces d’appartements mis à la vente sur différents sites Internet –
s’est adressé à J.________ pour visiter un appartement qui l’intéressait,
sans savoir qu’il s’agissait du même appartement que celui que F.________
entendait lui proposer le 1er avril précédent. Il a pu visiter l’appartement le
même jour. Le lendemain, A.N.________ a contacté F.________ afin de lui
indiquer qu’il avait visité un appartement qui lui convenait et qu’il annulait
dès lors le rendez-vous pris. A.N.________ est ensuite retourné visiter le
bien avec son partenaire, en présence de J.________, et a fait une offre à
J.________ pour acquérir le bien. J.________ a alors proposé de faire appel au
notaire D.________ pour établir l’acte de vente.

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5. Par courriel du 4 avril 2013, J.________ a indiqué à F.________ ce
qui suit :
« […] j’ai aujourd’hui une offre de Monsieur A.N.________ qui se porte
acquéreur de cet appartement pour son prix de Frs. 710'000.- y compris 1
place de parc intérieure. […]. »
F.________ a indiqué à J.________ que le bien était déjà « sous
offre ». J.________ en a informé A.N.________ qui s’est dit prêt à augmenter
son offre à 720'000 fr. pour acheter l’appartement.
6. Le 8 avril 2013, A.N.________ a finalement visité le bien, une
troisième fois, avec F.________ et en présence de J.________, par souci de
transparence envers celle-ci.
Par courriel du même jour, F.________ a requis du notaire déjà
contacté par J.________, Me D.________, l’établissement d’un projet d’acte
de vente pour l’appartement de 3,5 pièces avec place de parc, sis route
[...] à [...], au prix de 720'000 francs. Elle a précisé que « Dans l’acte de
vente doit être mentionnée, la commission de courtage due à F.________».
7. Le 9 avril 2013, F.________ a fait signer un contrat de mandat
de réservation à A.N.________, lui expliquant que s’il ne signait pas
immédiatement, il risquait de manquer la vente.
Le 25 avril 2013, J.________ a adressé à F.________ une note
d’honoraires réclamant une commission de 11'664 fr. en capital.
8. Le 26 avril 2013, A.N.________ et son compagnon ont
finalement acheté l’appartement pour la somme de 720'000 fr. auprès du
notaire D.________, en présence des courtières de J.________ et de
F.________. La venderesse, S.________, a toutefois exigé que la courtière de
J.________ quitte les lieux sous menace d’annuler la vente.

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9. Le 27 septembre 2013, J.________ a introduit une poursuite à
l’encontre de F.________, celle-ci ne s’étant pas acquittée de la somme
réclamée à titre d’honoraires dans le délai imparti à cet effet.
F.________ s’est opposée au commandement de payer.
10. Le 4 février 2014, J.________ a déposé une requête de
conciliation auprès du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois.
Le 26 mars 2014, le président du tribunal de première instance
a délivré une autorisation de procéder à J.________.
11. Par demande du 12 juin 2014, J.________ a conclu à ce que
F.________ soit reconnue débitrice et lui doive immédiat paiement de la
somme de 11'664 fr. avec intérêt à 5% dès le 19 juin 2013 (I) et à ce que
l’opposition formée au commandement de payer notifié le 27 septembre
2013 soit définitivement levée, dans la mesure de la conclusion ci-dessus,
libre cours étant laissé, jusqu’à due concurrence, à la poursuite n° [...] de
l’Office de Lavaux-Oron (II).
Le 8 octobre 2014, F.________ a conclu au rejet des conclusions
de la demande.
À l’audience de jugement du 23 avril 2015, les parties,
assistées de leur conseil respectif, ont été entendues. Deux témoins, soit
l’acquéreur de l’appartement A.N.________ et Q.________, employée de
F.________ à l’époque des faits, ont également été entendus.
A.N.________ a notamment fait les déclarations suivantes :
« (…) J'ai visité trois appartements avec différentes gérances dont
chacune des parties. Nous avons fait deux offres pour l'appartement. Les
prix étaient différents entre les gérances. L'appartement était à mon
souvenir moins cher chez J.________ que chez F.________. (…) J'ai visité en
premier cet appartement avec J.________ deux fois. Une fois seul et une
fois avec mon partenaire. Nous avons décidé le jour même d'acheter
l'appartement et nous nous sommes rendus dans les locaux de J.________

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pour discuter des modalités. C'est J.________ qui avait les clés et nous a
fait visiter. Je suis retourné visiter cet appartement avec F.________ un
peu sous contrainte car J.________ m'avait averti que la vente ne pouvait
plus se dérouler, l'appartement étant déjà sous offre chez F.________.
J'avais déjà eu contact avec F.________ au sujet de cet appartement. Je
crois que le contact était avant la visite avec J.________. Je n'ai pas pu
visiter avec F.________ après mon premier appel car la courtière devait
s'absenter et était disponible seulement en début de semaine suivante.
Dans l'intervalle j'ai contacté J.________ et j'ai visité l'appartement avec
J.________. (…) J'ignorais qu'il s'agissait du même appartement auprès
des deux gérances. Après la deuxième visite de l'appartement, mon
partenaire et moi avons fait une offre ferme auprès de J.________. Je leur
ai demandé de contacter un notaire et ils m'ont proposé Me D.________.
(…) J'ai dû dire à J.________ que je visitais l'appartement avec
F.________ le 8 avril. Par souci de transparence j'ai avisé J.________
que je visitais l'appartement avec F.________. Avec mon partenaire,
nous avons signé avec J.________ et c'était calme. Nous avons choisi
de faire une offre plus intéressante à F.________ qui nous expliquait
avoir déjà cet appartement sous offre. Les contacts avec F.________
étaient affreux lors de la visite ou j'ai signé le mandat de
réservation. Il y avait des représentants de chacune des régies qui
ne s'entendaient pas. La courtière de J.________ est venue lors du
rendez vous avec F.________ car je l'avais averti de ce rendez-vous.
Pour moi j'attendais que les gérances s'entendent entre elles. Le
choix d’acheter un appartement est déjà lourd mais le fait que
F.________ soit si réfractaire à la présence du représentant de
J.________ m'a profondément choqué. J'étais seul sans mon
partenaire et je ne pouvais donc pas signer seul pour un achat.
F.________ m'a expliqué que si je signais rien maintenant je ne
pourrais pas avoir l'appartement. J'ai indiqué sur le mandat de
réservation que je n'achetais pas seul. Lors de mon offre à J.________
je ne savais pas qu'elle serait soumise à F.________. Je savais en
revanche que l'appartement était proposé par plusieurs agences.
J.________ m’a convaincu d’acheter l’appartement car j’ai visité en
premier l’appartement avec eux. Ils étaient à proximité, disponibles et
très réactifs. (…) Après l'offre faite à J.________ j'ai été contacté par eux
qui m'ont dit qu'il y avait un problème. C'est possible que j'ai été
contacté par Mme Q.________ qui se plaignait qu'on ait signé avec
J.________. Du coup J.________ m'a dit que l'offre faite pour eux n'était plus
suffisante car F.________ avait une autre offre d'une cliente qui ne
pouvait pas aller plus haut que fr. 710'000.-. J.________ m'a donc proposé
d'augmenter mon prix à fr. 720'000.-. J'ai donc accepté ce montant.
J'étais d'accord de mettre cette somme, il n'y avait pas de pression
pour le prix. Lors de la visite du 8 avril, j'ai expliqué aux deux
courtières que j'estimais qu'elles devaient s'arranger pour la
commission car j'avais visité en premier avec J.________ qui avait
les clés et qu'il ne s'agissait donc pas d'une affaire sauvage. (…)
Me D.________ était étonné car nous avions déjà rendez-vous chez lui
avec J.________. Je vous explique encore que les deux courtiers étaient
présents chez le notaire et que c'était à nouveau très tendu, la
venderesse menaçant de ne pas nous vendre si J.________ restait.

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J.________ est partie sur injonction de la venderesse et Mme Q.________ a
dit à Mme [...] de chez J.________ qu'elle aurait quelque chose. ».
Q.________ a également déclaré ce qui suit :
« (…) J’ai remplacé M. W.________ qui était en vacances. Je relevais ses
mails. (…) Je me suis occupée de la vente de l'appartement à M.
A.N.________ et à son partenaire. C'est exclusivement F.________ qui a
trouvé l'appartement. L'acheteur a expliqué avoir contacté une autre
régie. Il m'a contacté pour avoir des renseignements sur
l'appartement, j'ai envoyé le dossier mais je n'avais pas le temps de
le lui faire visiter. Je lui ai donné l'adresse avant la visite. L'acheteur a
été voir l'extérieur qui lui a plu. Auparavant, j'ai fait visiter cet
appartement à une autre cliente. La cliente l'a réservé mais je ne me
souviens plus du prix. J'avais rendez-vous chez le notaire avec la
cliente. Après j'ai su que l'acheteur avait pris contact avec une autre
régie qui le lui a fait visiter. Il a voulu réserver cet appartement
auprès de l'autre agence. J'ai répondu à J.________ que ce n'était pas
possible car l'appartement était déjà réservé pour nous. J'ai vu que
les choses traînaient avec ma cliente. J'ai alors contacté M.
A.N.________ qui était toujours intéressé. Je lui ai proposé de mettre fr.
10'000.- de plus pour l'acquérir, ce qu'il a accepté. (…) J'ai essayé de
contacter le même notaire que la première cliente qui avait déjà
rendez-vous. Nous avons dû changer de notaire et avons signé le plus
vite possible. La signature de la vente de l'appartement a été terrible
car la venderesse nous a mis dehors chez le notaire car il y avait
l'autre régie présente. (…) Je suis allée chez le notaire avec la
propriétaire, le client et l'autre régie. La propriétaire n'aimait pas J.________
et la propriétaire a décidé d'instrumenter l'acte seule avec l'acheteur et le
notaire. (…) J’ai entendu parler d’un accord entre M. W.________ et
J.________. (…) J'estime quand (sic) ayant indiqué l'adresse à M.
A.N.________, qui ne savait pas où il se trouvait, c'est mon client et je ne
me souviens pas du reste. (…)».
12. Le jugement a été rendu sous forme de dispositif le 11 mai
2015. Par demande du 13 mai 2015, F.________ a requis la motivation du
jugement. Le jugement motivé a été communiqué aux parties le 26 août
2015.
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2010 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dans les
affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des

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conclusions devant l’autorité précédente, est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). L’appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente
jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1
CPC).
En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions d’au moins 10'000 fr. devant le tribunal de première instance,
l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
c. 2 et les réf.).
3. L’appelante reproche au premier juge d’avoir fondé sa
conviction sur une constatation inexacte des faits.
Il ressort du procès-verbal d'audition du 23 avril 2015 que dans
le courant de la semaine du 1er avril 2013, le futur acquéreur A.N.________
a effectivement pris d'abord contact avec l'appelante par téléphone afin
d'obtenir une visite de l'appartement ; dans l'impossibilité de faire la visite
immédiatement, l'appelante a donné à l'intéressé l'adresse de
l'appartement pour une visite extérieure. Il est en outre établi que le 4
avril 2013, soit plus tard, l'acquéreur a contacté l'intimée et a visité un
appartement que celle-ci lui proposait. L'acquéreur a expliqué qu'il
ignorait qu'il s'agissait du même appartement, d'autant plus que les prix
n'étaient pas les mêmes, le prix étant moins cher chez J.________ selon son
souvenir. Contrairement à ce que soutient l'appelante, il est en revanche
inexact de dire que c'est elle qui a mené l'ensemble des négociations de
vente, puisque c'est bien l'intimée qui a fait visiter les lieux à deux
reprises à l’acquéreur, la première fois seul et la seconde fois avec son

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partenaire. C’est en outre dans les locaux de l’intimée que l'acquéreur
s'est d'abord rendu pour discuter des modalités de la vente, qu’il a fait une
offre ferme à 710'000 fr., que l’intimée a choisi un notaire et qu’en
définitive, l’acheteur a accepté – afin de s’assurer de l’attribution de
l’appartement face à une autre cliente également intéressée –
d’augmenter son offre à
720'000 francs. Enfin, il est encore inexact de soutenir que l'appelante a
assisté l'acquéreur chez le notaire, puisque les courtiers des deux parties
étaient présents chez le notaire et que la propriétaire a finalement exigé
que le contrat de vente soit signé en présence uniquement d’elle-même,
de l’acquéreur et du notaire, sous peine d’annuler la vente, tout cela dans
un climat décrit par les deux parties comme tendu.
En s'appuyant sur le témoignage central de l'acquéreur, il
apparaît que l'intimée a effectivement accompli une activité bien plus
ample et déterminante que celle que l'appelante invoque. Non seulement
l'intimée a été rapide et disponible pour la vente, mais elle a également
discuté des modalités dans ses bureaux et a assisté l'acquéreur jusque
chez le notaire, avant d'être priée de quitter les lieux pour éviter l'échec
de la vente. Sur la base du témoignage de l’acquéreur, on doit retenir que
la qualité du contact de l'intimée est à l'origine de la vente, au contraire
de l'attitude de l'appelante, qui laisse à penser que la vente ne se serait
pas faite, dans ces conditions tout au moins.
4. L'appelante conteste toute activité de l'intimée qui serait allée
au-delà d'une visite de l'objet, et soutient qu'en l'absence de toutes autres
prestations, aucune commission de courtage ne serait due.
4.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé,
moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de
conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la
négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO [Code des obligations du 30
mars 1911 ; RS 220]). Les règles du mandat sont applicables au contrat de
courtage, en tant qu'elles sont compatibles avec la nature de ce contrat
(art. 412 al. 2 CO; ATF 139 III 217 consid. 2.3; ATF 110 II 276 consid. 2a).

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Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès
que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à
la conclusion du contrat.
Le courtier est en principe appelé à développer une activité
factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du
mandant et/ou à négocier l'affaire pour le compte de celui-ci. Pour
prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et,
d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 72 II 84
consid. 2, JdT 1946 I 558; TF 4A_401/2012 du 16 octobre 2012 consid. 4). Il
faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu
et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la
conclusion du contrat. Le courtier bénéficie toutefois d'une présomption de
fait en ce sens que s'il a réellement accompli des efforts objectivement
propres à favoriser la conclusion du contrat, le juge peut admettre, si le
contraire ne ressort pas des circonstances, que ces efforts ont
effectivement entraîné cette conséquence
(ATF 57 II 187 consid. 3; ATF 40 II 524 consid. 6a). Il n'est ainsi pas
nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence
immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause
même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant;
en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique
entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister
malgré une rupture des pourparlers. Il importe peu que le courtier n'ait
pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur,
ni qu'un autre courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la
condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité
du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à
cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement
conclue, avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des bases toutes
nouvelles (TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1 et les réf.
citées ; TF 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1 et les réf. citées ;
TF 4C.259/2005 du 14 décembre 2005 consid. 2 et les réf. citées). Il
découle donc de l’art. 413 al. 1 CO que le droit à la commission du courtier
est lié à la conclusion par le mandant d'un contrat (dit principal) conforme

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à ses attentes, en ce sens qu'il permet à ce dernier d'obtenir le résultat
économique assigné au courtier par le contrat de courtage (principe
d'équivalence). Autrement dit, ce n'est pas une identité juridique qui est
requise entre l'affaire escomptée et le contrat fourni par le courtier, mais
bien une équivalence économique (ATF 114 II 357 consid. 3a; Amman, in
Honsell/Vogt/Wiegand (éd.), Commentaire bâlois, 5e éd., n. 4 ad art. 413
CO; Turrettini, Le contrat de courtage et le salaire du courtier, thèse
Genève 1952, pp. 105 et 106). L'application du principe d'équivalence
suppose donc que l'on examine si le contrat conclu représente la même
valeur et peut remplir la même fonction que le contrat souhaité par le
mandant (Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du
courtier, thèse Lausanne 1993, p. 401).
Si le mandat a été confié à plusieurs courtiers et que chacun
prouve avoir joué un rôle, la jurisprudence et une partie de la doctrine
permettent au mandant de partager le salaire en fonction de la
contribution de chacun au succès (SJ 1991 p. 217; ATF 72 II 421, JdT 1947 I
293 ; ATF 62 II 342 consid. 2,
JdT 1937 I 93 ; Amman, op. cit., n. 12 ad art. 413 CO, p. 2580;
Guhl/Koller/Schnyder/Druey, Das schweizerische Obligationenrecht, p. 569
; Tercier/Favre/Pedrazzini, Les contrats spéciaux, 4e éd., n. 5646 et les réf.
cit.). Une autre partie de la doctrine soutient que chaque courtier qui
prouve l'existence d'un lien entre l'activité exercée et la conclusion du
contrat principal a droit à son salaire entier (von Büren, Schweizerisches
Obligationenrecht, Besonderer Teil, pp. 217 ss ; Bucher, Schweizerisches
Obligationenrecht, 3e éd., p. 238). Toutefois, peu importe en l’espèce.
En principe, le courtier est libre d'organiser son activité comme
il l'entend et d'user des moyens qui lui paraissent les plus appropriés (ATF
84 II 521, JdT 1959 I 266; Marquis, op. cit., p. 142). De la liberté dans le
choix des moyens découle, dans le cadre spécifique du contrat de
courtage, la possibilité pour le courtier d'avoir recours à un tiers pour
l'assister et même de se substituer un autre courtier. Cette faculté découle
de l'art. 398 al. 3 CO, applicable au contrat de courtage en vertu du renvoi
de l'art. 412 al. 2 CO, aux termes duquel le mandataire est en principe

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tenu d'exécuter son mandat personnellement, à moins qu'il ne soit
autorisé à le transférer à un tiers, qu'il n'y soit contraint par les
circonstances ou que l'usage ne permette une substitution de pouvoirs
(Marquis, op. cit., pp. 197ss).
La nature juridique fondamentale du sous-courtage est la
même que celle du courtage classique; il s'agit d'un contrat bilatéral
imparfait dans lequel le courtier principal promet une commission et le
courtier substitué est, sauf convention contraire ou circonstances
particulières, simplement autorisé mais non obligé d'agir. Lorsque le
courtier substitué bénéficie d'une grande indépendance dans l'exécution
du mandat et que sa rémunération dépend aussi de la conclusion du
contrat principal, le contrat qui le lie au courtier principal est en règle
générale qualifié de contrat de courtage. L'étendue de l'activité que le
courtier substitué doit développer pour remplir les conditions du droit à
son salaire se détermine en principe d'après les termes du contrat de
sous-courtage et les méthodes habituelles d'interprétation des contrats.
En ce qui concerne le lien de causalité qui doit exister entre l'activité du
courtier substitué et la conclusion du contrat principal, il convient
d'appliquer les principes généraux du courtage en la matière (Marquis, op.
cit., pp. 198 ss).
4.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que la propriétaire S.________
avait conclu un contrat de courtage de négociation avec l'appelante, ni
que l'intimée avait la qualité de courtière substituée de l'appelante et que
les parties étaient donc liées par un contrat de sous-courtage. La
rémunération était clairement convenue. L'appelante conteste un seul
point, soit l’existence d’un lien de causalité entre l'activité déployée par
l'intimée et la conclusion de la vente avec A.N.________ et son compagnon.
Certes, il apparaît que le premier contact a eu lieu avec
l'appelante, qui a donné l'adresse à l'intéressé pour une visite extérieure.
Il est toutefois également établi que celui-ci a pris contact en parallèle
avec l'intimée, qui, elle, a pu proposer deux visites intérieures rapidement,
puis a discuté des modalités de la vente et trouvé un notaire. Elle a

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également négocié le prix pour que l'acquéreur puisse l'emporter sur un
tiers intéressé. Enfin, elle a accompagné l'acquéreur pour la signature
devant le notaire, avant d'être mise à la porte par la venderesse, afin de
ne pas faire échouer la vente.
Dès lors, il ne fait aucun doute que l'intimée a non seulement
fait visiter l'appartement à plusieurs reprises, mais qu'elle a également
discuté des modalités d'achat, participé activement à la fixation du prix
final et effectué un certain nombre de démarches en vue de la conclusion
de la vente. Conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus, le droit
à une rémunération du courtier n'exige même pas autant de démarches. Il
est donc démontré que la vente a été conclue et que ce sont, pour une
part importante, les efforts de l'intimée qui ont permis à cette vente
d'aboutir.
L’analyse du premier juge doit donc être confirmée.
5. En définitive, l’appel, mal fondé, doit être rejeté et le jugement
entrepris confirmé.
Au vu de l’issue du litige, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 716 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de
l’appelante qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer, il n’y a pas
lieu à l’allocation de dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.

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III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 716 fr.
(sept cent seize francs), sont mis à la charge de l’appelante
F.________.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 2 décembre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Jacques Lauber, aab (pour F.________),
- M. Alain Vuffray, aab (pour J.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
11’664 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de

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droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est
vaudois.
La greffière :