vd_gerichte · JL10.018691 · 2010-12-09 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
650
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 9 décembre 2010
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Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Krieger
Greffier : Mme Bourckholzer
*****
Art. 257d al. 1, 544 al. 3 CO; 457 al. 1 CPC; 23 al. 1 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par G.________ SARL, à Renens, contre
l’ordonnance d’expulsion rendue le 27 août 2010 par la Juge de paix du
district de Nyon dans la cause divisant la recourante d’avec A.Q.________,
B.Q.________ et D.________ SARL à Rolle.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 27 août 2010, notifiée à G.________ Sàrl le
31 août 2010, la Juge de paix du district de Nyon a rejeté la requête
d'expulsion déposée par la bailleresse prénommée contre B.Q.________,
A.Q.________ et D.________ Sàrl (I), statué sur les frais et dépens (II et III) et
rayé la cause du rôle (IV).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée,
complétée par les pièces du dossier (art. 457 CPC) :
1. Par contrat de bail à loyer du 24 novembre 2003, G.________
Sàrl a remis en location à Y.________ des locaux artisanaux d'une surface
de 200 m2 situés dans le bâtiment A se trouvant au numéro 20 de la route
de Lausanne, à Rolle. Conclu pour durer du 1er janvier 2004 au 30 juin
2008, le contrat prévoyait le versement d'un loyer et de charges de 2'300
fr. par mois au total.
Par un second contrat de bail à loyer du 16 janvier 2004,
prenant effet du 1er février 2004 au 30 juin 2008, G.________ Sàrl a remis
en location à Y.________ d'autres locaux artisanaux d'une surface de 100
m2 sis dans le bâtiment précité pour un loyer et des charges mensuels de
1'000 francs au total.
Par convention du 23 juin 2008 passée entre la bailleresse et
les locataires D.________ Sàrl, Y.________ et A.Q.________, les baux des deux
surfaces susmentionnées ont été prolongés "jusqu'à l'obtention du permis
de démolition du bâtiment".
2. Le 27 novembre 2007, G.________ Sàrl a donné à bail à
A.Q.________ et B.Q.________, dans le bâtiment A précité, une surface
d'environ 270 m2 à usage de stockage, pour un loyer et des charges de
900 fr. par mois au total. Conclu pour durer du 1er décembre 2007 au 31
mai 2008, ce bail a été prolongé selon les mêmes conditions que

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précédemment et le loyer mensuel maintenu à 900 fr. par convention
signée par les parties le 11 novembre 2008.
3. La société D.________ Sàrl s'est acquittée des loyers et charges
des différentes surfaces louées.
4. Par lettres recommandées du 26 janvier 2010, adressées sous
plis séparés, G.________ Sàrl a sommé A.Q.________, B.Q.________ et
D.________ Sàrl de s'acquitter, dans un délai de trente jours, du montant de
9'671 fr. 45 représentant les loyers des trois locaux artisanaux des mois
de décembre 2009 et janvier 2010, plus intérêt à 7 % l'an dès le 1er
décembre 2009, 280 fr. de frais de poursuite et 900 fr. de frais
d'intervention, faute de quoi le bail serait résilié en application de l'art.
257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
Par formules officielles du 9 mars 2010, adressées à chacun
des locataires en envoi recommandé, la bailleresse a résilié les baux
litigieux avec effet au 30 avril 2010.
Le 23 juin 2010, elle a requis de la juge de paix l'expulsion des
locataires.
5. Au vu des éléments en cause, la juge de paix a considéré que
les conditions d'expulsion des locataires n'étaient pas réalisées.
B. Par acte motivé du 10 septembre 2010, G.________ Sàrl a
recouru contre cette décision et conclu, avec suite de frais et dépens, à sa
réforme en ce sens que l'expulsion de A.Q.________, B.Q.________ et
D.________ Sàrl de la surface artisanale de 270 m2 est prononcée.
Les intimés ne se sont pas déterminés.
En d roit :

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1. L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme, RSV 221.305) ouvre un
recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent
ou s'est déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d'assignation
régulière (let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure,
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le prononcé (let. c). Selon
l'al. 2 de cette disposition, il y a également recours au Tribunal cantonal
pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme soit à
l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43). Toutefois, en vertu de
l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la procédure d'expulsion doit
statuer sur la validité du congé, lorsque celle-ci est contestée, en
examinant la cause de manière complète en fait et en droit. L'autorité de
recours cantonale doit alors, dans ce cas, disposer au moins d'un plein
pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du droit fédéral (ATF 119
II 141 c. 4a; ATF 119 Il 241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui
confère un pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait
s'appliquer lorsque la validité du congé a été contestée. En pareil cas, la
Chambre des recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel
que le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en réforme contre les
décisions du juge de paix (JT 2008 III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, formé à temps, le recours est recevable. Les
congés litigieux n'ont pas été contestés devant la commission de
conciliation compétente. Le recours doit par conséquent être examiné en
droit sous l'angle restreint de l'arbitraire.
2. Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29
LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la
Chambre des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT 2008

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III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion
en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux
pièces du dossier et a été complété sur la base de celui-ci.
3. Selon la jurisprudence, le déni de justice au sens des art. 9 Cst.
(Constitution fédérale du 18 avril 1999; RS 101 [anciennement art. 4 aCst.;
FF 1997 I 146]) et 23 al. 2 LPEBL consiste en une décision arbitraire,
rompant manifestement l'égalité entre parties et violant un principe légal,
ou encore une décision par laquelle le juge statue contrairement à une
disposition légale précise ou se met en contradiction flagrante avec les
pièces du dossier (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème
éd., Lausanne 2002, n. 5 ad art. 356 CPC, p. 537).
Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit
insoutenable; encore faut-il que celle-ci apparaisse arbitraire dans son
résultat (ATF 128 I 273; ATF 126 III 438; ATF 125 I 166 c. 2a).
4. En l'espèce, observant que la solidarité entre locataires
débiteurs ne se présume pas et qu'elle ne résultait pas, en l'occurrence,
des baux litigieux, la juge de paix a considéré que les montants réclamés
dans les sommations étaient disproportionnés par rapport à ceux dont
chacun des locataires était réellement tenu pour la surface de 270 m2,
que les congés qui leur avaient été notifiés étaient inefficaces et qu'ils ne
pouvaient donc être expulsés.
a) Selon l'art. 143 CO, il y a solidarité entre plusieurs débiteurs
lorsqu'ils déclarent s'obliger de manière qu'à l'égard du créancier chacun
d'eux soit tenu pour le tout (al. 1). A défaut d'une semblable déclaration,
la solidarité n'existe que dans les cas prévus par la loi (al. 2). En
particulier, l'art. 544 al. 3 CO prévoit que, sauf convention contraire, les
associés d'une société simple sont solidairement responsables des

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engagements qu'ils ont assumés envers les tiers. Cette règle trouve
application en matière de bail à loyer (Lachat, Le bail à loyer, éd. 2008, p.
72 et les références citées à la note infrapaginale n. 12; Tercier/Favre, Les
contrats spéciaux, 4ème éd., nn. 2025-2026, p. 300 et les références
citées). Ainsi, l'animus societatis doit être admis lorsque les locataires ont
pour but commun d'occuper un logement ou d'exercer une activité
économique dans un même local en contrepartie du paiement d'un loyer
(Bohnet/Dietschy, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, nn. 26 à 28
ad art. 253 CO).
En l'espèce, A.Q.________ a signé le contrat de bail du 27
novembre 2007 portant sur la surface de 270 m2 et il a signé avec
B.Q.________ la convention du 11 novembre 2008 prolongeant ce bail. En
outre, il n'est pas contesté que D.________ Sàrl, qui s'est acquittée des
loyers de la surface d'environ 270 m2 jusqu'au mois de décembre 2009,
est au bénéfice d'un bail tacite. Les trois locataires sont donc
solidairement débiteurs et en principe chacun redevable de la totalité de
la dette de loyer réclamée pour cet objet (art. 144 CO).
Le moyen tiré de la solidarité entre locataires débiteurs
invoqué par la recourante sur ce point doit par conséquent être admis.
b) Quant à l'inefficacité du congé, ce motif peut être invoqué
en tout temps par le locataire sans qu'il ait à saisir préalablement la
commission de conciliation. Sont inefficaces les congés qui sont dénués
d'effet juridique parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou
contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice (ATF 135 III 441 c.
3.1 et référence; ATF 121 III 156; TF 4C.116/2005 du 20 juin 2005 c. 2.2;
CREC I du 7 février 2008 n° 59). Sont en particulier qualifiés comme tels le
congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité le
loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne se sont pas
réalisés ou le congé donné en raison d'une violation des devoirs de
diligence qui se révèlera inexistante (ATF 121 III 156 précité; TF 4C.
116/2005 précité).

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Est également inefficace le congé qui repose sur une mise en
demeure portant sur un montant disproportionné par rapport au loyer qui
est effectivement dû (du simple au double). Dans un arrêt du 18 janvier
2006, la Chambre des recours a motivé cette solution par le fait que le
locataire "moyen" qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement
incapable de faire la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer
quoi que ce soit d'un montant exagéré dont il ne dispose peut être pas.
Ainsi, le bailleur contraint le locataire à adopter une attitude
vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si la mise en
demeure avair porté sur le montant exact. Or, l'on peut attendre de lui,
représenté la plupart du temps par un professionnel de l'immobilier, qu'il
procède correctement. Une proportion du simple au double entre le
montant effectivement dû et celui réclamé a été jugée disproportionnée
(CREC I du 18 janvier 2006 n° 89 c. 3). Dans un arrêt de principe du 3
septembre 2010 (CREC I n° 457), dans lequel elle a confirmé son arrêt du
7 février 2008 (CREC I n° 59), la Chambre des recours a en revanche jugé
qu'il n'était pas arbitraire de considérer qu'une sommation portant sur un
montant dépassant de 50 % le loyer effectivement dû n'entraînait pas
l'inefficacité du congé mais qu'elle pouvait le rendre abusif au sens des
art. 271 ss CO, le locataire étant alors dans l'obligation de contester celui-
ci dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO sous peine de forclusion.
En l'espèce, la sommation qui a été adressée à B.Q.________ la
met en demeure de régler non seulement l'arriéré de loyer dû pour la
surface artisanale de 270 m2, mais également les arriérés de loyer dus
pour les surfaces de 100 et 200 m2, soit un montant total de 9'671 fr. 45
avec intérêts et frais. Or, si B.Q.________ est bien colocataire de la surface
de 270 m2, elle ne l'est pas des deux autres. Elle n'est donc pas redevable
des arriérés de 4'600 fr. et 2'000 francs avec intérêts qui lui sont réclamés
pour les deux autres surfaces. En outre, les frais de commandement de
payer de 280 fr. et les intérêts de 900 fr. réclamés en application de l'art.
106 CO ne peuvent être compris dans la mise en demeure (Higi, Zürcher
Kommentar, n. 25 ad art. 257d CO; Wessner, L'obligation du locataire de
payer le loyer et les frais accessoires, 9ème séminaire sur le droit de bail, p.
18). Abstraction faite des différents montants précités, ce n'est dès lors

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que pour un montant de 1'819 fr. 60 que la sommation adressée à
B.Q.________ est justifiée. Le montant de 9'671 fr. 45 représentant plus de
cinq fois le montant effectivement dû par la locataire, c'est par
conséquent sans arbitraire que le premier juge a considéré que, vu la
jurisprudence rappelée plus haut, le congé notifié à B.Q.________ était
inefficace et qu'il ne pouvait donner lieu à son expulsion.
Au demeurant, l'objet du bail n'est pas divisible. S'il est par
conséquent justifié de rejeter la requête d'expulsion en ce qui concerne
B.Q.________, il est également justifié de la rejeter en ce qui concerne les
deux autres colocataires A.Q.________ et D.________ Sàrl qui, eux, sont
parties aux trois baux ayant fait l'objet de la sommation.
5. En définitive, le recours doit être rejeté et l'ordonnance
confirmée.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
396 francs (art. 232 al. 1 TFJC, par renvoi de l'art. 230 al. 2 TFJC [tarif des
frais judiciaires en matière civile du 4 décembre 1984; RSV 270.11.5]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.

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III. Les frais de deuxième instance de la recourante G.________ Sàrl
sont arrêtés à 396 fr. (trois cent nonante six francs).
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 9 décembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. Thierry Zumbach (pour G.________ Sàrl),
- Mme B.Q.________,
- M. A.Q.________,
- D.________ Sàrl.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La greffière :