vd_gerichte · JL12.037609 · 2013-01-24 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.037609-122221
48
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 24 janvier 2013
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Abrecht et Mme Crittin Dayen
Greffière : Mme Vuagniaux
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Art. 257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par Q.________ et
C.________, à Renens, locataires, contre l'ordonnance rendue le 27
novembre 2012 par la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois dans
la cause divisant les appelants d’avec H.________SA, à Vevey, bailleresse,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 27 novembre 2012, envoyée le lendemain
aux parties pour notification, la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois a ordonné à Q.________ et C.________ de quitter et rendre libres
pour le vendredi 28 décembre 2012 à midi les locaux occupés dans
l’immeuble sis [...] à 1020 Renens (appartement de 4,5 pièces au 1er
étage) (I), dit qu’à défaut pour les parties locataires de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de cette
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de cette décision s’ils en sont requis par
l’huissier de paix (III), arrêté à 280 fr. les frais judiciaires, qui sont
compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais
à la charge des parties locataires (V), dit qu’en conséquence Q.________ et
C.________ rembourseront, solidairement entre eux, à H.________SA son
avance de frais à concurrence de 280 fr. et lui verseront la somme de 200
fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que
toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a relevé que l'arriéré de loyer n'avait
pas été versé à temps par les locataires et a considéré que l'on se trouvait
en présence d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2010; RS 272), permettant de faire application de la
procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B. Par acte non daté remis à la poste le 4 décembre 2012,
Q.________ et C.________ ont interjeté appel contre cette ordonnance, en
concluant implicitement à sa réforme en ce sens que la requête
d’expulsion soit rejetée.
Les appelants se sont acquittés de l’avance de frais de 200 fr.
qui leur a été demandée.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat signé le 11 mai 2005, H.________SA a remis à bail à
Q.________ et C.________ un appartement de 4,5 pièces au 1er étage de
l'immeuble sis [...], à Renens. Conclu à partir du 1er juillet 2005 à midi pour
une durée indéterminée, le bail pouvait être résilié pour toutes les fins de
mois, sauf le 31 décembre, moyennant un préavis de trois mois. Le loyer
net mensuel de 1'738 fr. et les charges de 327 fr. étaient payables par
mensualités à titre anticipé, au plus tard le premier jour du mois. Au 1er
décembre 2007, le loyer a augmenté à 1'764 fr., l'acompte des charges
restant inchangé.
2. Par pli recommandé du 13 juin 2012, H.________SA a mis en
demeure séparément Q.________ et C.________ de s'acquitter dans les
trente jours de la somme de 2'141 fr., correspondant au loyer et charges
du mois de juin 2012 et aux frais de mise en demeure, sous menace de la
résiliation du contrat de bail conformément à l'art. 257d CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220).
3. Par formule officielle datée du 23 juillet 2012, H.________SA a
résilié le bail à loyer d'Q.________ et C.________ avec effet au 31 août 2012,
faute de paiement du loyer du mois de juin 2012.
4. Par requête en cas clair de l'art. 257 CPC du 10 septembre
2012 adressée à la Justice de paix de l'Ouest lausannois, H.________SA, par
l'intermédiaire de l'agent d'affaires breveté Thierry Zumbach, à Lausanne,
a conclu avec suite de frais et dépens à l'expulsion avec effet immédiat
des locataires de l'objet concerné, ainsi que de tous tiers occupants et de
tous objets (I), et à la mise en œuvre des mesures d'exécution nécessaires
conformément à l'art. 236 CPC et de ce fait l'exécution directe selon l'art.
337 CPC (II).
5. Saisie d'une requête en annulation de congé de la part des
locataires, la Commission de conciliation de la Préfecture du district de

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l'Ouest lausannois a informé la Justice de paix de l'Ouest lausannois, par
lettre du 11 septembre 2012, qu'elle n'entendait pas examiner la requête
des locataires avant de connaître l'issue de la procédure d'expulsion.
6. Les locataires ont été entendus à l’audience du 20 novembre
2012.
En d roit :
1. a) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyer et de charges. Pour
déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-
ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la
durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e
CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars
2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC, la
valeur litigieuse excède 10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui
est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b) L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les dix jours à
compter de la notification de la décision motivée si cette dernière a été
rendue en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC).
En l'occurrence, la partie bailleresse a déposé une requête
selon la procédure de protection en cas clair de l'art. 257 CPC, de sorte
que s'applique la procédure sommaire. Dès lors, formé en temps utile par
les locataires qui y ont intérêt (art. 59 al. 1 let. a CPC), l'appel est
recevable.

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2. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les
griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
2010, no 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de
première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit.,
no 2396, p. 435; Spühler, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 311 CPC, qui
parle de « vollkommenes Rechtsmittel »).
L'état de fait de l'ordonnance attaquée a ainsi été complété ci-
dessus sur la base des pièces au dossier de première instance.
3. a) Les appelants font valoir que s’ils ont rencontré des
difficultés de gestion au courant de l’année 2012 et ont eu du retard dans
le paiement de leur loyer, ils ont réussi à ce jour à régler leurs arriérés et
ont de plus fait en sorte que de tels retards de loyers n’arrivent plus, ayant
donné l'ordre à leur banque de faire un ordre permanent mensuel pour le
paiement du loyer. Ils exposent qu’étant dans une situation financière
difficile, vu leur famille nombreuse et la crise du logement actuelle dans la
région, il leur serait très difficile de trouver un nouveau logement et qu’ils
n’ont de plus nulle part où aller.
b) Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).

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La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré
avait finalement a été payé (TF, arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du bail
[CdB] 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas
en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès
lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral
sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68; TF
4C_74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008,
note infrapaginale 117, p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte
au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en
fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b). La
jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien
droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas
particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était
admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008,
n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références).
c) En l'espèce, les appelants ne contestent pas avoir été en
retard dans le paiement du loyer réclamé. Le délai de trente jours imparti
par les courriers du 13 juin 2012 a commencé à courir le 16 juin 2012,
lendemain de la date à laquelle ces courriers leur ont été distribués. Ce
délai est arrivé à échéance le 16 juillet 2012 (art. 77 al. 1 ch. 1 CO), sans
que les appelants n'aient établi avoir payé l'entier de l’arriéré réclamé à
cette date (art. 77 al. 3 CO), ce qu'il ne remettent par ailleurs pas en
question.
L'art. 257d CO donnait dès lors le droit à l’intimée de résilier le
bail en cause moyennant un délai de trente jours, ce qu'elle a fait
valablement le 23 juillet 2012 pour le 31 août 2012. Par ailleurs,

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l'expulsion a été requise le 10 septembre 2012, soit après l'expiration du
bail (Lachat, op. cit., note infrapaginale 88, p. 816). Vu la règle de l'art.
257d CO, il est sans importance que les appelants aient finalement réglé
leur arriéré de loyer. Enfin, dans la mesure où les appelants invoquent des
motifs humanitaires, ceux-ci ne sauraient être pris en considération dans
l'examen des conditions de l'art. 257d CO.
d) Selon la jurisprudence, même si le congé donné en cas de
demeure du locataire (art. 257d CO) est annulable en vertu des art. 271 ss
CO, à l'exception des motifs prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO (art.
271a al. 3 let. b CO), une telle annulation en application de l'art. 271 al. 1
CO n'est admise qu'exceptionnellement. Le droit du bailleur de résilier le
bail s'oppose à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation
abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est
inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la
bonne foi, des circonstances particulières étant nécessaires (ATF 120 II 31
c. 4b). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation
du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement
supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant
effectivement dû, ou si le montant impayé est insignifiant, ou encore si
l'arriéré a été payé très peu de temps après l'expiration du délai
comminatoire – ce qui est le cas, selon la doctrine et la jurisprudence, si le
paiement intervient un ou deux jours après l'échéance du délai
comminatoire, sauf circonstances spéciales (TF 4A_361/2008 du 26
septembre 2008, publié in Droit du bail [DB] 2008, no 18, p. 40; Wessner,
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 43 ad art. 257d CO,
p. 238; Lachat, op. cit., p. 672) –, alors que le locataire s'était jusqu'ici
toujours acquitté à temps du loyer. Le congé est également abusif si le
bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration du délai
comminatoire (TF 4C_35/2004 du 27 avril 2004 c. 3.1, publié in SJ 2004 I
424; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2.2).
En l'espèce, les appelants ne prétendent pas que le congé
donné le 23 juillet 2012 serait abusif et il n’apparaît pas que tel serait le
cas au regard des principes rappelés ci-dessus.

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4. En conclusion, l'appel doit être rejeté en application de l'art.
312 al. 1 CPC et l'ordonnance confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1
CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu'il fixe aux
appelants, une fois les considérant écrits du présent arrêt envoyés, un
nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 1 et 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais
judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelants, à
parts égales et solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC). Il n’y a pas
lieu d’allouer de dépens, dès lors que l’intimée n'a pas été invitée à se
déterminer sur l'appel et n’a donc pas encouru de frais pour la procédure
de deuxième instance (cf. art. 95 al. 3 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge des appelants
Q.________ et C.________, à parts égales et solidairement entre
eux.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.

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V. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de l'Ouest
lausannois pour qu'elle fixe à Q.________ et C.________, une fois
les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les
locaux que ceux-ci occupent à Renens, [...].
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 25 janvier 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Q.________ et C.________
- Thierry Zumbach, aab (pour H.________SA)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires

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pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois
La greffière :