vd_gerichte · FA23.008148 · 2023-10-20 · fr
Nouvelle estimation de gage 9 ORFI
Nouvelle estimation de gage 9 ORFI


TRIBUNAL CANTONAL
FA23.008148-231062
30
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 20 octobre 2023
____________________
Composition : M. HACK, président
Mmes Byrde et Giroud Walther, juges
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 20a al. 2 ch. 2 LP ; 9 al. 2 ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par L.________, à [...],
contre la décision en nouvelle estimation de gage rendue le 21 juillet
2023, à la suite de l’audience du 11 juillet 2023, par la Présidente du
Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois, autorité inférieure de
surveillance, dans le cadre de procédure de réalisation de gage immobilier
menée par l’OFFICE DES POURSUITES DU DISTRICT DE LAVAUX-
ORON, à Cully.
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
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En fait :
1. Le 10 février 2023, l’Office des poursuites du district de
Lavaux-Oron (ci-après : l'Office) a établi deux procès-verbaux d’estimation
du gage n° 10'148'411 et 10'153'069 portant sur l’immeuble RF n° [...] de
la Commune de [...], propriété de L.________. (ci-après : le demandeur). Ces
procès-verbaux retiennent que l’immeuble en cause a une valeur vénale
de 3'200'000 fr. en se fondant sur un rapport d’expertise immobilière
déposée le 31 mars 2022 par M.________ SA.
2. Le 24 février 2023, le demandeur a requis de la Présidente du
Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois une nouvelle estimation du
gage en application de l’art. 9 ORFI (ordonnance du 23 avril 1920 sur la
réalisation forcée des immeubles ; RS 281.42).
Par prononcé du 21 avril 2023, la Présidente du Tribunal
d’arrondissement de l’Est vaudois a mis en œuvre un nouvelle expertise
de l’immeuble en cause et a désigné en qualité d’expert I.________ de
N.________.
Par courrier du 23 juin 2023, la présidente a convoqué le
demandeur, l’Office et les créanciers poursuivant à l’audience du 11 juillet
2023.
Dans une écriture du 28 juin 2023, la créancière [...] a informé
la présidente qu’elle ne se présenterait pas à l’audience du 11 juillet 2023,
a déclaré ne pas contester l’expertise immobilière du 10 février 2022 (sic)
et s’en est rapportée à justice quant à la nouvelle estimation du gage.
Le 28 juin 2023, le conseil du demandeur a demandé le report
de l’audience pour le motif qu’il serait absent à l’étranger.

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Par courrier du lendemain, la présidente a invité le conseil du
demandeur à se faire remplacer et a maintenu l’audience de 11 juillet
2023.
Le 7 juillet 2023, l’expert I.________ a déposé son rapport. La
valeur du bien expertisé y est estimée à 5'200'000 fr., compte tenu
notamment du fait que le port privé « tel qu’il est à ce jour » constituait un
élément de plus-value. Le rapport mentionne une visite en présence du
demandeur le 2 juin 2023, une estimation de la valeur actuelle des
annexes à 530'000 fr., dont 300'000 fr. pour le port ; une valeur de
500'000 fr. est indiquée pour le « Port dragué et aménagé ». Au sujet des
annexes, le rapport comporte les explications suivantes :
« Bien que les annexes présentent une certaine vétusté, je les considère à 100 %
car il serait impossible à ce jour de les réaliser sans avoir de longues et
coûteuses procédures administratives avant de lever les oppositions. Le fait
d’exister leur confère une grande valeur intacte.
Il reste cependant le point du port qui est en suspens actuellement auprès des
administrations compétentes. Le renouvellement du bail joue un rôle crucial. La
variation du prix pourrait être de 300'000 fr., qui n’est pas pris en compte
actuellement. »
A l’audience du 11 juillet 2023, le demandeur s’est présenté,
non assisté, de même que le substitut au préposé à l’Office et des
représentants de l’un des créanciers. L’Office et le créancier présent ont
déclaré ne pas avoir d’objection à ce que l’estimation du deuxième expert
soit retenue.
Le demandeur a fait valoir que le deuxième expert n’avait pas
tenu compte d’une possibilité de draguer le port attenant à la parcelle en
cause afin de pouvoir y stationner de plus grand bateaux, possibilité qui
devait se concrétiser au mois de septembre 2023. Il a indiqué que ces
travaux auraient lieu dès le renouvellement de la concession, des
pourparlers étant en cours avec un voisin, auteur d’une opposition, et

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qu’une fois ceux-ci effectués, la valeur de l’immeuble atteindrait 6'000'000
francs.
3. Par prononcé du 21 juillet 2023, la Présidente du Tribunal
d’arrondissement de l’Est vaudois, statuant en tant qu’autorité inférieure
de surveillance, a fixé la valeur vénale de la parcelle en cause à 5'200'000
fr. (I), a dit que les honoraires du deuxième expert feraient l’objet d’un
prononcé séparé (II), a arrêté les frais judicaires à 150 fr., les a mis à la
charge du demandeur et les a compensé avec l’avance déjà versée (III).
En substance, elle a considéré qu’il n’y avait pas de raison de s’écarter de
la valeur retenue par le deuxième expert et en particulier que les travaux
invoqués par le demandeur ne pouvaient être pris en compte, faute
d’avoir été établis.
4. Par acte du 2 août 2023, L.________ a recouru contre ce
prononcé en concluant à son annulation et au renvoi de la cause à
l’autorité précédente pour nouvelle estimation du gage sur la base de
rapport complémentaire tenant compte de la modification de la place de
port en cours. Il a produit un bordereau de pièces.
L’Office et les créanciers n’ont pas été invités à se déterminer
En d roit :
I. a) Les décisions qui ne relèvent pas du juge, notamment celles
qui sont rendues par les offices des poursuites et faillites et les autorités
de surveillance, ne sont pas régies par le CPC mais – comme par le passé –
par une procédure administrative spéciale, les cantons demeurant
compétents pour la définir et prévoir, le cas échéant, une voie de droit
(Message CPC du 28 juin 2006, FF 2006 6841 ss, p. 6875 ; Vock/Nater,

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Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3e éd. 2017, nn.
8 et 9 ad art. 1 ZPO [CPC] ; Haldy, in Bohnet et alii, Code de procédure
civil commenté, 2e éd., 2019, nn. 17 et 18 ad art. 1 CPC ; Berger, Berner
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Berne 2012, n. 39 ad
art. 1 ZPO ; Schenker, in Baker/McKenzie (éd.), Schweizerische
Zivilprozessordnung, Berne 2010, nn. 11 et 12 ad art. 1 ZPO), sous réserve
des dispositions spéciales de la LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la
poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1) relatives à la plainte (cf.
notamment art. 17, 18 et 20a al. 2 et 3 LP).
b) Même si le délai pour demander une nouvelle estimation
est celui de la plainte (art. 17 al. 2 LP), une telle demande ne vise pas
l’annulation ou la modification d’une mesure contraire à la loi ou injustifiée
en fait. Il ne s'agit donc pas d'une plainte au sens strict, mais plutôt d’une
requête « administrative normale » relative à l’activité de l’organe
d’exécution forcée (ATF 131 III 136 consid. 3.2.1, JdT 2007 II 58 ; Zopfi, in
Commentaire ORFI, n. 9 ad art. 9 ORFI, p. 30).
Selon la jurisprudence de la cour de céans, la décision de
l’autorité inférieure de surveillance relative à l’estimation d’un immeuble
objet d’un gage peut faire l’objet d’un recours régi par les art. 18 LP et 28
à 33 LVLP (loi du 18 mai 1955 d'application dans le canton de Vaud de la
LP, BLV 280.05 ; CPF 7 mai 2018/9 ; CPF 18 mars 2013/10 ; CPF 11
décembre 2012/52 ; CPF 5 août 2010/20 ; CPF 26 juin 2009/25).
c) Le recours, déposé dans les dix jours dès réception de la
décision entreprise, en temps utile, comporte l'énoncé des moyens
invoqués et des conclusions. Il est ainsi recevable à la forme (art. 18 LP et
28 LVLP). Les pièces produites à l’appui du recours sont également
recevables (art. 28 al. 4 LVLP).
II. Le recourant fait valoir que l’audience du 11 juillet 2023 a été
fixée sans respecter les usages consistant dans un entretien téléphonique
préalable entre le greffe et le secrétariat de son conseil, que celui-ci

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exploitait son étude sans associé ni stagiaire et qu’il ne pouvait se faire
remplacer à l’audience qui, en outre, était fixée durant les vacances
scolaires. Il relève que s’il a pu se présenter personnellement à l’audience,
les arguments qu’il y a développés n’ont pas été pris en compte par
l’autorité précédente.
Il n’explicite toutefois pas en quoi le principe de célérité
appliqué par l’autorité précédente pour refuser le report de l’audience
aurait violé dans le cas précis son droit d’être assisté découlant du droit
d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 Cst. et l’art. 68 al. 1 CPC. Le
recourant a en effet pu exposer ses arguments relatifs au creusement du
port, allégations qui figurent dans l’état de fait du prononcé, et le conseil
du recourant n’a pas fait usage de la possibilité de développer une
argumentation juridique écrite pour pallier son absence à l’audience.
Le recours doit être rejeté sur ce point.
III. Le recourant fait grief à l’autorité précédente ne n’avoir pas
tenu compte de ses explications quant à la plus-value résultant de travaux
dans le port de la parcelle en cause, plus-value non prise en compte dans
la deuxième expertise.
a)aa) Selon l’art. 9 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la
valeur vénale présumée de l'immeuble à réaliser, à savoir le produit
prévisible de la vente, mais sans devoir être " la plus élevée possible ".
Elle ne préjuge en rien du prix qui sera effectivement obtenu lors des
enchères ; tout au plus peut-elle fournir aux enchérisseurs un point de
repère quant à l'offre envisageable (ATF 129 III 595 consid. 3.1; TF
5A_421/2018 du 13 novembre 2018 consid. 6.2.2 ; TF 5A_672/2018 précité
consid. 3.1.3).
Dans la poursuite en réalisation du gage, l'estimation n'a qu'un
rôle secondaire, en tant qu'elle ne donne qu'un ordre d'idée d'une offre
acceptable aux intéressés, sans laquelle le produit attendu ne serait pas

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atteint. La fonction qu'elle revêt dans la procédure de saisie où elle fixe
l'étendue de la saisie (art. 97 al. 2 LP) et vise à informer les créanciers sur
l'issue probable de l'exécution (art. 112 al. 1 LP) est sans portée (ATF 135 I
102 consid. 3.2.2 et 3.2.3 ; TF 421/2018 précité ; 5A_342/2016 du 7 juillet
2016 consid. 2.1).
bb) L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier
ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation (art. 9 al.
2 cum 99 al. 2 ORFI), soit définitivement, car il s'agit là de questions
d'appréciation (ATF 120 III 79 consid. 1). Les participants n'ont pas de droit
à obtenir une surexpertise, même dans les cantons qui ont instauré deux
autorités de surveillance et même si l'office a effectué lui-même la
première estimation (TF 421/2018 précité consid. 6.2.1 ; TF 5A_672/ 2018
du 29 octobre 2018 consid. 3.3.3). Cette règle vise à éviter que, par des
requêtes réitérées d'une nouvelle estimation, la procédure de réalisation
forcée ne soit indûment traînée en longueur (ATF 120 III 135 consid. 2 ; TF
5A_275/2013 du 12 juin 2013 consid. 5.1.2 et les autres références).
Pour sa part, le Tribunal fédéral vérifie seulement si l'autorité
cantonale de surveillance a respecté la procédure prévue et si elle n'a pas
excédé ou abusé du pouvoir d'appréciation dont elle dispose. Une telle
hypothèse est réalisée lorsqu'elle a pris des critères en considération qui
n'auraient pas dû jouer de rôle, ou si au contraire, elle a ignoré des
circonstances pertinentes (ATF 134 III 42 consid. 3 et les références ; TF
5A_421/2018 précité consid. 6.2.1 ; TF 5A_672/2018 précité consid. 3.1.1 ;
TF 5A_692/2017 du 19 mai 2018 consid. 2.1).
b) En application de l’art. 20a al. 2 ch. 2 LP, les autorités
cantonales de surveillance constatent les faits d’office. Elles peuvent
demander aux parties de collaborer et déclarer irrecevables leurs
conclusions lorsque les parties refusent de prêter le concours nécessaire
que l’on peut attendre d’elles (ATF 123 III 328 consid. 3, JdT 1999 II 26). La
maxime inquisitoire a en outre des limites. Elle n’oblige pas le tribunal à
étendre la procédure probatoire et à administrer tous les moyens de
preuve envisageables. L’administration des preuves doit demeurer dans

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un cadre raisonnable et l’autorité d’instruction doit ne pas perdre de vue
que la procédure d’exécution forcée, dans laquelle les questions de droit
matériel n’entrent plus en ligne de compte, doit être rapide (ATF 125 III
231 consid. 4a ; ATF 123 III 328 précité ; TF 5A_546/2017 du 6 octobre
2017 consid. 3.1 ; TF 5A_681/2016 du 24 novembre 2016 consid. 3.1.3 et
les références citées).
c) En l’espèce, l’autorité précédente a écarté les explications
du recourant pour le motif que les allégations de travaux à venir dans le
port de la parcelle en cause n’étaient pas établies. Le recourant, assisté
d’un conseil durant la procédure, n’a produit aucune pièce à l’appui de ses
allégations. Le rapport d’expertise mentionne une plus-value de 200'000
fr. en cas de draguage et d’aménagement du port, mais ne la prend pas
en compte en raison d’une procédure de renouvellement de bail en cours.
Il n’y avait dès lors aucun devoir d’interpellation ou d’instruction
complémentaire pour l’autorité précédente.
En deuxième instance, le recourant n’a pas non plus produit de
pièces établissant les travaux allégués, dont la plus-value est d’ailleurs
estimée par le deuxième expert. Le grief tiré du caractère prétendument
incomplet de la deuxième expertise est ainsi sans fondement.
III. En conclusion, le recours doit être rejeté et le prononcé
confirmé.
Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens (art. 20a ch. 5
LP ; art. 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP [ordonnance du 23 septembre 1996
sur les émoluments perçus en application de la LP ; RS 281.35]).

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Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. L’arrêt, rendu sans frais ni dépens, est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Julien Greub, agent d’affaires breveté (pour L.________),
- [...],
- Office d’impôt des districts de la Riviera-Pays-d’Enhaut, Lavaux-Oron et
Aigle (pour Etat de Vaud),
- Administration cantonale des impôts (pour Etat de Vaud),
- M. le Préposé à l’Office des poursuites du district de Lavaux-Oron.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).

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Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Présidente du Tribunal d'arrondissement de l’Est vaudois,
autorité inférieure de surveillance.
Le greffier :