vd_gerichte · JL17.051187 · 2018-08-03 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL17.051187-180824
438
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 3 août 2018
_______________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Colombini et Mme Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Pitteloud
*****
Art. 271 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par l’Y.________, à [...], requérant,
contre l’ordonnance rendue le 19 mars 2018 par la Juge de paix du district
de la Broye-Vully dans la cause divisant l’appelant d’avec V.________, à
[...], intimée, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par ordonnance du 19 mars 2018, communiquée pour
notification aux parties le 20 avril 2018, la Juge de paix du district de la
Broye-Vully (ci-après : la juge de paix ou le premier juge) a rejeté la
requête d’expulsion formulée le 22 novembre 2017 par l’Y.________ contre
V.________ (I), a annulé la résiliation du bail à loyer donnée à V.________
selon formule officielle du 26 août 2016 portant sur l'appartement sis [...]
(II), a statué sur les frais (III à VII) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VIII).
En droit, le premier juge était appelé à statuer sur une requête
de l’Y.________ tendant à l’expulsion de V.________ de l’appartement qu’elle
occupe à [...]. Il a considéré que si la réglementation concernant les
congés pour non-paiement du loyer était stricte, il était suffisamment
établi que les parties avaient engagé, à compter du mois de mai 2016, des
pourparlers transactionnels relatifs à une réduction du loyer pour défaut
de la chose louée. Le premier juge a relevé que le bailleur ne contestait
pas le principe des négociations, mais constatait qu'il n'y avait jamais eu
d'accord. Le bailleur ne pouvait pas prétendre ignorer que l'appartement
litigieux était inhabitable, au vu des dégâts causé par l’incendie survenu le
2 février 2016, ayant nécessité des travaux conséquents. Le fait que les
pourparlers transactionnels aient été menés avant la résiliation du bail
était susceptible de faire apparaître le congé comme contraire à la bonne
foi. Il en allait de même de la mise en demeure adressée à V.________ en
juillet 2016 alors que les travaux d'assainissement n'étaient pas terminés.
Le magistrat a considéré qu’en ne donnant aucune réponse négative à
V.________, le bailleur l’avait induite en confiance sur l’acceptation d'une
réduction de loyer, laquelle apparaissait justifiée, et sur laquelle on ne
voyait pas pourquoi le bailleur ne serait pas entré en matière. Le
comportement du bailleur était constitutif d'un abus de droit, ce qui devait
conduire à l'annulation du congé extraordinaire.

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B. Par acte du 23 mai 2018, l’Y.________ a fait appel de
l’ordonnance du 19 mars 2018, en concluant, sous suite de frais et
dépens, à sa réforme en ce sens que l'expulsion qu’il a requise soit
admise, un ultime délai que justice dira étant fixé à V.________ pour quitter
l'appartement qu'elle occupe sis [...].
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 7 février 2012, l’Y.________, en
qualité de bailleur, représenté par [...] (ci-après : la gérance), a remis en
location à V.________ un appartement de trois pièces sis [...] pour un loyer
mensuel de 1'425 fr., charges de 200 fr. comprises.
2. Le 2 février 2016, l'appartement précité a pris feu.
Cet incendie a nécessité l'intervention des pompiers. Aux
termes du rapport de police, le logement n'était plus habitable en l'état, la
cuisine et les installations ayant été détruites par le feu et le reste de
l'appartement ayant été endommagé par la suie. Les travaux
d’assainissement ont duré de la fin du mois de février au mois de juillet
2016.
3. V.________ s'est acquittée des loyers auprès du bailleur jusqu'à
la fin du mois d'avril 2016.
Entendue en qualité de témoin, [...], assistante sociale de la
locataire au [...] depuis le 24 mars 2016, a confirmé, après avoir eu des
contacts tant avec la gérance qu’avec l’Y.________, s'être sentie
« trimbalée » de service en service, la gérance lui ayant laissé entendre
que V.________ pouvait prétendre au non-paiement ou à une diminution
des loyers concernant la période pendant laquelle elle n’avait pas occupé
son logement à la suite de l’incendie du mois de février 2016. En marge

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de ces déclarations, par courrier du 5 juillet 2016, l'assistante sociale a
notamment écrit à la gérance ce qui suit :
« (…) Suite à notre contact téléphonique du mois de mai 2016,
pouvez-vous m'apporter des informations quant à la possibilité de
suspendre le paiement des loyers durant la période de non-
occupation de domicile, depuis le 2 février 2016 (…) ? ».
[...] a déclaré n'avoir jamais eu de retour, ni écrit ni oral, ni
affirmatif ni négatif, ni de la gérance, ni du bailleur, sur la proposition de
non-paiement ou de diminution du loyer en lien avec l’incendie.
4. Le 1er juillet 2016, la gérance a indiqué à V.________ que son
compte n’était pas à jour et qu’elle lui devait la somme de 3'006 fr. 45
pour les loyers du 1er mai au 1er juillet 2016 et qu’elle était priée de
s’acquitter de ce montant dans un délai de dix jours.
5. Dans une lettre du 7 juillet 2016, donnant suite à une requête
de baisse de loyer de V.________, la gérance a fixé le loyer mensuel à
1'142 fr., charges non comprises, dès le 1er octobre 2016.
6. Par courrier recommandé du 8 juillet 2016, la gérance a
réclamé à V.________ le paiement de 3'006 fr. 45, représentant les loyers
dus pour la période du 1er mai au 31 juillet 2016. A cette occasion, le
bailleur lui a également signifié qu’à défaut de paiement dans les trente
jours, le bail serait résilié pour défaut de paiement.
7. a) Par formule officielle adressée à V.________ le 26 août 2016,
l’Y.________, représenté par la gérance, a résilié le bail pour le 30
septembre 2016.
b) Par requête du 24 septembre 2016 adressée à la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer de la préfecture de
la Broye-Vully, V.________ a conclu à l'annulation de la résiliation
extraordinaire du bail à loyer.

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c) Le 20 novembre 2016, l’Y.________ a saisi le juge de paix
d’une requête en cas clair tendant en substance à l’expulsion de
V.________.
Par ordonnance du 20 décembre 2016, le juge de paix a fait
droit à la requête d'expulsion.
Par arrêt du 29 mai 2017, la Cour d'appel civile a déclaré que
la requête du 20 novembre 2016 était irrecevable.
8. Par courrier recommandé du 20 mars 2017, l’Y.________ a mis
V.________ en demeure de s'acquitter « du solde du loyer janvier 2017 » et
« des loyers arriérés des mois de février à mars 2017 ». Par lettre du 22
mars 2017, la locataire a invoqué la compensation entre les loyers
impayés et la réduction sollicitée. Par lettre du 13 avril 2017, le bailleur a
refusé la compensation, au motif que la locataire avait bénéficié du
logement et qu'elle avait fait obstacle aux travaux d'assainissement.
9. Par formule officielle du 5 mai 2017, l’Y.________ a résilié de
manière ordinaire le bail à loyer de la locataire pour l'échéance
contractuelle du 1er octobre 2017. Le 23 mai 2017, V.________ a contesté
cette seconde résiliation de bail. Une procédure est actuellement
pendante devant le Tribunal des baux.
10. Par requête du 22 novembre 2017 adressée à la juge de paix,
l’Y.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu'ordre soit
donné à V.________ de libérer immédiatement ou dans un ultime délai à
impartir par le juge de paix l’appartement sis [...] et qu’à défaut
d’exécution, elle y soit contrainte par la voie de l’exécution forcée directe.
11. Par demande du 24 novembre 2017, V.________ a engagé une
procédure en réduction de loyer de 100 % pour la période allant du 2
février 2016 au 15 juillet 2016. La procédure est actuellement pendante
devant le Tribunal des baux.

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12. Par formule officielle du 8 mars 2018, l’Y.________ a résilié de
manière ordinaire le bail à loyer de V.________ pour l'échéance
contractuelle au 1er juillet 2018.
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est supérieure à 10'000
fr. (art. 308 al. 2 CPC). Lorsque la décision a été rendue en procédure
ordinaire ou simplifiée, le délai pour l'introduction de l'appel est de 30
jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la
notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Lorsque l'expulsion a été instruite dans le cadre d'une
procédure simplifiée et que les conditions de la résiliation fondée sur l'art.
257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) sont remises en
cause, la valeur litigieuse n'est pas celle de la durée devant s'écouler
jusqu'à l'expulsion prononcée dans le cadre d'une procédure ordinaire –
comme c'est le cas lors d'une expulsion prononcée dans la procédure en
cas clair –, mais elle correspond au loyer de la période minimum pendant
laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui
s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. Si
la contestation émane du locataire, la durée déterminante pour le calcul
de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une
résiliation signifiée après une procédure judiciaire (TF 4A_501/2011 du 15
novembre 2011 consid. 1.1, in RSPC 2012 p. 106, note Bohnet).
En l'espèce, compte tenu du loyer mensuel net de 1'425 fr.,
charges comprises par 200 fr., la valeur litigieuse, calculée selon les
principes énoncés ci-dessus, est supérieure à 10'000 fr., si bien que c'est

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la voie de l'appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). Pour le surplus,
formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt (art. 59 al. 2 let. a
CPC), l'appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou
d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas
échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de
l'art. 57 CPC. Elle peut revoir l'appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (Jeandin, CPC commenté,
2011, nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC).
3.
3.1 L’Y.________ (ci-après : l’appelant) fait en substance valoir que
si la jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art.
257d CO peut, à titre exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi,
cette notion doit être interprétée très restrictivement. Selon l'appelant, si
le premier juge a retenu que V.________ (ci-après : l’intimée) pouvait
prétendre au non-règlement ou à une diminution de son loyer au vu de
l'incendie survenu, rien ne permettait de retenir que l'appelant aurait
indubitablement eu une intention objective, respectivement subjective,
d'accorder une diminution de loyer, le silence du bailleur ne pouvant pas
être interprété comme un accord.
L’appelant soutient que la locataire ne s'est pas vu
formellement indiquer par écrit un accord quant à une éventuelle
réduction ou une libération de règlement du loyer. Dès lors, elle ne
pouvait pas supposer être dispensée de son obligation principale de
règlement. L'appelant affirme en effet que, selon le principe de la
confiance, on ne saurait admettre qu'un locataire mis en demeure pour
défaut de paiement puisse de bonne foi inférer que le bailleur ait renoncé
aux effets de la sommation adressée le 8 juillet 2016. Les conditions

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objectives pour une résiliation en vertu de l'art. 257d CO seraient ainsi
remplies. A l'appui de sa démonstration, l'appelant cite l'ATF 140 III 591 et
indique que, selon cet arrêt, lorsque le locataire est mis en demeure et
qu'il estime la créance infondée, « il doit décider s'il veut exécuter ou s'il
refuse de le faire auquel cas il prend le risque que la créance du bailleur
se révèle finalement bien fondée ».
3.2 A côté d'une liste d'exemples où une résiliation émanant du
bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière
générale, que le congé, donné par l'une ou l'autre partie, est annulable
lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). L'art.
271 al. 1 CO s'applique également lorsque la résiliation du bail a pour
cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO.
Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du
locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut
annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la
jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi ; il faut des
circonstances particulières pour que le congé soit annulé (ATF 120 II 31
consid. 4a). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la
fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme
largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant
effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b). Le congé sera également tenu
pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est
insignifiant (ATF 120 II 31 consid. 4b), si l'arriéré a été réglé très peu de
temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici
toujours acquitté à temps du loyer ou si le bailleur résilie le contrat
longtemps après l'expiration du délai comminatoire (Lachat, Le bail à
loyer, 2e éd., 2008, p. 213 ; Wessner, L'obligation du locataire de payer le
loyer et les frais accessoires, in 9e Séminaire sur le droit du bail, 1996, p.
24).
Le Tribunal fédéral a notamment considéré que le congé était
contraire à la bonne foi dans un cas où les parties étaient en pourparlers
transactionnels au sujet du montant de la réduction de loyer pour défaut

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de la chose louée – la réduction n'étant pas en elle-même contestée – et
où la situation n'était par conséquent pas claire au moment de la mise en
demeure comme au moment de la résiliation. Dans cette cause, le
Tribunal fédéral a qualifié de déloyal le comportement du bailleur qui, bien
qu'étant en relation permanente avec son locataire, avait pris position
tardivement et de manière indirecte sur la prétention en réduction de
loyer, alors que, dans l'hypothèse la plus défavorable pour lui, il n'avait
droit qu'à une somme nettement moins élevée que celle réclamée
initialement dans la sommation (TF 4C.65/2003 du 23 septembre 2002
consid. 4.2.2). Dans un autre arrêt, le Tribunal fédéral a considéré que le
bailleur avait adopté un comportement contraire aux règles de la bonne
foi en contraignant le locataire à s'acquitter de l'entier de l'arriéré de loyer
alors que les parties étaient en négociation sur la quotité d'une réduction
de loyer dont le principe était en soi incontesté, la situation étant
largement incertaine au moment de la commination et de la résiliation ;
selon le Tribunal fédéral, le locataire, compte tenu de l'indemnité
finalement versée, se trouvait en effet dans la même situation que celle
dans laquelle le bailleur réclamait une somme largement supérieure à
celle en souffrance sans être certain du montant effectivement dû (TF
4C.173/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3). Cette dernière
jurisprudence a été ultérieurement confirmée par le Tribunal fédéral, qui a
toutefois précisé a contrario qu'elle n'était pas applicable lorsqu'il n'était
pas établi que le bailleur avait admis le principe de la réduction ou que les
parties étaient en discussion à ce sujet (TF 4A_549/2010 du 17 février
2011 consid. 4.1 et 4.2 ; CACI 7 mars 2012/113 consid. 3b/bb, in Cahier du
Bail [CdB] 2012 p. 91).
3.3 En l’espèce, le raisonnement du premier juge peut être
entièrement suivi par la Cour de céans. En effet, l'appelant passe sous
silence la démonstration du premier juge relative à la bonne foi de la
locataire et au comportement abusif du bailleur, fondée sur la
jurisprudence précitée (cf. TF 4C.65/2003 du 23 septembre 2002 consid.
4.2.2 et CACI 7 mars 2012/113, in CdB 2012 p. 91) qui a considéré comme
contraire à la bonne foi le congé donné alors que les parties étaient en
pourparlers transactionnels au sujet du montant de la réduction de loyer

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pour défaut de la chose louée et que la situation n'était pas claire au
moment de la mise en demeure comme au moment de la résiliation.
L'appelant ne revient pas non plus sur la constatation du premier juge
selon laquelle les parties étaient en pourparlers transactionnels sur la
réduction du loyer pour défaut de la chose louée, mais se borne à soutenir
qu'il n'y a pas eu d'accord. Une telle circonstance n'est toutefois pas
indispensable pour juger du caractère abusif ou non de la résiliation,
puisque le seul espoir suscité auprès du locataire par le biais de
pourparlers transactionnels – à l’instar de ce qui s’est produit dans la
présente cause – peut suffire à qualifier d'abusif le comportement du
bailleur qui met en demeure le locataire dans cette phase des
négociations.
A cela s'ajoute que, comme retenu par le premier juge – et non
remis en cause en appel –, l'appartement était inhabitable, la cuisine et les
installations ayant été détruites par le feu et le reste de l'appartement
ayant été endommagé par la suie, et que les travaux d'assainissement –
dont il n’est pas contesté qu’ils ont été conséquents – étaient inachevés
au moment de la mise en demeure en juillet 2016. Cela signifie que l'objet
du bail était affecté de défauts importants impliquant une réduction de
loyer potentiellement conséquente, soit un loyer nettement réduit par
rapport à celui réclamé, puisque conformément à l'art. 259d CO, le
locataire d'une chose affectée d'un défaut entravant ou restreignant son
usage a droit à une réduction du loyer jusqu'à l'élimination du défaut. On
ne saurait ainsi retenir que la situation était claire au moment de la mise
en demeure comme au moment de la résiliation, l'appelant ne prétendant
du reste pas le contraire.
La démonstration relative à l'absence de tout accord entre les
parties est donc vaine, sans qu'il importe au regard des considérations qui
précèdent qu'aucune compensation n'ait été invoquée par l’intimée dans
le délai comminatoire.
4.

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4.1 Il découle de ce qui précède que l’appel doit être rejeté selon
le mode procédural de l’art. 312 al. 1 in fine CPC et l’ordonnance
entreprise confirmée.
4.2 Les frais judiciaire de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art.
62 al. 3 et 69 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant Y.________, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée V.________ n’ayant pas été invitée à se déterminer, il
n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelant
Y.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :

- 12 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. Mikaël Ferreiro (pour Y.________),
- Me Laure Emonet (pour V.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de la Broye-Vully.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :