vd_gerichte · JL24.031211 · 2024-11-05 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL24.031211-241267
504
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 novembre 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mme Giroud Walther et M. Segura, juges
Greffière : Mme Egger Rochat
*****
Art. 257d CO ; 308 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par M.________ et A.________, à
[...], intimés, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 28 août 2024 par
la Juge de paix du district de la Broye-Vully dans la cause divisant les
appelants d’avec T.________, à [...], requérante, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par ordonnance du 28 août 2024, envoyée pour notification le
11 septembre 2024, la Juge de paix du district de la Broye-Vully (ci-après :
la juge de paix) a ordonné à A.________ et M.________ de quitter et rendre
libres pour le mercredi 2 octobre 2024, à midi, les locaux occupés dans
l’immeuble sis à l’av. [...], à [...] (appartement de 4,5 pièces en duplex au
rez-de-chaussée, avec sous-sol de 40 m2, jardin avec terrasse et cabanon
et une place de parc souterraine et un couvert à voiture) (I), a dit qu’à
défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux,
l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de
procéder à l’exécution forcée de la présente décision sur requête de la
partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée
de la présente décision, s’ils en étaient requis par l’huissier (III), a arrêté à
480 fr. les frais judiciaires, qui ont été compensés avec l’avance de frais
de la partie bailleresse (IV), a mis les frais à la charge de la partie locataire
(V), a dit qu’en conséquence A.________ et M.________, solidairement entre
eux, rembourseraient à T.________ son avance de frais à concurrence de
480 fr., et lui verseraient, solidairement entre eux, la somme de 750 fr. à
titre de dépens (VI) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions
étaient rejetées.
En droit, la juge de paix a considéré que la procédure en cas
clair de l’art. 257 CPC était applicable. D’une part, elle a retenu que
l’arriéré de loyer n’avait pas été payé dans le délai de trente jours imparti
par la bailleresse dans l’avis comminatoire, adressé en application de l’art.
257d al. 1 CO. D’autre part, elle a retenu que, par avis du 24 octobre
2023, la bailleresse avait signifié à la partie locataire que, faute de
paiement dans ce délai, elle résiliait le bail pour le 30 novembre 2023,
conformément à l’art. 257d al. 2 CO. Le congé était ainsi valable.

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B. Le 22 septembre 2024, M.________ et A.________ (ci-après : les
parties appelantes) ont interjeté appel contre l’ordonnance précitée en
concluant, avec suite de frais, à son annulation et à l’inefficacité du congé
donné par la bailleresse. A l’appui de leur écriture, ils ont produit la
requête d’expulsion déposée le 1er juillet 2024 par la bailleresse,
accompagnée du bordereau de pièces, et le bail à loyer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l'ordonnance querellée, complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail signé par les parties appelantes le 11 avril
2019, celles-ci ont loué à la société bailleresse T.________ (ci-après :
l’intimée) un appartement de 4,5 pièces en duplex au rez-de-chaussée,
avec sous-sol de 40 m2, jardin avec terrasse et cabanon et une place de
parc souterraine et un couvert à voiture, pour un loyer mensuel total de
2'470 fr., soit 2'050 fr. de loyer net et 250 fr. d’acompte de chauffage et
eau chaude et de frais accessoires, ainsi que 170 fr. de garage et parking.
Le bail débutant le 1er mai 2019 devait se terminer le 30 septembre 2020,
mais était renouvelable d’année en année, aux mêmes conditions pour
une année, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et
reçu au moins trois mois à l’avance pour la prochaine échéance.
La clause 5 du contrat de bail prévoyait que « le loyer est
payable trimestriellement à l’avance au moyen des BVR remis par le
bailleur ou selon ses indications mais recevable à bien plaire par mois
d’avance, s’il est reçu par le bailleur régulièrement au plus tard le 5 du
mois en cours. Le bailleur peut exiger le règlement trimestriel des loyers
dès le mois suivant l’envoi d’un rappel ».
2. Le 13 septembre 2023, par lettres adressées en recommandé
et séparément à chaque partie appelante, l’intimée a réclamé à chacune
le paiement de 4'940 fr., à titre de « loyers arriérés de l’appartement (2 x
2'470 fr.) du 1er août au 30 septembre 2023, tout en leur précisant qu’à
défaut de paiement dans le délai de trente jours, le bail serait résilié.

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Le 24 octobre 2023, par envois recommandés de la formule
officielle à chaque partie appelante, l’intimée a signifié à chacune la
résiliation du contrat de bail susmentionné avec effet au 30 novembre
2023, faute de paiement de l’arriéré susmentionné. Selon les attestations
de suivi postal, ces envois ont été distribués le 25 octobre 2023.
3. Par requête d’expulsion en cas clair du 1er juillet 2024,
accompagnée de pièces sous bordereau, l’intimée a conclu, avec suite de
frais, à ce que les parties appelantes soient condamnées à quitter le bien
loué, soit l’appartement objet du bail susmentionné (cf. supra ch. 1) et
toutes dépendances, vides et en parfait état de propreté, dans les dix
jours suivant l’entrée en force de la décision, de lui en remettre les clés et,
si les parties appelantes ne quittaient pas ledit logement dans les dix jours
suivant l’entrée en force de la décision, à ce qu’elle soit habilitée à
recourir à la force publique aux frais des parties appelantes pour vider les
lieux.
4. Le 28 août 2024, la juge de paix a tenu audience et entendu
l’appelant M.________, l’intimée ayant requis d’être dispensée de
comparaître. Lors de cette audience, l’appelant a déclaré ne plus payer de
loyer « depuis février ». Il n’a pas évoqué le fait que ni lui, ni l’appelante
n’auraient reçu de résiliation de leur contrat de bail.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est ouvert, dans les affaires patrimoniales, contre les
décisions finales de première instance si la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2
CPC). En cas de litige portant sur la question de savoir si les conditions
d’une expulsion selon la procédure en protection des cas clairs sont
réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par l’appel à la

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procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six
mois ; lorsque la validité de la résiliation est contestée, la valeur litigieuse
correspond au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné, soit en principe
pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3, JdT 2019 II 235 ;
TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 1).
En procédure sommaire, soit notamment en matière de cas
clairs (art. 248 let. b CPC), l’acte doit être introduit dans les dix jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 et 314 al. 1
CPC) auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1
LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).
1.2 En l’espèce, écrit, motivé et déposé en temps utile par des
parties ayant un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC),
contre une décision dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. au
vu du loyer litigieux, l’appel est recevable.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ;
TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la

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décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ;
TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel). Cette
jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée au juge
d’admettre (ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument non
explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020
consid. 3).
2.2
2.2.1 La nature particulière de la procédure sommaire en protection
des cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur
la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la
production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023 consid.
4.1 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du
7 novembre 2012 consid. 5). L’art. 317 al. 1 CPC s’applique toutefois
pleinement au locataire qui a été attrait en première instance, par la
requête en cas clair du bailleur (cf. TF 4A_470/2022 précité consid. 4.1).
2.2.2 En l’espèce, les pièces produites par les appelants figuraient
déjà au dossier de première instance. Elles sont donc recevables.
3. Les parties appelantes ne contestent pas en appel le fait
qu’elles devaient payer la somme de 4'940 fr. à titre d’arriéré de loyers et
qu’elles n’ont pas versé cette somme requise par avis comminatoires du
13 septembre 2023. En revanche, elles font valoir qu’elles n’auraient pas
reçu de résiliations du bail valables et que l’intimée n’aurait pas apporté la
preuve contraire. Dès lors que ces éléments n’auraient pas été retenus par
la première juge, elles estiment, d’une part, que les exigences de clarté et
d’absence d’état de fait litigieux ne seraient pas réalisées conformément à
l’art. 257 CPC et, d’autre part, qu’en raison du manque de preuve des
notifications de résiliations du bail, le congé serait inefficace.

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3.1 La recevabilité de la procédure de protection dans les cas
clairs est soumise à deux conditions cumulatives.
Premièrement, l’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est
pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d’être immédiatement
prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de
frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de
titres, conformément à l’art. 254 al. 1 CPC. Il ne s’agit pas d’une preuve
facilitée : le demandeur doit apporter la preuve certaine (« voller Beweis
») des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance ne suffit pas.
Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et
concluantes (« substanziiert und schlüssig ») qui ne peuvent être écartées
immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la
procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF
141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1).
Secondement, la situation juridique est claire lorsque
l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au
regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence
éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En
règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et
les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une
norme nécessite un certain pouvoir d’appréciation du juge ou si celui-ci
doit rendre une décision fondée sur l’équité qui intègre les circonstances
concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138
III 123 consid. 2.1.2).
3.2
3.2.1 En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer
ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes
provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l’art. 257d
CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le bailleur peut
requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257
CPC, aussi bien l’expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement

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de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022
consid. 4).
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose
que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard
dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions
cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire
par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a
retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore
accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du
créancier, à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en
demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016
consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). La
jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en
demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette
disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de
congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré
avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1
et les réf. citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de
l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le
bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).

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Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire
a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard
à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 140 III 244
consid. 5.1 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3, JdT 2012 II 108, SJ 2011 I 293 ;
Lachat, op. cit., n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à
loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art.
257d CO et les réf. citées).
Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été
exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130
III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; ATF 128 III 271 consid.
2a/aa, JdT 2003 1 606 ; TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4 ;
TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1 consid. 3.2.4 ; CACI 4 août
2022/396).
3.2.2 En application de l’art. 266n CO, le congé donné par le bailleur
ainsi que la fixation d’un délai de paiement assorti d’une menace de
résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au
locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré.
3.3 En l’occurrence, il ressort du dossier de première instance que
deux formulaires de résiliation de bail ont été adressés le 24 octobre 2023,
le premier à l’appelant et le second à l’appelante. L’intimée a également
produit au dossier de première instance des attestations de suivi postal
pour chacune des résiliations. Celles-ci établissent que ces avis ont été
distribués le 25 octobre 2023. Ainsi, il est établi à suffisance de droit que
les parties appelantes ont bien reçu les résiliations litigieuses. Ces
dernières n’invoquent d’ailleurs pas que cette réception ne serait pas de
leur fait ou qu’une autre circonstance imposerait de s’écarter des faits
ressortant des pièces du dossier. Il en résulte que leur grief, qui confine en
réalité à la témérité, doit être écarté.
Le même sort ne peut qu’être réservé à l’argument des parties
appelantes quant au fait que la juge de paix n’aurait pas traité leur grief
relatif aux résiliations dans l’ordonnance querellée, pour autant qu’il

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s’agisse d’un grief autonome. En effet, elles n’établissent pas l’avoir
réellement allégué. Surtout, elles ne développent aucun grief recevable en
lien avec une violation de leur droit d’être entendues (cf. art. 53 CPC), qui
aurait, dans tous les cas, été réparée en appel au vu du pouvoir de
cognition de la Cour de céans.
Au vu de ce qui précède, les parties appelantes n’ont pas payé
l’arriéré de loyer requis dans le délai de trente jours imparti par les avis
comminatoires du 13 septembre 2023. Les résiliations de bail, avec effet
au 30 novembre 2023, leur ont été adressées en recommandé,
séparément à chacune le 23 octobre 2023, et leur ont été distribuées le
25 octobre 2023, de sorte que les exigences de forme ont été respectées.
Par conséquent, le congé donné par l’intimée est valable.
4. En définitive, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté
en application de la procédure de l’art. 312 al. 1 in fine CPC et
l’ordonnance entreprise confirmée.
4.1 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des parties
appelantes, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
4.2 L’intimée n’ayant pas été interpellée, il n’y a pas lieu de lui
allouer de dépens de deuxième instance.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de la Broye-
Vully pour qu’elle fixe aux parties appelantes A.________ et
M.________ un nouveau délai pour libérer les locaux sis à
l’avenue [...], à [...] (appartement de 4,5 pièces en duplex au
rez-de-chaussée, avec sous-sol de 40 m2, jardin avec terrasse
et cabanon et une place de parc souterraine et un couvert à
voiture).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge des parties
appelantes A.________ et M.________.
V. Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt est notifié en expédition complète à :
- Mme A.________,
- M. M.________,

- 12 -
- M. Christophe Savoy, aab (pour T.________)
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de la Broye-Vully.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :