vd_gerichte · JP15.000854 · 2015-12-14 · fr
Mesures provisionnelles
Mesures provisionnelles


TRIBUNAL CANTONAL
JP15.000854-151859
669
CO UR D’APPEL CIVI L E
____________________________
Arrêt du 14 décembre 2015
__________________
Composition : M. KRIEGER, juge délégué
Greffier : M. Hersch
*****
Art. 18 al. 1 et 112 al. 1 et 2 CO ; 264 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par T.______ SA, à
Martigny, intimée, contre l’ordonnance rendue le 2 juillet 2015 par la Juge
déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale dans la cause divisant
l’appelante d’avec O.________, à Corseaux, et L.________, à La Conversion,
requérantes, le Juge délégué de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1106

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En fait :
A. Par ordonnance de mesures provisionnelles du 2 juillet 2015,
dont les considérants écrits ont été adressés aux parties le 28 octobre
2015, la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale a interdit à
T.______ SA, sous la menace, pour ses organes et responsables, de la peine
d’amende prévue à l’art. 292 CP, d’entreprendre tous travaux de
démolition ou de construction sur la parcelle n° [...] de la Commune de
Vevey (I), arrêté les frais judiciaires de la procédure provisionnelle, y
compris les mesures superprovisionnelles, à 2'350 fr. (II), renvoyé la
décision sur les frais des mesures provisionnelles à la décision finale (III) et
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, le premier juge, a considéré, s’agissant de la requête
de mesures provisionnelles d’O.________ et de L.________, qu’il avait été
rendu vraisemblable que l’art. 18 de l’acte de vente à terme du 19 mars
2013 conclu entre W.________ et C.________ constituait une stipulation pour
autrui parfaite dont les requérantes étaient les bénéficiaires, de sorte
qu’elles étaient fondées à agir directement contre T.______ SA pour exiger
l’interdiction de la démolition du bâtiment n° ECA [...] sis sur la parcelle n°
[...] de la Commune de Vevey. Il n’était en outre pas possible de qualifier
la clause en question de remise de dette interne. S’agissant de la portée
de l’engagement pris, ce dernier s’étendait à l’interdiction de démolir tout
bâtiment situé sur la parcelle susnommée jusqu’au 1er juillet 2020.
Statuant sur la requête de sûretés en garantie du dommage de T.______
SA, le premier juge a relevé que la prétention d’O.________ et de L.________
avait été rendue plus vraisemblable que le dommage allégué par T.______
SA et que les mesures provisionnelles demandées ne visaient qu’au
maintien d’une situation conforme au droit, de sorte qu’il convenait de
rejeter la requête.
B. Par acte du 9 novembre 2015, T.______ SA a formé appel
contre l’ordonnance du 2 juillet 2015 en concluant, avec suite de frais et

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dépens, à ce que les requêtes de mesures provisionnelles et
superprovisionnelles d’O.________ et de L.________ du 9 janvier 2015 soient
déclarées irrecevables, subsidiairement à ce que la requête de mesures
provisionnelles du 9 janvier 2015 soit rejetée et à ce que l’ordonnance de
mesures superprovisionnelles du 9 (recte : 12) janvier 2015 soit révoquée,
plus subsidiairement et reconventionnellement à ce qu’O.________ et
L.________ soient astreintes, sous peine de caducité des mesures
ordonnées, à fournir, dans un délai bref et non prolongeable, des sûretés
d’un montant d’au moins 150'000 fr., et encore plus subsidiairement à ce
que l’ordonnance du 2 juillet 2015 soit annulée et la cause renvoyée à la
Juge déléguée pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Dans leur réponse du 1er décembre 2015, O.________ et
L.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
Une audience de débats et de jugement a été tenue le 14
décembre 2015. T.______ SA, assistée de Me Raymond Didisheim, s’y est
fait représenter par C.________, actionnaire unique et ayant-droit
économique de la société. O.________ et L.________ se sont présentées
personnellement, assistées de Me Camille Perrier Depeursinge et de Me
Stéphanie Junod.
C. Le juge délégué retient les faits suivants, sur la base de
l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Jusqu’au 3 juillet 2008, O.________ et L.________ étaient
propriétaires en main commune de l’immeuble n° [...] de la Commune de
Vevey. Sa surface totale s’élevait à 1080 m2, et il contenait un bâtiment
commercial n° ECA [...] de 331 m2, abritant une imprimerie à l’ancienne,
et un bâtiment d’habitation n° ECA [...] de 159 m2, dans lequel O.________
et L.________ avaient passé leur enfance.
T.______ SA, dont le siège est à Martigny, a pour buts « toutes
opérations financières, achat, vente, arbitrage, courtage et gestion en

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matière de titres; prise de participations, toutes transactions touchant au
domaine de l'immobilier, et ce tant en Suisse qu'à l'étranger, toutes
activités visant à la réalisation de son but ». [...] et [...] sont inscrits au
registre du commerce en tant qu’administrateur unique, respectivement
directeur, avec signature individuelle ; C.________ n’est pas inscrit au
registre du commerce mais allègue être l’actionnaire unique et l’ayant-
droit économique de la société.
2. Au début de l’année 2008, O.________ et L.________ sont entrées
en négociations avec W.________ et M.________ en vue de vendre leur
immeuble. Le 18 février 2008, elles ont adressé à W.________ un courrier
dont la teneur était la suivante :
« Immeuble locatif & commercial – [...] – 1800 Vevey
(…) Toutefois, nous sommes confrontées à un grand dilemme.
Les deux propositions que nous avons reçues stipulent une
vente des immeubles dans l’état actuel et la possibilité de
vendre la parcelle pour une démolition au prix du terrain. Cette
seconde éventualité est naturellement financièrement
beaucoup plus rentable. Elle s’élèverait à approximativement
Fr. 2'500'000.-.
Vous trouverez en annexe notre proposition de vente que nous
vous laissons le soin d’étudier. (…)
PRIX DU BÂTIMENT Fr.1'000'000.—
PRIX DE L’ATELIER Fr. 500'000.—
TOTAL Fr.1'500'000.—
Dans la calculation, il a été tenu compte du coût de certains
travaux de rénovation à effectuer à court terme.
Clause : conservation des bâtiments ainsi que les locataires. »
Par contrat de vente à terme et droit d’emption du 9 avril
2008, O.________ et L.________ ont vendu à W.________ et M.________

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l’immeuble n° [...] de la Commune de Vevey pour le prix de 1'450'000
francs. Le chiffre III du contrat, intitulé « Engagements personnels »,
stipulait ce qui suit :
« L’acheteur fait consigner qu’il entend conserver et
mettre en valeur les bâtiments se trouvant actuellement sur
l’immeuble vendu.
Il s’engage dès lors à l’égard du vendeur
- à ne pas en requérir la démolition totale,
- à maintenir le bail à loyer passé avec [...] pour l’exploitation de
l’atelier-musée, imprimerie à l’ancienne, [...].
Ces engagements sont pris pour une durée échéant le 1er
juillet 2020. »
Le 3 juillet 2008, W.________ et M.________ ont été inscrits au
Registre foncier en qualité de copropriétaires de l’immeuble n° [...] de la
Commune de Vevey, la première pour une quote-part de 694/1080 et le
second pour une quote-part de 386/1080. Le même jour, la parcelle n° [...]
a été fractionnée en une parcelle n° [...] de 386 m2, propriété simple de
M.________, comprenant le bâtiment commercial n° ECA [...], et une
parcelle n° [...] de 694 m2, propriété simple de W.________, comprenant le
bâtiment d’habitation n° ECA [...].
3. Par contrat de vente à terme du 19 mars 2013, W.________ a
vendu la parcelle n° [...] à C.________, qui l’a achetée pour lui ou pour son
nommable (qui pourrait être une société à constituer en vue de cette
acquisition), au prix de 2'300'000 francs. L’article 18 du contrat, intitulé
« Reprise d’engagement personnel », stipulait ce qui suit :
L’acheteur reprend de la venderesse l’engagement
personnel de cette dernière envers O.________ et L.________,
engagement figurant au chiffre III de l’acte de vente à terme
instrumenté en date du 9 avril 2008 devant [...], notaire à Vevey,
dont la teneur est la suivante concernant la parcelle [...]:

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L’acheteur fait consigner qu’il s’engage à l’égard du vendeur
à ne pas requérir la démolition totale du bâtiment se trouvant
actuellement sur l’immeuble vendu. Cet engagement est pris pour
une durée échéant le 1er juillet 2020.
L’acheteur relèvera la venderesse de toute éventuelle
condamnation en capital, intérêts, frais et dépens qui pourrait être
prononcée contre elle à raison d’une violation de l’engagement
personnel repris ci-dessus et/ou de l’inexécution d’éventuelles
mesures d’exécution forcée tendant à une suppression de ce qui
aurait été fait en contravention de l’engagement. L’acheteur n’aura
lui-même aucune prétention à faire valoir contre la venderesse au
cas où ce serait lui qui ferait l’objet d’une procédure par suite d’une
contravention à l’engagement personnel qu’il reprend.
L’acheteur fera reprendre cumulativement, par tout
éventuel acquéreur – direct ou indirect – de tout ou partie de la
parcelle [...] à une date antérieure au 1er juillet 2020, l’engagement
personnel repris ci-dessus ainsi que l’engagement de relever la
venderesse de toute condamnation envers Mesdames O.________ et
L.________ en relation avec des contraventions, sur l’aire de la
parcelle [...], à l’engagement personnel qui avait été pris envers
elles. »
Par acte d’exécution de vente du 30 septembre 2013,
C.________ a cédé à T.______ SA le droit d’acquérir la parcelle n° [...], sans
contrepartie financière, et W.________ a vendu l’immeuble à T.______ SA. Il
était précisé à l’alinéa 3 du chiffre I de l’acte d’exécution de vente que
« T.______ SA reprend tous les droits et obligations découlant de l’acte de
vente à terme précité, en particulier expressément les engagements
contenus à l’article 18 dudit acte ».
4. T.______ SA a élaboré un projet de démolition de la villa
existante et de construction d’un bâtiment résidentiel avec parking
souterrain de 10 places sur la parcelle n° [...], qui a été mis à l’enquête
publique du 26 juillet au 24 août 2014. O.________ et L.________ y ont fait
opposition le 20 août 2014. Le 20 novembre 2014, la Municipalité de
Vevey a levé l’opposition et délivré à T.______ SA un permis de construire

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en précisant que le droit privé restait réservé lors de l’octroi d’un permis
de construire
Le coût de réalisation du projet de T.______ SA a été estimé par
le bureau d’architectes mandaté à 8 millions de francs et son rendement
locatif annuel brut à 400'000 francs. Le 5 février 2015, T.______ SA a
estimé son dommage consécutif au blocage du projet jusqu’au 1er juillet
2020 à 1'011'733 fr., montant se décomposant en 791'733 fr. d’intérêts si
la somme investie de 2'969'000 fr avait été placée autrement et généré
des intérêts annuels de 5 % pendant cinq ans et quatre mois, et 220'000
fr. de dépenses nouvelles.
5. Par requête de mesures provisionnelles et superprovisionnelles
du 9 janvier 2015, O.________ et L.________ ont conclu à ce qu’interdiction
soit faite à T.______ SA, sous la menace de la peine d'amende prévue par
l'article 292 CP, d’entreprendre tous travaux de démolition ou de
construction sur la parcelle n° [...] de la Commune de Vevey.
Par ordonnance de mesures superprovisionnelles du 12 janvier
2015, la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale a fait droit à
la requête d’O.________ et de L.________ et a interdit à T.______ SA, sous la
menace de la peine d'amende prévue par l'article 292 CP, d’entreprendre
tous travaux de démolition ou de construction sur la parcelle n° [...] de la
Commune de Vevey (I), dit que les frais et dépens suivent le sort de la
procédure provisionnelle (II), déclaré l’ordonnance immédiatement
exécutoire et dit qu’elle restera en vigueur jusqu’à droit connu sur le sort
des mesures provisionnelles (III).
Dans ses déterminations du 10 février 2015, T.______ SA a
conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que la requête de mesures
provisionnelles soit rejetée dans la mesure où O.________ et L.________ ont
qualité pour agir et à ce que l’ordonnance de mesures
superprovisionnelles du 9 (recte : 12) janvier 2015 soit révoquée,
subsidiairement et reconventionnellement à ce qu’O.________ et L.________
soient astreintes, sous peine de caducité des mesures ordonnées, à

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fournir, dans un délai bref et non prolongeable, des sûretés d’un montant
d’au moins 150'000 fr., et à ce qu’un délai soit fixé à T.______ SA pour
introduire une action en dommages-intérêts à l’encontre d’O.________ et de
L.________.
Dans leurs déterminations du 19 mars 2015, O.________ et
L.________ ont conclu au rejet des conclusions de T.______ SA.
L’audience de mesures provisionnelles a été tenue le 26 mars
2015. Elle a été suspendue le même jour et les parties ont été invitées à
déposer des plaidoiries écrites. T.______ SA a déposé un procédé écrit le
1er avril 2014, O.________ et L.________ le 21 avril 2015 et T.______ SA
encore le 15 mai 2015.
En d roit :
1. Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les
décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel, écrit et motivé, doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions qui sont supérieures à 10'000 fr., le présent appel est
recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions

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d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et réf.).
3. a) L’appelante reproche au premier juge d’avoir qualifié l’art.
18 du contrat de vente à terme du 19 mars 2013 de stipulation pour
autrui. Elle soutient que cette clause visait avant tout à sauvegarder les
intérêts de W.________ en la prémunissant d’une éventuelle action
engagée contre elle par les intimées et que, partant, elle n’avait pas
vocation à conférer aux intimées un droit d’action direct à son encontre.
Elle relève à ce propos que le dernier alinéa de l’art. 18 consacre
l’engagement de l’acquéreur (C.________) de faire reprendre par tout
acquéreur postérieur l’obligation de relever la venderesse W.________, et
non les intimées directement. Partant, cette clause devrait être qualifiée
de stipulation pour autrui imparfaite, excluant tout droit d’action des
intimées. Alternativement, l’appelante avance que l’art 18 du contrat du
19 mars 2013 constituerait une reprise de dette au sens de l’art. 175 CO
entre elle-même et W.________, dont le caractère purement interne ferait
obstacle à toute action des intimées. Par conséquent, ces dernières,
privées de légitimation active, ne disposeraient pas de droit propre pour
agir contre elle.
Les intimées soutiennent au contraire que l’art. 18 du contrat
de vente à terme du 19 mars 2013 consacre une stipulation pour autrui
parfaite. Sa formulation claire, reprenant les termes du ch. III du contrat
du 9 avril 2008 et mentionnant expressément leur nom, serait la preuve
de l’intention des parties de leur conférer un droit d’action direct. Les
intimées rappellent qu’elles ont consenti à un rabais substantiel lors de la
vente de leur bien immobilier le 9 avril 2008, et ce afin que la maison de
leur enfance ne soit pas démolie. Dès lors, l’engagement pris à l’art. 18,
de par son but et sa nature, n’aurait d’intérêt que pour elles-mêmes,
raison pour laquelle un droit d’agir direct devrait leur être reconnu. Pour le

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surplus, même si la clause en question devait être qualifiée de reprise de
dette, sa prise de connaissance par les intimées lui conférerait un
caractère externe leur permettant d’actionner directement l’appelante.
b) Aux termes de l’art. 112 al. 1 CO (Code des obligations du
30 mars 1911 ; RS 220), celui qui, agissant en son propre nom, a stipulé
une obligation en faveur d’un tiers a le droit d’en exiger l’exécution au
profit de ce tiers. Le tiers ou ses ayants droit peuvent aussi réclamer
personnellement l’exécution, lorsque telle a été l’intention des parties ou
que tel est l’usage (art. 112 al. 2 CO). Dans ce cas, et dès le moment où le
tiers déclare au débiteur qu’il entend user de son droit, il ne dépend plus
du créancier de libérer le débiteur (art. 112 al. 3 CO).
La stipulation pour autrui n’est pas un contrat, mais un mode
spécialement convenu de l’exécution de l’obligation (Tercier/Pichonnaz, Le
droit des obligations, 5e éd., 2012, n. 1046 p. 235 ; Tevini/Du Pasquier,
Commentaire romand, 2e éd., 2012, n. 2 ad art. 112 CO). Elle fait
intervenir trois acteurs : le stipulant, le promettant et le bénéficiaire. L'art.
112 CO distingue la stipulation pour autrui imparfaite (al. 1) de la
stipulation pour autrui parfaite (al. 2 et 3). Dans la première, le
bénéficiaire est uniquement destinataire de la prestation et seul le
stipulant peut agir contre le promettant. En revanche, dans la seconde,
stipulant et promettant accordent au tiers le droit d'exiger directement la
prestation et, le cas échéant, d'actionner le promettant (ATF 139 III 60
consid. 5.2 ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., 1997,
p. 417 s ; Tevini/Du Pasquier, op. cit., n. 3 ad art. 112 CO ; Zellwegger-
Gutknecht, Basler Kommentar OR I, 6e éd., 2015, nn. 15 et 15a ad art. 112
CO). La stipulation pour autrui parfaite ne se présume pas (Tevini/Du
Pasquier, op. cit., n. 9 ad art. 112 CO ; TF 4A_627/2011 du 8 mars 2012,
consid. 3.5.1 ; ATF 123 III 129 consid. 3d). Elle se déduit avant tout de
l’intention des parties (Tercier/Pichonnaz, op cit., n. 1051 p. 236 ;
Tevini/Du Pasquier, op. cit., n. 8 ad art. 112 CO ; Zellwegger-Gutknecht,
op. cit., n. 9 ad art. 112 CO), mais également de l’usage, de la loi, ou
encore du but et de la nature du contrat (Engel, op cit., p. 420 ;
Zellwegger-Gutknecht, op. cit., n. 10 ad art. 112 CO). Le Tribunal fédéral a

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admis une stipulation pour autrui parfaite dans le cas de l’engagement
pris par l’acheteur d’un immeuble de le revendre à un tiers déterminé
(ATF 57 II 507 consid. 1) ou de l’engagement de l’acquéreur d’un terrain à
bâtir de confier la construction à un certain architecte (ATF 98 II 307
consid. 1). Engel est en outre d’avis qu’il faut admettre la volonté des
parties de conférer au bénéficiaire un droit propre lorsque le vendeur d’un
immeuble stipule de son acheteur la continuation du bail d’un locataire ou
lorsqu’une donation est assortie d’une rente viagère en faveur d’un tiers
(Engel, op. cit., p. 423). Le but et la nature du contrat commandent de
retenir une stipulation pour autrui lorsque la prestation en question n’a
d’intérêt que pour le bénéficiaire (Engel, op. cit., p. 425 et les ATF 46 II
131 consid. 4, JdT 1920 I 404 et 83 II 277 consid. 2, JdT 1958 I 170 cités).
c) En l’espèce, le premier juge a relevé que l’art. 18 du contrat
de vente à terme du 19 mars 2013, qui avait été expressément repris
dans l’acte d’exécution de vente du 30 septembre 2013, stipulait que
l’acheteur reprenait l’engagement personnel de la venderesse envers les
intimées de ne pas requérir la démolition totale du bâtiment jusqu’en
2020. Cet engagement initial avait été pris dans l’intérêt des requérantes,
qui avaient en contrepartie consenti à un rabais substantiel sur le prix de
vente. En outre, l’art. 18 précité précisait à son al. 3 que l’acheteur
n’aurait aucune prétention à faire valoir contre la venderesse au cas où il
ferait l’objet d’une procédure, signe que les parties étaient conscientes de
la possibilité pour des tiers d’agir en exécution. Enfin, le premier juge a
relevé que la clause discutée, de par sa nature et son but, n’avait d’intérêt
que pour les requérantes, qui souhaitaient que les bâtiments érigés ne
soient pas démolis jusqu’en 2020. Ainsi, sous l’angle de la vraisemblance,
il convenait de retenir que les parties avaient entendu conférer un droit
d’action propre aux requérantes. La clause discutée devait donc être
qualifiée de stipulation pour autrui parfaite.
Cette appréciation doit être confirmée. Le soin mis par les
parties concernées à rappeler la clause en question dans les actes
successifs des 9 avril 2008, 19 mars 2013 puis 30 septembre 2013 et le
fait que les intimées soient expressément nommées dans le contrat du 19

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mars 2013 sont autant d’indices qu’au moment de la signature du contrat
du 19 mars 2013, W.________ – stipulante – et l’appelante – promettante –
étaient conscientes de la faculté conférée aux intimées – bénéficiaires – de
faire valoir directement les engagements pris dans la clause discutée. Le
mécanisme de protection de la stipulante pour le cas où la promettante
serait actionnée par des tiers prévu à l’al. 3 de l’art. 18 du contrat précité
confirme cette appréciation, puisqu’il présuppose l’hypothèse d’une action
engagée directement par un tiers à l’encontre de l’appelante. En outre,
force est de constater que W.________ n’avait pour elle-même aucun
intérêt direct à la bonne exécution de l’obligation de ne pas requérir la
démolition du bâtiment, puisque seules les intimées tenaient à ce que la
maison de leur enfance subsiste jusqu’en 2020. On voit d’ailleurs mal
qu’elles eussent consenti le 9 avril 2008 à un rabais substantiel sur le prix
de vente sans s’assurer qu’elles disposent par la suite d’un droit d’action
propre en cas de de revente ultérieure du bien. Ainsi, sous l’angle de la
vraisemblance, il convient de retenir qu’à l’art. 18 du contrat de vente à
terme du 19 mars 2013, les parties sont convenues d’accorder un droit
d’action propre aux intimées. La clause en question doit être qualifiée de
stipulation pour autrui parfaite. Certes, il n’est pas absolument certain que
la procédure au fond aboutisse à la même conclusion. Toutefois, au stade
des mesures provisionnelles, et au vu de la vraisemblance de l’existence
du droit invoqué par les intimées, l’intérêt de ces dernières au maintien de
la situation actuelle l’emporte sur celui de l’appelant à mener à terme son
projet, la démolition du bâtiment créant au demeurant une situation qui,
de fait, priverait de pertinence la procédure au fond à venir.
Etant entendu qu’il a été retenu que la clause en question doit
être qualifiée de stipulation pour autrui parfaite, point n’est besoin de
l’analyser sous l’angle d’une éventuelle remise de dette. Le grief de
l’appelante tiré de la qualification juridique de la clause incriminée est mal
fondé.
4. a) Dans un deuxième moyen, l’appelante fait grief au premier
juge d’avoir mal délimité la portée de l’engagement souscrit. Selon elle,

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les différents actes passés obligeaient d’une part à maintenir le bail à
loyer passé avec l’imprimerie [...], et d’autre part à ne pas requérir la
démolition totale des bâtiments situés sur la parcelle originaire n° [...].
S’agissant de cette dernière obligation, l’appelante soutient qu’elle
s’appliquait à l’ensemble des bâtiments situés sur l’ancienne parcelle n°
[...], soit tant le bâtiment commercial n° ECA [...], abritant l’imprimerie,
que le bâtiment d’habitation n° ECA [...], objet de son projet. Le projet de
démolition de l’appelante, qui ne vise que le bâtiment d’habitation n° ECA
[...], ne constituerait donc pas une « démolition totale » des bâtiments
situés sur l’ancienne parcelle n° [...] et n’emporterait donc pas une
violation de l’engagement pris. L’appelante se prévaut en outre de sa
bonne foi pour affirmer qu’à la lecture de l’art. 18 du contrat du 19 mars
2013, elle aurait constaté que la date d’échéance mentionnée du 1er juillet
2020 coïncidait précisément avec l’échéance du bail de l’imprimeur, de
sorte qu’elle n’aurait pu comprendre cette clause autrement que comme
l’engagement de poursuivre le bail de l’imprimeur jusqu’à cette date, et
donc de maintenir le bâtiment dans lequel il se trouve, et non pas comme
l’interdiction de requérir la démolition du bâtiment n° ECA [...], qui n’est
pas concerné par le maintien du bail.
Les intimées soutiennent que le texte de l’acte de vente du 19
mars 2013 ne permet pas une telle interprétation. Elles expliquent qu’au
moment de vendre leur bien immobilier, elles étaient conscientes de la
nécessité de travaux de rénovation, mais qu’elles souhaitaient avant tout
éviter la démolition de la maison de leur enfance, ce qui ressortirait
clairement du texte de la clause incriminée. De toute évidence, le projet
de l’appelante, impliquant la démolition de la villa existante et la
construction d’un bâtiment résidentiel avec parking souterrain de dix
places, serait en porte-à-faux avec l’engagement pris.
b) Saisi d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit
tout d'abord s'attacher à rechercher la réelle et commune intention des
parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices, sans s'arrêter
aux expressions et dénominations inexactes dont elles ont pu se servir
(art. 18 al. 1 CO). Pour ce faire, le juge prendra en compte non seulement

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la teneur des déclarations de volonté, mais aussi les circonstances
antérieures, concomitantes et postérieures à la conclusion du contrat.
Déterminer ce qu'un cocontractant savait ou voulait au moment de
conclure relève des constatations de fait; la recherche de la volonté réelle
des parties est qualifiée d'interprétation subjective (ATF 140 III 86 consid.
4.1 et les réf.).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si
leurs volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations
faites et les comportements selon la théorie de la confiance; il doit donc
rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être
comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances; le
principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens
objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne
correspond pas à sa volonté intime. Il s’agit là d’une question de droit (ATF
135 III 410 consid. 3.2).
c) En l’espèce, le premier juge a retenu que la clause
incriminée devait être interprétée en ce sens qu’elle visait d’une part à la
conservation des bâtiments en place, moyennant certains travaux, et
d’autre part au maintien du bail de l’imprimeur. Le sens de la clause était
clair et il appartenait cas échéant à l’appelante de s’en enquérir avant de
signer le contrat du 19 mars 2013. Dès lors, la clause en question faisait
obstacle au projet de démolition de l’appelante.
Cette appréciation doit être confirmée. Le ch. III de l’acte du 9
avril 2008 décrit clairement les deux pans de l’engagement pris par les
acquéreurs, à savoir d’une part la non démolition des bâtiments situés sur
la parcelle n° [...] jusqu’en juillet 2020 et d’autre part le maintien du bail
de l’imprimeur. Le jour même de l’inscription des acquéreurs au Registre
foncier, à savoir le 3 juillet 2008, le bien fonds originaire n° [...] a été
fractionné en deux. Il apparaît ainsi que les parties avaient dès le départ
conçu le projet de diviser la parcelle en deux, W.________ acquérant le
bâtiment d’habitation n° ECA [...] et M.________ le bâtiment commercial n°
ECA [...]. Dès lors, le raisonnement consistant à dire que l’interdiction de

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requérir la démolition totale des bâtiments ne s’appliquerait qu’à
l’ensemble des bâtiments situés sur la parcelle originaire n° [...] est dénué
de pertinence. Dans le contrat de vente du 19 mars 2013, la clause de non
démolition a été expressément reprise, alors que les parcelles avaient été
fractionnées depuis près de cinq ans déjà. A supposer que telle n’était pas
sa volonté, l’appelante devait de bonne foi comprendre la clause en
question comme l’engagement de ne pas démolir le bâtiment s’élevant
sur le terrain acquis, et cela jusqu’au 1er juillet 2020. A ce propos, la
référence faite par l’appelante au bail de l’imprimeur ne lui est d’aucun
secours, puisque le contrat de bail portait sur un immeuble qu’elle
n’acquérait pas. Dès lors, sous l’angle de la vraisemblance, l’interprétation
de l’art. 18 du contrat du 19 mars 2013 conduit à la conclusion que
l’appelante s’est engagée à ne pas démolir le bâtiment qui se dresse sur
la parcelle n° [...], et cela jusqu’au 1er juillet 2020. Son grief est mal fondé.
5. a) Dans un dernier grief, l’appelante reproche au premier juge
de n’avoir pas astreint les intimées à fournir de sûretés. Elle expose que
les mesures provisionnelles ordonnées, par le blocage des sommes
investies, lui causeraient un dommage annuel de l’ordre de 100'000 à
150'000 fr. en tenant compte d’un taux d’intérêts compris entre 3 et 5 %,
voire lui ferait perdre chaque année un rendement locatif net minimum de
200'000 fr., montant auquel s’ajouteraient les frais d’obtention d’un
nouveau permis de construire. Dès lors, il se justifierait d’astreindre les
intimées à verser 150'000 fr. à titre de sûretés.
Les intimées, quant à elles, estiment qu’elles ne font que
réclamer la maintien d’une situation conforme au droit et soutiennent que
la pesée d’intérêts prévue à l’art. 264 al. 1 CPC doit conduire à renoncer
d’exiger le versement de sûretés.
b) Selon l’art. 264 al. 1 CPC, le tribunal peut astreindre le
requérant à fournir des sûretés si les mesures provisionnelles risquent de
causer un dommage à la partie adverse. Il s’agit là d’une faculté conférée
au juge, lequel dispose d’une certaine marge d’appréciation (Sprecher,

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Basler Kommentar ZPO, 2e éd., 2013, n. 17 ad art. 264 CPC). Il convient de
procéder à une pesée des intérêts en jeu et de comparer la vraisemblance
de la prétention du requérant avec celle du dommage allégué par l’intimé.
Si la première apparaît plus vraisemblable que le second, il se justifie de
renoncer à la fourniture de sûretés (Huber, in Sutter-Somm/Hasen-
böhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
2e éd., 2013, n. 17 ad art. 264 CPC) De même, on renoncera en règle
générale à exiger des sûretés lorsque les mesures provisionnelles requises
n’ont pas d’autre but que le maintien d’une situation conforme au droit
(Bohnet, CPC commenté, 2011, n. 5 ad art. 264 CPC).
c) En l’espèce, le premier juge a relevé que les mesures
provisionnelles admises visaient à sauvegarder un droit dont l’existence
avait été rendue très vraisemblable. L’appelante, qui avait à tout le moins
pris un engagement envers sa cocontractante, avait en connaissance de
cause décidé de débuter son projet immobilier ; elle devait à présent en
supporter les risques financiers, raison pour laquelle il ne se justifiait pas
d’astreindre les intimées à fournir des sûretés.
Cette appréciation ne prête pas le flanc à la critique. Il a été
déterminé plus haut que la prétention des intimées visant à empêcher la
destruction du bâtiment en question avait été rendue vraisemblable. Cette
prétention apparaît plus vraisemblable que le dommage allégué par
l’appelante, qui repose sur des hypothèses futures difficilement
vérifiables. Ignorant les risques juridiques inhérents à la signature d’une
clause de non-démolition, l’appelante a décidé de poursuivre la réalisation
de son projet immobilier ; elle ne saurait à présent en transférer le risque
financier sur les intimées. De plus, les mesures provisionnelles demandées
et admises ne visent qu’au maintien de la situation actuelle, et non à
l’exécution anticipée d’une obligation. Dans ces conditions, l’intérêt des
intimées au maintien de l’état actuel l’emporte sur les dommages
éventuels allégués par l’appelante. Il convient donc de renoncer à la
fourniture de sûretés et le grief de l’appelante se révèle mal fondé.

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6. Il résulte des considérants qui précèdent que l’appel doit être
rejeté et l’ordonnance entreprise confirmée.
Les frais de deuxième instance, arrêtés à 2’400 fr. (art. 65 al. 3
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV
270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante qui succombe.
A l’appui de son appel, l’appelante a allégué un dommage
consécutif aux mesures provisionnelles de l’ordre d’un million de francs. Il
s’ensuit que conformément à l’art. 7 TDC (tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6), et compte tenu d’une valeur
litigieuse supérieure à un million de francs, les dépens devraient s’élever à
6'000 fr. au minimum. Toutefois, au vu du fait qu’une partie du travail
effectué par le conseil des intimées l’a été par une avocate-stagiaire, il
convient, en application de l’art. 21 TDC, de fixer les dépens dus envers
les intimées à 5'000 francs.
Par ces motifs,
le Juge délégué de la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'400 fr.
(deux mille quatre cents francs), sont mis à la charge de
l’appelante T.______ SA.
IV. L’appelante T.______ SA doit verser à O.________ et L.________,
solidairement entre elles, la somme de 5'000 fr. (cinq mille
francs) à titre de dépens de deuxième instance.

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V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le juge délégué : Le greffier :
Du 15 décembre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Raymond Didisheim (pour T.______ SA),
- Me Camille Perrier Depeursinge (pour O.________ et L.________).
Le juge délégué de la Cour d’appel civile considère que la
valeur litigieuse est supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la

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contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Madame la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale.
Le greffier :