vd_gerichte · JL10.035122 · 2011-02-02 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
65/I
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 2 février 2011
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Winzap
Greffier : M. Perret
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Art. 257d CO; 405 al. 1 CPC; 23, 29 LPEBL; 457 CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par F.________, à Cugy, bailleur,
contre l'ordonnance rendue le 6 décembre 2010 par le Juge de paix du
district du Gros-de-Vaud dans la cause divisant le recourant d'avec
A.R.________, à Cugy, locataire.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 6 décembre 2010, notifiée le lendemain
aux parties, le Juge de paix du district du Gros-de-Vaud (ci-après : le juge
de paix) a rejeté la requête d'expulsion déposée le 1er octobre 2010 par le
bailleur F.________ tendant à faire prononcer l'expulsion des locataires
A.R.________ et B.R.________ des locaux occupés dans l'immeuble sis [...] à
Cugy (appartement au rez inférieur de 3 pièces avec dépendances telles
que cave, couvert pour voiture et place de parc en enfilade) (I), arrêté les
frais de justice à 250 fr. pour le bailleur (II), dit qu'il n'est pas alloué de
dépens (III) et déclaré l'ordonnance exécutoire nonobstant recours (IV).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée,
complétée par les pièces du dossier (art. 457 al. 1 CPC-VD [Code de
procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11]) :
Par contrat de bail à loyer du 20 juillet 2006, le bailleur
F.________ a remis en location à A.R.________ et B.R.________ un
appartement de 3 pièces au rez de l'immeuble sis [...] à Cugy, avec
dépendances telles que cave, couvert pour voiture et place de parc en
enfilade. Conclu pour durer initialement du 1er août 2006 au 31 juillet
2007, le bail devait se renouveler aux mêmes conditions pour un an et
ainsi de suite d'année en année, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre
des parties donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour la
prochaine échéance. Le loyer, payable d'avance, a été fixé à 23'160 fr. par
an, soit 1'930 fr. par mois, savoir 1'680 fr. de loyer net et 170 fr. à titre
d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires.
Par courrier recommandé du 30 juin 2010, le bailleur a mis en
demeure les locataires de s'acquitter de la somme de 11'580 fr.
représentant les loyers dus pour la période du 1er janvier au 30 juin 2010,
ainsi que du montant de 96 fr. 50 au titre d'intérêt de retard, dans un délai
de trente jours, faute de quoi le bail serait résilié en application de l'art.
257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). Selon les

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indications résultant de la base de données Track & Trace de La Poste, les
envois séparés adressés à chacun des locataires ont été distribués le
1er juillet 2010.
Par formule officielle du 3 août 2010 adressée par plis
recommandés séparés à chacun des locataires, le bailleur a résilié le bail
en cause pour le 30 septembre 2010. La résiliation du bail n'a pas été
contestée par les locataires.
Par acte du 1er octobre 2010, le bailleur a requis du juge de
paix l'expulsion des locataires.
B.R.________ est décédée le 14 octobre 2010.
Par courrier du 19 novembre 2010, le bailleur a déclaré retirer
sa requête à l'endroit de B.R.________ et la maintenir à l'égard de
A.R.________.
A l'audience tenue par le juge de paix le 22 novembre 2010 a
seul comparu A.R.________, qui a précisé que la succession de feu son
épouse n'avait pas encore été réglée.
En droit, le premier juge a retenu que l'entier de l'arriéré de
loyer n'avait pas été acquitté dans le délai de trente jours imparti. Il a
toutefois considéré que la requête d'expulsion devait être rejetée pour le
motif que les héritiers de feue B.R.________ n'étaient pas connus et que
l'exécution de l'ordonnance pourrait, par l'évacuation totale des biens
qu'elle suppose, porter préjudice à ceux-ci, qui n'étaient pas avisés de la
procédure en cours.
B. Par acte motivé du 10 décembre 2010, F.________ a recouru
contre cette ordonnance, concluant, sous suite de frais et dépens, à sa
réforme en ce sens que la requête d'expulsion est admise, de sorte qu'il
est ordonné au locataire A.R.________ de quitter les locaux objets du bail en

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cause, à défaut de quoi il y sera contraint par la force selon les règles
prévues aux art. 508 ss CPC-VD, la cause étant renvoyée au juge de paix
afin qu'il fixe le délai de libération desdits locaux.
L'intimé A.R.________ a conclu, sous suite de dépens, au rejet
du recours.
En d roit :
1. Depuis l'entrée en vigueur le 1er janvier 2011 du CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont régis par
le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux
parties (art. 405 al. 1 CPC). En l'occurrence, l'ordonnance attaquée a été
notifiée aux parties le 7 décembre 2010. Sont donc applicables les
dispositions en vigueur à cette date, en particulier celles contenues dans
la LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en matière de
baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ainsi que dans le CPC-VD.
2. a) L'art. 23 al. 1 LPEBL ouvre un recours en nullité au Tribunal
cantonal lorsque le juge était incompétent ou s'est déclaré à tort
incompétent (let. a), pour absence d'assignation régulière (let. b) ou pour
violation des règles essentielles de la procédure, lorsque l'informalité est
de nature à influer sur le prononcé (let. c).
Selon l'al. 2 de cette disposition, il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la
réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la
Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO. En pareil cas, la
Chambre des recours, pour répondre aux exigences du droit fédéral, doit

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disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT 2004 III 79;
Guignard, Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 4 ad art. 23
LPEBL, p. 212).
En l'espèce, la commission de conciliation n'a pas été saisie.
La Chambre des recours dispose donc d'un pouvoir d'examen en droit
limité à l'arbitraire.
b) D'un point de vue factuel, la Chambre des recours dispose
du pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC-VD (applicable en vertu du
renvoi de l'art. 29 LPEBL), de telle sorte qu'elle doit admettre comme
constant les faits constatés par le jugement, sauf contradiction avec les
pièces du dossier et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci
(art. 457 al. 1 CPC-VD; JT 2009 III 79; 1993 III 88 c. 3). Hormis cette
réserve, elle n'est donc pas habilitée, dans le cadre d'un recours en
réforme, à revoir et corriger l'état de fait établi par un juge de paix.
La production de pièces nouvelles n'est admise que dans le
cadre de moyens de nullité, mais non à l'appui de moyens de réforme
(Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 25 LPEBL et les réf. citées, p. 214).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux
pièces du dossier et aux preuves administrées, de sorte que la cour de
céans est en mesure de statuer.
3. a) Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce
délai sera de trente jours au moins pour les baux d'habitation (al. 1). Faute
de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat; les baux d'habitation peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).

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En l'espèce, les locataires ont été mis en demeure de
s'acquitter de la somme de 11'580 fr., représentant l'arriéré de loyer pour
la période du 1er janvier 2010 au 30 juin 2010, dans un délai de trente
jours, sous menace expresse d'une résiliation de bail, par courrier
recommandé du 30 juin 2010 adressé sous pli séparé à chacun des
locataires. La commination est ainsi conforme aux exigences de l'art. 257d
al. 1 CO.
Comme l'a constaté le premier juge, le montant réclamé n'a
pas été versé dans le délai comminatoire imparti. Le bailleur était dès lors
autorisé à résilier le contrat conformément à l'art. 257d al. 2 CO. Par
formule officielle du 3 août 2010, soit après l'échéance du délai de
paiement, il a adressé aux locataires l'avis de résiliation pour le 30
septembre 2010. L'échéance de ce délai de congé respectait la durée
minimum de trente jours prévue par la loi. Les locataires n'ont du reste
pas contesté la résiliation du bail ni saisi la commission de conciliation
compétente.
L'intimé ne conteste pas que les conditions de l'art. 257d CO
étaient réalisées en l'espèce. Il plaide uniquement qu'il s'acquitte
régulièrement de ses loyers depuis le mois d'octobre 2010, de sorte que
l'arriéré de loyer n'augmente pas. Cet argument n'a cependant aucune
portée sur la question de la validité de la résiliation de bail.
b) B.R.________ est décédée le 14 octobre 2010. Le contrat de
bail, valablement résilié, ne passe pas à ses héritiers, la résiliation et la
non contestation de celle-ci remontant à une époque où les deux
locataires étaient en vie. L'ordonnance attaquée considère néanmoins que
les héritiers du colocataire décédé doivent être avisés de la procédure en
cours et que la procédure d'expulsion doit être intentée contre l'ensemble
des locataires qui risquent de subir une exécution forcée.
Le premier juge perd de vue que le congé a été valablement
donné aux deux locataires et que ce congé n'a pas été contesté. Il s'ensuit
que la colocataire décédée ne peut plus être considérée comme locataire :

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elle l'était avant la résiliation du bail, puis est devenue une simple
occupante de l'appartement jusqu'à son décès. Ses héritiers, inconnus en
l'état, ne sont pas devenus occupants des locaux loués, notion qui se
réfère à une possession de fait. La procédure d'expulsion n'avait dès lors
pas à être dirigée contre eux.
Faute de relations contractuelles entre le bailleur et la défunte,
les héritiers de cette dernière apparaissent, cas échéant, comme des tiers
propriétaires en main commune des biens garnissant l'appartement. Or,
un tel statut ne fait pas de ces cohéritiers des occupants, pas plus qu'un
autre tiers qui prêterait ou vendrait des biens sous réserve de propriété au
locataire ne revêtirait cette qualité. On ne conçoit pas qu'une procédure
d'expulsion doive être dirigée contre ces tiers, au seul motif qu'ils sont
propriétaires de biens garnissant l'appartement. Ce statut ne peut faire
obstacle à une procédure d'expulsion.
Cela étant, il appartiendra à la Justice de paix de prendre les
dispositions nécessaires pour sauvegarder les intérêts de la succession
lors de la mise en œuvre de la procédure d'expulsion.
c) Il s'ensuit que la requête d'expulsion à l'encontre de
A.R.________ doit être admise et que le prénommé doit quitter et rendre
libre immédiatement de tous biens et de tous occupants l'appartement de
3 pièces, cuisine agencée, salle de bains, un poêle, deux terrasses, de 72
m2 à usage d'habitation ainsi qu'un couvert pour voiture plus une place de
parc en enfilade qu'il occupe au rez de l'immeuble sis [...], à Cugy.
A défaut de quitter volontairement ces locaux, A.R.________ y
sera contraint par la force selon les règles prévues aux art. 508 et suivants
CPC-VD.
4. a) En définitive, le recours doit être admis et l'ordonnance
attaquée réformée dans le sens des considérants qui précèdent. Le
recourant a droit à des dépens de première instance fixés à 400 fr., soit

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250 fr. en remboursement de ses frais de justice et 150 fr. à titre de
participation aux honoraires.
Il y a lieu de renvoyer la cause au juge de paix afin qu'il fixe le
délai de libération des locaux actuellement occupés par l'intimé, une fois
les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux
parties.
b) Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
415 francs (art. 230 al. 2 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, le recourant a droit à des dépens de
deuxième instance (art. 91 et 92 CPC-VD), qu'il convient de fixer à 1'000
fr. (art. 2, 3 et 4 al. 1 TAg [tarif du 22 février 1972 des honoraires d'agent
d'affaires breveté dus à titre de dépens; RSV 179.11.3]).

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. L'ordonnance est réformée comme suit :
I. A.R.________ doit quitter et rendre libre immédiatement de
tous biens et de tous occupants l'appartement de 3
pièces, cuisine agencée, salle de bains, un poêle, deux
terrasses, de 72 m2 à usage d'habitation ainsi qu'un
couvert pour voiture plus une place de parc en enfilade.
A défaut de quitter volontairement ces locaux, il y sera
contraint par la force selon les règles prévues aux articles
508 et ss du CPC-VD.
II. Les frais de justice de la partie bailleresse sont arrêtés à
250 francs (deux cent cinquante francs).
III. A.R.________ doit verser à F.________ la somme de 400 fr.
(quatre cents francs) à titre de dépens.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district du Gros-de-
Vaud afin qu'il fixe le délai de libération des locaux par
A.R.________.
IV. Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
415 francs (quatre cent quinze francs).

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V. L'intimé A.R.________ doit verser au recourant F.________ la
somme de 1'000 fr. (mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.

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VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 2 février 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Jean-Marc Decollogny (pour F.________),
- Me Daniel Guignard (pour A.R.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de

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droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme le Juge de paix du district du Gros-de-Vaud.
Le greffier :