vd_gerichte · FA20.036483 · 2021-11-03 · fr
Nouvelle estimation de gage 9 ORFI
Nouvelle estimation de gage 9 ORFI


TRIBUNAL CANTONAL
FA20.036483-210900
35
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 3 novembre 2021
__________________
Composition : M. HACK, président
Mme Byrde et M. Maillard, juges
Greffier : Mme Joye
*****
Art. 9 al. 1 ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par D.________, à
Grandvaux, contre la décision rendue le 27 mai 2021, à la suite de
l’audience du 11 mai 2021, par la Présidente du Tribunal d’arrondissement
de l’Est vaudois, autorité inférieure de surveillance, dans la cause
opposant le recourant à Y.________, à Renens.
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
118

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En fait :
1. D.________ est propriétaire de l’immeuble parcelle RF n° [...] de
la Commune de Bourg-en-Lavaux.
Y.________, créancière, a introduit une poursuite en réalisation
de gage (gage n° 9'055’398) à l’encontre de D.________. Le 5 juin 2020, la
créancière a déposé une réquisition de vente.
Le 11 octobre 2019, [...] a déposé un rapport d’expertise
portant sur la parcelle RF n° [...] de la Commune de Bourg-en-Lavaux,
estimant à 880'000 fr. la valeur vénale intrinsèque de l’immeuble.
2. Le 18 septembre 2020, D.________, par l’intermédiaire de son
conseil, a déposé une requête tendant à la mise en œuvre d’une nouvelle
expertise de cette parcelle, dans le cadre de la poursuite en réalisation de
gage (gage
n° 9'055’398).
Le 7 décembre 2020, la Présidente du Tribunal
d’arrondissement de l’Est vaudois, autorité inférieure de surveillance, a
ordonné la mise en œuvre d’une nouvelle expertise immobilière et nommé
en qualité d’expert [...] de [...].
Le 9 février 2021, [...], de [...], a déposé son rapport
d’expertise ainsi que sa note d’honoraires. Il a estimé à 1'515'000 fr. la
valeur vénale intrinsèque de l’immeuble.
Par déterminations du 11 mars 2021, l’Office des poursuites du
district de Lavaux-Oron a conclu que le montant de l’estimation de la
parcelle soit fixé à la valeur moyenne des deux expertises.

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Par courrier du 15 mars 2021, D.________ s’en est remis à
justice quant à la note d’honoraires de l’expert.
Lors de l’audience du 11 mai 2021, se sont présentés :
- D.________ personnellement, assisté de son conseil, Me Ronny Schmid,
avocat-stagiaire en l’étude de Me Adrian Schneider, avocat à Lausanne ;
- pour l’Office, [...], substitut ; D.________ a exposé que le bien immobilier
était actuellement mis en vente pour un prix de 1'990'000 fr., selon une
estimation effectuée par [...].
3. Par décision du 27 mai 2021, notifiée le lendemain au conseil
de D.________, la Présidente a fixé à 1'400’000 fr. la valeur d’estimation de
l’immeuble RF n° [...] de la Commune de Bourg-en-Lavaux, propriété de
D.________ (I) a arrêté les frais de la procédure à 3'434 fr. 85, y compris les
honoraires de l’expert [...] par 3'284 fr. 85, a mis ces frais à la charge de
D.________, et a dit qu’ils étaient compensés avec les avances déjà versées
(II).
La Présidente a relevé qu’aux termes de l'art. 9 al. 1
ORFI (ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des
immeubles ; RS 281.42), applicable à la poursuite en réalisation de gage
immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, l'estimation devait déterminer
la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires (à savoir
non seulement du terrain mais aussi des constructions qui s'y trouvent ;
ATF 120 III 79 consid. 2a), sans égard au montant de la taxe cadastrale ou
de la taxe de l'assurance contre l'incendie ; que la valeur d'estimation d'un
bien immobilier devait être fixée en fonction du produit prévisible de sa
vente aux enchères forcées, sans devoir être la plus élevée possible (De
Gottrau, in Commentaire romand LP, 2005, n. 6 et 8 ad art. 97 LP ; Foëx,
ibidem, n. 16 ad art. 155 LP) ; que l'estimation du bien à réaliser aux
enchères ne visait pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la
créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et qu’il ne révélait
donc rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères
mais donnait tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de

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l'offre défendable et servait également à fixer le prix minimal en cas de
vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP ; ATF 143 III 532 consid. 2.2) ; que la
loi n'indiquait pas la méthode à suivre pour procéder à l'estimation de la
valeur vénale (cf. ATF 134 III 42 consid. 4) ; qu’en pratique, la méthode
hédoniste, qui prend en considération un faisceau de paramètres à l'aide
de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes
pour des objets de même type, était employée pour estimer des
appartements ou des maisons individuelles occupées par le propriétaire ;
qu’une autre méthode reconnue et répandue pour déterminer la valeur
vénale d'un immeuble était celle consistant à pondérer la valeur de
rendement et la valeur réelle (ATF 134 III 42 consid. 4 ; TF 5A_421/2018 du
13 novembre 2018 consid. 6.2.1 ; DCSO/450/2020 du 19 novembre 2020
consid. 3.1) ; que compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble
faisait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de
l'immobilier et de la construction, l'Office, de même que, sur demande de
nouvelle expertise, l’autorité de surveillance s'en remettaient en principe à
l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé ; qu’il
n'était pas rare que l'estimation du prix de vente d'un immeuble conduise
à des résultats divergents entre experts ; qu’en présence d'estimations
différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, l’autorité
de surveillance ne pouvait trancher pour un moyen terme entre les deux
estimations en présence que si les deux expertises effectuées retenaient
toutes deux des critères appropriés et tenaient compte des circonstances
pertinentes, la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des
biens à réaliser relevant pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF
120 III 79 consid. 1 et 2b) ; que si l'autorité de surveillance entendait
s'écarter d'une expertise, elle devait motiver sa position (ATF 120 III 79
consid. 2c, JdT 1996 II 1999). En l’espèce, la Présidente a constaté que la
nouvelle expertise concluait à une valeur supérieure de 635'000 fr. à celle
retenue par l’Office dans le procès-verbal d’estimation de gage ; que cela
pouvait d’une part s'expliquer par le fait qu'il n'était pas rare que deux
hommes de l'art ou deux connaisseurs aient un avis différent sur le même
objet, les critères d'estimation pouvant varier considérablement de l'un à
l'autre, précisant que la détermination de ces valeurs relevait en effet de
l'appréciation de l'expert, fondée sur son expérience et sa connaissance

- 5 -
du marché local à un moment donné et qu’elle est d'autant plus délicate –
et les divergences d'opinions entre experts d'autant plus importantes –
que l'on se trouvait en présence d'objets immobiliers présentant, de par
leurs caractéristiques, leur situation et d'autres particularités, un caractère
exceptionnel ayant pour conséquence que les critères habituels, et
notamment la référence aux prix convenus lors de transactions récentes
dans le même secteur, ne sont pas ou pas complètement pertinents ;
qu’un tel caractère exceptionnel devait être reconnu au bien évalué in
casu, s’agissant d’une construction privilégiant l’usage du bois, dont
l’aspect extérieur était ainsi fortement exposé à la patine du temps ; que
d’autre part, la différence entre les deux expertises pouvait en partie
s’expliquer par le fait que, comme l’avait exposé le débiteur à l’audience,
certains travaux avaient été effectués après la visite du premier expert,
qui sans être d’envergure, pouvaient avoir donné plus de cachet au bien
estimé ; que selon l’expertise effectuée par [...], les aménagements
extérieurs présenteraient une vétusté aggravée, de même que l’intérieur
de l’habitation, dont l’état devrait être considéré comme relevant de
l’usage normal et parfois aggravé, et qu’une telle vétusté ne ressort
toutefois pas du rapport du second expert, ni des photos prises sur les
lieux. Compte tenu de ces divers éléments, la Présidente s’est écartée de
l'estimation du premier expert de 880'000 fr., qui semblait résolument
trop basse, pour retenir un prix s’approchant plus de la seconde expertise,
dans le cadre de laquelle les particularités et l’état actuel du bien estimé
semblaient avoir été mieux pris en compte ; elle a donc retenu une valeur
estimative du gage de 1'400'000 francs.
4. a) Par acte du 7 juin 2021, D.________ a recouru contre cette
décision, en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce
sens que la valeur d’estimation de l’immeuble RF n° [...] de la Commune
de Bourg-en-Lavaux est fixée à 1'515'000 fr., subsidiairement à son
annulation et au renvoi de la cause à l’autorité inférieure pour nouvelle
décision. Il a produit un onglet de huit pièces sous bordereau.

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Par décision du 9 juin 2021, le Président de la cour de céans a
admis la requête d’effet suspensif.
Interpellée le 16 juin 2021, la créancière Y.________ ne s’est
pas déterminée dans le délai imparti au 1er juillet 2021.
Dans un courrier du 30 juin 2021, l’Office a déclaré s’en tenir
aux déterminations qu’il avait déposées le 11 mars 2021.
Le 20 août 2021, le recourant a déposé une écriture au titre de
nova, ainsi qu’une pièce nouvelle, à savoir un rapport interne établi par
[...], qui liste les clients intéressés du 30 juin au 19 août 2021.
b) Le 12 octobre 2021, le recourant a demandé la suspension
de la cause.
Interpellée par le Président de la cour de céans, l’intimée s’est
opposée à la suspension requise, par courrier du 21 octobre 2021.
Le 25 octobre 2021, l’Office a indiqué n’émettre aucune
objection à ce que la cause soit suspendue.
En d roit :
I. a) Les décisions qui ne relèvent pas du juge, notamment celles
qui sont rendues par les offices des poursuites et faillites et les autorités
de surveillance, ne sont pas régies par le CPC mais – comme par le passé –
par une procédure administrative spéciale, les cantons demeurant
compétents pour la définir et prévoir, le cas échéant, une voie de droit
(Message CPC du 28 juin 2006, FF 2006 6841 ss, p. 6875 ; Vock/Nater,
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
3e éd. 2017, nn. 8 et 9 ad art. 1 ZPO [CPC] ; Haldy, in Bohnet et alii, Code
de procédure civil commenté, 2e éd., 2019, nn. 17 et 18 ad art. 1 CPC ;

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Berger, Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Berne
2012, n. 39 ad art. 1 ZPO ; Schenker, in Baker/McKenzie (éd.),
Schweizerische Zivilprozessordnung, Berne 2010, nn. 11 et 12 ad art. 1
ZPO), sous réserve des dispositions spéciales de la LP (loi fédérale du 11
avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1) relatives à
la plainte (cf. notamment art. 17, 18 et 20a al. 2 et 3 LP).
b) Même si le délai pour demander une nouvelle estimation
est celui de la plainte (art. 17 al. 2 LP), une telle demande ne vise pas
l’annulation ou la modification d’une mesure contraire à la loi ou injustifiée
en fait. Il ne s'agit donc pas d'une plainte au sens strict, mais plutôt d’une
requête « administrative normale » relative à l’activité de l’organe
d’exécution forcée (ATF 131 III 136 consid. 3.2.1, JdT 2007 II 58 ; Zopfi, in
Commentaire ORFI, n. 9 ad art. 9 ORFI, p. 30).
Selon la jurisprudence de la cour de céans, la décision de
l’autorité inférieure de surveillance relative à l’estimation d’un immeuble
objet d’un gage peut faire l’objet d’un recours régi par les art. 18 LP et 28
à 33 LVLP (loi du 18 mai 1955 d'application dans le canton de Vaud de la
LP, BLV 280.05 ; CPF 7 mai 2018/9 ; CPF 18 mars 2013/10 ; CPF 11
décembre 2012/52 ; CPF 5 août 2010/20 ; CPF 26 juin 2009/25).
c) Le recours, déposé dans les dix jours dès réception de la
décision entreprise, en temps utile, comporte l'énoncé des moyens
invoqués et des conclusions. Il est ainsi recevable à la forme (art. 18 LP et
28 LVLP). Les pièces produites le 7 juin 2021 à l’appui du recours sont
également recevables (art. 28 al. 4 LVLP). Il en va de même des
déterminations de l’Office (art. 31 LVLP).
Au vu des considérants qui vont suivre, la question de la
recevabilité de l’écriture et des pièces déposées le 20 août 2021 peut être
laissée ouverte.

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II. a) Le recourant déclare compléter l’état de fait sur plusieurs
points : d’abord, il invoque que, situé sur la parcelle litigieuse, le bien
immobilier dont il est propriétaire a fait l’objet de plusieurs articles dans
divers magazines internationaux destinés à l’architecture (pièce 2) ; il cite
les magazines suivants : « Wallpaper – International Design Interior
Lifestyle », « Casa Guide – Das Magazin für Raum und Architektur », ainsi
que l’édition chinoise du magazine « La Vie » ; ensuite, il invoque que,
mise en vente actuellement pour un montant de 1'990'000 fr. par le
courtier [...], de [...], elle a fait l’objet de plusieurs offres d’achat de
diverses personnes intéressées à son acquisition (pièce 3). Sur le plan du
droit, il invoque que c’est à raison que la Présidente s’est écartée de la
première expertise, et a admis que le bien immobilier en cause était hors
du commun, dans la mesure où il est sis sur les côteaux de Lavaux,
dispose d’une vue extraordinaire sur le lac Léman, et a fait l’objet de
plusieurs articles dans des magazines d’architecture. En revanche, il
estime que c’est sans raison suffisante qu’elle s’est également écartée de
la seconde expertise, et qu’elle a opéré sans motif une déduction de
115'000 fr. sur le montant fixé dans la seconde expertise. Au surplus, le
recourant insiste sur le caractère exceptionnel du bien immobilier en
cause, d’une part, et sur la hausse de la demande de biens immobiliers sis
en pleine nature, disposant d’un jardin et d’une vue agréable, due à la
pandémie de Covid-19, d’autre part, l’objet en question étant situé sur les
côteaux de Lavaux, classés au patrimoine mondial de l’UNESCO, disposant
d’un jardin de 1'099 m2 et offrant une vue « sans pareille ». Il en conclut
que c’est sans raison que la Présidente s’est écartée de l’estimation du
second expert, et qu’elle aurait au contraire dû tenir compte de la
remarque de celui-ci selon laquelle une vente avec un prix jusqu’à 10 %
supérieur pourrait être réalisée en présence d’un amateur. Enfin, le
recourant soutient que, s’il fallait faire une moyenne entre plusieurs
valeurs d’expertise, il faudrait retenir la valeur moyenne entre l’expertise
de [...], de 1'515'000 fr., et celle de [...], de 1'780'000 fr. (pièce 8), soit
1'647'500 francs.
b) aa) L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée
de l'immeuble à réaliser (art. 9 al. 1 ORFI), à savoir le produit prévisible de

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la vente, mais sans devoir être " la plus élevée possible ". Elle ne préjuge
en rien du prix qui sera effectivement obtenu lors des enchères ; tout au
plus peut-elle fournir aux enchérisseurs un point de repère quant à l'offre
envisageable (ATF 129 III 595 consid. 3.1; TF 5A_421/2018 du 13
novembre 2018 consid. 6.2.2 ; TF 5A_672/2018 précité consid. 3.1.3). Elle
doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le prix
d'adjudication, notamment les normes du droit public qui définissent les
possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser (ATF 143 III 532 consid.
2.2 et 2.3 et les références). En revanche, la loi n'indique pas la méthode à
suivre pour procéder à l'estimation de la valeur vénale (ATF 134 III 42
consid. 4 ; TF 5A_421/2018 précité ; TF 5A_672/2018 précité consid. 3.1.3;
TF 5A_275/2013 du 12 juin 2013 consid. 5.1.1). En pratique, la méthode
hédoniste, qui prend en considération un faisceau de paramètres à l'aide
de banques de données, est employée pour estimer des appartements ou
des maisons individuelles. Il n'en demeure pas moins qu'une des
méthodes reconnues et répandues pour déterminer la valeur vénale d'un
immeuble est celle consistant à pondérer la valeur de rendement et la
valeur réelle (ATF 134 précité ; TF 5A_421/2018 précité ; TF 5A_672/2018
précité consid. 3.1.3). Le Tribunal fédéral a considéré qu'une autorité de
surveillance n'avait pas excédé son pouvoir d'appréciation en estimant la
valeur vénale d'un immeuble sur lequel était sise une maison familiale
individuelle sur la base d'une expertise qui pondérait la valeur réelle et la
valeur de rendement (TF 5A_692/2017 précité consid. 4.2.1).
Dans la poursuite en réalisation du gage, l'estimation n'a donc
qu'un rôle secondaire, en tant qu'elle ne donne qu'un ordre d'idée d'une
offre acceptable aux intéressés, sans laquelle le produit attendu ne serait
pas atteint. La fonction qu'elle revêt dans la procédure de saisie où elle
fixe l'étendue de la saisie (art. 97 al. 2 LP) et vise à informer les créanciers
sur l'issue probable de l'exécution (art. 112 al. 1 LP) est sans portée (ATF
135 I 102 consid. 3.2.2 et 3.2.3 ; TF 421/2018 précité ; 5A_342/2016 du 7
juillet 2016 consid. 2.1).
bb) L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier
ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation (art. 9 al.
2 cum 99 al. 2 ORFI), soit définitivement, car il s'agit là de questions

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d'appréciation (ATF 120 III 79 consid. 1). Les participants n'ont pas de droit
à obtenir une surexpertise, même dans les cantons qui ont instauré deux
autorités de surveillance et même si l'office a effectué lui-même la
première estimation (TF 421/2018 précité consid. 6.2.1 ; TF 5A_672/ 2018
du 29 octobre 2018 consid. 3.3.3). Cette règle vise à éviter que, par des
requêtes réitérées d'une nouvelle estimation, la procédure de réalisation
forcée ne soit indûment traînée en longueur (ATF 120 III 135 consid. 2 ; TF
5A_275/2013 du
12 juin 2013 consid. 5.1.2 et les autres références). Pour sa part, le
Tribunal fédéral vérifie seulement si l'autorité cantonale de surveillance a
respecté la procédure prévue et si elle n'a pas excédé ou abusé du
pouvoir d'appréciation dont elle dispose. Une telle hypothèse est réalisée
lorsqu'elle a pris des critères en considération qui n'auraient pas dû jouer
de rôle, ou si au contraire, elle a ignoré des circonstances pertinentes (ATF
134 III 42 consid. 3 et les références ; TF 5A_421/2018 précité consid.
6.2.1 ; TF 5A_672/2018 précité consid. 3.1.1 ; TF 5A_692/2017 du 19 mai
2018 consid. 2.1). A cet égard, il est rappelé que, comme en matière
technique, l'autorité de surveillance s'en remet en principe à l'avis des
experts. Il n'est d'ailleurs pas rare que deux experts aient un avis différent
sur le même objet, les critères d'estimation pouvant varier
considérablement de l'un à l'autre (ATF 120 III 79 consid. 2b ; TF
5A_421/2018 précité consid. 6.2.1).
c) En l’espèce, selon les deux expertises, il s’agit d’une
parcelle de 1'175 m2 (76 m2 de bâtiment et 1099 m2 de jardin), estimée
fiscalement à 560'000 francs, sise dans un environnement campagnard et
de vignes, hors zone à bâtir. Les deux expertises prennent en compte les
avantages du bien en cause (magnifique vue sur le lac et les montagnes,
vastes terrasses offrant un très beau panorama, situation unique au milieu
des vignes protégée par le classement au patrimoine mondial de
l’UNESCO, caractère atypique de la propriété avec un équipement et des
matériaux bons à supérieurs) ainsi que ses défauts (nuisances sonores de
l’autoroute, accès escarpé et non déneigé en hiver, zone agricole limitant
les options de travaux, une seule salle d’eau et l’absence de parking
couvert). Elles tiennent compte du fait que la construction date de 2004,

- 11 -
qu’elle est de style contemporain, que la surface intérieure est de 125 m2,
qu’elle est distribuée sur deux étages (trois chambres et douche italienne
à l’étage, et au rez une grande pièce de vie avec cuisine ouverte, et wc),
et que la terrasse extérieure a une surface de 90 m2, pour un espace total
de 651 m3.
La première expertise conclut à une valeur vénale de 880'000
fr. sur la base d’une valeur intrinsèque de 802'970 fr. arrondie à 803'000
fr. se décomposant comme suit : la valeur du terrain de 214'900 fr. (soit
30 % de la valeur incendie x 125), plus la valeur de l’habitation de 611'240
fr. (518 m3 x 1'180 fr. le m3), plus la valeur de la terrasse sur pilotis et du
mur anti-bruit de 66'500 fr. (133 m3 x 500 fr. le m3), moins 15 % pour la
vétusté de l’habitation et de la terrasse, soit 91'690 fr. et 9'980 fr., plus la
valeur des aménagements extérieurs de 12'000 francs. Sur la base des
éléments positifs et négatifs énumérés ci-dessus, elle conclut – sans
élément permettant de comprendre cette appréciation, notamment sans
calcul de la valeur de rendement – à une valeur vénale de 880'000 francs.
La seconde expertise conclut à une valeur intrinsèque de
1'572'081 fr. sur la base suivante : la valeur du terrain de 760'482 fr. 35
(sur la base d’une moyenne de trois valeur : CUS, marché et Naegeli), plus
811'598 fr. correspondant à la valeur de remplacement de la somme des
équipements, soit 86’450 fr. pour la terrasse (133 m3 à 650 fr. le m3),
518'000 fr. pour le hors-sol (518 m3 x 1'000 fr. le m3), plus 150'000 fr.
pour les murs de soutènement, plus 164'850 fr. pour les aménagements
extérieurs (1'099 m2 x 150 fr. le m2), dont à déduire 107'702 fr.
représentant 14 % de ladite valeur de remplacement pour tenir compte de
la vétusté desdits équipements. Elle conclut à une valeur de rendement de
1'393'768 fr. sur la base d’un état locatif net de 49'200 fr. et d’un
rendement brut de 3,53 %. Appliquant un taux de pondération fonction de
la différence entre les deux valeurs précitées (112 %), l’expert est arrivé à
la conclusion que la valeur vénale s’établissait à 1'512'543 fr. 33, arrondie
à 1'515'000 fr. ; il a relevé, en définitive, que cette valeur pouvait varier
de 3 % à la hausse ou à la baisse et qu’elle pourrait donc se situer entre
1'470'000 fr. et 1'560'000 fr., tout en précisant ce qui suit : « L’expert

- 12 -
relève que le bien est parfaitement atypique et qu’un acheteur dit « coup
de cœur » pourrait se présenter en cas de mise en vente. Dès lors on peut
imaginer une vente légèrement supérieure à la valeur retenue ci-dessus,
de l’ordre de 5 % à 10 % ».
Au vu de ce qui précède, il faut constater que les principales
divergences qui expliquent la différence entre les deux estimations
résident, pour l’estimation de la valeur intrinsèque, dans le coût du terrain
et des aménagements extérieurs. Sur ces deux points très importants,
ainsi que pour l’estimation de la valeur vénale, la seconde expertise est
plus précise, et expose en détail sa méthode. Il convient dès lors de la
privilégier. Avec le recourant, il faut relever qu’aucun élément ne permet
de s’écarter de la seconde expertise sur l’un ou l’autre point, ni en
particulier de justifier la réduction opérée par le premier juge. Le grief,
bien fondé, doit être admis.
Toutefois, il ne peut être tenu compte de l’expertise privée
sollicitée et produite par le recourant, qui n’a qu’une valeur d’allégation
(TF 5A_1040/2020 du
8 juin 2021 consid. 3.1.2 et les références).
III. En conclusion, le recours doit être admis et la décision du 27
mai 2021 réformée en ce sens que la valeur d’estimation de l’immeuble
RF n° [...] de la Commune de Bourg-en-Lavaux, propriété du recourant, est
fixée à 1'515'000 francs.
Le présent arrêt est rendu sans frais judiciaires ni dépens (art.
20a al. 2 ch. 5 LP ; art. 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP [ordonnance du 23
septembre 1996 sur les émoluments perçus en application de la LP ; RS
281.35], par renvoi de la jurisprudence précitée sous consid. I b).
La reddition du présent arrêt rend sans objet la requête de
suspension de la procédure présentée le 12 octobre 2021.

- 13 -
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est admis.
II. La requête de suspension de la procédure est sans objet.
III. La décision du 27 mai 2021 est réformée en ce sens que la
valeur d’estimation de l’immeuble RF n° [...] de la Commune
de Bourg-en-Lavaux, propriété de D.________, est fixée à
1'515'000 fr. (un million cinq cent quinze mille francs).
IV. L’arrêt, rendu sans frais sans frais judiciaires ni dépens, est
exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Adrian Schneider, avocat (pour D.________),
- Y.________,
- M. le Préposé à l’Office des poursuites du district de Lavaux-Oron.

- 14 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Présidente du Tribunal d’arrondissement de de l’Est vaudois,
autorité inférieure de surveillance.
La greffière :