vd_gerichte · XC20.036080 · 2022-10-17 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC20.036080-220385
525
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 17 octobre 2022
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Bendani et Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Spitz
*****
Art. 271, 271a et 271b CO
Statuant sur l’appel interjeté par A.K.________, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 24 mars 2022 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec L.________ et
E.________, à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 24 mars 2022, le Tribunal des baux (ci-après :
le tribunal) a annulé la résiliation de bail, signifiée par A.K.________ à
L.________ et E.________ le 2 mars 2020 avec effet au 1er juillet 2020,
relative à l’appartement de 4 pièces en duplex dans l’immeuble sis [...],
ainsi que ses dépendances (I), a rendu ledit jugement sans frais ni dépens
(II) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (III).
En droit, les premiers juges, saisis par les locataires d’une
demande d’annulation du congé ordinaire de leur bail à loyer, dont ils ne
contestaient pas la validité formelle, ont retenu que ces derniers avaient
fait preuve d’un manque d’écoute et de bienveillance vis-à-vis de leurs
voisins en ne tenant pas compte, jusqu’à la médiation, de leurs plaintes
légitimes concernant en particulier l’encombrement du hall et le parcage
inadapté de leurs véhicules sur la place de dépose, de même qu’en
engazonnant une partie du jardin utilisée auparavant comme potager par
une autre locataire sans en discuter préalablement avec elle. Il
apparaissait cependant qu’au moment où la résiliation avait été donnée
par la bailleresse, les reproches à l’encontre des locataires – au nombre de
cinq – n’étaient plus d’actualité et avaient été réglés ensuite de la séance
de médiation du 24 juin 2019, de sorte qu’ils ne pouvaient pas constituer
des motifs sérieux légitimant la résiliation litigieuse. En outre, le grief
énoncé de « non-aboutissement de la tentative de médiation » ne pouvait
pas être retenu à la charge des locataires et, s’agissant de
l’engazonnement d’une partie du jardin en 2016, le temps passé et
l’absence de toute revendication de la bailleresse à cet égard avant la
résiliation du bail ne permettaient pas de considérer ce motif comme
suffisamment important pour justifier la résiliation. Les premiers juges ont
ainsi considéré que le congé litigieux consacrait une disproportion des
intérêts incompatible avec sa validation et que la bailleresse avait adopté
une attitude contradictoire, contraire à la bonne foi, en initiant un
processus de médiation pour ensuite y mettre un terme, puis résilier le
bail alors que la médiation avait porté ses fruits. Le tribunal a ainsi

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considéré que ces circonstances justifiaient d’annuler le congé en
application de l’art. 271 al. 1 CO. Il n’a en revanche pas suivi la thèse des
locataires qui estimaient que la résiliation devait être qualifiée de congé
donné à titre de représailles au sens de l’art. 271a al. 1 let. a CO.
B. Par acte du 30 mars 2022, A.K.________ (ci-après : l’appelante)
a interjeté appel contre ce jugement en concluant en substance, avec
suite de frais et dépens, à la réforme de son dispositif en ce sens qu’il soit
constaté que la résiliation de bail est valable (I), qu’une unique
prolongation de bail de trois ans, soit jusqu’au 1er juillet 2023, soit
accordée à L.________ et E.________ (ci-après : les intimés) (II), qu’il soit
ordonné aux intimés de quitter et de rendre libres de tous occupants et de
tous objets leur appartenant, d’ici au 1er juillet 2023 à midi, les locaux
litigieux, y compris les dépendances (III), qu’à défaut pour les intimés de
quitter volontairement lesdits locaux d’ici au 1er juillet 2023, l’huissier du
Tribunal des baux soit chargé, sous la responsabilité de la Présidente dudit
tribunal, de procéder à l’exécution forcée du chiffre III ci-dessus, sur
requête de l’appelante, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (IV),
qu’il soit ordonné aux agents de la force publique de concourir à
l’exécution forcée, s’il en sont requis par l’huissier du Tribunal des baux
(V), et ce, sans frais judiciaires ni dépens de première instance (VI).
Par réponse du 29 juin 2022, les intimés ont conclu, avec suite
de frais et dépens, à l’irrecevabilité de l’appel, subsidiairement à son rejet.
Plus subsidiairement, ils ont conclu à la prolongation de leur bail à loyer
pour une durée de 4 ans.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Les 29 et 30 avril 2012, l’appelante, en qualité de bailleresse,
a conclu avec les intimé, en qualité de locataires, un contrat de bail à loyer
portant sur un appartement de 4 pièces en duplex dans les combles de

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l’immeuble sis [...], comprenant deux chambres à coucher, un séjour avec
cuisine agencée, une mezzanine habitable, deux salles d’eau, un accès
par escalier privatif et ascenseur, un balcon avec vue sur le lac, ainsi
qu’une cave et une place de parc extérieure.
D’une durée initiale allant du 1er juillet 2012 au 1er juillet 2013,
le bail prévoit un renouvellement d’année en année sauf avis de résiliation
de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins trois mois à
l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel brut a été fixé à
2'500 francs. L’objet loué disposant de son propre chauffage, les charges
sont assumées directement par les intimés. En outre, aucun service de
conciergerie n’est fourni pour le nettoyage des communs de l’immeuble.
2. L’appartement loué par les intimés, qui constitue leur
logement de famille avec leur fille née en 2015, se situe dans un
immeuble composé de trois appartements et d’un studio. La famille
P.________ occupe l’appartement du rez-de-chaussée depuis le 15 août
2005. La famille A.H.________ loge au premier étage de l’immeuble litigieux
depuis le 1er octobre 2005. Depuis cette date jusqu’à la fin de l’année
2019, le studio situé au rez inférieur était occupé par feue F.________. Le
carnotzet, qui se trouve également au rez inférieur, est mis à disposition
de tous les locataires de l’immeuble à titre gratuit et à bien plaire. Le
logement occupé par la famille P.________ jouit d’une entrée propre sur le
devant du bâtiment. Celui de la famille A.H.________ également, après une
montée d’escaliers, et le studio a un accès indépendant à l’arrière de
l’immeuble. En outre, une porte sur le devant de l’immeuble donne sur un
petit hall où se trouve un ascenseur qui permet d’accéder aux deux
appartements situés aux étages supérieurs, de même qu’à l’étage
inférieur au carnotzet et aux caves des familles P.________ et A.H.________.
La cave des intimés se situe dans une pièce fermée par une porte de
garage située sous le studio et sa terrasse.
Une cour se situe devant l’immeuble litigieux, à cheval sur
deux parcelles, à savoir celle de l’appelante et celle de N.________. Ces
derniers ont conclu le 18 février 2004 une convention dont le chiffre 1

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stipule que cette place est grevée d’une interdiction réciproque de
stationner tous véhicules, exception faite pour un bref arrêt à des fins de
déchargement.
La porte d’entrée de l’appartement de la famille P.________
ainsi que la fenêtre de leur chambre à coucher sont à proximité immédiate
de cette place. Lorsque celles-ci sont ouvertes et qu’un véhicule se parque
en marche arrière sur cette place, les gaz d’échappement pénètrent dans
leur logement.
3. Dans un courriel adressé le 3 décembre 2014 à l’appelante,
l’intimé a requis l’installation d’armoires dans le hall d’entrée, aux frais
des locataires de l’immeuble litigieux, pour que ces derniers puissent y
entreposer des effets personnels. A l’appui de cette demande, il a expliqué
que les caves étaient humides et qu’elles ne permettaient dès lors pas d’y
entreposer des vêtements en raison des risques de moisissure.
Par courriel du 4 décembre 2014, l’appelante a répondu à
l’intimé qu’elle ne pouvait pas prendre en considération sa demande car il
s’agirait d’une extension de son logement. Elle a ajouté qu’une cave
n’était jamais sèche, excepté dans un immeuble neuf, ce qu’il savait au
moment de son emménagement.
4. Le 7 février 2017, P.________ a adressé le courriel suivant à ses
voisins :
« Chers voisins,
Quelques petites choses que nous souhaiterions partager avec vous
concernant notre grande maison.
Certaines remarques sont de [...] [réd. : l’épouse de P.________] et moi et
certaines d’autres locataires.
Comme vous le savez, nos propriétaires n’ont pas prévu de service de
conciergerie pour nos communs et selon eux, c’est à nous locataires de
s’arranger pour entretenir ceux-ci.
Bien entendu tout le monde à sa propre sensibilité par rapport à la propreté
et au fait que certain utilisent certaines zones pour le stockage et d’autres
pas, etc…
Le fait est, que nos communs ne sont pas propres (de notre point de vue en

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tout cas) et ce serait bien que nous trouvions une solution en commun pour
remédier à cette situation.
Voici quelques propositions :
1) on organise un tournus avec une feuille « mémoire » à viser scotchée
dans l’ascenseur :
NETTOYAGE DES COMMUNS
P.________ mi-février
L.________ mi-mars
F.________ mi-avril
A.H.________ mi-mai
2) on fait une caisse commune pour intervention d’une personne qui
nettoie une fois toute les 3-4 semaines par exemple.
3) vous trouvez que les communs sont très bien comme cela et que vous
pouvez vous satisfaire de l’état actuel (à savoir quand même que
l’ascenseur a été nettoyé vendredi passé et donc ne reflète pas la réalité
mais une visite du hall d’entrée est assez parlant [sic].
4) on balance la patate chaude à Madame A.K.________ et on verra…
Merci également de penser au container à poubelles de temps en temps ce
serait sympa.
La place de déchargement devant notre porte d’entrée et [sic] moins
squattée semble-t-il, un grand merci à tous ceux qui ont placé des petits
mots sur les pare-brise cela a fait son effet.
Nous souhaiterions quand même que le parcage se fasse en marche arrière
le plus souvent possible, car pour nous qui habitons de plein pied ce n’est
pas agréable.
De plus quand nous avons signé notre bail, le parcage en avant était une
promesse et condition de bail de Madame A.K.________ (voir son dernier
email). […] »
Le même jour, F.________ a répondu ce qui suit :
« […] Pour te répondre je suis tout à fait d’accord de faire mon tour
mensuel d’entretiens des locaux communs ou de participer à une caisse
commune pour le nettoyage, je me rallie à la majorité.
Il serait nécessaire d’organiser une rencontre avec Mme A.K.________, afin
de poser sur la table, certains problèmes concernant la maison, par ex. :
écoulements, la mousse devant l’entrée [...], c’est glissant, et chez moi, les
nids d’hirondelle, la barre de soutien de la glycine, etc. […] »
Quant à l’épouse de A.H.________, elle a écrit le courriel
suivant, le 8 février 2017 :
« […] Pour les communs, et bien que nous n’utilisions que rarement les
entrées communes de la maison, nous sommes plutôt partant pour la
solution tournus de nettoyage…
Pour le parcage, petite précision, quand tu mentionne [sic] ´parcage en
marche arrière´ tu entends par là un parcage avec pot d’échappement coté

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[sic] rue et non coté ´vos fenêtres´ n’est-ce pas !?
Si je pouvais aussi ajouter quelque chose… pour le container. ça serait
sympa de regarder de temps en temps à le nettoyer… surtout en été… Je
sais que certains d’entre nous s’y sont déjà collés donc peut-être à ajouter
à la liste du nettoyage des communs !
Dernière remarque pour le jardin comme je fais une pause forcée d’une
année et que du coup j’ai un peu de temps, on aimerait replanter une ligne
ou deux de légumes au jardin. Il faudrait qu’on se voie pour décider quelle
portion je reprends à moins que j’y aille et que je prenne possession de ce
qui me conviens comme ça s’est toujours fait jusqu’à maintenant ! […] »
Le même jour, l’intimé a répondu les éléments suivants à
l’épouse de A.H.________, s’agissant du jardin :
« Pour le jardin, on a planté le printemps dernier du gazon comme tu l’as
vu pour pouvoir aller avec [...] (elle adore d’ailleurs). C’est pour cela qu’on
a déplacé la zone potager devant le couvert tout en maintenant une ligne
pour les tomates côté Nord-Est.
Pas de souci pour créer un nouveau plan potager devant le couvert et
utiliser la fin de ligne pour les tomates (on utilise uniquement la zone avant
le cassis avec 4 plants de tomates). [...], veux-tu toujours déplacer le cassis
dans votre nouveau jardin ?
On te propose de se voir une fois au jardin pour en discuter. Fais-nous signe
quand tu as un moment propice […]. »
5. Par courriel du 10 janvier 2019, l’appelante a demandé à tous
les locataires de l’immeuble litigieux d’enlever les objets leur appartenant
et se trouvant dans les espaces communs, en particulier une armoire
posée sur des supports à roulettes (réd. : propriété des intimés) s’y
trouvant déjà au printemps 2018. Elle a ajouté avoir constaté que l’entrée
n’était pas entretenue et leur a demandé ce qu’il en était de la rotation
entre les locataires quant au nettoyage du hall, en précisant que si un
service de conciergerie était souhaité, les frais y relatifs leur seraient
facturés.
L’intimé lui a répondu par courriel du même jour. Il lui a
indiqué que l’armoire se trouvait toujours dans une « situation transitoire »
au motif que le local où elle devait trouver refuge avec les affaires de son
père n’avait pas encore pu être mis en place et que ses voisins avaient été
avertis de cela. Il a renouvelé sa proposition faite dans son courriel du

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3 décembre 2014, à savoir l’installation d’armoires pour les locataires
dans le hall d’entrée. S’agissant du nettoyage, il a mentionné ce qui suit :
« […] Quant au nettoyage des communs, nous avons tout essayé, mais rien
ne fonctionne dans la durée. Les P.________ font pas mal de chose,
notamment le container à poubelle, que nous gérons également de temps
à autre. De notre côté, nous faisons les feuilles devant le garage et parfois
devant l’entrée d’F.________. Nous nettoyons aussi les grilles et
l’écoulement d’eau devant le garage afin d’éviter qu’il ne se bouche. Enfin,
nous nous chargeons de l’adoucisseur. Les A.H.________ ne font pas grand-
chose. J’aurai peut-être une solution pour le nettoyage du hall, mais je
suggère que nous en discutions de vive voix. […] »
Par courriel du 14 janvier 2019, A.H.________ et son épouse ont
répondu à l’appelante qu’ils avaient effectivement rencontré quelques
« soucis d’entente » s’agissant de l’entretien et surtout de l’occupation
des divers espaces communs. Ils ont précisé ce qui suit :
« […] L’organisation du nettoyage du hall d’entrée et de l’ascenseur a
cessé, car encombré d’objets divers et d’armoire de rangement qui
compliquent le nettoyage et qui de plus de nous appartiennent pas. Nous
avons demandé à ce que ces objets soient déplacés en d’autres lieux pour
mieux organiser le nettoyage, sans succès… […] »
Entendu comme témoin, A.H.________ a précisé que les
reproches formulés dans ce courriel concernaient les agissements des
intimés.
Dans un courriel du 15 janvier 2019, P.________ a répondu à
l’appelante et lui a exposé les griefs suivants quant au comportement des
intimés au sein de l’immeuble litigieux :
« […] nous ne possédons aucun meuble, ni autre objet dans les communs.
Concernant le nettoyage, nous avons durant plus d’une décennie entretenu
votre bien comme si c’était le nôtre et cela sans soucis avec les autres
locataires.
Pour nous, le local commun au rez est encombré maintenant depuis plus
d’une année avec armoire, matériel de plage, trottinette, poussette,
cartons etc…. comme si c’était un pièce supplémentaire dont la surface
aurait été louée…
A notre connaissance personne ne fait le ménage chez ces [sic] voisins et
donc nous n’acceptons pas de nettoyer ce local tant qu’il sera encombré et
utilisé comme remise par nos voisins.
Depuis l’occupation de ce local par la famille L.________, nous devons subir
des aller et retour d’ascenseur très tard le soir alors que nous devrions
pouvoir jouir aussi de la tranquillité.

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De plus nous vous rappelons que malgré notre demande répétée, Monsieur
et Madame sont les seuls locataires qui continuent à stationner leur
véhicule en marche arrière. (nous n’avons pas de volet et la pièce donnant
sur cette place de déchargement est notre chambre à coucher, nous ne
pouvons jamais laisser la fenêtre en imposte car ils risquent à tout moment
de venir stationner en arrière ce qui est inadmissible)
Il est très important que nous puissions conservé [sic] cette place de
déchargement et chargement comme discuté ensemble mais les gens
doivent respecter les règles et se parquer en avant. […] »
Lors de son audition, P.________ a confirmé que son courriel
précité visait les intimés.
Par courriel du 28 janvier 2019, l’appelante a répondu ce qui
suit aux intimés :
« Nous avons pris connaissance avec intérêt de votre avis sur l’état des
locaux communs de l’immeuble.
Votre armoire est en situation transitoire depuis longtemps, j’espère que ce
cas sera réglé prochainement, nous pourrons dès lors organiser une
synergie pour le nettoyage des lieux.
L’installation d’armoires dans l’entrée a suscité une discussion en famille,
elle a été jugée inadaptée, donc refusée.
Lorsque vous avez loué l’appartement, vous avez fait un état des lieux très
minutieux, vous saviez que les caves n’étaient pas chauffées, donc
humides, ce qui est connu dans les vieilles maisons.
Il est concevable que vous vous sentiez à l’étroit depuis la naissance de
votre fille, mais vous ne pouvez agrandir votre logis en occupant des
espaces hors de votre location, la seule option, envisager de trouver un
appartement plus grand, mieux adapté à votre situation familiale.
Dans les doléances, reste l’encombrement du couloir de votre cave.
Madame F.________, handicapée, se voit contrainte de sortir une poussette
(est-elle encore utilisée ?) et un tricycle qui devrait être rangé dans votre
local ou celui réservé aux vélos pour accéder à sa cave… vous-même ne
l’admettriez pas.
De même le problème de parcage sur la place, une convention me lie à
Monsieur N.________, cette place est réservée pour déposer les bagages et
non pour un stationnement prolongé.
Et en outre vous êtes tenu de parquer en avant et ne pas projeter des gaz
d’échappement chez les locataires du rez.
J’espère que vous pourrez régler les problèmes évoqués et garder une
bonne ambiance dans la maison. […] »

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6. Par courrier du 29 mars 2019, l’appelante a exposé à son
assurance de protection juridique les problématiques qu’elle rencontrait
avec les intimés et lui a demandé quelles étaient les solutions
envisageables, notamment s’il était possible de résilier leur bail. Ces
problématiques étaient en substance les suivantes : envahissement du
hall d’entrée et d’autres locaux communs par des objets appartenant aux
intimés (jouets, trottinette, tricycle, poussettes, vélos, cartons de bouteille,
matériel de bricolage, armoire, emballages), saleté du hall d’entrée,
travaux bruyants faits par l’intimé devant sa cave ou dans son
appartement, utilisation régulière par l’intimé de la place de décharge
comme place de stationnement pour son véhicule, au demeurant parqué
en marche arrière.
7. Le 29 avril 2019, l’appelante a adressé un courrier à chaque
locataire de l’immeuble litigieux, dont les intimés, pour leur faire part du
désordre qu’elle avait constaté dans les locaux communs lors de son
passage le 26 avril 2019
– notamment divers objets empilés – et leur a imparti un délai à fin mai
2019 pour y remédier. Elle leur a en outre rappelé que la place devant
l’entrée du bâtiment était réservée à la dépose ou au chargement de
matériel, sans reculer et envoyer les gaz d’échappement contre les portes.
8. Une médiation a été initiée par l’appelante et une séance a eu
lieu le 24 juin 2019. Cette dernière, son époux B.K.________, les médiateurs
A.________ et [...], l’intimé, P.________ et feu F.________ étaient présents.
A.H.________ et son épouse n’ont quant à eux pas souhaité y participer. Le
compte rendu établi par les médiateurs stipule ce qui suit :
« Les sujets suivants ont été traités :
1. Place de dépose/décharge devant l’immeuble
Il est convenu que Mme A.K.________ prenne contact avec le propriétaire
voisin (qui détient 1/3 de la place et avec lequel une convention sur l’usage
de cet espace comme zone de dépose/décharge avait été signé par le
passé) afin d’envisager des travaux et le partage de leur coût pour atténuer
la pente reliant cet espace à la route. Cela permettrait à tous les véhicules
de se garer à l’avant (ce qui est actuellement impossible pour les véhicules
bas en raison de la pente et qui produit des nuisances, notamment de gaz
d’échappement).

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De plus, il est convenu que Mme A.K.________ apposera une plaque visible
et esthétique pour indiquer qu’il s’agit d’une place de dépose uniquement,
exclusivement réservée aux habitants de [...]. M. P.________ se charge de
donner le nom de fournisseurs pour la signalétique.
2. Place de stationnement de Mme F.________ et M. P.________
Il est convenu que Mme A.K.________ installe sur les places de
stationnement de Mme F.________ et M. P.________ une barrière rabattable
pour empêcher le parking sauvage et qu’un double de la clé soit remis au
vigneron. M. P.________ se charge de donner le nom de fournisseurs pour la
barrière.
3. Règlement de maison
Il est convenu que tous les locataires se rencontreront pour poser quelques
règles communes de la maison (prévoyant notamment une rencontre
annuelle avec la propriétaire). Ce projet sera ensuite soumis pour
approbation/commentaire/complé-ment à Mme A.K.________. La version
finale sera ensuite mise en forme par M. L.________ (qui s’est proposé de le
faire) et joint aux contrats de bail et/ou à afficher dans l’espace commun.
4. Espaces communs
Il est convenu que les espaces communs soient vidés, de manière
générale, des biens et affaires personnelles des locataires (et de la
propriétaire pour ce qui concerne des objets personnels qui ne serviraient
pas aux espaces communs). Il est également convenu que le local à vélo
soit exclusivement destiné aux vélos (et autres objets à roues) et vidés de
tous meubles et autres objets l’encombrant. »
Par courriel du 25 juin 2019, A.________ a transmis copie dudit
compte rendu aux participants de la séance de médiation pour
commentaires et/ou propositions de corrections éventuelles. Il a à
nouveau interpellé les participants en ce sens en date du 3 juillet 2019.
Par courriel du 6 juillet 2019, P.________ a écrit ce qui suit à
l’appelante :
« Madame,
Voici un exemple de panneau de signalisation que vous pouvez observer é
[sic] la gare de [...] pour les villas qui se trouve [sic] à côté.

- 12 -
Voici encore ce matin ce que nous devons subir :
Comme nous l’avons exprimer [sic] lors de la dernière séance, nous avons
été déjà bien trop patient [sic]. Madame A.K.________ nous comprenons que
l’investissement pour refaire l’enrobé n’est pas un petit investissement.
Nous vous rappelons que ceci n’est que pour un seul locataire car tous les
autres n’ont aucune peine à se stationner en avant.
Pouvons nous [sic] mettre en place un grand bac à fleurs à 1.20 de la
façade afin de les empêcher de bientôt se parquer dans notre
appartement ?
Mes beaux-parents vont venir nous trouver dans 10 jours, ils sont âgés et
j’aimerait [sic] qu’ils puissent dormir correctement et laisser la fenêtre en
imposte.
Merci de nous aider à trouver une solution provisoire dans le courant de la
semaine prochaine.
Une interdiction simple au locataire récalcitrant devrait aussi pouvoir être
mis [sic] en place. […] »
Lors de son audition, P.________ a confirmé que son courriel
précité visait les intimés.
Le 7 juillet 2019, l’appelante a répondu ce qui suit à
A.________ :

- 13 -
« […] Sans le report de date pour la séance de méditation [sic], certaines
choses seraient réglée [sic], malheureusement le début des vacances
n'arrange pas les choses.
Nous avons contacté une personne recommandée par M. P.________. Ce
représentant pour barrières rabattables se fait désirer et je refuse de
passer commande sans obtenir un devis.
Les communs seront vidés lorsque mon gendre sera disponible, mais
comme M. L.________ a laissé son armoire plus d'un an, je peux me
permettre de retarder de quelques semaines, je l'avais signalé en votre
présence.
Le panneau pour le stationnement est soit inesthétique ou peu visible, la
solution sera peut-être quelque chose de provisoire.
M. N.________ ne m'a pas encore contacté, il est probablement très pris par
la Fête des Vignerons.
La place de dépose ne peut pas être transformée d'un coup de baguette
magique et la façon de procédé [sic] sera lié [sic] au coût.
Je signale que jusqu'à ce jour, les locataires n'ont jamais signalé la difficulté
d'y accéder, ce n'est qu'à l'arrivée de M. L.________ que les difficultés sont
apparues.
Je constate que la séance de méditation [sic] n'est pas un succès vu le
climat d'intolérance qui se découle [sic], et c’est M. L.________ qui a animé
le débat, j’espérais plus de votre part. »
Le 9 juillet 2019, A.________ a adressé le courriel suivant aux
personnes qui avaient participé à la séance de médiation :
« Je comprends de l’absence de réponse à mon compte-rendu en lien avec
le retour téléphonique de Mme A.K.________ de ce jour que la situation est
loin d’être réglée, bien au contraire.
Afin d’éviter tout escalade qui pourrait être préjudiciable à toutes et tous, je
vous propose de nous revoir fin août (ou plus tôt) pour une nouvelle séance
afin de faire le point de la situation et de lever les obstacles en vue
d’arriver à une solution mutuellement satisfaisante.
Vous me confirmerez, le cas, échéant, vos disponibilités durant les deux
dernières semaines d’août ce dont je vous remercie par avance. »
Par courriel adressé le 16 juillet 2019 à A.________ et en copie
aux autres participants, l’intimé a invoqué les éléments suivants :
« Cher Monsieur et cher Confrère,
De notre côté, nous sommes disposé [sic] à une seconde séance de
médiation si cela devait s’avérer nécessaire, mais après la fin de la Fête
des vignerons (mi-août) vu que ma compagne y participe.
Cela étant, je relève ce qui suit sur la situation actuelle :
1. Compte-rendu

- 14 -
Bien que succinct, votre compte-rendu résume nos discussions de la
séance de médiation. Je le compléterai en précisant le délai dans lequel les
deux meubles qui nous concernent (armoire dans le hall et petit meuble
dans le carnotzet) seraient enlevés, soit d’ici à la fin du mois d’août. J’avais
indiqué qu’en raison du décès de mon papa, je ne pouvais y procéder dans
l’immédiat. Je dois en effet trouver d’autres solutions pour stocker ces
meubles (l’un d’eux était à lui) et qu’en l’état je dois vider son appartement
ce qui m’occupe passablement.
2. Place de dépose
Un poteau rétractable a été posé ce qui ne correspond pas à ce qui a été
convenu. Nous en avons été averti [sic] par e-mail la veille de sa pose sans
autre discussion. S’agit-il d’une situation provisoire ? Au demeurant, ce
poteau ne supprime pas la problématique du parcage en marche arrière
pour bon nombre de véhicule lorsqu’on le baisse. La seule solution reste
celle qui a été convenue en médiation, soit la réfection de la place de
dépose avec un adoucissement de la pente permettant le parcage en
marche avant de tout véhicule. M. N.________ m’a incidemment confirmé
son intention de participer à une telle réfection.
Il semble que les conditions pour cette opération soient réunies. Vu que son
accomplissement prendra un peu de temps, nous ne voyons pas
d’inconvénient au maintien provisoire du poteau rétractable afin de
garantir à la famille P.________ le minimum d’immissions dues au gaz
d’échappement et sonores. Nous avons trouvé entre nous une solution
viable pour la gestion de la clef. Il convient toutefois que l’adoucissement
de la pente de cette place de dépose intervienne dans un délai raisonnable.
Si ce qui suit peut être confirmé, si possible avec un calendrier des
opérations, une nouvelle séance de médiation ne nous apparaît pas
nécessaire.
3. Local à vélo et garage/cave
M. et Mme A.K.________ ont enlevé les biens qui les concernaient dans le
local à vélo et dans le garage/cave et nous les en remercions. Ils peuvent
dorénavant déposer les sacs de sel pour l’adoucisseur dans la première
alcôve du garage qui est plus accessible pour eux. Je continuerai à me
charger du remplissage du réservoir de l’adoucisseur. En l’état, le stock de
sel est encore suffisant. […] »
Par courriel du 22 juillet 2019, A.________ a notamment
répondu comme il suit aux intéressés :
« Pour faire suite aux réactions écrites et téléphoniques reçues par certains
d’entre vous, suite au projet de compte rendu de la séance du 24 juin, et
pour faire suite à mon courriel du 9 juillet, il me semble des plus opportuns
[sic] d’organiser une nouvelle réunion afin d’assurer le suivi de la
précédente.
Ceci afin de permettre de clarifier certains points et de garantir que toutes
les parties prenantes à la médiation ont été suffisamment entendues dans
leurs besoins, en particulier, dans le but de ne pas mettre à mal leurs
relations dans le futur.
[…] »

- 15 -
Par courriel du 23 juillet 2019, P.________ et son épouse ont
informé A.________ qu’ils ne participeraient pas à la prochaine séance et
qu’ils sortaient du processus de médiation.
A une date indéterminée, l’appelante a répondu ce qui suit à
A.________:
« […] Après mûre réflexion et de nombreuses hésitations, je renonce à une
seconde séance de conciliation.
Mais je tiens à vous remercier pour votre disponibilité et les bons offices
assurés, votre collaboration n’est en aucun cas un échec, mais la situation
très complexe nécessite une prise de position plus nette de ma part. […] »
Par courriel adressé aux participants le 12 août 2019,
A.________ a écrit ce qui suit :
« Je me permets de vous remettre ci-joint pour votre information les
courriers électroniques reçus de certains d’entre vous dans la médiation
susvisée.
Au vu de leur contenu, je ne peux que constater l’absence d’accord sur la
tenue d’une nouvelle séance de médiation. J’y mets dès lors un terme en
vous rappelant la confidentialité des échanges qui s’y sont tenus et du
résultat, sous réserve des points sur lesquels vous auriez trouvé un
éventuel accord. »
9. Par courriels des 23 et 26 août 2019, l’appelante a informé
l’intimé qu’elle avait constaté, en date du 23 août 2019, que le couloir
était occupé par un vélo lui appartenant. Elle lui a demandé de le déposer
dans le local prévu à cet effet et de laisser libre l’espace devant les caves.
Elle a ajouté que les cartons de vin entreposés devant l’armoire à vin
devaient trouver une place dans sa cave.
Le 10 septembre 2019, faisant suite à l’absence de réponse de
l’intimé, l’appelante lui a réadressé le courriel précité et l’a également
informé avoir constaté, lors d’une visite du 6 septembre 2019, que l’accès
pour le nettoyage du filtre était rendu difficile par le dépôt d’une bicyclette
et de cartons lui appartenant et que son armoire était toujours en place en
dépit de sa promesse de libérer l’entrée d’ici à la fin août 2019.

- 16 -
10. Par courriel du 18 septembre 2019, A.H.________ s’est plaint
auprès de l’appelante d’un certain nombre de dysfonctionnements dans
son appartement et également du fait que sa belle-mère, qui aidait la
famille durant une longue hospitalisation de sa femme, s’était retrouvée
coincée dans le hall avec ses courses car l’ascenseur était monopolisé à
l’étage durant un temps certain. Lors de son témoignage, A.H.________ a
précisé que ce dernier grief visait les intimés.
11. Les photos suivantes ont été prises le 2 octobre 2019 :
12. Par courrier adressé le 7 octobre 2019 à l’intimé, l’appelante a
écrit ce qui suit :
« […] Sans suite à mes mails du 23.08.2019 et 10.09.2019 que vous avez
ignoré, je vous écris pour vous faire part de mon mécontentement.
L’armoire que vous aviez promis d’évacuer fin août est toujours en place.
Nous avons libéré l’accès à l’adoucisseur d’eau, notre intention n’était pas
de vous permettre d’occuper cet espace commun avec votre vélo !
En outre j’ai eu des réclamations d’autres locataires, vous bloquez
régulièrement l’ascenseur et les autres habitants doivent faire le tour du
quartier pour accéder à la cave.

- 17 -
Lors de mon dernier passage, j’ai constaté que votre compagne laisse
sécher son parapluie ouvert dans l’entrée de l’immeuble, ce qui entrave le
passage, veuillez le faire dans votre appartement.
Je joins à ce message la copie des mails que je vous ai adressé.
Veuillez évacuer l’armoire et votre bicyclette dans la quinzaine qui suit la
réception de ce courrier. […] »
Par courrier du 14 octobre 2019, l’intimé a apporté la réponse
suivante à l’appelante :
« […] Je fais suite à votre lettre du 7 octobre dernier par lequel vous me
faites part de votre mécontentement.
Par la présente, je vous informe de notre agacement face à vos demandes
infondées. Nous y répondons comme suit :
1. Nous n'avons pas donné suite à vos deux courriels, car vous avez été
informée lors de la séance de médiation de l'objectif de débarrasser vos
biens des locaux communs. Le local à vélo, même sans l'armoire, reste
exigu. Avec les enfants qui grandissent, leurs vélos occupent passablement
de place et nous ne pouvons pas mettre tous les vélos dans ce local. C'est
la raison de la présence de notre vélo devant notre cave. Lorsque j'en ai
parlé, votre mari a lui-même indiqué lors de la séance précitée qu'il était
facile de déplacer un vélo pour accéder au sac de sel et que cela ne
poserait pas de problème. Vous n'avez d'ailleurs émis aucune objection. Le
but était de rendre à vos locataires les espaces communs afin qu'ils
puissent s'organiser au mieux et jouir des locaux loués normalement. Je
vous prie de vous en tenir à ce qui a été discuté lors de la séance de
médiation.
2. L'armoire dans le hall d'entrée n'a malencontreusement pas pu être
évacuée comme nous le souhaitions. Le petit local que je loue, et dans
lequel j'avais l'intention de mettre notre armoire, a été complètement
rempli par les biens de mon père après le tri et le débarras de son
appartement. Cela s'est également étendu dans notre cave. Comme je ne
suis pas seul maître de la succession, je ne peux pas les évacuer ou les
vendre sans autre. Je me vois contraint de rechercher un local plus grand.
Mes démarches n'ont pas été couronnées de succès à ce jour. Nous
espérons pouvoir enlever l'armoire pour le mois de décembre. J'ai informé
M. P.________ de cette situation. En l'état, nous continuons à procéder au
nettoyage du hall et de l'ascenseur, ce qui semble convenir aux autres
locataires.
3. Vous vous plaignez de la présence de notre armoire, mais vos trois
meubles sont encore présents dans le hall d'entrée, meubles que vous vous
êtes engagé à enlever. Ce n'est pas pour autant que nous intervenons pour
vous demander de les enlever. Bien au contraire, nous faisons preuve de
compréhension vu que vous aviez annoncé vouloir m'être [sic] lesdits
meubles au carnotzet à la place de la table en bois massif que vous
souhaitez vendre. Je suis prêt à croire que cette opération ne peut pas être
effectuée rapidement. Nous attendons dès lors également de votre part
une certaine compréhension, ce d'autant plus que nous entretenons seuls
le hall d’entrée.
4. Nous constatons que vous n'avez toujours pas tenu vos engagements
s'agissant de la mise à niveau de la place à l’entrée de l’immeuble.
Contrairement à ce que vous avez prétendu, M. N.________ est parfaitement

- 18 -
disposé à participer à la réfection de cette place. Il vous l'avait d'ailleurs
proposé il y a quelques années d'après ce qu'il m'a rapporté. Rien ne
s'oppose à ce que vous procédiez dans le sens d'une mise à niveau de
cette place conformément à votre engagement. Comme déjà exposé, la
mise d'une borne ne règle pas le problème du parcage en marche arrière
de bon nombre de véhicule, hormis un SUV. Cette borne est censée être
une mesure provisoire.
5. S'agissant d'un prétendu et régulier blocage de l'ascenseur, vos
affirmations sont fermement contestées. Nous n'avons jamais bloqué
l'ascenseur d'une manière ou d'une autre. Il nous arrive tout au plus
d'occuper l'ascenseur un peu plus longtemps lorsque nous avons plusieurs
choses à déplacer ou des bagages à transporter, des courses ou notre fille
endormie. Cela arrive à tous les locataires de l'immeuble. Nous avons
parfois dû attendre plusieurs minutes que l'ascenseur se libère en raison
d'une occupation prolongée par un autre locataire. Celle-ci ne nous a
toutefois pas offusquée, car elle relève tout simplement d'une utilisation
normale.
6. Quant au parapluie, il arrive parfois que nous le faisions sécher dans le
hall d'entrée, au demeurant il s'agit de l'endroit où se trouve le porte
parapluie déposé par vos soins. Ce n'est toutefois qu'épisodique et cela
évite surtout que notre fille ne se fasse mal en jouant à proximité s'il sèche
dans notre appartement. Quant à l'entrave du passage, il me semble qu'il
est facile de déplacer un parapluie pour passer – pour autant qu'il ait
entrave ce qui est contesté –, voire de le fermer s'il est quasiment sec.
Aucun des autres locataires ne s'en est plaint. Je relève que si M.
A.H.________ ou la famille P.________ a une demande à nous formuler, ils le
font directement.
7. Concernant les bouteilles de vins, cela fait déjà un certain temps qu'il y a
quelques cartons. J'avais en son temps demandé à Mme F.________ si elle
était dérangée par la présence de ces cartons. Elle m'a répondu que cela
ne l'importunait aucunement. Je précise que mon intention était et est
d'intégrer ses [sic] cartons dans notre cave. Cela étant et par gain de paix,
je me suis organisé pour déplacer les cartons dans notre cave malgré le
manque de place pour les raisons évoquées ci-dessus. Il ne reste que deux
jéroboams et un pot vaudois. Je les déplacerai lorsque j'aurai pu résoudre la
question des affaires de mon père.
8. S'agissant de la cave et de notre demande en lien avec l'armoire dans le
hall, je tiens à corriger l'une de vos affirmations : il n'a jamais été
mentionné lors de l'état des lieux d'entrée que la cave présentait une
humidité anormale. Aucune mention n'a par ailleurs été porté au procès-
verbal d'état des lieux.
9. Enfin, j'ai pris note que vous souhaitiez vous occuper dorénavant des
menus travaux. Dont acte. Je vous laisse dès lors le soin veiller notamment
au nettoyage régulièrement des grilles et l'évacuation des eaux claires
devant la porte de garage où se situe notre cave, de vous charger
d'évacuer les sacs vides de sel (j'ai toujours fourni les sacs taxés sans rien
demandé [sic], ni à vous, ni aux autres locataires) ou de tailler la glycine.
S'agissant de cette dernière, son support c'est une nouvelle fois détaché. Je
l'avais réparé il y a deux ans, mais la croissance de la glycine rend le
support actuel inefficace. Actuellement, la glycine est complètement
affaissée sur plus de la moitié de la porte de garage. Je vous prie d'y
remédier.
10. Nous n'acceptons plus de nous voir reprocher ces divers maux, qui ne
sont guère importants et qui sont surtout infondés. Votre attitude est
d'autant plus surprenante que nous avons toujours effectué diverses tâches
qui ne nous incombait pas, pour le bien de tous. Par surabondance, je
relève que nous ne connaissons pas le « plaignant » si ce n'est qu'il s'agit

- 19 -
des « locataires ». Or, comme exposé ci-dessus, si M. A.H.________ ou M.
P.________ ont une demande à faire, ils s'adressent directement à nous et ils
ont toujours été bien accueillis. Nous vous demandons de modifier votre
attitude à notre égard. […] »
Les photos suivantes ont été prises le 15 novembre 2019 :
Dans un courriel du 16 octobre 2019, sur interrogation de
l’appelante du même jour, N.________ a informé cette dernière qu’il n’avait
jamais discuté de la problématique de l’utilisation de la place de dépose
avec l’intimé. Il a ajouté qu’il ne constatait aucun problème de voisinage
et que selon lui l’intimé avait totalement cessé de se parquer sur cette
place.

- 20 -
En réponse à sa lettre du 14 octobre 2019, l’appelante a
adressé le 4 novembre 2019 le courrier suivant à l’intimé :
« J'ai lu très attentivement votre missive du 14 octobre dernier et y ai
trouvé des affirmations infondées.
Vous invoquez à maintes reprises les décisions prises lors de la séance de
conciliation, mais j'ai contesté le rapport de M. A.________ qui relatait vos
dires sans tenir compte de mes remarques.
Lors de cette rencontre, vous avez mené les débats et pris vos désirs pour
la réalité.
Je n'ai pas approuvé le rapport de M. A.________ qui a proposé de faire une
nouvelle séance.
Vous me dites être agacé, je le suis aussi par votre attitude, votre sans-
gêne pour occuper les lieux communs, contrairement aux Règles et usages
locatifs.
J'admets que le local à vélos mis à la disposition des locataires n'est pas
extensible, mais ce n'est pas une raison pour encombrer le couloir de la
cave avec votre bicyclette !
Vous m'informez espérer pouvoir enlever l'armoire pour le mois de
décembre. Je vous accorde un délai jusqu'à Noël pour l'évacuer du hall
d'entrée. Vous avez prévenu M. P.________ ; il aurait été plus judicieux de
me contacter, car je suis la première concernée.
Suite à votre remarque, je vous informe que mes meubles occuperont
l'entrée jusqu'à ce que vous fassiez place nette en évacuant votre armoire.
Le carnotzet est mis à disposition des habitants de la maison à bien plaire ;
je n'ai pas d'autorisation à vous demander pour y placer ce qui
m'appartient.
Pour la mise à niveau de la place devant la maison, le projet n'est pas
d'actualité. Tous les usagers s'en sont contentés jusqu'à ce jour, et les frais
occasionnés pour satisfaire une seule personne ne se justifient pas.
Je m'étonne lorsque vous affirmez que M. N.________ est disposé à faire sa
part.
Si la borne ne règle pas le problème de parcage, alors faites-moi parvenir
les photos des véhicules qui contreviennent aux accords passés. Je réagirai
et, en dernier recours, une mise à ban fera régner l'ordre.
Pour ce qui est du problème de l'ascenseur bloqué, je n'ai pas pu le
constater personnellement, mais diverses plaintes me sont parvenues.
Les parapluies ne doivent pas sécher dans le hall d'entrée : un porte-
parapluies est à disposition. Mais si vous voulez sécher votre parapluie
ouvert, le balcon ou la salle de bain s'y prêtent fort bien.
Ci-joint la copie de votre mail du 3 décembre 2014 lors de la demande pour
installer des armoires dans l'entrée ; vous y parliez de caves trop humides.
Lors de la séance de conciliation, vous avez abondement insisté sur les
services que vous me rendiez, donc nous préférons reprendre l'activité
comme avant votre venue.

- 21 -
Il reste un sujet que nous avions omis d'aborder : le jardin communautaire,
pour lequel je paie la prise d'eau. J'ai eu la surprise de voir une surface
engazonnée, puis appris que Mme P.________ avait renoncé à la culture de
légumes dès 2014-2015, le partage de l'espace avec vous étant conflictuel.
Donc, vous occupez le terroir ! Mais je vous fais remarquer que vous n'avez
droit qu'au quart de la surface !
L'encombrement du couloir de la cave n'est pas tolérable. Veuillez en
conséquence libérer ce couloir également d'ici Noël. […] »
13. Les intimés ont débarrassé leur armoire du hall d’entrée en
décembre 2019.
Au début du mois de janvier 2020, l’appelante a enlevé du hall
les meubles lui appartenant.
Les photos suivantes ont été prises le 1er janvier 2020 :
Les photos suivantes ont été prises respectivement les 4 juillet
2010 (gauche) et 15 janvier 2020 (droite) :

- 22 -
14. Le 2 mars 2020, l’appelante a notifié aux intimés une formule
officielle de résiliation de bail pour le 1er juillet 2020. Dans le courrier
d’accompagnement, elle a notamment précisé ce qui suit :
« Il s’agit d’une résiliation ordinaire pour le prochain terme contractuel du
bail (1er juillet 2020), qui respecte le préavis convenu (trois mois).
La motivation de ce congé réside en particulier dans les faits suivants :
- nombreux objets entreposés dans les parties communes de l’immeuble
(vélos, poussette, tricycle, trottinette, jouets, cartons de bouteilles de
vin, matériel de bricolage, matériel de plage, parapluie ouvert, etc.)
ayant provoqué des plaintes de locataires et l’absence de nettoyage ;
- grande armoire déposée dans l’entrée de l’immeuble jusqu’à la fin
décembre 2019, malgré les demandes réitérées de l’enlever et votre
engagement de l’évacuer d’ici fin août 2019 ;
- stationnement prolongé, en marche arrière, sur la place de pose et
dépose située devant la maison, les gaz d’échappement entrant dans la
chambre à coucher des locataires du rez-de-chaussée, qui s’en sont
plaints ;
- non-aboutissement d’une tentative de médiation ;
- engazonnement sans autorisation d’une partie du jardin communautaire
destiné à la culture de légumes. »
15. a) Les intimés ayant contesté ce congé auprès de la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lavaux-Oron (ci-après : la Commission de conciliation) par requête du
2 avril 2020, ladite autorité a tenu une audience le 7 juillet 2020 et rendu
une proposition de jugement le même jour, prononçant en substance la
validité des congés notifiés le 2 mars 2020 pour le
1er juillet 2020 et accordant une unique prolongation de bail aux intimés
au
1er juillet 2024. Les intimés ont fait opposition à cette proposition par
lettre du 28 juillet 2020, de sorte qu’une autorisation de procéder leur a
été délivrée le 3 août 2020.
b) Les intimés ont saisi le Tribunal des baux par demande du
14 septembre 2020, au pied de laquelle ils ont pris les conclusions
suivantes contre l’appelante :
« I. La résiliation du 2 mars 2020 du contrat de bail à loyer des 29 et 30

- 23 -
avril 2012, notifiée à L.________ et E.________ à l’instance de A.K.________
pour l’appartement de 4 pièces sis au deuxième étage de l’immeuble
situé [...] est annulée.
II. Subsidiairement à I, le contrat de bail à loyer des 29 et 30 avril 2012,
conclu entre L.________ et E.________, d’une part, et A.K.________, d’autre
part, est prolongé pour une durée de 4 ans.
III. A.K.________ est condamnée aux frais, y compris à des dépens en
faveur de L.________ et E.________. »
Dans une écriture intitulée « Déterminations écrites et
demande reconventionnelle » du 17 décembre 2020, l’appelante a formulé
les conclusions suivantes :
« I. Principalement
La demande datée du 14 septembre 2020 mais remise à la poste le
15 septembre 2020 est irrecevable.
II. Subsidiairement
a. Les conclusions de la partie demanderesse L.________ et E.________
sont rejetées.
b. Constater que le contrat de bail à loyer daté des 29 et 30 avril
2012 et portant sur l’usage de l’appartement de quatre pièces en
duplex dans les combles de l’immeuble sis [...] a été valablement
résilié par formule officielle du 2 mars 2020 pour le 1er juillet 2020.
c. Le contrat de bail à loyer susmentionné est prolongé de deux ans,
soit jusqu’au 1er juillet 2022.
d. Ordonner aux [intimés] de quitter et de rendre libres de tous
occupants et de tous objets leur appartement, d’ici au 1er juillet
2022 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...]
(appartement de quatre pièces dans les combles, ainsi que toutes
autres dépendances, en particulier une cave et une place de parc
extérieure).
e. Dire qu’à défaut pour les [intimés] de quitter volontairement les
locaux susmentionnés d’ici au 1er juillet 2022, l’Huissier du Tribunal
des baux est chargé, sous la responsabilité de la Présidente du
Tribunal des baux, de procéder à l’exécution forcée du chiffre II/d
ci-dessus, sur requête de [l’appelante], avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux.
f. Ordonner aux agents de la force publique de concourir à
l’exécution forcée, s’ils en sont requis par l’Huissier du Tribunal des
baux. »
c) Le tribunal a tenu une audience le 3 février 2021, au cours
de laquelle il a auditionné les témoins [...], P.________, A.H.________ et
N.________.

- 24 -
En outre, les intimés y ont produit l’original des déterminations
écrites adressées par efax le 2 février 2021.
Au terme de ladite audience, l’intimé a, au moyen de son
téléphone portable, montré au tribunal ainsi qu’à la partie adverse la
photographie de l’une des enveloppes ayant contenu la demande et le
bordereau de pièces telle qu’elle a été adressée au Tribunal des baux. Il a
ainsi pu être constaté que cette photographie avait été prise le
14 septembre 2020 à 23 heures 15. Cela étant, l’appelante a retiré le
conclusion I de son écriture du 17 décembre 2020. Sous réserve d’un délai
accordé aux intimés pour produire des pièces, l’instruction a été close.
Les parties ont plaidé lors de l’audience du 24 mars 2021.
16. Durant la procédure de première instance, les intimés ont
reconnu avoir entreposé une grande armoire vaudoise, une poussette, une
draisienne, puis une trottinette et un vélo d’enfant dans les parties
communes, ces deux derniers objets y demeurant encore au jour du dépôt
de la demande. Ils exposent également dans leur demande avoir
entreposé une remorque à vélo devant leur cave durant 3 ans, ainsi que
quelques cartons devant une armoire à vin.
Lors de son audition en qualité de témoin, P.________ a
notamment indiqué qu’avant la médiation, il était courant que les intimés
parquent en marche arrière sur la place de déchargement, comme un
autre habitant de l’immeuble d’à côté. Il a ajouté que « depuis la
médiation ils le font seulement de temps à autre, ce qui est raisonnable ».
Avant la médiation, il s’était plaint du problème auprès des intéressés, qui
lui avaient indiqué qu’ils ne pouvaient pas faire autrement au vu de la
configuration de leurs véhicules. Il a indiqué que la médiation avait, sauf
erreur de sa part, été commandée « par les propriétaires via leur
protection juridique ». Le but de cette séance était de « clarifier les règles
de vie en commun ». Du côté de sa famille, le problème était que les
« gens se parquent en marche arrière sur la place se trouvant devant
[leur] appartement ». Pour d’autres, il s’agissait du problème lié au fait

- 25 -
que la famille des intimés avait entreposé des meubles dans le hall
d’entrée, ainsi que, semble-t-il, la manière dont les locataires géraient le
nettoyage dans les parties communes. Jusque-là ils s’étaient toujours
arrangés les uns avec les autres, mais il semblait à ce moment opportun
de poser des règles expresses et claires par rapport à la question du
nettoyage des communs, certains n’étant pas d’accord de nettoyer des
parties communes qu’ils estimaient être utilisées plus par d’autres. Durant
la médiation, les intimés se sont engagés à enlever l’armoire qu’ils avaient
installée dans le hall d’entrée et de se parquer moins souvent en marche
arrière sur la place de parc qui se trouve devant son appartement,
précisant que les autres personnes habitant l’immeuble n’avaient pas pris
d’engagement par rapport à la place de parc car la seule autre famille qui
s’y parque, le fait en marche avant. Le témoin a également confirmé qu’il
avait également été demandé à la bailleresse d’enlever des affaires qui lui
appartenaient se trouvant dans le hall d’entrée, dans le carnotzet et dans
le couloir devant les caves des intimés et de feue F.________. Le témoin a
cependant déclaré qu’il ne se souvenait pas que l’appelante se serait
engagée à prendre contact avec N.________ pour envisager une réfection
de la place de parc. Pour le surplus, le témoin a indiqué que les intimés
nettoient régulièrement le hall d’entrée et la partie qui se trouve devant le
garage dans lequel sont situées les caves des intimés et du locataire du
studio, notamment la grille d’écoulement. Enfin, P.________ a confirmé qu’il
s’était plaint auprès de l’appelante, avant la médiation, de la manière dont
les intimés se parquaient sur la place de parc et qu’il y avait un contexte
de bisbille, de sorte qu’il avait probablement formé d’autres griefs au sujet
des intimés, notamment par rapport au fait qu’ils avaient placé des
meubles dans le hall, mais pour lui les choses étaient réglées depuis la
médiation. Il n’a plus de reproche à faire aux intimés dans la mesure où ils
ne se parquent sur la place de parc que de manière sporadique. A la
question de savoir s’il avait à un moment donné souhaité la résiliation du
bail des intimés, il a répondu par la négative. Il a toutefois confirmé avoir
émis des plaintes à plusieurs reprises, par téléphone et par courriel auprès
de l’appelante, sans pouvoir dire combien de fois et a indiqué qu’il était
tout à fait possible qu’il ait dit que si cela continuait il partirait, car cela
était assez émotionnel. L’odeur des gaz d’échappement dans sa chambre

- 26 -
à coucher, si un véhicule s’était parqué en marche arrière alors que la
fenêtre ou la porte était ouverte, était insupportable et il avait été
convenu à la signature de son bail, en 2005, que cette place était une
place de décharge sur laquelle les gens se parqueraient en marche avant.
Les problèmes de parcage en marche arrière et ceux relatifs aux
nettoyages avaient commencé à l’arrivée des intimés, respectivement
lorsque ceux-ci avaient installé une armoire dans le hall d’entrée. Il a
confirmé que ses courriels des 15 janvier et 6 juillet 2019 visaient les
intimés et a ajouté qu’il paraissait évident que cette place était une place
de dépose rapide, qu’on le lui avait dit le premier jour et que tout le
monde était au courant. Il a précisé que cette place n’était pas toujours
utilisée comme elle le devrait et qu’un locataire de l’immeuble d’à côté
laissait régulièrement son véhicule toute la nuit.
Quant à A.H.________, il a déclaré, lors de son audition en
qualité de témoin, qu’il habitait l’immeuble depuis environ quinze ans et
avait eu des griefs à l’égard des intimés s’agissant de l’utilisation du hall
d’entrée, de l’ascenseur et du jardin. Il a précisé qu’ils n’avaient pas mis
en place des règles, mais qu’il y avait de la part des intimés un excès par
rapport à ce qu’ils avaient l’habitude de faire. Il avait écrit à l’appelante à
propos de l’ascenseur, mais selon lui le problème s’était réglé après la
médiation. Il a indiqué que sa femme et lui-même avaient eu des
échanges compliqué au sujet du hall, de l’ascenseur et du jardin, précisant
que c’était compliqué car ils avaient beau dire les choses, elles ne
changeaient pas. S’agissant du jardin, il a expliqué qu’il n’y avait pas de
règlement, qu’il s’agissait d’un espace commun pour lequel il y avait une
bonne entente. Son épouse avait une place où elle entretenait un potager.
Pour des raisons de santé, elle n’avait plus pu s’en occuper pendant une
année et lorsqu’elle était revenue, elle avait constaté que son potager
avait été engazonné par l’intimé. Il s’agissait de petites frustrations et de
problèmes de communication. Il n’a pas souhaité que le bail des intimés
soit résilié, cela lui paraissant une solution un peu lourde pour des
problèmes qui ont occupé les habitants de l’immeuble et qui sont des
problèmes qui devraient pouvoir se régler entre adultes de bonne foi par
la discussion. Il a confirmé qu’actuellement la communication avec les

- 27 -
intimés était bonne et que leurs rapports de voisinage avec les intimés
pouvaient être qualifiés de bons, mais cela s’arrête là. Il a confirmé que le
courriel de son épouse du 14 janvier 2019 visait les intimés, précisant
qu’ils avaient demandé aux intimés et à la bailleresse ainsi qu’à son
époux, sans succès, le déplacement des objets litigieux.
Lors de son audition en qualité de témoin, N.________ a indiqué
qu’il n’y avait aucun accord obligeant les usagers de la place de parc
commune à son immeuble et à celui de l’appelante à se garer en avant. Il
a en revanche confirmé que celle-ci ne devait être utilisée que pour
décharger ou charger rapidement des choses, que parfois les locataires
restaient trop longtemps et qu’il devait les remettre à l’ordre. Il a confirmé
que P.________ s’était plaint du fait que l’un de ses locataires se parquait
en marche arrière, mais il en avait parlé à la personne concernée et cela
n’avait pas perduré. Il a ajouté qu’en général les gens, y compris lui-même
et son épouse, se parquaient en marche avant sur cette place car une
marche arrière est moins aisée. Il a toutefois reconnu que le véhicule de
son épouse, parqué en marche arrière, était présent sur plusieurs des
photos qui lui étaient soumises durant ses auditions. Il n’a pas proposé à
l’appelante de refaire la place de parc pour que tout le monde puisse se
parquer en avant, mais il a déclaré que si elle voulait faire quelque chose il
serait d’accord de partager les frais. Il n’a lui-même rencontré aucun
problème de voisinage avec les intimés.
En d roit :
1.
1.1 Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral, l'appel étant ouvert dans les causes patrimoniales dont la valeur
litigieuse est d’au moins 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).

- 28 -
En cas de contestation de la validité du congé, la valeur
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le
contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En
principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JdT 2011 III 83 ;
TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 1.1 ; SJ 2001 I 17 consid. la; ATF
119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205).
1.2 En l’espèce, le montant du loyer est de 2'500 fr., frais
accessoires non compris. La valeur litigieuse excède ainsi manifestement
10'000 fr., si bien que c’est la voie de l’appel qui est ouverte (art. 308 al. 2
CPC).
Formé en temps utile par la bailleresse qui dispose d’un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable sous cet
angle.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile [ci-après : CR-CPC], 2e éd., Bâle 2019, nn. 2 ss ad art. 310
CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les
réf. citées ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC) et vérifie si le premier
juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1 ; TF 4D_72/2017 du 19 mars 2018 consid. 2 ; TF 4A_238/2015 du 22
septembre 2015 consid. 2.2).

- 29 -
2.2 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC).
Ces deux conditions sont cumulatives (ATF 142 III 413 consid. 2.2.2, JdT
2017 II 153 ; TF 5A_67/2020 du 10 août 2020 consid. 3.3.1) et il appartient
à l'appelant de démontrer que celles-ci sont réalisées, de sorte que l'appel
doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (ATF 143 III
42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342 avec note de Tappy ; TF 4A_508/2016 du 16
juin 2017 consid. 4.1 ; TF 5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 2.2.2). En
effet, dans le système du CPC, tous les faits et moyens de preuve doivent
en principe être apportés dans la procédure de première instance. La
diligence requise suppose donc qu'à ce stade, chaque partie expose l'état
de fait de manière soigneuse et complète et qu'elle amène tous les
éléments propres à établir les faits jugés importants (TF 4A_334/2012 du
16 octobre 2012 consid. 3.1 et les réf. citées, in : SJ 2013 I 311).
Il appartient à la partie qui entend se prévaloir de nova devant
l'instance d'appel de démontrer qu'elle a fait preuve de la diligence
requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons
pour lesquelles le fait n'a pas pu être introduit en première instance (ATF
144 III 349 consid. 4.2.1 ; ATF 143 III 272 consid. 2.3). Il en va de même
pour la production de moyens de preuve nouveaux.
2.3 En l’espèce, les intimés remettent en cause la recevabilité de
l’appel, sous l’angle des conclusions prises. Ils relèvent que la conclusion I
porte sur la validité de la résiliation de bail relative à l’appartement de
quatre pièces en duplex dans les combles de l’immeuble sis [...], ainsi que
ses dépendances, ce dernier ajout étant irrecevable du fait qu’il n’était pas
mentionné dans les conclusions reconventionnelles du 17 décembre 2020.
Si effectivement ces conclusions avaient trait à l’appartement
de quatre pièces en duplex dans les combles de l’immeuble précité, il ne
fait nul doute que le litige portait sur l’ensemble de la location, définie

- 30 -
sous consid. 1 du jugement entrepris. D’ailleurs, les premiers juges ne s’y
sont pas trompés puisqu’ils ont annulé la résiliation de bail relative à
l’appartement de quatre pièces en duplex ainsi qu’à ses dépendances.
L’argument des intimés confine à la témérité.
Quant à la durée de l’unique prolongation requise en appel, de
3 ans, alors qu’elle était de deux ans en première instance, elle ne saurait
être déterminante, dès lors que cette question doit être revue d’office par
les magistrats de deuxième instance.
En effet, en application de l’art. 273 al. 5 CO, lorsque l’autorité
compétente rejette une requête en annulation de congé, elle doit
examiner d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation
des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il
faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se
justifie, ce qui suppose qu’il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a
CO) et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou
sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux,
5e édition 2016, n. 2277 p. 309).
Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité
d’appel, quand bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et
n’a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre
2013/458 consid. 3.4 et les réf. cit.). L’autorité d’appel peut statuer elle-
même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour
autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que les
locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances
pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid. 5).
2.4 Partant, l’appel est recevable et il en va de même des
conclusions prises par l’appelante en deuxième instance.
3.

- 31 -
3.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée – ce qui est le cas
lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite (cf. art. 255 al. 2 et 3
CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) –, chaque partie est en principe libre de
résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé (cf. art. 266a
al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1, JdT 2014
II 418). Le bail n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période
convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (TF
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2 et les réf. cit.). La résiliation
ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation
particulier (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1).
Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter
son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136
III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de
rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 Il 220), pour obtenir un
rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 du 13
décembre 2016 consid. 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même
ou les attribuer à ses proches (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.
4.1).
3.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle
des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un
local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles
de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la
fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus
de droit (art. 2 al. 2 CC ; ATF 136 III 190 consid. 2). Les cas typiques d'abus
de droit – soit l’absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l’utilisation d'une
institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des
intérêts en présence, l’exercice d'un droit sans ménagement et l’attitude
contradictoire – justifient l'annulation du congé. Ainsi, le congé doit être
considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et
digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore fondé sur un

- 32 -
motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et
les réf. cit.).
Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul
fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire
(ATF 140 III 496 consid. 4.1), ou que l'intérêt du locataire au maintien du
bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais
pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en
présence (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 962-963).
Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non
aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est
le motif de congé invoqué par le bailleur (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF
138 III 59 consid. 2.1). En particulier, le caractère abusif du congé sera
retenu lorsque le motif invoqué n’est qu’un prétexte alors que le motif réel
n’est pas contestable (ATF 145 III 143 consid. 3.1 ; ATF 143 III 344 consid.
5.3.1 et les réf. cit.). Déterminer quel est le motif du congé et si ce motif
est réel ou n’est qu’un prétexte relève des constatations de fait (ATF 145
III 143 consid. 3.1 ; ATF 136 III 190 consid. 2). Pour ce faire, il faut se
placer au moment où le congé a été notifié (ATF 145 III 143 consid. 3.1 ;
ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1) ; à cet égard, des
faits survenus ultérieurement peuvent tout au plus fournir un éclairage sur
les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59
consid. 2.1 in fine ; TF 4A_460/2020 du 23 février 2021 consid. 3.1 ; TF
4A_33/2019 du 5 septembre 2019 consid. 4.1.1 ; TF 4A_113/2019 du 9
juillet 2019 consid. 3 et la réf. cit.) En revanche, le point de savoir si le
congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit
(TF 4A_143/2021 du 31 août 2021 consid. 7.2).
Il a été jugé que le congé donné pour mettre fin à des
querelles incessantes entre des locataires de l’immeuble ou en raison
d’une violation persistante du devoir de diligence du locataire qui a
entreposé des meubles sur le palier ne saurait être jugée contraire aux
règles de la bonne foi (TF 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.4 ; TF
4A_253/2018 du 5 novembre 2018 consid. 7).

- 33 -
4.
4.1 L’appelante revient sur un certain nombre de faits et reproche
tout d’abord aux premiers juges de n’avoir fait que résumer le courriel du
6 juillet 2019 de P.________. L’état de fait a été complété par la teneur
dudit courriel et par les précisions apportées à son sujet par son auteur
personnellement lors de son témoignage en audience.
4.2 La question de la médiation est importante, puisqu’elle fonde
l’attitude contradictoire contraire à la bonne foi de la bailleresse retenue
par les premiers juges. Il a été posé à ce sujet que la bailleresse a initié un
processus de médiation pour ensuite y mettre un terme.
L’appelante revient sur cette question et demande qu’un
extrait du courriel du 22 juillet 2019 et l’entier du courriel du 12 août 2019
du médiateur A.________ soient reproduits. L’état de fait a été complété en
conséquence.
Les photos produites en première instance, datées du 2
octobre 2019, du 15 novembre 2019 et du 1er janvier 2020, ainsi que
celles référencées sous pièce 126 ont également été intégrées à l’état de
fait qui précède.
L’appelante revient en outre sur la chronologie des faits, en
rappelant, respectivement précisant, plusieurs dates : la séance de
médiation a eu lieu le 24 juin 2019, l’armoire litigieuse a été évacuée en
décembre 2019 et des objets dans les parties communes de l’immeuble
étaient toujours entreposés le 1er janvier 2020. Il en sera question ci-
après.
5. En premier lieu, il convient de ne pas perdre de vue qu’il s’agit
d’un congé ordinaire notifié pour l’échéance contractuelle et respectant le
délai de résiliation prévu par le contrat.

- 34 -
Ensuite, en accord avec ce que souligne l’appelante, on ne
saurait dire que c’est la bailleresse qui a mis un terme au processus de
médiation après l’avoir initié. Bien plus, il ressort des courriels mis en
exergue par l’appelante que le médiateur a dû mettre un terme à la
médiation du fait de l’absence d’accord des participants sur l’organisation
d’une séance supplémentaire à celle qui a eu lieu le 24 juin 2019. Bien que
jugée nécessaire par le médiateur, une nouvelle séance de médiation ne
s’est pas tenue en raison du refus de la plupart des personnes concernées
et invitées à y participer.
Il peut même être déduit de la procédure de médiation
entamée que la bailleresse n’a pas agi sur un coup de tête mais a au
contraire cherché à trouver des solutions, démarche qui s’est toutefois
soldée par un relatif échec. On ne saurait donc constater que le motif du
congé est purement chicanier. Au contraire, il ressort du dossier que les
difficultés sont présentes depuis un certain temps, qu’elles ont perduré
au-delà du 24 juin 2019 et que c’est bien cette situation qui a amené à la
résiliation litigieuse. On ne saurait soutenir, compte tenu du contexte, que
la résiliation n’est qu’un prétexte, a fortiori vu la taille réduite de
l’immeuble et de l’affectation communautaire de nombre de ses parties
communes, ce qui rend la cohabitation d’autant plus difficile en cas de
conflit.
La situation litigieuse s’inscrit dans le cadre de la
jurisprudence citée plus haut, qui a admis la violation persistante du
devoir de diligence du locataire pour entreposage de meubles sur le palier
de l’immeuble, étant observé que, contrairement à ce qui a été retenu par
les premiers juges, le comportement stigmatisé des locataires intimés a
perduré au-delà du 24 juin 2019, puisqu’il avait encore lieu à tout le moins
en décembre 2019 – mois durant lequel l’évacuation de l’armoire a
finalement eu lieu –, soit peu avant la résiliation du bail. La teneur du
courrier des intimés du 14 octobre 2019 laisse par ailleurs entrevoir une
imperméabilité des intimés face à la situation et aux griefs qui leur sont
formulés. Les questions liées aux objets photographiés en janvier 2020

- 35 -
dans les couloirs de l’immeuble, sur lesquels revient l’appelante et qui
n’ont fait l’objet d’aucun allégué, peuvent demeurer en l’état, ce d’autant
plus que les intimés ont eux-mêmes allégué qu’ils continuaient
d’entreposer une trottinette et un vélo d’enfant dans le hall d’entrée.
Le congé ne consacre en définitive aucune disproportion
grossière des intérêts en présence dans le contexte qui est celui de
l’immeuble abritant l’objet du bail. Il ne s’agit pas davantage d’un congé
bagatelle donné pour un manquement isolé. Et, comme déjà mentionné, la
bailleresse a pris au sérieux cette situation conflictuelle en ayant essayé
d’y remédier mais sans succès, ce qui a conduit à sa volonté finale de
mettre un terme au contrat.
Enfin, l’attitude contradictoire telle que retenue par les
premiers juges ne peut pas être validée, au motif que ce n’est pas la
bailleresse qui a mis fin au processus de médiation, contrairement à ce qui
a été retenu en première instance. On ne saurait encore soutenir que
l’appelante a toléré le comportement des locataires et qu’elle ne saurait
prendre appui sur cette situation pour motiver la résiliation.
La résiliation du bail des intimés est valable et, partant, le grief
de l’appelante est fondé.
6. Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu d’examiner la
question de la prolongation du bail.
6.1 Selon l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la
prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin
du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans
que les intérêts du bailleur le justifient. L’al. 2 de cette disposition précise
que dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera
notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du
contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale
et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin

- 36 -
que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser
eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d) et la
situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let.
e).
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive
sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation
de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à
adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le
locataire (ATF 116 II 446 consid. 3b ; TF 4A_281/2008 du 12 septembre
2008 ; Lachat, op. cit., p. 1000). Il s'agit d'accorder au locataire plus de
temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver
de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ;
ATF 104 II 311, JdT 1979 I 495), et non de lui donner l'occasion de profiter
le plus longtemps possible de celui qu'il a (ATF 116 II 446 consid. 3b). La
prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer les
conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (ATF 116 II 446 ; TF
4A_662/2012 du 7 février 2013 consid. 7.4).
La durée de la prolongation ne peut pas être déterminée
schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée
des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l'art. 272 al.
1 et 2 CO
(TF 4C.167/2004 du 3 août 2004 consid. 3.1). La détermination de la durée
de la prolongation en fonction des critères précités relève du pouvoir
d'appréciation du juge, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC).
Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner du
temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et
procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse
pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui
accorde. Le droit fédéral n'est violé que si le juge sort des limites fixées
par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la
disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments
d'appréciation pertinents ou s'il en tire des déductions à ce point
injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation

- 37 -
(ATF 136 III 190 consid. 6 ; ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226
consid. 4b ; TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 consid. 7 ; TF 4A_130/2008
du
26 mai 2008 consid. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte les
circonstances et la durée du bail, mais aussi la situation personnelle et
financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation
sur le marché (ATF 136 III 190 consid. 6 ; TF 4A_159/2018 du 11 juillet
2018 consid. 3.1). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le
moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme de la
durée de la procédure judiciaire qui prolonge de fait le bail, ainsi que du
fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver
une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c ; TF
4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1 ; TF 4A_31/2013 du 2 avril
2013 consid. 3.1 ;
TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 5.1, publié in SJ 2017 I 165). Le
juge se demandera s'il est particulièrement difficile pour le locataire de
trouver des locaux de remplacement, notamment en raison de la nature
particulière de ses activités et tiendra compte du besoin plus ou moins
urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 ;
TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 ; TF 4A_57/2012 du 29 juin
2012 consid. 2.3, publié in SJ 2012 I 473).
L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est
de quatre ans au maximum pour des baux d'habitation, limite dans
laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat, op.
cit., p. 1013). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie
cependant que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation
à la fin de la première période de prolongation
(TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 consid. 2.4.2, publié in CdB 2010, p.
83). L'octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut
difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être
trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis
pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en
tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7
avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première

- 38 -
prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité
que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il
prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la
restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du
21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée
lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant
aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5
juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20
août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad
art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une
solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod,
Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017,
n. 9 ad
art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable
lorsque le locataire n’a pas fait de recherches intensives de locaux de
remplacement jusqu’au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4
mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4e
éd. 2018, n. 6 ad art. 272b CO).
6.2 Aucun intérêt prépondérant de la bailleresse n’impose une fin
rapide au contrat, la situation perdurant depuis un certain temps. En effet,
si les autres locataires se sont plaints à de multiples reprises de l’attitude
des intimés, ils ne menacent à ce jour plus de partir ou de requérir une
baisse de loyer. Il y a toutefois lieu de tenir compte du fait que la
cohabitation dans ce petit immeuble aux nombreuses parties communes
partagées peut être particulièrement pénible en cas de conflit. Les intimés
ont démontré qu’ils faisaient peu de cas des doléances de leurs voisins ou
de leur bailleresse et persistaient à adopter les comportements qui leur
étaient reprochés. D’ailleurs, malgré la résiliation de leur bail pour ce motif
notamment, ils continuent à entreposer des objets dans le hall d’entrée de
l’immeuble et ne semblent pas disposés à remettre en question leur
appréciation de la situation.
De plus, les intimés évoquent leur situation familiale et
l’organisation mise en place à [...] en lien avec la garde de leur fille, sans

- 39 -
pour autant se prévaloir de difficultés concrètes qu’ils pourraient
rencontrer pour se reloger. Ils se prévalent en effet, de manière générale,
du fait que le marché locatif se serait durci, que les loyers auraient
augmenté et qu’ils n’auraient pas constaté la disponibilité d’un bien
équivalent, malgré leurs recherches. Ils n’établissent toutefois pas qu’en
déployant les efforts nécessaires aucune solution de remplacement ne
pourrait être trouvée. Au contraire, tout porte à croire que les intimés ne
devraient pas rencontrer d’obstacle particulier pour se procurer un
nouveau lieu de vie. Non seulement, ils exercent tous deux une activité
professionnelle – l’intimé étant quant à lui avocat – et disposent ainsi
d’une situation financière favorable, mais ils se prévalent également en
procédure de leur excellente intégration sociale dans la région, de sorte
qu’il n’y a aucune raison de douter qu’il leur sera aisé de se reloger de
manière appropriée.
Dans ces conditions, il se justifie d’accorder aux intimés une
unique prolongation de bail d’une durée de trois ans, à savoir jusqu’au 1er
juillet 2023.
Il y a également lieu de donner suite aux mesures d'exécution
forcée directe (art. 236 al. 3 et 337 CPC) requises par l'appelante et de les
ordonner.
7.
7.1 En définitive, l’appel doit être admis et le jugement entrepris
réformé dans le sens de ce qui précède. L’appelante obtient ainsi
entièrement gain de cause tant sur la validité de la résiliation que sur la
durée de la prolongation.
Cependant, dans la mesure où le jugement de première
instance a été rendu sans frais judiciaires, ni dépens, il n’y a pas lieu d’y
revenir à ce stade.

- 40 -
7.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'900 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), sont mis à la charge des intimés, solidairement entre eux
(art. 106 al. 1 CPC).
Ces derniers verseront, solidairement entre eux, à l’appelante
la somme de 5'000 fr. (art. 106 al. 1 et 3 CPC, art. 3 al. 2 et 7 al. 1 TDC
[tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6])
à titre de dépens de deuxième instance, soit un montant total de 6'900 fr.
(1'900 + 5'000) à titre de remboursement de son avance de frais
judiciaires et de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Le jugement est annulé. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. La résiliation de bail, signifiée par la défenderesse
A.K.________ aux demandeurs L.________ et E.________ le 2
mars 2020 avec effet au 1er juillet 2020, relative à
l’appartement de 4 pièces en duplex dans l’immeuble sis
[...], ainsi que ses dépendances, est valable.
II. Le bail à loyer est prolongé une seule et unique fois pour
une durée de trois ans, soit jusqu’au 1er juillet 2023.
III. Ordre est donné aux demandeurs L.________ et E.________
de libérer de tous occupants et de tous biens, d’ici au
1er juillet 2023 à midi, l’appartement de quatre pièces
dans les combles, ainsi que toutes autres dépendances,

- 41 -
en particulier une cave et une place de parc extérieure
sis [...].
IV. Faute d’exécution volontaire dans ce délai, l’huissier du
Tribunal des baux sera chargé de procéder à l’exécution
forcée sur requête de la défenderesse A.K.________, avec
au besoin ouverture forcée des locaux. Ordre est donné
aux agents de la force publique de concourir à
l’exécution forcée du jugement, s’ils en sont requis par
l’huissier du Tribunal des baux
V. Il n’est pas perçu de frais judiciaires ni alloué de dépens
de première instance.
VI. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'900 fr.
(mille neuf cents francs), sont mis à la charge des intimés
L.________ et E.________, solidairement entre eux.
IV. Les intimés L.________ et E.________, solidairement entre eux,
doivent immédiat paiement à l’appelante A.K.________ de la
somme de 6'900 fr. (six mille neuf cents francs) à titre de
restitution d’avance de frais et de dépens de deuxième
instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :

- 42 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. Jean-Luc Veuthey (pour A.K.________),
- M. L.________ et Mme E.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :