vd_gerichte · XA18.002136 · 2019-05-08 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA18.002136-190134
255
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 mai 2019
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mmes Kühnlein et Courbat, juges
Greffière : Mme Gudit
*****
Art. 269a let. a CO ; 11 al. 1 OBLF
Statuant sur l’appel interjeté par la R.________, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 7 mai 2018 par le Tribunal des
Baux dans la cause divisant l’appelante d’avec P.________ et X.________, à
[...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1101

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En fait :
A. Par jugement du 7 mai 2018, dont les considérants ont été
adressés pour notification aux parties le 18 décembre 2018, le Tribunal
des Baux (ci-après : les premiers juges) a fixé le loyer mensuel net de
l'appartement de trois pièces et demie au deuxième étage de l'immeuble
sis [...], loué par la demanderesse R.________ aux défendeurs P.________ et
X.________, à 1271 fr. 85, dès le 1er octobre 2017 (I), a fixé le loyer
mensuel net de la place de parc intérieure n° [...] louée par la
demanderesse aux défendeurs dans l'immeuble précité à 101 fr. 75, dès le
1er octobre 2017 (II), a fixé le loyer mensuel net de la place de parc
intérieure n° [...] louée par la demanderesse aux défendeurs à l'adresse
du [...], à 67 fr. 85, dès le 1er octobre 2017 (III), a dit qu'en conséquence,
la demanderesse devait immédiat paiement aux défendeurs,
solidairement entre eux, des parts de loyers perçues en trop, soit 258 fr.
55 par mois depuis le mois d’octobre 2017 (IV), a rendu le jugement sans
frais judiciaires ni dépens (V) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VI).
Les premiers juges ont en substance retenu que la bailleresse
était en droit d'invoquer le critère des loyers de quartier pour s'opposer à
la demande de réduction de loyer, après avoir invoqué le critère du
rendement brut. Cependant, conformément aux principes tirés de la
jurisprudence, la bailleresse aurait dû fournir au moins cinq logements de
comparaison, accompagnés de toutes les pièces justificatives, ce qu'elle
n'avait pas fait, se contentant de produire un jugement rendu dans une
cause concernant un autre appartement de l'immeuble lui appartenant. En
conséquence, en application des règles sur le fardeau de la preuve, ses
conclusions libératoires devaient être rejetées et la demande de réduction
admise.
B. a) Par acte du 22 janvier 2019, la R.________ a interjeté appel
contre le jugement précité, en concluant, sous suite de frais et dépens,

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principalement à son annulation et au renvoi de la cause aux premiers
juges afin de rendre un nouveau jugement allant dans le sens des
considérants à intervenir, et subsidiairement à la réforme des chiffres I à
VI de son dispositif en ce sens que la demande de baisse de loyer du 28
juin 2017 soit rejetée, que le loyer mensuel net fixé par le bail du 4
septembre 2003 demeure fixé à 1'500 fr. à compter du 1er octobre 2017 et
celui de la place de parc intérieure n° [...] à 120 fr., les conclusions
subsidiaires prises par les intimés le 8 mars 2018 devant les premiers
juges étant rejetées dans la mesure de leur recevabilité.
L’appelante a produit un bordereau de deux pièces.
b) P.________ et X.________ n'ont pas été invités à se
déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Par contrat de bail à loyer conclu le 4 septembre 2003,
P.________ et X.________ ont pris à bail de la R.________ (dont la raison
sociale était à l’époque [...]) un appartement de trois pièces et demie,
d’une surface d’approximativement 77 m2, au deuxième étage de
l’immeuble sis [...]. Ce bail porte également sur une place de parc
intérieure n° [...], sise dans le même immeuble. Conclu pour une durée
initiale allant du 1er octobre 2003 au 1er octobre 2004, le bail se
renouvelait par la suite d’année en année, sauf avis de résiliation de l’une
ou l’autre des parties donné et reçu au moins trois mois à l’avance pour la
prochaine échéance.
Le loyer des locataires a été fixé, selon un taux d’intérêt
hypothécaire (ci-après : TIH) de 3.25 % et un indice suisse des prix à la
consommation (ci-après : IPC) de 102.3 points (août 2003, base mai 2000),
à un montant mensuel net de 1'500 fr., auquel s’ajoute un acompte de

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chauffage, eau chaude et frais accessoires de 145 fr., ainsi que 120 fr.
pour la place de parc intérieure n° [...].
Depuis le 1er avril 2008, l’acompte de frais accessoires s’élève
à 200 fr. par mois.
b) Les parties sont également liées par un contrat de bail à
loyer conclu le 8 septembre 2003, portant sur une place de parc intérieure
n° [...], sise à l’adresse [...]. Ce bail a commencé le 1er octobre 2003 pour
se terminer le 1er octobre 2004, avec un renouvellement d’année en
année, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu
au moins trois mois à l’avance pour la prochaine échéance.
Le loyer de la place de parc précitée a été fixé, selon les
dispositions complémentaires du contrat (art. 6), à 80 fr. (et non pas à 120
fr., comme l’indique l’art. 3 du bail), lesdites dispositions précisant à cet
égard que le loyer convenu est un loyer de faveur accordé en raison de la
location d’une deuxième place de parc. Les critères de fixation de ce loyer
ont été les mêmes que ceux de l’appartement et de la place de parc n°
[...].
c) L’immeuble sis [...], a été acquis par la demanderesse le 8
mai 1990.
2. Par courrier recommandé adressé à la bailleresse le 28 juin
2017, les locataires ont sollicité une diminution de leur loyer pour la
prochaine échéance, en raison de la variation du TIH et de l’IPC.
Le 25 juillet 2017, la demanderesse leur a répondu qu’elle
n’entendait pas entrer en matière sur leur demande. Elle a motivé son
refus en ces termes : « Nous sommes arrivés à la conclusion que votre
loyer n’était pas abusif car il se situe dans les limites du rendement brut
permettant de couvrir les frais de l’immeuble (art. 269 a, lettre c CO) ».

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3. a) Par requête du 21 août 2017, les locataires ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
l’Ouest lausannois. Dans sa réponse, la bailleresse a invoqué le critère des
loyers du quartier (art. 269a let. a CO) pour s’opposer à la requête des
locataires. La commission a rendu une proposition de jugement le 2
novembre 2017, contre laquelle la bailleresse a formé opposition.
b) La bailleresse a saisi le Tribunal des baux d’une demande
du 8 janvier 2018, au pied de laquelle elle a pris les conclusions
suivantes :
« I. La demande de baisse de loyer adressée par les défendeurs à la
demanderesse, en date du 28 juin 2017, est rejetée.
II. Le loyer mensuel net fixé par le bail du 4 septembre 2003
demeure fixé à Fr. 1'500.00 à compter du 1er octobre 2017, et celui
de la place de parc intérieure n° [...] à Fr. 120.00, ils sont calculés
sur les paramètres suivants :
Taux hypothécaire de 3.25 %
IPC 102,3 points au 31.8.2003 (base 100 : 2000)
Charges courantes et frais d’exploitation de l’immeuble égalisés au
31 décembre 2002 ».
Par déterminations écrites et demande reconventionnelle du 8
mars 2018, les locataires ont pris les conclusions suivantes :
« I. Demande principale
a. Les conclusions de la demanderesse R.________ sont rejetées.
II. Demande reconventionnelle
a. Les conclusions des défendeurs P.________ et X.________ sont
admises.
b. Le loyer mensuel net de l’appartement de trois pièces et
demie que les défendeurs P.________ et X.________ louent au
deuxième étage de l’immeuble sis [...] est fixé à 1'271 fr. 85 (1500
fr. - 15,21 %) dès le 1er octobre 2017.
c. Le loyer mensuel net de la place de parc intérieure numéro
[...] que les défendeurs louent dans l’immeuble sis [...] est fixé à 101
fr. 75 (120 fr. - 15,21 %) dès le 1er octobre 2017.

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d. Le loyer mensuel net de la place de parc intérieure numéro
[...] que les défendeurs louent à l’adresse [...] est fixé à 67 fr. 85 (80
fr. - 15,21 %) dès le 1er octobre 2017.
e. Les paramètres des trois loyers tels que fixés sous chiffres II/b
à II/d ci-dessus sont les suivants :
i. taux hypothécaire de référence : 1,50 % ;
ii. indice suisse des prix à la consommation : 107.8 points (mai
2017 en base mai 2000).
f. La demanderesse R.________ doit restituer aux défendeurs,
solidairement entre eux, les parts de loyers perçues en trop, soit 258
fr. 55 par mois (1'500 - 1'271.85 + 120 - 101.75 + 80 - 67.85)
depuis octobre 2017.
g. La demanderesse versera des dépens aux défendeurs,
solidairement entre eux ».
c) Selon avis du 15 février 2018, le Président du Tribunal des
Baux a ordonné la production, par la bailleresse, de toutes pièces
établissant les motifs de son opposition à la baisse de loyer sollicitée par
les locataires. Par courrier du 22 février 2018, la bailleresse lui a répondu
que ces motifs étaient développés aux allégués 8 et 8bis de sa demande
et que la pièce fondant sa position avait été produite sous pièce n° 7 de
son bordereau du 8 janvier 2018 (à savoir un jugement rendu par le
Tribunal des baux le 30 août 2016 dans la cause [...] opposant d’autres
locataires de l’immeuble, à savoir [...] et [...], à la bailleresse).
Par nouvelle ordonnance rendue le 13 mars 2018, le Président
du Tribunal des Baux a enjoint à la bailleresse de produire toute pièce de
nature à établir les loyers usuels de la localité ou du quartier, à la date du
25 juillet 2017, en relation avec l’appartement et les deux places de parc
intérieures. La bailleresse n’y a pas donné suite.
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. b CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur

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litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins. Ecrit
et motivé, l'appel est introduit auprès de l'instance d'appel soit, en
l'occurrence, la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d'organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dans une cause dont la valeur
litigieuse, calculée conformément à l'art. 92 CPC, est supérieure à 10'000
fr., l'appel est recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement la constatation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Jeandin, in Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd. 2019,
[ci-après : CR-CPC], n. 6 ad art. 310 CPC).
Lorsqu'il s'agit de revoir une question d'appréciation, l'autorité
d'appel peut s'autoriser une certaine retenue (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art.
310 CPC ; TF 5A_265/2012 du 30 mai 2012 consid. 4.3.2). Il en résulte
qu'elle ne saurait substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité
inférieure (Seiler, Die Berufung nach ZPO, 2013, n. 475 p. 205).
2.2 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé, la
motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision
attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits
auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier

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juge. La Cour de céans n'est pas tenue d'examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que
tout l'état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls
certains points de fait sont contestés (Jeandin, op. cit., n. 3 ad art. 311 CPC
et la jurisprudence constante de la Cour de céans, CACI 5 février 2015/65 ;
CACI 10 octobre 2013/537 consid. 2.2 ; CACI 1er février 2012/75 consid.
2a).
3.
3.1 L'appelante fait valoir que, dans une autre affaire concernant
un appartement similaire dans le même immeuble, le Tribunal des baux
aurait clairement motivé comment il était arrivé à fixer un prix de 240 fr.
au m2 par année, si bien que, dans la présente cause, le prix devrait
indubitablement être fixé au même montant, le marché n'ayant pas
évolué entre les deux affaires. Dans ces circonstances et compte tenu du
précédent évoqué, l’appelante soutient qu’elle aurait dû être dispensée de
fournir cinq appartements de comparaison.
La question à résoudre est celle de savoir si la pièce produite
par l'appelante, à savoir un jugement rendu le 30 août 2016 par le
Tribunal des baux et concernant le même immeuble, est suffisante au
regard de l'art. 269a let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS
220) et des critères posés à l'art. 11 al. 1 OBLF (ordonnance du 9 mai
1990 sur le bail à loyer et le bail à fermes d'habitations et de locaux
commerciaux ; RS 221.213.11), les premiers juges ayant considéré que
l'appelante n'avait pas les exemples de comparaison répondant aux
exigences posées par les dispositions précitées et que le jugement
concerné n'était pas opposable aux parties à la présente cause.
3.2
3.2.1 Ne sont, en règle générale, pas abusifs les loyers qui se situent
dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (art.
269a let. a CO). Selon l'art. 11 al. 1 OBLF, les loyers déterminants pour le

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calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier sont les loyers des
logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée
quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de
construction. La notion de loyer usuel dans la localité ou le quartier relève
du droit (ATF 123 III 317 consid. 4a).
En règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de
comparaison au moins. Il lui appartient de procéder à des comparaisons
concrètes avec l'appartement litigieux, en fonction des critères
mentionnés à l'art. 11 al. 1 OBLF (ATF 136 III 74 consid. 3.1). La
comparaison avec d'autres immeubles qui appartiennent tous à un même
propriétaire ne permet pas de tirer des conclusions valables en ce qui
concerne le niveau général des loyers du quartier (ATF 123 III 317 consid.
4c/aa).
Les logements pris en référence doivent présenter, quant à
leur emplacement, des avantages analogues (environnement,
infrastructures du quartier) ou des nuisances comparables (exposition au
bruit, odeurs ; ATF 123 III 317 consid. 4b/ee). S'agissant en particulier de
la question de la dimension du logement, le Tribunal fédéral a précisé que
le nombre de pièces revêt, en principe, une importance primordiale, ce qui
exclut généralement toute possibilité de comparaison entre des logements
ne comprenant pas le même nombre de pièces. Cependant, la dimension
du logement et la répartition des volumes constituent aussi des critères de
comparaison déterminants (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc et les réf. citées).
Une différence d'exposition aux nuisances sonores exclut à elle seule
toute comparaison (ATF 139 III 13 consid. 3.3.2). Un logement équipé d'un
double vitrage dans un quartier tranquille n'est pas comparable à un
appartement doté d'un vitrage simple dans un quartier que le bailleur lui-
même ne peut qualifier de calme (TF 4C.265/2000 du 16 janvier 2001
consid. 4b/dd). Il a également été jugé qu'un logement présente un
confort inférieur à la norme usuelle lorsqu'il ne permet pas de recevoir la
télévision par câble, faute de raccordement au téléréseau (TF 4C.265/2000
du 16 janvier 2001 consid. 4b/ee ; sur le tout : TF 4A_58/2013 du 16 mai
2013 consid. 3.2).

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La doctrine met toutefois en garde contre le risque d'effectuer
une comparaison trop pointilleuse des appartements et immeubles, qui
peut aboutir en pratique à une négation du critère des loyers comparatifs
retenu dans la loi (cf. not. Rohrer, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT
Kommentar, 4e éd. 2018, nn. 16 et 23 s. ad art. 269a CO et les réf. citées ;
pour Lachat/Stastny, in Lachat et al., Le bail à loyer, 2019, p. 579, une
certaine souplesse est de mise dans la comparaison des équipements). Il
est vrai qu'à l'art. 11 al. 1 OBLF, le législateur exige que les logements
soient seulement « comparables », et non pas identiques ; il commande en
outre d'effectuer la comparaison sur la base de critères relativement
larges, qui sont l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et
l'année de construction (Higi, in Zürcher Kommentar, 4e éd. 1998, n. 87 ad
art. 269a CO ; sur le tout : TF 4A_58/2013 du 16 mai 2013 consid. 4.2.2).
La doctrine recommande ainsi de « garder une certaine
flexibilité dans l'acceptation des éléments de comparaison. Il faut alors
évaluer et pondérer le cadre de l'administration des preuves, au moyen
d'un transport sur place (arrêt du Tribunal fédéral du 24 avril 1995, in MRA
1/96, p. 2). Ainsi, un meilleur état d'entretien, une année de construction
plus récente, un emplacement plus calme ou plus facile d'accès peuvent
compenser une différence de surface ou l'absence d'ascenseur ou de
balcon. La différence de loyer due à l'absence de certains éléments dans
l'objet de comparaison n'exclut pas pour autant une comparaison avec
l'objet litigieux » (Rohrer, op. cit., n. 25 ad art. 269a CO).
3.2.2 Lorsqu'il doit fixer le loyer initial, le juge dispose d'une grande
marge d'appréciation (ATF 124 III 62 consid. 2b ; TF 4C.274/1997 du 27
avril 1998 consid. 4a). Cette règle s'applique mutatis mutandis au cas où
le juge doit déterminer si la demande de diminution de loyer peut être
refusée au motif que le loyer n'est pas abusif. Dans ces cas, le fardeau de
la preuve incombe au bailleur qui soutient que le loyer est encore dans les
limites d'un rendement admissible, conformément à la règle générale de
l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210).

- 11 -
3.3 En l'espèce, l'appelante soutient en substance qu'elle aurait dû
être dispensée de produire cinq éléments de comparaison, dès lors qu'un
appartement du même immeuble avait déjà fait l'objet d'une analyse par
la même juridiction. Elle semble en déduire que, dans un cas comme celui-
là, il y aurait lieu de faire abstraction du fait que l'objet comparé
appartient au même propriétaire et qu'il ne serait pas nécessaire de
fournir cinq objets de comparaison. En bref, le fait qu'un jugement ait déjà
été rendu pour le même immeuble suffirait à déterminer quel est le loyer
usuel dans le quartier. Or un tel raisonnement ne saurait être suivi. Tout
d'abord, si l'on se réfère au jugement invoqué, on constatera qu'il ne
s'agissait pas d'un cas de loyers comparatifs mais de calcul de rendement,
contrairement au cas d'espèce. Ensuite, les juges saisis n'ont pas pu
procéder au calcul de rendement car la bailleresse avait failli à son devoir
de collaboration. Ils n'avaient pas non plus pu retenir le calcul de
rendement effectué par les locataires, qui était purement estimatif et qui
reposait sur la valeur fiscale de l'immeuble non pertinente, relevant au
demeurant que le montant articulé par les locataires apparaissait
déraisonnable. Dans les considérants de ce jugement, il n'y a ni calcul de
rendement, ni comparaison de loyer, mais une décision ex aequo et bono,
le tribunal s'en remettant à son expérience « faute de mieux ». Pour ces
motifs déjà, le loyer retenu dans ce jugement ne saurait servir de
référence. Par surabondance, et de manière plus générale, compte tenu
des principes évoqués ci-dessus, à savoir les exigences pour considérer
que deux logements peuvent être comparés, tous les appartements d'un
même immeuble n'ont pas nécessairement des loyers comparables, dès
lors qu'il faut notamment tenir compte de leur orientation, des rénovations
entreprises, de l'accessibilité ou encore des nuisances. Le prix de location
au m2 est dès lors dénué de pertinence. Pour le surplus, le jugement du
Tribunal des baux est parfaitement motivé et convaincant et l'on peut s'y
référer.
Le moyen est dès lors mal fondé.
4.

- 12 -
4.1 Peuvent être considérés comme des appels manifestement
infondés ceux qui ne contiennent visiblement aucun grief pertinent à
l’encontre de la décision de première instance et ceux qui se révèlent déjà
dépourvus de toute chance de succès lors de l’examen sommaire
(Gasser/Rickli, in Schweizerische Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, 2e
éd. 2014, n. 2 ad art. 312 CPC ; Jeandin, op. cit., n. 8 ad art. 312 CPC ; ATF
143 III 153 consid. 4.6, SJ 2018 I 68).
Tel est le cas du présent appel, qui doit en définitive être
rejeté selon l'art. 312 al. 1 in fine CPC, le jugement attaqué étant
confirmé.
4.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’547 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
4.3 Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer sur l’appel.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'547 fr.
(mille cinq cent quarante-sept francs), sont mis à la charge de
l’appelante R.________.

- 13 -
IV. Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. Jean-Marc Schlaeppi, aab (pour la R.________),
- M. Jean-Luc Veuthey, aab (pour P.________ et X.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des Baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces

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recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente
jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :