vd_gerichte · FA20.008012 · 2020-10-01 · fr
Plainte 17 LP
Plainte 17 LP


TRIBUNAL CANTONAL
FA20.008012-200851
29
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 1er octobre 2020
__________________
Composition : M. MAILLARD, président
M. Hack et Mme Rouleau, juges
Greffière : Mme Guardia
*****
Art. 283 al. 1 LP ; art. 253 CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par B.________ SA, à [...],
contre la décision rendue le 29 mai 2020, à la suite de l’audience du 5 mai
2020, par la Présidente du Tribunal d’arrondissement [...], autorité
inférieure de surveillance, dans la cause qui oppose la recourante à
l’E.________ et à U.________ SA, à [...].
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
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En fait :
1. a) U.________ SA est une société anonyme dont le but est le
commerce, le transport, le dédouanement et l’entreposage de
marchandises en tous genres, les opérations commerciales d’un centre de
distribution et d’une plate-forme de service client, la préparation et
l’expédition de colis, le réemballage et la redistribution de produits ouvrés,
ainsi que d’une manière générale, la fourniture de services et de conseils
logistique en Suisse et à l’étranger. [...] en sont administrateurs avec
signature individuelle.
b) Le 10 mai 2018, la société W.________, sous la plume de l’un
de ses administrateurs, [...], a rédigé une lettre selon laquelle :
« - W.________, propriétaire de l’immeuble se trouvant à la [...],
autorise U.________ SA à sous-louer tout ou partie de ces locaux à
ses clients ;
- A titre de loyer en faveur de W.________, U.________ SA reversera
à cette dernière le montant des loyers de sous-location qu’elle
aura reçu de ses clients ».
Cette lettre a été contresignée par U.________ SA, par
l’intermédiaire de son administrateur [...], pour valoir accord.
c) B.________ SA est une société anonyme dont le but est
l’importation, l’exportation, la distribution et la vente de produits naturels,
les activités connexes et l’exploitation de droits liés à la marque [...].
Le 19 décembre 2018, U.________ SA et B.________ SA ont signé
un contrat intitulé « contrat de prestations de services », aux termes
duquel U.________ SA s’est engagée à fournir à B.________ SA des
prestations logistiques de traitement des commandes (ch. 3) et à mettre à
sa disposition une surface fixe cloisonnée et fermée de 250 m2, sise [...],
ainsi que deux clefs pour y accéder (ch. 2), en contrepartie d’un montant
annuel de 100 fr. par m2 (annexe 1). Le chiffre 7 du contrat prévoit

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qu’U.________ SA établit une facture mensuelle pour l’exécution de ses
prestations, payable dans un délai de dix jours. L’ensemble des
prestations fournies devait être régi par les conditions générales de [...]
(ch. 8).
Par la suite, U.________ SA a mis à disposition de B.________ SA
deux surfaces supplémentaires de 20 m2 et 40 m2. A cet égard, B.________
SA indiquait, dans un courriel du 16 septembre 2019, que les parties
avaient « conclu[…] tacitement d’occuper un local adjacent à celui de 250
m2 et d’une superficie de 40 m2, nous avions envisagé ensemble cette
possibilité avant même de signer le contrat et nous sommes les premiers
étonnés que cela n’ait pas été formalisé, sans contester les montants
indiqués en annexe du contrat, pour autant que ces derniers respectent
les point 2.2 du présent contrat ».
d) Le 4 juillet 2019, B.________ SA, sous la plume de son
conseil, a adressé à U.________ SA un avis des défauts dans lequel elle
menaçait de consigner le loyer de la surface de 250 m2.
e) Le 16 août 2019, U.________ SA a écrit à B.________ SA que
celle-ci n’avait pas payé des loyers et des charges relatifs à « la surface
fixe cloisonnée et fermée de 250 m2 dans la zone I », selon le contrat de
prestation de service du 13 (sic) décembre 2018, à « la surface
supplémentaire de 40 m2 dans la zone 3 » ainsi qu’à la « surface
supplémentaire de 20 m2 ». Elle a ajouté ce qui suit :
« S’agissant de la surface supplémentaire de 20 m2 que B.________
SA occupe actuellement dans un local d’une surface de 800 m2 au
total, je précise qu’initialement il avait été convenu de la location
d’une surface de 120 m2 pour laquelle B.________ SA s’est acquittée
d’un loyer durant les trois premiers mois. B.________ SA s’est ensuite
étalée pour utiliser une surface de 370 m2 pour laquelle U.________
SA lui a facturé des loyers toujours impayés. B.________ SA a ensuite
réduit l’espace utilisé pour arriver à une surface de 20m2. ».
e) Le 19 septembre 2019, U.________ SA a adressé à l’Office
des poursuites du [...] trois réquisitions de prise d’inventaire pour
sauvegarde des droits de rétention. Ces réquisitions d’inventaire
concernant les locaux de 250 m2 et de 40 m2 portaient respectivement

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sur une « surface fixe, cloisonnée et fermée» et sur une « surface
supplémentaire et fermée », alors que celle concernant la surface de 20
m2 mentionnait une « surface fixe ». Dans son courrier accompagnant ses
réquisitions, U.________ SA a indiqué qu’elle louait « une surface » de 20
m2 dans un local d’une surface de 800 m2 et précisait que celle de 40 m2
était fermée. Elle a rappelé que B.________ SA s’était d’abord «étalée »
pour occuper 370 m2, mais qu’elle avait ensuite réduit l’espace utilisé
pour arriver à une surface de 20 m2.
L’Office a établi les avis d’inventaire nos 9'331'520, 9'331'726
et 9'331'457 pour des montants de 6'728 fr. 55, 1'076 fr. 55 et 831 fr. 45.
Le 30 septembre 2019, B.________ SA a déposé une plainte LP
devant le Président du Tribunal d’arrondissement de [...], concluant à
l’annulation des avis d’inventaire précités. La présidente a rejeté dite
plainte. Sa décision a fait l’objet d’un recours auprès de la Cour des
poursuites et faillites du Tribunal cantonal, recours qui a été partiellement
admis, l’inventaire n° 9'331'457 étant annulé (CPF 8 avril 2020/8).
Par arrêt du 3 juillet 2020, le Tribunal fédéral a déclaré
irrecevable le recours déposé par B.________ SA contre l’arrêt précité de la
Cour de céans (TF 5A_327/2020 du 3 juillet 2020).
f) Le 20 septembre 2019, U.________ SA a adressé à B.________
SA trois formules officielles de résiliation de bail pour les surfaces mises à
sa disposition de 250 m2, 40 m2 et 20 m2, avec effet au 31 octobre 2019.
Le motif invoqué était le non-paiement de loyers, selon l’article 257d CO
(loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse ; RS 220).
g) Le 11 février 2020, U.________ SA a adressé à l’Office des
poursuites du [...] trois réquisitions de prise d’inventaire pour sauvegarde
des droits de rétention concernant les loyers échus du 1er septembre 2019
au 31 janvier 2020. Ces réquisitions contenaient notamment les
indications suivantes, respectivement :

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- « 9'518 fr. 20 […]
Surface fixe et cloisonnée et fermée de 250 m2 située au premier
étage de la halle sise à [...], zone 1.
2'082.50 x 4 mois (septembre, novembre et décembre 2019 et
janvier 2020) + 107.70 (octobre) + frais accessoires de CHF 100.- x
4 mois = CHF 8'837.70 + TVA à 7,7% » ;
- « 1'435.40 […]
Surface supplémentaire et fermée de 40 m2 selon bail oral au
premier étage de la halle sise à [...], zone 3.
CHF 333.20 x 4 mois (septembre, novembre et décembre 2019 et
janvier 2020) = CHF 1'332.80 + TVA à 7,7% = 1'435.40 » ;
- « 748 fr. 30 […]
Surface fixe de 20 m2 selon bail oral située au premier étage de la
halle sise à [...].
CHF 154.40 x 2 mois (septembre et décembre 2019) + CHF 193.- x 2
(novembre et janvier) = CHF 694.80 + TVA à 7,7% = CHF 748.30 ».
Le 13 février 2020, l’Office a établi les avis d’inventaire nos
9'521’270, 9'521’311 et 9'521'332 pour des montants de 9'087 fr. 40,
1'435 fr. 40 et 748 fr. 30.
2. Le 19 février 2020, B.________ SA a déposé une plainte LP
devant le Président du Tribunal d’arrondissement de [...], concluant à
l’annulation des avis d’inventaire nos 9'521’270, 9'521’311 et 9'521'332.
Elle faisait valoir que le contrat qui la liait à U.________ SA était un contrat
de prestation de services, comprenant notamment des services de
stockage de marchandises au sein des locaux à [...], et qu’il s’agissait
donc d’un contrat d’entrepôt au sens des articles 482 ss CO.
L’Office et U.________ SA ont conclu, les 6 et 16 mars 2020, au
rejet de la plainte.
Le 25 février 2020, l’Office a procédé aux inventaires, l’effet
suspensif requis avec le dépôt de la plainte ayant été refusé.
Par décision du 29 mai 2020, la Présidente, statuant sans frais
ni dépens, a annulé l’inventaire no 9'521'332 et rejeté la plainte pour le
surplus. Le premier juge a relevé que les questions soulevées par la
plainte avaient déjà fait l’objet d’un examen par la Cour des poursuites et
faillites dans son arrêt du 8 avril 2020/8, rendu entre les mêmes parties.

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La seule différence consistait en les périodes pour lesquelles le loyer,
respectivement l’indemnité d’occupation illicite, était réclamé. Il s’est pour
l’essentiel limité, dans la motivation de sa décision, à s’y référer, en
précisant que les indemnités pour occupation illicite sont aussi garanties
par le droit de rétention du bailleur. La présidente a indiqué que « compte
tenu de cela, il n’est nécessaire ni de s’attarder sur les faits de la cause ni
sur les principes juridiques applicables, ces éléments ayant reçu un
traitement complet dans l’arrêt du 8 avril 2020 », ajoutant cependant que
« il suffit de constater, d’une part, que l’office, en se fondant sur les
informations figurant sur les réquisitions, a eu raison de procéder aux
inventaires nos 9521270 et 9521311 s’agissant des locaux de 250 m2 et
40 m2, dans la mesure où l’existence d’un contrat de bail portant sur un
local commercial n’était dans ce cas pas exclue. D’autre part, l’inventaire
no 9521332 sera annulé, étant donné qu’il était reconnaissable à la lecture
de la réquisition concernant la surface fixe de 20 m2, après recoupement
avec les deux autres réquisitions, que l’objet du contrat n’est pas un local
commercial au sens entendu par la jurisprudence, mais un espace non
cloisonné faisant partie de la surface d’un local plus grand ».
3. Par acte du 12 juin 2020, B.________ SA, sous la plume de son
conseil, a recouru contre cette décision, concluant avec dépens
principalement à l’annulation de celle-ci, le dossier étant retourné au
premier juge pour qu’il rende une décision motivée, subsidiairement à ce
que les avis d’inventaire nos 9'521'311 et 9'521'270 soient annulés, encore
plus subsidiairement à l’annulation de la décision et au renvoi au premier
juge pour nouvelle décision dans le sens des considérants. A l’appui de
son recours, elle a produit des pièces.
Dans ses déterminations du 23 juin 2020, l’Office a conclu en
substance au rejet du recours.
Par réponse du 3 juillet 2020, U.________ SA a conclu au rejet
du recours. Elle a produit des pièces.
La recourante a encore déposé une réplique le 16 juillet 2020.

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En d roit :
I. Déposé en temps utile, dans les dix jours suivant la notification
de la décision attaquée (art. 18 al. 1 LP [loi fédérale sur la poursuite pour
dettes et la faillite ; RS 281.1] et 28 al. 1 LVLP [loi vaudoise d’application
de la LP ; BLV 280.05]), et suffisamment motivé (TF 5A_118/2018 du 7
février 2018 consid. 4.1), le recours est recevable.
Les déterminations de l’Office des poursuites et la réponse de
l’intimée ont aussi été déposées dans le délai légal fixé et sont également
recevables (art. 31 al. 1 LVLP).
Les pièces nouvelles sont recevables (art. 28 al. 4 LVLP).
II. a) Dans un premier moyen, la recourante fait valoir une
violation du droit d’être entendu, plus précisément du devoir de
motivation du premier juge.
b) La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu, garanti
par l’art. 29 al. 2 Cst. (Constitution fédérale; RS 101), le devoir de
l'autorité ou du juge de motiver sa décision afin que le destinataire puisse
la comprendre, l'attaquer utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours
puisse exercer son contrôle. Pour répondre à ces exigences, le juge doit
mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé dans sa
décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la
portée de celle-ci, l'attaquer en connaissance de cause et se déterminer
sur l’opportunité de la contester (Jéquier, Aspects choisis de la conduite du
procès civil, RJN 2018 pp. 53 ss, p. 82). Il n'a toutefois pas l'obligation
d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs
invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des
questions décisives pour l'issue du litige (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 ; ATF
139 IV 179 consid. 2.2 ; ATF 138 I 232 consid. 5.1 et les arrêts cités). La

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motivation peut par ailleurs être implicite et résulter des différents
considérants de la décision (ATF 141 V 557 précité consid. 3.2.1).
Une violation du droit d’être entendu, qui doit en principe
entraîner l’annulation de la décision indépendamment des chances de
succès du recours sur le fond, peut toutefois être réparée dans le cadre de
la procédure de recours lorsque l’irrégularité n’est pas particulièrement
grave et pour autant que la partie concernée ait la possibilité de
s’exprimer et de recevoir une décision motivée de la part de l’autorité de
recours disposant d’un pouvoir d’examen complet en fait et en droit (ATF
142 II 218 consid. 2.8.1 ; ATF 136 III 174 consid. 5.1.2 ; TF 4A_35/2015 du
12 juin 2015 consid. 2.3 ; TF 5A_897/2015 du 1er février 2016 consid. 3.2.2
; TF 5A_741/2016 consid. 3.1.2 ; Colombini, Code de procédure civile,
Condensé de jurisprudence fédérale et vaudoise, n. 15.3.1 ad art. 53 CPC).
c) En l’espèce et comme l’a relevé le premier juge, la Cour des
poursuites et faillites a déjà statué sur une cause presque exactement
semblable divisant les mêmes parties (arrêt du 8 avril 2020/8). La seule
différence – à part les dates des différents actes et décisions, les montants
et les biens inventoriés – consiste en les périodes pour lesquelles le loyer,
respectivement l’indemnité d’occupation illicite, est réclamé.
S’il est vrai que tout jugement doit en principe se suffire à lui-
même, il convient de préciser cependant que même si le premier juge a
indiqué que « il n’est nécessaire ni de s’attarder sur les faits de la cause ni
sur les principes juridiques applicables », la décision n’en est pas moins
motivée, de manière succincte, et renvoie, pour le surplus, à l’arrêt
susmentionné.
A cet égard, il y a lieu de relever que les motifs ayant fondé
l’appréciation du premier juge n’ont pas échappé à la recourante. En effet,
celle-ci, après avoir exposé l’importance de la motivation de la décision
litigieuse, se réfère, comme le premier juge, à l’arrêt rendu par la Cour de
céans le 8 avril 2020, précisant que celui-ci fait l’objet d’un recours qu’elle
a déposé au Tribunal fédéral. Ce faisant, et dans la mesure où elle se

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réfère au même arrêt que le premier juge, elle apparaît malvenue de
prétendre qu’elle ne serait pas en mesure de comprendre les motifs de la
décision.
La recourante fait valoir encore que l’arrêt de la CPF du 8 avril
2020, contre lequel elle a recouru au Tribunal fédéral, ne serait pas
définitif et exécutoire et en déduit que pour cette raison, elle ne
disposerait pas d’une décision suffisamment motivée. Cette
argumentation échappe à toute logique. Si une décision se réfère à un
autre jugement, il n’y a strictement aucun rapport entre la question de
savoir si la première est suffisamment motivée et celle de savoir si l’autre
jugement est définitif. En tout état de cause, force est de constater
qu’entre le dépôt du recours et la rédaction du présent arrêt, la IIe Cour de
droit civil du Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours exercé par la
recourante à l’encontre de l’arrêt du 8 avril 2020 (TF 5A_327/2020 du 3
juillet 2020), de sorte que cette argument – non fondé – n’est plus
d’actualité.
Au demeurant, les différents griefs développés par la
recourante à l’appui de son recours suffisent à démontrer qu’elle avait
bien compris les éléments ayant fondé l’appréciation de la présidente.
En définitive, la recourante, qui était partie à la procédure,
connaissait l’arrêt de la Cour des poursuites et faillites auquel se réfère le
premier juge. Bien plus, elle s’y réfère dans son recours. Dans ces
conditions, elle ne peut soutenir qu’elle ne connaîtrait pas les motifs du
premier juge, de sorte que le moyen tiré d’une violation de son droit d’être
entendue doit être rejeté.
III. a) Le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer
de l’année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les
meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à
l’aménagement, soit à l’usage de ceux-ci (art. 268 al. 1 CO). Le droit de
rétention du bailleur grève aussi les meubles apportés par le sous-

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locataire dans la mesure où celui-ci n’a pas payé son loyer au locataire (al.
2).
Aux termes de l’art. 283 al. 1 LP, le bailleur de locaux
commerciaux peut requérir l’office, même sans poursuite préalable, de le
protéger provisoirement dans son droit de rétention. L’office dresse
inventaire des objets soumis au droit de rétention et assigne au bailleur un
délai pour requérir la poursuite en réalisation de gage (al.3).
L’art. 268 al. 1 CO vise le mobilier, les machines et
l’équipement du locataire, mais aussi les marchandises entreposées dans
les locaux loués (Lachat, in Thévenoz/Werro, édit., Commentaire romand,
2ème éd., Bâle 2012, n. 5 ad art. 268-268b CO). Le fait que le droit de
rétention du bailleur grève aussi les meubles du sous-locataire n’exclut
pas un droit de rétention du locataire principal, qui est dans une position
de bailleur par rapport à ce dernier (cf. Gilliéron, Commentaire de la loi
fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 10 ad art. 283 LP). Ce
point n’est du reste pas litigieux.
Le droit de rétention du bailleur de locaux commerciaux
garantit également le paiement des indemnités d’occupation illicite (ATF
73 III 77, JT 1948 II 53 ; Lachat, op. cit., n. 9 ad art. 268-268b CO ;
Lachat/Grobet Thorens/Rubli/ Statsny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p.
389 et les références citées).
b) L’office des poursuites ne peut, pour des raisons de droit
matériel, refuser de dresser l’inventaire des objets soumis au droit de
rétention du bailleur que si l’inexistence de ce droit est manifeste et
incontournable (ATF 103 III 40 [et non ATF 103 II 40] auquel renvoie Peter,
Edition annotée de la LP, ad art. 283 LP III A, p. 1229). Selon ce même
arrêt, tel sera le cas si le bail a été résilié pour une date antérieure au
loyer réclamé (cons. 1). S’agissant du montant du loyer et de la fixation de
la période concernée, les autorités d’exécution doivent se fonder sur les
requêtes du créancier, à moins que ces dernières soient manifestement
infondées (cons. 2). Selon un arrêt plus ancien précisé par l’ATF 103 III 40,

- 11 -
si le créancier prétend qu’il a une créance de loyer et si son droit de
propriétaire ou de possesseur des lieux est établi, l’office serait obligé de
donner suite à la réquisition sans examiner les objections du débiteur
selon lesquelles aucun contrat de bail n’aurait été conclu, ou qu’un tel
contrat aurait été résilié (ATF 38 I 687, JT 1913 II 8 cons. 1). L’office peut
refuser s’il est incontestable que l’on n’a pas affaire à une créance pour
loyer, à condition que ce caractère incontestable ressorte des déclarations
mêmes du créancier (ATF 38 I 687).
IV. a) La recourante fait valoir que les contrats qui la lient à
U.________ SA ne sont pas des contrats de bail mais de dépôt (ou
d’entrepôt). Elle souligne que le contrat passé entre les parties s’intitule
« contrat de prestations de services », que les conditions générales
auxquelles il renvoie concernent des contrats de dépôt et d’entrepôt et
prévoit la responsabilité de l’entrepositaire pour les objets déposés.
b) Les caractéristiques du contrat de bail, selon l’art. 253 CO
sont la cession de l’usage d’une chose, dont le locataire devient
possesseur et dont le propriétaire bailleur perd le droit d’usage attaché à
sa propriété (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Statsny, op. cit., p. 57), ceci
pendant une certaine durée et moyennant le paiement d’un loyer. La
cession de l’usage de la chose louée est l’un des éléments essentiels du
contrat de bail, sans lequel celui-ci n’est pas conclu (loc. cit.). Il en est de
même de l’objet de la location (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Statsny, op.
cit., p. 64). En vertu du contrat de dépôt (art. 472 ss CO), le dépositaire
s’oblige envers le déposant à recevoir une chose mobilière que celui-ci lui
confie et à la garder en lieu sûr. Contrairement au locataire, le dépositaire
n’a aucun droit d’usage de la chose. Ainsi, lorsqu’une personne met à
disposition d’une autre un local pour y entreposer ses meubles, il s’agit
d’un bail si le déposant acquiert un droit d’usage exclusif sur les lieux, de
sorte qu’il est à même de garder personnellement les objets entreposés.
Si au contraire le déposant n’a pas un accès libre aux locaux, il s’agit d’un
contrat de dépôt et le dépositaire devra assurer la garde des objets et leur
restitution (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Statsny, op. cit., pp. 72-73 et les
références citées).

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c) En l’espèce, le « contrat de prestation de services » du 19
décembre 2018 porte sur des prestations diverses. Il s’agit d’un contrat
composé. Il n’existe pas de différence essentielle entre la conclusion de
plusieurs contrats connexes et celle d’un contrat combiné (Thévenoz/de
Werra, in Thévenoz/Werro, édit., Commentaire romand, 2ème éd., Bâle
2012, n. 16 ad art. 184-259 CO et les références citées). Le contrat unique
n’appelle donc pas un régime différent de celui qui résulte de la conclusion
de plusieurs contrats connexes (ibidem).
Il est certain que ce contrat comprend un contrat de bail. Il
renvoie certes à des conditions générales qui concernent le contrat
d’entrepôt. On remarquera au passage que ces conditions générales ne
prévoient pas exactement la responsabilité de l’intimée pour les objets
déposés, comme le prétend la recourante, mais la responsabilité pour « la
bonne exécution de la commande envers le déposant » (art. 23). Mais le
contrat indique clairement, à son article 2, que le fournisseur met à
disposition du client « une surface fixe cloisonnée et fermée de 250 m2 »
et qu’il est remis au client deux clefs afin d’accéder à cette surface.
L’annexe 1 au contrat prévoit une contreprestation, pour la mise à
disposition de cette surface, de 100 fr. par mètre carré et par an. A cela
s’ajoute encore que, le 4 juillet 2019, la recourante, sous la plume de son
conseil, adressait à U.________ SA un avis des défauts dans lequel elle
menaçait de consigner son loyer.
La recourante fait valoir qu’elle devait fournir d’autres
prestations que le montant versé pour la mise à disposition de la surface
de 250 m2. C’est exact, et l’intimée devait elle aussi fournir d’autres
prestations. Mais comme indiqué ci-dessus, il s’agit d’un contrat composé,
de sorte que l’argument est sans portée.
La recourante relève également qu’aucun état des lieux
d’entrée n’a été établi. Cela ne signifie pas qu’il n’y ait pas de bail (art. 2
al. 1 et 253 CO). Elle souligne encore que l’intimée ne lui a pas remis
« d’avis de fixation de loyer ». Or, l’usage d’une formule officielle pour la

- 13 -
fixation du loyer initial, prévue à l’article 270 al. 2 CO, ne concerne que les
baux d’habitation (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Statsny, op. cit., p. 489).
La recourante fait aussi valoir que le « prix d’utilisation de la surface »
n’était pas fixe, mais calculé par rapport au nombre de mètres carrés
loués. En réalité, il était bel et bien préétabli, puisque dépendant d’un
nombre de mètres carrés déterminé. Enfin, cela ne signifie pas que ce
« prix d’utilisation » ne constituait pas un loyer (art. 18 al. 1 CO).
La recourante soutient que l’intimée possédait des clefs lui
permettant l’accès aux locaux et qu’elle-même n’en avait donc pas la
jouissance exclusive. Il est clair que la recourante disposait de deux clefs
et qu’elle avait un accès direct au local, ce qui suffit à exclure le contrat
de dépôt (cf. supra). Il est vrai qu’en principe, le bailleur ne dispose pas,
lui, de clefs et ne doit pas pénétrer dans les locaux, sauf toutefois s’il y a
un accord à ce sujet (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Statsny, op. cit., p. 57).
Toujours est-il en l’espèce que les affirmations de la recourante à ce sujet
ne sont aucunement établies.
Enfin, la recourante fait valoir qu’il serait impossible à l’intimée
de conclure un contrat de sous-location portant sur les locaux litigieux.
Elle soutient en effet qu’elle-même n’exerce pas une activité autorisée par
un rapport « stratégie de gestion des zones d’activités » dans la zone
industrielle (de type A) où se situent les locaux. Cet argument est sans
pertinence aucune. Le fait qu’éventuellement les activités de la recourante
ne soient pas conformes à la destination de la zone (ce qui resterait à
démontrer) n’exclut pas la passation d’un contrat de bail (soit de sous-
location).
En définitive, il n’y a aucun doute en ce qui concerne cette
surface – ou plutôt ce local, puisqu’il est fermé – ni donc en ce qui
concerne l’inventaire no 9'521’270. A tout le moins, l’inexistence d’un bail
– seul argument de la recourante pour s’opposer à la prise d’inventaire –
n’est-elle pas manifeste (ATF 103 III 40 précité).
V. Les autres locaux font l’objet, selon l’intimée, d’un bail oral.

- 14 -
Un contrat de bail commercial ne nécessite aucune forme. Il
peut être conclu oralement (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Statsny, op. cit.,
p. 203). Dans un tel cas de figure, il n’existe pas de document écrit
permettant d’établir la volonté commune et concordante des parties. Cela
étant, le courriel du 16 septembre 2019 de la recourante indique : « en
effet nous avions conclu tacitement d’occuper un local adjacent à celui de
250 m2 et d’une superficie de 40 m2 ». Cet écrit ne porte pas sur des
marchandises confiées à l’intimée, mais bien sur l’occupation d’un local.
La conclusion d’un contrat de bail apparaît ainsi vraisemblable. La
recourante fait valoir que le contrat concernant le premier local réserve la
forme écrite à d’éventuelles modifications. Mais cela ne signifie
évidemment pas que les parties ne pouvaient conclure d’autres baux.
C’est donc à juste titre également que l’office a procédé à
l’inventaire no 9'521’311, d’autant que, comme on l’a vu (cf. consid. IIb
supra), il ne peut refuser de dresser l’inventaire que s’il est incontestable
que le droit de rétention n’existe pas.
V. Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté.
Le présent arrêt doit être rendu sans frais (art. 20a al. 2 ch. 5
LP, 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP [ordonnance sur les émoluments perçus
en application de la LP ; RS 281.35]).
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision est confirmée.

- 15 -
III. L’arrêt, rendu sans frais sans frais judiciaires ni dépens, est
exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Michel Bosshard (pour B.________ SA),
- Mes Jean-Noël Jaton et Patricia Spack Isenrich (pour U.________ SA),
- M. le Préposé à l’Office des poursuites du district [...].
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Présidente du Tribunal d'arrondissement de [...], autorité
inférieure de surveillance.
La greffière :