vd_gerichte · 7F21.040320 · 2024-09-25 · fr
Révocation d'un administrateur PPE
Révocation d'un administrateur PPE


TRIBUNAL CANTONAL
7F21.040320-240235
437
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 25 septembre 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
M. Oulevey et Mme Gauron-Carlin, juges
Greffier : M. von der Weid
*****
Art. 712r al. 2 CC
Statuant sur l’appel interjeté par Z.________, à [...], contre le
jugement rendu le 6 février 2024 par le Président du Tribunal civil de
l’arrondissement de Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec
J.________, à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 6 février 2024, le Président du Tribunal civil
de l’arrondissement de Lausanne (ci-après : le président ou le premier
juge) a rejeté la requête déposée le 14 septembre 2021 par Z.________ à
l’encontre de la J.________ (I) ; a mis les frais judiciaires, arrêtés à 1'500 fr.,
à la charge de Z.________ (II) ; et a dit que Z.________ devait verser à la
J.________, la somme de 4'200 fr., à titre de dépens (III).
En droit, appelé à statuer sur une action en révocation de
l’administrateur de la propriété par étages (ci-après : PPE) précitée
opposant Z.________ aux autres propriétaires d’étages, le premier juge a
considéré qu’il n’y avait pas, en l’espèce, de justes motifs à la révocation
de l’administrateur. Z.________ avait échoué à apporter la preuve de la
plupart de ses griefs, à l’exception de deux, voire trois manquements qui
n’étaient, à la lumière de toutes les circonstances du cas d’espèce, pas
particulièrement graves, ni suffisamment lourds pour fonder un juste motif
de révocation. Le premier juge a estimé que cette appréciation était
renforcée par la mauvaise foi dont avait fait preuve Z.________ qui, avant
même la nomination de l’administrateur, avait manifesté une prévention à
son égard sans raison valable. Il a souligné que ses critiques, pour autant
qu’elles fussent fondées, devaient ainsi être atténuées par son attitude car
Z.________ avait manifestement laissé le conflit qu’elle entretenait déjà
auparavant avec les autres propriétaires d’étages affecter son jugement
sur les qualités de l’administrateur, du seul fait que ce dernier avait été
approché par les autres propriétaires. Le comportement de Z.________
devait ainsi lui être opposé puisqu’elle n’avait participé à aucune
assemblée depuis la nomination de l’administrateur, alors qu’elle aurait pu
y exposer ses griefs et proposer une autre candidature. A l’inverse, le
premier juge a relevé qu’elle s’était contentée de systématiquement
contester toutes les décisions qui y avaient été prises, qu’elle n’avait pas
donné suite à l’invitation, en septembre 2020, de la partie adverse de
proposer d’autres administrateurs qui l’auraient satisfaite et qu’elle s’était
murée dans une attitude d’opposition, de chicane et de victimisation. Le

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premier juge, niant des manquements graves de nature à entraîner la
révocation, a cependant relevé des manquements de l’administrateur,
lesquels sans être particulièrement graves, ne pouvaient pas être qualifiés
d’anodins, de sorte qu’il lui a adressé un avertissement et lui a rappelé
son devoir d’impartialité, singulièrement dans un contexte aussi
conflictuel que celui d’espèce, même si ce conflit était largement
entretenu par Z.________.
B. Par acte du 19 février 2024, Z.________ (ci-après : l’appelante)
a interjeté appel contre le jugement précité, en concluant, avec suite de
frais et dépens, principalement à sa réforme, en ce sens que sa requête de
révocation du 14 septembre 2021 soit admise et qu’ainsi l’administrateur
soit révoqué, que les frais judiciaires de la procédure de première instance
et ceux de la procédure d’appel soient entièrement mis à la charge de la
J.________ (ci-après : l’intimée) et que l’intimée doive lui verser la somme
de 4'200 fr. à titre de dépens. Subsidiairement, l’appelante a conclu à
l’annulation du jugement et au renvoi de la cause au tribunal de première
instance pour nouvelle décision dans le sens des considérants à venir.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) La parcelle [...] de la commune de [...] a été constituée en
propriété par étages ([...] ; ci-après : la PPE) le 29 novembre 2011 par
l’appelante.
b) La communauté des propriétaires d’étages de la PPE est
formée de [...] et [...], copropriétaires simples du lot no [...] (sis [...]), [...] et
[...], copropriétaires simples du lot no [...] (sis [...]), [...], propriétaire du lot
no [...] (sis [...], et l’appelante, propriétaire du lot no [...] (sis [...]).
Chaque lot de la PPE représente une quote-part de 250/1000
de l’immeuble de base.

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Un règlement d’administration et d’utilisation régissant la PPE
a été adopté sous la forme authentique le 29 novembre 2011 et
mentionné au registre foncier sous le no [...].
2. Depuis plusieurs années, il existe un conflit important entre
l’appelante et les autres propriétaires d’étages, qui porte notamment sur
le contrat d’entreprise conclu entre eux.
3. a) B.________, ancien administrateur de la PPE, a démissionné
de son mandat par avis du 21 décembre 2018 pour le 31 décembre 2018.
Dès le 1er janvier 2019, [...], [...] et B.________ ont entrepris des
démarches pour trouver un nouvel administrateur.
b) Par courrier du 12 avril 2019, les propriétaires d’étages ont
été convoqués à l’assemblée générale de la PPE fixée au 30 avril 2019 à
17h15.
L’ordre du jour était libellé de la manière suivante :
« 1) Election du Président et du Secrétaire de la séance
2) Procès-verbal de la précédente séance, AG extraordinaire du 31
janvier 2019
3) Comptes : décomptes, charges communes 2018
4) Répartition des charges communes
5) Rapport des vérificateurs des comptes (Tous cptes détaillés
fournis & justif. visibles sur demande ou 20’ avt AG)
6) Vote sur l’acceptation des comptes et décharge à l’administrateur
7) Fixation d’un répondant des propriétaires pour la correspondance,
factures et la banque et autres et restitution des pièces par
l’administrateur sortant – Fin de l’assemblée générale ordinaire
POURSUITE DE L’ASSEMBLEE SOUS UNE FORME UNIVERSELLE
1) Organisation de la nouvelle assemblée
2) Nomination statutaires
3) Nécessité ou non de créer un fonds de rénovation
4) Propositions charges communes 2019-budget – propositions de
travaux
5) Divers et propositions individuelles (lettres a,b,c sur demande de
Me Girardet pour ses mandants) :
6) Fixation date de la prochaine AG ordinaire »
c) Par courriel du 16 avril 2019, B.________ a informé les
propriétaires d’étages du retrait de l’offre de [...] SA, initialement

- 5 -
pressentie pour reprendre l’administration de la PPE, et leur a transmis
l’offre de G.________ SA du 17 mars 2019. Celle-ci faisait état d’un montant
de 3'600 fr. par an, TVA en sus, à titre d’honoraires.
d) Le 18 avril 2019, l’appelante a écrit à L.________,
administrateur de G.________ SA, lui priant de « prendre instamment
connaissance auprès de l’administrateur actuel du contexte très particulier
de [son] mandat […] ». Elle lui a réécrit le 24 avril 2019, en l’absence de
réponse à son précédent courriel.
Le 25 avril 2019, L.________ a répondu à l’appelante, lui
rappelant qu’il lui avait fait part de sa position par téléphone et lui
indiquant qu’elle avait la possibilité d’exprimer son choix lors de
l’assemblée générale de la PPE prévue le 30 avril 2019.
e) Le 30 avril 2019 s’est tenue l’assemblée générale de la PPE.
Tous les propriétaires d’étages étaient présents, ainsi que L.________,
B.________ et le conseil de l’appelante. A cette occasion, la convocation de
l’assemblée, ainsi que son ordre du jour, incluant les adaptations
demandées, ont été entérinés à l’unanimité. L’appelante a mentionné
qu’elle se retirerait en fin de première partie d’assemblée, en même
temps que l’administrateur sortant, disant ne pas reconnaître l’assemblée
universelle. B.________, l’appelante et son conseil se sont retirés à l’issue
du point 9 de l’assemblée. Après ce départ, les propriétaires d’étages
encore présents ont voté à l’unanimité la nomination de G.________ SA en
qualité d’administrateur de la PPE.
f) Le 30 juin 2019, l’appelante a ouvert action en annulation
des décisions prises lors de l’assemblée générale du 30 avril 2019.
g) Par courrier du 19 juin 2019, les propriétaires des lots nos
[...], [...] et [...] ont convoqué une assemblée générale extraordinaire fixée
au 10 juillet 2019. L’ordre du jour prévoyait la nomination d’un nouvel
administrateur en la personne de L.________, lequel avait fait une offre
d’honoraires forfaitaires de 3'660 fr. par an hors taxes.

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L’assemblée générale extraordinaire de la PPE a eu lieu le 10
juillet 2019, en présence de tous les propriétaires d’étages, à l’exception
de l’appelante qui ne s’est pas fait représenter. A cette occasion, la
proposition de nommer G.________ SA en qualité d’administrateur a été
adoptée à l’unanimité des propriétaires présents ou représentés.
L’appelante a contesté judiciairement le 20 décembre 2019 les
décisions prises lors de l’assemblée générale extraordinaire du 10 juillet
2019.
h) Par envoi du 16 juillet 2020, l’administrateur a convoqué les
propriétaires d’étages à une assemblée générale ordinaire fixée au
27 juillet 2020.
L’appelante s’est plainte auprès de L.________ de ne pas avoir
été consultée avant la fixation de la date de l’assemblée précitée, ce qui
serait contraire au règlement de la PPE. Elle a indiqué que celle-ci ne lui
convenait pas et a demandé que l’assemblée soit reportée à une date à
convenir avec l’ensemble des propriétaires d’étages. L.________ n’a pas
donné suite à cette demande. Il lui a toutefois rappelé qu’en cas
d’empêchement, le propriétaire pouvait confier une procuration à un tiers
ou à l’administrateur avec ses intentions de vote.
L’appelante n’a pas participé à l’assemblée générale ordinaire
du 27 juillet 2020 et ne s’y est pas fait représenter. Elle a contesté
judiciairement les décisions qui y ont été prises.
i) Le 19 août 2020, l’appelante a écrit à L.________, lui
demandant de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin
d’effectuer un vote portant sur la révocation de l’administrateur de la PPE.
L.________ n’a pas donné suite à cette demande.
j) Le 3 septembre 2020, les propriétaires d’étages des lots nos
[...], [...] et [...] ont proposé à l’appelante de revoter les points figurant à
l’ordre du jour de l’assemblée du 27 juillet 2020. Ils lui ont également

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proposé de soumettre trois noms d’administrateurs dont la nomination
pourrait être votée à la même occasion. L’appelante n’a pas donné suite à
cette proposition.
k) Le 8 octobre 2020, l’appelante a ouvert action en
convocation d’une assemblée générale.
l) Le 18 novembre 2020, les propriétaires d’étages des lots nos
[...], [...] et [...] ont écrit à l’appelante que, par gain de paix, ils
admettaient l’annulation des décisions prises lors de l’assemblée générale
du 27 juillet 2020. Ils ont ensuite demandé à l’administrateur de fixer une
nouvelle assemblée.
m) Le 26 novembre 2020, L.________ a convoqué les
propriétaires d’étages à une nouvelle assemblée générale fixée au 10
décembre 2020. Un point concernant la révocation de l’administrateur de
la PPE était rajouté à l’ordre du jour, sinon identique à celui de l’assemblée
du 27 juillet 2020.
Le 9 décembre 2020, l’appelante a déposé, sans succès, une
requête de mesures superprovisionnelles tendant à interdire l’assemblée
générale du 10 décembre 2020. L’appelante ne s’est pas présentée, ni ne
s’est fait représenter lors de dite assemblée, au cours de laquelle les
propriétaires d’étages présents ont renoncé à la révocation de
l’administrateur. L’appelante a ouvert action le 8 janvier 2021 afin
d’annuler les décisions prises à cette occasion.
n) Par convention du 24 février 2021, les parties sont
convenues que lors de la prochaine assemblée générale, fixée d’entente
au 27 avril 2021, l’appelante ferait porter à l’ordre du jour la révocation de
l’administrateur, ce que l’intimée acceptait.
o) Par courrier du 29 mars 2021, L.________ a convoqué les
propriétaires d’étages à une assemblée générale fixée au 27 avril 2021.

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L’ordre du jour prévoyait notamment à son point 2 : « Nominations de
l’administrateur ».
Dans un courriel du 22 avril 2021, adressé à L.________,
l’appelante a notamment relevé que le formulaire pour le vote par
correspondance ne prévoyait pas de vote concernant la révocation de
l’administrateur, tel que prévu par la convention du 24 février 2021.
Par courriels des 14, 23 et 27 avril 2021, le conseil de l’intimée
et [...] ont rappelé à L.________, avec copie au conseil de l’appelante, que
la question de la révocation de son mandat devait être portée à l’ordre du
jour.
p) Par courriel du 25 avril 2021, l’appelante a transmis à
L.________ le formulaire de vote suivant :
« 2. Nominations statutaires pour l’exercice 2021
Administrateur : G.________ SA
Pour
Contre X
Abstention
(…)
6. Divers et propositions individuelles
Soumettre au vote la révocation du mandat de l’actuel
administrateur.
Vote Z.________ : OUI ».
Le point 2 du procès-verbal de l’assemblée du 27 avril 2021 se
présentait comme suit :
« 2. Nomination de l’administrateur
A l’unanimité des copropriétaires présents, l’Assemblée vote les
nominations suivantes :
- Vérificateurs aux comptes : l’Assemblée renonce à cette
nomination.
- Administrateur : G.________ SA
VOTES Copropriétaires Millièmes
Oui : 3 750.00
Non :
Sans avis : »

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q) Dans un courriel du 20 juillet 2021, l’appelante a, en
substance, demandé la tenue d’une assemblée générale extraordinaire –
par correspondance – aux fins de voter uniquement sur la révocation de
l’administrateur.
Par courrier daté du 23 juillet 2021, L.________ a convoqué les
propriétaires d’étages à une assemblée générale extraordinaire – par
correspondance – fixée au 16 août 2021. Le principal point à l’ordre du
jour consistait en la révocation du mandat d’administrateur.
r) Aux termes du procès-verbal de l’assemblée du 16 août
2021, le vote concernant la révocation du mandat d’administrateur
indiquait un vote en faveur de la révocation, correspondant à 250
millièmes, et trois en défaveur de celle-ci, correspondant à 750 millièmes.
4. a) Par requête du 14 septembre 2021 déposée devant le
premier juge, l’appelante a conclu, avec suite de frais et dépens, à la
révocation de L.________, de G.________ SA, de la PPE.
b) Par réponse du 7 mars 2023, l’intimée a conclu, avec suite
de frais et dépens, au rejet de la requête du 14 septembre 2021.
c) Le 29 mars 2023, l’appelante a déposé des novas. L’intimée
s’est déterminée sur ceux-ci le 28 avril 2023.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. b CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), rendues dans les causes non patrimoniales ou

- 10 -
dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr.
au moins (art. 308 al. 2 CPC). La valeur d’une demande de révocation
judiciaire d’un administrateur d’une propriété par étages équivaut à la
capitalisation des honoraires du gérant concerné dus pour une période
indéterminée, c’est-à-dire en appliquant la multiplication du montant
annuel par vingt (Tappy, in : Bohnet et al. (édit.), Commentaire romand du
Code de procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, n. 74 ad art. 91 CPC).
La procédure sommaire étant applicable à la révocation de
l’administrateur de la propriété par étages (art. 712q et 712r CC [Code
civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210] ; art. 249 let. d ch. 4 CPC),
l’appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les dix jours à compter de
la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la
motivation (art. 311 al. 1 et 314 al. 1 CPC).
1.2 En l’occurrence, les honoraires de l’administrateur L.________
sont de 3'600 fr. par an, de sorte que la valeur litigieuse de 77'544 fr. est
supérieure à 10'000 francs. Pour le surplus, l’appel, formé en temps utile
contre une décision finale d’une autorité de première instance par une
partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et
satisfaisant aux exigences de forme, est recevable.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a
CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L’instance
d’appel dispose d’un plein pouvoir d’examen de la cause en fait et en
droit. En particulier, le juge d’appel peut revoir l’ensemble du droit
applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le
droit d’office conformément au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut
revoir librement l’appréciation des preuves effectuée par le juge de
première instance (art. 157 CPC en relation avec l’art. 310 let. c CPC) et
vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374
consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25 janvier 2021 consid. 3.3).

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Le libre pouvoir d’examen ne signifie pas que le juge d’appel
soit tenu, comme une autorité de première instance, d’examiner toutes les
questions de fait ou de droit qui peuvent se poser, lorsque les parties ne
les font plus valoir devant lui. Sous réserve de vices manifestes, il peut se
limiter aux arguments développés contre le jugement de première
instance dans la motivation écrite (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4, JdT 2017
II 153 ; TF 4A_536/2017 du 3 juillet 2018 consid. 3.2 ; TF 5A_437/2020 du
17 novembre 2020 consid. 4.2.1 ; TF 5A_605/2018 du 7 décembre 2018
consid. 5.3).
2.2 Selon la jurisprudence, pour satisfaire à son obligation de
motivation de l’appel (cf. art. 311 al. 1 CPC), l’appelant doit démontrer le
caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et son
argumentation doit être suffisamment explicite pour que l’instance d’appel
puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des
passages de la décision qu’il attaque et des pièces du dossier sur
lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_611/2020 du 12 juillet 2021 consid. 3.1.2). Il en résulte que, lorsque
l’appelant retranscrit ce qu’il considère être un « rappel des faits », sans
rien indiquer sur le fondement de ses éventuelles critiques, cette partie du
mémoire est irrecevable. Il n’appartient en effet pas à la Cour d’appel
civile de comparer l’état de fait présenté en appel avec celui du jugement
pour y déceler les éventuelles modifications apportées et en déduire les
critiques de l’appelant (cf. not. CACI 11 avril 2022/203 consid 4.2 ; CACI 11
avril 2022/194 consid. 3 ; CACI 30 novembre 2021/557 consid. 7.1).
2.3 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (art. 317 al. 1 let. a
CPC) et ne pouvaient pas être invoqués ou produits en première instance
bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise
(art. 317 al. 1 let. b CPC), ces deux conditions étant cumulatives (ATF 144
III 349 consid. 4.2.1 et les références citées ; TF 5A_392/2021 du 20 juillet
2021 consid. 3.4.1.2).

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3. L’appelante reproche à l’autorité précédente d’avoir violé de
manière crasse confinant à l’arbitraire (art. 9 Cst. [Constitution fédérale du
18 avril 1999 ; RS 101]) le droit fédéral sous l’angle des art. 4 et 712r CC.
3.1
3.1.1 L’appelante estime en premier lieu que le premier juge aurait
établi les faits de manière incomplète voire erronée, en violation
« crasse » de l’art. 4 CC. Elle fait valoir que le point de vue adopté par le
premier juge l’aurait conduit à une mauvaise appréciation de la situation.
Elle rappelle ainsi que ce sont ses copropriétaires, dans un contexte déjà
très conflictuel, qui auraient fait démissionner le premier administrateur
M. B.________, et ce serait également eux qui auraient proposé L.________,
respectivement G.________ SA comme nouvel administrateur. Dans ce
contexte, l’appelante estime que L.________ serait l’instrument des
copropriétaires et reproche au premier juge d’avoir passé sous silence les
raisons qui auraient poussé l’ancien administrateur à démissionner. Or, la
première instance aurait ignoré ces faits, de sorte que son raisonnement
aurait relégué en second plan les actions, les défaillances, les omissions et
les manquements de l’administrateur, pour se limiter à reprocher à
l’appelante ses actions, en les sortant de leur contexte, en ne tenant pas
compte de la chronologie des faits, et en ignorant le fait qu’elles étaient
pour la très grande majorité d’entre elles des réactions aux
comportements et aux manquements de l’administrateur de la PPE. Ce
faisant, le premier juge aurait omis de s’atteler à l’examen objectif des
faits, partant des devoirs de l’administrateur dans le cas particulier.
3.1.2 L’appelante soutient dans un second temps que le premier
juge aurait violé l’art. 712r CC, singulièrement en ne retenant pas
l’existence d’un juste motif nécessaire à la révocation de l’administrateur
par décision judiciaire, niant erronément son existence par accumulation
des manquements au travers du temps écoulé. A cet égard, elle estime
que L.________ aurait fait preuve de prévention à son encontre avant
même sa nomination, qu’il l’aurait ignorée et n’aurait pas répondu à ses
requêtes en violation grave de ses devoirs, qu’il n’aurait pas consulté les

- 13 -
copropriétaires avant de fixer les dates des assemblées, en violation du
règlement de PPE, comportements qui seraient objectivement de nature à
rompre définitivement le lien de confiance avec l’administrateur. Or, le
premier juge aurait répondu hâtivement, en violation de son devoir de
motivation accru, corollaire de son pouvoir d’appréciation, à ces
reproches.
3.2 La notion de justes motifs au sens de l’art. 712r al. 2 CC
s’interprète selon l’art. 4 CC. Cela signifie que le juge doit prendre en
compte toutes les circonstances du cas d’espèce. Il y a justes motifs
lorsque le maintien de l’administrateur ne peut pas être exigé parce que
les relations de confiance sont détruites (ATF 126 III 177 consid. 2a), ainsi
lorsque l’administrateur viole gravement son devoir de fidélité. Un juste
motif de révocation existe, plus précisément, lorsque l’administrateur ne
remplit pas les tâches, gère de manière négligente les fonds qui lui sont
confiés, passe outre aux décisions de l’assemblée des copropriétaires,
chicane ou invective ces derniers, délègue ses tâches indûment à des tiers
ou se comporte de manière contraire à l’honneur. Il ne peut s’agir que de
motifs qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent plus d’exiger
d’un ou de tous les copropriétaires de faire administrer la copropriété par
l’administrateur contesté. En revanche, de légères violations des devoirs
de l’administrateur ne sauraient constituer des justes motifs de révocation
(ATF 127 III 534 consid. 3a ; CACI 4 juin 2014/289 consid. 7.3.1).
Constitue ainsi un juste motif de révocation le cumul de
plusieurs manquements qui, pris isolément ne constituent pas un juste
motif (devoir d’établir correctement les décomptes ; refus de porter un
sujet à l’ordre du jour ; prise de décision sans permettre une discussion
préalable ; erreur dans le procès-verbal, etc.), le manquement de
l’administrateur à ses obligations financières (administration des fonds mis
à disposition par les copropriétaires), l’exécution irrégulière ou lacunaire
des obligations incombant à l’administrateur (tenue lacunaire des
comptes, des rapports ou des procès-verbaux), un refus permanent
d’exécuter des obligations contractuelles (tenue de la comptabilité, du
procès-verbal ou rédaction des rapports de gestion convenus entre les
parties), la violation grave du devoir de fidélité (gestion risquée des fonds

- 14 -
de la communauté, violation des décisions prises en assemblée des
propriétaires d’étages), un comportement chicanier et vexant vis-à-vis des
propriétaires d’étages, le fait de s’assurer des services d’auxiliaires ou de
remplaçants sans autorisation et un comportement pénalement
répréhensible à l’endroit d’une communauté ou d’un copropriétaire. Un
conflit d’intérêt entre l’administration de l’immeuble en PPE et les intérêts
privés de l’administrateur constitue également un juste motif de
révocation (CACI 4 juin 2014/89 consid. 7.3.1 ; CACI 30 juillet 2013/383
consid. 3b ; Wermelinger, La propriété par étages, Commentaire des art.
712a à 712t CC, 4e éd., Rothenburg 2021, n. 46 ad art. 712r CC ; Isabelle
Salomé Daïna, Le remplacement de l’administrateur, in
Bohnet/Carron/Wermelinger (édit.), PPE 2021, pp. 121 ss, n. 36). La seule
existence d’un risque abstrait d’une éventuelle violation du devoir de
fidélité ne constitue pas, à lui seul, un juste motif de révocation (ATF 127
III 534 consid. 3c ; CACI 4 juin 2014/289 consid. 7.3.1 ; CACI 30 juillet
2013/383 consid. 3b ; Daïna, op. cit., n. 36). Le fait que l’administrateur
ait recours aux services d’un remplaçant ou d’auxiliaires sans autorisation
peut constituer un juste motif de révocation, tout comme des divergences
lourdes et durables entre les copropriétaires et l’administrateur. Les
compétences humaines jouent également un rôle, étant précisé que les
déficiences en la matière doivent aussi être d’une importance significative
pour pouvoir être prises en compte (Daïna, op. cit., n. 36).
Le juste motif est la clé de voûte de l’art. 712r al. 2 CC. Il
justifie une intervention judiciaire restreignant fortement la liberté de
détermination de la communauté des propriétaires d’étages (Wermelinger,
op. cit., n. 38 ad art. 712r CC, p. 977), raison pour laquelle il ne doit être
admis qu’avec retenue (Daïna, op. cit., n. 33). La révocation de
l’administrateur ne pourra être obtenue judiciairement qu’en présence de
manquements lourds. Ainsi, il peut arriver qu’en cas de manquements
avérés, mais pas particulièrement graves, le juge se borne à rejeter
l’action tout en adressant une forme d’avertissement à l’administrateur
(CACI 30 juillet 2013/383 consid. 3e). La notion de juste motif doit être
interprétée de manière restrictive vu la restriction au droit à
l’autodétermination auquel elle conduit si elle est admise.

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3.3 Il convient d’examiner dans le cas d’espèce si l’autorité
précédente a, à tort, nié l’existence de justes motifs, éventuellement par
accumulation, justifiant la révocation au sens de l’art. 712r CC de
l’administrateur. L’appelante considère que des manquements de
l’administrateur ont été écartés à tort par le premier juge qui aurait
adopté un point de vue consistant à s’intéresser davantage à son
comportement qu’à celui en question de l’administrateur.
3.3.1 S’agissant du parti pris défavorable que l’administrateur aurait
adopté à l’encontre de l’appelante, il sied de relever qu’elle lui a écrit un
premier courrier de mise en garde le 18 avril 2019, lequel n’appelait
objectivement pas de réponse de sa part, puisqu’elle pouvait faire valoir
ses arguments lors de l’assemblée de la PPE prévue le 30 avril 2019.
L’administrateur lui a d’ailleurs écrit à ce sujet le 25 avril 2019 en lui
indiquant simplement qu’ils s’étaient déjà entretenus par téléphone et
qu’il lui avait fait part de sa position à cette occasion. Dans ce contexte,
les premiers contacts entre elle et l’administrateur ne démontrent pas de
malveillance de celui-ci à l’égard de l’appelante et aucune prévention à
l’égard de celle-ci ne peut par conséquent être imputé à L.________. Le
grief doit être rejeté.
3.3.2 Concernant ce que l’appelante qualifie de comportement
consistant à la « ghoster » ou « à faire la sourde oreille » par
l’administrateur qui ignorerait ses différentes requêtes, avec le premier
juge, l’on constate qu’il ressort de plusieurs pièces de l’appelante (pièces
20, 21, 23, 25 notamment) que l’administrateur a répondu aux courriers et
courriels de l’appelante lorsque ceux-ci amenaient une réponse. L.________
a notamment transmis à l’appelante, à sa demande, par courriel du
12 septembre 2019, le budget 2019 de la PPE, tout en lui indiquant que les
documents étaient disponibles sur le site de la PPE. Par ailleurs, le
premier juge a retenu qu’il n’a pas pu être établi si l’appelante avait
effectivement demandé des justificatifs de facture à L.________, ce que
conteste l’appelante, qui affirme que la teneur de son courriel du 11
septembre 2019, à l’attention de l’administrateur, serait explicite et ne

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laisserait place qu’à une seule interprétation possible, soit celle selon
laquelle l’appelante restait dans l’attente de justificatifs de facture afin de
rectifier l’acompte qu’elle avait versé. Les arguments de l’appelante ne
convainquent toutefois pas. On ne voit en effet pas que les explications
demandées quant aux acomptes qui lui étaient réclamés, nécessairement
fondées sur les charges prévues pour l’année en cours, appelaient en
l’état la production de justificatifs autres que le budget y relatif.
Si l’on peut certes concéder à l’appelante que le premier juge
a maladroitement formulé qu’on ne pouvait exiger d’un administrateur
qu’il réponde « à des sollicitations chicanières telles que celles,
nombreuses » de l’appelante, il demeure vrai que l’administrateur qui
s’efforce de répondre à de nombreuses sollicitations ne peut pas se voir
reprocher de manquement lorsqu’il honore conformément à ses devoirs la
quasi-totalité des demandes, pour autant que – comme en l’espèce – il
n’ignore pas systématiquement ou trop régulièrement celles provenant
d’une même personne, en l’occurrence de l’appelante.
3.3.3 Le reproche d’un contrôle déficient de l’administrateur qui
aurait laissé effectuer des travaux non autorisés et contraires au
règlement de la PPE ne saurait non plus être imputé à l’administrateur
comme juste motif justifiant sa révocation. Par courriel du 4 novembre
2019, l’appelante a interpelé L.________ concernant un problème de haie,
ce à quoi l’administrateur lui a répondu, en date du 4 décembre 2019, que
dite haie se trouvait sur une partie privative et que les travaux y relatifs
n’étaient pas interdits par le règlement de la PPE. Quant à la question de
l’arbre qui dépassait de la parcelle voisine, l’appelante a écrit à L.________
le 10 juin 2021 pour lui faire part d’un problème. Celui-ci lui a répondu le
21 juin 2021 que le problème avait été signalé le 15 juin 2021 (pièce 57 de
l’appelante). Il a ensuite contacté le propriétaire de la parcelle en question
afin que l’arbre soit élagué. Enfin, en ce qui concerne la question des
empiétements sur la partie privative de l’appelante, L.________ a répondu
le 29 septembre 2020 à un courriel de celle-ci datant de la veille (pièce 45
de l’appelante). L’appelante n’avait plus donné suite et a refusé de
transmettre à l’administrateur le plan de servitude établi par le géomètre

- 17 -
au motif qu’il n’avait qu’à le demander aux autres propriétaires d’étages.
L.________ a ensuite confirmé à l’appelante qu’il n’y avait pas de violation
du règlement de la PPE. Dans ce domaine également, les actions de
l’administrateur ne sont pas critiquables, à tout le moins, elles ne sont pas
des manquements importants, et l’appelante doit se voir opposer son
propre comportement, singulièrement le fait de ne pas donner suite à des
demandes de l’administrateur. Là aussi, les griefs de l’appelante, sans
substance, doivent être rejetés.
3.3.4 L’appelante a reproché à l’administrateur de ne pas l’avoir
consultée avant la fixation de l’assemblée générale, contrairement à ce
qui serait prévu par le règlement de la PPE, mais n’a allégué aucun article
dudit règlement qui aurait été violé, ce qui ne permet ainsi pas de
constater un manquement de l’administrateur à ce sujet. Le premier juge
a relevé avec pertinence que les dates des assemblées générales étaient
en principe convenues, conformément à l’art. 22 du règlement de PPE, qui
prévoit que « L’assemblée générale est convoquée par l’administrateur, à
une date, un lieu et une heure convenus entre propriétaires d’étages » à
l’issue de chaque assemblée précédente, que l’appelante ne s’est jamais
plainte, à réception des procès-verbaux, de la date fixée pour l’assemblée
suivante, et qu’au demeurant, depuis la nomination de l’administrateur,
elle ne s’était présentée à aucune assemblée, ni ne s’était fait
représenter, refusant même de participer à une assemblée qui lui avait
été proposée de refixer. Son attitude doit également être prise en
considération en la matière. Le manquement de l’administrateur
n’apparaît pas particulièrement grave puisqu’une nouvelle date lui avait
été proposée.
3.3.5 Enfin, quant à la manière de s’adresser aux copropriétaires et
en particulier à l’appelante, qui serait constitutive d’une rupture du lien de
confiance, l’on relève qu’il est ressorti de l’instruction que L.________ avait
effectivement pu suggérer à l’appelante que son comportement n’était
pas adapté, mais dans des termes courtois voire ironiques, dans le
contexte d’écrits incisifs, voire inappropriés de l’appelante. Ici aussi, la
motivation du premier juge aurait pu éviter d’émettre un jugement de

- 18 -
valeur sur le ton employé par l’administrateur (« particulièrement
agressifs et à la limite de la bienséance » : jugement, p. 16), mais il est
vrai que le propre comportement que l’appelante oppose au premier doit
lui être imputé. Ce grief tombe ainsi à faux.
4.
4.1 Il convient à présent de s’intéresser aux manquements
reconnus par le premier juge à l’encontre de l’administrateur et en
particulier l’appréciation de ceux-ci à l’aune de la notion de justes motifs.
A cet égard, l’appelante fait grief au premier juge d’avoir certes admis sa
critique selon laquelle l’administrateur avait refusé à tort de convoquer
une assemblée générale extraordinaire à sa demande au mois d’août
2020, mais de n’avoir pas qualifié ce manquement de suffisamment grave
pour constituer un juste motif. Elle affirme encore que le fait que
l’administrateur ait refusé, lors de l’assemblée générale du 27 avril 2021,
de faire porter à l’ordre du jour le vote sur sa révocation malgré ses
demandes et celles des autres copropriétaires, constituerait également un
manquement grave, de même que le fait de n’avoir nullement tenu
compte de son vote sur la reconduction de son mandat. Le premier juge
aurait dû conclure à des manquements graves de l’administrateur et ne
pas justifier ces erreurs en reprochant des actions à l’appelante,
notamment en lui opposant le fait qu’elle n’avait pas participé à
l’assemblée du 10 décembre 2020, ce qui rendrait les fautes de
l’administrateur acceptables et sujettes à un simple avertissement.
4.2
4.2.1 L’administrateur avait refusé de convoquer une assemblée
générale extraordinaire à la demande de l’appelante au moins d’août
2020 (pièce 44 de l’appelante) en violation de l’art. 64 al. 3 CC. Le premier
juge a considéré qu’une assemblée générale ordinaire venait de se tenir à
peine un mois avant, de sorte que l’appelante aurait pu demander le vote
de la révocation à cette occasion. Puisqu’elle n’avait participé à aucune
assemblée depuis la nomination de l’administrateur, mais a contesté

- 19 -
toutes les décisions qui y avaient été prises, le premier juge a jugé que
l’appelante était de mauvaise foi dans sa démarche.
En l’occurrence, la Cour de céans constate qu’il s’agit
effectivement d’un manquement de l’administrateur et que l’appelante
était en droit de le dénoncer, sans que la temporalité ne puisse lui être
opposée. En revanche, il peut lui être opposé qu’elle a ensuite refusé la
proposition des autres propriétaires d’étages de revoter les points de
l’assemblée du 27 juillet 2020 et de proposer un nouvel administrateur,
tout comme la proposition de voter la révocation de l’administrateur lors
d’une assemblée le 10 décembre 2020, propositions qui permettaient
pourtant de remédier à l’erreur de l’administrateur. Dans ces conditions,
l’erreur ayant – certes vainement – été réparée rapidement, le
manquement ne peut être qualifié de suffisant pour constituer un juste
motif de révocation.
4.2.2 Lors de l’assemblée générale du 27 avril 2021, l’administrateur
n’a pas fait porter à l’ordre du jour le vote sur sa révocation, malgré les
demandes des propriétaires d’étages et n’a pas tenu compte du vote de
l’appelante sur la reconduction de son mandat.
Ici aussi, la faute de L.________ doit être admise. Cependant,
peu après cette assemblée, l’administrateur a convoqué une assemblée
générale extraordinaire au cours de laquelle les parties ont pu voter sa
révocation en bonne et due forme (pièce 54 de l’appelante). A cet égard
aussi, la question de la chronologie soulevée par le premier juge qui
constate que l’appelante avait eu la possibilité de voter la révocation de
l’administrateur à l’assemblée du 10 décembre 2020, assemblée à
laquelle elle n’avait pas participé, est sans pertinence. Toutefois, la
correction de son erreur rapidement doit être reconnue, de sorte que ce
manquement ne saurait non plus être considéré comme un juste motif de
révocation.

- 20 -
4.3 Il reste donc à examiner si le cumul des deux erreurs avérées
de l’administrateur constatées ci-avant sont susceptibles de constituer un
juste motif de révocation.
Même si ces manquements sont manifestes, il ne s’agit que de
deux manquements en trois ans, lesquels ont été corrigés, dans un
contexte litigieux patent. Si l’avertissement du premier juge est justifié et
proportionné, il sied de constater, conformément à la jurisprudence, qui
admet l’existence d’un juste motif qu’avec retenue, qu’il n’y a pas, en
l’espèce, d’accumulation de manquements par ces deux erreurs qui
conduirait à admettre un juste motif à la révocation de l’administrateur.
5.
5.1 Vu ce qui précède, l’appel doit être rejeté (art. 312 al. 1 in fine
CPC) et le jugement attaqué confirmé.
5.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'775 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
L’intimée, qui n’a pas été invitée à se déterminer, n’a pas droit
à l’allocation de dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.

- 21 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'775 fr.
(mille sept cent septante-cinq francs), sont mis à la charge de
l’appelante Z.________.
IV. Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Frank Tièche (pour Z.________),
- Me Sophie Girardet (pour la J.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (Loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

- 22 -
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :