vd_gerichte · XA16.019545 · 2018-02-09 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA16.019545-171617
80
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 9 février 2018
______________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Kühnlein et M. Kaltenrieder, juges
Greffière : Mme Pitteloud
*****
Art. 269, 269a et 270 CO
Statuant sur l’appel interjeté par F.________, à [...], contre le
jugement rendu le 3 février 2017 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant l’appelant d’avec C.________, à [...], défenderesse, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 3 février 2017, dont les motifs ont été
adressés aux parties le 11 août 2017 pour notification, le Tribunal des
baux a prononcé que le loyer mensuel net dû par la défenderesse
C.________ au demandeur F.________ pour l'appartement de trois pièces et
demie au deuxième étage de l'immeuble sis [...] était fixé à 800 fr. dès le
1er janvier 2016 (I), a dit que le demandeur était tenu de restituer à la
défenderesse, dans les trente jours dès l'entrée en force du jugement, les
montants versés en trop à titre de loyer jusqu'au jour de l'entrée en force
du jugement (II), a dit que le montant de la garantie locative constituée
par la défenderesse était réduit à trois mois de loyer, soit à 2'400 fr. (III), a
condamné le demandeur à payer un émolument de 300 fr. à l'Etat de Vaud
(IV) et la somme de 1'200 fr. à la défenderesse à titre de dépens (V).
En droit, les premiers juges ont considéré que le loyer initial,
dont le montant avait été augmenté de 22,68 % par rapport à celui du
locataire précédent, constituait une majoration sensible – car supérieure à
10 % – au sens de l'art. 270 al. 1 let. b CO (Code des obligations du 30
mars 1911 ; RS 220). Il convenait dès lors d'examiner si le loyer initial fixé
par le demandeur était abusif à la lumière des art. 269 ss CO. Compte
tenu des circonstances de l’acquisition de l'immeuble par le demandeur,
rien ne permettait de justifier le renversement de la hiérarchie des critères
de fixation du loyer initial, si bien qu'il convenait à cet égard d'appliquer le
critère du rendement net. Les magistrats ont retenu que le défaut de
collaboration du demandeur à l'administration de la preuve du rendement
net de la chose louée était manifestement injustifié. Le tribunal a
déterminé le rendement net procuré par l'immeuble au demandeur en
faisant usage de son pouvoir d'appréciation. Il a calculé que le rendement
annuel net admissible de l'immeuble se situait entre 80'399 fr. et 98'432
fr., correspondant, après retranchement des revenus obtenus
annuellement de la mise en location de deux garages et d'un local-dépôt,
à un loyer mensuel maximal situé entre 386 et 476 fr. 70. Dans ces
conditions, il y avait lieu d'allouer les conclusions de la défenderesse et de

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fixer son loyer mensuel à 800 fr. Même si ce loyer procurait encore un
rendement abusif au demandeur, le tribunal ne pouvait pas fixer un loyer
inférieur sans statuer ultra petita. Le nouveau loyer initial ainsi fixé étant
inférieur à celui conclu entre parties, il appartenait au demandeur de
rembourser à la défenderesse le trop perçu. Pour le même motif, il
convenait de réduire la garantie locative pour l'adapter au nouveau loyer.
B. Par acte du 11 septembre 2017, F.________ a fait appel de ce
jugement, en concluant, sous suite de frais et dépens, principalement à
son annulation et au renvoi de la cause aux premiers juges afin que ceux-
ci instruisent « la question des loyers usuels du quartier subsidiairement
de la valeur du marché de l'immeuble litigieux en 2008 », subsidiairement
à sa réforme en ce sens que le loyer initial soit fixé à 1'850 fr., le trop-
perçu étant remboursé à la défenderesse et la garantie locative adaptée
en conséquence.
Par réponse du 3 novembre 2017, C.________ a conclu, sous
suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Par contrat de bail à loyer du 22 décembre 2015, la
défenderesse C.________ a pris à bail du demandeur F.________, représenté
par [...], un appartement de trois pièces et demie, d’une surface de 82 m2,
au 2e étage de l’immeuble sis [...], du 1er janvier 2016 au 31 mars 2017.
b) Le loyer initial de la défenderesse a été fixé à un montant
net de 1'920 fr., auquel s’ajoutait un acompte de chauffage, d’eau chaude
et de frais accessoires de 180 francs. La garantie de loyer a été fixée à
5'760 francs.

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c) Le précédent locataire payait un loyer mensuel net de 1'565
fr., auquel s’ajoutait un acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais
accessoires de 180 francs. Le demandeur a motivé la hausse de loyer
intervenue au changement de locataire par l’adaptation de celui-ci aux
loyers du quartier, ce qu’il a offert de prouver par la présentation de neuf
exemples comparatifs et par expertise.
2. a) L’immeuble en cause a été acquis le 20 juillet 1976 par feu
[...], qui l’avait acheté à [...] au prix de 850'000 francs. Le 9 novembre
1989, au décès d’[...], il est devenu la propriété indivise de la communauté
héréditaire composée notamment du demandeur, qui en a acquis la
propriété individuelle le 19 août 2008 en vertu d’une convention de
partage successoral partiel. Dans cet acte figurent l’estimation de la
valeur fiscale de l’immeuble, de 2'841'000 fr., la valeur que lui ont
attribuée les cohéritiers, soit 2'915'000 fr., ainsi que la mention de la part
de dette qui le grevait, correspondant à 1'772'250 francs.
b) [...] a indiqué que la valeur vénale retenue par elle au
moment du partage était de 3'320'000 francs. Le 2 mars 2016, la dette
hypothécaire grevant l’immeuble en cause s’élevait à 2'700'000 francs.
3. a) Le 13 janvier 2016, la défenderesse a saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de [...]
(ci-après : la commission) d’une requête en contestation du loyer initial. Le
2 mars 2016, après avoir vainement tenté la conciliation, la commission a
communiqué aux parties une proposition de jugement arrêtant le loyer
mensuel net à 1'353 fr., à laquelle le demandeur s’est opposé.
b) Par demande du 27 avril 2016 adressée au Tribunal des
baux (ci-après : le tribunal), le demandeur a conclu à ce que le loyer
mensuel initial pour l’appartement sis [...] à [...] loué par C.________ soit
fixé à 1'850 fr. (I) et à ce que le trop-perçu du loyer soit remboursé à
C.________ et la garantie de loyer adaptée (II).

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c) La défenderesse s’est déterminée le 28 juin 2016, en
concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la
demande et, reconventionnellement, à ce que le loyer mensuel initial net
soit fixé à 1'000 fr. (I) et à ce que le trop-perçu lui soit restitué et la
garantie de loyer adaptée (II).
d) Aux termes d’une ordonnance du 13 juillet 2016, le
demandeur a été invité à produire tout titre permettant d’établir le
rendement net de la chose louée, en particulier l’acte de partage
mentionné dans l’extrait du registre foncier. Par courrier du 25 août 2016,
l’intéressé a refusé de s’exécuter et a confirmé ses offres de preuves,
notamment l’expertise relative aux neufs appartements proposés en
comparaison. Interpellé à l’ouverture des débats principaux, tenus le 9
septembre 2016, le demandeur a persisté dans son refus.
e) Requise par le tribunal de produire le bail à loyer du
locataire auquel la défenderesse avait succédé, tout document de nature à
déterminer la part des fonds propres investis dans l’immeuble et son
évolution du 19 août 2008 jusqu’au 1er décembre 2015, un tableau
comparatif détaillé des charges de l’immeuble pour les trois années
précédant la conclusion du bail litigieux, ainsi qu’un état locatif complet de
l’immeuble au 1er décembre 2015, avec l’indication des surfaces, [...] a
d’abord répondu, sous la plume du demandeur – qui en est l’un des
administrateurs –, qu’elle n’entendait pas communiquer au tribunal ces
documents que son administrateur avait refusé de livrer lors de l’audience
du 9 septembre 2016.
Après que le tribunal eut répété son injonction, en
l’assortissant de la menace de la peine de l’art. 292 CP (Code pénal suisse
du 21 décembre 1937 ; RS 311.0), [...] a expliqué qu’elle ne détenait pas
de documents en rapport avec les fonds investis dans l’immeuble, ni
n’avait de vision globale des charges qui le grèvent. Elle a toutefois
produit un état locatif au 1er décembre 2015, duquel il ressort que
l’immeuble compte une surface de 1'356 m2 dédiée au logement et qu’il

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rapporte annuellement 340'104 fr. de loyers, dont 3'840 fr. produits par la
location de deux garages et d’un local-dépôt.
f) Les débats se sont poursuivis à l’audience du 3 février
2017. A cette occasion, la défenderesse a augmenté ses conclusions en ce
sens que le loyer mensuel litigieux soit fixé à 800 francs. Le demandeur a
conclu au rejet des conclusions ainsi modifiées et a réitéré sa réquisition
tendant à ce qu’une expertise soit mise en œuvre pour établir les loyers
du quartier, laquelle a été rejetée séance tenante par le tribunal.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de
première instance dans les affaires patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), pour autant
que la valeur litigieuse au dernier état des conclusions de première
instance soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Il doit être
introduit auprès de l'instance d'appel, soit de la Cour d'appel civile (art. 84
al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ;
RSV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art.
311 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui
dispose d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre
une décision finale de première instance rendue dans une cause
patrimoniale dont la valeur litigieuse était supérieure à 10'000 fr., l’appel
est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut

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revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art.
310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art.
310 CPC).
3.
3.1
3.1.1 F.________ (ci-après : l’appelant) se plaint tout d’abord d’une
constatation inexacte des faits. Il prétend que les premiers juges auraient
à tort sorti la convention de partage de son contexte. Le tribunal n’aurait
motivé ni dans son ordonnance de preuve, ni dans son jugement les motifs
pour lesquels il n'a pas donné suite aux offres de preuves requises par
l'appelant. L’appelant reproche aux premiers juges de ne pas avoir
ordonné d’actes d’instruction afin d'établir le prix effectif du marché. Il y
voit une violation de son droit d'être entendu, consacré notamment à l'art.
53 CPC, ainsi qu'une violation de son droit à la preuve et de son droit de
participer à l'administration de celles-ci (art. 152 et 155 al. 3 CPC).
3.1.2 De son côté, C.________ (ci-après : l’intimée) fait valoir que
l’appelant ne critiquerait pas une constatation inexacte des faits, mais le
choix de la méthode de calcul appliquée par l’autorité de première
instance, celle-ci ayant procédé à un calcul du rendement net plutôt que
d'appliquer le critère des loyers usuels du quartier. Elle soulève qu’avant
la procédure d’appel, l’appelant n’aurait jamais requis la mise en œuvre
d'une expertise sur la valeur du marché de l'immeuble en 2008, mais
uniquement sur les appartements proposés en comparaison. Elle relève
également que l’appelant aurait refusé de produire les pièces utiles à
l’établissement du rendement net de l’immeuble en cause et aurait fait,
tout au long de la procédure, obstruction à toute administration de preuve,
de sorte qu’il serait malvenu de reprocher aux premiers juges de ne pas
avoir ordonné d'actes d'instruction.

- 8 -
3.2
3.2.1 Selon l'art. 53 al. 1 CPC, les parties ont le droit d'être
entendues. Le droit d'être entendu inclut celui de faire administrer des
preuves à l'appui de ses demandes ou défenses en justice (art. 29 al. 2
Cst. [Constitution fédérale de la Confédération suisse ; RS 101] ;
Schweizer, CPC Commenté, 2011, n. 1 ad art. 152 CPC). Le droit à la
preuve n'existe que s'il s'agit d'établir un fait pertinent, qui n'est pas déjà
prouvé, par une mesure probatoire adéquate, laquelle a été régulièrement
offerte en temps utile selon les règles de la procédure (ATF 138 V 125
consid. 2.1; ATF 135 I 187 consid. 2.2 ; TF 4A_381/2016 du 29 septembre
2016 consid. 3.1.2 ; TF 8C_558/2016 du 4 mai 2017 consid. 5.2).
3.2.2 L’art. 247 al. 2 CPC prévoit la maxime inquisitoire simple –
qualifiée aussi de maxime inquisitoire sociale –, et non la maxime
inquisitoire illimitée de l’art. 296 al. 3 CPC. La maxime inquisitoire sociale
a pour but de protéger la partie faible au contrat, de garantir l'égalité
entre les parties au procès et d'accélérer la procédure (ATF 125 III 231
consid. 4a). Selon la volonté du législateur, le tribunal n'est soumis qu'à
une obligation d'interpellation accrue. Il ne se livre à aucune investigation
de sa propre initiative (TF 4A_702/2016 du 23 mars 2017 consid. 3.1).
Ainsi, les parties doivent renseigner le juge sur les faits de la
cause et lui indiquer les moyens de preuves propres à établir ceux-ci. De
son côté, le juge doit les informer de leur devoir de coopérer à la
constatation des faits et à l'administration des preuves. Il doit les
interroger pour s'assurer que leurs allégués de fait et leurs offres de
preuves sont complets, mais seulement s'il a des motifs objectifs
d'éprouver des doutes sur ce point. Son rôle ne va toutefois pas au-delà
(ATF 136 III 74 consid. 3.1 ; ATF 125 III 231 consid. 4a ; ATF 107 II 233
consid. 2c ; TF 4A_397/2013 du 11 février 2014 consid. 4.4).
3.3 En l’espèce, l'appelant a fait obstruction à la production de
toute une série de pièces, que cela soit directement dans un premier
temps, puis indirectement en donnant des instructions à sa fiduciaire –

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dont il est administrateur – puis à sa banque [...]. Il n'y a dans ces
conditions aucune place pour un moyen qui serait issu d'une violation de
la maxime inquisitoriale sociale, applicable au présent litige. Les premiers
juges ont en effet instruit correctement la cause, en requérant la
production des pièces usuelles en pareil litige de droit du bail. L'appelant
fait fausse route lorsqu'il se plaint d'une constatation inexacte des faits. La
question en l'état est celle du choix de la méthode de calcul retenue par
les premiers juges. A partir du moment où le tribunal a décidé d'écarter la
méthode des loyers usuels du quartier en faveur d'un calcul du rendement
net, le tribunal n'avait pas à faire porter son instruction sur la question des
loyers comparatifs ni sur le prix effectif du marché.
C'est dès lors à juste titre que le tribunal a rejeté les
réquisitions de preuve de l'appelant, sans que l'on puisse y discerner une
violation de son droit d'être entendu ni de son droit à la preuve.
4.
4.1
4.1.1 Au chapitre de la violation du droit, l’appelant se plaint d’une
violation de l’art. 269a let. a CO. Il relève que durant toute la procédure, il
s'est référé aux loyers usuels du quartier, en offrant de prouver le montant
du loyer initial par « la production de différents appartements de
comparaison avec une réquisition d'expertise pour les questions
techniques notamment quant aux différentes qualités architecturales des
bâtiments ». Or, selon l'appelant, le tribunal n'aurait pas donné suite à
cette offre de preuve sans motivation. L'immeuble litigieux serait dans la
famille de l'appelant depuis quarante ans et il en aurait été
« copropriétaire par succession et en serait le propriétaire unique depuis
vingt-six ans ». Lors du partage successoral, la valeur attribuée à
l'immeuble l'aurait été par les cohéritiers dans le cadre d'une convention
de partage partiel, aucune expertise n'ayant été requise. Les premiers
juges ne pouvaient dès lors pas se référer à la valeur d'attribution, celle-ci
étant sous-évaluée, et il y avait lieu d'examiner la question au regard des
loyers usuels du quartier.

- 10 -
4.1.2 De son côté, l’intimée fait valoir que le tribunal aurait
clairement motivé son choix quant à la méthode de calcul appliquée et
qu’il aurait précisé que la valeur mentionnée dans la convention de
partage de 2008 n’était ni surfaite ni sous-évaluée. L’appelant ne l’aurait
d’ailleurs jamais allégué et se serait borné à exiger une expertise sur les
appartements soumis à comparaison, alors qu’il n’aurait pas fourni cinq
exemples permettant de mettre en œuvre une expertise dans ce sens. Les
objets de comparaison fournis seraient insuffisants et ne correspondraient
pas à l’appartement litigieux. Quand bien même le critère du rendement
excessif n’aurait pas été applicable, l’appelant aurait ainsi échoué à établir
que la hausse de loyer était conforme aux loyers usuels du quartier.
4.2
4.2.1 Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d’une
demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO. Le
bailleur est lié par les facteurs de hausse qu’il a mentionnés sur la formule
officielle (immutabilité des motifs invoqués par le bailleur). Le juge ne
saurait examiner l’admissibilité du loyer initial à la lumière d’autres
critères que ceux figurant dans la formule officielle, lorsque le canton en a
rendu l’usage obligatoire, à moins que le locataire réclame, de son côté,
un tel examen, qui ne peut alors pas lui être refusé (TF 4A_475/2012 du 6
décembre 2012 consid. 2.1.2 ; TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid.
3.1, in SJ 2012 I 377 ; ATF 121 III 547 consid. 2.3). Le locataire peut ainsi
faire valoir que le loyer procure un rendement excessif au bailleur, quand
bien même celui-ci a invoqué les loyers du quartier pour justifier le
nouveau loyer (TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 2.1.2 ; ATF
124 III 310 consid. 2b).
Toutefois, l’ordre des priorités entre les facteurs absolus est
inversé pour les immeubles anciens, où il y a impossibilité à établir le
rendement excessif faute de connaître les fonds propres entrant dans le
calcul du loyer (les pièces comptables n’existent plus ou laissent
apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité
économique). Ainsi, si le loyer initial ne dépasse pas les limites des loyers

- 11 -
usuels, il n’est pas considéré comme abusif, sans qu’il se justifie de
procéder à un calcul de rendement (TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012
consid. 2.1.2 ; TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2, in SJ 2012 I
377 ; TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.3, résumé in JdT
2012 II 113).
Un immeuble est dit « ancien » s’il a été construit ou acquis il y
a plusieurs décennies (TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.3, in
SJ 2012 I 377 ; TF 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a, in SJ 2002 I
434). Si l’acquisition ne remonte pas à plusieurs décennies, il faut s’en
tenir à la primauté du calcul de rendement, même si le bâtiment a été
construit il y a longtemps (TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012, consid. 3.3,
in SJ 2012 I 377). Ainsi, pour décider si l’immeuble est ancien, est
déterminante la date de la dernière acquisition, respectivement du dernier
transfert (CACI 2 mars 2015/109 consid. 5a).
Lorsque le bailleur a hérité de l’immeuble, il convient de se
référer à la valeur d’attribution retenue par les héritiers dans le cadre du
partage successoral, pour autant qu’il ne s’agisse pas d’une valeur surfaite
(TF 4A_147/2016 du 12 septembre 2016 consid. 2.2, in Cahiers du Bail
[CdB] 2017 p. 1, confirmant CACI 4 février 2016/74 consid. 3.2.1).
4.2.2 La détermination des loyers usuels du quartier ne s’effectue
pas sur la base d’une « impression d’ensemble », la preuve des loyers
usuels devant être apportée au degré de la certitude (ou preuve stricte ;
Gewissheit) (TF 4A_612/2012 du 19 février 2013 consid. 3.2.2 ; ATF 141 III
569 consid. 2.2.1 ; Jeannin, Le loyer usuel – un usage pas comme les
autres ? Newsletter Bail.ch janvier 2016). D’ordinaire, il faut fournir cinq
loyers de comparaison au moins (ATF 136 III 74 consid. 3.1). Le juge doit
procéder à des comparaisons concrètes avec l’appartement litigieux, en
fonction des critères mentionnés à l’art. 11 al. 1 OBLF (Ordonnance sur le
bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9
mai 1990 ; RS 221.213.11) (ATF 123 III 317 consid. 4a et 4d). Les
logements pris en référence doivent présenter, quant à l’emplacement,
des avantages analogues (environnement, infrastructures du quartier) ou

- 12 -
des nuisances comparables (exposition au bruit, odeurs) (ATF 123 III 317
consid. 4b/ee).
4.3 Les premiers juges ont exposé les motifs pour lesquels ils
avaient retenu le critère du rendement plutôt que celui des loyers usuels
du quartier. Ils ont rappelé que le premier était en principe prépondérant
par rapport au second, mais que cette hiérarchie s'inversait généralement
en présence d'immeubles anciens en raison des difficultés liées à la
détermination des coûts d'investissement. Dans de tels cas toutefois, il
était possible, lorsque le bailleur avait hérité de l'immeuble, de se référer
à la valeur d'attribution retenue par les héritiers dans le cadre du partage
successoral, pour autant qu'il ne s'agisse pas d'une valeur surfaite ou
sous-évaluée. Si en l'espèce l'appelant avait certes acquis l'immeuble avec
d'autres héritiers par succession en 1989, le partage à la suite duquel il en
était devenu l'unique propriétaire n'était intervenu qu'en 2008. S'agissant
de la valeur de cet immeuble, la convention de partage partiel l'indiquait,
sans que l'appelant ait allégué ni rendu vraisemblable qu'elle aurait été
surfaite ou sous-évaluée. Il n'y avait par conséquent pas lieu de s'écarter
de la hiérarchie des critères et il fallait s'en tenir à un calcul de
rendement.
4.4 En l’espèce, l’appréciation des premiers juges – dûment
motivée – ne prête pas le flanc à la critique et doit être confirmée.
L'immeuble litigieux paraît entrer dans la catégorie des immeubles
anciens eu égard à son année de construction qui, dans tous les cas, est
antérieure à 1989, année au cours de laquelle l'appelant en a hérité aux
côtés d'autres héritiers. Toutefois, l’on peut s'en tenir à la valeur attribuée
à l’immeuble par la convention de partage partiel du 19 août 2008, dès
lors que c’est à cette date que la propriété de l’immeuble a été transférée
pour la dernière fois et que cette valeur n'est à elle seule pas ancienne.
Les explications de l'appelant relatives à l'historique de l'immeuble,
notamment à son ancienneté, ne sont pas déterminantes, dans la mesure
où l'appelant n'a pas allégué, ni a fortiori rendu vraisemblable, que le prix
attribué à cet immeuble par les héritiers dans le cadre de la convention de
partage partiel aurait été sous-estimé.

- 13 -
C'est ainsi à juste titre que les premiers juges ont effectué un
calcul de rendement pour fixer le loyer initial, ce qui rend vain le débat
autour des loyers comparatifs.
L’on relèvera que s'agissant du critère des loyers usuels du
quartier, l'appelant n'aurait dans tous les cas pas apporté la preuve de
l'existence de cinq objets de comparaison, contrairement aux exigences
de la jurisprudence du Tribunal fédéral à ce sujet. Les différences
objectives entres ces objets, bien mises en évidence par l'intimée,
auraient dans tous les cas rendu vaine la mise en œuvre de l'expertise
requise par l'appelant. Aussi, même si c'est ce critère qui avait dû être
appliqué, l'appelant aurait échoué dans la preuve qui lui incombait du
caractère non abusif du loyer initial contesté par l'intimée.
5.
5.1
5.1.1 Dans un dernier moyen, l'appelant invoque une violation de
l'art. 269 CO. La convention de partage partiel aurait porté sur dix
immeubles, les valeurs d'attribution ayant été fixées par les héritiers, de
sorte que les valeurs retenues par les premiers juges ne reflèteraient pas
la réalité économique du marché immobilier de [...]. Le prix avantageux
consenti à l'appelant dans le cadre du partage partiel serait destiné à le
favoriser lui, mais pas à avantager ses locataires. Il conviendrait dans ces
situations de tenir compte de la valeur du marché de l'immeuble à
l'époque où le bailleur l'a acquis à titre préférentiel, voire à titre gratuit. Si
les premiers juges entendaient procéder à un calcul de rendement, ils
devaient ordonner une expertise sur la valeur du marché de l'immeuble en
2008. L'appelant reproche également aux premiers juges de ne pas avoir
tenu compte des frais de gérance – 3,5 % des loyers nets – dans le calcul
des charges.
5.1.2 L’intimée fait valoir que l’appelant n’aurait jamais invoqué qu’il
aurait acquis l’immeuble à un prix préférentiel ni que le partage partiel

- 14 -
aurait eu une influence sur le prix des biens attribués dans ce cadre. De
plus, l’appelant n’aurait pas établi que le prix du marché au moment du
partage était supérieur à celui arrêté dans la convention de partage
partiel, ni n’aurait demandé qu’une expertise soit mise en œuvre pour
arrêter le prix du marché.
5.2 Lorsque le bailleur a acquis un immeuble à prix préférentiel ou
à titre gratuit, par exemple à la suite d’une succession ou d’une donation
mixte, il est en droit de fonder la valeur de l’immeuble sur le prix effectif
du marché au moment de l’acquisition. Le prix avantageux qui est
consenti au bailleur dans les circonstances précitées est en effet destiné
exclusivement à le favoriser, mais nullement à avantager ses locataires.
Seule la prise en compte de la valeur du marché de l'immeuble à l'époque
où le bailleur l'a acquis à titre préférentiel, voire à titre gratuit, permet
effectivement à l'intéressé, qui par la suite le remet à bail, de tirer un
profit économique de la libéralité qui lui a été accordée (TF 4A_198/2014
du 17 juillet 2014 consid. 4.4 ; TF 4C.285/2005 du 18 janvier 2006 consid.
2.5 et les réf. citées ; Weber, Basler Kommentar, 6e éd., 2015, n. 10 ad art.
269 CO).
5.3
5.3.1 En l’espèce, comme rappelé ci-avant (cf. supra consid. 4.4), les
premiers juges pouvaient se contenter de calculer le rendement sur la
base de la valeur attribuée à l'immeuble lors du partage successoral
partiel. Le fait que l'appelant n'ait pas rendu vraisemblable – puisqu'il ne
l'a pas allégué – que la valeur ainsi attribuée était sous-évaluée, ou
constituait un prix préférentiel, justifiait que l'on ne s'écarte pas de ce
prix. Le fait que le partage n'était que partiel n'est pas déterminant ; ce
qui l'est, c'est de savoir si le prix retenu par les cohéritiers était ou non
sous-évalué. Les premiers juges étaient d'ailleurs d'autant plus légitimés à
retenir ce prix que celui-ci s'approchait, dans une différence de l'ordre de
12,2 % (2'915'000 fr. selon la convention de partage et 3'320'000 fr. selon
[...]), de la valeur vénale qu’[...] avait estimée lors de l'octroi des
hypothèques sur ce bien à l'époque du partage.

- 15 -
Dans ces circonstances, il ne se justifiait pas d'ordonner une
expertise visant à déterminer la valeur du marché, mesure qui n'a
d'ailleurs pas été requise par l'appelant, lequel s'est borné à demander
une expertise des objets de comparaison proposés dans le cadre de
l'application du critère des loyers usuels du quartier.
5.3.2 S'agissant du moyen tiré des frais de gérance, dont les
premiers juges n'auraient pas tenu compte, force est d'admettre que son
issue peut demeurer indécise. Il paraît douteux que l'appelant puisse se
plaindre du fait que les premiers juges n'en aient pas tenu compte, vu le
manque de collaboration et de transparence dont il a fait montre durant
toute l'instruction. Quoi qu'il en soit, à supposer même que ces frais soient
pris en compte dans les proportions souhaitées par l'appelant, cela ne
changerait rien au résultat final.
On rappellera que le calcul de rendement auquel ont procédé
les premiers juges avait conduit à un loyer admissible maximum compris
entre 386 et
476 fr. 70. Or, pour ne pas statuer ultra petita, seul un loyer de 800 fr.
pouvait être fixé, correspondant aux conclusions de l'intimée. En incluant
dans les charges de l'immeuble de tels frais de gérance, le loyer
admissible resterait encore bien en-deçà de ces 800 francs. L'appelant ne
soutient du reste pas le contraire.
Compte tenu de ce qui précède, ce moyen doit être rejeté, à
l’instar des précédents.
6. En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement entrepris
confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 5'440 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant F.________, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).

- 16 -
L’appelant F.________ versera à l’intimée C.________ la somme
de 4'000 fr. à titre de dépens de seconde instance (art. 7 TDC [tarif des
dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6 ]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 5'440 fr.
(cinq mille quatre cent-quarante francs), sont mis à la charge
de l’appelant F.________.
IV. L’appelant F.________ doit verser à l’intimée C.________ la
somme de 4'000 fr. (quatre mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Serge Demierre (pour F.________),
- Me Nicole Wiebach (pour C.________),

- 17 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :