vd_gerichte · PT21.007326 · 2023-04-20 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT21.007326-220638
164
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 20 avril 2023
______________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
MM. Hack et Oulevey, juges
Greffière : Mme Bourqui
*****
Art. 311 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par M.________, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 9 février 2022 par le Tribunal
civil de l’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois dans la cause
divisant l’appelante d’avec J.________, à [...], défenderesse, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 9 février 2022, motivé le 26 avril 2022, le
Tribunal civil de l’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois (ci-
après : les premiers juges) a rejeté la demande du 12 février 2021 de la
M.________ (I), a arrêté et réparti les frais judiciaires et les dépens (II et III)
et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont retenu que les négociations
entre les parties avaient débuté le 28 novembre 2019 et s’étaient
terminées le 11 février 2020, sans qu'un contrat n’eût été signé entre elles
au terme de celles-ci. En l'absence de tout contrat liant les parties, mais
en présence de pourparlers préparatoires à un éventuel contrat, les
magistrats ont examiné la question de la responsabilité précontractuelle,
autrement dit pour culpa in contrahendo de la défenderesse.
Les premiers juges ont considéré que le contenu du courrier de
la défenderesse du 19 décembre 2019 ne permettait pas de retenir que
celle-ci aurait accepté l'offre telle que formulée par la demanderesse dans
son courrier du 28 novembre 2019, mais qu'il s'agissait d'une contre-offre.
Il ne pouvait être valablement considéré que la défenderesse se serait à
ce stade engagée ou aurait éveillé un espoir illusoire chez la
demanderesse qu'une affaire serait assurément conclue.
Il a été retenu que la défenderesse avait fait valoir dès le
début des négociations diverses exigences relatives à la vente de son bien
immobilier, que ce soit auprès du courtier K.________, puis directement
auprès de la demanderesse dans le cadre de l'élaboration des différentes
versions du projet d'acte de vente notarié ; ces exigences n'ayant jamais
été satisfaites. Les magistrats ont relevé que l'exigence de la forme
authentique aurait dû inciter la demanderesse à faire preuve d'une
circonspection particulière. Ils ont ajouté qu'au moment de la rupture des
pourparlers, ceux-ci n'étaient pas particulièrement avancés, les échanges
s'étant déroulés sur une période de moins de deux mois et une seule

- 3 -
rencontre ayant eu lieu entre les parties le 11 février 2020. A titre
superfétatoire, ils ont considéré que l’existence d’un dommage, condition
de la responsabilité pour culpa in contrahendo, s’agissant du bien-fondé
des factures de la société G.________Sàrl et de la demanderesse elle-
même, n’était pas établie.
B. Par acte du 25 mai 2022, M.________ (ci-après : l’appelante) a
interjeté appel de ce jugement en concluant, avec suite de dépens, à sa
réforme dans le sens des considérants à intervenir. Subsidiairement, elle a
conclu à ce que « la vendresse doi[ve] s’acquitter du montant de la
poursuite N° [...] fr. 46'663.25 avec intérêt 5% depuis le 17.03.2020 et des
frais qui en découlent ».
Par réponse du 7 décembre 2022, J.________ (ci-après :
l’intimée) a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel dans
la mesure de sa recevabilité.
Le 13 janvier 2023, l’appelante a déposé une réplique.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) L’appelante est une société coopérative dont le siège est à
[...]. Elle a notamment pour but d’ « [...]».
L’administratrice présidente, avec signature individuelle, de
l’appelante est A.P.________. Cette dernière est l’épouse de B.P.________,
lequel est également administrateur, avec signature collective à deux, au
sein de l’appelante.
B.P.________ est par ailleurs associé, avec signature
individuelle, au sein de la société G.________Sàrl, société pour laquelle
A.P.________ est également dotée d’une procuration individuelle.

- 4 -
b) L’intimée est propriétaire de la parcelle n° [...] de la
Commune de [...], sise à [...]. Cette parcelle est grevée d’une restriction du
droit d’aliéner en faveur de la [...]. Par ailleurs, le bâtiment ECA figurant
sur ladite parcelle a une affectation mixte.
Depuis le 19 juin 2001, l’intimée était inscrite au Registre du
commerce du canton de Vaud en qualité de titulaire d’une entreprise
individuelle, dont la raison sociale était R.________, J.________, et dont le
siège était situé à la [...] à [...]. Entendu en qualité de témoin, B.________,
mari de l’intimée, a confirmé que l’entreprise individuelle R.________,
J.________ louait une partie du bâtiment ECA figurant sur la parcelle n° [...]
de la Commune de [...] à l’intimée, ayant toutefois précisé que dite
entreprise avait aujourd’hui changé de nom. Il a par ailleurs confirmé qu’il
travaillait dans le commerce, respectivement dans l’atelier de réparation
et de serrurerie occupant ces locaux.
Le reste du bâtiment ECA figurant sur cette parcelle n° [...] de
la Commune de [...] comporte le logement d’habitation occupé
personnellement par l’intimée et son mari.
De langue maternelle suisse allemande, l’intimée exerce la
profession d’infirmière diplômée opératoire IDDO.
2. A une date que l’instruction n’a pas permis d’établir, l’agence
immobilière O.________, représentée par L.________, a établi une plaquette
de vente concernant le « bâtiment mixte – locaux commerciaux, ateliers,
dépôts et appartement » de l’intimée sis à [...]. Le prix de vente
mentionné sur ce document s’élève à 990'000 francs.
3. A une date que l’instruction n’a pas permis d’établir,
l’entreprise W.________SA, par son courtier C.________, est entrée en
contact avec l’intimée au sujet de la vente de son bien immobilier sis à [...]
à [...].

- 5 -
4. a) Le 3 septembre 2019, l’intimée a conclu avec l’entreprise
W.________SA, représentée par son courtier K.________, un contrat de
courtage immobilier non exclusif ayant pour objet sa maison de village
mixte (magasin et appartement), sise à la [...] à [...] (parcelle n° [...] du
Registre foncier, cadastre de la Commune de [...]).
Entendu en qualité de témoin, K.________ a confirmé qu’il
n’était titulaire d’aucun brevet fédéral de courtier en immobilier.
b) A une date indéterminée, l’intimée a offert à la vente la
parcelle n° [...] de la Commune de [...] dont elle est propriétaire, par
l’intermédiaire de la société de courtage W.________SA.
Dite société a en particulier mis en vente le bien-fonds de
l’intimée sur la toile au prix de 990'000 francs.
5. Le 28 novembre 2019, l’appelante a adressé un courrier à la
société W.________SA, par son courtier K.________, et a notamment informé
ce dernier du vif intérêt qu’elle avait pour la propriété de l’intimée. Elle a
en outre indiqué ce qui suit :
« Nous sommes d’accord d’acheter la parcelle immédiatement pour
un prix de fr. 700'000.- en précisant que :
• la démolition est à notre charge ;
• les locaux doivent être libres de toute contrainte (notamment bail
à loyer, etc.) et vides de tout mobilier ».
6. a) Le 18 décembre 2019, l’intimée a transmis à la société
W.________SA, par son courtier K.________, un courriel ayant pour objet
« condition de vente maison [...]» et dont le contenu est le suivant :
« Bonjour Monsieur K.________
Suite à notre encontre (sic) du lundi dernier je vous mets ci-après
par écrit les conditions de vente pour mon bien immobilier.
Veuillez svp les transmettre à tout acheteur potentiel.
Bien immobilier [...], Parcelle [...]
Propriétaire : J.________
Conditions de vente, valables jusqu’au 31 décembre 2019

- 6 -
1. Prix de vente CHF 750'000.- non négociable.
2. Promesse de vente ferme à conclure en l’année 2019 par acte
notarial.
3. Vente ferme à terme, date à convenir (en janvier ou février 2020).
4. Droit d’habiter jusqu’au 31 mars 2021.
5. Prime pour départ anticipé de CHF 1500.- par mois, peut être
séparé en deux partis « Commerce » et « Appartement ».
6. Possibilité de démonter tout ce qu’on veut, par exemple :
chauffage, cuisine, salles de bains … etc.
Le premier rendez-vous de notaire proposé sera accepté.
Nous attendons votre réponse au plus vite, mais au plus tard pour le
24.12.2019. ».
b) Le 19 décembre 2019, K.________, par l’intermédiaire de son
adresse e-mail « K.________@icloud.com », a transmis à l’intimée un
courriel contenant une lettre, non datée, écrite au nom de cette dernière à
l’attention de l’appelante, par son représentant B.P.________, et dont le
contenu est le suivant :
« Concerne : Parcelle [...] – [...] à [...]
Monsieur B.P.________,
Par la présente je vous confirme ce qui suit :
- Je soussigné J.________, vends la parcelle N° [...] à [...] (avec la
maison) à M.________, [...] au pris de CHF 750'000, libre de toute
contrainte.
- Nous signons cette fin d’année 2019 une vente à terme ferme,
définitive et irrévocable avec une réquisition de transfert au plus
tard 12 mois après la date de la signature.
- Pour cette signature de la vente à terme, l’acquéreur, soit
M.________, verse 10 % du prix de vente sur le compte du notaire qui
instrumentera la vente, montant dont je pourrai disposer (après
déduction des frais de courtage). Les 90 % restants sont également
à déposer sur le compte du notaire en guise de garantie. Ces fonds
seront débloqués uniquement à la date du transfert définitif de la
propriété.
- L’acquéreur nous laisse démonter et emmener du « mobilier »
faisant partie de la propriété, tel que : chauffage, cuisine, salles de
bain….
- J’autorise l’acquéreur de se renseigner auprès des autorités
communales et cantonales de tout objet qui concerne la parcelle
[...], en mon nom.
Dans l’attente d’une date de signature chez le notaire, je vous
adresse, Monsieur B.P.________, mes salutations respectueuses.
J.________ ».

- 7 -
Cette lettre a ensuite été signée par l’intimée, récupérée par
K.________ à son domicile puis postée par ce dernier et reçue par
l’appelante, le tout à des dates que l’instruction n’a pas permis d’établir.
7. a) Après réception de cette lettre, l’appelante a entrepris des
démarches et a notamment mandaté la société G.________Sàrl.
aa) Par courriel du 16 janvier 2020, la société G.________Sàrl a
transmis au service technique de la Commune de [...] un projet de
construction d’un immeuble de seize appartements, trois commerces et
huit garages sis à la [...], [...], soit sur la parcelle n° [...] de l’intimée, projet
qui comportait plusieurs plans, un extrait PGA, une autorisation du
propriétaire actuel, une copie de l’extrait du Registre foncier et une copie
du plan de la parcelle n° [...].
A la fin de son courriel, la société G.________Sàrl a indiqué au
service technique ce qui suit : « En vous priant de nous confirmer de votre
accord de principe sur la viabilité du projet sous réserve de détails d’ici à
la fin du mois, svp ».
ab) Par courriel du 28 janvier 2020, un représentant du bureau
technique de la Commune de [...], [...], a répondu à la société
G.________Sàrl et s’est déterminé sur un certain nombre de points des
plans soumis.
b) Par courriel du 16 janvier 2020, l’appelante a mandaté le
notaire X.________, à [...], afin que celui-ci rédige un premier projet d’acte
de vente à terme conditionnelle et droit d’emption portant sur la parcelle
n° [...] de la Commune de [...].
ba) Le 28 janvier 2020, le premier projet d’acte notarié
concernant la parcelle n° [...] de la Commune de [...] a été soumis à
l’intimée par l’intermédiaire de la société W.________SA, représentée par
son courtier K.________.

- 8 -
Ce premier projet était intitulé « vente à terme conditionnelle
et droit d’emption » et prévoyait un prix de vente de 750'000 fr. qui devait
être payé de la manière suivante :
« a. par un acompte d’un montant de septante-cinq mille francs, qui
sera versé valeur ….. janvier deux mille vingt, sur le compte « fonds
clients » numéro [...] ouvert au nom de l’Association des notaires
vaudois, rubrique Etude X.________ et [...], auprès de [...], à [...], dont
quittance ;
b. le solde par un versement d’un montant de six cent septante-cinq
mille francs, au jour de la signature de la réquisition de transfert, sur
le compte « fonds clients » précité du notaire soussigné. »
Il prévoyait également ce qui suit :
« L’acompte mentionné ci-dessus restera consigné par le notaire
soussigné sur le compte fonds clients numéro [...] ouvert auprès de
l’Association des Notaires Vaudois, non productif d’intérêts pour les
parties. Il sera libéré en faveur de la venderesse dès la réalisation
des conditions dont il est question sous chiffre ci-dessus. »
Ce premier projet a suscité plusieurs annotations, propositions
et questions de la part de l’intimée. En particulier, cette dernière
mentionnait une échéance ultérieure quant au transfert de propriété. Elle
souhaitait ainsi compléter, respectivement corriger la clause « Dès lors, le
paiement du solde du prix de vente et la signature de la réquisition de
transfert interviendront à une date déterminée d’un commun accord par
les parties dans les trente jours suivant la réalisation des conditions
susmentionnées mais au plus tard le … deux mille vingt » par l’ajout
« 12 mois après l’obtention du permis de construire / de démolir, à savoir
que la venderesse entreprend tout son possible pour raccourcir ce délai au
maximum ». Par ailleurs, elle voulait que figure une clause selon laquelle
« Au cas où une des conditions préliminaires, sous l’article 1, alinéa a) et
d), soit par la venderesse, soit par l’acheteuse, ne pourront être remplis,
l’acompte est dû comme dédit à la venderesse ». L’intimée voulait
également voir figurer une clause selon laquelle « La venderesse octrois
(sic) expressément le droit de démonter et d’emmener tous équipements,
soit la cuisine, les installations des salles d’eau, les radiateurs, le
chauffage avec tous les accessoires, le boiler, la cheminée du salon, les
portes, les stores et les fenêtres, si utile pour la venderesse ».

- 9 -
bb) Par courriel du 4 février 2020, K.________, en sa qualité de
courtier de l’entreprise W.________SA, a soumis un projet 3 daté du même
jour à l’intimée. Une grande partie des modifications ayant été apportées
par l’intimée ont été tracées dudit projet. Celui-ci ne correspondait dès
lors toujours pas à certaines conditions de vente de l’intimée. En
particulier, la condition selon laquelle la réquisition de transfert devait
intervenir douze mois après l’obtention du permis de construire et/ou de
démolir était tracée. La plupart des autres conditions ou modifications
n’étaient pas non plus acceptées par l’appelante.
bc) Par courriel du 6 février 2020, l’appelante, représentée par
B.P.________, a adressé à l’intimée un projet 3a daté du 6 février 2020. Ce
projet 3a n’a pas emporté l’approbation de l’intimée.
c) Après un certain nombre de modifications, les parties se
sont rencontrées une seule fois le 11 février 2020 chez l’intimée, soit à [...]
à [...], en présence d’K.________, afin de clarifier certains points du projet
d’acte de vente à terme conditionnelle et droit d’emption. A cette
occasion, l’intimée a indiqué qu’elle refusait de signer le projet d’acte
notarié qui lui avait été soumis.
L’intimée souhaitait que des clauses du projet d’acte de vente
à terme conditionnelle et droit d’emption soient modifiées en sa faveur. En
particulier, elle souhaitait que l’acompte correspondant au 10 % du prix de
vente lui soit acquis quel que soit le sort de la vente et versé directement
au lieu d’être consigné. Elle souhaitait également que les frais de courtage
soient pris en charge par l’acheteur et remettait en cause certains délais
découlant notamment de l’obtention du permis de construire et/ou
démolir.
d) Le 17 février 2020, la société G.________Sàrl a établi à
l’attention de l’appelante, en sa qualité de maître de l’ouvrage, une note
d’honoraires concernant le projet « immeuble logement -comm. [...] –
parcelle RF [...]» et faisant état d’une somme de 41'294 fr. 24,

- 10 -
correspondant à un avancement dudit projet de 9 % et englobant
notamment les postes « esquisses de projet à valider par MO »,
« approche de la commune pour valider le parti pris » et « approche du
canton pour valider le parti pris ».
e) Le même jour, l’appelante a établi à l’attention de l’intimée
une note d’honoraires d’un montant total de 3'292 fr. 39, TVA par 7.7 %
comprise, pour ses « frais administratifs et recherche parcelle RF [...] à
[...]».
f) Le 2 mars 2020, le notaire X.________ a établi à l’attention de
l’appelante une note d’honoraires d’un montant total de 2'078 fr. 60, TVA
par 7.7 % comprise, pour les opérations consacrées à l’« Etablissement du
projet d’acte de vente à terme conditionnelle et droit d’emption, non
exécuté (remise de 20%) » et aux « correspondance-téléphone-
conférence-photocopies-menus frais ».
8. a) Par courrier daté du 28 février 2020, l’appelante a mis en
demeure l’intimée de lui rembourser au 13 mars 2020 la somme de
46'648 fr., qui correspondait, selon elle, aux frais qu’elle avait engagés
pour les postes suivants :
« • frais d’architecte selon la norme SIA 102 à fr. 41'294.25
• frais de recherches administratives (registre foncier, cadastre,
etc.) fr. 3'290.-
• frais de géomètre fr. 864.00
• frais notaire estimés fr. 1'200
• soit au total fr. 46'648.25 »
b) Par courrier daté du 6 mars 2020, l’intimée et son époux,
par l’intermédiaire de l’entreprise individuelle R.________, J.________, ont
refusé de donner suite à cette mise en demeure. Ils ont contesté
l’ensemble des prétentions revendiquées à leur encontre par l’appelante
et ont en particulier évoqué les éléments suivants :
« […] Fortement étonnés du contenu de votre courrier nous vous
informons comme suite (sic) :
[…]

- 11 -
2. Il a été clair depuis le début que nos conditions initiales de base
ne sont pas négociables, (voir aussi notre mail du mercredi
18.12.2019 à 11h38), soit :
• Prix de vente CHF 750'000.-
• 10% d’acompte libre à notre utilisation après déduction des frais
de courtage et non remboursable en cas de désistement de
l’acheteur.
• Libération du solde (CHF 675'000.-) lors du transfert de propriété.
• Objet libre de toute contrainte (hors bail et non habité, locaux
libérés de tout mobilier et machines.)
• Vu que l’objet est destiné à la destruction, le droit de démonter et
d’emmener tous parties intégrantes de l’immeuble, comme p.ex. la
cuisine agencée, le système de chauffage et de production de l’eau
chaude avec tous composants, appareils électriques / éclairages
fixes (magasin – stock – atelier), les fenêtres …
• Le délai d’au moins 8 mois après l’obtention du permis de
construire / de démolir, soit les conditions pour finaliser la vente,
ceci pour la libération des locaux (déménagement en hiver exclu).
[…] ».
9. Par courrier du même jour, l’intimée, par l’intermédiaire de
l’entreprise individuelle R.________, J.________, a résilié avec effet immédiat
le contrat de courtage qui la liait d’avec l’entreprise W.________SA. Dans
son courrier, elle a notamment indiqué ce qui suit :
« Suite à réception d’un courrier (par mail) de M.________ et après à
(sic) la prise de contact de notre part (par mon collaborateur
B.________) et après la discussion en (sic) haute voix ainsi que de
votre attitude que vous pensez que nous voulions « arnaquer les
autres » et aussi la non prise de contact avec moi le lendemain,
mardi 03 mars 2020 comme annoncé à Mr. B.________ lors de son
appel en mode de crise, nous restons jusqu’à présent sans aucune
nouvelle de votre part et du (sic) part de votre collaborateur,
Monsieur K.________.
Nous estimons que votre travail de concerter la vente de notre bien
immobilier et de défendre les conditions de vente imposées de notre
part n’est nullement accompli.
La base de confiance est désormais totalement rompue.
Vu l’art CO 404 nous résilions le contrat de courtage à (sic) effet
immédiat et renonçons à payer quelconque indemnité. »
10. a) Le 17 mars 2020, l’appelante a adressé un courrier
recommandé à l’intimée dont le contenu est notamment le suivant :
« Madame,

- 12 -
Nous nous référons à notre lettre du 29 février 2020 et votre
réponse du 06 mars 2020.
Nous constations à la date, qu’aucun versement dédommagement a
été effectué de votre part.
Pour votre information complémentaire, veuillez trouver en annexe
copie des factures que nous avons acquittée (sic) et que (sic) nous
vous demandons le remboursement selon vos engagements. En
annexe copie :
1. note des honoraires G.________Sàrl datée du 17.02.2020 avec
calcul selon la norme SIA 102 pour fr. 41'294.25
2. note des honoraires du notaire X.________ datée du 02.03.2020
fr. 2'078.60
3. note des honoraires de la M.________ pour les frais administratifs
fr. 3'290.00
Total frais fr. 46'662.85
Montant que nous vous prions d’acquitter au compte postfinance
M.________ [...] d’ici au 20 mars 2020 au plus tard. (bulletin en
annexe) ».
b) L’intimée n’a versé aucun montant dans ce délai.
11. Le 27 avril 2020, sur réquisition de l’appelante, l’Office des
poursuites du district du Jura-Nord vaudois a établi un commandement de
payer la poursuite n° [...] à l’encontre de l’intimée portant sur une créance
de 46'663 fr., avec intérêts à 5 % dès le 17 mars 2020, laquelle avait pour
titre « DEDOMMAGEMENT CULPA IN CONTRAENDO (sic) ACTE DE VENTE A
TERME (parcelle [...] [...]) – selon facture du 17.03.2020 ». Dit
commandement de payer a été notifié le 4 mai 2020 à l’intimée, laquelle
s’y est totalement opposée.
12. a) Par demande du 12 février 2021, l’appelante a conclu, avec
suite de frais et dépens, à ce qu’il soit dit que l’intimée était sa débitrice et
lui devait immédiat paiement de la somme de 46'663 fr., avec intérêts à 5
% l’an dès le 17 mars 2020 et à ce que l’opposition formée au
commandement de payer n° [...] du 4 mai 2020 soit levée.
b) Par réponse du 17 juin 2021, l’intimée a conclu à libération,
avec suite de frais et dépens.

- 13 -
c) Dans ses déterminations du 17 août 2021, l’appelante a
confirmé les conclusions prises au pied de sa demande du 12 février 2021.
d) Lors de l’audience de plaidoiries finales du 25 janvier 2022,
la conciliation, bien que tentée, a échoué. Deux témoins ont été entendus.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les affaires patrimoniales dont la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 Formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision finale de première
instance et portant sur des conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel
est recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ;
TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4 ; TF 4A_452/2016 du 2
novembre 2016 consid. 3).

- 14 -
2.2 Selon la jurisprudence, pour satisfaire à son obligation de
motivation de l'appel prévue par l'art. 311 al. 1 CPC, l'appelant doit
démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et
son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l'instance
d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des
passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur
lesquelles repose sa critique. Même si l'instance d'appel applique le droit
d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en seconde
instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de
démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne
suffit pas que l'appelant renvoie simplement à ses arguments exposés
devant le premier juge ou qu'il critique la décision attaquée de manière
générale (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1) ; il
doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions
juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée
d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge
et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. La motivation
est une condition légale de recevabilité de l'appel, qui doit être examinée
d'office (TF 5A_577/2020 du 16 décembre 2020 consid. 5). Ainsi,
notamment, lorsque la motivation de l'appel est identique aux moyens qui
avaient déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la
décision attaquée (TF 4A_621/2021 du 30 août 2022 consid. 3.1 ;
TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si elle ne contient que des
critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait
que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait
pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut
entrer en matière (TF 5A_779/2021 et 5A_787/2021 du 16 décembre 2022
consid. 4.3.1 ; TF 5A_577/2020 précité consid. 5 ; TF 4A_97/2014 précité
consid. 3.3 ; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2).
Lorsqu'elle examine un acte déposé par une partie non
assistée ne disposant pas d'une formation juridique, l'autorité d'appel ne
doit pas se montrer trop stricte s'agissant de l'exigence de motivation (TF
4A_117/2022 du 8 avril 2022 consid. 2.1.1 ; TF 4A_56/2021 du 30 avril

- 15 -
2021 consid. 5.1 ; TF 5A_577/2020 du 16 décembre 2020 consid. 5). Même
rédigé par un non-juriste, l'appel doit néanmoins permettre de
comprendre sur quels points la décision attaquée serait erronée (TF
5A_577/2020 précité consid. 6) ; l'exigence d'une motivation minimale ne
saurait constituer une violation du droit d'être entendu ou de l'interdiction
du formalisme excessif (ATF 134 II 244 consid. 2.4.2 et les références
citées ; TF 5A_779/2021 et 5A_787/2021 précités consid. 4.3.1 ; TF
5A_577/2020 précité consid. 6).
3.
3.1 Dans un premier grief, l’appelante dénonce la violation de
garanties générales de procédure, « plus précisément d’avoir choisi des
juges-experts totalement inexpérimentés dans le domaine, d'avoir violé le
droit d'être entendu, d'avoir procédé à une appréciation arbitraire des
preuves et de ne pas avoir appliqué correctement le principe in dubio pro
reo ». Elle a en outre fait des développements concernant l’interprétation
des contrats.
3.2 En l’espèce, l’appelante se contente d’énumérer des garanties
procédurales mais n’explique pas en quoi ces garanties auraient été
violées. Par ailleurs, en développant toute son argumentation sur
l’interprétation des contrats, alors que le jugement entrepris ne traite pas
de cette question mais de celle de la responsabilité précontractuelle, soit
la culpa in contrahendo, l’appelante ne répond pas aux exigences de
motivation de l’appel tels que rappelé par la jurisprudence susmentionnée
(cf. consid. 2.2). Dès lors, la partie de l’appel intitulée « 2. EN DROIT »
consacrée à ces critiques doit être déclarée irrecevable. En effet,
l’appelante aurait dû motiver ses griefs quant aux prétendues violations
de certaines garanties procédurales. De même, elle aurait dû se référer et
contester le raisonnement détaillé effectué par les premiers juges en lien
avec la culpa in contrahendo, ce qu’elle n’a pas fait.

- 16 -
Le grief de composition irrégulière du tribunal ayant fait l’objet
d’un développement particulier à la fin de l’appel, il sera traité dans un
considérant séparé (cf. consid. 5 infra).
4.
4.1 Dans une autre partie de son appel intitulée « 3. EN FAITS »,
l’appelante soutient que le courrier signé le 19 décembre 2019 par
l’intimée « relève parfaitement d’un engagement et d’une autorisation de
procéder », de sorte qu’« elle réunit les conditions d’un mandat et donc
d’un contrat ». Elle se fonde sur la phrase de ce document selon laquelle
l’intimée « autorise l’acquéreur de (sic) se renseigner auprès des autorités
communales et cantonales de (sic) tout objet qui concerne la parcelle [...],
en [son] nom ». Dans une sous-catégorie de son grief intitulée « De
l’aspect social du projet », elle rappelle des faits établis. Puis, dans la sous-
catégorie suivante intitulée « De l’aspect urbanistique du projet »,
l’appelante fait en substance valoir que l’intimée, en autorisant un
éventuel acquéreur à se renseigner auprès des autorités communales et
cantonales concernant la parcelle n° [...] de la commune de [...],
« connaissait parfaitement la nature et la portée de son consentement ».
Elle ajoute que l’intimée aurait pris l’initiative de consulter directement un
notaire, ce qui prouverait son engagement. Enfin, l’appelante critique
l’argumentation superfétatoire des premiers juges s’agissant de son
dommage.
4.2 Dans le cadre du jugement entrepris, les premiers juges ont
examiné si l’intimée avait engagé sa responsabilité pour violation des
devoirs précontractuels envers l’appelante. A ce titre, ils ont notamment
considéré que le courrier transmis par courriel du 19 décembre 2019
rédigé par K.________ et signé par l’intimée ne permettait pas de retenir
que cette dernière avait accepté l’offre telle que formulée par l’appelante
dans son courrier du 28 novembre 2019. En effet, la formulation
malencontreuse de la phrase « Je, soussignée J.________, vends la parcelle
n° [...] à [...] (avec la maison) à M.________, […] au prix de CHF 750'000,
libre de toute contrainte » ne suffisait pas à établir un engagement

- 17 -
solennel de l’intimée à conclure un contrat avec l’appelante. Le courrier en
question devait être considéré comme une contre-offre de l’intimée. Puis,
les magistrats ont relevé que le projet d’acte notarié soumis par K.________
à l’intimée le 28 janvier 2020 n’avait pas été accepté tel quel par cette
dernière. Elle y avait en effet suscité plusieurs annotations, propositions
ou questions, si bien qu’il ne pouvait être retenu que les parties avaient
trouvé un accord sur tous les points objectivement et subjectivement
essentiels de la vente immobilière. Enfin, les premiers juges ont retenu
que lors de la rencontre des parties le 11 février 2020, l’intimée avait
refusé de signer le projet d’acte qui lui avait été soumis, souhaitant
toujours l’ajout de plusieurs clauses et remettant en cause certains délais.
Au vu de ce qui précède, il a été constaté que l’intimée avait
fait valoir, dès le début des négociations, diverses exigences relatives à la
vente de son bien immobilier qui n’avaient jamais été satisfaites, faute
d’approbation par l’appelante. Dès lors, il ne pouvait être considéré que
l’intimée avait laissé penser que sa volonté de conclure le contrat était
plus forte que la réalité, ni que son refus de signer le projet était un
prétexte inopiné et infondé pour mettre fin aux négociations.
S’agissant des démarches entreprises par l’appelante auprès
de la société G.________Sàrl et du notaire X.________ et aux coûts liés à
celles-ci, les premiers juges ont rappelé que la partie qui engageait des
frais avant la conclusion du contrat le faisait à ses risques et périls. Par
ailleurs, compte tenu du fait qu’il s’agissait d’une vente immobilière
exigeant la forme authentique, l’appelante aurait dû faire preuve d’une
circonspection particulière quant à ses chances de conclure un tel contrat,
étant relevé que les pourparlers n’étaient pas particulièrement avancés
lorsqu’ils ont été rompus, les échanges ayant duré moins de deux mois et
une seule rencontre ayant eu lieu entre les parties.
Dans une motivation subsidiaire, les premiers juges ont relevé
que, quand bien même l’appelante aurait établi que l’intimée aurait violé
ses devoirs précontractuels, il convenait d’examiner les autres conditions
de la culpa in contrahendo, en particulier l’existence d’un dommage. Le

- 18 -
dommage invoqué par l’appelante se montait à 46'665 fr. 23, répartis en
trois factures dont une établie par la société G.________Sàrl d’un montant
de 41'294 fr. 24 et une établie par ses soins de 3'292 fr. 39. Sur cette
question, les magistrats ont relevé que dans la mesure où les intérêts
communs de l’appelante et de la société précitée ne pouvaient être
ignorés, la question du bien-fondé de ses factures pouvait se poser, étant
relevé qu’il était surprenant que l’appelante se soit lancée dans de telles
démarches onéreuses à un stade encore précoce et incertain des
négociations. En définitive, les premiers juges ont considéré que
l’appelante n’avait pas établi à satisfaction son dommage, ni dans son
principe, ni dans sa quotité.
4.3 En l’espèce, l’appelante expose de manière péremptoire que le
courrier du 19 décembre 2019 constituerait un engagement de la part de
l’intimée. Au vu de la jurisprudence précitée (cf. consid. 2.2 supra), cette
critique est insuffisante au sens de l’art. 311 CPC, étant rappelé que les
premiers juges ont considéré que ce courrier était en réalité une contre-
offre de l’intimée, ce que l’appelante ne discute pas. Le fait que l’intimée
ait autorisé l’appelante à se renseigner auprès de la commune et du
canton ne permet pas de réduire à néant le raisonnement nourri des
premiers juges à ce sujet, qui ne prête au demeurant pas le flanc à la
critique. Il convient au surplus de relever que le contrat qui aurait lié les
parties, s’il avait été conclu, relevait de la vente d’un bien immobilier au
sens de l’art. 216 al. 1 CO, de sorte que les formalités administratives
incombant à l’appelante à la suite de la vente n’auraient pas été de nature
à engager l’intimée.
Les considérations émises sous l’intitulé « De l’aspect social du
projet » sont irrelevantes, dans la mesure où elles peuvent être rattachées
à des allégués de fait.
S'agissant de la critique développée sous l’intitulé « De
l'aspect urbanistique du projet », l’appelante se borne à affirmer que les
premiers juges auraient constaté les faits de manière inexacte. Elle répète
que si l’intimée l’a autorisée à consulter la commune et le canton au sujet

- 19 -
du bien-fonds en cause, cela signifie qu’elle aurait donné son
consentement aux pourparlers initiaux. Ce faisant l’appelante ne critique
pas valablement le raisonnement des premiers juges, qui ont notamment
relevé que la vente d’un bien immobilier était soumise à l’exigence de la
forme authentique visant notamment à éviter aux parties des
engagements irréfléchis. Ils ont considéré qu’au vu de cette exigence de
forme, l’appelante aurait dû faire preuve de circonspection quant à ses
chances de conclure un tel contrat tout en rappelant que la partie qui
engageait des frais avant la conclusion du contrat le faisait à ses risques
et périls. Enfin, les frais engagés par l’appelante ne se justifiaient pas
puisque les pourparlers n’étaient qu’à un stade précoce des négociations,
celles-ci ayant duré moins de deux mois. Il est donc inutile pour
l’appelante de discuter, dans le cadre de son appel, les honoraires de
G.________Sàrl, l’intéressée devant à l’inverse contester le raisonnement
du jugement entrepris. S’agissant de l’existence d’intérêts communs entre
cette société et l’appelante, cette dernière ne revient pas non plus sur le
considérant superfétatoire des premiers juges aboutissant à l’échec de
l’établissement de son éventuel dommage.
Partant, le grief de l’appelante doit être rejeté dans la mesure
de sa recevabilité à défaut de motivation topique.
5.
5.1 Dans un dernier grief, l’appelante revient sur la composition du
tribunal en invoquant que les assesseurs n’auraient pas l’expérience
appropriée pour juger de l’affaire en cause.
5.2 La partie qui entend obtenir la récusation d'un magistrat ou
d'un fonctionnaire judiciaire doit, aux termes de l'art. 49 al. 1 CPC, déposer
une demande au tribunal aussitôt qu'elle a eu connaissance du motif de
récusation, et s'il y a lieu, elle doit réclamer dans les dix jours de cette
connaissance l'annulation des actes de procédure auxquels le juge récusé
a pris part (art. 51 al. 1 CPC). A défaut, elle est déchue du droit de s'en
prévaloir ultérieurement (ATF 136 I 207 consid. 3.4 ; ATF 134 I 20 consid.
4.3.1). L'art. 49 CPC ne fixe pas de délai pour solliciter la récusation, mais

- 20 -
précise qu'elle doit être requise « aussitôt » après la connaissance du
motif invoqué (TF 4A_172/2019 du 4 juin 2019 consid. 4.1.3).
5.3 En l’espèce, si l’appelante entendait critiquer la composition
du tribunal, il lui incombait de formuler une demande de récusation
devant l’autorité compétente au sens de l’art. 8a CDPJ (Code de droit privé
judiciaire vaudois du 12 janvier 2010 ; BLV 211.02) en temps utile. Elle ne
saurait – à ce stade – revenir sur la composition du tribunal. Au
demeurant, la chambre pécuniaire d’un tribunal civil d’arrondissement
n’est pas une juridiction paritaire, de sorte que ses juges ne sont pas des
juges-experts, c’est-à-dire choisis pour apporter des connaissances
techniques particulièrement nécessaires à la cause, mais pour leurs
connaissances générales des affaires. Le grief est donc infondé.
6.
6.1 En définitive, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté
dans la mesure où il est recevable selon l’art. 312 al. 1 in fine CPC et le
jugement entrepris confirmé.
6.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’446 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
6.3 L’appelante versera en outre à l’intimée de pleins dépens de
deuxième instance, arrêtés à 2'000 fr. (art. 12 TDC [Tarif des dépens en
matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).

- 21 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'446 fr.
(mille quatre cent quarante-six francs), sont mis à la charge de
l’appelante M.________.
IV. L’appelante M.________ doit verser à l’intimée J.________ la
somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Mme A.P.________ (pour M.________),
- Me Anne-Rebecca Bula (pour J.________),

- 22 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de la Broye et du
Nord vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :