vd_gerichte · JL15.027887 · 2016-01-07 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL15.027887-152003
15
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 7 janvier 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Battistolo et Mme Giroud Walther, juges
Greffière : Mme Saghbini
*****
Art. 257 et 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par O.________SA, à
[…], locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 18 novembre
2015 par la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause
divisant l’appelante d’avec P.________AG, à […], bailleresse, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1110

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 18 novembre 2015, la Juge de paix du
district de l’Ouest lausannois a ordonné à O.________SA de quitter et
rendre libres pour le vendredi 11 décembre 2015 à midi, les locaux
occupés dans l'immeuble sis [...] (local commercial de 397 m2 au premier
sous-sol) (I), dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter
volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture
forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils en sont requis par
l'huissier de paix (III), arrêté à 280 fr. les frais judiciaires, compensés avec
l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la
partie locataire (V), dit qu’en conséquence O.________SA remboursera à
P.________AG son avance de frais à concurrence de 280 fr. et lui versera la
somme de 1'000 fr. à titre de défraiement de son représentant
professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que la locataire n'avait pas
payé le supplément de chauffage 2013/2014 – selon décompte qui lui
avait été adressé le 22 janvier 2015 – dans le délai de trente jours imparti
par la bailleresse par mise en demeure du 24 mars 2015, de sorte que le
congé signifié le 22 mai 2015 pour le 30 juin 2015 était valable et que l'on
était en présence d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) permettant l'application
de la procédure sommaire selon les art. 248 ss CPC. Il a relevé à cet égard
que la locataire avait dans un premier temps contesté le décompte précité
auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer, mais
qu’elle avait ensuite retiré sa requête, tout en réglant le montant
réclamé ; la créance était ainsi établie et l’avis comminatoire qui lui avait
été notifié à forme de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars
1911, RS 220) était opérant.

- 3 -
B. Par acte du 1er décembre 2015, O.________SA, représentée par
son administrateur, a interjeté appel contre cette ordonnance, en
concluant à son annulation.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Le 14 janvier 1999, la société O.________SA, en qualité de
locataire, et la société P.________AG, en qualité de bailleresse, ont conclu
un contrat de bail portant sur une surface de bureaux de 397 m2 sise au
premier sous-sol de l’immeuble sis [...]. Le bail, qui a commencé le 1er mai
1999, était renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation donnée
une année à l'avance, avec une première échéance au 30 avril 2004.
Le loyer mensuel net s’élevait à 2'315 fr., auxquels s'ajoutait
un montant de 250 fr. à titre d'acompte de chauffage. Entre 2001 et 2008,
plusieurs hausses de loyer ont été notifiées à la locataire, de sorte que le
loyer mensuel net s’élevait depuis le 1er janvier 2009 à 2'587 fr. 50,
charges par 250 fr. en sus.
2. Par courrier du 22 janvier 2015, la bailleresse a adressé à la
locataire un décompte de chauffage pour la période du 1er juillet 2013 au
30 juin 2014, faisant état d'un solde de 3'789 fr. 35 en sa faveur. Il est
notamment mentionné dans ce document que la locataire a la possibilité
de consulter le décompte détaillé auprès de la gérance.
3. N’admettant pas ce décompte, la locataire, représentée par
L.________, fondé de procuration, a saisi la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer (ci-après : la Commission de conciliation) par
requête du 25 février 2015. Elle a invoqué en substance que le décompte
du 22 janvier 2015 avait été contrôlé, qu’il était assez complexe et que

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dans la répartition des frais, il avait été tenu compte d’aérochauffeurs
alors que tels appareils n’existaient pas dans les locaux loués, qui étaient
équipés uniquement de radiateurs.
4. Par lettre recommandée du 24 mars 2015, P.________AG a
informé O.________SA qu’elle était en retard de paiement de la somme de
4'357 fr. 75, correspondant à la contre-valeur du supplément de chauffage
2013/2014 (3'789 fr. 35) et aux intérêts et frais ouverts à ce jour (568 fr.
40). Elle lui a imparti un délai de trente jours pour s'acquitter de ce
montant, dès réception du courrier, et l’a rendue attentive au fait qu'à
défaut de paiement dans ce délai, le bail à loyer serait résilié. Cet avis
comminatoire a été retiré par la locataire le 3 avril 2015.
5. Dans l’intervalle, au bénéfice d’une autorisation de procéder,
la locataire a contesté le décompte de chauffage 2013/2014 devant le
Tribunal des baux par requête du 22 avril 2015. Faisant notamment valoir
que les calculs opérés dans ce décompte seraient faux, en raison des
surfaces et modes de chauffage, O.________SA a en particulier requis la
mise en œuvre d’une expertise pour établir un nouveau décompte.
6. Le 22 mai 2015, au moyen d’une formule officielle et en
application de l’art. 257d CO, la bailleresse a résilié le bail d’O.________SA
avec effet au 30 juin 2015, faute de paiement dans le délai comminatoire.
7.
7.1 Le 1er juillet 2015, P.________AG a déposé auprès de la Juge de
paix du district de l’Ouest lausannois (ci-après : la Juge de paix) une
requête d'expulsion en cas clair, en concluant, avec suite de frais et
dépens, notamment à ce qu’ordre soit donné à O.________SA de libérer
immédiatement, ou dans l'ultime délai qui pourrait être imparti par le juge,
de tout bien et de tout occupant la surface de bureaux sise au premier
sous-sol de l’immeuble sis [...], et qu'à défaut d'exécution, la locataire
puisse y être contrainte par la voie de l'exécution forcée directe.

- 5 -
Une audience s’est tenue le 8 octobre 2015, à laquelle se sont
présentés d’une part, pour la bailleresse, P.________, agent d’affaires
breveté, et d’autre part, pour la locataire, Z.________, administrateur.
Par avis du 8 octobre 2015 également, la Juge de paix a
informé les parties de la suspension de la procédure d’expulsion jusqu’à
droit connu sur la procédure ( [...]) pendante devant le Tribunal des baux.
7.2 Par courrier du 16 octobre 2015 adressé au Tribunal des baux,
O.________SA a déclaré retirer sa demande contre P.________AG, introduite
par requête du 22 avril 2015. Le même jour, elle a en outre payé le
montant de 3'789 fr. 35.
Le 19 octobre 2015, la locataire a informé la Juge de paix
qu’elle avait retiré sa requête introductive d’instance devant le Tribunal
des baux et qu’elle avait procédé au règlement du supplément de
chauffage 2013/2014.
7.3 Par décision du 22 octobre 2015, le Président du Tribunal des
baux a constaté que la cause n’avait plus d’objet, arrêté les frais
judiciaires à 150 fr., à la charge d’O.________SA, et rayé la cause du rôle,
sans allocation de dépens.
7.4 Dans son courrier du 29 octobre 2015, P.________AG a sollicité
de la Juge de paix qu’elle rende une décision sur sa requête d’expulsion du
1er juillet 2015.
Le 12 novembre 2015, O.________SA a conclu au rejet de la
demande d’expulsion, avec suite de frais et dépens.
En d roit :
1.

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1.1 Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance d’expulsion
rendue pour défaut de paiement de loyer ou de solde de charges (art.
257d CO), soit une décision finale au sens de l’art. 308 al. 1 let. a CPC
(Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272).
Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte
sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l’ATF 138
III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour
l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin
au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en
procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que
l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la
partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse
introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit
instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces
éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée
prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 28
janvier 2015/52).
En l’espèce, le loyer mensuel net de la surface de bureaux
étant de 2'587 fr. 50, plus 250 fr. de charges, la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr., si bien que la voie de l'appel est ouverte (art. 308
al. 2 CPC).
1.2 L’appel, écrit et motivé, s’exerce en principe dans un délai de
trente jours (art. 311 al. 1 CPC). Le délai d’appel est toutefois de dix jours

- 7 -
dans toutes les décisions rendues en procédure sommaire (art. 314 al. 1
CPC).
En l’espèce, la partie bailleresse a déposé une requête en cas
clair, de sorte que la procédure sommaire s'applique (cf. 248 let. b et 257
CPC). Ainsi, formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), auprès de l’instance
d’appel soit, en l'occurrence, la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RS 173.01]), par la partie
locataire qui y a un intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références).
3.
3.1 L’appelante fait valoir qu’elle n’a pas payé le supplément de
chauffage 2013/2014 de 3'789 fr. 50 dans le délai imparti par l’avis
comminatoire adressé par l’intimée le 24 mars 2015, dès lors que par
requête du 25 février 2015, elle avait contesté ce montant auprès de la
Commission de conciliation. Elle expose que par la suite, dans le cadre de
la procédure devant le Tribunal des baux, en raison du fait que
d’importants montants auraient dû être avancés pour mettre en œuvre
l’expertise, elle avait finalement préférer retirer sa demande et payer
immédiatement les frais de chauffage en question, « sans en admettre le
bien-fondé et par pur gain de paix ». Dans ces circonstances, l’appelante
soutient qu’elle n’avait pas à s’acquitter de la somme litigieuse avant le
16 octobre 2015, correspondant à la date du retrait de sa contestation du
décompte de chauffage 2013/2014.

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3.2
3.2.1 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de 30 jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si
l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in :
Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires
n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de
l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les
règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997
précité consid. 2b ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1 ; TF
4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd.,
Lausanne 2008, note infrapaginale 117, p. 820). Ils peuvent cependant
être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du
principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas,
l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref
et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 Ia 336 consid. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait
sous l'empire de l'ancien droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du
CPC que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à
vingt jours était admissible (Guignard, in : Procédures spéciales vaudoises,
Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL [loi du 18 mai 1955 sur la

- 9 -
procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme], p. 196 et
références). Cette jurisprudence garde sa pertinence sous l'empire du CPC
(CACI 27 mars 2014/160 et références).
3.2.2 La mise en demeure portant notamment sur des frais
accessoires échus est valable (Lachat, op. cit., pp. 348 et 664 ; CACI 23
juin 2011/133). En particulier, le solde de décompte de chauffage et d’eau
chaude peut faire l’objet de la mise en demeure de l’art. 257d al. 1 CO
(CREC I 29 septembre 2009/498 consid. 3b ; CREC I 6 janvier 2005/79
consid. 1a ; CREC I 25 octobre 2004/760).
L'art. 257d al. 1 CO n'exige pas que la créance de frais
accessoires soit incontestée ou judiciairement constatée, mais
uniquement qu'elle soit exigible. Le locataire doit disposer du temps
nécessaire pour consulter les pièces justificatives originales (cf. art. 8
OBLF ; RS 221.213.11) et contrôler l'exactitude du décompte,
respectivement effectuer le paiement requis (cf. arrêt du 30 septembre
1969 consid. 4, in : ZR 68 n° 89 p. 247 ss ; TF 4C.479/1997 du 24 juin
1998 consid. 3a, in : mp 1999 p. 83, précisant que la doctrine
recommande un délai de 30 jours ; ATF 140 III 591 consid. 3.2, CdB 2015
p. 16 note Conod ; TF 4A_40/2015 du 18 février 2015 consid. 4.2.1).
L’exigibilité de la créance du bailleur en paiement de la totalité des frais
accessoires ou d’un solde débiteur est ainsi subordonnée à la condition
qu’il ait permis au locataire de consulter les pièces justificatives et fourni
un décompte détaillé (Wessner, L’obligation du locataire de payer le loyer
et les frais accessoires, 9e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996 p.
14 n. 50 ; Wessner- CPra-Bail, n. 11 ad art. 257d CO ; Higi, Zürcher
Kommentar, nn. 33 et 38 ad art. 257a et 257b CO ; Lachat, , op. cit., p.
664).
Il n'y a pas lieu de suivre l'opinion doctrinale selon laquelle le
bailleur ne pourrait pas résilier le contrat pendant la durée de la
procédure. Lorsqu'il est mis en demeure, le locataire qui estime la créance
infondée doit décider s'il veut s'exécuter ou s'il refuse de le faire, auquel
cas il prend le risque que la créance du bailleur se révèle finalement bien

- 10 -
fondée et il s'expose ainsi à une éventuelle résiliation du bail. Quant au
bailleur qui résilie le bail en sachant que le locataire conteste le décompte,
il devra tolérer que la procédure en contestation du congé soit
éventuellement prolongée en raison du conflit relatif aux frais
accessoires ; cette situation est inhérente au fait que la créance litigieuse
n'a pas été convenue à l'avance, contrairement au loyer ou à l'acompte
concernant les frais accessoires (ATF 140 III 591 consid. 3.2, CdB 2015 p.
16 note Conod ; TF 4A_40/2015 du 18 février 2015 consid. 4.2.1).
Il en résulte que l’avis comminatoire est inopérant lorsque le
bailleur n’a pas remis le décompte et/ou n’a pas permis au locataire de
consulter les pièces justificatives dans un délai convenable. En revanche,
si le locataire a contesté le montant des frais accessoires alors qu’il avait
eu la possibilité de consulter au préalable les pièces justificatives et avait
reçu un décompte, la commination est valable si le bien-fondé de la
créance est établi, fût-ce ultérieurement, ce que le juge de l’expulsion doit
examiner avec un plein pouvoir d’examen. Dans cette dernière hypothèse,
il y a lieu d’instruire et de statuer sur le montant litigieux avant de rendre
une décision sur la requête d’expulsion (CREC I 21 octobre 2010/551
consid. 2 ; CREC I 24 août 2007/416).
3.3 En l'espèce, l’appelante a saisi la Commission de conciliation
pour contester le décompte de chauffage 2013/2014 – qu’elle avait
contrôlé – avant la notification par l’intimée de l’avis de commination, puis
de la résiliation du bail pour le 30 juin 2015. Il s’avère toutefois que le
Tribunal des baux n’a pas statué sur cette question puisqu’il a finalement
été renoncé à la contestation du décompte litigieux, la locataire ayant
retiré le 16 octobre 2015 sa requête et payé le supplément chauffage
2013/2014 de 3'789 fr. 50. Dans la mesure où son retrait vaut
juridiquement acquiescement et où elle a réglé le montant précité à une
date dépassant largement l’échéance du délai comminatoire adressé le 24
mars 2015, alors que la Juge de paix était saisie de la requête d’expulsion,
c’est à juste titre que l’autorité de première instance a tenu la créance du
bailleur pour établie. Il faut en effet considérer qu’on se trouve dans la
situation du locataire qui, en refusant d’exécuter la créance qu’il estime

- 11 -
infondée, a pris le risque que la créance soit finalement bien fondée
(cf. consid. 3.1.2 supra).
Compte tenu de ce qui précède, force est de constater que
l’avis comminatoire du 24 mars 2015 était opérant et que, faute de
paiement par l’appelante du supplément de chauffage réclamé dans le
délai imparti par cet avis, l'intimée était autorisée, en application de l'art.
257d CO, à résilier le bail en cause moyennant un délai de trente jours, ce
qu'elle a valablement fait par formule officielle du 22 mai 2015 pour le 30
juin 2015. Conformément à la jurisprudence bien établie en la matière,
cette seule circonstance était à même de justifier la résiliation du bail ;
peu importe que la somme ait été finalement versée.
4. En définitive, l'appel, manifestement infondé, doit être rejeté
selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance du
18 novembre 2015 confirmée.
Le délai fixé pour la restitution des locaux étant échu, il
convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu’il impartisse à
l’appelante un nouveau délai pour libérer les locaux.
Les frais judicaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du
28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de
l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance,
dès lors que l'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.

- 12 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois pour qu’il fixe à O.________SA, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle
occupe dans l’immeuble sis à [...].
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
O.________SA.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 11 janvier 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 13 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- O.________SA,
- M. P.________, agent d’affaires breveté (pour P.________AG).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La greffière :