vd_gerichte · FA23.054844 · 2024-12-05 · fr
Plainte 17 LP
Plainte 17 LP


TRIBUNAL CANTONAL
FA23.054844-240662
33
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 5 décembre 2024
______________________
Composition : M. HACK, président
Mmes Byrde et Giroud Walther, juges
Greffier : Mme Debétaz Ponnaz
*****
Art. 18 al. 1, 20a al. 2 ch. 5, 134 al. 1 et 156 al. 1 LP, 45 al. 1 et
108 al. 1 ORFI, 797 CC
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par S.________, à [...],
contre la décision rendue le 7 mai 2024 par le Président du Tribunal
d’arrondissement de l’Est vaudois, autorité inférieure de surveillance en
matière de poursuites pour dettes et faillites, rejetant les plaintes
déposées le 15 décembre 2023 par le recourant contre l’OFFICE DES
POURSUITES DU DISTRICIT DE LAVAUX-ORON, à Cully.
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
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En fait :
1. S.________ fait l’objet d’une poursuite en réalisation de gage
immobilier n° 930’224 intentée par L.________. L’objet du gage est
l’immeuble RF 1[...]7 sis à la route de [...], à [...], dont K.________AG (sise à
Crans-Montana, au domicile précédent du poursuivi, qui en est
l’administrateur unique) est propriétaire.
Le 10 décembre 2020, la créancière a requis la vente du gage.
Le 5 décembre 2023, l’Office des poursuites du district de
Lavaux-Oron (ci-après : l’Office) a déposé l’état des charges et les
conditions de vente de l’immeuble concerné ; la vente aux enchères
forcée était fixée au mardi 27 février 2024, à 10 heures 30, à Cully.
2. S.________ fait l’objet d’une poursuite en réalisation de gage
immobilier n° 10'153’069 intentée par l’Etat de Vaud, représenté par
l’Office d’impôt des districts de La Riviera – Pays-d’Enhaut, Lavaux-Oron et
Aigle. L’objet du gage est l’immeuble RF 2[...]1 sis à la route de [...], à [...],
dont le poursuivi est propriétaire. Le 23 juin 2022, le créancier a requis la
vente du gage.
Parallèlement, la banque E.________AG, en qualité de
créancière hypothécaire de premier rang, a également introduit contre
S.________ une poursuite en réalisation de gage immobilier n° 10'148’411.
Le 11 octobre 2022, elle a requis la vente du gage.
Les procès-verbaux d’estimation du gage nos 10'148'411 et
10'153'069 portant sur l’immeuble RF 2[...]1 de la Commune de [...] ont
été communiqués aux parties le 10 février 2023. Ces procès-verbaux
retenaient que l’immeuble en cause avait une valeur vénale de 3'200'000

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fr. en se fondant sur un rapport d’expertise immobilière déposé le 31 mars
2022 par CGS Global Immobilier SA. A la suite d’une demande de nouvelle
estimation du gage, une seconde expertise a été mise en œuvre et, le 7
juillet 2023, l’expert Anton Alimi d’Okyo Sàrl a déposé son rapport. Par
prononcé du 21 juillet 2023, l’autorité inférieure de surveillance a fixé la
valeur vénale de la parcelle en cause à 5'200'000 fr. en se fondant sur le
second rapport d’expertise. Par arrêt du 20 octobre 2023, la Cour des
poursuites et faillites a rejeté le recours formé par S.________ contre ce
prononcé (cf. CPF 20 octobre 2023/30).
Le 5 décembre 2023, l’Office a déposé l’état des charges et les
conditions de vente de l’immeuble concerné ; la vente aux enchères
forcée était fixée au mardi 27 février 2024, à 9 heures, à Cully.
3. Par deux plaintes adressées le 15 décembre 2023 à l’autorité
inférieure de surveillance, S.________ a contesté les conditions de vente
déposées le 5 décembre 2023 par l’Office dans le cadre de la réalisation
des immeubles RF 1[...]7 et 2[...]1 de [...] ([...]).
3.1 Dans sa plainte dirigée contre les conditions de vente de
l’immeuble RF 1[...]7, il a pris les conclusions suivantes :
« I. Que la plainte est recevable et admise.
II. Qu’en conséquence, les dispositions spécifiques des conditions de vente de l’immeuble
RF 1[...]7 de la commune de [...], maison d’habitation au lieu-dit « [...]» sis à la route de
[...] (sic) [...], [...], sont complétées en ce sens qu’il est précisé que l’immeuble est
constitué de caves configurées pour l’exploitation d’une brasserie.
III. Qu’en conséquence, les conditions de vente de l’immeuble RF 1[...]7 de la commune
de [...], maison d’habitation au lieu-dit « [...] » sis à la route de [...] (sic) [...], [...], sont
complétées en ce sens que les enchères forcées se dérouleront selon les modalités
suivantes :
- Dans un premier temps, l’immeuble RF 1[...]7 […] sera vendu au plus offrant ;
- Dans un second temps, l’immeuble RF 1[...]7 […] sera vendu conjointement avec
l’immeuble voisin, à savoir l’immeuble RF 2[...]1 […] au plus offrant ;
- Celui qui aura fait l’offre la plus élevée lors de la première vente restera liée (sic)
jusqu’à la fin de la seconde vente et les biens seront attribués au plus offrant en
comparaison des prix obtenus par la vente individuelle de chacun des deux objets
versus la vente en bloc de ces deux objets. »

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Le plaignant soutenait que les conditions de vente étaient
incomplètes en ce sens qu’elles ne mentionnaient pas que les caves de
l’immeuble concerné permettaient l’exploitation d’une brasserie
artisanale ; de plus, elles ne précisaient pas si les cuves qui s’y trouvaient
ainsi que diverses machines (pasteurisatrice, ligne d’embouteillage, etc.)
étaient incorporées à l’immeuble ou pas. Il soutenait en outre qu’il était
impératif, afin d’obtenir le prix de vente le plus élevé possible, de
procéder à une double vente des parcelles RF 2[...]1 et 1[...]7 « dans
l’esprit de la procédure de double mise à prix » ; selon lui, il était « fort à
parier » que les amateurs seraient enclins à offrir une somme supérieure
s’ils obtenaient l’assurance d’acquérir les deux objets.
3.2 Dans sa plainte dirigée contre les conditions de vente de
l’immeuble RF 2[...]1, S.________ a pris les conclusions suivantes :
« I. Que la plainte est recevable et admise.
II. Qu’en conséquence, le chiffre I des conditions de vente de l’immeuble RF 2[...]1 de la
commune de [...], maison d’habitation au lieu-dit « [...] » sis à la route de [...] (sic) [...],
[...] est modifié en ce sens que le prix minimum d’adjudication est fixé à CHF
4'200'000.00.
III. Qu’en conséquence, le chiffre II des conditions de vente de l’immeuble RF 2[...]1 […]
est modifié en ce sens que chaque offre d’enchère devra dépasser la précédente d’au
moins CHF 50'000.00.
IV. Qu’en conséquence, les dispositions spécifiques des conditions de vente de
l’immeuble RF 2[...]1 […], en particulier l’art 23 lettre J sont modifiées en ce sens qu’il est
constaté que la concession de port No [...] relative à un port privé de plaisance sur le
domaine public cantonal et jouxtant la parcelle mise en vente est acquise à l’adjudicateur
(sic).
V. Qu’en conséquence, les conditions de vente immobilière aux enchères de l’immeuble
RF 2[...]1 […] sont complétées en ce sens que les enchères forcées se dérouleront selon
les modalités suivantes :
- Dans un premier temps, l’immeuble RF 2[...]1 […] sera vendu au plus offrant ;
- Dans un second temps, l’immeuble RF 2[...]1 […] sera vendu conjointement avec
l’immeuble voisin, à savoir l’immeuble RF 1[...]7 [… au plus offrant ;
- Celui qui aura fait l’offre la plus élevée lors de la première vente restera lié jusqu’à
la fin de la seconde vente et les biens seront attribués au plus offrant en
comparaison des prix obtenus par la vente individuelle de chacun des deux objets
versus la vente en bloc de ces deux objets. »

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Le plaignant soutenait que le montant du prix minimal
d’adjudication de 1’7000'000 fr. était fixé trop bas au regard de la somme
totale des droits de gages conventionnels, qui se montait à 2'804'247 fr.
50 ; il en déduisait que le prix minimal d’adjudication au sens de l’art. 126
LP (loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1) devait
être de 3'000'000 francs ; il mentionnait, à titre de comparaison, le prix de
vente minimal de la parcelle RF 1[...]7 fixé à 1'104'016 fr. 55, en
prétendant que ce montant était « quasiment identique à l’estimation de
l’Office selon le rapport d’expert qui avait été fixé (sic) à CHF
1'750'000.00 » ; il considérait que le montant du prix minimal
d’adjudication faisait courir le risque d’une réalisation à vil prix ; il en
concluait qu’il fallait le fixer à tout le moins à une moyenne entre les
estimations des valeurs vénales fournies par les deux experts (3'200'000
fr. et 5'200'000 fr.), soit à 4'200'000 francs. Il soutenait au surplus que le
montant de l’enchère minimale de 10'000 fr. retenu par l’Office était trop
bas et ne permettait pas une vente de l’immeuble au meilleur prix avec
pour objectif minimal d’atteindre le prix de l’estimation ; un montant de
50'000 fr. serait plus approprié. Par ailleurs, selon lui, le ch. 23 let. j des
conditions de vente mentionnait de manière erronée qu’une procédure de
maintien (renouvellement) de la concession de port était en cours alors
que lui-même aurait obtenu le maintien de cette concession pour une
durée de quinze ans supplémentaires ; il précisait toutefois qu’un recours
était pendant auprès du Tribunal fédéral. Enfin, il soutenait qu’il était
impératif de procéder à une double vente des parcelles RF 2[...]1 et 1[...]7
« dans l’esprit de la procédure de double mise à prix » ; selon lui, il était
« fort à parier » que les amateurs seraient enclins à offrir une somme
supérieure s’ils obtenaient l’assurance d’acquérir les deux objets.
4. L’Office s’est déterminé le 21 décembre 2023 sur les requêtes
d’effet suspensif contenues dans les deux plaintes, en concluant à leur
rejet.
La créancière L.________ s’est déterminée le 21 décembre 2023
sur les deux plaintes, concluant à leur rejet.

- 6 -
Par décision du 22 décembre 2023, l’autorité inférieure de
surveillance a refusé d’octroyer les effets suspensifs requis.
Dans sa détermination du 22 décembre 2023, l’Administration
cantonale des impôts, pour l’Etat de Vaud, créancier du plaignant,
propriétaire de la parcelle RF 2[...]1, et de K.________AG, propriétaire de la
parcelle RF 1[...]7, a conclu au rejet des requêtes d’effet suspensif et au
rejet des plaintes.
Dans sa détermination du 5 janvier 2024, l’Office a conclu au
rejet des deux plaintes. Il relevait en conclusion de son acte que le
plaignant avait obtenu de nombreux « sursis » et cherchait à repousser
une nouvelle fois les ventes par tous les moyens possibles, que les griefs
soulevés relevaient de l’appréciation mais que le plaignant ne démontrait
pas que l’appréciation opérée par l’Office était incorrecte ou arbitraire, ce
dont il était conscient, et que de tels comportements pouvaient être
sanctionnés par une amende de 1'500 fr. au plus ainsi que par le paiement
des émoluments et débours.
Le 18 janvier 2024, la banque E.________AG s’est est remise à
justice sur la plainte relative à la parcelle RF 2[...]1, sous réserve de la
conclusion tendant à la modification du prix minimum d’adjudication fixé
dans les conditions de vente dont elle demandait le rejet.
Une visite des parcelles s’est déroulée le 26 janvier 2024. Le
29 janvier 2024, S.________ a écrit à l’Office pour se plaindre du
déroulement de la visite et a requis « sans délai la suspension des
procédés de vente ».
Une audience sur les deux plaintes du 15 décembre 2023 s’est
tenue le 30 janvier 2024, en présence du plaignant et de son conseil, de la
créancière L.________ et de son conseil, des représentants de
l’Administration cantonale des impôts et du Préposé substitut de l’Office.

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Par décision du 31 janvier 2024, l’Office, considérant que la LP
ne prévoyait pas d’autre sursis à la réalisation que celui régi par l’art. 123
LP, a rejeté la requête du plaignant du 29 janvier précédent tendant à la
suspension des enchères et a confirmé que celles-ci étaient maintenus
pour le 27 février 2024. Le 5 février 2024, le plaignant a déposé une
nouvelle plainte LP contre cette décision de l’Office. Le 8 février 2024,
l’autorité inférieure de surveillance a rejeté la requête d’effet suspensif
contenue dans cette plainte. Par acte du 9 février 2024, le plaignant a
recouru contre cette décision auprès de la Cour des poursuites et faillite
qui, par arrêt du 21 février 2024, a déclaré ce recours irrecevable (CPF 21
février 2024/7).
Le 27 février 2024, il a été procédé aux ventes forcées et les
deux immeubles ont été adjugés à [...] Immobilier SA, au prix
respectivement de 3'700'000 fr. (RF 2[...]1) et de 1'104'016 fr. 55 (RF
1[...]7), un délai au 27 mai 2024 étant imparti à cette société pour verser
le solde des prix de vente. Le plaignant, respectivement K.________AG, ont
contesté les adjudications par le dépôt de plaintes LP, qui ont toutes deux
été rejetées par décisions de l’autorité inférieure de surveillance du 1er
juillet 2024. Des recours ont été déposés contre ces rejets, qui n’ont pas
encore été tranchés (réf. FA24.010936-240961 et FA24.010699-240960)
5. Par prononcé rendu sous forme de dispositif le 2 février 2024
et de décision motivée le 7 mai 2024, le Président du Tribunal
d’arrondissement de l’Est vaudois, autorité inférieure de surveillance, (ci-
après : le premier juge) a rejeté les deux plaintes déposées le 15
décembre 2023 et statué sans frais. Il a rejeté le grief commun aux deux
plaintes relatif à la vente en bloc, au motif que les immeubles réalisés
n’étaient pas engagés collectivement, que le plaignant ne démontrait pas
qu’ils constitueraient une unité économique impliquant une forte
diminution de valeur en cas de vente séparée et qu’il n’existait par ailleurs
aucune raison objective de vendre ces immeubles en bloc ; comme relevé
par l’Administration cantonale des impôts dans ses observations, des
ventes séparées seraient susceptibles d’intéresser plus d’amateurs
différents et ainsi de faire croître de manière plus favorable les montants

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dans chacune des enchères. Il a rejeté le grief concernant le prix minimal
d’adjudication de la parcelle RF 2[...]1 en relevant que l'adjudication était
subordonnée à l'observation du principe de l'offre suffisante, d'après
lequel l'immeuble ne pouvait être adjugé que si l'offre la plus élevée était
supérieure à la somme des créances garanties par gage inscrites à l'état
des charges et préférables à celles du poursuivant, à savoir le créancier
gagiste à la requête duquel la vente a été ordonnée (art. 53 al. 1 et 105 al.
1 ORFI [ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des
immeubles ; RS 281.42]) et que, sous cette condition, l'adjudication devait
avoir lieu même si l'offre décisive était inférieure - fût-ce notablement - à
la valeur d'estimation du gage, la loi actuelle n'exigeant plus que l'offre
atteigne par surcroît le « prix d'estimation » et le préposé n'étant pas
habilité à refuser l'adjudication parce que la somme des créances
préférables n'avait pas été dépassée d'un montant déterminé ou parce
qu'il estimait que le prix proposé n’était pas assez élevé ; le prix
d’adjudication minimum devait ainsi être distingué de l'estimation, qui
détermine la valeur vénale présumée de l'immeuble à réaliser (art. 9 al. 1
ORFI), à savoir le produit prévisible de la vente, mais sans devoir être « la
plus élevée possible » ; par ailleurs, comme l’a relevé la banque
E.________AG dans ses observations, la fixation d’un prix minimum
d’adjudication largement supérieur à la créance du créancier-gagiste
poursuivant viderait les droits de ce dernier de leur substance dans la
mesure où il en résulterait un risque important que, faute d’offres
suffisantes à un tel prix, l’immeuble ne soit finalement pas adjugé et qu’un
certificat d’insuffisance de gage soit délivré au créancier-gagiste ; le
premier juge a en outre relevé que l’office des poursuites jouissait d’une
marge d’appréciation dans la fixation des conditions des enchères, dont
seuls l’abus ou l’excès étaient sanctionnés, et qu’en l’espèce, le plaignant
n’établissait pas un abus ou un excès d’appréciation dans la fixation du
prix minimum d’adjudication. Il a également rejeté le grief relatif au
montant de l’enchère minimale de 10'000 fr. de la parcelle RF 2[...]1 en
considérant qu’il n’y avait aucun excès ou abus de l’Office dans sa marge
d’appréciation, et que, comme souligné par ce dernier dans ses
déterminations, un montant de 50'000 fr. paraissait trop élevé et
risquerait de limiter le nombre d’offres qui pourraient être faites lors des

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enchères. Il a également rejeté le dernier grief relatif à la parcelle RF
2[...]1, concernant la concession du port, en relevant que le plaignant
invoquait lui-même que la situation n’était pas définitive puisqu’un recours
au Tribunal fédéral aurait été déposé, d’une part, et qu’en tout état de
cause, c’était le propriétaire et non l’immeuble réalisé qui bénéficierait
d’une telle concession, d’autre part. Enfin, le premier juge a rejeté le grief
relatif aux conditions de vente de l’immeuble RF 1[...]7 et à la possibilité
d’y exploiter une brasserie, au motif que les conditions de vente
contestées ne mentionnaient aucun accessoire.
6. Par acte déposé le 21 mai 2024, la plaignant a recouru contre
le prononcé précité, qui lui avait été notifié le 8 mai précédent, par
l’intermédiaire de son conseil. Il a requis à titre préalable l’octroi de l’effet
suspensif. Au fond, il a conclu, avec suite de frais judiciaires et dépens, à
l’annulation du prononcé (III), « ce faisant », à l’annulation des
adjudications des immeubles en cause (IV) et à la modification des
conditions de vente immobilières aux enchères de l’immeuble RF 2[...]1 en
ce sens, d’une part, que les enchères forcées se dérouleront selon les
modalités requises dans la conclusion V de la plainte déposée concernant
cet immeuble (V) et, d’autre part, qu’il est constaté que la concession de
port No 143/637 relative à un port privé de plaisance sur le domaine public
cantonal et jouxtant la parcelle mise en vente est acquise à l’adjudicataire
(VI). Le recourant a produit un lot de pièces sous bordereau et requis la
production d’une pièce 50 (procès-verbal d’audition du témoin [...] lors de
l’audience du 24 avril 2024 dans la cause en plainte contre les
adjudications des immeubles [réf. FA24.010936]).
Par décision du 24 mai 2024, prenant date le 27 mai 2024, le
Président de la cour de céans a rejeté la requête d’effet suspensif.
Par lettre du 8 juillet 2024, L.________ a conclu au rejet du
recours.
Par acte du 8 juillet 2024, l’Administration cantonale des
impôts, pour l’Etat de Vaud, a conclu à l’irrecevabilité des conclusions IV à

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VI du recours, au rejet de celui-ci pour le surplus et à la condamnation du
recourant au paiement d’une amende et/ou des émoluments et débours
en application de l’art. 20a al. 2 ch. 5 LP, au motif qu’en moins de cinq
ans, il avait introduit vingt-sept procédures, dont vingt-trois procédures de
plainte sans compter les recours, dans le but de ralentir la procédure de
perception et tenter d’atteindre la prescription absolue du droit de
percevoir l’impôt. La représentante du créancier a produit un onglet de
pièces sous bordereau.
Par lettre du 9 juillet 2024, la banque E.________AG a conclu au
rejet du recours et à la confirmation du prononcé.
Par acte du 12 juillet 2024, l’Office a conclu au rejet du recours
et à la confirmation du prononcé attaqué. Il s’est déterminé en se référant
à son écriture du 5 janvier 2024 et a complété celle-ci sur plusieurs points
en relation avec les faits nouveaux allégués par le recourant. Il a produit
un onglet de pièces.
En d roit :
I. a) aa) Formé contre une décision de l’autorité inférieure de
surveillance dans le délai de dix jours suivant sa notification (art. 18 al. 1
LP et art. 28 al. 1 LVLP cum 73 al. 3 LVLP [loi d’application dans le Canton
de Vaud de la LP ; BLV 280.05]), le recours a été déposé en temps utile. Il
comporte des conclusions et l’énoncé des moyens invoqués, de sorte qu’il
est conforme aux exigences de l’art. 18 LP et de la jurisprudence y relative
en matière de motivation, sous réserve de ce qui sera précisé plus bas au
considérant III c) (TF 5A_118/2018 du 7 février 2018 consid. 4.1 et les
références citées).
bb) Comme le relève à juste titre l’Etat de Vaud, l’objet de la
plainte est limité aux conclusions prises devant l’autorité inférieure de

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surveillance. Or, en l’espèce, le plaignant a ajouté à celles-ci une
conclusion IV tendant à l’annulation des adjudications des parcelles en
cause. Cette conclusion, exorbitante au litige, est irrecevable. Le recourant
ainsi que K.________AG ont déposé des plaintes au sens de l’art. 17 LP
contre ces adjudications, qui font l’objet de procédures séparées.
cc) Le recourant requiert la production du procès-verbal
d’audition du 24 avril 2024 du témoin [...] par l’autorité inférieure de
surveillance, dans la procédure relative aux plaintes qui ont été déposées
contre les adjudications (FA24.010936). Le recourant – pour autant qu’on
le comprenne – entend alléguer que ce témoin était intéressé par un achat
en bloc des deux parcelles RF 2[...]1 et 1[...]7, mais qu’il a été découragé
par le fait que, lors de la visite qui a eu lieu le 26 janvier 2024, la
propriétaire de la parcelle voisine RF 2[...]0, [...], aurait perturbé le bon
déroulement de la visite en sollicitant la lecture de divers courriers. Or, la
question du déroulement de la visite du 26 janvier 2024 ne fait pas l’objet
des plaintes présentement litigieuses, qui datent du 15 décembre 2023 ;
en outre, le recourant n’expose pas en quoi cette question pourrait avoir
une quelconque incidence sur la seule conclusion à laquelle elle paraît
pouvoir se rattacher, à savoir la modification des conditions de vente
immobilière aux enchères de l’immeuble RF no 2[...]1 en ce sens que les
enchères forcées se dérouleront selon les modalités requises dans la
conclusion V de la plainte qu’il a déposée en relation avec cet immeuble
(enchères séparées et en bloc) ; au demeurant, cette conclusion est
irrecevable (cf. infra consid. II c) aa)). Au vu de ce qui précède, cette
réquisition sera rejetée, dans la mesure où elle est recevable.
b) Les déterminations de l’Office et des créanciers sont
également recevables ainsi que les pièces nouvelles produites par eux et
par le recourant (art. 28 al. 4 et 31 LVLP).
II. a) aa) Le recourant soutient que l’autorité précédente a établi
les faits de manière inexacte quand elle a retenu que les deux immeubles
en cause ne constituaient pas une unité économique. Il fait valoir qu’au

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contraire, il est à la fois le propriétaire de la parcelle RF 2[...]1 et celui de
la société K.________AG, laquelle est propriétaire de la parcelle RF 1[...]7.
En outre, les deux parcelles seraient reliées par un chemin souterrain « qui
permet de naviguer entre les deux parcelles ». Enfin, la société à laquelle
les deux parcelles ont été adjugées a demandé elle-même qu’en cas
d’annulation de la vente de la parcelle RF 2[...]1, celle de la parcelle RF
1[...]7 soit également annulée. Il en déduit qu’il y aurait bien entre les
deux parcelles une unité économique. En cas de doute sur ce point, il
requiert une inspection locale. Dès lors que les deux parcelles forment une
unité économique, il invoque sur le fond une violation de l’art. 108 ORFI. Il
fait valoir que le témoin [...] était prêt à offrir la somme de 6'100'000 fr.
pour les deux immeubles, mais qu’il n’est pas venu aux séances
d’enchères en raison de l’intervention de la propriétaire voisine [...] lors de
la visite des immeubles le 26 janvier 2024.
bb) L’Etat de Vaud conteste que l’état de fait ait été établi de
manière inexacte et, en particulier, que les deux parcelles appartiennent
au recourant comme celui-ci tente de le faire croire. Il relève que le
recourant, assisté d’un avocat, ne peut pas ignorer que la parcelle RF
1[...]7 appartient à une personne morale, et non à lui-même ; peu importe,
dès lors, qu’il soit actionnaire de ladite personne morale, ce qu’il ne
prouve d’ailleurs pas ; c’est le recourant qui a vendu en 2018 la parcelle
RF 1[...]7 à la société K.________AG, suite à une division parcellaire de la
parcelle RF 2[...]1 en 2006, comme le prouvent les extraits du Registre
foncier produits le 22 décembre 2023 par l’Etat de Vaud ; c’est donc par la
volonté du recourant lui-même que les parcelles ont des propriétaires
différents. L’Etat de Vaud soutient que la question de la bonne foi du
recourant se pose puisqu’il critique une situation de fait qu’il a lui-même
créée. En outre, il déclare ne pas comprendre pour quels motifs le
recourant n’a pas fait mention des éléments factuels dont il se prévaut
lors des deux expertises qui ont été réalisées avant la vente. Dans la
mesure où, sur le fond, le recourant prétend qu’il existe une unité
économique entre les deux parcelles et que les arguments qu’il invoque à
cet égard sont mal fondés, l’Etat de Vaud en déduit qu’il échoue à établir
que l’art. 108 ORFI est violé.

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cc) Quant à l’Office, à l’instar de l’Etat de Vaud, il rappelle que
les immeubles réalisés ne sont pas engagés collectivement et qu’en règle
générale, dans ce cas, les immeubles doivent être vendus séparément en
vertu du principe de la spécialité des droits réels au sens de l’art. 797 CC
(Code civil ; RS 210). Ce n’est qu’exceptionnellement que des immeubles
gagés séparément peuvent être réalisés en bloc ou par lots, mais
uniquement s’ils forment une unité économique ne pouvant être dissoute
sans une forte diminution de valeur. Or, selon l’Office, ces conditions
exceptionnelles ne sont pas remplies en l’espèce. Il rappelle à cet égard
que les deux parcelles ont des propriétaires différents et que c’est le
recourant lui-même qui a morcelé la parcelle de base RF 2[...]1 dont il
était propriétaire pour créer la parcelle RF 1[...]7 et qui a ensuite vendu
celle-ci à la société K.________AG en 2018. L’Office déduit des agissements
du recourant et du fait que chaque parcelle est grevée individuellement la
volonté de créer deux entités économiques distinctes. Quant à la demande
de la société à laquelle les deux parcelles ont été adjugées, elle a été faite
dans le cadre de la plainte que le recourant a déposée contre les
adjudications et tend à ce que soit annulée l’adjudication de la parcelle RF
1[...]7 en cas d’annulation de l’adjudication de la parcelle RF 2[...]1 ;
l’Office relève que l’adjudicatrice n’a pas requis l’inverse et que sa
demande ne traduit tout au plus que sa volonté d’être propriétaire des
deux parcelles. Il en déduit qu’il n’existe aucune condition objective pour
vendre ces immeubles en bloc.
b) aa) La vente forcée d'immeubles peut avoir lieu après une
poursuite par voie de saisie, après une poursuite en réalisation de gage,
ensuite d'une faillite, ou dans le cadre d'un concordat.
Dans le premier cas, les immeubles sont saisis lorsque les
meubles ne suffisent pas à couvrir le montant de la créance (art. 95 al. 2
LP). La réalisation a lieu dans les délais prévus aux art. 116 al. 1 et 133 al.
1 LP. L'office des poursuites arrête les conditions des enchères d'après
l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse (art. 134 LP). Il
dispose d'une certaine marge d'appréciation, mais celle-ci a uniquement

- 14 -
pour but la recherche de la solution économiquement la plus avantageuse,
permettant de retirer de la vente un prix le plus élevé possible, dans
l'intérêt des créanciers et débiteurs (ATF 128 II 206 consid. 5.2.2 ; ATF 126
III 33 consid. 2). Les conditions de vente peuvent être attaquées par la
voie de la plainte et du recours aux autorités de surveillance, notamment
au motif qu'elles ne permettraient pas d'escompter le résultat le plus
avantageux (Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 15 ad art.
134 LP). Fondée sur l'art. 15 LP, l’ORFI règle notamment les actes
préparatoires (art. 25 à 32), les conditions de vente (art. 45 à 52), les
enchères et l'adjudication (art. 53 à 72). Les conditions de vente doivent
notamment préciser, lorsque la vente porte sur plusieurs immeubles, si
ceux-ci sont mis en vente en bloc, par lots ou par parcelles (art. 45 al. 1
let. b ORFI).
Dans la poursuite en réalisation de gage, la réalisation, dans le
délai prévu à l'art. 145 LP, est soumise aux mêmes principes (art. 156 al. 1
LP). Les dispositions des art. 106a à 108 ORFI portent sur la réalisation des
immeubles en copropriété et sur les droits de gages portant sur plusieurs
immeubles (cf. infra consid. II b) bb)).
Dans le cas d'une faillite, l'immeuble tombe dans la masse et
est réalisé par l'administration aux enchères publiques ou de gré à gré si
les créanciers le jugent préférable (art. 256 al. 1 LP). Les art. 134 à 137 LP
sont notamment applicables par analogie aux enchères (art. 259 LP).
bb) aaa) Comme on l’a vu au considérant précédent,
conformément à l'art. 134 al. 1 LP, applicable aux poursuites en réalisation
de gage par renvoi de l'art. 156 al. 1 LP, l'office des poursuites arrête les
conditions des enchères immobilières d'après l'usage des lieux et de la
manière la plus avantageuse. Les conditions de vente, y compris l'état des
charges, constituent le fondement de toute vente aux enchères
d'immeubles ; elles en déterminent les formalités, notamment les
modalités de l'adjudication (ATF 128 III 339 consid. 4a ; TF 5A_464/2023
du 31 août 2023 consid. 3.1.2). Leur contenu est défini par les art. 135 LP
et 45 ss ORFI. Aux termes de l’art. 45 al. 1 ORFI, outre l’indication du

- 15 -
débiteur, du créancier à la requête duquel la réalisation est opérée, du lieu
et de la date de la vente et outre la désignation de l’immeuble et de ses
accessoires, les conditions de vente doivent renfermer au moins les
dispositions suivantes : a) elles doivent spécifier que l’immeuble est vendu
avec toutes les charges le grevant d’après l’état des charges (servitudes,
charges foncières, droits de gage immobilier et droits personnels annotés)
et que les obligations personnelles du débiteur seront déléguées à
l’acquéreur en ce qui concerne les dettes non exigibles, pour autant
qu’elles subsistent d’après le prix d’adjudication (art. 135 LP) ; b) en cas
de réalisation de plusieurs immeubles, les conditions de vente doivent
indiquer s’ils seront mis en vente en bloc, par lots ou par parcelles et,
éventuellement, la composition des lots et l’ordre des enchères.
bbb) Selon l’art. 108 al. 1 ORFI, les immeubles donnés en
gage séparément ne peuvent être vendus en bloc ou par lots que lorsqu’ils
constituent une unité économique qui ne peut être démembrée sans forte
diminution de valeur. Selon l’art. 108 al. 1bis ORFI, la mise à prix en bloc
ou par lots devra toujours être précédée de mises à prix séparées pour
chaque immeuble ; les derniers enchérisseurs des divers immeubles mis à
prix séparément resteront liés par leur offre jusqu’à ce que la mise à prix
en bloc ou par lots ait eu lieu ; selon que les mises à prix séparées ou la
vente en bloc ou par lots auront donné le prix global le plus élevé,
l’adjudication sera prononcée en faveur des plus offrants lors des mises à
prix séparées ou du plus offrant lors de la vente en bloc ou des plus
offrants lors de la vente par lots. Cette façon de procéder sera, si possible,
prévue dans les conditions de vente et dans tous les cas il en sera donné
connaissance aux personnes présentes au début des enchères (art. 108 al.
2 ORFI). Les conditions de vente mentionneront en outre que, lors de la
mise à prix en bloc, la part au produit de la réalisation revenant à chaque
immeuble individuellement devra atteindre au moins le montant de l’offre
la plus élevée qui a été faite pour l’immeuble concerné lors de la mise à
prix séparée (art. 108 al. 3 ORFI).
Lorsque plusieurs immeubles ont été donnés en gage
séparément, le créancier doit, s’il veut faire valoir ses créances garanties

- 16 -
par gage par la voie de la réalisation forcée, introduire une poursuite
séparée pour chacun des immeubles constitués en gage. Des immeubles
donnés en gage séparément doivent en règle générale également être
réalisés séparément ; ceci correspond au principe de la spécialité du gage
des droits réels au sens de l’art. 797 CC (Kren Kostkiewicz, Verordnung
des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG)
– Kurzkommentar, 2e éd. 2024, n. 1 et 2 ad art. 108 VZG, pp. 609-610 ;
Schmid-Tschirren, Basler Kommentar, ZGB II, n. 1 ad art. 797 ZGB ;
Amonn, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 1989, pp. 653-
683, spéc. 668 s. [ATF 115 III 55]). Ce n’est qu’à titre exceptionnel que des
immeubles donnés en gage séparément peuvent être réalisés en bloc ou
par lots, parce qu’ils forment une unité économique et qu’une séparation
ne pourrait se faire sans qu’il en résulte une forte diminution de valeur
(Kren Kostkiewicz, op. et loc. cit.). Il s’agit d’une règle qui vaut dans
l’intérêt des créanciers et du débiteur (ibidem). La notion d’unité
économique était notamment utilisée en matière de droit des successions
dans le domaine agricole avant l’entrée en vigueur de la version actuelle
de l’art. 108 al. 1 ORFI ; était alors considérée comme unité économique
toute entreprise agricole qui pouvait être exploitée de manière rentable
depuis un centre commun par les mêmes forces de travail et sans effort
démesuré (ATF 107 II 319 consid. 4). La caractéristique de l’exploitation
commune ne doit pas nécessairement être remplie pour pouvoir admettre
une unité économique en présence de plusieurs immeubles ; une telle
unité existe déjà lorsque l’unité spatiale ou fonctionnelle des immeubles
engendre une valeur ajoutée qui se répercutera finalement aussi sur le
produit de la vente (ibidem).
cc) Les conditions de vente peuvent être attaquées, par la
voie de la plainte, soit parce qu'elles n'ont pas été arrêtées d'après l'usage
des lieux et ne permettraient pas d'escompter le résultat le plus
avantageux, soit parce qu'elles violeraient une disposition explicite ou
l'esprit de la loi (cf. art. 134 LP ; TF 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid.
3.1.2 ; 5A_853/2014 du 23 mars 2015 consid. 6.1.1). Seule la contestation
des conditions d’enchères permet d’examiner la décision qui a été prise
par l’office des poursuites de procéder à une mise à prix en bloc ou par

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lots (TF 7B.109/2003 consid. 1.2). Une plainte contre l’adjudication ne
permet toutefois plus de faire valoir que la mise en vente aurait dû
intervenir séparément pour chaque immeuble donné en gage séparément
ou en bloc (TF 7B.109/2003 consid. 1.2).
c) aa) En l’espèce, il n’est pas contesté que la plainte déposée
par le recourant contre les conditions de vente de l’immeuble RF 2[...]1
était recevable dans la mesure où les conditions contestées concernaient
cet immeuble. L’Etat de Vaud se prévaut de ce que le recourant demande
uniquement la modification des conditions de vente de l’immeuble RF
2[...]1, et non plus de celles de l’immeuble RF 1[...]7, et réclame toujours
la vente en bloc des deux immeubles, de sorte que l’acte de recours serait
« difficilement applicable » dans la mesure où il serait impossible de
parvenir à la solution préconisée par le recourant sans modifier également
les conditions de vente de l’immeuble RF 1[...]7 qui ne sont plus
contestées. Il en résulterait que la conclusion V du recours serait
irrecevable.
Ce grief est fondé. En effet, dans la conclusion V de son acte
de recours, qui reprend in extenso la conclusion V de sa plainte contre les
conditions de vente de l’immeuble RF 2[...]1, le recourant a requis que les
immeubles RF 2[...]1 et 1[...]7 soient successivement vendus de manière
séparée et que « celui qui aura fait l’offre la plus élevée lors de la
première vente restera lié jusqu’à la fin de la seconde vente et les biens
seront attribués au plus offrant en comparaison des prix obtenus par la
vente individuelle de chacun des deux objets versus la vente en bloc de
ces deux objets ». Il s’ensuit que, pour être admise, la conclusion V de
l’acte de recours supposerait que les conditions de vente de la parcelle RF
1[...]7 soient également modifiées (cf. art. 134 et 135 LP ainsi que 45 al. 1
let. b ORFI). Or, ces conditions de vente ne sont plus contestées par le
recourant, qui n’a pas recouru contre le rejet de la plainte qu’il avait
déposée sur ce point. Sauf à éluder les règles sur le délai de recours de
l’art. 18 LP, il n’est pas possible à la cour de céans d’admettre la
recevabilité de conclusions qui touchent des conditions de vente non
contestées. La conclusion V de l’acte de recours doit donc être écartée. Il

- 18 -
en va de même de la réquisition du recourant tendant à ce que, en cas de
doute sur le fait que les deux parcelles forment une unité économique, la
cour de céans procède à une inspection locale. Au vu de l’irrecevabilité de
la conclusion V de l’acte de recours, cette réquisition perd son objet.
bb) De toute manière, ladite conclusion V aurait
manifestement dû être rejetée, pour les motifs exposés par la décision
attaquée et les déterminations des créanciers et de l’Office.
Contrairement à ce que laisse entendre le recourant pour la
première fois dans son acte de recours, il n’est pas le propriétaire des
deux immeubles en cause. Certes, il fait valoir qu’il est le « propriétaire »
de la société K.________AG. Il ne précise pas ce qu’il entend par là, ni ce
qu’il entend en déduire factuellement ou juridiquement. S’il entend
invoquer qu’il en est l’actionnaire unique, il lui incombait d’en apporter la
preuve, ce qu’il n’a pas fait. Quoi qu’il en soit, il ne saurait échapper au
recourant, qui est assisté d’un avocat, que le principe est que lorsqu’une
personne fonde une société anonyme ou en est l’actionnaire unique, il y a
deux sujets de droit distincts avec des patrimoines séparés, la personne
physique d’une part et la personne morale de l’autre (ATF 144 III 541
consid. 8.3.1). Le recourant ne fait pas valoir que le principe de la
transparence (Durchgriff ) pourrait faire échec à la dualité existant entre
lui-même et la société K.________AG, et on voit mal que ce puisse être le
cas. Dans ces conditions, il faut bien partir du principe que les deux
immeubles litigieux appartenaient à des propriétaires distincts. Il en va de
même des créanciers gagistes qui ont engagé des poursuites en vue de
faire réaliser lesdits immeubles, qui étaient différents. C’est parce que les
créanciers poursuivants étaient distincts, que les immeubles avaient été
donnés en gage pour des créances différentes et que les propriétaires
desdits immeubles étaient différents que les poursuites en réalisation et
les ventes aux enchères ont été distinctes (cf. art. 797 et 816 CC ; cf.
supra consid. II b) bb)).
Le recourant conteste certes le fait, retenu par l’autorité
inférieure, que les immeubles en cause ne formaient pas une unité

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économique. Il ne fait toutefois valoir aucun argument sérieux, factuel ou
juridique, propre à rendre vraisemblable le contraire. Le fait que les
immeubles seraient reliés par un passage souterrain ne repose que sur ses
dires. En particulier, il ne précise pas quel passage des deux expertises
judiciaires serait probant à cet égard. De toute manière, un tel passage
serait insuffisant pour déduire l’existence d’une unité, et a fortiori d’une
unité « économique », étant relevé que le recourant n’amène aucun début
d’argument pour alléguer et établir le caractère économique de cette
prétendue unité. Enfin, il n’est pas possible de déduire quoi que ce soit
d’objectif de la déclaration de l’adjudicataire dont se prévaut le recourant.
Il faut bien plutôt déduire du fait que le recourant a morcelé la parcelle RF
2[...]1 en deux parcelles RF 2[...]1 et 1[...]7, puis s’est dessaisi de la
parcelle ainsi nouvellement créée RF 1[...]7, qu’il admettait lui-même que
ces deux immeubles ne formaient pas une unité et pouvaient suivre un
sort séparé. Cette conclusion est renforcée par le fait que le recourant,
alors qu’il est assisté d’un avocat, n’a pas contesté la décision de l’autorité
inférieure de surveillance rejetant sa plainte en relation avec les
conditions de vente de l’immeuble RF 1[...]7 ; or, s’il considérait vraiment
de bonne foi que les deux immeubles constituaient une unité économique
comme il le soutient, il aurait également recouru contre cette décision.
A supposer recevable, la conclusion V du recours devrait donc
être rejetée. Faute de tout doute au sujet de l’absence d’unité économique
entre les deux immeubles, la réquisition tendant à ce que la cour de céans
procède à une inspection locale devrait ainsi, elle aussi, être rejetée.
Au vu de ce qui précède, c’est manifestement à tort que le
recourant soutient que l’état de fait a été établi de manière inexacte,
d’une part, et que l’art. 108 ORFI aurait été violé, d’autre part. L’Office n’a
pas violé l’art. 134 LP en arrêtant les conditions de vente de l’immeuble en
cause RF 2[...]1. Il s’ensuit que, même recevables, les griefs du recourant
auraient dû être rejetés.
III. a) aa) Le recourant soutient que c’est à tort que l’Office a
refusé de faire figurer dans les conditions de vente de l’immeuble RF

- 20 -
2[...]1 « que la concession de port No 143/637 relative à un port privé de
plaisance sur le domaine public cantonal serait acquise à l’adjudicateur ».
Il admet qu’il est vrai que le bénéficiaire de la concession est le
propriétaire. Il soutient que cette concession a été renouvelée et qu’il est
primordial « de le faire figurer dans les conditions de vente du fait que
c’est à même de faire venir davantage de personnes à la vente aux
enchères ». Il prétend avoir « démontré facture à l’appui la possibilité de
renouveler la concession de port » ; il déclare que cette concession « sera
renouvelée moyennant plusieurs petits travaux pour lesquels la mise à
l’enquête publique n’a fait l’objet d’aucune opposition, démontrant de ce
fait la possibilité de renouveler ».
bb) L’Etat de Vaud se réfère au prononcé attaqué. Il souligne
que les explications du recourant concernant le port de plaisance sont
confuses et ne permettent aucunement de savoir si la concession a été
renouvelée ou si elle doit l’être moyennant plusieurs travaux et qu’a
fortiori, il n’en ressort pas quelle était la situation à la date de la
publication des conditions de vente.
cc) Se référant à ses précédentes déterminations, l’Office
soutient que, comme l’indique le ch. 23 let. j des conditions de vente dont
le recourant demande la modification, c’est le propriétaire et non
l’immeuble réalisé qui bénéficie d’une concession d’un port privé de
plaisance sur le domaine public cantonal, concédée par la Direction
générale de l’environnement. L’Office en déduit qu’il n’est pas légitimé à
assurer à l’adjudicataire le transfert de cette concession et que le fait que
le renouvellement de cette concession soit en cours n’y change rien.
b) Comme on l’a vu (cf. supra consid. II b) bb)), l’Office arrête
les conditions de vente selon le droit fédéral (art. 135 à 137 LP; art. 45 ss
ORFI), ainsi que d'après l'usage des lieux et de la manière la plus
avantageuse (art. 134 al. 1 LP). En la matière, il jouit d'une marge
d'appréciation dont seul l'abus ou l'excès sont sanctionnés (cf. supra
consid II b) aa) ; TF 5A_244/2016 du 4 octobre 2026 consid. 4.2, publié in

- 21 -
BlSchK 2017 pp. 19 ss ; Piotet, in Commentaire romand, Poursuite et
faillite, 2005, n. 4 ad art. 134 LP ; CPF 15 juin 2017/13).
c) En l’espèce, le recourant ne conteste pas le raisonnement
fait par l’autorité inférieure, que ce soit au niveau factuel ou juridique. Il se
contente de procéder par affirmations non étayées et ne cherche pas à
démontrer que l’autorité inférieure aurait mal appliqué le droit, en
particulier l’art. 135 al. 1 LP - qui régit le contenu des conditions des
enchères. A fortiori ne cherche-t-il pas à démontrer que l’office aurait
excédé ou abusé de son pouvoir d’appréciation dans le cadre de
l’application de l’art. 134 LP. Manifestement, le recourant ne fait valoir
aucun grief recevable au sens de la jurisprudence rendue par le Tribunal
fédéral sur l’art. 18 LP (TF 5A_118/2018 du 7 février 2018 consid. 4.2 ; CPF
25 juillet 2023/22 du 25 juillet 2023).
Au surplus, et en tout état de cause, le recourant n’invoque
pas ni ne démontre que la concession en cause - dont le renouvellement
n’est pas établi - passerait à l’acquéreur avec la propriété de la chose, à
l’instar par exemple du contrat de bail en vertu de l’art. 50 ORFI.
Le grief à l’appui de la conclusion VI est irrecevable et aurait
dû être rejeté de toute façon.
IV. a) Le recours doit ainsi être rejeté dans la mesure de sa faible
recevabilité.
b) aa) L’Etat de Vaud conclut à ce que le recourant soit
condamné au paiement d’une amende et/ou aux émoluments en
application de l’art. 20a al. 2 ch. 5 LP. Il cite un extrait d’un jugement du
Tribunal de Sierre selon lequel le recourant avait déposé douze plaintes LP
devant lui entre 2021 et 2023, et soutient que la plainte LP contestant les
conditions de vente du 5 décembre 2023 ainsi que le présent recours sont
dénués de fondement juridique admissible et « n’ont une fois de plus pour
seul but que de retarder la procédure et obtenir la prescription du droit de

- 22 -
percevoir l’impôt ». Il s’agirait d’une instrumentalisation de la justice qui
devrait être réprimée.
bb) Aux termes de l'art. 20a al. 2 ch. 5 LP, les procédures
devant les autorités cantonales de surveillance sont gratuites. La partie ou
son représentant qui use de procédés téméraires ou de mauvaise foi peut
être condamné à une amende de 1'500 fr. au plus ainsi qu'au paiement
des émoluments et des débours. Se verra reprocher un comportement
téméraire ou de mauvaise foi celui qui - en violation du devoir d'agir selon
la bonne foi, principe aussi applicable en procédure - forme un recours
sans avoir d'intérêt concret digne de protection et bien que la situation en
fait et en droit soit claire, avant tout pour ralentir la procédure de
poursuite (ATF 127 III 178 consid. 2a ; TF 5A_438/2020 du 15 juin 2020
consid. 5.1 ; 5A_350/2017 du 28 juillet 2017 consid. 3.7). Il s'agit ainsi de
sanctionner les procédés qui troublent le cours ordinaire de l'exécution
forcée et les procédés dilatoires, dont le devoir général d'agir de bonne foi
implique de s'abstenir (Gilliéron, op. cit., vol. I, 1999, n. 19 ad art. 20a LP),
tels que le dépôt d'un recours voué d'emblée à l'échec, la multiplication
d'actes peu intelligibles, le fait de soulever des griefs « tous azimuts »
faisant fi des règles de compétence des juridictions saisies (TF
7B.105/2005 du 3 août 2005 consid. 3.2).
La condamnation aux frais ou à une amende en vertu de l'art.
20a al. 2 ch. 5 LP relève du (large) pouvoir d'appréciation de l'autorité de
surveillance, dont l'exercice n'est revu en instance fédérale qu'avec
retenue (TF 5A_438/2020 du 15 juin 2020 consid. 5.1 ; 5A_640/2014 du 16
octobre 2014 consid. 4).
cc) En l’espèce, contrairement à une procédure de plainte
précédente, l’Etat de Vaud ne se fonde pas sur l’art. 20a al. 2 ch. 5 LP pour
conclure à la réforme du prononcé attaqué (cf. CPF 10 août 2023/23 :
recours irrecevable), mais pour que la témérité du recourant soit reconnue
dans le cadre de la présente procédure de recours.

- 23 -
Il est vrai que les arguments du recourant sont tous
irrecevables ou dépourvus de substance. En outre, la cour de céans a
statué à trois reprises en 2023 et 2024 sur des recours qu’il a déposés
dans le cadre de plaintes relatives à la réalisation des immeubles en cause
(CPF 21 février 2024/7 : recours irrecevable) ou du seul immeuble RF
2[...]1 (CPF 20 octobre 2023/30 : recours rejeté pour défaut de production
de pièces établissant les travaux allégués dans le port ; CPF 1er mai
2023/11 : recours rejeté pour tardiveté de la plainte et défaut de
fondement de la nullité alléguée). Vu le contenu du recours, on peut
admettre qu’on a affaire à la réitération du dépôt d’actes similaires - à
savoir irrecevables ou manquant de substance - et que la volonté du
recourant a été en 2023 et 2024 de ralentir la vente forcée de l’immeuble
RF 2[...]1 dont il est le propriétaire, et non de faire valoir de bonne foi des
arguments dignes de protection devant l’autorité de céans. Il s’agit d’un
comportement qui peut être qualifié de téméraire. Pour ce motif, la cour
inflige au recourant une amende de 750 francs.
Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens (art. 61 al. 2
let. a et 62 al. 2 OELP [ordonnance sur les émoluments perçus en
application de la LP ; RS 281.35]). Le recourant est toutefois expressément
avisé que d’éventuels procédés ultérieurs qui seraient téméraires se
verraient taxés des frais, en plus d’une amende qui pourrait être plus
élevée.
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. Le prononcé est confirmé.

- 24 -
III. Le recourant est condamné à une amende de 750 fr. (sept
cent cinquante francs).
IV. L’arrêt, rendu sans frais ni dépens, est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Raphaël Guisan, avocat (pour S.________),
- M. le Préposé à l’Office des poursuites du district de Lavaux-Oron,
- Me Alain Dubuis, avocat (pour L.________),
- Administration cantonale des impôts (pour l’Etat de Vaud),
- E.________AG
- Commune de [...],
- Etablissement cantonal d’assurance contre l’incendie et les éléments
naturels (ECA),
- Office d’impôt des personnes morales (pour l’Etat de Vaud),
- Me Ismael Fetahi, avocat (pour [...]),
- M. le Préposé à l’Office des poursuites du district de Sierre.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).

- 25 -
Cet arrêt est communiqué à :
- M. le Président du Tribunal d'arrondissement de l’Est vaudois, autorité
inférieure de surveillance.
La greffière :