vd_gerichte · XA24.008141 · 2025-11-04 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA24.008141-250670
496
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 4 novembre 2025
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
M. Oulevey et Mme Cherpillod, juges
Greffier : M. Clerc
*****
Art. 269b, 270 CO
Statuant sur l’appel interjeté par J.________, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 7 octobre 2024 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec L.________, à [...],
défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 7 octobre 2024, le Tribunal des baux (ci-
après : le tribunal ou les premiers juges) a fixé le loyer mensuel net dû par
J.________ pour les locaux qu’elle loue à L.________ dans l’immeuble sis
H.________ à 9'382 fr. dès le 1er juillet 2023 sur la base d’un ISPC (indice
suisse des prix à la consommation) de 121.0 (avril 2023, base 1993) (I), a
dit qu’en conséquence J.________ devait payer à L.________ la somme de
5'088 fr. à titre de parts de loyers impayées pour la période du 1er juillet
2023 au 31 octobre 2024 (II), a arrêté les frais judiciaires à 2'400 fr. et les
a mis à la charge de J.________ (III), a astreint J.________ à verser à
L.________ la somme de 2'000 fr. à titre de dépens (IV) et a rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, le tribunal, se fondant sur l’ATF 147 III 32, a estimé
que les parties, en convenant d’un loyer indexé, avaient exclu tous les
autres motifs d’adaptation du loyer pour la durée de l’indexation. J.________
ne pouvait dès lors pas opposer à L.________ le fait que la variation de
loyer n’était pas justifiée par une variation de l’ISPC ou qu’elle ne
correspondait pas à l’ampleur de celle-ci. Dans ces conditions, le tribunal a
confirmé le rejet de la réquisition formée par J.________ tendant à la
production de tous les documents utiles à la réalisation d’un calcul de
rendement, inutile à la solution du litige.
B. Par appel du 27 mai 2025, J.________ (ci-après : l’appelante) a
conclu, avec suite de frais et dépens, à la réforme du jugement précité en
ce sens que « la notification de hausse de loyer et/ou de nouvelles
prétentions au 01.07.2023 notifiée le 15 mai 2023 est annulée et le loyer
net est maintenu à 9'064 francs ». Subsidiairement, elle a conclu à son
annulation et au renvoi de la cause en première instance pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.

- 3 -
Par réponse du 17 juillet 2025, L.________ (ci-après : l’intimée)
a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :

- 4 -
1. a) L’intimée a acquis l’immeuble sis H.________ le 6 février
1946.
b) Le 26 octobre 1993, la société P.________, en qualité de
bailleresse, et la société O.________, en qualité de locataire, ont conclu un
contrat de bail à loyer portant sur un local commercial dans l’immeuble sis
H.________.
Conclu pour une durée initiale allant du 1er novembre 1993
au 1er novembre 2003, ce bail se renouvelait ensuite de cinq ans en cinq
ans sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au
moins une année à l’avance pour la prochaine échéance.
Le loyer mensuel net a été fixé à 7’777 fr., auquel s’ajoutaient
des frais de chauffage et d’air conditionné de 200 fr., ainsi que des frais
d’eau chaude de 30 francs. Ce loyer a été fixé sur la base d’un ISPC du 30
septembre 1993 (base 1993) de 100.3 points.
Le contrat de bail comportait la clause de variation suivante :
« Sans dénonciation préalable du présent bail, mais moyennant un préavis
d'un mois donné sous pli recommandé, le loyer pourra être modifié
proportionnellement à la variation de l'indice suisse des prix à la
consommation, en prenant pour base l'indice et le loyer fixés ci-dessus. La
variation ne peut être notifiée qu'une fois par an. En aucun cas, le loyer ne
pourra être inférieur au prix initial mentionné dans le bail ou lors de chacun
de ses renouvellements. »
2. Par un avenant au contrat signé le 19 octobre 2001, l’intimée
et O.________ sont convenues de poursuivre le contrat de bail et ont
prévu ce qui suit :
« La validité du présent bail est prolongée pour une durée de 5 ans, soit
jusqu’au 1er octobre 2006. Il se renouvellera aux mêmes conditions pour 5
ans sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu par
lettre chargée au moins 12 mois à l’avance pour la prochaine échéance du
1er octobre 2006 et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans.
Il est rappelé que des travaux à plus-value sont en cours dans l’immeuble
et que la rentabilité de l’investissement entraînera une réadaptation de
loyer, conformément aux dispositions légales applicables en la matière. Elle
se situera vraisemblablement à quelque 2% du loyer actuel, sous réserve
du décompte final (…).

- 5 -
Toutes les autres clauses et conditions du bail du 26 octobre 1993
demeurent inchangées (…) ».
3. Par un nouvel avenant du 8 septembre 2003, l’intimée,
désignée comme « le bailleur », la locataire d’alors O.________, citée
comme « le transférant », et la société [...], désignée en tant que
« bénéficiaire du transfert », ont stipulé les clauses suivantes :
« 1. Le bail à loyer pour locaux commerciaux du 26 octobre 1993,
actuellement au bénéfice et à charge de O.________ est cédé par ce dernier
au bénéficiaire du transfert à partir du
16 septembre 2003.
2. Le bénéficiaire du transfert déclare avoir pris connaissance du bail cédé,
de ses annexes et des modifications qu’ils ont pu subir. Il s’engage à en
exécuter toutes les clauses et conditions.
3. Les autres clauses du contrat restent inchangées, pour autant qu’elles
n’aient pas été modifiées par le présent avenant.
4. Cet avenant fait partie intégrante du bail à loyer du 26 octobre 1993
(…) ».
4. Par acte du 17 octobre 2003 intitulé « Transfert de bail
conformément à l’art. 263 CO [Code des obligations ; RS 220] », l’intimée,
citée comme « le bailleur », la société [...], mentionnée comme « le
transférant », et l’appelante, désignée en tant que « bénéficiaire du
transfert », sont convenues de ce qui suit :
« Article 1. — Le bail à loyer pour locaux commerciaux du 26 octobre 1993,
actuellement au bénéfice et à la charge du transférant est transféré par ce
dernier au bénéficiaire du transfert à partir du
1er novembre 2003.
Article 2. — Le bénéficiaire du transfert déclare avoir pris connaissance du
bail cédé, de ses annexes et des modifications qu'ils ont pu subir. Il
s'engage à en exécuter toutes les clauses et conditions. […]
Article 6. — Le bail objet du présent transfert est d'ores et déjà reconduit
jusqu'au 31 octobre 2013, l'échéance du contrat du 31 octobre 2008
n'étant plus acceptée, pour les deux parties (bailleur et bénéficiaire du
transfert).
Article 7. — Le bénéficiaire du transfert est informé que l'immeuble subira
des transformations importantes au niveau de son enveloppe d'ici à la fin
de l'année 2003 et dans les premiers mois de l'année 2004 […]. Toutefois,
hormis l'échaffaudage (sic) extérieur, le local objet du présent bail ne
subira aucun (sic) modification minimisant ainsi le désagrément causé au
bénéficiaire du transfert. [.] ».

- 6 -
5. Le 22 février 2006, l’intimée a adressé à l’appelante une
notification de hausse de loyer motivée notamment par la variation de
l’ISPC. L’appelante a contesté cette hausse par devant les diverses
instances judiciaires en invoquant que le loyer n’était plus soumis à la
clause d’indexation prévue dans le contrat de bail initial du 26 octobre
1993.
Dans un arrêt du 21 janvier 2009 (TF 4A_479/2008), le Tribunal
fédéral a toutefois confirmé que le loyer dû par l’appelante restait soumis
à la variation de l’ISPC, estimant en substance que la durée du bail initial
(fixée à 10 ans) avait été étendue à 20 ans (du 1er novembre 1993 au 31
octobre 2013) et que la clause d’indexation était toujours en vigueur.
6. Le 14 juillet 2011, l’intimée a adressé à l’appelante une
nouvelle notification de hausse de loyer avec effet au 1er septembre 2011.
Cette hausse de loyer était motivée par la variation de l’ISPC de 116.8
points au 31 mai 2010 et à 116.9 points au 30 juin 2011. Le loyer mensuel
net a ainsi été augmenté à 9’064 fr., les frais accessoires demeurant
inchangés.
7. Par courrier recommandé du 15 mai 2023, l’intimée a adressé
à l’appelante une formule officielle de notification de hausse de loyer,
faisant passer le loyer mensuel net de 9’064 fr. à 9’382 fr., avec effet au
1er juillet 2023. Le motif de la hausse invoqué est le suivant :
« compensation renchérissement de 116.9 pt au 30.06.2011 à 121.0 pt au
30.04.2023 (à 100%) »

- 7 -
8. a) Le 22 février 2024, à l’appui d’une autorisation de procéder
délivrée le 22 janvier 2024 par la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lausanne, l’appelante a adressé une
demande au tribunal, au pied de laquelle elle a conclu, avec suite de frais
et dépens, à ce que la « notification de hausse de loyer et/ou de nouvelles
prétentions au 01.07.2023, notifiée le 15 mai 2023, [soit] annulée et [que]
le loyer net [soit] maintenu à CHF 9'064.-. ». Elle a en particulier requis la
production, en mains de l’intimée, de tous les documents utiles à la
réalisation d’un calcul de rendement.
Par réponse du 10 juin 2024, l’intimée a pris les conclusions
suivantes, avec suite de frais et dépens, contre l’appelante :
« I. Rejeter la demande de J.________ du 22 février 2024.
II. Valider la majoration de loyer du 15 mai 2023 de CHF 318.-
relative au bail liant L.________ à J.________ avec effet au 1er
juillet 2023.
III. Dire que le loyer mensuel net de la surface commerciale de 150
m2 au sous-sol de l'immeuble [...], appartenant à L.________ et
pris à bail par J.________ est fixé à CHF 9'382.-, acompte
chauffage et air conditionné par CHF 200.- et forfait eau chaude
par CHF 30.- en sus dès le 1er juillet 2023, sur la base d'un
indice suisse des prix à la consommation de 121.00 points (base
1993).
IV. Condamner J.________ à s'acquitter de la différence de loyer, soit
mensuellement CHF 318.-, depuis juillet 2023 jusqu'au mois
d'entrée en force du jugement, avec intérêt à 5% l'an dès le 1er
juillet 2023.
V. Condamner J.________ au paiement des frais judiciaires et
dépens. »
L’appelante s’est déterminée le 15 août 2024.
b) Lors de l’audience tenue par le tribunal le 7 octobre 2025
en présence des parties, celui-ci a rejeté la réquisition de l’appelante
tendant à la production, en mains de l’intimée, de tous les documents
utiles à la réalisation d’un calcul de rendement.
En d roit :

- 8 -
1.
1.1 L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur
litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité de première
instance est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Ecrit et motivé,
l’appel doit être introduit auprès de l’autorité d’appel, soit la Cour d’appel
civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979
; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art.
311 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, l’appel a été formé en temps utile par une partie
disposant d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre
une décision finale dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse,
capitalisée au sens de l’art. 92 al. 2 CPC, est supérieure à 10'000 francs.
L’appel est dès lors recevable.
La réponse, déposée dans le délai imparti pour ce faire, est
également recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ;
TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se

- 9 -
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2, RSPC
2021 p. 252 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2 applicable en
appel). Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée au
juge d’admettre (ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument non
explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020
consid. 3).
3. L’appelante reproche à l’autorité précédente d’avoir mal
compris l’ATF 147 III 32, ce que l’intimée conteste. Elle invoque
subsidiairement que même si la méthode absolue était applicable,
l’immeuble étant ancien, aucun calcul de rendement n’aurait pu être
réalisé ni encore moins exigé.
3.1
3.1.1 Conformément à l'art. 269b CO, les parties peuvent, à deux
conditions, conclure un bail à loyers indexés en convenant d'une clause
d’indexation : (1) le bail doit être conclu pour une période de cinq ans au
moins et (2) l'indice d'indexation est l'ISPC. Selon la jurisprudence, la loi
exclut de prévoir d'autres facteurs d'adaptation du loyer, à moins que la
majoration ne soit justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur
et que le contrat de bail n'ait réservé expressément cette possibilité ; il est
également exclu de cumuler la clause d'indexation et une clause
d'échelonnement (ATF 124 III 57 consid. 3a). La clause d'indexation a pour
but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'évolution du coût de la vie
et d'offrir au locataire un bail de longue durée et un mode de fixation clair
du loyer (ATF 147 III 32 consid. 3.1 ; Lachat/Stastny, Le bail à loyer, 2019,
p. 643 n. 2.1.2).

- 10 -
En l’occurrence, la jurisprudence a distingué trois moments
différents offrant aux parties des moyens d’action et de défense différents
:
3.1.2 Au début du bail à loyers indexés, le locataire a la possibilité
d'ouvrir action en contestation du loyer initial aux conditions de l'art. 270
CO, cette action étant expressément réservée par l'art. 270c CO (ATF 147
III 32 consid. 3.2)
Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer
qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement
que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte
tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché (ATF 147 III 14
consid. 4.1 ; ATF 139 III 13
consid. 3.1.2 ; TF 4A_268/2023 du 20 février 2024 consid. 4.1.1).
3.1.3 Pendant la durée initiale du bail – d'au moins cinq ans –, le
loyer ne peut, par avis de majoration de loyer au sens de l'art. 269d CO,
être adapté qu'au renchérissement selon l'ISPC, à l'exclusion de tout autre
facteur de hausse, et aux conditions prévues par le contrat. Le locataire
peut seulement rétorquer que l'augmentation n'est justifiée par aucune
variation correspondante de cet indice (art. 270c CO). De son côté, le
locataire peut demander une diminution de loyer en cas de baisse de cet
indice (art. 270a CO et art. 17 al. 2 OBLF [Ordonnance sur le bail à loyer et
le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11]).
Le bailleur peut alors uniquement objecter que la diminution de loyer
demandée par le locataire ne correspond à aucune variation de cet indice
(art. 270c CO ; ATF 147 III 32 consid. 3.3).
3.1.4 A l'expiration de la durée initiale du bail – d'au moins cinq ans
–, que le bail prévoie une reconduction tacite pour une nouvelle durée de
cinq ans ou pour une durée inférieure, chaque partie peut, en respectant
le délai de résiliation, solliciter une modification du loyer (art. 269d et
270a CO ; ATF 151 III 16
consid. 5.1 ; ATF 150 III 71 consid. 3.2 ; 147 III 32 consid. 3.4). La

- 11 -
jurisprudence a en effet considéré que, comme l'évolution du taux
hypothécaire de référence n'est pas prise en considération dans un bail à
loyers indexés, ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent prétendre, en se
prévalant de la confiance éveillée par l'autre partie, qu'ils pouvaient
penser que le loyer issu de la dernière indexation effectuée pendant la
durée minimale du bail procure au bailleur un rendement suffisant de la
chose louée (ATF 123 III 76 consid. 4c). Par conséquent, le bailleur peut
réclamer une augmentation du loyer conformément à l'art. 269d CO et le
locataire une diminution du loyer en vertu de l'art. 270a CO (« en cours de
bail » ; ATF 147 III 32 consid. 3.4).
Dans cette dernière configuration, soit lorsque le locataire
ouvre action en diminution de loyer à l’expiration de la durée initiale (art.
270a CO), le Tribunal fédéral a examiné et tranché par la négative la
question de savoir si le locataire pouvait invoquer la méthode absolue à
l'appui d'une diminution de loyer à l'expiration de la durée initiale, jugeant
que cela reviendrait à contourner le délai et les conditions de l'action en
contestation du loyer initial de l'art. 270 CO (ATF 147 III 32 consid. 3.5).
Dans cette configuration-là, le Tribunal fédéral a refusé au locataire le
droit d'exiger du bailleur qu'il fournisse toutes les pièces nécessaires au
calcul du rendement net de la chose louée (dans ce sens : tant pour le
bailleur demandeur que pour le locataire demandeur [idem]).
En revanche, le Tribunal fédéral n’a pas jugé dans cet arrêt
que lorsque le locataire s’oppose à une hausse de loyer, il ne pouvait pas
invoquer la méthode absolue à l’encontre de celle-ci. Au contraire, il a
indiqué « si le bailleur invoque la méthode relative pour augmenter le
loyer en fonction de la hausse du taux hypothécaire de référence (art.
269d CO), c'est également le taux hypothécaire de référence appliqué lors
de la conclusion du contrat de bail qui est déterminant pour le calcul de la
hausse de loyer. Comme le précise l'ATF 123 III 76 consid. 4c, il va de soi
que le locataire peut invoquer, de son côté (c'est-à-dire comme moyen de
défense), que la majoration est abusive en se prévalant de la méthode
absolue du rendement (ATF 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165) » (ATF 147 III
32 consid. 3.4.1). De même, dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a conclu «

- 12 -
[qu’]ainsi, comme dans le cas d'un bail à loyer fixe, conformément à la
règle de l'art. 270a CO (« rendement excessif [...] à cause d'une notable
modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des
frais »), le locataire ne peut invoquer à l'expiration de la durée initiale du
bail à loyers indexés qu'une diminution de loyer fondée sur des facteurs
relatifs. À cette demande de baisse ainsi fondée sur la méthode relative, le
bailleur peut opposer l'exception que le (dernier) loyer indexé n'est pas
abusif malgré la modification des bases de calcul parce qu'il ne lui procure
pas un rendement net excessif selon la méthode absolue (ATF 147 III 32
consid. 3.5).
Plus récemment encore, le Tribunal fédéral a jugé, dans un
arrêt publié sous ATF 151 III 16, que pour trancher la question spécifique
posée dans le cas examiné – soit la validité d’une hausse de loyer fondée
selon le bailleur sur des prestations complémentaires –, « il faut bien se
représenter que, en cours d'un bail à loyers indexés, l'indexation à l'ISPC
[indice suisse des prix à la consommation] est un mode exclusif de fixation
du loyer. Les parties renoncent donc à se prévaloir d'autres facteurs, tels
que l'évolution des charges, notamment financières, pendant toute la
durée du bail. Ceci vaut autant pour le bailleur que pour le locataire. Il y a
une exception dégagée par la jurisprudence : dans la mesure où les
parties ont expressément prévu cette possibilité, le loyer peut être
augmenté si le bailleur fournit une prestation supplémentaire (art. 269a
let. b CO) ; tel est le cas de travaux à plus-value (art. 14 al. 1 OBLF). Cette
exception n'équivaut toutefois pas à une brèche. Elle ne permet pas à tous
les facteurs relatifs de s'engouffrer dans un système que le législateur a
voulu calquer sur l'ISPC seul (cf. art. 270c CO). En d'autres termes, le
locataire peut parfaitement opposer au bailleur que la hausse de loyer liée
à des prestations supplémentaires est abusive ; l'augmentation en cause
(et l'augmentation seule) est alors scrutée pour déterminer si le
rendement qu'en tire le bailleur est excessif, selon les principes dégagés
ci-dessus » (consid. 4). En revanche, le locataire ne peut pas invoquer en
réaction des facteurs relatifs tels que l'évolution du taux hypothécaire de
référence pour réclamer une réduction de loyer compensant voire
dépassant la hausse querellée ; de telles adaptations, étrangères à l'ISPC,

- 13 -
ont été exclues par les parties lorsqu'elles ont convenu d'un bail à loyers
indexés. C'est à l'expiration de la durée du bail indexé qu'une telle
possibilité sera à nouveau ouverte aux parties. La doctrine ne semble
d'ailleurs guère envisager les choses autrement, même si c'est plutôt le
silence sur la possibilité querellée qui est éloquent (ATF 151 III 16 consid.
5.2, citant « entre autres » Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code
des obligations, vol. I, 3e éd. 2021, n. 1 ad art. 269b CO ; Lachat/Stastny,
op. cit., p. 644 ch. 2.1.4 ).
3.2 En l’espèce, les parties ne contestent à juste titre pas être
liées par un bail à loyers indexés, ni que la première période de dix ans est
passée. La jurisprudence limitant les moyens d’actions pour cette
première période (cf. consid. 3.1.3 supra) ne s’applique par conséquent
pas ici. Il est en outre incontestable que l’on est en l’espèce dans la
configuration d’une hausse de loyer demandée par la partie bailleresse, à
laquelle la locataire s’est opposée, conformément à la procédure prévue
par l’art. 270b al. 1 CO. Or dans le cadre de son opposition, formulée
contre une requête de hausse de loyer pour une échéance postérieure à la
première période de dix ans, la locataire, que le bail soit indexé ou non,
doit pouvoir faire valoir que le loyer est excessif en se prévalant de la
méthode absolue du rendement (cf. consid. 3.1.4 supra ; ATF 147 III 32
consid. 3.4.1 ; ATF 123 III 76 consid. 4c ; ATF 121 III 163 consid. 2d/aa). La
locataire ne doit ainsi pas être limitée à cet égard par les motifs invoqués
par la bailleresse afin d’obtenir une hausse de loyer. En conséquence le
fait que la bailleresse fonde celle-ci uniquement sur une hausse de l’ISPC
ne doit pas empêcher, une fois la première période de cinq ans minimale
passée, la locataire de faire valoir que le loyer est abusif selon la méthode
absolue.
3.3 L’intimée invoque que même dans cette hypothèse,
l’immeuble étant ancien, ayant été acquis en 1946, le rendement net ne
saurait être examiné.
3.3.1 La méthode absolue sert à vérifier concrètement que le loyer
ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais

- 14 -
qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la
méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du
rendement net (fondé sur les coûts) et le critère des loyers du marché (i.e.
les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont
antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre (ATF 124 III 310 consid.
2). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers
usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut
toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un
rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté
ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net
qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité
ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1 ; ATF 147 III 14 consid. 4.2 et
réf. cit.). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est
inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier
l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis (ATF
147 III 14 consid. 4.2 ; ATF 140 III 433 consid. 3.1). Pour un immeuble
ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des
loyers usuels de la localité ou du quartier ; le fait que ce critère ait la
priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure
pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (TF 4A_191/2018 du
26 mars 2019 consid. 3.1 et réf. cit.). Est ancien un immeuble dont la
construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au
moment où débute le bail ; autrement dit, ce délai de trente ans
commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à
celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le
bail (ATF 148 III 209 consid. 3.1 ; ATF 147 III 14 consid. 4.2 ; ATF 144 III
514 consid. 3.2).
La preuve des loyers usuels dans la localité ou le quartier (art.
269a let. a CO) peut être apportée au moyen de deux méthodes (cf. art.
11 al. 1 et 4 OBLF ; cf. ATF 141 III 569 consid. 2.2.1 ; TF 4A_400/2017 du
13 septembre 2018 consid. 2.2.2). Premièrement, il est possible de se
baser sur des logements de comparaison, lesquels doivent être au nombre
minimal de cinq et présenter, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques
que le logement litigieux quant à l'emplacement, la dimension,

- 15 -
l'équipement, l'état et l'année de construction, tout en tenant compte de
l'évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de
l’ISPC (ATF 141 III 569 consid. 2.2.1 et consid. 2.2.3 ; TF 4A_400/2017
précité consid. 2.2.2 et 2.2.2.2). L'art. 11 al. 3 OBLF prescrit d'exclure les
loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le
marché. Deuxièmement, le juge peut appliquer la méthode des
statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF). Celles-ci doivent satisfaire aux
exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF, et partant contenir des données chiffrées
suffisamment différenciées et dûment établies sur les critères précités
(ATF 141 III 569 consid. 2.2.1 et consid. 2.2.2 ; TF 4A_191/2018 précité
consid. 3.3).
3.3.2 En l’occurrence, l’intimée est devenue propriétaire de
l’immeuble en 1946 et le bail a été conclu le 26 novembre 1993, soit bien
plus de trente ans plus tard. Il s’agit donc bien d’un immeuble ancien au
sens de la jurisprudence rappelée ci-dessus. En première instance,
l’appelante n’a requis que des pièces visant à faire établir, selon la
méthode absolue, le rendement net de l’immeuble. La bailleresse pourrait
être astreinte à les produire. Elle aurait toutefois également la possibilité,
selon la jurisprudence qui précède, de se prévaloir de la prééminence du
critère des loyers usuels du quartier. Cette question devra être examinée
dans le cadre de l’instruction qui n’a pas encore eu lieu et qui doit suivre
les règles applicables à la procédure simplifiée. On ne saurait toutefois
confirmer à ce stade, avant une telle instruction, le rejet, en appel, de la
demande au motif que dans celle-ci le locataire n’a requis que des
documents utiles à la réalisation d’un calcul de rendement.
L’argumentation de l’intimée s’avère infondée pour ces motifs.
4.
4.1 En conclusion, l’appel doit être admis et le jugement entrepris
annulé, la cause étant renvoyée au tribunal pour qu’il instruise dans le
sens des considérants qui précèdent et statue à nouveau.
4.2

- 16 -
4.2.1 En cas de renvoi de la cause, la juridiction supérieure peut
déléguer la répartition des frais de la procédure de recours à la juridiction
précédente (art. 104 al. 4 CPC). Cette solution se justifie notamment
lorsque le sort de la cause reste ouvert et que le renvoi intervient pour
complément d’instruction (TF 4A_171/2020 du 28 août 2020 consid. 7.2,
RSPC 2021 p. 223). En cas de délégation, il appartient à la juridiction
supérieure d’arrêter le montant des frais judiciaires et la charge des
dépens respectifs des parties ; seule la répartition est déléguée à la
juridiction précédente (cf. Stoudmann, in Chabloz/Dietschy/Heinzmann
[édit.], Petit Commentaire, Code de procédure civile, Bâle 2020, n. 20 ad
art. 104 CPC ; Tappy, in Bohnet/Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy [édit.],
Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, n. 19
ad art. 104 CPC ; CACI 30 avril 2025/188 ; CACI 28 avril 2025/186 ; CACI
10 septembre 2024/417).
4.2.2 En l’espèce, il se justifie de déléguer la répartition
des frais et dépens de deuxième instance aux premiers juges, dès lors que
le sort de la cause demeure ouvert.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 1'763
fr. (art. 62 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]),
Compte tenu du dossier, la charge de pleins dépens est
estimée à 2'000 fr. pour chaque partie (art. 7 al. 1 TDC [tarif des dépens
en matière civile ; BLV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Le jugement entrepris est annulé.

- 17 -
III. La cause est renvoyée au Tribunal des baux pour nouvelle
instruction et nouveau jugement dans le sens des
considérants.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 1'763
fr. (mille sept cent soixante-trois francs).
V. Les dépens de deuxième instance sont fixés à 2'000 fr. (deux
mille francs) pour chaque partie.
VI. La répartition des frais judiciaires et des dépens de deuxième
instance est déléguée au Tribunal des baux.
VII. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Gilles Robert-Nicoud (pour J.________),
- Me Olivier Bastian (pour L.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.

- 18 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :