vd_gerichte · XZ18.047713 · 2021-02-08 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ18.047713-200807
57
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 février 2021
___________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Merkli et Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 31 al. 1, 258, 259a ss CO, 308 al. 1 let. a CPC
Statuant sur l’appel interjeté par R.________, à [...],
demandeur, contre le jugement rendu le 11 février 2020 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelant d’avec Z.________, à [...],
défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 11 février 2020, dont les motifs ont été
envoyés aux parties pour notification le 29 avril 2020, le Tribunal des baux
a rejeté les conclusions prises par le demandeur R.________ contre le
défendeur Z.________ dans sa demande du 2 novembre 2018 (I), a mis les
frais judiciaires, arrêtés à 5'100 fr., à la charge du demandeur (II) et dit
que ces frais seraient prélevés sur les avances fournies à hauteur de 4’500
fr. par les parties, en conséquence de quoi le demandeur devait verser à
l'Etat la somme de 600 fr. à titre de solde des frais mis à sa charge et non
couverts par les avances fournies (III) et la somme de 115 fr. au défendeur
à titre de remboursement de l’avance que celui-ci avait fournie (IV), a dit
que le demandeur devait en outre verser au défendeur la somme de 3’500
fr. à titre de dépens (V) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont d’abord constaté que les
parties s’étaient entendues sur les éléments objectivement essentiels du
contrat, notamment l’objet de la location, soit l’entier du rez-de-chaussée
du hangar, y compris l’entrée. Ils ont ensuite examiné si le demandeur
avait élevé au rang de point subjectivement essentiel, de manière
reconnaissable pour le défendeur, la surface des locaux loués, de sorte
qu’il y aurait eu accord des parties sur ce point également. Les premiers
juges ont admis que le demandeur avait visité les locaux préalablement à
la conclusion du bail, dès lors qu’il n’aurait de toute évidence pas loué le
hangar litigieux s’il n’avait eu la certitude de pouvoir y installer ses
machines, essentielles à son activité. En revanche, il n’était ni allégué ni
même établi qu’il se serait préoccupé du nombre exact de mètres carrés
lors de la conclusion du contrat, ni que le loyer aurait été fixé en rapport
avec ces mètres carrés. Partant, le demandeur n’avait pas fait de la
surface exacte un élément essentiel de sa volonté de louer les locaux
litigieux.

- 3 -
Les premiers juges ont ensuite nié que la différence entre la
surface réelle et la surface figurant sur le bail constituait un défaut de la
chose louée, dès lors que le demandeur n’avait pas soutenu qu’il n’avait
pas pu exercer son activité professionnelle dans ces locaux, ni qu’il avait
été entravé par la différence de surface. Il avait d’ailleurs occupé les
locaux durant 10 ans sans se plaindre, son grief ayant été soulevé suite
aux tentatives du défendeur de résilier le bail. Quant à l’empiètement que
représentait le container dans l’entrée, le demandeur avait rapidement pu
se rendre compte qu’il n’en avait pas l’usage dès lors que c’est M.________
qui l’utilisait. Il n’avait toutefois pas émis d’avis des défauts sur ce point et
n’avait soulevé le grief que postérieurement à la fin du bail. Il ne pouvait
pas non plus ignorer que la personne jouissant de la mezzanine devait
impérativement emprunter l’escalier pour s’y rendre. Là encore, il ne
pouvait invoquer aussi tardivement un défaut dont il s’était accommodé
durant toute la durée du bail.
Les premiers juges ont enfin constaté que le demandeur avait
régulièrement l’usage d’une place de parc et qu’il ne s’était jamais plaint
d’un quelconque problème de parking. Quant aux travaux qu’il avait
effectués à son entrée dans les locaux, il n’avait pas démontré que le
bailleur aurait accepté de prendre à sa charge une partie des frais.
B. Par acte du 2 juin 2020, R.________ a interjeté appel contre ce
jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme,
principalement en ce sens qu’Z.________ soit condamné à lui payer la
somme de 21'000 fr. à titre de loyers trop perçus pour la période du 1er
février 2008 au 31 janvier 2018, subsidiairement en ce sens qu’Z.________
soit condamné à lui payer la somme de 21'000 fr. plus intérêts à 5% l’an
dès le 15 février 2017 à titre de dommages-intérêts. Plus subsidiairement,
l’appelant a conclu à ce qu’il soit « acheminé à prouver par toutes voies de
droit utiles les faits allégués dans [son écriture d’appel] ».
Par réponse du 6 août 2020, Z.________ a conclu, avec suite de
frais et dépens, au rejet de l’appel.

- 4 -
L’appelant s’est déterminé par écriture du 4 septembre 2020.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 8 janvier 2008, Z.________ a remis
en location à R.________ un « local dépôt de 160 m² ». Le contrat a été
conclu pour une durée initiale de cinq ans dès le 1er février 2008,
renouvelable ensuite d’année en année sauf avis de résiliation de l’une ou
l’autre des parties donné et reçu au moins trois mois à l’avance pour la
prochaine échéance. Le loyer mensuel, payable d’avance, a été fixé à
1’400 fr. par mois, étant précisé que l’eau, l’électricité, le téléphone et les
différentes taxes d’épuration seraient à la charge du locataire. Le contrat
prévoyait en outre la mise à disposition à titre gratuit et à bien plaire de
deux places de parking.
Le contrat précité, rédigé sur un formulaire destiné aux baux à
loyer d’habitation, indique comme adresses du bailleur et du locataire
« [...]», ces adresses ne correspondant toutefois pas au domicile des
parties. Le contrat ne mentionne en revanche pas le lieu de situation de
l’immeuble, lequel se situe au [...].
Selon le Registre foncier, la parcelle concernée, soit la parcelle
n° [...] de [...], acquise en 1973 par Z.________, comprend une halle
d’élevage de 384 m² et un hangar agricole de 154 m², dans lequel se
trouve le local loué à R.________.
Lors de son inspection locale du 11 février 2020, le Tribunal
des baux a constaté ce qui suit :
« Le hangar du [...], se situe au milieu d’une zone arboricole. Le
grand espace devant lui permet de parquer plusieurs véhicules,
étant précisé que les places ne sont pas marquées. L’on pénètre
dans le hangar par deux portes coulissantes. A l’intérieur, les locaux
sont répartis entre trois surfaces distinctes : l’entrée, l’atelier et la

- 5 -
mezzanine. L’entrée comprend, sur sa gauche, un container de 2m
sur 3m environ. A sa droite, un escalier en bois conduit à la
mezzanine. En son centre, où du matériel divers est stocké, une
double-porte, faisant face aux portes coulissantes, donne accès à
l’atelier. Celui-ci est lui-même réparti en trois surfaces distinctes. La
première, dotée de quatre fenêtres, est une grande pièce de
stockage ou de travail. Au fond de ce premier espace se trouvent, à
gauche, une petite pièce dépourvue de porte et, à droite, un espace
comprenant un cabinet de wc ainsi qu’une autre petite pièce avec
évier, à usage de bureau et cafétéria. »
Le bail litigieux portait sur l’entier du rez-de-chaussée, à
l’exception de l’escalier. R.________ n’avait pas la jouissance de la
mezzanine, qui était louée par M.________, agriculteur/arboriculteur, lequel
en avait l’exclusivité, notamment pour y loger temporairement ses
ouvriers. Lors de son audition en qualité de témoin, ce dernier a précisé
qu’il était arrivé dans les locaux en 1999 et qu’il utilisait l’entrée comme
lieu de stockage. Il y stockait des produits phytosanitaires dans un
container de 2m sur 3m. Dans un courrier du 7 mars 2019 à l’adresse
d’R.________, M.________ a déclaré avoir utilisé délibérément, sans que cela
ne figure dans son contrat, les parties à gauche et à droite de l’entrée
située au rez-de-chaussée et ce dès son arrivée en février 1999. Il n’avait
pas cessé de les utiliser lors de l’arrivée d’R.________. Le témoin a ajouté
lors de son audition qu’R.________ stockait aussi des produits dans le hall
d’entrée lorsqu’il n’avait plus de place dans son atelier. Il a dit ignorer
qu’R.________, avec lequel il avait toujours discuté, avait loué l’intégralité
des locaux. S’agissant des places de parc, M.________ a expliqué
qu’R.________ disposait de deux places non marquées et que l’une d’entre
elle était l’espace prévu pour que lui-même puisse remplir son
pulvérisateur. C’était le seul endroit où il pouvait procéder au remplissage,
ce qui prenait du temps et avait lieu quotidiennement en période de
culture. Il devait ainsi très souvent chercher R.________ ou les clés du
véhicule pour le déplacer. Le témoin a précisé que l’espace pour se
parquer était très grand, qu’il était partagé avec un paysagiste qui
occupait l’autre hangar, que cet espace était – néanmoins – régulièrement
plein et qu’il fallait toujours « jouer des coudes ».
R.________ a déclaré que lorsqu’il avait pris possession des
locaux, il n’y avait alors personne. Lorsque les ouvriers de M.________

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étaient arrivés, plus tard, il s’était rendu compte que plusieurs personnes
avaient l’usage de l’entrée, qui était donc finalement commune.
2. Par courrier recommandé du 23 juin 2015, Z.________ a prié
R.________ de quitter le local qu’il lui avait loué comme dépôt uniquement
et non comme atelier mécanique.
Le 23 août 2015, R.________ a répondu à ce courrier qu’il avait
fait usage des locaux conformément à ce qui avait été convenu et toléré
depuis 2008, raison pour laquelle il ne donnerait pas suite à sa demande.
Par nouveau courrier du 31 août 2015, Z.________ a écrit à son
locataire qu’il ne pouvait pas « utiliser des machines industrielles dans un
hangar dont le bail [était] un dépôt et surtout en zone agricole ». Il lui a
ainsi signifié qu’il pouvait rester s’il enlevait ses machines et qu’à défaut,
il devait accepter le congé signifié le 23 juin précédent.
Le 10 octobre 2015, R.________ a informé Z.________ qu’il ne
donnerait pas suite à sa demande.
Par courrier recommandé du 27 décembre 2016, Z.________ a
donné congé à R.________ pour le 30 mars 2017, en le remerciant de
respecter ce délai, ce qui lui éviterait « une amende pouvant aller jusqu’à
30’000 francs ».
Par correspondance du 15 février 2017, R.________ a fait valoir
que lors de la conclusion du bail, il avait exposé à Z.________ l’activité qu’il
envisageait d’entreprendre dans son local, qu’il ne pouvait se douter
qu’une activité artisanale n’était pas autorisée alors qu’il voyait dans le
local voisin des machines et des grues, que le prix de location était celui
d’un local artisanal et non d’un dépôt agricole, que le local loué pour 160
m² ne mesurait que 110 m² et qu’il se réservait de lui réclamer un
montant de 42'000 fr. payés en trop. R.________ indiquait encore
qu’Z.________ était parfaitement au courant de son activité puisqu’il l’avait
autorisé à modifier le local, à y construire des fenêtres et à modifier

- 7 -
l’électricité en vue d’alimenter ses machines. Compte tenu du fait qu’il
l’avait autorisé à exploiter son entreprise durant toute l’année 2016 en
revenant sur la décision du 23 juin 2015, sa résiliation n’était
opérationnelle que pour le 1er février 2018 au vu du contrat.
Par courrier de son conseil du 17 mars 2017, Z.________ a mis
en demeure R.________ de respecter l’affectation du local en dépôt et
d’enlever ses machines au 15 avril 2017.
Le 1er avril 2017, R.________ a répondu que la résiliation du
27 décembre 2016 était nulle et de nul effet.
3. Le 11 mai 2017, Z.________ a résilié le bail pour le prochain
terme utile, soit pour le 31 janvier 2018, en joignant à son courrier la
formule officielle de notification de résiliation de bail signée le 8 mai 2017.
Sur ladite formule, il est fait mention d’un local dépôt de 160 m².
Toutefois, cette mention de la surface a été biffée et remplacée à la main
par « 140 m² ».
4. R.________ a confié à W.________SA la tâche de mesurer l’objet
loué. Par courrier du 13 avril 2018, cette société a indiqué que le local
avait une surface de 108 m² et non de 160 m². Lors de son audition en
qualité de témoin, K.________, architecte et administrateur de
W.________SA, a déclaré avoir mesuré la partie privée occupée par la
serrurerie d’R.________, sans l’entrée commune, ce qui représentait 107,61
m² en prenant en considération la surface et les murs intérieurs et 115 m²
en comptant les murs périphériques. L’entrée commune mesurait quant à
elle 31,77 m² sans les murs et 34,87 m² avec ceux-ci.
5. Le local a été restitué le 21 avril 2018.
6. Le 19 juillet 2018, R.________ a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon d’une demande
en paiement de 54’600 fr. à l’encontre d’Z.________. Le préjudice invoqué
correspondait à la différence de loyer entre la surface de 160 m²

- 8 -
mentionnée sur le contrat et la surface réelle de 108 m². Au prix de 8 fr.
75 le m², sur la période allant du 1er février 2008 au 31 janvier 2018, soit
durant 120 mois, cela représenterait la somme de 54'600 francs.
L’autorité préfectorale a constaté l’échec de la conciliation et
délivré, le 2 octobre 2018, une autorisation de procéder.
Le 2 novembre 2018, R.________ a ouvert action en paiement
contre Z.________ auprès du Tribunal des baux. Il a conclu, avec suite de
frais et dépens, à ce qu’Z.________ soit condamné à lui payer la somme de
54'600 fr., principalement à titre de loyers trop perçus pour la période du
1er février 2008 au 31 janvier 2018 et, subsidiairement, à titre de
dommages-intérêts avec intérêt à 5% l’an dès le 15 janvier 2017. Il a
requis la mise en œuvre d’une expertise technique afin de déterminer le
métrage des locaux objet du contrat de bail.
Par réponse du 13 février 2019, Z.________ a excipé de la
prescription et conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des
conclusions de la demande. Il a en revanche indiqué ne pas s’opposer à la
mise en œuvre de l’expertise.
Dans sa réplique du 30 avril 2019, R.________ a persisté dans
ses conclusions et Z.________ a déposé une duplique le 2 juin 2019.
Lors de l’audience du 8 novembre 2019, il a été procédé à
l’audition des témoins K.________ et M.________, ainsi qu’à l’interrogatoire
des parties. Le 2 décembre 2019, R.________ a renoncé à sa requête
d’expertise, de sorte qu’elle n’a pas été ordonnée. L’audience d’inspection
locale et de plaidoiries finales s’est tenue le 11 février 2020.
En d roit :
1.

- 9 -
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les affaires patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de l'appel est de
trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al.
1 CPC).
1.2 En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les réf. citées ; Jeandin, Commentaire romand, CPC, 2e éd.,
Bâle 2019, nn. 2ss et 6 ad art. 310 CPC).
3.
3.1 L’appelant fait valoir qu’aucun élément au dossier ne permet
d’établir que le prix du loyer n’a pas été fixé en fonction de la surface,
alors que c’est généralement la règle en matière de baux commerciaux. Il
soutient que le loyer correspondait à l’usage en matière artisanale et qu’il
était établi sur la base des mètres carrés. En tous les cas, l’information sur
le contrat de « 160 m² » l’avait déterminé à conclure le contrat de bail.
L’appelant soutient avoir été trompé sur la qualité de la chose louée, la
surface indiquée dans le contrat constituant incontestablement pour le
locataire une qualité promise par le bailleur. Pour asseoir sa position,
l’appelant dénonce plusieurs constatations inexactes des faits.

- 10 -
3.2 L’appelant reproche aux premiers juges d’avoir retenu qu’il
était établi dans la Commune de [...] lors de la conclusion du contrat.
Ceux-ci ont effectivement indiqué dans le jugement attaqué que tout
portait à croire que le demandeur avait visité les locaux préalablement à
la conclusion du bail, « ce d’autant qu’il était déjà établi dans la même
commune », comme cela ressortait du contrat.
On notera à titre préalable que l’appelant a signé le bail qui
mentionnait qu’il avait pour adresse [...]. Cela étant, le point factuel
contesté par l’appelant est dénué de valeur pour la solution du litige. En
effet, l’élément mis en avant par les premiers juges est que l’appelant
avait visité les locaux avant de conclure le contrat de bail, qu’il n’aurait de
toute évidence pas loué le hangar litigieux s’il n’avait eu la certitude qu’il
pourrait y installer les machines nécessaires à son activité. Or l’appelant
admet formellement, à l’appui de son appel, qu’il a effectivement visité les
locaux avant d’en prendre possession. Peu importe dès lors de savoir où il
avait son domicile. L’état de fait a néanmoins été rectifié en ce sens qu’il
s’agit uniquement d’une adresse qui figure sur le contrat de bail, sans
aucun lien avec un quelconque domicile, de même d’ailleurs que pour le
bailleur.
3.3 Selon l’appelant, le Tribunal des baux a fait une lecture
largement erronée de ses écritures en retenant que ce serait l’arrivée des
ouvriers de l’autre locataire qui lui aurait permis de constater qu’il avait
été trompé sur la surface réelle de l’objet loué. Pour l’appelant, sa
connaissance de la surface réelle découlerait du rapport de l’expert privé
qu’il aurait mandaté : ce seraient les relevés des métrages contenus dans
ce rapport qui lui auraient permis d’avoir la certitude que la surface qu’il
louait ne correspondait pas à la surface promise par le bailleur dans le
cadre du contrat. L’appelant précise encore dans son appel que ce n’est
qu’en 2017, soit après plusieurs années de location, qu’il avait réalisé qu’il
y avait une différence entre la surface qu’il pensait louer et la surface
réelle.

- 11 -
Dans sa réponse, l’intimé relève que l’allégué n° 34 de la
demande, selon lequel « ces indications ont permis à Monsieur R.________
de se rendre compte qu’il avait été trompé sur l’étendue réelle de la chose
loués et mise à sa disposition », fait suite aux allégués nos 30 à 33 qui font
référence tant au courrier de l’expert du 13 avril 2018 (all. 30 et 31) qu’au
fait que M.________ avait l’exclusivité sur la mezzanine et sur un cabanon
de chantier « lui permettant de déposer son matériel et d’empiéter sur la
surface louée par Monsieur R.________ » (all. 32 et 33). Partant, le terme
« ces indications » désignerait aussi bien le rapport de l’expert que
l’occupation d’une partie des locaux par M.________.
L’interprétation de cette suite d’allégués peut se discuter. Quoi
qu’il en soit, il convient de distinguer la question de l’utilisation d’une
partie du dépôt par un autre locataire, et donc de l’empiètement sur la
surface louée par une tierce personne ou de la non-utilisation possible de
tout l’espace loué, de celle des données précises sur la surface concernée
ressortant de l’expertise privée.
En l’espèce, les constatations des premiers juges ont trait à la
première question. Ils ont observé dans la partie « en fait » du jugement
attaqué que l’arrivée des ouvriers et la prise de connaissance que le
locataire M.________ avait l’exclusivité du container qui se trouvait dans
l’entrée avaient permis à l’appelant « de se rendre compte qu’il avait été
trompé sur l’étendue réelle de la chose louée et mise à sa disposition », en
référence à l’allégué n° 33. En droit, les premiers juges ont retenu que
l’appelant avait « dû se rendre compte dès la première année de bail que
c’était M.________ qui utilisait [le container] à des fins de stockage de ses
produits phytosanitaires » et qu’il avait « donc rapidement réalisé
l’empiètement que constituait le container sur la surface mise
contractuellement à sa disposition ». Or l’appelant ne critique pas cette
appréciation.
Il n’y a donc pas de constatation inexacte des faits sur ce
point.

- 12 -
3.4 L’appelant reproche aux premiers juges leur « interprétation »
selon laquelle « il ne [ressortirait] pas expressément du contrat litigieux
que la surface de 160 m² était une condition sine qua non pour le
demandeur ni que le bailleur [avait] promis cette surface ». Il soutient que
l’interprétation faite par le tribunal de première instance est empreinte de
partialité : le texte clair du contrat démontrerait selon lui qu’une surface
de 160 m² était promise par le bailleur et on ne pourrait raisonnablement
considérer que cette mention était posée uniquement pour distinguer les
bâtiments construits sur la parcelle, comme le soutient l’intimé, une
distinction claire ressortant du Registre foncier. Selon l’appelant,
l’indication dans le contrat de bail de la surface n’aurait eu d’autre but que
de caractériser la qualité de la chose promise par le bailleur.
La critique en fait est irrecevable. Appelés à déterminer si la
surface était un élément subjectivement essentiel du contrat, les premiers
juges ont considéré qu’il n’était pas possible d’établir la volonté réelle et
concordante des parties sur ce point et ont fait une application de la
théorie de la confiance, qui ne relève pas des faits, mais du droit
(TF 4A_446/2017 du 27 juillet 2018 consid. 3 ; TF 4A_370/2017 du
31 janvier 2018 consid. 2.3). Il s’agit de déterminer comment la clause
contractuelle « local dépôt de 160 m² » pouvait être comprise de bonne foi
en fonction de l’ensemble des circonstances (interprétation dite objective).
Cette question sera examinée ci-après en droit (cf. infra consid. 4.2.4).
3.5 L’appelant invoque encore au titre de constatation inexacte
des faits l’appréciation des premiers juges selon laquelle « le demandeur
[n’aurait] de toute évidence pas fait de la surface exacte un élément
essentiel de sa volonté les locaux litigieux ». Il soutient qu’il s’agit d’une
interprétation contraire à la réalité.
Ce grief se rapporte toutefois également à l’interprétation
objective du contrat et n’a donc pas sa place dans la critique des faits. Il
fera l’objet d’un examen en droit.

- 13 -
4.
4.1
4.1.1 L’appelant invoque une violation du droit, en particulier des
art. 258 et 259a ss CO. Il a donc choisi de plaider la différence de surface
invoquée sous l’angle du défaut de la chose louée et non pas sous celui de
l’erreur essentielle.
4.1.2 Les premiers juges ont rappelé que la surface de l’objet loué
est un élément important pour apprécier le loyer et pour décider de
conclure ou pas un contrat de bail. Si la surface est essentielle d’un point
de vue subjectif et qu’elle est erronée, le locataire peut invalider le contrat
pour erreur essentielle au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO. Conformément à
l’art. 31 al. 1 CO, le contrat est toutefois tenu pour ratifié lorsque la partie
qu’il n’oblige point a laissé s’écouler une année, à compter du moment où
l’erreur a été découverte, sans déclarer à l’autre sa résolution de ne pas le
maintenir, ou sans répéter ce qu’elle a payé. S’il y a eu ratification du
contrat malgré l’erreur intervenue, le locataire peut encore invoquer les
règles sur les défauts initiaux de la chose louée au sens de l’art. 258 CO
(ATF 135 III 537 consid. 2.1). Fondé sur ce qui précède, les premiers juges
ont considéré que puisque l’appelant avait réclamé une réduction de loyer
pour défaut de la chose louée, cela supposait l’existence d’un contrat
valablement conclu et empêchait l’appelant de se prévaloir des règles
applicables en cas d’erreur essentielle (cf. TF 4A_483/2011 du 2 décembre
2011 consid. 2.1 et les réf. citées).
Cette appréciation est adéquate. En matière de bail, comme
en matière de contrat de vente, le locataire a le choix entre invalider le
contrat pour vices du consentement ou exercer l'action en garantie des
défauts. S'il opte pour l'action en garantie, il ratifie le contrat
conformément à l'art. 31 CO, car la réglementation relative aux défauts de
la chose suppose l'existence d'un contrat valable. Ainsi le locataire qui
opte pour une demande de réduction de loyer en invoquant le caractère
excessif (ou trompeur ou dolosif) du loyer exerce un droit formateur : il
ratifie celui-ci et ne saurait ultérieurement invalider le contrat pour le

- 14 -
même motif (TF 4C.43/2001 du 20 juin 2001 consid. 3a/bb, SJ 2002 I 31 ;
CREC I 1er mars 2011/110 consid. 5a).
En l’espèce, avec les premiers juges, on doit admettre que
l’appelant a ratifié le contrat de bail par actes concluants et qu’il ne peut
plus se prévaloir des règles applicables en cas d'erreur essentielle.
4.2
4.2.1 L’appelant revient sur la surface des locaux, dont il est établi
que la surface louée ne correspond pas à celle indiquée dans le contrat, en
tant qu’élément essentiel du contrat. Il se fonde sur la jurisprudence du
Tribunal fédéral selon laquelle la surface à louer est un élément important
pour apprécier le loyer et décider si l’on veut conclure un contrat de bail,
d’autant plus dans le domaine des locaux commerciaux. Il soutient en
outre que si la surface n’était pas un élément essentiel du contrat, tant
pour lui que pour l’intimé, elle n’aurait pas été expressément mentionnée
dans le contrat de bail et rectifiée sur le formulaire de résiliation de bail.
L’indication des mètres carrés sur le contrat aurait ainsi eu comme
conséquence de conforter l’appelant dans son choix des locaux et de ne
pas contester le loyer initial puisqu’en apparence, celui-ci correspondait
aux loyers usuels en matière de baux commerciaux.
L’appelant conteste également avoir commis un abus de droit
en invoquant le défaut après 10 ans car il explique qu’il n’a eu la
confirmation d’une importante différence entre la surface payée et celle
utilisée qu’au dépôt du rapport de l’expert privé qu’il a mandaté.
4.2.2 Pour les premiers juges, l’appelant n’a de toute évidence pas
fait de la surface exacte un élément essentiel de ls volonté de louer les
locaux litigieux. Ils ont considéré que l’appelant avait visité les locaux
avant de signer le bail et qu’il n’aurait de toute évidence pas loué le
hangar litigieux s’il n’avait eu la certitude de pouvoir y installer ses
machines, essentielles à son activité. En revanche, il n’était ni allégué ni
même établi qu’il se serait préoccupé du nombre exact de mètres carrés

- 15 -
lors de la conclusion du contrat, ni que le loyer aurait été fixé en rapport
avec ces mètres carrés.
4.2.3 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié
à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état
(art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion
du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant
aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du
locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état
réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne
présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne
présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement
compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III
345 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018
consid. 4). Le défaut de la chose louée est une notion relative et son
existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de
prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge, le type
de la construction et le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3).
Dans le domaine du bail à loyer, qu'il s'agisse d'un logement
ou d'un local commercial, la surface à louer est évidemment un élément
d'appréciation important pour décider de conclure ou non le contrat, ou en
tout cas pour apprécier si le loyer demandé est conforme à l'état du
marché dans la région concernée. Cela vaut d'autant plus dans le domaine
des locaux commerciaux, qui sont constamment évalués et comparés en
fonction du prix au mètre carré (ATF 135 III 537 consid. 2.2 ; TF
4A_108/2019 du 22 janvier 2019 consid. 2.1.2 ; TF 4A_249/2017 du 8
décembre 2017 consid. 3.3). Le Tribunal fédéral a considéré qu'une
certaine marge d'erreur pouvait être admise ou que des différences
pouvaient exister en raison d'une petite divergence de calcul. Il a indiqué
qu’une différence de près de 17% entre la surface réelle et celle indiquée
dans le contrat de bail d’un local commercial ne pouvait être assimilée à
une petite divergence de calcul ; il en allait de même, s’agissant d’un
logement, d’une différence de 13 m², ce qui correspondait à une pièce de
dimension moyenne en moins ; cet ordre de grandeur a été rappelé dans

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un autre cas où le locataire s’était fondé sur la garantie des défauts ; une
différence supérieure à 10 % n’était en tout cas pas admissible et fondait
une erreur essentielle ; le locataire qui s’était trompé de 8% sur la
superficie du logement pouvait aussi se prévaloir d'une erreur essentielle
(ATF 135 III 537 et TF 4A_108/2019 précités, et les arrêts cités).
4.2.4 En l’espèce, le contrat de bail indique que le local loué fait 160
m². Il est donc clair et non soumis à interprétation, ce qui aurait été le cas
si le document indiquait une surface approximative. Une surface de 140
m² a été reconnue par l’intimé sur la formule officielle de résiliation de bail
signée le 8 mai 2017 et envoyée à l’appelant le 11 mai suivant. Le
locataire n’avait pas à compter avec une différence de près de 40 m²
représentant près de 12,5% de la surface mentionnée dans le bail, sous
l’angle de la détermination correcte du loyer, qui est l’un des éléments
objectivement essentiels du contrat. Cette différence aurait été à même
de fonder une erreur essentielle, laquelle n’est pas plaidée dans le cas
d’espèce. Elle est toutefois à même, par analogie, de fonder le défaut de
la chose louée, lequel est dûment invoqué.
Il reste dès lors à examiner, par analogie avec l’erreur
essentielle, si d’un point de vue subjectif, des circonstances particulières
font apparaître que l’indication erronée de la surface n’avait pas un
caractère essentiel pour le locataire (cf. TF 4A_249/2017 du 8 décembre
2017 consid. 3.3), en ce sens que cette différence de surface n’emportait
pas une diminution fonctionnelle de l’objet.
Le contrat mentionnait sans équivoque possible une surface de
160 m² et, de bonne foi, le locataire pouvait se fier à cette indication. En
effet, le locataire n'est pas tenu – comme un acheteur – de contrôler les
surfaces indiquées dans le bail ou par son cocontractant en les mesurant
lui-même et d'aviser sans délai le bailleur d'une erreur ou d'un défaut (TF
4A_108/2019 du 22 janvier 2019 consid. 2.1.2 ). Le fait qu’il ait visité les
locaux avant de signer le contrat ne permet pas de poser une autre
appréciation, puisque rien n’indique que la différence de mètres carrés
était décelable de visu et que le locataire en aurait eu connaissance avant

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la signature du contrat. Les premiers juges ont d’ailleurs admis que les
caractéristiques des locaux, telles que leur surface ou leur disposition,
étaient importantes pour le locataire. On rappellera également que
s’agissant de locaux commerciaux, le loyer est généralement fixé en
fonction du prix au mètre carré (TF 4A_249/2017 précité consid. 3.3).
Cela étant dit, un autre élément doit être mis en avant dans
l’examen des circonstances du cas particulier, soit le moment où
l’appelant a invoqué cette différence de surface. Celui-ci a fait valoir pour
la première fois cette différence le 15 février 2017, soit une fois le
désaccord entre les parties sur la relation contractuelle engagé, dès lors
que le bail a été signé le 8 janvier 2008. En juin 2015, l’intimé a requis
l’appelant de quitter « le local qu’il lui avait loué comme dépôt
uniquement et non comme atelier mécanique ». S’en est suivi un échange
entre bailleur et locataire jusqu’en octobre 2015, dans le cadre duquel ce
dernier a contesté le congé au motif qu’il utilisait les locaux conformément
à ce qui avait été convenu et toléré depuis 2008. Le bailleur a ensuite
attendu le 27 décembre 2016 pour signifier une nouvelle fois à son
locataire qu’il lui « donnait son congé » pour le 30 mars 2017. Par courrier
du 15 février 2017, l’appelant a contesté une nouvelle fois ce congé en
faisant valoir, notamment, que le local loué pour 160 m² ne mesurait que
110 m² et qu’il se réservait de lui réclamer un montant de 42'000 fr. payés
en trop, sans préciser toutefois depuis quand il avait connaissance de
cette différence. A défaut de plus amples précisions de la part de
l’appelant dans ce courrier et au regard de ses propres allégués (all. 34 de
la demande, cf. supra, consid. 3.3), tout laisse à penser qu’il était au
courant de cette différence de surface depuis un certain temps déjà et
qu’il n’a rien dit, alors qu’il aurait eu loisir de le faire. L’appelant aurait dû
alléguer le moment précis où il a pris connaissance de cette différence et
démontrer qu’il n’avait pas tardé avant de faire l’avis des défauts au
bailleur. En effet, c’est à celui qui se prévaut du défaut qu’il incombe de
prouver qu'il a donné l'avis des défauts et qu'il l'a fait en temps utile. Or,
en l’espèce, l’appelant ne l’a ni allégué ni démontré. De ce fait, il y a lieu
de retenir que l’appelant s’est bel et bien accommodé de la situation, soit
de la surface réelle dont il avait l’usage par rapport aux mètres carrés

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mentionnés dans le contrat et du loyer qu’il payait pour cette surface.
L’absence d’avis des défauts intervenu préalablement doit, dans ces
circonstances, être interprétée comme une absence de défaut et le fait de
soulever cette question en février 2017 seulement est constitutif d’un
abus de droit, comme l’ont constaté les premiers juges (Lachat, Le bail à
loyer, Lausanne 2019, n. 1.11 pp. 282-283 et la réf. citée : CdB 2018 p. 30
consid. 3.1.3).
On relèvera d’ailleurs que, dans sa demande initiale, l’appelant
demandait une réduction de loyer fondée sur une surface de 108 m², soit
sans prendre en compte l’entrée. Or, l’appelant avait appris peu après
avoir pris possession des locaux qu’il n’avait pas l’usage exclusif de
l’entrée, selon ses propres déclarations. Il ne s’était pourtant pas plaint de
cette réduction évidente de la surface qu’il pensait pouvoir occuper ni
n’avait requis de réduction de loyer de ce fait. Là encore, tout porte à
croire que la surface qu’il louait et le loyer qu’il payait lui convenaient. A
noter encore qu’en appel, il n’a plus demandé de réduction de loyer
fondée sur cette entrée puisqu’il a calculé sa prétention en prenant en
compte une surface de 140 m², soit avec l’entrée.
Enfin, rien n’indique que l’intimé était au courant de cette
erreur préalablement à 2017, ce qui aurait permis de contrer l’argument
lié à l’accommodation de l’appelant à une surface inférieure en mètres
carrés. L’intimé a du reste rectifié la surface une fois la problématique
soulevée par l’appelant, en indiquant sur la formule de résiliation de bail
signée le 8 mai 2017 une surface de 140 m². Or cette surface est encore
inférieure à la plus petite des deux surfaces indiquées par l’architecte
dans son rapport du 13 avril 2018, ce qui révèle la bonne foi du bailleur, à
plus forte raison que les données officielles du Registre foncier –
auxquelles l’appelant se réfère dans son appel – indiquent pour les locaux
litigieux une surface de 154 m², très proche de celle figurant sur le contrat
de bail.
Au vu de ce qui précède, on doit confirmer, par substitution
partielle de motifs, le rejet de la demande auquel sont parvenus les

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premiers juges, qui ont également considéré que la différence entre la
surface réelle du rez-de-chaussée et la mention figurant sur le bail ne
constituait pas un défaut de la chose louée.
5. En définitive, l’appel doit être rejeté dans la mesure où il est
recevable et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 810 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Celui-ci versera en outre à l’intimé la somme de 3'000 fr. (art.
12 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010; BLV
270.11.6]) à titre de dépens de deuxième instance, soit pour le
défraiement de son mandataire professionnel, agent d’affaires breveté.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 810 fr.
(huit cent dix francs), sont mis à la charge de l’appelant
R.________.
IV. L’appelant R.________ versera à l’intimé Z.________ la somme de
3'000 fr. (trois mille francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V. L’arrêt est exécutoire.

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La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Thierry Ador (pour R.________),
- M. Jean-Luc Veuthey, agent d’affaires breveté (pour Z.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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La greffière :