vd_gerichte · XA21.013716 · 2023-06-08 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA21.013716-221185
213
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 juin 2023
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
MM. de Montvallon et Parrone, juges
Greffière : Mme Juillerat Riedi
*****
Art. 67 al. 1 et 270 al. 2 CO
Statuant sur l’appel interjeté par J.________, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 29 avril 2022 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec P.________, à Vevey,
demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 29 avril 2022, le Tribunal des baux (ci-après :
le tribunal ou les premiers juges) a ordonné à J.________, en sa qualité de
bailleresse, de rembourser à P.________, locataire, les parts de loyers
payées en trop par celle-ci pour la période du 1er octobre 2013 au 11 mai
2017, soit la somme de 34'250 fr. 50 (I), a réduit le montant de la garantie
de loyer convenue à l'art. 4 du contrat de bail conclu entre les parties le
11 octobre 2013 à 2'700 fr. (II), a rendu le jugement sans frais judiciaires
ni dépens (III) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges, appelés à déterminer si le loyer
initial était nul, ont tout d’abord examiné la question de l’éventuelle
prescription de l'action en enrichissement illégitime, soulevée par
J.________, qui soutenait que la locataire devait se voir imputer les actes du
Centre social intercommunal de Vevey (ci-après : CSI), qui ne pouvait
ignorer que la formule officielle de notification de loyer initial était
nécessaire. A cet égard, le tribunal a considéré que si les éléments au
dossier permettaient d'établir que le CSI avait appuyé la locataire dans ses
démarches en vue d'obtenir l'appartement, comme c'était d'ailleurs sa
tâche, rien ne permettait de considérer que le CSI aurait eu entre les
mains les documents en lien avec la location, notamment le bail, que ce
soit pour le relire ou procéder à d'autres démarches. De plus, il ressortait
des pièces que les courriels à la gérance avaient été adressés par une
assistante sociale dont rien ne permettait de soutenir qu'elle aurait eu les
connaissances juridiques nécessaires en droit du bail pour connaître
l'existence de la formule officielle et en imputer cette connaissance à la
locataire. En définitive, le tribunal a retenu que le CSI n'avait pas agi
comme représentant de la locataire, à qui on pourrait imputer ses actes et
connaissances, et qu'il n'y avait ainsi pas d'abus de droit à invoquer la
nullité du loyer initial.
Ensuite, le tribunal a retenu que J.________ n'avait apporté
aucune preuve attestant que P.________ aurait connu l'obligation de notifier

- 3 -
la formule officielle et des conséquences du défaut de ladite formule sur le
montant du loyer avant le 25 janvier 2021, date à laquelle la nullité du
loyer initial a été invoquée devant l'autorité de conciliation. Ni le délai de
prescription relatif prévu à l'art. 67 al. 1 CO (Code des obligations du 30
mars 1911 ; RS 220), ni le délai absolu de dix ans, n'étaient ainsi échus et
l'action de la locataire n’était ainsi pas prescrite.
Après avoir ensuite admis la légitimation passive de J.________,
le tribunal a constaté l'absence de remise de la formule officielle au
changement de locataire et, retenant que le contrat de bail litigieux était
partiellement nul à défaut d'une notification en bonne et due forme du
loyer initial, il a procédé au complètement du contrat en fixant
judiciairement ce loyer à 900 fr. et a ordonné la restitution des montants
perçus en trop en application des art. 62ss CO.
B. Par acte du 14 septembre 2022, J.________ (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel contre le jugement précité, en concluant en
substance, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que
P.________ (ci-après : l’intimée) soit déboutée de toutes ses conclusions.
Par courrier du 10 février 2023, l’appelante a informé la Cour
de céans qu’elle avait été radiée d’office le 5 janvier 2023, au motif qu’elle
n’avait plus d’activité, ni d’actifs réalisables, mais que son administrateur
avait déposé une demande de réinscription le 2 février 2023. Elle a requis
la suspension de la procédure en application de l’art. 207 al. 1 LP (Loi sur
la poursuite pour dettes et la faillite du 11 avril 1889; RS 281.1).
Par courrier du 13 février 2023, l’intimée s’est opposée à la
suspension de la procédure d’appel.
Par courrier du 28 février 2023, le juge délégué de la Cour de
céans a annoncé aux parties son intention de radier la cause et de statuer
sur les frais, l’appelante n’ayant plus de personnalité juridique.

- 4 -
Par courrier du 9 mars 2023, l’appelante a informé la Cour de
céans que sa requête de réinscription avait été admise par le Tribunal
régional du Jura bernois – Seeland et que cette réinscription allait être
effective dans les jours suivants, de sorte que la procédure pouvait
reprendre son cours.
L’intimée a admis, par courrier du 14 mars 2023, que la
procédure d’appel pouvait continuer son cours.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. L’appelante a acquis l’immeuble sis [...], à Vevey, par acte de
vente du 25 août 1998 pour un montant de 15’000’000 francs. Cet
immeuble a été construit en 1972.
2. En date du 8 août 2013, une assistante sociale du CSI a écrit le
courriel suivant à [...], gérante de l’immeuble (ci-après : la gérance) :
« (…) Vous avez eu un contact téléphonique avec l’une de nos
collaboratrices, Mme [...], en date du 30 juillet, concernant la
résiliation du bail à loyer de Monsieur [...]. Monsieur [...] sous-loue depuis
plusieurs mois son appartement à l’une de nos bénéficiaires, Madame
P.________. Mme P.________ n’a pas d’activité lucrative pour l’instant et vit
avec sa fille mineure, elle n’a pas d’autre solution de logement à ce jour.
Aussi, dans la mesure où vous seriez d’accords pour que Mme P.________
reprenne le contrat de bail dudit appartement à son nom, nous serions en
mesure de vous régler les arriérés de loyer qui se montent à notre
connaissance à CHF 10'228.45. Nous pourrions également assumer le
paiement mensuel du loyer de Mme P.________ jusqu’à ce qu’elle retrouve
du travail. (…) »
3. Le 30 août 2013, l’intimée a rempli un formulaire d’inscription
de la gérance pour louer un appartement de 3.5 pièces dans l’immeuble
sis [...], à Vevey, où elle a indiqué comme bailleur [...] depuis le 1er juillet
2010. Il ressort en effet de son interrogatoire à l’audience du 14 mars
2022 qu’elle était sous-locataire de cet appartement dont le contrat de
bail du 28 avril 2010 indiquait [...] comme locataire depuis le 16 mai 2010.

- 5 -
4. a) Par courrier du 10 septembre 2013, le CSI a écrit à la
gérance le courrier suivant :
« Madame, Monsieur,
En cas d’attribution du logement précité, nous nous engageons à vous
payer directement le loyer mensuel de CHF 1'665.00 (loyer CHF 1'400.00 +
charges CHF 230.00 + gaz de cuisson CHF 35.00) tant que la locataire dépendra
financièrement de notre service.
Les normes de loyer relatives au Revenu d’Insertion (RI) ne permettent pas
la prise en charge du gaz de cuisson. Néanmoins, l’intéressée a signé un document qui
nous autorise à prélever le montant correspondant au gaz de cuisson, soit CHF
35.00/mois, sur le forfait d’entretien que nous lui versons, ce qui nous permet de vous
délivrer le présent engagement.
Cet engagement prendra fin dès que la locataire sera en mesure d’assumer
le paiement de son loyer courant, en principe dès qu’elle aura trouvé un
emploi, ou dès que notre service aura décidé de ne plus l’assister. En tous
les cas, nous aviserons du terme mis à notre engagement.
En ce qui concerne la garantie de loyer, elle fera appel à une société de
cautionnement. (…) »
b) L’assistante sociale du CSI a adressé le courriel suivant à la
gérance le 30 septembre 2013 :
« (…) Suite à un accord de prise en charge de ma Direction, pouvez-vous
me transmettre les coordonnées bancaires nécessaires au paiement des
arriérés de loyer et loyer courant de l’appartement dans lequel vivent Mme
P.________ et sa fille ?
De plus, merci de bien vouloir me confirmer à partir de quelle date le loyer
a augmenté à CHF 1'950.00/mois et si le loyer de septembre 2013 fait
partie intégrante du montant total des arriérés mentionnés dans votre
dernier mail, à savoir CHF 6'898.45 ?
Je me permets encore de vous demander de bien vouloir me confirmer à
quel moment un contrat de bail sera établi au nom de Mme P.________ ? (…)
»
5. Par contrat du 11 octobre 2013, l’intimée a pris à bail de
l’appelante, représentée par la gérance, l’appartement de 3.5 pièces
d’une surface de 75 m2 au 1er étage de l’immeuble sis [...], à Vevey. Le
bail, conclu pour une durée initiale allant du 1er octobre 2013 au 31 janvier
2014, se renouvelle depuis aux mêmes conditions d’année en année, sauf
avis de résiliation donné et reçu par l’une ou l’autre des parties au moins
trois mois à l’avance.

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Le loyer mensuel net prévu dans le contrat est de 1’690 fr.,
auquel s’ajoute un acompte de chauffage et eau chaude/froide de 260
francs.
Le chiffre 4 du bail prévoit la constitution d’une garantie de
loyer de 2’900 fr. par l’intimée.
Le bail ne mentionne pas qu’une formule officielle de
notification de loyer initial aurait été remise à l’intimée.
6. Le tribunal a rendu un jugement le 29 janvier 2013 concernant
l’immeuble en cause, ainsi que les entrées [...] et prenant en compte une
expertise réalisée le 5 juin 2010 et son complément du 26 juillet 2010. Il
ressort de ce jugement que les immeubles sont affectés de nombreux
défauts qui « résultent incontestablement, vu leur nature et leur ampleur,
d'un manque d'entretien des locaux par [l’appelante]. Cette dernière n'a
en tous les cas pas démontré qu'ils auraient été causés par ses locataires.
Le degré d'usure relevé est tel qu'il s'impose de considérer que l'état des
installations en question ne correspond plus à ce que les locataires
peuvent légitimement escompter dans des immeubles du type de ceux en
cause ». S’agissant des communs des immeubles, il est avéré que l'état
des cages d'escalier était repoussant (mis à part les murs qui avaient été
repeints), que les revêtements de sol en textile étaient très sales, tachés,
brûlés de manière importante et arrachés par endroit, que certains câbles,
qui servaient de protection, pendaient lamentablement, que la cour
intérieure était manifestement mal entretenue et jonchée de détritus, que
plusieurs grilles d'écoulement de la cour étaient bouchées, causant son
inondation par temps de pluie. Ce jugement a encore retenu que, dans la
majorité des appartements faisant l’objet du jugement, les peintures
étaient fortement usées et en mauvais état, les parquets étaient très
abîmés, en mauvais état ou se décollaient, les installations électriques
étaient défectueuses, les vitres des balcons étaient fendues, les
agencements de cuisine étaient vétustes et usagés (hotte vétuste,
ventilation défectueuse, faïence manquante ou abimée, appareils de
cuisine en fin de vie, portes de placard et bouton de cuisinière cassés), les

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vannes des radiateurs restaient bloquées, l’écoulement des balcons était
défectueux, l’isolation des fenêtres ou de la porte-fenêtre de certains
balcons, qui fermait mal, n’était plus assurée, les installations des salles-
de-bains étaient en mauvais état (joints de la baignoire usés, toilettes et
éviers défectueux, fuite d’eau, écoulement de la baignoire bouché,
ventilation fonctionnant mal, carreaux de faïence manquants, baignoire
sans émail), les stores de certaines chambres étaient cassés, certains
murs, plafonds ou tapisseries présentaient des traces à la suite d’un dégât
d’eau (de très importants problèmes d'humidité excessive et de
moisissures affectant trois chambres et les salles de bains d’un
appartement ont été retenues, problèmes qui avaient entraîné la
suspension provisoire du permis d'habiter de cet appartement).
7. Par courrier du 18 mars 2014, le CSI a confirmé à la gérance
que tous les loyers de novembre 2013 à février 2014 relatifs à
l’appartement loué par l’intimée avaient été réglés sous « [...]» et que, dès
le mois de mars 2014, le loyer serait versé à « Regie J.________».
Il ressort des pièces produites par le Centre social régional
Riviera (ci-après : CSR) que le loyer a été payé d’août 2013 à janvier 2014
à « [...] », puis de février 2014 à novembre 2015 à la « Régie J.________ »,
puis de décembre 2015 à juin 2017 à la « Régie [...] ».
8. L’immeuble en cause a été vendu aux enchères publiques à
[...] le 31 mars 2017, qui en est devenue propriétaire le 12 mai 2017 selon
l’extrait du Registre foncier.
9. a) L’intimée a saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de la Riviera-Pays d’Enhaut (ci-après : l’autorité
de conciliation) d’une requête datée du 25 janvier 2021. L’autorité de
conciliation a tenu une audience le 1er mars 2021 et a délivré une
autorisation de procéder à l’intimée le 4 mars 2021.
b) L’intimée a saisi le tribunal par demande du 19 avril 2021
dirigée contre l’appelante, de même que contre [...], au pied de laquelle
elle a pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens :

- 8 -
I.-
Le loyer mensuel net initial est considéré comme nul.
II.-
Le loyer mensuel net initial est fixé à Fr. 800.- (huit cents francs).
III.-
J.________ est condamnée à restituer à P.________ le trop perçu, à savoir
mensuellement Fr. 890.- (huit cent nonante francs), depuis le 1er octobre
2013, jusqu’au 11 mai 2017, soit Fr. 38'715.- (trente-huit mille sept cent
quinze francs), avec intérêt à 5% l’an dès le 1er octobre 2013.
La demanderesse se réserve le droit de préciser cette conclusion en cours
d’instance.
IV.-
[...] est condamnée à restituer à P.________ le trop-perçu, à savoir
mensuellement Fr. 890.- (huit cent nonante francs), soit Fr. 42'066.-
(quarante-deux mille soixante six francs) jusqu’au jour du dépôt de la
présente procédure, depuis le 12 mai 2017, avec intérêt à 5% l’an dès le 12
mai 2017.
La demanderesse se réserve le droit de préciser cette conclusion en cours
d’instance.
V.-
Le montant de la garantie de loyer est modifié et fixé à Fr. 2'400.- (deux
mille quatre cent francs), le surplus soit Fr. 500.- étant restitué à la
locataire.
c) [...] a déposé une réponse le 30 juin 2021, acte au pied
duquel elle a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des
conclusions de la demande et, subsidiairement et reconventionnellement,
à ce que l’intimée soit condamnée à lui restituer tous montants qu’elle
serait amenée à devoir à l’intimée à titre d’un trop-perçu éventuel sur les
loyers à partir du 11 mai 2017.
L’appelante ne s’est pas déterminée.
d) Par avis du 30 août 2021, la présidente du tribunal a
ordonné à l’appelante de produire notamment la pièce 54 requise par
l’intimée, soit toutes les pièces permettant d’effectuer un calcul de
rendement de l’objet litigieux, dont notamment « l’acte d’achat de
l’immeuble ou un récapitulatif de son coût de revient avec des précisions

- 9 -
sur la quotité des fonds empruntés et des fonds propres, les bilans des
deux sociétés bailleresses, l’état des charges immobilières de 2013 à
2021, y compris les coûts d’exploitation et d’entretien pour les cinq
derniers exercices afin de permettre l’établissement de moyennes, ainsi
que les comptes de pertes et profits et l’état locatif de l’immeuble ».
e) Le tribunal des baux a tenu une première audience le 8
novembre 2021 au cours de laquelle une transaction partielle a été
conclue entre l’intimée et [...] fixant le loyer de l’appartement litigieux à
1’050 fr. dès le 12 mai 2017 et prévoyant le versement d’un montant de
34’880 fr. à l’intimée équivalent aux parts de loyer perçues en trop entre
le 12 mai 2017 et le 30 novembre 2021. Il a été protocolé au procès-verbal
de l’audience que [...] a retiré sa conclusion subsidiaire prise au pied de sa
réponse du 30 juin 2021. A la suite de cette transaction, [...] a été
déclarée hors de cause et de procès.
f) Par courrier du 17 février 2022, l’appelante a produit les
pièces 54.1, 54.2 et 54.3, soit un tableau de répartition des frais de
chauffage et eau chaude du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 et l’état locatif
des mois de décembre 2013 et décembre 2014.
Dans ce courrier, l’appelante a exposé qu’une gérance légale,
opérée par la régie [...], avait été mise en place en novembre 2015.
g) Le tribunal a tenu une seconde audience le 14 mars 2022
au cours de laquelle il a procédé à une inspection locale du logement de
l’intimée et à l’interrogatoire de celle-ci. Il a également été protocolé au
procès-verbal de l’audience que l’intimée a requis la production en mains
de l’appelante de toutes pièces établissant les travaux que celle-ci aurait
effectués entre 2003 et 2013. Les parties ont été informées du rejet de
cette réquisition.
Lors de l’inspection locale, la Cour a constaté et retenu ce qui
suit :

- 10 -
« L’inspection locale débute au 1er étage de l’immeuble dans l’appartement
de la demanderesse. On entre directement dans la pièce de vie qui est
composée du salon et de la salle à manger. Au sol, il y a un parquet
stratifié usagé qui a été posé par la demanderesse. Les fenêtres sont
neuves et disposent d’un triple vitrage. Elles présentent une bonne
isolation au bruit général. Dans le salon, il y a un balcon qui donne sur la
route. On entend bien passer le bus, même fenêtres fermées. Le balcon
est un balcon-corridor qui donne sur [...]. Les stores sont neufs, mais
la rambarde est d’époque. Le parquet et les plinthes vers la fenêtre du
balcon sont très usagés. Il y a des armoires murales dans l’entrée avec des
portes coulissantes. Les prises électriques et les interrupteurs sont anciens
et il y a des fusibles apparents à côté de la porte d’entrée. Cette dernière a
été changée par le nouveau bailleur il y a quelques mois, mais la sonnette
est d’origine. Une paroi, qui ne va pas jusqu’au plafond, délimite la pièce de
vie de la cuisine et d’un couloir. Avant l’arrivée de la demanderesse, la
cuisine n’était pas agencée et une porte fermait la cuisine. La
demanderesse a enlevé cette porte et a tout agencé. Elle a également
changé la cuisinière qui était à gaz par une cuisinière électrique. Le plan de
travail en inox est d’origine et on voit qu’il a vécu. S’agissant des
jointures au sol et au plafond, leur aspect est vétuste malgré les travaux
effectués par la demanderesse. La peinture sur le mur est vétuste et
comporte des fissures. La demanderesse a enlevé le linoléum
d’origine et a posé du carrelage à la place. La cuisine donne sur un corridor
qui dessert un WC séparé, une salle de bains et deux chambres. Dans les
WC, le sol, en catelles de mosaïque brune, et les toilettes sont d’origine. Le
seuil de porte est vraiment usagé et l’émail dans les toilettes est fatigué. La
demanderesse a changé la poignée de la porte. Dans le corridor, il y a un
enfoncement qui fait penderie dont le support est d’origine. Dans la salle
de bains, on retrouve le même sol en mosaïque brune que dans les WC et
le seuil est également très usagé. Le lavabo est d’origine mais le robinet a
été changé par le nouveau bailleur. La baignoire, qui n’a pas été
réémaillée, est fatiguée et comporte des impacts. Son bouchon est en
plastique. La peinture au plafond craquèle et fissure dans les angles. Le
radiateur, qui date des années 50, a été repeint par la demanderesse et
des vannes thermostatiques ont été installées dans un deuxième temps. La
porte est très fatiguée et les interrupteurs sont vieux. Les raccords des
portes des différentes pièces au sol sont très usagés. La chambre de la
demanderesse est spacieuse et comporte un parquet composé de
mosaïque languettes qui est très marqué, très vétuste, qui a perdu sa
brillance et auquel il manque des bouts. Les joints du parquet sont vieux. Il
y a un radiateur datant de la même époque que celui de la salle de bains
avec un répartiteur de chaleur. La chambre donne sur une cour intérieure
qui a été réaménagée et qui comporte des locaux tertiaires. L’immeuble de
la demanderesse est séparé des voies de chemin de fer par un autre
immeuble. La deuxième chambre, assez petite, donne également sur la
cour intérieure. Les fenêtres et les stores des deux chambres ont été
changés par le nouveau bailleur. Avant, il y avait des stores avec une
sangle. Les tringles à rideaux des deux chambres sont endommagées. La
petite chambre, qui a le même radiateur que la grande chambre, a
également le même parquet qui est vétuste. Le seuil est également usé.
Les interrupteurs des deux chambres sont d’origine et vétuste. Les portes
des chambres sont en bois simple avec des poignées vétustes qui ne
permettent pas de fermeture et sont très usagées. Derrière la porte de la
grande chambre, la peinture est usée même si elle a été refaite par
la demanderesse. Le tribunal se rend ensuite dans la cage d’escalier
qui a été refaite en même temps que les portes d’entrée ont été
changées. Des luminaires nouvelle génération ont été posés, sans
toutefois qu’il y ait de senseurs, et il y a des gardes corps en verre. La
moquette a été changée et la peinture est neuve. S’agissant de
l’ascenseur, sa porte extérieure est vieille mais la cabine a été refaite, la
commande des boutons est neuve et une double porte a été ajoutée. Le
tribunal se rend au rez-de-chaussée de l’immeuble où les boîtes aux
lettres sont neuves mais sont restées à leur emplacement d’origine. La

- 11 -
porte de l’immeuble a été changée, ainsi que les faux plafonds du hall
d’entrée où il y a des senseurs pour la lumière. Il n’y a pas d’interphone,
mais seulement un digicode. Enfin, le tribunal constate que la peinture
extérieure du bâtiment a été refaite. Avant, il y avait des stores à lamelles
orange pour l’occultation des balcons (comme c’est toujours le cas de
l’immeuble voisin). Les gardes corps n’ont pas été changés. Il y a des
commerces de nourriture au rez-de-chaussée, comme cela a toujours été le
cas. »
Lors de son interrogatoire, l’intimée a déclaré avoir procédé
aux travaux de rénovation suivants dès que l’appartement a été mis à son
nom :
- pose d’un parquet stratifié dans la pièce de vie sur le sol
d’origine (qui était déjà du parquet comme celui présent
dans les chambres mais qui avait des taches, était rayé,
auquel il manquait des bouts et qui était très abimé) ;
- pose de tapisserie sur les murs de la pièce de vie et de
l’entrée, ainsi que sur les portes des pièces qui étaient
vétustes, d’une couleur brune et qui collaient ;
- plafond de la pièce de vie repeint ;
- pose de catelles au sol de la cuisine (après avoir enlevé le
linoleum d’origine) ;
- agencement de la cuisine en meubles et changement de la
cuisinière ;
- changement de la hotte de ventilation et du frigo ;
- changement du parquet du hall menant aux chambres ;
- peinture refaite dans le hall, les chambres, les petites
toilettes et la salle de bains.
Il ressort de son témoignage que l’intimée a fait les travaux
susmentionnés petit à petit. Elle a refait les peintures de l’appartement à
plusieurs reprises lorsque cela lui apparaissait nécessaire. La cuisine a été
refaite à une reprise. La tapisserie aux salon et salle à manger a été
installée sans autre modification depuis lors. S’agissant du parquet, il n’a
pas été changé depuis ses propres travaux en 2013.
L’intimée a déclaré que le plan de travail de la cuisine en inox
était d’origine et qu’il n’y avait jamais eu de lave-vaisselle. Elle a précisé
que la cuisine était très vieille avec une cuisinière au gaz, un petit frigo qui

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ne fonctionnait pas bien et une seule grande armoire dont les portes
étaient branlantes. L’aspect général de la cuisine était horrible selon elle.
Au niveau de la salle de bains et des toilettes, elle a expliqué que les
sanitaires étaient d’origine, mais que les robinets du lavabo de la salle de
bains avaient été changés par le bailleur actuel qui avait également
changé les fenêtres l’année passée, puis les stores du balcon. Ce dernier a
également repeint et changé les écoulements des balcons qui posaient
des problèmes d’humidité auparavant. L’intimée a expliqué que toutes les
anciennes fenêtres, qui étaient d’origine, en bois et vieilles, présentaient
une opacité qu’on n’arrivait pas à nettoyer et qu’avec les nouvelles
fenêtres, elle entendait moins le bruit de l’extérieur. Elle a ajouté que la
porte d’entrée avait été changée tout récemment et qu’avec l’ancienne
porte, elle entendait les bruits du couloir et il y avait des courants d’air.
Quant aux communs, les portes palières ont été changées, il y a eu des
travaux de rénovation des corridors (peinture, changement des garde-
corps), l’ascenseur a également été refait avec des doubles portes, les
boîtes aux lettres ont été changées et la porte d’entrée de l’immeuble a
aussi été refaite. Elle a précisé que les murs des communs étaient sales et
la moquette au sol usée et sale. S’agissant des garde-corps, ils étaient
munis de ficelles dont certaines étaient cassées.
L’intimée a également expliqué avoir dernièrement entrepris
des démarches s’agissant de son loyer après avoir appris que d’autres
locataires dont les appartements étaient rénovés payaient moins de loyer
qu’elle et s’être rendue à l’Asloca pour se renseigner. Avant d’aller à
l’Asloca, elle ignorait qu’elle pouvait requérir une baisse de loyer. Elle a
expliqué bénéficier de l’aide des services sociaux depuis septembre 2012
et que c’était elle qui avait demandé que le loyer soit versé directement
par les services sociaux à la bailleresse, car elle avait sans cesse des
soucis avec celle-ci qui lui envoyait des rappels de paiement de loyer. Elle
a enfin précisé qu’il n’y avait jamais eu d’arriéré de loyer à sa
connaissance.

- 13 -
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2
CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à compter
de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure
de la motivation, si la décision a été rendue en procédure ordinaire ou
simplifiée (art. 311 aI. 1 et 314 al. 1 a contrario CPC).
1.2 Déposé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance en lien avec des prétentions patrimoniales dont la valeur
litigieuse, capitalisée selon l'art. 92 al. 2 CPC, est supérieure à 10’000 fr.,
l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (ATF 138 III 378 consid. 4.3.1 ; TF 4A_168/2022 du
10 juin 2022 consid. 5.2 et 6 ; Jeandin, in Bohnet et al. [éd.], Commentaire
romand, Code de procédure civile, 2e éd., 2019 [ci-après : CR-CPC], nn. 2
ss ad art. 310 CPC). Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des
preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en
relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22
septembre 2015 consid. 2.2). Compte tenu de ce pouvoir, le juge d'appel

- 14 -
est libre de porter une autre appréciation que l'autorité de première
instance sans avoir à justifier de motifs particuliers (TF 4D_72/2017 du 19
mars 2018 consid. 2).
3.
3.1 L'appelante considère que le CSI est intervenu auprès de la
gérance pour le compte de l’intimée pour appuyer sa candidature à
l'obtention d'un bail à loyer et prendre en charge le paiement du loyer.
Dans un tel contexte, selon elle, le CSI a représenté l'intéressée et ne
pouvait ignorer, en sa qualité d'organisme public, l'exigence d'une formule
officielle, ce d'autant qu'il était en possession du contrat de bail du
précédent locataire et de la locataire actuelle. Par conséquent, et dans la
mesure où le CSI aurait eu connaissance de l'absence de formule officielle
en octobre 2013, à tout le moins, soit la date de conclusion du bail, cela
aurait pour conséquence que l'action de l'appelante, intentée en mars
2021, était prescrite, le délai relatif d'un an (art. 67 al. 1 aCO) étant
écoulé.
3.2 Lorsque le bail a été conclu sans que soit communiquée la
formule officielle ou sans que la hausse de loyer par rapport à celui payé
par le précédent locataire n'y soit motivée, le loyer fixé est nul (nullité
partielle du contrat) (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; TF
4A_592/2020 consid. 3.1 ; TF 4A 398/2015, consid. 3). Comme, en matière
de bail, le législateur présume l'ignorance du locataire quant à l'obligation
du bailleur d'utiliser la formule officielle, contrairement au principe général
"nul n'est censé ignorer la loi", il appartient au bailleur de prouver, s'il y a
contestation, la remise de la formule officielle au locataire (art. 8 CC [Code
civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210]; ATF 142 III 369 consid. 4.1; cf.
Sébastien Fetter, La contestation du loyer initial, 2005, n. 202 p. 94).
Le locataire qui n'a pas reçu la formule officielle peut agir en
fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu.
Il s'agit-là d'un cumul d'actions (art. 90 CPC) : la première action tend,
après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la
fixation judiciaire de celui-ci et la seconde action, en tant que

- 15 -
conséquence de la première, vise à la restitution des prestations
effectuées sans cause conformément aux règles de l'enrichissement
illégitime (art. 62 ss CO) (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 p. 588 et les arrêts
cités). Puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du
vice de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail, seules les
règles de la prescription de l'action en enrichissement illégitime peuvent
constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du
loyer. L'action en enrichissement illégitime se prescrit par un an (trois ans
depuis le 1er janvier 2020) à compter du jour où le locataire a eu
connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans
dès la naissance de ce droit, conformément à l'art. 67 al. 1 CO – l'art. 128
ch. 1 CO ne s'appliquant pas. Par conséquent, tant que cette action n'est
pas prescrite ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription
(art. 142 CO), le locataire a également un intérêt à son action en fixation
judiciaire du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; TF 4A_398/2015 déjà cité
consid. 3).
Le créancier a connaissance de son droit de répétition – et le
délai de prescription relatif commence à courir (art. 67 al. 1 CO) – lorsqu'il
connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en
justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Cela suppose
qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte à son
patrimoine, de l'absence de cause du déplacement de patrimoine et de la
personne de l'enrichi. Est déterminant le moment de la connaissance
effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit
en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances (ATF
129 III 503 consid. 3.4; ATF 109 II 433 consid. 2). Dans le cas du locataire
qui n'a pas reçu la formule officielle, obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2
CO, et dont l'ignorance est présumée, la connaissance effective intervient
lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication
du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne
la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il
était, partant, abusif, et non pas lorsqu'il aurait pu ou dû le savoir (ATF
140 III 583 consid. 3.2.2; TF 4A 517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.2 et
4.2 in fine).

- 16 -
3.3 En l'espèce, il est établi, et pas contesté, que la formule
officielle de notification du loyer initial n'a pas été remise à la locataire. Le
jugement retient que les circonstances de fait ne permettaient pas en
l'occurrence d’établir que l'intéressée savait ou aurait dû savoir qu'une
formule officielle était nécessaire. Ce point n'est pas contesté non plus par
l'appelante, qui soulève l'exception de prescription de l'action en
enrichissement illégitime.
Il s'agit donc d'examiner si la locataire peut se voir imputer le
fait que le CSI l'ait appuyée dans ses démarches en vue d'obtenir
l'appartement, notamment en garantissant à la gérance un paiement
direct du loyer, ainsi que de l'éventuel arriéré, et si cette entité aurait dû,
en 2013, relever l'absence de la formule officielle permettant d'imputer à
l'intéressée la connaissance de ce défaut, faisant ainsi partir le délai de
prescription de l'art. 67 al. 1 CO.
Le jugement retient que si le CSI a appuyé l’intimée dans ses
démarches en vue d'obtenir l'appartement, comme c'est d'ailleurs sa
tâche (cf. art. 24 LASV [Loi sur l’action sociale vaudoise ; BLV 850.051] et
16 RLASV [Règlement d’application de la loi du 2 décembre 2003 sur
l’action sociale vaudoise ; BLV 850.051.1]), notamment en garantissant à
la gérance un paiement direct du loyer, ainsi que de l'éventuel arriéré, rien
ne permettait de considérer que le CSI aurait eu entre les mains les
documents en lien avec la location, notamment le bail, que ce soit pour le
relire ou procéder à d'autres démarches. De plus, il ressort des pièces que
les courriels à la gérance avaient été adressés par une assistante sociale
dont rien ne permet de soutenir qu'elle aurait eu les connaissances
juridiques nécessaires en droit du bail pour connaître l'existence de la
formule officielle et en imputer cette connaissance à la demanderesse. En
définitive, les premiers juges ont retenu que le CSI n'a pas agi comme
représentant de la locataire à qui on pourrait imputer ses actes et
connaissances.

- 17 -
Il semble toutefois que le CSI ait en réalité bien eu en mains
une copie du contrat de bail du précédent locataire, ainsi que le bail
conclu par sa bénéficiaire. Comme le relève l'appelante, ces pièces
figurent en tout cas dans le dossier produit par le CSI dans le cadre de la
procédure, même si on ignore à quel moment elles y sont apparues.
Quoiqu'il en soit, cela ne signifie pas encore que ce service d'aide sociale
savait ou devait savoir que la formule officielle, respectivement l'indication
du loyer du locataire précédent ou la motivation de la hausse, était
absente et entraînait la nullité du loyer initial. Il ressort des pièces et en
particulier du dossier produit par le CSI, que cette entité est intervenue
pour fournir un appui social à sa bénéficiaire. Si la LAVS prévoit
information et conseil à son art. 24, on ne saurait considérer que cela
implique des connaissances juridiques nécessaires en droit du bail. Il s'agit
bien plutôt d'un appui qui peut consister notamment en conseils et soutien
en matière d'aide à la gestion administrative et financière du ménage.
L'art. 18 LAVS, qui précise les attributions des autorités d'application,
n'évoque d'ailleurs pas d'attribution s'agissant du contrat de bail.
Les éléments au dossier permettent également d'établir que
les échanges avec la gérance ont été adressés par une assistante sociale.
A juste titre, le tribunal de première instance a retenu que rien ne permet
de retenir qu'une assistante sociale possède les connaissances juridiques
nécessaires en droit du bail pour connaître l'existence de la formule
officielle et en imputer cette connaissance à la locataire.
Par ailleurs, aucun pouvoir de représentation n'est prévu par la
loi. Le CSI ne s'est d'ailleurs jamais présenté comme un représentant de
l'intéressée. En payant le loyer, le CSI a simplement exécuté une
obligation de la locataire qui n'était pas tenue de l'exécuter elle-même (cf.
art. 68 CO), mais il n'en est pas devenu titulaire. Aucun pouvoir de
représentant, cession de droit ou procuration ne figure d’ailleurs au
dossier et il n'existe en l'occurrence aucun lien juridique entre le CSI et
l'appelante. Il est ainsi exclu de considérer que le CSI aurait formellement
représenté l'intéressée auprès de la gérance en vue d'obtenir un contrat
de bail à loyer.

- 18 -
Dans un arrêt récent (ATF 148 III 63), le Tribunal fédéral a
confirmé le raisonnement de la CACI qui avait considéré que l'inaction
d'une avocate consultée par les locataires dans un premier temps n'était
pas de nature à démontrer que la formule officielle figurait dans le dossier
des locataires (CACI 20 avril 2021/187). Toujours selon la cour cantonale, il
est courant que les avocats effectuent le travail pour lequel ils ont été
mandatés – en l'espèce, une action en suppression des défauts de la
chose louée et réduction du loyer – mais ne recherchent pas d'autres
actions qu'ils pourraient intenter. Tout au plus, cela pouvait constituer un
indice dont la valeur probante ne suffisait pas à établir avec
vraisemblance que la bailleresse aurait effectivement transmis le
document litigieux aux locataires (idem, consid. 4.3). L'examen du dossier
par un avocat mandataire dans le cadre d'une action relative au contrat de
bail n'a ainsi pas été considéré comme ayant dû révéler l'absence de la
formule officielle et permettre d'imputer aux locataires la connaissance de
ce défaut, faisant ainsi partir le délai de prescription de l'art. 67 al. 1 CO.
On ne peut déduire du fait que l'avocat – ou un mandataire de l'ASLOCA –
ait été consulté pour un autre motif que celui-ci ne pouvait pas vérifier que
le bail avait bien été accompagné de la formule officielle de fixation du
loyer initial. Mais l'inverse n'est pas vrai. L'avocat qui est consulté pour
des défauts, voire pour une baisse de loyer, ne vérifiera pas
nécessairement que les locataires ont reçu la formule officielle.
Ainsi, si l'on ne considère pas que les connaissances d'un
avocat expérimenté dans ce domaine qui demande une baisse de loyer
imposeraient de vérifier que le loyer en question a été valablement fixé,
on voit mal comment on pourrait exiger du CSI, soit un service d'aide
sociale sans rapport direct avec le droit du bail, de faire une telle
vérification dans le cadre de ses prestations et au moment d'appuyer une
bénéficiaire à la recherche d'un logement. On peut également gager que
la question de la nullité du loyer initial n'a pas été abordée dans les
discussions entre le CSI et l'intéressée pour obtenir l'appartement. Il n'est
en tout cas pas établi que cette question aurait été abordée.

- 19 -
Le CSI, qui est consulté pour fournir un appui social, ne saurait
vérifier nécessairement que les locataires et bénéficiaires qui concluent un
nouveau bail ont reçu la formule officielle. Aucun élément ne permet en
l'occurrence d'affirmer que le CSI ou sa collaboratrice assistante sociale
aurait vérifié la validité formelle du loyer initial lorsqu'elle a eu en mains le
formulaire ou une copie des contrats. On ne peut retenir qu'un tel service
de l'état, dès lors qu'il intervient pour aider un bénéficiaire à se loger,
doive systématiquement interroger la bénéficiaire sur la notification ou
non de la formule officielle lors de la conclusion du bail. On ne saurait
attendre de lui non plus qu'il fasse une recherche à ce propos alors que la
formule officielle n'a justement pas été remise au locataire, ni qu'il
consulte par exemple une association de protection des locataires alors
qu'aucun litige n'est ouvert.
Partant, c'est en vain que l'appelante fait valoir que la
connaissance du dossier par le CSI doit être imputée à la locataire. Il n'est
pas établi que le CSI connaissait effectivement la nullité du loyer initial.
Il n'y a ainsi aucune preuve attestant que l’intimée aurait
connu l'absence de la formule officielle avant le 25 janvier 2021, date à
laquelle la nullité du loyer initial a été invoquée devant l'autorité de
conciliation.
Le délai de prescription relatif prévu à l'art. 67 al. 1 CO n'était
dès lors pas atteint.
S'agissant du délai absolu de dix ans, il ne court pas dès la
conclusion du bail mais indépendamment pour chaque loyer à partir du
moment où chacun d'eux a été payé (CACI 8 juillet 2019/383, consid 3.3).
Ce délai est dès lors respecté pour tous les loyers payés dans les dix ans
qui ont précédé le dépôt de la requête devant l'autorité de conciliation,
soit le 25 janvier 2021.
Il n'y a pas non plus abus de droit vu que la locataire a agi
dans le délai de l'action en enrichissement illégitime.

- 20 -
3.4 L'appelante ne s'en prend aucunement au calcul du loyer tel
que l'ont effectué les premiers juges. Ce calcul n'étant pas remis en
question, il ne sera pas examiné dans le présent arrêt et peut être
entièrement confirmé.
4.
4.1 En définitive, l'appel, manifestement infondé, doit être rejeté
selon l'art. 312 al. 1 in fine CPC et le jugement entrepris confirmé.
4.2 Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
fixés à 1'344 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
4.3 Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens, l’intimée n’ayant pas été
invitée à déposer une réponse.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 1'344 fr.
(mille trois cent quarante-quatre francs), seront mis à la
charge de l’appelante J.________.
IV. Il n’est pas alloué de dépens.
V. L’arrêt est exécutoire.

- 21 -
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Daniel Zappelli (pour J.________)
- Me Lionel Ducret (pour P.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 22 -
La greffière :