vd_gerichte · JL11.021856 · 2012-01-02 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL11.021856-111966
1
CO UR D'AP PEL CIVILE
_____________________________
Arrêt du 2 janvier 2012
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Winzap et Mme Charif Feller
Greffier : M. Perret
*****
Art. 257d CO; 257, 308 CPC; 7 RULV
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par A.B.________ et
B.B.________, à Vich, locataires, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le
29 septembre 2011 par la Juge de paix du district de Nyon dans la cause
divisant les appelants d'avec L.________, à St-Gingolph (VS), bailleur, la
Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
1109

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 29 septembre 2011, notifiée le même jour
aux parties, la Juge de paix du district de Nyon a ordonné aux locataires
A.B.________ et B.B.________ de quitter et rendre libres pour le lundi 31
octobre 2011 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis à Vich, [...]
(villa jumelle de 5 pièces d'environ 160 m2 avec deux places de parc
extérieur – jardin-terrasse) (I), dit qu'à défaut de quitter volontairement
ces locaux, les prénommés y seront contraints par la force, selon les
règles prévues à l'art. 343 al. 1 let. d CPC (Code de procédure civile du 19
décembre 2008; RS 272) (Il), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, ceux-ci
étant compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (III), mis les
frais à la charge des parties locataires (IV) et dit qu'en conséquence les
parties locataires rembourseront à la partie bailleresse son avance de frais
à concurrence de 300 fr. et lui verseront la somme de 500 fr. à titre de
défraiement de son représentant professionnel (V).
En droit, le premier juge a considéré que le congé donné aux
locataires était valable, l'entier de l'arriéré de loyer réclamé aux intéressés
n'ayant pas été acquitté dans le délai de trente jours imparti par le
bailleur. Le premier juge a relevé en outre que, si les locataires avaient
effectivement contesté en temps utile la résiliation devant la Commission
de conciliation, il n'existait toutefois aucun motif d'annulabilité du congé,
une prolongation de bail n'étant par ailleurs pas possible en cas de
demeure du locataire.
B. Par acte motivé du 20 octobre 2011, A.B.________ et
B.B.________ ont fait appel contre cette ordonnance, concluant, avec suite
de dépens, à sa réforme principalement en ce sens que la requête
d'expulsion déposée par L.________ est rejetée aux frais de son auteur,
subsidiairement en ce sens que dite requête est irrecevable, les frais de
première instance étant mis à la charge de L.________. Les appelants ont

- 3 -
produit un bordereau de pièces. Par ailleurs, ils ont requis l'octroi de l'effet
suspensif.
Par avis du 24 octobre 2011, le juge délégué de la Cour
d'appel civile a relevé que la requête d'effet suspensif était sans objet dès
lors que celui-ci découlait de la loi (art. 315 al. 1 CPC), l'art. 315 al. 4 CPC
ne s'appliquant pas à la procédure d'expulsion, cas clair ou pas.
Par réponse du 30 novembre 2011, L.________ a conclu, avec
suite de dépens de première et deuxième instances, au rejet du "recours",
l'ordonnance entreprise étant confirmée.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
Le 19 janvier 2010, L.________, en qualité de bailleur, et
A.B.________ et B.B.________, en qualité de locataires, ont passé un contrat
de bail portant sur une villa jumelle de 5 pièces d'environ 160 m2 avec
deux places de parc extérieur – jardin-terrasse, sise [...], à Vich. Conclu
pour durer initialement du 1er février 2010 au 1er août 2011, le bail devait
se renouveler aux mêmes conditions pour un an et ainsi de suite d'année
en année, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et
reçu au moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance. L'art. 3
du contrat prévoyait que le "loyer est payable trimestriellement d'avance,
selon accord entre les parties". Le montant du loyer a été fixé à 50'400 fr.
par an, soit 12'600 fr. par trimestre respectivement 4'200 fr. par mois.
Par lettre recommandée du 28 février 2011 adressée par pli
séparé à A.B.________ et B.B.________, le bailleur a mis en demeure les
locataires prénommés de s'acquitter de la somme de 12'600 fr.
représentant les loyers dus pour la période du 1er février 2011 au 30 avril
2011, dans un délai de trente jours, faute de quoi le bail serait résilié
immédiatement, en application de l'art. 257d CO (Code des obligations du
30 mars 1911; RS 220).

- 4 -
Par formule officielle du 5 avril 2011 adressée par pli séparé à
chacun des locataires, le bailleur a résilié le bail en cause pour le 31 mai
2011.
Le 19 avril 2011, les locataires ont contesté le congé devant la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon.
Les locataires se sont acquittés des loyers des mois de février,
mars et avril 2011 le 6 juin 2011.
Le 9 juin 2011, le bailleur a requis de la Juge de paix du district
de Nyon (ci-après : la juge de paix) l'expulsion des locataires des locaux
objets du bail litigieux.
Le 16 juin 2011, la commission de conciliation a indiqué qu'elle
n'entendait pas examiner la requête en annulation de congé formée par
les locataires avant de connaître l'issue de la procédure d'expulsion.
Par réponse du 17 août 2011, les locataires ont conclu à
l'irrecevabilité de la requête d'expulsion.
Les parties ont comparu à l'audience tenue par la juge de paix
le 22 septembre 2011.
En d roit :
1. Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion
rendue pour défaut de paiement de loyers. Pour déterminer quelle voie de
droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur
litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la
période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est

- 5 -
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul
de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une
résiliation (JT 2011 III 83; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I
17 c. 1a; ATF 119 Il 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel du bail en cause s'élève à 4'200
fr., de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 francs. La voie
de l'appel est ainsi ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure
sommaire, le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC). Tel est le
cas en l'espèce et ce délai a été respecté par les appelants.
Interjeté en temps utile par des parties qui y ont un intérêt
juridique, l'appel est ainsi recevable.
2. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011,
n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1249). Celle-ci examine librement tous les griefs
de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (HohI, Procédure civile, tome Il, 2ème éd.,
n. 2399). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée par
les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance.
Son pouvoir d'examen est plein et entier (HohI, op. cit., n. 2396; Spühler,
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1
ad art. 310 CPC, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
L'état de fait de l'ordonnance entreprise, complété sur la base
des pièces au dossier de première instance, est suffisant pour permettre à
la cour de céans de statuer sur le fond.

- 6 -
3. a) Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins.
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le
contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO).
b) Les appelants considèrent tout d'abord que l'intimé n'a pas
la légitimation active. D'après eux, il eût fallu que la copropriétaire, en
l'occurrence l'épouse de l'intimé, cosigne la résiliation du bail.
En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail où seul
l'intimé apparaît comme bailleur. Le bailleur peut ne pas être le
propriétaire de l'immeuble. Quant au locataire, il n'est pas concerné par
les relations existant entre le bailleur et le propriétaire et c'est bien le
bailleur, non le propriétaire, qui a l'obligation de délivrer la chose au
locataire et qui est titulaire de la créance en paiement du loyer. La
légitimation active doit ainsi être reconnue à l'intimé (CREC, du 21 août
1992 in Cahiers du bail 2/1993, p. 57).
Ce moyen doit dès lors être rejeté.
4. Les appelants considèrent que l'art. 3 du contrat de bail n'est
pas applicable, dès lors qu'il va à l'encontre des modalités de paiement
prévues par l'art. 7 RULV.

- 7 -
a) Après approbation préalable par arrêté du 5 septembre
2001 du Conseil fédéral (FF 2001 p. 5508), le Conseil d'Etat du canton de
Vaud a, par arrêté du 8 octobre 2001, entré en vigueur le 1er décembre
2001 (FAO du 30 octobre 2001), déclaré de force obligatoire générale le
contrat-cadre de baux à loyer comprenant les dispositions paritaires
romandes et les règles et usages locatifs du canton de Vaud (ci-après :
RULV). Cet arrêté cantonal a été renouvelé par arrêté cantonal du 4 juin
2008 (AFCBD; RSV 221.317.1), entré en vigueur le 1er août 2008 (FAO du
30 juin 2008), après approbation préalable par arrêté du Conseil fédéral
du 25 juin 2008 (FF 2008 p. 5297).
Les RULV régissent ainsi toutes les relations contractuelles en
matière de baux à loyer dans le canton de Vaud, indifféremment de la
date de signature des contrats et de la jonction ou non auxdits contrats
d'une version des RULV. Les RULV ont au surplus un caractère semi-
impératif. Seules les dérogations en faveur du locataire sont ainsi
admissibles depuis le 1er décembre 2001 (CREC I 5 juillet 2007/ 333; CVI,
Guide du propriétaire, ch. 2.1.7.2; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., pp. 102
et 310; Bieri, in Bohnet/Montini, Commentaire pratique, Droit du bail à
loyer, Bâle 2010, n. 27 ad art. 257c CO). En l'espèce, l'art. 3 du contrat de
bail passé entre les parties, selon lequel le loyer est payable
trimestriellement d'avance, déroge à la réglementation des RULV en
défaveur des appelants. Il ne saurait dès lors fonder les prétentions de la
partie bailleresse. Au demeurant, à l'art. 6 dudit contrat, il est
expressément renvoyé aux RULV.
b) Selon l'art. 7 RULV, le loyer, les acomptes de chauffage et
de frais accessoires sont payables par mois d'avance au domicile du
bailleur ou à son compte postal ou bancaire (al. 1). Lorsque le locataire est
en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a
fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que
le loyer, acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés
trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé
dans la mise en demeure (aI. 2).

- 8 -
L'exigence de payer le loyer par trimestre d'avance doit ainsi
être précédée d'une vaine mise en demeure de payer le loyer échu, à
défaut de quoi les loyers du trimestre d'avance ne sauraient être échus. La
doctrine précise que la mise en demeure prévue par l'art. 7 al. 2 RULV doit
mentionner expressément la sanction du paiement trimestriel
(Sulliger/Ansermet, Le contrat-cadre romand de baux à loyer et les
dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de
Vaud, in Cahiers du bail 4/2002, pp. 97 ss, sp. pp. 103/104).
En l'espèce, la procédure prévue par l'art. 7 RULV n'a pas été
respectée par le bailleur, ce qui a amené ce dernier à réclamer 12'600 fr.
aux appelants alors que le montant réellement dû lors de la mise en
demeure était de 4'200 francs. Dans un arrêt n° 457 du 3 septembre
2010, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a considéré
qu'une sommation réclamant au locataire un montant de 50% supérieur à
celui qui est dû ne rend pas le congé inefficace mais constitue un
comportement pouvant rendre ledit congé abusif au sens des art. 271 ss
CO, ce qui oblige le locataire à le contester dans le délai de l'art. 273 al. 1
CO sous peine de forclusion. Cet arrêt n'a pas modifié une jurisprudence
antérieure (CREC I 18 janvier 2006/89) selon laquelle une disproportion du
simple au double entraînerait en revanche l'inefficacité du congé (c. 4b/bb
de l'arrêt du 3 septembre 2010 précité).
En l'occurrence, la disproportion étant du simple au triple, le
congé est inefficace. De toute manière, les appelants ont saisi dans le
délai de trente jours la Commission de conciliation pour contester le congé
anticipé pour non paiement de loyer qui leur a été donné pour le 31 mai
2011. Contrairement à ce que plaide l'intimé, les locataires n'abusent pas
de leur droit du seul fait qu'ils ont réglé pendant un certain temps leur
loyer par trimestre d'avance conformément à leur accord contractuel
contraire aux RULV, d'autant plus qu'il n'est pas établi qu'ils aient connu le
vice antérieurement à la commination. On ne se trouve pas non plus dans
un cas où les locataires détourneraient l'institution de son but en se
prévalant d'un vice, lors même qu'ils n'entendraient pas régler les loyers
arriérés, quel que fût le délai qui leur aurait été imparti ou le montant

- 9 -
concerné (cf. SJ 2004 I 27). Ils ont en effet réglé les loyers litigieux le 6 juin
2011.
Au vu de ce qui précède, le moyen des appelants est fondé et
la requête d'expulsion doit être déclarée irrecevable. En effet, le bailleur
ayant agi selon la procédure de cas clair (art. 257 CPC), sa requête ne
peut pas être déclarée mal fondée : c'est le demandeur qui requiert la
protection par la voie sommaire; si cette voie n'est pas applicable, il n'est
pas entré en matière sur la requête; la simple conclusion en rejet par le
défendeur ne permet pas un prononcé de mal-fondé (cf. Bohnet, CPC
commenté, Bâle 2011, n. 24 ad art. 257 CPC; JT 2011 III 146 c. 5b/bb).
5. En définitive, l'appel doit être admis et il y a lieu de statuer à
nouveau dans le sens des considérants précédents. Les frais judiciaires de
première instance, arrêtés à 300 fr., sont mis à la charge de la partie
bailleresse. Les locataires ayant agi seuls dans leur propre cause, il n'y a
pas lieu de leur allouer des dépens de première instance.
L'intimé, qui succombe, doit supporter les frais judiciaires de
deuxième instance, arrêtés à 726 fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif du 28
septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]). Il doit verser en
outre aux appelants, solidairement entre eux, la somme de 2'226 fr. à titre
de dépens et de restitution d'avance de frais de deuxième instance (art.
37 al. 2 CDPJ [Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010;
RSV 211.02]; art. 2, 3 et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2010; RSV 270.11.6]).

- 10 -
Par ces motifs,
la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L'appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :
I.- La requête d'expulsion déposée le 9 juin 2011 par
L.________, partie bailleresse, contre A.B.________ et
B.B.________, parties locataires, est irrecevable.
II.- Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 300 fr.
(trois cents francs), sont mis à la charge de la partie
bailleresse.
III.- Il n'est pas alloué de dépens de première instance.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 726 fr.
(sept cent vingt-six francs), sont mis à la charge de l'intimé
L.________.
IV. L'intimé doit verser aux appelants A.B.________ et B.B.________,
solidairement entre eux, la somme de 2'226 fr. (deux mille
deux cent vingt-six francs) à titre de dépens et de restitution
d'avance de frais de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

- 11 -
Du 4 janvier 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me César Montalto (pour A.B.________ et B.B.________),
- M. Alain Vuffray, aab (pour L.________).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :