vd_gerichte · XC11.019832 · 2012-06-14 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC11.019832-120302
274
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 14 juin 2012
__________________
Présidence de M. GIROUD, président
Juges : M. Creux et Mme Bendani
Greffière : Mme Egger Rochat
*****
Art. 271a al. 1 let. e ch. 1 et al. 3 let. a CO ; 308, 310, 311 al. 2 et
317 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par A.D.________, à
Lausanne, demanderesse, contre le jugement rendu le 11 octobre 2011
par le Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec
W.________, à Lausanne, et M.________, à Lausanne, défendeurs, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 11 octobre 2011, dont le dispositif a été
notifié le 20 octobre 2011 et la motivation notifiée le 13 janvier 2012, le
Tribunal des baux a annulé la résiliation du bail à loyer portant sur un
appartement de trois pièces au 5ème étage de l’immeuble sis à l’av. de
[...], à Lausanne, notifiée aux défendeurs M.________ et W.________ par la
demanderesse A.D.________ le 18 mars 2011 pour le 1er juillet 2011, et
rendu le jugement sans frais ni dépens.
En droit, les premiers juges ont considéré que la bailleresse
n’avait pas apporté la preuve d’un besoin urgent, au sens de l’art. 271a
al. 3 let. a CO, de la part de son petit-fils d’utiliser l’appartement de trois
pièces dont elle avait notifié la résiliation. Dès lors que cette résiliation
ordinaire avait été notifiée aux locataires dans les trois ans à compter de
la fin d’une procédure judiciaire au sujet du bail, à l’issue de laquelle la
bailleresse avait succombé dans une large mesure, la résiliation donnée
par la bailleresse était annulable, en vertu de l’art. 271a al. 1 let. e
ch. 1 CO.
B. Par acte motivé du 13 février 2012, A.D.________ a conclu, avec
suite de frais et dépens, à la réforme du jugement précité en ce sens que
les conclusions prises par requête du 25 mai 2011 sont intégralement
admises, soit que la résiliation ordinaire des locataires W.________ et
M.________ pour le 1er juillet 2011 est valable et qu’en conséquence, les
locataires W.________ et M.________ doivent rendre le logement de trois
pièces au 5ème étage de l’immeuble sis av. de [...], à Lausanne, libre
d’occupant et tout bien leur appartenant.
Par courrier recommandé du 27 mars 2012 reçu le 28 mars
2012, l’acte d’appel a été notifié aux intimés et un délai non prolongeable
de 30 jours dès réception du présent avis leur a été imparti pour déposer

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une réponse, à défaut de quoi il ne serait pas tenu compte de leur
écriture.
Dans leur réponse du 9 mai 2012, les intimés W.________ et
M.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel
déposé le 13 février 2012 par A.D.________ et à la confirmation du
jugement attaqué. Ils ont produit une nouvelle pièce, soit un certificat
médical du 18 avril 2012 attestant que la locataire était enceinte et que le
terme présumé de la grossesse était le 23 juillet 2012.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement querellé, complété par les pièces du dossier :
1) Le 25 mars 2009, les parties ont conclu un contrat de bail à
loyer portant sur un appartement de trois pièces dans l’immeuble sis à
l’av. de [...], à Lausanne. Le loyer initial était de 1'600 fr. par mois, auquel
s’ajoutait le montant de 100 fr. d’acompte de chauffage, eau chaude et
frais accessoires.
Conformément au jugement rendu par le Tribunal des baux le
16 février 2010, notifié avec la motivation le 17 janvier 2011, et devenu
définitif et exécutoire le 2 mars 2011 à la suite du retrait de son recours
par la bailleresse, les locataires ont obtenu une baisse du loyer initial,
désormais fixé à 1'072 fr. par mois, acompte de chauffage, eau chaude et
frais accessoires de 100 fr. en sus.
2) Par courriers recommandés du 18 mars 2011 adressés
séparément à chaque locataire, la bailleresse a notifié la résiliation de leur
bail pour le 1er juillet 2011 à midi, indiquant comme motif « Pour usage de
D.D.________ né le [...]1992, petit fils de la propriétaire. Ce dernier
commence à travailler dans le courant de l’été à Lausanne et se trouve
sans logement ».

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Le 28 avril 2011, le petit-fils de la bailleresse s’est adressé à
son grand-père, B.D.________, en ces termes : « Comme je te l’ai dis le 15
avril dernier, je vais commencer mon apprentissage dans la société C.D.________
dès le mois d’août. Vu mon salaire de frs 600.- par mois il m’est indispensable
d’avoir un appartement à Lausanne afin que je puisse préparer mes repas chez
moi et ne pas devoir dépenser d’argent pour des moyens de transport. Malgré
mes recherches d’un appartement qui sont restées infructueuses, je compte sur
l’appartement Avenue [...], selon accord avec ma Grand-maman, qui permettrais
de payer frs 300.- de loyer par mois jusqu’à la fin de mon apprentissage et
rembourser le surplus une fois ma formation terminée. ».
3) Après s’être opposée à la proposition de jugement de la
Commission de conciliation du 20 avril 2011, la bailleresse a adressé une
requête au Tribunal des baux le 25 mai 2011, au pied de laquelle elle a
conclu, avec suite de frais et dépens, à l’encontre des locataires
W.________ et M.________ que la résiliation ordinaire de leur bail pour le
1er juillet 2011 est valable et qu’en conséquence, ils doivent rendre leur
logement libre de tout occupant et de tous biens leur appartenant pour
cette date.
Par réponse adressée au Tribunal des baux le 15 juillet 2011,
les défendeurs, W.________ et M.________ ont contesté le besoin « propre »
de la bailleresse et ont demandé l’annulation de la résiliation ordinaire
conformément à l’art. 271 al. 1 let. e CO.
Les parties ont été entendues à l’audience de jugement du
11 octobre 2011, de même que, en qualité de témoins, l’ex-mari de la
bailleresse, B.D.________, gérant des immeubles appartenant à cette
dernière, leur fils, C.D.________, et leur petit-fils, D.D.________.
Les défendeurs ont complété leurs conclusions en ces termes
« (…) concluent à l’annulation de la résiliation notifiée le 18 mars 2011 et
subsidiarement à la prolongation du contrat de bail du 25 mars 2009
jusqu’au 1er juillet 2015. En outre, les défendeurs concluent à l’allocation
de dépens pour témérité (…) ».

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4) Concernant la situation des parties, la locataire, M.________,
était enceinte avec un terme de la grossesse présumé le 23 juillet 2012.
Pour ce qui concerne la bailleresse, son petit-fils, D.D.________,
vit chez ses parents, dans une villa de six pièces, à [...], après avoir vécu
trois ans en internat. Ayant commencé un premier apprentissage auprès
de la Régie [...], à Lausanne, il s’est rendu au travail soit en métro, soit en
voiture avec sa petite amie ou son père. Après avoir interrompu cet
apprentissage, il a effectué un pré-apprentissage dans l’entreprise
familiale de son père, à Lausanne, en qualité de [...], dès le mois de mars
2011. Le contrat d’apprentissage au sein de cette entreprise a été signé le
8 juin 2011 et validé par la Direction générale de l’enseignement
postobligatoire le 14 juin 2011, afin de débuter à la rentrée 2011. Ce
contrat indique un salaire brut mensuel de 620 fr. pendant la première
année, de 820 fr. pendant la deuxième année, de 1'020 fr. pendant la
troisième année et de 1'200 fr. pendant la quatrième année.
C.D.________, fils de la bailleresse, connaît des difficultés
conjugales avec son épouse. Le couple avait entamé des procédures de
séparation qu’il a interrompues dans l’espoir de continuer à vivre
ensemble. Ces problèmes conjugaux créent une atmosphère tendue au
domicile familial, ce qui troublerait leur fils, D.D.________, souffrant
d’hyperactivité et prenant des médicaments à cet effet depuis onze ans,
et empièterait sur son travail.
La bailleresse est propriétaire de plusieurs immeubles,
notamment ceux situés à l’av. [...] où la plupart des appartements sont
loués depuis de nombreuses années aux mêmes locataires, un des
derniers contrats de bail ayant été conclu le 25 mars 2009, et celui sis à la
rue [...] dans lequel se trouve le magasin de l’entreprise familiale [...] et un
studio adjacent, loué à deux étudiants. Si le fils de la bailleresse souhaitait
agrandir son entreprise, il devrait récupérer ce studio ; toutefois, un projet
d’agrandissement n’est pas à l’ordre du jour. Tout en indiquant sur l’en-
tête de son appel être domiciliée à la rue [...], la bailleresse déclare
habiter un des immeubles sis à l’av. [...]. Ainsi, en habitant l’appartement

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objet du litige, son petit-fils pourrait l’aider dans les tâches quotidiennes. Il
louerait l’appartement pour un loyer de 1'070 fr., verserait un montant de
300 fr. pendant son apprentissage et rembourserait la différence à la fin
de sa formation, soit un montant d’environ 50'000 francs.
En d roit :
1. a) L’appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008, RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la
valeur litigieuse est supérieure à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se
référant au dernier état des conclusions, l'art. 308 al. 2 CPC vise les
conclusions litigieuses devant l'instance précédente, non l'enjeu de l'appel
(Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III
126).
En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur
litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le
contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la
contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau
congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure
à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO (Code
des obligations du 30 mars 1911, RS 220) consacre l'annulabilité d'une
résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a;
ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élève à 1'072 fr., de sorte que
la limite de 10'000 fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC est sans conteste
atteinte. La voie de l'appel est dès lors ouverte.
b) Le jugement attaqué a été rendu sous forme d’un dispositif
le 20 octobre 2011 et notifié aux parties avec la motivation le 13 janvier

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2012. Le recours dûment motivé interjeté le 13 février 2012 a été déposé
dans le délai de trente jours (art. 311 al. 2 CPC), soit en temps utile, par
une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC). L’appel est dès lors
formellement recevable.
L’avis impartissant un délai de 30 jours aux intimés pour
déposer leur réponse a été reçu le 28 mars 2011. En raison des féries
pascales (art. 145 al. 1 CPC), le délai est arrivé à échéance le 14 mai 2012.
Dès lors, la réponse adressée le 9 mai 2012 et reçue au greffe du Tribunal
cantonal le 10 mai 2012, a été déposée en temps utile.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Tappy, ibid. p. 135).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, op. cit., JT 2010 III 136-137).
Il appartient à la partie qui invoque de tels faits ou produit de telles pièces
de démontrer si ces conditions sont réalisées, de sorte qu’elle doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon elle (Tappy, op.
cit., JT 2010 III 136-137; JT 2011 III 43 c. 2).
La nouvelle pièce produite par les intimés, relative à un fait
postérieur à l’audience de jugement, est ainsi recevable.

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3. a) L’appelante déclare admettre les faits tels qu’ils résultent
des pièces produites et tels que protocolés dans les procès-verbaux des
témoignages, mais contestent leur interprétation de la part des premiers
juges, estimant que les critères de « besoin propre et urgent » sont
réalisés et prouvés.
Les intimés avancent que le prétendu besoin dont fait état
l’appelant n’était pas réalisé au moment de la résiliation de leur bail et
que la bailleresse n’a pas démontré le caractère urgent de cet éventuel
besoin selon l’art. 271 al. 3 let. e CO.
b) Un congé donné par le bailleur dans les trois ans à compter
de la fin d'une procédure judiciaire au sujet du bail est annulable si le
bailleur y a succombé dans une large mesure (art. 271a al. 1 let. e ch. 1
CO [Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220]). Cette règle ne
s'applique toutefois pas si le congé est donné en raison du besoin urgent
que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser
eux-mêmes les locaux (art. 271a al. 3 let. a CO).
Le besoin urgent ne présuppose pas une situation de
contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs
économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il
renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin dont il s'agit doit être sérieux,
concret et actuel; il l'emporte alors sur l'intérêt du locataire. Quant à
l'urgence, elle doit être examinée non seulement dans le temps, mais
encore en fonction de son degré (ATF 118 II 50 c. 3c et d ; Weber, BSK
4ème éd., n. 28 ad art. 271/271a, p. 1564 et n. 11 ad art. 272 p. 1574). Le
juge en décidera après avoir apprécié toutes les circonstances du cas
particulier (TF 4C.388/2005 du 20 février 2006 c. 2.3 et les réf. citées). Le
bailleur assume le fardeau de la preuve et doit établir l'existence d'un
besoin urgent (TF 4A_85/2008 du 12 juin 2008, in CdB I/2009 p. 12 c. 3.1 ;
TF 4A_17/2006 du 27 mars 2006, c. 3.1 et les références citées).

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c/aa) En l’espèce, il convient tout d’abord de relever que les
parties ont été divisées par un litige relatif au loyer initial de leur
appartement, lequel s’est achevé par un jugement du Tribunal des baux
du 16 février 2010, dont la motivation a été notifiée aux parties le 17
janvier 2011, réduisant ledit loyer de 1'600 fr. à 1072 fr. par mois. On se
trouve donc dans la situation prévue par l’art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO,
soit celle d’un congé donné par le bailleur dans les trois ans à compter de
la fin d’une procédure judiciaire au sujet du bail dans laquelle le bailleur a
succombé dans une large mesure et qui, partant, est annulable.
c/ba) Les premiers juges ont examiné si le besoin urgent
qu’invoquait la bailleresse pour l’un de ses proches, à savoir son petit-fils,
d’utiliser lui-même les locaux loués était en l’occurrence avéré. Sur la base
de l’appréciation des témoignages à laquelle ils ont procédé, ils ont
notamment constaté que l’intéressé travaillait déjà auparavant à
Lausanne tout en habitant à [...], où il logeait chez ses parents ; le trajet
de son lieu de domicile à son travail était convenablement desservi par
les transports publics et aucune circonstance nouvelle n’avait été établie
qui expliquerait pourquoi son besoin de se reloger serait soudain devenu
urgent ; les tensions conjugales entre ses parents existaient depuis
longtemps et s’étaient toutefois estompées ces derniers temps, de sorte
qu’il n’y avait pas de comparaison avec le cas - dans l’affaire jugée par le
Tribunal fédéral (TF 4C.388/2005 du 20.2.06) - de la fille d’un bailleur
nécessitant d’être relogée au vu de la situation familiale extrêmement
tendue qu’elle vivait alors. Au terme de leur examen, les premiers juges
sont arrivés à la conclusion que les moyens invoqués par la demanderesse
ne revêtaient pas une importance objectivement suffisante pour tomber,
en droit, sous la notion de besoin urgent. Ces moyens apparaissant
infondés, il convenait dès lors d’annuler la résiliation litigieuse, en
application de l’art. 271a al. 1 let. e ch. 4 (recte : ch. 1) CO.
c/bb) Se référant aux divers témoignages des membres de sa
famille recueillis devant le Tribunal des baux, qu’elle réinterprète à sa
manière, l’appelante soutient que la santé psychique et physique de son
petit-fils exigerait qu’il soit éloigné du litige conjugal de ses parents. Il

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pourrait ainsi préparer au mieux son avenir, en bénéficiant d’un loyer
modeste et en emménageant avec son amie. Elle-même pourrait
bénéficier de l’aide de son petit-fils. Cela permettrait à son père
d’envisager le développement de son entreprise avec l’agrandissement
des locaux.
Ce faisant, l’appelante ne fait que plaider à nouveau sa cause
devant la Cour de céans, sans démontrer en quoi le Tribunal des baux
aurait abusé de son pouvoir d’appréciation. Or, comme le relèvent les
intimés, il résulte de la chronologie des faits consignés dans le jugement
que, lors de la résiliation du bail intervenue peu après le retrait du recours
interjeté par l’appelante à l’encontre du jugement du Tribunal des baux du
16 février 2010 et notifié aux parties le 17 janvier 2011, le petit-fils de
cette dernière n’avait pas encore exprimé son souhait de se reloger dans
l’appartement des intimés, ce qu’il n’a fait que par écriture du 28 avril
2011. L’aide alléguée que ce dernier pourrait apporter à sa grand-mère
dans ses tâches ménagères ne repose que sur les témoignages de l’ex-
mari, du fils et du petit-fils de l’appelante ; liée au rapprochement du
domicile de cette dernière, elle n’est au demeurant guère plausible,
l’appartement des intimés se trouvant à l’av. de [...] tandis que l’appelante
semble être domiciliée à la rue du [...] selon l’en-tête du mémoire d’appel.
Pour ce qui est des tensions entre les parents de l’intéressé, il résulte du
témoignage de son père, C.D.________, que les époux ont annulé leur
séparation dans l’idée de rester ensemble, nonobstant les difficultés
rencontrées. Quant aux perspectives de développement de son entreprise,
le prénommé a déclaré qu’aucun projet dans ce sens n’était à l’ordre du
jour, que lui-même n’avait pas besoin, pour le moment, du logement de la
rue du [...] et que, si d’aventure il devait agrandir son entreprise, il
récupérerait le studio loué dans cet immeuble aux deux étudiants qui
l’occupent actuellement.
L’appelante, propriétaire de plusieurs immeubles, n’avait ainsi
pas de raison sérieuse et objective de choisir cet immeuble, qui plus est
cet appartement-là en prétextant que les intimés étaient les plus récents
locataires pour résilier le bail de ces derniers sitôt après la fin de la

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précédente procédure devant le Tribunal des baux. Si l’on ajoute à cela
que le petit-fils de l’appelante devrait bénéficier d’un loyer préférentiel
pendant son apprentissage mais qu’il rembourserait la différence lorsqu’il
aurait fini sa formation, soit l’équivalent de 50'000 fr. environ, selon les
dires de l’intéressé, le besoin urgent pour lui d’occuper l’appartement de
trois pièces, cuisine et terrasse en sus, qu’occupent les intimés n’est pas
établi.
c/cc) La Cour de céans doit donc considérer, avec les premiers
juges, que les motifs invoqués par l’appelante à l’appui de la résiliation de
bail litigieuse ne revêtent pas une importance suffisante pour être
qualifiés de besoin urgent. Ladite résiliation apparaissant bien plutôt
comme un congé-représailles, elle ne saurait être protégée. C’est avec
raison que les premiers juges l’ont annulée.
4. Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté et le jugement
attaqué confirmé.
5. L’appelante, ayant succombé, supportera les frais judiciaires
de deuxième instance fixés à 1'418 fr. (art. 106 al. 1 CPC ; art. 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV
270.11.5]), et versera aux intimés, solidairement entre eux, la somme de
1'500 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 37 al. 2 CDPJ [Code
de droit privé judiciaire du 12 janvier 2010, RSV 211.02] et art. 3 al. 1 et 2
et 7 al. 1 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010,
RSV 270.11.6]).

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'418 fr.
(mille quatre cent dix-huit francs), sont mis à la charge de
l’appelante.
IV. L’appelante A.D.________ doit verser aux intimés M.________ et
W.________, solidairement entre eux, la somme de 1'500 fr.
(mille cinq cents francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 15 juin 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 13 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Pierre-Yves Zurcher (pour A.D.________),
- Me Carole Wahlen (pour M.________ et W.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La greffière :