vd_gerichte · XZ22.028330 · 2022-11-07 · fr
Autres causes
Autres causes


TRIBUNAL CANTONAL
XZ22.028330-221117
252
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 7 novembre 2022
______________________
Composition : M. PELLET, président
M. Sauterel et Mme Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Pitteloud
*****
Art. 257 CPC et 257f al. 3 CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par V.________, à
[...], requérante, contre le jugement rendu le 2 août 2022 par la Présidente
du Tribunal des baux dans la cause divisant la recourante d’avec
Q.________, sans adresse connue, et C.________, à [...], intimés, la Chambre
des recours civile du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par jugement du 2 août 2022, motivé le 24 août 2022, la
Présidente du Tribunal des baux (ci-après : la présidente) a déclaré
irrecevable la requête en cas clair du 13 juillet 2022 déposée par
V.________ contre C.________ et Q.________ (I), a dit que le jugement était
rendu sans frais judiciaires ni dépens (II) et a dit que toutes autres ou plus
amples conclusions étaient irrecevables (III).
En droit, la présidente a retenu que l’action en expulsion dans
la procédure des cas clairs (art. 257 CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) ne pouvait aboutir que si la validité de la
résiliation du bail n’était ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Elle a constaté
qu’on se trouvait dans l’hypothèse relevant de l’art. 257f al. 3 CO (Code
des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) d’une résiliation anticipée du
bail par le bailleur en raison d’une sous-location abusive. Or le congé
notifié le 10 mars 2022 pour le 1er juillet 2022 était inefficace faute pour le
bailleur d’avoir adressé aux locataires une protestation écrite (l’art. 257f
al. 3 CO) les invitant à se conformer dans un délai raisonnable à leurs
devoirs de locataires. De plus, si l’un des locataires avait acquiescé à son
expulsion, tel n’était pas le cas de l’autre locataire, dont l’adresse était
inconnue et qui faisait défaut. Il s’ensuivait que la requête devait être
déclarée irrecevable.
B. Par acte du 5 septembre 2022, V.________ (ci-après : la
recourante) a recouru contre le jugement du 2 août 2022, en concluant,
avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que sa requête de
protection dans les cas clairs soit admise, ordre étant donné à Q.________
et C.________ (ci-après : les intimés) de libérer immédiatement les locaux,
à défaut de libération volontaire des lieux, l’huissier du Tribunal des baux
devant procéder à l’exécution forcée sur requête de la recourante, avec
l’aide de la force publique au besoin. Subsidiairement, la recourante a

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conclu à l’annulation du jugement entrepris et au renvoi du dossier de la
cause à la présidente pour nouveau jugement.
Par réponse du 10 octobre 2022, l’intimé a conclu, avec suite
de frais et dépens, au rejet du recours. Censée avoir été avisée par
publication officielle du dépôt du recours et de son droit de réponse,
l’intimée ne s’est pas déterminée.
Par réplique spontanée du 12 octobre 2022, la recourante a
maintenu ses conclusions.
C. La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état
de fait du jugement, complété par les pièces du dossier, dont il ressort
notamment ce qui suit :
1. a) Par contrat du 21 septembre 2007, la Z.________ a remis à
bail aux intimés un appartement de trois pièces au troisième étage de
l’immeuble sis [...].
Ce bail débutait le 1er novembre 2007 et se terminait le 31
octobre 2008. Toutefois, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre partie
donné et reçu au moins trois mois avant l’échéance, il se renouvelait aux
mêmes conditions pour une année et ainsi de suite, d’année en année. Le
loyer mensuel net s’élevait à 1'250 fr., auquel s’ajoutaient 115 fr.
d’acompte de charges.
b) L’intimée a quitté la Suisse le 31 mai 2009, sans laisser
d’adresse.
2. A compter du 1er octobre 2012, l’intimé a sous-loué à [...]
l’appartement susmentionné pour un loyer mensuel net de 1'597 fr.,
auquel s’ajoutaient mensuellement les sommes de 60 fr. pour une place
de parc extérieure, 105 fr. pour le téléréseau, 38 fr. pour la redevance de
télévision et 100 fr. pour l’électricité, soit un montant total de 1'900 fr. par

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mois. Ce bail était renouvelable d’année en année.
3. A la demande de l’intimé, le loyer mensuel net du bail principal
a été abaissé à 1'071 fr. dès le 1er novembre 2017, l’acompte de charges,
augmenté dans l’intervalle à 180 fr. par mois, demeurant inchangé.
4. Le 4 octobre 2021, la recourante a acquis la propriété de
l’immeuble sis chemin [...].
5. a) Le 4 mars 2022, la régie [...] (ci-après : la gérance) a
adressé à H.________ le courrier suivant :
« Nous avons constaté que vous semblez vivre dans le logement cité en
référence, alors que le bail à loyer est aux noms [des intimés].
Nous n’avons par ailleurs donné aucune autorisation de sous-location pour
ce logement.
[…] ».
b) Par formules officielles du 10 mars 2022 notifiées à chacun
des intimés, la gérance a résilié le bail la liant à ceux-ci avec effet au 1er
juillet 2022, ce pour sous-location non autorisée. Les formules n’indiquent
pas la disposition légale appliquée pour fonder ce congé.
Le courrier d’accompagnement de la notification de résiliation
de bail à l’adresse de l’intimé a la teneur suivante :
« Nous vous remettons en annexe une notification de résiliation de votre
bail à loyer pour le prochain terme usuel, à savoir le 1er juillet 2022.
Nous avons constaté que non seulement vous ne logiez plus dans cet
appartement depuis le 16 juin 2014, mais que vous le sous-louiez sans
aucune autorisation depuis fort longtemps, et à des conditions beaucoup
plus élevées que le loyer contractuel de Fr. 1'251.- brut mensuel (plus de
Fr. 1'800.-). Cette pratique est intolérable.
D’autre part, l’autre titulaire du bail, Madame Q.________ ne vit plus en
Suisse.
[…] ».
Le courrier adressé à l’intimée a la même teneur, quoique sans
la dernière phrase mentionnée ci-dessus.

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Les intimés n’ont pas contesté ce congé.
6. H.________ et son compagnon D.________ occupent toujours
l’appartement à ce jour et refusent de le quitter.
7. Le 13 juillet 2022, la recourante a adressé à la présidente une
requête en cas clair dont les conclusions, prises contre les intimés avec
suite de frais et de dépens, sont les suivantes :
« I. Ordre est donné [aux intimés] de quitter immédiatement les locaux
faisant l’objet du bail du 21 septembre 2007, [...], en les restituant
libres de tout occupant et tout objet leur appartenant, et ce sous la
menace de la sanction d’amende prévue par l’art. 292 CP [Code pénal
suisse du 21 décembre 1937 ; RS 311.0] en cas d’insoumission à une
décision de l’autorité.
II. A défaut pour [les intimés] de quitter volontairement les locaux
évoqués dans la conclusion I ci-dessus à la date prescrite, l’huissier du
Tribunal des baux est chargé de procédé à l’exécution forcée de la
décision à intervenir sur requête de [la recourante], au besoin au
moyen de l’ouverture forcée.
III. Ordre est d’ores et déjà donné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de la décision à intervenir, s’ils en sont
requis par l’huissier du Tribunal des baux ou par [la recourante] ».
Par écriture du 27 juillet 2022, l’intimé a indiqué ne pas
s’opposer à l’expulsion des occupants de l’appartement litigieux, tout en
refusant que l’ordre d’évacuer soit assorti de la menace d’amende de l’art.
292 CP, dès lors qu’il n’était pas personnellement en mesure de donner
suite à l’injonction de quitter l’appartement. Il a en conséquence admis
partiellement la conclusion I de la recourante et admis purement et
simplement ses conclusions II et III.
8. La présidente a tenu audience le 2 août 2022, à laquelle
l’intimée, quoique dûment citée par publication d’un avis dans la Feuille
des avis officiels du canton de Vaud, n’a pas comparu.
Lors de cette audience, la recourante a confirmé que le congé

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notifié aux intimés était un congé extraordinaire en raison de la sous-
location illicite. Elle a pour le surplus modifié sa conclusion I. en ce sens
qu’elle retirait la menace d’amende à forme de l’art. 292 CP. L’intimé s’en
est remis à justice.
En d roit :
1. Aux termes de l'art. 319 let. a CPC, le recours est recevable
contre les décisions finales de première instance qui ne peuvent pas faire
l'objet d'un appel. Dans les causes patrimoniales, la voie de l'appel est
ouverte si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est d’au
moins 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Lorsque le litige porte uniquement
sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
retard causé par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en
principe de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 ; CREC
4 novembre 2022/247). Le recours doit être interjeté dans les dix jours à
compter de la notification de la décision motivée, le litige étant soumis à
la procédure sommaire (art. 248 let. b et 321 al. 2 CPC).
En l’espèce, le litige ne porte que sur la question de
l’expulsion, le congé n’ayant pas été contesté (cf. art. 273 al. 1 CO). Au vu
des loyers des locaux concernés, la voie du recours est ouverte contre le
jugement entrepris. Déposé en temps utile, contre une décision finale de
première instance dont la valeur litigieuse est inférieure à 10'000 fr., par
une partie au bénéfice d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a
CPC), le recours est recevable.
2. Le recours est recevable pour violation du droit (art. 320 let. a
CPC) et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b
CPC). L’autorité de recours dispose d’un plein pouvoir d’examen s’agissant
de la violation du droit (Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure

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civile, 2e éd., 2019, nn. 2 et 3 ad art. 320 CPC ; Spühler,
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3e éd., 2017, n.
26 ad art. 319 CPC) ; elle revoit librement les questions de droit soulevées
par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l’autorité
précédente ou du recourant (Spühler, op. cit., n. 1 ad art. 320 CPC ; Hohl,
Procédure civile, tome II, 2e éd., 2010, n. 2508 p. 452). S’agissant des
faits, toutefois, le pouvoir d’examen dont dispose l’autorité saisie d’un
recours est plus restreint qu’en appel, le grief de la constatation
manifestement inexacte des faits se recoupant avec celui de l’arbitraire au
sens de l’art. 9 Cst. (Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18
avril 1999 ; RS 101) (Jeandin, op. cit., nn. 4 et 5 ad art. 320 CPC et les réf.
citées). Le pouvoir d’examen de la Chambre des recours civile est donc
limité à l’arbitraire s’agissant des faits retenus par l’autorité précédente
(TF 4D_30/2017 du 5 décembre 2017 consid. 2.2 et les réf. citées).
3.
3.1 La recourante soutient qu’au regard des circonstances, soit le
fait que l’intimée n’a pas d’adresse connue et qu’elle a quitté la Suisse il y
a plus de treize ans, et que l’intimé a acquiescé aux conclusions de la
requête, un avertissement n’était pas nécessaire avant l’envoi de la
résiliation du bail. La présidente aurait ainsi dû donner une suite favorable
à sa requête de protection dans les cas clairs.
3.2
3.2.1 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail
est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la
maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du
bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer
d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin
d'un mois.

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Une sous-location sans le consentement du bailleur peut
justifier une résiliation anticipée du bail au sens de cette disposition (ATF
134 III 300 consid. 3.1 ; TF 4a_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4).
3.2.2 La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la
réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du
devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit
préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son
devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa
protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le
bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un
mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 ; TF 4A_457/2013 du 4
février 2014 consid. 2 et les arrêts cités).
3.2.3 La sous-location sans le consentement du bailleur réalise la
condition de la violation du devoir de diligence incombant au locataire
(première condition) dans deux situations : premièrement, si le bailleur a
refusé son consentement à la sous-location et qu'il était en droit de le faire
pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO ; deuxièmement, si le locataire
s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et que
celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour
s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Dans les deux
cas, il faut que l'un des motifs visés à l'art. 262 al. 2 CO soit réalisé, que le
locataire ait refusé de communiquer les conditions de la sous-location (let.
a), ou que les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat
de bail principal, soient abusives (let. b), ou que la sous-location présente
pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c) (ATF 134 III 446 consid.
2.2 ; ATF 134 III 300 consid. 3.1 ; TF 4A_140/2019, déjà cité, consid. 4.1.1).
3.2.4 La cinquième condition présuppose le respect d'un délai de
congé minimum (Frist von mindestens) de trente jours pour la fin d'un
mois. Si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de trente jours pour la
fin d'un mois, mais seulement pour le prochain terme contractuel en
respectant le délai de congé contractuel, on ne saurait considérer que le
maintien implicite du contrat jusqu'à l'échéance contractuelle, lui est

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insupportable au sens de la quatrième condition. On ne saurait parler non
plus de résiliation « anticipée » au sens de cette disposition puisque le
congé est donné pour le terme ordinaire selon l'art. 266a CO. Il ne faut pas
confondre les causes ordinaires d'extinction du bail et les causes
extraordinaires d'extinction de celui-ci (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats
spéciaux, 5e éd. 2016, nn. 1921 ss). Le défaut de consentement à la sous-
location pouvant justifier une résiliation ordinaire (cf. TF 4A_290/2015 du 9
septembre 2015 consid. 4) comme une résiliation (anticipée)
extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO (ATF 134 III 300 consid. 3), la
qualification de la résiliation ne dépend pas de la volonté subjective de
celui qui l'a communiquée, mais du respect des conditions légales
régissant ces deux types de résiliation (TF 4A_140/2019, déjà cité, consid.
4.1.5 ; TF 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1).
3.2.5 Il appartient au bailleur de prouver la réalisation des conditions
de l'art. 257f al. 3 CO. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la
résiliation anticipée est inefficace ; elle ne peut pas être convertie en une
résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3). Toutefois, si seuls le délai
ou l'échéance de la cinquième condition ne sont pas respectés, la
résiliation n'est pas nulle, mais ses effets sont reportés au terme fixé par
la loi (art. 266a al. 2 CO par analogie ; TF 4A_140/2019, déjà cité, consid.
4.2 ; TF 4A_347/2016, déjà cité, consid. 3.1.2 in fine et les réf. citées).
3.2.6 L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément
quelle violation il reproche au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier
son comportement (Higi, Commentaire zurichois, 3e éd. 1994, n° 51 ad art.
257f CO). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le
locataire d'une telle possibilité (TF 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid.
3 ; TF 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2 ; TF 4A_456/2010 du 18
avril 2011 consid. 3.2, rés. très succinct in JdT 2012 II 110).
Selon le Tribunal fédéral, la mise en demeure peut être
abandonnée s'il apparaît d'emblée que la mesure est manifestement
inutile (cf. TF 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1 ; TF 4C.267/1994
du 10 janvier 1995 consid. 2a).

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3.3 Comme le relève à juste titre la recourante, l’intimée a quitté
la Suisse il y a plus de treize ans. Par ailleurs, la sous-location litigieuse
initiée par l’autre intimé le 1er octobre 2012 n’est pas de son fait. Il
s’ensuit que lui adresser, de plus à une adresse inconnue, une sommation
pour qu’elle mette un terme à la sous-location – à laquelle elle n’est pas
partie – d’un appartement qu’elle a quitté depuis des années et dont elle
se désintéresse n’aurait eu aucun sens et aurait été manifestement
dépourvu d’utilité.
On se trouve ainsi dans un cas où la mise en demeure peut
être abandonnée, puisqu’elle apparaît d'emblée manifestement inutile.
4.
4.1 Il en résulte que le recours doit être admis et que le jugement
– qui se borne à trancher la question de la recevabilité de la requête – doit
être annulé. L’objet limité de cette contestation ne permet pas à l’autorité
de recours d’entrer en matière sur le fond et de se substituer à l’autorité
de première instance, qui n’est pas entrée en matière sur la requête (art.
257 al. 3 CPC), en statuant sur l’expulsion. Le dossier de la cause lui sera
ainsi renvoyé pour qu’elle entre en matière sur la requête en cas clair du
13 juillet 2022 de la recourante.
4.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’intimé, qui a conclu au rejet du
recours et qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Par équité, il convient de ne pas mettre de frais à la charge de
l’intimée qui n’a joué aucun rôle dans cette affaire de sous-location et de
résiliation.

- 11 -
Vu l’issue du litige, l’intimé devra verser à la recourante la
somme de 400 fr. à titre de restitution d’avance de frais (art. 111 al. 2
CPC).
4.3 L’intimé versera à la recourante la somme de 1'100 fr. à titre
de dépens de deuxième instance (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
En définitive, l’intimé versera à la recourante la somme de
1'500 fr. à titre de remboursement d’avance de frais et de dépens de
deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. Le jugement est annulé et le dossier de la cause renvoyé à la
Présidente du Tribunal des baux pour qu’elle entre en matière
sur la requête déposée le 13 juillet 2022 par la recourante
V.________.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l’intimé
C.________.
IV. L’intimé C.________ doit verser à la recourante V.________ la
somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) à titre de
remboursement d’avance de frais et de dépens de deuxième
instance.
V. L’arrêt est exécutoire.

- 12 -
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Jérôme Bénédict (pour V.________),
- Me Gilles Davoine (pour C.________),
Q.________, par voie édictale.
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est inférieure à 15’0000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La greffière :