vd_gerichte · JI19.001088 · 2022-09-20 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
JI19.001088-211441
471
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 20 septembre 2022
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
MM. de Montvallon, juge, et Piotet, juge suppléant
Greffière : Mme Cottier
*****
Art. 18 al. 1 CO et 205 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par K.________, à [...], défendeur,
contre le jugement rendu le 18 janvier 2021 par le Président du Tribunal
civil de l’arrondissement de La Côte dans la cause divisant l’appelant
d’avec B.________, à [...], demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 18 janvier 2021, motivé le 3 août 2021, le
Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte (ci-après : le
président ou le premier juge) a dit qu’K.________ devait payer à B.________
la somme de 3'719 fr. 30, avec intérêt à 5 % l’an dès le 16 juillet 2018 (I),
a dit que l’opposition au commandement de payer notifié le 12 juillet 2018
à K.________ dans la poursuite no [...] de l’Office des poursuites du district
de Nyon, sur réquisition de B.________, était levée définitivement à
concurrence de 3'000 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 16 juillet 2018
(Ibis), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 2'910 fr., à la charge d’K.________
(II), a dit que ce dernier devait payer à B.________ la somme de 3'000 fr. à
titre de dépens (III) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(IV).
En droit, le premier juge a constaté que les parties étaient
liées par un contrat de vente portant sur un immeuble sis à [...], lequel
autorisait les acheteurs, soit K.________ et son épouse P.________ à occuper
l’immeuble avec leur famille dès le 1er avril 2017, étant précisé qu’ils en
sont devenus propriétaires le 22 décembre 2017. Il a ensuite considéré
que les acheteurs devaient payer au vendeur B.________ la somme de
3'719 fr. 30, correspondant à la commande de mazout effectuée par le
vendeur et aux factures relatives aux travaux sur le tableau électrique et
au dépannage du brûleur à mazout, dès lors que le contrat de vente
prévoyait que les frais d’entretien et de réparation de l’immeuble devaient
être mis à la charge des acheteurs. S’agissant des prétentions
reconventionnelles des acheteurs en lien avec le nettoyage de la maison,
divers travaux (carrelages et peinture) et le remplacement de la piscine, le
magistrat a considéré que la réelle et commune intention des parties était
de mettre tous les frais de réparation et d’entretien de l’immeuble à la
charge des acheteurs dès la prise en possession anticipée des lieux. En
outre, ces derniers ne pouvaient pas modifier l’immeuble avant la date de
transfert de propriété sans l’accord du vendeur. Faute d’accord entre les
parties, le premier juge a retenu que les acheteurs avaient violé les

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obligations contractuelles à leur charge découlant du contrat de vente
immobilière et ne pouvaient dès lors rien réclamer en lien avec les travaux
effectués. S’agissant de la piscine, le magistrat a constaté qu’K.________
avait déclaré expressément qu’il ne fondait pas ses prétentions
reconventionnelles sur les règles de la garantie des défauts, étant précisé
que de toute manière celui-ci n’avait jamais signifié au vendeur d’avis des
défauts. Par ailleurs, le premier juge a considéré que les défauts de la
piscine étaient visibles et auraient dû apparaître comme une évidence à
K.________. Or, le contrat de vente indiquait que les acheteurs déclaraient
bien connaître l’état matériel de l’immeuble vendu et ne formuler aucune
réserve, de sorte qu’on ne saurait retenir une dissimulation frauduleuse
des défauts de la piscine. Partant, les prétentions reconventionnelles
d’K.________ ont intégralement été rejetées par le premier juge.
B. Par acte du 14 septembre 2021, K.________ (ci-après :
l’appelant) a interjeté un appel contre ce jugement en concluant, sous
suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que B.________ (ci-après :
l’intimé) soit astreint à lui verser la somme de 15'196 fr. 30, plus intérêt à
5 % dès le 22 décembre 2017, à ce que la mainlevée définitive de
l’opposition formée contre le commandement de payer du 10 octobre
2018 dans la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites du district de
Nyon, notifié le 12 octobre 2018, soit prononcée à hauteur de 15'196 fr. 30
et à ce que l’intimé soit débouté de toutes autres ou contraires
conclusions.
Par réponse du 18 novembre 2021, l’intimé s’est déterminé
sur l’appel et a conclu, sous suite de frais et dépens, à son rejet.
Le 2 décembre 2021, l’appelant s’est spontanément déterminé
sur la réponse.
Par avis du 11 février 2022, le Juge suppléant de la Cour de
céans a informé les parties que la cause était gardée à juger, en indiquant

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qu’il n’y aurait pas d’autre échange d’écriture et aucun fait ou moyen de
preuve nouveau ne serait pris en compte.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. L’intimé a été le propriétaire de la villa sise au [...], à [...] (lot
PPE n° [...] de la commune de [...]).
Par acte de « vente à terme conditionnée » du 28 février 2017,
l’intimé, en qualité de vendeur, d’une part, ainsi que l’appelant et son
épouse P.________, en qualité d’acheteurs chacun pour une demie, d’autre
part, ont vendu, respectivement acheté, l’immeuble [...] de la Commune
de [...], aux conditions suivantes :
« 2. Etat juridique et matériel
L’immeuble sera transféré vide et nettoyé, dans son état juridique et
matériel actuel que les acheteurs déclarent bien connaître et au
sujet duquel ils ne formulent aucune réserve, avec tous ses droits et
charges, feuillets de dépendance, accessoires et parties intégrantes.
Le vendeur s’engage à ne pas apporter de modification matérielle et
juridique à l’immeuble d’ici la date du transfert, sous réserve de
l’autorisation de l’acheteur.
(…)
14. Garantie
L’immeuble vendu sera transféré sans garantie aucune, les
acheteurs étant privés des actions rédhibitoire, en réduction du prix
ou en dommage et intérêts.
Les acheteurs déclarent avoir été informés de la portée de cette
clause d’exclusion de garantie, dont il est tenu compte dans le prix
de vente.
Cette exclusion de garantie est nulle si le vendeur a
frauduleusement dissimulé des défauts aux acheteurs.
(…)
15. Prise de possession
Le vendeur autorise les acheteurs à occuper l’immeuble avec leur
famille dès le 1er avril 2017. La remise des clés en faveur des
acheteurs interviendra après le paiement du premier des acomptes

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mentionnés ci-dessous [réd. : art. 16 prévoyant des acomptes
mensuels de 7'000 fr. la première fois le 25 mars 2017, le solde du
prix de vente étant dû d’ici à la date de signature de la réquisition
de transfert au plus tard].
Cette date sera déterminante pour le transfert des profits et des
risques de l’immeuble vendu.
Les impôts, primes d’assurances et intérêts hypothécaires en
relation avec l’immeuble seront toutefois supportés par le vendeur
jusqu’à la date du transfert de propriété.
Pour leur part, les acheteurs prendront à leur charge les éventuels
frais d’entretien et de réparation de l’immeuble, ceci dès la date de
prise en possession.
Les acheteurs sont rendus attentifs au fait qu’aucune modification
ne pourra être apportée à l’immeuble avant la date de transfert de
propriété.
Le vendeur établira à cette dernière date et à ses frais un décompte
acheteurs – vendeurs, dans les 30 jours suivant le transfert de
propriété. A défaut, les acheteurs auront le droit de le faire établir,
aux frais du vendeur. Le solde de ce décompte sera exigible à 30
jours, après avoir été accepté par les deux parties. »
2. a) L’appelant a allégué qu’au moment de la vente, le bien
immobilier en cause était loué à T.________ (ou T.________), ce que l’intimé
a contesté en alléguant que la locataire était V.________, dont le nom figure
au chapitre du « locataire entrant » (respectivement « locataire sortant »)
dans les deux états des lieux dont il sera question ci-après.
b) Le 3 mars 2017, l’intimé a adressé un courriel à l’appelant
et à T.________, avec copie à D.________, mandatée par l’intimé en tant que
courtière pour la recherche d’acheteurs et pour le suivi de la vente, dont
l’objet était « Pré Etat des Lieux [...] à [...] », qui expose notamment ce qui
suit :
« (…)
Remplacement de la porte d’entrée par le propriétaire.
Réparation de la piscine par le propriétaire. Réparation de la bâche
d’hiver au (sic) frais du locataire.
Peinture :
Tous les murs avec 1 couche de dispersion satiné lavable, répartition
des frais 30% le locataire actuel 70% propriétaire, (…).

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Remplacement des carrelages cassé[s] ou abîmés sur les escaliers
ou au salon, mise en état de tous les robinets y compris détartrage
par le locataire actuel. Révision de la cabine de douche dans la salle
de bains des enfants par le propriétaire.
(…)
Une compensation de 400 l de mazout au prix de CHF 80 par 100 l
du locataire au nouveau locataire soit CHF 320.-. »
Par courriel du 5 mars 2017, l’intimé a écrit à l’appelant (sic) :
« ok commander hier la porte, à votre charge sera CHF 1585.- / Devis pour
les porte et cadres a repeindre CHF 250.- par porte reste a décider quelles
portes vous voulez faire, on a 13 Portes dont 4 portes à la cave ! »
c) Les parties ont produit deux états des lieux.
Un « état des lieux » de la maison de [...], dont l’intitulé
indique que le « locataire entrant » est V.________, porte la mention
manuscrite « Etat des lieux sortie : OK », puis deux tirets suivi le premier
par « Bâche piscine à réparer » et le second par « Citerne mazout pleine ».
Sur la ligne suivante, après la date du 27 mars 2017, on trouve la «
signature du locataire sortant ». Sur la ligne en-dessous, on lit la date du 9
janvier 2015, suivie par la signature du « locataire entrant » et celle de
D.________.
Un autre état des lieux non daté de la maison, établi par
D.________ en mars 2017 à la sortie du locataire selon les allégations de
l’appelant, indique notamment : « Citerne mazout pleine – 400 litres ». En
haut à gauche de ce document figurent, écrit à la main, le relevé des
compteurs d’électricité et d’eau (2 x 2 compteurs). En bas, la mention «
paraphes pour accord » est suivie par deux paraphes.
Entendue en qualité de témoin, D.________ a déclaré que lors
de l’état des lieux, la villa était nettoyée et en très bon état et que la
piscine n’était pas encore ouverte en hiver mais qu’elle contenait de l’eau
très sale. Elle a confirmé que lors de la prise de possession des lieux par
les acheteurs, la citerne à mazout était pleine. Elle a également déclaré
que l’intimé avait autorisé les acheteurs à effectuer certains travaux dès
leur entrée dans la maison, ce qu’elle avait jugé très généreux, puisqu’il
s’agissait à ce stade d’une location-vente.

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Les acheteurs occupent la villa de [...] depuis le 1er avril 2017.
d) Par courriel adressé le 6 avril 2017 à l’appelant et à
l’épouse de celui-ci, D.________ leur a adressé, en document joint, une liste
des réparations que l’intimé souhaitait que les destinataires signent, en
précisant qu’elle-même pouvait signer en qualité de représentante de
l’intimé. Etabli à l’en-tête d’D.________ « Real Estate Consultant » au sujet
de la « répartition des travaux/frais », ledit document joint expose
notamment ce qui suit :
« A charge de B.________ :
Réparation lave-linge
Achat nouveau sèche-linge
Nouvelle porte d’entrée
Nettoyage de la terrasse
Mise en route de la piscine y.c. réparation
Peinture intérieure (murs)
Réparation cadre de porte dans sous-sol
A charge de M. et Mme K.________/P.________ :
Autres travaux (parquet etc …)
4000 litres de mazout laissé dans citerne, soit Frs 3'000.-
à verser à M. B.________. »
Ce décompte n’a pas été signé par l’appelant ni son épouse.
e) Les parties sont divisées sur la question de la prise en
charge du mazout et des frais y relatifs ainsi que des achats et travaux
facturés ci-après à l’appelant.
Une facture non datée adressée à P.________ concerne un lave-
linge, par 387 fr., et un sèche-linge, par 557 francs. L’appelant a allégué
que le prix total de ces machines est de 886 fr. et que l’intimé leur a
remboursé la moitié de cette somme, ce dernier admettant que ce
remboursement était intervenu à bien plaire et avait été accepté par
l’appelant.
Le 15 mars 2017, S.________ a adressé à l’appelant une facture
de 7'500 fr. net pour des travaux de peinture sur les murs, les plafonds,
les portes et les cadres des portes, ainsi que pour le « changement de la

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porte d’entrée selon discussion ». Cette facture a été payée le 23 mars
2017.
Le 7 avril 2017, M.________ a adressé à P.________ une facture
de 720 fr. pour le nettoyage de la maison de [...].
Le 17 mai 2017, R.________ a adressé à l’appelant trois factures
distinctes, mentionnant les sommes de 2'180 fr. TTC, de 2'359 fr. 80 TTC
et de 712 fr. 80 TTC pour divers travaux de peinture en lien avec la
« rénovation villa à [...] ».
Les montants de 4'359 fr. 80, de 10'300 fr. et de 2'914 fr. ont
été payés par les acheteurs à R.________ les 1er juin 2017, 28 septembre
2017 et 1er novembre 2017.
Deux factures adressées les 16 juin 2017 (travail sur tableau
électrique) et 26 septembre 2017 (dépannage du brûleur à mazout) par
J.________ à l’intimé pour des travaux de dépannage sur le chauffage
s’élèvent à respectivement 199 fr. 80 et à 519 fr. 50.
3. Par courriel du 8 décembre 2017, D.________ a adressé à
l’appelant et à l’épouse de celui-ci, en document joint, un « décompte
acheteur-vendeur », en les invitant à s’adresser à l’intimé directement en
cas de questions.
Par courriel du même jour, l’appelant lui a répondu, avec copie
à l’intimé, qu’ils devaient lui fournir des justifications valables de paiement
pour les dépenses réclamées accompagnées d’une confirmation explicite
que celles-ci n’avaient pas déjà été payées par le précédent locataire, en
ajoutant : « Pour notre part, nous calculerons avec attention nos dépenses
et si elles excèdent les vôtres, nous vous demanderons de rembourser la
différence sur notre compte bancaire. ».
Dans un échange de courriels, l’intimé a proposé à l’appelant
de lui verser le montant de 3'000 fr. pour le mazout (8 décembre 2017),
qui lui a répondu d’envoyer la facture avant de faire les calculs (11
décembre 2017). Le 11 décembre 2017, l’intimé a proposé à l’appelant de
verser le montant de 3'000 fr. pour le plein de mazout fait avant l’entrée

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dans la maison, en précisant qu’en mars 2017, le prix du litre était de 80
centimes. L’appelant a répondu que la citerne était pleine à 75 % à leur
arrivée, qu’il venait de remplir la citerne et que les prix payés plus tôt
dans l’année étaient considérablement plus bas qu’alors.
Par courriel du 12 décembre 2017, L.________, conseillère de
vente chez X.________, a confirmé à D.________ la livraison de 2'000 litres
de mazout au chemin de [...], à [...] en février 2017.
4. Le 22 décembre 2017, les parties ont signé la réquisition
d’inscription du transfert de propriété pour l’immeuble en cause à
l’intention du Conservateur du registre foncier.
5. Le même jour, un décompte « acheteur-vendeur » pro rata
pour 9 mois en faveur de l’intimé non signé a été établi à l’en-tête
d’D.________ « [...] ». Ce document, remis en mains propres à l’appelant et
à l’épouse de celui-ci, indique notamment ce qui suit :
« Entretien brûleur à mazout (chauffage) Frs. 296.60
3400 litres mazout à Frs 0.80 cts/litres Frs. 2'720.00
Frs. 3'016.60
Arrondi à Frs. 3'000.00 »
Par courriel du 26 janvier 2018, D.________ a adressé une
nouvelle fois à l’épouse de l’appelant le décompte des charges concernant
la vente de la maison de [...] remis en mains propres le 22 décembre
2022, en indiquant qu’il s’agissait de la troisième demande de paiement,
et leur a imparti un dernier délai au 31 mars 2018 pour s’en acquitter.
Par courriel du 29 janvier 2018, l’appelant a notamment écrit à
l’intimé qu’il contestait ses prétentions en invoquant le principe de la
compensation et en annonçant la fourniture des justificatifs de ses propres
dépenses à déduire du décompte final, après accord sur la quantité de
mazout existante au jour de l’entrée dans les lieux.
6. Sur réquisition de l’intimé, un commandement de payer a été
notifié le 12 juillet 2018 à l’appelant dans la poursuite no [...] de l’Office

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des poursuites du district de Nyon à concurrence du montant de 3'000 fr.,
avec intérêt à 5% l’an dès le 15 juillet 2018. Le poursuivi y a fait
opposition totale.
Sur réquisition de l’appelant, un commandement de payer a
été notifié le 3 août 2018 à l’intimé dans la poursuite no [...] de l’Office
des poursuites du district de Nyon à concurrence des montants de 537 fr.
(store banne à bras) et de 3'100 fr. (réparation piscine suite à une
intervention négligente), avec intérêt à 5% l’an dès le 1er septembre 2017.
Le poursuivi a fait opposition totale.
7. Dans la procédure de conciliation introduite le 6 août 2018, le
Juge de paix du district de Nyon a délivré le 1er octobre 2018 à l’intimé
une autorisation de procéder lui permettant de conclure, sous suite de
frais et dépens, à faire condamner l’appelant à lui verser la somme de
3'792 fr. 60, avec intérêt à 5% l’an dès le 15 juillet 2018, et à prononcer la
mainlevée définitive de l’opposition formée dans la poursuite no [...].
8. a) Dans un courriel adressé le 2 octobre 2018 à l’appelant,
N.________, pour [...], a estimé qu’il fallait prévoir un budget d’environ
5'000 fr. pour la réparation de la piscine.
Entendu en qualité de témoin, N.________ a déclaré qu’il se
souvenait d’avoir vu des photos de la piscine dont l’état était « assez
lamentable », mais pas d’avoir examiné la piscine en tant que telle.
S’agissant de l’état de la piscine, W.________, père de l’appelant, a déclaré
que celui-ci était déplorable et qu’il avait conseillé à son fils de ne pas
utiliser la piscine. Quant au témoin H.________, ami de l’appelant, il a
indiqué qu’il avait vu la piscine juste après l’emménagement des
acheteurs et qu’il avait alors constaté que celle-ci était inutilisable. Il a
également confirmé que l’eau de la piscine était verte et très sale.
b) Sur réquisition de l’appelant, un commandement de payer a
été notifié le 12 octobre 2018 à l’intimé dans la poursuite no [...] de
l’Office des poursuites du district de Nyon à concurrence du montant de
18'915 fr. 60 (décompte acheteur-vendeur), avec intérêt à 5% l’an dès le
15 juillet 2018. Le poursuivi a fait opposition totale.

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9. Par demande déposée le 9 janvier 2018 devant le Juge de paix
du district de Nyon, l’intimé a conclu, sous suite de frais et dépens (y
compris ceux de la procédure de conciliation par 210 fr.), à ce que
l’appelant soit condamné à lui verser la somme de 3'719 fr. 30, avec
intérêt à 5% l’an dès le 15 juillet 2018 (I), et à ce que l’opposition dans la
poursuite no [...] de l’Office des poursuites de Nyon soit définitivement
levée à concurrence du montant susmentionné (II).
10. Par « contrat de cession de créance » du 25 septembre 2018,
P.________, cédante, a cédé à l’appelant, cessionnaire, sa créance
« totalisant un montant de CHF 9'157.80 en capital et intérêts », soit la
moitié d’une créance de CHF 18'915.60 selon répartition des frais et
charges du 6 avril 2017, contre l’intimé, débiteur cédé.
11. Dans un courrier non daté, G.________, a écrit à l’appelant et à
son épouse notamment ce qui suit :
« Nous vous confirmons que, selon nos constatations faites lors de nos
différentes visites à votre domicile, notamment celle du 23 juin 2018, ainsi
que sur la base du cahier photo en annexe, il appert que la problématique
d’étanchéité de votre piscine trouve notamment son explication dans le fait
que les skimmer se sont retrouvés bétonnés alors que ces derniers doivent
être, pour respecter les prescriptions de pose, libre de toute[s] contraintes
mécaniques.
En effet, votre plan d’eau indiquait clairement que votre piscine n’était plus
à niveau. De ce fait, il est vraisemblable que, notamment en raison d’un
mauvais hivernage, les poussées occasionnées par le mouvement de la
coque, aient fissuré les skimmer d’où les importantes pertes d’eau
constatées.
Les traces de colmatage que nous avons constaté[es] sur les skimmer et
sur le bassin laissent à penser que des réparations de fortune, ont été
tenté[e]s afin de limiter les problèmes d’étanchéité. Toutefois, ce type de
dommages ne peut se traiter que par le changement des pièces
incriminées, voire dans le remplacement pure (sic) et simple de la coque
lorsque les dommages sont structurellement trop importants.
Dans le cas qui nous occupe, les dégâts constatés, tant sur la coque que
sur les skimmer laissent à penser que seul un changement complet de
l’installation offre toutes les garanties d’étanchéité. »
Entendu en qualité de témoin, [...], président de G.________, a
confirmé que l’état de la piscine n’était pas satisfaisant, faute
d’étanchéité.

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Dans un courriel adressé le 11 mars 2019 à l’appelant et à
l’épouse de celui-ci, Q.________, responsable construction de piscines inox
chez Y.________, leur a écrit qu’il considérait leur piscine comme
irréparable et leur a transmis des propositions pour la construction d’une
nouvelle piscine.
12. Le 14 mars 2019, R.________ a adressé à l’épouse de l’appelant
un devis pour des travaux notamment de carrelage à concurrence de
5'398 fr. 43 pour la salle de douche à l’étage et de 8'519 fr. 44 pour le
salon.
13. Dans sa réponse déposée le 15 mars 2018 devant la Justice de
paix et le Tribunal de l’arrondissement de La Côte, l’appelant a conclu,
sous suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la demande de
l’intimé et, reconventionnellement, à ce que ce dernier soit astreint à lui
verser la somme de 27'435 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 22 décembre
2017 et à la mainlevée définitive de l’opposition formée dans la poursuite
no [...] de l’Office des poursuites du district de Nyon, selon
commandement de payer notifié le 12 octobre 2018.
Par décision du 10 mai 2019, la Juge de paix du district de
Nyon a constaté que la valeur litigieuse des conclusions
reconventionnelles ne relevait pas de sa compétence et a transmis la
cause au tribunal conformément à l’art. 224 al. 2 CPC, à l’issue du délai
d’appel de trente jours.
Dans sa réplique adressée le 16 janvier 2020 au tribunal,
l’intimé a confirmé les conclusions de sa demande. Il a par ailleurs conclu
au rejet des conclusions reconventionnelles et à ce qu’ordre soit donné au
préposé de l’Office des poursuites de Nyon de radier la poursuite no [...]
notifiée le 12 octobre 2018, respectivement de ne plus la communiquer à
des tiers. Il a notamment invoqué la prescription et a allégué qu’aucun
avis des défauts ne lui avait été signifié.
Dans sa duplique du 16 mars 2020, l’appelant a confirmé les
conclusions de sa réponse. Il a en outre notamment allégué qu’il ne

- 13 -
fondait pas sa demande reconventionnelle sur les règles de la garantie en
raison des défauts de la chose vendue.
Le 5 juin 2020, l’intimé a déposé des déterminations.
11. Une audience de plaidoiries finales a été tenue le 13 janvier
2021, en présence de l’appelant et de son conseil ainsi que du conseil de
l’intimé. A cette occasion, D.________, N.________, [...], W.________ et
H.________ ont été entendus en qualité de témoin.
12. Le président a rendu le 18 janvier 2021 un jugement sous
forme d’un dispositif, dont l’appelant a sollicité la motivation par lettre
recommandée du 19 janvier 2021.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l'art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, interjeté en temps utile, par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dirigé contre une
décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale
dont la valeur litigieuse des conclusions, dans leur dernier état devant le
tribunal de première instance, est supérieure à 10'000 fr., l'appel est
recevable.

- 14 -
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut
revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves
administrées en première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310
let. b CPC ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC ; JdT 2011 III 43 et les réf.
citées) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits qu'il a
retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre
2015 consid. 2.2).
3.
3.1 L’appelant reproche au premier juge d’avoir considéré que les
travaux qu’il avait effectués n’avaient pas fait l’objet d’un accord avec
l’intimé, en se référant au décompte acheteur-vendeur du 6 avril 2017 et
à l’allégué 7 de la requête de conciliation déposée par l’intimé. Il soutient
qu’une convention serait également intervenue entre l’intimé, le locataire
sortant et lui-même au sujet du carrelage ; toutefois, faute de moyen de
preuve suffisant, il renonce à réclamer quoi que ce soit à ce titre. Il
renonce également à ses prétentions en lien avec le mazout, bien qu’il
conteste devoir la somme de 3'719 fr. 30.
3.2
3.2.1 Pour déterminer si un contrat a été conclu, quels en sont les
cocontractants et quel en est le contenu, le juge doit interpréter les
manifestations de volonté des parties (ATF 144 III 93 consid. 5.2 ; TF
4A_85/2021 du 8 juillet 2021 consid. 5.2). Selon les règles d'interprétation
des contrats déduites de l'art. 18 CO, le juge doit d'abord rechercher la
réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas
échéant empiriquement, sur la base d'indices (ATF 144 III 93 consid.
5.2.2). Constituent des indices non seulement la teneur des déclarations

- 15 -
de volonté – écrites ou orales –, mais encore le contexte général, soit
toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des
parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du
contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement
ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions
des contractants eux-mêmes.
L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon son
expérience générale de la vie, relève du fait (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2).
Si le juge parvient à la conclusion que les parties se sont comprises ou, au
contraire, qu'elles ne se sont pas comprises, il s'agit de constatations de
fait.
L’interprétation contractuelle des manifestations de volonté
implique d’abord une interprétation subjective et, en cas d’échec
seulement d’une telle interprétation, elle nécessite une interprétation
objective selon le principe de la confiance (ATF 144 III 93 consid. 5.2 ; ATF
138 III 659, JdT 2013 II 400 consid. 4.2.1).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si
les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et
comportements des parties selon le principe de la confiance, en
recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait de bonne
foi être comprise en fonction de l'ensemble des circonstances. L'on peut
ainsi imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son
comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime. Elle
consiste à dégager le sens que le destinataire d’une déclaration peut et
doit lui attribuer selon les règles de la bonne foi, d’après le texte et le
contexte, ainsi que les circonstances – interprétées à la lumière de leur
signification concrète – qui l’ont précédée ou accompagnée, à l’exclusion
des événements postérieurs (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1).
3.2.2 L’art. 205 al. 1 CPC prévoit que les dépositions des parties ne
doivent ni figurer au procès-verbal de conciliation ni être prises en compte
par la suite, durant la procédure au fond. Le but de ce principe est de
permettre aux parties de s’exprimer librement lors de la tentative de

- 16 -
conciliation, afin de favoriser la conclusion d’un accord à l’amiable (ATF
140 III 70 consid. 4.3). Les déclarations faites durant la phase
transactionnelle ne constituent pas des allégations au sens de l’art. 55 al.
1 CPC. Lorsque l’autorité de conciliation envisage de rendre une décision
au sens de l’art. 212 CPC, elle ouvre les débats principaux et invite les
parties à plaider conformément à l’art. 228 CPC, applicable par analogie
en vertu du renvoi de l’art. 219 CPC. C’est à ce moment que la phase
d’allégation débute (Aeschlimann-Disler/Heinzmann, in Chabloz et al.
[édit.], Petit commentaire, Code de procédure civile, Bâle 2020, n. 9 ad
art. 205 CPC et les réf. citées).
3.3 S’agissant des prétentions de l’intimé, le premier juge a
considéré que les coûts du mazout étaient à la charge de l’appelant,
locataire de l’immeuble du 1er avril 2017 au 22 décembre 2017, dès lors
qu’il s’agissait de frais d’entretien (art. 15 du contrat de vente à terme du
28 février 2017). Cette appréciation était en outre confirmée par le fait
que les parties étaient convenues que le vendeur limitait sa prise en
charge aux impôts, primes d’assurances et intérêts hypothécaires de
l’immeuble jusqu’au transfert de propriété. Le président a retenu que le
premier état des lieux concernait le locataire sortant et que le second, non
daté, concernait en réalité le locataire entrant, soit l’appelant, raison pour
laquelle ce document se trouvait en mains de ce dernier. Il a ensuite
considéré que la citerne à mazout était pleine à la prise de possession des
lieux par l’appelant et son épouse, dès lors que T.________ avait payé une
compensation de 400 litres (cf. courriel du 3 mars 2017). L’appelant devait
s’acquitter par conséquent de la somme arrondie de 3'000 fr. pour
l’entretien du brûleur à mazout et pour le plein de la citerne à mazout,
conformément au décompte établi le 22 décembre 2017 par D.________. A
cela s’ajoutaient encore deux factures de 719 fr. 30 au total relatives aux
travaux sur le tableau électrique, par 199 fr. 80, et au dépannage du
brûleur à mazout, par 519 fr. 50, qui entraient également dans les frais
d’entretien et de réparation de l’immeuble.
S’agissant des prétentions reconventionnelles de l’appelant, le
premier juge a rappelé que l’art. 15 du contrat de vente à terme du 28

- 17 -
février 2017 prévoyait notamment le transfert des profits et risques de
l’immeuble vendu ainsi que la prise en charge par les acheteurs des
éventuels frais d’entretien et de réparation de l’immeuble, dès le 1er avril
2017, date de l’entrée en possession anticipée des lieux par l’appelant et
sa famille. Ce même article précisait encore qu’aucune modification ne
pouvait être apportée à l’immeuble avant la date du transfert de propriété,
date à laquelle le vendeur devait établir le décompte des acheteurs –
vendeur. Selon le président, la commune et réelle intention des parties
était ainsi de mettre tous les frais de réparation de l’immeuble à la charge
de l’appelant dès la prise en possession anticipée des lieux. L’état de
l’immeuble était pris en compte dans la fixation du prix de vente. Au vu de
ce qui précède, le magistrat a considéré que l’appelant n’avait pas prouvé
que l’intimé avait autorisé oralement les travaux effectués par les
acheteurs. De plus, l’art. 15 du contrat de vente à terme prévoyait que le
vendeur devait établir à la date du transfert de propriété et à ses frais un
« décompte acheteurs – vendeur ». Or, le décompte pour la répartition des
travaux et frais, établi le 6 avril 2017 par D.________, n’avait jamais été
accepté par l’appelant, de sorte qu’aucun accord n’était parvenu entre les
parties au sujet notamment de la nouvelle porte d’entrée, du nettoyage de
la terrasse, de la piscine ou de la peinture des murs, étant précisé que la
plupart des travaux objets des factures du 17 mai 2017 ne figuraient de
toute manière pas sur ce décompte. Partant, faute d’accord intervenu
entre les parties, le président a considéré que l’appelant avait violé les
obligations contractuelles à sa charge, selon lesquelles toute modification
de l’immeuble jusqu’à la date du transfert de propriété était interdite, sous
réserve de l’autorisation de l’acheteur. Par surabondance, le premier juge
a relevé que l’appelant ne saurait se référer aux allégations contenues
dans la requête de conciliation de l’intimé, de telles allégations étant
confidentielles en vertu de l’art. 205 al. 1 CPC. Le magistrat a ensuite
considéré qu’aucun accord n’était intervenu entre les parties et T.________
lors de l’état des lieux. Si, certes, le courriel adressé le 3 mars 2017 par
l’intimé à T.________, qu’un certain nombre de travaux seraient pris en
charge par le propriétaire, soit notamment le nettoyage de la maison, il
n’en demeurait pas moins que ce courriel ne constituait pas un
engagement pris auprès de l’appelant de réaliser les travaux mentionnés,

- 18 -
ni un accord tripartite entre le locataire et les parties. Le premier juge a de
surcroît relevé que les travaux de peinture établis par factures des 15
mars 2019 et 17 mai 2017 devaient être considérés comme des travaux
d’entretien et de réparation, à la charge de l’appelant, conformément au
contrat de vente. S’agissant en particulier des frais de nettoyage, le
témoin D.________ avait déclaré que la maison était en bon état et avait
été nettoyée lors de l’état des lieux de sortie. Quant au remplacement de
la porte, le courriel du 3 mai 2017 indiquait uniquement que l’intimé
consentait à son remplacement, toutefois aux frais de l’appelant. Pour le
surplus, l’appelant avait expressément déclaré qu’il ne fondait pas ses
prétentions reconventionnelles sur les règles de la garantie en raison des
défauts de la chose, ce qui excluait de recourir aux actions relatives
auxdits défauts pour examiner ses prétentions, étant précisé qu’un avis
des défauts n’avait jamais été signifié au vendeur. Quant à une éventuelle
dissimulation frauduleuse d’un défaut en lien avec l’état de la piscine, le
premier juge a relevé que les différents témoignages avaient permis de
retenir que celle-ci n’était pas en bon état, que son entretien laissait à
désirer et que des réparations peu habiles et manifestement visibles
avaient été réalisées sur cet ouvrage et auraient donc dû apparaître
comme une évidence à l’appelant, lors d’un examen même rapide de la
villa qu’il s’apprêtait à acheter. Or, l’art. 2 du contrat de ventre prévoyait
que les acheteurs déclaraient bien connaître l’état matériel de l’immeuble
et ne formuler aucune réserve, également sur les parties accessoires et
parties intégrantes. Le premier juge est ainsi parvenu à la conclusion qu’il
n’y avait aucune dissimulation frauduleuse des défauts de la piscine.
3.4
3.4.1 L’appelant allègue que les travaux qu’il a effectués ont fait
l’objet d’un accord avec l’intimé. Il prétend à cet égard que le témoin
D.________ aurait confirmé que l’intimé l’aurait autorisé à effectuer certains
travaux. Il estime ainsi qu’il n’aurait pas violé les art. 2 et 15 du contrat de
vente, lesquels prévoient qu’aucune modification ne pourrait être
apportée à l’immeuble avant sa date de transfert.

- 19 -
En l’espèce, le témoin précité a effectivement confirmé, lors
de son interrogatoire, que l’intimé avait autorisé l’appelant à effectuer
certains travaux dès son entrée dans la maison. Il n’appartient toutefois
pas à l’appelant de prouver quels travaux auraient été autorisés. Quoi qu’il
en soit, l’appelant ne démontre pas que « les travaux autorisés » étaient à
la charge du vendeur, de sorte qu’indépendamment de la question de
savoir si les art. 2 et 15 du contrat auraient été violés, l’appelant ne
saurait réclamer un quelconque montant à ce titre.
3.4.2 L’appelant soutient ensuite que l’intimé aurait admis à
l’allégué 7 de sa requête de conciliation du 14 août 2018 que le décompte
du 6 avril 2017 aurait été accepté par les parties. Il reproche au premier
juge d’avoir considéré qu’il ne pouvait se prévaloir du contenu de la
requête de conciliation, en se fondant sur la confidentialité de la
procédure de conciliation. Il estime que les comportements des parties
démontreraient que celles-ci étaient bel et bien parvenues à un accord.
Seule la question de la quantité du mazout dans la citerne serait restée en
discussion entre les parties. Il précise de surcroît que le courriel du 3 mai
2017 daterait en réalité du 5 mars 2017. Il soutient ainsi avoir prouvé que
les frais de lave-linge et sèche-linge, par 443 fr., de peinture et porte
d’entrée, par 7'500 fr. et 5'252 fr. 60, ainsi que de nettoyage, par 730 fr.,
devraient lui être remboursés par l’intimé.
De son côté, l’intimé relève que le contrat de vente a été
conclu sans garantie et en connaissance de l’état de l’immeuble. Il fait
valoir que le décompte acheteur-vendeur n’a jamais été signé par
l’appelant. En outre, il soutient que s’il avait fait référence à ce document
dans sa requête de conciliation, c’était uniquement en relation avec ses
prétentions en remboursement de la consommation de mazout et
aucunement pour démontrer la conclusion d’un contrat subséquent. Il
fallait ainsi uniquement y voir des discussions à bien plaire entre les
parties lorsque les relations étaient bonnes.
En l’espèce, le premier juge a retenu à juste titre que l’allégué
7 de la requête de conciliation ne pouvait être exploité au fond en

- 20 -
application de l’art. 205 al. 1 CPC. En effet, contrairement à ce que plaide
l’appelant, il ne s’agit pas d’une allégation au sens de l’art. 55 al. 1 CPC. Il
ne s’agit pas non plus d’une déclaration de la partie adverse au sens de
l’art. 191 CPC, faute de respect de la formalité prévue à l’art. 191 al. 2
CPC. Ainsi, la question eût dû faire l’objet d’une allégation régulière pour
pouvoir être retenue dans le jugement au fond. Enfin, contrairement à ce
que plaide l’appelant, l’interdiction d’exploitation au fond de la procédure
de conciliation a un caractère absolu pour les mêmes parties (Egli, in
Brunner/Gasser/Schwander, DIKE-Kommentar ZPO II, 2e éd. Zurich 2016, n.
5 ad art. 205 CPC ; Infanger, in Spühler/Tenchio/Infanger [éd.], Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3e éd., n. 5 ad art. 205
CPC).
Par surabondance, on relèvera que la déclaration figurant sous
l’allégué 7 de la requête de conciliation ne saurait être retenue comme
telle. Il ressort en effet des faits établis, qu’après avril 2017, l’appelant a
toujours contesté la prise en charge du stock de mazout prévue dans le
décompte du 6 avril 2017. L’appelant persiste sur ce point dans son
mémoire d’appel, sans relier cette constatation à son développement
antérieur au sujet d’un prétendu accord sur ce point. La procédure au fond
démontre toutefois clairement qu’aucun accord sur le décompte envoyé le
6 avril 2017 ne lie les parties. On peut certes corriger la date du 3 mai
2017 retenue par le premier juge au sujet d’un courriel daté en réalité du
5 mars 2017, mais cela ne modifie en rien l’appréciation qui précède. Ce
courriel ne démontre pas que les parties se seraient entendues pour
mettre les frais de changement de porte et de peinture à la charge de
l’acheteur.
L’appelant ne parvient ainsi pas à établir factuellement
l’existence d’un accord à même de justifier ses prétentions
reconventionnelles à l’égard de l’intimé. Il en résulte que les frais
d’entretien et de réparation de l’immeuble acquis sont, dès leur entrée en
jouissance anticipée, à la charge des acheteurs, comme le prévoit l’art. 15
al. 3 de l’acte authentique de vente immobilière conditionnelle du 28
février 2017.

- 21 -
3.4.3 S’agissant enfin des travaux de réparation de la piscine,
l’appelant allègue qu’il ressortirait de l’accord du 6 avril 2017 que le
vendeur s’était engagé à la « mise en route de la piscine y.c. réparation ».
L’intimé aurait fait croire faussement à son cocontractant que les travaux
sur la piscine avaient été effectués par ses soins, alors qu’il n’aurait réalisé
que des réparations de fortune. Dans ces conditions, l’appelant n’aurait eu
d’autre choix que de refaire intégralement la piscine. Il ne réclame
cependant pas l’intégralité des coûts des travaux, seulement 5'000 fr. en
indemnisation de la mauvaise exécution du contrat (art. 97 CO), malgré le
fait que les travaux de fortune ont rendu la piscine pratiquement
irréparable.
En l’occurrence, les frais de réparation du défaut – au
demeurant connu de l’appelant et de son épouse – soit la prise en charge
des réparations efficaces, contrairement à l’intervention insuffisante faite
avant l’entrée en jouissance, ne pouvait qu’incomber aux acheteurs. A cet
égard, l’appelant ne fonde pas sa prétention sur la garantie des défauts,
mais sur le prétendu accord du 6 avril 2017, en réalité non avéré (cf. supra
consid. 3.4.2). Il sied en outre de rappeler que l’immeuble a été vendu
sans garantie, ce dont il a été tenu compte dans le prix de vente (art. 14
du contrat de vente à terme du 28 février 2017). Autant que besoin, les
considérations du premier juge sur ce point, en particulier s’agissant de la
question de l’absence de défauts dissimulés, peuvent être confirmées.
3.4.4 Enfin, l’appelant critique l’appréciation du premier juge
s’agissant du carrelage et du mazout. Toutefois, l’appelant renonce à
conclure au paiement de ces deux postes, de sorte qu’il n’y a pas lieu
d’examiner les griefs qu’il présente à ce sujet.
4.
4.1 En définitive, l’appel doit être rejeté et la décision entreprise
confirmée.

- 22 -
4.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 789 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
L’appelant versera en outre à l’intimé la somme de 2'000 fr.
(art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ;
BLV 270.11.6]) à titre de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judicaires de deuxième instance, arrêtés à 789 fr.
(sept cent huitante-neuf francs), sont mis à la charge de
l’appelant K.________.
IV. L’appelant K.________ versera à l’intimé B.________ la somme de
2'000 fr. (deux mille francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :

- 23 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Jean-Jacques Martin (pour K.________),
- M. Julien Greub, agent d’affaires breveté (pour B.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :