vd_gerichte · JL12.003535 · 2012-07-13 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.003535-120871
330
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 13 juillet 2012
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Charif Feller
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 257 CPC; 257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par B.________, à
Clarens, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 27 avril 2012
par le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut dans la cause
divisant l'appelant d’avec Q.________, à Hochdorf (LU), bailleresse, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par décision dont les considérants écrits ont été adressés aux
parties le 27 avril 2012, le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-
d'Enhaut a ordonné à la partie locataire B.________, de quitter et rendre
libres pour le jeudi 31 mai 2012 à midi, les locaux occupés dans
l'immeuble sis [...], à 1815 Clarens (appartement de 2 pièces au 3e étage,
no 33) (I), dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement
ces locaux, l'huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de
paix de procéder à l'exécution forcée de la présente décision sur requête
de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II),
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée
de la présente décision, s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III),
arrêté les frais et dépens (IV à VI) et dit que toutes autres et plus amples
conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que l'entier de l'arriéré de
loyer n'avait pas été acquitté dans le délai imparti et que l'on était en
présence d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile
du 19 décembre 2010; RS 272), de sorte que le congé notifié par la
bailleresse était valable.
B. Par appel du 11 mai 2012, B.________ a conclu à la nullité et
l'annulabilité du congé et au rejet de la requête d'expulsion.
Par réponse du 6 juillet 2012, Q.________ a conclu avec suite de
frais et dépens au rejet de l'appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer signé le 12 mai 1995, [...] (ancienne
bailleresse) a remis à bail à B.________ un appartement de 2 pièces [...], à
Clarens. La location débutait au 1er juillet 1995 pour une durée
indéterminée et le bail pouvait être résilié moyennant un préavis de

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quatre mois pour toutes les fins de mois, hormis le 31 décembre. Le loyer
mensuel de l'appartement était de 876 fr., soit 760 fr. pour le loyer net,
100 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude, électricité, fourniture et
épuration d'eau, frais de conciergerie, entretien du jardin, service de
l'ascenseur, consommation générale d'électricité et nettoyage des
containers, ainsi que 16 fr. de forfait pour le téléréseau. Au 1er avril 2011,
le loyer était de 911 francs.
2. Les 2 et 16 avril 2010, le locataire a contesté le décompte des
frais de chauffage/accessoires dus pour la période du 1er juillet 2008 au 30
juin 2009, en précisant qu'il n'avait pas reçu les copies des pièces
justificatives demandées.
Le 25 novembre 2010, le locataire a contesté le décompte des
frais de chauffage/accessoires dus pour la période du 1er juillet 2009 au 30
juin 2010 et a demandé que les copies des pièces justificatives lui soient
envoyées.
3. Par lettre du 11 octobre 2011, Q.________ a mis en demeure
B.________ de payer, dans les trente jours dès réception dudit courrier et
sous menace de résiliation du bail à loyer, la somme de 3'488 fr. 20,
représentant 2'733 fr. de loyers impayés d'août à octobre 2011, ainsi que
427 fr. 40 et 327 fr. 80 de suppléments pour frais de
chauffage/accessoires dus pour les périodes du 1er juillet 2008 au 30 juin
2009 et du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010 respectivement.
Le 1er novembre 2011, le locataire a contesté la mise en
demeure de la bailleresse.
Par lettre recommandée du 21 novembre 2011, la bailleresse a
résilié le bail à loyer avec effet au 31 décembre 2011, faute de paiement
dans le délai comminatoire.

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Le 20 décembre 2011, le locataire a contesté la résiliation de
son bail à loyer auprès de la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer.
4. Par acte du 19 décembre 2011, Q.________ a saisi le Juge de
paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut d’une requête en procédure
sommaire pour les cas clairs de l'art. 257 CPC, tendant à faire prononcer
l'expulsion de B.________ de l'appartement sis [...], à Clarens.
Le 12 mars 2012, B.________ a conclu à l'irrecevabilité de la
requête d'expulsion.
L'audience en procédure sommaire a eu lieu le 27 mars 2012.
En d roit :
1. a) Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance rejetant
la requête d’expulsion pour défaut de paiement de loyer. Pour déterminer
quelle voie de droit, de l’appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder
sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au
loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour
laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure
à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO (Code
des obligations du 30 mars 1911; RS 220) consacre I’annulabilité d’une
résiliation (JT 2011 III 83; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I
17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 911 fr., la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est
ouverte (art. 308 al. 2 CPC).

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b) Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure
sommaire, le délai d’appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC). Interjeté en
temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel
est recevable
2. a) L’appel est une voie de droit offrant à l’autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d’examen (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1249). Celle-ci examine librement tous
les griefs de l’appelant, qu’ils concernent les faits ou le droit. Ainsi,
l’instance d’appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle
contrôle librement l’appréciation des preuves et les constatations de fait
de la décision de première instance (HohI, Procédure civile, tome Il, 2e éd.,
Berne 2010, n. 2399, p. 435). L’autorité d’appel applique le droit d’office :
elle n’est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal
de première instance (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler, Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n. 1 ad art. 310
CPC, p. 1489).
En l'espèce, l’état de fait de l’ordonnance attaquée, complété
sur la base des pièces au dossier de première instance, est suffisant pour
permettre à la cour de céans de statuer sur le fond.
b) Les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux, et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 c. 2 et les réf. citées).
Dans le cas particulier, la bailleresse a produit deux
décomptes débiteurs/créditeurs dans son mémoire de réponse du 6 juillet
2012. Celui daté du 10 octobre 2011 est irrecevable, dès lors qu'il aurait

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pu être produit en première instance. En revanche, il sera tenu compte de
celui daté du 27 mars 2012, déjà produit lors de l'audience en procédure
sommaire du même jour.
3. a) Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de
paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au
moins pour les baux d’habitations et ceux de locaux commerciaux (al. 1).
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier les baux
d’habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé
minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2).
b) Selon la jurisprudence, la sommation de payer du bailleur,
au sens de l’art. 257d al. 1 CO, doit être claire et précise sans qu’il soit
cependant nécessaire d’indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il
suffit que l’objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion
(TF 4A_296/2008 du 29 juillet 2008, CdB 2009 p. 8; TF 4A_299/2011 du 7
juin 2011 c. 4). Cela peut intervenir soit par l’indication des mois en
souffrance, soit par l’indication d’un montant d’arriéré précis, pour autant,
dans ce dernier cas, que le locataire ne risque pas de se voir imposer la
justification du paiement de tous les loyers déjà échus, sous prétexte que
l’un d’entre eux n’aurait, selon le bailleur, pas été réglé (TF, arrêt du 14
juin 2000, in CdB 2000, pp. 107 ss, spéc. p. 109; TF 4A_641/2011 du 27
janvier 2012 c. 5; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 666).
Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas
l’application de cet article et d’autres qui la permettent, son courrier doit
les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse
reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du
bail (Lachat, op. cit., p. 666; CACI 30 mai 2011/97; CREC I 25 mars
2010/151).
c) Le congé donné en application de l’art. 257d CO est nul
lorsque le locataire a payé l’arriéré de loyer dans le délai comminatoire de

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30 jours (Lachat, op. cit., p. 671). La nullité vaut a fortiori lorsque le
locataire était à jour dans le paiement de ses loyers lorsqu’il a reçu l’avis
comminatoire (CREC I 14 juin 2010/317).
Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des
recours a jugé inefficace le congé qui repose sur une mise en demeure
portant sur un montant disproportionné par rapport au loyer effectivement
dû (du simple au double). La Chambre des recours a motivé cette solution
par le fait que le locataire « moyen » qui reçoit une telle mise en demeure
est non seulement incapable de faire la part des choses mais est d’emblée
dissuadé de payer quoi que ce soit d’un montant exagéré dont il ne
dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à adopter une
attitude vraisemblablement différente de celle qu’il aurait eue si la mise
en demeure avait porté sur le montant exact. L'on peut attendre d’un
bailleur, représenté la plupart du temps par un professionnel de
l’immobilier, de procéder correctement (CREC I 18 janvier 2006/89 c. 3).
Dans un autre arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre
des recours a précisé, sans la modifier, sa jurisprudence en ce sens qu’il
n’était pas arbitraire de considérer qu’une sommation portant sur un
montant dépassant de 50 % le loyer effectivement dû n’entraînait pas
l’inefficacité du congé mais qu’elle pourrait le rendre abusif au sens des
art. 271 ss CO, le locataire étant alors dans l’obligation de contester celui-
ci dans le délai de l’art. 273 al. 1 CO sous peine de forclusion (CREC I 3
septembre 2010/457 c. 4) Il en va de même a fortiori d’une disproportion
du simple au triple (CACI 2 janvier 2012/1).
d) Le solde de décompte de chauffage et d’eau chaude peut
faire l’objet de la mise en demeure de l’art. 257d al. 1 CO. Tel n’est
cependant pas le cas, selon Lachat (op.cit., p. 664), lorsque le locataire n’a
pas reçu un décompte détaillé ou s’est vu refuser la consultation des
pièces justificatives originales, ou bien lorsque le solde du décompte fait
l’objet d’une contestation de la part du locataire avant la commination. En
tout état de cause, l’examen du bien-fondé du décompte de chauffage et
d’eau chaude ne peut en principe pas intervenir dans le cadre d’une

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procédure en cas clair de l’art. 257 CPC (Colombini, Condensé de la
jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné
en raison du défaut de paiement du loyer [art. 257d CO], JT 2012 III 42 n.
11).
4. L’appelant soutient qu'il a versé, pour la période du 1er avril au
31 octobre 2011 une somme totale de 6’300 fr. et qu'il a ainsi réglé les
loyers réclamés dans le délai comminatoire.
En l’espèce, la commination du 11 octobre 2011 portait sur le
montant de 3’488 fr. 20, selon le détail suivant :
- 2’733 fr. à titre de loyers pour la période du 1er août au 31
octobre 2011;
- 427 fr. 40 à titre de supplément pour frais de
chauffage/accessoires pour la période du 1er juillet 2008 au
30 juin 2009;
- 327 fr. 80 à titre de supplément pour frais de
chauffage/accessoires pour la période du 1er juillet 2009 au
30 juin 2010.
Il ressort des pièces produites par l’appelant en première
instance que celui-ci a versé le loyer du mois d'août 2011 le 3 août 2011
et celui du mois d'octobre 2011 le 8 octobre 2011 (pièces 5). Les
décomptes de frais de chauffage/accessoires des années 2008-2009 et
2009-2010 ont également été contestés, le locataire demandant que les
décomptes de chauffage détaillés avec copies des pièces justificatives lui
soient adressés (cf. supra, let. C, ch. 2), sans qu’il soit établi qu'il ait pu
avoir accès à ces pièces. Dès lors que ces décomptes ne pouvaient faire
l’objet de l’avis comminatoire selon la doctrine précitée, il y a lieu d'en
déduire que seul le loyer de septembre 2011 n’a pas été réglé.
Il apparaît par conséquent que la commination portait en
l’espèce sur un montant disproportionné par rapport aux montants

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effectivement dus au sens de la jurisprudence susmentionnée (3'488 fr. 20
au lieu de 911 fr.), de sorte que le congé apparaît nul.
Certes, la bailleresse se prévaut d’un relevé
débiteurs/créditeurs dont il résulterait que le locataire se serait acquitté de
manière irrégulière de son loyer depuis le début de l’année 2009. Elle fait
valoir en particulier que, pour l’année 2011, seuls sept loyers ont été
payés pour la période du 1er janvier au 31 octobre 2011. Or, ce relevé,
établi unilatéralement par la bailleresse, ne fait pas une preuve suffisante
de la réalité et de la quotité de ces arriérés. Il résulte en particulier des
copies des récépissés de versement produits par l’appelant que celui-ci a
viré en 2011 les montants de 880 fr. le 5.1.2011, le 4.2.2011, le 5.4.2011
et le 5.5.2011, ainsi que les montants de 911 fr. le 5.4.2011, le 4.5.11, le
10.6.2011, le 3.8.2011 et le 8.10.2011 (pièces 5, 5A et 5B). Ainsi, au jour
de la commination, l’appelant avait versé neuf loyers et non sept, comme
l’affirme l’intimée.
Si l’on devait tenir compte d’arriérés antérieurs à 2011, force
est de constater que la commination, qui porte sur les mois d’août à
octobre 2011, ne serait pas suffisamment claire au sens de la
jurisprudence citée au c. 3b. Le locataire ne pouvait se voir imposer la
justification du paiement de tous les loyers déjà échus depuis 2009, sous
prétexte que certains d’entre eux n’auraient, selon le bailleur, pas été
réglés, sans que ce dernier n’en fasse état dans la commination.
A tout le moins découle-t-il de ce qui précède que l’on ne se
trouve pas en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC.
5. Il s'ensuit que l'appel doit être admis et qu'il doit être statué à
nouveau (art. 318 al. 1 let. b CPC) en ce sens que la requête déposée le 30
janvier 2012 par la bailleresse est irrecevable, que les frais judiciaires sont
fixés à 240 fr. et mis à la charge de la bailleresse et qu'il n'est alloué
aucun dépens.

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Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 200
fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010; RSV 270.11.5]) et mis à la charge de l'intimée, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L'intimée doit verser à l'appelant la somme de 200 fr. à titre de
restitution d'avance de frais.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L'appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. La requête déposée le 30 janvier 2012 par Q.________ est
irrecevable.
II. Les frais judiciaires, fixés à 240 fr. (deux cent quarante
francs), sont mis à la charge de la partie bailleresse.
III. Il n'est pas alloué de dépens.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l'intimée.
IV. L'intimée Q.________ doit verser à l'appelant B.________ la
somme de 200 fr. (deux cents francs) à titre de restitution
d'avance de frais.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.

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Le président : La greffière :

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Du 16 juillet 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- B.________
- Mme Martine Schlaeppi, aab (pour Q.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut

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La greffière :