vd_gerichte · XZ15.027581 · 2016-11-24 · fr
Autres causes
Autres causes


TRIBUNAL CANTONAL
XZ15.027581-161636
640
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 24 novembre 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Krieger et Bendani, juges
Greffière : Mme Huser
*****
Art. 259b let. a, 264 al. 1 CO ; 35 RULV
Statuant sur l’appel interjeté par N.________ et R.________, tous
deux à [...], défendeurs, contre le jugement rendu le 19 février 2016 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec A.K.________
et B.K.________, tous deux à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
1101

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En fait :
A. Par jugement du 19 février 2016, dont la motivation a été
adressée pour notification aux parties le 19 août 2016 et reçue par le
conseil des défendeurs le 22 août 2016, le Tribunal des baux a prononcé
que les défendeurs N.________ et R.________ devaient payer aux
demandeurs A.K.________ et B.K.________ la somme de 19'212 fr. 50 avec
intérêts à 5% l’an dès le 1er janvier 2015 (I), qu’en paiement partiel de la
somme allouée sous chiffre I, la garantie locative, d’un montant de 9'750
fr., constituée le 30 septembre 2013 par les défendeurs auprès d’UBS SA
sur le compte n° [...], était intégralement libérée en faveur des
demandeurs (II), que l’opposition formée par la défenderesse au
commandement de payer qui lui avait été notifié le 18 décembre 2014,
dans le cadre de la poursuite en réalisation de gage mobilier n° [...] de
l’Office des poursuites du district de la Riviera - Pays-d’Enhaut, était
définitivement levée à concurrence de la somme allouée sous chiffre I, en
capital et intérêts, dans la mesure où cette créance n’était pas éteinte par
la libération de la garantie locative ordonnée sous chiffre II (III), que le
jugement était rendu sans frais judiciaires ni dépens (IV) et que toutes
autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (V).
En droit, les premiers juges ont tout d’abord considéré que la
conclusion modifiée prise par les demandeurs lors de l’audience du 19
février 2016 était recevable dès lors qu’elle était en lien de connexité avec
les conclusions prises initialement et qu’elle restait soumise à la procédure
simplifiée. Les premiers juges ont ensuite retenu que les demandeurs
n’avaient pas démontré s’être valablement départis du contrat de bail
avec effet au 1er octobre 2014, dès lors que ni les conditions d’une
résiliation pour justes motifs (congé extraordinaire au sens de l’art. 259b
CO), les défendeurs n’ayant pas établi l’existence de défauts graves de la
chose louée, ni celles d’une résiliation anticipée, dans la mesure où ceux-
ci n’avaient pas présenté de locataires de remplacement répondant aux
exigences de l’art. 264 al. 1 CO, n’étaient réalisées. Partant, les
défendeurs devaient s’acquitter des loyers jusqu’en mars 2015, date du

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terme légal. Enfin, les premiers juges ont retenu que les défendeurs
avaient subi des nuisances qui constituaient des défauts, que toutefois ces
défauts n’avaient restreint l’usage de la chose louée que dans une faible
mesure et que, par conséquent, une réduction de loyer de 5% sur la
période concernée paraissait adéquate.
B. Par acte du 21 septembre 2016, N.________ et R.________ ont
fait appel du jugement précité, en concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que la résiliation anticipée du bail,
au sens de l’art. 259b CO, relatif au logement sis [...], à [...], signifiée par
N.________ et R.________ à A.K.________ et B.K.________ soit déclarée valable
et prenne effet au 1er octobre 2014, A.K.________ et B.K.________ étant
reconnus débiteurs, solidairement entre eux, de N.________ et R.________,
et leur devant paiement d’un montant de 28'706 fr. 25, subsidiairement
qu’il soit prononcé que N.________ et R.________ ont valablement restitué,
au sens de l’art. 264 CO, l’appartement sis [...], à [...], avec effet au 1er
octobre 2014, A.K.________ et B.K.________ leur devant paiement d’un
montant de 28'706 fr. 25. Les appelants ont encore conclu
subsidiairement à ce que le jugement rendu le 19 août 2016 par le
Tribunal des baux soit annulé, la cause étant renvoyée à un nouveau
magistrat pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 30 septembre 2013, A.K.________ et B.K.________, en qualité
de bailleurs, d’une part, et N.________ et R.________, en qualité de
locataires, d’autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un
appartement neuf de quatre pièces et demie dans les combles de
l’immeuble sis [...], à [...], ainsi que sur un garage box et une place de
parc extérieure. Ce bail prenait effet le 1er novembre 2013 pour se
terminer le 1er avril 2015, puis se renouvelait aux mêmes conditions pour
douze mois sauf résiliation de l’une ou l’autre partie donnée au moins
quatre mois à l’avance, et ainsi de suite de douze mois en douze mois. Le

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loyer mensuel net était fixé à 3’250 fr., auquel s’ajoutait un acompte pour
les frais de chauffage, d’eau chaude et les frais accessoires de 250 francs.
Le chiffre 6.19 du contrat précisait en particulier que les
locataires avaient la jouissance, à bien plaire, du jardin côté Nord et côté
Est et qu’ils étaient tenus de respecter ce lieu et de le laisser en parfait
état ainsi que de s’entendre sur son utilisation.
Les défendeurs ont constitué une garantie de loyer à hauteur
de 9'750 fr. auprès de l’UBS.
2. Par courriel du 16 juin 2014, les défendeurs ont notamment
écrit aux demandeurs ce qui suit : « […] we will […] transfer this
apartment at the earliest possible time. », après avoir reçu un courriel de
ces derniers, daté du même jour, listant un certain nombre de points à
respecter par les locataires.
Le 11 juillet 2014, les défendeurs ont adressé aux demandeurs
un courriel, dont copie a été envoyée à la B.________SA (ci-après : la
gérance), représentante des bailleurs, pour se plaindre de divers défauts
qui, selon eux, affectaient les locaux loués. Ils ont en particulier mentionné
les points suivants :
a) Absence de jouissance du jardin côté Nord et Est ;
b) Flux insuffisant d’alimentation en eau chaude dans la
cuisine et les salles de bains ;
c) Système de chauffage défectueux ;
d) Nuisances liées aux travaux de finition ;
e) Installation tardive d’un compteur d’eau dans la salle
de bains ;
f) Mauvaise insonorisation de l’appartement ;
g) Installation tardive du store pour le grand velux du
salon ;
h) Absence de système d’évacuation de l’eau sur le
balcon ;

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i) Défaut de construction au-dessus du balcon des
demandeurs, engendrant la présence d’un nid et de
fientes d’oiseaux ;
j) Mauvaise finition de la peinture dans le salon et la
cuisine ;
k) Diverses défectuosités des extérieurs de l’immeuble ;
a) S’agissant en particulier de l’absence de jouissance du
jardin, les témoins X.________ et H.________, entendus à l’audience du 9
novembre 2015, ont tous deux déclaré que les défendeurs n’avaient pas
eu l’usage du jardin, sans en connaître les raisons.
b) S’agissant du problème d’alimentation en eau chaude dans
la cuisine et les salles de bains, le témoin H.________ a précisé qu’il avait
constaté que l’eau chaude mettait « des années à arriver » dans la
cuisine. Il ressort d’un SMS que le demandeur a adressé le 7 novembre
2013 à la défenderesse que le sanitaire allait venir le lendemain matin
pour vérifier l’eau chaude dans la cuisine. Depuis cette intervention, les
défendeurs n’ont plus fait mention de ce problème jusqu’au 11 juillet
2014.
c) Concernant le système de chauffage défectueux, il ressort
du courrier du 11 juillet 2014 que les défendeurs se plaignaient des
nuisances engendrées par les interventions du sanitaire en lien avec ce
problème, tout en admettant que celui-ci était réparé.
d) Concernant les divers travaux de finition, il ressort des
échanges de courriels et SMS entre les parties que divers corps de métier
ont dû intervenir dans l’appartement des défendeurs, de même que dans
celui des demandeurs ainsi qu’aux abords de l’immeuble. Les témoins
L.________ et X.________ ont tous deux déclaré que des véhicules de
chantier s’étaient garés à plusieurs reprises sur la place de parc extérieure
des défendeurs, les empêchant de l’utiliser. Le témoin L.________ a encore
précisé qu’elle avait pu constater, en bas des escaliers extérieurs, la
présence de nombreux mégots et déchets de chantier.

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Il ressort en particulier d’un courriel du 16 juin 2016 adressé
par le demandeur aux défendeurs que les dalles sur le balcon venaient
d’être posées.
e) Concernant l’installation tardive d’un compteur d’eau dans
la salle de bains, il ressort d’un courriel que le défendeur a adressé au
demandeur le 7 mai 2014 qu’il ne savait pas de quoi il parlait.
f) Les défendeurs se sont plaints, dans le courriel du 11 juillet
2014, de la mauvaise insonorisation de l’appartement, après que les
demandeurs leur ont notamment reproché d’avoir laissé courir leur enfant
de deux ans et demi, ce qui occasionnait du bruit.
g) Pour ce qui est de l’installation tardive du store pour le
grand velux du salon, il ressort d’un SMS que la défenderesse a adressé le
7 juin 2014 à la demanderesse que le store en question venait d’être
installé.
h) Au sujet de l’absence de système d’évacuation de l’eau sur
le balcon, les témoins L.________ et H.________ ont tous deux indiqué qu’il
n’y avait effectivement pas de système d’évacuation d’eau par une
gouttière, mais que l’eau s’écoulait directement en bas sur la terrasse des
demandeurs.
i) S’agissant de la présence de fientes d’oiseaux, les
défendeurs avaient indiqué aux demandeurs, par courriel du 7 mai 2014,
la présence d’un nid d’oiseaux et avaient demandé à ces derniers de
l’enlever durant leur absence, ce que les demandeurs avaient confirmé
avoir fait par courriel du 16 juin 2014. Le témoin L.________, qui s’est
rendue sur place en août 2014, a mentionné qu’elle avait effectivement
constaté qu’un nid d’oiseaux, accroché à une imperfection de la façade,
avait laissé de telles traces sur le seuil de la porte-fenêtre se trouvant sur
la terrasse, sans toutefois préciser si ce nid était toujours présent ou non
sur la façade au moment de sa venue. A cet égard, les défendeurs ont

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laissé entendre, dans leur courriel du 11 juillet 2014, qu’un autre nid que
celui qui avait été enlevé par les demandeurs se trouvait sur la façade.
k) Les défendeurs se sont plaints encore de diverses
défectuosités des extérieurs de l’immeuble, à savoir des dalles instables,
de l’absence de main courante, de la présence de plantes toxiques, soit de
mauvaises herbes, dans les espaces verts, d’une défectuosité du système
d’éclairage extérieur ainsi que du défaut d’entretien des espaces verts.
Entendus à ce propos, les témoins L.________, X.________ et H.________ ont
tous confirmé qu’une ou plusieurs marches des escaliers extérieurs
étaient instables. Le témoin L.________ a également précisé que ceux-ci ne
comportaient pas de main courante et que l’une des marches n’était pas à
niveau. Il a encore déclaré, tout comme le témoin X.________, que l’herbe
des espaces verts n’était pas bien coupée, tandis que le témoin H.________
a indiqué qu’elle était coupée court lors de ses visites. Le témoin
L.________ a encore ajouté qu’il y avait de gros buissons d’orties en haut du
talus derrière l’immeuble, à la limite de la parcelle côté Nord et côté
Ouest. Enfin, le témoin H.________ a relevé, s’agissant du système de
détection d’une lampe dans les escaliers, que celui-ci fonctionnait mal et
que la lampe s’éteignait subitement.
3. Par courriel du 30 juillet 2014 adressé à la gérance, les
locataires ont notamment fait savoir que la date de reprise de bail devait
être négociée entre les locataires de remplacement pressentis (un couple
grec, M. M.________ et Mme W.________) et eux-mêmes et que ce couple
désirait savoir si l’installation d’une parabole était possible.
Par courriel du 31 juillet 2014, la gérance a confirmé à
R.________ que l’installation d’une parabole, telle que souhaitée par le
couple grec intéressé à louer l’appartement et proposé par les défendeurs,
avait été refusée pour une question esthétique.
4. Par courriels des 15 et 18 août 2014 adressés à la gérance, les
défendeurs ont indiqué qu’ils résiliaient le bail de manière anticipée avec
effet au 15 septembre 2014. La gérance leur a répondu le 18 août 2014
que la prochaine échéance contractuelle était le 31 mars 2015 et qu’il leur

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incombait de trouver un locataire de remplacement pour être libérés du
paiement des loyers.
Par courrier du 19 septembre 2014, les défendeurs ont
confirmé qu’ils résiliaient le bail de manière anticipée pour le 1er octobre
2014 et qu’ils estimaient être libérés de leurs obligations contractuelles
envers le bailleur à partir de cette date, dès lors qu’ils avaient présenté
des locataires de remplacement solvables et raisonnablement acceptables
et prêts à reprendre le contrat de bail pour le même loyer, en citant le
couple grec ainsi qu’une dénommée [...].
Cette dernière a adressé un courriel aux défendeurs le 26
septembre 2015, dont il ressort que la gérance requérait un certain
nombre d’informations concernant son dossier et qu’elle a hésité à louer
l’appartement en raison de l’attitude adoptée par celle-ci. Elle a
finalement renoncé à présenter son dossier de candidature.
Quant au témoin X.________, entendue à l’audience du
9 novembre 2015, elle a expliqué que l’une de ses amies était intéressée à
louer l’appartement, qu’elle avait eu des contacts directement avec la
gérance par courriels ou téléphones, que son amie voulait visiter
l’appartement tôt le matin ou en fin de journée, dès lors qu’elle travaillait
à Lausanne, et qu’aucune date n’avait pu être trouvée avec la gérance
pour visiter l’appartement en question.
5. Les défendeurs ont restitué les locaux lors de l’état des lieux
de sortie du 25 septembre 2014.
Il ressort d’un dossier produit par la gérance en première
instance que celle-ci a procédé à dix-huit visites de l’appartement entre le
8 septembre 2014 et le 20 mars 2015.
L’appartement a été mis en location en mai 2015 sur le site
Internet « Homegate » pour un loyer mensuel de 2'850 fr., charges par
250 fr. comprises Il figurait également sur les listes d’appartements de la
gérance.

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6. Par demande du 1er juillet 2015, les demandeurs ont saisi le
Tribunal des baux, en concluant, avec suite de frais et dépens, à ce que
N.________ soit reconnu leur débiteur et leur doive paiement de trois
montants, soit de 21'000 fr., plus intérêts à 5% l’an dès le 1er janvier 2015,
échéance moyenne, de 351 fr. 10, plus intérêts à 5% l’an dès le 1er janvier
2015, échéance moyenne, et de 103 fr. 30 (I), l’opposition faite au
commandement de payer dans la poursuite n° [...] de l’Office des
poursuites du district de la Riviera - Pays-d’Enhaut à l’encontre de celui-ci
étant levée à concurrence des montants précités (II). Les demandeurs ont
également conclu à ce que R.________ soit reconnu leur débiteur et leur
doive immédiat paiement de 10'500 fr., plus intérêts à 5% l’an dès le 1er
janvier 2015, échéance moyenne, de 351 fr. 10, plus intérêts à 5% l’an
dès le 1er janvier 2015, échéance moyenne et de 103 fr. 30 (III). Ils ont en
outre conclu à ce que la garantie de loyer d’un montant de 9'750 fr.,
constituée par N.________ et R.________ auprès de l’UBS sous compte n°
[...], soit libérée en leur faveur, le montant étant porté en déduction des
montants précités (IV).
Par requête croisée du 2 juillet 2015, les défendeurs ont
conclu, avec suite de frais et dépens, principalement, à ce que la
résiliation pour justes motifs au sens de l’art. 266g CO qu’ils ont signifiée
le 16 juin 2014 à A.K.________ et B.K.________ pour le 1er octobre 2014 soit
reconnue valable (I) et à ce que ces derniers soient reconnus leurs
débiteurs, solidairement entre eux, et leur doivent prompt paiement d’un
montant qui serait précisé en cours d’instance, mais pas supérieur à
30'000 fr. (II). Ils ont conclu, subsidiairement, à ce qu’il soit dit qu’ils ont
valablement restitué, au sens de l’art. 264 CO, l’appartement sis [...] à
[...], au 1er octobre 2014 (III) et à ce que A.K.________ et B.K.________ soient
reconnus leurs débiteurs, solidairement entre eux, et leur doivent prompt
paiement d’un montant qui serait précisé en cours d’instance, mais pas
supérieur à 30'000 fr. (IV).
Par déterminations du 17 août 2015, les défendeurs ont
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la

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demande déposée le 1er juillet 2015 et ont confirmé leurs propres
conclusions. Ils ont produit, à l’appui de cette écriture, un extrait d’un
compte bancaire ouvert auprès de l’UBS dont il ressort qu’ils se sont
acquittés, en date du 23 février 2015, d’un montant de 157 fr. 45 en
faveur de la gérance, correspondant au montant d’une facture de 107 fr.
45, établie le 3 novembre 2014 par [...], pour un service de ramonage, et
d’une avance de 50 fr. sur une facture de 243 fr. 65, établie le 7 octobre
2014 par [...], pour le contrôle de tous les appareils ménagers.
Par écriture du 16 octobre 2015, les demandeurs se sont à leur
tour déterminés, en concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet des
conclusions de la demande du 2 juillet 2015, leurs propres conclusions
étant confirmées.
Une audience s’est tenue le 9 novembre 2015 devant le
Tribunal des baux, au cours de laquelle les parties, de même que les
témoins M.________, L.________, X.________ et H.________, ont été entendus.
Leurs déclarations ont été reprises dans le présent état de fait dans la
mesure de leur utilité. Lors de l’audience précitée, les défendeurs ont
précisé leurs conclusions II et IV en ce sens qu’elles portaient sur un
montant de 28’706 fr. 25. Les demandeurs ont quant à eux modifié leurs
conclusions en ce sens que les conclusions I et III étaient jointes en une
nouvelle conclusion I par laquelle les défendeurs étaient reconnus
codébiteurs solidaires de A.K.________ et B.K.________ des montants
mentionnés dans la conclusion I de la requête du 1er juillet 2015. Ils ont de
plus conclu au rejet des conclusions II et IV modifiées des défendeurs. Ces
derniers ont pour leur part conclu à l’irrecevabilité et subsidiairement au
rejet des conclusions modifiées par les demandeurs.
Par courrier du 20 janvier 2016, les défendeurs ont requis la
production de l’intégralité des factures établies pour les travaux relatifs à
l’immeuble sis à [...]. 6
Une seconde audience a eu lieu le 19 février 2016 devant le
Tribunal des baux, lors de laquelle les parties ont à nouveau été
entendues.

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En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales et dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le délai pour
l’introduction de l’appel est de trente jours à compter de la notification de
la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé dans les trente jours dès la notification du
jugement motivé et portant sur une valeur litigieuse qui, capitalisée selon
l’art. 92 al. 2 CPC, est supérieure à 10'000 fr., l'appel est recevable.
1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance.
2.
2.1 Les appelants soutiennent tout d’abord, sous « remarques
préliminaires », que leurs prétentions en paiement étaient soumises à la
procédure simplifiée de l'art. 243 al. 1 CPC et que cette procédure devait
donc s'appliquer à cette partie du litige, même si les prétentions des
propriétaires relevaient de la procédure ordinaire et si l’autorité précédente
avait réuni les deux demandes en une seule cause. Ils en déduisent la

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possibilité d'alléguer deux faits passés sous silence par les premiers juges,
en application de l'art. 310 let. b CPC.
2.2 L'art. 224 al. 1 CPC prévoit que le défendeur peut déposer une
demande reconventionnelle si la prétention qu'il invoque est soumise à la
même procédure que la demande principale. Si la jurisprudence cantonale
a retenu que les actions relatives d'une part à la constatation de la nullité
ou à l'annulation d'un congé fondé sur l'art. 257d CO (Code des obligations
du 30 mars 1911 ; RS 220), soit de la compétence du juge de paix en
procédure simplifiée, et une action en paiement supérieure à 30'000 fr.,
soit de la compétence du tribunal des baux en procédure ordinaire, ne
pouvaient faire l'objet d'un cumul d'actions (JdT 2012 III 167), elle a aussi
précisé qu'une demande principale soumise à la procédure simplifiée ne
pouvait jamais se voir opposer une reconvention soumise à la procédure
ordinaire (JdT 2013 III 73).
Selon la doctrine, une prétention reconventionnelle de moins
de 30'000 fr. est possible dans un procès ordinaire portant sur un
montant supérieur. Ainsi, en matière de bail à loyer, il doit être possible
de réunir une prétention soumise à la procédure ordinaire et une
reconvention soumise à la procédure simplifiée (Tappy, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 14 ad art. 224 CPC; ATF 142 III 278).
En l'occurrence toutefois, la question n'est pas déterminante.
S'il ne fait aucun doute que la procédure portant sur l'annulabilité du
congé ou sur la validité du congé relève de la procédure simplifiée, elle a
pour conséquence que la maxime inquisitoire sociale est applicable (ATF
142 III 402). Dès lors, le juge doit se fonder sur tous les faits pertinents et
établis (Tappy, op. cit., n. 23 ad art. 247 CPC et les réf. citées).
2.3 En conséquence, il y a lieu de compléter l'état de fait du
jugement entrepris en mentionnant le courriel de la gérance du 31 juillet
2014 adressé à R.________, lui confirmant que l'installation d'une parabole
était refusée pour un motif esthétique. Comme on le verra ci-dessous
toutefois, cet élément n'est pas déterminant pour l'issue de la cause.

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Il sera également retenu, bien que cet élément ne soit pas non
plus déterminant, que l'appartement litigieux a été proposé à la location
en mai 2015 pour un loyer de 2'600 fr. par mois, plus 250 fr. de charges
(P. 40).
2.4 Les appelants reviennent sur la réquisition de production de la
pièce 51, soit les factures établies pour les travaux relatifs à l'immeuble
sis à [...].
Cette réquisition a été rejetée par les premiers juges, au motif
que les factures requises ne servaient pas à démontrer l'ampleur des
travaux de finition, ni leur date d'exécution. Il y a lieu de confirmer cette
appréciation, les factures requises ne permettant en effet pas de
démontrer que les travaux en cause auraient eu l'importance que les
appelants veulent leur donner, puisqu'il s'agissait de travaux de finition,
effectués dans un immeuble neuf, dont les appelants étaient les premiers
locataires. Cette mesure d'instruction doit par conséquent être rejetée.
3.
3.1 Dans un premier moyen de droit, les appelants soutiennent
que la résiliation du contrat de bail a d'abord été donnée en raison des
défauts de la chose louée (art. 259b CO) et non de manière anticipée au
sens de l'art. 264 CO.
3.2 Aux termes de l'art. 259b let. a CO, lorsque le bailleur a
connaissance d'un défaut et qu'il n'y a pas remédié dans un délai
convenable, le locataire peut résilier le contrat avec effet immédiat si le
défaut exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel un
immeuble a été loué ou si le défaut restreint l'usage pour lequel une chose
mobilière a été louée. La résiliation anticipée du contrat par le locataire
présuppose notamment que les locaux soient affectés d'un défaut grave.
D'une manière générale, le défaut est grave lorsque, objectivement, l'on
ne peut plus exiger du locataire qu'il continue à occuper les lieux.
Constitue un défaut important, selon la jurisprudence, celui qui met en
danger des intérêts vitaux, tels que la santé du locataire ou de sa famille,

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ou celui qui rend impossible pendant un certain temps l'utilisation de
l'appartement ou d'une grande partie de celui-ci (TF 4C.384/2005 du 22
mars 2006 consid. 3.1; Aubert, Droit du bail à loyer, Commentaire
pratique, Bâle 2010, n. 15 ad art. 259b CO).
3.3 Les premiers juges ont retenu, en s'appuyant sur les courriels
des 15 et 18 août 2014, que les locataires entendaient résilier de manière
anticipée le bail, mais ne se fondaient pas sur les défauts de la chose
louée pour donner un congé extraordinaire.
3.4 Les appelants soutiennent que, durant toute la période de
prise à bail, ils se sont plaints de nombreux et importants défauts de la
chose louée. Ils s'appuient à cet égard sur les courriers des 16 juin 2014,
30 juillet 2014, 15 et 18 août 2014 (P. 15 et 16). Les premiers documents
sont en anglais et n'ont pas été traduits, mais il semble tout de même
possible d'affirmer clairement qu'il ne s'agissait pas d'une résiliation à
forme de l'art. 259b CO. Si les locataires font allusion aux différents
défauts qu'ils invoquent, c'est plutôt à l'appui de leur motivation de quitter
l'appartement. D'ailleurs, le courriel du 30 juillet 2014 est révélateur,
puisqu'il est fait allusion à la possibilité d'installer une antenne
parabolique, après avoir proposé l'appartement à quatre personnes
intéressées. Il est donc évident que les locataires n'envisageaient en
aucune manière une résiliation extraordinaire. Le courriel du 16 juin 2014
ne dit pas autre chose quand il évoque la possibilité de transférer
(« transfer ») l'appartement aussitôt que possible (P. 14). Le courrier du
19 septembre 2014 confirmant la résiliation anticipée fait d'ailleurs
référence à l'art. 264 CO et confirme les courriels du mois d'août (P. 17).
Quant à y voir une mauvaise expression liée à la méconnaissance de la
langue française ou des aspects juridiques suisses, un tel argument n'est
pas pertinent, puisqu'il reviendrait à favoriser les justiciables étrangers de
langue étrangère au préjudice des justiciables suisses, pas
nécessairement plus au fait des règles du droit du bail.
De toute manière, et même si cette question n'a pas été
examinée par les premiers juges, les défauts invoqués ne sont clairement

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pas susceptibles d'être qualifiés d'importants : des dalles de béton
instables à l'extérieur, une absence de main courante, des plantes
toxiques dans le jardin ou un détecteur de lumière qui dysfonctionne, pour
reprendre les exemples cités, n'entrent pas dans la définition de défauts
mettant en danger les intérêts vitaux des locataires, quand bien même
l’appelante était enceinte. Au contraire, les défauts invoqués sont certes
agaçants, voire n'ont été résolus qu'avec du retard, mais il est notoire que
le privilège de disposer d'un logement neuf est contrebalancé par
certaines finitions inévitables. Quant à l'impossibilité d'utiliser le jardin,
d'ailleurs laissé à bien plaire, il s'agit typiquement d'un défaut qui ne peut
donner lieu à une résiliation, et qui a d'ailleurs fait l'objet d'une mise à
disposition d'un autre jardin. Dès lors, il est clair que, même si les
courriers des appelants avaient dû être compris comme une résiliation
avec effet immédiat, les conditions de l'art. 259b CO n'auraient pas été
remplies.
Le moyen doit par conséquent être rejeté.
4.
4.1 Dans un deuxième moyen de droit et à titre subsidiaire, les
appelants soutiennent avoir respecté les incombances de l'art. 264 CO.
4.2 Aux termes de l'art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue
la chose sans observer les délais ou termes de congé, il n'est libéré de ses
obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui
soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le
nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux
mêmes conditions. Pour que le locataire soit libéré, il est donc notamment
nécessaire que le successeur proposé soit prêt à reprendre le bail aux
mêmes conditions. L'idée sous-jacente est que le bailleur doit se trouver
dans la même situation que celle qui aurait été la sienne si le bail s'était
poursuivi avec le même preneur (TF 4A_504/2009 du 6 janvier 2010
consid. 2.4, SJ 2010 I 491; cf. également ATF 117 II 156 consid. 3b). Il n'est
cependant pas nécessaire que les conditions du nouveau bail soient
rigoureusement identiques à celles de l'ancien. Le candidat proposé et le
bailleur ont en effet la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un

- 16 -
nouveau contrat, prévoyant des conditions différentes (TF 4C.478/1997 du
6 avril 1998 consid. 2c).
L'art. 35 des Disposions paritaires romandes et règles et
usages locatifs du Canton de Vaud (RULV), qui ont force obligatoire en
vertu de l’AFCBD (arrêté du 8 octobre 2001 déclarant de force obligatoire
générale le contrat-cadre de baux à loyer comprenant les dispositions
paritaires romandes et les règles et usages locatifs du Canton de Vaud ;
RSV 221.317.1), prévoit spécifiquement que l'annonce de restitution
anticipée des locaux doit revêtir la forme écrite et indiquer la date de
restitution de la chose. Selon l'art. 5 al. 2 de la loi fédérale sur les contrats-
cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale du
23 juin 1995 (RS 221.213.15), l'application des RULV est semi-impératif.
Enfin, le locataire doit manifester clairement et sans ambiguïté
la volonté de restituer de manière définitive l'intégralité des locaux loués
(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 610).
4.3 Les appelants soutiennent avoir donné un congé anticipé tant
par le courriel du 16 juin 2014 (P. 14) que par celui du 30 juillet 2014 (P.
19), sans que les intimés aient entrepris des recherches en vue de relouer
la chose, tardant ainsi dans leur propre incombance (ATF 119 II 36).
D'abord, il est douteux qu'un courriel suffise pour respecter
l'annonce de l'art. 264 CO, dans la mesure où l'art. 35 al. 1 RULV exige un
courrier écrit. De toute manière, et comme cela a déjà été évoqué, il
ressort tant du premier que du second message cité, bien que non
traduits, que les appelants informaient la gérance qu'ils entendaient
quitter l'appartement dès que possible, mais avaient ajouté dans le
deuxième message que la date de départ devait encore être négociée
entre eux-mêmes et les repreneurs. Dès lors, ces messages, outre qu'ils
ne respectent pas les exigences de la forme écrite, ne donnent aucune
date de départ, alors qu'il s'agit d'une exigence imposée par les RULV et
ne confirment pas clairement qu'il s'agissait d'une résiliation. Dès lors, on
ne saurait soutenir que les bailleurs devaient, à réception de ces

- 17 -
messages, retenir qu'un congé anticipé avait été valablement et
régulièrement donné.
Le moyen doit donc être rejeté.
4.4 Le locataire sortant qui ne parvient pas à trouver un candidat
de remplacement ou qui propose un candidat inacceptable doit
s'acquitter en principe du loyer jusqu'au terme, le bailleur ne pouvant
rester inactif (Lachat, op. cit., p. 619). Le bailleur doit accepter de relouer
les locaux à un moindre loyer si après quelques temps, le marché ne
permet pas de trouver un candidat au même prix et si le locataire en fait
la demande en offrant de payer la différence (Lachat, op. cit., pp. 620-
621). Seules des omissions intentionnelles et graves du bailleur peuvent
justifier une diminution du loyer auquel le bailleur a droit de la part du
locataire qui n'a pas présenté de candidat acceptable (Bise / Planas,
Commentaire pratique, Droit du bail à loyer [CPraBail], n. 81 ad art. 264
CO).
Les appelants soutiennent que la remise de l'appartement
aurait été compliquée par l'attitude tant des propriétaires que de la
gérance qu'ils ont mandatée. Outre les défauts qu'ils allèguent, et que le
tribunal a qualifié globalement de moyenne importance justifiant une
réduction de 5% du loyer sur la période considérée, mais en précisant qu'il
s'agissait de défauts de finition, l'appartement aurait, faute de trouver
preneur, été proposé avec un loyer inférieur de 650 fr. par mois en mai
2015, ce qui démontrerait une impossibilité de relouer. En outre, la
gérance aurait fait preuve d'un manque de diligence et d'amabilité dans
ses contacts avec les locataires intéressés.
Premièrement, il y a lieu de constater qu'une partie
importante des défauts étaient liés à des travaux de finition et que ces
défauts ont été réparés avant l'échéance du bail litigieux, comme cela
ressort de l'état de fait. Dès lors, la réduction de 5% du loyer n'aurait pas
perduré pour ce motif. Deuxièmement, les locataires n'ont pas proposé
aux bailleurs de réduire le loyer en proposant de payer la différence sur la

- 18 -
période considérée, soit sur les six mois litigieux. Quant à la réduction du
loyer de 650 fr. par mois dès le mois de mai 2015, elle est
vraisemblablement due à une difficulté de location car il est notoire que,
pour un appartement de standing avec un loyer élevé, comme celui
faisant l'objet du présent litige, la relocation est nettement plus difficile
que pour un appartement ordinaire. En prenant un tel appartement, il
était évident qu'une éventuelle relocation allait s'avérer plus difficile que
pour un appartement à loyer modéré. Troisièmement, si les appelants se
fondent sur deux témoignages pour soutenir que la gérance n'aurait pas
fait son travail, il paraît difficile de suivre les appelants dans leur
démonstration. Dans le cas du témoin X.________, celle-ci a précisé que
l'amie intéressée par l'appartement voulait le visiter tôt le matin ou en fin
de journée et a déclaré « nous n'avons jamais réussi à trouver une date
avec la régie pour effectuer une visite », ce qui ne permet pas d'affirmer
que la gérance refusait toute visite en début ou fin de journée, mais que
les intéressés ne trouvaient pas de date commune. Quant à S.________,
son dossier était incomplet; de plus, elle a « hésité » à louer
l'appartement en raison du ton utilisé par la gérance, mais, comme l'ont
relevé les premiers juges, cette affirmation ne saurait suffire à retenir un
comportement répréhensible de la gérance. Enfin, comme cela a été
relevé, la gérance a procédé à 18 visites de l'appartement pendant la
période allant du 8 septembre 2014 au 20 mars 2015, et a mis
l'appartement sur internet et sur ses listes. Les intimés ont donc respecté
leurs incombances.
4.5 Enfin, les appelants soutiennent avoir présenté un candidat
solvable, puisque les époux grecs étaient prêts à reprendre le bail aux
même conditions qu’eux s’agissant des points objectivement essentiels du
contrat. Les premiers juges ont retenu que tel n'était pas le cas, dès lors
que les repreneurs demandaient la possibilité de poser une antenne
parabolique sur le toit de l'immeuble et qu’ils en faisaient une condition
sine qua non à la reprise du bail.
La reprise du bail doit se faire dans le respect des règles de la
bonne foi (Bise / Planas, op. cit., n. 31 ad art. 264 CO). Le bail doit être
repris aux mêmes conditions, soit de permettre une continuation normale

- 19 -
et acceptable des relations contractuelles (Bise / Planas, op. cit., n. 67 ad
art. 264 CO).
Il apparaît que W.________ et M.________ étaient prêts à
reprendre le bail. Les appelants considèrent que la gérance a tardé à
accepter leur demande, ce qui a entraîné la renonciation de ceux-ci à la
signature du bail. En réalité, les appelants tordent les faits. Premièrement,
comme cela a déjà été relevé, ce n'est pas en juin 2014 que les bailleurs
ou la gérance devaient prendre acte de la volonté des appelants de quitter
l'appartement, mais seulement dès le 19 septembre 2014 à la rigueur des
dispositions réglementaires, voire dès le 15 août 2014 au plus tôt. Ensuite,
les locataires intéressés exigeaient en plus la pose d'une antenne
parabolique, ce qui a été refusé dans un premier temps pour un motif
esthétique. Il paraît donc délicat d'affirmer que les époux grecs étaient
prêts à reprendre le bail aux mêmes conditions, même si la gérance a
certes finalement accepté cette exigence dans le courant du mois d'août
2014. Dès lors, en annonçant ne plus être intéressés à la reprise du bail
par message du 23 août 2014, il est évident que les époux grecs se sont
désistés sans qu'il soit possible de reprocher une quelconque lenteur à la
gérance, d'autant moins que la résiliation anticipée écrite n'était même
pas encore parvenue à la gérance, qui ne l'a reçue qu'en septembre.
Le moyen est par conséquent infondé.
5.
5.1 Les appelants soutiennent encore que les intimés auraient dû
être condamnés à leur verser un montant de 157 fr. 45 en remboursement
de frais payés à tort.
5.2 Il ressort du jugement entrepris que les demandeurs, soit les
intimés, avaient réclamés le paiement de deux factures de contrôle des
appareils ménagers, en application de la clause 6.5 du contrat de bail. Or,
il a été constaté que cette clause était nulle au regard de l'art. 267 al. 2
CO. Cette constatation ne saurait être remise en question.

- 20 -
Il en découlait que les premiers juges ont refusé d'allouer la
conclusion en paiement des demandeurs, selon requête du 1er juillet 2016,
à raison de ce poste de 351 fr. 10.
5.3 Les appelants en déduisent que, quand bien même aucune
conclusion n'avait été prise en ce sens en première instance, le droit
devait être appliqué d'office, l'autorité devant allouer le montant déjà
payé de 157 fr. 45 en remboursement aux défendeurs. Ils omettent
toutefois qu'aucune conclusion n'a été prise de ce chef en première
instance. Or, si la maxime inquisitoire est effectivement applicable aux
litiges en matière de bail (art. 55 al. 2 et 247 al. 2 let. b CPC), le juge est
lié par les conclusions des parties (art. 58 al. 1 CPC), les exceptions n'étant
pas applicables au présent litige (Haldy, CPC commenté, n. 10 ad art. 58
CPC).
Le moyen est donc infondé.
6.
6.1 Les appelants reviennent enfin sur la liste des défauts dont
l'appartement ferait l’objet et estiment que la réduction de loyer de 5%
décidée par les premiers juges serait insuffisante.
6.2 Aux termes de l'art. 259a al. 1 let. b CO, lorsqu'apparaissent
des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et
auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire
est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger
du bailleur une réduction proportionnelle du loyer. Si le défaut entrave ou
restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger
du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où
le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce
dernier (art. 259d CO). Pour calculer la réduction de loyer, il est courant
d'appliquer la méthode dite relative, consistant à comparer la valeur
objective de la chose sans le défaut et avec le défaut, le loyer étant réduit

- 21 -
dans la mesure de la différence (Aubert, CPraBail, op. cit., n. 18 ad art.
259d CO ; Lachat, op. cit., p. 257). Une appréciation en équité est admise
par la jurisprudence (ATF 130 III 504 consid. 4).
Conformément au principe général de l'art. 8 CC (Code civil
suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), il incombe au locataire d'apporter
la preuve du défaut. Le bailleur supporte toutefois le fardeau de la preuve
des faits dirimants, faisant obstacle à la prétention du locataire (Lachat,
Commentaire romand, CO I, 2e éd., 2012, n. 5 ad art. 259a CO ; Weber,
Basler Kommentar, OR I, 6e éd., 2015, n. 4 ad art. 259a CO).
6.3 Outre des comparaisons tirées de la casuistique, mais sans
pertinence au vu des exemples très différents entre les situations
mentionnées, les appelants contestent l'appréciation des premiers juges
sur les points suivants :
6.3.1 Jouissance du jardin côté Nord et Est : les premiers juges ont
relevé qu'une surface équivalente avait été mise à disposition des
locataires, dont on rappellera que le bail prévoyait une mise à disposition
« à bien plaire ». Dans un tel cas, on ne saurait aller jusqu'à vérifier que la
surface mise à disposition soit au centimètre carré près équivalente à
l'endroit envisagé.
6.3.2 Flux d’alimentation en eau chaude insuffisant : les premiers
juges ont retenu que ce problème avait été réglé dans les six jours après
le signalement; les appelants se fondent sur les constatations réitérées du
témoin H.________. Toutefois, là encore, la motivation des premiers juges
est pertinente, puisqu'elle retient que l'on ignore la période durant
laquelle le témoin a fait ses constatations, et qu'il est étonnant que les
appelants n'aient pas sollicité une réparation durant des mois pour un tel
dysfonctionnement.
6.3.3 Système de chauffage défectueux : deux thermostats
fonctionnaient à l'envers. Une fois le problème connu, il ne s'agissait plus

- 22 -
d'un défaut pour un locataire, puisqu'il suffisait de l'utiliser dans l'autre
sens pour que le chauffage fonctionne.
6.3.4 Nuisances liées aux travaux de finition : les appelant font
valoir que les travaux auraient été très importants et la place de parc
souvent occupée par des camions de chantier. Ce défaut a été pris en
compte par les premiers juges, et on ne saurait comparer ces nuisances à
celles relatives à des travaux générant de la poussière, du bruit, ou
encore une occupation à plein temps de places de parc.
6.3.5 Absence d'un compteur d'eau dans la salle de bain : selon les
appelants, la consommation de chaque appartement n'aurait pas pu être
mesurée. Outre les motifs justifiés des premiers juges, la pose d'un tel
compteur n'est pas obligatoire.
6.3.6 Mauvaise insonorisation de l'appartement : les appelants font
référence aux plaintes des intimés pour les bruits de pas de leur enfant et
en déduisent que l'appartement avait des défauts d'isolation. Dans
presque tous les immeubles, un enfant qui joue en marchant est entendu
par les voisins du dessous; on ne saurait voir un défaut dans ce qui est un
élément ordinaire dans chaque immeuble locatif.
6.3.7 Installation tardive d'un store pour un velux dans le salon : il
s'agit d'un désagrément, non d'un défaut.
6.3.8 Absence de système d'évacuation d'eau sur le balcon : selon
les appelants, l'eau s'écoulerait sur la terrasse. Il s'agit également d'un
désagrément, non d'un défaut.
6.3.9 Nid d'oiseau au-dessus du balcon : les juges ont nié le défaut ;
on peut renvoyer à leur démonstration qui est convaincante.
6.3.10 Mauvaise finition de la peinture : quelle que soit la réalité du
problème, il s'agit d'un désagrément, non d'un défaut.

- 23 -
6.3.11 Défectuosités extérieures : les premiers juges ont retenu des
défauts, soit des marches instables ou pas à niveau, la présence d’orties
démontrant que les espaces verts n’étaient pas bien entretenus et ils en
ont tenu compte, de sorte que la critique est infondée.
6.3.12 Travaux accomplis sur la chose louée : les premiers juges en
ont tenu compte et ont expliqué pour quel motif il y avait lieu d'en rester
à une réduction de 5% du loyer. Ils ont en particulier mentionné qu’il
s’agissait de nuisances relatives à des travaux de finition, donc
ponctuelles, et que les défauts constatés n’avaient resteint l’usage de la
chose louée que dans une faible mesure. Leur motivation est
convaincante et il n’y a pas de raison de s’en écarter.
6.3.13 Les appelants font valoir en dernier lieu qu’ils auraient droit à
une indemnité pour tort moral, notamment au motif que l'appelante était
enceinte et que les nuisances et défauts constatés l’auraient
considérablement affectée. Comme l’ont relevé les premiers juges, on ne
saurait retenir qu’il y a eu une atteinte grave à la personnalité, les
défendeurs n’ayant pas établi que les demandeurs auraient eu des
comportements déplacés ou excessifs à leur égard. De plus, l'état de
femme enceinte ne saurait à lui seul permettre d'établir un lien entre une
grave atteinte à la personnalité et un défaut.
Les moyens doivent par conséquent être rejetés.
7. En conclusion, l'appel doit être rejeté et le jugement entrepris
confirmé.
Les frais de deuxième instance, arrêtés à 1'479 fr. (art. 62 al.
1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV
270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, qui succombent (art.
106 al. 1 CPC).

- 24 -
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens, une réponse n'ayant
pas été demandée.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'479 fr.
(mille quatre cent septante-neuf francs), sont mis à la charge
des appelants N.________ et R.________, solidairement entre
eux.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 25 novembre 2016, est notifié en expédition complète à :
- Me Matthieu Genillod (pour N.________ et R.________),
- M. Jacques Lauber, agent d’affaires breveté (pour A.K.________ et
B.K.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal des baux.

- 25 -
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :