vd_gerichte · XA11.029678 · 2012-12-13 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA11.029678-121687
580
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 13 décembre 2012
______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Battistolo et Mme Charif Feller
Greffier : Mme Michod Pfister
*****
Art. 269c CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par S.________ SA, à
Nyon, défenderesse, contre le jugement rendu le 4 mai 2012 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l'appelante d’avec P.________, à
Prangins, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1104

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En fait :
A. Par jugement du 4 mai 2012, dont les considérants ont été
adressés pour notification aux parties le 13 août 2012, le Tribunal des
baux a fixé à 1'000 fr. le loyer mensuel net dû par la demanderesse
P.________ pour l'appartement de trois pièces sis chemin des [...] 15B à
Prangins qu'elle loue à la défenderesse S.________ SA, à compter du 1er
mars 2002 et jusqu'au 30 septembre 2011 (I), fixé le loyer mensuel net dû
par la demanderesse pour l'appartement susmentionné dès le 1er octobre
2011 à 878 fr. 65, sur la base d'un taux d'intérêt hypothécaire de 2.75 %
et d'un indice suisse des prix à la consommation de 103.8 points (janvier
2011, base 2005) (II), dit que la défenderesse est débitrice de la
demanderesse et lui doit immédiatement paiement d'un montant de
20'685 fr. 40, avec intérêts à 5 % l'an dès le 5 juillet 2011, à titre de loyers
perçus en trop jusqu'à la date de l'audience (III), rendu le jugement sans
frais judiciaires ni dépens (IV), rejeté toutes autres et plus amples
conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont considéré que la clause
d'échelonnement de loyer prévue dans le contrat de bail était
formellement nulle, compte tenu du fait que la notification de loyer,
communiquée le 11 décembre 2001 à la demanderesse par formule
officielle, indiquait un loyer mensuel net de 1'000 fr. sans faire mention
d'un échelonnement ultérieur du loyer. Par ailleurs, la durée minimale de
trois ans du contrat prévue à l'art. 269c let. a CO (Code des obligations
suisse du 30 mars 1911, RS 220) n'était pas respectée. La demanderesse,
n'ayant découvert le vice, tant formel que matériel, qu'en mars 2011, il ne
pouvait lui être reproché d'avoir abusé de son droit à faire constater la
nullité de la clause d'échelonnement, dans la mesure où elle a
immédiatement interpellé la défenderesse à ce sujet puis ouvert action en
justice.

- 3 -
B. Par acte du 11 septembre 2012, S.________ SA a interjeté appel
contre ce jugement, concluant à sa réforme en ce sens que le loyer
mensuel net est fixé à 1'050 fr. à compter du 1er octobre 2011, les autres
prétentions de la demanderesse P.________ étant rejetées.
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
Le 11 décembre 2001, P.________ et H.________ ont conclu, avec
S.________ SA, un contrat de bail portant sur un appartement de trois
pièces au chemin des [...] 15B, à Prangins. Le contrat, qui débutait le 1er
mars 2002, prévoyait une première période de location se terminant le 31
mars 2003, puis un renouvellement de six mois en six mois, sauf avis de
résiliation donné et reçu au moins quatre mois à l'avance. Il stipulait
également que le loyer était échelonné comme il suit :
- du 1er mars 2002 au 28 février 2003 : 1'000 francs
- du 1er mars 2003 au 28 février 2004 : 1'100 francs
- du 1er mars 2004 au 28 février 2005 : 1'200 francs
Le même jour, la défenderesse a adressé à la demanderesse
une notification de loyer initial indiquant un loyer mensuel net de 1'000
francs.
Par avenant du 29 juillet 2009, le contrat de bail a été
transféré au seul nom de la demanderesse, à la suite de son divorce
d'avec H.________.
En mars 2011, la demanderesse s'est adressée à l'ASLOCA
après avoir été informée par sa gérance que des travaux allaient être
effectués dans son appartement et que leur coût allait être partiellement
répercuté sur son loyer.

- 4 -
Par courrier du 18 mars 2011, P.________ a indiqué à la
défenderesse qu'elle avait appris que la clause d'échelonnement de loyer
contenue dans son bail ne répondait pas aux critères de l'art. 269c CO et
qu'elle demandait en conséquence le remboursement de tous les
montants payés à tort jusqu'alors.
Elle a sollicité, par ce même courrier, une réduction de loyer
pour la prochaine échéance de son bail, compte tenu de la diminution des
taux hypothécaires.
En l'absence d'une réponse satisfaisante de la défenderesse,
P.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
le 21 avril 2011, demandant le remboursement du trop perçu dans les
vingt jours suivant le jugement définitif et exécutoire.
Une audience devant ladite autorité s'est tenue le 4 juillet
2011 au cours de laquelle la conciliation n'a pas abouti.
En date du 30 juillet 2011, P.________ a saisi le Tribunal des
baux d'une requête dont les conclusions étaient les suivantes :
"1. Le tribunal constate la nullité des augmentations échelonnées du
loyer de P.________ pour les dates du 1er mars 2002 au 28 février 2003, 1er mars
2003 au 28 février 2004, 1er mars 2004 au 28 février 2005 pour le loyer de son
appartement, sis au chemin des [...] 15B à Prangins.
2. Le loyer net de P.________ est fixé à 1'000 francs par mois dès le
1er mars 2003, pour son appartement, sis au chemin des [...] 15B à Prangins.
3. La propriétaire, la société S.________ SA est débitrice, avec intérêt à
5 % l'an, vis-à-vis de P.________ d'un montant de 19'200 francs en raison des
loyers perçus en trop depuis le 1er mars 2003 et jusqu'à ce jour (Répétition de
l'indu).
4. Le loyer net dû par P.________ pour son appartement sis au ch. des
[...] 15B à Prangins, à Nyon [sic] est excessif au sens des articles 269 et 269a CO.
5. Le loyer net dû par P.________ pour son appartement sis au ch. des
[...] 15B à Prangins est abaissé d'un montant de 130 francs par mois à partir du
1er octobre 2011 (passage d'un taux hypothécaire de 4 % à un taux de 2.75 %).

- 5 -
6. Le loyer net dû par P.________ pour son appartement sis au ch. des
[...] 15B à Prangins est fixé à un montant de 870 francs par mois à partir du
1er octobre 2011.
7. La propriétaire, la société S.________ SA est débitrice, avec intérêt de
5 % l'an, vis-à-vis de sa locataire, P.________ de tous les montants en raison des
loyers perçus en trop depuis le 1er mars 2003.
8. Frais et dépens sont mis à la charge de la partie adverse."
Par réponse du 23 septembre 2011, la défenderesse a conclu
au rejet des conclusions prises par la demanderesse, à l'exception de la
demande de baisse de loyer en relation avec la variation du taux
hypothécaire, de l'indice suisse des prix à la consommation et de
l'augmentation des charges.
Une audience s'est tenue le 27 janvier 2012 devant le Tribunal
des baux au cours de laquelle les parties sont convenues de ce qui suit :
"I. La défenderesse S.________ SA accepte que le loyer mensuel
net de la demanderesse P.________ soit fixé à 1'050 francs à compter du
1er octobre 2011 sur la base des paramètres suivants :
- TH à 2,5 %;
- IPC 99.3 (décembre 2011, base 2010);
- Charges arrêtées au 31 décembre 2011.
II. S.________ SA se reconnaît débiteur de la demanderesse de la
somme de 5'000 francs, pour solde de tout compte, payable dans les dix
jours dès l'homologation de la présente transaction;
III. La présente transaction est soumise à la condition que M.
H.________, ancien colocataire de la demanderesse, prenne l'engagement
de renoncer à ouvrir action pour les prétentions en restitution de loyers
qu'il pourrait, cas échéant, avoir à l'encontre de la défenderesse.".
Dans l'hypothèse où la transaction ne serait pas réalisée d'ici
au 29 février 2012, il a été convenu que les parties disposeraient d'un
délai pour déposer leur plaidoirie par écrit, l'instruction étant close pour le
surplus.

- 6 -
Par courrier du 29 février 2012, P.________ a informé le Tribunal
des baux que la condition prévue au chiffre III de la convention précitée
n'était pas réalisée.
En date du 16 avril 2012 les parties ont produit leur plaidoirie
par écrit.
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance, pour autant, dans les affaires exclusivement patrimoniales, que
la valeur litigieuse soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2
CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272]). Le
délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours à compter de la
notification de la décision motivée (art. 311 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt, l’appel est
recevable à la forme.
2. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les
griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière ; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office :
elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal
de première instance (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, in
Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui
parle de « vollkommenes Rechtsmittel »).

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3. a)
aa) L'appelante reproche aux premiers juges de ne pas avoir
retenu que la demanderesse abusait de son droit à faire constater la
nullité de la clause d'échelonnement.
ab) Il convient en premier lieu d'analyser la validité de la
clause d'échelonnement contenue dans le contrat de bail.
Aux termes de l'article 269c CO, les conventions prévoyant
que le loyer sera majoré périodiquement d'un montant déterminé ne sont
valables que si le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans (litt.
a), que le loyer n'est pas augmenté plus d'une fois par an (litt. b) et que le
montant de l'augmentation est fixé en francs (litt. c).
Les parties au contrat de bail qui conviennent que le loyer sera
échelonné font le choix d'un mode déterminé de fixation du loyer. Elles
prévoient de fixer la variation du loyer à l'avance, pour toute la durée du
bail, en fonction de paliers et de périodes. Ainsi, si les parties ont prévu un
système d'échelonnement, ce système doit figurer expressément dans la
formule officielle relative à la fixation du loyer initial. Cette clause est en
effet indissociable du loyer initial puisqu'elle en fixe la variation ultérieure
qui ne pourra plus être contestée. En effet, même s'il reçoit ensuite, en
cours de bail, pour chaque hausse de loyer, un avis de confirmation
d'échelon, le locataire ne peut plus contester le loyer (TF 4A_647/2011 du
26 janvier 2012 c. 2.1).
ac) En l'espèce, non seulement la clause d'échelonnement
prévue dans le contrat de bail ne répondait pas aux exigences de l'art.
269c CO dans la mesure où la durée initiale du contrat n'était que de
treize mois, mais la formule officielle de notification du loyer initial du 11
décembre 2001 ne contenait aucune indication au sujet d'un système
d'échelonnement. Force est ainsi de constater, à l'instar des premiers
juges, que la clause d'échelonnement est nulle.

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b)
ba) Il y a lieu d'examiner si l'intimée n'abuse pas de son droit
à faire constater la nullité de la clause d'échelonnement.
bb) En effet, une exception au droit de répétition pour cause
d'enrichissement illégitime fondé sur la nullité de la hausse de loyer ne
peut être admise que dans les limites étroites de l'abus de droit, c'est-à-
dire dans le cas où le preneur s'est rendu compte du vice de forme et s'est
abstenu de protester dans le dessein d'en tirer, le cas échéant,
ultérieurement profit (ATF 113 II 187 c. 1a p. 189). La jurisprudence
considère comme abusif le comportement d'une partie au contrat de bail
qui adopte initialement une attitude de nature à susciter chez l'autre
partie une confiance légitime pouvant se traduire par des actes qui
pourraient se révéler par la suite préjudiciables pour elle au regard d'une
nouvelle situation; tel est par exemple le cas du locataire qui a renoncé
expressément et en toute connaissance de cause aux exigences légales
en matière de hausse de loyer. Pour juger si le fait d'invoquer la nullité de
la hausse constitue un abus de droit, il faut tenir compte de la nature de la
majoration affectée du vice et des circonstances qui l'entourent (ATF 123
III 70 c. 3c et d). Compte tenu de la finalité protectrice des règles de forme
relatives à la majoration de loyer, il convient de se montrer restrictif dans
cette appréciation et de n'admettre l'abus de droit qu'exceptionnellement
(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 269 s.; TF 4C.59/2003 du
26 mai 2003; TF 4C.134/2001, du 18 octobre 2001).
bc) En l'espèce, les faits de la cause ne permettent pas de
retenir que l'intimée se serait rendue compte du vice entachant la clause
d'échelonnement avant d'avoir consulté l'ASLOCA en mars 2011, alors
qu'elle avait été informée par sa gérance des travaux prévus dans son
appartement et de la répercussion partielle de leur coût sur son loyer. Elle
avait ensuite immédiatement réagi en s'adressant à sa gérance par
courrier du 18 mars 2011, puis en introduisant une action en justice.
Aucun élément ne laisse apparaître que l'intimée se soit rendue compte
du vice et se serait abstenue de protester, afin d'en tirer profit
ultérieurement. Par ailleurs, l'appelante n'a pas apporté la preuve que

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l'intimée aurait elle-même sollicité un échelonnement de loyer pour rester
le plus longtemps possible aux côtés de sa grand-mère, comme elle le
prétend. Cela étant, même si l'intimée entendait rester dans
l'appartement pour une durée supérieure à trois ans, l'appelante, quant à
elle, avait la faculté de résilier le bail après treize mois déjà. Le fait que
l'intimée ait signé l'avenant au contrat du 29 juillet 2009 ne saurait aller
dans le sens d'une validation de la clause d'échelonnement dans la
mesure où cet avenant concerne uniquement les parties au contrat de bail
et ne mentionne en rien l'aspect de l'échelonnement du loyer. Dans ces
circonstances, un abus de droit ne saurait être retenu.
Le moyen doit être rejeté.
4. a) A supposer l'abus de droit admis, l'appelante soutient que
les premiers juges auraient dû convertir la clause d'échelonnement viciée
en clause valable.
b) Si la clause d'échelonnement ne répond pas aux conditions
de l'art. 269c CO, il convient de s'interroger sur sa possible transformation
en une clause valable, en fonction de l'hypothétique volonté des parties
(Lachat, Le bail à loyer, 2008, ch. 3.2.2, p. 517).
En matière contractuelle, le juge doit recourir en premier lieu à
l’interprétation dite subjective, c’est-à-dire rechercher la « réelle et
commune intention des parties », le cas échéant empiriquement, sur la
base d’indices (art. 18 al. 1 CO). Dans ce cadre, le juge s’intéressera en
premier lieu aux termes utilisés et/ou aux comportements des parties, les
termes utilisés étant pris dans leur sens habituel (moyens primaires
d’interprétation ; Winiger, in Commentaire romand, Bâle 2003, nn. 25 et
26 ad art. 18 CO). Pour préciser la volonté des parties, le juge prendra en
compte notamment le comportement des parties aussi bien avant
qu’après la conclusion du contrat, leurs déclarations antérieures, les
projets de contrat, la correspondance échangée, leurs intérêts respectifs

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et le but du contrat (moyens complémentaires d’interprétation ; Winiger,
op. cit., nn. 32 ss ad art. 18 CO).
S'agissant de la durée minimale requise pour un
échelonnement du loyer (art. 269c let. a CO), plus la durée initialement
convenue entre les parties est proche de trois ans, plus une conversion en
une clause valable se justifie (Dietschy, Droit du bail à loyer, n. 11 ad art.
269c CO).
c) En l'espèce, aucun élément du dossier de la cause ne
permet d'établir une volonté de l'intimée de prévoir un échelonnement
des loyers. L'appelante se prévaut en vain des prétendues déclarations de
W.________. Celui-ci n'a pas été entendu comme témoin, mais a participé à
l'audience comme représentant de l'appelante. De toute manière, ses
propos n'ont pas été protocolés, sans que l'appelante ne demande de
verbalisation (JT 2001 III 80), de sorte que l'on ne peut rien retenir à ce
propos. Compte tenu en outre de la durée initiale du contrat de bail qui
n'est que de treize mois, soit loin des trois ans exigés par
l'art. 269c let. a CO, la clause d'échelonnement doit être considérée
comme nulle.
Le moyen doit être rejeté.
5. a) En conclusion, l'appel, mal fondé, doit être rejeté dans la
procédure de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement attaqué confirmé.
b) L'appelante S.________ SA supportera les frais judiciaires de
deuxième instance (art. 106 al. 1 CPC), lesquels doivent être fixés à 1'411
fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28
septembre 2010; RSV 270.11.5]) et seront compensés avec l'avance de
frais fournie.

- 11 -
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens, l'intimée n'ayant pas
été invitée à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'411 fr.
(mille quatre cent onze francs), sont mis à la charge de
l'appelante.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Alain Vuffray (pour S.________ SA),
- P.________.

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La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
41'124 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux
La greffière :