vd_gerichte · PT07.028430 · 2012-06-25 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT07.028430-120296
295
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 25 juin 2012
_________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Abrecht et Mme Kühnlein
Greffier : M. Corpataux
*****
Art. 18 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par A.________ SA, à
Morges, B.________, à Préverenges, C.________, à Morges, et D.________, à
Perroy, tous demandeurs, contre le jugement rendu le 16 décembre 2010
par le Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte dans la cause divisant
les appelants d’avec Z.________ SÀRL, à Weinfelden, défenderesse, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 16 décembre 2010, dont le dispositif a été
communiqué aux parties le 3 janvier 2011 et les considérants le 9 janvier
2012, le Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte a rejeté les
conclusions de la demande formée le 24 septembre 2007 par A.________
SA, représentée par son administrateur C.________, feu E.________, soit
B.________, C.________ et D.________, et D.________ contre Z.________ Sàrl (I),
fixé les frais et émoluments du tribunal à 14'942 fr. 50 pour les
demandeurs, solidairement entre eux, et à 13'900 fr. pour la défenderesse
(II) et dit que les demandeurs devaient payer, solidairement entre eux, à
la défenderesse la somme de 33'900 fr. à titre de dépens (III).
En droit, le tribunal, interprétant selon le principe de la
confiance les dispositions du contrat de vente, et en particulier la clause
relative à l’absence de pollution des parcelles vendues, a admis que
malgré la révélation d’une pollution par expertise, les parties étaient
obligées par le contrat tant que les frais de décontamination restaient
inférieurs à 250'000 fr., qu’au-delà, elles devaient privilégier la bonne
exécution du contrat et tout entreprendre en vue de trouver une solution
alternative d’un commun accord, et que ce n’était que si les parties ne
parvenaient pas à trouver une solution convenable qu’elles pouvaient
résilier le contrat, sans indemnité.
Le tribunal s’est ensuite employé à déterminer ce que les
parties entendaient par la notion « frais de décontamination » prévue par
la clause II 2.2.2 du contrat, ainsi que le montant desdits frais. Après avoir
admis que cette notion devait être comprise dans son acception
technique, correspondant à la terminologie de l’OSites (Ordonnance du 26
août 1998 sur l’assainissement des sites contaminés, RS 814.680), le
tribunal a estimé que l’hypothèse à prendre en considération était celle de
l’élimination de tous les matériaux pollués sur l’ensemble du site, quel que
soit leur degré de pollution et sans tenir compte des exigences légales –
qui n’imposaient pas un assainissement ni un nettoyage du site – ni de

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l’emprise du projet de construction projeté par Z.________ Sàrl dans le
contrat de vente (hypothèse C de l’expertise Marcuard). Vu les coûts d’une
telle hypothèse (1’164'000 fr.), il a constaté que le plafond de 250'000 fr.
prévu par les parties à la clause Il 2.2.2 du contrat était largement
dépassé et qu’il apparaissait ainsi impossible que les parties puissent
trouver une solution de répartition de ces frais, de sorte que, même si
elles s’étaient engagées à tout mettre en œuvre pour trouver une solution,
elles pouvaient malgré tout résilier le contrat dès lors qu’à l’impossible,
nul n’était tenu.
B. Par mémoire du 9 février 2012, A.________ SA, B.________,
C.________ et D.________ ont fait appel de ce jugement, concluant, avec
suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que les
conclusions de la demande déposée le 24 septembre 2007 soient admises,
que les frais et émoluments soient mis à la charge de Z.________ Sàrl et
que celle-ci soit condamnée à verser de pleins dépens. A titre subsidiaire,
les appelants ont conclu à l’annulation du jugement attaqué, la cause
étant renvoyée aux premiers juges pour nouveau jugement dans le sens
des considérants.
Les appelants ont requis l’audition de F.________, déjà entendu
en première instance, notamment sur le sens à donner au chiffre II 2.2 du
contrat, l’échange d’un deuxième échange d’écritures ainsi que la tenue
d’une audience d’appel.
Par mémoire du 7 mai 2012, Z.________ Sàrl s’est déterminée
sur l’appel, concluant, avec suite de frais et dépens, à son rejet.
L’intimée a produit une pièce nouvelle à l’appui de son
mémoire, soit une copie de la Norme-SIA 118 (édition 1977/1991).
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :

- 4 -
a) La société A.________ SA est propriétaire de la parcelle n°
[...] du Registre foncier de Morges, sise [...], d’une surface de 4'790 m2,
sur laquelle est érigé un bâtiment décrit sur l’extrait du registre foncier
comme « habitation avec affectation mixte ». B.________, C.________ et
D.________, qui ont succédé à feu E.________, décédé le 14 janvier 2009,
sont quant à eux propriétaires des parcelles nos [...] et [...] du Registre
foncier de Morges, sises [...], d’une surface respective de 973 m2 et de
2'015 m2, ces deux parcelles supportant chacune un bâtiment d’habitation
ainsi qu’un garage pour la première. D.________ est enfin propriétaire de la
parcelle n° [...] du Registre foncier de Morges, sise [...], d’une surface de
1'068 m2, supportant un bâtiment d’habitation. Ces quatre parcelles sont
contiguës.
b) En novembre 2004, Z.________ Sàrl est entrée en contact
avec les propriétaires des parcelles précitées, car elle cherchait un site
pour implanter un magasin à l’enseigne de « [...] ». Les pourparlers
contractuels ont débuté au cours du premier trimestre 2005 et de
nombreux projets successifs de contrat ont été établis, prévoyant
notamment une clause relative à l’absence de pollution des parcelles
vendues, qui a donné lieu à des échanges de vues. Ces pourparlers ont
fait l’objet d’une description complète dans le jugement attaqué
(jugement, pp. 4 à 24) ; la Cour de céans fait sienne dans son entier cette
description.
Le 24 janvier 2006, les propriétaires des parcelles précitées et
Z.________ Sàrl ont signé par devant un notaire un acte de vente à terme
et droit d'emption s'agissant des parcelles nos [...], [...], [...] et [...] de la
Commune de Morges pour un prix global de 7'961'400 fr., soit 900 fr. par
mètre carré. Le contrat de vente stipule que Z.________ Sàrl prévoit de
construire, ensuite de la démolition des bâtiments existants et en vue de
son exploitation, un marché de produits alimentaires sur un niveau avec
une surface d’exploitation de 1'782 m2 conformément au plan dessiné le
26 septembre 2005 par l’architecte [...] et annexé à l’acte de vente. Cet
acte de vente a la teneur suivante :

- 5 -
« […]
I. OBJET DU CONTRAT - DESCRIPTION DES IMMEUBLES
(…)
La présente vente est conclue en outre aux clauses et conditions
convenues ci-après.
II. CONDITIONS SUSPENSIVES
Le présent contrat de vente est conclu sous conditions
suspensives. Son exécution est expressément subordonnée à la
réalisation des conditions cumulatives suivantes :
2.1. Permis de construire
2.1.1Octroi d'un permis de construire
Délivrance par la Municipalité de la Commune de Morges,
conformément à toutes les dispositions légales en vigueur, d'un
permis définitif et exécutoire de démolir les bâtiments existants sur
les parcelles susdésignées et de construire sur lesdites parcelles,
en vue de son exploitation, un marché de produits alimentaires sur
un niveau ayant au minimum les dimensions suivantes ou
correspondant au moins aux chiffres ci-après selon plan de
situation ci-annexé (annexe 5), signé ce jour par les comparants
qui en ont eu connaissance par le notaire soussigné et l'approuvent
sans restriction :
Surface d'exploitation 1'782 mètres
carrés
Dont :
- Surface de vente 1’407
mètres carrés
- Locaux d'entrepôts et annexes 375 mètres
carrés
Places de parc visiteurs au niveau du sol 143
Places de parc collaborateurs au niveau du sol
15

- 6 -
Les places de parc au niveau du sol doivent au moins présenter les
dimensions suivantes : 5 mètres sur 2.50 mètres, avec voie de
circulation d'au moins 7 mètres de largeur. Au cas où l'autorité
compétente en matière de permis de construire exigerait des
places de parc plus grandes ou une voie de circulation plus large,
ces exigences seront réputées admises conventionnellement. Si
des prescriptions de droit public exigent un plus grand nombre de
places de parc, le nombre de places de parc exigées sera
également réputé admis conventionnellement.
2.1.2Dépôt de la demande de permis de construire
L'acquéreur s'engage à déposer un dossier complet de mise à
l'enquête respectant toutes les dispositions légales et
réglementaires en vigueur dans un délai de 3 mois à compter de la
signature du présent contrat.
Les vendeurs s'engagent à signer à première requête tous
documents et plans nécessaires à une ou plusieurs mises à
l'enquête ; tous les frais en relation avec la/les mise(s) à l'enquête
incomberont exclusivement à l'acquéreur, les vendeurs ne pouvant
en aucun cas être recherchés pour une participation quelconque à
ces frais.
Les vendeurs s'engagent en outre à soutenir l'acquéreur dans ses
démarches en vue de l'obtention du permis de construire, à ne pas
faire opposition aux projets mis à l'enquête et à ne déposer aucun
recours contre lui.
Il est ici expressément précisé que tous frais de procédure en
relation avec une opposition ou un recours incomberont
exclusivement à l'acquéreur.
2.1.3 Coûts supplémentaires
Dans l'hypothèse où le permis de construire contiendrait des
dispositions ou conditions entraînant des dépenses
supplémentaires pour l'acquéreur, celui-ci les supportera jusqu'à
concurrence du montant de fr. 100'000.-- (cent mille francs) ; au-
delà de ce montant et jusqu'à concurrence du montant maximum
de fr. 250'000.-- (deux cent cinquante mille francs), ces frais

- 7 -
supplémentaires seront supportés pour une demie par l'acquéreur
et pour l'autre demie par les vendeurs, entre eux
proportionnellement à la surface de leur(s) parcelle(s)
respective(s). Si le permis de construire contenait des dispositions
ou conditions entraînant des coûts supplémentaires dépassant le
montant maximum de fr. 250'000.-- (deux cent cinquante mille
francs), les parties s'obligent à tout entreprendre en vue de trouver
une solution permettant la bonne exécution du présent contrat. A
défaut de solution jugée acceptable par les parties, chacune
d'entre elles sera en droit de résilier unilatéralement le présent
contrat, sans indemnité de part ou d'autre, les frais du présent acte
étant à la charge de l'acquéreur.
2.2 Absence de pollution
2.2.1Expertise
Délivrance, aux frais de l'acquéreur, d'une expertise indiquant :
a) que les parcelles vendues ne sont pas des sites pollués
et ne nécessitent ni assainissement, ni surveillance ;
b) qu'en outre, il n'y a été détecté ni formation de gaz, ni
PCB, ni amiante, ni aucune autre substance qualifiée de
novice.
L'expert sera choisi par l'acquéreur qui s'engage à le mettre en
œuvre dans un délai de 3 mois dès la signature du présent acte.
Dans ce délai, l'acquéreur adressera au vendeur copie du mandat
conféré à l'expert avec l'indication du délai de son intervention et
de la remise de son rapport. Passé le délai de 3 mois
susmentionné, l'acquéreur devra aux vendeurs une pénalité totale
de fr. 1'000.-- (mille francs) par jour de retard.
L'expertise doit par ailleurs avoir été reconnue comme appropriée
par l'autorité cantonale responsable des sites contaminés.
2.2.2 Frais de décontamination
Si l'expertise ci-dessus faisait apparaître une pollution de tout ou
partie des parcelles objet du présent acte, les frais de
décontamination seraient supportés par l'acquéreur jusqu'à
concurrence de fr. 100'000.-- (cent mille francs) ; au-delà de ce
montant et jusqu'à un coût maximum de fr. 250'000.-- (deux cent

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cinquante mille francs), les frais de décontamination seraient
supportés pour une demie par l'acquéreur et pour l'autre demie par
les vendeurs, entre eux proportionnellement à la surface de leur(s)
parcelle(s) respective(s). Si les frais de décontamination s'avéraient
supérieurs à fr. 250'000.-- (deux cent cinquante mille francs), les
parties s'obligent à tout entreprendre en vue de trouver une
solution permettant la bonne exécution du présent contrat. A
défaut de solution jugée acceptable par les comparants, chacun
d'entre eux sera en droit de résilier unilatéralement le présent
contrat, sans indemnité de part ou d'autre, les frais du présent acte
étant à la charge de l'acquéreur.
2.3 Consentement de l'autorité tutélaire
Consentement de l'autorité au présent acte et approbation dudit
acte par l'autorité de surveillance, tous délais de recours échus,
conformément aux articles 421 et 422 du Code civil suisse.
2.4. Absence de tout droit personnel sur les immeubles
Les immeubles susdésignés seront transférés libres de tout droit
d'emption, de préemption, d'usufruit et de bail, à l'exception du
contrat de bail conclu avec [...], lequel passera à l'acquéreur avec
tous ses droits et obligations conformément à l'article 261 du Code
des obligations. L'acquéreur reconnaît avoir parfaite et suffisante
connaissance des conditions de ce bail.
A première requête écrite et justifiée par les vendeurs, l'acquéreur
s'engage à prendre à sa charge d'éventuelles indemnités de sortie
accordées aux locataires en compensation d'une résiliation
anticipée de leur contrat de bail à loyer jusqu'à concurrence d'un
montant maximum de fr. 50'000.-- (cinquante mille francs), ce
montant plafonné incluant les honoraires et débours dus à l'agent
d'affaires breveté chargé de résilier les contrats de bail. Ce
montant restera définitivement acquis aux vendeurs, que le contrat
soit définitivement exécuté ou non.
2.5 Evacuation des immeubles
Aucun objet mobilier n'étant compris dans la présente vente, pas
plus que dans le prix de vente convenu ci-dessous, les vendeurs
s'obligent à vider les immeubles vendus de tous objets mobiliers

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autres que les parties intégrantes, les accessoires légaux et les
constructions mobilières au sens de l'article 677 du Code civil
suisse.
Les vendeurs demeurent cependant en droit de vendre à leur profit
avant le transfert de propriété tout ou partie des parties
intégrantes, accessoires légaux et/ou conventionnels et
constructions mobilières au sens de l'article 677 du Code civil
suisse.
2.6 Remise des cédules hypothécaires
Avec effet au jour de la signature de la réquisition de transfert, les
vendeurs font gratuitement cession à l'acquéreur de la propriété
des cédules hypothécaires susdésignées, libres de tout
engagement envers des tiers.
Avec effet au prédit jour, Z.________ Sàrl, [...], [...], reprend, à
l'entière libération et décharge des vendeurs, tous les droits et
obligations découlant de ces titres, dont l'acquéreur deviendra
ainsi seul créancier et débiteur.
Si les conditions énumérées sous points 2.1 à 2.6 ci-dessus
n'étaient pas réalisées d'ici au 24 septembre 2007, la présente
vente deviendrait caduque, sans indemnité due de part ou d'autre,
les frais du présent acte incombant alors à l'acquéreur.
L'acquéreur pourra toutefois renoncer unilatéralement à la
réalisation de tout ou partie des conditions, réserve étant faite de
la condition mentionnée sous point 2.3.
Si toutes les conditions sont réalisées, les parties ont l'obligation de
s'exécuter.
III. PRIX DE VENTE / TRANSFERT DE PROPRIETE
3.1 Prix de vente
Le prix de vente est fixé de manière ferme et définitive à CHF 900.-
-/m2 (neuf cents francs suisses le mètre carré), ce qui fait au total –
compte tenu d'une superficie totale de 8'864 mètres carrés – la
somme globale de CHF 7'961'400.00 (sept millions neuf cent

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soixante et un mille quatre cents francs suisses), aucune valeur
n'étant attribuée aux bâtiments existants voués à la démolition.
Les vendeurs informent le notaire que le prix de vente sera réparti
entre eux proportionnellement à la surface des parcelles vendues.
3.2. Paiement du prix
Le prix de vente est payable sur un compte du notaire soussigné
pour le jour ouvrable précédant la signature de la réquisition de
transfert de propriété.
La signature de la réquisition de transfert de la propriété ne peut
être exigée par l'une ou l'autre des parties qu'après réalisation des
conditions réservées sous II ou renonciation de l'acquéreur à leur
réalisation, cela moyennant préavis adressé sous pli signature mis
à la poste trente jours à l'avance avec copie au notaire.
Moyennant paiement du prix de vente total en mains du notaire, au
plus tard le 24 septembre 2007, le notaire soussigné reçoit mandat
des parties de requérir le transfert de propriété au Registre foncier
sous sa seule signature.
(…)
IV. ENTREE EN JOUISSANCE ET PRISE DE POSSESSION
(…)
4.4 Etat juridique et matériel
Les immeubles vendus seront transférés dans leur état actuel dont
l'acquéreur déclare avoir parfaite et suffisante connaissance, avec
leurs parties intégrantes et accessoires légaux – sous réserve de ce
qui est dit sous point 2.5 – libres de tous droits et charges autres
que ceux mentionnés ci-dessus.
(…)
V. GARANTIES ET ENGAGEMENTS DES VENDEURS
5.1 Règle générale
En dérogation à l'article 197 du Code des obligations et sous
réserve des dispositions impératives de l'article 199 dudit Code et

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de ce qui est stipulé sous 5.2, les immeubles objet du présent acte
seront transférés sans aucune garantie légale ou conventionnelle
quelconque de la part des vendeurs. L'acquéreur est rendu attentif
par le notaire soussigné qu'il sera ainsi privé des garanties prévues
par le Code des obligations, notamment des actions rédhibitoire
(résiliation de la vente), en réduction du prix (indemnité pour
moins-value) et en dommages et intérêts.
(…)
VI. OCTROI D'UN DROIT D'EMPTION
6.1 Droit d'emption / Durée
Les vendeurs A.________ SA, [feu] E.________ et D.________ – chacun
pour ce qui le concerne – accordent conjointement et solidairement
entre eux à l'acquéreur Z.________ Sàrl, [...], [...], qui accepte, un
droit d'emption sur l'objet de la vente – soit sur les parcelles [...],
[...], [...] et [...] de Morges susdésignées – aux conditions stipulées
dans le présent acte.
Ce droit d'emption vient à échéance le 24 septembre 2007.
6.2 Inscription au registre foncier
Le droit d'emption concédé ci-dessus sera inscrit au registre
foncier.
(…) »
c) aa) Ensuite de la conclusion de ce contrat, Z.________ Sàrl a
confié au bureau [...] (ci-après : le bureau P.________), à Karlsruhe
(Allemagne), le soin d'effectuer une expertise conformément à la clause II
2.2.1 du contrat de vente du 24 janvier 2006.
Le bureau P.________ a rendu son rapport le 21 mars 2006. Il a
relevé que les analyses avaient confirmé des études précédentes selon
lesquelles une charge massive d’hydrocarbures d’huile minérale était
présente à l’emplacement prévu pour le projet de construction et que, en
plus des charges d'hydrocarbures auxquelles il fallait s'attendre, les
échantillons, qui sentaient, avaient révélé une légère charge de HAP, les

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échantillons provenant des remblais anthropogènes présentant en outre
des taux légèrement élevés de différents métaux lourds. Le bureau a
encore relevé qu’il ressortait d'études précédentes qu'à l'emplacement
prévu pour le projet, une charge massive d'hydrocarbures d'huile minérale
était présente dans le sous-sol, ce que les analyses avaient confirmé, et
que les causes et la situation du foyer du dommage n’étaient pas connues.
Enfin, il ressort de ce rapport que le sol supérieur des espaces verts autour
des maisons d'habitation s'était avéré légèrement chargé et que, selon
l'OSol (Ordonnance du 1er juillet 1998 sur les atteintes portées au sol, RS
814.12), ce sol était classé comme légèrement chargé.
Ce rapport d'expertise ne chiffre pas les frais de
décontamination des parcelles en cas de réalisation du projet de
construction de Z.________ Sàrl. Les conclusions de ce rapport n'ont en
outre pas été approuvées par l'autorité cantonale compétente, à savoir le
Service des eaux, sols et assainissement (ci-après : le SESA).
Par téléfax du 22 mars 2006, le bureau P.________ a informé
Z.________ Sàrl qu’il partait du principe que les difficultés supplémentaires
causées par des produits polluants dans le sol allaient entraîner des coûts
supplémentaires nettement supérieurs à 250'000 francs.
Le 12 avril 2006, Z.________ Sàrl a transmis le rapport du
bureau P.________ aux propriétaires des parcelles litigieuses. Dans sa lettre
d'accompagnement du même jour, elle a déclaré considérer que la
pollution du site empêchait la survenance de la condition prévue par la
clause II 2.2.1 du contrat de vente, soit la délivrance d'une expertise
indiquant que les parcelles n’étaient pas des sites pollués et ne
nécessitaient ni assainissement ni surveillance, et, partant, la naissance
du contrat. Elle a en outre déclaré renoncer unilatéralement à « réaliser
les autres conditions suspensives, selon chiffre II du contrat de vente, en
particulier celle de déposer une demande de permis de construire ».
Par lettre du 21 avril 2006, F.________, avocat auprès de la
société fiduciaire et de conseil [...] qui a conseillé les propriétaires des

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parcelles durant les pourparlers contractuels, a répondu à Z.________ Sàrl
que sa lettre du 12 avril 2006 avait profondément choqué lesdits
propriétaires, dès lors notamment que la clause relative à la pollution avait
été très largement discutée dans un sens tout autre que celui mentionné
dans cette dernière lettre. Il a reproché en outre à Z.________ Sàrl d’avoir
abruptement avisé les propriétaires que son expert avait considéré que le
site était pollué, que par conséquent il n'y avait pas de contrat qui était né
entre les parties et que pour cette raison, elle n’allait pas déposer de
demande de permis de construire. F.________ a ajouté que la
problématique de la pollution avait été très largement évoquée et que,
dès lors qu'aucune garantie ne pouvait être donnée à l’acheteur quant à la
non-pollution de ce site, une disposition spécifique pour les frais de
décontamination avait été insérée dans le contrat, à savoir la clause II
2.2.2. Il a relevé encore que Z.________ Sàrl avait été expressément invitée
à prendre contact avec l’ingénieur [...], lequel connaissait bien la situation
pour avoir été mandaté dix ans auparavant dans le cas d'une fuite de
mazout qui avait été détectée sur une partie des parcelles litigieuses, mais
qui provenait d'une parcelle attenante, et qu’elle n’avait pas souhaité
suivre cette recommandation en arguant du fait qu’elle allait de toute
façon mandater, après la signature du contrat, son propre expert.
F.________ a noté enfin qu’il était à ce stade impossible de dire si le site
était réellement contaminé ou pollué et si celui-ci nécessitait un
assainissement ou non, et qu’a fortiori, et même si un assainissement
était nécessaire, ce qui n’était pas sûr, il était impossible d'en chiffrer le
coût. Il a rappelé au surplus que les propriétaires avaient entrepris des
démarches, et notamment mandaté un bureau d’ingénieurs, pour
procéder aux études nécessaires, dont le résultat était attendu pour les
jours suivants et indiqué qu’il apparaissait à tout le moins prématuré, pour
ne pas dire abusif, que Z.________ Sàrl se départisse du contrat. Z.________
Sàrl a ainsi été invitée à déposer la demande de permis de construire
conformément à la clause II 2.1.2 du contrat, à savoir dans un délai de
trois mois à compter de la signature de l'acte, étant précisé que la lettre
valait au besoin mise en demeure.

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Par lettre du 4 septembre 2006, Z.________ Sàrl a informé les
propriétaires des parcelles litigieuses qu’elle avait fait radier le 24 août
2006 le droit d’emption sur les parcelles litigieuses.
bb) Le 3 mai 2006, le bureau Q.________ SA, mandaté par les
propriétaires des parcelles litigieuses, a rendu son rapport intitulé
« investigation préalable selon OSites ; investigation historique selon art. 7
OSites ; cahier des charges pour l'investigation technique » dont la
conclusion s'agissant de l'investigation historique est la suivante :
« L'investigation historique a montré qu'une seule activité
potentiellement polluante a eu lieu sur la parcelle n° [...] de la
commune de Morges, l'entreprise A.________ SA, [...] active depuis 1947
sur le site.
Cette investigation a permis de localiser les différents secteurs à
usages dangereux pour l'environnement où ont pu avoir lieu des
pollutions par le passé. Elle a également mis en évidence de
nombreuses traces d'hydrocarbures et des quantités importantes de
terres souillées, à la fois dans la zone d'étude, mais également dans
ses environs immédiats, particulièrement à l'ouest de la [...]. Ces
indications laissent présager de la présence dans le sous-sol de la
région d'importantes quantités d'hydrocarbures. Si une contribution de
la A.________ SA à cette pollution semble évidente par les pertes des
conduites et réservoirs de mazout, elle n'est cependant assurément
pas la seule responsable. Une ordonnance rendue le 28 décembre
1990 par le Juge informateur de l'arrondissement de La Côte a
d'ailleurs conclu que l'origine et la datation des pollutions de 1988 et
1990 [étaient] incertaines et pourraient concerner d'autres
intervenants et remonter à plusieurs dizaines d'années.
La réalisation d'une étude complémentaire, notamment sur les
activités réalisées sur la parcelle n° [...] à l'angle des avenues [...],
serait souhaitable pour éclaircir le contexte général dans lequel se
trouve la contamination présente dans le sous-sol de la [...]. Cette
parcelle n° [...] est indiquée dans le cadastre cantonal des sites pollués
comme aire d'exploitation pour le stockage de rails, le site ne
nécessitant ni surveillance, ni assainissement. Cependant, il est
maintenant certain que des activités de transvasement de mazout s'y

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effectuaient, celles-ci pouvant avoir engendrés (sic) une contamination
beaucoup plus vaste qu'il n'y paraissait tout d'abord. »
Par lettre du 15 mai 2006, le SESA a indiqué qu’il approuvait
l’investigation historique et que le cahier des charges de cette
investigation, prévue en trois étapes, était approprié, tout en précisant
que la nécessité de réaliser la troisième étape dépendrait de la différence
des concentrations observées entre l'aval et l'amont, qui étaient à
comparer avec les valeurs de l'annexe 1 de l'OSites, dès lors que s'il
s'avérait que la nappe phréatique était déjà polluée à l'amont, cela
n'excluait pas nécessairement que le site de la [...] puisse nécessiter un
assainissement ou une surveillance.
Par lettre du 5 septembre 2006, F.________ a fait savoir à
Z.________ Sàrl que les propriétaires n’étaient pas restés inactifs depuis sa
lettre du 14 avril 2006 et qu’un bureau d'ingénieurs spécialisé dans
l'environnement avait été immédiatement mandaté aux fins de procéder
aux études nécessaires, de concert avec l'autorité cantonale compétente ;
l'investigation historique selon l'art. 7 OSites avait été établie et un
rapport déposé le 3 mai 2006. Il a ajouté que, de concert avec le
responsable de l'Etat de Vaud, un cahier des charges pour une
investigation technique avait été préparé, que le même bureau avait été
mandaté pour procéder à cette investigation complémentaire et que, dans
ce cadre, de nombreux sondages et prélèvements avaient été effectués.
F.________ a indiqué enfin qu’un rapport écrit était en cours d'élaboration
et qu’il apparaissait déjà qu'aucune concentration ne dépassait les valeurs
de référence de l'annexe 1 de l'OSites et que, par conséquent, ce site ne
nécessitait pas d'assainissement. Relevant que seule la mise en place
d'une filière d'évacuation de quelques matériaux était nécessaire et que la
clé de répartition de ces éventuels surcoûts avait déjà été fixée dans le
contrat, il en a conclu que l’intention de Z.________ Sàrl de résilier le
contrat et de faire radier le droit d'emption auprès du registre foncier
compétent contrevenait manifestement au contrat qui la liait aux
propriétaires des parcelles litigieuses.

- 16 -
Le bureau Q.________ SA a procédé à une investigation
technique ayant « pour objectif d'identifier le type et la quantité de
substances présentes sur le site, leur possibilité de dissémination, ainsi
que l'importance des domaines de l'environnement concernés (art. 7, al. 4
OSites) ». Le 14 septembre 2006, il a rendu son rapport, dont la conclusion
est la suivante :
« La présente investigation technique montre que le site de la A.________
SA ne nécessite ni surveillance ni assainissement, en vertu des articles
9 à 12 de l'Ordonnance sur les sites contaminés (OSites).
Les valeurs de concentration pour l'évaluation des atteintes portées
aux eaux par les sites pollués (annexe 1 de l'OSites) étant respectées
et aucune différence significative n'étant constatée entre les
concentrations observées à l'amont et à l'aval du site à l'exception du
piézomètre Am 2, la réalisation de la troisième étape (…) n'est pas
nécessaire dans le cadre de la procédure OSites.
Par contre, les concentrations de benzo(a)pyrène et de
dibenzo(a,h)anthracène dans le piézomètre Am 2, situé sur la parcelle
n° [...] appartenant aux [...], indiquent la présence d'une probable
pollution à l'amont du site, qui nécessiterait une étude globale sur
l'ensemble de la région.
Finalement, selon les constatations effectuées lors de la réalisation des
sondages et les conclusions de la précédente étude historique, des
terres souillées par des hydrocarbures sont présentes sur le site, dans
la zone de battement de la nappe d'eaux souterraines. En cas de
travaux de génie civil ou de construction sur le site de la A.________ SA,
il faut donc s'attendre à devoir éliminer les matériaux d'excavation
conformément au droit de l'environnement des matériaux d'excavation
et déblais. »
Par lettre du 25 septembre 2006, le bureau Q.________ SA a
transmis les résultats des analyses complémentaires demandées par le
SESA et a constaté que les concentrations d'hydrocarbures aliphatiques
(C5-C10) présentes dans les échantillons d'eau étaient toutes inférieures
aux limites de quantification, de sorte que ces résultats confirmaient les

- 17 -
conclusions du rapport, à savoir que le site de la A.________ SA ne
nécessitait ni surveillance ni assainissement.
Par lettre du 4 octobre 2006, le SESA a relevé que les résultats
confirmaient que le site ne nécessitait ni surveillance ni assainissement,
qu’en conséquence, l'inscription de la parcelle n° [...] au cadastre des sites
pollués serait modifiée en ce sens qu’il s’agissait d’un « site pollué ne
nécessitant ni surveillance ni assainissement », que des terres polluées
par des hydrocarbures étaient néanmoins présentes sur le site et que, lors
d'éventuels travaux d'excavation, les matériaux extraits devraient être
triés et éliminés dans des filières conformes aux exigences de l'OTD
(Ordonnance du 10 décembre 1990 sur le traitement des déchets, RS
814.600). Les autres parcelles vendues ne sont pas inscrites au cadastre
des sites pollués.
d) Par lettre du 26 octobre 2006, le conseil des propriétaires
des parcelles litigieuses a requis le notaire de convoquer « les parties pour
la signature de la réquisition de transfert de propriété en respectant un
délai minimal de 30 jours (…) conformément au chiffre 3.2 de l'acte de
vente », alléguant qu'un rapport d'expertise approuvé par le SESA avait
récemment établi que les parcelles concernées ne faisaient pas partie d'un
site pollué nécessitant un assainissement ou une surveillance, de sorte
que les conditions prévues sous chiffres 2.1 à 2.6 pouvaient être
considérées comme réalisées.
Par lettre du même jour, le conseil des propriétaires des
parcelles litigieuses a fait part à Z.________ Sàrl que ceux-ci estimaient que
l'acte de vente était parfaitement valable et qu’il devait être exécuté dès
lors que les conditions prévues par le contrat pouvaient être considérées
comme réalisées. En substance, il a fait valoir que le rapport du 14
septembre 2006 concluait que les parcelles concernées par le contrat de
vente du 24 janvier 2006 ne faisaient pas partie d'un site pollué
nécessitant un assainissement ou une surveillance et que cette conclusion
avait été approuvée par le SESA. Il a ajouté que la seule contrainte
découlant de cette expertise était en définitive la nécessité, en cas de

- 18 -
travaux de génie civil ou de construction sur le site de la [...], d'éliminer
les matériaux d'excavation où des traces d'hydrocarbures avaient été
décelées selon une filière adéquate conformément à la législation sur le
traitement des déchets, et que cette hypothèse avait manifestement été
admise par les parties puisque la clé de répartition des éventuels surcoûts
liés à la « décontamination » avait d'ores et déjà été fixée par les parties à
la clause II 2.2.2 de l'acte de vente du 24 janvier 2006. Z.________ Sàrl a
ainsi été mise en demeure d’exécuter le contrat du 24 janvier 2006, soit
de verser le prix de vente convenu.
Par lettre du 7 novembre 2006, le conseil de Z.________ Sàrl a
confirmé qu'il considérait l'acte de vente du 24 janvier 2006 comme
dépourvu de tout effet, en particulier pour la raison suivante :
« Le contrat de vente du 24 janvier 2006 n'a produit aucun effet entre
les parties au contrat en raison de la non-réalisation de la condition
suspensive figurant au point II.2.2 du contrat. Cette conséquence
résulte clairement du contrat. En particulier :
(…)
Une condition suspensive (parmi d'autres) figure au point 2.2. et est
intitulée « Absence de pollution » ; cela signifie que les parties ont
voulu faire dépendre l'existence du contrat de vente de l'absence de
pollutions de toutes sortes concernant le bien-fonds (pollution au sens
large). L'absence de pollution – et ainsi la réalisation de la condition et
l'existence du contrat – devait être établie par une expertise
commandée par l'acquéreur. Conformément au texte du contrat, la
condition n'est réalisée que lorsque l'expertise commandée par
l'acquéreur établit que les parcelles vendues ne sont pas des sites
pollués et ne nécessitent ni assainissement ni surveillance (point
II.2.2.1.a).
L'expertise du 21 mars 2006 ordonnée par l'acquéreur apporte la
preuve indiscutable que l'emplacement est massivement contaminé
par des hydrocarbures minéraux. En outre, toujours selon l'expertise,
les parcelles sont également polluées par différents métaux lourds. La
condition prévue au point II.2.2.1 concernant l'absence de pollution
n'est par conséquent pas réalisée, ce qui a pour conséquence que le

- 19 -
contrat n'a pas abouti et n'a pas développé ses effets juridiques. Sur
cette base – à la suite de la preuve scientifique de la présence de
polluants –, il faut considérer que la condition n'est pas remplie. Les
parties au contrat doivent donc être placées dans la situation qui serait
la leur si elles n'avaient jamais été en contact ; par conséquent, il n'y a
pas de contrat de vente entre les parties, et aucun événement futur ne
pourra y changer quoi que ce soit.
En relation avec la pollution, vous mentionnez qu'une expertise du
14 septembre 2006 ordonnée par les vendeurs serait arrivée à la
conclusion que les parcelles objets du contrat de vente (…) ne
nécessitaient ni assainissement ni surveillance.
(…)
Le contrat de vente prévoit de façon univoque que l'expertise doit
également prouver l'absence de toute pollution des parcelles en
question et pas uniquement l'absence de besoin d'assainissement et
de surveillance du bien-fonds. Autrement dit : Selon la lettre du
contrat, la condition n'est remplie que lorsque l'expertise confirme non
seulement l'absence de besoin d'assainissement et l'absence de besoin
de surveillance, mais en sus également l'absence de pollution du bien-
fonds. Ces trois éléments (absence de pollution, absence de besoin
d'assainissement, absence de besoin de surveillance) sont donc –
comme il ressort clairement de la lettre du contrat (« ne sont pas des
sites pollués et ne nécessitent ni assainissement ni surveillance ») trois
préconditions cumulatives, qui doivent être toutes réalisées pour que
la condition contractuelle soit remplie.
Par conséquent, même s'il devait résulter de l'expertise de vos clients
que les parcelles en question ne requièrent ni assainissement ni
surveillance, ce qui est de toute façon contesté sur la base de
l'expertise dont je dispose et qui a été ordonnée par ma cliente, cela
n'entraînerait pas la réalisation de la condition formulée au point
II.2.2.1 puisqu'il s'agit toujours d'un site pollué. (…) D'une façon ou
d'une autre, le contrat de vente d'immeuble du 24 janvier 2006
n'entraîne donc aucun effet juridique en raison du fait qu'une condition
nécessaire ne s'est pas réalisée. »

- 20 -
Puis, par lettre du 20 novembre 2006, ledit conseil a encore
déclaré que sa mandante refusait d'exécuter le contrat, soit de verser le
prix de vente et de venir signer la réquisition de transfert de propriété,
notamment pour les raisons suivantes :
« Dans plusieurs courriers, ma cliente et moi-même avons informé votre
cliente et vous-même (…) que le contrat de vente immobilière
mentionné sous rubrique n'a pas abouti et ne développe aucun effet
juridique. (…)
Etant donné qu'aucun contrat de vente immobilière n'existe entre
votre cliente et la mienne, je vous informe, au nom de celle-ci, qu'elle
ne tiendra pas compte de la date de la séance de signature de la
réquisition de transfert de propriété mentionnée dans votre courrier du
7 novembre 2006. »
Par lettre du 11 décembre 2006, le conseil des propriétaires
des parcelles litigieuses a contesté la teneur des lettres des 7 et 20
novembre 2006 du conseil de Z.________ Sàrl, confirmé qu'il considérait
l'acte de vente du 24 janvier 2006 comme valable et devant être exécuté,
informé ledit conseil que la date de la signature de la réquisition de
transfert de propriété chez le notaire était maintenue et sommé Z.________
Sàrl de s'exécuter. Cette lettre a notamment la teneur suivante :
« La clause dite de l'absence de pollution, qui correspond au chiffre II
2.2.1 du contrat, est une clause standard des contrats d'achat élaborés
par la société Z.________ Sàrl (…). Cette clause standard s'est révélée
inadéquate s'agissant de la vente des parcelles [...], [...], [...] et [...] et
a été modifiée pour tenir compte des risques de pollution de ces bien-
fonds. Dès le début des discussions, l'attention de la société Z.________
Sàrl a été expressément attirée par les vendeurs sur les problèmes de
pollution découlant des activités industrielles de la A.________ SA sur les
terrains à acquérir, mais également d'une fuite d'hydrocarbures
découverte dans le périmètre litigieux à la fin des années 1980 (…).
Les risques d'une pollution éventuelle des terrains litigieux a (sic) donc
été discuté par les parties au cours des pourparlers, y compris devant
le notaire [...], les vendeurs ayant toujours affirmé qu'ils ne pouvaient
donner aucune garantie d'absence de pollution à l'acquéreur.

- 21 -
Parfaitement au courant du risque, Z.________ Sàrl a accepté cette
situation, raison pour laquelle la clause dite de l'absence de pollution a
été complétée sur requête des vendeurs par une clause relative à la
répartition des « frais de décontamination » (…), la volonté des parties
étant de rendre la vente contraignante malgré la découverte d'une
pollution par expertise.
Les parties ont ensuite longuement discuté de la répartition des frais
de décontamination que chacune d'elles était prête à prendre en
charge. Elles sont alors convenues de mettre les premiers
CHF 100'000.- à la charge de l'acquéreur et de se partager ensuite par
moitié les frais supplémentaires, jusqu'à un montant maximum de
CHF 250'000.- (…).
Z.________ Sàrl a requis le droit de se départir du contrat au cas où les
frais de dépollution dépasseraient ce montant (…), ce à quoi les
vendeurs se sont opposés. Les parties sont finalement tombées
d'accord sur une clause prévoyant non pas la résiliation du contrat
mais la recherche d'une solution négociée de façon à favoriser autant
que possible l'exécution de la vente malgré la pollution (…).
Les parties ont également supprimé d'un commun accord la phrase qui
liait dans les premiers projets la clause de répartition des frais de
décontamination à l'hypothèse où « l'acheteur renonçait à la
réalisation de la condition stipulant l'absence de pollution » (…), dès
lors que l'annulation de la vente ne pouvait intervenir, d'après la
volonté des parties, que dans la seule hypothèse où les frais de
dépollution des parcelles excédaient CHF 250'000.- et qu'aucune
solution acceptable ne serait trouvée. Dans un email du 7 décembre
2005, M. [...] a expressément admis cette modification et confirmé la
répartition des frais d'assainissement (…) « dans le cas où il y a une
contamination du terrain ». L'attention des parties a alors été
expressément attirée par le notaire (…) sur le fait que le texte du
contrat signifiait désormais qu'en cas de pollution jusqu'à un coût de
décontamination de CHF 250'000.-, Z.________ Sàrl ne pouvait pas
annuler la vente et avait l'obligation d'acheter les bien-fonds, ce qui n'a
donné lieu à aucune objection. »

- 22 -
Aucun représentant de Z.________ Sàrl ne s'est présenté au jour
et à l'heure fixés par la convocation du 7 novembre 2006 pour la signature
de la réquisition de transfert de propriété.
e) Dans un rapport intitulé « investigation historique, avec
estimation des frais pour l'évacuation des contaminations par les huiles
minérales », dont la version allemande date du 16 janvier 2007 et la
version française du 24 janvier 2007, et dont le SESA a reconnu qu’il
résumait bien les investigations déjà réalisées, le bureau P.________ a
évalué à 1'635'200 fr. le coût d'une éventuelle décontamination du site.
Ce coût se décompose comme il suit :
Qualité de matériau Cubature Dimensions Prix d'évacuationFrais d'évacuation
(d=1,9 t/m3) Excavation, chargement
et transport inclus
tolérable 4’420 m3 8’400 t 38,00 CHF / t 319’200,00 CHF
Pollués 3’380 m3 6’400 t 140,00 CHF / t 896’000,00 CHF
Frais d'évacuation1'215’200,00 CHF
Evacuation: 1'215’200,00 CHF
Séparation, prise d'échantillons, suivi par un expert: 30’000,00 CHF
Remblai du terrain, encastrement inclus: 7’800 m3 x 50,00 CHF / m3 390’000,00 CHF
1'635’200,00 CHF
Par lettre du 2 avril 2007, le bureau Q.________ SA a également
chiffré le coût de la dépollution des parcelles litigieuses, sur une surface
de 2'600 m2, à 624'000 francs. Ce coût se décompose comme il suit :
Volume Masse Coût unitaire Coût total
[m3] [t] [CHF/t] [CHF]
Matériaux pollués 1'560 3'000 140 420'000
Matériaux tolérés 4'420 8'400 11 93'000
Remblai 1'560 3'000 27 81'000
Séparation, prise d'échantillons,
30'000
suivi par un expert
TOTAL 624'000
Le bureau a précisé que pour un projet de construction avec
d’hypothétiques sous-sols couvrant une surface de 250 m2, les coûts de
dépollution pouvaient être évalués comme il suit :

- 23 -
Volume Masse Coût unitaire Coût total
[m3] [t] [CHF/t] [CHF]
Matériaux pollués 150 285 140 40'000
Matériaux tolérés 425 808 38 31'000
Séparation, prise d'échantillons,
30'000
suivi par un expert
TOTAL 101'000
Le bureau a relevé enfin que le coût de dépollution pouvait
être estimé à environ 283 fr./m2, auxquels s'ajoutaient les frais de
séparation, prise d'échantillons et suivi par un expert. Par conséquent, la
limite maximale des frais de dépollution du terrain de 250'000 fr. présente
dans le contrat de vente correspondrait à une surface de sous-sols
d'environ 780 m2.
f) En février 2007, les parties ont entrepris des pourparlers
transactionnels. Elles se sont rencontrées à cet effet le 8 février 2007. Par
lettre du 12 février 2007, Z.________ Sàrl a offert un montant de 600 fr. par
mètre carré, soit un montant global de 5'307'600 fr., pour l'achat des
parcelles litigieuses ; cette offre n’a pas été acceptée par les propriétaires
desdites parcelles. Par lettre du 20 février 2007, Z.________ Sàrl a invité
ceux-ci à lui donner son accord pour établir une investigation
supplémentaire comportant des forages additionnels et comparer les
résultats de celle-ci avec les résultats des expertises existantes ;
C.________ a refusé de donner son accord à de telles démarches. Par lettre
du 21 septembre 2007, le conseil des propriétaires des parcelles
litigieuses a pris acte du fait que les pourparlers avaient échoué et a
indiqué que ses mandants demanderaient en justice des dommages-
intérêts pour inexécution.
g) aa) Par demande du 24 septembre 2007, les propriétaires
des parcelles litigieuses ont saisi le Tribunal civil de l’arrondissement de La
Côte, prenant, avec suite de dépens, les conclusions suivantes :
« I. Z.________ Sàrl est la débitrice de A.________ SA, [feu] E.________ et
D.________ et leur doit immédiat paiement, solidairement entre eux,
de la somme de CHF 1'217'600.- (un million deux cent dix-sept
mille six cents francs) avec intérêts à 5 % l'an dès le 19 décembre

- 24 -
2006, montant que les demandeurs se réservent d'augmenter en
cours de procédure.
II. Z.________ Sàrl est la débitrice de A.________ SA, [feu] E.________ et
D.________ et leur doit immédiat paiement, solidairement entre eux,
de la somme de CHF 125'446.20 (cent vingt-cinq mille quatre cent
quarante-six francs vingt) avec intérêts à 5 % l'an dès la date
d'ouverture de la présente action, montant que les demandeurs se
réservent d'augmenter en cours de procédure. »
Par réponse parvenue au greffe du tribunal le 15 février 2008,
la défenderesse a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de la
demande.
bb) En cours d’instance, une experte a été mise en œuvre en
la personne de Claude Marie Marcuard, qui a déposé son rapport le 17
août 2009. Celui-ci vise à définir si le diagnostic et les coûts
d'assainissement et/ou d'élimination des déchets des parcelles, avancés
par les bureaux Q.________ SA et P.________, respectivement mandataires
des demandeurs et de la défenderesse, sont corrects. Conformément aux
différents scénarios retenus par les conseils lors de la séance de mise en
œuvre de l'expert, l’experte a conclu son rapport en présentant une
« Evaluation des coûts d'assainissement respectivement d'élimination des
déchets », dont la teneur est la suivante :
« 7.1 Terminologie et bases légales
Afin d'éviter des confusions, les termes spécifiques qui sont utilisés
dans le chapitre 7 correspondent aux définitions données dans le
glossaire de l'OFEV consultable sur Internet […]. Elles figurent ci-
dessous pour mémoire.
Site pollué
On entend par sites pollués les emplacements d'une étendue limitée
pollués par des déchets [art. 2, al. 1, OSites]. Ces sites comprennent
les sites de stockage définitif, les aires d'exploitation et les lieux
d'accident.
Site contaminé

- 25 -
Les sites contaminés sont des sites pollués par des déchets pour
lesquels il est prouvé qu'ils engendrent des atteintes nuisibles ou
incommodantes, ou sur lesquels il existe un danger concret que de
telles atteintes apparaissent ; ces sites nécessitent un assainissement
[art. 2, al. 2 et 3, OSites].
Elimination
L'élimination des déchets comprend leur valorisation ou leur stockage
définitif ainsi que les étapes préalables que sont la collecte, le
transport, le stockage provisoire et le traitement [art. 7, al. 6bis,
1re phrase, LPE].
Décontamination
Mesures qui permettent d'éliminer les substances dangereuses pour
l'environnement contenues dans un site contaminé [art. 16, let. a,
OSites].
Assainissement
Application de mesures de décontamination ou de confinement ou
encore restrictions d'utilisation du sol qui permettront d'éviter, même à
long terme, toute atteinte illégale à l'environnement causée par le site
contaminé (suppression du besoin d'assainissement).
Les textes légaux permettant d'évaluer les besoins et les coûts d'un
assainissement, respectivement d'une élimination totale ou partielle
des déchets sont les ordonnances OSites, OSol et OTD. Les
informations figurant dans la directive sur les matériaux d'excavation
et les instructions pour les matériaux terreux […] fournissent des
éléments complémentaires utiles à leur mise en application.
7.2 Cas traités
L'évaluation des coûts porte sur le cas d'un assainissement d'une part,
d'une élimination des déchets d'autre part, en distinguant plusieurs
variantes dans le cas de l'élimination.
- Elimination de toutes les substances polluantes présentes sur
l'ensemble du site, indépendamment des limites fixées par la
législation. Reste réservé le cas de polluants d'origine diffuse, sans

- 26 -
relation directe avec les activités industrielles menées sur le site
ou à proximité immédiate et répandus à l'échelle du quartier au
moins (exemple: retombées atmosphériques dues au trafic).
- Elimination de toutes les substances polluantes présentes sur une
partie du site, indépendamment des limites fixées par la
législation, sous la même réserve que celle décrite pour le cas
précédent.
- Elimination d'une partie des substances polluantes présentes sur
l'ensemble du site, dont les concentrations dépassent des limites
fixées dans les ordonnances et documents cités.
- Elimination partielle des substances polluantes présentes sur
l'ensemble du site au plan des volumes pris en compte et des
concentrations.
Dans le deuxième et le dernier cas, le projet d'aménagement d'un
centre commercial figurant dans l'acte de vente du 24 janvier 2006
sert de base à la délimitation des zones à traiter (…). Une première
sous-variante correspond à un bâtiment construit au niveau du terrain
naturel, la deuxième inclut un niveau enterré.
7.3 Assainissement
Selon la décision du SESA […], le site, s'il reste au cadastre comme site
pollué, ne nécessite ni surveillance, ni assainissement. Ne s'agissant
pas d'un site contaminé, un assainissement et par conséquent une
décontamination ne sont pas nécessaires au plan légal. Dans la
situation actuelle, les coûts en résultant sont donc nuls.
Le risque d'une modification des conditions hydrologiques et
hydrogéologiques provoquant une remobilisation de la pollution
conduisant à un classement du site comme site contaminé a été
évoqué dans les rapports de P.________ […]. L'évolution de la
piézométrie figurant dans le rapport d'investigation technique montre
que les écoulements souterrains initiaux ont déjà été influencés par les
constructions réalisées sur le site même, ainsi qu'aux alentours […]. De
nouvelles constructions, de même que l'abandon du système de
drainage existant sous la [...] sont donc susceptibles de modifier
l'écoulement de la nappe. Compte tenu de la complexité des

- 27 -
mécanismes de propagation des polluants non miscibles tels que ceux
présents sur le site et des incertitudes relatives au contexte
hydrogéologique, il n'est pas possible d'évaluer si le risque d'une
remobilisation des polluants est important ou non. Il ne peut cependant
être exclu.
L'effet de modifications exceptionnelles du niveau du lac Léman sur les
voies de migration des polluants présents sur le site parait (sic) par
contre négligeable au vu du mode de régulation de ce plan d'eau.
Les travaux d'assainissement à entreprendre pour se prémunir contre
une possible remobilisation des produits pétroliers liquides présents
dans le sous-sol du site peuvent consister à créer une barrière étanche
autour du site ou à éliminer ces polluants. Les coûts sont évalués
comme suit (Tableau 8).
A. Construction d'une enceinte étanche Frs. avant
TVA
1 Installation de chantier 30'000.-
2 Mise en place d'une paroi étanche autour des zones 350'000.-
polluées (290 m' sur une hauteur de 3.5 m), soit ~ 1'000
m2 à frs. 350.00/m2
3 Etude de détail de l'extension de la pollution, analyse de la 80'000.-
faisabilité par rapport aux parcelles voisines, y compris
sondages et analyses
4 Projet de détail et suivi des travaux, y compris suivi de 60'000.-
l'impact du projet sur les parcelles voisines
5 Contrôle de l'évolution au cours du temps, admis 20 ans à 120'000.-
frs. 6'000/an
6 Divers et imprévus ~12% 76'000.-
Total construction d'une enceinte étanche 716'000.-
B. Elimination des produits pétroliers liquides = 1'164'000.-
variante C du chapitre 7.4
7.4 Elimination des déchets
Une élimination in situ de tous les polluants est irréaliste, au plan
technique et financier. Les mandataires des deux parties ne retiennent
d'ailleurs que la solution d'une excavation des matériaux pollués ce qui
montre qu'ils s'accordent sur ce point.
Au plan légal, des matériaux excavés (sol et sous-sol) sont considérés
comme des déchets indépendamment de leur teneur en polluants.
Cette dernière dicte ensuite le choix de la filière d'évacuation conforme
à la protection de l'environnement.

- 28 -
La valorisation et le traitement du sol et du sous-sol sont ensuite réglés
par les instructions « Evaluation et utilisation des matériaux terreux »
pour le premier, par la directive pour les matériaux d'excavation pour
le deuxième.
De ce fait, seuls les volumes pris en compte distinguent les différentes
variantes d'élimination des déchets. (…).
Les variantes retenues sont brièvement décrites ci-dessous.
A. Elimination de toutes les substances polluantes présentes sur
l'ensemble du site indépendamment d'un projet de construction.
B1. Elimination de toutes les substances polluantes présentes dans
les matériaux excavés lors de la construction d'un centre
commercial sans sous-sol, sur un radier général ou sur des pieux
battus.
B2. Elimination de toutes les substances polluantes présentes dans
les matériaux excavés lors de la construction d'un centre
commercial avec sous-sol, fondé à l'altitude de 374.0 m s. m.,
sur un radier général ou sur des pieux battus.
C. Elimination du sol et du sous-sol présents sur l'ensemble du site,
si les concentrations en polluants dépassent le seuil
d'investigation de l'OSol, respectivement des valeurs T de la
directive sur les matériaux d'excavation, indépendamment d'un
projet de construction.
D1.Elimination des matériaux excavés lors de la construction d'un
centre commercial sans sous-sol, fondé à l'altitude de
376.5 m s. m., sur un radier général ou sur des pieux battus, si
les concentrations en polluants dépassent le seuil d'investigation
de l'OSol, respectivement des valeurs T de la directive sur les
matériaux d'excavation.
D2.Elimination des matériaux excavés lors de la construction d'un
centre commercial avec sous-sol, fondé à l'altitude de
374.0 m s. m., sur un radier général ou sur des pieux battus, si
les concentrations en polluants dépassent le seuil d'investigation
de l'OSol, respectivement des valeurs T de la directive sur les
matériaux d'excavation.

- 29 -
Le Tableau 10 résume ces différents cas.
(…)
7.5 Récapitulatif
Les différentes variantes pour l'élimination des déchets et par
conséquent des polluants sont rappelées dans le tableau ci-dessous.
Type et localisation de Matériaux pollués Matériaux
matériaux éliminés et tolérés pollués
Sur l'ensemble du site A C
Uniquement les matériaux
excavés
• Sans sous-sol B1 D1
• Avec sous-sol B2 D2
Tableau 10. Cas pris en compte pour l'évaluation des coûts d'une élimination
des déchets
Les coûts diffèrent fortement selon le scénario retenu. Or la pertinence
des cas, sous l'angle de la protection de l'environnement et de valeur
objective du terrain, dépend des éléments suivants :
- une remobilisation des produits pétroliers liquides ne peut être
exclue suite à l'arrêt d'exploitation de la [...] ou en conséquence
de nouvelles constructions sur le site ou à proximité immédiate.
Il est donc nécessaire de prendre en compte un éventuel
assainissement du site au sens de l'OSites.
- une évacuation des matériaux tolérés et leur remplacement par
des remblais propres implique des coûts environnementaux
globaux élevés, transport de matériaux, utilisation de ressources
naturelles. La directive pour les matériaux d'excavation indique
clairement que de tels matériaux peuvent rester en place ou
être valorisés de diverses manières. Aucune base légale ne
justifie une évacuation.
Le Tableau 11 montre que la variante C permet de se prémunir contre
un éventuel assainissement tout en présentant un bilan
environnemental satisfaisant. Elle permet l'utilisation du terrain avec
des contraintes limitées à la valorisation de matériaux d'excavation
tolérés en cas de terrassement. En combinant ces travaux avec la
réalisation d'un bâtiment excavé les coûts pourraient être réduits de
frs 81'000.-, en supprimant l'apport de remblais extérieurs.

- 30 -
Prix en Remarques
frs
(hors
TVA)
Assainissement:
- paroi étanche 716'000 En cas de terrassement pour un sous-sol, les
matériaux pollués devront de toute manière
être évacués, ce qui provoquerait un coût
supplémentaire pouvant atteindre
frs. 984'000 si toute la surface polluée est
excavée
- variante C 1'164'000 L'élimination des polluants permet de
disposer du terrain en réduisant fortement les
contraintes d'utilisation. Un montant de
81'000.- peut être déduit si une construction
excavée est réalisée simultanément
Elimination des déchets:
- variante A 2'872'000 Le bilan environnemental n'est pas favorable.
Aucune base légale ne justifie ce choix
- variante B1 47'000 Un assainissement ultérieur selon OSites ne
- variante B2 319'000 peut être exclu
- variante C 1'164'000 L'élimination des polluants constitue
également un assainissement selon l'OSites.
Voir aussi les remarques précédentes pour
cette variante
- variante D1 0 Un assainissement ultérieur selon OSites ne
- variante D2 140'000 peut être exclu
Tableau 11. Récapitulatif des coûts des variantes et leurs avantages
respectivement inconvénients
Comme déjà indiqué et en accord avec les prises de position des
mandataires des deux parties, il est important de noter que
l'estimation de l'extension de la pollution ne repose que sur des
données partielles […]. La marge d'incertitude reste donc très
importante. Seules des investigations complémentaires couplées avec
l'établissement d'un avant-projet d'assainissement et/ou d'élimination
des déchets permettraient de préciser et de valider les montants
avancés. »
cc) L'audience de jugement s'est tenue les 15 et 16 décembre
2010.
Entendue lors de l'audience de jugement du 15 décembre
2010, l'experte a confirmé qu'en l'état des connaissances et des exigences
du SESA, les hypothèses à considérer dans son rapport étaient les D1 et
D2. Elle a précisé que les hypothèses B1 et B2 avaient été définies avec
les parties dans le cas où l'évacuation concernait aussi les matériaux
tolérés de façon à décontaminer le site, soit sans y laisser de produits. Elle

- 31 -
a toutefois déclaré que ces hypothèses seraient au-dessus des exigences
légales. L'experte a expliqué que pour éviter que les polluants partent, il y
avait différentes possibilités consistant à mettre une paroi étanche qui
coûterait, selon ses estimations, environ 716'000 fr., à enlever tous les
polluants qui portaient atteintes à l'environnement pour un montant de
l'ordre de 1'164'000 fr. ou à parvenir à une parcelle propre, même si il n'y
avait pas de danger dans la mesure où certains matériaux à éliminer
seraient des matériaux tolérés, pour un montant de l'ordre de
2'872'000 francs. Afin d'avoir une parcelle non polluée, l'experte a
préconisé son hypothèse C qui consistait à enlever les matériaux pollués,
soit en éliminant la couche entre 1,10 m et 2 m, puis à remblayer avec les
matériaux tolérés.
L'experte a observé qu'en choisissant d'autres analyses, il était
possible d'obtenir d'autres résultats. Elle a expliqué que la Confédération
avait émis notamment des directives qui préconisaient des analyses
types. Elle a toutefois déclaré que les hypothèses prises en compte pour
établir ces directives ne concernaient pas des terrains avec des couches et
où les polluants ne se mélangaient pas à l'eau. Elle a relevé que le cas en
cause présentait une situation inverse par rapport aux hypothèses
précitées et qu'ainsi l'analyse type n'était pas vraiment adaptée in casu.
Elle a expliqué que dans la mesure où le bureau P.________ s'était moins
focalisé sur les directives, l'analyse utilisée était mieux adaptée, mais que
les méthodes étaient plus économiques et donc moins bien.
L'experte a déclaré que si, en démolissant la [...], le système
de drainage était détruit, il y aurait alors une remobilisation dans la
mesure où ledit système empêchait les polluants de couler vers le lac.
Dans cette hypothèse, elle a déclaré qu'un assainissement selon l'OSites
serait alors nécessaire. Elle a encore précisé que cela viserait à empêcher
les polluants de sortir de la parcelle, mais que ça n'impliquait pas que des
matériaux doivent être enlevés. Elle a distingué entre assainir la parcelle,
soit empêcher l'écoulement des polluants, et la décontaminer, soit
nettoyer la zone.

- 32 -
L'experte a à plusieurs reprises répété que le risque de
remobilisation n'était pas que théorique, d'autant plus au vu de la
pollution de 2008. Elle a confirmé que toute modification de la hauteur de
la nappe phréatique risquait de provoquer une pollution, notamment en
cas de démolition de la [...]. Elle a précisé ne pas pouvoir exclure, dans ce
cas, qu'un assainissement serait nécessaire et a déclaré que pour sa part,
elle prévoirait un montant de 1'164'000 fr. en réserve dans le cas où un
problème se présenterait.
En d roit :
1. a) Le dispositif du jugement attaqué a été communiqué aux
parties le 3 janvier 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le
CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272),
entré en vigueur le 1er janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC ; ATF 137 III 127, JT
2011 II 226 ; ATF 137 III 130, JT 2011 II 228 ; Tappy, in CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 5 ss ad art. 405 CPC).
b) L’appel est recevable contre les décisions finales de
première instance au sens de l’art. 236 al. 1 CPC, dans les causes
exclusivement patrimoniales pour autant que la valeur litigieuse, au
dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr.
au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par les demandeurs
qui y ont intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de
première instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les
conclusions, dans leur dernier état devant le tribunal de première
instance, portaient sur un montant supérieur à 10’000 fr., l'appel est
recevable à la forme.

- 33 -
2. a) L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement
tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi,
l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière ; elle
contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait
de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office :
elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal
de première instance (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, in
Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui
parle de « vollkommenes Rechtsmittel »).
Selon l’art. 318 CPC, l’appel déploie principalement un effet
réformatoire, de sorte que l’autorité d’appel statue elle-même sur le fond
(al. 1 let. b) ; par exception, lorsqu’un élément essentiel de la demande
n’a pas été jugé ou lorsque l’état de fait doit être complété sur des points
essentiels, l’autorité d’appel peut renvoyer la cause à la première instance
(al. 1 let. c ch. 1 et 2 ; cf. Jeandin, in CPC commenté, nn. 2 ss ad art. 318
CPC).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 c. 2 et les réf. citées).
b) En l’espèce, il n’y a pas lieu de revoir l’état de fait retenu
par les premiers juges, qui n’est pas contesté. Les appelants ont requis
l’audition de F.________, déjà entendu en première instance, notamment
sur le sens à donner au chiffre II 2.2 du contrat. Cette réquisition doit être
rejetée dès lors que les appelants auraient déjà pu faire entendre

- 34 -
F.________ sur ce point en première instance (cf. art. 317 al. 1 let. b CPC) ;
au demeurant, une telle audition serait inutile, dès lors que F.________ ne
pourrait donner que son point de vue subjectif sur les faits, ce qui est sans
pertinence dès lors que le contrat doit être interprété selon le principe de
la confiance. Il n’y a pas lieu non plus de tenir une audience, la Cour
d’appel civile étant en mesure de statuer sur pièces (art. 316 al. 1 CPC),
d’autant plus que seules des questions de droit doivent être tranchées.
Enfin, il n’y a pas lieu d’ordonner un second échange d’écritures (art. 316
al. 2 CPC).
La pièce nouvelle produite par l’intimée, à savoir une copie de
la Norme SIA 118, est quant à elle irrecevable, dès lors que l’intimée ne
démontre pas que les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC seraient réalisées.
Cette pièce n’est de toute façon pas pertinente pour l’examen de la cause.
3. a) Dans un premier moyen, les appelants reprochent aux
premiers juges d’avoir violé l’art. 18 CO (Code des obligations suisse du 30
mars 1911, RS 220) en procédant à une interprétation erronée de la notion
de frais de décontamination. Ils font valoir que, par définition, la
décontamination porte sur un site contaminé, ce qui n’est pas le cas en
l’espèce. Selon les appelants, le raisonnement du tribunal se heurterait
par ailleurs à la volonté des parties, qui était de se prémunir contre les
éventuels surcoûts liés à la construction envisagée. Or, ce surcoût
correspondrait uniquement aux frais d’élimination des matériaux pollués à
excaver pour réaliser le projet de construction objet de l’acte de vente
litigieux, qui peut être estimé, sur la base de l’hypothèse D2 de l’expertise
judiciaire, à 140'000 fr. au maximum.
b) En matière contractuelle, le juge doit recourir en premier
lieu à l’interprétation dite subjective, c’est-à-dire rechercher la « réelle et
commune intention des parties », le cas échéant empiriquement, sur la
base d’indices (art. 18 al. 1 CO). Dans ce cadre, le juge s’intéressera en
premier lieu aux termes utilisés et/ou aux comportements des parties, les
termes utilisés étant pris dans leur sens habituel (moyens primaires

- 35 -
d’interprétation ; Winiger, in Commentaire romand, Bâle 2003, nn. 25 et
26 ad art. 18 CO). Pour préciser la volonté des parties, le juge prendra en
compte notamment le comportement des parties aussi bien avant
qu’après la conclusion du contrat, leurs déclarations antérieures, les
projets de contrat, la correspondance échangée, leurs intérêts respectifs
et le but du contrat (moyens complémentaires d’interprétation ; Winiger,
op. cit., nn. 32 ss ad art. 18 CO).
S’il ne parvient pas à établir avec sûreté cette volonté
effective, ou s’il constate que l’un des cocontractants n’a pas compris la
volonté réelle exprimée par l’autre, il recherchera le sens que les parties
pouvaient et devaient donner, selon les règles de la bonne foi, à leurs
manifestations de volonté réciproques en fonction de l’ensemble des
circonstances, ce principe permettant d’imputer à une partie le sens
objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s’il ne
correspond pas à sa volonté intime. Il s’agit de l’application du principe de
la confiance (ATF 133 III 61 ; ATF 133 III 675, JT 2008 I 508 ; ATF 132 III
626 c. 3.1 et les réf. citées, JT 2007 I 423). Le juge doit ainsi rechercher
comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne
foi en fonction de l’ensemble des circonstances, les circonstances
déterminantes étant celles qui ont précédé ou accompagné la
manifestation de volonté (Winiger, op. cit., nn. 132 ss ad art. 18 CO).
c) En l’espèce, est litigieuse l’interprétation de la clause de
l’ « absence de pollution » prévue par les parties au chiffre II 2.2 du
contrat de vente du 24 janvier 2006, et plus particulièrement celle de la
notion de « frais de décontamination » qu’elle contient. D’un côté, les
appelants soutiennent que cette clause est un compromis trouvé par les
parties afin de régler une éventuelle pollution des parcelles litigieuses, en
ce sens qu’en cas de pollution, l’acte reste valable, qu’il convient alors
d’évaluer les frais de décontamination et de les répartir entre elles et que,
si ces frais sont supérieurs à 250'000 fr., les parties doivent tout
entreprendre en vue de trouver une solution permettant la bonne
exécution du contrat. Les appelants estiment que l’absence de pollution
n’est pas une condition de validité du contrat, que la clause de

- 36 -
renonciation, prévue à la fin du chiffre II, est une clause usuelle et que
les « frais de décontamination », tels que prévus par la clause II 2.2.2 du
contrat, consistent uniquement en le coût qu’implique la suppression de la
pollution nécessaire à la réalisation du projet de construction de l’intimée,
motif pris que l’économie du contrat est fondée sur ce projet. Ils précisent
à ce sujet que l’intimée ne construit usuellement ses magasins que sur un
seul niveau, de sorte que l’hypothèse de l’experte judiciaire à prendre en
considération est l’hypothèse D1, et relèvent que si une excavation devait
avoir lieu, les coûts seraient alors de l’ordre de 140'000 fr. (hypothèse D2).
Pour sa part, l’intimée soutient que la condition d’absence de pollution est
une condition centrale du contrat, dans la mesure notamment où sa
politique commerciale consiste à n’acquérir que des immeubles exempts
de pollution, et que les « frais de décontamination », tels que prévus par le
contrat, correspondent au coût global de la suppression des substances
polluantes sur la totalité des parcelles.
Dans la mesure où les volontés intimes des parties quant au
sens à donner à la clause litigieuse, et notamment à la notion de « frais de
décontamination », divergent, il y a lieu d’interpréter les déclarations et
les comportements des parties selon la théorie de la confiance, c’est-à-
dire de procéder à une interprétation dite objective.
Ce faisant, il y a lieu de constater que les parties sont
convenues, en concluant leur contrat de vente du 24 janvier 2006, qu’une
expertise portant sur l’éventuelle pollution des parcelles litigieuses devait
être mise en œuvre, que celle-ci devait indiquer « que les parcelles
vendues [n’étaient] pas des sites pollués et ne [nécessitaient] ni
assainissement ni surveillance » et qu’elle devait avoir été « reconnue
comme appropriée par l’autorité cantonale responsable des sites
contaminés ». De telles exigences figuraient d’ailleurs déjà dans les
différents projets de contrat, y compris dans le contrat standard élaboré
par l’intimée.
Il apparaît donc que les parties ont repris, dans l’élaboration
de leur contrat, des termes définis dans l’OSites et figurant dans divers

- 37 -
textes légaux portant sur la protection de l’environnement, notamment la
LPE (Loi fédérale du 7 octobre 1983 sur la protection de l’environnement,
RS 814.01), l’OTD et l’OSol. Il se justifie dès lors d’interpréter les termes
contractuels litigieux conformément à la définition qui leur est donnée
dans les textes précités. La notion de « frais de décontamination » utilisée
à la clause II 2.2.2 du contrat ne saurait toutefois être interprétée
isolément, mais doit l’être en fonction de l’ensemble du chiffre II 2.2
litigieux, et en particulier de la notion d’absence de pollution selon la
clause II 2.2.1 du contrat.
Aussi, il y a lieu de considérer que la clause d’absence de
pollution contenue au chiffre II 2.2.1 du contrat (« que les parcelles
vendues ne sont pas des sites pollués et ne nécessitent ni assainissement
ni surveillance ; qu’en outre, il n’y a été détecté ni formation de gaz, ni
amiante, ni aucune autre substance qualifiée de nocive ») retient la notion
de site pollué de l’art. 2 al. 1 OSites, aux termes duquel « on entend par
sites pollués des emplacements d’une étendue limitée pollués par des
déchets », et non la notion de site contaminé de l’art. 2 al. 3 OSites, aux
termes duquel « les sites contaminés sont des sites pollués qui nécessitent
un assainissement ».
Cela étant, il faut admettre que la notion de « frais de
décontamination » utilisée par les parties au chiffre II 2.2.2 du contrat de
vente ne concerne pas seulement la décontamination au sens étroit de
mesure d’assainissement imposée par l’OSites pour les sites contaminés
(cf. art. 8 al. 1 let. b OSites), mais bien, plus largement, les mesures qui
permettent d’éliminer, sur un site pollué, les substances dangereuses pour
l’environnement (cf. art. 16 al. 2 let. a OSites). En d’autres termes, si la
décontamination visée par l’OSites ne peut effectivement porter, au sens
strict, que sur les sites contaminés au sens de l’art. 2 al. 3 OSites – dans la
mesure où ce n’est que pour ceux-ci que la loi impose des mesures
d’assainissement –, le terme de « décontamination », tel qu’il est utilisé
dans le contexte du chiffre II 2.2 du contrat de vente, doit manifestement
être compris dans le sens plus large d’élimination des substances
dangereuses pour l’environnement sur un site pollué au sens de l’art. 2 al.

- 38 -
1 OSites. Ce sens pourrait également être rendu par le terme de
« dépollution », qui, s’il est inconnu de l’OSites dès lors qu’une telle
mesure n’est précisément pas imposée par la loi, a d’ailleurs été utilisé
par le conseil des appelants dans sa lettre du 11 décembre 2006.
Dans ces conditions, il y a lieu d’admettre que la
décontamination, telle que prévue dans le contrat du 24 janvier 2006, vise
à éliminer toutes les substances dangereuses pour l’environnement (soit
les matériaux pollués, à l’exception des matériaux tolérés qui peuvent être
valorisés – notamment sur place – et n’ont donc pas besoin d’être
évacués) sur l’ensemble du site et non pas uniquement celles se trouvant
à l’emplacement du projet de construction.
La décontamination ainsi définie dans le cadre du chiffre II 2.2
du contrat du 24 janvier 2006 correspond à l’hypothèse C de l’experte
judiciaire (« élimination du sol et du sous-sol présents sur l’ensemble du
site, si les concentrations en polluants dépassent le seuil d’investigation
de l’OSol, respectivement des valeurs T de la directive sur les matériaux
d’excavation, indépendamment d’un projet de construction »). Le coût
d’une telle décontamination/dépollution s’élève, selon l’estimation de
l’experte judiciaire, à 1'164'000 francs. Force est dès lors de constater que
les frais de décontamination/dépollution des parcelles vendues ascendent
à 1'164'000 fr. et qu’ils dépassent très largement le montant de 250'000
fr. tel que prévu par la clause II 2.2.2 du contrat de vente du 24 janvier
2006.
Mal fondé, le moyen des appelants doit être rejeté.
4. a) Dans un deuxième moyen, les appelants soutiennent que
l’intimée n’était pas en droit de se départir du contrat de vente du 24
janvier 2006 sans leur devoir d’indemnité. Ils critiquent l’argumentation
du tribunal selon laquelle, au vu du caractère exorbitant de la différence
entre le montant de 250'000 fr. prévu dans le contrat de vente et
l’estimation de 1'164'000 fr. pour les frais de décontamination/dépollution,

- 39 -
trouver une solution de répartition des frais supplémentaires acceptable
par les deux parties serait impossible, de sorte que, comme les parties
avaient expressément prévu cette impossibilité de trouver un accord en
admettant alors que chacune d’elle pouvait résilier le contrat, l’adage « à
l’impossible nul n’est tenu » leur permettait à l’une ou l’autre, de résilier le
contrat de vente sans indemnité due de part ou d’autre. Les appelants
contestent l’application de cet adage, soutenant qu’il ne serait pas
question d’impossibilité (objective), mais de pures carences fautives de
l’intimée, dès lors que celle-ci n’a rien tenté pour respecter l’obligation
prévue par la clause II 2.2.2 de l’acte de vente de « tout entreprendre en
vue de trouver une solution permettant la bonne exécution du contrat »,
mais a invoqué l’inexistence du contrat aussitôt le rapport du bureau
P.________ déposé et a refusé d’accomplir les autres conditions
suspensives. Selon les appelants, c’est par conséquent à tort que le
tribunal a considéré que la condition prévue par la clause II 2.2.2 de l’acte
de vente n’était pas réalisée ; il aurait dû admettre le contraire et
considérer que l’intimée était liée par le contrat de vente du 24 janvier
2006, qu’elle devait l’exécuter par le versement du prix de vente convenu
lorsqu’elle en a été requise par les appelants et que ces derniers étaient
en droit de s’en départir sur la base des art. 214 CO, respectivement 107
al. 2 et 108 CO en raison de la demeure injustifiée de l’intimée, après avoir
constaté que les conditions suspensives étaient toutes réalisées, le cas
échéant par application de l’art. 156 CO.
b) A titre liminaire, on relèvera que l’argument soulevé par
l’intimée selon lequel la demande doit être rejetée parce que le contrat ne
produit aucun effet faute de délivrance d’une expertise attestant que les
parcelles vendues ne sont pas des sites pollués et faute de renoncement
par l’intimée à cette condition suspensive (réponse, pp. 11-17) est
spécieux. En effet, si le contrat subordonne effectivement littéralement
l’exécution du contrat notamment à la condition de la « Délivrance, aux
frais de l’acquéreur, d’une expertise indiquant : a) que les parcelles
vendues ne sont pas des sites pollués et ne nécessitent ni assainissement,
ni surveillance ; b) qu’en outre, il n’a été détecté ni formation de gaz, ni
PCB, ni amiante, ni aucune autre substance qualifiée de nocive. (...)

- 40 -
L’expertise doit par ailleurs avoir été reconnue comme appropriée par
l’autorité cantonale responsable des sites contaminés » (clause II 2.2.1),
les parties ont prévu ce qui se passait si l’expertise faisait apparaître une
pollution de tout ou partie des parcelles (clause II 2.2.2). Il est donc
contraire au sens du contrat, tel que l’ont bien dégagé les premiers juges,
de vouloir, comme le fait l’intimée, se prévaloir du fait qu’il était
« parfaitement impossible de délivrer une expertise indiquant que les
parcelles vendues n’étaient pas des sites pollués » (puisqu’il est constant
que la parcelle n° [...] est un site pollué) pour soutenir que « le seul moyen
pour que le contrat soit alors efficace était que l’intimée renonce
unilatéralement à la réalisation » de cette condition suspensive.
c) Les griefs des appelants sont quant à eux fondés. En effet,
le contrat du 24 janvier 2006 prévoit, pour le cas où les frais de
décontamination s’avéraient supérieurs à 250'000 fr., que « les parties
s’obligent à tout entreprendre en vue de trouver une solution permettant
la bonne exécution du présent contrat. A défaut de solution jugée
acceptable par les comparants, chacun sera en droit de résilier le présent
contrat, sans indemnité de part ou d’autre, les frais du présent acte étant
à la charge de l’acquéreur ». Or force est de constater que l’intimée n’a
rien tenté pour respecter l’obligation prévue par la clause II 2.2.2 de l’acte
de vente de « tout entreprendre en vue de trouver une solution
permettant la bonne exécution du contrat », mais a invoqué l’inexistence
du contrat aussitôt le rapport du bureau P.________ déposé et a refusé
d’accomplir les autres conditions suspensives. Or, rien ne permet de
retenir qu’aucune solution jugée acceptable par les comparants n’aurait
pu être trouvée. Le prix de vente selon le contrat du 24 janvier 2006 était
de 7'961'400 fr. et celui proposé le 12 février 2007 de 5'307'600 fr., soit
de 2'653'800 fr. inférieur, ce qui démontre bien la volonté de l’intimée de
ne pas respecter le contrat. En partant d’un coût de
décontamination/dépollution de 1'164'000 fr., selon l’évaluation de
l’expert judiciaire, il n’est pas du tout exclu que les appelants auraient
accepté de prendre à leur seule charge même l’entier du surplus de
914'000 fr. par rapport au montant maximum de 250'000 fr. dont les
parties avaient convenu que la première tranche de 100'000 fr. était à la

- 41 -
charge de l’acquéreur et le solde réparti par moitié entre partie
venderesse et acheteuse. On ne saurait donc parler d’impossibilité
(objective), mais bien d’inexécution par l’intimée de ses obligations. Du
moment que l’intimée était en demeure et que les conditions de l’art. 108
ch. 1 CO étaient réalisées, les appelants étaient en droit de renoncer à
l’exécution du contrat et de réclamer à l’intimée des dommages-intérêts
pour cause d’inexécution (art. 107 al. 2 CO), qui sont des dommages-
intérêts positifs (ATF 123 III 16 c. 4b).
C’est en vain que l’intimée fait valoir que la clause II 2.2.2
prévoit une obligation de négociation commune aux deux parties et
soutient que les appelants n’ont pas allégué des faits démontrant qu’ils
auraient eux-mêmes cherché à trouver une solution négociée permettant
la bonne exécution du contrat, par exemple en invitant l’intimée à une
négociation (réponse, pp. 25-27). Toutes les affirmations de l’intimée se
rapportent en effet à des faits postérieurs au moment où elle-même a
déclaré le 12 avril 2006, aussitôt le rapport du bureau P.________ déposé,
qu’elle ne s’exécuterait pas.
C’est également à tort que l’intimée se réfère aux négociations
qui ont eu lieu en février 2007 pour soutenir qu’elle aurait respecté son
devoir de tout entreprendre en vue de trouver une solution permettant la
bonne exécution du contrat (réponse, pp. 29-30). Ces pourparlers, qui ont
eu lieu près d’une année après que l’intimée a déclaré que le contrat de
vente n’était pas né, sont en effet sans pertinence puisqu’ils sont
postérieurs à la déclaration d’inexécution de l’intimée du 12 avril 2006 et
à la radiation du droit d’emption ; il ne s’agissait par conséquent pas de
« la bonne exécution du contrat », puisque l’intimée y avait renoncé avant
de connaître le résultat desdites négociations ; par ailleurs, elle a offert à
ce moment-là un prix de plus de 2'500'000 fr. inférieur à celui qui figure
dans le contrat litigieux, soit une différence largement supérieure au coût
d’une dépollution totale des parcelles vendues, même calculé selon les
conclusions du rapport du 26 janvier 2007 du bureau P.________, qui
évaluait ce coût à 1'635'200 francs.

- 42 -
Par ailleurs, comme on l’a vu ci-dessus, rien ne permet de
retenir qu’aucune solution jugée acceptable par les comparants n’aurait
pu être trouvée. C’est dès lors en vain que l’intimée invoque l’adage « à
l’impossible nul n’est tenu », qu’elle comprend comme une application de
la « clausula rebus sic stantibus » (réponse, pp. 27-28).
d) Les premiers juges n’ayant pas examiné la question de la
réalisation des conditions suspensives prévues par l’acte de vente du 24
janvier 2006, étant observé que l’intimée soutient que la condition relative
à l’obtention du permis de construire n’aurait de toute manière pas pu
être réalisée (cf. jugement, p. 67), ni la question des dommages-intérêts
réclamés par les appelants, dont les postes sont détaillés en pages 32 à
35 de la demande, il convient d’annuler le jugement attaqué et de
renvoyer la cause en première instance, en application de l’art. 318 al. 1
let. c CPC, pour nouveau jugement dans le sens des considérants.
5. En conclusion, l’appel, partiellement fondé, doit être admis, le
jugement attaqué annulé et la cause renvoyée aux premiers juges pour
nouveau jugement dans le sens des considérants du présent arrêt.
L’issue du litige étant incertaine, il y a lieu de répartir les frais
judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 13’176 fr. (art. 62 al. 1 et 2
TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010,
RSV 270.11.5]), par moitié entre les appelants d’une part, solidairement
entre eux, et l’intimée d’autre part. Aussi, les appelants, créanciers
solidaires, ont droit à la restitution partielle par l’intimée de leur avance de
frais à concurrence de 6’588 fr. (art. 111 al. 2 CPC).
Vu le sort de l’appel, il y a lieu de compenser les dépens de
deuxième instance (art. 95 et 106 al. 2 et 3 CPC ; cf. TF 5A_32/2008 du 29
janvier 2009 c. 5 non publié à l’ATF 135 III 496 ; TF 4C.303/2004 du 19
août 2008 c. 8 ; TF 5C.130/2005 du 2 mars 2006 c. 4 ; TF 5C.257/2004 du
9 mars 2005 c. 3).

- 43 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Le jugement est annulé et la cause est renvoyée au Tribunal
civil de l’arrondissement de La Côte pour nouveau jugement
dans le sens des considérants.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 13'176 fr.
(treize mille cent septante-six francs), sont mis pour moitié à la
charge des appelants A.________ SA, B.________, C.________ et
D.________, solidairement entre eux, et pour moitié à la charge
de l’intimée Z.________ Sàrl.
IV. L’intimée Z.________ Sàrl doit verser aux appelants A.________
SA, B.________, C.________ et D.________, créanciers solidaires, la
somme de 6'588 fr. (six mille cinq cent huitante-huit francs), à
titre de restitution partielle d’avance de frais de deuxième
instance.
V. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.

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Le président : Le greffier :
Du 27 juin 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Benoît Bovay (pour A.________ SA, B.________, C.________ et
D.________)
- Me Peter Reetz (pour Z.________ Sàrl)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
1'217’600 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin

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2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte
Le greffier :