vd_gerichte · FA16.043932 · 2017-01-17 · fr
Fixation du mode de réalisation 132 LP
Fixation du mode de réalisation 132 LP


TRIBUNAL CANTONAL
FA16.043932-162078
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CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 17 janvier 2017
___________________
Composition : Mme ROULEAU, présidente
MM. Colombini et Hack, juges
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 18 al. 1 LP ; 73e ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par BANQUE
N.________, à [...], contre la décision rendue le 22 novembre 2016, à la
suite de l’audience du 10 novembre 2016, par la Présidente du Tribunal
d’arrondissement de Lausanne, autorité inférieure de surveillance,
ordonnant la répartition sur les parts des droits grevant l’immeuble entier
dans le cadre d’une saisie impliquant l’OFFICE DES POURSUITES DU
DISTRICT DE LAUSANNE, à Lausanne, A.Z.________, à U.________,
B.Z.________, à U.________, COMMUNE D’U.________, à U.________,
A.________ SA, à [...], K.________, à [...], ETAT DE VAUD, représenté par
118

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le Service de prévoyance et d’aide sociale (BRAPA) à Lausanne,
VILLE DE X.________, à X.________, L.________ SA, à [...],H.________, à [...],
E.________ SA, à [...],Etat de Vaud, représenté par le Service juridique
et législatif, Secteur recouvrement, Notes de frais pénaux, à
Lausanne, S.________, à [...], SERVICE DE PRÉVOYANCE ET D'AIDE
SOCIALE (BRAPA), à Lausanne, P.________, à [...], ETAT DE VAUD,
représenté par le Service des automobiles et de la navigation, à
Lausanne, D.________SA, à [...], O.________ AG, à [...], et T.________, à
[...].
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
En fait :
1. A.Z.________ et B.Z.________ sont copropriétaires, à raison d’une
demie chacun, du bien-fonds inscrit sous feuillet RF n° [...], fo [...] du plan,
sis au lieu-dit « [...] », [...], à U.________. L’entier de la parcelle est grevé
d’un droit de gage immobilier consistant dans une cédule hypothécaire en
premier rang de 750'000 fr., inscrite le 2 août 2005 et dont le créancier au
porteur est la Banque N.________ pour 756'847 fr. 25, valeur au 7 avril
2016. L’immeuble n’est plus occupé par A.Z.________, mais par B.Z.________
et leurs enfants communs. En 2016 la Banque N.________ a estimé
l’immeuble entier à 1'240'000 francs.
Dans le cadre de l’exécution de saisies requises par divers
créanciers à l’encontre de A.Z.________, l’Office des poursuites du district
de Lausanne (ci-après : l’Office) a saisi la part de copropriété de celui-ci.
La part de copropriété d’une demi de B.Z.________ ne fait pas
l’objet d’une procédure de saisie ni d’une procédure en réalisation de
gage.

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A la suite de diverses réquisitions de vente, l’Office a procédé
le 18 mars 2016 à la publication officielle dans la Feuille officielle suisse du
commerce (FOSC) et dans la Feuille des avis officiels du canton de Vaud
(FAO) et a sommé les titulaires de droits sur l’immeuble en cause de se
faire connaître.
Le 14 juin 2016, l’Office a communiqué l’état des charges aux
intéressés. Celui-ci fait état d’un montant de 756'847 fr. 25, correspondant
aux charges grevant l’immeuble entier, et d’une somme de 314'337 fr. 40
grevant la part de A.Z.________. L’état des charges total s’élève ainsi à
1'071'184 fr. 65 et n’a pas fait l’objet de contestation.
L’Office a tenu une séance de conciliation le 14 juillet 2016,
conformément à l’art. 73e ORFI (ordonnance du 23 avril 1920 sur la
réalisation forcée des immeubles ; RS 281.42), séance à laquelle
A.Z.________ ainsi que certains créanciers ne se sont pas présentés. La
conciliation n’a donc pas été possible. B.Z.________ a néanmoins offert un
montant de 50'000 fr. pour l’ensemble des créanciers saisissants, sous
déduction de 20'599 fr. 85, correspondant aux avances sur pensions
alimentaires reçues, soit un total de 20'400 francs 15. Elle a toutefois
refusé de racheter la part de copropriété de A.Z.________ à réaliser.
Par courrier du 2 août 2016, l’Office a adressé aux parties
intéressées une copie du procès-verbal de la séance de conciliation et leur
a imparti un délai de dix jours pour l’accepter ou non ou formuler d’autres
propositions afin de fixer le mode de réalisation de la part de copropriété
de A.Z.________. Certains créanciers ont refusé l’offre de B.Z.________,
d’autres s’en sont remis à justice.
2. Le 4 octobre 2016, l’Office a déposé devant le Président du
Tribunal d’arrondissement de Lausanne une demande tendant à la fixation
du mode de réalisation de la part de copropriété de A.Z.________. Au vu de
la cédule hypothécaire grevant l’immeuble en entier, il a émis les
propositions suivantes afin que la part saisie soit réalisée :

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1) Répartition sur les parts des droits de l’immeuble entier ;
2) Dissolution du rapport de copropriété par division de l’immeuble entier ;
3) Dissolution du rapport de copropriété par réalisation de l’immeuble
entier ;
4) Vente de l’immeuble entier à l’autre copropriétaire ;
5) Acquisition de la part du débiteur par l’autre copropriétaire.
L’Office a précisé que vu l’échec de la conciliation, la part de
copropriété saisie devait être réalisée comme telle, avec la précision que
l’adjudicataire succéderait intégralement au débiteur en ce qui concerne
les droits grevant l’immeuble entier. L’Office a indiqué que, vu la nature
de l’objet en cause, les solutions 1 et 2 paraissaient difficilement
réalisables et que l’acquisition par B.Z.________ de la part de copropriété
en cause n’était pas envisageable, celle-là n’étant pas en mesure de le
faire ni de faire une offre permettant de couvrir les créanciers saisissants.
En conséquence l’Office préavisait pour la vente aux enchères de la part
saisie ou de l’immeuble entier.
A l’audience du 20 novembre 2016, B.Z.________ a proposé un
montant de 80'000 fr. sans imputation des avances de pensions
alimentaires reçues, mais n’a formulé aucune autre offre de rachat de la
part de copropriété en cause. Les créanciers s’en sont remis à justice.
3. Par décision dont les considérants ont été adressés aux parties
le 22 novembre 2016, la Présidente du Tribunal d’arrondissement de
Lausanne, statuant en qualité d’autorité inférieure de surveillance, a
ordonné la répartition sur les parts des droits grevant l’immeuble entier
inscrit sous feuillet RF no [...], fo [...] du plan sis au lieu-dit « [...]»,
[...],U.________, dont A.Z.________ et B.Z.________ sont copropriétaires à
raison d’une demi chacune (I) et rendu la décision sans frais (II). En bref le
premier juge a considéré que la vente de l’entier de l’immeuble ne pouvait
entrer en ligne de compte, faute d’introduction d’une poursuite en
réalisation de gage, qu’il en était de même de la division de l’immeuble
entier, vu les travaux à effectuer, de sorte que la répartition des droits

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grevant l’immeuble entier sur les parts de copropriété apparaissait la
meilleure solution pour préserver les droits des créanciers.
4. Par recours du 5 décembre 2016, la Banque N.________ a
conclu avec suite de frais et dépens à la réforme de la décision en ce sens
que la réalisation par voie d’enchères publiques de la part de copropriété
de A.Z.________ sur l’immeuble no [...] de la Commune d’U.________ soit
ordonnée.
L’Office des poursuites du district de Lausanne a conclu à
l’admission du recours par mémoire du 22 décembre 2016.
L’intimée B.Z.________ – copropriétaire – a conclu avec suite de
frais et dépens au rejet du recours par mémoire du 5 janvier 2017.
A.________ SA, H.________ et le Service des automobiles et de la
navigation s’en sont remis à justice. Les autres créanciers ne se sont pas
déterminés.
En d roit :
I. La présidente n’a pas statué sur plainte contre une décision de
l’office, mais comme autorité inférieure de surveillance chargée de fixer le
mode de réalisation de la part de copropriété de A.Z.________, ensuite de
l’échec de la procédure de conciliation menée par l’Office, conformément
aux art. 73e al. 5 ORFI et à la Circulaire du Tribunal cantonal no D 6 sur la
réalisation d’une part de copropriété du 27 juillet 1977. Il n’en demeure
pas moins que, contre une décision de l’autorité inférieure de surveillance
fixant le mode de réalisation, le recours de l’art. 18 LP est ouvert
(Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la

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faillite). Celui-ci est régi par les articles 28 et suivants LVLP, à l'instar de la
procédure prévue en matière de plainte.
Le recours ayant été exercé en temps utile (art. 18 al. 1er LP
[loi du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dette et la faillite ; RS 281.1]) et
28 al. 1er LVLP [loi du 18 mai 1955 d’application dans le canton de Vaud
de la LP ; RSV 280.05]) par une partie qui y a intérêt et comportant des
conclusions et moyens suffisants (art. 28 al. 3 LVLP), il est recevable.
II. a) La recourante fait valoir que, ensuite de l’échec des
pourparlers sur le mode de réalisation de la part de copropriété, l’autorité
inférieure de surveillance ne pouvait ordonner que la vente aux enchères
de la part de copropriété, à l’exclusion de la répartition sur les parts des
droits grevant l’immeuble entier telle qu’ordonnée.
b) Les parts de copropriété sur un immeuble sont exclues du
champ d’application de l’art. 132 LP et sont réalisées conformément aux
art. 73 à 73i et 84 ORFI (Gilliéron, op. cit., nn. 13 et 14 ad art. 132 LP).
Selon l’art. 73e al. 1 ORFI, s'il résulte de la procédure
d'épuration de l'état des charges que l'immeuble entier est grevé de droits
de gage, il sera sursis à la vente.
En vertu de l’art. 73e al. 2 ORFI, l’office des poursuites
cherchera à provoquer, par des pourparlers avec les créanciers titulaires
de droits de gage sur l’immeuble entier et avec les autres copropriétaires,
une répartition de ces droits de gage sur les parts ; au cas où le débiteur
répond solidairement avec les autres copropriétaires d’une dette garantie
par un droit de gage grevant l’immeuble entier, l’office cherchera à
provoquer une répartition correspondante de la dette. Si les pourparlers
aboutissent, l’état des charges sera, une fois les modifications nécessaires
effectuées au registre foncier, adapté au résultat obtenu et la part du
débiteur sera vendue sur cette base.

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Selon l’art. 73e al. 3 ORFI, l’office pourra aussi chercher à
provoquer, par des pourparlers avec les intéressés, la dissolution du
rapport de copropriété, de façon que les créanciers poursuivants puissent
être désintéressés complètement ou partiellement sur le produit de
réalisation de la parcelle attribuée au débiteur ou de la part du débiteur
dans le produit de la vente de l’immeuble en entier ou de la somme
revenant au débiteur ensuite de l’acquisition de sa part par l’un ou
plusieurs des copropriétaires (cf. art. 651 al. 1 CC). Dans la mesure où,
selon le droit civil, le concours du débiteur est nécessaire pour parvenir
aux modifications des rapports juridiques visés, l’office agit à la place du
débiteur (art. 73 e al. 4 ORFI).
L’art. 73e al. 5 ORFI précise que l’autorité cantonale
supérieure de surveillance peut se déclarer compétente pour mener ces
pourparlers en vue d’une entente ou en attribuer la compétence à
l’autorité inférieure de surveillance. Par Circulaire no D6 du 27 juillet 1977,
l’autorité cantonale de surveillance a attribué à l’autorité inférieure de
surveillance la compétence pour mener les pourparlers en vue d’une
entente relative à la répartition des droits de gage grevant l’immeuble
entier sur les parts et à la dissolution du rapport de copropriété lorsque
l’office agit à la place du débiteur et, hormis ce cas, a attribué cette
compétence au préposé.
Selon l’art. 73f al. 1 ORFI, si la répartition des droits de gage
grevant l’immeuble entier et, le cas échéant, de la dette solidaire ne peut
pas être obtenue et que la dissolution du rapport de copropriété ne puisse
pas non plus être provoquée, la part saisie devra seule être vendue après
publication préalable (art. 73a al. 1 ORFI) et avis aux intéressés au sens
des art. 30 al. 2 à 4 ORFI et 73b al. 2 ORFI. La sommation au sens de l’art.
29a al. 2 et 3 ORFI et de l’art. 73a al. 2 ORFI ne sera pas renouvelée. La
réalisation forcée de l’immeuble entier ne peut avoir lieu sans le
consentement de tous les intéressés, sous réserve du cas prévu à l’art.
106a ORFI.

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L’art. 106a ORFI vise le cas où la réalisation est ordonnée à la
suite d’une poursuite en réalisation de gage immobilier requise par un
créancier dont le gage porte sur l’immeuble entier ; dans ce cas,
l’immeuble entier devra être vendu.
c) En l’espèce, la procédure de conciliation a échoué. Cela
étant, lorsqu’aucune solution de l’art. 73e al. 2 et 3 ORFI n’a pu intervenir,
faute d’accord des parties, il résulte clairement de l’art. 73f al. 1 ORFI que
la part saisie devra seule être vendue après publication préalable, une
vente de l’immeuble entier étant réservée dans les cas non réalisés en
l’espèce, où la réalisation est ordonnée à la suite d’une poursuite en
réalisation de gage immobilier requise par un créancier dont le gage porte
sur l’immeuble vendu ou si tous les intéressés donnent leur consentement.
Cette solution est confirmée par la doctrine, qui souligne que, si aucun
accord au sens de l’art. 73e ORFI n’est trouvé, la part de copropriété du
débiteur ayant été saisie – et elle seule - sera réalisée (Annen,
Commentaire ORFI, n. 1 ad art. 73f ORFI ; Steinauer, Les droits réels III, 4e
éd., no 2789c p. 254). Cela étant, c’est à tort que l’autorité inférieure de
surveillance a ordonné la répartition sur les parts des droits grevant
l’immeuble entier, solution qui n’est envisageable que dans le cadre d’un
accord intervenant dans la procédure de conciliation selon l’art. 73e al. 2
et 3 ORFI. Le recours est bien fondé.
III. En conclusion, le recours doit être admis et la décision
réformée en ce sens que la réalisation par voie d’enchères publiques de la
part de copropriété de A.Z.________ sur l’immeuble en cause est ordonnée,
selon les modalités prévues à l’art. 73f al. 1 ORFI.
Le présent arrêt est rendu sans frais judiciaires ni dépens (art
62 al. 1 et 62 al. 2 OELP [ordonnance du 23 septembre 1996 sur les
émoluments perçus en application de la LP ; RS 281.35])

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Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est admis.
II. La décision est réformée en ce sens que la réalisation par voie
d’enchères publiques de la part de copropriété de A.Z.________
sur l’immeuble n° [...] de la Commune d’U.________ est
ordonnée, selon les modalités prévues à l’art. 73f al. 1 ORFI.
III. L’arrêt, rendu sans frais judiciaires ni dépens, est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Banque N.________,
- M. A.Z.________,
– Me David Abikzer, avocat (pour B.Z.________),
– Commune d’U.________,
– A.________ SA,
– M. Jean-Marc Schlaeppi, agent d’affaires breveté (pour K.________ et
O.________ AG),
– Service de prévoyance et d’aide sociale (BRAPA) (pour Etat de Vaud),
– Ville de X.________,
– L.________ SA,

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– E.________ SA,
– Service juridique et législatif, Secteur recouvrement, Notes de frais
pénaux (pour Etat de Vaud),
– S.________,
– Mme P.________,
– Service des automobiles et de la navigation (pour Etat de Vaud),
– D.________SA,
– T.________,
– M. H.________
- M. le Préposé à l’Office des poursuites du district de Lausanne.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Présidente du Tribunal d'arrondissement de Lausanne, autorité
inférieure de surveillance.
Le greffier :