vd_gerichte · JL13.038277 · 2014-02-07 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL13.038277-132415
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CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 7 février 2014
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Perrot
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 257d CO; 257 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par J.________SA, à
Givrins, bailleresse, contre l'ordonnance rendue le 11 novembre 2013 par
la Juge de paix du district de la Broye-Vully dans la cause divisant
l'appelante d’avec N.________, à Lutry, et W.________, à Lucens, locataires,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 11 novembre 2013, dont les motifs ont été
adressés aux parties pour notification le 19 novembre 2013, la Juge de
paix du district de la Broye-Vully a refusé d'entrer en matière sur la
requête d'expulsion déposée le 3 septembre 2013 par J.________SA contre
W.________ et N.________ (I), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires à la charge
de la partie bailleresse (II et III), dit qu'il n'est pas alloué de dépens (IV) et
rayé la cause du rôle (V).
En droit, le premier juge a considéré que la situation n'était
pas claire dès lors qu'il ressortait d'une convention signée par les parties
le 29 janvier 2013 que le bail des locaux commerciaux avait été résilié
pour le 31 décembre 2011. La résiliation du 30 juillet 2013 était donc
dépourvue d'effet et on ne pouvait admettre, en tout état de cause, que
l'état de fait n'était pas litigieux ou que la situation juridique était claire.
B. Par acte du 29 novembre 2013, J.________SA a interjeté appel
contre cette ordonnance en concluant, avec suite de frais et dépens de
première et deuxième instance, principalement à sa réforme en ce sens
qu'est prononcée l'expulsion avec effet immédiat de N.________ et
W.________ des locaux commerciaux à l'enseigne [...] à [...], ainsi que la
mise en œuvre des mesures d'exécution nécessaires conformément à
l'art. 236 CPC et de ce fait l'exécution directe selon l'art. 337 CPC.
Subsidiairement, l'appelante a conclu à l'annulation de la décision et au
renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle instruction et nouvelle
ordonnance dans le sens des considérants.
Les intimés n'ont pas déposé de mémoire réponse dans le
délai imparti à cet effet.

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C. La Cour d'appel civile se réfère aux pièces du dossier, dont il
ressort en substance ce qui suit :
1. Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 6 avril
2009, la Commune de [...] a remis en location à N.________ et W.________
un café-restaurant à l'enseigne [...] pour une durée initiale allant du 1er
mai 2009 au 30 avril 2019 et un loyer mensuel, payable d'avance, de
3'300 fr., eau chaude et frais accessoires par 500 fr. compris.
Par avenant du 11 novembre 2009, la location du café-
restaurant a été modifiée, le loyer étant fixé à 2'500 fr., dont 300 fr. de
frais de chauffage.
J.________SA a acquis la propriété du café-restaurant de [...] le
15 septembre 2011.
Le 29 janvier 2013, J.________SA d'une part, N.________ et
W.________ d'autre part, ont signé une convention dont il ressort en
préambule que les locataires ont reçu la résiliation de leur bail pour le 31
décembre 2011 et le 21 décembre 2012, qu'ils n'ont pas contesté ces
résiliations, qu'il sont restés dans les locaux loués après le 31 décembre
2012, qu'ils se sont acquittés des loyers en retard et ont requis un
arrangement avec la bailleresse. Selon cet arrangement, les locataires
devaient payer le solde du décompte de chauffage 2011-2012 de 2'600 fr.
avant le 28 février 2013, accepter les travaux obligatoires en 2013 et tous
les travaux de rénovation du bâtiment, étant précisé que d'entente avec
les locataires et pour la bonne marche du café-restaurant, aucun bruit,
poussières ou autres ne seraient acceptés de 11h30 à 14h00. De son côté,
la bailleresse s'est engagée à déplacer les plaques de cuisson et à
remplacer la hotte de ventilation, les locataires acceptant de libérer la
cuisine pendant la durée des travaux.
2. Par courriers adressés le 26 juin 2013 aux locataires, sous plis
séparés et recommandés, la bailleresse les a mis en demeure de lui
verser, dans un délai de trente jours, le montant de 8'521 fr. 20

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correspondant aux loyers des mois d'avril à juin 2013, aux intérêts de
retard, aux frais d'intervention selon l'art. 106 CO et aux frais de
poursuite, faute de quoi le bail serait résilié en application de l’art. 257d
CO.
Par formules officielles du 30 juillet 2013, envoyées sous plis
recommandés à chacun des locataires et reçues par ceux-ci le lendemain,
la bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 31 août 2013.
3. Le 3 septembre 2013, la bailleresse a saisi le Juge de paix du
district de la Broye-Vully d'une requête à forme de l'art. 257 CPC, par
laquelle elle a conclu à l'expulsion avec effet immédiat des locataires du
café-restaurant de l'Hôtel de Ville et à ce que les modalités de l'exécution
forcée soient d'ores et déjà fixées.
Lors de l'audience du 11 novembre 2013, la bailleresse a
précisé que les loyers des mois d'avril et mai 2013 avaient été versés le 9
juillet 2013 et que celui de juin 2013 avait été versé le 8 août 2013.
W.________ a contesté avoir versé le mois de juin le 8 août 2013, sans
toutefois produire aucune pièce l'attestant. Les locataires ont pour le
surplus conclu au rejet de la requête.
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile suisse du
19 décembre 2008, RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). L'art. 319
let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours contre les décisions finales
qui ne peuvent pas faire l'objet d'un appel.
Le litige porte en l'occurrence sur le bien-fondé d'une
ordonnance rendue par un juge de paix refusant d'entrer en matière sur

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une requête d'expulsion fondée sur un défaut de paiement de loyer. Pour
déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-
ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la
durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e
CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220) consacre l'annulabilité
d'une résiliation (JT 2011 III 83 et les réf. citées; TF 4A_634/2009 du 3
mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élève, acompte de chauffage,
d'eau chaude et de frais accessoires inclus, à 2'500 fr., de sorte que la
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. et la voie de l'appel est
ouverte.
Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours, sauf
notamment contre les décisions prises en procédure sommaire auquel cas
le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC). En l'espèce, l'ordonnance
a été rendue en application de la disposition relative aux cas clairs (art.
257 CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que le délai d'appel est de
dix jours.
Interjeté en temps utile par une parties qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable à la forme.
2. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les
griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office :

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elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal
de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op.
cit., n. 2396, p. 435; Spühler, in Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle
2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
3. L’appelante fait grief au premier juge d’avoir considéré, à tort,
que l’on ne se trouvait pas en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257
CPC.
Elle expose qu'il ressort de la convention signée le 29 janvier
2013 que les parties souhaitaient poursuivre leurs relations contractuelles
et annuler les résiliations pour le 31 décembre 2011 et le 21 décembre
2012. Elle pouvait dès lors valablement résilier à nouveau le bail pour
défaut de paiement, les conditions de l'art. 257d CO étant réunies.
a) A teneur de l'art. 257 al. 1 CPC, intitulé «cas clairs», le tribunal
admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est
pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et
que la situation juridique est claire (let. b) (cf. art. 248 CPC). Le tribunal
n'entre pas en matière sur la requête lorsque la procédure des cas clairs
ne peut pas être appliquée (art. 257 al. 3 CPC).
La jurisprudence et la doctrine admettent que l'expulsion du
locataire peut être requise et prononcée par voie de procédure sommaire
lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 CPC sont
réalisées, l'expulsion étant même l'un des exemples d'application de la
procédure des cas clairs les plus fréquemment cités par la doctrine (TF
4A_87/2012 du 10 avril 2012 c. 3.1.1 et les réf. citées).
La protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC – qui permet
d’obtenir rapidement une décision sur le fond – n’est pas seulement
applicable lorsque l’état de fait est incontesté, mais également lorsque,
bien que contesté, il est susceptible d’être immédiatement prouvé
(Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006, in FF 2006 p. 6959 ; Bohnet,

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Code de procédure civile commenté, 2011, n. 10 ad art. 257 CPC ; Meier,
Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zurich 2010, p. 374-375), notamment
sur la base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en
particulier des pièces (ATF 138 III 123 c. 2.1.1 ; Sutter-Somm/Lötscher,
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-ordnung, Zurich 2010, n. 5
ad art. 257 CPC ; Gösku, DIKE Komm-ZPO, Zurich 2011, n. 8 ad art. 257
CPC ; Koslar, in Schweizerisches Zivilprozessrecht, Baker & McKenzie [éd.],
2010, n. 10 ss).
On considère par ailleurs que la situation juridique est claire,
au sens de l’art. 257 al. 1 let. b CPC, lorsque, sur la base d'une doctrine ou
d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique au cas concret et y
déploie ses effets de manière évidente (ATF 138 III 123 c. 2.1.2 et les
références citées ; ATF 118 II 302 c. 3 ; JT 2011 III 146 c. 5b/aa et les
références citées). En revanche, la situation juridique n’est en règle
générale pas claire lorsque l’application d’une norme requiert l’exercice
par le tribunal d’un pouvoir d’appréciation sur la base d’une appréciation
concrète de l’ensemble des circonstances, comme c’est le cas notamment
dans l’appréciation des règles de la bonne foi (ATF 138 III 123 c. 2.1.2 et
les références citées).
b) Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans
le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les
baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois
(al. 2).
Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai
comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit
subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à

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savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours
(ATF 127 III 548 c. 4).
c) En l’espèce, il ressort clairement de la convention signée le
29 janvier 2013 que les parties ont voulu poursuivre leurs relations
contractuelles, nonobstant les résiliations précédemment intervenues.
Comme cela est précisé en préambule de la convention, les locataires sont
restés dans les locaux loués après le 31 décembre 2012, ils se sont
acquittés des loyers en retard et ont demandé un arrangement à la
bailleresse. Les parties ont signé un accord selon lequel les locataires
acceptaient les travaux obligatoires en 2013 et tous les travaux de
rénovation du bâtiment, étant précisé que, pour la bonne marche du café-
restaurant, aucun bruit, poussières ou autres ne seraient acceptés de
11h30 à 14h00. De son côté, la bailleresse s'engageait à déplacer les
plaques de cuisson et à remplacer la hotte de ventilation, les locataires
acceptant de libérer la cuisine pendant la durée des travaux. Ces
engagements attestent de la volonté des deux parties de continuer leur
relation contractuelle aux mêmes conditions – notamment quant au loyer –
que précédemment.
Dès lors que le bail s'est poursuivi, un nouveau défaut de
paiement pouvait légitimement conduire la bailleresse à une nouvelle
résiliation de bail. Lors de la notification de la mise en demeure, le 26 juin
2013, les locataires n'avaient pas acquitté les loyers des mois d'avril à juin
2013. A l’échéance du délai de 30 jours fixé dans la sommation, seuls les
loyers des mois d'avril et mai 2013 avaient été acquittés. La partie
locataire a contesté avoir payé le loyer du mois de juin 2013 le 8 août
seulement. Elle n'a toutefois produit aucune pièce établissant un paiement
antérieur, que ce soit en première ou en deuxième instance, alors que la
preuve lui en incombait (art. 8 CC) si elle voulait établir avoir réglé l'entier
de l'arriéré dans le délai comminatoire.
Force est ainsi de constater que toutes les conditions posées
par l’art. 257d CO étaient clairement réunies et que l'appelante était en
droit de résilier le bail en cause moyennant un délai de trente jours, ce

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qu'elle a fait valablement par courriers recommandés adressés le 30 juillet
2013 aux deux locataires séparément, pour le 31 août 2013. Par ailleurs,
l'expulsion a été requise le 3 septembre 2013, soit après l'expiration du
bail.
C'est dès lors à tort que le premier juge a nié l'existence d'un
cas clair. Cela ne conduit pas pour autant à annuler son ordonnance
comme si celle-ci n'avait eu qu'une portée procédurale. Statuant sur une
requête en cas clair, le premier juge a en effet examiné directement le
fond du litige. Les intimés ayant été appelés à faire valoir leurs moyens en
première et en deuxième instance et la cour de céans disposant d'un plein
pouvoir d'examen, l'ordonnance attaquée doit être réformée en ce sens
que la requête d'expulsion est admise.
4. En conclusion, l'appel doit être admis et l'ordonnance réformée
en ce sens qu'ordre est donné aux intimés de quitter et rendre libres les
locaux litigieux et, qu'à défaut, ils y seront contraints par la force selon les
règles de l'art. 343 al. 1 let. d CPC, la cause étant renvoyée au premier
juge afin que celui-ci fixe un délai aux locataires pour s'exécuter.
Vu l’issue du litige (art. 106 al. 1 CPC), les frais judiciaires de
première instance, arrêtés à 300 fr., sont mis à la charge des locataires,
qui verseront à la bailleresse la somme de 900 fr. (art. 11 TDC [Tarif des
dépens en matière civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6]) à titre de
dépens et de remboursement de l'avance de frais de première instance.
De même, les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à
400 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais
judiciaires civils; RSV 270.11.5), sont mis à la charge des intimés, qui
verseront à l'appelante la somme de 1'000 fr. (art. 12 TDC) à titre de
dépens et de remboursement de l'avance de frais de deuxième instance.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est à nouveau statué comme il suit :
I. admet la requête d’expulsion déposée le 3 septembre 2013
par J.________SA contre W.________ et N.________;
II. ordonne à W.________ et N.________ de quitter et rendre
libres les locaux commerciaux qu’ils occupent dans
l’immeuble sis [...] (rez à l’enseigne [...]) dans le délai qui
leur sera imparti par le Juge de paix du district de la Broye-
Vully ;
III. dit qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux, ils y
seront contraints par la force, selon les règles prévues à
l’art. 343 al. 1 let. d CPC, étant précisé que :
a) l’exécution forcée aura lieu par les soins de l’huissier de
paix ou de son remplaçant, sous la présidence du juge
de paix ;
b)l’office pourra pénétrer dans les locaux objet de cette
ordonnance même par voie d’ouverture forcée, les
agents de la force publique étant tenus, sur réquisition,
de concourir à l’exécution forcée ;
IV. fixe les frais judiciaires à 300 fr. (trois cents francs) et les
met à la charge des locataires, solidairement entre eux ;
V. dit que les locataires W.________ et N.________,
solidairement entre eux, doivent verser à la bailleresse

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J.________SA, la somme de 900 fr. (neuf cents francs) à titre
de dépens et de remboursement de l’avance de frais.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Broye-
Vully pour qu’il fixe à W.________ et N.________, une fois les
considérants du présent arrêt envoyés pour notification aux
parties, un délai pour libérer les locaux qu’ils occupent
conformément au chiffre II/II ci-dessus.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge des intimés,
solidairement entre eux.
V. Les intimés W.________ et N.________, solidairement entre eux,
doivent verser à l’appelante J.________SA la somme de 1'000 fr.
(mille francs) à titre de dépens et de remboursement d’avance
de frais de deuxième instance.
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 11 février 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 12 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Thierry Zumbach, agent d'affaires breveté (pour J.________SA),
- M. N.________,
- Me Bruno Kaufmann (pour W.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de la Broye-Vully.
La greffière :