vd_gerichte · PT14.014616 · 2017-12-18 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT14.014616-171534
595
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 18 décembre 2017
__________________
Composition : M. A B R E C H T , président
M. Battistolo et Mme Kühnlein
Greffière : Mme Bourckholzer
*****
Art. 62, 112, 363, 373, 374 CO
Statuant sur l’appel interjeté par A.D.________, à Lutry, contre
le jugement rendu le 22 décembre 2016 par la Chambre patrimoniale
cantonale dans la cause divisant l’appelant d’avec l’intimée O.________
SARL, à Montreux, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1101

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 14 décembre 2016, dont les considérants
écrits ont été envoyés pour notification aux parties le 11 juillet 2017, la
Chambre patrimoniale cantonale a rejeté les conclusions prises par le
demandeur A.D.________ contre la défenderesse O.________ Sàrl, selon
demande du 3 avril 2014 (I), a dit que la poursuite n° [...] de l’Office des
poursuites du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut, dirigée par A.D.________
contre O.________ Sàrl était sans fon-dement (II), a dit que A.D.________
devait immédiat paiement à O.________ Sàrl de la somme de 8'799 fr. 50,
sans intérêt (III), a rejeté toutes autres et plus amples conclusions (IV), a
dit que les frais judiciaires, arrêtés à 22'884 fr., étaient mis à la charge de
A.D.________ par 20'595 fr. 60 et à la charge de O.________ Sàrl par 2'288
fr. 40, ces frais étant compensés avec les avances versées (V), a dit que
A.D.________ devait immédiat paiement à O.________ Sàrl de la somme de
4'987 fr. 60 à titre de remboursement de son avance de frais (VI) et a dit
que A.D.________ devait immédiat paiement à O.________ Sàrl de la somme
de 15'750 fr. à titre de dépens, débours compris (VII).
En droit, les premiers juges ont considéré que le fait pour les
parties d’avoir prévu dans les actes relatifs à la vente de la parcelle du
demandeur à la défenderesse que celle-ci confierait l’exclusivité de la
vente des appartements à construire à la partie tierce Q.________
constituait une stipulation pour autrui parfaite dont seule l’entité
prénommée pouvait réclamer l’exécution. A cet égard, ils ont relevé que
Q.________ avait réclamé le paiement de ses commissions par la voie
judiciaire, que la procédure engagée s’était soldée par une transaction,
que la défenderesse avait réglé le montant des commissions convenu et
qu’un enrichissement illégitime ne pouvait donc pas lui être reproché sur
cette base. Ils ont aussi considéré que, même si la question du versement
des commissions n’avait pas été réglée, la même conclusion se serait
imposée, dès lors que les parties étaient convenues de prix forfaitaires
pour l’achat des lots nos 1 et 2 par le demandeur et que ces prix
forfaitaires comprenaient les commissions de courtage. Ces montants

- 3 -
constituant la rémunération minimale et maximale de la défenderesse, le
demandeur devait de toute manière s’acquitter de ces montants dans leur
intégralité, et ce indépendamment du point de savoir si, au final, la
défenderesse pourrait ou non bénéficier de coûts de construction et/ou de
frais de courtage inférieurs à ceux initialement prévus. En outre,
indépendamment de ces points, les premiers juges ont relevé que le
paiement des commissions reposait sur une cause valable, puisque
découlant de contrats d’entreprise et de vente valablement conclus, et
qu’il n’y avait donc pas lieu à restitution de tout ou partie des montants
litigieux au sens de l’art. 62 CO. S’agissant des conclusions
reconventionnelles de la défenderesse tendant au paiement d’un solde sur
des plus-values, les premiers juges ont considéré que la défenderesse
avait exécuté des travaux supplémentaires commandés par le demandeur,
qu’elle n’était toutefois pas parvenue à s’accorder avec lui sur le prix des
plus-values en ayant résulté, qu’un expert avait été mandaté à cette fin,
qu’il avait conclu à l’existence de plus-values mais en avait toutefois
réduit le montant et que, dès lors, il convenait de faire droit aux
conclusions reconventionnelles formulées par la défenderesse sur ce
point, mais uniquement dans la mesure déterminée par l’expert. En
revanche, les premiers juges ont rejeté les prétentions reconventionnelles
de la défenderesse visant à obtenir réparation du prétendu dommage
qu’elle soutenait avoir subi en lien avec la vente du lot no 6, considérant
que le demandeur avait fait inscrire une hypothèque légale sur la parcelle
vendue pour garantir sa créance en remise des lots nos 1 et 2 par la
défenderesse, qu’il était en droit de maintenir cette inscription jusqu’à ce
que la défenderesse lui remette les lots en cause, qu’il n’avait donc pas à
dégrever la parcelle de l’hypothèque légale au fur et à mesure de la vente
des lots nos 1 à 8, et qu’il ne pouvait par conséquent pas être tenu pour
responsable du dommage - au demeurant non démontré -, dont la
défenderesse disait avoir souffert pour cette raison.
B. Par acte du 1er septembre 2017, A.D.________ a interjeté appel
contre le jugement précité, en concluant, avec suite de frais et dépens, à
sa réforme en ce sens que sa demande déposée le 16 juillet 2015 contre

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O.________ Sàrl soit admise, que O.________ Sàrl soit reconnue sa débitrice
et lui doive prompt paiement de la somme de 115'000 fr. et que les
conclusions reconventionnelles prises par O.________ Sàrl dans la réponse
du 24 juin 2014 soient rejetées.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement, complété par les pièces du dossier :
1. A.D.________ est propriétaire de plusieurs parcelles sur la
commune de Lutry.
O.________ Sàrl est une société à responsabilité limitée de droit
suisse, dont le siège est à Montreux. Son but est libellé comme il suit :
« entreprise générale de construction, réalisation de travaux (construction,
rénovation, transformation, mandats d’architecture, sous-traitance,
gérance, courtage, promotion, gestion, vente, etc.) dans le domaine
immobilier ; commerce de matériaux de construction et d’agencement, de
produits alimentaires et d’articles ménagers ». A.C.________ et B.C.________
en sont respectivement associé gérant président et associé gérant, tous
deux avec signature collective à deux.
2. Le 1er avril 2011, A.D.________ et O.________ Sàrl ont signé un
acte notarié intitulé « promesse de vente et d’achat et de constitution de
servitude conditionnelle » prévoyant notamment ce qui suit :
« (…)
--- I.---
EXPOSE PREALABLE
1. A.D.________ est propriétaire des parcelles B.________ et
W.________
de Lutry (…).
(…)
4. Le présent acte porte sur la vente par A.D.________ à
O.________ Sàrl de la parcelle B.________ de Lutry et prévoit en outre une
promesse de constitution d’une servitude d’interdiction de bâtir sur la parcelle
W.________ de Lutry en faveur de la parcelle B.________ de Lutry et de la

- 5 -
Commune de Lutry, afin de permettre la réalisation du projet de construction
prévu sur cette dernière parcelle.
Cela exposé, les comparants conviennent de ce qui suit :
II.
PROMESSE DE VENTE ET D’ACHAT
A.D.________ promet de vendre à O.________ Sàrl, qui promet
d’acheter, la parcelle B.________ de Lutry susdésignée.
(…)
IV.
PRIX DE VENTE
Fixé, sans aucune autre prestation, à
QUATRE MILLIONS DEUX CENT MILLE FRANCS
(Fr. 4'200'000.--)
(…)
Ce prix sera payé comme suit :
- par une reconnaissance de dette envers le promettant-vendeur
de trois millions sept cent soixante mille francs sans intérêt correspondant
au prix des futurs lots 1, 2 et 9 de la propriété par étage que
la promettante-acheteuse s’est engagée à transférer, à l’état de neuf,
terminés, au promettant-vendeur (…) Fr.
3'760'000.-
- le solde du prix, soit quatre cent quarante mille francs sera versé en mains du
notaire stipulateur au jour de l’exécution du présent acte
Fr. 440'000.-
(…)
VII.
CONDITIONS
L’exécution de la présente promesse de vente et d’achat et
constitution de servitude est subordonné à la réalisation des conditions
suivantes :
1) L’obtention par O.________ sàrl du permis définitif et exécutoire de
construire huit appartements et un dépôt sur la parcelle B.________ de Lutry
susdésignée ;
2) La signature de contrats de réservation portant sur au moins trois
lots supplémentaires de propriété par étages (appartements et places de parc)
avec versement d’un acompte consigné auprès du notaire stipulateur pour
chacun des lots concernés ;
(…)
X
EXCLUSIVITE
La promettante-acheteuse accorde d’ores et déjà l’exclusivité sur les ventes des
appartements qui seront construits sur la parcelle B.________ de Lutry à
V.________, à Lutry ou à une société dont V.________ détient une part importante
du capital.

- 6 -
(…) ».
2. Le 3 décembre 2012, les parties ont signé un premier
« CONTRAT D’ENTREPRISE GENERALE », partiellement reproduit ci-
dessous :
« (…)
conclu entre
Monsieur A.D.________ (…) d’une
part,
et
O.________ Sàrl (…)
d’autre part.
Article I Objet
1.1 L’entreprise générale s’engage, selon les termes de la présente convention, à
réaliser
l’ouvrage décrit ci-dessous :
Construction d’un immeuble résidentiel « I.________ » sur la commune de
1095 Lutry
Parcelles n° B.________ et W.________ / Lots N° 1 cave no 6, 1 place de parc no
10, 1 box extérieur
n° 1
(…)
Article II Eléments contractuels
1.2 Font partie intégrante du présent contrat les annexes suivantes :
Annexe 1 : descriptif général de construction du 03.12.2012
(…)
Article III Descriptif de l’objet
(…)
3.2 Il est précisé que seuls les éléments décrits dans le descriptif de
construction ou
imposés par le permis de construire sont compris dans le prix convenu.
(…)
Article IV Prix de l’ouvrage
4.1 Le prix forfaitaire convenu entre les parties s’élève à fr. 2'040'000. (deux
millions zéro
quarante francs suisses).
(…)
4.4 Ne sont notamment pas compris dans le prix :
(…)
- les plus-values demandées par le maître de l’ouvrage ;
- les plus-values liées au choix par le maître de l’ouvrage de matériaux
d’un coût
supérieur à celui défini par l’entreprise générale dans le descriptif général de
construction;
(…)
- les surcoûts liés à un retard dans les travaux non imputables à l’entreprise
générale, à
ses mandataires ou à ses sous-traitants ;
(…)

- 7 -
- de façon plus générale, toutes les autres dépenses non mentionnées sous le
chiffre 4.3
ci-dessus ou mis à la charge du maître de l’ouvrage par le descriptif de
construction.
(…)
Article VIII Obligations du maître de l’ouvrage
8.1 Le maître de l’ouvrage a l’obligation de payer le prix convenu, selon
l’échéancier
prévu, ainsi que tous les autres frais qui ne sont pas compris dans le prix de
l’ouvrage.
8.2 Il devra également payer les plus-values commandées, dans le délai prévu.
(…)
8.5 Le paiement du prix interviendra par compensation avec le prix de vente du
terrain.
(…) ».
Les parties ont conclu un second « CONTRAT D’ENTREPRISE
GENERALE » relatif au lot n° 2 (« Parcelles n° B.________ et W.________ /
Lots N° 2 cave no 7, 2 places de parc no 5 et 6 »), comprenant des clauses
identiques, mais faisant mention d’un prix forfaitaire de 1'570'000 francs.
Un troisième « CONTRAT D’ENTREPRISE GENERALE »,
concernant le lot n° 9 et ayant le contenu suivant a également été signé
par les parties :
« (…)
conclu entre
Monsieur A.D.________ (…) d’une
part,
et
O.________ SARL (…) d’autre
part,
Article I Objet
1.1 L’entreprise générale s’engage, selon les termes de la présente
convention, à réaliser
l’ouvrage décrit ci-dessous :
Construction d’un immeuble résidentiel « I.________ » sur la commune de
1095 Lutry
Parcelles n° B.________ et W.________/Lots n° 9
(…)
Article IV Prix de l’ouvrage
4.1 Le prix forfaitaire convenu entre les parties s’élève à fr. 150'000.-- (cent
cinquante mille francs suisses).
(…)
4.4 Ne sont notamment pas compris dans le prix :
(…)
- les plus-values demandées par le maître de l’ouvrage ;

- 8 -
- les plus-values liées au choix par le maître de l’ouvrage de matériaux d’un
coût supérieur à celui défini par l’entreprise générale dans le descriptif
général de construction ;
(…)
Article VIII Obligations du maître de l’ouvrage
8.1. Le maître de l’ouvrage a l’obligation de payer le prix convenu, selon
l’échéancier prévu, ainsi que tous les autres frais qui ne sont pas compris
dans le prix de l’ouvrage.
8.2 Il devra également payer les plus-values commandées, dans le délai prévu.
(…)
8.5 Le paiement du prix interviendra par compensation avec le prix de vente
du terrain
(…) ».
Deux documents, respectivement intitulés « CONSTRUCTION D’UN
IMMEUBLE DE 8 APPARTEMENTS EN PPE "RESIDENCE I.________" 1095 LUTRY
PARCELLES N° B.________ ET W.________ LOT N° 1 DESCRIPTIF GENERAL DE
CONSTRUCTION » et « CONSTRUCTION D’UN IMMEUBLE DE 8 APPARTEMENTS EN
PPE "RESIDENCE I.________" 1095 LUTRY PARCELLES n°B.________ / W.________ LOT
N° 2 DESCRIPTIF GENERAL DE CONSTRUCTION », prévoyant notamment ce qui
suit, ont également été signés :
« (…)
01 ACQUISITION DU TERRAIN OU DU DROIT DE SUPERFICIE
011 ACQUISITION DU TERRAIN
Acquisition de la quote-part du terrain
02 FRAIS ACCESSOIRES ACQUISITION TERRAIN
(…)
025 COMMISSION AUX INTERMEDIAIRES
La commission de courtage est comprise.
(…) ».
Le 12 décembre 2012, les parties ont signé, sous minute n°
[...], un acte notarié intitulé « VENTE », partiellement reproduit ci-
dessous :
« (…)
11. les comparants constatent que les conditions prévues au
chapitre VII de la promesse de vente et d’achat conditionnelle
signée le 1er avril 2011 sont aujourd’hui réalisées. Ils entendent dès
lors exécuter cet acte en signant la présente vente.
Cela exposé, les comparants conviennent de ce qui suit :
A.D.________ vend à O.________ Sàrl, qui acquiert, la parcelle
B.________ de Lutry (…).
(…)
Les clauses et conditions de la vente sont les suivantes :
1. Le prix de vente, fixé à la somme de
QUATRE MILLIONS DEUX CENT MILLE FRANCS
(Fr. 4'200'000.--)

- 9 -
est payé de la manière suivante :
a) quatre cent quarante mille francs par virement bancaire,
en mains
du notaire stipulateur. Fr.
440'000.00
b) le solde, à savoir trois millions sept cent soixante mille
francs, par la remise au vendeur, en pleine propriété, terminés,
de deux appartements et d’un disponible à ériger sur la
parcelle B.________ de Lutry, soit le lot 1 d’une valeur de Fr.
2'040'000.-, le lot 2 d’une valeur de Fr. 1'570'000.- et le lot 9
d’une valeur de Fr. 150'000.- de la propriété par étages à
constituer ce jour, appartements et disponible que l’acheteur
devra construire en faveur du vendeur, Fr.
3'760'000.00
Total égal au prix de vente :
Fr. 4'200'000.00
Quatre millions deux cent mille francs.
(…)
9. Les parties requièrent l’inscription d’une hypothèque légale
du vendeur, conformément à l’article 837 alinéa 1 du Code civil
suisse en faveur de A.D.________ du montant de quatre millions
deux-cent mille francs (4'200'000.-), qui grèvera la parcelle
B.________ de Lutry.
(…)
11. Les comparants confirment l’exclusivité accordée à
Q.________ pour la vente des appartements de la PPE jusqu’au 31
décembre 2013, comme stipulé dans l’acte de promesse de vente
signé le 1er avril 2011.
(…).
Le 12 décembre 2012, les parties ont signé, sous minute n°
[...], un second acte notarié intitulé « VENTE », ayant notamment le
contenu suivant :
« (…)
I. EXPOSE PREALABLE
1. O.________ Sàrl est propriétaire de la parcelle de base B.________
de Lutry et construit sur dite parcelle un bâtiment comprenant
huit appartements et un disponible.
(…)
5. La vente porte sur les parts au terrain uniquement. La
construction des appartements a fait l’objet d’un contrat
d’entreprise qui a été signé par l’acheteur avec O.________ Sàrl,
hors la vue et la responsabilité du notaire soussigné.
(…)
Cela exposé, les comparants conviennent ce qui suit :
II. VENTE
O.________ Sàrl vend à A.D.________, qui achète, les immeubles
désignés comme suit au registre foncier de Lavaux-Oron :
Extrait du registre foncier Lausanne/B.________/1
Bien-fonds : PPE Lutry/B.________/1
(…)

- 10 -
Commune : Lutry
Numéro d’immeuble : B.________-1
Immeuble de base : B.________
Quote-part : 113/1000
Droit exclusif : Chemin de [...]
Rez-de-chaussée :
Appartement de 4.5 pièces de 154 m2
environ avec cave numéro 1
Lot 1 des plans
(…)
Extrait du registre foncier Lausanne/B.________-2
Bien-fonds : PPE Lutry/B.________-2
(…)
Commune : Lutry
Numéro d’immeuble : B.________-2
Immeuble de base : B.________
Quote-part : 121/1000
Droit exclusif : Chemin de [...]
Rez-de-Chaussée :
Appartement de 3.5 pièces de 144 m2
Environ avec cave numéro 2
Lot 2 des plans
(…)
Extrait du registre foncier Lausanne/B.________-9
Bien-fonds : PPE Lutry/B.________-9
(…)
Commune : Lutry
Numéro d’immeuble : B.________-9
Immeuble de base : B.________
Quote-part : 29/1000
Droit exclusif : Chemin de [...]
Sous-sol :
Local disponible de 110 m2 environ
Lot 9 des plans
(…)
Cette vente est soumise aux clauses et conditions
suivantes :
(…)
7. Prix de vente :
Le prix de vente des lots avant construction est fixé, sans aucune
prestation, à la somme de :
CINQ CENT DIX MILLE FRANCS
(Fr. 510'000.--)
pour la part-terrain portant sur le lot un (1) susdésigné :
TROIS CENT NONANTE MILLE FRANCS
(Fr. 390'000.--)
pour la part-terrain portant sur le lot deux (2) susdésigné ;

- 11 -
TRENTE MILLE FRANCS
(Fr. 30'000.--)
pour la part-terrain portant sur le lot neuf (9) susdésigné.
Ce prix est payé par compensation partielle avec la créance de Fr.
3'760'000 (trois millions sept cent soixante mille francs) de
A.D.________ contre O.________ Sàrl, telle qu’elle découle de l’acte de
promesse de vente et d’achat signé le 1er avril 2011 sous minute [...]
du notaire soussigné et de l’acte de transfert signé ce jour sous
minute [...] du notaire soussigné.
Quittance du prix de vente est ici donnée.
Il est ici précisé que ce prix s’entend pour l’acquisition du terrain
uniquement.
a) Le prix total du lot un (1) de PPE est de deux millions quarante
mille francs (Fr. 2'040'000.--) et se décompose de la manière
suivante :
1. Prix de vente « part-terrain » Fr.
510'000
(cinq cent dix mille francs)
2. Contrat d’entreprise totale : Fr.
1'530'000
(un million cinq cent trente mille francs)
b)Le prix total du lot deux (2) de PPE est de un millions cinq cent
septante mille francs (Fr. 1'570'000.--) et se décompose de la
manière suivante :
1. Prix de vente « part-terrain » : Fr.
390'000
(trois cent nonante mille francs)
2. Contrat d’entreprise totale : Fr.
1'180'000
(un million cent huitante mille francs).
c) Le prix total du lot neuf (9) de PPE est de cent cinquante mille
francs
(Fr. 150'000.--) et se décompose de la manière suivante :
1. Prix de vente « part-terrain » Fr.
30'000
(trente mille francs).
2. Contrat d’entreprise totale : Fr.
120'000
(cent vingt mille francs).
(…) ».
3. Dans un courriel du 16 décembre 2012, V.________ a écrit
notamment ce qui suit à K.________ :
« (…)
11c) En dehors du travail usuels (sic) de courtier, que je fais aussi
tout
comme toi dans cette promotion (j’entends par là la
commercialisation, les rdvs clients, les visites, les tél. les mails, etc
etc. (…).
(…)

- 12 -
Je te propose la solution suivante pour I.________ :
tu encaisses le 100% de com’ pour (…) 57'500.--
tu encaisses en cas de vente par toi la demi com’ pour les lots 6 et
8, soit encore une fois 57'500 au total, ce qui te fais un revenu
global (…), lots 6 et 8 de 115’0000.--.
En cas de vente de ma part pour ces 2 lots restants ou de mon
courtier, je déduirais sa part de commission (20% ou 15%) et on
partage le solde à hauteur de 70-30
(…) » (sic).
4. Sous pli du 25 avril 2013, Q.________ a adressé à O.________
Sàrl six factures de 57'500 fr. chacune, relatives aux commissions de
vente des lots 1 à 5 et 7, vendus dans le cadre de la promotion I.________,
à Lutry.
5. A une date inconnue, A.D.________ a fait inscrire une hypothè-
que légale d’un montant de 4'200'000 fr., nominative et de 2e rang, sur la
parcelle B.________ de la commune de Lutry. Lorsque les lots nos 3 à 5 ont
trouvé acquéreur, A.D.________ a dégrevé ceux-ci.
6. Le 10 mai 2013, Q.________ a envoyé à O.________ Sàrl une
facture de 57'500 fr. relative à la commission de vente du lot no 6 de la
promotion litigieuse.
Le 17 mai 2013, le conseil de A.D.________, agissant alors en
qualité de conseil de V.________, a adressé à O.________ Sàrl un courrier par
lequel il a imparti à cette société un délai au 31 mai 2013 pour régler le
montant de 402'500 fr. de commissions concernant la vente des lots nos 1
à 7, faisant l’objet de la promotion de I.________, à Lutry, et rappelé que les
parties étaient convenues du versement à son mandant, en sa qualité
d’apporteur d’affaires, d’un montant correspondant à 15 % du bénéfice de
la promotion, soit d’un montant de 457'770 fr.
Par lettre du 29 mai 2013, O.________ Sàrl a, notamment,
répondu à A.D.________ que des tensions étaient survenues avec V.________
en raison de son manque d’investissement important dans la recherche
d’acquéreurs et, que, dans le cadre du montage financier mis en place, il
n’avait jamais été question de lui verser une commission pour les deux
lots de PPE que A.D.________ avait acquis. La confiance de sa mandante en

- 13 -
avait ainsi été fortement ébranlée, et ce d’autant plus que V.________
prétendait avoir droit également à une participation sur le bénéfice
réalisé, ce qui n’avait jamais été convenu.
Par correspondance au conseil de V.________ du 31 mai 2013,
le mandataire de O.________ Sàrl a renouvelé le refus de sa mandante de
rémunérer V.________ pour les lots de PPE repris par A.D.________.
7. En cours de procédure, A.D.________ a produit deux documents
datés du 4 juin 2013, intitulés « CONSTRUCTION D’UN IMMEUBLE DE 8
APPARTEMENTS CHEMIN [...] A 1095 LUTRY PLAN FINANCIER ESTIMATIF /
COUT DE REVIENT » et « CONSTRUCTION D’UN IMMEUBLE DE 8
APPARTEMENTS CHEMIN [...] A 1095 LUTRY PLAN FINANCIER ESTIMATIF /
ETUDE DE RENTABILITE », mentionnant des commissions de vente de 3 %.
Par courrier du 6 juin 2013, A.D.________ a écrit à O.________
Sàrl qu’il avait récemment appris par V.________ que cette société ne
respectait pas les clauses du contrat d’exclusivité conclu à propos des
commissions dues, notamment pour les deux lots qu’il avait repris et pour
lesquels le paiement de commissions était prévu, et que cette convention
devait être prise en compte.
Par lettre à A.D.________ du 14 juin 2013, O.________ Sàrl a
contesté devoir une commission pour les lots repris.
8. Le 9 juillet 2013, V.________ a déposé devant la Chambre
patrimoniale cantonale une requête de conciliation dirigée contre
O.________ Sàrl, tendant, avec suite de frais, à ce que cette société soit
reconnue sa débitrice des montants de 345'000 fr. pour la vente des lots
nos 1 à 6 (II), de 57'500 fr. pour la vente du lot no 7 (III), de 57'500 fr. pour
la vente du lot no 8 (IV), de 457'770 fr. à titre de participation au
bénéfice et qu’elle lui doive prompt paiement de ces montants (V).
Le 28 août 2013, K.________ a ouvert action contre O.________
Sàrl et V.________ par le dépôt d’une requête de conciliation par devant la

- 14 -
Chambre patrimoniale cantonale concluant, avec suite de frais et dépens,
à ce que V.________ soit reconnu son débiteur de 143'750 fr. avec intérêt à
5 % l’an, dès le 5 juillet 2013 (I) et qu’O.________ Sàrl soit reconnue sa
débitrice de la somme de 143'750 fr. avec intérêt à 5 % l’an, dès le 5
juillet 2013 (II).
Le 14 octobre 2013, une audience de conciliation destinée à
traiter simultanément les requêtes de conciliation déposées par V.________
et par K.________ et réunissant toutes les parties concernées s’est tenue
devant la Chambre patrimoniale cantonale. Au terme de l’audience, les
parties sont parvenues à conclure une convention prévoyant pour
l’essentiel que O.________ Sàrl se reconnaissait débitrice de V.________ de la
somme de 155'000 fr., montant payable d’ici au 14 novembre 2013, que
V.________ acceptait de retirer, au plus tard le 14 novembre 2013, la
poursuite n° [...] auprès de l’Office des poursuites du district de la Riviera,
signifiée à O.________ Sàrl, et de faire retirer à ses frais le panneau
publicitaire se trouvant devant la promotion I.________ (I), que V.________ et
O.________ Sàrl confirmaient la fin du contrat de courtage pour autant que
de besoin (II) et que O.________ Sàrl se reconnaissait débitrice de K.________
de la somme de 105'000 fr., montant payable d’ici au 14 novembre 2013,
directement en mains de celui-ci (III).
9. Le 23 octobre 2013, O.________ Sàrl a adressé à A.D.________
quatre devis avec des pièces jointes. Deux devis concernent le lot no 1. Le
premier mentionne un montant de plus-value de 4'927 fr. 50 pour la
fourniture et la pose des appareils sanitaires choisis par A.D.________
auprès de [...] AG conformément à l’offre no [...] établie par cette
entreprise le 25 septembre 2013. Sous trente-sept positions, cette offre
décrit chaque élément sanitaire et chaque pièce nécessaire à l’installation
et précise dans le détail les prix unitaires de chaque élément et pièce ainsi
que le coût total de l’ensemble. Le deuxième devis indique contenir le
montant de la plus-value pour la fourniture et la pose de compléments
d’installations électriques selon plans fournis en annexes, mais il ne
précise pas celle-ci. Il détaille chaque pièce nécessaire (16 au total) aux
installations requises, ainsi que leur nombre. Trois autres devis concernent

- 15 -
le lot no 9. Le premier mentionne un montant de plus-value de 2'980 fr.
pour la création d’un local WC « dans le local disponible au sous-sol »,
selon plan annexé. Il détaille les différents éléments et prestations
nécessaires à cette installation sous sept points. Le deuxième devis
concerne la fourniture et la pose de compléments d’installations
électriques au niveau du local disponible au sous-sol, selon plan en
annexe, mais n’indique pas le montant de la plus-value correspondante.
Sous six positions, il détaille les pièces nécessaires à ces compléments
d’installations ainsi que leur nombre. Le troisième devis, assorti d’un plan,
concerne le remplacement de la porte d’entrée du local disponible par une
porte de garage basculante, dont il précise les caractéristiques. Il indique
un montant de plus-value de 2'680 fr.
Par un courrier recommandé du 26 octobre 2013, A.D.________
a écrit ce qui suit à la défenderesse :
« (…)
A l’instant même, je reçois votre courrier concernant divers devis à consulter
dans le but de me déterminer dans un laps de temps qui défie tout entendement
raisonnable de réaction pour conclure fermement divers contrats, il me semble
que deux jours (Sa. Dim.) pour me décider dans de pareils cas, relate de l’utopie,
certainement un montage ironique qui va à l’encontre du bon sentiment
souhaitable dans cette configuration des relations nous concernant. Je vous ai
tenu dès le 5 octobre de ce mois de mon absence pour cause de voyage, je vous
prie instamment d’en tenir compte dans vos courriers et délais commerciaux.
(…)
Je me permets de vous retourner en courrier recommandé vos contrats et devis
qui restent pour moi illisibles momentanément pour de nombreux attributs.
Tellement vos devis manquent de détail tant important, les prix unitaires
manquent, description du produit proposé, comparatif des prix avec contrat de
base, somme allouée en francs non visible, la différence entre les produits
proposés de base avec les montants assignés aux divers lots à disposition et les
dépassements en plus-values ; Tout cela n’étant pas clair, je vous prie d’y
remédier dans le délai convenable de mon absence.
(…) » (sic).
10. Par lettre du 25 novembre 2013, le conseil de A.D.________,
agissant alors pour le père et son fils, lequel était également partie
prenante à l’affaire, a indiqué à O.________ Sàrl que les descriptifs de
construction des lots nos 1 et 2 qu’elle avait dûment signés prévoyaient à
l’art. 025 que la commission de courtage était comprise dans le prix de
vente convenu, qu’en s’acquittant de celui-ci, ses clients avaient bel et

- 16 -
bien payé une commission, que cette commission n’avait toutefois jamais
été versée au courtier mandaté, que O.________ Sàrl s’était ainsi enrichie
illlégalement et qu’elle devait leur rembourser la commission payée en
trop.
Le 2 décembre 2013, A.D.________ a fait notifier un
commandement de payer d’un montant de 108'300 fr. (poursuite n° [...]) à
O.________ Sàrl par l’Office des poursuites du district de la Riviera-Pays
d’Enhaut pour « Enrichissement illégitime sur vente des lots 1 et 2
"Résidence I.________" à Lutry ». La poursuite engagée a été interrompue
pour cause de prescription.
O.________ Sàrl a fait opposition totale à ce commandement de
payer.
Sous pli du 9 décembre 2013, le conseil de O.________ Sàrl a
transmis au mandataire de A.D.________ une déclaration de renonciation
de sa mandante à se prévaloir de l’exception de prescription à l’égard de
la prétention en enrichissement illégitime élevée par celui-ci et portant sur
la vente des lots nos 1 et 2 de la résidence.
11. Par lettre au conseil de A.D.________ du 20 décembre 2013, le
conseil de O.________ Sàrl a relevé que A.D.________, qui était en
possession d’une déclaration de renonciation à se prévaloir de l’exception
de la prescription, et qui avait été mis en demeure à ce propos, persistait
à ne pas vouloir retirer la poursuite interruptive de prescription qu’il avait
fait notifier à sa mandante, que cette attitude paraissait inutilement
chicanière et que, quoi qu’il en soit et puisqu’elle devait s’y résoudre, sa
mandante procèderait par la voie judiciaire, précision étant faite que
A.D.________ serait tenu pour responsable de tout éventuel dommage que
son comportement pourrait occasionner. Par ailleurs, après avoir fait état
d’autres points de discussion, le conseil a rappelé au mandataire de
A.D.________ que toutes les plus-values liées au choix du maître de
l’ouvrage de matériaux ou travaux d’un coût supérieur à celui défini par
l’entreprise générale dans le descriptif général de construction étaient à la

- 17 -
charge de celui-ci, que A.D.________ n’avait toujours pas accepté les plus-
values qui portaient sur les installations électriques et appareils sanitaires
des lots nos 1 et 2 et que les impératifs liés à l’avancement du chantier
avaient contraint sa mandante à poursuivre les travaux selon ce que
prévoyait le descriptif général de construction. Il a ajouté que si
A.D.________ demandait les plus-values en question, un surcoût lié aux
modifications à apporter et qui serait payable d’avance serait
immanquablement à prévoir. Le conseil a demandé que A.D.________ lui
indique, dans un délai échéant le 31 décembre 2013, s’il souhaitait
vraiment les plus-values, ajoutant que sans nouvelles de sa part, il
considèrerait qu’il y aurait définitivement renoncé.
12. Dans un courrier du 16 janvier 2014, le conseil de O.________
Sàrl est revenu sur la problématique des plus-values. Il a écrit au
mandataire de A.D.________ que celui-ci n’avait pas signé les devis qui lui
avaient été adressés à propos des plus-values relatives aux installations
électriques et sanitaires des lots nos 1 et 2, que, comme sa mandante avait
eu l’occasion de l’expliquer à maintes reprises, les choix opérés auprès du
fournisseur, qui concernaient uniquement le matériel, ne valaient pas
acceptation de devis, lesquels comprenaient notamment le travail de
fourniture et de pose en lien avec le fait de devoir procéder aux
adaptations requises, et que A.D.________ avait simplement retourné les
devis avec des annotations si bien qu’ils n’étaient pas validés. Le conseil
d’O.________ Sàrl a déclaré que, quoi qu’il en soit, les travaux de
maçonnerie se poursuivraient inexorablement, les corps de métier ne
pouvant indéfiniment les retarder, et qu’il lui adressait sous même pli des
devis actualisés, dont les montants avaient été recalculés pour tenir
compte de l’avancement des travaux. Il a demandé que A.D.________
confirme sa commande en lui retournant les devis signés et en procédant
au règlement du montant de 47'410 fr. dans un délai au 20 janvier 2014.
Enfin, le conseil d’O.________ Sàrl a ajouté que, passé ce délai et à défaut
pour A.D.________ de retourner les devis signés et d’avoir réglé le montant
des plus-values, il considèrerait qu’il aurait renoncé aux travaux
correspondants et que les travaux de construction en cours devraient se
poursuivre conformément au contrat.

- 18 -
Les devis actualisés sont au nombre de cinq. Deux devis
concernent le lot no 1. Le premier (no 1.1) fait mention de la fourniture et
de la pose d’appareils sanitaires sur la base des choix effectués par
A.D.________ auprès de [...] AG pour un montant de plus-value de 9'830 fr.
En outre, il contient la remarque suivante : « Etant donnez que les murs
en béton sont exécutés et pour des raisons technique, l’emplacement
exact des prises d’eau et écoulements mentionnés sur les plans est
approximatif » (sic). Dans l’offre correspondante no [...], établie par [...]
AG, le 25 septembre 2013, et jointe en annexe, sont détaillés sous
huitante-deux positions chaque élément devant être installé, avec le
nombre et le prix unitaire. L’offre précise également dans le détail les
pièces nécessaires à l’installation de chaque élément et le coût total de
l’intervention de [...] AG, soit 17'145 fr. 95. Le deuxième devis (no 2.1)
concerne la fourniture et la pose de compléments d’installations
électriques, selon des plans annexés, et détaille chacun des trente
éléments et pièces nécessaires à l’exécution de ces prestations, indiquant
un coût total de 13'780 fr. Y figure également la remarque suivante : «
Etant donnez que les murs en béton sont exécutés et pour des raisons
techniques, l’emplacement exact des prises et interrupteurs mentionnés
sur les plans est approximatif » (sic). Deux autres devis concernent le lot
no 2. Le premier devis (no 1.1) se rapporte à la fourniture et la pose
d’appareils sanitaires choisis par A.D.________ auprès de [...] AG et indique
un montant de plus-values de 7'980 fr. Il contient la remarque suivante :
« Etant donnez que les murs en béton sont exécutés et pour des raisons
technique, l’emplacement exact des prises d’eau et écoulements
mentionnés sur les plans est approximatif. (sic) ». L’offre de [...] AG no [...]
du 25 septembre 2013, qui s’y trouve annexée, détaille sous cinquante-six
positions chacun des éléments des installations prévues et précise leur
nombre et leur prix unitaire ainsi que le prix total prévu de 11'728 fr. 65.
Enfin, le dernier devis (no 2.1) porte sur la fourniture et la pose de
compléments d’installations électriques selon les plans figurant en
annexes. Sous trente-sept positions, il détaille les différents éléments des
installations, leur nombre et indique un total de plus-values de 15'820 fr. Il
indique également ce qui suit : « Etant donnez que les murs en béton sont

- 19 -
exécutés et pour des raisons technique, l’emplacement exact des prises et
interrupteurs mentionnées sur les devis est approximatif. »
Par télécopie du 20 janvier 2014, le conseil de A.D.________ a
avisé le mandataire de O.________ Sàrl que son mandant avait versé le
montant de 47'410 fr. sur le compte de l’Etude, mais que cette somme
était bloquée jusqu’à ce qu’un accord à propos des points discutés sur les
devis soit trouvé entre les parties.
Par télécopie du lendemain, le conseil de O.________ Sàrl a pris
note du versement effectué, opération confirmant pour lui que
A.D.________ acceptait les plus-values et leur prix selon ce qui avait été
défini précédemment et a déclaré que, devant confirmer la commande
aux fournisseurs et s’acquitter des plus-values, il demandait le versement
en ses mains du montant total de 47'410 fr. sous quarante-huit heures,
sous peine de considérer que A.D.________ aurait définitivement renoncé
aux travaux devisés.
Par télécopie du même jour, le conseil de A.D.________ a écrit
au conseil de O.________ Sàrl qu’il avait constaté qu’en date du 23 octobre
2013, quatre devis, relatifs aux plus-values portant sur des installations
sanitaires et électriques totalisant 32'890 fr., lui avaient été adressés, que
O.________ Sàrl n’avait toutefois donné aucune suite à sa demande
d’informations supplémentaires concernant ces devis et que, comme
A.D.________ avait reçu de nouveaux devis relatifs aux mêmes plus-values
portant sur les mêmes installations sanitaires et électriques, mais cette
fois d’un montant plus élevé de 47'410 fr., il souhaitait que cette
différence lui soit expliquée, les devis des 23 octobre 2013 et 14 janvier
2014 étant quasiment similaires. Afin de virer le montant réclamé par
O.________ Sàrl, il a demandé que les informations requises lui parviennent
d’ici au lendemain.
Par télécopie du même jour, le conseil de O.________ Sàrl a
répondu au mandataire de A.D.________ que de nombreuses explications
avaient déjà été fournies à ce propos et a précisé que la différence entre

- 20 -
les deux devis s’expliquait par l’écoulement du temps et le fait qu’en
raison des tergiversations de A.D.________, l’avancement du chantier
nécessitait des travaux complémentaires à ceux des travaux à plus-values
initialement discutés. Ainsi, des gainages supplémentaires devaient être
effectués dans le béton armé, des plans d’installations techniques étaient
à refaire, le tout nécessitant des séances de coordination
supplémentaires. Les devis avaient été recalculés pour tenir compte de
tous ces éléments, précision étant faite que ce n’était pas O.________ Sàrl
qui en avait décidé ainsi mais les entreprises concernées. Le conseil
d’O.________ Sàrl a précisé que, néanmoins, si A.D.________ estimait le prix
de ces plus-values excessif, il pouvait y renoncer, rappelant qu’à défaut de
paiement du montant de 47'410 fr. dans les quarante-huit heures, sa
mandante considèrerait qu’il y aurait définitivement renoncé.
Par télécopie du 22 janvier 2014, le conseil de A.D.________ a
écrit au mandataire de O.________ Sàrl que, dans un souci de conciliation
et par gain de paix, son mandant était prêt à lui verser le montant initial
de 32'890 fr., objet des devis du 23 octobre 2013, mais qu’il attendait
toujours ses déterminations à propos de l’augmentation du prix des plus-
values, précisant que les explications qu’il avait reçues jusqu’alors ne
l’avaient pas convaincu. Il a viré le montant précité sur le compte de
consignation du conseil de O.________ Sàrl.
Par lettre du 28 janvier 2014, le conseil de O.________ Sàrl a
répondu au mandataire de A.D.________ que la différence de 14'520 fr.
restait intégralement due et qu’il n’avait pas encore reçu les devis signés,
ajoutant que la différence de prix entre les devis du 23 octobre et ceux du
14 janvier 2014 s’expliquait par le fait que depuis l’établissement des
premiers devis, le chantier avait progressé et que la réalisation des
mêmes plus-values quelques mois plus tard nécessiterait, au stade du
chantier, des prestations et travaux supplémentaires non prévus et non
devisés, tels que ceux évoqués dans son courrier du 21 janvier 2014. Le
conseil d’O.________ Sàrl a détaillé à nouveau les travaux devant être
exécutés en plus. S’agissant du montant total des devis du 14 janvier
2014, il a expliqué que, comme il l’avait indiqué à de nombreuses reprises,

- 21 -
celui-ci comprenait, outre leur prix, le coût de la fourniture et de la pose
des appareils et matériaux choisis, et que toutes les prestations étaient
proposées à un prix forfaitaire en fonction du travail qu’elles
nécessiteraient de la part des intervenants impliqués, tant en ce qui con-
cernait la planification que l’exécution ou la surveillance des travaux. Il a
demandé à nouveau que les devis relatifs à ces plus-values lui soient
retournés datés et signés.
Par correspondance du 31 janvier 2014, tout en relevant que
O.________ Sàrl n’avait toujours pas donné suite à la demande
d’éclaircissements de sa mandante, le conseil de A.D.________ a déclaré
retourner au conseil de O.________ Sàrl les devis du 23 octobre 2013
signés.
Consécutivement à ce courrier, O.________ Sàrl a adressé à
A.D.________ un récapitulatif concernant le surcoût des travaux lié à la
commande tardive des plus-values sur les lots nos 1 et 2 (selon devis n° 1
et. et 2.1 du 14 janvier 2014). Cette pièce, qui porte l’intitulé
« MODIFICATIONS TRAVAUX LOTS 1 ET 2 SUITE A DECISION TARDIVE.
Devis n° 1.1 et 2.1 », est libellée comme suit :
« Installations sanitaire Lots 1 et 2 fr.
2'586.70
Installations électriques Lots 1 et 2 fr.
4'203.10
Travaux de maçonnerie Lots 1 et 2
Honoraires de l’entreprise Générale (modifications plans, analyse
et contrôle des offres, séances de coordinations avec les entrepri-
ses, adjudications, établissement des devis au MO, marges de
l’entreprise, etc.)
Impressions plans numérique fr. 688.00
Déplacements, frais et débours fr. 270.00
_____________
TOTAL fr.
14'520.00
(…) ».

- 22 -
13. Dans le cadre de la procédure devant la Chambre patrimoniale
cantonale, deux experts ont été mandatés. L’un, [...] de la société
fiduciaire [...] SA, a été invité à se déterminer sur le calcul et le montant
des com-missions réclamées par le courtier V.________. L’autre, [...],
architecte EPFL SIA, a été invité à se déterminer sur le montant des plus-
values allégué par O.________ Sàrl.
Dans son rapport du 31 juillet 2015, complété le 11 février
2016, l’expert [...] a retenu que le prix de vente des lots nos 1 et 2
comprenait une commission de vente de 115'000 fr. (2 x 57'500 fr.) et que
la valeur de l’ensemble de la promotion, à savoir tous les lots y compris
les lots nos 1 et 2, comportait notamment 460'000 fr. de commissions de
courtage, tout comme le coût de construction. Il a considéré que le prix
forfaitaire de vente des lots nos 1, 2 et 9 avait été fixé entre les parties
pour la vente de la parcelle B.________ ainsi qu’en compensation de ces
lots et a ajouté que les commissions dues sur les lots vendus ou à vendre
avaient été fixées à 3 %, à savoir 486'000 fr., pour un coût global de la
promotion de 16'200'000 francs. Toutefois, elles avaient été arrêtées à
460'000 fr., ce qui représentait 2,84 % du prix de vente estimé. En outre,
il a noté que le chiffre forfaitaire de 57'500 fr. avait sûrement été retenu
par une simple division des 460'000 fr. de commissions de courtage pour 8
logements (460'000 fr. : 8 = 57'500 fr.) et qu’une commission de courtage
comprise entre 2,84 et 3 % était conforme aux taux pratiqués dans le
marché immobilier.
Dans son rapport du 25 mars 2016, l’expert [...] a tout d’abord
relevé que, sur un plan général et par expérience de la construction,
notamment pour avoir collaboré avec des entreprises générales, la
planification de changements d’un descriptif et de plans d’un contrat initial
devenait d’autant plus problématique et potentiellement coûteuse que le
temps se réduisait entre dates de décision et d’exécution. Après avoir
relevé quelques anomalies, notamment dans l’établissement de certains
devis, il a analysé, par poste, le document adressé par O.________ Sàrl à
A.D.________, intitulé « MODIFICATIONS TRAVAUX LOTS 1 ET 2 SUITE A
DECISION TARDIVE. Devis n° 1.1 et 2.1 ». S’agissant des installations

- 23 -
sanitaires et électriques des lots nos 1 et 2 qui y étaient indiquées, il a
considéré qu’au regard des offres soumises par les entreprises chargées
de procéder aux travaux correspondants, le détail des prestations
complémentaires et leurs montants étaient crédibles et que, dès lors que
ces installations entraîneraient aussi des modifications au niveau de
certains éléments de maçonnerie (gainages en mur et dalles exécutés), le
même constat pouvait être fait pour les travaux devisés à ce titre. Par
ailleurs, il a relevé que, sous le poste « honoraires de l’entreprise
Générale », O.________ Sàrl avait indiqué un montant de 5'904 fr. 30 ttc,
que les prestations spécifiques auxquelles cette société devait procéder
étaient implicitement incluses dans les devis des 23 octobre 2013 et 14-15
janvier 2014 et que dès lors que O.________ Sàrl avait détaillé les éléments
constitutifs du supplément demandé, il estimait devoir se référer aux
pratiques généralement admises dans le domaine concerné pour se
déterminer sur cette question. A cet égard, notant que dans le cadre de
son expérience professionnelle, il avait eu connaissance de contrats
d’entreprise générale prévoyant des pourcentages d’honoraires de 10 à 15
% (frais accessoires compris), appliqués à la somme hors taxe des travaux
étudiés et exécutés, et qu’à sa connaissance, les contrats signés entre les
parties pour les lots nos 1 et 2 ne comportaient aucune clause fixant les
modalités de calcul des honoraires de l’entreprise générale, il a estimé,
compte tenu des contraintes de modification sous pression d’un chantier
en cours, qu’un taux maximal de 15 % pouvait en l’occurrence être
appliqué. Prenant en considération les montants hors taxes, rabais
déduits, de 2'395 fr. 10, 3'891 fr. 75 et 803 fr. 60, soit un total de 7'090 fr.
45, il est parvenu à des honoraires de (7'090 fr. 45 x 15 % =) 1'063 fr. 55
ht, soit 1'148 fr. 65 ttc. Pour le montant de 688 fr. ttc indiqué par
O.________ Sàrl pour l’impression de plans, l’expert a considéré, ces plans
fussent-ils numériques, qu’un taux de 5 % sur honoraires pouvait tout au
plus être appliqué à cette prestation, par analogie à ce qui prévalait en
matière de contrat d’architecte, et qu’un montant de (1'063 fr. 55 x 5 %
=) 53 fr. 20 ht, soit 57 fr. 45 ttc pouvait être retenu. Enfin, il a souligné
qu’à défaut de clause spécifiquement prévue dans les contrats et compte
tenu du taux appliqué au calcul d’honoraires ci-dessus effectué, les frais
de déplacements, autres frais et débours ne pouvaient pas être facturés

- 24 -
séparément. Il en a conclu que le versement d’un montant supplémentaire
relatif aux travaux à plus-values commandés tardivement par A.D.________
était bien dû à O.________ Sàrl, mais que le montant réclamé par celle-ci
était trop élevé et devait être réduit au montant arrondi de (2'586 fr. 70 +
4'203 fr. 10 + 803 fr. 60 + 1'148 fr. 65 + 57 fr. 45 =) 8'799 fr. 50 ttc.
14. Par demande déposée le 3 avril 2014 devant la Chambre
patrimoniale cantonale, A.D.________ a conclu notamment, sous suite de
frais et dépens, à ce que O.________ Sàrl soit reconnue sa débitrice et lui
doive immédiat paiement de la somme de 115'000 fr. à titre de
remboursement de commission (II) ainsi qu’à la mainlevée de l’opposition
au commandement de payer, poursuite n° [...], notifié le 2 décembre
2013, à concurrence de ce montant (III).
Par réponse du 24 juin 2014, O.________ Sàrl a conclu, sous
suite de frais et dépens, principalement à libération et, à titre
reconventionnel, à ce que le demandeur soit reconnu son débiteur et lui
doive prompt paiement du montant de 14'520 fr. au titre du solde sur les
plus-values commandées, avec intérêt à 5 % l’an dès le 28 janvier 2014
(II), du montant de 12'200 fr. à titre de réparation du dommage
occasionné en lien avec la vente du lot n° 6 de la propriété par étages,
avec intérêts à 5 % l’an dès le 5 décembre 2013 (III), et à ce qu’elle ne soit
pas débitrice et ne doive pas au demandeur la somme de 115'000 fr. (IV),
la poursuite précitée étant annulée, nulle et de nul effet (V).
15. Au cours de l‘audience de plaidoiries qui s’est tenue le
14 décembre 2016 devant la Chambre patrimoniale cantonale en
présence des parties et de leurs conseils, la défenderesse a réduit sa
conclusion reconventionnelle II, ne réclamant plus au demandeur qu’un
montant de 8'799 fr. 50 sans intérêt.
En d roit :
1.

- 25 -
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse dépasse 10'000 fr. (art. 308 al. 2
CPC).
L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1
CPC).
1.2 En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui y a
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle la valeur
litigieuse est supérieure à 10’000 fr., l'appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC ; JdT 2011 III 43 et les références).
3.
3.1 L’appelant soutient qu’en vertu des dispositions contractuelles
qui le lient à l’intimée, celle-ci lui devrait 115'000 fr. de commissions de
courtage. Tout en rappelant les principes de l’enrichissement illégitime, il
soutient que l’enrichissement obtenu par l’intimée serait évident dès lors
qu’il ressortirait des calculs effectués par celle-ci dans le plan financier du
projet de PPE qu’une commission de courtage de 3 % aurait été prévue,

- 26 -
soit au final un montant de 115'000 fr. sur les lots nos 1 et 2, et que le
point 025 du descriptif général de construction prévoirait que la
commission de courtage due aux intermédiaires serait comprise dans le
prix forfaitaire du contrat d’entreprise. Par ailleurs, il fait valoir que, dès
lors qu’il ne chercherait pas à faire exécuter la prestation en faveur du
tiers, l’on ne se trouverait pas dans le cadre d’une stipulation pour autrui.
Enfin, son appauvrissement résulterait du fait qu’il se serait exécuté en
faveur de l’intimée.
3.2
3.2.1 Préliminairement, on relève, à l’instar des premiers juges, que
les parties sont liées par un contrat d’entreprise au sens de l’art. 363 CO,
soit que l’intimée, entrepreneur, s’est obligée à exécuter un ouvrage et
que l’appelant, maître de l’ouvrage, s’est engagé à lui payer en
contrepartie un prix. En outre, les deux parties se sont mises d’accord sur
deux points essentiels du contrat, à savoir sur une détermination
suffisante de l’ouvrage et sur le principe de la rémunération
(Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Schultess, Genève,
Zurich, Bâle, 2016, n° 3618).
3.2.2 S’agissant du grief d’enrichissement illégitime invoqué par
l’appelant, l’art. 62 CO prévoit que celui qui, sans cause légitime, s'est
enrichi aux dépens d'autrui, est tenu à restitution (al. 1). La restitution est
due, en particulier, de ce qui a été reçu sans cause valable, en vertu d'une
cause qui ne s'est pas réalisée, ou d'une cause qui a cessé d'exister (al. 2).
La prétention en enrichissement illégitime vise à corriger un déplacement
patrimonial qui peut découler d’un acte de l’appauvri, de l’enrichi ou d’un
cas fortuit (Chappuis, Chappuis, Commentaire romand, Code des
obligations I, art. 1-529 CO [ci-après : Commentaire romand], 2e éd., 2012,
n. 2 ad art. 62 CO).
L'action fondée sur l'enrichissement illégitime repose sur
quatre conditions, à savoir l'enrichissement d'une personne,
l'appauvrissement d'une autre, un rapport de causalité entre ces deux
éléments et l'absence d'une cause légitime (Engel, Traité des obligations

- 27 -
en droit suisse, 2e éd., 1997, p. 584 ; Chappuis, Commentaire romand, n.
3 ad art. 62 CO). L’enrichissement et l’appauvrissement résident dans la
différence entre le patrimoine actuel de ces parties et celui qui existerait
sans l’événement ayant conduit à l’enrichissement, respectivement à
l’appauvrissement (ATF 129 III 646 consid. 4.2). Le rapport de connexité
exige que l’enrichissement de l’un soit à l’origine de l’appauvrissement de
l’autre (Chappuis, Commentaire romand, n. 26 ad art. 62 CO). Enfin,
l’absence de cause légitime peut consister en une absence pure et simple
de cause, en une cause qui ne s’est pas réalisée ou en une cause qui a
cessé d’exister (Chappuis, Commentaire romand, n. 17 ss ad art. 62 CO et
les références citées). L’absence pure et simple de cause est le cas de la
prestation effectuée en l’absence de tout contrat (une prestation est
effectuée par erreur envers un tiers auquel le prestataire n’est pas
contractuellement lié), sur la base d’un contrat inexistant (par exemple,
qui n’est pas valablement conclu en raison d’un dissentiment latent) ou
d’un contrat qui serait nul pour violation des conditions de forme (CO 11)
ou en raison de son contenu (CO 20, ou en l’absence de toute autre cause,
telle une prétention en dommages-intérêts ou une créance alimentaire
(Thévenoz/Werro, Commentaire romand, n. 18, p. 578). Le partage des
champs d’application entre l’enrichissement illégitime et les prétentions
contractuelles n’est pas aisé. Il a évolué dans le temps, notamment en
raison du bref délai – un an ̶ de la prescription de l’enrichissement
illégitime (art. 67 CO). Pour le Tribunal fédéral, aussi longtemps que la
créancière dispose d’une prétention contractuelle, elle n’est pas appauvrie
et de son côté, le débiteur, du fait de son engagement contractuel, n’est
quant à lui pas enrichi (ATF 126 III 119). En outre, le fait que le paiement
intervienne dans le cadre d’un contrat a pour effet que ce n’est pas de
manière illégitime que son bénéficiaire est enrichi (JdT 2000 I 63).
L’existence d’une prétention contractuelle empêche donc la naissance
d’une prétention en enrichissement illégitime (Thévenoz/Werro,
Commentaire romand, n. 35, p. 583).
En l’espèce, les parties ont conclu un contrat d’entreprise
générale. Il n’est pas allégué par l’appelant que ce contrat serait nul,
aurait été invalidé ou serait soumis à une condition suspensive qui ne se

- 28 -
serait pas réalisée. En vertu des principes ci-dessus exposés, il convient
dès lors d’admettre que les 115'000 fr. litigieux ont été versés pour une
cause légitime au sens où le prévoit l’art. 62 CO. Pour ce motif, l’appelant
ne peut invoquer un enrichissement illégitime de l’intimée et il n’est pas
nécessaire d’examiner s’il s’est appauvri, si l’intimée s’est enrichie et s’il
existe un lien de causalité dans le déplacement du patrimoine.
Ce grief ne pouvant pas être retenu, il convient d’examiner en
vertu du principe jura novit curia, si les prétentions de l’appelant peuvent
reposer sur un autre fondement juridique.
3.2.3 Selon l’art. 112 CO, celui qui, agissant en son propre nom, a
stipulé une obligation en faveur d’un tiers a le droit d’en exiger l’exécution
au profit de ce tiers (al. 1). Le tiers ou ses ayants droit peuvent aussi
réclamer personnellement l’exécution, lorsque telle a été l’intention des
parties ou que tel est l’usage (al. 2). Dans ce cas, et dès le moment où le
tiers déclare au débiteur qu’il entend user de son droit, il ne dépend plus
du créancier de libérer le débiteur (al. 3). La stipulation pour autrui n’est
pas un contrat, mais un mode spécialement convenu de l’exécution de
l’obligation (Tercier/Pichonnaz, le droit des obligations, 5e éd., 2012, n°
1046 p. 235 ; Tevini/Du Pasquier, Commentaire romand, n° 2 ad art. 112
CO). Elle fait intervenir trois acteurs : le créancier (stipulant), le
débiteur (promettant) et le tiers (bénéficiaire). Il suffit que le tiers soit
déterminable au moment de recevoir la prestation (Tevini/Du Pasquier,
Commentaire romand, n° 7 ad art. 112 CO). La stipulation peut avoir pour
objet toute prestation matérielle ou personnelle, tout comportement actif
ou passif : le paiement d’une somme d’argent, la fourniture de tout service
ou la conclusion d’un contrat comme, par exemple, le fait de procurer au
tiers un contrat de gérance (TF 4C.299/2006 du 28 novembre 2006 consid.
2 ; Tevini/Du Pasquier, Commentaire romand, n° 2 ad art. 112 CO).
L’art. 112 CO distingue la stipulation pour autrui imparfaite (al.
1) de la stipulation pour autrui parfaite (al. 2 et 3). Dans la première, le
tiers est uniquement destinataire de la prestation et seul le créancier peut
agir contre le débiteur. En revanche, dans la seconde, créancier et

- 29 -
débiteur accordent au tiers le droit d’exiger directement la prestation et,
le cas échéant, d’actionner le débiteur (ATF 139 III 60 consid. 5.2 ; CACI 28
avril 2016/176 consid. 4.2 et les réf. citées). La stipulation pour autrui
parfaite ne se présume pas (ATF 123 III 129 consid. 3d ; Tevini/Du
Pasquier, Commentaire romand, n° 9 ad art. 112 CO). Elle se déduit avant
tout de l’intention des parties (Tevini/Du Pasquier, Commentaire romand,
n° 8 ad art. 112 CO), mais également de l’usage, de la loi, ou encore du
but et de la nature du contrat (CACI 28 avril 2016/176 consid. 4.2). Le
Tribunal fédéral a admis une stipulation pour autrui parfaite dans le cas de
l’engagement pris par l’acheteur d’un immeuble de le revendre à un tiers
déterminé (ATF 57 II 507 consid. 1) ou de l’engagement de l’acquéreur
d’un terrain à bâtir de confier la construction à un certain architecte
(ATF 98 II 307 consid. 1), Une stipulation pour autrui parfaite est
également retenue lorsque la prestation en question n’a d’intérêt que pour
le tiers bénéficiaire (CACI 28 avril 2016/176 consid. 4.2). En cas de
stipulation pour autrui imparfaite, le créancier peut exiger du débiteur que
la prestation soit faite au tiers, et au tiers uniquement (Tevini/Du Pasquier,
Commentaire romand, n° 10 ad art. 112 CO). Lorsque le débiteur ne
s’exécute pas et que la créance en exécution se transforme en créance en
dommages-intérêts pour inexécution, elle appartient au créancier
(Tevini/Du Pasquier, Commentaire romand, n° 12 ad art. 112 CO). Qu’elle
soit en exécution ou pour inexécution, l’objet de la créance ne change
pas : sauf révocation, elle porte sur la prestation au tiers que le débiteur
aurait fournie s’il avait (bien) exécuté le contrat (idem). En cas de
stipulation pour autrui parfaite, le tiers acquiert également un droit de
créance propre et conditionnel à l’encontre du débiteur (Tevini/Du
Pasquier, Commentaire romand, n° 16 ad art. 112 CO). Le débiteur a ainsi
deux créanciers pour la même créance (Tevini/Du Pasquier, Commentaire
romand, n° 18 ad art. 112 CO). L’un et l’autre peuvent agir contre le
débiteur qui ne peut se libérer qu’en mains du tiers conformément à son
accord avec le créancier (idem).
En l’espèce, l’appelant ne peut pas agir en exécution des
contrats car ceux-ci prévoient que la commission de courtage est due à un
tiers, Q.________. Contrairement à ce que l’appelant soutient, ce n’est pas

- 30 -
parce qu’il ne requiert pas l’exécution au profit du tiers que la clause
contractuelle insérée dans le contrat d’entreprise ne serait pas une
stipulation pour autrui. Il s’agit d’une stipulation pour autrui parfaite, seule
l’exécution en faveur du tiers pouvant être requise. L’intimée s’est par
ailleurs exécutée, dans la mesure requise par le tiers, vu l’accord passé
entre eux le 14 octobre 2013. A cet égard, le jugement entrepris étant
complet et convaincant, il peut être confirmé par adoption de motifs.
3.2.4 La question de savoir si l’appelant pourrait agir en réduction
du prix doit également être examinée.
Lorsque, dans le cadre d’un contrat d’entreprise, le prix a été
fixé à forfait, l’entrepreneur est tenu d’exécuter l’ouvrage pour la somme
fixée, et il ne peut réclamer aucune augmentation, même si l’ouvrage a
exigé plus de travail ou de dépenses que ce qui avait été prévu (art. 373
al. 1 CO). Toutefois, si l’exécution de l’ouvrage est empêchée ou rendue
difficile à l’excès par des circonstances extraordinaires, impossibles à
prévoir, ou exclues par les prévisions qu’ont admises les parties, le juge
peut, en vertu de son pouvoir d’appréciation, accorder soit une
augmentation du prix stipulé, soit la résiliation du contrat (art. 373 al. 2
CO). Par ailleurs, le maître est tenu de payer le prix intégral, même si
l’ouvrage a exigé moins de travail que ce qui avait été prévu (art. 373 al. 3
CO). On admet ainsi que, sauf exceptions ̶ ainsi si le maître invite
l’entrepreneur à réaliser des prestations supplémentaires, à effectuer des
prestations différentes, ou s’il accepte la modification de l’ouvrage
proposée par l’entrepreneur ̶ les parties doivent convenir d’un nouveau
prix, qui peut être supérieur ou inférieur au prix ferme convenu
(Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd, Schulthess, Genève,
Zurich, Bâle, 2016 [cité ci-après : Les contrats spéciaux], n° 3998), le prix
forfaitaire (ou prix ferme) fixe une limite à la fois minimale et maximale
pour la rémunération de l’entrepreneur (TF 4C.23/2004 du 14 décembre
2004 consid. 3.1 ; CACI 20 août 2014/445 consid. 3.3.1.1). En raison des
conséquences sévères pour l’entrepreneur, qui supporte le risque d’une
mauvaise appréciation dans la fixation du prix, le prix forfaitaire doit
résulter de déclarations expresses des parties (Chaix, Commentaire

- 31 -
romand, n° 6 ad art. 373 CO). Le prix forfaitaire est invariable, y compris
lorsque les frais d’exécution (coûts de main-d’œuvre et autres frais)
augmentent ou diminuent par rapport à ce qui avait été prévu à la
conclusion du contrat (Gauch, Le contrat d’entreprise, adaptation
française par Benoît Carron, Schulthess, Zurich, 1999, n° 902 p. 265 [cité
ci-après : Gauch]). L’action en réduction de prix découle de l’art. 373 al. 2
CO, laquelle est ouverte – contrat legem – au maître de l’ouvrage, pour
éviter un déséquilibre excessif entre prestation et contre-prestation
(Thévenoz-Werro, Commentaire romand, n. 4 ad art. 373 CO p. 2288).
En l’espèce, les parties ont conclu un contrat de vente portant
sur les lots nos 1, 2 et 9 des plans de la PPE à construire sur la parcelle
B.________. Le prix total du lot n° 1 de la PPE était de 2'040'000 fr., celui du
lot n° 2 de 1'570'000 fr. et celui du lot n° 3 de 150'000 fr. Chacun de ces
prix se décompose en deux montants, l’un pour le prix de vente « part-
terrain », l’autre pour le contrat d’entreprise totale. Pour chaque lot, un
contrat d’entreprise générale a été signé le 3 décembre 2012 pour un prix
forfaitaire. Le même jour, les parties ont signé deux documents intitulés
« descriptif général de construction » pour les lots nos 1 et 2 qui prévoient
sous « 025 Commissions aux intermédiaires » que la commission de
courtage est comprise. Lors de la signature de l’acte de vente du 12
décembre 2012, les parties ont indiqué « les comparants confirment
l’exclusivité accordée à Q.________ pour la vente des appartements de la
PPE jusqu’au 31 décembre 2013, comme stipulé dans l’acte de promesse
de vente du 1er avril 2011 ». L’intimée ne s’est exécutée que partiellement
en faveur du tiers puisqu’il a été convenu, par convention passée en
audience de conciliation le 14 octobre 2013, que la commission de
courtage serait finalement fixée à 155'000 fr. pour l’ensemble des lots. Il
est indéniable que le montant de la commission finalement versé à
Q.________ profite à l’intimée au même titre que celle-ci aurait pu profiter
d’une évolution favorable des prix du marché ou d’un rabais consenti par
un sous-traitant sans que cela profite à l’appelant, dès lors que les parties
avaient convenu d’un prix forfaitaire. Il n’y a cependant aucune
circonstance extraordinaire au sens de l’art. 373 al. 2 CO qui justifierait
que le juge accorde une réduction de prix.

- 32 -
L'appelant ne peut donc pas agir en réduction du prix convenu.
3.2.5 En conclusion, l’appelant ne peut pas fonder sa prétention en
paiement de 115'000 fr. sur l’enrichissement illégitime, le contrat
d’entreprise ou la stipulation pour autrui. Le moyen qu’il invoque à ce titre
est mal fondé.
4.
4.1 L’appelant fait valoir que la différence de prix des travaux à
plus-values réclamée par l’intimée serait liée au retard pris dans leur
exécution, lequel ne lui serait pas entièrement imputable.
4.2 Dans le cadre de la conclusion d’un contrat d’entreprise, le
caractère ferme du prix forfaitaire n’est pas absolu. Outre l’exception des
circonstances extraordinaires et imprévisibles expressément prévue par
l’art. 373 al. 2 CO, une seconde exception est possible en cas de
modification de commande (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n° 3998). Si le
maître invite l’entrepreneur à réaliser des prestations supplémentaires, à
effectuer des prestations différentes, ou s’il accepte la modification de
l’ouvrage proposée par l’entrepreneur, les parties doivent convenir d’un
nouveau prix, qui peut être supérieur ou inférieur au prix ferme convenu
(ibidem). Faute de convention sur le prix, la rémunération de
l’entrepreneur se détermine sur la base de l’art. 374 CO (ibidem).
Selon l’art. 374 CO, si le prix de l’ouvrage n’a pas été fixé
d’avance, ou s’il ne l’a été qu’approximativement, il doit être déterminé
d’après la valeur du travail et les dépenses de l’entrepreneur. La
rémunération de l’entrepreneur est donc fixée a posteriori, au plus tôt au
moment de la livraison de l’ouvrage (CACI 3 mars 2015/112 consid. 3.1.2
et 3.1.3). C’est la dépense de l’entrepreneur qui est déterminante et
donne la mesure de la rémunération que le maître doit payer en vertu de
l’art. 374 CO (Gauch, op. cit., n° 947). Doivent être rémunérés uniquement
le travail et les matériaux qui auraient été nécessaires pour une exécution

- 33 -
rigoureuse de l’ouvrage (ATF 96 II 58 consid. 1). En d’autres termes, les
dépenses qui n’étaient pas nécessaires ne doivent pas être rémunérées. Il
appartient à l’entrepreneur de prouver l’existence de la modification du
contrat ainsi que des frais supplémentaires en résultant (Chaix,
Commentaire romand, n° 36 ad art. 373 CO). Cela suppose de démontrer
l’existence des éléments nécessaires pour le prix (Chaix, Commentaire
romand, n° 14 et 15 ad art. 374 CO).
En l’espèce, seule est litigieuse la différence de montant entre
les travaux devisés le 23 octobre 2013, soit 32'890 fr., et ceux devisés le
16 janvier 2014 pour 47'410 fr., l’expert ayant estimé dans son rapport du
25 mars 2016 qu’un montant de 8'799 fr. 50 restait dû. L’appelant ne
conteste pas cette quotité mais estime ne pas être entièrement
responsable du temps qui s’est écoulé entre l’établissement du premier
devis et celui du second et donc de l’augmentation du coût des plus-
values. Les premiers juges ne se sont pas penchés sur cette question. Il
est exact que le courrier de l’appelant, par lequel il déclare que les devis
sont illisibles et manquent de détails (notamment les prix unitaires, les
différences entre les montants de base et les montants à plus-value, etc.)
est resté, dans un premier temps, sans réponse. L’intimée s’est adressée
le 20 décembre 2013 à l’appelant pour lui demander s’il souhaitait
toujours les travaux à plus-value. S’en est suivi un courrier de l’intimée du
16 janvier 2014 qui confirme que les devis du 23 octobre 2013 n’avaient
jamais été validés et demande qu’ils soient contresignés. Finalement,
après de multiples tergiversations, l’appelant a signé les devis du 23
octobre et les a adressés à l’intimée le 22 janvier 2014. Dès lors que ce
sont bien les documents initiaux qui ont été adressés à l’intimée trois mois
plus tard, l’appelant ne peut pas soutenir ne pas être responsable du
retard pris dans l’exécution des plus-values. L’expert [...], dans son
rapport du 25 mars 2016, se prononçant sur les allégués 147 à 149, admet
qu’un montant de 8'799 fr. 50, relatif aux plus-values commandées
tardivement, est justifié.
L’appelant n’est donc pas non plus fondé à se prévaloir de ce
moyen.

- 34 -
5. En conclusion, l’appel, manifestement mal fondé, doit être
rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 849 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28
septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 849 fr.
(huit cent quarante-neuf francs), sont mis à la charge de
l’appelant A.D.________.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

- 35 -
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 18 décembre 2017, est notifié en expédition complète à :
- Me Dan Bally (pour A.D.________),
- Me Raphaël Brochellaz (pour O.________ Sàrl),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- La Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel ci vile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces
recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente
jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :