vd_gerichte · XC11.005578 · 2012-07-04 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC11.005578-120920
311
CO UR D'AP PEL CIVILE
_____________________________
Arrêt du 4 juillet 2012
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Krieger et Mme Kühnlein
Greffière : Mme Tchamkerten
*****
Art. 269d al. 3, 271a al. 1 let. d et e, 272b al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par X.________, à
Lausanne, demandeur, contre le jugement rendu le 11 juillet 2011 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l'appelant d'avec RESIDENCE
A.________SA, à Lutry, P.________, à Lutry, et T.________SA, à Genève,
défendeurs, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
1104

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En fait :
A. Par jugement du 11 juillet 2011, dont les considérants ont été
adressés pour notification aux parties le 18 avril 2012, le Tribunal des
baux a dit que la résiliation de bail portant sur un local commercial dans
l'immeuble sis route du W.________ 125, à Lutry, notifiée au demandeur
X.________ le 29 octobre 2010 pour le 31 décembre 2010 était valable avec
effet au 31 mai 2011 (I); qu'une seule et unique prolongation de bail au 31
décembre 2011 était accordée à X.________ (II); qu'ordre était donné à
X.________ de restituer le local commercial mentionné sous chiffre I ci-
dessus (III); que les frais de justice étaient fixés à 833 fr. pour le
demandeur et à 333 fr. pour les défendeurs (IV); que le demandeur devait
payer aux défendeurs la somme de 1'500 fr. à titre de dépens (V); et que
toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VI).
En droit, les premiers juges ont considéré que l'accord du 15
février 2006, par lequel les défendeurs Résidence A.________SA et
P.________ avaient été substitués à la défenderesse T.________SA dans le
contrat de bail conclu avec le demandeur X.________, était valable car
signé par toutes les parties, ne contrevenant à aucune disposition de la loi
(art. 19 CO [(Code des obligations suisse du 30 mars 1911; RS 220)] et
n'ayant pas été conclu sous l'emprise d'un vice du consentement. Le
demandeur n'avait en conséquence plus de rapports contractuels avec
T.________SA à compter du 1er mars 2006. La résiliation de bail datée du 29
octobre 2010, seul objet du litige, ne respectait pas le délai de préavis
minimum de six mois posé par l'art. 266d al. 2 CO et ne pouvait dès lors
produire effet qu'à compter du plus proche terme pertinent, savoir
l'échéance contractuelle du 31 mai 2011. Ce congé avait certes été donné
au cours d'une procédure de conciliation, soit durant une période de
protection au sens de l'art. 271a al. 1 let. d CO, mais le demandeur ne
bénéficiait pas de cette protection dès lors que la première procédure
concernait un congé affecté d'un vice de forme. Il ne s'agissait pas d'un
congé représailles, comme soutenu par le demandeur, parce que les
bailleurs avaient, dès une première résiliation datée du 5 mars 2010,

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clairement manifesté et motivé leur intention de se départir du contrat et
que ce motif n'avait pas varié. D'autre part, les conflits nés
postérieurement à la signification du congé ne pouvaient pas être pris en
compte. Si les bailleurs avaient relevé, dans leur lettre de résiliation, la
modicité du loyer acquitté par le demandeur et la tolérance manifestée à
son égard s'agissant de la ponctualité des paiements, et avaient déploré
l'absence d'efforts de celui-ci pour vider les locaux de meubles qui y
étaient entreposés, on comprenait toutefois, à la lecture de ces
remarques, qu'ils ne visaient qu'à souligner leur bienveillance à l'endroit
du demandeur, sans que ces points ne constituent le motif du congé. La
résiliation du 29 octobre 2010 était dès lors valable. S'agissant de la
prolongation de bail, le demandeur avait connaissance, depuis le mois de
mars 2010, de l'intention des bailleurs de se départir du bail et n'avait pas
établi avoir effectué des recherches pour des nouveaux locaux. Rien
n'indiquait qu'il y avait pénurie de locaux commerciaux sur l'arc
lémanique. Les bailleurs avaient, quant à eux, un intérêt légitime à
pouvoir disposer des locaux litigieux rapidement pour y effectuer les
travaux de restructuration, sans qu'il n'y ait toutefois urgence. Il fallait
également tenir compte de l'important volume des meubles à déménager
et un délai supplémentaire devait permettre au demandeur d'en vendre
une partie avant la fin du bail. Compte tenu de l'ensemble des
circonstances, les premiers juges ont alors estimé qu'une seule et unique
prolongation de bail au 31 décembre 2011 était justifiée.
B. X.________ a interjeté appel contre la décision précitée par acte
du 21 mai 2012. Il a conclu principalement à l'annulation du jugement
entrepris et à ce qu'il soit constaté que la résiliation de bail notifiée le 29
octobre 2010 pour le 31 décembre 2010 était nulle, de nul effet, et était
en conséquence annulée purement et simplement. Subsidiairement, il a
conclu à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans. A l'appui de son
écriture, l'appelant a produit un onglet de pièces sous bordereau.
Les intimés n'ont pas été invités à se déterminer.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. T.________SA en qualité de bailleresse d'une part, et X.________
en qualité de locataire d'autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer
commercial portant sur un dépôt d'environ 193 m2 au rez-de-chaussée
(niveau 0) de l'immeuble sis route du W.________ 125, à Lutry, pour un
loyer mensuel de 500 francs. Le bail était conclu pour une durée initiale
allant du 1er octobre 2005 au 31 mars 2006 et se renouvelait tacitement
de mois en mois, aux mêmes conditions, sauf résiliation donnée et reçue
un mois avant l'échéance. Les locaux ainsi loués sont destinés au stockage
de mobilier destiné à la vente. Cet immeuble abrite, aux niveaux
supérieurs, un établissement médico-social pour personnes âgées.
2. Par courrier du 10 février 2006, T.________SA a écrit à
l'ensemble de ses locataires ce qui suit :
"Dans le cadre d'une nouvelle relation contractuelle avec la «Résidence
A.________SA» et P.________, ces derniers reprennent les baux en
vigueur à partir du 1.3.2006.
Nous vous prions de nous retourner deux originaux dûment signés
avec l'aide de l'enveloppe de réponse, le 3ème exemplaire est destiné
pour votre dossier.
[…]
Annexe : 3 conventions
bulletins de versement"
Cette lettre était accompagnée d'une convention datée du 15
février 2006 et qui désigne T.________SA comme bailleur, Résidence
A.________SA et P.________, comme sous-bailleurs, et X.________. Sa teneur
est la suivante :
"PREAMBULE
Un contrat de bail, conclu le 1er octobre 2005 (échéance 31.3.2006)
portant sur un dépôt, au rez de chaussée (env. 193 m2) — objet no. 7
dans l'immeuble situé à 125 rte W.________ à Lutry, lie actuellement

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T.________SA, en tant que bailleur, à M. X.________, en tant que locataire
;
T.________SA a cédé à Résidence A.________SA et à M. P.________ le
contrat de bail susmentionné ;
Cette cession doit être soumise à l'accord de M. X.________;
En conséquence, les parties conviennent de ce qui suit :
Article I
Par les présentes, M. X.________ donne son accord irrévocable à la
cession à Résidence A.________SA et à M. P.________ du contrat de bail
le liant actuellement à T.________SA, cela avec effet au 1er mars 2006.
Article Il
En conséquence, M. X.________ accepte et reconnaît que, dès le 1er
mars 2006 :
- il est lié par un contrat de sous-location à Résidence A.________SA et à
M. P.________, le contrat de bail principal existant entre ces derniers et
T.________SA ;
- il n'est ainsi plus le locataire de T.________SA, mais le Sous-Locataire
de Résidence A.________SA et de M. P.________, tous deux Sous-
Bailleurs.
Article III
Dès le 1er mars 2006, M. X.________ s'engage à régulièrement acquitter
en mains des Sous-Bailleurs le loyer actuellement en vigueur tel qu'il
résulte de l'application du bail cédé.
Article IV
Enfin, M. X.________ doit, le cas échéant, s'acquitter en mains de
T.________SA d'éventuels arriérés de loyers au 28 février 2006."
Cet accord a été signé par le représentant de T.________SA, par
P.________ en son propre nom et pour le compte de la Résidence
A.________SA, ainsi que par X.________.
3. Par courrier recommandé du 5 mars 2010, Résidence
A.________SA, agissant par son administrateur P.________, a écrit à
X.________ ce qui suit :

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"Par la présente, nous tenons à vous reconfirmer votre volonté de
mettre fin à votre location du local de stockage du niveau 0.
Effectivement dans le cadre d'une restructuration des divers locaux
des niveaux 0 et 1 de l'immeuble, nous sommes obligés de pouvoir
reprendre l'usage de ses volumes.
C'est pourquoi nous vous demandons de prendre toutes les
dispositions nécessaires pour accélérer la libération rapide du local.
Effectivement vous louez pour la modique somme de 500.- /mois, une
surface tempérée de plus de 300 m2 avec accès en lift pour le
déménagement de vos meubles. Depuis des années des commodités
ont été trouvées pour parer aux ponctualités de vos loyers! Ainsi dans
un même esprit positif, voir même amical, nous vous avions informé
oralement le 8 décembre 2008 à 15h30 par le biais de mon fils [...], de
cette volonté de pouvoir disposer du local.
Hors il est malheureux de constater que malgré notre appui dans
l'organisation d'une vente ouverte au publique et dans de nombreuses
sollicitations pour vous encourager à la vente, rien de concret ne sait
(sic) réalisé.
Nous vous prions de prendre bonne note de la non reconduction de la
location avec effet dans un mois, soit le 1er mai 2010 le local sera
vide, nettoyer (sic), la clé de la porte spécialement posée pour
vous, rendue. (…)"
P.________ et A.________SA avaient décidé de restructurer les
niveaux inférieurs du bâtiment, désireux de réaffecter les activités
déployées afin qu'elles soient davantage en adéquation avec l'exploitation
de cet établissement, accroissant ainsi l'offre de service aux résidents. Un
lot de plans établis en janvier 2009 par le fils de P.________ dans le cadre
d'un dossier d'avant-projet concernant le réaménagement du niveau 0,
présente les possibilités de relocation suivantes pour les trois zones (A, B,
C) de ce niveau : "boutique cabinet dentaire, physio, ou agence de
voyage, bureau". En ce qui concerne plus particulièrement la surface
louée à X.________ (zone A), le dossier présente un projet d'aménagement
pour un cabinet dentaire, l'alternative possible consistant à y installer le
fitness qui se trouve actuellement au niveau 2 de l'immeuble. Des
discussions ont été entamées dans ce sens mais n'ont pas pu aboutir, la
date de libération des locaux n'étant pas connue.
Par lettre du 17 mars 2010, le conseil de X.________ a écrit à
Résidence A.________SA que le délai de congé pour un local commercial
était de six mois au minimum et que le congé devait être notifié sur
formule officielle, sous peine de nullité. Le congé ne pouvait ainsi qu'être
donné pour le 1er octobre 2010, au moyen de ladite formule. Le conseil de
X.________ demandait à Résidence A.________SA de régulariser la situation

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auprès de son client. Il ajoutait que son client s'efforcerait de libérer
éventuellement les locaux plus tôt et souhaitait obtenir la confirmation
qu'il serait libéré avant le 1er octobre 2010 dans un tel cas.
4. Par formule officielle de notification de résiliation de bail datée
du 21 juin 2010, Résidence A.________SA et P.________, tous deux
mentionnés comme bailleurs, ont résilié une seconde fois le contrat de bail
les liant à X.________, avec effet au 1er avril 2011. Dans la lettre
accompagnant cette formule officielle, ils confirmaient en outre libérer
X.________ en cas de restitution avant terme, une fois le local vide, la clé
rendue et tous les loyers payés.
Par requête du 19 juillet 2010, X.________ a contesté cette
résiliation de bail devant la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de Lavaux-Oron, qui a considéré que, dans la mesure où
la convention du 15 février 2006 était nulle faute d'avoir été conclue sur
un formulaire officiel, le contrat de sous-location et la résiliation de celui-ci
étaient également nuls. Cette décision n'a pas été contestée en temps
utile, de sorte qu'elle est devenue définitive et exécutoire.
5. Par formule officielle de notification de résiliation de bail datée
du 29 octobre 2010, indiquant cette fois-ci en qualité de bailleur
T.________SA, Résidence A.________SA et P.________, signée de la main de
leur conseil, le contrat de bail litigieux a été résilié une troisième fois avec
effet au 31 décembre 2010.
Le 24 novembre 2010, X.________ a saisi la Commission de
conciliation de Lavaux-Oron d'une requête dont le conclusions, prises sous
suite de frais et dépens, sont les suivantes :
"Principalement :
Que la résiliation de bail notifiée par formule officielle du 29 octobre
2010 pour le 31 décembre 2010 est nulle, de nul effet, et qu'elle est en
conséquence annulée purement et simplement.
Subsidiairement :

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Qu'une prolongation de bail de six ans est accordée à l'instant
X.________ conformément aux dispositions de l'art. 272b al. 1 CO."
Lors de l'audience de la Commission de conciliation du 27
janvier 2011, T.________SA, Résidence A.________SA et P.________, ont
admis que le délai de résiliation était de six mois et que la résiliation
devait être donnée pour le 30 juin 2011. La conciliation a échoué.
Par décision du 28 janvier 2011, la Commission de conciliation
a prononcé ce qui suit :
"1. La résiliation du bail est valablement donnée.
2. Son échéance est reportée au 30 juin 2011.
3. Une unique prolongation de bail au 31 mars 2012 est accordée au
locataire, qui devra quitter irrévocablement à cette date le local libre
de tout objet.
4. Le locataire pourra partir dès ce jour moyennant un préavis de 30
jours pour la fin d'un mois.
5. La présente décision est rendue sans frais ni dépens."
En date du 9 février 2011, X.________ a saisi le Tribunal des
baux d'une requête, qu'il a complétée le 23 mars suivant, dont les
conclusions, prises avec suite de frais et dépens contre T.________SA,
Résidence A.________SA et P.________ sont les mêmes que celles prises au
pied de la requête adressée le 24 novembre 2010 à la Commission de
conciliation.
Dans leur procédé écrit du 26 mai 2011, les intimés ont pris,
avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
"Les intimés concluent à ce qu'il soit prononcé par jugement, avec
suite de frais et dépens, au rejet des conclusions du requérant du 9
février 2001 [recte : 2011].
A titre reconventionnel, les intimés concluent à ce qu'il soit prononcé
par jugement, avec suite de frais et dépens, que le bail du requérant
est prolongé jusqu'au 31 juillet 2011 et que le requérant est tenu de
restituer les locaux au plus tard à cette date."
Lors de l'audience de jugement du 1er juillet 2011, les parties
ont été entendues. X.________ a produit une pièce, soit une offre d'un

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montant de 39'000 fr. portant sur le déménagement, de Lutry à
Chavornay, des meubles et tableaux entreposés dans les locaux litigieux.
6. En cours de procédure, par lettres du 18 janvier 2011 puis du 2
février 2011, le conseil des intimés a menacé X.________ de résiliation
immédiate du contrat de bail pour non paiement du loyer et non respect
des obligations contractuelles. Par courrier du 25 février 2011, il a adressé
au requérant une formule officielle de résiliation de bail pour le 30 avril
2011 invoquant le non respect des obligations contractuelles. Cette
résiliation a été contestée par X.________. Par jugement du 2 novembre
2011, le Tribunal des baux a considéré que le congé était inefficace.
En d roit :
1. a) La décision attaquée a été rendue et communiquée
en 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 (ci-après CPC; RS 272), entré en
vigueur le 1er janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b) L'appel est recevable contre les décisions finales de
première instance dans les affaires patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a
CPC), pour autant que la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
de première instance soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance
d'appel, soit la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979; RSV 173.01]), dans les 30
jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la
notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui y a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la

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valeur litigieuse des conclusions (art. 92 al. 1 CPC), dans leur dernier état
devant le tribunal de première instance, était supérieure à 10'000 fr.,
l'appel est formellement recevable.
c) Dans la mesure où le présent procès a été ouvert avant
l'entrée en vigueur du nouveau Code de procédure civile, la Commission
de conciliation ayant été saisie le 24 novembre 2010, le droit contrôlé est
l'ancien droit, soit en particulier les dispositions du Code des obligations
relatives au droit du bail à loyer dans leur teneur en vigueur au 31
décembre 2010.
2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou
pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 115, p. 134). Elle peut revoir librement
l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (Tappy, op. cit., JT 2010 III 115, p. 135).
b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, op. cit., JT 2010 III 115, pp.
136-137). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont
réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et
preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent
admissibles selon lui (Tappy, op. cit., JT 2010 III 115, pp. 136-137).
La doctrine est divisée sur le point de savoir si la maxime
inquisitoire, applicable en matière de droit du bail à loyer (art. 274d al. 1
aCO; actuellement art. 243 al. 2 let. c et 247 al. 2 let. a CPC), est

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applicable également en appel et si des faits et moyens de preuves
nouveaux sont dès lors admissibles en deuxième instance, même si les
conditions restrictives de l'art. 317 al. 1 CPC ne sont pas réalisées.
Certains auteurs considèrent que l'art. 229 al. 3 CPC devrait s'appliquer
par analogie. Cette opinion se fonde essentiellement sur le Message du
Conseil fédéral qui affirme que la maxime inquisitoire, lorsqu'elle est
prévue notamment dans certains cas de procédure simplifiée ou
sommaire, doit s'appliquer aussi en appel (FF 2006 p. 6982). Le Message
se réfère toutefois à des règles sur les novas en deuxième instance très
différentes de celles retenues par les chambres. L'art. 317 al. 1 CPC
finalement adopté ne contient pas de règle élargissant la possibilité
d'invoquer des faits ou preuves nouveaux dans les cas soumis à la
maxime inquisitoire, contrairement à la règle résultant en première
instance de l'art. 229 al. 3 CPC. On ne saurait y voir une lacune de la loi et
l'on doit bien plutôt admettre qu'il s'agit d'un silence qualifié impliquant
qu'en appel les novas seront soumis au régime ordinaire. Les parties
peuvent toutefois faire valoir que le juge de première instance a violé la
maxime inquisitoire en ne prenant pas en considération certains faits (JT
2011 III 43 c. 2 et les réf. citées).
En l'espèce, l'appelant a produit un bordereau de pièces
nouvelles à l'appui de son écriture. Elles concernent toutes une procédure
postérieure au jugement entrepris, de sorte qu'elles ne pouvaient être
produites en première instance. Déposées sans retard, ces pièces sont
recevables en appel.
4.
4.1 Dans un premier moyen, l'appelant conteste la validité de la
convention du 15 février 2006 conclue entre les parties. La position du
sous-locataire étant extrêmement précaire par rapport au bailleur
principal, il estime que cette convention constitue une modification du
contrat qui aurait dû faire l'objet d'une notification au moyen d'une
formule officielle. Elle est dès lors nulle et seule T.________SA est restée

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bailleresse, si bien que Résidence A.________SA et P.________ n'avaient pas
la légitimation pour résilier le bail.
a) A teneur de l'art. 269d al. 3 CO, lorsque le bailleur envisage
d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment
du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant
de nouveaux frais accessoires, il doit faire usage de la formule officielle,
comme c'est le cas pour les majorations de loyer (art. 269d al. 1 CO), sous
peine de nullité (art. 269d al. 2 CO). Selon la lettre même de cette
disposition, son application suppose une modification unilatérale qui
fausse le rapport d'échange entre les prestations réciproques des parties
au contrat et a pour conséquence l'examen, par les autorités saisies d'une
contestation, de l'éventuel caractère abusif du loyer de l'objet restant ou
de la résiliation du bail tel qu'il existait jusqu'à la modification unilatérale,
avec le cas échéant prolongation dudit bail (ATF 125 III 231 c. 3b, JT 2000 I
194). Pour certains auteurs, l'expression "autres modifications du contrat"
ne recouvre que la majoration des frais accessoires, la modification de la
réglementation relative à ces frais et la suppression de certaines
prestations secondaires du bailleur. Le Tribunal fédéral va toutefois plus
loin. Il qualifie d' "autre modification du contrat" toute altération du
rapport d'échange entre le bailleur et le locataire. Une définition large des
"autres modifications du contrat" s'impose en effet. Si on restreint la
faculté du bailleur de tenter de modifier la convention, on l'incite à la
résilier. En revanche, en donnant une définition large de ces "autres
prétentions du bailleur", on ne prétérite pas le locataire : celui-ci conserve
la faculté de faire apprécier par le juge la modification du contrat
proposée, s'il n'entend pas l'accepter (Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 3.6,
p. 557).
b) En l'espèce, l'appelant soutient que la convention du 15
février 2006 signée par les parties et par laquelle elles ont convenu de
céder le contrat de bail liant l'appelant à T.________SA à Résidence
A.________SA et P.________ est une modification du contrat qui aurait dû se
faire sur formule officielle conformément à l'art. 269d al. 3 CO. On ne
saurait suivre son raisonnement. D'une part, il ne s'agit pas d'une

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modification unilatérale du contrat, dès lors que l'appelant a signé la
convention, attestant ainsi qu'il y adhérait. D'autre part, cette modification
ne péjore pas sa situation. En acceptant de ne plus être locataire principal
mais d'être sous-locataire des locaux litigieux, on ne voit pas quel risque
supplémentaire supporterait l'appelant, dès lors que le propriétaire reste
le même et qu'il pouvait aussi bien résilier le bail lorsque l'appelant était
locataire. Seuls le non-paiement du loyer par le locataire principal et la
résiliation du bail principal pour ce motif auraient pu avoir des
répercussions négatives pour l'appelant. Cette hypothèse ne s'est pas
réalisée avant l'échéance du sous-bail et ne saurait être invoquée pour
faire invalider la convention du 15 février 2006, sous peine d'abus. Enfin,
contrairement à ce que soutient l'appelant, la convention a bel et bien été
signée par P.________, sauf à considérer que quelqu'un d'autre aurait
apposé sa griffe sous son patronyme, ce qui n'a pas été invoqué. La
validité de la convention étant admise, Résidence A.________SA et
P.________ étaient légitimés à signer la résiliation de bail du 29 octobre
2010.
Ce moyen doit en conséquence être rejeté.
4.2 L'appelant soutient, dans un deuxième moyen, que
T.________SA ne pouvait pas résilier le bail avec Résidence A.________SA et
P.________ en consorts.
Il est exact que le congé donné par une personne qui n'est pas
(seul) bailleur doit être considéré comme nul (Lachat, op. cit., n. 2.3, p.
727). Le congé donné par celui qui n'est pas partie au bail est également
nul, comme celui donné par le bailleur principal au sous-locataire (Lachat,
op. cit., n. 1.2, p. 626). On ne voit cependant pas pourquoi le congé
signifié par les bailleurs, et en sus par une tierce personne qui n'est pas
partie au bail serait affecté d'une nullité totale. Comme retenu par les
premiers juges, il y a simplement lieu de considérer que la résiliation ne
pouvait être tenue comme valable qu'en tant qu'elle émanait de
Résidence A.________SA et P.________. L'appelant ne fait du reste valoir
aucun moyen à cet égard et, dans la mesure où les intimés savaient que la

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validité de la convention du 15 février 2006 serait probablement
contestée, on ne saurait leur reprocher de s'être prémunis contre les
conséquences d'une éventuelle nullité de cette convention.
Ce moyen doit également être rejeté.
4.3 Dans un troisième moyen, l'appelant fait valoir qu'il s'agit d'un
congé représailles. Il évoque toutes les résiliations qui lui ont été notifiées,
y compris celle qui lui a été signifiée après le jugement entrepris. Dès lors
que le congé est intervenu après une procédure devant la Commission de
conciliation où il a obtenu gain de cause, il bénéficie de la protection de
l'art. 271a al. 1 let. e CO sans avoir à démontrer un lien de causalité.
a) En règle générale, le congé est annulable lorsqu'il
contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). L'art. 271a CO
prévoit des cas particuliers d'annulabilité du congé lorsqu'il est signifié par
le bailleur. Ainsi, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur
notamment pendant une procédure de conciliation ou une procédure
judiciaire, selon l'art. 271a al. 1 let. d CO, ou s'il est notifié dans un délai
de trois ans à compter de la fin de ces dernières, à teneur de l'art. 271a al.
1 let. e CO. La protection contre les congés connaît des restrictions en ce
sens que, selon l'art. 271a al. 3 CO, les lettres d et e du premier alinéa ne
sont pas applicables lorsqu'un congé est donné pour l'un des six motifs
exhaustivement énumérés sous lettres a à f de l'alinéa 3, notamment le
besoin urgent du bailleur. Malgré le caractère limitatif de cette liste
d'exceptions, la jurisprudence admet néanmoins qu'un bailleur répète
pendant la procédure, et dans les trois ans qui la suivent, une résiliation
affectée d'un vice de forme (TF 4C.252/2002 du 8 novembre 2002 c. 3.1 et
les réf. citées; Lachat, op. cit., n. 5.5, p. 748; Conod, Commentaire
pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 31 ad art. 271a CO; Barbey,
Commentaire du droit du bail, Protection contre les congés concernant les
baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, n. 106, p. 146; Higi,
Commentaire zurichois, n. 262 ad art. 271a CO, p. 146; SVIT-
Commentaire, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 31 ad art. 271a CO,
p. 672; TF 4C.382/1992 du 12 février 1993 c. 1). Dans ces cas, le congé

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nul doit alors être traité comme s'il n'avait pas été donné et un nouveau
congé pourra être envoyé à nouveau, sans tomber – en raison du congé
nul – sous le coup du délai d'interdiction de l'art. 271a al. 1 let. d et e CO
(Corboz, La nullité du congé dans le nouveau droit du bail, in Cahiers du
bail [CdB] 1994, p. 33).
b) En l'espèce, la Commission de conciliation a jugé que la
convention passée entre les parties le 15 février 2006 devait être déclarée
nulle sur le plan formel, faute d'avoir été établie sur une formule officielle,
entraînant ainsi "la nullité du sous-bail et de sa résiliation". Le congé du 21
juin 2010 a ainsi été déclaré nul pour des motifs purement formels, de
sorte qu'en application des principes exposés ci-dessus, les bailleurs
pouvaient valablement le répéter.
Mal fondé, ce moyen doit être rejeté.
4.4 L'appelant soutient enfin que les motivations invoquées par les
intimés à l'appui de la résiliation ne sont pas pertinentes. Les intimés ne
font valoir aucun besoin ou intérêt personnel relatif aux locaux occupés
par l'appelant. Leur but serait de réaliser une opération strictement
commerciale qui vise un changement fondamental dans l'affectation des
locaux, sans qu'il ait été démontré qu'une procédure administrative ait
déjà été engagée.
a) A teneur de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable
lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Le congé doit être motivé
si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). Tout congé donné dans les
formes par le bailleur est a priori valable (Lachat, op. cit., n. 3.1, p. 730).
Le juge n'est autorisé à intervenir et à annuler le congé que si celui-ci est
inadmissible selon la bonne foi (SVIT-Commentaire, n. 23 ad art. 271 CO,
p. 645). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1
CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code civil
suisse du 10 décembre 1907; RS 210]) et de l'interdiction de l'abus de
droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se
justifie pas en cette matière (ATF 120 Il 31 c. 4a).

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Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au
moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au
contrat. Il n'existe toutefois aucun principe juridique qui interdirait de
prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que
devait être la volonté réelle au moment déterminant (TF 4A_241/2010 du
10 août 2010 c. 2.1.6). Le motif avancé pour résilier le bail ne peut pas
devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister
par la suite (CREC I 5 mai 2010/225 c. 4b/aa et les réf.).
S'agissant du fardeau de la preuve, il appartient au
destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de
la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer
loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments
en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle
(ATF 135 III 112 c. 4.1, JT 2009 I 491; ATF 120 II 105 c. 3c). Autrement dit,
celui qui donne le congé doit rendre au moins vraisemblable les motifs du
congé (TF 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 c. 2.4.1).
b) En l'espèce, comme l'a relevé l'appelant, les intimés n'ont
eu de cesse de vouloir mettre un terme au contrat de bail. A chaque
tentative de résiliation, ils ont exprimé leur volonté de restructurer les
locaux 0 et 1 du bâtiment, l'idée exposée en procédure étant de réaffecter
les locaux en lieu avec leur activité principale pour accroître l'offre de
services aux résidents de la Résidence A.________SA. Selon un dossier
d'avant-projet concernant le niveau 0 où se trouvent les locaux litigieux, il
y aurait plusieurs possibilités de relocation pour un cabinet dentaire ou de
physiothérapie, une agence de voyage ou des bureaux. Les intimés ont
d'ailleurs pris contact avec un dentiste ou le fitness locataire du niveau 2
pour réaliser leur projet mais ne peuvent mener à bien des discussions dès
lors que les locaux sont encore occupés. Il est exact que l'utilisation des
locaux faite par l'appelant, à savoir le stockage de mobilier destiné à la
vente, ne paraît pas correspondre à l'affectation générale du bâtiment,
lequel abrite un établissement pour personnes âgées. En outre, le contrat
initial signé par l'appelant prévoyait un renouvellement tacite de mois en

- 17 -
mois sauf résiliation donnée et reçue un mois avant l'échéance, ce qui
laisse à penser qu'il ne s'agissait pas pour les parties de se lier sur du long
terme. Il n'y a dès lors aucune raison de douter du motif invoqué à l'appui
de la résiliation litigieuse, même si, comme le soutient l'appelant, les
intimés n'ont pas encore entrepris de démarches administratives tendant
à l'obtention des autorisations pour les aménagements projetés, lesquelles
démarches pourraient s'avérer prématurées compte tenu du fait que
l'appelant occupe encore les locaux. Par ailleurs, le fait que le congé ait
été signifié après la contestation de congés antérieurs n'en fait pas, en soi,
un congé représailles dès lors que les conditions d'applications de l'art.
271a al. 1 let. e et d CO, lex specialis par rapport à l'art. 271 CO, ne sont
pas réunies (cf. supra c. 4.3). Bien au contraire, cela démontre que les
intimés poursuivent le même objectif depuis le début et qu'ils étaient
désireux de mettre un terme au contrat de bail avant même d'entrer en
conflit avec l'appelant.
Le moyen est mal fondé.
4.5 L'appelant requiert à titre subsidiaire une prolongation de bail
d'une durée de six ans, conformément à l'art. 272b al. 1 CO. Il ne fait
valoir aucun moyen à cet égard.
a) Selon l'art. 272 CO, le locataire peut demander la
prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin
du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans
que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts,
l'autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la
conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la
situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur
comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou
alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de
ce besoin (d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (e) (al. 2). La pesée des intérêts en fonction de cette liste
non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une
éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la

- 18 -
prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la
résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 116 lI 446 c. 3b; Lachat,
op. cit., p. 771).
Le but de la prolongation légale est de protéger le locataire
d'un local d'habitation ou commercial contre une résiliation dont les
conséquences seraient pour lui trop pénibles. Il s'agit d'accorder au
locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation
ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 c. 2; ATF 125
III 226 c. 4b; ATF 104 II 311, JT 1979 I 495) et non de lui donner l'occasion
de profiter le plus longtemps possible de celui qu'il a (ATF 116 lI 446, JT
1991 I 63). La prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer
les conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (ATF 116 lI 446). La loi
permet deux prolongations successives, mais laisse à l'autorité la faculté
de n'en accorder qu'une (Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, 4e
éd., Zurich 2009, n. 2737, p. 403).
Saisi d'une demande de prolongation de bail, le juge doit
d'abord, vu le texte de l'art. 272 al. 1 CO, examiner s'il existe des
conséquences pénibles, les éventuelles recherches de locaux de
remplacement devant être prises en compte à ce stade. Le locataire qui
s'adresse au juge pour la première fois ne peut exiger une prolongation de
bail qu'à la condition d'avoir entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement
attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, savoir
ne pas rester inactif ou renoncer à trouver de nouveaux locaux; toutefois,
on ne peut formuler à son égard les mêmes exigences que pour celui qui a
déjà bénéficié d'une prolongation (ATF 116 Il 446; ATF 105 Il 197 c. 3a, JT
1980 I 162; ATF 102 Il 254). A défaut de réalisation de la condition de
l'existence de conséquences pénibles, le juge n'a pas à procéder à la
balance entre les intérêts du bailleur et du locataire et doit rejeter la
demande de prolongation (CREC 27 janvier 2006/238; Commentaire-SVIT,
n. 15 ad art. 272 CO, p. 693; Weber, Basler Kommentar, 5e éd., 2011, n. 3
ad art. 272 CO, p. 1621; contra: Lachat, op. cit., note infrapaginale n. 40,
p. 771 et les réf.). La notion de conséquences pénibles doit être appréciée
au cas par cas, en tenant compte de toutes les circonstances (CdB 1992,

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p. 61): il faut entendre toutes les circonstances particulières rendant
difficile ou impossible la recherche de locaux de remplacement avant la fin
du bail, à l'exclusion des désagréments inhérents à toute résiliation de bail
(CdB 2001, p. 41). Le locataire doit établir la réalité et la gravité des
conséquences de la fin du bail pour lui ou pour sa famille; elles sont le plus
souvent liées à la pénurie de logements et à la difficulté de trouver des
locaux comparables à bref délai (ATF 116 Il 446; Tercier/Favre/Bugnon, op.
cit., n. 2764, p. 406).
La durée de la prolongation ne peut être déterminée
schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée
des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l'art. 272 al.
1 et 2 CO (TF 4C.139/2000 du 10 juillet 2000 c. 2). La détermination de la
durée de la prolongation en fonction des critères précités relève du
pouvoir d'appréciation du juge, selon les règles du droit et de l'équité (art.
4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner
du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et
procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse
pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui
accorde. Le droit fédéral n'est violé que si le juge sort des limites fixées
par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la
disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments
d'appréciation pertinents ou s'il en tire des déductions à ce point
injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation
(ATF 135 III 121 c. 2; ATF 133 II 201 c. 5.4; ATF 125 III 226 c. 4b; TF
4A_130/2008 du 26 mai 2008 c. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en
compte les circonstances et la durée du bail, mais aussi l'âge et la santé
du locataire, ses revenus et ses relations avec le quartier (Lachat, op. cit.,
p. 775). Si le besoin du bailleur d'avoir à utiliser personnellement ses
locaux est légitime, ce besoin peut l'emporter sur les intérêts du locataire
lorsqu'il est concret, sérieux et actuel. L'appréciation sera différente
s'agissant d'un bailleur occasionnel, dont l'intérêt pèsera plus lourd que
celui d'un professionnel de l'immobilier (Lachat, op. cit., pp. 776 à 778).
Quant au locataire, il ne doit pas rester inactif et se mettre à la recherche

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de nouveaux locaux dès la notification du congé (ATF 125 I 226 c. 4c;
Lachat, op. cit., p. 782 et les réf. citées).
b) En l'espèce, les premiers juges ont admis que la résiliation
de bail avait des conséquences pénibles pour l'appelant et correctement
effectué la pesée des intérêts en présence. Si d'un côté, l'appelant doit
pouvoir bénéficier de temps pour vendre une partie de son stock de telle
sorte à réduire les coûts importants du déménagement, d'un autre côté, il
y a lieu de tenir compte du fait que l'appelant a connaissance de
l'intention des bailleurs de se départir du contrat depuis plus de deux ans,
qu'il n'a pas effectué de recherches pour trouver de nouveaux locaux et
qu'il n'est pas établi qu'il y ait pénurie de locaux commerciaux sur l'arc
lémanique. Il dispose en outre d'autres locaux, à Chavornay, pour y
stocker ses meubles. Enfin, dès lors qu'il ne s'agit pas d'un local
d'habitation, la résiliation de bail n'a pas de conséquences pour les
proches de l'appelant. Dans ces circonstances, une prolongation de sept
mois, telle qu'accordée par les juges de première instance, était
parfaitement adéquate et peut être confirmée. L'appelant a au demeurant
bénéficié d'une prolongation de fait supplémentaire en raison de l'effet
suspensif lié à la procédure d'appel.
5. En conclusion, l'appel doit être rejeté en application de l'art.
312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 1'360
fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010;
RSV 270.11.5]) pour l'appelant qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Les intimés n'ayant pas été invités à se déterminer, il n'est pas
alloué de dépens de deuxième instance.

- 21 -
Par ces motifs,
la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'360 fr.
(mille trois cent soixante francs), sont mis à la charge de
l'appelant X.________.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 5 juillet 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 22 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Serge Maret, agent d'affaires breveté (pour X.________),
- Me Jacques Micheli, avocat (pour T.________SA, Résidence A.________SA
et P.________).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La greffière :