vd_gerichte · JL19.040207 · 2020-01-08 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL19.040207-191723
8
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 janvier 2020
______________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
MM. Colombini et Stoudmann, juges
Greffière : Mme Bourqui
*****
Art. 257, 317 al. 1 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par X.________, à [...], locataire,
contre l’ordonnance rendue le 29 octobre 2019 par le Juge de paix du
district de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec L.________, à
[...], bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1101

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En fait :
A. Par ordonnance d’expulsion du 29 octobre 2019, adressée
pour notification aux parties le 5 novembre 2019, le Juge de paix du
district de Lausanne, statuant en procédure de cas clair, a ordonné à
X.________ de quitter et rendre libres pour le mardi 26 novembre 2019 à
midi les locaux occupés dans l'immeuble sis à [...] (local commercial de
130 m2 env. au rez-de-chaussée) (I), a dit qu'à défaut pour la partie
locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix était
chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution
forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force
publique de concourir à l'exécution forcée de la décision s'ils en sont
requis par l'huissier de paix (III), a arrêté les frais judiciaires à 780 fr. et les
a compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), a mis les
frais à la charge de la partie locataire (V), a dit qu'en conséquence la
partie locataire rembourserait à la partie bailleresse son avance de frais à
concurrence de 780 fr. et lui verserait la somme de 700 fr. à titre de
dépens en défraiement de son représentant professionnel (VI) et a dit que
toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En substance, le premier juge a retenu que le montant des
arriérés de loyer de 48’694 fr. 55, représentant une partie des loyers dus
pour la période du 1er juin 2017 au 30 avril 2019, n'avait pas été réglé
dans le délai comminatoire, puisque seul un montant de 5’060 fr. 35 avait
été payé, de sorte que le congé était valable et que l'expulsion pouvait
être ordonnée selon la procédure en protection des cas clairs.
B. Par acte du 25 novembre 2019, X.________ a interjeté appel
contre cette ordonnance en concluant, avec suite de frais et dépens, à ce
qu’il soit constaté que la résiliation du bail à loyer conclu le 30 novembre
2016 entre X.________ et B.________SA ou tout autre personne que cette
dernière aurait pu représenter est nulle et de nul effet, ainsi qu’à la

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réforme de l’ordonnance entreprise en ce sens que la requête d’expulsion
déposée le 6 septembre 2019 par L.________ soit déclarée irrecevable.
Subsidiairement, il a conclu à ce que l’ordonnance soit réformée en ce
sens que la requête d’expulsion déposée le 6 septembre 2019 soit rejetée.
Plus subsidiairement, il a conclu à l’annulation de l’ordonnance et au
renvoi de la cause à l’autorité de première instance pour nouvelle décision
dans le sens des considérants.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Le 30 novembre 2016, un contrat de bail a été conclu entre
X.________ en qualité de locataire et le « propriétaire de l’immeuble [...] »,
représenté par la régie B.________SA, dès le 1er mars 2017, portant sur des
locaux commerciaux de 130 m2 au rez-de-chaussée, pour un loyer
mensuel de 4'235 fr. du 1er juin 2017 au 30 septembre 2018, de 4'910 fr.
du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2020 et de 5'580 fr. dès le 1er
octobre 2020, acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires par
230 fr., location du dépôt de 30 m2 au sous-sol par 250 fr. et TVA en sus.
Selon le Registre foncier, la parcelle n° [...], dont la
désignation de la situation est « [...], [...] », couvre plusieurs bâtiments
dont les surfaces sont réparties sur plusieurs immeubles et est propriété
de L.________.
2. Par courrier du 18 octobre 2018, avec pour intitulé « locaux
commerciaux au rez « C.________» et cave au sous-sol », la bailleresse a
informé le locataire qu’à partir du 1er novembre 2018, le loyer mensuel,
conformément au contrat de bail conclu le 30 novembre 2016, serait de
4'910 fr., plus 230 fr. de charges, plus 250 fr. pour la cave et TVA de 7,7 %
en sus, soit un total de 5'805 francs.
3. Par courrier recommandé du 3 avril 2019, la bailleresse a, par
la Régie B.________SA, mis en demeure le locataire de verser dans un délai

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de trente jours un montant de 48'694 fr. 55 – représentant une partie des
loyers dus pour la période du 1er juin 2017 au 30 avril 2019 –, lui indiquant
qu'à défaut de paiement dans ce délai elle résilierait le bail, conformément
à l'art. 257d CO.
4. Par formule officielle datée du 24 mai 2019, la bailleresse a
résilié le bail pour le 30 juin 2019.
5. Par courrier du 19 juin 2019, la bailleresse a informé le
locataire que l’état des lieux de sortie était fixé au 1er juillet 2019 à 8
heures.
6. Le 6 septembre 2019, la bailleresse a saisi le Juge de paix du
district de Lausanne d’une requête d’expulsion du locataire.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si
les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont
réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à
la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six
mois (TF 4A_565/2017 du 11 juillet 2018 consid. 1.2.1, destiné à la
publication).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let.
b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).

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1.2 En l’espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.,
compte tenu d’un loyer mensuel net de 5’805 fr., de sorte que la voie de
l’appel est ouverte. L’ordonnance attaquée ayant été rendue dans la
procédure applicable aux cas clairs et notifiée à l’appelant le 14
novembre 2019, l’appel, interjeté le 25 novembre 2019, a été déposé en
temps utile par une partie ayant un intérêt digne de protection.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2019, 2e éd., nn. 2
ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur
la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit.,
n. 6 ad art. 310 CPC).
3. Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si

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l'arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février 1997 in CdB 3/97 pp.
65 ss).
4.
4.1 L'appelant soutient que la bailleresse aurait admis le transfert
de bail à la société C.________ Sàrl, à tout le moins aurait admis que la
société C.________ Sàrl devienne colocataire, de sorte qu'il n'aurait pas la
légitimation passive, respectivement que la procédure aurait également
dû être dirigée contre C.________ Sàrl. Il se fonde sur des pièces nouvelles,
à savoir des avis de paiement de loyer par C.________ Sàrl et requiert la
production de diverses pièces.
4.2
4.2.1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC),
ces deux conditions étant cumulatives. Cette règle signifie que les faits
doivent être allégués et énoncés de façon suffisamment détaillée dès les
écritures de première instance ; cette obligation à charge des plaideurs a
pour but de circonscrire le cadre du procès, d'assurer une certaine
transparence et de permettre une contestation efficace par la partie
adverse (TF 4A_309/2013 du 16 décembre 2013 consid. 3.2, SJ 2014 I
196). Le procès doit en principe se conduire entièrement devant les juges
du premier degré ; l'appel est ensuite disponible mais il est destiné à
permettre la rectification des erreurs intervenues dans le jugement plutôt
qu'à fournir aux parties une occasion de réparer leurs propres carences
(TF 4A_309/2013 du 16 décembre 2013 consid. 3.2, SJ 2014 I 196 ; TF
4A_569/2013 du 24 mars 2014 consid. 2.3 ; TF 5A_445/2014 du 28 août
2014 consid. 2.1 ; TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid. 3.3). Sous
réserve de l'art. 317 al. 1 CPC, la procédure d'appel ne sert dès lors en
principe pas à compléter la procédure de première instance, mais à
examiner et, cas échéant, corriger le jugement de première instance, sur

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la base des griefs concrètement articulés (ATF 142 III 413 consid. 2.2.2,
JdT 2017 II 153).
4.2.2 La nature particulière de la procédure sommaire pour cas
clairs impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves
déjà appréciées par le premier juge saisi. La production de pièces
nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1
CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; Colombini, CPC
Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise, Lausanne, 2018, n.
1.11.1 ad art. 317 CPC).
On peut se demander si la jurisprudence qui prohibe la
production de pièces nouvelles citée ci-dessus (TF 4A_312/2013 déjà cité
consid. 3.2) vaut également lorsque les novas sont produits par le
locataire qui entend contester l’existence d’un cas clair. La ratio de cette
jurisprudence est en effet qu’il est loisible à la partie, si elle s’y croit
fondée, d’introduire une nouvelle requête devant le même juge de paix
sur la base des nova (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5, SJ
2013 I 129), ce qui ne vaut évidemment pas pour le locataire expulsé en
cas clair (CACI 22 avril 2015/187 ; Colombini, op. cit., n. 1.11.2 ad art. 317
CPC).
4.3 Quoi qu’il en soit, l'appelant n'a pas allégué en première
instance les faits dont il entend déduire un transfert de bail,
respectivement une colocation, alors qu'il aurait pu et dû le faire. Ces
allégations nouvelles sont dès lors irrecevables en appel, même si l’on
devait admettre que l’exclusion des novas en appel contre un jugement en
cas clair ne devait pas s’appliquer au locataire, les conditions de l’art. 317
al. 1 CPC n’étant en tout état de cause pas réalisées. II en va de même
des pièces, respectivement des réquisitions de production de pièces, sur
lesquelles il entend fonder son moyen. De toute manière, à supposer les
pièces et allégations nouvelles recevables, le fait qu'un tiers ait réglé le
loyer ne permet pas encore de retenir que le bailleur aurait tacitement
admis un transfert de bail à ce tiers.

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5. L'appelant soutient que la légitimation active de l'intimée ne
serait pas claire et se prévaut du fait que le bail ne porte à aucun endroit
mention de l'identité du propriétaire, B.________SA étant indiquée comme
représentante du bailleur.
Le bail a été passé entre « le propriétaire de l'immeuble [...] »,
représenté par B.________SA, et l'appelant. Il ressort de l'extrait du
Registre foncier au dossier que l'intimée est propriétaire de la parcelle n°
[...] de la Commune de [...], avec la désignation de situation suivante : «
[...], [...], [...]». Il en résulte que la propriété de l'intimée sur l'immeuble
[...], partant sa qualité de bailleresse, est clairement établie, peu importe
que la parcelle puisse s'étendre à d'autres bâtiments, respectivement que
les surfaces mentionnées dans le bail soient différentes de celles figurant
sur l'extrait du registre foncier.
L'hypothèse selon laquelle B.________SA pourrait être la partie
bailleresse est par ailleurs exclue par le fait que, comme le reconnaît
l'appelant lui-même, B.________SA apparaît clairement dans le bail comme
la représentante du bailleur.
6. Pour le surplus, dans son appel, le locataire ne conteste pas la
motivation de l’ordonnance entreprise selon laquelle il n’a pas réglé les
loyers arriérés dans le délai comminatoire, à l’exception du montant de
5'060 fr. 35, se bornant à contester les qualités de locataire et de bailleur
des parties.
L'état de fait et la situation juridique étant clairs (art. 257 al. 1
CPC), c'est à juste titre que le premier juge a admis la requête d'expulsion.
7. Il découle des considérants qui précèdent que l’appel doit être
rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC. Compte tenu de
l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être

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renvoyée au premier juge pour qu’il fixe à l’appelant un nouveau délai
pour libérer les locaux litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 736 fr. (62
al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV
270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al.
1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens à l’intimée, qui n’a pas été
invitée à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu’il fixe à X.________ un nouveau délai pour libérer les
locaux qu’il occupe dans l’immeuble sis à [...] (local
commercial de 130 m2 env. au rez-de-chaussée).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 736 fr.
(sept cent trente-six francs), sont mis à la charge de l’appelant
X.________.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :

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Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 9 janvier 2020, est notifié en expédition complète à :
- Me Sébastien Thüler (pour X.________),
- M. Jean-François Pfeiffer, aab, (pour L.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :