vd_gerichte · XA15.002728 · 2016-02-25 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA15-002728-160036
124
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 25 février 2016
____________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Colombini et Perrot, juges
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 2 CC ; 261 al. 1 CO ; 83, 125 let. a, 308 al. 1 let. a CPC
Statuant sur l’appel interjeté par Y.________, à Lausanne,
demandeur, contre le jugement rendu le 25 août 2015 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l’appelant d’avec le FONDS N.________SA, à
Lausanne, et le FONDS D.________, à Paudex, défendeurs, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1101

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En fait :
A. Par jugement du 25 août 2015, dont les motifs ont été envoyés
aux parties pour notification le 17 novembre 2015, le Tribunal des baux a
dit que les conclusions prises par le demandeur Y.________ au pied de sa
demande du 12 janvier 2015 sont irrecevables en tant qu’elles sont
dirigées contre le défendeur Fonds D.________ (I), dit que le défendeur
Fonds N.________SA ne possède pas la légitimation passive et, partant, que
les conclusions prises à son encontre par le demandeur sont rejetées (II),
rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (III) et rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont relevé que le Fonds
N.________SA n’avait conclu aucun contrat de bail avec le demandeur et
qu’il n’était plus propriétaire de l’immeuble au moment de la conclusion
du bail, de sorte qu’il n’avait pas la légitimation passive dans la présente
cause. Les premiers juges ont ensuite constaté que le demandeur avait
dirigé son action devant la commission de conciliation uniquement contre
le Fonds N.________SA et que l’autorisation de procéder mentionnait ce
dernier comme défendeur. Ils ont considéré que le demandeur avait dirigé
sciemment son action contre l’ancien propriétaire de l’immeuble, alors
qu’il n’avait aucune prétention à faire valoir contre lui, et que le vice était
irrémédiable. Le demandeur ne disposait donc pas d’une autorisation de
procéder valable contre le Fonds D.________. Enfin, les premiers juges ont
retenu que ce dernier n’avait pas adopté une attitude contradictoire en
comparaissant devant la commission de conciliation, dès lors qu’il avait
expressément indiqué qu’il était présent afin de s’assurer qu’il resterait
tenu à l’écart du procès.
B. Par acte du 4 janvier 2016, accompagné d’une pièce,
Y.________ a interjeté appel contre ce jugement en concluant, avec suite de
frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que ses
conclusions prises contre le Fonds D.________ au pied de sa demande du

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12 janvier 2015 soient déclarées recevables et, subsidiairement, à son
annulation.
Par écriture du 14 janvier 2016, l’appelant a adressé à la cour
de céans une deuxième pièce à l’appui de son appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 10 juin 2014, le Fonds D.________ a acquis l’immeuble sis
chemin [...], à Lausanne, anciennement propriété du Fonds N.________SA.
2. Par contrat de bail à loyer signé le 14 août 2014, le Fonds
D.________, représenté par W.________SA, a remis en location à Y.________
un appartement de deux pièces au troisième étage de l’immeuble précité
pour une durée initiale allant du 1er septembre 2014 au 30 septembre
2015, le bail se renouvelant tacitement d’année en année sauf avis de
résiliation donné et reçu quatre mois avant la prochaine échéance.
Le loyer initial net a été fixé à 1'500 fr. par mois, plus 75 fr. à
titre d’acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. Selon la
formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un
nouveau bail, établie au nom du Fonds D.________, le loyer du précédent
locataire s’élevait à 995 fr. par mois, plus 75 fr. de charges.
3. Le 16 septembre 2014, Y.________ a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après :
la commission de conciliation) d’une requête en contestation du loyer
initial dirigée contre le Fonds N.________SA, représenté par W.________SA.
Le requérant a conclu à ce que son loyer initial soit fixé à 800 fr. par mois,
plus les charges.
Y.________ a produit à l’appui de sa requête un extrait du
Registre foncier qui mentionne comme propriétaire de l’immeuble le Fonds

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N.________SA. Cet extrait précise à ses deuxième et troisième lignes ce qui
suit : « Cet extrait ne jouit pas de la foi publique ! Affaire registre foncier
en suspens ». A la fin de l’extrait, sous rubrique « Affaires en suspens » au
8 septembre 2014, il est indiqué que l’immeuble a été vendu le 10 juin
2014 au Fonds D.________.
La citation à comparaître à l’audience de conciliation a été
envoyée au Fonds N.________SA, par l’intermédiaire de la régie
W.________SA.
A l’audience de conciliation du 19 novembre 2014, personne
ne s’est présenté au nom de Fonds N.________SA. Le Fonds D.________ en
revanche, bien que n’ayant pas été cité à comparaître, était représenté
par U.________, de la régie W.________SA. Il a notamment produit un
bordereau de pièces indiquant en titre «Fonds D.________ c/ Y.________ ».
Par courrier du 20 novembre 2014, Y.________ a requis de la
commission de conciliation que l’autorisation de procéder soit délivrée
contre le Fonds D.________ ou, à tout le moins, à la fois contre le Fonds
N.________SA et contre le Fonds D.________. Y.________ a fait valoir qu’il
considérait qu’en se présentant à l’audience de conciliation sans y avoir
été cité, le Fonds D.________ avait bel et bien procédé, comme s’il se
substituait au Fonds N.________SA.
Dans un courrier adressé à la commission de conciliation le
21 novembre 2014, le Fonds D.________ s’est opposé à ce que
l’autorisation de procéder le désigne en qualité de défendeur. Son conseil
a notamment écrit ce qui suit :
« (…) Je me suis présentée à votre audience, avec Mme U.________,
comme représentant les intérêts de la partie bailleresse. J’ai
d’emblée attiré votre attention sur le fait que la partie bailleresse
n’était pas défenderesse à cette procédure. J’ai souligné que le but
de ma présence et de celle de Mme U.________ était de s’assurer que
notre mandante demeure bien tenue à l’écart du procès. (…) »

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Le 24 novembre 2014, la commission de conciliation a délivré
à Y.________ une autorisation de procéder mentionnant comme défendeur
le Fonds N.________SA.
4. Le 12 janvier 2015, Y.________ a saisi le Tribunal des baux
d’une demande dirigée contre le Fonds N.________SA et contre le Fonds
D.________. Il a conclu à ce que le loyer initial net de l’appartement sis
chemin [...], à Lausanne, soit fixé à 800 fr. par mois, charges en sus, dès le
1er septembre 2014, à ce que le Fonds N.________SA et le Fonds D.________
soient ses débitrices, solidairement entre elles, subsidiairement selon une
clé de répartition fixée à dire de justice, des parts de loyer payées en trop
et lui en doivent immédiat paiement et, enfin, à ce que la garantie de
loyer soit ramenée à 2'400 francs.
Par courrier du 17 mars 2015, le Fonds D.________ a requis la
limitation de la présente procédure au sens de l’art. 125 let. a CPC (Code
de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272). Il a conclu
préalablement à ce que soit ordonnée la limitation de la procédure à la
question de la recevabilité de la demande dirigée contre le Fonds
D.________ et à celle de la qualité pour défendre du Fonds N.________SA.
Principalement, il a conclu à ce que les conclusions prises par Y.________ au
pied de sa demande du 12 janvier 2015 soient déclarées irrecevables en
tant qu’elles sont dirigées contre le Fonds D.________ et rejetées en tant
qu’elles sont dirigées contre le Fonds N.________SA.
Le même jour, le Fonds N.________SA a également requis la
limitation de la procédure et a pris des conclusions identiques à celles du
Fonds D.________.
Y.________ s’est déterminé le 19 mars 2015.
Par décision du 29 avril 2015, le Président du Tribunal des
baux a informé les parties qu’il admettait les requêtes formées par les
défendeurs et qu’il ordonnait la limitation des débats, en vertu de l’art.
125 let. a CPC, aux questions de la recevabilité de la demande dirigée

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contre le Fonds D.________ et de la légitimation passive du Fonds
N.________SA.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 2 CPC). Une décision est finale, lorsqu'elle met fin à la
procédure, que ce soit par une décision au fond – pour un motif tiré du
droit matériel – ou par une décision d'irrecevabilité – pour un motif de
procédure (ATF 134 III 426 consid. 1.1).
L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, l’appel a été formé en temps utile par une partie
qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et porte sur des conclusions
supérieures à 10'000 francs. En effet, la valeur litigieuse calculée
conformément à l'art. 92 al. 2 CPC correspond à la différence de loyer
litigieuse annuelle, soit 8'400 fr. ([1'500 fr. - 800 fr.] x 12), multipliée par
vingt. L'appel est ainsi recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad

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art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2
et les réf. ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; JdT 2011 III 43 et les références
citées). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont
réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement les faits et
preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent
admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1; TF
4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1, SJ 2013 I 311; JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références citées). En effet, dans le système du CPC, tous
les faits et moyens de preuve doivent en principe être apportés dans la
procédure de première instance ; la diligence requise suppose donc qu’à
ce stade déjà, chaque partie expose l’état de fait de manière soigneuse et
complète et qu’elle amène tous les éléments propres à établir les faits
jugés importants (TF 4A_334/2012 du 16 octobre 212 consid. 3.1 et les réf.
citées, SJ 2013 I 311). Ces exigences s’appliquent également aux litiges
soumis à la maxime inquisitoire (ATF 138 III 625 consid. 2.2).
2.2 En l’espèce, l’appelant a produit d’une part une lettre adressée
le 17 décembre 2015 au Registre foncier de Lausanne et Ouest lausannois
pour connaître la date à laquelle le Fonds D.________ a été inscrit au grand
livre en qualité de propriétaire de l’immeuble en cause et, d’autre part, la
réponse du Registre foncier du 11 janvier 2016. Ces pièces sont
irrecevables dès lors qu’elles auraient pu être requises et produites en
première instance en faisant preuve de la diligence requise. Elles n’ont au
demeurant pas d’incidence sur l’issue de l’appel, au vu des considérants
qui suivent.
3.

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3.1 Dans un premier moyen, l’appelant fait valoir que lorsqu’il a
déposé sa requête de conciliation, l’extrait du Registre foncier mentionnait
que le propriétaire de l’immeuble était le Fonds N.________SA et la vente
au Fonds D.________ n’apparaissait que sous la rubrique « affaires en
suspens », ce qui démontrerait que le nouveau propriétaire n’était pas
encore inscrit au grand livre. L’appelant soutient que, dans l’intervalle
entre l’inscription au journal et celle au grand livre du Registre foncier,
l’aliénateur aurait conservé tous les droits découlant de la propriété. Il en
serait ainsi résulté un transfert de propriétaire en cours de procédure (art.
83 CPC).
3.2 Il n'y a pas de substitution légale de partie lorsque le titulaire
d'un droit réel objet du procès le cède, en tout ou partie, à un tiers
pendant l'instance et cela même s'il y a consorité nécessaire; toutefois, ce
tiers peut reprendre la place de l'aliénateur dans le procès sans que la
partie adverse puisse s'y opposer (art. 83 al. 1 CPC), cette reprise ne
pouvant intervenir sous condition (JdT 2014 III 13). L'expression de cette
volonté, qui doit émaner conjointement du substituant et du substitué,
n'est pas soumise à une exigence de forme particulière, pourvu qu'elle soit
explicitement formulée à l'intention du tribunal, ce qui se fera en principe
par écrit (Jeandin, op. cit., n. 13 ad art. 83 CPC).
En droit du bail, le cas le plus fréquent de substitution de
parties est celui du bailleur qui vend son immeuble en cours de procès.
Dans une telle hypothèse, les droits et obligations du vendeur passent en
effet à l’acquéreur dès la vente de l’immeuble (art. 261 al. 1 CO).
Cependant, la substitution de parties découlant de l’art. 83 CPC n’est pas
obligatoire. Il s’agit d’une simple faculté laissée à l’appréciation du
vendeur et de l’acquéreur de l’immeuble, ceux-ci pouvant très bien
convenir que le procès continuera avec le vendeur dans l’hypothèse où ce
dernier aurait accepté d’en assumer les conséquences pour lui et pour
l’acquéreur (Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers,
Lausanne 2011, p. 67 et les références citées).

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Pour le Tribunal fédéral, la date déterminante pour le transfert
du bail à l’acquéreur est celle de l’inscription au journal du Registre
foncier, puisque l’inscription au grand livre rétroagit au jour du dépôt de la
réquisition de l’acquéreur moyennant que les pièces justificatives prévues
par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d’inscription provisoire,
que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile (ATF 128 III
82, dans lequel le TF a confirmé sa jurisprudence sur ce point – cf. ATF 118
II 119 – pourtant critiquée par la doctrine dans l’intervalle). Pour le
Tribunal fédéral, des raisons pratiques conduisent à cette solution.
L’inscription au grand livre est une opération interne à laquelle le
conservateur du Registre foncier procède le plus rapidement possible.
Toutefois, dans la pratique, un certain laps de temps plus ou moins long
peut s’écouler avant que cette inscription puisse intervenir, sans que, de
surcroît, les intéressés en soient avisés. Or, on ne voit pas que l’acquéreur
puisse être privé du droit de disposer de l’immeuble entre le moment de
l’inscription au journal et celui de l’inscription au grand livre. En outre, si
l’on attendait cette dernière date, l’acquéreur serait dans l’incertitude sur
le moment à partir duquel il pourrait dénoncer le contrat de bail, la
décision d’inscription ne dépendant au demeurant pas des parties, mais
du conservateur. Reste que des difficultés peuvent également surgir si,
après avoir été opérée au journal, l’inscription sur le grand livre n’a
finalement pas lieu. Mais une telle situation ne pourra se présenter que
dans des circonstances tout à fait particulières, de sorte qu’elle ne saurait
conduire à choisir une autre solution, le locataire étant de surcroît
suffisamment protégé dans une telle hypothèse car, en cas de refus ou de
retrait de l’inscription, la qualité de propriétaire tomberait ex tunc. Ainsi,
dans le cas d’une résiliation du bail, le congé serait inefficace et ce défaut
pourrait être invoqué à n’importe quel moment (ATF 128 III 82 précité).
3.3 La qualité pour défendre, ou légitimation passive, appartient
aux conditions matérielles de la prétention litigeuse et se détermine selon
le droit au fond. Son défaut conduit au rejet de l’action, indépendamment
de la réalisation des éléments objectifs de la prétention litigieuse, alors
que son admission signifie que le demandeur peut faire valoir sa
prétention contre le défendeur, en tant que sujet passif de l’obligation en

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cause. Cette question, qui ressortit au droit matériel fédéral, doit être
examinée d’office et librement (ATF 136 III 365 consid. 2.1). Comme pour
la qualité pour agir, ou légitimation active, le fardeau de la preuve et de
l’allégation des faits qui fondent la qualité pour défendre incombe au
demandeur, ce qui correspond à la règle générale de l’art. 8 CC (ATF 130
III 417 consid. 3.1).
3.4 En l’espèce, il est établi que le nouveau propriétaire de
l’immeuble, soit l’intimé Fonds D.________, n’était pas encore inscrit au
grand livre du Registre foncier lorsque l’appelant a déposé sa requête de
conciliation et que la vente n’était mentionnée que sous la rubrique
« affaire en suspens ». L’appelant en a déduit qu’il ne lui était pas possible
d’ouvrir action contre l’intimé Fonds D.________ car il ne pouvait être
certain à ce moment-là que l’inscription définitive au grand livre se
concrétiserait effectivement et qu’elle rétroagirait au jour de l’inscription
au journal. Dans ce contexte, il n’aurait pas eu d’autre choix que de diriger
sa requête contre l’intimé Fonds N.________SA, celui-ci étant encore à ce
moment-là titulaire de tous ses droits de propriétaire.
Toutefois, en l’occurrence, l’appelant oublie un élément
essentiel, à savoir qu’il a conclu son bail avec l’intimé Fonds D.________.
Les problématiques de substitution de la qualité de bailleur (art. 261 al. 1
CO) et de substitution de la qualité de partie défenderesse (art. 83 al. 1
CPC) n’existent donc pas dans la présente cause. En effet, ces questions
surviennent uniquement lorsque le nouveau propriétaire de l’immeuble
n’est pas le bailleur initial du locataire. Dans un tel cas de figure, il peut
effectivement y avoir une confusion à la fois sous l’angle du droit matériel
et sous celui du droit de procédure. En revanche, dans la mesure où le
contrat de bail n’est pas de nature réelle mais personnelle
(Bohnet/Dietschy, CPra Bail, n. 3 ad art. 253 CO) et que la qualité du
bailleur initial n’est pas nécessairement attachée à la propriété de la
chose louée, peu importe in casu que le transfert de propriété en faveur
du bailleur de l’appelant, c’est-à-dire en faveur de l’intimé Fonds
D.________, n’ait pas encore été inscrit au grand livre lorsque l’appelant a
saisi la commission de conciliation. A ce moment-là, son seul bailleur était

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bien l’intimé Fonds D.________ et il lui incombait de diriger son action
contre ce dernier, ce qu’il a omis de faire. C’est donc à bon droit que les
premiers juges ont considéré que seul celui-ci était le sujet passif des
prétentions invoquées par l’appelant et, en conséquence, que l’ancien
propriétaire non bailleur n’avait pas la légitimation passive dans la
présente cause.
4.
4.1 L’appelant reproche en outre aux premiers juges de ne pas
avoir admis que la position adoptée en procédure par l’intimé Fonds
D.________ serait constitutive d’un abus de droit. Celui-ci aurait en effet eu
une attitude contradictoire en prétendant ne pas être partie au procès
alors qu’il aurait volontairement et spontanément pris part à la procédure
de conciliation.
4.2 La procédure de conciliation est introduite par une requête à
forme de l’art. 130 CPC ou dictée au procès-verbal (art. 202 al. 1 CPC),
celle-ci devant obligatoirement contenir la désignation de la partie
adverse, les conclusions et la description du litige (art. 202 al. 2 CPC ; cf.
TF 4A_385/2014 du 29 septembre 2014 consid. 4.1). L’autorité de
conciliation doit procéder, dans une certaine mesure, à l’examen des
conditions de recevabilité de l’action (art. 60 CPC). En cas de vice de
forme, elle doit impartir, conformément à l’art. 132 al. 1 CPC, un délai à la
partie pour corriger ou compléter son acte (Bohnet, CPC commenté, n. 17
ad art. 60 CPC).
Alors que la qualité pour agir concerne la titularité du droit
d’action, la désignation inexacte relève du vice de forme : elle ne
concerne que les erreurs rédactionnelles. Les désignations incomplètes ou
inexactes qui ne laissent place à aucun doute peuvent ainsi être rectifiées
(Bohnet, op. cit., n. 103 ad art. 59 CPC, n. 24 ad art. 132 CPC). Tel est le
cas lorsqu’il n’existe dans l’esprit du tribunal aucun doute raisonnable sur
l’identité de cette partie, notamment lorsque son identité résulte de l’objet
du litige (HohI, Procédure civile, tome II, 2e éd., 2010, n° 585, pp. 117-118;

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ATF 131 I 57 consid. 2.3). Un léger risque de confusion suffit pour que la
rectification soit exclue (ATF 131 I 57 consid. 2.3). En revanche, celui qui
se trompe sur la titularité en vertu du droit matériel ne peut rectifier la
désignation de sa partie adverse (Schwander, in Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger Hrsg, 2e éd., 2013 [ci-après : ZPO
Komm.], n. 14 ad art. 83 CPC). Dans ce cas, le vice est irrémédiable et ne
peut être guéri en vertu de l'art. 132 CPC (CACI 23 juin 2015/321).
La possibilité d’une correction de la partie désignée peut
cependant, dans certaines circonstances, être appréhendée sous l’angle
de l’abus de droit (hypothèse réservée par Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3e éd., Lausanne 2002, n. 1 ad art. 139 CPC-VD)
et du formalisme excessif (CACI 2 mai 2014/233 consid. 4/bb; CACI 24
janvier 2012/42 consid. 3 et les références citées). Selon l'art. 52 CPC,
quiconque participe à la procédure doit se conformer aux règles de la
bonne foi. Dans le domaine de la procédure civile, la portée de cette
disposition est identique à celle qu'avait auparavant l'art. 2 al. 1 et 2 CC
(TF 4A_485/2012 du 8 janvier 2013 consid. 6). L’interdiction de l’abus de
droit peut être rapprochée de l’interdiction du formalisme excessif. Celle-ci
appartient au droit constitutionnel fédéral et vise l’autorité saisie plutôt
que les parties au procès (Bohnet, op. cit., n. 9 ad art. 52 CPC). Le
formalisme excessif, que la jurisprudence assimile à un déni de justice
contraire à l’art. 29 al. 1 Cst., est réalisé lorsque des règles de procédure
sont appliquées avec une rigueur que ne justifie aucun intérêt digne de
protection, au point que la procédure devient une fin en soi et empêche ou
complique de manière insoutenable l’application du droit, par exemple en
entravant de manière inadmissible l’accès aux tribunaux (ATF 132 I 249
consid. 5; ATF 125 I 166 consid. 3a; CACI 23 juin 2015/321 consid. 3.2).
Un abus de droit peut être réalisé lorsqu'une institution
juridique est utilisée dans un but étranger à celui qui est le sien (ATF 126 I
165 consid. 3b; ATF 125 V 307 consid. 2d). En droit civil, il y a abus de
droit lorsque, notamment, le vice de forme d'un contrat est invoqué dans
un but étranger aux intérêts que la forme méconnue tend à protéger (ATF

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104 II 99 consid. 4c; ATF 112 II 330 consid. 3; voir aussi ATF 129 III 493
consid. 5.1); ce cas est transposable à la procédure civile car il peut
survenir que l'une des parties invoque abusivement un vice de forme
commis par l'autre partie (ATF 132 I 249 consid. 5). Dans un arrêt relatif
au droit du bail, le Tribunal fédéral a considéré que si le locataire
dénonçait un vice de forme à l'égard de l'absence de signature manuscrite
dans un avis de hausse de loyer, pour demander après coup le
remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé aucun
doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en
pratique respecté cette hausse inattaquée, il poursuivait un but non
couvert par l'exigence de forme et se comportait de manière abusive (ATF
138 III 401 consid. 2).
4.3 En l’espèce, la commission de conciliation a refusé de redéfinir
les parties au procès dans son autorisation de procéder. Elle ne pouvait
pas faire autrement dès lors que la requête de conciliation du 16
septembre 2014, rédigée et signée par le mandataire professionnel de
l’appelant, désignait clairement en qualité de partie défenderesse l’intimé
Fonds N.________SA. Il ne s’agissait à l’évidence pas d’une erreur de
plume, ce qui est d’ailleurs confirmé par le grief de l’appelant, qui fait
valoir que c’est précisément le Fonds N.________SA qui était désigné en
qualité de propriétaire sur l’extrait du Registre foncier produit à l’appui de
sa requête de conciliation. Cela étant, on doit considérer, avec les
premiers juges, que c’est à juste titre que l’autorisation de procéder
désignait en qualité de défendeur le Fonds N.________SA et que l’appelant
ne disposait dès lors pas d’une autorisation lui permettant de procéder
contre l’intimé Fonds D.________.
Il reste à examiner s’il incombait aux premiers juges de
redresser l’erreur commise dans la désignation du défendeur devant
l’autorité de conciliation et d’entrer en matière sur la demande en tant
qu’elle était dirigée contre l’intimé Fonds D.________ en raison d’un
éventuel abus de droit commis par celui-ci. A cet égard, il est certes assez
inhabituel qu’un justiciable comparaisse spontanément en vue d’inciter
l’autorité saisie à ne pas rectifier une requête dirigée contre un autre sujet

- 14 -
de droit. Il est vrai également que l’intimé Fonds D.________ s’est en réalité
comporté comme une partie défenderesse et qu’il a même produit un
bordereau de pièces comportant un intitulé le présentant implicitement en
cette qualité. D’un autre côté, comme l’a plaidé l’intimé Fonds D.________
en première instance, le but de sa démarche était de s’assurer qu’il serait
tenu à l’écart du procès. Il craignait en effet que l’autorité de conciliation
ne délivre à l’appelant une autorisation de procéder corrigée. A l’instar des
premiers juges, il convient de suivre cette argumentation. En effet, il
apparaît clairement que l’intimé Fonds D.________ a défendu ses intérêts
en cherchant à éviter une correction de la procédure, étant précisé que la
convocation adressée à l’intimé Fonds N.________SA avait été reçue par
l’agence immobilière qui gère l’immeuble et que celle-ci a informé en
bonne logique l’intimé Fonds D.________ en sa qualité de bailleur. Dans ces
conditions assez particulières, on ne saurait reprocher à celui-ci d’avoir
pris la précaution d’exposer sa situation à la commission de conciliation en
vue d’éviter, en définitive, que son locataire parvienne à établir qu’il avait
engagé en temps utile contre son bailleur la procédure en contestation de
loyer initial. Ainsi, l’appréciation des premiers juges sur ce point doit
également être confirmée, l’intimé Fonds N.________SA n’ayant nullement
fait preuve d’une attitude contradictoire, bien au contraire. Ce deuxième
moyen doit donc également être rejeté.
5. En définitive, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’691 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l'appelant, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
Les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer (art. 312
al. 1 CPC), il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance.

- 15 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'691 fr.
(deux mille six cent nonante et un francs), sont mis à la charge
de l’appelant Y.________.
IV. Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 26 février 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux
intéressés.
La greffière :

- 16 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié en expédition complète à :
- Me César Montalto (pour Y.________),
- Me Isabelle Salomé Daïna (pour le Fonds D.________),
- W.________SA (pour le Fonds N.________SA)
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :