vd_gerichte · FA23.022838 · 2024-05-23 · fr
Plainte 17 LP
Plainte 17 LP


TRIBUNAL CANTONAL
FA23.022838-231572
17
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 23 mai 2024
__________________
Composition : M. HACK, président
Mmes Giroud Walther et Cherpillod, juges
Greffier : Mme Debétaz Ponnaz
*****
Art. 641 et 798 al. 1 CC, 17 al. 1 et 140 LP, 23 et 110 al. 1 ORF,
73e ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par la RÉPUBLIQUE ET
CANTON DE GENÈVE, représentée par l’Administration fiscale
cantonale, contre la décision rendue le 10 novembre 2023 par la
Présidente du Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois, autorité
inférieure de surveillance, dans la cause opposant la recourante à
l’OFFICE DES POURSUITES DU DISTRICT D'AIGLE.
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
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En fait :
1. a) A.Z.________ fait l’objet d’une procédure en rappel d’impôt,
soustraction et tentative de soustraction pour les années 2008 à 2017
ouverte par l’Administration fiscale de la République et Canton de Genève
(ci-après : AFC-GE) en décembre 2018. Dans ce cadre, deux demandes de
sûretés fiscales pour des montants de respectivement 154'318'856 fr. et
3'431'615 fr., avec intérêts, ont été notifiées au débiteur.
b) Le 29 mai 2019, à la réquisition de l’AFC-GE, l’Office des
poursuites du district d’Aigle (ci-après : l’Office) a exécuté contre
A.Z.________ deux ordonnances de séquestre fiscal correspondant chacune
à l’un des deux montants précités. Le bien suivant a ainsi été frappé de
séquestre, selon les procès-verbaux de séquestre établis le 27 juin 2019 :
- Parcelle RF 9[...]-2, part de copropriété d’une demie de parcelle RF 9[...]
de la commune d’[...], au lieu-dit «[...]», d’une surface totale de 1'355 m2,
comprenant une habitation de 137 m2, un bâtiment de 48 m2 et une place-
jardin de 1’170 m2. La valeur de l’immeuble séquestré a été estimée par
l’Office, selon rapport d’expertise, à 700'000 francs. Dans les
observations, l’Office a indiqué notamment ce qui suit :
« Gage immobilier : 11.11.1980 001-2[...]3 Cédule hypothécaire sur papier au
porteur de Fr. 840'000.00, 1er rang, int. max. 8%.
Droit de gage collectif avec [...]/9[...]-1. Selon renseignement reçu du conseil du
débiteur, la cédule a fait l’objet d’une saisie dans le cadre d’une procédure
diligentée par le Ministère public genevois. »
Le même jour, l’Office a adressé à A.Z.________, par
l’intermédiaire de son conseil, l’avis au propriétaire de l’immeuble au sujet
de l’encaissement des loyers et fermages. Cet avis invitait par ailleurs le
débiteur à communiquer dans les trois jours à l’Office le nom du porteur

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de la cédule grevant la parcelle, respectivement à remettre cette cédule à
l’Office si elle se trouvait en mains du débiteur.
Par lettre du 3 juin 2019, le conseil de A.Z.________ a informé
l’Office que la cédule hypothécaire avait déjà fait l’objet d’une saisie par le
Ministère public genevois et que son mandant n’était donc pas en mesure
de la faire parvenir à l’Office.
c) Le 9 août 2019, l’AFC-GE a fait notifier à A.Z.________ deux
commandements de payer dans les poursuites en prestation de sûretés et
en validation de séquestre n° 9’243’082 et n° 9'243'073 de l’Office,
auxquels le débiteur a formé opposition totale.
Par décisions du 8 octobre 2019, la Juge de paix du district
d’Aigle a prononcé la mainlevée définitive des oppositions.
d) Le 14 octobre 2019, l’AFC-GE a requis la continuation des
deux poursuites et, en particulier, la saisie de la « part de copropriété ½
parcelle 9/9[...]-2, sise sur la commune d’[...], [...], dont Monsieur
A.Z.________ est propriétaire, ainsi que les fruits de celle-ci ».
Selon les procès-verbaux de saisie établis dans les deux
poursuites par l’Office le 29 novembre 2019, la saisie, exécutée le 28
octobre 2019, a porté sur l’immeuble précité. Le gage immobilier est
mentionné dans les mêmes termes que dans les procès-verbaux de
séquestre, à savoir :
« Gage immobilier : 11.11.1980 001-2[...]3 Cédule hypothécaire sur papier au
porteur de Fr. 840'000.00, 1er rang, int. max. 8%.
Droit de gage collectif avec [...]/9[...]-1. Selon renseignement reçu du conseil du
débiteur, la cédule a fait l’objet d’une saisie dans le cadre d’une procédure
diligentée par le Ministère public genevois. »
e) Le 12 octobre 2021, l’AFC-GE a requis de l’Office, dans les
deux poursuites, la vente du bien immobilier saisi.

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L’Office a fait publier dans la Feuille des avis officiels du 29
avril 2022 la publication de la réalisation d’une part de copropriété
immobilière (art. 73a ss ORFI), comprenant la sommation aux créanciers
et titulaires de charges de l’immeuble, qu’il s’agisse de la part de
copropriété à réaliser ou de l’immeuble entier, de produire leurs droits sur
l’immeuble, dans un délai échéant le 19 mai 2022.
e) Le 4 mai 2022, le Ministère public de la République et
Canton de Genève, sous la signature d’un procureur, a adressé à l’Office
« l’exemplaire d’une copie de la cédule à disposition du Ministère public »,
en précisant qu’il ignorait où se trouvait l’original de ce document.
La copie en question est celle d’une cédule hypothécaire sur
papier au porteur n° 2[...]3 du Registre foncier d’Aigle, constituée le 11
novembre 1980 par B.Z.________ et A.Z.________, d’un montant de 840'000
fr. dont ceux-ci se reconnaissent expressément codébiteurs solidaires,
avec un intérêt au taux maximum de 8 % l’an ; l’immeuble grevé en
premier rang par cette cédule est la parcelle 9[...] de la Commune d’[...],
[...], consistant en un pâturage de 1355 m2, dont B.Z.________ et
A.Z.________ sont copropriétaires chacun pour une demie ; il est prévu
qu’en dehors des cas légaux, le créancier pourra exiger le remboursement
immédiat du prêt notamment si les débiteurs ou les constituants du gage
font l’objet de l’un des procédés juridiques de la LP.
f) Par courrier du 17 mai 2023, l’Office a communiqué à l’AFC-
GE l’état des charges « dressé sur la base des renseignements obtenus du
registre foncier, aucun créancier gagiste ne s’étant fait connaître dans le
délai de production ». L’Office indiquait avoir « dès lors été tenu de porter
à l’état des charges le capital de la cédule hypothécaire au porteur de CHF
840'000.00 grevant en premier rang la part de copropriété de A.Z.________,
majoré des intérêts courants s’élevant à ce jour à CHF 107’333.35
(intérêts au jour de la vente réservés), soit un montant total de
CHF 947'333.35, ceci en application de l’art. 36 al. 2 ORFI ». Il faisait valoir
que malgré la publication de la vente et ses investigations menées auprès
du poursuivi et des autorités en charge des séquestres pénaux, il n’avait

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pas été en mesure de se faire remettre l’original de la cédule
hypothécaire ; en conséquence, la part de copropriété du débiteur ne
pourrait être adjugée lors des enchères publiques qu’à condition que
l’offre soit supérieure à la somme de la créance garantie par gage admise
à l’état des charges, de sorte que faute d’offre supérieure à 947'333 fr. 35,
l’adjudication ne pourrait pas intervenir et les poursuites tomberaient. La
valeur de la part de copropriété ayant été arrêtée par un expert à 700'000
fr., l’Office considérait comme « fort probable que les enchères ne
donnent aucun résultat ». Il requérait de l’AFC-GE, si elle souhaitait tout de
même tenter de vendre cette part aux enchères publiques, une avance de
frais de 15'000 francs.
L’extrait du registre foncier concernant le bien-fonds [...]/9[...]
indique à la rubrique « Propriété » : « COP [...] [...]/9[...]-1 sur ½ » et « COP
[...] [...]/9[...]-2 sur ½ », et à la rubrique « droits de gage immobilier » :
« Aucun ».
L’extrait du registre foncier concernant la part de copropriété
[...]/9[...]-2, valeur ½ de l’immeuble de base B-F [...]/9[...], indique à la
rubrique « Propriété » : « Propriété individuelle A.Z.________ 14,04.1980
[…] Achat », et à la rubrique « Droits de gage immobilier » : « Rang 1,
Cédule hypothécaire sur papier au porteur, CHF 840'000.-., Intérêt max.
8%, RF No 2[...]3 du 11.11.1980, ID.[…], Droit de gage collectif avec
[...]/9[...]-1 ».
La description de l’immeuble entier (RF 9[...]) dans l’état des
charges établi par l’Office indique qu’il appartient à B.Z.________ et
A.Z.________ en copropriété chacun pour une demie, « COP [...] [...]/9[...]-1
pour ½ » et « COP [...] [...]/9[...]-2 pour ½ » et que seule la part de
copropriété de A.Z.________ (COP [...] [...]/9[...]-2 [...]) fait l’objet de la
procédure de réalisation. A la rubrique « Créances garanties par gage
immobilier sur l’immeuble entier » figure la mention « Néant » ; à la
rubrique « Créances garanties par gage immobilier grevant la part de
copropriété d’une demie de A.Z.________ » a été portée la cédule
hypothécaire sur papier au porteur RF 001-2[...]3 de 840'000 francs en

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premier rang, avec la mention « droit de gage collectif, avec [...]-9[...]-1 »,
pour le montant précité en capital, plus intérêts à 8 % du 13 octobre 2021
au 17 mai 2023 de 107'333 francs 35, soit au total 947'333 fr. 35.
2. a) Par acte posté le 26 mai 2023, l’AFC-GE a saisi l’autorité
inférieure de surveillance, en la personne de la Présidente du Tribunal
d’arrondissement de l’Est vaudois (ci-après : la Président), d’une plainte
au sens de l’art. 17 LP contre l’état des charges dressé par l’Office. Elle a
conclu principalement à l’annulation de cet acte en tant qu’il considérait le
montant nominal de la cédule plus intérêts, soit 947'333 fr. 35, comme
une créance exigible à payer en espèces et en tant qu’il fixait le montant
de l’offre minimale à la même hauteur, et à ce qu’il soit ordonné à l’Office
de vérifier auprès du débiteur si la cédule hypothécaire était libre de tout
gage et/ou nantissement et où se trouvait son exemplaire original et
d’établir un nouvel état des charges préalable.
En substance, la plaignante reprochait à l’Office de n’avoir pas
lu dans les extraits du registre foncier concernant l’immeuble entier et la
part de copropriété qu’on avait affaire à un gage collectif au sens de
l’art. 798 al. 1 CC (Code civil, RS 110), grevant l’immeuble entier au sens
l’art. 73a al. 3 ORFI (ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation
forcée des immeubles ; RS 281.42), étant donné que la cédule en cause
grève collectivement les deux parts de copropriété 9[...]-1 et 9[...]-2 qui
constituent la parcelle 9[...], et de n’avoir pas suivi la procédure prévue
par l’art. 73a al. 3 ORFI (la vente n’est provisoirement pas fixée et il est
procédé à l’épuration des charges, laquelle est suivie, s’il en résulte que
l’immeuble entier est grevé de droits de gage, de la procédure prévue par
les art. 73e ss ORFI). Elle contestait en outre que, comme le soutenait
l’Office, la dette hypothécaire doive être portée à l’état des charges pour
son montant nominal plus intérêt et que ce montant constitue celui de
l’offre minimale. Selon elle, il n’y aurait que deux possibilités : soit les
deux parts de copropriétés constituant la parcelle entière garantissaient
une dette hypothécaire effective, auquel cas cette dette ne devait pas être
considérée comme exigible et payable en espèces dans l’état des charges,

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mais devait être déléguée à l’adjudicataire, en application de l’art. 73g al.
2 ORFI, et ne constituait pas une charge préférable ni n’impliquait qu’une
offre minimale soit respectée lors de la vente aux enchères ; soit la cédule
était libre de gage et à disposition des copropriétaires de la parcelle et il
ne devait pas en être tenu compte dans l’état des charges en vertu de
l’art. 35 al. 1 ORFI.
La plaignante a requis l’effet suspensif, qui a été accordé par
décision du 6 juin 2023.
L’Office s’est déterminé dans une réponse du 19 juin 2023,
concluant au rejet de la plainte. La position de l’Office était en résumé la
suivante : il résultait sans équivoque des extraits du registre foncier, sur
lesquels l’Office s’était fondé en l’absence de toute production dans le
délai, que seule la part de copropriété était grevée d’un droit de gage
immobilier, l’immeuble entier étant libre de tout droit de gage immobilier ;
l’Office n’avait pas le pouvoir de refuser de porter à l’état de charges
celles qui figuraient dans l’extrait ni de les modifier ou de les contester ou
d’exiger la production de moyens de preuves (art. 36 al. 2 ORFI) ; les
créances inscrites au registre foncier étaient admises avec l’intérêt
courant, même si elles n’avaient pas été produites (art. 246 LP) ;
l’immeuble entier n’étant pas grevé, il n’y avait pas lieu de suivre la
procédure décrite par l’art. 73e ORFI.
La plaignante, dans une écriture du 30 juin 2023, s’est
déterminée sur la réponse de l’Office, a persisté dans ses conclusions du
26 mai 2023 et a conclu pour le surplus à ce que l’autorité de surveillance
interpelle le nouveau mandataire du débiteur « pour la remise de l’original
de la cédule hypothécaire ». Elle a notamment fait valoir que « la
technique de lecture de l’extrait du registre foncier est indépendante de la
technique de l’ouverture des feuillets au registre foncier ».
b) Interpellé par la Présidente à la suite de l’audience tenue le
22 août 2023 en présence de la plaignante et de l’Office, le mandataire de
A.Z.________, par courrier du 4 septembre 2023, a confirmé que son

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mandant n’était pas en possession de la cédule et ignorait sa localisation
« en dehors des informations reçues du Ministère public ». Il a produit trois
pièces :
- une lettre du 9 août 2018 du Ministère public genevois, sous la signature
d’une procureure, adressée au mandataire de l’époque de A.Z.________,
dont il ressort que le Ministère public a reçu d’une banque « une cédule
hypothécaire apparemment originale, grevant l’immeuble 9[...] de la
commune d’[...] », document qui a été placé dans son coffre, que cette
cédule est mentionnée sur l’extrait de la parcelle 9[...]-2, lequel mentionne
un droit de gage collectif avec [...]-9[...]-1, et que A.Z.________ est désigné
codébiteur solidaire de la cédule avec B.Z.________ ;
- une lettre du 9 mars 2022 du Ministère public genevois, sous la signature
d’un procureur, adressée à l’Office, confirmant à ce dernier qu’il ne
s’oppose pas à la fixation de la vente de la parcelle RF 9[...]-2 d’[...] et que
« la cédule hypothécaire sur papier au porteur est en possession du
Ministère public » ;
- une lettre du 16 septembre 2022 du Ministère public genevois, sous la
signature du même procureur, adressée à l’Office, confirmant à ce dernier
que le ministère public « ne dispose pas (et n’a jamais disposé) de
l’original de la cédule hypothécaire sur papier au porteur et grevant la
parcelle RF 9[...]-2 de la commune d’[...] ».
Invité à se déterminer sur les éléments qui précèdent, l’Office
a indiqué, par lettre du 7 septembre 2023, qu’ils le confortaient « dans sa
décision de porter à l’état des charges le capital de la cédule hypothécaire
avec les intérêts au sens de l’art. 818 CC vu que visiblement personne ne
sait qui la détient ».
La plaignante, par lettre du 12 septembre 2023, a soutenu
qu’il convenait de tenir compte de la dernière déclaration du Ministère
public genevois et d’admettre que celui-ci n’était pas en possession de
l’original de la cédule hypothécaire RF 2[...]3. Elle a relevé que, dans une
requête du 6 juillet 2018 tendant notamment à l’annulation de ladite
cédule - requête retirée le 21 août 2018 -, A.Z.________ avait exposé avoir

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perdu l’original de cette cédule après sa restitution en juin 1997 par le
Crédit suisse, qui l’avait détenue auparavant en garantie d’un prêt
hypothécaire jusqu’au remboursement de ce prêt. La plaignante en
concluait, dès lors que le nantissement ou la remise en pleine propriété de
la cédule à un éventuel créancier gagiste aurait nécessité de posséder
l’original du titre, qu’il était établi à satisfaction de droit que le débiteur
n’avait pas pu remettre cette cédule en gage et que, partant, cette cédule
était libre de gage, ce que confirmait le fait qu’elle n’avait fait l’objet
d’aucune production lors de l’appel aux créanciers ; c’était ainsi à tort que
l’Office avait tenu compte de son montant nominal et des intérêts pour le
calcul de charge préférable formant le prix d’adjudication minimal.
c) En même temps qu’elle déposait sa plainte 17 LP, l’AFC-GE
a également formé opposition à l’état des charges litigieux au sens de
l’art. 140 al. 2 LP, par courrier du 26 mai 2023 adressé à l’Office.
3. Par décision rendue le 10 novembre 2023, notifiée à la
plaignante le 13 suivant, la Présidente a rejeté la plainte, sans frais.
Considérant que la plainte contre l’état des charges était ouverte lorsque
l’office des poursuites avait violé une règle de procédure concernant sa
rédaction, qu’en revanche, l’action en contestation de l’état des charges
était réservée aux contestations matérielles concernant l’existence,
l’étendue, le rang ou l’exigibilité des créances et qu’en l’espèce, la
plaignante faisait valoir que l’Office n’aurait pas dû tenir compte de la
cédule hypothécaire précitée dans l’état des charges litigieux, elle a
constaté qu’il s’agissait d’une contestation matérielle qui ne pouvait pas
être réglée par la voie de la plainte.
4. La plaignante a recouru contre cette décision par acte du 21
novembre 2023, concluant à sa réforme en ce sens qu’il soit ordonné à
l’Office d’établir un nouvel état des charges préalable ne fixant aucune
date de vente aux enchères et ne tenant pas compte de la somme de

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947'933 fr. 35 pour le calcul des charges préférables et du prix minimal
d’adjudication de la part de copropriété n° 9[...]-2 de la Commune d’[...].
La requête d’effet suspensif contenue dans le recours a été
admise, par décision du 23 novembre 2023, prenant date le 27 suivant.
Par lettre du 11 décembre 2023, l’Office a indiqué ne pas avoir
d’autres déterminations à formuler que celles produites à l’autorité
inférieure de surveillance.
Le 15 décembre 2023, A.Z.________, par son conseil, a conclu
au rejet du recours.
En d roit :
I. Formé contre une décision de l’autorité inférieure de
surveillance dans le délai de dix jours suivant sa notification (art. 18 al. 1
LP [loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1] et art.
28 al. 1 LVLP [loi vaudoise d’application de la LP ; BLV 280.05]), le recours
a été déposé en temps utile. Il comporte des conclusions et l’énoncé des
moyens invoqués, de sorte qu’il est conforme aux exigences de l’art. 18 LP
et de la jurisprudence y relative en matière de motivation (TF
5A_118/2018 du 7 février 2018 consid. 4.1 et les références citées). Il est
ainsi recevable.
Les déterminations de l’Office et du débiteur sont également
recevables (art. 31 al. 1 LVLP).
II. a) La voie de la plainte est ouverte, selon l’art. 17 al. 1 LP,
contre toute mesure de l’office contraire à la loi ou qui ne parait pas
justifiée en fait. Par «mesure» au sens de cette disposition, il faut entendre

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tout acte d'autorité, accompli par l'office ou par un organe de la poursuite
en exécution d'une mission officielle dans une affaire concrète (ATF 142 III
643 consid. 3.1 ; 128 III 156 consid. 1c et les références ; Cometta/Möckli,
in Staehelin/Bauer/Lorandi (éd.), Basler Kommentar SchKG I, 3e éd., 2021,
n. 18 ad art. 18 SchKG [LP]) ; l'acte de poursuite doit être de nature à
créer, modifier ou supprimer une situation du droit de l'exécution forcée
dans l'affaire en question (ATF 142 III 643 consid. 3.1 ; 129 III 400 consid.
1.1 ; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes
et la faillite, n. 12 ad art. 17-21 LP). En d'autres termes, il doit s'agir d'un
acte matériel qui a pour but la continuation ou l'achèvement de la
procédure d'exécution forcée et qui produit des effets externes (ATF 142
III 643 consid. 3.1 ; Cometta/Möckli, op. cit., n. 19 ad art. 18 SchKG [LP].
L'état des charges dans la poursuite par voie de saisie ou de
réalisation de gage (art. 140 et 156 al. 1 LP; art. 34 ss et 102 ORFI) est
susceptible de plainte à l'autorité de surveillance (art. 17 LP) lorsque
l'office des poursuites a violé des prescriptions formelles à l'occasion de
son établissement (ATF 141 III 141 consid. 4.2 et les références). En
revanche, l'action en épuration de l'état des charges est ouverte lorsque le
demandeur entend contester l'existence, l'étendue, le rang ou l'exigibilité
d'un droit inscrit à l'état des charges (art. 37 al. 2 ORFI; même arrêt avec
les références). Cette distinction est consacrée de longue date par la
jurisprudence (cf. notamment: ATF 30 I 148 consid. 1; 38 I 273; 43 III 302
consid. 1; 57 III 131 consid. 1; 140 III 234 consid. 3.1).
L'état des charges renseigne sur les droits réels et les
obligations réelles qui grèvent l'immeuble. L'acquéreur doit avoir
connaissance des charges qu'il reprendra avec le bien-fonds (cf. TF
5A_394-395/2014 du 21 juillet 2014 consid. 4.1.2 ; TF 5A_387/2019 du 14
août 2019 consid. 5.2). Un état des charges non conforme à l'extrait du
registre foncier ou aux productions peut être attaqué par la voie de la
plainte au sens de l'art. 17 LP (ATF 120 III 20 consid. 1). La voie de la
plainte est ouverte contre l’état de collocation notamment « lorsque
certaines prescription de procédure avec incidence de droit matériel n’ont
pas été observées (ainsi lorsqu’une décision a été prise en faveur d’une

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prétention non produite ou insuffisamment justifiée) » (Gilliéron, op. cit., n.
33 ad art. 17 LP) ; selon cet auteur, « ce qui vaut pour l’état de collocation
vaut pour l’état des charges » (ibidem, n. 48 ad art. 247 LP).
b) En l’espèce, la recourante se plaint du fait que l’Office, s’il a
certes indiqué dans l’état des charges que la cédule grevait collectivement
les deux parts de copropriété n° 9[...]-1 et 9[...]-2, a omis de tenir compte
du fait qu’elle grève ainsi l’immeuble entier, au sens de l’art. 73a al. 3
ORFI, et n’a pas établi en conséquence un état des charges préalable
devant servir de base aux pourparlers prévu par l’art. 73e ORFI. Elle
reproche en outre à l’Office d’avoir pris une décision en faveur d’une
prétention non produite, en admettant que la créance abstraite incorporée
dans la cédule hypothécaire garantissait une créance hypothécaire
effective pour laquelle aucune production n’avait été formulée, en
inscrivant cette créance hypothécaire dans l’état des charges, en la
considérant comme dénoncée au remboursement et donc exigible, et en
tenant compte de cette créance non produite pour le calcul des charges
préférables et du prix minimum d’adjudication.
La recourante contestant ainsi la manière dont l’Office a
appliqué les prescriptions légales régissant l’établissement de l’état des
charges, on doit considérer, contrairement à l’autorité précédente, que la
voie de la plainte au sens de l’art. 17 LP est ouverte.
La plainte étant recevable tant matériellement que
formellement, il reste à examiner son bien-fondé. L’autorité de céans, dont
le pouvoir d’examen est complet en fait et en droit, est en mesure de
trancher cette question, sans qu’il y ait lieu de renvoyer le dossier à
l’autorité précédente pour qu’elle statue à nouveau.
III. a) La copropriété au sens de l’art. 641 CC est un droit de
propriété unique, dont plusieurs personnes sont titulaires, chaque titulaire
ayant une part du tout, part « idéale » en ce sens qu’elle ne correspond
pas à une partie déterminée du bien en copropriété. Entité non matérielle,

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la part de copropriété constitue néanmoins elle-même un objet de
propriété individuelle dont le titulaire peut disposer. La part de copropriété
d’un immeuble est elle-même un immeuble (Steinauer, Les droits réels,
Tome I, 6e éd., 2019, nos 1541 et 1542).
Plusieurs immeubles peuvent être engagés en garantie de la
même créance et lorsqu’ils appartiennent au même propriétaire ou à des
codébiteurs solidaires, il est possible de grever chaque immeuble pour
l’entier de la créance (droit de gage collectif au sens de l’art. 798 al. 1 CC).
Chaque immeuble garantit alors la totalité de la créance, même si le
montant de la créance dépasse la valeur de réalisation de l’immeuble : ni
la créance, ni la garantie ne sont divisées. Le créancier peut se faire
désintéresser sur le produit de la réalisation de chacun des immeubles
grevés, mais il n’a qu’un seul et même droit de gage (Steinauer, Les droits
réels, Tome III, 5e éd., 2021, nos 4033, 4034 et 4037 ; Marchand, in
Commentaire romand, Code civil II, 2016, nos 7 et 9 ad art. 798 CC ; ATF
138 III 182 consid. 4.2). Le caractère collectif du gage doit être prévu dans
l’acte constitutif et ressortir de l’inscription du gage au registre foncier,
soit que les immeubles soient immatriculés sur un feuillet collectif, soit
que chaque feuillet contienne l’indication que la somme garantie par gage
correspond au montant total de la créance, complétée par une observation
contenant une référence aux autres immeubles grevés du même droit de
gage, conformément à l’art. 110 al. 1 ORF (ordonnance sur le registre
foncier ; RS 211.432.1) (Marchand, op. cit., n° 10 ad art. 798 CC).
Aux termes de l’art. 23 ORF, une part de copropriété est
immatriculée comme immeuble au registre foncier lorsqu’elle est grevée
d’un gage immobilier, ou lorsqu’il s’agit d’une part de copropriété en
propriété par étages (al. 1) ; elle peut être immatriculée comme immeuble
au registre foncier lorsque cela sert à la clarté et à la précision des
écritures (al. 2) ; les parts de copropriété sont immatriculées par
l’inscription, dans la rubrique « propriété » du feuillet du grand livre de
l’immeuble de base, de la désignation des parts de copropriété en lieu et
place du nom du propriétaire, et par l’ouverture d’un feuillet du grand livre
pour chaque part de copropriété (al. 3) ; le feuillet du grand livre de la part

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à immatriculer indique la désignation de l’immeuble de base et, en cas de
copropriété, la quote-part de l’immeuble de base (al. 5).
L’extrait du registre foncier que l’office des poursuites doit
demander lorsque la réalisation porte sur une part de copropriété (art. 73
ORFI), constitue l’élément de base pour toutes les décisions subséquentes
de l’office. L’extrait doit donner des indications sur la copropriété et
l’immeuble (la parcelle), puisque la première représente une partie du
second. L’étendue de l’objet du gage doit impérativement ressortir du
registre foncier (Annen, in Commentaire ORFI, Conférence des préposés
aux poursuites et faillites de Suisse (éd.), 2012, n. 1 ad art. 73 ORFI).
En l’espèce, A.Z.________ et B.Z.________ sont propriétaires en
copropriété chacun pour une demie de la parcelle RF 9[...] d’[...], acquise
en avril 1980. En novembre de la même année, ils ont constitué sur cette
parcelle, qui consistait alors en un pâturage, une cédule hypothécaire sur
papier au porteur en premier rang de 840'000 fr., dont ils se sont
expressément reconnus codébiteurs solidaires. Le caractère collectif du
gage ressortait ainsi déjà de l’acte constitutif de la cédule.
Au registre foncier, conformément à l’art. 23 al. 3 ORF, les
parts de copropriété 9[...]-1 et 9[...]-2 ont été immatriculées par
l’inscription, dans la rubrique « propriété » du feuillet du grand livre de
l’immeuble de base, soit le bien-fonds [...]/9[...], de la désignation des
parts de copropriété en lieu et place du nom du propriétaire : « COP [...]
[...]/9[...]-1 sur ½ » et « COP [...] [...]/9[...]-2 sur ½ », et par l’ouverture
d’un feuillet du grand livre pour chaque part de copropriété. Là encore,
conformément à l’art. 23 al. 3 et 5 ORF, le feuillet du grand livre de la part
de copropriété 9[...]-2 indique la désignation de l’immeuble de base et la
quote-part de l’immeuble de base : « valeur ½ de l’immeuble de base B-F
[...]/9[...] » et, à la rubrique « Propriété » : « Propriété individuelle
A.Z.________ ». Quant au droit de gage immobilier, il est mentionné,
conformément à l’art. 110 al. 1 ORF, qu’il s’agit d’un « droit de gage
collectif avec [...]/9[...]-1 ».

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Il est vrai que le feuillet concernant l’immeuble de base
mentionne à la rubrique « droits de gage immobilier » : « Aucun ».
Toutefois, dès sa constitution, la cédule hypothécaire en cause a grevé
l’immeuble entier [...]/9[...], détenu en copropriété à parts égales par les
codébiteurs solidaires, soit collectivement les parts 9[...]-1 et 9[...]-2, ainsi
que cela ressort de l’inscription au registre foncier concernant la part de
copropriété saisie. Les deux parts égales de copropriété d’un immeuble
étant grevées collectivement d’un droit de gage, l’immeuble entier est
grevé. L’Office, qui connaissait les éléments essentiels et pertinents
concernant la copropriété, la constitution de la cédule et le caractère
collectif du droit de gage, ne pouvait pas se retrancher derrière « la
lettre » de l’extrait du registre foncier concernant l’immeuble entier
[...]/9[...] pour soutenir que ce dernier n’était pas grevé. En l’occurrence, il
résulte au contraire du registre foncier, soit des deux extraits pertinents
en l’espèce, que l’immeuble entier lui-même est grevé d’un droit de gage.
c) En l’absence de réalisation de l’immeuble de base, des
mesures particulières doivent être prises lorsque l’immeuble de base de la
part saisie est grevé de droits de gage. L’ORFI impose dans un tel cas un
sursis à la vente et une procédure de conciliation (Mooser, La réalisation
forcée en cas de propriété collective, Séminaire de formation de la
Conférence des préposés aux poursuites et faillites de Suisse, Lausanne,
2021, p. 17, n. 56). La publication de la vente indique quelle quote-part
appartient au débiteur et renferme la description de l’immeuble et de ses
accessoires, avec indication de la valeur estimative. Ces indications
doivent également figurer à l’état des charges, qui doit énoncer
séparément les charges grevant la part et les charges grevant l’immeuble
entier, inscrites au registre foncier ou annoncées ensuite de la sommation
publique (art. 73c ORFI) (Mooser, op. cit., p. 17, n. 54). La publication
officielle (art. 73a al. 1 ORFI) est nécessaire afin d’établir toutes les
charges, elle sert de préparation à la réalisation. Il s’agit toutefois de
clarifier préalablement l’état des charges (Annen, op. cit., n. 3 ad art. 73a
ORFI). S’il résulte de la procédure d’épuration de l’état des charges que
l’immeuble entier est grevé de droits de gage, il sera sursis à la vente (art.
73e al. 1 ORFI). Au cas où le débiteur répond solidairement avec les autres

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copropriétaires d’une dette garantie par un droit de gage grevant
l’immeuble entier, l’Office cherchera à provoquer une répartition
correspondante de la dette (art. 73e al. 2 ORFI).
Au vu de ce qui précède, l’Office devait porter la cédule
hypothécaire en cause à l’état des charges comme gage grevant
l’immeuble entier. Sur ce point, la plainte était bien fondée et le recours
doit être admis.
d) La plaignante et recourante soutient par ailleurs que soit la
cédule hypothécaire au porteur en cause n’est pas engagée et se trouve
donc à disposition des propriétaires des parts de copropriété, de sorte qu’il
y a lieu de ne pas en tenir compte dans l’état des charges en vertu de
l’art. 35 al. 1 ORFI, soit les deux parts de copropriété grevées
collectivement par cette cédule garantissent une créance hypothécaire
effective, auquel cas cette créance ne doit pas être considérée comme
exigible et payable en espèces dans l’état des charges préalable.
Les moyens relatifs à l’existence et l’exigibilité de la créance
garantie relèvent de la contestation de droit matériel qui ne peut être
tranchée dans le cadre d’une procédure de plainte 17 LP. Au surplus, les
créances garanties par gage n’ayant pas été produites doivent être
portées à l’état des charges en tant que dettes exigibles (Annen, op. cit.,
n. 18 ad art. 34 ORFI). Pour le calcul de l’offre minimale, toutefois, les
créances garanties par gage immobilier grevant l’immeuble entier ne
seront pas prises en considérations (art. 73h ORFI). Le grief est rejeté.
IV. En conclusion, le recours doit être partiellement admis et la
décision réformée en ce sens que la plainte est admise et qu’il est ordonné
à l’Office d’établir un nouvel état des charges préalable en faisant figurer
la cédule hypothécaire sur papier au porteur RF 001-2[...]3 de 840'000 fr.,
plus intérêt, en premier rang à la rubrique « Créances garanties par gage
immobilier sur l’immeuble entier » avec la mention « droit de gage
collectif, [...]-9[...]-1 avec [...]-9[...]-2 », et non à la rubrique « Créances

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garanties par gage immobilier grevant la part de copropriété d’une demie
de A.Z.________ », et de procéder ensuite conformément aux art. 73e ss
ORFI.
L’arrêt est rendu sans frais ni dépens (art. 20a al. 2 ch. 5 LP,
61 al. 2 let. a et 2 al. 2 OELP [ordonnance sur les émoluments perçus en
application de la LP ; RS 281.35].
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision est réformée en ce sens que la plainte est admise
et qu’il est ordonné à l’Office des poursuites du district d’Aigle
d’établir un nouvel état des charges préalable dans le sens des
considérants.
III. L’arrêt, rendu sans frais ni dépens, est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- République et Canton de Genève, Département des finances et des
ressources humaines, Administration fiscale cantonale
- M. le Préposé à l’Office des poursuites du district d’Aigle,
- Me Rémi Sacerdote, avocat (pour A.Z.________).
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Présidente du Tribunal d'arrondissement de l’Est vaudois,
autorité inférieure de surveillance.
La greffière :