vd_gerichte · JL10.007106 · 2010-06-14 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
317/I
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 14 juin 2010
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Denys
Greffier : M. d'Eggis
*****
Art. 29 al. 1 Cst; 257d CO; 23 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par L.________, à Lausanne, défendeur,
contre le jugement rendu le 27 avril 2010 par la Juge de paix du district de
Lausanne dans la cause le divisant d’avec P.________ SA, à Lausanne,
demanderesse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 27 avril 2010, notifiée le 3 mai 2010, la
Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à L.________ de quitter et
rendre libres pour le 21 mai 2010 à midi les locaux occupés dans
l'immeuble sis rue [...] à Lausanne (I), dit qu'à défaut de quitter ces
locaux, il y sera contraint par la force, selon les règles des art. 508 ss CPC
(II), arrêté les frais et dépens (III et IV), et dit que l'ordonnance est
immédiatement exécutoire nonobstant recours (V).
Cette ordonnance expose notamment les faits suivants :
Pour réclamer le paiement de 928 fr. 45, soit 510 fr. pour le
loyer net dû pour le mois de décembre 2009, 398 fr. 45 pour « charges
non contractuelles » et 20 francs comme frais de rappel, l’intimée a
adressé au recourant, par pli recommandé du 11 décembre 2009, une
mise en demeure signifiant qu'à défaut de paiement dans un délai de
trente jours, le bail serait résilié.
Par avis officiel sous pli recommandé du 22 janvier 2010,
l’intimée a signifié au recourant que le bail était résilié pour le 28 février
2010.
Par requête du 1er mars 2010, P.________ SA a conclu que
L.________ soit expulsé de l'appartement d'une pièce et demie (plus cave),
au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue [...], à Lausanne.
L'audience de jugement a eu lieu le 27 avril 2010 en présence
des parties.
Le premier juge a considéré en bref que l'entier de l'arriéré de
loyer n'avait pas été acquitté dans le délai de 30 jours imparti, car le
premier versement ultérieur à l'avis comminatoire avait été opéré le 16

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février 2010 par le locataire, si bien que le congé avait été valablement
donné.
B. Par acte du 10 juillet 2008, L.________ a recouru contre cette
ordonnance, concluant, sous suite de dépens, à son annulation,
respectivement à ce que soit déclaré nul, subsidiairement annulé l’avis de
résiliation du bail.
L’intimée a conclu, sous suite de dépens, au rejet du recours.
Le Président de la Chambre des recours a accordé l’effet
suspensif.
En d roit :
1. L'art. 23 al. 1 LPEBL ouvre un recours au Tribunal cantonal: a)
lorsque le juge était incompétent ou s'est déclaré à tort incompétent; b)
pour absence d'assignation régulière; c) pour violation des règles
essentielles de la procédure lorsque l'informalité est de nature à influer sur
le prononcé. Selon l'alinéa 2, il y a également recours au Tribunal cantonal
pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme, soit à
l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'article 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque
la validité du congé a été contestée en vertu de l'article 274g alinéa 1er
lettre a CO. En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux
exigences du droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du
droit fédéral (JT 2004 III 79).

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En l'espèce, le recourant a contesté le congé devant la
commission de conciliation. La cours de céans dispose par conséquent
d’un plein pouvoir d’examen en droit.
D'un point de vue factuel, la cour de céans dispose d'un
pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC (applicable en vertu du renvoi
de l'art. 29 LPEBL) de telle sorte qu'elle doit admettre comme constant les
faits constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci (art. 457
al. 1 CPC; JT 1993 III 88 c. 3).
La production de pièces nouvelles en deuxième instance n'est
pas admise, à moins que celles-ci ne tendent à établir une irrégularité de
la procédure ou en présence d'un abus de droit en raison du déroulement
de la procédure, tel l'omission d'information par le bailleur au juge du
paiement du loyer dans le délai comminatoire ou du fait qu'il n'est plus
propriétaire de l'immeuble en cause (art. 25 LPEBL; Guignard, Procédures
spéciales vaudoises, 2008, n.1 ad art. 25 LPEBL, pp. 214-215). Le
recourant a produit des pièces avec son recours, dont certaines sont
nouvelles. Dès lors qu’elles ne sont pas invoquées en relation avec une
irrégularité de la procédure ou un abus de droit, elles sont irrecevables.
2. Le recourant se plaint d’une violation de son droit d’être
entendu pour le motif que la décision est insuffisamment motivée.
Il y a notamment violation du droit d'être entendu garanti par
l’art. 29 Cst. (l’art. 15 al. 2 LPEBL n’a pas à cet égard une portée plus
étendue) si l'autorité ne satisfait pas à son devoir minimum d'examiner et
de traiter les problèmes pertinents. Il suffit cependant que le juge
mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels
il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre
compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause.
L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits,
moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut au

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contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, lui paraissent pertinents
(ATF 134 I 83 c. 4.1 p. 88, 140 c. 5.3). Savoir si la motivation présentée est
convaincante est une question distincte de celle du droit à une décision
motivée. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la
décision des juges, le droit à une décision motivée est respecté, même si
la motivation présentée est erronée (TF 4A_454/2008 du 1er décembre
2008 c. 3.1).
En l’espèce, on comprend sur quels éléments s’est fondé le
premier juge. Il a considéré que l’arriéré n’avait pas été payé dans le délai
de 30 jours fixé par l’avis comminatoire de sorte que le congé signifié était
valable. Même si la motivation de la décision attaquée est succincte, on
comprend ce qui a guidé la solution retenue. On ne saurait ainsi retenir
une violation du droit d’être entendu du recourant. Le grief est infondé.
3. Pour réclamer le paiement de 928 fr. 45, soit 510 fr. pour le
loyer net dû pour le mois de décembre 2009, 398 fr. 45 pour « charges
non contractuelles » et 20 fr. comme frais de rappel, l’intimée a adressé
au recourant, par pli recommandé du 11 décembre 2009 une mise en
demeure signifiant qu'à défaut de paiement dans un délai de trente jours,
le bail serait résilié. Par avis officiel sous pli recommandé du 22 janvier
2010, l’intimée a signifié au recourant que le bail était résilié pour le 28
février 2010.
4. a) L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de
paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au
moins pour les baux d'habitations (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux d'habitations, moyennant un délai de
congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).

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Le congé donné en application de l’art. 257d CO est nul
lorsque le locataire a payé l’arriéré de loyer dans le délai comminatoire de
30 jours (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., n. 2.3.5 p. 671). La nullité vaut
a fortiori lorsque le locataire était à jour dans le paiement de ses loyers
lorsqu’il a reçu l’avis comminatoire.
b) Le recourant n’a pas retiré le pli du 11 décembre 2009 dans
le délai de garde postal de 7 jours mais le 5 janvier 2010 uniquement,
ayant donné instruction à l’office de Poste de garder son courrier. Il faut
cependant considérer que le délai comminatoire de 30 jours a commencé
à courir à l’échéance du délai de garde de 7 jours (ATF 119 II 147 c. 2). Il
importe peu, comme cela ressort de la pièce 2 produite par le recourant
en première instance, que celui-ci ait demandé à la Poste de conserver
son courrier, une telle démarche n’étant pas susceptible de reporter le
point de départ du délai comminatoire (cf. Lachat, Le bail à loyer, 2ème
éd., p. 667, note infrapaginale 39). On ne peut donc pas faire partir le
délai de 30 jours de la remise effective au recourant le 5 janvier 2010. Il
faut considérer que le délai de garde postal est arrivé à échéance le 20
décembre 2009. La résiliation a été adressée le 22 janvier 2010, donc
après l’expiration du délai comminatoire de 30 jours. Il n’y a là aucun cas
de nullité pour irrespect du délai (cf. Lachat, Commentaire romand, n. 9 ad
art. 257d CO).
c) Le recourant soutient que le loyer a été payé à temps. En
première instance, il a produit sous pièce 3 un relevé de compte UBS, qui
fait en particulier état de l’exécution de « divers ordres permanents » pour
un total de 1'670 fr. à la date du 3 décembre 2009. Cette pièce ne permet
pas de savoir comment sont composés les ordres permanents concernés
ni en faveur de qui les versements ont été opérés. Cette pièce n’a aucune
valeur probante quant au paiement du loyer, pas plus que l’ajout
manuscrit qui détaille la manière dont seraient composés les ordres
permanents.
Devant le premier juge, l’intimée a produit un décompte des
loyers au 3 mars 2010. Ce décompte est assorti d’ajouts manuscrits qui

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attribuent à certains mois les différents versements de 570 fr. pour le
loyer. Il ressort desdits ajouts que le loyer de décembre 2009 n’a été payé
que le 16 février 2010 et que le versement intervenu le 3 décembre 2009
a quant à lui été imputé sur le loyer dû pour novembre 2009. Le recourant
est d’avis que le paiement intervenu le 3 décembre 2009 doit être imputé
sur le loyer de décembre, en application des art. 86 ss CO.
Il ressort du décompte précité que le recourant était à jour
dans ses versements au 30 juin 2009 (compte tenu de l'extourne
facturation acomptes 2008) et qu’il bénéficiait alors d’un solde positif de
18 fr. 95. Il faut ainsi considérer que le montant de 570 fr. versé le 3 juillet
doit être imputé sur le loyer de juillet, celui de 570 fr. versé le 4 août sur le
loyer d’août, celui de 570 fr. versé le 3 septembre sur le loyer de
septembre, celui de 570 fr. versé le 2 octobre sur le loyer d’octobre, celui
de 570 fr. versé le 3 novembre sur le loyer de novembre et celui de 570 fr.
versé le 3 décembre sur le loyer de décembre. Les imputations opérées
par les ajouts manuscrits sur le décompte sont ainsi erronées. Autrement
dit, le loyer du recourant pour décembre 2009 était à jour au moment de
l’avis comminatoire. Il en découle que le congé donné pour défaut de
paiement de loyer est nul (cf. supra. c. 4a in fine).
Il est vrai qu’outre le loyer pour décembre 2009, l’avis
comminatoire du 11 décembre 2009 portait aussi sur un montant de 398
fr. 45 pour « charges non contractuelles ». Cependant, au vu d’un tel
intitulé, les charges en question ne sauraient être comprises dans une
mise en demeure selon l’art. 257d CO. Par conséquent, la mise en
demeure apparaît sans portée pour lesdites charges. Cela étant, il ressort
certes d’une pièce produite par l’intimée à l’audience en première
instance que le montant de 398 fr. 45 correspond à un solde de chauffage
et d’eau chaude, selon décompte envoyé au recourant le 11 septembre
2009. De tels frais sont susceptibles de faire l’objet de l’avis comminatoire
de l’art. 257d CO (Lachat, Le bail à loyer, n. 8.3 p. 348). En l’espèce
cependant, outre la problématique de l’intitulé évoquée ci-dessus, le
congé doit être qualifié d’inefficace. La jurisprudence de la cour de céans
considère que le congé qui repose sur une mise en demeure portant sur

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un montant disproportionné (soit du simple au double) par rapport au
loyer effectivement dû est le prototype même du congé inefficace. En
effet, le locataire "moyen" qui reçoit une telle mise en demeure est non
seulement incapable de faire la part des choses mais est d'emblée
dissuadé de payer quoi que ce soit d'un montant exagéré dont il ne
dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à adopter une
attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si la mise
en demeure avait porté sur le montant exact. L'on peut attendre d'un
bailleur, représenté la plupart du temps par un professionnel de
l'immobilier, de procéder correctement (CREC I 16 juillet 2009/376; 27
août 2009/439). En l’espèce, le montant total figurant sur la mise en
demeure apparaît clairement disproportionné puisqu’il portait en majeure
partie sur le loyer de décembre 2009, qui n’était pas dû. Il en découle que
le congé qui est résulté d’une telle mise en demeure est inefficace.
d) Il s’ensuit que le recours doit être admis et l’ordonnance
réformée en ce sens que la requête d'expulsion est rejetée.
5. En définitive, le recours doit être admis et l'ordonnance
réformée en ce sens que la requête d'expulsion est rejetée (ch. I du
dispositif), les chiffres II et IV du dispositif étant supprimés; l'ordonnance
est confirmée pour le surplus.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
150 fr. (230 TFJC).
Obtenant gain de cause, le recourant a droit à des dépens de
deuxième instance, par 800 francs.

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. L'ordonnance est réformée comme suit aux chiffres I, II et IV
de son dispositif :
I. La requête d'expulsion est rejetée.
II. Supprimé.
IV. Supprimé.
L'ordonnance est confirmée pour le surplus.
III. Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
150 fr. (cent cinquante francs).
IV. L'intimée P.________ SA doit verser au recourant L.________ la
somme de 800 fr. (huit cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 14 juin 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Laurent Fischer (pour L.________),
- M. Daniel Schwab (pour P.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 928 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :