vd_gerichte · XA19.031467 · 2021-02-08 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA19.031467-200765
62
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 février 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Crittin Dayen et Courbat, juges
Greffier : M. Magnin
*****
Art. 2 al. 2 CC ; 270 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par H.________, à [...], défendeur,
contre le jugement rendu le 13 janvier 2020 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l’appelant d’avec Z.________ et A.________, à [...],
demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. a) Par jugement du 13 janvier 2020, dont la motivation a été
communiquée pour notification aux parties le 1er mai 2020, le Tribunal des
baux (ci-après : le tribunal ou les premiers juges) a dit que le loyer initial,
dû par les demandeurs Z.________ et A.________ au défendeur H.________
pour l’appartement de trois pièces et demie au deuxième étage de
l’immeuble sis chemin des [...], à [...], était fixé à 1'550 fr. dès le 1er mars
2019 (I), a dit que le défendeur était tenu de restituer aux demandeurs les
parts de loyer payées en trop par ceux-ci pour la période du 1er mars 2019
au 31 janvier 2020, soit la somme de 17'600 fr. (II), a dit que le montant
de la garantie locative, constituée le 27 février 2019 par les demandeurs
auprès de la [...] était réduit à 4'650 fr., le surplus étant libéré en faveur
des demandeurs (III), a rejeté tout autre ou plus amples conclusions (IV) et
a rendu son jugement sans frais judiciaires ni dépens (V).
b) En droit, les premiers juges ont tout d’abord retenu que les
demandeurs avaient emménagé dans l’appartement précité le 27 ou le 28
décembre 2018 mais que les parties n’avaient signé un contrat de bail
portant sur cet objet que le 21 février 2019, date à laquelle la formule
officielle de notification du loyer initial leur avait été remise. Ils ont ainsi
relevé que le délai de trente jours pour contester le loyer initial avait
débuté au moment de la conclusion du bail, soit le 21 février 2019, car
celle-ci était intervenue après la prise de possession des locaux. Ainsi, le
tribunal a retenu que la requête des demandeurs, qui avaient saisi
l’autorité de conciliation le 4 mars 2019, n’apparaissait pas tardive. Les
premiers juges ont ensuite retenu qu’il n’y avait pas lieu de faire rétroagir
la conclusion du contrat de bail au 1er janvier 2019, dès lors que
l’instruction avait permis d’établir que la prise de possession par les
demandeurs du logement litigieux n’était que provisoire, car le logement
initialement loué par les intéressés, à savoir un appartement de quatre
pièces et demie sis chemin de [...], à [...], était inhabitable. Ils ont en
particulier relevé que, par courrier du 25 janvier 2019, la gérance avait
indiqué aux locataires qu’ils devaient choisir entre maintenir le bail de
l’appartement initialement loué ou y renoncer au profit du logement qu’ils

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occupaient provisoirement, précisant qu’entre fin janvier et mi-février
2019, les précités avaient encore négocié les conditions du bail litigieux.
Dans ces conditions, le tribunal a considéré qu’il n’était pas possible que
les demandeurs et le défendeur soient liés par un contrat de bail dès la
prise de possession des locaux ou à compter du 1er janvier 2019. Par
surabondance, les premiers juges ont relevé que quand bien même tel
aurait été le cas, la requête des demandeurs n’aurait pas été tardive,
faute pour le défendeur d’avoir notifié la formule officielle à ceux-ci dans
les trente jours suivant la prise de possession du logement, celle-ci n’étant
intervenue qu’en date du 21 février 2019. Le tribunal a encore relevé
qu’aucun abus de droit ne pouvait être reproché aux demandeurs parce
qu’ils auraient eu connaissance de leur droit de contestation par la
notification, le 5 décembre 2018, de la formule officielle relative à
l’appartement de quatre pièces et demie précité, dès lors que, selon la
jurisprudence, la simple connaissance par les locataires de leur droit de
contester le loyer initial ne valait pas remise ni, partant, notification de la
formule officielle, les locataires étant en droit d’attendre que leur bailleur
respecte son obligation légale à cet égard.
Les premiers juges ont ensuite considéré que les demandeurs
n’avaient pas adopté un comportement abusif, constitutif d’un abus de
droit, en contestant le loyer initial. Le défendeur affirmait que les
locataires auraient proposé eux-mêmes la conclusion du contrat de bail
litigieux au loyer convenu et qu’ils ont obtenu la gratuité des deux
premiers mois de loyer. Cependant, sur ce point, le tribunal a relevé que
l’instruction n’avait pas démontré que les demandeurs auraient négocié le
montant du loyer de l’appartement litigieux, dès lors que, dans son
courrier du 25 janvier 2019, la gérance avait indiqué que le loyer mensuel
net serait de 3'150 fr. et que les intéressés n’avaient pas discuté ce
montant dans leurs courriers ultérieurs, leur contre-proposition ne portant
que sur la date d’entrée en vigueur du bail, à savoir la question de la
gratuité des loyers des mois de janvier et de février 2019. Pour le reste,
les premiers juges ont indiqué que, selon la jurisprudence, il n’était de
toute manière pas déloyal de négocier le loyer et de le contester par la
suite parce qu’il apparaissait toujours trop élevé.

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En dernier lieu, le tribunal a en substance considéré que le
loyer initial mensuel net de l’appartement, de 3'150 fr., était abusif et qu’il
convenait de le fixer à 1'550 fr. dès le 1er mars 2019.
B. Par acte du 29 mai 2020, H.________ a formé appel contre ce
jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, à la réforme des
chiffres I et II de son dispositif en ce sens que les conclusions formulées
dans la demande du 11 juillet 2019 par Z.________ et A.________ soient
irrecevables, subsidiairement rejetées et, reconventionnellement, que le
loyer mensuel net initial du logement de trois pièces et demie au
deuxième étage de l’immeuble sis chemin de [...], [...], à [...], loué selon
contrat de bail à loyer du 21 février 2019, soit valablement fixé à 3'150
francs. Subsidiairement, H.________ a conclu à l’annulation du jugement.
Le 26 août 2020, Z.________ et A.________ ont déposé une
réponse. Au pied de celle-ci, ils ont conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet intégral de l’appel, dans la mesure où il est recevable.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. H.________ est devenu propriétaire, par succession, de la
parcelle n° [...] de la commune de [...] le 17 juillet 1990.
Six villas ([...]), de chacune trois appartements, ont été
construites sur cette parcelle et les parcelles voisines. Les villas [...] ont
été érigées sur la parcelle n° [...]. Une propriété par étages (ci-après : une
PPE) de six lots a été constituée sur cette parcelle le 30 octobre 2018.
H.________ est propriétaire de ces six lots de PPE, ainsi que des trois lots de
PPE constitués sur la parcelle n° [...] de la commune de [...] ([...]). La
Fondation [...] est propriétaire des neuf autres lots de PPE ([...]).
2. a) Le 13 novembre 2018, Z.________ et A.________ ont écrit le
courriel suivant à la Fondation [...] :

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« (…) [N]ous sommes un jeune couple avec un projet de famille, et
nous cherchons un logement dans un environnement adéquat pour
cela. Nous avons visité le projet de votre Fondation à [...], que nous
apprécions beaucoup et nous nous verrions bien vivre là.
Néanmoins, les prix actuels ne nous permettent pas d’y avoir accès,
malheureusement.
(…)
Sachant que votre Fondation n’a pas de but lucratif, nous nous
demandions s’il n’était pas possible de trouver un "compromis", qui
nous laisserait vivre dans ce cadre magnifique (nous avons même
déjà remarqué l’endroit du futur étang à côté de la maison qui
abritera la Fondation !). ».
b) Par courriel du 26 novembre 2018, Z.________ et A.________
ont demandé à la régie [...] SA (ci-après : la gérance) quels étaient les
appartements qui étaient encore disponibles et à quels prix, en précisant
la mention suivante : « Désolée d insister mais on aimerait tellement être
là ! (sic) ».
Le 28 novembre 2018, la gérance a répondu aux prénommés
en indiquant le loyer de tous les appartements vacants.
3. a) Le 5 décembre 2018, Z.________ et A.________, en qualité de
locataires, ont signé un contrat de bail à loyer avec la Fondation [...], en
qualité de bailleresse, portant sur un appartement de quatre pièces et
demie au rez-de-chaussée de la [...], sise chemin des [...], avec effet au 1er
janvier 2019. Le loyer mensuel net convenu s’élevait à 2’650 fr., auquel
s’ajoutait un acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de
150 fr. et un loyer de 280 fr. pour deux places de parc couvertes.
Une formule officielle de notification de loyer lors de la
conclusion d’un nouveau bail a été établie le même jour et remise à
Z.________ et A.________, indiquant qu’il s’agissait d’une première mise en
location, l’immeuble étant neuf.
b) Le 27 décembre 2018, lors de l’état des lieux d’entrée,
Z.________ et A.________, accompagnés d’une représentante de la gérance,
ont constaté que le logement était inondé et qu’il était impossible d’y
emménager. Une solution de relogement provisoire a alors été proposée

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par la gérance aux locataires, consistant à emménager dans un
appartement de trois pièces et demie au deuxième étage de la [...], sise
chemin des [...], propriété de H.________.
Selon le témoin [...], l’emménagement a eu lieu le jour même
ou le lendemain.
4. a) Par courrier du 25 janvier 2019, la gérance a notamment
écrit ce qui suit à Z.________ et A.________ :
« 1. Le 5 décembre 2018, vous avez signé, en tant que locataires et
avec la bailleresse [...], un contrat de bail à loyer portant sur la
location d’un appartement de 4 ½ pièces au rez-de-chaussée
de l’immeuble sis chemin des [...], [...], à [...].
(…)
2. L’état des lieux d’entrée était prévu pour le 27 décembre 2018.
L’appartement étant inondé, vous n’avez pas pu emménager.
Une solution provisoire a consisté à vous faire emménager
dans un appartement de 3 ½ pièces au 2ème étage de la [...].
C’est aujourd’hui cet appartement que vous occupez à titre
provisoire, compte tenu des circonstances mentionnées plus
haut.
Les travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement
du rez-de-chaussée de la [...], objet de votre bail, sont en cours.
L’appartement devrait pouvoir être prêt et, donc, à votre
disposition, pour le 1er mars 2019.
(…)
3. Nous vous invitons à prendre position de manière formelle et
irrévocable sur le sort du bail à loyer du 5 décembre 2018
concernant l’appartement du rez-de-chaussée au chemin des
[...], [...], à [...].
Souhaitez-vous maintenir ce contrat de bail et prendre
possession de l’appartement en question dès qu’il sera
disponible ? Ou au contraire renoncez-vous à ce bail ?
(…)
5. Si vous décidez de renoncer au contrat de bail à loyer du 5
décembre 2018, nous vous offrons la possibilité de louer
l’appartement que vous occupez actuellement et de conclure
un contrat de bail à loyer avec effet rétroactif au 1er janvier
2019.
Les conditions contractuelles de l’appartement que vous
occupez actuellement à titre provisoire sont, comme vous le
savez, de CHF 3'150.- par mois, charges en sus. ».
b) Le 29 janvier 2019, Z.________ et A.________ ont répondu à la
gérance. Ils ont en particulier indiqué ce qui suit :

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« 2. On nous a réassigné de façon temporaire un 3,5 pièces,
dans la maison [...], appartement que nous apprécions
énormément et dans lequel nous sommes tout à fait installés
(difficile de vivre dans les cartons, quand aucune échéance
n’est connue : on nous avait parlé d’un délai jusqu’à 4 mois).
(…)
On nous a annoncé une absence de payement de loyer (durée
selon la durée des travaux), ainsi que le payement de frais du
deuxième déménagement de façon "clefs en mains", ainsi que
les frais annexes, choses qui ne figurent pas sur les différentes
propositions de votre courrier.
(…)
9. Comme nous l’avions annoncé, nous souhaiterions plus
que tout ne plus devoir déménager, et trouver un arrangement
pour ce qui concerne un nouveau bail pour le [...]. Par exemple,
et comme discuté le 17.01.2019, il semblait qu’un compromis
était envisageable. Notre proposition serait alors de maintenir
le loyer originel mais en commençant à l’honorer dès le
premier mars : donc de signer un contrat de bail à loyer pour le
3,5 pièces qui débuterait le 1er mars 2019, avec un loyer de
CHF 3'300.-, charges comprises, et donc sans frais ni loyer à
notre charge avant. ».
c) Le 7 février 2019, la gérance a adressé à nouveau courrier à
Z.________ et A.________, dont la teneur est notamment la suivante :
« Nous vous informons que la proposition faite au point 9. de
votre courrier est acceptée aux conditions ci-dessous. (…)
Nous acceptons que vous demeuriez dans l’appartement
actuel, mais il est clair que le bail a commencé le 1er janvier
2019, que l’objet loué vous a été délivré à cette date et que
vous l’occupez depuis lors. Nous sommes disposés à vous
accorder la gratuité des loyers de janvier et février 2019.
A réception de la présente dûment signée conjointement par
vous deux sous la rubrique « bon pour accord », un contrat de
bail pour l’appartement que vous occupez actuellement (…) va
être établi et vous être envoyé pour signature. (…). ».
Au pied de ce courrier, Z.________ et A.________ ont apposé leur
signature sous la mention « Bon pour accord ».
5. Par contrat de bail à loyer du 21 février 2019, Z.________ et
A.________ ont pris à bail de H.________ le logement de trois pièces et
demie précité, avec effet au 1er janvier 2019. Le loyer mensuel net
convenu s’élevait à 3'150 fr., auquel s’ajoutait un acompte de chauffage,
eau chaude et frais accessoires de 150 francs.

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Le même jour, une formule officielle de notification de loyer
lors de la conclusion d’un nouveau bail a été établie et remise à Z.________
et A.________, indiquant qu’il s’agissait d’une première mise en location,
l’immeuble étant neuf.
6. a) Le 4 mars 2019, Z.________ et A.________ ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de [...]
d’une requête en contestation du loyer initial. La conciliation ayant
échoué, la commission a délivré aux prénommés une autorisation de
procéder, qui leur a été notifiée le 11 juin 2019.
b) Par demande du 11 juillet 2019, Z.________ et A.________ ont
saisi le Tribunal des baux. Ils ont pris les conclusions suivantes, avec suite
de frais et dépens, contre H.________ :
« I. Fixer le loyer mensuel net initial du bail conclu entre Z.________,
A.________ et H.________ pour l’appartement litigieux à Fr. 1'800.-.
II. Condamner H.________ à restituer à Z.________ et A.________ le
trop perçu, à savoir mensuellement Fr. 1'350.-, depuis le 1er mars
2019 jusqu’au mois de l’entrée en force du jugement, avec intérêt à
5% l’an dès l’entrée en force du jugement. ».
c) Par déterminations du 14 octobre 2019, H.________ a pris les
conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens, à l’encontre
Z.________ et A.________ :
« Principalement :
I. Les conclusions de la Demande du 11 juillet 2019 de Z.________
et A.________ sont irrecevables, subsidiairement rejetées.
Reconventionnellement :
II. Le loyer mensuel net initial du logement de 3 pièces et demie
au 2ème étage de l’immeuble sis chemin des [...], [...], à [...], loué
selon contrat de bail à loyer du 21 février 2019, est valablement fixé
à 3'150.- (…). ».
d) Le 17 décembre 2019, Z.________ et A.________ ont déposé
une nouvelle écriture. Ils ont pris, avec suite de frais et dépens, la
conclusion complémentaire suivante :

- 9 -
« III. Réduire la garantie de loyer à un montant de Fr. 5'400.- et
ordonner la restitution du surplus, à savoir Fr. 4'050.-. ».
e) Le 13 janvier 2020, le Tribunal des baux a tenu une
audience, en présence de Z.________ et A.________, assistés de leur conseil,
et du conseil de H.________, celui-ci étant dispensé de comparution
personnelle, accompagné de [...], représentant la gérance.
A cette occasion, les parties ont été interrogées sur les faits de
la cause, puis la conciliation a été tentée, sans succès. Ensuite, le tribunal
a procédé à l’audition de [...] en qualité de témoin.
Au terme de l’audience, Z.________ et A.________ ont modifié
leurs conclusions de la manière suivante :
« I. Le loyer mensuel initial net est fixé à 1550 francs.
II. Le défendeur doit rembourser aux demandeurs un trop-perçu
mensuel de 1600 fr., depuis le 1er mars 2019, jusqu‘au mois de
l’entrée en force du jugement, avec intérêt à 5% l’an dès l’entrée en
force du jugement.
III. La garantie de loyer est réduite à 4650 fr. et le surplus de 4800
fr. est restitué aux demandeurs. ».
H.________, par l’intermédiaire de son conseil, a conclu au rejet
de ces conclusions.
f) Le jour même, le Tribunal des baux a rendu son jugement
sous la forme d’un dispositif, qu’il a communiqué aux parties le 15 janvier
2020. La motivation du jugement a été adressée pour notification aux
parties le 1er mai 2020.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions

- 10 -
devant l'autorité précédente est de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à compter
de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure
de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, déposé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision
finale portant sur des conclusions supérieures à 10’000 fr., l'appel est
recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait
admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3. L’appelant considère que l’état de fait retranscrit par les
premiers juges serait lacunaire.
3.1 L’appelant estime qu’il y a lieu de retenir que les intimés
étaient très intéressés à la location d’un appartement dans le complexe de
villas litigieux et qu’ils ont directement écrit un courriel à la Fondation [...]
le 13 novembre 2018 (cf. all. 45 et 46, pièce 114), dont le contenu devrait
être reproduit dans l’état de fait. Il expose qu’il convient également de
faire figurer dans l’état de fait le courriel du 28 novembre 2018, par lequel
les intimés ont demandé le prix des logements et précisé « désolé
d’insister mais on aimerait tellement être là » (cf. all. 47, pièce 115), de
même que la réponse de la gérance du 28 novembre 2018 leur indiquant
le prix de tous les loyers (cf. all. 48, pièce 115). L’appelant considère que
ces éléments sont pertinents car ils démontreraient que les intimés, qui

- 11 -
étaient très insistants pour habiter dans ce complexe de villas,
connaissaient les loyers de toutes les variantes de logement possible dès
le 28 novembre 2018.
Les faits invoqués par l’appelant ont été dûment allégués par
celui-ci et sont attestés par des pièces. Ces allégués n’ont en outre pas été
contestés par les intimés devant l’autorité de première instance. Ces faits
sont en outre pertinents pour la bonne compréhension de la cause. L’état
de fait a donc été complété par la retranscription, dans une mesure utile,
des échanges de correspondances précités.
3.2 L’appelant considère que l’intégralité des correspondances
échangées entre les intimés et la gérance les 25 et 29 janvier 2019 ainsi
que 7 février 2019 doit être retranscrite dans l’état de fait (cf. all. 49 à 72,
pièces 105 à 107). Il relève en particulier qu’il résulte de la lettre du 7
février 2019 de la gérance que les intimés ont obtenu la gratuité pour les
deux premiers loyers, lettre qui a été contresignée par les locataires.
Pour les mêmes motifs que ceux retenus ci-dessus, l’état de
fait a été complété par la retranscription, dans la mesure pertinente, des
échanges de courriers précités.
4.
4.1 L’appelant invoque une violation de l’art. 270 al. 1 CO (Code
des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). Il fait valoir que les intimés ont
été en possession de l’appartement litigieux dès le 1er janvier 2019, de
sorte que la chose louée leur était déjà délivrée au moment de la
signature du contrat de bail le 21 février 2019. Ainsi, l’appelant estime que
les intimés devaient agir en contestation du loyer initial au plus tard le 31
janvier 2019, si bien que leur demande en contestation du loyer initial
serait tardive.
4.2
4.2.1 Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime
que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO,

- 12 -
il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours
qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution s'il a été
contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en
raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer
initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b).
Le délai de trente jours court à dater du lendemain de la date
de la conclusion du bail (signature du bailleur), lorsque le locataire prend
possession des locaux avant celle-ci (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne
2019, p. 482 et les références citées, not. l’arrêt TF 4A_455/2017 du 27
novembre 2017 consid. 4). Selon cet auteur, à défaut, le bailleur attendrait
l’écoulement du délai de trente jours, puis refuserait de conclure le bail
(de retourner le contrat signé) en constatant que dans l’intervalle le
locataire a contesté le loyer initial (Lachat, loc. cit.).
4.2.2 En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de
logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de
leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO
– disposition régissant initialement les augmentations de loyer et autres
modifications unilatérales du contrat par le bailleur – pour la conclusion de
tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté (cf. loi
sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du
7 mars 1993 [LFOCL ; BLV 221.315] et l’arrêté sur l’obligation de
l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire du 26 mars
2014 [ALFOCL ; BLV 221.315.1]).
Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé
l'importance de la communication de la formule officielle de notification du
loyer initial et les conséquences de son absence. La formule officielle doit
être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus
tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le
locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité
de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer.
Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement

- 13 -
de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent
locataire doit y figurer (ATF 142 III 369 consid. 3 non publié ; ATF 140 III
583 consid. 3.1 et les arrêts cités). L'utilisation de la formule officielle,
l'indication du loyer versé par le précédent locataire et, le cas échéant, la
motivation d'une éventuelle hausse de loyer sont indispensables (TF
4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.1 ; sur le contenu de la formule,
cf. art. 19 al. 1 et 1bis OBLF [ordonnance sur le bail à loyer et le bail à
ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS
221.213.11], applicable par analogie lors de la conclusion d'un nouveau
contrat de bail en vertu de l'art. 19 al. 3 OBLF, et art. 2 LFOCL).
4.3 En date du 5 décembre 2018, les intimés ont signé un contrat
de bail portant sur un appartement de quatre pièces et demie au rez-de-
chaussée de la [...] sise chemin des [...], à [...], avec effet au 1er janvier
2019. Une formule officielle de notification de loyer leur a été remise le
jour même. Le 27 décembre 2018, lors de l’état des lieux d’entrée, les
locataires ainsi que le représentant de la gérance ont constaté que cet
appartement était inondé et qu’il était impossible d’y emménager. La
gérance a alors proposé aux locataires une solution provisoire, ayant
consisté à emménager dans le logement litigieux, à savoir un appartement
de trois pièces et demie situé au deuxième étage de la [...] sise chemin
des [...] à [...], dont l’appelant est propriétaire. La prise de ce logement
provisoire a eu lieu le même jour ou le lendemain, à savoir le 27 ou le 28
décembre 2018. Le 21 février 2019, les intimés ont signé le contrat de bail
portant sur cet appartement, avec effet au 1er janvier 2019. Le même jour,
la formule officielle de notification de loyer a été remise aux locataires.
4.4 Les premiers juges ont retenu que les locataires avaient
emménagé dans l’appartement en question le 27 ou le 28 décembre 2018,
mais qu’ils n’avaient signé le bail portant sur cet objet que le 21 février
2019, date à laquelle la formule officielle leur avait également été remise.
Le délai de contestation avait dès lors débuté le 21 février 2019, soit lors
de la conclusion du bail, de sorte que les intimés, ayant saisi la
commission de conciliation en matière de baux à loyer le 4 mars 2019,
avaient déposé leur requête de contestation du loyer initial en temps utile.

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Le tribunal a en particulier retenu qu’il n’y avait pas lieu de faire rétroagir
le contrat de bail au 1er janvier 2019, dès lors que la prise de possession
des locaux en début d’année devait dans un premier temps être provisoire
en attendant que le logement initialement loué par les intimés soit
habitable. Il s’est en particulier fondé sur le courrier de la gérance du 25
janvier 2019, dans lequel celle-ci avait indiqué aux locataires qu’ils
devaient choisir entre maintenir le bail de l’appartement loué ou garder
l’appartement qu’ils occupaient en concluant un nouveau bail. Au vu de
cet élément, les premiers juges ont considéré qu’il n’était pas possible que
les parties aient été liées par un contrat de bail depuis le 1er janvier 2019,
alors que, vingt-cinq jours plus tard, la gérance leur demandait s’ils
souhaitaient conclure un nouveau bail pour le logement litigieux. Par
ailleurs, selon le tribunal, les locataires avaient encore négocié les
conditions du bail, ce qui constituait une preuve de plus que les parties
n’étaient pas liées par un contrat de bail avant la signature du 21 février
2019.
4.5 Le raisonnement de l’appelant ne saurait être suivi. En effet,
selon l’avis de doctrine susmentionné et la jurisprudence citée, le délai de
trente jours pour contester le loyer initial commence à courir dès le
lendemain de la date de la conclusion du bail, ce par quoi il faut entendre
la signature du bailleur, lorsque le locataire prend possession des locaux
avant celle-ci, faute de quoi le bailleur pourrait attendre l’écoulement du
délai, puis refuser de conclure le bail en constatant que dans l’intervalle le
locataire a contesté le loyer initial. Or, en l’espèce, les locataires ont pris
possession de l’appartement de l’appelant le 27 ou le 28 décembre 2018.
Ils n’ont cependant conclu le bail portant sur ce bien qu’en date du 21
février 2019, date à laquelle la formule officielle de notification de loyer
leur a également été remise. Ainsi, il y a lieu de constater que le délai
pour contester le loyer initial a commencé à courir à partir du lendemain
de la date de la signature du contrat de bail, à savoir le 22 février 2019.
En ayant saisi l’autorité de conciliation le 4 mars 2019, soit dans le délai
de trente jours, les intimés ont donc déposé leur requête de contestation
du loyer initial en temps utile.

- 15 -
Par ailleurs, il n’y a pas lieu de considérer que les parties
étaient liées par un autre contrat de bail avant la conclusion de celui-ci. La
solution proposée par la gérance d’occuper le logement de l’appelant était
censée être provisoire, en attendant que l’appartement qu’ils avaient
initialement loué soit habitable. Ainsi, au moment de l’emménagement
dans le logement en question le 27 ou le 28 décembre 2018, les intimés
n’avaient aucune intention de conclure un nouveau contrat de bail pour
cet appartement. En réalité, ce n’est que par la suite, dans le courant du
mois de janvier, que des discussions au sujet de la location de
l’appartement litigieux ont eu lieu et que la question s’est donc posée
pour les locataires. En l’occurrence, la gérance a demandé aux intimés,
par courrier du 25 janvier 2019, de choisir entre maintenir le bail sur le
logement initial ou renoncer à celui-ci et conclure un nouveau contrat de
bail portant sur l’appartement qu’ils occupaient. Le 29 janvier 2019, les
intimés ont émis leur souhait de rester dans ce logement et ont proposé
de conclure un contrat de bail portant sur celui-ci, acceptant le prix du
loyer mais demandant la gratuité des deux premiers mois de loyer. Au
regard de ces éléments, on ne voit déjà pas comment les parties auraient
pu être liées par un contrat de bail depuis le 1er janvier 2019, alors qu’à
l’époque des échanges précités, la question n’était pas réglée, mais n’en
était qu’au stade des discussions. Finalement, ce n’est que le 7 février
2019 que la gérance a informé les intimés que leur proposition avait été
acceptée. Dans ces circonstances, force est de constater que les locataires
n’auraient pas pu contester le loyer initial auparavant. Le fait que, dans
ces lettres, la gérance ait mentionné une entrée en vigueur du contrat de
bail au 1er janvier 2019 n’y change rien.
En définitive, c’est à juste titre que les premiers juges ont
retenu que les parties n’étaient liées par aucun contrat de bail avant la
conclusion de celui du 21 février 2019 et donc que la contestation par les
intimés de leur loyer initial avait été faite en temps utile.
4.6 A toutes fins utiles, on relève que les premiers juges ont
retenu, par surabondance, que même s’il fallait retenir que les parties
étaient liées par un contrat de bail dès le 1er janvier 2019, la contestation

- 16 -
ne serait de toute manière pas tardive, car le bailleur n’avait pas notifié
aux locataires la formule officielle dans les trente jours suivant la prise des
locaux, celle-ci ne leur ayant été remise que lors de la conclusion du
contrat de bail, le 21 février 2019.
A cet égard, l’appelant expose que les intimés ont reçu une
formule officielle de notification du loyer le 5 décembre 2018, avec la
signature du bail de l’appartement de quatre pièces et demie situé dans la
[...], et que les droits que cette formule rappelle relèveraient quasiment
d’un fait notoire, de sorte que les intimés étaient déjà informés de leurs
droits lorsqu’ils ont pris possession de l’appartement dont il est
propriétaire. Il en déduit que les locataires devaient agir en contestation
du loyer initial dans les trente jours à compter de la délivrance de la
chose, selon lui le 1er janvier 2019.
En l’occurrence, il n’est pas déterminant que les intimés se
soient vu remettre une formule officielle le 5 décembre 2018. En effet,
cette formule officielle a été notifiée aux locataires par un tiers, à savoir la
Fondation [...], et portait sur un autre objet que celui de l’appelant, si bien
qu’elle ne concernait en rien le contrat liant les parties. Le fait que les
intimés aient pu être en possession des prix des loyers de tous les
appartements du complexe immobilier concerné n’a aucune incidence. Par
ailleurs, le raisonnement de l’appelant tend à admettre que les locataires
qui se sont déjà vu remettre une formule officielle, par exemple dans le
cadre d’un précédent bail, ont eu connaissance de leurs droits de
contestation du loyer initial et que cela dispenserait leurs futurs bailleurs
de leur notifier une nouvelle formule officielle pour la conclusion de tous
nouveaux baux futurs. Or, cela rendrait sans objet l’usage d’une formule
officielle et c’est évidemment contraire à la volonté du législateur. Sur ce
point, les arrêts invoqués par l’appelant ne lui sont d’aucun secours (cf. TF
4A_495/2019 du 28 février 2020 ; TF 4A_517/2014 du 2 février 2015),
ceux-ci portant sur des complexes de fait différant de la présente cause.
De toute manière, comme on l’a vu ci-dessus (cf. consid. 4.4
supra), il convient en l’occurrence de prendre en compte le lendemain de

- 17 -
la conclusion du contrat de bail du 21 février 2019 comme point de départ
du délai pour déposer une requête de contestation du loyer initial.
5.
5.1 L’appelant invoque un abus de droit de la part des locataires. Il
expose que ceux-ci étaient très intéressés à louer un logement dans le
complexe de villas concerné par la présente cause, et qu’ils ont, dans leur
lettre du 29 janvier 2019, eux-mêmes proposé la conclusion d’un contrat
de bail portant sur le logement litigieux et exprimé leur volonté de payer
un loyer de 3'300 fr., obtenant de surcroît les deux premiers mois de loyer
gratuits. Il ajoute avoir accepté la demande des locataires, en précisant
bien que la chose avait été livrée le 1er janvier 2019, ce que les intéressés
avaient selon lui expressément accepté, en signant sous la rubrique « Bon
pour accord » du courrier de la gérance du 7 février 2019. Il relève en
outre que les intimés avaient la possibilité d’intégrer l’appartement loué,
qui était prêt et avait été assaini, mais qu’ils ont au contraire choisi de
rester dans l’appartement qu’ils occupaient. Ainsi, selon l’appelant, en
contestant ensuite le loyer initial, les locataires n’auraient pas agi
conformément aux règles de la bonne foi.
5.2 A teneur de l'art. 2 al. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre
1907 ; RS 220), l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. La
règle prohibant l'abus de droit permet au juge de corriger les effets de la
loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice
manifeste (ATF 134 III 52 consid. 2.1). L'existence d'un abus de droit se
détermine selon les circonstances concrètes du cas, en s'inspirant des
diverses catégories mises en évidence par la jurisprudence et la doctrine
(ATF 129 III 493 consid. 5.1). L'emploi dans le texte légal du qualificatif
« manifeste » démontre que l'abus de droit doit être admis
restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice
d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but,
la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit
sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 138 III 401 consid. 2.2 ;
ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 ; ATF 129 III 493 consid. 5.1 ; TF 4A_254/2016
du 17 juillet 2017 consid. 3.1.3.2).

- 18 -
Au titre de l'attitude contradictoire du locataire, la
jurisprudence a retenu qu'une exception au droit de répétition des art. 62
ss CO peut être admise, par exemple, lorsque le preneur s'est rendu
compte du vice de forme et s'est abstenu de protester dans le dessein
d'en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit (ATF 113 II 187 consid. 1a,
cité notamment dans les arrêts TF 4C.134/2001 du 18 octobre 2001
consid. 3b et TF 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.1 ; cf.
également ATF 138 III 401 consid. 2.3.2) ou encore lorsque le locataire a
renoncé expressément et en toute connaissance de cause à la notification
de la formule officielle et a exécuté de son plein gré l'accord conclu (ATF
123 III 70 consid. 3c et 3d, cité notamment dans l'arrêt TF 4C.134/2001 du
18 octobre 2001 consid. 3b). En revanche, le seul fait d'avoir payé, sans
discuter, le loyer pendant un long laps de temps ne saurait, à lui seul,
conduire à la conclusion que le locataire commet un abus de droit (ATF
138 III 401 consid. 2.3.3 ; TF 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 2.1, non
publié in ATF 139 III 249, mais in Pra 2013 n° 113 p. 876 ; TF 4A_647/2011
du 26 janvier 2012 consid. 4.2 ; TF 4A_490/2011 du 10 janvier 2012
consid. 3.2 ; TF 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.3, résumé in JdT
2012 II 113). L’attitude du locataire consistant à négocier un loyer qu’il
trouve trop cher et ensuite à le contester parce qu’il le trouve toujours
trop élevé n’est en rien contradictoire (TF 4A_636/2012 du 2 avril 2013
consid. 2.3).
5.3 En l’espèce, par courrier du 25 janvier 2019, la gérance a
demandé aux intimés de décider, de manière formelle et irrévocable, s’ils
voulaient conserver le bail portant sur l’appartement qu’ils avaient
initialement loué ou s’ils voulaient plutôt rester dans le logement litigieux
et conclure un nouveau contrat de bail pour celui-ci, indiquant au surplus
le prix du loyer. Dans leur réponse du 29 janvier 2019, les intimés ont,
comme on l’a vu, émis le souhait de rester dans l’appartement en
question. Ils ont en outre, comme le relève l’appelant, indiqué qu’ils
étaient d’accord de maintenir le loyer originel de 3'300 fr. par mois,
charges comprises, et ont demandé de pouvoir obtenir la gratuité pour les
loyers de janvier et de février 2019. De plus, ils ont ajouté qu’ils ne

- 19 -
souhaitaient plus déménager, qu’ils voulaient trouver un arrangement ou
un compromis et que cela leur semblait possible au vu des contacts
préalables datant de mi-janvier 2019. Enfin, il est exact que les locataires
ont retourné la lettre du 7 février 2019 à la gérance acceptant la
proposition de ceux-ci, en signant sous la rubrique « Bon pour accord ».
Cela étant, au vu de ces éléments, il n’y a pas lieu de
considérer que les intimés ont adopté une attitude contradictoire et,
partant, constitutive d’un abus de droit en contestant leur loyer initial. Les
intimés ont choisi de rester dans le logement litigieux, comme la gérance
le leur avait proposé, et ont accepté le prix annoncé par celle-ci, en
signant notamment sous la rubrique « Bon pour accord » de la lettre du 7
février 2019. Ils ont certes ensuite contesté le loyer. Cependant, un tel cas
de figure est précisément autorisé par l’art. 270 al. 1 CO. Ainsi, on ne
décèle aucun comportement abusif des locataires à cet égard. Le fait que
les locataires aient préalablement à la conclusion du contrat de bail
indiqué qu’ils étaient d’accord avec les conditions de celui-ci n’y change
rien. Par ailleurs, les intimés n’ont pas discuté le prix du loyer, ni même
négocié celui-ci, leurs négociations ou proposition n’ayant en réalité porté
que sur la question de la gratuité des deux premiers loyers. Or, quand bien
même tel aurait été le cas, l’attitude des locataires ne saurait, selon la
jurisprudence, être considérée comme contradictoire, dès lors que le
locataire conserve le droit de contester un loyer qu’il trouve toujours trop
élevé même après avoir négocié celui-ci. Dans cette mesure, il ne peut
pas non plus être reproché de comportement contradictoire aux intéressés
pour avoir contesté le loyer initial après avoir obtenu la gratuité des deux
premiers loyers. A cet égard, on relève d’ailleurs que, dans leur lettre du
29 janvier 2019, les intimés ont déclaré que la gérance leur avait annoncé
une absence de paiement du loyer pendant la durée des travaux
d’assainissement de l’appartement qu’ils avaient initialement loué. Enfin,
sur la question de l’abus de droit, il n’est pas déterminant que les
locataires aient été très intéressés à habiter dans le complexe de villas
concerné, ni qu’ils aient eu la possibilité d’emménager dans l’appartement
de quatre pièces et demie. Cela vaut d’autant plus que, dans leur courrier,
les intimés ont indiqué que l’échéance pour intégrer ce logement ne leur

- 20 -
avait pas été clairement annoncée et donc que les conditions
d’emménagement dans celui-ci restaient à cette époque indécises.
Le moyen de l’appelant doit donc être rejeté.
6. L’appelant n’a formulé aucun grief en lien avec le montant du
loyer arrêté par les premiers juges, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’entrer en
matière sur ce point (cf. art. 311 al. 1 CPC).
7. En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement entrepris
confirmé.
Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 4’240 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’appelant devra en outre verser aux intimés, créanciers
solidaires, de pleins dépens de deuxième instance, qui sont arrêtés à
2’500 fr. (art. 3 et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'240 fr.
(quatre mille deux cent quarante francs), sont mis à la charge
de l’appelant H.________.

- 21 -
IV. L’appelant H.________ versera aux intimés Z.________ et
A.________, créanciers solidaires, la somme de 2'500 fr. (deux
mille cinq cents francs), à titre de dépens de deuxième
instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Nicolas Saviaux, avocat (pour H.________),
- Me Xavier Rubli, avocat (pour Z.________ et A.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de

- 22 -
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :