vd_gerichte · PS21.038763 · 2024-05-29 · fr
Prolongation de bail à ferme agricole
Prolongation de bail à ferme agricole


TRIBUNAL CANTONAL
PS21.038763-230330
246
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 29 mai 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mme Giroud Walther et M. de Montvallon, juges
Greffier : M. Klay
*****
Art. 2 al. 2 CC ; art. 9 LDFR ; art. 16 et 27 LBFA ; art. 311 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par J.________, à H.________,
contre le jugement rendu le 22 novembre 2022 par la Présidente du
Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte dans la cause divisant
l’appelant d’avec T.________ SA, à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 22 novembre 2022, adressé aux parties pour
notification le 7 février 2023, la Présidente du Tribunal civil de
l’arrondissement de La Côte (ci-après : la présidente ou la première juge)
a rejeté la demande déposée le 27 août 2021 par J.________ contre
T.________ SA (I), a mis les frais judiciaires de la procédure au fond, arrêtés
à 7'410 fr., à la charge de J.________ (II) et a dit que ce dernier devait
verser à T.________ SA la somme de 6'000 fr. à titre de dépens de la
procédure au fond (III).
La première juge a considéré que les parties étaient liées par
un contrat de bail à ferme agricole entré en vigueur le 15 juin 2010 pour
une durée de douze ans, soit jusqu’au 15 juin 2022. Elle a retenu que la
résiliation de ce bail avait été valablement notifiée par courrier du bailleur
T.________ SA du 18 janvier 2021 au fermier J.________ pour la prochaine
échéance au 15 juin 2022 et qu’il n’existait aucun motif de nullité,
subsidiairement d’annulation de ladite résiliation, J.________ échouant à
démontrer un quelconque abus de droit de la part de T.________ SA. Elle a
ensuite considéré qu’Y.________ et B.________, uniques actionnaires de
T.________ SA, avaient les capacités d’exploiter à titre personnel une
entreprise agricole, avaient acquis les connaissances nécessaires à cette
fin et avaient rendu vraisemblable, s’agissant d’un fait futur, qu’ils
s’étaient engagés activement à cultiver personnellement les terrains alors
affermés, de sorte qu’une prolongation de bail au sens de l’art. 27 LBFA
(loi fédérale sur le bail à ferme agricole du 4 octobre 1985 ; RS 221.213.2 ;
art 47 al. 1 LBFA) ne pouvait raisonnablement leur être imposée. La
présidente a enfin retenu qu’une prolongation du bail au sens de l’art. 15
al. 3 LBFA ne se justifiait également pas, d’une part parce que cette
disposition ne s’appliquait pas in casu – la résiliation incriminée étant
intervenue au terme du bail à ferme agricole et non de manière anticipée
– et d’autre part parce que J.________ avait échoué à démontrer les
conséquences pénibles de la fin du bail pour lui ou sa famille.

- 3 -
B. Par acte du 9 mars 2023, J.________ (ci-après : l’appelant) a
interjeté appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et
dépens, à sa réforme en ce sens principalement que les conclusions en
constatation de nullité, respectivement en annulation de la résiliation du
contrat de bail à ferme d’entreprise agricole du 14 juin 2010 que
T.________ SA (ci-après : l’intimée) a fait notifier à l’appelant le 18 janvier
2021 sont admises, subsidiairement que la conclusion en prolongation de
ce contrat de bail à ferme d’entreprise agricole est admise et que ledit
contrat est prolongé jusqu’au 15 juin 2028, et, dans tous les cas, que les
frais judiciaires, arrêtés à 7'410 fr., sont mis à la charge de l’intimée et
que cette dernière doit payer à l’appelant un montant à titre de dépens
que justice dira. Plus subsidiairement, l’appelant a conclu à l’annulation du
jugement entrepris et au renvoi de la cause à la présidente pour nouvelle
décision dans le sens des considérants de l’arrêt à intervenir.
Par réponse du 1er juin 2023, T.________ SA (ci-après :
l’intimée) a conclu, avec suite de frais et dépens, principalement à ce que
l’appel soit déclaré irrecevable et subsidiairement à ce que toutes les
conclusions prises par l’appelant dans son appel soient rejetées. Elle a
produit une pièce.
Par réplique spontanée du 15 juin 2023, l’appelant a maintenu
ses conclusions, avec suite de frais et dépens, et a requis la tenue d’une
audience.
Invitée à se déterminer sur cette requête, l’intimée a, par
déterminations du 20 juin 2023, estimé qu’une audience apparaissait
inutile et que la cause pouvait être gardée à juger, persistant au surplus
en ses conclusions avec suite de frais et dépens.
Par avis du 12 juillet 2023, le Juge délégué de la Cour de céans
a informé les parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas
d’autre échange d’écriture et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau
ne serait pris en compte.

- 4 -
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) L’appelant est inscrit depuis le 4 mars 2010 au Registre du
commerce du Canton de Vaud en qualité de titulaire de l'entreprise
individuelle « V.________ » dont le but est « exploitation d'une entreprise et
de domaines agricoles et viticoles ; commerce de vins ».
L’appelant est agriculteur et viticulteur depuis 25 ans et
exploite trois domaines, soit la S.________, le domaine de H.________ et le
Domaine des I.________ au territoire des Communes de H.________,
A.________, [...] et X.________. L’ensemble de son exploitation, y compris les
vignes, représente environ 137 hectares. Il n'exploite pas d'autre terre
hormis les trois domaines susmentionnés.
L’appelant est en outre syndic de la Commune de H.________
pour la législature 2021-2026.
b) L’intimée est une société de droit suisse, inscrite au
Registre du commerce depuis le 22 février 2010, dont le but est
« exploitation de gravières, sablières et autres ressources du sol et du
sous-sol (pour but complet cf. statuts) ». Y.________ en est l'administrateur
avec signature individuelle. Son siège est à [...].
L'art. 3 des statuts de l’intimée énonce notamment ce qui
suit :
« La société a pour but l'exploitation de gravières, sablières et
autres ressources du sol et du sous-sol. La société peut procéder à
toutes opérations commerciales, financières et immobilières en
relation avec son but, notamment acquérir, vendre, louer des
immeubles.

- 5 -
Elle peut également exercer toute activité en relation avec
l'entretien et la gestion des terrains situés à proximité des sites
d'exploitation.
(...) ».
B.________ et Y.________ sont les seuls actionnaires de l’intimée
depuis sa constitution, selon une attestation délivrée le 11 octobre 2021
par l'unique représentant du Conseil d'administration de l’intimée,
Y.________.
2. a) Le 4 février 2010, l’appelant (vendeur) et l’intimée
(acheteuse), alors en formation, ont conclu un contrat de vente à terme
conditionnelle portant sur les parcelles nos [...], [...], [...], [...], [...], [...],
[...], [...], [...], [...] et [...] de la Commune de X.________ (actuellement
parcelles nos [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] de la
Commune d'A.________).
b) L’intimée a déposé le 1er mars 2010 une requête auprès de
la Commission foncière rurale, section I, en vue d'obtenir l'autorisation
d'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble agricole, dans laquelle
figurait le fait que l'entreprise agricole serait louée (bail à ferme de 12
ans) et que l'exception invoquée était l'art. 64 al. 1 lit. c LDFR (loi fédérale
sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 ; RS 211.412.11) (exploitation
de ressources du sol, selon plan l'extraction et décision du département de
la sécurité et de l'environnement du 16 juin 2009).
Dans sa séance du 5 mars 2010, la Commission foncière rurale
a autorisé l'acquisition des parcelles concernées par l’intimée acheteuse.
c) La réquisition de transfert des parcelles susmentionnées en
faveur de l’intimée a été instrumentalisée le 14 juin 2010 par le notaire
[...].
L’intimée a été inscrite au Registre foncier comme propriétaire
des parcelles précitées en date du 15 juin 2010.

- 6 -
d) L’intimée est également propriétaire de la parcelle no [...]
de la Commune d'A.________, laquelle provient d'une division de bien-
fonds, soit de la parcelle no [...] de la Commune d'A.________
(anciennement parcelle no [...] de la Commune de X.________).
e) Une rectification de limites des parcelles nos [...] et [...] de la
Commune de X.________ a été portée au Registre foncier en date du 5 juin
2018.
3. a) Le 14 juin 2010, les parties ont conclu un contrat intitulé
« bail à ferme d'entreprise agricole ». La validité du bail et son entrée en
vigueur étaient « conditionnées à l'inscription au Registre foncier de la
société T.________ SA ou de son nommable Monsieur et/ou Madame
Y.________, comme propriétaire(s) des parcelles faisant l'objet du présent
bail » (art. 1.1 dudit contrat).
b) Aux termes du chiffre 2.1 dudit contrat, le bailleur
(l’intimée) donnait à bail au fermier (l’appelant), qui l'acceptait, « (a)
l'ensemble des prés-champs figurant en vert sur le plan ci-annexé, lequel
fait partie intégrante du présent contrat (Annexe 1), à savoir plus
précisément les parcelles suivantes situées sur la Commune de
X.________ : no [...] (36'596 m2 pré-champ), no [...] (96'582 m2 pré-champ),
no [...] (79 m2 pré-champ), no [...] (146'149 pré-champ, sous réserve de la
zone de dégagement prévue au chiffre 2.2 let. b et c ci-dessous), no [...]
(120'591 m2, sous réserve de la zone de dégagement prévue au chiffre
2.2 let. b et c ci-dessous) et no [...] (33'811 m2 pré-champ) ».
Cette énumération a été complétée, après le chiffre
susmentionné de 96'582 m2, par l'inscription manuscrite suivante :
« hormis la surface de pré-champ exclue selon Annexe 1 au contrat de
bail ».
Le contrat de bail à ferme stipule en outre, en son art. 2.2,
que :

- 7 -
« Ne font pas partie de l'Objet du bail et restent à la charge du
Bailleur :
(a) le reste des bâtiments situés sur les parcelles louées ;
(b) une zone de dégagement entourant les bâtiments et
correspondant exactement à celle dont la protection est exigée
par le plan d'extraction "Les I.________" ayant fait l'objet de la
décision du 16 juin 2009 du Département de la sécurité et de
l'environnement, figurant sur le plan en orange dont copie est
annexée et fait partie intégrante du contrat (Annexe 2) ; et
(c) les allées d'accès sud et nord, en ce compris les chemins et les
arbres qui les bordent, correspondant exactement aux allées
dont la protection est exigée par le plan d'extraction "Les
I.________" ayant fait l'objet de la décision du 16 juin 2009 du
Département de la sécurité et de l'environnement, figurant sur
le plan en orange dont copie est annexée et fait partie
intégrante du contrat (Annexe 2). »
Le chiffre 2.3 prévoit également expressément ce qui suit :
« Le Bailleur informe le Fermier de son souhait de pouvoir
éventuellement reprendre un jour une surface de l'ordre de 3 ha de
prés-champ, moyennent (i) l'accord préalable du Fermier, (ii) une
réduction proportionnelle du fermage et (iii) une indemnité
financière dont le montant serait fixé par M.________ ».
c) Le bail a été conclu pour une durée de 12 ans (art. 3.1 du
contrat de bail précité).
L'art. 3.2 énonce que « [le contrat de bail] débute au jour de
l'inscription au Registre foncier de la société T.________ SA ou de son
nommable Monsieur et/ou Madame Y.________ comme propriétaire(s) des
parcelles comprises dans l'Objet du bail et arrivera à échéance le [ ].[
].2022 ».

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Enfin, au sens de l'art. 3.3, sauf avis de résiliation donné par
écrit par l'une ou l'autre des parties une année à l'avance, le bail serait
renouvelé de plein droit pour six ans et ainsi de suite.
d) L’appelant, lors de son interrogatoire par la présidente, a
exposé qu'au moment de la signature du bail à ferme, l’intimée n'était pas
exploitante et qu'il avait contracté un prêt sur 20 ans auprès de cette
dernière. Il a expliqué qu'à son sens, il pouvait exploiter au moins 20 ans
le domaine et qu’il ne savait pas comment il pourrait rembourser ce prêt
et toutes les charges s'il n'avait plus cette surface à exploiter.
4. Par courrier du 30 janvier 2011, l’intimée a informé la
Commission d'affermage qu'elle souhaitait réhabiliter et gérer elle-même
la zone de dégagement, dont faisaient partie deux allées d'arbres fruitiers
et un important verger, qui ne faisait pas partie du contrat de bail (art.
2.2). Elle a également précisé que le domaine comportait 84 hectares de
forêt, dont l'exploitation serait directement assurée par les soins de la
propriétaire.
Par décision du 21 mars 2011, la Commission d'affermage a
décidé de :
« 1) autoriser le principe d'une durée réduite, conformément à
l'art. 7 al. 3 LBFA, étant précisé que a) l'autorisation est
subordonnée à l'exploitation de la gravière au lieu-dit Les
I.________ et au caractère définitif et exécutoire de l'autorisation
d'extraction, que b) il appartiendra au bailleur, le moment venu,
de résilier le bail pour le prochain terme, en respectant le délai
d'un an prévu à l'art. 16 LBFA, et enfin que c) à l'échéance de la
durée normale du bail, dans l'hypothèse où la gravière ne devait
plus être exploitée, une nouvelle requête devra être présentée ;
2) autoriser l'affermage par parcelles jusqu'à l'échéance de la
durée initiale convenue dans le bail, conformément à l'art. 31 al.
2 let. e LBFA ;
3) constater que le fermage convenu constitue un fermage
d'immeubles et, que partant il est loisible à l'une des parties de

- 9 -
solliciter, le cas échéant, une décision au sens de l'art. 49
LBFA ».
5. L’intimée a actionné, dès mars 2014, la société D.________ SA,
titulaire d'une charge foncière grevant les parcelles susmentionnées,
auprès de la Chambre patrimoniale cantonale, afin de faire prononcer,
respectivement constater, la nullité et/ou l'invalidité de la charge foncière
et de la faire radier du Registre foncier.
Dans le cadre de cette procédure, une ordonnance de mesures
provisionnelles a été rendue le 2 septembre 2019, par laquelle la Juge
déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale a notamment ordonné au
conservateur du Registre foncier de Morges d'annoter à titre provisoire
une restitution du droit d'aliéner la charge foncière (I), interdit à la société
D.________ SA et à ses auxiliaires de pénétrer sur les biens-fonds (III) et
astreint l’intimée à déposer au greffe de la Chambre patrimoniale
cantonale en faveur de D.________ SA une somme de 1'600'000 fr. en
espèces ou une garantie d'un montant équivalent délivrée par une banque
établie en Suisse ou par une société d'assurance autorisée à exercer en
Suisse (IV). Cette ordonnance a été partiellement réformée, le chiffre IV de
son dispositif ayant été supprimé, et a été pour le surplus confirmée par le
Juge délégué de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal par arrêt du 21
février 2020 (n° 89). Puis par arrêt du 27 août 2020 (TF 5A_244/2020), la
Ile Cour de droit civil du Tribunal fédéral a rejeté le recours introduit par
D.________ SA.
6. a) Le 9 juin 2020, l’appelant a déposé devant la Commission
foncière rurale, section I, une requête en révocation (art. 70 et 71 LDFR)
contre l’intimée, en prenant les conclusions suivantes, avec suite de frais
judiciaires et dépens :
« Préalablement par voie de mesures superprovisionnelles et
provisionnelles :
I.-

- 10 -
La rectification du Registre foncier de La Côte est ordonnée en ce
sens qu'ordre est donné au Conservateur de réinscrire J.________ en
qualité de propriétaire des parcelles [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],
[...], [...], [...] et [...] de la Commune de X.________.
Principalement :
II.-
La décision rendue par la Commission foncière rurale, section I, dans
sa séance du 5 mars 2010 par laquelle elle a autorisé la société
T.________ SA à acquérir de J.________ les parcelles [...], [...], [...], [...],
[...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] de la Commune de X.________ pour
le prix de CHF 7'600'000.- est révoquée, la requête formée par
T.________ SA le 1er mars 2010 étant rejetée.
III.-
La rectification du Registre foncier de La Côte est ordonnée en ce
sens qu'ordre est donné au Conservateur de réinscrire J.________ en
qualité de propriétaire des parcelles [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],
[...], [...], [...] et [...] de la Commune de X.________.
IV.-
L'effet suspensif à un Recours contre la Décision à intervenir est
retiré ».
b) La Commission foncière rurale, section I, a rejeté les
conclusions prises à titre superprovisionnel par décision du 12 juin 2020,
puis les conclusions provisionnelles par décision du 20 novembre 2020.
c) Finalement, dans sa séance du 21 mai 2021, la Commission
foncière rurale, section I, a rejeté les conclusions II, III et IV prises, à titre
principal, par l’appelant à l'appui de sa requête du 9 juin 2020.

- 11 -
Cette décision a fait l'objet d'un recours formé le 2 juillet 2021
par l’appelant, qui a été déclaré irrecevable par la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal dans un arrêt du 12 octobre
2022 (FO.2021.0012). Les frais du recours, arrêtés à 2'500 fr., ont été mis
à la charge de l’appelant et ce dernier a également dû verser à l’intimée la
somme de 1'250 fr. à titre de dépens.
7. a) Par courrier recommandé du 18 janvier 2021, reçu par
l’appelant le 19 janvier 2021, l’intimée a annoncé à l’appelant qu'elle
résiliait le contrat de bail à ferme d'entreprise agricole conclu entre les
parties le 14 juin 2010 pour sa prochaine échéance contractuelle, soit pour
le 15 juin 2022.
Le courrier susmentionné ne contient aucune motivation.
b) Par lettre du 26 janvier 2021, l’appelant, par l'intermédiaire
de son conseil, a requis la motivation de la résiliation susmentionnée d'ici
au 1er février 2021.
Par missive du 1er février 2021, le conseil de l’intimée a exposé
qu'il reviendrait sur la lettre du 26 janvier 2021 dès qu'il aurait pu
rencontrer le représentant de sa mandante, soulignant que le délai au 1er
février 2021 n'était pas convenable et n'avait aucune justification.
Par courrier du 2 février 2021, le conseil de l’appelant a écrit
ce qui suit au conseil de l’intimée :
« Mon cher Confrère,
Votre courrier du 1er février 2021 m’est bien parvenu.
J'avais imaginé que T.________ SA connaissait les motifs de la
résiliation sans avoir besoin d'en conférer avec un avocat.
Je prends toutefois note que tel n'est pas le cas et que T.________ SA
doit ainsi en référer avec vous pour justifier la résiliation du bail
qu'elle a fait notifier à M. J.________. Dont acte.
J'attends donc les justifications que vous aurez préparées avec votre
cliente pour le 10 février prochain au plus tard.

- 12 -
Il sera fait état de la présente en toutes circonstances.
Veuillez croire, mon cher Confrère, à l'assurance de mes sentiments
bien dévoués ».
c) Par courrier du 12 février 2021, le conseil de l’intimée a
remis au conseil de l’appelant une lettre datée du 11 février 2021, signée
par l’intimée, aux termes de laquelle elle indiquait qu'elle avait résilié le
bail à ferme « afin d'exploiter personnellement la chose affermée ».
8. a) En parallèle, l'école G.________ a décerné à Y.________,
respectivement à son épouse B.________ – uniques actionnaires de
l’intimée – un certificat d'arboriculteur/trice patenté/e le 3 juillet 2014,
attestant qu'ils avaient suivi les cours et subi avec succès les examens
prévus par le règlement. Ce certificat attestait de 248 périodes de cours
sur 30 jours de formation prodiguées du 27 août 2013 au 24 juin 2014.
b) Y.________ et B.________ sont affiliés auprès de la Caisse
cantonale vaudoise de compensation AVS comme indépendants depuis le
1er janvier 2018, respectivement le 1er janvier 2017, dans les domaine
respectifs de la « production agricole » et l'« agriculture ».
c) Y.________ ainsi que B.________ ont réussi l'examen pour
l'obtention du permis de traiter, organisé par l'école G.________. Ils ont
également suivi une formation de base « pour contrôleur feu bactérien »
selon attestation délivrée le 27 mai 2014 par la police phytosanitaire
dépendant du Service de l'agriculture.
d) Y.________ est devenu membre de l'association pour la
sauvegarde du patrimoine fruitier FRUCTUS.
e) B.________ a en outre participé à un cours d'introduction à
l'arboriculture biologique en 2019.
f) Le Service de l'agriculture et de la viticulture, secteur
paiements directs et données agri-viticoles, a, par décision du 14 mai

- 13 -
2018, notamment reconnu l'exploitation d'Y.________ et B.________ comme
une exploitation au sens de l'art. 6 OTerm (ordonnance du 7 décembre
1998 sur la terminologie agricole et la reconnaissance des formes
d'exploitation ; RS 910.91).
g) Y.________ et B.________ sont également devenus membres,
selon courriel du 9 février 2021, de l’office de vulgarisation agricole de
M.________.
h) Y.________ ainsi que B.________ ont annoncé, dans le cadre
du recensement des parcelles 2021, exploiter les parcelles nos [...] et [...]
de la Commune d’A.________ ([...]), sous le numéro d'exploitation [...].
9. a) Y.________ et B.________ ont signé un contrat de prestation
avec la haute école de viticulture et d'œnologie de [...] les 7 et 10 octobre
2021 pour la mise en place de trois fermentations de jus de pommes,
collaboration prévue sur plusieurs millésimes afin de les accompagner à la
mise au point d'un cidre haut de gamme.
En amont de cette démarche, Y.________ et B.________ ont pris
conseil sur la variété des pommes pour la production d'un cidre artisanal
haut de gamme (lettre du 24 juillet 2017, pièce 126), effectué des
analyses des sols (pièce 127), puis acheté les variétés de pommiers
(pièces 128 et 129).
b) L’intimée a en outre conclu le 2 août 2021 un contrat de
durée indéterminée, avec effet au 1er janvier 2021, avec N.________ Sàrl
(M.________). Dans ce cadre, cette dernière, en collaboration avec
Y.________ et B.________, s'est engagée à fournir des conseils et assurer un
suivi technique sur tous les aspects relatifs à la production végétale sur les
surfaces agricoles dont l’intimée était propriétaire.
Dans le cadre de cette collaboration, N.________ Sàrl a établi un
« rapport relatif à l'estimation des marges brutes des cultures et de
l'estimation des paiements directs » laissant apparaître pour l’intimée des

- 14 -
marges brutes d'un total de 43'560 fr., sans contributions, et un total des
paiements directs estimés à quelques 66'600 francs.
c) Un budget « exploitation agricole » pour les années 2022 à
2031 a été établi, en tenant compte du chiffre d'affaires résultant de la
production arboricole et des grandes cultures – sur la base des estimations
effectuées par N.________ Sàrl – et des charges d'exploitation prévisibles.
d) L’intimée a commandé trois machines pour l'exploitation
agricole, soit notamment un déchaumeur, un élévateur et un tracteur,
dont les prix de vente étaient respectivement de 17'232 fr., 47'200 fr. et
170'354 fr., selon factures établies le 31 janvier 2022 par L.________ Sàrl à
[...].
Le permis de circulation pour le tracteur agricole a été délivré
le 1er février 2022 à l’intimée.
B.________, entendue en qualité de témoin par la présidente, a
confirmé qu'à la suite de la formation suivie en 2014, elle s'occupait au
quotidien en tant qu'activité principale de l'arboriculture et de la
sylviculture, sur le Domaine des I.________, soit l'ancien verger présent
depuis 2010, dont la surface était de 1 à 1.5 hectares. Des nouvelles
variétés avaient été plantées en 2018. La première cuvée de cidre avait
eu lieu en automne 2021 et la deuxième était en pleine fermentation. Sur
le pourcentage que représentait cette activité, elle a répondu qu'elle
pourrait adhérer à un 50 % tel que proposé par le conseil de l’intimée. Elle
souhaitait, avec Y.________, mettre en place une vision intégrée et
cohérente du point de vue de la biodiversité et de la production sur
l'ensemble du domaine, raison pour laquelle son époux et elle-même
avaient le projet d'intégrer des grandes cultures et de gérer l'ensemble du
domaine comme ils le faisaient alors pour le verger. Lors de son
interrogatoire par la présidente, Y.________ a confirmé qu'il comptait faire
personnellement les tâches sur le domaine concernant les grandes
cultures, au moyen de ses propres machines, soit le travail du sol, de
semailles, d'apport d'engrais et le suivi phytosanitaire, au début avec

- 15 -
l'aide d'un spécialiste. Il a indiqué que la récolte serait faite par un tiers,
que cela était usuel pour la plupart des agriculteurs qui n’avaient pas de
moissonneuse-batteuse, et qu'il allait, avec son épouse, commercialiser
directement les produits récoltés auprès des centrales d'achat.
Toujours lors de son témoignage, B.________ a par ailleurs
confirmé qu'elle avait du temps à disposition, n'ayant pas d'autre activité,
et que son époux bénéficiait d'une flexibilité qui lui permettait d'intervenir
sur le domaine lorsque cela était nécessaire, qu’il avait restructuré son
organisation professionnelle et dégagerait plus de temps en fonction des
travaux à effectuer au départ de l’appelant. Lors de son interrogatoire,
Y.________ a confirmé qu'il avait décidé fin 2019 – début 2020 de
réorganiser son temps, ce qui l'avait conduit à quitter son poste d'associé
dans le cabinet [...] et à démarrer une « étude d'avocat indépendante »
avec deux autres associés. Dans le cadre de cette réorganisation, il avait
été clair avec ses nouveaux associés sur le fait que la gestion du domaine
serait prioritaire dans les tâches à effectuer, et les associés avaient été
avertis par écrit. Y.________ a confirmé qu'actuellement, il arrivait à
dégager du temps lorsque c'était nécessaire pour la gestion du domaine et
que cela était sa priorité.
Concernant la revitalisation des vergers, B.________ a confirmé
à la présidente avoir organisé un grand voyage en Normandie en prenant
contact auparavant avec des producteurs, et avoir effectué d'autres visites
en Suisse, notamment à Fribourg, pour les aider – son époux et elle-même
– à déterminer le goût qu'ils voulaient donner au cidre et les variétés
envisageables dans leur région.
10. a) À la suite du dépôt d'une requête le 15 avril 2021, les
parties ont été convoquées le 20 avril 2021 à une audience de conciliation,
laquelle s'est tenue devant la Commission de conciliation en matière de
baux à ferme agricole de la Préfecture de Morges en date du 24 juin 2021.
Aucun accord n'a pu être trouvé lors de ladite audience, de sorte qu'un
procès-verbal valant autorisation de procéder a été notifié le lendemain
aux parties.

- 16 -
b) Par demande du 27 août 2021, l’appelant a pris les
conclusions suivantes, avec suite de frais judiciaires et dépens :
« Principalement
I.-
Dire, soit constater que la résiliation notifiée par T.________ SA à
J.________ le 18 janvier 2021 du contrat de bail à ferme d'entreprise
agricole conclu le 14 juin 2010 est nulle, non avenue et de nul effet.
Subsidiairement
II.-
Annuler la résiliation notifiée par T.________ SA à J.________ le
18 janvier 2021 du contrat de bail à ferme d'entreprise agricole
conclu le 14 juin 2010.
Plus subsidiairement
III.-
Prolonger le contrat de bail à ferme d'entreprise agricole conclu
entre J.________ et T.________ SA le 14 juin 2010 jusqu'au 15 juin
2028. »
Par réponse du 2 décembre 2021, l’intimée a conclu, avec
suite de frais judiciaires et dépens, au rejet intégral des conclusions prises
par l’appelant dans sa demande du 27 août 2021.
c) L’intimée a déposé une requête de nova le 8 février 2022.
L’appelant s'est déterminé sur les nouvelles allégations de
l’intimée par procédé écrit du 27 avril 2022.
d) Une ordonnance de preuves a été rendue le 7 juin 2022 par
la présidente, refusant notamment la preuve par expertise offerte par
l’appelant.

- 17 -
e) L’intimée a déposé une seconde requête de nova le 20
octobre 2022.
Par courrier du 2 novembre 2022, la présidente a déclaré
recevables les nova de l’intimée et a imparti un délai au 3 novembre 2022
à l’appelant pour se déterminer sur les nouveaux allégués.
L’appelant s'est déterminé sur les nouvelles allégations de
l’intimée, a introduit à son tour de nouveaux allégués dans son écriture du
3 novembre 2022 et a conclu au maintien des conclusions prises dans sa
demande du 27 août 2021.
f) À l'audience de plaidoiries finales tenue par la présidente le
7 novembre 2022, l’intimée a déposé des déterminations datées du même
jour sur les déterminations de l’appelant du 3 novembre 2022. Les parties
ont ensuite été interrogées et trois témoins – à savoir B.________,
P.________, ingénieure agronome, et C.________, comptable de l’appelant
depuis mai 2021 – ont été entendus.
En d roit :
1.
1.1
1.1.1 Le CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS
272) s’applique aux prétentions civiles découlant de la LBFA (art. 47
LBFA).
L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), au sens de l’art. 236 CPC, dans les
affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions de première instance, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC). Il doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit auprès de la

- 18 -
Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire
du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la
motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.1.2 Conformément à l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être présenté
par écrit et motivé.
Pour satisfaire à cette obligation de motivation, l'appelant doit
démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et
son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l'instance
d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des
passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur
lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374
consid. 4.3.1). Même si l'autorité d'appel applique le droit d'office (art. 57
CPC), le procès se présente différemment en seconde instance, vu la
décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa
thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner
simplement à reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit
présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les
faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la
décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en
reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les
failles de son raisonnement. Si ces conditions ne sont pas remplies, l'appel
est irrecevable (TF 4A_462/2022 du 6 mars 2023 consid. 5.1.1). Tel est
notamment le cas lorsque la motivation de l'appel est identique aux
moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, avant la
reddition de la décision attaquée, ou si elle ne contient que des critiques
toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que
renvoyer aux moyens soulevés en première instance (ATF 141 III 69
consid. 2.3.3 ; TF 5A_268/2022 du 18 mai 2022 consid. 4).
1.2 En l’espèce, l’intimée conclut à l’irrecevabilité de l’appel, au
motif qu’il serait dépourvu de motivation suffisante. Si l’appel comporte
effectivement des griefs insuffisamment motivés, sur lesquelles il sera

- 19 -
revenu ci-dessous, on ne saurait toutefois considérer que cette écriture est
à ce point viciée intrinsèquement qu’elle devrait être purement et
simplement déclarée irrecevable. L’appel discute en effet de passages du
jugement entrepris, de sorte qu’il présente une motivation suffisante au
stade de la recevabilité.
Au surplus, formé en temps utile par une partie qui a un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision finale
rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr. (cf. ATF 136 III 196 consid. 1.1 ; TF 4A_223/2022 du
6 juillet 2022 consid. 1), l’appel est recevable.
La réponse a également été déposée en temps utile (art. 312
al. 2 CPC).
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ;
TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit
d'office ne signifie pas que l'autorité d'appel doive étendre son examen à
des moyens qui n'ont pas été soulevés dans l'acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l'acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l'autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d'application du droit d'office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ;
TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2 applicable en appel).

- 20 -
2.2
2.2.1 L’intimée a produit une pièce avec sa réponse du 1er juin 2023,
soit le Règlement de formation années scolaires 2013-2014 du 6 août
2013 de l’école G.________ pour la patente arboricole. Elle fait valoir que ce
règlement est notoire (cf. déterminations du 22 juin 2023), de même que
l’information qu’il contient selon laquelle la formation concernée donne
droit aux paiements directs selon décision de l’Office fédéral de
l’Agriculture du 6 février 2013, estimant en outre que les conditions pour
qu’une formation soit reconnue selon l’OPD (ordonnance du 23 octobre
2013 sur les paiements directs versés dans l’agriculture ; RS 910.13)
relèvent du droit.
2.2.2
2.2.2.1 L’art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans
retard (let. a) et s’ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la
première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la
diligence requise.
On distingue vrais et faux nova, les vrais nova étant des faits
ou moyens de preuve nés après la clôture des débats principaux alors que
les faux nova (ou pseudo nova) sont des faits ou moyens de preuve
nouveaux qui existaient déjà au moment de la clôture des débats
principaux (cf. TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid. 3.3).
S'agissant des vrais nova, la condition de nouveauté posée par
l’art. 317 al. 1 let. b CPC est sans autre réalisée et seule celle d'allégation
immédiate doit être examinée. En ce qui concerne les pseudo nova, il
appartient au plaideur qui entend les invoquer devant l'instance d'appel
de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique
notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles les faits
n’ont pas pu être invoqués ou les moyens de preuve produits en première
instance. Les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC sont applicables même
lorsque la cause est soumise à la maxime inquisitoire sociale (ATF 144 III

- 21 -
349 consid. 4.2.1 et réf. cit. ; ATF 143 III 42 consid. 4.2 ; ATF 142 III 413
consid. 2.2.2).
2.2.2.2 A teneur de l’art. 151 CPC, les faits notoires ou notoirement
connus du tribunal et les règles d’expérience généralement reconnues ne
doivent pas être prouvés.
2.2.3 En l’espèce, c’est à raison que l’intimée ne soutient pas que la
pièce nouvelle ou l’information qu’elle contient relative à une décision de
l’Office fédéral de l’Agriculture seraient des vrais nova – ces pièce/décision
datant de 2013 –, ni ne prétend que, bien qu’ayant fait preuve de la
diligence requise, elle ne pouvait s’en prévaloir devant l’autorité de
première instance. La recevabilité de ces éléments ne saurait dès lors être
acquise sous l’angle de l’art. 317 al. 1 CPC.
En outre, si les conditions pour qu’une formation soit reconnue
selon l’OPD (cf. art. 4 OPD) et donne ainsi droit aux paiements directs
relèvent effectivement du droit, leur application dans un cas concret à une
formation déterminée est en revanche une question de fait, dépendant
des caractéristiques de dite formation.
Reste à savoir s’il s’agit in casu d’un fait notoire au sens de
l’art. 151 CPC, comme soutenu par l’intimée. Certes, la décision de l’Office
fédéral de l’Agriculture du 6 février 2013 mentionnée dans la pièce
produite est une décision d’une autorité publique. Elle ne semble toutefois
pas librement consultable, respectivement notoire, l’intimée ne la
produisant au demeurant pas et ne fournissant aucun lien internet où elle
serait accessible à tout public. S’agissant de la pièce produite, soit du
Règlement de formation années scolaires 2013-2014 du 6 août 2013 de
l’école G.________, il n’apparaît également pas consultable, la Cour de
céans ayant été incapable de le trouver en libre accès et l’intimée n’ayant
fourni aucune information à cet égard. Au demeurant, il est douteux que le
fait qu’une formation donne droit aux paiements directs au sens de l’art. 4
OPD soit un fait notoire.

- 22 -
Cette question peut toutefois être laissée ouverte, dès lors
que, même en considérant que la pièce nouvelle produite par l’intimée
avec sa réponse, respectivement les informations qu’elle contient, sont
irrecevables, l’appel doit quoi qu’il en soit être rejeté au vu des
considérants qui suivent.
3.
3.1 A titre liminaire, il convient de se pencher sur un aspect de
l’argumentaire de l’appelant, qu’il n’est pas aisé de saisir pleinement.
Dans le chapitre « II.- OBJET DE L’APPEL » (cf. appel p. 3),
outre se plaindre d’une violation de son droit d’être entendu, l’appelant
expose qu’il démontrera au fond que le jugement entrepris est erroné en
ce qu’il a considéré que la résiliation du contrat de bail à ferme
d’entreprise agricole du 14 juin 2010 ne constituerait pas un abus de droit
au sens de l’art. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210) et
en ce qu’il a considéré que les conditions d’une prolongation de bail au
sens de l’art. 15 al. 3 LBFA en sa faveur ne seraient pas réunies. Pourtant,
s’il développe plus loin ses griefs afin de démontrer le caractère abusif de
la résiliation au sens de l’art. 2 al. 2 CC (cf. appel pp. 7 à 16), il n’évoque
plus l’art. 15 al. 3 LBFA mais fonde ses critiques sur une mauvaise
application de l’art. 27 LBFA, pour se plaindre, subsidiairement, de
l’absence de prolongation du contrat de bail (cf. appel pp. 16 à 20). Il
invoque in fine dans ce cadre une prolongation du bail de six ans (cf. appel
p. 20), durée maximale prévue à l’art. 27 al. 4 LBFA mais incompatible
avec l’art. 15 al. 3 LBFA, qui prévoit une prolongation maximale de deux
ans. Au demeurant, l’appelant évoque à nouveau brièvement l’art. 15 al. 3
LBFA dans sa réplique spontanée, pour exposer uniquement qu’à son
sens, la première juge aurait considéré à tort que cette disposition « ne
s’appliquerait pas au cas d’espèce et que quand bien même celui-ci
s’appliquerait, la résiliation n’aurait prétendument pas de conséquence
pénible pour [lui] ou sa famille, de sorte qu’une prolongation de bail ne se
justifierait pas sous cet angle » (cf. réplique spontanée p. 6). Si l’appelant
s’exprime effectivement et développe ses moyens s’agissant des

- 23 -
conséquences pénibles qu’aurait la résiliation du bail pour lui et sa famille
(cf. appel pp. 18 à 20 par exemple), il ne dit en revanche mot des raisons
qui justifieraient d’appliquer l’art. 15 al. 3 LBFA au cas d’espèce.
Or, la présidente a refusé toute prolongation du bail au sens de
l’art. 15 al. 3 LBFA aux motifs, d’une part, que cet article ne s’appliquait
pas in casu – la résiliation du bail à ferme étant intervenue au terme du
bail et non de manière anticipée – et, d’autre part, que l’appelant avait
échoué à démontrer les conséquences pénibles de la fin du bail pour lui ou
sa famille.
3.2 Si une décision comporte une double motivation (c’est-à-dire
deux motivations indépendantes, alternatives ou subsidiaires), il incombe
au recourant, sous peine d'irrecevabilité, de démontrer que chacune
d'elles est contraire au droit (en application de l'art. 42 LTF [loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110], cf. ATF 142 III 364 consid. 2.4 ;
ATF 138 III 728 consid. 3.4 ; 136 III 534 consid. 2). Cette jurisprudence
trouve également application sous l'empire du CPC (cf. art. 311 CPC ; TF
4A_525/2014 du 5 mai 2014 consid. 3). On ne peut parler de double
motivation que si chacun de ses pans suffit à sceller le sort de la cause (TF
4D_9/2021 du 19 août 2021 consid. 3.3.1). C'est le cas par exemple
lorsque le premier juge retient qu'aucun accord (un contrat de conseil
ayant pour objet une plateforme informatique) n'a été conclu entre les
parties (motivation principale) et qu'il ajoute que, même si l'on admettait
l'existence d'un accord, le demandeur n'aurait de toute façon pas
démontré la valeur des prestations pour lesquelles il entendait être
rémunéré (motivation subsidiaire) (TF 4A_614/2018 du 8 octobre 2019
consid. 3.2 ; TF 4A_525/2014 du 5 mai 2014 consid. 3).
3.3 En l’espèce, la motivation de la présidente pour rejeter toute
prolongation du bail au sens de l’art. 15 al. 3 LBFA est une double
motivation, chacun des deux pans du raisonnement de la première juge
justifiant de manière indépendante le refus de toute prolongation. Dès
lors, pour peu qu’il faille comprendre l’appel comme portant notamment
sur cette question, il appartenait à l’appelant de démontrer que non

- 24 -
seulement la résiliation entraînerait des conséquences pénibles pour lui et
sa famille – ce qu’il a fait, mais également que l’art. 15 al. 3 LBFA est bien
applicable à son cas, ce qu’il n’a finalement pas tenté. Partant, tout
éventuel grief de l’appelant contre la non-prolongation de son bail en
application de l’art. 15 al. 3 LBFA est irrecevable.
4.
4.1 Cela étant précisé, l'appelant ne conteste pas que le contrat
portant sur les parcelles concernées soit un contrat de bail à ferme
agricole au sens de l'art. 4 LBFA et que ce contrat a été résilié par
l’intimée pour le prochain terme au 15 juin 2022, l’appelant ne soutenant
pas qu’il s’agirait d’une résiliation anticipée.
L’appelant indique en revanche considérer que la résiliation de
son bail à ferme agricole serait constitutive d’un abus de droit au double
motif que « la résiliation est intervenue en raison du fait qu’il a fait valoir
de bonne foi ses droits en contestant la validité de l’autorisation obtenue
par l’intimée au moment de l’acquisition du domaine des I.________, le 14
juin 2010, au moyen de déclarations et engagements contraires à la
réalité » et que « le motif évoqué pour la résiliation du bail, à savoir
l’exploitation personnelle par l’intimée du domaine, relevait de la posture
procédurale et ne correspondait aucunement à la réalité de la situation ».
On comprend ainsi que l’appelant se plaint du fait que l’intimée aurait
indiqué un faux motif (l’exploitation personnelle) à l’appui de la résiliation,
qui constituerait en réalité un congé-représailles.
L’appelant soutient subsidiairement que le bail devrait être
prolongé au sens de l’art. 27 LBFA, l’exclusion d’une telle prolongation
retenue par la première juge en application de l’art. 27 al. 2 let. c LBFA
n’étant pas réalisée dès lors que l’intimée n’avait pas démontré que son
administrateur co-actionnaire Y.________ et sa co-actionnaire B.________
entendaient exploiter personnellement le domaine agricole. Il fait en outre
valoir que la fin du contrat de bail à ferme pour le 15 juin 2022 aurait pour

- 25 -
lui des conséquences à tout le moins pénibles, sans que les prétendus
intérêts de l’intimée le justifient.
4.2
4.2.1
4.2.1.1
4.2.1.1.1 Les baux à ferme portant sur des exploitations agricoles ou sur
des immeubles affectés à l’agriculture sont régis par la LBFA (art. 276a al.
1 CO), cette loi constituant une lex specialis par rapport aux art. 275 ss CO
(loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [livre
cinquième : Droit des obligations] ; RS 220) (Carron, Droit du bail à loyer
et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd, Bâle 2017 [cité ci-après : CPra-
Bail], nn. 3 et 4 ad art. 275 CO). Lorsque la LBFA n'est pas applicable ou
qu'elle ne contient aucune disposition pertinente, le CO est applicable, à
l'exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des
habitations ou des locaux commerciaux et de celles relatives à la
consignation du loyer (art. 276a al. 1 CO et 1 al. 4 LBFA). Les besoins du
fermier agricole ne sont en effet pas les mêmes que ceux d’un fermier non
agricole (Carron, CPra-Bail, n. 13 ad art. 276a CO). Les art. 271 ss CO (en
relation avec l’art. 300 CO) régissant la protection contre les congés
concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux ne sont ainsi
pas applicables aux causes soumises à la LBFA (CACI 31 octobre 2018/613
consid. 3.2 ; Carron, CPra-Bail, n. 15 ad art. 276a CO).
4.2.1.1.2 Aux termes de l'art. 16 LBFA, la résiliation d'un bail à ferme ne
vaut qu'en la forme écrite ; l'intéressé peut demander que le congé soit
motivé (al. 1). Le délai de congé est d'une année pour autant que la loi
n'en dispose pas autrement ; les parties peuvent convenir d'un délai plus
long (al. 2). A défaut de convention contraire, le congé ne peut être donné
que pour le terme de printemps ou d'automne admis par l'usage local (al.
3).
La seule condition posée par la LBFA à la validité du congé
donné par le bailleur est le respect de la forme écrite (art. 16 al. 1 1re
phrase LBFA). La possibilité de demander la motivation du congé n’est

- 26 -
qu’une prescription d’ordre. Une résiliation est ainsi valable même si le
bailleur, interpellé, n'en donne pas les motifs (Studer/Hofer, Das
landwirtschaftliche Pachtrecht, 2e éd., Brugg 2014, n. 372 ad art. 16 LBFA,
p. 264). Le législateur a renoncé à instituer une limitation du droit de
donner le congé qui aurait permis au fermier d'attaquer celui-ci, lequel ne
serait valable qu'en cas de justes motifs, tels le désir du bailleur
d'exploiter lui-même la chose affermée ou un manquement grave du
fermier à ses obligations. Une telle mesure aurait porté trop gravement
atteinte aux intérêts légitimes du bailleur et aurait rendu l'affermage
complémentaire extrêmement difficile. On aurait ainsi limité, voire exclu,
la possibilité d'arrondir un domaine par l'affermage complémentaire ou le
remembrement par voie d'affermage, ce qui aurait contrevenu aux
objectifs de la politique agricole fédérale (Message du Conseil fédéral
concernant la LBFA du 11 novembre 1981, FF 1982 I 269, spéc. p. 292,
n. 222.61). Il n'y a ainsi pas de limitation à la résiliation (CACI 5 septembre
2022/448 consid. 4.2.2 ; CACI 31 octobre 2018/613 consid. 3.2 ;
Studer/Hofer, ibidem).
4.2.1.2 Chacun est tenu d’exercer ses droits et d’exécuter ses
obligations selon les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC). L'abus
manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC).
Contrairement au régime de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 136 III 190 consid. 2 ;
TF 4A_560/2017 du 1er mars 2018 consid. 3.2), ici inapplicable dès lors
qu’il concerne les baux d’habitations et de locaux commerciaux, l'abus de
droit doit être manifeste (CACI 5 septembre 2022/448 consid. 4.2.1 ; CACI
31 octobre 2018/613 consid. 3.3.3).
La règle prohibant l'abus de droit permet au juge de corriger
les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué
créerait une injustice manifeste. L'existence d'un abus de droit se
détermine selon les circonstances concrètes du cas, en s'inspirant des
diverses catégories mises en évidence par la jurisprudence et la doctrine.
L'emploi dans le texte légal du qualificatif « manifeste » démontre que
l'abus de droit doit être admis restrictivement (ATF 143 III 666 consid. 4.2 ;
ATF 143 III 279 consid. 3.1 ; ATF 140 III 583 consid. 3.2.4). Il incombe à la

- 27 -
partie qui se prévaut d'un abus de droit d'établir les circonstances
particulières autorisant à retenir une telle exception (ATF 135 III 162
consid. 3.3.1 ; ATF 133 III 61 consid. 4.1). Les cas typiques d'abus de droit
sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution
juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des
intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude
contradictoire (ATF 143 III 279 consid. 3.1 ; ATF 140 III 583 consid. 3.2.4 ;
sur le tout : TF 4A_454/2022 du 17 novembre 2022 consid. 5.1).
Pour être qualifié d'abusif, l'exercice d'un droit doit aller à
l'encontre du but même de la disposition légale qui le consacre, de telle
sorte que l'écart entre le droit exercé et l'intérêt qu'il est censé protéger
soit manifeste. En définitive, l'application des règles de la bonne foi ne
saurait en aucun cas servir à vider la loi de sa substance et à réaliser des
objectifs que le législateur, conscient des divers intérêts qu'il avait à
prendre en considération, n'a pas voulu atteindre (ATF 107 la 206 consid.
3b ; CACI 5 septembre 2022/448 consid. 4.2.1 ; CACI 31 octobre 2018/613
consid. 3.3.3).
4.2.2 Aux termes de l’art. 27 al. 1 LBFA, lorsque la continuation du
bail peut raisonnablement être imposée au défendeur, le juge prolonge le
bail. Selon l’art. 27 al. 2 LBFA, si la résiliation est le fait du bailleur, celui-ci
doit établir que la prolongation du bail ne peut raisonnablement pas lui
être imposée, ou que, pour d'autres motifs, elle n'est pas justifiée ; la
prolongation du bail est notamment intolérable ou injustifiée lorsque le
bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire enregistré ou un proche
parent ou allié entend exploiter personnellement la chose affermée (let.
c).
S’agissant de la capacité à être exploitant à titre personnel, il y
a lieu de se référer à l’art. 9 LDFR (TF 4A_260/2019 du 23 octobre 2019
consid. 2 et les réf. cit. ; CACI 21 mars 2022/148 consid. 3.2.2). A teneur
de cette disposition, est exploitant à titre personnel quiconque cultive lui-
même les terres agricoles et, s'il s'agit d'une entreprise agricole, dirige
personnellement celle-ci (al. 1). En outre, est capable d'exploiter à titre

- 28 -
personnel quiconque a les aptitudes usuellement requises dans
l'agriculture de notre pays pour cultiver lui-même les terres agricoles et
diriger personnellement une entreprise agricole (al. 2).
L'art. 9 LDFR définit les notions d'exploitant à titre personnel
(al. 1) et de capacité d'exploiter à titre personnel (al. 2), distinction qui
provient de l'ancien droit successoral paysan (cf. art. 620 et 621 al. 2
aCC). La jurisprudence du Tribunal fédéral en définit plus précisément les
contours (TF 2C_520/2021 du 21 décembre 2021 consid. 6.2).
Pour ce qui est tout d'abord de l'exploitant à titre personnel,
l'art. 9 al. 1 LDFR distingue l'exploitant à titre personnel d'immeubles et
l'exploitant à titre personnel d'entreprises agricoles. Dans le premier cas, il
suffit que l'exploitant cultive personnellement les terres ; dans le second, il
doit encore diriger personnellement l'entité que constitue l'entreprise
agricole. Il ne saurait pourtant se contenter de cette activité directrice et
doit, très concrètement, y travailler d'une manière substantielle (ATF 115
II 181 consid. 2a et 2b ; ATF 107 II 30 consid. 2). Travailler soi-même la
terre au sens de cette disposition signifie effectuer une partie importante
du travail aux champs, à l'étable et à la ferme (y compris le travail
administratif), ainsi que le travail en relation avec la commercialisation
des produits. Ceci implique, dans les petites unités, que la personne
concernée effectue elle-même la grande partie des travaux des champs et
de gestion du bétail ; dans les entreprises plus importantes, elle peut bien
entendu recourir à du personnel, respectivement à d'autres membres de
sa famille. Même dans ce cas, elle ne saurait pourtant ne s'occuper que de
la gestion et doit toujours, concrètement, exécuter personnellement les
travaux inhérents à l'exploitation en plus de la direction de l'entreprise.
Pour de nouveaux immeubles qu'il n'exploite pas encore (par exemple en
tant que fermier), l'acquéreur doit s'engager à cultiver personnellement
les terrains qu'il entend acquérir ; s'agissant d'un fait futur, il lui suffit de
rendre ce comportement simplement vraisemblable, ce qui peut être le
cas par la simple mise en évidence de ses attaches actuelles ou passées
avec l'agriculture (TF 2C_783/2021 du 7 septembre 2022 consid. 6.2.1 ;
TF 2C_334/2021 du 16 mars 2022 consid. 4.2 ; sur le tout :

- 29 -
TF 2C_520/2021 précité consid. 6.2 et les réf. cit. ; TF 2C_747/2008 du 5
mars 2009 consid. 3.1, non publié in ATF 135 II 123). Le droit foncier
agricole ne crée pas un statut exclusif pour les agriculteurs : toute
personne qui exerce une activité agricole à titre de loisir peut également
être considérée comme exploitante à titre personnel, si elle remplit les
conditions de l'art. 9 LDFR (TF 2C_334/2021 précité consid. 4.2 et la réf.
cit.).
Quant à la capacité d'exploiter à titre personnel (art. 9 al. 2
LDFR), elle suppose que la personne intéressée possède la moyenne des
qualités tant professionnelles que morales et physiques qui, d'après les
usages propres à l'agriculture, sont requises pour exploiter de façon
convenable un domaine agricole (ATF 110 II 488 consid. 5 [critères
développés en application des art. 620 ss aCC mais qui restent pertinents
sous la loi sur le droit foncier rural : ATF 134 III 586 consid. 3.1.2]). Une
telle capacité n'existe, en règle générale, que si la personne a fréquenté
une école d'agriculture ou possède une formation agricole adéquate pour
exploiter l'immeuble qu'elle entend acquérir (on ne peut exiger des
agriculteurs de loisirs qu'ils aient suivi une formation agricole complète [TF
5A.17/2006 du 21 décembre 2006 consid. 2.4.1]) ou encore, suivant les
cas, si elle a déjà exploité dans les règles de l'art un immeuble
comparable à celui qu'elle entend acheter (TF 2C_334/2021 précité consid.
4.2 ; TF 4A_260/2019 précité consid. 2.3 ; TF 5A.17/2006 du 21 décembre
2006 consid. 2.4.1 ; TF 5A.9/2001 du 30 juillet 2001 consid. 2b, 2c et 4a).
La capacité d'exploiter à titre personnel doit en outre être examinée au
regard de la capacité et de la situation financières de celui qui entend
reprendre l'entreprise agricole, le principe de l'exploitation à titre
personnel ne pouvant déployer ses effets que si l'acquéreur est à même
d'exploiter de manière durable (TF 5C.5/1998 du 12 février 1998 consid.
4a ; sur le tout : TF 2C_520/2021 précité consid. 6.2 et les réf. cit.). Un
projet générant un revenu n'est pas une condition pour l'octroi d'une
autorisation d'acquérir un immeuble agricole, puisqu'un tel immeuble peut
être acheté dans le but d'y exercer un hobby (l'acquéreur devant
cependant toujours être un exploitant à titre personnel ; TF 2C_334/2021
précité consid. 5.1.3 et les réf. cit.).

- 30 -
Les entreprises agricoles peuvent être exploitées sous la forme
d'une personne morale. Les personnes morales remplissent l'exigence de
l'exploitation à titre personnel (art. 63 al. 1 let. a LDFR) lorsque le/leurs
membre/s ou associé/s disposant d'une participation majoritaire
remplit/remplissent les conditions posées pour être reconnu/s comme
exploitant à titre personnel ou qu'au moins la majorité de ces personnes
travaille dans l'exploitation (TF 2C_20/2021 du 19 novembre 2021 consid.
7.1 ; TF 5A.22/2002 du 7 février 2003 consid. 2.2 in RDAF 2004 I 846). En
outre, le détenteur de la participation majoritaire doit pouvoir disposer de
l'entreprise, constituant l'actif principal de la personne morale, de manière
à pouvoir l'utiliser comme instrument de travail, comme s'il en était
directement propriétaire. Les personnes morales ne sont toutefois
reconnues comme exploitantes à titre personnel qu'avec retenue (sur le
tout : ATF 140 II 233 consid. 3.2.1 – 3.2.3 ; TF 4A_260/2019 du 23 octobre
2019 consid. 5.2).
La question de savoir si une personne est habilitée à exploiter
elle-même des terres agricoles est une question de fait (TF 4A_260/2019
précité consid. 2). La charge de la preuve afférente à la volonté du bailleur
– respectivement de ses membres ou sociétaires – d’exploiter la chose
affermée personnellement, ainsi qu’à son aptitude à le faire, incombe à
l’intéressé. La volonté d’exploitation personnelle étant un fait interne,
celle-ci ne peut être établie qu’à partir de circonstances extérieures (CACI
21 mars 2022/148 consid. 3.2.2. ; Studer/Hofer, op. cit., n. 586 ad art.
27 LBFA, p. 403 et les réf. cit.).
4.3 D’emblée, il est relevé qu’Y.________ et B.________ sont les
uniques actionnaires de l’intimée, le premier étant en outre son
administrateur. Ainsi, pour que l’intimée remplisse l'exigence de
l'exploitation à titre personnel, la qualité d’exploitants à titre personnel
doit pouvoir être reconnue aux prénommés.
Cela étant précisé, force est de constater que le présent arrêt
peut se résumer à déterminer si, ainsi que le soutient l’appelant et

- 31 -
contrairement à ce qu’a retenu la présidente, l’intimée n’a en réalité pas
démontré que ses actionnaires exploiteront personnellement la chose
affermée. Dans la négative, soit si l’appelant échoue à démontrer sa
position, alors non seulement le bail ne saurait être prolongé au sens de
l’art. 27 LBFA, dès lors que les conditions de l’exclusion d’une telle
prolongation seraient remplies selon l’art. 27 al. 2 let. c LBFA, mais
l’argumentaire de l’appelant relatif à l’abus de droit tomberait également,
sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur sa pertinence juridique. En
effet, dans cette dernière hypothèse, l’intimée n’aurait pas indiqué un
motif fallacieux à l’appui de sa résiliation, mais bien la réalité. Il est encore
précisé qu’il ne serait alors pas utile de déterminer si la résiliation
entraînerait des conséquences pénibles pour l’appelant, un tel critère
devant uniquement être pris en compte dans l’appréciation générale de
l’art. 27 al. 1 LBFA et non en cas d’exclusion du principe de la prolongation
fondée sur l’art. 27 al. 2 LBFA, puisqu’il n’y a alors plus de place pour le
pouvoir d’appréciation du juge, qui doit refuser de prolonger le bail lorsque
l’un des motifs mentionnés à ce dernier alinéa se présente (Studer/Hofer,
op. cit., pp. 383 s.).
Seul est ainsi déterminant le point de savoir si l’appelant
démontre que la présidente a retenu de manière erronée que la partie
bailleresse entendait exploiter personnellement la chose affermée.
4.4
4.4.1
4.4.1.1 Dans ce cadre, l’appelant argue que l’intimée, par ses
actionnaires, ne dispose pas de la capacité professionnelle ou de la
formation suffisante pour exploiter l’entreprise agricole concernée.
4.4.1.2 Dans le jugement entrepris, la présidente a retenu, à ce sujet,
qu’Y.________ et B.________ avaient obtenu en 2014 une patente arboricole
– décernée par l’école G.________, après réussite des examens certifiant
quelques 248 périodes de cours sur 30 jours de formation qui avaient eu
lieu du 27 août 2013 au 24 juin 2014. Les intéressés avaient également
suivi des cours pour contrôler le feu bactérien et B.________ avait en outre

- 32 -
participé à un cours d’introduction à l’arboriculture biologique en 2019. La
présidente a indiqué que l'école G.________ propose des cours offrant des
formations initiales dans le domaine de l'agriculture en général
(notamment CFC d'agriculteur ou CFC d'arboriculteur), délivre également,
dans le domaine des formations professionnelles supérieures et continues,
des patentes d'arboriculture destinées à préparer les candidats à installer,
conduire, gérer et cultiver un verger, et dispense la formation nécessaire
pour obtenir le permis de traiter les sols, que les intéressés avaient
obtenu. Elle a retenu que cette école est un centre reconnu dans le Canton
de Vaud qui permet d'acquérir la moyenne des qualités tant
professionnelles que morales et physiques qui, d'après les usages propres
à l'agriculture, sont requises pour exploiter de façon convenable un
domaine agricole au sens de la jurisprudence. Selon la présidente, les
actionnaires de l’intimée ont ainsi les capacités d'exploiter à titre
personnel une exploitation agricole.
L’appelant rétorque que les actionnaires de l’intimée n’ont
aucune formation particulière dans le domaine agricole et qu’ils ont
uniquement suivi « une très brève formation limitée à une seule
exploitation arboricole, formation donnée sur une trentaine de jours ».
Selon l’appelant, cette formation avait pour but de fournir les bases de
l’exploitation d’un verger de l’ordre de 1.5 hectares, mais n’avait rien à
voir avec l’exploitation d’une entreprise agricole portant sur 40 hectares.
L’appelant fait valoir qu’en outre, un exploitant au sens de l’art. 9 LDFR
suppose la possibilité de percevoir notamment des paiements directs. Or,
à forme de l’art. 4 OPD, une formation complète dans le champ de
l’agriculture certifiée par la délivrance d’une attestation fédérale de
formation professionnelle au sens de l’art. 37 LFPR ou d’un certificat
fédéral de capacité au sens de l’art. 38 LFPR est indispensable. La
formation suivie par Y.________ et B.________ ne leur permettrait ainsi pas
de remplir ces conditions et, par conséquent, de percevoir des paiements
directs. L’appelant ajoute que l’intimée « a fait produire en procédure
divers contrats démontrant que ses actionnaires ne sont pas capables
d’exploiter seuls l’entreprise agricole, puisqu’ils nécessitent l’appui de
nombreux mandataires ».

- 33 -
4.4.1.3 La position de l’appelant ne saurait être suivie.
En effet, celui-ci soutient que la formation des actionnaires de
l’intimée serait insuffisante, en définitive au seul motif que dite formation
aurait eu pour but l’exploitation d’un verger de l’ordre de 1.5 hectares et
non de 40 hectares. Or, ces faits ne sont pas constatés dans le jugement
entrepris et l’appelant ne motive aucunement qu’il y aurait lieu de
compléter un état de fait lacunaire à cet égard, ni ne fait référence à une
quelconque pièce censée les établir. Quoi qu’il en soit, on ne voit pas, et
l’appelant ne le démontre pas, que la gestion par l’intimée de la surface
arboricole qu’elle exploite depuis plusieurs années ne lui aurait pas permis
d’acquérir l’expérience et les compétences nécessaires à la gestion d’un
plus grand domaine, compte tenu des formations acquises par ses
actionnaires. En particulier, l’appelant se garde bien d’énoncer les
difficultés que l’intimée ne serait pas en mesure de surmonter. En outre,
l’appelant ne saurait être suivi lorsqu’il affirme que la formation en
arboriculture aurait été très brève, puisque le certificat d’arboriculteur
patenté a été délivré par une école reconnue pour la qualité des
formations qu’elle dispense, ce qu’il ne remet pas en question du reste.
Ainsi l’appelant ne démontre pas que la présidente aurait erré en retenant
de manière étayée que la formation des actionnaires de l’intimée
constitue une formation agricole adéquate in casu. Il se contente en réalité
d’opposer péremptoirement son appréciation à celle de la présidente, sans
pour autant discuter des motifs du jugement entrepris. Partant, son grief
est irrecevable, respectivement doit être rejeté.
En outre, contrairement à ce qu’il soutient, la perception de
paiements directs au sens de l’OPD n’est pas une condition à la
reconnaissance de l’exploitation personnelle telle que définie par la
jurisprudence (cf. TF 2C.747/2008 du 5 mars 2009 consid. 3.3 in fine),
étant rappelé que l’on ne peut exiger des agriculteurs de loisirs qu’ils aient
suivi une formation agricole complète (cf. consid. 4.2.2 supra). Par ailleurs,
ainsi que retenu ci-dessus (cf. consid. 2.2.3 supra), le fait de savoir si une
formation déterminée remplit les conditions de l’art. 4 OPD et permet ainsi

- 34 -
l’obtention de paiements directs est une question de fait. Partant, il ne
suffit pas pour l’appelant d’affirmer de manière définitive que la formation
d’Y.________ et B.________ ne leur permettrait pas d’obtenir des paiements
directs, encore faut-il qu’il démontre pour quelle(s) raison(s) cela ne serait
pas possible, ce qu’il ne fait aucunement. Son grief est ainsi
insuffisamment motivé. Par surabondance, le jugement entrepris ne traite
pas de cette question et l’appelant ne soutient pas qu’il aurait allégué en
première instance que la formation des actionnaires de l’intimée serait
insuffisante à cet égard. Il s’agit ainsi d’un fait nouveau, dont la
recevabilité doit être examinée à l’aune de l’art. 317 al. 1 CPC. Or, à
l’évidence, il ne saurait s’agir d’un vrai nova. En outre, l’appelant
n’explique aucunement les raisons pour lesquelles il n’aurait pas pu
alléguer ce fait en première instance, de sorte qu’il ne démontre pas qu’il
aurait fait preuve de la diligence requise. Partant, ce fait nouveau serait de
toute manière irrecevable (cf. consid. 2.2.2.1 supra). Au vu de ce qui
précède, le grief de l’appelant relatif aux paiements directs est
irrecevable, respectivement doit être rejeté.
La référence de l’appelant aux « divers contrats » produits en
première instance – sans plus amples précisions s’agissant desdits
contrats, qui démontreraient que les actionnaires de l’intimée ne sont pas
capables d’exploiter seuls l’entreprise agricole, est insuffisamment
motivée et partant irrecevable. Il n’appartient en effet pas à la Cour de
céans de fouiller le dossier de première instance et de choisir les pièces
qui conviendraient pour étayer l’argumentation lapidaire proposée. Il
ressort au demeurant du jugement litigieux que la présidente a retenu que
les actionnaires de l’intimée se sont adjoints les services de professionnels
(N.________ Sàrl de M.________) pour commencer l'exploitation des grandes
cultures. Elle a conclu qu’il lui paraissait ainsi évident que si les
professionnels du milieu agricole s'engageaient auprès de l’intimée pour
l'aider à exploiter son domaine, celle-ci, et plus précisément ses deux
seuls actionnaires, avaient acquis les connaissances nécessaires pour
gérer une entreprise agricole. A nouveau, l’appelant ne démontre pas les
raisons pour lesquelles l’appréciation de la présidente serait erronée, se
limitant à soutenir l’inverse. Il ressort plutôt de ce qui précède que les

- 35 -
actionnaires de l’intimée ont pris soin de s’assurer l’appui de
professionnels en vue de leur prochaine activité, ce qui tend à démontrer
leur diligence et leur sérieux.
Au surplus, on relèvera, sans que cela soit déterminant, qu’il
ressort du jugement entrepris que, depuis 2011, les actionnaires de
l’intimée ont entrepris des démarches pour revitaliser un verger d’une
surface de 1 à 1.5 hectares, exclu du bail à ferme agricole conclu avec
l’appelant, et ont commencé la production de cidre, qui était encore en
phase de test au moment de la reddition du jugement querellé, cela en
collaboration avec le centre de viticulture et d'œnologie de [...], reconnu
pour sa compétence dans le domaine viticole notamment. Selon la
présidente, pour exploiter ce verger, outre l'acquisition des connaissances
nécessaires, les intéressés ont acquis le matériel nécessaire, se sont
inscrits auprès de la Caisse de compensation en qualité d'indépendants
dans le domaine de l'agriculture et ont déclaré le verger dans le cadre du
recensement des parcelles, sous un numéro d'exploitation. En parallèle,
Y.________ et B.________ exploitent environ 84 hectares de forêt. Ce qui
précède tend à confirmer que les intéressés disposent, avec leur
formation, des capacités professionnelles pour exploiter le domaine
agricole concerné. L’appelant n’évoque pas les éléments qui précèdent,
sauf pour affirmer que la production de cidre, toujours « en phase de
test » alors même qu’elle aurait débuté depuis pratiquement 10 ans,
confirmerait l’absence de compétences professionnelles des actionnaires
de l’intimée. S’il ressort du jugement litigieux qu’Y.________ et B.________
exploitent un verger de 1 à 1.5 hectares depuis 2011, il n’est toutefois pas
établi que les intéressés entreprennent de produire du cidre depuis le
début. A défaut de faire référence à une quelconque pièce censée
démontrer que cela ferait « pratiquement 10 ans » qu’ils tenteraient de
produire du cidre, l’argument de l’appelant est inconsistant, étant au
surplus relevé qu’il ressort du jugement entrepris que la première cuvée
de cidre a eu lieu en automne 2021. Au demeurant, le simple fait
d’effectuer des tests en vue de la commercialisation d’un produit ne
saurait démontrer l’incompétence des actionnaires de l’intimée à gérer un
domaine agricole.

- 36 -
L’appelant échoue ainsi à démontrer que ce serait à tort que la
présidente a retenu qu’au regard de l’ensemble des éléments au dossier,
Y.________ et B.________ avaient établi qu’ils disposaient de la capacité
professionnelle et de la formation suffisantes pour exploiter l’entreprise
agricole concernée.
4.4.2
4.4.2.1 L’appelant soutient ensuite que les actionnaires de
l’intimée n’ont pas apporté la preuve de l’exploitation à titre personnel.
4.4.2.2 Dans le jugement querellé, la présidente a retenu que
l’intimée avait rendu vraisemblable que ses deux seuls actionnaires
géreraient et exécuteraient personnellement les travaux agricoles,
énumérant précisément les activités qu'ils déploieraient, mais également
les tâches qu'ils délégueraient conformément à l'usage local (récolte
assumée par un tiers possédant une moissonneuse-batteuse). Les
actionnaires de l’intimée avaient également la disponibilité nécessaire
pour effectuer de tels travaux. Selon la présidente, d'une part, B.________
n'avait pas d'activité professionnelle autre que l'exploitation du verger, et
d'autre part Y.________ avait réorganisé son temps de travail et son autre
activité pour pouvoir assumer une grande partie des travaux agricoles.
L’intimée était en outre propriétaire des bâtiments nécessaires pour
l'exploitation du domaine. La première juge a considéré que l’intimée, en
produisant un budget pour les années à venir – établi sur la base
d'estimations effectuées par des professionnels de la branche, avait ainsi
démontré de manière convaincante qu'en intégrant les grandes cultures,
l'exploitation pourrait à terme être rentable. L’intimée avait dès lors rendu
vraisemblable, s'agissant d'un fait futur, que ses actionnaires s’étaient
engagés activement à cultiver personnellement les terrains actuellement
affermés.
L’appelant fait grief à la première juge d’avoir retenu que
l’exploitation à titre personnel aurait été rendue vraisemblable, ce qui ne
respecterait pas l’exigence de preuve au sens de l’art. 8 CC. En outre,

- 37 -
compte tenu des liens familiaux entre B.________ et l’administrateur de
l’intimée Y.________, ainsi que de ses liens économiques avec l’intimée en
sa qualité de co-actionnaire, ses déclarations ne pourraient être
considérées comme probantes. Cela vaudrait d’autant moins que l’avocat
de l’intimée aurait reconnu avoir eu des contacts avec l’intéressée. Selon
l’appelant, la présidente ne pouvait ainsi pas retenir, sur la base des
déclarations de B.________, que celle-ci et son époux géreraient
personnellement l’exploitation.
En outre, l’appelant estime qu’il apparaît totalement
invraisemblable qu’Y.________, avocat et expert fiscal de formation et de
profession, fondateur d’un bureau d’avocats « il y a deux ans », renonce à
son activité professionnelle et aux « revenus extrêmement confortables »
qu’il en retirerait pour se lancer dans l’exploitation d’un domaine agricole.
Enfin, l’appelant argue que la présidente ne pouvait retenir
que l’intimée avait démontré que l’exploitation serait rentable. Il estime
que la pièce 131 – intitulée « budget d’exploitation agricole 2022-2031 » –
produite par l’intimée en procédure de première instance « aligne comme
des noix sur un bâton, des chiffres dont la pertinence n’a pas été
évaluée ». Il relève que l’ensemble des projections tient compte de
« paiements directs nets » de 66'602 fr. par année. Or, comme déjà
évoqué, Y.________ et B.________ ne rempliraient pas les conditions de l’art.
4 OPD pour en bénéficier. En retranchant ainsi le montant de 66'602 fr. du
budget produit par l’intimée, il ressortirait de dite pièce 131 que
l’exploitation projetée par l’intimée serait déficitaire durant plus de sept
ans. Enfin, selon l’appelant, rien n’indiquerait que les autres chiffres
mentionnés dans la pièce 131 seront atteints.
4.4.2.3 En l’espèce, il convient d’emblée de relever que l’appelant se
méprend sur le degré de la preuve exigé concernant l’engagement des
actionnaires de l’intimée de cultiver personnellement le domaine agricole.
En effet, la jurisprudence prévoit précisément que, s’agissant d’un fait
futur, il suffit à l’acquéreur de rendre ce comportement simplement

- 38 -
vraisemblable (cf. consid. 4.2.2 supra). Aucun reproche ne saurait ainsi
être fait à la première juge à ce sujet.
En ce qui concerne le caractère probant des déclarations de
B.________, la position de l’appelant ne saurait être suivie, sauf à vider
l’art. 27 al. 2 let. c LBFA de sa substance. En effet, personne d’autre que
les futurs exploitants ne peuvent témoigner de leur volonté intime.
Surtout, ces déclarations doivent être appréciées au regard des
circonstances, lesquelles les corroborent en l’occurrence.
En effet, ainsi que retenu par la présidente, à la conclusion du
contrat de bail à ferme agricole en 2010, l’intimée bailleresse avait déjà
consigné par écrit, dans ledit contrat, une réserve sur sa volonté
d’exploiter pour son propre compte une partie de la chose affermée. On
renvoie au surplus aux éléments susmentionnés, soit notamment le fait
que les actionnaires de l’intimée ont ensuite commencé à se former dans
le domaine agricole, en particulier en arboriculture en 2013-2014, qu’ils
ont en outre commencé à s’organiser pour l’exploitation des surfaces
exclues du contrat de bail, en particulier pour l’exploitation d’un verger
depuis 2014 à tout le moins, et qu’ils se sont inscrits auprès de la Caisse
de compensation en qualité d'indépendants dans le domaine de
l'agriculture en 2017 et 2018. Ils se sont par ailleurs adjoints l’aide et les
conseils de professionnels dans le cadre de cette activité, notamment en
vue de son élargissement. Ils ont acquis du matériel agricole. Sur ce
dernier point, l’appelant soutient (cf. ch. 53 de la réplique spontanée) que
les pièces produites par l’intimée ne démontreraient pas les dernières
acquisitions de matériel agricole, dès lors qu’il en ressortirait uniquement
des offres pour ledit matériel. D’une part, l’appelant ne fait référence à
aucune pièce à cet égard et il n’appartient pas à la Cour de céans de les
rechercher, de sorte que le grief est irrecevable pour défaut de motivation.
D’autre part, il ressort en réalité du dossier de première instance qu’ainsi
que l’a retenu le jugement litigieux, des factures du 31 janvier 2023 pour
trois machines agricoles, soit notamment un déchaumeur, un élévateur et
un tracteur, dont les prix de vente étaient respectivement de 17'232 fr.,
42'200 fr. et 170'354 fr., ont effectivement été produites sous bordereau

- 39 -
de l’intimée du 8 février 2022, avec le permis de circulation pour le
tracteur délivré à celle-ci le 1er février 2022. Le grief de l’appelant est par
conséquent vain.
Concernant le fait que l’appelant estime totalement
invraisemblable qu’Y.________ renonce à son activité professionnelle et aux
revenus en découlant, il sied de relever qu’il ne ressort pas du jugement
entrepris que l’intéressé serait expert fiscal et qu’il tirerait de son activité
des « revenus extrêmement confortables ». Ces faits, qui semblent
nouveaux, ne sont pas recevables au sens de l’art. 317 al. 1 CPC et ne
sont au demeurant pas prouvés par l’appelant, celui-ci se contentant de
les affirmer sans aucune référence à une quelconque pièce. Surtout, la
motivation de l’appelant n’en est pas une, mais constitue uniquement un
postulat, par définition irrecevable. En effet, l’appelant ne saurait en
définitive se borner à soutenir que l’avis de la présidente, selon lequel il
est vraisemblable qu’Y.________, notamment, gérera et exécutera
personnellement les travaux agricoles, serait totalement invraisemblable,
sans démonstration rigoureuse.
Au surplus, lors de son interrogatoire, Y.________ a précisément
confirmé qu'il avait décidé fin 2019 – début 2020 de réorganiser son
temps, ce qui l'avait conduit à quitter son poste d'associé dans son ancien
cabinet et à démarrer une nouvelle étude d'avocat avec deux autres
associés, précisant que dans le cadre de cette réorganisation, il avait été
clair sur le fait que la gestion du domaine serait prioritaire dans les tâches
à effectuer, ce dont ses associés avaient été avertis par écrit. Y.________ a
encore confirmé qu'il arrivait à dégager du temps lorsque c'était
nécessaire pour la gestion du domaine, ce qui était sa priorité. Il a exposé
qu’il comptait effectuer personnellement les tâches sur le domaine
concernant les grandes cultures au moyen de ses propres machines, soit
le travail du sol, de semailles, d'apport d'engrais et le suivi phytosanitaire,
au début avec l'aide d'un spécialiste. Il a précisé que la récolte serait faite
par un tiers, que cela était usuel pour la plupart des agriculteurs qui
n’avaient pas de moissonneuse-batteuse, et qu'il allait, avec son épouse,
commercialiser directement les produits récoltés auprès des centrales

- 40 -
d'achat. De son côté, B.________ a indiqué qu’elle n’avait pas d’activité
professionnelle autre que l’exploitation du verger, qui représentait selon
elle un taux d’occupation de 50 %. Elle a ajouté souhaiter, avec son époux,
mettre en place une vision intégrée et cohérente du point de vue de la
biodiversité et de la production sur l'ensemble du domaine, raison pour
laquelle son époux et elle-même avaient le projet d'intégrer des grandes
cultures et de gérer l'ensemble du domaine comme ils le faisaient alors
pour le verger.
On ne saurait ainsi reprocher à la présidente d’avoir retenu
qu’au regard de l’ensemble des éléments du dossier et au stade de la
vraisemblance, Y.________ et B.________ avaient démontré qu’ils géreront et
exécuteront personnellement les travaux agricoles au sens de la
jurisprudence fédérale.
Enfin, s’agissant de la rentabilité de l’exploitation de l’intimée,
outre le fait que ce critère rentre en réalité dans le cadre de l’appréciation
de la capacité d’exploiter à titre personnel, il convient de relever qu’un
projet générant un revenu n'est pas une condition, puisqu'un immeuble
agricole peut être acheté dans le but d'y exercer un hobby, la situation
financière de celui qui entend reprendre l’entreprise agricole devant être
analysée pour déterminer – concrètement – si l’acquéreur est à même
d’exploiter le domaine de manière durable (cf. consid. 4.2.2 supra). Cela
étant rappelé, force est de constater que les arguments de l’appelant
tombent à faux. En effet, comme retenu ci-dessus (cf. consid. 4.4.1.3
supra), son grief selon lequel les actionnaires de l’intimée ne pourraient
pas percevoir de paiements directs au sens de l’OPD est irrecevable,
respectivement doit être rejeté. Pour le reste, l’appelant ne formule que
des critiques d’ordre général à l’encontre du budget produit en première
instance sous pièce 131, sans plus amples développements. Ainsi, l’avis
selon lequel « rien n’indique que les autres chiffres mentionnés [dans
cette pièce] seront atteints » relève d’une simple spéculation et ne
constitue pas une motivation suffisante. Au demeurant, contrairement à
ce qu’il soutient, la présidente a considéré ledit budget comme probant,
indiquant qu’il avait été établi par des professionnels de la branche. A cet

- 41 -
égard, il ressort de l’état de fait du jugement entrepris que N.________ Sàrl
a établi un « rapport relatif à l’estimation des marges brutes des cultures
et de l’estimation des paiements directs » (pièce 133) laissant apparaître
des marges brutes d’un total de 43'560 fr., sans contributions, et un total
des paiements directs estimés à quelques 66'600 francs. Or, l’appelant
n’évoque aucunement cet élément, et a fortiori ne critique pas ce rapport,
ni ne remet d’ailleurs en question le fait que N.________ Sàrl soit un
professionnel de la branche. Partant, les critiques de l’appelant s’agissant
de la situation financière de l’intimée sont insuffisamment motivées et
partant irrecevables, respectivement doivent être rejetées dès lors que
l’intéressé ne démontre pas d’erreur dans le raisonnement de la
présidente.
4.4.3
4.4.3.1 L’appelant soutient encore que l’exploitation du domaine
agricole par l’intimée n’entrerait pas dans le but social de celle-ci et que
« le siège social de l’intimée se situe à [...] et non à [...], lieu où est censé
être exploité le domaine agricole ». Il argue en outre que l’intimée ne
pourrait être crue lorsqu’elle indique qu’elle entend exploiter un domaine
agricole, dans la mesure où, au moment de la signature de l’acte de vente
des parcelles agricoles en 2010, elle s’était engagée à l’égard de la
Commission foncière rurale à exploiter une gravière et où, pratiquement
13 ans plus tard, elle ne l’avait toujours pas fait.
4.4.3.2 En l’espèce, le but de l’intimée porte notamment, selon l’art. 3
de ses statuts, sur l’exploitation des ressources du sol. Une telle
formulation n’exclut pas une activité agricole. Au demeurant, si l’appelant
affirme péremptoirement le contraire, il n’explique aucunement quelles en
seraient les raisons. Surtout, on relèvera que l’appelant a lui-même vendu
en 2010 à l’intimée les parcelles litigieuses sur lesquelles porte le bail à
ferme agricole, sans qu’il ait considéré que le but de cette société
constituait un empêchement. Sauf à caractériser une mauvaise foi, ce que
l’appelant a accepté par le passé, soit le fait de vendre des terres
agricoles à l’intimée, doit lui être opposé aujourd’hui au moment
d’examiner la faculté de celle-ci à les exploiter.

- 42 -
S’agissant de la distance entre le siège de l’intimée et le lieu
des parcelles agricoles à exploiter, l’argument est dénué de pertinence
dès lors qu’on comprend bien qu’une société exerce son activité non pas
directement par elle-même mais au travers des personnes physiques qui
l’animent, respectivement qui ont la charge de la représenter, de sorte
que le grief doit être rejeté.
Enfin, concernant l’exploitation de la gravière qui n’a toujours
pas débuté, la présidente a considéré que l’argumentaire de l’appelant,
qui n'avait pas convaincu la Commission foncière rurale, ne la
convainquait pas non plus, dès lors que l’exploitation de ladite gravière
avait été empêchée en raison d'un litige civil qui avait commencé quatre
ans après l'autorisation d'acquérir, ajoutant que le fait que le procès ait
été intenté par l’intimée ne signifiait pas encore qu'elle avait fourni de
fausses informations à l'autorité administrative. L’appelant ne discute
aucunement de la motivation de la première juge, se contentant de
répéter ses arguments présentés en première instance. Le grief est ainsi
irrecevable, respectivement rejeté pour les mêmes motifs que ceux
avancés par la présidente et rappelés ci-dessus.
4.5 Partant, l’appelant échoue à démontrer que c’est à tort que la
présidente a retenu que les conditions de l’art. 27 al. 2 let. c LBFA étaient
réalisées, soit que l’intimée avait démontré que ses actionnaires
entendaient exploiter personnellement la chose affermée. Aucune
prolongation au sens de l’art. 27 LBFA ne saurait ainsi être imposée à
l’intimée.
En outre, dès lors que l’intimée entend effectivement exploiter
elle-même, par ses actionnaires, la chose affermée, le motif de résiliation
indiqué à l’appelant correspond pleinement à la réalité, de sorte que
l’argumentaire de ce dernier relatif à un éventuel abus de droit tombe.

- 43 -
5. A toutes fins utiles et sans que cela soit déterminant sur l’issue
du litige, il est encore précisé les éléments suivants.
5.1 On relèvera que, s’agissant du grief de congé-représailles
invoqué par l’appelant à l’appui de l’abus de droit qu’il fait valoir, outre
que son raisonnement ne saurait être suivi dès lors que l’intimée a établi
que le congé avait été donné pour que ses actionnaires exploitent
personnellement le domaine agricole, on rappellera qu’à la conclusion du
contrat de bail à ferme agricole en 2010, l’intimée avait déjà consigné par
écrit, dans ledit contrat, une réserve sur sa volonté d’exploiter pour son
propre compte une partie de la chose affermée. Du reste, on précisera que
l’appelant, fermier et vendeur en juin 2010, n’a introduit sa requête en
révocation que le 9 juin 2020 auprès de la Commission foncière rurale, soit
quelques jours avant l’échéance du délai de péremption de 10 ans prévu
par l’art. 71 al. 2 LDFR, alors qu’il ne pouvait ignorer, habitant la région et
étant membre d’une autorité communale de la région, que l’exploitation
de la gravière n’avait pas débuté.
5.2 Par ailleurs, l’appelant ne peut tirer aucun argument du fait
qu’ensuite de la demande de motivation de la résiliation du bail à ferme
agricole qu’il a formulée le 26 janvier 2021, le conseil de l’intimée ait dans
un premier temps indiqué qu’il répondrait après en avoir conféré avec le
« représentant de [s]a mandante ». On ne saurait critiquer la volonté de la
partie bailleresse de discuter avec ses représentants de la réponse à
donner à la demande de l’appelant, en particulier au vu du climat
conflictuel qui régnait déjà entre les parties, étant rappelé que l’appelant
avait déposé le 9 juin 2020 une demande en révocation de l’autorisation
octroyée à l’intimée. N’est également pas critiquable le fait que l’intimée
ait donné le motif de la résiliation par courrier du 12 février 2021. Surtout,
contrairement à ce que semble penser l’appelant (cf. réplique spontanée
p. 12), l’intimée n’avait aucune obligation de motiver la résiliation du bail
à ferme agricole (cf. consid. 4.2.1.1 supra). Ces griefs sont dès lors vains.
6.

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6.1 L’appelant fait grief à la présidente d’avoir retenu qu’il avait
échoué à démontrer les conséquences pénibles pour lui de la fin du bail.
Un tel critère peut être pertinent tant dans le cadre de la
prolongation de bail prévue à l’art. 15 al. 3 LBFA que dans celle prévue à
l’art. 27 LBFA, en particulier dans l’appréciation générale de l’art. 27 al. 4
LBFA. Or, comme retenu ci-dessus, tout éventuel grief de l’intéressé
contre la non-prolongation de son bail en application de l’art. 15 al. 3 LBFA
est irrecevable (cf. consid. 3.3 supra) et une prolongation du bail au sens
de l’art. 27 LBFA est intolérable – sans plus ample examen nécessaire –
compte tenu du motif d’exclusion de l’art. 27 al. 2 let. c LBFA (cf. consid.
4.3 et 4.5 supra). Partant, il est inutile de déterminer si la résiliation du
bail entraînerait des conséquences pénibles pour l’appelant, celui-ci ne
pouvant en tirer aucun droit in casu. Son grief est ainsi irrelevant.
6.2 A toutes fins utiles, on précisera que le fait que l’appelant
aurait « toujours respecté ses obligations et exploité les parcelles dans le
respect des conditions très précises posées dans le contrat de bail à
ferme » (cf. appel p. 20) est également sans importance dans la présente
cause, dès lors que même si ce fait était prouvé et retenu, il ne changerait
pas les raisonnements qui précèdent, respectivement le résultat du
présent arrêt.
7. L’appelant invoque une violation de son droit d’être entendu.
Dans ce cadre, celui-ci se plaint du fait que la présidente lui a refusé la
preuve par expertise qu’il avait offerte pour démontrer les conséquences
pénibles pour lui de la fin du bail. Force est toutefois de considérer qu’au
vu de ce qui précède, il ne saurait être mis en œuvre une expertise
portant sur des faits non pertinents dans la présente cause. Dès lors qu’on
ne voit pas quelle influence la violation du droit d’être entendu invoquée
par l’appelant pourrait avoir sur l’issue du litige (cf. TF 5A_395/2022 du
14 février 2023 consid. 3.1.2), ce grief est vain.

- 45 -
8.
8.1 Avec sa réplique spontanée, l’appelant a requis – à titre de
mesure d’instruction – la tenue d’une audience, « compte tenu des enjeux
liés à cette affaire, soit notamment la crainte d’une perte très importante
de son chiffre d’affaires ».
8.2 Selon l’art. 316 CPC, l’instance d’appel peut ordonner des
débats ou statuer sur pièces (al. 1), ordonner un deuxième échange
d’écritures (al. 2) et administrer les preuves (al. 3)
8.3 En l’espèce, la requête de l’appelant doit être rejetée. En effet,
au vu des considérants qui précèdent, outre le fait que le motif avancé par
l’intéressé en relation avec son chiffre d’affaires est dénué de pertinence,
comme vu ci-dessus (cf. consid. 6.1 supra), l’appelant ne dispose pas d’un
droit à être entendu par la présente autorité judiciaire de deuxième
instance et son audition n’amènerait pas à poser d’autres constatations
relatives à l’état de fait pertinent, selon une appréciation anticipée des
preuves (cf. ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 et les réf. cit. ; TF 5A_388/2018
du 3 avril 2019 consid. 4.1).
9. En définitive, l’appel doit être rejeté dans la mesure où il est
recevable et le jugement attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’780 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Il versera en outre à l’intimée la somme de 3’000 fr. (art. 7
TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV
270.11.6]) à titre de dépens de deuxième instance.

- 46 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'780 fr.
(mille sept cent huitante francs), sont mis à la charge de
l’appelant J.________.
IV. L’appelant J.________ doit verser à l’intimée T.________ SA la
somme de 3'000 fr. (trois mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Alain Dubuis (pour J.________),
- Me Antoine Eigenmann (pour T.________ SA),

- 47 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :