vd_gerichte · KC09.030839 · 2010-09-16 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
353
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
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Séance du 16 septembre 2010
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Présidence de M. MULLER, président
Juges : MM. Bosshard et Sauterel
Greffier : M. Berthoud, greffier ad hoc
*****
Art. 82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique en sa qualité d'autorité de recours en
matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
A.W.________, à Neyruz-sur-Moudon, contre le jugement rendu le 13
novembre 2009, à la suite de l’audience du 9 novembre 2009, par le Juge
de paix du district du Gros-de-Vaud dans la cause opposant la recourante
à A.L.________, à Genève.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En fait :
1. a) Par contrat de bail signé le 2 juillet 2007, A.L.________
a donné à bail à B.W.________ et A.W.________ un appartement de quatre
pièces et demi, situé à Chabrey. Le bail, qui devait commencer le 15 août
2007 et se terminer le 31 juillet 2008, était renouvelable pour une année
sauf avis de résiliation donné six mois à l'avance pour l'échéance et ainsi
de suite de trois mois en trois mois. Le montant du loyer, charges
comprises, était fixé à 1'550 fr. par mois.
Le 27 février 2008, le bailleur a notifié à la locataire un premier
commandement de payer portant notamment sur la somme de 10'263 fr.
plus intérêts à 5 % l'an dès le 1er décembre 2007, représentant les loyers
dus pour la période du 15 août 2007 au 29 février 2008, sous déduction
d'un acompte de 1'550 fr. et de frais d'électricité par 188 francs. Dans ce
litige, la cour de céans a rendu un arrêt le 5 février 2009, admettant le
recours de la locataire et maintenant son opposition à la poursuite
intentée par le bailleur, pour le motif que celui-ci n'avait pas produit la
formule officielle relative à la notification de loyer lors de la conclusion
d'un nouveau bail.
b) Par commandement de payer notifié le 18 juin 2009 dans le
cadre de la poursuite no 5'079’810 de l'Office des poursuites de Moudon-
Oron, A.L.________ a requis de A.W.________ le paiement de la somme de
18'002 fr. 45 plus intérêt à 5 % l’an dès le 1er mars 2008, sous déduction
de la somme de 1'550 fr. valeur au 5 septembre 2007, indiquant comme
cause de l'obligation : « Loyers dus du 15 août 2007 au 31 juillet 2008 ./.
acompte de Fr. 188.- (frais d’électricité) et frais de recherches de
locataire. » La poursuivie a formé opposition totale.

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Par acte du 29 juin 2009, le conseil du poursuivant a requis la
mainlevée provisoire de l’opposition. Il a notamment produit :
- la copie d’une formule officielle de notification de loyer lors de la
conclusion d’un nouveau bail, indiquant à la rubrique lieu et date : «
Avenches, le 25 juin 2007 » et comportant la signature de B.________
de la Fiduciaire Q.________ SA, représentant du bailleur, ainsi qu'une
autre signature apparemment semblable à l'une de celles figurant au
bas du contrat de bail à l'emplacement réservé au locataire ; la
rubrique réservée à l’indication du loyer dû par le précédent locataire
n’est pas remplie, mais un astérisque renvoie à une mention selon
laquelle l’appartement était utilisé par M. B.L.________, fils du
propriétaire ;
- une lettre du 4 mai 2009 de B.________ au conseil du poursuivant,
dans laquelle celui-là explique que la remise de la formule officielle
est intervenue le 25 juin 2007 à 14 heures à son bureau d'Avenches
par transmission à la poursuivie, comme le confirme une inscription
manuscrite dans son agenda à cette date et à cette heure, soit
notamment « X.________ ... début contrat 15.08.07 » ;
- une déclaration écrite signée par B.________ le 30 avril 2009
confirmant en substance l'établissement du contrat de bail et sa
remise ainsi que celle de la formule officielle le 25 juin 2007 à la
poursuivie.
Le 11 septembre 2009, le conseil de la poursuivie a écrit au
Juge de paix pour l’informer avoir déposé plainte pénale pour faux dans
les titres contre le poursuivant et a requis la suspension de l'instance de
mainlevée jusqu'à l'issue de cette procédure pénale. Par lettre du 9
novembre 2009, il a réitéré cette requête en produisant un lot de pièces et
en faisant valoir qu'une décision de refus de suivre à la plainte avait été
annulée par le Tribunal d'accusation.

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2. Par prononcé du 13 novembre 2009, le Juge de paix du district
du Gros-de-Vaud a rejeté la requête de suspension de la procédure et
prononcé la mainlevée de l’opposition à hauteur de 17'825 fr. plus intérêt
à 5 % l’an dès le 1er mars 2008, sous déduction de la somme de 1'550 fr.
valeur au 5 septembre 2007. Il a mis les frais, par 360 fr., à charge de la
poursuivie et alloué à cette dernière la somme de 710 fr. à titre de
dépens.
Par acte de son conseil du 16 novembre 2009, la poursuivie a
requis la motivation du prononcé. Les motifs ont été expédiés le 15 février
2010. En bref, le premier juge a considéré que la suspension était exclue
en procédure sommaire de poursuites et, pour le surplus, que les pièces
produites, comprenant notamment une formule officielle de notification de
loyer, valaient titre de mainlevée.
Par acte de son conseil du 26 février 2010, la poursuivie a
recouru contre ce prononcé, concluant, avec suite de dépens de première
et de deuxième instances, principalement à sa réforme, l’opposition étant
maintenue, subsidiairement à sa nullité.
La recourante a déposé dans le délai imparti un mémoire
ampliatif, dans lequel elle a confirmé les conclusions de son acte de
recours.
L’intimé a déposé en temps utile un mémoire de réponse, dans
lequel il a conclu avec suite de frais et dépens au rejet du recours.
En d roit :
I. La demande de motivation a été formée en temps utile (art. 54
al. 1 LVLP [loi du 18 mai 1955 d'application dans le Canton de Vaud de la

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loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite]; RSV 280.05). Le
recours, déposé dans les dix jours dès réception du prononcé, en temps
utile également, comporte des conclusions valablement formulées. Le
recours est ainsi recevable à la forme (art. 57 al. 1 et 58 al. 1 LVLP, art.
461 ss CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966]; RSV 270.11).
II. a) Selon l'art. 82 al. 1 LP (loi fédérale du 11 avril 1889
sur la poursuite pour dettes et la faillite, RS 281.1), le créancier dont la
poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte
authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire de
l'opposition au commandement de payer.
Constitue une telle reconnaissance l'acte d'où résulte la
volonté du poursuivi de payer au poursuivant une somme d'argent
déterminée et échue, sans réserve ni condition (ATF 130 III 87, JT 2004 II
118; ATF 122 III 125, JT 1998 II 82; Panchaud/Caprez, La mainlevée
d'opposition, § 1; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour
dettes et la faillite, n. 29 ad art. 82 LP). Pour qu'un écrit public,
authentique ou privé ou qu'un ensemble d'écrits vaille reconnaissance de
dette, il doit en ressortir, sur la base d'un examen sommaire, que le
poursuivi a assumé une obligation de payer ou de fournir des sûretés,
donc une créance exigible, chiffrée et inconditionnelle, car si la
reconnaissance de dette n'est pas pure et simple, le poursuivant, pour
obtenir la mainlevée provisoire, doit rapporter la preuve littérale que les
conditions ou réserves sont devenues sans objet (Gilliéron, op. cit., n. 40
ad art. 82 LP). Enfin, le titre produit pour valoir reconnaissance de dette et
titre à la mainlevée provisoire ne justifie la mainlevée provisoire de
l'opposition que si le montant de la prétention déduite en poursuite est
chiffré de façon précise dans le titre lui-même ou dans un écrit annexé
auquel la reconnaissance se rapporte; cette indication chiffrée doit
permettre au juge de la mainlevée de statuer sans se livrer à des calculs
compliqués et peu sûrs (Gilliéron, op. cit., n. 42 ad art. 82 LP).

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Un contrat bilatéral vaut reconnaissance de dette si le
poursuivant a rempli ou garanti les obligations légales ou contractuelles
exigibles avant le paiement dont il requiert le recouvrement ou au
moment de ce paiement, c’est-à-dire s’il a lui-même exécuté ou offert
d’exécuter ses propres prestations en rapport d’échange
(Panchaud/Caprez, op. cit., § 69; Gilliéron, op. cit., nn. 44 et 45 ad art. 82
LP). Le contrat signé de bail à loyer constitue une reconnaissance de dette
pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l’objet
du contrat à disposition du locataire (Panchaud/Caprez, op. cit., §§ 74 et
75; Krauskopf, La mainlevée provisoire et quelques jurisprudences
récentes, JT 2008 II 35). En cas de contestation, la preuve écrite de la
délivrance de la chose louée ou de sa mise à disposition incombe au
bailleur (Gilliéron, op. cit., n. 50 ad art. 82 LP).
b) La recourante invoque en premier lieu l’absence de preuve de
la remise de la formule officielle.
Selon la jurisprudence vaudoise, sans être accompagné de la
formule officielle lorsque l'usage de celle-ci est obligatoire, le bail ne vaut
pas, à lui seul, titre de mainlevée provisoire, car en l’absence de formule à
la conclusion du bail ou d’usage d’une formule viciée, le montant du loyer
n’est pas fixé valablement (Trümpy, La mainlevée d'opposition provisoire
en droit du bail, BlSchk 2010, pp. 105 ss, pp. 106 - 107). En l'espèce, le
bail du 2 juillet 2007 conclu par les parties, notam-ment dans
l'énumération de ses annexes, ne se réfère pas à une formule officielle. Le
poursuivant a toutefois produit à l'appui de sa requête de mainlevée une
formule officielle signée du représentant du bailleur et comportant une
autre signature apparemment semblable à l'une de celles figurant au bas
du contrat de bail à l'emplacement réservé au locataire. La recourante
conteste avoir reçu cette formule officielle et soutient que sa partie
adverse, à laquelle le fardeau de la preuve incombait, n'a pas prouvé le
contraire.

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L'art. 3 de la loi sur l'utilisation d'une formule officielle au
changement de locataire du 7 mars 1993 (LFOCL, RSV 221.315) dispose
que la formule officielle doit être notifiée lors de la conclusion du bail. La
preuve de la remise de la formule officielle incombe au bailleur (Fetter, La
contestation du loyer initial, étude de l’art. 270 CO, Berne 2005, n. 202, p.
94). Toutefois, lorsque la formule est signée à la fois par le bailleur et le
locataire, sa remise est présumée avoir eu lieu à la date inscrite sur le
document. Le fardeau de la preuve du contraire appartient dans pareil cas
au locataire (Fetter, op. cit., ibidem). En l'occurrence, l'intimé a
notamment produit une lettre du 4 mai 2009 dans laquelle son
représentant explique que la remise de la formule officielle est intervenue
le 25 juin 2007 à 14 heures à son bureau d'Avenches par transmission à la
recourante. L'intimé a également produit une déclaration écrite signée par
B.________ le 30 avril 2009. Au regard de ces éléments, l'intimé a prouvé
par titres la remise à temps de la formule officielle, alors que la recourante
n'a quant à elle pas renversé la présomption de cette notification
découlant de la signature de la formule, en ne rendant pas hautement
probable le fait libératoire par les titres produits (art. 82 al. 2 LP; Trümpy,
op. cit., p. 116). Le grief de la recourante fondé sur l'absence de preuve de
la remise de la formule ou sur une inversion du fardeau de la preuve de ce
fait s'avère ainsi dépourvu de consistance.
c) La recourante invoque ensuite le moyen pris de l'invalidité de
la formule officielle.
Aux termes de l'art. 270 al. 2 CO (Code des obligations du 30
mars 1911, RS 220), en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent
rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la
formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout
nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté en adoptant
la LFOCL, qui précise qu'il y a pénurie lorsque le taux de logements
vacants offerts en location, établi pour l'ensemble du canton, est inférieur
à 1,5 % du parc locatif (art. 4). Par arrêté du 9 juillet 2001, entré en

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vigueur le 1er août 2001, le Conseil d'Etat a rendu obligatoire cette
formule.
Les informations qui doivent figurer sur la formule sont
notamment le dernier montant du loyer et des frais accessoires
effectivement payé par le précédent locataire (art. 19 al. 1 let. a ch. 1
OBLF [ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme
d’habitations et de locaux commerciaux, RS 221.213.11]). Lorsque le
logement n'a jamais été mis en location, cette mention doit figurer dans la
formule officielle (Dietschy, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, n.
79 ad art. 270 CO; Lachat, Le bail à loyer, éd. 2008, p. 396 et note
infrapaginale n. 94). C'est le dernier loyer effectivement payé par le
locataire sortant qui doit être indiqué, y compris les hausses intervenues
en cours de bail. Si les locaux n'étaient pas loués ou s'ils étaient occupés
par le propriétaire, cela doit être indiqué sur la formule. En cas
d'inoccupation temporaire, l'ancien loyer doit être indiqué (Schwaab, La
fixation et la contestation du loyer initial, in 15e séminaire sur le droit du
bail, pp. 1 ss, n. 75, p. 18 et la référence citée à la note infrapaginale n.
63). Ainsi, lorsqu'un appartement fait l'objet d'une première location, il
convient de faire figurer sur la formule officielle qu'il n'y a pas de
précédent locataire et qu'il s'agit d'une première location, en lieu et place
du précédent loyer (Fetter, op. cit., n. 189, p. 87). Une majoration de loyer
au changement de locataire suppose fondamentalement la succession de
deux baux à loyer pour le même objet. L'enchaînement des contrats ne
doit cependant pas être indispensablement immédiat. Ainsi, la seule
inoccupation d'un appartement ou d'un local commercial pendant une
période, même d'une longue durée ne conduit pas à l'absence d'un bail
antérieur (Fetter, op. cit., n. 391, p. 182). La première location d'un local
nouvellement construit ne remplit pas à l'évidence cette condition. Ne
permet également pas la comparaison la cession précédente de l'objet en
raison d'un rapport de droit qui ne peut être assimilé à un bail à loyer et
qui n'est pas régi par les règles sur la protection contre les loyers abusifs,
par exemple un prêt à usage ou un droit d'habitation. Il convient toutefois
de s'assurer, notamment lorsque l'usage était cédé à titre gratuit, si son

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bénéficiaire en a réellement profité ou si le propriétaire, de connivence
avec ce dernier, n'a pas cherché à éluder l'art. 270 CO ; dans pareille
hypothèse, le loyer payé par le dernier locataire ayant véritablement fait
usage de l'objet concerné est déterminant (Fetter, op. cit., n. 392, p. 182
et les références citées à la note infrapaginale n. 882).
En l'occurrence, la formule officielle ne mentionne pas le
précédent loyer ; elle mentionne seulement que l'appartement était utilisé
par le fils du bailleur. Elle n'indique pas en revanche s'il s'agit d'une
première location ou s'il y avait un locataire avant l'utilisation par le fils du
bailleur. En outre, cette utilisation filiale n'est pas définie et l'on ne sait
pas s'il s'agissait d'un bail à loyer de faveur ou d'un prêt à usage. Or,
l'indication du loyer antérieur est essentielle pour permettre au nouveau
locataire de se déterminer en toute connaissance de cause et de choisir
entre contester le loyer convenu ou, au contraire, s'en accommoder.
L'absence de l'indication du loyer antérieur, dans l'avis de fixation du loyer
initial, constitue un vice dirimant dans la communication régie par l'art.
270 CO (TF 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 cons. 2.2). Cela conduit à
la nullité partielle du contrat de bail pour ce qui est de la fixation du
montant du loyer initial.
Cette nullité partielle ne permet pas la mainlevée de
l'opposition. Le cas échéant, le bailleur devra agir par la voie de la
reconnaissance de dette devant la commission de conciliation puis,
éventuellement, le Tribunal des baux.
d) La recourante invoque finalement deux motifs de nullité tirés
des art. 124 et 175 CPC. Ces moyens de nullité ont un caractère
subsidiaire et ne doivent être examinés que dans la mesure où il ne peut
être remédié par le biais de la réforme aux griefs soulevés par la
recourante (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3e éd., n. 14
ad art. 444 CPC). En l’espèce, les conclusions subsidiaires en nullité n'ont
plus d'objet vu l'issue du recours.

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III. En définitive, le recours doit être admis et le prononcé
entrepris réformé en ce sens que l'opposition est maintenue.
Les frais de première instance du poursuivant sont arrêtés à
360 francs. Le poursuivant doit payer à la poursuivie la somme de 350 fr.
à titre de dépens de première instance.
Les frais d’arrêt de la recourante sont fixés à 510 francs.
L’intimé doit payer à la recourante la somme de 800 fr. à titre de dépens
de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. Le prononcé est réformé en ce sens que l'opposition formée
par A.W.________ au commandement de payer n° 5'079'810 de
l'Office des poursuites de Moudon-Oron, notifié à la réquisition
d'A.L.________, est maintenue.
Les frais de première instance du poursuivant sont arrêtés à
360 fr. (trois cent soixante francs).
Le poursuivant A.L.________ doit verser à la poursuivie
A.W.________ la somme de 350 fr. (trois cent cinquante francs)
à titre de dépens de première instance.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
510 fr. (cinq cent dix francs).

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IV. L'intimé A.L.________ doit verser à la recourante A.W.________ la
somme de 800 fr. (huit cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 17 septembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du 10 décembre 2010
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me César Montalto, avocat (pour A.W.________),
- Me Olivier Burnet, avocat (pour A.L.________).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 16'275 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 et suivants LTF. Dans les
affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du

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travail et de droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas,
à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe
(art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral
dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1
LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme le Juge de paix du district du Gros-de-Vaud.
Le greffier :