vd_gerichte · XC09.027554 · 2010-03-25 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC09.027554-110772
244/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 21 septembre 2011
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Mme Bendani
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 257f al. 3 et 262 al. 2 let. c CO; 22 RULV
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par A.C.________, à Granges-Marnand,
et B.C.________, à Lausanne, demandeurs, contre le jugement rendu le 25
mars 2010 par le Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause
divisant les recourants d’avec R.________, à Crissier, défendeur.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
803

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En fait :
A. Par jugement du 25 mars 2010, dont le dispositif et les
considérants ont été envoyés aux parties respectivement les 16 avril 2010
et 21 avril 2011, le Tribunal des baux a prononcé que la résiliation de bail
signifiée à C.C.________ le 5 mai 2009 pour le 30 juin 2009, relative à
l'appartement de deux pièces situé au premier étage de l'immeuble sis
[...], à Lausanne, est valable (I), qu'en conséquence, ordre est donné aux
demandeurs A.C.________ et B.C.________ de quitter et rendre libre de tout
occupant et de tout objet l'appartement mentionné sous chiffre I ci-
dessus, ce dans un délai de dix jours dès jugement définitif et exécutoire
(II), rendu le jugement sans frais ni dépens (III) et rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont considéré que le logement
litigieux avait été sous-loué dans son intégralité pour une durée
indéterminée à M.________ et que la sous-location avait perduré, de sorte
que la résiliation du bail à loyer n'était ni nulle, ni inefficace. Ils ont aussi
retenu que le congé n'était pas contraire à la bonne foi, ce qui conduisait à
rejeter la conclusion subsidiaire des demandeurs tendant à l'annulation du
congé. Enfin, ils ont rejeté la demande de prolongation de bail dès lors que
le congé avait été donné pour violation grave par la locataire de son
devoir de diligence.
B. Par acte du 4 mai 2011, A.C.________ et B.C.________ ont
recouru contre ce jugement, en concluant que « la décision prise par le
Tribunal le 26 avril 2011 est rejetée, le bail rest[ant] en vigueur jusqu'à
nouvel avis ».
Par lettre du 3 mai 2011 (recte : 31 mai 2011), R.________ a
informé la Cour de céans de ce qu'il avait acquis l'immeuble sis [...] le 5
juillet 2010 et a produit à ce sujet un extrait du Registre foncier.

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Par mémoire du 20 juin 2011, les recourants, agissant par
l'intermédiaire de Me Laurent Fischer, qui a produit deux procurations en
sa faveur, ont conclu avec suite de frais et dépens principalement à la
réforme des chiffres I et II du jugement en ce sens que la résiliation de bail
signifiée à C.C.________ le 5 mai 2009 pour le 20 (recte : 30) juin 2009,
relative à l'appartement de deux pièces situé au 1er étage de l'immeuble
sis [...], à Lausanne, est nulle et inefficace, subsidiairement à la réforme
des chiffres I et II du jugement en ce sens que la résiliation de bail
signifiée à C.C.________ le 5 mai 2009 pour le 20 (recte : 30) juin 2009,
relative à l'appartement de deux pièces situé au 1er étage de l'immeuble
sis [...], à Lausanne, est annulée, et plus subsidiairement, à l'octroi d'une
prolongation du contrat de bail pour l'appartement sis [...], à Lausanne,
pour une durée de quatre ans.
Par lettre du 14 juillet 2011, R.________ a renoncé à déposer
des déterminations.
C. La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de fait
du jugement, dont il ressort en résumé ce qui suit :
1. Par contrat du 21 juin 2006, A.N.________ et B.N.________, par
l'intermédiaire de la gérance P.________SA, ont remis à bail à C.C.________
un appartement de deux pièces dans l'immeuble sis [...], à Lausanne.
Initialement conclu du 1er juillet 2006 au 1er juillet 2007, le bail se
renouvelait ensuite d'année en année, sauf avis de résiliation de l'une ou
l'autre des parties donné et reçu au moins quatre mois à l'avance.
2. A partir du 1er juillet 2008, le loyer mensuel net s'élevait à
930 fr., plus 130 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais
accessoires, soit 1'060 francs.
3. Le 20 mars 2009, C.C.________ a écrit à la gérance P.________SA
pour l'informer qu'elle mettait son appartement en sous-location.

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La gérance a adressé un « questionnaire de sous-location » à
C.C.________, qui a indiqué qu'elle sous-louait la totalité de son
appartement meublé à M.________ depuis le 1er mars 2009, pour un loyer
mensuel de 1'060 fr., le motif de la sous-location étant « l'occupation de
l'appartement ». Le questionnaire était daté du 2 avril 2009 et signé par
C.C.________, M.________ et le tuteur de cette dernière, le Tuteur général du
canton de Vaud.
Le 16 avril 2009, la gérance P.________SA a répondu à
C.C.________ qu'elle ne pouvait accéder favorablement à sa requête de
sous-location, dès lors qu'elle avait constaté que M.________ occupait
l'appartement depuis le début du mois de mars 2009 sans qu'elle en ait
été informée au préalable. Elle a ainsi prié C.C.________ de faire le
nécessaire pour mettre un terme à cette situation dans les meilleurs délais
et de lui faire part de ses intentions quant à la location de l'appartement.
Le 20 avril 2009, B.C.________ et C.C.________ ont demandé à la
gérance de revoir sa décision négative le plus rapidement possible.
4. Par lettre du 5 mai 2009, la gérance P.________SA a résilié le
bail à loyer de C.C.________ avec effet au 30 juin 2009 en application de
l'art. 257f CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). Ce congé
extraordinaire a été contesté par requête du 15 mai 2009 adressée à la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer, à Lausanne.
5. Le 25 juin 2009, le Tuteur général a exposé ce qui suit à la
Commission de conciliation :
« (…) Je tiens à vous dire que suite à la proposition de M.
B.C.________ de sous-louer l'appartement de sa mère à Mme
M.________, nous avons tout entrepris le plus rapidement possible
afin de finaliser ce contrat au mieux.
Ainsi, en date du 4 mars 2009, M. B.C.________ nous a informé de sa
proposition de sous-location de l'appartement de sa maman situé à
[...].

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Le temps de prendre rendez-vous pour nous rencontrer, nous lui
avons demandé de nous apporter un bail à loyer dûment rempli.
Nous nous sommes rencontrés le 17 mars et avons fini ensemble de
compléter le formulaire de Bail à Loyer. En complément, nous lui
avons alors demandé une procuration signée de sa mère, Mme
C.C.________, qu'il nous a transmise quelques jours plus tard. Suite à
cela, nous avons appris que la gérance P.________SA souhaitait qu'un
questionnaire de sous-location soit rempli, ce que nous avons fait
dès réception du formulaire et nous l'avons transmis à la Gérance en
date du 8 avril 2009.
En date du 16 avril 2009, la Gérance nous a adressé copie de leur
lettre à Mme C.C.________ mentionnant qu'ils ne pouvaient accéder
favorablement à la requête de sous-location, Mme M.________
occupant déjà le logement depuis mars 2009 sans que la locataire
les en ait informé de suite.
Il est vrai que Mme M.________ était l'invitée de M. B.C.________
depuis début mars 2009 et c'est dans ce sens que le contrat de
sous-location a été établi rétroactivement à cette date, cela nous
paraissait correct (…) ».
6. Le 14 juillet 2009, la Commission de conciliation a constaté
l'échec de la conciliation, admis la résiliation de bail dès lors que
C.C.________ n'avait pas l'intention d'occuper à nouveau son logement et
reporté l'échéance au 31 décembre 2009.
7. Par demande du 14 août 2009, C.C.________ a ouvert action
auprès du Tribunal des baux en concluant principalement à la nullité et à
l'inefficacité de la résiliation de son contrat de bail, subsidiairement à son
annulation et très subsidiairement à une prolongation de bail de quatre
ans.
8. C.C.________ est décédée le 28 septembre 2009. A.C.________ et
B.C.________, en qualité d'héritiers, ont pris la place de celle-ci dans la
procédure devant le Tribunal des baux.

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9. Le 22 octobre 2009, A.N.________ et B.N.________ ont transféré
la propriété de l'immeuble sis [...] à A.P.________ et B.P.________, qui ont
pris la place des vendeurs dans le procès en cours devant le Tribunal des
baux.
10. Selon les déclarations de B.C.________ et M.________, cette
dernière a occupé le logement litigieux jusqu'à fin décembre 2009, seul
B.C.________ y demeurant ultérieurement.
En d roit :
1. Le dispositif de la décision attaquée ayant été communiqué le
16 avril 2010, les voies de droit sont régies par le CPC-VD (Code de
procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966) par renvoi de l'art. 13
LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux) (art. 405 al. 1 CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2010; RS 272]; ATF 137 III 127,
JT 2011 II 226; ATF 137 III 130, JT 2011 II 228).
2. a) L'art. 451 ch. 2 CPC-VD, applicable par renvoi de l'art. 13
LTB, ouvre la voie du recours en réforme contre les jugements principaux
rendus par le Tribunal des baux.
Déposé en temps utile, le recours tend principalement et
subsidiairement à la réforme du jugement entrepris.
Comportant des conclusions similaires à celles déposées par
les recourants en première instance (art. 452 al. 1 CPC-VD), le recours est
recevable.
b) Dans le cadre du recours en réforme, la Chambre des
recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 aI. 2 CPC-VD
par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des
faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui
auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction

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complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD). Elle
développe donc son raisonnement juridique sur la base de l'état de fait du
jugement, après en avoir vérifié la conformité aux preuves figurant au
dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-
ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier, de sorte que la Cour de céans est à même de statuer.
3. Il y a tout d'abord lieu de constater que c'est en vain que les
recourants contestent avoir conclu un contrat de sous-location portant sur
l'entier de l'appartement d'une durée indéterminée. L’appréciation des
premiers juges sur ce point, qui, malgré les dénégations des intéressés, se
sont fondés sur les pièces, en particulier le contrat lui-même et le courrier
du Tuteur général du 25 juin 2009, ainsi que le fait – non contesté – que le
loyer a été assumé rétroactivement à partir de mars 2009 par M.________
par l’entremise du Tuteur général, ne prête pas le flanc à la critique.
4. L’art. 261 al. 1 CO crée un cas de substitution légale au sens
de l’art. 64 al. 2 CPC-VD dans le cas d’un transfert de propriété survenu en
cours de procédure (CREC I 13 juillet 2010/372 et réf). R.________,
acquéreur de l’immeuble sis [...] depuis le 5 juillet 2010, s’est ainsi
valablement substitué aux anciens bailleurs.
5. Les recourants contestent la réalisation d’un juste motif de
résiliation au sens de l’art. 257f CO.
L’art. 257f al. 3 CO permet notamment au bailleur de résilier
un bail d’habitation dans un délai de 30 jours pour la fin d’un mois lorsque
le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son
devoir de diligence de manière à rendre le maintien du bail insupportable
pour son cocontractant ou les habitants de l’immeuble.
Le motif justifiant le congé extraordinaire doit se rapporter à
un fait ou à une situation qui a été expressément mentionné dans la

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protestation écrite signifiée par le bailleur (Wessner, CPra-Bail, n. 32 ad
art. 257f CO p. 270).
Une sous-location sans le consentement du bailleur –
notamment lorsque le locataire s’abstient de demander l’autorisation de
sous-louer – peut justifier une résiliation anticipée du bail selon l’art. 257f
al. 3 CO. Le seul fait de ne pas requérir le consentement du bailleur ne
suffit toutefois pas à justifier un congé anticipé sans avertissement
préalable. Pour respecter la condition de la protestation prescrite à l’art.
257f al. 3 CO, le bailleur qui apprend que l’objet remis à bail est sous-loué
sans son consentement doit inviter le locataire, par écrit, à se conformer
aux exigences légales en l’enjoignant de mettre un terme à la sous-
location ou en protestant contre l’absence de demande d’autorisation. Si
le bailleur choisit la première injonction, le preneur a tout de même la
possibilité de requérir le consentement de son cocontractant, qui peut être
donné après coup. Si le locataire ne réagit pas à l’avertissement écrit du
bailleur, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu’un examen
rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé
d’un motif valable au sens de l’art. 262 al. 2 CO pour s’opposer à la sous-
location. Dans ce cas, l’exigence du caractère insupportable du maintien
du contrat pour le bailleur posé à l’art. 257f al. 3 CO n’a pas de portée
indépendante (ATF 134 III 300 c. 3.1; ATF 134 III 446 c. 2.2; Bise/Planas,
CPra-Bail, n. 50 ss ad art. 262 CO p. 543 ss).
Dans le canton de Vaud, dès lors que le Conseil fédéral a
autorisé qu’il soit dérogé à la disposition impérative qu’est l’art. 262 CO et
que le Conseil d’Etat vaudois a déclaré de force obligatoire générale l’art.
22 RULV (dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du
canton de Vaud), cette dernière disposition prévaut sur l’art. 262 CO
auquel elle déroge et l’emporte de surcroît sur les dispositions paritaires
romandes. Ainsi, seul l’art. 22 RULV – qui, revêtant ainsi une portée
normative, est partie intégrante de tous les contrats de bail dans le canton
de Vaud – s’applique, et ce en tant que droit fédéral (TF 4A_487/2008 du
10 mars 2009 c. 2.4). L’art. 22 RULV dispose que lorsque le locataire veut
sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le

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consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de sous-location
et les renseignements requis par le bailleur en application de l’art. 262 CO
(al. 1). Le locataire ne peut pas sous-louer l’entier de la chose pour une
durée indéterminée. Il est possible de déroger à ce principe moyennant
l’accord écrit du bailleur (al. 2). Le Tribunal fédéral a jugé que lorsque le
locataire concluait, sans accord préalable écrit du bailleur, un contrat de
sous-location de durée indéterminée pour l’entier de l’appartement loué,
un tel comportement mettait en cause le système négocié par les
partenaires sociaux dans le but d’éviter l’utilisation abusive de la sous-
location, système reconnu être dans l’intérêt général des bailleurs et des
locataires; un tel comportement ne pouvait être qualifié de cas
« bagatelle », de sorte qu’une résiliation ordinaire ne saurait être
considérée comme abusive dans ces circonstances (TF 4A_487/2008 du 10
mars 2009 c. 2.7 et 2.8). Dans un arrêt ultérieur, il a précisé que rien ne
pouvait être déduit de cette jurisprudence s’agissant de la validité d’une
résiliation extraordinaire fondée sur l’art. 257f al. 3 CO (TF 4A_38/2010 du
1er avril 2010 c. 2.2, confirmant CREC I 21 octobre 2009/534, selon lequel
le défaut de consentement préalable ne constituait pas à lui seul un motif
justifié de résiliation extraordinaire).
Au vu de cette jurisprudence, le seul fait que le locataire n’ait
pas requis préalablement l’autorisation écrite du bailleur ne saurait
constituer une violation suffisamment grave pour justifier une résiliation
extraordinaire.
Dans le cas particulier, il résulte du déroulement des faits (cf.
supra, let. C, ch. 3 et 4) qu'après injonction du bailleur de mettre un terme
à la sous-location, la locataire a requis que le consentement du bailleur
soit donné. Il s’agit dès lors de déterminer si le bailleur avait un motif
justifié de refus de consentement au sens de l’art. 262 al. 2 CO, en
particulier si la sous-location présentait pour lui des inconvénients majeurs
au sens de l’art. 262 al. 2 let. c CO (les hypothèses des let. a et b.
n’entrant pas en ligne de compte).

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En l’espèce, le bailleur n’a invoqué que l’absence de
consentement préalable, qui, comme on l’a vu, ne constitue pas un motif
suffisant de résiliation anticipée, même si l’art. 22 RULV est applicable aux
relations de bail. Pourrait entrer en ligne de compte, au titre
d’inconvénient majeur, l’absence de volonté du locataire de reprendre un
jour l’usage de la chose louée et le fait qu’il a procédé en réalité à une
substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location,
constitutive d’un abus de droit (ATF 134 III 446 c. 2.4). Or, outre le fait que
le bailleur n’a pas invoqué un tel motif, il apparaît que celui-ci n'est pas
réalisé. La sous-locataire n’a en effet occupé le logement litigieux que
jusqu’à fin décembre 2009, soit durant quelques mois seulement. Les
conditions matérielles d’une résiliation extraordinaire n'étant ainsi pas
remplies, un tel congé est inefficace (Wessner, CPra-Bail, n. 47 ad art. 257f
CO p. 274).
On relèvera enfin que le congé extraordinaire inefficace ne
peut être converti en congé ordinaire (ATF 135 III 441 c. 3.3; TF
4A_38/2010 du 1er avril 2010 c. 5).
6. Il s’ensuit que le recours doit être admis et la décision
entreprise réformée aux chiffres I et II de son dispositif en ce sens que la
résiliation de bail signifiée à C.C.________ le 5 mai 2009 pour le 30 juin
2009, relative à l'appartement de deux pièces situé au premier étage de
l'immeuble sis [...], à Lausanne, est inefficace, le jugement étant confirmé
pour le surplus.
7. Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 936 fr. (art. 232 al. 1 aTFJC [tarif du 4 décembre
1984 des frais judiciaires en matière civile]).
Obtenant gain de cause, les recourants ont droit à des dépens
de deuxième instance (art. 91 et 92 CPC-VD), qu'il convient de fixer à
2'936 fr. (art. 2 al. 1 ch. 33 et art. 3 TAv [tarif du 17 juin 1986 des
honoraires d'avocat dus à titre de dépens]).

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. Le jugement est réformé aux chiffres I et II de son dispositif
comme il suit :
I. La résiliation de bail signifiée à C.C.________ le 5 mai 2009
pour le 30 juin 2009, relative à l'appartement de deux
pièces situé au premier étage de l'immeuble sis [...], à
Lausanne, est inefficace.
II. Supprimé.
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III. Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 936 fr. (neuf cent trente-six francs).
IV. L'intimé R.________ doit verser aux recourants A.C.________ et
B.C.________, solidairement entre eux, la somme de 2'936 fr.
(deux mille neuf cent trente-six francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 21 septembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Laurent Fischer, avocat (pour A.C.________ et B.C.________)
- M. R.________
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 63'600 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux du canton de Vaud
La greffière :