vd_gerichte · JL12.050726 · 2013-06-20 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.050726-130697
320
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 20 juin 2013
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Favrod et Kühnlein
Greffière : Mme Gabaz
*****
Art. 257d CO; 257 CPC et 7 RULV
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par X.________, à
Lausanne, partie locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 13
mars 2013 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause
divisant l'appelant d’avec Z.________ SA et T.________ SA, p.a à Genève,
parties bailleresses, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 13 mars 2013, adressée aux parties le
19 mars 2013 pour notification, le Juge de paix du district de Lausanne a
ordonné à X.________ de quitter et rendre libres pour le mardi 9 avril 2013
à midi, les locaux occupés dans l'immeuble sis à Lausanne, [...] (atelier-
garage d'environ 112 m2 au rez et 4 places de parc extérieures) (I), dit
qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux,
l'huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de
procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie
bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux
agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la
décision, s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 480 fr. les
frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de frais de la partie
bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en
conséquence, la partie locataire remboursera à la partie bailleresse son
avance de frais à concurrence de 480 fr. et lui versera la somme de 1'500
fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que
toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré qu'il était en présence
d'un cas clair lui permettant de faire application de la procédure sommaire
des art. 248 ss CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS
272) et que le congé donné en raison du défaut de paiement de l'arriéré
de loyer était valable, de sorte que l'expulsion de la partie locataire devait
être prononcée.
B. Par acte du 2 avril 2013, X.________ a interjeté appel contre
l'ordonnance précitée concluant, avec dépens, principalement à son
annulation et subsidiairement, à sa réforme en ce sens que le délai
d'expulsion est fixé au vendredi 17 mai 2013. Il a produit des pièces.

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Par mémoire du 4 juin 2013, T.________ SA et Z.________ SA,
représentés par la D.________ SA, a conclu au rejet de l'appel. Elles ont
produit des pièces.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par bail à loyer pour locaux commerciaux du 20 mars 2006,
Z.________ SA et T.________ SA, représentées par la D.________ SA, ont remis
en location à X.________ un atelier pour voiture situé [...], à Lausanne, pour
un loyer mensuel net de 1'400 fr., plus 120 fr. de charges. Ce bail avait été
conclu pour la période du 1er avril 2006 au 31 mars 2011.
Le 28 novembre 2011, les parties ont signé un nouveau bail à
loyer pour locaux commerciaux portant sur un atelier-garage, sis [...], à
Lausanne, pour un loyer mensuel net, payable par mois d'avance, de
1'760 fr., plus 160 fr. de charges et 520 fr. pour des places de parc
extérieures (art. 2). Ce bail débutait le 1er janvier 2011 pour se terminer le
31 décembre 2016. Il y était en outre indiqué ce qui suit:
"6. Dispositions particulières.
(…) 6.2 Voir pages annexes: Clauses particulières, article 1 à 15
6.3 En dérogation à l'art. 2, il est précisé que le locataire procédera au règlement
du loyer trimestriellement à l'avance. (…)
8. Généralités
a) Les parties déclarent connaître et accepter les annexes suivantes, faisant
partie intégrante du présent contrat:
• Dispositions paritaires romandes et Règles et usages locatifs du canton de
Vaud. [ci-après: RULV] (…)"
A leur article 1, les clauses particulières annexées au bail
précisaient également qu'en dérogation à l'art. 2 du bail à loyer, le
locataire s'engageait à verser le loyer trimestriellement à l'avance et que
les loyers et les charges pour la période du 1er janvier 2012 au 31 mars
2012 de 7'320 fr. devaient être payés à la signature des dites clauses
particulières, soit le 28 novembre 2011.
2. Par pli recommandé du 12 juillet 2012, réceptionné le 13 juillet
2012, la D.________ SA a informé X.________ qu'il était en retard de plus de

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dix jours dans le versement de son loyer pour le mois en cours et que ce
retard se répétait régulièrement depuis plusieurs mois, ce qui n'était pas
acceptable dès lors que, comme indiqué expressément sur le contrat de
bail, le loyer était exigible le premier jour de chaque mois. La régie l'a en
outre mis en demeure de s'acquitter, dans un délai de dix jours dès
réception, du loyer en sa faveur d'un montant de 4'820 fr., à défaut de
quoi elle se réservait le droit d'exiger le paiement trimestriel du loyer dès
le mois suivant l'échéance du délai précité et sans autre rappel.
Le 30 juillet 2012, la D.________ SA a adressé un nouveau
courrier recommandé à X.________ l'informant que, faute de paiement du
loyer du mois de juillet 2012 dans le délai, il devrait s'acquitter, dès le 1er
août 2012, de son loyer trimestriellement, soit d'un montant de 7'320 fr. à
chaque échéance. X.________ a retiré ce pli le 31 juillet 2012.
Le 16 août 2012, la D.________ SA a sommé X.________ de
s'acquitter dans les trente jours d'un montant de 12'200 fr., plus 60 fr. de
frais de sommation, faute de quoi son bail à loyer serait résilié
conformément à l'art. 257 let. d al. 1 et 2 CO (Code des obligations du 30
mars 1911; RS 220). Ce montant correspondait à un arriéré de 2'380 fr. au
30 juin 2012, plus aux loyers de juillet à octobre 2012. Le pli a été
distribué à X.________ le 17 août 2012.
Le 26 septembre 2012, la D.________ SA a résilié pour le
30 novembre 2012, au moyen d'une formule officielle, le bail à loyer la
liant à X.________ au motif qu'il ne s'était pas acquitté de l'arriéré de loyer
dans le délai imparti. X.________ a retiré ce pli le 28 septembre 2012.
3. Le 29 octobre 2012, la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après: commission de
conciliation) a informé les parties bailleresses, par leur représentant, que
X.________ avait déposé une requête en annulation de congé et a demandé
à être informée si une requête d'expulsion allait être déposée auprès de la
justice de paix, une telle procédure impliquant la suspension de celle
introduite par devant elle.

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4. Par requête en cas clair du 12 décembre 2012, la D.________
SA, pour Z.________ SA et T.________ SA, a conclu à l'expulsion de X.________
des locaux qu'il occupait sis [...], à Lausanne, dans un délai de vingt jours
dès notification de la décision.
5. En date des 6 et 7 février 2013, X.________ s'est acquitté en
mains de l'office des poursuites d'un montant de 17'593 fr. 55
correspondant aux loyers échus de juin à décembre 2012, plus intérêts à
5% l'an dès le 15 août 2012.
Le 12 mars 2013, il a également réglé les loyers de janvier et
février 2013 en mains de la D.________ SA.
6. Les parties ont été entendues par le juge de paix lors de
l'audience du 13 mars 2013.
7. Le 20 mars 2013, la commission de conciliation a informé les
parties que, compte tenu de l'ordonnance d'expulsion rendue, elle n'était
plus compétente et que la cause était rayée du rôle.
8. Selon un décompte au 4 juin 2013 produit par la D.________ SA,
l'arriéré dû par X.________ au 1er juillet 2012 se montait à 4'390 fr. 45, y
compris le loyer de juillet 2012, mais après bouclement des comptes de
chauffage et déduction des acomptes payés en trop par le locataire.
En d roit :
1. a) Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance
prononçant une expulsion pour défaut de paiement de loyer. Pour
déterminer quelle voie de droit, de l’appel ou du recours, est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse calculée selon le droit fédéral. Celle-
ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat

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subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la
durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e
CO consacre I’annulabilité d’une résiliation (JT 2011 III 43; TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 2'440 fr., la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est
ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b) Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours,
sauf notamment contre les décisions prises en procédure sommaire
auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC). En l'espèce,
l'ordonnance du 13 mars 2013 a été rendue en application de la
disposition relative aux cas clairs (art. 257 CPC), soit en procédure
sommaire.
Interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 311 al. 1 CPC), l'appel est ainsi
recevable.
2. a) L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci examine librement tous les griefs
de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (HohI, Procédure civile, tome Il, 2ème éd.,
Berne 2010, n. 2399). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de
première instance (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler, Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art.
310 CPC, p. 1489).

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b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 et réf. citées). Il incombe ainsi au plaideur qui désire invoquer les faits
ou moyens de preuve nouveaux devant l'instance d'appel de démontrer
qu'il a fait preuve de la diligence requise, si bien qu'on ne saurait lui
reprocher de ne pas les avoir invoqués ou produits devant la première
instance (Jeandin, op. cit., n. 8 ad art. 317 CPC).
Les pièces produites par l'appelant ont déjà été produites en
première instance, de sorte qu'elles sont recevables, y compris la lettre de
la commission de conciliation du 20 mars 2013 qui ne pouvait être
produite devant le premier juge. En ce qui concerne les pièces produites
par les intimées, seule la feuille de compte du 4 juin 2013 est recevable
car postérieure à la décision entreprise. Les autres pièces étant quant à
elles antérieures, elles auraient pu être produites devant le premier juge.
3. a) Aux termes de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme
ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera
le bail. Ce délai sera de trente jours au moins pour les baux d'habitation.
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat
avec effet immédiat; les baux d'habitation peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un
mois (art. 257d al. 2 CO).

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b) Selon la jurisprudence, est inefficace le congé qui ne
satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est
subordonné son exercice (ATF 135 I 441 c. 3.1 et les réf. citées).
Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des
recours a également jugé inefficace le congé qui repose sur une mise en
demeure portant sur un montant disproportionné par rapport au loyer
effectivement dû (du simple au double). La Chambre des recours a motivé
cette solution par le fait que le locataire "moyen" qui reçoit une telle mise
en demeure est non seulement incapable de faire la part des choses mais
est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un montant exagéré
dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à
adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue
si la mise en demeure avait porté sur le montant exact (CREC I 18 janvier
2006/89 c. 3)
Dans un autre arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre
des recours a précisé, sans la modifier, sa jurisprudence en ce sens qu’il
n’était pas arbitraire de considérer qu’une sommation portant sur un
montant dépassant de 50 % le loyer effectivement dû n’entraînait pas
l’inefficacité du congé mais qu’elle pourrait le rendre abusif au sens des
art. 271 ss CO, le locataire étant alors dans l’obligation de contester celui-
ci dans le délai de l’art. 273 al. 1 CO sous peine de forclusion (CREC I 3
septembre 2010/457 c. 4; CACI 13 juillet 2012/330; Colombini, Condensé
de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé
donné en raison du défaut de paiement du loyer (art. 257d CO), in JT 2012
III 55 ch. 43).
c) Aux termes de l’art. 7 al. 2 RULV, lorsque le locataire est en
retard de plus de dix jours dans le paiement d’une mensualité et qu’il a
fait l’objet d’une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que
le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés
trimestriellement à l’avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé
dans la mise en demeure. Selon la jurisprudence de la Cour de céans, l’art.
7 RULV est une faculté donnée au bailleur qui ne peut être exercée que

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dès le mois qui suit l’échéance du délai que celui-ci a imparti en vain au
locataire pour s’acquitter du loyer arriéré. Le bailleur ne peut pas requérir
immédiatement, par une mise en demeure à forme de l’art. 257d CO, le
paiement du loyer par trimestre d’avance. Il doit procéder en deux temps,
soit d’abord adresser une mise en demeure en cas de retard du paiement
du loyer (avec ou sans la menace de la sanction du paiement des loyers
par trimestre d’avance), puis communiquer au locataire sa volonté
d’obtenir le paiement du loyer par trimestre d’avance. Ce n’est qu’après
cette dernière communication qu’il peut, si les loyers n’ont pas été
acquittés trimestriellement d’avance, adresser l’avis comminatoire de
l’art. 257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et distincte
(CACI 13 janvier 2012 c. 3 b/cc et réf.; CREC I 25 mars 2010/151, CdB
2010 p. 141; CREC I 28 août 2007/420, résumé in CdB 2007 p. 129;
Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en
matière de congé donné en raison du défaut de paiement de loyer (art.
257d CO), JT 2012 III 39 ch. 8). En outre, un contrat de bail passé entre les
parties, selon lequel le loyer est payable trimestriellement d’avance,
déroge à la réglementation des RULV en défaveur des locataires et ne
saurait dès lors fonder les prétentions de la partie bailleresse, sans que la
procédure prévue par l’art. 7 RULV ait été respectée (CACI 2 janvier
2012/1).
d) En l’espèce, le bail résilié renvoyait aux RULV, tout en
prévoyant un paiement par trimestre d’avance. Néanmoins, selon la
jurisprudence précitée, même en présence d’une telle clause, la procédure
de l’art. 7 RULV devait être suivie pour exiger un paiement trimestriel du
loyer. Au demeurant, la partie bailleresse n’a en l'occurrence pas réagi au
fait que les loyers n'ont pas été payés par trimestre d'avance. En effet, les
loyers de janvier à mars 2012 n'ont pas été intégralement payés au 28
novembre 2011. Quant aux loyers subséquents, ils ont été payés
mensuellement. La gérance n’a d'ailleurs pas intégré l'exigence du
paiement par trimestre d'avance dans ses décomptes. En outre, dans sa
lettre du 12 juillet 2012, la D.________ SA a rappelé que "le loyer est
exigible le 1er jour de chaque mois, comme l’indique expressément le

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bail". Il faut donc admettre qu’une mise en demeure était nécessaire pour
que le loyer soit exigible par trimestre d’avance.
La D.________ SA a procédé en deux temps. Le 12 juillet 2012,
elle a réclamé à l'appelant le paiement de l’arriéré à cette date, soit un
montant de 4'820 fr., et l'a averti qu’à défaut du paiement de ce montant
dans les dix jours, elle réclamerait le paiement par trimestre d’avance. Elle
a ensuite communiqué sa volonté d’être payée par trimestre d’avance à
partir du 1er août 2012 le 30 juillet 2012, par pli reçu le jour suivant, en
faisant valoir que le loyer, les charges et les places de parc de juillet 2012
n’avaient pas été payés. Or, ce montant de 4’820 fr. n’est pas exact. Selon
la feuille de compte produite en appel, l’arriéré au 12 juillet 2012 se
montait à 4'390 fr. 45 et non à 4’820 fr. compte tenu des acomptes de
chauffage payés en trop au 30 juin 2012. En outre, le délai entre le 31
juillet 2012, date de la réception du pli, et le 1er août 2012 était trop bref
pour considérer que les loyers de septembre et d’octobre étaient
exigibles.
Dans un deuxième temps, le 16 août 2012, la D.________ SA a
mis l'appelant en demeure de payer dans les trente jours la somme de
12’140 fr. représentant 2'380 fr. d’arriérés, les loyers de juillet 2012 et
ceux d’août à octobre 2012. Compte tenu de ce qui précède, les intimées
ne pouvaient à cette date réclamer les loyers de septembre et d’octobre.
La commination ne devait ainsi porter que sur 7'260 fr. (l'arriéré de 2'380
fr., plus les loyers de juillet et août 2012), dont à déduire encore le solde
d’acomptes de chauffage payés en trop. En outre, l’avis comminatoire du
16 août 2012 n’était pas des plus clairs. Il faut en effet le comparer avec la
feuille de compte pour comprendre que le montant de 7’320 fr. réclamé
au 1er juin 2012 sous solde initial correspondait aux mois d’avril, mai et
juin 2012, étant précisé que le loyer de mars et les frais de rappel ont été
payés le 4 avril 2012. Par ailleurs, le bouclement des frais de chauffage
par 1'490 fr. 45 laissait apparaître un solde positif en faveur du locataire
dès lorsqu’il a versé des acomptes par 1’920 fr., solde qui aurait dû être
déduit du montant des arriérés.

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Ainsi, l'arriéré réclamé dans la mise en demeure, soit 12'140
fr., correspondait presque au double de ce qui était effectivement dû par
l'appelant, hors solde du décompte de chauffage encore à déduire. Dès
lors que la commination n'était pas suffisamment claire et qu'elle portait
en l’espèce sur un montant disproportionné par rapport aux montants
effectivement dus, le congé donné par les intimées pour non paiement de
loyer était à tout le moins annulable, au vu des principes exposés ci-
dessus. L'appelant ayant en outre saisi valablement la commission de
conciliation, il ne s'agit pas là d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC.
4. L’appel doit en définitive être admis et l'ordonnance entreprise
réformée en ce sens que la requête est irrecevable (JT 2011 III 146).
Les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 721 fr. (art.
62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires
civils; RSV 270.11.5), sont mis à la charge des intimées qui succombent
(art. 106 al. 1 CPC). Partant, l'appelant a droit au remboursement de son
avance de frais de 721 fr. (art. 111 al. 2 CPC).
Les intimées, solidairement entre elles, devront verser à
l'appelant la somme de 1'200 fr., à titre de dépens (art. 95 al. 1 et 106 al.
1 CPC; art. 3 al. 1 et 2 et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile; RSV
270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit:

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I. La requête d'expulsion déposée le 12 décembre 2012 par
Z.________ SA et T.________ SA, partie bailleresse, contre
X.________, partie locataire, est irrecevable.
II. Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 480 fr.
(quatre cent huitante francs), sont mis à la charge de la partie
bailleresse.
III. Il n'est pas alloué de dépens de première instance.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 721 fr.
(sept cent vingt et un francs), sont mis à la charge des
intimées.
IV. Les intimées, Z.________ SA et T.________ SA, solidairement
entre elles, doivent verser à l'appelant X.________ la somme de
1'921 fr. (mille neuf cent vingt et un francs) à titre de dépens
et de restitution d'avance de frais de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 21 juin 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 13 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Flurin Von Planta (pour X.________),
- D.________ SA (pour T.________ SA et Z.________ SA).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :