vd_gerichte · XC20.042586 · 2022-03-11 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC20.042586-211675
126
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 11 mars 2022
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mme Oulevey et M. de Montvallon, juges
Greffière : Mme Chapuisat
*****
Art. 271, 271a et 272 CO ; art. 311 et 317 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par Z.________, à [...], demandeur,
contre le jugement rendu le 12 mai 2021 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant l’appelant d’avec B.P.________ et A.P.________, à [...],
défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 12 mai 2021, dont les considérants écrits ont
été adressés aux parties pour notification le 27 septembre 2021, le
Tribunal des baux a prononcé la nullité des résiliations de bail signifiées
par B.P.________ et A.P.________ à Z.________ les 3 août et 27 octobre 2020
relatives à l’appartement de 3 pièces ainsi que la place de parc extérieure
de l’immeuble sis [...], à [...]
(I et II), a admis la validité de la résiliation de bail signifiée par B.P.________
et A.P.________ à Z.________ le 2 septembre 2020 pour le 1er avril 2021,
relative à l’appartement précité (III), a accordé à Z.________ une unique
prolongation du contrat de bail au 31 octobre 2021 (IV), a rendu le
jugement sans frais judiciaires ni dépens (V) et a rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont considéré que les congés
notifiés les 3 août et 27 octobre 2020 étaient nuls, faute d’indication sur la
formule officielle de la date à laquelle ils devaient prendre effet. Ils ont en
revanche admis que le congé ordinaire, signifié le 2 septembre 2020 pour
le 1er avril 2021, était valable, en retenant qu’il ne s’agissait pas d’un
congé-représailles, qu’il reposait sur le motif invoqué de rupture des liens
de confiance entre les parties tel que cela figurait sur la formule officielle
et qu’il n’était pas contraire aux règles de la bonne foi. Ils ont par ailleurs
accordé une courte et unique prolongation du contrat de bail au
31 octobre 2021 compte tenu du fait que l’appelant ne faisait valoir aucun
intérêt particulier à une prolongation de bail de quatre ans, qu’il occupait
les locaux depuis moins de six mois, qu’il n’avait aucune charge familiale
et qu’il n’avait entrepris aucune démarche pour se reloger malgré la
résiliation de son bail.
Le Tribunal des baux a en outre exposé les motifs pour
lesquels les mesures d’instruction proposées par les parties avaient été
rejetées, soit les liens des parties avec les témoins, le risque évident que
ces derniers soient influencés dans la procédure et, s’agissant des

- 3 -
enregistrements des nuisances subies au sein du logement, l’absence de
pertinence des faits concernés pour traiter des questions à résoudre, étant
précisé que ces enregistrements ont été effectués dans des conditions qui
ne pouvaient pas être vérifiées.
B. Par courrier recommandé du 4 octobre 2021, Z.________ a
transmis au Tribunal des baux, avec copie à l’autorité de céans, une lettre
de l’entreprise de menuiserie V.________ SA établie le 21 septembre 2021
concernant l’état des fenêtres de son logement.
C. En date du 18 octobre 2021, B.P.________ et A.P.________ ont
déposé auprès de la Cour de céans un « mémoire préventif, requête de
sûretés et retrait d’effet suspensif ».
D. Par acte du 26 octobre 2021 (date du timbre postal), Z.________
(ci-après : l’appelant) a interjeté appel contre le jugement du 12 mai 2021,
contestant la résiliation de bail signifiée le 2 septembre 2020 et concluant
à ce que « la nullité du loyer, ramené à 800 fr. tout compris » soit
prononcée, ainsi qu’à une prolongation de bail de quatre ans. Il a
également contesté le refus par l’autorité de première instance
d’auditionner la témoin B.________. L’appelant a produit un exemplaire du
jugement attaqué, annoté manuellement, ainsi qu’un exemplaire de la
résiliation du bail du 15 juillet 2020.
Par courrier du 16 novembre 2021, répondant à une
interpellation de leur conseil, le Juge délégué de la Cour de céans (ci-
après : le juge délégué) a informé B.P.________ et B.P.________ (ci-après :
les intimés) qu’un appel avait été déposé contre le jugement rendu par le
Tribunal des baux, que l’exécution anticipée de la décision entreprise
n’était pas autorisée et que l’acte d’appel ne leur était pas notifié en
l’état.
Le 3 décembre 2021, l’appelant a requis un report du délai
pour s’acquitter du montant de l’avance de frais, ainsi qu’un

- 4 -
échelonnement de paiement, au motif qu’il émergeait au revenu
d’insertion.
Par courrier du 7 décembre 2021, le juge délégué a prolongé le
délai pour procéder au paiement de l’avance de frais.
Le 10 décembre 2021, l’appelant a réitéré sa demande à
pouvoir bénéficier d’un paiement échelonné.
Par courrier du 21 décembre 2021, le juge a délégué a
considéré que le courrier précité valait demande d’assistance judiciaire, a
provisoirement dispensé l’appelant du paiement de l’avance de frais et
précisé qu’il serait statué sur l’octroi ou le refus de l’assistance judiciaire
dans le cadre de la décision qui se prononcera sur le sort de l’appel.
E. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Les intimés sont propriétaires, chacune pour une demie, de la
parcelle n°[...] de la Commune de [...] sur laquelle est érigé le chalet [...]
(ci-après : le chalet). Celui-ci compte quatre appartements dont l’un est
occupé par les intimés de manière régulière plusieurs mois par an.
2. Un contrat de bail a été établi le 20 février 2020 entre
l’appelant, en qualité de locataire, et l’intimée B.P.________, en qualité de
bailleresse, portant sur un appartement de trois pièces et une place de
parc extérieure dans le chalet précité, pour un loyer mensuel de 1'000
francs. D’une durée initiale allant du 1er avril 2020 au 1er avril 2021, le
contrat se renouvelle d’année en année et se résilie moyennant un préavis
de trois mois.
3. Depuis l’année 2020, en raison de la crise sanitaire liée au
Covid-19, les intimés sont demeurés en [...], pays dans lequel ils résident

- 5 -
habituellement, et leur appartement situé dans le chalet a régulièrement
été occupé par leur fille C.P.________ et son compagnon M.________.
4. Rapidement après son entrée dans les locaux, l’appelant a
soulevé différentes prétentions et émis de nombreuses réclamations
notamment en lien avec des nuisances qui auraient été causées par
C.P.________ et M.________. Par courriel du 11 mai 2020, il s’est notamment
plaint d’avoir à nouveau subi des nuisances la semaine et le dimanche
précédent, et a demandé à l’intimée de lui communiquer la date définitive
de leur départ.
Dans le courant du mois de mai 2020, l’appelant s’est plaint
d’un problème rencontré avec le robinet de sa cuisine, lequel gouttait. Ce
robinet a été réparé à la mi-juin 2020 par un plombier mandaté par
l’intimée.
Durant la même période, l’appelant a effectué quelques menus
travaux dans l’appartement litigieux dont notamment, le remplacement de
la cuvette des toilettes, le remplacement d’ampoules dans la cuisine ou
encore la fixation du radiateur se trouvant dans la cuisine. Les frais
engagés par l’intéressé pour ces travaux lui ont été remboursés par
l’intimée.
Par courriel du 15 mai 2020, l’appelant a sollicité de l’intimée
une réduction de loyer de 100 fr. par mois pour avril et mai 2020 au
regard des nuisances subies, qu’il a listées, par ordre d’importance,
comme il suit :
« […]
1) 2 tapages nocturnes vers minuit, les 3 et 14 mai par [...], locataire du
rez, sous tutrice.
2) Crise de toux à très forte voix le 10 mai par C.P.________ vers minuit et
ce en diminution jusqu’à 1h30 du matin.
3) Musique d’ambiance trop forte le 6 mai à 3h15 du matin par
C.P.________ pendant env. 30 min et odeur d’herbe à fumer remontant
jusqu’à ma fenêtre entre-ouverte.
4) 4 enfumages en fin de journée ou début de soirée, courant avril et
début mai par le grill positionné sur le balcon juste sous mes fenêtres
côté sud.
5) Musique d’ambiance trop forte à plusieurs reprises, courant avril et
début mai, que ce soit sur le balcon vers midi, sur la terrasse côté nord

- 6 -
en fin d’après-midi et le soir jusqu’à tard à l’intérieur, ce qui faisait
élever encore plus fort la voix des personnes présentes.
6) Echanges verbaux à trop forte voix entre C.P.________ et son ami et ce à
tous moments au point que l’on peut comprendre les conversations.
Idem pour les nombreuses conversations téléphoniques
professionnelles faites surtout par l’ami de C.P.________.
7) Laisser le chien aboyer à tout moment de la journée à plusieurs reprises
pendant plusieurs minutes sans intervention de C.P.________ ou trop
tardivement.
[…] ».
L’intimée a répondu par courrier recommandé du 16 mai 2020.
Elle a rappelé à l’appelant qu’il avait choisi de louer un appartement dans
un chalet familial et que les nuisances évoquées n’en étaient pas. Quant à
la demande de réduction de loyer, l’intimée n’est pas entrée en matière.
5. Par message du 22 mai 2020, l’intimée a sommé l’appelant de
remettre à sa place la cage à chat, installée depuis plusieurs années aux
abords du chalet et qu’il avait pris la liberté de retirer sans son accord.
L’appelant a refusé d’obtempérer au motif que des chats s’étaient battus
sur la terrasse. Il a indiqué à l’intimée qu’il contacterait la société de
protection des animaux au sujet du chat « errant » et « agressif » qui se
rendait au chalet, bien que l’intimée lui ait signalé que cette société s’était
déjà rendue sur place et qu’elle avait validé la présence de cet animal.
6. Par courriel du 22 mai 2020, l’intimée a requis de l’appelant
qu’il mette des dessous de pots à ses plantes et l’a informé qu’il pouvait
profiter des tables et chaises qu’elle avait mises au fond du jardin tant que
la famille et les amis n’en avaient pas besoin.
L’appelant a répondu ce qui suit par courriel du 29 mai 2020 :
« Concernant les 2 chaises de jardin et la petite tâble-bistrot
m’appartenant que j’ai mis au fond de la pelouse, vous m’aviez dit
comme [...] que cet endroit est à disposition des locataires donc je
ne vois pas bien ce que vous me demandé (sic).
Pourriez-vous faire balayer régulièrement le coin boîtes à lettres,
l’escalier et la terrasse qui sont pleins d’aiguilles de sapins car
lorsqu’il pleut, cela colle sous les chaussures et nous les ramenons à
l’intérieur de l’entrée et dans l’escalier ?
Concernant la lettre que C.P.________ a écrite en vôtre nom de sa
propre main, la signature est identique à celle qu’elle a apposée sur

- 7 -
le contrat de bail que j’ai signé en sa présence, donc vous me
permettez de douter fortement qu’elle provient de vôtre avocat (sic)
! (…) ».
7. Par courrier du 1er juin 2020, l’intimée a informé l’appelant que
son bail ne serait pas renouvelé, ce que celui-ci a contesté par courriel du
15 juin 2020.
8. Par courriel du 26 juin 2020, l’appelant a signalé à l’intimée un
problème d’entrée d’eau sur la double fenêtre d’une des chambres de
l’appartement litigieux. Le même jour, l’intimée a transmis par courriel le
numéro de téléphone de N.________ de l’entreprise [...] à [...] en vue de
fixer un rendez-vous.
Par courriel du 2 juillet 2020, l’appelant a informé l’intimée que
N.________ était passé, qu’il avait constaté que les fenêtres de la chambre
sud-nord et la porte-fenêtre du salon ne pouvait plus être remastiquées et
qu’elles devaient être remplacées. L’appelant a déclaré que sur le
document remis et signé par sa fille lors de la prise de l’appartement au
1er avril 2020, il était mentionné que les fenêtres devaient être
remastiquées pendant la saison estivale. Il a dès lors imparti à l’intimée un
délai à fin septembre pour effectuer les travaux nécessaires. Passé ce
délai, il a indiqué qu’il ferait consigner les loyers.
Le 26 août 2020, N.________ a adressé un courrier aux intimés
dont la teneur était la suivante :
« Fenêtres appartement loué par M. Z.________
Madame, Monsieur,
Par le présent courrier, je vous confirme qu’après avoir effectué des
travaux de masticage et d’étanchéités, il n’est pas urgent de changer les
fenêtres de cet appartement.
Certes les fenêtres ont un certain âge mais sont encore totalement
fonctionnelles. […] ».
Par courriel du 27 août 2020, l’intimée a transmis ce courrier à
l’appelant, lequel, à réception, a accusé l’intimée d’avoir demandé à
N.________ de produire « un faux témoignage » et l’a informée que les
loyers seraient dès lors consignés.

- 8 -
Un litige entre les mêmes parties est pendant s’agissant des
défauts invoqués par l’appelant qui a ouvert action à ce sujet devant le
Tribunal des baux le 30 octobre 2020 en concluant au remplacement des
fenêtres des chambres et du salon ainsi qu’à une réduction de loyer, étant
précisé que les loyers ont effectivement été consignés.
9. a) Le 3 juillet 2020, l’appelant s’est adressé à l’intimée par
courriel envoyé à 17 heures 05 en ces termes :
« Bonsoir B.P.________,
Je vous transmets un enregistrement de la musique forte que votre fille
écoute depuis son arrivée vers 16h30.
Je vous laisse lui demander de baisser le volume ou je ferai appel à la
police pour un constat. (…) ».
b) Par courriel du 4 juillet 2020, envoyé à 20 heures 04,
l’appelant a écrit à l’intimée ce qui suit :
« B.P.________,
Je vous redemande une dernière fois de demander à votre fille de baisser le
niveau du son de cette musique de club house !
Sans effet d’ici 21h, je ferai intervenir la police ! (…) ».
L’intimée a répondu par courriel du 5 juillet 2020. Elle a
demandé à l’appelant de cesser de la menacer et l’a enjoint à retirer
l’échelle à chat qu’il avait installée sur la paroi extérieure du chalet, les
meubles entreposés sans droit dans le jardin non loué et les pots de fleurs
placés sur les parties communes.
10. Par courriel du 4 juillet 2020, l’intimée a demandé des
explications à l’appelant au sujet de son absence alors qu’il avait été
informé de la visite d’un ouvrier. L’appelant a répondu par courriel daté du
même jour en ces termes :
« Je suis désolé mais je n’ai reçu aucun message de votre part quant à un
bricoleur qui viendrait travailler au noir chez votre locataire un samedi soir
à 18h !! (…). ».
11. Par formule officielle du 3 août 2020, le contrat de bail de
l’appelant a été résilié. A l’emplacement destiné communément à

- 9 -
l’indication de la date à laquelle le congé doit prendre effet, il est fait
mention uniquement du motif du congé, à savoir la « rupture des liens de
confiance ».
12. Par nouvelle formule officielle du 2 septembre 2020, le contrat
de bail de l’appelant a été résilié pour le 1er avril 2021. Cette date a été
inscrite directement au-dessus de la cause prévue à cet effet, laquelle a
été utilisée pour y faire figurer le motif invoqué à l’appui de la résiliation, à
savoir « la rupture des liens de confiance ».
13. Par lettre recommandée du 4 septembre 2020, les intimés ont
mis en demeure l’appelant de payer d’ici au 10 septembre 2020 la somme
manquante sur le loyer de juillet 2020 qui s’élevait à 15 francs. Dans le
même délai, l’appelant a été sommé de retirer l’échelle à chat, les pots de
fleurs ainsi que le mobilier de jardin déposé dans une surface non
comprise dans le bail. Un ultime délai échéant le 5 octobre 2020 a été
accordé à l’appelant pour s’acquitter du montant précité, avec menace de
résiliation immédiate.
Il ressort du dossier de la cause que le montant manquant sur
le loyer du mois de juillet 2020 correspond à l’achat par l’appelant d’une
serrure de boîte aux lettres. Cette serrure, qui a été remplacée d’entente
entre les parties, a coûté
14 fr. 90 et cette somme, arrondie à 15 fr., a été déduite du loyer du mois
de juillet 2020 par l’appelant, comme cela ressort de l’avis de débit daté
du
5 novembre 2020 de [...].
Par courriel du 15 juin 2020, l’appelant avait néanmoins
indiqué à l’intimée que le montant de la serrure de boîte aux lettres
pouvait lui être remboursé dès sa prochaine venue au chalet. Quant à
l’intimée, celle-ci avait indiqué à l’appelant par courriel du 7 mai 2020 ce
qui suit :
« (…). Lorsque vous avez le temps achetez s’il vous plaît une serrure
pour la boîte aux lettres chez Hornbach, c’est dans ce magasin que

- 10 -
je les ai achetées environ 16 francs. (…). Dites-moi combien je vous
dois en tout avec votre numéro de compte afin que je vous fasse un
virement. (…). ».
14. Dès lors qu’il n’avait pas donné suite à la mise en demeure du
4 septembre précédent, l’appelant a vu son contrat de bail résilié de
manière anticipée, selon l’art. 257d CO, par formule officielle du 27
octobre 2020. Un délai de dix jours lui a au surplus été fixé pour libérer la
terrasse et les parties communes de tous les objets qu’il avait entreposés.
Sur la case réservée à la mention de la date à laquelle le
congé doit prendre effet figure l’indication suivante (sic) :
« Résiliation anticipée fondé sur l’art. 257d CO moyennant un délai
de 30 jours pour la fin d’un mois ».
15. Le 16 décembre 2021, C.P.________ a déposé plainte contre
l’appelant pour lui avoir fait un doigt d’honneur le 4 novembre 2020.
Le 20 janvier 2020, les intimés ont déposé plainte contre
l’appelant pour dommages à la propriété et l’ont dénoncé pour faux dans
les titres.
Par courrier daté du 20 janvier 2021 et réceptionné le 2 février
2021 par le Ministère public de l’arrondissement de l’Est vaudois (ci-
après : le Ministère public), l’appelant a déposé plainte contre C.P.________
pour l’avoir insulté le 2 janvier 2021 ainsi que contre elle et son ami
M.________ pour « tapages nocturnes ».
Le 15 mars 2021, les intimés ainsi que leur fille C.P.________
ont déposé un complément de plainte auprès du Ministère public pour
calomnie, diffamation ainsi qu’écoute et enregistrement de conversations
entre d’autres personnes.
16. Par formulaire daté du 19 août 2020 et remis au porteur le
20 août 2020, l’appelant a saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district [...] (ci-après : la commission de conciliation)

- 11 -
d’une requête tendant principalement à l’annulation de la résiliation
notifiée le 3 août 2020 et subsidiairement à une prolongation de bail de
quatre ans.
Par courriel du 22 septembre 2020, l’appelant a transmis à la
commission de conciliation la résiliation du bail datée du 2 septembre
2020 en déclarant qu’il la contestait au même titre que celle reçue
précédemment.
A la suite de la résiliation du 27 octobre 2020, l’appelant a une
nouvelle fois saisi la commission de conciliation d’une requête datée du 11
novembre 2020, concluant principalement à son annulation et
subsidiairement à une prolongation du bail de quatre ans.
17. a) Une première audience auprès de la commission de
conciliation s’est tenue en date du 29 septembre 2020, lors de laquelle
l’appelant a pris des conclusions complémentaires en annulation de la
résiliation datée du 2 septembre 2020 ainsi qu’en nullité du loyer initial. La
conciliation n’ayant pas abouti, l’appelant s’est vu délivrer une
autorisation de procéder datée du 5 octobre 2020.
Le 30 octobre 2020, l’appelant a saisi le Tribunal des baux
d’une demande au pied de laquelle il a pris les conclusions suivantes
contre les intimés :
« - demande d’annulation de la résiliation du 03.08.2020 pour motif
contraire à la bonne foi.
- demande de prolongation du délai de congé de 4 ans.
- demande de nullité du loyer initial, ramené à CHF 800.- par mois
tout compris avec remboursement dès le 1er.04.2020 ».
b) En date du 15 décembre 2020, une seconde audience
auprès de la commission de conciliation s’est déroulée en lien avec le
congé notifié le
27 octobre 2020. La conciliation ayant échoué, une autorisation de
procéder datée du 18 décembre 2020 a été délivrée.

- 12 -
Le 8 janvier 2021, l’appelant a saisi le Tribunal des baux d’une
nouvelle demande au pied de laquelle il a pris les conclusions suivantes :
« - demande d’annulation de la résiliation du 27 octobre 2020 pour
motif contraire à la bonne foi.
- demande de prolongation du délai de congé de 4 ans.
- demande de nullité du loyer initial, ramené à CHF 800.- par mois
tout compris avec remboursement dès le 1er avril 2020 ».
Par déterminations du 17 février 2021, les intimés ont conclu
au rejet des conclusions prises par l’appelant en dates des 30 octobre
2020 et 8 janvier 2021. Pour leur part, ils ont pris les conclusions
suivantes, avec suite de frais et dépens :
« I. Dire que la résiliation de bail liant M. Z.________ à Mme et M.
B.P.________ et A.P.________ du 3 août 2020, complétée le 2
septembre 2020, est valable.
II. Refuser toute demande de prolongation du contrat de bail du 20
février 2020 liant M. Z.________ à Mme et M. B.P.________ et
B.P.________.
III. Dire que la demande en contestation du loyer initial des 30
octobre 2020 et 8 janvier 2021 relative au contrat de bail du 20
février 2020 liant M. Z.________ à Mme et M. B.P.________ et
A.P.________ est injustifiée ».
c) Le 22 février 2021, la Présidente du Tribunal des baux a
ordonné la jonction des procédures relatives aux congés et ouvertes à la
suite des demandes susmentionnées en vue d’une instruction et d’un
jugement commun.
d) Lors de l’audience du 12 avril 2021 devant le Tribunal des
baux, les parties ont été entendues. Procédant à une appréciation
anticipée des preuves, le tribunal a rejeté les auditions de témoins, ainsi
que la requête de l’appelant en production d’enregistrements sonores.
Lors de cette audience, le tribunal a informé les parties qu’il
disjoignait la cause relative aux congés de celle en nullité du loyer initial
qui nécessitait un complément d’instruction.

- 13 -
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l'art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 aI. 2 CPC).
En cas de contestation de la validité du congé, la valeur
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le
contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En
principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (ATF 144 III 346
consid. 1.2.2.3, JdT 2019 II 235 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid.
1.1).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit auprès de l'instance
d'appel, soit auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]),
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
1.2.1 En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions supérieures à 10'000 fr. compte tenu du montant mensuel du
loyer en cause et des principes rappelés ci-dessus, l’appel est recevable,
sous réserve du considérant 1.2.2 ci-après.
1.2.2 L’appelant conteste d’une part le congé qui lui a été signifié le
2 septembre 2020 et demande, d’autre part, à la Cour de céans de

- 14 -
prononcer « la nullité du loyer, ramené à 800 fr. tout compris » en raison
d’informalités liées à la conclusion du bail, respectivement à la fixation du
loyer initial ; il sollicite, à titre subsidiaire, une prolongation du bail de
quatre ans.
En tant que l’appelant conclut à la nullité du loyer, sa
conclusion est irrecevable faute d’intérêt digne de protection (art. 59 al. 2
let. a CPC). En effet, cette problématique fait l’objet d’une procédure
distincte, le Tribunal des baux ayant disjoint cette question de celles qui
concernaient les résiliations successives du contrat de bail, au motif que
des mesures d’instructions complémentaires devaient être mises en
œuvre. Or, dans son appel, l’appelant ne soulève aucun moyen contre la
décision de disjonction. L’autorité précédente n’ayant pas statué dans la
décision entreprise sur la problématique de la nullité du loyer,
respectivement de la nullité du loyer initial, il n’y a donc pas lieu d’entrer
en matière sur la conclusion prise par l’appelant à cet égard.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des
preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en
relation avec l’art. 310 let. c CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25
janvier 2021 consid. 3.3 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid.
2.2 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. citées).
2.2
2.2.1 L’art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve
nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués ou
produits sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première

- 15 -
instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise (let. b), ces conditions étant cumulatives (ATF 142 III 413 consid.
2.2.2, JdT 2017 II 153 ; TF 5A_67/2020 du 10 août 2020 consid. 3.3.1 ;
Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence
fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, n. 1.2.1 ad art. 317 CPC et les réf.
citées).
L'admissibilité de nova dont l'existence dépend de la volonté
des parties (nova de nature potestative) présuppose que ceux-ci ne
pouvaient pas être invoqués antérieurement bien que la partie qui s'en
prévaut ait fait preuve de la diligence requise au sens de l'art. 229 al. 1
let. b CPC (ATF 146 III 416 consid. 5). Lorsque l'invocation de faits ou la
production de moyens de preuve nouveaux dépend de la seule volonté
d'une partie, comme la mise en œuvre d'une expertise privée, il s'agit de
pseudo-nova. Or, en ce qui concerne ces pseudo-nova, il appartient au
plaideur qui entend les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer
qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment
d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le fait ou le moyen de
preuve n'a pas pu être introduit en première instance (TF 4A_76/2019 du
15 juillet 2020 consid. 8.1.2).
2.2.2 En l’espèce, l’appelant fonde notamment son appel sur deux
nouvelles pièces. La première, produite en date du 4 octobre 2021 devant
l’autorité de première instance avec copie à la Cour de céans, est un
courrier du 21 septembre 2021 établi par une entreprise de menuiserie
mandatée par l’appelant le
9 septembre 2021 et dans lequel cette entreprise préconise le
remplacement de l’ensemble des fenêtres de l’appartement litigieux. La
seconde est une copie de résiliation de bail datée du 15 juillet 2020,
adressée à l’appelant.
L’appelant n’explique pas les raisons pour lesquelles ces deux
pièces nouvelles n’ont pas été produites plus tôt. Or, l’appelant avait la
possibilité d’obtenir l’attestation d’un menuisier depuis qu’il a ouvert
action devant le Tribunal des baux selon la demande qu’il a déposée le 30

- 16 -
octobre 2020. Partant, ce titre, qui n’a pas été produit devant l’autorité
précédente alors qu’il aurait pu l’être – l’appelant ne prétendant au
demeurant pas le contraire – s’avère irrecevable. Par surabondance, on
précisera que cette pièce concerne le second volet du litige entre les
parties, soit la question de la réduction du loyer, au sujet duquel l’appel
est irrecevable à la suite de la disjonction des causes (cf. supra consid.
1.2.2). Quant à la résiliation de bail du 15 juillet 2020, l’appelant avait
également la possibilité de la produire devant l’autorité de première
instance. Dès lors que les conditions de l’art. 317 CPC ne sont à l’évidence
pas remplies, cette pièce doit également être déclarée irrecevable.
3.
3.1 L’appelant fait valoir que la résiliation de bail du 2 septembre
2020, considérée comme valable par les premiers juges, constituerait un
congé-représailles. Il soutient en substance que le congé lui aurait été
signifié parce qu’il demandait le remplacement des fenêtres de
l’appartement, respectivement en représailles pour les autres conflits qui
l’opposent à ses propriétaires et qui concernent les travaux réalisés par
ses soins alors qu’ils auraient dû être faits avant son arrivée lors de la
prise du bail, la présence du chat non vacciné nourri par des voisins et qui
se serait battu avec son chat, le refus de le laisser mettre une échelle à
chat, les nuisances sonores des autres habitants du chalet, le défaut
d’entretien des parties communes, les travaux réalisés par un ouvrier qu’il
dit être employé illégalement par les intimés et le remplacement de la
serrure de la boîte aux lettres par ses soins. L’ensemble des circonstances
établirait ainsi que l’appelant fait l’objet d’un congé-représailles.
3.2 La loi énonce une liste non exhaustive de congés abusifs. Est
notamment annulable le congé donné par le bailleur parce que le locataire
fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1
let. a CO). Plus généralement, est contraire à la bonne foi le congé
purement chicanier, qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et
digne de protection, ou qui consacre une disproportion grossière des

- 17 -
intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid.
2.1).
L’art. 271a al. 1 let. a CO a pour but de permettre au locataire
d’exprimer librement ses prétentions sans avoir à craindre un congé en
représailles (TF 4A_426/2020 du 10 septembre 2020 consid. 2.2). Il
réprime le congé-représailles infligé au locataire pour le punir d’avoir émis
en dehors de toute procédure des prétentions fondées sur le contrat de
bail ou sur le droit applicable à ce contrat (Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2019, p. 968). Son application suppose la réunion de trois
conditions cumulatives, soit (1) une prétention en relation avec le bail, (2)
que le locataire fait valoir de bonne foi et (3) qui provoque la résiliation du
bail par le bailleur (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit
du bail, 2011, n. 5 ad art. 271a CO ; Conod, in Bohnet/Carron/Montini
[édit.], Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, Bâle 2017,
n. 3 ad art. 271a CO p. 1160). S’agissant du fardeau de la preuve, le
locataire doit prouver qu’il a soumis à son cocontractant une prétention
dérivant du bail (Lachat, op. cit., p. 969) et rendre à tout le moins
hautement vraisemblable qu’il existe un rapport de cause à effet entre la
prétention qu’il a élevée et la résiliation (TF 4A_426/2020 du 10 septembre
2020 consid. 2.2).
Si l’existence d’une prétention du locataire doit faire l’objet
d’une preuve certaine, la relation de causalité peut quant à elle résulter
d’une grande vraisemblance et sa preuve apportée par indice ; plus la
résiliation est rapprochée dans le temps de la prétention, plus le lien de
causalité est probable ; la motivation du congé revêt dans ce contexte une
importance primordiale (Lachat, op. cit., p. 969 et les réf. citées). Il est
toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de
démontrer que le motif véritable du congé est autre, auquel cas l'art. 271
al. 1 let. a CO ne trouve pas application (TF 4A_656/2010 du 14 février
2011 consid. 4.1 ; TF 4A_46/2010 du 27 avril 2010 consid. 6.1 et les réf.
citées ; Lachat, op. cit., p. 969 s.). Lorsque, en revanche, le bailleur refuse
de motiver le congé - étant précisé que conformément à l'art. 271 al. 2
CO, la motivation du congé est obligatoire si l'autre partie la demande et

- 18 -
que, si le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés avant l'ouverture de
la procédure, il peut cependant les compléter ou les expliciter au cours de
celle-ci (Lachat, op. cit., pp. 953-954) -, tarde à le faire, ou ne parvient pas
à prouver le motif du congé, on admettra, avec d'autres indices, le congé
de représailles (Lachat, op. cit., p. 970).
3.3 En l’espèce, force est de constater qu’avant même la première
résiliation de loyer intervenue le 3 août 2020, laquelle a été déclarée nulle
par l'autorité de première instance pour un motif formel, les relations
personnelles entre les parties se sont rapidement et continuellement
détériorées.
Ainsi, le 11 mai 2020, soit quelques semaines après son entrée
dans l’appartement, l'appelant s'est plaint des nuisances de la fille des
propriétaires et du compagnon de celle-ci, exigeant d'être informé de la
date définitive de leur départ du chalet. L'appelant a ensuite fait part de
plusieurs défauts, soit l’étanchéité d'un robinet, le remplacement de la
cuvette des toilettes et d'ampoules dans la cuisine, ainsi qu’un problème
de fixation d'un radiateur, problèmes qui ont été immédiatement réglés
par des entreprises mandatées par les propriétaires ou par l'appelant lui-
même qui a alors été remboursé pour les frais engagés. Le
15 mai 2020, à l'appui d'une demande de réduction de loyer, l'appelant
s'est à nouveau plaint de toute une série de nuisances en lien avec les
habitants du chalet, mettant en exergue le tapage nocturne du locataire
du rez-de-chaussée les 3 et
14 mai 2020, la crise de toux de la fille des propriétaires dans la nuit du 9
au
10 mai 2020, la musique d'ambiance trop forte le 6 mai 2020 à 3h15 du
matin et une odeur « d'herbe à fumer », les fumées du grill à quatre
reprises en avril et en mai 2020, la musique d'ambiance trop forte à
plusieurs reprises courant avril et début mai, les échanges verbaux trop
forts et de manière récurrente de la part de la fille des propriétaires et de
son ami, notamment lors de nombreuses conversations téléphoniques
professionnelles ainsi que l’aboiement du chien à tout moment de la
journée et durant plusieurs minutes.

- 19 -
En date du 22 mai 2020, les propriétaires ont exigé de
l'appelant qu'il remette à sa place une cage à chat installée depuis
plusieurs années aux abords du chalet et qu'il avait déplacée sans leur
accord. L'appelant a refusé d'obtempérer au motif que des chats s'étaient
battus sur la terrasse et a menacé de faire appel à la société protectrice
des animaux en raison de la présence d'un chat « errant » et « agressif »,
malgré le fait que l'intimée lui ait signalé que cette société avait déjà été
avertie et qu'elle avait validé la présence de l'animal. Par la suite,
l'appelant s'est plaint que les aiguilles de pin n'étaient pas balayées
devant les boîtes aux lettres.
Par courrier du 26 juin 2020, l'appelant a annoncé un problème
d'entrée d'eau sur la double fenêtre de l'une des chambres de son
appartement. Le même jour, l'intimée a transmis à l'appelant les
coordonnées de l'entreprise mandatée pour les réparations et qu'il était
invité à contacter pour prendre rendez-vous.
Le 2 juillet 2020, l'appelant a adressé un courriel à l'intimée indiquant que
l'entreprise mandatée lui avait expliqué que les fenêtres devaient être
remplacées et a imparti un délai à la fin du mois de septembre 2020 pour
que les travaux soient réalisés, à défaut de quoi il consignerait les loyers.
En date du 26 août 2020, dans un courrier adressé aux intimés,
l'entreprise mandatée a attesté avoir effectué des travaux de masticage
et d'étanchéité sur les fenêtres de l'appartement loué par l'appelant et a
indiqué qu'un changement de fenêtres n'était pas urgent, celles-ci restant
fonctionnelles malgré leur ancienneté. Ce courrier a été transmis par
l'intimée à l'appelant en date du 27 août 2020. A réception, l'appelant a
accusé l'intimée d'avoir demandé à l'entreprise en question de faire « un
faux témoignage ». L'appelant a également informé l'intimée que les
loyers seraient dorénavant consignés, ce qu'il a fait, sans respecter le
délai qu'il avait imparti dans son avis des défauts du
2 juillet 2020.
Le 3 juillet 2020, à 17h05, l'appelant s'est une nouvelle fois
plaint par courriel auprès de l'intimée de nuisances sonores depuis

- 20 -
l'arrivée de sa fille à 16h30, menaçant d'appeler la police à défaut
d'intervention de sa part. Par courriel du 4 juillet 2020, à 18h52, l'intimée
a demandé à l'appelant les raisons de son absence alors qu'il avait été
informé de la visite d'un ouvrier. L'appelant a répondu à 19h17 ne pas
avoir reçu de message « quant à un bricoleur qui viendrait travailler au
noir chez votre locataire un samedi soir à 18h !! ». Le même jour, à 20h04,
l'appelant s'est à nouveau plaint par courriel auprès de l'intimée des
nuisances sonores faites par sa fille, menaçant d'appeler la police à défaut
de réaction d'ici 21 heures. Par courriel du 5 juillet 2020, à 10h40,
l'intimée a demandé à l'appelant d'arrêter de la menacer et l'a enjoint de
retirer l'échelle à chat qu'il avait installée sans autorisation et de retirer les
meubles entreposés sans droit dans le jardin, de même que les pots de
fleurs.
En date du 3 août 2020, les intimés ont résilié le contrat bail,
résiliation déclarée nulle par l'autorité de première instance. Le 2
septembre 2020, les intimés ont à nouveau résilié le contrat de bail de
l'appelant en indiquant comme motif « la rupture des liens de confiance ».
L'appelant a contesté les congés devant l'autorité de conciliation.
Parallèlement, il a ouvert action devant le Tribunal des baux, selon
demande du 30 octobre 2020, en concluant au remplacement des fenêtres
des chambres et du salon ainsi qu'à une réduction de loyer.
L’énumération des difficultés relationnelles existant entre les
parties permet de mettre en lumière que la problématique liée à l'état des
fenêtres de l'appartement loué par l'appelant est secondaire par rapport
aux autres conflits qui les opposent. Dans un tel contexte, il apparaît que
la résiliation du contrat de bail résulte essentiellement de leurs très
mauvaises relations personnelles, les accusations portées par l'appelant à
l'encontre des propriétaires s’agissant de l’engagement de personnel au
noir et d’un faux témoignage en constituant sans doute l'aspect le plus
emblématique. Du reste, en appel, l'appelant réitère expressément ses
accusations sans formuler la moindre réserve.

- 21 -
Certes, le délai entre la mise en demeure de l'appelant, en
date du 2 juillet 2020, pour le changement des fenêtres, et la résiliation du
contrat de bail par les intimés en date du 3 août 2020, est relativement
court. Cependant, la proximité des deux événements ne constitue pas un
indice en faveur d'un congé-représailles compte tenu du contexte général
des relations délétères existants entre les parties dans lequel la résiliation
du bail doit être replacée. A cet égard, il convient constater avec l'autorité
de première instance que les intimés ont indiqué spontanément le motif
de la résiliation, à savoir « la rupture des liens de confiance », lequel
correspond effectivement à l'état des relations personnelles telles qu'elles
existaient entre les parties à cette époque et ce, indépendamment du
problème lié aux fenêtres. Il y a également lieu de retenir que les intimés
ne sont jamais restés inactifs face aux demandes de leur locataire et qu'ils
sont toujours intervenus rapidement pour résoudre les problèmes
annoncés. Dès lors, il apparaît difficilement concevable que les prétentions
de l'appelant en lien avec les fenêtres aient pu conduire à elles seules à la
résiliation du contrat de bail si ce litige avait été l'unique source de
problèmes entre les parties. Du reste, les relations n'ont pas cessé de se
détériorer par la suite, au-delà de ce que devrait impliquer la
problématique des fenêtres, puisque plusieurs plaintes pénales ont été
déposées par les différents protagonistes de cette affaire entre le mois de
décembre 2020 et le 15 mars 2021. La teneur des courriels échangés, de
même que l'attitude des parties aux débats de première instance (cf.
jugement p. 10 let. f et p. 17, 2ème par.) attestent également de
l'importance du conflit personnel qui les divise.
Par ailleurs, comme le retient l'autorité de première instance,
le logement de 3 pièces loué, pour un loyer modeste, au sein d'un chalet
dont il avait pu constater l'état avant de conclure le contrat de bail, ne
permettait pas à l'appelant d'attendre qu'il soit insonorisé de manière
irréprochable, comme cela pourrait être le cas d'un immeuble moderne.
Certains bruits dont se plaint l'appelant doivent être considérés comme
résultant de la vie quotidienne normale, le contrat de bail ne garantissant
pas une tranquillité particulière dont les intimés devraient répondre. A cet
égard, les réclamations de l'appelant apparaissent largement excessives si

- 22 -
l'on se réfère aux plaintes pour la musique ou les échanges verbaux qui
avaient lieu hors du temps de repos communément admis, soit de 22
heures à 7 heures (cf. art. 10 let. a RULV [Dispositions paritaires romandes
et Règles et usages locatifs du canton de Vaud]).
Il résulte de ce qui précède que la résiliation du contrat de bail
intervenue le 2 septembre 2020 n'est pas en lien de causalité avec le litige
divisant les parties au sujet de l'étanchéité des fenêtres de l'appartement
loué par l'appelant. Les importantes difficultés relationnelles existant entre
les parties démontrent au contraire que le motif invoqué pour justifier
cette résiliation, soit la rupture des liens de confiance, est objectif, sérieux
et digne de protection, soit conforme aux règles de la bonne foi, comme
l'a retenu le Tribunal des baux. Le jugement doit dès lors être confirmé sur
ce point.
4. L'appelant conclut, à titre subsidiaire, à la prolongation du
contrat de bail pour une durée de quatre ans. Toutefois, il se borne à
prendre cette conclusion sans expliquer en quoi la décision querellée
serait erronée, ne faisant valoir aucun argument pour contester le
raisonnement tenu par l’autorité de première instance. Faute de toute
motivation, il n’y a donc pas lieu d’entrer en matière sur cette question (cf.
art. 311 al. 1 CPC).
5.
5.1 L’appelant conteste le refus de l’autorité de première instance
d’entendre le témoin B.________. C’est pourtant à raison que le Tribunal
des baux a rejeté cette audition en procédant à une appréciation anticipée
des preuves. En effet, les éléments sur lesquels l'ancienne locataire de
l'appartement était susceptible d'être entendue ne peuvent prévaloir sur
les autres moyens de preuve à disposition dès lors que ce témoin n'a pas
été confronté directement aux nuisances alléguées par l'appelant, mais
devait témoigner sur des événements antérieurs la concernant
personnellement, soit sur des événements différents. Le témoignage en

- 23 -
question n'est donc pas de nature à modifier le résultat des preuves que
l'autorité de céans tient pour acquis (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; ATF 138 III
374 consid. 4.3.2 ; TF 4A362/2015 du 1er décembre 2015 consid. 2.2 ; TF
5A_851/2015 du 23 mars 2016 consid. 3.1 ; TF 5A_86/2016 du 5
septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 5A_583/2016 du 4 avril 2017 consid.
3.1.2.2 ; TF 5A_695/2020 du 26 avril 2021 consid. 3.2.2). Par ailleurs,
comme l'a relevé l'autorité de première instance, il apparaît que l'appelant
s'est rendu au tribunal en compagnie du témoin en question et avec qui il
a discuté de la procédure, cette circonstance ayant pour conséquence de
porter irrémédiablement atteinte à la crédibilité du témoignage
susceptible d’être fourni par B.________.
5.2 C’est également à juste titre que le Tribunal des baux a rejeté
la demande de production, requise par l’appelant, des enregistrements
sonores, ceux-ci n’étant pas pertinents pour trancher les questions
juridiques à résoudre dans cette affaire. Au surplus, la force probante de
ces enregistrements doit être considérée comme inexistante dès lors qu’il
est impossible de vérifier dans quelles circonstances et dans quelles
conditions ils ont été réalisés.
6.
6.1 Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement mal fondé,
doit être rejeté dans la mesure où il est recevable en application de l’art.
312 al. 1 in fine CPC et le jugement confirmé.
Compte tenu du sort de l'appel, il n'est pas nécessaire d'entrer
en matière sur le mémoire préventif adressé le 18 octobre 2021 par les
intimés.
6.2 La requête d’assistance judiciaire implicitement formulée par
l’appelant doit par conséquent être rejetée, l’appel étant dénué de chance
de succès (art. 117 let. b CPC a contrario).

- 24 -
6.3 Vu le sort de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 1'360 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelant, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
II. Le jugement est confirmé.
III. La requête d’assistance judiciaire de l’appelant Z.________ est
rejetée.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'360 fr.
(mille trois cent soixante francs), sont mis à la charge de
l’appelant Z.________
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :

- 25 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Adrien Gutowski (pour B.P.________ et A.P.________),
- M. Z.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :