vd_gerichte · JL09.024776 · 2009-11-18 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
586/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 18 novembre 2009
______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. F. Meylan et Giroud
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 18 al. 1, 257d, 274g CO; 3, 457 CPC; 7, 23 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par I.________, à Cheseaux, et
H.________, à Lausanne, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 24
août 2009 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause
divisant les recourantes d’avec T.________, à Zürich, bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 24 août 2009, le Juge de paix du district de
Lausanne a ordonné à I.________ de quitter et de rendre libres pour le 22
septembre 2009 l'appartement de 3,5 pièces au rez-de-chaussée et le
garage-box de l'immeuble sis [...], à Lausanne (I), dit qu'à défaut de
quitter volontairement ces locaux, elle y serait contrainte par la force,
selon les règles prévues aux art. 508 ss CPC (Code de procédure civile du
14 décembre 1966; RSV 270.11) (II), fixé les frais de justice de la
bailleresse T.________ à 300 fr. (III), alloué à celle-ci des dépens, par 600 fr.
(IV) et déclaré l'ordonnance immédiatement exécutoire, nonobstant
recours (V).
L'état de fait de l'ordonnance, complété par les pièces du
dossier (art. 457 CPC), retient les faits suivants :
Par contrat du 6 septembre 2004, la bailleresse T.________ a
remis en location à D.________ un appartement de 3,5 pièces au rez-de-
chaussée de l'immeuble sis [...], à Lausanne. Conclu pour une durée
indéterminée dès le 1er octobre 2004, le bail était résiliable pour la fin de
chaque mois, sauf décembre, moyennant un préavis de trois mois, la
première fois au 30 septembre 2005. Le loyer, payable d'avance le
premier de chaque mois, initialement fixé à 960 fr. par mois, plus 135 fr.
d'acompte de chauffage et d'eau chaude, a été finalement fixé, dès le 1er
juin 2008, à 866 fr. par mois plus 135 fr. d'acompte de chauffage et 158 fr.
d'acompte pour frais d'exploitation.
Par avenant du 8 novembre 2005, I.________ a repris le bail
susmentionné avec tous les droits et obligations de celui-ci avec effet au
1er décembre 2005 (art. 1). Le préambule de cet avenant est libellé
comme il suit :
"Madame D.________ loue l'appartement précité pour sa fille, Mademoiselle
H.________. Nous sommes informés du souhait de Madame D.________ d'être

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déliée du bail en raison de son départ à l'étranger. Elle nous propose Madame
I.________ en tant que repreneuse. Le bail à loyer établi en date du 6 septembre
2004 est, de ce fait modifié comme suit :"
Par contrat de bail à loyer pour garage/box, des 20 juillet et 3
août 2006, la bailleresse a remis en location à I.________ le garage-box n°
33 sis au premier sous-sol de l'immeuble sis [...] à Lausanne. Conclu pour
une durée indéterminée dès le 1er août 2006, le bail était résiliable pour la
fin de chaque mois, sauf décembre, moyennant un préavis de trois mois,
la première fois par le locataire au 31 juillet 2007. Le loyer, payable
d'avance le premier de chaque mois, a été fixé à 125 francs.
Par courrier recommandé du 12 décembre 2008, la gérante de
l'immeuble a sommé I.________ de s'acquitter, dans un délai de trente jours
faute de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO (Code
des obligations du 30 mars 1911; RS 220), de l'arriéré de loyer pour
l'appartement et le garage, par 2'598 fr., y compris les frais de rappel, par
30 francs. Ce courrier a été retiré à l'office de poste le 24 décembre 2008.
L'arriéré réclamé n'a pas été réglé dans ce délai.
Par formules officielles du 2 février 2009, adressées à
I.________, la bailleresse a résilié les baux de l'appartement et du garage-
box avec effet au 30 avril 2009.
I.________ et H.________ ont contesté, le 6 mars 2009, ces
congés devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Lausanne.
Le 6 juillet 2009, T.________ a requis du Juge de paix du district
de Lausanne l'expulsion de I.________ des locaux en cause.
Le 7 juillet 2009, la commission de conciliation a transmis à ce
magistrat le dossier de la contestation des congés.

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En droit, le premier juge a considéré que les conditions de
l'expulsion étaient remplies.
B. I.________ et H.________ ont recouru contre cette ordonnance en
concluant, avec dépens, à sa réforme en ce sens que la requête
d'expulsion est rejetée. Elles ont requis que l'effet suspensif soit accordé
au recours.
Par décision du 14 septembre 2009, le président de la cour de
céans a accordé l'effet suspensif au recours.
L'intimée T.________ a conclu, avec dépens, au rejet du recours.
En d roit :
1. Selon la jurisprudence, seules les parties à la procédure
d'expulsion peuvent recourir contre l'ordonnance en application de l'art.
23 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en matière de
baux à loyer et à ferme; RSV 221.305), à l'exclusion des tiers qui occupent
les locaux loués et auxquels l'ordonnance est opposable (Guignard, in
Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 5 ad art. 23 LPEBL, pp. 212-213
et références).
En l'espèce, la procédure d'expulsion a été ouverte contre
I.________, signataire de l'avenant du 8 novembre 2005 et du bail des 20
juillet et 3 août 2006. Le fait que H.________ occupe les locaux en cause ne
lui permet pas, au vu de la jurisprudence susmentionnée, de recourir
contre l'ordonnance attaquée, de sorte que son recours doit être écarté,
faute de qualité pour agir. Dans la suite de l'arrêt, le terme "la recourante"
désignera donc I.________.

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2. L'art. 23 LPEBL ouvre un recours au Tribunal cantonal : a)
lorsque le juge était incompétent ou s'est déclaré à tort incompétent; b)
pour absence d'assignation régulière; c) pour violation des règles
essentielles de la procédure lorsque l'informalité est de nature à influer sur
le prononcé (al. 1). Il y a également recours au Tribunal cantonal pour déni
de justice (art. 23 al. 2 LPEBL); celui-ci peut aboutir soit à la réforme soit à
l'annulation de la décision attaquée (JT 1993 III 88, c. 2; JT 1977 III 96).
Toutefois, en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la
procédure d'expulsion doit statuer sur la validité du congé, lorsque celle-ci
est contestée, en examinant la cause de manière complète en fait et en
droit. L'autorité de recours cantonale doit alors au moins disposer d'un
plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du droit fédéral
(ATF 119 II 141, c. 4a; ATF 119 II 241, c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23
LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours,
ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a été contestée. En
pareil cas, la Chambre des recours doit disposer d'un libre pouvoir
d'examen du droit tel que le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2009 III 79; JT 2008 III 12;
JT 2004 III 79).
En l'espèce, la recourante a contesté le congé en cause devant
la commission de conciliation. Le recours doit donc être examiné avec le
pouvoir d'examen conféré par l'art. 457 CPC et non celui limité au déni de
justice prévu à l'art. 23 LPEBL.
3. D'un point de vue factuel, la cour de céans dispose d'un
pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC (applicable en vertu de renvoi
de l'art. 29 LPEBL), de telle sorte qu'elle doit admettre comme constants
les faits constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci (art. 457
al. 1 CPC; JT 1993 III 88 c. 3).

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En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux
pièces du dossier. Il a été complété sur la base de celui-ci.
4. La recourante fait valoir qu'elle n'a jamais occupé les locaux
litigieux et que l'intimée a accepté les paiements effectués par H.________;
elle soutient en conséquence qu'elle n'est intervenue dans les contrats en
cause que comme garante et non comme titulaire des baux. Elle déduit de
ces éléments que la sommation et les congés sont nuls faute d'avoir été
communiqués à H.________.
a) Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les
clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune
intention des parties sans s'arrêter aux expressions et dénominations
inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la
nature véritable de la convention.
La jurisprudence a déduit de cette disposition qu'il convenait
de chercher à déterminer en premier lieu la réelle et commune intention
des parties (interprétation subjective) et, si celle-ci n'était pas établie ou si
les volontés intimes divergeaient adopter la méthode d'interprétation
selon le principe de la confiance (méthode objective; ATF 132 III 626 c. 3.1
et références, JT 2007 I 423; ATF 125 III 305 c. 2b et références). Dans le
cadre de l'interprétation subjective, le juge s'intéressera en premier lieu
aux termes utilisés et/ou aux comportements des parties, les termes
utilisés étant pris au sens habituel (moyens primaires d'interprétation;
Winiger, Commentaire romand, 2003, n. 25 et 26 ad art. 18 CO, p. 86).
Pour préciser la volonté des parties, le juge prendra en compte
notamment le comportement de celles-ci aussi bien avant qu'après la
conclusion du contrat, leurs déclarations antérieures, les projets de
contrat, la correspondance échangée, leurs intérêts respectifs et le but du
contrat (moyens complémentaires d'interprétation; Winiger op. cit., n. 32
ss ad art. 18 CO, pp 87 ss).

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En l'espèce, il ressort clairement du texte de l'avenant du 8
novembre 2005 et du contrat des 20 juillet et 30 août 2006 que l'intimée
n'entendait pas se lier avec H.________; celle-ci n'est mentionnée que dans
le préambule de l'avenant et n'a pas signé les contrats en cause. Cette
absence de signature exclut en outre de retenir une quelconque volonté
de H.________ d'intervenir dans les baux en cause, respectivement de
devenir titulaire de ceux-ci. Cet élément interdit d'admettre que la volonté
réelle commune de la recourante et de l'intimée était de donner à la
première uniquement la position de garante. Si telle était la volonté de la
recourante, il y a lieu de considérer que les volontés intimes des parties
aux contrats en cause ont divergé, ce qui impose d'interpréter ceux-ci
selon le principe de la confiance.
b) Selon la jurisprudence, cette interprétation, dite objective,
consiste à rechercher le sens que chacune des parties pouvait et devait
raisonnablement prêter aux déclarations de l'autre, en tenant compte des
termes utilisés ainsi que du contexte et de l'ensemble des circonstances
dans lesquelles elles ont été émises (ATF 133 III 61 c. 2.2.1; ATF 125 III
305 c. 2b et références). Le principe de la confiance permet d'imputer à
une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement
même si celui-ci ne correspond pas à la volonté intime de l'intéressé (ATF
133 III 61 précité et références). Les circonstances déterminantes sont
celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté, à
l'exclusion des événements postérieurs (ATF 133 III 61 précité et
références).
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément
déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée.
Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première
vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les
parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue
pas exactement le sens de l'accord conclu. Il n'y a cependant pas lieu de
s'écarter du sens littéral du texte adopté par les cocontractants lorsqu'il
n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas à leur
volonté (ATF 133 III 61 précité et références).

- 8 -
En l'espèce, au vu du texte de l'avenant du 8 novembre 2005,
la recourante ne pouvait de bonne foi ignorer qu'elle reprenait les droits et
les obligations de locataire assumés auparavant par D.________. Le but
poursuivi par les parties, qui était de permettre à H.________ de demeurer
dans l'appartement en cause après le départ de sa mère à l'étranger, ne
remet pas en cause cette interprétation. En effet, ce but pouvait être
atteint autant par l'intervention de la recourante en tant que garante que
par la reprise du bail par celle-ci. La recourante n'a pas établi d'autres
circonstances permettant de s'écarter de l'interprétation littérale de
l'avenant, de sorte que celle-ci lui est opposable.
Quant au bail des 20 juillet et 30 août 2006, il ne mentionne
pas H.________ ni l'avenant du 8 novembre 2005; la recourante doit donc
se voir opposer le fait qu'elle a signé ce contrat la désignant comme
locataire.
La recourante se réfère en vain à l'arrêt de la Chambre des
poursuites et faillites du Tribunal cantonal du 7 juillet 2006 (n° 325). En
effet, le contrat traité par cet arrêt comportait la signature du locataire et
du garant, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
c) En définitive, il y a lieu de considérer que la recourante était
titulaire des baux en cause et que c'est à juste titre que l'intimée lui a
adressé la sommation et les résiliations des baux.
Le recours doit être rejeté sur ce point.
5. Pour le surplus, les considérations du premier juge relatives
aux conditions d'application de l'art. 257d CO, complètes et
convaincantes, peuvent être confirmées par adoption de motifs (art. 471
al. 3 CPC). La recourante ne conteste d'ailleurs pas que ces conditions
soient remplies.

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6. La recourante soutient que le premier juge a violé l'art. 3 CPC
en ordonnant l'expulsion à forme de l'art. 514 CPC, alors que l'intimée n'a
conclu qu'à l'expulsion.
Ce moyen relève du recours en réforme, dès lors que celui-ci
est ouvert (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème éd.,
2002, n. 4 ad art. 3 CPC, p. 15).
Selon l'art. 3 CPC, le juge est lié par les conclusions des
parties. Il peut les réduire mais non les augmenter ou les changer.
Selon l'art. 7 LPEBL, l'expulsion est requise par acte écrit,
signé du bailleur ou de son représentant et accompagné des pièces utiles.
La doctrine a précisé que la requête devait contenir des conclusions
condamnatoires, en d'autres termes demander que le locataire soit
condamné à libérer, soit quitter les locaux loués (Guignard, op. cit., n. 1 ad
art. 7 LPEBL, p. 181 et référence).
L'art. 17 LPEBL impose au juge qui prononce l'expulsion
notamment de faire figurer dans son prononcé la menace au locataire
d'être contraint par la force de quitter les locaux, ainsi que les mentions
de l'art. 514 CPC.
En l'espèce, l'intimée a requis l'expulsion de la recourante, ce
qui remplit les exigences posées par l'art. 7 LPEBL et la doctrine. Vu le
caractère automatique des mentions de l'art. 17 LPEBL en cas d'admission
de la requête, on ne saurait exiger que ces mentions figurent dans les
conclusions. En outre, l'expulsion n'étant achevée qu'au départ volontaire
ou sous contrainte du locataire, il y a lieu d'admettre que la conclusion en
expulsion comprend celle tendant à ce que le locataire sous menacé de
contrainte s'il ne s'exécute pas dans le délai qui lui a été fixé. On ne
saurait donc conclure que le premier juge a augmenté les conclusions de
la requête ou les a changées au sens de l'art. 3 CPC.

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Le recours doit être rejeté sur ce point.
7. La recourante soulève le grief de motivation insuffisante. Elle
n'a toutefois pris aucune conclusion en annulation, de sorte que ce moyen
ne saurait être examiné. Au demeurant, la recourante a été en mesure
d'attaquer l'ordonnance en connaissance de cause, de sorte qu'il y a lieu
d'admettre que l'ordonnance attaquée est conforme aux exigences
jurisprudentielles en la matière posées par le Tribunal fédéral (cf. ATF 133
I 270 c. 3.1; ATF 130 II 530, c. 4.3; ATF 129 I 232, c. 3.2, JT 2004 I 588; ATF
126 I 97 c. 2b).
8. En conclusion, le recours doit être rejeté en tant que recevable
et l'ordonnance confirmée.
Dès lors que la date de libération des locaux est passée en
raison de l'effet suspensif accordé au recours, il y a lieu de renvoyer la
cause au premier juge afin qu'il fixe à la recourante un nouveau délai pour
libérer ceux-ci.
Les frais de deuxième instance des recourantes sont arrêtés à
250 fr. (art. 230 TFJC; tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile; RSV 270.11.5).
Obtenant gain de cause l'intimée a droit à des dépens de
deuxième instance, fixés à 250 fr. (art. 91 et 92 CPC; art. 2 let. A ch. 3, art.
3 et 4 TAg; tarif du 22 février 1972 des honoraires d'agent d'affaires
breveté dus à titre de dépens; RSV 179.11.3).

- 11 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté en tant qu'il est recevable.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix des districts de
Lausanne et de l'Ouest lausannois pour qu'il fixe à I.________,
une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les
locaux qu'elle occupe à Lausanne, [...] (appartement de 3,5
pièces, au rez de chaussée et un garage/box au 1er sous-sol).
IV. Les frais de deuxième instance des recourantes sont arrêtés à
250 fr. (deux cent cinquante francs), solidairement entre elles.
V. Les recourantes I.________ et H.________, solidairement entre
elles, doivent verser à l'intimée T.________ la somme de 250 fr.
(deux cent cinquante francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 18 novembre 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Laurent Schuler (pour I.________ et H.________),
- M. Therry Zumbach (pour T.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 50'076 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 13 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
Le greffier :