vd_gerichte · JL09.003666 · 2009-07-24 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
321/I
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 24 juillet 2009
__________________
Présidence de M. F. MEYLAN, vice-président
Juges : MM. Giroud et Creux
Greffier : M. d'Eggis
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Art. 269 c CO; 19 al. 2 OBLF; 23 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par V.________, à Cully,
demanderesse, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 9 avril 2009 par
le Juge de paix du district de Lavaux dans la cause la divisant d’avec
T.________, à Cully, défendeur.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 9 avril 2009, le Juge de paix du district de
Lavaux-Oron a rejeté la requête d'expulsion déposée par la propriétaire
V.________ (I), arrêté les frais de justice de celui-ci (II) et les dépens en
faveur du locataire T.________ (III) et rayé la cause du rôle (IV).
Cette ordonnance expose en bref les faits suivants :
Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer pour locaux
commerciaux conclu le 30 mars 2007 relatif à un café-restaurant à
l'enseigne de [...], à [...], valable pour une durée de dix ans et
renouvelable de cinq ans en cinq ans. Le loyer mensuel était fixé à 1'800
francs. Ce contrat mentionne que la propriétaire V.________ est d'accord de
favoriser le locataire T.________ quant au prix du loyer mensuel, qui est fixé
à 1'500 fr. pendant la première année, à 1'600 fr. pendant la deuxième
année, à 1'700 fr. pendant la troisième année et à 1'800 fr. dès le début
de la quatrième année.
Par courrier recommandé du 19 septembre 2008, la bailleresse
a constaté que le locataire devait la somme de 300 fr. représentant
l'augmentation de loyer due dès le 1er juillet 2008 pour la période dès
cette dernière date jusqu'au 30 septembre 2008 et a mis celui-ci en
demeure de payer dans les cinq jours, faute de quoi elle réclamerait le
loyer d'avance
Dans une lettre recommandée du 2 octobre 2008, la
bailleresse a exigé le paiement des loyers par trimestre d'avance dès le
1er novembre 2008 pour le motif que l'arriéré n'avait pas été acquitté.
Par lettre recommandée du 5 novembre 2008, la bailleresse a
réclamé le paiement de la somme de 3'700 fr. représentant les loyers dus
pour la période du 1er juillet 2008 au 31 octobre 2008, à savoir 400 fr.
pour le solde de loyers par 100 fr. mensuels du 1er juillet au 31 octobre

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2008, plus 4'800 fr. représentant les loyers mensuels de 1'600 fr. du 1er
novembre 2008 au 31 janvier 2009, sous déduction d'un acompte de
1'500 fr. au 31 octobre 2008; la bailleresse a signifié qu'à défaut de
paiement dans les trente jours, le contrat de bail serait résilié.
Par avis du 18 décembre 2008, la bailleresse a signifié la
résiliation du bail pour le 31 janvier 2009 faute de paiement dans le délai
comminatoire.
Par requête déposée le 2 février 2009 devant le Juge de paix,
V.________ a conclu que T.________ doit être expulsé des locaux
commerciaux occupés dans l'immeuble sis rue de [...], à [...].
En droit, le premier juge a considéré en bref que, s’agissant
d’un loyer échelonné, l’augmentation du loyer aurait dû être notifiée au
moyen de la formule officielle, ce qui n’avait pas été le cas, de sorte que
l’augmentation du loyer liée à l’entrée en vigueur du premier échelon est
nulle et que la sommation et la déclaration d’exigibilité du loyer par
trimestre d’avance le sont tout autant, ce qui rend inefficace le congé. De
plus, la résiliation du bail, dont le locataire a demandé l’annulation, était
abusive, compte tenu de la procédure de mesures provisionnelles -
engagée par la bailleresse - en cours entre parties devant le tribunal des
baux au sujet de travaux de transformation et d’aménagement dans les
locaux loués, procédure suspendue pour permettre des pourparlers
transactionnels entre parties.
B. Par mémoire motivé, V.________ a recouru contre cette
ordonnance en concluant, avec dépens, principalement à sa réforme en ce
sens qu'est ordonnée l'expulsion de son locataire T.________ des locaux
commerciaux sis rue de [...], à [...], au rez-de-chaussée, à savoir le café-
restaurant de [...] occupé sans droit depuis le 1er février 2009,
subsidiairement à son annulation.
L'intimé a conclu, avec dépens, au rejet du recours.

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En d roit :
1. L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours au Tribunal cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière; c)
pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé. Selon l'al. 2, il y a également
recours au Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT
2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque
la validité du congé a été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO.
En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences du
droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT
2008 III 12 c. 2a; 2004 III 79). En l'espèce, la commission de conciliation a
été saisie par requête du 19 janvier 2009 concluant à la nullité ou à
l'annulation du congé. La cour de céans dispose donc d’un plein pouvoir
d’examen en droit.
D'un point de vue factuel, la Chambre des recours dispose du
pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC, applicable en vertu du renvoi
de l'art. 29 LPEBL, de telle sorte qu'elle doit admettre comme constants
les faits constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci (art. 457
al. 1 CPC; JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3). En l'espèce, l'état de fait
de l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier et peut être complété
sur la base de celui-ci.

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2. Le locataire a repris l’établissement public à l’enseigne de
[...][...], à [...], en juillet 2007. L'état de fait peut être complété sur ce point
sur la base des pièces du dossier. Le bail était conclu pour dix ans. Le
loyer mensuel était fixé à 1'800 francs. Toutefois, selon une disposition
complémentaire visant à « favoriser le locataire » (ch. 6.2), ce loyer initial
n’était dû que dès la quatrième année, le montant du loyer pour les trois
premières années étant fixé la première année à 1'500 fr., la deuxième
année à 1'600 fr. et la troisième année à 1'700 francs. Le locataire s’est
plaint auprès de la bailleresse du fait que le loyer initial avait été majoré
de près de 40 % par rapport à celui que payait l’ancienne locataire, sans
qu’il y ait eu des travaux de transformation à même d’apporter une plus-
value aux locaux exploités. Il y a eu une première requête du locataire
auprès de la Commission de conciliation contestant le loyer initial, laquelle
a été retirée à l’audience de conciliation. Puis la bailleresse a déposé une
requête de mesures préprovisionnelles et provisionnelles devant le
président du Tribunal des baux en vue de faire interdiction au locataire
d’effectuer des travaux de transformation ou d’aménagement dans les
locaux loués. Une audience s’est tenue le 24 novembre 2008 sur place, au
cours de laquelle il a été décidé, d’entente avec les parties, de suspendre
l’instruction jusqu’au 15 janvier 2009 pour permettre des pourparlers
transactionnels. Le jour même, le conseil du locataire a soumis à celui de
la bailleresse des propositions transactionnelles sur lesquelles cette
dernière était invitée à se déterminer. Une séance a eu lieu sur place
entre le locataire et le mari de la bailleresse le 11 décembre 2008, afin
que celui-ci reçoive des explications quant au type des travaux restant à
exécuter. Le conseil de la bailleresse a répondu par courrier du 18
décembre 2008, invoquant d’une part la résiliation du bail qu’il adressait
au locataire pour non-paiement du loyer, et se déterminant d’autre part
sur les propositions transactionnelles précitées, qu’il acceptait en partie.
Pour le surplus, plus particulièrement concernant les
démarches ayant précédé la commination adressée au locataire, puis la
mise en demeure de ce dernier, la résiliation de son bail et les raisons
invoquées par le locataire pour s’opposer à la validité du congé qui lui a
été signifié, on peut se référer à la décision attaquée.

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4. La recourante conteste en premier lieu l’existence d’un «loyer
échelonné». Elle se réfère à un jugement rendu le 16 juin 1997 par le
Tribunal des baux (publié in Cahiers du bail 3/98 p. 122), qui prendrait le
contre-pied de la doctrine, admettant en pareil cas l’existence d’un loyer
échelonné (cf. Lachat, Le bail à loyer, p. 517).
Loin de se distancer de l’avis de la doctrine, le Tribunal des
baux a considéré dans cet arrêt que les clauses mentionnant d’une part un
certain montant de loyer et le réduisant d’autre part pendant une période
donnée équivalent à un échelonnement et ne sont admissibles qu’aux
conditions de l’art. 269 c CO et que l’obligation faite au bailleur d’utiliser
une formule agréée s’applique en matière de baux à loyer échelonnés,
conformément à l’art. 19 al. 2 OBLF. Bien plus, le Tribunal des baux
souligne que sa jurisprudence est restrictive et ne permet pas
d’interpréter les échelons successifs convenus dans le cadre d’un bail à
loyer échelonné comme des augmentations bilatérales dispensant le
bailleur de l’usage d’une formule officielle. Dans l’affaire qui lui était
soumise, où deux procédures avaient été jointes, le Tribunal des baux a
certes écarté la qualification de loyers échelonnés dans un des cas où les
locataires avaient négocié et obtenu la conclusion d’un nouveau bail et
d’un avenant stipulant une baisse de loyer; il a en revanche admis
l’existence d’un échelonnement dans l’autre cas, considérant que les
locataires avaient d’emblée été mis au bénéfice d’un bail à loyers
échelonnés, prévoyant l’abaissement du loyer initial puis son
augmentation progressive par paliers.
On se trouve en l’espèce dans une situation similaire à ce
dernier cas. Au demeurant, la clause particulière du bail litigieuse
correspond bien à la définition du loyer échelonné (cf. Lachat, op. cit., p.
515 avec réf. à l’ATF 121 III 397) et l'on est donc en présence d'un loyer
échelonné au sens de l’art. 269 c CO. L’emploi de la formule officielle était
donc obligatoire lors de l’avis de majoration, conformément aux art. 269 d
CO et 19 al. 1 et 2 OBLF. Il s’ensuit que, comme l’a retenu le premier juge,

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la majoration de loyer de 100 fr. par mois en juillet 2008 était nulle et que
la bailleresse n’était, partant, pas fondée à faire application de l’art. 7
RULV dans son courrier du 19 septembre 2008 et à exiger le paiement du
loyer par trimestre d’avance. La procédure d’expulsion n’était dès lors pas
justifiée.
5. La recourante fait grief au premier juge d’avoir retenu que le
congé était abusif. Elle estime qu’aucune des circonstances mentionnées
par Lachat (op. cit., pp. 515 et 672/673) ne semblent ici réunies « dans la
mesure où (…) le bail liant les parties n’est pas un loyer échelonné au sens
de l’art. 269 c CO » (mémoire p. 12).
Comme on l’a vu, et pour les motifs exposés ci-dessus, la
procédure d’expulsion n’était pas justifiée. Il s’ensuit que le congé donné
pour la prétendue demeure du locataire n’était pas fondé. La bailleresse
ne pouvait donc, tandis que les parties étaient engagées dans une
procédure relative au bail devant le Tribunal des baux, se prévaloir de
l’exception prévue à l’art. 271a al. 3 litt. b CO (cf. Lachat, op. cit., pp. 747-
748). A supposer qu’elle le pût, son comportement serait de toute manière
contradictoire dans la mesure où d’un côté elle acceptait d’entrer en
pourparlers transactionnels avec le locataire en vue de trouver une
solution aux travaux d’aménagement et de rafraîchissement des locaux
loués, et d’un autre côté elle résiliait le bail de manière anticipée sans
même avoir répondu aux propositions du locataire. Bien plus, elle y
répondait – favorablement - en même temps qu’elle annonçait la
résiliation du bail. Comme en a jugé à bon droit le premier juge, un tel
comportement apparaît contraire à la bonne foi, ce qui doit conduire à
l’annulation du congé (cf. Lachat, Commentaire romand, n. 10 ad art. 257
d, p. 1334, et 6 ad art. 271, p. 1431).
6. En conclusion, le recours doit être rejeté, l’ordonnance étant
confirmée.

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La recourante doit verser à l'intimé la somme de 600 fr. à titre
de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
300 fr. (trois cents francs).
IV. La recourante V.________ doit verser à l'intimé T.________ la
somme de 600 fr. (six cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 24 juillet 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Jean-Marc Schlaeppi, aab (pour V.________),
- Me César Montalto (pour T.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 3'700 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
Le greffier :