vd_gerichte · JL12.010527 · 2012-07-31 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.010527-121189
348
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 31 juillet 2012
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Battistolo et Krieger
Greffier : M. Corpataux
*****
Art. 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par A.________ contre
l’ordonnance d’expulsion rendue le 5 juin 2012 par le Juge de paix du
district de Lausanne dans la cause divisant l’appelant et B.________, à
Lausanne, locataires, d’avec I.________ SA, à Bâle, bailleresse, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1102

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En fait :
A. Par ordonnance du 5 juin 2012, communiquée le 19 juin 2012
aux parties, le Juge de paix du district de Lausanne a ordonné aux
locataires A.________ et B.________ de quitter et rendre libres pour le mardi
10 juillet 2012, à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], à
Lausanne (appartement de 4 pièces au 3e étage et une cave) (I), arrêté à
280 fr. les frais judiciaires et compensé ceux-ci avec l’avance de frais de la
bailleresse I.________ SA (II), mis les frais à la charge des locataires (III), dit
qu’en conséquence les locataires rembourseront à la bailleresse son
avance de frais à concurrence de 280 fr., sans allocation de dépens pour le
surplus (IV) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées (V).
En droit, le premier juge a considéré que l’arriéré de loyer
n’avait pas été versé dans le délai comminatoire de l’art. 257d CO (Code
des obligations du 30 mars 1911, RS 220), que le congé était donc valable
et que l’on se trouvait en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC
(Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), de sorte
que l’expulsion des locataires devait être prononcée en procédure
sommaire.
B. Par acte déposé le 29 juin 2012, A.________ a fait appel de
cette ordonnance, concluant implicitement à ce que lui et sa famille
puissent rester dans l’appartement qu’ils occupent à l’[...], à Lausanne.
I.________ SA n’a pas été invitée à se déterminer sur l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :

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I.________ SA, bailleresse, d’une part, et A.________ et
B.________, locataires, d’autre part, ont conclu le 19 mars 2002 un contrat
de bail à loyer portant sur un appartement de 4 pièces situé au 3e étage
de l’immeuble sis [...], à Lausanne. Le contrat a été conclu pour une durée
initiale limitée, du 16 avril 2002 au 1er avril 2003, le bail se renouvelant
par la suite d’année en année, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre
des parties donné et reçu par lettre recommandée au moins trois mois à
l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel a été fixé à 1'700
fr., acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires par 80 fr.
compris. Le contrat indique au surplus que les RULV (Dispositions
paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud) font
partie intégrante dudit contrat ; s’agissant de l’exigibilité des loyers, le
contrat fait notamment référence aux art. 3 et 7 RULV et précise que le
loyer est payable d’avance.
En février 2004, les parties sont convenues d’augmenter de 40
fr. l’acompte mensuel de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires,
et ce à partir du 1er mars 2004.
Par courrier adressé le 2 octobre 2009 à chacun des locataires
sous pli recommandé, la bailleresse a indiqué à ceux-ci qu’au vu des
retards de paiement, elle se voyait contrainte d’exiger d’eux le règlement
des loyers par trimestre d’avance à compter du 1er octobre 2009.
Par courrier adressé le 6 décembre 2011 à chacun des
locataires sous pli recommandé, la bailleresse a mis ceux-ci en demeure
de lui verser, dans un délai de trente jours, le montant de 3’740 fr. –
correspondant à l’arriéré de loyer de 5'220 fr. (1'740 fr. x 3) et à des frais
de relance par 20 fr., déduction faite d’une avance de loyer de 1'500 fr.
versée par les locataires –, faute de quoi leur bail serait résilié en
application de l’art. 257d CO. Chaque locataire a retiré le 16 décembre
2011 le pli qui lui était destiné.
Les locataires n’ont pas versé le montant réclamé dans le délai
qui leur était imparti à cet effet.

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Par formule agréée du 23 janvier 2012, adressée le même jour
sous pli recommandé à chacun des locataires, la bailleresse a résilié leur
bail pour le 29 février 2012. La formule indique que le congé sera motivé
sur requête des locataires. Les plis recommandés ont été retirés le 25
janvier 2012 par leur destinataire.
Par requête du 12 mars 2012, la bailleresse a saisi le Juge de
paix du district de Lausanne, concluant à ce qu’il condamne les locataires
à évacuer immédiatement de leur personne et de leurs biens
l’appartement de 4 pièces et ses dépendances (cave, galetas) qu’ils
occupent à [...], à Lausanne, qu’il condamne les locataires à lui payer dès
le 1er mars 2012 la somme de 1'620 fr. par mois, plus 120 fr. de prévisions
pour frais accessoires, et ce tant qu’ils occuperont les lieux, à titre
d’indemnité pour occupation illicite, qu’il déboute les locataires de toutes
autres ou contraires conclusions et qu’il dise que la procédure est gratuite.
Une audience a eu lieu le 5 juin 2012. Personne ne s’est
présenté pour la bailleresse, ni personne en son nom ; A.________ s’est
présenté pour les locataires.
En d roit :
1. Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance rendue par
un juge de paix admettant une requête d’expulsion, au motif que les
loyers n’avaient pas été payés. Pour déterminer quelle voie de droit, de
l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se référer à la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période
minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas
valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul
de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans

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pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une
résiliation (JT 2011 III 83 et les réf. citées).
En l'espèce, le loyer mensuel de l’appartement litigieux s'élève
à 1'740 fr., acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires
par 120 fr. compris. Alors que la bailleresse requiert l’expulsion des
locataires, ceux-ci souhaitent pouvoir rester dans l’appartement, soit le
maintien du bail qui se renouvelle d’année en année, mais peut être résilié
chaque année au 1er avril, moyennant un préavis de trois mois. Eu égard
aux principes énoncés ci-avant, la valeur litigieuse est donc supérieure à
10'000 fr., ce qui ouvre la voie de l’appel.
Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours, sauf
notamment contre les décisions prises en procédure sommaire, auquel cas
le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC). En l’espèce, l’ordonnance
a été rendue en application de la disposition relative aux cas clairs (art.
257 CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que le délai d’appel n’est
que de dix jours.
Déposé le 29 juin 2012, soit en temps utile, par une partie qui
y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable à la forme.
2. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les
griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière ; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office :
elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal
de première instance (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, in
Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui
parle de « vollkommenes Rechtsmittel »).

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En l’espèce, l’état de fait de l’ordonnance attaquée, complété
sur la base des pièces au dossier de première instance, est suffisant pour
permettre à la cour de céans de statuer sur le fond.
3. a) L’appelant fait valoir que tous les arriérés de loyer ont été
réglés et que le loyer du mois de juillet 2012 sera payé dans les délais, la
situation du couple s’étant améliorée. Il ajoute qu’une expulsion aurait des
conséquences dramatiques pour sa famille au vu de la difficulté qu’il
aurait à retrouver un appartement équivalent dans un marché tendu. Il
demande en définitive qu’une deuxième chance lui soit accordée.
b) Selon l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; le
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsque le locataire n’avait pas
réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu à l’art. 257d al. 1
CO, il était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 II 548 c. 4), cela même si l’arriéré
avait finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du Bail
3/97, pp. 65 ss).
La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé
conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir
aux règles de la bonne foi, par exemple lorsque le montant impayé est
insignifiant. Le caractère insignifiant a été retenu par exemple pour les

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intérêts moratoires dus sur un terme arriéré, mais non pas pour un
montant de 286 fr. représentant environ le tiers d'un loyer mensuel
(ATF 120 II 31 c. 4b). La notion doit donc être interprétée très
restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à
recevoir le loyer à l'échéance (sur le tout : TF 4A_641/2011 du 27 janvier
2012 c. 7).
Des motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte
dans l’examen des conditions de l’art. 257d CO, dès lors qu’ils ne sont pas
pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF,
arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68 ; TF 4C.74/2006 du 12 mai
2006 c. 3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, note infrapaginale
117, p. 820). lIs peuvent cependant être pris en compte au stade de
l’exécution forcée en application du principe général de la
proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l’ajournement de l’exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en
fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 c. 2b). La
jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l’empire de la LPEBL
(Loi sur la procédure d’expulsion en matière de baux à loyer et à ferme du
18 mai 1955) que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de
quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 LPEBL et les réf. citées).
c) En l’espèce, la bailleresse a avisé ses locataires, par
courrier du 6 décembre 2011, qu’ils devaient s’acquitter de la somme de
3’740 fr., représentant l’arriéré de loyers ainsi que des frais de relance par
20 fr., déduction faite de l’avance de loyer déjà versée, et qu’à défaut de
paiement dans les trente jours, le bail serait résilié. L’appelant ne conteste
pas avoir été en retard dans le paiement des montants précités et
n’affirme pas les avoir réglés dans le délai comminatoire. L’arriéré non
payé dans ce délai ne pouvait par ailleurs être considéré comme
insignifiant, puisqu’il était supérieur au loyer mensuel. Il en découle que la
bailleresse était en droit de résilier le bail en cause moyennant un délai de
trente jours, ce qu’elle a fait valablement le 23 janvier 2012 pour le 29
février 2012. A cet égard, le fait que l’arriéré aurait été payé

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ultérieurement n’est pas déterminant, puisque le paiement aurait dû
intervenir dans le délai comminatoire pour empêcher une résiliation.
Les autres moyens allégués par l’appelant, à savoir
l’amélioration de la situation financière du couple et la situation difficile du
marché du logement, bien qu’on puisse en donner acte à l’appelant, ne
sont pas susceptibles de faire obstacle au droit conféré au bailleur de
résilier le contrat de bail en application de l’art. 257d CO et de la
jurisprudence susmentionnée. Ces moyens ne sauraient dès lors empêcher
une expulsion. Le cas échéant, les locataires expulsés devront s’adresser
aux services sociaux en vue d’être relogés (Lachat, op. cit., p. 663). On
relèvera au surplus que le délai accordé aux locataires pour quitter les
locaux, soit plus de vingt jours après la communication de l’ordonnance
attaquée, ne prête pas le flanc à la critique ; de surcroît, l’appelant
obtiendra un nouveau délai pour obtempérer en raison de l’effet suspensif
lié à son appel et bénéficie ainsi d’une prolongation de fait de son séjour
dans l’appartement en question.
Mal fondé, le moyen de l’appelant doit donc être rejeté.
4. En conclusion, l’appel doit être rejeté, en application de
l’art. 312 al. 1 CPC, et l’ordonnance confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 1 et 3 TFJC [Tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires
civils, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelant qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
Vu l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi (art. 315 al.
1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe aux
locataires, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.

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Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
l’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel (art. 312 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l’art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu’il fixe à B.________ et A.________, une fois les
considérants du présent arrêt envoyés pour notification aux
parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils
occupent dans l’immeuble sis à Lausanne, [...] (appartement
de 4 pièces au 3e étage et une cave).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelant
A.________.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 6 août 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. A.________
- I.________ SA
et communiqué pour information à :
- Mme B.________
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

- 11 -
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne
Le greffier :