vd_gerichte · JL18.039879 · 2019-02-18 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL18.039879-181913
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CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 18 février 2019
____________________
Composition : M. SAUTEREL, président
Mmes Crittin Dayen et Giroud Walther, juges
Greffière : Mme Logoz
*****
Art. 126 CPC
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par F.________, à
[...], intimée, contre la décision rendue le 27 novembre 2018 par la Juge
de paix du district de Lavaux-Oron dans la cause divisant la recourante
d’avec H.________, à [...], requérante, la Chambre des recours civile du
Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par décision du 27 novembre 2018, adressée pour notification
aux conseils des parties le même jour, la Juge de paix du district de
Lavaux-Oron a ordonné la suspension de la procédure divisant la
bailleresse F.________ d’avec la locataire H.________ et a renvoyé la
décision sur les frais à la décision finale.
En droit, le premier juge, saisi d’une requête d’expulsion dans
la procédure applicable aux cas clairs en raison de la résiliation du contrat
de bail liant les parties faute de paiement du loyer, a retenu que la
locataire avait déposé auprès du Tribunal des baux une demande tendant
en substance à faire constater la nullité, respectivement annuler la
résiliation du contrat de bail, subsidiairement accorder une prolongation
de bail, à condamner la bailleresse à effectuer les travaux nécessaires
dans l’appartement et à accorder à la locataire une réduction de loyer
jusqu’à complète élimination des défauts. Le premier juge a dès lors
considéré que la situation juridique ne s’avérait pas claire, de sorte qu’il se
justifiait de suspendre la cause afin que le Tribunal des baux statue dans
un premier temps sur la validité du congé.
B. Par acte du 5 décembre 2018, F.________ a interjeté recours
contre cette décision en concluant, sous suite de frais et dépens, à son
annulation, la cause étant renvoyée au Juge de paix pour reprise de
l’instruction et décision. Elle a produit deux pièces nouvelles, à savoir ses
déterminations du 28 novembre 2018 au Tribunal des baux, ainsi que le
bordereau de pièces produit à cette occasion.
Le 17 décembre 2018, la recourante a versé l’avance de frais
requise à hauteur de 400 francs.
Dans sa réponse du 28 décembre 2018, H.________ a conclu au
rejet du recours, avec suite de frais et dépens.

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Par avis du 4 janvier 2019, la Juge déléguée a dispensé
l’intimée de l’avance de frais et a réservé la décision définitive sur
l’assistance judiciaire requise dans son mémoire de réponse.
C. La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état
de fait de la décision, complétée par les pièces du dossier, dont il ressort
notamment ce qui suit :
1. Par contrat de bail à loyer signé le 16 février 2009, la
F.________ (ci-après : la bailleresse), représentée par la Z.________SA, a
remis en location à H.________ (ci-après : la locataire) un appartement de
3.5 pièces sis [...], à [...].
Le loyer se montait à 1'880 fr. par mois, plus 150 fr. d’acompte
de charges, soit un loyer mensuel brut de 2'030 francs.
2. Par courrier recommandé du 4 juin 2018, la bailleresse a
mis en demeure la locataire de payer dans un délai de 30 jours la somme
de 8'120 fr.
(4 x 2'030) à titre de loyers impayés des mois de février à mai 2018, faute
de quoi le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO (Code des
obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
3. Par formule officielle du 6 juillet 2018, la bailleresse a notifié
à la locataire la résiliation de son bail avec effet au 31 août 2018.
4. Le 19 septembre 2018, la bailleresse a déposé auprès de la
Juge de paix du district de Lavaux-Oron une requête tendant à l’expulsion
de la locataire dans la procédure applicable aux cas clairs.
5. a) Par courrier du 29 octobre 2018, la locataire a requis, par
voie incidente, la suspension de la procédure jusqu’à droit connu sur le
fond du dossier. Elle a produit la demande qu’elle a déposée le 21

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septembre 2018 auprès du Tribunal des baux visant à ce que la nullité de
la résiliation soit constatée, respectivement que son annulation soit
prononcée, subsidiairement à ce qu’une première prolongation de bail
d’une durée de 24 mois soit accordée, à ce que la bailleresse soit en tout
état de cause condamnée à effectuer les travaux nécessaires dans
l’appartement, à savoir l’assainissement complet de l’appartement, la
peinture complète de tout le logement, la suppression de toutes les
moisissures sur les murs, sols et plafonds de l’appartement et le
remplacement du bloc cuisine, et à ce qu’une réduction de loyer de 30%
lui soit accordée à partir du 1er octobre 2017 jusqu’à l’élimination totale
des défauts. Elle a en outre produit la citation des parties à comparaître à
l’audience du Tribunal des baux fixée le 10 décembre 2018. Elle a fait
valoir, dès lors qu’il incombe au juge du fond de vérifier les conditions de
l’annulation du congé et donc la validité du bail et que la demande
n’apparait manifestement pas dénuée de chances de succès dans la
mesure où les loyers litigieux ont été consignés, qu’il ne serait pas
possible de statuer sur son expulsion, au risque de rendre un jugement
contradictoire avec celui qui ferait suite à l’audience du 10 décembre
2018.
b) Dans ses déterminations du 16 novembre 2018, la
bailleresse a conclu au rejet de la requête de suspension déposée par la
locataire.
En d roit :
1.
1.1 Selon l’art. 126 al. 2 CPC (Code de procédure civile suisse du
19 décembre 2008 ; RS 272), l’ordonnance de suspension de la procédure
peut faire l’objet d’un recours au sens de l’art. 319 let. b ch. 1 CPC. Les
ordonnances de suspension devant être considérées comme des décisions
d’instruction (Jeandin, Commentaire romand, CPC commenté, 2e éd., Bâle

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2019, n. 18 ad art. 319 CPC), le recours, écrit et motivé (art. 321 al. 1
CPC), doit être introduit auprès de l’instance de recours dans le délai de
dix jours de l’art. 321 al. 2 CPC (CREC 14 juin 2013/205 consid. 2.2).
1.2 En l’espèce, interjeté en temps utile par une partie qui y a
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dûment motivé, le recours est recevable.
2.
2.1 Le recours est recevable pour violation du droit et constatation
manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). S’agissant de la violation
du droit, l’autorité de recours dispose d’un plein pouvoir d’examen
(Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3e éd.,
Bâle 2017, n. 26 ad
art. 319 CPC) ; elle revoit librement les questions de droit soulevées par le
recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l’autorité
précédente ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., 2010,
p. 452). En ce qui concerne la constatation manifestement inexacte des
faits, ce grief, comme pour l’art. 97 al. 1 LTF (loi sur le Tribunal fédéral du
17 juin 2005; RS 173.110), ne permet que de corriger une erreur évidente,
la notion se recoupant en définitive avec l’appréciation arbitraire des
preuves (Corboz et al. Commentaire de la LTF, 2e éd., 2014, n. 27 ad art.
97 LTF).
2.2 Les conclusions, les allégations de fait et les preuves nouvelles
sont irrecevables en procédure de recours (art. 326 al. 1 CPC).
La recourante a produit à l’appui de son recours deux pièces
nouvelles, à savoir ses déterminations du 28 novembre 2018 au Tribunal
des baux, ainsi que le bordereau I et l’onglet de pièces produit à cette
occasion. Dans la mesure où ces éléments, postérieurs à la décision
attaquée, visent à renforcer le point de vue de la partie recourante, elle
soutient qu’ils seraient recevables, par analogie avec la jurisprudence
admettant la recevabilité d’un avis de droit.

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En l’occurrence, ces pièces nouvelles sont irrecevables,
nonobstant l’argumentation de la recourante tendant à assimiler
abusivement ces nova à un avis de droit, qui ne constitue pas un moyen
de preuve, mais revêt la valeur d’une simple allégation de partie (ATF 135
III 608, RSPC 1/2010 p. 65). En effet, le régime d’exception à
l’irrecevabilité aménagé pour certains nova ne s’applique pas ici, les nova
en question ne se rapportant pas à l’irrégularité de la procédure de
première instance (Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la
jurisprudence fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, n° 1.2.1 ad art. 326
CPC).

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3.
3.1 La recourante soutient que la suspension ne serait pas justifiée
en raison du partage de compétence entre le juge de paix, qui traite de
l’expulsion fondée sur un défaut de paiement du loyer et le Tribunal des
baux, juridiction ordinaire en matière de bail à loyer. Elle expose que le
juge de paix est matériellement compétent pour prononcer l’expulsion en
cas de résiliation de bail induite par le défaut de paiement du loyer et que
c’est dès lors au Tribunal des baux qu’il aurait incombé de suspendre la
procédure jusqu’à droit définitivement connu sur la requête d’expulsion en
cas clair. Pour sa part, l’intimée fait valoir que les loyers litigieux ont été
consignés et objecte que la suspension est fondée, car le cas ne serait pas
clair et parce qu’il existerait un risque de décisions contradictoires sur la
validité du congé et l’occupation des lieux.
3.2 Aux termes de l’art. 126 al. 1 CPC, le tribunal peut ordonner la
suspension de la procédure si des motifs d'opportunité le commandent. La
procédure peut notamment être suspendue lorsque la décision dépend du
sort d'un autre procès. La suspension doit répondre à un besoin réel et
être fondée sur des motifs objectifs. Elle ne saurait être ordonnée à la
légère, les parties ayant un droit à ce que les causes pendantes soient
traitées dans des délais raisonnables. Le juge bénéficie d'un large pouvoir
d'appréciation en la matière (TF 4A_683/2014 du 17 février 2015 consid.
2.1). Une suspension n’est admissible qu’exceptionnellement. Dans le
doute, le principe de célérité prime (art. 29 al. 1 Cst. [Constitution fédérale
de la Confédération suisse du 18 avril 1999 ; RS 101] ; TF 5A_714/2014 du
2 décembre 2014 consid. 4.2 ; TF 4A_409/2015 du 2 décembre 2015
consid. 4). L'examen de l'opportunité d'une suspension suppose une
certaine retenue et la prise en compte non seulement du droit de saisine
et du principe de célérité, mais également du type de procédure en
question. Cependant, lorsqu'il s'agit d'attendre le résultat d'un autre
procès, il suffit que l'on puisse attendre de cette issue qu'elle facilite de
façon significative la procédure à suspendre. En définitive, il y a lieu
d'effectuer une pesée entre l'intérêt à l'avancement du procès et l'intérêt
à une simplification de celui-ci (CREC 15 avril 2014/141 ; CREC 5 août
2014/273 ; CREC 25 septembre 2017/364). Si la suspension de cause

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suppose un lien de connexité entre les deux procédures, il n’est pas
nécessaire que l’objet du litige ou les parties soient les mêmes ; il s’agit
d’éviter des décisions contradictoires ou incohérentes (CREC 16 janvier
2018/12).
A ce propos, dans un arrêt du 23 novembre 2013/397, publié
au JdT 2014 III 60, la Chambre de céans a considéré qu’une transmission,
par le juge de paix saisi d’une procédure simplifiée en expulsion pour
défaut de paiement, au Tribunal des baux saisi en premier d’une
procédure portant sur la nullité d’un précédent congé était exclue, le
Tribunal des baux n’étant pas matériellement compétent pour statuer sur
le congé extraordinaire pour défaut de paiement ; au demeurant, il n’y
avait pas de risque de jugements contradictoires.
En ce qui concerne la suspension de la procédure, la Chambre
de céans a jugé admissible le cas inverse de suspension, à savoir la
suspension d’une procédure de contestation d’une résiliation ordinaire de
bail jusqu’à droit connu sur une procédure en cas clairs relative à la
résiliation extraordinaire de ce même bail pour défaut de paiement (CREC
18 juin 2013/2011). Elle a par ailleurs considéré qu’il n’y avait pas lieu de
suspendre une demande en procédure simplifiée tendant à l’expulsion du
locataire fondée sur l’art. 257d CO jusqu’à droit connu sur une procédure
pendante devant une autre instance relative à une contre-créance
opposée en compensation, sauf si une décision était imminente dans cette
autre procédure (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2 ; CREC 26
juillet 2016/292).
Dans l’arrêt susmentionné, le Tribunal fédéral a notamment
rappelé qu’en cas de demeure du locataire, si le paiement du loyer
n'intervenait pas durant le délai de grâce, le congé pouvait être donné
avec un délai de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO), une
prolongation de bail étant exclue (art. 272a al. 1 let. a CO). Cette
réglementation légale signifiait que le locataire mis en demeure devait
évacuer l'objet loué dans les plus brefs délais s'il ne payait pas le loyer en
retard. L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance

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invoquée en compensation ne saurait prolonger la procédure en
contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de
permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du
locataire dans les plus brefs délais ; cette volonté découlait des règles de
droit matériel évoquées ci-dessus, sans qu'il soit nécessaire de trancher la
question de savoir si la contestation de l'efficacité du congé relèvait de la
procédure ordinaire ou simplifiée (cf. ATF 139 III 457 consid. 5.3 in fine p.
466, qui laisse la question indécise). Invoquer la compensation avec une
contre-créance contestée ne devait pas être un moyen susceptible de
conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué.
La contre-créance invoquée en compensation devait dès lors pouvoir être
prouvée sans délai ; si une procédure relative à la contre-créance était
pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de
suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans
l'autre procédure, sauf si une décision définitive était imminente. Cette
restriction se justifiait d'autant plus que le locataire qui prétendait avoir
une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause
de défauts de l'objet loué n'était pas en droit de retenir toute ou partie du
loyer échu ; il n'avait en principe que la possibilité de consigner le loyer,
l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO (Carole
Aubert, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini éd., 2010, n° 6 ad art. 259g
CO ; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, ch. 11.7.4.8 p. 279 ; Peter Higi,
Commentaire zurichois, 3e éd. 1994, n° 31 ad art. 259g CO). Il était donc
dans son tort s'il retenait le loyer, ce qui avait même conduit une fois le
Tribunal fédéral à exclure la possibilité d'opposer en compensation une
créance fondée sur les défauts de la chose louée (arrêt précité
4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). Si le
locataire passait outre, il pouvait toujours, à réception de l'avis
comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant dû ou en le
consignant (Lachat, op. cit., ch. 27.2.2.3 p. 668 s.) et ainsi éviter le congé
et la procédure judiciaire en contestation de ce congé. S'il se décidait
néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il faisait ce
choix à ses risques et périls.

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3.3 En l’espèce, l’intimée invoque une contre-créance sous la
forme d’une réduction du loyer en raison de défauts de la chose. Le
jugement à rendre par le Tribunal des baux sur ces questions n’est pas
imminent, mais au contraire lointain. Les décisions judiciaires à intervenir
sont distinctes et ne se contrediront pas. C’est ainsi à tort que la
suspension a été prononcée, le procès ne s’en trouvant pas simplifié, mais
retardé, le sort de la procédure en cas clair, portant exclusivement sur la
résiliation extraordinaire du bail pour défaut de paiement, ne dépendant
pas de celui soumis au Tribunal des baux.
4.
4.1 En conséquence, le recours doit être admis et la décision
attaquée réformée en ce sens que la suspension est refusée.
4.2 La cause de l’intimée s’avérant dépourvue de toute chance de
succès (art. 117 let. b CPC), sa requête d’assistance judiciaire sera rejetée.
4.3 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 69 al. 1 et 70 al. 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5), sont mis à la charge de l’intimée, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celle-ci versera ainsi à l’appelant la somme
de 400 fr. à titre de restitution de l’avance de frais fournie par ce dernier
(art. 111 al. 2 CPC).
Vu le sort de la cause, l’intimée versera à la recourante un
montant de 600 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 8 al. 1
TDC [tarif du 23 novembre 2010 des dépens en matière civile ; BLV
270.11.6]).

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Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. La décision est réformée comme il suit au chiffre I de son
dispositif :
I. Rejette la requête de suspension déposée le 29 octobre
2018 par la partie défenderesse H.________ et ordonne la
poursuite de la procédure référencée sous n° JL18.039879
actuellement pendante devant la Justice de paix du district
de Lavaux-Oron.
La décision est confirmée pour le surplus.
III. La requête d’assistance judiciaire de l’intimée H.________ est
rejetée.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l’intimée
H.________.
V. L’intimée H.________ doit verser à la recourante F.________ la
somme de 1'000 fr. (mille francs) à titre de remboursement
d’avance de frais et de dépens de deuxième instance.
VI. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :

- 12 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Nicolas Saviaux (pour F.________),
- Me Grégoire Ventura (pour H.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 13 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
La greffière :