vd_gerichte · JL12.051904 · 2013-05-06 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.051904-130630
237
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 6 mai 2013
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Mme Crittin Dayen
Greffier : M. Bregnard
*****
Art. 257 CPC ; 257d CO ; 7 RULV
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par S.________SA, à
Crissier, requérante, contre l'ordonnance rendue le 19 mars 2013 par la
Juge de Paix du district de l'Ouest lausannois dans la cause divisant
l'appelante d’avec Z.________, à Renens, intimé, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 19 mars 2013, la Juge de paix du district de
l'Ouest lausannois a déclaré la requête d'expulsion déposée le 14
décembre 2012 par S.________SA contre Z.________ irrecevable (I) ; arrêté à
486 fr. 90 les frais judiciaires de la bailleresse (II) ; mis les frais judiciaires
à la charge de celle-ci (III) ; dit qu'il n'était pas alloué de dépens (IV) et
rayé la cause du rôle (V).
En droit, le premier juge a considéré que le congé donné par la
bailleresse n'était pas valable dès lors qu'elle avait dans un même courrier
exigé du locataire qu'il s'acquitte du loyer trimestriellement à l'avance et
communiqué l'avis comminatoire de l'art. 257d CO (Code des obligations
du 30 mars 1911, RS 220). En outre, la bailleresse avait réclamé dans sa
commination un montant correspondant au double de ce qui était
effectivement dû, de sorte que le congé était inefficace.
B. Par acte du 26 mars 2013, S.________SA a formé appel contre
cette ordonnance en concluant, sous suite de frais et dépens, à sa réforme
en ce sens que les conclusions I à V prises en première instance, par
requête d'expulsion pour non paiement du loyer du 14 novembre 2012,
soient admises. Elle a joint à son écriture un lot de pièces.
Le 30 avril 2013, l'appelante a encore produit une lettre de son
conseil du 22 mars 2013 adressée au Service de la population de la Ville
de Renens, ainsi qu'une attestation de ce service datée du 24 avril 2013.
L'intimé n'a pas été invité à déposer une réponse.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :

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1. S.________SA, en qualité de bailleresse, et Z.________, en qualité
de locataire, sont liés par un contrat de bail à loyer portant sur un
appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...] 11 à Renens,
dont le loyer mensuel s'élève à 1'680 fr, acompte de chauffage par 180 fr.
compris.
Le locataire a également loué à la bailleresse deux places de
parc, pour un loyer mensuel de 55 fr. chacune, faisant l'objet de contrats
séparés.
2. Par courrier du 19 juin 2012, la bailleresse, par l'intermédiaire
de sa représentante Q.________SA, a sommé le locataire de s'acquitter
dans un délai de 10 jours d'un arriéré de loyer de 1'680 fr. portant sur
l'appartement susmentionné, ainsi que de 30 fr. de frais de rappel, à
défaut de quoi, en vertu de l'art. 7 RULV (Dispositions paritaires romandes
et règles et usages locatifs du canton de Vaud), il serait exigé que les
loyers, ainsi que les acomptes de chauffage, soient acquittés par trimestre
d'avance dès le mois suivant l'échéance du délai fixé.
Par courriers séparés du même jour, la bailleresse a également
sommé le locataire de s'acquitter dans les 10 jours d'arriérés relatifs aux
deux places de parc susmentionnées, en invoquant l'art. 7 RULV.
3. Par lettre envoyée sous pli recommandé le 2 juillet 2012, la
bailleresse, par l'intermédiaire de son conseil, a avisé le locataire que les
loyers étaient dorénavant exigibles trimestriellement d'avance et
s'élevaient ainsi à 5'040 fr. pour l'appartement et à 165 fr. pour chaque
place de parc. Elle a en outre sommé le locataire de verser un montant de
7'160 fr. dans un délai de 30 jours conformément à l'art. 257d CO, faute
de quoi les baux à loyers seraient résiliés. Cet envoi n'a pas été retiré par
le locataire.
4. Par formules officielles du 17 août 2012, adressées sous plis
recommandés, la bailleresse a résilié les trois contrats de bail la liant au

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locataire pour le 30 septembre suivant. Le locataire n'a à nouveau pas
retiré ces plis.

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5. Le 14 décembre 2012, la bailleresse a déposé une requête
d'expulsion auprès du Juge de paix du district de l'Ouest lausannois, en
concluant, sous suite de frais et dépens, à ce qu'il soit prononcé:
"I. Que la résiliation extraordinaire du bail pour l’appartement no 3
notifiée au locataire Z.________ au sens des dispositions de
l’article 257 d CO pour le 30 septembre 2012 est valable.
II. Que la résiliation extraordinaire du bail pour la place de parc no
1 notifiée au locataire Z.________ au sens des dispositions de
l’article 257 d CO pour le 30 septembre 2012 est valable.
III. Que la résiliation extraordinaire du bail pour la place de
parc no 2 notifiée au locataire Z.________ au sens des
dispositions de l’article 257 d CO pour le 30 septembre 2012 est
valable.
IV. Qu’en conséquence, ordre est donné au locataire
Z.________ de libérer les trois objets de tout occupant et de tout
bien lui appartenant.
V. Qu’à défaut de départ à cette date, l’huissier de la Justice de
Paix du district l’ouest lausannois est chargé de procéder à
l’exécution forcée de cette décision, sous la Présidence du Juge
de Paix du même ressort, au besoin avec l’aide des agents de la
force publique et par ouverture forcée, conformément aux
dispositions de l’article 337 CPC. "
Une audience a eu lieu le 14 mars 2013 en la seule présence
du conseil de la bailleresse.
6. Par formules officielles du 15 mars 2013, envoyées sous plis
recommandés, le conseil de la bailleresse a notifié au locataire trois
résiliations de bail pour le 1er juillet suivant. Ces plis ont été retournés à
l'expéditeur au motif que la boîte aux lettres du locataire n'avait pas été
vidée.
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la

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valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). L'art. 319
let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours contre les décisions finales
qui ne peuvent pas faire l'objet d'un appel.
Le litige porte en l’occurrence sur le bien-fondé d’une
ordonnance rendue par un juge de paix déclarant irrecevable une requête
d’expulsion fondée sur un défaut de paiement de loyers, au motif que les
conditions d’application de la procédure pour cas clair au sens de l’art.
257 CPC, qui fonde sa compétence (cf. art. 5 al. 1 ch. 30 CDPJ [Code de
droit privé judiciaire du 12 janvier 2010, RSV 211.02]), ne seraient pas
réalisées. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant
laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui
s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 83 ; TF
4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 Il 147 c.
1).
En l'espèce, le loyer mensuel des locaux d’habitation s'élève à
1'680 fr., de sorte que la limite de 10'000 fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC
est atteinte.
2. L'appel s'exerce en principe dans un délai de trente jours
(art. 311 CPC). Le délai d'appel est toutefois de dix jours dans toutes les
décisions rendues en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC).
La bailleresse a requis l'application de la règle relative au cas
clair (art. 257 CPC) et le premier juge a considéré que cette procédure ne
pouvait être appliquée (art. 257 al. 3 CPC). La procédure de cas clair
étant sommaire, le délai d'appel est de dix jours, même lorsque le
premier juge a rendu une décision d’irrecevabilité en application de
l’art. 257 al. 3 CPC (JT 2011 III 83, spéc. p. 85).

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Interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 311 al. 1 CPC), l'appel est ainsi
recevable.
3. a) L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci examine librement tous les griefs
de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière ; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (HohI, Procédure civile, tome Il, 2ème éd.,
Berne 2010, n. 2399). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de
première instance (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art.
310 CPC, p. 1489).
b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 et réf. citées).
L'appelante a produit des copies de résiliations de bail
adressées le 15 mars 2013 à l'intimé, ainsi que des plis recommandés
revenus en retour et des relevés " Track & Trace " de la poste y relatifs.
Ces pièces postérieures à l'audience du premier juge du 14 mars 2013
sont recevables. En revanche, l'attestation du contrôle des habitants du 24
avril 2013, selon laquelle le locataire a quitté la commune de Renens le 31
décembre 2012, est irrecevable dès lors que l'appelante aurait déjà eu la

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faculté de produire une pièce au contenu identique lors de l'audience du
14 mars 2013.
4. L'appelante se plaint d'une constatation inexacte des faits, le
premier juge n'ayant pas retenu que le locataire avait quitté les locaux
litigieux. Comme cela est exposé ci-dessous (cf. infra c. 5b), l'éventuel
départ du locataire est sans influence sur l'issue du litige. Ce moyen ne
peut qu'être rejeté.
5. L'appelante prétend que le premier juge aurait dû appliquer la
procédure sommaire dite des cas clairs au sens de l'art. 257 CPC.
a) Selon cette disposition le tribunal admet l'application de la
procédure sommaire à condition que, d'une part, l'état de fait ne soit pas
litigieux, ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé (al. 1 let.
a), et que, d'autre part, la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le
tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne
peut pas être appliquée (al. 3).
La jurisprudence et la doctrine admettent que l'expulsion du
locataire peut être requise et prononcée par voie de procédure sommaire
lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 CPC sont
réalisées, l'expulsion étant d'ailleurs l'un des exemples d'application de la
procédure des cas clairs les plus fréquemment cités par la doctrine (TF
4A_87/2012 du 10 avril 2012 c. 3.1.1 et les références citées).
La protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC – qui permet
d’obtenir rapidement une décision sur le fond – n’est pas seulement
applicable lorsque l’état de fait est incontesté, mais également lorsque,
bien que contesté, il est susceptible d’être immédiatement prouvé
(Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006, in FF 2006 p. 6959 ; Bohnet,
op. cit., n. 10 ad art. 257 CPC ; Meier, Schweizerisches Zivilprozessrecht,
Zurich 2010, p. 374-375), notamment sur la base de moyens de preuve
immédiatement disponibles, en particulier des pièces (ATF 138 III 123
c. 2.1.1 ; Sutter-Somm/Lötscher, Kommentar zur Schweizerischen

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Zivilprozess-ordnung, Zurich 2010, n. 5 ad art. 257 CPC ; Gösku, DIKE
Komm-ZPO, Zurich 2011, n. 8 ad art. 257 CPC).
On considère par ailleurs que la situation juridique est claire
lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée, la
norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière
évidente (ATF 138 III 728 c. 3.3 ; ATF 138 III 123 c. 2.1.2).
Les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être
satisfaites en première instance déjà. Si le premier juge éconduit la partie
demanderesse en application de l'art. 257 al. 3 CPC et au motif que les
pièces soumises à son examen sont inaptes à prouver immédiatement
l'état de fait, le juge d'appel ne saurait contrôler cette appréciation sur la
base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de l'art. 317
al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 c. 5).
b) En l’espèce, l'appelante prétend que la situation juridique
était claire, une résiliation de bail pour défaut de paiement de loyer
s’imposant de façon évidente : dès lors que l’intimé avait quitté la Suisse,
l'exigence d'un paiement trimestriel et l'avis comminatoire au sens de
l'art. 257d CO pouvaient être simultanés.
En réalité, elle n'a pas été en mesure d'établir le départ de
l'intimé devant le premier juge et les pièces produites en deuxième
instance ne lui sont d'aucun secours dès lors que la cour de céans, se
prononçant sur une décision rendue en application de l'art. 257 al. 3 CPC,
ne peut revoir l'appréciation du premier juge en se fondant sur de
nouvelles pièces même si elles sont recevables (cf. supra c. 5a in fine).
De toute manière, un départ de l'intimé n’ôtait pas à celui-ci sa
qualité de locataire et ne permettait pas à l'appelante de déroger aux
règles relatives à la procédure de résiliation de bail pour défaut de
paiement de loyer. Si l'appelante entendait mettre un terme aux contrats
de bail, elle devait agir conformément à la jurisprudence applicable en la
matière exposée ci-dessous.

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c) Aux termes de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme
ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation
ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de
paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin du
mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de 30 jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré
avait finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du bail
[CdB] 3/97 pp. 65 ss).
A la teneur de l'art. 7 RULV, le loyer, les acomptes de
chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d'avance au
domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire (al. 1). Lorsque le
locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une
mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le
bailleur peut exiger que le loyer, acomptes de chauffage et de frais
accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance, dès le mois
suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure (aI. 2).
Selon la jurisprudence de la cour de céans, l'art. 7 RULV est
une faculté donnée au bailleur qui ne peut être exercée que dès le mois
qui suit l'échéance du délai que celui-ci a imparti en vain au locataire pour
s'acquitter du loyer arriéré. Le bailleur ne peut pas requérir
immédiatement, par une mise en demeure à forme de l'art. 257d CO, le
paiement du loyer par trimestre d'avance. Il doit procéder en deux temps,

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soit d'abord adresser une mise en demeure en cas de retard du paiement
du loyer (avec ou sans la menace de la sanction du paiement des loyers
par trimestre d'avance), puis communiquer au locataire sa volonté
d'obtenir le paiement du loyer par trimestre d'avance. Ce n'est qu'après
cette dernière communication qu'il peut, si les loyers n'ont pas été
acquittés trimestriellement d'avance, adresser l'avis comminatoire de l'art.
257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et distincte (CACI
13 janvier 2012/18 c. 3b/cc et réf. ; CREC I 25 mars 2010/151, Cahiers du
bail 2010 p. 141 ; CREC I 28 août 2007/420, résumé in Cahiers du bail
2007 p. 129).
En l'espèce, l'appelante ne pouvait donc pas communiquer à
l'intimé l'avis comminatoire et exiger le paiement des loyers par trimestre
d'avance le même jour, mais aurait dû procéder en deux étapes. Ainsi,
comme l'a retenu à juste titre le premier juge, le congé donné par
l'appelante n'était pas valable.
d) L'appelante critique encore la motivation subsidiaire du
premier juge et soutient qu'une sommation portant sur un montant
excessif a pour seule conséquence de contraindre le locataire à contester
le congé comme abusif mais non pas à rendre celui-ci inefficace.
Selon la jurisprudence, est inefficace le congé qui ne satisfait
pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné
son exercice (ATF 135 III 441 c. 3.1 et les réf. citées). Le Tribunal fédéral
donne comme exemple le congé motivé par le défaut de paiement du
loyer alors qu'en réalité celui-ci est payé, le congé donné pour de justes
motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date ne
correspondant pas au terme contractuel ou légal et le congé donné en
raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera inexistante
(ATF 121 III 156).
Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des
recours a également jugé inefficace le congé qui repose sur une mise en
demeure portant sur un montant disproportionné par rapport au loyer

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effectivement dû (du simple au double). La Chambre des recours a motivé
cette solution par le fait que le locataire "moyen" qui reçoit une telle mise
en demeure est non seulement incapable de faire la part des choses mais
est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un montant exagéré
dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à
adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue
si la mise en demeure avait porté sur le montant exact (CREC I 18 janvier
2006/89 c. 3)
Dans un autre arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre
des recours a précisé, sans la modifier, sa jurisprudence en ce sens qu’il
n’était pas arbitraire de considérer qu’une sommation portant sur un
montant dépassant de 50 % le loyer effectivement dû n’entraînait pas
l’inefficacité du congé mais qu’elle pourrait le rendre abusif au sens des
art. 271 ss CO, le locataire étant alors dans l’obligation de contester celui-
ci dans le délai de l’art. 273 al. 1 CO sous peine de forclusion (CREC I 3
septembre 2010/457 c. 4 ; CACI 13 juillet 2012/330 ; Colombini, Condensé
de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé
donné en raison du défaut de paiement du loyer (art. 257d CO), in JT 2012
III 55 ch. 43).
En l'occurrence, lorsque l'appelante a communiqué l'avis
comminatoire, à savoir le 2 juillet 2012, les loyers effectivement dus
s'élevaient à 3'580, soit 3'360 fr. pour l'appartement et 110 fr. pour
chacune des places de parc (loyers de juin et juillet 2012). L'arriéré
réclamé dans la mise en demeure, soit 7'160 fr., correspondait ainsi au
double de ce qui était effectivement dû par l'intimé – et non pas à un
dépassement de 50% seulement – de sorte que, conformément à la
jurisprudence précitée, le congé donné par l'appelante pour non paiement
de loyer était inefficace.
e) Au vu de ce qui précède, la situation juridique n'avait pas la
clarté qu'invoque l'appelante puisque l'avis comminatoire n'a pas été
communiqué correctement et qu'il portait, au surplus, sur un montant
disproportionné. C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré

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que les conditions de la procédure en cas clairs n'étaient pas remplies et
qu'il a déclaré la requête d'expulsion irrecevable en application de l'art.
257 al. 3 CPC.
6. En conclusion, l'appel doit être rejeté, en application de la
procédure de l'art. 312 al. 1 CPC, et l'ordonnance entreprise confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l'appelante qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L'intimé n'ayant pas été invité à se déterminer, il n'y a pas lieu
d'allouer de dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l'appelante
S.________SA.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.

- 14 -
Le président : Le greffier :
Du 7 mai 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Pierre-Yves Zurcher, aab (pour S.________SA),
- M. Z.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

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Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois.
Le greffier :