vd_gerichte · JL10.022306 · 2010-12-14 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
655/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 14 décembre 2010
______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Krieger
Greffier : M. Perret
*****
Art. 257d, 274g al. 1 let. a CO; 23, 29 LPEBL; 457 CPC; 7 al. 2
RULV
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par Q.________, à Montreux,
bailleresse, contre l'ordonnance rendue le 28 septembre 2010 par le Juge
de paix du district de La Riviera – Pays-d'Enhaut dans la cause divisant la
recourante d'avec T.________, à Clarens, et X.________, à Clarens,
locataires.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 28 septembre 2010, notifiée le lendemain
aux parties, le Juge de paix du district de La Riviera – Pays-d'Enhaut a
rejeté la requête d'expulsion déposée le 2 juillet 2010 par la bailleresse
Q.________ contre les locataires T.________ et X.________ pour les locaux
occupés dans l'immeuble sis [...], à Clarens (appartement de 2,5 pièces)
(I), arrêté les frais de justice de la bailleresse à 300 fr. (Il), dit que la
bailleresse versera au locataire T.________ la somme de 800 fr. à titre de
dépens (III) et rayé la cause du rôle (IV).
Les fais suivants résultent de l'ordonnance attaquée,
complétée par les pièces du dossier (art. 457 al. 1 CPC [Code de procédure
civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11]) :
Par contrat de bail à loyer signé le 20 décembre 2005, la
bailleresse Q.________ a remis en location à T.________ et X.________ un
appartement de 2,5 pièces au 5ème étage de l'immeuble sis [...], à Clarens.
Conclu pour durer initialement du 1er mars 2006 au 31 mars 2007, le bail
devait se reconduire aux mêmes conditions pour douze mois et ainsi de
suite d'année en année, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des
parties donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour la prochaine
échéance. Le loyer, payable d'avance selon les art. 3 et 7 RULV (Règles et
usages locatifs du canton de Vaud), a été fixé à 13'980 fr. par an, soit
1'165 fr. par mois, savoir 1'025 fr. de loyer net et 140 fr. à titre d'acompte
de chauffage, eau chaude et frais accessoires.
Par formule officielle du 17 mars 2008, le loyer annuel a été
augmenté à 14'280 fr., soit 1'190 fr. par mois, savoir 1'025 fr. de loyer net
et 165 fr. à titre d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires,
dès le 1er janvier 2008.
Dès le 31 octobre 2009, T.________ a fait consigner le loyer
auprès de la BCV par acte du 4 novembre 2009 en raison de problèmes de

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chauffage (cf. notamment pièce 7 du bordereau déposé par la bailleresse
le 2 juillet 2010). Par divers courriers des 19 novembre, 1er et 16
décembre 2009, le conseil de la bailleresse a considéré que les conditions
de consignation n'étaient pas réalisées, a invité le locataire à déconsigner
ledit loyer et l'a mis en demeure de payer le loyer (cf. pièces 8, 9, 10). Par
divers courriers tous en date du 7 janvier 2010, le conseil de la bailleresse
a procédé à de nouvelles mises en demeure et a encore indiqué que, si le
loyer du mois de février 2010 n'était pas payé au plus tard le 31 janvier
2010, il serait fait application de l'art. 7 RULV, le loyer devenant exigible
trimestriellement (cf. pièce 11). Par courrier du 21 janvier 2010, il a
maintenu son avertissement quant aux conséquences d'un éventuel retard
et a indiqué qu'il serait fait application de la disposition précitée s'il n'y
avait qu'un seul jour de retard dans le paiement d'un loyer dès le mois
suivant ledit retard (cf. pièce 18).
Par convention signée le 22 janvier 2010 (cf. pièce 3 du
bordereau déposé par T.________ le 29 juin 2010), les parties ont convenu
de régler le litige lié à la consignation en compensant le solde dû pour les
acomptes de chauffage en raison de la problématique de l'installation de
chauffage (ch. I et Il) et en confirmant qu'il ne serait pas procédé à la
résiliation du bail en application de l'art. 257d CO (Code des obligations du
30 mars 1911; RS 220) suite à la communication du 7 janvier 2010 (ch. III).
Le loyer du mois de février a été payé le 2 février 2010 à un
guichet postal. Le 3 février 2010, le montant acquitté n'était pas parvenu
sur le compte de la bailleresse.
Par lettre du 3 février 2010, le conseil de la bailleresse s'est
référé au courrier du 7 janvier 2010, a constaté que le loyer du mois de
février n'était pas payé, et a exigé un paiement trimestriel du loyer dès le
28 février 2010.
Par courrier du 18 février 2010, le conseil de la bailleresse a
indiqué que sa mandante était disposée à renoncer à exiger le paiement
du loyer par trimestre d'avance, à la condition que le loyer du mois de

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mars 2010 soit parvenu sur le compte de celle-ci le 28 février 2010 au plus
tard.
Le loyer du mois de mars est parvenu sur le compte de la
bailleresse le 4 mars 2010.
Par lettre du 8 mars 2010, le conseil de la bailleresse a exigé
le paiement du loyer par trimestre d'avance à compter des mois d'avril à
juin 2010, et ainsi de suite de trois mois en trois mois, spécifiant que le
loyer afférent à ces trois mois devrait être parvenu sur le compte de la
bailleresse le 31 mars au plus tard sans quoi une mise en demeure au
sens de l'art. 257d CO serait adressée aux locataires.
Le loyer du mois d'avril 2010 est parvenu le 7 avril 2010 sur le
compte de la bailleresse.
Par lettre recommandée du 13 avril 2010 adressée
séparément à chacun des locataires, le conseil de la bailleresse a imparti
aux locataires un délai de trente jours pour s'acquitter de la somme de
2'380 fr. représentant les loyers dus au 30 juin 2010, faute de quoi le bail
serait résilié immédiatement, en application de l'art. 257d CO.
Le loyer du mois de mai 2010 est parvenu le 6 mai 2010 sur le
compte de la bailleresse.
Par formule officielle du 27 mai 2010, adressée le jour même
par plis recommandés séparés à chacun des locataires, la bailleresse a
résilié le bail en cause pour le 30 juin 2010.
Le 22 juin 2010, le conseil du locataire T.________ a contesté ce
congé devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de La Riviera – Pays-d'Enhaut (ci-après : la Commission de
conciliation) et requis l'annulation de la résiliation.

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Le 2 juillet 2010, la bailleresse a requis du juge de paix
l'expulsion des locataires.
Le 5 juillet 2010, la Commission de conciliation s'est dessaisie
en faveur du juge de paix.
Les parties ont comparu à l'audience tenue par le juge de paix
le 3 septembre 2010. T.________ a expliqué que son seul revenu provient
de sa rente AVS qu'il touche toujours en début de mois, raison pour
laquelle il lui est impossible de s'acquitter de son loyer avant, cette
manière de procéder n'ayant jamais suscité de protestation de la part de
la bailleresse avant le début de l'année 2010.
En droit, le premier juge a retenu que le loyer avait toujours
été acquitté entre le 2 et le 6 du mois courant, ce dont la bailleresse
s'était jusqu'ici contentée, de sorte que l'exigence nouvelle et abrupte de
payer le loyer par trimestre paraissait contraire à la bonne foi. En outre, il
a retenu que le loyer du mois de mars 2010 n'était pas exigible au
moment où, par lettre du 18 février 2010, la bailleresse avait mis les
locataires en demeure de s'en acquitter; l'exigence d'un retard de dix
jours dans le paiement d'une mensualité n'étant ainsi pas réalisée, les
réquisits découlant de l'art. 7 al. 2 RULV n'étaient pas respectés, de sorte
que la sanction du paiement trimestriel ne pouvait prendre effet. Enfin, le
premier juge a considéré qu'au moment de l'envoi de la commination de
payer du 13 avril 2010, le loyer du mois d'avril 2010 avait déjà été versé
et que ceux des mois de mai et juin 2010 n'étaient pas exigibles, de sorte
que le congé était inefficace.
B. Par acte motivé déposé le 11 octobre 2010, Q.________ a
recouru contre cette ordonnance en concluant, avec suite de frais et
dépens, principalement à sa réforme en ce sens que l'expulsion des
locataires T.________ et X.________ soit ordonnée et qu'ordre soit donné aux
prénommés de quitter et rendre libre de tous objets leur appartenant et
de tous occupants l'appartement de 2,5 pièces qu'ils occupent dans

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l'immeuble sis à [...] à Clarens, dans le délai que justice dira, le cas
échéant en y étant contraints par la force en application des art. 508 ss
CPC (II), subsidiairement à son annulation (III).
L'intimé T.________ s'est déterminé le 29 novembre 2010 par
l'intermédiaire de son conseil, en concluant, avec suite de frais et dépens,
au rejet tant des conclusions en réforme qu'en nullité du recours.
L'intimé X.________ s'en est remis à justice par courrier du
12 novembre 2010.
En d roit :
1. L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent
ou s'est déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d'assignation
régulière (let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure,
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le prononcé (let. c). Selon
l'al. 2 de cette disposition, il y a également recours au Tribunal cantonal
pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme soit à
l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43).
Toutefois, l'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen
limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque, comme en
l'espèce où T.________ a saisi la Commission de conciliation le 22 juin 2010,
la validité du congé a été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO.
Dans un tel cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences du
droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT
2004 III 79; Guignard, Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n.
4 ad art. 23 LPEBL, p. 212). En l'occurrence, l'un des intimés ayant
contesté le congé litigieux devant la Commission de conciliation, l'autorité

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de recours n'est pas limitée dans l'examen des moyens de droit (Guignard,
op. cit., n. 1 ad art. 24 LPEBL, pp. 213 s.).
S'agissant des faits, la Chambre des recours dispose du
pouvoir d'examen défini à l'art. 457 CPC (applicable en vertu du renvoi de
l'art. 29 LPEBL), de telle sorte qu'elle doit admettre comme constants les
faits retenus par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier
et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci (JT 2009 III 79; JT
1993 III 88).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux
pièces du dossier et a été complété sur la base de celui-ci, de sorte que la
cour de céans est en mesure de statuer.
2. L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai est de 30 jours au moins pour les baux d'habitations et ceux de
locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le
bailleur peut résilier les baux d'habitations et de locaux commerciaux,
moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois
(al. 2).
Lorsque le bailleur a toléré pendant longtemps que le locataire
paie ses mensualités avec un léger retard, de 5 à 10 jours, il commet un
abus de droit en exigeant abruptement un paiement par trimestre en
tirant prétexte de ce léger retard (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
p. 311). Un examen de cas en cas s'impose, notamment lorsque le
locataire est tributaire du paiement de tiers, comme les collectivités
publiques ou les assurances sociales (Bieri, Droit du bail à loyer,
Commentaire pratique, Bâle 2010, n. 10 ad art. 257c CO, p. 216), ce qui
est le cas en l'espèce.

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S'agissant du paiement trimestriel, le premier juge s'est référé
à deux arrêts de la cour de céans des 18 février 2010 (CREC I no 89) et 28
août 2007 (CREC I no 420) traitant du même objet et admettant un recours
contre une décision d'expulsion, au motif que l'art. 7 al. 2 RULV, soit le
paiement trimestriel, est une faculté du bailleur et que celui-ci doit se
manifester à l'échéance du délai de paiement et réclamer le paiement du
trimestre d'avance. Il ne peut pas requérir immédiatement le paiement du
trimestre d'avance par une mise en demeure à forme de l'art. 257d CO. La
procédure doit donc se dérouler en deux temps, communication au
locataire de l'exigence du paiement par trimestre, puis commination de
l'art. 257d CO pour les loyers non acquittés trimestriellement. La mise en
demeure doit être claire et distincte.
On peut ajouter que l'art. 257d CO présuppose un retard dans
le paiement du loyer (Lachat, Commentaire Romand, Code des obligations
I, n. 2 ad art. 257d CO, p. 1332). L'avis comminatoire est dépourvu d'effet
s'il porte sur un loyer qui n'est pas encore échu (ibidem, n. 5 ad art. 257d
CO, p. 1333). En d'autres termes, si le bailleur a des créances qui ne
permettent pas l'application de cet article et d'autres qui le permettent, le
courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire
puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la
résiliation du bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 666).
3. a) En l'espèce, la recourante argue des retards de paiement
des loyers de novembre 2009, décembre 2009 et janvier 2010. Toutefois,
elle oublie que le locataire avait consigné le loyer dès le 4 novembre 2009
en raison de problèmes de chauffage. L'intimé ne s'est toutefois pas
adressé à la Commission de conciliation, comme il aurait dû le faire (cf.
lettre du 25 janvier 2010 de dite Commission au conseil de la bailleresse,
produite sous pièce 19 de son bordereau du 2 juillet 2010). Il n'en reste
pas moins que problème il y avait, ainsi que cela ressort de la conciliation
finalement signée entre les parties le 22 janvier 2010. Il serait contraire à
la bonne foi d'invoquer les retards de paiement pour les trois mois en
question alors que les parties étaient en discussion et que dite discussion

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a abouti à une convention qui démontre que les prétentions du locataire
étaient en partie fondées. On ne saurait donc tirer aucun argument à
l'appui du recours en se fondant sur les retards de paiement et les mises
en demeure intervenues avant la transaction susmentionnée.
On relèvera au surplus qu'avant le litige relatif au chauffage,
qui a débuté en octobre 2009, il semblerait que les intimés aient toujours
payé le loyer entre le 2 et le 6 du mois suivant.
Sur ce point, le moyen est ainsi mal fondé.
b) Par courrier du 21 janvier 2010, la recourante a maintenu
son avertissement quant aux conséquences d'un éventuel retard et a
indiqué qu'il serait fait application de l'art. 7 RULV s'il n'y avait qu'un seul
jour de retard dans le paiement d'un loyer dès le mois suivant ledit retard
(cf. pièce 18).
Le loyer du mois de février a été payé le 2 février 2010 au
guichet postal. Le 3 février 2010, la recourante indiquait n'avoir pas reçu
le loyer et exigeait le paiement trimestriel (cf. pièces 20 et 21), mais
revenait sur cette exigence le 18 février 2010 en attendant le paiement du
mois de mars 2010, qui devait parvenir sur le compte de celle-ci le 28
février 2010 (cf. pièce 23).
Quelle que soit la manière dont on peut lire ce dernier courrier,
il apparaît que les conditions d'application de l'art. 7 al. 2 RULV, rappelées
au c. 2 ci-dessus, n'étaient pas réalisées le 18 février 2010, puisque le
loyer avait été payé avec un retard de moins de 10 jours. Dans un tel cas
de figure, l'exigence d'un paiement trimestriel n'était pas possible, les
conditions n'étant pas réunies. Se référer à des retards de paiement
concernant la période durant laquelle les parties étaient en désaccord
n'est pas relevant, comme on l'a déjà exposé. On ne saurait y voir un abus
de droit des intimés.
Partant, le moyen doit être rejeté.

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4. En conclusion, le recours doit être rejeté et l'ordonnance
attaquée confirmée.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
250 francs (art. 230 al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, l'intimé T.________ a droit à des
dépens de deuxième instance (art. 91 et 92 CPC), qu'il convient de fixer à
600 fr. (art. 2 al. 1 ch. 33 et art. 3 TAv [tarif du 17 juin 1986 des
honoraires d'avocat dus à titre de dépens; RSV 177.11.3]). Il n'y a pas lieu
d'allouer de dépens de deuxième instance à l'intimé X.________, qui s'en
est remis à justice.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
250 francs (deux cent cinquante francs).
IV. La recourante Q.________ doit verser à l'intimé T.________ la
somme de 600 fr. (six cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.

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Le président : Le greffier :
Du 14 décembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Nicolas Saviaux (pour Q.________),
- Me Alex Wagner (pour T.________),
- X.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la

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contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme le Juge de paix du district de La Riviera – Pays-d'Enhaut.
Le greffier :