vd_gerichte · JJ25.015273 · 2026-03-30 · fr
Affaire pécuniaire
Affaire pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
JJ25.***-***
218
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 30 mars 2026
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mme Rouleau et M. Segura, juges
Greffière: Mme Umulisa Musaby
*****
Art. 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par C.________, à Q***, contre la
décision rendue le 29 octobre 2025 par la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois dans la cause le divisant d’avec M.________, à R***, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
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En f ait :
A. Par décision du 29 octobre 2025, dont les motifs ont été notifiés
le 9 janvier 2026 à C.________ (ci-après : le locataire ou l’appelant), la Juge
de paix du district de l’Ouest lausannois (ci-après : juge de paix ou première
juge) a ordonné au locataire de quitter et rendre libres pour le 5 février 2026
à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis chemin de T*** 1 à V***
(magasin et lounge bar/discothèque) (I), dit qu’à défaut d’exécution
volontaire l’huissier de paix était chargé de l’exécution forcée (II), ordonné
aux agents de la force publique d’y concourir au besoin (III), arrêté les frais
judiciaires à 5'000 fr. (IV), les a mis à la charge du locataire (V), dit que celui-
ci devrait verser la somme de 3'500 fr. à M.________ (ci-après : la bailleresse
ou l’intimée) à titre de dépens (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VII).
La juge de paix a retenu, en fait, que le 13 juin 2024, la
bailleresse avait mis en demeure le locataire de régler l'arriéré de loyer pour
juin 2024 de 8'684 fr. 75 (réd. : pour le lounge bar/discothèque) et 3'336 fr.
(pour le magasin). Faute de paiement dans le délai comminatoire, la
bailleresse avait résilié les contrats de bail pour locaux commerciaux y
relatifs pour le 30 septembre 2024, à la suite de quoi le locataire avait
ouvert action devant le Tribunal des baux pour contester la validité de ces
résiliations. Se fondant sur l’arrêt CACI 26 mars 2024/140, la juge a
considéré que cette dernière procédure n’empêchait pas le juge de paix de
prononcer l'expulsion en application de l'art. 257d CO, les deux procédures
pouvant coexister. Par ailleurs, le fait que les congés aient été signés par
des personnes non inscrites au Registre du commerce n'entraînait pas leur
nullité dès lors que les signataires étaient au bénéfice d'une procuration
signée, elle, par des représentants qualifiés de la bailleresse. Au demeurant,
des annexes aux contrats de bail et notifications de hausses de loyer
avaient été signées par les mêmes mandataires sans être remis en cause
par le locataire. Ce faisant, l’invocation du prétendu défaut de signature
apparaissait contraire à la bonne foi (art. 2 al. 2 CC). Examinant les
conditions de l’art. 257d CO, la juge de paix a observé que l'avis
comminatoire précisait clairement que les loyers réclamés étaient ceux du
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mois de juin 2024, que le locataire admettait n'avoir pas payé ces derniers
et qu'il n'avait pas réagi à réception de l'avis pour demander des
éclaircissements ou le contester. Le locataire ne s’étant pas acquitté de
l’entier du loyer dans le délai de 30 jours imparti, le congé donné était
valable.
B. Par acte du 5 février 2026, le locataire a formé appel contre
cette décision, concluant avec suite de frais judiciaires et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que la requête d’expulsion soit
rejetée, que les frais judiciaires soient mis à la charge de la bailleresse et
que cette dernière doive lui payer la somme de 3'500 fr. à titre de dépens,
subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause en première
instance pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
La bailleresse n’a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la
base de la décision attaquée, complétée par les pièces du dossier :
1. Le 16 février 2016, la bailleresse, représentée par la gérance
D.________ SA (ci-après : la gérance), et le locataire ont signé un contrat de
bail à loyer pour locaux commerciaux portant sur une surface de 197 m2
(Lounge bar/discothèque) au rez-de-chaussée de l’immeuble sis chemin de
T*** 1 à V***. Ce bail a pris effet le 1er septembre 2016 pour une durée
déterminée, venant à échéance le 31 août 2031.
Le loyer mensuel brut était fixé à 8'159 fr. 40, comprenant un
loyer net de 6'570 fr., la TVA de 8 % par 604 fr. 40, ainsi qu’un acompte de
263 fr. au titre de chauffage et d’eau chaude et un acompte de 722 fr. au
titre des frais d’exploitation.
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Aux termes du chiffre 5.2.1 du contrat, les parties ont convenu
d’un échelonnement progressif du loyer mensuel net, précisant que le loyer
de base était dû à l’avance et que dès la quatrième année (soit dès le 1er
septembre 2019), le loyer du commerce (sans les frais de chauffage et
accessoires, ni la TVA) ne pourrait pas être inférieur à CHF 78'840.00 par
année (réd. : 6'570 fr. par mois).
Le 7 mai 2024, la bailleresse, représentée par la gérance, a
notifié au locataire une hausse de loyer avec effet au 1er juillet 2024, portant
le loyer mensuel net à 7'116 fr. 50, augmenté d’un acompte de 263 fr. au
titre de chauffage et d’eau chaude, d’un acompte de 722 fr. au titre de frais
d’exploitation, ainsi que de la TVA à 8,1 % par 656 fr. 25, soit un loyer
mensuel total de 8'757 fr. 75. Cet avis précisait que le loyer antérieur se
montait à 8'652 fr. 60, soit un loyer mensuel net de 7'049 fr., un acompte
pour chauffage et eau chaude de 263 fr., un acompte pour frais
d’exploitation de 722 fr., ainsi que la TVA à 8,1 % de 618 fr. 60 (P. 9).
2. Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du
8 novembre 2018, modifié par l’« Avenant n° 1 » du 30 janvier 2019, la
bailleresse, représentée par la gérance, a loué au locataire une surface de
85 m2 (magasin) au rez-de-chaussée /sous-sol de l’immeuble sis chemin de
T*** 1 à V***. Ce bail a pris effet dès le 1er mai 2019ll pour une durée
déterminée, venant à échéance le 31 mars 2029.
Le loyer mensuel brut était fixé à 3'231 fr. 05, composé d’un
loyer net de 2'575 fr., d’un acompte de 425 fr. au titre des frais accessoires,
ainsi que la TVA de 7,7 % par 231 fr. 05.
Le 24 août 2022, la bailleresse, représentée par la gérance, a
notifié au locataire une hausse de loyer avec effet au 1er janvier 2023,
portant le loyer mensuel net à 2'661 fr., auquel s’ajoutaient l’acompte
précité de 425 fr., ainsi que la TVA de 7,7% par 273 fr. 65, ce qui donnait un
loyer mensuel brut de 3'323 fr. 65 (P. 5).
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Le 7 mai 2024, la bailleresse, représentée par la gérance, a
notifié au locataire une hausse de loyer avec effet au 1er juillet 2024, portant
le loyer mensuel net à 2'734 fr. 15, augmenté de l’acompte de 425 fr. et de
la TVA de 8,1 % par 255 fr. 90, soit un loyer total de 3'415 fr. 05 (P. 6).
3. Par mise en demeure du 13 juin 2024, notifiée au locataire le
20 juin 2024, la bailleresse a réclamé deIans un délai de 30 jours l’arriéré
de loyer relatif au mois de juin 2024 à hauteur de 12'093 fr. 20 (8'684 fr. 75
+ 3'336 fr. + 72 fr. 45) pour le « magasin », le « Lounge bar/discothèque »,
également désigné le « dancing », ainsi que pour le « dépôt » se trouvant
au deuxième sous-sol de l’immeuble sis chemin de T*** 1 à V***, dont le
contrat de bail (non produit dans la présente procédure) avait été conclu le
8 août 2016.
Le 8 août 2024, faute de paiement dans le délai comminatoire,
la bailleresse a procédé, par le biais des formules officielles de « Notification
de résiliation de bail », à la résiliation pour le 30 septembre 2024 des baux
commerciaux relatifs au 1) « Dancing de 197 m2 au rez-de-chaussée », 2)
« Magasin de 85 m2 au 1er sous-sol » et au « Dépôt de 8 m2 au 2ème sous-
sol » de l’immeuble sis chemin de T*** 1 à V***.
Ces « Notification de résiliation de bail » ont été signées, au
nom et pour le compte de la bailleresse, par G.________ et J.________, gérants
d’immeubles auprès de D.________ SA, lesquels étaient au bénéfice d’une
procuration signée au nom de la M.________ par K.________ et L.________, au
bénéfice de la signature collective à deux.
4. Par requête du 4 septembre 2024, adressée à la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer – Préfecture de l’Ouest lausannois
(ci-après : la commission de conciliation), le locataire a contesté les trois
résiliations, en concluant, principalement au constat de leur nullité et,
subsidiairement, à leur annulation.
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La conciliation n’ayant pas abouti à l’audience tenue le
10 décembre 2024, la commission de conciliation a délivré l’autorisation
de procéder, datée du 14 février 2025 et indiquant que « La partie
demanderesse [était] en droit de porter l’action devant la Justice de paix du
district de l’Ouest lausannois, (…), dans un délai de trente jours à compter
de la délivrance de la présente autorisation ».
Cette autorisation de procéder annulait et remplaçait celle
précédemment délivré du 4 février 2025.
5. Par demande du 6 mars 2025, le locataire a saisi le Tribunal des
baux, en concluant, principalement à la recevabilité de sa demande et au
constat de l’inefficacité des congés, subsidiairement au constat de leur
nullité et plus subsidiairement à leur annulation.
Le 23 mai 2025, le Tribunal des baux a cité les parties à
comparaître à l’audience du mercredi 1er octobre 2025, à 9h, pour
l’instruction et le jugement de la cause.
6. Par requête du 14 mars 2025, la bailleresse a saisi la juge de
paix, concluant, avec suite de frais judiciaires et dépens, au constat de la
validité des congés notifiés au locataire le 8 août 2024 pour le 30
septembre 2024, à ce qu’ordre soit donné à ce dernier d’évacuer de sa
personne et tout bien les locaux commerciaux magasin/dancing précités et
à ce qu’il soit dit qu’à défaut de s’exécuter volontairement il pourrait y être
contraint par la force publique, l’exécution directe selon les art. 236 et 337
CPC étant requise.
Dans sa réponse du 1er juillet 2025, le locataire a conclu, avec
suite de frais judiciaires et dépens, principalement à l’irrecevabilité de ces
conclusions, subsidiairement à leur rejet. Reconventionnellement, il a
réitéré les conclusions prises devant le Tribunal des baux tendant à
l’invalidation des congés.
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7. Le 25 septembre 2025, le juge de paix a tenu une audience
d’instruction et de jugement, lors de laquelle les parties ont été entendues
en cette qualité, la bailleresse étant représentée par G.________,
responsable du groupe gérance auprès de D.________ SA.
Ce dernier a indiqué que le bail relatif au « dépôt » avait été
résilié depuis plusieurs années et que le locataire n’était plus redevable
d’aucune somme à ce titre.
Le locataire a, quant à lui, reconnu avoir accusé des retards
dans le paiement des loyers de la discothèque et avoir une dette envers la
bailleresse à ce titre.
En dro it :
1.
1.1 L'appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance en matière patrimoniale pour autant que la valeur litigieuse, au
dernier état des conclusions devant l'autorité précédente, soit de 10'000 fr.
au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). L'appel doit être introduit auprès
de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la
décision motivée lorsque la décision a été rendue en procédure simplifiée
(art. 311 al. 1 en lien avec 314 al. 1 CPC), soit la Cour d'appel civile (art. 84
al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01).
En procédure de protection des cas clairs, lorsque le litige porte
uniquement sur la question de l'expulsion, la valeur litigieuse correspond
au retard dans la restitution de l'objet loué causé par le recours à la
procédure sommaire d'expulsion, dont il y a lieu en principe de fixer la durée
à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1, JdT 2019 II 235 ; TF 4A_376/2021
du 7 janvier 2022 consid. 1). Lorsque la validité de la résiliation est
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également contestée à titre préjudiciel, la valeur litigieuse est égale au loyer
de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation
n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un
nouveau congé peut être donné, soit en principe pendant trois ans (ATF 144
III 346 précité consid. 1.2.2.3).
1.2 La jurisprudence n’a pas encore précisé la méthode pour
calculer la valeur litigieuse lorsque, comme en l’espèce, la bailleresse a
déposé sa demande d’expulsion en choisissant la procédure simplifiée,
plutôt que la procédure sommaire de cas clairs.
Cette question peut toutefois rester indécise. La validité des
résiliations étant contestée, la valeur litigieuse correspond au montant du
loyer mensuel brut, multiplié par trois ans et non par six mois. Et, quoi qu’il
en soit, les deux loyers en cause (8'684 fr. 75 + 3'336 fr.) dépassent au total
10'000 fr. pour un mois. La voie de l'appel est par conséquent ouverte.
L’appel, motivé et déposé en temps utile, est dès lors recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou
d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC
(ATF 138 III 378 consid. 4.3.1 ; TF 4A_168/2022 du 10 juin 2022 consid. 5.2
et 6). Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves
effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec
l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a
retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre
2015 consid. 2.2).
Toutefois, sous réserve des vices manifestes, l'application du
droit d'office ne signifie pas que l'autorité d'appel doive étendre son examen
à des moyens qui n'ont pas été soulevés dans l'acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
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décision de première instance ; l'acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l'autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d'application du droit d'office (cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF
4A_13/2025 du 15 octobre 2025 consid. 6.1 ; TF 5A_873/2021 du
4 mars 2022 consid 4.2).
3. Invoquant une violation « des compétences entre juge de paix
et Tribunal des baux », de l'art. 126 CPC et « du droit aux garanties
générales de procédure et d'accès au juge (art. 29 et 29a Cst) », l'appelant
estime que la décision entreprise serait « contraire à l'esprit » de l'arrêt
CACI 26 mars 2024/140 et aux principes constitutionnels. Il rappelle qu'il a
ouvert action devant le Tribunal des baux pour contester la validité des
congés, dans le but de pouvoir demeurer dans les locaux litigieux. Il observe
que la bailleresse, dans sa requête d'expulsion, a pris des conclusions en
constatation de la validité du congé. Le juge de paix devant examiner la
validité du congé pour statuer sur la requête d'expulsion, il y aurait risque
de jugements contradictoires. En l'occurrence, la juge de paix avait semblé
« mal à l'aise » car elle avait sommairement examiné ses moyens de nullité
mais n'avait pas statué dans le dispositif sur cette question. Elle aurait dû
suspendre la procédure jusqu'à droit connu sur l'action intentée devant le
Tribunal des baux. Les droits constitutionnels susmentionnés ne seraient en
outre pas garantis. En effet, l'appelant est d'avis que s'il peut être expulsé
nonobstant l'action au fond ouverte, le locataire serait découragé à saisir le
Tribunal des baux. Il serait au surplus « impraticable » pour lui de réintégrer
les locaux dont il a été expulsé, dans l'hypothèse d'une admission de son
action en invalidation de congé. Le versement de dommages-intérêts ne
serait d' « aucun intérêt » pour lui, qui vise la poursuite de son activité
commerciale. Et « pire », pour les obtenir, il devrait ouvrir une nouvelle
action.
3.1 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une requête en
expulsion d'un locataire selon la procédure de protection dans les cas clairs
(art. 257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice
le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 144
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III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 141 III 262 consid. 3.2, SJ 2016 I 8 ; TF
4A_550/2020 consid. 5.3).
L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens
de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art.
257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque
l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art.
267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc
trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle
ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail
n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour
demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art.
257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF
144 III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; TF
4A_377/2024 du 12 juillet 2024 consid. 3.1 ; TF 4A_195/2023 du 24
juillet 2023 consid. 3.2.3).
Dans le canton de Vaud, où la compétence d'ordonner
l'expulsion d'un ancien locataire dont le bail a été résilié faute de paiement
du loyer est attribuée au juge de paix (art. 5 al. 1 ch. 30 CDPJ [Code de droit
privé judiciaire du 12 janvier 2010 ; BLV 211.02]) et celle de statuer sur
toute autre contestation relative aux baux à loyer portant sur des choses
immobilières au Tribunal des baux (art. 1 LJB [loi sur la juridiction en matière
de bail du 9 novembre 2010 ; BLV 173.655]), la compétence pour statuer à
titre principal sur la validité du congé appartient exclusivement au Tribunal
des baux (CACI 26 mars 2024/140 consid. 3.3.2.1, publié in JdT 2024 III 39).
Néanmoins, même dans les cas où le locataire a saisi le Tribunal des baux
d'une action tendant à la constatation de la nullité du congé, à la
constatation de son inefficacité ou à son annulation le bailleur peut,
conformément à la jurisprudence précitée du Tribunal fédéral, saisir le juge
de paix d'une requête d'expulsion, le juge de paix devant alors statuer à
titre préjudiciel sur la validité du congé, sans que sa décision acquière
l'autorité de la chose jugée sur cette question. Cependant, en vertu de
l'autorité de chose jugée qu'un jugement définitif qui statue à titre principal
sur un droit contesté exerce sur les procès postérieurs dans lesquels la
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question de l'existence ou de l'inexistence de ce droit se pose à titre
préjudiciel (cf. Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3e éd., Zurich
1979, p. 365), le juge de paix est lié par le jugement du Tribunal des baux
en ce qui concerne la validité de la résiliation, si le Tribunal des baux rend
son jugement, et que celui-ci entre en force, avant que le juge de paix ait
statué sur la requête d'expulsion en procédure sommaire.
3.2
3.2.1 Cette jurisprudence concerne la procédure sommaire de cas
clairs, souvent utilisée pour l'expulsion du locataire selon l'art. 257d CO.
Cela étant, elle demeure pertinente lorsque le bailleur choisit une procédure
simplifiée, hypothèse expressément envisagée dans l'arrêt CACI 26 mars
2024/140 invoqué par l'appelant.
Ainsi, contrairement à ce que plaide l’appelant, il n'y a pas de
risque de jugement contradictoire, l’objet d’une procédure d’expulsion
étant différent de celui de la procédure en invalidation du congé (cf. ATF
141 III 262 consid. 3.2). Le juge de paix ne statue qu'à titre préjudiciel sur
la validité du congé, raison pour laquelle le dispositif ne contient rien à ce
sujet. Son jugement n'a pas force de chose jugée à cet égard. L’arrêt CACI
26 mars 2024/140 a par ailleurs posé que le locataire expulsé qui ne peut
réintégrer les locaux loués, alors que son action en invalidation du congé
est admise, peut prétendre à des dommages-intérêts. La jurisprudence a
dès lors déjà répondu à la question de l’appelant sur ce point. On n’y
reviendra pas.
3.2.2
3.2.2.1 L’art. 29a Cst. garantit à toute personne l’accès au juge
(art. 29a Cst.). Il s’agit d’une garantie de voir sa cause examinée au moins
une fois par une autorité judiciaire disposant d’un pouvoir d’examen
complet des faits et du droit, mais non de l’opportunité (cf. TF 5A_938/2025
du 6 novembre 2025 ; 4A_284/2011 du 28 juin 2022 consid. 4 ; Grodecki, in
Martenet/Dubey [éd.], Commentaire romand, Constitution fédérale,
Préambule – art. 80 Cst. [ci-après : CR Cst.], 2021, nn. 8 et 11 ad
art. 29a Cst.). L’art. 29a Cst. ne s’applique pas au contrôle abstrait de la
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constitutionalité des lois cantonales (Grodecki, op. cit., n. 14 ad art. 29a
Cst.).
Chaque canton détermine la compétence matérielle et
fonctionnelle de ses tribunaux, sous réserve des dispositions contraires de
droit fédéral, à savoir les art. 5 à 8 et 200 CPC (cf. art. 122 al. 2 Cst. et 4 al.
1 CPC , Wey, in Sutter-Somm et al. [éd.], Kommentar zur schweizerischen
Zivilprozessordnung, Art. 1-218 ZPO, 4e éd. 2025, nn. 9-10 ad art. 4 CPC ;
Hohl, Procédure civile, Introduction et théorie générale, 2e éd. 2016, p. 29).
Ainsi, contrairement à ce qui vaut pour les autorités de conciliation en
matière de baux à loyer ou à ferme d’habitations ou de locaux commerciaux
(art. 200 al. 1 CPC), le droit fédéral n’impose pas aux cantons d’avoir des
tribunaux composés d’un président et de représentants siégeant
paritairement.
Aux termes de l'art. 29 al. 1 Cst., toute personne a droit, dans
une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée
équitablement et jugée dans un délai raisonnable. Il y a déni de justice
formel lorsqu'une autorité n'applique pas ou applique d'une façon incorrecte
une règle de procédure, de sorte qu'elle ferme l'accès à la justice au
particulier qui, normalement, y aurait droit (ATF 144 II 184 consid. 3.1 ; 141
I 172 consid. 5 et les références citées ; Dang/Minh Son Nguyen, CR Cst., n.
111 ad art. 29 Cst.).
3.2.2.2 En l’espèce, s’agissant de la procédure d’expulsion, l’appelant
n’a pas été privé de son droit d’accès à la justice, dès l’instant où sa cause
a été examinée en fait et en droit par une autorité judiciaire et dont la
décision pouvait être revue par la cour de céans, disposant de surcroît d’une
pleine cognition (cf. ci-dessus, consid. 2). Comme on vient de le voir, il
n’existe pas de norme constitutionnelle garantissant aux locataires l’accès
à un tribunal paritaire. Au demeurant, en tant que l’appelant voit une
violation de la garantie constitutionnelle d’accès au juge dans le fait qu’un
locataire puisse être découragé à saisir le Tribunal des baux – autorité
composée de trois juges à la différence du juge de paix qui statue seul – sa
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critique semble abstraite, puisque l’appelant a lui-même déjà saisi le
Tribunal des baux.
Il n’y a pas non plus de déni de justice formel qui résulterait de
la violation d’une règle de procédure puisque la répartition de compétences
querellée découle plutôt d’une correcte interprétation des règles de
procédure cantonales applicables (CACI 26 mars 2024/140 consid. 3.2.1 et
3.3.2.1). On relèvera que l’appelant ne peut pas invoquer l’art. 29a Cst. dans
le but de remettre en cause cette répartition des compétences.
Les griefs tirés de la violation des garanties constitutionnelles
sont par conséquent infondés dans la mesure où ils sont recevables.
3.2.3 Aux termes de l’art. 126 al. 1 CPC, le tribunal peut ordonner la
suspension de la procédure si des motifs d’opportunité le commandent. La
procédure peut notamment être suspendue lorsque la décision dépend du
sort d’un autre procès.
La suspension de la procédure doit rester exceptionnelle, le principe de
célérité prévalant dans le doute (TF 4A_175/2022 du 7 juillet 2022 consid.
5.2.1; Seiler, Kommentar ZPO, n. 3 ad art. 126 CPC).
En l’espèce, dans la mesure où la jurisprudence admet la
coexistence de deux procédures, la juge de paix n’était pas tenue de
suspendre la procédure d’expulsion jusqu’à droit connu sur le sort de la
procédure en contestation de congés. La bailleresse invoquait la durée
prévisible de la procédure et le fait que le locataire n’avait pas payé le loyer
du dancing depuis deux ans. Il fallait limiter son préjudice en expulsant le
locataire. On ne saurait donc reprocher à la juge de paix d’avoir
implicitement considéré, après les déterminations du locataire, que le
principe de la célérité l’emportait sur la suspension.
C’est, partant, en vain que l’appelant invoque l’art. 126 al. 1
CPC.
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4. L'appelant reprend le moyen soulevé en première instance, tiré
du caractère prétendument insuffisamment précis de l'avis comminatoire.
Il fait valoir qu'il y avait trois objets immobiliers, dont les loyers avaient
fluctué. Pour le lounge bar/discothèque, l'avis réclamait 8'684 fr. 75 alors
que le loyer était de 8'652 fr. 60 selon la pièce 9 ; pour le magasin, l'avis
réclamait 3'336 fr. alors que loyer était de 3'323 fr. 65 selon la pièce 5. Il
ne pouvait donc pas comprendre ces différences. Comme il payait
régulièrement son loyer, comme en attestait la pièce 109, on ne pouvait pas
lui reprocher de ne pas avoir réagi.
4.1 L'avis comminatoire doit être suffisamment clair et précis. Selon
la jurisprudence, il doit indiquer le montant arriéré à payer dans le délai de
façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître
clairement quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de
l'arriéré doit être déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins,
déterminable (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1 ; TF
4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 ; TF 4A_134/2011 du 23 mai
2011 consid. 3). Ainsi, lorsque l'avis comminatoire désigne précisément les
mois de loyers impayés, le montant de l'arriéré est déterminable (TF
4A_436/2018 consid. 4.1 ; TF 4A_306/2015 consid. 2 ; TF 4A_134/2011
consid. 3). Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le
montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement
en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté
et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois
de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire (TF 4A_436/2018
précité consid. 4.1 ; TF 4A_134/2011 précité consid. 3 in fine). En revanche,
l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement
l'inefficacité de l'avis comminatoire : le locataire qui constate une erreur
doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé
(TF 4A_332/2023 du 11 janvier 2024 consid. 4.1 ; TF 4A_550/2020 du 29
avril 2021 consid. 7.2 ; TF 4A_436/2018 consid. 4.1 ; TF 4A_330/2017 du 8
février 2018 consid. 3.1 ). Il en va de même de celui qui ne prend pas de
mesures pour régler le montant qu'il estime exact (TF 4A_550/2020 du 29
avril 2021 consid. 7.2 ; TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1 ;
TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1). Ainsi, selon le Tribunal
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fédéral, pour statuer sur la validité des avis comminatoires émis par la
bailleresse, peu importe de déterminer si les arriérés qu'elle a indiqués
étaient ou non trop élevés. Dès lors que l'intimé a laissé échoir les délais
comminatoires sans verser le montant du loyer qu'il estimait dû, il ne mérite
pas de protection (TF 4A_550/2020 précité consid. 7.2 ; cf. également TF
4A_429/2022 du 7 mars 2023 consid. 3.1).
4.2 En l'espèce, on observe que l'appelant ne se plaint plus, comme
en première instance, du fait que les numéros de référence internes à la
régie étaient erronés. Le troisième bail concernait un dépôt dont le loyer
mensuel était inférieur à 100 fr., et avait en réalité déjà été résilié depuis
longtemps, selon l'état de fait non contesté (jgt, p. 11 in fine). Les deux
montants restants qui étaient réclamés correspondaient à ceux admis par
le locataire, à quelque 30 fr. près pour le loyer du lounge/bar de plus de
8'600 fr. par mois et à quelque 10 fr. près pour le loyer du magasin, de plus
de 3'300 fr. par mois. L'avis mentionne les loyers dus au 1er juin 2024. Il
est clairement compréhensible qu'un loyer mensuel est dû pour chacun des
deux objets encore loués. Le locataire, qui prétend avoir régulièrement payé
mais pas le loyer de juin 2024, ne peut sérieusement soutenir avoir été dans
l'incertitude. Il ne prétend pas avoir payé les montants calculés par ses
soins.
Ce moyen doit aussi être rejeté.
5. En conclusion, l'appel, manifestement mal fondé, doit être
rejeté, en application de l'art. 312 al. 1 in fine CPC et la décision attaquée
confirmée.
Vu l'effet suspensif lié à l'appel (art. 315 al. 1 CPC) et le fait que
le terme de l'expulsion est désormais échu, la cause doit être renvoyée à la
juge de paix pour fixation d'un nouveau délai d'évacuation.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 720 fr. (art.
62 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV
270.11.5]), doivent être mis à la charge de l'appelant, qui succombe (art.
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106 al. 1 CPC). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens à l'intimée, qui n'a pas
été invitée à procéder.
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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. La décision est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois pour qu’elle fixe à l’appelant C.________ un nouveau
délai pour libérer les locaux sis chemin de T*** 1 à V***.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 720 fr. (sept
cent vingt francs), sont mis à la charge de l’appelant C.________.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
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Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me David Trajilovic (pour C.________)
- M. Pascal Stouder, agent d’affaires breveté, (pour M.________)
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile
devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel
subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le
recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève
au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne
soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière:
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