vd_gerichte · XC13.035818 · 2015-01-07 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC13.035818-141757
4
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 7 janvier 2015
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Mme Charif Feller
Greffière : Mme Boryszewski
*****
Art. 271 et 272 CO et 316 al. 3 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par L.________, à
Lausanne, contre le jugement rendu le 6 mai 2014 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l'appelante d’avec X.________, à Boulogne
(France), A.W.________, à Lausanne, Z.________, à Bodenheim (Allemagne),
A.K.________ et B.K.________, tous deux à Bruxelles (Belgique),
C.K.________, à Coppet, D.K.________, à St-Cergue, B.W.________, à
Lausanne, C.W.________, à Gland, et D.W.________, à Lausanne, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1104

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 6 mai 2014, envoyé pour notification le 26
août 2014, le Tribunal des baux a dit que la résiliation de bail adressée le
13 mars 2013 avec effet au 1er avril 2014 par les défendeurs X.________,
A.W.________, Z.________, A.K.________, B.K.________, C.K.________,
D.K.________, B.W.________, C.W.________ et D.W.________, à la
demanderesse L.________, relative à un local commercial au rez-de-
chaussée de l'immeuble sis avenue d'[...], à [...], est valable (I), dit qu'une
seule et unique prolongation du bail mentionné sous chiffre I ci-dessus est
accordée à la demanderesse au 1er avril 2016 (II), dit que les frais
judiciaires, arrêtés à 2'500 fr. sont mis à la charge de la demanderesse, à
hauteur de 1'675 fr. et à la charge des défendeurs, solidairement entre
eux, à hauteur de 825 fr. et que les frais judiciaires seront prélevés sur les
avances fournies par les parties (III), dit que les défendeurs, solidairement
entre eux, doivent payer à la demanderesse la somme de 675 fr. à titre de
remboursement partiel des avances que celle-ci a fournies (IV), dit que la
demanderesse doit verser aux défendeurs, solidairement entre eux, la
somme de 1'000 fr. à titre de dépens (V) et dit que toutes autres ou plus
amples conclusions sont rejetées (VI).
En droit les premiers juges ont considéré que le motif invoqué
par les défendeurs pour résilier le contrat de bail commercial d'L.________,
soit de permettre à l'Y.________ SA de disposer de surfaces
supplémentaires, était sérieux, objectivement reconnaissable et digne
d'être protégé et que, dès lors, la résiliation n'était pas contraire aux
règles de la bonne foi. Ils ont en revanche retenu que, compte tenu du fait
notamment que la demanderesse était âgée de 57 ans, qu'elle était
relativement proche de la retraite qu'elle souhaitait prendre à l'âge de 64
ans, qu'elle s'était constituée une clientèle dans le quartier et qu'il était
pour elle difficile de se faire connaître et d'attirer une nouvelle clientèle
dans ce laps de temps relativement court qui lui restait jusqu'à la retraite,
une unique prolongation de deux ans de son bail devait lui être accordée,
soit jusqu'au 1er avril 2016.

- 3 -
B. Par acte du 26 septembre 2014, L.________ a interjeté appel
contre le jugement précité en concluant, sous suite de frais et dépens, à
ce qui suit :
"Principalement
I. Réformer les chiffres I et II du dispositif du jugement du 6 mai
2014 motivé le 26 août 2014 par le Tribunal des baux, en ce
sens :
I. Constater que le congé du 13 mars 2013, notifié le 14 mars
2013 à Madame L.________ par [...] SA, au nom et pour le compte
des membres de l'hoirie [...], portant sur un local commercial
dans l'immeuble sis avenue d'[...], à [...], contrevient aux règles
de la bonne foi;
II. Annuler le congé du 13 mars 2013, notifié le 14 mars
2013 à Madame L.________ par [...] SA, au nom et pour le compte
des membres de l'hoirie [...], portant sur un local commercial
dans l'immeuble sis avenue d'[...], à [...].
Subsidiairement
II. Réformer le chiffre II du dispositif du jugement du 6 mai 2014
motivé le 26 août 2014 par le Tribunal des baux, en ce sens :
"II.- Ordonner la prolongation du contrat de bail conclu entre
Madame L.________ et les membres de l'hoirie [...] portant sur un
local commercial dans l'immeuble sis avenue d'[...], à [...], pour
une durée de six ans, soit jusqu'au 1er avril 2020".
En tous les cas
III. Réformer les chiffres III et V du jugement du 6 mai 2014 motivé
le 26 août 2014 par le Tribunal des baux, en ce sens que les frais
judiciaires de première instance sont à la charge des intimés et
que ceux-ci doivent verser, solidairement entre eux, à
l'appelante des dépens de
CHF 2'000.-."
Les intimés n'ont pas été invités à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
jugement complété par les pièces du dossier :

- 4 -
1. Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 9
février 2005 à l’usage d’un "cabinet de réflexologie et autres soins", la
demanderesse L.________, en qualité de sous-locataire, a pris à bail de [...]
un local commercial au rez-de-chaussée inférieur de l’immeuble sis
avenue d’[...], à [...]. Ce contrat indique que [...] est au bénéfice d’un
contrat de bail commercial pour l’exploitation de la Pharmacie d’[...] et
que le local sous-loué est attenant aux locaux de la pharmacie. Il précise
également que, au moment de la conclusion du contrat, la sous-locataire
occupait déjà les locaux loués.
2. Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux conclu le
30 septembre 2008 avec les défendeurs X.________, Z.________,
A.K.________, B.K.________, C.K.________, D.K.________, A.W.________,
B.W.________, C.W.________ et D.W.________, tous membres d’une hoirie, la
demanderesse a repris à son nom le local commercial précédemment
sous- loué à [...]. Selon ce contrat, qui annule et remplace le bail de sous-
location du 9 février 2005, les locaux loués comprennent une entrée
réception, un cabinet de réflexologie, un local cafeteria, ainsi qu’un WC
séparé, le tout sur une surface approximative de 50 m2. Le bail a
commencé le 1er décembre 2008 pour se terminer le 1er avril 2014 et
devait se renouveler par la suite de cinq ans en cinq ans, sauf avis de
résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins une
année à l’avance. Le loyer mensuel net s’élève à 1'105 fr., auxquels
s’ajoute un montant de 95 fr. à titre d’acompte de chauffage, d’eau
chaude et de frais accessoires.
3. Les locaux commerciaux exploités auparavant par la
pharmacie d’[...], d’une surface de 135 m2 ont été repris dès le 1er
décembre 2008 par l'Y.________ SA, selon contrat de bail à loyer pour
locaux commerciaux conclu avec les défendeurs le 26 septembre 2008.
Par courrier du 26 janvier 2009, l'Y.________ SA a informé la
demanderesse qu’elle ouvrirait prochainement ses nouveaux bureaux

- 5 -
dans les locaux de l’ancienne pharmacie et que, à cet effet, elle allait
entreprendre des travaux de transformation, s'excusant par avance
auprès de la demanderesse pour les nuisances qu’elle allait devoir subir.
Par courrier du 6 octobre 2009, [...] SA, représentante des
défendeurs, a informé la demanderesse qu’elle lui octroyait une indemnité
de 2’000 fr. pour les nuisances subies du fait du chantier voisin. Dans ce
même courrier, la demanderesse a été autorisée à créer une douche en
lieu et place du lavabo existant. La demanderesse a fait usage de cette
faculté. Selon un récapitulatif établi par la demanderesse, celle-ci a investi
la somme de 4'000 fr. à titre de "douche, salle de bains, carrelage".
4. La demanderesse exploite dans les locaux loués un institut
sous l’enseigne "[...]", où elle pratique la réflexologie et dispense des
massages.
Agée actuellement 57 ans, la demanderesse a déclaré vouloir
prendre sa retraite à l'âge de 64 ans.
5. Par formule officielle du 13 mars 2013, les défendeurs ont
résilié le bail de la demanderesse pour le 1er avril 2014.
Par courrier du 18 mars 2013, la demanderesse a demandé à
[...] SA de lui communiquer les motifs du congé.
Elle a réitéré sa demande par courriel du 27 mars 2013.
Par courriel du même jour, [...] SA l’a invitée à prendre rendez-
vous avec le gérant.
Par courriel du 28 mars 2013, la demanderesse l'a informée
qu’elle était très occupée en raison d’un décès ayant eu lieu dans sa
famille et qu’elle souhaitait obtenir les motifs de la résiliation par écrit.

- 6 -
Le 3 avril 2013, [...] SA lui a répondu que son bail à loyer avait
été résilié "pour la prochaine échéance selon les conditions de location".
6. a) La demanderesse a saisi la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer, Préfecture de Lausanne, le 16 avril 2013. Le 10
juillet 2013, le Président de la Commission de conciliation, a délivré une
autorisation de procéder à la demanderesse suite à l'échec de la
conciliation lors de l'audience du même jour.
b) Par demande du 8 août 2013, adressée au Tribunal des
baux, la demanderesse a pris les conclusions suivantes sous suite de frais
et dépens :
"Principalement
I. Constater que le congé du 13 mars 2013, notifié le 14 mars
2013 à Madame L.________ par [...] SA, au nom et pour le
compte des membres de l'hoirie [...], portant sur un local
commercial dans l'immeuble sis avenue d'[...], à [...],
contrevient aux règles de la bonne foi;
II. Annuler le congé du 13 mars 2013, notifié le 14 mars 2013
à Madame L.________ par [...] SA, au nom et pour le compte
des membres de l'hoirie [...], portant sur un local commercial
dans l'immeuble sis avenue d'[...], à [...].
Subsidiairement
III. Ordonner la prolongation du contrat de bail conclu entre
Madame L.________ et les membres de l'hoirie [...], portant
sur un local commercial dans l'immeuble sis avenue d'[...], à
[...], pour une durée de six ans, soit jusqu'au 1er avril 2020.
Plus subsidiairement encore
IV. Ordonner la prolongation du contrat de bail conclu entre
Madame L.________ et les membres de l'hoirie [...], portant
sur un local commercial dans l'immeuble sis avenue d'[...], à
[...].
Ou si mieux n'aime le tribunal
V. Condamner les membres de l'hoirie [...] à verser en mains
de Madame L.________ le montant de CHF 28'164.70.-, avec
intérêt à 5% l'an depuis le 1er janvier 2010."

- 7 -
Par réponse du 3 décembre 2013, les défendeurs ont conclu,
avec suite de frais et dépens, à ce qui suit :
I.
"Que les conclusions d'L.________ sont purement et simplement
rejetées.
II.
La résiliation du bail portant sur le local commercial comprenant une
entrée réception, un cabinet de réflexologie, un local et un WC
séparé de 50 m2 au rez-de-chaussée inférieur de l'immeuble sis
avenue d'[...] [...] à [...] loué par L.________, notifié le 13 mars pour le
1er avril 2014 est valable, L.________ devant leur rendre les locaux
libre de tout objet et de tout occupant pour le 1er avril 2014.
III.
Aucune prolongation n'est accordée à la locataire."
c) Par ordonnance du Président du Tribunal des baux du
22 janvier 2014, la demanderesse a été requise de produire, dans un délai
échéant le 5 mars 2014, toutes pièces utiles pour établir la situation de
l’exploitation de son commerce (activité, nombre d’employés, situation
financière, etc.), ainsi que ses deux dernières déclarations d’impôt et les
taxations y relatives.
Par courrier du 4 avril 2014, le conseil de la demanderesse a
déclaré que sa mandante n’entendait pas produire sa comptabilité et
qu’elle considérait cette demande comme une intrusion inadmissible dans
sa vie privée. Elle a en outre invoqué le secret médical dans la mesure où
cette dernière travaillait dans le domaine de la santé.
Le 14 avril 2014, le conseil de la demanderesse a indiqué par
courrier que sa mandante n’entendait pas non plus produire les autres
pièces requises, considérant que ces réquisitions portaient une atteinte
illicite à sa personnalité.
d) Une audience a eu lieu le 6 mai 2014, à laquelle la
demanderesse et [...] de [...] SA pour les défendeurs, ont comparu,
assistés de leurs conseils. D’entrée de cause, la demanderesse a

- 8 -
notamment requis un délai supplémentaire pour produire ses états
financiers. Après avoir recueilli les déterminations des défendeurs, le
tribunal a rejeté cette réquisition. Les parties ainsi que les témoins [...] et
[...] ont été entendus.
Interpellé sur les motifs qui avaient conduit les défendeurs à
résilier le contrat de bail de la demanderesse, leur conseil a indiqué qu'ils
avaient l'intention de louer les locaux occupés par la demanderesse à
l'Y.________ SA, car celle-ci avait besoin de locaux complémentaires pour
son exploitation. Interpellé également sur la question de savoir pourquoi
ce motif n'avait pas été indiqué à la demanderesse lorsqu'elle l'avait
demandé, [...] a expliqué que la situation était tendue entre la
demanderesse et l'Y.________ SA, raison pour laquelle il n'avait pas voulu
mettre de l'huile sur le feu en communiquant ce motif.
Le témoin [...] a notamment déclaré ce qui suit :
"Je suis l’administrateur de l’Y.________ SA, qui a pris à bail les locaux
voisins à ceux occupés par la demanderesse, avec laquelle je n’ai
pas de relation particulière. Avec la gérance, on a eu quelques
discussions à propos des places de parc et, depuis deux ans, au
sujet de l’agrandissement de nos locaux. Dans le cadre de ces
discussions, la régie nous a dit qu’elle allait résilier le bail de la
demanderesse pour l’échéance. Pour l’instant, nous sommes
bloqués par la contestation de la résiliation. Nous avons dû louer un
studio pour y installer deux collaborateurs. Vous me montrez la
pièce 106 établie par [...]; je confirme qu’il s’agit d’un plan de nos
bureaux, sur lequel ne figurent pas les locaux occupés par la
demanderesse, qui devraient être représentés dans le carré blanc
en bas, à gauche du plan. Pour vous répondre, nous n’avons pas
acheté de locaux dans l’immeuble en question. (…).
A la question de M. Lauber, j’indique que notre besoin de trouver de
nouveaux locaux est urgent, parce qu’on n’a pas de place, qu’on
doit recevoir de la clientèle et qu’on est les uns sur les autres. On
disposait de locaux à l’avenue du [...], mais qu’on a dû restituer au
propriétaire. On envisage en outre d’engager du personnel
supplémentaire, soit un gérant et un comptable. Nous sommes
actuellement sept personnes à l’agence. M. Lauber me montre à
nouveau la pièce 106 : j’indique que les postes de travail qui s’y
trouvent représentés correspondaient à un projet, en octobre 2008.
On a dû cloisonner une porte qui reliait notre local à celui de la
demanderesse, parce que, à l’époque, ces surfaces formaient un
seul local. La demanderesse jouit d’une vitrine. Selon notre projet
actuel, il faudrait décloisonner la porte, soit revenir à l’état originel
et aménager des bureaux dans l’espace aujourd’hui dévolu à la
demanderesse.

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M. Lauber m’interroge sur l’exploitation de la demanderesse.
J’indique que je ne connais pas les détails de cette exploitation et
que je ne suis pas neuf heures par jour dans mon bureau. De notre
point de vue, il y a une sous-exploitation des locaux. Si l’on voyait
que c’était un commerce florissant, attirant beaucoup de monde,
peut-être que nous n’aurions pas pensé à ces locaux. Je crois savoir
que quelqu’un d’autre a occupé les locaux de la demanderesse,
mais je ne peux pas vous en dire plus. Pour nous, la possibilité de
profiter de la vitrine qui est aujourd’hui utilisée par la demanderesse
est très importante, du point de vue de la visibilité.
Pour répondre à M. Lauber, j’indique que je ne connais pas l’état
actuel des locaux de la demanderesse, sous réserve de leur
typologie, mais que nous devrions certainement faire des travaux
d’aménagement. Nous sommes prêts à reprendre ces locaux
immédiatement. Si ces locaux ne devaient pas être libérés avant
quatre ou six ans, nous devrions rechercher des locaux
complémentaires dans le proche voisinage. Si on n’y parvient pas,
respectivement plus, nous devrons envisager de quitter les locaux
que nous louons actuellement. Mais nous voulons rester dans le
quartier. A titre indicatif, nous avons investi plus de 250’000 fr. dans
nos locaux.
A la question de Me Primault, je confirme qu’il y avait bien une porte
qui séparait nos locaux de ceux de la défenderesse. Nous avons
laissé la porte et cloisonné derrière. Je ne suis pas au courant des
travaux d’aménagement effectués par la demanderesse dans ses
locaux. Je n’ai pas su que la demanderesse est tombée malade
après notre arrivée, mais je sais que l’institut est fermé
régulièrement depuis que je suis là. Je n’ai pas eu connaissance du
décès de la maman de la demanderesse. (…). Nous reprenions les
baux de la pharmacie en totalité, y compris donc avec la sous-
location de la demanderesse. Pour ne pas faire d’histoires, on a
décidé de séparer les deux locaux et de ne prendre à bail que celui
que nous occupons actuellement. Nous voulions absolument avoir
ces locaux, raison pour laquelle nous avons été prêts à admettre
que la demanderesse continue à occuper les surfaces qu’elle
occupait. A mon souvenir, à l’époque, les responsables de la
pharmacie avaient fait état de discussions avec la demanderesse,
desquelles il serait ressorti que celle-ci n’entendait pas occuper les
locaux à long terme. Il n’a pas été question à ce moment-là de sous-
exploitation.
A la question de Me Primault, j’explique que nous avons fait des
aménagements intérieurs, en posant du carrelage et en érigeant des
murs en alba. Nous avons abattu une cloison. Me Primault me
demande si je connais les activités de la demanderesse je pense
qu’il s’agit d’un institut de massage, ou de beauté. (…)".
[...] a, quant à elle, déclaré ce qui suit :
"Je suis une cliente de la demanderesse depuis une vingtaine
d’années. J’ai appris qu’on voulait la faire partir et cela me fait
vraiment mal. Je trouve que ce n’est pas juste de faire partir des
gens qui font du bien aux gens du quartier. La demanderesse
apporte quelque chose au quartier. Je trouve qu’il y a tellement de
place ailleurs; c’est pourquoi je ne comprends pas pourquoi il faut
déplacer des gens qui font du bien au quartier. J’ajoute que la
demanderesse a engagé beaucoup de frais pour aménager son

- 10 -
institut. Toute ma famille a fréquenté l’institut de la demanderesse,
moi le plus. J’ai arrêté il y a quelques semaines, parce qu’on ne peut
pas y être tout le temps. Je n’y vais que si j’en ressens le besoin. Les
soins de la demanderesse sont remboursés par les assurances
complémentaires. Je connais d’autres personnes du quartier qui
reçoivent des soins de la demanderesse.
A la question de M. Lauber, j’indique que nous avons discuté avec la
demanderesse de la question de son départ. Je n’ai pas vu les
écritures des parties. A ma connaissance, la demanderesse ne se
déplace pas à domicile pour prodiguer ses soins. La demanderesse a
installé une douche. Elle a une table de massage, un bureau. Elle
m’a parlé des frais qu’elle a dû engager, mais sans m’en donner les
montants. La demanderesse pratique la réflexologie, des massages;
bref, elle me traitait de la tête au pied.
A la question de Me Primault, j’explique que, dans la mesure où je
fréquente l’institut de la demanderesse depuis une vingtaine
d’années, j’ai pu apercevoir les changements dans son matériel."
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008, RS 272]) au sens de l’art. 276 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC).
La valeur litigieuse est en l’espèce supérieure à 10’000 francs.
Interjeté en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui a intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance,
l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance. Cela étant,

- 11 -
dès lors que, selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé – la
motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision
attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits
auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier
juge –, la cour de céans n’est pas tenue d’examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que
tout l’état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls
certains points de fait sont contestés devant elle (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 3 ad art. 311 CPC et la jurisprudence constante de la CACI,
notamment CACI 1er février 2012/57 c. 2a).
3. a) L'appelante requiert l’audition par la cour de céans de tous
les intimés faute de comparution personnelle à l'audience du 6 mai 2014.
Elle demande en effet que l'on détermine leur réelle volonté quant à la
résiliation de son contrat de bail et s'ils ont effectivement l'intention de
relouer les locaux à l'Y.________ SA.
b) Conformément à l’art. 316 al. 3 CPC, l’instance d’appel peut
administrer les preuves si elle estime opportun de renouveler
l’administration d’une preuve ou d’administrer une preuve alors que
l’instance inférieure s’y était refusée (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art. 316
CPC). Cette disposition ne confère pas à l'appelant un droit à la
réouverture de la procédure probatoire et à l'administration des preuves.
L'instance d'appel peut rejeter la requête de réouverture de la procédure
probatoire et d'administration d'un moyen de preuve déterminé si
l'appelant n'a pas suffisamment motivé sa critique de la constatation de
fait retenue par la décision attaquée. Elle peut également refuser une
mesure probatoire en procédant à une appréciation anticipée des preuves,
lorsqu'elle estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la
preuve attendue ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres
moyens de preuve déjà administrés par le tribunal de première instance, à
savoir lorsqu'il ne serait pas de nature à modifier le résultat des preuves
qu'elle tient pour acquis (ATF 131 III 222 c. 4.3; ATF 129 III 18 c. 2.6). Elle

- 12 -
peut aussi refuser d'administrer un moyen de preuve régulièrement offert
en première instance lorsque la partie a renoncé à son administration,
notamment en ne s'opposant pas à la clôture de la procédure probatoire
(ATF 138 III 374 c. 4.3.1).
c) Le fait qu'aucun membre de l'hoirie ne se soit présenté à
l'audience du 6 mai 2014 n'est pas déterminant, dès lors que ces derniers
étaient dûment représentés et que leur représentant est censé agir dans
leur intérêt et conformément à leur volonté. La réquisition d'audition des
intimés, que l'appelante avait au demeurant dû présenter en première
instance, doit être rejetée.
4. a) L’appelante soutient que la résiliation de son contrat de bail
contrevient aux règles de la bonne foi et en demande l'annulation
conformément à l'art. 271 CO. Elle prétend que les variations dans les
déclarations de la régie s'agissant du motif du congé démontrent que
celui-ci ne serait pas conforme à la réalité. Elle allègue que les premiers
juges se sont arbitrairement fiés aux témoignages de [...], alors même
qu'il était sujet à caution et que ce dernier n'avait pas produit de
documents permettant de déterminer la raison pour laquelle ce local était
si important pour l'Y.________ SA.
b) La résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire
n’exige pas de motif particulier, ce même si elle entraîne des
conséquences pénibles pour le locataire. A teneur de l'art. 271 al. 1 CO, le
congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi, ce
qu’il appartient au locataire de prouver (ATF 138 III 59 c. 2.1). Selon la
jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la
fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus
de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 120 II 31 c. 4a). Le congé est abusif s'il ne
répond à aucun intérêt digne de protection, s'il est purement chicanier ou
s'il conduit à une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF
132 III 737 c. 3.4.2; ATF 120 II 31 c. 4a). Pour déterminer si un congé est
contraire aux règles de la bonne foi, il faut se fonder sur son motif réel,

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dont la constatation relève des faits (ATF 136 III 513 c. 2.3; ATF 136 III 552
c. 4; TF 4A_225/2012 du 20 juillet 2012 c. 2.1). La validité d'un congé doit
être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de
cette manifestation de volonté (ATF 109 II 53 c. 3b; TF 4A_383/2012 du 9
octobre 2012 c. 3). Il n'existe toutefois aucun principe juridique qui
interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de
reconstituer ce qui devait être la volonté réelle au moment déterminant
(TF 4A_241/2010 du 10 août 2010 c. 2.1.6).
c) Les premiers juges ont considéré que la régie avait certes
tardé à communiquer à la locataire les motifs de la résiliation de son
contrat, mais que ceux-ci étaient, d'une part, bien réels, et, d'autre part,
pas contraires à la bonne foi. Ils ont retenu que l'Y.________ SA manquait
effectivement de place pour recevoir sa clientèle, que les sept
collaborateurs étaient "les uns sur les autres" et qu'elle devrait envisager
de déménager si elle ne trouvait pas des locaux complémentaires proches
de ceux qu'elle exploitait actuellement. Ils ont également ajouté que la
locataire, qui avait été requise de produire toutes pièces utiles pour établir
la situation de l'exploitation de son commerce ainsi que ses deux
dernières déclarations d'impôt et les taxations y relatives, avait refusé de
collaborer sans motif valable. Les premiers juges ont dès lors pris en
compte ce refus lors de l'appréciation des preuves conformément à l'art.
164 CPC et ont retenu qu'elle ne retirait qu'un bénéfice médiocre de son
institut qui était impropre à jouer un rôle décisif dans le maintien des
conditions de son existence économique. Le congé donné par les intimés a
ainsi été considéré comme conforme à la bonne foi.
d) A l'instar des premiers juges, il y a lieu de retenir la réalité
et la véracité du motif du congé invoqué par les intimés, à savoir leur
volonté de louer les locaux à l'Y.________ SA, confirmée par le témoin [...]
qui a déclaré que son agence avait besoin de locaux supplémentaires,
qu'elle était prête à reprendre immédiatement les locaux loués par
l'appelante et qu'il était prévu d'y effectuer des travaux afin d'y aménager
des bureaux supplémentaires. La véracité des déclarations dudit témoin
ne doit pas être mise en doute, l'appelante ayant d'ailleurs elle-même

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allégué en procédure "qu'il sembl[ait] que la résiliation soit une ultime
tentative de l'Y.________ SA de récupérer le local".
Par ailleurs, le jugement entrepris n'a pas passé sous silence
l'attitude de l'Y.________ SA puisqu'il est expressément indiqué que, lors de
l'audience du 6 mai 2014, [...] de [...] a déclaré que la situation était
tendue entre la demanderesse et l'Y.________ SA, raison pour laquelle il
n'avait pas voulu mettre de l'huile sur le feu en communiquant le motif de
résiliation.
Ainsi, dès lors qu'il n'est pas allégué ni établi que la résiliation
impliquerait d'emblée une augmentation du loyer, il n'apparaît pas que le
motif invoqué par les intimés soit contraire à la bonne foi. Au surplus, le
bailleur a le droit de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière
d'exploiter son bien, selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts
(ATF 136 III 190 c. 3 in fine), en l'occurrence se conformer à la volonté de
l'extension de l'Y.________ SA qui dispose déjà de locaux dans le même
immeuble. Compte tenu des éléments qui précèdent, le congé signifié à
l'appelante n'est pas abusif.
5. a) L'appelante invoque également la violation par les premiers
juges de l'art. 272 al. 1 CO en leur reprochant d'avoir omis de prendre en
compte les éléments d'appréciation pertinents et de n'avoir ainsi prolongé
son bail que jusqu'au 1er avril 2016 au lieu du 1er avril 2020.
b) L’art. 272 al. 1 CO dispose que le locataire peut demander
la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la
fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans
que les intérêts du bailleur ne le justifient. Le bail commercial peut être
prolongé de six ans au maximum, une ou deux prolongations pouvant être
accordées dans cette limite (art. 272b al. 1 CO). Le juge dispose d’un large
pouvoir d’appréciation s’agissant de la durée de la prolongation à
accorder. Il peut octroyer une première prolongation, à l’expiration de
laquelle le locataire pourra cas échéant en solliciter une seconde, ou une

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prolongation unique, qui englobe la première et la seconde prolongation
(Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2008, p. 782).
Le but de la prolongation légale est de protéger le locataire
d'un local d'habitation ou commercial contre une résiliation dont les
conséquences seraient pour lui trop pénibles. Il s'agit d'accorder au
locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation
ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 104 II 311, JT 1979 I 495),
et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de
celui qu'il a (ATF 116 II 446, JT 1991 I 63, SJ 1991, 2, DB 1993, 9). La
prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer les
conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (ATF précité).
L'art. 272 al. 2 CO fournit une liste indicative de circonstances.
Certaines sont liées à la situation personnelle (âge, état de santé),
familiale (nombre d'enfants) ou financière des parties, ainsi que leur
comportement (art. 272 al. 2 let. c et d CO). D'autres sont liées au contrat
: durée, contenu, conditions de la conclusion (art. 272 al. 2 litt. a et b CO).
D'autres, enfin, à des faits extérieurs : situation tendue du marché local,
possibilité de trouver un logement comparable (art. 272 al. 2 let. e CO). Il
incombe au locataire de prouver les circonstances pénibles (Conod, La
protection du locataire en matière de congés, in 15ème séminaire sur le
droit du bail, 2008, n. 14 ad art. 272 CO; CACI 7 janvier 2013/1). Le
locataire doit ainsi établir la réalité et la gravité des conséquences que la
fin du bail a pour lui; elles sont le plus souvent liées à la pénurie de
logement et à la difficulté de trouver des locaux comparables à bref délai
(ATF 116 II 446, JT 1991 I 63, SJ 1991, 2; Tercier/Favre, Les contrats
spéciaux, 4ème éd., 2009, n. 2764 p. 406). Le besoin du bailleur est une
circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts; il
n'est pas une condition négative de la prolongation comme dans l'ancien
droit; un tel besoin peut faire d'emblée obstacle à l'annulation du congé,
sans pour autant exclure la prolongation (Tercier/Favre, op. cit., n. 2767
p. 407 et réf.; Lachat, op. cit., pp. 500 ss; Engel, Contrats de droit suisse,
2ème éd., 2000, pp. 211 ss). Au surplus, lorsqu'il s'agit de revoir une
question d'appréciation, l'autorité d'appel peut s'autoriser une certaine

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retenue (TF 5A_265/2012 du 30 mai 2012 c. 4.3.2). Il en résulte qu'elle ne
saurait substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité inférieure
(CACI 16 août 2013/417).
c) Les premiers juges ont retenu que l'appelante, qui était
âgée de 57 ans, était proche de la retraite, qu'elle souhaitait la prendre à
l'âge de 64 ans et qu'elle s'était constituée une clientèle de quartier. Ils
ont également considéré qu'il lui serait difficile de se faire connaître et
d'attirer une nouvelle clientèle dans le laps de temps relativement court
qui lui restait jusqu'à la retraite et qu'elle était donc exposée à devoir
mettre fin à son activité économique, ce qui constituerait assurément une
conséquence pénible du congé. Il a encore été constaté que le bail de huit
ans représentait une durée relativement longue, ce qui plaidait, au regard
de l'âge de la locataire, en faveur d'une longue prolongation, les
démarches effectuées pour retrouver des locaux semblables dans le
même quartier n'étant pas faciles.
A l'inverse, l'intérêt de reprendre possession des locaux afin de
les louer à l'Y.________ SA, laquelle risquait de déménager si elle ne
parvenait pas à trouver des locaux complémentaires de ceux qu'elle
exploite, a été reconnu. De plus, comme mentionné précédemment, les
premiers juges ont également retenu que la locataire n'avait pas
démontré la nécessité pour elle d'exploiter son institut, faute d'avoir
produit les pièces comptables nécessaires, ce qui plaidait en faveur d'une
prolongation de courte durée. Ainsi, les premiers juges ont opté pour une
unique prolongation de deux ans, soit jusqu'au 1er avril 2016.
d) En l'espèce, il incombait à la locataire de prouver les
conséquences pénibles de la résiliation de son contrat de bail. Or, son
refus de collaborer en première instance a eu pour conséquence que les
premiers juges ont retenu qu'elle ne retirait de son exploitation qu'un
bénéfice médiocre, sans rôle décisif pour son existence économique. La
seule proximité de l'âge de la retraite ne justifie pas une prolongation plus
longue que celle accordée. Par ailleurs, l'appelante n'occupe les locaux
que depuis huit ans, ce qui ne représente pas une durée particulièrement

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longue. Elle n'a pas fait d'investissements importants dans le local loué,
ceux qu'elle allègue avoir réalisés en 2009 n'étant que de 4'000 francs.
Enfin, les intimés ont un réel intérêt à reprendre possession des locaux. En
effet, l'Y.________ SA risquerait de déménager si elle ne parvenait pas à
trouver des locaux complémentaires proches de ceux qu'elle exploite
actuellement. Ainsi, au vu de ce qui précède, les premiers juges ont
effectué une pesée correcte de tous les éléments à prendre en
considération, de sorte que la prolongation accordée à l'appelante
jusqu'au 1er avril 2016 ne prête pas le flanc à la critique.
6. a) Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté selon
le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris
confirmé.
b) Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'432
fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC), doivent être mis à la charge de l’appelante qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'est pas alloué de dépens aux intimés qui n'ont pas été
invités à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'432 fr.
(mille quatre cent trente-deux francs), sont mis à la charge de
l'appelante L.________.

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IV. L'arrêt motivé est exécutoire
Le président : La greffière :
Du 8 janvier 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Flore Primault (pour L.________),
- Jacques Lauber (pour X.________, A.W.________, Z.________, A.K.________,
B.K.________, C.K.________, D.K.________, B.W.________, C.W.________ et
D.W.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral, RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

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Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La greffière :