vd_gerichte · XZ18.011007 · 2021-01-05 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ18.011007-200554
2
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 janvier 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Merkli et Cherpillod, juges
Greffière : Mme Cottier
*****
Art. 257a, 257b CO, 259d et 259e CO
Statuant sur l’appel interjeté par A.N.________ et A.N.________,
à [...], défendeurs, contre le jugement rendu le 12 septembre 2019 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec W.________,
à [...], et O.________SÀRL, à [...], demanderesses, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 12 septembre 2019, dont la motivation a été
expédiée le 19 février 2020 pour notification aux parties, le Tribunal des
baux (ci-après : le tribunal ou les premiers juges) a dit que A.N.________ et
B.N.________, solidairement entre eux, devaient immédiat paiement à
W.________ et O.________Sàrl, également solidairement entre elles, de la
somme de 42'450 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 1er juillet 2012 sur le
montant de 4'950 fr. (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 4'765 fr., à la
charge d’W.________ et O.________Sàrl, solidairement entre elles, à hauteur
de 2'382 fr. 50 et à la charge de A.N.________ et B.N.________, solidairement
entre eux, à hauteur de 2'382 fr. 50, les frais judiciaires étant prélevés sur
les avances de frais fournies par W.________ et O.________Sàrl (II), a dit que
A.N.________ et B.N.________, solidairement entre eux, devaient payer à
W.________ et O.________Sàrl, créancières solidaires, la somme de 3'900 fr.,
à titre de dépens compensés (IV), et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont considéré que le bail
commercial liant les parties n’avait ni été invalidé par W.________ et
O.________Sàrl, partie locataire, ni résilié pour défaut de la chose louée. Ils
ont dès lors estimé que le bail était réputé résilié pour l’échéance
contractuelle du 30 septembre 2018 et que le loyer était dû jusqu’à cette
date. Les premiers juges ont ensuite considéré que l’humidité excessive
dans les locaux était constitutive d’un défaut dont la réparation incombait
au bailleur. A cet égard, ils ont retenu que les locataires avaient droit à
une réduction de 40 % du loyer en raison de ce défaut pour la période du
1er décembre 2012 au 30 novembre 2017. Les magistrats ont ainsi astreint
A.N.________ et B.N.________, partie bailleresse, à verser les parts de loyer
payées en trop, s’élevant à 36'000 fr., ainsi que la somme de 8'400 fr.,
correspondant au dommage subi par la partie locataire. Ils ont également
considéré que les frais accessoires facturés par la partie bailleresse
n’avaient pas été prouvés à satisfaction et qu’ils n’étaient pas dus.
Partant, les acomptes versés par la partie locataire durant la période

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concernée, s’élevant à 7'950 fr., devaient lui être intégralement
remboursés. La partie bailleresse a également été astreinte à restituer aux
locataires le montant de 4'950 fr. constitué à titre de garantie. Les
magistrats ont finalement considéré que la partie bailleresse pouvait
partiellement compenser les montants mis à sa charge avec les loyers non
payés du 1er janvier 2018 au 30 septembre 2018, soit avec une créance
s’élevant à 14'850 francs. En définitive, les premiers juges sont parvenus à
la conclusion que la partie bailleresse devait verser aux locataires la
somme de 42'450 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 1er juillet 2012 sur le
montant de 4'950 francs.
B. Par acte écrit daté du 27 avril 2020 et remis à un bureau de
poste suisse le 24 avril 2020, A.N.________ et B.N.________ ont interjeté
appel contre le jugement précité, en concluant, sous suite de frais et
dépens, principalement à sa réforme en ce sens que les conclusions de
W.________ et O.________Sàrl soient rejetées. Subsidiairement, ils ont conclu
à l’annulation du jugement et au renvoi de la cause à l’autorité de
première instance pour nouvelle décision dans le sens des considérants. A
titre de mesures d’instruction, ils ont requis une inspection locale ainsi que
la production par [...] du dossier concernant le sinistre de 2010.
Les intimées n’ont pas été invitées à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Le 10 octobre 2001, A.N.________ et B.N.________ (ci-après :
les défendeurs, les appelants ou la partie bailleresse) ont acquis les
immeubles sis [...], à [...], en copropriété simple pour une demie chacun.
Au rez-de-chaussée du bâtiment sis au n° [...] se trouve un
local commercial, comprenant une pièce avec vitrine donnant sur la rue,
une arrière-salle ainsi qu’un local borgne désigné comme étant une cave

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voûtée ; cette cave correspond à 30 à 40 % de la surface totale des
locaux. Le reste du bâtiment est constitué de huit appartements. Le
bâtiment sis au n° [...] comprend deux autres appartements. Les deux
bâtiments ont une chaudière commune.
b) Entre 2000 et 2010, les locaux commerciaux précités
étaient occupés par un dénommé D.________. Entendu comme témoin,
l’intéressé a exposé qu’il les avait quittés en raison de problèmes
d’humidité auxquels A.N.________ (ci-après : le défendeur) avait refusé de
remédier. Selon ce témoin, le problème avait débuté dans la pièce située
entre la cave voûtée et la devanture : le plafond s’était gonflé d’eau, puis
s’était ouvert en raison de l’humidité. L’humidité avait ensuite augmenté
dans toutes les pièces louées et, en juin 2010, de l’eau avait coulé du
plafond de la cave voûtée à la suite d’un dégât d’eau dans l’appartement
situé au-dessus. Toujours selon ce témoin, l’humidité avait entraîné
l’apparition de moisissures un peu partout et l’utilisation de
déshumidificateurs, qu’il fallait vider plusieurs fois par jour, s’était révélée
insuffisante. Il a précisé qu’à sa connaissance, trois autres étages de
l’immeuble étaient également touchés par l’humidité et que la
Commission de salubrité n’avait pas rendu de décision d’insalubrité, dans
la mesure où elle considérait que la cave voûtée ne pouvait pas être
utilisée comme bureau.
c) Après le départ de D.________, le défendeur a remis ces
locaux commerciaux en location. N’ayant pas d’a priori sur le type
d’activité qui pourrait y être déployé, le défendeur indiquait aux personnes
intéressées que les locaux devaient être rénovés et qu’ils pouvaient être
aménagés en fonction des besoins du locataire.
d) A.N.________ et W.________ (ci-après : la demanderesse) se
sont rencontrés le 13 avril 2012 afin de discuter les conditions de la
location des locaux commerciaux précités. A l’issue de cette entrevue, le
défendeur a adressé à la demanderesse un courriel résumant leur
discussion, dont il ressort en particulier ce qui suit :

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« (…)
Comme vous le savez, les murs peuvent dégager une certaine humidité. Il
faudrait en particulier mettre un enduit hydrofuge sur les murs de la cave
et prévoir le cas échéant un déshumidificateur pour éviter des problèmes
rencontrés dans ce genre de locaux.
(…) »
e) Le 7 juin 2012, les défendeurs ont conclu un contrat de bail
à loyer avec W.________ et O.________Sàrl (ci-après : les demanderesses,
les intimées ou la partie locataire), portant sur le local commercial précité.
Le bail précisait que les locaux étaient destinés à l’exploitation d’un
institut de beauté.
Etabli pour une durée initiale allant du 1er août 2012 au 30
septembre 2013, le bail se renouvelait ensuite de douze mois en douze
mois, sauf résiliation donnée et reçue au moins quatre mois à l’avance
pour la prochaine échéance. Le loyer, payable d’avance, était fixé à
1500 fr. net par mois, montant auquel s’ajoutait un acompte pour le
chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires de 150 fr. par mois. Ce
loyer était fondé sur un taux hypothécaire de 2,5 % et un indice suisse des
prix à la consommation de 103.6 points. L’art. 4 du bail prévoyait en outre
la constitution d’une garantie bancaire d’un montant de 4'950 fr. auprès
d’un établissement bancaire.
Les art. 5 et 6 du contrat avaient le contenu suivant :
«5. Frais accessoires
Les locataires participent, avec les autres locataires, au paiement des
charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe d’épuration
des eaux (entretien et utilisation), taxe d’égout, taxe d’enlèvement des
ordures, ainsi que des frais administratifs, ramonage, eau froide, électricité
de l’immeuble, frais d’entretien des installations de chauffage et d’eau
chaude.
Les frais accessoires ci-dessus dont (sic) l’objet d’un décompte annuel
séparé ou de rubrique distincte du compte de chauffage et d’eau chaude.
6. Dispositions complémentaires
• Les locataires fourniront une garantie bancaire au plus tard d’ici le 30
juin 2012. En outre, ils fourniront dans le même délai une attestation
de couverture en responsabilité civile.
• Les locataires régleront le chauffage de manière raisonnable et
éviteront de laisser durablement les fenêtres et portes ouvertes
pendant les périodes de chauffage.

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• Les lieux sont loués en l’état. Le bailleur fera installer une douche
dans la salle de bains existante, qui sera rénovée. Il fera installer des
radiateurs. Les fenêtres et porte seront changées.
• Les locataires prendront à leur charge l’aménagement total des
locaux (sols, peinture, plafond, etc.). Ils feront appel à des personnes
qualifiées, le travail étant fait selon les règles de l’art. Il sont rendu
attentif (sic) au fait que la cave et le local arrière peuvent présenter
de l’humidité et qu’il conviendra de traiter ces surfaces avec des
produits hydrofuges. L’utilisation de déshumidificateurs peut
également être conseillée.
• Les travaux sont à effectuer d’ici fin 2012 au plus tard. Ils ne
donneront pas lieu à une indemnité de plus-value en fin de bail.
• Le locataire prendra à sa charge l’entretien régulier des éventuels
appareils (appareils électriques ou à gaz et installations de production
d’eau chaude). Cet entretien comprend notamment le détartrage et le
maintien du brûleur en bon état.
• Les locataires sont rendus attentifs au fait que le bâtiment est ancien
et que l’isolation phonique entre les étages n’est pas bonne. Ils
veilleront dès lors à respecter la tranquillité de ses (sic) voisins. »
Enfin, les art. 7 et 8 du contrat précisaient que les dispositions
paritaires romandes, règles et usages locatifs du canton de Vaud,
dispositions générales pour habitation, garage et place de parc, ainsi que
formule de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail
étaient annexées au bail et en faisaient partie intégrante.
2. a) Peu après la conclusion de ce bail, qui portait sur des locaux
bruts, les demanderesses ont entamé des travaux d’aménagement afin
d’y créer un institut de beauté, avec l’accord du défendeur. Elles ont en
particulier posé des murs dans la cave voûtée, afin d’en utiliser une partie
comme dépôt et l’autre comme cabine de soins.
Par ailleurs, les demanderesses ont versé la garantie locative
prévue dans le bail directement en mains des défendeurs par virement
postal du 14 juin 2012.
b) Dans le courant du mois de juillet 2012, alors que les
demanderesses espéraient ouvrir l’institut de beauté pour le 6 août 2012,
les travaux d’aménagement des locaux ont été retardés par la découverte
d’une fosse septique encore en utilisation.
Par courriel du 4 septembre 2012, la demanderesse W.________
a confirmé au défendeur l’accord des parties conclu le 28 septembre

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2012, selon lequel aucun loyer n’était dû jusqu’à la fin des travaux. Elle a
en outre indiqué au défendeur qu’elle souhaiterait rediscuter les termes
du contrat à la fin des travaux.
Le défendeur a répondu à ce courriel le 7 septembre 2012, en
indiquant en substance qu’il n’avait pas donné son accord concernant le
loyer, mais qu’il avait simplement dit qu’ils en discuteraient
ultérieurement. Il a précisé qu’il avait fixé un début de bail « éloigné » de
manière à permettre aux demanderesses de débuter les travaux avant
l’entrée en jouissance, que son but était de trouver « les meilleures
solutions » et que c’était la raison pour laquelle il fallait une concertation.
Par courriel du 5 octobre 2012, le défendeur a notamment
indiqué à la demanderesse W.________ qu’il était dans l’attente du
versement des loyers échus et lui a prié de faire le nécessaire rapidement.
Il a en outre déclaré qu’il avait constaté que les travaux d’aménagement
ne semblaient pas avancer.
Par courrier du 16 octobre 2012, la demanderesse W.________ a
indiqué au défendeur que, s’agissant des travaux, elle avançait à son
rythme et qu’elle avait été beaucoup retardée avec la fosse sceptique,
mais que cela n’empêchait pas que le loyer du mois d’octobre avait été
payé.
c) Par courriel du 5 octobre 2012, le défendeur a indiqué à la
demanderesse W.________ qu’il n’avait pas pu constituer de compte de
garantie de loyer et lui demandait de faire le nécessaire afin qu’il puisse
verser l’argent sur un tel compte.
d) Finalement, l’institut a pu ouvrir au mois de décembre
2012. Immédiatement après, la demanderesse a mis en place deux
déshumidificateurs dans les locaux litigieux. Elle a en outre remarqué que,
bien que changées par les défendeurs durant les travaux d’aménagement
des locaux, les fenêtres laissaient passer de l’air et que de la moisissure
apparaissait sur le pourtour.

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La problématique d’humidité s’aggravant, la demanderesse
W.________ a en outre dû, dès 2014, régulièrement refaire la peinture des
murs touchés par la moisissure avec un produit spécial, la fréquence de
ces retouches augmentant avec le temps. Elle s’est également plainte de
la situation à plusieurs reprises auprès du défendeur.
Interrogée en qualité de témoin, M.________, qui a effectué des
stages en 2014 puis un apprentissage au sein de l’institut entre 2015 et
2017, a confirmé que pendant des années les deux humidificateurs étaient
mis en place tous les soirs avant le départ de l’institut, que les peintures
spéciales étaient appliquées régulièrement et que la partie bailleresse
avait été informée régulièrement du problème d’humidité, en particulier à
la fin de l’année 2016.
e) Début décembre 2014, W.________ s’est rendue compte
qu’elle avait versé par erreur un montant de 1'750 fr. par mois à titre de
loyer depuis le mois d’octobre 2012, au lieu des 1'650 fr. convenus dans le
bail, et a demandé au défendeur, par courriel du 2 décembre 2014, la
restitution de 2'400 francs. Elle a proposé de compenser le trop-perçu en
ne versant pas le loyer du mois de décembre 2014, puis en payant 750 fr.
seulement pour le loyer de janvier 2015. Le défendeur a accepté cette
proposition par courriel du 3 décembre 2014, en précisant toutefois que le
loyer du mois de janvier 2015 s’élèverait à 900 francs.
3. a) Début mars 2015, les demanderesses ont sollicité auprès
du défendeur l’autorisation de sous-louer une partie des locaux litigieux.
Elles ont alors expliqué que la situation financière de la société était
difficile et que cette sous-location permettrait de réduire les charges de
loyer et de dynamiser l’institut.
Ainsi, par courriel du 11 mars 2015, W.________ a transmis au
défendeur, en lui demandant de le valider par retour de courriel un contrat
conclu le même jour avec X.________, portant sur la sous-location d’une
cabine de l’institut destinée à une activité indépendante de massage bien-

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être, pour un loyer de 650 fr. par mois, toutes charges comprises. Ce sous-
bail devait prendre effet le 1er avril 2015 et se renouveler annuellement.
b) Durant l’année 2016, bien que satisfaites des prestations de
l’institut, plusieurs clientes ont cessé de venir en raison de la forte odeur
de moisi qui régnait dans les locaux et qui imprégnait les vêtements.
c) L’aggravation des problèmes d’humidité a amené
W.________ à donner congé à ses employées à plusieurs reprises, l’odeur
de moisi ne permettant plus de recevoir des clientes. Ainsi, au fil du
temps, l’exploitation de l’institut dans les locaux litigieux est devenue
impossible.
d) En fin d’année 2016, à l’occasion d’une visite des locaux
par le défendeur, la demanderesse lui a fait constater l’odeur de moisi et
lui a montré les endroits touchés par l’humidité, la mauvaise isolation et
les traces de moisissure ; elle l’a également avisé du fait qu’elle avait mis
en place plusieurs déshumidificateurs, qui devaient être régulièrement
vidés. Le défendeur n’a cependant mis en œuvre aucuns travaux.
e) Le 7 mars 2017, W.________ et sa mère, H.________, ont
rencontré le défendeur. Les parties divergent quant au contenu de cet
entretien. W.________ allègue qu’à cette occasion, elle a soumis au
défendeur des photographies des locaux dans le but de le convaincre de la
nécessité d’entreprendre des travaux pour remédier à l’humidité. Le
défendeur expose pour sa part qu’il s’agissait de discuter d’une baisse de
loyer souhaitée par les demanderesses en raison de difficultés financières.
Entendue comme témoin, H.________ a indiqué que l’objet de cet entretien
était de faire prendre conscience au défendeur de l’état de l’immeuble et
de la nécessité d’entreprendre des travaux.
Le défendeur a ensuite adressé le courriel suivant à W.________
le 14 mars 2017 :

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« (…)
Je fais suite à notre entrevue du 7 mars 2017 à 11h à mon étude. J’ai pris
note de vos difficultés financières, dues selon vous notamment au grand
nombre d’instituts à [...] et à la conjoncture morose, et de votre souhait de
réduire le loyer.
Pour faire suite à cette demande, je serais disposé à réduire le loyer de
20% pendant une année, soit 1'200 francs au lieu de 1'500 francs.
Toutefois, préalablement, il me faudrait les comptes détaillés 2014 à 2016,
de manière à pouvoir me persuader que la situation financière défavorable
est réversible. Il faudrait également qu’un tiers solvable se porte garant de
vos engagements, que cela soit votre mari, votre mère ou un tiers.
En parcourant le dossier, je ne trouve pas trace d’une garantie de loyer,
telle que prévue par le bail. L’avez-vous constituée ? Si oui, pouvez-vous
m’en faire tenir une copie. Si non, il faudrait le faire dans les meilleurs
délais.
(…) »
Les demanderesses n’ont pas donné suite à la proposition
contenue dans ce courriel.
4. a) Le 20 juillet 2017, W.________ a adressé un SMS au
défendeur, dans lequel elle sollicitait un rendez-vous « rapidement ». Un
entretien a eu lieu peu de temps après, auquel la mère de la
demanderesse a également assisté.
W.________ déclare qu’elle voulait une nouvelle fois tenter de
convaincre le défendeur de procéder à des travaux, tandis que celui-ci
allègue qu’W.________ voulait être libérée du bail en raison des mauvais
résultats de son exploitation, ce à quoi il aurait répondu qu’il ferait son
possible pour l’aider à trouver un locataire de remplacement. La version
donnée par W.________ est confirmée par le témoin H.________, selon qui le
but de l’entretien était le même que le précédent.
b) A la suite de cet entretien, les demanderesses ont publié
une annonce sur Internet, afin de trouver un locataire de remplacement.
Elles ont ensuite pris contact avec le défendeur afin de l’informer du fait
qu’une personne à la tête de plusieurs instituts de beauté de la région
était intéressée par les locaux, moyennant quelques travaux de
modification. Cette démarche n’a toutefois pas eu de suite.
c) Les photographies produites par les demanderesses
montrent de grandes traces rougeâtres sur certains murs des locaux

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litigieux et de la moisissure sur les façades arrière de certains meubles en
bois et sur une peinture.
L’humidité ambiante a par ailleurs entraîné la panne d’un
appareil de soins à lumière pulsée, achetée le 31 mars 2014 pour un
montant de 27'999 fr. 95. A ce propos, la société [...] a écrit le courrier
suivant aux demanderesses le 11 septembre 2017 :
« (…)
Suite à nos diverses interventions pour la réparation de votre appareil [...]
pour la photoépilation et le photorajeunissement, nous sommes dans le
grand regret de vous confirmer que votre machine est irréparable.
En effet et comme notre technicien vous l’a dit à plusieurs reprises, votre
machine est pleine d’humidité, la carte mère, la carte hydro, les 3 cartes
accumulateur, la carte de liaison, le générateur sont hors service. Avez-
vous pu voir d’où vient toute cette humidité.
(…) »
d) Sur requête de la demanderesse, la Commission de
salubrité de la Commune de [...] a procédé à une visite des locaux le 21
septembre 2017, en présence des parties, puis a rendu les constats et
conclusions suivants le 4 octobre 2017 :
« (…)
A l’entrée des locaux, dans le local d’accueil, la Commission de salubrité
constate une odeur de moisis (sic) prononcée, l’humidité ambiante révèle
un taux d’environ 62 %,
Constats :
- humidité au bas des murs et aux bords des fenêtres dans le local
accueil ;
- humidité aux murs des dépôts sis au niveau de l’entrée ainsi que
dans l’ancienne cave voutée située au niveau inférieur ;
- l’ancienne cave voutée est composée d’un local dépôt à droite et
d’un local de soins à gauche ; ce dernier local ne peut être destiné à
une affectation vouée au travail sédentaire compte tenu du manque
d’aération et d’éclairage naturels.
Conclusions :
La Commission de salubrité demande au propriétaire de tout mettre en
œuvre pour remédier aux problèmes décrits ci-dessus.
Un délai est fixé au 30 novembre 2017 pour réaliser les travaux
nécessaires.
(…) »
Le témoin P.________, secrétaire de la commission, a précisé
que la notion de travail sédentaire englobe toute activité lucrative, dont en
particulier l’activité déployée par les demanderesses. Selon lui, la

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première partie des locaux, qui donnent sur la rue, ne pose pas de
problème du point de vue de l’affectation. Il a ajouté que l’absence de
lumière et de ventilation naturelles ainsi que de ventilation mécanique
dans la cave voûtée borgne était problématique.
5. a) Le 29 septembre 2017, le défendeur a adressé le courriel
suivant à la demanderesse W.________ :
« (…)
Bonsoir,
Je fais suite à notre entrevue sur place avec la commission de salubrité.
Selon le bail à loyer, l’aménagement total des locaux était à votre charge, à
l’exception des travaux mentionnés à ma charge (installation d’une
douche, installation de radiateurs et nouvelles porte et fenêtres). Vous
deviez faire appel à des personnes qualifiées et le travail devait être fait
selon les règles de l’art, comme le stipule le bail dans les dispositions
complémentaires.
Si l’on en croit l’architecte, l’humidité viendrait du sol et aurait toujours
existé. Il ne s’agit ainsi pas d’un dégât d’eau. Cela devait donc exister
lorsque vous avez procédé à l’aménagement total des locaux. Dès lors, les
entreprises qualifiées que vous avez mandatées devaient évidemment
contrôler l’humidité avant de poser des sols et de faire les murs et
plafonds. J’avais d’ailleurs parlé spécifiquement dans le bail de possibles
problèmes d’humidité dans la cave et dans le local du fond.
Je vous prie de me dire quelles sont les entreprises qui sont intervenues sur
le chantier et quels travaux ont été effectués.
Veuillez indiquer les matériaux utilisés et les mesures prises, notamment si
des mesures d’humidité ont été prises lors des travaux.
J’attends toujours la garantie de loyer.
(…) »
b) Le 30 octobre 2017, les demanderesses ont adressé au
défendeur le courrier recommandé suivant, accompagné d’une copie du
rapport de la Commission de salubrité et de leur courriel du 9 octobre
2017 :
« (…)
Concerne : -Annulation du contrat pour vice du consentement
-Avis de défauts et consignation
Immeuble [...]
Monsieur,
Suite à la venue de la commission de salubrité, il relève, dans son rapport
du 4 octobre 2017, que l’ancienne cave voûtée ne peut être destinée à une
affectation vouée au travail. Si nous avions été informés de ce fait, nous
n’aurions jamais conclu le contrat de bail.
En conséquence, nous invoquons que le contrat a été conclu sous l’empire
d’un vice de consentement et qu’il est affecté d’une erreur essentielle.
Fondés sur ce qui précède, nous invoquons principalement l’annulation du
contrat car il s’agit d’un vice originaire.

- 13 -
De plus, nous vous rappelons que le local commercial est entaché du
défaut suivant :
-Humidité dans tous les locaux loués, comme stipulé dans le rapport de la
commission de salubrité.
Nous réfutons toute responsabilité dans la survenance du défaut comme
expliqué dans mon mail du 2 octobre 2017 à 11h25.
Aussi, nous vous saurions gré de bien vouloir prendre les dispositions
nécessaires pour remédier à ce défaut d’ici au 20 novembre 2017 au plus
tard. Ceux-ci amoindrissent notablement la jouissance de la chose louée.
Nous vous rappelons qu’il incombe au bailleur d’entretenir convenablement
la chose louée pendant la durée du bail et de remédier aux défauts, selon
l’art. 259a CO.
Nous nous réservons d’ores et déjà le droit de saisir l’autorité compétente
ainsi que de prétendre à une réduction proportionnelle. De ce fait, le loyer
sera consigné.
D’autre part, comme demandé dans mon mail susmentionné, nous vous
demandons expressément pour le même délai (20 novembre 2017), de
nous faire parvenir les décomptes de charges 2012, 2013, 2014, 2015,
2016 et 2017.
(…) »
c) Le défendeur a fait procéder à divers travaux dans les
locaux litigieux, en vue de la seconde visite de la Commission de salubrité.
d) La Commission de salubrité a dépêché P.________ pour
procéder à cette visite le 30 novembre 2017. Elle a ensuite fait part de ses
constatations au défendeur comme suit, par courrier du 19 décembre
2017 :
« (…)
A cette date [du 30 novembre 2017], il a été constaté que les travaux
d’assainissement ont été effectués, que les locaux sont vides et que ceux-ci
ne sont pas chauffés. Nous rappelons que la « cave voutée (sic) » et le local
dépôt ne peuvent pas être destinés à une affectation vouée au travail
sédentaire. Compte tenu de la situation de ces espaces au rez-de-chaussée
de l’immeuble, l’affectation future de ceux-ci devra être compatible avec la
physique du bâtiment.
(…) »
Le témoin P.________, qui a procédé seul à cette seconde visite,
a précisé que, si les locaux avaient toujours été occupés, le problème
aurait été signalé à la Municipalité pour statuer sur l’affectation de la cave
voûtée, parce qu’elle était toujours incompatible avec un travail
sédentaire. Il a ajouté que, selon lui, il aurait été possible de poser une
ventilation mécanique raccordée sur l’extérieur, mais que cela n’aurait pas

- 14 -
résolu l’absence d’éclairage naturel, d’autres travaux étant encore
nécessaires à cet égard, ou d’autoriser le travail sédentaire avec des
conditions posées par le Service de l’emploi.
e) Les demanderesses ont restitué les clés des locaux litigieux
aux défendeurs par courrier recommandé du 30 novembre 2017, collées
sur une feuille portant l’inscription « En retour les clés de la [...], [...] au
Rez ! ».
Les demanderesses ont encore payé le loyer du mois de
décembre 2017, puis ont cessé tout versement. Elles n’ont ainsi payé
aucun loyer en 2018, tandis que les locaux sont restés vacants.
f) Par courriel du 23 janvier 2018, le défendeur a transmis à
W.________ les décomptes suivants, relatifs aux charges pour les exercices
2012 à 2016, requérant le versement des soldes, d’un total de 4'329 fr.
55, et précisant que le décompte 2017 lui serait adressé dans les mois
suivants :

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En procédure, les défendeurs ont produit une liste qu’ils ont
eux-mêmes établie le 5 juillet 2019, supposée recenser les volumes, plus
élevés, des locaux de l’immeuble sis [...], à [...]. Ils ont également versé au
dossier un lot de factures portant sur les consommations de gaz et d’eau,
les abonnements de raccordement au réseau d’eau et aux égouts, les frais
d’entretien de la chaufferie et de ramonage, ainsi que les taxes
d’épuration des eaux pour les années 2012 à 2018.
Les demanderesses considèrent que les décomptes établis par
les défendeurs ne permettent pas de déterminer de manière claire et
précise la consommation exacte du local commercial litigieux. Elles font
valoir en particulier que le local ne pouvait pas être chauffé trop
intensément au regard du fort taux d’humidité et qu’elles n’utilisaient
pratiquement pas d’eau chaude. Les témoins M.________ et H.________ ont
confirmé que les locaux étaient peu chauffés et que l’utilisation de l’eau
chaude était limitée au maximum, pour éviter d’aggraver le problème
d’humidité. Le témoin H.________ a précisé que les clientes ne prenaient
pas de douche sur place. Ce témoin a encore indiqué que, lors de sa

- 18 -
première visite, la Commission de salubrité avait recommandé de ne pas
chauffer les locaux à plus de 18-19° C, en expliquant que l’humidité venait
du fait que les fondations s’érodaient et faisaient remonter l’eau par
capillarité, phénomène accentué par l’utilisation de déshumidificateurs.
Interrogé à l’audience du tribunal du 2 septembre 2019 sur les
chiffres et méthodes de calcul utilisés dans ces décomptes, le défendeur a
indiqué qu’il ne se souvenait plus comment la TVA relative à la
consommation de gaz, qui ne figure pas sur les factures, avait été calculée
avant d’être intégrée dans les décomptes. Il a par ailleurs expliqué qu’il
avait répercuté la consommation de gaz de l’année 2012 à hauteur de
5/12e sur le décompte des demanderesses, dès lors qu’elles avaient
occupé les locaux durant cinq mois cette année-là. A propos de la
détermination des volumes des locaux de l’immeuble, il a indiqué qu’il ne
se souvenait plus s’ils avaient été calculés avec un maître d’état, avant
d’admettre que certains volumes avaient pu être calculés
approximativement, mais a déclaré que les chiffres indiqués
correspondaient à des minimas. Interrogé sur le fait que le calcul des
charges se fonde, selon les décomptes, parfois sur 11 appartements et
parfois sur 9, le défendeur a répondu qu’au n° [...], il n’y a que deux
appartements et aucun espace commun, tandis qu’il y a neuf
appartements au n° [...]. Enfin, au sujet des frais administratifs
mentionnés dans les décomptes, le défendeur a indiqué qu’il s’agissait de
forfaits qu’il avait calculés sur la base des directives et de données
trouvées sur Internet. Il a par ailleurs expliqué qu’il avait établi les
décomptes 2012 à 2016 de façon groupée, entre fin 2017 et début 2018,
en sachant que les frais effectifs étaient de toute manière plus élevés que
les acomptes demandés aux locataires.
6. a) Les demanderesses ont déposé une demande devant le
Tribunal des baux le 5 mars 2018, au terme de laquelle elles ont pris les
conclusions suivantes, sous suite de frais et dépens, les conclusions V et XI
ayant été retirées par courrier du 9 avril 2018 :

- 19 -
«Principalement :
I.
Le contrat de bail portant sur le local commercial sis Rue du [...], à [...] est
annulé.
II.
Les défendeurs sont débiteurs des demanderesses de la somme de
Fr. 47'250.- (quarante-sept mille deux cents cinq francs) à titre de
remboursement de la part de loyer payée en trop.
Les demanderesses se réservent le droit de préciser cette conclusion en
cours d’instance.
III.
Les demanderesses ne sont pas redevables des frais de chauffage et d’eau
chaude.
Les défendeurs sont débiteurs des demanderesses de la somme de
Fr. 9'300 (neuf mille trois cents francs), à titre de remboursement des
acomptes de chauffage et eau chaude versés.
IV.
Les défendeurs sont débiteurs des demanderesses, de la somme de
Fr. 20'000.- (vingt mille francs), à titre de dommages et intérêts.
Les demanderesses se réservent le droit de préciser cette conclusion en
cours d’instance.
(…)
VI.-
La somme de Fr. 4'950 (quatre mille neuf cents cinquante francs), versée à
titre de garantie de loyer sur le compte [...], est remboursée à la
demanderesse W.________, par les défendeurs, avec intérêts à 5% l’an dès
le 1er juillet 2012.
Subsidiairement :
VII.
Le loyer du local commercial sis [...], à [...] est réduit de 50% pour la
période allant du 1er août 2012 jusqu’à la date de sa libération, le
1er décembre 2017.
VIII.
Les défendeurs sont débiteurs des demanderesses de la somme de
Fr. 47'250.- (quarante-sept mille deux cents cinq francs) à titre de
remboursement de la part de loyer payée en trop.
Les demanderesses se réservent le droit de préciser cette conclusion en
cours d’instance.
IX.
Les demanderesses ne sont pas redevables des frais de chauffage et d’eau
chaude.

- 20 -
Les défendeurs sont débiteurs des demanderesses de la somme de
Fr. 9'300 (neuf mille trois cents francs), à titre de remboursement des
acomptes de chauffage et eau chaude versés.
X.
Les défendeurs sont débiteurs des demanderesses, de la somme de
Fr. 20'000.- (vingt mille francs), à titre de dommages et intérêts.
Les demanderesses se réservent le droit de préciser cette conclusion en
cours d’instance.
(…)
XII.-
La somme de Fr. 4'950 (quatre mille neuf cents cinquante francs), versée à
titre de garantie de loyer sur le compte [...], est remboursée à la
demanderesse W.________, par les défendeurs, avec intérêts à 5% l’an dès
le 1er juillet 2012. »
b) Les défendeurs ont déposé une réponse le 18 septembre
2019, dans laquelle ils ont invoqué la compensation et conclu, sous suite
de frais et dépens, au rejet des conclusions de la demande.
c) Les demanderesses ont déposé des déterminations le 4
octobre 2018, dans lesquelles elles ont confirmé, sous suite de frais et
dépens, leurs conclusions.
d) L’audience de premières plaidoiries s’est déroulée le 11
janvier 2019. A cette occasion, les demanderesses ont précisé leurs
conclusions IV et X subsidiaires en ce sens que le montant de 20'000 fr.
est réclamé à titre de dommages-intérêts pour les dommages qui sont
allégués, tous autres dommages-intérêts étant réservés. En outre, les
défendeurs ont notamment renoncé à la mise en œuvre d’une expertise
portant sur la question du type d’activité possible dans les locaux loués et
ont dicté au procès-verbal l’allégué suivant : « Il y a eu également des
impayés de loyers en 2012, voir (sic) 2013. » (all. 127bis).
e) Le tribunal a tenu audience le 8 juillet 2019 pour procéder à
l’audition des témoins M.________, H.________, D.________ et P.________. A
l’issue de cette audience, les parties ont été informées que l’inspection
locale requise était refusée.

- 21 -
Puis, lors de la séance du 2 septembre 2019, le tribunal a
verbalisé les explications du défendeur au sujet des décomptes de
charges litigieux, de sorte que les parties ont renoncé à la preuve par
interrogatoire de partie.
En d roit :
1. L’appel est ouvert contre les décisions finales de première instance
pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant
l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2
CPC). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui y a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la
valeur litigieuse des conclusions, dans leur dernier état devant le tribunal
de première instance, était supérieure à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les réf. citées) et vérifie si le premier juge pouvait admettre

- 22 -
les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du
22 septembre 2015 consid. 2.2).
2.2 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en considération dans le cadre d’une procédure
d’appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne
pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b),
ces deux conditions étant cumulatives. Il appartient ainsi à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JdT 2011 III
43 consid. 2 et les réf. citées).
On distingue à cet effet vrais et faux nova. Les vrais nova sont
des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés qu’après la fin de
l’audience de débats principaux de première instance ; ils sont recevables
en appel lorsqu’ils sont invoqués sans retard après leur découverte. Les
faux nova sont des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient
déjà lors de l’audience de débats principaux ; leur recevabilité en appel
est exclue s’ils avaient pu être invoqués en première instance en faisant
preuve de la diligence requise (ATF 143 III 42 consid. 4.1).
2.3 En l’espèce, les appelants ont produit en deuxième instance un
bordereau de pièces nouvelles, à savoir les acomptes de gaz pour l’année
2014, qui sont irrecevables à ce stade. En effet, ces documents auraient
pu et dû être produits devant les premiers juges, les appelants
n’établissant pas que les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC soient réalisées.
3.
3.1
3.1.1 Les appelants contestent que la baisse de loyer se justifiait dès
le début du bail en 2012 en raison de l'humidité d'une partie des locaux.

- 23 -
Ils soutiennent également qu’ils ne sont pas responsables du dommage
subi par les intimées en lien avec le défaut d’humidité.
3.1.2
3.1.2.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la
chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de
l'entretenir en cet état.
La survenance d'un défaut en cours de bail peut justifier une
réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO).
Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à bail
doit être affecté d'un défaut de moyenne importance au moins (Lachat,
Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e éd. 2012, n. 1 ad art.
259d CO). Un tel défaut restreint l'usage convenu, sans l'exclure ni
l'entraver considérablement (cf. art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art.
259d CO ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 ; TF 4A_628/2010
du 23 février 2011 consid. 3.31 ; Lachat, op. cit., n. 7 ad art. 258 CO).
Conformément à l'art. 259d CO, la réduction du loyer est
proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la
méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le
contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est
rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit
dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas
toujours aisé, notamment lorsque, comme en l'espèce, le défaut est de
moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par
référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la
casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (TF 4C.97/2003 du 28
octobre 2003 consid. 3.5).
3.1.2.2 Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il
n'est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g al. 1 CO). Si le défaut
entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire
peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du

- 24 -
moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination
de ce dernier (art. 259d CO). La réduction du loyer à laquelle le locataire
peut prétendre doit être proportionnelle au défaut et se détermine par
rapport à la valeur de l'objet sans défaut ; elle vise à rétablir l'équilibre
entre les prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1 ;
TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1).
On peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant de
la garantie pour les défauts qu'il se comporte conformément aux règles de
la bonne foi. En particulier, il doit signaler les défauts sans retard pour
permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire
son dommage. Le locataire qui adopte un comportement passif peut être
considéré comme ayant renoncé tacitement à ses droits ; dans ce cas, il
contrevient à l'art. 2 al. 2 CC s'il intente l'action découlant de l'art. 259d
CO (ATF 130 III 504 consid. 5.2 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid.
3.1 ; TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2).
3.1.2.3 Les travaux (réparations) visés par l'art. 259b let. b CO – que le
locataire peut effectuer lui-même en cas d'inaction du bailleur – visent
l'élimination des défauts de moyenne importance, c'est-à-dire de ceux qui
restreignent l'usage convenu, sans toutefois l'exclure ni l'entraver
considérablement (cf. aussi art. 258 al. 3 let. a et 259d CO ; TF
4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3 ; TF 4C.387/2004 du 17
mars 2005 consid. 2.1).
Lorsque le bailleur a déjà connaissance de tels défauts, l'art.
259b in initio CO n'impose au locataire ni de les lui signaler (cf. l'art. 257g
al. 1 CO ; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.7 p. 281 et les
réf. citées à la note infrapaginale 12), ni de le sommer de les réparer en lui
fixant un délai convenable pour le faire (TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999
consid. 2d et les réf citées, publié in PJA 2000 484 ; Carole Aubert, Droit du
bail à loyer, Bohnet/Montini éd., 2010, n° 6 ad art. 259b CO ; Roger Weber,
Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6e éd. 2015, nn. 2 et 6 ad art.
259b CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail,
2011, n° 8 ad art. 259b CO). En effet, dès qu'il a connaissance de

- 25 -
l'existence de tels défauts, le bailleur doit agir de son propre chef pour y
remédier. S'il ne le fait pas dans un délai convenable, le locataire peut
alors y procéder, aux frais du bailleur (art. 259b let. b CO).
Le délai convenable dans lequel le bailleur doit réparer le
défaut dépend de toutes les circonstances du cas particulier, notamment
du genre de défaut, de l'importance des travaux à effectuer, du degré
d'urgence, du temps nécessaire à obtenir d'éventuelles autorisations,
voire des devis (Lachat, op. cit., p. 252 ; Lachat, Commentaire romand, op.
cit., nn. 3 et 7 ad art. 259b CO ; Aubert, op. cit., n° 7 ad art. 259b CO). Il
s'agit d'une notion indéterminée, qui laisse au juge du fait un certain
pouvoir d'appréciation (art. 4 CC ; TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 déjà
cité, consid. 2d).
3.1.2.4 S'agissant de la forme de l'avis des défauts, la loi n'exige pas
qu'il soit donné par écrit (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n.
1.8). L'avis des défauts ne doit pas obligatoirement être donné
immédiatement. Toutefois, lorsqu'un défaut risque de s'étendre, le
locataire doit faire preuve de diligence. Plus le défaut est grave, et plus il
risque d'avoir des conséquences financières pour le bailleur, plus le
locataire doit réagir rapidement (cf. à cet égard l'exemple des punaises de
lit considérés comme un défaut grave, cité par Lachat/Rubli, op. cit., n.
1.9). Pour déterminer si un défaut a été signalé à temps, on applique le
principe de la confiance : il s'agit d'apprécier comment un locataire
diligent aurait agi, en tenant compte de toutes les circonstances du cas
d'espèce (type d'objet loué, destination des locaux, nature du dommage,
gravité, urgence, etc.) (Lachat/Rubli, op. cit., n. 1.9 et les réf. citées).
3.1.2.5 Selon l'art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en
raison d'un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le
bailleur ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.
Il s'agit d'un cas d'application classique de la responsabilité
contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée,
un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu'une faute du

- 26 -
bailleur, laquelle est présumée. Il incombe donc au locataire d'établir les
trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu'il n'a
commis aucune faute (TF 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid.2.2 ; TF
4A_173/2010 du 22 juin 2010 consid. 5.3 ; TF 4C.89/1993 du 22 juin 1993
consid. 3a ; Carole Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, n°
3 ad art. 259e CO ; Tercier et Alti, Les contrats spéciaux, 5e éd 2016, n°
1796 ss). La faute peut intervenir au stade de la survenance du défaut
et/ou de la suppression du défaut (TF 4A 647/2015 du 11 août 2016
consid. 6.3 ; Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und
Geschäftsräumen, 1992, n. 379). Le bailleur répond par ailleurs de la faute
de ses auxiliaires (art. 101 CO ; TF 4C.89/1993 consid. 3a précité ; Züst,
op. cit., p. 226 ss).
En fonction des circonstances, le bailleur peut s'exculper en
démontrant qu'il n'avait pas connaissance du défaut (ATF 60 II 341 consid.
4 ; TF 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2 ; Peter Higi, Zürcher
Kommentar, 3e éd. 1994, n. 7 ad art. 259e CO ; Züst, op. cit., n. 384).
Plusieurs auteurs soulignent l'importance que revêt l'avis des défauts du
locataire dans ce contexte (cf. art. 257g CO ; Aubert, op. cit., n. 15 ad art.
259e CO ; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 264 ch. 4.5 ; Züst, op.
cit., p. 223 n. 381 ; TF 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2).
3.2
3.2.1 Les appelants soutiennent, en substance, que le problème
d’humidité datait de fin 2017 et qu'ils y avaient donné suite dans le délai
imparti par la Commission de salubrité, aucun avis des défauts n'ayant été
donné auparavant en temps utile par la partie locataire. Les appelants, qui
contestent en outre l'existence d'un prétendu avis des défauts oral en
2014 ou en 2016, s'en prennent en particulier dans ce contexte aux deux
témoignages retenus par les premiers juges, qui émaneraient de la propre
mère (témoin H.________) de l'intimée W.________ respectivement de son
ancienne employée (M.________). Selon les appelants, la sous-location
intervenue en 2015, les entrevues entre les parties en 2017 et les
courriels en faisant état ainsi que l'annonce sur Internet pour la remise des
locaux contrediraient lesdits témoignages sur l'existence d'un avis oral des

- 27 -
défauts. Les appelants soulignent également avoir immédiatement donné
suite à la demande de la Commission de salubrité d'éliminer les défauts.
Ils sont d'avis que la mention « cave » dans le contrat de bail ainsi que le
chiffre 6 de ce contrat, qui prévoyait la location « en l'état » et la prise en
charge par la partie locataire de l'aménagement du local par des
professionnels, excluraient leur responsabilité, alléguant qu'ils n'étaient
pas tenus informés du projet des locataires. S'agissant de l'appareil
électronique endommagé appartenant à la partie locataire, il aurait
incombé à celle-ci de vérifier au préalable auprès du fournisseur le taux
d'humidité acceptable, aucune preuve de la mise en place de
déshumidificateurs permettant le contrôle de ce taux n'ayant du reste été
apportée.
3.3 Selon le tribunal, il est constant que les locaux litigieux étaient
humides, puisque ce fait avait été signalé par les appelants avant la
conclusion du bail et qu'il est évoqué dans une clause du bail. L'existence
de cette mention préalable rendait cependant nécessaire la détermination
de l'état convenu à cet égard, donc d'examiner si l'humidité dénoncée par
les intimées dépassait ce qu'elles devaient attendre – ou tolérer – en
concluant ce bail. Les recommandations des appelants de traiter les
surfaces avec des produits hydrofuges et la mention de l'utilisation de
déshumidificateurs laissaient entendre qu'il s'agissait plutôt d'un problème
mineur que la seule peinture hydrofuge suffirait à régler, de sorte que la
mise en garde n'apparaissait en définitive pas très alarmiste. Par ailleurs,
il n'avait pas été établi que lors de la prise de possession des locaux, ceux-
ci présentaient déjà des traces d'humidité, des moisissures ou d'autres
éléments de nature à indiquer que l'humidité constituait un problème
important. Par conséquent, le bail portait sur des locaux présentant un
taux d'humidité légèrement supérieur à la moyenne. Les intimées avaient
suivi les recommandations figurant dans le bail quant aux produits
hydrofuges et quant à l'utilisation de déshumidificateurs. Malgré cela,
l'humidité avait gagné en importance au fil du temps, comme en
attestaient les photographies produites au dossier, le rapport de la
Commission de salubrité du 4 octobre 2017 et les témoignages recueillis.
Le taux d'humidité des locaux litigieux était ainsi largement supérieur à ce

- 28 -
qui était prévisible au regard de l'avertissement dans le contrat de bail. Il
ne s'agissait donc pas d'un état convenu. L'humidité excessive avait
entravé le bon usage des locaux, puisqu'elle avait entrainé l'apparition de
moisissures et de traces rougeâtres, des pannes d'un appareil
électronique puis le développement d'une odeur prononcée et persistante
de moisi, ce qui dépassait clairement ce qu'un locataire devait tolérer en
vertu de l'art. 259 CO. Le tribunal a retenu qu'un avis des défauts n'était
pas nécessaire en l'espèce, puisque les bailleurs connaissaient le défaut
au point de l'avoir signalé avant la conclusion du bail et dans le contrat de
bail. Selon le tribunal, les locataires ont allégué que l'humidité était
apparue peu après l'ouverture de l'institut, en décembre 2012, et non dès
l'entrée en jouissance des locaux, de sorte que l'usage des locaux n'avait
pas été entravé avant l'ouverture de l'institut et que le droit à une
réduction de loyer en raison de l'humidité avait débuté le 1er décembre
2012.
3.4 Le tribunal a précisé que rien ne permettait de douter des
témoignages entendus durant l'instruction nonobstant le lien des témoins
avec la partie locataire (témoins M.________ et H.________) ou un prétendu
conflit avec les bailleurs (témoin D.________). A propos de ce dernier
témoin, la partie bailleresse n'avait en particulier apporté aucun élément
démontrant que ses déclarations étaient mensongères ou volontairement
exagérées en raison d'un litige présent ou passé. Du reste, en
mentionnant dans le bail que les locaux pouvaient être humides, la partie
bailleresse avait signalé elle-même qu'il y avait un problème préexistant
de cet ordre, ce que le témoin D.________, précédent locataire, n'avait fait
que confirmer.
On ne saurait tenir les témoignages d’M.________ et H.________
pour dénués de toute force probante du simple fait qu'ils émaneraient de
« proches » de la partie locataire. Le témoin M.________, en stage durant
l'année 2014 et en apprentissage entre 2015 et 2017, a confirmé que
pendant ces années les deux déshumidificateurs étaient mis en place
tous les soirs avant le départ de l'institut, que les peintures spéciales
étaient appliquées régulièrement et que le bailleur avait été informé
régulièrement des problèmes d’humidité, en particulier à la fin de l'année

- 29 -
2016. Le témoignage de la mère de la partie locataire va dans le même
sens. Ces deux témoignages ont été corroborés à certains égards par le
témoin D.________, que l'on ne saurait qualifier de proche de la partie
locataire et qui a exposé qu'il avait loué un bureau de trois pièces dans
ces locaux entre 2000 et 2010, que le plafond avait gonflé en raison de
l'eau dans la pièce située entre la devanture et la cave voûtée, que le
propriétaire avait refusé de faire les travaux, qu'il avait tenté de régler le
problème par lui-même en installant des déshumidificateurs, ce qui était
insuffisant, et que la Commission de salubrité était intervenue à sa
demande, estimant que la cave voûtée ne pouvait être utilisée comme
bureau. Au surplus, il n'y a pas lieu de revenir dans ce contexte sur le
sinistre de 2010, qui ne concerne pas les parties au présent litige, de
sorte qu'il n'y a pas lieu de donner suite à la requête, qui n'est pas
pertinente, de la production du dossier de ce sinistre par [...] dans le
cadre de la présente procédure. Il n'y a pas non plus lieu de revenir,
comme le font les appelants, sur l'avis de la Commission de salubrité en
lien avec l'affectation des locaux (travail sédentaire) ni sur
l'interprétation de l'art. 6 du contrat de bail, dès lors que le jugement a
expressément déclaré ne pas se fonder sur cet avis pour examiner
l'existence d'un défaut ou, le cas échéant, de l’état convenu, compte
tenu de la teneur du contrat de bail qui parle notamment d'une cave.
Pour autant, cela ne permet pas d'exclure l'existence d'un défaut connu
des bailleurs au moment de la location ni d'exclure la responsabilité de la
partie bailleresse qui, contrairement à ce qu'elle prétend en appel sans
l'établir, était au courant de l'activité prévue par l'institut de beauté –
figurant expressément dans le contrat de bail –, comme retenu
correctement par le jugement, le contrat de bail prévoyant du reste
expressément l'installation d'une douche dans la salle de bains existante
à la charge du bailleur.
Par ailleurs, pour retenir que l'humidité avait gagné en
importance au fil du temps, les premiers juges se sont appuyés non
seulement sur les témoignages recueillis, faisant notamment état du
développement d'une odeur prononcée et persistante de moisi, mais
aussi sur les photographies produites au dossier, soit sur l'apparition de

- 30 -
moisissures et de traces rougeâtres, sur les pannes de l'appareil
électronique dues à l'humidité selon le réparateur, ainsi que sur le
rapport établi par la Commission de salubrité le 4 octobre 2017. Aussi,
l'appréciation des preuves effectuée par le tribunal est convaincante, les
arguments des appelants, fondés notamment sur la sous-location, sur la
teneur – sur laquelle les parties divergent – des entrevues en 2017 et sur
l'annonce sur Internet pour la remise des locaux, ne pas à la remettre en
cause. Par conséquent, on ne voit pas qu'une inspection locale était
nécessaire ou adéquate, de sorte qu'il n'y a pas non plus lieu de donner
suite à cette mesure d'instruction, étant relevé que la partie bailleresse
avait renoncé à la mise en œuvre d'une expertise sur la question du
genre d'activité possible dans les locaux loués, en lien avec l'appréciation
de la Commission de salubrité sur l'impossibilité d'un travail sédentaire.
Au demeurant, c'est à juste titre que le tribunal a considéré
qu'un avis des défauts – écrit – n'était pas nécessaire en l'espèce,
puisque les bailleurs connaissaient déjà le défaut à la conclusion du
contrat de bail, voire dès lors que la partie bailleresse avait été à
plusieurs reprises rendue attentive – par oral – à l'insuffisance des
mesures préconisées, voire à la dégradation de la situation, la saisine de
la Commission de salubrité par la partie locataire allant également dans
ce sens. Il n'y a en outre aucune contradiction de la part des premiers
juges qui ont déterminé le droit à une réduction de loyer non pas à
l'entrée en jouissance des locaux litigieux, dès lors que les travaux
d'aménagement alors entrepris, retardés par la découverte d'une fosse
septique encore utilisée, n'avaient pas encore entravé l'usage des
locaux, mais bien à l'ouverture de l'institut en décembre 2012, puisque
l'humidité nécessitant les mesures recommandées – qui se sont avérées
insuffisantes au fil du temps – ne pouvait apparaître qu'après l'ouverture
de l'institut et le démarrage des activités. Quant à l'appareil électronique,
sa défectuosité due à l'humidité, relevée à plusieurs reprises par le
réparateur, constitue une preuve supplémentaire de ce que le taux
d'humidité était largement supérieur à ce qui était prévisible au regard
de l'avertissement figurant dans le contrat de bail. Le bailleur échoue
ainsi à démontrer que le défaut affectant les locaux loués résulterait de

- 31 -
l'attitude de la locataire, qui n'aurait pas installé des déshumidificateurs,
voire qui n'aurait pas engagé des professionnels pour les travaux
d'aménagement des locaux, étant relevé que dès le moment où il avait
eu connaissance du défaut, c'est à lui qu'il revenait de prendre toute
mesure utile pour l’éliminer, ce qui impliquait en particulier de faire appel
à des professionnels pour déterminer les causes exactes de l'humidité
excessive et faire tous travaux nécessaires pour y remédier et remettre
en état les locaux loués (TF 4D_54/2015 du 23 février 2016 consid.
3.3.2).
4.
4.1 Les appelants reprochent au tribunal d'avoir accordé aux
intimées une baisse de 40 % « dès 2012 ».
4.2 Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation dans la
détermination de la quotité de la réduction du loyer. Il est ainsi fréquent
que les tribunaux considèrent plusieurs défauts dans leur ensemble
(Lachat/Rubli, op. cit., n. 3.7 et les réf. citées aux notes infrapaginales
1001 et 101).
4.3 Le tribunal a retenu que les intimées avaient pu pleinement
exploiter leur institut jusqu'à la moitié de l'année 2014, moyennant
déshumidification et entretien de la peinture très régulier, l'entrave ayant
été faible au début, puis qu'elles avaient pu sous-louer une partie des
locaux à une tierce personne durant l'année 2015, l'entrave ayant été
modérée entre mi-2014 et fin 2015. Les appelants relèvent au passage à
cet égard que les intimées avaient encaissé l'entier des loyers de sous-
location sans que le jugement en tienne compte dans le calcul de la
réduction du loyer principal. Selon le tribunal, dès 2016, la situation avait
empiré jusqu'à rendre les locaux difficilement utilisables dans le courant
de l'année 2017 en raison de la forte odeur de moisi qui s'était
développée, une odeur désagréable constituant une entrave importante
pour l'exploitation de locaux destinés à recevoir de la clientèle et étant
encore plus préjudiciable pour un lieu dédié au bien-être. Les premiers

- 32 -
juges ont encore tenu compte que le problème d'humidité touchait la
cave voûtée et l'arrière-salle, soit une proportion importante des locaux
litigieux, la cave représentant à elle seule entre 30 et 40 % de la surface
louée. Ils ont également retenus que l'odeur de moisi résultant de
l'humidité était perceptible dans tous les locaux. Au vu de l'ensemble de
ces éléments, le tribunal a estimé qu'un taux de réduction de loyer
moyen de 40 % sur toute la période concernée, soit du 1er décembre
2012 au 30 novembre 2017, permettait de tenir compte équitablement
de l'ampleur et du caractère évolutif du défaut.
4.4 Il apparaît que le tribunal, qui jouit d’un large pouvoir
d’appréciation à cet égard, a tenu compte non seulement de la surface
affectée par les défauts, connus des bailleurs, mais aussi de plusieurs
défauts, soit de l’humidité, des moisissures et de l’odeur dégagée, de
leurs conséquences sur l’usage spécifique des locaux loués, censés être
un espace de bien-être dans lequel la clientèle s’attend à une ambiance
saine et raffinée comme relevé dans le jugement, ainsi que des mesures
prises par les intimées, notamment de déshumidification, qui se sont
révélées inefficaces. Aussi, la moyenne retenue de 40 % sur la période
considérée ne relève pas d’un abus du pouvoir d’appréciation et ne prête
pas le flanc à la critique.
Par surabondance, on relèvera encore qu’il n’y a pas lieu de
retrancher des montants alloués aux intimées les montants perçus par
celles-ci de la sous-locataire. En effet, dans la mesure où les intimées ont
versé la totalité du montant du loyer, soit 1'650 fr. par mois, directement
en mains du bailleur et que la sous-locataire ne participe pas à la
présente procédure, il n’y a pas lieu de rectifier le jugement à cet égard.
5.
5.1
5.1.1 Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir
considéré que les frais accessoires facturés n’avaient pas été prouvés à

- 33 -
satisfaction et qu’ils n’étaient pas dus pour la période du 1er août 2012
au 31 décembre 2017.
5.1.2
5.1.2.1 En vertu de l’art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour
les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage
de la chose (al. 1), pour autant que cela ait été convenu spécialement (al.
2). La loi exige donc que les parties s’entendent spécialement sur les frais
accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés. Le bailleur ne
peut facturer au locataire d’autres frais accessoires que ceux convenus. A
défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (ATF 121 III
460 consid. 2a/aa).
Le bailleur ne peut facturer au locataire que le coût effectif des
frais accessoires (art. 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF [Ordonnance sur le bail
à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai
1990 ; RS 221.213.11]) et ne peut réaliser aucun profit sur ces frais. Il doit,
à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces
justificatives (art. 257b al. 2 CO) et, en cas de litige, prouver le montant
des frais qu’il réclame, les locataires devant bénéficier des éventuels
escomptes, prix de gros et ristournes consentis par les fournisseurs
(Lachat, in Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 408, et les réf.
citées).
5.1.2.2 Si les parties adoptent le système des acomptes provisionnels
(ou provisions pour charges), le bailleur est tenu d’établir un décompte au
moins une fois par année et de le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF).
Le décompte de frais accessoires doit comporter la liste chiffrée des frais
accessoires mis en compte (chauffage, eau chaude, taxe d’épuration, frais
de concierge, etc.), le total de ces frais, la clé de répartition des frais
accessoires entre les locataires, le montant dû par le locataire pour la
période concernée, le montant des acomptes payés au cours de l’exercice,
ainsi que le solde dû par le locataire ou le trop perçu que le bailleur doit
rembourser (Lachat, op. cit., p. 414).

- 34 -
Le bailleur dispose d’une certaine marge d’appréciation pour la
répartition des frais entre les locataires. Il peut appliquer une ou plusieurs
clés, répartir les frais selon les volumes chauffés, au prorata des millièmes
de copropriété ou encore selon la surface chauffée et le nombre de
radiateurs. Pour les locaux commerciaux, une répartition selon le type
d’activité est parfois pratiquée ; elle tient compte de l’utilisation accrue de
certaines prestations par le preneur. Dans tous les cas, la clé de
répartition doit être objective et équitable (Bieri, Commentaire pratique,
Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017, nn. 95 ss ad art. 257a-
257b CO).
Cependant, l’art. 31 let. e RULV (Dispositions paritaires
romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud, qui ont force
obligatoire en vertu de l’arrêté du Conseil d’Etat vaudois du 29 novembre
2019 ; BLV 221.317.1) précise que la répartition des frais de chauffage et
d’eau chaude s’effectue conformément aux Directives pour
l’établissement du décompte annuel de chauffage et d’eau chaude.
Lorsque l’immeuble n’est pas équipé de compteurs individuels,
la Directive chauffage et eau chaude 2012, publiée sur le site Internet de
l’Etat de Vaud (www.vd.ch), commande de déterminer en premier lieu la
quantité d’énergie nécessaire à la production d’eau chaude en fonction
des consommations standardisées, rapportée au volume des objets et
pondérée en fonction de l’affectation des locaux exprimée en kwh ; la
quantité d’énergie nécessaire au chauffage se détermine ensuite en
déduisant l’énergie nécessaire pour la consommation d’eau de la
consommation totale, pondérée en fonction du combustible et exprimée
en kwh (art. 25). Une fois cette répartition effectuée, la consommation
d’énergie attribuée à la production d’eau chaude doit être répartie entre
les objets en fonction du volume chauffé pondéré par type d’affectation,
puis pro rata temporis en cas de changement de locataire en cours
d’exercice (art. 26). Quant à la consommation d’énergie attribuée à la
production de chauffage, elle est répartie entre objets en fonction du
volume chauffé puis, en cas de changement de locataire durant la saison,
par l’addition des coefficients mensuels concernés (art. 27).

- 35 -
Selon les annexes à ces directives, les besoins théoriques
d’eau chaude pour une habitation sont de 8.03 kwh/m3/an, contre
2.68 kwh/m3/an pour un commerce ou bureau, 21.37 kwh/m3/an pour un
local affecté à la restauration et 0.55 kwh/m3/an pour un dépôt (Tableau
3). Enfin, la répartition des frais de chauffage selon le mois est attribuée
comme il suit (Tableau 5) :
5.1.2.3 Lorsque le locataire conteste le décompte des frais
accessoires, il appartient au bailleur de prouver les dépenses qu'il a
incorporées au décompte litigieux, de même que la clé de répartition qu'il
a utilisée (TF 4D_45/2010 du 31 mai 2010 consid. 5).
Il appartient en outre au bailleur d’expliquer les éventuelles
variations de données de base que sont le volume total des locaux loués
et la consommation théorique d'eau chaude de l'immeuble, ainsi que la
justification de la pondération appliquée aux locaux (CACI 5 avril 2016/197
consid. 8.3).
Selon l'art. 4 al. 1 OBLF, le bailleur doit fournir un décompte au
locataire au moins une fois par année lorsque les frais accessoires ne sont
pas fixés de manière forfaitaire. Le décompte doit être clair et
compréhensible de sorte que le locataire puisse voir dans quelle mesure
chaque poste de frais accessoires est mis à sa charge (TF 4A_209/2019 du
8 octobre 2019 consid. 8.2, in info@bail.ch novembre 2019). Ce qui est
déterminant est que le locataire puisse contrôler les frais accessoires sans
un investissement intolérable (TF 4A_209/2019 précité consid. 8.2.2, in
info@bail.ch novembre 2019). En vertu de l’art. 257b al. 2 CO, le locataire

- 36 -
peut également consulter les pièces justificatives. Il s’agit d’un droit de
fond qui ne saurait toutefois suffire si le bailleur faillit à son obligation de
fournir un décompte (TF 4A_209/2019 précité consid. 8.2.4.2, in
info@bail.ch novembre 2019).
5.2 Le tribunal a retenu que les décomptes des charges frappaient
d'emblée par le post-scriptum ajouté sur chaque document, qui réserve la
possibilité de « corriger le décompte en fonction du cubage effectif des
locaux ». Il incombait aux appelants de prouver les cubages utilisés dans
leur décompte dans la mesure où ils étaient contestés. Or, du propre aveu
des appelants, les volumes des différents locaux de l'immeuble figurant
dans les décomptes ainsi que les pièces produites en procédure n'avaient
pas été établis par un professionnel du bâtiment, mais sur la base d'une
évaluation du bailleur. Cette évaluation porterait d'autant plus à caution,
selon le tribunal, que la liste produite par les appelants à l'audience du 8
juillet 2019 mentionnait un volume plus élevé pour les locaux litigieux par
rapport à celui retenu dans les décomptes. Les intéressés n'ayant pas
produit le plan de l'immeuble requis ni aucun autre élément de preuve
permettant de déterminer le volume réel tant des locaux litigieux que des
autres locaux de l'immeuble, ils avaient échoué à démontrer le bien-fondé
de leur clé de répartition, qui n'était donc ni objective, ni équitable, ni
conforme au droit en vigueur. A cela s'ajoutait que la seule clé de
répartition utilisée par les défendeurs était le volume des locaux, ce qui
contrevenait aux règles applicables dans le canton de Vaud. En particulier,
les appelants avaient omis la répartition des frais de consommation
d'énergie entre ceux afférents à la production d'eau chaude et ceux
consacrés au chauffage, soit d'attribuer les frais de production d'eau
chaude aux différents objets en fonction de leur affectation, cette
distinction étant destinée aux immeubles d'affectation mixte comme en
l'espèce, afin de permettre une répartition plus équitable. Le tribunal,
considérant que les témoignages permettaient de retenir une faible
consommation d'eau chaude pour les soins prodigués et que le contraire
n'avait pas été établi par les appelants, a estimé que le local commercial
litigieux entrait dans la catégorie de « commerce/bureau » avec un besoin
théorique d'eau chaude de 2.68 kwh/m3/an, tandis que les autres objets

- 37 -
de l'immeuble étaient des appartements avec un besoin théorique d'eau
chaude de 8.03 kwh/m3/an chacun. Pour l'exercice 2012, incomplet dans
la mesure où le bail avait commencé au cours de cette année, les frais de
consommation d'énergie avaient été déduits de la facture annuelle sans
que l'on sache comment cette déduction a été calculée et rien n'avait été
déduit pour les frais d'entretien. Les autres frais avaient été répartis à
raison de 5/12e, soit pour les cinq mois d'août à décembre. Les frais
accessoires facturés par les appelants n'ayant pas été établis à
satisfaction, sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner plus avant les pièces
justificatives qu'ils avaient fournies, les décomptes n'étaient pas valables
selon le tribunal, de sorte que les acomptes de la période litigieuse du 1er
août 2012 au 31 décembre 2017 devaient être restitués aux intimées.
5.3 Les appelants soutiennent que les décomptes des charges
litigieux avaient tenu compte des métrés du plus grand appartement de
l’immeuble (188.730 m3), ce qui était favorable aux intimés puisque les
locaux litigieux occupaient toute la surface au sol, contrairement à
l’appartement de référence. La partie bailleresse avait ensuite demandé à
un peintre de calculer le volume du local commercial, le nouveau métré
supérieur, ayant été reporté sur le décompte de charges. Les appelants
contestent les déclarations qui sont attribuées à la partie bailleresse par le
jugement, singulièrement celles concernant le calcul des métrés de
l’immeuble. Selon les appelants, si le tribunal avait des doutes sur le
métrage du local commercial, l’inspection locale requise ou la fixation d’un
délai pour produire un métrage officiel les aurait dissipés. En procédant
comme il l’avait fait, le tribunal aurait violé leur droit d’être entendus. Par
conséquent, il convenait à tout le moins de prendre en considération le
volume de 188.730 m3, particulièrement avantageux pour les intimées.
Les appelants sont encore d'avis que le tribunal, en tant
qu'autorité spécialisée, aurait eu à disposition toutes les pièces
concernant les charges, en particulier celles concernant le gaz, et toutes
les données lui permettant de procéder à l'examen des décomptes, soit la
consommation réelle sur une année civile, le coefficient, le tarif, les taxes,
le forfait et le taux de TVA, et aurait pu les corriger le cas échéant. Par

- 38 -
conséquent, le tribunal ne pouvait se contenter de rejeter les décomptes,
les frais effectifs étant largement supérieurs aux acomptes mensuels de
150 fr. payés par les intimées, qui ne devaient pas non plus leur être
remboursés.
S'agissant de l'eau, les appelants soutiennent que l'installation
par le bailleur d'une douche justifierait non seulement le maintien des frais
d'eau, mais également leur augmentation, dès lors qu'il y avait plus de
clientes par jour dans les locaux litigieux que d'habitants dans les
appartements.
5.4 En l’espèce, les intimées avaient conclu déjà au stade de la
conciliation, puis auprès du tribunal, au remboursement des acomptes
payés pour les frais accessoires. Les appelants n'ont produit les
décomptes des frais accessoires de 2012 à 2016, avec la mention d'une
réserve quant à la modification du cubage effectif des locaux, que le 23
janvier 2018. Ce n'est que dans la liste produite à l'audience du 8 juillet
2019 qu'ils ont indiqué un volume plus élevé pour les locaux litigieux, sans
établir du reste qu'un peintre aurait procédé dans l'intervalle au calcul du
volume, puisque cela ne ressort pas des déclarations du bailleur telles que
figurant au procès-verbal d'audition du 2 septembre 2019. On ne saurait
reprocher à l'autorité précédente la violation du droit d'être entendus des
appelants pour ne pas avoir procédé à une inspection locale, voire pour ne
pas avoir fixé un délai en vue de la production d'un métrage officiel, dès
lors que le tribunal avait expressément requis des bailleurs la production
d'un plan de l'immeuble, ce qui ne les empêchait au demeurant nullement
de produire un métrage officiel. Dans ces conditions, c'est à bon droit que
les premiers juges ont refusé la prise en compte du volume approximatif,
augmenté par la production à l'audience seulement d'un métrage établi
par les bailleurs eux-mêmes.
S'agissant des frais d'eau, le jugement a fait application de la
Directive chauffage et eau chaude 2012 précitée (cf. supra consid.
5.1.2.2), qui commande de déterminer en premier lieu la quantité
d'énergie nécessaire à la production d'eau chaude en fonction des

- 39 -
consommations standardisées, rapportée au volume des objets et
pondérée en fonction de l'affectation des locaux exprimée en kwh ; la
quantité d'énergie nécessaire au chauffage se détermine ensuite en
déduisant l'énergie nécessaire pour la consommation d'eau de la
consommation totale, pondérée en fonction du combustible et exprimée
en kwh ; une fois cette répartition effectuée, la consommation d'énergie
attribuée à la production d'eau chaude doit être répartie entre les objets
en fonction du volume chauffé, pondéré par type d'affectation. Or non
seulement les décomptes produits ne précisaient pas le volume définitif
des locaux loués, mais on n'y décèle nullement la pondération selon le
type d'affectation, sans parler des autres manquements relevés par le
jugement, étant rappelé qu'il n'appartient pas au tribunal de procéder aux
calculs des décomptes de frais accessoires incombant au bailleur.
6.
6.1 Les appelants, se référant à la pièce 153, reprochent au
tribunal d’avoir établi à tort que les parties s’étaient accordées pour que le
premier loyer à verser soit celui du mois d’octobre 2012, au lieu du mois
d’août 2012. Ils soutiennent également que les intimées n’ont jamais
constitué de garantie bancaire, de sorte que c’est à tort que les premiers
juges les ont condamnées à restituer la somme de 4'950 francs.
6.2 L'art. 8 CC répartit le fardeau de la preuve pour toutes les
prétentions fondées sur le droit fédéral et détermine, sur cette base,
laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la
preuve (ATF 130 III 321 consid. 3.1 ; ATF 127 III 519 consid. 2a ; ATF 126 III
189 consid. 2b ; ATF 126 III 315 consid. 4a). On déduit également de l'art.
8 CC un droit à la preuve et à la contre-preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6
et les réf. citées). En particulier, le juge enfreint cette disposition s'il tient
pour exactes les allégations non prouvées d'une partie, nonobstant leur
contestation par la partie adverse, ou s'il refuse toute administration de
preuve sur des faits pertinents en droit (ATF 130 III 591 consid. 5.4 et la
réf. citée). Il viole également le droit fédéral s'il se contente de la simple
vraisemblance d'un fait allégué lorsqu'il n'a pas pu acquérir une conviction

- 40 -
quant à l'existence de ce fait (cf. ATF 118 II 235 consid. 3c et les réf.
citées).
L'art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires
qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a), ni ne dicte au juge
comment forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d ; ATF 127 III 248
consid. 3a ; ATF 127 III 519 consid. 2a). Il n'exclut ni l'appréciation
anticipée des preuves, ni la preuve par indices (ATF 129 III 18 consid. 2.6 ;
ATF 127 III 520 consid. 2a ; ATF 126 III 315 consid. 4a).
Lorsque tous les faits pertinents sont prouvés, il n'y a pas
échec de la preuve, si bien que la question de la répartition du fardeau de
la preuve (art. 8 C) ne se pose pas. En effet, lorsque le juge constate qu'un
fait s'est produit ou ne s'est pas produit, il a atteint un résultat. Le fardeau
de la preuve, en tant que règle légale, n'intervient que lorsque le juge ne
parvient pas à une conviction, n'est pas à même de déterminer si le fait
s'est produit ou non (ATF 143 III 1 consid. 4.1 et les réf. citées).
6.3 Le tribunal a examiné la question des loyers dus dans le cadre
de l’objection de compensation excipée par les appelants qui se
prévalaient notamment de ce que des loyers n'auraient pas été payés
entre 2012 et 2013 ainsi que durant l'année 2018. Selon le tribunal,
s'agissant d'une éventuelle créance portant sur des loyers échus en 2012
ou 2013, il incombait préalablement aux appelants d'alléguer avec
suffisamment de précision cette prétention (cf. ATF 143 III 1 consid. 4.1).
L'allégation « il y a eu également des impayés de loyers en 2012, voir (sic)
2013 » (all. 127bis) ne comportait pas suffisamment d’informations pour
permettre de déterminer l’existence d’une créance ou la quotité de celle-
ci. D’ailleurs, la preuve offerte à l’appui de cet allégué, consistant à
requérir la production en mains des intimées des preuves de l’ensemble
des versements effectués durant toute la durée du bail montrait que les
appelants ignoraient en réalité si cette créance existait. Quoi qu’il en soit,
en acceptant dans un courriel du 3 décembre 2014 de compenser sur les
loyers de décembre 2014 et janvier 2015 des montants versés à tort par
les intimées à titre de loyer depuis octobre 2012, le bailleur avait donné
quittance aux intimées du fait que tous les loyers échus jusqu’au 31

- 41 -
décembre 2014 à tout le moins avait été payés. Partant, il n’existait
aucune créance compensante constituée de loyers échus en 2012 et 2013.
6.4
6.4.1 Il résulte de la pièce 153 que la partie locataire a interpellé le
bailleur par courriel du 4 septembre 2012 pour qu'il lui confirme que le
paiement des loyers ne débuterait qu'une fois les travaux terminés,
exprimant le souhait de rediscuter les termes du contrat à la fin des
travaux. Dans sa réponse du 7 septembre 2012, la partie bailleresse a
indiqué, en substance, qu'elle n'avait pas donné son accord concernant le
loyer, mais qu'elle avait simplement dit qu'elles en discuteraient
ultérieurement, qu'elle avait fixé un début de bail éloigné (début août) de
manière à permettre de débuter les travaux avant l'entrée en jouissance,
que son but était d'essayer de trouver les meilleures solutions et que
c'était la raison pour laquelle il fallait une concertation. Dans un courriel
du 5 octobre 2012, la partie bailleresse a notamment écrit qu'elle restait
dans l'attente du versement des loyers échus. Il ressort d'un courriel du 16
octobre 2012 qu’W.________ a déclaré avoir été beaucoup retardée dans
les travaux à cause de la fosse septique, que cela n'empêchait pas que le
loyer du mois d'octobre avait été payé. Le 2 décembre 2014, la partie
locataire a adressé un courriel à la partie bailleresse au sujet des
montants de loyer versés en trop depuis le mois d’octobre 2012, dès lors
qu'il lui incombait de payer la somme convenue de 1'650 fr. au lieu du
montant versé de 1'750 francs. La partie bailleresse n'a pas contesté la
période indiquée par la partie locataire dans sa réponse du même jour,
allant même jusqu'à corriger à 750 fr. le solde dû par la partie locataire,
qui avait proposé de ne pas payer le mois de décembre 2014, mais de se
limiter à verser un solde de 900 fr. en janvier 2015.
6.4.2 Certes, le contrat a été conclu le 7 juin 2012 et prévoyait que
le bail commençait le 1er août 2012, le loyer étant payable d'avance (art. 3
et 7 RULV). Au vu des éléments au dossier, il est constant que les intimées
ont fait valoir un retard dans les travaux en raison de la découverte de la
fosse septique et que les appelants sont entrés en matière sur une
concertation au sujet d'un report du paiement de loyer, sans toutefois
préciser clairement par la suite, y compris dans leur courriel du 5 octobre

- 42 -
2012, l'issue de cette concertation et le point de départ du loyer, se
bornant d'y mentionner « les loyers échus ». A cela s'ajoute que lorsque
les appelants ont été amenés à examiner le trop-perçu de loyers payés
par la partie locataire du mois d'octobre 2012 jusqu'au mois de septembre
2014, ils ne sont pas revenus sur cette question, allant même jusqu'à
corriger favorablement le calcul des locataires pour cette période. Partant,
quand bien même le jugement doit être précisé à cet égard, il y a lieu de
confirmer la motivation convaincante des premiers juges. Il s'ensuit que le
fait que la partie locataire s'est limitée à produire la preuve – qui lui
incombait – du paiement du seul loyer du mois d’octobre pour l’année
2012 n’est plus décisif.
6.5 S'agissant de la garantie bancaire, équivalant à trois mois de
loyer, la partie bailleresse a expressément admis dans son courriel du 5
octobre 2012 – dont elle se prévaut d'ailleurs en rapport avec les « loyers
échus » – que les intimées la lui avaient effectivement versée sur son
compte personnel. Les appelants soutiennent qu'ils n'avaient jamais
requis le paiement de la garantie de loyer sur le compte personnel du
bailleur et que l'inaction d’W.________, qui avait promis l'ouverture d'un
compte bloqué à son nom conformément au contrat de bail, ne devrait pas
lui profiter. Les appelants laissent entendre qu'il manquerait quatre loyers
mensuels pour 2012 et que même si l'on tenait compte des trois loyers de
la garantie, qu'ils avaient dû comptabiliser à titre de loyers, il subsisterait
un loyer dû pour 2012. Or, aucun élément au dossier, en particulier des
pièces comptables adéquates, ne permet de confirmer la version des
appelants, au demeurant alléguée pour la première fois en appel sous
cette forme et dans cette teneur, puisqu’ils avaient prétendu ne pas avoir
reçu le montant de la garantie en procédure, voire l’avoir restitué aux
intimées. Il y a donc lieu de s’en tenir à l’appréciation convaincante des
premiers juges, qui ont retenu que le versement de la garantie en espèces
à la date du 14 juin 2012 était avéré, que les appelants avaient ainsi dix
jours pour constituer un compte dépôt ou restituer l’argent et inviter les
intimées à ouvrir le compte elles-mêmes, que les appelants avaient
toutefois préféré garder cette somme en violation de leurs obligations
légales et des dispositions de la LGBL (Loi sur les garanties en matière de

- 43 -
baux à loyer du 15 septembre 1971 ; BLV 221.307), de sorte qu’ils étaient
tenus à restitution de la somme de 4'950 francs. Le grief doit être rejeté.
7.
7.1 Les appelants contestent encore la répartition des frais et
dépens de première instance. Ils sont d'avis que les intimées auraient
obtenu sur le fond 42'500 fr. (après compensation) et non 57'300 fr. sur
les 97'200 fr. réclamés. Ce serait aussi à tort que le jugement retiendrait
que les appelants auraient obtenu 70 % sur leurs prétentions opposées en
compensation, qui n'étaient pas des conclusions « actives » (la seule
conclusion de la réponse étant le rejet ; la compensation n'étant invoquée
que dans le texte de la réponse elle-même), de sorte qu'il faudrait déduire
les sommes opposées en compensation et non pas les considérer comme
des conclusions. Il en résulterait que les intimées auraient largement
succombé sur le montant obtenu de 57 % et également sur des questions
de principe, notamment sur celle de l'annulation du contrat.
7.2 En principe, les frais – soit les frais judiciaires et les dépens
(art. 95 al. 1 CPC) – sont mis à la charge de la partie succombante en
vertu de l’art. 106 al. 1 CPC. La partie succombante est le demandeur
lorsque le tribunal n’entre pas en matière et en cas de désistement
d’action ; c’est le défendeur en cas d’acquiescement. Lorsqu’aucune des
parties n’obtient entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le
sort de la cause (106 al. 2 CPC). Cette disposition suppose une répartition
des frais judiciaires et des dépens en fonction de l'issue du litige
comparée avec les conclusions prises par chacune des parties
(TF 5A_140/2019 du 5 juillet 2019 consid. 5.1.1 ; TF 4A_226/2013 du 7
octobre 2013 consid. 6.2, publié in RSPC 2014 p. 19). Le poids accordé
aux conclusions tranchées, peut, de cas en cas, être apprécié selon
différents critères, par exemple selon leur importance respective dans le
litige ou par rapport à ce qui a été alloué ou selon le travail occasionné
(TF 5A_5/2019 du 4 juin 2019 consid. 3.3.1 et les réf. citées). Au vu de la
diversité des critères, il n'y a pas qu'une seule solution qui soit conforme
au droit fédéral (TF 5A_140/2019 du 5 juillet 2019 consid. 5.1.1 ; TF

- 44 -
4A_511/2015 du 9 décembre 2015 consid. 2.2). Il résulte des termes «
sort de la cause » utilisés à l'art. 106 al. 2 CPC que, dans la répartition des
frais, le juge peut notamment prendre en considération l'importance de
chaque conclusion dans le litige, de même que le fait qu'une partie a
obtenu gain de cause sur une question de principe.
7.3
7.3.1 Selon le tribunal, aucune des parties n'a eu entièrement gain
de cause. Les intimées ont vu leur conclusions principales en annulation
rejetées, mais ont été suivies sur le principe de l'existence d'un défaut et
se sont vu allouer 60 % de leurs prétentions initiales (avant
compensation). Les appelants, qui concluaient au rejet, ont largement
succombé ; ils ont cependant obtenu la compensation avec des loyers
impayés pour un montant de 14'850 fr., mais non avec le solde de
charges d'un montant de 4'329 fr. 55 dont ils se prévalaient ; ils ont ainsi
eu gain de cause sur environ 70 % des créances opposées en
compensation. Pour les premiers juges, il paraissait dès lors équitable de
répartir les frais judiciaires entre les parties à raison de 50 % chacune.
7.3.2 La répartition effectuée par le tribunal ne prête pas le flanc à la
critique. Si l’on ne tient pas compte de la compensation, soulevée dans la
réponse mais ne faisant pas l’objet d’une conclusion formelle de la part
des appelants (défendeurs), ceux-ci succomberaient dans une plus
grande mesure, contrairement à ce qu’ils soutiennent. En effet, si les
intimées n’ont pas obtenu gain de cause sur le principe de l’annulation du
contrat, elles demeurent victorieuses sur le principe du défaut, même à
supposer que cela ne soit que dans une certaine mesure s’agissant de la
quotité, alors que les appelants succomberaient puisqu’ils ont conclu au
rejet et que seule la conclusion en annulation du contrat de bail a été
rejetée, les autres conclusions étant allouées aux intimées sur le principe,
mais dans une moindre mesure. Si l’on suivait les appelants, leur
raisonnement entrainerait une reformatio in peius.
8.

- 45 -
8.1 Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement infondé, doit
être rejeté selon l’art. 312 al. 1 in fine CPC et le jugement querellé doit
être confirmé.
8.2 Vu l'issue de l'appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 1'425 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants
(art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux.
Enfin, il n’y a pas matière à l’allocation de dépens, les intimées
n’ayant pas été invitées à se déterminer sur l’appel.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'425
(mille quatre cent vingt-cinq francs), sont mis à la charge des
appelants, solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.

- 46 -
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Dan Bally (pour A.N.________ et B.N.________),
- Me Nicolas Mattenberger (pour W.________ et O.________Sàrl),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (Loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 47 -
La greffière :