vd_gerichte · PT07.036296 · 2008-12-01 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
292/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 10 juin 2009
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Creux et M. Piotet, juge suppléant
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 1 al. 2, 412 CO; 452 al. 1 ter CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper des recours interjetés par M.________, à Villeneuve,
défenderesse, et J.________ SA, à Aigle, demanderesse, contre le
jugement rendu le 1er décembre 2008 par le Tribunal civil de
l'arrondissement de l'Est vaudois dans la cause divisant les parties.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
803

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 1er décembre 2008, dont la motivation a été
envoyée le 16 janvier 2009 pour notification, le Tribunal civil de
l'arrondissement de l'Est vaudois a admis partiellement les conclusions de
la demanderesse J.________ SA (I), dit que la défenderesse M.________ doit
payer à la demanderesse la somme de 24'000 fr. avec intérêt à 5 % l'an
dès le 7 janvier 2008 (II), fixé les frais de justice de la demanderesse à
4'470 fr. et ceux de la défenderesse à 3'550 fr. (III), réduit lesdits frais en
cas d'absence de demande de motivation (IV), alloué à la demanderesse
des dépens, par 4'875 fr. (V), réduit lesdits dépens en cas d'absence de
demande de motivation (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VII).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de fait
du jugement, dont il ressort ce qui suit :
"1. La défenderesse M.________ était propriétaire des parcelles n° [...] et
[...] sises sur le territoire de la commune de Bex.
2. K.________ a travaillé à tout le moins jusqu’au 23 octobre 2007 à
plein temps comme courtier salarié pour le compte O.________ Sàrl. Cette
entreprise est une société sœur de la demanderesse, J.________ SA, dont le
but est l’exploitation, l’achat, la construction, la transformation et la
revente de tous immeubles et de tous droits immobiliers.
3. Souhaitant vendre ses immeubles sis sur la commune de Bex, la
défenderesse s’en est confiée à son médecin traitant le Dr F.________.
Selon F.________, entendu en qualité de témoin et dont les déclarations
seront retenues par la cour, il a contacté personnellement K.________ avec
l’accord de sa patiente, lequel s’était chargé de la construction de sa
propre maison, pour voir ce qui pouvait être fait au sujet de la vente
envisagée. Le témoin a alors transmis la carte de visite de M.________ à
K.________. Il a encore précisé qu’il avait informé M. B.T.________,
collaborateur de la demanderesse, de cette affaire au retour de vacances
de ce dernier.
4. Dans le courant du mois d’août 2007, K.________ a contacté puis
rencontré la défenderesse. Les parties admettent que la défenderesse a
remis à K.________ des documents relatifs à ses immeubles. Le seul
témoignage de A.T.________, directeur O.________ Sàrl, en raison de ses
relations étroites avec la demanderesse, ne suffit pas à établir que la

- 3 -
défenderesse a expressément chargé cette dernière de trouver un
acquéreur pour ses immeubles.
Entendu en qualité de témoin, K.________ a déclaré que lorsqu’il a
approché la première fois la défenderesse, il s’est présenté à elle comme
un ami du Dr F.________. Par la suite, il l’a informée de son statut de
courtier salarié professionnel, employé O.________ Sàrl, société sœur de la
demanderesse, et lui a proposé de conclure un contrat de courtage. La
défenderesse a toutefois clairement refusé de signer un tel contrat,
objectant qu’elle n’était aucunement disposée à verser une quelconque
commission de courtage. Le témoin a précisé qu’il a par conséquent
informé son employeur, par l’intermédiaire de B.T.________, du fait que la
défenderesse refusait de conclure tout contrat de courtage. Ce dernier lui
a alors demandé de renoncer à intervenir dans cette affaire, ne pouvant
travailler sans commission. Selon K.________, la défenderesse a, par la
suite, réduit le prix auquel elle espérait vendre ses immeubles, en lui
précisant que s’il trouvait un acquéreur offrant une somme plus élevée, il
pourrait encaisser la différence. Les déclarations de K.________ seront
retenues dans la mesure où il n’est plus intéressé au sort du procès,
n’étant plus l’employé de la demanderesse.
5. K.________ a présenté le dossier des immeubles de la défenderesse à
Q.________ et B.________, amateurs intéressés par l’achat de ces immeubles
qu’ils ont visités courant septembre 2007.
Selon Q.________, entendu en qualité de témoin et dont les
déclarations seront retenues dès lors qu’il n’est pas d’une manière ou
d’une autre intéressé au sort du procès, K.________, un représentant de la
X.________ ainsi qu’un architecte étaient présents lors de cette visite.
Compte tenu des informations que détenaient K.________ et des démarches
entreprises par ce dernier, celui-ci donnait l’apparence qu’il était mandaté
en qualité de courtier. Le témoin a précisé que K.________ lui avait
présenté des calculs de rendement au sujet des immeubles de la
défenderesse.
6. Le 19 octobre 2007, le notaire P.________ a instrumenté un projet
d’acte de vente à terme avec droit d’emption prévoyant notamment
l’acquisition des parcelles n° [...] et [...] de la commune de Bex par
Q.________ et B.________, chacun pour une demie. Ce projet prévoit
notamment ce qui suit :
« […]
9.- PRIX DE VENTE
Fixé par les comparants, sans aucune autre prestation,
à___________
DEUX MIILLIONS DEUX CENT HUITANTE MILLE FRANCS
(CHF 2'280'000.--),
soit mille francs (CHF .--) pour
la
parcelle [...] et mille francs (CHF .--
)
pour la parcelle [...], le prix de vente est et sera payé de la manière
suivante :_______

- 4 -
a) Deux cent vingt-huit mille francs ce jour au moyen d’un
virement bancaire sur le compte de la consignation du
notaire soussigné (Associations des Notaires Vaudois)
auprès de la Banque Cantonale Vaudoise, à Lausanne.
Les écritures comptables feront foi quant au
règlement ;_________ CHF 228'000.--
c) le solde de deux millions cinquante-deux mille francs
sera payé le jour de la signature de la réquisition de
transfert. __________ CHF 2'052'000.--
Total égal au prix de vente : deux millions deux cent
huitante mille
francs._________________________________________ CHF 2’280'000.—
L’acompte ci-dessus ne portera pas intérêt en faveur des acheteurs. Il
sera remis sans délai par le notaire soussigné au vendeur. […]
14.- REQUISITION DE TRANSFERT
La signature de la réquisition de transfert aura lieu le 7 janvier 2008 à
, en l’Etude du notaire soussigné. Les comparants se
considèrent valablement convoqués pour cette date.-
________________________________
Les comparants donnent mandat au notaire soussigné de signer seul en
leurs noms la réquisition de transfert moyennant le règlement du solde du prix de
vente en ses
mains.____________________________________________________________________
Si l’un des comparants, bien que régulièrement convoqué, n’était pas
présent ou représenté au rendez-vous fixé pour la signature de la réquisition de
transfert, il en sera fait constat par acte
authentique.__________________________________________________
La présente vente est ferme et définitive. Elle ne laisse pas la faculté aux
comparants de se délier de leurs engagements par le versement d’un
dédit._______________________
Elle est opposable aux héritiers ou ayants-droit des comparants.-
_________________ […]
19.- FRAIS
Les frais du présent acte, de la réquisition, des opérations préliminaires et
accessoires, les émoluments du registre foncier et les droits de mutation sont à la
charge des acheteurs, sans préjudice de la solidarité entres les comparants
prévue par les lois en la
matière.___________________________________________________________________
Afin de tenir compte de la solidarité des parties à l’acte, les acheteurs
consigneront en mains du notaire soussigné, le jour de la signature de la
réquisition de transfert, un montant correspondant au cinq pour cent (5%) du prix
de vente, à titre de provision pour le règlement des frais
d’achat.____________________________________________________

- 5 -
En revanche, le vendeur supportera l’éventuel impôt sur les gains
immobiliers ou sur le bénéfice résultant de la présente vente, ainsi que
l’éventuelle commission de courtage.___
Conformément aux dispositions légales, le vendeur consignera le jour de la
signature de la réquisition de transfert, en mains du notaire soussigné, le cinq
pour cent (5%) du prix de vente, afin de garantir le paiement de cet impôt sur les
gains immobiliers, à défaut de dispense expresse de la part de l’autorité fiscale
ou d’un bordereau déjà établi. […] ».
Selon les déclarations Q.________, le notaire a préparé ce projet
d’acte sur la base d’indications fournies par K.________.
V.________, clerc du notaire P.________, a transmis ce projet à
K.________ par courrier électronique du même jour, notamment libellé
comme il suit :
« […] Pour faire suite à votre demande, je vous remets ci-joint un projet d’acte
de vente à terme avec droit d’emption concernant les parcelles [...] et [...] de
Bex. Vous voudrez bien l’étudier, puis me faire part de vos remarques
éventuelles. Comme convenu, j’attends votre accord pour adresser le projet aux
parties. […] ».
Par courriel du même jour, K.________ a répondu ce qui suit à
V.________ :
« […] Je vous remercie pour votre diligence, j’ai fais (sic) des petites
modifications sur le projet (marqués (sic) en rouge), le prix unitaire des
immeubles me seront (sic) communiqué en début de semaine prochaine, pour le
reste j’ai demandé au gérant M. Z.________ à Bex tél [...] de vous faire parvenir un
état locatif, si vous avec besoin d’autres informations vous pouvez directement
vous adresser à lui.
Pour le reste vous pouvez envoyer le projet d’acte.[…] ».
Le 19 octobre 2007 toujours, K.________ a transmis ce projet d’acte à
B.________ par courrier électronique dont le contenu est notamment le
suivant :
« Salut B.________,
Je te fais parvenir le projet d’acte pour Bex.
J’ai parlé se (sic) matin à Q.________ regarde avec lui si tout OK.
Ciao et bon week-end.
Amicalement Paul […] ».
7. A.T.________ a déclaré que la demanderesse, par l’intermédiaire de
B.T.________, a pris contact avec la défenderesse et rencontré cette
dernière dans un établissement public situé aux alentours de son domicile,
avant la signature de tout acte notarié, sans toutefois pouvoir préciser de
date. Il a participé à cette rencontre lors de laquelle il a été expliqué à la
défenderesse que K.________ était l’employé de la demanderesse et qu’une
commission de courtage lui était due au vu du travail fourni par K.________
et de la vente qui allait intervenir. La défenderesse n’a rien voulu
entendre, précisant qu’elle n’était aucunement en relation avec la
demanderesse et a coupé court à la discussion. Le témoignage de
A.T.________ doit être ici retenu dans la mesure où la défenderesse n’a pas
contesté ces faits à l’audience.

- 6 -
8. En date du 26 octobre 2007, le notaire P.________ a instrumenté,
sous la minute [...], un acte authentique intitulé « Vente à terme avec droit
d’emption » prévoyant l’acquisition des parcelles n° [...] et [...] de la
commune de Bex par Q.________ et B.________ pour la somme de 2'280'000
francs. Cet acte comporte notamment les passages suivants :
« […]
14.- REQUISITION DE TRANSFERT
La signature de la réquisition de transfert aura lieu le 7 janvier 2008 à 11
heures en l’Etude du notaire soussigné. Les comparants se considèrent
valablement convoqués pour cette date.-
______________________________________________
Les comparants donnent mandat au notaire soussigné de signer seul en
leurs noms la réquisition de transfert moyennant le règlement du solde du prix de
vente en ses
mains.____________________________________________________________________
Si l’un des comparants, bien que régulièrement convoqué, n’était pas
présent ou représenté au rendez-vous fixé pour la signature de la réquisition de
transfert, il en sera fait constat par acte
authentique.__________________________________________________
La présente vente est ferme et définitive. Elle ne laisse pas la faculté aux
comparants de se délier de leurs engagements par le versement d’un
dédit._______________________
Elle est opposable aux héritiers ou ayants-droit des comparants.-
_________________ […]
18.- DROIT D’EMPTION
Le transfert immobilier ne pouvant être inscrit immédiatement au registre
foncier, Madame M.________ concède à Messieurs Q.________ et B.________, qui
acceptent, un droit d’emption aux conditions du présent acte, soit au prix de
deux millions deux cent huitante mille francs (CHF 2'280'000.--) pour garantir
l’exécution des engagements pris ci-
dessus.______________________________________________________________
Ce droit est stipulé incessible.____________________________________________
Son expiration est fixée au 7 janvier
2008.__________________________________
Ce droit d’emption sera annoté au registre foncier sur les parcelles [...] et
[...] de Bex, conformément à l’article 959 du Code civil suisse.
__________________________________
[…] ».
Selon les déclarations de K.________, il était présent chez le notaire le
jour de la signature de l’acte, ce que la défenderesse a admis aux débats.
Il n’a toutefois pas inscrit ce rendez-vous dans son agenda professionnel.
9. Le droit d’emption dont il est question ci-dessus a été annoté au
Registre foncier le 6 novembre 2007 en faveur de B.________ et Q.________.

- 7 -
Il résulte du témoignage Q.________ que le transfert immobilier s’est
finalisé de telle sorte qu’il est désormais copropriétaire avec B.________,
chacun pour une demie, des parcelles n° [...] et [...] sises sur le territoire
de la commune de Bex.
10. Le 5 novembre 2007, la demanderesse a adressé à la défenderesse
une note d’honoraires d’un montant de 84'358 fr. 40 pour les prestations
fournies en relation avec la ventre de ses immeubles à Bex, détaillée
comme il suit :
« […]
NOTE D’HONORAIRES
Relative à la vente par notre intermédiaire de votre
propriété citée sous rubrique à MM. Q.________
et B.________
pour le prix de : Fr. 2'280'000.—
Commission de courtage 5% sur fr. 500'000.—
3 % sur le solde Fr. 78'400.—
TVA 7.6% Fr. 5'958.40
EN NOTRE FAVEUR Fr. 84'358. 40 TTC
[…] ».
La défenderesse a refusé cette facture.
11. En cours de procédure, la demanderesse a produit un exemplaire
du tarif de courtage immobilier et en fonds de commerce édicté par
l’Union suisse des professionnels de l’immobilier Vaud, lequel contient les
clauses suivantes :
« […] L’Union suisse des professionnels de l’immobilier Vaud recommande à ses
membres les taux et montants minimaux suivants :
Article premier : Taux ou montant minimal de la commission
a. Tarif général
5 % sur la première tranche jusqu’à fr. 500'000.- ;
3 % sur la tranche entre fr. 500'000.- et fr. 4'000'000.- ;
2 % sur la tranche au-delà de fr. 4'000'000.- ;
minimum 2'000.-. […] ».
12. Par requête de mesures provisionnelles du 29 novembre 2007, la
demanderesse a conclu à ce qu’ordre soit donné à Me P.________, notaire,
rue du [...], à [...] Lausanne, de conserver en consignation sur le compte
dont l’Association des notaires vaudois est la titulaire auprès de la
X.________ à Lausanne (rubrique P.________, n° [...]) le montant de 84'358
fr. 40 à prélever sur le solde du prix prévu par l’art. 9 de l’acte de vente à
terme avec droit d’emption signé par M.________, d’une part, et Q.________
et B.________, d’autre part, le 26 octobre 2007.
13. Lors de l’audience 18 décembre 2007, les parties sont convenues,
par convention dont le Président a pris acte séance tenante pour valoir
ordonnance de mesures provisionnelles, que la défenderesse admette la
consignation de la somme de 84'000 fr. sur le compte précité, cela
jusqu’au 18 mars 2008, à défaut d’ouverture d’action.

- 8 -
14. Par demande du 31 janvier 2008, J.________ SA a conclu au
paiement par M.________ de la somme de 84'358 fr. 40, plus intérêts à 5 %
l’an dès le 26 octobre 2007.
La défenderesse a conclu, avec suite de frais et dépens, à la
libération des conclusions de la demanderesse et reconventionnellement à
ce que la somme de 84'000 fr. consignée sur le compte de l’association
des notaires vaudois auprès de la X.________, rubrique P.________, n° [...]
soit immédiatement et définitivement libérée en sa faveur.
L’audience préliminaire s’est tenue le 2 septembre 2008.
Le témoin F.________ a été entendu le 20 octobre 2007 par le
Président de céans.
A l’audience de jugement du 25 novembre 2008, il a été procédé à
l’audition des témoins Q.________, A.T.________, H.________ et K.________.
H.________, courtier indépendant, a expliqué que la fille de la
défenderesse avait informé son épouse, avec laquelle elle entretenait des
liens d’amitié, que la défenderesse souhaitait procéder à la vente des
immeubles dont elle était propriétaire à Bex. Il s’est alors entretenu avec
la défenderesse au sujet de la vente envisagée dans le courant du
printemps 2007. A cette occasion, celle-ci l’a informé qu’elle avait passé
un contrat contenant une clause d’exclusivité avec une tierce agence. Le
témoin a alors informé la défenderesse qu’il ne pouvait pas intervenir dans
le cadre de la vente envisagée dans la mesure où elle risquait d’être
amenée à verser une seconde fois une commission de courtage. Le témoin
a précisé avoir organisé dans un deuxième temps, entre les mois de juillet
et octobre 2007, une visite des propriétés de la défenderesse avec des
acheteurs potentiels en présence de celle-ci. Les offres formulées par ses
clients étaient néanmoins bien inférieures au prix qu’en voulait la
défenderesse. Celle-ci n’a ainsi conclu aucun contrat de vente, ce que le
témoin a déclaré comprendre au vu du prix offert. Pour le surplus, le
témoin n’a pas pu renseigner le tribunal sur les tenants et aboutissants de
la présente affaire."
En droit, les premiers juges ont considéré que la défenderesse
ne pouvait ignorer que K.________ était un courtier professionnel travaillant
pour la demanderesse et que l'activité de celui-ci avait permis la vente des
parcelles en cause. Ils ont retenu qu'un contrat de courtage avait été
passé entre les parties, dès lors que la défenderesse ne s'était pas
opposée aux actes de K.________. Ils ont toutefois jugé excessive la
rémunération réclamée par la demanderesse.

- 9 -
B. M.________ a recouru contre ce jugement en concluant, avec
dépens, à sa réforme en ce sens que les conclusions de la demanderesse
sont intégralement rejetées.
La recourante a renoncé à déposer un mémoire à l'appui de
son recours, déjà motivé.
J.________ SA a également recouru contre ce jugement en
concluant, avec dépens, principalement à sa réforme en ce sens que la
défenderesse doit lui payer la somme de 84'358 fr. 40 avec intérêt à 5 %
l'an dès le 26 octobre 2007 et, subsidiairement, à son annulation.
Dans son mémoire, la défenderesse a développé ses moyens,
retiré sa conclusion en nullité et confirmé ses conclusions en réforme.
La demanderesse a conclu au rejet du recours de la
défenderesse. Celle-ci ne s'est pas déterminée sur le recours de la
demanderesse.
En d roit :
1. Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile
du 14 décembre 1966; RSV 270.11) ouvrent la voie des recours en nullité
et en réforme contre les jugements principaux rendus par un tribunal
d'arrondissement.
Les recours, uniquement en réforme, interjetés en temps utile,
sont ainsi recevables.
2. Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu en procédure accélérée par un tribunal d'arrondissement, la

- 10 -
Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452
al. 2 CPC). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux,
sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1 ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et aux autres preuves administrées. Il convient de le compléter
comme il suit :
Selon les déclarations verbalisées du témoin F.________ à
l'audience du 20 octobre 2007 (recte : 2008), celui-ci a pris contact avec
K.________ en sa qualité d'employé de la demanderesse et il était clair,
selon lui, que celui-ci agissait comme représentant de la demanderesse.
Il n'y a pas lieu de procéder à d'autres compléments ni à une
instruction complémentaire, la cour de céans étant à même de statuer en
réforme.
3. La défenderesse fait valoir dans son recours qu'elle a refusé de
signer le contrat de courtage, ne voulant pas payer de commission et que
le jugement retient qu'elle a réduit le prix de vente exigé en indiquant à
K.________ que s'il trouvait un acquéreur offrant un prix plus élevé, il
pourrait encaisser la différence. Elle soutient en conséquence que, dès lors
que les parcelles en cause n'ont pas été vendues à un prix supérieur, la
demanderesse n'a droit à aucune rémunération.

- 11 -
Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé,
moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de
conclure une convention (courtage d'indication) soit de lui servir
d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation)
(art. 412 al. 1 CO; Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220; ATF 131
III 268, c. 5.1.2). Le courtage doit présenter les deux éléments essentiels
suivants : il doit être conclu à titre onéreux et les services procurés par le
courtier, qu'il soit indicateur ou négociateur, doivent tendre à la conclusion
d'un contrat, quelle qu'en soit la nature (ATF 131 III 268 précité; ATF 124
III 481 c. 3a, JT 1999 I 455; Marquis, Le contrat de courtage, thèse
Lausanne 1993, pp. 187-188). La preuve de ces éléments incombe au
courtier qui réclame un salaire (art. 8 CC; Code civil du 10 décembre 1907;
RS 210; TF 4C.54/2001 du 9 avril 2002, c. 2a, SJ 2002 I 557)
En l'absence d'une disposition spéciale, la conclusion du
contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme. Par
conséquent la conclusion du contrat de courtage peut résulter, en
l'absence d'une déclaration expresse, d'actes concluants (ATF 132 III 268
précité; SJ 2002 I 557 précité; TF arrêt du 29 septembre 1992 c. 2b, SJ
1993 p. 189; ATF 77 II 84, JT 1946 I 558). Un tel accord peut même
intervenir après que le courtier a essuyé un premier refus. Cela suppose à
la fois que le courtier poursuive ses démarches au su du mandant et que
ce dernier le laisse faire. Mais encore faut-il que l'attitude du courtier soit
suffisamment nette pour que l'absence d'opposition de la part du
"mandant" puisse être interprétée comme la volonté de conclure un
contrat de courtage. Devant l'insistance de certains agents immobiliers qui
reviennent constamment à la charge, le silence gardé par le vendeur à
l'égard de telle ou telle démarche ou déclaration d'un courtier ne peut
valoir déjà acceptation. Une telle acceptation ne peut se déduire d'un
comportement que si son interprétation permet, sans nul doute, d'en
déduire l'expression d'un accord portant sur la conclusion d'un contrat (SJ
1993 p. 189 précité; ATF 77 I 84 précité). On ne saurait donc, en présence
d'un courtier professionnel, admettre facilement que le silence vaut
acceptation (SJ 2002 I 557 précité).

- 12 -
En l'espèce, le silence de la défenderesse face à la
continuation de l'activité de K.________ après son refus ne saurait être
indubitablement interprété comme une acceptation du caractère onéreux
du contrat. En effet, le jugement retient, en page 3, que K.________ a
déclaré que la défenderesse avait, après son refus de toute rémunération
pour le courtage - qui avait entraîné l'instruction de la demanderesse de
renoncer à intervenir dans l'affaire en cause -, réduit le prix de vente exigé
et indiqué que s'il trouvait un acquéreur offrant une somme plus élevée, il
pourrait encaisser la différence. Cette déclaration est réputée reçue par la
demanderesse, dès lors qu'il ressort de ses déclarations et de celles du
témoin F.________ que K.________ exerçait pour elle son activité de courtier
au moment des faits litigieux. La demanderesse ne démontre pas que le
prix de vente des immeubles en cause aurait dépassé le montant exigé
par la défenderesse, de sorte qu'il y a lieu de considérer qu'il n'y a pas eu
accord de la défenderesse postérieur au premier refus sur le principe
d'une rémunération en cas de conclusion de la vente et que, si accord
tacite il y a eu, la condition de vente à un prix supérieur à celui exigé n'est
pas réalisée.
Au vu de ces considérations, il convient d'admettre que la
demanderesse n'a pas établi le fondement de sa créance à l'encontre de
la défenderesse. Il n'est dès lors pas nécessaire d'examiner plus avant la
question de la légitimation active de la demanderesse.
La jurisprudence auquel se sont référés les premiers juges
(ATF 57 II 187, JT 1931 I 585) n'apparaît pas pertinente, dès lors que cet
arrêt traite des effets du silence du mandant après la révocation du
contrat de courtage, situation qui se différencie de la présente espèce par
le fait qu'un contrat a existé entre le mandant et le courtier.
Le recours de la défenderesse doit en conséquence être
intégralement admis, ce qui entraîne le rejet de celui de la demanderesse.

- 13 -
4. Obtenant gain de cause, la défenderesse a droit à de pleins
dépens de première instance, fixés à 8'830 fr., TVA en sus sur l'indemnité
d'honoraires de conseil, par 5'280 fr. (art. 91 et 92 CPC). Le fait que sa
conclusion reconventionnelle demeure rejetée n'apparaît pas déterminant,
dès lors que les premiers juges ont relevé à cet égard (jugement p. 16)
qu'il était loisible aux parties, compte tenu de l'ordonnance de mesures
provisionnelles, de transmettre le jugement une fois définitif et exécutoire
au notaire P.________ pour qu'il déconsigne conformément au jugement la
somme consignée.
5. En conclusion, le recours de la défenderesse doit être admis,
celui de la demanderesse rejeté et le jugement réformé en se sens que les
conclusions de la demande sont rejetées, des dépens, par 8'830 fr., TVA
en sus sur 5'280 fr., étant alloués à la défenderesse.
Les frais de deuxième instance de la défenderesse sont arrêtés
à 540 francs et ceux de la demanderesse à 903 fr. (art. 232 TFJC; tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5).
Obtenant gain de cause, la défenderesse a droit à des dépens
de deuxième instance, fixés à 2'040 fr. (art. 91 et 92 CPC; art. 2 al. 1 ch.
33, art. 3 et 5 ch. 2 TAv; tarif du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus
à titre de dépens; RSV 177.11.3).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours de M.________ est admis.
II. Le recours de J.________ SA est rejeté.

- 14 -
III. Le jugement est réformé aux chiffres I, II, V et VI de son
dispositif comme il suit :
I. Dit que les conclusions de la demande déposée le 1er
février 2008 par J.________ SA contre M.________ sont rejetées.
II. Dit que les conclusions libératoires de cette demande
prises par M.________ sont admises.
V. Dit que la demanderesse J.________ SA est la débitrice de
M.________ de la somme de 8'830 fr. (huit mille huit cents
trente francs), TVA en sus sur 5'280 fr. (cinq mille deux cent
huitante francs), à titre de dépens.
VI. Supprimé.
Il est confirmé pour le surplus.
IV. Les frais de deuxième instance de M.________ sont arrêtés à
540 francs (cinq cent quarante francs), et ceux de J.________ SA
à 903 fr. (neuf cent trois francs).
V. L'intimée J.________ SA doit verser à la recourante M.________ la
somme de 2'040 fr. (deux mille quarante francs) à titre de
dépens de deuxième instance.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 10 juin 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Christine Marti (pour M.________),
- Me Joël Crettaz (pour J.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse du
recours de la défenderesse est de 24'000 fr. et celui du recours de la
demanderesse de 60'358 fr. 40.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois.
Le greffier :