vd_gerichte · KC20.041113 · 2021-11-01 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC20.041113-211097
227
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 1er novembre 2021
__________________
Composition :M. HACK, président
Mmes Rouleau et Cherpillod, juges
Greffier : Mme Joye
*****
Art. 82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par J.________, à
Chavannes-près-Lausanne, contre le prononcé rendu le 27 mai 2021, à la
suite de l’interpellation de la poursuivie, par la Juge de paix du district de
l’Ouest lausannois, dans la cause opposant la recourante à M.________, à
Jakarta (Indonésie).
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En fait :
1. a) Le 6 août 2020, l’Office des poursuites du district de l’Ouest
lausannois a notifié à J.________, à la réquisition d’M.________, un
commandement de payer dans la poursuite ordinaire n° 9'650’940,
portant sur les sommes de :
1) 94'000 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 6 mars 2020 et
2) 103 fr. 30 sans intérêt,
et indiquant comme titre de la créance ou cause de l’obligation :
1) « Contrat de vente à terme du 20 novembre 2019. Poursuivie
conjointement et solidairement avec Monsieur [...]» ;
2) « Constat OP Riviera du 30.6.20 relatif à l’inexécution de la
notification ».
La poursuivie a formé opposition totale.
b) Le 17 septembre 2020, M.________ a requis du Juge de paix
du district de l’Ouest lausannois, avec suite de frais et dépens, qu’il
prononce la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence de 94'000
fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 6 mars 2020 et condamne J.________ à lui
rembourser les frais des poursuites n° 9'629'022 et n° 9'650'938. A l’appui
de sa requête, elle a produit, outre le commandement de payer précité,
notamment les pièces suivantes, en copie :
– un acte de « vente à terme - pacte d’emption » notarié [...] le
20 novembre 2019, portant sur la vente, par M.________, venderesse, à
J.________ et [...], acheteurs qui l’acquièrent en copropriété à raison d’une
demie chacun, de l’immeuble [...] du cadastre de ...]Montreux, prévoyant
notamment ce qui suit :
« I. VENTE
(…)
4. Prix de vente

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Le prix de vente est fixé, sans aucune autre prestation, à la somme globale de
UN MILLION DEUX CENT QUARANTE MILLE FRANCS
Il a été et sera payé de la manière suivante.
a) Un acompte de trente mille francs a été payé par CHF 30'000.-
un virement bancaire de même montant effectué
au crédit du compte ouvert au nom de l’Association
des Notaires Vaudois, rubrique [...],
auprès de la Banque Cantonale Vaudoise, à Vevey.
Ce montant sera immédiatement remis au vendeur
par les soins du notaire.
b) Le solde, soit un million deux cent dix mille francs CHF 1’210'000.-
sera payé par un virement bancaire de même
montant à effectuer au crédit du même compte
valeur 17 janvier 2020.
Total : un million deux cent quarante mille francs CHF 1'240'000.-
Quittance est ici donnée de l’acompte versé ce jour. Aucun des montants
mentionnés ci-dessus ne portera intérêt.
(…)
II. EXECUTION
1. Signature de la réquisition de transfert
La signature de la réquisition de transfert interviendra à une date que les
parties fixeront d’un commun accord d’ici au 17 janvier 2020, date fixée pour le
paiement du prix de vente.
A défaut d’entente entre les parties d’ici à cette date, la plus diligente
d’entre elles pourra requérir l’exécution du présent contrat par l’envoi sous pli
recommandé d’une convocation adressée au moins 10 jours à l’avance.
2. Inexécution
Si l’une ou l’autre des parties ne donne pas suite aux engagements ici
souscrits, après y avoir été invitée selon la procédure décrite ci-dessus, il en sera
fait constat par acte authentique et la partie non défaillante pourra à son choix :
- soit poursuivre l’exécution du contrat en demandant le transfert de
l’immeuble et le paiement du prix,
- soit renoncer à l’exécution du contrat et demander en lieu et place le
paiement d’une indemnité, à titre de clause pénale, d’ores et déjà fixée à CHF
124'000.- (cent vingt-quatre mille francs), montant immédiatement exigible,
sans autre mise en demeure.
Dans l’hypothèse où l’acheteur fait défaut et que le vendeur choisit la
clause pénale en lieu et place de l’exécution, l’acompte versé lui demeurera

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définitivement acquis à titre de paiement partiel de la clause pénale et l’acheteur
devra lui verser le solde de la clause pénale.
Inversement, si le vendeur fait défaut et que l’acheteur choisit la clause
pénale en lieu et place de l’exécution, le vendeur devra d’une part lui restituer
l’acompte versé et, d’autre part, lui verser le montant de la clause pénale
(…) » ;
– un constat de carence établi le 13 février 2020 par le notaire [...],
constatant notamment que les acheteurs n’ont versé aucun montant le 17
janvier 2020 pour parfaire le règlement du solde du prix de vente de
l’immeuble, que par lettre recommandée du 20 janvier 2020, sur mandat
de la venderesse, le notaire a mis les acheteurs en demeure de s’acquitter
du solde du prix de vente dans un délai de dix jours, que cette lettre
recommandée n’a jamais été retirée, que le délai de paiement accordé est
arrivé à échéance le 8 février 2020 (compte tenu du délai de garde postal)
et que le montant de 1'210'000 fr. n’a jamais été versé ;
– la lettre recommandée de mise en demeure du 20 janvier 2020 annexée
au constat, l’enveloppe l’ayant contenue et le suivi de la poste attestant
que l’envoi en cause a été retourné à l’expéditeur le 29 janvier 2020,
échéance du délai de garde postal ;
– une lettre recommandée du 5 mars 2020 par laquelle M.________, sous la
plume de son avocat, a mis J.________ et [...] en demeure de payer, à
réception de la présente, le montant de 94'000 fr. correspondant à
l’indemnité prévue dans le contrat du 20 novembre 2019 à titre de clause
pénale (sous déduction de l’acompte de 30'000 fr. déjà versé) ;
– deux réquisitions de poursuite qu’M.________ a adressées à l’Office des
poursuites du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut le 17 juin 2020, l’une
contre J.________, l’autre contre [...], portant sur le montant de 94'000 fr.,
et deux constats d’inexécution de la notification des commandements de
payer
n° 9'629'022 et n° 9'629'026 que l’office avait établis, indiquant que les
deux débiteurs étaient « parties hors arrondissement » et fixant les frais
d’établissement et d’envoi des commandements de payer à 103 fr. 30
pour chaque poursuite.

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c) La poursuivie J.________ s’est déterminée sur la requête de
mainlevée le 10 février 2021, concluant, avec suite de frais et dépens, à
son rejet. A l’appui de son écriture, elle a produit une copie d’une lettre
que l’avocat Julien Chappuis, qui indiquait être consulté par [...], a
adressée au notaire [...] en date du 15 février 2020, l’informant que son
client proposait de conférer avec la venderesse pour trouver une solution
amiable et qu’il a pu trouver deux acheteurs potentiels qui seraient
susceptibles de le remplacer.
La poursuivante M.________ a encore déposé des détermina-
tions le 12 mars 2021. Elle a confirmé les conclusions qu’elle avait prises
dans sa requête de mainlevée du 17 septembre 2020 et rectifié une erreur
de plume qui s’y était glissée, en ce sens qu’elle concluait à ce que
J.________ soit condamnée à lui rembourser les frais relatifs aux poursuites
n° 9'629'022 et n° 9'650’940 (non
n° 9'650'938). A l’appui de cette écriture, elle a produit un échange de
courriels des 17/20 janvier 2020 entre [...] (qui disait intervenir pour sa
« cliente » M.________) et le notaire [...] et une « demande de
renseignements » de la commune de Montreux du 18 février 2021
attestant que J.________ a son domicile principal à [...].
2. Par prononcé rendu sous forme de dispositif le 27 mai 2021,
adressé aux parties le 1er juin 2021, la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à
concurrence de 94'000 fr. plus intérêt au taux de 5% l’an dès le 6 mars
2020 (I), a arrêté à 480 fr. les frais judiciaires, compensés avec l’avance
de frais de la poursuivante (II), a mis les frais à la charge de la poursuivie
(III) et a dit que celle-ci devait rembourser ce montant à la poursuivante
qui en avait fait l’avance et lui verser la somme de 2'000 fr. à titre de
défraiement de son représentant professionnel (IV).

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La motivation du prononcé, requise par J.________ le 11 juin
2021, a été adressée aux parties le 29 juin 2021 et notifiée à la
prénommée le lendemain.
La juge de paix a considéré que le contrat de vente à terme du
22 novembre 2019, signé par les parties, prévoyait une peine
conventionnelle fixée
à 124'000 fr., que ce montant, qui représentait 10% du prix de vente, ne
pouvait
pas être qualifié d’excessif, que Me [...], mandaté par la poursuivante,
avait valablement mis en demeure la poursuivie de payer le montant de
94'000 fr. (124'000 fr. ./. 30'000 fr. d’acompte) et que le constat établi par
le notaire le 13 février 2020 attestait de l’inexécution par la poursuivie de
ses obligations ; la juge en a conclu que les documents produits valaient
titres de mainlevée provisoire pour le montant de 94'000 fr. avec intérêts
à 5% l’an dès le 6 mars 2020, précisant que s’agissant des 103 fr. 30
réclamés sous chiffre 2) du commandement de payer, la poursuivante
n’avait pas produit de reconnaissance de dette.
3. Par acte du 12 juillet 2021, J.________ a recouru contre cette
décision, concluant principalement à sa réforme en ce sens que la requête
de mainlevée est rejetée et à ce qu’un montant de 2'000 fr. lui soit alloué
à titre de dépens et, subsidiairement, à l’annulation du prononcé et au
renvoi de la cause à l’instance précédente pour nouvelle décision dans le
sens des considérants.
Par décision du 14 juillet 2021, le Président de la cour de céans
a rejeté la requête d’effet suspensif contenue dans le recours.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
En d roit :

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I. a) Le recours a été déposé dans les formes requises (art. 321
al. 1 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]) et en temps utile, dans le
délai de dix jours suivant la notification de la décision motivée (art. 321 al.
2 CPC), arrivé à échéance le samedi 10 juillet 2021 et reporté au lundi 12
juillet suivant (art. 142 al. 3 CPC). Il est ainsi recevable.
b) Le recours doit être, à l’instar de l’appel, motivé (ATF 147 III
176 consid. 4.2.1). Un renvoi à des écritures préalables ne répond pas à
ces exigences. Ce faisant, la recourante perd en effet de vue qu’il lui
appartient de motiver, dans son écriture de recours, conformément aux
exigences posées par la jurisprudence, ses griefs, notamment en ce qui
concerne une éventuelle constatation manifeste des faits (art. 320 al.1
let.b CPC). Son renvoi aux faits allégués et moyens de preuve produits
dans le cadre de la procédure de première instance est ainsi à cet égard
irrecevable.
c) Pour le surplus, la décision de mainlevée n'est susceptible
que d'un recours au sens des art. 319 ss CPC, de sorte que l'autorité
cantonale n'intervient s’agissant des faits que si le juge de première
instance a retenu, respectivement nié de manière arbitraire leur simple
vraisemblance (art. 320 let. b CPC ; TF 5A_582/ 2012 du 11 février
2013 consid. 3.1 ; également 5A_581/2011 du 5 mars 2012 consid. 4.1.2 ;
CPF 5 juillet 2021/118 consid. II b).
La recourante invoque le fait qu’elle a proposé des acquéreurs
potentiels à l’intimée et reproche à l’autorité précédente de n’avoir pas
constaté puis tenu compte de cet élément. Dès lors que la recourante
n’invoque pas de grief correctement motivé sur ce point et qu’au surplus
une telle proposition, de la part de la recourante, ne ressort pas des
pièces, on ne saurait reprocher à l’autorité précédente de n’avoir pas
retenu la vraisemblance d’un tel fait. Au demeurant, même en tenant
compte des écrits de l’avocat de l’autre acheteur (lettre de l’avocat Julien
Chappuis du 15 février 2020), on ne discerne pas la présence d’une
proposition sérieuse d’autres acquéreurs, dont les noms auraient
notamment été transmis et dont on peut penser qu’il aurait été probable

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qu’ils reprennent et puissent reprendre la place des acheteurs initiaux
sans délai.
La recourante invoque également le fait que l’intimée n’aurait
allégué aucun dommage. Comme l’intimée l’a toutefois exposé dans ses
déterminations, elle n’avait pas à le faire, une peine conventionnelle
visant justement à éviter à la créancière d’avoir à établir son dommage
(dans ce sens également art. 161 al. 1 CO [Code des obligations du 30
mars 1911 ; RS 220]). Il ne s’agit ainsi pas ici d’un fait pertinent, de sorte
qu’on ne saurait reprocher à l’autorité précédente de ne pas l’avoir
constaté. On ne saurait au demeurant en tirer, comme le voudrait
implicitement la recourante, la vraisemblance que l’intimée, à la suite du
fait que les acheteurs n’ont pas payé le prix de vente convenu et au final
pas acheté l’immeuble, n’aurait subi aucun dommage.
II. En droit, la recourante reproche à l’autorité précédente de
n’avoir pas considéré que la clause pénale prévue par le contrat de vente
était inefficace dès lors que la procédure prévue en cas d’inexécution
n’avait pas été respectée : la recourante n’avait pas été convoquée dix
jours à l’avance comme le prévoit le contrat de vente ; Me [...] ayant
instrumenté l’acte de vente n’était pas légitimé à représenter l’intimée et
à adresser à la recourante la convocation précitée dès lors que le contrat
de vente ne prévoyait pas cette possibilité et que l’officier public n’avait
pas justifié de ses pouvoirs pour agir en ce sens. Au surplus, la peine était
excessive dès lors que l’intimée n’avait allégué aucun dommage et que la
recourante avait proposé des acheteurs de substitution.
a) Selon l'art. 82 al. 1 LP, le créancier dont la poursuite se
fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou
sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire de l’opposition
formulée par le poursuivi.
aa) Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82
al. 1 LP l'acte authentique ou sous seing privé, signé par le poursuivi ou

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son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans
réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément
déterminable, et exigible (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1). Une
reconnaissance de dette peut résulter d'un ensemble de pièces dans la
mesure où il en ressort les éléments nécessaires ; cela signifie que le
document signé doit clairement faire référence ou renvoyer aux données
qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de la chiffrer (ATF
139 III 297 consid. 2.3.1; TF 5A_388/2019 du 7 janvier 2020 consid.
4.1.2).
Lorsqu'il procède à l'interprétation du titre, le juge de la
mainlevée provisoire ne peut prendre en compte que les éléments
intrinsèques à ce titre, à l'exclusion des éléments extrinsèques qui
échappent à son pouvoir d'examen (ATF 145 III 20 consid. 4.3.3 ; arrêts
5A_89/2019 du 1 er mai 2019 consid. 5.1.3, publié in SJ2019 I p. 400 ;
5A_867/2018 du 4 mars 2019 consid. 4.1.3 ; 5A_648/2018 du 25 février
2019 consid. 3.2.1 et les références, non publié aux ATF, publié in Pra
2019 (124) p. 1217). Si le sens ou l'interprétation du titre de mainlevée
invoqué est source de doutes ou si la reconnaissance de dette ne ressort
que d'actes concluants, la mainlevée provisoire doit être refusée. La
volonté de payer du poursuivi doit ressortir clairement des pièces
produites, à défaut de quoi elle ne peut être déterminée que par le juge du
fond (TF 5A_388/2019 consid. 4.1.3 ; 5A_89/2019 précité consid. 5.1.3 ;
5A_867/2018 précité consid. 4.1.3 ; 5A_735/2012 du 17 avril 2013 consid.
2 et la référence).
bb) La procédure de mainlevée provisoire est une procédure
sur pièces (Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité
de la créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire. Le juge
de la mainlevée provisoire examine seulement la force probante du titre
produit par le créancier, sa nature formelle - et non la validité de la
créance -, et lui attribue force exécutoire si le débiteur ne rend pas
immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires
(ATF 145 III 160 consid. 5.1; 142 III 720 consid. 4.1; TF 5A_227/2021 du 29
juin 2021 consid. 3.1 ; 5A_946/2020 du 8 février 2021 consid. 3.1;

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5A_773/2020 du
22 décembre 2020 consid. 3.1). Le poursuivi peut en effet se prévaloir de
tous les moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la
reconnaissance de dette (ATF 145 III 20 consid. 4.1.2 ; 142 III 720 consid.
4.1). Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ses moyens
libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables, en principe par
titre (art. 254 al. 1 CPC), d'autres moyens de preuves immédiatement
disponibles n'étant, le cas échéant, pas exclus (ATF 145 III 160 consid. 5.1
et les références). Le juge n'a pas à être persuadé de l'existence des faits
allégués ; il doit, en se fondant sur des éléments objectifs, avoir
l'impression qu'ils se sont produits, sans exclure pour autant la possibilité
qu'ils se soient déroulés autrement (ATF 142 III 720 consid. 4.1; TF
5A_227/2021 du 29 juin 2021 consid. 3.3 ; 5A_977/2020 du 5 mai 2021
consid. 2.1).
cc) Un contrat écrit stipulant une peine conventionnelle (art.
160 CO) constitue, avec la preuve de l'inexécution de la prestation
promise, une reconnais-sance de dette (TF 5A_946/2020 précité consid.
3.2 ; 5A_867/2018 du 4 mars 2019 consid. 4.1.1 et les références, publié in
mp 2019 p. 230). Selon la doctrine, le débiteur peut toutefois faire valoir
que la peine est excessive au sens de l'art. 163 al. 3 CO, à tout le moins
lorsque la clause pénale est manifestement exagérée (Veuillet, in La
mainlevée de l'opposition, 2017, n. 150 ad art. 82 LP ; Staehelin, in Basler
Kommentar, SchKG I, 2ème éd. 2010, n. 110 ad art. 82 LP ;
Panchaud/Caprez, La mainlevée d'opposition, 1980, § 85, nn. 9 et 18 ;
Marchand, Précis de droit des poursuites, 2ème éd. 2013, p. 68 ; cf. ég.
parmi d'autres, BJM 2020 p. 133 [BS] ; LGVE 2006 I no 50 [LU] ; RSJ 2005
p. 459 [SH] ; GVP 1991/92 p. 169 [ZG] ; JdT 1980 II p. 31 [VD] ; AGVE 1979
p. 63 [AG]). Le Tribunal fédéral a fait mention, sans autre développement,
de cette exception (TF 5A_946/2020 précité consid. 3.2 ; 5A_867/2018 du
4 mars 2019 consid. 4.4).
b) Aux termes de l'art. 163 CO, les parties fixent librement le
montant de la peine (al. 1) ; le juge doit réduire les peines
conventionnelles qu'il estime excessives (al. 3). Cette dernière disposition

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confère un pouvoir d'appréciation au juge. Une réduction ne se justifie
toutefois que si le montant fixé dépasse toute mesure raisonnable et
compatible avec le droit et l'équité. Tel est le cas, notamment, lorsqu'il
existe une disproportion évidente entre le montant convenu et l'intérêt du
créancier à élever la totalité de sa prétention. Les circonstances d'espèce
sont déterminantes ; il convient de tenir compte, en particulier, de la
nature et de la durée du contrat, de la gravité de la faute, de la situation
économique des parties et de leur expérience en affaires. Il n'incombe pas
au créancier de prouver que la peine convenue est appropriée, mais au
débiteur d'alléguer et d'établir des faits propres à justifier une réduction
(ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 209 ; voir aussi ATF 143 III 1 consid. 4 ;
4A_273/2019, 4A_281/2019 du 17 avril 2020 consid. 5.1). Le Tribunal
fédéral cite également comme critère à prendre en considération pour
examiner le caractère excessif d’une peine l'intérêt du créancier à
l'exécution de l'obligation, la violation de l'engagement principal ou encore
la circonstance que la peine est due une fois ou au contraire à chaque
nouvelle infraction, la disproportion évidente entre le dommage causé et
la peine stipulée (TF 5A_946/2020 précité consid. 4.3.2 et les références).
c) En l’espèce, sous chiffre II 1 du contrat de vente à terme,
intitulé « Signature de la réquisition de transfert », il est prévu que la
signature de la réquisition de transfert interviendra à une date que les
parties fixeront d’un commun accord d’ici au 17 janvier 2020, date fixée
pour le paiement du prix de vente (alinéa 1) et qu’à défaut d’entente entre
les parties d’ici à cette date, la plus diligente d’entre elles pourra requérir
l’exécution du contrat par l’envoi sous pli recommandé d’une convocation
adressée au moins dix jours à l’avance (alinéa 2). Selon le chiffre II 2
intitulé « Inexécution », si l’une ou l’autre des parties ne donne pas suite
aux engage-ments ici souscrits, après y avoir été invitée selon la
procédure décrite ci-dessus, il en sera fait constat par acte authentique et
la partie non défaillante pourra à son choix : soit poursuivre l’exécution du
contrat en demandant le transfert de l’immeuble et le paiement du prix,
soit renoncer à l’exécution du contrat et demander en lieu et place le
paiement d’une indemnité, à titre de clause pénale, d’ores et déjà fixée à
124'000 fr., montant immédiatement exigible, sans autre mise en

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demeure. Le chiffre II 2 prévoit encore que dans l’hypothèse où l’acheteur
fait défaut et où le vendeur choisit la clause pénale en lieu et place de
l’exécution, l’acompte versé lui demeurera définitivement acquis à titre de
paiement partiel de la clause pénale et l’acheteur devra lui verser le solde
de la clause pénale.
d) Il est ici évident qu’il ne saurait y avoir une convocation
pour signer une réquisition de transfert si le prix n’a pas été payé. Le
chiffre II 1 alinéa 2 doit donc être compris dans le sens qu’en cas de non
paiement du prix, préalable nécessaire à une rencontre pour signer la
réquisition de transfert, la partie venderesse pouvait requérir le paiement
du prix par l’envoi d’un pli recommandé impartissant un délai de dix jours
pour y procéder, sans que la partie en demeure doive en outre, en plus de
payer, être « convoquée ».
En l’espèce, en date du 20 janvier 2020, Me [...], déclarant
représenter l’intimée, a adressé aux acheteurs, domiciliés à la même
adresse, une telle mise en demeure, par pli recommandé, en requérant le
paiement du prix dans un délai de dix jours. Cette missive doit être
considérée comme conforme aux exigences posées par le chiffre II 1
alinéa 2 du contrat. L’intimée n’avait en effet pas à « convoquer » la
recourante afin qu’elle s’acquitte du prix. Une convocation n’avait de sens
que pour signer la réquisition de transfert, une fois le paiement du solde
du prix effectué.
La contestation de la représentation de l’intimée par Me [...]
est dénuée de toute consistance : l’intimée pouvait se faire représenter
par qui elle voulait pour adresser à la recourante la mise en demeure qui
précède et cela ne saurait invalider le courrier du 20 janvier 2020. La
recourante, si elle conteste une telle représentation, n’expose au
demeurant pas, bien qu’assistée, le fondement légal de son grief. Soulever
un tel grief en première instance, de cette manière, n’imposait ainsi pas le
rejet de la requête afin que cette question soit examinée par le juge du
fond, un tel examen n’excédant aucunement celui incombant au juge de la
mainlevée.

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La recourante fait également valoir que Me [...] n’aurait pas
justifié de ses pouvoirs. Ici encore le grief est vain, rien n’obligeant Me [...]
à démontrer, sous peine de nullité de son courrier, spontanément, ses
pouvoirs de représentation. Au demeurant, la présente procédure, par
laquelle l’intimée a repris le courrier de Me [...], constitue une ratification
tacite suffisante de ses pouvoirs, qui encore une fois n’avaient pas à être
attestés au préalable par écrit.
Au vu de ce qui précède, force est de constater que la
recourante échoue à rendre vraisemblable que la procédure prévue par
l’acte de vente pour demander le paiement de la clause pénale n’aurait
pas été respectée. La mainlevée n’avait dès lors pas à être refusée pour
ce motif.
e) La recourante semble également reprocher au premier juge
de lui avoir imputé la volonté de payer la peine conventionnelle
inconditionnellement. En vain, le contrat est clair. Il constitue, avec la mise
en demeure et le constat de carence, une reconnaissance de dette de la
part de la poursuivie de sa volonté de payer dite peine conventionnelle.
f) La recourante reproche encore à l’autorité précédente
d’avoir prononcé la mainlevée alors qu’elle avait soutenu que la peine
était dans sa quotité excessive, dès lors d’une part que la recourante avait
proposé d’autres acheteurs potentiels et d’autre part que l’intimée n’avait
allégué aucun dommage.
Comme vu ci-dessous, le premier fait n’a pas été rendu
vraisemblable, en particulier dans le caractère sérieux de l’offre, au
demeurant formulée par un tiers, et le second est sans pertinence ici. Au
demeurant, soulever une exception - en l’occurrence le caractère excessif
de la quotité de la peine conventionnelle - est une chose, la rendre
vraisemblable de sorte que la mainlevée ne puisse être prononcée en est
une autre. Or en l’espèce, au vu de la jurisprudence qui précède, il aurait
fallu que la recourante rende vraisemblable des circonstances laissant

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penser que le montant de la peine conventionnelle fixée dépassait « toute
mesure raisonnable et compatible avec le droit et l'équité ». Tel n’est
clairement pas le cas d’une peine conventionnelle fixée pour une vente
immobilière à 10% du prix de dite vente, au seul motif que l’autre
acheteur, après l’échéance du délai de mise en demeure, aurait allégué
très vaguement et de manière peu crédible l’existence d’« acheteurs
potentiels » ou encore du fait que l’intimée n’aurait pas allégué qu’elle
aurait subi un dommage alors même que l’art. 161 al. 1 CO vise
précisément à lui enlever ce souci. Il s’ensuit que l’autorité précédente n’a
pas violé le droit en jugeant non excessive la peine conventionnelle,
respectivement le solde encore dû, ou en refusant de rejeter la requête de
mainlevée déposée devant elle pour ce motif.
g) La recourante invoque encore la violation de son droit
d’être entendue au motif que le premier juge aurait purement et
simplement ignoré ses moyens libératoires tirés du fait que la peine était
excessive dès lors que l’intimée n’avait allégué aucun dommage et qu’elle
avait proposé des acheteurs de substitution.
Le droit d'être entendu implique l'obligation pour le juge de
motiver sa décision, afin que ses destinataires et toutes les personnes
intéressées puissent la comprendre et l'attaquer utilement en
connaissance de cause, et qu'une instance de recours soit en mesure, si
elle est saisie, d'exercer pleinement son contrôle. Pour répondre à ces
exigences, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs
qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision (ATF 139 IV 179
consid. 2.2 p. 183 ; 137 II 266 consid. 3.2 p. 270). Il n'a pas l'obligation
d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs
invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à ceux qui, sans
arbitraire, lui apparaissent pertinents; le droit d'être entendu est violé s'il
ne satisfait pas à son devoir minimum d'examiner et de traiter les
problèmes pertinents (ATF 130 II 530 consid. 4.3 p. 540 ; 129 I 232 consid.
3.2 p. 236 ; 126 I 97 consid. 2b p. 102 ss ; 121 I 54 consid. 2c p. 57 et les
arrêts cités). L'étendue de la motivation dépend au demeurant de la
liberté d'appréciation dont jouit le juge et de la gravité des conséquences

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de sa décision (ATF 112 Ia 107 consid. 2b p. 110 ; cf. également ATF 129 I
232 consid. 3.3 p. 239 ; 5A_867/2015 du 11 décembre 2015 consid. 4.1).
Au vu de ce qui précède, il apparait certes que les griefs
soulevés par la recourante l’ont été en première instance. Ils étaient
toutefois totalement impropres à modifier le sort de la cause et ainsi
dépourvus de pertinence. Dans ces conditions, le fait pour l’autorité
précédente de juger la peine non excessive, sans expressément
mentionner l’offre vague faite par un tiers ou le fait que l’intimée n’avait
pas allégué de dommage, n’est pas constitutif de violation du droit d’être
entendue de la recourante.
h) La recourante fait encore valoir qu’une référence citée par
l’autorité précédente, soit l’arrêt 5A_169/2009, serait erronée. Peut-être.
Reste que selon la jurisprudence citée plus haut, que la recourante
dûment assistée ne saurait prétendre ignorer, il lui appartenait pour faire
obstacle à la procédure de mainlevée, non pas seulement d’invoquer le
caractère excessif de la peine conventionnelle, mais encore de rendre
vraisemblable un tel caractère excessif, ce qu’elle échoue tout à fait à
faire. L’erreur qui précède n’a ainsi aucune portée sur le sort de la
décision attaquée, qui, pleinement fondée, sera ici confirmée.
III. Vu ce qui précède, le recours, manifestement mal fondé, doit
être rejeté selon le mode procédural de l’art. 322 CPC, et le prononcé
attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 720 fr.,
sont mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance,
l’intimée n’ayant pas été invitée à procéder.

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Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 720 fr.
(sept cent vingt francs), sont mis à la charge de la recourante
J.________.
IV. L'arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Julien Chappuis, avocat (pour J.________),
- Me Laurent Winkelmann, avocat (pour M.________).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 94’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin

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2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe
(art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral
dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1
LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La greffière :