vd_gerichte · XA10.016200 · 2010-11-16 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA10.016200-111308
276/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 16 novembre 2011
_________________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Bendani et Kühnlein
Greffier : Mme Robyr
*****
Art. 266a al. 1, 266c, 270a al. 1 CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par D.________, à Cottens, défendeur,
contre le jugement rendu le 16 novembre 2010 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant le recourant d’avec B.J.________ et A.J.________, à
Apples, demandeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
803

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 16 novembre 2010, dont le dispositif a été
envoyé pour notification aux parties le 30 novembre 2010 et la motivation
le 5 juillet 2011, le Tribunal des baux a dit que le loyer mensuel net de la
villa sise [...], à Apples, que les demandeurs B.J.________ et A.J.________
louent au défendeur D.________, est fixé à 2'997 fr. dès le 1er mai 2010 (I),
que les demandeurs, solidairement entre eux, doivent payer au défendeur
un montant de 182 fr., plus intérêt à 5 % l'an dès le 11 janvier 2010 (II),
que les oppositions formées aux commandements de payer notifiés le 3
mars 2010 dans le cadre des poursuites nos 5319245 et 5319248 de
l'Office des poursuites du district de Morges à respectivement A.J.________
et B.J.________ sont définitivement levées (III), que le jugement est rendu
sans frais ni dépens (IV) et que toutes autres ou plus amples conclusions
sont rejetées (V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par
les pièces du dossier (art. 452 CPC-VD [Code de procédure civile vaudois
du 14 décembre 1966]) :
Le 8 novembre 2005, D.________, bailleur, et A.J.________ et
B.J.________, locataires, ont conclu un contrat de bail portant sur une
maison mitoyenne sise [...], à Apples, pour un loyer mensuel de 2'950 fr.,
charges non comprises. Le bail commençait le 1er décembre 2005 et se
terminait le 1er juillet 2007; il se renouvelait ensuite d'année en année
sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au
moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance.
Le 1er février 2008, D.________ a adressé aux locataires une
notification de hausse de loyer fixant le nouveau loyer dès le 1er juillet
2008 à 3'150 fr. par mois, sur la base d'un taux hypothécaire de référence
de 3,5 % et d'un indice suisse des prix à la consommation de 108 points.
Une réserve de hausse future de 14 fr. était en outre prévue.

- 3 -
Le 18 janvier 2010, lors d'une audience d'instruction et de
jugement devant le Tribunal des baux, les parties ont passé une
transaction valant jugement partiel prévoyant, à son chiffre Ibis,
qu'A.J.________ et B.J.________ étaient autorisés à quitter l'appartement
qu'ils occupaient à la [...], à Apples, en tout temps, moyennant un préavis
de deux mois pour la fin d'un mois.
Par courrier recommandé du 11 février 2010, A.J.________ et
B.J.________ ont requis de leur bailleur une baisse de leur loyer dès le 1er
mai 2010 compte tenu de l'évolution du taux hypothécaire et de l'indice
suisse des prix à la consommation.
Le 17 février 2010, D.________ s'est déclaré d'accord de baisser
le loyer à compter du 1er juillet 2010.
Après avoir saisi la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer, les locataires ont adressé le 19 mai 2010 une demande au
Tribunal des baux. Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que
leur loyer mensuel net soit ramené à 2'996 fr. dès le 1er mai 2010 (I), à ce
qu'D.________ soit tenu de leur restituer les fractions de loyer payées en
trop à compter de cette date (II), à ce qu'il soit prononcé qu'ils ne sont pas
débiteurs de la somme de 182 fr. requise par D.________ au titre de facture
d'eau froide pour l'année 2009 (III), à ce que leurs oppositions formées aux
commandements de payer nos 5319245 et 5319248 de l'Office des
poursuites du district de Morges soient définitivement maintenues (IV) et à
ce qu'D.________ soit reconnu leur débiteur de la somme de 255 fr. plus
intérêt à 5 % l'an dès le 1er juin 2007 (V).
Le 20 mai 2010, D.________ a requis le tribunal des baux de
prononcer, avec suite de frais et dépens, qu'A.J.________ et B.J.________
soient reconnus ses débiteurs solidaires d'un montant de 182 fr., avec
intérêt à 5 % l'an dès le 1er janvier 2010 à titre de frais de consommation
d'eau froide pour l'année 2009, à ce que les oppositions formées par les
locataires aux commandements de payer nos 5319245 et 5319248 soient

- 4 -
définitivement levées et à ce qu'il soit prononcé que le loyer actuel est
réputé admissible.
En droit, les premiers juges ont fixé le nouveau loyer en
prenant en compte la variation du taux hypothécaire, l'indice suisse des
prix à la consommation et la réserve de hausse de 14 fr. mentionnée dans
la notification de hausse de loyer du 1er février 2008. Ils ont considéré que,
pour déterminer la date d'entrée en vigueur d'une baisse de loyer, était
relevante la première échéance pour laquelle les demandeurs pouvaient
résilier leur bail en respectant le préavis de résiliation. Au vu de la
transaction signée par les parties le 18 janvier 2010, ils ont estimé que les
demandeurs pouvaient, le 11 février 2010, résilier le bail pour le 30 avril
suivant, de sorte que la baisse de loyer devait prendre effet au 1er mai
2010.
B. Par acte du 14 juillet 2011, D.________ a recouru contre ce
jugement en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa
réforme en ce sens que le loyer mensuel net de la villa sise [...], à Apples,
que les demandeurs A.J.________ et B.J.________ louent au défendeur
D.________, soit fixé à 2'997 fr. dès le 1er juillet 2010 et à ce que des
dépens de première instance lui soient alloués. Subsidiairement, le
recourant a conclu à l'annulation du jugement entrepris et au renvoi de la
cause au Tribunal des baux pour nouveau jugement dans le sens des
considérants. Le 15 septembre 2011, il a déposé un mémoire dans lequel
il a développé ses moyens.
Par mémoire du 10 octobre 2011, A.J.________ et B.J.________
ont conclu, avec suite de frais et dépens, principalement au rejet du
recours et, subsidiairement, à la réforme du chiffre I du dispositif du
jugement attaqué en ce sens que le loyer mensuel net de la villa qu'ils
louent au défendeur D.________ est fixé à 2'997 fr. dès le 1er juin 2010.
En d roit :

- 5 -
1.
1.1 Depuis l’entrée en vigueur le 1er janvier 2011 du CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont régis par
le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux
parties (art. 405 al. 1 CPC). En l’occurrence, le dispositif du jugement
entrepris a été envoyé aux parties pour notification le 30 novembre 2010.
Sont donc applicables les dispositions en vigueur à cette date, en
particulier celles contenues dans la aLTB (Loi sur le Tribunal des baux du
13 décembre 1981) et dans le CPC-VD.
1.2 Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par renvoi
de l’art. 13 aLTB, ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Le recours, interjeté en temps utile par D.________, est
formellement recevable. Il tend principalement à la réforme et
subsidiairement à la nullité du jugement entrepris.
2. En règle générale, la Chambre des recours délibère en premier
lieu sur les moyens de nullité (art. 470 al. 1 CPC-VD). Elle n’examine
toutefois que les moyens dûment développés (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3e éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p.
722).
En l’espèce, le recourant n’articule aucun moyen de nullité, de
sorte que son recours en nullité est irrecevable.
3. Dans le cadre du recours en réforme, la Chambre des recours
revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD par
renvoi de l’art. 13 aLTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des
faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui

- 6 -
auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d’une instruction
complémentaire selon l’art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD). Elle
développe donc son raisonnement juridique sur la base de l’état de fait du
jugement, après en avoir vérifié la conformité aux preuves figurant au
dossier et l’avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-
ci (JT 2003 III 3).
En l’espèce, l’état de fait du jugement, conforme aux pièces du
dossier, a été complété sur la base de celles-ci dans le cadre du pouvoir
d’examen de la cour de céans.
4. Le recourant conteste uniquement la date à laquelle la baisse
de loyer revendiquée par les locataires doit entrer en vigueur. Il soutient
qu'en retenant le délai de résiliation tel qu'il ressort du chiffre Ibis de la
convention du 18 janvier 2010, les premiers juges ont méconnu la
véritable intention des parties. Il fait valoir que cette clause avait pour
unique objectif de faciliter le départ des locataires dans un contexte de
relations difficiles et non pas de permettre à une seule des parties du
contrat de bénéficier d'une possibilité de revoir les conditions du contrat
de bail tous les deux mois. Il estime que la position des intimés visant à
utiliser cette clause à leur profit pour obtenir rapidement des baisses de
loyer alors même que le bailleur reste soumis au délai ordinaire du contrat
de bail constitue un abus de droit et viole le principe de la bonne foi. Le
recourant considère également que la clause Ibis de la convention du 18
janvier 2010 doit être invalidée, dès lors qu'elle déroge aux art. 266a ss
CO qui sont de droit impératif (Code des obligations du 30 mars 1911; RS
220).
4.1
4.1.1 Aux termes de l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester
le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme
de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au
bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO, à cause

- 7 -
d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier
d'une baisse des frais.
Selon le texte clair de la loi, la baisse de loyer doit être
demandée pour le prochain terme de résiliation, c'est-à-dire pour la plus
prochaine date pour laquelle le locataire peut résilier le bail. En règle
générale, cette date coïncide avec celle pour laquelle le loyer peut être
majoré. Cependant, divers contrats accordent au seul locataire la
possibilité de résilier le bail à certaines dates. Ces échéances valent
également pour les baisses de loyer (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne
2008, p. 414 n° 4.2.6 et les références citées).
4.1.2 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le
résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un
délai plus long ou un autre terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO).
L'art. 266c CO prévoit un délai de résiliation de trois mois pour
les habitations. Ce délai est relativement impératif pour les deux parties,
ce qui signifie qu'il peut être prolongé par convention conformément à
l'art. 266a al. 1 CO, même au profit d'une seule partie au contrat, mais
qu'il ne peut pas être réduit à une durée inférieure (TF 4A_364/2010 du
30 septembre 2010 c. 5.2 et les références citées). Si le bail d'un
logement prévoit un préavis d'un mois, on appliquera le préavis légal de
trois mois (Lachat, op. cit., p. 653).
Les parties peuvent valablement convenir de délais de
résiliations différents pour le bailleur et pour le locataire, pour autant qu'ils
respectent les minima fixés par les art. 266b à 266e CO. Peu importe à
quelle partie au contrat s'applique le délai le plus court (ATF 114 II 339;
Lachat, op. cit., p. 653 et les références citées).
Ces règles relatives au délai de notification du congé valent
également pour les modifications du loyer et les autres modifications
unilatérales du bail (Lachat, ibidem).

- 8 -
4.2 En l'espèce, le contrat de bail liant les parties prévoit une
échéance annuelle au 1er juillet avec un délai de résiliation de quatre mois.
Lors de l'audience du 18 janvier 2010 du Tribunal des baux, les parties ont
toutefois convenu, sous chiffre Ibis, que les locataires sont autorisés à
quitter l'appartement qu'ils occupent en tout temps, moyennant un
préavis de deux mois pour la fin d'un mois.
L'autorité de première instance a admis que les parties, en
signant cette convention, avaient effectivement pour intention de faciliter
le départ des locataires et non pas de leur permettre d'obtenir une baisse
de loyer en tout temps. Elle a toutefois considéré que, lorsque des parties
signent un contrat de bail prévoyant des échéances de résiliation, elles
n'ont pas non plus en tête de fixer les dates pour lesquelles les parties
pourront requérir des modifications du loyer, mais bien de fixer celles
auxquelles le bail pourra prendre fin, ce qui n'empêche pas que ces
échéances contractuelles soient déterminantes lorsque les parties
entendent procéder à des modifications de loyer.
4.2.1 Dans la première partie de son argumentation, le recourant
soutient qu'en retenant un délai de résiliation de deux mois tel qu'il
ressort de la convention du 18 janvier 2010, les premiers juges ont
méconnu la véritable intention des parties. Il estime en outre que les
intimés commettent un abus de droit en se prévalant de cette clause pour
obtenir une baisse de loyer.
Ces griefs doivent être rejetés. En effet, la loi prévoit elle-
même que la baisse de loyer doit être demandée pour le prochain terme
de résiliation, c'est-à-dire pour la plus prochaine date pour laquelle le
locataire peut résilier le bail. L'intention des parties à ce sujet importe peu.
Par ailleurs, comme indiqué ci-dessus, les parties peuvent valablement
convenir de délais différents pour le bailleur et pour le locataire. Le
raisonnement des premiers juges est ainsi convaincant.

- 9 -
On ne saurait par ailleurs reprocher un abus de droit de la part
des locataires, ceux-ci étant précisément autorisés de par la loi à requérir
des diminutions de loyer pour le prochain terme de résiliation.
4.2.2 Dans un second grief, le recourant soutient que la clause Ibis
de la convention du 18 janvier 2010 viole les art. 266a ss CO.
Les parties ont expressément prévu, dans leur transaction, que
les locataires pouvaient quitter l'appartement qu'ils occupent moyennant
un préavis de deux mois. Or, selon la loi, le délai de résiliation pour un bail
d'habitation est de trois mois (art. 266c CO). Ce délai est relativement
impératif pour les deux parties et ne peut être valablement abrégé (art.
266a al. 1 CO).
Par conséquent, on doit admettre que le Tribunal des baux ne
pouvait retenir que les locataires étaient fondés, le 11 février 2010, à
résilier le bail pour le 30 avril suivant, ce délai violant l'art. 266c CO. Le
délai de congé doit ainsi être ramené aux trois mois prévus par la loi et la
baisse de loyer ne peut prendre effet qu'au 1er juin 2010.
5. En définitive, le recours doit être partiellement admis et le
jugement attaqué réformé au chiffre I de son dispositif en ce sens que le
loyer mensuel net de la villa que les intimés louent au recourant est fixé à
2'997 fr. dès le 1er juin 2010.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
150 fr. (art. 4 al. 1, 230 al. 1 et 232 al. 2 aTFJC [Tarif des frais judiciaires
en matière civile du 4 décembre 1984]).
Les dépens de seconde instance doivent être compensés (art.
92 al. 2 CPC-VD).

- 10 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est partiellement admis.
II. Le jugement est réformé au chiffre I de son dispositif comme il
suit :
I. Le loyer mensuel net de la villa sise route de [...], que
les demandeurs B.J.________ et A.J.________ louent au
défendeur D.________, est fixé à 2'997 fr. (deux mille
neuf cent nonante-sept francs) dès le 1er juin 2010.
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III. Les frais de deuxième instance du recourant D.________ sont
arrêtés à 150 fr. (cent cinquante francs).
IV. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.

- 11 -
Le président : La greffière :
Du 16 novembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Roberto Izzo (pour D.________),
- Mme Joël Crettaz (pour B.J.________ et A.J.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 306 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 12 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La greffière :