vd_gerichte · XG10.012041 · 2012-06-28 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
XG10.012041-120332-120933
293
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 28 juin 2012
_________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Creux et Mme Bendani
Greffier : M. Corpataux
*****
Art. 259a al. 1 let. b et 259d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par A.________,
B.________ et C.________, à Belmont-sur-Lausanne, deman-deurs, et sur
l’appel joint formé par CAISSE DE PENSIONS X.________, à Lausanne,
défenderesse, contre le jugement rendu le 8 avril 2011 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant les parties entre elles, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par jugement du 8 avril 2011, dont le dispositif a été
communiqué aux parties le 13 avril 2011 et les considérants le 16 janvier
2012, le Tribunal des baux a réduit de 10 % du 1er avril 2008 au 30
septembre 2010 le loyer mensuel net des appartements sis [...], à
Belmont-sur-Lausanne, que les demandeurs C.________, d’une part, et
A.________ et B.________, d’autre part, louent à la défenderesse Caisse de
pensions X.________ (I), dit que la défenderesse doit rembourser, au titre
de réduction de loyer mentionnée sous chiffre I ci-dessus, la somme de
4'620 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 10 avril 2010, à la demanderesse
C.________ et la somme de 5'280 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 12
octobre 2010, aux demandeurs A.________ et B.________ (II), dit que le
jugement est rendu sans frais (III) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (IV).
En droit, le tribunal a considéré que les nuisances
occasionnées par le chantier voisin des logements loués par les
demandeurs à la défenderesse justifiaient une baisse de leur loyer de 10
% du 1er avril 2008 au 30 septembre 2010, période durant laquelle
s’étaient déroulés les travaux de gros œuvre. Le tribunal a fixé la quotité
de la réduction sur la base d’une évaluation en équité de la diminution de
la jouissance de la chose louée, l’application de la méthode relative ou
proportionnelle, qui implique d’effectuer un calcul concret de la diminution
de valeur des locaux loués, étant en l’espèce peu aisée.
B. Par mémoire du 16 février 2012, A.________, B.________ et
C.________ ont fait appel de ce jugement, concluant, avec suite de frais et
dépens, principalement à sa réforme en ce sens que le loyer net de leur
appartement soit réduit de 30 % entre le 1er novembre 2008 et le 31
décembre 2008 et de 40 % entre le 1er avril 2008 et le 30 octobre 2008
ainsi qu’entre le 1er janvier 2009 et le 30 septembre 2010, et que la Caisse
de pensions X.________ doive dès lors rembourser 18'172 fr., avec intérêt à

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5 % l’an dès le 10 avril 2010, à C.________ et 20'768 fr., avec intérêt à 5 %
l’an dès le 12 octobre 2010, à A.________ et B.________. A titre subsidiaire,
les appelants ont conclu à l’annulation du jugement attaqué, la cause
étant renvoyée au Tribunal des baux pour nouvelle décision dans le sens
des considérants.
Par mémoire du 24 mai 2012, la Caisse de pensions X.________
s’est déterminée sur l’appel, concluant, avec suite de frais et dépens, à
son rejet. A cette occasion, elle a par ailleurs formé un appel joint,
concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à la réforme du
jugement attaqué en ce sens que les conclusions prises par les
demandeurs soient rejetées et, subsidiairement, à l’annulation dudit
jugement.
Les appelants principaux n’ont pas été invités à se déterminer
sur l’appel joint.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
a) C.________, locataire, d’une part, et la Caisse de pensions
X.________, bailleresse, d’autre part, sont liées par un contrat de bail à
loyer portant sur un appartement de 3,5 pièces situé au 6e étage de
l’immeuble sis [...], à Belmont-sur-Lausanne. Le contrat a été conclu pour
une durée initiale limitée, du 1er décembre 2004 au 1er octobre 2005, le
bail se renouvelant par la suite aux mêmes conditions de six mois en six
mois, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu
au moins quatre mois à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer
mensuel a été fixé à 1'650 fr., acompte de chauffage, d’eau chaude et de
frais accessoires par 110 fr. compris.
A.________ et B.________, locataires, d’une part, et la Caisse de
pensions X.________, bailleresse, d’autre part, sont quant à eux liés par un
contrat de bail à loyer, conclu le 28 janvier 2008, portant sur un

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appartement de 4,5 pièces situé au 4e étage de l’immeuble sis [...], à
Belmont-sur-Lausanne. Le contrat a été conclu pour une durée initiale
d’une année, du 1er avril 2008 au 1er avril 2009, le bail se renouvelant par
la suite aux mêmes conditions de six mois en six mois, sauf avis de
résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins quatre
mois à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel a été fixé à
1’920 fr., acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires par
160 fr. compris.
b) L’immeuble dans lequel se trouvent les logements de
C.________, d’une part, et de A.________ et B.________, d’autre part (ci-
après : les locataires), est entouré de plusieurs autres immeubles de taille
assez importante, mais se trouve à la lisière d’une forêt.
En avril 2008, la construction de deux immeubles de huit
étages, comprenant chacun 43 logements, et d’un parking situé le long
des deux immeubles, comportant tant des places souterraines qu’en
surface, a débuté sur une des parcelles voisines de celle sur laquelle est
sis l’immeuble dans lequel se trouvent les logements des locataires. Les
travaux de construction et d’aménagement se sont étendus sur près de
trois ans ; le gros œuvre, à savoir le terrassement ainsi que la construction
des immeubles (jusqu’à ce qu’ils soient équipés de fenêtres) et du
parking, a toutefois été terminé à la fin du mois de septembre 2010 et le
second œuvre, à savoir les autres travaux de construction, à la fin de
l’année 2010. Le chantier et l’immeuble des locataires étaient distants
d’une cinquantaine de mètres.
Avant le début des travaux, la parcelle sur laquelle a pris place
le chantier était dépourvue de toute construction ; au moment où les
contrats de bail ont été conclus entre les parties, cette parcelle n’était par
ailleurs ni aménagée, ni préparée de telle sorte qu’elle aurait laissé
supposer que des travaux de construction y auraient lieu.
Les travaux de gros oeuvre ont notamment généré du bruit, de
la poussière, des vibrations et des secousses. Le directeur des travaux qui

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a suivi le chantier, entendu en qualité de témoin par le tribunal, a déclaré
en substance qu’il s’agissait d’un grand chantier, d’une ampleur
exceptionnelle de par sa dimension et sa durée, et a précisé que la
construction du parking avait nécessité, à la suite de plusieurs glissements
de terrain, des travaux spéciaux particulièrement bruyants, notamment
des ancrages, la construction d’une paroi en béton gunité ainsi que le
forage, le ferraillage et le bétonnage d’une cinquantaine de trous de 50 à
80 cm de diamètre et de 30 à 50 m de profondeur. Le témoin a ajouté qu’il
y avait eu sur le chantier, du mois de septembre 2008 au mois de
septembre 2010, deux grues et deux bétonneuses, de cinquante à
huitante ouvriers en fonction des périodes de travaux et dix à douze
camions qui faisaient des allers-retours toute la journée pour faire
fonctionner ces bétonneuses. Le témoin a relevé par ailleurs que
l’intensité des nuisances variait d’un jour à l’autre, dès lors que le travail
de bétonnage se déroulait généralement en alternance entre des travaux
de bétonnage, très bruyants, et des travaux de décoffrage, peu bruyants,
et que les horaires de chantier avaient fluctué en fonction des phases de
travaux, les horaires d’été ayant été plus étendus que les horaires d’hiver
et la pause de midi ayant été ponctuellement supprimée.
Divers autres témoins entendus par le tribunal, à savoir Mmes
[...] et [...], amies de C.________, le fils de celle-ci ainsi que Mme [...],
habitante de l’immeuble litigieux jusqu’en 2009, ont déclaré que les
travaux de gros œuvre avaient généré des bruits très importants, ainsi
que de la poussière et des vibrations jusque dans les logements des
locataires. Ils ont précisé que le bruit généré par le chantier empêchait de
converser normalement dans les pièces situées au sud – soit notamment
les pièces à vivre –, donnant sur le chantier, dans une moindre mesure
toutefois avec les fenêtres fermées, et qu’il n’était pas possible de profiter
du balcon en raison du bruit et de la poussière. Les témoins [...] et [...] ont
déclaré qu’elles avaient à maintes reprises décidé de sortir de
l’appartement de C.________ lors de leurs visites à celle-ci, le bruit étant
insupportable. Le témoin [...] a néanmoins relevé que les nuisances
générées par le chantier étaient supportables dans les pièces des
appartements situées au nord.

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Il n’a pas été établi que les travaux de second œuvre auraient
occasionné des nuisances restreignant l’usage de la chose louée ou
excédant les limites de la tolérance.
c) Par courrier du 18 août 2008, C.________ a signalé à sa
bailleresse qu’elle subissait des nuisances du fait du chantier voisin.
Malgré plusieurs échanges de correspondances entre les locataires et la
bailleresse qui ont suivi ce premier courrier, les parties n’ont pas réussi à
s’entendre sur l’octroi d’une réduction de loyer.
d) aa) Par requête du 10 juin 2009, C.________ a saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lavaux-Oron (ci-après : la commission de conciliation), concluant à l’octroi
d’une réduction de loyer de 20 % jusqu’à la fin des travaux, avec effet
rétroactif. La conciliation n’a pas abouti. Par requête du 22 janvier 2010,
C.________ a saisi à nouveau l’autorité de conciliation, renouvelant les
conclusions prises dans sa première requête. Lors de l’audience de
conciliation du 11 mars 2010, elle a augmenté ses conclusions, réclamant
une baisse de loyer de 30 %. La conciliation a été tentée, mais n’a pas
abouti ; l’échec de la conciliation a alors été dûment constaté.
Par requête du 10 avril 2010, C.________ a saisi le Tribunal des
baux, concluant, avec suite de frais et dépens, à ce qu’une baisse de loyer
de 30 % lui soit accordée à partir du 1er août 2008 et jusqu’à la fin des
travaux et à ce que la bailleresse soit astreinte à lui verser un montant de
12'012 fr., avec intérêt à 5 % l’an, en raison des nuisances subies par le
chantier voisin et jusqu’à la fin de celui-ci.
bb) Par requête du 12 août 2010, A.________ et B.________ ont
également saisi la commission de conciliation, concluant à l’octroi d’une
réduction de loyer du début des travaux, soit à mi-avril 2008, jusqu’à leur
achèvement complet. L’audience de conciliation a eu lieu le 17 septembre
2010. A cette occasion, les requérants ont précisé leurs conclusions en ce
sens qu’ils sollicitaient une réduction de loyer de 30 % du mois de mai

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2008 au mois de mai 2010. La conciliation a été tentée en vain. L’échec de
la conciliation a alors été constaté.
Par requête du 12 octobre 2010, A.________ et B.________ ont
saisi le Tribunal des baux, concluant, avec suite de frais et dépens, à ce
qu’une baisse de loyer de 30 % leur soit accordée à partir du 1er août 2008
et jusqu’à la fin des travaux et à ce que la bailleresse soit astreinte à leur
verser un montant de 12'672 fr., avec intérêt à 5 % l’an, en raison des
nuisances subies par le chantier voisin et jusqu’à la fin de celui-ci.
cc) Par décision du 23 novembre 2010, la Présidente du
Tribunal des baux a joint les deux causes.
dd) Par acte du 23 février 2011, les demandeurs ont
augmenté leurs conclusions. C.________ a conclu à ce qu’une baisse
supplémentaire de 10 %, soit de 40 % de loyer net pour nuisances
importantes (défaut) de la chose louée (chantier voisin), lui soit accordée
durant la période du gros œuvre de janvier 2009 à juillet 2010, et à ce que
la Caisse de pensions X.________ soit astreinte à lui verser 1'700 fr. (frais
d’expertise) ; A.________ et B.________ ont pour leur part conclu à ce qu’une
baisse supplémentaire de 10 %, soit de 40 % de loyer net pour nuisances
importantes (défaut) de la chose louée (chantier voisin), leur soit accordée
durant la période du gros œuvre de janvier 2009 à juillet 2010, et à ce que
la Caisse de pensions X.________ soit astreinte à leur verser 1'700 fr. (frais
d’expertise).
ee) L’audience de jugement a eu lieu le 23 mars 2011.
A cette occasion, les demandeurs ont déposé un acte, daté du
22 mars 2011, par lequel ils ont augmenté et complété leurs conclusions ;
ils ont alors conclu à ce qu’une baisse supplémentaire de 10 %, soit de 40
% de loyer net pour nuisances importantes (défaut) de la chose louée
(chantier voisin) leur soit accordée durant la période du gros œuvre d’avril
à octobre 2008 et de juillet 2010 à fin novembre 2010. Les demandeurs
ont précisé que ces conclusions ne remplaçaient pas, mais complétaient

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leurs conclusions du 23 février 2011. La défenderesse a conclu au rejet
des conclusions des demandeurs.
Plusieurs témoins ont par ailleurs été entendus ; leurs
déclarations ont été résumées ci-dessus dans ce qu’elles avaient d’utile
pour l’examen de la cause.
En d roit :
1. a) Le dispositif du jugement attaqué a été communiqué aux
parties le 13 avril 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le
CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272),
entré en vigueur le 1er janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC ; ATF 137 III 127, JT
2011 II 226 ; ATF 137 III 130, JT 2011 II 228 ; Tappy, in CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 5 ss ad art. 405 CPC).
b) L’appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes
exclusivement patrimoniales pour autant que la valeur litigieuse, au
dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr.
au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le délai d’appel est de trente jours (art. 311
al. 1 CPC), pour autant que la décision n’ait pas été rendue en procédure
sommaire, auquel cas ce délai n’est que de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al.
2 let. a CPC), dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr., l’appel est recevable à la forme. Il en va de même
de l’appel joint (art. 313 CPC).
2. a) L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement
tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi,

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l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière ; elle
contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait
de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office :
elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal
de première instance (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, in
Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui
parle de « vollkommenes Rechtsmittel »).
b) Selon l’art. 318 CPC, l’appel déploie principalement un effet
réformatoire, de sorte que l’autorité d’appel statue elle-même sur le fond
(al. 1 let. b) ; par exception, lorsqu’un élément essentiel de la demande
n’a pas été jugé ou lorsque l’état de fait doit être complété sur des points
essentiels, l’autorité d’appel peut renvoyer la cause à la première instance
(al. 1 let. c ch. 1 et 2 ; cf. Jeandin, in CPC commenté, nn. 2 ss ad art. 318
CPC).
En l’espèce, la cour de céans est en mesure de statuer en
réforme.
3. a) L’objet du litige porte sur la réduction sollicitée par les
locataires de leur loyer en raison des nuisances occasionnées par les
travaux de construction entrepris sur la parcelle voisine. Les locataires et
appelants principaux concluent à ce que leur loyer mensuel net soit réduit
de 40 % entre le 1er avril 2008 et le 30 octobre 2008 et entre le 1er janvier
2009 et le 30 septembre 2010, ainsi que de 30 % entre le 1er novembre
2008 et le 31 décembre 2008. En substance, ils font valoir qu’en allouant
une réduction de loyer de seulement 10 %, le tribunal n’a pas appliqué
correctement les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO (Code des obligations
suisse du 30 mars 1911, RS 220).
La bailleresse et appelante par voie de jonction conclut pour sa
part à ce qu’aucune réduction de loyer ne soit accordée. En substance,
elle soutient que les appartements dont sont locataires les appelants

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principaux se trouvent dans une zone calme et paisible, mais à proximité
d’une route à fort trafic et d’un stand de tir, et que, dans ces
circonstances, les locataires ne doivent pas pouvoir élever des exigences
en matière de tranquillité ou d’absence de nuisances sonores, d’autant
moins que celles-ci étaient prévisibles. Au surplus, l’appelante par voie de
jonction critique le fait d’allouer systématiquement des réductions de loyer
lorsqu’il existe des chantiers dans le voisinage ; elle fait fait valoir que de
tels chantiers n’empêchent nullement d’utiliser la chose louée, en
particulier les pièces à vivre, d’autant moins lorsque, comme en l’espèce,
le chantier et l’immeuble des locataires sont distants de 80 à 100 m, ce
dont le jugement ne ferait à tort pas état. L’appelante par voie de jonction
reproche enfin au tribunal de ne pas avoir appliqué la méthode relative ou
proportionnelle et présente divers calculs censés démontrer qu’en
procédant de la sorte, seule une réduction de loyer de 1,5 % aurait pu
entrer en ligne de compte ; ce pourcentage étant inférieur à 5 %, les
locataires ne pourraient en définitive prétendre à aucune réduction de leur
loyer.
b) aa) Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas
d’apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au
locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque
ces défauts entravent ou restreignent l’usage pour lequel la chose a été
louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du
loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et
jusqu’à l’élimination de ce dernier. Alors que les menus défauts sont à la
charge du locataire (art. 259 CO), les défauts de moyenne importance et
les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l’art. 259a CO
(TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 c. 4.1 ; Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, p. 225).
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être
rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée,
au sens de l’art. 256 al. 1 CO ; elle suppose la comparaison entre l’état
réel de la chose et l’état convenu (ATF 135 III 347 c. 3.2 ; TF 4C.219/2005
du 24 octobre 2005 c. 2.2). Le défaut de la chose louée est une notion

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relative ; son existence dépendra des circonstances du cas particulier ; il
convient de prendre en compte notamment la destination de l’objet loué,
l’âge et le type de la construction ou encore le montant du loyer (TF
4C.368/2004 du 21 février 2005 c. 4.1). L’objet de référence est celui sur
lequel le locataire peut sincèrement compter d’après le contenu du
contrat, car le défaut se définit comme l’absence d’une qualité dont
l’existence avait été promise ou à laquelle la partie contractante pouvait
s’attendre selon les règles de la bonne foi. Le défaut peut avoir sa source
non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou
l’attitude de tiers. En particulier, les nuisances provenant d’un chantier
voisin (bruit, poussière, secousses) peuvent constituer un défaut justifiant
une réduction de loyer. Peu importe qu’elles échappent ou non à la sphère
d’influence du bailleur (TF 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 ; TF
4C.219/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.2 et les nombreuses références
citées). S’agissant notamment des nuisances sonores, elles ne constituent
pas nécessairement un défaut de la chose louée ; il faut que les
désagréments excèdent les limites de la tolérance. Le moment auquel le
bruit est perçu est également important (TF 4C.368/2004 du 21 février
2005 c. 4.1).
bb) La réduction de loyer que peut exiger le locataire en
application de l’art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se
détermine par rapport à la valeur de l’objet sans défaut. Elle vise à rétablir
l’équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 504 c. 4.1 ; ATF
126 III 268 c. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode
dite relative ou proportionnelle, telle qu’elle est pratiquée dans le contrat
de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa
valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même
proportion. Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé,
notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors
admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience
générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au
droit fédéral (ATF 130 III 504 c. 4.1 ; SJ 1997, p. 661 c. 3a ; TF 4C.219/2005
du 24 octobre 2005 c. 2.3). lI est possible par ailleurs de considérer
plusieurs défauts dans leur ensemble, notamment lorsque les travaux

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effectués dans le cadre d’un chantier ont engendré différents
désagréments (TF 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 c. 3.3).
cc) S’agissant de la quotité de la réduction devant être
accordée au locataire en raison des nuisances dues à un chantier voisin,
une abondante jurisprudence a été rendue et il convient de s’y référer (SJ
1979 p. 145 : réduction de 35 % lorsque le locataire habite un immeuble
évacué et en chantier ; Droit du bail 2005, p. 26 : réduction moyenne de
37 % sur une période de 27 mois, à la suite de nuisances durables
provenant de deux chantiers voisins sur des locaux loués à l’usage d’un
cabinet d’ophtalmologie ; TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 : réduction
de 60 % admise pour une période où les nuisances rendaient les locaux
presque inutilisables à leur usage de conseil technique à la clientèle, puis
de 25 % pour une phase où il existait une gêne sensible pour les
entretiens entre le personnel et la clientèle ; CREC I 17 août 2009/406 :
réduction à un taux moyen de 15 % sur une période de trois ans pour les
nuisances provoquées par un gros chantier voisin, jugée inférieure à la
casuistique ; CREC I 5 décembre 2007/602 : taux de 25 % et de 33 % pour
les nuisances causées par le chantier TRIDEL ; CREC I 4 juillet 2007/323 :
réduction de 25 % pour les nuisances causées par un chantier voisin qui
avait duré un an, provoquant bruit, émanations de poussière et autres
vibrations ; CREC I 21 mai 2003/242 : taux de 20 % pour des travaux dans
un immeuble résidentiel impliquant l’utilisation d’un marteau piqueur ;
TBaux VD, in Mietrechtspraxis 1987, p. 51 : réduction de 35 % pour de
sérieuses immissions en raison d’un chantier voisin, impliquant l’utilisation
d’un compresseur et d’un bulldozer, avec poussières et dynamitages).
c) En l’espèce, les appelants principaux, lorsqu’ils ont pris à
bail leur logement, ne pouvaient s’attendre à l’ouverture d’un chantier sur
la parcelle voisine, qui n’était ni équipée ni aménagée. Non seulement
l’immeuble dans lequel ils habitent ne se trouve pas en zone urbaine au
sens strict, mais même si tel était le cas, les appelants principaux ne
pouvaient raisonnablement s’attendre à subir les désagréments d’un
chantier portant sur deux bâtiments de huit étages, comprenant chacun

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43 logements, ainsi que sur un parking comportant des places à la fois
souterraines et en surface.
Ce chantier avait une ampleur exceptionnelle, tant par son
volume que par sa durée, et a nécessité deux grues et deux bétonneuses
durant deux ans, avec le va-et-vient de dix à douze camions toute la
journée et le concours de cinquante à huitante ouvriers. Qui plus est, la
présence de molasse à cet endroit a rendu nécessaires des travaux
spéciaux particulièrement bruyants (forage, ferraillage, bétonnage). Ce
chantier a ainsi généré des bruits très importants ainsi que de la poussière
et des vibrations jusque dans les logements des appelants principaux
pendant toute la période du gros oeuvre, laquelle s’est étendue du 1er
avril 2008 au 30 septembre 2010. Ces nuisances, constitutives de défauts
d’importance moyenne, ont clairement restreint l’usage des locaux loués
par les appelants principaux.
C’est en vain que l’appelante par voie de jonction tente de
contester les éléments de fait qui précèdent et de minimiser l’importance
pour les appelants principaux des défauts générés par la proximité du
chantier litigieux. Le caractère exceptionnel de ce dernier, relevé par les
premiers juges, et son impact sur la qualité de vie des habitants du
voisinage, parmi lesquels les appelants principaux, ont en effet été
démontrés à satisfaction de droit. De même, contrairement à ce qu’elle
plaide, le jugement fait état de la distance séparant l’immeuble abritant
les logements des appelants principaux du chantier destiné à la
construction des ouvrages litigieux, puisqu’il retient que ledit chantier
était situé « sur une des parcelles voisines de celle sur laquelle se trouve »
ledit immeuble dont il était séparé de « quelque cinquante mètres ». Il a
également été retenu que les pièces touchées par les nuisances étaient
« les pièces à vivre, utilisées principalement pendant la journée, soit
pendant les heures de chantier ». Sont pour le surplus sans pertinence les
références de l’appelante par voie de jonction à la notion d’immutabilité
des circonstances, en relation avec des nuisances sonores inhérentes ou
extérieures au logement du ou des locataire(s), dans la mesure où l’on a
affaire, en l’occurrence, à une source de désagréments importants qui

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diminuent temporairement l’usage de la chose louée. Il s’ensuit que
l’appel joint doit être rejeté sur ce point.
Reste à examiner si la réduction de loyer accordée aux
appelants principaux par le tribunal est justifiée, cas échéant si elle
apparaît suffisante eu égard aux circonstances de la présente espèce.
Les premiers juges ont retenu que seule devait être prise en
considération la période du gros oeuvre telle que délimitée ci-dessus, à
l’exclusion des travaux du second oeuvre, pour calculer la réduction à
laquelle avaient droit les appelants principaux. Compte tenu du fait que
l’ampleur de l’entrave à l’usage des locaux loués n’avait pas été constante
pendant toute la période du gros oeuvre mais que les nuisances s’étaient
révélées plus ou moins importantes selon le type de travaux exécutés, ils
ont alors estimé, conformément à la jurisprudence précitée (cf. ci-dessus
c. 3b/bb), que dans la mesure où l’on ne pouvait exiger des appelants
principaux de fournir les preuves de l’intensité des nuisances et de
l’entrave à l’usage des locaux loués au jour le jour, il n’était pas possible
d’effectuer un calcul concret de la diminution de la valeur des locaux loués
et qu’il convenait d’évaluer la diminution de jouissance en équité. Au vu
de l’ensemble des circonstances, soit en particulier la longue période du
gros oeuvre et l’intensité des nuisances, ils ont fixé la quotité de la
réduction à 10 %.
Sur la période à prendre en considération, les appelants
principaux ne contestent plus que seule la période de travaux du gros
oeuvre, telle que délimitée par les premiers juges, donne lieu à réduction
du loyer. Compte tenu des différents paramètres à prendre en
considération, à savoir notamment le type de travaux exécutés, l’intensité
des nuisances variable d’un jour à l’autre, la fluctuation des horaires de
chantier ou encore l’usage des appartements loués et de leurs balcons
différent selon la saison, il n’apparaît guère possible, et encore moins aisé,
d’appliquer la méthode relative ou proportionnelle, comme le voudrait
l’appelante par voie de jonction. Les calculs proposés par cette dernière le
montrent du reste à souhait. C’est ainsi à juste titre que le tribunal a fixé

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la quotité de la réduction sur la base d’une évaluation en équité de la
diminution de la jouissance de la chose louée.
Cela étant, on doit remarquer que le taux de 10 % qui a été
retenu est inférieur aux taux que la jurisprudence admet généralement
dans des cas semblables (cf. ci-dessus c. 3b/cc). Au vu de cette
jurisprudence, et compte tenu des circonstances du cas d’espèce, le taux
de réduction de 10 % appliqué par les premiers juges apparaît
manifestement trop faible. Il y a ainsi lieu de le porter ex aequo et bono à
20 %, cela pour toute la durée des travaux du gros oeuvre, soit du 1er avril
2008 au 30 septembre 2010, sans distinction entre la période d’avril à
octobre 2008, respectivement de janvier à septembre 2009, et celle de
novembre-décembre 2008. A ce dernier égard, on relèvera que le taux de
réduction sollicité par les appelants principaux pour les deux derniers mois
de 2008, à savoir 30 %, est de toute manière plus élevé que celui accordé
ci-dessus et qu’au vu des faits consignés dans le jugement, qui n’ont pas
été contestés en appel, il n’existe aucun motif apparent de procéder à une
telle distinction.
L’augmentation du taux de réduction à 20 % a une incidence
directe sur le remboursement des fractions de loyer payées en trop par les
appelants principaux durant la période considérée. Les calculs opérés à
cet égard par les premiers juges doivent dès lors être modifiés dans ce
sens. C’est ainsi que les sommes allouées à ce titre par le jugement
doivent être doublées, de sorte que l’appelante par voie de jonction doit
être astreinte à verser à ce titre la somme de 9’240 fr. (4'620 fr. x 2) à
l’appelante principale C.________ et la somme de 10’560 fr. (5'280 fr. x 2)
aux appelants principaux A.________ et B.________, avec intérêt sur chacune
de ces sommes comme le retient le jugement attaqué.
4. En conclusion, l’appel principal doit être admis partiellement,
l’appel joint rejeté, sans qu’il soit nécessaire d’interpeller les appelants
principaux pour se déterminer à son sujet (art. 312 al. 1 CPC), et le
jugement réformé en ce sens qu’une réduction de loyer de 20 % est

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accordée aux appelants principaux du 1er avril 2008 au 30 septembre
2010 et que l’appelante par voie de jonction est astreinte à verser la
somme de 9'240 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 10 avril 2010, à
l’appelante principale C.________ et la somme de 10'560 fr., avec intérêt à
5 % l’an dès le 12 octobre 2010, aux appelants principaux A.________ et
B.________.
S’agissant des frais de deuxième instance, il y a lieu de
constater que les appelants principaux l’emportent sur la seule question
faisant l’objet de leur contestation, à savoir l’augmentation de la quotité
de la réduction de leur loyer, mais n’obtiennent que partiellement gain de
cause, dès lors qu’ils avaient conclu à une réduction de 30 %,
respectivement 40 %, et qu’ils n’obtiennent qu’une réduction de 20 %.
L’appelante par voie de jonction succombe quant à elle tant sur la quotité
que sur le principe même de la réduction du loyer. Il en découle que les
frais de l’appel principal doivent être mis à la charge de l’appelante par
voie de jonction par quatre cinquièmes et à la charge des appelants
principaux par un cinquième (art. 106 al. 2 CPC) et que les frais de l’appel
joint doivent être mis à la charge de son auteur qui succombe (art. 106 al.
1 CPC).
Aussi, les frais judiciaires de l’appel principal, arrêtés à 890 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010,
RSV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelants principaux,
solidairement entre eux, par 178 fr. et à la charge de l’appelante par voie
de jonction par 712 fr. ; l’appelante par voie de jonction versera ainsi aux
appelants principaux, créanciers solidaires, la somme de 712 fr. à titre de
restitution partielle de l’avance de frais fournie par ces derniers (art. 111
al. 2 CPC). Les frais judiciaires de l’appel joint, arrêtés à 699 fr. (art. 62 al.
1 TFJC), sont quant à eux mis à la charge de l’appelante par voie de
jonction.
Les appelants principaux, créanciers solidaires, ont par ailleurs
droit à des dépens de deuxième instance réduits d’un cinquième, arrêtés à
2'000 fr. (art. 7 TDC [Tarif des dépens en matière civile du 23 novembre

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2010, RSV 270.11.6]), à charge de l’appelante par voie de jonction.
N’ayant pas été invités à se déterminer sur l’appel joint, il n’y a pas lieu de
leur allouer des dépens en lien avec cette procédure.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel principal est partiellement admis.
II. L’appel joint est rejeté.
III. Le jugement est réformé comme il suit aux chiffres I et II de
son dispositif :
I. le loyer mensuel net des appartements sis [...], à
Belmont-sur-Lausanne, que les demandeurs C.________,
d’une part, et A.________ et B.________, d’autre part,
louent à la défenderesse Caisse de pensions X.________,
est réduit de 20 % du 1er avril 2008 au 30 septembre
2010.
II. la défenderesse Caisse de pensions X.________ doit
rembourser, au titre de réduction de loyer mentionnée
sous chiffre I ci-dessus :
- à la demanderesse C.________ la somme de 9'240 fr.
(neuf mille deux cent quarante francs), avec intérêt à
5 % l’an dès le 10 avril 2010 ;
- aux demandeurs A.________ et B.________ la somme de
10'560 fr. (dix mille cinq cent soixante francs), avec
intérêt à 5 % l’an dès le 12 octobre 2010.
Le jugement est confirmé pour le surplus.

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IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'589 fr.
(mille cinq cent huitante-neuf francs), sont mis à la charge des
appelants principaux, solidairement entre eux, par 178 fr.
(cent septante-huit francs) et de l’appelante par voie de
jonction par 1'411 fr. (mille quatre cent onze francs).
V. L’appelante par voie de jonction Caisse de pensions X.________
doit verser aux appelants C.________, A.________ et B.________,
créanciers solidaires, la somme de 2'712 fr. (deux mille sept
cent douze francs) à titre de dépens et de restitution d’avance
de frais de deuxième instance.
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 28 juin 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Guillaume Perrot (pour C.________, A.________ et B.________)
- Me Nicolas Saviaux (pour Caisse de pensions X.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse de
l’appel principal est de 29'040 fr. ([18'172 fr. ./. 4'620 fr.] + [20'768 fr. ./.
5'280 fr.]) et que celle de l’appel joint est de 9'900 fr. (4'620 fr. + 5'280
fr.).
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux
Le greffier :