vd_gerichte · PT12.028571 · 2017-06-26 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT12.028571-161479
256
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 26 juin 2017
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Crittin Dayen et M. Perrot, juges
Greffier : M. Grob
*****
Art. 197 al. 1, 199, 205 et 221 CO
Statuant sur l’appel interjeté par A.________ et Z.________, tous
deux à [...], demandeurs, contre le jugement rendu le 1er mars 2016 par la
Chambre patrimoniale cantonale dans la cause divisant les appelants
d’avec N.________, à [...], et E.________ SA, à [...], défendeurs, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 1er mars 2016, communiqué aux parties pour
notification le 4 juillet 2016, la Chambre patrimoniale cantonale a rejeté la
demande introduite le 16 juillet 2012 par A.________ et Z.________ contre
N.________ et E.________ SA (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 45'764
fr., à la charge d’A.________ et Z.________ (II), a astreint ces derniers à
rembourser la somme de 6'307 fr. à N.________ et de 1'775 fr. à E.________
SA, au titre de leurs avances de frais judiciaires (III et IV), et a dit
qu’A.________ et Z.________ devaient verser tant à N.________ qu’à
E.________ SA la somme de 14'700 fr. à titre de dépens (V).
En droit, les premiers juges – examinant les différents défauts
invoqués par A.________ et Z.________ dans la villa acquise par ces derniers
auprès de N.________, par l’intermédiaire d’E.________ SA – ont notamment
considéré, en substance, que l’inhabitabilité de l’étage inférieur et le
manque de surface habitable de ladite villa ne constituaient pas des
défauts de la chose vendue au sens de l’art. 197 CO. Par surabondance, ils
ont retenu que même à supposer qu’il s’agisse de défauts, A.________ et
Z.________ seraient de toute manière déchus de leur droit d’exercer
l’action en garantie en raison des défauts, au regard de la clause exclusive
de garantie contenue dans l’acte de vente, laquelle ne pouvait être
considérée comme nulle au sens de l’art. 199 CO. Concernant le couvert à
voitures, les premiers juges ont reconnu que celui-ci ne semblait pas
conforme à l’autorisation de construire délivrée à N.________ le
25 septembre 2002 et qu’il s’agissait d’un défaut juridique. Ils ont
toutefois considéré qu’A.________ et Z.________ n’avaient pas prouvé en
quoi ce défaut, soit l’existence d’un couvert à voitures en lieu et place
d’une pergola, entraînait une moins-value, de sorte qu’ils ne pouvaient
prétendre à aucune indemnité dans le cadre de l’action en garantie en
raison des défauts qu’ils exerçaient. Pour toutes ces raisons, les
conclusions de la demande d’A.________ et Z.________ devaient être
rejetées.

- 3 -
B. a) Par acte du 5 septembre 2016, A.________ et Z.________ ont
interjeté appel contre le jugement susmentionné, en concluant, avec suite
de frais et dépens, principalement à sa réforme, en ce sens que les
conclusions prises dans leur demande du 16 juillet 2012 soient admises
(I), que N.________ et E.________ SA leur doivent, solidairement entre eux,
immédiat paiement de la somme de 157'000 fr. avec intérêts à 5% l’an
dès le 30 juin 2010
(II), que N.________ leur doive immédiat paiement de la somme de 4'500 fr.
avec intérêts à 5% l’an dès le 30 juin 2010 (III), que N.________ et
E.________ SA leur doivent, solidairement entre eux, à titre de dépens, une
participation aux honoraires de leur conseil fixée à dires de justice, ainsi
que les débours de celui-ci (IV), et que les frais de justice de première
instance soient mis à la charge de N.________ et E.________ SA qui leur en
doivent le paiement, solidairement entre eux (V). A titre subsidiaire,
A.________ et Z.________ ont conclu à l’annulation du jugement entrepris et
au renvoi du dossier à l’autorité inférieure pour nouvelle décision dans le
sens des considérants de l’arrêt sur appel à intervenir.
Invités à se déterminer, N.________ et E.________ SA ont chacun
déposé, le 30 novembre 2016, respectivement le 7 décembre 2016, une
réponse au pied de laquelle ils ont conclu au rejet de l’appel, sous suite de
frais et dépens.
b) Un second échange d’écriture ayant été ordonné, A.________
et Z.________ ont déposé une réplique le 16 janvier 2017, confirmant les
conclusions de leur appel.
Les 27 janvier et 27 février 2017, N.________, respectivement
E.________ SA, ont chacun déposé une duplique, confirmant les conclusions
prises dans leur réponse.
Le 31 janvier 2017, le conseil d’A.________ et Z.________ a
transmis à la Cour de céans une lettre adressée à ces derniers le 22
janvier 2017 par N.________.

- 4 -
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. E.________ SA est une société anonyme qui a son siège à [...] et
dont le but est le suivant : « toute activité commerciale et de conseils en
matière immobilière, notamment courtage, conduite de projets de
construction et l’entreprise générale, à l’exception de la gérance de biens
immobiliers ». Elle est inscrite au Registre du commerce du canton de
Vaud depuis le 12 novembre 1985 et [...] en est l’administrateur unique.
N.________ est propriétaire de plusieurs immeubles dans le
canton de Vaud.
2. Par acte notarié du 14 juillet 1975, N.________ a acquis la
parcelle n° [...] de la Commune de [...], désignée comme ayant une
surface totale de 1'131 m2, composée de 149 m2 d’« habitation, no [...]
d’ass. inc. » et de 982 m2 de « place jardin ».
Cet acte de vente comportait un inventaire listant, d’une part,
les locaux de la villa sise sur la parcelle – à savoir la salle de séjour, le hall
d’entrée, le « petit hall et corridor », la chambre d’amis, la chambre à
coucher, la salle de bains, la « descente cave, vestibule et corridor du
sous-sol », la « salle du sous-sol », la « chambre du sous-sol », le
carnotzet, la cave, la cuisine, la terrasse et le jardin – et, d’autre part,
l’ameublement desdits locaux.
Le plan du « sous-sol » de la villa compris dans l’acte se
présentait comme suit :

- 5 -
Ce même plan, daté d’octobre 1975, était le suivant :
3. En juillet 1979, d’une part, et en 1986-1987, d’autre part,
N.________ a procédé à des travaux d’isolation de sa villa. Il n’a toutefois
pas isolé le sous-sol, estimant qu’il n’y avait aucune raison de le faire, cet
étage étant semi enterré et à l’abri du froid extérieur. Il a en outre
transformé le carnotzet en bureau et a, dans le cadre de travaux en 1995,
réorganisé le rez-de-chaussée.

- 6 -
4. Le 25 septembre 2002, la Commune de [...] a délivré à
N.________ un permis de construire n° [...], portant sur l’implantation d’une
pergola préfabriquée et précisant ce qui suit au titre de « conditions
spéciales communales » : « La pergola sera sans couverture, ni fermée.
Elle pourra être recouverte de verdure ». Un permis d’utiliser lui a été
délivré le 8 décembre 2008.
N.________ a fait construire un couvert à voitures en bois sur
l’emplacement prévu pour l’implantation de ladite pergola. Ce couvert à
voitures lui a coûté 12'510 fr., d’après une facture de [...] du 14 novembre
2002.
5. Dans sa déclaration fiscale pour l’année 2008, N.________ a
indiqué que la surface de son logement était de 99 m2.
6. En 2010, N.________ a fait appel à E.________ SA pour procéder
à la vente de sa villa, dans laquelle il vivait depuis 1975. Cette société a
préparé à cet effet un dossier de vente – dont a eu connaissance
N.________ – qui comportait, outre des photographies de l’extérieur de la
villa, les « données techniques » suivantes :
« - villa Avenue [...]
[...]
- parcelle 1'134 m2
- volume 974 m3
- habitable 200 m2 environ
- année de construction 1960
- rénovations 1995
- chauffage mazout (citerne PVC 4 x 1000 litres)
- libre été 2010 ».
Sous la rubrique « distribution », la notice de vente
mentionnait ce qui suit :

- 7 -
« Rez-supérieur
o Hall d’entrée, cuisine fermée équipée, salon avec cheminée,
salle à manger, coin bureau, WC lavabo visites, véranda avec
sortie terrasse jardin, une chambre, chambre parents avec
armoires et salles de bains, douche WC lavabo attenante.
Rez-inférieur
o Hall, une chambre d’amis, un bureau, un carnotzet, cave,
douches WC-lavabo, grande salle de jeux, local chauffage et
citerne ».
Il était en outre indiqué que la villa comportait un couvert pour
trois voitures. Enfin, le prix de vente était fixé à 2'300'000 francs.
Les plans suivants, remis par N.________ à E.________ SA,
étaient compris dans le dossier de vente :

- 8 -
Lors de la constitution du dossier, P.________, employé au sein
d’E.________ SA depuis juillet 1995, a procédé au calcul du nombre de
mètres carrés « habitables » de la villa, retenant une surface de
233.65 m2, soit 148 m2 pour le « rez-supérieur » et 85.65 m2 pour le « rez-
inférieur », ce niveau étant constitué d’une « salle de jeux + douche WC »
de 38.64 m2, d’une chambre d’amis de 16.57 m2, d’un « hall
dégagement » de 19.82 m2 et d’un bureau de 10.62 m2.
Concernant la mention de « 200 m2 environ » figurant sur la
notice de vente, le témoin P.________ a expliqué qu’il s’agissait d’une
pondération, en ce sens qu’il estimait qu’une surface de cette taille était
adéquate pour cette villa et qu’ils ne voulaient pas « exagérer les
surfaces ». S’agissant du « rez-inférieur », il a précisé qu’il n’avait pas
mesuré la hauteur des locaux et que pour lui, cet étage était utilisable au
quotidien, d’une part, dès lors qu’il était lumineux, très bien entretenu,
chauffé et ne ressemblait pas à un sous-sol, et, d’autre part, dans la
mesure où N.________ lui avait indiqué qu’il utilisait quotidiennement la
douche et le bureau et que des amis ou ses enfants dormaient
régulièrement dans la chambre s’y trouvant. Quant à N.________, il a
déclaré qu’il avait toujours appelé cet étage « sous-sol », que c’était
P.________ qui avait utilisé la dénomination « rez-inférieur », que l’un de

- 9 -
ses enfants dormait dans la chambre de cet étage et qu’à ses yeux, la
hauteur de ces locaux ne changeait rien à leur habitabilité.
7. A.________ et Z.________, qui avaient repéré l’annonce de la
vente de la villa sur Internet, ont communiqué, en date du 17 mars 2010,
leurs coordonnées à E.________ SA afin qu’elle leur transmette le dossier de
vente.
Pour A.________ et Z.________, parents de respectivement un et
trois enfants – soit deux adolescents d’un précédent mariage de Z.________
et un enfant commun –, le nombre de chambres était essentiel dans leur
décision d’acheter la villa. Leur idée était que les deux aînés – qui
passaient un week-end sur deux et la moitié des vacances chez leur père
Z.________ – partagent une chambre, que leur enfant commun en occupe
une et qu’ils dorment eux-mêmes dans la troisième. Z.________ a par
ailleurs précisé que lui et son épouse envisageaient d’avoir un deuxième
enfant et que, dans cette perspective, il leur fallait quatre chambres.
8. N.________ organisait les visites de la villa en fonction des
absences de son épouse. Alors que du point de vue de Z.________, lesdites
visites étaient difficiles à organiser et devaient être courtes, le témoin
P.________ a déclaré l’inverse, à savoir que cela n’était pas compliqué et
qu’il n’y avait pas de « timing » précis.
Le 18 mars 2010, N.________ et P.________ ont fait visiter la villa
à Z.________, durant une bonne demi-heure. Ce dernier a posé des
questions à N.________ sur l’entretien de la maison, la consommation
énergétique – afin de se faire une idée des charges – et a demandé si la
villa était saine, notamment s’il y avait de l’amiante, question revêtant
une importance particulière pour A.________, dont le père était décédé d’un
cancer lié à cette matière. N.________ lui a répondu de manière détaillée,
précise et professionnelle et a indiqué qu’il se portait garant de
l’installation de chauffage qu’il avait lui-même posée. Au « rez-inférieur »,
Z.________ a pu constater que le local des citernes avait été aménagé avec
une porte spéciale qui, selon les explications de N.________, évitait les

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odeurs de mazout. Les réponses très claires de ce dernier, ainsi que la
renommée d’E.________ SA, ont rassuré et mis en confiance Z.________.
Le témoin P.________ a déclaré qu’en voyant la chambre d’amis
du « rez-inférieur », Z.________ avait affirmé qu’il était hors de question
que ses enfants dorment à cet endroit. Pour ce témoin, Z.________ voyait
sa vie de famille au « rez-supérieur », ainsi que dans les combles
surélevés. Il a ajouté que lors de sa visite, Z.________ avait vu les
possibilités d’élévation de la toiture pour créer deux chambres et deux
salles d’eau et avait même demandé à N.________ une estimation du coût
de ces travaux, que ce dernier avait évalué à 500'000 francs.
A.________, n’ayant pu assister à la première visite en raison de
ses horaires de travail, a visité la villa l’après-midi du 24 mars 2010,
également en présence de N.________ et de P.________. Toutes les pièces de
la villa – meublées – lui ont semblées lumineuses et chaleureuses et il n’y
faisait ni humide ni froid.
Lors de ces deux visites, A.________ et Z.________ ont pu visiter
l’intégralité de la maison, y compris les combles, ainsi que toute la partie
correspondant au « rez-inférieur » de la notice de vente, qui comprenait
notamment une douche, un bureau et une chambre d’amis.
Z.________ a déclaré avoir vérifié que toutes les informations de
base – à savoir l’emprise au sol de la maison, la taille et la forme de la
parcelle – correspondaient au dossier de vente. A ses yeux, leur
exactitude, au mètre près, validait la crédibilité du dossier.
9. Hormis les deux visites susmentionnées, A.________ et
Z.________ ont rencontré P.________ à deux reprises, à savoir une première
fois à son domicile – durant une à deux heures – et à une seconde
occasion à l’auberge communale de [...], lors de laquelle ils ont formulé
une offre d’achat de la villa à 2'025'000 francs. Ensuite de ce rendez-vous,
P.________ – qui avait d’ores et déjà informé A.________ et Z.________ que
d’autres personnes étaient intéressées par la villa – leur a indiqué qu’il

- 11 -
avait reçu une offre supérieure, mais que la priorité leur serait néanmoins
garantie s’ils s’alignaient sur ladite offre. A.________ et Z.________ ont
accepté cette proposition et le prix a été arrêté à 2'150'000 francs.
10. Le 13 avril 2010, A.________ et Z.________, d’une part, et
N.________, d’autre part, ont signé, devant la notaire V.________, un contrat
de vente à terme avec droit d’emption portant sur la parcelle n° [...] de la
commune de [...], aux termes duquel N.________ a déclaré vendre ladite
parcelle à A.________ et Z.________ au prix de 2'150'000 francs. La parcelle
était désignée comme ayant une surface totale de 1'134 m2, composée de
141 m2 d’« habitation numéro [...] d'assurance-incendie » et de 993 m2 de
« place-jardin ».
Cet acte notarié mentionnait notamment ce qui suit s’agissant
de l’état de l’immeuble :
« 1. Etat
L‘immeuble est vendu dans son état actuel, connu des acquéreurs,
sans garantie du vendeur quant aux défauts apparents et non
apparents de la construction et quant à la constitution du terrain.
Ainsi, les acquéreurs sont rendus attentifs au fait qu’ils seront privés
des garanties prévues par la loi, notamment des trois actions,
rédhibitoire, en réduction de prix et en dommages et intérêts.
(…)
L’article 199 du Code des obligations, qui prévoit que "toute clause
qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a
frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose",
demeure réservé. ».
Lors de son audition, Me V.________ a indiqué qu’elle avait pour
pratique de lire et commenter ses actes et que le projet de l’acte de vente
avait été adressé à A.________ et Z.________, ainsi qu’à N.________, en date
du 8 avril 2010.
11. Le 25 juin 2010, N.________ a écrit à Me V.________ un courrier
dans lequel il a notamment précisé s’être donné beaucoup de peine pour
remettre aux nouveaux propriétaires une villa au plus en ordre et avoir
investi plus de 6'500 fr. depuis la signature de la vente pour « gommer
tous les défauts » qu’il connaissait. Il a en outre indiqué avoir rempli en

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totalité son contrat de vendeur, espérant que les nouveaux propriétaires
en seraient satisfaits.
12. A.________ et Z.________ sont devenus formellement
propriétaires de la parcelle objet de l’acte de vente en date du 7 juillet
2010.
13. A.________ et Z.________ ont été informés, au début du mois de
juillet 2010, par un peintre mandaté pour rafraîchir le « rez-inférieur » de
la villa, que cet espace ne méritait pas d’investissements coûteux, dès lors
qu’il n’était – selon lui – pas habitable, bien qu’il comprenne notamment
une chambre et un bureau. Ils ont alors pris contact avec L.________,
architecte EPFL-SIA auprès du Bureau d'architecture et d'urbanisme [...],
qui a visité la villa le 9 juillet 2010.
Le 12 juillet 2010, L.________ a écrit à A.________ et Z.________,
en substance, que sa visite des lieux confirmait que le sous-sol avait une
hauteur sous plafond d’après les plans de 2.20 m, donc insuffisante pour
un local habitable, que le pourcentage de lumière dans chaque local était
en dessous de la norme et que la jurisprudence considérait comme sous-
sol un niveau dégagé totalement sur une façade, partiellement sur deux
autres, et dont les locaux étaient situés en dessous du terrain naturel pour
plus de la moitié de son volume, ce qui était le cas ici. Il a encore précisé
qu’à l’évidence, la seule manière d’agrandir la surface habitable était de
reconsidérer la toiture, en respectant le règlement sur les constructions en
vigueur.
14. Par courrier du 5 août 2010, le précédent conseil d’A.________
et Z.________ a notamment écrit à N.________, avec copie à E.________ SA,
qu’à la suite de la vente et après avoir emménagé, ses clients avaient
constaté plusieurs problèmes, soit que le sous-sol (ou rez-inférieur) dont
N.________ leur avait promis l’habitabilité ne paraissait pas conforme aux
normes et ne pouvait être comptabilisé dans la surface habitable, laquelle
était donc en réalité bien inférieure aux « 200 m2 environ » figurant sur la
notice de vente et que par conséquent, vu l’impossibilité d’utiliser le sous-

- 13 -
sol pour y loger leurs enfants comme ils le prévoyaient, A.________ et
Z.________ allaient être forcés d’agrandir la surface habitable par le biais
d’une surélévation très coûteuse de la villa. Cet avocat a en outre indiqué
qu’à la place de la pergola faisant l’objet du permis de construire délivré à
N.________ en 2002, un couvert pour voiture avait été construit, qui n’était
toujours pas cadastré. Il a enfin précisé que sa lettre valait avis des
défauts et qu’il reprendrait contact très prochainement, afin de faire part
des prétentions de ses mandants s’agissant des dommages occasionnés
par les points mentionnés dans son courrier.
15. A.________ et Z.________ se sont adressés à la commune de [...],
qui leur a remis, d’une part, les plans d’origine de la villa datés du
10 février 1959 et établis par les architectes [...] et [...] et, d’autre part, la
police d’assurance bâtiment de ce bien immobilier, datée du 28 janvier
1988.
Le plan du sous-sol de la villa de 1959 se présentait comme
suit:
La police d’assurance bâtiment faisait état de transformations
et d’« Isol. Périph. » et indiquait que les travaux avaient débuté en octobre
1986. Ce document, complété en caractères d’imprimerie, ne comportait
aucune signature.

- 14 -
16. Par courriel du 10 août 2010, le Service technique de la
commune de [...] a confirmé au conseil d’A.________ et Z.________ que « la
pièce désignée comme « salle de jeux » sur le plan du 10.02.1959, établi
par MM. [...] et [...], ne [pouvait] être considérée comme habitable au sens
des articles 88 et 89 du plan communal d’extension et de la police de
constructions, ainsi que les articles 27 et 28 RLATC [règlement
d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions du 19 septembre 1986 ; RSV 700.11.1],
notamment ».
17. Le 25 janvier 2011, le Bureau d'architecture et d'urbanisme
[...] a établi un rapport relatif à un projet de surélévation de la villa
d’A.________ et Z.________, qui permettrait d’augmenter la surface
habitable de 117 m2. Le coût de ces travaux a été estimé à 1'350'000
francs.
Z.________ a déclaré qu’on leur avait déconseillé à ce jour de
faire des travaux importants, mais qu’un jour ou l’autre, ils allaient les
entreprendre, en particulier pour créer une chambre supplémentaire pour
un nouvel enfant.
18. Alors que la fille de Z.________, âgée de 17 ans, séjournait à la
villa un lundi soir sur deux, un week-end sur deux et la moitié des
vacances, son fils de 20 ans y venait un peu moins souvent. A ces
occasions, ils dormaient dans la chambre du sous-sol (ou « rez-inférieur »
selon la notice de vente). Quant à la jeune fille au pair, elle occupait
l’ancien bureau de cet étage, dans lequel un lit avait été installé.
19. a) En cours d'instruction, une expertise a été confiée à
R.________, ingénieur architecte EPFL-SIA, lequel, d’une part, s'est adjoint
le concours d'un co-expert, en la personne de X.________, ingénieur civil
SIA, et d’autre part, a consulté deux experts immobiliers, savoir D.________
et H.________. Le rapport d'expertise a été déposé le 14 mai 2013, et
complété en date du 21 février 2014, sur requête d’A.________ et
Z.________, ainsi que de N.________.

- 15 -
b) S’agissant de la nature des étages de la villa, les experts
ont relevé que, selon l’usage, la notion de « rez-inférieur » impliquait un
dégagement complet d’une façade, ce qui n’était pas le cas de la villa en
cause, de sorte que ce bien immobilier comportait uniquement un rez-de-
chaussée et un sous-sol.
Concernant la notion de « vue directe », les experts ont
affirmé que les fenêtres de la salle de jeux et de la chambre d’amis –
situées au sous-sol – n’avaient pas de vue directe dès lors que leur
contrecœur se situait à 1.75 m, soit au-dessus de la limite de 1.50 m. Il en
allait de même de la fenêtre de la chambre d’amis, celle-ci donnant au
demeurant dans un saut de loup partiel.
Quant à la hauteur du sous-sol, les experts ont confirmé
qu’elle était de 2.20 m. Se basant sur l’art. 25 RLATC – selon lequel tout
local susceptible de servir à l’habitation ou au travail sédentaire doit avoir
une capacité d’au moins 20 m3 et que les chambres à coucher occupées
par plus d’une personne doivent contenir au minimum 15 m3 par occupant
–, ils ont affirmé que les volumes de la chambre du sous-sol (36.45 m3) et
du bureau (23.64 m3) étaient certes suffisants au regard de cette
disposition, mais que leurs hauteur et éclairage naturel n’étaient pas
conformes aux art. 27 et 28 RLATC. En conséquence, ils sont arrivés à la
conclusion que, dès lors que ces dispositions étaient cumulatives, ces
deux pièces au sous-sol ne pouvaient servir ni à l’habitation, ni au travail
sédentaire. Ils ont toutefois relevé que selon l’usage, les surfaces utilisées
« occasionnellement » et non destinées à l’habitation ou au travail
sédentaire (art. 27 RLATC) – comme une salle de jeux ou un carnotzet –
pouvaient échapper aux critères de hauteur des locaux, d’éclairage
naturel et de ventilation prescrits par l’art. 28 RLATC.
c) Les experts ont expliqué que selon l’usage, la « surface
habitable » se calculait en comptabilisant les surfaces des pièces situées à
l’intérieur des murs extérieurs, y compris les murs non porteurs, à
l’exception des murs porteurs et des gaines techniques. Selon eux, la

- 16 -
surface habitable réelle de la villa était de 138 m2. Par rapport aux 200 m2
indiqués sur la notice de vente – répartis entre un « rez-inférieur » et un
« rez-supérieur » –, le « manco » était de 62 m2, équivalant à 229.40 m3,
arrondi à 230 m3.
Ils ont estimé le coût de construction d’une maison de qualité
équivalente à 800 fr. par mètre cube au minimum, soit à 184'000 fr. en
l’espèce (800 fr. x 230 m3).
d) Les experts ont indiqué qu’il était possible de rendre le
sous-sol de la villa habitable en abaissant le niveau du sol, afin d’obtenir
un « vide utile » de 2.40 m et de répondre ainsi tant aux exigences du
RLATC qu’à celles du Règlement communal du plan d’extension et de la
police des constructions de la Commune de [...]. Ils ont précisé que cela
impliquerait d’importants travaux, touchant à la structure même de la
villa, mais que ceux-ci ne seraient ni titanesques ni dangereux pour la
stabilité du bâtiment.
Ils ont considéré qu’afin de combler le « manco » de surface
habitable de 62 m2, il conviendrait d’abaisser le sol non seulement dans la
chambre, mais également dans l’ensemble de la surface « hall - salle de
jeux », laquelle représentait 63 m2 (chambre : 16.57 m2 ; hall : 13.69 m2 ;
salle de jeux : 32.74 m2), et ont estimé le coût de mise en conformité de
cette surface à 140'500 francs. Quant au coût de transformation de la
seule chambre d’amis, les experts l’ont évalué à 67'200 francs. Ils ont
précisé en outre qu’en abaissant le niveau de la chambre d’amis et de la
salle de jeux, il faudrait créer deux paliers et trois marches, pour un coût
de 1'200 francs. Enfin, les frais administratifs nécessaires à l’obtention du
permis de construire s’agissant de ces travaux s’élèveraient environ à
5'700 francs.
Les experts ont relevé que, durant ces travaux, le sous-sol
serait partiellement inutilisable et que la cour et le jardin latéral devraient
être remis en état puisqu’il y aurait lieu de dégager la façade. Selon eux,
lesdits travaux n’impliqueraient pas de déménagement pour les

- 17 -
propriétaires et le dommage y relatif pouvait être estimé entre 3'000 et
5'000 francs.
e) Concernant le projet de surélévation proposé par
l’architecte L.________, les experts ont indiqué que le sous-sol ne serait
certes pas touché et que le rez-de-chaussée ne subirait que quelques
transformations mineures – notamment la suppression de la chambre
nord-ouest afin d’y trouver une nouvelle entrée – mais qu’un étage
complet, recouvert par une toiture, serait construit à neuf. Cette solution
permettrait à A.________ et Z.________ d’acquérir une surface habitable de
148 m2 + 117 m2, soit plus grande que les 200 m2 indiqués dans la notice
de vente. Les experts ont considéré que cette solution allait bien au-delà
de la « compensation » recherchée par les prénommés et qu’elle
impliquerait inévitablement un déménagement de longue durée, dont il
n’avait pas été tenu compte dans le coût total de l’opération.
Les experts ont toutefois estimé que sans aller jusqu’à la
création d’un étage supplémentaire complet, il serait possible de procéder
à une surélévation du faîte de la toiture de l’ordre d’un mètre, qui
permettrait de retrouver – dans les combles – une surface habitable de 60
m2, qu’il y aurait lieu de rendre accessible depuis le rez-de-chaussée, par
un escalier que l’on pourrait trouver au fond du séjour en découpant la
dalle. Se basant sur sa rencontre avec le Service technique de la
commune de [...], l’expert R.________ a affirmé que cette légère
modification de la façade ouest de la villa – certes située à 4 m de la limite
de parcelle au lieu des 5 m règlementaires – ne devrait pas poser
problème au niveau communal. D’après les informations obtenues de la
part d’un charpentier et d’un ferblantier couvreur, les experts ont estimé
le coût de cette solution à environ 133'000 francs. S’y ajouteraient le coût
de la remise en état des extérieurs – évalué entre 3'000 et 5'000 fr. –, les
frais administratifs nécessaires à l’obtention du permis de construire pour
ces travaux – de 6'000 fr. environ –, des coûts supplémentaires de
surélévation du toit pour respecter la distance réglementaire de 5 m de la
façade est – de 10'000 fr. environ –, ainsi qu’un montant pouvant varier

- 18 -
entre 2'000 et 3'000 fr. pour l’obtention d’un rapport lié à la présence
d’amiante dans le toit.
Selon les experts, les nuisances des travaux de surélévation
du faîte seraient minimes, dès lors que lesdits travaux se feraient depuis
l’extérieur et que l’accès aux combles – pour les travaux de second œuvre
– s’effectuerait par la fenêtre à prévoir en façade est. Cette solution ne
nécessiterait donc aucun déménagement.
f) A choisir entre les deux solutions mentionnées ci-dessus, les
experts ont considéré qu’en fonction des incertitudes liées au terrain et à
la présence éventuelle de canalisations sous la dalle actuelle du sous-sol,
la solution de la surélévation du faîte devrait être préconisée.
g) Sur la base d’estimations faites par les experts immobiliers
D.________ (entre 1'700'000 fr. et 1'800'000 fr.) et H.________ (entre
1'880'000 fr. et 2'200'000 fr., montants ramenés à 1'840'000 fr. et
2'160'000 fr. dans le rapport d’expertise du 14 mai 2013), les experts ont
évalué la valeur de la villa au moment de sa vente à 1'920'000 fr., de
sorte que le prix de vente de 2'150'000 fr. leur semblait un peu surfait.
h) S’agissant du couvert à voitures, construit par N.________
sur la base du permis de construire portant sur une pergola « sans
couverture ni fermée », les experts ont estimé le coût de sa remise en état
– soit la dépose de la couverture, y compris son élimination – à 4'500 fr.,
équivalant aux honoraires de deux ouvriers pendant deux jours et aux
frais de décharge. Se basant sur sa rencontre avec un collaborateur du
Service technique de la commune de [...], l’expert R.________ a indiqué
qu’au vu du temps passé, la commune ne devrait pas intervenir pour faire
déposer cette couverture, étant précisé que si une demande était faite
pour transformer ce couvert, il serait requis de le rendre conforme, à
savoir de retrouver une pergola.
20. a) Par demande du 16 juillet 2012, A.________ et Z.________ ont
conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que N.________ et E.________ SA

- 19 -
soient reconnus leurs débiteurs et leur doivent, solidairement entre eux,
immédiat paiement de la somme de 675'000 fr. avec intérêts à 5% l’an
dès le 30 juin 2010 (I) et à ce que N.________ soit reconnu leur débiteur et
leur doive immédiat paiement de la somme de 45'000 fr. avec intérêts à
5% l’an dès le 30 juin 2010 (II). Ils se sont en outre réservés le droit de
préciser leurs conclusions en cours d’instance.
Dans sa réponse du 11 septembre 2012, E.________ SA a
conclu, sous suite de frais et dépens, principalement au rejet des
conclusions de la demande, subsidiairement à ce que N.________ soit tenu
de la relever, en capital, intérêts, frais et dépens, de toute condamnation
qui pourrait être prononcée contre elle en vertu des conclusions prises à
son encontre par A.________ et Z.________.
Par réponse du 12 septembre 2012, N.________ a conclu, sous
suite de frais et dépens, principalement à libération et subsidiairement, au
cas où il serait tenu d’indemniser A.________ et Z.________, à ce que
E.________ SA le relève de toute condamnation.
Le 30 octobre 2012, N.________ s’est déterminé sur les allégués
de la réponse d’E.________ SA et a conclu, sous suite de frais et dépens, au
rejet des conclusions prises à son encontre.
En date du 19 novembre 2012, E.________ SA s’est déterminée
sur les allégués de la réponse de N.________ et a persisté dans ses
conclusions.
Le 3 décembre 2012, A.________ et Z.________ se sont
déterminés sur les allégués des réponses susmentionnées et ont maintenu
leurs conclusions.
b) Lors d’une audience tenue le 24 septembre 2014,
A.________, Z.________, N.________ et S.________ ont été entendus en qualité
de parties. P.________, Me V.________ et M.________, fille de N.________, ont
en outre été entendus comme témoins.

- 20 -
c) L'audience de jugement a eu lieu le 16 février 2016 en
présence d’A.________, assistée de son conseil, représentant également
Z.________, de N.________, assisté de son conseil, et du conseil d’E.________
SA, représentant cette dernière. D’entrée de cause, A.________ et
Z.________ ont réduit leurs conclusions, en ce sens qu’ils réclamaient
désormais des montants de 157'000 fr. avec intérêts (chiffre I) et de 4'500
fr. avec intérêts (chiffre II).
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2
CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à compter
de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure
de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui y a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions supérieures à 10’000 fr., l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43

- 21 -
consid. 2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait
admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF
4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3. Il est établi que les appelants ont acquis la villa de l’intimé
N.________ par la signature d’un acte authentique le 13 avril 2010 et que
ce dernier leur a transféré la propriété de ce bien. Il n’est pas contesté
qu’un contrat de vente immobilière au sens des art. 216 ss CO a été
conclu entre les parties.
4.
4.1 Les appelants invoquent deux défauts de l’immeuble qui leur a
été vendu : le premier a trait, d’une part, à la surface habitable de la villa,
annoncée dans le dossier de vente comme étant de « 200 m2 environ »,
et, d’autre part, à l’habitabilité de son étage inférieur ; le second concerne
la non-conformité du couvert à voitures au permis de construire délivré
par la Commune de [...] le 25 septembre 2002.
4.2
4.2.1 Aux termes de l’art. 197 al. 1 CO – applicable par analogie à la
vente d’immeubles par renvoi de l’art. 221 CO –, le vendeur est tenu de
garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des
défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa
valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable
mesure.
Constitue ainsi un défaut l'absence d'une qualité dont le
vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait
s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa et
les références citées, JdT 1989 I 162 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014
consid. 4.1). Selon la doctrine, il convient de comparer deux états : l’état
de la chose qui a été livrée et celui de la chose qui devait être livrée. S’il y
a une divergence entre ces deux états, il y a nécessairement défaut

- 22 -
(Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève/Zurich/Bâle
2016, p. 94, n. 659 ; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand, Code
des obligations I, 2e éd., Bâle 2012, n. 2 ad art. 197 CO).
Le défaut peut être matériel s'il affecte les propriétés
physiques de la chose ou si celle-ci n'a pas l'utilité ou la valeur que
l'acheteur en attendait, en raison de l'absence d'une qualité
(Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 96, n. 674 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit.,
n. 4 ad art. 197 CO). S’agissant des immeubles, on peut notamment citer à
titre d’exemple la différence par rapport au volume promis (TF 4A_65/2012
du 21 mai 2012 consid. 12.3 ; TF C.416/1980 du 3 mars 1981, publié in SJ
1981 p. 518). Le défaut peut également être de nature économique, soit
lorsque la chose qui en est affectée ne permet pas d'obtenir le rendement
ou les revenus qu'il serait normal que l'acheteur puisse en retirer. Enfin, le
défaut peut être juridique si la chose vendue ne correspond pas aux
exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur pour ce motif d'en tirer
toutes les utilités (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 97, nn. 676 et 678 et les
références citées ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 5-6 ad art. 197 CO). Il
en va ainsi des choses qui ne sont pas conformes aux prescriptions
administratives (ATF 95 II 119 consid. 3b, JdT 1970 I 238) ou de terrains
affectés d'une restriction de bâtir (ATF 98 II 15 consid. 3, JdT 1972 I 547).
Le vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des
assurances – qui sont des manifestations de volonté – qu'il a pu donner à
l'acheteur eu égard aux qualités de la chose. Il peut avoir positivement
assuré que la chose présentait certaines qualités ou, négativement, que la
chose ne souffrait pas de certains manquements. Il n'est pas nécessaire
que le vice en question affecte la valeur ou l'utilité de la chose pour que la
responsabilité du vendeur soit engagée ; même un défaut de moindre
importance peut donner lieu à garantie, sous réserve de l’abus de droit.
L'assurance d’une qualité peut être expresse ou tacite et ne doit ainsi pas
nécessairement revêtir la forme prescrite pour le contrat. Elle peut parfois
se déduire du prix payé (lorsque celui-ci est une indication de
l'authenticité de la chose) ou même d'usages commerciaux (Venturi/Zen-
Ruffinen, op. cit., nn. 11-13 et 15 ad art. 197 CO et les références citées).

- 23 -
Les qualités attendues sont celles qui n'ont pas été promises
par le vendeur, mais sur lesquelles l'acheteur pouvait compter selon les
règles de la bonne foi. Dans ce cas de figure, le vendeur n’est tenu à
garantie que si l'absence de qualités attendues diminue de manière
notable soit la valeur objective de la chose – et non la valeur que lui ont
attribuée les parties (prix de vente) –, soit l'utilité prévue (Venturi/Zen-
Ruffinen, op. cit., n. 17-19 ad art. 197 CO). Le niveau d'exigence quant à la
qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi
et des autres circonstances du cas concret. La responsabilité du vendeur
est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités
promises. Certains auteurs soulignent qu'il y a en principe une diminution
notable de la valeur ou de l'utilité prévue lorsque l'acheteur n'aurait pas
conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes s'il avait
connu le défaut (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les
références citées).
4.2.2 Les règles sur la garantie en raison des défauts de la chose
vendue sont en principe de droit dispositif. Les parties peuvent ainsi
convenir de clauses limitatives ou exclusives de garantie
(Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 115, n. 813 et la référence citée). Selon la
jurisprudence, la volonté des parties de supprimer la garantie légale pour
les défauts doit être exprimée clairement ; elle ne peut résulter d'une
clause dite de style, soit d'une formule usuelle dans le type de contrat en
cause et insérée dans l'acte sans que les parties aient voulu en adopter
son contenu (ATF 107 II 161 consid. 6a, JdT 1981 I 582 ; TF 4A_226/2009
du 20 août 2009 consid. 3.2.2). La détermination de la portée d'une clause
excluant ou limitant la responsabilité du vendeur ressortit à
l'interprétation du contrat. Si la volonté réelle des parties ne peut être
clairement établie, la clause d'exclusion doit être interprétée selon le
principe de la confiance (TF 4A_551/2010 du 2 décembre 2010 consid.
2.6 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 38 ad Intro art. 197-210 CO), comme
elle pouvait et devait être comprise d’après sa teneur littérale et son
contexte, ainsi que l’ensemble des circonstances (ATF 130 III 686 consid.
4.3.1, JdT 2005 I 247).

- 24 -
Une clause générale d’exclusion n’exclut en principe pas la
garantie du vendeur pour les qualités promises et il est en général admis
qu'une clause limitative ou exclusive de garantie n'est pas limitée aux
seuls défauts ordinaires, ou aux défauts que les parties ont envisagés. Une
telle clause ne couvre cependant pas les défauts auxquels, objectivement,
un acheteur raisonnable ne pouvait pas s'attendre selon les règles de la
bonne foi, soit ceux qui sortent totalement du cadre qui pouvait être
envisagé au vu de l'ensemble des circonstances concrètes (Venturi/Zen-
Ruffinen, op. cit., n. 39 ad Intro art. 197-210 CO). En d'autres termes, une
clause limitative ou exclusive de garantie ne saurait être invoquée à
l'encontre d'un défaut de la chose vendue totalement étranger aux
éventualités qu'un acheteur raisonnable doit prendre en compte (ATF 107
II 161 consid. 6a, JdT 1981 I 582 ; TF 4C.273/2006 du 6 décembre 2006
consid. 2.1). Savoir avec quoi un acheteur doit compter dépend des
circonstances du cas particulier et l’interprétation dépend essentiellement
du but reconnaissable en vue duquel quelqu’un a acheté un objet. Pour
juger si un défaut déterminé tombe ou non sous le coup de la clause
d’exclusion de garantie, il faut dès lors se fonder sur le but économique du
contrat de vente. Partant, pour qu’un défaut ne tombe pas sous le coup de
la clause d’exclusion de la garantie, il ne suffit pas qu’il soit inattendu ; il
doit aussi compromettre sensiblement le but économique du contrat (ATF
130 III 686 consid. 4.3.1 et les références citées, JdT 2005 I 247).
Selon l’art. 199 CO – applicable à la vente immobilière
conformément à l’art. 221 CO –, toute clause qui supprime ou restreint la
garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur
les défauts de la chose. Le législateur a ainsi mis en place, en cas de dol
du vendeur, un régime aggravé qui modifie partiellement les conditions de
la garantie (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 44-45 ad Intro art. 197-210
CO).
La dissimulation frauduleuse peut notamment consister à taire
un fait tel que l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue, dont la
connaissance aurait induit l'acheteur à ne pas conclure le contrat ou à le

- 25 -
conclure à des conditions différentes de celles convenues (ATF 132 II 161
consid. 4.1, RDAF 2007 I 567 ; TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid.
3.2 ; TF 4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.1). L'expression doit être
entendue de manière large : le vendeur peut induire intentionnellement
l'acheteur en erreur (en lui dissimulant des défauts ou en simulant des
qualités), mais aussi exploiter l'erreur dans laquelle se trouve ce dernier
(Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 3 ad art. 199 CO). En effet, le vendeur
agit par dol non seulement lorsqu'il fournit des indications fausses sur la
qualité de la chose, mais également lorsqu'il passe sous silence certains
faits que la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi lui commandent de
révéler (ATF 131 III 145 consid. 8.1, JdT 2007 I 261 ; ATF 116 Il 431 consid.
3a). Le vendeur doit omettre consciemment de communiquer un défaut à
l'acheteur – qui l'ignorait et ne pouvait le découvrir en raison de son
caractère caché – tout en sachant qu'il s'agit d'un élément important pour
ce dernier (TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 ; TF
4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2, publié in SJ 2011 I p. 17).
La dissimulation doit donc être intentionnelle ; le dol éventuel suffit (TF
4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les références citées ; TF
4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2). Le vendeur doit avoir une
connaissance effective du défaut, l'ignorance due à une négligence même
grave ne suffisant pas (TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3 et
les références citées). La connaissance ne doit pas nécessairement être
complète ni porter sur tous les détails ; il suffit que le vendeur soit
suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le
principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 ll 132
consid. 6 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 5.3.3). La clause
limitative ou exclusive demeure toutefois valable s'agissant des défauts
que le vendeur n'a pas frauduleusement dissimulés (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 4 ad art. 199 CO). Le fardeau de la preuve de la dissimulation
frauduleuse incombe à l'acheteur (ATF 131 III 145 consid. 8.1 et la
référence citée ; TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 ; TF
4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.1).
Le devoir d'informer l'acheteur n'existe cependant pas si le
vendeur peut valablement supposer, selon les règles de la bonne foi, que

- 26 -
ces défauts étaient à l'évidence connus de l'acheteur. C'est en particulier
le cas des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir en faisant preuve
de l'attention commandée par les circonstances ; il suffit en principe que
l'acheteur fasse preuve de « l'attention habituelle » (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 3 ad art. 199 CO et la référence citée).
4.3 Les premiers juges ont considéré que l'inhabitabilité de l'étage
inférieur et le manque de surface habitable ne constituaient pas des
défauts de la chose vendue. Les magistrats ont tout d'abord nié que ces
éléments pouvaient correspondre à une qualité promise. Selon eux, aucun
élément au dossier ne permettait de retenir que les intimés avaient
expressément promis ou assuré aux appelants que la surface de la villa
était de 200 m2 et que son étage inférieur était habitable. Au contraire, ils
ont retenu, s'agissant de la surface de la maison, nonobstant l'indication
de « 200 m2 environ » sur la plaquette de vente, que le seul document
contractuel liant les parties, soit l'acte de vente notarié – dont le projet
avait été adressé par la notaire V.________ aux appelants en date du 8 avril
2010, qui leur avait été lu et commenté par cette dernière lors de la
séance de signature du 13 avril 2010 et que les appelants avaient signé à
cette occasion – mentionnait expressément que la surface d'habitation de
la maison était de 141 m2. Dit acte ne faisait nulle part mention d'une
surface de 200 m2. Pour ce qui était de l'habitabilité de l'étage inférieur, si
la notice de vente parlait de « rez-inférieur », le plan de l'étage annexé au
dossier de vente mentionnait expressément qu'il s'agissait d'un « sous-
sol ». Rien n'indiquait que les intimés auraient promis aux appelants que
cet étage était habitable.
S'agissant d'une éventuelle qualité attendue, les premiers
juges ont relevé que si une telle qualité devait être retenue, encore
faudrait-il, pour que l’intimé N.________ soit tenu à garantie, que les
appelants aient établi que l'absence de la qualité invoquée diminuait de
manière notable soit la valeur objective de la villa, soit l'utilité qui en était
prévue. Or, il ressortait de l'instruction que les enfants de l’appelant, lors
de leurs séjours à la villa, dormaient dans la chambre du sous-sol et que la
jeune fille au pair occupait en permanence l'ancien bureau de cet étage,

- 27 -
dans lequel un lit avait été installé. L'étage inférieur de la villa était donc
bel et bien utilisé par les appelants. Force était ainsi de constater qu'ils
n'avaient pas établi en quoi l'utilité de la villa était notablement diminuée
par ce prétendu défaut. Ils n’avaient pas non plus établi en quoi le
« manco » de surface habitable, par 62 m2, diminuait de manière notable
la valeur objective de l'immeuble.
Par surabondance, les magistrats ont considéré que les
appelants auraient été déchus de leur droit d'exercer l'action en garantie
en raison des défauts, au regard de la clause exclusive de garantie
contenue dans l'acte de vente, qui ne pouvait être considérée comme
nulle au sens de l'art. 199 CO.
4.4 Les appelants critiquent cette appréciation.
4.4.1 Dans leur appel, les appelants reviennent sur un élément de
fait, retenu de manière imprécise par les premiers juges. Il s'agit de la
validation (ou non) par l’intimé N.________ du dossier de vente. Les
premiers juges ont retenu que l’intimée E.________ SA avait préparé un
dossier de vente, dont l’intimé N.________ avait eu connaissance, mais sans
le valider. Même si cette donnée factuelle ne revêt pas une importance
décisive pour la solution du litige, l'état de fait devra être rectifié, par
souci de clarté et de précision. En effet, la position des deux intimés sur
cette question est opposée, ce qui ressort tant de leurs déterminations de
première instance que de celles déposées auprès de la Cour de céans.
Cela étant, on s'abstiendra de préciser que le dossier de vente n'a pas été
validé par l’intimé, l'état de fait étant modifié en conséquence.
4.4.2
4.4.2.1 Les appelants relèvent que la Chambre patrimoniale cantonale
a retenu de manière inexacte que l'acte de vente notarié mentionne une
surface habitable de 141 m2. Pour les appelants, l'affirmation selon
laquelle l'acte de vente indiquerait une surface habitable de 141 m2
résulte d'une confusion entre deux notions bien distinctes, soit l'emprise
au sol du bâtiment et la surface habitable de celui-ci. Ils soulignent qu'il

- 28 -
est notoire que le Registre foncier se limite à mentionner l'emprise au sol
des constructions sur une parcelle, mais se garde bien de fournir toute
indication relative à la surface habitable, notion dont le calcul dépend des
règles cantonales et communales sur la police des constructions. Dans ces
circonstances, les premiers juges ont considéré de manière erronée que le
contrat de vente notarié prévoyait de manière explicite une surface
habitable de 141 m2.
A raison, les appelants relèvent une erreur de lecture et
d'appréciation faite par les magistrats de l'acte de vente, s'agissant de la
surface habitable. L'acte en question fait état d'une surface totale de
1'134 m2, composée de 141 m2 d’« habitation numéro [...] d'assurance-
incendie » et de 993 m2 de « place-jardin ». Ce document ne désigne à
aucun endroit le nombre de mètres carrés habitables. Comme affirmé par
les appelants, les mètres carrés indiqués correspondent à la surface au
sol, ce que vient confirmer le dossier de vente qui articule également le
chiffre de 1'134 m2 à titre de mètres carrés de la parcelle.
Cela étant, il y a lieu de se demander si cette erreur
d'appréciation est à même de réduire à néant le raisonnement opéré par
les premiers juges.
Comme indiqué par les magistrats, rien ne permet de retenir
que les intimés aient expressément promis ou assuré aux appelants que la
surface habitable de la villa était de 200 m2 et que le « rez-inférieur » de
la villa était habitable au sens du droit public (police des constructions) –
droit qui ancre la motivation des appelants. En effet, de telles assurances
ne ressortent pas de l'acte de vente, qui est le seul document contractuel
liant les parties, la plaquette de vente ne constituant pas un tel document.
Par surabondance, on relèvera, s'agissant de la surface habitable, que la
terminologie utilisée dans dite plaquette, qui fait état de « 200 m2
environ », laisse la place à une certaine approximation. Quant à
l'habitabilité de l'étage litigieux, si la notice de vente indique qu'il s'agit
d'un « rez-inférieur », le plan annexé au dossier de vente mentionne
expressément qu'il s'agit d'un « sous-sol ». Les appelants font grand cas

- 29 -
de la terminologie utilisée, indiquant que la nomenclature de « rez-
inférieur » utilisée dans la notice suggère une surface habitable, et non
pas celle de « sous-sol ». C'est toutefois oublier que la description du
« rez-inférieur » figurant dans la notice indique aussi la présence d'un
carnotzet, d'une cave, d'un local chauffage et d’une citerne, situés
généralement en sous-sol. Les appelants ont aussi eu l'occasion, à deux
reprises, de visiter l'objet de la vente immobilière, dans toute sa
superficie, et de se rendre compte que les pièces décrites dans la
plaquette sous l’appellation « rez-inférieur » étaient situées en-dessous du
niveau du sol, d'où l'existence notamment d'un saut de loup partiel.
Le fait que les appelants affirment avoir cru, à tort, que la
partie inférieure de la maison était habitable au regard des règles de la
police des constructions – mentionnant à cet égard une impossibilité
juridique d’habiter – n'y change rien, dès lors qu'il n'apparaît pas sur la
base des éléments au dossier qu'une telle assurance leur ait été donnée.
Si le témoin P.________ a déclaré ne pas avoir eu de doute sur l'habitabilité
du sous-sol, il ne s'est pas prononcé sur la conformité de ladite utilisation
aux normes administratives ; il ne ressort en tout cas pas de sa déposition
qu'il aurait donné une information allant dans ce sens aux appelants. Le
fait que le sous-sol était chauffé et meublé ne veut pas encore dire que les
intimés aient donné des garanties aux appelants s'agissant de
l'habitabilité de cet espace, sous l'angle du droit de la police des
constructions, soit de sa conformité administrative, et rien de tel n'a été
allégué et démontré.
A cela s'ajoute qu'à dire d'expert – non remis en cause en
appel –, une certaine utilisation des locaux litigieux, soit du sous-sol, est
admissible selon l'usage, pour autant qu'une telle utilisation respecte
certains critères, à savoir une utilisation occasionnelle et non destinée à
l'habitation ou au travail sédentaire, à l'image d'une salle de jeux ou d'un
carnotzet. Or, deux des pièces composant ce qui a été nommé « rez-
inférieur » étaient décrites comme telles dans la notice de vente, sous la
rubrique « distribution » (« grande salle de jeu », « un carnotzet »). Quant
aux autres pièces, à savoir notamment une chambre d'amis, une douche

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WC-lavabo et un bureau (sans citer la cave et le local chauffage et citerne,
non déterminants en l'état), elles ne contredisent pas ces critères, vu le
caractère habituellement non permanent de leur utilisation. Une chambre
d'amis implique par définition une utilisation occasionnelle ; s’agissant du
bureau, il n'a pas été allégué ni même établi qu'il servait à un travail
sédentaire. Ainsi, même si l’intimé ne semblait pas au fait des règles de la
police des constructions (interrogé en lien avec l’habitabilité et
l’utilisabilité du sous-sol, il a déclaré avoir acheté la villa en l'état et l'avoir
utilisée en l'état et que, pour lui, la hauteur de 2.20 ou de 2.40 m ne
changeait rien à l'habitabilité), l'usage qu'il faisait des pièces en sous-sol
semblait conforme auxdites règles. Les appelants n'ont en tout cas pas
démontré le contraire. Le fait qu’ils aient décidé d'en faire un autre usage,
notamment une chambre d'enfant, ne saurait être imputé à l’intimé. On
ignore d'ailleurs si ce dernier était au courant de l'usage projeté par les
appelants, ceux-ci s'étant contentés d'alléguer que « Pour les
demandeurs, parents de trois enfant (deux adolescents [...] et [...] du
précédent mariage de Z.________ et un enfant commun [...] [A.________
était encore enceinte durant les visites et au moment de l'achat]), le
nombre de chambres était essentiel dans leur décision d'acheter la villa »
et « L'idée, au moment de l'achat, était en effet que les deux aînés
partageraient une chambre (ils vivent chez leur mère et passent un week-
end sur deux et la moitié des vacances chez leur père), que le nouveau-né
en occuperait une autre et que les demandeurs dormiraient dans la
troisième ».
On ignore encore quel rôle la partie intitulée dans la plaquette
de vente « rez-inférieur » a joué dans la détermination du prix de vente.
L'affirmation des appelants, qui avancent en appel que le prix payé de
2'150'000 fr. est suffisamment important pour ne laisser aucun doute aux
acheteurs sur l'habitabilité de la villa sur deux niveaux et pour une surface
totale de 200 m2, ne repose sur aucun allégué de fait. Il est bien plus
observé, ce que les appelants passent sous silence, que le bien vendu est
une villa individuelle érigée sur un terrain de plus de 1'000 m2 (surface
totale), les pieds dans l'eau, et qui présente des possibilités
d'agrandissement par une surélévation des volumes – tel que cela a été

- 31 -
envisagé par l'expert architecte L.________. A cela s'ajoute que le prix de
vente ne paraît pas objectivement excessif, puisqu'il ressort des rapports
de l’expert R.________ que le prix du marché de l'immeuble litigieux se
situait, selon l’appréciation des deux experts immobiliers consultés, entre
1'700'000 fr. et 1'800'000 fr., respectivement entre 1'840'000 fr. et
2'160'000 fr., chiffres repris par les appelants dans leur écriture d'appel.
En outre, comme relevé ci-dessus, il ne faut pas perdre de vue que le fait
qu'une partie des pièces composant la maison ne soit pas habitable
n'empêche pas leur usage, ce qui implique une valeur sur le marché de
l'immobilier. Cela justifie notamment qu'une valeur locative, sous l'angle
du droit fiscal, puisse être attribuée à de telles pièces, indépendamment
de leur non-habitabilité au regard des règles de la police des
constructions. C'est ainsi que notre Haute Cour a, dans un arrêt de 2008,
reconnu à une salle de jeux, qui ne pouvait pas servir à l'habitation selon
la loi sur les constructions, une valeur sur le marché immobilier (TF
2C_469/2007 du 8 janvier 2008 consid. 3.1).
Enfin, on ne saurait raisonnablement dire que, lors de l'achat
d'une villa, l'habitabilité au sens des règles de droit public d'un sous-sol
est une qualité attendue, qualité sur laquelle les appelants pouvaient
compter au regard des règles de la bonne foi. Les appelants l'admettent
d'ailleurs indirectement, en fustigeant – à tort, comme on l'a vu – la
terminologie utilisée. Lorsqu'ils reprochent à l’intimé d'avoir indiqué « rez-
inférieur » à la place de « sous-sol » (« [...], il convient de souligner la
nomenclature de « rez-inférieur » utilisée dans la plaquette, suggérant une
surface habitable, et non pas celle de « sous-sol » »), les appelants
reconnaissent a contrario qu'un sous-sol ne suggère pas une surface
habitable et qu'il ne cristallise dès lors pas les mêmes attentes que les
autres pièces hors sol de la villa s'agissant de son caractère habitable.
4.4.2.2 A supposer que l'on puisse considérer qu'un sous-sol non
habitable (de manière permanente) au regard des règles de droit public
soit un défaut de la chose vendue, la clause d'exclusion de garantie
entrerait alors en ligne de compte, sans que l'on puisse soutenir, au
regard des circonstances d'espèce, qu'il s'agirait d'un défaut

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inenvisageable pour les appelants. On ne décèle par ailleurs pas
l'existence d'un dol, qui permettrait de réduire à néant la clause exclusive
de garantie. Un tel dol ne peut en particulier pas être déduit du fait que la
partie litigieuse de l'objet vendu ait été meublée ; d'ailleurs, il apparaît
que, de tout temps, une partie du sous-sol était meublée, soit avant même
que l’intimé devienne propriétaire de la villa, ainsi que cela ressort de
l’acte de vente de 14 juillet 1975 qui décrit notamment les meubles
garnissant la « chambre du sous-sol ».
Le fait que l’intimé n'ait pas procédé à des travaux d'isolation
au niveau du sous-sol – travaux évoqués par les appelants à l'appui de
l’allégation du dol – ne signifie pas encore qu'il savait qu'il n'était pas
autorisé à occuper ces lieux. Le fait qu'il ait procédé à des travaux de
transformation au sous-sol plaide même en sens contraire. On ne saurait
en outre dire que l'intimé était au courant de l'inhabitabilité juridique du
sous-sol du fait des données figurant sur la police d'assurance bâtiment
envoyée le 28 janvier 1988, évoquée par les appelants. Ce document fait
état de transformations et d’« Isol. Périph. », qui, comme on l'a vu plus
haut, ne concernait pas le sous-sol. D'ailleurs ce titre ne porte aucune
signature de l'intimé, dont rien n'indique qu'il aurait rempli le document en
question. Enfin, la description des pièces en sous-sol telle que faite par le
vendeur paraît conforme à l'usage, les surfaces utilisées
« occasionnellement » et non destinées à l'habitation ou au travail
sédentaire pouvant échapper aux critères de hauteur des locaux,
d'éclairage naturel et de ventilation prescrits aux art. 27 et 28 RLATC.
Quant aux développements des appelants en lien avec la
déclaration fiscale de l’intimé, ils ne reposent sur aucun fait dûment
allégué et sont en cela irrecevables. Par surabondance, on ajoutera que le
fait que la déclaration fiscale de l'intimé pour l'année 2008 faisait mention
d'une surface habitable de 99 m2 – ce qui est d'ailleurs inférieur à la
surface du seul « rez-supérieur » calculé par le témoin P.________ lors de la
constitution du dossier de vente – n'est pas à même d'établir le dol du
vendeur en lien avec la clause d'exclusion de garantie. Le fait que la
surface correspondant au sous-sol litigieux n'ait pas été déclarée aux

- 33 -
autorités fiscales pour le calcul de la valeur locative, en dépit de l'usage
effectif qui en a été fait par l’intimé, n'est pas en l'état déterminant. Il
s'agit là d'une problématique de pur droit fiscal, qui comme on l'a vu plus
haut, n'assimile pas nécessairement la surface déterminante pour le calcul
de la valeur locative à la surface habitable selon les règles du droit de la
police des constructions.
4.5 Ce qui précède permet de confirmer le résultat auquel sont
parvenus les premiers juges, soit que l’inhabitabilité de l’étage inférieur et
le manque de surface habitable de la villa ne constituent pas un défaut, et
rend les discussions relatives à la quotité du dommage et à l'avis des
défauts inutiles.
5.
5.1 En ce qui concerne le couvert à voitures, les premiers juges
ont reconnu qu'il ne semblait pas conforme à l'autorisation de construire
délivrée au défendeur par la Commune de [...] en date du 25 septembre
2002. Ils ont considéré qu'il ne s'agissait pas d'une qualité promise,
puisqu'il n'était pas établi que les intimés auraient donné une quelconque
assurance aux appelants au sujet de la conformité de ce couvert, que ce
soit au moment des négociations ou lors de la conclusion de l'acte de
vente. Toutefois, les magistrats ont retenu que les appelants pouvaient
légitimement s'attendre à ce que la villa acquise, ainsi que ses
installations annexes, soient conformes aux autorisations de construire
octroyées. Ainsi, il s'agissait d'une qualité attendue par les appelants et la
non-conformité de ce couvert à l'autorisation de construire de 2002
constituait un défaut juridique. Cela étant, ils ont retenu que, « pour que le
défendeur soit tenu à garantie, encore faut-il que les demandeurs aient
établi une diminution notable de la valeur ou de l'utilité prévue de cette
installation, du fait de ce défaut, ce qu'ils n'ont pas fait. En effet, ils n'ont
pas prouvé en quoi ce défaut, soit l'existence d'un couvert à voitures en
lieu et place d'une pergola, entraînait une moins-value. Les demandeurs
n'ont, par exemple, pas établi qu'ils ne pouvaient pas utiliser ce couvert à

- 34 -
voitures ou que cette installation dévalorisait l'immeuble. L'on notera par
ailleurs que la Commune de [...] n'est pas intervenue – depuis l'achat de la
villa en avril 2010 – pour rendre cette installation conforme au droit et
qu'au contraire, l'expert R.________ a indiqué qu'elle ne devrait pas le
faire ».
Faute d'avoir établi l'existence d'une moins-value consécutive
à ce défaut, les magistrats ont dénié aux appelants le droit à l'indemnité
prévue par l'art. 205 CO, ce qui est contesté en appel.
5.2 Les appelants prouvent par expertise que le coût d'une remise
en état du couvert en pergola s'élèverait à 4'500 francs. Cela étant dit, ils
n'établissent pas que la présence d'un couvert à voitures en lieu et place
d'une pergola préfabriquée diminue de manière notable la valeur objective
de la chose ou l'utilité prévue, ce qui permet de confirmer le raisonnement
des premiers juges, auquel il est ici renvoyé. Il ne faut enfin et surtout pas
perdre de vue que le contrat de vente contient une clause d'exclusion de
garantie, ici pleinement applicable. La dissimulation frauduleuse n'est pas
établie, puisqu'il n'apparaît pas que la connaissance par les acheteurs de
la non-conformité du couvert à voitures à l'autorisation de construire
délivrée les aurait induits à ne pas conclure le contrat ou à le conclure à
des conditions différentes de celles convenues. Enfin, aucun allégué de
fait n'est consacré à l'avis des défauts donné concernant la non-conformité
du couvert à voitures et l'on ignore tout à ce sujet.
6. Pour le cas où les appelants auraient subi un dommage, ceux-
ci soutiennent que la responsabilité de l’intimée E.________ SA à leur égard
serait engagée, puisque cette société aurait eu l'obligation, en sa qualité
de courtière et de société active dans l'immobilier, d'établir des
documents promotionnels conformes à la vérité. En ne procédant pas à
des contrôles et vérifications détaillées au sujet de la surface habitable
réelle, l’intimée aurait violé son obligation de diligence et les règles de la
bonne foi fondée sur un rapport spécial de confiance, créant par là un acte
illicite.

- 35 -
Au regard des développements qui précèdent (cf. supra
consid. 4 et 5) et qui amènent à une confirmation du jugement entrepris,
le grief peut demeurer en l'état, puisqu'aucun dommage n'a été reconnu.
On ajoutera que l'état de fait ne décrit aucun acte qui pourrait
être qualifié d'illicite, commis par l'intimée à l'encontre des appelants.
Aucun allégué n'est consacré à la causalité naturelle, pas plus qu'au
dommage.
En outre, lorsque, comme en l'espèce, il est question de
réparation d'un dommage purement économique, soit d'un préjudice
apparu sans qu'il y ait eu atteinte à l'intégrité d'une personne ou
endommagement, destruction ou perte d'une chose (ATF 133 III 323
consid. 5.1 ; Werro, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd.,
Bâle 2012, n. 20 ad art. 41 CO), il n'y a acte illicite que si l'auteur a violé
une norme de comportement qui a pour finalité de protéger le bien
juridique lésé ; c'est l'illicéité de comportement (« Verhaltensunrecht »).
La simple lésion du patrimoine ne représente donc pas, en tant que telle,
un acte illicite ; il faut encore qu'une norme de comportement interdise
une telle atteinte et que cette norme ait pour but de protéger le bien lésé
(ATF 139 IV 137 consid. 4.2 ; ATF 133 V 14 consid. 8.1 ; ATF 132 III 122
consid. 4.1, rés. in JdT 2006 I 258 ; TF 4A_594/2009 du 27 juillet 2010
consid. 3.3 ; SJ 2006 p. 181 ; SJ 2000 p. 549 ; Jaag, Le système général du
droit de la responsabilité de l'Etat, in Favre/Martenet/Poltier (éd.), La
responsabilité de l'Etat, Genève/Zurich/Bâle 2012, p. 32 ; Poltier, La
responsabilité de l'Etat pour acte illicite : l'exigence de l'illicéité, in
Favre/Martenet/Poltier (éd.), La responsabilité de l'Etat,
Genève/Zurich/Bâle 2012, p. 154 ; Martenet, La responsabilité de l'Etat en
matière immobilière, in La garantie de la propriété à l'aube du XXle siècle,
Expropriation, responsabilité de l'Etat, gestion des grands projets et
protection du patrimoine, Genève 2009, p. 55 ; Misteli, La responsabilité
pour le dommage purement économique, thèse 1999, p. 79). Or, aucune
démonstration allant dans ce sens n'est faite en l'état.

- 36 -
7. Dans un dernier grief, les appelants reprochent aux premiers
juges de ne pas avoir tenu compte, lors de la fixation de la quotité des
frais, de l'importante diminution de leurs conclusions en cours d'instance.
Les magistrats de première instance ont considéré qu'il n'y
avait pas lieu de tenir compte d'une réduction des conclusions, dès lors
qu'elle était intervenue lors de l'audience de plaidoiries finales.
En cela, ils ont fait une correcte application de l'art. 4 al. 4 TFJC
(Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5), qui
dispose que la réduction des conclusions est prise en compte si elle
intervient avant la première audience ou la décision de suppression de
celle-ci. Dès lors que la réduction est intervenue en l'espèce au stade des
plaidoiries finales, les magistrats n'avaient pas à en tenir compte dans la
fixation de l'émolument forfaitaire, et encore moins des dépens, peu
importent les motifs qui ont fondé une telle réduction.
Le grief relatif aux frais doit dès lors être écarté.
8.
8.1 En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
8.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'615 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC), seront mis à la charge des appelants, qui succombent
(art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
8.3 Vu l’issue du litige, les appelants, solidairement entre eux,
verseront à chacun des intimés de plein dépens de deuxième instance,
arrêtés, compte tenu de l’importance de la cause, de ses difficultés, de
l’ampleur du travail, du temps consacré à la procédure d’appel et de la
valeur litigieuse, à 5'000 fr. (art. 3 al. 1 et 2 et art. 7 TDC [tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]).

- 37 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'615 fr.
(deux mille six cent quinze francs), sont mis à la charge des
appelants A.________ et Z.________, solidairement entre eux.
IV. Les appelants A.________ et Z.________, solidairement entre eux,
doivent verser à chacun des intimés N.________ et E.________ SA
la somme de 5'000 fr. (cinq mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Xavier Rubli (pour A.________ et Z.________),
- Me Henri Baudraz (pour N.________),
- Me Daniel Pache (pour E.________ SA),

- 38 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :