vd_gerichte · XA14.045589 · 2015-11-13 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA14.045589-151409
606
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 13 novembre 2015
__________________
Composition : M. COLOMBINI, président
Mme Courbat et M. Stoudmann, juges
Greffière : Mme Choukroun
*****
Art. 90, 210 al. 1 let. b, 243 al. 2 let. c 317 al. 1 CPC, 271a al.1 let.
a CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par N.________, à [...],
demanderesse, contre le jugement préjudiciel rendu le 28 avril 2015 par le
Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause divisant l’appelante
d’avec C.________, à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement préjudiciel du 28 avril 2015, dont la motivation a
été communiquée aux parties le 20 juillet 2015, le Tribunal des baux du
canton de Vaud a annulé la proposition de jugement rendue par la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
l’Ouest lausannois le 23 septembre 2014 en tant qu’elle prononce la
réduction de l’acompte de chauffage et d’eau chaude ainsi qu’en tant
qu’elle constate la nullité de l’article 5.5 F du bail conclu par la
demanderesse N.________ et la défenderesse C.________ le 20 février 2014
(I), a invité la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de l’Ouest lausannois à délivrer à C.________, dès l’entrée en force
de la présente décision, une autorisation de procéder relative aux points
sur lesquels la proposition de jugement du 23 septembre 2014 est annulée
selon le chiffre I ci-dessus (II), a dit que la procédure pendante devant le
Tribunal des baux sous référence XA14.045589 se poursuit au sujet des
prétentions en contestation du loyer initial et en modification de l’article 6
du bail conclu par les parties le 20 février 2014 (IV), le jugement étant
rendu sans frais judiciaires ni dépens (V).
En droit, les premiers juges ont relevé que le litige porté par la
locataire devant l’autorité de conciliation concernait trois objets, à savoir
la contestation du loyer initial – pour laquelle la compétence de dite
autorité n’a pas été remise en question –, la validité de la clause
contractuelle mettant les frais accessoires à la charge de la locataire
(clause 5.5 F du contrat de bail) et enfin la validité de la clause relative à
la durée du bail (clause 6 du contrat de bail). Ils ont relevé que le texte de
l’art. 210 al. 1 let. b CPC – qui vise notamment les cas de protection contre
les loyers abusifs – était rigoureusement identique à celui de l’art. 243 al.
2 let. c CPC, qui définit le champ d’application ratione materiae de la
procédure simplifiée, accordant à la partie réputée faible le bénéfice d’une
protection accrue, notamment dans l’attribution du fardeau de procéder
devant le juge du fond, ce qui justifiait de procéder à une lecture
homogène de ces deux dispositions. Les magistrats ont considéré que la

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clause 6 du contrat de bail liant les parties, qui prévoit que le contrat est
conclu pour une durée limitée commençant le 16 avril 2014 et se
terminant le
30 avril 2019, pouvait être assimilée à un « temps d’essai » imposé à la
locataire, plaçant cette dernière devant l’alternative de renoncer à la
défense de ses intérêts dans l’espoir de la reconduction de son bail ou de
faire valoir ses prétentions au risque de devoir quitter son logement à
l’échéance fixée. Estimant ce résultat contraire au but poursuivi par l’art.
271a al.1 let. a CO, consacrant la protection du locataire contre les loyers
abusifs, les premiers juges ont conclu que l’autorité de conciliation était
compétente pour formuler une proposition de jugement sur la prétention
de C.________ en transformation du contrat en bail en un contrat de durée
indéterminée.
Ils ont en revanche retenu que la prétention de C.________ en
constatation de la nullité de la clause 5.5 F du contrat de bail constituait
une contestation relative aux charges, sans lien avec la protection du
locataire visée à l’art. 271a al.1 let. a CO et que la clause litigieuse ne
pouvait être assimilée à aucune catégorie de litige pour lesquels la
commission de conciliation était compétente au sens de l’art. 210 al. 1
CPC. La valeur litigieuse de cette prétention excédant en outre le plafond
de 5’000 fr. fixé à l’art. 210 al. 1 let. c CPC, l’autorité de conciliation n’était
ainsi pas habilitée à rendre une proposition de jugement relative à la
problématique des frais accessoires. Au demeurant, même si ce montant
n’avait pas dépassé 5’000 fr. et permis ainsi à l’autorité de conciliation de
rendre une proposition de jugement, les premiers juges ont considéré que
l’autorisation de procéder aurait de toute manière dû être délivrée à la
locataire et non à la bailleresse, conformément à l’art. 211 al. 2 let. b CPC.
Afin d’empêcher que cet acte vicié ne renaisse et en vue de rétablir le
cours régulier que la procédure aurait dû suivre si l’autorité de conciliation
n’avait pas outrepassé ses attributions, les premiers juges ont annulé la
proposition de jugement de la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer du district de l’Ouest lausannois en tant qu’elle concernait les
frais accessoires dus par la locataire et ils ont invité cette autorité à

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délivrer à C.________ une autorisation de procéder concernant sa
prétention en constatation de la nullité de la clause 5.5 F du bail.
B. Par acte du 24 août 2015, N.________ a formé un appel,
subsidiairement un recours, contre le jugement préjudiciel. Elle a sollicité
l’octroi de l’effet suspensif et a conclu, avec suite de frais et dépens, à la
réforme du chiffre IV du dispositif du jugement entrepris dans le sens
suivant :
« IV. La conclusion en requalification du bail conclu par N.________ et
C.________ le 20 février 2014 en un contrat de durée indéterminée, prise le
8 juillet 2014 par C.________ devant la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de l’Ouest lausannois, est irrecevable.
IVbis. La Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de l’Ouest lausannois n’était pas compétente pour formuler une
proposition de jugement requalifiant le bail conclu par N.________ et
C.________ le 20 février 2014 en un contrat de durée indéterminée.
IVter. Le ch. IV de la proposition de jugement rendue par la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
l’Ouest lausannois le
23 septembre 2014 est nul, subsidiairement annulé.
IVquater. L’autorisation de procéder délivrée le 10 octobre 2014 à
N.________ est nulle, subsidiairement annulée en tant qu’elle concerne la
requalification du contrat de bail conclu par N.________ et C.________ le 20
février 2014 en un contrat de durée indéterminée.
IVquinquies. La Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de l’Ouest lausannois est invitée à délivrer à C.________
une autorisation de procéder relative à la conclusion en requalification du
bail conclu par N.________ et C.________ le 20 février 2014 en un contrat de
durée indéterminée.
IV sexies. La conclusion VI prise le 27 janvier 2015 par C.________ auprès
du Tribunal des baux du canton de Vaud est irrecevable. »
Par courrier du 1er septembre 2015, les parties ont été
informées que le litige serait tranché par la Cour d’appel civile, de sorte
que la demande d’effet suspensif présentée par N.________ était sans
objet.
Dans sa réponse du 26 octobre 2015, C.________ a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par N.________ le
24 août 2015.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement préjudiciel complété par les pièces du dossier :
1. N.________, en tant que bailleresse, et C.________, en tant que
locataire, ont conclu le 20 février 2014 un contrat de bail à loyer portant
sur un logement dans l’immeuble sis rue [...] à [...].
Le contrat stipule un loyer initial mensuel net de 1’460 fr.,
auquel s’ajoutent un acompte mensuel de frais de chauffage et eau
chaude de 110 fr. et un acompte mensuel de frais d’exploitation de 130
francs. Sa clause 5.5 F contient des explications relatives aux frais visés
par ces acomptes. Sa clause 6 prévoit qu’il est conclu pour une durée
limitée commençant le 16 avril 2014 et se terminant le 30 avril 2019.
2. a) Par requête du 6 mai 2014, C.________ a contesté son loyer
initial auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de l’Ouest lausannois.
b) À l’audience qui s’est tenue devant l’autorité de conciliation
le 8 juillet 2014, C.________ a complété ses conclusions. Elle a requis la
modification de la clause 6 de son bail en ce sens que celui-ci se
renouvellerait, à son échéance contractuelle, d’année en année, sauf
résiliation donnée et reçue au moins trois mois à l’avance. Elle a
également conclu à la nullité de la clause 5.5 F du bail.
c) Le 23 septembre 2014, l’autorité de conciliation a rendu la
proposition de jugement suivante :
« I. Le loyer initial de l’appartement est fixé à CHF 931.- net par
mois ; il est fondé sur la base de l’IPC 98.6 (base 2010 – janvier 2014).
II. Un acompte de CHF 100.00 est perçu pour le chauffage et
l’eau chaude.
III. La bailleresse remboursera sans délai à la locataire les
montants versés en sus du loyer et de l’acompte figurant sous chiffres I et
II ci-dessus.
IV. La garantie de loyer sera réduite à CHF 2'793.00, le surplus
étant libéré en faveur de la locataire.

- 6 -
V. L’article 5.5 F est nul.
VI. L’article 6 du bail est modifié en ce sens que le bail se
renouvelle tacitement d’année en année, sauf résiliation donnée et reçue
au moins trois mois à l’avance avec une première échéance au 30
septembre 2015.
VII. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
VIII. La présente décision est rendue sans frais ni dépens. »
d) N.________ a fait opposition à cette proposition de jugement
le 6 octobre 2014. L’autorité de conciliation lui a délivré une autorisation
de procéder le 10 octobre 2014.
3. a) Le 11 novembre 2014, N.________ a saisi le Tribunal des
baux d’une demande contenant les conclusions suivantes :
« I. Les chiffres I, II, III, IV et V de la proposition de jugement
rendue par la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de l’Ouest lausannois le 23 septembre 2014 sont annulées.
II. Le loyer initial net de l’appartement de 3,5 pièces sis rue [...] à
[...], loué par la défenderesse C.________, est fixé à fr. 1'460.- (mille quatre
cent soixante francs) avec effet au 16 avril 2014, plus acompte frais de
chauffage et eau chaude de fr. 110.- (cent dix francs) et acompte frais
exploitation de fr. 130 (cent trente francs).
III. Constater et dire l’incompétence de la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de l’Ouest lausannois
pour formuler une proposition de jugement requalifiant le contrat de bail
d’une durée déterminée en un contrat d’une durée indéterminée.
IV. Constater la nullité, subsidiairement annuler le chiffre VI de la
proposition de jugement rendue par la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de l’Ouest lausannois le 23 septembre
2014.
V. Constater la nullité, subsidiairement annuler l’autorisation de
procéder délivrée le 10 octobre 2014 à N.________, en ce qu’elle concerne
la requalification du contrat de bail d’une durée déterminée en un bail
d’une durée indéterminée et la déclaration de nullité de l’article 5.5 F du
contrat de bail du 20 février 2014. »
b) Par ordonnance du 22 décembre 2014, le président du
Tribunal des baux a décidé de limiter la procédure, dans un premier
temps, à l’examen des conclusions I, III, IV et V de la demande de
N.________.

- 7 -
c) C.________ a déposé des déterminations le 27 janvier 2015,
au pied desquelles elle a pris les conclusions suivantes :
« A :principalement au rejet des conclusions de la demande du 11
novembre 2014 ;
B : reconventionnellement :
I. Le loyer mensuel net de l’appartement loué par C.________ à la
requérante est fixé à 931 francs par mois dès le 16 avril 2014 ;
II. L’acompte de chauffage et d’eau chaude est fixé à 100 francs
par
mois ;
III. N.________ remboursera immédiatement à C.________ le trop payé
de loyer et frais accessoires ;
IV. La garantie de loyer est réduite à 2'793 francs ;
V. L’article 5.5 du bail à loyer du 20 février 2014 est nul ;
VI. L’article 6 du bail à loyer du 20 février 2014 est modifié en ce
sens que le bail se renouvelle tacitement d’année en année, sauf
résiliation donnée et reçue au moins trois mois à l’avance, avec une
première échéance au 30 septembre 2015. »
d) Par avis du 25 février 2015, le président du Tribunal des
baux a informé les parties que la procédure restait limitée dans un
premier temps aux conclusions I, III, IV et V de la demande, si bien que les
conclusions reconventionnelles de C.________ ne seraient instruites et
jugées qu’après décision définitive sur celles-là.
e) Le 28 avril 2015, une audience s’est tenue devant le
Tribunal des baux au sujet des conclusions I, III, IV et V de la demande.
Le dispositif du jugement préjudiciel a été rendu à l’issue de
cette audience et adressé aux parties le 1er juin 2015.
f) C.________ et N.________ en ont demandé la motivation
respectivement les 9 et 10 juin 2015.
Le jugement préjudiciel motivé du Tribunal des baux a été
communiqué aux parties le 20 juillet 2015.

- 8 -
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales (art. 236 CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]) et les décisions
incidentes (art. 237 CPC) de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC)
dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr. (art.
308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions, l'art. 308 al.
2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance précédente, non
l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, in JT 2010 III 126). Les prestations périodiques doivent
être capitalisées suivant la règle posée par l’art. 92 al. 2 CPC (Tappy, Les
voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in JT 2010 III 115,
spéc. p. 126).
Une décision est finale au sens de l'art. 236 CPC si elle met fin
au procès soit en tranchant le fond, soit en raison d'un motif de procédure
(Tappy, op. cit.), fût-ce in limine litis (Rétornaz, L'appel et le recours, in
Procédure civile suisse, les Grands thèmes pour les praticiens, 2010, p.
357).
Contrairement à la LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral ; RS 173.110), le Code de procédure civile ne définit pas la décision
partielle par laquelle le juge statue sur un objet dont le sort est
indépendant de celui qui reste en cause (art. 91 let. a LTF) ou rend une
décision mettant fin à la procédure à l'égard d'une partie des consorts (art.
91 let. b LTF). La décision partielle s'assimile à une décision finale dans la
mesure où elle tranche définitivement une partie du litige, pour laquelle le
procès prend fin ; elle s'en distancie toutefois puisqu'elle ne met pas fin à
la procédure, dès lors que l'instance perdure à raison de la partie non
tranchée du litige. La décision partielle est en réalité une décision
"partiellement finale" (Corboz, Commentaire de la LTF, n. 7 ad art. 91 LTF).
Elle statue définitivement sur une ou plusieurs des conclusions en cause,
sans mettre totalement fin à la procédure (cas de cumul objectif et cumul

- 9 -
subjectif d'actions). Il ne s'agit pas de plusieurs questions matérielles
partielles d'une demande, mais de prétentions juridiquement distinctes
"dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause" (art. 91 let. a
LTF) (CACI 28 janvier 2013/59). Selon la doctrine, même si elle n'est pas
mentionnée à l'art.
308 al. 1 CPC, la décision partielle, prise à des fins de "simplification du
procès" au sens de l'art. 125 CPC – qui permet de limiter la procédure à
des questions ou des conclusions déterminées (art. 125 let. a CPC) –, est
attaquable immédiatement, sous peine de péremption du droit d'appel ou
de recours, au même titre qu'une décision finale (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 8 ad art. 308 CPC).
Il convient encore de distinguer la décision partielle de la
décision incidente, au sens de l'art. 237 al. 1 CPC. Entre dans cette notion
la décision rendue à titre incident ou préjudiciel lorsque l'instance de
recours pourrait prendre une décision contraire qui mettrait fin au procès
et permettrait de réaliser une économie de temps ou de frais appréciable.
A titre d'exemple, on peut citer la question de la prescription du droit
allégué ou celle du principe de la responsabilité de la partie défenderesse
(cf. Message relatif au CPC, FF 2006 p. 6951 ; Staehelin, in Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger Hrsg, 2e éd., 2013 [ci-après : ZPO
Komm.], n. 9 ss. ad art. 237 ; Oberhammer, Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n. 2 ss. ad art. 237 CPC, pp.
1086 ss. ; Jeandin, op. cit., n. 9 ad art. 308 CPC ; voir également les
exemples cités par Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3e éd.,
2002, n. 1 ad art. 285 CPC-VD).
Ne constitue pas une décision partielle susceptible d’appel
celle par laquelle l’autorité de première instance a tranché une question
préalable, en examinant si l’une des conditions nécessaires et cumulatives
à l’obtention des prestations d’assurance (couverture d’assurance à telle
date) était réalisée ; elle n’a en effet pas statué sur un objet « dont le sort
est indépendant » de celui qui reste en cause (CACI 24 février 2012/96). Il
en va de même du jugement préjudiciel rendu dans le cadre d’une action

- 10 -
en partage, par lequel le premier juge a dit qu’un codicille constituait une
règle de partage et que certains terrains pouvaient faire l’objet d’un
partage en nature (CACI 21 mai 2012/233) ou encore du jugement
préjudiciel admettant que la créance était prescrite dans l’hypothèse où il
s’agissait d’un prêt, tout en relevant que cette décision ne mettait pas fin
au procès car la prétention pourrait reposer sur d’autres fondements que
le prêt (CACI 28 janvier 2013/59).
1.2 En l’espèce, la bailleresse a déposé un appel, subsidiairement
un recours auprès du Tribunal cantonal, qu’elle a restreint au chiffre IV du
dispositif du jugement entrepris. Par conséquent, le présent litige se limite
à la contestation du loyer initial et à la requalification du contrat de bail
liant les parties en contrat de durée indéterminée. Ces questions peuvent
être tranchées de manière séparée des éléments non contestés du
jugement préjudiciel. Dès lors que l’appelante a pris en appel des
conclusions en irrecevabilité de la demande susceptibles en soi de mettre
fin à l’instance, on doit retenir que la décision attaquée constitue une
décision (partielle) incidente au sens de l’art. 237 CPC, qui peut faire
l’objet d’un appel.
La valeur litigieuse étant supérieure à 10'000 fr., la Cour
d’appel civile est compétente pour statuer (art. 84 al. 1 LOJV [loi
d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01]).
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, op. cit., nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle
peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves
administrées en première instance (ibidem, n. 6 ad art. 310 CPC ; JdT 2011
III 43 et réf.).

- 11 -
L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 311 CPC).
Les conclusions ne peuvent être modifiées en appel que si les
conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies et, cumulativement,
que la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve
nouveaux (art. 317 al. 2 CPC ; Jeandin, CPC commenté, op. cit., n. 10 ad
art. 317 CPC ; Seiler, Die Berufung nach der Schweierischen
Zivilprozessordnung, no 1385 p. 598 ; Stauber, ZPO-Rechtmittel, n. 36 ad
art. 317 CPC).
2.2 En l’espèce, l’appelante conclut notamment à l’irrecevabilité
des conclusions prises par l’intimée, respectivement le 8 juillet 2014
devant l’autorité de conciliation et le 27 janvier 2015 devant le Tribunal
des baux, relatives à la requalification du contrat de bail qui lie les parties.
Dans sa demande du
11 novembre 2014 déposée auprès du tribunal de première instance,
l’appelante n’avait toutefois requis que l’annulation du chiffre VI de la
proposition de jugement rendue par l’autorité de conciliation le 23
septembre 2014, relatif à cette conclusion de la locataire, et non que soit
constatée son irrecevabilité. Cette conclusion en irrecevabilité prise par
l’appelante devant la Cour de céans est par conséquent nouvelle. Dès lors
qu’elle ne repose pas sur des faits ou de moyens de preuve nouveaux, elle
est irrecevable.
L’appel a, au surplus, été formé en temps utile par une partie
qui y a intérêt. Il est dès lors recevable sous réserve des conclusions
tendant au constat de l’irrecevabilité de la proposition de jugement sur la
question de la requalification du contrat et de la modification du ch. 6 du
contrat (Tappy, op. cit., in JT 2010 III 115 ss, p. 126).
À supposer que cette conclusion de l’appelante ait été
considérée comme recevable, la Cour d’appel relève qu’il apparaît
extrêmement douteux que la conclusion en constatation présentée par la

- 12 -
locataire à l’audience de conciliation du 8 juillet 2014 soit recevable, faute
d’intérêt important et digne de protection à la constatation immédiate de
la situation de droit au sens de art. 59 al. 2 let. a CPC et tel que retenu par
la jurisprudence fédérale et la doctrine (ATF 135 III 378 consid. 2.2 ; ATF
84 II 685 consid. 2 ; TF 5A_881/2012 du 26 avril 2013 consid. 3.1, in RSPC
2013 p. 382 ; Bohnet, CPC Commenté, op. cit., n. 5 ad art. 88 CPC). Le
Tribunal fédéral a récemment jugé que n’a pas un intérêt digne de
protection le locataire qui entend faire constater que le bailleur l’a autorisé
à sous-louer l’appartement pour une durée indéterminée. Il ne s'agit là
que d'une question préjudicielle du différend qui pourrait le cas échéant
opposer les parties, c'est-à-dire la question de savoir si une éventuelle
résiliation du bail, au motif que le recourant n'occupe pas et n'entend pas
occuper l'appartement, contreviendrait aux règles de la bonne foi (TF
4A_316/2015 du 9 octobre 2015 consid. 1.2).
L'intimée a certes allégué – pour la première fois dans sa
réponse – avoir un intérêt « au vu de l'effet dissuasif découlant de
l'incertitude relative à la durée du contrat (..). Manifestement, la locataire
ne se comportera pas et n'investira pas l'objet de la même manière, selon
que le bail est de durée déterminée ou indéterminée ». On relève toutefois
que la requête de conciliation de l’intimée date du 6 mai 2014, soit
immédiatement après la conclusion du bail et cinq ans avant l'échéance
fixe, et que la prétendue incertitude n’a pas dissuadé la locataire de
contester le loyer initial. L'intimée bénéficie par ailleurs du droit de résilier
le contrat après un an et deux fois par année. Cela étant, la question ne
doit pas être définitivement tranchée.
3. L’appelante reproche aux premiers juges d’avoir procédé à
une mauvaise application des art. 90 CPC et 210 al. 1 let. b CPC en faisant
un parallèle entre cette dernière disposition et l’art. 243 al. 2 let. c CPC,
qui définit le champ d’application ratione materiae de la procédure
simplifiée. À l’appui de ce moyen, l’appelante explique que dans sa
première requête, déposée le 6 mai 2014, l’intimée avait pris des
conclusions soumises à la procédure simplifiée alors que la conclusion

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reconventionnelle – relative à la durée du contrat de bail – qu’elle avait
prise le
8 juillet 2014, relèverait de la procédure ordinaire. L’appelante fait valoir
que l’autorité de conciliation n’était dès lors pas compétente pour faire
une proposition de jugement relative à la transformation du contrat de bail
à durée déterminée en durée indéterminée, cela d’autant plus que la
valeur litigieuse serait supérieure à
5'000 francs. Elle soutient dès lors qu’une autorisation de procéder sur ce
point aurait dû être délivrée à la locataire.
3.1
3.1.1 Selon l’art. 90 CPC, le demandeur peut réunir dans la même
action plusieurs prétentions contre le même défendeur pour autant que le
même tribunal soit compétent à raison de la matière (let. a) ou qu’elles
soient soumises à la même procédure (let. b).
L'art. 90 CPC interdit seulement de réunir des prétentions
relevant de juridictions ou de procédures différentes pour d'autres raisons
que la valeur litigieuse, en prohibant par exemple la réunion de
conclusions relevant d’une juridiction cantonale unique selon l’art. 5 CPC
avec des conclusions relevant des tribunaux inférieurs ou des conclusions
relevant de la procédure ordinaire avec des conclusions soumises selon
l’art. 243 CPC à la procédure simplifiée indépendamment de ladite valeur
(JT 2012 III 12; Tappy/Novier, La procédure de conciliation et la médiation
dans le Code procédure civile suisse [art. 197 à
218 CPC], cours de formation Codex-OJV, p. 6 note infrapaginale 33;
Bohnet, CPC commenté, op. cit., n. 9 ad art. 90 CPC; Füllemann,
Schweizerischen Zivilprozessordnung Kommentar,
Brunner/Gasser/Schwander Hrsg, 2011, n. 6 ad art. 90 CPC).
L’art. 224 al. 1 CPC prévoit que la demande reconventionnelle
n’est admissible que si la procédure de la demande principale lui est
applicable. Ainsi, si la demande principale est soumise à la procédure
simplifiée, une demande reconventionnelle soumise à la procédure
ordinaire ne peut être introduite (Message relatif au Code de procédure

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civile suisse du 28 juin 2006, FF 2006 VII p. 6947). Cette règle est destinée
à éviter des difficultés pouvant résulter de l’application simultanée de
deux procédures distinctes dans un même procès, ou d’une attraction qui
pourrait faire perdre à un plaideur le bénéfice d’une procédure simple ou
destinée à sauvegarder les intérêts d’une partie réputée faible (JT 2013 III
73). En vertu de l’art. 219 CPC, cette disposition est également applicable
à la procédure simplifiée.
3.1.2 Aux termes de l’art. 210 al. 1 let. b CPC, l’autorité de
conciliation peut soumettre aux parties une proposition de jugement dans
les litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d’habitations ou de locaux
commerciaux et aux baux à ferme agricoles en ce qui concerne la
consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les
fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du
bail à loyer ou à ferme.
Il s'agit d'une proposition de règlement à l'amiable, qui devient
une décision définitive et exécutoire si aucune des parties ne forme
opposition dans le délai de 20 jours prévu à l'art. 211 al. 1 CPC (Message
du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse, FF 2006 6941).
En cas d'opposition, l'autorité de conciliation délivre une autorisation de
procéder à son auteur (art. 211 al. 2 let. a CPC), et celui-ci dispose de 30
jours pour déposer une demande devant le tribunal (art. 209 al. 4 CPC).
S'il n'agit pas en temps utile, la proposition de jugement est considérée
comme reconnue et déploie les effets d'une décision entrée en force (art.
211 al. 3 CPC).
3.1.3 L’art. 243 al. 2 let. c CPC dispose que la procédure simplifiée
s’applique, quelle que soit la valeur litigieuse, notamment aux litiges
portant sur des baux à loyer en ce qui concerne la protection contre les
loyers abusifs ou la prolongation du bail à loyer.
La notion de protection en matière de congés figurant à
l’art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acceptation large et englober
non seulement les procédures en annulation, mais également celles en

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constatation de l’inefficacité ou de la nullité du congé, respectivement en
constatation de la validité de ce dernier et en expulsion, que cette
procédure ait été entamée par le locataire ou par le bailleur. La procédure
en constatation de la validité du congé et en évacuation de la bailleresse
doit ainsi être soumise à la procédure simplifiée, quelle que soit la valeur
litigieuse (JT 2012 III 17 = CdB 2012 p. 31 ss avec note approbatrice
Conod). La question de la requalification d'un contrat de durée déterminée
en un contrat de durée indéterminée ne saurait toutefois être
automatiquement être incluse dans la protection contre un congé
représailles (CREC 18 août 2015/296 consid 3).
Les conclusions relatives à la nullité ou à l’annulation du congé
sont soumises à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC), tandis
que les conclusions pécuniaires dont la valeur litigieuse dépasse 30'000 fr.
sont soumises à la procédure ordinaire (art. 243 al. 1 CPC a contrario). On
précisera à ce propos que les conclusions en réduction du loyer (art. 259d
CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) ne relèvent de la procédure
simplifiée selon l’art. 243 al. 2 let. c CPC, indépendamment de leur valeur
litigieuse, que lorsqu’elles complètent ou justifient la consignation du loyer
(Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 153).
3.2 En l’espèce, les premiers juges ont considéré que l'usage d'un
contrat de durée déterminée pouvait constituer un artifice destiné
uniquement à dissuader la locataire d'exercer ses droits, en particulier
celui de contester le loyer initial. Fondés sur cette prémisse, ils ont
considéré que cette question tombait sous le mécanisme de l'art. 210 al 1
let b CPC. Les magistrats ont en particulier relevé que le texte de l'art. 210
al. 1 let b CPC était rigoureusement identique à celui de l'art. 243 al. 2
let c CPC qui définit le champ d'application ratione materiae de la
procédure simplifiée, de sorte qu'il convenait de procéder à une lecture
homogène de ces deux textes.
Un tel raisonnement ne peut être suivi. La présente affaire
concerne en effet deux problèmes distincts : d’une part la contestation du

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loyer initial, soumise à la procédure simplifiée selon l’art. 243 al. 2 let. c
CPC et d’autre part la requalification de la nature du contrat.
S’agissant du litige relatif à la requalification de la durée du
contrat, il n’est pas possible de déduire automatiquement du cas d’espèce
– sans même que cela ait été allégué par l’intimée en première instance –
que le nœud du problème se situe dans la protection contre un congé de
représailles en cas d’exercice légitime des autres droits de l’intimée, en
particulier celui de contester le loyer initial. Cela vaut d’autant plus qu’on
ne se trouve pas en présence de contrats de durée déterminée « à la
chaîne », mais bien dans le cas où un seul contrat de durée déterminée a
été conclu, excluant tout renouvellement. Partant, il n’est pas possible de
retenir qu’un tel litige relève de l’art. 243 al. 2 let. c CPC et il faut au
contraire admettre que la demande en requalification du contrat est régie
par la procédure ordinaire. Dès lors que la valeur litigieuse dépasse 5'000
fr., le grief de l’appelante, tiré de l'incompétence de la commission de
conciliation pour formuler une proposition de jugement en ce qui concerne
la transformation d'un bail à durée déterminée en indéterminée, doit être
admis. Il en va de même s’agissant des conclusions de l’appelante tendant
respectivement à l’annulation de l’autorisation de procéder qui lui a été
délivrée par l’autorité de conciliation le 10 octobre 2014 en ce qui
concerne la modification de l’article 6 du contrat de bail et à inviter
l’autorité de conciliation à délivrer une autorisation de procéder à l’intimée
relative à sa conclusion en requalification du bail liant les parties.
4. En définitive, l’appel doit être admis, dans la mesure de sa
recevabilité et le jugement réformé dans le sens des considérants qui
précèdent.
Au vu de l’issue du litige, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 1'612 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010
des frais judiciaires civils ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de
l’intimée C.________ qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Cette dernière

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versera ainsi à l’appelante N.________ le montant de 1'612 fr. à titre de
restitution d’avance de frais (art. 122 al. 1 let. c CPC).
L’intimée C.________ versera en outre à l’appelante N.________
des dépens de deuxième instance, qui seront arrêtés à 3'000 fr., compte
tenu de l’importance de la cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail
et du temps nécessaire pour la conduite de la procédure (art. 3 et 7 TDC
[tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce :
I. L’appel est admis dans la mesure de sa recevabilité.
II. Le jugement est réformé comme suit au chiffre IV de son
dispositif et complété par les chiffres IV bis et IV ter :
IV. La proposition de jugement rendue par la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de l’Ouest
lausannois le
23 septembre 2014 est annulée en tant qu’elle modifie
l’article 6 du contrat de bail en ce sens qu’il est renouvelé
tacitement d’année en année, sauf résiliation donnée et reçue
au moins trois mois à l’avance avec une première échéance le
30 septembre 2015.
IV bis. L’autorisation de procéder délivrée à N.________ AG est
annulée en ce qui concerne la modification de l’article 6 du
contrat de bail.
IV ter. La Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de l’Ouest lausannois est invitée à délivrer à C.________
une autorisation de procéder relative à la modification de
l’article 6 du contrat de bail.
Il est confirmé pour le surplus.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'612 fr.
(mille six cent douze francs), sont mis à la charge de l’intimée
C.________.

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IV. L’intimée C.________ versera à l’appelante N.________ AG la
somme de 4'612 fr. (quatre mille six cent douze francs) à titre
de restitution d’avance de frais et de dépens de deuxième
instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 16 novembre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Philippe Conod (pour N.________),
- Me Carole Wahlen, (pour C.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.

- 19 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux du canton de Vaud.
La greffière :