vd_gerichte · XA23.035773 · 2025-09-04 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA23.035773-250373
393
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 4 septembre 2025
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
MM. Hack et Parrone, juges
Greffière : Mme Ayer
*****
Art. 269d et 270 CO ; art. 19 OBLF ; art. 180 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par A.W.________ et
B.W.________, tous deux à [...], demandeurs, contre le jugement rendu le
29 mai 2024 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants
d’avec la H.________, à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 29 mai 2024, dont les motifs ont été adressés
aux parties pour notification le 24 février 2025, le Tribunal des baux (ci-
après : le tribunal ou les premiers juges) a rejeté les conclusions prises par
A.W.________ et B.W.________ dans leurs demandes des 21 août 2023 et 5
janvier 2024, dans la mesure de leur recevabilité (I) et a rendu ledit
jugement sans frais judiciaires ni dépens (II).
En droit, les premiers juges ont été amenés, à titre préjudiciel,
à statuer, sur la question de la nullité du loyer initial. À ce titre, ils ont tout
d’abord considéré que la formule officielle de notification de loyer lors de
la conclusion d’un nouveau bail avait été valablement notifiée à
A.W.________ et B.W.________ dans le délai de trente jours de l’art. 270 CO,
ces derniers ne contestant au demeurant pas avoir signé, retourné cette
formule à la gérance et que celle-ci l’ait reçu le 13 novembre 2018. Le
tribunal a ensuite retenu que l’inexactitude de l’adresse postale figurant
sur la formule officielle n’avait aucune incidence sur sa validité, puis a
considéré que, faute d’augmentation de loyer, aucun motif
d’augmentation ne pouvait y figurer. Par ailleurs, la clause d’indexation
figurant dans le bail à loyer n’avait pas à être reproduite dans ladite
formule. Les premiers juges ont encore considéré que la requête en
fixation du loyer initial d’A.W.________ et de B.W.________ était tardive, le
délai péremptoire de trente jours de l’art. 270 al. 1 CO étant d’ores et déjà
échu au moment du dépôt de leur requête du 12 septembre 2023 auprès
de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
la Riviera-Pays-d’Enhaut. Le tribunal a enfin retenu que l’augmentation de
loyer fondée sur la répercussion de la variation de l’indice des prix à la
consommation (ci-après : IPC) n’était pas abusive et que la baisse de loyer
requise par A.W.________ et B.W.________ devait être considérée, d’une
part, comme a priori irrecevable compte tenu de sa tardiveté et, d’autre
part, infondée compte tenu de l’invocation de la méthode absolue à la
place de la méthode relative à laquelle il convenait de se référer dans le

- 3 -
cadre d’une requête de baisse de loyer à l’expiration de la durée initiale
d’un bail indexé reconductible pour au moins cinq ans.
B. a) Par acte du 26 mars 2025, A.W.________ et B.W.________ (ci-
après : les appelants) ont interjeté appel de ce jugement, concluant, avec
suite de frais et dépens, à sa réforme, en ce sens que le loyer initial prévu
dans le contrat de bail les liant à la H.________ (ci-après : l’intimée) soit nul,
à ce que le montant dudit loyer initial soit fixé à 1'600 fr. par mois depuis
le 1er décembre 2018, les acomptes de charges demeurant inchangés, à
ce que l’intimée soit condamnée à restituer aux appelants le trop-perçu, à
savoir 250 fr. par mois depuis le mois de décembre 2018 jusqu’au mois de
l’entrée en force de la décision, avec intérêts à 5 % l’an dès le mois d’avril
2021, à ce que la garantie de loyer soit fixée à 4'800 fr., à ce que l’intimée
soit condamnée à restituer aux appelants le trop-perçu de la garantie de
loyer, soit 750 fr. avec intérêts à 5 % l’an dès le mois d’avril 2021 et à ce
que le jugement soit rendu sans frais judiciaires ni dépens.
Subsidiairement, les appelants ont conclu à l’annulation et au renvoi du
jugement entrepris devant l’autorité précédente.
A l’appui de leur acte, les appelants ont produit neuf pièces
sous bordereau.
b) L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
c) Par avis du 5 mai 2025, les parties ont été informées que la
cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre échange d’écritures
et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en compte.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :

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1. a) L’intimée, institution de droit public ayant principalement
pour but l’assurance contre [...] et les [...], est propriétaire de l’immeuble
sis [...], à [...].
b) Le 19 octobre 2018, l’intimée en qualité de bailleresse,
représentée par la gérance S.________ SA (ci-après : la gérance), et les
appelants, en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail portant
sur un appartement de trois pièces et demie au quatrième étage de
l’immeuble sis [...], à [...].
Initialement conclu pour une durée de cinq ans, à savoir du 1er
décembre 2018 au 30 novembre 2023, le bail se renouvelait ensuite aux
mêmes conditions de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation de l’une
ou l’autre des parties donné et reçu au moins quatre mois à l’avance pour
la prochaine échéance.
Le loyer mensuel net s’élevait à 1’850 fr., montant auquel
s’ajoutait un acompte pour le chauffage et l’eau chaude de 165 francs. Ce
loyer avait été fixé sur la base d’un IPC de 101.9 (octobre 2018 ; base
2015).
Le contrat contenait en outre la clause 6.11 qui prévoyait ce
qui suit :
« Le loyer de l’art. 3 peut être indexé annuellement, conformément à l’art.
17 OBLF, en fonction de l’augmentation de l’ISPC, laquelle peut être
reportée à hauteur de 100 % sur le loyer ».
c) Une formule officielle de notification de loyer lors de la
conclusion d’un nouveau bail (ci-après : la formule officielle) a été établie
le 19 octobre 2018. Il y est mentionné que les appelants doivent
s’acquitter d’un loyer mensuel net de 1'850 fr. et d’un acompte pour le
chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires de 165 fr., contre
respectivement 1'990 fr. et 240 fr. pour le précédent locataire. Sous la
rubrique « motifs de la hausse éventuelle », il est précisé ce qui suit :

- 5 -
« Baisse de loyer.
Adaptation de vos acomptes de charges (art. 269d CO) »
Sous la rubrique « locataire », il est indiqué ce qui suit :
« Monsieur, Madame
B.W.________ et A.W.________
Avenue [...]
[...] ».
Les appelants n’ont jamais résidé à l’adresse susmentionnée.
d) Le même jour, la gérance a communiqué le courrier suivant
aux appelants à l’adresse où ils étaient encore domiciliés, soit [...], à [...] :
« Immeuble sis [...] à [...]
Appartement de 3.5 pièces N° [...] au quatrième étage
Place de parc intérieure n° [...]
Chère Madame, Cher Monsieur,
Nous avons le plaisir de vous remettre, ci-joint, les contrats de location
ainsi que l’avis de fixation de loyer relatifs aux objets susmentionnés, en un
exemplaire.
Nous vous prions de bien vouloir nous retourner ces documents (baux et
avis de fixation de loyer) munis de vos signatures le plus rapidement
possible, ainsi que le questionnaire d’assurances locataires, le formulaire
pour les plaquettes de boîtes aux lettres, et le formulaire « Relations
bancaires et postales » annexés, dûment remplis et signés.
A réception de ces documents, nous vous retournerons le double de votre
contrat de location ainsi que l’avis de fixation de loyer régularisés par nos
soins pour vos dossiers.
(…)
Annexes :
- Contrats de bail
- Avis de fixation de loyer
- Questionnaire d’assurance locataires (RC)
- Formulaire d’arrivée B
- Formulaire d’information
- Règles et Usages locatifs
- Bulletins de versement
- Frais de dossier
- Formulaire pour plaquette de boîtes aux lettres
- Formulaire Relations bancaires et postales à compléter ».
e) Le 6 novembre 2018, la gérance a adressé le courrier
suivant aux appelants :
« Immeuble sis [...] [...]
Appartement de 3.5 pièces, N° [...], au quatrième étage

- 6 -
Bail n° [...]
Chère Madame, cher Monsieur,
Nous avons le plaisir de vous remettre, sous ce pli, l’exemplaire original du
bail à loyer qui vous revient, régularisé par nos soins. En revanche, nous
vous informons que nous attendons toujours l’avis de fixation de loyer
(fiche verte) dûment signée par vos soins. (…) ».
f) Le 8 novembre 2018, la gérance a adressé aux appelants le
courrier suivant :
« Immeuble sis [...] [...]
Appartement de 3.5 pièces, N° [...] au quatrième étage
Bail n° [...]
Chère Madame, cher Monsieur,
Veuillez trouver en annexe :
[X] à nous retourner dûment signé
Nous vous renvoyons en annexe la notification de loyer, que nous vous
prions de nous retourner signé par tous les titulaires du bail. (..) ».
g) Les appelants ont retourné la formule officielle dûment
signée à la gérance qui l’a reçue le 13 novembre 2018. Ladite formule
figurant au dossier de la présente procédure comporte les signatures des
parties ainsi que le tampon de la gérance « reçu le 13 nov. 2018 ».
h) Un procès-verbal d’état des lieux d’entrée a été établi le 29
novembre 2018, date à laquelle les locaux litigieux ont été remis aux
appelants.
i) Après que les appelants l’aient requis par lettre envoyée le
21 août 2023 à la gérance, celle-ci leur a adressé le 31 août 2023 un
exemplaire de la formule précitée, signée par les deux parties.
2. a) Par courrier adressé à la gérance le 25 septembre 2020, les
appelants ont sollicité une baisse de loyer fondée sur la variation du taux
d’intérêt hypothécaire et de l’IPC.

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b) Par réponse du 1er octobre 2020, la gérance a refusé dite
demande en expliquant ce qui suit :
« Nous nous permettons de vous rappeler que votre bail du 19.10.2018 a
été conclu pour une durée de cinq ans, et que votre loyer ne peut être
modifié qu’une fois l’an en proportion de la variation de l’indice suisse des
prix à la consommation (ISPC). Pendant cette période, ni le bailleur ni le
locataire ne peuvent invoquer, à la hausse ou à la baisse, d’autres
paramètres (taux hypothécaire, charges d’entretien, etc..). »
3. Par transaction passée lors de l’audience qui s’est déroulée le
20 janvier 2023 devant le Tribunal des baux, les parties ont notamment
convenu d’un forfait mensuel de charges d’un montant de 180 fr. dès le
1er janvier 2023.
4. a) Par courrier du 5 avril 2023 établi par la gérance, l’intimée
a notifié aux appelants une formule officielle de notification de hausse de
loyer, applicable dès le 1er juin 2023. Dite formule prévoyait un nouveau
loyer mensuel net de 1'941 francs. Le motif de la hausse était indiqué de
la manière suivante :
« Evolution de l’ISPC de 101.900 au 09.2018 à 106.900 pts au 03.2023 soit
4.91 % = Chf 90.80/mois ».
b) Par requête du 3 mai 2023, les appelants ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de la
Riviera-Pays-d’Enhaut (ci-après : la commission de conciliation) et ont
indiqué ce qui suit :
« (…) En vertu du bail produit en annexe, nous sommes locataires d’un
appartement dans l'immeuble sis à la [...] no. [...] à [...]. Cet immeuble est
propriété de "H.________", [...], [...], [...].
Le 11 avril courant nous avons reçu de la gérance agissant au nom du
bailleur une notification de hausse de loyer, également produite en annexe.
Tel qu'indiqué dans le formulaire agrée, nous entendons contester le
montant de cette hausse en vertu de l'art. 269 ss CO corroboré avec le bail
susmentionné et l'article 17 de l'OBLF qui est invoqué par la gérance.
En fait, l'alinéa 6.11 du bail qui nous concerne mentionne que
l'augmentation de l'indice Suisse des prix à la consommation (ISPC) peut
être reportée à hauteur de 100 % sur le loyer.
Nous ne comprenons pas de ce qui précède que le pourcentage de 100 %

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est définitivement établi, ni que le bailleur peut le décider à sa discrétion.
En absence des critères précis pour l'établissement du pourcentage
d'augmentation nous entendons de faire valoir d'autre arguments prouvant
notre insatisfaction concernant la mauvaise foi de la gérance dès notre
aménagement et jusqu'au présent. Présentement la gérance crée des
problèmes qui entachent l'usage de la chose louée ce qui signifie qu'elle
essaye vraisemblablement de nous faire partir par harcèlement
psychologique.
De plus, l'article 17 de l'OBLF prévoit à l'alinéa 2 "qu'en cas de baisse de
l'indice, les loyers doivent être adaptés en proportion". Le mot "doivent"
montre clairement qu'il ne s'agit pas d'une indexation sur demande mais
d'une obligation de la part du bailleur.
Vu que le mot "indexation" ne signifie pas uniquement "augmentation",
nous vous faisons observer que le bailleur n'a pas donné cours à cette
obligation en 2020 quand l'indice ISP a diminué de 0.8 % en variation
annuelle.
Pire encore, le bailleur, par la voix de la gérance, nous a refusé une baisse
de loyer conséquente à une demande écrite faite en automne 2020. Il est
vrai que nous avons indiqué une autre raison que la diminution de l'ISPC
mais il s’agit toutefois de la mauvaise foi car il s'agissait d'une obligation.
Nous contestons donc l'augmentation du loyer de 4.91 % respectivement
91 CHF car elle représente 100 % de l'augmentation de l'ISPC.
Selon des sources citées par les médias, l'augmentation moyenne des
loyers attendue en 2023 en Suisse serait de 3% (article présenté en
annexe).
Vu les raisons invoquées ci-haut et par souci d'égalité de traitement des
locataires au niveau de la Suisse nous demandons que la hausse de loyer
ne dépasse pas 50 CHF par mois, respectivement environ 3 % du loyer.
Comme solution alternative nous proposons le report de l'indexation du bail
à la période de renouvellement, soit le 1er décembre 2023, afin de nous
permettre à faire valoir une éventuelle diminution de loyer. Si tel était le
cas, la présente notification serait annulée et des nouveaux délais seraient
nécessaires. (…) ».
Le 25 mai 2023, les appelants ont complété dite requête par
les éléments suivants :
« (…) Vu :
- l'augmentation du loyer qui nous a été communiquée le 5 avril 2023
- l'échéance de notre bail au 30 novembre 2023
Nous estimons que, sauf preuve contraire, notre loyer procure un
rendement excessif à notre bailleur « H.________ » représenté par S.________
SA.
Nous demandons par conséquent la production de toute pièce qui
permettrait le calcul du rendement au regard de la méthode absolue. (…) ».
c) Une audience s’est tenue le 31 mai 2023 devant la
commission de conciliation, laquelle a rendu une proposition de jugement
le 5 juin 2023. Les appelants s’y étant opposés, dite autorité leur a délivré

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une autorisation de procéder le 19 juin 2023.
d) Au bénéfice de celle-ci, les appelants ont saisi le tribunal
d’une demande le 21 août 2023, au pied de laquelle ils ont pris les
conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens :
« I. Constater que le loyer net dû par A.W.________ et B.W.________ pour leur
appartement sis [...], [...], est abusif au sens des articles 269 et 269a CO.
II. Dire que le loyer du bail liant A.W.________ et B.W.________ à la H.________
reste fixé à 1’850.- jusqu'à la prochaine échéance du bail, soit le 30
novembre 2023.
Ill. Dire que le loyer mensuel net du bail liant A.W.________ et B.W.________ à
la H.________ sera abaissé à CHF 1’400.- dès le 1er décembre 2023, les
demandeurs se réservant le droit de préciser cette conclusion en cours
d'instance.
IV. Condamner la H.________ à restituer à A.W.________ et B.W.________ le
trop-perçu, à savoir mensuellement CHF 450.-, depuis le 1er décembre 2023
jusqu'au mois de l'entrée en force du jugement, les demandeurs se
réservant le droit de préciser cette conclusion en cours d'instance. ».
e) Dite demande était assortie d’une requête en suspension de
cause jusqu'à droit connu sur la requête en nullité du loyer initial qu’ils
allaient déposer auprès de la commission de conciliation.
f) Le 1er septembre 2023, la présidente du tribunal a informé
les parties que la cause était suspendue jusqu’à réception de la demande
en nullité du loyer initial.
5. a) Par requête du 12 septembre 2023, les appelants ont saisi
la commission de conciliation, concluant, à titre préjudiciel, à la nullité du
loyer initial et, principalement, à la fixation de celui-ci à un montant
mensuel net de 1’600 fr., à la restitution du trop-perçu depuis décembre
2018 jusqu’au mois de l’entrée en force de la décision, avec intérêts à 5 %
l’an dès avril 2021, à la fixation de la garantie de loyer à un montant de
4’800 fr. et à la restitution de la somme 750 fr. perçue à ce titre, avec
intérêts à 5 % l’an dès le mois d’avril 2021.
b) Une audience s’est tenue le 17 octobre 2023 devant la
commission de conciliation, laquelle a rendu une proposition de jugement

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le 23 octobre 2023. Les appelants s’y étant opposés, dite autorité leur a
délivré une autorisation de procéder le 16 novembre 2023.
c) Au bénéfice de celle-ci, les appelants ont saisi le tribunal
d’une demande du 5 janvier 2024 au pied de laquelle ils ont pris les
conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens :
« A titre préjudiciel
I. Constater la nullité du loyer initial stipulé dans le contrat de bail liant
A.W.________ et B.W.________ à la H.________.
Principalement
II. Fixer le loyer initial du bail liant A.W.________ et B.W.________ à la
H.________ à un montant mensuel net de CHF 1'600.-, les acomptes de
charges demeurant inchangés. Les demandeurs se réservent le droit de
modifier cette conclusion en cours d'instance.
Ill. Condamner la H.________ à restituer à A.W.________ et B.W.________ le
trop-perçu, à savoir mensuellement CHF 250.-, depuis le mois de décembre
2018 jusqu'au mois de l'entrée en force de la décision, avec intérêts à 5%
l'an dès le mois d'avril 2021. Ce montant, qui s'élève à ce jour à CHF
15'250.-, devra être adapté en fonction du temps qui s'écoule et jusqu'à
prononcé du jugement définitif et exécutoire. Les demandeurs se réservent
le droit de modifier cette conclusion en cours d'instance.
IV. Fixer le montant de la garantie de loyer à CHF 4'800.-. Les demandeurs
se réservent le droit de modifier cette conclusion en cours d'instance.
V. Ordonner à la H.________ de procéder à la restitution du trop-perçu à titre
de garantie de loyer, soit CHF 750.- avec intérêts à 5 % l’an dès le mois
d’avril 2021. Les demandeurs se réservent le droit de modifier cette
conclusion en cours d’instance. »
d) Par avis du 7 février 2024, la présidente du tribunal a
ordonné, sans opposition des parties, la jonction des causes faisant l’objet
des demandes précitées, en vue d'une instruction et d'un jugement
communs.
e) Par réponse du 1er mai 2024, l’intimée a conclu, avec suite
de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par les appelants dans
leurs demandes des 21 août 2023 et 5 janvier 2024, dans la mesure de
leur recevabilité.
f) Par avis du 7 mai 2024, la présidente du tribunal a refusé de
limiter la procédure à la question de la recevabilité de la contestation du

- 11 -
loyer initial, l’ensemble des éléments soulevés par l’intimée dans sa
réponse pouvant faire l’objet d’une seule instruction. La présidente a
également pris note des motifs d’opposition de l’intimée à la production
des pièces requises et a informé les parties que lesdits motifs seraient
examinés dans la décision à intervenir
g) Par déterminations du 27 mai 2024, les appelants ont
maintenu leurs conclusions.
h) Le 29 mai 2024, le tribunal a tenu une audience
d’instruction et de jugement. A cette occasion, B.W.________ a été
interrogé en qualité de partie et a notamment déclaré, qu’après avoir reçu
le courrier du 8 novembre 2018 de la gérance, il avait – avec l’appelante –
téléphoné à ladite gérance pour signaler que la formule officielle n’était
pas jointe au courrier du 19 octobre 2018. Il a encore confirmé avoir
effectivement reçu la formule officielle, l’avoir contresignée et renvoyée à
la gérance.
Lors de cette audience, les témoins L.________ et B.________,
employées de la gérance lors des faits litigieux, ont également été
entendues. Il est fait état de leurs déclarations ci-dessus dans la mesure
de leur pertinence.
Lors de cette audience, les appelants ont réitéré leur
réquisition de production de titre, soit la pièce n° 51, dont le libellé est le
suivant :
« 51. Toutes les pièces permettant d'effectuer un calcul de rendement de
l'objet litigieux, dont notamment :
- Note de calcul de rendement net de l'immeuble conforme à la
jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral et accompagnée de toutes
les pièces justificatives des éléments de calcul pris en considération ;
- L'acte d'achat de l'immeuble ou un récapitulatif de son coût de revient,
avec des précisions sur la quotité des fonds empruntés et des fonds
propres ;
- L'état des charges immobilières de 2013 à 2023, y compris les coûts
d'exploitation et d'entretien pour les cinq derniers exercices afin de
permettre l'établissement de moyennes ainsi que les comptes de
pertes et profits, accompagné des pièces justificatives ;
- L'état locatif de l'immeuble et un plan complet avec indication des
surfaces (y compris communs et parking) ;

- 12 -
- Facture de tous les travaux entrepris dans l'appartement litigieux avant
l'entrée des demandeurs pour les 10 dernières années. ».
Le tribunal a refusé de réordonner la production de la pièce n°
51, d’ores et déjà requise le 9 février 2024 auprès de l’intimée. A l’issue
de l’audience, la cause a été délibérée.
i) Le dispositif du jugement entrepris a été adressé aux parties
pour notification le 25 juin 2024. Les appelants en ont requis la motivation
par courrier du 27 juin 2024.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) dans les affaires patrimoniales dont la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, est
de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’instance
d’appel, soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 Formé en temps utile contre une décision finale de première
instance portant sur des conclusions patrimoniales, dont la valeur
litigieuse – après capitalisation (art. 92 al. 2 CPC) – est supérieure à 10'000
fr., par une partie disposant d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2
let. a CPC), l’appel est recevable.

- 13 -
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1).
2.2 Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.1, RSPC
2021 p. 252 ; TF 5A_891/2022 du 11 janvier 2024 consid. 4.3.1). Cette
jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée aux juges
d’admettre ou de rejeter l’appel en s’appuyant sur un argument non
explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020
consid. 3).
2.3 Selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé. L’appelant
doit donc tenter de démontrer que sa thèse l’emporte sur celle de la
décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des
allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première
instance, mais il doit s’efforcer d’établir que, sur les faits constatés ou sur
les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est
entachée d’erreurs. Il ne peut le faire qu’en reprenant la démarche du
premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement
(ATF 147 III 176 consid. 4.2.1). Si la motivation de l’appel est identique aux
moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, avant la
reddition de la décision attaquée (TF 4A_621/2021 du 30 août 2022
consid. 3.1 ; TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3) ou si elle ne

- 14 -
contient que des critiques toutes générales et superficielles de la décision
attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en
première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l’art. 311 al. 1
CPC et l’instance d’appel ne peut entrer en matière (TF 4A_318/2023 du
14 juillet 2023 consid. 2.3 ; TF 4A_274/2020 du 1er septembre 2020 consid.
4).
Lorsqu'elle examine un acte déposé par une partie non
assistée ne disposant pas d'une formation juridique, l'autorité d'appel ne
doit pas se montrer trop stricte s'agissant de l'exigence de motivation (TF
4A_117/2022 du 8 avril 2022 consid. 2.1.1 ; TF 4A_56/2021 du 30 avril
2021 consid. 5.1 ; TF 5A_577/2020 du 16 décembre 2020 consid. 5). Même
rédigé par un non-juriste, l'appel doit néanmoins permettre de
comprendre sur quels points la décision attaquée serait erronée (TF
5A_577/2020 précité consid. 6) ; l'exigence d'une motivation minimale ne
saurait constituer une violation du droit d'être entendu ou de l'interdiction
du formalisme excessif (ATF 134 II 244 consid. 2.4.2 et les réf. citées ; TF
5A_577/2020 précité consid. 6 ; sur le tout : TF 5A_779/2021, 5A_787/2021
du 16 décembre 2022 consid. 4.3.1 ; CACI 15 mars 2023/123 consid.
3.2.1.1).
2.4
2.4.1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (art. 317 al. 1 let. a
CPC) et ne pouvaient pas être invoqués ou produits en première instance
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise
(art. 317 al. 1 let. b CPC), ces deux conditions étant cumulatives (TF
5A_451/2020 du 31 mars 2021 consid. 3.1.1).
2.4.2 Les pièces N3, N4, N6 et N7 produites par les appelants à
l’appui de leur acte d’appel concernent des pseudo nova que ceux-ci – s’ils
avaient fait preuve de la diligence requise – auraient eu le loisir de
produire devant l’autorité précédente. Partant, ces pièces nouvelles sont
irrecevables. Les autres pièces produites, à savoir des pièces dites de

- 15 -
forme, ainsi que des pièces figurant d’ores et déjà au dossier de première
instance, sont quant à elles recevables.
3.
3.1 Dans un premier moyen, les appelants soutiennent en
substance, et comme en première instance, que l’erreur d’adressage
figurant sur la formule officielle entraînerait la nullité de celle-ci. Selon
eux, l’identification d’une personne contractante repose sur plusieurs
éléments combinés, tels que l’adresse, le nom et la date de naissance. A
l’appui de leur argument, ils invoquent ne pas avoir connaissance d’un
acte légal suisse dans lequel une partie ne serait identifiée que par son
seul nom.
3.2 En vertu de l’art. 270 al. 2 CO (loi fédérale du 30 mars 1911
complétant le Code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ;
RS 220), en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre
obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule
officielle mentionnée à l’art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau
bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté en édictant la loi du 7
mars 1993 sur l’utilisation d’une formule officielle au changement de
locataire (LFOCL ; BLV 221.315). L’utilisation de la formule a été rendue
obligatoire par l’arrêté du Conseil d’Etat du 9 juillet 2001 sur l’obligation
de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire,
remplacé par l’arrêté du 26 mars 2014 (ALFOCL ; BLV 221.315.1).
Selon l’art. 19 al. 3 OBLF (ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail
à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux ; RS
221.213.11), les al. 1 et 1bis de cette disposition sont applicables par
analogie lorsque les cantons rendent obligatoire, au sens de l’art. 270 al. 2
CO, l’utilisation de la formule lors de la conclusion d’un nouveau contrat
de bail. L’art. 19 al. 1 OBLF prévoit que la formule destinée à
communiquer au locataire les hausses de loyer et autres modifications
unilatérales du contrat au sens de l’art. 269d CO doit contenir pour les
hausses de loyer (let. a) : 1. le montant de l’ancien loyer et l’ancien état

- 16 -
des charges ; 2. le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges
; 3. la date d’entrée en vigueur de la hausse ; 4. les motifs précis de la
hausse, étant précisé que lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs,
les montants correspondant à chacun d’entre eux sont à détailler ; 5. en
cas de prestations supplémentaires, l’indication que le bailleur reçoit des
aides pour des améliorations créant des plus-values. Pour les autres
modifications unilatérales du contrat, la formule doit contenir (let. b) : 1. la
désignation des prétentions ; 2. la date de leur entrée en vigueur ; 3. les
motifs précis justifiant ces prétentions. Dans ces deux cas, visés par les
let. a et b, la formule doit contenir (let. c) : 1. les conditions légales dans
lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention ; 2. la
liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur
compétence à raison du lieu.
3.3 L’argument des appelants est dénué de tout fondement. En
effet, ceux-ci ont signé la formule officielle querellée sous leurs noms
respectifs et dite formule mentionnait adéquatement l’appartement pour
lequel les parties venaient de signer un contrat de bail. Il n’y a dès lors
aucun doute quelconque sur l’identité de la partie locataire désignée dans
la formule et c’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que
l’adresse inexacte qui y figurait n’avait aucune incidence sur sa validité.
La lecture que les appelants font de la jurisprudence du
Tribunal fédéral est erronée. L’ATF 142 III 369 mentionne seulement à son
considérant 4.3.1 qu’une formule contenait, dans le cas d’espèce,
l’adresse des locataires. Contrairement à ce que soutiennent les
appelants, cet arrêt ne prévoit pas – et on ne peut en aucun cas le déduire
implicitement comme ils tentent vainement de le faire – que la mention de
l’adresse serait une condition de validité de la formule. Cela n’est du reste
pas prévu par l’art. 19 OBLF (cf. supra consid. 3.2).
L’argumentation des appelants relève par ailleurs de la
mauvaise foi. Outre qu’ils sont présumés avoir reçu la formule avec le
premier envoi du bailleur (ATF 142 III 369 précité consid. 4.2), ils ont, à la
suite du second envoi, retourné la formule officielle signée à la gérance.

- 17 -
S’ils avaient alors accordé une telle importance à l’erreur d’adressage
dont il est question, ils l’auraient signalée à l’époque. Il est absurde
d’affirmer à présent qu’en raison de cette erreur, ils auraient « ignoré » la
formule, l’auraient considérée comme une erreur d’expédition, qu’ils n’en
auraient pas compris le contenu (cf. appel, p. 4 in initio et ch. 7) et qu’ils
auraient ainsi été privés de la possibilité de contester le loyer initial (cf.
appel, p. 4 in initio).
Enfin, les appelants font valoir qu’il existe deux appartements
de trois pièces et demie au même étage. Il ne serait donc pas certain,
selon eux, que la formule concernait bien l’appartement qu’ils ont loués.
Outre qu’ils invoquent un fait nouveau irrecevable et qu’ils s’écartent,
sans justifier leur critique, de l’état de fait retenu par les premiers juges,
cet argument est téméraire. En effet, la formule concerne explicitement
un appartement de trois pièces et demie au quatrième étage de
l’immeuble sis [...] à [...]. Il est évident, et il était évident pour les
appelants lorsqu’ils ont signé la formule officielle, que dite formule
concernait l’appartement qu’ils prenaient en location et non celui de leur
voisin de palier.
Mal fondé, le moyen est rejeté.
4.
4.1 Dans un troisième moyen, les appelants font valoir, d’une part,
que les premiers juges se seraient uniquement fondés sur les copies
numérisées du bail et de la formule officielle produites par l’intimée et,
d’autre part, que « la conservation exclusive d’images numérisées dans un
logiciel inconnu pose un problème majeur d’authenticité » (cf. appel, p. 5).
Selon eux, les pièces produites par l’intimée auraient été manipulées et
l’incapacité de celle-ci de produire les documents originaux porterait
atteinte à leur droit à un procès équitable. Par ailleurs, ils soutiennent que
la formule officielle ne comporte pas les signatures « en original » et ne
précise pas le nom de la personne signataire, la rendant invalide.

- 18 -
4.2 L’art. 180 al. 1 CPC prévoit qu'une copie du titre peut être
produite à la place de l'original. Celle-ci assume alors une fonction
probatoire équivalente à celle d'un original, s'il n'y a pas de doute sérieux
quant à la conformité de la copie à l'original (Vouilloz, Petit commentaire,
Code de procédure civile, Bâle 2020, n. 3 ad art. 180 CPC ; Schweizer,
Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, n. 2 ad
art. 180 CPC ; CACI 10 avril 2024/156 consid. 4.2). Il appartient à l'autorité
judiciaire saisie ou aux autres parties d'exiger la production de l'original ou
d'une copie certifiée conforme, lorsqu'il y a des raisons fondées de douter
de l'authenticité du titre (art. 180 al. 1, 2e phr., CPC).
4.3 En l’espèce, il n’existe aucune raison de douter de
l’authenticité des pièces produites au dossier. Qui plus est, les appelants
n’ont pas requis en première instance, alors qu’ils étaient assistés d’un
conseil, la production des pièces originales. Ainsi, ce moyen ne peut être
soulevé en seconde instance et il faut considérer que les copies produites
en première instance ont une valeur probante équivalente à leurs versions
originales, se confondant donc avec celles-ci.
Pour le surplus, l’argumentation des appelants est difficilement
compréhensible. Si les appelants accusent l’intimée d’avoir produit des
faux dans les titres en manipulant des documents informatiques, il y a lieu
de rappeler que les appelants ont eux-mêmes allégué dans leur demande
du 5 janvier 2024 que la formule officielle leur avait été transmise par
courrier du 8 novembre 2018 et que la gérance l’avait reçue en retour le
13 novembre 2018 (all. 16 et 17). Entendu en qualité de partie à
l’audience du 29 mai 2024, l’appelant a déclaré qu’après avoir reçu le
courrier du 8 novembre 2018 de la gérance, ils avaient alors téléphoné à
la gérance, avaient effectivement reçu la formule, l’avaient contresignée
et l’avaient renvoyée à cette dernière. Dans ces conditions, il est pour le
moins téméraire d’affirmer en appel que l’existence de leurs signatures
n’est pas établie au motif que l’intimée n’aurait produit qu’une copie de la
formule incriminée. Par ailleurs, leur signature n’a pas de portée juridique
propre mais atteste uniquement qu’ils ont pris connaissance de la formule
officielle, ce qu’ils ne contestent pas.

- 19 -
Partant, leur moyen est mal fondé.
5.
5.1 Il faut d’emblée constater que le quatrième moyen soulevé par
les appelants est pour le moins confus et difficilement compréhensible. Ils
commencent par fonder leur raisonnement sur des moyens de preuve
irrecevables, puis semblent ensuite s’en prendre au raisonnement des
premiers juges, selon lequel les locataires sont présumés avoir reçu la
formule officielle dès lors qu’elle est mentionnée dans les annexes du
contrat de bail.
5.2 Le grief précité est à la limite de la recevabilité sous l’angle de
la motivation, dès lors que les appelants se contentent d’élever des
critiques inconséquentes quant au fardeau de la preuve. Les appelants ne
s’en prennent pas valablement à l’analyse effectuée par les premiers
juges et ne démontrent a fortiori pas que leur raisonnement serait erroné.
En réalité, le tribunal a correctement appliqué la jurisprudence à cet égard
(ATF 142 III 369 précité). Par surabondance, la critique des appelants est
sans portée puisqu’il est établi que la gérance leur a fait parvenir la
formule officielle par un courrier ultérieur.
Le grief doit donc être rejeté, pour peu qu’on le considère
recevable.
6.
6.1 Enfin, dans leur dernier grief, les appelants admettent avoir
reçu la formule officielle mais exposent s’être souvenus « avec le recul et
dans le contexte actuel » que cette réception aurait eu lieu après les fêtes
de fin d’année 2018, respectivement au début de l’année 2019, soit
postérieurement au délai de trente jours suivant la prise de possession de
l’appartement objet du contrat de bail. Ils considèrent dès lors que c’est à
tort que les premiers juges n’ont pas retenu la nullité du loyer initial.

- 20 -
6.2 Pour que la formule officielle soit valablement notifiée, il faut
qu’elle soit parvenue au locataire dans les trente jours suivant la remise
de la chose. La notification est soumise au principe de la réception
absolue, c’est-à-dire qu’elle déploie ses effets dès le moment où elle entre
dans la sphère d’influence du destinataire (Dietschy-Martenet, Droit du
bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique [ci-après : CPra Bail], 2e éd.,
Bâle 2017, n. 80 ad art. 270 CO et la jurisprudence citée ; Bohnet, CPra
Bail, n. 4 ad art. 266a CO).
6.3 L’examen des pièces du dossier établit – sans qu’il n’y ait de
place au doute – que les appelants ont bel et bien reçu la formule
officielle. Il semblerait même qu’ils l’aient reçue deux fois. Si les premiers
juges ont pris en compte la pièce produite en audience par l’intimée, à
savoir une copie de la formule officielle signée par les appelants, ceux-ci
ont également produit une copie de la formule à l’appui de leur première
demande (P. 3 du bordereau du 21 août 2023), laquelle n’est pas signée
par leurs soins. Qui plus est, le sceau et la signature du bailleur n’est pas
exactement au même endroit que sur la formule produite par l’intimée. On
doit donc en inférer que la pièce 3 précitée se trouve être la formule
officielle qui leur avait été adressée en annexe au contrat de bail.
Quoiqu’il en soit, l’intimée a produit la formule officielle signée
par les appelants – dont l’authenticité ne peut plus être contestée à ce
stade (cf. supra consid. 4.3) – comportant un sceau, selon lequel ce
document a été reçu par la gérance le 13 novembre 2018, soit dans le
délai de trente jours de l’art. 270 al. 1 CO.
Si ce qui précède suffit à sceller le sort de ce grief, on relèvera,
à titre superfétatoire, que les appelants n’ont pas fait valoir en première
instance qu’ils auraient reçu la formule à la fin de l’année 2018 ou au
début de l’année 2019. Bien au contraire, ils ont eux-mêmes allégués,
d’une part, avoir reçu le formulaire après avoir relancé la gérance par
téléphone – aux dires de l’appelant lors de son interrogatoire en qualité de
partie – et, d’autre part, que la gérance avait reçu le formulaire en retour

- 21 -
le 13 novembre 2018 (all. 16 et 17 de la demande du 5 janvier 2024).
Soutenir à présent avoir reçu la formule officielle après les fêtes de fin
d’année 2018 ou en début d’année 2019 est téméraire. S’ensuit le rejet du
grief et, avec celui-ci, de l’appel.
7.
7.1 Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement infondé, doit
être rejeté en application de l’art. 312 al. 1 in fine CPC et le jugement
confirmé.
7.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’818 fr.
(art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, solidairement
entre eux, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu à
l’allocation de dépens de deuxième instance, l’intimée n’ayant pas été
invitée à se déterminer sur l’appel.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’818 fr.
(mille huit cent dix-huit francs), sont mis à la charge des

- 22 -
appelants A.W.________ et B.W.________, solidairement entre
eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Laura Nista (pour A.W.________ et B.W.________),
- Me Isabelle Salomé Daïna (pour la H.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur

- 23 -
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :