vd_gerichte · XC08.013660 · 2010-04-12 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
182/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 12 avril 2010
__________________
Présidence de M. GIROUD, vice-président
Juges : MM. Denys et Krieger
Greffière : Mme Cardinaux
*****
Art. 272, 272b CO; 13, 15 LTB; 451, 452, 456a, 465 al. 1 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par J.________, à Bussigny-près-
Lausanne, contre le jugement rendu le 15 avril 2009 par le Tribunal des
baux du canton de Vaud dans la cause divisant la recourante d’avec
Q.________, à Villars-Sainte-Croix, et T.________, à Villars-Sainte-Croix.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
806

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En fait :
A. Par jugement du 15 avril 2009, dont les considérants ont été
notifiés le 20 janvier 2010, le Tribunal des baux a prononcé que le contrat
de bail à loyer pour locaux commerciaux du 12 mai 2003 liant la
demanderesse J.________ aux défendeurs Q.________ et T.________, portant
sur le café restaurant « [...] » sis rue de [...][...], est prolongé une unique
fois au 30 juin 2013 (I), que la demanderesse doit quitter et rendre libres
de tout objet et de tout occupant les locaux mentionnés sous chiffre I ci-
dessus le 30 juin 2013 au plus tard (II), que les frais de justice sont fixés à
10'410 fr. pour la demanderesse et à 4'154 fr. pour les défendeurs
solidairement entre eux (III), que les dépens sont compensés (IV), que
toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées, dans la mesures
où elles sont recevables (V).
La Chambre des recours se réfère à l'état de fait du jugement,
résumé ci-dessous :
1. La demanderesse J.________, locataire, et K.________, bailleur,
ont conclu le 12 mai 2003 un contrat de bail à loyer portant sur un café-
restaurant à l'enseigne "[...]" de 65 places, avec une cuisine, une chambre
froide, 2 WC et deux caves, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis
[...]. Ce contrat a été conclu pour durer du 1er août 2000 et se terminer le
30 juin 2010, puis se renouveler ensuite d'année en année, sauf résiliation
donnée une année à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer
mensuel s'élevait à 3'117 francs.
Le 3 mars 2005, les parties ont conclu un deuxième contrat de
bail à loyer portant sur une salle à manger "non-fumeur" dans le même
immeuble, pour le loyer mensuel de 790 francs. Ce contrat a été conclu
pour durer du 1er mars 2005 et se terminer le 30 juin 2010, puis se
renouveler ensuite d'année en année, sauf résiliation donnée une année à
l'avance pour la prochaine échéance.

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G.________, mari de la demanderesse, travaille au sein du café-
restaurant en qualité de cuisinier et perçoit un salaire à ce titre. Pour
assurer le financement de son entreprise, la demanderesse a contracté
plusieurs emprunts auprès du [...], de son ancien ami D.________ et de la
société [...], pour plusieurs dizaines de milliers de francs.
Selon le contrat de vente passé le 31 juillet 2000 avec
l'ancienne exploitante de l'établissement, la société [...], la demanderesse
a acquis le fonds de commerce de "[...]" pour le prix de 155'000 francs.
Elle allègue avoir versé en outre, en paiement du "solde du fonds de
commerce", la somme de 145'000 fr. à V.________, qui est actuellement
son employée et qui gérait à l'époque l'établissement exploité par [...] et
elle a produit en procédure une reconnaissance de dette datée du 10 août
2000, non signée, qui aurait été établie, selon elle, à l'intention de
V.________. Cet acte contient une clause, selon laquelle la dette est amortie
par le versement du salaire 2servi mensuellement à l'employée.
Il ressort du rapport du 19 février 2009 et de l'inventaire du 7
janvier 2009 déposés par l'expert A.O.________ qu'entre 2000 et 2007, la
demanderesse a procédé à divers investissements en relation avec le
mobilier et le matériel du café-restaurant, pour un total de 17'000 fr. en
2002, de 57'000 fr. en 2005, de 7'000 fr. en 2006 et de 10'000 fr. en 2007,
en chiffre ronds (expertise, p. 7). Elle a procédé à d'importants travaux
pour aménager et exploiter la salle à manger (objet du second contrat de
bail conclu en 2005) en créant un nouveau local en salle à manger et en
rénovant entièrement la cuisine dans la mesure où celle-ci n'était pas
adaptée à l'élaboration de mets de salle à manger. Le témoin L.________
dont l'entreprise a été chargée des réalisations électriques du chantier, a
déclaré que les travaux exécutés dans la salle à manger avaient été
importants : modification d'un mur, pose d'une porte, changement des
fenêtres, installations électriques, etc. Il a précisé que le mari de la
demanderesse avait réalisé lui-même une partie des travaux de
rénovation, notamment le démontage des murs et plafonds, ainsi que la
pose du carrelage. Ces travaux ont été réalisés avec le consentement du

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bailleur de l'époque, K.________, lequel a d'ailleurs lui-même sollicité des
autorités communales les autorisations nécessaires à la réalisation des
travaux. Cependant, la demanderesse n'a reçu aucune garantie formelle
quant à la reconduction des baux au-delà de l'échéance du 30 juin 2010,
garantie qu'elle n'établit au demeurant pas avoir sollicitée.
Entendu en qualité de témoin, K.________ a déclaré qu'il avait
participé au financement d'une partie des travaux, en particulier
l’exécution de la cheminée d'aération, des plafonds, des murs et de la
porte de la salle à manger, le solde des travaux ayant été payé par la
demanderesse. En outre, Le témoin L.________ a précisé que les travaux
d'électricité avaient été payés en partie par la demanderesse et en partie
par K.________.
La demanderesse a investi au moins 50'000 fr. pour
l'agencement de la cuisine et de la salle à manger (mobilier, machines,
vaisselle, installations diverses, etc.). D'après l'expert, les investissements
consentis par la demanderesse pour l'aménagement et l'exploitation de la
salle à manger ont apporté à l’établissement une plus-value considérable,
dans la mesure où la capacité d'accueil et de restauration a été
augmentée (expertise, p. 7). Le bénéfice tiré de l'adjonction d'une salle à
manger ainsi que de la rénovation de la cuisine a également été constaté
par les témoins A.________, S.________ et L.________, qui ont tous trois admis
que depuis les travaux réalisés en 2005, "[...]" présentait une carte
attrayante alors qu'auparavant on n'y servait que de la petite restauration
(sandwiches, salades, snacks, etc.).
Selon l’expert, le chiffre d’affaires réalisé en 2008 par "[...]" est
de l’ordre de 800'000 fr. (hors TVA), alors qu'il était de 818'191 fr. 90 en
2007, de 773'982 fr. 25 en 2006, de 744'564 fr. 25 en 2005, de 652'926 fr.
45 en 2004, de 734'462 fr. 65 en 2003 et de 749'126 fr. 30 en 2002.
D'après lui, le résultat d’exploitation peut être considéré comme
satisfaisant (expertise, p. 4). En particulier, les bénéfices bruts sur
marchandises sont conformes, les charges salariales sont maîtrisées (cela
d'autant plus que le mari de la demanderesse est salarié de l'entreprise,

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pour un salaire mensuel net de l'ordre de 3'500 fr.) et les autres frais
d’exploitation correspondent à la moyenne de la branche pour des
établissements comparables. Le coût du loyer des locaux représente
6.12% du chiffre d’affaires moyen réalisé, ce qui est avantageux pour la
demanderesse. L'expert estime la valeur de rendement, soit le prix de
remise de l'établissement, à 200'000 fr. compte tenu d'un chiffre d'affaires
annuel de 800'000 fr., d'un excédent disponible sous déduction des
charges estimé à 50'000 fr., d'un taux d'amortissement de 20% et d'un
taux d'intérêt de 5% (expertise, p. 5). Selon lui, la valeur du mobilier et du
matériel de l'établissement s'élève à 142'860 fr. et celle du pas-de-porte à
57'140 fr., soit au montant correspondant à la différence entre la valeur de
rendement et la valeur du mobilier et du matériel. Cette estimation qui
tient compte des plus-values apportées par la demanderesse aux locaux
entre 2000 et 2005, s'élève (amortissement compris) à 15'000 fr. environ
(installations électriques, participation aux transformations de la cuisine et
travaux sanitaires). Le nombre d'établissements comparables à "[...]"
disponibles pour être repris ne sont pas nombreux et le prix de vente du
fonds de commerce de tels établissements est relativement élevé
(expertise, p. 2). La recherche d’un nouveau café-restaurant à exploiter
est rendue d’autant plus difficile qu'il ne sera pas aisé pour la
demanderesse de trouver le financement nécessaire à la reprise d'un
autre établissement avant que le sien ne soit vendu (expertise, p. 3),
Le témoin B.________, collaborateur de la société [...], tient la
comptabilité de la demanderesse et établit sa déclaration d'impôts depuis
l'exercice 2004. Il a confirmé l'appréciation de l'expert selon laquelle la
situation financière de "[...]" est saine, le chiffre d'affaires n'ayant cessé
d'augmenter ces dernières années et l'entreprise réalisant des bénéfices,
tout en relevant que la demanderesse payait avec retard certaines
factures, notamment les factures relatives à la TVA et aux impôts, et que
plusieurs poursuites pour dettes avaient été introduites contre elle au
sujet de ces créances. Il a toutefois expliqué que cette situation était
révélatrice d'un manque de liquidés qui résultait non pas d'une mauvaise
gestion du commerce, mais du fait que les dépenses privées de la

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demanderesse dépassaient les bénéfices tirés de l'exploitation de son
entreprise.
2. Par contrat de vente à terme et droit d'emption du 2 février
2007, les défendeurs Q.________ et T.________ ont acquis l'immeuble n°
1621 sis rue de [...] dans lequel se trouvent les locaux faisant l'objet des
deux contrats de bail précités. Ces baux ont passé aux défendeurs, avec
tous les droits qui leur étaient attachés. La défenderesse exploite
actuellement, dans le même quartier, un café-restaurant à l’enseigne [...]
dont le bail arrivera à échéance le 31 mars 2013. Elle envisage de cesser
l’exploitation de cet établissement pour reprendre à son compte les locaux
qui abritent "[...]", afin d'y exploiter, après rénovation, un nouveau café-
restaurant. Le témoin Z.________, qui travaille en qualité de serveuse à
"[...]", a confirmé les intentions de la défenderesse, tout en précisant
qu'elle ne savait pas si celle-ci pourrait de toute façon continuer
l'exploitation de "[...]" au-delà de l'échéance du bail car elle avait entendu
dire que le fils du propriétaire des lieux avait des velléités d'exploiter les
locaux pour son propre compte.
Dès l'acquisition de l'immeuble en février 2007, la
demanderesse a été informée de l'intention de la défenderesse de
récupérer les locaux litigieux. Elle a entrepris des démarches, en mars
2007, en vue de la reprise du café-restaurant "[...]", à Penthaz. Elle a
signé, le 12 mars 2007, une promesse de vente et d'achat, qui n'a
toutefois pas été suivie d'effets, les parties au contrat ayant renoncé d'un
commun accord à l'exécution de celui-ci.
Le 23 janvier 2008, les défendeurs ont résilié, sur formules
officielles, les deux contrats de bail susmentionnés de la demanderesse
pour le 30 juin 2010.
Par décision du 2 avril 2008, la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de l'Ouest lausannois a accordé à
J.________ une seule et unique prolongation de bail de deux ans jusqu'au 30
juin 2012.

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Par requête adressée au Tribunal des baux le 30 avril 2008,
J.________ a pris, sous suite de frais et dépens, les conclusions suivantes
contre les défendeurs :
"I. J.________ bénéficie d'une prolongation de son bail à loyer
jusqu'au 30 juin 2016.
II. Subsidiairement à la conclusion I
J.________ bénéficie d'une première prolongation de son bail à
loyer jusqu'au 30 juin 2015.
III. Les défendeurs Q.________ et T.________ sont les débiteurs,
solidairement entre eux, de la demanderesse d'un montant de
300'000 fr. (trois cent mille francs) payable dès la fin du bail à
loyer liant les parties.
IV.La restitution des locaux est subordonnée au paiement du
montant défini sous le chiffre III ci-dessus."
Par requête adressée le 5 mai 2008 au Tribunal des baux, les
défendeurs ont pris, sous suite de frais et dépens, les conclusions
suivantes contre la demanderesse :
"I. Le bail à loyer pour locaux commerciaux du 12 mai 2003
portant sur un café-restaurant de 65 places (à l'enseigne [...]),
une cuisine, des WC, deux caves, une chambre froide, le tout
sis dans l'immeuble [...], a valablement été résilié pour le 30
juin 2010 et prend fin le 30 juin 2010.
II. Aucune prolongation de bail n'est accordée à J.________
concernant le bail à loyer pour locaux commerciaux du 12 mai
2003 portant sur un café-restaurant de 65 places (à l'ancienne
[recte l'enseigne] [...]), une cuisine, des WC, deux caves, une
chambre froide, le tout sis dans l'immeuble [...].
III. Le bail à loyer du 3 mars 2005 portant sur une salle à
manger non fumeur dans l'immeuble sis [...] a valablement été
résilié pour le 30 juin 2010 et prend fin le 30 juin 2010.

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IV.Aucune prolongation de bail n'est accordée à J.________
concernant le bail à loyer du 3 mars 2005 portant sur une salle
à manger non fumeur dans l'immeuble sis [...].
V.Ordre est donné à J.________ de quitter et rendre libres de
tous objets lui appartenant et de tous occupants l'entier des
locaux du café-restaurant [...] (café-restaurant de 65 places,
cuisine, WC, caves, chambre froide, salle à manger non
fumeur), locaux sis dans l'immeuble [...], cela pour le 30 juin
2010 au plus tard."
B. Par acte du 1er février 2010, J.________ a recouru contre ce
jugement, concluant, sous suite de dépens, à sa réforme en ce sens que
les baux sont prolongés jusqu’au 30 juin 2015 et qu’elle doit rendre libres
les locaux au 30 juin 2015.
Dans son mémoire du 26 mars 2010, la recourante a
développé ses moyens et confirmé ses conclusions.
En d roit :
1. Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile
vaudoise du 14 décembre 1966, RSV 270.11), applicables par renvoi de
l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux, RSV
173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les
jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Déposé en temps utile par une partie qui y a intérêt, le
recours, qui tend exclusivement à la réforme du jugement attaqué, est
recevable.

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2. Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les parties ne peuvent
toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent
du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter
d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter
CPC). La Chambre des recours développe son raisonnement juridique
après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
3. La recourante soutient qu’une prolongation plus longue doit lui
être accordée.
a) Selon l'art. 272 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars
1911; RS 220), le locataire peut demander la prolongation d'un bail de
durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui
ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur
le justifient. En vertu du deuxième alinéa de la même disposition, dans la
pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur les
circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la
durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des
parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou
ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les
locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (let. d), et la situation sur le
marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e). L'art. 272b
al. 1 CO précise que le bail de locaux commerciaux peut être prolongé au
maximum de six ans et que, dans cette limite, une ou deux prolongations
peuvent être accordées.
Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une prolongation du
bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour en déterminer
la durée dans le cadre posé par la loi. Il doit tenir compte du but de la
disposition, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une

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solution de remplacement, et procéder à une pesée des intérêts en
présence (ATF 125 III 226 c. 4b).
b) Le Tribunal des baux a admis que la résiliation avait des
conséquences pénibles pour la recourante, qui exploite dans les locaux
loués un restaurant, et qu’il se justifiait d’accorder une prolongation
unique du bail, pour une durée de 3 ans. La recourante ne remet pas en
cause la prolongation unique accordée, mais uniquement sa durée, qu’elle
estime devoir être fixée à 5 ans.
c) Selon la recourante, c’est à tort que les premiers juges lui ont
reproché de n’avoir pas recherché activement des locaux de
remplacement (jgt, p. 12). Elle met en avant que l’expert a indiqué que
des établissements publics comparables disponibles n’étaient pas
nombreux et qu’il ne serait pas aisé pour la recourante d’obtenir le
financement nécessaire. L’argument est infondé. Le tribunal n’a pas omis
la remarque de l’expert, qui figure dans le jugement (p. 9). On ne saurait
déduire de l’appréciation de l’expert qu’aucune solution de remplacement
n’existe pour la recourante. Il incombait à celle-ci d’établir qu’elle avait
entrepris des démarches, qui seraient restées vaines, d’autant plus,
comme l’a relevé le Tribunal des baux, qu’elle savait dès l’hiver 2007
l’intention des intimés d’exploiter à leur compte l’établissement et que le
bail a été résilié en janvier 2008 déjà (cf. jgt, p. 12). Or, elle n’a entrepris
aucune démarche, du moins n’en a pas rapporté la preuve. Dans ces
circonstances, les premiers juges pouvaient tenir compte dans leur
appréciation de la passivité de la recourante pour trouver un
établissement de remplacement.
d) La recourante invoque l’absence de besoins sérieux et
concrets des intimés.
Ceux-ci ont acquis l’immeuble pour pouvoir disposer des
locaux et y exploiter leur propre restaurant. Ils travaillent actuellement
dans un autre établissement, dont le bail expirera en mars 2013 et dont il
n’est pas certain que le propriétaire sera disposé à le reconduire (cf. jgt, p.

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12). Sur la base de ces éléments, conformes au dossier, les intimés ont un
besoin clairement établi de pouvoir disposer des locaux.
e) La recourante se prévaut aussi de sa situation personnelle. Cet
élément n’a toutefois pas été omis par le tribunal, qui en a expressément
tenu compte (cf. jgt, p. 12).
f) Le Tribunal des baux n’a omis aucun élément pertinent dans
son appréciation. En pondérant ces différents éléments, il est parvenu à la
conclusion qu’une prolongation de 3 ans se justifiait, en relevant
également que le bail ayant été résilié en janvier 2008 pour juin 2010, la
recourante avait déjà bénéficié à la date de l’audience de jugement de
plus de 14 mois pour rechercher d’autres locaux, alors que le délai
contractuel de résiliation était de 12 mois (cf. jgt, p. 13). Au vu des
différents éléments, l’appréciation du tribunal échappe à la critique et
peut être confirmée.
4. En conclusion, le recours doit être rejeté, en application de
l’art. 465 al. 1 CPC, et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
1'237 francs (art. 232 TFJC).

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante J.________ sont
arrêtés à 1'237 fr. (mille deux cent trente-sept francs).
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 12 avril 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 13 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Olivier Burnet (pour J.________),
- Me Olivier Righetti (pour Q.________ et T.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 53'768 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux du canton de Vaud.
La greffière :