vd_gerichte · JL11.005995 · 2011-06-23 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
133
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 23 juin 2011
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Creux et Mme Bendani
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 257d al. 2 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par A.D.________ et
B.D.________, tous deux à Renens, locataires, contre l’ordonnance
d’expulsion rendue le 12 mai 2011 par le Juge de paix du district de
l'Ouest lausannois dans la cause divisant les appelants d’avec Z.________,
à Jouxtens-Mézery, bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 12 mai 2011, le Juge de paix du district de
l'Ouest lausannois a notamment ordonné aux époux D.________ de quitter
et rendre libres pour le vendredi 10 juin 2011 à midi les locaux occupés
dans l'immeuble sis à Renens, [...] (appartement de 2 pièces + cave) (I).
En droit, le premier juge a considéré que l'entier de l'arriéré de
loyer n'avait pas été acquitté par les locataires dans le délai comminatoire
de trente jours et qu'aucun motif d'annulabilité du congé n'était réalisé, de
sorte qu'il y avait lieu d'ordonner l'expulsion.
B. A.D.________ et B.D.________ ont interjeté « recours » contre
cette ordonnance par acte du 30 mai 2011, concluant à l'annulation de
l'ordonnance attaquée et, subsidiairement, au rejet de la requête
d'expulsion du bailleur.
Les appelants ont sollicité l'assistance judiciaire, qui leur a été
accordée par décision du 8 juin 2011.
Dans ses déterminations du 16 juin 2011, le bailleur a conclu
au rejet de l'appel et à la confirmation de l'ordonnance litigieuse.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 6 avril 2005, Z.________ a remis
en location à A.D.________ un appartement de deux pièces au 3ème étage,
ainsi qu'une cave, dans l'immeuble sis [...], à Renens. Conclu pour durer
initialement du 1er mai 2005 au 30 avril 2006, le bail devait se renouveler
d'année en année, sauf avis de résiliation reçu et donné au moins trois
mois à l'avance. Le loyer, payable d'avance, a été fixé à 800 fr. par mois,
plus 70 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires.

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2. Le 11 décembre 2009, Z.________, représenté par la fiduciaire
[...], a envoyé à A.D.________ le décompte de chauffage et eau chaude
pour la période du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009, lequel se soldait par un
solde en faveur du bailleur d'un montant de 1'650 fr. 80.
Par commandement de payer du 27 août 2010 de l'Office des
poursuites du district de Lausanne-Ouest (poursuite no 5'513'958),
A.D.________ a été sommé par son bailleur de payer le solde du décompte
de chauffage et eau chaude par 1'650 fr.80, plus les frais de poursuite par
100 fr. Le poursuivi n'a pas fait opposition à cet acte.
3. Par ordonnance du 19 août 2010, confirmée par arrêt de la
Chambre des recours du Tribunal cantonal du 15 octobre 2010, le Juge de
paix du district de l'Ouest lausannois a mis en doute la question de la
validité des prétentions du bailleur concernant le décompte de chauffage
et eau chaude 2008/2009, au motif que celui-ci n'avait été adressé qu'au
locataire et non à son épouse, co-titulaire du bail. Il a toutefois laissé la
question ouverte dès lors que la requête d'expulsion du bailleur du 6 juillet
2010 – fondée sur la sommation de payer deux loyers et le décompte de
chauffage et eau chaude susmentionné, ainsi que sur la résiliation de bail
à loyer envoyées séparément à chaque époux – devait de toute manière
être rejetée pour d'autres motifs.
4. Par courrier simple et recommandé du 3 novembre 2010
adressé à chaque époux séparément, Z.________, par son mandataire Jean-
Daniel Nicaty, agent d'affaires breveté, à Lausanne, a sommé les époux de
payer la somme de 3'390 fr. 80, à savoir 1'740 fr. pour les loyers d'octobre
et novembre 2010 (2 x 870 fr.), ainsi que 1'650 fr. 80 pour le solde du
décompte de chauffage et eau chaude 2008/2009, selon poursuite
exécutoire no 5'513'958 précitée. Les intéressés étaient avisés qu'un délai
de trente jours leur était accordé pour régler ces montants, à défaut de
quoi le bail à loyer serait résilié et l'expulsion requise.
Les avis comminatoires du 3 novembre 2010 ont fait l'objet
d'un complément le 17 novembre 2010 de la part du bailleur, lequel

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accusait réception du montant de 870 fr. correspondant au loyer du mois
d'octobre 2010, mais maintenait sa sommation pour le surplus.
5. Par formules officielles du 15 décembre 2010, adressées
séparément à chaque époux, Z.________ a résilié le bail à loyer en question
avec effet au 31 janvier 2011.
6. A.D.________ et B.D.________ ont contesté ce congé le 10 janvier
2011 devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de l'Ouest lausannois (ci-après : la Commission de conciliation),
réclamant l'annulation de la résiliation du bail à loyer.
7. Le 10 février 2011, Z.________ a requis du Juge de paix du
district de l'Ouest lausannois l'expulsion des locataires. Dans son allégué
no 12, le bailleur a relevé que les locataires s'étaient acquittés du loyer du
mois d'octobre le 1er novembre 2010 et de celui du mois de novembre
2010 le 4 décembre 2010, soit en temps utile.
8. Le 11 février 2011, la Commission de conciliation a informé le
Juge de paix de l'Ouest lausannois qu'elle n'entendait pas examiner la
requête en annulation de congé avant de connaître l'issue de la procédure
d'expulsion.
En d roit :
1. Le Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 (ci-
après : CPC; RS 272) est entré en vigueur le 1er janvier 2011.
Conformément à l'art. 405 al. 1 CPC, les recours sont régis par le droit en
vigueur au moment de la communication de la décision aux parties. En
l'espèce, l'ordonnance attaquée a été rendue le 12 mai 2011, si bien que
le recours dirigé contre elle est régi par le CPC.
Le litige porte sur le bien-fondé d'une mesure d'expulsion
rendue pour défaut de paiement de loyers et d'un solde de décompte de

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chauffage et eau chaude. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel
ou du recours est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée
selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable,
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur
litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant
laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation
(TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a, ATF 119 II 147
c. 1).
En l'occurrence, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC, la
valeur litigieuse excède 10'000 fr., de sorte que c'est la voie de l'appel qui
est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt, l'appel est
formellement recevable.
2. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de seconde
instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les
griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de
première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (ibidem, n.
2396, p. 435).
3. A l’appui de leur appel, A.D.________ et B.D.________ font valoir
qu’ils ont réglé, dans le délai de sommation de trente jours, tous les loyers
arriérés. A cet égard, ils annexent en copie le bordereau des pièces
produites devant la Commission de conciliation – mais non devant le Juge
de paix –, plus particulièrement les photocopies des récépissés postaux
des loyers de juillet 2010 à janvier 2011. Dans la mesure où ce bordereau

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de pièces aurait dû se trouver dans le dossier de première instance, sa
production est recevable sans examen des conditions de l’art. 317 al. 1
CPC (faits et moyens de preuve nouveaux).
Ce point n’est par ailleurs pas contesté par l’intimé, qui se
réfère à ce propos à l’allégué no 12 de sa requête du 10 février 2011 au
Juge de paix de l'Ouest lausannois, dans laquelle il admet que les
locataires se sont acquittés des loyers d'octobre et novembre 2010, soit
en temps utile (cf. supra, let. B, ch. 7).
4. Demeure dès lors seul litigieux le paiement du solde du
décompte de chauffage et eau chaude pour la période du 1er juillet 2008
au 30 juin 2009. Les appelants ne se déterminent pas à ce sujet. Pour sa
part, l’intimé souligne que ce montant n’a pas été réglé dans le délai
comminatoire, mais qu'il l'a été par virement postal le 20 mai 2011 par
l'intermédiaire de l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest. Dans sa
décision du 19 août 2010, le Juge de paix du district de paix de l'Ouest
lausannois a laissé ouverte la question de la validité des prétentions du
bailleur concernant ce décompte, eu égard au fait que celui-ci n'avait été
adressé qu'au locataire et non à son épouse (cf. supra, let. C, ch. 3).
Outre le fait que les appelants ne soulèvent aucun moyen
fondé sur un éventuel vice dans le mode de communication dudit
décompte par le bailleur, respectivement par sa fiduciaire, aux locataires,
on ne saurait retenir une quelconque irrégularité de ce point de vue
pouvant influer sur la validité de la résiliation du bail à loyer. En effet,
tandis que la loi prescrit, à l’art. 266n CO (Code des obligations du
30 mars 1911; RS 220), que tant le congé donné par le bailleur que la
fixation du délai comminatoire doivent être communiqués séparément au
locataire et à son conjoint, règle également valable en cas de co-titularité
du bail par des époux (Lachat, Le bail à loyer, chap. 25, n. 4.4, p. 632 et n.
6.6, p. 638 et chap. 27, n. 2.2, p. 666), rien de tel n’est prévu en matière
de décompte de chauffage et eau chaude. Au demeurant, rien
n’empêchait la locataire, si elle s’estimait insuffisamment renseignée au
sujet des frais accessoires et du montant réclamé à ce titre, de se

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renseigner auprès du bailleur, lequel était tenu de lui fournir toute
information utile (art. 257b al. 2 CO ; Lachat, op. cit., chap. 14, n. 7 et 8,
pp. 346-347). Elle ne prétend pas avoir effectué de telles démarches,
notamment en relation avec la commination qui lui a été adressée tant
dans la première que dans la seconde des procédures d’expulsion qui se
sont succédé.
Pour le surplus, la mise en demeure portant notamment sur
des frais accessoires échus est valable (Lachat, op. cit., chap. 14, n. 8.3, p.
348 et chap. 27, n. 2.1.3, p. 664). Force est de constater, en l’espèce, que
la commination adressée à chacun des époux le 3 novembre 2010 porte
sur un montant chiffré, correspondant à un décompte de frais de
chauffage et eau chaude échus, dont les éléments n’ont pas été remis en
cause par les appelants.
Le montant réclamé n’ayant pas été réglé par les locataires
dans le délai qui leur a été imparti, il s’ensuit que la résiliation de leur bail,
intervenue à l’expiration du délai de paiement, est valable (art. 257d al. 2
CO).
5. En conclusion, l’appel doit être rejeté et l’ordonnance attaquée
confirmée.
Vu l’effet suspensif ex lege dont est assorti le présent appel
(art. 315 al. 1 CPC), il convient de renvoyer la cause au premier juge afin
qu’il fixe un nouveau délai aux locataires pour la libération des locaux.
Les appelants étant au bénéfice de l'assistance judiciaire, les
frais judiciaires de deuxième instance, calculés conformément à l'art. 69
TFJC (tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5)
par renvoi de l'art. 62 al. 3 TFJC, sont fixés à 200 fr. et laissés à la charge
de l’Etat. L'indemnité du conseil d'office pour la procédure de deuxième
instance est fixée à 734 fr. 40, TVA incluse. Les appelants sont toutefois
tenus au remboursement de ces frais et de l'indemnité allouée au conseil
d'office au sens de l’art. 123 CPC.

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Les appelants, qui succombent, doivent en outre,
solidairement entre eux, verser à l’intimé des dépens de deuxième
instance, fixés à 300 fr. (art. 122 al. 1 let. d CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l'Ouest
lausannois pour qu'il fixe à A.D.________ et B.D.________, une
fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils
occupent dans l'immeuble sis [...], à Renens.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, par 200 fr. (deux
cents francs), sont laissés à la charge de l'Etat.
V. L'indemnité d'office de Me Jean-Pierre Bloch, conseil des
appelants, est arrêtée à 734 fr. 40 (sept cent trente-quatre
francs et quarante centimes), TVA incluse.
VI. Les bénéficiaires de l'assistance judiciaire sont, dans la mesure
de l'art. 123 CPC, tenus au remboursement des frais judiciaires
et de l'indemnité du conseil d'office mis à la charge de l'Etat.
VII. Les appelants A.D.________ et B.D.________, solidairement entre
eux, doivent verser à l'intimé Z.________ la somme de 300 fr.
(trois cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.

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VIII. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 23 juin 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Jean-Pierre Bloch (pour A.D.________ et B.D.________)
- M. Jean-Daniel Nicaty (pour Z.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la

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contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois
La greffière :