vd_gerichte · FA15.006199 · 2016-01-06 · fr
Plainte 17 LP
Plainte 17 LP


TRIBUNAL CANTONAL
FA15.006199-150581
1
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 6 janvier 2016
__________________
Composition : Mme ROULEAU, présidente
M. Hack et Mme Byrde, juges
Greffier : Mme Debétaz Ponnaz
*****
Art. 18 al. 1, 135 al. 1 et 140 al. 1 LP; 647 et 649a CC; 18 CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par L.________, à [...],
contre la décision rendue le 13 avril 2015, à la suite de l’audience du 19
mars 2015, par le Président du Tribunal d’arrondissement de l'Est vaudois,
autorité inférieure de surveillance, rejetant la plainte déposée le 16 février
2015 par la recourante contre l'OFFICE DES FAILLITES DE
L'ARRONDISSEMENT DE L'EST VAUDOIS, dans le cadre de liquidation
de la faillite de D.________.
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
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En fait :
1. a) Par décision du 5 janvier 2012, le Président du Tribunal
d’arrondissement de Lausanne a prononcé la faillite de D.________ pour
être liquidée en la forme sommaire.
Le 23 février 2012, par voie de commission rogatoire, l’Office
des faillites de l’arrondissement de Lausanne a chargé l’Office des faillites
de l’arrondissement de l’Est vaudois (ci-après : l’Office) de procéder à
l’inventaire et à l’estimation des parts de copropriété du failli sur certains
immeubles, parmi lesquels deux parcelles dont il est copropriétaire avec
sa mère, L.________, et sa sœur, A.C.________, soit les parcelles nos 2133
(part d’un tiers; parcelle de 2'068 m2 dont 203 m2 de place-jardin, 1'667
m2 de vignes, 118 m2 d’habitation et d’exploitation viticole et 80 m2
d’habitation) et 2136 (part d’un tiers; parcelle de 229 m2 dont 53 m2 de
place-jardin, 95 m2 de vignes et 81 m2 de bâtiment), sises sur la commune
de [...].
Estima Pro Sàrl a été mandatée par l'Office, le 27 février 2012,
afin de procéder à l’expertise des immeubles concernés. Elle a rendu son
rapport le 18 mai 2012, sur la base d’une évaluation effectuée le 20 juillet
2011 sur mandat du Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois, qu'elle a
mise à jour.
b) Le 29 janvier 2015, par voie de commission rogatoire,
l’Office des faillites de l’arrondissement de Lausanne a délégué à l’Office
la tâche de procéder à la réalisation des parts de copropriété du failli. La
vente aux enchères publique des immeubles concernés, fixée au 17 avril
2015, a été annoncée par publications officielles dans la FAO et la FOSC du
6 février 2015; ces publications mentionnaient, pour chacun des

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immeubles, son estimation fiscale, l’estimation de l’expert Estima Pro Sàrl,
et l’estimation de la part du failli, soit, pour les deux parcelles précitées :
- parcelle n° 2133 : 381'000 fr., 1'413'400 fr., 471'133 fr.,
- parcelle n° 2136 : 12'000 fr., 250'580 fr., 83'527 fr.,
et indiquaient en outre que les conditions de vente et l’état
des charges seraient disponibles à l’Office ou sur internet du 13 au
23 février 2015. Les avis aux copropriétaires ont été adressés sous plis
recommandés le 6 février 2015. La vente a été annoncée par publication
dans une série de journaux romands entre le 13 et le 20 février 2015. Les
conditions de vente ont été déposées le 13 février 2015.
Le chiffre 23 des conditions de vente contenues dans le
procès-verbal de vente immobilière du 13 février 2015, intitulé « baux à
loyer », indique ce qui suit au sujet de la parcelle n° 2133 :
« Appartement en duplex.
L’appartement est actuellement occupé par L.________. Aucun loyer n’est prévu
conformément à une convention entre les copropriétaires du 19 décembre 2011.
II est précisé qu’aucune annotation pour un usufruit ou un droit d’habitation n’est
inscrite au Registre foncier au feuillet de cette parcelle en faveur de la
copropriétaire, Mme L.________. Au vu de ce qui précède, soin est laissé au futur
acquéreur de faire valoir ses droits de copropriétaire quant aux fruits et à la
jouissance de cet appartement.
Appartement 2ème étage
Le bail suivant est actuellement en vigueur.
Locataire : M. [...], [...].
Durée du bail : Sauf avis de résiliation donné par l’une ou l’autre des parties, par
lettre chargée et consignée à un office postal suisse au moins 3 mois à l’avance,
le présent bail sera renouvelé de plein droit aux mêmes conditions pour 6 mois.
Loyer mensuel : fr. 1'950.-.
Conformément aux dispositions de l’art. 50 ORFI, lorsque l’immeuble fait l’objet
de baux à loyer ou à ferme, ceux-ci passent à l’acquéreur avec la propriété de la
chose louée.
Au vu de ce qui précède, soin est laissé au futur acquéreur de faire valoir ses
droits de copropriétaire quant aux fruits et à la jouissance de cet appartement. »

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c) L.________ est créancière dans le cadre de la faillite de
D.________.
Par acte du 16 février 2015, elle a déposé auprès du Président
du Tribunal de l’arrondissement de l’Est vaudois, autorité inférieure de
surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite (ci-après : le
Président), une plainte au sens de l’art. 17 LP (loi fédérale sur la poursuite
pour dettes et la faillite; RS 281.1). Elle a conclu, à titre préliminaire, à ce
que l’effet suspensif soit octroyé à la plainte (I) et à ce que l’assistance
judiciaire lui soit accordée (II), et, sur le fond, à l’admission de la plainte
(III), à ce qu’il soit procédé à une nouvelle expertise destinée à actualiser
la valeur vénale, respectivement la valeur de rendement, des immeubles
sis sur les parcelles nos 2133 et 2136 de la Commune de [...] (IV) et à ce
que le chiffre 23 du procès-verbal de vente soit modifié comme suit
s’agissant de l’appartement en duplex :
«L’appartement est actuellement occupé par Mme L.________. Cette dernière est
au bénéfice d’un droit de jouissance sur l’appartement précité selon convention
du 15 mai 2007 valant jugement définitif et exécutoire. Aucun loyer n’est dû par
Mme L.________ à ce titre, conformément à une convention du 19 décembre 2001
conclue entre les copropriétaires »,
et comme suit s’agissant de l’appartement du deuxième étage :
«Selon convention du 15 mai 2007 valant jugement définitif et exécutoire, Mme
L.________ a le droit d’encaisser directement le loyer du second appartement,
actuellement occupé par M. [...]. Elle conserve également le choix du locataire »,
la mention suivante étant supprimée :
« Au vu de ce qui précède, soin est laissé au futur acquéreur de faire valoir ses
droits de copropriétaire quant aux fruits et à la jouissance de cet appartement »
(V).
A l’appui de sa plainte L.________a produit un onglet de sept
pièces sous bordereau, dont une convention du 19 décembre 2001 et le
procès-verbal d’une audience de mesures provisionnelles du Président du
Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois du 15 mai 2007. Il
ressort de ces pièces ce qui suit.

- 5 -
Par convention du 19 décembre 2001, L.________, D.________ et
A.C.________, ainsi que l’époux de cette dernière, B.C.________, ont
constitué une société simple, la plaignante et ses enfants, parties
copropriétaires, apportant chacun à cette société sa part aux immeubles
tandis que B.C.________ apportait son travail. L’article 8 de l’acte constitutif
a la teneur suivante :
« L.________ continuera à occuper le duplex avec jardin du bâtiment situé sur la
parcelle no 133 [réd. : actuellement la parcelle n° 2133] de la commune d’ [...],
moyennant le paiement d’un loyer de Fr. 490.— (quatre cent nonante francs) par
mois jusqu’à l’âge de sa retraite; dès sa retraite elle ne paiera plus de loyer. Elle
aura en tout temps le droit de le louer en cas de besoins. A.C.________ et
D.________ bénéficieront d’un droit préférentiel de location, à un prix raisonnable
déterminé en comparaison avec le loyer de l’appartement du deuxième étage. »
Dans le cadre d’une procédure de mesures provisionnelles
initiée par D.________, A.C.________ et B.C.________ contre L.________ devant
le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de l’Est vaudois, dans la
cause en dissolution de la société simple pour justes motifs introduite par
demande du 16 mars 2007, les parties ont conclu, lors d’une audience du
15 mai 2007, la convention suivante, dont ledit président a pris acte
séance tenante pour valoir jugement partiel :
« I. La société simple formée par les parties est dissoute avec effet au 31
décembre 2006.
II. Prométerre est désignée en qualité de liquidateur afin d’arrêter les comptes au
31 décembre 2006 et pour faire toute proposition de partage compte tenu des
projets élaborés ultérieurement.
III. Les requérants sont autorisés provisoirement à poursuivre l’exploitation du
domaine viticole, chaque partie conservant ses droits dans la procédure de
liquidation.
Pour toutes les dépenses supérieures à 5'000 fr. (cinq milles francs), l’accord
de l’intimée est requis.
L’intimée conservera la jouissance de son logement et l’accès aux autres
locaux du domaine sans interférer dans la gestion.

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L’intimée encaissera directement le loyer de l’autre appartement et
conservera le choix du locataire.
Le logiciel d’exploitation sera transféré à D.________ avec l’aide de son
créateur, aux frais de l’exploitation provisoire.
IV. Parties prennent l’engagement réciproque d’adopter un comportement
correct les uns envers les autres.
V. Dès le dépôt du rapport de Prométerre, un délai sera imparti pour déposer des
observations avant l’audience de jugement et si aucune solution transactionnelle
n’a pu être trouvée. »
d) Par décision du 20 février 2015, le Président a refusé
d’octroyer l’effet suspensif requis dans la plainte.
Par déterminations reçues au greffe du tribunal le 26 février
2015, l’Office a conclu au rejet de la plainte.
Par déterminations du 16 mars 2015, A.C.________,
intervenante, a conclu au rejet de la plainte, avec suite de frais et dépens.
Par décision du 13 mars 2015, corrigée le 24, le Président a
accordé le bénéfice de l’assistance judiciaire à la plaignante, avec effet au
6 février 2015, et a désigné Me Philippe Reymond comme son conseil
d’office.
A l’audience du 19 mars 2015, la plaignante, représentée par
son conseil, a déposé une écriture confirmant les conclusions prises dans
sa plainte et a conclu, au surplus, au réexamen du prononcé refusant
l’effet suspensif. A l’appui de cette écriture, elle a produit les trois pièces
suivantes, en copie :
- un extrait du site internet Prométerre.ch;
- une ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 31 juillet 2012,
motivée le 14 novembre 2012, par le Président du Tribunal civil de
l’arrondissement de l’Est vaudois, dans la cause en liquidation de la
société simple pour justes motifs introduite par demande du 16 mars 2007

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par D.________, A.C.________ et B.C.________ contre L.________. Il en ressort
que, durant ce procès, ont été signées la convention du 15 mai 2007 citée
plus haut et une convention du 26 janvier 2010, dont le président a pris
acte pour valoir ordonnance de mesures provisionnelles, qui règle l’accès
de L.________ au carnotzet; que le procès a été suspendu le 13 mars 2012
en raison de la faillite de D.________; que, le 14 mars 2012, A.C.________ et
B.C.________ ont déposé une requête de mesures provisionnelles concluant
à ce qu’A.C.________ soit autorisée à terminer, à ses frais, l’aménagement
des combles de l’immeuble n° 2133 et à s’y installer avec sa famille, et à
ce que la convention du 26 janvier 2010 soit modifiée en ce sens que
L.________ n’ait plus accès au carnotzet, « qui est lié exclusivement à
l’exploitation ». Dans ses motifs, le président a relevé que, « depuis la
convention du 15 mai 2007, le procès a pour objet la liquidation de la
société simple » et que, « par conventions des 15 mai 2007 et 26 janvier
2010, les parties ont décidé de régler l’utilisation du domaine viticole dont
ils sont copropriétaires, ce pour la durée de la litispendance, afin d’en
conserver la valeur ». Il a autorisé, à certaines conditions, A.C.________ à
terminer l’aménagement des combles et à s’y installer (I) et a limité
l’accès de L.________ au carnotzet (II).
- un arrêt rendu le 16 avril 2013 par la Juge déléguée de la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal, sur appel de L.________ contre l’ordonnance de
mesures provisionnelles du 31 juillet 2012 précitée. En substance, cet
arrêt retient que le procès concerne les mesures à prendre durant la
liquidation de la société simple, que les apports des trois parties
copropriétaires ont été faits en jouissance ou en usage (« quoad usum »)
et celui de B.C.________ sous forme de travail, que celui-ci a la légitimation
active, en dépit du fait qu’il n’est pas copropriétaire, car le procès
concerne la société simple – et non la copropriété – à laquelle il est partie,
que la société étant dissoute, il appartient aux sociétaires, et donc aussi
au juge chargé de prendre des mesures provisoires dans le cadre de la
liquidation, de mettre un terme aux rapports entre sociétaires et de régler
les relations avec les tiers, et non plus d’optimiser le rendement de la
société simple. Considérant, en premier lieu, que l’autorisation donnée aux
intimés de procéder à des travaux dans l’immeuble n’allait pas favoriser le
règlement des rapports juridiques internes et externes, mais, au contraire,

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aurait inévitablement un effet dilatoire sur la liquidation de la société
simple, en deuxième lieu, que rien n’indiquait que ces travaux seraient
une solution rapide aux pertes d’exploitation alléguées et, en troisième
lieu, que les intimés n’établissaient pas un changement de circonstances
justifiant de modifier le régime instauré par la convention du 26 janvier
2010, valant ordonnance de mesures provisionnelles et réglant les droits
et obligations de chacun des sociétaires pendant la phase de liquidation,
laquelle ne prévoyait pas la possibilité pour les intimés – qui ne l’avaient
pas demandée – d’habiter l’immeuble litigieux, la juge déléguée a réformé
l’ordonnance attaquée en ce sens que le chiffre I de son dispositif est
supprimé.
Lors de l’audience de plainte du 19 mars 2015, un délai au 27
mars 2015 a été imparti à la plaignante pour faire des propositions
d’expert en vue d’une éventuelle seconde expertise et à l’Office pour
déposer, le cas échéant, des déterminations complémentaires.
Le 26 mars 2015, l’Office a déposé des déterminations
complémentaires, dans lesquelles il a confirmé conclure au rejet de la
plainte.
Le 27 mars 2015, la plaignante a proposé les noms de trois
experts et son conseil a déposé sa liste d’opérations.
Par décision du 2 avril 2015, le Président a de nouveau refusé
d’octroyer l’effet suspensif.
2. Par prononcé du 13 avril 2015, le Président a rejeté la plainte
de L.________ (I), a fixé l’indemnité de son conseil d’office à 3’682 fr. 60 -
débours réclamés, par 50 fr., indemnité de vacation de 120 fr. et TVA
compris - (II), a dit que la plaignante était, dans la mesure de l’art. 123
CPC (Code de procédure civile; RS 272), tenue de rembourser à l’Etat
l’indemnité allouée à son conseil (III) et a rendu le prononcé sans frais ni
dépens (IV). Ce prononcé a été adressé à la plaignante, par son conseil,

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qui l’a reçu le lendemain, et à l’Office, ainsi qu’à D.________ et à
A.C.________, par leur conseil respectif.
En droit, le Président a estimé que la jurisprudence n’était pas
très claire sur le principe du droit à une seconde expertise, car un arrêt
rendu dans le cadre d’une poursuite se continuant par voie de saisie – qui
serait applicable par analogie dans la faillite - considère qu’une nouvelle
estimation doit être ordonnée s’il s’est écoulé un long délai depuis
l’inventaire (cf. ATF 95 III 21, JdT 1969 II 123), tandis qu’un arrêt rendu
dans le cadre d’une procédure de faillite sommaire considère qu’une
nouvelle estimation des meubles ne peut être exigée, surtout lorsqu’elle
repose sur des critères objectifs (cf. ATF 114 III 29, JdT 1990 II 147). Il a
jugé toutefois que la question du droit à une seconde expertise pouvait en
l’espèce demeurer indécise, dès lors que, d’une part, l’estimation litigieuse
n’était donnée qu’à titre indicatif et ne constituait pas un prix minimum et
que, d’autre part, la vente étant soumise à la loi sur le droit foncier rural,
le cercle des personnes autorisées à acquérir serait limité. Quant à
l’argument de la plaignante selon lequel l’expert ne serait pas objectif
« étant membre du lobby viti-agricole » et aurait limité le montant de la
valeur de rendement pour permettre une appropriation à bas prix par un
exploitant agricole, le Président a estimé qu’il devait être écarté, aucun
élément n’étant invoqué qui permettrait de mettre en doute l’objectivité
de l’expert. Enfin, il a considéré que les conditions de vente ne pouvaient
être modifiées dans le sens requis, d'une part, parce que la plaignante
n’avait pas fait valoir les droits en cause – droits relatifs et non réels –
dans le délai d’établissement de l’état des charges, mais juste avant la
vente, ce qui accréditait le fait qu’elle tentait de reporter celle-ci par ce
moyen, et, d'autre part, parce que l’article 23 des conditions de vente
était suffisamment clair.
3. a) Par recours daté du 15 avril 2015, adressé le même jour au
Président et à la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal (ci-
après : la cour de céans) par télécopie et par courrier recommandé,
L.________ a conclu, principalement, à l’admission du recours et à la

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réforme de la décision de l’autorité inférieure de surveillance en ce sens
que :
« Une nouvelle expertise destinée à actualiser la valeur vénale, respectivement
la valeur de rendement, des immeubles sis sur les parcelles n° 2133 et 2136 de
la commune de [...] est ordonnée; la procédure de vente est reportée jusqu’à
l’établissement d’une nouvelle expertise.
Le chiffre 23 du procès-verbal de vente immobilière aux enchères est modifié
comme suit : « Appartement en duplex : L’appartement est actuellement occupé
par Mme L.________. Cette dernière est au bénéfice d’un droit de jouissance sur
l’appartement précité selon convention du 15 mai 2007 valant jugement définitif
et exécutoire. Aucun loyer n’est dû par Mme L.________ à ce titre, conformément
à une convention du 19 décembre 2001 conclue entre les copropriétaires. » La
mention suivante est supprimée : « Au vu de ce qui précède, soin est laissé au
futur acquéreur de faire valoir ses droits de copropriétaire quant aux fruits et à la
jouissance de cet appartement».
S’agissant de l’appartement au 2ème étage, le chiffre 23 du procès-verbal de
vente immobilière aux enchères est complété comme suit : « Selon convention
du 15 mai 2007 valant jugement définitif et exécutoire, Mme L.________ a le droit
d’encaisser directement le loyer du second appartement, actuellement occupé
par M. [...]. Elle conserve également le choix du locataire». La mention suivante
est supprimée : « Au vu de ce qui précède, soin est laissé au futur acquéreur de
faire valoir ses droits de copropriétaire quant aux fruits et à la jouissance de cet
appartement. »
Subsidiairement, elle a conclu à l’annulation de la décision et
au renvoi de la cause à l’autorité inférieure pour que celle-ci statue dans le
sens des conclusions principales citées ci-dessus.
Elle a requis l’effet suspensif, que la Présidente de la cour de
céans a accordé, par décision du 16 avril 2015.
b) Le 22 mai 2015, l’Office s’est déterminé en maintenant ses
déterminations des 25 février et 26 mars 2015. Il a préavisé pour le rejet
du recours et a requis que les frais de publication de la vente aux
enchères, par 28'159 fr. 55, soient mis à la charge de la plaignante en cas
de rejet du recours; il a déposé des pièces, dont une série de factures en

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lien avec la publication de la vente dans la FOSC, la FAO, et plusieurs
journaux romands.
Le 4 juin 2015, A.C.________ s’est déterminée et a conclu au
rejet du recours. Elle a produit des pièces, dont une décision de la
Commission foncière rurale, Section I, du 18 décembre 2013, attestée
exécutoire le 21 février 2014, prononçant que certaines parcelles, dont les
parcelles nos 2133 et 2136, constituent une entreprise agricole au sens de
l’art. 7 LDFR (loi fédérale sur le droit foncier rural; RS 211.412.11), que
B.C.________ peut être considéré comme exploitant à titre personnel au
sens de l’art. 9 LDFR et qu’en tant qu’époux, A.C.________ et B.C.________
peuvent se prévaloir du droit à l’attribution prévu par les art. 11 et 13
LDFR.
Par lettre du 17 août 2015, D.________ a déclaré s’en remettre
à justice sur le sort des conclusions du recours.
Dans une écriture du 25 août 2015, la recourante a conclu à
ce que la conclusion de l’Office relative à la prise en charge des frais de
publication de la vente aux enchères en cas de rejet de recours soit
déclarée irrecevable, subsidiairement rejetée.
c) La recourante et les intimés, A.C.________ et D.________, ont
tous trois requis le bénéfice de l’assistance judiciaire, qui a été accordé,
respectivement, à la recourante, le 12 mai 2015, avec effet au 15 avril
2015, Me Philippe Reymond étant désigné comme son conseil d’office, à
A.C.________, le 21 mai 2015, avec effet au 28 avril 2015, Me Kathrin
Gruber étant désignée comme son conseil d’office, et à D.________, le 14
juillet 2015, avec effet au 5 juin 2015, Me Christian Dénériaz étant désigné
comme son conseil d’office.
En d roit :

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I. Formé contre une décision de l’autorité inférieure de
surveillance, dans le délai de dix jours suivant sa notification (art. 18 LP et
28 al. 1 LVLP [loi vaudoise d’application de la LP; RSV 280.05]), soit en
temps utile, le recours comporte des conclusions et l’énoncé de moyens
invoqués (art. 28 al. 3 LVLP), de sorte qu’il est recevable.
Les déterminations de l’Office et des intimés A.C.________ et
D.________ sont également recevables (art. 31 al. 1 LP), de même que la
pièce nouvelle produite par A.C.________ en deuxième instance (ibid.).
II. a) La recourante conclut en premier lieu à la mise en œuvre
d’une seconde expertise des parcelles nos 2133 et 2136. Elle ne cite
aucune disposition tirée de la LP ou d’une ordonnance qui lui donnerait un
tel droit, mais se prévaut d’un arrêt du Tribunal fédéral publié aux ATF 95
III 21 (JdT 1969 II 123), selon lequel « dans la poursuite par voie de
saisie (…) il faut ordonner une nouvelle estimation une fois terminée la
procédure d’épuration des charges » et « dans la faillite (…) cette règle
est applicable par analogie ». La recourante objecte en outre que l’arrêt
publié aux ATF 114 III 29 (JdT 1990 II 47) auquel se réfère le prononcé
attaqué - selon lequel, dans la procédure sommaire de faillite, on ne peut
exiger une seconde estimation au sens de l’art. 9 al. 2 ORFI (ordonnance
du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles; RS 281.42) -
ne s’applique qu’aux meubles et pas aux immeubles.
Dans sa détermination, l’intimée A.C.________ soutient que le
premier arrêt (ATF 95 III 21) n’est pas pertinent, car la citation n’est tirée
que d’un « obiter dictum », qui dit que le principe d’une nouvelle
estimation vaut au moins dans le cas où la vente aux enchères a dû être
déplacée à la suite d’une contestation de la procédure d’épuration des
charges, ce qui n’est pas le cas en l’espèce; elle invoque une mauvaise
traduction de cet arrêt par la recourante. Elle fait valoir enfin que la
recourante fait une fausse interprétation de l’ATF 114 III 29, dans la
mesure où il s’applique d’abord aux immeubles, puis, par analogie, aux
meubles.

- 13 -
Se fondant sur la jurisprudence publiée aux ATF 114 III 29,
l’Office fait valoir que, dans la liquidation sommaire, il n’existe pas de droit
à une seconde estimation d’un immeuble.
b) La LP prévoit trois modes de liquidation de la faillite : la
suspension (art. 230 et 230a LP), la liquidation sommaire (art. 231 LP) et
la liquidation ordinaire (art. 232 à 270 LP). L’intérêt de la liquidation
sommaire réside dans l’économie des coûts et l’accélération de la
procédure; rationnelle, simple, rapide, la procédure de liquidation
sommaire est relativement peu formaliste (Vouilloz, in :
Dallèves/Foëx/Jeandin (éd.), Commentaire romand LP (ci-après : CR LP),
Bâle 2005, n. 1 ad art. 230 LP; Vouilloz, La liquidation sommaire de la
faillite, Pratique Juridique Actuelle 2001 (ci-après : PJA 2001), pp. 968 à
974, spéc. 968; Ammon/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs- und
Konkursrechts, 6e éd. Berne 1997, § 49 n. 1, p. 399). Même en cas de
liquidation en mode sommaire, il y a lieu d’établir un état de collocation
(art. 70 OAOF (ordonnance du Tribunal fédéral sur l’administration des
offices de faillite; RS 281.32); Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur
la poursuite pour dettes et la faillite, t. III, n. 23 ad art. 231 LP; Vouilloz, in
CR LP, n. 20 ad art. 230 LP). A l’expiration du délai de production (art. 232
al. 2 ch. 2 LP), l’office procède sans retard à la réalisation au mieux des
intérêts des intervenants (art. 231 al. 3 ch. 2, 1re phrase, LP; Vouilloz, in
CR LP, n. 31 ad art. 231 LP; Gilliéron, op. cit., n. 29 ad art. 231 LP). Les
immeubles ne peuvent être réalisés qu’une fois dressé l’état des charges
(art. 231 al. 3 ch. 2, 2e phrase, LP), qui indique les droits de gage, les
servitudes, les charges foncières et les droits personnels annotés et qui
fait partie intégrante de l’état de collocation (art. 247 al. 2 LP; Vouilloz, in
CR LP, n. 32 ad art. 231 LP). Parce que la procédure sommaire doit être la
plus simple et la plus rapide possible, la jurisprudence et la doctrine
estiment qu’il n’y a pas lieu de procéder à une seconde estimation au sens
de l’art. 9 al. 2 ORFI, cette disposition étant par ailleurs inapplicable en
matière de faillite (TF 5A_195/2010 du 17 juin 2010 consid. 2.2, publié in
Baurecht/Droit de la construction (BR/DC), 4/2010, p. 200, n° 382; ATF 114
III 29 consid. 3c et 3d, JdT 1990 I 144, spéc. 147; Lustenberger, in :

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Staehelin/Bauer/Staehelin (éd.), Basler Kommentar SchKG, t. II, 2e éd. Bâle
2010, n. 46 ad art. 231 SchKG [LP]; Vouilloz, in CR LP, n. 37 ad art. 231 LP;
Vouilloz, PJA 2001, p. 973).
c) En l’espèce, la liquidation de la faillite de D.________ s’opère
conformément à la procédure sommaire. Au vu de ce qui précède, la
recourante n’a pas droit à une seconde estimation des immeubles
litigieux. Son argument, mal fondé, doit être rejeté.
III. a) La recourante conclut à la modification des conditions de la
vente aux enchères relative à l’immeuble n° 2133. Elle fait valoir que des
droits qui lui auraient été accordés conventionnellement – jouissance à
titre gratuit d’un des logements de cet immeuble, encaissement du loyer
et choix du locataire de l’autre logement - n’ont pas été « pris en compte »
dans ces conditions. Or, selon elle, ces conventions auraient valeur de
règlement d’utilisation et d’administration établi par les copropriétaires,
au sens des art. 647 ss CC (Code civil; RS 210), et seraient ainsi
opposables à tout futur acquéreur de droit réel sur l’immeuble, selon l’art.
649a CC. Elle conteste en outre l’argument de l’Office, repris par le
prononcé attaqué, selon lequel elle aurait dû annoncer dans le délai de
l’art. 232 LP les droits qu’elle invoque afin qu’ils soient, le cas échéant,
mentionnés dans l’état des charges. Elle observe d’abord que les
conditions de vente mentionnent une des conventions en cause, du 19
décembre 2001, qui ne figure pas à l’état des charges; il serait donc
illogique de refuser de mentionner dans les conditions de vente la
convention du 15 mai 2007 au motif qu’elle devrait au préalable figurer
dans l’état des charges. Au demeurant, elle déclare maintenir
l’argumentation qu’elle a développée en première instance, dans ses
déterminations complémentaires du 19 mars 2015, au sujet du fait que
des règles strictement conventionnelles, équivalant à un règlement
d’utilisation et d’administration, n’ont pas à être mentionnées dans l’état
des charges, conformément aux art. 34 al. 1 let. b et 125 ORFI. Au surplus,
elle fait valoir qu’elle a produit la convention du 19 décembre 2001 auprès
de l’Office des faillites de l’arrondissement de Lausanne le 21 novembre

- 15 -
2013 et qu’elle a mentionné l’existence du procès-verbal de l’audience du
15 mai 2007 dans le cadre d’une précédente plainte LP. Il serait donc
abusif de prétendre, comme l’a fait l’Office, que celui-ci ne connaissait pas
les droits de la recourante. Enfin, elle conteste l’appréciation du prononcé
selon laquelle l’article 23 des conditions de vente serait suffisamment clair
dans la mesure où il mentionne l’existence de baux à loyer et avertit le
futur acquéreur qu’il devra faire valoir ses droits de copropriétaire quant
aux fruits et à la jouissance des appartements. Elle reproche à cette
formulation de laisser croire, à tort, à tout futur acquéreur qu’il a des
droits quant à la jouissance des deux appartements et qu’il lui appartient
de les invoquer; or, selon la recourante, conformément aux deux
conventions conclues entre les copropriétaires, le futur acquéreur n’aura
strictement aucun droit sur le loyer du second appartement, d’une part, ni
aucun droit à encaisser le loyer de l’appartement qu’elle occupe, d’autre
part; les conditions de vente seraient donc inexactes et trompeuses. Il
s’agit en effet d’éviter un litige entre le futur acquéreur de la part de
copropriété, qui se prévaudra de ces conditions de ventes, et la
recourante.
L’Office renvoie à l’argumentation qu’il a développée en
première instance, faisant valoir que l’acquéreur d’une part de copropriété
est subrogé aux obligations du copropriétaire failli et que, dès lors, il
n’entend pas se déterminer sur la clarté de l’article 23 des conditions de
vente, qu’au surplus, aucun usufruit ne grève les parcelles litigieuses et
que les états des charges ne comportent aucune mention à la rubrique
« Autres charges », qu’en outre, il n’a eu connaissance de la convention
dont se prévaut la recourante que durant la présente procédure de
plainte, ce dont il déduit que la recourante essaie de remettre en cause
des états des charges définitifs et exécutoires et que son grief est à cet
égard tardif.
b) aa) En matière de faillite, la vente aux enchères forcée d’un
immeuble ou d’une part de copropriété est réglée par les art. 257 à 259
LP, 71 à 78 OAOF et 122 à 132 ORFI. L’art. 259 LP dit que certaines règles
valables en matière de saisie – notamment les art. 134 à 137 et 143 LP -

- 16 -
s’appliquent par analogie aux conditions des enchères. Conformément à
l’art. 134 LP, l’office des poursuites arrête les conditions des enchères
d’après l’usage des lieux et de la manière la plus avantageuse (al. 1). Les
conditions restent déposées au moins dix jours avant les enchères au
bureau de l’office, où chacun peut en prendre connaissance (al. 2). Selon
l’art. 135 al. 1, 1re phrase, LP (repris à l’art. 45 al. 1 let. a ORFI), les
conditions des enchères doivent indiquer que les immeubles sont adjugés
avec toutes les charges les grevant (servitudes, charges foncières, gages
immobiliers, droits personnels annotés) et que les obligations personnelles
du débiteur seront déléguées à l’acquéreur.
L’état des charges fixe la titularité, le contenu et le rang des
seules charges réelles dépréciatives de l’immeuble objet de la réalisation
forcée (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, droits personnels
annotés; art. 140 al. 1 LP; Piotet, in CR LP, nn. 1 ss ad art. 140 LP). L’état
des charges de l’immeuble vendu doit être annexé aux conditions de
vente (ATF 121 III 24 consid. 2b; Formulaire établi par la Chambre des
poursuites et faillites du Tribunal fédéral ORFI 13a P). Toutes les autres
conditions de l’adjudication à intervenir – soit celles qui ne concernent pas
les charges réelles dépréciatives mentionnées à l’état des charges – sont
intégrées dans les conditions de vente; tel est le cas en particulier des
charges dépréciatives non réelles, par exemple des baux à ferme ou à
loyer non annotés (Piotet, op. cit., nn. 3 et 4 ad art. 134 LP).
bb) En l’occurrence, la recourante admet que les droits qu’elle
prétend détenir à l’encontre du débiteur failli sont de nature
conventionnelle, ou personnelle, et non réelle. Les conventions dont elle
se prévaut, des 19 décembre 2001 et 15 mai 2007, ne lui confèrent en
effet aucun droit réel et les droits en cause n’ont pas été annotés au
registre foncier. C’est donc à juste titre qu’ils n’ont pas été inscrits à l’état
des charges de l’immeuble litigieux.
La recourante ne prétend pas que ses droits prétendus
découleraient d’un contrat de bail, qui passerait à l’acquéreur en vertu de
l’art. 261 al. 1 CO (Code des obligations; RS 220). Un tel contrat

- 17 -
supposerait la détermination d’un loyer (cf. art. 253 CO) et ne peut dès
lors exister entre les copropriétaires et la recourante, portant sur le
logement que celle-ci occupe, puisque, depuis qu’elle a atteint l’âge de la
retraite, conformément à la convention du 19 décembre 2001, elle ne
s’acquitte d’aucun montant en contrepartie de la jouissance de
l’appartement en cause.
c) La recourante soutient que les conventions des 19
décembre 2001 et 15 mai 2007 doivent être assimilées à un règlement
d’utilisation et d’administration convenu par les copropriétaires, opposable
à tout acquéreur au sens de l’art. 649a CC.
aa) Aux termes de l’art. 649a al. 1 CC, le règlement
d'utilisation et d'administration convenu par les copropriétaires, les
mesures administratives prises par eux, de même que les décisions et
ordonnances judiciaires, sont aussi opposables à l'ayant cause d'un
copropriétaire et à l'acquéreur d'un droit réel sur une part de copropriété.
Cette subrogation de l'acquéreur d'une part se produit de par la loi
indépendamment de toute opération au registre foncier et même si
l'acquéreur n'a aucune connaissance du contenu du règlement (ATF 110 Ia
106 consid. 4b; TF 5A_499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 6.1; TF
5C.177/2006 du 19 décembre 2006 consid. 4.1). La règle posée par l’art.
649a CC est impérative (Meier-Hayoz, Berner Kommentar, 5e éd. Berne
1981, n. 3 ad art. 649a CC; Brunner/Wichtermann, in : Honsell/Vogt/Geiser,
Basler Kommentar ZGB II, 5e éd. Bâle 2015, n. 1 ad art. 649a CC et les réf.
cit.). Elle ne vaut toutefois que pour le champ d'application propre du
règlement d'administration et d'utilisation, et non pour l'ensemble des
relations entre copropriétaires (ATF 123 III 53 consid. 3a; 110 Ia 106
consid. 4c). En d'autres termes, les dispositions du règlement ne sont
opposables à l'ayant cause d'un copropriétaire que dans la mesure où
elles ont un rapport direct avec l'administration et l'utilisation communes
de la chose (TF 5A_499/2010 consid. 6.1 précité; Steinauer, Les droits
réels, t. I, 5e éd. Berne 2015, n. 1267, p. 447 et les réf. citées en note de
pied n° 48; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, Berne 1988, n. 84 ad
art. 712g CC).

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bb) Le règlement d'utilisation et d'administration établi par les
copropriétaires constitue un contrat, qui présente des caractéristiques
propres aux contrats de sociétés. Il doit être approuvé à l'unanimité des
copropriétaires (TF 5A_44/2011 consid. 5.2.1 et les réf. cit.). S'il n'est pas
soumis à une forme particulière, il doit toutefois revêtir la forme écrite si
les copropriétaires souhaitent le mentionner au registre foncier (art. 79 al.
4 ORF [ordonnance sur le registre foncier; RS 211.432.1]).
Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses
d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des
parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont
elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable
de la convention. Le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle
et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas
échéant empiriquement, sur la base d'indices. Les circonstances
survenues postérieurement à la conclusion du contrat, notamment le
comportement des parties, constituent un indice de leur volonté réelle et
doivent donc être prises en considération dans l'interprétation subjective
(ATF 125 III 263 consid. 4c; 118 II 365 consid. 1). Si elle aboutit, cette
démarche conduit à une constatation de fait (ATF 129 III 664 consid. 3.1).
Ce n'est que s'il ne parvient pas à déterminer cette volonté réelle ou s'il
constate qu'une partie n'a pas compris la volonté manifestée par l'autre,
que le juge doit découvrir quel sens les parties pouvaient ou devaient
donner, de bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques
(principe de la confiance), c'est-à-dire rechercher leur volonté objective,
question de droit que le Tribunal fédéral revoit librement (TF 5A_44/2011
consid. 5.2.2 et les autres arrêts cités, notamment ATF 135 III 410 consid.
3.2).
cc) En l’espèce, la recourante n’a pas tenté, durant la
procédure devant l’autorité inférieure de surveillance, d’établir que la
réelle et commune intention des parties aux conventions conclues les 19
décembre 2001 et 15 mai 2007 était, comme elle le soutient, de prévoir
un règlement d’utilisation et d’administration de copropriété au sens des

- 19 -
art. 647 ss CC, ce qu’elle aurait par exemple pu faire en sollicitant
l’audition de témoins. Elle entend seulement le déduire du contenu des
conventions en cause, en particulier du fait qu’elles lui conféreraient un
droit d’utilisation exclusif sur un appartement, d’une part, et qu’elles
prévoiraient une répartition des revenus de l’immeuble en sa faveur,
d’autre part. Or, le contenu des conventions est insuffisant pour établir, ou
même seulement rendre vraisemblable, que la volonté des parties était
alors de conclure un tel règlement, qui plus est un règlement qui
dérogerait à la réglementation légale. Au demeurant, l’état de fait établi
par l’autorité inférieure de surveillance ne constate rien de tel et aucun
élément du dossier ne vient étayer la thèse de la recourante. Au contraire,
il ressort indubitablement du dossier que ces conventions n’avaient pas
pour cadre l’utilisation et l’administration de la copropriété qui existait sur
l’immeuble entre la recourante et les intimés, mais la société simple qui
existait entre la recourante, les intimés et le mari de l'intimée. La
meilleure preuve en est que ce dernier - qui n’est pas copropriétaire de
l’immeuble - était partie aux deux conventions en cause. En outre, il
ressort de la convention du 19 décembre 2001 que celle-ci avait pour but
de créer entre ses signataires une société simple au sens des art. 530 ss
CO, ayant pour objet l’exploitation d’un domaine viticole; chaque partie à
la société simple qui était copropriétaire d’immeuble apportait sa part aux
immeubles, tandis que B.C.________ apportait son travail. Certes, la
convention précise les pouvoirs d’administration et de représentation de
chacun de ses membres, mais il s’agit du pouvoir d’administrer et de
représenter la société, et non la copropriété. Si certaines clauses ayant
trait aux immeubles ne mentionnent que les copropriétaires, cela
s’explique par le fait que, comme le relève à juste titre la Juge déléguée
de la Cour d’appel civile dans son arrêt du 16 avril 2013, les apports des
copropriétaires n’étaient pas faits à la société simple en propriété, mais
« quoad usum ». Quant à la convention du 15 mai 2007, ratifiée pour
valoir jugement partiel, elle a été conclue dans le cadre d’une procédure
en dissolution, puis en liquidation, de ladite société simple; elle prévoit du
reste expressément que la société simple constituée précédemment est
dissoute, et désigne Prométerre pour procéder à sa liquidation; rien ne
permet de penser que son chiffre III, qui fait référence à deux reprises à

- 20 -
« l’exploitation provisoire » du domaine, avait le sens que tente de lui
prêter la recourante et, en particulier, était destiné à s’appliquer en dehors
de la procédure de liquidation de la société simple; ni le Président du
Tribunal civil d’arrondissement ni la Juge déléguée précitée, qui ont
examiné la portée de ce chiffre dans leurs décisions des 31 juillet 2012 et
16 avril 2013, ne sont du reste arrivés à une conclusion différente. Enfin,
aucune pièce au dossier, antérieure ou même postérieure à l’adoption des
conventions litigieuses, ne mentionne que celles-ci ont le sens et le but
que leur prête la recourante.
En conclusion, la recourante échoue à prouver que les
conventions des 19 décembre 2001 et 15 mai 2007 – cette dernière valant
jugement partiel dans le cadre de la dissolution et de la liquidation de la
société simple formée par les parties – constitueraient des règlements
d’utilisation et d’administration de l’immeuble n° 2133, ayant pour but
d’adopter des règles conventionnelles relatives aux « actes
d’administration » et aux « travaux de construction », au sens des art. 647
ss CC. La teneur de ces deux conventions, les parties entre lesquelles elles
ont été passées et les circonstances ayant entouré leur conclusion
permettent au contraire de retenir qu’elles n’avaient pour but que de
créer, respectivement dissoudre et liquider une société simple formée de
quatre personnes.
L’argument de la recourante, tiré de l’opposabilité de certaines
clauses de ces conventions aux futurs acquéreurs de l’immeuble, est donc
mal fondé.
IV. En conclusion, le recours doit être rejeté et le prononcé
attaqué confirmé.
Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens (art. 20a al. 2
ch. 5 LP, 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP [ordonnance sur les émoluments
perçus en application de la LP; RS 281.35]). En particulier, les frais de

- 21 -
parution ne sauraient être mis à la charge de la partie succombante,
comme le requiert l’Office.
Les trois conseils d’office, Me Philippe Reymond, Me Kathrin
Gruber et Me Christian Dénériaz, ont droit à une rémunération équitable
pour leurs opérations et débours respectifs dans la procédure de recours
(art. 122 al. 1 let. a et al. 2 CPC). Aucun n’a déposé de liste d’opérations.
Vu l’ampleur du recours, qui reprend pour l’essentiel les
arguments de première instance, et de sa réplique, l’indemnité d’office de
Me Reymond doit être arrêtée à 831 fr. 60, soit 770 fr. (720 fr. pour ses
honoraires (4 heures x 180 fr.; art. 2 RAJ [règlement sur l’assistance
judiciaire en matière civile; RSV 211.02.03]) plus 50 francs pour ses
débours) plus TVA. Il ne se justifie pas de faire application de l’art. 3 al. 3
RAJ et de lui octroyer pour ses débours un montant supérieur à celui de 50
fr. qu’il a réclamé et obtenu en première instance sur la base d’une liste
d’opérations de dix-huit heures.
Vu l’ampleur de sa détermination, l’indemnité d’office de Me
Gruber doit être arrêtée à 637 fr. 20, soit 590 fr. (540 fr. pour ses
honoraires (3 heures x 180 fr.) plus 50 fr. pour ses débours) plus TVA. Il ne
se justifie pas de lui allouer pour ses débours un montant supérieur à celui
octroyé à Me Reymond.
Me Dénériaz s’est déterminé sur le recours en quelques lignes,
indiquant que son client s’en remettait à justice. Son indemnité doit être
arrêtée à 124 fr. 20, soit 115 fr. (90 fr. pour ses honoraires (0.5 heure x
180 fr.) plus 25 fr. pour ses débours) plus TVA. Il se justifie de lui octroyer
pour ses débours un montant réduit.
Selon l’art. 123 CPC, les bénéficiaires de l’assistance judiciaire
sont tenus de la rembourser dès qu’ils sont en mesure de le faire. La
recourante et les intimés sont donc tenus, dans cette mesure, au
remboursement de l’indemnité de leur conseil d’office respectif mise à la
charge de l’Etat.

- 22 -
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. L'indemnité d'office de Me Philippe Reymond, conseil d'office
de la recourante L.________, est arrêtée à 831 fr. 60 (huit cent
trente et un francs et soixante centimes), TVA et débours
compris.
IV. L'indemnité d'office de Me Kathrin Gruber, conseil d'office
d'A.C.________, est arrêtée à 637 fr. 20 (six cent trente-sept
francs et vingt centimes), TVA et débours compris.
V. L'indemnité d'office de Me Christian Dénériaz, conseil d'office
de D.________, est arrêtée à 124 fr. 20 (cent vingt-quatre francs
et vingt centimes), TVA et débours compris.
VI. Les bénéficiaires de l'assistance judiciaire, L.________,
D.________ et A.C.________, sont, dans la mesure de l'art. 123
CPC, tenus au remboursement de l'indemnité de leur conseil
d'office respectif mise à la charge de l'Etat.
VII. L’arrêt, rendu sans frais judiciaires ni dépens, est exécutoire.
La présidente : La greffière :

- 23 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Philippe Reymond, avocat (pour L.________),
- Me Kathrin Gruber, avocate (pour A.C.________),
- Me Christian Dénériaz, avocat (pour D.________),
- M. le Préposé à l’Office des faillites de l'arrondissement de l'Est
vaudois.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- M. le Président du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois, autorité
inférieure de surveillance.
La greffière :