vd_gerichte · JF12.005133 · 2013-01-25 · fr
Inscription d'une hypothèque légale
Inscription d'une hypothèque légale


TRIBUNAL CANTONAL
JF12.005133-122011
31
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 25 janvier 2013
__________________
Présidence de M. CREUX, président
Juges : M. Giroud et Mme Crittin Dayen
Greffière : Mme Tchamkerten
*****
Art. 712i al. 1 et 2 CC
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par la
COMMUNAUTÉ PPE "RÉSIDENCE V.________", à Montreux,
demanderesse, contre la décision rendue le 28 septembre 2012 par le
Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut dans la cause
divisant la recourante d'avec B.________, à Villars-sur-Ollon, défendeur, la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal voit :
852

- 2 -
En fait :
A. Par décision du 28 septembre 2012, adressée pour notification
aux parties le même jour, le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-
d'Enhaut a rejeté les conclusions prises par la demanderesse
Communauté PPE "Résidence V.________" à l'encontre du défendeur
B.________ (I), arrêté les frais judiciaires à 900 fr. (II), mis les frais à la
charge de la demanderesse (III) et dit que la demanderesse versera au
défendeur des dépens, par 4'074 fr. (IV).
En droit, le premier juge a considéré que la créance fondant
l'inscription d'une hypothèque légale en faveur de la demanderesse afin
de garantir le droit de celle-ci au paiement des contributions du défendeur
aux charges et frais communs de la PPE pour la période du 1er janvier
2008 au 31 décembre 2010 s'élevait à 20'332 fr. 30. La demanderesse
ayant allégué que sa prétention devait être compensée avec une somme
de 22'227 fr. qu'elle détenait et qui revenait au défendeur, il y avait lieu
de rejeter les conclusions de la demande.
B. Par acte du 31 octobre 2012, la Communauté PPE "Résidence
V.________" a recouru contre ce jugement en prenant, avec suite de frais et
dépens, les conclusions suivantes :
"I.- Le recours est admis.
Principalement
II.- La décision rendue le 28 septembre 2012 par le juge de paix du
district de la Riviera – Pays-d'Enhaut est réformée en ce sens
que :
I.- B.________ est débiteur et doit immédiat paiement à la
Communauté PPE "Résidence V.________" la somme de
Fr. 8'781.80 (huit mille sept cent huitante-et-un
francs huitante centimes) avec intérêt à 8 % l'an du
15 février 2010 échéance moyenne ;
II.- Ordre est donné au conservateur du registre foncier du
district d'Aigle d'inscrire, en faveur de la Communauté

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PPE "Résidence V.________", une hypothèque légale à
forme de l'art. 712i CC d'un montant de Fr. 8'430.52
(huit mille quatre cent trente francs cinquante-
deux centimes) avec intérêts à 8 % l'an du
15 novembre 2009 échéance moyenne, sur le lot de
propriété par étages dont B.________ est propriétaire et
dont la désignation cadastrale exacte est la suivante :
Commune : 341 Montreux
Numéro d'immeuble : yyy.________
Immeuble de base : B – F 341/xxx.________
Quote-part : 120/1000
Droit exclusif : PPE Résidence V.________
Route [...] Bâtiment A1
Premier niveau :
Appartement de 4,5 pièces
Lot 1 du plan
Estimation fiscale : Fr. 370'000.00, RG 94
III.- Ordre est donné au conservateur du registre foncier du
district d'Aigle d'inscrire, en faveur de la Communauté
PPE "Résidence V.________", une hypothèque légale à
forme de l'article 712i CC d'un montant de Fr. 351.78
(trois cent cinquante-et-un francs septante-huit
centimes) avec intérêts à 8% l'an du 15 novembre
2009 échéance moyenne, sur le lot de propriété par
étage dont B.________ est propriétaire et dont la
désignation cadastrale exacte est la suivante :
Commune : 341 Montreux
Numéro d'immeuble : zzz.________
Immeuble de base : B – F 341/xxx.________
Quote-part : 5/10000
Droit exclusif : PPE Résidence V.________
Route [...]
Garage No G12
ot [sic] 126 du plan
Estimation fiscale : Fr. 16'000, RG 94
Subsidiairement,
B.________ est débiteur et doit immédiat paiement à la Communauté
PPE "Résidence V.________" la somme de Fr. 8'781.80 (huit mille
sept cent huitante-et-un francs huitante centimes) avec intérêt à
8% l'an du 15 février 2010 échéance moyenne."
Dans sa réponse du 9 janvier 2013, B.________ a conclu au rejet
du recours.

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C. La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état
de fait du jugement, complété par les pièces du dossier, dont il ressort
notamment ce qui suit :
1. Le 29 décembre 1981, la parcelle n° xxx.________ de la
Commune de Montreux a été constituée en une propriété par étages (ci-
après : PPE) appelée "Résidence V.________" et comprenant cent cinquante
lots.
B.________ est propriétaire des deux lots suivants de cette PPE :
- parcelle n°yyy.________, soit une quote-part de 120/10'000e
consistant en un appartement de 4,5 pièces au premier niveau, lot n° 1 du
plan;
- parcelle n° zzz.________, soit une quote-part de 5/10'000e
consistant en un garage, lot n° 126 du plan.
2. La PPE "Résidence V.________" est régie par un règlement
(dans sa teneur révisée du 2 avril 2008) qui comporte les dispositions
suivantes :
"Article 13 Définition, répartition
La définition des charges et frais communs, ainsi que leur répartition entre
les copropriétaires s'effectue conformément à la loi, sauf disposition
contraire du présent règlement.
Article 14 Contributions
Chaque copropriétaire doit verser au compte désigné par l'administrateur,
dans les quinze premiers jours de chaque trimestre civil, une avance sur sa
contribution aux charges communes. Ces avances sont fixées chaque année
par l'assemblée des copropriétaires. Un solde débiteur de l'exercice
précédent doit être payé dans les trente jours dès l'approbation des
comptes pour l'assemble. Un solde créditeur peut être porté en déduction
du prochain versement.
Les copropriétaires qui n'auraient pas versé leur contribution à l'échéance
sont passibles d'un intérêt de retard fixé à 8% l'an. En outre, en vertu de
l'article 712i, alinéa 2, du Code civil, l'administrateur peut requérir
l'inscription au Registre foncier d'une hypothèque légale sur la part du
copropriétaire débiteur. L'administrateur peut aussi, en vertu de l'art. 712k
du Code civil, exercer le droit de rétention de la copropriété sur les meubles
garnissant les locaux de ce dernier.

- 5 -
Un copropriétaire ne peut pas compenser sa ou ses contributions par une
créance qu'il détiendrait contre la copropriété.
Article 15 Charges
Les charges et frais communs comportent, en particulier :
a) les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et
réfections des parties communes du bien-fonds et des bâtiments, ainsi que
des ouvrages et installations communs;
b) les frais d'administration générale ainsi que l'indemnité versée à
l'administrateur;
c) les frais de conciergerie et d'eau froide, les frais d'électricité pour les
locaux communs et le parc;
d) les contributions de droit public et les impôts incombant à l'ensemble des
copropriétaires;
e) les primes d'assurances collectives, notamment celles contre l'incendie et
autres dommages aux bâtiments, dégâts d'eau, responsabilité civile et, le
cas échéant, les accidents de conciergerie.
Article 16 Chauffage
Les frais de chauffage central, notamment le coût du combustible et les
dépenses d'entretien de l'installation, se répartissent entre les
copropriétaires selon le cube chauffé de chaque lot, conformément à l'usage
en vigueur dans les immeubles locatifs. Un décompte annuel est établi.
Article 17 Eau chaude
Le coût de l'eau chaude, y compris les frais d'entretien de l'installation, se
répartissent (sic) entre les copropriétaires selon le cube chauffé ou, s'il
existe des compteurs individuels, selon la consommation. Un décompte doit
être établi."
Selon l'art. 29 let. d du règlement de la PPE, l'assemblée des
copropriétaires statue à la majorité simple pour approuver chaque année
le budget des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les
copropriétaires. L'exercice comptable va du 1er janvier au 31 décembre de
chaque année.
Lorsqu'il a acquis les parts de PPE nos yyy.________ et
zzz.________, B.________ a déclaré accepter sans réserve le règlement de
copropriété régissant la PPE "Résidence V.________".
3. a) Pour les années 2008 à 2011, le montant des charges et
frais communs de la PPE a été arrêté comme il suit :

- 6 -
- 2008 : 282'000 fr. de charges communes et 150'000 fr. attribués au
fonds de rénovation;
- 2009 : 322'000 fr. de charges communes, 162'000 fr. de frais de
chauffage et 100'000 fr. attribués au fonds de rénovation;
- 2010 : 268'500 fr. de charges communes, 179'000 fr. de frais de
chauffage et 100'000 fr. attribués au fonds de rénovation;
- 2011 : 288'500 fr. de charges communes, 194'000 fr. de frais de
chauffage et 200'000 fr. attribués au fonds de rénovation.
b) Pour les années 2008 à 2011, les charges annuelles
relatives au lot n° 1 de la PPE dont B.________ est propriétaire représentent
les montants suivants :
- 2008 : 3'384 fr. de charges communes, 1'980 fr. de frais de chauffage
et 1'800 fr. attribués au fonds de rénovation;
- 2009 : 3'864 fr. de charges communes, 1'753 fr. 20 de frais de
chauffage et 1'200 fr. attribués au fonds de rénovation;
- 2010 : 3'426 fr. de charges communes, 1'753 fr. 20 de frais de
chauffage et 1'200 fr. attribués au fonds de rénovation;
- 2011 : 3'222 fr. de charges communes, 2'056 fr. 20 de frais de
chauffage et 2'400 fr. attribués au fonds de rénovation.
En ce qui concerne le lot n° 126 dont B.________ est
propriétaire, les charges annuelles pour la même période représentent les
montants suivantes :
- 2008 : 141 fr. 70 de charges communes et 75 fr. attribués au fonds
de rénovation;
- 2009 : 160 fr. 80 de charges communes et 50 fr. attribués au fonds
de rénovation;
- 2010 : 142 fr. 80 de charges communes et 50 fr. attribués au fonds
de rénovation;
- 2011 : 133 fr. 80 de charges communes et 10 fr. attribués au fonds
de rénovation.

- 7 -
c) B.________ n'a pas payé l'entier des charges de PPE relatives
aux lots dont il est propriétaire. Selon deux extraits de compte, B.________
restait devoir à ce titre 27'360 fr. 85 s'agissant du lot n° 1 et 803 fr. 50
s'agissant du lot n° 126 pour la période du 1er janvier 2008 au 30
septembre 2011. Le montant relatif au lot n° 1 comprend une somme de
390 fr. pour des visites de l'appartement qui se sont déroulées en 2009 et
en 2010 et qui ont été exigées par l'assureur dégâts d'eau de la PPE, ainsi
qu'une déduction de 1'314 fr. 15 représentant le solde en faveur de
B.________ à la date du 1er janvier 2008. lI comprend encore les sommes
suivantes :
- 480 fr. d'augmentation du budget 2008;
- 20 fr. de frais de rappel;
- 979 fr. 45 d'intérêt de retard à 8 % au 31 décembre 2009;
- 573 fr. 75 d'augmentation du budget 2011.
Le solde des charges et frais communs relatifs au lot no 126
tient compte d'une déduction de 35 fr. 25 représentant le solde en faveur
de B.________ à la date du 1er janvier 2008. lI comprend en outre:
- 20 fr. d'augmentation du budget 2008;
- 20 fr. de frais de rappel;
- 22 fr. 95 d'intérêt de retard à 8 % au 31 décembre 2009;
- 10 fr. d'augmentation du budget 2011.
d) Pour la période du 1er janvier 2008 au 31 mars 2012, les
charges encore dues par B.________ s'élevaient à 30'135 fr. 85 pour le lot
de PPE n° 1 et à 872 fr. 95 pour le lot de PPE n° 126.
4. En 2007, l'appartement dont B.________ est propriétaire dans la
PPE "Résidence V.________" a subi un dégât d'eau. La [...] Assurances,
assurance de la PPE "Résidence V.________", a couvert ce sinistre en
versant une indemnité de 22'227 francs.

- 8 -
Le 11 mai 2009, [...] Architectes SA a établi, à la requête de
B.________, un devis estimatif "pour une réfection complète de
l'appartement" constituant le lot n° 1 de la PPE "Résidence V.________". Ce
devis s'élevait à fr. 82'874.20.
Par lettre du 28 septembre 2009, l'avocat de la Communauté
PPE "Résidence V.________" a écrit ce qui suit au conseil de l'époque de
B.________:
"Je suis consulté par la Communauté PPE "Résidence V.________" dans
le cadre du règlement du sinistre ayant affecté l'appartement de M.
B.________.
J'ai donné pour instruction à M. [...] de signer la convention
d'indemnisation de Fr. 22'227.- proposée par la [...] Assurances, ce
quand bien même la prescription de 2 an est acquise.
Le montant en question est tenu à disposition de vos clients sous
déduction des charges de copropriété par étages qui sont impayées.”
Le conseil de B.________ a répondu par lettre du 30 septembre
2009 en contestant que la somme de 22'227 fr. fût suffisante pour couvrir
le dommage subi par son mandant et en invoquant la responsabilité de la
PPE "Résidence V.________".
Par lettre du 16 février 2010, le conseil de la Communauté PPE
"Résidence V.________" a confirmé que le montant de 22'227 fr. avait été
versé et qu'il était tenu à la disposition de B.________, sous déduction des
charges impayées, pour lesquelles la compensation était invoquée.
Interpellée ultérieurement sur la manière dont elle entendait
réparer le dommage subi par B.________, la Communauté PPE "Résidence
V.________" a, par son conseil, estimé n'avoir fait subir aucun dommage à
l'intéressé.
5. a) Par requête de mesures provisionnelles et
superprovisionnelles du 6 octobre 2011 déposée devant le Président du
Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois à l'encontre de B.________, la
Communauté PPE "Résidence V.________" a conclu à l'inscription au

- 9 -
Registre foncier d'une hypothèque légale provisoire de 27'360 fr. 85, avec
intérêt à 8 % l'an dès le 15 novembre 2009, sur le lot n° 1 de la PPE et
d'une hypothèque légale provisoire de 803 fr. 50, avec intérêt à 8 % l'an
dès le 15 novembre 2009, sur le lot no 126 de la PPE.
Par ordonnance de mesures superprovisionnelles du 7 octobre
2011, le Président du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois a ordonné
l'inscription provisoire au Registre foncier des deux hypothèques requises
par la partie demanderesse.
b) B.________ ayant invoqué la compensation à hauteur de
22'227 fr. dans la procédure de mesures provisionnelles ouverte sur
requête du 6 octobre 2011, la Communauté PPE "Résidence V.________" a
alors déposé une écriture intitulée "Nova", par laquelle elle a réduit ses
conclusions et requis l'inscription au Registre foncier d'une hypothèque
légale provisoire de 6'998 fr. 75, avec intérêt à 8 % l'an dès le 15
novembre 2009, sur le lot n°1 de la PPE et d'une hypothèque légale
provisoire de 291 fr. 60, avec intérêt à 8 % l'an dès le 15 novembre 2009,
sur le lot n° 126 de la PPE.
Lors de l'audience de mesures provisionnelles du 8 décembre
2011, les parties ont passé une transaction en ce sens que B.________ a
adhéré aux conclusions réduites de la Communauté PPE "Résidence
V.________" et que le Président du Tribunal a été requis de faire modifier
l'inscription au Registre foncier dans ce sens, les dépens suivant le sort de
la cause au fond.
Par lettre du 14 décembre 2011, le Président du Tribunal a
imparti un délai au 8 février 2012 à la Communauté PPE "Résidence
V.________" pour ouvrir action au fond.
c) Par demande déposée le 8 février 2012, la Communauté
PPE "Résidence V.________" a pris, sous suite de dépens, les conclusions
suivantes :

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"I.- B.________ est débiteur et doit immédiat paiement à la
Communauté PPE "Résidence V.________" [de] la somme de fr.
8'781.80 (huit mille sept cent huitante-et-un francs
huitante centimes) avec intérêt à 8 % l'an du 15 février 2010
échéance moyenne;
II.- Ordre est donné au conservateur du registre foncier du district
d'Aigle d'inscrire en faveur de la Communauté PPE "Résidence
V.________", une hypothèque légale à forme de l'article 712i CC
d'un montant de fr. 8'430.52 (huit mille quatre cent trente
francs cinquante-deux centimes) avec intérêts à 8% l'an du
15 novembre 2009 échéance moyenne, sur le lot de propriété
par étages dont B.________ est propriétaire et dont la
désignation cadastrale exacte est la suivante:
Commune : 341 Montreux
Numéro d'immeuble : yyy.________
Immeuble de base : B – F 341/xxx.________
Quote-part : 120/10000
Droit exclusif : PPE Résidence V.________
Route [...]
Bâtiment A1
Premier niveau :
Appartement de 4,5 pièces
Lot 1 du plan
Estimation fiscale : Fr. 370'000.00, RG 94
III.- Ordre est donné au conservateur du registre foncier du district
d'Aigle d'inscrire en faveur de la Communauté PPE "Résidence
V.________", une hypothèque légale à forme de l'article 712i CC
d'un montant de fr. 351.78 (trois cent cinquante-et-un francs
septante-huit centimes) avec intérêts à 8% l'an du 15
novembre 2009 échéance moyenne, sur le lot de propriété par
étages dont B.________ est propriétaire et dont la désignation
cadastrale exacte est la suivante:
Commune : 341 Montreux
Numéro d'immeuble : zzz.________
Immeuble de base : B – F 341/xxx.________
Quote-part : 5/10000
Droit exclusif : PPE Résidence V.________
Route [...]
Garage No G12
Lot 126 du plan
Estimation fiscale : Fr. 370'000.00, RG 94"
La Communauté PPE "Résidence V.________" a invoqué la
compensation entre ses prétentions et un montant de 22'227 fr. qu'elle
admet devoir à B.________.

- 11 -
Par réponse déposée le 27 avril 2012, B.________ a conclu à
libération des fins de la demande. Il a invoqué la compensation à hauteur
de 82'874 fr. 20.
En d roit :
1. a) Selon l'art. 319 al. 1 let. a CPC (Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008, RS 272), le recours est recevable contre les
décisions finales qui ne peuvent faire l'objet d'un appel. Aux termes de
l'art. 308 al. 2 CPC, dans les causes patrimoniales, l'appel est recevable si
la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au
moins.
En l'espèce, le jugement rendu par le juge de paix constituant
une décision finale rendue dans une cause dont la valeur litigieuse est
inférieure à 10'000 fr., seule la voie du recours est ouverte.
b) Selon l'art. 321 al. 1 CPC, le recours, écrit et motivé, est
introduit auprès de l'instance de recours dans les trente jours à compter
de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure
de la motivation.
Déposé en temps utile au greffe de la Chambre des recours
civile par une partie qui y a un intérêt, le recours est recevable.
2. Le recours est recevable pour violation du droit et constatation
manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
S'agissant de la violation du droit, l'autorité de recours dispose
d'un plein pouvoir d'examen (Spühler in Basler Kommentar Schweizerische
Zivilprozessordnung, Spühler/Tenchio/Infanger (éd.), 2010, n. 12 ad art.
319 CPC, p. 1504); elle revoit librement les questions de droit soulevées

- 12 -
par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité
précédente ou du recourant (Hohl, Procédure civile, Tome II: Organisation,
compétence et procédure, 2ème éd., 2010, n. 2508, p. 452).
S'agissant de la constatation manifestement inexacte des faits,
ce grief, comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral; RS 173.110), ne permet que de corriger une erreur évidente, la
notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire des
preuves (Corboz et alii, Commentaire de la LTF, 2009, n. 19 ad art. 97, p.
941). Les constatations de fait et l'appréciation des preuves sont
arbitraires lorsqu'elles sont évidemment fausses, contredisent d'une
manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité, reposent sur
une inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d'appréciation, par
exemple si l'autorité s'est laissé guider par des considérations aberrantes
ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs.
Une constatation de fait n'est donc pas arbitraire pour la seule raison que
la version retenue par le juge ne coïncide pas avec celle du recourant;
encore faut-il que l'appréciation des preuves soit manifestement
insoutenable, en contradiction flagrante avec la situation effective, qu'elle
repose sur une inadvertance manifeste, ou encore qu'elle heurte de façon
grossière le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 129 I 8 c. 2.1).
3.
3.1 a) La recourante soutient que, contrairement à ce qu'a
considéré le premier juge, l'art. 712i al. 1 CC, lorsqu'il prévoit une
hypothèque légale pour garantir le droit de la communauté "aux
contributions des trois dernières années", vise non pas les trois derniers
exercices comptables, à savoir en l'espèce les années 2008 à 2010, mais
la période de trois années ayant précédé l'ouverture d'action. Il faudrait
donc selon elle prendre en considération les contributions impayées
durant la période de trois ans ayant couru jusqu'au 30 septembre 2011,
dès lors qu'elle a requis l'inscription d'une hypothèque légale le 6 octobre
2011.

- 13 -
b) Aux termes de l'art. 712i CC (Code civil suisse du 10
décembre 1907, RS 210), pour garantir son droit aux contributions des
trois dernières années, la communauté peut requérir l'inscription d'une
hypothèque légale (al. 1). La compétence pour requérir cette inscription
appartient à l'administrateur ou, à son défaut, à chaque copropriétaire
autorisé par une décision prise à la majorité des copropriétaires ou par le
juge (al. 2). Pour le reste, les dispositions relatives à la constitution de
l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs s'appliquent par
analogie (al. 3).
Pour Wermelinger (La propriété par étages, 2e éd., n. 62),
l'hypothèque légale ne peut pas être requise pour des dettes concernant
l'exercice courant. Cet auteur se réfère à une jurisprudence cantonale
publiée in RNRF 1994, p. 274, qui se réfère elle-même à une autre
jurisprudence cantonale publiée in RNRF 1991, p. 97 ss. Dans ce dernier
arrêt, on lit que les dettes relatives à l'exercice courant ne peuvent pas
être prises en considération pour deux motifs. Tout d'abord, le texte de
l'art. 712i al. 1 CC ("für die auf die letzten drei Jahren entfallenden
Beitragsforderungen") indique clairement que l'hypothèque légale ne peut
être demandée qu'avec effet rétroactif. Ensuite, le but de cette disposition
étant de protéger la communauté contre le dommage résultant du non
recouvrement de contributions, il apparaît que l'intérêt à obtenir une
garantie est plus grand pour les montants échus de longue date que pour
les dettes du moment : on ne saurait donc inclure l'année courante dans
les trois années de l'art. 712i al. 1 CC sauf à réduire d'autant la protection
pour les années passées. Ces motifs sont convaincants et il y a lieu d'y
adhérer.
Contrairement à ce qu'exprime Wermelinger (ibidem), le
Commentaire bâlois (cf. Bösch, n. 5 ad art. 712k CC) n'émet pas un autre
avis, puisqu'il cite l'arrêt publié in RNRF 1991, p. 97 ss en le résumant en
ce sens que le droit de gage ne se conçoit que pour les trois exercices
comptables annuels écoulés et se borne à exclure qu'il ne puisse s'agir là
que d'exercices clôturés. Quant à Meier-Hayoz (in Berner Kommentar, n.
33 ad art. 712i CC), s'il exclut également qu'il faille se référer seulement à

- 14 -
des exercices comptables clôturés, il se borne à déclarer que les
contributions des trois dernières années ("entfallenden
Beitragsforderungen") de l'art. 712i al. 1 CC correspondent en principe aux
créances nées durant les trois dernières années ("Darunter sind
grundsätzlich die in den lezten drei Jahren entstandenen Forderungen zu
verstehen"), sans motiver davantage son point de vue.
Qu'au surplus des avances puissent faire l'objet de
l'hypothèque légale ne change rien au laps de temps fixé à l'art. 712i al. 1
CC. Les avances, qui sont fréquemment pratiquées (Wermelinger, op. cit.,
n. 51), peuvent en effet être présentes tant dans l'exercice courant que
dans les exercices passés.
c) En l'espèce, l'hypothèque légale a été requise le 6 octobre
2011. Pour les motifs exposés ci-dessus, elle ne peut donc garantir que les
contributions de l'intimé afférentes aux années comptables 2008 à 2010.
Le moyen de la recourante doit ainsi être rejeté.
3.2. La recourante se plaint encore de ce qu'en calculant le
montant susceptible d'être l'objet d'une hypothèque légale, le premier
juge a fait abstraction de l'intérêt de retard au taux de 8 % prévu à l'art.
14 du règlement de propriété par étages. Ce grief est fondé puisque l'art.
818 al. 1 ch. 3 CC prévoit que le gage immobilier garantit au créancier les
intérêts (Wermelinger, op. cit., n. 88 ad art. 712i CC). Si on ne prend en
considération que les contributions afférentes aux années 2008 à 2010,
l'intérêt représente un montant de 520 fr. 39 pour 2008 (3'384 + 1'980.60
+ 1'800 + 480 – 1'341.15 + 141.70 + 75 – 35.25 + 20 : 100 x 8), de 542
fr. 03 pour 2009 (3'384 + 1'980.60 + 1'200 + 160.80 + 50 : 100 x 8) et de
525 fr. 76 pour 2010 (3'426 + 1'753.20 + 1'200 + 142.80 + 50), à savoir
1'588 fr. 18 au total. La somme du capital, par 20'332 fr. 30, et des
intérêts, par 1'588 fr. 18, demeure cependant inférieure au montant
compensant de 22'227 fr., de sorte qu'il n'y a pas de place pour la création
d'un gage immobilier.

- 15 -
3.3. La recourante prétend enfin que sa conclusion en paiement
d'une somme de 8'781 fr. 80 avec intérêt à 8 % à compter du 15 février
2010, échéance moyenne, aurait dû être admise, quel que soit l'avis du
premier juge au sujet du droit à une hypothèque légale. Ce montant
correspond à des contributions dues pour la période du 1er janvier 2008 au
31 mars 2012, par 30'135 fr. 15 et 872 fr. 95 (cf. pièce 18), déduction faite
du montant compensant de 22'227 fr. (cf. allégué 27 de la demande). Le
premier juge a omis de statuer à ce sujet. Si tel avait été le cas, il aurait
dû examiner si le défendeur était en droit d'invoquer la compensation
avec des frais de réfection pour dégâts d'eau subis en 2007. Il se justifie
par conséquent d'annuler son jugement et de lui renvoyer la cause.
4. Au vu de ce qui précède, le recours doit être partiellement
admis et la décision entreprise annulée.
La recourante est déboutée en ce qui concerne ses prétentions
relatives à l'ampleur d'une hypothèque légale mais sa conclusion tendant
à un paiement provoque l'annulation du jugement entrepris. Elle obtient
ainsi partiellement gain de cause et il se justifie de lui allouer des dépens
réduits des trois quarts, par 700 francs.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010,
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de la recourante par 300 fr. et de
l'intimé par 100 francs.
L'intimé B.________ doit verser à la recourante la somme de
800 fr. à titre de dépens réduits et de restitution d'avance de frais de
deuxième instance.

- 16 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est partiellement admis.
II. Le jugement est annulé et la cause est renvoyée au Juge de
paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut pour statuer à
nouveau dans le sens des considérants.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de la recourante,
par 300 fr. (trois cents francs), et de l'intimé, par 100 fr. (cent
francs).
IV. L'intimé B.________ doit verser à la recourante Communauté
PPE "Résidence V.________" la somme de 800 fr. (huit cents
francs) à titre de dépens réduits et de restitution d'avance de
frais de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 28 janvier 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 17 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Denis Sulliger, avocat (pour la Communauté PPE "Résidence
V.________"),
- Me Yves Hofstetter, avocat (pour B.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut.
La greffière :