vd_gerichte · XZ14.047806 · 2017-01-04 · fr
Autres causes
Autres causes


TRIBUNAL CANTONAL
XZ14.047806-161205
3
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 4 janvier 2017
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mmes Giroud Walther et Cherpillod, juges
Greffière : Mme Choukroun
*****
Art. 269d et 270 CO, 8 CC
Statuant sur l’appel interjeté par T.________ et K.________, tous
deux à [...], demandeurs, contre le jugement partiel rendu le 11 février
2016 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec
A.Z.________, à [...], défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1101

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En fait :
A. Par jugement partiel du 11 février 2016, le Tribunal des baux a
rejeté les conclusions V et VI prises par les demandeurs T.________ et
K.________ contre les défendeurs A.Z.________ et Office des poursuites de
Lausanne au pied de leur réplique du 17 novembre 2015, identiques aux
conclusions II et III prises dans leur mémoire demande du 5 juin 2015,
telles qu’explicitées dans leur courrier du 28 août 2015, dans la mesure où
elles tendaient au paiement des sommes de 36'000 fr. avec intérêt à 5 %
dès le 1er juin 2011 (1'200 fr. x 30 mois) du 1er mars 2010 au 31 août 2012
et de 27'000 fr. avec intérêt à 5 % dès le 1er août 2013 (1'200 fr. x 22.5
mois) du 1er septembre 2012 au 15 juillet 2014, au titre de réduction du
loyer abusif (I), et a rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (II).
En droit, les premiers juges ont considéré que les demandeurs
T.________ et K.________ avaient échoué à prouver que le défendeur
A.Z.________ aurait indiqué de manière inexacte sur la formule officielle de
notification du loyer initial qu’il occupait lui-même les locaux loués avant
le début de leur bail. Selon les magistrats, dès lors que les indications
figurant sur la formule officielle correspondaient à la réalité, la notification
du loyer initial ne devait pas être considérée comme nulle.
B. Par acte du 13 juillet 2016, complété le 13 octobre 2016,
T.________ et K.________ ont interjeté un appel contre ce jugement partiel.
Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme
en ce sens que le chiffre I de son dispositif soit annulé (II), que A.Z.________
soit condamné au versement d’un montant de 36'000 fr. plus intérêts à
5% (1'200 fr. x 30 mois) du 1er mars 2010 au 31 août 2012, au titre de la
réduction du loyer abusif, en mains de T.________ et K.________ avec intérêt
à 5% l’an à compter du 1er juin 2011 date moyenne (III), que A.Z.________,
sous gérance légale de l’Office des poursuites de Lausanne, soit
condamné au versement d’un montant de 27'000 fr. plus intérêts à 5%
(1'200 fr. x 22,5 mois) du 1er septembre 2012 au 15 juillet 2014, au titre
de la réduction du loyer abusif, en mains de T.________ et K.________ avec

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intérêts à 5% l’an à compter du 1er août 2013 date moyenne (IV),
subsidiairement au renvoi de la cause à l’instance inférieure pour
complément d’instruction (V). K.________ a requis le bénéfice de
l’assistance judiciaire pour la procédure d’appel.
Par ordonnance du 16 septembre 2016, la juge déléguée de la
Cour d’appel civile a accordé à K.________ le bénéfice de l’assistance
judiciaire avec effet au 8 juillet 2016 dans la procédure d’appel qui
l’oppose à A.Z.________, a désigné Me Jean-Michel Duc en qualité de
conseil d’office et a astreint K.________ à payer une franchise mensuelle de
50 fr. dès et y compris le 1er octobre 2016, à verser auprès du Service
juridique et législatif.
Dans sa réponse du 7 décembre 2016, A.Z.________ a conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel déposé par T.________ et
K.________. Il a produit deux pièces et a requis d’être mis au bénéfice de
l’assistance judiciaire pour la procédure d’appel.
Par réplique spontanée du 19 décembre 2016, T.________ et
K.________ ont confirmé les conclusions prises au pied de leur appel du 13
juillet 2016.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement partiel complété par les pièces du dossier :
1. A.Z.________ est le propriétaire de l’immeuble sis avenue [...], à
[...]. L’immeuble comporte un appartement au rez supérieur et un
appartement au rez inférieur. Il est entouré d’un jardin.
Du 1er octobre 1997 au 31 mars 2009, A.Z.________ a loué
l’appartement du rez supérieur à A.________ et C.________ pour un loyer
mensuel de 1'800 fr. charges comprises. L’appartement dispose d’une
surface habitable approximative de 120 m2 et comprend notamment une

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cuisine agencée, trois chambres et une grande pièce sous le toit avec
quatre grands velux.
2. En 2009, A.Z.________ a rencontré des difficultés conjugales.
Par prononcé de mesures d’extrême urgence rendu le 28 mai
2009, le Président du Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois a
notamment ordonné à A.Z.________ de quitter le domicile conjugal –
attribué à son épouse – dans un délai de 48 heures en emportant avec lui
ses effets personnels.
À l’audience qui s’est tenue devant le Président du Tribunal
d’arrondissement de l’Est vaudois en date du 19 juin 2009, A.Z.________ et
son épouse ont signé une convention, ratifiée pour valoir prononcé partiel
de mesures protectrices de l’union conjugale, aux termes de laquelle il
était notamment prévu que les époux soient autorisés à vivre séparés
jusqu’au 31 janvier 2010, la jouissance du domicile conjugal sis à [...]
étant attribuée à l’épouse de A.Z.________ qui s’est également vu confier le
droit de garde sur les enfants du couple. La convention précisait encore
que, durant la séparation, A.Z.________ pouvait accéder à son bureau et au
dépôt sis au domicile conjugal.
3. a) Les 16 et 19 février 2010, A.Z.________, en tant que bailleur,
et T.________ et K.________, en tant que locataires, ont signé un contrat de
bail à loyer portant sur l’appartement du rez supérieur de l’immeuble déjà
mentionné. Le bail a commencé le 1er mars 2010 à midi pour se terminer
le 1er mars 2011 à midi. Il se renouvelait par la suite aux mêmes
conditions, d’année en année, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre
des parties donné et reçu au moins trois mois à l’avance. Le loyer mensuel
net convenu était de 3’000 fr., frais accessoires inclus.
Sur la formule officielle remise aux locataires lors de la
conclusion du bail, la rubrique relative au loyer payé par le précédent
locataire était laissée vide, mention étant faite plus bas que les locaux
étaient « occupés précédemment par le propriétaire ».

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A compter du 1er août 2011, T.________ a conclu avec
A.Z.________ un contrat de bail oral portant sur l’appartement au rez
inférieur de l’immeuble, pour un loyer de 1'000 fr. par mois.
b) Depuis le 1er septembre 2013, T.________ et K.________ ont
sous-loué l’appartement du rez supérieur à G.________ pour un loyer
mensuel fixé dans un premier temps à 2'000 fr. puis à 3'000 francs.
c) Du 1er septembre 2012 au 28 février 2015, l’Office des
poursuites du district de Lausanne a exercé la gérance légale de
l’immeuble en cause. Les locataires ont été informés par avis du 24 août
2012 qu’ils devaient payer les loyers à l’office précité. Celui-ci s’est chargé
lui-même de la gérance légale au mois de septembre 2012, puis l’a
confiée à la gérance M.________, dès le 1er octobre 2012.
d) Le contrat de bail conclu entre les parties et portant sur
l’appartement du rez supérieur a été résilié par les locataires pour le 31
mars 2014, mais cet appartement n’a été libéré que le 11 juillet 2014.
L’appartement du rez inférieur a été libéré le 1er juillet 2014.
4. a) Les 30 juin et 1er juillet 2014, les locataires se sont vu
notifier chacun, à la requête de A.Z.________, un commandement de payer
pour un solde de loyers impayés avant la mise en œuvre de la gérance
légale. Ils ont formé opposition totale.
b) Par prononcés du 11 septembre 2014, le Juge de paix du
district de Lausanne a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à
concurrence de 13'420 fr. plus intérêt à 5% l’an dès le 1er juillet 2014 dans
la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites de Lausanne intentée contre
T.________ et à concurrence de 13'420 fr. plus intérêt à 5% l’an dès le 2
juillet 2014 dans la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites de
Lausanne intentée contre K.________, mettant à leur charge les frais
judiciaires arrêtés à 360 fr. dans chacune des deux poursuites et les

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condamnant chacun à rembourser ces montants à A.Z.________, qui en
avait fait l’avance.
c) Par demande du 26 novembre 2014, les locataires ont saisi
le Tribunal des baux d’une action en libération de dette (affaire
XY15.023566). Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit
constaté que T.________ et K.________ ne doivent pas à A.Z.________ la
somme de 13'420 fr. plus intérêts au taux de 5% dès le 1er juillet 2014
faisant l’objet des prononcés de mainlevée provisoire du 11 septembre
2014, ni les sommes de 360 fr. au titre de remboursement d’avance de
frais.
Dans sa réponse du 19 janvier 2015, A.Z.________ a conclu au
rejet des conclusions prises par les locataires dans leur demande du 26
novembre 2014. Il a en outre conclu, avec suite de frais et dépens, à ce
que T.________ et K.________ soient condamnés à lui verser, solidairement,
la somme de 13'420 fr. plus intérêt à 5% l’an dès le 1er juillet 2014, à ce
que T.________ soit condamné à lui verser la somme de 1'000 fr., avec
intérêt à 5% l’an dès le 1er juillet 2014 et enfin à ce que la mainlevée
définitive soit prononcée s’agissant des oppositions formées
respectivement par T.________ au commandement de payer dans la
poursuite
n° [...] pour un montant de 14'420 fr. et par K.________ au commandement
de payer dans la poursuite n° [...] pour un montant de 13'420 fr., avec
intérêt à 5% l’an dès le 1er juillet 2014.
Dans leur réplique du 11 février 2015, les locataires ont conclu
au rejet des conclusions prises par A.Z.________ et ont maintenu les
conclusions de leur demande du 26 novembre 2014.
d) Le 27 février 2015, les locataires ont saisi la Commission de
conciliation du district de Lausanne d’une nouvelle requête. La conciliation
n’ayant pas abouti, une autorisation de procéder leur a été délivrée le 6
mai 2015.

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e) Par duplique du 6 mai 2015, A.Z.________ a confirmé les
conclusions prises au pied de sa réponse du 19 janvier 2015.
f) Trois audiences se sont tenues devant le Tribunal des baux
en présence des parties, assistées de leurs conseils respectifs, les 17
février, 21 mai et 10 septembre 2015. De nombreux témoins ont été
entendus à propos du fait que A.Z.________ aurait ou non logé dans
l’appartement précédemment loué à A.________ et C.________ jusqu’au 31
mars 2009, puis, dès le 1er mars 2010, aux locataires parties à la présente
procédure.
Il ressort notamment des déclarations de B.Z.________ que
A.Z.________ avait effectivement quitté le domicile conjugal pour s’installer
durant près d’une année dans les locaux litigieux en raison de tensions
avec son épouse. Le témoin D.________, peintre en bâtiment indépendant,
a également indiqué avoir été mandaté par A.Z.________ pour la réfection
des locaux loués après le départ des locataires A.________ et C.________,
précisant que lorsqu’il avait effectué ces travaux, les locaux n’étaient
occupés que par A.Z.________ qui avait installé un lit sur la mezzanine. Le
témoin P.________ a également confirmé qu’elle avait connu A.Z.________
en 2009 et qu’à cette époque, celui-ci lui avait raconté s’être séparé de
son épouse et avoir dû quitter leur maison ; elle a ajouté être allée une ou
deux fois chez A.Z.________ pour boire un verre ou manger quelque chose,
probablement à l’extérieur. Le témoin U.________ a également déclaré que
A.Z.________ habitait dans les locaux en cause ; elle s’était rendue trois fois
dans l’appartement litigieux, alors que A.Z.________ était en train de le
rénover en vue de le louer ; elle a déclaré que l’un des indices faisant
penser que A.Z.________ vivait dans les locaux en cause était qu’il y
accueillait ses enfants, même si « c’était avec peu d’affaires », ce qu’elle a
estimé normal dans la mesure où il s’agissait d’une période transitoire.
5. a) Par demande du 5 juin 2015, complétée le 28 août 2015,
T.________ et K.________ ont saisi le Tribunal des baux. Ils ont pris les
conclusions suivantes avec suite de frais et dépens :

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« I. La demande est recevable.
II. A.Z.________ est condamné au versement d’un montant de
CHF 52'200.- en mains de T.________ et K.________ avec intérêt à 5% à
compter du 1er juin 2011 date moyenne, soit :
- CHF 36'000.- plus intérêts à 5% (CHF 1'200.- x 30 mois) du 1er mars 2010
au 31 août 2012, au titre de la réduction du loyer abusif ;
- CHF 16'200.- plus intérêts à 5% (CHF 1'800 x 30 % x 30 mois) du 1er
mars 2010 au 31 août 2012, au titre de réduction du loyer pour les
défauts.
III. A.Z.________, sous gérance légale de l’Office des poursuites de
Lausanne, est condamné au versement d’un montant de CHF 39'150.- en
mains de T.________ et K.________ avec intérêt à 5% à compter du 1er août
2013 date moyenne soit :
- CHF 27'000.- plus intérêts à 5% (CHF 1'200.- x 22.5 mois) du
1er septembre 2012 au 15 juillet 2014, au titre de la réduction du loyer
abusif ;
- CHF 12'150.- plus intérêts à 5% (CHF 1'800 x 30 % x 22.5 mois) du
1er septembre 2012 au 15 juillet 2014, au titre de réduction du loyer pour
les défauts.
IV. Le tout sous suite de frais et dépens. »
b) Par décision du 18 septembre 2015, le Tribunal des baux a
ordonné la jonction, en vue d’une instruction et d’un jugement communs,
de la cause XA15.023566 précitée et de la présente cause, le dossier
portant désormais la référence XZ14.047806.
c) Invité à déposer des déterminations, l’Office des poursuites
du district de Lausanne s’est déterminé dans un courrier du 7 octobre
2015. Il a notamment confirmé avoir exercé, dans le cadre d’une poursuite
en réalisation de gage immobilier, la gérance légale de l’immeuble
propriété de A.Z.________ du
1er septembre 2012 au 28 février 2015 et que durant cette période, seules
des réclamations pour des problèmes de toilettes et de chaudière avaient
été enregistrées.
d) Dans sa réponse du 30 octobre 2015, A.Z.________ a conclu
à l’irrecevabilité des prétentions des locataires en réduction du loyer
abusif, pour cause de prescription. Il a en outre conclu,
reconventionnellement, à ce que T.________ et K.________, débiteurs
solidaires, soient condamnés à lui verser la somme de
9'038 fr. 35, plus intérêt à 5% l’an dès le 11 juillet 2014 et à ce que

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T.________ soit condamné à lui payer la somme de 4'000 fr., avec intérêt à
5% l’an dès le 1er juillet 2014.
e) Par réplique du 17 novembre 2015, les locataires ont
confirmé les conclusions prises par demande du 26 novembre 2014, ainsi
que par demande du 5 juin 2015 et courrier du 28 août 2015. Ils ont
conclu au rejet de toutes les conclusions reconventionnelles de
A.Z.________. Ils se sont encore spontanément déterminés le 25 novembre
2015.
f) Le 24 novembre 2015, les locataires ont chacun saisi le
Ministère public de l’arrondissement de Lausanne d’une plainte pénale
contre A.Z.________, notamment pour faux dans les titres et suppression de
titres.
g) Dans sa duplique du 26 novembre 2015, A.Z.________ a
confirmé les conclusions prises au pied de ses réponses des 19 janvier et
30 octobre 2015.
h) Une quatrième audience s’est tenue le 26 novembre 2015,
à l’occasion de laquelle les parties ont été invitées à se déterminer sur la
question d’une suspension de cause jusqu’à droit connu sur les plaintes
pénales déposées le 24 novembre 2015 par les locataires à l’encontre du
bailleur.
A.Z.________ a estimé que la cause pouvait être suspendue
partiellement en ce sens que la question de la validité de la notification du
loyer initial pouvait et devait être traitée sans attendre l’issue des
procédures pénales.
T.________ et K.________ se sont ralliés à la position de
A.Z.________, l’Office des poursuites s’en remettant à justice sur cette
question.

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i) Le tribunal a informé les parties de sa décision de statuer
séparément sur la question de la validité de la notification du loyer initial,
ainsi que sur les conclusions pécuniaires qui lui étaient liées au cas où
cette validité serait admise. Pour le reste, la procédure a été suspendue
jusqu’à droit connu sur la question précitée et sur les procédures pénales
en cours entre les parties.
Le 18 janvier 2016, soit dans les délais impartis à cet effet,
chaque partie a déposé un mémoire de droit et le Tribunal des baux a
délibéré le 11 février 2016.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales (art. 236 CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272]) et les décisions
incidentes
(art. 237 CPC) de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) dans les
causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est supérieure à
10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des
conclusions, l'art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant
l'instance précédente, non l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit du
nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III 115, spéc.
p. 126). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 311 CPC).
Même si elle n'est pas mentionnée à l'art. 308 al. 1 CPC, la
décision partielle, prise à des fins de " simplification du procès " au sens
de l'art. 125 CPC – qui permet de limiter la procédure à des questions ou
des conclusions déterminées (art. 125 let. a CPC) –, est attaquable
immédiatement, sous peine de péremption du droit d'appel ou de recours,
au même titre qu'une décision finale (CACI 18 mars 2016/167 ; CACI
2013/59 du 28 janvier 2013 ; Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 8 ad
art. 308 CPC).

- 11 -
1.2 En l'espèce, l'objet du litige a été limité par les premiers juges,
conformément à l'art. 125 let. a CPC, à la question de la validité de la
notification du loyer initial et des conclusions pécuniaires y relatives dans
l'hypothèse où la validité du loyer devrait être reconnue. Le Tribunal des
baux a répondu positivement à la première question et a en conséquence
rejeté les conclusions pécuniaires fondées sur une invalidité du loyer
initial. Il s'agit d'une décision finale partielle. Compte tenu de la valeur
litigieuse, supérieure à 10'000 fr., la voie de l'appel est ouverte à
l'encontre de cette décision.
Formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC), l'appel est ainsi recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou
d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas
échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de
l'art. 57 CPC. Elle peut revoir l'appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., nn. 2 ss et 6
ad art. 310 CPC).
2.2 Aux termes de l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de
preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou
produits sans retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits
devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait
preuve de la diligence requise (let. b), ces deux conditions étant
cumulatives. Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement les faits et
preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent
admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1 ; TF
4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et

- 12 -
les réf. citées). En effet, dans le système du CPC, tous les faits et moyens
de preuve doivent en principe être apportés dans la procédure de
première instance. La diligence requise suppose donc qu'à ce stade,
chaque partie expose l'état de fait de manière soigneuse et complète et
qu'elle amène tous les éléments propres à établir les faits jugés
importants
(TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 et les réf. citées, SJ 2013
I 311).
2.3 En l’espèce, les appelants ont produit un tableau comparatif –
élaboré par leurs soins à une date indéterminée – de la consommation
d’électricité dans l’appartement objet du litige, respectivement par les
précédents locataires A.________ et C.________ du 1er janvier 2008 au 31
mars 2009, par l’intimé entre le 1er avril 2009 et le 26 avril 2010 et enfin
par eux-mêmes entre le 27 avril 2010 au
19 août 2013. Ces pièces sont irrecevables à défaut d’explication de la
part des appelants démontrant qu’ils ne pouvaient les produire durant la
procédure de première instance.
Il en va de même s’agissant de la pièce 1 produite par l’intimé
avec sa réponse du 7 décembre 2016. Quant à la pièce 2, à savoir le
procès-verbal d’audition de B.Z.________ par la Police cantonale vaudoise
en date du 22 novembre 2016, il s’agit d’une pièce nouvelle recevable
mais dont la portée n’est pas déterminante pour l’examen du litige.
3. Les appelants estiment que les premiers juges ont à tort
considéré que la formule officielle avait été remplie de manière conforme
au droit. Ils soutiennent que l'intimé les aurait volontairement induits en
erreur en leur laissant croire que son appartement était mis en location
pour la première fois et en évitant ainsi de leur indiquer le loyer
précédemment payé.
3.1 En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de
logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de

- 13 -
leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO
– disposition régissant initialement les augmentations de loyer et autres
modifications unilatérales du contrat par le bailleur – pour la conclusion de
tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté (cf. loi
sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du
7 mars 1993 [LFOCL ; RSV 221.315] et l’arrêté sur l’obligation de
l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire du 26 mars
2014 [ALFOCL ; RSV 221.315.1]).
Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé
l'importance de la communication de la formule officielle de notification du
loyer initial et les conséquences de son absence. La formule officielle doit
être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus
tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le
locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité
de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer.
Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement
de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent
locataire doit y figurer (ATF 142 III 369 consid. 3 non publié; ATF 140 III
583
consid. 3.1 et les arrêts cités). L'utilisation de la formule officielle,
l'indication du loyer versé par le précédent locataire et, le cas échéant, la
motivation d'une éventuelle hausse de loyer sont indispensables (TF
4A_517/2014 du 2 février 2015
consid. 4.1.1; sur le contenu de la formule, cf. art. 19 al. 1 et 1bis OBLF
[ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme
d'habitations et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11]), applicable par
analogie lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail en vertu de
l'art. 19 al. 3 OBLF, et art. 2 LFOCL).
Lorsque le logement n'a jamais été mis en location, cette
mention doit figurer dans la formule officielle, en lieu et place du
précédent loyer (TF 4A_132/2011 du 1er juin 2011 consid. 2.2; TF
4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.1; David Lachat, Le bail à
loyer, éd. 2008, p. 396 n. 94; Sébastien Fetter, La contestation du loyer

- 14 -
initial, étude de l'art. 270 CO, 2005, n. 189, p. 87). Si les locaux n'étaient
pas loués ou s'ils étaient occupés par le propriétaire, cela doit être indiqué
sur la formule. En cas d'inoccupation temporaire, l'ancien loyer doit
toutefois être indiqué (Jean-Jacques Schwaab, La fixation et la contestation
du loyer initial, in
15e séminaire sur le droit du bail, 2008, pp. 1 ss, n. 63, p. 18; Higi, Zürcher
Kommentar, n° 56 ad art. 270 CO). Une majoration de loyer au
changement de locataire suppose fondamentalement la succession de
deux baux à loyer pour le même objet. L'enchaînement des contrats ne
doit pas être nécessairement immédiat. Ainsi, la seule inoccupation d'un
appartement ou d'un local commercial pendant une période, même d'une
longue durée, ne conduit pas à l'absence d'un bail antérieur. La première
location d'un local nouvellement construit ne remplit à l'évidence pas
cette condition. Ne permet pas non plus la comparaison la cession
précédente de l'objet en raison d'un rapport de droit qui ne peut être
assimilé à un bail à loyer et qui n'est pas régi par les règles sur la
protection contre les loyers abusifs, par exemple un prêt à usage ou un
droit d'habitation (arrêt CPF du 2 avril 2014/124 consid. II b ; arrêt CPF 2
avril 2014/125 consid. II b ; arrêt CPF 16 septembre 2010/352 consid. 2c ;
arrêt CPF 16 septembre 2010/353 consid. 2c ; Fetter, op. cit., n. 391 ss., p.
182). De même, il conviendra d'indiquer sur la formule qu'il n'y a pas de
précédent locataire et qu'il s'agit d'une première location, en lieu et place
du précédent loyer, lorsque la chose louée n'est plus la même par rapport
au précédent bail, c'est-à-dire lorsque le logement a subi des
transformations telles que sa surface s'en trouve notablement modifiée ou
que le nombre de pièces n'est plus identique. En revanche, des travaux
d'entretien ou de rénovation plus ou moins lourds ne permettent pas à eux
seuls de considérer qu'il s'agit d'une première location. L'indication du
montant du précédent loyer sur la formule officielle est alors impérative
(TF 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.1 et les références
citées).
Lorsque la formule officielle n'indique pas le loyer du
précédent locataire ou les motifs de hausse, le loyer fixé est nul (ATF 140
III 583 consid. 3.2.1). Le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer

- 15 -
initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un cumul
d'actions (art. 90 CPC) : la première action tend, après constatation (à titre
préjudiciel) de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci
et la seconde action, en tant que conséquence de la première, vise à la
restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux
règles de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO). L'action pour cause
d'enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où le
locataire a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les
cas, par dix ans dès la naissance de son droit, conformément à l'art. 67 al.
1 CO – l'art. 128 ch. 1 CO ne s'appliquant pas –, de sorte que tant que son
action en restitution n'est pas prescrite ou que le débiteur n'a pas soulevé
l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire a également un
intérêt à son action en fixation judiciaire du loyer. L'abus manifeste de
droit (art. 2
al. 2 CC) demeure réservé (TF 4A_398/2015 du 19 mai 2016 consid. 3 non
publié à l’ATF 142 III 369 ; ATF 140 III 583 consid. 3.2 et les arrêts cités).
Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en
vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsqu'il
sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du
loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la
nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il
était partant abusif (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.2).
3.2 En l'espèce, l'appartement litigieux, ayant une surface
habitable d’approximativement 120 m2, a été loué par l'intimé à des
particuliers du 1er octobre 1997 au 31 mars 2009, soit durant douze ans. Il
l'a été à nouveau, aux appelants, dès le 1er mars 2010. La formule
officielle remise par l'intimé aux appelants à mi-février 2010 n'indiquait
toutefois pas le loyer payé par les anciens locataires. L'intimé prétend
avoir habité l'appartement entre les deux périodes de location, ce qui, à
ses yeux, lui permettait de ne pas indiquer le loyer payé par ses
précédents locataires mais uniquement la mention « occupée
précédemment par le propriétaire ».

- 16 -
Cette appréciation ne peut être suivie. On ne se trouve en
effet pas dans l'hypothèse envisagée ci-dessus où l'appartement aurait
toujours été occupé par le propriétaire et jamais loué précédemment. On
ne se trouve pas non plus dans le cas de figure où l'objet aurait été cédé
en raison d'un rapport de droit non assimilable à un bail à loyer, par
exemple un prêt à usage ou un droit d'habitation. L'appartement n'a pas
été cédé à un tiers par l'intimé, celui-ci soutenant l’avoir occupé lui-même.
L'occupation en question n'a toutefois duré que quelques mois, soit au
plus tôt dès la réception du prononcé de mesures d'extrême urgence du
28 mai 2009 et au plus tard jusqu’au début du bail des appelants, le 1er
mars 2010. Elle n'a été décidée qu'à titre transitoire et par nécessité,
l’intimé admettant qu’il n’avait à l'époque pas d'autre choix, au vu de sa
situation financière alors obérée. L'intimé n'a toutefois jamais eu
l'intention de s'y installer à long ou même à moyen terme, mais au
contraire souhaitait le relouer, y faisant même des travaux de rénovation
à ces fins durant la brève période où il y séjournait. Dès mi-février 2010, il
concluait ainsi un nouveau bail à loyer.
La protection prévue par l'art. 270 al. 2 CO combiné à l'art.
269d CO constitue la règle, dont le Tribunal fédéral a encore souligné
récemment l'importance sociale. Les exceptions à cette règle doivent,
comme telles, être interprétées restrictivement. On peut à cet égard
comparer la présente situation avec celle où il y a eu des travaux. En effet,
si des travaux modifiant la substance de l'appartement rompent le lien
entre le précédent loyer et le nouveau loyer, tel n'est en revanche pas le
cas de travaux moins importants. En l'occurrence, l'occupation des locaux
par l'intimé propriétaire, telle que définie ci-dessus, ne suffisait pas pour
rompre, même dans l'esprit de ce dernier, le lien entre les différents baux.
La possibilité pour les nouveaux locataires de comparer le loyer qui leur
était demandé avec celui payé par des tiers moins d'une année
auparavant gardait tout son sens. L'occupation ici prétendue de l'intimé de
l'appartement litigieux, telle que décrite ci-dessus, ne suffisait ainsi
clairement pas pour interrompre le lien précité, considérer qu'il s'agissait
d'une première mise en location et libérer le bailleur de l’obligation

- 17 -
d'informer, comme la loi l'exige, ses nouveaux locataires du loyer payé par
les anciens.
Il s'ensuit que dans le cas d'espèce, l'intimé devait informer
ses nouveaux locataires du loyer payé par ses précédents locataires, afin
de leur permettre de se déterminer en toute connaissance de cause et de
choisir de contester le loyer convenu ou, au contraire, de s'en
accommoder. L'absence de l'indication du loyer antérieur dans l'avis de
fixation du loyer initial constitue un vice dirimant dans la communication
régie par l'art. 270 CO. Cela conduit à la nullité partielle du contrat de bail
pour ce qui est de la fixation du montant du loyer initial.
Au vu de l'objet du litige (cf. supra consid. 1.2), il n'appartient
pas à l'autorité d'appel de fixer ici le loyer initial ni de statuer sur
l'exception de prescription soulevée par l'intimé ou sur les prétentions en
restitution formulées par les appelants.
4.
4.1 En définitive, l’appel doit être admis et le jugement attaqué
annulé. La cause doit être renvoyée au Tribunal des baux afin qu'il
examine, une fois la reprise de cause ordonnée, notamment le bien-fondé
des prétentions des appelants découlant de la nullité admise
susmentionnée et rende une nouvelle décision.
4.2 L'intimé a déposé une demande d'assistance judiciaire avec sa
réponse à l’appel. Cette demande indique, sans autre explication, qu’il est
âgé de 54 ans, qu’il ne réalise aucun revenu, ni ne touche de rente. Il
ressort de plus de la procédure que l'intimé est propriétaire d’un
immeuble composé de deux appartements à [...] dans lesquels il ne vit pas
et lui ayant permis de réaliser des loyers mensuels de respectivement
1'000 fr. et 1’800 fr. à 3’000 francs. Il ne déclare toutefois des
encaissements de loyer qu'à hauteur de 1’000 fr., ce alors que selon le
jugement de première instance cet immeuble n'est plus sous gérance
légale depuis le 28 février 2015. Enfin, il fait état d'une fortune

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immobilière de 900'000 fr. grevée uniquement à hauteur de 650'000
francs.
Au vu de ces éléments, il convient de constater que l'intimé
échoue à démontrer ne pas disposer de ressources suffisantes au sens de
l'art. 117 let. a CPC. Sa demande d'assistance judiciaire doit dès lors être
rejetée.
4.3 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'630 fr.
(art. 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV
270.11.5]), seront mis à la charge de l'intimé qui succombe (art. 106 al. 1
CPC). Celui-ci devra ainsi verser à l’appelant T.________ 815 fr. à titre de
restitution d'avance de frais judiciaires de deuxième instance et versera
en outre aux appelants, solidairement entre eux, la somme de 4'000 fr. à
titre de dépens de deuxième instance (art. 7 al. 1 TDC [tarif des dépens en
matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.61]).
Dans la liste de ses opérations du 3 janvier 2017, Me Jean-
Michel Duc, conseil d’office de l'appelante K.________, annonce avoir
consacré 15.05 heures à ce mandat. Cette durée apparaît
disproportionnée au vu de la nature du litige qui ne présente pas de
difficulté particulière, les arguments avancés en appel ayant déjà été
soulevés en première instance. Il convient ainsi de retrancher le temps
annoncé pour des « courriels client », qui correspondent à de simples
mémos, ainsi que le temps allégué par 1.45 heures pour le poste
« examen et observations réponse appel », relatif à la rédaction de
déterminations spontanées du 19 décembre 2016, sans pertinence pour
l’examen du litige. Le temps consacré aux « entretiens téléphoniques avec
client » des 5 et 12 octobre 2016 doit en outre être réduit à
20 minutes en tout, le temps annoncé de 0.15 heures pour le poste
« courrier Tribunal » du 3 janvier 2017 – qui correspond à l’envoi de la liste
des opérations – peut être admis à raison de 0.05 heure et les « opérations
après jugement » peuvent être prises en considération à hauteur d’une
heure. En définitive, c’est une durée de 11 heures et 38 minutes qui peut

- 19 -
être retenue. Il s’ensuit qu’au tarif horaire de
180 fr., l’indemnité doit être fixée à 2'048 fr. 95, montant auquel
s’ajoutent les débours par 32 fr. 50, ainsi que la TVA sur le tout par 166 fr.
50, soit un total de
2'247 fr. 95. Dans la mesure où seule K.________ est au bénéfice de
l’assistance judiciaire et que le conseil a représenté les deux appelants, il
convient de diviser ce montant par deux. L’indemnité d’office de Me Jean-
Michel Duc peut dès lors être arrêtée au montant arrondi de 1'125 fr., TVA
et débours compris.
La bénéficiaire de l’assistance judiciaire est, dans la mesure de
l’art. 123 CPC, tenue au remboursement de l’indemnité au conseil d’office
mise à la charge de l’Etat.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Le jugement est annulé et la cause est renvoyée au Tribunal
des baux pour nouveau jugement dans le sens des
considérants.
III. La requête d’assistance judiciaire de l’intimé A.Z.________ est
rejetée.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'630 fr.
(mille six cent trente francs), sont mis à la charge de l’intimé
A.Z.________.
V. L’indemnité d’office de Me Jean-Michel Duc, conseil d’office de
l’appelante K.________, est arrêtée à 1'125 fr. (mille cent vingt-
cinq francs), TVA et débours compris.

- 20 -
VI. L’appelante K.________ est, dans la mesure de l’art. 123 CPC,
tenue au remboursement de l’indemnité au conseil d’office
mise à la charge de l’Etat.
VII. L’intimé versera à l’appelant T.________ la somme de 815 fr.
(huit cent quinze francs) à titre de restitution de l’avance de
frais de deuxième instance.
VIII. L’intimé versera aux appelants, créanciers solidaires, la
somme de 4'000 fr. (quatre mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
IX. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

- 21 -
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 5 janvier 2017, est notifié en expédition complète à :
- Me Jean-Michel Duc, avocat (pour T.________ et K.________),
- Me Philippe Chaulmontet, avocat (pour A.Z.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :