vd_gerichte · XC22.035417 · 2024-03-26 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC22.035417-221382
140
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 26 mars 2024
____________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
MM. Hack, Parrone, Segura et Mme Elkaim, juges
Greffière : Mme Logoz
*****
Art. 257d CO ; 63 al. 1, 65 CPC ; 1er al. 3 LJB, ; 5 al. 1 ch. 30 CDPJ
Statuant sur l’appel interjeté par H.________SA, à [...],
demanderesse, contre la décision rendue le 23 septembre 2022 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec Q.________, à
[...], défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par décision du 23 septembre 2022, le Tribunal des baux (ci-
après : le tribunal ou les premiers juges) a déclaré irrecevable la demande
déposée le
2 septembre 2022 par H.________SA contre Q.________ (I) et a rendu la
décision sans frais (II).
En droit, les premiers juges ont constaté que la demande,
tendant à l’annulation des résiliations du bail notifiées par le bailleur
Q.________ à la locataire H.________SA, subsidiairement à la prolongation du
bail, concernait aussi bien le congé extraordinaire donné sur la base de
l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) que le
congé ordinaire donné pour le cas où la résiliation anticipée serait
inefficace, relevant que la compétence pour statuer sur chacun de ces
congés n'était pas identique. Le juge de paix était en effet seul compétent,
à l'exclusion du tribunal, pour statuer sur l'expulsion du locataire dans les
cas où le bail était résilié en raison d'un retard dans le paiement du loyer
(art. 1 al. 3 LJB [Loi sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre
2010 ; BLV 173.655] et 5 ch. 30 CDPJ [Code de droit privé judiciaire
vaudois du 12 janvier 2010 ; BLV 211.01]), cette compétence s’étendant,
dans un tel cas, à l’examen de la validité du congé litigieux. En revanche,
le tribunal demeurait dans tous les cas matériellement compétent pour
statuer sur la validité d'un congé ordinaire, même s'il était motivé par un
retard dans le paiement du loyer.
En l’espèce, la locataire H.________SA avait contesté ces
congés auprès de l’autorité de conciliation. De son côté, le bailleur
Q.________ avait requis, par la voie du cas clair (art. 257 CPC [Code de
procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 272]), l’expulsion de H.________SA auprès du juge
de paix, qui n’était pas entré en matière. S’agissant du congé
extraordinaire fondé sur
l'art. 257d CO, la volonté manifestée par le bailleur Q.________ d'obtenir

- 3 -
l'expulsion de sa locataire sur la base du congé extraordinaire, qui pouvait
encore aboutir au moyen d'une action en déguerpissement soumise à la
procédure simplifiée, empêchait le tribunal d'admettre sa compétence
matérielle en ce qui concernait la contestation de ce congé. Les
conclusions de la demande étaient en conséquence irrecevables, pour
défaut de compétence matérielle du tribunal, dans la mesure où elles
tendaient à l'annulation du congé extraordinaire.
En revanche, les conclusions tendant à l’annulation du congé
ordinaire entraient dans la compétence du tribunal. Leur recevabilité
présupposait cependant que l’autorisation de procéder délivrée le 17
décembre 2021 par l’autorité de conciliation ne soit pas périmée, la
locataire prétendant à cet égard que la réintroduction desdites conclusions
devant le tribunal par sa demande du
2 septembre 2022 maintenait la litispendance créée par la saisine de
l'autorité de conciliation le 21 octobre 2021. Selon les premiers juges,
cette manière de voir ne tenait toutefois pas compte du fait que la
locataire avait retiré spontanément ses conclusions le 24 mars 2022,
justifiant ce retrait par l'absence de compétence matérielle du tribunal.
Elle soutenait désormais le contraire, invoquant à cet égard l'art. 63 al. 1
CPC à l'appui du dépôt de sa demande du 2 septembre 2022. Il s'agissait
là d'une attitude contradictoire, constitutive d'un abus du droit. Par
conséquent, cette disposition ne devait pas produire d'effet en l'espèce, ce
qui impliquait qu'il n'existait plus de litispendance et que l'autorisation de
procéder du
17 décembre 2021 était périmée. Partant, la demande du 2 septembre
2022 était également irrecevable s’agissant du congé ordinaire.
B. Par acte du 26 octobre 2022, H.________SA a interjeté appel
contre cette décision, en concluant, avec suite de frais et dépens de
première et deuxième instances, à la recevabilité de la demande déposée
le 2 septembre 2022 contre Q.________ et au renvoi de la cause au Tribunal
des baux pour la reprendre en vertu des considérants.

- 4 -
Le 9 décembre 2022, l’appelante a versé l’avance de frais
requise à hauteur de 3'700 francs.
Le 29 juin 2023, Q.________ a déposé une réponse par laquelle
il a conclu au rejet de l’appel formé par H.________SA, avec suite de frais et
dépens,
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de la décision complétée par les pièces du dossier :
1. H.________SA (ci-après : l’appelante), en qualité de locataire
d’une part, et Q.________ (ci-après : l’intimé), en qualité de bailleur d’autre
part, ont noué il y a plusieurs années des rapports de bail portant sur des
locaux à usage commercial à [...].
2. Le 22 septembre 2021, l’intimé a notifié deux congés à
l’appelante. L'un, motivé par la demeure du locataire dans le paiement du
loyer (art. 257d CO), a été signifié de manière anticipée pour le 31 octobre
2021. L'autre, donné pour le cas où le premier congé serait inefficace, a
été signifié pour l'échéance du 31 décembre 2022.
3. Le 21 octobre 2021, l’appelante a contesté ces congés
auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district d'Aigle (ci-après : la commission).
4. Le 16 décembre 2021, l’intimé a requis, par la voie du cas
clair, l'expulsion de l’appelante auprès de la Juge de paix du district d'Aigle
(ci-après : la juge de paix).
5.a) Le 17 décembre 2021, la commission a délivré une
autorisation de procéder à l’appelante, la conciliation n'ayant pas abouti.
b) Le 1er février 2022, l’appelante a saisi le Tribunal des
baux d'une demande contenant de nombreuses prétentions, dont, sous

- 5 -
chiffres XVII et XVIII des conclusions, des actions en annulation des deux
congés du 22 septembre 2021 et une action subsidiaire en prolongation
du bail.
6.a) Le 24 mars 2022, l’appelante, par son conseil, a
spontanément adressé au tribunal une déclaration de retrait des
conclusions XVII et XVIII de sa demande du 1er février 2022, justifiant son
acte par le fait que la compétence pour connaître de ces prétentions
appartenait à la juge de paix.
b) Toujours le 24 mars 2022, l’appelante a introduit
reconvention-nellement ses conclusions en annulation des congés litigieux
et en prolongation du bail dans le procès en cas clair pendant devant la
juge de paix.
7. Par décision du 12 avril 2022, celle-ci a refusé d’entrer en
matière sur la requête d'expulsion déposée par l’intimé, sans se prononcer
sur les conclusions reconventionnelles de l’appelante.
Par requête du 2 juin 2022, l’appelante a demandé à la juge de
paix qu'elle rectifie sa décision du 12 avril 2022 par l'ajout d'un prononcé
sur ses conclusions reconventionnelles.
Cette requête a été admise le 3 août 2022 et le dispositif de la
décision du 12 avril 2022 a été complété par un nouveau chiffre II aux
termes duquel la juge de paix a refusé d'entrer en matière sur les
conclusions reconventionnelles.
8. Le 2 septembre 2022, l’appelante a saisi le Tribunal des
Baux d'une demande, concluant principalement à l'annulation des congés
du 22 septembre 2021 et subsidiairement à la prolongation du bail.
En d roit :

- 6 -
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) dans les causes patrimoniales dont la
valeur litigieuse dépasse 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et
motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel, en l'occurrence la Cour
d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [Loi d'organisation judiciaire du 12
décembre 1979, RSV 173.01]), dans les trente jours à compter de la
notification de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur
litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le
contrat subsiste nécessairement en supposant que l'on admette la
contestation et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau
congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure
à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO
consacre l'annulabilité d'une résiliation (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3 ;
ATF 137 III 389 consid. 1.1).
1.2 En l’espèce, l’appel est dirigé contre une décision
d’irrecevabilité, soit une décision finale mettant fin à l’instance au sens de
l’art. 236 CPC. Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions qui, capitalisées selon l'art.
92 CPC, sont supérieures à 10'000 fr., l'appel est recevable.
La réponse, déposée en temps utile (art. 312 al. 2 CPC), est
également recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et

- 7 -
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2e éd., Bâle 2019 [cité ci-après : CR-CPC], n. 2 ss ad art.
310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les
références citées ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC) et vérifie si le
premier juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374
consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25 janvier 2021 consid. 3.3 ; TF
4D_72/2017 du 19 mars 2018 consid. 2 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre
2015 consid. 2.2).
3.
3.1 L’appelante soutient qu’étant donné la requête d’expulsion en
cas clair déposée par l’intimé, la compétence pour statuer sur la validité
des résiliations serait passée du Tribunal des baux à la juge de paix, de
sorte que le maintien de ses conclusions XVII et XVIII relatives aux congés
ordinaire et extraordinaire aurait de toute façon entraîné une décision
d’irrecevabilité. Partant, le retrait desdites conclusions n’équivaudrait pas
à un désistement d’action au sens de l’art. 65 CPC, puisque ce serait à bon
droit qu’elles auraient été retirées de la procédure conduite devant le
Tribunal des baux pour les réintroduire devant la juge de paix.
L’appelante fait ensuite valoir que la décision du 3 août 2022
par laquelle la juge de paix a indiqué qu’elle n’entrait pas en matière sur
ses conclusions reconventionnelles correspondrait à une décision
d’irrecevabilité au sens de
l’art. 63 CPC et que la non-entrée en matière sur les conclusions prises au
pied de la requête d’expulsion ferait par conséquent revenir la cause dans
la compétence du Tribunal des baux. Ce serait donc à bon droit que, pour
sauvegarder ses droits à la contestation des congés extraordinaire et
ordinaire, elle aurait recouru au moyen de l’art. 63 CPC pour réintroduire
dites conclusions devant le tribunal.

- 8 -
L’appelante considère enfin qu’elle n’aurait adopté aucune
attitude contradictoire, puisque dans un premier temps la compétence
revenait au juge de paix et que, par la suite, en raison de l’irrecevabilité
de la requête d’expulsion et des conclusions reconventionnelles, la
compétence serait revenue au Tribunal des baux.
3.2
3.2.1
3.2.1.1 En vertu de l’art. 1er LJB, cette loi s’applique aux contestations
relatives aux baux à loyer portant sur des choses immobilières, quelle que
soit la valeur litigieuse (al. 1er), mais non aux procédures d’expulsion dans
le cas où le bail est résilié en raison d’un retard dans le paiement du loyer
(al. 3).
Les contestations de l’art. 1er LJB relèvent de la compétence
exclusive du Tribunal des baux (art. 2 al. 1er LJB), tandis que le juge de
paix est compétent pour expulser l’ancien locataire ou fermier dont le bail
a été résilié faute de paiement du loyer ou du fermage (art. 5 al. 1 ch. 30
CDPJ). Ainsi, le Tribunal des baux demeure dans tous les cas
matériellement compétent pour statuer notamment sur la validité d’un
congé ordinaire.
3.2.1.2 Dans son arrêt du 29 mai 2012/250, la Cour de céans a
considéré que, dans le cadre d’un congé donné pour défaut de paiement
du loyer en application de l’art. 257d CO, lorsque des conclusions en
expulsion étaient prises par le bailleur devant la commission de
conciliation à titre principal ou reconventionnel, cette dernière devait
indiquer dans son autorisation de procéder le juge de paix comme autorité
devant laquelle devait être portée l’affaire en procédure simplifiée, que
l’autorisation de procéder soit délivrée au bailleur ou au locataire, et
qu’elle soit délivrée immédiatement après l’échec de la conciliation ou
ensuite d’opposition après proposition de jugement. L’action au fond,
qu’elle soit intentée par le bailleur en expulsion ou par le locataire en
contestation du congé, devait être introduite devant le juge de paix (JT
2012 III 126 ; CdB 2012 p. 97, note Sonnenberg). Cet arrêt laissait ouverte

- 9 -
la question de la compétence du juge de paix dans les litiges portant sur
un congé donné en application de l’art. 257d CO, lorsque le bailleur n’avait
pas pris de conclusion en expulsion devant la commission de conciliation.
Dans son arrêt du 23 janvier 2013/55, la Cour de céans a
considéré que la LJB avait repris la répartition des compétences entre le
Tribunal des baux et le juge de paix qui existait déjà sous le régime de
l’ancien droit cantonal. Sous l’empire de l’art. 1 al. 1 aLPEBL (loi du 18 mai
1955 sur la procédure d’expulsion en matière de baux à loyer et à ferme,
en vigueur jusqu’au 31 décembre 2010), la compétence du juge de paix
présupposait que des conclusions en expulsion aient été prises par le
bailleur (Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures spéciales vaudoises, n. 4
ad art. 1 LPEBL). On devait considérer qu’il en allait de même dans le
nouveau droit, au regard du texte clair des art. 1 al. 3 LJB et 5 al. 1 ch. 30
CDPJ, qui parlent de « procédure d’expulsion », ce qui présupposait qu’une
conclusion ait été prise en ce sens par le bailleur. Dans les hypothèses –
qui devraient rester rares – où le bailleur n’avait pas pris de conclusions
principales ou reconventionnelles en expulsion devant la Commission de
conciliation, ni agi en expulsion par la procédure en cas clair de l’art. 257
CPC directement devant le juge de paix (art. 198 let. a CPC), on devait dès
lors retenir une compétence du Tribunal des baux, conformément à la
règle générale de l’art. 1 al. 1 LJB.
Dans son arrêt du 11 décembre 2013/659, la Cour de céans a
cependant considéré que, lorsque le bailleur, qui n’avait pas pris de
conclusion formelle en expulsion devant la Commission de conciliation,
avait manifesté de manière suffisamment claire, en retirant une requête
en expulsion devant le juge de paix, qu’il entendait que la procédure soit
poursuivie devant la Commission de conciliation en procédure simplifiée,
la Commission devait délivrer une autorisation de procéder devant le juge
de paix. S’il subsistait un doute sur les intentions du bailleur, il appartenait
à la Commission de conciliation d’interpeller ce dernier en application de
l’art. 56 CPC.

- 10 -
Enfin, dans son arrêt du 1er avril 2014/167, publié au JT 2014 III
88, la Cour de céans a considéré qu’il devait en aller de même lorsque le
bailleur avait poursuivi sa procédure en cas clair jusqu’à obtenir une
décision et qu’il avait par ailleurs déposé peu après une nouvelle requête
de conciliation devant la Commission de conciliation fondée sur une
nouvelle résiliation de bail en vertu de l’art. 257d CO.
3.2.1.3 Dans sa jurisprudence en matière de droit du bail, le Tribunal
fédéral a considéré qu’une requête en expulsion d’un locataire selon la
procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) était admissible
même lorsque le locataire avait attaqué en justice le congé donné par le
bailleur et que cette procédure était pendante (ATF 141 III 262 consid. 3.2,
SJ 2016 I 8). L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au
sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage
au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas
clairs (art. 257 CPC), présupposait toutefois que le bail ait valablement pris
fin, puisque l’extinction du bail était une condition du droit à la restitution
des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal
devait donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la
résiliation, laquelle ne devait être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une
prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation
est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les
conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquaient également à cette
question préjudicielle (ATF 144 III 462 précité consid. 3.3.1 ; ATF 142 III
515 consid. 2.2.4 in fine ; ATF 141 III 262 précité consid. 3.2 in fine).
3.2.2
3.2.2.1 Aux termes de l’art. 65 CPC, le demandeur qui retire son action
devant le tribunal compétent ne peut la réintroduire contre la même partie
et sur le même objet que si le tribunal n’a pas notifié sa demande au
défendeur ou si celui-ci en a accepté le retrait. Bien que la loi ne fasse pas
de distinction terminologique entre le désistement d’action et le
désistement d’instance, il ne faut pas confondre les deux institutions. Le
désistement d'action à proprement parler, qui constitue l'une des formes

- 11 -
du passé-expédient, est l'acte par lequel le demandeur abandonne les
conclusions qu'il a prises au procès. Il suppose que le demandeur retire
son action devant un tribunal compétent. Il a les mêmes effets que le
jugement passé en force et bénéficie dès lors de l'autorité de chose jugée.
Le désistement d'instance ou retrait de la demande, en revanche, qui n'en
est pas revêtu, est un acte qui met exclusivement fin à l'instance et qui ne
fait pas obstacle à la réintroduction de l'action à certaines conditions (TF
4A _374/2014 du 26 février 2015 consid. 4.3.2.2 et les références citées).
3.2.2.2 Selon l'art. 63 al. 1 CPC, si l'acte introductif d'instance retiré ou
déclaré irrecevable pour cause d'incompétence est réintroduit dans le
mois qui suit le retrait ou la déclaration d'irrecevabilité devant le tribunal
ou l'autorité de conciliation compétent, l'instance est réputée introduite à
la date du premier dépôt de l'acte. Il en va de même lorsque la demande
n'a pas été introduite selon la procédure prescrite (art. 63 al. 2 CPC). L'art.
63 CPC est applicable à tous les cas d'incompétence régis par le CPC, qu'il
s'agisse de règles de compétence ratione loci ou ratione materiae (TF
4A_592/2013 du 4 mars 2014 consid. 3.2, RSPC 2014 p. 322 ; ATF 141 III
481 consid. 3.2.4). L'effet rétroactif de la litispendance selon l'art. 63
CPC peut se produire plusieurs fois de suite, les cas d'abus de droit étant
réservés (ATF 141 III 481 consid. 3).
Cette disposition s’applique également en cas de vice de
forme, soit lorsque la demande n’a pas été introduite selon la procédure
prescrite (art. 63 al. 2 CPC). C’est en particulier le cas si le demandeur agit
par la voie de la procédure sommaire alors que s’applique la procédure
ordinaire ou simplifiée. La question est controversée de savoir si l’art. 63
al. 2 CPC s’applique lorsque les conditions du cas clair ne sont pas
remplies et que le tribunal rend un jugement d’irrecevabilité. La Cour de
céans a jugé que, dans une telle hypothèse, le plaideur ne peut déposer
par la suite une demande en procédure ordinaire, en se prévalant de l’art.
63 al. 2 CPC pour bénéficier de la date du premier dépôt de l’acte en cas
clair (CACI 16 juin 2016 consid. 3.3, JdT 2016 III 192).

- 12 -
Pour que le délai soit sauvegardé, l’acte introductif d’instance
doit être redéposé dans le mois qui suit le retrait ou la notification de la
décision d’irrecevabilité. La computation se fait conformément à l’art. 142
al. 2 CPC, de quantième en quantième et débute le premier jour où il
commence à courir. Le délai est suspendu durant les féries judiciaires (art.
145 al. 1 CPC).
3.3 En l’espèce, il convient de distinguer, comme l’on fait les
premiers juges, les conclusions tendant à l’annulation du congé
extraordinaire donné sur la base de l’art. 257d CO et celles tendant à
l’annulation du congé ordinaire donné pour le cas où la résiliation
anticipée serait inefficace.
3.3.1 S’agissant tout d’abord des conclusions tendant à l’annulation
du congé ordinaire, la compétence matérielle pour statuer sur de telles
conclusions appartient clairement au Tribunal des baux, même si le bail a
par ailleurs été résilié de manière anticipée pour retard dans le paiement
du loyer. Il s’ensuit que le dépôt par l’intimée d’une requête d’expulsion
devant la Juge de paix en date du 16 décembre 2021 n’a pas eu pour effet
de transférer la compétence matérielle de juger la contestation de la
résiliation ordinaire du bail et la demande de prolongation de ce même
bail à la juge de paix.
Comme on l’a vu, le demandeur qui retire son action devant le
tribunal compétent ne peut la réintroduire contre la même partie et sur le
même objet que si le tribunal n’a pas notifié sa demande au défendeur ou
si celui-ci en a accepté le retrait (art. 65 CPC). En d’autres termes, si la
demande a déjà été notifiée à la partie adverse, le demandeur ne peut
plus retirer unilatéralement et de manière injustifiée sa demande, sans
que cela soit considéré comme un désistement d’action. En l’espèce, on
ignore si le retrait de la demande, intervenu le 24 mars 2022, a eu lieu
avant que le Tribunal des baux ne la notifie à l’intimé. La question peut
cependant souffrir de demeurer indécise, dès lors qu’en toute hypothèse,
le désistement de l’appelante a eu pour effet de la priver de son droit
s’agissant de ses conclusions tendant à l’annulation du congé ordinaire. En

- 13 -
effet, à supposer que la demande n’ait pas été notifiée à l’intimé,
l’appelante était potentiellement en droit de retirer sa demande devant le
Tribunal des baux et de la réintroduire auprès de la juge de paix, sans que
cela n’ait de conséquences sur le droit matériel invoqué, à condition
toutefois que le délai de 30 jours à compter de la délivrance de
l’autorisation de procéder le 17 décembre 2021 soit respecté (art. 209 al.
4 CPC). Or, ses conclusions reconventionnelles ont été déposées devant la
juge de paix le 24 mars 2022, de sorte que l’autorisation de procéder était
périmée. Pour ce motif déjà, ses conclusions reconventionnelles étaient
irrecevables, le fait que l’appelante ait noué une nouvelle instance devant
cette autorité ne faisant pas courir un nouveau délai de 30 jours pour
procéder. Au demeurant, le retrait des conclusions XVII et XVIII de la
demande devant le Tribunal des baux était injustifié, puisque ce dernier
était compétent, de sorte que l’appelante ne pouvait bénéficier de la
protection de l’art. 63 al. 1 CPC lorsqu’elle a déposé ses conclusions
reconventionnelles devant la juge de paix, ni a fortiori lorsqu’elle a
réintroduit sa demande le 2 septembre 2022 devant le Tribunal des baux.
Enfin, à supposer que la demande ait été retirée après qu’elle a été
notifiée à l’intimé, le désistement de l’appelante aurait dans une telle
hypothèse le même effet qu’un jugement passé en force, si bien qu’il
interdisait à l’appelante – forclose dans ses droits s’agissant de la
contestation de la résiliation ordinaire – de saisir la juge de paix de
conclusions reconventionnelles, respectivement le Tribunal des baux d’une
nouvelle demande, portant sur le même objet.
3.3.2
3.3.2.1 S’agissant ensuite des conclusions tendant à l’annulation du
congé extraordinaire pour demeure du débiteur (art. 257d CO), l’appelante
les a retirées de la demande qu’elle a déposée devant le Tribunal des
baux en se fondant sur la jurisprudence de la Cour de céans selon laquelle
lorsque le locataire conteste le congé donné en application de l’art. 257d
CO devant la commission de conciliation et que, dans le cadre de cette
procédure ou d’une procédure en cas clair, le bailleur requiert l’expulsion
en prenant des conclusions en ce sens devant respectivement l’autorité de
conciliation ou le juge de paix, l’action au fond, qu’elle soit intentée par le

- 14 -
bailleur en expulsion ou par le locataire en contestation du congé, doit
être introduite devant la juge de paix et non devant le Tribunal des baux
(CACI 29 mai 2012/250, JT 2012 III 123).
Or, le législateur vaudois a clairement distingué les
contestations relatives aux baux à loyer, dont font évidemment partie les
contestations relatives aux congés, et la procédure d’expulsion. La
compétence pour statuer sur la validité du congé appartient au Tribunal
des baux (art. 2 al. 1 LJB), celle pour statuer sur l’expulsion appartient au
juge de paix (art. 1 al. 3 LJB et 5 al. 1 ch. 30 CDPJ). La solution consacrée
par la jurisprudence vaudoise est donc contraire au texte clair de la loi.
Elle enfreint également le droit fédéral, en soustrayant de tels litiges à la
procédure simplifiée (art. 247 CPC), ainsi qu’à l’obligation de conciliation
(art. 197 et 200 al. 1 CPC).
Par ailleurs, cette jurisprudence crée une compétence qui va à
l’encontre de la jurisprudence fédérale en matière d’expulsion, lorsque le
locataire a parallèlement introduit une procédure en annulation du congé.
En effet, le Tribunal fédéral a précisé à de multiples reprises que si le
locataire a contesté la résiliation du bail, le juge de l’expulsion devra
examiner la validité de celle-ci à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si
les conditions matérielles de l’art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies, les
conditions de l’art. 257 CPC s’appliquant également à cette question
préjudicielle lorsque l’expulsion est requise dans la procédure de
protection des cas clairs (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 141 III 262
consid. 3.2 ; TF 4A_523/2022 du 9 mai 2023 consid. 3.3). Ainsi, le juge de
l’expulsion ne statue pas formellement sur la question de la validité du
congé, cette compétence étant réservée au juge du fond, soit en
l’occurrence le Tribunal des baux.
Il est à cet égard faux d’affirmer, comme le fait l’arrêt cantonal
précité (CACI 29 mai 2012/250), que si l’expulsion est prononcée, la
procédure introduite devant la commission de conciliation n’a plus d’objet.
En effet, une procédure en expulsion et une demande en annulation du
congé, respectivement en constatation de la validité du congé, n’ont pas

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le même objet (art. 64 al. 1 CPC) et les deux procédures peuvent
coexister. Si le juge de paix prononce l’expulsion, qu’elle soit requise dans
la procédure applicable au cas clair ou en procédure simplifiée dans le cas
– qui devrait rester rare – où le bailleur choisit de faire valoir son droit
dans une procédure complète, cela ne doit pas empêcher le locataire de
contester la validité du congé et s’il obtient gain de cause devant le
Tribunal des baux d’obtenir la restitution de l’objet loué, ou plus
vraisemblablement des dommages-intérêts si l’exécution n’est plus
possible.
Aussi, la Cour de céans, dans une composition à cinq juges
(art. 12 al. 3 ROTC [règlement organique du Tribunal cantonal du 13
novembre 2007 ; BLV 173.31.1]), décide que la jurisprudence ressortant
de l’arrêt qu’elle a rendu le
29 mai 2012 (n° 250), précisée par les arrêts rendus les 23 janvier 2013
(n° 55),
11 décembre 2013 (n° 659) et 1er avril 2014 (n° 167 ; JT 2014 III 88), doit
être modifiée en ce sens que le juge de paix n’est pas l’autorité
compétente pour statuer sur la validité du congé extraordinaire lorsqu’il
est saisi de la question de l’expulsion, l’action au fond, qu’elle soit
intentée par le bailleur ou le locataire, devant être introduite auprès du
Tribunal des baux.
3.3.2.2 Ce changement de jurisprudence ne doit pas prétériter les
droits de l’appelante, dès lors que jusqu’à ce jour, la juge de paix était
effectivement compétente ratione loci et ratione materiae pour statuer sur
les conclusions en annulation et en prolongation de bail prises par
l’appelante s’agissant du congé extraordinaire de l’art. 257d CO, vu la
requête d’expulsion en cas clair déposée par l’intimé auprès de cette
autorité. Dès lors que le retrait desdites conclusions devant le Tribunal des
baux était justifié au sens de l’art. 63 CPC et que l’appelante a réintroduit
ses conclusions reconventionnelles devant la juge de paix dans le mois qui
a suivi le retrait, l’instance est réputée avoir été introduite à la date du
dépôt de la demande, soit le 1er février 2022.

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La juge de paix a ensuite rendu une décision de non-entrée en
matière, ce qui a conduit l’appelante à redéposer – dans le délai précité
d’un mois – ses conclusions en annulation et en prolongation de bail
devant le Tribunal des baux. Relevant que même si l’on ignorait si la
décision d’irrecevabilité des conclusions reconventionnelles de l’appelante
se fondait sur l’art. 59 al. 2 let. b CPC ou sur le défaut de clarté du cas, les
premiers juges ont retenu qu’en toute hypothèse, la volonté manifestée
par l’intimé d’obtenir l’expulsion de l’appelante sur la base du congé
extraordinaire les empêchait d’admettre la compétence du Tribunal des
baux en ce qui concernait la contestation de ce congé. Dans le traitement
de l’appel, la Cour de céans a modifié sa jurisprudence en ce sens que le
Tribunal de baux et non la juge de paix est désormais compétent pour
statuer sur l’action au fond en contestation de la validité du congé
extraordinaire, respectivement en constatation de la validité dudit congé.
En déposant ses conclusions reconventionnelles auprès de la juge de paix,
l’appelante a ainsi saisi la mauvaise instance. Cette faute ne saurait lui
être imputée vu le changement de jurisprudence introduit par le présent
arrêt, peu importe finalement que la juge de paix ait rendu une décision
d’irrecevabilité parce qu’elle s’estimait incompétente ratione materiae ou
parce que les conditions de l’art. 257 CPC n’étaient pas remplies.
L’appelante peut donc se prévaloir à nouveau de l’effet rétroactif de la
litispendance selon l’art. 63 CPC, la jurisprudence fédérale admettant que
cet effet puisse se produire plusieurs fois de suite. Dès lors qu’elle a
redéposé sa demande dans le délai d’un mois suivant la décision
d’irrecevabilité de la juge de paix et que les conclusions prises sont
exactement les mêmes que les conclusions XVII et XVIII retirées le 24
mars 2022, les conclusions de la demande du 2 septembre 2022 sont
réputées avoir été introduites à la date du dépôt des conclusions
reconventionnelles devant la juge de paix, soit – vu le cumul dudit effet
rétroactif – à la date du dépôt de la première demande devant le Tribunal
des baux le 1er février 2022. Elles sont de ce point de vue recevables, dès
lors que la demande a été déposée dans le délai de 30 jours qui a suivi la
délivrance de l’autorisation de procéder le 17 décembre 2021 (art. 209 al.
4 CPC), compte tenu des féries judiciaires qui ont commencé à courir dès
le lendemain (art. 145 al. 1 let. c CPC). Au surplus, on ne discerne aucun

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abus de droit de l’appelante à invoquer la protection de l’art. 63 CPC à
deux reprises, puisqu’en retirant la première fois ses conclusions en
annulation du congé, respectivement en prolongation du bail, l’appelante
s’est conformée à la jurisprudence de l’époque s’agissant du congé
extraordinaire.
4.
4.1 En conclusion, l’appel doit être partiellement admis et la
décision entreprise réformée en ce sens que la demande déposée le 2
septembre 2022 par l’appelante auprès du Tribunal des baux est
recevable en tant qu’elle tend à l’annulation de la résiliation extraordinaire
du contrat de bail fondée sur l’art. 257d CO. En revanche, elle est
irrecevable en tant qu’elle tend à l’annulation de la résiliation ordinaire de
ce contrat. La cause sera en conséquence renvoyée au Tribunal des baux
pour qu’il instruise et statue sur la demande déposée le
2 septembre 2022 par l’appelante, dans la mesure de sa recevabilité.
4.2 Vu l’issue de la procédure d’appel, l’appelante perdant sur la
question de la résiliation ordinaire du bail mais obtenant gain de cause sur
la question de sa résiliation extraordinaire ensuite du changement de
jurisprudence consacré par le présent arrêt, les frais judiciaires de
deuxième instance, arrêtés à 3'700 fr. (art. 62
al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV
270.11.5), seront mis pour moitié (1'850 fr.) à la charge de l’appelante et
laissés pour le surplus à la charge de l’Etat (art. 107 al. 2 CPC). Il y a dès
lors lieu de restituer à l’appelante un montant de 1'850 fr. (3'700 – 1'850)
à titre de remboursement partiel de l’avance de frais dont elle s’est
acquittée dans le cadre de la procédure d’appel (art. 111 al. 1 CPC).
Eu égard à la clé de répartition qui précède, les dépens de
deuxième instance seront compensés.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. La demande déposée le 2 septembre 2022 par la
demanderesse H.________SA est recevable en tant qu’elle tend
à l’annulation du congé extraordinaire fondé sur l’art. 257d
CO, signifié par le défendeur Q.________ en date du 22
septembre 2021. Elle est pour le surplus irrecevable.
II. La présente décision est rendue sans frais.
III. La cause est renvoyée au Tribunal des baux pour instruire et
statuer sur la demande déposée le 2 septembre 2022 par
l’appelante H.________SA, dans la mesure de sa recevabilité.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'700 fr.
(trois mille sept cents francs), sont mis à la charge de
l’appelante H.________SA à raison de 1'850 fr. (mille huit cent
cinquante francs) et laissés pour le surplus à la charge de
l’Etat.
V. Le solde de l’avance de frais effectuée par l’appelante
H.________SA lui est restituée à hauteur de 1'850 fr. (mille huit
cent cinquante francs) par la caisse du Tribunal cantonal.
VI. Les dépens sont compensés.
VII. L’arrêt est exécutoire.

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La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Christian Dénériaz (pour H.________SA),
- Me Jean-Christophe Diserens (pour Q.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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La greffière :