vd_gerichte · JL10.021862 · 2010-10-26 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
560/I
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 26 octobre 2010
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Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Denys et Krieger
Greffière : Mme Rossi
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Art. 9 Cst.; 257d, 271, 271a et 273 al. 1 CO; 457 CPC; 23 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par F.________, à Givrins, locataire,
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 27 août 2010 par la Juge de
paix du district de Nyon dans la cause divisant le recourant d’avec
J.________, à Givrins, bailleur.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 27 août 2010, notifiée aux parties le 30
août 2010, la Juge de paix du district de Nyon a ordonné à F.________ de
quitter et rendre libres pour le jeudi 30 septembre 2010 à midi les locaux
occupés dans l'immeuble sis à 1271 Givrins, [...] (appartement de 77 m2
environ et place de parc intérieure no [...]) (I), dit qu'à défaut de quitter
volontairement ces locaux, il y serait contraint par la force selon les règles
des art. 508 ss CPC (Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV
270.11) (II), arrêté les frais de justice du bailleur J.________ à 300 fr. (III),
alloué à celui-ci des dépens, par 550 fr. (IV) et déclaré l'ordonnance
immédiatement exécutoire nonobstant recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du dossier (art.
457 CPC), retient les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer non daté, N.________ SA, représentée
par [...], a remis en location à F.________ un appartement d'une surface
d'environ 77 m2 dans l'immeuble sis [...], à Givrins. Conclu pour durer du
1er octobre 2006 au 30 septembre 2007, le bail devait se renouveler aux
mêmes conditions pour un an, sauf avis de résiliation donné et reçu au
moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance, et ainsi de suite
d'année en année. Le loyer, payable d'avance, a été fixé à 1'820 fr. par
mois, plus 65 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais
accessoires. Le chiffre 6.2 des dispositions complémentaires indique que
le loyer est payable par mois d'avance et prévoit qu'un forfait de 40 fr.
sera demandé au locataire «dès le deuxième rappel justifié pour tout loyer
impayé et ceci pour chaque objet».
Un contrat de bail portant sur la place de parc intérieure no [...]
sise dans l'immeuble précité a également été signé par les mêmes parties.
La durée initiale, ainsi que les conditions de renouvellement, sont
identiques à celles du bail relatif à l'appartement et le loyer mensuel a été
arrêté à 120 francs.

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Par formule officielle du 14 mai 2008, le loyer net a été
augmenté, dès le 1er octobre 2008, à 1'960 fr., portant le loyer à 2'025 fr.
par mois charges par 65 fr. comprises.
Par lettre du 1er octobre 2009, la représentante de la
bailleresse a informé le locataire que l'acompte mensuel de chauffage,
d'eau chaude et de frais accessoires s'élèverait, dès le 1er novembre 2009,
à 115 francs.
Par acte notarié du 22 décembre 2009, N.________ SA a vendu
à J.________ l'immeuble dans lequel sont situés les locaux loués par
F.________.
Par courrier recommandé du 24 mars 2010, le bailleur a mis le
locataire en demeure de s'acquitter d'un montant total de 7'870 fr. 65,
correspondant au loyer de l'appartement pour la période du 1er janvier au
31 mars 2010 par 6'225 fr., à celui de la place de parc pour la même
période par 360 fr., au chauffage pour 2007-2008 par 538 fr. 95, au
chauffage 2008-2009 par 626 fr. 70, aux frais de rappel par 40 fr. et aux
intérêts de retard par 80 francs. Cette lettre comportait également la
signification qu'à défaut de paiement dans les trente jours, les baux
seraient résiliés. Il était en outre mentionné que «des procédés de
poursuite [étaient] introduits immédiatement pour les valeurs précitées,
augmentées des frais occasionnés par votre retard, soit
fr. 750.-», indemnité réclamée à titre de dommage au sens de l'art. 106
CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) pas formellement
incluse dans l'arriéré à régler dans les trente jours.
Par lettre du 31 mars 2010, le mandataire du bailleur a précisé
que le montant total dû s'élevait à 8'690 fr. 65, savoir les sommes de
8'620 fr. 65 selon le décompte du 24 mars 2010 et de 70 fr. pour les frais
de poursuite. Ce courrier mentionnait en outre ce qui suit:
« (…)

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Exceptionnellement, j'accepte que vous régularisiez les loyers
arriérés, soit le montant ci-dessus, à raison de fr. 1'000.- par
mois à mon compte de chèques postaux. Il convient
toutefois que vous me retourniez, dûment signé et dans les
cinq jours, l'engagement ci-joint.
Indépendamment de ces amortissements, il est impératif
que vous repreniez le paiement des loyers courants –
également à mon compte de chèques postaux – la
prochaine fois le 5 avril 2010 au plus tard pour le mois
d'avril par fr. 2'195.- (fr. 2'075.- + fr. 120.-).
Au premier manquement (que ce soit les amortissements ou
les loyers courants), mon client reprendra son entière liberté
d'action.
Cela étant, j'attire expressément votre attention sur le fait
que, afin de sauvegarder les droits de mon mandant, les baux
seront résiliés pour non-paiement de loyer conformément aux
dispositions de l'article 257 d CO et la mise en demeure qui
vous a été notifiée le 24 mars 2010.
Je ne déposerai toutefois pas de procédure d'expulsion tant
que vous respecterez les échéances précitées. Le congé sera
cependant maintenu jusqu'à complet règlement de cette
affaire (…) ».
Le 31 mars 2010, le locataire a viré le montant de 4'080 fr. sur
le compte bancaire du bailleur pour les «loyers avril + charges 2010 et
acompte sur arrérés (sic)».
Par lettre du 10 avril 2010, le locataire a notamment indiqué
au bailleur qu'il avait versé 2'000 fr. pour les loyers en retard. Au vu de sa
situation financière, il a proposé que l'arriéré soit acquitté par le
versement mensuel de 500 fr. en sus des loyers et de l'acompte de
charges.
Le 23 avril 2010, la somme de 2'580 fr. a, sur ordre du
locataire, été créditée sur le compte bancaire de J.________.
Le 27 avril 2010, le mandataire du bailleur a rappelé qu'il était
impératif que l'arriéré de loyer soit payé à raison de 1'000 fr. par mois en
plus du paiement des loyers courants. Un document était joint pour

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signature et renvoi dans les cinq jours, par lequel le locataire s'engageait à
régler à raison de 1'000 fr. par mois, dès le 10 mai 2010, le montant de
6'805 fr. 65 qu'il devait au bailleur, les loyers courants, par 2'195 fr.,
devant en outre et indépendamment des amortissements précités être
régulièrement versés le 5 de chaque mois au plus tard.
Par formules officielles du 11 mai 2010, le bailleur a résilié les
deux contrats de bail pour le 30 juin 2010.
Le 1er juillet 2010, J.________ a requis du Juge de paix du district
de Nyon l'expulsion de F.________ des locaux en cause.
L'audience du juge de paix s'est tenue le 19 août 2010, en
présence du mandataire du bailleur, ainsi que du locataire et de son
conseil.
En droit, le premier juge a considéré que les conditions de
l'expulsion étaient réalisées. En effet, si le locataire avait effectivement
versé les montants de 4'080 fr. et de 2'580 fr. les 31 mars et 23 avril
2010, il avait refusé de s'engager par écrit à régler le solde de l'arriéré de
loyer à raison de 1'000 fr. par mois en sus des loyers courants et les
paiements effectués avant le 31 avril 2010 n'étaient pas suffisants pour
éteindre la dette qui avait fait l'objet de la mise en demeure du 24 mars
2010.
B. Par acte motivé du 8 septembre 2010, F.________ a recouru
contre cette ordonnance, concluant en substance, sous suite de frais et
dépens, à sa réforme principalement en ce sens que la requête
d'expulsion est rejetée, subsidiairement en ce sens qu'un délai au 28
février 2011 lui est accordé pour libérer les locaux en cause. Il a requis
l'effet suspensif et produit des pièces.
Le 22 septembre 2010, le Président de la Chambre des recours
a accordé l'effet suspensif au recours.

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Dans son mémoire du 20 octobre 2010, l'intimé J.________ a
conclu, sous suite de dépens des deux instances, au rejet du recours.
En d roit :
1. L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours en nullité au Tribunal cantonal: a) lorsque le juge était
incompétent ou s'est déclaré à tort incompétent; b) pour absence
d'assignation régulière; c) pour violation des règles essentielles de la
procédure, lorsque l'informalité est de nature à influer sur le prononcé.
Selon l'alinéa 2 de cette disposition, il y a également recours au Tribunal
cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme,
soit à l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque
la validité du congé a été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO.
En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences du
droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT
2008 III 12 c. 2a; JT 2004 III 79; Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, Lausanne 2008, n. 4 ad art. 23 LPEBL, p. 212 et références).
En l'espèce, le recourant n'a pas contesté le congé devant la
commission de conciliation compétente. Le recours sera donc examiné en
droit sous l'angle restreint de l'arbitraire.
2. a) D'un point de vue factuel, la Chambre des recours dispose
du pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC, applicable vu le renvoi de
l'art. 29 LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse,

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de telle sorte qu'elle doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve de complètement sur la base de celui-ci (art. 457
al. 1 CPC; JT 2009 III 79 c. 2b; JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux
pièces du dossier et a été complété sur la base de celui-ci.
b) La production de pièces nouvelles n'est admise que dans le
cadre de moyens de nullité, mais non à l'appui de moyens de réforme
(Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 25 LPEBL, p. 214).
Dès lors que le recourant ne soulève aucun moyen de nullité,
les pièces nouvelles qu'il a produites avec son recours sont irrecevables,
seules les pièces figurant déjà au dossier de première instance pouvant
par conséquent être prises en considération.
3. a) L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai est de trente jours au moins pour les baux d'habitations ou de locaux
commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier les baux d'habitations et de locaux commerciaux, moyennant un
délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
b) Invoquant que l’intimé s’est engagé le 31 mars 2010 à ne
pas résilier le bail si l’arriéré de loyer était acquitté à raison de 1'000 fr.
par mois, le recourant fait valoir que le premier juge a versé dans
l’arbitraire en niant l’existence d’un accord entre les parties pour le motif
que le recourant n’avait pas signé l’engagement que lui avait soumis le
mandataire de l'intimé.

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La négation d’un accord par la juge de paix n’apparaît en
l'espèce pas arbitraire, c’est-à-dire manifestement insoutenable. En effet,
on ne peut pas déduire de la lettre du recourant du 10 avril 2010 que
celui-ci avait accepté sans réserve un remboursement à raison de 1'000 fr.
par mois, puisqu’il y évoquait le versement d'un montant de 500 fr.,
compte tenu de sa situation financière. On ne saurait donc conclure à
l'existence d'un accord entre les parties à ce sujet. En outre, tant dans le
courrier du 31 mars 2010 que dans celui du 27 avril 2010, l’intimé a exigé
qu'un engagement signé par le recourant quant aux modalités de
paiement de l'arriéré lui soit retourné. Dès lors que la forme écrite requise
n’a pas été respectée, il n’est pas arbitraire de retenir que l’intimé n’était
pas lié (cf. art. 16 CO). Le grief d’arbitraire soulevé par le recourant est
ainsi infondé.
c) Le recourant soutient en outre que la procédure d’expulsion
contrevient au principe de la bonne foi.
Un congé peut être contraire aux règles de la bonne foi (art.
271 ss CO). Les art. 271 et 271a CO régissent les cas d'annulabilité du
congé donné par le bailleur. Pour qu'un congé puisse être annulable au
sens de ces dispositions, il faut toutefois que, comme le prévoit l'art. 273
al. 1 CO, la partie qui veut contester la résiliation ait saisi l'autorité de
conciliation dans les trente jours qui suivent la réception du congé (ATF
133 III 175 c. 3, JT 2008 I 314). Cette condition n’est en l'espèce pas
respectée, le congé n'ayant pas été remis en cause par le recourant
devant l'autorité de conciliation compétente. Celui-ci est donc forclos et ne
saurait invoquer une résiliation contraire aux règles de la bonne foi.
d) Au vu de ce qui précède, c’est à juste titre que le premier
juge a prononcé l’expulsion, le recourant n’ayant pas établi s’être acquitté
de l’entier de l’arriéré de loyer dans le délai comminatoire fixé dans la
mise en demeure du 24 mars 2010. Tout du moins, la solution de la juge
de paix n’est pas entachée d’arbitraire.

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Le délai au 30 septembre 2010 fixé dans l'ordonnance du 27
août 2010 pour quitter l'appartement et la place de parc en cause ne
prête pas le flanc à la critique, la jurisprudence considérant qu'un délai de
libération des locaux de quinze à vingt jours est déjà admissible
(Guignard, op. cit., n. 2 ad art. 17 LPEBL, p. 196).
4. En conclusion, le recours doit être rejeté et l'ordonnance
confirmée.
L'effet suspensif ayant été accordé au recours, la cause est
renvoyée au Juge de paix du district de Nyon pour qu'il fixe, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés aux parties pour notification,
un nouveau délai de libération des locaux actuellement occupés par le
recourant.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 350
fr. (art. 230 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, l'intimé a droit à des dépens de
deuxième instance, fixés à 300 francs.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Nyon pour
qu'il fixe à F.________, une fois les considérants écrits du

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présent arrêt envoyés pour notification, un nouveau délai pour
libérer les locaux qu'il occupe dans l'immeuble sis à 1271
Givrins, [...] (appartement de 77 m2 environ et place de parc
intérieure n° [...]).
IV. Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
350 fr. (trois cent cinquante francs).
V. Le recourant F.________ doit verser à l'intimé J.________ la
somme de 300 fr. (trois cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 26 octobre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Christian Buonomo (pour F.________),
- M. Alain Vuffray (pour J.________).

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La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La greffière :