vd_gerichte · XC09.026116 · 2010-02-26 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
579/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 3 novembre 2010
_______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Creux et Krieger
Greffier : M. d'Eggis
*****
Art. 257f al. 2 et 3 CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par L.________, à La Tour-de-Peilz,
demanderesse, contre le jugement rendu le 26 février 2010 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant la recourante d’avec P.________, à La
Tour-de-Peilz, défenderesse.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
803

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En fait :
A. Par jugement du 26 février 2010, le Tribunal des baux a
prononcé que le congé signifié le 20 avril 2009 à la demanderesse
L.________ par la défenderesse P.________ pour le 31 mai 2009 était valable
(I), aucune prolongation n'étant accordée à la demanderesse (II), et que
celle-ci devait restituer immédia-tement les locaux loués à la rue du
Temple 10, à La Tour-de-Peilz (III), toutes autres ou plus amples
conclusions étant rejetées, sans frais ni dépens (IV et V).
Ce jugement expose en bref les faits suivants :
La défenderesse P.________, propriétaire, et la demanderesse
L.________, locataire, ont conclu le 6 décembre 1996 un contrat de bail à
loyer pour un appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble sis à La
Tour-de-Peilz.
La défenderesse a allégué que la demanderesse avait eu un
comportement perturbateur à l'endroit des autres locataires de l'immeuble
dès juillet 2008, en les importunant par des messages écrits et des bruits
excessifs (notamment des claquements de porte), ou encore en les
photographiant contre leur gré. A ce sujet, le Tribunal des baux a entendu
des témoins.
R.________, qui habite depuis l'été 2008 au dernier étage de
l'immeuble, et X.________, qui n'habite pas l'immeuble mais la maison
contiguë, n'ont pas eu à se plaindre de la demanderesse. A.H.________,
locataire au 3ème étage de l'immeuble, n'a eu qu'un différend mineur
avec la demanderesse, lors d'une discussion sur la religion et le yoga,
mais a constaté qu'elle avait posé un cadenas sur le portail d'entrée de
son jardin. B.H.________, épouse de A.H.________, a exposé que, durant l'été
2008, la demanderesse est entrée en conflit avec le couple V.________,
locataires au 1er étage depuis juillet 2008, et S.________, locataire au
2ème étage. B.H.________ a expliqué qu'elle avait écouté la demanderesse,

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qui venait se confier à elle ou lui écrivait des billets au sujet du conflit de
voisinage, mais qu'elle n'avait pas pris position, ce que la demanderesse
avait interprété comme une marque d'hostilité; celle-ci l'avait entretenue
de rapports difficiles avec son ex-mari et lui avait adressé des documents
et des billets à ce sujet; enfin, la demanderesse avait eu un comportement
bruyant, claquant fréquemment les portes et poussant des cris entre mars
et novembre 2009, et avait pris des photographies des habitants de
l'immeuble et de la maison des témoins X.________ et Y.________, sans
préciser à quel moment.
Y.________, qui habite aussi la maison contiguë dans un
appartement au rez-de-chaussée donnant sur l'entrée du garage de la
demanderesse, a constaté que celle-ci avait un comportement inadapté,
claquant notamment la porte de son garage et sortant sa voiture vers 5
heures du matin; de plus, la demanderesse l'avait photographiée chez elle
et, durant l'hiver 2008-2009, avait déposé à plusieurs reprises des
messages délirants sur le rebord de sa fenêtre.
V.________ a confirmé qu'avec son mari, ils étaient entrés en
conflit avec la demanderesse environ un mois après leur arrivée dans
l'immeuble, lorsque celle-ci était venu leur demander, de façon abrupte,
de baisser d'abord le volume de la musique, puis celui de la télévision; le
couple V.________ avait obtempéré, mais la demanderesse les avait
harcelés depuis lors par des chants, des bruits d'aspirateur, des
claquements de portes, souvent avant huit heures du matin, et par des
petits billets comportant des recommandations ou des divulgations
relatives à des faits relevant de la sphère privée; ce harcèlement écrit
avait duré environ six mois depuis le début du conflit, alors que le
harcèlement sonore, plus pénible encore, perdurait notamment sous
forme de bruits de stores et de claquements de la porte du garage de la
demanderesse.
S.________, fille de V.________ qui habite au 2ème étage de
l'immeuble depuis 10 ans, a d'abord eu de bonnes relations avec la
demanderesse (qui avait rendu des services par rapport à son chat), mais

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que ces relations s'étaient dégradées peu de temps après l'arrivée du
couple V.________. S.________ a confirmé les propos de sa mère au sujet de
l'origine du conflit de voisinage entre le couple V.________ et la
demanderesse, en précisant que l'appartement de sa mère et de son
beau-père était occupé auparavant par une dame âgée tout à fait
silencieuse, alors que ledit couple, sans être particulièrement bruyant,
était plus vivant; la demanderesse n'avait sans doute pas supporté la
disparition de la tranquillité absolue. S.________ a expliqué que, depuis
l'arrivée du couple V.________, elle leur demandait de s'occuper de son
chat à la place de la demanderesse, et a confirmé le harcèlement écrit et
sonore auquel celle-ci avait soumis le couple V.________, en précisant qu'il
avait été à son comble en mars 2009 et qu'elle en avait été elle-même
victime, recevant une lettre avec des commentaires sur ses relations avec
sa mère. S.________ a parfois répondu brièvement aux billets affichés par la
demanderesse, en écrivant quelques mots sur ceux-ci, dans le but de
mettre fin aux agissements de cette dernière; elle a confirmé la prise de
photographies par la demanderesse, sans précision sur la date des faits;
enfin, S.________ avait écrit à la demanderesse pour la prier de laisser en
paix V.________, qui avait des problèmes de santé; ce courrier avait été
retourné déchiré par la demanderesse dans la boîte aux lettres.
La demanderesse a affiché une vingtaine de petits billets ou
lettres dans l'immeuble (en majorité datés entre le 21 janvier et le 4 mars
2009) ou les a adressé à Y.________, V.________, S.________ et B.H.________,
ainsi qu'au mari de cette dernière.
L'un de ces écrits, portant la date "Août" manifestement
ajoutée par un tiers, sans précision de l'année (selon les premiers juges :
très vraisemblablement de 2008), et adressé à S.________, comprend des
conseils de la demanderesse relatifs aux rapports que la destinataire
devrait entretenir avec sa famille. Dans un autre écrit de la même période
également adressé à S.________, la demanderesse a évoqué le fait que
V.________ s'occuperait dorénavant du chat de la première, si bien que la
seconde venait de lui restituer sa clé, et a sous-entendu que V.________
connaîtrait des difficultés relationnelles avec sa mère.

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Un autre écrit, sans date ni mention du destinataire, comporte
le passage suivant :
"Connaissez-vous Madame (…) de Blonay ?
C'est aussi une amie de Mme (…), qui aime bavarder et qui raconte des
mensonges sur moi …"
Dans un autre message, la demanderesse a accusé Y.________
d'avoir volé un vélo.
Deux autres écrits, adressés à B.H.________ et indiquant
qu'étaient joints au premier une copie de l'acte d'origine de la
demanderesse et au second une copie du livret de famille de celle-ci,
contiennent les phrases suivantes :
"même si mon nom de jeune fille est V.________, je n'ai rien à faire avec les
V.________ dans notre maison ! Nous n'avons pas le même lieu d'origine. (J'avais –
avant le mariage – Lauterbrunnen BE comme lieu d'origine)"
"il y a encore une autre différence entre la famille V.________ dans la maison et
ma famille – c'est que mes deux enfants ont le même père".
Un petit billet du 26 janvier 2009, sans mention du
destinataire, expose ce qui suit :
"j'ai entendu dire – mais on ne sait jamais si ce qu'on entend est vraiment vrai !
que Mme (…) avait déjà eu S.________ quand elle a rencontré Monsieur V.________
en principe, cela ne me regarde pas et ne m'intéresse pas
mais je n'aime pas quand les gens racontent des mensonges sur ma famille."
Dans un message du 25 janvier 2009, la demanderesse s'est
plainte de problèmes rencontrés avec les installations électriques de son

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appartement et a demandé aux époux A.H.________ s'ils avaient déjà eu
des problèmes similaires, en concluant : "la vie dans la maison n'est plus
comme avant, je ne peux plus dormir et je deviens malade".
Un billet du 26 janvier 2009 adressé à B.H.________ fait état de
difficultés entre la demanderesse et son ex-mari.
Le 5 février 2009, la demanderesse a écrit à B.H.________ :
"après tout ce que j'ai pu observer dans notre maison, je ferai avec vous la
même chose qu'avec Mme V.________ et avec S.________ – je vous saluerai
… et c'est tout !".
Dans un message du 21 février 2009 adressé à V.________, la
demanderesse a déclaré ne pas être la concierge de l'immeuble et enjoint
la destinataire de nettoyer elle-même les salissures laissées par ses
chiens.
Dans un écrit du 3 mars 2009 sans mention du destinataire
(que l'on peut déduire être S.________ au vu de son contenu), il est fait
allusion à un problème de distribution du courrier du fait que celle-ci n'a
pas inscrit son prénom sur sa boîte aux lettres.
Par courriers des 2 et 4 mars 2009, la demanderesse a exigé
que B.H.________ lui restitue toutes les copies de documents (en particulier
acte d'origine et livret de famille) qu'elle lui avait remis, laissant entendre
qu'elle pourrait parler de la destinataire à un avocat si cette demande
n'était pas suivie d'effet.
Dans un billet du 20 avril 2009, la demanderesse a relancé
B.H.________ à ce sujet, puis a inscrit sur un autre : "Reçu le 29.04.09", la
remerciant d'avoir finalement restitué les documents.
La défenderesse a produit des billets écrits par V.________, dont
l'un porte la mention "janvier 2009", priant la demanderesse de laisser sa
voisine en paix et de "redevenir agréable".

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S'agissant des photographies prises par la demanderesse,
celle-ci n'a pas contesté les avoir réalisées depuis la tour du château de La
Tour-de-Peilz, mais a expliqué avoir voulu immortaliser les travaux
effectués sur un chantier voisin, dont l'existence n'a pas été contestée.
Nonobstant cette explication, le Tribunal a retenu que la demanderesse
s'était régulièrement immiscée dans la sphère privée de ses voisins, avait
nui à leur tranquillité entre août 2008 et le 20 avril 2009 et qu'il était
intolérable que la demanderesse ait affiché vers les boîtes aux lettes, au
vu de tous, des billets comprenant des éléments de la vie privée de ses
voisins.
Par lettre du 2 mars 2009, la régie en charge de l'immeuble a
écrit à la demanderesse :
"Nous avons été approchés par des locataires de l'immeuble au sujet de votre
comportement, plus particulièrement sur des fichets ou de la correspondance
que vous leur destinez et pour lesquels nous vous demandons d'y mettre un
terme définitif.
Nous nous permettons de vous rendre attentive au fait qu'en cas de récidive,
ceux-ci se réservent le droit de porter plainte pour harcèlement."
Le 30 mars 2009, ladite régie a adressé une lettre à la
demanderesse dont le contenu est le suivant :
"Nous nous référons à nos lignes du 2 ct et sommes informé que vous n'en avez
pas tenu compte.
Cette situation ne pouvant perdurer, nous nous permettons de vous rendre
attentive que si vous ne mettez pas un terme à vos agissements, nous nous
verrons contraints de résilier votre bail avec effet immédiat."
V.________ a déclaré avoir vécu un véritable enfer entre l'été
2008 et l'été 2009 alors qu'elle avait besoin d'un calme particulier pendant

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sa convalescence, après une opération contre le cancer durant l'hiver
2008/2009.
La demanderesse a résilié le bail avec effet au 31 mai 2009 sur
formule officielle du 20 avril 2009.
Par requête adressée le 27 juillet 2009 au Tribunal des baux,
L.________ a conclu principalement que la résiliation du bail à loyer était
nulle, subsidiairement annulée, plus subsidiairement qu'une prolongation
de quatre ans lui était accordée.
Dans ses déterminations du 30 novembre 2009, P.________ a
conclu au rejet des conclusions de cette requête, le congé extraordinaire
étant valable et ordre donné à la locataire qu'elle restitue immédiatement
les lieux, avec les mentions en vue de l'exécution forcée.
Les premiers juges ont considéré en bref que la demanderesse
avait nui à la paix de l'immeuble durant les mois de mars et avril 2009, en
particulier à l'encontre de ses voisins V.________, S.________ et B.H.________,
soit après la réception des avertissements et des demandes des voisins,
écrites et orales, de cesser d'afficher et d'adresser des billets, ainsi que de
faire du bruit à des heures indues, ce qui était inacceptable; le congé était
donc valable. Au surplus, aucune prolongation du bail ne pouvait être
accordée.
B. Par acte du 12 mai 2010, L.________ a recouru contre ce
jugement en concluant, avec dépens, principalement à sa réforme en ce
sens que la résiliation du bail notifiée le 20 avril 2009 par P.________ est
inefficace, respectivement annulée, subsidiairement à son annulation.
Dans son mémoire, la recourante a développé ses moyens et confirmé ses
conclusions.
L'intimée a conclu, avec dépens, au rejet du recours.

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En d roit :
1. Les parties peuvent recourir au Tribunal cantonal contre les
jugements du tribunal des baux comme en matière de recours contre les
jugements du tribunal d'arrondissement en procédure accélérée ou
sommaire (art. 13 LTB [loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux;
RSV 173.655]).
Le recours en nullité (art. 444 et 445 CPC) et le recours en
réforme (art. 451 ch. 2 CPC) sont ainsi ouverts.
2. Selon l’art. 444 al. 1 ch. 3 CPC, applicable par le renvoi de l’art.
13 LTB, le recours en nullité formé pour violation de règles essentielles de
la procédure n’est recevable que lorsque l’informalité résultant de la
violation prétendue ne peut pas être corrigée dans le cadre d’un recours
en réforme. Or, le Tribunal cantonal statuant en instance de réforme peut,
en vertu de l’art. 452 al. 1ter et 2 CPC, corriger ou compléter l’état de fait
sur la base du dossier ou ordonner l’administration de toute preuve ou
mesure d’instruction qu’il juge utiles (art. 456a CPC). Dans la mesure où la
recourante se plaint d’appréciation arbitraire des témoignages et de
motivation insuffisante, ces griefs pourront être examinés dans le cadre
du recours en réforme.
3. a) Les conclusions du recours en réforme ne sont ni nouvelles,
ni plus amples, que celles prises en première instance; elles sont
recevables (art. 452 al. 1 CPC).
b) Dans le cadre du recours en réforme contre un jugement
principal rendu par le Tribunal des baux, les parties ne peuvent articuler
des faits nouveaux, sous réserve de ceux résultant du dossier et qui
auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC applicable par

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le renvoi de l'art. 13 LTB). Dans ces limites, la Chambre des recours revoit
librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC applicable par le
renvoi de l'art. 13 LTB).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
4. La recourante reproche tout d’abord aux premiers juges
d’avoir retenu sans autre les témoignages de certains témoins avec
lesquels elle est en conflit et d’en avoir écarté d’autres qui lui étaient
favorables. En outre, elle leur fait grief d’avoir retenu, contrairement aux
témoignages recueillis, que les billets émanant d’elle contenaient des
informations relatives à la sphère privée des habitants de l’immeuble et
qu’elle les avait affichés au vu de tous.
Le jugement rapporte les dires, sous forme résumée, des
différents témoins entendus. Si certains d’entre eux ont déclaré n’avoir
pas rencontré de problèmes de voisinage avec la demanderesse, d’autres
en revanche ont fait état d’un comportement perturbateur de cette
dernière. Ils ont notamment évoqué les billets et autres missives que leur
adressait la demanderesse, au contenu insolite voire provocant, le bruit
que faisait cette dernière confinant au harcèlement sonore et enfin les
prises de vue qu’elle avait réalisées à leur insu. Un certain nombre de
messages écrits de la main de la demanderesse – ou, pour d’autres, de
celle de colocataires de l’immeuble - ont été produits sous forme de
photocopies par les deux parties (cf. pièces 7 et 102). Certains d’entre eux
sont datés et comportent le nom de leur destinataire, d’autres pas. La
plupart des pièces ainsi produites se recoupent. On trouve toutefois, dans
le lot produit par la recourante, les derniers messages qu’elle a adressés à
sa voisine d’en face, B.H.________, les 2 et 4 mars 2009, lui demandant la

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restitution de documents de famille qu’elle lui avait remis précédemment.
Enfin, à l’audience, ont été produites, par le témoin B.H.________, des
photocopies de messages de la recourante des 4 mars (déjà produit), 20
avril et 29 avril 2009, concernant la restitution de ces mêmes documents.
Appréciant l’ensemble de ces pièces et témoignages, le
tribunal a considéré que la recourante s’était « régulièrement immiscée
dans la sphère privée de ses voisins » et qu’elle avait « fréquemment nui à
leur tranquillité » (cf. jugement, p. 10). Cette appréciation ne prête pas le
flanc à la critique. Il ressort en effet de l’instruction menée par le tribunal
que la recourante s’est comportée, vis-à-vis de certain(e)s de ses
voisin(e)s, d’une manière qui affectait les relations qu’elle entretenait avec
certains de ses colocataires et voisins immédiats. Peu importe à cet égard
le fait que certains des témoins interrogés n’aient pas rencontré de
problème particulier avec la recourante, dans la mesure où les autres
témoins – formant une majorité de colocataires – se sont plaints des
agissements de cette dernière. La question de savoir si quelques-uns des
messages incriminés ont été affichés par la recourante sur les boîtes aux
lettres, comme le retient le tribunal, n’est pas déterminante, les habitants
de l’immeuble [de 3 étages] se connaissant visiblement tous et les
locataires des premier et deuxième étage, directement intéressés, étant
de surcroît membres de la même famille. Quant à la motivation du tribunal
à l’appui de son appréciation au sujet du comportement de la recourante,
elle est suffisante pour permettre à la cour de céans de statuer en
réforme.
Ce premier moyen doit dès lors être rejeté.
5. Dans un deuxième moyen, la recourante invoque une violation
de l’art. 257 f al. 3 CO. Elle fait valoir en substance que les nuisances qui
lui sont reprochées n’excèdent pas la limite du tolérable. Plus
particulièrement elle fait valoir que les photographies qu’elle a prises
concernaient un chantier voisin et que les bruits dont se plaignent ses
voisins ne sortent pas de l’ordinaire et ne constituent pas des manques

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d’égards envers ces derniers atteignant le degré nécessaire. En ce qui
concerne les messages dont elle est l’auteur, la recourante explique les
avoir rédigés soit dans le but d’apporter son aide à la famille V.________,
soit pour des motifs qui n’ont rien à voir avec du harcèlement. Elle
souligne qu’aucun des billets déposés dans les boîtes aux lettres ne sont
attentatoires à l’honneur des personnes concernées. Elle fait également
valoir que ni l’un ni l’autre des deux courriers que lui a adressés la régie
valant avertissement (cf. pièces 4 et 5) ne se réfèrent aux prétendus
bruits et aux photographies et soutient qu’ils ne valent, en tout état de
cause, qu’à l’égard des messages qui lui sont reprochés. Enfin, elle se
défend d’avoir persisté dans son comportement postérieurement à l’envoi
de l’avertissement.
a) Selon l’art. 257f al. 2 CO, le locataire doit avoir vis-à-vis de
ses voisins, qu’il s’agisse de colocataires de l’immeuble ou de voisins au
sens de la réglementation sur les droits de voisinage, les égards qui leur
sont dus. Ainsi, le locataire doit s’abstenir de causer à ceux-ci des
nuisances excessives, tels des bruits insupportables, des odeurs
nauséabondes, des poussières massives, des salissures et aboiements de
chiens, ou encore des comportements érigés en infractions pénales ou en
délits civils. Les nuisances peuvent être attentatoires à l’honneur et à la
vie privée, constituant le plus souvent à la fois des délits pénaux et civils.
Les limites de la tolérance que se doivent les voisins dépendent d’une part
de l’usage local (quartier urbain, zone à faible densité ou agricole), d’autre
part de la situation et de la nature de l’immeuble. Quant à la résiliation du
bail prévue à l’art. 257f al. 3 CO, elle est une sorte de congé pour justes
motifs. La violation du devoir de diligence imputable au locataire doit être
grave. Cette résiliation extraordinaire repose ainsi sur un motif qualifié,
qui doit concerner l’état de fait mentionné dans la protestation écrite du
bailleur. Le locataire doit avoir persisté, malgré l’avertissement écrit du
bailleur, à contrevenir à son devoir de diligence. Le maintien du contrat
doit être insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la
maison (cf. Wessner, Le devoir de diligence du locataire dans les baux
d’habitations et de locaux commerciaux, in Séminaire sur le droit du bail,

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UNINE 2006, n. 32 ss., pp. 10-11 et n.61 ss., pp. 18 ss.; Lachat, Le bail à
loyer, pp. 78-79 et 675 à 679).
La protestation écrite visée à l'art. 257f al. 3 CO doit
mentionner l'état de faits constituant un usage contraire au bail, les
reproches adressés au locataire et les mesures à prendre pour que les
choses reviennent dans l'ordre. Elle a en effet pour fonction de permettre
au locataire de se conformer à ses devoirs (Wessner, op. cit., p. 19;
Lachat, op. cit., p. 677; Bohnet/Montini, Commentaire pratique, Droit du
bail à loyer, 2010, n. 34 ad art. 257f CO, p. 270).
b) En l’espèce, il convient tout d’abord de relever que les deux
lettres de la régie Flouck SA à la demanderesse, des 2 mars 2009 (pièce 4)
et 30 mars 2009 (pièce 5), attirent l’attention de l’intéressée sur son
comportement vis-à-vis des colocataires de l’immeuble, plus
particulièrement en relation avec « des fichets ou de la correspondance
que vous leur destinez et pour lesquels nous vous demandons d’y mettre
un terme définitif » (sic). Alors que la première de ces deux
correspondances se contente d’avertir la recourante qu’en cas de récidive,
ses colocataires « se réservent le droit de porter plainte pour harcèlement
», la seconde la menace, pour le cas où elle ne mettrait pas fin à ses
agissements, de résiliation de son bail avec effet immédiat. Il n’est pas
question dans ces correspondances d’autres faits qui pourraient être
reprochés à la demanderesse, en particulier les prises de vue et les bruits
soi-disant excessifs. Il convient également de relever que la lettre de
résiliation elle-même, du 20 avril 2009 (pièce 6), ne revient pas sur les
faits incriminés mais se contente d’énoncer le constat selon lequel « votre
comportement perturbateur dans l’immeuble ne s’est pas amélioré ». Les
courriers des 2 et 30 mars de la gérance ne mentionnent de manière
expresse que les fichets et correspondances de la recourante. On ne peut
considérer que tous les comportements nuisibles de cette dernière étaient
visés par le terme "plus particulièrement", faute d'être suffisamment
circonstanciés pour permettre au locataire de se conformer à ses devoirs.
Il s’ensuit que le seul motif à prendre en considération dans l’examen du
bien-fondé de la résiliation litigieuse concerne les messages adressés par

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la demanderesse à ses voisins, soit le harcèlement écrit, sans prendre en
compte les nuisances sonores.
c) En ce qui concerne lesdits messages, il n'est pas établi que
le harcèlement écrit se soit poursuivi après les avertissements du bailleur.
Au contraire, la très grande majorité des écrits produits portent des dates
antérieures au 4 mars 2009 (jugement p. 8). Les deux billets postérieurs
par lesquels la recourante exigeait la restitution par B.H.________ de toutes
les copies de documents remis, en particulier les copies de l'acte d'origine
et du livret de famille, respectivement remerciait celle-ci de les lui avoir
finalement restitués, ne sauraient être qualifiés de harcèlement. V.________
a du reste précisé que le harcèlement écrit avait duré environ six mois
depuis le début du conflit, au mois d'août 2008 (jugement p. 8), ce qui
démontre qu'il n'a pas perduré au-delà. Dès lors, la bailleresse n'a pas
prouvé que la recourante aurait persisté dans son comportement –
s’agissant des billets litigieux - au-delà du 30 mars 2009, date du dernier
courrier de protestation de la régie, et jusqu’au 20 avril 2009, date de la
résiliation litigieuse.
Au surplus, la question de l'existence de justes motifs peut
être laissée ouverte dans la mesure où la condition de la persistance de la
violation des devoirs de diligence de la recourante après les
avertissements n'est pas remplie.
d) De toute manière, la preuve du caractère insupportable de
la poursuite du bail, qui incombait à l'intimée, n’a pas été rapportée à
satisfaction de droit par cette dernière. Sur ce point, force est de constater
que le jugement attaqué, s’il retient que le maintien du bail de la
demanderesse est insupportable pour les personnes habitant la maison, se
fonde essentiellement sur une persistance de la demanderesse à nuire à la
paix de l’immeuble, en particulier à la tranquillité de ses voisins V.________,
S.________ et B.H.________, après réception des avertissements de la régie.
Or, comme on l’a vu, une telle persistance – limitée à la question des
billets - ne ressort pas des faits de la cause. Ainsi, au regard des
circonstances concrètes de la présente espèce, on ne saurait partager le

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point de vue des premiers juges. Il apparaît bien plus, compte tenu de
l’ancienneté du bail de la recourante et de l’absence de problèmes avec
cette locataire pendant une douzaine d’années, que seule une résiliation
ordinaire de son bail était envisageable.
6. Les conditions de l’art. 257 f CO n’étant in casu pas remplies, il
s’ensuit que la résiliation immédiate signifiée à la recourante est inefficace
(cf. Wessner, op. cit., n. 87, p. 23). Une telle résiliation inefficace ne peut
pas être convertie en un congé ordinaire (cf. Lachat, op. cit., p. 682 ; A.
Koller, in PJA 2010, pp. 845 ss., spéc. 852 à 854; ATF 135 III 441). Au
demeurant, l'intimée n’a pas résilié le bail alternativement pour le terme
ordinaire, comme elle eût été en droit de le faire (cf. Koller, loc. cit.).
La résiliation litigieuse, qui est inefficace, doit être annulée. Le
recours est donc fondé.
7. En définitive, le recours doit être admis et le dispositif du
jugement réformé en ce sens que le congé signifié par la défenderesse à
la demanderesse le 20 avril 2009 pour le 31 mai 2009 est inefficace (I), les
chiffres II et III étant supprimés et le jugement confirmé pour le surplus.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
1'150 fr. (art. 232 al. 1 TFJC; tarif des frais judiciaires en matière civile du 4
décembre 1984; RSV 270.11.5).
L'intimée doit verser à la recourante la somme de 3'650 fr. à
titre de dépens de deuxième instance.

- 16 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. Le jugement est réformé aux chiffres I à III de son dispositif
comme il suit :
I. Le congé signifié par la défenderesse P.________ à la demanderesse
L.________ le 20 avril 2009 pour le 31 mai 2009 est inefficace.
II. et III. Supprimés
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
1'150 francs (mille cent cinquante francs).
IV. L'intimée P.________ doit verser à la recourante L.________ la
somme de 3'650 fr. (trois mille six cent cinquante francs) à
titre de dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 3 novembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Jean-Samuel Leuba (pour L.________),
- Me Ludovic Tirelli (pour P.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
Le greffier :