vd_gerichte · XC08.017642 · 2009-10-28 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
554/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 28 octobre 2009
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. F. Meylan et Giroud
Greffier : Mme Bourckholzer
*****
Art. 257h, 257f al. 3 CO ; 13 LTB ; 444 al. 1 ch. 3, 451 ch. 2, 452 al.
2, 465 al. 1, 470 al. 1 CPC.
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par A.T.________ et B.T.________, à [...],
défendeurs, contre le jugement rendu le 30 mars 2009 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant les recourants d’avec S.________, à [...],
demanderesse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par jugement du 30 mars 2009, dont la motivation a été
notifiée aux parties le 23 juillet 2009, le Tribunal des baux a admis la
validité des résiliations de bail adressées le 1er novembre 2007 par la
demanderesse S.________ aux défendeurs A.T.________ et B.T.________,
prenant effet le 31 décembre 2007, et portant sur la villa [...], à [...] (I),
ordonné aux défendeurs de quitter et rendre libre de tout objet et tout
occupant dite villa dans un délai de trente jours dès jugement définitif et
exécutoire (II), statué sans frais ni dépens (III) et rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (IV).
Les faits nécessaires à l'examen de la cause sont les suivants :
Le 31 mai 2006, les parties ont conclu un contrat de bail
prenant effet le 1er juillet 2006 et portant sur la villa précitée, ainsi que sur
un garage, des places de parc, une piscine couverte et un grand jardin
attenants, pour un loyer mensuel net de 3'700 francs.
Peu après leur entrée dans les lieux, les locataires B.T.________
ont fait part à la bailleresse S.________, notamment par avis écrit du 9
octobre 2006 (cf. P. 102), des nombreux défauts et nuisances qui
affectaient l'immeuble loué, notamment des odeurs de mazout, des
odeurs provenant des toilettes, du manque d'étanchéité des fenêtres et du
mauvais état du parc de la villa.
Le 16 octobre 2006, la bailleresse a résilié le bail des locataires
pour le 31 janvier 2007.
Le 15 novembre 2006, les locataires ont saisi la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de Morges, laquelle,
par décision du 15 février 2007, a annulé la résiliation notifiée (cf. P. 105),

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et, par une autre décision du même jour, a ordonné à la bailleresse
d'entreprendre les travaux nécessaires à l'élimination des défauts précités
(cf. P.10).
Afin d'évaluer et de planifier les travaux, la bailleresse a
proposé aux locataires, par courrier recommandé du 26 février 2007, de
se rendre sur place, avec les artisans concernés, les 8, 13 ou 15 mars
2007, et ajouté qu'à défaut de réponse de leur part d'ici au 5 mars 2007,
elle se déplacerait le 13 mars 2007, entre onze heures et midi.
Par lettre recommandée du 7 mars 2007, le conseil des
locataires a répondu à la bailleresse que, préalablement à sa venue, ceux-
ci souhaitaient qu'elle leur indique l'objet précis de sa visite, les travaux
envisagés et la liste des maîtres d'état qui l'accompagneraient, indiquant
que, suivant les réponses qu'elle leur fournirait, ils lui proposeraient
plusieurs dates.
Par télécopie du 12 mars 2007, le conseil de la bailleresse a
rappelé à l'avocat des locataires que la visite prévue avait pour but
d'évaluer les travaux nécessaires à l'élimination des défauts, de faire
établir les devis correspondants, conformément à la décision de la
commission de conciliation qui les avait ordonnés, et leur a communiqué
la liste des entreprises qui seraient présentes sur place, ainsi que confirmé
la date du 13 mars 2007.
Par télécopie du même jour, les locataires se sont opposés à la
visite programmée.
Par demande du 19 mars 2007, ils ont saisi le Tribunal des
baux pour, notamment, obtenir la consignation des loyers à partir du 1er
décembre 2006, ainsi que leur réduction de moitié, à compter du 1er
novembre 2006, jusqu'à complète suppression des défauts.
Par demande du même jour, la bailleresse a requis du Tribunal
des baux qu'il constate en particulier la validité de la résiliation du bail

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adressée aux locataires le 16 octobre 2006, dont elle avait reporté l'effet
au 30 juin 2007, l'absence de défauts de la villa et, subsidiairement, qu'il
lui indique les travaux qu'elle aurait à exécuter (cf. P. 106).
Par jugement du 3 juillet 2008, le tribunal a annulé la
résiliation du bail (I) et ordonné à la bailleresse de remettre en état la
robinetterie des sanitaires et de la cuisine de la villa, de procéder à un
nouvel émaillage de la baignoire et de la douche et d'entreprendre tous
travaux propres à supprimer les odeurs qui se manifestaient dans le
garage et qui provenaient des conduites d'eaux usées qui passaient sous
la villa (II) (cf. P. 110).
Au mois d'avril 2007, K.________, mandaté par la bailleresse,
s'est rendu chez les locataires pour y tailler les arbres du parc. Les
locataires ont refusé qu'il procède à ces travaux, sans toutefois indiquer si
la date ou l'heure de sa venue les avaient embarrassés.
Par courrier du 23 avril 2007, le conseil de la bailleresse a
informé les locataires que sa cliente considérait que, par leur refus, ils
violaient les devoirs qui leur incombaient (art. 257h CO [Code des
obligations du 30 novembre 1911 ; RS 220]).
Par courrier recommandé du 4 septembre 2007, les locataires
ont sommé la bailleresse de rendre conformes aux normes de sécurité
exigées par l'Etablissement Cantonal d'Assurances (ECA) la porte du local
de la chaufferie et celle qui se trouvait entre le garage et l'un des
appartements de la villa.
Par télécopie et courrier du 21 septembre 2007, le conseil de
la bailleresse a informé les locataires que celle-ci avait entre-temps
changé de gérant et qu'elle proposait d'accompagner celui-ci sur place,
afin de l'orienter sur l'objet de son mandat.
Par télécopie et lettre du 28 septembre 2007, il a également
indiqué que la Municipalité de [...], autorité compétente pour contrôler le

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respect des normes de sécurité contre les incendies dans l'immeuble
litigieux, visiterait la villa le mardi 2 octobre 2007 et qu'il serait présent
lors de cette visite.
Par télécopies des 28 septembre, 1er et 2 octobre 2007, le
conseil des locataires a fait savoir que ses clients acceptaient la visite du
gérant nouvellement nommé, mais qu'ils refusaient la présence de la
bailleresse ou de son conseil, ce à quoi celui-ci a répondu que la
bailleresse était en droit d'être présente sur les lieux ou de s'y faire
représenter en application de l'art. 257h al. 2 CO et que les locataires
étaient instamment invités à ne pas s'opposer à sa venue ou à celle de
son représentant.
Le 2 octobre 2007, la bailleresse a déposé une requête de
mesures d'extrême urgence devant le Tribunal des baux.
Par ordonnance de mesures préprovisionnelles, envoyée par
télécopie aux parties avant l'heure prévue pour la visite, la Présidente du
Tribunal des baux a ordonné aux locataires de permettre au conseil de la
bailleresse d'accompagner le jour même, dès 13 h 45, la Municipale [...],
ainsi que son technicien, lors de la visite des portes du sous-sol au sujet
desquelles les locataires avaient allégué un défaut par courrier du 4
septembre 2007, et de leur permettre d'examiner, par la même occasion,
la fosse sceptique, conformément à leur lettre du 1er octobre 2007.
Nonobstant cette ordonnance, les locataires ont refusé l'accès
de leur villa au conseil de la bailleresse.
Par télécopie et lettre du 25 octobre 2007, celui-ci les a
sommés, par l'intermédiaire de leur conseil, d'avoir à le laisser pénétrer
avec le nouveau gérant dans les locaux, ajoutant qu'à défaut, ils
contreviendraient à nouveau à leur obligation de tolérer les visites
conformes à l'art. 257h al. 2 CO et s'exposeraient à une résiliation de leur
bail en application de l'art. 257f al. 3 CO.

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Le nouveau gérant W.________ a pu, seul, se rendre sur les
lieux.
Le 1er novembre 2007, la bailleresse a résilié le bail des
locataires pour le 31 décembre 2007.
Par demande du 9 juin 2008, elle a requis du Tribunal des
baux, notamment, qu'il constate la validité de la résiliation du bail notifiée
(1.) et qu'il ordonne aux locataires de libérer la villa et de la remettre dans
un état conforme à leurs obligations dans un délai de trente jours, dès
jugement définitif et exécutoire (2.).
Par déterminations du 18 septembre 2008, les locataires ont
conclu au rejet de ces conclusions.
En cours d'instruction, les témoins W.________ et N.________ ont
été entendus. Requis par les locataires de procéder à l'audition de
D.________, les premiers juges ont refusé de faire droit à cette requête.
Entendus également, les locataires ont prétendu que la
bailleresse avait monté contre eux un dossier de toutes pièces afin de
justifier la résiliation anticipée du bail. Ils se sont à cet égard référés à une
discussion qui s'était déroulée entre le conseil de la bailleresse et
W.________ au Café [...], à [...], le 22 novembre 2007, que la défenderesse
et un tiers avaient surprise et qui portait prétendument sur la mise en
place d'une stratégie destinée à se "débarrasser" d'eux. Interrogé sur ce
point, le témoin W.________ a confirmé la présence des quatre intéressés
mais a démenti avoir discuté d'une quelconque stratégie ayant pour
finalité de faire partir les locataires.
En droit, les premiers juges ont admis la requête de la
bailleresse, estimant que, par leur comportement et leur refus répétés, les
locataires avaient violé leur obligation de tolérer les visites nécessaires à
l'entretien de la chose louée prévue par l'art. 257h CO et qu'ils avaient

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ainsi gravement enfreint leur devoir de diligence, justifiant de ce fait la
résiliation du bail intervenue en application de l'art. 257f al. 3 CO.
B. Par acte du 31 juillet 2009, les locataires ont recouru contre ce
jugement et conclu principalement à sa réforme en ce sens que la
résiliation du bail est annulée, subsidiairement à sa nullité. Par mémoire
du 9 octobre 2009, ils ont exposé leurs moyens et confirmé implicitement
leurs conclusions.
En d roit :
1. Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile
du 14 décembre 1966 ; RSV 270.11), applicables par renvoi de l'art. 13
LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux ; RSV 173.655),
ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements
principaux rendus par le Tribunal des baux.
Le recours tend principalement à la réforme, subsidiairement à
la nullité du jugement. Interjeté en temps utile, par des personnes qui ont
un intérêt à procéder, il est recevable.
2. En règle générale, le Tribunal cantonal délibère en premier lieu
sur les moyens de nullité (art. 470 al. 1er CPC) qui sont expressément
invoqués (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3e éd.,
Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p. 722).
En l'espèce, les recourants allèguent, sous l'angle de la nullité,
que les premiers juges ont violé la maxime inquisitoriale prévue par l'art.
274d al. 3 CO en refusant de procéder à l'audition de D.________, en qualité
de témoin. Ils prétendent que cette audition aurait permis d’établir que
l'intimée, son conseil et son gérant avaient « élaboré » une « stratégie »

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(cf. mém., ch. 62), ou qu’ils avaient « monté» un « dossier » contre eux
(cf. mém., p. 4), de manière à pouvoir résilier le bail.
Avec les premiers juges, il faut toutefois considérer que, même
si tel avait été le cas, cela n'aurait pas eu d'incidence sur la question de
savoir si les recourants, par leur comportement, avaient violé leurs
obligations. Au reste, on ne voit pas en quoi cette discussion,
prétendument destinée à mettre sur pied une stratégie pour se
débarrasser d'eux, aurait été utile puisqu'elle s'est tenue après la
résiliation litigieuse du 1er novembre 2007. Certes, les recourants
allèguent avoir subi des pressions de l’intimée ; toutefois, cette question
peut s'apprécier sans avoir à déterminer si le comportement de
l'intéressée s’insérait ou non dans le cadre d’un plan préétabli. De toute
façon, la volonté de l’intimée de résilier le bail des recourants était
manifeste puisqu’elle leur avait déjà signifié leur congé en 2006 (cf. jgt, p.
5). Les premiers juges n’ont donc pas violé l’art. 274d al. 3 CO en refusant
de fixer une audience supplémentaire dans le seul but d’entendre le
témoin D.________. Ce moyen doit être rejeté.
3. Lorsqu'elle est saisie d'un recours en réforme contre un
jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours
revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable
par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois pas articuler
de faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui
auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1 ter CPC). Ainsi, la
Chambre des recours revoit la cause en fait et en droit sur la base du
dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées en première
instance. Elle développe donc son raisonnement juridique après avoir
vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves figurant au
dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-
ci (JT 2003 III 3).

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En l'espèce, l'état de fait du jugement a été complété sur la
base des pièces au dossier (cf. supra, let. A.) ; il est conforme aux preuves
administrées. Il permet à la cour de céans de statuer à nouveau en
réforme, sans devoir procéder à une instruction complémentaire.
4.1. Les recourants prétendent que le congé qui leur a été signifié le
1er novembre 2007 est abusif au sens de l’art. 271 al. 1 CO, parce que
l’intimée aurait émis des exigences excessives au sujet de l'organisation
de la visite de l’objet loué dans le but de provoquer leur refus et de s'en
prévaloir au moment du congé. Ils en veulent pour preuve le fait que
l’intimée a pris le 2 octobre 2007 des conclusions provisionnelles visant à
les contraindre, pour toute la durée de cette procédure, à lui permettre -
ainsi qu'à ses représentants -, d'accéder à l’objet loué, alors même qu’elle
a ensuite limité ses conclusions à une seule visite.
Les recourants ne contestent pas s'être opposés par télécopie
du 12 mars 2007 à une visite de la villa, le lendemain (cf. P. 16), alors
qu’ils avaient été avisés de cette visite le 26 février précédent (cf. jgt, p.
5). Un tel refus était injustifié et empêchait les entrepreneurs mandatés de
deviser les travaux qu'ils avaient eux-mêmes réclamés. De même, ils ont
refusé, en avril 2007, l'accès de leur domicile à K.________ qui était venu
pour tailler les arbres du parc. A cet égard, il importe peu de savoir si la
visite du prénommé avait été annoncée dans le délai de cinq jours prévu
par l’art. 27 RULV (Règles et Usages locatifs du Canton de Vaud), les
recourants n’exposant pas en quoi la présence de l'intéressé, le jour en
question, dans le parc de la villa, aurait pu leur porter préjudice. C'est par
conséquent de manière abusive qu'ils invoquent le non-respect de cette
disposition. Les recourants ont en outre encore opposé leur refus, le 2
octobre 2007, à la présence du conseil de l’intimée lors d’une visite des
locaux par une délégation municipale, contrairement à ce qu'avait
ordonné la Présidente du Tribunal des baux par voie de mesures
préprovisionnelles, ainsi que lors d’une visite du gérant le 29 octobre
2007, alors que la situation conflictuelle justifiait la présence dudit conseil.
Dans ces conditions, l'intimée n'a pas commis d'abus en se prévalant du

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fait que les recourants avaient violé leur devoir de diligence au sens de
l’art. 257f al. 3 CO.
4.2. Les recourants ont également contrevenu à leur devoir de
diligence, contrairement à ce qu'ils prétendent, en refusant à l'intimée
l'accès de la villa, le 13 mars 2007, sous le prétexte qu'elle ne les aurait
pas informés sur le but de sa visite ni ne leur aurait précisé le nombre et
les noms des personnes qui y participeraient. En réalité, le conseil de
l'intimée leur avait fourni de telles informations (cf. P. 15), alors qu'il n'y
était pas obligé (cf. 27 RULV), et les recourants savaient que les travaux
qui devaient être entrepris étaient précisément ceux qu’ils avaient eux-
mêmes réclamés. Par conséquent, ils ne sont pas fondés, là également, à
soutenir que le délai de cinq jours, prévu par cet article, n’aurait pas été
respecté, plusieurs dates de visite leur ayant été proposées, par lettre du
26 février 2007 (cf. P. 11). Au demeurant, les griefs qu'ils émettent à
propos des visites de K.________, de la délégation municipale et du gérant
accompagnés du conseil de l’intimée ont déjà été examinés (cf. supra, ch.
4.1). Il n'y a pas lieu d'y revenir ici.
4.3. Dès lors, étant établi que les recourants ont violé leur devoir
de diligence au regard de l'art. 257f al. 3 CO, il convient d'examiner si la
résiliation du bail, intervenue en vertu de cette disposition, est valable.
Moyennant un délai de trente jours minimum pour la fin d'un
mois, il peut être procédé à la résiliation anticipée du bail si le locataire a
violé son devoir de diligence, par exemple en refusant de laisser le bailleur
pénétrer dans les locaux pour réparer les défauts, si la violation qui lui est
imputée revêt un certain degré de gravité, s'il a persévéré dans son
comportement en dépit d'une protestation écrite du bailleur et si le
maintien du bail est insupportable pour le bailleur ou pour les personnes
qui habitent dans le même immeuble que le locataire, conditions qui
doivent être réalisées cumulativement (art. 257f al. 3 CO ; TF 4C.270/2001
du 26 novembre 2001 c. 3b/cc et dd et réf. citées ; TF 4C.306/2003 du 20
février 2004 c. 3.5 et réf. citées ; CdB 2004 p. 38 ; Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, pp. 675 ss, not. p. 680). En particulier, quant au caractère

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insupportable du maintien du bail, celui-ci ne doit pas être apprécié en
fonction de critères abstraits, mais sur la base des règles de l'équité,
lesquelles imposent de tenir compte de toutes les circonstances
importantes de l'espèce. Cet examen, qui relève ainsi du pouvoir
d'appréciation du juge (TF 4C.270/2001 et TF 4C.306/2003 déjà cités ;
Mietrecht Aktuell [MRA] 5/04, p. 177) n'est, en l'occurrence, pas limité, la
Chambre des recours disposant d'un libre pouvoir d'examen en droit (art.
452 al. 2 CPC).
En l’espèce, les recourants ont systématiquement et à réitérées
reprises refusé indûment l'accès de la villa louée à l'intimée ou à l'un de
ses mandataires (hormis à W.________, qui, par sa nouvelle prise de
fonction de gérant, n'était pas en mesure de se déterminer utilement sur
les travaux à exécuter), envenimant ainsi sans raison le conflit déjà
existant, en dépit des nombreux courriers et télécopies qui avaient été
échangés pour parvenir à fixer une date de visite des lieux et des
avertissements que l'intimée leur avait donnés. En persistant à empêcher
l'exécution de travaux auxquels l'intéressée avait été sommée de
procéder en vertu d'une décision de justice, qui lui avait en particulier
imparti un délai au 31 mai 2007 pour remettre en état le parc de la villa
(cf. décision de la commission de conciliation du 15 février 2007), en
refusant l'accès à leur domicile en avril 2007 à K.________ qui était venu
pour tailler les arbres du parc et en refusant la présence du conseil de
l'intimée lors de la visite des locaux par une délégation municipale,
nonobstant l'ordonnance de mesures préprovisionnelles de la Présidente
du Tribunal des baux, les recourants ont ainsi placé l'intimée dans une
situation intenable qui a rendu le maintien du bail insupportable et qui a
justifié sa résiliation. Celle-ci, qui leur a été adressée le 1er novembre
2007, pour le 31 décembre suivant, est au surplus intervenue dans le délai
légal.
Le bail ayant dès lors été valablement résilié, le jugement
attaqué est bien fondé.

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5. Il s'ensuit que le recours doit être rejeté en application de l'art.
465 al. 1 CPC et que le jugement doit être confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants sont arrêtés à
1'844 fr. (art. 232 al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires
en matière civile ; RSV 270.11.5]), solidairement entre eux.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance des recourants A.T.________ et
B.T.________ sont arrêtés à 1'844 fr. (mille huit cent quarante-
quatre francs), solidairement entre eux.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 28 octobre 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Bernard Katz (pour A.T.________ et B.T.________),
- Me Alec Crippa (pour S.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La greffière :