vd_gerichte · PT14.013138 · 2017-12-18 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT14.013138-171011
590
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 18 décembre 2017
__________________
Composition : M, ABRECHT, président
M. Battistolo et Mme Kühnlein, juges
Greffière : Mme Bourckholzer
*****
Art. 8 CC ; 42, 197ss, 205 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par l’appelant V.________,
défendeur, à Yens, ainsi que l’appel joint interjeté par M.________,
demanderesse, à Commugny (VD), contre la décision rendue le 16
décembre 2016 par la Chambre patrimoniale cantonale dans la cause
divisant les parties entre elles, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1101

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 16 décembre 2016, envoyé pour notification
aux parties le 9 mai 2017, la Chambre patrimoniale cantonale a condamné
le défendeur V.________ à verser à la demanderesse M.________ la somme
de 160'000 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 8 janvier 2013 sur la somme
de 140'000 fr. et dès le 24 décembre 2013 sur la somme de 20'000 fr. (I),
a arrêté les frais judiciaires à 13'998 fr., soit 4'199 fr. à la charge de la
demanderesse et 9'798 fr. 60 à la charge du défendeur (II), a dit que le
défendeur devait verser à la demanderesse l’avance de frais qu’elle avait
effectuée à hauteur de 9'219 fr. (III), qu’il devait lui rembourser en partie
les frais de la procédure de conciliation, par 840 fr. (IV) et qu’il devait lui
verser la somme de 13'230 fr. à titre de dépens réduits (V), toutes autres
ou plus amples conclusions étant rejetées (VI).
En droit, les premiers juges, appelés à statuer sur une action
en garantie dans une vente immobilière, ont considéré en substance que
la demanderesse pouvait s’attendre à l’existence d’un chauffage central,
lequel constituait une qualité promise par le défendeur pour laquelle la
clause d’exclusion de garantie ne valait pas. En outre, le défendeur n’avait
pas apporté la preuve que la demanderesse connaissait ce défaut, si bien
qu’on ne pouvait reprocher à celle-ci de ne pas avoir vérifié le chauffage
avant la livraison du bien. Ainsi, il résultait une moins-value pouvant être
estimée au coût de réparation du défaut, soit au montant de 70'000 fr.
S’agissant du défaut allégué en relation avec la mezzanine, les premiers
juges ont retenu que le contrat ne mentionnait pas expressément que
celle-ci était habitable. Toutefois, la demanderesse ayant investi 110'000
fr. pour aménager cet espace (soit 1/9 du prix), le défendeur n’était pas de
bonne foi lorsqu’il prétendait qu’il s’agissait uniquement d’un lieu de
rangements. C’était bien pour y faire des chambres d’enfant que l’espace
litigieux avait été aménagé et isolé. Au surplus, le défendeur était un
professionnel de l’immobilier et ne pouvait donc pas ignorer que la
mezzanine était inhabitable ; par ailleurs, il avait échoué à démontrer qu’il
avait informé la demanderesse de cette circonstance, celle-ci n’ayant pas
à vérifier si le projet d’aménagement respectait les règles applicables en

- 3 -
matière de police de construction. Par conséquent, pour les premiers
juges, le défendeur avait commis un dol qui rendait nulle toute clause
excluant ou limitant sa responsabilité. Cela étant, le fait que la mezzanine
ne soit pas habitable n’engendrait pas une perte totale de son utilité ; la
moins-value correspondant au défaut pouvait donc être fixée,
ex aequo et bono, à 70'000 fr. Par ailleurs, les premiers juges ont
considéré que l’absence de box fermé et de cave, qualités promises dans
le contrat, constituaient des défauts pour lesquels la demanderesse
n’avait pas apporté la preuve de l’existence d’une moins-value ; de même,
elle n’avait pas établi que le défaut en lien avec l’assainissement du
plancher entraînait également une perte de valeur de l’appartement. En
outre, ils ont considéré que l’hypothèque légale n’était que provisoire et
qu’il n’était pas possible en l’état d’admettre l’existence d’un défaut
analogue à un défaut juridique. Enfin, pour les frais d’intervention de son
conseil, ils ont alloué à la demanderesse un montant de 20'000 fr. ex
aequo et bono.
B. Par acte du 9 juin 2017, le défendeur a fait appel de ce
jugement, en concluant à sa réforme en ce sens qu’il ne doive rien à la
demanderesse (1) et que celle-ci doive supporter l’intégralité des frais et
dépens des deux instances (2 et 3 ; III et IV).
Par acte du 13 septembre 2017, la demanderesse a conclu au
rejet de l’appel formé par le défendeur et à ce que ce dernier soit
condamné aux frais et dépens de la procédure d’appel ainsi que débouté
de toutes autres ou plus amples conclusions. Par voie de jonction, elle a
fait appel du jugement entrepris et a conclu à sa réforme en ce sens que
le défendeur soit condamné à lui verser la somme de 220'000 fr. avec
intérêts à 5 % l’an dès le 8 janvier 2013 sur la somme de 200'000 fr. et,
dès le 24 décembre 2013, sur la somme de 20'000 fr., tous les frais et
dépens des procédures de conciliation, de première instance et d’appel,

- 4 -
respectivement engagées devant la Chambre patrimoniale cantonale et la
Cour d’appel civile, étant mis à la charge du défendeur.
Par acte du 9 novembre 2017, V.________ a confirmé les
conclusions prises au pied de son appel du 9 juin 2017 et a conclu, sous
suite de frais et dépens, au rejet de l’appel joint.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 27 août 2010, S.________, propriétaire de la parcelle n°
L.________ sur la Commune de Commugny, a signé avec le promoteur,
Q.________, un acte de vente à terme conditionnelle prévoyant que celui-ci
s’engageait à acquérir la parcelle pour lui-même ou son ou ses
nommables. Le droit d’acquérir le bien immobilier venant à échéance le 31
janvier 2011, les parties ont signé un acte modificatif d’acte de vente à
terme conditionnelle et droit d’emption et ont prorogé l’échéance de l’acte
de vente à terme conditionnelle au 31 mars 2011.
Le 30 mars 2011, S.________ a signé un acte constitutif de
propriété par étages divisant la parcelle en sept lots, lesquels devaient
comporter six appartements et une cave voûtée. A la suite de
l’établissement de cet acte a notamment été créé le lot de PPE n°
F.________ portant sur le droit exclusif suivant, représentant 161/1000 de la
parcelle de base : « Premier étage : Appartement de 100,3 m2 environ ;
Sous-sol : cave ; constituant le lot 2 des plans ».
Le même jour, Q.________ a cédé son droit d’acquérir le lot de
PPE n° F.________ pour un montant de 450'000 fr. à V.________, lequel a
acheté ce lot à S.________ pour un montant de 400'000 fr. V.________,

- 5 -
Q.________ et S.________ ont tous trois conclu devant notaire un acte de
« cession du droit d’acquérir vente ».
Par le biais de la société S.I. X.________ SA, que V.________ a
dirigée du 26 août 2011 au 27 juin 2012, le lot de PPE n° F.________ a été
mis en vente pour un prix de 990'000 fr.
2. Au printemps 2011, à la suite de son divorce, M.________ s’est
mise à la recherche d’un logement pour elle et ses deux enfants,
nés en 2001 et 2002.
Dans le cadre de ses recherches, elle a remarqué l’annonce de l’agence
X.________ SA dont le contenu était le suivant :
« APPARTEMENT STYLE LOFT
CHF 990'000 fr.
Entièrement rénové avec des finitions de haut standing en 2006,
l’appartement se situe en plein centre de Commugny dans une ancienne
maison villageoise rénovée, donnant sur une cour intérieure avec jardin.
L’appartement style Loft donne de grands espaces ouverts
avec une hauteur de plafond jusqu’à plus de 4m.
Actuellement agencé en 2 pièces, l’appartement a le potentiel
pour la création d’une mezzanine d’environ 25 m2 ainsi que d’une pièce
supplémentaire. Il est équipé d’un interphone avec vidéo.
Une place de parking dans un box fermé et un jardin privatif
de 40 m2 complètent ce bien.
SURFACE HABITABLE : 102 NB DE PIECES : 2
m2
CHAMBRES : 1 SANITAIRES : 2
TYPE DE CHAUFFAGE : INSTALLATION CHAUFFAGE :
Mazout Radiateur
SURFACE JARDIN : 40 m2 DISPONIBILITE : 31.03.2011
(…). »

- 6 -
Intéressée par cette annonce, M.________ a pris contact avec
V.________.
3. Le 20 avril 2011, M.________ et V.________ ont conclu un contrat
de vente à terme-emption portant sur l’immeuble n° F.________ de la
Commune de Commugny (appartement au premier étage), qu’ils ont signé
devant le notaire N.________ et qui contenait notamment les clauses
suivantes :
« I. VENTE A TERME-EMPTION
V.________ vend à M.________, qui acquiert, l'immeuble ci-après
désigné au Registre foncier de Nyon :
___________________________________________________________________
Etat descriptif de l'immeuble
Commune : [...] Commugny
Numéro d'immeuble : F.________
Immeuble de base : B-F [...]
Quote-part 161/1000
Droit exclusif : Premier étage : appartement de 100.3
m2
environ, cave
Constituant le lot n° 2 des plans.
Feuillet de dépendance :
Estimation fiscale : en rév.
Observation(s) :
___________________________________________________________________
Propriété
Propriété individuelle
V.________, 6.02.1984
___________________________________________________________________
Mentions
[...] Règlement de PPE
___________________________________________________________________
Servitudes
D Usage de jardin
D Usage de place de stationnement
___________________________________________________________________
Charges foncières
Aucune
___________________________________________________________________
Annotations
Aucune

- 7 -
___________________________________________________________________
Exercice des droits (Pour les droits dont l'exercice ne
figure pas
ci-dessous, voir le registre foncier)
___________________________________________________________________
Gages immobiliers
Cédule hypothécaire au porteur, Fr.
680'000,
Rang 1
Intérêt max. 12%.
Désignation de la parcelle de base L.________ de la Commune
de Commuqny :
(…)
Les clauses et les conditions de la présente vente à terme sont
stipulées comme suit :
1. Etat et garantie
Le lot de propriété par étages nouvellement constitué sera
transféré dans son état actuel, tel que V.________ le possède et en jouit,
avec ses parties intégrantes et accessoires légaux, qu'il s'engage à
maintenir et conserver jusqu'au jour d'entrée en jouissance, tel que visité,
libre de tous droits ou charges autres que ceux ci-dessus mentionnés,
sans aucune garantie quelconque, mais après trans-formation d'entente
entre parties ; M.________ bénéficiera des cessions de garanties selon les
dispositions légales.
M.________ reconnaît ainsi être au fait qu'il ne s'agit pas d'un
immeuble neuf.
M.________ déclare en outre avoir parfaite connaissance :
- de l'état du lot susdésigné, du bâtiment dans lequel il se
trouve et des parties communes de celui-ci, qu'elle accepte sans réserve
et renonce à toute garantie du chef de défauts éventuels, excepté les
défauts intentionnellement cachés au sens de l'article cent nonante-neuf
du Code des obligations (199 CO) et selon plans déposés au Registre
foncier, dont un exemplaire lui est remis ce jour ;
(…)
Dans l'éventualité où des travaux de rénovation ont été ou
seront entrepris dans l'immeuble vendu depuis le changement de
propriétaire intervenu en date du trente mars deux mille onze, l'acheteuse
est subrogée, dès le jour d'entrée en jouissance, dans tous les droits
éventuels du vendeur comme maître de l'ouvrage envers les

- 8 -
entrepreneurs, maîtres d'état, architecte, ingénieur et autres personnes
ayant participé auxdits travaux, soit les garanties ressortant de la norme
SIA actuellement en vigueur et pour autant qu'ils existent encore à ce jour.
Le vendeur reste toutefois tenu à la garantie, conformément à
l'article deux cent dix-neuf, alinéa trois, du Code des obligations, pour le
cas où l'acheteuse n'aboutirait pas dans l'exercice des droits éventuels qui
lui ont été cédés.
(…)
Au regard de l'acte constitutif de propriété par étages précité,
il est ici précisé que les lots un, trois, cinq et six sont vendus sur plan et
qu'ils doivent encore être construits selon permis de construire en vigueur,
ce dont M.________ déclare avoir entière connaissance, accepter et
n'émettre aucune réserve quelconque.
(…)
3. Mention, servitudes et charge foncière
(…)
M.________ déclare également avoir entière connaissance de la
charge foncière "zone/quartier : Fourniture de chaleur et d’eau chaude, Fr.
40’000", numéro [...] du Registre foncier, inscrite sur la parcelle de base
L.________ de la Commune de Commugny, pour en avoir reçu une copie ce
jour.
6. Prix
Les parties déclarent avoir arrêté entre elles le prix de vente à
la
somme globale et forfaitaire de :
UN MILLION CENT MILLE FRANCS
(CHF 1 '100'000.-)
(…)
Le prix de vente comprend en outre la jouissance d'un jardin et
de la place de stationnement intérieure numéro une (1), sous formes de
servitudes foncières favorisant la parcelle F.________ de la Commune de
Commugny, ainsi que les travaux convenus entre parties tels qu'ils seront
définis au jour du transfert immobilier définitif.
(…)
9. Propriété

- 9 -
L'entrée en jouissance et le transfert des risques, profits et
charges liés à l'immeuble vendu auront lieu le jour de l'exécution de la
vente définitive.
Quant à la prise de possession, elle interviendra au jour de
l'inscription du présent transfert au Registre foncier.
(…). »
Selon le plan cadastral établi le 22 novembre 2010, le lot n°
F.________ comprenait un appartement de deux pièces au premier étage
(lequel incluait une chambre, deux salles de bain et une grande pièce à
vivre composée de la cuisine et du séjour), une place de parc au rez-de-
chaussée et une cave au sous-sol.
Le 26 juillet 2011, les parties ont conclu par-devant la notaire
N.________ un acte intitulé « transfert immobilier » sous seing privé
contenant en particulier les clauses suivantes :
3. TRAVAUX EXÉCUTÉS ET CESSION DE GARANTIE
Conformément à l’acte de « Vente à terme-emption » précité,
des travaux de transformation convenus entre parties ont été réalisés, à
savoir la construction d’une mezzanine ; ils sont compris dans le prix de
vente.
M.________ a déclaré les accepter sans réserve à son entière
satisfaction.
V.________ en tant que maître de l’œuvre, cède tous les droits
qu’il possède, en raison des défauts cachés de construction, contre les
artisans et entrepreneurs figurant sur une liste qui a été remise, lors de
l’état des lieux, à M.________, droits qui lui ont été conférés par l’article
trois cent septante-et-un du Code des obligations, repris par M.________ à
l’entière décharge de V.________.
A ce titre, le vendeur garantit l’acheteuse contre l’éviction et
tous les défauts apparents cachés de l’immeuble transformé, pour une
durée et un contenu qui n’excéderont pas ceux des garanties qu’il a lui-
même reçus des maîtres d’état et entrepreneurs ayant participé à la
transformation et selon descriptif des travaux remis à l’acheteuse.
Ces garanties sont conformes aux normes SIA.
4. ENTREE EN JOUISSANCE ET PRISE DE POSSESSION

- 10 -
L’entrée en jouissance et le transfert des risques, profits et
charges liés au lot de propriété par étages vendu ont lieu ce jour, le prix
de vente ayant été intégralement payé, les travaux exécutés et la cession
des garanties, comme leur acceptation étant présentée et intervenue.
Quant à la prise de possession, elle interviendra au jour de
l’inscription des présentes au Registre foncier.
(…)
6. EXECUTION DE LA VENTE A TERME-EMPTION
En conséquence, le notaire N.________ requiert du
Conservateur du Registre foncier de Nyon, d’une part, le transfert de
l’immeuble susdésigné à M.________, et, d’autre part, la radiation pure et
simple de l’annotation numéro [...] du Registre foncier qui lui a été
conférée en date du quatre mai deux mille onze […] ».
4. A la suite de la signature de cet acte de transfert immobilier et
conformément à la demande de M.________, V.________ a fait procéder à
des travaux d’aménagement du galetas afin que la future propriétaire
dispose à son entrée dans les lieux de deux chambres pour les enfants
avec deux escaliers d’accès (aménagement d’une mezzanine).
Dans le cadre des travaux prévus, V.________ a obtenu un
permis de construire, délivré le 8 juin 2011 par la Commune de
Commugny, l’autorisant à procéder à la « Pose de deux châssis rampants
», ce document précisant : « il est formellement interdit d'habiter ou
d'utiliser sans avoir demandé l'autorisation à la Municipalité » et « les
contrevenants seront dénoncés à la Préfecture ».
Selon l’attestation de domicile délivrée par la Commune de
Commugny le 23 août 2011, M.________ a pris possession du bien
immobilier le 26 juillet 2011. A l’époque, d’importants travaux étaient en
cours dans les parties communes de la copropriété et devaient être
terminés en 2012. A son entrée dans les lieux, M.________ a réalisé que les

- 11 -
travaux d’aménagement du galetas en mezzanine n’étaient pas terminés
et qu’elle ne pouvait pas faire dormir ses enfants dans l’espace qui leur
était dévolu. Elle en a avisé V.________ qui a fait procéder à des travaux qui
se sont achevés seulement au mois de décembre 2011. Selon les
constatations faites par M.________ par la suite, les travaux se sont révélés
être de mauvaise facture, les escaliers et la rambarde étant branlants et
dangereux, aucun interrupteur de lumière n'ayant été prévu en bas ou en
haut des escaliers menant à la mezzanine si bien qu’il fallait traverser à
tâtons dans l'obscurité pour accéder à l'interrupteur, les armoires étant
des meubles bas de gamme et les travaux d'installation s’étant résumés à
du bricolage négligé ; enfin, en lieu et place d'une vitre opaque, un simple
autocollant de mauvaise qualité avait été collé contre la vitre de la salle
de bain. M.________ s’est également aperçue qu’il n’y avait pas de cave,
puis, au mois d’octobre 2011, que le chauffage ne fonctionnait pas.
5. Le 16 octobre 2011, le Service Technique Intercommunal (STI)
a envoyé à la Municipalité de Commugny le courriel suivant intitulé
«V.________ — Pose de 2 châssis rampants — permis n° [...] — parc [...] »
« [A Lors de notre dernière visite des bâtiments en vue de la
délivrance du permis d'habiter, nous avons pu nous rendre dans ce
bâtiment en compagnie de [...], représentant de la Municipalité.
En mettant le pied dans cet appartement, de suite il est possible de
constater qu'un plancher a été réalisé sur la partie « Lac » de ce
logement. De fait, au lieu d'un grand volume, deux espaces sont
ainsi créés, à l'étage inférieur le salon et au-dessus 2 chambres à
coucher d'enfant.
L'accès à ces deux pseudo-chambres, s'effectue par un escalier de
50 cm. de largeur (environ).
Deux problèmes majeurs se présentent, à savoir la hauteur de
2.40m. minimale pour un local habitable (art. 27 RLATC) n'est plus
respectée, dans le salon ni pour les chambres. Le 2ème étant que
toute pièce habitable doit être desservie par un escalier de 90 cm.
de largeur au minimum (exigences AEAI — en matière de
prévention des incendies). De plus, dans les « chambres » de
l'étage supérieur, la vue horizontale vers l'extérieur n'est pas
assurée (art. 29 RLATC).
Le plan remis avec cette demande d'autorisation trompe
complètement la Municipalité à savoir qu'aucune mention de
plancher ou de création de chambres n'est indiquée. Les deux

- 12 -
nouveaux châssis étaient là pour amener de la lumière
supplémentaire dans le séjour existant !
Il y a manifestement tromperie et nous vous suggérons de
dénoncer ce propriétaire pour occupation illicite d'un logement qui
ne respecte pas les règles en vigueur (LATC et AEAI), à la
Préfecture.
A prendre également en compte, dans votre jugement, que ce
logement a, semble-t-il, été vendu dernièrement et ses occupants
pourraient avoir de sérieux problèmes suite à une telle démarche.
[...] »
Par courrier du 28 février 2012 intitulé « Parcelle n° L.________,
lot 2, route de [...] — Dénonciation pour non-respect de la LATC », la
Municipalité de Commugny a dénoncé le défendeur à la Préfecture du
district. Par courrier du même jour, elle a informé V.________ qu'elle le
dénonçait à la Préfecture du district pour non-respect de la Loi sur
l'Aménagement du Territoire et les Constructions (LATC) du canton de
Vaud concernant le lot 2 de la parcelle n° L.________ et que cette décision
avait été prise du fait qu'il avait enfreint les art. 103 et 128 LATC.
Par courrier du 23 mai 2012, faisant suite à une visite du
Préfet du district de Nyon (ci-après : le Préfet) en présence du défendeur
et du Municipal de Commugny, C.________, la demanderesse a exposé sa
situation au Préfet.
Par courrier du 6 juin 2012, la Municipalité de Commugny a
indiqué à M.________ qu'elle avait l'obligation de rendre attentif tout
acheteur ou locataire potentiel de son bien au fait que l'étage supérieur de
ce bien était inhabitable.
Par décision du 10 septembre 2012, le Préfet a considéré qu'il
y avait eu enrichissement illégitime de la part de V.________ et qu'il y avait
lieu de lui faire supporter une confiscation de l'avantage illicite en
résultant en lui infligeant une créance compensatrice fixée à 70'000 fr.
dévolue à l'Etat en référence à l'art. 71 CP (Code pénal suisse du 21
décembre 1937 ; RS 311.0).

- 13 -
Par courrier adressé le 20 novembre 2012 au Tribunal de
Police de l'arrondissement de La Côte, V.________ a fait opposition à sa
condamnation par le Préfet.
Par courrier adressé à V.________ le 6 décembre 2012, le
conseil de M.________ a indiqué que sa mandante avait déboursé plus de
100'000 fr. pour les travaux du galetas et qu'il avait été constaté que ces
travaux n'avaient jamais été autorisés, que les aménagements étaient non
conformes, que V.________ n'avait jamais sollicité la délivrance du permis
d'habiter et qu’il s'était bien gardé d'expliquer à l'acheteuse ce
qu'impliquerait le fait d'acquérir un appartement dans cette PPE, des
travaux considérables étant planifiés et les autres copropriétaires
cherchant à faire assumer à sa cliente des coûts très importants. Dans ce
même courrier, il a sollicité une réduction importante du prix de vente de
l'appartement, voire une résiliation de ladite vente, et a invité V.________ à
prendre contact avec lui.
Par nouveau courrier du 27 décembre 2012, le conseil de
M.________ a informé V.________ que sa mandante ne disposait pas de place
de stationnement, ni de chauffage central ni de cave et que, s'étant rendu
sur place, il était choqué par l'état d'insalubrité, respectivement de
dangerosité de la « fosse » laissée à l'abandon, fosse censée notamment
abriter la cave. Il a indiqué que sa mandante entendait faire valoir ses
droits de garantie et réclamait une indemnité pour la moins-value de
l'appartement vendu. Il a mis en demeure V.________ de verser d'ici au
7 janvier 2013 la somme de 500'000 francs.
Par courrier du 10 janvier 2013, le conseil de V.________ a
répondu que son mandant réfutait tous les points soulevés par M.________
et qu'il s'opposait à une quelconque réduction du prix de vente ou
indemnisation, voire à une possible résiliation du contrat de vente.
6. A l'issue de la procédure pénale engagée contre V.________, le
Tribunal de police a rendu un jugement dont le dispositif, notifié le 22 avril
2013, est le suivant :

- 14 -
I. Constate que V.________ s'est rendu coupable de
contravention à l’article 130 LATC ;
Il. Condamne V.________ à une amende de fr. 6'000.- (six mille
francs) ;
Ill. Dit qu'à défaut de paiement de l'amende, la peine privative
de liberté de substitution sera de 60 (soixante) jours ;
IV. Ordonne la confiscation de l'enrichissement illégitime et
inflige à V.________ une créance compensatrice de fr. 36'000.- (trente-six
mille francs) ;
V. Met à la charge de V.________ une partie des frais de la
cause, par fr. 600.- (six cents francs) et laisse le solde à la charge de l'Etat ;
VI. Dit qu’il est fait réserve à la municipalité de Commugny
d’exiger la remise en état, conformément à l’article 130 al.2 LATC. »
Dans les motifs de ce jugement, le Tribunal de police a exposé
ce qui suit :
« Même si c'est à la demande de l'acheteuse, qui pouvait ou
devait savoir que la transformation ne serait pas habitable,
V.________ reste responsable en sa qualité de propriétaire à
l'époque. Il a agi de manière intolérable vis-à-vis du promettant
acquéreur, alors qu'il est courtier immobilier. Les aménagements
réalisés ne sont pas conformes à la législation (accessibilité
réduite, largeur des marches, hauteur des locaux) et bafouent
toutes les règles élémentaires de sécurité notamment
concernant la défense incendie.
Compte tenu de tous les éléments, il se justifie d'infliger une
amende de Fr. 6'000.- au prévenu. Il y a eu sans conteste un
enrichissement illégitime de la part du prévenu, une plus-value
de Fr. 110'000.- pour les combles étant manifestement exagérée.
Il y a lieu de tenir compte des travaux effectués, par Fr. 58'600.-
attestés par factures, ainsi qu'un impôt sur le gain immobilier de
Fr. 15'420.-. Le tribunal infligera dès lors à V.________ une
créance compensatrice fixée à Fr. 36'000.-, qui sera dévolue à
l'Etat en référence à l'article 71 CP. Il ne sera pas fait application
de l'article 73 CP en l'espèce. En effet, cet article de loi n'a pas
pour but de protéger l'acquéreur de l'immeuble qui aurait dû
s'assurer au besoin que la construction était conforme aux plans
mis à l'enquête et approuvés par l'autorité. On n'est dès lors pas
dans un cas où l'allocation au lésé pourrait être envisagée. La
nouvelle propriétaire, qui n'a par ailleurs pas déposé plainte,
devra le cas échéant agir sur le plan civil. »

- 15 -
Ce jugement n'a pas été contesté par le défendeur. Il est entré
en force.
7. Par courrier du 16 janvier 2013, [...] SA a indiqué au conseil de
M.________ que, lors de sa première visite sur place, elle avait constaté que
le solivage du plancher de l'appartement de la propriétaire présentait un
risque statique et que ce risque était causé par un mauvais état des
éléments de charpente. Une analyse de la structure globale du bâtiment
avait été confiée à un bureau d’expertise et le conseil de M.________ devait
être tenu informé du résultat.
Le 14 mars 2013, [...] SA ( [...]) a déposé un rapport
d'expertise sur l’état du plancher de l’appartement de M.________. Les
experts mandatés ont exposé leurs conclusions comme suit :
« (…)
Pour ce qui concerne le plancher en objet, au vu de ce qui
précède, nous estimons que la sécurité des utilisateurs n'est
plus garantie et qu'une intervention de consolidation est
indispensable.
Idéalement, il faudrait démonter complètement le plancher et
le reconstruire. Etant donné la présence du locataire du ler
étage, une intervention depuis le rez-de-chaussée est
envisageable. Elle consisterait en l'injection de toutes les
solives avec des produits permettant de remplir les trous
provoqués par les insectes, au nettoyage générale (sic) des
pièces, à l'application d'une peinture de protection, à la mise
en place de part et d'autre de chaque solive de 2 pièces de
renfort sur toute la longueur et au renforcement de toutes les
zones d'appui du plancher. »
(…). »
8. Le 4 septembre 2013, [...] a adressé notamment à la
demanderesse le courrier suivant :
« Chers copropriétaires,
Vous connaissez tous la configuration de notre PPE telle que
Monsieur Q.________ vous l'a vendue (annexe 1).
Selon les calculs et projections de notre architecte, il semble
que le « plan Q.________ » soit tout simplement irréalisable.

- 16 -
En effet, le rez-de-chaussée aménagé en garage sensé (sic)
abriter trois voitures en plus de la place de Madame M.________
(annexe 2) ne présente pas de surface suffisante pour
manœuvrer d'autres véhicules que des SMART. En outre,
l'acheminement des eaux claires et usées au travers du
bâtiment n'est réalisable qu'au prix de grandes complications
et, pour clore, la distribution des surfaces communes gaspille
de grands volumes qui pourraient facilement être attribué (sic)
à des lots privés tout en donnant une meilleure cohérence au
corps central du bâtiment.
En résumé, la paire d'architectes en charge de ce projet à fait
preuve d'une telle incompétence que nous n'avons guère
d'autre choix que d'abandonner le « plan Q.________ » et de
mettre un projet de remplacement à l'étude.
De ce fait, le premier novembre 2012, notre Assemblée
générale extraordinaire a voté, bien malgré elle, une
continuation de chantier réalisable comme expliqué ci-dessus
et se référant à un budget prévisionnel qui n’a plus aucune
réalité.
Il nous faut donc considérer que la décision votée en
Assemblée générale extraordinaire du premier novembre 2012
est viciée car reposant sur une base erronée.
Ainsi et au vu de ce qui précède, à défaut d’une prise de
position contraire dans les dix jours ouvrables, je vous ferai
parvenir une décision d’Assemblée générale extraordinaire par
voie de circulation prononçant l’annulation de la décision
portée sous chiffre trois du procès-verbal de l’Assemblé (sic)
générale extraordinaire du premier novembre 2012.
(…) ».
9. Le 20 mars 2014, M.________ a ouvert action en réduction du
prix de vente contre V.________ devant la Chambre patrimoniale cantonale.
Le 11 avril 2014, elle a rectifié sa procédure, en concluant préalablement
à ce qu’il soit ordonné à V.________, respectivement au notaire [...], de
produire l’acte de cession « du droit d’acquérir vente du 30 mars 2011 »
dans sa version intégrale et sans caviardage, à V.________ de produire
toutes les factures, devis et bons de livraison des travaux exécutés dans
l’appartement litigieux et compris dans le prix de vente, ainsi que
d’apporter la procédure pénale PE [...], principalement à ce que V.________
soit condamné à lui payer la somme de 265'000 fr., avec intérêts à 5 %
l’an dès le 7 janvier 2014, à ce que le droit d’amplifier son action lui soit

- 17 -
réservé, à ce que V.________ soit condamné au paiement de tous les frais
et dépens, y compris d’une équitable indemnité valant participation aux
honoraires de son conseil, à ce que V.________ soit débouté de toutes
autres ou contraires conclusions et, subsidiairement, à ce qu’elle-même
soit acheminée à prouver par toutes voies de droit utiles les faits allégués
dans ses écritures.
Aux allégués 86 à 93, la demanderesse a précisé qu’elle
réclamait le paiement d’une somme totale de 265'000 fr. sur le prix de
vente payé au défendeur (restitution à titre de diminution du prix de vente
sur la totalité du prix payé pour l’acquisition de l’immeuble litigieux),
somme comprenant un montant de 110'000 fr. versé au défendeur pour la
création de la mezzanine et divers menus travaux (tels qu’une fenêtre
opaque et des meubles sur-mesure), un montant de 30'000 fr.
correspondant à une estimation de la valeur de la cave, une somme de
60'000 fr. réglée pour l’estimation du coût de l’installation d’un chauffage
pour l’appartement, un montant de 15'000 fr. en relation avec l’inscription
d’une hypothèque légale d’un montant de 10'705 fr. 96 avec intérêts à 5
% l’an dès le 7 octobre 2011 sur la propriété pour des travaux commandés
avant la vente, une somme de 50'000 fr. correspondant à une estimation
du coût des travaux d’assainissement de la charpente du plancher et un
montant indéterminé pour les frais d’avocat au jour du dépôt de la
demande.
Par réponse du 1er octobre 2014, le défendeur a conclu au
rejet des conclusions de la demanderesse (I), à sa condamnation au
paiement de l’intégralité des frais de procédure (II) et au versement à lui-
même de dépens (III).
Le 15 janvier 2015, la demanderesse s’est déterminée sur la
réponse du défendeur et a indiqué, pour le surplus, confirmer
intégralement sa demande.
Lors de l’audience de premières plaidoiries du 29 janvier 2015,
la demanderesse a déposé une écriture complémentaire et a modifié

- 18 -
certains montants réclamés dans sa demande, réclamant le versement
d’un montant de 70'000 fr. (au lieu de 60'000 fr.) pour l’installation d’un
chauffage dans son appartement, un montant de 73'739 fr. 15 (au lieu de
50'000 fr.) pour assainir la charpente du plancher et une somme de
43'456 fr. 55 pour ses frais d’avocat au jour du dépôt de sa demande.
Conformément à la requête de la demanderesse, le défendeur
a produit un lot de factures pour un montant total de 60'994 fr. 10,
selon le tableau suivant :
Date de la Auteur de la facture Poste Montan
facture t
de la
08.07.2011 [...] Pose des velux f acture
09.08.2011 [...] Installation électrique 2 f 'a2c7t0u.0re0
[...] SA Diagnostic amiante
2f'a7c0t0u.0re0
864.00
12.10.2011 [...] Raccordement sanitaire
291.60
05.12.2011 [...] – Serrurerie Garde-corps — Fourniture,
façonnage et pose de deux 4'320.00
barrières en tube inox cintré, fixé
au sol. Démontage des barrières
d'escalier pour passer avec
barrières à l'étage.
06.02.2012 Q.________ Aménagement mezzanine,
isolation, lambrissage, 2 armoires 34'000.0
murales, 1 cloison, montage 0
escaliers, création de 2 ouvertures,
renforcement poutraison
03.06.2011 ...] Permis de construire, taxe
commmunale 431.10
28.06.2011 [...] Siga-sicrall jaune bande adhésive
spéciale, combinaison de travail 1'094.15
jetable Paint-tex gr. L, pare
vapeur starval, wiegla laine de
verre
04.05.2011 [...] Fenêtre de toit VELUX (2 pièces),
système de commande individuel, 1'012.00
moteur de fenêtre
04.05.2011 [...] Fenêtre de toit VELUX, INTEGRA
Energie SOLAIRE (2 pièces) 2'020.00

- 19 -
19.05.2011 [...] Sanitaire silicone, plancher pin,
limon d'escalier, rev. stratifié, etc. 3'654.95
12.05.2011 [...] 2 escaliers secondaire 12 marches
7'271.00
10.10.2011 [...]
18.08.2011 [...] Red bull, tampons nylon, armas
873.00
spot réglette, boîtes aux lettres 192.30
Koeln
TOTAL
60'994.
10
10. Les 25 juin et 9 juillet 2015, la Juge déléguée de la Chambre
patrimoniale cantonale a procédé aux auditions des parties et de divers
témoins.
10.1 Au sujet de la mezzanine, la demanderesse a déclaré qu’elle
avait immédiatement expliqué au défendeur qu’elle cherchait un logement
pour elle et ses deux enfants, un garçon et une fille âgés de neuf et dix
ans à l’époque, et qu’il était ainsi indispensable que l’appartement
comporte au moins trois chambres, soit une pour elle-même et une pour
chacun de ses deux enfants, l’existence de deux chambres séparées pour
ses enfants étant une condition « sine qua non » pour acheter le bien
immobilier. Elle a expliqué que le défendeur lui avait certifié que deux
chambres pouvaient être aménagées en mezzanine et qu’un tel
aménagement était autorisé.
Pour sa part, le défendeur a indiqué que la demanderesse lui
avait exposé qu’elle était en plein divorce et qu’elle souhaitait acquérir
l’appartement en précisant avoir besoin d’une pièce supplémentaire. Il lui
avait alors suggéré de créer une pièce supplémentaire en prolongement
de la salle de douche, ce projet impliquant, selon lui, une ouverture
supplémentaire en façade, mais elle avait refusé et il lui avait alors
proposé de créer deux escaliers montant depuis la cuisine et de faire
réaliser des armoires de rangement dans les combles (mezzanine),
l’objectif étant ainsi de rendre les combles plus accessibles et d’améliorer
les surfaces de rangement afin de libérer au maximum les surfaces

- 20 -
habitables au rez-de-chaussée. Le défendeur a assuré qu’il avait
clairement précisé à la demanderesse que les combles n’étaient pas
habitables et que la surface habitable de l’appartement ne serait pas
modifiée par ces travaux.
Interrogé plus précisément sur différents points par la Juge
déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale, le défendeur a aussi
déclaré qu'à son souvenir, la demanderesse ne lui avait pas dit quel type
d'appartement elle cherchait, mais qu'elle s'intéressait à l'appartement de
l'annonce et qu’elle ne lui avait jamais dit qu'elle avait besoin de deux
chambres pour ses enfants. Il l’avait informée de la possibilité de créer
une chambre, mais avait précisé que cet aménagement nécessiterait
l'ouverture de la façade côté route, solution qu’elle n’avait pas retenue.
Aux dires du défendeur, la demanderesse lui avait fait une offre pour
l'appartement en expliquant qu'elle voulait absolument vivre à Commugny
et qu'elle voulait convenir plus tard avec lui d'aménagements
supplémentaires, sans préciser lesquels à ce moment-là ; lui-même ne lui
avait jamais parlé de chambre habitable dans la mezzanine, ni de
chambre, ni de bureau, mais seulement d'espace de rangement et de
velux pour éclairer l’espace et le séjour par les accès, raison pour laquelle
il avait prévu des télécommandes (pour les velux). Il a déclaré que la
hauteur sous plafond n'était pas suffisante pour un espace habitable, que
des escaliers n'étaient pas prévus lorsque l'immeuble avait été mis en
vente mais qu’ils avaient été installés par la suite pour accéder aux
espaces de rangement et que c'était parce que la charpente ne permettait
pas de passer d'un espace à l'autre – les poutres descendant jusqu'au sol –
que deux « galetas » séparés avaient été prévus avec un accès dans
chaque galetas. Le défendeur a ajouté que les poutres et le sol de ce
galetas étaient existants, que ce n'était pas isolé et qu’il y avait un espace
brut. En outre, il a précisé que les poutres avaient été complétées par une
paroi, à l'endroit de leur situation et la séparation avait été créée pour
pouvoir utiliser les deux espaces, l'idée étant d'isoler la pièce au niveau du
toit, des sols et des murs et également au niveau du mur entre les deux
espaces. Selon le défendeur, s’agissant d'une isolation thermique, il fallait
faire une grande paroi au milieu pour pouvoir mettre par exemple des

- 21 -
armoires de rangement au centre sans que celles-ci tombent ;
conformément à la requête de la demanderesse, cette paroi de séparation
comportait une isolation thermique. A cet égard, le défendeur a précisé
que, pour procéder correctement à une isolation thermique du plafond, il
fallait procéder à l'isolation thermique de la paroi. En outre, il a précisé
que l’espace entre les poutres étant trop exigu pour permettre un
passage, il n’avait pas été prévu de porte communicante entre les deux
galetas.
Le témoin Q.________ a déclaré qu’il avait reçu mandat du
défendeur d’isoler le toit et le plancher dans le loft, plancher qui était
constitué de simples planches de sapin de quelques centimètres.
Toutefois, il n’avait pas isolé le plancher, qui avait été recouvert d'un
parquet, mais avait en revanche isolé le toit, le défendeur voulant créer
des fenêtres dans la toiture pour que la lumière descende dans le salon.
Pour sa part, il s'était occupé de la menuiserie, c’est-à-dire du parquet, de
l'isolation de la toiture et de la pose de l'escalier, ne se rappelait plus s'il
avait créé une séparation dans le grenier, avait fait faire des escaliers
parce qu'on le lui avait demandé et ne savait pas à quoi les locaux étaient
destinés. Il avait posé du parquet flottant, que l’on posait usuellement,
notamment dans des galetas, mais ne se souvenait plus du prix
correspondant.
A propos de l’aménagement de l’espace litigieux en deux
chambres avec deux accès pour les enfants souhaité par la
demanderesse, le témoin a indiqué qu’il avait clairement déclaré à celle-ci,
en français et en allemand, qu’un tel espace ne pouvait pas être aménagé
pour dormir, mais qu’en revanche, on pouvait concevoir de l’utiliser pour y
faire des rangements, permettre aux enfants d’y jouer et que si la
demanderesse voulait en faire un autre usage, ce n'était pas son affaire. Il
a précisé qu’il lui semblait qu'il avait eu cette discussion hors la présence
du défendeur et que la demanderesse s'était adressée plusieurs fois à lui
parce qu’il était concerné par les travaux. Il a précisé que lorsque,
communément, l’on envisageait d’habiter dans un tel espace, on installait
un escalier de 90 cm et non pas de 50 cm, comme cela avait été fait, et

- 22 -
que, dans le cas d’espèce, un escalier de cette dimension avait été installé
parce que, justement, l’espace n’était pas habitable. Le témoin a précisé
que deux escaliers avaient été conçus parce qu’il y avait deux velux pour
faire descendre la lumière par ces escaliers et que, s’agissant du mur de
séparation entre les deux espaces de galetas, il l'avait installé parce qu'on
le lui avait demandé, mais qu’il ignorait les raisons de son installation, le
lieu considéré ne présentant pas, à son avis, de contraintes exigeant la
création d’un tel mur. A la question du conseil du défendeur de savoir si
les poutres constituaient une contrainte et si l'on devait construire un mur
du fait de leur existence, le témoin a répondu que l’espace litigieux était
un grenier et qu'on ne pouvait pas s’y tenir debout ni même le traverser à
moins de ramper.
T.________, amie de longue date de la défenderesse, a
confirmé que la demanderesse cherchait un appartement avec au moins
trois chambres à coucher pour elle et ses deux enfants. Avec la
défenderesse, elle avait visité le loft et avait estimé que la demanderesse
ne pouvait pas vivre dans cet espace avec ses deux enfants, ne disposant
pas de deux chambres fermées supplémentaires. En sa présence, la
demanderesse et le vendeur avaient parlé de la création de ces deux
chambres, mais elle ne se souvenait plus exactement de l'emplacement
exact qui avait été prévu pour les créer. A l’époque, il y avait une échelle
qui permettait d'accéder à un espace surélevé et qui ne se trouvait pas au
même endroit que les escaliers actuels. A son souvenir, les chambres
devaient être créées sous des velux. Elle a déclaré se rappeler avoir dit à
son amie de « ne pas s'emballer », ne voyant pas où elle pourrait installer
ses enfants vu l’espace en question. Elle a ajouté qu’elle ne se rappelait
pas que le défendeur avait proposé la création d'une chambre dans le
prolongement de la salle de bain ni qu'il avait évoqué le fait que les
chambres créées dans l'espace mezzanine ne seraient pas habitables au
sens de la loi.
10.2 Sur la question du chauffage, la demanderesse a indiqué qu’en
octobre 2011, elle avait constaté que le chauffage central ne fonctionnait
pas et qu’elle s’était alors rendu compte que la chaudière était

- 23 -
inexistante. Elle en avait immédiatement avisé le défendeur qui avait pris
contact avec Q.________. Le défendeur avait expliqué à la demanderesse
que, durant les travaux en cours au niveau des deux autres lots de PPE,
une pompe à chaleur fonctionnelle devait en principe être installée à la
place du chauffage à mazout qui existait avant son débranchement, mais
que le nécessaire n’avait pas pu être fait parce que les travaux avaient dû
être arrêtés, sauf erreur, en novembre ou décembre 2011. Q.________ avait
provisoirement fait mettre en place des chauffages électriques.
10.3 Quant à sa compréhension des engagements contractuels pris,
la demanderesse, qui est de langue maternelle allemande, a déclaré
qu’elle communiquait en allemand avec le défendeur, ses notions de
français suffisant pour entretenir une conversation basique, mais non pour
saisir la signification de termes techniques liés à une transaction
immobilière ou au domaine de la construction. Toutefois, ayant une
entière confiance dans le défendeur et dès lors que celui-ci lui avait assuré
qu’il traduirait tous les points importants, elle avait été convaincue de ne
pas recourir à l'assistance d'un interprète allemand-français. Ainsi, lors de
la séance de signature de l’acte de vente à terme-emption, la notaire
N.________ avait lu l'acte en français et le défendeur en avait traduit
certains passages en allemand. La demanderesse n’avait pas pu juger si le
défendeur lui avait effectivement traduit tous les points essentiels, mais il
lui avait traduit un certain nombre d’éléments. Cela étant, elle ne
connaissait pas, à l’époque, la signification de PPE et n’avait pas été
informée du fait que, s'agissant d'une propriété par étages, elle risquait de
devoir contribuer au paiement de travaux concernant les parties
communes. Le défendeur ne lui avait pas dit que des travaux avaient été
commandés auprès de l’entreprise [...] Sàrl ; il l’avait seulement informée
du fait que son appartement était terminé, hormis la cave et les travaux
qui étaient envisagés dans son logement et dont ils avaient parlé
auparavant, et que d'autres appartements allaient être construits à côté
du sien, ce qui expliquait le trou béant qui se trouvait à ce moment-là
dans le terrain. Il lui avait également indiqué que son appartement
prendrait de la valeur grâce aux travaux.

- 24 -
La notaire N.________ a déclaré avoir instrumenté l'acte de
vente à terme le 20 avril 2011. Elle a confirmé en particulier avoir bien
expliqué à la demanderesse la portée de l'exclusion de garantie et s'être
assurée que celle-ci avait bien compris la portée de son engagement, tant
par rapport à l'exclusion de garantie que pour les autres aspects de la
vente.
10.4 S’agissant de la différence de 110'000 fr. constatée entre le
prix de vente initialement proposé par le défendeur et le prix finalement
payé par la demanderesse pour l'achat du lot n° F.________, il ressort des
déclarations des parties que celle-ci correspond à un montant forfaitaire
global convenu entre elles et versé par la demanderesse au défendeur
pour la réalisation des travaux prévus dans l'appartement.
11. Le 3 décembre 2015 s'est tenue une audience d'instruction
avec inspection locale et audition de témoins. Les constatations suivantes
ont été effectuées et verbalisées dans le procès-verbal y relatif :
« L'accès à l'appartement de la demanderesse se fait par une
cour intérieure dans laquelle se trouvent la terrasse de la demanderesse
ainsi qu'un couvert pour sa voiture qui fait également office de passage.
Pour accéder à l'appartement de la demanderesse, il faut longer le
véhicule de la demanderesse parqué sous le couvert puis, une fois dans la
cour intérieure, emprunter un escalier qui monte à l'étage.
La juge déléguée examine l'appartement de M. [...] qui se situe en dessous
de celui de la demanderesse. Il est en chantier. Il nous est indiqué qu'en
raison de problèmes de stabilité, le promoteur, M. Q.________, a arrêté les
travaux. Le faux plafond a été retiré, de sorte que le plancher de
l'appartement de la demanderesse est visible. Il y a des étais pour
soutenir ce plancher. Le bois du plancher est vieux et en mauvais état.
La juge déléguée examine la façade extérieure du bâtiment qui longe la
Route [...]. A droite de l'appartement de la demanderesse, il y a une
grange dans laquelle doivent être construits quatre logements faisant
partie de la PPE ainsi que les locaux techniques pour la PPE et la cave de
la demanderesse. A droite de cette grange, il y a une maison sur deux
étages appartenant à Mme [...]. La demanderesse explique qu'ils partent,
que cette maison est en location, et que le propriétaire a acheté seul un
chauffage pour sa partie.
La juge déléguée examine l'intérieur de la grange, bâtiment adjacent à
l'appartement de la demanderesse devant contenir quatre appartements
faisant partie de la PPE. Elle constate qu'il n'y a qu'un énorme trou béant.
Les travaux ne semblent pas avoir débuté ou avoir été arrêtés très
rapidement après avoir commencé.

- 25 -
Un tableau électrique ainsi qu'un boitier provisoires se trouvent dans la
cour intérieure, sous le couvert qui fait aussi office de place de parc pour
le véhicule de la demanderesse. Des câbles enchevêtrés sortent du
tableau électrique.
La demanderesse explique que, la première année, l'eau a été coupée car
les tuyaux à l'extérieur ont gelé.
La juge déléguée procède au constat à l'intérieur de l'appartement de la
demanderesse.
L'entrée se fait par le séjour. Il y a deux ouvertures dans le plafond du
séjour et deux escaliers en colimaçon qui permettent d'accéder aux deux
mezzanines faisant office de chambres pour les enfants de la
demanderesse.
La juge déléguée inspecte la première mezzanine. L'escalier en colimaçon
pour y accéder est très étroit et raide. Il permet le passage d'une seule
personne. La mezzanine se trouve sous les toits. Le niveau du plafond est
bas. Il y a très peu d'espace. Le lit est confiné sous un pan de la toiture.
L'armoire a également été encastrée sous un pan de la toiture. Les portes
coulissantes de cette armoire sont fines, elles sont fabriquées dans une
sorte de bois aggloméré ou contreplaqué. Mme M.________ explique qu'elle
a amélioré les armoires en installant elle-même un rail et en ajoutant des
tiroirs. Le plafond est recouvert d'un lambris qui ressemble également à
du bois aggloméré ou contreplaqué. Le sol est recouvert d'un parquet qui
semble aussi fabriqué dans un bois aggloméré ou contreplaqué. Cette
chambre est séparée de la seconde chambre par des poutres et une paroi
en bois (lambris) qui n'existait pas à l'époque. Il y avait les poutres mais
pas les parois qui ont été installées par M. V.________. Un velux a été
installé. Il s'agit d'un modèle récent qui fonctionne avec une
télécommande.
Les travaux effectués dans l'appartement de la demanderesse,
(l'installation des deux escaliers en colimaçon et des mezzanines) sont de
qualité ordinaire sans soin ni luxe particuliers.
La juge déléguée visite la cuisine, la chambre à coucher de la
demanderesse ainsi que les deux salles de bain.
La cuisine est spacieuse et moderne.
La demanderesse indique que sa chambre a été inondée lorsque le
chauffage a été mis en marche pour la première fois car les tuyaux du
chauffage n'étaient pas raccordés.
Le chauffage central ne fonctionne pas, la demanderesse utilise un
chauffage électrique d'appoint, ce qui fait grimper ses factures
d'électricité.
Dans la salle de bain annexée à la chambre de la demanderesse, il n'y a
pas de vitre opaque. Un autocollant a été apposé sur la vitre.
La juge déléguée examine la seconde mezzanine. L'armoire est similaire à
celle qui se trouve dans la première mezzanine. La demanderesse
explique qu'elle a également amélioré l'intérieur de cette armoire. La
hauteur du plafond est la même que dans l'autre mezzanine et il y a
également très peu d'espace. Le plafond est ici aussi recouvert d'un
lambris fabriqué avec une sorte de bois aggloméré ou contreplaqué. La
demanderesse indique qu'elle a ajouté des sortes de plinthe (sic) dans les
angles car le lambris ne tenait pas. Le sol est recouvert d'un parquet du
même type que dans la première mezzanine. Un velux se trouve en

- 26 -
dessus de l'escalier en colimaçon. Il s'agit également d'un modèle récent
fonctionnant avec une télécommande.
En redescendant dans le séjour, la juge déléguée demande à Mme
M.________ de fermer le store du velux pour se rendre compte de
l'influence du velux sur la luminosité de l'étage du bas. La lumière
provenant du velux se diffuse essentiellement à l'intérieur et sur le
pourtour de l'ouverture de l'escalier en colimaçon. Il impacte peu la
luminosité du séjour.
A côté de l'ouverture de l'escalier en colimaçon, le plafond est abîmé, le
sol de la mezzanine paraissant s'affaisser.
Le défendeur montre à la juge déléguée le tableau électrique se trouvant
dans le séjour. Ce tableau électrique est un modèle récent.
En sortant de l'appartement de la demanderesse, le défendeur montre à la
juge déléguée la limite de la terrasse de la demanderesse. En terme de
superficie, celle-ci occupe environ la moitié de la surface de la cour
intérieure. A l'arrière de la terrasse de la demanderesse, il y a un peu de
terrain appartenant à un autre propriétaire, mais que celui-ci n'utilise pas
pour l'instant puisqu'il n'a pas pu emménager. »
12. L'audience de plaidoiries finale et de jugement a été tenue le
1er décembre 2016 par la Chambre patrimoniale cantonale in corpore.
Lors de cette audience, [...] a été entendu en qualité de
témoin. Concernant l'estimation des coûts pour installer un chauffage, il a
précisé qu'il y avait des normes à respecter, notamment pour un local
chaufferie à mazout pour lequel les normes sont plus sévères. D'après lui,
il fallait faire une installation électrique pour le local, trouver un
emplacement, tirer une cheminée aux normes sur toiture, ce qui
impliquait l'intervention de plusieurs corps de métiers, faire une traversée
de toiture, commander la chaudière, installer la citerne à mazout et
raccorder des tuyaux, sans garantie sur le fonctionnement de l'existant (la
tuyauterie). Il a estimé le coût de ces travaux à environ 70'000 francs.
Cette estimation ne valait pas pour l'ensemble de la PPE, pour les six
appartements prévus par Q.________, mais juste pour dépanner la
demanderesse. Aux dires de [...], les exigences étaient plus élevées pour
un tel ensemble et le coût aussi. Le témoin a déclaré qu’il avait essayé de
trouver une solution mais qu’il s’agissait d’un montant important.
Toutefois, les autres entrepreneurs et lui-même avaient reçu confirmation
de Q.________, avec lequel il s’était entretenu à plusieurs reprises,
d’entreprendre les travaux.

- 27 -
13. Selon le décompte établi le 29 janvier 2015 par le conseil de la
demanderesse et ses notes d’honoraires des 25 janvier et 14 juin 2013
ainsi que du 17 février 2014, celle-ci s’est acquittée durant cette période
d’honoraires d’un montant total de 43'456 fr. 55.
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de
première instance dans les affaires patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), pour autant
que la valeur litigieuse au dernier état des conclusions de première
instance soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Il doit être
introduit auprès de l'instance d'appel, soit de la Cour d'appel civile (art. 84
al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979;
RSV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art.
311 al. 1 CPC).
En l'espèce, l'appel, écrit et motivé, a été formé en temps utile
par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a
CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une
cause patrimoniale, dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000
francs.
En vertu de l'art. 313 al. 1 CPC, la partie adverse peut former
un appel joint dans la réponse, si la décision querellée a été rendue en
application de la procédure ordinaire ou simplifiée (art. 314 al. 2 CPC a
contrario). En l'occurrence, l'action ouverte par les intimés est soumise à
la procédure ordinaire (art. 243 al. 1 CPC a contrario). Partant, l'appel
joint, écrit, motivé (art. 311 CPC) et déposé dans le délai de réponse (art.
312 al. 2 et 313 al. 1 CPC) par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a
CPC), est recevable.

- 28 -
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC).
3. Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient pas
être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011,
n. 6 ad art. 317 CPC). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces
conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement
de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui
les rendent admissibles selon lui (JdT 2011 III 43 et les réf. citées).
En l’espèce, l’appelant a allégué de nouveaux faits et a produit
de nouvelles pièces en deuxième instance, sans indiquer les raisons qui
les rendraient admissibles selon lui. A défaut pour l’appelant d’avoir fourni
une motivation sur ce point, les nouvelles pièces et nouveaux allégués
sont dès lors irrecevables.
4. Dans le cadre de la présente procédure d’appel, restent
discutées les questions relatives à l’inexistence d’un chauffage central, au
caractère inhabitable de la mezzanine, à l’absence d’une cave et d’une
place de stationnement ainsi qu’à la prise en charge des frais d’avocat
déboursés en première instance par l’intimée à l’appel et appelante par
voie de jonction.

- 29 -
5.
5.1 La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est
traitée aux art. 197 ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la
vente immobilière (art. 221 CO). Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu
de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison
des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit
sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable
mesure (al. 1) ; il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Les
parties peuvent convenir de supprimer ou restreindre cette garantie.
Toutefois, l'art. 199 CO énonce qu'une telle clause est nulle si le vendeur a
frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. L'art. 200
CO précise encore que le vendeur ne répond pas des défauts que
l'acheteur connaissait au moment de la vente (al. 1) ; il ne répond pas non
plus des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir lui-même en
examinant la chose avec une attention suffisante, sauf s'il lui a affirmé
qu'ils n'existaient pas (al. 2). Selon l’art. 201 CO, il a l'obligation de vérifier
l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle
des affaires ; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit
l'en aviser sans délai (al. 1) ; lorsqu'il néglige de le faire, la chose est
tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que l'acheteur
ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (al. 2).
Il y a défaut au sens de l'art. 197 CO lorsque la chose livrée
s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce
qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis
l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon
les règles de la bonne foi. Le niveau d'exigence quant à la qualité
attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des
autres circonstances du cas concret. L'admission d'un défaut ne dépend
pas en soi du prix ; il peut y avoir défaut même si le prix convenu est
inférieur à la valeur objective de la chose. Toutefois, le juge peut tenir
compte du prix pour déterminer quelles sont les qualités attendues de la
chose vendue. La responsabilité du vendeur est moins stricte pour les

- 30 -
qualités attendues que pour les qualités promises ; les premières doivent
entraîner une diminution notable de l'utilité prévue ou de la valeur de la
chose. Il faut entendre la valeur objective, et non le prix. Certains auteurs
soulignent qu'il y a en principe une diminution notable de la valeur ou de
l'utilité prévue lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait
conclu à des conditions différentes (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014
consid. 4.1 et les références citées).
Le moment où se produit le transfert des risques dans la vente
conditionne l'application des règles sur la garantie des défauts ancrées
aux art. 197 ss CO, lesquelles permettent en particulier à l'acheteur de
réclamer la réduction du prix de vente. La garantie pour les défauts dans
la vente ne peut en effet être mise en jeu que si le défaut existe déjà, fût-
ce en germe, au moment du transfert des risques. Si la détérioration de la
chose vendue se produit au contraire après le transfert des risques, quand
bien même elle entraîne la disparition d'une qualité promise, elle ne
constitue pas un défaut, ce qui signifie, comme on le verra ci-dessous, que
l'acheteur, sauf exceptions résultant de circonstances spéciales, reste
redevable de l'entier du prix. Le vendeur n'est en effet pas tenu, à moins
de s'y être engagé contractuellement, de maintenir la chose dans l'état
promis ou attendu. Il faut toutefois encore réserver le cas où le vice de
qualité (secondaire) trouve son origine dans un défaut (primaire) qui
existait déjà lors dudit transfert; dans un tel cas de figure, le vendeur
répond également des défauts apparus successivement d'après les art.
197 ss CO. Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut au moment du
transfert des risques incombe à l'acheteur s'il a accepté la chose (TF
4A_383/2016 du 22 septembre 2016 consid. 3.3 et les références citées).
Dans ce même arrêt, le Tribunal fédéral précise encore que
selon l'art. 185 al. 1 CO, les profits et les risques de la chose passent à
l'acquéreur dès la conclusion du contrat de vente (periculum est
emptoris), sauf les exceptions résultant de circonstances ou de
stipulations particulières. L'art. 220 CO pose une règle particulière pour le
transfert des profits et des risques en matière de vente d'immeubles.
Selon cette norme, lorsque les parties sont convenues d'un terme pour la

- 31 -
prise de possession de l'immeuble vendu, les profits et les risques sont
présumés passer à l'acheteur lors de la survenance de ce terme. L'accord
des parties sera en règle générale inséré dans le contrat de vente conclu
en la forme authentique, mais il peut également être passé par actes
concluants. Si les parties ne sont pas convenues d'un terme pour le
transfert de possession ni n'ont prévu par une convention particulière le
moment du transfert des risques, l'art. 185 CO est applicable, de sorte que
les profits et les risques passent à l'acheteur dès la conclusion du contrat
(ibidem et les références citées).
La responsabilité du vendeur n'est pas engagée lorsque
l'acheteur connaissait le défaut ou aurait pu et dû le connaître. Il
appartient au vendeur de prouver que cette hypothèse est réalisée. Il n'y a
alors pas à proprement parler de défaut, dans la mesure où l'acheteur le
connaît ̶ ou devrait le connaître ̶ et l'accepte sans réserve. L'art. 200 al.
2 CO présume la connaissance du défaut lorsqu'il est reconnaissable pour
une personne faisant preuve de l'attention commandée par les
circonstances. Il s'agit d'un cas d'application de l'art. 3 al. 2 CC. L'on
trouve en doctrine l'avis selon lequel l'art. 200 al. 2 CO exige une
négligence grossière de l'acheteur ; d'aucuns réfutent ce point de vue tout
en concédant qu'il ne faut pas poser des exigences trop élevées à l'égard
de l'acheteur, les circonstances concrètes étant déterminantes (ibidem et
les références citées).
Une clause générale d'exclusion n'écarte en principe pas la
garantie du vendeur pour les garanties promises (Tercier/Bieri/Carron,
Contrats spéciaux, Genève/Zurich/Bâle 2016, p. 116, n. 817, citant les
arrêts suivants : ATF 109 II 24 consid. 4, JdT 1983 I 259 ; TF 4C.152/2005
du 29 août 2005 consid. 2.2 et 4C.119/2005 du 25 août 2005 consid. 2.3).
Une promesse n'existe pas seulement lorsque le vendeur « assure » ou «
garantit » expressément une qualité. N'importe quelle déclaration du
vendeur à l'acheteur, qui peut être comprise selon les règles de la bonne
foi comme la promesse d'une qualité déterminée et objectivement
vérifiable, suffit (TF 4C.119/2005 du 25 août 2005 consid. 2.3).

- 32 -
Une exclusion de garantie ne vise pas les défauts dont les
parties ne pouvaient raisonnablement pas supposer l'existence ou ceux
totalement étrangers aux éventualités qu'un acheteur raisonnable doit
prendre en compte (Braconi/Carron/Scyboz, CC & CO annotés, 5e éd., Bâle
2013, ad art. 199 CO citant les arrêts suivants : ATF 130 III 686, JdT 2005 I
247 consid. 4.3.1 ; 126 III 59 consid. 4a ; 107 II 161, JdT 1981 I 582 consid.
6d). La volonté des parties de supprimer la garantie légale pour les
défauts doit être exprimée clairement ; elle ne peut pas résulter d'une
clause dite de style, soit d'une formule usuelle dans le type de contrat en
cause et insérée dans l'acte sans que les parties aient voulu en adopter le
contenu (Braconi/Carron/Scyboz, op. cit., citant les arrêts suivants : ATF 83
II 401 consid. 2, JdT 957 I 582 ; TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid.
3.2.1).
La dissimulation frauduleuse au sens de l'art. 199 CO couvre
des comportements de dol, de tromperie intentionnelle. Elle est
notamment réalisée lorsque le vendeur omet d'aviser son cocontractant
d'un défaut alors qu'il a une obligation de renseigner, laquelle peut
découler des règles de la bonne foi. Savoir s'il existe un devoir d'informer
dépend des circonstances du cas concret. Le vendeur est tenu de
détromper l'acheteur lorsqu'il sait – ou devrait savoir – que celui-ci est
dans l'erreur sur les qualités de l'objet, ou lorsqu'il s'agit d'un défaut
(notamment caché) auquel l'acheteur ne peut de bonne foi pas s'attendre,
et qui revêt de l'importance pour celui-ci. Le vendeur est dispensé
d'informer l'acheteur lorsqu'il peut de bonne foi partir du principe que
l'acheteur va s'informer lui-même, qu'il va découvrir le défaut sans autre,
sans difficultés. La dissimulation doit être intentionnelle ; le dol éventuel
suffit (ibidem et les références citées).
La dissimulation frauduleuse peut notamment consister à taire
un fait tel que l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue, dont la
connaissance aurait conduit l'acheteur à ne pas conclure le contrat, ou à le
conclure à des conditions différentes de celles convenues. Le vendeur doit
avoir une connaissance effective du défaut ; l'ignorance due à une
négligence même grave ne suffit pas. La connaissance ne doit pas

- 33 -
nécessairement être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le
vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour
que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur. La
dissimulation doit être intentionnelle ; le dol éventuel suffit. Le vendeur
doit omettre consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur tout
en sachant qu'il s'agit d'un élément important pour ce dernier. Le fardeau
de la preuve de la dissimulation frauduleuse incombe à l'acheteur (TF
4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 et les références citées).
L'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue
aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires ; s'il
découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans
délai (art. 201 al. 1 CO). Lorsqu'il néglige de le faire, la chose est tenue
pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que l'acheteur ne
pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (al. 2). Si des défauts
de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement
; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts.
Cependant, en application de l'art. 203 CO, le vendeur qui a induit
l'acheteur en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir du fait que
l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile.
5.2 Aux termes de l'art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en
raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la
vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en
réduction de prix une indemnité pour la moins-value.
5.3 Aux termes de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne
prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son
droit. Cette disposition répartit le fardeau de la preuve (ATF 126 III 189
consid. 2b ; 122 III 219 consid. 3c) et détermine sur cette base qui doit
assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 126 III 189 consid.
2b ; 125 III 78 consid. 3b).
L’art. 168 al. 1 let. f CPC prévoit entre autres l’interrogatoire
des parties à titre de moyen de preuve (art. 191 CPC). Pour la doctrine, il

- 34 -
s’agit de permettre la preuve des propres allégations de la partie là où les
faits litigieux ne sont connus que des parties, ainsi en matière de droit de
la famille, de contrats oraux et de disposi-tions de for intérieur
(Weibel/Naegeli, in Sutter-somm/Hasenböhler/Leuenberger (édit.),
Kommentar zur Schweizerischen ZPO, 2e éd. 2013, n. 4 ad art. 191-192
CPC). Ce moyen est équivalent aux autres et n’est pas un moyen de
secours subsidiaire en cas d’insuffisance d’autres preuves ; il est
pleinement apte à la preuve, pour autant que cela soit compatible avec
l’ensemble des preuves administrées (Weibel/Naegeli, op. cit., n. 5 ad art.
191-192 CPC ; sur le tout : CACI 27 avril 2015/205). Dès lors, le jugement
peut, en principe, pleinement se fonder sur l’interrogatoire des parties (TF
5A_113/2015 du 3 juillet 2015 consid. 3.2).
5.4 La notion juridique du dommage est commune aux
responsabilités contractuelle et délictuelle. Consistant dans la diminution
involontaire de la fortune nette, le dommage correspond à la différence
entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce même
patrimoine aurait si l'événement dommageable ne s'était pas produit ; il
peut survenir sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une
augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-
diminution du passif (TF 4A_691/2014 du 1er avril 2015 consid. 6 et les
références citées).
6.
6.1 En lien avec le chauffage, l’appelant soutient que celui-ci
fonctionnait bel et bien lorsque l’intimée est entrée dans l’appartement,
jusqu’en octobre 2011 et, subsidiairement, que l’intimée n’a pas prouvé
son dommage à cet égard. Il ajoute, plus subsidiairement, que l’intimée
aurait dû supprimer son dommage en exigeant l’exercice de la charge
foncière de chauffage inscrite en sa faveur au Registre foncier.
L’appelant affirme que le fait que l’appartement faisait tout
d’abord partie de la maison familiale, propriété de S.________, puis est
devenu un appartement indépendant après les travaux de rénovation

- 35 -
2006, alors occupé par la fille de la prénommée avant qu’il en acquière la
propriété prouvent qu’au moment de la vente de l’appartement à
l’intimée, l’appartement était bel et bien équipé d’un chauffage. Il ajoute
que cet appartement n’a pas fait l’objet de travaux lorsqu’il a été
constitué en lot PPE. Il se réfère en cela à son audition et à celle du témoin
Q.________, selon lesquelles l’appartement profitait d’un système de
chauffage au mazout qui se trouvait dans la ferme à côté. Cela découlerait
également de la charge foncière inscrite au registre foncier. D’après
l’appelant, le chauffage a été coupé en octobre 2011 en raison d’une
intervention hors de sa sphère de responsabilité, car la chaudière avait été
mise hors service au profit d’un système central qui n’avait jamais été
installé au vu des problèmes rencontrés par la PPE. Il en veut pour preuve
notamment que la facture de [...] Sàrl mentionne : « mise hors service de
l’installation de chauffage à mazout de l’immeuble rte de [...] à
Commugny en octobre 2011. »
6.2 Tout d’abord, il convient de relever que la pièce présentée
comme moyen de preuve par l’appelant n’est pas recevable dans le cadre
de la présente procédure, n’ayant pas été produite lors de la première
instance, conformément aux dispositions de procédure applicables (cf.
consid. 3 supra).
Ensuite, il convient de relever qu’en octobre 2011, l’intimée a
constaté que le chauffage central (comprenant la production d’eau
chaude) ne fonctionnait pas, la chaudière étant inexistante. Toutefois, ce
défaut n’apparaît pas pouvoir être imputé à l’appelant. En effet, ainsi qu’il
ressort des déclarations recueillies et des pièces produites en première
instance, il y avait un chauffage central au mazout qui alimentait deux
appartements, dont celui de l’intimée, lorsque celle-ci a pris possession
des lieux le 26 juillet 2011. C’est en raison des travaux qui ont été
entrepris par la suite dans la copropriété, parmi lesquels il était prévu de
remplacer le chauffage au mazout existant par un système de pompe à
chaleur, et qui ont été stoppés du fait des difficultés financières
rencontrées par Q.________, qu’il n’y a plus eu de chauffage. A cet égard,
l’intimée a notamment déclaré que, pour ce qu’elle en savait, c’était la

- 36 -
commune qui avait ordonné l’arrêt des travaux car le plancher de son
appartement menaçait de s’effondrer et que s’agissant des autres
appartements, ils n’avaient pas été terminés parce que Q.________ avait
connu une faillite et qu’il n’avait pas pu rémunérer ses employés.
La responsabilité de l’appelant n’apparaît ainsi pas pouvoir
être recherchée sur ce point. L’appelant ne peut par conséquent pas être
condamné à indemniser l’intimée de ce chef.
7.
7.1 A propos de la mezzanine, l’appelant soutient que l’intimée
était parfaitement au courant du caractère inhabitable de celle-ci et
qu’elle commettrait un abus de droit en réclamant une réduction du prix
pour ce motif. Il affirme qu’il ressortirait de l’instruction que l’intimée
savait que la mezzanine ne serait pas habitable et se réfère à cet égard à
sa déclaration du 9 juillet 2015 ainsi qu’à celle de Q.________. Selon lui, le
témoignage de Q.________ est crédible car il ne s’agirait pas d’un proche et
qu’il aurait plus intérêt à favoriser l’intimée que lui-même dans le cadre de
cette procédure, dès lors que celle-ci pourrait se retourner ultérieurement
contre lui si elle n’obtenait pas gain de cause. Par ailleurs, il se réfère au
jugement pénal que retient l’intimée dans le sens où il « pouvait ou devait
savoir que la transformation ne serait pas habitable ». Il explique que la
surface de l’appartement n’aurait jamais changé dans les différents actes
ce qui prouve que la mezzanine n’aurait jamais été vendue comme
habitable et que le prix de l’appartement avec une surface habitable
supplémentaire aurait augmenté. En outre, il estime qu’il y aurait un abus
de droit dès lors que l’intimée continuerait à utiliser la surface en question
comme chambre d’enfant et que la Commune n’aurait jamais demandé la
remise en état et la démolition de la mezzanine. Il plaide aussi
subsidiairement qu’il aurait effectué des travaux d’isolation du toit dont la
première instance n’a pas tenu compte pour un montant de 43'266 fr.
ainsi que d’autres travaux pour un montant total de 19'150 fr. et que la
moins-value serait par conséquent bien inférieure à 70'000 fr. Enfin, il
affirme que les 110'000 fr. offerts en plus par l’intimée ne couvraient pas

- 37 -
seulement les travaux et qu’il s’agissait en partie d’une surenchère de sa
part pour obtenir le bien.
7.2 La question de savoir si l’intimée savait que la mezzanine
aménagée était ou non habitable relève de l’appréciation des preuves. A
cet égard, l’appelant se fonde sur son interrogatoire.
Ce qui s’est dit entre les parties s’agissant du caractère
habitable pourrait n’être connu que d’elles et la déposition de l’appelant,
dans ce contexte, serait apte à la preuve au même titre qu’une autre,
conformément aux principes exposés ci-dessus. Mais le témoignage de
T.________, qui dit avoir été présente lors des discussions et qui confirme
que l’intimée cherchait un appartement avec au moins trois chambres,
que la création de ces chambres a été discutée avec l’appelant, lors d’une
discussion où elle était présente et qu’elle ne se souvient pas de
l’évocation du fait que ces chambres n’étaient pas habitables au sens de
la loi contredit les déclarations de l’appelant. D’ailleurs, le descriptif du
bien immobilier sur le site X.________ indique « actuellement agencé en 2
pièces, l’appartement a le potentiel pour la création d’une mezzanine
d’environ 25 m2 ainsi que d’une pièce supplémentaire », ce qui laisse
clairement entendre que la mezzanine est un espace habitable. Au
surplus, comme relevé par la Chambre patrimoniale cantonale, Q.________
avait des relations commerciales avec l’appelant et a joué un rôle
important dans cette affaire, si bien que son témoignage n’est pas
déterminant. On terminera en précisant que le juge civil n’est pas lié par
les décisions du juge pénal (art. 53 CO).
Par ailleurs, si la surface habitable n’a jamais évolué sur les
différents actes instrumentés, l’appelant ne peut pas se prévaloir du fait
qu’un appartement avec une plus grande surface habitable aurait été
vendu plus cher sur le marché immobilier dès lors que l’intimée a
précisément offert 110'000 fr. de plus pour réaliser la mezzanine. Le fait
qu’il s’agisse d’une surenchère, comme plaidé par l’appelant, ne ressort
d’aucune pièce ni d’aucun témoignage. Il n’est pas non plus admissible de
plaider que cela ne change rien pour celle-ci dès lors que ses enfants y

- 38 -
dorment, l’intimée ne pouvant pas revendre son appartement sans
indiquer que les chambres de la mezzanine ne sont, en réalité, pas
habitables.
Enfin, s’agissant de la moins-value arrêtée par la Chambre
patrimoniale cantonale à 70'000 fr., l’appelant prétend que les juges
auraient dû déduire plus de travaux. Le raisonnement des premiers juges
est cependant déjà extrêmement favorable à l’appelant. La déduction des
travaux réellement effectuée laisse entendre que ceux-ci génèrent une
plus-value à l’appartement qui vient compenser la moins-value due au
caractère inhabitable de la mezzanine. Or il conviendrait plutôt d’admettre
que la non-conformité de l’appartement aux dispositions de la LATC a pour
conséquence que le bien immobilier n’en tire aucune plus-value et que
l’entier des 110'000 fr. a été investi à perte, quelle que soit l’utilisation du
bien qui est faite par l’intimée. Peu importe ainsi que l’appelant se prévale
de factures supplémentaires.
8. Pour les frais d’avocat, l’appelant soutient qu’une partie de ces
frais ne serait pas en lien avec le litige qui l’oppose à la partie adverse.
Les premiers juges ont déjà tenu compte de cette circonstance puisqu’ils
ont considéré qu’il résultait de la note d’honoraires produites par l’intimée
que certaines opérations comptabilisées par son conseil concernaient
l’affaire pénale dirigée contre l’appelant, dans le cadre de laquelle elle-
même ne s’était pas vu reconnaître la qualité de partie. En outre, ils ont
retenu que d’autres opérations se rapportaient à la cause l’opposant à [...]
Sàrl et qu’elles pouvaient donner lieu à l’octroi de dépens dans le cadre de
cette procédure, dans l’hypothèse où elle obtiendrait gain de cause dans
le procès au fond ; par ailleurs, d’autres opérations encore comptabilisées
dans la note d’honoraires portaient notamment sur la préparation et la
rédaction de la demande déposée dans le cadre de la procédure ouverte
contre l’appelant, opérations devant être couvertes par les dépens qui
seraient octroyés à l’intimée ; elles ne pouvaient donc pas être prises en
compte une seconde fois. Enfin, certaines opérations n’étaient pas
libellées de manière assez précise, de sorte qu’il n’était pas possible de

- 39 -
déterminer à quel dossier elles se rapportaient. Par conséquent, les
premiers juges ont estimé à juste titre qu’il convenait d’allouer ex aequo
et bono un montant de 20'000 fr. à l’appelante à titre de dommage-
intérêts pour les honoraires avant procès de son conseil. Il n’y a pas lieu
de revenir sur cette appréciation qui est fondée.
9.1 A l’appui de son appel joint, l’appelante par voie de jonction
relève que les premiers juges ont constaté l’absence de cave et de place
de stationnement intérieure, lesquelles étaient des qualités promises selon
le contrat de vente, mais qu’ils ont retenu que la moins-value sur les deux
éléments de préjudice n’avait pas été établie. Elle y voit une violation des
art. 4 et 8 CC, ainsi que des art. 42 CO (par renvoi de l’art. 99 al. 3 CO) et
205 CO, estimant que le dommage pourrait être évalué selon le prix du
marché, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise. Pour elle, la
valeur d’une cave et d’une place de stationnement serait une notion
connue du grand public et aisément vérifiable sur les sites Internet
d’annonces immobilières et devrait être considérée comme un fait notoire
au sens de l’art. 151 CPC.
Pour l’intimé à l’appel joint, l’appelante n’a pas fait la preuve
de l’existence de son dommage et subsidiairement, elle devait établir la
quotité de son dommage en faisant appel à un expert.
9.2 Le calcul du dommage doit se faire selon la méthode
subjective ou relative, laquelle se fonde sur le dommage concret et effectif
subi (Werro, op. cit., n. 7 ad art. 42 CO). Autrement dit, c’est l’intérêt
concret et particulier du lésé à maintenir son patrimoine qui est pris en
considération (Heierli/Schnyder, Basler Kommentar OR I, 2011, n. 2 ad art.
42 CO ; TF 4C.184/2005 du 4 mai 2006 consid. 4.3.1).
Il résulte de l’art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre
1907 ; RS 210), dont l’art. 42 al. 1 CO – également applicable en matière
de responsabilité contractuelle par le renvoi de l’art. 99 al. 3 CO – n’est
qu’une reprise, qu’il revient au lésé de prouver son dommage. Il lui

- 40 -
appartient d’établir non seulement l’existence mais encore le montant du
préjudice (ATF 122 III 219 consid. 3a). Il existe toutefois des situations où
l’application stricte de cette règle fédérale de preuve est susceptible
d’empêcher ou de paralyser l’application du droit matériel. Le législateur a
ainsi édicté l’art. 42 al. 2 CO, qui introduit un allègement du fardeau de la
preuve, en ce sens que le dommage peut être déterminé équitablement
par le juge, qu’il s’agisse de le chiffrer ou de retenir son existence. Le juge
ne peut recourir à l’art. 42 al. 2 CO que si le préjudice est absolument
impossible à établir parce que les éléments de preuve n’ont pas été
conservés par le lésé ou ont été détruits et, enfin, si l’administration de la
preuve du dommage ne peut raisonnablement être exigée du demandeur
en raison d’une disproportion entre le coût de celle-ci et le montant du
dommage (ATF 105 II 87 consid. 3 ; TF 4C.184/2005 du 4 mai 2006 consid.
4.2.1). En tant que norme dérogeant au principe général répartissant le
fardeau de la preuve, les conditions d’application de l’art. 42 al. 2 CO
doivent être appréciées strictement (TF 4C.184/2005 du 4 mai 2006
consid. 4.2.1). Si l’art. 42 al. 2 CO permet d’alléger le fardeau de la
preuve, il ne conduit en aucun cas à supprimer ce fardeau de la preuve et
encore moins à pallier les éventuelles carences de plaideurs négligents (TF
4C.212/2004 du 23 février 2005 consid. 3.2.1, SJ 2005 I 329). Il appartient
au lésé d’alléguer et d’établir toutes les circonstances qui parlent pour la
survenance d’un dommage et permettent de l’évaluer dans la mesure où
cela est possible et où on peut l’attendre de lui (ATF 122 II 219 consid. 3a).
9.3 En l’espèce, les premiers juges ont admis que l’absence de
cave et de place de stationnement constituait des défauts puisqu’il
s’agissait de qualités promises. Si l’absence de cave a été alléguée dans
l’action minutoire (all. 89), tel n’est pas le cas de la place de parc. Il
ressort en outre de l’inspection locale que l’appelante par voie de jonction
dispose d’une place de parc avec couvert pour sa voiture, même si elle
n’est pas à l’endroit initialement prévu. L’appelante par voie de jonction
considère comme notoire le fait que la moins-value liée à l’absence de
cave peut être évaluée à 30'000 fr. Il n’y a ni analyse comparative avec
des objets similaires sur le marché, ni calcul du prix au m2, ni rien qui
permette au juge de chiffrer la quotité de la moins-value. On ne voit pas

- 41 -
pour quel motif un expert n’aurait pas pu évaluer le prix de l’objet, même
si la réalisation de celui-ci n’est plus envisagée. L’appelante par voie de
jonction échoue donc à apporter la preuve de la quotité de la moins-value
à cet égard et le jugement peut être confirmé sur ce point.
10.
10.1 En définitive, l’appel doit être partiellement admis, l’appel joint
rejeté et le jugement réformé en ce sens que l’appelant doit verser à
l’intimée la somme de 90’000 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 8 janvier
2013 sur la somme de 70'000 fr. et dès le 24 décembre 2013 sur la
somme de 20'000 fr.
10.2
10.2.1 Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les
frais de la première instance (art. 318 al. 3 CPC).
A teneur de l’art. 106 al. 1 CPC, les frais – soit les frais
judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – sont mis à la charge de la
partie succombante. Lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain
de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause (art. 106 al. 2
CPC). Lorsque plusieurs personnes participent au procès en tant que
parties principales ou accessoires, le tribunal détermine la part de
chacune aux frais du procès ; il peut les tenir pour solidairement
responsables (art. 106 al. 3 CPC).
10.2.2 S’agissant des frais judiciaires et dépens des deux instances, il
faut constater que l’intimée a fait valoir diverses prétentions pour un
montant total de plus de 370'000 fr. tout en précisant à l’audience de
premières plaidoiries limiter le montant total de ses conclusions à 265'000
fr. Il faut donc tenir compte de ce dernier montant pour déterminer dans
quelle mesure elle obtient gain de cause. L’appelant étant en définitive
condamné au paiement de 70'000 fr. pour la réfection de la mezzanine et
de 20'000 fr. pour les honoraires d’avocat, l’appelante par voie de jonction

- 42 -
succombe dès lors sur 66,03 % de ses prétentions. C’est ce ratio (soit 2/3
et 1/3) qu’il convient d’appliquer aux frais et dépens de la procédure.
Conformément à la répartition retenue, les frais judiciaires de
première instance, arrêtés à 13'998 fr., doivent être supportés par
l’intimée à raison de 9'332 fr. et par l’appelant à raison de 4'666 fr.
L’intimée ayant procédé à une avance de frais de 13'419 fr., l’appelant
doit lui verser la somme de (13'419 fr. – 9'332 fr. =) 4'087 fr. à titre de
restitution partielle de son avance de frais. En application de l’art. 4 TDC
(tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6),
les dépens de première instance s’élèvent à 39'000 fr. Selon la nouvelle
clé de répartition (1/3-2/3), l’appelant a droit à des dépens réduits de
première instance de 13'000 fr. (39'000 fr. x [2/3-1/3]), après
compensation.
Vu le sort de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance
y afférents, arrêtés à 2'600 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), doivent être mis à la charge
de l’appelant par 1'300 fr. et à la charge de l’intimée par 1'300 fr. Compte
tenu du sort réservé à l’appel joint, les frais judiciaires de deuxième
instance y afférents, arrêtés à 1'600 fr., doivent être mis à la charge de
l’appelante par voie de jonction. Vu les avances de frais versées
respectivement par les deux parties, l’intimée et appelante par voie de
jonction versera à l’appelant et intimé par voie de jonction la somme de
3'300 fr., soit 1'300 fr. à titre de restitution partielle d’avance de frais
judiciaires et 2'000 fr. à titre de dépens réduits de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. L’appel joint est rejeté.

- 43 -
III. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. Le défendeur V.________ doit verser à la demanderesse
M.________ la somme de 90 000 fr. (nonante mille francs)
avec intérêt à 5 % l’an :
- Dès le 8 janvier 2013 sur la somme de 70'000 fr. ;
- Dès le 24 décembre 2013 sur la somme de
20'000 fr.
II. Les frais judiciaires, arrêtés à 13'998 fr. (treize mille neuf
cent nonante huit francs), sont mis à la charge de la
demanderesse par 9'332 fr. (neuf mille trois cent trente-
deux francs) et du défendeur par 4'666 fr. (quatre mille
six cent soixante-six francs).
III. Le défendeur doit verser à la demanderesse la somme
de 4'087 fr. (quatre mille huitante sept francs) à titre de
restitution d’avance de frais.
IV. Le défendeur doit rembourser à la demanderesse une
part des frais de la procédure de conciliation, par 400 fr.
(quatre cents francs).
V. La demanderesse doit verser au défendeur la somme de
13'000 fr. (treize mille francs) à titre de dépens réduits.
VI. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
IV. Les frais judiciaires afférents à l’appel, arrêtés à 2'600 fr.
(deux mille six cents francs), sont mis à la charge de
l’appelant V.________ par 1'300 fr. (mille trois cents francs) et à

- 44 -
la charge de l’intimée M.________ par 1'300 fr. (mille trois cents
francs).
V. Les frais judiciaires afférents à l’appel joint, arrêtés à 1'600 fr.
(mille six cents francs), sont mis à la charge de l’appelante par
voie de jonction M.________.
VI. L’intimée et appelante par voie de jonction M.________ versera
à l’appelant et intimé par voie de jonction V.________ la somme
de 3'300 fr. (trois mille trois cents francs) à titre de restitution
d’avance de frais judiciaires et de dépens réduits de deuxième
instance.
VII. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 18 décembre 2017, est notifié en expédition complète à :
- Me Gaspard Couchepin (pour V.________),
- Me Philippe Eigenheer (pour M.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.

- 45 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de
droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas,
à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe
(art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral
dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1
LTF).
La greffière :