vd_gerichte · XG05.007966 · 2010-09-16 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
XG05.007966-112033
35/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 30 mai 2012
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Krieger et Mme Bendani
Greffier : M. Perret
*****
Art. 2 al. 2 CC; 1 al. 1 et 2, 16, 18 al. 1, 253, 259d, 267 al. 1 CO;
405 al. 1 CPC; 57 al. 1 et 2, 444 al. 1 ch. 1 et 3, 451 ch. 2, 452 al.
1ter et 2 CPC-VD; 1, 6, 13 aLTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par O.________ SA, à Renens,
défenderesse, contre le jugement rendu le 16 septembre 2010 par le
Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause divisant la recourante
d'avec U.________, à Vullierens, et A.M.________, à Domdidier (FR),
demandeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
803

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En fait :
A. Par jugement du 16 septembre 2010, dont la motivation a été
notifiée aux parties le 21 octobre 2011, le Tribunal des baux du canton de
Vaud a condamné la défenderesse O.________ SA à payer aux demandeurs
A.M.________ et U.________, en leur qualité de cessionnaires selon l'art. 260
LP des droits de la masse en faillite de R.________ SA, les montants
suivants : 283'729 fr. 20 plus intérêt à 5% l'an dès le 1er février 2002;
62'793 fr. 75 plus intérêt à 5% l'an dès le 25 janvier 2005; 170'000 fr. plus
intérêt à 5% l'an dès le 19 mars 2010 (I), dit que les montants, en capital
et intérêts, mentionnés ci-dessus devront être payés en mains de l'Office
des faillites de l'arrondissement de Lausanne (Il), dit que l'opposition
formée par O.________ SA dans la poursuite n° [...] en validation de la prise
d'inventaire n° [...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne est levée
définitivement à concurrence de 117'263 fr. 75 plus intérêt à 5% l'an dès
le 16 septembre 2003 (III), dit que l'opposition formée par O.________ SA
dans la poursuite ordinaire n° [...] de l'Office des poursuites de Morges-
Aubonne est levée définitivement à concurrence de 245'876 fr. 05 plus
intérêt à 5% l'an dès le 16 novembre 2001, sous déduction de 12'438 fr.
90, valeur au 1er janvier 2003 (IV), dit que l'opposition formée par
O.________ SA dans la poursuite n° [...] en validation de la prise
d'inventaire n° [...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne est levée
définitivement à concurrence de 42'235 fr. plus intérêt à 5% l'an dès le 16
mai 2004 et de 62'793 fr. 75 plus intérêt à 5% l'an dès le 25 janvier 2005
(V), fixé les frais de justice à 2'000 fr. pour le demandeur A.M.________,
2'695 fr. pour le demandeur U.________ et 3'260 fr. pour la défenderesse
O.________ SA (VI), condamné la défenderesse à payer la somme de 2'000
fr. à titre de dépens au demandeur A.M.________ (VII), condamné la
défenderesse à payer la somme de 10'695 fr. à titre de dépens au
demandeur U.________ (VIII) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (IX).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de fait
du jugement, dont il ressort ce qui suit :

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"1. Les demandeurs A.M.________ et U.________ sont tous deux
ingénieurs de formation.
Ensemble, ils ont fondé la société H.________ SA, inscrite au
registre du commerce le 27 décembre 1988. Le demandeur A.M.________
en est l'administrateur-président et le demandeur U.________
l'administrateur. La société a pour but toute activité de service, de conseil
et d'engineering dans le domaine industriel et en matière informatique,
ainsi que l'importation, l'exportation, la représentation, la distribution, le
commerce, l'entretien et la réparation de tout produit et bien mobilier, la
fabrication d'équipements industriels, l'achat, la vente et l'exploitation de
brevets et licences dans tous les domaines.
Par la suite, les demandeurs ont créé plusieurs autres sociétés,
chacune ayant son siège à [...], soit notamment :
- R.________ SA, inscrite au registre du commerce le 12 avril 1989, dont le
but était l'importation, l'exportation, la représentation, la distribution et le
commerce de tous produits ou biens mobiliers; le conseil, le service et
l'engineering dans le domaine industriel et en matière informatique;
l'entretien, la réparation et la fabrication d'équipements industriels;
l'achat, la vente et l'exploitation de brevets et de licences dans tous les
domaines; toutes les opérations financières et commerciales qu'elles
soient mobilières ou immobilières et dont les demandeurs étaient
administrateurs avec signature collective à deux.
- F.________ SA, inscrite au registre du commerce le 26 janvier 1990, dont
le but est le développement, la fabrication et la commercialisation de
machines et appareils industriels, principalement l'assemblage, dont les
demandeurs étaient administrateurs, avec signature collective à deux.
Toutes les entreprises du groupe exerçaient leurs activités sur
le même site, sur la parcelle n° [...] du registre foncier d'[...]. En
particulier, F.________ SA, comme locataire, et K.________ SA – une autre
société du groupe – comme bailleresse, ont conclu un contrat de bail
commençant le 1er janvier 1996 et portant sur le bâtiment n° [...] ECA
situé sur ladite parcelle. Le loyer mensuel brut convenu entre les
cocontractants était de 13'175 francs.
2. R.________ SA a acquis, le 18 novembre 1998, la propriété de la
parcelle n° [...] d'[...] et est ainsi devenue propriétaire des locaux dans
lesquels les autres sociétés du groupe exerçaient leurs activités.
3. Suite à des divergences de vue, les demandeurs ont décidé, à
la fin des années 1990, de se séparer et de se répartir les actifs et passifs
des diverses sociétés du groupe. Cette décision a fait l'objet d'une lettre
d'intention du 17 mars 2000 signée par A.M.________ et U.________.
Le 18 avril 2001, une convention a été signée par les
demandeurs concernant les modalités de la séparation. Deux sociétés,
O.________ SA et E.________ SA, ont été créées et inscrites au registre du

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commerce le 26 mai 2000, chacune ayant son siège à [...]. Le demandeur
A.M.________ exerçait désormais ses activités dans le cadre de l'entreprise
O.________ SA, défenderesse à la présente procédure, dont il est encore
aujourd'hui – avec son épouse B.M.________ – administrateur au bénéfice
de la signature collective à deux. Le demandeur U.________ a poursuivi de
son côté ses activités dans le cadre de l'entreprise E.________ SA.
Dès cette réorganisation, R.________ SA a vu son activité
limitée à l'exploitation de la parcelle n° [...] du registre foncier d'[...].
4. Les deux sociétés nouvellement créées ont occupé les locaux
dont R.________ SA était propriétaire, conformément à la convention du 18
avril 2001. En effet, cette convention prévoyait à son chiffre 15 que
jusqu'à ce qu'un partage en deux parties de "valeurs égales" basé sur une
expertise neutre soit effectué, la défenderesse occuperait le bâtiment n°
[...] ECA dont il a déjà été question plus haut, tandis qu'E.________ SA
occuperait un autre bâtiment situé sur la même parcelle, le bâtiment n°
[...] ECA, dit "[...]". Le partage devait avoir lieu dans les meilleurs délais.
Le chiffre 15 de la convention prévoyait également ceci :
"... chacune des parties précitées assumant la gestion, les charges
et les produits de sa moitié d'une manière autonome sur la base de
comptabilités séparées. Jusqu'à ce que le partage précité prenne
effet, O.________ SA et E.________ SA seront au bénéfice de baux
portant sur la totalité de leurs moitiés respectives, avec des loyers
identiques, annexés au présent accord (Annexe 4)."
Interrogé en qualité de témoin lors de l'audience du 16
septembre 2010 au sujet du mode de répartition des locaux, P.________,
directeur adjoint d'E.________ SA, a précisé que le demandeur A.M.________
avait à l'époque expressément demandé à se voir attribuer le bâtiment n°
[...] ECA, ce que le demandeur U.________ avait accepté.
La convention du 18 avril 2001 n'indique rien quant au
montant des loyers convenus si ce n'est qu'ils doivent être "identiques".
Lors de l'audience du 18 mars 2010, les témoins I.________ – qui a été le
curateur de R.________ SA comme on le verra plus loin – et G.________,
consultant, ont déclaré qu'E.________ SA payait un loyer égal à celui
comptabilisé pour la défenderesse, soit 10'000 francs par mois sans les
charges.
5. Les demandeurs ont conjointement chargé S.________, expert
en immobilier, de la mission de déterminer la valeur de la parcelle n° [...]
d'[...] et de préparer un projet de partition de dite parcelle en deux biens-
fonds distincts, si possible d'égale valeur, représentant les parties Est et
Ouest du périmètre. S.________ a rendu son rapport le 4 novembre 2002.
Les demandeurs ne sont toutefois pas parvenus à s'entendre sur la
proposition de l'expert et le bien-fonds n'a jamais été divisé.
6. R.________ SA s'est ensuite trouvée en proie à des difficultés de
trésorerie. Par décision du 3 avril 2003, l'Office des poursuites et faillites
de l'arrondissement de Morges a ordonné la gérance légale de la parcelle

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n° [...] d'[...] et désigné en qualité de gérant légal la régie immobilière
C.________ SA.
7. Le 4 avril 2003, les demandeurs, en leur qualité
d'administrateurs de R.________ SA, et Z.________, en sa qualité de réviseur
de ladite société, se sont réunis pour une séance, en présence de
G.________, consultant.
Lors de cette séance, les demandeurs ont tous deux signé un
procès-verbal par lequel ils déclaraient approuver les comptes 2001 et
2002 de R.________ SA. Ils ont en outre contre-signé pour accord un extrait
de la comptabilité de R.________ SA au 31 décembre 2002 sur lequel
étaient indiqués les loyers dus à cette dernière pour les locaux et les
places de parc occupés par leurs deux sociétés. Les loyers pour les locaux
et places de parc utilisés par E.________ SA étaient comptabilisés sous la
rubrique "loyers « A »" alors que ceux de la défenderesse étaient
comptabilisés sous la rubrique "loyers « B »". Le loyer dû par chacune des
deux sociétés apparaissait pour un montant de 120'000 fr. par an. Lors de
la séance susmentionnée, les demandeurs ont également signé une
déclaration d'intégralité du bilan établie par le réviseur Z.________ le même
jour.
8. Le 16 janvier 2004, la défenderesse a versé au gérant légal la
somme de 15'000 francs.
9. R.________ SA a tenu une assemblée générale ordinaire le
27 février 2004, lors de laquelle les demandeurs étaient présents, en tant
qu'administrateurs.
Un procès verbal – d'abord manuscrit puis dactylographié – a
été dressé à l'occasion de cette assemblée générale. Au chiffre 4 de ce
procès-verbal, figure la mention suivante :
"4. Votes : Les comptes 2001 et 2002 ainsi que les rapports de
l'organe de révision 2001 et 2002 sont approuvés à
l'unanimité."
Sur les comptes 2001 et 2002 produits au dossier, figure une
rubrique "produit" dans laquelle sont comptabilisées les créances de
R.________ SA contre la défenderesse et contre E.________ SA. Pour
l'exercice 2001, le montant comptabilisé à titre de loyers dus (avec les
charges) est de 266'527 fr. 45 alors que pour l'exercice 2002, ce montant
est de 268'929 fr. 05.
Entendu en qualité de témoin lors de l'audience du 18 mars
2010, le réviseur Z.________ a déclaré que malgré les nombreux litiges qui
existaient alors entre les demandeurs, ces derniers avaient ce jour-là tous
deux approuvé les comptes 2001 et 2002 de R.________ SA, sans émettre
aucune réserve à leur sujet. Entendu également aux débats, le témoin
G.________ a déclaré se souvenir que le demandeur A.M.________ avait émis
des réserves au sujet des taux d'intérêts hypothécaires à prendre en
compte, mais pas sur le point spécifique des loyers.

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10. En date du 8 mars 2004, la défenderesse a versé au gérant
légal la somme de 5'000 francs.
11. Par courrier du 22 mars 2004, T.________, pour C.________ SA,
gérant légal de R.________ SA, a invité la défenderesse à s'acquitter du
loyer courant, soit 10'000 fr. par mois plus provisions de chauffage, tout
en indiquant que l'arriéré s'élevait alors à 115'000 fr. au total. Dans cette
correspondance, le gérant légal relevait que la défenderesse n'avait opéré
qu'un seul versement, de 15'000 francs, après menaces de prise
d'inventaire pour sauvegarde du droit de rétention du bailleur. Il prenait
acte d'un second versement, de 5'000 fr., payé récemment, qu'il déclarait
imputer sur les travaux de remise en ordre des extérieurs laissés en
complet abandon. T.________ relevait encore dans sa lettre qu'E.________
SA s'acquittait de son côté régulièrement et ponctuellement de sa part.
12. Par lettre du 2 avril 2004 envoyée sous pli recommandé,
l'agent d'affaires breveté [...], agissant au nom de R.________ SA, a réclamé
à la défenderesse le paiement d'un montant de 117'263 fr. 75,
représentant le solde des loyers dus pour la période du 1er avril 2003 au
31 mars 2004, avec l'avis qu'à défaut de paiement dans les 30 jours le bail
serait résilié.
Le 10 mai 2004, la défenderesse a versé au gérant légal la
somme de 20'000 francs. Ce versement a été reporté dans la comptabilité
de R.________ SA au 30 juin 2004.
Le 18 juin 2004, R.________ SA a notifié à la défenderesse un
avis de résiliation du bail pour le 31 juillet 2004, sur formule officielle. La
défenderesse n'a pas fait usage de son droit de contester le congé devant
la commission de conciliation.
Le 28 octobre 2004, R.________ SA a saisi le Juge de paix du
district de Morges d'une requête d'expulsion dirigée contre la
défenderesse.
13. Un commandement de payer les sommes de 117'263 fr. 75
avec intérêt à 5% l'an dès le 1er septembre 2003 et 204 fr. sans intérêt a
été notifié le 14 mai 2004 à la défenderesse, poursuivie, dans le cadre de
la poursuite n° [...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne en
validation de la prise d'inventaire n° [...] pour sauvegarde du droit de
rétention du bailleur, sur réquisition de R.________ SA, poursuivante. Ce
commandement de payer indiquait comme cause de l'obligation "Solde
redû sur les loyers du 1er avril 2003 au 31 mars 2004 pour local-dépôt n°
700 sis au rez-de-chaussée de l'immeuble [...] à [...]" et "Frais de l'office
pour procès-verbal d'inventaire No [...]. La créancière se réfère au bail oral
conclu entre les parties".
Un second commandement de payer la somme de 245'876 fr.
05 avec intérêt à 5% l'an dès le 1er octobre 2001 sous déduction de
12'438 fr. 90 d'acompte au créancier du 1er janvier 2003 a été notifié le 16
août 2004 à la défenderesse, poursuivie, dans le cadre de la poursuite
ordinaire n° [...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne, à la

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requête de R.________ SA, poursuivante. Ce commandement de payer
indiquait comme cause de l'obligation "Solde loyer impayé au 28 février
2003 selon accord intervenu entre les administrateurs, ratifié par
l'assemblée générale du 27 février 2004, l'organe de révision et
G.________, expert mandaté".
14. Par requête du 28 octobre 2004, R.________ SA a saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Morges, en prenant les conclusions suivantes :
"I. Que O.________ SA est sa débitrice et doit lui faire immédiat
paiement des valeurs échues suivantes :
Fr. 137'263.75 (cent trente-sept mille Fr et 75 cts) avec intérêt
au 5% l'an dès le 1er septembre 2003, date moyenne,
./. Fr. 15'000.-- versés à compte le 16 janvier 2004
./. Fr. 20'000.-- versés à compte le 10 mai 2004
Il. Qu'en conséquence, l'opposition formulée par O.________ SA au
commandement de payer qui lui a été notifié le 14 mai 2004
doit être levée à concurrence des valeurs ci-dessus, libre cours
étant laissé dans cette mesure à la poursuite no [...] de l'Office
de Morges-Aubonne en validation de la prise d'inventaire no
[...].
III. Qu'en outre O.________ SA est sa débitrice et doit lui faire
immédiat paiement des valeurs échues suivantes :
Fr. 10'558.75 avec int. 5% l'an dès le 1er avril 2004
Fr. 10'558.75 avec int. 5% l'an dès le 1er mai 2004
Fr. 10'558.75 avec int. 5% l'an dès le 1er juin 2004
Fr. 10'558.75 avec int. 5% l'an dès le 1er juillet 204
Fr. 10'558.75 avec int. 5% l'an dès le 1er août 2004
Fr. 10'558.75 avec int. 5% l'an dès le 1er septembre 2004
Fr. 10'558.75 avec int. 5% l'an dès le 1er octobre 2004
IV. Qu'au surplus O.________ SA devra continuer à s'acquitter
d'indemnités d'occupation mensuelles de Fr. 10'558.75 dès le
1er novembre 2004 et jusqu'à la libération des lieux, toutes
autres et plus amples prétentions étant expressément
réservées."
La Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Morges a tenu audience le 24 janvier 2005. Dans le procès-
verbal qu'elle a délivré à cette occasion, la Commission de conciliation a
constaté l'échec de la conciliation entre les parties.
15. La faillite de R.________ SA ayant été ajournée le 23 novembre
2004, l'agent d'affaires breveté I.________ a été désigné comme curateur,
sa mission visant notamment l'encaissement des loyers dus pour la
parcelle litigieuse.
16. Par ordonnance d'expulsion du 25 novembre 2004, le Juge de
paix du district de Morges a ordonné à la défenderesse de quitter et

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rendre libres, pour le 21 février 2005, à 9 heures, les locaux qu'elle
occupait dans l'immeuble sis [...], à [...].
Le 27 janvier 2005, la défenderesse a recouru contre cette
ordonnance. Par arrêt du 31 mars 2005, la Chambre des recours du
Tribunal cantonal a rejeté ce recours et confirmé l'ordonnance rendue.
La défenderesse a finalement quitté les locaux le 1er juillet
2006, ce qu'atteste une lettre du 6 octobre 2006 adressée par l'Office des
poursuites et faillites de l'arrondissement de Morges-Aubonne au tribunal
de céans [réd. : le Tribunal des baux].
17. Le 26 janvier 2005, a été conclue une convention visant à
régler le sort de différentes créances que les sociétés du groupe [...]
avaient alors les unes contre les autres. Cette convention lie F.________ SA,
R.________ SA, H.________ SA, V.________ Inc, E.________ SA, la défenderesse
ainsi que les demandeurs A.M.________ et U.________ personnellement.
Cette convention prévoit notamment ceci :
"Afin d'assainir les bilans et de diminuer les expositions inutiles et
dans le but de préparer la liquidation des sociétés F.________ SA,
H.________ SA et R.________ SA les parties concernées conviennent ce
qui suit :
1. Les parties confirment et acceptent les soldes selon tableaux
en annexe, sous réserve de
￿ Mr. U.________ accepte de bilan de H.________ SA du tableau
en annexe, sous réserve de l'obtention d'un justificatif de
l'opération de remboursement d'un prêt en USD de
V.________ Inc. Le gain éventuel du à la variation du taux de
change appartient à H.________ SA.
￿ O.________ SA met des réserves concernant les soldes entre
O.________ SA et R.________ SA
2. Les parties acceptent et confirment l'échange et le rachat des
créances selon tableau en annexe, valeur 31.12.2003."
Au tableau figurant en annexe à la convention, apparaît, dans
la colonne dédiée à R.________ SA, un montant de "- 92'269 fr. 50" sur la
ligne intitulée "Compte-courant O.________ SA". Ce tableau indique que la
dette initiale de la défenderesse envers R.________ SA – d'un montant de
"332'087 fr. 45" – se trouve ainsi ramenée à "39'817 fr. 95".
18. Un commandement de payer les sommes de 105'587 fr. 50
avec intérêt à 5% l'an dès le 1er août 2004 et 204 fr. sans intérêt a été
notifié le 17 février 2005 à la défenderesse, poursuivie, dans le cadre de la
poursuite n° [...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne en
validation de la prise d'inventaire n° [...] pour sauvegarde du droit de
rétention de cet Office, à la requête de R.________ SA, poursuivante. Ce
commandement de payer indiquait comme cause de l'obligation
"Poursuite en validation de l'inventaire [...]. Loyers du 1er avril 2004 au 31
juillet 2004, puis indemnités d'occupation du 1er août 2004 au 31 janvier

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2005 pour local-dépôt no 700 sis au rez-de-chaussée de l'immeuble [...], à
[...], soit 10 mois à Fr. 10'558.75. La créancière se réfère au bail oral
conclu par les parties." et "Frais OP procès-verbal d'inventaire no [...]".
19. Par requête du 23 février 2005 dirigée contre la défenderesse,
R.________ SA, représentée par C.________ SA, gérant légal, a ouvert action
devant le Tribunal des baux. Dans cet acte, la demanderesse a allégué
notamment les faits suivants :
"7. …le loyer [de la défenderesse] a été fixé d'un commun accord
à Fr. 10'000.-- net par mois,
9. Il sied de relever que E.________ SA, co-contractante de la
convention du 18 avril 2001 paye le même montant par mois,
conformément aux engagements pris, de part et d'autres.
12. Le loyer est déterminé de façon précise, en accord avec les
administrateurs A.M.________ et U.________ à Fr. 120'000.-- par
an, plus charges.
18. Selon décompte du 24 mars 2004 restaient dues les valeurs
suivantes :
Loyers nets du 1er mars au 31 décembre 2003,
soit 10 mois à Fr. 10'000.-- Fr. 100'000.--
Charges du 1er mars au 31 décembre 2003
soit 10 mois à Fr. 558.75 Fr.
5'587.50
Loyers nets du 1er janvier au 31 mars 2004,
soit 3 mois à Fr. 10'000.-- Fr. 30'000.--
Charges du 1er janvier au 31 mars 2004,
soit 3 mois à Fr. 558.75 Fr.
1'676.25
Total Fr.
137'263.75
./. acompte versé le 16 janvier 2004
(pièce 19) Fr. 15'000.--
./. acompte versé le 8 mars 2004
(pièce 20) Fr. 5'000.-- Fr. 20'000.--
Solde dû du 1er mars 2003 au 31 mars 2004 Fr.
117'263.75"
Au pied de cette requête, R.________ SA a pris les conclusions
suivantes, avec dépens :
"I. Que O.________ SA est sa débitrice et doit lui faire immédiat
paiement des valeurs échues suivantes :
Fr. 137'263.75 (cent trente-sept mille Fr et 75 cts) avec intérêt
au 5% l'an dès le 1er septembre 2003 date moyenne,
./. Fr. 15'000.-- versés à compte le 16 janvier 2004
./. Fr. 20'000.-- versés à compte le 10 mai 2004
Il. Qu'en conséquence, l'opposition formulée par O.________ SA au
commandement de payer qui lui a été notifié le 14 mai 2004
doit être levée à concurrence des valeurs ci-dessus, libre cours
étant laissé dans cette mesure à la poursuite no [...] de l'Office
de Morges-Aubonne en validation de la prise d'inventaire no
[...].

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III. Qu'en outre O.________ SA est sa débitrice et doit lui faire
immédiat paiement des valeurs échues suivantes :
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1er avril 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1er mai 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1er juin 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1er juillet 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1er août 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1er septembre 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1er octobre 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1er novembre 2005
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1er décembre 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1er janvier 2005
IV. Qu'en conséquence, l'opposition formulée par O.________ SA au
commandement de payer qui lui a été notifié le 17 février 2005
doit être levée à concurrence des valeurs ci-dessus, libre cours
étant laissé dans cette mesure à la poursuite no [...] de l'Office
de Morges-Aubonne en validation de la prise d'inventaire no
[...].
V. Qu'au surplus O.________ SA devra continuer à s'acquitter
d'indemnités d'occupation mensuelles de Fr. 10'558.75 dès le
1er février 2005 et jusqu'à la libération des lieux, toutes autres
et plus amples prétentions étant expressément réservées.
VI. Demeurent réservées les conclusions du curateur de la société
l'agent d'affaires breveté I.________
I. Que O.________ SA est la débitrice de R.________ SA de la
somme de Fr. 245'876.05 (deux cent quarante cinq mille
huit cent septante-six Fr. et 5 cts) à titre de loyers arriérés
au 1er mars 2003 avec intérêt à 5% dès le 1er octobre
2001, sous déduction de Fr. 12'438.90 valeur au
1er janvier 2003.
Il. Que l'opposition formulée par O.________ SA au
commandement de payer la poursuite no [...] de l'Office
des poursuites de Morges-Aubonne est levée dans cette
mesure avec suite de dépens."
20. Par une seconde requête, déposée le 28 février 2005 devant le
Tribunal des baux également, R.________ SA, représentée cette fois-ci par
son curateur, l'agent d'affaires breveté I.________, a pris les conclusions
suivantes, avec suite de frais et dépens :
"I. O.________ SA est la débitrice de R.________ SA et lui doit
immédiat paiement de la somme de Fr. 245'876.05 (deux cent
quarante cinq mille huit cent septante-six francs et cinq
centimes) à titre de loyers arriérés arrêtés au 1er mars 2003
portant intérêt au taux de 5% l'an dès le 1er octobre 2001, sous
déduction d'un acompte de Fr. 12'438.90 (douze mille quatre
cent trente huit francs et nonante centimes) valeur au 1er
janvier 2003.

- 11 -
II. L'opposition totale formulée par O.________ SA au
commandement de payer la poursuite no [...] de l'Office des
poursuites de Morges-Aubonne est définitivement levée dans
cette mesure."
21. Le 11 mars 2005, la défenderesse a adressé au tribunal de
céans [Réd. : le Tribunal des baux] deux mémoires de détermination dans
lesquels elle a pris les conclusions suivantes en relation avec chacune des
deux requêtes émanant de R.________ SA :
"Fondée sur ce qui précède, O.________ SA a l'honneur de conclure,
avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la
requête."
Dans sa détermination relative à la requête de R.________ SA
représentée par C.________ SA, la défenderesse a notamment indiqué –
quant à l'allégué 11 de la requête – qu'elle admettait devoir payer
l'occupation de certaines surfaces, mais qu'un montant équitable restait à
définir. La détermination de la défenderesse relative à la requête de
R.________ SA représentée par l'agent d'affaires breveté I.________ indique,
à son chiffre 1, reprendre les déterminations comprises dans le mémoire
adressé à C.________ SA.
22. Dans un courrier adressé le 12 septembre 2005 au Président
du Tribunal d'arrondissement de La Côte, le curateur I.________ a fait savoir
qu'à fin août 2005, l'arriéré de loyers dus par la défenderesse, initialement
de 332'087 fr. 45, avait été ramené à 239'817 fr. 95 après compensation
de créance, puis avait été porté à 223'522 fr. 95 à fin 2004, pour ensuite
s'élever à 416'522 fr. 95 en tenant compte des huit mois échus
supplémentaires, valeur à fin août 2005. Le curateur précisait que l'arriéré
de loyers dus par la société E.________ SA était, à la même époque, de
19'712 fr. 80.
23. Le rapport de révision 2004 de R.________ SA, établi par
L.________ le 12 septembre 2005, indique notamment les réserves de ce
dernier quant au montant de la créance de la défenderesse qui y figure. Il
y est relevé un désaccord sur le montant du loyer entre bailleresse et
locataire.
Entendu aux débats, L.________ a déclaré avoir averti le conseil
d'administration de R.________ SA d'une différence de 140'000 fr. au
31 décembre 2003 entre ce que cette société réclamait et ce que la
défenderesse reconnaissait lui devoir. A l'époque, L.________ avait déclaré
aux membres du conseil d'administration que si les montants invoqués par
la défenderesse étaient exacts, R.________ SA se trouverait alors en
situation de surendettement.
Dans les comptes 2004 figurant au rapport de révision de
R.________ SA, l'on peut observer qu'un montant de 336'522 fr. 95 est
indiqué comme dette de la demanderesse pour les loyers des locaux
litigieux.

- 12 -
L.________ a encore indiqué lors de son audition par le tribunal
que selon lui le montant des loyers avait été accepté par signature des
bilans. Il a fait observer que la défenderesse ne payait même pas les
montants de loyer qu'elle reconnaissait devoir et que ces montants étaient
comptabilisés au bilan de la défenderesse comme des dettes.
24. Le 27 septembre 2005, L.________ rédigeait un rapport par
lequel il relevait avoir assumé le mandat de réviseur de R.________ SA pour
2003, les comptes annuels 2002 ayant été révisés par [...] SA. Dans ce
rapport, L.________ remarquait que R.________ SA se trouvait en situation de
surendettement. Dans les comptes figurant en annexe à ce courrier, on
peut observer que dans la colonne 2002, apparaît un montant de 224'758
fr. 55 sous la rubrique "Débiteurs – O.________ SA". Ce montant est repris
dans les comptes 2004 de R.________ SA, en page 5.
25. La faillite de R.________ SA a été prononcée le 13 septembre
2005 par le Président du Tribunal d'arrondissement de La Côte. Dans le
cadre de cette faillite, l'Office des faillites de Morges-Aubonne a adressé
aux créanciers une circulaire leur offrant la cession des droits de la masse
dans le procès en reconnaissance de dette concernant une créance de
loyer contre la défenderesse.
26. Par courrier du 3 octobre 2005, la Présidente du Tribunal des
baux informait R.________ SA et la défenderesse de la suspension du
procès pendant devant son autorité.
27. Le 10 mars 2006, l'état de collocation dans la faillite de
R.________ SA a été déposé. Les demandeurs y apparaissent tous deux
comme créanciers de la masse en faillite.
A.M.________ a été admis à l'état de collocation pour une
créance de 300'000 fr., consistant en un cautionnement solidaire de
R.________ SA en faveur du [...]. Le demandeur U.________ a également été
admis à l'état de collocation pour une créance de même nature et de
même montant. Selon les demandeurs, ces créances, colloquées sous
numéros d'ordre 17 et 23 de l'état de collocation, tendent au
remboursement par la faillie d'un montant qu'ils pourraient être
éventuellement amenés à payer au [...] en leur qualité de cautions
solidaires de R.________ SA suite à un emprunt contracté par l'entreprise
auprès de cet établissement bancaire. Pour chacun de ces deux postes,
l'état de collocation indique sous la rubrique "observations" qu'il s'agit de
créances conditionnelles au sens de l'article 210 LP. Aux débats, le
demandeur U.________ a déclaré que le [...] lui avait annoncé récemment
qu'il n'avait pas l'intention d'agir contre les deux cautions. Le demandeur
A.M.________ a quant à lui contesté cette affirmation.
28. Par décision de cession des droits de la masse en faillite, au
sens de l'article 260 LP, du 23 mai 2008, l'Office des poursuites et faillites
de l'arrondissement de Morges-Aubonne a autorisé deux créanciers, soit
les demandeurs U.________ et A.M.________, à prendre la place de la masse
en faillite de R.________ SA dans le procès introduit devant le tribunal de

- 13 -
céans [Réd. : le Tribunal des baux], en leur propre nom, pour leur compte
et à leurs risques et périls.
Le 5 juin 2008, le demandeur U.________ a contesté devant la
Présidente du Tribunal d'arrondissement de La Côte, par voie de plainte au
sens de l'article 17 LP, la décision de l'office des poursuites et faillites
d'accorder la cession des droits de la masse en faillite à A.M.________. Par
décision du 8 août 2008, cette autorité a admis la plainte déposée par le
demandeur U.________ et a ordonné à l'office des poursuites et faillites de
procéder à l'annulation de sa décision du 23 mai 2008 en tant qu'elle
autorisait la cession des droits de la masse à A.M.________.
Par acte du 21 août 2008, A.M.________ a recouru contre cette
décision devant la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal. Par
arrêt du 8 avril 2009, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal
cantonal a admis le recours d'A.M.________, annulé le prononcé entrepris et
rejeté la plainte du 5 juin 2008 du demandeur U.________.
29. Par courrier du 7 juillet 2009, la Présidente du Tribunal des
baux a informé les parties de la reprise de la cause entre les demandeurs
A.M.________ et U.________ d'une part et la défenderesse O.________ SA
d'autre part.
30. Dans un courrier du 10 mars 2010 envoyé au Tribunal des
baux, la défenderesse déclarait invoquer la compensation pour un
montant de 198'616 fr., avec la précision que 92'269 fr. 50 représentaient
une créance contre R.________ SA, le reste consistant en des paiements
effectués à titre d'indemnisation pour l'occupation des locaux litigieux.
31. Le Tribunal des baux a tenu audience le 18 mars 2010.
Le demandeur U.________ a déclaré contester la qualité pour
agir de A.M.________ au motif que la créance de ce dernier contre la faillie
serait inexistante. Il a déclaré par ailleurs invoquer la prescription de
toutes éventuelles prétentions de la défenderesse. Il a également modifié
ses conclusions en ce sens que le montant réclamé s'élevait désormais à
516'522 fr. 95 plus intérêts.
Le demandeur A.M.________ a conclu pour sa part à ce
qu'O.________ SA soit reconnue sa débitrice de la somme de 240'000 fr. au
titre de l'occupation du bâtiment n° [...] ECA, au 30 juin 2006.
La défenderesse a de son côté conclu au rejet des conclusions
prises par les demandeurs. Elle a déclaré opposer la compensation pour
des montants cas échéant versés indûment à hauteur de 198'616 fr. et
pour d'éventuels autres montants versés à tort, à concurrence de 22'614
francs. A titre subsidiaire, elle a fait valoir que les locaux qui lui avaient
été remis présentaient plusieurs défauts, ce qui justifiait une réduction de
loyer.
Le tribunal a entendu les témoins Z.________, L.________,
I.________ et G.________.

- 14 -
Z.________, réviseur entre 1997 et 2002 des sociétés du groupe
[...], a déclaré que c'était à l'évidence le demandeur A.M.________ qui
dirigeait la défenderesse et qui prenait toutes les décisions la concernant.
Selon lui, B.M.________, également inscrite au registre du commerce
comme administratrice de la défenderesse, avait un rôle beaucoup plus
restreint. Le témoin a précisé n'avoir eu, dans l'exercice de son mandat,
que très peu de contacts avec B.M.________. Le témoin I.________ a
confirmé ces propos. Nommé curateur de R.________ SA, l'essentiel des
contacts qu'il a eus avec les représentants d'O.________ SA ont eu lieu avec
A.M.________. L.________, réviseur de H.________ SA, de R.________ SA et de
F.________ SA entre 2003 et 2004, a confirmé cet état de fait, relevant qu'il
n'avait rencontré B.M.________ qu'à l'occasion d'une assemblée générale.
32. Le tribunal de céans [Réd. : le Tribunal des baux] a tenu une
nouvelle audience le 16 septembre 2010, lors de laquelle il a entendu les
témoins T.________, Y.________, J.________, D.________, Q.________, N.________
ainsi que P.________.
Lors de cette audience, le demandeur U.________ a déclaré que
les conclusions prises contre la défenderesse l'étaient en son nom propre,
en sa qualité de créancier cessionnaire des droits de la masse en faillite de
R.________ SA. Le demandeur A.M.________ a fait de même.
B.M.________, pour la défenderesse, a déclaré que cette
dernière avait définitivement libéré les locaux du bâtiment n° [...] ECA le
30 juin 2006.
Le demandeur U.________ a déclaré opposer la prescription de
toute prétention de la défenderesse et exciper encore de la péremption
respectivement de la déchéance de tous droits et créances éventuels de la
défenderesse. Il a en outre renoncé à l'audition du témoin [...].
Le demandeur A.M.________ a requis que les pièces produites
par le demandeur U.________ sous bordereaux des 17 mars 2010 et 30
août 2010 soient retranchées du dossier, au motif que la production de
ces pièces porterait atteinte à sa personnalité. La défenderesse a de son
côté requis que l'audience du 16 septembre 2010 soit renvoyée aux fins
de procéder à l'audition de S.________, en qualité de témoin. Le tribunal de
céans [Réd. : le Tribunal des baux] a rejeté ces réquisitions sur le siège.
Le témoin T.________, employé auprès de C.________ SA, gérant
légal de R.________ SA puis d'O.________ SA dès 2003, a déclaré que son
interlocuteur pour O.________ SA avait toujours été le demandeur
A.M.________ et non l'épouse de ce dernier. Le rôle de dirigeant effectif
d'O.________ SA du demandeur A.M.________ a été confirmé par les
collaborateurs de la défenderesse, Q.________ et J.________, ainsi que par
Y.________, le directeur de la société [...] SA qui exploitait une entreprise
sur le terrain voisin.
Le témoin J.________, qui est l'employée de la défenderesse
depuis 2000, a fait état de problèmes de chauffage, en précisant que

- 15 -
l'hiver 2005/2006 avait été très rude, qu'il avait fallu installer des
chauffages électriques d'appoint et qu'elle avait dû parfois travailler avec
son manteau. Le témoin Q.________, ancien employé de la défenderesse, a
également évoqué des températures fraîches en hiver dans les locaux
d'O.________ SA. Il a déclaré avoir relevé un jour une température de 8°C.
Les témoins J.________ et Q.________ ont également affirmé que
le bâtiment sis [...] à [...] présentait des infiltrations d'eau. J.________ a
remarqué qu'il y avait de grosses flaques dans les couloirs et des
moisissures dans les bureaux. Q.________ a également déclaré avoir vu des
flaques, notamment dans l'aile du bâtiment qui n'était pas occupée. Il a
relevé que dans l'atelier, des seaux avaient été disposés afin de récolter
l'eau qui coulait. Selon ce témoin, les bureaux étaient en revanche dans
un état correct. Les deux témoins précités ont remarqué que la
dégradation des locaux occupés par la défenderesse avait commencé
après le départ d'E.________ SA.
Le témoin P.________, qui exerce la fonction de cadre chez
E.________ SA, a confirmé que lorsque cette société avait déménagé dans
l'autre bâtiment, le bâtiment n° [...] ECA était en bon état. Aujourd'hui, le
bâtiment n° [...] ECA, qui a été détruit, n'existe plus."
En droit, les premiers juges ont considéré que le demandeur
A.M.________ devait être admis à agir contre la défenderesse au même
titre que le demandeur U.________. Ils ont retenu en substance qu'il
résultait de la lettre d'intention du 17 mars 2000 ainsi que de l'accord du
18 avril 2001 que les demandeurs avaient la réelle et commune intention
de répartir les locaux appartenant à R.________ SA de manière qu'une
partie de ceux-ci soit occupée par la défenderesse et l'autre par E.________
SA moyennant le paiement d'une rémunération à la société propriétaire
des locaux, l'accord du 18 avril 2001 fixant précisément le principe du bail,
le paiement d'un loyer identique pour l'usage de chacun des deux
bâtiments et le paiement par chaque entité des charges afférentes aux
locaux qu'elle occupait. Quant au montant du loyer, en approuvant les
comptes 2001 et 2002 de la société R.________ SA, d'abord par déclaration
signée le 4 avril 2003 puis lors de l'Assemblée générale du 27 février
2004, le demandeur A.M.________ avait expressément reconnu les
montants comptabilisés à titre de loyer et de frais accessoires, soit 10'558
fr. 75 par mois. En outre, dès lors que A.M.________ avait à l'époque la
maîtrise complète et effective de la société défenderesse, l'approbation
des comptes par l'intéressé liait cette dernière. Les premiers juges ont
ainsi retenu que les parties avaient conclu, par actes concluants, un

- 16 -
contrat de bail portant sur la mise à disposition de la défenderesse par
R.________ SA du bâtiment ECA n° [...] pour un loyer mensuel net de
10'000 fr. plus 558 fr. 75 de charges, contrat qui avait pris effet au 15
septembre 2000. Le contrat ayant pris fin au 31 juillet 2004 et la
défenderesse ayant libéré les locaux au 30 juin 2006, cette dernière devait
au titre de loyer un montant de 283'729 fr. 20 au 31 juillet 2004, résultant
des comptes de R.________ SA, ainsi qu'une indemnité pour occupation
illicite correspondant à 10'558 fr. 75 fr. par mois entre le 1er août 2004 et
le 31 décembre 2004, soit 52'793 fr. 75, et à 10'000 fr. par mois pour la
période allant du 1er janvier 2005 au 30 juin 2006, soit 180'000 francs. La
date de la communication à la défenderesse des conclusions de la requête
du 28 octobre 2004 déposée par R.________ SA auprès de la Commission
de conciliation n'ayant pas été établie, les premiers juges ont considéré
que la défenderesse n'en avait eu connaissance que lors de la séance de
la commission de conciliation du 24 janvier 2005, de sorte que seul était
dû le montant de 62'793 fr. 75 correspondant aux indemnités échues pour
les mois d'août 2004 à janvier 2005, les intérêts moratoires courant dès le
25 janvier 2005; quant aux 170'000 fr. restants, pour lesquels R.________
SA devait adresser une nouvelle interpellation à la défenderesse, les
premiers juges ont retenu la date de l'audience du 18 mars 2010 comme
dies a quo, faute pour les demandeurs d'avoir établi l'existence d'une
interpellation antérieure. S'agissant des créances invoquées en
compensation par la défenderesse, les premiers juges ont considéré que le
montant de 106'346 fr. 50 réclamé par l'intéressée à titre de paiements
effectués suite à son occupation des locaux entre 2001 et 2006 ne pouvait
être répété dès lors qu'il ne constituait pas un indu au vu du contrat de
bail ayant lié R.________ SA à la défenderesse, que la créance de 92'269 fr.
50 que la défenderesse prétendait détenir contre R.________ SA avait déjà
été prise en compte dans la comptabilité de cette société et déduite de la
dette de la défenderesse et que le montant de 22'614 fr. concernant des
factures que la défenderesse prétendait avoir acquittées pour divers frais
en relation avec l'entretien de l'immeuble était à la charge de cette
dernière en vertu de la convention conclue le 18 mars 2001. Les premiers
juges ont également rejeté les prétentions de la défenderesse pour
défauts de la chose louée, retenant que l'intéressée n'avait pris aucune

- 17 -
conclusion en réduction de loyer au cours de l'instance et qu'elle n'avait
de toute manière pas établi qu'elle s'était plainte de l'état des locaux
auprès de R.________ SA ni que cette dernière aurait eu connaissance des
défauts allégués. S'agissant de la répartition des montants alloués aux
demandeurs en fonction de ce qui précédait, les premiers juges ont fait
application de l'art. 260 al. 2 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la
poursuite pour dettes et la faillite; RS 281.1). Dans la mesure de
l'exigibilité des créances concernées, ils ont prononcé la mainlevée
définitive de chacune des trois poursuites pour dettes notifiées à la
défenderesse à la requête de R.________ SA.
B. Par acte du 2 novembre 2011, O.________ SA a recouru contre
ce jugement en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à
sa réforme en ce sens que les conclusions d'U.________ et A.M.________ sont
rejetées, les oppositions formées par O.________ SA dans les poursuites nos
[...], [...] et [...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne étant
maintenues. Subsidiairement, la recourante a conclu à l'annulation du
jugement entrepris et au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour
nouvelle décision dans le sens des considérants.
Dans le délai imparti, la recourante a déposé un mémoire dans
lequel elle a développé ses moyens et confirmé ses conclusions.
Par mémoire du 22 mars 2012, l'intimé U.________ a conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet du recours.
Dans le cadre de ses déterminations du 22 avril 2012, l'intimé
A.M.________ a déclaré s'en remettre à justice.
Par actes des 1er mai, 3 mai, 24 mai et 25 mai 2012, les
parties ont procédé à un échange supplémentaire d'écritures.

- 18 -
En d roit :
1.
1.1 Depuis l'entrée en vigueur le 1er janvier 2011 du CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont régis par
le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux
parties (art. 405 al. 1 CPC; ATF 137 III 127 et 130). En l'occurrence, le
dispositif du jugement entrepris a été notifié aux parties le 16 septembre
2010. Sont donc applicables les dispositions en vigueur à cette date, en
particulier celles contenues dans la LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le
Tribunal des baux, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010) et dans le CPC-
VD (Code de procédure civile du canton de Vaud du 14 décembre 1966, en
vigueur jusqu'au 31 décembre 2010).
1.2 Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par renvoi
de l'art. 13 aLTB, ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Déposé en temps utile, le recours tend principalement à la
réforme et subsidiairement à la nullité du jugement entrepris.
Les déterminations échangées par les parties par actes des
1er, 3, 24 et 25 mai 2012 sont recevables au vu de la jurisprudence du
Tribunal fédéral en matière de droit de réplique (TF 4A_332/2011 du 21
novembre 2011 c. 1; ATF 133 I 98 et 100).
2. Il convient d'examiner tout d'abord le recours en nullité (art.
470 al. 1er CPC-VD).
2.1 La recourante conteste la compétence du Tribunal des baux.
En bref, elle relève que les intimés et la société F.________ SA ont convenu
de recourir, à titre exclusif, à une procédure de conciliation et d'arbitrage

- 19 -
de la Chambre vaudoise de commerce et de l'industrie, que les intimés ont
décidé de régler leur contentieux concernant les produits et les charges
devant être supportées par chacune de leurs deux sociétés par un
arbitrage et que le présent litige s'inscrit dans le cadre d'un règlement de
compte.
2.1.1 Selon l'art. 444 al. 1 ch. 1 CPC-VD, le recours en nullité peut
être formé contre tout jugement principal d'une autorité judiciaire
quelconque lorsque le déclinatoire aurait dû être prononcé d'office. Ce
grief n'est toutefois recevable que lorsque la question de la compétence
n'a pas été tranchée séparément du fond (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n.
3 ad art. 444 CPC-VD, p. 651).
Le juge examine d'office sa compétence et prononce le
déclinatoire lorsqu'il n'est pas compétent (art. 57 al. 1 CPC-VD). Le
législateur a généralisé le déclinatoire d'office à tous les cas
d'incompétence matérielle ou territoriale, de sorte que, désormais, le juge
doit toujours contrôler sa compétence d'office (Poudret/ Haldy/Tappy, op.
cit., nn. 1 et 7 ad art. 57 CPC-VD, pp. 93 et 96). En cas de violation de
règles dispositives de compétence, le juge renonce cependant à prononcer
le déclinatoire si le défendeur procède au fond sans faire de réserve ou si
les parties ont valablement convenu d'une élection de for (art. 57 al. 2
CPC-VD).
Selon la jurisprudence (cf. JT 1974 III 44), l'exception
d'incompétence soulevée pour la première fois devant l'autorité de
recours alors qu'elle aurait pu l'être devant le premier juge est contraire à
la bonne foi et doit être écartée en vertu de l'art. 2 CC (Code civil suisse
du 10 décembre 1907; RS 210). Cette solution est inapplicable lorsque la
partie n'a pas procédé en première instance (art. 57 al. 2 CPC-VD) ou, en
procédant, n'a pu renoncer à une règle absolue de compétence dont le
juge doit assurer d'office le respect (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 4 ad
art. 444 CPC-VD, p. 652).

- 20 -
Selon l'art. 6 aLTB, le juge décline d'office sa compétence.
S'agissant de la compétence matérielle du Tribunal des baux, l'art. 1 aLTB
consacre une règle attributive de compétence de nature impérative. La
Cour de céans a admis la possibilité pour une partie de soulever le
déclinatoire en seconde instance, malgré le principe rappelé au JT 1974 III
44 précité. Il s'agissait en l'espèce d'un cas soumis au juge de paix alors
qu'il aurait dû être soumis au Tribunal des baux, dont la compétence est
impérative et absolue; en l'absence d'un litige portant sur une chose
immobilière et reposant sur un état de fait susceptible d'être soumis au
droit du bail, le déclinatoire doit ainsi être prononcé d'office, soit même si
les parties ont procédé sans réserve sur le fond et en tout état de cause,
le cas échéant même en deuxième instance par l'instance de recours (JT
2005 III 84; Byrde/Giroud Walter/Hack, Procédures spéciales vaudoises,
Lausanne 2008, n. 3 ad art. 6 aLTB). La possibilité d'un déclinatoire en
deuxième instance a également été confirmée ultérieurement, même en
l'absence de recours en nullité (JT 2009 III 28).
2.1.2 En l'espèce, le litige repose sur un état de fait susceptible
d'être soumis au droit du bail, de sorte que les premiers juges, pas plus
que la Cour de céans, ne doivent prononcer d'office le déclinatoire. Ce qui
est litigieux est en effet uniquement l'incompétence – soulevée pour la
première fois devant la Cour de céans – résultant d'une convention
d'arbitrage interne, soit régie par le C-Arb (Concordat sur l'arbitrage du 27
août 1969; RSV 278.91). Celle-ci s'impose à moins que le défendeur n'ait
procédé au fond sans contester la voie judiciaire (exception d'arbitrage),
auquel cas il est censé avoir renoncé à l'arbitrage (Poudret/Haldy/Tappy,
op. cit., n. 4 ad art. 57 CPC-VD, p. 94). Cette règle vaut aussi en ce qui
concerne le Tribunal des baux.
En l'occurrence, la recourante n'a soulevé à aucun moment
une exception d'arbitrage devant les premiers juges. Elle est par
conséquent déchue du droit de le faire en deuxième instance. Partant, le
moyen doit être rejeté.

- 21 -
2.2 S'agissant des autres moyens soulevés par la recourante en
nullité, il convient de rappeler que, conformément à l'art. 444 al. 1 ch. 3
CPC-VD, applicable par renvoi de l'art. 13 aLTB, le recours en nullité formé
pour violation des règles essentielles de la procédure n'est recevable que
lorsque l'informalité résultant de la violation prétendue ne peut pas être
corrigée dans le cadre d'un recours en réforme. Or, la Chambre des
recours statuant en instance de réforme peut, en vertu de l'art. 452 al.
1ter et al. 2 CPC-VD, corriger ou compléter l'état de fait sur la base du
dossier ou ordonner l'administration de toute preuve ou mesure
d'instruction qu'elle juge utiles selon l'art. 456a CPC-VD
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème éd., Lausanne 2002,
n. 14 ad art. 444 CPC-VD, p. 655).
En l'espèce, la recourante se plaint du refus des premiers
juges de procéder à l'audition en qualité de témoin de S.________. Elle leur
reproche également d'avoir écarté l'exception de compensation qu'elle
avait soulevée, sans avoir procédé à une analyse des frais qu'elle avait
assumés durant l'occupation des locaux litigieux. Ces griefs peuvent
toutefois être examinés dans le cadre du recours en réforme, de sorte
qu'ils sont irrecevables en nullité.
3. Il y a lieu de passer à l'examen du recours en réforme.
3.1 Dans le cadre du recours en réforme, la Chambre des recours
revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 aI. 2 CPC-VD par
renvoi de l'art. 13 aLTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des
faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui
auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD). La
cour de céans développe donc son raisonnement juridique sur la base de
l'état de fait du jugement, après en avoir vérifié la conformité aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).

- 22 -
3.2 En l’espèce, l’état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et aux autres preuves administrées. Il y a cependant lieu de le
compléter sur les points suivants :
- Selon un rapport établi par l'entreprise générale et immobilière
X.________ SA au mois de février 1998, plusieurs infiltrations d'eau étaient
perceptibles en divers endroits de l'immeuble n° [...] ECA; les dégâts
visibles allaient de simples traces (coulures, cloques sur les crépis
intérieurs, taches d'humidité) à la détérioration importante (dégâts au
système électrique, pourrissement possible de la structure en bois et des
murs en béton cellulaire). L'entreprise mentionnait que la situation était
grave, qu'une réfection complète de toute la toiture était nécessaire pour
stopper un processus qui s'accélérait et qui ne pouvait en aucun cas être
enrayé par des interventions ponctuelles. Elle relevait aussi que la
deuxième catégorie de travaux nécessaires pour assainir ces bâtiments
concernaient la viabilité même de ceux-ci, qu'une non-exécution à court
terme pourrait entraîner des conséquences importantes (dégâts rapides,
voire inhabitabilité des locaux), qu'ils concernaient en particulier
l'étanchéité des toitures, la technique (ventilation et chauffage) et des
détériorations ponctuelles de façade.
- Le 17 mars 2000, les intimés ont signé un document intitulé
"lettre d'intentions", libellé à l'en-tête de H.________ SA, fixant le principe
selon lequel la parcelle n°[...] d'[...] serait divisée en deux zones de
valeurs égales, l'une attribuée à la société d'A.M.________ et l'autre à celle
d'U.________. Le 18 avril 2001, les intimés ont signé une nouvelle
convention intitulée "accord général", confirmant le principe du partage
par moitié de la parcelle susmentionnée et prévoyant que, dès le 1er avril
2000, E.________ SA déménagerait dans le bâtiment n° [...] ECA tandis
qu'O.________ SA resterait dans le bâtiment n° [...] ECA.
- Lors d'une réunion tenue le 23 septembre 2002, les intimés et
d'autres participants ont discuté des questions immobilières, notamment
sur la date à laquelle le partage voulu au sein de la société R.________ SA

- 23 -
devait intervenir et l'unanimité s'est faite autour de la date du 1er avril
2000.
- Dans son rapport du 4 novembre 2002, l'expert S.________ fait
notamment état de divers défauts dans le bâtiment ECA n° [...], soit des
problèmes de chauffage et une toiture à refaire. Cet expert relève en
particulier que le chauffage se fait à distance au mazout depuis le
bâtiment ECA n° [...] et que la diffusion de chaleur serait défectueuse,
notant la présence de chauffage d'appoint lors de sa visite.
- Il ressort des comptes 2004 de R.________ SA que le loyer pour
les locaux occupés par E.________ SA dans le bâtiment ECA n° [...] a été
versé depuis mi-septembre 2000.
- Dans l'arrêt qu'elle a rendu le 31 mars 2005 dans le cadre de
la procédure d'expulsion dirigée contre O.________ SA, la Chambre des
recours a considéré que "les parties admettent toutes deux l'existence
d'un bail – même s'il n'a jamais été établi par écrit – et se prévalent des
règles sur le contrat de bail".
Pour le surplus, l'état de fait est complet et la Cour de céans
est à même de statuer en réforme.
4. La recourante nie la conclusion et l'existence d'un bail à loyer
entre O.________ SA, comme locataire, et R.________ SA, comme bailleresse.
4.1 Selon l'art. 1 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911;
RS 220), le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et
d'une manière concordante, manifesté leur volonté. Si les parties ne se
sont pas mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, celui-
ci n'est pas venu à chef.
Aux termes de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par
lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire,
moyennant un loyer. Les éléments caractéristiques de ce contrat sont la

- 24 -
cession de l'usage d'une chose, pendant une certaine durée, moyennant le
paiement d'un loyer (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 70). Dans
un contrat de bail, le montant du loyer est un élément essentiel. Ce
montant doit être déterminé ou à tout le moins déterminable sur la base
de l'accord des parties (ATF 119 Il 347 c. 5a et les auteurs cités).
4.1.1 En présence d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge
doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention
des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes
dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature
véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 127 III 444 c. 1b). Il faut
rappeler qu'un accord peut résulter non seulement de déclarations
expresses concordantes, mais aussi d'actes concluants (art. 1 al. 2 CO).
Déterminer ce qu'un cocontractant savait et voulait au
moment de conclure relève des constatations de fait qui lient le Tribunal
fédéral (ATF 118 Il 58 c. 3a; ATF 113 II 25 c. 1a p. 27). Si la cour cantonale
parvient à se convaincre d'une commune et réelle intention des parties, il
s'agit d'une constatation de fait qui ne peut être remise en cause dans un
recours en réforme (ATF 126 III 25 c. 3c; ATF 126 III 375 c. 2e/aa; ATF 125
III 305 c. 2b; ATF 125 III 435 c. 2a/aa).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si
elle est divergente, le juge doit interpréter les déclarations et les
comportements selon la théorie de la confiance (ATF 131 III 606 c. 4.1; ATF
128 III 419 c. 2.2; ATF 127 III 444 c. 1b). Il doit donc rechercher comment
une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en
fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 131 III 606 c. 4.1; ATF 128
III 419 c. 2.2; ATF 126 III 59 c. 5b p. 68; ATF 126 III 375 c. 2e/aa p. 380). Il
doit être rappelé que le principe de la confiance permet d'imputer à une
partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si
celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (TF 4A_526/2007 du 29
février 2008 c. 3.1; ATF 133 III 61 c. 2.2.1; ATF 130 III 417 c. 3.2; ATF 128
III 419 c. 2.2; ATF 127 III 279 c. 2c/ee p. 287; Wiegand, Commentaire
bâlois, 4ème éd., n. 8 ad art. 18 CO; Kramer, Commentaire bernois, 1986,

- 25 -
nn. 101 s. ad art. 1 CO; Bucher, Commentaire bâlois, 4ème éd., n. 6 ad art.
1 CO; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2ème éd., pp. 216 s.).
4.1.2 Les parties peuvent cependant convenir, expressément ou par
actes concluants (TF 4C.1/2000 du 27 mars 2000 c. 3a; ATF 105 II 75 c. 1
p. 79), de réserver la forme écrite. Lorsqu'elles n'ont pas complètement
réglé la portée de la forme réservée, l'art. 16 CO présume que celle-ci est
une condition de la validité du contrat. Cette présomption peut être
détruite par la preuve que la forme volontaire ne vise qu'à faciliter
l'administration des preuves (ATF 128 III 212 c. 2b p. 214). Cela sera, en
général, admis lorsque la forme n'a été réservée qu'après la conclusion du
contrat (ATF 105 lI 75 c. 1 p. 78). Lorsqu'une partie confirme un accord
passé oralement par un courrier sans être contredite, celui-ci est, selon le
principe de la confiance, présumé exact. Le destinataire supporte alors le
fardeau de la preuve du fait que le contenu de la confirmation écrite ne
correspond pas à l'accord effectivement passé (TF 4C.303/2001 du 4 mars
2002 c. 2b avec les références, publié in SJ 2002 I 363). Il faut encore
rappeler que même si les parties sont convenues de soumettre leur
contrat à la forme écrite (cf. art. 16 CO), cette réserve de forme peut
toujours être levée de manière tacite, notamment par actes concluants;
tel est le cas lorsque les parties exécutent et acceptent sans réserve les
prestations contractuelles (ATF 105 Il 75 c. 1 p. 78).
4.2 Contestant l'appréciation des preuves effectuée par les
premiers juges, la recourante nie que l'on puisse retenir l'existence d'un
bail à loyer en se fondant sur la lettre d'intention du 17 mars 2000, la
convention du 18 avril 2001, l'approbation des comptes 2001 et 2002 de
R.________ SA et son occupation de l'immeuble n° [...].
4.2.1 S'agissant de la convention du 18 avril 2001, la recourante
soutient, en substance, que son occupation du bâtiment ECA [...] telle
qu'indiquée au chiffre 15 de la convention précitée ne devait être qu'une
solution provisoire et ne constituait même pas un précontrat, que les
intimés avaient décidé, lors de leur réunion du 23 septembre 2002, de
faire rétroagir le partage immobilier au 1er avril 2000, de sorte que l'idée

- 26 -
du bail a finalement été abandonnée, et que les parties en cause n'ont
jamais signé de contrat écrit, contrairement à ce que prévoyait leur accord
du 18 avril 2001.
Le 17 mars 2000, les intimés ont signé un document intitulé
"lettre d'intentions", libellé à l'en-tête de H.________ SA, fixant le principe
selon lequel la parcelle n°[...] d'[...] serait divisée en deux zones de
valeurs égales, l'une attribuée à la société d'A.M.________ et l'autre à celle
d'U.________. Le 18 avril 2001, les intimés ont signé une nouvelle
convention intitulée "accord général", confirmant le principe du partage
par moitié de la parcelle susmentionnée et prévoyant que, dès le 1er avril
2000, E.________ SA déménagerait dans le bâtiment n° [...] ECA tandis
qu'O.________ SA resterait dans le bâtiment n° [...] ECA. Le chiffre 15 de la
convention prévoyait également ceci : "(…) chacune des parties précitées
assumant la gestion, les charges et les produits de sa moitié d'une
manière autonome sur la base de comptabilités séparées. Jusqu'à ce que
le partage précité prenne effet, O.________ SA et E.________ SA seront au
bénéfice de baux portant sur la totalité de leurs moitiés respectives, avec
des loyers identiques, annexés au présent accord".
Ainsi, ce dernier contrat et plus particulièrement la clause
précitée fixe expressément la cession de l'usage des locaux de la société
propriétaire à O.________ SA et E.________ SA, pendant une certaine durée,
à savoir jusqu'à ce que le partage de la parcelle prenne effet, moyennant
le paiement d'un loyer identique pour chacune des locataires. Le prix des
loyers n'est pas déterminé dans les documents précités, mais est toutefois
clairement déterminable au regard des éléments exposés en pages 24 et
25 du jugement attaqué auxquelles on peut se référer. Ainsi, toutes les
conditions du bail à loyer sont réalisées.
Certes, il résulte clairement du dossier que les intimés ont
cherché à partager la parcelle n° [...] d'[...]. De plus, lors d'une réunion
tenue le 23 septembre 2002, les intimés et d'autres participants ont
discuté des questions immobilières, notamment sur la date à laquelle le
partage voulu au sein de la société R.________ SA devait intervenir et

- 27 -
l'unanimité s'est faite autour de la date du 1er avril 2000 (cf. pièce 16).
Reste que, conformément aux faits qui ne sont pas contestés, le bien-
fonds en question n'a jamais été divisé, de sorte qu'on doit admettre, au
regard de la convention du 18 avril 2001 et des autres éléments retenus
en pages 24-25 du jugement attaqué, que le contrat de bail a perduré
entre R.________ SA et ses locataires O.________ SA et E.________ SA.
Enfin, s'agissant de la forme du contrat, il importe peu de
savoir si les parties avaient prévu la forme écrite ou non. En effet, la
recourante, représentée par A.M.________, a approuvé les comptes de
R.________ SA qui prévoyaient précisément le montant des loyers dus par
O.________ SA et E.________ SA (cf. jugement, p. 24). Par ailleurs, lorsque,
par courrier du 22 mars 2004, C.________ SA, gérant légal, a invité la
recourante à s'acquitter du loyer mensuel de 10'000 fr. avec l'indication
qu'à défaut de paiement il serait procédé à une prise d'inventaire pour
sauvegarde du droit de rétention, non seulement la recourante n'a pas
contesté devoir le montant réclamé, mais encore elle a versé, le 10 mai
2004, la somme de 20'000 fr., montant correspondant à deux acomptes
mensuels de 10'000 fr. chacun. Au regard de ces éléments, on doit
admettre qu'une quelconque réserve de forme a ainsi été levée de
manière tacite, soit par actes concluants.
En conclusion, le grief doit être rejeté.
4.2.2 S'agissant des comptes 2001-2002 de R.________ SA, la
recourante explique que A.M.________ les a approuvés en qualité d'organe
de la société précitée et que, ce faisant, il n'a fait que constater que les
comptes laissaient apparaître des prétentions en loyer de cette société à
l'encontre de la recourante, mais non pas que celles-ci étaient justifiées.
Elle relève également qu'elle-même ne pouvait être engagée que par la
signature collective de ses deux administrateurs, à savoir B.M.________ et
A.M.________, de sorte que le contrat de bail n'a jamais été valablement
conclu.

- 28 -
La première partie de cette critique confine à la témérité. En
effet, il est évident que A.M.________, en qualité de représentant de
R.________ SA, n'aurait pas approuvé les comptes de cette société s'il avait
considéré que ceux-ci n'étaient pas exacts. Au demeurant, il les aurait
encore moins approuvés s'il les avaient jugés incorrects dans la mesure où
il représentait également la locataire, à savoir la débitrice de certains
montants arrêtés dans les actifs de la comptabilité de la bailleresse.
Pour le reste, l'argumentation de la recourante est vaine. En
effet, selon les faits qui ne sont pas contestés, A.M.________,
administrateur-président de la recourante, a de tout temps exercé la
maîtrise effective de cette société et en a toujours dirigé les activités.
C'est son seul nom qui apparaît sur nombre de courriers émanant
d'O.________ SA et c'est également lui qui a représenté cette société lors
des séances importantes du groupe [...]. Par ailleurs, tous les témoins
entendus à ce sujet ont confirmé le rôle prépondérant tenu par
A.M.________ dans la direction de l'entreprise, dont il assurait tant la
gestion à l'interne que la représentation vis-à-vis des tiers. Les témoins
ont tous déclaré que c'était clairement le prénommé qui présidait aux
destinées de la recourante, et non pas son épouse, B.M.________, dont le
rôle était tout à fait secondaire.
Le grief doit par conséquent être rejeté.
4.2.3 S'agissant de son occupation de l'immeuble ECA n° [...], la
recourante reproche au Tribunal des baux de ne pas avoir précisé à partir
de quelle date elle aurait occupé cet immeuble, ni l'espace et la surface
que la société aurait occupé dans ce bâtiment, alors que, conformément à
l'expert, une partie de l'immeuble est restée vacante.
Ce grief tombe à faux. En effet, le Tribunal des baux a retenu
que les parties ont conclu un contrat de bail portant sur la mise à
disposition de la recourante par R.________ SA du bâtiment n° [...] ECA sis
[...] à [...], que ce contrat a pris effet au 15 septembre 2000 et que le loyer
convenu s'élevait à 10'558 fr. 75, charges comprises. Ainsi, l'autorité de

- 29 -
première instance a, contrairement aux allégations de la recourante,
arrêté tant le début du bail à loyer que la surface occupée. Le début du
bail au 15 septembre 2000 résulte des pièces comptables de la bailleresse
qui indiquent que le loyer de la recourante n'est comptabilisé que dès la
mi-septembre 2000 (cf. pièce 36); quant à la surface cédée, elle résulte
clairement de l'accord conclu le 18 avril 2001. De plus, lors des débats,
P.________, directeur adjoint d'E.________ SA, a précisé que A.M.________
avait à l'époque expressément demandé à se voir attribuer le bâtiment n°
[...] ECA, ce qu'U.________ avait accepté.
4.2.4 En définitive, en se fondant sur la lettre d'intention du 17 mars
2000, la convention du 18 avril 2001, l'approbation des comptes 2001 à
2004 de R.________ SA, l'occupation de l'immeuble n° [...] par la
recourante, le paiement effectué par cette dernière suite au courrier du 22
mars 2004 de C.________ SA et le fait qu'E.________ SA payait son loyer
pour ses propres locaux, on doit admettre, comme les premiers juges, que
R.________ SA et la recourante ont conclu un contrat de bail à loyer portant
sur le bâtiment n° [...] ECA d'[...] pour un loyer mensuel net de 10'000 fr.,
plus 558 fr. 75 de charges.
Au demeurant, on peut encore relever que la Cour de céans,
dans son arrêt du 31 mars 2005 dans le cadre de la procédure d'expulsion
dirigée contre O.________ SA, avait considéré que "les parties admettent
toutes deux l'existence d'un bail – même s'il n'a jamais été établi par écrit
– et se prévalent des règles sur le contrat de bail" (cf. pièce 9, page 7). La
recourante ne saurait revenir sur ce point, sans se contredire elle-même.
5. La recourante conteste devoir une indemnité à titre
d'occupation illicite, dès lors que la cession de l'usage des locaux n'est pas
intervenue à titre onéreux.
5.1 A la fin du bail, le locataire est tenu de restituer la chose au
bailleur (art. 267 al. 1 CO). S'il reste dans les lieux loués nonobstant
l'expiration du bail, il commet une faute contractuelle (ATF 121 III 408 c.

- 30 -
4c p. 413; ATF 117 II 65 c. 2b p. 68) En conséquence, le bailleur peut lui
réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, laquelle
correspond en principe au montant du loyer (TF 4C.183/ 1996 du 22
novembre 1996 c. 3c).
5.2 Le grief de la recourante est vain dès lors qu'elle a bel et bien
conclu un contrat de bail à loyer avec R.________ SA (cf. c. 4 supra).
6. La recourante conteste le montant du loyer et de l'indemnité
d'occupation arrêté par le Tribunal des baux. Elle soutient que les locaux
qu'elle occupait dans le bâtiment ECA n° [...] étaient affectés de défauts et
reproche aux premiers juges de ne pas avoir entendu l'expert immobilier
S.________ à ce sujet.
6.1 Il ressort de l'art. 259d CO qu'en présence d'un défaut qui
entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire
peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du
moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination
de celui-ci. Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait
l'existence du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une
réduction de loyer, ce dernier pourra à la fois réclamer la restitution d'une
partie des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur,
jusqu'à l'élimination du défaut (Züst, Die Mängelrechte des Mieters von
Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall 1992, pp. 184 s.; Higi,
Commentaire zurichois, 3ème éd. 1994, nn. 25 s. ad art. 259d CO; Lachat,
op. cit., p. 260), en consignant, au besoin, les loyers à échoir
conformément à l'art. 259g CO (SVIT-Kommentar Mietrecht Il, 2ème éd.,
Zurich 1998, nn. 27 et 29 ad art. 259d CO).
La notion de défaut s'apprécie par comparaison entre l'état
réel de la chose et l'état convenu (Lachat, op. cit., p. 216). Selon certains
auteurs, l'exigence générale de la bonne foi contractuelle oblige le
preneur à faire expressément savoir que son entrée en jouissance
n'emporte pas acceptation des défauts, soit qu'il s'en tient à une demande

- 31 -
d'élimination de ceux-ci (Higi, op. cit., n. 81 ad art. 258 CO; Zihlmann, Das
Mietrecht, 2ème éd., Zurich 1995, p. 73; Tercier/Favre, Les contrats
spéciaux, 4ème éd., 2009, n. 2105, p. 310 [selon les cas]; SVIT-Kommentar,
op. cit., n. 31 ad 258 CO [idem]). Si le locataire ne soulève pas d'objection
lors de la réception de la chose ou immédiatement après, l'état de la
chose est réputé conforme au contrat. Selon le Tribunal fédéral, le fait de
conserver la chose louée et d'en user peut constituer une acceptation de
l'état dans lequel cette chose se trouve (ATF 104 Il 270).
Selon la jurisprudence, on peut exiger du locataire qui exerce
les droits découlant de la garantie des défauts qu'il se comporte
conformément aux règles de la bonne foi (ATF 130 III 504 c. 5.2 p. 509).
En particulier, il doit signaler le défaut sans retard pour permettre au
bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage
(Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 134). Le locataire qui
adopte un comportement passif qui peut être interprété comme une
renonciation tacite à invoquer le défaut contrevient à l'art. 2 al. 2 CC en
intentant l'action découlant de l'art. 259d CO (ATF 130 III 504 c. 5.2 pp.
509 s.; TF 4A_656/ 2009 du 21 janvier 2010 c. 2.2.2 et les références
citées).
6.2 En l'espèce, il résulte du dossier que l'immeuble n° [...] ECA
n'était pas en parfait état au moment de la conclusion du bail. En effet,
selon le rapport du mois de février 1998 établi par l'entreprise générale et
immobilière X.________ SA, plusieurs infiltrations d'eau étaient perceptibles
en divers endroits de ce bâtiment; les dégâts visibles allaient de simples
traces (coulures, cloques sur les crépis intérieurs, taches d'humidité) à la
détérioration importante (dégâts au système électrique, pourrissement
possible de la structure en bois et des murs en béton cellulaire).
L'entreprise précitée mentionnait que la situation était grave, qu'une
réfection complète de toute la toiture était nécessaire pour stopper un
processus qui s'accélérait et qui ne pouvait en aucun cas être enrayé par
des interventions ponctuelles. Elle relevait aussi que la deuxième
catégorie de travaux nécessaires pour assainir ces bâtiments concernaient
la viabilité même de ceux-ci, qu'une non-exécution à court terme pourrait

- 32 -
entraîner des conséquences importantes (dégâts rapides, voire
inhabitabilité des locaux), qu'ils concernaient en particulier l'étanchéité
des toitures, la technique (ventilation et chauffage) et des détériorations
ponctuelles de façade (cf. pièce 105 du bordereau du 23 février 2005). Le
rapport de l'expert S.________ du 4 novembre 2002 mentionne également
divers défauts, soit des problèmes de chauffage et une toiture à refaire.
Cet expert relève en particulier que le chauffage se fait à distance au
mazout depuis le bâtiment ECA n° [...] et que la diffusion de chaleur serait
défectueuse, notant la présence de chauffage d'appoint lors de sa visite.
Au regard des destinataires des rapports susmentionnés, on
doit admettre, contrairement aux premiers juges, que la bailleresse avait
effectivement connaissance des problèmes précités. Toutefois, au regard
du contenu du rapport établi par l'entreprise générale et immobilière
X.________ SA, les parties avaient déjà connaissance des "défauts" allégués
par la recourante au moment de la conclusion des baux, ce précisément
par le biais dudit rapport. Or, le dossier ne révèle aucune protestation ni
demande d'élimination desdits défauts de la part de la locataire et ce que
ce soit lors de la prise de possession des locaux ou ultérieurement. En
effet, lors de la conclusion du bail, la locataire n'a formulé aucune
revendication au sujet des infiltrations d'eau ou des problèmes de
chauffage, alors que ces problèmes existaient déjà; les pièces signées par
les parties ne contiennent aucune précision en la matière et aucun délai
convenable n'a jamais été fixé à la bailleresse pour régler les problèmes
pourtant déjà constatés avant la conclusion du contrat. Au cours du bail, la
locataire ne s'est pas davantage plainte de l'apparition de nouveaux
défauts ou de l'aggravation de ceux-ci et n'a jamais allégué que l'état des
locaux aurait pu l'entraver dans l'exercice de ses activités; elle n'a en
particulier jamais demandé à l'intimée de réduction de loyer, ni l'a invitée
à réparer l'objet du bail. Au demeurant, on peut également admettre que
ces défauts – ou plus justement l'état initial des locaux – ont joué un rôle
dans le cadre de la fixation des loyers. En effet, le loyer convenu, soit
10'000 fr. plus 558 fr. 75 de charges, était moins élevé que celui payé
précédemment pour les mêmes locaux par F.________ SA, ancienne
locataire. Au regard de ces éléments, la recourante ne peut, en application

- 33 -
du principe de la bonne foi, invoquer une inadéquation initiale des locaux
à l'usage convenu à raison des défauts relatifs à la toiture et au chauffage.
Enfin, il est dûment tenu compte du rapport effectué par
S.________ et on ne voit pas en quoi l'audition de cet expert serait utile ou
pertinente, l'état des bâtiments ayant été constaté successivement par
deux experts.
En conclusion, le grief doit être rejeté.
7. La recourante estime avoir valablement opposé aux
prétentions de R.________ SA des créances pour un total de 221'230 fr. en
relation avec des frais qu'elle aurait assumés durant l'occupation des lieux
entre 2001 et 2002.
Le Tribunal des baux a rejeté ces prétentions sous chiffres 48,
49 et 50 de son jugement. Ces considérants, qui sont complets et
convaincants – et qui ne sont par ailleurs pas contestés par une
argumentation de la recourante – peuvent être confirmés par adoption de
motifs en application de l'art. 471 al. 3 CPC-VD.
8. En définitive, le recours doit être rejeté et le jugement
entrepris confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
5'465 francs (art. 232 al. 1 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais
judicaires en matière civile, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010]).
Obtenant gain de cause, l'intimé U.________ a droit à des
dépens de deuxième instance (art. 91 et 92 CPC-VD), qu'il convient de
fixer à 3'000 fr. (art. 2 al. 1 ch. 33, art. 3, 4 et 5 ch. 2 aTAv [tarif du 17 juin
1986 des honoraires d'avocat dus à titre de dépens, en vigueur jusqu'au

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31 décembre 2010]). En revanche, il n'y a pas lieu d'allouer de dépens de
deuxième instance à l'intimé A.M.________, qui s'en est remis à justice.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
5'465 francs (cinq mille quatre cent soixante-cinq francs).
IV. La recourante O.________ SA doit verser à l'intimé U.________ la
somme de 3'000 fr. (trois mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 30 mai 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Jacques Micheli (pour O.________ SA),
- Me Philippe Reymond (pour U.________).
- A.M.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 516'522 fr. 95.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux du canton de Vaud.
Le greffier :