vd_gerichte · KC18.034405 · 2019-05-20 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC18.034405-190051
78
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 20 mai 2019
_________________
Composition :Mme BYRDE, présidente
MM. Hack et Maillard, juges
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 82 al. 1 et 2 LP ; 842 al. 1 CC ; 18 al. 1 et 160 ss CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par K.________ SÀRL,
à [...], contre le prononcé rendu le 11 octobre 2018, à la suite de
l’audience du 27 septembre 2018, par la Juge de paix du district de
Morges, dans la cause opposant la recourante à T.________ SA, à [...].
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
109

- 2 -
En fait :
1. Le 4 mai 2018 à la réquisition de T.________ SA, l’Office des
poursuites du district de Morges a notifié à K.________ Sàrl, dans la
poursuite en réalisation de gage immobilier n° 8'719'389, un
commandement de payer la somme de 780'000 fr. avec intérêt à 5 % l’an
dès le 1er novembre 2016, indiquant comme titre de la créance ou cause
de l’obligation : « Créance abstraite incorporée dans la cédule
hypothécaire n° [...] grevant en 2ème rang la parcelle n° [...] de la
Commune de [...] ».
La poursuivie a formé opposition totale.
2. a) Par acte du 9 août 2018, la poursuivante a requis du Juge
de paix du district de Morges qu’il prononce, avec suite de frais et dépens,
la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence de 780'000 fr. avec
intérêt à 5 % l’an dès le 15 mai 2015. A l’appui de sa requête elle a
produit, outre le commandement de payer susmentionné, les pièces
suivantes :
- une procuration ;
- un extrait du registre du commerce la concernant ;
- un extrait du registre du commerce concernant la poursuivie ;
- une copie certifiée conforme d’un acte notarié R.________ de « vente à
terme conditionnelle et droit d’emption » signé le 9 mars 2015 par lequel
T.________ SA s’est engagée à vendre à K.________ Sàrl, représentée par
Q.________, les immeubles nos [...], [...], [...], [...] et [...] de la Comme de
[...]. Les chiffres 13, 14 16 et 18 du chapitre II (Vente) de cet acte
prévoient notamment ce qui suit :

- 3 -
« 13. Le prix de vente est fixé pour toute chose à la somme de
*** HUIT MILLIONS HUIT CENT MILLE FRANCS ***
*** fr. 8'800'000.--. ***
Il est et sera payé de la manière suivante :
a) par versement d’un premier acompte improductif d’intérêt pour
l’acheteur, de cent mille francs effectué à ce jour sur compte numéro IBAN (…)
ouvert auprès de la Banque Cantonale Vaudoise au nom de l’Association des
Notaires Vaudois (rubrique Etude R.________), fr. 100'000.—
dont quittance ;
b) par versement d’un deuxième acompte, improductif d’intérêt
pour l’acheteur, de sept cent huitante mille francs, à intervenir au plus tard
valeur 15 mai 2015 sur le compte susmentionné. fr. 780'000.—
c) le solde de sept millions neuf cent vingt mille francs sera payé par
versement sur le compte précité au plus tard le jour de la signature de la
réquisition de transfert. fr.
7'920'000.---
Total égal au prix de vente : huit millions huit cent mille francs. fr.
8'800'000.—
Nonobstant la condition réservée ci-dessous sous chiffre 14, les
parties chargent le notaire soussigné de verser immédiatement le premier
acompte susmentionné au vendeur, à qui les intérêts profiteront dès lors, ce,
sans attendre d’inscription du droit d’emption au journal au Registre foncier.
S’agissant du deuxième acompte, il sera versé, dès sa réception par le notaire
soussigné et l’inscription du droit d’emption au journal du Registre foncier.
S’agissant du solde du prix de vente, il sera versé au vendeur dès l’inscription
du transfert au journal du Registre foncier.
(...)
14. Les parties réservent expressément l’obtention par et en faveur de
l’acheteur des autorisations – définitives et exécutoires – de bâtir des
constructions sur les biens-fonds vendus conforme au plan de quartier
susmentionné et correspondant au projet de mise à l’enquête préalablement

- 4 -
établi par le vendeur. Ces constructions devront être, au surplus, en tous points
conformes aux législations et règlements fédéraux, cantonaux et communaux
en vigueur au moment de la mise à l’enquête.
(…)
Pour le cas où la présente condition ne pourrait être réalisée d’ici au 30 avril
2016 et sous réserve d’une éventuelle prolongation des présentes, tout délai de
recours étant échus, la présente vente sera caduque de plein droit, sans autre
formalité. Les parties seront alors déliées de tous les droits et obligation en
découlant sans indemnité de part et d’autre.
(…)
16. La signature de l’acte de transfert interviendra en l’Etude du notaire
soussigné ou en tout autre lieu indiqué par lui ou tout associé à la requête de la
partie la plus diligente en tout temps dès la réalisation de la condition réservée
sous chiffre 14 ci-dessus, moyennant un avis adressé à l’autre partie sous pli
recommandé (avec copie au notaire soussigné) mis à la poste :
- au minimum 30 jours avant la date de signature en cas de
convocation par l’acheteur ;
- au minimum 90 jours avant la date de signature en cas de
convocation par le vendeur.
17. Si, nonobstant la réalisation de la condition mentionnée sous chiffre
14 ci-dessus, l’une des parties régulièrement convoquée, ne donne pas suite à
ses engagements, l’autre partie aura le droit d’exiger à son choix, soit
l’exécution de la présente vente, soit le paiement d’une indemnité de fr.
880'000.— (huit cent huitante mille francs), à titre de clause pénale, montant
immédiatement exigible, sans autre mise en demeure.
Cette indemnité serait exigible en capital et accessoires dès le
constat de carence. Elle est sans préjudice quant à l’obtention par l’acheteur ou
le vendeur de dommages et intérêts plus élevés qui leur seraient dus à raison
des projets, études et avances de frais effectuées en relation avec les
démarches visant à la réalisation des conditions sus-réservées.

- 5 -
Si le défaut devait être le fait de l'acheteur, le vendeur est d'ores et
déjà autorisé à conserver l'acompte versé.
Si la défaillance devait être le fait du vendeur, il devrait, outre le
paiement de la clause pénale, la restitution à l'acheteur et sans intérêt de tout
acompte qui aurait pu lui avoir été versé.
Il est enfin précisé que l'acheteur sera considéré en demeure dans la
mesure où le deuxième acompte mentionné sous chiffre 13 n'était pas versé
dans le délai prévu audit chiffre 13.
Dans cette hypothèse, le vendeur pourra exiger le versement de la
clause pénale susmentionnée. Il est ici précisé qu'une garantie hypothécaire de
fr. 780'000.- (sept cent huitante mille francs) sera constituée sur l'immeuble [...]
de [...], propriété de X.________ SA, en faveur du vendeur, par acte distinct signé
sitôt après les présentes.
Le titre hypothécaire susmentionné est, dès sa constitution, cédé à
titre fiduciaire à T.________ SA. Il demeurera consigné dès son retrait du Registre
foncier, pour le compte du créancier prénommé, en mains du notaire R.________
en garantie du paiement du deuxième acompte.
T.________ SA donne d'ores et déjà son accord à la constitution et à
la modification de titres hypothécaires en rangs préférables sur l'immeuble [...]
de [...], dans la mesure où lesdits titres serviront à garantir des crédits de
construction en faveur de X.________ SA ou de tiers acquéreurs de parts à la
parcelle [...] de [...] susmentionnée. Elle consent d'ores et déjà à la postposition
de son titre susmentionné à toute inscription relative aux nouveaux titres qui
seraient constitués en conformité de ce qui précède, ainsi qu'à toute inscription
relative à la constitution d'une propriété par étages. A cet égard, en cas de
constitution de propriété par étages, la cédule hypothécaire sera reportée sur
l'ensemble des lots de la propriété par étages.
18. Sous réserve de la condition susrappelée, la présente vente à terme
est prise ferme, sans dédit possible, chacune des parties étant tenue de vendre
ou d'acheter aux conditions fixées dans le présent acte. »
Le chapitre III de l’acte relatif au droit d’emption, prévoit une échéance de
ce droit et de son annotation au 26 mai 2016.

- 6 -
Les chiffres 6 et 9 du chapitre IV (Divers) ont la teneur suivante :
« 6. Le notaire soussigné reçoit mandat de déposer l’acte au Registre
foncier dans les 10 jours dès réception du deuxième acompte susmentionné sur
la compte mentionné sous chiffre 13 lettre a du chapitre II (deux).
A défaut de paiement de l’acompte d’ici au 15 mai 2015, le notaire
soussigné sera dispensé de procéder au dépôt de l’acte, lequel deviendrait
caduc. Les frais d’acte et ceux qui lui sont liés incomberaient en totalité à
l’acheteur, sans préjudice à la solidarité légale des parties. Demeure en outre
réservé le chiffre 17 du chapitre II (deux) ci-dessus.
Le délai de dépôt du présent acte au Registre foncier est prolongé en
conséquence de ce qui précède.
(…)
9. Intervient :
X.________ SA, société anonyme dont le siège est à [...] numéro d’identification
des entreprise (IDE) (…), ici représenté par Q.________, domicilié à [...], unique
administrateur dedite société qu’il engage valablement par sa signature
individuelle,
Laquelle prend acte de ce qui précède et consent, en particulier aux
engagements mentionnés sous chiffre 17 du chapitre II (deux) ci-dessus. »
- une copie certifiée conforme d’un acte notarié R.________ constitutif de
cédule hypothécaire signé le 9 mars 2015 par X.________ SA en tant que
constituante, K.________ Sàrl en tant que débitrice, toutes deux
représentées par Q.________, et T.________ SA en tant que créancier, par
lequel X.________ SA a déclaré créer une cédule hypothécaire sur papier au
porteur en deuxième rang d’un capital de 780'000 fr., au taux maximum
de 10 %, dénonçable moyennant un préavis de trois mois pour la fin d’un
mois, grevant la parcelle n° [...] de la Commune de [...], dont le porteur
inscrit serait T.________ SA, et dont K.________ Sàrl se reconnaissait seule
débitrice. Le chapitre II (Convention relative à la créance de base)

- 7 -
précisait que ladite cédule hypothécaire était constituée par X.________ SA
en faveur de T.________ SA à titre fiduciaire en vue de garantir les
engagements de K.________ Sàrl selon convention passée entre les parties.
Le chiffre 1 du chapitre III (Divers) prévoyait notamment que la cédule
hypothécaire serait consignée dès le retrait du Registre foncier pour le
compte de T.________ SA en main du notaire en garantie du paiement des
montants dus par K.________ Sàrl à T.________ SA ;
- une copie d’une cédule hypothécaire sur papier au porteur n° [...]
grevant en deuxième rang la parcelle n° [...] de la Commune de [...] pour
un montant de 780'000 fr. avec intérêt maximum de 10 %, dénonçable en
tout temps, moyennant un préavis de trois mois pour la fin d’un mois ;
- un extrait du registre foncier relatif à la parcelle n° [...] de la Commune
de [...], dont il ressort notamment que X.________ SA en est la propriétaire
et qu’elle est grevée d’une cédule hypothécaire au porteur en deuxième
rang de 780'000 fr. et dont le créancier hypothécaire est T.________ SA ;
- une copie d’un acte notarié R.________ du 1er novembre 2016 constatant
qu’à la date du 15 mai 2015, l’acompte prévu de 780'000 fr. n’avait pas
été versé sur le compte prévu par l’art. 6 du chapitre IV de l’acte de vente
à terme conditionnelle et droit d’emption du 9 mars 2015, qu’en
conséquence ce dernier acte était devenu caduc et n’avait pas été déposé
au registre foncier en application de l’art. 6 du chapitre IV de l’acte, que
les parties avaient été informées de ce fait par un courriel adressé le 26
mai 2015 à T.________ SA, avec copie à X.________ SA, et que le constat
était sans préjudice des droits et obligations des parties, notamment ceux
résultant du chiffre 17 du chapitre II de l’acte de vente à terme
conditionnelle et droit d’emption du 9 mars 2015 ;
- une copie d’un courrier recommandé du conseil de la poursuivante à
K.________ Sàrl du 5 décembre 2016 constatant que celle-ci n’avait pas
exécuté la vente à terme conditionnelle et droit d’emption du 9 mars
2015, dont le chiffre 17 prévoyait le versement d’une clause pénale d’un
montant de 880'000 fr. et que, compte tenu d’un versement d’un acompte

- 8 -
de 100'000 fr., dite clause pénale s’élevait à 780'000 francs ; se référant à
l’acte constitutif de cédule hypothécaire du 9 mars 2015, elle déclarait
dénoncer au remboursement la dette de 780'000 fr. incorporée dans ce
titre pour le 31 mars 2017 en application du chiffre I dudit acte ;
- une copie d’un courrier recommandé identique du 5 décembre 2016
adressé à X.________ SA ;
- une copie certifiée conforme d’une ordonnance de mesures
provisionnelles rendue le 2 août 2017 par la Juge déléguée de la Chambre
patrimoniale cantonale dans la cause divisant X.________ SA, d’avec
R.________ et T.________ SA, rejetant la requête de la première tendant à ce
qu’il soit ordonné aux seconds de lui remettre la possession de la cédule
hypothécaire susmentionnée, sous la menace des sanctions de l’art. 292
CP ;
- une copie de la motivation d’un prononcé rendu le 1er novembre 2017
par le Juge de paix du district de Morges, adressé aux parties le 1er février
2018 dans la cause en mainlevée d’opposition opposant T.________ SA,
d’une part, à K.________ Sàrl et X.________ SA, d’autre part ;
- une copie de la réquisition de poursuite du 30 avril 2018 ;
- une copie d’un courrier d’accompagnement d’une requête de mainlevée
du 9 août 2018 dirigée contre X.________ SA ;
b) Par courriers recommandés du 22 août 2018, la juge de
paix a notifié la requête à la poursuivie et a cité les parties à comparaître
à l’audience du 27 septembre 2018.
A l’audience du 27 septembre 2018, à laquelle les parties se
sont présentées, la poursuivie a déposé des déterminations concluant,
avec suite de frais et dépens, au rejet de la requête de mainlevée dans la
mesure de sa recevabilité.

- 9 -
3. Par prononcé non motivé du 11 octobre 2018, notifié à la
poursuivie le lendemain, la Juge de paix du district de Morges a prononcé
la mainlevée provisoire de l’opposition et a constaté l’existence du droit
de gage (I), a fixé les frais judiciaires à 990 fr. (II), les a mis à la charge de
la poursuivie (III) et a dit qu’en conséquence, celle-ci rembourserait à la
poursuivante son avance de frais, par 990 fr., et lui verserait des dépens,
fixés à 2'500 fr. (IV).
Le 12 octobre 2018, la poursuivie a demandé la motivation de
ce prononcé.
Les motifs du prononcé ont été adressé aux parties le 27
décembre 2018 et notifiés à la poursuivie le lendemain. En substance, le
premier juge a constaté que le commandement de payer en cause avait
été notifié à X.________ SA, tiers propriétaire, et que la clause pénale de
880'000 fr. constituait le rapport de base ayant motivé la constitution de la
cédule hypothécaire en cause. Il a considéré que l’inexécution du
paiement du deuxième acompte, constaté par le notaire R.________ le 1er
novembre 2016, avait rendu caduc l’acte de vente du 9 mars 2015
conformément au chiffre IV/6 dudit contrat, de sorte qu’il n’était plus
possible après le 15 mai 2015 de convoquer les parties, qu’admettre le
contraire impliquerait de contraindre le notaire ayant instrumenté l’acte
de vente de convoquer les parties soit pour signature du transfert de
propriété, malgré le non-respect des conditions fixées au chiffre II/13, soit
pour signature d’un transfert immobilier nul, et que la première condition
à l’exigibilité de la clause pénale était réalisée. Il a relevé qu’un constat de
carence avait été établi, de sorte que la seconde condition d’exigibilité
était réalisée. Il a admis que le délai contractuel de dénonciation avait été
respecté, que K.________ Sàrl avait reconnu être débitrice de la créance
abstraite, et que le délai de l’art. 153a LP était inopérant, la poursuivante
n’ayant pas requis que le droit de gage porte sur les loyers et fermages.

- 10 -
4. Par acte du 7 janvier 2019, la poursuivie a recouru contre ce
prononcé en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa
réforme en ce sens que la requête de mainlevée est rejetée et,
subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause au premier juge
pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle a requis que
l’effet suspensif soit accordé au recours.
Par décision du 10 janvier 2019, la présidente de la cour de
céans a admis la requête d’effet suspensif.
Dans ses déterminations du 18 février 2019, l’intimée a
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours. Elle a produit un
bordereau de pièces
En d roit :
I. La demande de motivation et le recours ont été déposés dans
les délais de dix jours des art. 239 al. 2 et 321 al. 2 CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272). Motivé conformément à
l’art. 321 al. 1 CPC, le recours est recevable.
Les déterminations de l’intimée sont également recevables
(art. 322 al. 2 CPC), de même que les pièces produites avec celles-ci, dès
lors que ces pièces figurent déjà au dossier de première instance.
II. a) En vertu de l'art. 82 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la
poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1), le créancier dont la
poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte
authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire (al.
1); le juge la prononce si le débiteur ne rend pas immédiatement
vraisemblable sa libération (al. 2).

- 11 -
Constitue une reconnaissance de dette au sens de l’art. 82 al.
1 LP l’acte authentique ou sous seing privé, signé par le poursuivi ou son
représentant, d’où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans
réserve ni condition, une somme d’argent déterminée, ou aisément
déterminable, et exigible (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1 ; AT 139 III 297
consid. 2.3.1).
La procédure de mainlevée provisoire, ou définitive, est une
procédure sur pièces (« Urkundenprozess »), dont le but n'est pas de
constater la réalité de la créance en poursuite, mais l'existence d'un titre
exécutoire. Le juge de la mainlevée examine uniquement la force
probante du titre produit par le poursuivant, sa nature formelle, et lui
attribue force exécutoire si le poursuivi ne rend pas immédiatement
vraisemblables ses moyens libératoires (ATF 142 III 720 consid. 4.1 ; ATF
132 III 140 consid. 4.1.1 p. 141/142 et les arrêts cités). Il doit notamment
vérifier d'office l'existence d'une reconnaissance de dette, l'identité entre
le poursuivant et le créancier désigné dans ce titre, l'identité entre le
poursuivi et le débiteur désigné et l'identité entre la prétention déduite en
poursuite et la dette reconnue (ATF 142 III 720, consid. 4.1 ; ATF 139 III
444 consid. 4.1.1 p. 446/447 et les références).
b) La cédule hypothécaire est une créance personnelle
garantie par un gage immobilier (art. 842 al. 1 CC [Code civil suisse du 10
décembre 1907 ; RS 210]). Il s'agit d'un papier-valeur qui incorpore à la
fois la créance et le droit de gage immobilier, qui en est l'accessoire (ATF
144 III 29 consid. 4.2 ; ATF 140 III 180 consid. 5.1 et les références).
Selon la jurisprudence, lorsque les parties conviennent – par
contrat de fiducie – que la cédule hypothécaire est remise au créancier en
propriété à titre fiduciaire aux fins de garantie, il n'y a pas novation de la
créance garantie ; la créance incorporée dans la cédule se juxtapose à la
créance garantie en vue d'en garantir le recouvrement. On distingue alors
la créance abstraite garantie par le gage immobilier (créance cédulaire),
incorporée dans la cédule, de la créance causale (créance garantie ou

- 12 -
créance de base) qui résulte de la relation de base, en général un contrat
de prêt, pour laquelle la cédule a été remise en garantie, ces deux
créances étant indépendantes l'une de l'autre. La créance abstraite
incorporée dans la cédule doit faire l'objet d'une poursuite en réalisation
de gage immobilier, tandis que la créance causale doit faire l'objet d'une
poursuite ordinaire. Ces considérations, développées sous l'ancien droit,
demeurent valables sous le nouveau droit, entré en vigueur le 1er janvier
2012, qui présume la remise de la cédule à des fins de garantie (art. 842
al. 2 CC), alors que l'ancien droit présumait la remise à titre de garantie
directe, avec novation (art. 855 al. 1 aCC) (ATF 144 III 20 consid. 4.2 ; ATF
140 III 180 consid. 5.1.1, SJ 2014 1326).
Dans une cédule hypothécaire, la créance hypothécaire et le
droit de gage forment une unité stricte ; ils sont créés par l'inscription au
registre foncier et par l'incorporation dans un papier-valeur d'un même
montant, et sont par la suite indissociables ; aucun de ces deux éléments
ne peut subsister sans l'autre, ou pour un montant différent ; ils forment
une communauté de destin nécessaire (ATF 140 III 36 consid. 4, JdT 2015
II 340 ; ATF 134 III 71 consid. 3, JdT 2017 II 51). S'il ne s'agit pas d'une
cédule hypothécaire de registre mais — comme en l'espèce — d'une
cédule hypothécaire sur papier, la créance hypothécaire et le droit de
gage sont en outre incorporés dans un seul titre (art. 860 al. 1 CC) ; ce
titre est un papier-valeur qui est une « copie libre de l'acte de gage »
respectivement une « reproduction de l'inscription au registre foncier »
(ATF 140 III 36 consid. 4 précité).
Dans une poursuite en réalisation de gage immobilier, la
cédule hypothécaire est une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82
LP et vaut titre à la mainlevée provisoire pour toute la créance
instrumentée dans le titre (ATF 140 III 180 consid. 5.1.2, SJ 2014 I 326).
Toutefois, si la cédule ne comporte pas l'indication d'un débiteur, le
créancier ne pourra obtenir la mainlevée provisoire que s'il produit une
reconnaissance du débiteur pour la dette cédulaire, soit en général une
copie légalisée de l'acte constitutif conservé au registre foncier (art. 970
al. 1 CC) ou la convention de sûretés contresignée dans laquelle le

- 13 -
poursuivi se reconnaît débiteur de la cédule cédée à titre de sûretés
(Veuillet, in Abbet/Veuillet (éd.), La mainlevée de l'opposition, n. 225 ad
art. 82 LP et les arrêts cités). Il appartient en outre au créancier d'établir
par titre que la créance abstraite a été valablement dénoncée et qu'elle
était exigible lors de la notification du commandement de payer (Veuillet,
op. cit., n. 231 ad art. 82 LP).
c) En l’espèce, l’intimée a produit l’acte notarié de constitution
le 9 mars 2015 d’une cédule hypothécaire de 780'000 fr. grevant en
deuxième rang la parcelle n° [...] de la Commune de [...], propriété de
X.________ SA. Le chiffre I de cet acte mentionne que X.________ SA déclare
créer une cédule hypothécaire sur papier au porteur au capital de 780'000
fr. dont le porteur inscrit sera T.________ SA, que K.________ Sàrl se
reconnaît seule débitrice de ce titre et que la dette incorporée dans la
cédule est dénonçable en tout temps, moyennant un préavis de trois mois
pour la fin d’un mois. Le chiffre II de l’acte (ʺConvention relative à la
créance de baseʺ) prévoit que la cédule hypothécaire est constituée par
X.________ SA en faveur de l’intimée à titre fiduciaire, en vue de garantir
les engagements de K.________ Sàrl selon convention passée entre les
parties. L’intimée a en outre produit une copie de la cédule hypothécaire
en cause, ainsi qu’un courrier du 5 décembre 2016 qu’elle a adressé à
K.________ Sàrl et X.________ SA dénonçant la dette incorporée dans la
cédule pour l’échéance du 31 mars 2017. La cédule hypothécaire en cause
constitue donc un titre à la mainlevée provisoire pour la créance abstraite
d’un montant de 780'000 francs.
III. La recourante soutient que la clause pénale en cause n’était
exigible qu’à la condition qu’il y ait inexécution malgré convocation
régulière et qu’un constat de carence ait été établi. Elle fait valoir qu’elle
n’a pas été convoquée avant le constat de carence et que celui-ci est
intervenu bien après l’échéance du droit d’emption.

- 14 -
a)aa) Selon l’art. 82 al. 2 LP, le juge prononce la mainlevée
provisoire si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa
libération.
bb) Le poursuivi peut se prévaloir de tous les moyens de droit
civil – exceptions ou objections – qui infirment la reconnaissance de dette
(ATF 131 III 268 consid. 3.2). Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou
stricte) de ses moyens libératoires, mais seulement à les rendre
vraisemblables, en principe par titre (art. 254 al. 1 CPC ; ATF 142 III 720
consid. 4.1 et les réf. citées). Le juge n'a pas à être persuadé de
l'existence des faits allégués ; il doit, en se fondant sur des éléments
objectifs, avoir l'impression qu'ils se sont produits, sans exclure pour
autant la possibilité qu'ils se soient déroulés autrement (ATF 142 III 720
consid. 4.1; ATF 132 III 140 consid. 4.1.2).
Dans la poursuite en réalisation de gage immobilier fondée sur
une cédule hypothécaire remise en propriété à titre fiduciaire, le débiteur
poursuivi peut opposer au poursuivant les exceptions personnelles tirées
du contrat de fiducie. Il peut ainsi exiger la limitation de la somme
réclamée au montant de la créance causale (art. 842 al. 3 et 849 al. 1 CC)
en rendant vraisemblable que ce montant est inférieur à celui de la
créance abstraite (ATF 140 III 180 consid. 5.1.2). Il peut également faire
valoir que la créance de base n’est pas exigible ; en effet la cédule ayant
une fonction de garantie, elle ne saurait déployer d’effets si la créance
garantie ne peut être exigée (Veuillet, op. cit., n. 233 ad art. 82 LP et les
réf. cit.).
cc) Le contrat écrit stipulant une peine conventionnelle (art.
160 CO [Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220]) constitue, avec
la preuve de l’inexécution de la prestation promise, une reconnaissance de
dette (TF 5A_867/2018 du 4 mars 2019 consid. 4.1.1 et les réf. cit.).
b) Selon la jurisprudence relative à l’art. 18 al. 1 CO, en
présence d’un texte obscur, ambigu ou incomplet, il y a lieu de recourir à
l’interprétation pour déterminer la volonté des parties. Pour qualifier un

- 15 -
contrat comme pour l’interpréter, le juge doit recourir en premier lieu à
l’interprétation dite subjective, c’est-à-dire rechercher la "réelle et
commune intention des parties", le cas échéant empiriquement, sur la
base d’indices (art. 18 al. 1 CO; ATF 131 III 606, rés. in JdT 2006 1126; ATF
125 III 305, JdT 2000 I 635). Si la volonté réelle des parties ne peut pas
être établie ou si les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les
déclarations et les comportements selon la théorie de la confiance, en
recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être
comprise de bonne foi en fonction de l’ensemble des circonstances
(interprétation dite objective : ATF 131 III 606 précité; 129 III 702, JdT 2004
I 535).
Vu le caractère sommaire de la procédure de poursuite, le juge
de la mainlevée s’en tiendra au texte littéral lorsque celui-ci est clair ; à
moins de circonstances particulières résultant du dossier, il n’a pas à se
demander si les parties ne l’entendaient pas dans un sens différent
(Panchaud/Caprez, La mainlevée d’opposition, § 1, n. 12). Il n’a pas non
plus à trancher des questions délicates – en particulier relevant de
l’interprétation d’éléments extrinsèques au contrat – pour la solution
desquelles le pouvoir d’appréciation joue un rôle important. C’est au juge
du fond qu’il appartiendra le cas échéant de trancher ces questions au
terme d’une procédure probatoire complète (TF 5A_867/2018 du 4 mars
2019 consid. 4.1.3 ;TF 5A_741/2013 du 3 avril 2014 consid. 3.1.1 ; TF
5A_450/2012 du 23 janvier 2013, c. 3.2 ; TF 5A_30/2007 du 8 juin 2007
consid. 4.3 ; Veuillet, op. cit., n. 35 ad art. 82 LP et les réf. cit.).
c) En l’espèce le contrat de vente à terme conditionnelle et
droit d’emption signé par les parties le 9 mars 2015 prévoyait à son chiffre
II/13 un paiement du prix de vente de 8'800'000 fr. en trois acomptes, le
premier de 100'000 francs à la signature de l’acte, le deuxième de
780'000 fr. au plus tard le 15 mai 2015 et le troisième de 7'920’0000 fr.
« au plus tard le jour de la réquisition de transfert ». Le chiffre II/14
réservait l’obtention d’autorisations de construire dans un délai échéant le
30 avril 2016. Le chiffre II/16 dudit contrat disposait que « la signature de
l’acte de transfert » interviendrait en l’Etude du notaire R.________ ou tout

- 16 -
autre lieu indiqué par lui à la requête de la partie la plus diligente, dès la
réalisation de la condition réservée sous chiffre II/14, moyennant un avis
adressé à l’autre partie sous pli recommandé, avec copie au notaire, au
minimum trente jours avant la date de signature en cas de convocation
par l’acheteur et d’au minimum nonante jour en cas de convocation par le
vendeur. Le chiffre II/17 dudit contrat a la teneur suivante :
« 17. Si, nonobstant la réalisation de la condition mentionnée sous chiffre
14 ci-dessus, l’une des parties régulièrement convoquée, ne donne pas suite à
ses engagements, l’autre partie aura le droit d’exiger à son choix, soit
l’exécution de la présente vente, soit le paiement d’une indemnité de fr.
880'000.— (huit cent huitante mille francs), à titre de clause pénale, montant
immédiatement exigible, sans autre mise en demeure.
Cette indemnité serait exigible en capital et accessoires dès le
constat de carence. Elle est sans préjudice quant à l’obtention par l’acheteur ou
le vendeur de dommages et intérêts plus élevés qui leur seraient dus à raison
des projets, études et avances de frais effectuées en relation avec les
démarches visant à la réalisation des conditions sus-réservées.
Si le défaut devait être le fait de l'acheteur, le vendeur est d'ores et
déjà autorisé à conserver l'acompte versé.
Si la défaillance devait être le fait du vendeur, il devrait, outre le
paiement de la clause pénale, la restitution à l'acheteur et sans intérêt de tout
acompte qui aurait pu lui avoir été versé.
Il est enfin précisé que l'acheteur sera considéré en demeure dans la
mesure où le deuxième acompte mentionné sous chiffre 13 n'était pas versé
dans le délai prévu audit chiffre 13.
Dans cette hypothèse, le vendeur pourra exiger le versement de la
clause pénale susmentionnée. Il est ici précisé qu'une garantie hypothécaire de
fr. 780'000.- (sept cent huitante mille francs) sera constituée sur l'immeuble [...]
de [...], propriété de X.________ SA, en faveur du vendeur, par acte distinct signé
sitôt après les présentes.
Le titre hypothécaire susmentionné est, dès sa constitution, cédé à
titre fiduciaire à T.________ SA. Il demeurera consigné dès son retrait du Registre

- 17 -
foncier, pour le compte du créancier prénommé, en mains du notaire R.________
en garantie du paiement du deuxième acompte.
T.________ SA donne d'ores et déjà son accord à la constitution et à
la modification de titres hypothécaires en rangs préférables sur l'immeuble [...]
de [...], dans la mesure où lesdits titres serviront à garantir des crédits de
construction en faveur de X.________ SA ou de tiers acquéreurs de parts à la
parcelle [...] de [...] susmentionnée. Elle consent d'ores et déjà à la postposition
de son titre susmentionné à toute inscription relative aux nouveaux titres qui
seraient constitués en conformité de ce qui précède, ainsi qu'à toute inscription
relative à la constitution d'une propriété par étages. A cet égard, en cas de
constitution de propriété par étages, la cédule hypothécaire sera reportée sur
l'ensemble des lots de la propriété par étages. »
Le chiffre IV/6 du contrat prévoyait qu’à défaut du paiement du
deuxième acompte dans un délai échéant le 15 mai 2015, le notaire serait
dispensé de procéder au dépôt de l’acte lequel deviendrait caduc.
Le chiffre II/17 du contrat prévoit ainsi que l’indemnité n’est
due que si l’une des parties « régulièrement convoquée » ne remplit pas
ses obligations et qu’elle est exigible « dès le constat de carence ». Mais il
prévoit également que le vendeur pourra exiger l’indemnité si le deuxième
acompte n’est pas versé dans le délai prévu au 15 mai 2015. L’étude de la
systématique de l’acte montre que l’exigence d’une convocation et d’un
constat de carence ne s’applique que lorsque la défaillance de l’une ou
l’autre partie a lieu au moment prévu pour le versement du solde du prix
de vente et la signature de l’acte de transfert, cette date pouvant être
fixée par l’acheteur dans le délai au 30 avril 2016 au plus tard, selon le
chiffre II/14 et II/16. Par ailleurs, l’acheteur sera en demeure par la seule
expiration de la date de paiement du deuxième acompte, le 15 mai 2015 –
c’est-à-dire sans convocation et sans constat de carence. Cette mention
vient après celle selon laquelle l’exigibilité nécessite une convocation et
un constat. Il s’agit manifestement d’une lex specialis. L’expiration de
cette date entraîne la caducité du contrat – sous réserve de la clause
pénale – conformément à l’article IV/6. C’est donc à juste titre que le
premier a considéré qu’il n’y aurait aucun sens à convoquer les parties,

- 18 -
dans la mesure où le contrat était d’ores et déjà caduc. Mais surtout, une
convocation – et, le cas échéant, un constat de carence – n’ont de sens
que s’agissant du paiement du solde et de la passation de l’acte de
transfert. Pour cet acte, il est nécessaire que le vendeur soit présent. Et
puisque les prestations ont lieu trait pour trait, la présence de l’acheteur
est également nécessaire. Tel n’est pas le cas du versement du second
acompte. Il appartenait à la recourante de verser cet acompte dans un
délai donné, ce qu’elle pouvait faire à sa convenance. Il n’y aurait eu
aucun sens à la convoquer pour payer cet acompte. De même, un constat
de carence n’aurait eu aucun sens, puisque le but d’un tel acte est de
déterminer de quelle carence il s’agit (celle de l’acheteur ou du vendeur).
Le raisonnement du premier juge doit donc être suivi, mais il
doit être complété en ce sens que c’est uniquement en cas de carence de
l’une ou l’autre partie lors du paiement du solde et de la réquisition de
transfert (les deux actes devant intervenir simultanément) que la clause
pénale nécessitait, pour que l’indemnité soit exigible, la convocation à une
séance et un constat de carence. Ces exigences ne s’appliquent
manifestement pas au paiement du deuxième acompte, l’absence de
paiement de celui-ci dans le délai suffisant à rendre exigible l’indemnité
prévue par la clause pénale.
Il ressort ainsi non seulement de la lettre du contrat, mais
aussi d’une interprétation systématique que, en cas de demeure de payer
le second acompte dans le délai fixé au 15 mai 2015, la peine
conventionnelle était immédiatement exigible.
Mal fondé, le moyen de la recourante doit être rejeté. Celle-ci
n’invoque pas le caractère excessif de la peine conventionnelle au sens de
l’art. 163 al. 3 CO, de sorte que ce point ne doit pas être examiné. Au
demeurant, au vu du prix de vente total, de 8'800'000 fr, il n’est pas
possible de se convaincre qu’elle est manifestement disproportionnée.

- 19 -
IV. En conclusion, le recours doit être rejeté et le prononcé
confirmé.
Vu le rejet du recours, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 1'350 fr. doivent être mis à la charge de la recourante,
qui versera en outre à l’intimée des dépens de deuxième instance, fixés à
1'500 fr., dans la mesure où un mémoire identique a été déposé dans une
affaire parallèle (art. 106 al. 1 CPC ; 3 al. 2, 8 et 20 al. 2 TDC [tarif du 23
novembre 2010 des dépens en matière civile ; BLV 270.11.6])
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'350 fr.
(mille trois cent cinquante francs), sont mis à la charge de la
recourante.
IV. La recourante K.________ Sàrl doit verser à l’intimée T.________
SA la somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs), à titre de
dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :

- 20 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Pierre-Xavier Luciani, avocat (pour K.________ Sàrl),
- Me Pascal Nicollier, avocat (pour T.________ SA).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 780’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Juge de paix du district de Morges.
Le greffier :