vd_gerichte · KC11.008046 · 2012-03-16 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC11.008046-111557
124
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
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Arrêt du 16 mars 2012
__________________
Présidence de M. H A C K, président
Juges : Mme Carlsson et M. Sauterel
Greffier : M. Berthoud, greffier ad hoc
*****
Art. 82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par J.________, à
Denges, contre le prononcé rendu le 26 mai 2011, à la suite de l’audience
du 12 mai 2011, par le Juge de paix du district de Lausanne, dans la cause
opposant le recourant à F.________, à Lausanne.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En fait :
1. a) Par « contrat de courtage exclusif » du 17 février 2009,
F.________ a chargé J.________, Régie J.________, à Denges, avec effet au 1er
mai 2009, de vendre une villa individuelle sise [...], pour le prix de
1'890'000 fr. ou le montant qui sera accepté par le vendeur.
Le chiffre 3 du contrat précise la mission du courtier comme il
suit : « le courtier est chargé d'intervenir comme négociateur en ce sens
qu'il s'entremettra entre vendeur et amateur en vue de faire aboutir la
vente ou comme indicateur en ce sens qu'il signalera l'objet aux
personnes susceptibles de s'y intéresser. Le courtier peut faire appel à
toute collaboration de son choix, sous sa responsabilité, sans frais
supplémentaires pour le mandant. » La commission de courtage, due si
l'affaire aboutit grâce à la négociation conduite par le courtier ou à
l'indication qu'il a fournie, était fixée à 3 % du prix de vente final (ch. 5); le
contrat (ch. 8) accordait au courtier l'exclusivité pendant une période de
trois mois échéant le 31 juillet 2009. L'exclusivité était tacitement
reconduite pour une même durée et ainsi de suite de trois mois en trois
mois, sauf avis de résiliation donné et reçu par lettre chargée un mois
avant l'échéance pour l'échéance. Pendant la durée de l'exclusivité, le
vendeur devait conclure par l'intermédiaire du courtier, sans faire appel à
d'autres intermédiaires; à défaut, l'indemnité serait due au courtier, que
l'affaire aboutisse par l'intermédiaire d'un tiers ou sans intermédiaire. Une
demi-commission était due en cas de vente par le propriétaire.
Par lettre du 2 janvier 2010 adressée au vendeur, le courtier a
pris acte du fait que la villa avait été vendue, ce qui ressort par ailleurs
d’une liste des publications du registre foncier du 27 mai 2010. Il a
demandé que lui soit communiqué le nom de l'acquéreur, le montant de la
transaction et si la vente avait été conclue par le propriétaire ou par un
tiers. Le 10 février 2010, le courtier a expédié par pli recommandé un
rappel de ce courrier, revenu avec la mention « non réclamé ». Dans ce

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rappel, le courtier fixait au vendeur un délai au 28 février 2010 pour
fournir les renseignements demandés, à défaut de quoi il considérerait
que la vente avait été effectuée par un tiers au prix fixé dans le contrat de
courtage.
Par lettre recommandée du 27 août 2010, le conseil du
courtier a réclamé au vendeur le paiement du montant de 56’700 fr. plus
intérêt à 5 % l’an dès le 26 mai 2010, à savoir 3 % de 1'890'000 fr., dans
le délai au 15 septembre 2010, l'avisant qu'à défaut des poursuites
seraient exercées. Le vendeur a répondu par courrier électronique du 13
septembre 2010, faisant valoir en substance que le recourant avait mal
exécuté son mandat et que les parties avaient d'un commun accord
renoncé à l'exclusivité.
b) Par commandement de payer notifié le 1er février 2010
dans le cadre de la poursuite no 5'666’666 de l'Office des poursuites du
district de Lausanne-Est, J.________ a requis de F.________ le paiement de la
somme de 56'700 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 26 mai 2010, plus 100
fr. de frais de commandement de payer et 293 fr. 25 de frais
d'encaissement, indiquant comme cause de l'obligation : « Contrat de
courtage exclusif du 17 février 2009. » Le poursuivi a formé opposition
totale.
Par requête du 28 février 2011, le poursuivant a requis la
mainlevée provisoire de l’opposition. Il a notamment produit à l’appui de
sa requête trois estimations de la villa et l'extrait d'un site Internet qu’il
prétend être le sien, présentant la villa du poursuivi avec la mention «
vendue »
2. Par prononcé du 26 mai 2011, le Juge de paix du district de
Lausanne a rejeté la requête de mainlevée et mis les frais, par 480 fr., à la
charge du poursuivant. Il a alloué au poursuivi la somme de 1'125 fr. à
titre de dépens, en défraiement de son représentant professionnel.

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Le poursuivant a requis la motivation de ce prononcé par lettre
de son conseil du 30 mai 2011. Les motifs de la décision ont été adressés
pour notification aux parties le 8 août 2011 et notifiés au conseil du
poursuivant le 9 août 2011. En bref, le premier juge a considéré que le
courtier n’avait pas établi avoir fourni sa prestation.
Le poursuivant a recouru par acte motivé du 19 août 2011,
concluant, avec suite de frais et dépens des deux instances, à l'annulation
du prononcé attaqué, à la mainlevée provisoire de l'opposition et,
subsidiairement, au renvoi du dossier au juge de première instance pour
qu'il statue dans le sens des considérants.
L'intimé a déposé par l’intermédiaire de son conseil une
réponse le 6 octobre 2011, concluant avec dépens au rejet du recours et à
la confirmation du prononcé.
En d roit :
I. Formé en temps utile (art. 321 al. 2 CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2008, entré en vigueur le 1er janvier 2011; RS 272]),
motivé et comportant des conclusions valablement formulées (art. 321 al.
1 et 326 al. 1 a contrario CPC), le recours est recevable.
II. a) Selon l'art. 82 al. 1 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la
poursuite pour dettes et la faillite, RS 281.1), le créancier dont la poursuite
se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique
ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire de l'opposition
au commandement de payer.
Constitue une telle reconnaissance l'acte d'où résulte la
volonté du poursuivi de payer au poursuivant une somme d'argent
déterminée et échue, sans réserve ni condition (ATF 130 III 87, JT 2004 II

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118; ATF 122 III 125, JT 1998 II 82; Panchaud/Caprez, La mainlevée
d'opposition, § 1; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite
pour dettes et la faillite, n. 29 ad art. 82 LP). Pour qu'un écrit public,
authentique ou privé ou qu'un ensemble d'écrits vaille reconnaissance de
dette, il doit en ressortir, sur la base d'un examen sommaire, que le
poursuivi a assumé une obligation de payer ou de fournir des sûretés,
donc une créance exigible, chiffrée et inconditionnelle, car si la
reconnaissance de dette n'est pas pure et simple, le poursuivant, pour
obtenir la mainlevée provisoire, doit rapporter la preuve littérale que les
conditions ou réserves sont devenues sans objet (Gilliéron, op. cit., n. 40
ad art. 82 LP). Enfin, le titre produit pour valoir reconnaissance de dette et
titre à la mainlevée provisoire ne justifie la mainlevée provisoire de
l'opposition que si le montant de la prétention déduite en poursuite est
chiffré de façon précise dans le titre lui-même ou dans un écrit annexé
auquel la reconnaissance se rapporte; cette indication chiffrée doit
permettre au juge de la mainlevée de statuer sans se livrer à des calculs
compliqués et peu sûrs (Gilliéron, op. cit., n. 42 ad art. 82 LP).
La procédure de mainlevée est une procédure sur pièces
(Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité de la
créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire : le créancier
ne peut motiver sa requête qu'en produisant le titre et la production de
cette pièce, considérée en vertu de son contenu, de son origine et de ses
caractéristiques extérieures comme un tel titre, suffit pour que la
mainlevée soit prononcée si le débiteur n'oppose pas et ne rend pas
immédiatement vraisemblables des moyens libératoires (ATF 132 III 140
c. 4.1.1, rés. in JT 2006 II 187; art. 82 al. 2 LP).
Le contrat de courtage constitue une reconnaissance de dette
pour la rétribution du courtier dont le montant est établi, si l'indication
qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite a procuré la conclusion de
l'affaire (Panchaud/Caprez, op. cit., § 89). Gilliéron (op. cit., n. 59 ad art. 82
LP) considère également qu'un contrat de courtage vaut reconnaissance
de dette si le montant de la rétribution du courtier est établi et s'il résulte

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des pièces produites que l'indication que le courtier a donnée ou la
négociation qu'il a conduite a procuré la conclusion de l'affaire.
Le contrat de courtage est celui par lequel une partie, le
courtier, est chargée, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie
l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire
pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO [Code des obligations du
30 mars 1911, RS 220]). Ce contrat est régi par des dispositions
particulières (art. 412 à 418 CO) et, à titre supplétif, par les règles du
mandat (renvoi de l'art. 412 al. 2 CO), pour autant que celles-ci soient
compatibles avec la nature du courtage (Marquis, Le contrat de courtage
immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne 1993, pp. 48 à 50). Les
éléments essentiels du contrat de courtage sont, d'une part, le genre
d'activité que doit déployer le courtier en vue de la passation d'un acte
juridique et, d'autre part, la promesse de verser un salaire déterminé si
l'affaire souhaitée par le mandant arrive à conclusion (ATF 84 II 521, JT
1959 I 266; Marquis, op. cit., pp. 179 et 180).
Le courtier exclusif doit déployer une activité pour avoir droit à
son salaire. Cette obligation découle de son devoir de sauvegarder les
intérêts du mandant, soit de son devoir de fidélité (ATF 103 II 129, JT 1978
I 150, cons. 3). L'art. 413 al. 1 CO prévoit que le courtier a droit à son
salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite
aboutit à la conclusion du contrat. S'il ne fait rien, le courtier exclusif n'a
droit à rien du tout.
b) En l'espèce, il n'est pas contesté que la vente ne s'est pas
faite grâce au travail du recourant. Celui-ci se prévaut toutefois du chiffre
8 du contrat de courtage, selon lequel il a droit à une rémunération si la
vente intervient par le fait d'un tiers ou par le fait du mandant, en violation
de la clause d'exclusivité.
La clause d'exclusivité se renouvelait de trois mois en trois
mois à compter du 31 juillet 2009, sauf avis de résiliation donné par lettre
chargée un mois avant l'échéance pour l'échéance (art. 8 al. 2 du contrat).

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La date de la vente n'est pas connue; il résulte de la liste des publications
au registre foncier que celle-ci a été publiée le 27 mai 2010. Il appartenait
à l'intimé qui entendait se libérer de rendre vraisemblable la non-
reconduction de la clause d'exclusivité. De simples déclarations - telles
que celles contenues dans la télécopie de l'intimé produite par le
recourant - ne sont à cet égard pas suffisantes. Il convient dès lors de
retenir que les parties étaient toujours liées par la clause d'exclusivité, le
contraire n'étant pas rendu vraisemblable.
L'intimé se prévaut quant à lui d'une inexécution du contrat
par le recourant. Pour obtenir la rémunération à laquelle il prétend et la
mainlevée provisoire de l'opposition, le courtier doit en effet établir (et non
seulement rendre vraisemblable) qu'il a exécuté la prestation convenue.
Mandaté à compter du 1er mai 2009, il invoque à cet égard les trois
estimations de l'immeuble, datées des 14 et 19 janvier 2009, l'extrait d’un
site Internet et la plaquette de vente. Ces pièces ne suffisent pas à établir
l'exécution du contrat. Rien ne permet de rattacher l’extrait Internet au
site du recourant, puisque ni son nom ni celui de sa raison individuelle n'y
figurent. Au demeurant, la publication indique que la villa est « vendue »,
de sorte que la pièce n'est pas propre à établir une activité du courtier en
vue de la vente. Quant aux autres pièces invoquées, on ignore quand elles
ont été établies et, pour ce qui est des estimations, par qui elles l'ont été.
Il appartenait au recourant d'établir qu'il avait effectivement négocié et/ou
proposé la villa à des clients, ce qu'il n'a pas fait. C'est donc à bon droit
que le premier juge a refusé de prononcer la mainlevée.
Par ailleurs, aucune pièce établissant le prix de vente de la
villa n'a été produite, de telle sorte que le calcul de l'indemnité au taux de
3 %, soit la créance que le poursuivant invoque, s'avère impossible.
III. Le recours doit en conséquence être rejeté et le prononcé
attaqué confirmé.

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Les frais de deuxième instance sont arrêtés à 630 fr. et mis à
la charge du recourant. Ce dernier doit payer à l’intimé la somme de 1'500
fr. à titre de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 630 fr. (six
cent trente francs), sont mis à la charge du recourant.
IV. Le recourant J.________ doit verser à l'intimé F.________ la
somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) à titre de dépens
de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 16 mars 2012
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.

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Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Youri Widmer, avocat (pour J.________),
- M. [...], agent d’affaires breveté (pour F.________).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 56’700 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme le Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :