vd_gerichte · XG09.037856 · 2010-09-07 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
XG09.037856-111476 ;
XG09.037856-120128
29/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 28 mars 2012
____________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Creux et Colelough
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 259a, 259d CO; 456a al. 1 CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par S.________, à Prilly, demanderesse,
et du recours joint interjeté par F.________, à Prilly, et P.________, à Prilly,
défendeurs, contre le jugement rendu le 7 septembre 2010 par le Tribunal
des baux du canton de Vaud dans la cause divisant les parties.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
803

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En fait :
A. Par jugement du 7 septembre 2010, dont la motivation a été
envoyée le 2 août 2011 pour notification, le Tribunal des baux du canton
de Vaud a dit que le loyer de l'appartement dû par les défendeurs
F.________ et P.________ à la demanderesse S.________ est réduit de 5 %
depuis le 13 novembre 2007 et jusqu'à élimination des nuisances
générées par les étudiants ou les collaborateurs du Centre D.________ aux
abords immédiats de l'entrée de l'immeuble en cause consistant dans
l'entrave régulière de l'accès au bâtiment par des attroupements de
personnes, dans les nuisances sonores causées par les conversations de
ces personnes et dans les nuisances olfactives générées par la fumée de
cigarette de ces personnes (I), dit qu'en conséquence la demanderesse
doit payer aux défendeurs la somme de 1'690 fr. correspondant aux loyers
payés en trop (II), libéré à concurrence de ce montant les loyers consignés
en faveur des défendeurs, le solde étant libéré en faveur de la
demanderesse (III), rendu le jugement sans frais ni dépens (IV) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par
les pièces du dossier (art. 452 CPC-VD [Code de procédure civile vaudois
du 14 décembre 1966]).
La demanderesse S.________ est propriétaire de l'immeuble sis
[...], à Prilly, affecté principalement à l'habitation et comportant une
trentaine d'appartements et trois locaux commerciaux occupés par le
restaurant d'une entreprise, par un fitness et par le Centre D.________. Seul
l'accès à ce dernier local est le même que celui menant aux
appartements.
L'immeuble, situé dans un quartier d'affectation mixte, est
bordé au sud par une usine et au nord par un bâtiment abritant des
activités commerciales et artisanales, les autres immeubles du voisinage
étant affectés essentiellement à l'habitation.

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Par contrat de bail à loyer du 8 juin 1998, la demanderesse a
remis en location aux défendeurs F.________ et P.________ un appartement
de trois pièces au troisième étage de l'immeuble en cause. Conclu pour
durer initialement du 1er juillet 1998 au 30 septembre 1999, le bail se
renouvelait tacitement d'année en année, sauf avis de résiliation donné
quatre mois à l'avance. Le loyer a été fixé à 1'000 fr. par mois, plus un
acompte de chauffage et d'eau chaude de 95 fr., porté à 170 fr. dès le 1er
juillet 2008.
Au moment de la signature de ce contrat, les locaux
commerciaux aujourd'hui loués par le Centre D.________ étaient occupés
par le service "publicité" d'une entreprise, celui-là n'occupant lesdits
locaux que depuis le 1er juin 2005.
Le Centre D.________ dispense des formations pour adultes en
cours d'emploi. Les cours ont lieu de 8 h 00 à 21 h 00 du lundi au vendredi
et de 8 h 00 à 12 h 00 le samedi. La fréquentation des cours est plus
importante les soirs de semaine et le samedi matin que durant la journée
en semaine. X.________, directeur du centre, a indiqué que, pour se
conformer à la loi, la direction du centre avait interdit la fumée dans ses
locaux et que les personnes qui souhaitaient néanmoins s'adonner à cette
activité lors des pauses, étaient priées de le faire à l'extérieur du
bâtiment.
A plusieurs reprises, des locataires de l'immeuble, dont les
demandeurs, se sont plaints auprès de la gérance des nuisances générées
par le comportement des personnes fréquentant les cours du Centre
D.________. Ainsi, par lettre-pétition du 27 juin 2007, une quinzaine de
locataires de l'immeuble ont fait part à la gérance de ce qui suit :
"Objet: plainte à l’encontre des personnes fréquentant les cours des sociétés
Centre D.________, [...] et [...] [...], 1008 Prilly.
Madame, Monsieur,

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Les soussignés exposent préliminairement être régulièrement incommodés par
les personnes citées en marge, lesquelles, en général au nombre de 10 à 15,
monopolisent l’entrée et le hall de l’immeuble, ne cèdent même pas le passage
aux locataires, parlent haut et fort, et fument juste en dessous des chambres à
coucher, ceci à des heures où l’on est en droit de réclamer légitimement un
minimum de tranquillité et de respect, à savoir, la semaine de 1700 à 2100 h.
environ et le samedi vers 0745.
Las de ce comportement irrespectueux, préjudiciable à la tranquillité de
l’immeuble, en particulier eu égard au sommeil des enfants, les odeurs de
fumée pénétrant dans leur chambre, nous vous adressons la présente pétition
dans l’espoir qu’un suivi énergique et concret en soit la conclusion, et ceci dans
les meilleurs délais.”
Par lettre du 25 septembre 2007, le défendeur, agissant en
son nom propre et au nom des autres pétitionnaires, a réitéré ces
doléances.
Par lettre du 13 novembre 2007, la gérance de l'immeuble a
informé le défendeur qu'elle avait rappelé à ses devoirs de locataires la
direction du Centre D.________.
Par courrier du 26 août 2008, une quinzaine de locataires ont
avisé la gérance de l'immeuble qu'aucune amélioration n'avait été
constatée et lui ont demandé de prendre des mesures drastiques.
Par lettre du 26 janvier 2009, les défendeurs ont relevé
qu'aucune solution n'avait été apportée au problème, que des émanations
de fumée s'introduisaient dans la chambre de leur enfant, même lorsque
les fenêtres étaient fermées, et que le brouhaha des conversations le
samedi matin, dès 7 h 30 n'était guère admissible. Ils ont en conséquence
imparti à la gérance de l'immeuble un délai au 20 février 2009 pour
remédier à la situation, faute de quoi ils consigneraient le loyer et
réclameraient une diminution de loyer de 25 %.

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Les locataires de l'immeuble entendus comme témoins, qui
habitent respectivement au troisième, quatrième et septième étage et
dont les fenêtres des chambres à coucher donnent, comme celle des
défendeurs, sur l'entrée de l'immeuble, ont déclaré que l'accès au
bâtiment était régulièrement et fréquemment entravé par la présence de
petit groupes de plusieurs étudiants et/ou collaborateurs du Centre
D.________ massés devant la porte d'entrée de l'immeuble avant les cours
et durant les pauses, qu'ils étaient dérangés par le bruit des discussions
de ces personnes et par la fumée de leurs cigarettes, précisant que ces
nuisances sonores et olfactives étaient ressenties jusque dans les
chambres à coucher des appartements, même quand les fenêtres étaient
fermées en raison de l'isolation déficiente du cadre de celles-ci et que ces
nuisances étaient subies tous les jours de la semaine à l'exception du
dimanche et des vacances scolaires de 7 h 30 – 8 h 00 à 21 h 00 du lundi
au vendredi et de 7 h 30 – 8 h 00 à 12 h 00 le samedi, les nuisances étant
plus importantes les soirs en semaine et les samedis matin.
Les photographies au dossier montrent la présence, à des
saisons diverses, de nombreuses personnes (jusqu'à dix) discutant et/ou
fumant devant l'entrée de l'immeuble, ainsi que la présence de nombreux
mégots de cigarettes dans les bacs à fleurs situés devant la porte.
Lors de l'inspection locale, le tribunal a constaté que l'endroit
où ces personnes se tenaient est situé sur la parcelle de la demanderesse,
le chemin public se trouvant à une quinzaine de mètres plus loin, au-delà
du parking de l'immeuble.
Les défendeurs ont consigné le loyer dès le mois de juillet
2009 et ont saisi le 11 août 2009 la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de l'Ouest lausannois (ci-après : la Commission
de conciliation) en concluant à ce que la demanderesse soit contrainte de
prendre les mesures nécessaires pour éliminer les problèmes de manière
durable et satisfaisante dans les plus bref délais, à ce qu'une réduction de
loyer de 25 % dès le 27 juin 2007 et jusqu'à exécution complète des
travaux leur est accordée, à ce que des dommages-intérêts, avec intérêt à

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5 % l'an, leur sont alloués et à la libération en leur faveur des loyers
consignés à concurrence de ces montants.
Par décision du 29 septembre 2009, la Commission de
conciliation a alloué aux défendeurs une indemnité forfaitaire de 2'000 fr.
pour les nuisances subies (1), ainsi qu'une réduction de loyer de 30 fr. par
mois dès le 1er octobre 2009 jusqu'à élimination du défaut (2), libéré en
faveur des défendeurs les loyers consignés à hauteur de 2'000 fr. (3) et dit
que le paiement des loyers à la gérante de l'immeuble reprendrait dès et y
compris le mois d'octobre 2009 (4).
S.________ a ouvert action le 27 octobre 2009 devant le
Tribunal des baux en concluant, avec dépens, au rejet de la requête des
défendeurs à la Commission de conciliation (I), à ce qu'il soit constaté que
l'appartement en cause n'est pas affecté de défauts (II) et à la libération
en sa faveur des loyers consignés (III).
Les défendeurs ont conclu au rejet de ces conclusions et
confirmé celles de leur requête du 11 août 2009 à l'exception de celle en
allocation de dommages-intérêts.
En droit, les premiers juges ont considéré que les nuisances
sonores et olfactives résultant de la présence d'élèves ou de
collaborateurs fumeurs du Centre D.________ ne pouvaient être
considérées comme inhérentes à l'affectation de l'immeuble ou du
quartier, qu'elles dépassaient, par leur intensité, leur répétition et leur
fréquence, les désagréments qui devaient être raisonnablement et
objectivement tolérés par des locataires et que ces nuisances n'étaient
pas prévisibles lorsque les défendeurs avaient conclu le bail en cause.
B. S.________ a recouru le 11 août 2011 contre ce jugement en
concluant, avec dépens, principalement à sa réforme en ce sens que la
requête du 11 août 2009 des défendeurs est rejetée, qu'il est constaté que
l'appartement en cause n'est pas affecté de défauts et que les loyers

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consignés sont libérés en sa faveur. Subsidiairement, la recourante a
conclu à l'annulation du jugement.
Dans son mémoire, la recourante a développé ses moyens et
confirmé ses conclusions
F.________ et P.________ ont conclu, avec dépens, au rejet du
recours et, par la voie du recours joint, à ce qu'une réduction de loyer de
10 % leur est accordée dès le 13 novembre 2007 et jusqu'au 23 décembre
2011. Ils ont produit un lot de pièces.
La recourante principale a conclu, avec dépens, au rejet du
recours joint.
En d roit :
1. a) Le Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008
(ci-après : CPC; RS 272) est entré en vigueur le 1er janvier 2011. Toutefois,
dès lors que le dispositif du jugement attaqué a été rendu avant cette
date, le recours demeure régi par le Code de procédure civile vaudois du
14 décembre 1966 (ci-après : CPC-VD) (art. 405 al. 2 CPC; ATF 137 III 127;
ATF 137 III 130).
b) Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par
renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux),
ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements
rendus par le Tribunal des baux.
L'art. 466 CPC-VD ouvre la voie du recours joint déposé dans le
délai de mémoire responsif.

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Le recours et le recours joint, interjetés en temps utile, sont
ainsi recevables.
2. La demanderesse conclut subsidiairement à l'annulation du
jugement. Elle ne fait toutefois valoir aucun moyen spécifique de nullité à
l'appui de cette conclusion, de sorte que celle-ci est irrecevable
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3e éd., 2002, n. 2 ad art.
465 CPC-VD, p. 722).
Il convient dès lors d'examiner les recours en réforme.
3. Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD, applicable par renvoi de
l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits
nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et auraient dû
être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1 ter CPC-VD).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
La production de pièces nouvelles en deuxième instance ne
peut intervenir que si elle n'alourdit pas l'instruction du recours et doit
être admise restrictivement, eu égard à la garantie de la double instance
touchant à l'appréciation des faits. Elle constitue cependant la mesure
d'instruction la plus aisément admissible dans ce cadre restrictif (cf. JT
2003 III 16 c. 2c). En pratique, la Chambre des recours a régulièrement
admis la production d’une pièce nouvelle, précisant que cette approche

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valait pour le dépôt d’une seule pièce et non d’un lot de plusieurs pièces,
ce qui irait au-delà de l’instruction limitée possible en deuxième instance
(CREC I 21 janvier 2010/48 c. 3c/aa; CREC I 17 novembre 2009/579 c. 7e).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et aux autres preuves administrées. Il a été complété sur la
base du dossier. Les pièces produites par les défendeurs sont irrecevables
dans la mesure où elles ne figurent pas au dossier de première instance.
La pièce produite par la demanderesse, qui est un jugement genevois, est
recevable, dès lors qu'il s'agit d'une pièce tendant à établir un point de
droit (cf. Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 5 ad art. 452 CPC-VD, p. 690).
4. a) La demanderesse fait valoir que le contrat de bail en cause
ne prévoit aucune promesse spéciale en ce qui concerne l'environnement
de l'appartement loué, que l'immeuble est situé dans une zone
d'affectation mixte, à côté d'une zone industrielle et que le loyer est
modique. Dans ces circonstances, elle soutient que les défendeurs ne
sauraient émettre des exigences particulières en matière de tranquillité et
de nuisances. Elle relève que le bruit d'un chantier n'a pas été considéré
par la jurisprudence comme un défaut, dès lors que les locataires
pouvaient se rendre compte à la conclusion du contrat que le quartier était
en pleine expansion. De même le bruit occasionné par des enfants n'a pas
été considéré comme un défaut, même pour une crèche, dans un
environnement urbain.
b) Selon l'art. 256 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars
1911, RS 220), le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue,
dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de
l'entretenir en cet état.
L'art. 259 CO dispose que le locataire doit, conformément à
l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés
par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à
l'entretien normal de la chose.

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La définition du défaut au sens des art. 259 ss CO ne figure
pas dans la loi. La doctrine et la jurisprudence se réfèrent à l'état
approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée au sens de l'art. 256
al. 1 CO. Cette notion suppose la comparaison entre l'état réel de la chose
et l'état convenu. Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une
qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait
légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu.
Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence
dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en
compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la
construction, le montant du loyer (Lachat, Le bail à loyer, 2008, pp. 216 et
219; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 28 ad art. 258 CO, p. 382 s.; TF
4C.368/2004 du 21 février 2005 c. 4.1 et réf.; SJ 1997 p. 661 c. 3a). La
chose louée, composée des locaux objet du contrat et des installations et
aménagements énumérés dans le bail, comprend aussi les installations
communes (escalier, hall d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres
terrains attenants; l'état approprié à l'usage convenu, dont le bailleur est
garant, s'étend à l'ensemble (SJ 1997 p. 661 c. 3a). Les désagréments que
peut rencontrer le locataire doivent dépasser les limites de la tolérance
pour constituer un défaut de la chose louée (TF 4C.368/2004 précité c.
4.1). Le défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-
même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers (TF 4C.377/2004
c. 2.1; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en
droit privé, 12e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2002, n° 83, pp.
23-24).
Selon la jurisprudence toute diminution du confort en cours de
bail ne constitue pas un défaut et, sauf promesse spéciale, le locataire ne
pourra pas demander une réduction de loyer si l'appartement au-dessus
du sien, non loué au moment de la conclusion du bail, vient à être occupé,
pas plus qu'il ne pourra exiger, en ce qui concerne la vue qu'il a de ses
fenêtres, que les arbres ne grandissent pas, que le trafic routier
n'augmente pas et que les constructions aux alentours ne soient pas
densifiées. Ce sont là des évolutions prévisibles et le bailleur ne garantit

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pas l'immutabilité des circonstances environnantes (ATF 135 III 349 c.
3.2). Ainsi, le Tribunal fédéral a jugé, dans cet arrêt, que l'usage d'un
logement n'était pas entravé du seul fait que l'on voyait des fenêtres et
des balcons dans un bâtiment voisin construit en cours de bail, situation
qui est tout à fait commune à d'innombrables locataires dans la même
situation.
En ce qui concerne le bruit, le locataire ne saurait s'attendre,
sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Il est plus ou moins inévitable
que des bruits provenant de l'extérieur puissent être perçus à l'intérieur
d'un logement. Que l'on entende un bruit dans un appartement ne suffit
pas pour conclure à l'existence d'un défaut. On ne sort des limites de ce à
quoi le locataire devait s'attendre que si le bruit, compte tenu de sa durée,
de son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil
et entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le
sommeil. La jurisprudence a déjà eu l'occasion de souligner que la
nuisance sonore devait dépasser les limites que le locataire devait
supporter en fonction de l'usage normal de la chose louée; elle a cité
l'exemple de voisins particulièrement bruyants ou d'un immeuble dont
l'isolation phonique est exceptionnellement mauvaise; elle a également
relevé que des nuisances sonores propres à perturber le sommeil dans un
logement d'habitation étaient excessives (TF 4C.368/2004 du 21 février
2005 précité c. 4; TF 4C.65/2002 du 31 mai 2002 c. 3c). Pour dire quels
sont les bruits avec lesquels le locataire devait normalement compter (et
qui ne constituent donc pas un défaut par rapport à l'usage convenu), il
faut tenir compte du lieu de situation de l'immeuble, de la qualité de son
aménagement, de son degré de vétusté, ainsi que des activités exercées
dans l'immeuble et du comportement normalement prévisible des autres
occupants (TF 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 c. 3.2).
Aux termes de l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des
défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il
n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché
d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du
bailleur la remise en état de la chose (let. a) ou une réduction

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proportionnelle du loyer (let. b). Le locataire d'un immeuble peut en outre
consigner le loyer (art. 259a al. 2).
c) En l'espèce, les premiers juges ont déduit de l'instruction,
qui a consisté en particulier dans l'audition de trois témoins et dans une
inspection locale, que les demandeurs subissaient des nuisances sonores
et olfactives du fait de la présence d'élèves et de collaborateurs du Centre
D.________ devant l'entrée de l'immeuble avant les cours et durant les
pauses. Cette appréciation est adéquate est peut être confirmée.
L'immeuble en cause se trouve dans un quartier d'affectation
mixte. Il est bordé au sud par une usine et au nord par un bâtiment
abritant des activités commerciales et artisanales, les autres immeubles
du voisinage étant affectés principalement à l'habitation. Le bâtiment
litigieux comporte une trentaine d'appartements pour trois locaux
commerciaux occupés par un restaurant d'entreprise, un fitness et le
Centre D.________, dont deux ont un accès différent et des fenêtres
donnant sur un autre côté de l'immeuble. Il y a lieu de déduire de ces
éléments que l'on ne se trouve pas en présence d'un quartier
particulièrement calme et que le seuil de tolérance devra être plus élevé,
sans que l'on doive retenir qu'il s'agit d'un quartier particulièrement
bruyant.
Dans ces circonstances, on ne saurait considérer que l'arrivée
d'un centre de formation à la place de la division "publicité" d'une
entreprise est imprévisible et que la seule présence d'une école de
formation pour adultes et les allées et venues inhérentes à celle-ci soient
constitutives d'un défaut.
Toutefois, les nuisances établies ne se limitent pas à des allées
et venues ordinaires. Les élèves et les collaborateurs du Centre D.________
ont l'habitude de s'attrouper quotidiennement (jusqu'à dix personnes),
sauf le dimanche, devant l'entrée pour converser et fumer. De telles
nuisances apparaissent acceptables en journée et pendant la semaine. Il
résulte cependant de l'instruction opérée en première instance que la

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fréquentation des cours est plus importante le samedi matin et les soirs de
semaine que durant la journée en semaine et qu'il en va de même des
nuisances sonores et olfactives, qui sont perceptibles jusqu'au septième
étage de l'immeuble, fenêtres fermées. C'est en raison des heures
auxquelles ces nuisances sont principalement ressenties, soit jusqu'à 21
heures le soir en semaine, à un moment où les enfants sont généralement
couchés, ainsi que le samedi matin dès 7 h 30, à un moment où il est
usuel de se reposer, qu'elles peuvent être qualifiées d'excessives. A tout le
moins, les premiers juges n'ont-ils pas outrepassé leur pouvoir
d'appréciation en considérant que tel était le cas.
L'arrêt de la Cour de justice du 5 février 2007 (C/12382/2003;
ACJC/134/2007), dont se prévaut la demanderesse, se distingue de
manière décisive de la présente espèce en ce sens que la fréquentation du
jardin par les enfants d'une crèche entraînant les nuisances sonores dont
se plaignait la locataire, étaient limitées à la belle saison, que, surtout, les
enfants ne venaient pas avant 9 h et que le bruit était inexistant le soir et
le week-end.
Le recours principal doit en conséquence être rejeté.
5. Les défendeurs concluent à l'octroi d'une réduction de loyer de
10 % du 13 novembre 2007 jusqu'au 23 décembre 2011.
Selon la jurisprudence, la réduction de loyer que peut exiger le
locataire en application de l’art. 259d CO doit être proportionnelle au
défaut et se détermine par rapport à la valeur de l’objet sans défaut. Elle
vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties. En principe, il
convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle,
telle qu’elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de
la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le
loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul
proportionnel n’est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de
moyenne importance. Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par

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référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la
casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 c. 4.1; TF
4C.219/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.3).
Les premiers juges se sont référés à la casuistique qui a
accordé une réduction de loyer de 12 % pour des émanations olfactives,
désagréables et toxiques (odeur d'œuf pourri) provenant d'une cheminée
voisine, le matin, certains jours pendant plusieurs heures (Corboz, Les
défauts de la chose louée, SJ 1979, p. 146), de 12,5 % pour le bruit causé
par un orchestre jouant trop fort la nuit plusieurs fois par semaine (Züst,
Die Mangelrechte des Mieters, 2e éd, 1995, p. 204) et à des précédents
accordant 5 % de réduction de loyer pour de fortes odeurs incommodantes
de mazout, et de 3 % pour les cris quotidiens d'un coq installé à proximité.
Au vu de ces considérations et des circonstances de l'espèce, ils ont fixé la
réduction à 5 %.
Cette appréciation peut être confirmée au vu de la nature des
nuisances, du fait qu'elles sont limitées à 21 heures en semaine et à 7 h
30 le samedi matin et inexistantes lors des périodes de vacances
scolaires.
En outre, dès lors que les premiers juges ont accordé cette
réduction jusqu'à élimination du défaut, la conclusion des défendeurs
tendant à ce que celle-ci soit allouée jusqu'au 23 décembre 2011 est
couverte par le jugement de première instance, de sorte que cette
conclusion est sans portée.
Le recours joint doit être rejeté.
6. En conclusion, le recours principal et le recours joint doivent
être rejetés et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante principale sont
arrêtés à 200 fr. et ceux des recourants par voie de jonction à 200 fr. (art.

- 15 -
230 al. 1 et 232 al. 2 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires
en matière civile]).
Aucune des parties n'obtenant davantage gain de cause que
l'autre, il y a lieu de compenser les dépens de deuxième instance (art. 92
al. 2 CPC-VD).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours principal et le recours joint sont rejetés.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante principale
S.________ sont arrêtés à 200 fr. (deux cents francs).
IV. Les frais de deuxième instance des intimés et recourants par
voie de jonction F.________ et P.________, solidairement entre
eux, sont arrêtés à 200 fr. (deux cents francs).
V. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

- 16 -
Du 28 mars 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Nicolas Saviaux (pour S.________),
- M. et Mme F.________ et P.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse de
chacun des recours est de 12'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
Le greffier :