vd_gerichte · XC15.007260 · 2018-09-18 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC15.007260-180519
524
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 18 septembre 2018
_______________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Stoudmann et Oulevey, juges
Greffière : Mme Boryszewski
*****
Art. 271 ss CO
Saisie par renvoi de la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral
et statuant sur l’appel interjeté par A.P.________, à Lausanne, et
B.P.________, à Walzenhausen, demandeurs, contre le jugement rendu le 5
octobre 2016 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants
d’avec W.________, à Lausanne, et L.________, à Epalinges, défendeurs, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. a) Par jugement du 5 octobre 2016, le Tribunal des baux a
rejeté la demande déposée le 20 février 2015 par A.P.________ et
B.P.________ contre W.________ et L.________ (I), a rendu ledit jugement sans
frais judiciaires ni dépens (II) et a rejeté toutes autres ou amples
conclusions (III).
b) Par acte du 28 février 2017, les locataires A.P.________ et
B.P.________ ont interjeté appel contre ce jugement, en concluant, sous
suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que la
résiliation de bail du 29 avril 2014 pour le 30 septembre suivant soit
annulée, subsidiairement que le bail soit prolongé pour une durée de
quatre ans dès le 1er octobre 2014. A titre plus subsidiaire, ils ont conclu à
ce que le jugement entrepris soit annulé pour un complément d’instruction
dans le sens des considérants.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer sur l’appel.
Par arrêt du 15 mai 2017 (CACI 15 mai 2017/193), la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal a rejeté l’appel (I), a confirmé le
jugement (II), a mis les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à
1'545 fr., à la charge des appelants A.P.________ et B.P.________,
solidairement entre eux (III), et a dit que l’arrêt était exécutoire (IV).
B. a) Par arrêt du 21 décembre 2017 (TF 4A_347/2017), la Ier
Cour de droit civil du Tribunal fédéral a rejeté le recours formé par
B.P.________ (1), a admis le recours formé par A.P.________, l’arrêt attaqué
étant annulé et la cause renvoyée à la cour cantonale pour instruction et
nouvelle décision dans le sens des considérants (2), a mis les frais de la
procédure fédérale, arrêtés à 2'500 fr., à la charge de l’intimé (3), a dit
que l’intimé verserait au recourant A.P.________ une indemnité de 3'000 fr.

- 3 -
à titre de dépens (4) et a dit que l’arrêt était communiqué aux parties et à
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal (5).
En droit, le Tribunal fédéral a tout d’abord considéré que ce qui
vaut pour l’action formatrice en annulation de la résiliation en cas de bail
commun de colocataires vaut a fortiori pour l’action formatrice en
annulation de la résiliation des héritiers qui ont succédé au défunt dans la
relation contractuelle de bail (art. 560 CC). Ainsi, chacun d’eux a la qualité
pour agir seul en annulation de la résiliation du bail lorsque son ou ses
cohéritiers s’y refusent, pour autant qu’il assigne également celui-ci en
justice à côté du bailleur (TF 4A _689/2016 du 28 août 2017 consid. 4.1).
Le Tribunal fédéral a toutefois rappelé que les droits des héritiers sont
restreints : en cas de décès du locataire, la protection contre les congés
des art. 271 ss CO n’est conférée qu’aux membres de la famille qui
habitaient avec celui-ci et qui lui ont succédé dans la relation contractuelle
(TF 4A _34/2017 du 18 avril 2017 consid. 5). Ainsi, dans la mesure où
B.P.________ n’habitait pas l’appartement litigieux, le Tribunal fédéral lui a
dénié la qualité pour agir dans le cadre de l’action en contestation de la
résiliation du bail. Il l’a en revanche reconnue à A.P.________, qui avait
succédé à sa mère dans la relation de bail et qui était un occupant à titre
principal du logement. Par ailleurs, il a relevé que tant le bailleur que ses
frère et sœur cohéritiers, soit B.P.________ et L.________, étaient parties au
procès, d’un coté ou de l’autre.
La Haute cour a également considéré que le bailleur avait
motivé la résiliation du bail non pas par sa décision d'entreprendre des
travaux pour augmenter la valeur de son bien, mais par la nécessité et
l'urgence qu'il y aurait à remplacer l'installation sanitaire et à mettre aux
standards actuels la cuisine et les salles d'eau, soit pour maintenir l'utilité
et la valeur actuelle de son bien. Elle a ainsi renvoyé la cause à la Cour de
céans pour qu’elle instruise ces questions ou les fasse instruire par le
Tribunal des baux.
b) Les parties ont été invitées à se déterminer ensuite de
l’arrêt de renvoi du Tribunal fédéral.

- 4 -
Par courrier du 12 avril 2018, L.________ a indiqué qu’elle
renonçait à déposer des observations et n’entendait pas procéder dans le
cadre de cette affaire, s’en remettant ainsi à justice.
Le 25 juin 2018, W.________ a déposé des observations et a
conclu, avec dépens, à ce que la résiliation formulée le 29 avril 2014 du
bail concernant le logement (appartement [...]) situé au chemin de [...],
appartement de 5 pièces au 5e étage, avec effet au 30 septembre 2014,
soit confirmée.
Le même jour, A.P.________ et B.P.________ ont déposé des
observations par lesquels ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce
que la cause soit renvoyée au Tribunal des baux pour instruction
complémentaire.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants dans
la mesure utile à la compréhension et à la résolution de la question encore
litigieuse à la suite de l’arrêt de renvoi du Tribunal fédéral du 21 décembre
2017 :
1. Le 2 novembre 1961, [...] (père) a conclu avec W.________ et
[...], qui agissaient en qualité de gérants pour le compte de la ...][...], un
contrat de bail à loyer portant sur un appartement de cinq pièces situé
dans un immeuble construit en 1961, comportant 42 appartements,
répartis sur neuf niveaux et sis chemin de ...][...].
Au décès de ...][...] (père), survenu en 1992, son épouse ...][...]
est devenue titulaire du bail de l’appartement précité.
2. En 1994, deux entreprises d’installateurs sanitaires ont établi
un rapport sur l’état des conduites de l’immeuble, révélant de nombreux
problèmes dus à la vétusté des installations sanitaires et de l’équipement

- 5 -
des cuisines et salles de bains, notamment de la corrosion, de l’oxydation,
des obstructions dues à des diamètres de tuyaux ne répondant plus aux
normes actuelles, des difficultés à trouver des pièces de rechange pour les
robinetteries d’origine ou encore la nécessité de procéder fréquemment à
des réparations ou dépannages. En 1995, la propriétaire a mandaté
l’architecte ...][...], qui a constaté que l’immeuble était bien entretenu et
dans un état de dégradation moyen, qui ne justifiait pas une intervention
urgente, sauf en ce qui concernait la distribution d’eau chaude.
Le défendeur W.________ a acquis l’immeuble précité le
14 janvier 1999, devenant ainsi seul bailleur des baux en cours.
3. Le 8 juillet 1999, la Municipalité de Lausanne a autorisé le
défendeur à procéder aux rénovations telles que décrites par l’architecte
[...] en 1995.
Le 5 décembre 2000, une transaction judiciaire a été conclue
entre le défendeur et [...] dans le cadre d’un conflit portant sur une
demande de baisse de loyer formulée par l’intéressée. Le loyer mensuel
de l’appartement litigieux a ainsi été fixé à 1’515 fr. dès le 1er octobre
2000.
...] [...], qui s’est opposée au projet de rénovation, a saisi le
Tribunal des baux, qui a considéré, par jugement du 26 octobre 2001, que
les travaux de la première étape ne pouvaient pas lui être imposés en
cours de bail, mais a notamment autorisé le traitement des conduites
sanitaires, sans remplacement. Cette décision a été confirmée par le
Tribunal cantonal le 14 août 2002, puis par le Tribunal fédéral le 4 mars
2003. Dans le cadre de ce litige, deux expertises ont été mises en œuvre
par le Tribunal des baux, qui ont toutes deux constaté, notamment, la
nécessité de procéder au remplacement des tuyauteries intérieures de
l’immeuble à court ou moyen terme. Les nuisances que les travaux prévus
dans les appartements pourraient engendrer ont par ailleurs été jugées
excessives en cours de bail.

- 6 -
4. Les façades et les fenêtres de tout le bâtiment ont été refaites,
ainsi que tous les appartements de l’aile nord, entre le 10 juillet 2000 et le
30 avril 2001. La réfection des appartements de l’aile sud, qui en
comporte 17, a débuté en 2004 avec un appartement du deuxième étage.
Le 15 juillet 2008, le demandeur A.P.________, l’un des fils de
[...], est venu vivre auprès de sa mère et a été enregistré en qualité
d’occupant de l’appartement.
Des travaux de rénovation ont encore été exécutés dans
l’appartement litigieux en septembre 2008, janvier 2011, février 2012 et
mars 2014.
5....] [...] est décédée le [...] 2014, laissant pour héritiers légaux ses
trois enfants, soit A.P.________, B.P.________ et L.________.
Par formule officielle du 29 avril 2014 adressée aux trois
héritiers de [...], la gérance a résilié le bail de l’appartement précité pour
le 30 septembre 2014. La gérance a exposé à cet effet que, compte tenu
de la vétusté de l’appartement, d’importants travaux de rénovation
devaient y être entrepris, qui ne pouvaient pas se faire en présence d’un
locataire.
6. [...] SA a fait le point sur la rénovation des appartements de
l’immeuble dans une note établie le 14 août 2016. Cette note, à laquelle
est annexée une « coupe transversale » de l’immeuble datée du 11 avril
2014, concerne uniquement les 17 appartements « côté lac », soit l’aile
sud de l’immeuble. Il est exposé que la tuyauterie doit être intégralement
remplacée, en procédant par colonne de chute sur toute leur verticalité.
Cette opération, qui peut être exécutée par tronçons d’une hauteur
d’étage, mais sans la présence de locataires dans les appartements

- 7 -
concernés, a été exécutée dès 2003 lors de changements ou rocades de
locataires. A l’été 2015, la rénovation a eu lieu dans dix appartements sur
dix-sept, soit 60 % de l’installation, de sorte qu’il reste encore un risque
important de dégâts d’eau et que l’écoulement du temps menace « la
cohérence globale de la mise à niveau », le vieillissement ne pouvant pas
être homogène. Il est par ailleurs relevé que les travaux envisagés
permettent de désamianter les revêtements de faïences, de séparer les
colonnes de chutes pour les eaux claires et les eaux usées, de mettre à
niveau l’installation électrique des locaux humides et de permettre
l’installation de lave-linge et séchoirs individuels dans les locaux
sanitaires. Il est en outre projeté de supprimer les chambres de bonne qui
jouxtent les cuisines pour agrandir celles-ci et permettre l’installation d’un
agencement aux dimensions actuelles.
7. Le demandeur A.P.________ occupe seul l’appartement litigieux.
S’il s’est annoncé auprès de la gérance en juillet 2008, il ressort d’un
extrait du Contrôle des habitants de Lausanne du 16 juin 2014 que
l’intéressé est en réalité inscrit à l’adresse de l’appartement litigieux
depuis le 1er juillet 2007.
8. Le 26 mai 2014, A.P.________, A.P.________ et L.________ ont
déposé une requête contre W.________ auprès de la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne, en
concluant à l’annulation de la résiliation de bail du 29 avril 2014,
subsidiairement à une prolongation de bail pour une durée de quatre ans.
La défenderesse L.________ a toutefois informé la commission qu’elle
s’opposait à la démarche des demandeurs. A la suite de l’échec de la
conciliation, la Commission de conciliation a délivré une autorisation de
procéder le 22 janvier 2015.
Les demandeurs A.P.________ et B.P.________ ont ensuite saisi le
Tribunal des baux le 20 février 2015 d’une demande, par laquelle ils ont
pris les mêmes conclusions.

- 8 -
Par courrier du 10 mars 2015, la défenderesse L.________ a
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par
les demandeurs.
Dans ses déterminations du 20 avril 2015, le défendeur
W.________ a conclu, avec dépens, au rejet des conclusions prises par les
demandeurs.
En d roit :
1.
1.1 Le principe de l’autorité de l’arrêt de renvoi, que prévoyait
expressément l’art. 66 al. 1 OJ (loi fédérale d’organisation judiciaire du 16
décembre 1943), aujourd’hui abrogé, demeure applicable sous la LTF (loi
sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ; RS 173.110) (ATF 135 III 334
consid. 2). Il en résulte que les considérants de l’arrêt de renvoi lient les
parties et le Tribunal fédéral lui-même, celui-ci ne pouvant pas se fonder
sur des considérations qu’il avait écartées ou dont il avait fait abstraction
dans sa précédente décision (ATF 111 II 94 consid. 2). L’autorité cantonale
est quant à elle tenue de fonder sa nouvelle décision sur les considérants
de droit de l’arrêt du Tribunal fédéral, le juge auquel la cause est renvoyée
voyant donc sa cognition limitée par les motifs de cet arrêt, en ce sens
qu’il est lié par ce qui a déjà été tranché définitivement par le Tribunal
fédéral (ATF 104 IV 276 consid. 3b ; ATF 103 IV 73 consid. 1) et par les
constatations de fait qui n’ont pas été attaquées devant celui-ci (ATF 104
IV 276 consid. 3d). Des faits nouveaux ne peuvent être pris en
considération que sur les points qui ont fait l’objet d’un renvoi et dans la
mesure où le droit de procédure applicable autorise leur introduction à ce
stade de la procédure, ces faits ne pouvant être ni étendus ni fixés sur une
base juridique nouvelle (ATF 131 III 91 consid. 5.2 ; TF 5A_ 561/2011 du 19
mars 2012 consid. 4.1).
1.2 En l’espèce, la cause a été renvoyée à la cour de céans pour
qu’elle instruise elle-même, ou fasse instruire par le Tribunal des baux, les

- 9 -
questions de la nécessité et de l’urgence de procéder au remplacement
des installations sanitaires et de l’urgence de procéder au remplacement
des installations sanitaires et de remettre la cuisine et les salles d’eau aux
standards actuels. Dans le délai fixé aux parties pour se déterminer sur la
suite de la procédure, le bailleur a produit des pièces qui prouvent peut-
être la nécessité et l'urgence de certains de ces travaux, mais pas la
totalité. Pour juger de la nécessité et de l'urgence de faire des travaux
pour maintenir l'utilité et la valeur actuelles de la cuisine, par exemple,
ces pièces ne suffisent pas. Une inspection locale est indispensable. Il
convient dès lors d'annuler le jugement et de renvoyer la cause au
Tribunal des baux pour complément d'instruction et nouveau jugement
dans le sens des considérants du Tribunal fédéral.
2.
2.1 Il résulte de ce qui précède que l’appel de B.P.________ doit
être rejeté, tandis que celui de A.P.________ doit être admis. Le jugement
sera réformé aux chiffres I à III de son dispositif en tant qu’il concerne
B.P.________. Il sera pour le surplus annulé et la cause renvoyée au
Tribunal des baux pour nouvelle instruction et nouveau jugement sur les
conclusions prises par ou contre A.P.________, dans le sens des
considérants.
2.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'545 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010,
RSV 270.11.5]), seront mis à concurrence de 772 fr. 50 à la charge de
l’appelant B.P.________ qui succombe contre l’intimé W.________ (art. 106
al. 1 CPC) et à concurrence de 772 fr. 50 à la charge de l’intimé W.________
qui succombe contre l’appelant A.P.________ (art. 106 al. 1 CPC).
2.3 S’agissant des dépens, au vu de l’issue du litige et de
l’ampleur des observations de l’intimé W.________ du 25 juin 2018,
l’appelant B.P.________ versera à l’intimé W.________ la somme de 700 fr.
(art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV

- 10 -
270.11.6]), à titre de dépens de deuxième instance, somme qui
représente la moitié des frais d’avocat de l’intimé.
Quant à l’intimé W.________, il versera à l’appelant A.P.________
la somme de 1'000 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 7 TDC),
laquelle représente la moitié des frais d’avocat de l’appelant. A ce
montant s’ajoutera la restitution de l’avance de frais à concurrence de 772
fr. 50.
Il ne sera pas alloué de dépens de deuxième instance à
l’intimée L.________, qui s’en est remise à justice.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel de B.P.________ est rejeté.
II. L’appel de A.P.________ est admis.
III. Le jugement du 5 octobre 2016 est réformé aux chiffres I à III
de son dispositif comme il suit :
I. La demande déposée le 20 février 2015 par les demandeurs
A.P.________ et B.P.________ contre les défendeurs W.________ et
L.________ est rejetée dans la mesure où elle émane de
B.P.________.
II. Le présent jugement est rendu sans frais ni dépens dans la
mesure où il statue sur les conclusions de B.P.________.
III. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées
dans la mesure où elles sont prises par ou contre B.P.________.
Pour le surplus, le jugement est annulé et la cause renvoyée
au Tribunal des baux pour nouvelle instruction et nouveau
jugement sur les conclusions prises par ou contre A.P.________,
dans le sens des considérants.

- 11 -
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'545 fr.
(mille cinq cent quarante-cinq francs), sont mis à la charge de
l’appelant B.P.________ à concurrence de 772 fr. 50 (sept cent
septante-deux francs et cinquante centimes) et à la charge de
l’intimé W.________ à concurrence de 772 fr. 50 (sept cent
septante-deux francs et cinquante centimes) .
V. L’appelant B.P.________ doit verser à l’intimé W.________ la
somme de 700 fr. (sept cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
VI. L’intimé W.________ doit verser à l’appelant A.P.________ la
somme de 1'772 fr. 50 (mille sept cent septante-deux francs et
cinquante centimes), à titre de dépens et de restitution
partielle d’avance de frais de deuxième instance.
VII. Il n’est a pas alloué de dépens de deuxième instance à
l’intimée L.________.
VIII. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Jacques Micheli pour A.P.________ et B.P.________,
- Me Jean Cavalli pour W.________,
- Me David Regamey pour L.________,

- 12 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :