vd_gerichte · PT10.042275 · 2013-11-25 · fr
Affaire procédure accélérée
Affaire procédure accélérée


TRIBUNAL CANTONAL
PT10.042275-131134
616
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 25 novembre 2013
_______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mme Favrod et M. Piotet, juge suppléant
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 736 al. 1 et 2 CC; 83 et 308 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par U.________, à
Bussigny-près-Lausanne, demandeur, contre le jugement rendu le 25 mai
2012 par le Tribunal civil de l'arrondissement de la Côte dans la cause
divisant la partie appelante d’avec M.________SA, à Genève, défenderesse,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 25 mai 2012, dont les motifs ont été envoyés
aux parties pour notification le 29 avril 2013, le Tribunal civil de
l'arrondissement de la Côte a rejeté la demande formée le 16 décembre
2010 par U.________ contre M.________SA (I), fixé les frais et émoluments
du tribunal à 3'575 fr. pour le demandeur U.________ et à 3'500 fr. pour la
défenderesse M.________SA (II) et dit que le demandeur doit payer à la
défenderesse la somme de 3'500 fr. à titre de dépens (III).
En droit, les premiers juges ont constaté que la défenderesse
n'avait aucun moyen d'accéder au périmètre situé au sud de sa parcelle
et, par conséquent, aux voies de chemin de fer, si ce n'est en passant par
l'intérieur du bâtiment, par les locaux actuellement occupés par
H.________Sàrl. Ils ont considéré que le but de la servitude était de
permettre au fonds dominant d'avoir un accès direct au rail depuis la route
et que, dès lors, même si les locataires actuels n'utilisaient pas la livraison
par rail, cela ne signifiait pas qu'ils ne le feraient pas à l'avenir ou que de
futurs locataires n'en feraient pas usage. L'intérêt à l'exercice de la
servitude pourrait renaître en cas de changement de locataire, de
modification de l'affectation des locaux ou si les deux locataires actuels ne
devaient plus s'entendre à l'avenir. Par ailleurs, les premiers juges ont
relevé que c'est l'intérêt du propriétaire du fonds dominant qui devait être
pris en considération et non celui d'un ou des locataires. S'agissant de la
libération totale ou partielle requise subsidiairement, ils ont estimé que la
servitude n'empêchait pas une utilisation rationnelle du fonds servant, que
le demandeur avait fait l'acquisition de la parcelle en toute connaissance
de cause et qu'aucun fait postérieur à l'inscription du droit de passage
n'avait aggravé la charge imposée au fonds servant.
B. Par acte du 29 mai 2013, U.________ a interjeté appel contre ce
jugement en concluant, avec suite de frais et dépens de première et
deuxième instance, principalement à sa réforme en ce sens qu'est

- 3 -
ordonnée la radiation au Registre foncier de la servitude [...] grevant la
parcelle n° [...], de la commune de Bussigny-près-Lausanne lui
appartenant, en faveur de la parcelle n° [...] appartenant à M.________SA.
Subsidiairement, l'appelant a conclu à la libération de la servitude précitée
contre une indemnité dont le montant sera fixé à dire de justice et, plus
subsidiairement encore, à l'annulation du jugement et au renvoi de la
cause au tribunal de première instance. L'appelant a requis à titre de
mesures d'instruction une inspection locale des parcelles nos [...] et [...], la
production des nouveaux contrats de bail conclus entre M.________SA et
P.________SA d'une part, entre M.________SA et H.________Sàrl d'autre part,
en mains de la N.________SA, ainsi que la production de l'acte constitutif de
la servitude [...] en mains du Registre foncier de Morges. L'appelant a
produit à l'appui de son écriture un bordereau de pièces.
Le 16 septembre 2013, M.________SA et H.________SA ont
déposé un mémoire réponse et requis qu'il soit pris acte que H.________SA
est devenue copropriétaire pour moitié, en date du 19 avril 2013, de la
parcelle n° [...], de la Commune de Bussigny-près-Lausanne, sise [...], qu'il
soit constaté que dite société est donc partie au litige et que toute
décision rendue dans le présent litige lui est également imposée. Sur le
fond, les intimées ont conclu, avec suite de frais et dépens, principalement
au rejet de l'appel, subsidiairement, en cas de libération de la servitude, à
ce que l'appelant soit condamné à leur verser, à titre d'indemnité au sens
de l'art. 736 al. 2 CC, la somme de 50'000 fr., plus subsidiairement enfin,
au renvoi de la cause au tribunal de première instance. Très
subsidiairement, les intimées ont conclu à ce qu'elles soient appelées à
prouver par toute voie de droit utile les faits allégués dans leur écriture.
Elles ont également produit à l'appui de leur mémoire un bordereau de
pièces.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier et les pièces nouvelles
produites valablement en deuxième instance (cf. ch. 2.e):

- 4 -
1. U.________ a acquis, le 20 août 2004, la parcelle n° [...], de la
commune de Bussigny-près-Lausanne, sise [...]. Ce bien-fonds, d’une
surface totale de 858 m2, comprend notamment un bâtiment industriel de
509 m2.
Le 8 juin 2010, M.________SA est devenue propriétaire de la
parcelle n° [...], de la commune de Bussigny-près-Lausanne, sise [...],
d’une surface totale de 3'449 m2 et composée en particulier d’un
bâtiment industriel de 1'735 m2.
Les parcelles n° [...] et [...] de la commune de Bussigny-près-
Lausanne sont contiguës. Elles sont inscrites auprès du Registre foncier de
l’office de Morges.
2. Le 28 décembre 1994, une servitude de passage à pied et
pour véhicules n° [...], ayant pour fonds servant la parcelle n° [...] et pour
fonds dominant la parcelle n° [...] de la commune de Bussigny-près-
Lausanne, a été inscrite au Registre foncier sous référence [...].
Selon l’extrait d’acte/état de réinscription du Registre foncier,
"cette servitude s’exerce selon le tracé figuré en jaune sur le plan ci-
annexé. Elle permet au propriétaire du fonds dominant le passage sur la
zone grevée à pied et avec des véhicules d’un poids maximum de trois
tonnes et demie. Les frais d’entretien, de réfection et de rénovation du
passage seront supportés à parts égales par les propriétaires des fonds
dominant et servant". Le plan dont il est question est partiellement
reproduit ci-dessous, étant précisé que le "tracé figuré en jaune" est
reproduit au moyen de croix et que la rampe de chargement ferroviaire
est indiquée par des cercles.

- 5 -
3. a) Sur sa parcelle, U.________ exploite en raison individuelle un
atelier mécanique et de transports. Il loue le premier étage de son
bâtiment à un salon de massage.
b) L’immeuble de M.________SA est pour sa part occupé par deux
sociétés, à savoir H.________Sàrl et P.________SA, qui étaient déjà locataires
avant que M.________SA ne fasse l’acquisition de la parcelle.
H.________Sàrl, dont le but est le commerce et la distribution
de tout produit, notamment de matériel électrique et de produits
alimentaires, y loue depuis le 1er septembre 2005 un entrepôt de 600 m2
environ, principalement à l’usage de stockage de matériel technique, ainsi
que des bureaux d’une surface de l’ordre de 40 m2.
P.________SA est une entreprise d’achat, de vente,
d’importation et d’exportation d’échafaudages, d’équipements et de
matériel s’y rapportant, ainsi que de toutes pièces détachées, accessoires
et autres produits connexes ou similaires. Elle loue un entrepôt d’environ
1'100 m2 ainsi que des bureaux d’environ 100 m2 sur le bien-fonds de

- 6 -
M.________SA, dans le but d’y stocker du matériel d’échafaudages, depuis
le 1er décembre 2008.
H.________Sàrl occupe les locaux adjacents à la servitude de
passage alors que P.________SA dispose des locaux attenants au quai de
chargement et de déchargement routier. Les deux sociétés bénéficient
d’un accès au quai de chargement et de déchargement routier, d’un accès
à la ligne de chemin de fer qui permet des chargements et déchargements
par rail, ainsi que d’un débouché sur la [...]. H.________Sàrl jouit enfin d’une
sortie, au sud, qui donne en direction de grands conteneurs à mazout.
Selon les baux, "l'accès par wagon de chemin de fer est possible par
l'arrière de la halle. (…) L'accès au quai de chargement ou de
déchargement côté Lausanne est possible. Dans la mesure du possible, le
chargement de marchandises se fait sur le devant du bâtiment par la
porte attribuée au locataire".
4. Par courrier du 22 janvier 2010, ayant pour objet « Travaux
d’aménagement, remise en état et mise en conformité des locaux
commerciaux sis [...] à 1030 Bussigny », P.________SA a informé la gérance
W.________SA du fait qu’il devenait indispensable, tant pour la conformité
et la sécurité des locaux que pour la bonne image de sa société, qu’une
mise en conformité et une réglementation claire et précise du droit de
passage entre ses locaux et ceux d’U.________ intervienne. P.________SA a
ajouté que le passage lui était absolument inaccessible car il était
encombré par le matériel entreposé par U.________, et a sollicité de la
gérance qu’elle règle ce problème directement avec l’intéressé, qui ne
voulait pas entrer en discussion avec elle.
Par courrier du 8 juillet 2010, la N.________SA a écrit ce qui suit
à U.________ :
«Nous vous informons que nous assumons désormais la
gérance de la parcelle n° [...] sise [...] à Bussigny pour le
compte de M.________SA, nouveau propriétaire.
Lors d’une visite des lieux, en compagnie des deux locataires,
il a été constaté que le couloir séparant les bâtiments nos 50 &

- 7 -
54, faisant l’objet d’une servitude de passage en notre faveur,
est complètement encombré par divers objets et matériaux.
Etant donné que nos locataires souhaitent utiliser ce droit de
passage pour y faire transiter des marchandises, nous vous
prions de vous conformer aux dispositions de la servitude en
libérant intégralement la zone concernée de même que l’accès
depuis la route d’ici au 23 juillet 2010. (…)».
U.________ a organisé une rencontre sur place le 1er septembre
2010 en présence du représentant de M.________SA. Il est notamment
ressorti de cet entretien que ni H.________Sàrl ni P.________SA n’étaient
intéressées à utiliser la servitude de passage en question.
Le conseil d'U.________ a retranscrit le déroulement de la
séance dans une correspondance adressée à la N.________SA le 7
septembre 2010. Il y a notamment fait valoir que la servitude n’avait
jamais été utilisée et qu’il était même question, avec l’accord de l’ancien
propriétaire bénéficiaire, de la faire radier. Il a conclu à ce qui suit :
«Au vu de ce qui précède, mon client peine à saisir les raisons
pour lesquelles M.________SA revendique ce droit de passage,
alors qu’il n’a jamais été utilisé et que les sociétés locataires,
qui jouissent d’accès amplement suffisants et surtout plus
commodes pour exercer leurs activités, ne sont pas
intéressées par l’exercice d’un droit de passage. Elles n’ont
d’ailleurs jamais revendiqué un tel accès par le passé et ne le
revendiquent pas pour l’avenir.
Je constate dès lors que la servitude en question est
dépourvue d’utilité et que Monsieur U.________ se réserve le
droit de requérir sa radiation pour cette raison.
Par ailleurs, au vu du peu de place que mon client dispose
pour déployer son activité commerciale, cette servitude, à
supposer qu’on lui reconnaisse quelque utilité que ce soit,
serait disproportionnée.
Enfin, je me pose la question de savoir si la revendication de
votre cliente ne serait pas abusive au sens de l’art. 2 CC, eu
égard aux déclarations de Monsieur T.________, desquelles il
ressort que M.________SA n’a aucun intérêt à entreprendre la
démarche qu’elle a initiée auprès de mon client. Si l’on est
effectivement pas entré (sic) dans les locaux loués par
P.________SA lors de notre rencontre sur place, il n’en demeure
pas moins qu’en regardant au travers de la fenêtre il apparaît
très clairement que P.________SA jouit d’un espace

- 8 -
considérable pour entreposer, dans les locaux qu’elle loue, les
stocks considérables de marchandises. (…) »
Le 22 septembre 2010, M.________SA, représentée par la
N.________SA, a informé le conseil d'U.________ qu’une radiation de
servitude ne saurait être envisagée, le critère de l’utilité de cette dernière
ne pouvant être apprécié sur la base des seules déclarations des
locataires actuels, lesquels peuvent changer au fil du temps.
Par lettre du 12 décembre 2011, P.________SA a en particulier
fait part des constatations suivantes à la N.________SA:
« En effet, nous avons constaté, que pour accéder à la cour
arrière du dépôt loué, il était indispensable d’utiliser le
passage se trouvant en mitoyen entre [...], vous appartenant
et [...] appartenant à « U.________».
Ce passage étant encombré par du matériel appartenant à M.
U.________, il est impossible en l’état d’y accéder. De plus un
socle en béton a été créé, ce qui compliquera l’accès même en
enlevant tout le matériel stocké.
Notre bail, comprenant l’utilisation de la cour arrière et
respectivement la servitude de passage indiquée, il est évident
qu’en cas d’impossibilité d’utilisation de celle-ci, ce premier
devra être modifié en notre faveur. (…) »

- 9 -
5. Par demande du 16 décembre 2010, U.________ a requis, avec
suite de frais et dépens, principalement la radiation au Registre foncier de
la servitude [...] grevant la parcelle numéro [...], de la Commune de
Bussigny-près-Lausanne lui appartenant et, subsidiairement, la libération
totale de cette servitude
Par mémoire réponse du 11 mars 2011, M.________SA a conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions ou, si la libération
de la servitude devait être ordonnée, à ce que U.________ soit condamné à
lui verser à titre d’indemnité au sens de l’art. 736 al. 2 CC la somme de
50'000 francs.
Par déterminations du 3 mai 2011, le demandeur a persisté
dans sa demande et conclu au rejet des conclusions de la réponse.
L'audience de jugement s'est déroulée sur place en présence
du demandeur personnellement, assisté de son conseil, ainsi que de
Z.________, administrateur avec signature individuelle de la défenderesse.
Il a été procédé à l’inspection locale du site. Un témoin, T.________, associé
de H.________Sàrl, a en outre été interrogé simultanément à l’inspection
locale, d’entente avec les parties.
Lors de l’inspection locale, le demandeur a notamment déclaré
que le bâtiment de la parcelle n° [...] et la servitude se rejoignaient à
l’endroit où passait l’ancienne voie de chemins de fer. Une barrière, qui ne
laissait alors qu’un passage d’une largeur d’un mètre cinquante, avait à
l’époque été installée par les CFF. Il aurait lui-même ôté cette barrière et
refait l’angle du bâtiment. Le témoin T.________ a indiqué qu’il n’avait pas
connaissance qu’une barrière existait à cet endroit par le passé. Selon lui,
la voie ferrée continuait son chemin avant la construction du bâtiment.
U.________ a par ailleurs expliqué que, sur conseil d’un
ingénieur, il avait consolidé le périmètre concerné par la servitude
litigieuse, ce dernier n’étant supporté que par une dalle de béton

- 10 -
d’environ 25 centimètres d’épaisseur, ce qui n’est pas contesté par la
partie défenderesse. Il a ainsi installé une rampe, d’une hauteur d’environ
62 centimètres, à l’entrée du passage, côté rue. Il a précisé que cette
dernière pouvait supporter un poids de 900 kilos. Il a indiqué qu’il avait
procédé à cette installation peu de temps après qu’il soit devenu
propriétaire, en 2004 ou 2005. En outre, il a pu être constaté que le
demandeur avait également consolidé le plafond de la pièce se situant
sous la servitude, afin de soutenir cette dernière.
Il a été constaté que le demandeur avait entreposé beaucoup
de matériel lui appartenant sur le passage de la servitude, de sorte qu’il
n’était pas aisé d’y circuler correctement, même à pied. T.________ a
déclaré que sa société n’avait jamais pu techniquement utiliser le droit de
passage, vu la quantité de matériel stocké. Toutefois, il a aussi relevé qu’il
n’avait pas vraiment l’utilité de cette servitude, vu notamment la nature
de l’activité de H.________Sàrl. Il a expliqué que sa société avait en effet
l’habitude de décharger sa marchandise par le quai de chargement routier
se situant de l’autre côté du bâtiment, à côté des locaux de P.________SA,
tout son matériel arrivant par camion. Il a ajouté qu’il arrivait parfois à
quelques clients de charger de la marchandise devant, soit côté route,
mais qu’aucun déchargement ne se faisait à cet endroit.
La Cour a enfin pu relever qu’un échafaudage appartenant à
P.________SA était entreposé sur le périmètre situé au sud de la servitude,
à côté des locaux de H.________Sàrl. A ce propos, la défenderesse a
indiqué que ses deux locataires s’entendaient très bien et que ce n’était
par conséquent pas un problème pour H.________Sàrl de laisser passer
P.________SA par ses locaux pour transporter du matériel et le stocker
derrière le bâtiment.
Le témoin T.________ a encore indiqué qu’il n’avait jamais vu
personne utiliser la servitude de passage querellée.

- 11 -
D. Le 19 avril 2013, H.________SA est devenue copropriétaire pour
une demie de la parcelle n° [...], de la Commune de Bussigny-près-
Lausanne.

- 12 -
En d roit :
1. a) Le dispositif du jugement attaqué a été communiqué aux
parties le 29 avril 2013, de sorte que les voies de droit sont régies par le
CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272),
entré en vigueur le 1er janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC; ATF 137 III 130, JT
2011 II 228; Tappy, in CPC commenté, Bâle 2011, nn. 5 ss ad art. 405
CPC). En revanche, dès lors que la demande a été déposée en 2010, c'est
l'ancien droit de procédure qui régit la procédure de première instance
(art. 404 al. 1 CPC), notamment le CPC-VD (Code de procédure civile
vaudoise du 14 décembre 1966, aujourd'hui abrogé).
b) L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales pour
autant que la valeur litigieuse dépasse 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
En l'espèce, l'appelant a conclu à la radiation de la servitude
et, subsidiairement, à sa libération. Les intimés ont conclu, en cas de
libération de la servitude, à ce que l'appelant soit condamné à leur verser
à titre d'indemnité au sens de l'art. 736 al. 2 CC la somme de 50'000
francs. La valeur litigieuse est donc supérieure à 10'000 francs.
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC) par une partie qui y a
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable à la forme.
c) H.________SA a procédé en deuxième instance aux côtés de
M.________SA en faisant valoir qu'elle est devenue copropriétaire pour
moitié de la parcelle n° [...], de la Commune de Bussigny-près-Lausanne
en date du 19 avril 2013, soit postérieurement au jugement contesté
rendu le 25 mai 2012. Elle a produit à l'appui de son écriture l'extrait du
Registre foncier l'attestant.
La partie qui acquiert en cours d'instance l'objet du litige peut
se substituer à la partie au procès sans l'accord de la partie adverse et en

- 13 -
répondant de l'ensemble des frais (art. 83 al. 1, 2 et 4 CPC). Cette
disposition s'applique également en procédure d'appel (Jeandin, CPC
commenté, Bâle 2011, n. 12 ad art. 83 CPC). Par ailleurs, dans le cas
particulier où seule une partie de l'objet est aliéné, l'acquéreur entre au
procès aux côtés de la partie originaire et non plus en la remplaçant
(Jeandin, op. cit., n. 11 ad art. 83 CPC).
En l'espèce, H.________SA est devenue copropriétaire du fonds
dominant, de sorte qu'elle a bien qualité pour répondre de l'appel aux
côtés de M.________SA. Les intimées ont conclu au rejet des conclusions de
l'appel et, pour le cas où la libération devait être admise, au paiement
d'une indemnité de 50'000 francs. Ces conclusions correspondent à celles
prises par la défenderesse M.________SA en première instance et sont donc
recevables.
2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement la constatation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Tappy, op. cit., JT 2010 III 135).
b) L'instance d'appel peut administrer les preuves (art. 316 al. 3
CPC), notamment lorsqu'elle estime opportun de renouveler
l'administration d'une preuve ou d'administrer une preuve alors que
l'instance inférieure s'y était refusée, de procéder à l'administration d'une
preuve nouvelle ou d'instruire à raison de conclusions ou de faits
nouveaux (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art. 316 CPC). L'art. 316 al. 3 CPC ne
confère pas à l'appelant un droit à la réouverture de la procédure
probatoire et à l'administration des preuves. L'instance d'appel peut
rejeter la requête de réouverture de la procédure probatoire et

- 14 -
d'administration d'un moyen de preuve déterminé si l'appelant n'a pas
suffisamment motivé sa critique de la constatation de fait retenue par la
décision attaquée. Elle peut également refuser une mesure probatoire en
procédant à une appréciation anticipée des preuves, lorsqu'elle estime
que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue
ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve
déjà administrés par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu'il ne
serait pas de nature à modifier le résultat des preuves qu'elle tient pour
acquis (ATF 138 III 374; ATF 131 III 222 c. 4.3; ATF 129 III 18 c. 2.6). Si
l’instance d’appel doit procéder à l’administration d’une preuve nouvelle
ou instruire à raison de faits nouveaux, son pouvoir sera limité par les
restrictions de l’art. 317 CPC (Jeandin, op. cit., n. 9 ad art. 316 CPC) qui
prévoit que les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (Tappy, op. cit., JT 2010 III pp. 136-137).
c) En l'espèce, les faits établis par les premiers juges font l'objet
de critiques de la part de l'appelant, qui entend qu'une instruction
complémentaire ait lieu sur plusieurs points.
aa) L'appelant produit de nouvelles photographies et requiert
qu'il soit procédé à une nouvelle inspection locale par la cour de céans. Il
fait valoir que l'inspection effectuée par les premiers juges aurait été trop
sommaire et n'aurait pas porté sur son atelier mécanique, ce qui aurait
permis de constater l'aggravation de la charge imposée au fonds servant.
La cour de céans dispose toutefois d'un exposé circonstancié
de la situation dans le jugement entrepris et des photographies déjà
versées au dossier, auxquelles l'appelant renvoie d'ailleurs lui-même pour
appuyer son allégation. De nouvelles photographies – dont la production
ne répond pas aux exigences de l'art. 317 CPC – et une nouvelle
inspection locale n'apparaissent dès lors pas justifiées et ne sont au
demeurant pas pertinentes en droit. Comme il sera exposé plus après, il

- 15 -
n'est pas contesté que l'embarras de l'assiette de la servitude par les
affaires de l'appelant procède d'un accroissement de son activité et d'un
manque de place. Cet élément de fait, qui ressort du jugement attaqué,
n'est toutefois pas à même de démontrer qu'il y ait lieu à rachat de la
servitude selon l'art. 736 al. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907,
RS 210). De ce point de vue, la preuve requise n'est pas décisive.
bb) L'appelant requiert également la production des baux à
loyer des locataires de l'immeuble dominant et de l'acte constitutif de la
servitude. Ces réquisitions portent toutefois sur des éléments de fait qui
étaient déjà disponibles en première instance et ne relèvent par
conséquent pas du cadre limitatif de l'art. 317 CPC. Au demeurant, le
régime actuel des baux n'est pas déterminant pour la preuve à charge de
l'appelant.
cc) Les pièces nouvelles nos 104 et 105 produites par les
intimées sont recevables dès lors qu'elles concernent l'acquisition par
H.________SA d'une part de copropriété sur la parcelle n° [...], de la
Commune de Bussigny-près-Lausanne en date du 19 avril 2013, soit
postérieurement au jugement querellé.
Il est en revanche douteux que la pièce n° 108 réponde aux
conditions de l'art. 317 CPC. Cette question peut toutefois demeurer
indécise au vu des développements figurant ci-dessous sur l'intérêt des
locataires à l'usage de la servitude.
La recevabilité des pièces nouvelles nos 109 et 110 n'a quant
à elle pas besoin d'être examinée dès lors que ces documents ont trait au
régime locatif du fonds dominant et ne sont pas utiles à la connaissance
de la cause (cf. § bb) ci-dessus).
3. L'appelant conclut à la radiation de la servitude de passage
ayant pour fonds servant la parcelle dont il est propriétaire.

- 16 -
a) A teneur de l'art. 736 al. 1 CC, le propriétaire grevé peut
exiger la radiation d'une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds
dominant.
Valablement constituée, la servitude s'éteint par le seul effet
de la loi – et même avant la survenance de toute écriture – par la perte de
tout intérêt de son bénéficiaire à l'exercer, actuellement, ou à court et
encore moyen terme (ATF 130 III 393, JT 2004 I 175; ATF 89 II 370, JT 1964
I 529; TF 5A_412/2009 du 27 octobre 2009, in Revue du notariat et du
registre foncier [RNRF] 2011, n. 25 p. 196). L'art. 736 CC permet ainsi de
faire constater que la servitude est éteinte. L'intérêt à considérer est celui
du propriétaire du fonds. Celui-ci doit n'avoir plus d'intérêt raisonnable au
maintien de la servitude, cet intérêt s'appréciant selon des critères
objectifs (ATF 130 III 554 c. 2, JT 2004 I 245; Steinauer, Les droits réels,
Tome Il, 4e éd., Berne 2012, n° 2267 p. 384). En principe, l'intérêt du fonds
dominant doit avoir entièrement disparu de manière manifeste et durable
dans un avenir prévisible (ATF 130 III 393, JT 2004 I 175; ATF 89 II 370, JT
1964 I 529; TF 5A_412/2009 du 27 octobre 2009 in RNRF 2011 précité).
Il incombe à la partie qui entend se libérer de la servitude ou
faire constater son extinction de prouver les faits pertinents pour faire
aboutir son action (art. 8 CC; TF du 2 août 2007, in Revue suisse de
procédure civile [RSPC] 2008, n. 547 p. 23, SJ 2008 I 125; TF 5A_412/2009
du 27 octobre 2009 in RNRF 2011 précité). Ainsi, dans ce domaine, la
preuve de la perte de toute utilité est une preuve négative à la charge du
requérant (CACI 12 juin 2012/272 c.5b; CREC I 16 mars 2011/125 c. 5). S'il
y parvient, le propriétaire du fonds servant peut obtenir la suppression de
la servitude sans avoir à payer d'indemnité (Steinauer, op. cit., n. 2271 p.
386).
b) L'intérêt déterminant de l'art. 736 al. 1 CC est celui qui a
justifié la constitution de la servitude (ATF 121 III 52, JT 1998 I 159; ATF
107 II 331, JT 1982 I 118; ATF 91 II 190, JT 1966 I 255). Dans le cas
d'espèce, les premiers juges ont retenu que le but de la servitude était de

- 17 -
permettre au fonds dominant d'avoir un accès direct aux voies de chemin
de fer situées au sud depuis la route, au nord.
L'appelant conteste cette appréciation. Toutefois, dans sa
demande, il a expressément fait valoir que "le but de la servitude
querellée était de permettre au propriétaire du fonds bénéficiaire de
passer sur la zone grevée à pied et avec des véhicules d'un poids
maximum de trois tonnes et demi afin d'avoir, depuis la rue de l'industrie,
un accès au quai de chargement situé au sud du bâtiment" (p. 6, lettre b).
Il ne saurait dès lors soutenir en deuxième instance le contraire sans violer
le principe de la bonne foi.
c) L'appelant conteste que les intimées aient un intérêt au
maintien de la servitude. Il reproche d'abord aux premiers juges d'avoir
pris en compte l'intérêt des locataires, actuels ou futurs, et fait valoir que
seul l'intérêt du propriétaire du fonds dominant doit être examiné.
Il convient de rappeler que le passage à pied et pour véhicules
est une servitude foncière, soit un droit réel limité, opposable à tous, et
qui se définit comme la charge imposée sur un immeuble en faveur d'un
autre immeuble, obligeant en l'occurrence le propriétaire du fonds servant
à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant le passage par la
servitude de personnes ou de véhicules (Steinauer, op. cit., nn. 2194 ss,
pp. 403 ss). Les facultés conférées par la servitude ne doivent pouvoir être
exercées que par l'ayant-droit, c'est-à-dire par le propriétaire actuel du
fonds dominant. La servitude doit toutefois couvrir l'ensemble des besoins
du fonds dominant et ainsi profiter aussi à ceux qui acquièrent des droits
sur ce fonds, qu'ils soient locataires, usufruitiers ou autres (Steineur, op.
cit., n. 2282 p. 443).
La distinction opérée par l'appelant entre propriétaire et
locataires est donc sans fondement. Le propriétaire qui loue le bâtiment,
ou une partie des locaux sis sur son fonds, est en droit de faire bénéficier
ses locataires de la servitude inscrite en sa faveur. Le fait que cette
possibilité soit inscrite dans le bail ou non ne permet pas non plus d'en

- 18 -
déduire que le propriétaire renonce à la servitude inscrite. Le droit de
passage inscrit au registre foncier profite au fonds et les locataires sont en
droit d'utiliser le droit de passage inscrit même si le bail ne leur en donne
pas expressément le droit.
On notera par ailleurs que le fait de prendre en compte
l'intérêt des locataires sert également l'intérêt du propriétaire: en effet,
l'existence de la servitude peut favoriser la location à des personnes qui
auraient besoin d'un accès aux voies de chemin de fer. Dès lors, il est
dans l'intérêt du propriétaire de maintenir cette servitude.
d) L'appelant nie en outre l'intérêt des intimées en faisant valoir
que les locataires n'ont jamais utilisé le droit de passage en cause.
La non-utilisation de la servitude n'est pas à même d'établir la
disparition durable de tout intérêt à l'exercice de ce droit (TF du 20
novembre 2007, in RNRF 2009, n. 7 p. 52; D. Piotet, Traité de droit privé
Suisse [TDPS], Les droits réels limités en général, les servitudes et les
charges foncières, Vol. V/II, 2ème éd., Bâle 2012, n. 271, p. 91). Cela peut
d'autant moins être le cas en l'espèce que l'inutilisation du droit de
passage est à mettre en partie en lien avec des obstacles physiques dont
l'enlèvement incombe au propriétaire grevé, qui se prévaut précisément
du non-usage. L'inutilité de la servitude ne saurait être déduite des actes
qui lui sont contraires et qui sont imputables à l'exploitation du fonds
grevé.
Par ailleurs, contrairement aux allégations de l'appelant, le fait
que les deux preneurs à bail du fonds dominant aient trouvé d'autres
solutions que l'utilisation du droit de passage par un arrangement amiable
entre eux n'enlève rien à l'intérêt de la servitude. Cet arrangement n'est
pas ancré durablement dans le temps et procède du mécanisme de
location actuelle sur le fonds dominant, dont le caractère permanent n'est
pas établi sur ce point. Comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges,
le fait que les locataires actuels n'utilisent pas la livraison par rail et le
droit de passage ne signifie pas qu'ils n'auront jamais besoin de le faire ou

- 19 -
que de futurs locataires n'en auraient pas l'usage. L'accord amiable qui
permet à P.________SA de traverser les locaux de H.________Sàrl pour
accéder au périmètre sud de la parcelle ne sera en outre peut-être plus
possible en cas de changement de locataire, de modification de
l'affectation des locaux ou de simple mésentente. Il en résulte que l'intérêt
à l'exercice de la servitude n'est pas durablement éteint.
Au demeurant, comme l'ont également relevé les premiers
juges, la locataire P.________SA s'est plainte de ne pouvoir utiliser le droit
de passage litigieux dans ses courriers des 22 janvier 2010 et 12
décembre 2011. Elle a d'abord requis, "tant pour la conformité et la
sécurité des locaux que pour la bonne image de sa société, qu’une mise
en conformité et une réglementation claire et précise du droit de passage
entre ses locaux et ceux d’U.________ intervienne", précisant que le
passage lui était absolument inaccessible car encombré par le matériel de
l'appelant. Elle a ensuite fait valoir que, pour accéder à la cour arrière du
dépôt loué, il était indispensable d'utiliser le passage en question, ce qui
était impossible en l'état au vu de l'encombrement constaté.
e) L'appelant soutient également que les locataires ont déjà un
accès direct à la voie ferrée, ce qui rend inutile le maintien de la servitude.
Les premiers juges ont retenu, à la suite de l'inspection locale,
qu'un déchargement par rail derrière les locaux de P.________SA n'était pas
possible, le quai étant trop étroit à cet endroit. L'appelant conteste cette
constatation en produisant des photos qui sont toutefois irrecevables en
deuxième instance (cf. § 2 c.aa. ci-dessus). Il se prévaut également des
contrats de bail conclus entre l'intimée M.________SA et les locataires
P.________SA et H.________Sàrl, qui prévoient que l'accès par wagon de
chemin de fer est possible par l'arrière de la halle.
A supposer même que ces dernières pièces établissent la
possibilité d'effectuer des déchargements par rail derrière les locaux de
P.________SA, ce qui serait de toute manière malaisé vu l'étroitesse du quai
constatée par les premiers juges, une telle possibilité n'enlèverait pas son

- 20 -
utilité à la servitude. En effet, selon la jurisprudence, le fait de disposer
d'une nouvelle voie d'accès commode ne permet pas de conclure à
l'extinction d'un accès de servitude supplémentaire préexistant (ATF 130
III 554 c. 3.2, JT 2004 I 245). Une extinction du droit de passage n'est
possible que lorsque la servitude avait un caractère de droit de passage
nécessaire au sens de l'art. 694 al. 1 CC (TF 5A_412/2009 du 27 octobre
2009, in RNRF 2011 précité). Conformément à cette dernière disposition,
le droit de passage nécessaire est créé moyennant une pleine indemnité.
En revanche, lorsqu'il ne s'agit pas d'une servitude constituée sur la base
de l'art. 694 al. 1 CC, il y a lieu d'examiner dans chaque cas si la route
publique réalise entièrement l'objectif que visait l'ancien droit de passage
ou – en d'autres termes – si l'ancien accès privé n'est pas plus avantageux
que le nouvel accès public. Le point décisif est alors de savoir si la
servitude a perdu toute utilité pour le fonds dominant dans le cas concret,
respectivement si le propriétaire qui en est l'ayant-droit a encore un
intérêt raisonnable à la servitude. Le sort de la procédure de dépend pas
du seul fait que les biens-fonds sont reliés au réseau des voies publiques,
mais du point de savoir si le titulaire de la servitude a perdu de ce fait un
intérêt raisonnable à l'exercice du droit de passage comme il a été
convenu concrètement (ATF 130 III 554 c. 3.3, JT 2004 I 245). La radiation
ne doit dès lors être ordonnée que si le propriétaire du fonds dominant n'a
plus d'intérêt raisonnable au maintien de la servitude (CACI 12 juin
2012/272).
Dans le cas d’espèce, la servitude n'est pas inscrite en tant
que droit de passage nécessaire au Registre foncier. La servitude a été
créée dans le but de permettre l'accès aux voies de chemin de fer sises au
sud de la parcelle sans qu’aucune indemnité ne soit versée en
contrepartie. Comme on l'a vu ci-dessus, la servitude de passage – même
non utilisée actuellement au vu de l'accord amiable entre les locataires –
n'a pas perdu tout intérêt raisonnable pour le fonds dominant.
Par ailleurs, le but de la servitude, en vertu de son inscription,
ne paraît pas limité au seul accès au rail, puisque cette servitude permet
au propriétaire du fonds dominant le passage sans limitations sur la zone

- 21 -
grevée, à pied et avec des véhicules d'un poids maximum de trois tonnes
et demie. Il n'est ainsi pas établi (cf. art. 8 CC), comme le fait valoir
l'appelant, que l'exercice de la servitude demandé par les intimés ne
correspondrait pas à ce cadre d'origine, très large, prévu lors de sa
constitution. L'intérêt à l'exercice de la servitude et son origine servent à
l'application de l'art. 736 CC (TF 5C.126/2004 du 21 octobre 2004 publié in
RNRF 2005 p. 307; D. Piotet, op. cit., n. 274 p. 91 et réf.). En l'espèce, ce
point de fait n'est pas établi et ne peut plus l'être en deuxième instance
(cf. art. 317 CPC). Il eût appartenu à l'appelant de prouver ses allégations
sur ce point en première instance.
Dès lors, le moyen tiré de l’action constatatoire de l'art. 736 al.
1 CC doit être rejeté.
4. L'appelant conclut subsidiairement à la libération de la
servitude litigieuse, en faisant valoir que la charge imposée par le droit de
passage a augmenté au fil du temps. Il explique que son activité s'est
développée et qu'il est contraint de stocker son matériel sur l'assiette de
la servitude faute de place suffisante dans son atelier. Il reproche ainsi aux
premiers juges de ne pas avoir retenu que le droit de passage empêchait
une utilisation rationnelle du fonds servant.
a) A teneur de l'art. 736 al. 2 CC, le propriétaire grevé peut
obtenir la libération totale ou partielle d'une servitude qui ne conserve
qu'une utilité réduite, hors de proportion avec les charges imposées au
fonds servant. Cette libération se fait contre indemnisation du propriétaire
du fonds dominant.
La disproportion de la charge de la servitude avec l'intérêt du
bénéficiaire doit apparaître au fil du temps. L'art. 736 al. 2 CC ne peut
servir à corriger une disproportion initiale entre la charge pour le fonds
servant et l'intérêt pour le fonds dominant (CREC I 1er décembre
2010/633; Steinauer, op. cit., n. 2274 p. 386). Lorsque l'intérêt de la
servitude ne diminue pas, mais que c'est la charge qu'elle représente pour

- 22 -
le propriétaire grevé qui augmente avec le temps, il y a matière à
suppression contre indemnité à la double condition restrictive que le
propriétaire grevé ne soit pas à l'origine de cet accroissement et qu'il n'y
ait plus aucune utilisation raisonnable de l'immeuble grevé possible (ATF
107 II 331, JT 1982 I 118; ATF 91 II 190, JT 1966 I 255; D. Piotet, op. cit., n.
289 s. p. 94 s. et réf. citées).
b) En l'espèce, l'intérêt du bénéficiaire est constant (cf. supra c.
3). Au demeurant, comme rappelé ci-dessus, une diminution de l'intérêt
du fonds dominant ne peut résulter de l'impossibilité – ou de la difficulté –
d'exercer le droit en raison des entraves placées par le propriétaire du
fonds servant, et ce quel que soit le cadre juridique de la servitude. Par
ailleurs, la double condition requise pour l'application de l'art. 736 al. 2 CC
dans un tel cas n'est pas remplie par l'appelant. D’une part, une utilisation
rationnelle du fonds servant demeure possible. D'autre part, l'appelant a
acheté l'immeuble en toute connaissance de cause et l'encombrement de
l'assiette de la servitude lui est imputable. Si son activité s'étend au point
que son atelier ne lui permet plus de stocker son matériel, l'appelant doit
en tirer les conclusions et trouver d'autres solutions que celle d'entraver
l'usage de la servitude existant lors de l'acquisition du fonds servant.
Il n'y a donc pas non plus lieu à libération de la servitude au
sens de l'art. 736 al. 2 CC.
5. L'appelant conteste la mise à sa charge de dépens, par 3'500
fr., et invoque à cet égard une violation de l'art. 95 al. 3 CPC.
La procédure ayant été initiée avant le 1er janvier 2011, le sort
des dépens de première instance reste régi par l'ancien droit (art. 404 al.
1 CPC), soit par les art. 92 ss CPC-VD. A teneur des art. 91 let. a et 92 al. 1
CPC-VD, les dépens, qui comprennent les frais et les émoluments de
l'office payés par la partie, sont alloués à la partie qui a obtenu
l'adjudication de ses conclusions. Dans le cas d'espèce, les dépens alloués
par les premiers juges à la défenderesse M.________SA correspondent au

- 23 -
remboursement de ses frais de justice, ce qui est conforme aux
dispositions précitées, la défenderesse ayant obtenu gain de cause.
L'appel est donc mal fondé sur ce point également.
6. En définitive, l'appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'500 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils,
RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelant qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Les intimées n'ayant pas procédé par l'intermédiaire d'un
mandataire professionnel, il n'y a pas lieu à allocation de dépens de
deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'500 fr.
(mille cinq cents francs), sont mis à la charge de l'appelant
U.________.
IV. Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.

- 24 -
Le président : La greffière :
Du 26 novembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Frank Tièche (pour U.________),
- M.________SA.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 25 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal civil de l'arrondissement de La Côte.
La greffière :