vd_gerichte · XC07.027263 · 2008-07-02 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
417/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 26 août 2009
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. F. Meylan et Denys
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 271, 272, 272b CO; 452 al. 1 ter, 466 CPC; 4 TFJC; 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par T.________, à Lausanne,
défenderesse, et du recours joint interjeté par H.________ SA, à Lausanne,
demanderesse, contre le jugement rendu le 2 juillet 2008 par le Tribunal
des baux du canton de Vaud dans la cause divisant les parties.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
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En fait :
A. Par jugement du 2 juillet 2008, dont la motivation a été
envoyée le 16 janvier 2009 pour notification, le Tribunal des baux du
canton de Vaud a dit que la résiliation de bail adressée le 1er mars 2007,
avec effet au 1er octobre 2011, à la demanderesse H.________ SA par la
société P.________ SA, à laquelle s'est substituée la défenderesse T.________
relative au local commercial "Café – Restaurant – Grill – Pizzeria", ainsi
qu'à la place de parc, tous sis [...], à Lausanne, est valable (I), accordé à la
demanderesse une première prolongation au 1er octobre 2013 (II), fixé les
frais de justice de la demanderesse à 5'113 fr. et ceux de la défenderesse
à 2'352 fr. (III), alloué à la demanderesse des dépens réduits, par 2'371 fr.
(IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par
les pièces du dossier (art. 452 CPC; Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11).
La demanderesse H.________ SA, inscrite au registre du
commerce le 2 octobre 1992, a pour but l'exploitation d'établissements
publics, tels que bars, restaurants, cafés, pizzerias ou établissements
analogues. Les époux I.________ en sont respectivement directeur et
administratrice avec signatures individuelles. Le capital social,
entièrement libéré, s'élève à 250'000 francs.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 18
août 1992, la société P.________ SA a remis en location à la demanderesse
le "Café – Restaurant – Grill – Pizzeria", ainsi qu'une place de parc, sis [...],
à Lausanne. Conclu pour durer initialement du 1er octobre 1992 au 1er
octobre 2006, le bail devait se renouveler par la suite tacitement de cinq
ans en cinq ans sauf avis de résiliation donné par lettre chargée au moins
une année à l'avance. Le loyer annuel, initialement fixé à 158'000 fr. a été
réduit à 120'000 fr. au mois de novembre 1996, puis à 96'000 fr. en 1998
en relation avec la fermeture du motel et du dancing attenants. Il a enfin

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été indexé à hauteur de 98'467 fr. 20 dès le mois de décembre 2000 par
jugement du Tribunal des baux du 13 mai 2002.
Le rapport de fondation de la demanderesse du 28 septembre
1992 mentionne que celle-ci acquerra de la société P.________ SA le café-
restaurant en cause pour la somme de 700'000 fr., doit 385'000 fr. de
goodwill.
Il ressort de la comptabilité de la demanderesse qu'en quinze
ans d'activité, celle-ci n'a pas été en mesure d'amortir le total de ses actifs
immobilisés, ni le goodwill acquis lors de sa fondation. Les amortissements
ont été effectués de manière irrégulière et ont été influencés par la
fermeture successive du motel et de la discothèque attenants à
l'établissement, qui a eu pour conséquence une diminution de la clientèle,
partant du chiffre d'affaires et des possibilités d'amortissement.
La défenderesse T.________ exploite une école de cadres à
proximité des locaux litigieux. Le 19 février 2001, lors d'une séance avec
la Municipalité de Lausanne, elle a informé celle-ci de son intention de
s'agrandir.
Le 26 mars 2003, la défenderesse a sollicité de la Municipalité
de Lausanne l'ouverture d'une procédure administrative en vue de
l'adoption d'un nouveau plan d'affectation pour la zone litigieuse,
démarche à laquelle la Municipalité de Lausanne a donné suite le 26 juin
2003.
Parallèlement la défenderesse a informé la demanderesse, lors
d'une entrevue du mois de mars 2003, de son projet d'extension. Aucune
indication précise n'a été fournie quant à l'ouverture du chantier, mais la
demanderesse a su à ce moment qu'elle devait compter avec une
résiliation possible de son bail.
Le 15 juin 2003, P.________ SA a résilié le bail en cause pour le
1er octobre 2006 en invoquant les travaux d'extension des locaux de la

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défenderesse. Ce congé a été annulé par décision de la Commission de
conciliation du district de Lausanne du 21 janvier 2004 pour le motif qu'il
avait été donné moins de trois ans après le jugement du Tribunal des baux
du 13 mai 2002.
Le 21 octobre 2004, le Service de l'aménagement du territoire
a donné son accord préliminaire tacite au PPA en cause.
Le chantier d'extension de l'établissement de la défenderesse
a commencé au mois de décembre 2006. Il comporte trois axes, savoir la
création de nouvelles salles d'enseignement (axe déjà concrétisé à la date
de l'audience du 2 juillet 2008), la création de nouvelles cuisines et des
surfaces de vente, ainsi que la modernisation des cuisines existantes (axe
en phase de concrétisation, les mandats ayant déjà été confiés aux
maîtres d'œuvre, mais les travaux étant en attente d'une autorisation
devant intervenir au début de l'année 2009) et la création de nouveaux
logements pour les étudiants, ainsi qu'un complexe sportif sur la parcelle
n° [...] de la Commune de Lausanne. Ce troisième axe concerne les locaux
litigieux dans la mesure où ils se trouvent sur la parcelle susmentionnée. Il
fait l'objet du PPA [...], transmis le 9 avril 2009 par la Municipalité de
Lausanne au Département de l'économie, Service du développement
territorial, pour examen préalable. Selon le témoin M.________, ingénieur
ETS, représentant le maître de l'ouvrage dans les constructions en cours,
ce PPA n'était pas encore soumis, à la date de l'audience du 2 juillet 2008,
à mise à l'enquête publique, mais devrait être en principe légalisé et prêt
pour l'année 2010. Ce PPA prévoit à terme que l'accès principal au site se
fera depuis une nouvelle route munie d'un rond-point, ouvrage qui n'a pas
non plus été mis à l'enquête et dont la demanderesse soutient qu'il
soulèverait de vives réticences dans le quartier. Toutefois, le témoin
M.________ a relevé que le projet de construction de logements pour
étudiants ne dépendait pas de la construction de la nouvelle route, un
autre accès étant immédiatement disponible.
Par formule officielle du 1er mars 2007, P.________ SA a résilié
le bail en cause pour le 1er octobre 2011.

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La demanderesse a contesté ce congé les 9 mars et 4 avril
2007 devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Lausanne et requis notamment l'annulation du congé,
subsidiairement une prolongation de bail. Par décision du 29 août 2007,
dite commission a constaté l'échec de la conciliation, dit que le congé était
valable et n'a accordé aucune prolongation.
La demanderesse n'a pas cherché des locaux de
remplacement depuis la résiliation susmentionnée.
H.________ SA a ouvert action le 12 septembre 2007 devant le
Tribunal des baux contre P.________ SA et a notamment conclu, avec
dépens, principalement à ce que la nullité du congé du 1er mars 2007 est
constatée (I), subsidiairement à ce qu'une prolongation de six ans, soit
jusqu'en 2017 lui est accordée (II).
Par acte du 20 décembre 2007, la défenderesse a acquis de la
société P.________ SA en liquidation la parcelle n° [...] de la Commune de
Lausanne, parcelle où se situent les locaux litigieux.
Par avis du 18 février 2008, la Présidente du Tribunal des baux
a pris acte du remplacement de P.________ SA par la défenderesse comme
partie au procès.
La défenderesse a conclu, avec dépens, au rejet des
conclusions de la demande.
A l'audience, le témoin L.________, directeur général de la
défenderesse, a déclaré que le financement de l'entier du projet était
d'ores et déjà assuré.
En droit, les premiers juges ont considéré que le besoin de la
défenderesse était actuel et concret, nonobstant le fait qu'une partie du
projet n'était pas réalisable en l'état, vu l'importance de celui-ci et les

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démarches effectives accomplies par la défenderesse pour le réaliser. Pour
ce qui est de la prolongation de bail, ils ont pris notamment en compte le
besoin de la demanderesse d'amortir ses investissements et le délai de
résiliation accordé par la défenderesse.
B. T.________ a recouru contre ce jugement en concluant, avec
dépens, à sa réforme en ce sens qu'aucune prolongation de bail n'est
accordée à la demanderesse, que l'intégralité des frais de justice, par
7'465 fr. est mise à la charge de la défenderesse et que des dépens de
première instance, fixés à dire de justice lui sont alloués.
Dans son mémoire, la recourante a développé ses moyens et
confirmé implicitement ses conclusions.
H.________ SA a conclu, avec dépens, au rejet du recours et,
par voie de jonction, à la réforme du jugement en ce sens que,
principalement, le congé du 1er mars 2007 est déclaré nul, respectivement
annulé, subsidiairement qu'une première prolongation au 1er octobre 2013
lui est accordée.
La recourante principale a implicitement conclu au rejet du
recours joint.
En d roit :
1. Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile
du 14 décembre 1966; RSV 270.11), applicables par renvoi de l'art. 13 LTB
(loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655), ouvrent
la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements
principaux rendus par le Tribunal des baux.

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L'art. 466 al. 1 CPC, applicable par renvoi de l'art. 13 LTB
ouvre la voie du recours joint, déposé dans le délai de mémoire responsif.
Les recours, uniquement en réforme, interjetés en temps utile,
sont ainsi recevables.
2. Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de l'art.
13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux,
sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1 ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et aux autres preuves administrées. Il a été complété sur la
base du dossier.
Il n'y a pas lieu d'ordonner des mesures d'instruction
complémentaires, la cour de céans étant à même de statuer en réforme.
3. La recourante par voie de jonction soutient que le congé
litigieux est nul respectivement annulable. Il convient dès lors d'examiner
ce recours en premier lieu.

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La recourante par voie de jonction fait valoir à cet égard que le
PPA relatif à la parcelle où se trouvent les locaux en cause n'a pas encore
été présenté au Conseil communal de Lausanne, qu'il n'a pas recueilli
l'accord des autres propriétaires, que le rond-point prévu par ce PPE ne
sera pas réalisé et qu'il n'est pas démontré que la recourante principale
obtiendra les autorisations nécessaires pour les travaux qu'elle envisage.
La recourante par voie de jonction se réfère en outre à l'ATF 99 II 164
selon lequel, selon elle, le motif des travaux ne peut être invoqué que dès
le moment où les autorisations nécessaires ont été données. Elle relève
qu'elle a obtenu gain de cause dans la procédure ayant abouti au
jugement du Tribunal des baux du 13 mai 2002 et dans celle ayant abouti
à la décision de la commission de conciliation du 21 janvier 2004. La
recourante par voie de jonction soutient enfin que, dès lors que la
recourante principale n'a pas de raison valable de résilier le bail, ses
raisons ne peuvent être qu'inavouables, partant abusives.
Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO (Code des obligations du 30
mars 1911; RS 220), le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux
règles de la bonne foi. Le congé doit être motivé si l'autre partie le
demande (art. 271 al. 2 CO).
Selon la doctrine, tout congé donné dans les formes par le
bailleur est a priori valable (Lachat, Commentaire romand, 2003, n. 2 ad
art. 271 CO, p. 1430). Le juge n'est autorisé à intervenir et à annuler le
congé que si celui-ci est inadmissible selon la bonne foi (SVIT,
Schweizerisches Mietrecht, Kommentar, 3ème éd., 2008,, n. 23 ad art. 271
CO, p. 728).
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al.
1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1er CC) et de
l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une
distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31, c.
4a). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un
droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but,
disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans

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ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à
cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du
congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2
al. 2 CC (ATF 120 II 105, c. 3; TF 4C.55/2004 du 7 mai 2004, c. 2.3). Le
caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur
du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. C'est dire
que le motif avancé pour résilier le bail ne peut pas devenir contraire aux
règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (TF
4C.176/2004 du 8 septembre 2004 c. 2.1).
A l'égard d'un projet de construction ou de transformation
invoqué comme motif de congé par le bailleur, l'annulabilité du congé en
raison de son caractère abusif est admise si le projet apparaît
objectivement impossible, en particulier parce qu'il se heurtera à un refus
d'autorisation des autorités administratives (Barbey, Commentaire du droit
du bail, Chapitre III, Protection contre les congés concernant les baux
d'habitations et de locaux commerciaux, Introduction et art. 271-271a CO,
1991, n° 210 et 216, pp. 179-180; SVIT, op. cit. n. 32 ad art. 271 CO, p.
731; TF 4P.274/2004 du 24 mars 2005 c. 3.3). L'annulabilité de congé est
également admise lorsque le projet du bailleur, pour des motifs de droit
public n'est manifestement pas prêt à pouvoir se concrétiser ("in den
Sternen steht"; Weber, Basler Kommentar, 4ème éd., 2007, n. 6 ad art.
271/271a CO, p. 1556). Ainsi, selon un arrêt genevois publié dans la revue
Droit du bail (DB) 2001, n° 21, p. 32, tel était le cas lorsqu'une démolition
n'allait pas pouvoir être autorisée avant plusieurs années en raison de la
position de la zone au centre d'intérêts publics divergents entre les
instances politiques, le projet du bailleur apparaissant, en raison du droit
public, avoir une issue totalement incertaine. En revanche, si le
propriétaire a non seulement la volonté réelle d'exécuter des travaux,
mais encore que, raisonnablement, il peut penser que ceux-ci sont
réalisables et qu'ils pourront faire l'objet d'une autorisation, alors le congé
fondé sur ces travaux n'est pas abusif (CREC I du 18 août 2004, n° 507).
En l'espèce, à la date du congé, soit le 1er mars 2007, on ne
saurait considérer que le projet de construction de la recourante principale

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était objectivement impossible ou n'était pas prêt à être concrétisé. Les
démarches en vue de l'établissement d'un PPA avec la Municipalité de
Lausanne avaient débuté en 2003 et se trouvaient à un stade avancé, ce
qui démontre que le projet ne s'était pas heurté d'emblée à un refus des
autorités. Les travaux du premier axe du projet avaient en outre déjà
commencé et la zone litigieuse ne se trouvait pas au centre d'intérêts
publics divergents. A cet égard, le fait que le PPA n'ait pas encore été
approuvé et que toutes les autorisations n'aient pas été données n'est pas
déterminant. En effet, la jurisprudence à laquelle se réfère la recourante
par voie de jonction n'est pas pertinente : l'arrêt paru aux ATF 99 II 164
traitait des conditions d'application de l'art. 267 let. c aCO qui prévoyait
l'exclusion de toute prolongation du bail lorsque le propriétaire faisait
valoir un besoin propre, et non de l'annulation d'un congé abusif. De
même, la décision de la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Lausanne du 21 janvier 2004 n'est pas déterminante
dès lors qu'elle a annulé le congé car celui-ci avait été donné durant le
délai de protection de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO, élément que
l'on ne retrouve pas dans l'analyse du présent congé. Quant au jugement
du Tribunal des baux du 13 mai 2002, il ne traitait que de la question du
loyer; il est en conséquence sans pertinence pour l'examen de la validité
du congé litigieux.
Au vu de ces éléments, il y a lieu de considérer avec les
premiers juges, que le congé n'est pas abusif et le recours joint doit être
rejeté. Il convient dès lors d'examiner le recours principal portant sur la
question de la prolongation du bail.
4. a) La recourante principale soutient que la recourante par voie
de jonction a été en mesure de procéder aux amortissements de ses
investissements et que ceux effectués atteignent les 600'000 fr., la
recourante par voie de jonction ayant relâché ses efforts durant les
dernières années, nonobstant la baisse du loyer, en particulier dès qu'elle
a eu connaissance en 2003 des intentions de résiliation du bail. La
recourante principale expose que les actionnaires de la société ont prélevé

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plus de 100'000 fr. de celle-ci, montant qui aurait pu être affecté aux
amortissements. Au vu de ces éléments, la recourante principale soutient
que le manque d'amortissement ne constitue pas une conséquence
pénible au sens de l'art. 272 al. 1 CO. La recourante principale fait en
outre valoir qu'elle sera en mesure de commencer les travaux sur la
parcelle litigieuse à la fin de l'année 2010, que son besoin propre est
actuel, sérieux et impérieux vu l'ampleur des travaux projetés et de
l'investissement consenti, et que la recourante par voie de jonction n'a
effectué aucune recherche de locaux de remplacement. Elle déduit de ces
éléments que la recourante par voie de jonction n'a pas droit à une
prolongation, subsidiairement qu'elle n'a droit qu'à une unique
prolongation, vu la nécessité de connaître l'échéance du contrat litigieux
pour l'organisation des travaux.
b/aa) Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut
demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée
lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences
pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera
notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du
contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière
des parties ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses
proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux
ainsi que l'urgence de ce besoin, la situation sur le marché local du
logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO).
Le but de la prolongation légale est de protéger le locataire
d'un local d'habitation ou commercial contre une résiliation dont les
conséquences seraient pour lui trop pénibles. Il s'agit d'accorder au
locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation
ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 c. 2; ATF 125
III 226 c. 4b; ATF 104 II 311, JT 1979 I 495), et non de lui donner l'occasion
de profiter le plus longtemps possible de celui qu'il a (ATF 116 II 446, JT
1991 I 63, SJ 1991, p. 2, DB 1993, p. 9). La prolongation n'a donc de sens

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que si elle permet d'atténuer les conséquences pénibles qu'entraînerait le
congé (ATF 116 II 446 précité).
bb) Saisie d'une demande de prolongation de bail, le juge doit
d'abord, vu le texte de l'art. 271 al. 1 CO, examiner s'il existe des
conséquences pénibles, les éventuelles recherches de locaux de
remplacement devant être prises en compte à ce stade. Le locataire qui
s'adresse au juge pour la première fois ne peut exiger une prolongation de
bail qu'à la condition d'avoir entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement
attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, savoir
ne pas rester inactif ou renoncer à trouver de nouveaux locaux; toutefois,
on ne peut formuler à son égard les mêmes exigences que pour celui qui a
déjà bénéficié d'une prolongation (ATF 116 II 446 précité, ATF 105 II 198;
102 II 256). A défaut de réalisation de la condition de l'existence de
conséquences pénibles, le juge n'a pas à procéder à la balance entre les
intérêts du bailleur et du locataire et doit rejeter la demande de
prolongation (CREC I du 27 janvier 2006 n° 238 et référence; SVIT, op. cit.
n. 15 ad art. 272, p. 782 et référence, Weber, Basler Kommentar, 4ème éd.,
2007, n. 3 ad art. 272 CO, p. 1571; contra Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd.,
2008, note infrapaginale n° 40, p. 771 et références).
La notion de conséquences pénibles doit être appréciée au cas
par cas, en tenant compte de toutes les circonstances (Cahiers du bail
[CdB] 1992, p. 61) : il faut entendre toutes les circonstances particulières
rendant difficile ou impossible la recherche de locaux de remplacement
avant la fin du bail, à l'exclusion des désagréments inhérents à toute
résiliation de bail (CdB 2001, p. 41). Le locataire doit établir la réalité et la
gravité des conséquences de la fin du bail pour lui ou pour sa famille; elles
sont le plus souvent liées à la pénurie de logements et à la difficulté de
trouver des locaux comparables à bref délai (ATF 116 II 446, JT 1991 I 63,
SJ 1991, p. 2, DB 1993, p. 9; Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux,
4ème éd., 2009, n° 2764, p. 406). En matière de locaux commerciaux, le
congé a des conséquences pénibles également si l'existence de
l'entreprise qui exploite les locaux est mise en péril ou bien si son
déménagement implique des autorisations administratives difficiles à

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obtenir et/ou des travaux longs à réaliser (Lachat, Le bail à loyer, p. 773;
Weber, op. cit., n. 3a ad art. 272 CO, p. 1571).
En l'espèce, il y a lieu d'admettre que la cessation de
l'amortissement des investissements consentis pour l'acquisition du
restaurant en cause est de nature à mettre en péril l'existence de la
recourante par voie de jonction, partant qu'elle constitue une
conséquence pénible au sens de l'art. 272 al. 1 CO.
La recourante principale se réfère en vain à l'évolution des
amortissements durant les quinze ans de l'exploitation de l'établissement
en cause et de celle du chiffre d'affaires pour soutenir que la faiblesse des
premiers durant les dernières années résulte soit d'un relâchement fautif
de la recourante par voie de jonction, soit d'un manque de rentabilité de
l'établissement, ce qui exclurait l'existence d'une circonstance pénible. Le
relâchement dans la gestion invoqué ne ressort pas des pièces
comptables figurant au dossier et la conclusion qu'en tire la recourante
principale aurait dû être confirmée par une expertise, qu'elle n'a pas
requise. Quant au manque de rentabilité de l'exploitation de
l'établissement, il ne ressort pas manifestement des pièces comptables au
dossier, celles-ci attestant de légers bénéfices durant la période en cause.
Là encore, il appartenait à la recourante principale de requérir une
expertise pour étayer son allégation. De même, le fait que la recourante
par voie de jonction aurait remboursé aux actionnaires une partie de leur
investissement ne permet pas, sur la base des seules pièces 2 et 13 du
bordereau de la demanderesse du 22 mai 2008, de déduire que ces
remboursements auraient été faits volontairement au détriment des
amortissements, allégation qui aurait dû être prouvée par expertise.
En définitive, il y a lieu d'admettre avec les premiers juges que
la condition de l'existence de conséquences pénibles est réalisée et que la
recourante par voie de jonction a droit en principe à une prolongation du
bail.

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cc) S'il n'existe aucun motif d'exclure d'emblée la prolongation
du bail, le juge doit statuer en équité sur la demande du locataire (art. 4
CC), en tenant compte des intérêts en présence, en particulier des
circonstances définies à l'art. 272 al. 2 CO (ATF 135 III 121 c. 2; Revue
valaisanne de Jurisprudence [RVJ] 1994, p. 284).
Le besoin du bailleur est une circonstance dont le juge doit
tenir compte dans la balance des intérêts; il n'est pas une condition
négative de la prolongation comme dans l'ancien droit; un tel besoin peut
faire d'emblée obstacle à l'annulation du congé, sans pour autant exclure
la prolongation (Tercier/Favre/Bugnon, op. cit., n° 2767, p. 407; Lachat, Le
bail à loyer, pp. 777-778; SVIT, op. cit., n. 48 ad art. 272 CO, p. 797; Engel,
Contrats de droit suisse, 2ème éd., 2000, pp. 211 ss). Le besoin doit être
sérieux - c'est-à-dire ne pas constituer un prétexte -, concret - c'est-à-dire
reposer sur des faits réels - et actuel, un besoin futur et hypothétique
n'étant pas suffisant (ATF 118 II 50 c. 3c, JT 1993 I 291; Lachat, Le bail à
loyer, p. 778; SVIT, op. cit., n. 46 ad art. 272 CO, pp. 796-797). Le besoin
du bailleur est urgent, lorsque, eu égard à l'ensemble des circonstances,
on ne peut pas raisonnablement lui imposer une longue attente pour
récupérer ses locaux. Il n'est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans
une situation proche de la contrainte; il suffit que pour des motifs
économiques notamment il ne puisse pas renoncer à la jouissance des
locaux dont le bail a été dénoncé (ATF 118 II 59 précité, c. 3d; Lachat, Le
bail à loyer, p. 778). Si le bailleur doit procéder à des transformations pour
pouvoir disposer des locaux, le besoin n'est urgent qu'une fois les
autorisations administratives accordées ou dès que le bailleur peut rendre
vraisemblable qu'il a un projet sérieux de démolition/transformation de
son immeuble pour y habiter (Lachat, Le bail à loyer, p. 778 et références,
notamment à l'ATF 99 II 164).
La loi permet deux prolongations successives, dans les limites
définies à l'art. 272b CO, mais laisse à l'autorité la faculté de n'en accorder
qu'une (ATF 135 III 121 c. 2; Tercier/Favre/Bugnon, op. cit., n° 2777, p.
408). Une prolongation unique peut être ordonnée, lorsque, au moment du
jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du

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locataire à trouver un local de remplacement ou lorsque l'intérêt du
bailleur ne permet pas d'emblée un nouveau report de l'échéance
contractuelle (Weber, op. cit., n. 15 ad art. 272 CO, p. 1576). Tel est le cas
lorsque le bailleur envisage d'effectuer des travaux et qu'il bénéficie des
autorisations nécessaires ou qu'il les obtiendra dans un délai
déterminable; en effet, dans cette hypothèse, le bailleur a un intérêt
légitime à pouvoir organiser les travaux en ayant un terme du contrat
déterminé à l'avance (Lachat, Le bail à loyer, p. 783; SVIT, op. cit., n. 5 ad
art. 272b CO, p. 817). Une prolongation unique est également
envisageable lorsque le locataire n'a pas fait de recherches intensives de
locaux de remplacement jusqu'au moment de la prolongation (TF
4C.400/2001 du 4 mars 2002 c. 4; SVIT, op. cit., n. 6 ad art. 272b CO, p.
817).
En l'espèce, les premiers juges ont pris en compte la durée de
l'exploitation des locaux litigieux par la recourante par voie de jonction et
le fait que ses investissements n'avaient pas pu être entièrement amortis.
Ils ont considéré que le besoin de la recourante principale n'était pas
immédiat, vu l'incertitude relative au début des travaux litigieux et les
délais d'approbation du PPA – ce qui justifiait l'octroi d'une première
prolongation du bail - mais qu'un court report s'imposait, dès lors que la
recourante par voie de jonction n'avait entrepris aucune démarche en vue
de rechercher des locaux de remplacement, qu'elle avait connaissance du
projet en cause de longue date et que le délai de résiliation avait été de
quatre ans.
Ces considérations sont adéquates s'agissant de la durée de la
prolongation. En revanche, l'octroi d'une première prolongation ne tient
pas suffisamment compte du fait que la procédure d'adoption du PPA est
bien avancée et que les deux autres axes du projet litigieux n'ont pas
donné lieu à des oppositions. Au vu de ces éléments, les déclarations du
témoin M.________ selon lesquelles le PPA devrait être prêt, après
légalisation, pour l'année 2010 et la parcelle à disposition au plus tard à la
fin de l'année 2010, apparaissent plausibles, de sorte qu'il y a lieu
d'admettre que la recourante principale obtiendra les autorisations

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nécessaires dans un délai déterminable. Elle a donc un intérêt légitime à
connaître avec certitude l'échéance du contrat en cause pour planifier les
travaux de construction. A cela s'ajoute que la recourante par voie de
jonction n'a entrepris aucune démarche pour trouver des locaux de
remplacement, ce qui doit également entrer en ligne de compte pour
déterminer si une prolongation doit être unique ou non.
Au vu de ces éléments, il convient de donner à la prolongation
de deux ans accordée par les premiers juges le caractère d'unique
prolongation, et non de première prolongation; le recours principal doit en
conséquence être partiellement admis sur ce point.
5. a) La recourante principale conclut à ce que l'entier des frais
de justice de première instance soit mis à la charge de la recourante par
voie de jonction.
Selon l'art. 4 al. 1 TFJC (tarif du 4 décembre 1984 sur les frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5), les frais sont dus par la partie
pour les opérations qu'elle requiert ou qui sont ordonnées pour l'examen
de sa cause. Toutefois, le remboursement de ces frais peut être obtenu de
la partie qui perd le procès en application de l'art. 91 let. a CPC (art. 4 al. 2
TFJC).
En l'espèce, aucune disposition légale ne déroge au principe
posé par l'art. 4 TFJC en matière de bail à loyer commercial, de sorte que
les frais de justice de la recourante principale ne sauraient être supportés
par la recourante par voie de jonction, sous réserve de leur
remboursement par celle-ci dans le cadre de l'allocation de dépens.
Le recours principal doit être rejeté sur ce point.
b) La recourante principale conclut à l'allocation de dépens de
première instance.

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Les premiers juges ont alloué à la recourante par voie de
jonction des dépens réduits des deux tiers. Compte tenu de l'admission
partielle du recours principal, il y a lieu de considérer qu'aucune des
parties n'obtient en première instance davantage gain de cause que
l'autre, de sorte qu'il convient de compenser les dépens de première
instance en application de l'art. 92 al. 2 CPC.
6. En conclusion, le recours principal doit être partiellement
admis, le recours joint rejeté et le jugement réformé en ce sens qu'il est
accordé à la demanderesse une unique prolongation du bail en cause
jusqu'au 1er octobre 2013, les dépens de première instance, étant
compensés.
Les frais de deuxième instance de la recourante principale sont
arrêtés à 2'269 fr. et ceux de la recourante par voie de jonction à 9'653 fr.
(art. 232 TFJC).
Obtenant partiellement gain de cause sur la question de la
prolongation et entièrement gain de cause sur le recours joint, la
recourante principale a droit à des dépens de deuxième instance réduits
de deux cinquièmes, fixés à 2'860 fr. (art. 91 et 92 CPC; art. 2 al. 1 ch. 33,
art. 3 et 5 ch. 2 TAv; tarif du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à
titre de dépens; RSV 177.11.3).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours de T.________ est admis partiellement et celui par
voie de jonction de H.________ SA est rejeté.

- 18 -
II. Le jugement est réformé aux chiffres II et IV de son dispositif
comme il suit :
II. Une prolongation unique du bail précité est accordée à la
demanderesse H.________ SA au 1er octobre 2013.
IV. Les dépens sont compensés.
Il est confirmé pour le surplus.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
2'269 francs (deux mille deux cent soixante-neuf francs) et
ceux de la recourante par voie de jonction à 9'653 fr. (neuf
mille six cent cinquante-trois francs).
IV. La recourante par voie de jonction H.________ SA doit payer à la
recourante T.________ la somme de 2'860 francs (deux mille
huit cent soixante francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

- 19 -
Du 26 août 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Bernard Katz (pour T.________),
- M. A.I.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 196'920 fr. pour le recours principal et de 935'370 fr. pour le recours
joint.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 20 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
Le greffier :