vd_gerichte · XC22.023250 · 2024-11-11 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC22.023250-231370
503
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 11 novembre 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
MM. Hack et Oulevey, juges
Greffière : Mme Umulisa Musaby
*****
Art. 271 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par I.________, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 16 décembre 2022 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec COMMUNE
D.________, à [...], demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 16 décembre 2022, dont les motifs ont été
adressés aux parties pour notification le 4 septembre 2023 et notifiés à la
défenderesse le lendemain, le Tribunal des baux a notamment dit que la
résiliation extraordinaire signifiée par la demanderesse Commune
D.________ à la défenderesse I.________ le 8 octobre 2021 pour le 30
novembre 2021 était inefficace (I), que la résiliation ordinaire signifiée par
la demanderesse Commune D.________ à la défenderesse I.________ le 8
octobre 2021 pour le 1er juillet 2022 était valable (II) et qu'une seule et
unique prolongation de bail était accordée à la défenderesse au 1er juillet
2023 (III).
En droit, les premiers juges ont considéré que le congé
extraordinaire, notifié au moyen d'une formule officielle, n'était pas nul.
Sur la question de savoir si ce congé était efficace, ils ont relevé qu'il
fallait se fonder exclusivement sur le motif donné au congé, soit
l'installation de toilettes dans les locaux loués, et non à des motifs
évoqués après coup par la commune, tels que l'entreposage de produits
chimiques. Ils ont constaté que la défenderesse admettait avoir posé une
toilette standard et non une toilette chimique ou équipée d'un
sanibroyeur. La défenderesse soutenait avoir reçu l'accord de la
Municipalité, mais les premiers juges ont considéré que ce fait n'était pas
établi. A cet égard, ils ont relevé que le témoignage de A.P.________ était
contradictoire, puisqu'il avait indiqué qu'il avait établi un rapport à
l'intention de la Municipalité après son contrôle et que cette dernière avait
autorisé les toilettes standard, mais ne se souvenait plus s'il avait
immédiatement donné une autorisation orale. Ces contradictions
résultaient du fait qu'il souffrait de problèmes de mémoire liés à l'âge. Les
déclarations écrites et orales de ce témoin n'avaient donc pas de force
probante, sauf à être corroborées par d'autres éléments du dossier, ce qui
n'était pas le cas. Il fallait donc se fonder sur le témoignage de X.________,
selon lequel à la suite du rapport de A.P.________, la Municipalité avait
décidé d'autoriser la pose de toilettes équipées d'un sanibroyeur.

- 3 -
La défenderesse avait donc installé un modèle de toilette non
autorisé, sans sanibroyeur et n'avait pas pris la peine d'informer la
Municipalité du modèle de toilette qu'elle avait prévu de poser, comme
cela lui avait été demandé dans le courrier du 18 mars 2021.
Quand bien même le comportement de la défenderesse était contraire au
droit, les violations en cause ne revêtaient pas le caractère de gravité
extrême requis pour une résiliation immédiate sans avertissement
préalable au sens de l'art. 257f al. 4 CO. Aucun élément concret ne
permettait à la demanderesse de partir du principe qu'un avertissement
serait sans effet, l'intéressée ayant d'ailleurs fini par démonter les toilettes
litigieuses. Il n'était pas établi qu'une pollution se serait effectivement
produite, pas plus qu'il n'était démontré qu'un autre préjudice grave aurait
été porté au local loué.
Ensuite, les premiers juges ont retenu que le Tribunal fédéral
avait admis la possibilité de donner un congé ordinaire subsidiaire, pour le
cas où le congé extraordinaire n'était pas efficace (ATF 137 III 389 cons.
8.4.2). La question était de savoir si le congé ordinaire était annulable, soit
donné contrairement à la bonne foi. Les premiers juges ont considéré que
la demanderesse n'était pas exempte de tout reproche puisqu'elle n'avait
pas pris la peine avant qu'elle ne mandate l’entreprise L.________ peu de
temps avant la résiliation, de s'assurer que le local disposait d'une
évacuation conforme des eaux. Elle avait par ailleurs expressément donné
son accord à la pose de toilettes munies d'un sanibroyeur, modèle qui
n'était « pas plus conforme que la cuvette standard que la défenderesse a
installée ». Il n'en demeurait pas moins que la défenderesse avait installé
des toilettes sans sanibroyeur et avait été avertie dans le courrier du 18
mars 2021 que le local n'était pas relié aux eaux usées. Cette dernière
question n'avait pas été sérieusement étudiée par la demanderesse mais
la défenderesse l'ignorait. Elle avait sciemment posé une installation
différente de celle qui lui avait été demandée et n'avait pas communiqué
le modèle posé. Ce comportement, s'il était insuffisant à justifier une
résiliation immédiate, avait sérieusement entamé le lien de confiance
entre les parties.

- 4 -
Enfin, s'agissant de la prolongation de bail, les premiers juges
ont retenu que la défenderesse occupait les locaux depuis huit ans, mais
n'avait pas allégué ni établi avoir effectué des recherches, ni démontré
l'existence d'une pénurie de locaux de ce type. La demanderesse ne
faisait pas de son côté la démonstration d'un besoin impérativement
urgent de récupérer les locaux en cause et avait la faculté de procéder
aux travaux de mise en séparatif préconisés par les spécialistes. Une
brève et unique prolongation d'un an se justifiait.
Les premiers juges ont par ailleurs rejeté la conclusion de la
demanderesse concernant le remboursement des frais du constat
d'urgence, motif pris que ce constat n'était pas utile.
B. Par acte du 5 octobre 2023, I.________ (ci-après : l’appelante) a
fait appel de ce jugement, concluant, avec suite de frais, à sa réforme en
ce sens que la résiliation ordinaire du bail soit annulée et à ce qu'une
seconde prolongation de bail soit accordée au 1er juillet 2025. Elle a
produit des pièces.
L'appelante a ensuite déposé une requête de nova, le 27
octobre 2022 (recte : 2023), comprenant des allégués 20 à 34 ainsi que
des pièces. L'intimée s'est déterminée, concluant au rejet de ces nova.
L'appelante a répliqué sur cette question. L'intimée a dupliqué.
Avant de fixer un délai de réponse, les parties ont été
interpellées sur l’opportunité d’une audience de conciliation. La
conciliation n’a pas abouti lors de l’audience tenue le 31 janvier 2024.
Dans sa réponse du 1er mars 2024, déposée dans le délai qui
lui avait été imparti, l'intimée a conclu, avec suite de frais, au rejet de
l'appel.

- 5 -
Par courrier du 12 mars 2024, l’appelante a requis un second
échange d’écritures, qui a été refusé par l’avis du Juge délégué de la Cour
de céans du 13 mars suivant.
Par avis du 9 septembre 2024, les parties ont été informées
que la cause était gardée à juger et qu’il n’y aurait plus d’échange
d’écritures.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement attaqué, complété par les pièces du dossier :
1. L’appelante I.________, inscrite au registre du commerce depuis
le 6 janvier 2011 et dont le siège se situe au chemin de [...], à [...], a pour
but l’exploitation d’une entreprise de nettoyage, lavage, conciergerie,
jardinage, fourniture de papier et produits de nettoyage. Son
administrateur, avec signature individuelle, est N.________.
2. Le 26 septembre 2011, l’intimée Commune D.________ a acquis
la parcelle [...] de ladite commune, précédemment propriété de la Société
de Laiterie [...].
3. Le 24 mai 2012, l’intimée, en qualité de bailleresse, et
l’appelante, en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer
portant sur un local commercial à usage de dépôt, au rez-de-chaussée de
l’immeuble sis route du [...], érigé sur la parcelle [...] précitée. Le bail était
conclu pour durer du 15 mai 2012 au 1er juillet 2013, avec renouvellement
d’année en année, sauf avis de résiliation donné et reçu au moins six mois
à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer était de 350 fr. net par
mois.
4. Il résulte de divers procès-verbaux de la Municipalité, établis
entre le 14 avril 2014 et le 8 mars 2021, que le local en cause disposait
d’un robinet d’eau courante à l’intérieur, que N.________ a requis
l’installation d’un second robinet à l’extérieur du local, d’une prise/borne
électrique de recharge extérieure pour véhicule électrique ainsi que d’un
boiler de 50 litres à l’intérieur du local loué. La Municipalité a décidé de ne
pas entrer en matière sur la prise en charge par elle de ces frais mais a
autorisé l’installation électrique aux frais de l’appelante et moyennant que
l’électricité consommée lui soit facturée.
Il ressort des mêmes documents qu’au début de l’année 2021,
N.________ a demandé l’avis de l’un des municipaux concernant la possible

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installation de WC chimiques dans les locaux. Le municipal lui a exprimé
oralement son désaccord. A la même époque, N.________ a envoyé
plusieurs courriels à l’intimée concernant les frais d’électricité, se
montrant insistant malgré les explications reçues. Le Syndic l’a reçu pour
lui expliquer en personne la décision de la Municipalité. Une entrevue a eu
lieu le 9 mars 2021.
Lors d’une séance du 15 mars 2021, le syndic X.________ a
résumé cette entrevue aux autres municipaux. La Municipalité a alors
décidé de prendre en charge les frais d’installation d’une prise électrique
dans le local et de demander à l’appelante de lui transmettre un devis.
X.________ a du reste informé ses collègues que N.________ était revenu sur
la question des WC chimiques qu’il souhaitait faire installer dans le local
en cause. La Municipalité a décidé d’autoriser une telle installation aux
frais de l’appelante ainsi que d’adresser un courrier à N.________ pour l’en
informer et obtenir des informations sur ce que ce dernier souhaitait
installer.
5. Le 18 mars 2021, la Municipalité a écrit à l’appelante,
l’informant qu’elle acceptait de poser à ses frais une prise électrique pour
que l’appelante puisse y brancher une borne de recharge. Concernant le
robinet que l’appelante avait déjà posé à ses frais, elle n’entendait pas
prendre cette dépense à sa charge. Enfin, l’intimée a informé l’appelante
qu’il n’existait pas de canalisation d’eaux usées proche du bâtiment, de
sorte que si l’appelante souhaitait installer des toilettes dans l’immeuble,
ces dernières devaient être soit chimiques, soit équipées d’un sanibroyeur.
La Municipalité autorisait cette installation aux frais de l’appelante mais
désirait obtenir au préalable toutes les informations sur le modèle
envisagé.
6. Le 22 mars 2021, l’un des municipaux a exprimé sa surprise
concernant l’absence de raccordement aux eaux usées dans le local, alors
qu’il était précédemment exploité par une laiterie.

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7. Le 1er juillet 2021, J.________ est devenue syndique de la
Commune D.________ en remplacement de X.________ qui a cessé ses
activités au sein de la Municipalité, tout comme A.P.________, qui occupait
le poste de vice-syndic.
8. Le 21 septembre 2021, C.________, ingénieur HES en génie civil
et directeur adjoint de la société L.________, a adressé un courriel au
Municipal B.P.________, en charge du dicastère des domaines et forêts,
cours d'eau et épuration, cultes et cimetière, défense incendie et
protection civile, dans lequel il l’informait que le bâtiment en cause était
uniquement raccordé aux eaux claires et que ce raccordement n’était pas
conforme, car il envoyait des égouts dans la rivière. Il fallait y remédier en
déviant le collecteur et en le raccordant aux eaux usées dans un premier
temps, puis, dans un deuxième temps, en effectuant des travaux pour que
le bâtiment comprenne un traitement séparé des eaux usées et des eaux
claires.
Le 27 septembre 2021, lors d’une séance de la Municipalité, il
a été donné lecture du courriel précité. Il a été constaté que les eaux
usées provenant du local en cause s’éliminaient dans les eaux claires à
cause de l’installation sans autorisation d’un WC et d’un robinet par
l’appelante. La Municipalité a donc décidé d’exiger la fermeture immédiate
du local litigieux et de dénoncer l’appelante aux autorités.
Entendu comme témoin lors de l’audience tenue le 25
novembre 2022 par le Tribunal des baux, U.________, Municipal en charge
du dicastère de la police des constructions, de l’aménagement du
territoire et des routes, a déclaré que, le 11 septembre 2021, il avait
participé à une visite des locaux en cause, qui s’inscrivait dans le cadre
d’une prise de connaissance du patrimoine communal. Il avait alors
constaté la présence de produits chimiques ainsi que d’un WC. La
Municipalité s’était alors réunie et avait conclu que l’installation de ces WC
n’était pas autorisée. Dans son souvenir, c’étaient ces réflexions qui
avaient amené la Municipalité à mandater l’entreprise L.________ pour
procéder à un contrôle. Après avoir pris connaissance du rapport de cette

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société, la Municipalité avait décidé de résilier le bail, estimant qu’il y avait
une rupture du lien de confiance entre les parties.
9. L’intimée a signifié à l’appelante le 13 octobre 2021 un congé
extraordinaire, au moyen d’une formule officielle du 8 octobre 2021, pour
le 30 novembre 2021. La lettre d’accompagnement de la formule officielle
indiquait ce qui suit :
ʺ La présente résiliation est motivée par la violation grave de vos
obligations contractuelles.
Vous avez sollicité et obtenu l’autorisation de poser des toilettes
dans les locaux. La Municipalité de Commune D.________ vous a en
effet autorisé à poser des toilettes à la condition que celles-ci soient
chimiques, soit équipées d’un sanibroyeur.
Il était expressément rappelé par courrier du 18 mars 2021 qu’il
n’existait pas de canalisation d’eaux usées proche du bâtiment.
Or, après inspection et contrôle, il a été constaté que les toilettes
n’étaient pas chimiques, ni équipées d’un sanibroyeur. Au contraire,
les eaux usées sont directement versées dans une canalisation eau
claire. Vous avez consciemment construit une installation WC sans
aucun respect des normes légales (protection des eaux, etc.).
La présente vous est notifiée au sens de l’article 257f CO, tout (sic)
autres moyens étant réservés.ʺ
10. Par courrier recommandé du 13 octobre 2021 et formule
officielle du 8 octobre 2021, l’intimée lui a signifié un congé ordinaire,
subsidiaire, pour le 1er juillet 2022, au motif de la violation grave par la
locataire de ses obligations contractuelles.
11. Par courrier recommandé du 29 novembre 2021 adressé à la
Police cantonale vaudoise (ci-après : la Police cantonale), l’intimée a
dénoncé l’appelante pour violation de l’art. 6 de la loi fédérale du 24
janvier 1991 sur la protection des eaux (ci-après : LEaux). Entendu par la
Police cantonale le 14 décembre 2021, N.________ a déclaré que l’intimée
avait autorisé la pose de WC chimiques ou équipés d’un sanibroyeur dans
les locaux loués, mais qu’il avait finalement posé, entre les mois de mars
et avril 2021, une cuvette WC qui ne broie pas la matière. Il l’avait fait
selon lui avec l’accord de l’ancienne Municipalité, soit de X.________ et de
A.P.________, comme le confirmaient les attestations établies par les

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intéressés. Il a déclaré qu’il avait été surpris par le rapport du 16
septembre 2021 établi par L.________, ignorant que le bâtiment ne
disposait pas d’un séparateur d’eaux. Il avait fait confiance à A.P.________
à ce sujet. Il a précisé qu’il n’employait plus la cuvette WC et qu’il était
prêt à faire effectuer les travaux nécessaires pour installer un sanibroyeur
ou un séparateur d’eaux claires et usées.
12. Le 7 décembre 2021, A.P.________, ancien vice-syndic en
charge du dicastère des services industriels, des forêts et des bâtiments
communaux, a rédigé l’attestation suivante :
ʺPar la présente, je vous confirme que, j'ai personnellement donné
feu vert, avec l'accord de la Municipalité quand (sic) à l'installation
d'une cuvette dans le local de Commune D.________ en tant que
Municipal chargé des bâtiments, de la législature précédente.
En effet, sur appel de M. N.________ (la Municipalité a demandé
d'être informée du suivi des travaux), je me suis rendu sur place et
contrôlé les canalisations avec l'entreprise de sanitaire
B.________Sàrl puis autorisé le montage d'une cuvette à la place d'un
sanibroyeur (appareil qui broie la matière et qui l'envoie toujours
dans la même conduite comme la cuvette WC).
J'atteste que la société I.________ m'a toujours demandé pour chaque
travaux effectués dans le local communal dont il (sic) sont locataire
depuis bientôt 10 ans et que la Municipalité précédente n'a jamais
eu de souci avec ladite société.
Tous les travaux effectués ont bien été autorisés par la Municipalité
et j'ai toujours été informé de la part de [la] Direction d'I.________ de
l'avancement de ces derniers.
J'ai moi-même vérifié chaque intervention en me rendant sur place,
à savoir, installation d'un chauffe-eau, pose du carrelage, pose des
portes intérieures, peinture, installation d'une colonne de lavage
(autorisée par moi-même au début de la location (…) dudit local),
installation des étagères, pose d'un établi, pose d'un extincteur etc.
M. N.________, l'administrateur de la société en question, a toujours
veillé au respect des règles ainsi que les directives en vigueur.ʺ
Entendu comme témoin, A.P.________ a déclaré qu’il s’était
rendu dans les locaux pour procéder à un contrôle des canalisations de
ceux-ci. Un produit de marquage avait été déversé dans l’écoulement et le
témoin s’était posté au niveau du regard de la conduite d’eaux claires
pour voir si le produit s’y déversait. Comme il n’avait rien observé de tel, il

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en a conclu qu’il devait y avoir une conduite d’eaux usées permettant
l’évacuation depuis la grille sur le sol du local. Il n’avait procédé à aucun
autre contrôle et avait rédigé un rapport à l’attention de la Municipalité.
Sur la base de ce compte-rendu, celle-ci avait selon lui décidé d’autoriser
la pose de WC standard. Il n’avait pas le souvenir d’avoir déclaré autoriser
l’installation d’une cuvette WC immédiatement à la fin de son contrôle,
reconnaissant cependant qu’il avait parfois des problèmes de mémoire liés
à l’âge. Enfin, il a indiqué que N.________ avait toujours demandé l’accord
de l’intimée avant de procéder à des travaux.
Également entendu comme témoin, W.________, installateur
sanitaire et associé-gérant de la société B.________Sàrl, a déclaré qu’il
avait posé les toilettes standard dans les locaux en cause. Il avait été
contacté par A.P.________ afin qu’il se rende dans les locaux avec du
produit de marquage. A.P.________ lui avait demandé de déverser le
produit dans le lavabo tandis qu’il se postait vers la fontaine afin de
vérifier si le produit s’y déversait. Comme cela n’avait pas été le cas,
A.P.________ avait selon lui autorisé l’installation des sanitaires. Il a précisé
qu’il avait posé ceux-ci lors d’une intervention ultérieure.
13. Le 13 décembre 2021, X.________ a rédigé l’attestation
suivante :
ʺPar la présente, je vous confirme que la Municipalité de D.________
de l'époque dont j'avais la charge en tant que Syndic (du 1er janvier
1998 au 30 juin 2021) a donné son accord pour l'installation d'une
cuvette de WC pour le dépôt de D.________ de la société I.________ et
cela aux frais de cette dernière société.
Cette autorisation donnée par la Municipalité, la surveillance pour
vérifier la bien facture de ces travaux a été confiée à Monsieur
A.P.________ Vice-Syndic et Municipal en charge du dicastère.
Monsieur A.P.________ a toujours informé l'entier de l'autorité
Municipale de l'époque de ces travaux et nous a donc informé que
cette installation était en ordre qu'il l'avait personnellement vérifiée
et que de plus celle-ci avait été effectuée par une entreprise
professionnelle B.________Sàrl, donc pour notre autorité, fin de
l'histoire.
Je précise que ceci peut être vérifié facilement en réclamant les
extrais des PV décisionnaires de la Municipalité ceci étant garanti
par la loi.

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En conclusion je confirme également que la société I.________ via son
administrateur Monsieur N.________ a toujours été un locataire très
sérieux tant dans le versement de ses loyers ainsi que tant dans sa
conduite, cette dernière a toujours demandé l'autorisation
Municipale pour toute modification à l'intérieur du dépôt loué sur le
territoire communal.ʺ
Également entendu comme témoin, X.________, l’ancien Syndic,
a déclaré que les installations faites dans le local l’avaient été avec
l’accord de la Municipalité. Il a précisé qu’à l’époque, celle-ci n’avait que
très peu de connaissances sur l’installation d’évacuation d’eau du local.
Elle partait de l’idée que, dans la mesure où le local était précédemment
exploité par une laiterie, il bénéficiait d’un raccordement aux conduites
d’évacuation des eaux usées ; elle n’a pas procédé à d’autres contrôles. Il
a indiqué que l’actuelle syndique J.________ et l’actuel municipal
B.P.________ étaient déjà en fonction lors de la précédente législature et
avaient connaissance de ce qui précède. La Municipalité avait dans un
premier temps autorisé la pose de WC chimiques. Par la suite elle avait eu
la confirmation de A.P.________ que l’évacuation des eaux se faisait
correctement et avait donc autorisé la pose d’une toilette munie d’un
sanibroyeur, sachant que son évacuation se ferait de la même manière
que celle d’une toilette standard. Il a finalement admis qu’au vu des
informations reçues par la Municipalité, cette dernière avait probablement
commis une erreur en donnant son accord pour la pose d’une toilette
munie d’un sanibroyeur.
14. Le 20 janvier 2022, la Police cantonale a établi un rapport dans
lequel elle a indiqué que les premières investigations entreprises avaient
permis d’établir qu’aucune pollution des eaux n’avait été enregistrée dans
le [...], rivière située à proximité de l’immeuble en cause. Elle a conclu
qu’à ce stade, N.________ ne paraissait pas avoir enfreint les dispositions
en lien avec la protection des eaux ou la police des eaux, ses travaux
ayant été « avalisés en bonne et due forme » par les représentants de
l’ancienne Municipalité.
Entendu en qualité de témoin, [...], installateur sanitaire et
garde-pêche auxiliaire de la circonscription de [...] depuis trente-cinq ans,

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a déclaré qu’il n’avait pas constaté de pollution récente dans [...]. Il n’y
avait pas eu de pollution significative de cette rivière depuis douze ans. Il
a précisé qu’une pollution ne pouvait être constatée visuellement que si
elle entrainait la mortalité de la faune, une coloration de l’eau ou
l’apparition de mousse sur l’eau. Il pouvait ainsi y avoir des déversements
de produits dans une rivière qui n’étaient pas détectés et qui n’étaient pas
considérés à proprement parler comme de la pollution, dans la mesure où
ils n’entrainaient pas les conséquences visuelles précitées.
15. a) Par requête du 20 avril 2022 adressée au Président,
l’intimée a pris les conclusions suivantes, avec suite de frais :
« A titre de mesures superprovisionnelles et sans entendre l'intimée :
I. Un expert est désigné pour procéder au constat d'urgence des
locaux sis route [...], propriété de la Commune D.________ et loués par la
société I.________. Il dressera un rapport écrit et photographique, lequel
devra :
- établir la liste des accès à l'eau courante, dans les locaux loués
précités (intérieur et extérieur) ;
- établir de quelle manière l'écoulement des eaux utilisées
(toilettes, évier, machines de nettoyage, jet, robinet, etc.) est-il
raccordé aux canalisations publiques ;
- décrire précisément les toilettes qui se trouvent dans les locaux
loués et établir si elles sont utilisées (not. en examinant le
niveau d'eau dans le réservoir de chasse d'eau ou par tout autre
moyen utile) ;
- établir si la machine à laver le linge est branchée et/ou utilisée.
- établir quels types de produit de nettoyage sont stockés dans les
locaux loués.
- établir si le compteur d'eau fonctionne et/ou s'il a été manipulé
par un tiers ainsi que préciser si le compteur d'eau comptabilise
le flux de l'ensemble des arrivées d'eau se trouvant dans les
locaux loués.
II. L'expertise proprement dite devra être confiée à l'une des
entreprises ou personnes suivantes, soit à la première d'entre elle qui sera
disponible : Monsieur [...], architecte hes, Trois-Portes 25A, 2000
Neuchâtel ; [...], CSD Ingénieurs SA, Avenue Industrielle 12, 1227 Carouge.
III. La locataire, respectivement son administrateur, ne sera pas avertie
au préalable de l'établissement de ce constat d'urgence.
Principalement

- 14 -
I. Un expert est désigné pour procéder au constat des locaux sis
route [...]y, propriété de la Commune D.________ et loués par la
société I.________. Il dressera un rapport écrit et photographique,
lequel devra :
- établir la liste des accès à l'eau courante, dans les locaux loués
précités (intérieur et extérieur) ;
- établir de quelle manière l'écoulement des eaux utilisées
(toilettes, évier, machines de nettoyage, jet, robinet, etc.) est-il
raccordé aux canalisations publiques ;
- décrire précisément les toilettes qui se trouvent dans les locaux
loués et établir si elles sont utilisées (not. en examinant le
niveau d'eau dans le réservoir de chasse d'eau ou par tout autre
moyen utile) ;
- établir si la machine à laver le linge est branchée et/ou utilisée.
- établir quels types de produit de nettoyage sont stockés dans les
locaux loués.
- établir si le compteur d'eau fonctionne et/ou s'il a été manipulé
par un tiers ainsi que préciser si le compteur d'eau comptabilise
le flux de l'ensemble des arrivées d'eau se trouvant dans les
locaux loués.
II. L'expertise proprement dite devra être confiée à l'une des entreprises ou
personnes suivantes, soit à la première d'entre elles qui sera disponible :
Monsieur [...], architecte hes, Trois-Portes 25A, 2000 Neuchâtel ; [...], CSD
Ingénieurs SA, Avenue Industrielle 12, 1227 Carouge »
b) Par ordonnance de preuve à futur du 22 avril 2022 (rendue
dans le cadre de la cause provisionnelle référencée XP22.[...]), le Président
a fait droit aux conclusions de l’intimée.
Pour éviter le risque d’altération de la situation de fait, objet
du constat d’urgence requis, le Président a décidé que l’appelante ne
serait informée de cette procédure qu’une fois tous les intervenants sur
place et prêts à effectuer la visite des locaux. Les experts initialement
nommés étant indisponibles pour exécuter le mandat, objet de
l’ordonnance de preuve à futur précitée, c’est finalement M.________, de la
société [...], qui a été mis en œuvre en qualité d’expert, selon ordonnance
du 10 mai 2022 du Président.
c) Le constat a eu lieu le 20 mai 2022. Le mandataire de
l’appelante étant informé au dernier moment, il a envoyé son stagiaire. Un
serrurier était sur place, mais l’intimée était en mesure d’ouvrir les locaux.

- 15 -
L’expert a ensuite procédé aux opérations de constat d’urgence, sans que
les conseils des parties ne soient autorisés à accéder aux locaux.
d) Le 13 juin 2022, l’expert a rendu un rapport. Répondant aux
questions posées par le Tribunal, il a constaté que les équipements
suivants avaient accès à l’eau courante : à l’intérieur, il y avait un lavabo,
une colonne lavante (machine à laver et séchoir), un WC déposé, un
chauffe-eau de contenance de 15 litres, et, à l'extérieur, un robinet
d'arrosage. L'évacuation des eaux usées était raccordée aux eaux claires.
Le WC avait été déposé et n'était plus utilisé. La machine à laver le linge
était raccordée et utilisée. Des produits de nettoyage comportant des
signes de dangers de pollution et d'inflammabilité étaient stockés dans les
locaux loués. Le compteur d'eau n'avait pas été manipulé mais ne
fonctionnait pas. L’expert a notamment conclu ce qui suit :
ʺ5. Conclusion
L’alimentation en eau potable du bâtiment est conforme, le non-
fonctionnement du compteur d’eau est certainement dû à sa
vétusté. Le compteur doit être remplacé au plus vite par la
Commune D.________.
L’évacuation des eaux usées du bâtiment n’est pas conforme. En
l’état, aucune évacuation des appareils sanitaires et de la grille de
sol de la pièce principale n’est légalement possible. Seule la grille
extérieure devant l’entrée et les deux descentes des eaux pluviales
de la toiture peuvent être raccordées à l’évacuation existante. Nous
conseillons de créer au plus vite un réseau séparatif pour les eaux
usées, comme demandé dans le règlement sur la collecte et
l’évacuation des eaux usées et claires, et sur l’épuration des eaux
usées de la Commune D.________. Dans l’attente de la création de ce
2ème réseau, nous conseillons de mettre hors service les appareils
sanitaires ainsi que la grille de sol intérieure.
Le stockage des produits doit être revu (…).ʺ
e) Le 17 juin 2022, un exemplaire de ce rapport a été
communiqué aux parties et un délai leur a été imparti pour se déterminer
sur celui-ci de même que sur la note de l’expert.

- 16 -
f) Par courrier du 1er juillet 2022, l’intimée a informé
l’appelante qu’au vu du rapport de l’entreprise [...], une société viendrait
effectuer la mise hors service des appareils sanitaires et le bouchage de la
grille de sol du local et qu’il serait procédé au changement du compteur
d’eau défectueux.
Le 5 juillet 2022, la société [...] a procédé au remplacement et
au plombage du compteur d’eau.
Par courrier du 6 juillet 2022 adressé au conseil de l’intimée,
l’appelante s’est opposée à la mise hors service des appareils sanitaires et
au bouchage de la grille de sol.
g) Par courrier du 11 juillet 2022, l’intimée s’est déterminée
sur le rapport de constat d’urgence en requérant qu’une question
complémentaire soit soumise à l’expert.
Le même jour, l’appelante a adressé le courrier suivant au
Président :
ʺSous l'angle formel, ma cliente constate que M. M.________ du bureau [...]
ayant signé le rapport daté du 13 juin 2022 ne correspond pas à un «
expert » nommé et désigné sous chiffre I de l'ordonnance de preuve à futur
du 22 avril 2022.
Pour ce premier motif, la validité dudit rapport, établi par un bureau non
expressément désigné par le Président du Tribunal des baux, est
entièrement contestée.
Ma cliente relève également que l'ordonnance de preuve à futur du 22 avril
2022 ne mentionne pas le fait que les locaux pourraient être ouverts par
les forces de l'ordre ou par un serrurier. On ne s'explique toujours pas
comment la porte du local loué a pu être ouverte, en l'absence de ma
mandante. En tout état de cause, et alors même qu'interdiction a été faite
à mon collaborateur de pénétrer dans les locaux au moment de
l'établissement de l'expertise, la validité du rapport est entièrement
contestée.
Ma mandante se réserve le droit de requérir des explications ou de poser
des questions complémentaires, dans l'hypothèse où les lacunes d'ordre
formel exposés ci-dessus trouveraient des explications suffisamment
fondées, respectivement sollicite qu'un nouveau délai lui soit fixé pour se
déterminer sur le contenu de l'expertise. (…).ʺ
Par avis du 13 juillet 2022, le Président a notamment refusé
d’ordonner le complément d’expertise requis par l’intimée et a imparti à

- 17 -
l’appelante un nouveau délai pour se déterminer sur le contenu du rapport
d’expertise, étant précisé que les griefs d’ordre formel seraient traités
dans la procédure au fond, dans le cadre de l’administration et
l’appréciation des preuves.
Le 8 septembre 2022, l’appelante s’est déterminée sur le
rapport d’expertise, contestant les constatations de l’expert sur le
stockage des produits et faisant valoir ce qui suit sur l’évacuation des
eaux :
ʺ(…)
Point 3
(…)
L'expert relève également que le bâtiment dispose d'une évacuation
unique qui est raccordée aux eaux claires. Cette évacuation ne répondrait
pas aux exigences du règlement communal. Or, il sied de constater que le
bailleur savait, depuis le début du bail en 2012, voire avant, que le
bâtiment disposait d'une arrivée d'eau et d'une évacuation unique dans les
eaux claires. Le bailleur, qui était seul au courant de la façon dont les
canalisations étaient raccordées a accepté la situation durant de
nombreuses années, sans jamais réagir. Le propriétaire et bailleur ne
saurait d'ailleurs valablement soutenir ne pas avoir connaissance de
l'arrivée d'eau et de l'écoulement. Il n'appartient aucunement au locataire
d'un bien immobilier de se soucier du raccordement des eaux usées au bon
réseau.
Bien que l'expert précise qu'il y ait une évacuation unique, il semble y avoir
une évacuation sous l'évier qui n'est pas précisée dans le rapport. Rien ne
permet non plus d'établir où va cette canalisation ni à quel réseau elle est
reliée.
(…)
Point 5
(…)
L'expert conseille la création d'un second réseau d'évacuation des eaux
usées, ce que ma cliente a accepté dès qu'elle a eu connaissance du
problème. Elle suggérait même de faire réaliser lesdits travaux à sa charge.
L'arrêt des appareils sanitaires, si tant est qu'ils fonctionnent, pénaliserait
gravement ma mandante qui, en toute bonne foi et afin de régler le
problème urgemment, est toujours disposée à faire réaliser les travaux
nécessaires à sa charge.
Dans son rapport, l'expert précise également qu'il conseillait la mise hors-
service des appareils sanitaires, ainsi que de la grille dans l'attente de la
modification du réseau d'évacuation. Il ne faudrait pas oublier que le
bailleur a expressément autorisé la pose de ces appareils, tout comme des
travaux importants entrepris par ma cliente, en 2021.

- 18 -
Il n'y a en tous les cas toutefois aucune urgence selon l'expert qui estime
que le degré d'urgence pour la modification de l'écoulement est le même
que pour la pose d'un nouveau compteur.
Cela étant, le fait de devoir arrêter l'utilisation de l'eau à l'intérieur du local
est un grave défaut de la chose louée et ne saurait être imputée au
locataire. Il est dès lors dans l'intérêts de tous que ces travaux soient
réalisés dans les meilleurs délais.
(…).ʺ
h) Par décision du 16 septembre 2022, le Président, se
référant à son courrier du 13 juillet 2022 de même qu’aux déterminations
des parties, a constaté que la cause provisionnelle référencée XP22.[...]
pouvait être rayée du rôle et a fixé les frais judiciaires relatifs au constat
d’urgence. Ces derniers ont été arrêtés à 5’827 fr. 20 et prélevés sur
l’avance fournie par l’intimée. La décision relative à leur répartition de
même qu’à la fixation des dépens a été renvoyée à la présente cause au
fond. Aucun recours n’a été introduit contre cette décision.
16. a) L’appelante a contesté les deux résiliations de bail qui lui
avaient été notifiées par l’intimée auprès de la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district du Gros-de-Vaud (ci-après :
l’autorité de conciliation) par requête du 12 novembre 2021. Cette autorité
a tenu une audience le 29 mars 2022 et rendu une proposition de
jugement le 8 avril 2022, à laquelle l’intimée s’est opposée le 29 avril
2022. Une autorisation de procéder lui a été délivrée le 3 mai 2022.
b) Le 3 juin 2022, l’intimée a saisi le Tribunal des baux d’une
demande dirigée contre l’appelante, au pied de laquelle elle a pris les
conclusions suivantes, avec suite de frais :
ʺPrincipalement
I. Dire que la résiliation avec effet immédiat du bail liant la Commune
D.________ à I.________ du 14 octobre 2021 est valable.
II. Refuser toute demande de prolongation de bail.
Subsidiairement
I. Dire que la résiliation du bail liant la Commune D.________ à
I.________ du 14 octobre 2021 est valable.

- 19 -
II. Refuser toute demande de prolongation de bail.ʺ
c) Par réponse du 6 octobre 2022 adressée au Tribunal des
baux, l’appelante a pris les conclusions suivantes, sous suite de dépens :
ʺI. Rejeter intégralement la demande formée par la Commune
D.________, les congés signifiés par ladite commune le 13 octobre
2021 étant nuls, respectivement annulés et de nul effet.
II. Subsidiairement au chiffre I ci-dessus, accorder une première
prolongation de bail de trois ans.ʺ
d) Par réplique du 20 octobre 2022, l’intimée a pris les
conclusions suivantes, avec suite de frais :
ʺPrincipalement
I. Dire que la résiliation avec effet immédiat du bail liant la Commune
D.________ à I.________ du 14 octobre est valable.
II. Refuser toute demande de prolongation de bail.
III. Condamner I.________ à verser à la Commune D.________ la somme
de Fr. 5'827.20, avec intérêt à 5% l’an dès le jugement définitif et
exécutoire.
Subsidiairement
I. Dire que la résiliation du bail liant la Commune D.________ à
I.________ du 14 octobre 2021 est valable.
II. Refuser toute demande de prolongation de bail. »
e) Le 25 novembre 2022, le Tribunal des baux a tenu une
audience, au cours de laquelle les témoins U.________, [...], A.P.________,
W.________, X.________ et K.________ ont été entendus.
f) Le Tribunal a délibéré à huis clos le 16 décembre 2022.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les

- 20 -
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC). En cas de litige portant
sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer
dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement en
supposant que l'on admette la contestation et qui s'étend jusqu'au
moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été
effectivement. En principe, la valeur litigieuse ne saurait être inférieure au
loyer dû pendant la période de trois ans durant laquelle le bail ne pourra
pas être résilié si le locataire obtient gain de cause. Le délai de protection
commence à courir à compter de l’entrée en force d’une décision judiciaire
au sujet d’un bail (art. 271a al. 1 let. e CO ; ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3
; ATF 137 III 389 consid. 1.1 ; TF 4A_594/2010 du 12 janvier 2011 consid.
2.1).
1.2 En l’espèce, au vu du temps déjà écoulé depuis l’échéance du
bail et d’une durée de trois ans à compter de l’entrée en force prochaine
du présent arrêt, on peut considérer que la période de protection est de
quatre ans. Le montant du loyer étant de 350 fr. net par mois, la valeur
litigieuse se monte à 16'800 fr. (350 fr. x 12 mois x 4 ans). En outre,
l'appel, dûment motivé, a été formé en temps utile par la partie locataire
qui dispose d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC). Il est
dès lors recevable.
L'intimée fait valoir que les conclusions de l'appel sont
contradictoires (l’annulation du congé et la prolongation de bail). Ce
moyen n’est pas fondé. A l’aune des conclusions que l’appelante avait
prises en première instance (réponse du 6 octobre 2022), du dispositif du
jugement attaqué et de l’art. 273 al. 5 CO, les conclusions formulées en
deuxième instance doivent être interprétées de bonne foi (TF 5A_779/2021
du 16 décembre 2022 consid. 3.1) en ce sens que la conclusion
concernant la prolongation du bail est subsidiaire à celle tendant à
l'annulation du congé.

- 21 -
La réponse est également recevable (art. 312 CPC).
2. Lorsqu'elle entre en matière, l'instance d'appel dispose d'un
plein pouvoir d'examen en fait et en droit (TF 4A_333/2023 du 23 février
2024 consid. 5.1), en vertu de l’art. 310 CPC, disposant que l'appel peut
être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits.
L’autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les
questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision
du juge et doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au
principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, in Bohnet et alii [éd.],
Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, nn. 2
ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur
la base des preuves administrées en première instance (art. 157 CPC en
relation avec l'art. 310 let. b CPC ; JdT 2011 III 43 et les références citées ;
Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC) et vérifie si le premier juge pouvait
admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF
4A_333/2023 précité consid. 5.1).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables
qu'aux conditions de l'art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits (ou
faux ou pseudo-nova ; unechte Noven), c'est-à-dire des faits antérieurs au
jugement de première instance ou, plus précisément, des faits qui se sont
produits jusqu'au moment où, dans la procédure principale, des
allégations de faits étaient encore recevables (art. 229 al. 1 CPC ; ATF 143
III 272 consid. 2.2), ne sont recevables qu'à deux conditions : (1) la partie
qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer avant, malgré sa diligence et (2)
elle les présente sans retard. S'agissant des vrais nova (echte Noven), soit
les faits qui se sont produits après le jugement de première instance – ou
plus précisément après les débats principaux de première instance (art.
229 al. 1 CPC ; ATF 143 III 272 consid. 2.2) –, la condition de nouveauté est
sans autre réalisée et seule celle d'allégation immédiate doit être
examinée (TF 5A_451/2020 du 31 mars 2021 consid. 3.1.1). Il n'est
toutefois pas admissible d'introduire en appel un vrai novum dans le but
de prouver un fait qui, en faisant preuve de la diligence nécessaire, aurait

- 22 -
déjà pu être présenté en première instance (TF 5A_756/2017 du 6
novembre 2017 consid. 3.4 ; TF 5A_882/2017 du 1er février 2018 consid.
5.3, RSPC 2018 p. 218).
3.
3.1
3.1.1 L'appelante expose un certain nombre d'allégués dans son
appel. Une partie de ces allégués sont en fait des nova. L'appelante a
encore déposé d'autres nova par requête du 27 octobre 2023. La
recevabilité de ces nova est contestée.
Ces nova concernent l’issue de la procédure pénale ouverte
contre l’administrateur de l’appelante (cf. ci-dessus, let C/ch. 10).
L’appelante fait valoir que le 25 octobre 2023 le Ministère public a retiré
l’annonce de l’appel qu’il avait interjetée contre le jugement rendu le 22
septembre 2023 par le Tribunal de police de l’arrondissement de la Broye
et du Nord vaudois, le libérant notamment du chef de prévention
d’infraction à la LEaux. Ces faits ne sont pas pertinents, dans la mesure où
il ressort déjà de l’état de fait qu'il n'y avait pas eu de pollution dans le [...]
(cf. ci-dessus, let. C/ch. 14).
D'autres nova ont trait à des recherches de locaux par
l'appelante, qu'elle aurait effectuées depuis le jugement attaqué. S’il s’agit
bien de vrai nova, au sens de l’art. 317 CPC, leur recevabilité est en
revanche douteuse. En effet, on peut se demander si des recherches
ultérieures peuvent être invoquées en tant que nova pour faire modifier la
décision des premiers juges au sujet de la prolongation de bail. Cela est
d’autant moins évident que l’appelante invoque des nova pour obtenir une
seconde prolongation de bail.
Quoi qu'il en soit, la question de la recevabilité des nova
figurant dans l'appel et la requête subséquente peut demeurer ouverte vu
l’issue du présent litige (cf. ci-dessous, consid. 4.3 et 5).
L'appelante ne s'en prend pas pour le surplus à l'état de fait.

- 23 -
3.1.2 Procédant librement à l’appréciation des preuves, la Cour de
céans relève un point sur lequel l'appréciation des preuves effectuée par
les premiers juges est discutable. Ils ont écarté le témoignage (et
l'attestation) de l'ancien Vice-syndic A.P.________, contradictoires selon
eux, motif pris de son âge et de ses problèmes de mémoire (jgt, p. 36). Or,
ce témoignage ne contient aucune contradiction et les éléments qu'il
contient, de même que ceux qui figurent dans l'attestation dont il est
l'auteur, sont en bonne partie confirmés par l'attestation de l'ancien
Syndic X.________ – sur le témoignage duquel les premiers juges ont au
contraire déclaré se fonder – et par le témoignage de W.________,
installateur sanitaire, que les premiers juges ont totalement passé sous
silence.
Du recoupement de ces deux témoignages (A.P.________ et
W.________, cf. ci-dessus, let. C/ch. 12), on peut en tous les cas déduire que
A.P.________ s'est bien rendu sur place et que W.________ a fait couler un
liquide de marquage, soit depuis la grille sur le sol, soit depuis le lavabo,
pendant que A.P.________ essayait de voir si le liquide s'écoulait dans les
eaux claires, et que ce dernier n'a rien constaté. A.P.________ ne se
souvenait pas s'il avait alors dit à l'administrateur de l'appelante qu'il
pouvait installer des toilettes standard, mais cela semble ressortir du
témoignage de W.________. Celui-ci a affirmé que A.P.________ avait
autorisé l’installation des sanitaires que le témoin avait posé lors d’une
intervention ultérieure, étant relevé que ce témoin a posé des toilettes
standard.
A lire les témoignages de A.P.________ et de W.________, on
pourrait être enclin à retenir que la Municipalité avait dans un premier
temps autorisé des toilettes chimiques ou des toilettes avec sanibroyeur,
et avait ensuite autorisé des toilettes standard, sans sanibroyeur. Dans le
doute, il convient d’en rester à la version de l’ancien Syndic X.________,
selon lequel c’est à la suite du test effectué par A.P.________ que la
Municipalité, qui penchait d'abord pour des toilettes chimiques, a donné
son accord à des toilettes normales avec un sanibroyeur. On retiendra

- 24 -
ainsi que le test en question a eu lieu avant l’autorisation du 18 mars 2021
de poser des toilettes avec sanibroyeur (cf. ci-dessus, let. C/ch. 5).
Dans tous les cas, la question qui précède n'a pas une grande
importance, car il ressort tant de l'attestation de A.P.________ que de celle
de X.________ que la Municipalité a été tenue au courant des travaux et les
a vérifiés. Il s'ensuit que même s'il n'y a pas eu de décision explicite
postérieure à celle du 18 mars 2021 autorisant la pose de toilettes sans
sanibroyeur, la commune s'est satisfaite de la pose de telles toilettes. Cela
ressort de manière évidente des attestations en question.
4.
4.1
4.1.1 Chaque partie est en principe libre de résilier un contrat de bail
de durée indéterminée, ce que celui-ci est lorsqu'il contient une clause de
reconduction tacite, pour la prochaine échéance contractuelle en
respectant le délai de congé prévu (résiliation ordinaire du bail ; cf. art.
266a al. 1 CO ; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1 ; ATF 145 III 143 consid. 3.1 et
les arrêts cités). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail
(ATF 136 III 190 consid. 3 ; TF 4A_134/2023 du 6 mars 2024 consid. 3.1).
La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation
ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte
sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il
contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également
art. 271a CO ; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ;
ATF 138 III 59 consid. 2.1).
La protection conférée par les art. 271 s. CO procède à la fois
du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de
droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à
savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une
institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des
intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude
contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la

- 25 -
bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108;
sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169).
Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à
l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC
(ATF 138 III 59 cons. 2.1 ; ATF 136 III 190 consid. 2 ; ATF 135 III 112
consid. 4.1).
Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsque sa
motivation est lacunaire ou fausse ou lorsqu’il consacre une disproportion
grossière (ein krasses Missverhältnis) entre l'intérêt du locataire au
maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143
consid. 3.1 ; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF
138 III 59 consid. 2.1). Le congé est également contraire à la bonne foi,
lorsqu'il concrétise une attitude contradictoire qui lèse l'autre partie de
manière choquante (Lachat et al., Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne 2019, p.
961). A notamment été considéré comme contraire à la bonne foi le congé
donné pour des motifs que le bailleur connaissait lors de la conclusion du
bail ou qu'il a toléré pendant de nombreuses années (Lachat, op. cit., p.
962 et les références).
4.1.2 Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non
aux règles de la bonne foi, il est nécessaire de déterminer quel est le motif
de congé invoqué par le bailleur, soit dans l'avis de résiliation, soit
ultérieurement au cours de la procédure devant le tribunal de première
instance (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4 et les arrêts cités). Pour apprécier si
le congé est contraire aux règles de la bonne foi, il faut se placer au
moment où le congé a été notifié (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4 ; ATF 142
III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1). Des faits survenus
ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette
qualification ; tout au plus peuvent-ils, selon les cas, fournir un éclairage
sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 148 III 215
consid. 3.1.4 et les arrêts cités ; TF 4A_568/2023 du 10 juillet 2024 consid.
4.2-4.3).
4.2

- 26 -
4.2.1 A titre préliminaire, c'est parfaitement à juste titre que les
premiers juges se sont fondés sur le motif du congé figurant dans la lettre
de résiliation extraordinaire du 13 octobre 2021, à laquelle se réfère la
lettre de résiliation ordinaire du même jour, à savoir l’installation des
toilettes non chimiques et sans sanibroyeur, et non sur des éléments
apparus après coup, comme la présence de la machine à laver ou la
présence de produits de nettoyage éventuellement susceptibles de causer
une pollution.
Il n'est en tous les cas pas contesté, et il ressort clairement
des pièces, que la Municipalité a autorisé l’appelante à poser des toilettes
classiques, avec un sanibroyeur, en précisant dans son autorisation que le
local n'était pas relié au réseau d'eaux usées. Or, c'est le lieu d'expliquer
ce qu'est un sanibroyeur. Les premiers juges, et l'intimée dans sa réponse,
mentionnent le problème en passant, comme si cela n'avait guère
d'importance, mais ce n'est pas le cas.
Un sanibroyeur n'a pas d'effet sur l'évacuation des eaux usées.
C'est un dispositif, comme son nom l'indique, qui sert à broyer les
matières qui passent par les toilettes. Cela permet d'installer des toilettes
là où les écoulements n'ont pas les dimensions d'une colonne de chute, et
d'éviter ainsi que ces écoulements se bouchent. Il est donc parfaitement
clair – et il était parfaitement clair dès le départ – que la pose ou non d'un
sanibroyeur ne pouvait avoir aucun effet sur l'écoulement des toilettes
dans le réseau d'eaux claires, ce que l'ancien Syndic X.________ a du reste
indiqué dans son témoignage. Le seul effet éventuel de l'absence de cet
appareil était le risque que les toilettes en question se retrouvent
bouchées. En clair, la Municipalité d'alors a autorisé, le 18 mars 2021, la
pose de toilettes dont le contenu irait dans les eaux claires. Cette décision
précisait en effet qu’il n’existait pas de raccordement aux eaux usées.
Dans ces conditions, il est insoutenable de considérer que
l'appelante aurait « sciemment posé une installation différente de celle qui
lui avait été demandée », agissant de manière « contraire au droit », ce
qui aurait « sérieusement entamé le lien de confiance entre les parties »,

- 27 -
comme l'ont retenu les premiers juges. La présence ou non d'un
sanibroyeur n'avait absolument aucune importance. Il est de même sans
pertinence de souligner, comme l'ont fait les premiers juges, que la
Municipalité n'était en réalité pas très au clair sur le raccordement du
local, mais que l'appelante l'ignorait et devait donc, comme il lui avait été
communiqué que le local était relié aux eaux claires, impérativement
installer un sanibroyeur. Encore une fois, la pose d'un sanibroyeur ne
pouvait évidemment rien changer à l'évacuation des eaux.
On relèvera encore sur cette question que, dans sa réponse,
l'intimée laisse entendre que la permission d'installer des toilettes avec un
sanibroyeur relevait d'une erreur. C'est très loin d'être certain. Comme les
locaux ne disposaient pas de toilettes, il est douteux qu'ils étaient pourvus
de colonnes de chute. Il est tout à fait possible que cette exigence était en
réalité destinée à éviter un risque que les conduites ne se bouchent, ce
qui aurait pu conduire à des problèmes entre bailleur et locataire. Mais on
ne reproche pas à l'appelante d'avoir bouché les conduites.
L’intimée reproche ainsi à l'appelante, et a motivé son congé
sur ce fait, de n'avoir pas posé de sanibroyeur et de risquer de polluer les
eaux, alors même qu'un sanibroyeur n'aurait strictement rien changé, et
que toute personne raisonnable ne pouvait que le savoir. A cela s'ajoute,
comme on l'a vu, que l'intimée, qui avait vérifié les travaux (cf. ci-dessus,
consid. 3.1.2), savait parfaitement à quoi s'en tenir sur l'absence de ce
sanibroyeur. En réalité, qu'elle le veuille ou non, elle a donné le congé
parce que la locataire avait effectué des travaux qu'elle lui avait permis de
faire. Qu'elle ait eu raison de donner cette autorisation est une autre
question, à laquelle on peut aisément répondre par la négative. Mais elle
n'avait pas à faire payer à la locataire ses propres errements.
Le fait que la Municipalité avait peut-être des doutes sur le
raccordement du local est sans pertinence. Du reste, l’instruction n’établit
pas ces doutes. Il ressort au contraire des procès-verbaux de l'époque
qu'elle savait que le local n’était pas raccordé aux eaux usées, ce qu’elle a

- 28 -
d’ailleurs clairement indiqué à la locataire dans sa décision du 18 mars
2021.
En définitive, la commune a permis à la locataire d'installer
des toilettes lors même que ces toilettes se déversaient dans les eaux
claires. Ensuite, elle a résilié le bail précisément parce que la locataire
avait installé des toilettes qui se déversaient dans les eaux claires.
Ce congé procède d'un comportement contradictoire crasse et
il est, partant, déloyal.
4.2.2 La résiliation était également disproportionnée. Il aurait suffi
de demander dans un premier temps à la locataire de démonter ses
toilettes jusqu'à ce que la commune effectue un raccordement avec les
eaux usées – on remarquera au passage qu'elle n'allègue pas avoir pris la
moindre mesure dans ce sens. Il ressort d'ailleurs du constat d'urgence
que la locataire a procédé spontanément à ce démontage. La commune
pouvait aussi agir par le biais du droit public, comme elle l'a fait
concernant la machine à laver et l'écoulement du sol.
4.2.3 Les premiers juges ont aussi reproché à l'appelante de n'avoir
pas informé l'intimée sur le type de toilettes posé, ce qui lui avait été
demandé dans la lettre du 18 mars 2021. Mais il ressort clairement des
attestations de l'ancien syndic et de l'ancien vice-syndic qu'au contraire, la
Municipalité a été parfaitement tenue au courant des travaux qu'a
effectués l'appelante. Selon l'attestation de l'ancien syndic X.________ –
que les premiers juges n'ont pas remis en question –, la surveillance de la
bien-facture des travaux avait été confiée au vice-syndic A.P.________, qui
avait informé la Municipalité que l'installation était en ordre, qu'il l'avait
personnellement vérifiée et qu'elle avait été effectuée par une entreprise
professionnelle, B.________Sàrl. Dans ces conditions, on ne voit guère
comment peut-on reprocher à l'appelante de n'avoir pas tenu la
Municipalité au courant des travaux exacts qu'elle avait effectués.

- 29 -
4.3 En conclusion, la résiliation résulte d'un comportement
grossièrement contradictoire de la bailleresse, et, elle est disproportionnée
par rapport au but visé par la bailleresse.
La résiliation est clairement contraire à la bonne foi et doit être
annulée.
5. Au vu de ce qui précède, l’appel doit être admis et le jugement
attaqué réformé en ce sens que la résiliation du bail est annulée, ce qui
dispense la Cour de céans d’examiner tant la recevabilité des nova que la
question de la prolongation du bail.
En première instance, les frais judiciaires de la cause au fond,
arrêtés à 2'390 fr., ont été répartis par moitié (soit 1'195 fr. à la charge de
chaque partie) et il ressort du dossier que la demanderesse a avancé
1'600 fr. et la défenderesse 790 francs. Il en résultait que la défenderesse
devait rembourser 405 fr. à la demanderesse.
Vu l’issue de la cause en deuxième instance, les frais
judiciaires et dépens de première instance seront mis à la charge de la
demanderesse, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Les frais judiciaires de première instance sont compensés avec
l'avance de frais fournie par les parties à hauteur de 2'390 fr. (art. 111 al.
1 CPC). La demanderesse, à qui incombe la charge des frais, doit restituer
à la défenderesse son avance de frais à hauteur de 790 fr. et lui verser les
dépens première instance (art. 111 al. 2 CPC), arrêtés à 4’000 fr., compte
tenu de la valeur litigieuse évaluée à 16'800 fr. (cf. consid. 1.2 ci-dessus),
de l’importance de la cause, de ses difficultés et de l’ampleur du travail
(art. 3 al. 2, 5 et 19 al. 1 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 768 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils ;
RSV 270.11.5]), seront également mis à la charge de l’intimée, qui

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succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ces frais seront compensés avec l’avance
de frais effectuée par l’appelante. L’intimée, à qui incombe la charge des
frais, lui restituera son avance de frais et lui versera la somme de 2'500 fr.
à titre de dépens de deuxième instance (art. 3 al. 2, 7 et 19 al. 2 TDC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Le jugement est réformé aux chiffres II à V et VII de son
dispositif comme il suit :
Il. La résiliation de bail ordinaire signifiée par la
demanderesse Commune D.________y à la
défenderesse I.________ par formule officielle du 8
octobre 2021 pour le 1er juillet 2022, relative au local
commercial sis route [...], est annulée.
III. Supprimé.
IV. Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à
2'390 fr. (deux mille trois cent nonante francs), sont
mis à la charge de la demanderesse Commune
D.________.
V. La demanderesse Commune D.________ doit payer à
la défenderesse I.________ la somme de 790 fr. (sept
cent nonante francs), à titre de remboursement de
l'avance que celle-ci a fournie.
VII.La demanderesse Commune D.________ doit payer à
la défenderesse I.________ la somme de 4'000 fr.
(quatre mille francs), à titre de dépens de première
instance.
Le jugement est maintenu pour le surplus.

- 31 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 768 fr.
(sept cent soixante-huit francs), sont mis à la charge de
l’intimée Commune D.________.
IV. L’intimée Commune D.________ doit payer à l’appelante
I.________ la somme de 3'268 fr. (trois mille deux cent soixante-
huit francs), à titre de restitution d’avance de frais et de
dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière:

- 32 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Mes Guy Longchamp et Jeremy Chassot, avocats (pour I.________)
- Me Antonella Cereghetti, avocate (pour Commune D.________)
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :