vd_gerichte · XC20.032255 · 2023-01-25 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC20.032255-211117
29
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 25 janvier 2023
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, juge présidant
Mme Crittin Dayen et M. Oulevey, juges
Greffière : Mme Bannenberg
*****
Art. 271, 272 et 273 al. 5 CO ; 318 al. 1 let. c CPC
Statuant sur l’appel interjeté par F.________, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 17 décembre 2020 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec O.________ et
I.________, tous deux à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 17 décembre 2020, dont les motifs ont été
notifiés le 10 juin 2021 aux parties, le Tribunal des baux (ci-après : le
tribunal, les premiers juges ou l’autorité précédente) a dit que la résiliation
de contrat de bail du 16 avril 2020, notifiée le 21 avril 2020 par F.________
à O.________ et I.________ avec effet au 30 septembre 2020, relative à
l’appartement de trois pièces et demie situé au rez-de-chaussée de
l’immeuble sis [...], était annulée (I), a dit que le jugement était rendu sans
frais judiciaires ni dépens (II) et a dit que toutes autres ou plus amples
conclusions étaient rejetées (III).
En droit, le tribunal, saisi par F.________ d’une demande
tendant au constat de la validité de la résiliation ordinaire du contrat de
bail à loyer la liant à O.________ et I.________ – dont la validité formelle
n’était pas litigieuse, a examiné si le motif invoqué par la bailleresse, soit
le fait qu’elle projetait la réalisation de travaux de rénovation dans
l’appartement loué par les susnommés, contrevenait aux règles de la
bonne foi. En substance, l’autorité précédente a considéré que ce motif
apparaissait insuffisamment vraisemblable, que ce soit sous l’angle de la
réalité du projet de travaux, du caractère concret et actuel de celui-ci ou
de la nécessité du départ des locataires. Partant, la résiliation devait être
annulée – conformément à la proposition de jugement rendue le 9 juillet
2020 par la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Lausanne – et la demande rejetée.
B. Par acte du 12 juillet 2021, F.________ (ci-après : l’appelante) a
interjeté appel de ce jugement en concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme, en ce sens qu’il soit dit que le congé portant
sur l’appartement de trois pièces et demie avec jardin situé au rez-de-
chaussée de l’immeuble sis [...], notifiée à O.________ et I.________ (ci-
après : les intimés) le 21 avril 2020 pour le 30 septembre 2020, avait été
valablement donné, qu’ordre soit donné aux intimés de quitter dans les

- 3 -
dix jours dès décision entrée en force l’appartement précité en le vidant
de toute personne et objet leur appartenant, et que l’huissier du Tribunal
des baux soit chargé, à défaut pour les intimés de quitter volontairement
les locaux précités dans le délai imparti, de procéder à l’exécution forcée
de la décision à intervenir à première requête de l’appelante, les intimés
étant d’ores et déjà avertis qu’il serait au besoin procédé à l’ouverture
forcée des locaux et ordre étant d’ores et déjà donné aux agents de la
force publique de prêter leur concours à l’exécution forcée s’ils devaient
en être requis. Subsidiairement, l’appelante a conclu à l’annulation du
jugement et au renvoi de la cause aux premiers juges pour nouvelle
décision dans le sens des considérants de l’arrêt sur appel à intervenir.
Au pied de leur réponse du 8 novembre 2021, les intimés ont
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
L’appelante a déposé une réplique spontanée le 22 novembre
2021.
Le 29 novembre 2021, les intimés ont spontanément dupliqué.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Par contrat du 9 septembre 1988, [...] a remis à bail aux
intimés un appartement situé au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble
sis [...] (ci-après : l’immeuble, l’immeuble litigieux ou l’immeuble en
cause), pour un loyer mensuel brut de 800 francs. Ce contrat, prenant
effet du 1er octobre 1988 au 1er octobre 1989, prévoyait une reconduction
tacite d’année en année sauf résiliation signifiée au moins quatre mois
avant l’échéance.
En 2005, V.________ a acquis l’immeuble précité. Le [...] 2007,
l’intéressé, représenté par la gérance K.________ (ci-après : la gérance), a
conclu un nouveau contrat avec les intimés portant sur la location du

- 4 -
même appartement pour un loyer mensuel net de 1'200 fr., acompte de
charges de 160 fr. en sus. D’une durée initiale allant du 1er octobre 2007
au 1er octobre 2008, le contrat prévoit une reconduction tacite d’année en
année sauf résiliation signifiée au moins quatre mois avant l’échéance. Ce
contrat a été conclu après que les intimés se furent vu notifier une
résiliation de bail, pour finalement s’entendre avec le bailleur sur une
augmentation de loyer.
Le 12 juin 2012, l’immeuble a été acquis par l’appelante et le
contrat de bail a été transféré à l’intéressée en qualité de bailleresse.
b) Entre 2010 et 2020, les intimés ont demandé et obtenu
diverses baisses de loyer. Ensuite de la dernière demande de baisse,
obtenue le 4 juin 2020 pour le 1er octobre 2020, le loyer net de
l’appartement a été ramené à 1'010 fr. par mois.
2. a) L’immeuble compte vingt et un logements répartis sur cinq
niveaux (du rez-de-chaussée au quatrième étage). Chacun des quatre
premiers niveaux comporte quatre logements, soit un appartement de
trois pièces et demie, un appartement de deux pièces et demie et deux
appartements de deux pièces. Seule la distribution du dernier étage
diffère, celui-ci comprenant cinq logements, soit un appartement de deux
pièces et demie et quatre appartements d’une pièce et demie.
b) Entre 2012 et 2019, au moins sept des appartements de
l’immeuble ont fait l’objet de rénovations. Celles-ci ont à tout le moins
concerné la réfection complète des cuisines et des salles d’eau des
logements en question. Il ressort des pièces au dossier que les entreprises
[...] et Q.________ sont intervenues sur ces chantiers durant plusieurs mois
(de novembre à décembre 2012 pour un appartement et de décembre
2014 à avril 2015 pour trois appartements s’agissant de [...], et du 16
novembre 2017 au 23 janvier, respectivement 15 février 2018, puis du 26
mars au 6 août 2019 pour trois appartements s’agissant de Q.________).

- 5 -
c) Etaient plus précisément concernés les appartements
occupés par les locataires [...] (appartement d’une pièce et demie au
quatrième étage, travaux effectués de novembre à décembre 2012), [...]
(appartement de deux pièces au premier étage, travaux effectués entre
décembre 2014 et avril 2015), [...] (appartement de deux pièces au
troisième étage, travaux effectués entre décembre 2014 et avril 2015),
[...] (appartement de deux pièces au troisième étage, travaux effectués
entre décembre 2014 et avril 2015), [...] (appartement situé au troisième
étage, travaux effectués entre novembre 2017 et janvier 2018) et [...]
(appartement situé au troisième étage, travaux effectués entre mars et
août 2019), ainsi que l’appartement n° [...] (appartement d’une pièce et
demie situé au quatrième étage, travaux effectués entre novembre 2017
et février 2018).
Les baux des logements loués par Mmes [...], [...], [...] et [...]
ont été résiliés sur formules officielles des 10 novembre 2011 pour la
première et du 7 février 2014 pour les autres, avec effet au 30 juin 2012,
respectivement au 1er octobre 2014. Les formules au dossier n’indiquent
pas les motifs des résiliations.
3. Par avis du 20 septembre 2019, l’appelante a invité la gérance
à poursuivre les rénovations dans l’immeuble. Cet avis était ainsi libellé
« Veuillez poursuivre les rénovations dans les logements de cet immeuble.
Par exemple, le 3.5 pièces gauche est le seul à ne pas être rénové à cet
étage ».
4. Entre le 13 et le 26 novembre 2019, la gérance a fait établir
les devis suivants.
Le 13 novembre 2019, l’entreprise [...] a fait parvenir à la
gérance une estimation de coûts en lien avec des travaux à effectuer dans
la cuisine (dépose de l’agencement, piquage de socle en béton, démolition
d’un mur, dépose des faïences et crépissage des parois, fourniture et pose
de carrelage, etc.), la salle de bains et les w.-c. (démontage d’un muret de
baignoire, piquage des faïences et lissage des murs, doublage des chasses

- 6 -
d’eau, fourniture et pose de carrelage, etc.), ainsi que dans le hall d’entrée
(piquage et lissage du sol, fourniture et pose de carrelage, etc.) d’un
appartement décrit comme situé au rez-de-chaussée de l’immeuble. Le
montant de ces travaux était estimé à 18'973 fr. 10.
Le 14 novembre 2019, l’entreprise [...] a adressé à la gérance
une offre d’un montant de 9'273 fr. 70 pour des travaux d’électricité à
effectuer dans le hall d’entrée, la cuisine, la salle de bains, les w.-c., les
deux chambres et le salon d’un appartement décrit comme un trois pièces
et demie situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en cause.
Le même jour, l’entreprise [...] a établi, à l’attention de la
gérance, un devis de 16'477 fr. 15 relatif à des travaux de peinture à
effectuer dans toutes les pièces d’un appartement décrit comme un trois
pièces et demie situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.
Le 14 novembre 2019 toujours, l’entreprise [...] a adressé à la
gérance un devis de 4'565 fr. 30 en lien avec des travaux de ponçage et
d’imprégnation en deux couches du parquet existant ainsi que de
fourniture et de pose de plinthes dans un appartement décrit comme un
trois pièces et demie située au rez-de-chaussée de l’immeuble.
Le 15 novembre 2019, l’entreprise [...] a fait parvenir à la
gérance une offre de 4'967 fr. 45 relative à des travaux de menuiserie
(« rénovation complète ») projetés dans un appartement décrit comme un
trois pièces et demie situé au rez-de-chaussée de l’immeuble litigieux.
Le 21 novembre 2019, l’entreprise [...] a transmis à la gérance
un devis, accompagné d’un descriptif des produits à livrer, concernant
l’aménagement complet de la cuisine d’un appartement décrit comme
situé au rez-de-chaussée de l’immeuble litigieux. Le devis en question se
montait à 10'400 francs.
Enfin, le 26 novembre 2019, l’entreprise Q.________ a adressé à
la gérance un devis en lien avec des travaux d’installations sanitaires à

- 7 -
effectuer dans la cuisine, la salle de bains et les w.-c. d’un appartement
décrit comme un trois pièces et demie situé au rez-de-chaussée de
l’immeuble en cause. Le montant des travaux projetés était estimé à
23'938 fr. 15.
5. Par formule officielle du 16 avril 2020, la gérance,
représentant l’appelante, a résilié le contrat de bail des intimés pour le 30
septembre 2020. Dans le courrier d’accompagnement du congé, le motif
de celui-ci est ainsi libellé : « […] le bailleur a décidé de procéder à des
travaux de rénovation complets de votre logement, et cela nécessite la
libération des lieux. […] ».
6. Lors de son interrogatoire en qualité de partie, l’intimée
O.________ a indiqué que l’appartement n’avait pas été visité en vue des
travaux envisagés et que ni elle ni l’intimé I.________ n’avaient été mis au
courant du projet de rénovation de l’appelante avant de se voir notifier la
résiliation du contrat de bail. Elle a également expliqué que certains des
devis fournis par la gérance comportaient des erreurs et des imprécisions
s’agissant des dimensions et des équipements de l’appartement, faisant
explicitement valoir que ces devis avaient été établis de peu sérieuse.
7. a) La gérance a consulté le bureau d’architectes P.________. Il
ressort du témoignage de B.________, architecte employé au sein de cette
société, que l’appelante souhaitait savoir si, au vu des travaux projetés, le
maintien des intimés dans l’appartement était envisageable, ce à quoi
L.________, administrateur de la société susnommée, avait répondu par
écrit par la négative. Le témoin B.________ a précisé que les motifs de cette
réponse négative résidaient dans le fait que l’appartement devait être
complètement rénové, ce qui rendait impossible, pour des raisons
d’hygiène, de sécurité et d’organisation, la présence des locataires dans le
logement. Il a encore indiqué que le bureau d’architectes avait été
contacté quelques mois avant décembre 2020 par l’appelante, sans
pouvoir être plus précis.

- 8 -
b) Par courrier du 12 juin 2020 adressé à la gérance, L.________
a indiqué ce qui suit :
« Rénovation complète de l’appartement de 3.5 pièces au rez-de-
chaussée
Immeuble [...]
Cher Monsieur,
Au vu des travaux importants à réaliser dans l’appartement
susmentionné, plus particulièrement la réfection complète de la
cuisine et des salles d’eau et l’intervention sur les sols, murs et
plafonds dans toutes les autres pièces, je vous confirme qu’il n’est
vraiment pas possible de faire les travaux en site occupé.
[…] ».
8. a) Le 15 mai 2020, les intimés ont saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après :
la commission de conciliation) d’une requête tendant principalement à
l’annulation de la résiliation de leur contrat de bail, subsidiairement à la
prolongation de celui-ci.
Par proposition de jugement du 9 juillet 2020, la commission
de conciliation a annulé le congé (I) et a rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (II), la décision étant rendue sans frais ni dépens (III).
Le 15 juillet 2020, l’appelante s’est opposée à cette
proposition de jugement. Une autorisation de procéder datée du 17 juillet
2020 a été notifiée le 22 juillet 2020 à l’appelante et à la gérance.
b) Le 18 août 2020, l’appelante et la gérance ont saisi les
premiers juges d’une demande dirigée contre les intimés au pied de
laquelle elles ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit dit
que le congé donné pour le 30 septembre 2020 était valable, à ce qu’ordre
soit donné aux intimés de quitter l’appartement litigieux en le vidant de
toute personne et objet dans les dix jours suivant l’entrée en force du
jugement à intervenir, et à ce qu’à défaut de départ volontaire des intimés
dans le délai précité, l’huissier du tribunal soit chargé de procéder à
l’exécution forcée du jugement à première requête de l’appelante et de la
gérance, les intimés étant d’ores et déjà avertis qu’il serait au besoin

- 9 -
procédé à l’ouverture forcée des locaux et ordre étant d’ores et déjà
donné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée
s’ils devaient en être requis.
Au pied de leur réponse du 5 novembre 2020, les intimés ont
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions. Avec leur
réponse et par courrier du 23 novembre 2020, ils ont requis la production
de diverses pièces en mains de l’appelante – dont l’état locatif de
l’immeuble et les courriers d’accompagnement des congés donnés à
certains locataire (cf. supra ch. 2c in fine) – en vue d’établir que le congé
litigieux était contraire aux règles de la bonne foi. Ils ont en outre requis la
mise en œuvre d’une inspection locale tendant à établir que leur
logement, correctement entretenu, ne nécessitait aucuns travaux. Par
ordonnance présidentielle du 25 novembre 2020, l’appelante a été requise
de produire les pièces en question.
c) Par décision présidentielle du 30 novembre 2020 rendue
d’entente avec les parties, la gérance a été déclarée hors de cause et de
procès.
d) Le 9 décembre 2020, l’appelante a produit quelques-unes
des pièces requises par les intimés, indiquant pour le surplus que les
autres n’existaient pas, respectivement dataient, ou encore que leur
production requerrait un travail considérable.
e) Lors de l’audience d’instruction et de jugement du 14
décembre 2020, outre le témoin B.________, [...], sœur de l’intimé
I.________, a été entendue en qualité de témoins. Il a en outre été procédé
à l’interrogatoire de l’intimée O.________. Leurs déclarations ont été
reprises dans la mesure utile ci-dessus.
A l’audience, les intimés ont réitéré les réquisitions de
production de pièces formulées dans leur réponse et par courrier du 23
novembre 2020, considérant que les pièces produites par l’appelante
étaient insuffisantes et ne correspondaient pas aux pièces requises.

- 10 -
L’appelante a exposé qu’une partie des pièces requises devait être en
possession des intimés et a renvoyé aux arguments développés dans son
courrier du 9 décembre 2020 pour le surplus. Les intimés ont encore
requis la production de pièces complémentaires en mains de l’appelante
en vue d’établir le caractère abusif du congé ; l’appelante s’est opposée à
cette réquisition. Les intimés ont enfin maintenu leur offre de preuve
tendant à la mise en œuvre d’une inspection locale. Le tribunal a rejeté
l’ensemble de ces réquisitions.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2
CPC).
En droit du bail, lorsque le litige porte sur la validité d’un
congé, la valeur litigieuse correspond au loyer de la période minimale
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable,
période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur
litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant
laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation
(ATF 144 III 346 consid. 1.2, JdT 2019 II 235 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1 ;
ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010
consid. 1.1 ; JdT 2011 III 83).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit dans les trente jours
à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).

- 11 -
1.2 Formé en temps utile contre une décision finale par une partie
au bénéfice d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et
portant sur des conclusions manifestement supérieures à 10'000 fr. au vu
du montant du loyer de l’appartement litigieux, l’appel est recevable.
La réponse, déposée en temps utile (art. 312 al. 2 CPC), est
également recevable. Les écritures spontanées des 22 et 29 novembre
2021 ne sont recevables qu’en tant qu’elles ne sortent pas du cadre de
l’exercice du droit inconditionnel de répliquer des parties (cf. not. ATF 142
III 48 consid. 4.1.1 et les références citées). Il en a été tenu compte dans
cette mesure.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, n. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut
revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves
administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les
références ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC) et vérifie si le premier
juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25 janvier 2021 consid. 3.3 ; TF 4D_72/2017 du
19 mars 2018 consid. 2 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid.
2.2).
3.
3.1 L’appelante fait grief aux premiers juges d’avoir annulé le
congé notifié aux intimés. Elle soutient qu’elle aurait établi sa volonté de
mener une politique de rénovation des logements de l’immeuble et qu’elle

- 12 -
aurait disposé d’un projet de rénovation suffisamment mûr et précis au
moment de la résiliation pour justifier celle-ci. Ces éléments seraient
notamment attestés par les divers devis produits en cours de procédure,
établis plusieurs mois avant la notification du congé. L’appelante fait
également valoir que l’importance des travaux projetés, laquelle
ressortirait également des devis précités, ne permettrait pas le maintien
des intimés dans l’appartement litigieux. Elle rappelle que, du rez-de-
chaussée au troisième étage, les appartements de l’immeuble sont
distribués de façon identique et que des rénovations similaires à celles
projetées dans le logement des intimés ont déjà été effectuées dans sept
autres appartements, de sorte que la nature et l’étendue des travaux à
accomplir dans l’appartement litigieux étaient connus de l’appelante et de
sa gérance ; le tribunal ne pouvait donc reprocher à l’appelante de ne pas
avoir engagé, pour les travaux prévus dans l’appartement des intimés,
une étude de faisabilité complète en s’adjoignant le concours d’un
architecte. La répétition des démarches d’ores et déjà entreprises dans les
autres appartements lui permettait en effet de procéder sur la seule base
de devis.
De leur côté, les intimés font valoir que l’appelante ne
mènerait pas une politique systématique de rénovation des appartements
de l’immeuble. Il ne serait en outre pas établi que les baux afférents aux
sept logements rénovés aient été résiliés pour permettre la réalisation des
travaux effectués ; le fait que certains des baux concernés aient été
résiliés avant que des travaux soient entrepris ne suffirait pas à retenir
que l’appelante avait invoqué lesdits travaux comme motif de résiliation.
Les intimés relèvent à cet égard que l’appelante n’a pas produit les
courriers d’accompagnement des congés en question, ces pièces ayant
pourtant fait l’objet d’une ordonnance de production (cf. supra ch. 8b). Les
intimés relèvent encore qu’aucun bail n’aurait été résilié entre 2014 et
2018 dans le but de procéder à des travaux et qu’aucun autre contrat que
celui des intimés n’aurait été résilié en 2020, ce qui tendrait à démontrer
l’inexistence d’une quelconque politique de rénovation de l’immeuble. Ils
rappellent en outre qu’aucun maître d’état n’est venu inspecter leur
appartement en vue des travaux prétendument projetés par l’appelante.

- 13 -
Les devis produits seraient au reste truffés d’incohérences (plan ne
correspondant pas à l’agencement de la cuisine des intimés et mesures ne
correspondant pas à la réalité, mention d’une baignoire et de papier peint
alors que le logement des intimés n’en serait pas équipé, mention d’un
verre cassé inexistant, mention de raccordements à un appartement
inférieur alors que celui des intimés se trouve au rez-de-chaussée,
mention d’une surface totale de 180 m2 à parqueter alors que le logement
ne ferait pas plus de 90 m2 au total, etc.) ; faute pour le logement des
intimés d’avoir été inspecté, son état d’entretien ne pouvait être connu de
l’appelante, de sorte que celle-ci n’était pas en mesure de juger de
l’éventuelle nécessité de le rénover. Les intimés relèvent encore que
l’instruction de poursuivre les rénovations serait vague et ne désignerait
pas clairement leur appartement. En outre, la motivation donnée par
l’appelante à l’appui du congé (cf. supra ch. 5) serait lacunaire ; les
intimés reprochent en particulier à l’intéressée d’avoir résilié le bail sans
fournir le moindre détail sur la nature, la durée ou l’importance des
travaux projetés, les empêchant ainsi de se déterminer sur la nécessité de
quitter leur logement. Ils soutiennent enfin qu’au vu du nombre
d’appartements que l’appelante prétend avoir rénové dans l’immeuble, les
travaux envisagés dans leur logement auraient dû faire l’objet d’une
demande d’autorisation au sens de la LPPL (loi sur la préservation et la
promotion du parc locatif du 10 mai 2016 ; BLV 840.15). De l’avis des
intimés, il n’y aurait en définitive jamais eu de volonté réelle de rénover
du côté de l’appelante ; les réels motifs de la résiliation seraient purement
économiques, les intéressés soutenant que le loyer de leur appartement
serait le moins élevé – et donc le moins rentable – de l’immeuble. Ils
soulignent à cet égard que l’appelante n’a pas produit l’état locatif de
l’immeuble et rappellent avoir accepté une hausse de loyer en 2007 pour
ensuite solliciter et obtenir plusieurs baisses de ce loyer.
3.2
3.2.1
3.2.1.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée – ce qui est le cas
lorsque le contrat contient une clause de reconduction tacite (cf. art. 255
al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) – chaque partie est en principe

- 14 -
libre de résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé (cf.
art. 266a al. 1 CO ; ATF 145 III 143 consid. 3.1 ; ATF 140 III 496 consid.
4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1, JdT 2014 II 418). Le bail n’oblige les parties
que jusqu’à l’expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la
liberté contractuelle renaît (TF 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid.
4.1.1 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 non publié in
ATF 143 III 15).
Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter
son bien de la manière qu’il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136
III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de
rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 II 220), pour obtenir un
rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 précité,
consid. 5.2.3 non publié in ATF 143 III 15), ou encore pour utiliser les
locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (TF 4A_198/2016 du 7
octobre 2016 consid. 4.1).
3.2.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle
des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un
local commercial, le congé est annulable s’il contrevient auxdites règles
(art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO) (ATF 140 III 496 consid.
4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; TF 4A_69/2021, déjà cité, consid. 4.1.2 ;
TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 ; TF 4A_293/2016, déjà cité,
consid. 5.2.2 non publié in ATF 143 III 15).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède
tant du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) que de l’interdiction de
l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (TF 4A_69/2021, loc. cit. ; TF 4A_113/2019,
loc. cit.). Les cas typiques d’abus de droit, à savoir l’absence d’intérêt à
l’exercice d’un droit, l’utilisation d’une institution juridique contrairement à
son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l’exercice
d’un droit sans ménagement et l’attitude contradictoire permettent de
dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271
al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 ; sur les cas typiques d’abus de droit,
cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n’est toutefois pas nécessaire que

- 15 -
l’attitude de la partie donnant congé à l’autre constitue un abus de droit
« manifeste » au sens de l’art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2 ; ATF
135 III 112 consid. 4.1 ; ATF 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit être
considéré comme abusif lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif,
sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas
lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu’il est fondé sur un
motif qui ne constitue manifestement qu’un prétexte ou lorsqu’il consacre
une disproportion crasse entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat
et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1 ; ATF 142 III
91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1).
Les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui régissent le
rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle permettent aussi
d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s’avère
incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid. 3a). Le but de la
réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le
locataire contre des résiliations abusives. Un congé n’est pas contraire aux
règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des
conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou
que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que
celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (TF 4A_69/2021, loc. cit. ;
TF 4A_293/2016, loc. cit.). Sauf cas de disproportion crasse des intérêts
respectifs des parties, il ne faut examiner, pour statuer sur la validité d’un
congé, que l’intérêt qu’a le bailleur à récupérer son bien, et non pas
procéder à une pesée entre l’intérêt du bailleur et celui du locataire à
rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n’intervient que dans
l'examen de la prolongation du bail (TF 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid.
2.2 ; TF 4A_293/2016, loc. cit.).
3.2.1.3 La résiliation ordinaire du bail n’est pas subordonnée à
l’existence d’un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF
145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). La motivation ne doit être
fournie que si l’autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation
du congé n’est donc pas une condition de sa validité (ATF 143 III 344
consid. 5.3) ; elle n’a pas à être fournie dans le délai de trente jours

- 16 -
suivant la réception de celui-ci, contrairement à ce qu’a pu faire croire la
formulation des ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 et ATF 142 III 91 consid. 3.2.1
(ATF 148 III 215 consid. 3.1.3). L’absence de motivation ou une motivation
lacunaire ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire
aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l’absence
d’intérêt digne de protection à mettre un terme au bail ou du fait que le
motif invoqué n’est qu’un prétexte (ATF 143 III 344 consid. 5.3.1 ; TF
4A_113/2019, loc. cit. ; TF 4A_183/2017 du 24 janvier 2018 consid. 2 ; TF
4A_127/2017 du 25 octobre 2017 consid. 2.3).
Pour déterminer quel est le motif d’un congé et si ce motif est
réel ou s’il n’est qu’un prétexte, il faut se placer au moment où le congé a
été notifié (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF
138 III 59 consid. 2.1). Si le bailleur n’a pas indiqué de motif dans son avis
de résiliation et ne le fournit pas par la suite sur requête du locataire, il
peut encore l’invoquer devant le tribunal de première instance, en
respectant les règles en matière d’allégations et d’offres de preuves, la
maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3 et art. 247 al. 2
let. a CPC en relation avec l’art. 243 al. 2 let. c CPC ; ATF 138 III 59 consid.
2.3 ; TF 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2). Des faits survenus
ultérieurement ne sont pas susceptibles d’influer a posteriori sur cette
qualification ; tout au plus peuvent-ils, selon les cas, fournir un éclairage
sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59
consid. 2.1 in fine ; TF 4A_113/ 2019, loc. cit. ; TF 4A_200/2017, déjà cité,
consid. 3.2.1) ou permettre d’apprécier le degré d’impossibilité objective
du projet au regard des règles du droit public (TF 4A_435/2021 du 14
février 2022 consid. 3.1.4 et les arrêts cités).
Conformément à la règle générale de l’art. 8 CC, il appartient à
la partie qui veut faire annuler le congé de prouver les circonstances
permettant de déduire qu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Le
bailleur qui résilie le bail a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la
manifestation de la vérité, en motivant, sur requête, la résiliation et, en
cas de contestation, en fournissant tous les documents en sa possession
nécessaires à la vérification du motif invoqué (cf. art. 160 al. 1 let. b CPC ;

- 17 -
ATF 142 III 568 consid. 2.1 ; ATF 140 III 433 consid. 3.1.2 ; ATF 120 II 105
consid. 3c ; TF 4A_69/2021, déjà cité, consid. 4.2 ; TF 4A_17/2017 du
7 septembre 2017 consid. 2).
3.2.2
3.2.2.1 Les règles et principes jurisprudentiels rappelés au consid.
3.2.1 ci-dessus sont applicables au congé donné en raison d’importants
travaux de transformation (Umbauarbeiten), de rénovation
(Renovationsarbeiten) ou d’assainissement (Sanierungsarbeiten) (ATF 148
III 215 consid. 3.2 et les arrêts cités). Le bailleur est libre de notifier une
résiliation ordinaire du bail pour effectuer de tels travaux. Il a un intérêt
économique à maintenir l’état de son immeuble, voire à l’améliorer et à
effectuer des travaux dans les meilleurs délais et conditions économiques
de façon à améliorer le rendement de celui-ci (cf. Conod, in Bohnet et al.
[édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle
2017, n. 21 ad art. 271 CO). La décision sur la nature et l’étendue de la
rénovation est donc en principe exclusivement son affaire (ATF 142 III 91
consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 135 III 112 consid. 4.2 ; TF
4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.2).
3.2.2.2 En cas de congé donné par le bailleur pour effectuer des
travaux de rénovation, la résiliation est contraire aux règles de la bonne
foi si le bailleur n’avait pas véritablement l’intention de réaliser le projet
envisagé mais qu’il entendait seulement replacer le logement sur le
marché locatif sans réaliser ce projet, la résiliation ne constituant alors
qu’un simple prétexte (ATF 148 III 215 consid. 3.2.2).
Il en va de même lorsque le projet de rénovation du bailleur
est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou
objectivement impossible, objektiv unmöglich), au point qu’il est certain
qu’il ne sera pas autorisé. Il n’est cependant pas nécessaire que le bailleur
ait obtenu une autorisation ni même qu’il ait déposé les documents dont
celle-ci dépend : il s’agit de pronostiquer si, au moment où le congé a été
donné, l’autorisation d’effectuer les travaux envisagés paraissait de toute
évidence exclue, une probabilité non négligeable de refus n’étant pas

- 18 -
suffisante. Autrement dit, il faut que le projet soit déjà, à ce moment-là,
manifestement incompatible avec les règles du droit public. Des
événements survenus postérieurement, tel un refus d’octroi du permis de
construire, ne sont pas susceptibles d’influer sur cette qualification, car un
congé valable ne peut pas devenir invalide par la suite. Par ailleurs, un
congé n’est pas déjà contraire à la bonne foi si le projet initial doit être
modifié pour pouvoir être approuvé par les autorités administratives. La
preuve de l’impossibilité objective incombe au locataire (sur le tout : ATF
148 III 215 consid. 3.2.2 et les arrêts cités).
Le congé est enfin contraire à la bonne foi si le bailleur ne
dispose pas d’un projet suffisamment mûr et élaboré qui permette de
constater concrètement que la présence du locataire pendant la durée des
travaux entraverait leur exécution. Pour qu’il soit possible d’apprécier
concrètement si les travaux nécessitent le départ du locataire, il faut que
le projet de rénovation du bailleur soit suffisamment mûr et élaboré
(realitätsnah), et ce déjà au moment de la notification du congé. A elle
seule, la ferme intention générale du bailleur de transformer son
immeuble n’est pas suffisante : le juge doit pouvoir se convaincre avec
certitude qu’il est nécessaire que le locataire quitte les locaux, parce que
sa présence est propre à entraîner des complications, des coûts
supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. Il a été jugé
que la résiliation est abusive s’il apparaît que la présence du locataire
n’occasionnerait pas de complications ou de retards dans les travaux, ou
seulement de manière négligeable, par exemple en cas de réfection des
peintures ou de travaux extérieurs tels qu’une rénovation de la façade ou
un agrandissement d’un balcon ; en revanche, la résiliation donnée pour
procéder à une rénovation comportant notamment des modifications dans
la distribution des locaux, le remplacement des cuisines, des salles de
bains et de l’ensemble des conduites et le renouvellement des sols et
revêtements muraux n’est pas abusive, ces travaux étant de nature à
entraîner un accroissement des difficultés, du coût et de la durée de la
rénovation (sur le tout : ATF 148 III 215 consid. 3.2.2 et les nombreux
arrêts cités). Il ne suffit pas que le locataire se dise prêt à rester dans les
locaux durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients qui en

- 19 -
résultent ; ce n’est que si sa présence ne compliquerait pas les travaux, ou
seulement de manière insignifiante, que la résiliation est annulable (ATF
135 III 112 consid. 4.2 ; TF 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.1.3.1 ;
TF 4A_583/2014 du 23 janvier 2015 consid. 2.1.1).
3.3
3.3.1 Les premiers juges ont tenu pour établi que l’appelante
procédait, depuis plusieurs années, à la rénovation des logements de son
immeuble. Cela ne suffisait toutefois pas à emporter la conviction du
tribunal s’agissant de l’existence d’un projet concret de rénovation du
logement des intimés, dont l’exécution serait incompatible avec leur
maintien dans l’appartement. Les travaux d’ores et déjà entrepris dans
d’autres appartements de l’immeuble n’étaient au reste pas tous
semblables et l’ampleur des travaux prétendument projetés dans le
logement des intimés n’apparaissait pas telle qu’elle eût nécessité leur
départ. Il n’était en outre pas établi que l’ordre donné en septembre 2019
à la gérance de poursuivre les rénovations en cours dans l’immeuble eût
concerné l’appartement des intimés. Par ailleurs, la version de l’intimée
O.________ selon laquelle les intimés n’avaient pas été mis au courant du
prétendu projet de rénovation avant de se voir notifier le congé n’était
démentie par aucun élément au dossier, dont il ressortait que la gérance
s’était limitée à demander des devis à des entreprises et à contacter un
bureau d’architectes afin de savoir si le maintien des locataires de
l’appartement durant les travaux était envisageable. A cet égard, la date
exacte de la prise de contact de la gérance avec le bureau d’architecture
P.________ n’avait pas pu être déterminée, étant relevé qu’il paraissait à
tout le moins probable, vu les déclarations du témoin B.________ à ce sujet
et vu la date de la communication écrite de L.________, qu’elle eût été
postérieure au congé et donc motivée par les seuls besoins de la présente
cause.
Au vu de ce qui précède, les premiers juges ont considéré qu’il
n’était pas établi que l’appelante avait pris, avant de signifier le congé aux
intimés, le soin de concevoir un projet de rénovation suffisamment détaillé
et sérieux permettant de déterminer concrètement dans quelle mesure la

- 20 -
présence des intéressés dans leur logement serait de nature à compliquer
les travaux ou à rallonger leur durée, respectivement augmenter leur coût.
Le caractère succinct de la motivation figurant sur la lettre accompagnant
le congé renforçait l’impression que l’appelante n’avait pas, au moment de
la résiliation, d’idée précise des travaux qu’elle entendait réaliser. Partant,
le projet invoqué à l’appui du congé était dépourvu de réalité tangible et la
résiliation du bail abusive, de sorte qu’elle devait être annulée.
3.3.2 On l’a vu, la seule limite à la liberté des parties de résilier un
contrat de bail dans le respect des délai et terme prévus réside dans
l’interdiction de la violation des règles de la bonne foi. Tel est le cas, en
matière de congé donné en vue d’effectuer des travaux dans le logement
concerné, lorsque le bailleur n’a pas véritablement l’intention de réaliser le
projet envisagé, qu’il ne dispose pas d’un projet suffisamment mûr et
élaboré permettant de retenir que le locataire doit quitter les locaux, ou
encore lorsque le projet de rénovation est manifestement incompatible
avec les règles du droit public (ou objectivement impossible), au point qu’il
est certain qu’il ne sera pas autorisé.
Comme l’ont retenu les premiers juges, au moment où la
résiliation litigieuse a été notifiée aux intimés, l’appelante menait une
politique de rénovation des appartements de l’immeuble depuis des
années. Cette appréciation, que l’appelante se contente de contester, ne
peut qu’être confirmée ; elle est en effet étayée par les pièces au dossier,
dont il ressort notamment que la bailleresse avait déjà procédé à la
rénovation de sept appartements de l’immeuble lors de la notification du
congé litigieux. Dans ce contexte, on ne voit pas que les travaux invoqués
comme motif à l’appui du congé notifié aux intimés relèvent du simple
prétexte. Diverses entreprises ont du reste été contactées, plusieurs mois
avant la notification du congé, afin d’établir des devis en lien avec des
rénovations à effectuer dans le logement des intimés.
A supposer que l’appartement des intimés n’ait pas été visité
en vue des travaux projetés comme le prétendent les intéressés, ce seul
fait ne suffirait pas à considérer que les rénovations invoquées ne seraient

- 21 -
que pur prétexte. A cet égard, on rappellera premièrement que la
distribution des appartements est la même du rez-de-chaussée au
troisième étage et qu’il est établi qu’au moins une des entreprises étant
intervenue dans le cadre des travaux effectués sur les autres
appartements de l’immeuble, soit Q.________, a été recontactée en vue de
l’exécution des rénovations projetées dans le logement des intimés. Par
ailleurs, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, les travaux
projetés dans ledit appartement étaient du même type que ceux effectués
dans les sept appartements précédemment rénovés ; les travaux
effectués entre 2012 et 2019 concernaient en effet à tout le moins la
réfection des salles de bain et des cuisines des appartements concernés,
comme cela ressort des factures émises par Q.________ et [...] (cf. supra
ch. 2b et 2c). Au vu de ces circonstances, on ne décèle rien d’étonnant
dans le fait que l’appelante ait décidé de concevoir les travaux à accomplir
dans l’appartement des intimés sans visite préalable de leur logement.
C’est le lieu de relever que la Cour de céans a eu l’occasion de reconnaître
la validité d’une résiliation notifiée en vue de travaux sans que le bailleur
n’ait approché la moindre entreprise, au motif qu’il était légitime
d’attendre le résultat de la procédure de contestation du congé avant
d’effectuer des démarches concrètes (CACI 12 mars 2021/131 consid. 4.2,
confirmé par l’arrêt TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 5.2 in fine, non
publié in ATF 148 III 215, lequel rappelle que la condition d’un projet
suffisamment mûr et élaboré ne s’apprécie pas de la même façon
s’agissant de la rénovation de tout un immeuble ou d’un seul
appartement). On ne saurait donc reprocher à l’appelante de s’être
« contentée » d’approcher des entreprises et de faire établir des devis en
vue des travaux projetés sans visiter, respectivement sans faire visiter
l’appartement des intimés. Il convient de garder à l’esprit qu’il s’agissait à
tout le moins du huitième appartement à rénover – dans une mesure
analogue qui plus est – dans l’immeuble en cause, la façon de procéder de
l’appelante apparaissant admissible, sinon logique en pareilles
circonstances. Il n’est de même pas surprenant que les devis établis dans
un tel contexte comportent quelques imprécisions ou approximations,
étant rappelé qu’il s’agit de documents destinés à estimer et non pas à
arrêter précisément les coûts des travaux projetés. Les imprécisions

- 22 -
entachant prétendument les devis ne sauraient en tout cas, à elles seules,
suffire à ôter toute crédibilité au projet de rénovation de l’appelante.
S’agissant des reproches formulés par les intimés à l’endroit
de l’avis du 20 septembre 2019, on ne peut que retenir avec eux que le
document en question ne suffit pas à prouver que leur appartement était
visé par les rénovations à « poursuivre », selon les termes employés dans
ledit avis. Il n’en demeure pas moins établi à satisfaction de droit que
l’appelante a procédé, depuis 2012, à la rénovation de plusieurs
appartements de l’immeuble et que, dans le prolongement de l’avis
litigieux, la gérance a fait établir des devis en lien avec des travaux à
effectuer dans l’appartement des intimés, le libellé de la plupart des devis
en question étant limpide à cet égard (cf. supra ch. 4), l’appartement des
intimés étant le seul trois pièces et demie situé au rez-de-chaussée de
l’immeuble.
On peut en outre considérer que l’état de l’appartement des
intimés était connu de l’appelante, respectivement de la gérance. Les
intéressés occupent en effet leur logement depuis plus de trente ans sans
que celui-ci n’ait subi de rénovation majeure – le contraire n’étant ni
allégué ni a fortiori établi –, de sorte que souhaiter procéder à sa
rénovation est parfaitement admissible. Quoi qu’il en soit, les travaux
projetés n’ont pas à être urgents ou absolument nécessaires pour que la
résiliation donnée en vue de leur exécution soit valable (cf. ATF 148 III 215
consid 3.2.1 et les arrêts cités), l’inspection locale requise par les intimés
en vue d’établir l’état de leur appartement se révélant superflue. En tant
que les intimés s’interrogent sur la question de savoir pourquoi c’est leur
logement qui a été « visé » pour faire l’objet de travaux, ceux-ci
méconnaissent que le bailleur est libre de choisir le rythme et l’ordre des
rénovations entreprises dans son immeuble (cf. supra consid. 3.2.2.1 in
fine) ; par le passé, l’appelante a du reste fait procéder à des travaux tant
sur plusieurs appartements simultanément – comme à la fin de l’année
2014 (cf. supra ch. 2c) – que sur un logement à la fois.

- 23 -
Analysé objectivement, l’ensemble des éléments qui
précèdent permet de retenir l’existence, au moment du congé, d’un projet
de travaux suffisamment mûr et élaboré. Les devis produits, de même que
l’expérience générale de la vie, conduisent à retenir que la nature et
l’étendue des travaux projetés excluaient la présence des intimés dans
l’appartement durant les travaux. C’est à tort que le tribunal a considéré
que les travaux entrepris dans sept autres appartements de l’immeuble ne
nécessitaient pas le départ des locataires concernés ; il est en effet établi,
pour au moins quatre des appartements en question, que les travaux ont
été effectués après le départ des locataires concernés ; savoir si le congé
avait été donné en vue de l’exécution desdits travaux est sans pertinence.
Il ressort en outre des pièces au dossier que les travaux en question,
lesquels ont à tout le moins consisté dans la réfection des cuisines et des
salles d’eau, ont duré entre deux et cinq mois pour chaque appartement.
Comme rappelé ci-dessus, l’expérience générale de la vie entre en ligne
de compte à ce stade de l’analyse ; or, il est clair qu’on ne peut vivre
plusieurs mois dans un appartement privé de cuisine et de sanitaires (cf.
ATF 135 III 112 consid. 4.2). On ne voit en tout cas pas que la réalisation
de tels travaux ne soit pas entravée, ou que de manière insignifiante, par
la présence de locataires dans le logement, ce que L.________ et le témoin
B.________ ont du reste confirmé.
S’agissant de la motivation du congé, critiquée par les intimés
pour avoir été trop vague et ne pas leur avoir permis de se déterminer sur
la nécessité de leur départ, on rappellera que, selon la jurisprudence
rappelée ci-dessus, le bailleur peut indiquer – et a fortiori préciser – ses
motifs devant le tribunal de première instance et que l'absence de
motivation du congé n'est pas une cause d’invalidité de la résiliation. En
l’occurrence, à l’appui du congé litigieux, il était indiqué que l’appelante
souhaitait procéder à des travaux de rénovation complets du logement
nécessitant sa libération. N’en déplaise aux intimés, cette motivation
apparaît claire et suffisante. A supposer qu’il puisse être reproché à
l’appelante de ne pas avoir indiqué les travaux concrètement projetés,
force serait de constater que l’intéressée a produit devant les premiers
juges – et donc à temps – des devis détaillant les interventions prévues.

- 24 -
Au regard de ces devis, on ne saurait retenir, en se plaçant au moment où
le congé a été notifié – époque à laquelle les documents en question
avaient d’ores et déjà été établis –, que le motif invoqué à l’appui du
congé, à le supposer lacunaire, n’était pas réel. On ne décèle en définitive
aucun indice de congé contraire aux règles de la bonne foi dans la
motivation du congé.
Il n’apparaît enfin pas que le projet de rénovation soit
manifestement incompatible avec les règles de droit public. Les intimés ne
le prétendent du reste pas clairement. Il ne suffit en tout cas pas
d'affirmer que le projet de rénovation de l’appartement ne pourrait être
réalisé sans l’obtention d’une autorisation en application de la LPPL, et de
sous-entendre, sans le prouver, qu’une telle autorisation n’aurait pas été
obtenue, le défaut d’obtention d’autorisation relativement aux travaux
projetés n’étant pas déterminant (cf. supra consid. 3.2.2.2). Il n’apparaît
en tout cas pas que l’obtention de l’autorisation en question, à la supposer
nécessaire, soit de toute évidence exclue, les intimés ne développant
aucunement leur argumentaire à cet égard.
Il découle de ce qui précède que la résiliation litigieuse n’est
pas contraire à la bonne foi. Il appert des éléments au dossier que
l’appelante avait, au moment du congé, la véritable intention de réaliser
les travaux invoqués à l’appui de celui-ci, de même qu’elle disposait d’un
projet suffisamment mûr et élaboré permettant de retenir que la présence
des intimés dans les locaux durant les travaux entraverait leur exécution,
le projet n’étant en outre pas manifestement incompatible avec les règles
du droit public. On ne décède ainsi aucune volonté chez l’appelante de
dissimuler un autre motif que celui de vouloir entreprendre des travaux
dans l'appartement des intimés, de sorte que l’état locatif de l’immeuble,
dont l’appelante requiert production, est sans pertinence sur le sort du
litige.
Le congé litigieux se révèle en définitive valable, entraînant
l’admission de l’appel sur ce point.

- 25 -
4.
4.1 Se pose encore la question de la prolongation du bail litigieux.
4.2
4.2.1 Selon l’art. 273 al. 5 CO, en cas de rejet d’une requête en
annulation du congé introduite par le locataire, l’autorité examine d’office
si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux
d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le
contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui
suppose qu'il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la
résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou sa
famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e
éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309).
Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité
d’appel, quand bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et
n’a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre
2013/458 consid. 3.4 et les références citées). L’autorité d’appel peut
statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée
valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et
que les locataires aient été invités en première instance à établir les
circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid. 5).
4.2.2 Aux termes de l’art. 318 al. 1 let. c CPC, l’instance d’appel
peut renvoyer la cause à la première instance lorsqu’un élément essentiel
de la demande n’a pas été jugé (ch. 1) ou que l’état de fait doit être
complété sur des points essentiels (ch. 2). Le renvoi à l'autorité de
première instance au sens de l’art. 318 al. 1 let. c CPC doit rester
l’exception, l’instance d’appel devant en règle générale soit confirmer la
décision attaquée, soit statuer elle-même à nouveau (TF 5A_645/2021 du
2 février 2022 consid. 3.1). L’autorité d’appel peut renvoyer la cause au
juge de première instance lorsque l’instruction à laquelle celui-ci a
procédé est incomplète sur des points essentiels (ATF 138 III 374 consid.
4.3.2 ; TF 5A_939/2012 du 8 mars 2013 consid. 4.2.1).

- 26 -
4.3 En l’espèce, vu l’issue donnée au congé, la question de la
prolongation du bail se pose en application de l’art. 273 al. 5 CO. Les
intimés avaient du reste subsidiairement conclu à une telle prolongation
devant la commission de conciliation. L’appelante ne saurait être suivie
lorsqu’elle reproche aux intimés de ne pas avoir reconventionnellement
conclu à l’annulation, subsidiairement à la prolongation du bail devant les
premiers juges, lesquels auraient statué ultra petita en première instance.
4.3.1 A cet égard, l’intéressée fait valoir que la proposition de
jugement du 9 juillet 2020 serait devenue caduque lors de la saisine du
tribunal. Cela étant, conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus,
en cas d’admission de l’appel portant sur un jugement annulant une
résiliation, l’autorité de deuxième instance doit examiner d’office la
question de la prolongation du contrat, nonobstant l’absence de
conclusion à cet égard. Il ne saurait en aller autrement en première
instance. A suivre l’appelante, le dépôt d’une demande consécutive à une
proposition de jugement fondée sur l’art. 210 al. 1 let. b CPC rendrait
celle-ci automatiquement caduque en l’absence de conclusion(s)
reconventionnelle(s) tendant à la confirmer ; tel n’est toutefois pas le cas ;
l’irrecevabilité de la demande ou le désistement au fond font en effet
entrer la proposition de jugement en force en application de l’art. 211 al. 3
CPC (cf. Dietschy, La proposition de jugement en droit du bail à loyer, in
PCEF 26/2012, p. 8). Dans le même sens, un rejet de la demande en
constat de la validité de la résiliation du bail déposée subséquemment à
une proposition de jugement annulant le congé revient à confirmer dite
annulation ; la contestation du congé par le locataire, admise par la
commission de conciliation, ne saurait être mise à mal par la seule
absence de réitération de la conclusion en annulation – par la voie de la
reconvention – devant le tribunal du fond. Aussi l’admission d’une
demande tendant au constat de la validité du congé déposée dans le
prolongement d’une opposition à une proposition de jugement – comme
en l’espèce – revient-elle à rejeter la conclusion en annulation du congé
prise par le(s) locataire(s) devant la commission de conciliation, situation

- 27 -
dans laquelle l’art. 273 al. 5 CO commande d’examiner d’office la question
d’une éventuelle prolongation du bail.
4.3.2 On l’a vu, l’autorité d’appel peut directement statuer sur cette
question. Cela étant, la partie locataire doit avoir été invitée en première
instance à établir les conséquences pénibles de l’art. 272 al. 1 CO. Or,
celles-ci n’ont pas été instruites par les premiers juges et ne ressortent
pas du dossier. Il se justifie ainsi d’annuler le jugement et de renvoyer la
cause au tribunal pour instruction de cette question et nouvelle décision
portant sur une éventuelle prolongation du bail litigieux.
5.
5.1 En définitive, l’appel doit être partiellement admis, le jugement
annulé et la cause renvoyée aux premiers juges pour instruction et
nouvelle décision dans le sens précité.
La question des frais de la première instance (cf. art. 318 al. 3
CPC) ne se pose pas, la procédure devant le Tribunal des baux étant
gratuite (art. 12 al. 1 LJB [loi sur la juridiction en matière de bail du 9
novembre 2010 ; BLV 173.655]) sauf exceptions (art. 12 al. 2 et 3 LJB) non
réalisées en l’espèce.
5.2 Aux termes de l’art. 104 al. 4 CPC, en cas de renvoi du dossier
de la cause, la juridiction supérieure peut déléguer la répartition des frais
de la procédure de recours à la juridiction précédente. Dans le cas
présent, aucune des parties n’est responsable des lacunes du dossier
entraînant l’annulation de la décision attaquée. Il est dès lors équitable
que les frais judiciaires de la procédure de deuxième instance, arrêtés à
1'421 fr. (art. 4 et 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), soient répartis entre elles à l’issue de la
procédure de renvoi, en fonction du sort réservé à la question de la
prolongation du bail litigieux.

- 28 -
La charge des dépens peut être arrêtée à 2'500 fr. pour
chacune des parties (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2010 ; BLV 270.11.6]). A l’instar des frais judiciaires de
deuxième instance, il appartiendra aux premiers juges d’en fixer la
répartition.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. Le jugement est annulé et la cause renvoyée au Tribunal des
baux pour complément d’instruction et nouvelle décision dans
le sens des considérants.
III. La répartition des frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 1'421 fr. (mille quatre cent vingt et un francs), et des
dépens de la procédure d’appel, dont la charge complète est
fixée à 2'500 fr. (deux mille cinq cents francs) pour chaque
partie, est déléguée au Tribunal des baux.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :

- 29 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Jérôme Bénédict (pour F.________),
- Me César Montalto (pour O.________ et I.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le
Tribunal fédéral du 17 juin 2005 – RS 173.110), le cas échéant d’un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les
affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la
valeur litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du
travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :