vd_gerichte · XA15.006492 · 2016-08-16 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA15.006492-160354
454
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 16 août 2016
__________________
Composition :M. ABRECHT, président
M. Hack et Mme Giroud Walther, juges
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 270 CO
Statuant sur l'appel interjeté par A.________ et B.________, tous
deux à Nyon, demandeurs, contre le jugement rendu le 9 septembre 2015
par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec
C.________SA, à Lausanne, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1101

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En fait :
A. Par jugement du 9 septembre 2015, dont les considérants
écrits ont été envoyés aux parties le 22 janvier 2016 pour notification, le
Tribunal des baux a prononcé que l'action en contestation du loyer initial
de l'appartement de 4,5 pièces situé au premier étage de l'immeuble sis
[...], à Nyon, introduite par A.________ et B.________ est irrecevable (I), que
le loyer mensuel net de l'appartement mentionné sous chiffre I est fixé à
2'230 fr. à partir du 1er avril 2016, le loyer étant fixé sur la base d'un taux
hypothécaire de 1,75 %, d'un IPC de 157.2 points (août 2015 ; base 1982)
et de charges d'exploitation arrêtées au 31 décembre 2014 (II), que le
jugement est rendu sans frais judiciaires ni dépens (III) et que toutes
autres ou plus amples conclusions sont rejetées (IV).
En droit, les premiers juges ont retenu que les locataires
avaient manqué à leur devoir de collaboration en refusant de produire
toute pièce permettant d'établir les raisons pour lesquelles ils avaient
déménagé et que l'existence d'une contrainte au sens de l'art. 270 al. 1
let. a CO n'était pas établie, de sorte que leur action en contestation du
loyer initial devait être déclarée irrecevable. Ils ont en outre considéré que
le taux hypothécaire avait diminué de 0,25 %, ce qui équivalait à une
baisse de loyer de 2,91 %, et que l'IPC avait diminué de 2,2 points, ce qui
équivalait à une baisse de loyer de 0,55 %, soit au total à une baisse de
loyer de 3,46 %. Toutefois, dès lors que les locataires n'avaient conclu
qu'à une baisse de loyer de 3,25 %, le loyer mensuel net devait être
diminué dans cette dernière proportion, soit à 2'230 fr. (2'305 fr. – 75 fr.).
B. Par acte du 26 février 2016, A.________ et B.________ ont fait
appel de ce jugement, en concluant, avec suite de frais judiciaires et
dépens, principalement à sa réforme en ce sens que leur action en
contestation de loyer initial soit déclarée recevable, que leur loyer net soit
fixé à 1'000 fr. par mois dès le 16 octobre 2014, que leur loyer net soit
diminué de 3,25 % francs (sic) par mois dès le 31 mars 2016 (taux
hypothécaire de 2 % à 1,75 %) et que la bailleresse leur doive immédiat
paiement de la somme correspondant au trop-perçu à titre de loyer perçu

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en trop (sic) depuis le 16 octobre 2016 (sic). Subsidiairement, ils ont
conclu à l'annulation du jugement du 9 septembre 2015, le dossier étant
renvoyé à l'autorité inférieure pour qu'elle statue à nouveau dans le sens
des considérants, le chiffre II du dispositif du jugement demeurant
inchangé.
Dans sa réponse du 2 mai 2016, C.________SA a conclu au rejet
de l'appel.
Les appelants ont déposé une réplique spontanée le 5 juin
2016 qui a été communiquée à l'intimée le lendemain.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat signé le 13 octobre 2014, C.________SA a remis à
bail à A.________ et B.________ un appartement de 4,5 pièces, au premier
étage de l'immeuble sis [...], à Nyon, à partir du 16 octobre 2014. Le bail
était conclu jusqu'au 31 mars 2016, puis se renouvelait tacitement tous
les six mois, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et
reçu au moins quatre mois à l'avance.
Le loyer net était de 2'305 fr., plus 270 fr. pour l'acompte de
chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires. Il a été fixé sur la base
d'un taux hypothécaire de 2 % et d'un IPC de 159.4 points au 31 août
2014. Le locataire précédent payait le même loyer depuis le 1er octobre
2010.
2. Le 3 février 2015, A.________ et B.________ ont déposé une
demande auprès du Tribunal des baux, en prenant les conclusions
suivantes :
« 1. Le loyer net dû par A.________ et B.________ pour la location de
l’appartement et de la place de parc sis [...] à Nyon sont
excessif (sic) au sens des articles 269 et 269a CO.

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2. Le loyer net dû par A.________ et B.________ pour la location de
l’appartement sis [...] à Nyon est abaissé d’un montant de 805.-
francs par mois dès le 16 octobre 2014.
3. Le loyer net dû par A.________ et B.________ pour la location de
l’appartement sis [...] à Nyon est fixé à 1500.- francs par mois
dès le 16 octobre 2014.
4. La propriétaire, C.________SA est débitrice de tous les montants
payés indûment par les locataires, A.________ et B.________ dès
le 16 octobre 2014, concernant le loyer de l’appartement loué,
sis [...] à Nyon, avec un intérêt de 5 % l’an dès le 13 novembre
2014.
5. Frais et dépens sont mis à la charge de la partie adverse. »
Le 26 mai 2015, C.________SA a conclu au rejet de la demande
et à ce que celle-ci soit déclarée sans objet.
3. Le 25 juin 2015, afin de déterminer la recevabilité de la
contestation de loyer initial, le Président du Tribunal des baux a ordonné la
production par les locataires de toute pièce permettant d’établir les
raisons pour lesquelles ils avaient déménagé et conclu le contrat de bail
litigieux. Le 15 août 2015, les locataires ont invoqué la pénurie de
logement dans le canton de Vaud et ont refusé de donner suite à la
réquisition de pièce. Le Président a à nouveau ordonné la production de
ces pièces le 31 août 2015. Les demandeurs ne se sont pas exécutés.
4. Au cours de l'audience du 9 septembre 2015, les locataires se
sont opposés à la production des pièces précitées. Ils ont augmenté les
conclusions 2 et 3 de leur demande en ce sens que leur loyer net devait
être fixé à 1'000 fr. par mois depuis le 16 octobre 2014 et que leur loyer
net devait être diminué de 3,25 % par mois à partir du 31 mars 2016, en
raison de la diminution du taux hypothécaire de 2 % à 1,75 %.
La bailleresse a conclu au rejet des conclusions augmentées
des demandeurs.

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En d roit :
1. Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2010 ; RS 272]) par des parties qui ont un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de
première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions devant le tribunal de première
instance et capitalisées selon l’art. 92 al. 2 CPC, est de 10'000 fr. au moins
(art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC), l'appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les réf.) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits
qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22
septembre 2015 consid. 2.2).
3. Une réplique spontanée est en principe admissible en vertu du
droit d’être entendu (ATF 138 I 154 consid. 2.3.3). Pour être spontanée, la
réplique doit toutefois être déposée dans un délai de dix jours après que la
partie recourante a eu connaissance de la réponse (TF 5D_81/2015 du 4
avril 2016, SJZ 112 [2016] p. 280).
En l’espèce, la réponse de l’intimée a été envoyée le 3 mai
2016 aux appelants, qui ont déposé leur réplique par lettre du 5 juin 2016.
Un tel dépôt étant manifestement tardif, la réplique ne sera pas prise en
considération.
4.

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4.1 Les appelants font valoir que la réalisation de la seule
condition de pénurie de logements de l'art. 270 al. 1 let. a CO suffit à
ouvrir la voie de la contestation du loyer initial, de sorte que le Président
du Tribunal des baux n'avait pas à les interpeller sur le motif de leur
déménagement.
4.2
4.2.1 Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime
que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO,
il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours
qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution s'il a été
contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en
raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer
initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b).
Selon l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les
cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire,
l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d pour la conclusion
de tout nouveau bail.
4.2.2 En l'espèce, le Canton de Vaud a fait usage de la faculté
conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie de logements, en
édictant la loi du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au
changement de locataire (LFOCL ; RSV 221.315). Selon l'art. 4 de cette loi,
il y a pénurie lorsque le taux de logements vacants offerts en location,
établi pour l'ensemble du canton, est inférieur à 1,5 % du parc locatif.
L'arrêté du Conseil d'Etat du 26 mars 2014 (ALFOCL ; RSV 221.315.1 –
l'arrêté du 9 juillet 2001 ayant été abrogé –) a rendu obligatoire
l'utilisation de la formule officielle au changement de locataire.
Selon les statistiques vaudoises des logements vacants à louer
(vd.ch/Etat, Droit, Finances/Statistiques/Statistique par
domaine/09.Construction et logement/Bâtiments et
logements/Tableaux/Logement vacants sur le marché locatif), le taux de

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vacance sur le marché locatif est demeuré inférieur à 1,5 % depuis 2001
(1,2) jusqu'à 2015 (0,7). Il est par conséquent établi que le Canton de
Vaud est toujours en pénurie de logements.
4.2.3 En se fondant notamment sur un arrêt de la Cour d'appel civile
(CACI 12 octobre 2012/476), le Tribunal des baux a estimé que, même en
cas de pénurie, le locataire devait avoir une bonne raison de prendre à bail
l'appartement dont le loyer était litigieux, en ce sens que s'il concluait le
bail par pure convenance, il n'avait pas été contraint.
Il n'est pas discutable que l'art. 270 al. 1 CO prévoit trois
conditions, deux à sa lettre a et une à sa lettre b, et que ces trois
conditions sont alternatives (notamment : ATF 136 III 82 consid. 2 ; TF
4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.1, SJ 2012 I 377). Pour que le
locataire puisse contester le loyer initial, il n'est pas besoin, en cas de
pénurie, qu'il se trouve en plus dans un cas de nécessité, personnelle ou
familiale, de prendre à bail l'appartement. La question soulevée par l'arrêt
précité de la Cour d'appel civile est en réalité autre. Si l'on doit admettre
que la pénurie détermine un locataire à louer tel ou tel appartement
quand l'occasion s'en présente, encore faut-il, à première vue, qu'il ait au
moins une raison (une simple raison, à peu près raisonnable) de prendre
cet appartement à bail. Sinon, on devrait admettre que la contestation est
ouverte en temps de pénurie, par exemple quand le locataire loue un
second appartement parce qu'il n'aime pas vivre toujours au même
endroit et qu'il entend disposer de deux appartements, ou lorsque deux
locataires d'un même immeuble échangent leurs appartements (même si
ceux-ci présentent les mêmes caractéristiques). Dans de tels cas, on
pourrait à première vue admettre qu'en dépit de la pénurie, ces locataires-
là n'ont pas été contraints. En d'autres termes, les conditions de l'art. 270
al. 1 let. a CO sont certes alternatives, de sorte qu'en cas de pénurie, le
locataire n'a pas à démontrer avoir été contraint par une nécessité
personnelle ; mais la deuxième alternative de cette disposition prévoit
néanmoins que le locataire a été contraint de contracter par la pénurie, ce
qui signifie qu'il devait avoir une raison de contracter le bail ; elle ne

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prévoit pas qu'en cas de pénurie, tous les loyer initiaux peuvent être
contestés.
Selon Fetter, la contrainte du locataire à la conclusion du bail
peut sans autre être admise en cas de pénurie du marché locatif (Fetter,
La contestation du loyer initial, thèse, Berne 2005, n. 381 p. 177). Lachat
est du même avis (Commentaire romand, n. 5 ad art. 270 CO). Selon le
premier, il se justifierait tout au plus de vérifier si le locataire peut être
tenu pour responsable de sa propre contrainte, par exemple parce qu'il est
resté inactif après la résiliation de son bail antérieur, ou parce qu'il a sans
motif restreint ses recherches (op. cit., n. 382 in fine, pp. 178-179). Higi en
revanche estime que le locataire doit, dans chacun des cas (alternatifs)
prévus par l'art. 270 al. 1 let. a CO, avoir encore une bonne raison de
déménager, et cite le cas du locataire qui aurait lui-même résilié son
précédent bail sans raison suffisante (Commentaire zurichois, nn. 38 à 41
ad art. 270 CO ; pour un exposé plus ample de la doctrine : TF
4A_691/2015 du 18 mai 2016 consid. 2.3).
La jurisprudence fédérale s'est montrée hésitante. Le Tribunal
fédéral a en effet considéré dans les ATF 114 II 74 et 136 III 82 que la
notion de contrainte suppose que le locataire ait de bonnes raisons de
déménager et qu'on ne puisse attendre de lui qu'il renonce à une occasion
qui se présente, ceci parce que les motifs de nécessité personnelle ou
familiale ou la situation sur le marché local des logements sont tels qu'une
renonciation serait déraisonnable. La condition selon laquelle le locataire
doit avoir « une bonne raison de déménager » s'appliquerait donc dans
l'une ou l'autre alternative (nécessité personnelle ou situation de pénurie).
Dans un arrêt 4A_250/2012 du 28 août 2012, le Tribunal fédéral a souligné
qu'il existait trois conditions différentes, alternatives, de sorte qu'il
suffisait que l'une d'entre elles soit réalisée (avec référence à l'arrêt
4C.169/2002 du 16 octobre 2002). S'agissant plus précisément du cas de
la pénurie, invoqué en l'espèce, il a indiqué qu'il fallait que les
circonstances soient telles que l'on ne puisse attendre du locataire qu'il
renonce à une occasion qui se présente, parce que la situation sur le
marché local rendrait une renonciation de sa part déraisonnable. Il n'a pas

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mentionné que le locataire devrait de toute manière avoir « une bonne
raison de déménager ». Dans un arrêt 4A_636/2012 du 2 avril 2013, le
Tribunal fédéral a en revanche répété que, alors même que les trois
conditions sont alternatives, la contrainte dont parle l'art. 270 al. 1 let. a
CO suppose que le locataire ait de bonnes raisons de déménager et que
l'on ne puisse attendre de lui qu'il renonce à contracter pour l'une ou
l'autre raison prévue par cette disposition (consid. 2.2).
Plus récemment encore toutefois, dans un arrêt 4A_691/2015
du 18 mai 2016, destiné à la publication (et partiellement reproduit in SJZ
112 [2016], p. 386), le Tribunal fédéral a insisté sur le fait que les trois
conditions prévues par l'art. 270 CO sont alternatives, et que celui qui se
prévaut de la pénurie de logements n'a pas en plus à établir une situation
de contrainte (consid. 2, avec référence à l'arrêt 4C.367/2001 du 12 mars
2002). Il a considéré que la lettre de la loi et la systématique de celle-ci
n'établissaient pas de lien entre les deux premiers motifs prévus par l'art.
270 CO et a souligné encore une fois qu'il y avait trois conditions
alternatives. Selon ce dernier arrêt, l'art. 270 CO, contrairement à l'ancien
art. 17 AMSL (arrêté fédéral du 30 juin 1972 instituant des mesures contre
les abus dans le secteur locatif), n'exigeait pas dans tous les cas une
situation difficile, ce qui impliquait à l'époque d'apprécier toutes les
circonstances du cas concret, personnelles et objectives. Sous le nouveau
droit, même si la jurisprudence a entretenu une certaine ambiguïté en
reprenant parfois des formulations développées sous l'ancien droit, la
situation personnelle difficile est une alternative indépendante de
l'hypothèse où l'état du marché a contraint le locataire à conclure un bail.
Les effets d'un marché en situation de pénurie sont les mêmes que celui
d'un marché soumis à un cartel, et en un tel cas, la situation personnelle
du locataire n'a pas à être prise en compte (consid. 3). Ces considérants
ont encore été repris et résumés dans l'arrêt 4A_453/2015 du 18 mai
2016.
Compte tenu de ce qui précède et au vu de la jurisprudence
désormais claire du Tribunal fédéral, il y a lieu de considérer que la
situation durable de pénurie de logements dans le Canton de Vaud suffit à

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retenir que la deuxième condition, alternative, de l'art. 270 al. 1 let. a CO
est réalisée, de sorte que l'action en contestation du loyer initial des
appelants doit être déclarée recevable. Les appelants n'avaient donc pas à
exposer les raisons pour lesquelles ils ont souhaité déménager.
5.
5.1 Il s'ensuit que l'appel doit être admis et le jugement entrepris
annulé, la cause étant renvoyée au Tribunal des baux pour instruction et
nouveau jugement dans le sens des considérants.
Il sied de préciser à toutes fins utiles qu'en vertu de la règle de
l'autorité de l'arrêt de renvoi, le principe et les paramètres de la baisse de
loyer dès le 1er avril 2016 sont définitivement acquis et devront être
appliqués par le Tribunal des baux dans son nouveau jugement au loyer
initial que celui-ci aura fixé.
5.2 Les frais judiciaires de deuxième instance seront arrêtés à
4'132 fr. (art. 92 al. 2 CPC et 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en
matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]) et mis à la charge
de l'intimée, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). L'intimée restituera cette
somme aux appelants, solidairement entre eux, dès lors que ceux-ci ont
effectué l'avance de frais pour ce même montant (art. 111 al. 2 CPC).
5.3 Selon l'art. 95 al. 3 let. b CPC, les dépens comprennent le
défraiement d'un représentant professionnel. La notion de « représentant
professionnel » est définie à l'art. 68 CPC et englobe notamment les
mandataires professionnellement qualifiés, si le droit cantonal le prévoit,
devant les juridictions spéciales en matière de contrat de bail et de contrat
de travail (art. 68 al. 2 let. d CPC). Sont notamment visées les associations
de locataires et celles de propriétaires ou de gérants d'immeubles
(Bohnet, CPC commenté, Bâle 2011, n. 22 ad art. 68 CPC). Selon l'art. 36
al. 2 CDPJ (Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010 ; RSV
211.02), les représentants des organisations représentatives de locataires
ou de bailleurs, préalablement autorisées par le Tribunal cantonal,
peuvent représenter les parties devant les commissions de conciliation en

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matière de baux, le Tribunal des baux et pour les causes relevant de l'art.
5 ch. 30 CDPJ (les expulsions). L'art. 36 al. 3 CDPJ prévoit que les
représentants des organisations syndicales ou patronales peuvent
représenter les parties devant les tribunaux de prud'hommes. La Cour
d'appel civile a admis, conformément à la pratique de la Chambre des
recours suivie sous l'empire de l'art. 25 aLJT (loi sur la juridiction du travail
du 17 mai 1999), que les syndicats pouvaient représenter une partie
devant elle dans un litige relevant en première instance de la compétence
prud'homale (CACI 1er février 2012/57). Il doit en être de même en matière
de bail.
Cela étant, on doit considérer que le mandataire agréé de
I'ASLOCA est, dans son domaine, un représentant professionnel. C'est ainsi
que, dans l'arrêt précité, la Cour d'appel civile a considéré que la
jurisprudence rendue sur la base du droit cantonal, selon laquelle la partie
assistée d'un syndicat ou d'une organisation patronale, ou d'un
mandataire des organisations représentatives de locataires ou de
bailleurs, n'avait pas droit à des dépens (Byrde/Giroud Walther/Hack,
Procédures spéciales vaudoises, n. 8 ad art. 10 LTB [loi sur le Tribunal des
baux du 13 décembre 1981] et les réf. citées ; en dernier lieu CREC I 8
décembre 2010/652) ne pouvait plus être maintenue sous l'empire du
CPC. Le conseil des appelants, mandataire agréée de l'ASLOCA, a par
conséquent droit à des dépens qu'il convient de fixer à 1'200 francs.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Le jugement est annulé, la cause étant renvoyée au Tribunal
des baux pour instruction et nouveau jugement dans le sens
des considérants.

- 12 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'132 fr.
(quatre mille cent trente-deux francs), sont mis à la charge de
l'intimée C.________SA.
IV. L'intimée C.________SA versera aux appelants A.________ et
B.________, solidairement entre eux, la somme de 5'332 fr.
(cinq mille trois cent trente-deux francs) à titre de restitution
d'avance de frais et de dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 22 août 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux
intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié en expédition complète à :
- Mme Marie-Christine Charles (pour A.________ et B.________)
- Me Jean-David Pelot (pour C.________SA)

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et communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal des baux
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :