vd_gerichte · JL14.001476 · 2014-03-27 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL14.001476-140381
158
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 27 mars 2014
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Abrecht
Greffier : Mme Nantermod Bernard
*****
Art. 257d CO ; 308 al. 2 et 312 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par S.________ et
Z.________, à Crans-près-Céligny, appelants, contre l’ordonnance rendue le
17 février 2014 par la Juge de paix du district de Nyon dans la cause
divisant les appelants d’avec B.________, à Genève, requérant, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 17 février 2014, la Juge de paix du district
de Nyon a ordonné à S.________ et Z.________ de quitter et rendre libres
pour le vendredi 14 mars 2014 à midi les locaux occupés dans l’immeuble
sis à [...] (appartement [duplex] de cinq pièces au rez et 1er étage, avec
cave) (I), dit qu’à défaut pour les parties locataires de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la
présente décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de la présente décision, s’ils en sont
requis par l’huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui
sont compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les
frais à la charge des parties locataires (V), dit qu’en conséquence les
parties locataires, solidairement entre elles, rembourseront à la partie
bailleresse son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui verseront la
somme de 800 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel
(VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que l’entier de l’arriéré de
loyer n’avait pas été réglé par les locataires dans le délai de trente jours
imparti par la mise en demeure qui leur avait été notifiée à forme de l'art.
257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), que le congé
avait ainsi été valablement donné et que l’on se trouvait en présence d'un
cas clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19
décembre 2008; RS 272) permettant de faire application de la procédure
sommaire des art. 248 ss CPC.
B. Par acte adressé le 26 février 2014 à la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal, accompagné de l’ordonnance attaquée et de divers
courriels, S.________ et Z.________ ont interjeté appel en concluant

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implicitement à la réforme de l’ordonnance en ce sens que leur expulsion
ne soit pas ordonnée.
Par avis du 27 février 2014, le Juge délégué de la cour de
céans a écrit aux appelants que la requête d’effet suspensif formée avec
leur appel était sans objet, l’appel étant suspensif de plein droit (art. 315
al. 1 CPC).
L’intimé n’a pas été invité à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. B.________, ci-après le bailleur, est propriétaire depuis le 17
décembre 1991 d’un immeuble sis rue du [...].
2. Par contrat de bail à loyer du 3 octobre 2011 signé par [...]
pour le compte du bailleur, S.________ et Z.________, ci-après les locataires,
ont pris en location, conjointement et solidairement responsables entre
eux, un appartement (duplex) au rez et 1er étage de 158 m2, plus une
cave, sis Rue du [...]. Conclu pour durer initialement du 1er février 2012 au
1er avril 2017, le bail se renouvelait tacitement aux mêmes conditions de
cinq ans en cinq ans, sauf résiliation trois mois avant l’échéance.
Le montant du loyer a été fixé à 4'310 fr. par mois, plus 320 fr.
d’acomptes de charges.
3. Par courriers recommandés du 12 septembre 2013, adressés
respectivement à S.________ et Z.________, le bailleur, représenté par [...], a
mis en demeure les locataires de régler dans un délai de trente jours le
montant de 9'260 fr., représentant les arriérés de loyer pour la période du
1er août au 30 septembre 2013. Ces courriers renfermaient la signification

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qu’à défaut de paiement dans un délai de trente jours, le bail serait résilié
en application de l’art. 257d CO.
4. Par formule officielle du 23 octobre 2013, constatant que
l’arriéré de loyer demeurait impayé, le bailleur a notifié à chacun des
locataires la résiliation de son bail avec effet au 30 novembre 2013.
5. Par courriel du 14 novembre 2013, les locataires sont
intervenus auprès du bailleur pour réclamer un dédommagement en
raisons des défauts affectant les locaux en cause.
S.________ et Z.________ ont procédé au paiement des loyers
des mois d’août et septembre 2013, valeur 2 décembre 2013.
Par courriel du 12 décembre 2013, le bailleur a écrit aux
locataires qu’il leur octroyait « une indemnisation pour les mois de
novembre et décembre 2013 correspondant à 20% du loyer net ».
Les 30 décembre 2013 et 4 février 2014, les locataires ont
opéré, sur le compte de [...], deux versements de 3'348 fr. chacun.
6. Par requête du 14 janvier 2014, le bailleur, représenté par [...],
a requis du Juge de paix du district de Nyon l’expulsion de S.________ et
Z.________ des locaux en cause, en se fondant sur l’art. 257 CPC
(protection des cas clairs).
Par communication du 16 janvier 2014, la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer a transmis au Juge de paix du
district de Nyon la requête en annulation de congé, subsidiairement en
prolongation de bail, présentée par S.________ et Z.________, lui faisant
savoir qu’elle n’entendait pas examiner la requête en annulation de congé
avant de connaître l’issue de la procédure d’expulsion.

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Au terme de leurs déterminations adressées le 12 février 2014
au juge de paix, les locataires ont conclu à l’irrecevabilité de la requête
déposée par [...].
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes non patrimoniales ou
dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
L'art. 319 let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours contre les
décisions finales qui ne peuvent pas faire l'objet d'un appel.
En l’occurrence, le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance admettant la requête d'expulsion pour défaut de paiement de
loyer. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est
ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral (art. 92 CPC) . Celle-ci est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable,
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur
litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant
laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation
(JT 2011 III 83; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a;
ATF 119 Il 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer des locaux d’habitation s’élève à 4'630 fr.
par mois, de sorte que la limite de 10'000 fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC
est sans conteste atteinte.

- 6 -
1.2 L'appel s'exerce en principe dans un délai de trente jours (art.
311 al. 1 CPC). Le délai d'appel est toutefois de dix jours dans toutes les
décisions rendues en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC).
En l'espèce, le bailleur a requis l'application de la procédure
dans les cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application.
Une telle procédure étant sommaire (TF 4A_592/2012 du 9 septembre
2013), le délai d'appel est de dix jours. L’appel est ainsi interjeté en temps
utile, l’acte ayant été déposé dans les dix jours qui ont suivi la notification
régulière de l’ordonnance querellée.
2.
2.1 L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011,
n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci examine librement tous les griefs de
l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel
revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement
l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision de
première instance (HohI, Procédure civile, tome Il, 2ème éd., Berne 2010, n.
2399). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée par
les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance
(HohI, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489).
2.2 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à celle-ci de démontrer
que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer
spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement
les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III 43 et les
références citées). Il incombe ainsi au plaideur qui désire invoquer les faits
ou moyens de preuve nouveaux devant l'instance d'appel de démontrer
qu'il a fait preuve de la diligence requise, si bien qu'on ne saurait lui

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reprocher de ne pas les avoir invoqués ou produits devant la première
instance (Jeandin, CPC commenté, n. 8 ad. art 317).
En l'espèce, les pièces produites avec l’appel sont irrecevables
dans la mesure où elles ne figuraient pas dans le dossier de première
instance, les appelants ne démontrant pas que les conditions de l’art. 317
al. 1 CPC seraient réalisées. L'état de fait de l'ordonnance a été complété
par les pièces au dossier.
3.
3.1 Les appelants prétendent que le cas n’est pas clair, dès lors
qu’ils ont invoqué des défauts justifiant une réduction de loyer et qu’une
telle réduction leur a été accordée. Ils estiment en conséquence que la
mise en demeure et la résiliation de bail sont contraires aux règles de la
bonne foi et que la demande d’expulsion envoyée un mois et demi après
l’entrée en vigueur de la résiliation est abusive.
3.2 A teneur de l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il
contrevient aux règles de la bonne foi. Tout congé donné dans les formes
par le bailleur est a priori valable (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
p. 730). Le juge n’est autorisé à intervenir et à annuler le congé que si
celui-ci est inadmissible selon la bonne foi (CVIT, Das schweizerische
Mietrecht, 3e éd., Zurich 2008, n. 23 ad art. 271 CO ; ATF 120 II 31 c. 4b).
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l’art. 271 al. 1 CO
procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code civil
suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]) et de l’interdiction de l’abus de
droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu’une distinction rigoureuse ne se
justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 c. 4a). Les cas typiques d’abus
de droit, tels que l’absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, l’utilisation
d’une institution juridique contrairement à son but, la disproportion
grossière des intérêts en présence, l’exercice d’un droit sans ménagement
ou une attitude contradictoire, justifient l’annulation du congé ; il n’est pas
nécessaire que l’attitude de l’auteur du congé puisse être qualifiée d’abus
de droit « manifeste » au sens de l’art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 c. 3).

- 8 -
L’art 271 al. 1 CO peut également trouver application lorsque
la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l’art.
257d CO ; le droit du bailleur de résilier le bail s’oppose alors à celui du
locataire d’être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut
toutefois annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au
regard de la jurisprudence relative à l’abus de droit et à la bonne foi et en
présence de circonstances particulières (ATF 120 II 31 c. 4a).
Le Tribunal fédéral a notamment considéré que le congé était
contraire à la bonne foi dans un cas où les parties étaient en pourparlers
transactionnels au sujet du montant de la réduction de loyer pour défaut
de la chose louée – la réduction n’étant pas en elle-même contestée – et
où la situation n’était par conséquent pas claire au moment de la mise en
demeure comme au moment de la résiliation. Dans cette cause, le tribunal
fédéral a qualifié de déloyal le comportement du bailleur qui, bien qu’étant
en relation permanente avec son locataire, avait pris position tardivement
et de manière indirecte sur la prétention en réduction de loyer, alors que,
dans l’hypothèse la plus défavorable pour lui, il n’avait droit qu’à une
somme nettement moins élevée que celle réclamée initialement dans la
sommation (TF 4C.65/2003 du 23 septembre 2002 c. 4.2.2).
Dans un autre arrêt, le Tribunal fédéral a considéré que le
bailleur avait adopté un comportement contraire aux règles de la bonne
foi en contraignant le locataire à s’acquitter de l’entier de l’arriéré de loyer
alors que les parties étaient en négociation sur la quotité d’une réduction
de loyer dont le principe était en soi incontesté, la situation étant
largement incertaine au moment de la commination et de la résiliation ; le
locataire, compte tenu de l’indemnité finalement versée, se trouvait dans
la même situation que lorsque le bailleur réclame une somme d’argent
supérieure à celle en souffrance sans être certain du montant
effectivement dû (TF 4C.173/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.3).
Cette dernière jurisprudence a été confirmée par le Tribunal
fédéral, qui a toutefois précisé a contrario qu’elle n’était pas applicable

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lorsqu’il n’était pas établi que le bailleur avait admis le principe de la
réduction ou que les parties étaient en discussion à ce sujet (TF
4A_549/2010 du 17 février 2011 c. 4.1 et 4.2).
Conformément à cette jurisprudence, la Cour de céans a admis
qu’est contraire au principe de la bonne foi la résiliation donnée alors que
les parties étaient en pourparlers transactionnels sur une réduction de
loyer réclamée par le locataire et que le bailleur avait admis le principe
d’une indemnisation pour les défauts de la chose louée en proposant un
montant de 4'000 fr. à ce titre dans le délai comminatoire, alors que la
sommation portait sur un montant de l’ordre de 7'000 fr. (CACI 7 mars
2012/113, in CdB 2012 p. 91).
N’est en revanche pas abusif le congé fondé sur le fait que le
locataire a cessé de payer son loyer, même si ce dernier invoque des
bruits excessifs dans l’immeuble (CREC I 31 janvier 2007/48) ou des
défauts, sans cependant avoir consigné le loyer conformément aux art.
259g et h CO (TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 c. 2).
3.3 En l’espèce, les pièces au dossier permettent de retenir que,
postérieurement à la résiliation du 23 octobre 2013, les locataires sont
intervenus auprès du bailleur pour réclamer un dédommagement en
raison de défauts et que le bailleur a consenti à une réduction de loyer
pour les mois de novembre et décembre 2013. Il n’est en revanche pas
établi qu’au moment de la résiliation, les parties étaient en pourparlers au
sujet d’une réduction de loyer, ni que les locataires avaient consigné le
loyer. On ne saurait enfin déduire de ce que la régie a utilisé à l’une ou
l’autre reprise le terme de « loyer » qu’un nouveau bail aurait été passé, le
bailleur ayant au contraire suffisamment et clairement indiqué sa volonté
d’obtenir l’expulsion de ses locataires par requête du 14 janvier 2014.
Rien ne permet donc de tenir le congé pour abusif.
4. En conclusion, l’appel doit être rejeté dans la procédure de
l’art. 312 al. 1 CPC, et l’ordonnance querellée confirmée.

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Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils, RSV
270.11.5]) seront mis à la charge des appelants qui succombent (art. 106
al. 1 CPC), solidairement entre eux.
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
l’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer.
Vu l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi (art. 315 al.
1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe aux
appelants, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un délai pour libérer les locaux en cause.
5. Selon l’art. 334 al. 1 CPC, si le dispositif de la décision est peu
clair, contradictoire ou incomplet ou s’il ne correspond pas à la motivation,
le tribunal procède, sur requête ou d’office, à l’interprétation ou à la
rectification de la décision.
En l’espèce, il y a lieu de compléter d’office le chiffre III du
dispositif de l’arrêt du 27 mars 2014 en ce sens que les locaux en cause
sont sis à [...] [...] (appartement de 5 pièces au rez et 1er étage avec cave)
et de rectifier le chiffre IV de celui-ci en ce sens que les frais judiciaires de
deuxième instance, mis à la charge des appelants, solidairement entre
eux, sont arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.

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II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Nyon pour
qu’il fixe à S.________ et Z.________, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties,
un délai pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis à
[...] (appartement de 5 pièces au rez et 1er étage avec cave).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge des appelants
S.________ et Z.________, solidairement entre eux.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 27 mars 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme S.________,
- M. Z.________,
- M. Jacques Lauber (pour B.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Nyon.
Le greffier :