vd_gerichte · PP10.021359 · 2015-02-03 · fr
Affaire procédure accélérée
Affaire procédure accélérée


TRIBUNAL CANTONAL
PP10.021359-141817
63
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 3 février 2015
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Abrecht et Perrot
Greffier : M. Tinguely
*****
Art. 736 et 738 CC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par A.________, à [...],
demandeur, contre le jugement rendu le 5 février 2014 par le Président du
Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne dans la cause divisant
l’appelant d’avec K.________, à [...], défendeur, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal voit :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 5 février 2014, dont les motifs ont été notifiés
aux parties par plis recommandés du 2 septembre 2014, le Président du
Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne a rejeté les conclusions
prises par le demandeur A.________ contre le défendeur K.________, selon
demande du 2 juillet 2010 (I), arrêté les frais de justice à 4'900 fr. pour le
demandeur et à 1'650 fr. pour le défendeur (II) et dit que le demandeur
devra, au titre de dépens, la somme de 9'900 fr. au défendeur (III).
En droit, après avoir rappelé les principes posés par la
jurisprudence et la doctrine relativement à l’application de l’art. 736 CC
(Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), le premier juge a
considéré que, la servitude n° 700_______ ayant été exercée sur
l’ensemble de la parcelle n° 4_______, conformément à ce qui avait été
prévu dans l’acte constitutif du 6 avril 1984, durant plus de vingt ans, le
défendeur était de bonne foi lors de l’acquisition de sa parcelle en pensant
qu’il existait une restriction de bâtir sur l’entier de la parcelle n° 4_______.
Dès lors que le demandeur n’avait pas prouvé que la servitude aurait
perdu toute utilité pour le fonds du défendeur et que l’intérêt de ce dernier
n’avait pas diminué, l’application de l’art. 736 al. 1 CC était donc exclue.
Pour le premier juge, les éléments avancés par le demandeur n’ont pas
suffi à établir qu’il subissait une aggravation de la charge sur sa parcelle,
ni à établir une diminution de l’intérêt du propriétaire du fonds dominant,
de sorte que l’art. 736 al. 2 CC n’était pas applicable. Par ailleurs, dans la
mesure où la réduction de la servitude n’était pas accordée, il n’était pas
nécessaire d’examiner la question de l’éventuelle indemnité due au
défendeur.
B. Par acte du 3 octobre 2014, A.________ a interjeté appel contre
ce jugement, concluant, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit statué
à nouveau comme suit :

- 3 -
« I.- Réduire la servitude n° 700_______ de la Commune de [...]
également à l’égard du fonds dominant n° 3_______ en ce que
l’exercice de la servitude se définit comme suit :
« Exercice : Il ne peut être édifié sur la surface teintée en
orange sur le plan annexé qu’un bâtiment d’habitation couvert
de tuiles et dont la hauteur au faîte ne poura pas dépasser la
cote 625.16 (PN [...]). Cette limite de hauteur ne s’applique
toutefois pas aux cheminées et tourelles. »
II.- Ordonner au préposé au Registre foncier de la Commune de
[...] de modifier l’exercice de la servitude n° 700_______ dans le
sens prévu au chiffre I.- ci-dessus en se référant au plan déjà
annexé à dite servitude.
III.- Allouer au propriétaire de la parcelle n° 3_______ une
indemnité de 5'000 fr. pour la réduction de la servitude n°
700_______ dans le sens prévu au chiffre I.- ci-dessus. »
Il a en outre produit un bordereau de pièces et requis à titre de
mesure d’instruction la tenue d’une inspection locale.
Par mémoire de réponse du 23 décembre 2014, K.________ a
conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le demandeur A.________ est l’actuel propriétaire de la parcelle
n° 4_______ de la Commune de [...].
Le défendeur K.________ est l’actuel propriétaire de la parcelle
n° 3_______ de la Commune de [...].
2. Le 23 mai 1945, une servitude de « restriction de bâtir » a été
inscrite au registre foncier de la Commune de[...] sous le numéro original
[...]. L’exercice de cette servitude ne résultait pas de son inscription au
registre foncier mais de son acte constitutif, qui ne figure pas au dossier.

- 4 -
Selon un état de réinscription non daté (pièce 1), par lequel un
nouveau n° 700_______ a été attribué à la servitude, celle-ci devait
s’exercer comme suit :
« il ne peut être édifié sur la parcelle grevée qu’un bâtiment
d’habitation couvert de tuiles et dont la hauteur au faîte ne
pourra pas dépasser la cote 625.16 (PN [...]). Cette limite de
hauteur ne s’applique toutefois pas aux cheminées et
tourelles.
Il est précisé qu’en cas de fractionnement ultérieur de la
parcelle n° 5_______, la servitude ne pourra être reportée qu’en
faveur de la zone teintée en jaune sur la photocopie ci-
annexée. »
Le fonds servant de cette servitude était alors la parcelle n°
6_______ et les fonds dominants étaient les parcelles [...], n° 1_______, n°
2_______, n° 3_______ et n° 5_______. La parcelle n° 6_______ est en pente et
son altitude varie entre 608 et 621 mètres environ. Le plan annexé à la
servitude est reproduit ci-dessous, la zone légèrement grisée de la
parcelle n° 4_______ correspondant à la zone teintée en jaune sur le
document original :
3. Le 6 avril 1984, les époux B. et C.________ ont acquis, chacun
pour une demie, les parcelles nos [...], n° 4_______, n° 5_______ et n°
6_______.
Par acte notarié, instrumenté par Me W.________, notaire à
Lausanne, signé par les époux B. et C.________ le 30 mars 1984 et inscrit le
6 avril 1984, ces derniers ont décidé de réunir ces quatre parcelles en une
seule, soit la nouvelle parcelle n° 4_______ d’une superficie totale de 6'339
m2. Dans le cadre de cette réunion, ils ont procédé à l’épuration ou au
report des servitudes existantes ; certaines servitudes ont été reportées
sur la nouvelle parcelle n° 4_______, d’autres ont été reportées uniquement
sur une partie de la nouvelle parcelle n° 4_______ et d’autres encore n’ont
simplement pas été reportées. Ainsi la servitude n° 700_______, restriction
de bâtir, a été reportée comme charge sur le nouveau bien-fonds n°
4_______, les époux Bizet renonçant au bénéfice de cette servitude comme
propriétaires de l’ancienne parcelle n° 5_______. Au contraire, d’autres

- 5 -
servitudes (nos [...]), n’ont été reportées que sur une partie du nouveau
bien-fonds correspondant à une ou plusieurs des anciennes parcelles.
Le report de la servitude n° 700_______ ayant été fait sans
aucune limitation, le fonds servant de cette servitude est désormais la
nouvelle parcelle n° 4_______, les fonds dominants étant les parcelles n°
1_______, n° 2_______ et n° 3_______. L’ancienne parcelle n° 5_______ est
ainsi passée de fonds dominant à fonds servant et l’ancienne parcelle n°
4_______, qui n’était initialement pas concernée par la servitude n°
700_______, est devenue fonds servant. Le plan cadastral se présente dès
lors comme suit, la zone en noir correspondant à l’ancienne parcelle n°
6_______ :
4. En 1985, les époux B. et C.________ ont fait construire une
maison d’habitation sur le haut de la nouvelle parcelle n° 4_______. La base
de cette maison, soit le carrelage au rez-de-chaussée de l’habitation, se
situe à une altitude de 623.73 mètres. Son faîte varie entre 628.90 mètres
et 631 mètres, dépassant ainsi la limite de hauteur fixée dans la servitude
n° 700_______. A l’époque de la construction du bien immobilier, aucun
propriétaire des fonds dominants de la servitude n° 700_______ n’a réagi
en invoquant une violation de cette servitude.
5. Le 11 février 2000, le demandeur a acquis la propriété de la
parcelle n° 4_______.
Le 12 octobre 2001, le défendeur a acquis la propriété de la
parcelle n° 3_______.
Les deux autres fonds dominants de la servitude n°
700_______, soit les parcelles n° 1_______ et n° 2_______, sont propriétés de
tiers : la parcelle n° 1_______ est propriété d’E.________ et la parcelle n°
2_______ est propriété commune de la communauté héréditaire composée
[...][...].

- 6 -
6. En 2005, le demandeur, souhaitant procéder à des
transformations sur sa parcelle, s’est adressé aux propriétaires des
parcelles n° 1_______, n° 2_______ et n° 3_______ pour leur proposer de
rétablir la situation originelle, soit de restreindre l’assiette de la servitude
n° 700_______ à l’ancienne parcelle n° 6_______. Les propriétaires des
parcelles n° 1_______ et n° 2_______ ont accepté cette proposition.
En revanche, le défendeur, propriétaire de la parcelle n°
3_______, a refusé la proposition, malgré plusieurs courriers explicatifs,
notamment des 1er décembre 2005 et 6 mars 2006, de Me R.________,
notaire à Lausanne, mandatée par le demandeur.
Par courrier du 15 mai 2006, le défendeur a écrit à Me
R.________ qu’il ne pouvait en aucun cas accepter la modification de
l’assiette de la servitude n° 700_______ proposée par le demandeur,
précisant qu’il n’était pas opposé à rediscuter certains aspects de cette
affaire après l’introduction du nouveau plan général d’affectation de la
zone.
7. L’article [...] du plan général d’affectation, règlement du 26
juin 2006 de la Commune de [...] a la teneur suivante :
« 1 Le nombre de niveaux est limité à deux étages complets et
un étage partiel de combles ou attique.
2 La surface brute de plancher du dernier niveau, mesurée sur
la partie dont le dégagement est d’au moins 2.40 mètres, ne
peut excéder les 3/5 de la surface du deuxième niveau. Cette
surface peut aussi être répartie entre le dernier niveau et un
niveau inférieur supplémentaire dégagé par la pente du
terrain. »
A raison d’environ 3 mètres par étage, la limite résultant de
cette disposition correspond donc à une hauteur d’environ 10 mètres.
8. Le 2 avril 2007, le conseil du demandeur a adressé au
défendeur un courrier, dont la teneur est notamment la suivante :

- 7 -
« Comme vous le savez, cette parcelle est actuellement
grevée d’une servitude de restriction de bâtir n° 700_______ en
faveur de votre parcelle.
Historiquement, la portée de cette servitude est le fruit d’une
erreur intervenue lors de la réunification en une seule parcelle
des quatre biens-fonds qui composaient alors, avant même
l’acquisition de la villa de mon client, la parcelle actuelle n°
4_______.
Ainsi, cette servitude, constituée à l’origine sur une parcelle
représentant aujourd’hui une petite partie du bien-fonds de
mon client, a eu pour conséquence d’imposer à M. A.________
des restrictions de droit de bâtir inutiles sur la totalité de sa
parcelle dans sa forme actuelle.
Vous n’êtes également pas sans savoir que cette erreur a eu
pour conséquence de rendre la villa acquise par mon client
hors norme, ce que personne n’avait remarqué jusqu’à
relativement récemment.
L’objectif légitime de M. A.________ est de ramener la servitude
actuelle à son assiette intiale afin de corriger l’erreur qui a été
faite en son temps et dont il n’est en rien responsable, ainsi
que de rendre sa villa conforme aux normes réglementaires.
Certes, la situation actuelle permet à M. A.________ d’ériger sur
sa parcelle et sous réserve de la servitude en question une
construction de onze mètres de hauteur jusqu’à y compris en
bordure de votre bien-fonds, mais tel n’est pas le souhait de
mon client.
M. A.________ souhaite simplement rectifier l’erreur initiale pour
rendre la villa qu’il occupe actuellement conforme aux
dispositions réglementaires. Pour ce faire, il lui est nécessaire
de ramener la servitude dont vous bénéficiez à son assiette
initiale, conformément à la lettre et l’esprit de cette servitude.
Conscient de ce qui pourrait être éventuellement des
inquiétudes de votre part, mon client est d’avis qu’un dialogue
doit s’engager maintenant pour trouver la meilleure façon de
procéder en apportant des réponses à vos éventuelles
interrogations.
Cette affaire présentant des aspects très techniques, je vous
suggère de me communiquer le nom de votre conseiller
juridique. Il va sans dire que je me tiens à votre entière
disposition pour conférer de cette affaire et trouver une
solution négociée acceptable pour vous-même et
M. A.________. »
9. Par acte notarié, instrumenté par Me R.________ le 27 avril
2007, le demandeur et les propriétaires des parcelles n° 1_______ et n°
2_______ ont requis le Conservateur du registre foncier de [...] de préciser
l’assiette de la servitude n° 700_______ comme suit :

- 8 -
« Il ne peut être édifié sur la surface teintée en orange sur le
plan précité qu’un bâtiment d’habitation couvert de tuiles et
dont la hauteur au fait ne pourra pas dépasser la quote 625.16
(PN [...]). Cette limite de hauteur ne s’applique toutefois pas
aux cheminées et tourelles. »
L’acte précise que, par cette modification de l’exercice de la
servitude, celle-ci est reportée sur son assiette d’origine correspondant à
l’ancienne parcelle n° 6_______ de [...]. Il est également souligné que la
réquisition a été passée gratuitement au titre des relations de bon
voisinage. Le défendeur n’a pas signé cet acte.
Ensuite de cet acte, l’état de retranscription de la servitude n°
700_______ (n° original [...]) a été complété comme suit :
« No [...].- Modification de l’exercice et de l’assiette en date du
27.04.2007 : En ce qui concerne les rapports entre le fonds
servant et les parcelles n° 1_______ et n° 2_______, l’assiette de
la servitude est limitée à la zone teintée en orange sur le plan
annexé.
10. Selon l’extrait délivré le 21 janvier 2010, le feuillet du grand
livre relatif à la parcelle n° 3_______ comprend l’inscription de la servitude
suivante :
« 23.05.1945 n° 700_______ (D) Zone/quartier : restriction
de bâtir, ID [...] à la charge de
[...]».
11. Le 28 janvier 2010, le demandeur, par l’intermédiaire de son
conseil, a adressé au défendeur un courrier explicatif contenant des
propositions d’arrangement.
12. Par demande du 2 juillet 2010 adressée au Président du
Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne (ci-après : le Président),
A.________ a pris, sous suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
« I. Admettre la demande.
II. Réduire la servitude n° 700_______ de la Commune de [...]
également à l’égard du fonds dominant n° 3_______ en ce sens
que l’exercice de cette servitude se définit comme suit :

- 9 -
« Exercice :Il ne peut être édifié sur la surface teintée en
orange sur le plan annexé qu’un bâtiment d’habitation couvert
de tuiles et dont la hauteur au faîte ne pourra pas dépasser la
cote 625.16 (PN [...]). Cette limite de hauteur ne s’applique
toutefois pas aux cheminées et tourelles. »
III. Ordonner au Préposé au registre foncier de la Commune de
[...] de modifier l’exercice de la servitude n° 700_______ dans le
sens prévu au chiffre II ci-dessus en se référant au plan déjà
annexé à dite servitude.
IV. Allouer au propriétaire de la parcelle n° 3_______ une
indemnité à fixer à dire de justice pour la réduction de la
servitude n° 700_______ dans le sens prévu au chiffre II ci-
dessus. »
Par mémoire de réponse du 9 novembre 2010, le défendeur a
conclu, avec suite de dépens, au rejet des conclusions de la demande du 2
juillet 2010.
13. En cours d’instance, une expertise a été confiée à [...],
ingénieur-géomètre officiel. L'expert a rendu son rapport le 29 août 2011.
Puis, sur requête du défendeur, il a déposé un rapport complémentaire le
20 février 2012.
L’expert a principalement vérifié les altitudes alléguées dans
les écritures des parties. Il a ainsi relevé que les points mesurés pour
contrôle le 20 juillet 2011 sur l’ancienne parcelle n° 6_______ avaient une
altitude variant de 608 à 621 mètres environ, que l’altitude mesurée sur le
carrelage du rez-de-chaussée de la maison construite par les époux B. et
C.________ était de 623.73 mètres et que son faîte variait entre 628.90
mètres et 631 mètres, selon différentes mesures. Concernant l’art. [...] du
plan général d’affectation, règlement du 26 juin 2006 de la Commune de
[...], l’expert a estimé qu’une valeur de 3 mètres par étage était
raisonnable pour une maison de qualité, portant ainsi la hauteur limite
fixée dans ce règlement à environ 10 mètres. Il a confirmé que la
servitude autorisait de bâtir une maison de 10 à 15 mètres de haut sur le
bas de la parcelle n° 4_______. Il a en outre rappelé toutes une série de
dispositions du plan général d’affectation, notamment concernant la zone
mixte de faible densité.

- 10 -
14. Les parties, assistées de leur conseil respectif, ont été
entendues à l’audience de jugement du 21 novembre 2012, laquelle a
débuté par une inspection locale sur la parcelle du demandeur, puis sur
celle du défendeur. A cette occasion, le témoin [...], architecte, a été
entendu. L’audience a été suspendue, les parties ayant convenu de mettre
sur pied une transaction et de la soumettre ultérieurement au Président.
15. L’accord n’ayant pas abouti, l’audience de jugement a été
reprise le 15 janvier 2014, en présence du conseil du demandeur et du
défendeur, assisté de son conseil. Le demandeur a pris une conclusion V
nouvelle, subsidiaire à sa conclusion IV, tendant à l’allocation au
propriétaire de la parcelle n° 3_______ d’une indemnité de 5'000 fr. pour la
réduction de la servitude litigieuse dans le sens prévu à la conclusion II. Le
défendeur a conclu au rejet de cette nouvelle conclusion.
En d roit :
1. a) Le jugement attaqué a été rendu le 5 février 2014, de sorte
que les voies de droit sont régies par le CPC (Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008, RS 272) entré en vigueur le 1er janvier 2011
(art. 405 al. 1 CPC; ATF 137 III 130, JT 2011 II 228; Tappy, in CPC
commenté, Bâle 2011, nn. 5 ss ad art. 405 CPC). En revanche, dès lors que
la demande a été déposée en 2010, c’est l’ancien droit de procédure qui
s’applique jusqu’à la clôture de l’instance (art. 404 al. 1 CPC), notamment
le CPC-VD (Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966,
aujourd’hui abrogé).
b) L’appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales
pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant
l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel, soit la
Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise du 12 septembre 1979
d'organisation judiciaire ; RSV 173.01]) dans les trente jours à compter de

- 11 -
la notification de la décision ou de la notification postérieure de la
motivation (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, les conclusions de l’appelant, rejetées par le
premier juge, tendent à ce que l’assiette de la servitude de restriction de
bâtir qui est inscrite sur l’ensemble de sa parcelle n° 4_______ soit limitée à
la superficie correspondant à l’ancienne parcelle n° 6_______. Il est
constant que le faîte de la maison d’habitation de l’appelant varie entre
628.90 mètres et 631 mètres d’altitude et qu’il dépasse ainsi la cote
625.16 fixée dans la servitude n° 700_______. Dans ces circonstances, il
est manifeste que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 francs.
Il s’ensuit que l’appel, formé en temps utile (art. 311 al. 1
CPC), par une partie qui y a un intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une
décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale
dans laquelle les conclusions portent sur un montant supérieur à 10'000
fr., est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43
et les références citées).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317
CPC). Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions sont
réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement de tels faits et

- 12 -
preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent
admissibles selon lui (JT 2011 III 43 et les références citées).
En l’espèce, le dossier contenant tous les éléments
nécessaires pour trancher le litige, il n’y a pas lieu de donner suite à la
requête de l’appelant tendant à effectuer en instance d’appel une
inspection locale. Par ailleurs, les extraits du registre foncier de la
Commune de [...] produits par l’appelant et portant sur les servitudes nos
[...] du registre foncier de la Commune de [...] sont irrecevables, dès lors
qu’ils auraient pu être produits en première instance et que l’appelant n’a
pas établi avoir fait preuve de la diligence requise.
3. a) Le litige porte sur la question de savoir si la servitude de
« restriction de bâtir » inscrite au registre foncier de la Commune de[...] le
23 mai 1945 sous le n° original [...] – nouveau n° 700_______ dans l’extrait
délivré le 21 janvier 2010 au demandeur – doit s’exercer sur la seule
surface correspondant à l’ancienne parcelle n° 6_______ qu’elle grevait à
l’origine ou si, en raison de son report sur la nouvelle parcelle n° 4_______
lors de la réunion des anciennes parcelles nos [...], n° 4_______, n° 5_______
etn° 6_______ opérée le 6 avril 1984, elle s’exerce sur toute la surface de
l’actuelle parcelle n° 4_______.
b/aa) Selon l’art. 971 al. 2 CC, le contenu d’un droit réel
immobilier peut être précisé, dans les limites de l’inscription, par les
pièces justificatives ou de toute autre manière. L’art. 738 CC reprend et
précise ce principe, dont il constitue une lex specialis en matière de
servitude (Steinauer, Les droits réels, t. II, 4e éd., Berne 2012, n. 2288).
Selon l’art. 738 al. 1 CC, l’inscription fait règle, en tant qu’elle désigne
clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude. Pour
déterminer le contenu d’une servitude, il faut donc se reporter en priorité
à l’inscription au registre foncier (feuillet du grand livre) ; comme pour la
constitution de la servitude, c’est l’inscription au feuillet du fonds servant
qui est décisive. L’inscription ne précise pas tous les détails de la
servitude ; conformément à l’art. 98 ORF (ordonnance sur le registre
foncier du 23 septembre 2011 ; RS 211.432.1) – et auparavant à l’art. 35

- 13 -
aORF (ordonnance sur le registre foncier du 22 février 1910, abrogée le 1er
janvier 2012) –, elle se limite à indiquer, au moyen d’un mot-clé, le genre
de droit ou de charge dont il s’agit (p. ex. « droit de passage à pied et
pour tous véhicules », « droit de source », « restriction au droit de bâtir »,
etc.), les numéros des fonds servant et dominant, la date de l’inscription
ainsi que la référence à la pièce justificative (Steinauer, op. cit., nn. 2289-
2290).
Le tiers acquéreur ne peut être considéré comme étant de
bonne foi que si l’inscription ne renvoie pas à d’autres documents (plan,
contrat) et si elle est suffisamment précise (« désigne clairement les droits
et les obligations dérivant de la servitude » ; cf. art. 738 al. 1 CC). Un tiers
ne saurait se fier, sans consulter les pièces justificatives, à des inscriptions
aussi générales que « droit de passage », « droit de source » ou
« restriction dans les constructions ». Cela implique aussi que, dans les
limites de l’inscription, une servitude puisse être modifiée par le biais
d’une modification du contrat constitutif ; pour être opposable aux tiers, la
modification du contrat doit être portée au registre foncier, comme pièce
justificative complémentaire de l’inscription (Steinauer, op. cit., n. 2291b).
Comme l’inscription est très sommaire, il est souvent
nécessaire de recourir à d’autres éléments pour déterminer le contenu de
la servitude. Selon l’art. 738 al. 2 CC, ce contenu peut alors être précisé
soit par l’origine de la servitude, soit par la manière dont la servitude a été
exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (Steinauer, op.
cit., n. 2292). L’origine de la servitude (Erwerbsgrund, titolo di acquisto),
c’est le titre d’acquisition, à savoir en général le contrat constitutif déposé
comme pièce justificative au registre foncier ; l’interprétation de ce titre –
qui doit renfermer tous les éléments servant à déterminer la charge
imposée au propriétaire du fonds grevé et donc notamment indiquer de
façon précise le contenu de la servitude (Steinauer, op. cit., n. 2227) – doit
chercher à établir la réelle et commune intention des parties ou, si cela
n’est pas possible, déterminer la volonté des parties conformément au
principe de la confiance ; on tiendra compte en particulier du but poursuivi
par les parties lors de la constitution de la servitude. En effet, selon le

- 14 -
principe de l’identité de la servitude, une servitude ne peut être
maintenue pour un but différent de celui pour lequel elle a été établie ; il
en résulte que l’exercice de la servitude ne peut être étendu à un but
supplémentaire qui ne serait pas identique avec celui visé à l’origine
(Steinauer, op. cit., n. 2269 et 2294 note 50).
bb) Dans sa teneur en vigueur en 1984 – soit au moment de la
réunion des parcelles ayant formé la parcelle n° 4_______ –, l’art. 91 al. 2
aORF prévoyait que, si les immeubles étaient grevés de servitudes, ils ne
pouvaient être réunis que si les ayants droit y consentaient ou si leurs
droits n’étaient pas lésés à raison de la nature de la charge. Selon l’art. 92
al. 1 aORF, si la réunion pouvait se faire, le report des inscriptions
s’opérait suivant l’accord intervenu entre les intéressés, en grevant la
totalité du nouvel immeuble des charges afférentes à chaque immeuble
en particulier.
Il est généralement reconnu qu’en cas de réunion, le report de
la servitude s’étend formellement sur la totalité du nouvel immeuble
(Waltisberg, Die Vereinigung von Liegenschaften im Privatrecht, Fribourg
1996, p. 98-99 et références ; ATF 94 II 145 c. 7). La question de savoir si
cette extension n’est que de nature formelle ou si elle a des effets
matériels en ce sens que l’exercice de la servitude s’étend à l’entier de la
parcelle réunie est en revanche controversée.
Un auteur semble en effet considérer que les inscriptions sont
reportées et étendues sur l’ensemble du nouvel immeuble et que, si les
parties veulent éviter cette conséquence juridique, il leur appartiendrait de
procéder aux extinctions ou limitations correspondantes (Fasel,
Grundbuchverordnung Kommentar, 1re éd., Bâle 2008, nn. 6-7 ad art. 92
aORF). Cette opinion n’est toutefois pas convaincante, car elle méconnaît
le principe cardinal de l’identité de la servitude, exposé plus haut (cf.
supra c. 3b/aa). La modification des limites des fonds, qu’elle prenne la
forme d’une division ou d’une réunion, ne doit dès lors pas conduire à une
modification matérielle des servitudes qui s’y rapportent. La décision du
propriétaire du fonds dominant ou du fonds servant de modifier les limites

- 15 -
de son fonds ne doit donc pas avoir pour effet de modifier la situation
juridique des titulaires de servitudes (Mooser, Les servitudes et les
modifications de limites, in : Les servitudes et les cédules hypothécaires à
la lumière des nouvelles dispositions du Code civil, Zurich 2012, p. 175). Il
faut donc retenir qu’une convention, ou une modification du contrat
constitutif, est nécessaire si la charge n’est pas seulement étendue
formellement, mais également matériellement sur toute la nouvelle
parcelle (cf. Message du Conseil fédéral concernant la révision du Code
civil suisse [Cédule hypothécaire de registre et autres modifications des
droits réels], FF 2007 p. 5015 ss, spéc. 5067 ; Steinauer, op. cit., n.
2291b).
En définitive, la question de l’extension matérielle de la
servitude formellement étendue à l’entier de la parcelle dépend de
l’ensemble des circonstances, en particulier du contenu de la requête
d’épuration présentée par le propriétaire ayant requis la réunion ou des
accords passés avec les titulaires de la servitude (Waltisberg, op. cit., p.
100).
Cela dit, vis-à-vis des tiers, la volonté réelle des parties au
contrat constitutif de la servitude n’est pas décisive. Il faut en effet se
référer à l’inscription ainsi qu’aux pièces justificatives, telles que le tiers
pouvait les comprendre, de bonne foi, lors de son acquisition (TF
5A_527/2011 du 14 décembre 2011 c. 4.1.2 ; TF 5A_340/2013 du 27 août
2013 c. 3.3). A cela s’ajoute encore que la bonne foi de l’acquéreur qui se
fie au registre foncier peut être remise en cause notamment par la
publicité dite « naturelle », qui consiste en ceci que la situation juridique
se manifeste d’une manière visible de l’extérieur par l’état physique du
bien-fonds, ce principe étant notamment applicable pour l’étendue du
droit de passage (ATF 137 III 153 c. 4.1.3 ; ATF 137 III 145 c. 3.3.3).
c) En l’espèce, la servitude n° 700_______ a été initialement
inscrite le 23 mai 1945 au registre foncier de la Commune de [...] sous le
numéro original [...], avec comme fonds servant la parcelle n° 6_______ et
comme fonds dominants les parcelles nos [...], n° 1_______, n° 2_______, n°

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3_______ et n° 5_______. L’inscription au registre foncier se limitant au mot-
clé « restriction de bâtir », il est nécessaire, pour déterminer le contenu de
la servitude, de se référer au titre d’acquisition, à savoir le contrat
constitutif de la servitude, dont la définition de l’exercice de la servitude
est retranscrite dans l’état de réinscription dans laquelle un nouveau n°
700_______ est donné à la servitude.
Lors de la réunion des anciennes parcelles nos [...], n° 4_______,
n° 5_______ et n° 6_______, intervenue sur réquisition du 30 mars 1984 des
époux B. et C.________ – propriétaires d’alors de ces parcelles –, ceux-ci ont
simplement sollicité que la servitude n° 700_______ soit « reportée comme
charge sur le nouveau bien-fonds ». La charge a ainsi été formellement
reportée sur la nouvelle parcelle n° 4_______.
Il est toutefois manifeste qu’il n’a jamais été question pour les
époux B. et C.________ et les propriétaires des fonds dominants d’étendre
matériellement la servitude n° 700_______ sur toute la nouvelle parcelle n°
4_______. Une telle extension n’a en tout cas pas eu lieu en échange
d’avantages financiers ou en nature pour les propriétaires des fonds
dominants. On ne voit à cet égard pas ce qui aurait motivé les époux B. et
C.________ à vouloir s’imposer une limitation unilatérale de leurs
possibilités de bâtir sans obtenir de contrepartie de leurs voisins, ce
d’autant moins qu’ils ont construit quelques mois après un bâtiment non-
conforme au prescrit de la servitude, sans que cela ne provoque de
réaction des voisins.
En l’absence d’une nouvelle convention ou d’une modification
du contrat constitutif, l’étendue matérielle de la servitude litigieuse
continuait de porter, conformément au but dans lequel elle avait été
constituée à l’origine, sur la seule partie de la nouvelle parcelle n°
4_______, correspondant à l’ancienne parcelle n° 6_______. C’est d’ailleurs
ce que les propriétaires des fonds dominants n° 1_______ et n° 2_______ ont
reconnu de bonne foi, en acceptant de préciser l’assiette de la servitude
n° 700_______ en ce sens que celle-ci grevait la partie de la nouvelle
parcelle n° 4_______ correspondant à l’ancienne parcelle n° 6_______.

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Le seul fait que l’intimé ait acquis après coup sa parcelle n°
3_______, alors que le feuillet du registre foncier indiquait une servitude de
restriction de bâtir inscrite formellement à la charge de la nouvelle
parcelle n° 4_______, ne suffit pas à considérer qu’il devrait être protégé
dans sa prétendue bonne foi concernant une restriction du droit de bâtir
qui grèverait matériellement l’ensemble de cette parcelle. L’intimé ne
saurait de bonne foi se fonder sur la seule inscription au registre foncier,
celle-ci n’étant pas suffisante pour déterminer l’assiettn° 700_______.
Quant aux pièces justificatives de la réquisition du 30 mars 1984 tendant à
la réunion des parcelles, elles ne permettent pas de conclure que les
époux B. et C.________ auraient entendu étendre non seulement
formellement conformément à l’art. 92 al. 1 aORF, mais également
matériellement l’assiette de la servitude, contrairement à son but et à son
étendue originaires tels qu’ils ressortent de l’inscription d’origine, grevant
la seule ancienne parcelle n° 6_______. La prétendue bonne foi de l’intimé
n’est pas non plus compatible avec la publicité dite « naturelle » du
registre foncier, l’intimé ne pouvant que se rendre compte sur le terrain
que les bâtiments construits n’étaient pas compatibles avec l’étendue de
la servitude dont il cherche à se prévaloir.
4. Il résulte de ce qui précède que les conclusions du demandeur
A.________ tendant à restreindre, respectivement préciser, l’exercice de la
servitude n° 700_______ à l’égard du fonds dominant n° 3_______ en ce
sens que l’assiette de cette servitude est limitée à la surface
correspondant à l’ancienne parcelle n° 6_______, à savoir la zone teintée
en orange sur le plan annexé à l’état de réinscription relatif à la servitude
de restriction de bâtir n° 700_______ (n° original [...]), doivent être
admises.
En conséquence, le défendeur K.________ versera au
demandeur A.________ de pleins dépens de première instance (art. 92 al. 1
CPC-VD), qu’il convient d’arrêter à 13'000 fr., soit 4'900 fr. en
remboursement de ses frais de justice et 8'100 fr. à titre de participation
aux honoraires et débours de son conseil.

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5. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 900 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’intimé, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC), l’avance de frais de 900 fr. effectuée le 22 octobre 2014 par
l’appelant lui étant restituée par l’intimé (cf. art. 111 al. 2 CPC).
L’intimé versera en outre à l’appelant la somme de 2'500 fr. à
titre de dépens de deuxième instance (art. 7 al. 1 TDC [tarif des dépens en
matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]).
6. Le dispositif envoyé aux parties le 5 février 2015 contient une
erreur de plume en ce sens qu’il mentionne un numéro de servitude
incorrect (« n°[...]» au lieu de « n° 700_______ »). Il convient de rectifier
cette erreur au chiffre II/I du présent dispositif (cf. art. 334 al. 1 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. Ordre est donné au Préposé du Registre foncier de _______
de restreindre, respectivement préciser, l’exercice de la
servitude de restriction de bâtir n° 700_______ à l’égard du
fonds dominant n° 3_______ en ce sens que l’assiette de la
servitude est limitée à la surface correspondant à
l’ancienne parcelle n° 6_______, à savoir à la zone teintée
en orange sur le plan annexé à l’état de réinscription relatif
à la servitude de restriction de bâtir n° 6_______ (n° original
[...]).

- 19 -
II. Les frais judiciaires sont arrêtés à 4'900 fr. (quatre mille
neuf cents francs) pour le demandeur A.________ et à 1'650
fr. (mille six cent cinquante francs) pour le défendeur
K.________.
III. Le défendeur K.________ doit verser au demandeur
A.________ une indemnité de 13'000 fr. (treize mille francs)
à titre de dépens.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, par 900 fr. (neuf
cents francs), sont mis à la charge de l’intimé K.________.
IV. L’intimé K.________ doit verser à l’appelant A.________ la somme
de 3'400 fr. (trois mille quatre cents francs) à titre de dépens
et de restitution d’avance de frais de deuxième instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 5 février 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :

- 20 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Lionel Zeiter (pour A.________)
- Me Benoît Bovay (pour K.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne
Le greffier :