vd_gerichte · XA21.049343 · 2021-12-23 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA21.049343-211866
351
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 23 décembre 2021
__________________
Composition : M. PELLET, président
MM. Sauterel et Winzap, juges
Greffier : M. Grob
*****
Art. 92 CPC et 25 TFJC
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par Q.________
SÀRL, à [...], demanderesse, contre la décision rendue le 25 novembre
2021 par la Présidente du Tribunal des baux dans la cause divisant la
recourante d’avec M.________ SA, à [...], défenderesse, la Chambre des
recours civile du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par décision du 25 novembre 2021, adressée à l’intéressée
pour notification le même jour, la Présidente du Tribunal des baux (ci-
après : la présidente) a imparti à Q.________ Sàrl un délai au 4 janvier 2022
pour verser une avance de frais de 11'760 fr. dans le cadre de la
procédure simplifiée portant sur la validité du loyer initial (référencée
XA21.049343) qu’elle a introduite contre M.________ SA.
B. Par acte du 6 décembre 2021, Q.________ Sàrl a recouru contre
la décision précitée, en concluant, sous suite de frais et dépens,
préalablement à ce que l’effet suspensif soit accordé au recours et
principalement à la réforme de la décision en ce sens que l’avance de frais
soit fixée à 6'600 francs. A l’appui de son mémoire, elle a produit un lot de
sept pièces sous bordereau.
Par ordonnance du 10 décembre 2021, le Juge délégué de la
Chambre de céans a admis la requête d’effet suspensif.
C. La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l’état
de fait de la décision, complété par les pièces du dossier, dont il ressort
notamment ce qui suit :
1. Par contrat de bail à loyer du 17 janvier 2019, Q.________ Sàrl,
locataire, a pris à bail de M.________ SA, bailleresse, des locaux
commerciaux au rez-de-chaussée et au 1er étage de l’immeuble sis [...],
dont l’usage est l’exploitation d’un établissement de restauration, pour un
loyer mensuel net de 16'500 fr., auquel s’ajoutent un acompte de
chauffage de 750 fr. et un acompte de frais accessoires de 750 francs.
Ce bail a débuté le 1er mars 2019 pour se terminer le 28
février 2029 et se renouvellera aux mêmes conditions pour cinq ans, soit

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du 1er mars 2029 au 28 février 2034, sauf avis de résiliation de l’une ou
l’autre des parties donné et reçu au moins une année à l’avance pour la
prochaine échéance, et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans.
2. a) Le 14 octobre 2021, Q.________ Sàrl a saisi le Tribunal des
baux d’une demande dirigée contre M.________ SA, au pied de laquelle elle
a en substance conclu, sous suite de frais et dépens, à la nullité du loyer
initial, à ce que celui-ci soit fixé 12'000 fr. par mois et à ce que M.________
SA lui doive paiement des parts de loyers payées en trop, soit 4'500 fr. par
mois, depuis le début du bail, ainsi qu’à ce que M.________ SA lui doive
paiement de divers montants et exécute des travaux en raison de défauts.
Q.________ Sàrl a mentionné que la valeur litigieuse de sa demande
s’élevait à 454'337 fr. 45 au total.
b) Par avis du 22 octobre 2021, la présidente a indiqué à
Q.________ Sàrl que sa demande portait sur deux questions, à savoir, d’une
part, sur la validité du loyer initial soumise à la procédure simplifiée et,
d’autre part, sur différentes prétentions en lien avec des défauts de la
chose louée soumises à la procédure ordinaire compte tenu de la valeur
litigieuse. Elle lui a signifié que compte tenu de ce cumul d’actions
soumises à des procédures différentes, elle envisageait de disjoindre les
conclusions en lien avec la validité du loyer initial et d’ouvrir une
procédure simplifiée les concernant, le reste des prétentions continuant de
faire l’objet de la procédure ordinaire référencée XZ21.044185.
Par décision du 23 novembre 2021, la présidente a ordonné la
disjonction des conclusions en lien avec la validité du loyer initial
contenues dans la demande du 14 octobre 2021, qui feraient ainsi l’objet
d’un dossier distinct, soumis à la procédure simplifiée, portant la référence
XA21.049343.
En d roit :

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1.
1.1 Selon l’art. 103 CPC (Code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008 ; RS 272), les décisions relatives aux avances de frais et
aux sûretés peuvent faire l’objet d’un recours. Les décisions en matière
d’avances de frais judiciaires étant des ordonnances d’instruction et
obéissant à la procédure sommaire par analogie (Tappy, Commentaire
romand, Code de procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, n. 11 ad art. 103
CPC), le délai de recours est de dix jours (art. 321 al. 2 CPC).
Le recours doit être introduit auprès de l’instance de recours,
soit la Chambre des recours civile (art. 73 LOJV [Loi d’organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).
1.2 En l’espèce, interjeté en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), le recours, écrit et
motivé (art. 321 al. 1 CPC), est recevable.
On précisera que les pièces produites par la recourante sont
recevables dès lors qu’il s’agit de pièces dites de forme, respectivement
qu’elles figurent déjà au dossier de première instance.
2. Le recours est recevable pour violation du droit (art. 320 let. a
CPC) et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b
CPC). L’autorité de recours dispose d’un plein pouvoir d’examen s’agissant
de la violation du droit (Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure
civile, 2e éd., Bâle 2019, nn. 2 et 3 ad art. 320 CPC ; Spühler, Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], 3e éd., Bâle 2017,
n. 26 ad art. 319 CPC) ; elle revoit librement les questions de droit
soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de
l’autorité précédente ou du recourant (Spühler, op. cit., n. 1 ad art. 320
CPC ; Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., Berne 2010, n. 2508 p. 452).
S’agissant des faits, toutefois, le pouvoir d’examen dont dispose l’autorité
saisie d’un recours est plus restreint qu’en appel, le grief de la

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constatation manifestement inexacte des faits se recoupant avec celui de
l’arbitraire au sens de l’art. 9 de la Constitution fédérale (Jeandin, op. cit.,
nn. 4 et 5 ad art. 320 CPC et les références citées). Le pouvoir d’examen
de la Chambre des recours est donc limité à l’arbitraire s’agissant des faits
retenus par l’autorité précédente (TF 4D_30/2017 du 5 décembre 2017
consid. 2.2 et les références citées).
3.
3.1 La recourante fait valoir que la valeur litigieuse de la
procédure de contestation du loyer initial serait de 540'000 fr., à savoir la
différence du montant du loyer mensuel de 4'500 fr. (loyer initial de
16'500 fr. devant être ramené à 12'000 fr.) à raison de douze loyers
annuels durant un bail de dix ans (4'500 fr. x 12 mois x 10 ans). Sur cette
base, l’avance de frais aurait dû selon elle être fixée à 6'600 fr.
conformément à l’art. 25 al. 1 in fine TFJC (Tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5), qui prévoit que l’émolument
forfaitaire de décision pour une contestation en procédure simplifiée
devant le Tribunal des baux en matière de bail commercial, lorsque la
valeur litigieuse est de 500'001 fr. et plus, s’élève à 6'000 fr. plus 1.5% de
la valeur litigieuse dépassant 500'000 francs.
La fiche d’ouverture du dossier référencé XA21.049343, telle
que complétée par l’autorité précédente, fait état d’une valeur litigieuse
de 1'080'000 fr. et d’une avance de frais de 11'760 francs. Une note
manuscrite figurant sur ce document permet de comprendre que cette
valeur litigieuse a été calculée comme il suit : 4'500 fr. de différence de
loyer mensuel x 12 mois x 20 ans. L’avance de frais a été déterminée en
application de l’art. 25 al. 1 in fine TFJC à raison de 6'000 fr. d’émolument
de base, majoré de 8'700 fr. ([1'080'000 fr. - 500'000 fr.] x 1.5%). Dans
une dernière étape, l’autorité précédente a fixé l’avance de frais à 11'760
fr. en réduisant d’un cinquième le montant de 14'700 fr. (6'000 fr. + 8'700
fr.) précédemment obtenu, en application de l’art. 25 al. 3 TFJC qui dispose
que dans les contestations relevant des chapitres II et III du Titre huitième
du Code des obligations – soit notamment la protection contre les loyers

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abusifs –, l’émolument est réduit d'un cinquième, sauf à l’égard de la
partie téméraire.
3.2 La valeur du litige est déterminée par les conclusions ; les
intérêts et les frais de la procédure en cours ou d’une éventuelle
publication de la décision et, le cas échéant, la valeur résultant des
conclusions subsidiaires ne sont pas pris en compte (art. 91 CPC).
Selon l’art. 92 CPC, les revenus et prestations périodiques ont
la valeur du capital qu’ils représentent (al. 1) ; si la durée des revenus et
prestations périodiques est indéterminée ou illimitée, le capital est
constitué du montant annuel du revenu ou de la prestation multiplié par
vingt (al. 2).
En droit du bail, la valeur litigieuse des litiges portant sur la
protection contre les loyers pour des baux de durée indéterminée se
détermine selon l’art. 92 al. 2 CPC (TF 4A_677/2011 du 9 février 2012
consid. 1 : hausse de loyer ; TF 4A_136/2011 du 10 juin 2011 consid. 1,
non publié à l’ATF 137 III 562 : frais accessoires). Dans le cadre de
contrats de durée indéterminée, le bail lui-même est susceptible de durer
plus de vingt ans, ce qui justifie sans autres de faire usage de l’art. 92 al. 2
CPC pour le calcul de la valeur litigieuse d’une action en contestation
d’une hausse ou d’une action en baisse de loyer (ATF 137 III 362 consid.
1 ; ATF 121 III 397 consid. 1 ; ATF 119 II 147 consid. 1).
3.3 En l’espèce, le contrat de bail liant les parties, débutant le 1er
mars 2019 et se terminant le 28 février 2029 – soit une période initiale de
dix ans –, prévoit qu’il se renouvellera aux mêmes conditions pour cinq
ans, soit du 1er mars 2029 au 28 février 2034, sauf avis de résiliation de
l’une ou l’autre partie donné et reçu au moins une année à l’avance pour
la prochaine échéance, et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans.
Il s’agit ainsi d’un bail de durée indéterminée puisque les
parties ont prévu une échéance à l’issue d’une première période de dix
ans, mais ont stipulé que pour cette échéance, l’un ou l’autre des

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contractants pouvait donner un congé – ordinaire – et qu’à défaut, le
contrat était prolongé pour une nouvelle période prédéfinie (bail
congéable ou à durée indéterminée improprement dit ; cf. Lachat et al., Le
bail à loyer, Lausanne 2019, p. 66 n. 1.5.2 et p. 849 n. 1.2). On rappellera
à cet égard que l’art. 255 CO dispose que le bail est de durée déterminée
lorsqu’il doit prendre fin, sans congé, à l’expiration de la durée convenue
(al. 2) et que les autres baux sont réputés conclus pour une durée
indéterminée (al. 3).
Dans la mesure où le bail litigieux est de durée indéterminée,
la prestation périodique revendiquée par la recourante, à savoir le
remboursement des parts de loyers payées en trop à raison de 4'500 fr.
par mois, est également d’une durée indéterminée. Il s’ensuit que
l’autorité précédente était fondée à prendre en considération une valeur
litigieuse calculée sur vingt ans conformément à l’art. 92 al. 2 CPC, pour
aboutir à un montant de 1'080'000 francs.
Partant, le calcul de l’avance de frais opéré conformément à
l’art. 25 al. 1 in fine et 3 TFJC est correct et doit être confirmé.
4.
4.1 En définitive, le recours, manifestement mal fondé, doit être
rejeté et la décision confirmée, sous réserve du délai imparti pour opérer
l’avance de frais qui devra être refixé d’office.
4.2 Vu l’issue du recours, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 400 fr. (art. 69 TFJC), seront mis à la charge de la
recourante (art. 106 al. 1 CPC).

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Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
en application de l’art. 322 al. 1 CPC,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision est confirmée, sous réserve du délai imparti pour
opérer l’avance de frais qui devra être refixé d’office.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de la recourante
Q.________ Sàrl.
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Pierre Ochsner (pour Q.________ Sàrl).
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires

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pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le greffier :