vd_gerichte · XC23.003612 · 2024-03-13 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC23.003612-231270
115
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 13 mars 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
M. Oulevey et Mme Cherpillod, juges
Greffière : Mme Schwendi
*****
Art. 29 al. 2 Cst. ; 8 CC ; 256 al. 1, 257f al. 3, 259a al. 1 let. a et b,
259d, 269d al. 1 et 3 CO
Statuant sur l’appel interjeté par B.________, à [...], contre le
jugement rendu le 27 avril 2023 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant l’appelante d’avec P.________, à [...], la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 27 avril 2023, dont les motifs ont été notifiés
le 14 août 2023 à B.________, le Tribunal des baux (ci-après : les premiers
juges, l’autorité précédente ou le tribunal) a dit que la résiliation de bail
signifiée par ladite société à P.________ le 9 septembre 2022 pour le 31
octobre 2022, relative à l’appartement de deux pièces situé au premier
étage de l’immeuble sis [...], et à la place de parc sise à la même adresse,
était inefficace (I), a dit que le loyer mensuel net dû par P.________ pour
l’appartement précité, qu’elle louait à B.________, était réduit de 5 %, soit
de 34 fr. 30, du 1er décembre 2021 au 8 septembre 2022, et de 10 %, soit
de 68 fr. 60, à compter du 9 septembre 2022 et jusqu’à élimination des
défauts, à savoir la réparation des trois plaques de cuisson défectueuses
et la restitution à P.________ de la possibilité d’utiliser la buanderie de
l’immeuble et ses machines par la recharge de sa carte-lessive (II), a dit
que par conséquent, B.________ devait immédiat paiement à P.________ de
la somme de 848 fr. 35, à titre de parts de loyers perçues en trop entre le
1er décembre 2021 et le 30 avril 2023 (III), a dit que le jugement était
rendu sans frais judiciaires ni dépens (IV) et a dit que toutes autres ou plus
amples conclusions étaient rejetées (V).
En droit, les premiers juges ont en substance retenu que le
congé donné par B.________ à P.________, valable quant à la forme, était
inefficace faute d’avertissement préalable. S’agissant des défauts
invoqués par P.________, les premiers juges ont retenu qu’en refusant de
réparer les plaques de cuisson de la susmentionnée, respectivement en
interdisant à celle-ci d’accéder à la buanderie commune de l’immeuble,
B.________ l’avait empêchée d’user de la chose louée conformément à son
but et que, partant, la locataire était en droit d’en exiger la remise en état,
respectivement de demander une réduction proportionnelle de son loyer.
L’autorité précédente a au surplus retenu que B.________ aurait dû faire
usage d’une formule officielle afin d’empêcher P.________ d’accéder à la
buanderie.

- 3 -
B. Par acte du 14 septembre 2023, B.________ (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel de ce jugement en concluant, avec suite de
frais et dépens, principalement à sa réforme, dans le sens d’une
suppression des chiffres II et III de son dispositif, le jugement demeurant
inchangé pour le surplus. A titre subsidiaire, elle a conclu à l’annulation du
jugement et au renvoi de la cause au tribunal pour nouvelle instruction et
décision.
A l’appui de son acte, elle a requis la production d’une
attestation d’assurance responsabilité civile en mains de P.________ (ci-
après : l’intimée), subsidiairement en mains de son assureur
responsabilité civile.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Le 4 novembre 2010, l’appelante, en qualité de bailleresse,
et l’intimée, en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail portant
sur un logement subventionné de deux pièces, avec jardin et place de
parc non couverte, situé au premier étage de l’immeuble sis [...].
Le bail relatif à l’appartement a été conclu pour un loyer
mensuel net de 548 fr. et pour une durée initiale allant du 1er décembre
2010 au 31 mai 2011, le contrat se renouvelant ensuite aux mêmes
conditions pour une année sauf avis de résiliation donné et reçu au moins
trois mois à l’avance pour la prochaine échéance et ainsi de suite d’année
en année.
b) Au terme de la subvention cantonale et communale,
les parties ont signé, le 28 mars 2022, un nouveau bail relatif au même
objet prévoyant un loyer mensuel net de 686 fr. pour l’appartement. Ce
bail a été conclu pour une durée initiale allant du 1er juillet 2022 au 30
septembre 2023, le contrat se renouvelant ensuite aux mêmes conditions

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pour une année sauf avis de résiliation donné et reçu au moins trois mois
à l’avance pour la prochaine échéance et ainsi de suite d’année en année.
2. L’immeuble comprenant l’appartement précité bénéficie de
deux buanderies, dont les machines à laver et sécher le linge à disposition
des locataires fonctionnent au moyen d’un système de lecteur de cartes
rechargeables.
Selon le bail précité, diverses annexes font partie intégrante
du contrat, en particulier un document intitulé « règlement de maison ». A
son chiffre 11.17, intitulé « UTILISATION DE LA BUANDERIE », le règlement
prévoit notamment qu’en cas de non-respect par le locataire des
consignes d’utilisation de la buanderie, celui-ci s’expose à d’éventuelles
sanctions, tel le refus de recharger la carte-lessive.
3. a) Par courrier du 27 mai 2014, l’appelante a notamment
indiqué à l’intimée avoir constaté, lors d’un récent passage dans le
bâtiment, que celle-ci avait adopté un comportement contraire aux règles
de l’immeuble – soit avoir construit devant sa terrasse une rangée de
dalles de béton et avoir donné à la façade de l’immeuble un aspect
esthétique déplorable et de casernement – lequel n’avait été approuvé ni
par la gérance ni par la propriétaire. Elle a donc sommé l’intimée de
cesser ce comportement, faute de quoi elle se verrait contrainte de résilier
son bail « pour modification de la chose louée sans accord du
propriétaire ».
b) Par courrier du 18 novembre 2014, l’appelante a sommé
l’intimée de respecter les lieux et les règles d’usage de la buanderie, en lui
indiquant notamment ce qui suit :
« C’est la deuxième fois cette année (réf. 27 mai 2014) que
nous devons intervenir pour vous remettre à l’ordre suite à l’inobservation
du règlement de maison, cette fois-ci dans le cadre de la buanderie. Une
buanderie remise à l’usager suivant dans un état déplorable de saleté, la
personne qui vous a suivi a dû nettoyer le local et les machines avant son
utilisation. Vous êtes sommée à [sic] respecter les lieux, notamment [l]es

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règles d’usage […] ».
4. a) Par courriel du 1er décembre 2021 envoyé à 11 h 02 par
l’intermédiaire de sa fille, l’intimée a informé l’appelante que trois de ses
plaques de cuisson dysfonctionnaient, que la plaque restante ne chauffait
pas bien ou très peu, et que les portes de son frigidaire et de son bac
congélateur se fermaient mal. Elle a requis de l’appelante qu’elle procède
à la réparation de ces éléments.
b) Par retour de courriel du même jour, envoyé à 11 h 43,
l’appelante a répondu en ces termes : « [l]es anomalies qui [sic] vous [sic]
signalés [sic] relèvent du locataire et non du propriétaire, [v]euillez donc
téléphoner au service après-vente (entretien) des marque [sic] respectives
des appareils ».
Par courriel du 2 décembre 2021 envoyé à 8 h 53, l’appelante
a confirmé à l’intimée qu’il lui revenait, respectivement à son assurance
ménage, de prendre en charge les frais de réparation des défauts
annoncés, étant donné que ceux-ci étaient dus « à la mauvaise utilisation
ou l’utilisation accidentelle » des plaques de cuisson.
5. a) Une pétition datée du 5 septembre 2022 et signée par huit
locataires de l’immeuble en cause a été adressée à l’appelante. Par ce
document, les signataires se sont plaints du fait que l’intimée adoptait
« des comportements allant à l’encontre des clauses du bail et du
règlement de maison » depuis trois ans, notamment en faisant un usage
disproportionné de la buanderie et en n’en respectant pas le planning.
Entendu en qualité de témoin par le tribunal, [...] concierge de
l’immeuble, a notamment déclaré avoir rédigé et envoyé une pétition à la
gérance à la suite de plaintes de locataires concernant essentiellement
l’utilisation de la buanderie par l’intimée. Ils s’étaient en particulier plaints
du non-respect des jours de lavage et de l’absence de nettoyage des
locaux par l’intéressée, ainsi que du fait que celle-ci enlevait le filtre de la
machine à laver, ce qui engendrait une vidange de la pompe et aurait fait

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tomber la machine en panne à deux reprises.
b) L’accès à la buanderie a été interdit à l’intimée par le biais
du retrait de sa carte-lessive au moment où celle-ci l’a déposée en vue de
sa recharge. Le témoin précité a déclaré à ce propos qu’il n’y avait plus de
problème depuis que l’intimée n’avait plus accès aux machines à laver.
6. Le 9 septembre 2022, l’appelante a résilié le bail à loyer la
liant à l’intimée au moyen d’une formule officielle idoine, avec effet au 31
octobre 2022. Le congé a été donné pour « violation des statuts de la [...]
(Résiliation selon art. 257f al. 3 et 4 CO – devoir de diligence) ». A l’appui
de sa résiliation, l’appelante s’est référée, sous la rubrique « Motifs », à
une lettre du 8 septembre 2022, dont le contenu faisait référence au
comportement de l’intimée au sein de l’immeuble, ainsi qu’aux doléances
élevées à son encontre par les locataires de l’immeuble, notamment en
lien avec son manque d’égards envers les autres usagers de la buanderie.
7. Selon une facture du 21 septembre 2019 – faisant suite à un
devis de réparation établi le 14 septembre 2022 à l’attention de
l’appelante, l’entreprise [...] est intervenue en raison d’une panne de l’un
des lave-linges de l’immeuble, notamment en raison d’un défaut venant
de la pompe de vidange.
8. Par courrier recommandé du 13 octobre 2022, l’intimée s’est
une nouvelle fois plainte auprès de l’appelante des défauts affectant son
appartement – en particulier le dysfonctionnement de ses plaques de
cuisson. Au pied de sa lettre, l’intimée a exposé qu’aucune réparation
n’avait encore été effectuée à ce jour, et ce depuis son courriel du 1er
décembre 2021. Elle a donc réitéré son souhait que l’appelante remédie
aux défauts invoqués.

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9. a) Par requête du 30 septembre 2022, l’intimée a saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district du Jura-
Nord vaudois (ci-après : la Commission de conciliation) d’une requête de
conciliation dirigée contre l’appelante et tendant à l’annulation du congé
du 9 septembre 2022, à la prolongation du bail ainsi qu’à la facilité de
départ.
b) La Commission de conciliation a tenu audience le 18
octobre 2022. Le 25 novembre suivant, elle a adressé aux parties une
proposition de jugement déclarant nulle la résiliation de bail datée du 9
septembre 2022 et rejetant toutes autres ou plus amples conclusions.
L’appelante y a formé opposition le 19 décembre 2022. Partant, le 23
décembre suivant, la Commission de conciliation a délivré une autorisation
de procéder à l’appelante.
c) Par acte du 24 janvier 2023, l’appelante a saisi l’autorité
précédente d’une demande dirigée contre l’intimée en concluant, en
substance et avec suite de frais et dépens, au constat de la validité de la
résiliation du bail, à la libération des locaux par l’intimée et à ce
qu’aucune prolongation du bail ne soit accordée.
d) Dans sa réponse du 31 mars 2023, l’intimée a conclu, avec
suite de frais et dépens, principalement à ce que la résiliation de bail du
9 septembre 2022 soit déclarée nulle, respectivement inefficace,
subsidiairement à ce que la résiliation soit annulée et plus subsidiairement
encore à ce qu’une prolongation du bail de quatre ans lui soit accordée. A
titre reconventionnel, elle a conclu à une diminution de loyer de 10 %, dès
le 1er décembre 2021 et ce jusqu’à élimination complète des défauts
signalés.
e) Dans ses déterminations du 24 avril 2023, l’appelante a
conclu au rejet des conclusions reconventionnelles précitées et a requis la
production par l’intimée d’une attestation de couverture d’assurance
responsabilité civile pour le mois de décembre 2021.

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f) Le 27 avril 2023, l’autorité précédente a tenu une audience
au cours de laquelle le concierge de l’immeuble et deux locataires ont été
entendus en qualité de témoins. A l’audience, l’appelante a renouvelé sa
réquisition tendant à ce que l’intimée produise une attestation de
couverture d’assurance responsabilité civile. Dite réquisition a été rejetée
sur le siège par le tribunal.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité précédente, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC).
L’appel doit être introduit auprès de l’instance d’appel, soit
auprès de la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 Formé en temps utile par une partie qui dispose d’un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions
patrimoniales qui, capitalisées (art. 92 al. 2 CPC), sont supérieures à
10'000 fr., l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions

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d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des
preuves effectuée par le juge de première instance et vérifie si celui-ci
pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF
5A_902/2020 du 25 janvier 2021 consid. 3.3 ; TF 4A_215/2017 du 15
janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit en
principe se limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés
contre la décision de première instance ; l’acte d’appel fixe aussi en
principe le cadre des griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu
égard au principe d’application du droit d’office (cf. ATF 147 III 176 consid.
4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2).
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours
à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 CPC). Pour
satisfaire à son obligation de motivation de l'appel prévue par l'art. 311 al.
1 CPC, l'appelant doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la
décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite
pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une
désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces
du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ;
ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
3.
3.1 Dans un premier grief, l’appelante reproche à l’autorité
précédente d’avoir accordé à l’intimée une réduction de 5 % de son loyer
depuis que celle-ci a été privée de la possibilité d’utiliser la buanderie de
l’immeuble, en procédant par le biais du refus de la régie de recharger sa
carte lessive.

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3.1.1 En premier lieu, l’appelante, se fondant sur l’ATF 125 III 231
consid. 3b, fait valoir que le tribunal a retenu à tort que la bailleresse
aurait dû notifier une formule officielle à l’intimée afin de l’empêcher
d’accéder à la buanderie. Elle considère que l’art. 269d al. 3 CO – qui
prescrit l’usage d’une telle formule – serait applicable uniquement en cas
de modification unilatérale du contrat pouvant fausser le rapport
d’échange entre les prestations réciproques des parties et ayant pour
conséquence « l’examen de l’éventuel caractère abusif du loyer de l’objet
restant ». L’appelante soutient donc qu’elle aurait procédé dans les formes
à la privation de sa prestation – soit l’usage de la buanderie par l’intimée
dans le cas d’espèce – et considère que le montant du loyer de
l’appartement à la suite de la suppression de cette prestation ne serait,
dans tous les cas, pas abusif.
3.1.2 Les premiers juges ont retenu que l’appelante avait interdit
l’accès à la buanderie à l’intimée, à tout le moins à compter du
9 septembre 2022, et ceci en lui confisquant sa carte lessive au moment
de la recharge. Ils ont considéré qu’une telle action constituait une
diminution des prestations et, partant, une modification unilatérale du
contrat au détriment du locataire au sens de l’art. 269d al. 3 CO. Ils ont
encore relevé que, malgré le manque d’égard de l’intimée envers les
autres usages de buanderie, l’appelante aurait dû – pour empêcher l’accès
à ce local par l’intimée – procéder au moyen d’une formule officielle.
3.1.3 En vertu de l’art. 269d CO, le bailleur peut en tout temps
majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration
du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au
moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen
d’une formule agrée par le canton (al. 1). Les majorations de loyer sont
nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle,
lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou encore lorsqu’elles sont
assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (al. 2). Les al. 1
et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d’apporter
unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du

- 11 -
locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de
nouveaux frais accessoires (al. 3).
Selon la jurisprudence, l’art. 269d CO prescrit une forme écrite
qualifiée qui s’étend à la motivation de la modification annoncée. Les
motifs doivent être précis ; ils doivent permettre au locataire de saisir la
portée et la justification de la modification de manière à pouvoir apprécier
en pleine connaissance de cause l’opportunité de la contester ou non (ATF
137 III 362 consid. 3.2.1 ; ATF 121 III 6 consid. 3a ; ATF 117 II 458 consid.
2a et TF 4A_409/2009 du 1er février 2010 consid. 2.1). Le champ
d’application de l’art. 269d al. 3 CO est large (TF 4A_227/2017 du
5 septembre 2017 consid. 4.2.2.1). Le Tribunal fédéral, reprenant la
doctrine, a ainsi estimé que les changements visés par l’art. 269d al. 3 CO
incluaient également le retrait des droits d’usage pour les pièces
généralement accessibles aux locataires de l’immeuble, telles que les
buanderies ou les caves à vélos (ATF 125 III 231 consid. 3a et la doctrine
citée).
L’art. 19 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme
d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11)
exige que la formule destinée à communiquer au locataire la modification
unilatérale du contrat contienne notamment la désignation des
prétentions, la date de leur entrée en vigueur, les motifs précis justifiant
ces prétentions (al. 1 let. b), ainsi que les conditions légales dans
lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention et
encore la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur
compétence à raison du lieu (al. 1 let. c).
3.1.4 Il résulte de ce qui précède que l’appelante, pour priver
l’intimée de l’usage de la buanderie de l’immeuble, aurait dû, à tout le
moins, procéder à l’aide de la formule officielle prévue par l’art. 269d al. 1
CO, ce qu’elle n’a pas fait, violant ainsi cette disposition. Le fait de prévoir
dans le règlement de maison que l’appelante pourrait notamment refuser,
en cas de mauvais usage de la buanderie, de recharger la carte lessive
des locataires ne permet pas à l’appelante de déroger à une telle exigence

- 12 -
formelle. On ne saurait en conséquence suivre l'appelante lorsqu’elle
soutient avoir interdit à l’intimée l’accès de la buanderie dans les formes
requises. L’appelante fait une lecture erronée de la jurisprudence fédérale,
en particulier de l’ATF 125 III 231 qu’elle invoque à l’appui de son grief ;
en effet, cette jurisprudence indique que lorsque la modification
contractuelle a été notifiée au locataire par l’intermédiaire du formulaire
idoine, cela ouvre au précité le droit d’invoquer – dans le cadre de la
procédure en contestation et à la suite de la modification en question –
que le loyer est abusif. En l’occurrence, faute d’avoir été notifiée à l’aide
du formulaire requis par la loi, la modification litigieuse n’est pas valable.
C’est dire que la question de savoir si, après une modification – valable –
du contrat, un locataire est en droit de contester le loyer, au motif qu’il est
abusif, ne se pose pas. Ce sont au contraire uniquement les règles en
matière de défaut qui s’appliquent.
Mal fondé, le grief est rejeté.
3.2
3.2.1 L’appelante considère en outre qu’aucune réduction de loyer
ne doit être accordée à l’intimée, faute pour l’interdiction d’accès à la
buanderie de constituer un défaut de la chose louée. Selon l’appelante, à
supposer que l’usage d’une formule officielle ait été nécessaire dans le cas
d’espèce – rendant ainsi nul le retrait d’accès à la buanderie – l’octroi
d’une réduction de loyer devrait dans tous les cas être nié. Elle considère
en effet qu’une telle réduction serait inéquitable au regard du fait que le
comportement adopté par l’intimée est à l’origine de l’interdiction d’accès
à la buanderie qu’elle s’est vu infligé.
3.2.2 Le tribunal a en substance retenu que l’appelante avait
manifestement restreint l’usage de la chose louée en diminuant ses
prestations et, par conséquent, qu’une telle action était constitutive d’un
défaut qualifié de moyenne importance donnant droit à une réduction de
loyer de 5 %, soit 34 fr. 30, dès le 9 septembre 2022 jusqu’à l’élimination
du défaut.

- 13 -
3.2.3 Aux termes de l’art. 259a al. 1 let. a et b CO,
lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au
locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le
locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut
notamment exiger du bailleur la remise en état de celle-ci, ainsi qu’une
réduction proportionnelle du loyer.
En vertu de l’art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint
l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du
bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le
bailleur a eu connaissance du défaut et ce jusqu’à l’élimination de ce
dernier.
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être
rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée,
au sens de l’art. 256 al. 1 CO ; elle suppose la comparaison entre l’état
réel de la chose et l’état convenu. Il y a ainsi défaut lorsque l’état réel de
la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne
présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne
présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement
compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (ATF 135 III
345 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF 4A_411/2020 du 9 février 2021
consid. 3.1.1 et TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4).
Le défaut de la chose louée est une notion relative et son
existence dépendra des circonstances du cas particulier ; il convient de
prendre en compte notamment la destination de l’objet loué, l’âge et le
type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345
précité consid. 3.3 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2).
Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d’apparition
de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et
auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts
entravent ou restreignent l’usage pour lequel la chose a été louée, le
locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à

- 14 -
partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à
l’élimination de ce dernier. La réduction du loyer vise à rétablir l’équilibre
des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la
chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et
le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n’est
cependant pas toujours aisé, notamment en présence d’un défaut de
moyenne importance ; il peut alors être remplacé par une appréciation en
équité, fondée sur l’expérience générale de la vie, le bon sens et la
casuistique (ATF 130 III 504 précité consid. 4.1 ; TF 4A_130/2018 précité
consid. 4). Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la
loi distingue, d’une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art.
259 CO) et, d’autre part, les défauts de moyenne importance et les
défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l’art. 259a CO,
en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et les
dommages-intérêts (TF 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 ;
TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1 ; TF 4C.368/2004 du 21
février 2005 consid. 4.1).
Selon la jurisprudence fédérale, pour qu’une réduction de loyer
soit justifiée, l’objet remis à bail doit être affecté d’un défaut de moyenne
importance au moins. Un tel défaut restreint l’usage convenu, sans
l’exclure ni l’entraver considérablement. Un défaut de moyenne
importance justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux cas de
figure : soit l’usage de la chose louée est restreint dans une mesure de
l’ordre de 5 % au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue
période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires,
de sorte qu’une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être
admise. La jurisprudence admet de descendre à 2 %, s’il s’agit d’une
atteinte permanente (ATF 135 III 345 précité consid. 3.2 ; TF 4D_54/2015
du 23 février 2016 consid. 3.1).
La réduction de loyer, que peut exiger le locataire en
application de l’art. 259d CO, doit être proportionnelle au défaut et se
détermine par rapport à la valeur objective de l’objet sans défaut ; elle
vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties (ATF 142 III 557

- 15 -
consid. 8.3.4, JdT 2017 II 367 ; ATF 130 III 504 consid. 4.1 ; ATF 126 III 388
consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite
relative ou proportionnelle, telle qu’elle est pratiquée dans le contrat de
vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa
valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même
proportion. Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé,
notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors
admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience
générale de la vie, au bon sens et à la casuistique n’est pas contraire au
droit fédéral (ATF 130 III 504 précité consid. 4.1 ; TF 4A_130/2018 précité
consid. 4).
A titre d’exemple, le Tribunal fédéral a admis une réduction de
2 % pour un défaut esthétique, soit une moquette endommagée à l’entrée
d’un immeuble qui n’avait pas été changée malgré les demandes répétées
des locataires (TF 4D_54/2015 précité consid. 3.1 et réf. cit.). Une
réduction de loyer de 5 % a été admise par la jurisprudence vaudoise pour
des cas de traces de moisissures sur un mur, d’un four inutilisable, de
défaut d’accès motorisé à l’entrée d’une école privée, de bruit et d’odeur
causés par les usagers d’un centre de formation qui fumaient durant les
pauses au pied de l’immeuble (CACI 19 août 2020 2020/443 consid. 6.2 et
réf. cit.).
La réduction de loyer est due dès que le bailleur a
connaissance du défaut et jusqu’à ce qu’il y remédie (Lachat, Le droit du
bail, Lausanne 2019, p. 311 ; Aubert, op cit., n. 15 ad art. 259d CO ;
Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, Lausanne 2011, précité,
n. 11 ad art. 259d CO).
3.2.4 Il découle de ce qui précède que le refus par l’appelante de
laisser l’intimée accéder et utiliser la buanderie de l’immeuble correspond
bel et bien à un défaut de la chose louée qu’elle a elle-même créé. Le
prétendu comportement préalable de l’intimée sur ce point n’y change
rien. En effet, conformément à la loi, un tel comportement peut permettre
au bailleur – moyennant le respect de conditions strictes – de résilier le

- 16 -
contrat (art. 257f al. 3 CO) et non de refuser de fournir – alors qu’un plein
loyer reste dû – certaines prestations ou encore de modifier d’une telle
manière, soit partiellement et sans respecter des exigences formelles, le
contrat de bail. De même, on ne saurait suivre l’appelante lorsqu’elle
indique qu’en raison du « bas loyer » et des prétendues « violations
répétées » de ses obligations par l’intimée, il n’était pas abusif d’exiger de
celle-ci « qu’elle n’accède plus à la buanderie et qu’elle acquiert en
contrepartie pour son propre compte un lave-linge et un sèche-linge à son
domicile ». Un tel changement unilatéral du contrat de bail, fût-il
supportable pour l’intimée qui vit dans un appartement de 65 m2 et dont
les revenus – de l’aveu même de l’appelante – seraient « minimes », n’est
pas acceptable. Il est de surcroît inadmissible de compenser, sans autre
forme, un prétendu comportement de l’intimée par un retrait de
prestations dues par l’appelante.
Dans de telles conditions, la question n’est pas de savoir si le
loyer dont s’acquitte l’intimée est abusif – au regard des prestations
encore fournies par l’appelante – mais bien celle de savoir à quel taux de
réduction de loyer la privation de l’utilisation de la buanderie – contraire
au contrat de bail – correspondrait.
A cet égard, l’appelante invoque encore le comportement
préalable de l’intimée, respectivement les critiques formulées par ses
voisins à son encontre. Or, on l’a vu, un tel comportement n’est pas de
nature à s’opposer à une réduction de loyer – a fortiori du seul fait d’un
défaut causé ici par l’appelante elle-même. Celle-ci invoque également le
fait que le comportement de l’intimée aurait engendré de nombreux frais
qui lui auraient coûté, selon ses dires, « plusieurs milliers de francs ».
Cependant, de telles circonstances ne ressortent aucunement de la
décision entreprise. Par ailleurs, l’appelante n’a formulé aucun grief de
constatation inexacte des faits sur ce point, en indiquant notamment
quelle pièce au dossier aurait permis d’établir non seulement des pannes
mais également que celles-ci aient impliqué pour l’appelante un
engagement financier particulier, ce qui ne va pas nécessairement de pair.
Le fait est partant irrecevable, au demeurant non établi.

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Faute de tout autre grief contre l’appréciation de l’autorité
précédente, celle-ci, convainquant, pourra ici être reprise
(cf. TF 5A_503/2018 du 25 septembre 2018 consid. 6.3). Partant, la
réduction du loyer de 5 %, octroyée au titre de privation de l’usage de la
buanderie au détriment de l’intimée, est confirmée et le grief rejeté.
4.
4.1 L’appelante reproche encore à l’autorité précédente d’avoir
accordé une réduction du loyer de 5 % à l’intimée en raison du fait que
celle-ci était privée de trois plaques de cuisson sur quatre, ce depuis près
de deux ans.
A l’appui de son moyen, l’appelante soutient avoir fait
intervenir immédiatement le concierge de l’immeuble ainsi qu’un
électricien, qui auraient tous deux constaté que le défaut résultait d’un
mauvais usage du matériel par l’intimée. Selon les intéressés, la locataire
aurait laissé les plaques de cuisson allumées à vide durant un grand laps
de temps, créant ainsi une surchauffe du système. Ces éléments auraient
été annoncés dans le courrier que l’appelante a adressé à l’intimée en
date du 1er décembre 2021.
4.2 Les premiers juges ont en substance retenu qu’en refusant de
réparer les plaques de cuisson de l’intimée ou, à tout le moins, en refusant
de donner suite au défaut annoncé – en faisant par exemple intervenir un
technicien –, l’appelante avait empêché l’intimée d’user de la chose louée
conformément au contrat. Partant, ils ont retenu qu’en l’absence de la
preuve que l’intimée était à l’origine du défaut, celle-ci était en droit
d’exiger de l’appelante la remise en état des plaques de cuisson.
Les premiers juges ont relevé que l’appelante était au courant
du problème lié aux plaques de cuisson depuis le 1er décembre 2021, de
sorte que la réduction de loyer a été réclamée à juste titre par l’intimée à
compter de cette date. Cette réduction a été évaluée à hauteur de 5 %,

- 18 -
soit 34 fr. 30, à compter du 1er décembre 2021 et ce jusqu’à l’élimination
des défauts, à savoir la réparation des plaques de cuisson défectueuses.
4.3 En l’espèce, la pièce 9 produite par l’appelante en première
instance, dont l’intéressée se prévaut à l’appui de son moyen, contient
trois courriels. Le premier, daté du 1er décembre 2021, à 11 h 02, est
adressé à l’appelante par la fille de l’intimée afin de lui faire part de
certains défauts affectant l’appartement de sa mère. Le second est un
courriel daté du même jour, à 11 h 43, par lequel l’appelante a répondu à
la précitée, sans autre indication, en ces termes : « les anomalies qui vous
signalés (sic) relèvent du locataire et non du propriétaire ». L’appelante a
encore confirmé ce fait par courriel du 2 décembre 2021, à 8 h 53, en
indiquant au surplus les éléments suivants : « les anomalies ressortent de
la mauvaise utilisation ou l’utilisation accidentelle, donc couvertes en
principe par votre assurance au surplus par le locataire ».
Un tel échange de courriels ne permet en rien d’étayer
l’argumentation de l’appelante, selon laquelle le défaut serait dû à la
mauvaise utilisation ou de l’utilisation accidentelle des plaques de cuisson
par l’intimée. Au contraire, il s’agit ici d’une pure affirmation de la
gérance. On voit en effet mal que celle-ci – étant donné le court laps de
temps entre l’annonce (soit le courriel envoyé à 11 h 02) et la réponse qui
a suivie (envoyée quant à elle à 11 h 43) – ait fait intervenir un technicien
entre temps ou qu’elle ait pu examiner les plaques de cuisson et ait pu en
déduire – de manière probante – que la manière dont l’intimée avait
utiliser les plaques était manifestement la cause de leur état défectueux.
Cela n’est ni probant, ni même vraisemblable.
L’appelante invoque également les éléments suivants : « le
moteur fonctionnait parfaitement et il n’est rapporté aucune panne en ce
qui concerne le four. Dans de telles conditions, seule une mauvaise
utilisation par la locataire peut engendrer la panne des plaques de
cuisson ». Cela étant, l’appelante ne se réfère à aucun élément au dossier
établissant les premiers faits, qu’elle se contente de simplement alléguer.
Ils sont ainsi irrecevables.

- 19 -
Pour le surplus, le dernier fait n’est pas établi : une panne du
système peut résulter notamment de l’usure liée au temps, ce qui ne
saurait être mis à la charge du locataire.
Dans ces conditions et faute d’autre élément probant, on ne
saurait retenir que le défaut des plaques de cuisson aurait été causé par
l’intimée. Au surplus, il ne s’agit clairement pas d’un défaut mineur que
l’on pourrait mettre à la charge de l’intimée (sur cette notion cf. ATF 135
III 345 consid. 3.2), celle-ci était donc en droit de réclamer une réduction
du loyer jusqu’à réparation du défaut conformément à l’art. 259a al. 1 let.
b CO.
4.4 L’appelante fait toutefois valoir que s’il fallait par impossible
considérer que le défaut ne résultait pas du fait de l’intimée, il faudrait
dans tous les cas admettre qu’aucune réduction de loyer ne se justifie
compte tenu de la restriction minime que constitue le défaut en cause.
L’appelante soutient en particulier que, dans la mesure où
l’intimée vit seule et que l’une des quatre plaques de cuisson fonctionne,
elle ne serait pas « totalement entravée » dans l’utilisation de la cuisinière
de l’appartement, de sorte qu’il ne se justifierait pas de lui accorder une
réduction de loyer.
4.5 En l’espèce, l’intimée ne dispose plus, depuis le mois de
décembre 2021 au moins, que d’une plaque de cuisson – sur les quatre
mises à disposition avec l’objet loué – afin de cuisiner des plats chauds
pour elle-même, respectivement pour les personnes qu’elle choisit
d’inviter chez elle. En équité, un tel défaut correspond à une réduction de
5 % au moins de l’usage de la chose louée, puisque l’intimée n’est plus en
mesure de se préparer convenablement à manger, ce qui ouvre le droit à
une réduction du loyer. Faute d’autre grief soulevé par l’appelante, la
réduction prononcée à hauteur de 5 % par l’autorité précédente – dont la
quotité n’est pas critiquée en tant que telle – apparaît équitable et sera
également ici confirmée.

- 20 -
5.
5.1 L’appelante voit enfin une violation de son droit d’être
entendue dans le fait pour les premiers juges d’avoir refusé d’ordonner à
l’intimée de produire une attestation d’assurance responsabilité civile pour
le mois de décembre 2021. Elle requiert l’administration de cette pièce en
appel.
5.2 Compris comme l’un des aspects de la notion générale de
procès équitable ancrée à l’art. 29 Cst., le droit d’être entendu consacré
par l’art. 29 al. 2 Cst. englobe notamment le droit pour l’intéressé de
s’exprimer sur les éléments pertinents avant qu’une décision ne soit prise
touchant sa situation juridique, mais également le droit à la preuve. Celui-
ci, qui se déduit également de l’art. 8 CC et trouve une consécration
expresse à l’art. 152 CPC (ATF 143 III 297 précité consid. 9.3.2 ;
TF 5A_793/2020 du 24 février 2021 consid. 4.1), implique que toute
personne a droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire
administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été
proposés régulièrement et en temps utile (ATF 144 II 427 consid. 3.1 ; ATF
143 III 297 précité consid. 9.3.2). Le droit à la preuve n’est en revanche
pas mis en cause lorsque le juge, par une appréciation anticipée, arrive à
la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue,
ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà
recueillies (ATF 146 III 73 consid. 5.2.2 ; ATF 145 I 167 consid. 4.1 ;
TF 5A_926/2021 du 19 mai 2022, consid. 4.1.1).
5.3 Dans leur décision, les premiers juges ont retenu que la
question d’une telle couverture d’assurance ne constituait pas un fait
pertinent afin de statuer sur les conclusions des parties concernant le
défaut présenté par les plaques de cuisson et ont donc rejeté la réquisition
de pièce formulée par l’appelante.
5.4 En l’espèce, la pièce dont la production est requise par
l’appelante est sans pertinence, dès lors que la question de savoir si

- 21 -
l’intimée a ou non contracté une assurance responsabilité civile n’a aucun
impact sur les obligations de l’appelante en matière de bail à loyer. Le
refus d’ordonner la production de cette pièce ne viole par conséquent pas
le droit d’être entendue de l’appelante. A cet égard, pourtant représentée
par une régie ainsi que par un conseil lors de la procédure de première
instance, l’appelante a confondu deux choses, le fait pour un locataire de
devoir disposer d’une assurance responsabilité civile et celui pour lui de
devoir prendre un dommage à sa charge. Or, le premier n’implique
aucunement le deuxième, tout comme cela est le cas dans la présente
cause.
6. Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement mal fondé,
doit être rejeté en application de l’art. 312 al. 1 in fine CPC et le jugement
confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 766 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), doivent être mis à la charge de l’appelante, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC) et qui en a déjà fait l’avance.
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance,
l’intimée n’ayant pas été invitée à procéder.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.

- 22 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 766 fr.
(sept cent soixante-six francs), sont mis à la charge de
l’appelante B.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- B.________,
- Me Filip Banic (pour P.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le
Tribunal fédéral du 17 juin 2005 – RS 173.110), le cas échéant d’un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les
affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la
valeur litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du
travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74

- 23 -
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :