vd_gerichte · JL24.016683 · 2024-11-01 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL24.016683-241035
486
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 1er novembre 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
M. Hack et Mme Giroud-Walther, juges
Greffière : Mme Gross-Levieva
*****
Art. 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par Z.________ contre
l’ordonnance d’expulsion rendue le 9 juillet 2024 par le Juge de paix du
district de Nyon dans la cause le divisant d’avec T.________, à [...], et
R.________, à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1101

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En fait :
A. Par ordonnance du 9 juillet 2024, le Juge de paix du district de
Nyon (ci-après : le juge de paix ou le premier juge) a ordonné à Z.________
et à R.________ de quitter et rendre libres pour le 16 août 2024, à midi, les
locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (appartement de [...] pièces au [...]
étage), et dans l’immeuble sis [...] (place de parc extérieure) (I), a dit qu’à
défaut pour les parties locataires de quitter volontairement ces locaux,
l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de
procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête de la partie
bailleresse, avec au besoin l’ouverture des locaux (II), a ordonné aux
agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la
décision, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté à 480 fr.
les frais judiciaires et les a compensés avec l’avance de frais de la partie
bailleresse (IV), a mis les frais à la charge des parties locataires,
solidairement entre elles (V), a dit qu’en conséquence les parties
locataires, solidairement entre elles, rembourseraient à la partie
bailleresse son avance de frais à concurrence de 480 fr. et lui verseraient
la somme de 1'200 fr. à titre de dépens (VI), et a rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (VII).
En substance, le juge de paix a retenu que les loyers dus par
les locataires Z.________ et R.________ pour le mois de janvier 2024 pour la
location d’un appartement et d’une place de parc, à hauteur de 2'370 fr.,
n’avaient pas été acquittés dans le délai comminatoire de trente jours
imparti à cet effet par la bailleresse T.________ par courrier recommandé
du 15 janvier 2024. Il a estimé que le congé donné par formules officielles
du 27 février 2024, pour le 31 mars 2024, était valable, nonobstant les
trois versements de 2'370 fr. les 25 et 26 avril 2024 ainsi que le 7 mai
2024, prouvés par pièces. Considérant que les conditions de la protection
dans les cas clairs étaient réalisées, le premier juge a prononcé l’expulsion
des susnommés selon ce mode procédural.

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L’ordonnance a été expédiée pour notification aux parties le
16 juillet 2024.
B. a) Par acte du 29 juillet 2024, Z.________ (ci-après : l’appelant)
a interjeté appel contre l’ordonnance précitée, concluant, avec suite de
frais et dépens, à son annulation et à la constatation de l’inefficacité du
congé. Il a indiqué diriger son appel contre T.________ mais aussi contre
R.________. Il a produit des pièces à l’appui de son acte (cf. consid. 3.4
infra).
b) Dans sa réponse, déposée dans le délai imparti, T.________
(ci-après : l’intimée) a conclu au rejet de l’appel, avec suite de
frais et dépens.
c) R.________ (ci-après : l’intimé) n’a pas déposé de réponse.
d) Le 27 septembre 2024, la cause a été gardée à juger.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée dans la mesure nécessaire par les
pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1. Le 10 novembre 2020, l’appelant et l’intimé, en qualité de
locataires, et l’intimée, représentée par la gérance [...], en qualité de
bailleresse, ont signé un contrat de bail portant sur un appartement de [...]
pièces, sis [...], pour un loyer mensuel brut de 2'290 fr. (loyer net de 1'900
fr. + acompte frais de chauffage et d’eau chaude de 190 fr. + acompte
autres frais accessoires de 200 fr.). La date d’échéance pour le paiement
du loyer a été fixée au premier jour du mois correspondant.
2. Le 18 novembre 2020, les parties ont signé un second contrat
de bail, portant sur une place de parc extérieure n° [...], pour un loyer net
de 80 fr. par mois, sis [...], payable le premier jour du mois en cours.

- 4 -
3. Par courriers recommandés du 15 janvier 2024, l’intimée a
adressé à l’appelant et à l’intimé une mise en demeure pour les loyers
impayés du mois de janvier 2024, pour l’appartement et la place de parc,
pour un total de 2'370 francs.
Un délai de trente jours a été imparti pour le versement de ce
montant, assortissant le défaut de paiement d’une menace de résiliation
de bail et d’une procédure d’expulsion. Il en ressort également que seuls
les paiements reçus jusqu’au 12 janvier 2024 avaient été pris en compte
et que si le versement s’était croisé avec le rappel, celui-ci devait être
considéré comme nul.
4. Le 15 janvier 2024, les locataires ont versé à l’intimée les
loyers du mois de janvier 2024, à hauteur de 2'370 fr. (cf. consid. 3.4
infra).
Les loyers des mois de février, mars et avril 2024, ont été
versés les 25, 26 avril et 7 mai 2024.
5. Par formules officielles du 27 février 2024, adressées sous plis
recommandés aux deux locataires, pour le logement et la place de parc,
l’intimée a résilié les contrats de bail pour le 31 mars 2024.
6. a) Le 16 avril 2024, l’intimée, par son conseil Me [...], a déposé
une requête en cas clair auprès du juge de paix, tendant à l’expulsion de
l’appelant et de l’intimé des locaux occupés à [...] (l’appartement et la
place de parc) et à la condamnation de ceux-ci au paiement de la somme
mensuelle de 2'370 fr., dès le 1er avril 2024, et jusqu’à la libération des
locaux, avec intérêt à 5 % l’an dès chaque échéance mensuelle, à titre
d’indemnité pour occupation illicite des locaux.
Dans sa requête, l’intimée a allégué que les locataires ne
s’étaient pas acquittés des loyers des mois de février à avril 2024, ainsi
que du décompte chauffage pour les années 2022-2023 (all. 5), sans

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mentionner les loyers du mois de janvier 2024. Elle a ensuite allégué avoir
formellement mis en demeure les locataires, par courriers du 15 janvier
2024 (all. 6).
b) Le 18 mai 2024, l’appelant s’est déterminé, exposant,
pièces à l’appui, avoir effectué trois paiements pour les loyers échus, en
date des 24 [recte : 25], 26 avril et 7 mai 2024, et concluant au rejet de la
requête d’expulsion et à l’annulation du congé.
c) Le juge de paix a tenu une audience le 9 juillet 2024.
L’intimée, représentée par son conseil, et l’appelant ont été entendus,
l’intimé ayant été dispensé de comparution.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de
l'instance d'appel, soit la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [Loi
vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).
Si le litige porte uniquement sur la question de savoir si les
conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clairs sont réalisées,
la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à la
procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six
mois. Lorsque la validité du congé est également contestée à titre
préjudiciel, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si le congé n'est pas valable, soit, eu
égard à la période de protection visée à l'art. 271a al. 1 let. e CO (loi
fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse [livre cinquième :

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Droit des obligations] ; RS 220), en principe pendant trois ans (ATF 144 III
346 consid. 1.2.1 et 1.2.2, JT 2019 II 235).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clairs (art. 248 let.
b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, les conclusions prises par l’appelant tendent à
l’annulation de l’ordonnance attaquée et à la constatation de l’inefficacité
du congé, ce qui ne peut être constaté qu’à titre préjudiciel. Compte tenu
du fait que l’appelant procède seul, sans avocat, il convient d’interpréter
ses conclusions comme tendant à l’irrecevabilité de la requête
d’expulsion, comme le commande l’interdiction du formalisme excessif.
Dès lors que la validité du congé est contestée, la valeur
litigieuse correspond à trois ans de loyers. De toute manière, les loyers
bruts s’élèvent à 2'370 fr., de sorte que même en comptant seulement six
mois de loyers, la valeur litigieuse serait suffisante pour que la voie de
l’appel soit ouverte.
Par ailleurs, l’appel a été déposé en temps utile par l’appelant,
qui disposait d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC).
1.3 Les colocataires, en tant que consorts matériels nécessaires,
doivent ouvrir action ensemble ou être mis en cause ensemble (TF
4A_157/2019 du 21 avril 2020 consid. 2.1 ; Lachat et al., Le bail à loyer,
éd. 2019, p. 101 et les réf. citées). Le Tribunal fédéral a toutefois
considéré qu’en matière de congé, il pouvait être fait exception à cette
règle, compte tenu de la protection accrue dont devaient bénéficier les
locataires contre les congés. Dans ces cas, le locataire isolé doit diriger
son action également contre le ou les colocataires (ATF 140 III 598 consid.
3.2 ; TF 4A_689/2016 du 28 août 2017 consid. 4.1).

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L’appelant pouvait donc légitimement agir seul, à condition de
diriger son appel également contre le second locataire, soit l’intimé. Cette
condition est remplie en l’espèce.
Ainsi, l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ;
TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
3.
3.1
3.1.1 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé
l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l’alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail
moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4),

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cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17
janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l’une des
conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est
inefficace (Lachat et al., op. cit., n. 2.3.5 p. 879). Selon la jurisprudence
récente de la Cour d’appel civile (CACI 26 mars 2024/140, JdT 2024 III 39),
conforme à celle du Tribunal fédéral, le juge de l’expulsion, donc
également le juge de l’appel, doit examiner à titre préjudiciel uniquement
si le congé est valable, lorsque cette question est litigieuse.
3.1.2 La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC, telle
qu’engagée par l’intimée, est une alternative aux procédures ordinaire ou
simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie
particulièrement simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas
dits clairs. Cette voie suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il
soit susceptible d'être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la
situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si
l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3).
L'état de fait litigieux est susceptible d'être immédiatement
prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de
frais. Dans le cadre de la protection des cas clairs, la rigueur de la preuve
n'est pas restreinte. Le demandeur ne peut pas se contenter de démontrer
la vraisemblance de ses allégations pour faire valoir un droit, mais doit
apporter la preuve stricte des faits fondant ce droit. La situation juridique
est claire quant à elle lorsque l'application de la norme au cas concret
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une
doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ;
ATF 138 III 123 consid. 2.1.2).
3.2 L’appelant fait valoir qu’il a payé le loyer réclamé le 15 janvier
2024, soit le jour même de l’envoi de la mise en demeure, avec laquelle
son paiement s’est croisé. La mise en demeure précisait que si le montant
réclamé avait d’ores et déjà été payé, celle-ci devait être considérée
comme non avenue. A l’appui de son moyen, l’appelant s’est référé à la
pièce 4 produite pour la première fois en appel, soit un relevé bancaire,

- 9 -
qui dresse la liste de tous les versements de 2'370 fr. effectués en faveur
de l’intimée entre le 13 janvier 2023 et le 5 juillet 2024.
L’intimée estime dans sa réponse que ce moyen constitue un
fait nouveau irrecevable, tout comme la pièce y relative. Elle souligne que
l’appelant n’a pas fait valoir en première instance qu’il avait payé le loyer
du mois de janvier 2024, ajoutant qu’il a admis devant le premier juge
n’avoir payé les loyers échus qu’en date des 24 (recte : 25) avril 2024, 26
avril 2024 et 7 mai 2024, donc après l’échéance de la mise en demeure.
3.3 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables
qu'aux conditions de l'art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits (ou
faux ou pseudo-nova ; unechte Noven) ne sont recevables qu'à deux
conditions : (1) la partie qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer avant,
malgré sa diligence et (2) elle les présente sans retard. Ainsi, ne sont pas
recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la
première fois en instance d’appel, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de
loyer dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257 d al. 1 CO) ou qu'il
a obtenu du bailleur un sursis au paiement (ATF 146 III 416 consid. 5.3 ;
TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023 consid. 4.1 et les réf. citées ;
TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.2). Le locataire doit
invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au
principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense (maxime
éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi bien en procédure
ordinaire (art. 219 ss, art. 229 al. 1 et art. 317 al. 1 CPC), qu'en procédure
simplifiée, même si elle est soumise à la maxime inquisitoire sociale (art.
243 al. 2 let. c, art. 247 al. 2 let. a et art. 229 al. 3 CPC, cette dernière
disposition n'étant pas applicable en appel ; cf. ATF 138 III 625 consid. 2.2)
ou qu'en procédure sommaire de protection dans les cas clairs soumise à
la maxime des débats (ATF 142 III 462 consid. 4.3). L'art. 317 al. 1 CPC
s'applique donc pleinement au locataire qui a été attrait en première
instance par la requête en cas clairs de la bailleresse.
3.4 En l’espèce, il est exact qu’en première instance, l’appelant
n’a pas invoqué avoir payé à temps les loyers du mois de janvier 2024, de

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sorte qu’il s’agit en effet d’un moyen nouveau, fondé sur une pièce
nouvelle. Toutefois, il n’est guère étonnant que l’appelant ne l’ait pas
établi en première instance. L’intimée avait en effet allégué dans sa
requête d’expulsion que les locataires ne s’étaient pas acquittés du
décompte de chauffage pour les années 2022-2023 et des loyers des mois
de février à avril 2024, sans aucunement évoquer ceux du mois de janvier
2024 (all. 5). Elle a ensuite allégué (all. 6) et prouvé par pièce avoir
adressé le 15 janvier 2024 une mise en demeure, induisant ainsi
l’impression d’un lien entre les deux allégués. Or, le rappel en question ne
pouvait chronologiquement pas concerner les loyers des mois de février à
avril 2024, et portait effectivement sur les loyers de janvier 2024.
L’appelant, non assisté, s’est donc attelé à démontrer en première
instance qu’il avait payé, avec du retard, les loyers de février à avril 2024,
en réponse aux allégations de non-paiement de l’intimée. La rédaction de
la requête d’expulsion disposant aisément au fourvoiement, le premier
juge a considéré que ces versements intervenaient hors délai par rapport
à la mise en demeure du 15 janvier 2024, qui concernait le mois de
janvier. Or, à aucun moment en première instance, l’intimée n’a prétendu
ou allégué que les locataires n’avaient pas payé les loyers du mois de
janvier 2024.
Dans ces circonstances, il ne saurait être reproché de bonne
foi à l’appelant – qui ne supporte pas le fardeau de la preuve – de ne pas
avoir invoqué et prouvé le paiement du mois de janvier 2024 en première
instance. Partant, la pièce 4 nouvelle produite en appel et le moyen y
relatif constituent des novas recevables. En effet, puisque les allégués de
la requête concernent une absence de paiement des loyers relatifs aux
mois de février à avril 2024, l’appelant ne pouvait s’attendre à ce que le
premier juge retienne que le mois de janvier 2024 n’avait pas été payé à
temps (TF 4A_191/2023 du 13 février 2024 consid. 4.1.1 et 5.2). Il apparaît
ainsi que la mise en demeure du mois de janvier 2024 a croisé le
paiement des loyers de ce mois-là et que, par conséquent, les congés
donnés le 27 février 2024 pour l’appartement et la place de parc ne sont
pas justifiés et sont donc inefficaces. Par ailleurs, le fait que les loyers
suivants ont été payés avec du retard est sans pertinence. Enfin, à

- 11 -
supposer que la pièce 4 et le moyen de l’appelant ne soient pas
recevables, d’ailleurs, le raisonnement qui précède n’en serait pas affecté.
L’intimée a adressé aux locataires une mise en demeure pour les loyers du
mois de janvier 2024. Elle n’a en revanche, comme on l’a vu, jamais
allégué que ces loyers n’avaient pas été payés dans le délai. Cela suffisait
pour déclarer sa requête irrecevable.
4.
4.1 Les conditions de la procédure en cas clairs n’étant
manifestement pas réunies, l’appel doit être admis et l’ordonnance
réformée en ce sens que la requête d’expulsion est irrecevable, faute de
congé valable.
4.2 Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les
frais de la première instance (art. 318 al. 3 CPC).
A teneur de l’art. 106 al. 1 CPC, les frais – soit les frais
judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – sont mis à la charge de la
partie succombante. Lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain
de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause (art. 106 al. 2
CPC).
En l’espèce, les frais de première instance, arrêtés à 480 fr.,
doivent être mis à la charge de l’intimée, qui succombe entièrement.
Il n’est pas alloué de dépens de première instance, l’appelant
ayant agi sans mandataire professionnel.
4.3 Les frais judiciaires de deuxième instance doivent être arrêtés
à 200 fr., conformément à l’art. 69 al. 1 TFJC (tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5), par renvoi de l’art. 62 al. 3
TFJC. Ils seront mis à la charge de l’intimée, qui succombe.

- 12 -
L’appelant ayant versé 200 fr. à titre d’avance de frais,
l’intimée lui en devra remboursement.
L’appelant a procédé sans l’assistance d’un mandataire
professionnel et n’a donc pas droit à des dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. L’ordonnance est réformée comme suit :
I. La requête déposée le 16 avril 2024 par Z.________ est
irrecevable.
II. Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 480
fr. (quatre cent huitante francs), sont mis à la charge de
la requérante T.________.
III. Il n’est pas alloué de dépens de première instance.
IV. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’intimée
T.________.
IV. L’intimée T.________ doit verser à l’appelant Z.________ la
somme de 200 fr. (deux cents francs), à titre de
remboursement d’avance de frais judiciaires de deuxième
instance.
V. Il n’est pas alloué de dépens.

- 13 -
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Z.________, personnellement,
- R.________, personnellement,
- Me [...] (pour T.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Nyon.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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La greffière :