vd_gerichte · XZ15.048692 · 2019-07-12 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ15.048692-190106
404
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 12 juillet 2019
___________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Colombini et Mme Merkli, juges
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 259d, 260 CO ; 308 al. 1 let. a CPC
Statuant sur l’appel interjeté par W.________SÀRL, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 21 mars 2018 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec J.________SA, au [...],
défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 21 mars 2018, dont les motifs ont été
envoyés aux parties pour notification le 29 novembre 2018, le Tribunal des
baux a rejeté les conclusions prises par la demanderesse W.________Sàrl
contre la défenderesse J.________SA dans la mesure où elles étaient
recevables (I), a dit que les loyers consignés par la demanderesse sur le
compte [...] ouvert auprès de la Banque [...] étaient intégralement libérés
en faveur de la défenderesse (II), a mis les frais judiciaires arrêtés à 3'030
fr. à la charge de la demanderesse et a dit qu’ils seraient prélevés sur les
avances fournies par les parties (III), a dit que la demanderesse devait
payer à l’Etat la somme de 315 fr. à titre de solde des frais mis à sa
charge, non couverts par les avances fournies (IV), a dit que la
demanderesse devait payer à la défenderesse la somme de 150 fr. à titre
de remboursement de l’avance que celle-ci avait fournie (V), a dit que la
demanderesse devait verser à la défenderesse la somme de 7'000 fr. à
titre de dépens (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(VII).
En droit, les premiers juges ont été appelés à examiner si la
demanderesse pouvait prétendre à une réduction du loyer convenu pour
les locaux sis à la rue des P.1________ en raison des nuisances
occasionnées par le chantier du complexe de la H.A.________. Ils ont dans
ce cadre interprété la transaction judiciaire signée le 17 janvier 2012 par
les parties afin de déterminer si, comme le soutenait la défenderesse, la
demanderesse avait par cette convention renoncé à toute prétention en
lien avec les nuisances du chantier. Les premiers juges ont considéré que
le texte du chiffre III de la transaction permettait clairement de déterminer
que la demanderesse renonçait à toute prétention qui pourrait découler
des nuisances liées aux travaux de rénovation entrepris sur toutes les
parties de l’immeuble de la H.A.________, le numéro de la parcelle étant au
surplus indiqué entre parenthèse. La clause désignait en outre sans
ambiguïté, de manière expresse ou exemplative, les désagréments qui
pourraient être engendrés du fait des travaux. L’interprétation littérale

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était également corroborée par de multiples éléments (documents,
contexte, etc.). Partant, les premiers juges ont admis que la volonté réelle
et commune des parties consistait bien dans le renoncement de la
demanderesse à toute prétention pour les désagréments générés par les
travaux de rénovation dans et sur l’ensemble de l’immeuble de la
H.A.________ sis sur la parcelle 111.________.
Les premiers juges ont ensuite constaté que la transaction
avait les effets d’une décision entrée en force, qui s’imposait tant aux
parties qu’au tribunal. Partant, la renonciation de la demanderesse faisait
obstacle à sa demande de réduction de loyer, laquelle devait donc être
rejetée, si toutefois elle était recevable au vu de la force jugée dont
jouissait la transaction. Dès lors que la demanderesse ne pouvait pas se
prévaloir des règles sur la garantie des défauts, l’intégralité des montants
consignés par elle devaient être libérés en faveur de la défenderesse.
B. Par acte du 14 janvier 2019, accompagné d’un bordereau de
pièces, W.________Sàrl a interjeté appel contre ce jugement, en concluant,
avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que
les conclusions prises par la défenderesse soient rejetées dans la mesure
où elles étaient recevables (I), qu’il soit constaté que la consignation des
loyers était valable (II), qu’une réduction de loyer net de 50% lui soit
accordée dès le 15 mai 2015 et jusqu’à la fin du bail, à savoir le
7 décembre 2016 (III), que les loyers consignés lui soient attribués en
conséquence (IV), que J.________SA soit condamnée à lui restituer le trop-
perçu, à savoir mensuellement 1'700 fr. du 15 mai au 15 septembre 2015
et 850 fr. du 16 septembre au 7 décembre 2016, avec intérêts à 5% l’an
dès le 1er août 2015 (V), que J.________SA soit condamnée à lui payer la
somme de 4'378 fr. 30, avec intérêts à 5% l’an dès le 2 septembre 2015
(VI), qu’il soit constaté qu’elle n’était pas la débitrice de J.________SA de la
somme de 1'700 fr. à titre de dépens de la procédure de preuve à futur
(VII), que ses prétentions supplémentaires, notamment en dommages-
intérêts, soient réservées (VIII), que les frais soient mis à la charge de
J.________SA (IX à XI) et que cette dernière doive lui verser la somme de

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10'000 fr. à titre de dépens de première instance (XII). Subsidiairement,
l’appelante a conclu à l’annulation du jugement attaqué et au renvoi de la
cause aux premiers juges pour nouvelle instruction et nouveau jugement
dans le sens des considérants.
Par réponse du 3 mai 2019, J.________SA a conclu, avec suite
de frais et dépens, au rejet des conclusions de l’appel dans la mesure de
leur recevabilité.
Le 22 mai 2019, l’appelante a déposé une réplique.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. J.________SA est propriétaire de la parcelle 111.________ de la
commune de [...]. Selon le registre foncier, cette parcelle comprend les
adresses suivantes : rue M.________ [...] et P.1________, ainsi que rue
W.________ [...]. Il ressort en outre de l’extrait du guichet cartographique
cantonal que cette parcelle comporte un unique bâtiment, lequel se
compose d’un socle qui s’étend de la rue W.________ à la rue M.________,
sur lequel se déploient deux ailes parallèlement aux rues précitées,
surmontées à l’est par une H.A.________.
2. W.________Sàrl est une société inscrite au registre du
commerce en novembre 2005 et qui a pour but tout service dans le
domaine médical ou y relatif. X.________, médecin ophtalmologue, en est
l’associé-gérant. Il exploite sous la raison sociale précitée un cabinet
médical.
Le 13 mars 2007, J.________SA, bailleresse, a conclu un contrat
de bail à loyer avec W.________Sàrl, locataire, par lequel elle a loué à cette
dernière une surface d’environ 152 m2 au [...] étage de l’entrée de
l’immeuble sis H.1________, à [...]. Ce bail a été conclu pour une durée
déterminée du 16 avril 2007 au 30 avril 2012, avec une option de

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renouvellement en faveur de la locataire pour une période consécutive de
cinq ans du 1er mai 2012 au 30 avril 2017.
Le loyer mensuel net a été fixé à 3’300 fr., auquel s’ajoutait un
acompte mensuel de frais de chauffage et eau chaude de 165 fr. et un
acompte de frais d’exploitation de 20 francs. Le loyer mensuel net a été
augmenté à 3’428 fr. 55 dès le 1er janvier 2009, les acomptes de charges
restant inchangés.
3. Par courrier du 10 février 2009, la gérance [...], qui assure le
mandat de gérance immobilière de l’immeuble propriété de J.________SA, a
informé W.________Sàrl que son contrat de bail prendrait fin le 30 avril
2012 sans reconduction ni prolongation au motif que l’immeuble devait
faire l’objet d’importants travaux de rénovation et de transformation qui
ne pouvaient pas être réalisés en présence de locataires.
Le 9 mars 2009, W.________Sàrl a répondu à la gérance qu’elle
exerçait l’option de renouvellement prévue dans son contrat de bail. Le 13
mars suivant, elle a saisi l’autorité de conciliation dans le but de faire
valider celle-ci.
Il ressort de plusieurs correspondances échangées entre les
parties de novembre 2009 à février 2011 qu’elles ont tenté de trouver un
accord. W.________Sàrl a indiqué le 2 juillet 2010 qu’elle serait prête à
libérer les surfaces louées durant les travaux à condition que J.________SA
mette à sa disposition très rapidement et gratuitement des surfaces
additionnelles dans la H.A.________ afin de pouvoir étendre son activité,
puis que durant les travaux au [...] étage, des locaux de substitution lui
soient fournis, toujours dans la H.A.________. De son côté, J.________SA a
déclaré le 9 septembre 2010 que des surfaces supplémentaires ne
pouvaient pas être accordées dans la H.A.________ avant les travaux de
rénovation qui étaient urgents et elle a proposé plusieurs locaux de
substitution à la rue M.________ [...]. W.________Sàrl a rappelé le
13 septembre 2010 qu’elle ne pouvait pas accepter une solution
impliquant un changement d’adresse.

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L’autorité de conciliation a rendu le 6 janvier 2011 une
décision selon laquelle W.________Sàrl avait valablement exercé son droit
d’option.
J.________SA a alors saisi le Tribunal des baux, en date du 7
février 2011, d’une demande tendant à ce qu’il soit constaté que le bail
litigieux prendrait fin le 30 avril 2012, sans résiliation préalable, et à ce
qu’ordre soit donné à la locataire de quitter les locaux litigieux au plus
tard à cette date. La demande en question précisait notamment à son
allégué n° 2 que la requérante était « propriétaire de l’immeuble de la
H.A.________, parcelle 111.________, sis à la H.1________, [...] P.1________ et
à la [...]. »
Dans le cadre de cette procédure portant sur la fin du bail,
J.________SA a produit de nombreuses pièces concernant l’ampleur du
projet de rénovation. Il s’agit notamment des pièces suivantes :
- l’extrait du registre foncier portant sur la parcelle 111.________,
qui mentionne que cette parcelle comprend les adresses
suivantes : la H.1________, [...] et P.1________, ainsi que la rue
[...] ;
- le résumé général du diagnostic du « Complexe H.________» du
28 octobre 2008, établi par N.________SA, dont il ressort qu’il
concerne l’ensemble du bâtiment de la H.A.________ situé sur la
parcelle 111.________ à l’exclusion de [...]. Il comprend des
constats relatifs à l’état de tous les éléments du bâtiment, des
propositions de travaux et une estimation sommaire des coûts
de ceux-ci s’élevant à plus de 70 millions de francs ;
- l’addenda du 28 mai 2009 au plan partiel d’affectation intitulé
« Plan partiel d’affectation « [...] » concernant les terrains
compris entre la rue M.________, la H.1________, les escaliers de
H.________, la rue W.________, et la parcelle n° [...]», précisant
dans le détail les parties concernées par la rénovation ;
- le communiqué de presse paru dans l’Info presse de la ville de
[...] du 17 juin 2009 qui fait état de la rénovation complète de la
H.A.________ en reprenant les précisions de l’addenda cité ;
- le planning général provisoire des interventions du 28 août
2009, élaboré par N.________SA, qui contient notamment des
illustrations de toutes les parties du complexe qui seraient
touchées par les travaux, à savoir la H.A.________ et sa base
dénommée le « Corps B », le socle s’élevant sur la rue

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W.________, les ailes dénommées « Corps A » pour celle qui est
parallèle à la rue W.________ et « Corps C » pour celle qui longe
la rue M.________, ainsi que la cour intérieure. Le planning donne
des informations quant à l’étendue et au déroulement du
chantier envisagé sur huit années pour un coût de plus de
70 millions de francs ;
- la lettre accompagnant la demande de permis de construire
déposée le 29 octobre 2010, ainsi qu’un document des 8 et 27
octobre 2010 établi par le bureau d’architectes et intitulé
« transformation et rénovation du complexe H.________, Etape I :
transformation et rénovation de la H.A.________, descriptif du
projet ». Le document précise que la demande de permis de
construire a trait à la mise en œuvre de la première étape d’un
avant-projet de revitalisation du complexe H.________ dans son
ensemble, que la deuxième étape concernerait la transformation
et la rénovation du socle, du niveau de la rue M.________ jusqu’au
niveau de la rue W.________, y compris certains locaux
périphériques de la salle [...] ;
- le planning des « Démarches administratives, projet, coût et
exécution » mis à jour le 16 mai 2011, faisant état de ce que le
projet définitif de la deuxième étape, comprenant les travaux de
la couverture de la cour et l’extension de la scène ainsi que la
rénovation du socle et son extension, était en cours de
réalisation en vue du dépôt de la demande de permis de
construire en octobre 2011. Le chantier de la première étape
devait démarrer en avril 2012 pour durer jusqu’en décembre
2013 et le chantier de la deuxième étape débuter en septembre
2012 pour se terminer en mai 2014 ;
- le permis de construire relatif à la première étape, accordé les
31 août et 28 septembre 2011.
Lors de l’audience du Tribunal des baux du 17 janvier 2012, les
parties ont signé une transaction, dont le tribunal a pris acte pour valoir
jugement définitif et exécutoire, dont la teneur est la suivante :
« I. J.________SA et W.________Sàrl s’accordent sur le fait que le
loyer net pour les locaux actuellement loués au [...] étage de la
H.1________ reste fixé à 3'400 fr. (trois mille quatre cents
francs), W.________Sàrl renonçant aux prétentions formulées
dans le cadre de la procédure ouverte devant la Commission de
conciliation (dossier LAU/015/110000007). Parties considèrent
ainsi que la proposition de jugement émise par la Commission
n’a pas d’effet et invitent la Banque [...] à libérer sur simple
présentation du présent procès-verbal l’entier des loyers
consignés sur le compte n° [...] en faveur de J.________SA.
II. W.________Sàrl s’engage irrévocablement à libérer la surface de
bureaux de 152 m2 sise au [...] étage de la H.1________, au plus
tard à la date du début des travaux autorisés par le permis de
construire délivré selon décision municipale du 31 août 2011,

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date de début des travaux qui sera signifiée par la bailleresse
J.________SA par la notification d’un préavis écrit de 3 mois pour
la fin d’un mois. Les locaux seront rendus libres de tout meuble
et objet lui appartenant et sommairement nettoyés ; en
revanche, la locataire ne sera pas tenue de remettre les locaux
en état.
III. Dès notification du préavis écrit mentionné sous chiffre II, la
bailleresse J.________SA s'engage à remettre à bail à
W.________Sàrl, qui l’accepte, une surface de substitution de
194 m2 sise aux P.1________ au 1er étage moyennant paiement
d’un loyer mensuel net de 3’400 fr. (trois mille quatre cents
francs), plus acompte de frais accessoires et eau chaude de
160 fr. (cent soixante francs) et frais d’exploitation de 20 fr.
(vingt francs), pendant la durée des travaux précisés sous
chiffre II dont la durée ne devrait pas dépasser 24 mois. En ce
qui concerne les frais accessoires, l’article 6.7 du bail conclu le
13 mars 2007 reste applicable. Le montant du loyer net précité
demeurera inchangé pendant la période d’occupation de la
surface sise aux P.1________, étant précisé que la locataire
renonce à toute prétention de quelque nature qu’elle soit pour
les désagréments (bruit, poussière, échafaudage, etc…) qui
seront générés par les travaux de rénovation dans ou sur
l’ensemble de l’immeuble de la H.A.________ (parcelle
111.________).
Si l’occupation de ces locaux devait se prolonger au-delà de 24
mois en raison d’une défaillance de la bailleresse, le loyer net
prévu ci-dessus sera réduit de moitié à titre de
dédommagement durant la période excédant les 24 mois.
W.________Sàrl choisira la date à laquelle elle souhaite débuter
l’emménagement dans les locaux sis aux P.1________, étant
précisé que le déménagement ne devra pas s’étaler sur une
période supérieure à 6 semaines comprise dans le délai de
préavis.
Afin de favoriser l’organisation du déménagement de la
locataire, celle-ci ne paiera qu’un seul loyer pendant la période
de transition.
IV. La J.________SA s’engage à notifier à W.________Sàrl, avec un
préavis écrit de 3 mois pour la fin d’un mois, la date à laquelle
la surface située à la H.1________ au [...] étage citée sous chiffre I
ci-dessus sera à nouveau disponible dès lors que les travaux
mentionnés au chiffre II seront terminés. A la date ainsi définie,
W.________Sàrl accepte d’ores et déjà de reprendre à bail
lesdits locaux pour une durée déterminée de 5 ans et
moyennant le paiement d’un loyer mensuel net de 5'066 fr. 65
(cinq mille soixante-six francs et soixante-cinq centimes), plus
acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires
(comprenant les frais de conciergerie, abonnement d’entretien
des ascenseurs, électricité commune et taxes d’égout et
d’épuration) par 500 fr. (cinq cents francs). Il est précisé que
lesdites surfaces disposeront du même fractionnement
qu’actuellement. Le nouveau loyer est dû par la locataire dès la
libération de l’ancienne surface mais au plus tard 6 semaines

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après la date fixée par la notification du préavis mentionné ci-
dessus.
V. W.________Sàrl s’engage irrévocablement à libérer la surface
sise aux P.1________, au plus tard dans les 6 semaines qui
suivent la date fixée par la notification du préavis indiqué sous
chiffre IV. Les locaux seront rendus libres de tout meuble et
objet lui appartenant et sommairement nettoyés ; en revanche,
la locataire ne sera pas tenue de remettre les locaux en état.
VI. A titre d’indemnités destinées à couvrir l’ensemble des frais
ainsi que des pertes de gain induits par les déménagements et
à condition que les locaux soient libérés conformément aux
chiffres II, III et V, la bailleresse s’engage à verser à
W.________Sàrl une indemnité forfaitaire de 60'000 fr. (soixante
mille francs) toutes taxes comprises pour chacun des deux
déménagements. Ces indemnités seront payables comme suit :
30'000 fr. (trente mille francs) dans les 30 jours dès la
notification du préavis écrit donné par la bailleresse et le solde
de 30'000 fr. (trente mille francs) à la date de la libération
effective des locaux si elle correspond aux dates fixées par la
présente convention.
VII. Parties acceptent de discuter de la possibilité pour
W.________Sàrl de louer des surfaces additionnelles à la
H.1________.
VIII. Parties s’engagent à maintenir la plus stricte confidentialité sur
la présente convention sous réserve de toute ordonnance
judiciaire.
IX. Moyennant bonne et fidèle exécution de ce qui précède, parties
confirment ne plus avoir de prétention l’une envers l’autre du
chef des procédures qui les opposent à ce jour, chacune d’elle
gardant ses frais et renonçant à l’allocation de dépens. »
4. Par courrier du 9 août 2013, W.________Sàrl a été conviée à
une séance d’information aux locataires le 22 août 2013 pour la
présentation des éléments techniques et du planning des travaux. Le
témoin P.________, entendu lors de l’audience du 8 décembre 2016, a
déclaré qu’il avait expliqué que la rénovation allait se dérouler de 2013 à
2016 et avait rappelé le « diagnostic ». Des plans ainsi que des images
avaient également été présentés pour montrer ce qui allait être fait.
La première page du document de la présentation faite aux
locataires indique que les travaux de transformation et de rénovation
concerneraient le complexe H.________, sis à la H.1________, à la rue
M.________ [...] et P.1________ et à la rue W.________ [...]. Il contient
également différents plans et coupes ayant trait à toutes les parties du

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bâtiment, soit la H.A.________, le socle, les ailes et la cour intérieure, ainsi
que des plannings. Il résulte de ces derniers que les travaux se
dérouleraient par étapes durant de nombreux mois. On voit en particulier
sur une coupe transversale du bâtiment que des échafaudages seraient
installés notamment sur toutes les façades sud et nord, ce que le témoin
P.________ a confirmé. Ce dernier a enfin précisé que l’ampleur des travaux
n’avait pas changé entre le projet et la réalisation.
5. Le 15 septembre 2013, W.________Sàrl a emménagé dans la
surface de 194 m2 convenue à titre de locaux de substitution par la
transaction du 17 janvier 2012, au 1er étage de l’entrée du bâtiment sise à
la rue P.1________. Cette entrée est située au sud-ouest de la cour
intérieure de l’immeuble. Les locaux loués se trouvent ainsi dans l’aile sud
du bâtiment, tout à l’ouest. Ils disposent de fenêtres et portes-fenêtres au
sud du côté de la rue W.________ ainsi qu’au nord sur la cour intérieure.
Cette cour est accessible depuis la rue M.________ par deux galeries.
W.________Sàrl a gardé son adresse administrative à la
H.1________, via une case postale.
6. Des travaux ont été effectués à proximité des locaux de
substitution à partir du mois de mai 2015. Ils ont concerné en particulier
les façades, l’entrée de la rue P.1________ et la cage d’escalier, ainsi que
les étages inférieurs au niveau 0 de la rue M.________ et dans le socle. Des
plannings prévisionnels ont régulièrement été communiqués à
W.________Sàrl et des mesures ont été prises par J.________SA et ses
auxiliaires afin d’en limiter les nuisances pour celle-ci. De plus, certains
travaux ont été reportés afin d’être exécutés après le retour de
W.________Sàrl dans les locaux d’origine, tel que prévu selon la transaction
judiciaire du 17 janvier 2012. Il en va ainsi par exemple du remplacement
des fenêtres, portes-fenêtres et stores des locaux de substitution, de
même que du remplacement de l’ascenseur de l’entrée n° P.1________.
7. A la suite d’une requête de preuve à futur et de constat
d’urgence déposée par W.________Sàrl, la Juge de paix du district de

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Lausanne a rendu une ordonnance de mesures superprovisionnelles le 2
juin 2015, par laquelle elle a ordonné l’administration de la preuve requise
et désigné [...] en qualité d’expert. Ce dernier a établi un rapport le 16 juin
2015 ainsi qu’un complément de rapport le 10 juillet 2015. Par décision du
7 août 2015, la juge de paix a arrêté les frais de cette procédure à 740 fr.,
comprenant la note d’honoraires de l’expert d’un montant de 540 fr., et
les a mis à la charge de la demanderesse, ainsi qu’une somme de 1’700 fr.
à titre de dépens.
8. W.________Sàrl s’est plainte à de nombreuses reprises des
travaux entrepris à partir du mois de mai 2015 et jusqu’à son départ le 7
décembre 2016. Elle n’a toutefois pas invoqué – avant d’engager la
présente procédure – qu’elle ne savait pas, au moment de signer la
transaction du 17 janvier 2012, que la rénovation concernerait l’ensemble
du bâtiment.
Dans sa lettre du 9 juin 2015, le conseil de W.________Sàrl s’est
plaint de différentes nuisances et de l’annonce tardive des travaux dont
elles émanaient. Il a ajouté ce qui suit :
« Sur le vu de ce qui précède, je vous informe formellement de ce
qui suit :
1. Dès l’achèvement du 24e mois suivant l’emménagement de
W.________Sàrl aux P.1________, ma mandante paiera un loyer net
réduit de moitié, à titre de dédommagement pour les nuisances
subies. La diminution de loyer interviendra dès le 15 septembre
2015. Je me réfère à cet égard au ch. III de la Convention liant nos
mandants respectifs.
2. Je réserve tous les droits de ma mandante de réclamer réparation
du dommage supplémentaire découlant du manque d’égard et de
la communication tardive du planning des travaux, notamment
des frais liés à l’annulation, à brève échéance, de consultations
prévues de longue date. (…) »
9. Le 23 juin 2015, J.________SA a avisé W.________Sàrl qu’elle
pourrait réintégrer les locaux sis au [...] étage de la H.A.________ le 1er avril
2016, en précisant que son courrier valait notification au sens du chiffre IV
de la convention du 17 janvier 2012. W.________Sàrl en a pris note le 21
août 2015 et a indiqué qu’elle libérerait les locaux le 13 mai 2016.

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10. Dès le 15 septembre 2015, W.________Sàrl a versé à
J.________SA un loyer mensuel de 1’885 fr., à savoir 1’700 fr. de loyer net
(= 3’400 fr. /2) plus les acomptes de charges.
11. Par courrier envoyé le 17 mars 2016 à J.________SA,
W.________Sàrl s’est référée à ses nombreux avis à la gérance concernant
« la façon désastreuse dont les travaux sont menés sur l’immeuble dans
lequel se trouvent les locaux loués et les nombreux défauts y consécutifs
extrêmement préjudiciables » et l’a priée de procéder aux diverses
remises en état et réparations des dommages subis dans un délai de cinq
jours. Elle a informé la propriétaire que si aucune démarche sérieuse
n’était entreprise d’ici au mercredi 23 mars suivant, elle consignerait les
loyers à échoir, conformément aux art. 259g ss CO.
Le 22 mars 2016, le conseil de J.________SA a répondu à
W.________Sàrl ce qui suit :
« (…) A l’évidence votre cliente ne dispose d’aucun élément concret
qui pourrait justifier une consignation du loyer. Comme vous le
savez pertinemment, l’art. 259g CO pose comme condition que
l’objet loué présente un défaut, soit une « qualité promise par le
bailleur ». Or, l’attention de votre cliente a toujours été attirée sur le
fait que les surfaces qu’elle occupe seraient lourdement impactées
par les travaux de rénovation du complexe de la H.A.________. Il
n’existe donc aucun défaut. Toute consignation de loyer opérée par
votre cliente serait contraire au droit.
Cela étant, il y a lieu de rappeler que ma mandante a pris, à bien
plaire, à ses frais et sans aucune obligation, ni reconnaissance de
quelconque responsabilité, un certain nombre de mesures pour
limiter l’impact des travaux de rénovation sur l’exploitation de
W.________Sàrl, notamment :
- Plusieurs interventions de la direction des travaux ont été
effectuées auprès des entreprises en charge de travaux qui auraient
pu entraver l’accès à la rue des P.1________ ; une barrière fixe a
maintenant été installée.
- La mise en place systématique, trois à cinq jours à l’avance, aux
entrées des immeubles d’avis relatifs aux nuisances de chauffage.
En outre, trois radiateurs électriques complémentaires ont été livrés
à W.________Sàrl immédiatement dès la première demande dans ce
sens.
- La mise en place d’un concept global de signalétique dès le 1er
avril 2016, soit dès l’emménagement de W.________Sàrl dans les

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nouveaux locaux. La signalétique actuelle a dû être déplacée dans
les vitrines disponibles en raison de la rénovation des façades. Je me
réfère à ma lettre du 7 ct, ainsi qu’à l’email du 8 ct de Mme [...], de
la gérance [...]. Toutes les explications nécessaires ont été
transmises à M. X.________. Or ce dernier n’a toujours pas pris
contact avec la gérance afin de lui transmettre tous les éléments
nécessaires à la mise en place de la nouvelle signalétique comme
cela lui a été suggéré par Mme [...]. L’attitude de votre client est
pour le moins contradictoire.
- La mise hors service de l’ascenseur localisé aux P.1________ a été
repoussée jusqu’au départ de W.________Sàrl, soit dès le 16 mai
2016. (…) »
W.________Sàrl a rétorqué le 30 mars 2016 qu’une consignation
du loyer se justifiait en raison des difficultés d’accès au cabinet médical et
de l’absence d’une signalisation adéquate. De fait, elle a ouvert le même
jour un compte de consignation de loyers n° [...] auprès de la Banque [...].
Les loyers d’avril au 7 décembre 2016 ont été consignés, pour un montant
total de 15’505 fr. 65, ([8 x 1'885 fr. ] + [1’885 fr. / 31 x 7]).
12. D’entente entre les parties, l’état des lieux d’entrée dans les
locaux de la H.A.________ a été fixé au 7 avril 2016. Le procès-verbal d’état
des lieux a été signé par les deux parties. Après la signature,
W.________Sàrl a ajouté la mention suivante : « accès via cage d’escalier et
parties communes doit se faire au travers du chantier H.1________». Les
clés des locaux ont été remises à W.________Sàrl le 8 avril 2016.
Un rapport d’expertise privée mandaté par W.________Sàrl,
rendu le 12 mai et complété le 24 mai 2016, mentionne notamment que si
les travaux de transformation et d’aménagement des locaux situés au [...]
étage de la H.A.________ sont terminés, l’emménagement de
W.________Sàrl dans ces locaux n’est pas possible au vu de la spécificité de
son activité commerciale et des travaux en cours, sources de nuisances
quotidiennes.
Dans un courrier du 3 juin 2016, les chefs de projet du
complexe H.________ ont confirmé que l’ensemble du complexe de la
H.A.________ avait été réceptionné par les autorités compétentes le 23 mai
2016, celles-ci ayant indiqué que le permis d’habiter était attribué et que

- 14 -
le document officiel serait édité prochainement, de sorte que rien
n’empêchait l’exploitation des locaux dès le 23 mai 2016.
13. Par requête du 26 mai 2016, J.________SA a requis qu'ordre soit
donné à W.________Sàrl de quitter et de rendre libres de toute personne et
de tout objet avec effet immédiat les locaux commerciaux occupés à la
rue des P.1________.
Le 14 juillet 2016, la Juge de paix du district de Lausanne a
procédé à une inspection locale des surfaces sises au [...] étage de la
H.A.________, au cours de laquelle elle a constaté que les travaux étaient
terminés dans le hall d’accès, l’ascenseur et l’appartement, que les
surfaces étaient totalement libres d’accès, de même que l’ascenseur et le
hall d’entrée, et que les pièces paraissaient bien insonorisées, aucun bruit
n’ayant été perçu au moment de la visite. Par décision du même jour, elle
a rejeté la requête d'exécution forcée déposée le 26 mai 2016 par
J.________SA.
Par arrêt du 6 octobre 2016 (n° 404), la Chambre des recours
du Tribunal cantonal a toutefois admis le recours formé par J.________SA
contre cette décision et a donné ordre à W.________Sàrl de restituer
immédiatement les locaux occupés au 1er étage de la rue P.1________.
L’autorité de recours a considéré que la propriétaire avait respecté tous
ses engagements vis-à-vis de la locataire, qu’elle avait donné en temps
utile le préavis de trois mois convenu au chiffre IV de la transaction et que
les travaux mentionnés dans ce chiffre IV étaient terminés depuis le 8 avril
2016. Le délai de six semaines prévu au chiffre V de la transaction, calculé
à partir du 7 avril 2016, était arrivé à échéance le 20 mai 2016 et la
locataire pouvait débuter l’exploitation de son cabinet médical dans les
nouveaux locaux dès le lundi 23 mai 2016. A cette date, le permis
d’habiter avait été accordé par les autorités compétentes. Enfin, la
prétendue incompatibilité de l’activité médicale avec les nuisances
engendrées par des travaux dans d’autres parties du bâtiment ne suffisait
pas non plus à empêcher l’exécution forcée. Si tant était que de telles
nuisances étaient à craindre, elles étaient prévisibles, car il était évident

- 15 -
que les parties n’avaient aucunement l’intention d’attendre la fin de la
totalité des travaux dans le complexe de la H.A.________ pour la
réintégration de la locataire. Celle-ci aurait donc dû faire valoir au moment
de la conclusion de la transaction le respect de conditions particulières
liées à son activité, ce qu’elle n’avait pas fait.
W.________Sàrl a finalement libéré les locaux sis rue P.1________
le 7 décembre 2016.
14. Le 9 novembre 2015, W.________Sàrl a ouvert action contre
J.________SA auprès du Tribunal des baux. Elle a conclu, avec suite de frais
et dépens, à ce qu’une réduction de loyer net de 50% lui soit accordée du
15 mai au 15 août 2015, puis de 25% du 16 août 2015 jusqu’à
l’élimination totale du défaut, à savoir jusqu’à la cessation totale des
nuisances engendrées par le chantier du complexe de la H.A.________ (I), à
ce que J.________SA soit condamnée à lui restituer le trop-perçu, à savoir
1'700 fr. par mois du 15 mai au 15 août 2015, puis 850 fr. du 16 août au
15 septembre 2015, et ensuite 425 fr. du 16 septembre 2015 jusqu’au
mois de l’entrée en force du jugement, avec intérêts à 5% l’an dès le 1er
août 2015 (II), à ce que J.________SA soit condamnée à lui payer la somme
de 4'378 fr. 30, avec intérêts à 5% l’an dès le 2 septembre 2015 (III), à ce
qu’il soit constaté qu’elle n’était pas la débitrice de J.________SA de la
somme de 1'700 fr. à titre de dépens de la procédure de preuve à futur
(IV) et à ce que ses prétentions supplémentaires, notamment en
dommages-intérêts, soient réservées (V).
Par réponse du 4 avril 2016, J.________SA a conclu, avec suite
de frais et dépens, au rejet des conclusions de la demande dans la mesure
de leur recevabilité et à ce que W.________Sàrl soit condamnée au
paiement de dépens en sa faveur afférents à la procédure de conciliation
de 5'000 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 15 octobre 2015.
Par réplique du 28 avril 2016, la demanderesse a modifié et
complété ses conclusions. Elle a ainsi conclu, avec suite de frais et
dépens, à ce qu’il soit constaté que sa consignation des loyers était

- 16 -
valable (I), à ce qu’une réduction de loyer net de 50% lui soit accordée du
15 mai 2015 jusqu’à l’élimination totale du défaut, soit jusqu’à la cessation
totale des nuisances engendrées par le chantier (II), à ce que les loyers
consignés lui soient attribués en conséquence (III), à ce que, sous
déduction des montants attribués sous chiffre III précité, J.________SA soit
condamnée à lui restituer le trop-perçu, à savoir 1'700 fr. par mois du 15
mai au 15 août 2015, puis 850 fr. du 16 août au 15 septembre 2015, et
ensuite 425 fr. du 16 septembre 2015 jusqu’au mois de l’entrée en force
du jugement, avec intérêts à 5% l’an dès le 1er août 2015 (IV), à ce que
J.________SA soit condamnée à lui payer la somme de 4'378 fr. 30, avec
intérêts à 5% l’an dès le 2 septembre 2015 (V), à ce qu’il soit constaté
qu’elle n’était pas la débitrice de J.________SA de la somme de 1'700 fr. à
titre de dépens de la procédure de preuve à futur (VI) et à ce que ses
prétentions supplémentaires, notamment en dommages-intérêts, soient
réservées (VII).
Lors de l’audience du Tribunal des baux du 26 mai 2016, il a
été procédé à l’audition de plusieurs témoins.
Lors de l’audience du 8 décembre 2016, de nouveaux témoins
ont été entendus, dont notamment P.________, lequel a déclaré ce qui suit :
« Je confirme avoir déjà été entendu comme témoin le 24 mai 2011
dans une affaire devant le Tribunal des baux qui opposait les mêmes
parties. Si je me rappelle bien, les questions qui m’ont été posées
portaient sur la nature des travaux et l’envergure des nuisances du
projet de rénovation du complexe H.________. Au sujet de l’envergure
des travaux, nous avons parlé de cinq parties : des travaux liés à la
structure du bâtiment avec des vérifications, des travaux concernant
l’enveloppe (façades, changement fenêtres, isolation toiture), des
travaux de mise en conformité (feu, énergie, protection contre les
chutes), et des travaux de mise en valeur par des ajouts (par
exemple, toiture vitrée dans la cour et petite extension sur la façade
sud). S’agissant du planning, nous avons toujours dit que le planning
se déroulerait sur plusieurs années, avec, à fin 2013, l’installation du
chantier et des échafaudages et ensuite trois ans de travaux jusqu’à
fin 2016.
A la question de la défenderesse de savoir si les travaux devaient
être limités aux étages [...] de la H.A.________ ou s’il a toujours été
question qu’ils s’étendent à l’ensemble de l’immeuble, je réponds
qu’il a toujours été question qu’ils s’étendent à l’ensemble de
l’immeuble. Je précise que la gérance a convoqué tous les locataires

- 17 -
à une séance d’information le 22 août 2013 lors de laquelle ont été
communiqués des plans, le planning et d’autres précisions sur le
déroulement du chantier. A la question de la défenderesse de savoir
s’il ressortait clairement de mes propos lors de mon témoignage que
les travaux allaient s’étendre à l’ensemble de l’immeuble ou à la
H.A.________ seulement, je réponds qu’une personne peu intéressée
aurait pu peut-être penser à la H.A.________ seulement.
(…)
En 2009, il était déjà prévu de faire les travaux en plusieurs étapes
et, finalement, les travaux se sont chevauchés. Pour répondre à la
question de savoir si les travaux à la rue des P.1________ étaient
censés être terminés ou pas en 2013 selon le planning provisoire de
2009, je réponds que les travaux à la rue des M.________ étaient
prévus pour 2011 et 2012, mais qu’il y a dans ce planning un
paragraphe « incidence pour les locataires » où il est indiqué
notamment qu’il y a une installation de chantier dans la cour
intérieure de 2010 à 2015. A la question de la demanderesse de
savoir si l’ampleur des travaux a changé notre le projet et la
réalisation, à savoir s’il y a eu plus de travaux qui ont dû être faits,
je réponds que non.
(…)
Les travaux supplémentaires ont effectivement entraîné des
nuisances non prévues en 2009, ou en 2011 lors de l’audience à
laquelle j’ai été entendu comme témoin. Parmi ces travaux, ceux qui
ont touché la demanderesse correspondent à la rénovation de la
cage d’escalier des P.1________; je ne me souviens pas des dates de
début et fin de ces travaux, mais je me souviens que des mesures
particulières ont été prises pour les locataires de cette entrée,
notamment que le remplacement de l’ascenseur a été retardé
jusqu’à après le mois de mai 2016, soit après la date où
W.________Sàrl était censée déménager, pour limiter les nuisances
de l’accès aux étages car un remplacement d’ascenseur implique 3-
4 mois sans ascenseur : je précise que dans les autres entrées nous
avons fait les travaux de remplacement des ascenseurs directement
après la rénovation des cages d’escalier. A la question de la
demanderesse de savoir s’il y a eu des travaux dans les étages sous
l’entrée P.1________ qui n’étaient pas prévus au départ, je réponds
par l’affirmative, en indiquant qu’il s’agit de travaux dans les locaux
annexes à la salle [...], à savoir, des aménagement intérieurs de
bureaux et de loges. A mon avis, ces travaux n’ont pas créé des
nuisances impactant le cabinet de la demanderesse. »
Lors de cette audience, J.________SA a en outre précisé sa
conclusion I en ajoutant ce qui suit : « La consignation des loyers et
indemnités pour occupation illicite effectuée par W.________Sàrl auprès de
la Banque [...] sur le compte [...] n’est pas valable. Les montants
consignés sont attribués à J.________SA. »

- 18 -
Enfin, lors de l’audience du 5 juillet 2017, il a été protocolé que
W.________Sàrl confirmait que la réduction de loyer demandée ne
concernait que le loyer dû pour les locaux sis rue P.1________ et que les
conclusions de la réplique remplaçaient celles de la demande. Elle a
également modifié sa conclusion II en ce sens que la réduction de loyer
était demandée jusqu’au 7 décembre 2016, date à laquelle elle avait
libéré les locaux précités. Elle a enfin expliqué que la conclusion IV de sa
réplique avait pour but de se voir allouer le paiement de la réduction fixée
sur la base de la conclusion II en tant que ce paiement n’était pas couvert
par les loyers consignés. Au cours de l’audience, X.________ a été interrogé
en sa qualité de partie. Il a déclaré que les travaux qui avaient provoqué
les nuisances fondant les prétentions de sa société étaient ceux qui
avaient eu lieu sur l’entier des deux façades sur lesquelles donnaient les
locaux occupés à la rue P.1________, de même que tous les travaux
effectués à l’intérieur et à l’extérieur des [...] et P.1________, ainsi que tous
les travaux réalisés sous les [...] et P.1________ depuis la rue M.________
jusqu’à la rue W.________, à savoir des travaux sur les entrées, les
ascenseurs, les façades, les dalles, les sols, les plafonds, tout ayant été
refait dans les étages du dessous à sa connaissance.
Les parties ont déposé des plaidoiries écrites dans le délai
prolongé au 31 janvier 2018. W.________Sàrl a fait valoir dans sa plaidoirie
écrite que c’était lors de la séance d’information du 22 août 2013 qu’elle
avait compris que les travaux de rénovation et de transformation
s’étendraient également à la rue P.1________.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les affaires patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de l'appel est de

- 19 -
trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al.
1 CPC).
1.2 En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les réf. citées ; Jeandin, Commentaire romand, CPC, Bâle
2019, 2e éd., nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC).
2.2 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en considération dans le cadre d’une procédure
d’appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne
pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b),
ces deux conditions étant cumulatives (Tappy, Les voies de droit du
nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III 115, spéc. p. 138). Il
appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de
sorte que l’appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles
selon lui (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342 ; TF 5A_266/2015 du
24 juin 2015 consid. 2.2.2). Le plaideur qui entend invoquer des pseudo
nova – soit des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient déjà
lors de l'audience de débats principaux – devant l'instance d'appel doit
démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique
notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le moyen de

- 20 -
preuve n'a pas pu être produit en première instance (TF 5A_445/2014 du
28 août 2014 consid. 2.1 ; TF 5A 739/2012 du 17 mai 2013 consid. 9.2.2 ;
TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1).
2.3 En l’espèce, l’appelante a produit un bordereau de pièces.
Outre les pièces de forme déposées (nos 0 à 2), elle fait valoir que les
pièces nos 3 à 5 sont postérieures au dispositif du jugement attaqué. La
pièce n° 3, bien que datée du 16 août 2018, porte sur le décompte des
frais de chauffage et frais accessoires du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017.
Or l’appelante n’expose pas pour quelle raison ce décompte n’aurait pas
pu être produit en première instance en faisant preuve de la diligence
requise, de sorte que cette pièce est irrecevable. Au demeurant, à
supposer recevable, ce document n’apparaît pas pertinent pour la solution
du litige.
Sont en revanche recevables le recours à la Chambre des
recours pénale du Tribunal cantonal déposé le 25 juin 2018 par X.________
(n° 4) et la réponse du 13 décembre 2018 (n° 5). On ne voit toutefois pas
en quoi ces pièces seraient utiles à la présente cause, l’appelante se
limitant du reste à les mentionner.
S’agissant du courriel du 1er juin 2017 (n° 6), l’appelante fait
valoir qu’il a déjà été produit en première instance. Quoi qu’il en soit, ce
courriel n’est pas décisif (cf. infra consid. 5).
3. L’appelante invoque une constatation inexacte des faits. Ceux-
ci seront examinés, dans la mesure utile, dans le cadre des griefs
invoqués.
4.
4.1 L’appelante, se référant aux art. 259d et 260 CO, prétend à
une réduction de loyer pour les locaux de substitution pris à bail à la rue
des P.1________, en raison des nombreux défauts et nuisances générés par

- 21 -
les travaux. Elle soutient dans ce contexte que le chiffre III de la
convention du 17 janvier 2012 ne s’appliquerait pas aux défauts résultant
des travaux intervenus aux P.1________, notamment au regard des art. 256
al. 2 et 260 al. 2 CO à caractère semi-impératif et dès lors que la
convention ne prévoirait pas de compensation pour les travaux de
chantier dans les locaux de substitution. L’appelante fait valoir que les
travaux réalisés sur le complexe de la H.A.________ et les très nombreuses
nuisances subies durant plus de deux ans auraient été bien plus
importants que ce qui lui avait été indiqué lorsqu’elle avait signé la
convention du 17 janvier 2012. Elle aurait ainsi droit à une réduction de
loyer dès le 15 septembre 2015.
L’intimée pour sa part considère que la convention signée
exclurait toute prétention de quelque nature que ce soit pour les
désagréments générés par les travaux de rénovation dans et sur
l’ensemble de l’immeuble de la H.A.________, soit la parcelle 111.________.
Elle expose que la convention aurait été signée en toute connaissance de
cause par une partie assistée d’un avocat au terme d’une longue
procédure au cours de laquelle de nombreuses preuves auraient été
administrées pour démontrer l’ampleur des travaux et des nuisances. En
outre, l’appelante aurait dû quitter les locaux de substitution dès le 23 mai
2016, ce qui avait été dûment constaté par l’arrêt de la Chambre des
recours civile du Tribunal cantonal du 6 octobre 2016.
4.2
4.2.1 La transaction judiciaire s’interprète comme tout autre contrat.
A cet égard, l'art. 18 al. 1 CO dispose que pour apprécier la forme et les
clauses d’un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune
intention des parties, sans s’arrêter aux expressions ou dénominations
inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la
nature véritable de la convention. Pour ce faire, le juge prendra en compte
non seulement la teneur des déclarations de volonté, mais aussi les
circonstances antérieures, concomitantes et postérieures à la conclusion
du contrat. Déterminer ce qu'un cocontractant savait ou voulait au
moment de conclure relève des constatations de fait ; la recherche de la

- 22 -
volonté réelle des parties est qualifiée d'interprétation subjective (ATF 140
III 86 consid. 4.1 et les réf. citées).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si
elle est divergente, le juge interprétera les déclarations faites selon la
théorie de la confiance ; il devra donc rechercher comment une
déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction
de l’ensemble des circonstances (ATF 127 III 444 consid. 1b, JdT 2002 I
213 ; TF 4A_54/2001 du 9 avril 2002 consid. 2b). Le principe de la
confiance permet d’imputer à une partie le sens objectif de son
comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime
(ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 et les réf. citées ; TF 4A_370/2017 du 31
janvier 2018 consid. 2.3 ; TF 4A_665/2010 du 1er mars 2011 consid. 3.1).
La détermination de la volonté objective des parties, selon le principe de la
confiance, est une question de droit ; pour la trancher, il faut cependant se
fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les
circonstances, lesquelles relèvent du fait (TF 4A_370/2017 du 31 janvier
2018 consid. 2.3).
4.2.2 Les premiers juges ont considéré que la renonciation par
l’appelante, au chiffre III de la transaction judiciaire, « à toute prétention
de quelque nature qu’elle soit pour les désagréments (bruit, poussière,
échafaudage, etc…) qui seront générés par les travaux de rénovation dans
ou sur l’ensemble de l’immeuble de la H.A.________ (parcelle
111.________) » faisait obstacle à sa demande de réduction de loyer. Celle-
ci devait donc être rejetée, si tant est qu’elle fût recevable au vu de la
force de chose jugée dont jouissait la transaction (art. 59 al. 1 et 2 let. e
CPC).
Les premiers juges ont considéré que le chiffre III précité ne
laissait aucun doute possible quant à l’étendue des travaux visés puisqu’il
mentionnait qu’il s’agissait des travaux de rénovation entrepris « dans et
sur l’ensemble de l’immeuble de la H.A.________ », cette notion étant
encore précisée par l’ajout du numéro de la parcelle. La clause désignait
en outre sans ambiguïté, de manière expresse ou exemplative, les

- 23 -
désagréments qui pourraient être engendrés du fait des travaux.
L’interprétation littérale était également corroborée par de multiples
éléments, soit les nombreux documents dont l’appelante avait eu
connaissance avant la signature de la transaction et qui faisaient état des
très importants travaux qui seraient entrepris sur l’ensemble du complexe
et non seulement sur la H.A.________, la distinction entre les travaux
autorisés par le permis de construire délivré le 31 août 2011 à la
H.1________ (chiffres II et IV) et les travaux de rénovation dans ou sur
l’ensemble de l’immeuble sis sur la parcelle 111.________ (chiffre III), ainsi
que le contexte dans lequel la transaction avait été conclue et qui attestait
que le renoncement tenait parfaitement compte des intérêts des deux
parties. Partant, les premiers juges ont admis que la volonté réelle et
commune des parties consistait bien dans le renoncement de la
demanderesse à toute prétention pour les désagréments générés par les
travaux de rénovation, y compris à la rue des P.1________.
4.2.3 Le raisonnement opéré par les premiers juges, en particulier
sur l’application du chiffre III de la convention à la surface de substitution
louée par l’appelante aux P.1________, ne prête pas le flanc à la critique et
peut être confirmé par adoption de motifs. On peut encore ajouter que,
dans sa demande adressée au Tribunal des baux le 7 février 2011, tendant
à la constatation de la fin du bail litigieux et ayant abouti à la transaction
du 17 janvier 2012, l’intimée a expressément précisé l’étendue de la
parcelle 111.________ (all. 2) et a produit l’extrait du registre foncier y
afférent.
Il convient néanmoins d’examiner si le raisonnement des
premiers juges vaut également au regard de l’art. 260 al. 2 CO, dont la
violation est invoquée par l’appelante.
4.3
4.3.1 Aux termes de l'art. 260 CO, le bailleur n'a le droit de rénover ou
de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés
au locataire et que le bail n'a pas été résilié (al. 1). Lors de l'exécution de tels

- 24 -
travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire ; les prétentions
du locataire en réduction du loyer (art. 259d) et en dommages-intérêts (art.
259e) sont réservées (al. 2).
L'art. 260 al. 2 2e phrase CO énumère les droits du locataire en
raison des perturbations qu'il subit dans l'usage convenu. Cette énumération
a pour but de protéger le locataire. Elle a donc un caractère relativement
impératif. Le bailleur peut s'engager valablement à accorder davantage au
locataire, mais celui-ci ne peut pas renoncer par avance – respectivement lors
de la conclusion du contrat de bail – aux droits que lui confère l'art. 260 al. 2
2e phrase CO. Toutefois, la doctrine majoritaire admet que face à une
situation concrète, le locataire peut valablement conclure une convention
dérogeant au système légal, à condition qu'il soit correctement informé, le
jour où il prend sa décision, des nuisances auxquelles il est exposé. Le
locataire doit ainsi être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments
ainsi que de la moins-value qui s'ensuit (qui correspond à la prétention en
réduction du loyer) ; la renonciation est alors concrète et non abstraite ; elle
ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus.
Par exemple, si le locataire a renoncé à une prétention en réduction de loyer
parce que les nuisances ne devaient durer que deux semaines et qu'en réalité
ils en durent huit, il peut faire valoir tous les droits découlant de l'art. 260 CO
pour les six semaines supplémentaires. Si le locataire n'a pas été en mesure
de prendre une décision en toute connaissance de cause, l'accord pourrait
heurter l'art. 256 al. 2 let. b CO, selon lequel les dérogations au détriment du
locataire sont nulles si elles sont prévues dans les baux d'habitation ou de
locaux commerciaux (TF 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1 et les réf.
citées).
En référence à l’arrêt précité, la doctrine actuelle considère
que le caractère impératif de l’art. 260 CO ne s’oppose pas à ce que, face
une situation concrète, les parties conviennent de la solution de leur choix
(Lachat et al., Le bail à loyer, 2019, n. 6.3 p. 361 et les réf. citées ; Aubert,
Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., 2017, nn.
44 et 44a p. 526 et les réf. citées ; Bättig, Das schweizerische Mietrecht,
SVIT-Kommentar, 4e éd., 2018, n. 10 ad art. 260-260a CO p. 383). Le
locataire peut accepter, moyennant par exemple des compensations sur le

- 25 -
loyer, une rénovation qui apparaîtrait exagérée si elle était soumise à un
juge, ou qui interviendrait alors que le bail est résilié. Pour autant qu’il soit
suffisamment informé le jour où il prend sa décision, le locataire peut aussi
se contenter d’une indemnité unique à titre de réduction du loyer et de
dommages-intérêts, pour compenser les nuisances générées par la
rénovation. Les parties peuvent également convenir que, provisoirement,
des locaux de remplacements soient mis à la disposition du locataire
(Lachat et al., op. cit., n. 6.3 p. 361).
4.3.2 En l’espèce, face à une situation concrète, à savoir la
rénovation d’envergure de la H.A.________ dans laquelle étaient situés les
locaux commerciaux initialement loués à l’appelante, les parties ont
précisément convenu d’une solution de leur choix dans leur transaction
judiciaire du 17 janvier 2012. En effet, l’appelante ne souhaitait pas quitter
les locaux occupés H.1________ à l’échéance prévue de son contrat de bail
en 2012, afin de ne pas déstabiliser sa patientèle et pour des motifs
économiques, allant même jusqu’à envisager dans un premier temps
l’occupation de locaux de substitution dans la H.A.________. L’appelante ne
souhaitait pas non plus changer d’adresse administrative. Or le
déménagement aux P.1________, proche des locaux occupés initialement,
lui permettait de conserver son adresse.
Le chiffre III de la transaction prévoit ainsi la mise à disposition
provisoire de l’appelante d’une surface de substitution de 194 m2 aux
P.1________, soit de 42 m2 plus grande que la surface occupée initialement
au [...] étage de la H.A.________, qui était de 152 m2. Cette mise à
disposition était prévue moyennant le paiement, durant les travaux, d’un
loyer mensuel net de 3'400 fr., plus acompte de frais accessoires et d’eau
chaude de 160 fr. et frais d’exploitation de 20 francs. Le montant de ce
loyer, quasiment similaire au loyer payé précédemment pour une surface
plus petite (3'428 fr. 55 + frais), devait rester inchangé pendant la période
d’occupation de la surface de substitution, qui « ne devrait pas dépasser
24 mois », étant toutefois précisé que la locataire renonçait « à toute
prétention de quelque nature qu’elle soit pour les désagréments (bruit,
poussière, échafaudage, etc…) qui seront générés par les travaux de

- 26 -
rénovation dans ou sur l’ensemble de l’immeuble de la H.A.________
(parcelle 111.________) », soit incluant la surface mise à disposition aux
P.1________.
Il apparaît ainsi que l’appelante a bénéficié, en relation avec
son bail initial, de compensations sous la forme de la mise à disposition
d’une surface de substitution qui lui convenait particulièrement pour les
raisons mentionnées. Comme déjà relevé, l’acception de la convention
conclue, en particulier au vu de son chiffre III, permet de retenir que les
parties avaient aussi tenu compte dans leur convention des nuisances
liées à la surface de substitution, ce qui exclut également pour cette
surface l’application de l’art. 260 al. 2 CO et des art. 259d et 259e CO
mentionnés, sous réserve de la réponse donnée à la question de
l’information suffisante de l’appelante sur ladite surface de substitution au
moment de la conclusion de la convention (cf. infra consid. 4.3.3).
4.3.3 Il convient dès lors d’examiner si l’appelante était
suffisamment informée le jour où elle a pris sa décision, soit le 17 janvier
2012, sur l’ampleur des travaux envisagés quant à la surface de
substitution aux P.1________, ce qu’elle conteste.
L’appelante fait valoir qu’elle n’aurait appris que lors de la
séance d’information du 22 août 2013 que les travaux allaient également
s’étendre aux P.1________. Elle soutient ensuite qu’il était clair que les
travaux ne devaient pas se chevaucher, que la H.A.________ devait être
rénovée dans un premier temps, puis, une fois qu’elle aurait réintégré ses
locaux initiaux, que les travaux se dérouleraient dans un second temps
aux P.1________. Les deux assertions qui précèdent sont contradictoires,
dès lors que l’appelante ne peut pas prétendre qu’elle ignorait que les
travaux toucheraient tout le complexe et soutenir dans le même temps
qu’elle pensait qu’ils auraient lieu en deux étapes.
Quoi qu’il en soit, comme déjà mentionné (cf. supra consid.
4.2.3), l’acception littérale des premiers juges quant à la notion de
« l’ensemble de l’immeuble de la H.A.________ (parcelle 111.________) »

- 27 -
doit être confirmée pour les motifs exposés dans le jugement entrepris,
soit d’une part au vu du texte clair de la convention et, d’autre part, au vu
de tous les éléments dont disposaient le représentant de l’appelante et
son conseil avant la signature de la transaction litigieuse, sans d’ailleurs
que la connaissance de ces documents soit contestée. Ainsi, ils avaient eu
connaissance de l’extrait du registre foncier décrivant expressément
l’étendue du bâtiment se trouvant sur la parcelle 111.________. Ils
disposaient également du résumé général du « diagnostic » du
« complexe H.________ [...]» établi le 28 octobre 2008 par N.________SA, qui
évoquait l’ensemble du bâtiment à l’exclusion de la salle [...]. Ils avaient
obtenu en outre l’addenda du 28 mai 2009 au « plan partiel d’affectation
« Jumelles - H.________ », qui évoquait une rénovation complète de
l’ensemble « H.________ [...]». Le représentant de l’appelante et son
conseil détenaient encore « l’Info presse » de la ville de [...] du 17 juin
2009, qui faisait état du projet de rénovation complète en reprenant les
précisions de l’addenda cité, et le planning général provisoire du 28 août
2009, qui faisait état de manière détaillée des travaux touchant
notamment les P.1________. Ils avaient pu examiner le document établi en
2010 par les architectes, qui évoquait la première étape de transformation
portant sur la H.A.________, le permis de construire de 2011 concernant
cette première étape, mais également le planning des « Démarches
administratives, projet, coût et exécution » mis à jour le 16 mai 2011, dont
il découlait que les travaux de la première étape se dérouleraient d’avril
2012 à décembre 2013 et ceux de la deuxième étape de septembre 2012
à mai 2014, ce qui mettait en évidence que ces deux étapes allaient se
chevaucher et que, durant de nombreux mois, le chantier s’étendrait à
l’immeuble entier.
L’appelante se fonde sur le témoignage de l’architecte
P.________ du 8 décembre 2016 pour soutenir que les travaux ne devaient
pas se chevaucher. Il convient toutefois de replacer ce témoignage dans
son contexte en évitant d’en extraire certaines phrases mentionnées
isolément. Ainsi, cet architecte a déclaré ce qui suit : « en 2009, il était
déjà prévu de faire les travaux en plusieurs étapes et, finalement, les
travaux se sont chevauchés. Pour répondre à la question de savoir si les

- 28 -
travaux à la rue des P.1________ étaient censés être terminés ou pas en
2013 selon le planning provisoire de 2009, je réponds que les travaux à la
rue des M.________ étaient prévus pour 2011 et 2012, mais qu’il y a dans
ce planning un paragraphe « incidence pour les locataires » où il est
indiqué notamment qu’il y a une installation de chantier dans la cour
intérieure de 2010 à 2015. A la question de la demanderesse de savoir si
l’ampleur des travaux a changé entre le projet et la réalisation, à savoir s’il
y a eu plus de travaux qui ont dû être faits, je réponds que non. »
L’appelante ne pouvait ainsi pas non plus exclure des nuisances
simultanées à la H.A.________ et aux P.1________ sur la seule base du
planning provisoire de 2009, au regard de l’installation de chantier dans la
cour intérieure prévue entre 2010 et 2015, ce planning provisoire ayant de
toute manière été complété sur cette question par celui de 2011 qui ne
laissait subsister aucun doute sur la question du chevauchement des
travaux.
Il convient également de relever que les parties ont tenu
compte de l’éventualité de retards dans le chantier – circonstance qui
n’est pas rare dans la construction – puisque la convention prévoyait que
si l’occupation des locaux de substitution devait se prolonger au-delà de
24 mois en raison d’une défaillance de la bailleresse, le loyer net prévu
serait réduit de moitié à titre de dédommagement durant la période
excédant les 24 mois.
L’ensemble de ces éléments permet de retenir que
l’appelante, assistée d’un mandataire professionnel au moment de la
conclusion de la convention, avait été suffisamment informée avant de
prendre sa décision quant à l’occupation de la surface de substitution, qui
est intervenue au terme de la procédure de conciliation initiée en 2010 par
la transaction judiciaire conclue devant le Tribunal des baux, le 17 janvier
2012. Il s’ensuit que les arguments de l’appelante, qui ont pour l’essentiel
déjà été examinés par le Tribunal des baux, ne suffisent pas à remettre en
cause la solution retenue par les premiers juges. Ceux-ci ont constaté que
l’appelante n’avait pas remis en cause la validité de la transaction par le
biais d’une demande de révision déposée en temps utile. On ne voit en

- 29 -
effet pas pour quel motif l’appelante s’est abstenue de remettre en cause
la transaction, voire de mettre fin au contrat la liant à l’intimée, alors
qu’elle soutient – de manière certes nullement crédible au vu des
éléments retenus – qu’elle n’aurait été informée des éléments techniques
et du planning des travaux que lors de la séance d’information des
locataires du 22 août 2013, soit 18 mois après la signature de la
convention.
Il s’ensuit que l’appelante était correctement informée des
nuisances liées à la surface de substitution au moment de la conclusion de
la convention et qu’elle a renoncé valablement à une action en réduction
de loyer fondée sur les travaux entrepris sur l’ensemble de l’immeuble de
la H.A.________ (parcelle 111.________), incluant la surface de substitution
aux P.1________.
5.
5.1 L’appelante soutient encore que le Tribunal des baux aurait
violé son droit d’être entendue en ne tranchant pas la question de la fin du
bail, mais en se limitant à se fonder sur l’arrêt de la Chambre des recours
du Tribunal cantonal du 6 octobre 2016 concernant l’exécution forcée de
son expulsion, non pertinent à cet égard. Elle soutient que les travaux
autorisés par le permis de construire délivré le 31 août 2011 n’étaient pas
terminés en avril 2016, de sorte que le préavis du 23 juin 2015 ne serait
pas valable et qu’aucun avis de notification au sens du chiffre IV de la
convention du 17 janvier 2012 ne lui aurait été communiqué. Elle allègue
que le bail aux P.1________ aurait pris fin au plus tôt le 7 décembre 2016,
alors que les travaux étaient encore en cours, et que l’intimée n’aurait pas
respecté les clauses de la convention concernant son déménagement.
5.2 Appelé à se prononcer sur la déconsignation des montants
versés par l’appelante pour la période allant du 1er avril au 7 décembre
2016 en raison des difficultés d’accès au cabinet médical et de l’absence
d’une signalisation adéquate, le Tribunal des baux a considéré que celle-ci
ne pouvait pas se prévaloir des règles sur la garantie des défauts eu égard

- 30 -
à sa renonciation, de sorte que l’intégralité des montants consignés
devaient être libérés en faveur de l’intimée.
5.3 En l’espèce, il ressort des conclusions de l’appelante qu’elle
sollicite une réduction de loyer net de 50% dès le 15 mai 2015 et jusqu’à
la fin du bail, à savoir le 7 décembre 2016. L’appelante avait indiqué à cet
égard, dans sa demande et sa réplique, « jusqu’à la cessation totale des
nuisances engendrées par le chantier du complexe de la H.A.________ ».
Lors de la dernière audience du 5 juillet 2017, elle a précisé que la
réduction de loyer demandée ne concernait que le loyer dû pour les locaux
sis rue des P.1________ et que les conclusions de la réplique remplaçaient
celles de la demande. Elle a modifié sa conclusion II en ce sens que la
réduction de loyer était demandée jusqu’au 7 décembre 2016, date à
laquelle elle avait libéré les locaux précités, et a précisé que la conclusion
IV de sa réplique avait pour but de se voir allouer le paiement de la
réduction fixée sur la base de la conclusion II en tant que ce paiement
n’était pas couvert par les loyers consignés. L’appelante a également
indiqué dans ses conclusions que les prétentions supplémentaires,
notamment en dommages-intérêts, étaient réservées.
Il faut comprendre les conclusions de l’appel en réduction de
loyer, calquées sur celles prises en première instance, comme ne portant
que sur une réduction de loyer en application de l’art. 259d CO, soit en
raison des nuisances concernant les locaux de substitution, à l’exclusion
de la réduction prévue dans la convention pour l’occupation des locaux en
raison du retard imputable à l’intimée (réduction de moitié à titre de
dédommagement pour l’occupation des locaux au-delà de 24 mois). Aussi,
c’est à juste titre que le Tribunal des baux ne s’est pas prononcé sur la
date de la fin du bail, dès lors que la réduction pour nuisances à laquelle
l’appelante a conclu n’a pas été allouée.
Dans sa réplique déposée en appel, l’appelante indique qu’une
procédure en réduction de loyer serait actuellement pendante devant le
Tribunal des baux. Cette précision est formulée dans le contexte du litige
portant sur la date de la fin du bail des locaux de substitution aux

- 31 -
P.1________. Il ne peut donc s’agir que de la réduction prévue dans la
convention pour l’occupation des locaux en raison du retard imputable à
l’intimée. A cet égard, cette dernière a laissé entendre qu’en ce qui
concerne l’indemnité de déménagement, elle avait invoqué l’exception de
compensation au mois de novembre 2016. Il s’ensuit que le Tribunal des
baux, qui s’est contenté de libérer l’entier des loyers consignés du 1er avril
au 7 décembre 2016 en raison des nuisances allégués en relation avec les
locaux de substitution, n’avait pas à se prononcer dans le cadre de la
présente procédure sur la date de la fin du bail. Partant, en ne statuant
pas sur ce point, les premiers juges n’ont pas violé le droit d’être entendu
de l’appelante. La question de la fin du bail devra être tranchée par le
Tribunal des baux dans le cadre du litige encore pendant devant lui.
6. En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 853 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils ;
BLV270.11.5]), doivent être mis à la charge de l’appelante, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
L'appelante versera en outre à l’intimée la somme de 2'000 fr.
(art. 7 et 3 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010;
BLV 270.11.6]) à titre de dépens de deuxième instance (art. 106 al. 1
CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.

- 32 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 853 fr.
(huit cent cinquante-trois francs), sont mis à la charge de
l’appelante W.________Sàrl.
IV. L’appelante W.________Sàrl doit verser à l’intimée J.________SA
la somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Laurent Maire (pour W.________Sàrl),
- Me Aurelia Rappo (pour J.________SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur

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litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :