vd_gerichte · XA16.048154 · 2017-11-27 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA16.048154-171915
428
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 27 novembre 2017
__________________
Composition : M. SAUTEREL, vice-président
MM. Winzap et Pellet, juges
Greffier : M. Magnin
*****
Art. 110 CPC et 12 LJB
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par [...] (ci-après :
W.________), à [...], demanderesse, contre le jugement rendu le 14 mars
2017 par le Tribunal des baux dans la cause divisant la recourante d’avec
A.C.________, B.C.________, G.________, V.________, X.________ et Z.________,
défendeurs, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par jugement du 14 mars 2017, dont les considérants ont été
adressés pour notification aux parties le 4 octobre 2017, le Tribunal des
baux a notamment déclaré nulle la hausse de loyer notifiée le 24 mars
2016 par la demanderesse W.________ aux défendeurs A.C.________ et
B.C.________, G.________ et V.________ et X.________ et Z.________ (I, IV et V),
a fixé le loyer mensuel net dû par les défendeurs A.C.________ et
B.C.________ pour l’appartement [...] sis rue de [...], à [...], à 1'462 fr., dès
le 1er juillet 2017 (II), a fixé le loyer mensuel dû par ces mêmes défendeurs
pour la place de parc intérieure sise à l’adresse précitée à 141 fr. 50, dès
le 1er juillet 2017 (III), a dit que la demanderesse devait payer à l’Etat de
Vaud la somme de 500 fr. à titre d’émolument pour témérité (VI) et a dit
qu’elle devait payer aux défendeurs A.C.________ et B.C.________,
solidairement entre eux, la somme de 1'500 fr. à titre de dépens pour
témérité (VII), qu’elle devait payer aux défendeurs G.________ et
V.________, solidairement entre eux, la somme de 1'500 fr. à titre de
dépens pour témérité (VIII) et qu’elle devait payer aux défendeurs
X.________ et Z.________, solidairement entre eux, la somme de 1'500 fr. à
titre de dépens pour témérité (IX).
En droit, les premiers juges ont retenu que W.________ était
une professionnelle de l’immobilier et qu’elle avait soutenu une position
juridique dont elle devait se rendre compte qu’elle était éminemment mal
fondée. La demanderesse ne pouvait en effet prétendre que les hausses
de loyers litigieuses étaient valables au regard du texte sans équivoque de
l’art. 269d al. 1 CO (Loi fédérale complétant le Code civile suisse du 30
mars 1911 ; RS 220) et de la jurisprudence y relative. En outre, il était
manifeste que le motif tel qu’il était formulé était beaucoup trop vague
pour répondre aux exigences légales. Les premiers juges ont ajouté que
W.________ avait persisté à soutenir le présent procès, ce qu’un plaideur un
tant soit peu raisonnable n’aurait pas fait, de sorte que le comportement
de la prénommée devait à l’évidence être qualifié de téméraire. Au
surplus, le tribunal a retenu que la demanderesse avait adopté une

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position clairement téméraire dans le cadre de la demande de baisse de
loyer des défendeurs A.C.________ et B.C.________. Ainsi, selon les premiers
juges, il se justifiait de condamner W.________ à verser à l’Etat de Vaud un
émolument de 500 fr. et des dépens de 1'500 fr. à chaque couple de
défendeurs.
B. Par acte du 6 novembre 2017, W.________ a recouru auprès de
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal contre ce jugement, en
concluant, sous suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en
ce sens que les chiffres VI à X de son dispositif sont supprimés.
Subsidiairement, elle a conclu à l’annulation du jugement, la cause étant
renvoyée au Tribunal des baux pour instruction et nouvelle décision dans
le sens des considérants.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
C. La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l’état
de fait du jugement, dont il ressort notamment ce qui suit :
1. Le 30 avril 2013, W.________, en qualité de bailleresse, et
A.C.________ et B.C.________, en qualité de locataires, ont conclu un contrat
de bail à loyer portant sur l’appartement [...] de l’immeuble sis [...], à [...].
Le bail a débuté le 1er mai 2013 pour se terminer le 30 juin 2014, le
contrat se renouvelant ensuite aux mêmes conditions pour un an, et ainsi
de suite d’année en année, sauf avis de résiliation reçu au moins trois
mois à l’avance. Le loyer mensuel net a été fixé à 1'550 fr., auquel
s’ajoutait la somme de 150 fr. pour une place de parc, ainsi que l’acompte
pour les charges usuelles et autres frais accessoires d’un montant de 200
francs.
Le 3 mai 2013, la bailleresse W.________ a conclu un contrat de
bail à loyer portant sur l’appartement [...] de l’immeuble précité avec les

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locataires G.________ et V.________. Les conditions de ce contrat étaient
identiques à celles valant pour A.C.________ et B.C.________.
Par contrat du 5 juillet 2013, la bailleresse W.________ a conclu
avec les locataires X.________ et Z.________ un contrat de bail portant sur
l’appartement [...] du même immeuble. Le bail a débuté le 1er juillet 2013
et prévoyait une première échéance au 30 juin 2014. Le loyer mensuel net
s’élevait à 1'450 fr., auquel s’ajoutait le montant de 150 fr. pour une place
de parc et l’acompte pour le chauffage et les frais accessoires de 200
francs.
2. Le 24 mars 2016, W.________ a adressé à A.C.________ et
B.C.________, à G.________ et V.________ et à X.________ et Z.________ une
formule officielle de notification de hausse de loyer pour le 1er juillet 2016.
Ces formules indiquaient un nouveau loyer mensuel net de 1'650 fr. pour
les logements de A.C.________ et B.C.________ et de G.________ et
V.________, ainsi qu’un nouveau loyer mensuel net de 1'550 fr. pour le
logement de X.________ et Z.________. Elles mentionnaient en outre un
nouveau loyer net des places de parc de 160 francs.
A la rubrique « Motif de la hausse de loyer », il figurait la
mention suivante : « adaptation du loyer selon nouvelles dispositions du
titre 8e du CO ».
3. Le 26 octobre 2016, W.________ a déposé trois demandes
auprès du Tribunal des baux contre les locataires susmentionnés. Au pied
de celles-ci, elle a en particulier conclu, avec suite de frais et dépens, à ce
que les hausses de loyer adressées le 24 mars 2016 soient confirmées,
dès le 1er juillet 2016.
Par décision du 19 décembre 2016, la Présidente du Tribunal
des baux a joint les trois causes pour faire l’objet d’une seule instruction et
d’un seul jugement.

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En date du 6 février 2017, les défendeurs ont tous déposé des
déterminations, aux termes desquelles ils ont conclu au rejet des
conclusions prises par W.________, sous suite de frais et dépens. Par
ailleurs, A.C.________ et B.C.________ ont pris des conclusions
reconventionnelles tendant en substance à une baisse des loyers de leur
appartement et de leur place de parc, à une réduction de leur garantie de
loyer et au remboursement des parts de loyer qu’ils auraient payé en trop
à compter du 1er juillet 2017.
Par avis du 7 mars 2017, la Présidente du Tribunal des baux,
statuant sur la requête formulée le 2 mars 2017 par W.________, a refusé
d’ordonner la suspension de la présente procédure jusqu’à droit connu sur
la cause opposant la prénommée à A.C.________ et B.C.________ pendante
devant la Cour d’appel civile du canton de Vaud.
Le 10 mars 2017, W.________ a déposé des déterminations.
L’audience de jugement s’est tenue le 14 mars 2017 devant le
Tribunal des baux. Le jugement a été communiqué aux parties sous la
forme d’un dispositif le 17 mars 2017.
A la demande de A.C.________ et B.C.________ ainsi que de
W.________, la motivation du jugement a été adressée aux parties le 4
octobre 2017.
En d roit :
1.
1.1 Selon l’art. 319 let. b ch. 1 CPC (Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272), le recours est recevable dans les
cas prévus par la loi. Aux termes de l’art. 110 CPC, la décision sur les frais,
qui comprennent les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC), peut

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être attaquée séparément par un recours (Tappy, CPC commenté, 2011, n.
4 ad art. 110 CPC).
Le recours doit être déposé auprès de la Chambre des recours
civile, dont la compétence découle de I'art. 73 LOJV (Loi d'organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01). S'agissant du délai de
recours, celui-ci est déterminé par la procédure applicable au litige au
fond, eu égard au caractère accessoire des frais judiciaires (ATF 134 I 159
consid. 1.1).
1.2 En l’espèce, le litige au fond n'est pas soumis à la procédure
sommaire, si bien que le délai de recours est de 30 jours (art. 321 al. 1 et
al. 2 a contrario CPC).
Ainsi, formé en temps utile par une partie qui a un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre un jugement statuant
sur les frais et les dépens, le recours est recevable.
2. Le recours est recevable pour violation du droit et constatation
manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). S'agissant de la violation
du droit, l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen
(Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2e éd.,
Bâle 2013, n. 26 ad art. 319 CPC). Elle revoit librement les questions de
droit soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs à
ceux de l'autorité précédente ou du recourant (Hohl, Procédure civile,
tome II, 2e éd., Berne 2010, n. 2508). Comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (Loi
sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ; RS 173.110), le grief de la
constatation manifestement inexacte des faits ne permet que de corriger
une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec
l'appréciation arbitraire des preuves (Corboz et al., Commentaire de la
LTF, Berne 2009, n. 19 ad art. 97 LTF).
3.

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3.1 Le recourante soutient que les conditions d’application de l’art.
12 al. 2 et 3 LJB (Loi sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre
2010 ; RSV 173.655) ne sont pas réalisées et qu’elle n’a pas agi avec
témérité. Elle fait valoir qu’elle a procédé seule devant le Tribunal des
baux et que, bien qu’étant une professionnelle de l’immobilier, elle ne
disposait pas de connaissances juridiques particulières. Elle ajoute qu’elle
s’est également prévalue d’un rendement insuffisant de la chose louée
pour justifier la hausse de loyer requise, et non seulement de la mention
« adaptation du loyer selon nouvelles dispositions du titre 8e du CO »
figurant sur les formules.
3.2 Selon l'art. 12 LJB, la procédure devant le Tribunal des baux
est gratuite (al. 1). Toutefois, une partie agissant de façon téméraire ou
compliquant inutilement le procès peut être tenue de payer des
émoluments à hauteur de 500 fr. (al. 2), ainsi que de payer à l'autre partie
des dépens d'un montant maximum de 1'500 fr. (al. 3).
Agit de façon téméraire et peut être condamné à des dépens
celui qui soutient, en procédure, une thèse si évidemment mal fondée que
toute personne un tant soit peu raisonnable n’oserait la soutenir ou celui
qui utilise des arguments manifestement dénués de toute valeur
quelconque ou de toute pertinence, le rôle procédural de la partie étant à
cet égard sans importance (Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures
spéciales vaudoises, n. 8 ad art. 14 aLTB et la jurisprudence citée). La
témérité est une notion étroite et doit être appliquée de manière
restrictive (Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures spéciales vaudoises,
Lausanne 2008, n. 8 ss ad. art. 14 aLTB et la jurisprudence citée ; cf.
également Ducret/Osojnak, Procédures spéciales vaudoises, op. cit., n. 5
ss. ad art. 41 aLJT et la jurisprudence citée). Il faut la conscience d’agir
sans droit, le fait d’être assisté d’un avocat pouvant à cet égard être pris
en considération (Tappy, op. cit., n. 4 ad art. 115 CPC).
3.3 En l’espèce, la recourante est inscrite au registre du commerce
depuis 2003 et a notamment pour but de louer et vendre des logements.
Elle est ainsi active dans le domaine de l’immobilier depuis de nombreuses

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années. Dans ces conditions, quoi qu’elle en dise, elle agit bel et bien dans
le cadre de la présente procédure en tant que professionnelle de
l’immobilier et doit posséder des connaissances suffisantes lui permettant
de notifier des hausses de loyer. Elle ne pouvait donc pas ignorer que le
motif indiqué sur la formule de hausse de loyer ne répondait nullement
aux réquisits de l’art. 269d al. 1 CO et de la jurisprudence claire et
constante y relative, qui prévoit en substance que les motifs de la hausse
doivent être suffisamment précis pour permettre au locataire de prendre
une décision sur son éventuelle contestation (cf. not. ATF 121 III 6).
Comme l’ont relevé les premiers juges, le motif de la hausse
de loyer figurant sur la formule adressée aux locataires, à savoir
l’indication « adaptation du loyer selon nouvelles dispositions du titre 8e
du CO », était non seulement vague, car il renvoie à l’ensemble des
dispositions sur le bail à loyer, mais de surcroît totalement
incompréhensible, à défaut de pouvoir savoir à quelle nouvelle disposition
du titre 8e du Code des obligations la recourante voulait se référer. Par
ailleurs, contrairement à ce que celle-ci soutient dans son acte de recours,
elle ne pouvait pas ignorer que les précisions fournies en cours d’instance
sur le prétendu rendement insuffisant de l’immeuble concerné – au
demeurant non retenu par les premiers juges – ne lui seraient d’aucun
secours, dans la mesure où le motif de la hausse doit résulter de la
formule destinée au locataire et non d’éventuelles précisions données
ultérieurement dans le cadre d’une procédure. Cela vaut d’autant que la
recourante, vu sa qualité de professionnelle de l’immobilier, fait
régulièrement usage des formules officielles en matière de baux à loyer.
En outre, vu son expérience dans le domaine, elle était parfaitement
capable de se rendre compte sans l’assistance d’un avocat que ses
arguments étaient dénués de toute pertinence et que sa demande était
vouée à l’échec.
Ainsi, c’est à juste titre que le Tribunal des baux a retenu que
W.________ avait agi de façon téméraire dans le cadre du présent procès
en soutenant une position manifestement mal fondée.

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4.
4.1 Se prévalant de l’art. 128 CPC, la recourante reproche à
l’autorité de première instance de n’avoir pas attiré son attention sur
l’éventuelle sanction liée à un procédé téméraire. Elle invoque en outre
une violation de son droit d’être entendue et du principe de la bonne foi.
Par ailleurs, elle relève que le montant des dépens, soit 1'500 fr., alloué à
chaque couple de locataire serait contraire au principe de la
proportionnalité.
4.2 Selon l’art. 128 al. 3 CPC, la partie ou son représentant qui
usent de mauvaise foi ou de procédés téméraires sont punis d’une
amende disciplinaire de 2'000 fr. au plus. Le juge devra respecter le droit
d’être entendu avant de prononcer une amende disciplinaire (Haldy, CPC
commenté, 2011, n. 5 ad art. 128 CPC).
Le droit d'être entendu, consacré par l’art. 29 al. 2 Cst.
(Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 ; RS
101), comprend le droit pour le particulier de s'expliquer avant qu'une
décision ne soit prise à son détriment, de fournir des preuves quant aux
faits de nature à influer sur la décision, d'avoir accès au dossier, de
participer à l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de
se déterminer à leur propos (ATF 124 I 49 consid. 3a ; ATF 124 I 241
consid. 2 ; ATF 122 I 53 consid. 4a et les arrêts cités). Il s’agit d’une
garantie constitutionnelle de nature formelle, dont la violation entraîne
l'annulation de la décision attaquée sans égard aux chances de succès du
recours sur le fond (ATF 133 I 201 consid. 2.2 ; ATF 132 V 387 consid. 5.1).
4.3 En l’occurrence, le champ d’application de l’art. 128 CPC et
celui de l’art. 12 LJB sont différents. L’art. 128 CPC vise à garantir la bonne
marche du procès et donne la possibilité au tribunal de punir la partie
usant de mauvaise foi ou de procédés téméraires d’une amende
disciplinaire. De son côté, l’art. 12 LJB octroie la faculté au juge de mettre
des frais et des dépens à la charge de la partie qui agit de façon téméraire
dans le cadre d’une procédure généralement gratuite. La recourante se

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prévaut donc en vain de l’art. 128 CPC, alors que c’est l’art. 12 LJB qui
trouve application. L’autorité n’avait pas à attirer l’attention de la
recourante sur l’éventualité d’une mise à sa charge des frais, dès lors que
cette conséquence découle de la loi. Ainsi, le droit d’être entendu de la
recourante n’a pas été violé. De toute manière, les défendeurs ont tous
pris des conclusions en dépens dans leur déterminations devant l’autorité
de première instance, certains mentionnant expressément le caractère
téméraire des conclusions prises par la recourante. Dans ces conditions,
celle-ci devait s’attendre à ce que les premiers juges statuent sur cette
question. Au surplus, elle ne saurait dans tous les cas se prévaloir d’une
violation du principe de la bonne foi.
Par ailleurs, le montant des frais, arrêtés à 500 fr., et des
dépens, fixés à 1'500 fr. pour chaque couple de locataires, ne sont pas
disproportionnés, au regard de la multiplicité des procédés téméraires,
soit des conclusions principales dirigées contre trois couples de
défendeurs par la recourante. En outre, celle-ci a contesté les conclusions
reconventionnelles prises par A.C.________ et B.C.________ en opposant un
calcul de rendement qui ne se fondait sur aucun des principes fixés par la
jurisprudence et dont les montants n’étaient attestés par aucune pièce
probante. Le montant maximum de l’émolument et des dépens – au
demeurant modeste – est donc justifié en l’espèce.
5. Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté
selon le mode procédural de l’art. 322 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 69 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), doivent être mis à la charge de la recourante, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
dès lors que les intimés n’ont pas été invités à se déterminer.

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Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
en application de l'art. 322 al. 1 CPC,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de la recourante [...].
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le vice-président : Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Ludovic Tirelli, avocat (pour W.________),
- Me César Montalto, avocat (pour A.C.________ et B.C.________),
- Me Bertrand Demierre, avocat (pour G.________ et V.________),
- Me Jean-Christophe Oberson, avocat (pour X.________ et Z.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est inférieure à 15'000 francs.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF, cas échéant
d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans
les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si
la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du
travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :