vd_gerichte · JL17.044407 · 2018-03-02 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL17.044407-172143
132
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 2 mars 2018
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Kaltenrieder et Perrot, juges
Greffière : Mme Spitz
*****
Art. 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par A.D.________, à La Sarraz, et
B.D.________, à La Sarraz, locataires, contre l’ordonnance d’expulsion
rendue le
8 décembre 2017 par la Juge de paix du district de Morges dans la cause
divisant les appelants d’avec Z.________, à La Sarraz, et B.________, à La
Sarraz, bailleurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1101

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En fait :
A. Par ordonnance du 8 décembre 2017, la Juge de paix du
district de Morges a ordonné à A.D.________ et B.D.________ (ci-après : les
locataires ou la partie locataire) de quitter et rendre libres pour le 29
décembre 2017 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis chemin [...],
1315 La Sarraz (appartement au
1er étage et deux places de parc extérieures) (I), a dit qu’à défaut pour la
partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix
était chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à
l’exécution forcée de la décision sur requête de Z.________ et B.________ (ci-
après : les bailleurs ou la partie bailleresse), avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de la décision s’ils en étaient requis par
l’huissier de paix (III), a fixé les frais et dépens (IV à VI) et a dit que toutes
autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que, faute de paiement dans
le délai comminatoire du montant de 7'500 fr., représentant les loyers dus
pour les mois de janvier à mars 2017, le congé était valable. Il a en outre
considéré qu’il s’agissait d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de
procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272) permettant de
faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B. Par acte du 20 décembre 2017, A.D.________ et B.D.________
ont formé appel contre cette ordonnance, en concluant en substance, sous
suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la requête en cas
clair soit déclarée irrecevable, subsidiairement à l’annulation et au renvoi
de la cause au premier juge pour nouvelle décision. A l’appui de leur
appel, ils ont produit une pièce.

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Dans une écriture du 29 janvier 2018, Z.________ et B.________
ont conclu au rejet de l’appel, sous suite de frais et dépens. Ils ont produit
deux pièces.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Le 25 août 2015, Z.________ et B.________, pour la partie
bailleresse, et A.D.________ etB.D.________, pour la partie locataire, ont
conclu un contrat de bail à loyer portant sur « un appartement au 1er
étage comprenant une cuisine entièrement agencée, un salon, deux
chambres à coucher, une salle de bains équipée de lave-linge et sèche-
linge, un dressing, trois balcons et deux places de parc extérieures » sis
chemin [...], 1315 La Sarraz. Le bail est entré en vigueur le
1er septembre 2015.
2. Par courrier recommandé avec accusé de réception et sous pli
simple du 5 janvier 2017, les bailleurs ont mis à tout le moins B.D.________
en demeure de s’acquitter, dans les trente jours, de la somme de 2'500 fr.
correspondant à l’arriéré de loyer dû pour le mois de janvier 2017, ainsi
que des frais de mise en demeure par 100 fr., faute de quoi le bail serait
résilié et la procédure d’expulsion requise.
Par courrier recommandé adressé à la partie bailleresse le 30
janvier 2017, la partie locataire a fait valoir un certain nombre de
prétentions relatives au bail litigieux.
Selon le compte-rendu du 16 février 2017, A.D.________,
Z.________ et B.________ ont participé le jour même à une séance au cours
de laquelle il a été convenu que les bailleurs s’engageaient à faire
effectuer un certain nombre d’ « améliorations », étant précisé que les
travaux seraient achevés au plus tard le 30 juin 2017. Le compte rendu
fait également état du fait qu’« En contre partie de ces engagements, le
locataire débloquera les loyers consignés et les versera directement sur le
compte des bailleurs ».

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3. Par courrier recommandé avec accusé de réception et pli
simple du
17 mars 2017, les bailleurs ont mis les locataires en demeure de
s’acquitter, dans les trente jours, de la somme de 7'500 fr. correspondant
à l’arriéré des loyers dus pour les mois de janvier à mars 2017, ainsi que
des frais de mise en demeure par 100 fr., faute de quoi le bail serait résilié
et la procédure d’expulsion requise.
L’arriéré de loyer n’ayant pas été acquitté dans le délai
comminatoire, la partie bailleresse a signifié à la partie locataire, par
formule officielle adressée par courrier recommandé du 20 avril 2017, la
résiliation du contrat de bail à loyer pour le 31 mai 2017.
4. Par courrier daté du 9 octobre 2017 mais envoyé le 11 octobre
2017 et reçu le lendemain par son destinataire, la partie bailleresse a saisi
le juge de paix du district de Morges d’une requête en cas clair au sens de
l’art. 257 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS
272) tendant à faire prononcer l’expulsion des locataires de l’appartement
sis chemin [...], 1315 La Sarraz.
Les locataires se sont déterminés par écrit le 28 novembre
2017 en concluant à ce que la requête du 9 octobre 2017 soit déclarée
irrecevable.
Une audience a été tenue le 30 novembre 2017 par la Juge de
paix du district de Morges en présence uniquement des bailleurs
personnellement, assistés de leur conseil.
Par courrier du 4 décembre 2017, la Juge de paix a imparti aux
bailleurs un délai de dix jours pour se déterminer sur les réponses des
locataires, lesquelles par erreur ne leur avaient pas été communiquées à
l’audience.

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Les bailleurs se sont déterminés le 6 décembre 2017 en
confirmant leurs conclusions en expulsion des locataires.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les
conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées,
la valeur litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard
dans la restitution de l'objet loué au cas où ces conditions ne seraient pas
réalisées ; le dommage correspond à la valeur locative ou à la valeur
d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion
soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19
novembre 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid.
1.2.2, non publié à l'ATF 138 III 620). Cette période, qui commence à
courir dès la date fixée pour l'expulsion dans l'ordonnance rendue en
procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse
obtient un prononcé d'expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi
le temps nécessaire pour que l'instance d'appel statue – après avoir
recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé,
puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en
procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un
prononcé d'expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi
pouvoir partir du principe que la durée prévisible ne sera, en règle
générale, pas inférieure à un an (CACI 17 mars 2015/129 ; CACI 28
janvier 2015/52).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248

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let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC). Le délai
d'appel ou de recours est respecté lorsque l'appel ou le recours est
acheminé en temps utile auprès de l'autorité précédente. Celle-ci doit le
transmettre sans délai à l'autorité de deuxième instance (ATF 140 III 636
consid. 3.6).
1.1.2 En l’espèce, formé par la partie locataire qui a succombé en
première instance et qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let.
a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une
cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent sur un montant
supérieur à 10'000 fr., l'appel est recevable formellement.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid.
3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 24 juin
2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
2.2 En l’espèce, les pièces nouvelles produites par les appelants et
par les intimés sont irrecevables.
3.
3.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le

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délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon
suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas
indispensable : il suffit que l'objet de la mise en demeure soit
déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise
des mois de loyers impayés (TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 5
; TF 40.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in Cahiers du Bail [CdB] 2000
p. 109 ; Wessner, Droit du bail à loyer, Zurich 2010, n. 17 ad
art. 257d CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, p. 666 ;
Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, commentaire
SVIT, Zurich 2011, n. 26 ad
art. 257d CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si
l'arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février 1997 in CdB 3/97 pp.
65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de
compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne
sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF du 27 février 1997 précité in CdB 3/97 p. 65 consid. 2b ; TF
4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006
consid. 3.2.1 ; Lachat, op. cit., note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent
cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en
application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous
les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la jurisprudence
cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux

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de quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27
juillet 2011/175 et les réf. citées).
3.2 La requête d’expulsion en cas clair est recevable même
lorsque le locataire a contesté la validité du congé et que la procédure en
contestation est encore pendante. Le juge saisi en cas clair peut statuer à
titre préjudiciel sur la validité du congé, sans qu’il doive surseoir à statuer
jusqu’à droit connu sur la procédure en contestation de la validité du
congé (ATF 141 III 262 consid. 3).
Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire,
peut être annulé s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et
271a CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé soit
annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d’un bailleur qu’il tolère
la présence dans ses locaux d’un locataire qui ne paie plus le loyer. Le
congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF
4A_497/2011 du 22 décembre 2011 consid. 2.4). En particulier, la
jurisprudence admet qu’un congé donné en raison du défaut de paiement
du loyer peut être annulé en application de l’art. 271 CO si l’arriéré a été
payé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire, alors
que le locataire s’était jusqu’ici toujours acquitté à temps du loyer (ATF
120 II 31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et les réf. citées).
4 En l’espèce, les appelants ne contestent ni les arriérés de loyer
qui ont conduit à la résiliation du contrat de bail, ni le fait de ne pas avoir
formellement consigné les loyers en raison de défauts affectant la chose
louée. Ils font cependant valoir un défaut de légitimation active des
intimés ainsi que le caractère inexigible des loyers réclamés. S’agissant du
défaut de légitimation active, ils invoquent que l’immeuble objet du bail
litigieux aurait été vendu à un tiers avec effet au 10 octobre 2017, de
sorte que les intimés n’en étaient plus propriétaires au moment du dépôt
de la requête, datée du 9 octobre mais envoyée le 11 octobre 2017.

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5. Le moyen tiré du défaut de légitimation active des intimés
bailleurs repose sur des faits qui n’ont pas été allégués devant le premier
juge – alors qu’ils sont antérieurs à la décision de celui-ci – et qui sont dès
lors irrecevables en appel (cf. consid. 2.1 supra).
6. S’agissant des défauts, les locataires se réfèrent au constat du
16 février 2017, que seuls les intimés ont signé. Ce document porte d’une
part sur toute une série « d’améliorations » que les bailleurs se sont
engagés à réaliser, et d’autre part sur le déblocage des loyers consignés.
Les intimés se sont engagés à exécuter les diverses
améliorations d’ici au 30 juin 2017. Quant aux loyers « consignés », il est
prévu qu’« En contrepartie de ces engagements, le locataire débloquera
les loyers consignés et les versera directement sur le compte des
bailleurs ». Les appelants soutiennent que cette phrase devrait être
comprise dans le sens que ce n’est que lorsque les améliorations auront
été réalisées que les loyers seront débloqués. Cette interprétation ne
résiste toutefois pas à l’examen. Le texte du compte-rendu de la séance
est en effet clair. Le déblocage des loyers, soit en réalité leur paiement,
puisqu’on sait que les locataires ne les ont pas formellement consignés,
étant la contrepartie des engagements de réaliser des améliorations, il
doit intervenir immédiatement, sans condition. L’utilisation du futur
(« débloquera ») ne conduit dans ce contexte pas à une autre
interprétation. On ne voit sinon pas quel aurait été l’intérêt d’apporter une
telle précision si le paiement des loyers devait survenir seulement à la fin
des travaux, comme le soutiennent les appelants. Ce compte-rendu de
séance n’est certes signé que par les intimés bailleurs. Toutefois, sous
réserve de leur propre interprétation du futur utilisé au verbe
« débloquer », les appelants n’apportent aucun indice allant dans le sens
de leur thèse. En examinant la liste et la nature des améliorations que les
intimés se sont engagés à exécuter, on ne comprendrait d’ailleurs pas
pourquoi ces derniers auraient accepté de renoncer au paiement des
loyers durant six mois (représentant une somme de 15'000 fr.), soit
jusqu’au 30 juin 2017, ce d’autant qu’en se basant sur cette liste, il ne

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saute pas aux yeux qu’il s’agirait de défauts de la chose louée (le terme
« améliorations » est d’ailleurs utilisé).
7. L’appel est par conséquent mal fondé et l’ordonnance
attaquée doit être confirmée. Le délai pour quitter les locaux étant échu
du fait de l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), le dossier sera
retourné au premier juge afin qu’il fixe aux appelants un nouveau délai
pour quitter l’appartement litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du
28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5], seront mis à la charge des appelants,
qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Des dépens seront alloués aux intimés, créanciers solidaires, à
hauteur de 500 francs.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Morges
pour qu’elle fixe à A.D.________ et B.D.________ un nouveau
délai pour libérer les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble
sis [...], 1315 La Sarraz (appartement au 1er étage et deux
places de parc extérieures).

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IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge des appelants
A.D.________ et B.D.________, solidairement entre eux.
V. A.D.________ et B.D.________, solidairement entre eux, sont les
débiteurs de Z.________ et B.________, créanciers solidaires, du
montant de 500 fr. (cinq cents francs) à titre de dépens.
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 6 mars 2018, est notifié en expédition complète à :
- M. A.D.________, personnellement,
- Mme B.D.________, personnellement,
- Me Philippe Liechti (pour Z.________ et B.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Morges.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur

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litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :