vd_gerichte · JL12.004066 · 2012-06-13 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.004066-120755
274
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 13 juin 2012
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Creux et Mme Crittin
Greffier : Mme Logoz
*****
Art. 257d CO; 308 al. 1 let. a CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par B.________SÀRL, à
Saint-Légier - La Chiésaz, A.D.________, à Saint-Légier - La Chiésaz, et
B.D.________, à Saint-Légier - La Chiésaz, intimés, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 19 avril 2012 par la Juge de paix du district de la
Riviera – Pays-d'Enhaut dans la cause divisant les appelants d’avec
L.________, à Montreux, requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties le 19 avril 2012, la Juge de paix du district de la Riviera - Pays-
d'Enhaut a ordonné à B.________Sàrl, B.D.________ et A.D.________ de quitter
et rendre libres pour le vendredi 18 mai 2012 à midi, les locaux occupés
dans l'immeuble sis à [...], [...] (locaux commerciaux de 127 m2 environ au
rez-de-chaussée) (I), dit qu'à défaut pour les parties locataires de quitter
volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé, sous la
responsabilité du juge de paix, de procéder à l'exécution forcée de la
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture
forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils en sont requis par
l'huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui sont
compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais
à la charge des parties locataires (V), dit qu'en conséquence les parties
locataires, solidairement entre elles, rembourseront à la partie bailleresse
son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui verseront,
solidairement entre elles, des dépens, par 600 fr., à titre de défraiement
de son représentant professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus
amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré qu'il n'apparaissait pas
que la volonté de la bailleresse était de renoncer à exiger le paiement des
loyers arriérés, comme soutenu par les locataires, et que le congé était
valable, dès lors que l'arriéré de loyer n'avait pas été acquitté dans le
délai de trente jours imparti par la mise en demeure qui leur avait été
notifiée à forme de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911;
RS 220).
B. Par appel mis à la poste le 23 avril 2012, B.________Sàrl,
A.D.________ et B.D.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce
qu'il soit prononcé que la notification de résiliation de bail du 28 novembre

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2011 est nulle, voire, à titre subsidiaire, annulable, le bail étant prolongé
pour une durée de quatre ans, à savoir jusqu'au 31 décembre 2015. Les
appelants ont produit une pièce.
Par ordonnance du 25 avril 2012, le Juge délégué de la cour de
céans a porté à la connaissance des appelants que l'appel avait un effet
suspensif de par la loi de sorte que la requête y relative était sans objet.
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. L'intimée L.________ est une société anonyme inscrite au
Registre du commerce du canton de Vaud depuis le 28 mars 1883. Elle a
pour but le maintien et le développement d'un casino, concession A, tel
que défini par la loi fédérale sur les jeux de hasard et les maisons de jeu et
ses ordonnances, ainsi que l'exploitation directe ou indirecte
d'établissements publics.
L'appelante B.________Sàrl est une société à responsabilité
limitée inscrite au Registre du commerce du canton de Vaud depuis le 14
juillet 2010. Elle est active dans l'exploitation et la gestion d'un bar et
d'une discothèque, ainsi que dans l'organisation de manifestations
événementielles.
L'appelant A.D.________ en est son associé gérant au bénéfice
de la signature individuelle.
2. Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 10
juin 2010 et débutant le 1er juillet 2010, L.________ a donné en location à
B.________Sàrl, B.D.________ et A.D.________ un local d'une surface d'environ
127 m2, de plein pied, sis [...], à [...] pour un loyer mensuel brut de 3'500
francs, payable par mois d'avance.

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Le bail était conclu pour une durée d'une année à compter du
1er juillet 2010 et se renouvelait aux mêmes conditions pour une année, et
ainsi de suite d'année en année, sauf avis de résiliation donné par l'une ou
l'autre des parties moyennant un préavis de trois mois avant la prochaine
échéance.
3. Par courrier recommandé du 19 octobre 2011 adressé
respectivement à B.________Sàrl, B.D.________ et A.D.________, L.________ les
a mis en demeure de verser, dans un délai de trente jours, la somme de
10'500 fr. à titre de loyer pour la période du 1er août au 31 octobre 2011.
Ce courrier renfermait en outre la signification qu'à défaut de paiement
dans le délai imparti, le bail serait résilié en application de l'art. 257d al. 2
CO. Enfin, il indiquait que cette mise en demeure annulait et remplaçait
les menaces de résiliation des 25 août, 22 septembre et 13 octobre 2011,
ainsi que la notification de résiliation de bail du 14 octobre 2011.
La Poste a invité les locataires B.________Sàrl, B.D.________ et
A.D.________ à retirer dit courrier jusqu'au 28 octobre 2011. Les
prénommés n'ont toutefois pas réceptionné dit courrier.
4. Le 24 octobre 2011, les locataires prénommés ont versé un
montant de 7'000 fr à titre de loyer pour les mois d'août et septembre
2011.
Le 31 janvier 2012, ils ont versé un montant de 3'500 fr. à titre
de loyer pour octobre 2011.
5. Faute de paiement dans le délai imparti, L.________ a notifié
le 28 novembre 2011, respectivement à B.________Sàrl, B.D.________ et
A.D.________, la résiliation du bail portant sur les locaux commerciaux
d'une surface de 127 m2 sis [...], à [...], avec effet au 31 décembre 2011.
Les locataires n'ont pas réceptionné dit courrier.

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6. Par courrier adressé le 1er février 2012 à la Justice de paix
du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut, L.________ a requis à forme de
l'art 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272)
l'expulsion de B.________Sàrl, B.D.________ et A.D.________ des locaux
commerciaux de 127 m2 sis au rez-de-chaussée de l'immeuble [...], à [...].
A l'audience d'expulsion du 26 mars 2012, les locataires ont
fait valoir qu'ils auraient offert d'exécuter le paiement des loyers arriérés
et que la bailleresse aurait refusé ce paiement.
A dite audience, le Juge de paix a notamment entendu le
témoignage de [...], qui a déclaré avoir pris contact début octobre 2011
avec la bailleresse pour effectuer le paiement de l'arriéré de loyer. Cette
dernière lui aurait indiqué que cela ne servirait à rien, le bail étant résilié
pour le 30 novembre 2011. Le témoin dit avoir eu un nouveau contact
avec la bailleresse avant le mois de novembre 2011 pour lui proposer de
régler les loyers en retard et reprendre le club. Le directeur de la
bailleresse lui aurait à nouveau répondu que le paiement ne servirait à
rien, que le bail était résilié pour le 30 novembre 2011, que les locaux
allaient changer de destination et qu'il n'y aurait plus de discothèque.
En d roit :
1. a) L’appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes non
patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est supérieure à 10’000 fr. (art.
308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions, l'art. 308 al.
2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance précédente, non
l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 126).

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En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur
litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le
contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la
contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau
congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure
à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO
consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010
c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer s'élève à 3'500 fr. par mois, de sorte que
la limite de 10'000 fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC est sans conteste
atteinte. La voie de l'appel est dès lors ouverte.
b) L'appel s'exerce en principe dans un délai de trente jours
(art. 311 CPC). Le délai d'appel est toutefois de dix jours dans toutes les
décisions rendues en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC). Pour
déterminer quel est le délai d'appel applicable, il convient donc de
qualifier la procédure en vertu de laquelle la décision attaquée a été
rendue.
En l'espèce, la bailleresse a requis l'application de la procédure
en protection des cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait
application. Une telle procédure étant sommaire, le délai d'appel est de
dix jours.
Les appelants ont réceptionné l'ordonnance querellée le 20
avril 2012, de sorte que l'appel est interjeté en temps utile. Dûment
motivé (art. 311 al. 1 CPC) et interjeté par une partie qui y a intérêt (art.
59 al. 2 let. a CPC), l'appel est ainsi recevable.
2. a) L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de seconde
instance un plein pouvoir de cognition. Il peut être formé pour violation du
droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité

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d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC; elle n'est ainsi pas liée par les motifs invoqués
par les parties ou le tribunal de première instance (Hohl, Procédure civile,
tome II, 2ème éd., 2010, n. 2396, p. 435). Elle peut revoir librement les
constatations des faits et l'appréciation des preuves de la décision de
première instance (Hohl, ibidem, n. 2399, p. 435).
b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC).
En l'espèce, les appelants ont produit une pièce nouvelle, soit
la quittance délivrée par L.________ le 31 janvier 2012 pour le versement
des loyers d'octobre 2011 à janvier 2012. Les appelants, qui auraient pu
produire une telle pièce devant la première instance, ne démontrent pas
en quoi ils auraient été empêchés de le faire. Il s'ensuit que les conditions
de l'art 317 CPC pour l'admission de nova ne sont pas réalisées de sorte
que la pièce est irrecevable. A supposer recevable, cette pièce aurait de
toute manière été dénuée de pertinence sur la solution du litige.
3. a) Les appelants soutiennent avoir proposé le paiement des
arriérés réclamés une première fois lors de la première sommation, au
début du mois d'octobre 2011, et une seconde fois dans le délai imparti
par la sommation du 19 octobre 2011, mais que le paiement proposé
aurait été systématiquement refusé par l'intimée. Ils prétendent que leur
comportement est correct, alors que celui de la bailleresse serait
contradictoire et abusif. Ils affirment encore que la réelle volonté de la
bailleresse était de résilier le contrat de bail qui la liait aux locataires, ce
qui n'a pas été retenu en première instance. Ils ajoutent que le congé est
dès lors inefficace, d'autant que la résiliation a été notifiée le dernier jour

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du délai comminatoire. Le congé serait ainsi nul, ou, à tout le moins,
annulable.
b) L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de trente jours au moins pour les baux d'habitations et les
locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le
bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation
ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de
congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai
comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit
subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127
III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF, arrêt du 4
février 1997 in Cahiers du bail 3/97 pp. 65 ss.).
c) Le premier juge a entendu le témoignage de [...], intéressé
à la reprise du club exploité dans les locaux litigieux, qui a affirmé avoir
offert une première fois, début octobre 2011, puis une seconde fois, avant
le mois de novembre 2011, de payer les arriérés de loyer et que la
bailleresse aurait décliné ces offres alléguant que le paiement ne servirait
à rien, le bail ayant été résilié pour le 30 novembre 2011. Le tribunal a
cependant retenu que, quelle que soit la date à laquelle ces discussions
ont pu avoir lieu, les locataires se sont vu notifier le 19 octobre 2011 une
mise en demeure leur fixant un délai de trente jours pour régler les loyers
dus et que ce faisant ils ne pouvaient de bonne foi ignorer la volonté du
bailleur, ce dernier ayant renouvelé sans ambiguïté son invitation à payer
l'intégralité des loyers dus dans un délai de trente jours.
d/a) En l'espèce, il appartenait aux locataires d'effectuer le
versement dans le délai comminatoire imparti, s'ils voulaient éviter la

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résiliation. Or, ils ne l'ont pas fait. On peine dès lors à suivre les appelants
lorsqu'ils prétendent que le paiement aurait été refusé, dans la mesure où
il leur suffisait de verser le montant sur le compte de chèque postal
indiqué par la sommation. Avec le premier juge, on retiendra que la
bailleresse a clairement manifesté sa volonté de percevoir les arriérés de
loyer et que l'intention du bailleur ne laissait à cet égard aucun doute.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce point.
d/b) S'agissant du délai comminatoire imparti de trente jours,
il a été notifié aux locataires sous pli recommandé avec avis de réception
le 19 octobre 2011. Les plis n'ayant pas été retirés au guichet postal, l'avis
comminatoire est censé avoir été reçu le 7ème et dernier jour du délai de
garde postale (ATF 137 III 208 c. 3.1.3; ATF 119 II 147, JT 1994 I 205;
Lachat, Le bail à loyer,n. 2.2.2, p. 667; SVIT-Kommentar, Das
Schweizerische Mietrecht, 3ème éd, n. 28 ad. art. 257d CO, pp. 134-135),
soit le 28 octobre 2011 selon l'avis de la Poste. Le délai comminatoire
commençant à courir le lendemain, il arrivait à échéance le 28 novembre
2011. A cette date, soit avant la fin du délai comminatoire, l'avis de
résiliation du bail pour le 31 décembre 2011 a été adressé aux locataires
par plis recommandés avec avis de réception. Aucun de ces plis n'a été
réclamé par leurs destinataires.
La notification de la résiliation le dernier jour du délai
comminatoire ne porte pas à conséquence, dès lors que les appelants ne
se sont pas acquittés du montant encore dû de 3'500 fr. le dernier jour du
délai comminatoire, mais bien au-delà, soit le 31 janvier 2012. Par ailleurs,
la résiliation notifiée le 28 novembre 2011 ne pouvait que parvenir aux
locataires postérieurement au délai de paiement de trente jours, ce qui a
pour conséquence que le congé est valable, en dépit du fait qu'il a été
notifié le dernier jour du délai comminatoire (arrêt 4C.96/2006 du 4 juillet
2006, c. 2.3; Lachat, op. cit., n. 2.5.5 p. 671, note n. 58). On peut au
surplus voir dans l'invocation de la nullité ou de l'inefficacité du congé un
abus de droit, puisqu'il est manifeste que les appelants n'entendaient pas
régler le solde dû ce 28 novembre 2011 (Colombini, Condensé de la

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jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné
en raison du défaut de paiement du loyer [art. 257d CO], JT 2012 III 59 n°
49 et réf.).
C'est donc à tort que les appelants prétendent que la
résiliation litigieuse est nulle, voire inefficace, pour avoir été notifiée
prématurément. Mal fondé, le grief doit être rejeté.
4. En conclusion, l'appel doit être rejeté dans la procédure de
l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance du 19 avril 2012 confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires du 28 septembre
2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge des
appelants, solidairement entre eux, dans la mesure où ils succombent (art.
106 al. 1 CPC).
Il n'y pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance,
l'intimée n'ayant pas été invitée à déposer une réponse (art. 312 al. 1
CPC).
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1
CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu'il fixe aux
appelants, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés, un
nouveau délai pour libérer les locaux en cause.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Riviera
– Pays-d'Enhaut pour qu'il fixe à B.________Sàrl, B.D.________ et
A.D.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt
envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour
libérer les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis [...] à [...]
(locaux commerciaux de 127 m2 environ au rez-de-chaussée).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge des appelants
B.________Sàrl, B.D.________ et A.D.________, solidairement entre
eux.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 14 juin 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Dan Bally (pour B.________Sàrl, B.D.________ et A.D.________),
- M. Jean-Marc Schlaeppi (pour L.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut.
Le greffier :