vd_gerichte · AX17.016414 · 2019-06-21 · fr
Autre
Autre


TRIBUNAL CANTONAL
AX17.016414-190318
357
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 21 juin 2019
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mmes Bendani et Crittin Dayen, juges
Greffier : M. Clerc
*****
Art. 18 CO ; 738 CC ; 225, 229 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par P.________, à R.________,
demandeurs, contre le jugement rendu le 13 novembre 2018 par le
Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte dans la cause divisant les
appelants d’avec Y.________ et C.________, à [...], défendeurs, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 13 novembre 2018, le Tribunal civil de
l’arrondissement de La Côte (ci-après : le tribunal ou les premiers juges) a
rejeté les conclusions de la demande déposée le 12 avril 2017 par les
demandeurs P.________ contre les défendeurs Y.________ et C.________ (I), a
mis les frais judiciaires, arrêtés à 8'840 fr., à la charge des demandeurs,
solidairement entre eux (II), a dit que les demandeurs, solidairement entre
eux, devaient restituer aux défendeurs, créanciers solidaires, l’avance de
frais qu’ils avaient fournie par 150 fr. (III) et a astreint les demandeurs,
solidairement entre eux, à verser aux défendeurs, créanciers solidaires, la
somme de 5'000 fr. à titre de dépens (IV).
En droit, les premiers juges, appelés à statuer sur la radiation
d’une servitude d’empiètement grevant la parcelle des demandeurs, ont
retenu qu’il s’agissait d’une servitude foncière, de sorte que son titulaire
était toujours le propriétaire du fonds dominant, soit la parcelle des
défendeurs. Ils ont ensuite interprété le contenu de la servitude au regard
de son acte constitutif et à l’aide des divers avis de droit établis durant
l’instruction et ont considéré que par l’expression « une chambre à l’étage
est réservée à l’usage exclusif des 2 enfants W.________ ou à leurs
successeurs », il fallait entendre toute personne qui avait remplacé les
deux enfants W.________ dans leurs droits et obligations relatifs à la
parcelle n° F.________, défendeurs compris.
B. Par acte du 22 février 2019, P.________ ont interjeté appel
contre le jugement précité, en concluant, sous suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que la radiation de la servitude n°
[...] grevant la parcelle n° H.________ inscrite au Registre foncier de la
Commune de R.________ au profit de la parcelle n° F.________ inscrite au
Registre foncier de la Commune de R.________ soit ordonnée, que le
Conservateur du Registre foncier procède aux inscriptions découlant de
cette radiation, que les frais judiciaires soient mis à la charge des

- 3 -
défendeurs, solidairement entre eux, et que ceux-ci leur doivent des
dépens à hauteur de 5'000 francs. Subsidiairement, ils ont conclu à ce
qu’il soit constaté que la servitude n° [...] est éteinte, les autres
conclusions en réforme prises à titre principal restant identiques par
ailleurs. Plus subsidiairement, ils ont conclu à l’annulation du jugement et
au renvoi du dossier en première instance pour nouvelle décision dans le
sens des considérants.
Les intimés n’ont pas été invités à déposer une réponse.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants :
1. Les demandeurs P.________ sont copropriétaires, chacun pour
une demie, de la parcelle n° H.________ inscrite au cadastre de la
Commune de R.________, depuis le 4 août 1987.
Les défendeurs Y.________ sont propriétaires, en société simple,
de la parcelle n° F.________, inscrite au cadastre de la Commune de
R.________, depuis le 10 mars 2016.
Les parcelles n° F.________ et H.________ sont directement
voisines. Les bâtiments construits sur ces deux parcelles sont contigus. La
limite de la parcelle n° H.________ présente, au sud, un décrochement à
l’intérieur de la parcelle n° F.________.
2. a) Il y a lieu d’exposer ici un bref historique des biens-fonds
mentionnés au chiffre précédent.
b) En 1898, le propriétaire de l’immeuble aujourd’hui propriété
des demandeurs, Z.________, a acquis une chambre au rez-de-chaussée de
l’immeuble aujourd’hui propriété des défendeurs, alors propriété de [...].
Un procès-verbal de vente d’immeubles du 14 janvier 1910
mentionne une vente par Z.________ qui porte sur la parcelle n° [...]

- 4 -
(actuelle n° H.________) et sur une « chambre au rez-de-chaussée » sise
sur la parcelle n° [...] (actuelle n° F.________).
Un acte de vente de 1915 portant sur la parcelle n° [...]
(actuelle n° H.________), mentionne que la vente, du Crédit foncier vaudois
à [...], porte sur un logement avec une chambre à l’étage faisant saillie
dépendant de l’article [...] (actuelle parcelle n° F.________).
Le 2 novembre 1926, [...] a transféré à W.________ la propriété
de la parcelle n° [...] (actuelle n° F.________), qui comprenait un «
logement avec chambre à l’étage faisant saillie dans l’article [...] »
(actuelle parcelle n° H.________).
Le 3 avril 1956, [...] a vendu à [...] la parcelle n° [...] (actuelle
n° H.________), laquelle comprenait une « habitation dans laquelle fait
saillie à l’étage une chambre dépendant de l’art. [...] » (actuelle parcelle
n° F.________).
c) Le 12 mai 1970, une servitude d’empiètement, portant le
numéro [...], a été inscrite au bénéfice des deux enfants d’W.________ – [...]
et [...] femme de [...] – à charge d’ [...]. L’exercice de la servitude
d’empiètement était décrit dans un document intitulé « Adaptation des
prescriptions relatives à la propriété par étage » de la manière suivante : «
la partie de bâtiment indiquée sur le plan annexé (teinte hachurée rouge)
comportant une chambre à l’étage est réservée à l’usage exclusif des 2
enfants W.________ ou à leurs successeurs qui en assumeront dorénavant
l’entretien ».
Cet acte, d’auteur inconnu, n’a pas été passé en la forme
authentique. Comme son intitulé l’indique, il a été rédigé lors de
l’adaptation des prescriptions relatives à la propriété par étages (loi
fédérale du 19 décembre 1963, loi vaudoise du 19 mai 1965 et arrêté
cantonal du 18 juin 1965).
Cette servitude est inscrite comme suit sur les extraits du
Registre foncier des parcelles nos F.________ et H.________ de R.________ : «

- 5 -
(C) Constructions : Empiètement ID. [...] à la charge de B-F R.________
[...]/H.________ » respectivement « en faveur de B-F R.________
[...]/F.________ ».
Avant son acquisition par les défendeurs le 5 mai 2015, la
parcelle n° F.________ était propriété de A.Q.________, lesquels sont des
descendants des W.________, à l’inverse des défendeurs.
3. a) Lorsqu’il a appris que A.Q.________ entendaient vendre la
parcelle n° F.________, le demandeur P.________ leur a adressé le 2
décembre 2013 un courrier recommandé précisant notamment ce qui suit
:
« par le terme ‘’successeur’’, il faut entendre uniquement les
descendants de Monsieur W.________, à l’exclusion de tout acheteur
extérieur à la famille.
Il en résulte, en cas de vente à un tiers, que cette servitude pourrait
être radiée, ce qui priverait l’acquéreur de la servitude
d’empiètement pour la chambre du premier étage de votre
immeuble.
Compte tenu de l’importance de cette information, j’ai pensé devoir
vous la communiquer car elle pourrait avoir une influence sur la
vente que vous envisagez de réaliser. »
Par la suite, les demandeurs ont à nouveau attiré l’attention de
A.Q.________ sur l’existence de la servitude et ont requis les noms et
adresse des futurs acquéreurs par courrier recommandé du 1er juillet
2015.
b) Par acte du 5 mai 2015, les défendeurs ont acheté à
A.Q.________ la parcelle n° F.________. L’acte de vente à terme mentionne
la servitude, sans réserve. Les défendeurs ont demandé et obtenu une
réduction du prix de vente à hauteur de 50'000 francs.
c) Par courrier recommandé du 15 juillet 2015 adressé aux
défendeurs, les demandeurs ont indiqué en particulier ce qui suit :
« cette servitude a été réservée à l’usage exclusif des deux enfants
W.________ ou leurs successeurs qui devaient en assumer
dorénavant l’entretien.
Il en découle que la servitude ainsi créée ne l’a été qu’en faveur des
successeurs de enfants W.________, ce qui est le cas de Monsieur

- 6 -
B.Q.________ et de Madame A.Q.________, qui occupaient l’immeuble
[...]. Ce n’est toutefois pas votre cas.
[…] la servitude doit prendre fin dès que les successeurs de la
famille W.________ ne sont plus en mesure d’en bénéficier,
notamment parce qu’ils auraient vendu l’immeuble, ce qui
permettrait une action en radiation de la servitude à l’encontre des
nouveaux propriétaires. »
4. a) En parallèle à la vente et même avant que celle-ci
intervienne, les parties ont chacune requis divers avis de droit concernant
le sort juridique de la servitude n° [...].
b) En 2013 déjà, les demandeurs ont requis de Me Freymond,
leur actuel conseil, un avis de droit duquel il ressort notamment ce qui suit
:
« un interprète de bonne foi devrait vraisemblablement comprendre
le terme ‘’successeurs’’ dans un sens juridique (droit des
successions) et non dans le sens très général de ‘’personne qui
prend la place d’un autre dans un état, une profession ou dans ses
droits ou obligations ‘’ (Petit Larousse 1989, p. 941).
En effet, non seulement le terme choisi par les auteurs n’est pas
général dans la mesure où il a manifestement été préféré à celui,
plus large, d’ ‘’acquéreur’’ ou d’ ‘’acheteur’’, mais encore le fait de
parler de ‘’successeurs’’ après avoir mentionné les deux enfants
W.________ permet manifestement de soutenir que le texte de la
servitude vise à offrir une certaine stabilité dans l’usage des locaux
à la famille W.________ uniquement. En ce sens, la formulation
utilisée est limitative dans le sens où elle vise uniquement les
successeurs des enfants W.________.
Pour ces raisons, il semble que le terme ‘’successeurs’’ ait été utilisé
comme synonyme de ‘’descendants’’».
c) Contacté par la défenderesse C.________, le Professeur
Steinauer a procédé à une « analyse rapide » sur la base de l’acte de
vente de 1926, l’adaptation de 1970, l’extrait du Registre foncier et les
plans. Ses notes relatives à cette analyse sont les suivantes :
« La question est de savoir si servitude foncière ou servitude
personnelle transmissible -> plutôt foncière (voir éléments dans le
document 1970 et extraits). Texte un peu malheureux parlant de
‘’successeurs’’ -> n’exclut pas que foncier si successeurs est
compris comme successeurs dans la propriété de l’immeuble
n° F.________. C’est aussi logique vu l’origine (PPE durable, détachée
des personnes – objectivement utile, indispensable à l’immeuble
F.________). Action en constatation de droit (intérêt devrait être
suffisant) ».

- 7 -
d) Par courriel du 3 juillet 2015, Me Sandrine Thiévent a fait
parvenir à la défenderesse, à la demande de celle-ci, un arrêt du Tribunal
fédéral du 7 juillet 2010 (TF 5A_229/2010) aux termes duquel une
servitude d’empiètement est une servitude foncière qui s’impose aux
propriétaires actuels des fonds concernés.
e) Le 27 juillet 2015, à la demande des défendeurs, le
Professeur Mooser a délivré un avis de droit dont la conclusion est la
suivante :
« La servitude d’empiètement est une servitude foncière qui n’est
pas limitée dans le temps. Le fait que le droit ne soit plus exercé par
le propriétaire de l’époque ou ses descendants, en raison de la vente
du fonds dominant à un tiers, n’exerce aucune influence sur sa
validité. À mon avis, les chances du propriétaire grevé de demander
de ce chef la radiation de la servitude sont simplement inexistantes
».
Pour arriver à cette conclusion, le Professeur Mooser a retenu
notamment que la servitude grevant la parcelle n° H.________ était une
servitude foncière, selon l’inscription, qu’en voulant attribuer aux
propriétaires de la parcelle n° F.________ la propriété de la chambre du
premier étage de la parcelle n° H.________, les parties à l’acte de 1970
avaient constitué une servitude, laquelle n’avait pu prendre la forme que
d’une servitude d’empiètement et que ce type de servitude était toujours
une servitude foncière. Il a précisé ensuite que l’indication selon laquelle
le droit profitait aux « 2 enfants W.________ ou à leurs successeurs »
renvoyait aux « successeurs en droit », soit les propriétaires successifs du
fonds dominant. À cet égard, il a précisé que cette indication n’était que la
conséquence et la confirmation de la volonté des parties à l’acte de 1970
de constituer une servitude foncière. Enfin, le Professeur Mooser a relevé
que l’acte de 1970 avait été passé dans le contexte de l’entrée en vigueur
de nouvelles règles sur la propriété par étages et qu’ainsi, le
remplacement était destiné à permettre de trouver une solution juridique
qui soit aussi proche que possible de la propriété par étages, en conférant
au bénéficiaire du droit une faculté dont il pourrait faire bénéficier tous ses
successeurs en droit, ce que l’empiètement était à même de réaliser.

- 8 -
f) A la requête des demandeurs, le Professeur Foëx a délivré
deux avis de droit les 11 octobre 2015 et 30 novembre 2016. La
conclusion de l’avis de droit du 11 octobre 2015 est la suivante :
« […] à mon sens, la servitude constituée en 1970 confère un droit
d’usage exclusif de la chambre faisant saillie aux ‘’2 enfants
W.________’’, à leurs héritiers puis aux personnes qui succéderont à
ceux-ci. Il en résulte que si le fonds dominant est aliéné à un tiers, la
servitude ne peut plus être exercée, s’éteint et doit être radiée du
Registre foncier ».
Quant à la conclusion de l’avis de droit du 30 novembre 2016,
elle est ainsi libellée :
« […] à mon sens, la servitude constituée en 1970 confère un droit
d’usage exclusif de la chambre faisant saillie aux ‘’2 enfants
W.________, à leurs héritiers puis aux personnes qui succéderont à
ceux-ci. Il en résulte que l’aliénation du fonds dominant à M.
Y.________ et Mme C.________, qui ne sont pas des successeurs des
‘’2 enfants W.________’’, a entraîné l’extinction de la servitude,
laquelle peut dès lors être radiée du Registre foncier ».
En substance, le Professeur Foëx a retenu que la servitude
constituée en 1970 était une servitude foncière, plus précisément une
servitude d’empiètement procurant l’usage exclusif de la chambre faisant
saillie. Il a relevé qu’il était possible de constituer une servitude foncière
qui ne présente d’intérêt que pour le propriétaire actuel du fonds
dominant. S’agissant de l’expression « 2 enfants W.________ ou à leurs
successeurs », le Professeur Foëx a indiqué qu’il aurait été plus précis et
usuel d’indiquer que l’usage de la chambre était réservé au propriétaire
actuel du fonds dominant, aux enfants W.________ et à tout acquéreur du
fonds dominant, au titulaire de la servitude ou encore au bénéficiaire de
celle-ci et qu’ainsi, la locution choisie par les parties à l’acte de 1970 ne
pouvait pas être comprise comme octroyant l’usage de la chambre à tout
acquéreur du fonds dominant. La formulation choisie par les parties
impliquait donc une restriction du cercle des personnes visées. Selon le
Professeur Foëx, cette interprétation était d’autant plus justifiée qu’au vu
de la position de la chambre objet de la servitude, soit entièrement sur la
parcelle grevée, une entente plus soutenue que lors d’un empiètement
ordinaire était nécessaire entre les parties, et qu’il était dès lors
imaginable que les parties à l’acte de 1970 avaient entendu conférer un
caractère « familial » à la servitude en limitant le cercle des personnes

- 9 -
auxquelles l’usage de la pièce était réservé. Il en a conclu que, compte
tenu du caractère familial de la servitude, on devait comprendre que les
parties à l’acte de 1970 avaient entendu permettre aux membre de la
famille W.________ propriétaire de l’immeuble F.________, qu’il s’agisse des
héritiers des deux enfants W.________ ou des personnes ayant succédé à
ceux-ci, d’exercer la servitude. Cette thèse était selon lui renforcée par la
présomption de liberté de la propriété et le principe de l’interprétation
restrictive des servitudes.
5. L’inspection locale du 6 novembre 2018 a permis de constater
les faits exposés ci-dessous.
La pièce, propriété des demandeurs, située au-dessus de la
chambre objet de la servitude litigieuse, est équivalente à cette dernière
dans ses proportions. Pour créer l’accès à cette pièce depuis la propriété
des demandeurs, il a fallu trouer le mur porteur.
Pour se rendre dans la chambre objet de la servitude litigieuse,
on est contraint de passer par l’entrée des défendeurs, la chambre étant
exclusivement accessible depuis leur propriété. La chambre en question
est meublée, l’ensemble du mobilier appartenant aux défendeurs. Par
ailleurs, tant le chauffage que l’électricité sont rattachés à la propriété des
défendeurs, ce que les parties ont admis.
6. a) Par demande du 12 avril 2017, P.________ ont conclu, sous
suite de frais et dépens, principalement à [...] grevant la parcelle n°
F.________ au profit de la parcelle n° F.________ et à ce qu’ordre soit donné
au Conservateur du Registre foncier de procéder aux inscriptions
découlant de cette radiation. Subsidiairement, ils ont conclu à ce qu’il soit
constaté que ladite servitude est éteinte.
Par réponse du 21 août 2017, les défendeurs ont conclu, sous
suite de frais et dépens, principalement à l’irrecevabilité de la demande,
subsidiairement à son rejet.

- 10 -
Les demandeurs ont déposé une réplique le 19 octobre 2017
et ont confirmé les conclusions de leur demande.
Les défendeurs ont dupliqué le 12 février 2018. Les
demandeurs se sont déterminés sur cette écriture le 9 avril 2018.
b) Lors de l’audience de premières plaidoiries du 16 avril
2018, le conseil des défendeurs a produit une pièce n° 110, à savoir un
acte de constitution de servitude du 17 janvier 1966.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit
auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification
de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la
valeur litigieuse est supérieure à 10’000 fr., l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2e éd. 2019 [ci-après : CR-CPC], nn. 2 ss ad art. 310 CPC).

- 11 -
Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves
administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et réf. cit. ;
Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
3.
3.1 Les appelants soutiennent en premier lieu que la pièce n° 110
serait irrecevable au motif qu’elle a été produite à l’audience de premières
plaidoiries, soit après la clôture de la phase d’instruction, de sorte qu’elle
constituerait un nova. Or, dès lors qu’elle date du 17 janvier 1966, rien ne
justifierait sa production aussi tardive, les conditions de l’art. 229 al. 3 CPC
n’étant ainsi pas réalisées.
3.2 Le second échange d’écritures épuise le droit inconditionnel
des parties d’introduire des faits et des moyens de preuve nouveaux
(Tappy, CR-CPC, n. 12 ad art. 225 CPC). Ainsi, en cas de double échange
d'écritures, la phase de l'allégation est close à l'issue du deuxième
échange d'écritures, même s'il y a encore des débats d'instruction. Des
faits et moyens de preuve nouveaux ne peuvent pas être admis sans
limites à l'audience d'instruction (ou aux audiences d'instruction) (ATF 140
III 312 consid. 6.3.2, JdT 2016 II 257 note Tappy).
Demeure réservée la possibilité pour les parties d’invoquer des
faits et moyens de preuve nouveaux aux conditions posées par l’art. 229
al. 1 CPC. Selon cette disposition, les faits et moyens de preuves nouveaux
ne sont admis aux débats principaux que s’ils sont invoqués sans retard
et, alternativement, s’ils sont postérieurs à l’échange d’écritures ou à la
dernière audience d’instruction (novas proprement dits ; let. a) ou s’ils
existaient avant la clôture de l’échange d’écritures ou la dernière audience
d’instruction mais ne pouvaient pas être invoqués antérieurement bien
que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (novas
improprement dits ; let. b) (CREC 16 mai 2019/155 consid. 3.1).
3.3 En l’espèce, il y a eu un double échange d’écritures en
première instance, de sorte que la phase de l’allégation était déjà close
lors de la tenue de l’audience de premières plaidoiries. En conséquence, la

- 12 -
pièce n° 110 déposée par les défendeurs à cette occasion devait réaliser
les conditions de l’art. 229 CPC pour être admise.
Or cette pièce est datée du 24 janvier 1966, de sorte qu’elle
constitue un nova improprement dit, et les défendeurs n’ont aucunement
exposé les raisons pour lesquels elle n’aurait pas pu être produite
antérieurement.
En conséquence, dès lors qu’elle ne réalise par les conditions
de l’art. 229 CPC, la pièce 110 est irrecevable. Son contenu a été
retranché de l’état de fait.
4.
4.1 Les appelants contestent l'interprétation qui a été faite par les
premiers juges de la servitude litigieuse. Ils soutiennent que le terme de «
successeurs » devrait être interprété dans le sens restrictif de «
descendant » ou « d'héritier », que les termes employés manifesteraient
l'existence d'une condition résolutoire ou à tout le moins d'une volonté
claire de restreindre la portée et la durée de la servitude, que la création
de celle-ci démontrerait l'idée de ne pas octroyer un droit permanent au
propriétaire de la parcelle n° F.________, que le doute devrait profiter au
propriétaire du fonds servant et que les appelants devraient être protégés
dans leur bonne foi lors de l'acquisition de leur bien.
4.2
4.2.1 La servitude est un droit réel limité qui procure à son titulaire
l'usage et/ou la jouissance d'une chose. Lorsqu'elle porte sur un immeuble,
on distingue les servitudes foncières des servitudes personnelles. Dans le
premier cas, le droit appartient au propriétaire actuel d'un autre fonds ; la
titularité du droit est donnée par le droit de propriété sur un immeuble ; la
servitude est constituée pour une durée illimitée. La servitude personnelle
quant à elle profite à une personne individuellement déterminée,
indépendamment du droit de propriété que celle-ci peut avoir sur un

- 13 -
immeuble ; sa durée est généralement limitée (Steinauer, Les droits réels,
tome Il, 4e éd., Berne 2012, p. 401).
Le droit d'empiètement est une forme particulière de droit de
superficie qui ne peut être constitué que comme servitude foncière
(Steinauer, n. 1628).
4.2.2 Les prérogatives du titulaire de la servitude sont déterminées
par le contenu de la servitude. Selon l'art. 738 al. 1 CC, l'inscription fait
règle, en tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations
dérivant de la servitude. Pour déterminer le contenu d'une servitude, il
faut donc se reporter en priorité à l'inscription au Registre foncier (feuillet
du grand livre) ; comme pour la constitution de la servitude, c'est
l'inscription au feuillet du fonds servant qui est décisive. L'inscription ne
précise pas tous les détails de la servitude ; conformément à l'art. 98 ORF
(Ordonnance sur le Registre foncier du 23 septembre 2011 ; RS
211.432.1), elle se limite à indiquer, au moyen d'un mot-clé, le genre de
droit ou de charge dont il s'agit (p. ex. « droit de passage à pied et pour
tous véhicules », « droit de source », « restriction au droit de bâtir », etc.),
les numéros des fonds servant et dominant, la date de l'inscription ainsi
que la référence à la pièce justificative (TF 5A_325/2011 du 14 novembre
2011 consid. 4.3 ; Steinauer, op. cit., nn. 2289-2290). Si l'inscription est
claire, d'autres moyens d'interprétation ne peuvent être pris en
considération que dans les limites qu'elle fixe (Steinauer, op. cit., n. 2291).
Comme l'inscription est très sommaire, il est souvent
nécessaire de recourir à d'autres éléments pour déterminer le contenu de
la servitude. Selon l'art. 738 al. 2 CC, ce contenu peut alors être précisé
soit par l'origine de la servitude, soit par la manière dont la servitude a été
exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (TF
5A_797/2013 du 17 septembre 2014, consid. 2.1 ; Steinauer, op. cit., n.
2292). L'origine de la servitude, c'est le titre d'acquisition, à savoir en
général le contrat constitutif déposé comme pièce justificative au Registre
foncier ; l'interprétation de ce titre – qui doit renfermer tous les éléments
servant à déterminer la charge imposée au propriétaire du fonds grevé et

- 14 -
donc notamment indiquer de façon précise le contenu de la servitude
(Steinauer, op. cit., n. 2227) – doit chercher à établir la réelle et commune
intention des parties ou, si cela n'est pas possible, déterminer la volonté
des parties conformément au principe de la confiance ; on tiendra compte
en particulier du but poursuivi par les parties lors de la constitution de la
servitude. En effet, selon le principe de l'identité de la servitude, une
servitude ne peut pas être maintenue pour un but différent de celui pour
lequel elle a été établie ; il en résulte que l'exercice de la servitude ne
peut pas être étendu à un but supplémentaire qui ne serait pas identique
avec celui visé à l'origine (Steinauer, op. cit., n. 2269 et 2294).
4.2.3 L'acte constitutif doit être interprété de la même manière que
toute déclaration de volonté, à savoir, s'agissant d'un contrat, selon la
réelle et commune intention des parties (art. 18 CO), respectivement, pour
le cas où celle-ci ne peut pas être établie, selon la volonté objective des
parties, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi,
chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations
de volonté de l'autre (application du principe de la confiance; ATF 137 III
145 consid. 3.2.1; 132 III 268 consid. 2.3.2 ; 132 III 626 consid. 3.1). Ce
dernier principe permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa
déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas
à sa volonté intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5;
128 III 419 consid. 2.2).
Vis-à-vis des tiers qui n'étaient pas parties au contrat
constitutif de la servitude, ces principes d'interprétation sont toutefois
limités par la foi publique attachée au Registre foncier (art. 973 CC; ATF
137 III 145 consid. 3.2.2; 130 III 554 consid. 3), lequel comprend non
seulement le grand livre, mais aussi les pièces justificatives, dans la
mesure où elles précisent la portée de l'inscription (art. 971 al. 2 CC repris
par l'art. 738 al. 2 CC). Il est alors interdit de prendre en considération,
dans la détermination de la volonté subjective, les circonstances et motifs
personnels qui ont été déterminants dans la formation de la volonté des
constituants; dans la mesure où ils ne résultent pas de l'acte constitutif, ils
ne sont pas opposables au tiers qui s'est fondé de bonne foi sur le Registre

- 15 -
foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1 et les réf. citées). Le résultat de
l'interprétation objective devrait être ainsi le même que celui de
l'interprétation subjective limitée par la foi publique (ATF 5A_527/2011 du
14 décembre 2011, consid. 4.1.2 et les réf. citées).
4.3 II n'est plus contesté par les parties qu'elles sont en présence
d'une servitude foncière et non personnelle, comme cela résulte d’ailleurs
de l’inscription elle-même. Or, pour ce genre de servitude, le droit
appartient au propriétaire actuel d'un autre fonds, la titularité du droit
étant donnée par le droit de propriété sur un immeuble, et la servitude
étant constituée pour une durée illimitée.
Avec les premiers juges, on doit admettre que le terme «
successeur » figurant dans l’acte intitulé « Adaptation des prescriptions
relatives à la propriété » doit être compris, objectivement par application
du principe de la confiance, dans son sens usuel, à savoir comme le
successeur en droit, soit les propriétaires successifs du fonds dominant et
non dans le sens plus restrictif de « descendant » ou « d'héritier », et qu'il
ne s'agit pas d'une servitude qui aurait été limitée dans le temps. En effet,
dans un sens objectif, le terme de successeur s'entend largement et inclut
toutes les personnes qui succèdent à une autre dans un état, une fonction,
une profession ou dans ses droits et obligations (cf. Larousse, Petit
Robert). En aucun cas il ne vise que les héritiers, et ce pas même dans le
Code civil. Par conséquent, l'emploi de cette terminologie indique
clairement que la volonté des parties était bel et bien de constituer une
servitude foncière, qui n'était pas limitée à un cercle restreint, mais
incluait tous les propriétaires successifs du fonds dominant.
Par ailleurs, on ne voit pas que les parties à la constitution de
la servitude d'empiètement aient eu l'idée de prévoir un rattachement
ultérieur de la pièce litigieuse à la parcelle n° H.________. En effet, d'une
part, l'acte en question ne le prévoit pas et ne règle donc pas les
modalités d'un tel rattachement. De plus, la pièce en question est
uniquement accessible depuis la propriété des intimés. Enfin, les parties

- 16 -
n'ont jamais contesté que tant le chauffage que l'électricité de cette pièce
étaient rattachés à la propriété des intimés.
Au regard de ces éléments, on doit admettre que la servitude
litigieuse est une servitude foncière non limitée dans le temps.
5.
5.1 En définitive, l’appel, manifestement mal fondé, doit être
rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 in fine CPC et le
jugement confirmé.
5.2 Vu l’issue de la cause, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 1'600 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), doivent être mis à la charge
des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre
eux (art. 106 al. 3 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, les intimés n’ayant
pas été invités à déposer une réponse.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'600 fr.
(mille six cents francs), sont mis à la charge des appelants
P.________, solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.

- 17 -
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Olivier Freymond (pour P.________),
- Me Jean-Emmanuel Rossel (pour Y.________ et C.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :