vd_gerichte · JL15.009767 · 2015-05-26 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL15.009767-150805
256
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 26 mai 2015
__________________
Composition : M. COLOMBINI, président
Mmes Bendani et Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Tille
*****
Art. 257d CO; 257 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par A.K.________ et
B.K.________, à Renens, locataires, contre l'ordonnance d'expulsion rendue
le 8 mai 2015 par la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois dans la
cause divisant les appelants d’avec D.________, à Vevey, bailleresse, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère:
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En fait :
A. Par ordonnance du 8 mai 2015, la Juge de Paix du district de
l’Ouest Lausannois a ordonné à A.K.________ et B.K.________ de quitter et
rendre libres pour le vendredi 5 juin 2015, à midi, les locaux occupés dans
l’immeuble sis [...] (appartement de 5.5 pièces au 4ème étage + toutes
dépendances) (I), dit qu’à défaut pour les parties locataires de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (Il), ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en sont requis par
l’huissier de paix (III), arrêté à 280 fr. les frais judiciaires, qui sont
compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais
à la charge des parties locataires, solidairement entre elles (V), dit qu’en
conséquence A.K.________ et B.K.________ rembourseront, solidairement
entre eux, à D.________ son avance de frais à concurrence de 280 fr. et lui
verseront, solidairement entre eux, la somme de 750 fr. à titre de
défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que toutes
autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que le congé signifié le 21
janvier 2015 pour le 28 février 2015 était valable au regard de l’art. 257d
CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220), dès lors que les
locataires ne s'étaient pas acquittés de l'entier du montant de 2'495 fr.,
représentant le loyer dû pour le mois de décembre 2014, dans le délai
comminatoire de trente jours fixé le 17 décembre 2014 par la bailleresse,
et que l’on se trouvait en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC
(Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272) permettant de
faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.

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B. Le 19 mai 2015, A.K.________ et B.K.________ ont formé appel
contre cette ordonnance, concluant, avec suite de dépens, à ce qu'elle soit
rapportée. Ils ont produit une pièce nouvelle.
Les appelants ont par ailleurs requis l'assistance judiciaire.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Le 3 avril 2014, la bailleresse D.________, représentée par la
gérance immobilière [...], d'une part, et les locataires A.K.________ et
B.K.________, d'autre part, ont signé un contrat de bail à loyer portant sur
un appartement de 5,5 pièces au 1er étage de l’immeuble sis [...]. Le loyer
mensuel s'élevait à 2'495 fr., charges comprises.
2. Par lettre du 15 décembre 2014 adressée aux locataires sous
plis recommandés séparés, la bailleresse a mis les locataires en demeure
de s'acquitter du loyer échu du mois de décembre 2014, pour un montant
total de 2'595 fr., comprenant des frais de rappel et des frais de mise en
demeure de 100 fr., dans un délai de trente jours, faute de quoi le contrat
de bail serait résilié de manière anticipée, en application de l’art. 257d CO.
Au moyen de formules officielles envoyées sous plis
recommandés le 21 janvier 2015, la bailleresse a résilié le contrat de bail
avec effet au 28 février 2015.
3. Le 9 mars 2015, la bailleresse a saisi la Juge de paix du district
de l'Ouest lausannois d'une requête d'expulsion en cas clair pour défaut
de paiement du loyer.
Par avis recommandés du 1er avril 2015, la Juge de paix a
convoqué les parties à son audience du 5 mai 2015.
Les locataires n'ont pas comparu à l'audience du 5 mai 2015,
ni personne en leur nom.

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En d roit :
1. a) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour
déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 c. 2.1; TF
4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620).
Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion
dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment
où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure
ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel
statue – après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse –
par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle
demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse
enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait
ainsi pouvoir partir du principe que la durée prévisible ne sera, en règle
générale, pas inférieure à un an (CACI 28 janvier 2015/52 c. 1a).
En l'espèce, le loyer mensuel étant de 2'495 fr., la valeur
litigieuse est sans conteste supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de
l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).

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b) L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le
délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie y
ayant un intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit et pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 c. 5;
TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 c. 3.2; cf. CACI 25 novembre
2015/607 c. 3a; CACI 6 mars 2014/102 c. 2b; CACI 10 juin 2013/289 c. 4a;
CACI 6 mai 2013/237 c. 5a).
3. a) Les appelants font valoir que n'étant "pas très au fait des
affaires judiciaires", ils avaient oublié qu'ils étaient cités à comparaître à
l'audience du 5 mai 2015 et le regrettaient amèrement, considérant qu’ils
auraient très probablement pu trouver un arrangement avec le bailleur
devant le premier juge, ce d'autant qu'ils avaient les moyens de payer le
loyer en retard. Selon les appelants, parents de quatre enfants, le
maintien de l’ordonnance attaquée conduirait six personnes à être à la
rue, conséquence qu’ils considèrent comme étant difficilement
soutenable.
b) Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les

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baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé
l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l’arriéré
avait finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du bail
[CdB] 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n’entrent pas
en ligne de compte dans l’examen des conditions de l’art. 257d CO, dès
lors qu’ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral
sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité c. 2b p. 68; TF
4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 c.
3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, note infrapaginale 117 p. 820).
Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l’exécution forcée,
en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans
tous les cas, l’ajournement de l’exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 la 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale
vaudoise considérait sous l’empire de l’ancien droit cantonal abrogé par
l’entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de libération
des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in
Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p.
196 et références).
c) En l'espèce, les appelants ne contestent pas que le montant
du loyer impayé n’a pas été versé dans le délai comminatoire imparti par
l'intimée. Ils se contentent d’expliquer qu’un arrangement aurait
éventuellement pu intervenir devant le juge de paix et que l’ordonnance
attaquée aurait des conséquences difficilement soutenables pour une
famille de six personnes. Ce faisant, ils n’avancent aucun grief susceptible
de remettre en cause l’expulsion prononcée par le premier juge. En outre,

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le délai de libération imparti par ce magistrat est conforme à la
jurisprudence.
En conséquence, l’ordonnance attaquée doit être confirmée,
étant relevé que les appelants bénéficient d’un délai supplémentaire en
raison de l’effet suspensif lié à l’appel.
4. Sur le vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté et
l’ordonnance confirmée.
Compte tenu de l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi
(art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il
fixe aux appelants, une fois les considérants écrits du présent arrêt
envoyés, un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Vu le sort du litige, la requête d'assistance judiciaire doit être
rejetée. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art.
62 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV
270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, qui succombent (art. 106
al. 1 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l'Ouest
lausannois pour qu'il fixe, une fois les considérants écrits du
présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un
nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans l'immeuble

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sis [...] (appartement de 5,5 pièces au 4ème étage + toutes
dépendances).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge des appelants
A.K.________ et B.K.________, solidairement entre eux.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 27 mai 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Jean-Pierre Bloch (pour A.K.________ et B.K.________),
- M. Thierry Zumbach, agent d'affaires breveté (pour D.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois.
La greffière :