vd_gerichte · XC22.024337 · 2024-04-16 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC22.024337-230311
162
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 16 avril 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mme Courbat et M. Oulevey, juges
Greffière : Mme Bannenberg
*****
Art. 257f al. 3, 271 al. 1, 271a al. 1 let. a et 272a al. 1 let. b CO
Statuant sur l’appel interjeté par O.________, à [...], contre le
jugement rendu le 11 novembre 2022 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant l’appelant d’avec A.M.________, à [...], la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal considère :
1101

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En fait :
A. Par jugement du 11 novembre 2022, dont les motifs ont été
notifiés le 1er février 2023 aux parties, le Tribunal des baux (ci-après : le
tribunal ou les premiers juges) a dit que la résiliation de bail signifiée le 27
janvier 2022 pour le 31 mai 2022 par A.M.________ à O.________, relative au
studio situé au rez-de-chaussée inférieur de l’immeuble sis [...], était
valable (I), a dit qu’aucune prolongation de bail n’était accordée à
O.________ (II) et a dit que le jugement était rendu sans frais judiciaires ni
dépens, sous réserve de l’indemnité de Me Guillaume Vionnet, qui serait
arrêtée par décision séparée (III).
En droit, saisi d’une demande en annulation de la résiliation
ordinaire d’un bail, subsidiairement en prolongation de celui-ci, le tribunal
a en substance considéré que le motif de congé invoqué par la bailleresse
A.M.________ reposait sur des faits établis de comportements du locataire
O.________ incompatibles avec les égards dus entre locataires d’un même
immeuble, de sorte que la résiliation n’était pas abusive.
B. a) Par acte du 3 mars 2023, O.________ (ci-après : l’appelant) a
interjeté appel de ce jugement en concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme, en ce sens que la résiliation de bail litigieuse
soit annulée. A titre subsidiaire, il a conclu à la réforme du jugement, en
ce sens qu’une prolongation de quatre ans du contrat de bail conclu entre
les parties et portant sur le logement situé dans l’immeuble sis [...], lui soit
octroyée. Plus subsidiairement, l’appelant a conclu à l’annulation du
jugement et au renvoi de la cause au tribunal pour nouvelle décision dans
le sens des considérants de l’arrêt à intervenir. Plus subsidiairement
encore, il a conclu à ce qu’un délai de nonante jours dès l’entrée en force
de l’arrêt à intervenir lui soit imparti pour quitter les locaux litigieux.
Par ordonnance du 16 août 2023, le juge délégué de la Cour de
céans a accordé à l’appelant le bénéfice de l’assistance judiciaire avec

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effet au 1er février 2023 dans la procédure d’appel, Me Guillaume Vionnet
étant désigné en qualité de conseil d’office.
b) Au pied de sa réponse du 19 septembre 2023, A.M.________
(ci-après : l’intimée) a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de
l’appel.
c) Par courrier du 22 mars 2024, les parties ont été informées
que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre échange
d’écriture et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en
compte.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat du 26 mai 2018, l’intimée a remis à bail à l’appelant
un studio situé au rez inférieur de l’immeuble sis [...], pour un loyer
mensuel de 990 fr., charges comprises. Ce contrat, d’une durée initiale
courant du 1er juin 2018 au 31 mai 2019, prévoyait une reconduction
tacite d’année en année, sauf résiliation signifiée au moins trois mois
avant l’échéance.
2. a) Le dimanche 24 mars 2019, vers 13 h 40, et le samedi 6 avril
2019, vers 18 h 00, l’appelant a appelé la police au motif que ses voisins,
N.________ et R.________, faisaient beaucoup de bruit, notamment en
mettant de la musique trop forte, tout en précisant que les susnommés
étaient de nationalité portugaise. Une fois arrivées sur place, les forces de
l’ordre n’ont constaté aucune nuisance. Dans son journal d’intervention,
celles-ci ont indiqué que l’appelant avait tenu des propos indécents envers
ses voisins, qui laissaient entendre qu’il supportait difficilement les
communautés étrangères. Les agents de police ont suggéré à l’appelant
d’entamer une discussion avec ses voisins, ce que l’intéressé a refusé,
faisant valoir qu’il avait déjà contacté la propriétaire.

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Le dimanche 23 juin 2019, vers 17 h 05, l’appelant a signalé à
la police que les voisins précités – au sujet desquels il a une fois encore
précisé qu’ils étaient de nationalité portugaise – auraient fait une fête
dans leur jardin et l’auraient insulté. Rien de particulier n’a été constaté
par les agents dépêchés sur place.
b) En janvier 2020, [...], locataire du local commercial situé au-
dessus de l’appartement de l’appelant, dans lequel elle exploitait un
magasin de produits portugais, a écrit à l’intimée en lui faisant savoir
qu’elle entendait tout vendre, partir et lui rendre sa clé en raison de
l’appelant.
Le jeudi 5 mars 2020, vers 00 h 15, l’appelant a contacté la
police en se plaignant du bruit excessif se dégageant de la boutique.
Aucune nuisance n’a été constatée par la police.
c) Le 18 mai 2020, Q.________, nouvelle locataire du local
commercial susmentionné, a conclu un contrat de bail à loyer avec
l’intimée, portant sur l’exploitation d’un magasin de produits alimentaires,
de boissons et d’articles de diverses natures. Entendue en qualité de
témoin, la susnommée a déclaré que la précédente locataire dudit local,
[...], soit sa cousine, lui avait remis son commerce et avait quitté la Suisse
en lui expliquant que l’appelant l’aurait insultée et menacée à plusieurs
reprises et qu’elle n’aurait pas eu le projet d’interrompre son activité et de
partir pour le Portugal sans les problèmes rencontrés avec l’appelant.
3. a) Par courrier électronique du 3 août 2020, l’intimée a
interpellé l’appelant sur le fait qu’il avait causé de nombreux problèmes
de voisinage, en claquant violemment les portes de son appartement, en
tapant aux portes de ses voisins et en hurlant sur ceux-ci en espagnol. Elle
l’a informé du fait que ces comportements avaient eu pour conséquence
de faire fuir des clients du magasin tenu par Q.________ et l’a prié de se
conformer aux règles de bon voisinage.

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b) Le même jour, l’intimée a adressé un courrier électronique
à la police en faisant état des agissements précités. Elle a également
indiqué ce qui suit :
« […] Cet individu est connu de votre autorité. Moi-même, ma
locataire ou mon mari vous ont [sic] déjà approché à plusieurs
reprises concernant son comportement.
Cela devient insupportable et je crains de perdre mon locataire
actuel du dessus.
Que peut-on faire ? Que pouvez-vous faire ? […] »
c) Le 5 août 2020, l’intimée a adressé à l’appelant un courrier
recommandé intitulé « mise en demeure et rappel de vos obligations en
tant que locataire », indiquant notamment ce qui suit :
« […] Les locataires de l’immeuble voisin ainsi que les locataires
successifs du commerce situé au-dessus se sont plaints maintes fois
auprès de moi ou de mon mari de votre comportement et de votre
non-respect du voisinage. Les nuisances soulevées sont les
suivantes :
- Injures à répétition, agressions verbales, hurlements.
- Bruits en claquant fortement et plusieurs fois les portes ou en
frappant à leur porte.
- Arrachage d’un tuyau de climatisation.
Nous sommes intervenus, mon mari ou moi, à plusieurs reprises
auprès de vous afin de vous demander de cesser vos agissements.
Entre-autres, ceux-ci font fuir les clients de leur commerce. […] »
L’intimée a en outre rappelé l’appelant à son devoir de
diligence à l’égard de ses voisins en vertu de l’art. 257f al. 2 CO et l’a mis
en demeure de cesser immédiatement tout agissement contraire à ses
obligations contractuelles, tout en l’informant de son intention de résilier
le contrat de bail en cas de réitération.
4. a) A de multiples reprises, soit le samedi 21 novembre 2020
vers 2 h 05, le samedi 28 novembre 2020 vers 2 h 40, le samedi 12
décembre 2020 vers 2 h 00, le jeudi 24 décembre 2020 vers 3 h 25, le
lendemain vers 8 h 00 et le jeudi 31 décembre 2020 vers 3 h 55,
l’appelant a appelé la police pour se plaindre de nuisances sonores

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émanant du magasin tenu par Q.________, en lien avec la livraison de la
marchandise et des déplacements d’objets. Une fois sur place, les policiers
n’ont jamais constaté aucun bruit. Parfois présente sur les lieux, Q.________
leur a indiqué avoir réceptionné de la marchandise pour son commerce.
Aux débats, la susnommée a expliqué qu’au début de son
activité, elle recevait des livraisons de fruits aux alentours de minuit, une
fois par semaine, et qu’elle avait ensuite interrompu ces livraisons dès le
mois de janvier 2022, en raison du comportement de l’appelant, les
livraisons nocturnes n’étant appelées à se reproduire que les 24 et 31
décembre, en raison des fêtes de fin d’année. Elle a précisé que le seul
fait d’imaginer qu’elle pouvait se retrouver en face de l’appelant la mettait
dans un état d’anxiété et qu’elle était dès lors stressée, lors de la
réception des livraisons, à l’idée qu’il puisse être présent. Elle a ajouté
qu’il n’y avait pas eu de livraisons durant la nuit autres que celles des
fruits et qu’elle s’était toujours limitée à déposer les produits dans le
magasin au moment de leur réception, pour les ranger en cours de
journée. L’appelant a déclaré quant à lui que l’exploitante du magasin
continuait de recevoir régulièrement des livraisons de produits laitiers et
de boulangerie entre 4 h 00 et 5 h 00 du matin, en particulier le dimanche.
Sur la base de ces déclarations, il est constant que l’exploitante
du magasin de produits portugais a persisté pendant un peu plus d’une
année, soit de décembre 2020 à janvier 2022, à recevoir des livraisons
une fois par semaine vers minuit, et ainsi à occasionner de nuit au
voisinage les nuisances sonores inhérentes à ce genre d’opérations,
malgré les protestations de l’appelant, qui, parmi les habitants de
l’immeuble, était le plus exposé au bruit de ces livraisons. En outre, s’il
n’est certes pas établi que l’exploitante restait au magasin un moment
après la livraison pour ranger la marchandise, on ne saurait non plus
l’exclure, malgré ses dénégations, dès lors que la police l’a trouvée
plusieurs fois sur les lieux entre 2 h 00 et 4 h 00 du matin, une fois la
livraison terminée.

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b) Par courrier du 12 février 2021, Q.________ a informé
l’intimée que la situation avec l’appelant s’était aggravée, qu’il l’avait
insultée, la traitant notamment de « folle » et proférant des injures
racistes, et qu’il l’avait photographiée à plusieurs reprises alors qu’elle
réceptionnait des livraisons devant son magasin. Elle a en outre indiqué se
sentir menacée par l’appelant, poursuivie par celui-ci et vivre dans une
peur constante en raison des agissements précités.
Par courriel du 10 mars 2021, l’intimée a transmis le courrier
précité à l’adj. [...] de la police cantonale, qui lui a conseillé de déposer
plainte et de résilier le contrat de bail qui la liait à l’appelant.
c) Par courrier du 5 juillet 2021, Q.________ a informé l’intimée
que l’appelant avait, le 24 mai 2021, photographié des clients de son
magasin et qu’il avait proféré, les week-ends des 26 et 27 juin et des 3 et
4 juillet 2021, des menaces à l’encontre d’un de ses fournisseurs.
5. Le 24 juillet 2021, l’intimée a adressé une nouvelle lettre de
mise en demeure à l’appelant, dont la teneur était identique au courrier
du 5 août 2020, à l’exception des nuisances qui lui était reprochées, soit :
« […]
- Injures à répétition, agressions verbales, hurlements.
- Insultes à caractère raciste.
- Bruits en claquant fortement et plusieurs fois les portes ou en
frappant à leur porte.
- Prise de photos illicites de la gérante du magasin et de ses clients.
- Intimidation par votre présence extérieure agressive lors de
livraisons. […] »
Par courrier électronique du même jour, l’intimée a informé le
Sgt [...] de la police cantonale des derniers événements intervenus en lien
avec l’appelant. Après lui avoir proposé, dans un courriel du 26 juillet
2021, la tenue d’une séance de conciliation entre les parties au poste de
gendarmerie d’[...], l’agent précité a finalement indiqué à l’intimée, par
courriel du 1er août 2021, que « la gendarmerie n’a[vait] pas pour vocation
de faire des conciliations alibis qui n’[avaient] aucune chance d’aboutir ».

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6. a) Le dimanche 15 août 2021, vers 20 h 35, l’appelant a
contacté la police pour se plaindre du fait que ses voisins N.________ et
R.________ faisaient beaucoup de bruit en se disputant. Sur place, la police
n’a constaté aucun bruit. Les agents ont vainement tenté de contacter
l’appelant, tant en sonnant à sa porte qu’en lui téléphonant.
b) A plusieurs reprises, soit le vendredi 20 août 2021 vers 19 h
50, le vendredi 27 août 2021 vers 20 h 30, le jeudi 23 décembre 2021 vers
17 h 44, le lendemain vers 01 h 05 et le surlendemain vers 11 h 15,
l’appelant s’est plaint auprès de la police de prétendus bruits excessifs
provenant du magasin de Q.________. Sur place, les forces de l’ordre n’ont
jamais rien constaté de particulier. Les agents ont précisé, dans le journal
des événements, que l’appelant semblait « perturbé » lors de son
intervention du 27 août 2021, l’intéressé ayant expliqué aux policiers que
ses ancêtres étaient châtelards, qu’il se trouvait lui-même sur ses terres et
que, de ce fait, il trouvait très malvenu qu’on puisse lui dire d’en partir
comme l’avait fait un agent avec qui il a par la suite refusé de discuter.
c) Par courriel du 27 décembre 2021, Q.________ a indiqué à
l’intimée que le 23 décembre 2021, l’appelant avait proféré des menaces
de mort et des injures racistes à son encontre. Elle a précisé ce qui suit
s’agissant de ses craintes liées au comportement de l’appelant :
« […] avec toutes les menaces de mort que j’ai reçues, j’ai peur
d'être dans le magasin, d’aller au sous-sol, d’aller aux toilettes et
d’aller à la poste. Les menaces de mort et le racisme, que ce soit
parce que je suis portugaise ou parce que je suis une femme,
deviennent une habitude et j’ai très PEUR de toute cette situation,
car je n’ai jamais craint pour mon intégrité physique de ma vie,
même parce que j’ai été très bien reçu ici en Suisse par tous les
suisses non seulement pour les clients suisses qui viennent dans
mon magasin, mais pour tout le monde que je contacte soit à la
décheterie, dans la commune où j’ai été très bien reçu, soit même
par mes voisins de ma maison à [...]. Cette insécurité, cette peur
que je ressens à chaque fois que je suis seul, à chaque fois que je
dois aller au sous-sol, à chaque fois que je dois aller aux toilettes, à
chaque fois que je sais qu’un fournisseur arrive, cela devient de plus
en plus insoutenable. Avec toutes les plaintes que tous les voisins
vous transmettent, avec les incidents qui se sont produits ici dans le

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magasin, je vous demande de me dire ce que je peux faire d’autre
pour ne pas vivre comme ça.
Dites-moi, même si je dois recourir à une Institution contre le
racisme ou contre les violences faites aux femmes, en ce moment je
suis pour tout. J'ai peur, et ce que fait votre locataire en ce moment
vous fait craindre pour ma vie et celle de mes frères. Je crains le jour
où il passera des agressions verbales aux agressions physiques.
J’apprécierais une réponse dans les plus brefs délais car je veux
savoir quoi faire. »
d) Aux débats, Q.________, entendue en qualité de témoin, a
déclaré dans un premier temps que l’appelant ne lui faisait pas peur, mais
que c’était très désagréable pour elle de se faire menacer et insulter. Elle
a toutefois ajouté ensuite que le seul fait de savoir qu’elle allait se
retrouver quelque part avec l’appelant la rendait anxieuse, précisant
qu’elle évitait d’utiliser les toilettes louées avec le magasin, parce qu’elles
se trouvent sur le même palier que le studio de l’appelant. Sous réserve
de cette variation, l’exploitante du magasin est demeurée constante et
cohérente dans ses déclarations, tant dans les lettres ou courriels qu’elle a
adressés à l’intimée, que lors de son audition en qualité de témoin par le
tribunal. Ses déclarations emportent la conviction de la Cour de céans sur
le fait que l’appelant adopte une attitude très agressive lorsqu’il estime
avoir des reproches à faire à l’intimée et que, pour cette raison, celle-ci
ressent de l’appréhension à l’idée de le croiser et évite de le faire. Les
remarques que les agents de la police qui ont eu affaire à l’appelant ont
estimé utile d’inscrire au journal des événements de police démontrent
que le comportement de l’intéressé dépasse nettement les bornes de ce
qui est généralement toléré et que l’appréhension de l’exploitante du
magasin n’est pas due à une hypersensibilité de sa part.
7. a) Par formule officielle du 27 janvier 2022, l’intimée a résilié
le contrat de bail de l’appelant pour l’échéance ordinaire du 31 mai 2022.
b) Par courrier du 2 février 2022 adressé à l’intimée, l’appelant
a requis la motivation du congé.

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Par envoi du 4 février 2022, l’intimée lui a répondu que malgré
plusieurs protestations écrites de sa part, il avait persisté à enfreindre son
devoir de diligence et à manquer d’égards envers ses voisins.
8. a) Le 28 février 2022, l’appelant a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lavaux-Oron d’une
requête de conciliation dirigée contre l’intimée, tendant en substance au
constat de la nullité, respectivement à l’annulation du congé du 27 janvier
2022, subsidiairement à la prolongation du contrat de bail, ainsi que
l’élimination de défauts liés à des infiltrations d’eau et à des odeurs
incommodantes et à l’allocation d’une réduction de loyer pour ceux-ci.
b) Le 17 juin 2022, l’appelant, au bénéfice d’une autorisation
de procéder, a saisi le tribunal d’une demande dirigée contre l’intimée en
prenant, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
« Préalablement, à titre de mesure provisionnelle,
respectivement à titre de mesure d’instruction
I. Déclarer la présente demande recevable.
II. Prolonger le contrat de bail jusqu’à droit connu sur la
procédure de contestation du congé et de demande de
prolongation du contrat de bail.
III. Dire et constater que le contrat de bail est prolongé jusqu’à
droit connu sur la procédure en contestation du congé et de
demande de prolongation du contrat.
Principalement
IV. Prononcer la nullité de, respectivement annuler, la résiliation
intervenue le 27 janvier 2022 du contrat de bail conclu entre
O.________ et A.M.________ et portant sur l’appartement sis
dans l’immeuble situé [...].
Subsidiairement à la conclusion IV ci-dessus :
V. Accorder à O.________ une pleine et entière prolongation de
quatre ans du contrat de bail conclu entre lui et A.M.________
et portant sur l’appartement sis dans l’immeuble situé [...].
En tout état

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VI. Condamner A.M.________ à payer tous frais et dépens. »
c) Par décision du 21 juin 2022, la Présidente du tribunal a
déclaré irrecevables les conclusions provisionnelles susmentionnées.
d) Dans sa réponse du 22 août 2022, l’intimée a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la demande du 17 juin
2022 et à la confirmation du congé signifié.
e) Le tribunal a tenu audience le 11 novembre 2022. Les
témoins B.M.________, époux de l’intimée, et Q.________ y ont été entendus.
Lors de cette audience, la témoin susnommée a transmis au tribunal un
enregistrement audio effectué le 28 juillet 2020 au moyen de son
téléphone portable. On y entend des cris inintelligibles en espagnol.
Interpellé, l’appelant a confirmé être l’auteur de ces hurlements, mais a
contesté les avoir adressés à la témoin.
Le tribunal a en outre rejeté sur le siège les réquisitions de
preuves réitérées par l’appelant, tendant à l’audition d’un témoin, ainsi
qu’à la mise en œuvre d’une expertise et d’une inspection locale. Le
tribunal n’a pas non plus donné suite à sa requête de suspension de cause
jusqu’à droit connu sur le sort d’une procédure parallèle introduite par
l’appelant (référencée [...], cf. ci-dessous).
9. a) Le 17 juin 2022, parallèlement à l’introduction de la
présente cause, l’appelant a saisi les premiers juges d’une seconde
demande, tendant principalement à la condamnation de l’intimée à
effectuer des travaux d’élimination de défauts liés à des infiltrations d’eau
et à des odeurs incommodantes, ainsi qu’à l’allocation d’une réduction de
loyer pour ceux-ci (cause référencée [...]).
b) Auparavant, soit le 3 août 2020, l’intimée avait adressé un
courriel à l’appelant, dans lequel elle faisait notamment état d’un dégât
d’eau en ces termes :

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« […] Dégât d'eau du mercredi 29 juillet : ce problème de
débordement du lavabo du local au-dessus peut subvenir dans
beaucoup de situation et ne nécessite pas d’agresser mon locataire
fautif du dessus. Dès votre appel, nous avons géré cela
correctement bien que nous étions en vacances. Nous avons appelé
le locataire du dessus pour connaître les faits. Celui-ci nous a
confirmé que tout était réparé et qu’il n’y avait plus de fuite. Le
dégoulinement de l’eau chez vous s’arrêtait gentiment, ce que vous
avez confirmé le lendemain. A notre retour de vacances, comme
convenu, mon mari a passé vers vous pour constater les dégâts. Il a
notamment vu qu’il n’y avait plus d’égouttement. Il a constaté
quelques traces sur la peinture et l’écaillement d’un peu de crépi.
Nous allons faire intervenir une entreprise pour refaire la peinture
mais après un laps de temps permettant le séchage des plafonds et
murs. Nous vous conseillons de bien aéré votre appartement
régulièrement pour que ces plafonds et murs puissent bien sécher.
Les frais occasionnés sont bien entendus à la charge du locataire du
dessus. […] »
En d roit :
1.
1.1
1.1.1 L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). En droit du bail, lorsque le litige porte sur la validité d’un
congé, la valeur litigieuse correspond au loyer de la période minimale
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable,
période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné ; en principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur
litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant
laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation
(ATF 144 III 346 consid. 1.2, JdT 2019 II 235 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1 ;
ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010
consid. 1.1 ; JdT 2011 III 83). Le délai pour l’introduction de l’appel est de
trente jours à compter de la notification de la décision motivée, si la

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décision attaquée a été rendue en application de la procédure ordinaire ou
simplifiée (art. 311 al. 1 CPC en lien avec l’art. 314 al. 1 CPC a contrario).
1.1.2 Selon l’art. 311 al. 1 in initio CPC, l'appel doit être motivé.
L’appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l’emporte sur celle
de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre
des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première
instance, mais il doit s’efforcer d’établir que, sur les faits constatés ou sur
les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est
entachée d’erreurs. Il ne peut le faire qu’en reprenant la démarche du
premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement (TF
4A_333/2023 du 23 février 2024 consid. 5.1). Si la motivation de l’appel
est identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en première
instance, avant la reddition de la décision attaquée (TF 4A_621/2021 du 30
août 2022 consid. 3.1 ; TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3) ou si
elle ne contient que des critiques toutes générales et superficielles de la
décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens
soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l’art.
311 al. 1 CPC et l’instance d’appel ne peut entrer en matière (TF
4A_274/2020 du 1er septembre 2020 consid. 4 ; TF 4A_593/2015 du 13
décembre 2016 consid. 5.1 ; TF 4A_376/2016 du 2 décembre 2016 consid.
3.2.1 ; TF 4A_61/2016 du 10 mai 2016 consid. 4).
Lorsque l’appelant retranscrit ce qu’il considère être les faits
déterminants et établis, sans faire la moindre allusion à l’état de fait
contenu dans le jugement attaqué et sans rien indiquer sur l’objet et le
fondement de ses éventuelles critiques, cette partie du mémoire d’appel
est irrecevable. En effet, il n’appartient pas à la Cour d’appel de comparer
l’état de fait présenté en appel avec celui du jugement pour y déceler les
éventuelles modifications apportées et en déduire les critiques de
l’appelant (CACI 21 août 2023/336 consid. 4.1 ; CACI 4 mai 2021/212
consid. 3.2 ; CACI 8 juin 2020/223 consid. 2.2 ; CACI 29 juin 2017/273
consid. 3.2). Seuls doivent être examinés les griefs portant sur la
constatation ou l’absence de constatation par le premier juge de faits
précisément désignés, étayés par la référence à une pièce précisément

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désignée (par son numéro) – et, si celle-ci est volumineuse, à un passage
précisément désigné de la pièce – et comportant une motivation si la pièce
du dossier invoquée ne suffit pas d’elle-même à constater directement le
fait allégué (CACI 26 juillet 2023/298 consid. 2.2.2 ; Juge unique CACI 2
mars 2023/110 consid. 2.2.2). La procédure d’appel selon le CPC n’a pas
pour fonction de refaire les débats principaux, mais de contrôler le bien-
fondé de la décision attaquée sur la base des griefs des parties.
1.2 En l’espèce, dans la partie IV de son acte d’appel (pp. 5 à 17),
l’appelant introduit huitante et un allégués avec offres de preuve. Parmi
ces allégués, seuls seront examinés (infra) ceux qui sont reliés, de
manière claire et nette, à un grief dirigé contre la décision attaquée ; les
autres, faute de satisfaire aux exigences de motivation qui découlent de
l’art. 311 CPC, sont irrecevables.
Sous cette réserve, formé en temps utile par une partie qui a
un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions patrimoniales dont la valeur litigieuse s’élève à 35'640 fr. (990
fr. x 12 x 3), l’appel est recevable. La réponse de l’intimée, déposée en
temps utile et dans les formes prescrites par la loi, est recevable.
2. L’art. 310 CPC dispose que l’appel peut être formé pour
violation du droit (let. a), ainsi que pour constatation inexacte des faits
(let. b). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y
compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à
la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office
conformément au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en
première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16
novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid.
3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à

- 15 -
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF
5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2 applicable en appel).
3.
3.1 Contre les constatations de fait du jugement, l’appelant fait
grief aux premiers juges d’avoir omis de constater les injures qu’il
reproche à la gérante du magasin portugais d’avoir proférées contre lui,
les photographies qu’il lui reproche d’avoir prises de lui sans son
consentement et les nuisances sonores qu’il lui reproche d’avoir causées,
alors que ces faits seraient établis par la pièce n° 152 produite en
première instance, soit les extraits du journal des événements de police
relatifs à toutes les interventions de la Police cantonale qui ont concerné
l’appelant depuis le 1er juin 2018, extraits qui comprennent notamment les
diverses mains-courantes déposées par celui-ci. L’appelant fait aussi grief
aux premiers juges de ne pas avoir retenu les diverses nuisances sonores
et olfactives causées par les locataires [...] et [...], qui avaient motivé
quelques-uns de ses appels à la police et qui seraient également établies
par la pièce susmentionnée. L’appelant fait également grief au tribunal
d’avoir refusé de l’entendre en qualité de partie (art. 191 CPC) sur ces
faits, alors qu’il a entendu la gérante du magasin portugais en qualité de
témoin. Enfin, l’appelant reproche aux premiers juges d’avoir retenu que
son comportement faisait craindre pour sa vie à l’exploitante du magasin
précité, alors que celle-ci a déclaré qu’elle n’était pas effrayée par lui lors
de son audition en qualité de témoin.
L’intimée conteste le bien-fondé de ces griefs en faisant valoir
que les plaintes de l’appelant auprès de la police ont toutes été
considérées par les agents qui les ont reçues comme manifestement
infondées et chicanières.

- 16 -
3.2 Selon l’art. 53 al. 1 CPC, les parties ont le droit d'être
entendues. Le droit d’être entendu inclut celui de faire administrer des
preuves à l’appui de ses demandes ou défenses en justice (art. 29 al. 2
Cst. ; Schweizer, in Bohnet et al., Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2e éd, Bâle 2019, n. 1 ad art. 152 CPC). Le droit à la
preuve, découlant de l’art. 152 al. 1 CPC, n’existe que s’il s’agit d’établir
un fait pertinent, qui n’est pas déjà prouvé, par une mesure probatoire
adéquate, laquelle a été régulièrement offerte en temps utile selon les
règles de la procédure (ATF 138 V 125 consid. 2.1 ; ATF 135 I 187 consid.
2.2 ; TF 8C_558/2016 du 4 mai 2017 consid. 5.2 ; TF 4A_381/2016 du 29
septembre 2016 consid. 3.1.2). Par moyens de preuve « adéquats », il faut
comprendre ceux qui sont aptes à forger la conviction du tribunal sur la
réalité d’un fait pertinent, autrement dit dont la démonstration peut avoir
une incidence sur l’issue du litige (Schweizer, op. cit., n. 8 ad art. 152
CPC). Selon l’art. 157 CPC, le tribunal établit sa conviction par une libre
appréciation des preuves administrées.
Le juge ne peut refuser une mesure probatoire que lorsqu’il est
parvenu à se forger une conviction exempte d’arbitraire sur la base des
preuves déjà recueillies et qu’il conclut sans arbitraire que la mesure
requise ne conduirait pas à modifier sa conviction (ATF 134 I 140 consid.
5.3 ; ATF 133 III 295 consid. 7.1 ; ATF 129 III 18 consid. 2.6 ; ATF 114 II 289
consid. 2a). Le droit à la preuve ne s’oppose pas à ce que l’autorité mette
un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de
forger sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une
appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la
certitude que ces dernières ne pourraient pas l’amener à modifier son
opinion (ATF 141 I 60 consid. 3.3 ; ATF 140 I 285 consid. 6.3 ; ATF 138 III
374 consid. 4.3.2 ; ATF 136 I 229 consid 5.3 ; ATF 134 I 140 consid. 5.3) ou
lorsque le moyen de preuve n’est d’emblée pas susceptible de prouver
l’allégation (TF 5A_645/2016 du 18 mai 2017 consid. 3.2.1).
3.3 Dans le cas présent, les premiers juges pouvaient considérer
l’audition de l’appelant comme d’emblée insuffisante pour établir les
injures que la gérante du magasin de produits portugais auraient

- 17 -
proférées contre lui, les photographies de l’appelant qu’elle aurait prises
sans son consentement ou les nuisances olfactives et sonores que les
autres locataires auraient causées, dès lors que le dossier ne contient
aucun autre élément susceptible de corroborer les éventuelles
déclarations de l’appelant en ce sens. En effet, de manière générale, la
déposition de partie n’a, en raison de la partialité de son auteur, qu’une
faible force probante et doit être corroborée par un autre moyen de
preuve (CACI 31 mars 2017/133 consid. 3.2.3). Il s’ensuit que dans la
mesure où il a pour objet le refus des premiers juges d’entendre l’appelant
en application de l’art. 191 CPC, le grief est infondé.
Pour le surplus, le journal des événements de police invoqué
par l’appelant prouve l’existence des nombreux appels téléphoniques que
l’intéressé a passés à la police pour se plaindre du comportement de ses
voisins, mais non le bien-fondé de ses plaintes. En effet, la police n’a
jamais constaté les nuisances sonores ou olfactives dénoncées par
l’appelant. Ne sont pas davantage établies les injures et les photographies
illicites alléguées par l’appelant, sous réserve d’une photographie que
l’exploitante du magasin de produits portugais a admis avoir prise de lui le
21 novembre 2021 après que l’appelant l’eut prise en photo sans son
consentement. Ainsi, le grief est également infondé dans la mesure où il
reproche aux premiers juges d’avoir mal apprécié la pièce n° 152. Quant
aux déclarations faites à l’audience du tribunal par l’exploitante du
magasin de produits portugais au sujet de sa crainte de rencontrer
l’appelant, elles ont été reprises dans l’état de fait et emportent la
conviction de la Cour de céans. En réalité, pour s’en tenir à ceux que
l’appelant invoque dans son grief, les faits établis avec certitude sont
l’existence d’un conflit de voisinage persistant entre l’appelant et les
autres locataires de l’immeuble, ainsi que l’existence, jusqu’en janvier
2022, de livraisons nocturnes au magasin de produits portugais, à raison
d’une livraison par semaine, vers minuit. Mais sont aussi constants
l’outrance et la xénophobie des propos tenus par l’appelant à la police sur
ses voisins et le refus de l’intéressé d’entamer tout dialogue avec eux,
ainsi que l’agressivité de ses réactions à l’égard de la gérante du magasin
en question, qui lui ont fait ressentir de l’appréhension à l’idée de le

- 18 -
croiser. Le tapage que les voisins de l’appelant auraient fait à plusieurs
reprises, notamment lors de disputes conjugales, et les nuisances
olfactives qu’ils auraient occasionnées ne sont pas établis, ni toutefois
entièrement exclus. Mal fondé, le moyen est rejeté.
4.
4.1 L’appelant reproche aux premiers juges d’avoir violé
l’art. 271a al. 1 let. a CO en refusant d’annuler la résiliation de son bail. Il
soutient qu’il n’a fait, par le comportement que l’intimée lui a reproché
d’avoir tenu et en raison duquel elle lui a donné son congé, qu’exercer de
bonne foi des prétentions découlant du contrat de bail, en exigeant que
cessent aussi bien les nuisances sonores et olfactives de ses voisins, que
celles en rapport avec les défauts dans son studio. En outre, il argue que
le congé ne répond à aucun motif objectif, sérieux et digne de protection,
qu’il serait dès lors contraire aux règles de la bonne foi et, partant, qu’en
refusant de l’annuler, les premiers juges auraient aussi violé l’art. 271 al. 1
CO.
4.2 Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local
commercial, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la
bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496
consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; TF 4A_69/2021du 21 septembre
2021 consid. 4.1.2 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 ; TF
4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.2 et les références citées,
non publié in ATF 143 III 15). En vertu de l’art. 271a al. 1 let. a CO, le
congé est annulable lorsqu’il est donné parce que le locataire fait valoir de
bonne foi des prétentions découlant du bail (congé dit de représailles). Le
locataire doit démontrer qu’il existe un rapport de cause à effet entre sa
prétention et la résiliation. Le degré de preuve requis de la relation de
causalité est celle de la vraisemblance prépondérante (Lachat et al., Le
bail à loyer, Lausanne 2019, p. 969).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la
fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l’interdiction de

- 19 -
l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (TF 4A_69/2021, loc. cit. ; TF 4A_113/2019,
loc. cit.). Les cas typiques d’abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir
l’absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, l’utilisation d’une institution
juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts
en présence, l’exercice d’un droit sans ménagement et l’attitude
contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient ou non aux
règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid.
3 ; sur les cas typiques d’abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il
n’est toutefois pas nécessaire que l’attitude de la partie donnant congé à
l’autre constitue un abus de droit manifeste au sens de l’art. 2 al. 2 CC.
Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu’il ne répond à
aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Tel est le cas lorsque
le congé apparaît purement chicanier, lorsqu’il est fondé sur un motif qui
ne constitue manifestement qu’un prétexte ou lorsque sa motivation est
lacunaire ou fausse (ATF 145 III 143 consid. 3.1 ; ATF 142 III 91 consid.
3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; TF
4A_293/2016, loc. cit.).
Le but de la règlementation des art. 271 et 271a CO est
uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un
congé n’est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la
résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140
III 496 consid. 4.1) ou que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraît
plus important que celui du bailleur à ce qu’il prenne fin (TF 4A_69/2021,
loc. cit. ; TF 4A_293/2016, loc. cit.).
4.3
4.3.1 Les premiers juges ont considéré que l’intimée n’avait pas
résilié le bail par représailles ensuite des plaintes que l’appelant avait
émises pour des défauts de la chose louée liés à un dégât d’eau survenu
au mois de juillet 2020, mais au contraire que le motif de résiliation
invoqué par la bailleresse, à savoir le manque d’égards du locataire envers
les autres locataires de l’immeuble, reposait sur des faits établis et
incompatibles avec les égards dus entre locataires d’un même immeuble.
Partant, la résiliation n’était pas abusive.

- 20 -
4.3.2 En l’espèce, comme l’ont retenu les premiers juges, il n’existe
aucun lien de causalité entre les demandes de travaux que l’appelant a
formulées en juillet 2020, pour réparer le dégât d’eau subi dans son
studio, et la résiliation de son bail. L’appelant n’a apporté la preuve
d’aucun échange de correspondance ni d’aucune discussion entre parties
à ce sujet, qui seraient intervenus depuis le courriel du 3 août 2020 – par
lequel l’intimée l’a informé des réparations que l’entreprise mandatée à
cet effet allait exécuter chez lui – jusqu’à la résiliation du bail. Cet incident
avait toutes les apparences d’une affaire réglée, jusqu’à ce que l’appelant
fasse valoir des prétentions en élimination de défauts dans la requête de
conciliation qu’il a déposée pour contester le congé. En outre, l’appelant
ne s’est jamais adressé à l’intimée pour qu’elle fasse cesser les
prétendues nuisances causées par ses voisins : il n’a donc jamais exercé,
à cette fin, des prétentions découlant du contrat de bail, lequel le lie à la
seule intimée. Il s’ensuit que les conditions d’application de l’art. 271a al.
1 let. a CO ne sont pas remplies et que la résiliation du bail ne saurait être
qualifiée de congé de représailles.
Par ailleurs, l’appelant n’a pas établi, ni même rendu
vraisemblable, que les motifs invoqués dans la lettre du 4 février 2022 ne
correspondraient pas aux raisons qui ont véritablement déterminé
l’intimée à résilier le bail. Ainsi, le congé litigieux a pour causes les
menaces et les propos teintés de xénophobie que l’appelant persistait,
malgré les rappels à l’ordre de la bailleresse des 5 août 2020 et 24 juillet
2021, à proférer contre l’exploitante du magasin de produits portugais. La
résiliation répond dès lors à un intérêt objectif, sérieux et digne de
protection. Certes, l’appelant était très vraisemblablement fondé à se
plaindre des nuisances occasionnées par les livraisons nocturnes
hebdomadaires au magasin précité, hors des heures généralement
admises par les règlements de police ; il est aussi possible – quoique non
établi – qu’il ait été fondé à se plaindre parfois de quelques nuisances
sonores ou olfactives causées par ses voisins. Mais, en tout état,
l’appelant n’était pas autorisé à réagir en proférant des menaces graves,
en tenant des propos injurieux et en adoptant une attitude si véhémente

- 21 -
que sa voisine ressente de l’anxiété à l’idée de le croiser. La bailleresse,
tenue d’intervenir, pouvait dès lors résilier le bail de l’appelant sans
commettre un abus de droit.
Il s’ensuit que les premiers juges n’ont pas violé les art. 271 al.
1 et 271a al. 1 let. a CO en rejetant les conclusions de l’appelant tendant à
l’annulation du congé. Sur ce point, l’appel doit être rejeté et le jugement
confirmé.
5.
5.1 L’appelant fait encore grief aux premiers juges d’avoir
appliqué à mauvais escient les art. 257f al. 3 et 272a al. 1 let. b CO, en
refusant toute prolongation du bail au motif que le grave manque d’égards
du locataire pour ses voisins, lequel avait donné lieu au congé, rendait la
poursuite du contrat insupportable et aurait dès lors pu justifier une
résiliation extraordinaire dans un délai de trente jours pour la fin d’un
mois. En effet, l’intimée aurait démontré, en donnant le congé pour le
terme contractuel, que les faits reprochés au locataire n’étaient pas assez
graves pour que la poursuite des rapports locatifs soit insupportable,
d’une part, et la bailleresse n’aurait rien entrepris pour faire cesser les
diverses nuisances que le locataire dit avoir lui-même subies de ses
voisins, d’autre part. L’appelant soutient en outre que, dans sa situation
de bénéficiaire de l’aide sociale, sans emploi ni permis de conduire, il lui
sera particulièrement pénible de déménager et de s’éloigner du Centre
Social Régional, dont les bureaux sont tout proches du studio que lui loue
l’intimée. Il fait aussi valoir que le district d’[...] est touché par la pénurie
de logements et que, malgré ses recherches diverses et variées, il n’a pas
encore trouvé de logement vacant correspondant au sien dans la
commune d’[...] ou dans la région. Il en conclut qu’une prolongation de
quatre ans devrait lui être accordée en application de l’art. 272 CO.
L’intimée conteste ces griefs, arguant que les conditions
d’application de l’art. 253f al. 3 et 4 CO étaient remplies et que, de toute
manière, la résiliation ne cause pas de conséquences pénibles pour le

- 22 -
locataire au sens de l’art. 272 al. 1 CO, vu l’importance des défauts qui
affecteraient son logement, selon ce qu’il a lui-même plaidé en première
instance.
5.2
5.2.1 Selon l’art. 273 al. 5 CO, en cas de rejet d’une requête en
annulation du congé introduite par le locataire, l’autorité examine d’office
si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux
d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le
contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui
suppose qu'il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la
résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou sa
famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e
éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309).
L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation,
lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier
contienne les éléments suffisants et que la partie locataire ait été invitée
en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 25 janvier
2023/29 consid. 4.2.1 et l’arrêt cité).
5.2.2 Le locataire doit user de la chose avec le soin nécessaire (art.
257f al. 1 CO), ce qui implique notamment qu’il ait des égards envers les
voisins, c’est-à-dire envers les autres locataires de l’immeuble et envers
les personnes vivant dans le voisinage au sens des 679 et 684 CC (Lachat
et al., op. cit., p. 62). Il est notamment tenu, par le contrat aussi, de
s’abstenir d’injurier ses voisins (cf. Lachat et al., ibid.).
Aux termes de l’art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail
est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la
maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du
bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer
d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat ; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin

- 23 -
d’un mois. Cette disposition vise un cas particulier d’inexécution des
obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle
les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l’application des règles
générales de l’art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient
pas à obtenir le respect d’un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; TF
4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1).
La résiliation prévue par l’art. 257f al. 3 CO suppose la
réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du
devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit
préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son
devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa
protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le
bailleur et, enfin, (5) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d'un
mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et l’arrêt cité). Le
comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de
son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des
stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; ATF 123 III 124 consid.
2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine
gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1). L’application de l’art. 257f al. 3 CO
suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende
le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4) ;
comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et
de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable
pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les
circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du
pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC). L’application du régime de l’art.
257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition
n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci
(condition n° 3).
Parmi les manques d’égards susceptibles de justifier une
résiliation anticipée du contrat en application de l’art. 257f al. 3 CO
figurent notamment les dénonciations répétées et injustifiées des voisins,

- 24 -
adressées par le locataire à la police ou au bailleur (TF 4A_173/2017 du 11
novembre 2017 consid. 3.1.2 et 4.4.1).
5.2.3 En vertu de l’art. 272a al. 1 let. b CO, la prolongation est
exclue lorsque le bailleur a résilié le bail, en raison de la violation grave
par le locataire de son devoir de diligence aux conditions de l’art. 253f al.
3 et 4 CO. Cette exclusion vaut non seulement lorsque, en raison d’un
manque d’égards grave du locataire envers ses voisins, le bailleur a résilié
le bail de manière anticipée, mais aussi lorsque, pour le même motif, le
bailleur a résilié le contrat pour le terme ordinaire (Lachat et al., op. cit., p.
996).
5.3
5.3.1 Le tribunal a retenu, outre l’absence de caractère abusif du
congé, que l’intimée, qui avait vainement mis par écrit l’appelant en
demeure de cesser ses agissements, aurait même été en droit de résilier
le bail en n’observant que le délai de trente jours pour la fin d’un mois
prévu à l’art. 257f al. 3 CO et que, les conditions d’un congé extraordinaire
étant ainsi remplies, il n’y avait pas lieu d’accorder une prolongation de
bail au locataire, conformément à l’art. 272a al. 1 let. b CO.
5.3.2 En l’espèce, l’intimée a adressé par deux fois des mises en
demeure écrites à l’appelant pour lui enjoindre, sous menace expresse de
résiliation du bail, de cesser les comportements suivants :
- injures à répétition, agressions verbales, hurlements ;
- insultes à caractère raciste ;
- bruits en claquant fortement et plusieurs fois ses portes ou
en frappant aux portes des voisins ;
- prise de photos illicites de la gérante du magasin et de ses
clients ;
- intimidation par sa présence extérieure agressive lors de
livraisons.

- 25 -
Elle a motivé la résiliation du bail par la persistance de
l’appelant à adopter ce genre de comportement, malgré ses mises en
demeure.
Il sied de relever d’emblée que l’intimée n’a pas motivé le
congé par les appels du locataire à la police. En outre, les premiers juges
n’ont pas tenu pour établi – en tout cas pas clairement – que l’appelant
aurait claqué fortement ses portes ou frappé sans raison aux portes de ses
voisins, ni qu’il aurait persisté à le faire après les mises en demeure de la
bailleresse. L’intimée ne soulevant pas, à ce sujet, de grief formellement
motivé de constatation incomplète des faits, le motif de résiliation pris de
ces claquements de portes ne saurait être tenu pour fondé. Quant à la
présence extérieure de l’appelant lors des livraisons et aux photographies
prises par lui à ces occasions, on ne saurait les qualifier de manque
d’égards grave, susceptible de justifier une résiliation extraordinaire,
lorsqu’on garde à l’esprit que ces livraisons intervenaient de nuit et
qu’elles causaient vraisemblablement des nuisances dont l’appelant était
en droit de demander la cessation.
Cependant, il n’en demeure pas moins que l’appelant a
persisté, au mépris des mises en demeure de la bailleresse, à proférer
contre l’exploitante du magasin de produits portugais, de manière
véhémente et agressive, des propos injurieux et à connotation xénophobe,
que ne justifiaient pas les nuisances des livraisons nocturnes et qui
effrayaient leur destinataire au point qu’elle renonce à utiliser l’entier des
locaux loués (notamment les toilettes) afin d’éviter de croiser l’appelant.
Ce comportement est intolérable et constitue une violation grave des
égards qu’un locataire doit à ses voisins, indépendamment du problème
posé par les livraisons nocturnes au magasin de produits portugais. Un tel
comportement est ainsi susceptible de justifier une résiliation
extraordinaire et exclut, par conséquent, la prolongation du bail.
Il s’ensuit que sur ce point également, l’appel est mal fondé.

- 26 -
6.
6.1 En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'475 fr.
(art. 4 al. 1 et 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront provisoirement mis à la charge
de l’Etat pour l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 et 122 al. 1 let. b
CPC).
L’appelant versera en outre à l’intimée des dépens de
deuxième instance, qu’il convient d’arrêter, vu l’ampleur de la réponse,
l’enjeu de la procédure et les questions qu’elle pose, à 1'500 fr. (art. 7 al.
1 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV
270.11.6]).
6.2 Le conseil d’office a droit au remboursement de ses débours et
à un défraiement équitable, qui est fixé en considération de l’importance
de la cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail et du temps qu’il y a
consacré ; le juge apprécie l’étendue des opérations nécessaires pour la
conduite du procès et applique un tarif horaire de 180 fr. s’agissant d’un
avocat breveté et de 110 fr. s’agissant d’un avocat-stagiaire (art. 2 al. 1
let. a et b RAJ [règlement du 7 décembre 2010 sur l’assistance judiciaire
en matière civile ; BLV 211.02.3]).
En l’espèce, le conseil d’office de l’appelant indique avoir
consacré 67 heures et 39 minutes, dont 61 et 54 minutes accomplies par
des avocats-stagiaires, au dossier. Ce total dépasse largement le nombre
d’heures qui était nécessaire pour la défense des intérêts de l’appelant
dans la procédure. Le décompte comprend manifestement une part
importante de temps que les avocats-stagiaires ont consacrée à leur
propre formation en droit du bail et qui n’a pas à être facturée au client.
Compte tenu des questions posées par la procédure, de l’enjeu de celle-ci
et du nombre d’écritures échangées, un total de 15 heures d’activité pour
les stagiaires et de 5 heures et 45 minutes pour l’avocat – soit ce qu’il
réclame – apparaît comme le maximum admissible. Il s’ensuit que

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l’indemnité de Me Vionnet doit être fixée à 2'685 fr. ([15 x 110 fr.] + [5,75
x 180 fr.]) montant auquel s’ajoutent des débours forfaitaires de 53 fr. 70
(2 % de 2'685 fr. [art. 3bis al. 1 RAJ]) et la TVA à 7.7 % sur le tout par 210
fr. 90, portant l’indemnité totale à 2'949 fr. 60, arrondis à 2'950 francs.
6.3 L’appelant remboursera les frais judiciaires de deuxième
instance et l’indemnité allouée à son conseil d’office, provisoirement mis à
la charge de l’Etat, dès qu’il sera en mesure de le faire (art. 123 CPC). Il
incombe à la Direction générale des affaires institutionnelles et des
communes de fixer le principe et les modalités de ce remboursement (art.
39a CDPJ [Code de droit privé judiciaires vaudois du 12 janvier 2010 ; BLV
211.02]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'475 fr.
(mille quatre cent septante-cinq francs), sont provisoirement
laissés à la charge de l’Etat pour l’appelant O.________.
IV. L’indemnité de Me Guillaume Vionnet, conseil d’office de
l’appelant O.________, est arrêtée à 2'950 fr. (deux mille neuf
cent cinquante francs), débours et TVA compris.
V. Le bénéficiaire de l’assistance judiciaire est tenu au
remboursement des frais judiciaires de deuxième instance et
de l’indemnité allouée à son conseil d’office, provisoirement

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laissés à la charge de l’Etat, dès qu’il sera en mesure de le
faire.
VI. L’appelant O.________ versera à l’intimée A.M.________ la
somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) à titre de dépens
de deuxième instance.
VII. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 16 avril 2024, est notifié en expédition complète à :
- Me Guillaume Vionnet (pour O.________),
- Me Frank Tièche (pour A.M.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le
Tribunal fédéral du 17 juin 2005 – RS 173.110), le cas échéant d’un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les
affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la
valeur litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du

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travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :