vd_gerichte · XC13.004139 · 2014-08-06 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC13.004139-140811
418
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 6 août 2014
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Mme Crittin Dayen
Greffière : Mme Choukroun
*****
Art. 263, 269d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par Q.________ et
H.________, tous deux à Lausanne, défendeurs, contre le jugement rendu le
7 août 2013 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants
d’avec V.________, à Lausanne, demanderesse, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal voit :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 7 août 2013, dont les motifs ont été notifiés
aux parties le 25 mars 2014, le Tribunal des baux a dit que la résiliation de
bail adressée le
21 septembre 2012 par la demanderesse V.________ aux défendeurs
H.________ et Q.________, avec effet au 30 septembre 2013, relative au
café-restaurant-hôtel à l'enseigne "[...]" sis [...] à Lausanne, est valable (I),
dit qu’une seule et unique prolongation du bail mentionné sous chiffre I. ci-
dessus est accordée aux défendeurs au 30 septembre 2014 (II), mis les
frais judiciaires, arrêtés à 5'170 fr. et prélevés sur les avances fournies par
les parties, à la charge des défendeurs, solidairement entre eux (III), dit
que les défendeurs, solidairement entre eux, doivent payer à la
demanderesse la somme de 4'980 fr., à titre de remboursement des
avances que celle-ci a fournies (IV), dit que les défendeurs, solidairement
entre eux, doivent verser à la demanderesse la somme de 6'000 fr., à titre
de dépens (V) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont retenu que la convention
conclue le
25 février 2009 entre V.________, N.________, Q.________ et H.________
constituait un transfert de bail selon le mécanisme de l'article 263 CO
(Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220), impliquant également et
préalablement un retrait improprement dit du congé du 19 juin 2008,
que ce transfert de bail était valable dans la mesure où les modifications
prévues dans le document de transfert par rapport au contrat de bail qui
liait N.________ et V.________ ne constituaient pas une aggravation de la
situation des défendeurs, que ceux-ci étaient à même d’en comprendre les
conséquences et qu’ils les avaient acceptées. Les premiers juges ont en
outre considéré que Q.________ et H.________ n’avaient pas établi que des
promesses particulières leur auraient été faites par la demanderesse et
qu’ils ne pouvaient dès lors tabler sur la poursuite du contrat au-delà du
30 septembre 2013. Enfin, si V.________ ne justifiait pas à ce stade d'un
projet concret quant à une réaffectation ou une relocation des locaux, il

- 3 -
convenait néanmoins de prendre en compte son intérêt évident et légitime
à pouvoir trouver à relativement brève échéance un nouveau locataire
dont la situation financière serait saine, de sorte que la résiliation
intervenue le 21 septembre 2012 était valable. Compte tenu de la nature
des locaux et de l'activité qui y était déployée, il convenait toutefois
d’admettre que le congé entraînait sur le principe des conséquences
pénibles pour les locataires, justifiant une prolongation de bail au 30
septembre 2014, à laquelle ne s'opposait aucun intérêt impérieux de la
demanderesse.
B. Par acte du 23 avril 2014, Q.________ et H.________ ont déposé
un appel contre ce jugement. Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens,
à sa réforme en ce sens que la résiliation de bail notifiée par V.________
pour le 30 septembre 2013 est annulée, toutes autres conclusions étant
rejetées, subsidiairement à ce que le bail pour locaux commerciaux et le
contrat de transfert de bail soient prolongés pour une durée de 6 ans
arrivant à échéance au 30 septembre 2019, plus subsidiairement encore à
ce que le jugement rendu par le Tribunal des baux le 7 août 2013 soit
annulé, la cause étant renvoyée à l’autorité de première instance pour
nouveau jugement dans le sens des considérants. Ils ont produit un
bordereau de pièces et requis, à titre de mesures d’instruction, la
production par l’intimée des pièces dont la production avait été requise en
première instance, mais qui avait été refusée par le Tribunal des baux. Ils
ont en outre sollicité la tenue d’une audience afin que les parties puissent
s’exprimer sur les pièces susmentionnées.
Dans sa réponse du 1er juillet 2014, l’intimée V.________ a
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel. Elle a produit un
bordereau de pièces.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :

- 4 -
1. Le 7 mars 2007, l’intimée V.________ a conclu avec N.________
un contrat de bail portant sur les locaux à l’usage d’un café-restaurant-
hôtel à l’enseigne « [...]», sis [...] à [...]. Les parties ont convenu que le
loyer mensuel serait de 9'500 fr. charges comprises, que le contrat
durerait du 1er avril 2007 au 1er avril 2017, puis qu’il se renouvellerait de
cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné au moins douze mois à
l’avance pour l’échéance. Le chiffre 2 du contrat de bail précisait que les
charges de chauffage, qui se sont élevées à 22'590 fr. pour l’exercice
2007-2008 et à 22'583 fr. pour l’exercice 2008-2009, étaient entièrement
à la charge du locataire.
N.________ s’est associé à Q.________ pour fonder la société
H.________, inscrite au registre du commerce le 3 avril 2007. Cette société
a pour but l’acquisition, l’exploitation et la gérance d’hôtels, auberges,
cafés, tea-rooms, restaurants et, d’une manière générale, toute activité
dans les domaines de l’hôtellerie et de la restauration. N.________ en a été
l’administrateur, avec signature collective à deux, alors que Q.________ en
a été l’administrateur président, également avec signature collective à
deux jusqu’au 12 février 2009. A compter de cette date, Q.________ est
devenu l’unique administrateur de la société avec signature individuelle.
La [...] SA a fonctionné comme organe de révision de la société jusqu’au
26 novembre 2007, pour être remplacée par la fiduciaire [...] SA. Dès le 12
février 2009, H.________ n’a plus été soumise à une révision ordinaire et a
renoncé à une révision restreinte.
2. Dès le début du contrat de bail, N.________ a accusé des
retards dans le paiement du loyer, l’exploitation de l’établissement
litigieux connaissant des difficultés d’ordre financier.
Le 19 juin 2008, l’intimée a adressé à N.________ une résiliation
de bail pour non paiement du loyer, avec effet au 31 juillet 2008, qu’il n’a
pas contestée.
A la suite d’une rencontre entre les parties, N.________ a, par
courrier du 2 juillet 2008, expliqué que la situation financière difficile à

- 5 -
laquelle il était confronté était en cours de stabilisation. Il a sollicité le
transfert du bail à son associé Q.________.
Les parties se sont rencontrées à plusieurs reprises afin de
trouver un accord s’agissant des modalités de ce transfert. Un premier
projet de convention a été préparé par V.________, prévoyant notamment
une échéance au 1er octobre 2011 et un loyer mensuel net de 9'500
francs. Au terme des négociations, l’intimée, les appelants et N.________
ont signé, le 25 février 2009, un document intitulé « Transfert de bail
commercial », prévoyant notamment que « le bail à loyer pour
établissement public établi le 7 mars 2007 actuellement au nom de
Monsieur N.________, portant sur le café-restaurant-hôtel, à l’enseigne de
« [...]» est cédé à Monsieur Q.________ et H.________, ceci avec effet
rétroactif au 1er octobre 2008. Le bail se poursuit jusqu’au 30 septembre
2013. Sauf avis de résiliation donné au moins une année à l’avance, le bail
se renouvellera de 2 ans en 2 ans. » Il était en outre précisé que « le loyer
mensuel net est fixé à 8'000 fr., pendant une durée de cinq ans, soit
jusqu’au 30.09.2013. (…) En raison de la modification de la durée du
renouvellement, la clause d’indexation, selon l’article 4a) du bail à loyer
du 7 mars 2007 n’est plus valable. »
3. Par courrier du 16 septembre 2009, la fiduciaire [...] SA a écrit
ce qui suit à l’intimée :
"Concerne : [...]
H.________, M. Q.________
Madame, Monsieur,
Nous sommes les mandataires de la société citée sous rubrique, à ce titre notre
client nous charge de vous écrire au sujet de l'avenir de l'exploitation de l'hôtel-
restaurant.
Notre client est au bénéfice d'un bail à loyer échéant le 30 septembre 2013,
renouvelable de 2 ans en 2 ans, actuellement la marche du café, restaurant et
hôtel ne permet pas de couvrir l'intégralité des frais d'exploitation, l'évolution du
chiffre d'affaires stagne.
Notre client désire remettre par anticipation son exploitation.
L'objet du présent courrier est de vous demander l'autorisation de rechercher un
nouveau tenancier et de vous soumettre sa candidature. L'inventaire matériel
appartenant à la société H.________ sera repris à sa valeur vénale selon inventaire
détaillé. De notre côté, nous mettrons tout en œuvre pour vous présenter une
personne solvable, de bonne moralité et soucieuse de développer cette affaire.
Nous espérons vivement que vous serez d'accord avec ce mode de faire et le
soussigné demeure à votre entière disposition pour un entretien à votre
convenance. (…)"

- 6 -
Le 4 décembre 2009, l’intimée a répondu à ce courrier en ces
termes :
"(…) Après examen de votre demande du 16 septembre 2009, nous vous
informons que nous prenons acte de la volonté de notre locataire de remettre
l'exploitation de [...] à un tiers. Dans cette hypothèse, le transfert du contrat de
bail à loyer du 7 mars 2007 et de la convention du 25 février 2009 serait sollicité.
Nous attirons votre attention sur le fait que cette opération devrait se dérouler en
respectant les cadres contractuel et légal.
Une éventuelle demande de transfert devrait être assortie des informations
usuelles de solvabilité et de moralité du bénéficiaire du transfert, de son certificat
de capacité de cafetier, restaurateur et hôtelier, des conditions de la remise du
commerce et des comptes de pertes et profits des années écoulées. Pour le
surplus, nous souhaiterions vivement être informés, sur un plan commercial, de
quelle manière notre établissement sera géré. (…)"
4. a) Entre 2009 et 2012, les appelants ont accusé de nombreux
retards dans le paiement du loyer et des frais accessoires, notamment les
frais de chauffages qui se sont élevés à 18'366 fr. pour l’exercice 2009-
2010, à 21'596 fr. pour l’exercice 2010-2011 et à 27'373 fr. pour l’exercice
2011-2012. L’intimée V.________ leur a adressé plusieurs rappels.
Le 23 août 2012, les appelants ont signé une reconnaissance
de dette portant sur un montant de 21'596 fr. 35, qui prévoyait des
modalités de remboursement.
b) Par courrier du 20 septembre 2012, la direction de [...] a
manifesté à l’intimée son intérêt à devenir locataire de [...] en 2013.
c) Le 21 septembre 2012, l’intimée a adressé aux appelants
une résiliation de bail pour défaut de paiement, avec effet au 30
septembre 2013. Q.________ et H.________ se sont opposés à cette
résiliation.
d) Une audience s’est tenue le 10 décembre 2012 devant la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer de Lausanne, en
présence des parties. La tentative de conciliation n’a pas abouti et une
proposition de jugement prévoyant notamment l’annulation de la
résiliation de bail notifiée par la V.________ pour le 30 septembre 2013 a
été soumise aux parties.

- 7 -
La V.________ s’est opposée à cette proposition de jugement le
19 décembre 2012 et a obtenu une autorisation de procéder le
21 décembre suivant.
5. a) Par demande du 29 janvier 2013 adressée au Tribunal des
baux, la V.________ a expliqué avoir conclu un bail à loyer pour
établissement public avec N.________ dès le 1er avril 2007 et que ce dernier
avait souhaité transférer son bail à la société H.________ et à Q.________,
précisant que le bail repris avait été modifié d’entente entre les parties. La
V.________ a pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens,
contre H.________ et Q.________ :
"I.- La résiliation de bail notifiée à H.________ et Q.________ (sic), avec
effet au 30 septembre 2013, est confirmée.
II.- Aucune prolongation de bail n'est consentie à H.________ et à
Q.________ (sic)."
b) Le 15 avril 2013, H.________ et Q.________ ont pris les
conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens, contre V.________:
"I. Les conclusions de la demande sont rejetées.
II. La proposition de jugement de la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer du 10 décembre 2012 étant intégralement confirmée en ce
sens, que le congé donné pour le 30 septembre 2013 est annulé, et toutes
autres conclusions rejetées.
III. Subsidiairement, le bail pour locaux commerciaux et le contrat de transfert
de bail est prolongé pour une durée de 6 ans arrivant à échéance au 30
septembre 2019."
c) Par courriers du 18 avril 2013, V.________ a mis
respectivement Q.________ et H.________ en demeure de payer le loyer du
mois d’avril 2013, le solde des frais de chauffage pour la période 2010-
2011 ainsi que les frais de chauffage couvrant la période 2011-2012, en
sus des intérêts moratoires y relatifs, pour un montant total de 37'878 fr.
40.
d) Une audience s’est tenue le 15 mai 2013 devant le Tribunal
des baux, en présence des parties assistées de leurs conseils respectifs.

- 8 -
Les témoins D.________ et X.________ ont été entendus aux
audiences d’instruction des 26 juin et 24 juillet 2013. Le premier témoin a
notamment indiqué que « comme M. N.________ se retirait de
l’exploitation, il a fallu faire un avenant au bail pour que M. Q.________ et
H.________ puissent continuer l’exploitation. » alors que le second témoin a
notamment déclaré « qu’il y a eu plusieurs rencontres au moment du
transfert du bail de M. N.________. »
Un jugement a été rendu sous forme de dispositif notifié aux
parties le 14 août 2013, dont la motivation a été demandée par les
appelants le 16 août suivant.
e) Par courrier du 20 juin 2014 adressé à la V.________, l’[...] a
réitéré son intérêt à reprendre le bail de « [...]» dans un délai rapide. Elle a
expliqué avoir rénové et pris possession du lieu « [...]» situé derrière
l’auberge pour en faire un lieu de formation pour ses élèves et a ajouté
avoir l’intention d’utiliser les locaux de l’auberge pour offrir un lieu de
restauration moderne et accessible à tous et pour permettre
l’hébergement des élèves étrangers participant à un nouveau programme
de formation, en partenariat avec les universités de Boston et Singapour,
devant débuter en septembre 2014.
En d roit :
1. a) Le litige porte sur la validité d’une résiliation de bail à loyer.
Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte,
il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le
contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En
principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du
3 mars 2010, c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).

- 9 -
En l'espèce, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC (Code
de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272), la valeur litigieuse
excède
10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art. 308 al. 2
CPC).
b) Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui
y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les
conclusions, dans leur dernier état devant le tribunal de première
instance, portaient sur un montant supérieur à 10’000 fr., l'appel est
recevable.
2. a) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives. Il appartient à l’appelant de démontrer que ces
conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement
les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les
rendent admissibles selon lui (art. 317 al. 1 CPC; JT 2011 III 43 c. 2 et les
références citées).
b) En l’espèce, les appelants ont produit la pièce n° 1001, qui
est postérieure à l’audience de première instance de sorte qu’elle est
recevable. Il en va de même des pièces nos 301, 304 et 305 produites par
l’intimée. Il en sera tenu compte dans la mesure utile au règlement du
présent litige. Les pièces nos 302 et 303 produites en appel par l’intimée
sont en revanche irrecevables, dès lors qu’elles sont antérieures à
l’audience de première instance sans que l’intimée n’établisse qu’elles
n’auraient pas pu être apportées en première instance.

- 10 -
Par ailleurs, contrairement à ce que les appelants soutiennent,
le président du Tribunal des baux n’a pas rejeté les mesures d’instruction
qu’ils avaient requises mais a indiqué, dans son courrier du 17 avril 2013,
qu’elles seraient examinées à l’audience. Or, il ressort du procès-verbal de
l’audience de jugement que les appelants n’ont pas renouvelé leur
requête de mesures d’instruction à cette occasion. Par conséquent, les
mesures d’instruction requises en appel sont tardives et n’apparaissent de
toute manière pas utiles. Il n’y a dès lors pas lieu de les ordonner.
3. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance.
4. La qualification du document signé le 25 février 2009 entre les
parties est litigieuse. Alors que les appelants soutiennent que ce
document constitue un transfert de bail au sens de l’art. 263 CO, l’intimée
estime quant à elle qu’il doit être considéré comme un nouveau contrat de
bail qui la lie aux appelants selon des conditions nouvelles par rapport au
bail qu’elle avait conclu avec N.________ et qui avait été valablement résilié
pour le 31 juillet 2008.
a) Aux termes de l’art. 263 CO, le locataire d'un local
commercial peut transférer son bail à un tiers moyennant l'accord écrit du
bailleur (al. 1). Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de
justes motifs (al. 2). Si le bailleur donne son consentement, le tiers est
subrogé au locataire (al. 3). Le locataire est libéré de ses obligations
envers le bailleur. Il répond toutefois solidairement avec le tiers jusqu’à
l’expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat
ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans au plus (al. 4).

- 11 -
Cette opération se définit ainsi comme le remplacement d'une
partie au contrat par une autre (Barbey, Le transfert du bail commercial, in
SJ 1992 33ss, en particulier p. 44). Le consentement du bailleur est une
condition de validité du transfert, sans laquelle les droits et obligations du
transférant ne passent pas au bénéficiaire du transfert (Lachat,
Commentaire romand, 2e éd., Bâle 2012, p. 586). Le transfert de bail se
caractérise donc par sa nature de contrat tripartite engageant à la fois le
locataire sortant, le nouveau locataire ainsi que le bailleur (Lachat, op. cit.,
p. 583).
En cas de transfert, le locataire reprenant acquiert les droits et
obligations du locataire sortant et prend la place du locataire précédent
dans le rapport contractuel (ATF 139 III 353 c. 2.1.1).
b) En l’espèce, les premiers juges ont retenu que la
convention conclue le 25 février 2009 entre l'ancien locataire,
N.________, en qualité de « cédant », les appelants à titre de
« cessionnaires » et l’intimée à titre de bailleresse, constituait un
transfert de bail au sens de l’art. 263 CO. Ils ont fondé leur conviction
sur le fait que, si l’intimée avait réellement considéré que la relation de
bail avec N.________ avait pris fin le 31 juillet 2008 et entendu conclure
un nouveau bail, elle n’aurait pas fait en sorte qu’il participe à l’acte en
cause. Par ailleurs il était prévu à l'article 6 de la convention que
N.________ répondrait solidairement des obligations découlant du bail
jusqu'à son expiration ou sa résiliation, mais pour deux ans au plus,
« conformément à l'art. 263 CO ». Les parties à l'acte du 25 février 2009
avaient choisi de faire rétroagir l'entrée en vigueur de celui-ci au 1er
octobre 2008, date correspondant au départ de N.________. Il ressortait
de divers courriels échangés entre les services de l’intimée qu’était
envisagée la solution d'un transfert du bail et non pas celle d'un
nouveau contrat et enfin l’intimée avait elle-même présenté cet acte
comme un transfert de bail dans sa demande du 29 janvier 2013.

- 12 -
Cette analyse ne prête pas le flanc à la critique et doit être
suivie. On ne peut en effet retenir, comme le plaide l’intimée, la
conclusion d’un nouveau bail reprenant certains éléments de l’ancien
bail. Cette argumentation ne permet ni d’expliquer l’usage des termes
« transfert de bail commercial », ni le fait que l’ancien locataire soit
partie à cette convention comme « cédant », les appelants étant
désignés comme « cessionnaires », ni encore le fait que l’ancien
locataire réponde solidairement des obligations du bail conformément à
l’art. 263 al. 4 CO. Les témoins X.________ et D.________ ont d’ailleurs
indiqué interpréter cet acte comme un transfert de bail et l’intimée a
elle-même présenté cet acte comme un transfert de bail dans sa
demande.
5. a) Les appelants soutiennent que l’art. 1er du document
intitulé « transfert de bail » relatif à la durée du bail leur imposait une
modification unilatérale et défavorable des conditions du bail repris.
Partant, la notification de cette modification aurait dû se faire selon la
forme de l'art. 269d al. 3 CO. En l’absence d’une telle notification, ils
considèrent que la résiliation de bail intervenue le
21 septembre 2012 pour le 30 septembre 2013 serait nulle et ne pourrait
intervenir avant le 1er avril 2017.
aa) Il est incontestable que la modification unilatérale de la
durée du bail au détriment du locataire en cours de bail est soumise aux
conditions de forme de l’art. 269d CO (Marchand, CPra-Bail, n. 11 ad art.
269d CO ; Lachat, op. cit.,
p. 558). Aux termes de cette disposition, le bailleur peut en tout temps
majorer le loyer ou procéder à d’autres modifications unilatérales du
contrat au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses
prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires, pour le
prochain terme de résiliation moyennant un avis motivé signifié au
locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation sur
formule agréée par le canton (al. 1 et 3). De telles modifications sont
nulles lorsqu'elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle,

- 13 -
lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou lorsqu'elles sont assorties d'une
résiliation ou d'une menace de résiliation (al. 2).
Ces dispositions protectrices n'empêchent cependant pas les
parties, en vertu du principe de la liberté contractuelle, de convenir en
tout temps de modifier le contenu de leur contrat, et cela même en cours
de bail. Afin de respecter le but protecteur de l’art. 269d CO, une telle
modification consensuelle n'est toutefois admissible que s'il résulte des
circonstances que le locataire était suffisamment informé de ses droits et
qu'il n'y a pas consenti sous la menace d'une résiliation. Ainsi, il ne
suffirait pas, pour admettre une majoration conventionnelle, qu'un
bailleur, dans une situation de majoration unilatérale, fasse signer au
locataire un document qu'il a lui-même préparé (ATF 128 III 419 c. 2.4.2 et
les références citées). Dans cet arrêt, relatif à une hausse conventionnelle
du loyer mais dont les considérants valent également pour les
modifications unilatérales défavorables au locataire, le Tribunal fédéral a
considéré que lorsque le bailleur ne peut de toute manière pas modifier
unilatéralement le contrat avant la prochaine échéance, on ne se trouve
pas dans une hypothèse où le locataire aurait consenti à une telle
modification unilatérale sous la menace d’une résiliation. Dans un tel cas,
les droits du locataire sont si évidents qu’ils ne nécessitent aucune
information par le moyen d’une formule officielle et le régime de
protection de l’art. 269d CO n’est pas éludé.
bb) En l’espèce, les premiers juges ont retenu qu’avant la
signature de la convention de transfert de bail entre les parties, l’intimée
ne pouvait imposer unilatéralement une modification des conditions du
bail qu’à la première échéance contractuelle, soit au 1er avril 2017. Rien
n’indiquait que les appelants auraient été contraints de signer la
convention litigieuse, sous menace de résiliation puisque la résiliation du
précédent bail pour défaut de paiement de loyer était déjà valablement
intervenue, faute de contestation de la part de N.________. Il ressortait au
contraire des pièces du dossier que le transfert de bail avait été le fruit de
relativement longues négociations, ponctuées de plusieurs séances de
travail. Ainsi, les appelants avaient signé la convention en connaissance

- 14 -
de cause, cela d’autant plus que l’appelant Q.________ venait de terminer
avec succès sa formation de cafetier-restaurateur et connaissait ainsi ses
droits, les appelants étant au surplus assistés à l’époque de la fiduciaire
[...] SA.
La Cour de céans fait sienne cette analyse qui ne prête pas le
flanc à la critique. Pour le surplus, contrairement à ce que plaident les
appelants, l’accord final ne s’est pas fait uniquement en faveur de
l’intimée, puisqu’ils ont obtenu que le loyer mensuel net soit ramené de
9'500 fr. à 8'000 fr., qu’il soit renoncé à la clause d’indexation et que
l’échéance du bail, initialement fixée au 1er octobre 2011, soit finalement
reportée au 30 septembre 2013. S’agissant en particulier des frais de
chauffage, c’est à tort que les appelants soutiennent que le transfert de
bail se serait fait à leur détriment, expliquant devoir les assumer seuls
alors que le précédent locataire ne devait qu’y participer. Il résulte en effet
du chiffre 2 du contrat de bail passé le 7 mars 2007 entre l’intimée et
N.________ que ces charges étaient déjà entièrement à la charge du
locataire.
Au vu des circonstances dans lesquelles le contrat de transfert
atypique a été passé, puisqu’il portait diverses modifications au contrat
initial, y compris en faveur des appelants, on est loin de l’hypothèse visée
par la jurisprudence citée dans le jugement entrepris, du bailleur qui, dans
une situation de majoration unilatérale, fait signer au locataire un
document qu’il a lui-même préparé, afin d’éluder les règles protectrices de
la loi. C’est dès lors à juste titre que les premiers juges ont retenu que les
droits des appelants étaient suffisamment évidents pour ne pas nécessiter
d’information par le moyen de la formule officielle, sans que cela ne
contrevienne au régime de protection de l’art. 269d CO.
b) septembre 2013, c’était en partant de l’idée qu’ils
bénéficieraient de tacites reconductions de deux ans en deux ans, les
reportant en 2017.

- 15 -
Ils n’établissent toutefois pas que des promesses leur auraient
été faites par l’intimée à cet égard, alors que – comme on l’a vu – l’intimée
envisageait dans un premier temps une échéance de contrat au 1er
octobre 2011 et que les parties ont en définitive clairement convenu d’une
échéance du bail au
30 septembre 2013, avec clause de renouvellement de deux ans en deux
ans sauf avis de résiliation donné au moins une année à l’avance. La seule
existence d’investissements effectués par l’appelant Q.________ à partir de
2009, soit après la conclusion du bail en connaissance de son échéance,
ne fait pas la preuve d’une telle promesse.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, on ne saurait retenir un
abus de droit de l’intimée qui aurait tenté d’écarter l’application de l’art.
269d CO par des moyens artificiels au sens de la jurisprudence
susmentionnée. Le transfert de bail est par conséquent valable. Les
appelants font ensuite valoir que, s’ils ont admis une échéance du contrat
en
6. Les appelants font valoir que la résiliation du bail devrait être
considérée comme nulle car contraire à la bonne foi et abusive.
a) En premier lieu, ils soutiennent que les difficultés
financières auxquelles ils se voient confrontés seraient imputables à
l’intimée dans la mesure où ils auraient dû assumer seuls des frais de
chauffage exorbitants du fait de graves problèmes d'isolation et de
chauffage affectant les locaux.
aa) Aux termes de l’art. 271 CO, le congé est annulable
lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (al. 1). Le congé doit être
motivé si l'autre partie le demande (al. 2).
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l’art. 271 al.
1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code
civil suisse du

- 16 -
10 décembre 1907, RS 210]) et de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2
al. 2 CC), tant il est vrai qu’une distinction rigoureuse ne se justifie pas en
cette matière
(ATF 120 lI 31 c. 4a ; Conod, La protection du locataire en matière de
congés, in 15e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, pp. 169 ss,
spéc. p. 185, n. 54). Le caractère abusif ou non de la résiliation s’apprécie
selon les circonstances au moment où elle est donnée (TF 4A_322/2007 du
12 novembre 2007 c. 5.2.2). Pour déterminer si une résiliation tombe sous
le coup de l'art. 271 al. 1 CO, il y a lieu de procéder à une appréciation de
cas en cas, eu égard à l'ensemble des circonstances, notamment à la
motivation du congé et à l'historique de la relation contractuelle (Lachat,
op. cit., p. 734).
bb) En l’espèce, les allégations des appelants concernant
l’existence de défauts dans l’isolation et le chauffage des locaux ne sont
étayées par aucune preuve ; il n’est ainsi pas établi que l’intimée aurait
été avisée de ces défauts, ni que les frais de chauffage auraient
augmenté, leur montant s’élevant à 22'590 fr. pour l’exercice 2007-2008,
à 22'583 fr. pour l’exercice 2008-2009, à 18'366 fr. pour l’exercice 2009-
2010, à 21'596 fr. pour l’exercice 2010-2011 et à 27'373 fr. pour l’exercice
2011-2012.
b) Les appelants soutiennent qu’en acceptant une reprise de
bail avec l’ancien associé de N.________, alors qu’à cette époque déjà il
existait d’importants retards dans le paiement des loyers, l’intimée ne
pouvait justifier la résiliation du bail au motif qu’elle souhaiterait relouer
les locaux à un locataire dont la situation économique serait plus solide.
aa) Contrairement à l’hypothèse d’un congé extraordinaire,
dans le cas d'un congé ordinaire au sens de l'article 271 CO, la résiliation
est présumée valable. Dès lors, le seul fait que le bailleur ait pu tolérer,
pendant un certain temps, un comportement du locataire contraire au
contrat ou à la loi n'exclut pas qu'il puisse résilier le bail pour ce motif si
celui-ci cause une atteinte au rapport de confiance (ATF 138 III 59 c. 3).

- 17 -
Le législateur a expressément renoncé à soumettre la validité
du congé à l'obligation de motiver celui-ci au moment de sa
communication, la loi n'imposant aucune forme à la communication du
motif du congé, qui peut être écrite ou orale et intervenir en tout temps,
même devant le juge. Le bailleur est lié par les motifs qu’il a donnés, mais
il peut toujours compléter sa motivation ultérieurement. Il peut invoquer
plusieurs motifs à l’appui de sa résiliation, pour autant que ces
motivations soient compatibles les unes avec les autres ; dans ce cas de
figure, il suffit que l’un des motifs ne soit pas contraire à la bonne foi pour
que le congé soit validé (CPra Bail-Conod, op. cit., nn. 15, 17, 26 et 29 ad
art. 271 CO). Il appartient en principe au locataire qui demande
l’annulation du congé de prouver les circonstances de fait qui permettent
de constater son caractère abusif (art. 8 CC), mais la partie qui résilie a le
devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en
fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la
vérification du motif qu’elle invoque et doit se laisser opposer l’absence de
preuve du motif de congé allégué
(TF 4A_629/2010 du 2 février 2011 c.3.2 ; ATF 135 III 112 c. 4.1, JT 2009 I
491 ; ATF 120 II 105 c. 3c ; TF 4C.61/2005 du 27 mai 2005 c. 4.3.1 publié
in SJ 2006 I p. 34). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre
vraisemblable les motifs du congé (TF 4A_518/2010 du 16 décembre 2010
c. 2.4.1 et références citées), une résiliation fondée sur un motif qui ne
constitue qu’un prétexte ou sur un faux motif, alors qu’il n’est pas possible
d’établir son motif réel, étant contraire à la bonne foi (ATF 138 III 59 c. 2.1
et références citées). Le motif de congé invoqué doit exister au moment
de la résiliation, mais rien n’interdit de prendre en compte des faits
postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au
moment où la résiliation a été donnée (TF 4A_623/2010 du 2 février 2011
c. 2.4 et les références citées).
bb) En l’espèce, il n’est pas contesté que la validité du congé
doit être examinée à l'aune de l'article 271 al. 1 CO. La formule officielle
de résiliation ne comportait aucune indication du motif du congé, la lettre
l'ayant accompagnée faisant uniquement mention de la décision de
l’intimée « de ne pas reconduire, après l'échéance contractuelle du 30

- 18 -
septembre 2013, les 2 baux [sic] » liant les parties. Dans sa demande du
29 janvier 2013, l’intimée a en substance invoqué la situation économique
précaire des appelants, qui les a notamment conduits à chercher à
remettre l'établissement et a entraîné de nombreux retards accumulés
dans le paiement du loyer. Or, la réalité des difficultés financières
auxquelles les appelants ont été confrontés avant la notification de
résiliation de bail et auxquelles ils font encore face aujourd'hui est établie,
notamment par le courrier du 16 septembre 2009 que la fiduciaire [...] SA
avait adressé à l’intimée pour lui faire part du souhait des appelants de
remettre le bail à un nouveau locataire solvable, ainsi que par les
nombreux retards dans le paiement du loyer et des frais accessoires entre
2009 et 2012.
L’intimée s'est également prévalue de l'intérêt manifesté par
[...] à reprendre les locaux litigieux pour en faire un centre d'application,
expliquant que la reprise de l'établissement par cette institution, qui
participe à la renommée de la Ville, présenterait un intérêt évident pour
elle au regard de sa mission de gestion de son patrimoine dans l'intérêt de
la collectivité et des contribuables de la Commune, et permettrait de
donner à l'auberge une nouvelle existence et un dynamisme retrouvé.
c) Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les premiers
juges étaient fondés à considérer que la volonté exprimée par l’intimée de
remettre les locaux à un nouvel exploitant à la situation économique plus
solide et susceptible de redynamiser l'établissement apparaissait légitime
et que l’intimée avait rendu suffisamment vraisemblable la réalité et la
légitimité de ce motif, rendu encore plus concret par la production en
appel de la pièce n° 305 (courrier du 20 juin 2014 de l’Ecole Hôtelière de
Lausanne) par l’intimée. Par conséquent, la résiliation notifiée par
l’intimée aux appelants le 21 septembre 2012 avec effet au 30 septembre
2013 n’est pas abusive et doit être confirmée.
7. A titre subsidiaire, les appelants contestent la durée de la
prolongation du bail qui leur a été accordée par les premiers juges et

- 19 -
concluent à une prolongation du bail d’une durée de six ans, arrivant à
échéance au 30 septembre 2019.
a) Selon l’art. 272 CO, le locataire peut demander la
prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin
du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans
que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts,
l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la
conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la
situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur
comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou
alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de
ce besoin (d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (e) (al. 2).
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive
sert non seulement à déterminer le principe d’une éventuelle prolongation
de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à
adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le
locataire (ATF 116 Il 446 c. 3b ; Lachat, op. cit., p. 771). Il s'agit d'accorder
au locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation
ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 c. 2; ATF 125
III 226 c. 4b; ATF 104 II 311, JT 1979 I 495), et non de lui donner l'occasion
de profiter le plus longtemps possible de celui qu'il a (ATF 116 lI 446,
JT 1991 I 63). La prolongation n'a donc de sens que si elle permet
d'atténuer les conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (TF
4A_662/2012 du 7 février 2013 c. 7.4; ATF 116 lI 446).
La durée de la prolongation ne peut être déterminée
schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée
des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l’art. 272 al.
1 et 2 CO (TF 4C.139/2000 du
10 juillet 2000 c. 2). La détermination de la durée de la prolongation en
fonction des critères précités relève du pouvoir d’appréciation du juge,
selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC). Celui-ci doit tenir

- 20 -
compte du but de la disposition, qui est de donner du temps au locataire
pour trouver une solution de remplacement, et procéder à une pesée des
intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en
exerçant le pouvoir d’appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral
n’est violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s’il se laisse
guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s’il ne
prend pas en compte les éléments d’appréciation pertinents ou s’il en tire
des déductions à ce point injustifiables que l’on doive parler d’un abus du
pouvoir d’appréciation (ATF 136 III 190 c. 6 ; ATF 135 III 121 c. 2 ; ATF 133
Il 201 c. 5.4 ; ATF 125 111 226 c. 4b ;
TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 c. 7 ; TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008 c.
3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte les circonstances et la
durée du bail, mais aussi l’âge et la santé du locataire, ses revenus et ses
relations avec le quartier (Lachat, op. cit., p. 775). Si le besoin du bailleur
d’avoir à utiliser personnellement ses locaux est légitime, ce besoin peut
l’emporter sur les intérêts du locataire lorsqu’il est concret, sérieux et
actuel. L’appréciation sera différente s’agissant d’un bailleur occasionnel,
dont l’intérêt pèsera plus lourd que celui d’un professionnel de l’immobilier
(Lachat, op. cit., pp. 776 à 778). Quant au locataire, il ne doit pas rester
inactif et se mettre à la recherche d’un nouveau logement dès la
notification du congé (ATF 125 III 226 c. 4c; Lachat, op. cit., p. 782 et les
réf. cit.).
b) En l’espèce, l’intérêt de l’intimée à une reprise relativement
rapide des locaux paraît certes aujourd’hui plus concret, au vu de l’intérêt
manifesté par l’[...] pour en reprendre l’exploitation comme cela ressort de
la pièce n° 305 produite en appel. L’intimée est également légitimée à
vouloir trouver un locataire réglant ses loyers en temps utile au contraire
des appelants qui, s’ils ont certes payé leurs indemnités d’occupation,
l’ont fait régulièrement en retard.
On ne peut cependant faire abstraction des investissements
consentis par les appelants pour des montants allégués de 350'000 fr. en
2009 et de 85'000 fr. en 2010. Il y a également lieu de tenir compte des
difficultés que les appelants auront à trouver de nouveaux locaux dans le

- 21 -
délai imparti par les premiers juges au vu de leur situation financière.
Compte tenu de ce qui précède, il convient de leur accorder une
prolongation de bail jusqu’au 30 septembre 2015.
8. En définitive, l’appel est très partiellement admis en ce sens
que les appelants se voient accorder une prolongation de bail jusqu’au 30
septembre 2015. Le jugement entrepris est confirmé pour le surplus.
Les appelants, qui ont conclu à l’annulation de la résiliation du
bail, n’obtiennent partiellement gain de cause que sur une conclusion
subsidiaire de leur appel. Succombant pour l’essentiel, ils doivent
supporter l’entier des frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à
4'360 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010, RSV 270.11.5]), solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et
3 CPC).
L’intimée, ayant procédé par le biais d’un mandataire
professionnel, a droit à des dépens de deuxième instance qui peuvent être
arrêtés à 4'000 fr. (art. 3 al. 2 et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile
du 23 novembre 2010; RSV 270.11.6]), mis à la charge des appelants,
solidairement entre eux.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est très partiellement admis.
II. Le jugement est réformé au chiffre II de son dispositif comme il suit :
II. Une seule et unique prolongation du bail mentionné sous chiffre I
ci-dessus est accordée aux défendeurs au 30 septembre 2015.
Le jugement est confirmé pour le surplus.

- 22 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'360 fr.
(quatre mille trois cent soixante francs) sont mis à la charge
des appelants, solidairement entre eux.
IV. Les appelants H.________ et Q.________, solidairement entre
eux, doivent verser à l’intimée V.________ la somme de 4'000
fr. (quatre mille francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 7 août 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Marc-Olivier Buffat, (pour Q.________ et H.________),
- Me Michel Rossinelli, (pour V.________).

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La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
336’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La greffière :