vd_gerichte · XA10.018790 · 2012-02-21 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA10.018790-120082
20/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 21 février 2012
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Pellet et Mme Kühnlein
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 3 et 60 CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par X.________, à Lausanne,
défenderesse, contre le jugement rendu le 27 octobre 2010 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant la recourante d’avec C.________ et
D.________, tous deux à Lausanne, demandeurs.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par jugement du 27 octobre 2010, dont le dispositif et la
motivation ont été envoyés aux parties respectivement les 8 décembre
2010 et 31 décembre 2011, le Tribunal des baux a rejeté la conclusion en
déclinatoire prise par la défenderesse X.________ (I), fixé à 600 fr. le loyer
mensuel net initial dû par les demandeurs C.________ et D.________ pour
l’appartement de 3.5 pièces sis [...] à Lausanne, qu’ils louent à la
défenderesse X.________ selon contrat de bail du 9 février 2010 (Il), réduit
la garantie de loyer de 5'400 fr. constituée par les demandeurs C.________
et D.________ auprès de la Banque Cantonale Vaudoise à 1'800 fr. (III),
rendu le jugement sans frais ni dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par
les pièces du dossier (art. 452 CPC-VD [Code de procédure civile vaudoise
du 14 décembre 1966]) :
1. Par contrat signé le 9 février 2010, X.________ a remis à bail à
C.________ et D.________ un appartement de 3,5 pièces sis [...], à Lausanne,
pour un loyer net mensuel de 1'800 fr., plus 150 fr. d'acompte de
chauffage, eau chaude et frais accessoires. Les locataires ont constitué
une garantie de loyer de 5'400 fr. auprès de la Banque cantonale
vaudoise. Lors de la conclusion du contrat, la propriétaire n'a pas remis
aux locataires la formule officielle obligatoire concernant le montant du
loyer initial.
2. Le loyer payé par le précédent locataire, H.________, s'élevait à
460 fr., plus 100 fr. d'acompte de chauffage et eau chaude.
3. Le 24 mars 2010, C.________ et D.________ ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer, Préfecture de
Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation), d'une requête en

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contestation de loyer initial. Tentée lors de l'audience du 5 mai 2010, la
conciliation n'a pas abouti.
4. Par requête adressée au Tribunal des baux le 28 mai 2010, les
demandeurs C.________ et D.________ ont conclu à ce que le loyer fixé à
1'800 fr. soit considéré comme abusif et diminué d'un montant fixé par le
tribunal et à ce que la garantie de trois mois de loyer soit diminuée en
conséquence.
Par ordonnance du 7 septembre 2010, le président du Tribunal
des baux a requis la production, par la défenderesse X.________, de pièces
destinées notamment à calculer le rendement de l'immeuble en cause.
Initialement fixé au 1er octobre 2010, le délai de production desdites
pièces a été prolongé au 15 octobre 2010 à la requête de la défenderesse.
Les 18 et 26 octobre 2010, X.________ a produit les pièces
suivantes :
- un état du revenu locatif au 30 septembre 2010 de
l'immeuble sis [...], rédigé par la défenderesse;
- l'avis de prime ECA pour l'année 2010;
- diverses factures concernant des travaux effectués au [...]
et sur lesquelles ont été ajoutées à la main les mentions
« H.________ » ou « H.________ transformations »
- un compte-rendu, rédigé par la défenderesse, de trois
engagements hypothécaires au 4 octobre 2010;
- le bail à loyer du locataire H.________ débutant le 1er avril
1974, ainsi que deux notifications de hausse de loyer avec
effet au 1er octobre 1985 et 1er avril 1991;
- un extrait du Registre foncier du 20 octobre 2010 de
l'immeuble sis [...];
- un rapport d'expertise du 14 septembre 1998 de [...],
déterminant la valeur vénale actuelle de l'immeuble.

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L'audience de jugement a eu lieu le 27 octobre 2010. Les
demandeurs ont précisé et chiffré leurs conclusions en ce sens que le
loyer mensuel net litigieux est fixé à 600 fr. et la garantie de trois mois de
loyer réduite en conséquence. La défenderesse a conclu au renvoi de ces
prétentions devant l'autorité de conciliation, qu'elle considérait comme
nouvelles et devant faire l'objet d'une tentative de conciliation préalable.
Lors de cette audience, le tribunal a rejeté la requête de suspension de
cause de la défenderesse tendant à bénéficier d'un délai supplémentaire
pour produire des pièces manquantes.
5. En droit, les premiers juges ont considéré, d'une part, que
dans la mesure où seuls les litiges, et non à proprement parler les
conclusions, devaient être obligatoirement portés devant la commission
de conciliation, les conclusions que les demandeurs avaient chiffrées lors
de l'audience de jugement du 27 octobre 2010 devaient être admises et
les conclusions de la défenderesse tendant au renvoi devant l'autorité de
conciliation rejetées; d'autre part, ils ont retenu que le contrat de bail était
partiellement nul dès lors que les demandeurs ne s'étaient pas vu notifier
la formule officielle obligatoire en ce qui concernait le loyer initial, de sorte
que l'examen du loyer n'était pas restreint à son caractère abusif ou non,
mais selon toutes les circonstances pertinentes du cas. Partant, ne
pouvant se référer ni au rendement net de la chose louée ni aux loyers
usuels dans la même localité ou le même quartier, les premiers juges se
sont fondés sur le loyer du précédent locataire et ont fixé le loyer mensuel
net initial de l'appartement à 600 fr. et la garantie de loyer à 1'800 fr.,
selon les conclusions chiffrées.
B. Par acte du 12 janvier 2012, X.________ a recouru contre ce
jugement en concluant principalement à son annulation, le déclinatoire
étant prononcé d’office et les demandeurs éconduits d’instance,
subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause « à tel Tribunal
qu’il plaira au Tribunal cantonal de désigner », et plus subsidiairement
encore à sa réforme en ce sens que les conclusions des demandeurs sont
rejetées.

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La recourante a déposé son mémoire le 8 février 2012 dans le
délai imparti, en produisant cinq pièces, dont deux lettres des 26 mars et
16 avril 1987 du Service cantonal du logement accordant la rénovation de
l'immeuble sis [...], avec diverses restrictions.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer.
En d roit :
1. a) Depuis l’entrée en vigueur le 1er janvier 2011 du CPC (Code
de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont régis
par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux
parties (art. 405 al. 1 CPC), soit la date de l’expédition du dispositif (ATF
137 III 127, JT 2011 II 226; ATF 137 III 130, JT 2011 II 228).
En l'espèce, le dispositif du jugement attaqué ayant été
envoyé le 8 décembre 2010, la Chambre des recours (art. 81a al. 2 ROTC
[règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007; RSV
173.31.1] et art. 166 al. 2 CDPJ [Code de droit privé judiciaire vaudois du
12 janvier 2010; RSV 211.02]) est compétente pour statuer sur le recours.
L'ancien droit de procédure régit le recours (art. 404 al. 1 CPC).
b) Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par
renvoi de l’art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux),
ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements
principaux rendus par le Tribunal des baux.
2. a) En règle générale, le Tribunal cantonal délibère en premier
lieu sur les moyens de nullité invoqués dans le recours (art. 470 al. 1 CPC-
VD). Saisi d’un recours en nullité, il n’examine que les griefs de nullité
dûment développés (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3e
éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC-VD, p. 722).

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La recourante invoque d’abord l’art. 444 al. 1 ch. 1 CPC-VD et
considère que le tribunal de première instance aurait dû prononcer le
déclinatoire et éconduire les demandeurs d’instance, en raison de lacunes
de la procédure de conciliation, la commission ad hoc n’ayant pas été
saisie de conclusions chiffrées.
Le recours en nullité de l’art. 444 al. 1 ch. 1 CPC-VD –
disposition qui prévoit qu’un tel recours peut être formé contre tout
jugement principal d’une autorité judiciaire lorsque le déclinatoire aurait
dû être prononcé d’office – a une portée subsidiaire et n’est recevable que
si le déclinatoire n’a pas été soulevé, d’office ou à l’instance d’une partie,
et si la question de la compétence n’a ainsi pas été tranchée alors qu’elle
devait l’être (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 444 CPC-VD,
p. 651). En l'espèce, il appert que les premiers juges ont statué sur la
requête en déclinatoire déposée par la recourante. De plus, l’art. 274a CO
(Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) – relatif à l’autorité de
conciliation – constitue, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une
règle impérative de compétence établie par le droit fédéral, et non pas
une règle de procédure (Byrde/Giroud Walther/Hack, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 27 ad art. 5 LTB, pp. 96-97 et les
arrêts cités).
Le recours en nullité fondé sur l’art. 444 al. 1 ch. 1 CPC-VD est
ainsi irrecevable. Pour le surplus, les moyens relatifs à l’éconduction
d’instance des demandeurs seront examinés dans le cadre du recours en
réforme, l’acte de la recourante concluant à l’annulation devant être
interprété comme tendant en réalité à la réforme du déclinatoire
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 2 ad art. 60 CPC-VD, p. 103).
b) En nullité, la recourante soutient en outre que le Tribunal
des baux a violé l’art. 3 CPC-VD. Or, cette disposition est une règle
essentielle de procédure dont la sanction est assurée par le recours en
réforme lorsque celui-ci est, comme en l’espèce, ouvert
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 4 ad art 3 CPC-VD, p. 15). Partant, ce

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moyen est irrecevable en nullité et doit être traité sous l’angle de la
réforme également.
3. La recourante se plaint ensuite que les premiers juges ont
refusé de renvoyer l’audience de jugement du 27 octobre 2010 pour lui
permettre de produire toutes les pièces utiles à la détermination du loyer
litigieux, ce refus constituant une violation des règles de la procédure
inquisitoriale au sens de l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD et un rejet injustifié
des conclusions incidentes au sens de l’art. 445 al. 1 ch. 2 CPC-VD.
Le moyen de nullité tiré de l’insuffisance des mesures
d’instruction en première instance est recevable, car, comme on le verra,
la Chambre des recours ne peut y suppléer par une instruction
complémentaire (cf. infra, c. 4).
Contrairement au cas d’une contestation de loyer initial ayant
fait l’objet d’une notification valable, le fardeau de la preuve du caractère
non abusif du loyer initial lorsque celui-ci est nul ensuite d’un vice de la
notification de la formule officielle incombe au bailleur. En effet, il s’agit
dans cette dernière hypothèse non d’établir en quoi et dans quelle mesure
le loyer valablement conclu est abusif, mais bien d’établir le montant
d’une créance contractuelle au jour de la conclusion du contrat (Piotet,
Commentaire romand, 2010, n. 31 ad art. 8 CC, p. 123 et références;
CREC I 3 novembre 2010/577, in Cahiers du Bail [CdB] 2011, p. 49, c. 6a).
Sauf circonstances particulières, c'est le précédent loyer qui entre en ligne
de compte lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de
procéder à un calcul de rendement (SJ 1998 p. 718; Fetter, La contestation
de loyer initial, thèse Berne 2005, n. 549, p. 252).
En l’espèce, alors qu’elle en avait le fardeau de la preuve, la
recourante s’est vu impartir, par avis du 7 septembre 2010, l’obligation de
produire dans un délai au 1er octobre 2010 les pièces permettant de
calculer le rendement net de l’immeuble litigieux. Elle n’a produit que
partiellement ces documents, certains étant dépourvus de toute valeur

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probante, puisqu’il s’agissait d’écrits de sa main (cf. supra, let. C, ch. 4).
Elle n’a produit aucune pièce concernant les charges.
La recourante a en outre obtenu une prolongation du délai
initial au 15 octobre 2010 et n'a pas sollicité de seconde prolongation ni
produit de pièces à l’audience de jugement du 27 octobre 2010, alors
qu'elle avait la possibilité de le faire.
Dans ces circonstances, c’est à juste titre que les premiers
juges ont refusé de renvoyer l’audience à une date ultérieure et ont rejeté
les conclusions incidentes à cet égard. La recourante avait en effet
bénéficié de délais suffisants pour produire les pièces nécessaires et elle
n’établit pas, ni même n’allègue, avoir été empêchée de le faire.
Son recours en nullité doit être, sur ces griefs, rejeté.
4. Saisie d’un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD, applicable par renvoi de
l’art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits
nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû
être retenus ou de ceux pouvant résulter d’une instruction
complémentaire selon l’art. 456a CPC (art. 452 al. 1 ter CPC-VD).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance (JT 2003 III 3). Il développe donc son raisonnement
juridique après avoir vérifié la conformité de l’état de fait du jugement aux
preuves figurant au dossier et l’avoir, le cas échéant, corrigé ou complété
(ibidem).
La production de pièces nouvelles en deuxième instance est
exclue, à moins qu’elle n’intervienne dans le cadre d’une instruction
complémentaire ordonnée par le Tribunal cantonal en application de l’art.
456a CPC, voire si le recourant se plaint d’un manquement des premiers

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juges à leur devoir d’instruction. Ainsi, la production d’une pièce nouvelle
ne doit pas alourdir l’instruction du recours et être admise restrictivement,
eu égard à la double instance touchant à l’appréciation des faits. Elle
constitue cependant la mesure d’instruction la plus aisément admissible
dans ce cadre restrictif (JT 2003 III 16 c. 2c). En pratique, la Chambre des
recours a régulièrement admis la production d’une pièce nouvelle,
précisant que cette approche valait pour le dépôt d’une seule pièce et non
d’un lot de plusieurs pièces, ce qui irait au-delà de l’instruction limitée
possible en deuxième instance (CREC I 21 janvier 2010/48 c. 3c/aa; CREC I
17 novembre 2009/579 c. 7e).
En l’espèce, la recourante produit plusieurs pièces dans le but
de démontrer le rendement brut de l’immeuble concerné et les loyers
admissibles tels que fixés par le Service cantonal du logement dans des
décisions des 26 mars et 16 avril 1987. Même si la recourante se plaint
d’un manquement des premiers juges à leur devoir d’instruction, plus
particulièrement à leur refus de suspendre l’audience pour permettre la
production de pièces complémentaires, on a vu dans le cadre des moyens
de nullité qu’elle avait bénéficié de suffisamment de temps pour produire
les pièces en première instance. Pour le reste, l’examen de toutes les
pièces produites avec le recours excède l’instruction limitée de deuxième
instance. Elles sont donc irrecevables.
5. L’art. 60 CPC-VD ouvre un recours au Tribunal cantonal contre
tout jugement sur déclinatoire. Ce recours peut tendre à la réforme ou à la
nullité, cette dernière ne devant toutefois être prononcée que s’il n’est pas
possible de remédier à l’informalité par la voie de la réforme
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 2 ad art. 60 CPC-VD, p. 103).
La recourante estime que les conclusions chiffrées des intimés
dictées au procès-verbal de l’audience de jugement du 27 octobre 2010
sont nouvelles et que le Tribunal des baux aurait dû, avant de statuer, les
soumettre à la Commission de conciliation ou prononcer l’éconduction
d’instance à leur égard.

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Les premiers juges ont retenu qu'il n'y avait pas lieu de saisir à
nouveau la Commission de conciliation en présence de conclusions
modifiées, mais dont le fondement demeurait identique à celui des
conclusions initiales, que c'était les litiges et non à proprement parler les
conclusions qui devaient être obligatoirement portés devant la
Commission de conciliation et que le Tribunal des baux devait sanctionner
le défaut de conciliation préalable au moyen du déclinatoire (cf. jgt, p. 4 et
les réf.). Dans le cas particulier, ils ont considéré que l'objet général dont
avait été saisie l'autorité de conciliation était, tel que cela ressortait du
procès-verbal de l'audience de conciliation du 5 mai 2010, la question du
montant du loyer initial net dû par les demandeurs et que, même si ceux-
ci n'avaient pas d'emblée chiffré leurs conclusions, c'était bien le litige et
non pas les conclusions qui avait fait l'objet de la conciliation obligatoire,
de sorte que les conclusions de la défenderesse tendant au renvoi devant
l’autorité de conciliation (soit au déclinatoire) devaient être rejetées.
Ces considérations, complètes et convaincantes, ne prêtent
pas le flanc à la critique et peuvent être confirmées par adoption de motifs
(art. 471 al. 3 CPC-VD).
6. La recourante prétend que les premiers juges ont violé l’art. 3
CPC-VD. Selon elle, ils n’ont pas statué sur la conclusion de la requête
initiale du 24 mars 2010, ni même sur celle de la requête déposée le 28
mai 2010 devant le Tribunal des baux, mais ont examiné la conclusion
dictée au procès-verbal de l’audience de jugement du 27 octobre 2010.
Elle soutient ainsi implicitement que le Tribunal des baux a effectué une
conversion de conclusions, prohibée par l’art. 3 CPC-VD.
Aux termes de cette disposition, le juge est lié par les
conclusions des parties; il peut les réduire, mais non les augmenter ni les
changer. En outre, l’art. 5 al. 1 LTB – selon lequel la requête d’ouverture
d’action doit notamment contenir des conclusions – n’impose pas
l’obligation de formuler des conclusions chiffrées dans la requête
introductive d’instance (Byrde/Giroud Walther/Hack, op. cit., n. 11 ad art. 5

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LTB, pp. 90-91). Les demandeurs étaient donc en droit de chiffrer leurs
conclusions à l’audience de jugement du 27 octobre 2010.
Ce moyen doit en conséquence également être rejeté.
7. La recourante soutient en dernier lieu, à titre subsidiaire, que
le loyer initial devrait à tout le moins être arrêté à 980 fr. et indexé en
conséquence, puisqu’il s’agit de la valeur déterminée par le Service
cantonal du logement en avril 1987.
Elle admet toutefois que le réexamen du loyer initial ne peut
être effectué qu’en application de l’art. 456a CPC-VD, sur la base des
pièces produites en deuxième instance. Or, celles-ci sont, comme on l’a
vu, irrecevables, si bien qu'il n'y a pas lieu d’entrer en matière.
8. En définitive, le recours doit être rejeté en application de l'art.
465 al. 1 CPC-VD et le jugement confirmé.
Les frais de justice de deuxième instance, arrêtés à 3’180 fr.
(art. 232 al. 1 aTFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 4
décembre 1984]), sont mis à la charge de la recourante.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante X.________
sont arrêtés à 3'180 fr. (trois mille cent huitante francs).

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IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 21 février 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Serge Maret (pour X.________)
- M. Jacques-André Mayor (pour C.________ et D.________)
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la

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contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux du canton de Vaud
La greffière :