vd_gerichte · JL09.024475 · 2009-11-18 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
584/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 18 novembre 2009
______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. F. Meylan et Creux
Greffier : M. Perret
*****
Art. 257d, 268, 274g al. 1 let. a CO; 13, 23, 29 LPEBL; 457 al. 1 et
2 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par V.________ et K.________, à
Lausanne, locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 1er
septembre 2009 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause
divisant les recourants d’avec N.________, à Lausanne, bailleur.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 1er septembre 2009, notifiée aux parties le
lendemain, le Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : le juge de
paix) a ordonné à V.________ et K.________ de quitter et rendre libres pour
le lundi 21 septembre 2009 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis
à Lausanne, [...] (locaux commerciaux de 57 m2 au rez et au sous-sol) (I),
dit qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, les prénommés y
seront contraints par la force, selon les règles prévues aux art. 508 ss CPC
(Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (II), arrêté
les frais de justice à 250 fr. pour le bailleur N.________ (III), alloué à celui-ci
des dépens, par 650 fr., à la charge de V.________ et K.________ (IV) et
déclaré l'ordonnance immédiatement exécutoire nonobstant recours (V).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée,
complétée par les pièces du dossier (art. 457 al. 1 CPC) :
Par contrat de bail à loyer signé le 4 février 2002, le bailleur
N.________, représenté par l'agence immobilière Q.________ SA, a remis en
location à V.________ et K.________ un local commercial à l'usage d'un
magasin avec vitrine et deux locaux au sous-sol de l'immeuble sis [...], à
Lausanne. Conclu pour durer initialement du 1er avril 2002 au 31 mars
2004, le bail devait se reconduire tacitement pour un an d'année en année
aux mêmes conditions, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des
parties donné trois mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer,
payable d'avance, a été fixé à 1'350 fr. par mois, soit 1'250 fr. de loyer net
et 100 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. Le ch.
6 du contrat, relatif aux dispositions complémentaires, prévoit ce qui suit à
son al. 4 : "Le locataire remboursera le coût de l'assurance des glaces,
étant entendu que cette dernière ne couvre pas les frais de remise en
l'état des enseignes et des inscriptions professionnelles figurant sur les
glaces. Ces travaux sont à la charge du locataire".

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Par formule officielle de notification de nouvelles prétentions
du 12 décembre 2008, le bailleur a signifié aux locataires l'augmentation
des acomptes mensuels de 140 à 180 fr. dès le 1er avril 2009, "afin de
couvrir l'importante augmentation du coût de l'énergie de chauffage".
Par courrier recommandé du 2 avril 2009, reçu le lendemain
par les locataires, le bailleur, représenté par l'agent d'affaires breveté
Youri Diserens, a sommé V.________ et K.________ de s'acquitter de la
somme de 3'966 francs 15 établie selon le décompte suivant :
"
￿ Solde location février 2009 Fr. 120.--
￿ Location mars 2009 Fr. 1'390.--
￿ Location avril 2009, rapport soit également à la
notification de nouvelles prétentions du 12.12.2008
(augmentation de l'acompte de chauffage de
Fr. 140.- à Fr. 180.-) Fr. 1'430.--
￿ Total Fr. 2'940.--
￿ Compte annuel de chauffage et eau chaude
2007/2008, selon notification du 20.11.2008 Fr. 860.15
￿ Assurance bris de glace 2008 Fr. 166.--
￿ TOTAL Fr.
3'966.15
========
==="
Cette lettre comportait également la signification qu'à défaut
de paiement dans le délai comminatoire de trente jours de l'art. 257d al. 1
CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), le bail serait résilié.
Par ailleurs, le bailleur avisait les locataires qu'il requérait l'exercice d'une
prise d'inventaire pour sauvegarde des droits de rétention, au sens de
l'art. 268 CO.
Les locataires ont versé le 28 avril 2009, au moyen d'un
bulletin de versement en faveur de l'Office des poursuites de Lausanne-
Est, le montant de 2'461 francs 30 couvrant le solde du loyer pour le mois
de février 2009 par 120 fr., le loyer du mois de mars 2009 par 1'390 fr. et
le montant du décompte de chauffage et eau chaude 2007/2008 par 860
fr. 15, ainsi que les frais de poursuite. Ce montant a été crédité via l'office

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des poursuites sur le compte du représentant du bailleur en date du 6 mai
2009.
Les locataires ont également versé, par bulletin de versement
en faveur de l'agence immobilière Q.________ SA, le loyer du mois d'avril
2009 par 1'430 fr., en date du 4 mai 2009, montant reçu par l'agence le 6
mai 2009.
Par formules officielles du 9 mai 2009 adressées sous plis
séparés à chacun des locataires, le représentant du bailleur a résilié le bail
en cause avec effet au 30 juin 2009. Le pli adressé à V.________ a été
notifié à l'intéressée le 13 mai 2009, celui adressé à K.________ a été
renvoyé à son expéditeur, le destinataire étant introuvable à l'adresse
indiquée.
Par courrier du 10 juin 2009, le conseil des locataires a
contesté ces congés devant la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer du district de Lausanne (ci-après : la Commission de
conciliation) et requis l'annulation de la résiliation. Du bordereau de pièces
produit à l'appui de cette requête, il résulte notamment que les parties
s'étaient déjà opposées par le passé quant au règlement de diverses
prétentions, en particulier s'agissant de l'assurance bris de glace. Le
bailleur avait ainsi mis en demeure le 19 janvier 2007 les locataires de
s'acquitter du paiement des loyers arriérés des mois de novembre 2006 à
janvier 2007 ainsi que du décompte de chauffage et d'eau chaude
2005/2006 dans le délai comminatoire de trente jours de l'art. 257d al. 1
CO, sous peine de résiliation du bail.
Dans un courrier adressé le 19 juin 2009 au conseil des
locataires, le représentant du bailleur relevait notamment que les loyers
des mois de mai et juin 2009 étaient toujours impayés. Il confirmait par
ailleurs la résiliation de bail pour le 30 juin 2009 et informait qu'une
requête d'expulsion serait déposée au début du mois de juillet si le local
n'était pas libéré d'ici là.

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Le 9 juillet 2009, le représentant du bailleur a requis du juge
de paix l'expulsion de V.________ et K.________ des locaux commerciaux
concernés.
Le 13 juillet 2009, la Commission de conciliation s'est dessaisie
en faveur du juge de paix.
Les loyers des mois de mai et juin 2009 ont été reçus par le
bailleur, via l'office des poursuites, en date du 20 août 2009. Le même
jour, une indemnité d'occupation illicite pour le mois de juillet 2009 a été
réglée auprès dudit office. Une indemnité d'occupation illicite pour le mois
d'août 2009 a été réglée le 25 août 2009, de même que le montant de 166
fr. relatif à l'assurance bris de glace 2008.
L'audience du juge de paix s'est tenue le 25 août 2009. Le
bailleur N.________ était représenté par l'agent d'affaires breveté Youri
Diserens, la locataire V.________ s'est présentée personnellement, assistée
de son conseil l'avocat Eric Ramel, et le locataire K.________ n'a pas
comparu. Le conseil des locataires a plaidé, contestant notamment la
compétence du juge de paix pour connaître de la cause.
En droit, après avoir admis sa compétence, le premier juge a
constaté que le montant réclamé par le bailleur n'avait pas été acquitté en
entier dans le délai imparti, qui échéait le 3 mai 2009, le règlement du
loyer d'avril 2009 n'étant intervenu que le lendemain. Il a considéré en
conséquence que le congé était valable, que la résiliation de bail n'était
pas abusive dès lors que le montant payé le 4 mai 2009 n'était pas
insignifiant et que les locataires n'avaient effectué les paiements suivants
qu'en août 2009, et que les conditions de l'expulsion étaient réalisées.
B. V.________ et K.________ ont recouru le 10 septembre 2009
contre cette ordonnance, concluant principalement à son annulation, le
dossier étant renvoyé à la Commission de conciliation, subsidiairement au
juge de paix, et plus subsidiairement à la réforme de l'ordonnance

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entreprise en ce sens que le congé donné par l’intimé le 8 mai 2009 est
annulé, l’ordonnance l’étant également. Les recourants ont en outre requis
l'octroi de l'effet suspensif.
Le 16 septembre 2009, le président de la cour de céans a
accordé l'effet suspensif.
Par mémoire du 9 novembre 2009, l’intimé a conclu au rejet
du recours.
En d roit :
1. L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent
ou s'est déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d'assignation
régulière (let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure,
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le prononcé (let. c).
Selon l'al. 2 de cette disposition, il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice. Celui-ci peut aboutir soit à la
réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a et
les références jurisprudentielles citées).
Déposé en temps utile par les locataires expulsés, le recours
est formellement recevable (art. 24 al. 1 LPEBL). Il comporte des
conclusions en annulation et en réforme. Celle-ci tend implicitement au
rejet de la requête d’expulsion du bailleur.
2. En vertu de l’art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la
procédure d’expulsion doit statuer sur la validité du congé, lorsque celle-ci

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est contestée, en examinant la cause de manière complète en fait et en
droit. L’autorité de recours cantonale doit alors au moins disposer d’un
plein pouvoir d’examen en ce qui concerne la violation du droit fédéral
(ATF 119 II 141 c. 4a; 119 II 241 c. 4b et c). Autrement dit, l’art. 23 LPEBL,
qui confère un pouvoir d’examen limité à la Chambre des recours, ne
saurait s’appliquer lorsque la validité du congé a été contestée. En pareil
cas, la Chambre des recours doit disposer d’un libre pouvoir d’examen tel
que le prévoit l’art. 457 al. 2 CPC pour Ie recours en réforme contre les
décisions du juge de paix (JT 2009 III 79; 2008 III 12; 2004 III 79).
En l’espèce, les locataires ont contesté la validité du congé
devant la Commission de conciliation compétente. Le recours doit,
partant, être examiné en droit avec un plein pouvoir d’examen par la cour
de céans.
En outre, vu le renvoi de l’art. 29 LPEBL aux règles ordinaires
de la procédure civile contentieuse en matière de recours, les faits
constatés dans l’ordonnance doivent être tenus pour constants, sauf
contradiction avec les pièces du dossier et sous réserve de complètement
sur la base de celui-ci (art. 457 al. 1 CPC; JT 2009 III 79). En l'espèce, l'état
de fait de l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier. Il a été
complété sur la base de celui-ci.
3. Les recourants ne semblent plus contester, à juste titre, la
compétence du juge de paix pour statuer sur la requête d’expulsion. Ils se
plaignent en revanche de ce qu’ils n’auraient pas eu droit à un procès
équitable, compte tenu de la procédure sommaire applicable, et font grief
au premier juge de n’avoir pas procédé à un examen approfondi des
questions qui lui étaient soumises.
On ne voit cependant pas à quoi tend l'argumentation des
recourants. Comme ils le relèvent eux-mêmes, l’art. 13 LPEBL prévoit que
l’instruction est orale et sommaire. Rien n’empêchait le mandataire des
recourants, s’il l’estimait utile, de produire des pièces et, au besoin, de

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requérir l’audition de témoins (cf. Guignard in Ducret et alii, Procédures
spéciales vaudoises, n. 2 ad art. 13 LPEBL). Il s’est contenté de produire
un certain nombre de pièces devant la Commission de conciliation
compétente, pièces qui ont été transmises avec le dossier au juge de paix.
Pour le surplus, on ne saurait reprocher au premier juge de n’avoir pas
instruit correctement la requête. Sa décision est dûment motivée et le
droit d’être entendu des parties a été respecté.
Dès lors qu’il n’y a eu aucune violation de règles de la
procédure, le moyen apparaît mal fondé et doit être rejeté.
4. Aux termes de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception
de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce
délai sera de trente jours au moins pour les locaux commerciaux.
Les recourants font valoir que l’avis comminatoire qui leur a
été adressé par le mandataire du bailleur le 2 avril 2009 ne respectait pas
les exigences de clarté nécessaires, raison pour laquelle le congé ne serait
pas valable. Ainsi, la présentation des montants en souffrance de même
que la mention d’une réquisition de prise d’inventaire les auraient induits
en erreur.
La sommation adressée par l’intimé aux recourants comporte
une liste des arriérés, regroupés en deux catégories : d’une part les loyers
(solde février, mars et avril 2009), d’autre part les frais accessoires (à
savoir les frais de chauffage et d’eau chaude, ainsi que la participation à
l’assurance bris de glace, selon disposition complémentaire du bail, ch. 6
al. 4). Une telle présentation ne saurait être qualifiée de peu claire. Elle
fait au contraire ressortir les différents montants réclamés, avec un sous-
total pour les loyers et un total général pour l’ensemble des prétentions du
bailleur. Pour ce qui est de la participation des locataires à l’assurance bris
de glaces, on ne voit pas ce qu’il y aurait de contraire aux clauses du bail

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de leur en faire supporter la charge comme frais accessoires. La somme
réclamée à ce titre est du reste la même que celle des années
précédentes (cf. décompte du 12 décembre 2005, P. 7, annexée à la
requête à la Commission de conciliation), donc connue des locataires.
Quant à la mention relative à la réquisition de prise d’inventaire pour
sauvegarder les droits de rétention du bailleur, au sens de l’art. 268 CO,
elle n’a pour but que d’informer les locataires d’une prochaine démarche
dans ce sens par le mandataire du bailleur. On ne saurait y voir un facteur
de confusion qui aurait rendu incompréhensible l’avis comminatoire,
lequel est ainsi conforme aux exigences de l'art. 257d al. 1 CO.
Ce moyen doit dès lors également être rejeté.
5. Selon l'art 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai fixé,
le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de 30 jours pour la fin d'un mois.
En l'espèce, les recourants font valoir qu’ils ont réglé dans le
délai imparti de trente jours le montant de 2'461 fr. 30 versé via l'Office
des poursuites de Lausanne-Est. Quant au solde, s’ils admettent qu’il a été
payé par versement postal avec un jour de retard, ils considèrent que le
congé qui leur a été signifié est contraire aux règles de la bonne foi et qu’il
doit partant être annulé.
Le premier juge a laissé ouverte la question de savoir si le
premier versement opéré par les locataires le 28 avril 2009 via l'office des
poursuites et parvenu au bailleur le 6 mai 2009 pouvait être considéré
comme ayant été effectué dans le délai, du moment que le second
versement effectué le 4 mai 2009 avait, lui, été opéré hors délai. Il a
estimé que le congé donné par le bailleur, compte tenu notamment du
comportement ultérieur des locataires, ne pouvait être qualifié d’abusif.

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Selon les circonstances, un congé donné en application de
l’art. 257d al. 2 CO peut être annulable, car contraire aux règles de la
bonne foi. Tel est le cas, en particulier, lorsque le locataire a payé l’arriéré
très peu de temps (1 ou 2 jours) après l’expiration du délai comminatoire,
alors qu’il s’était jusqu’alors toujours acquitté à temps du loyer (cf. Lachat,
Le bail à loyer, Lausanne 2008, chap. 27, n. 2.3.6 p. 672 et les références
citées à n. 66).
Il ressort des pièces produites par les locataires eux-mêmes
devant la Commission de conciliation que ceux-ci ont déjà eu des
différends avec le bailleur par le passé et que ce dernier leur a déjà
imparti des délais de paiement pour divers arriérés, notamment un avis
comminatoire pour arriérés de loyers le 19 janvier 2007 (cf. P. 10, 11, 13
et surtout 14 annexées à la requête à la Commission de conciliation). Il
s’ensuit que les conditions exposées précédemment pour que le congé
apparaisse comme abusif ne sont en l’espèce pas réalisées. A cela s’ajoute
que l’arriéré de frais accessoires relatifs à l’assurance bris de glaces, de
même que les loyers de mai et juin 2009, n’ont été acquittés qu’en août
2009 (cf. P. 10; ordonnance, p. 4).
Ce moyen doit dès lors lui aussi être rejeté.
6. Les recourants soutiennent enfin qu’un nouveau bail (tacite)
aurait été conclu entre parties après la signification du congé. Preuve en
serait, selon eux, que le bailleur n’a protesté à aucun moment en recevant
les loyers après la résiliation du bail ni n’a indiqué qu’il s’agirait
d’indemnités pour occupation illicite.
Comme le mentionne l’ordonnance attaquée, les recourants
ont réglé deux "indemnités pour occupation illicite" relatives aux mois de
juillet et août 2009 respectivement le 20 août 2009 et le jour de l’audience
(cf. ordonnance, p. 4). Cette constatation n’est nullement contraire aux
pièces produites. Il résulte au contraire de la lettre du mandataire du
bailleur à celui des locataires du 19 juin 2009 (P. 10) qu’il confirme

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expressément la résiliation du bail pour le 30 juin 2009, tout en précisant
qu’il déposera début juillet une requête d’expulsion si les locaux ne sont
pas libérés d’ici là. On ne saurait y voir une quelconque velléité du bailleur
de conclure "un nouveau bail" avec les locataires.
Ce moyen, comme les précédents, ne peut qu’être rejeté.
7. En définitive, c'est à juste titre que le premier juge a considéré
que l'expulsion des recourants pouvait être ordonnée. Partant, le recours
doit être rejeté et l'ordonnance confirmée. L'effet suspensif ayant été
accordé au recours, la cause sera renvoyée au juge de paix pour qu'il fixe
à nouveau le délai de libération des locaux actuellement occupés par les
recourants, une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 300 fr. (art. 230 al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre
1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, l'intimé a droit à des dépens de
deuxième instance (art. 91 et 92 CPC), qu'il convient de fixer à 500 fr. (art.
2 let. A ch. 3 TAg [tarif du 22 février 1972 des honoraires d'agent
d'affaires breveté dus à titre de dépens; RSV 179.11.3]).

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu'il fixe à nouveau, une fois les considérants du présent
arrêt envoyés pour notification aux parties, le délai de
libération des locaux occupés par les locataires dans
l'immeuble sis à Lausanne, [...].
IV. Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 300 fr. (trois cents francs).
V. Les recourants V.________ et K.________, solidairement entre
eux, doivent verser à l'intimé N.________ la somme de 500
francs (cinq cents francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.

- 13 -
Le président : Le greffier :
Du 18 novembre 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Eric Ramel (pour V.________ et K.________),
- Youri Diserens (pour N.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme le Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :