vd_gerichte · XC07.008651 · 2009-08-26 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
416/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 26 août 2009
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Creux et M. Piotet, juge suppléant
Greffier : Mme Cardinaux
*****
Art. 2 CC; 257h al. 2 , 259 ss CO; 13, 14, 15 LTB; 452, 456a CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par X.________, défenderesse, à
Morges, contre le jugement rendu le 3 juillet 2008 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant le recourant d’avec A.W.________, à Monnaz, et
B.W.________, demandeurs, à Monnaz.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
803

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En fait :
A. Par jugement rendu le 3 juillet 2008 et notifié le 28 janvier
2009 aux parties, le Tribunal des baux a annulé les résiliations de bail
adressées le 16 octobre 2006 par la défenderesse X.________ aux
demandeurs A.W.________ et B.W.________, avec effet au 31 janvier 2007,
relatives à la villa indépendante sise [...] à Monnaz (I); dit qu'ordre est
donné à la défenderesse X.________ de procéder dans la villa décrite sous
chiffre I ci-dessus :
- à la remise en état de la robinetterie des sanitaires et de la
cuisine ;
- à un nouvel émaillage de la baignoire et de la douche ;
- à tous travaux permettant de supprimer les odeurs dans le
garage provenant des conduites d'eaux usées passant sous la
villa (II);
que le loyer mensuel net de la villa que la défenderesse X.________ loue
aux demandeurs A.W.________ et B.W.________ est réduit de :
- 2% à partir du 6 novembre 2006 et jusqu'à l'élimination des
défauts relatifs à l'état de la robinetterie des sanitaires et de la
cuisine et au manque d'émail de la baignoire et de la douche ;
- 1% à partir du 6 novembre 2006 et jusqu'à l'élimination des
défauts relatifs aux odeurs dans le garage (III);
qu'en conséquence, la défenderesse X.________ est débitrice des
demandeurs A.W.________ et B.W.________, solidairement entre eux, des
loyers versés en trop pour la période du 6 novembre 2006 au 3 juillet
2008, jour du présent jugement, soit un montant de 2'212 fr. 25 (IV) et
que les loyers consignés par les demandeurs A.W.________ et B.W.________
auprès de la Banque Cantonale Vaudoise sur le compte n° [...] sont
déconsignés comme suit :
- en faveur des demandeurs A.W.________ et B.W.________ à
hauteur du montant mentionné sous chiffre IV ci-dessus, en
paiement dudit montant ;
- le solde en faveur de la défenderesse X.________ (V).

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que le jugement est rendu sans frais ni dépens (VI) et que toutes autres ou
plus amples conclusions sont rejetées (VII).
La Chambre des recours se réfère à l'état de fait du jugement,
qui est le suivant :
1. Par courrier du 9 octobre 2006, A.W.________ et B.W.________
ont écrit à la défenderesse en ces termes :
"(…)Suite à nos diverses conversations téléphoniques, ainsi que la
discussion que nous avons eue avec Fernando le samedi 30
septembre 2006, nous nous permettons de vous envoyer ce courrier
afin de clarifier certains points et d'éviter tout malentendu futur qui
serait désagréable aussi bien pour vous que pour nous.
1. La piscine
Les nombreux travaux effectués depuis notre entrée dans la
propriété n'ont pas résolu les problèmes de cette piscine.
a) La peinture avait été refaite, mais, dès le premier
remplissage du bassin, elle a commencé à se décoller : des
cloques (bulles) dans la peinture ont été observées à divers
endroits et des bouts de peinture décollée se trouvaient dans
l'eau.
b) Les multiples visites de l'entreprise « Piscines et Accessoires
SA » de Martigny, ainsi que les travaux d'excavation du terrain
et de réparation de la tuyauterie n'ont pas permis de résoudre
le problème de fuite d'eau.
Le résultat final est identique : la piscine est inutilisable. Nous
considérons donc que la piscine n'a jamais fonctionné et
acceptons de louer cette maison sans piscine, sans en discuter
le loyer.
A titre informatif, nous vous rappelons également l'inondation
que nous avions eue dans le local piscine (vous vous étiez
déplacée à Monnaz ce jour-là pour constater l'eau qui s'était
répandue dans le local).
2. Le loyer gratuit du mois d'août
Nous avons apprécié le loyer gratuit du mois d'août et vous en
remercions. Nous considérons qu'il permet de dédommager les
divers frais et désagréments occasionnés jusqu'au 30
septembre 2006 et n'est en aucun cas un dédommagement
pour d'éventuels frais et désagréments futurs.
Pour votre information, nous avons dû passer plusieurs nuits à
l'hôtel en raison des odeurs nauséabondes provenant des
toilettes visiteurs et de la salle de bain du rez inférieur, en
raison des odeurs de mazout dans la maison liées à la fuite de
mazout dans le local de chaufferie, ainsi qu'en raison du bruit
excessif dû au dysfonctionnement de la chaudière et du

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tableau de bord. Le dysfonctionnement du brûleur et du
tableau de bord ont également occasionné une consommation
excessive de mazout (voir à ce sujet les copies remises en
annexe des rapports de service de l'entreprise Buderus).
Nous vous joignons également les copies des factures liées
aux nuits passées à l'hôtel.
Comme vous le constatez, les divers frais occasionnés (hôtel,
mazout, toile de piscine, téléphones, divers) vont au-delà des
Frs 3'700.-, sans compter les autres désagréments et soucis.
3. Les assurances
Afin d'éviter tout souci, nous vous envoyons ci-joint une lettre
de notre assurance attestant que la couverture de
responsabilité civile pour tout dommage s'élève à Frs
3'000'000.- (y compris pour les animaux).
Concernant l'abri de piscine télescopique, notre conseiller en
assurance nous a informés que cet objet devait être assuré par
la personne propriétaire de l'abri, soit par vos soins. Nous vous
renvoyons donc ci-joint la copie de la facture que vous nous
aviez transmise. Le point 1 de la notice d'utilisation (bas de la
page) vous concerne, et nous prendrons soin des points 2 à 5.
4. L'installation sanitaire (toilettes et eau courante)
Nous avons dû informer M. de Villars (responsable des eaux de
la commune de Monnaz) en raison de problèmes de terre et de
rouille dans l'eau des robinets. M. de Villars nous a alors
fortement conseillé de prendre contact avec une entreprise
sanitaire (entreprise Muller à Morges) afin de faire contrôler
notre installation sanitaire et tuyauterie. Cette entreprise
pourra également définir la cause des mauvaises odeurs
persistantes dans les toilettes visiteurs ainsi que dans la salle
de bains du rez inférieur.
5. Entretien du parc
Lors de notre entrée dans la propriété, la pelouse était tondue.
Toutefois, plusieurs arbres étaient malades et d'autres avaient
besoin d'être taillés de même que les boules de buis, la haie
côté du côté (sic) de l'entrée de la propriété et la haie du côté
de la route cantonale.
Nous aimerions entretenir de façon convenable tous les arbres
et végétaux du parc, toutefois nous considérons que nous ne
sommes pas responsables de la remise en état du parc. Nous
allons donc continuer à faire tondre la pelouse régulièrement,
sans entreprendre de travaux de remise en état.
6. Les travaux en cours
Nous avons reçu la visite du menuisier qui est venu prendre
les mesures pour les joints de fenêtres ainsi que pour divers
petits travaux de réparation.
Pour conclure cette lettre n'est pas une lettre de reproches,
mais un simple exposé des faits existants. Nous apprécions
cette maison de Monnaz et sommes heureux d'en être les

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locataires. Toutefois nous n'acceptons en aucun cas d'en
supporter les soucis et les responsabilités de propriétaire.(…)"
Le 16 octobre 2006, la défenderesse a résilié le bail des
demandeurs sur formules officielles pour le 31 janvier 2007.
Par courrier du 6 novembre 2006, les demandeurs, par
l'intermédiaire de leur mandataire, ont écrit à la défenderesse ce qui suit :
"(…)Malgré d'innombrables promesses non tenues et de nombreuses
tentatives d'obtenir de votre part la réfection des défauts affectant la
villa qu'ils vous louent pour un loyer de CHF 3'700.-- par mois, vous
n'avez fait effectuer que très partiellement lesdits travaux si bien que
de nombreux défauts demeurent.
Je vous renvoie à ce sujet notamment à la lettre du 9 octobre 2006 de
mes clients à vous-même et précise encore qu'à ce jour les défauts
suivant affectant la maison qu'ils vous louent demeurent :
1.- Un joint défectueux aux toilettes, lequel n'a rien à voir avec
la problématique de la fausse (sic) sceptique qui a été vidée il
n'y a pas si longtemps. L'entreprise Muller à Morges est venue,
a constaté que le défaut avait trait à un joint défectueux et
vous a fait rapport sans que vous ne donniez suite à ce défaut.
Il en résulte la poursuite des odeurs nauséabondes, qui ne sont
plus supportables. Mes clients font donc réparer le joint par
une autre entreprise et vous adresseront la facture y relative.
2.- Les joints des fenêtres doivent impérativement être
changés, ce que vous savez pertinemment. Depuis deux mois,
vous avez indiqué à de nombreuses reprises à mes clients que
ceux-ci allaient être changés, ce qui n'est toujours pas fait si
bien qu'il en résulte avec l'arrivée de l'hiver une température
dans la maison qui n'est pas acceptable et entraîne des pertes
d'énergie considérables.
Au nom de mes clients, je vous mets en demeure de faire
exécuter ces travaux de réparation de joints d'ici au 20
novembre 2006 au plus tard faute de quoi mes clients
consigneront le loyer en application des articles 259 g et
suivants du Code des obligations.
3.- Piscine intérieure couverte : Concernant la piscine
intérieure couverte, laquelle fait partie du bail, les problèmes
n'ont toujours pas été réglés si bien que la piscine n'est pas
utilisable. Il existe encore un problème de fuite d'eau. Quant à
la peinture que vous avez fait refaire, elle a commencé à se
découler (sic) dès le premier remplissage du bassin. Des
cloques dans la peinture ont été observées à divers endroits et
des bouts de peinture décollée se trouvaient dans l'eau, ce qui
est inadmissible. La piscine est donc toujours inutilisable.

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Compte tenu de ce qui précède et vu votre attitude, mes
clients reviennent sur leur position du 9 octobre 2006 et vous
mettent en demeure de faire réparer la piscine pour qu'elle
fonctionne conformément au bail d'ici au 20 novembre 2006
faute de quoi mes clients consigneront le loyer en application
des articles 259 g et suivants du Code des obligations.
4.- Toile de piscine : Toujours concernant la piscine, mes
clients ont dû faire effectuer eux-mêmes la couverture de la
piscine vu votre absence de réaction à ce sujet. Ils ont payé
une facture de CHF 2'813.75 à DM Tapissier, Grand-Rue 4, à
Cudrefin selon facture du 24 octobre 2006 dont je vous remets
copie sous ce pli.
Je vous mets en demeure de rembourser à mes clients ce
montant d'ici au 20 novembre 2006 faute de quoi mes clients
consigneront le loyer en application des articles 259 g et
suivants du Code des obligations.
5.- Entretien du parc : Lors de leur entrée dans la villa, la
pelouse du jardin était tondue. Cependant, plusieurs arbres
étaient déjà malades et d'autres avaient besoin d'être taillés
de même que les boules de buis, la haie du côté de l'entrée de
la propriété et la haie du côté de la route. Si mes clients sont
d'accord d'entretenir le parc, ils ne sont nullement d'accord et
ne l'ont jamais été de remettre en état le parc pour qu'il puisse
ensuite être entretenu normalement.
Compte tenu de ce qui précède, je vous mets en demeure de
faire d'ici au 20 novembre 2006 le nécessaire pour remettre en
état le parc faute de quoi mes clients consigneront le loyer en
application des articles 259 g et suivants du Code des
obligations.
6.- Sanitaires vétustes : Vous avez été informée à plusieurs
reprises du fait que la vétusté des sanitaires n'était pas
acceptable. Votre silence a eu pour conséquence que mes
clients ont dû informer M. de Villars en raison de problèmes de
terre et de rouille dans l'eau des robinets. M. de Villars a alors
fortement conseillé à mes clients de prendre contact avec une
entreprise sanitaire, ce qui a été fait auprès de l'entreprise
Muller à Morges, afin de faire contrôler l'installation sanitaire et
la tuyauterie. Cette entreprise doit fournir un rapport à mes
clients qui vous sera transmis le moment venu. Il n'en
demeure pas moins que si les sanitaires doivent maintenant
être remis en état normal (sic).
Mes clients me signalent encore que l'installateur sanitaire est
venu chez eux ce jour pour tenter de localiser la source des
mauvaises odeurs des WC. Ce dernier, après investigations, a
constaté la présence de nids d'insectes. Il y aura donc lieu
d'avoir recours à une entreprise spécialisée.
Compte tenu de ce qui précède, je vous mets en demeure de
faire d'ici au 20 novembre 2006 le nécessaire pour exécuter
les travaux adéquats de remise en état des sanitaires faute de

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quoi mes clients consigneront le loyer en application des
articles 259 g et suivants du Code des obligations.
7.- Fuite de mazout et odeurs de mazout : Vu les odeurs de
mazout consécutives à une fuite qui a eu lieu il y a quelques
temps, mes clients ont dû dormir plusieurs nuits à l'hôtel. Je
vous remets sous ce pli deux factures ascendant à
respectivement CHF 310.-- et CHF 234.60, soit un total de CHF
544.60 que je vous mets en demeure de rembourser à mes
clients d'ici au 20 novembre 2006 faute de quoi mes clients
consigneront le loyer en application des articles 259 g et
suivants du Code des obligations.(…)
Au cas où les défauts susmentionnés ne seraient pas réparés
d'ici au 20 novembre 2006, mes clients consigneront leur loyer
en application des articles 259 g et suivants du Code des
obligations dès et y compris le 1er décembre 2006."
2. Par demande adressée au Tribunal des baux le 19 mars 2007,
A.W.________ et B.W.________ ont pris les conclusions suivantes contre la
défenderesse X.________, avec suite de frais et dépens :
"I.- Autoriser A.W.________ et B.W.________ à consigner les loyers
dus à X.________ à compter du 1er décembre 2006 selon contrat
de bail à loyer pour habitation du 31 mai 2006 portant sur une
villa individuelle sise à Monnaz en mains de Banque Cantonale
Vaudoise.
II.- Dire que le montant du loyer dû par A.W.________ et
B.W.________ à X.________ du chef du contrat de bail à loyer
pour habitation mentionné à la conclusion I.- ci-dessus est
réduit de moitié à compter du 1er novembre 2006 jusqu'à
complète exécution des travaux de réparation des défauts.
III.- Ordonner à Banque Cantonale Vaudoise de déconsigner à
concurrence du montant fixé à dire de Justice les loyers
consignés par A.W.________ et B.W.________ en leur faveur.
IV.- Dire que X.________ est la débitrice de A.W.________ et
B.W.________ et leur doit paiement immédiat, conjointement et
solidairement entre eux chacun pour part que Justice dira de la
somme de CHF 70'000.-- (septante mille francs) plus intérêt à
5% l'an courant dès le 22 décembre 2006.

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V.- Autoriser A.W.________ et B.W.________ à payer par
compensation des loyers dus à X.________ à teneur du bail à
loyer pour habitation signé le 31 mai 2006 à compter du
premier jour du mois suivant la décision définitive et
exécutoire à intervenir avec les montants qui leur seront
alloués dans le cadre de la présente instance.
VI.- Maintenir la décision de la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Morges du 15 février
2007 pour le surplus."
Par requête adressée au Tribunal des baux le même jour, la
défenderesse a pris les conclusions suivantes contre les demandeurs, sous
suite de frais et dépens :
"I. A) La résiliation du bail du 16 octobre 2006 est valable.
B) La résiliation du bail du 16 octobre 2006 est valable avec
effet au 30 juin 2007.
II. Ordre est donné à la Banque cantonale vaudoise de libérer les
loyers consignés sur le compte numéro [...] en faveur de la
demanderesse.
III. A) La villa [...] ne présente pas de défauts;
B) subsidiairement quels travaux précis la demanderesse doit
faire exécuter à sa charge ou, le cas échéant, dans la mesure
où elle ne doit pas supporter les frais correspondants, à la
charge des locataires.
IV. Le loyer mensuel de CHF. 3'700.- est dû pour toute la durée du
bail depuis le 1er juillet 2006 sans réduction quelconque, sous
réserve du loyer du mois d'août 2006, abandonné par la
demanderesse dans le cadre de l'arrangement du 9 octobre
2006.
V. Ce loyer est dû pour l'objet loué à l'exclusion de la piscine."
A l'audience du 7 septembre 2007, les demandeurs ont conclu
à libération des conclusions prises par la défenderesse dans son écriture
du 19 mars 2007.

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Les demandeurs se sont déterminés sur la requête du 19 mars
2007 de la défenderesse et ont pris les conclusions suivantes, avec suite
de dépens :
"Principalement :
I. Rejeter les conclusions de la requête du 19 mars 2007.
Subsidiairement, dans l'hypothèse où les résiliations ne
seraient pas annulées :
II. Dire que les résiliations du 16 octobre 2006 sont reportées au
1er juillet 2007.
III. Dire que le bail est prolongé pour une durée de quatre ans."
La défenderesse a conclu au rejet des conclusions I à VI de la
demande du 19 mars 2007 et, dans l'hypothèse où les résiliations sont
déclarées valables, à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit octroyée
aux demandeurs.
B. Par acte du 9 février 2009, X.________ a recouru contre ledit
jugement, en concluant, sous suite de dépens de première et deuxième
instances, principalement à la réforme en ce sens que le loyer mensuel
net de la villa que la défenderesse loue aux demandeurs est réduit de :
- 2% à partir du 6 novembre 2006 et jusqu’au 13 mars 2007
(défauts relatifs à l’état de la robinetterie des sanitaires et de la
cuisine et au manque d’émail de la baignoire et de la douche);
- 1% à partir du 6 novembre 2006 et jusqu’au 13 mars 2007
(défauts relatifs aux odeurs dans le garage);
qu'en conséquence, la défenderesse est débitrice des demandeurs,
solidairement entre eux, des loyers versés en trop pour la période du 6
novembre 2006 au 13 mars 2007, soit un montant de 472 fr. 05 et que la
somme de 1’500 fr. est allouée à la défenderesse à titre de dépens, à
charge, solidairement, des demandeurs. La recourante a conclu,
subsidiairement à l'annulation du jugement entrepris et au renvoi de la

- 10 -
cause à l’autorité de première instance pour complément d’instruction et
nouveau jugement.
Dans son mémoire du 8 mai 2009, la recourante a développé
ses moyens et confirmé ses conclusions. Elle a produit un bordereau de
pièces.
Le 13 juillet 2009, les intimés ont produit un mémoire
responsif dans lequel ils ont conclu, sous suite de dépens, au rejet du
recours.
En d roit :
1. Les art. 444, 445 et 451 ch. 3 CPC (Code de procédure civile
vaudoise du 14 décembre 1966, RSV 270.11), applicables par renvoi de
l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux, RSV
173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les
jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
En l'espèce, le recours tend principalement à la réforme et
subsidiairement à la nullité du jugement entrepris.
Saisie d'un recours en nullité, la Chambre des recours
n'examine que les moyens dûment développés, l'énonciation séparée des
moyens de nullité étant une condition de recevabilité du recours en nullité
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème éd., 2002, n. 2 ad
art. 465 CPC, p. 722).
La recourante a conclu à la nullité du jugement, mais elle ne
développe dans son mémoire ampliatif que des moyens de réforme après
des "remarques préalables". N’ayant avancé aucun argument spécifique
de nullité, son recours en nullité est irrecevable.

- 11 -
Déposé en temps utile (art. 458 CPC, applicable par renvoi de
l'article 15 LTB), par une partie qui y a intérêt, le recours en réforme est
recevable.
2. La recourante a requis la suspension de la procédure de
recours jusqu'à droit connu sur le recours contre le jugement rendu le 30
mars 2009 par le Tribunal des baux, prononçant la validité des résiliations
de bail adressées le 1er novembre 2009 aux intimés. Une telle suspension
n'apparaît pas nécessaire, compte tenu du sort du recours, l'état de fait
étant par ailleurs suffisamment établis pour permettre de statuer
immédiatement sur le présent litige.
3. Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les parties ne peuvent
toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent
du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter
d'une instruction complémentaire selon l'article 456a CPC (art. 452 al. 1ter
CPC). Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la
base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées en
première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
La recourante requiert formellement de joindre à la présente
instance " tous les faits évoqués par les parties" dans les procédures
XC08.17642 et XC07.8650 (mémoire, p. 5). Elle demande en outre que le
dossier des mesures provisionnelles (XP07.022710 et XP07.02937) soit
également joint à la présente cause, si tel n’est pas déjà le cas. En fait, les
mesures provisionnelles des intimés et de la recourante ne figurent au
dossier qu’en tant que pièces produites (pièce 152). La recourante a joint
à son mémoire un onglet de 23 pièces.

- 12 -
La jonction de la présente cause avec celles objets de la
réquisition de la recourante a été refusée par le premier juge (la
Présidente statuant seule) le 30 juin 1008. Cette réquisition n’a pas été
renouvelée devant le Tribunal des baux à l’audience de jugement (cf.
procès-verbal du 3 juillet 2008).
Même si la forme incidente n’est pas admise en procédure
sommaire, la recourante n’a pas fait grief en deuxième instance d’un refus
injustifié de la jonction requise (art. 445 al. 1 ch. 2 CPC). Elle ne peut, par
la production en deuxième instance, parvenir au même résultat que si les
causes étaient jointes pour l’appréciation des faits.
Au demeurant, l’art. 456a CPC n’autorise l’instruction sur des
nouveaux moyens de fait qu’exceptionnellement, au vu de l’atteinte
portée au principe constitutionnel de la double instance. Le cas échéant, la
mesure d’instruction est la production d’une pièce précise ou l’audition
d’un témoin ou son récolement sur un point précis (JT 2003 III 3). La
production de l’entier d’une cause judiciaire ou d’un onglet de nombreuses
pièces ne se rapportant pas à un ou des faits précis, ne satisfait pas à
cette exigence.
La cause doit ainsi être appréciée en fait en l’état, les
constatations des premiers juges correspondant aux éléments au dossier
et n’étant d’ailleurs pas comme telles critiquées. La cour de céans peut les
reprendre pour autant que de besoin, sous réserve des compléments qui
suivent.
En droit, seuls demeurent litigieux, au vu des conclusions
prises, les loyers réduits en fonction des défauts retenus, notamment la
période des taux de réduction retenus. La cour de céans n’a ainsi pas à
revenir sur l’annulation des résiliations du 16 octobre 2006, ni sur la liste
des défauts retenus par les premiers juges (ch. II du dispositif).

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4. La recourante invoque un abus de droit et la témérité des
intimés qui ont suscité l’obstruction, selon elle, des visites nécessaires de
la bailleresse pour remédier aux défauts.
Le preneur qui fait valoir des défauts et qui met en demeure
son bailleur d’y remédier dans un délai réputé suffisant doit naturellement
permettre les visites utiles à la mise en œuvre des réparations (art. 257h
al. 2 CO [Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220] et 5 al. 1 Contrat-
cadre romand). Il s’agit là d’une incombance légale au non-respect de
laquelle s’attache la conséquence que le locataire ne peut se plaindre du
défaut de réparation dans le délai imparti, soit du défaut des
conséquences de droit des art. 259a ss CO. Un recours à l’art. 2 CC (Code
civil suisse du 10 décembre 1907, RS 210), soit à l’interdiction de l’abus
de droit, n’est pas utile à cet égard.
Au dossier figure l’indication (pièce 152) qu’une visite des
lieux est intervenue le 22 novembre 2007. Il est en outre établi qu’une
visite a eu lieu le 2 octobre 2007 ensuite d’une décision judiciaire du
même jour (nos 37/1à 38 de la pièce 152), mais selon les dires du conseil
des intimés, elle n’a pas abouti puisque les intimés ont fait valoir que
l’ordonnance judiciaire produite ne l’avait été qu’en photocopie. Toutefois,
il ressort de la requête de mesures provisionnelles du 2 octobre 2007
(no 36/2) que les défauts en cause ne sont pas ceux retenus par le
jugement entrepris. L’attitude des intimés apparaît ainsi certes critiquable,
voire abusive, mais elle n’est pas en relation de causalité avec les défauts
retenus.
Le 26 février 2007, la recourante a donné le choix aux intimés
entre trois dates (les 8, 13 et 15 mars 2007) pour la visite des lieux
concernant les défauts litigieux et retenus par le jugement. Les intimés
n’ont pas opté pour une date dans leur réponse, attendant de voir leur
avocat, celui-ci n’ayant pas non plus modifié leur position dans un courrier
du 8 mars 2007 (no 14/2 de la pièce 152) où il indique "vous comprenez
aisément que mes clients souhaitent tout d’abord cadrer l’objet et les
personnes présentes à cette visite plutôt que voir Mme X.________ se

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rendre chez eux pour d’autres objets que ceux du litige". La visite ainsi
prévue avec les maîtres d’état pour "le mardi 13 mars 2007, dès 11
heures", selon courrier du 7 mars 2007 de la recourante (no 13 de la pièce
152), s’est heurtée à un refus, sous menace de plainte pour violation de
domicile le cas échéant, par courrier du conseil des intimés faxé le 12
mars suivant (no 16 de la pièce 152).
La date a été fixée, après un choix vainement offert entre trois
dates, plus de cinq jours à l’avance, puisque déjà proposée le 26 février
2007 (no 11 de la pièce 152). Le refus des intimés ne résiste pas à
l’examen : il n’appartient pas au preneur qui réclame l’exécution des
travaux dans un délai qu’il a fixé de vérifier qui accompagne le bailleur
lors de l’inspection, ni même d’empêcher le bailleur d’entrer parce qu’il
pourrait constater d’autres faits que ceux qui faisaient l’objet du procès.
L’ensemble du dossier confirme à cet égard, au vu de la nécessité
d’obtenir un ordre judiciaire pour la visite en octobre, pour d’autres
défauts allégués, que les intimés ont sans fondement entravé l’inspection,
soit la mise en œuvre des réparations réclamées; ils n’ont pas respecté
l’incombance qui leur appartenait pour se prévaloir, notamment sur le
plan de la réduction des loyers et de la consignation, de l’inexécution des
réparations des défauts retenus.
Dans cette mesure, la limitation à la date du 13 mars 2007 de
la réduction est bien fondée. Le recours en réforme doit être admis pour
ce motif et le jugement réformé en ce sens que le loyer mensuel net de la
villa est réduit de 2% à partir du 6 novembre 2006 et jusqu'au 13 mars
2007 pour les défauts relatifs à l'état de la robinetterie des sanitaires et de
la cuisine et au manque d'émail de la baignoire et de la douche et de 1% à
partir du 6 novembre 2006 et jusqu'au 13 mars 2007 pour les défauts
relatifs aux odeurs dans le garage et que la défenderesse est débitrice des
demandeurs, solidairement entre eux, des loyers versés en trop pour la
période du 6 novembre 2006 au 13 mars 2007, soit un montant de 472 fr.
05.

- 15 -
5. La recourante conclut à l'allocation de dépens de première
instance d'un montant de 1'500 fr. en faisant valoir que les intimés ont fait
preuve de témérité en demandant la somme de 70'000 fr. à titre d'avance
sur des frais de travaux qu'ils estimaient devoir exécuter en lieu et place
de la recourante.
Selon l'art. 14 al. 2 LTB, une partie qui agit de façon téméraire
ou qui complique inutilement le procès peut être tenue de payer un
émolument de 500 francs au maximum. Elle peut aussi être astreinte à
payer à l'autre partie des dépens d'un montant de 1'500 fr. (art. 14 al. 3
LTB).
Doit être qualifié de téméraire le comportement procédural de
celui qui, objectivement parlant, est dénué de tout fondement et que
n'aurait pas adopté une personne sensée et raisonnable (ATF 106 II 152, JT
1980 I 602). Un tel comportement doit être voulu par la partie à laquelle il
est imputable. La témérité s'apparente ainsi à une forme d'abus de droit.
Comme exemple de comportement téméraire on peut mentionner le fait
d'intenter, de manière contraire à la bonne foi, une action dénuée de tout
fondement juridique. L'autorité de conciliation appelée à connaître des
litiges portés devant elle doit faire preuve de retenue avant d'admettre
qu'une prétention est dépourvue de tout fondement. Elle ne s'y résoudra
que lorsque le point de vue défendu par une partie heurte une disposition
claire et indiscutée de l'ordre juridique ou qu'il va clairement à l'encontre
d'une jurisprudence constante et éprouvée (cf. Byrde/Hack/Giroud/
Walther, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 8 ad art. 14 LTB, p.
150; Higi, Zürcher Kommentar, n. 106 à 109 et 121-122 ad art. 274d CO,
pp. 463-464 et 468; cf. également JT 1984 III 76).
En l'espèce, les premiers juges ont nié à juste titre que les
demandeurs aient agi témérairement. Certes, les conclusions qu'ils ont
prises devant le Tribunal des baux, tant en réduction de leur loyer qu'en
paiement des frais liés à l'exécution de travaux visant à l'élimination des
défauts, étaient excessives. Toutefois, les demandeurs ont obtenu gain de
cause sur la question de la réduction du loyer, même si c'est de manière

- 16 -
modeste, mais surtout sur celle de l'annulation des résiliations de bail.
Quant à la conclusion tendant au paiement de 70'000 fr. (ch. IV de la
demande), ils ont été déboutés. Mais la prétention invoquée n'a pas
compliqué à l'excès le procès si l'on prend en considération les
développements que lui consacre le Tribunal des baux dans son jugement
(pp. 22-23). Quoi qu'il en soit, la témérité est une notion qui doit être
appliquée de manière restrictive et l'on ne saurait admettre que les
parties ont fait preuve de témérité dans la présente cause. Ce moyen est
mal fondé et doit être rejeté.
6. En conclusion, le recours doit être partiellement admis et le
jugement réformé aux chiffres III et IV de son dispositif en ce sens que le
loyer mensuel net de la villa que la défenderesse X.________ loue aux
demandeurs A.W.________ et B.W.________ est réduit de 2% à partir du 6
novembre 2006 et jusqu'au 13 mars 2007 (défauts relatifs à l'état de la
robinetterie des sanitaires et de la cuisine et au manque d'émail de la
baignoire et de la douche) et de 1% à partir du 6 novembre 2006 et
jusqu'au 13 mars 2007 (défauts relatifs aux odeurs dans le garage) (ch. III)
et qu'en conséquence, la défenderesse X.________ est débitrice des
demandeurs A.W.________ et B.W.________, solidairement entre eux, des
loyers versés en trop pour la période du 6 novembre 2006 au 13 mars
2007, soit un montant de 472 fr. 05 (ch. IV).
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
200 francs.
Les intimés, solidairement entre eux, doivent verser à la
recourante la somme de 700 fr. à titre de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,

- 17 -
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est partiellement admis.
II. Le jugement est réformé aux chiffres III et IV de son dispositif
comme il suit :
III. Le loyer mensuel net de la villa que la défenderesse
X.________ loue aux demandeurs A.W.________ et B.W.________
est réduit de :
-- 2% à partir du 6 novembre 2006 et jusqu'au 13 mars
2007 (défauts relatifs à l'état de la robinetterie des sanitaires
et de la cuisine et au manque d'émail de la baignoire et de la
douche);
-- 1% à partir du 6 novembre 2006 et jusqu'au 13 mars
2007 (défauts relatifs aux odeurs dans le garage).
IV. En conséquence, la défenderesse X.________ est débitrice
des demandeurs A.W.________ et B.W.________, solidairement
entre eux, des loyers versés en trop pour la période du 6
novembre 2006 au 13 mars 2007, soit un montant de 472 fr.
05 (quatre cent septante-deux francs et cinq centimes).
Il est confirmé pour le surplus.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
200 francs (deux cents francs).

- 18 -
IV. Les intimés A.W.________ et B.W.________, solidairement entre
eux, doivent verser à la recourante X.________ la somme de
700 francs (sept cents francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 26 août 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Alec Crippa (pour X.________),
- Me Bernard Katz (pour A.W.________ et B.W.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 1'740 francs.

- 19 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La greffière :