vd_gerichte · JL23.031207 · 2024-01-09 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL23.031207-231565
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CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 9 janvier 2024
__________________
Composition : Mme CHERPILLOD, présidente
MM. Winzap et Pellet, juges
Greffière : Mme Gross-Levieva
*****
Art. 257d al. 1 CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par F.________ SA,
à [...], contre l’ordonnance rendue le 14 novembre 2023 par la Juge de
paix du district d’Aigle dans la cause divisant la recourante d’avec
A.________ et C.________, tous deux à [...], la Chambre des recours civile du
Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par ordonnance du 14 novembre 2023, la Juge de paix du
district d’Aigle (ci-après : la juge de paix ou la première juge) n’est pas
entrée en matière sur la requête d’expulsion déposée par F.________ SA à
l’encontre d’A.________ et C.________ (I), a arrêté les frais judiciaires à 480
fr. et a dit qu’ils étaient compensés avec l’avance de frais effectuée par
F.________ SA (II), a mis les frais judiciaires à la charge de celle-ci (III), a dit
qu’il n’était pas alloué de dépens (IV) et a rayé la cause du rôle (V).
En substance, saisie d’une requête en cas clairs déposée par la
bailleresse F.________ SA, tendant à l’expulsion des locataires A.________ et
C.________ pour cause d’un défaut de paiement, la juge de paix a constaté
que les avis comminatoires faisaient mention de deux montants, soit celui
de 2'540 fr., relatif aux loyers impayés, et celui de 60 fr., correspondant à
des frais de mise en demeure. Il y était toutefois indiqué qu’à défaut de
paiement de la totalité, soit de 2'600 fr., dans un délai de 30 jours, le bail
serait résilié en vertu de l’art. 257d CO. La première juge a estimé que,
dans la mesure où la pratique d’intégration des frais de rappel dans la
sommation était inadmissible en vertu de la jurisprudence et la doctrine, la
question de l’inefficacité de la mise en demeure et, partant, du congé,
pouvait légitimement se poser. La juge de paix a en définitive considéré
que les conditions d’application de la procédure en cas clairs n’étaient pas
remplies et qu’il n’y avait donc pas lieu d’entrer en matière sur la requête
d’expulsion.
B. a) Par acte du 21 novembre 2023, F.________ SA (ci-après : la
recourante) a recouru contre cette ordonnance, concluant principalement
à sa réforme, en ce sens que la requête soit déclarée recevable et que le
dossier soit renvoyé à la première juge pour la fixation d’un délai de
départ à A.________ et à C.________ dans le sens des conclusions prises
dans ladite requête d’expulsion. Elle a également conclu à ce que les frais
et les dépens de première et de deuxième instance soient mis à la charge
des précités.

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b) Le recours a été notifié à A.________ et à C.________ (ci-
après : les intimés) avec un délai de dix jours pour déposer une réponse.
Les intimés n’ont pas procédé.
C. La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état
de fait de l’ordonnance, complété par les pièces du dossier dans la mesure
nécessaire, dont il ressort notamment ce qui suit :
1. a) Le 7 mars 2018, la recourante, en qualité de bailleresse, a
signé un contrat de bail à loyer avec les intimés, en qualité de locataires,
portant sur un appartement de 2,5 pièces au rez-de-chaussée de
l’immeuble sis [...], à [...], pour un loyer mensuel de 1'270 fr., charges
comprises, ledit bail débutant le 16 mars 2018 pour se terminer le 31 mars
2019, avec reconduction tacite d’année en année, sauf résiliation quatre
mois à l’avance.
b) Par un autre contrat de bail à loyer du 7 mars 2018
également, la recourante a remis en location aux intimés une place de
parc intérieure no [...] dans l’immeuble sis [...], à [...], pour un loyer
mensuel de 120 fr., charges comprises, ledit bail débutant le 16 mars
2018 pour se terminer le 31 mars 2019, avec reconduction tacite d’année
en année, sauf résiliation quatre mois à l’avance.
2. a) Le 11 avril 2023, la recourante a mis en demeure les
intimés de payer la somme de 2'600 fr. pour « les loyers et charges en
souffrance depuis le 03.2023 » relatifs à l’appartement, soit un montant
de 2'540 fr. auquel s’ajoutaient les frais de la mise en demeure, par
60 francs. La sommation était assortie d’une menace de résiliation de bail
en cas de défaut de paiement dans les trente jours.
b) Par courriers du même jour, la recourante a mis en
demeure les intimés de payer la somme de 300 fr., soit « les loyers et
charges en souffrance depuis le 03.2023 » pour la place de parc
intérieure, soit un montant de 240 fr. auquel s’ajoutaient les frais de la

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mise en demeure, par 60 francs. En cas de défaut de paiement dans les
trente jours, la bailleresse se réservait le droit de résilier le bail.
3. Par formules officielles du 22 mai 2023, adressées sous pli
recommandé à chacun des intimés séparément, la recourante a résilié les
baux à loyer portant sur l’appartement et la place de parc, avec effet au
30 juin 2023, pour motif de non paiement.
4. a) Par requête d’expulsion en cas clairs du 17 juillet 2023, la
recourante a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que les intimés
soient condamnés à quitter l’appartement de 2,5 pièces au rez-de-
chaussée sis [...], à [...], ainsi que la place de parc intérieure no [...] et
toutes les dépendances y relatives, dans les dix jours suivant l’entrée en
force de la décision. Elle a également conclu à ce qu’elle soit habilitée à
recourir à la force publique aux frais des intimés pour vider les lieux, dans
l’hypothèse où ceux-ci ne s’exécutaient pas dans le délai imparti.
b) La juge de paix a tenu une audience le 7 novembre 2023,
les parties y faisant défaut.
En d roit :
1.
1.1 Aux termes de l'art 319 let. a CPC (Code de procédure civile ;
RS 272), le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et
provisionnelles de première instance qui ne peuvent pas faire l'objet d'un
appel. Dans les causes patrimoniales, la voie de l'appel est ouverte si la
valeur litigieuse au dernier état des conclusions est supérieure à 10'000 fr.
(art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions, l'art.
308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance précédente,
non l'enjeu de l'appel (TF 5A_782/2020 du 23 août 2021 consid. 5.2 et les
réf. citées ; CREC 22 août 2023/173 ; CREC 7 novembre 2022/256).

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Si le litige porte uniquement sur la question de savoir si les
conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clairs sont réalisées,
la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à la
procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six
mois (TF 4A_565/2017 du 11 juillet 2018, consid. 1). Lorsque la validité du
congé est également contestée à titre préjudiciel, la valeur litigieuse est
égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste
si le congé n'est pas valable, soit, eu égard à la période de protection
visée à l'art. 271a al. 1 let. e CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant
le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), en
principe pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2, JT 2019 II
235).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, le délai de recours est de dix jours (art. 321 al. 2 CPC). Le
recours doit être déposé auprès de la Chambre des recours civile, dont la
compétence découle de l’art. 73 LOJV (Loi d’organisation judiciaire du 12
décembre 1979 ; BLV 173.01).
1.2 En l’espèce, la validité du congé n’a pas été contestée. La
valeur litigieuse s'élève à 8'340 fr. (6 x [1'270 + 120]), si bien que seule la
voie du recours est ouverte. Le recours porte sur une décision rendue dans
le cadre d'une procédure sommaire. Il a été formé en temps utile, devant
l’autorité compétente, par une partie qui dispose d’un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC). Comportant par ailleurs des
conclusions patrimoniales dont la valeur litigieuse est inférieure à
10'000 fr., le recours est recevable.
2. Sous l’angle des motifs, le recours est recevable pour violation
du droit (art. 320 let. a CPC) et pour constatation manifestement inexacte
des faits (art. 320 let. b CPC). L'autorité de recours dispose d'un plein
pouvoir d'examen s'agissant de la violation du droit (Jeandin,
Commentaire romand, Code de procédure civile, 2ème éd., 2019, nn. 2 et 3
ad art. 320 CPC ; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, 3ème éd., Bâle 2017, n. 26 ad art. 319 CPC). Elle

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revoit librement les questions de droit soulevées par le recourant et peut
substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente ou du
recourant (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 ; Spühler, op. cit., n. 1 ad art. 320
CPC ; Hohl, Procédure civile, tome Il, 2ème éd., Berne 2010, n. 2508 p.
452). S’agissant des faits retenus par le premier juge, le pouvoir d’examen
de la Chambre des recours est en revanche limité à l’arbitraire (TF
5D_214/2021 du 6 mai 2022 consid. 2.2.1 ; TF 4D_30/2017 du 5 décembre
2017 consid. 2.2 et les réf. citées). Il ne suffit pas pour qualifier une
décision d’arbitraire (art. 9 Cst. [Constitution fédérale de la Confédération
suisse du 18 avril 1999 ; RS 101]) qu'une autre solution paraisse
concevable, voire préférable ; encore faut-il qu'elle se révèle arbitraire non
seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (ATF 147 I 241
consid. 6.2.1 ; ATF 144 I 113 consid. 7.1 ; ATF 141 III 564 consid. 4.1).
3.
3.1 La recourante reproche à la première juge d'avoir considéré
que la procédure en cas clairs n'était pas réalisée et fait valoir que l'avis
comminatoire adressé aux intimés l'a été valablement. Elle invoque une
fausse application de l'art. 257d CO.
3.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après
réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le
délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un
mois.
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon
suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas
indispensable ; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit

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déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise
des mois de loyers impayés (TF 4A_39/2018 du 6 juin 2018 consid. 3 ; TF
4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 ; TF 4C.123/2000 du 14 juin
2000 consid. 3b, in CdB 2000 109 ; également TF 4A_436/2018 du 17
janvier 2019 consid. 4.1). Lorsque la sommation mentionne, sans plus de
renseignements, un montant sans rapport avec la somme effectivement
due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux
exigences de clarté et de précision (TF 4A_39/2018 précité consid. 3 ; TF
4A_306/2015 précité consid. 2 ; TF 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3,
résumé in JT 2012 Il 109). De même, si les mois de loyers impayés ne sont
pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport
avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne
satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au
locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter
dans le délai comminatoire (TF 4A_436/2018 précité consid. 4.1 ; TF 4A
134/2011 précité consid. 3 in fine). Si le bailleur a plusieurs créances dont
certaines ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO tandis que
d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise,
de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à
éteindre pour éviter la résiliation du bail (TF 4A_39/2018 précité consid. 3
et les réf. citées ; TF 4A 306/2015 précité consid. 2). Dans ce dernier arrêt,
le Tribunal fédéral a admis l'application de la procédure en cas clairs et
l'expulsion requise par le bailleur alors que l'avis comminatoire indiquait
des loyers exigibles et d'autres non, de même que des frais de poursuites
et d'intervention. Il a en effet estimé qu'il était incontesté que le loyer
pour le mois de mars 2013 était exigible et impayé au moment déjà de
l'envoi de l'avis comminatoire. Cet avis précisait expressément et sans
aucune ambiguïté qu'il se rapportait notamment au loyer impayé pour le
mois de mars 2013 et que le montant dû à ce titre était de 31'903 fr. 20. A
réception, le locataire ne pouvait avoir le moindre doute au sujet du bien-
fondé et de l'exigibilité de cette créance de la bailleresse. Peu importe
qu'il ait pu exister un doute sur la validité de l'avis comminatoire
relativement aux autres créances ; le locataire ne pouvait ignorer la dette
qu'il devait en tout état de cause payer. Il avait d'ailleurs par la suite versé
ce montant pour s'acquitter du loyer du mois de mars en question. La

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validité de l'avis comminatoire pour le loyer de ce mois-ci ne prêtait par
conséquent pas à discussion (consid. 4).
Dans un arrêt du 12 avril 2022/205, la Cour d’appel civile a fait
siens les principes jurisprudentiels précités et a considéré qu'un avis
comminatoire qui inclut des frais de rappel de 30 fr. demeure
suffisamment clair pour autant qu'il indique clairement, outre les frais
accessoires, les montants de loyer encore dus. Dans le cas qu'elle était
appelée à trancher, elle a considéré que les avis comminatoires adressés
séparément à chaque locataire remplissaient les conditions de la
procédure en cas clairs, dans la mesure où ils incluaient certes des frais de
rappel par 30 fr., mais indiquaient également clairement, outre des
montants de frais accessoires pour les mois d'avril, mai et juin 2021, les
montants de loyer pour les mêmes mois, tout en précisant à chaque fois,
distinctement, le montant encore dû, pour un total de 4'800 fr. (CACI 12
avril 2022/205 consid. 3.2.1, 3.2.3 et 3.3).
3.3 En l'espèce, les avis considérés comme insuffisamment clairs
par la première juge comportent clairement la distinction entre les
montants correspondant aux loyers impayés et ceux correspondant aux
frais de mise en demeure (pièces 7, 9, 11 et 13 du bordereau produit à
l'appui de la requête), de sorte qu’il faut les tenir pour valables
conformément à la jurisprudence citée ci-dessus.
C'est donc à tort que la juge de paix a considéré que les
conditions d'application de l'art. 257 CPC n'étaient pas remplies. Il s'ensuit
que l'ordonnance doit être annulée et le dossier retourné à l’autorité de
première instance pour qu'elle statue sur la requête d'expulsion.
4.
4.1 Partant, le recours doit être admis, l’ordonnance du 14
novembre 2023 annulée et la cause renvoyée à la juge de paix pour
qu’elle entre en matière sur la requête.

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4.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.51), sont mis à la charge des intimés, qui succombent
(art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux. La recourante ayant déjà
effectué une avance de frais de 400 fr., les intimés lui verseront
directement les frais de procédure, à titre de remboursement.
4.3 La recourante, qui obtient gain de cause, a droit à des dépens,
dans la mesure où elle a fait appel à un agent d’affaires breveté pour la
défense de ses intérêts. Les dépens de deuxième instance sont arrêtés à
800 fr. (art. 13 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010 ; BLV 270.11.6]). Les intimés, solidairement entre eux, devront donc
verser cette somme à la recourante à titre de dépens de deuxième
instance.
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. L’ordonnance est annulée et le dossier de la cause est renvoyé
à la Juge de paix du district d’Aigle pour qu’elle entre en
matière sur la requête.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge des intimés
A.________ et C.________, solidairement entre eux.
IV. Les intimés A.________ et C.________, solidairement entre eux,
verseront à la recourante F.________ SA la somme de 1’200 fr.
(mille deux cents francs) à titre de remboursement de l'avance
de frais et de dépens de deuxième instance.

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V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. Christophe Savoy, agent d’affaires breveté (pour F.________ SA),
- Mme A.________,
- M. C.________.
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district d’Aigle.

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La greffière :