vd_gerichte · XZ13.002621 · 2019-09-18 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ13.002621-190577
502
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 18 septembre 2019
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mme Courbat et M. Oulevey, juges
Greffier : M. Grob
*****
Art. 261 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par A.W.________, B.W.________
et C.W.________, tous trois à [...], demandeurs, contre le jugement
préjudiciel rendu le 15 octobre 2018 par la Présidente du Tribunal des
baux dans la cause divisant les appelants d’avec G.________ SÀRL et
T.________, tous deux à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement préjudiciel du 15 octobre 2018, dont les
considérants écrits ont été adressés aux parties pour notification le 11
mars 2019, la Présidente du Tribunal des baux (ci-après : la présidente) a
dit que les conclusions prises par A.W.________, B.W.________ et
C.W.________ (ci-après : les demandeurs ou les appelants) contre
G.________ Sàrl et T.________ (ci-après : les défendeurs ou les intimés) par
requête du 17 janvier 2013 et modifiées le 4 octobre 2016 étaient
irrecevables pour incompétence du Tribunal des baux (I), a mis les frais
judiciaires, arrêtés à 1'777 fr., à la charge des demandeurs, ces frais étant
prélevés sur l’avance fournie par ceux-ci (II), et a condamné les
demandeurs à verser aux défendeurs la somme de 5'880 fr. à titre de
dépens (III).
En droit, le premier juge était amené à statuer à titre
préjudiciel sur la question de la compétence ratione materiae du Tribunal
des baux pour connaître de l’action en paiement des demandeurs portant
sur des indemnités pour occupation illicite et des loyers échus depuis le
départ des défendeurs jusqu’à la relocation des locaux pour la période du
1er avril 2010 au 15 septembre 2012, ainsi que sur des décomptes de frais
accessoires pour les périodes 2009/2010 à 2011/2012, et,
subsidiairement, sur la question de la légitimation active des demandeurs.
Le magistrat a retenu que les parties n’avaient allégué aucun fait
permettant de penser que le contrat de bail litigieux serait passé aux
demandeurs lorsque la propriété de l’immeuble en cause leur avait été
transférée le 13 janvier 2010. Il a relevé qu’il ressortait des allégués des
demandeurs que le bail avait pris fin au 31 octobre 2009 ensuite d’une
résiliation, de sorte qu’au jour du transfert de propriété, il n’existait plus
aucun bail liant les défendeurs au vendeur qui aurait pu passer aux
demandeurs. Le premier juge a en outre indiqué qu’aucune des parties
n’avait allégué de faits permettant de retenir qu’un bail tacite aurait été
conclu entre elles et qu’il ressortait de leurs allégués que leur
comportement ne pouvait pas être considéré comme ayant entraîné la

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conclusion d’un bail tacite. L’autorité précédente a ainsi considéré
qu’aucun des faits apportés au procès n’était susceptible de la conduire à
examiner le bien-fondé des conclusions des demandeurs à la lumière du
droit du bail et qu’elle n’était pas compétente pour statuer sur ces
conclusions, qui devaient être déclarées irrecevables, de sorte qu’il n’y
avait pas lieu d’examiner la question de la légitimation active des
demandeurs.
B. Par acte du 9 avril 2019, A.W.________, B.W.________ et
C.W.________ ont interjeté appel contre le jugement précité, en concluant,
sous suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que le Tribunal des
baux se déclare compétent ratione materiae et que la cause lui soit
renvoyée pour statuer sur la question préjudicielle de leur légitimation
active, ainsi que pour instruction et jugement de la cause.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par acte de transfert du 5 janvier 2009, les défendeurs,
solidairement et conjointement entre eux, ont repris en qualité de
locataires, avec effet au 1er février 2009, le bail à loyer pour locaux
commerciaux conclu le 24 juillet 2007 entre [...], bailleresse, et [...],
locataire d’alors. Ledit contrat portait sur un local commercial d’environ
250 m2 au 1er étage de l’immeuble sis [...].
Lors de la reprise du bail, le loyer mensuel net était de 1'810
fr., auquel s’ajoutait un acompte de charges pour le chauffage et l’eau
chaude de 200 francs.
2. Par ordonnance du 10 décembre 2009, la Juge de paix des
districts de Lausanne et de l’Ouest lausannois a ordonné aux défendeurs
de quitter et rendre libres, pour le 7 janvier 2010 à midi, les locaux objet
du bail précité, en considérant que le bailleur d’alors avait valablement

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résilié le bail pour défaut de paiement le 25 septembre 2009 avec effet au
31 octobre 2009.
3. Par acte de vente notarié du 8 janvier 2010, les demandeurs
ont acheté, en propriété commune, l’immeuble abritant les locaux objet du
bail en cause. Ils ont été inscrits au Registre foncier comme propriétaires
de cet immeuble le 13 janvier 2010.
4. Les défendeurs ont libéré les locaux litigieux le 30 avril 2010.
Ces locaux ont été reloués à un tiers à compter du 15
septembre 2012.
5. a) Le 17 janvier 2013, les demandeurs ont saisi le Tribunal des
baux d’une « requête en procédure simplifiée », au pied de laquelle ils ont
conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que les défendeurs,
solidairement entre eux, leur doivent paiement des sommes de 62'923 fr.
50, plus intérêts à 7% l’an dès le 15 juin 2011, ainsi que de 9'264 fr. 75 et
8'784 fr. 70, plus intérêts à 7% l’an dès le 1er novembre 2012.
Par avis du 19 avril 2013, la présidente a informé les
demandeurs que la cause était soumise à la procédure ordinaire, la valeur
litigieuse de leurs conclusions étant supérieure à 30'000 francs.
b) Dans leur réponse du 29 juillet 2013, les défendeurs ont
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la
demande.
c) Par réplique du 4 octobre 2016, les demandeurs ont modifié
les conclusions de leur demande du 17 janvier 2013 en ce sens que les
défendeurs, solidairement entre eux, leur doivent paiement des sommes
de 62'923 fr. 50, avec intérêts à 5% l’an dès le 15 juin 2011, de 3'074 fr.
30, avec intérêts à 5% l’an dès le 26 novembre 2010, de 8'784 fr. 70, avec
intérêts à 5% l’an dès le 15 décembre 2011, et de 9'579 fr. 60, avec
intérêts à 5% l’an dès le 27 novembre 2012.

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Dans leur duplique du 23 janvier 2017, les défendeurs ont
confirmé, sous suite de frais et dépens, les conclusions de leur réponse.
Les demandeurs ont déposé des déterminations le 27 février
2017 et ont confirmé leurs conclusions.
d) Par avis du 10 janvier 2018, la présidente a disjoint la
question de la légitimation active des demandeurs, soulevée par les
défendeurs dans leurs écritures.
Le 26 février 2018, chaque partie a déposé un mémoire de
plaidoiries écrites sur cette question.
e) Par avis du 31 juillet 2018, la présidente, ayant constaté
lors de l’examen de la question disjointe de la légitimation active des
demandeurs que la problématique devait préalablement être examinée
sous l’angle de la compétence du Tribunal des baux, a informé les parties
qu’elle disjoignait également cette dernière question pour faire l’objet d’un
jugement préjudiciel.
Les demandeurs se sont déterminés sur cette question par
écriture du 29 août 2019, en concluant à ce que le Tribunal des baux se
déclare compétent pour statuer sur leur demande.
Dans leurs déterminations du 14 septembre 2018, les
défendeurs ont conclu à ce que le Tribunal des baux décline sa
compétence.
En d roit :
1.

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1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
La notion de décision finale de l’art. 308 al. 1 let. a CPC est
identique à celle de l’art. 90 LTF (TF 4A_137/2013 du 7 novembre 2013
consid. 7.2, non publié in ATF 139 III 478 ; Sonnenberg, Restitution et
voies de recours, Newsletter Bail.ch décembre 2013). Une décision est
finale lorsqu’elle met fin à la procédure, que ce soit par une décision au
fond – pour un motif tiré du droit matériel – ou par une décision
d’irrecevabilité – pour un motif de procédure (TF 4A_545/2014 du 10 avril
2015 consid. 2.1, publié in RSPC 2015 p. 334).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision
finale de première instance et portant sur des conclusions qui sont
supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait
admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF
4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).

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3. Invoquant une constatation manifestement inexacte et
incomplète des faits, les appelants reprochent à l’autorité précédente de
ne pas avoir tenu compte du fait que par ordonnance d’expulsion du 10
décembre 2009, les intimés avaient été sommés de quitter et rendre libres
les locaux pour le 7 janvier 2010 à midi, du fait qu’ils avaient acquis la
propriété de l’immeuble en cause « en date du 8/13 janvier 2010 » et du
fait que les locaux avaient été finalement libérés le 30 avril 2010. Ils
soutiennent à cet égard que la compétence du Tribunal des baux aurait dû
être donnée dans la mesure où les intimés occupaient toujours les locaux
après le transfert de l’immeuble, malgré l’ordonnance d’expulsion.
Ce faisant, les appelants s’en prennent en réalité à
l’appréciation des faits. La question de savoir si l’occupation illicite des
locaux par les intimés au moment où les appelants ont acquis la propriété
de l’immeuble permet de considérer que la compétence ratione materiae
du Tribunal des baux était donnée sera traitée dans le cadre de l’examen
du grief de violation du droit soulevé par les appelants.
En ce qui concerne la constatation des faits en tant que telle,
les griefs des appelants tombent à faux dès lors que le premier juge a
dûment constaté les faits dont ils se prévalent, lesquels ont été repris et
précisés sur la base des pièces au dossier dans le présent état de fait.
4.
4.1 Se prévalant d’une violation des art. 1 al. 1 et 2 al. 2 LJB (Loi
sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre 2010 ; BLV 173.655),
ainsi que des art. 261 al. 1 CO et 8 Cst., les appelants reprochent à
l’autorité précédente d’avoir considéré que la relation de bail entre les
intimés et leur bailleur d’alors avait cessé de déployer ses effets le 31
octobre 2009 ensuite de la résiliation du 25 septembre 2009, de sorte que
les rapports de droit existant entre eux-mêmes et les intimés ne
découlaient pas du droit du bail, quand bien même la propriété de
l’immeuble leur avait été transférée « le 8/13 janvier 2010 » alors que les
intimés n’avaient toujours pas libéré les locaux. Ils soutiennent que les

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droits et obligations découlant du bail passeraient à l’acquéreur de
l’immeuble en vertu de l’art. 261 al. 1 CO, quand bien même le bail aurait
été résilié par le vendeur. Ils font valoir que cette disposition devrait être
interprétée extensivement en ce sens qu’elle ne concernerait pas
uniquement les baux en cours, mais également les baux résiliés.
4.2
4.2.1 La compétence à raison de la matière du tribunal saisi est une
condition de recevabilité de l'action (art. 59 al. 1 et 2 let. b CPC), qui doit
être examinée d'office (art. 60 CPC).
Les faits déterminants pour l'examen de la compétence sont
soit des faits « simples », soit des faits « doublement pertinents ».
Les faits sont simples (einfachrelevante Tatsachen) lorsqu'ils
ne sont déterminants que pour la compétence. Ils doivent être prouvés au
stade de l'examen de la compétence, lorsque la partie défenderesse
soulève l'exception de déclinatoire, en contestant les allégués du
demandeur.
Les faits sont doublement pertinents ou de double pertinence
(doppelrelevante Tatsachen) lorsque les faits déterminants pour la
compétence du tribunal sont également ceux qui sont déterminants pour
le bien-fondé de l'action. Conformément à la théorie de la double
pertinence, le juge saisi examine sa compétence sur la base des allégués,
moyens et conclusions de la demande, sans tenir compte des objections
de la partie défenderesse. L'administration des preuves sur les faits
doublement pertinents est renvoyée à la phase du procès au cours de
laquelle est examiné le bien-fondé de la prétention au fond. Le tribunal
doit par exemple décider, sur la base des allégués et moyens du
demandeur, si l'action introduite relève bien du contrat de travail : il doit
examiner si les éléments de fait allégués permettent de conclure à
l'existence d'un rapport de subordination typique du contrat de travail. S'il
se pose une question délicate de délimitation (c'est-à-dire s'il est possible,
sur la base des éléments allégués, de désigner aussi bien un contrat de

- 9 -
travail qu'un autre contrat), elle devra être tranchée lors de l'examen du
bien-fondé de la prétention au fond, en même temps que celle de savoir si
un contrat a réellement été passé. Pour permettre au tribunal d'effectuer
cette appréciation (juridique), il faut et il suffit que le demandeur allègue
le fait doublement pertinent de façon suffisante, c'est-à-dire de telle façon
que son contenu permette cette appréciation juridique. Si, sur la base des
seuls allégués du demandeur, le tribunal saisi estime qu'il ne s'agit pas
d'un contrat de travail, les conditions permettant de fonder sa compétence
ne sont pas remplies et il doit déclarer la demande irrecevable. S'il estime
qu'il y a contrat de travail, le tribunal admet sa compétence (Colombini,
Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et
vaudoise, Lausanne 2018, nn. 3.2, 3.2.1.1 et 3.2.2.1 ad art. 59 CPC et les
références citées). Les faits relatifs à l'existence d'un contrat de bail
fondant la compétence du tribunal des baux sont des faits doublement
pertinents (TF 4A_186/2017 du 4 décembre 2017 consid. 2).
4.2.2 La LJB s'applique aux contestations relatives aux baux à loyers
portant sur des choses immobilières, quelle que soit la valeur litigieuse
(art. 1 al. 1 LJB), ainsi qu'en matière de baux à ferme non agricoles (art. 1
al. 2 LJB). Elle ne s'applique en revanche ni aux procédures d'expulsion
dans le cas où le bail est résilié en raison d'un retard dans le paiement du
loyer, ni aux procédures qui relèvent des autorités chargées de
l'application dans le Canton de Vaud de la loi fédérale sur la poursuite
pour dettes et la faillite, notamment des mainlevées d'opposition (art. 1 al.
3 LJB).
Les contestations mentionnées à l'art. 1 al. 1 et 2 LJB relèvent
de la compétence exclusive du tribunal des baux (art. 2 al. 1 LJB).
Comme le relèvent les auteurs du commentaire relatif à
l'ancienne loi sur le tribunal des baux (aLTB), dont on peut s'inspirer dans
la mesure où la compétence rationae materiae du tribunal des baux n'a
pas été modifiée par la LJB, celle-ci est admise lorsqu'est invoqué et rendu
vraisemblable par l'une des parties un état de fait pouvant tomber sous le
coup du droit du bail (Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures spéciales

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vaudoises, Loi sur le tribunal des baux (aLTB), Lausanne 2008, ch. 12 ad
art. 1 aLTB ; cf. CREC I 13 janvier 2010/17).
La notion de « litiges relatifs aux baux à loyer » de l'ancien art.
274b CO, avec lequel devait s’harmoniser l’art. 1 aLTB, comprenait non
seulement les prétentions contractuelles issues du droit du bail, mais
également les prétentions quasi-contractuelles, voire extra-contractuelles.
Ce qui importait, ce n'était pas la cause du litige, mais l'état de fait sur
lequel il reposait, qui devait pouvoir tomber sous le coup du droit du bail.
Etaient notamment des litiges relatifs aux baux à loyer au sens précité les
prétentions liées à un rapport quasi-contractuel analogue au bail, par
exemple les demandes d'indemnité pour occupation illicite des locaux
lorsque le locataire restait dans les locaux après la fin de son bail, les
demandes de dommages-intérêts (art. 97 ss CO) fondées sur un rapport
de bail ou les prétentions basées simultanément sur un rapport de bail et
sur les dispositions générales du Code des obligations (CACI 7 mai
2014/239 consid. 4a et les références citées).
La compétence matérielle du tribunal des baux ne s'étend
toutefois pas aux litiges qui, bien qu'étant en relation avec un contrat de
bail, doivent être résolus dans le cadre d'un régime juridique
complètement étranger au droit du bail, comme des litiges survenant
entre colocataires (JdT 2001 III 20 consid. 3e).
4.2.3 Aux termes de l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du
contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le
cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à
l'acquéreur avec la propriété de la chose.
L'acquéreur devient, dès l'inscription au registre foncier (avec
effet rétroactif au moment de l'inscription au journal, cf. ATF 128 III 82
consid. 1b), à la fois le propriétaire de l'immeuble et le nouveau bailleur ; il
succède au précédent bailleur dans la relation contractuelle par le seul
effet de la loi (ATF 128 III 82 consid. 1a ; ATF 127 III 273 consid. 4c/aa). Il
s'agit d'une continuation du bail existant, et non d'un nouveau bail, en ce

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sens que l'acquéreur ne reprend le bail que pour le solde de la durée
initialement convenue (Marchand, Droit du bail à loyer et à ferme,
Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 261 CO). En
d'autres termes, le transfert de la propriété entraîne, de par la loi, celui
des baux en cours et ceux-ci passent à l'acquéreur, avec tous les droits et
obligations qui leur sont attachés, pour l'avenir et dans leur état au
moment de l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier
(Lachat, Le Bail à loyer, Lausanne 2019, p. 895, n. 4.1.1). Ce transfert n'a
cependant pas d'effet rétroactif et ne porte donc pas sur des créances
déjà échues à l'encontre du précédent bailleur (ATF 127 III 273
consid. 4c/aa ; TF 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2, rés. in JdT 2013
II 129). A l'inverse, l'aliénateur reste le créancier des loyers et charges
impayés pour la période antérieure au transfert de bail ; seules des
cessions de créances ou reprises de dettes valables sont susceptibles de
modifier cette situation juridique (CACI 7 juillet 2017/298 consid. 4.1 et les
références citées).
Pour entraîner le transfert du bail selon l'art. 261 CO, il suffit
que l'aliénation intervienne après la conclusion du contrat, sans qu'il soit
nécessaire que la chose louée ait été remise au locataire (TF 4A_393/2018
du 20 février 2019 consid. 2).
L'application de l'art. 261 CO présuppose l'existence d'un
véritable contrat de bail à loyer. Le caractère exorbitant, au regard des
principes de la liberté contractuelle et de la relativité des conventions, de
la règle posée à l'art. 261 CO exclut qu'elle puisse être transposée à
d'autres contrats conférant l'usage d'un objet, notamment au contrat de
prêt (TF 4C.84/2007 du 5 juillet 2007 consid. 3.2.2 et les références
citées), au contrat mixte, qui combine dans un seul et même contrat des
obligations relevant de plusieurs contrats nommés, au contrat composé,
qui repose sur plusieurs contrats objectivement distincts, mais dépendants
entre eux au point qu'ils ne sauraient être dissociés (TF 4A_542/2014 du
17 février 2015 consid. 2.1 et les références citées), ou à un droit de
jouissance créé dans le cadre de la liquidation d'un régime matrimonial

- 12 -
(ATF 113 III 42, JdT 1989 II 73). Le champ d'application de cette disposition
est ainsi restreint (Marchand, op. cit., n. 6 ad art. 261 CO).
4.3 En l’espèce, les appelants ont en substance soutenu devant le
premier juge que le bail des intimés leur avait été transféré en même
temps que la propriété de l’immeuble en application de l’art. 261 al. 1 CO.
Au vu des principes rappelés ci-dessus (cf. supra consid.
4.2.3), doctrine et jurisprudence s’accordent à dire qu’en raison du fait
que l’art. 261 al. 1 CO consacre une exception importante aux principes de
la liberté contractuelle et de la relativité des conventions, le champ
d’application de cette disposition est restreint et ne peut pas être
transposé à d’autres situations conférant l’usage d’un objet. Ainsi,
contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’art. 261 al. 1 CO ne
saurait être interprété de manière extensive en ce sens qu’il concernerait
également les situations dans lesquelles le bail a pris fin antérieurement
au transfert de propriété ensuite d’une résiliation valable effectuée par le
précédent propriétaire, même si l’ancien locataire se maintient illicitement
dans les locaux postérieurement à la fin du contrat, puisqu’il n’existe alors
plus de véritable contrat de bail pouvant être transféré. La règle prévue
par cette disposition implique en effet la continuation d’un bail existant,
soit d’un bail en cours, qui passe à l’acquéreur dans son état au moment
de l’inscription au Registre foncier, ce qui exclut qu’un bail ayant pris fin
puisse passer à l’acquéreur. Le fait que l’art. 261 al. 2 CO confère à
l’acquéreur un droit de résiliation anticipée du contrat de bail qui lui a été
transféré corrobore d’ailleurs le fait que l’art. 261 al. 1 CO ne s’applique
qu’aux baux en cours. On rappellera enfin qu’en cas d’occupation illicite
des locaux, il n’y a pas de bail, sous réserve de la création d’un bail tacite
avec le temps (Lachat, op. cit., pp. 73-74, n. 2.6), hypothèse écartée par le
premier juge, dont l’appréciation à cet égard n’est à juste titre pas remise
en cause en appel.
Dans la mesure où il est constant qu’au moment où les
appelants sont devenus propriétaires de l’immeuble en cause le 13 janvier
2010, le contrat de bail du 24 juillet 2007 repris par les intimés avec effet

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au 1er février 2009 avait déjà été valablement résilié le 25 septembre
2009 pour le 31 octobre 2009, date à laquelle ce bail a pris fin, c’est à
juste titre que le premier juge a considéré qu’à la date du transfert de
propriété de l’immeuble, il n’existait plus aucun bail liant les intimés au
vendeur qui aurait pu être repris par les appelants, nonobstant
l’occupation illicite des locaux par les intimés.
L’argument des appelants selon lequel il se justifierait
d’admettre que le transfert de bail prévu par l’art. 261 al. 1 CO
concernerait également les baux ayant pris fin afin de permettre à
l’acquéreur de l’immeuble d’obtenir à tout le moins l’évacuation du
locataire n’ayant pas quitté les lieux, ainsi que la réparation de son
dommage lié à la non perception des loyers pour l’avenir, ne leur est
d’aucun secours. En effet, le fait de retenir que l’art. 261 al. 1 CO ne
s’applique pas aux baux qui ont déjà pris fin et dont les locataires
demeurent illicitement dans les locaux n’empêche pas l’acquéreur
d’obtenir l’évacuation et la réparation de son dommage en agissant
devant les juridictions ordinaires.
En outre, contrairement à ce que les appelants soutiennent, on
ne saurait retenir une violation du principe de l’égalité de traitement entre
bailleur et acquéreur d’un immeuble occupé illicitement par d’anciens
locataires du précédent propriétaire n’ayant pas restitué les locaux à
l’issue du contrat, puisqu’il s’agit de situations différentes. Une décision ne
viole le principe de l’égalité de traitement (art. 8 Cst.) que lorsqu’elle
établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif
raisonnable au regard de la situation de fait à juger ou lorsqu’elle omet de
faire des distinctions qui s’imposent sur le vu des circonstances (ATF 131 I
1 consid. 4.1 ; ATF 129 I 113 consid. 5.1). Le bailleur qui agit en
dommages-intérêts ou en paiement d’indemnités pour occupation illicite
fonde notamment ses prétentions sur l’inexécution, par le défendeur, de
son obligation d’évacuation au sens de l’art. 267 CO ; le nouveau
propriétaire qui agit contre des locataires de l’ancien propriétaire ne peut
fonder ses prétentions que sur son droit de propriété ou sur la
responsabilité civile des défendeurs. Du point de vue de la compétence du

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Tribunal des baux, il n’y a pas lieu de traiter ces deux situations de la
même manière.
Enfin, les appelants invoquent en vain pour justifier leur
position le fait que le Tribunal des baux serait compétent pour juger des
prétentions d’un bailleur qui réclame tant des loyers dus en vertu d’un
contrat de bail que des indemnités pour occupation illicite à titre de
dommages-intérêts puisqu’ils n’ont jamais revêtu la qualité de bailleurs
des intimés. Les prétentions des appelants ont trait à des indemnités pour
occupation illicite, à la réparation du dommage prétendument subi en
raison de la non relocation des locaux depuis le départ des intimés
jusqu’au 15 septembre 2012 et à des décomptes de frais accessoires pour
les périodes 2009/2010 à 2011/2012 – lesquels doivent être englobés dans
l’indemnité pour occupation illicite des locaux requise (Bieri, Droit du bail à
loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 90 ad art.
257a/257b CO). Or ces prétentions ne trouvent pas leur fondement dans
les règles spécifiques au contrat de bail à loyer. On relèvera d’ailleurs au
sujet du décompte afférent à la période du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010
qu’il concerne des frais accessoires dus en raison de l’occupation illicite
des locaux tant antérieurement que postérieurement au transfert de
propriété. Aussi, dans la mesure où il ne résulte pas du dossier qu’une
cession de créance soit intervenue et où le transfert au sens de l’art. 261
al. 1 CO n’a pas d’effet rétroactif, le vendeur reste créancier des charges
impayées pour la période antérieure au transfert de propriété, de sorte
que les appelants ne paraissent pas pouvoir réclamer celles-ci.
5.
5.1 En définitive, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté
et le jugement préjudiciel confirmé.
5.2 Vu le sort de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 1'843 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants,
solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).

- 15 -
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance
dès lors que les intimés n’ont pas été invités à se déterminer (art. 312 al.
1 in fine CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'843 fr.
(mille huit cent quarante-trois francs), sont mis à la charge des
appelants A.W.________, B.W.________ et C.W.________,
solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. Pascal Stouder (pour A.W.________, B.W.________ et C.W.________),
- Me Minh Son Nguyen (pour G.________ Sàrl et T.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :

- 16 -
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :