vd_gerichte · PO20.020943 · 2022-02-25 · fr
Libération de dette 83 al. 2 LP
Libération de dette 83 al. 2  LP


TRIBUNAL CANTONAL
PO20.020943-211726
105
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 25 février 2022
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mme Crittin Dayen et M. Oulevey, juges
Greffier : M. Grob
*****
Art. 412 ss CO ; 83 al. 2 LP
Statuant sur l’appel interjeté par X.________, à [...],
demandeur, contre le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le Tribunal
civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la cause divisant l’appelant
d’avec W.________, à [...], défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 7 septembre 2021, dont les considérants
écrits ont été adressés aux parties pour notification le 11 octobre 2021, le
Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois a, après l’avoir déclarée
recevable (I), rejeté l’action en libération de dette déposée le 2 juin 2020
par X.________ contre W.________ (II), a arrêté les frais judiciaires à 7'000
fr., les a mis intégralement à la charge de X.________ et les a compensés
avec l’avance de frais versée par l’intéressé (III) et a dit que X.________
devait immédiat paiement à W.________ d’un montant de 6'000 fr. à titre
de dépens (IV).
En droit, les premiers juges étaient saisis d’une action en
libération de dette intentée par X.________, après que son opposition au
commandement de payer qui lui avait été notifié sur réquisition de
W.________ avait été provisoirement levée. Ils ont retenu que X.________
avait conclu un contrat de courtage avec le courtier W.________, qui s’était
engagé à titre personnel et individuel à entreprendre toutes démarches en
vue de trouver un acquéreur pour l’immeuble appartenant au premier
nommé, et non avec la société G.________ SA, de sorte qu’il y avait bien
une identité entre le poursuivant et le titulaire de la créance invoquée, à
savoir une commission fondée sur le contrat précité. L’autorité précédente
a ensuite constaté qu’au moment de la conclusion du contrat, les parties
avaient l’intention de garantir au courtier sa rémunération dans le cas où
le vendeur refuserait une offre conforme aux conditions du mandat, en
dérogation à la règle selon laquelle la commission n’était due que dès la
signature de l’acte authentique de vente ou de promesse de vente. Puis,
les premiers juges ont considéré que X.________ n’avait pas donné suite,
dans leur durée de validité, à deux offres d’achat successives de la société
B.________ SA, qui étaient conformes aux conditions prévues par le contrat
de courtage, et qu’il avait ainsi refusé ces offres. Les conditions de la
rémunération du courtier prévues par le contrat étaient ainsi réalisées, de
sorte que W.________ pouvait prétendre au montant de 49'600 fr. qu’il

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réclamait en poursuite et que l’action en libération de dette devait être
rejetée.
B. Par acte du 11 novembre 2021, X.________ (ci-après :
l’appelant) a interjeté appel contre le jugement précité, en concluant, sous
suite de frais et dépens, préalablement à ce que l’effet suspensif soit
accordé à l’appel, principalement à la réforme du jugement en ce sens que
son action en libération de dette soit admise et qu’il soit constaté qu’il
n’est pas le débiteur de W.________ (ci-après : l’intimé), aucun montant
n’étant dû.
Le 12 novembre 2021, le Juge délégué de la Cour de céans a
signifié à l’appelant que sa requête d’effet suspensif était sans objet,
l’appel ayant effet suspensif ex lege (art. 315 al. 1 CPC).
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) L'appelant est propriétaire de la parcelle [...] de la
Commune de [...], sise [...].
Ce bien-fonds est frappé d'un droit de préemption annoté en
faveur d'une dénommée « [...] », valable jusqu'au 31 mars 2034, obligeant
le propriétaire inscrit à communiquer au bénéficiaire tout engagement
ferme d'achat qu'un tiers aura contracté en la forme authentique pour tout
ou partie de la parcelle.
b) L'intimé exploite l'entreprise individuelle « [...],
W.________ », inscrite au Registre du commerce le 3 décembre 2013, dont
le siège est à [...] et dont le but est notamment l'exploitation d'une
entreprise de courtage, le conseil, la vente et l'expertise dans le domaine
de l'immobilier. Depuis le 3 octobre 2019, date de l'inscription de cette
société au Registre du commerce, il est également l'unique associé gérant

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de [...] Sàrl, dont le siège est à [...] – à la même adresse que l'entreprise
individuelle précitée et qui correspond à l'adresse du domicile de l'intimé –
et dont le but est la réalisation de toute activité dans le domaine de
l’immobilier.
c) G.________ SA, dont le siège est à [...], a notamment pour
but l'organisation et le développement d'un réseau international de
professionnels de l'immobilier et le courtage immobilier. [...] en est
l'administrateur avec pouvoir de signature individuelle.
d) L'intimé et G.________ SA sont liés par un contrat de
franchise confidentiel conclu le 29 juillet 2014, ayant pour objet l'octroi
d'une franchise de « courtier G.________ » pour l'utilisation à domicile de
cette marque, de son savoir-faire, ainsi que de prestations annexes pour
une durée limitée à un an.
Ce contrat prévoit que l'intimé est un commerçant
indépendant et qu'il n'est ni un employé, ni une succursale, ni une filiale
de G.________ SA. Il stipule en outre que les parties reconnaissent que leur
relation ne constitue pas une société de participation.
2. Le 21 août 2015, l'appelant et l'intimé ont signé un contrat de
courtage libellé en ces termes :

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3. Au début du mois de septembre 2015, l'intimé a organisé
plusieurs visites du bien immobilier de l'appelant avec des acheteurs
potentiels, qui se sont concrétisées par trois offres différentes.

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4. a) Le 8 septembre 2015, [...], pour [...] SA, a soumis à l'intimé
une « offre ferme » de 1'650'000 fr. avec une vente à terme au 20
décembre 2015, le temps de constituer une société anonyme.
b) Le même jour, [...], pour [...] Sàrl, a confirmé à l'intimé une
offre d'achat de l'immeuble à 1'700'000 fr., en précisant qu'il demeurait
dans l'attente d'informations concernant le revenu locatif.
c) Par courriel du 9 septembre 2015, S.________, pour
B.________ SA dont il est administrateur président avec pouvoir de
signature individuelle, a transmis à l'intimé, en fichier joint, une « offre
d'achat », en indiquant notamment qu'il avait vu qu'il y avait un droit de
préemption sur l'extrait du Registre foncier de l'immeuble, qu'il imaginait
qu'il s'agissait d'un membre de la famille et que ce droit serait radié.
Le document en fichier joint, également daté du 9 septembre
2015 et intitulé « offre d’achat », indique qu’en référence à la mise en
vente de la parcelle de l’appelant, une offre d’achat est soumise. Il y est
mentionné un descriptif de la parcelle (commune, n° de parcelle, surface),
un prix de vente de 1'700'000 fr. et, sous la rubrique « conditions », la
« signature d’une vente à terme de suite, sans conditions, avec le
versement de 20% soit Fr. 340'000.- libéré en faveur du vendeur » et une
« exécution de la vente du 1er décembre 2017 avec le versement du
solde ». Il y est enfin indiqué que cette offre était valable jusqu’au 18
septembre 2015 et que B.________ SA restait dans l’attente de nouvelles
de l’appelant. Ce document est signé par S.________, administrateur, pour
B.________ SA.
5. Le choix de l'appelant s'est en premier porté sur l'offre de [...]
SA.
Le 28 septembre 2021, à la suite d'un rendez-vous entre
l'appelant, l'intimé et un représentant de [...] SA, ce dernier a fait parvenir
deux offres différentes à l'appelant : la première prévoyait l'hypothèse

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selon laquelle l'appelant restait propriétaire du terrain ; la seconde
prévoyait l'hypothèse selon laquelle l'appelant octroyait un droit de
superficie.
L'appelant a finalement décliné les offres déposées par [...] SA.
6. a) Par courrier du 2 novembre 2015, intitulé « offre d'achat »
et adressé à l'intimé, B.________ SA, se référant à un rendez-vous de la
semaine précédente avec l'intimé et l'appelant, a soumis une seconde
offre pour la parcelle de l'appelant, valable jusqu'au 18 décembre 2015.
Après le descriptif de l'immeuble, il y est fait état d'un prix de vente de
1'700'000 fr. et, sous la rubrique « conditions », une « exécution de la
vente au plus vite sans conditions », ainsi que le versement d'un montant
complémentaire de 150'000 fr. en sus du prix de vente à l’obtention d’un
permis de construire en force pour une surface brute de plancher d’au
minimum 2'300 m2. Ce document est signé par S.________, administrateur,
pour B.________ SA.
b) L'intimé a transmis ce courrier à l'appelant, qui en a pris
connaissance le 10 novembre 2015 et n'a pas donné suite à cette offre
dans le délai de validité de celle-ci.
7. a) Le 3 décembre 2015, l'intimé a adressé à l'appelant une
facture indiquant comme en-tête « [...] - W.________ » et l'adresse de
l'intimé, d'un montant de 49'600 fr., à titre d'honoraires pour la mise en
vente de l'immeuble de l'intéressé selon le contrat de courtage.
b) Par courriel du 26 janvier 2016, l'intimé, se référant à un
entretien téléphonique de la semaine précédente, a écrit à l'appelant,
d'une part, qu'une facture concernant la location de locaux commerciaux
serait payée par l'appelant d'ici la fin du mois et, d'autre part, que le
paiement de sa facture concernant le mandat de vente de 49'600 fr. était
suspendu jusqu'au 31 mars 2016, en précisant ceci au sujet de ce dernier
point : « Je reprendrai contact avec vous courant du mois de mars pour

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savoir comment ont évolués [sic] les choses de votre côté et pour que
nous trouvions ensemble une solution ».
8. Le 17 octobre 2019, un commandement de payer la somme de
49'600 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 1er avril 2016, a été notifié à
l'appelant dans la poursuite ordinaire n° [...] de l'Office des poursuites du
district de Lausanne, sur réquisition de l'intimé. L'appelant y a fait
opposition totale.
Par décision du 14 janvier 2020, la Juge de paix du district de
Lausanne a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition formée par
l'appelant audit commandement de payer.
9. a) Par demande du 2 juin 2020, l'appelant a ouvert action en
libération de dette, en concluant, sous suite de frais et dépens, à ce qu'il
soit constaté qu'il n'est pas le débiteur de l'intimé de la somme de 49'600
fr. ou de toute autre somme avec intérêts, à ce que l'opposition au
commandement de payer notifié dans la poursuite n° [...] de l'Office des
poursuites du district de Lausanne soit intégralement maintenue et à ce
qu'ordre soit donné au préposé de l'office des poursuites de radier ladite
poursuite à première réquisition et sur simple présentation du jugement
définitif et exécutoire.
b) Dans sa réponse du 24 novembre 2020, l'intimé a conclu,
sous suite de frais et dépens, au rejet de la demande, dans la mesure de
sa recevabilité.
c) Par réplique du 26 février 2021 complétée le 3 mars 2021,
l'appelant a confirmé ses conclusions.
L'intimé a confirmé les conclusions de sa réponse dans sa
duplique du 13 avril 2021.
L'appelant a déposé des déterminations le 27 mai 2021.

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d) Lors de l'audience de jugement du 31 août 2021, l'intimé a
été interrogé en qualité de partie à forme de l'art. 191 CPC.
En d roit :
1.
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les
décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). L’appel, écrit et motivé, doit
être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, interjeté en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), dirigé contre une
décision finale de première instance et portant sur des conclusions
supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 Ill 43
consid. 2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait
admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 Ill 374 consid. 4.3.1 ; TF
4D_72/2017 du 19 mars 2018 consid. 2 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre
2015 consid. 2.2).

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3. Sous le titre « III. Faits », l’appelant fait état de vingt-quatre
allégués avec offres de preuve, en indiquant en préambule que ces faits
n’auraient pas été pris en considération dans le jugement querellé bien
qu’ils aient été allégués dans son action du 2 juin 2020 « sans compter les
erreurs et omissions développées ayant conduit à une mauvaise
appréciation consacrant l’arbitraire ».
Ce faisant, et hormis pour les points qui seront discutés ci-
après, l’appelant ne se livre pas spécifiquement à une critique des faits
retenus par les premiers juges, mais retranscrit sa propre version des
faits, en confondant constatation et appréciation des faits. Il n’explique
pas davantage en quoi l’autorité précédente aurait constaté les faits de
manière inexacte ou aurait omis de constater certains faits, si ce n’est en
se contentant de se référer à des pièces ou à l’« appréciation ». Or,
conformément au devoir de motivation de l’appel découlant de l’art. 311
al. 1 CPC, l’appelant doit expliquer les motifs pour lesquels le jugement
doit être modifié notamment en raison d’une constatation inexacte des
faits (TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 consid. 3.1, publié in SJ 2014 I
459). De même, lorsque l’appelant retranscrit ce qu’il considère être « les
faits déterminants et établis », sans faire la moindre allusion à l’état de
fait contenu dans le jugement attaqué et sans rien indiquer sur l’objet et le
fondement de ses éventuelles critiques, cette partie du mémoire d’appel
est irrecevable. Il n’appartient en effet pas à la Cour d'appel de comparer
l’état de fait présenté en appel avec celui du jugement pour y déceler les
éventuelles modifications apportées et en déduire les critiques de
l’appelant (CACI 8 juin 2020/223 ; CACI 16 décembre 2019/665). Partant,
ce chapitre du mémoire d’appel est pour partie irrecevable, faute de
contenir des griefs valables.
Pour le reste, l’appelant soutient qu’il serait faux de retenir
dans le jugement que S.________ – pour B.________ SA – a déposé une offre
le 9 septembre 2015 car celle-ci ne lui aurait pas été transmise et le
prénommé n’aurait jamais été entendu (all. 7 de l’appel). La question de
savoir si l’écrit du 9 septembre 2015 de B.________ SA constitue une offre
au sens du contrat de courtage relève de l’appréciation des preuves, voire

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du droit, et sera discutée ci-après (cf. infra consid. 5.5). Quant au fait que
ce document n’aurait pas été transmis à l’appelant, le jugement ne retient
pas le contraire dès lors qu’il ressort de l’état de fait que c’est l’offre du 2
novembre 2015 de cette société qui a été transmise à l’appelant.
L’appelant allègue que les courriels reçus par l’intimé ne
constitueraient pas des offres fermes selon le contrat de courtage, que le
jugement admettrait faussement que la lettre du 5 novembre 2015 était
une offre d’achat et que l’autorité précédente aurait dû établir ce qu’est
une offre ferme et conclure qu’il n’en existait pas en l’espèce (all. 8 à 10
de l’appel). Ces éléments relèvent du droit et seront examinés ci-après (cf.
infra consid. 5.5).
L’appelant prétend en substance que le jugement aurait
arbitrairement omis de relever « l’argument » développé en lien avec
l’allégué 15 de sa demande (all. 15 de l’appel). Dans sa demande du 2 juin
2020, l’appelant a allégué que la solvabilité de B.________ SA n’avait pas
été établie, en indiquant comme offre de preuve « absence de preuve
contraire ». Il n’a toutefois pas explicité ce qu’il entendait par
« solvabilité », ni dans quelle mesure celle-ci aurait dû être établie.
L’intimé a « ignoré » cette allégation, ce qui équivaut à une contestation
(TF 4A_261/2017 du 30 octobre 2017 consid. 4.4, publié in RSPC 2018 p.
9). Si une partie conteste un fait négatif, elle doit apporter les éléments
permettant de le mettre en doute (Piotet, Commentaire romand, CC I, Bâle
2010, n. 53 ad art. 8 CC et les références citées). En l’occurrence, l’intimé
a allégué que B.________ SA était un acheteur sérieux (all. 60) et qu’il
s’agissait d’une société d’investissements active sur l’arc lémanique
disposant d’une solide expérience pour le type d’immeuble dont l’appelant
est propriétaire (all. 61), en offrant de prouver ces éléments par les pièces
110 et 111. L’appelant a en substance contesté ces deux allégués dans sa
réplique du 26 février 2021. Selon les données – notoires – figurant au
Registre du commerce, B.________ SA a notamment pour but d’effectuer
toute opération immobilière ou commerciale. Il résulte de la pièce 110 que
le 22 décembre 2015, cette société a transmis à l’intimé une offre d’achat
concernant deux parcelles à [...] pour un prix de 4'700'000 fr., valable

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jusqu’au 30 janvier 2016. Selon la pièce 111, soit un extrait du site
Internet de ladite société, cette dernière, créée en 2007, est active dans le
développement et la réalisation de projets immobiliers sur l’arc lémanique
et propose à des propriétaires de racheter leur propriété ou leur terrain en
les accompagnant dans les démarches administratives et de relocation.
Différents biens immobiliers acquis entre 2010 et 2021 y sont également
présentés. Dans la mesure où ces éléments permettent de corroborer les
allégués de l’intimé selon lesquels B.________ SA est une société
d’investissements immobiliers active sur l’arc lémanique disposant d’une
solide expérience, on ne saurait reprocher à l’autorité précédente de ne
pas avoir retenu que la « solvabilité », en ce sens qu’il s’agissait d’un
acheteur disposant des moyens financiers nécessaires à l’achat de
l’immeuble de l’appelant, de cette société n’avait pas été établie. Quoi
qu’il en soit, comme cela sera démontré ci-après, la question de savoir si
B.________ SA disposait des fonds nécessaires pour la vente n’est pas
déterminante pour l’issue du litige (cf. infra consid. 5.3.3).
L’appelant soutient que le jugement « ne reconnaît pas que les
manifestations d’intérêts ne sont pas sérieuses puisqu’on ne connaît pas
la situation financière, plus particulièrement celle de B.________ SA » (all.
17 de l’appel). Cette critique, qui mêle appréciation et constatation des
faits, est en lien avec la précédente. On peut y apporter la même réponse,
de sorte qu’elle n’est d’aucun secours à l’appelant.
Enfin, l’appelant prétend que le jugement tronquerait la pièce
112, en ce sens qu’il aurait bel et bien contesté la facture adressée par
l’intimé (all. 24 de l’appel). Il ne résulte pas du titre précité, à savoir le
courriel que l’intimé a adressé à l’appelant le 26 janvier 2016, que
l’appelant aurait contesté la facture du 3 décembre 2015, circonstance
que l’appelant n’a du reste même pas alléguée en première instance.
Dans ce courriel, l’intimé se réfère à un entretien téléphonique de la
semaine précédente et indique qu’une facture concernant la location de
locaux commerciaux serait payée par l’appelant d’ici la fin du mois et que
le paiement de sa facture concernant le mandat de vente de 49'600 fr.
était suspendu jusqu’au 31 mars 2016, en précisant ceci au sujet de ce

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dernier point : « Je reprendrai contact avec vous courant du mois de mars
pour savoir comment ont évolués [sic] les choses de votre côté et pour
que nous trouvions ensemble une solution ». Ce courriel fait état d’une
suspension du délai de paiement de la facture litigieuse jusqu’au 31 mars
2016 et on ne saurait en inférer que la facture aurait été contestée.
4.
4.1 L’appelant fait grief aux premiers juges d’avoir retenu que le
contrat de courtage avait été conclu entre lui et l’intimé. Il soutient qu’il
aurait pensé de bonne foi conclure le contrat avec G.________ SA, et non
avec un courtier indépendant empruntant le nom de cette société, de
sorte que le contrat serait nul, subsidiairement annulable. Il fait valoir qu’il
n’aurait pas été porté à son attention que l’intimé et G.________ SA étaient
liés par un contrat de franchise selon lequel le premier est un commerçant
indépendant, et non un employé de la société. Selon l’appelant, tout aurait
porté à croire qu’il concluait un contrat de courtage avec G.________ SA, et
non avec l’intimé, dès lors que le contrat comporterait le logo de la
société, que le champ de la signature du contrat indiquerait les termes
« Le Courtier G.________ », que les courriels que lui adressait l’intimé
auraient tous contenu le logo de la société en signature et que l’adresse
électronique de l’intimé contiendrait le nom de la société.
L’autorité précédente a retenu que le contrat de courtage du
21 août 2015 était sans équivoque : si l’intimé y était désigné comme le
« courtier G.________ », il s’était engagé indubitablement à titre personnel
et individuel car le contrat était libellé à son nom et il y avait apposé sa
propre signature. En outre, le contrat de franchise liant l’intimé à
G.________ SA démontrait que le premier ne représentait pas la seconde
lorsqu’il a signé le contrat de courtage litigieux.
Savoir si le contrat de courtage a été conclu entre l’appelant et
l’intimé, comme l’ont retenu les premiers juges, est affaire d’interprétation
des déclarations de volonté contenues dans ce document.

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4.2 Selon les règles d'interprétation des contrats déduites de l'art.
18 CO, le juge doit tout d'abord rechercher la réelle et commune intention
des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur
la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la
teneur des déclarations de volonté – écrites ou orales –, mais encore le
contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la
volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la
conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le
comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque
les conceptions des contractants eux-mêmes. Si le juge ne parvient pas à
déterminer la volonté réelle et commune des parties – parce que les
preuves font défaut ou ne sont pas concluantes – ou s'il constate qu'une
partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la
conclusion du contrat – ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle
l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves –
, il doit interpréter leurs comportements selon le principe de la confiance
(interprétation objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en
déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune
d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de
volonté de l'autre. Les circonstances déterminantes à cet égard sont
uniquement celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de
volonté, mais non pas les événements postérieurs (ATF 144 III 93 consid.
5.2.2 et 5.2.3 et les références citées ; TF 4A_177/2021 du 6 septembre
2021 consid. 3.2).
4.3 En l’espèce, l’appelant n’a pas allégué en première instance
que le contrat de franchise liant l’intimé et G.________ SA ainsi que son
contenu, en particulier le fait que l’intimé n’était pas un courtier
dépendant ou employé de cette société mais était un courtier
indépendant, n’aurait pas été porté à sa connaissance. Or, il lui aurait été
loisible de le faire dès lors que l’existence de ce contrat et son contenu ont
été allégués par l’intimé dans sa réponse (all. 25 à 29), allégués sur
lesquels l’appelant s’est déterminé en se rapportant aux pièces, sans
autre commentaire. Cette allégation est ainsi irrecevable en appel (art.
317 al. 1 CPC).

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Cela étant, on constate que les éléments du dossier ne
permettent pas d’établir la réelle et commune intention des parties quant
à l’identité du partenaire contractuel de l’appelant. L’appelant s’est en
effet contenté d’alléguer en substance avoir conclu avec G.________ SA,
tandis que l’intimé s’est référé au contrat de franchise le liant avec cette
société pour démontrer qu’il est un courtier indépendant, ainsi qu’au fait
que le contrat de courtage est libellé à son nom et qu’il l’a signé de sa
main. Du reste, il ne ressort pas davantage du dossier qu’à l’époque de la
conclusion du contrat de courtage, l’appelant avait la volonté de conclure
exclusivement avec G.________ SA, et non avec l’intimé, ce que l’appelant
n’a d’ailleurs jamais allégué.
Il convient ainsi de recourir à une interprétation objective du
contrat de courtage. La question qui se pose est dès lors celle de savoir si
l’appelant pouvait penser de bonne foi, lorsqu’il a signé le contrat de
courtage, qu’il concluait avec l’intimé et non avec la société G.________ SA.
Le contrat de courtage litigieux désigne le cocontractant du
vendeur avec les termes « Le Courtier G.________ », sous lesquels il est
mentionné le nom de l’intimé, sans aucune autre référence à la société
G.________ SA. En outre, il est indiqué que le « Courtier G.________ », soit
l’intimé, est domicilié à [...], alors que le siège de G.________ SA est à [...].
Le texte du contrat charge le « Courtier G.________ » d’entreprendre toutes
démarches en vue de trouver un acquéreur pour l’immeuble de l’appelant
et définit la rémunération du « Courtier G.________ ». De plus, sous la
désignation « Le Courtier G.________ » figurant au pied du contrat, l’intimé
a apposé sa propre signature, sans une quelconque référence à G.________
SA. L’intimé n’a par exemple pas ajouté, au regard de sa signature
manuscrite, un timbre humide indiquant le nom et les coordonnées de
G.________ SA. A cela s’ajoute que contrairement à ce que prétend
l’appelant, l’adresse électronique du « Courtier G.________ » indiquée dans
le contrat, à savoir « W.________@[...] », ne contient pas le nom de
G.________ SA, mais contient celui de l’intimé et une partie de la
dénomination de son entreprise individuelle, inscrite au Registre du

- 16 -
commerce et dont l’existence était ainsi vérifiable pour l’appelant. Surtout,
le contrat de courtage indique clairement que le cocontractant du vendeur
est un « Courtier G.________ », et non la société G.________ SA, le cas
échéant représentée par un courtier. Le fait que ce soit le nom, le domicile
et l’adresse électronique de l’intimé, et non de G.________ SA, qui figurent
sous la désignation « Le Courtier G.________ » corrobore cette appréciation,
tout comme le fait que l’intimé a apposé sa propre signature, sans
préciser qu’il signait pour le compte de ladite société. D’ailleurs, seul [...],
administrateur avec pouvoir de signature individuelle, aurait pu engager
G.________ SA, ce qui était aisément vérifiable en consultant les données
librement accessibles du Registre du commerce. Ainsi, même si la marque
de service « G.________ » apposée sur le contrat peut créer une confusion
au premier abord, vu sa proximité avec la raison sociale de G.________ SA,
de même que la présence du logo de la société en tête du document, le
texte du contrat ne laisse objectivement aucun doute sur la personne du
courtier : il s’agit de la personne dont le nom et les coordonnées sont
indiqués sous la rubrique « Le Courtier G.________ », soit l’intimé
personnellement.
Compte tenu de ces éléments, c’est à bon droit que les
premiers juges ont considéré que le contrat de courtage liait l’appelant, en
qualité de mandant, et l’intimé, en qualité de courtier, ce dernier s’étant
engagé à titre personnel et individuel.
5.
5.1 Sous le titre « B. Rémunération du courtier », l’appelant fait
valoir que la rémunération du courtier ne serait pas due. Il soutient que les
différentes propositions transmises par l’intimé ne seraient pas fermes en
ce sens qu’elles n’auraient jamais été présentées « de façon à mener
l’affaire à son succès », car il se serait agi de « courriels superficiels » qui
n’auraient pas véritablement indiqué les coordonnées ou la solvabilité du
potentiel acheteur. Le simple envoi de courriels mentionnant le nom de
potentiels acheteurs ne suffirait pas à admettre que l’obligation
contractuelle du courtier serait remplie. En outre, la « banale lettre »

- 17 -
soumise à condition et terme n’aurait pas fait l’objet « d’une mise en
demeure ou toute autre interpellation par l’intimé ». Précisant qu’il ne
conteste pas que l’intimé ait présenté un potentiel acheteur intéressé,
l’appelant prétend que l’interprétation du contrat démontrerait que la
réelle et commune intention des parties n’était pas que le courtier se
contente de donner les coordonnées d’un potentiel acheteur, sans
s’assurer et prouver qu’il était en mesure de payer le prix convenu. Or,
l’intimé n’aurait pas prouvé l’existence d’un potentiel acheteur sérieux,
intéressé et disposant d’une somme de 1'700'000 fr. avec un « projet de
notaire ». L’appelant fait également valoir qu’il n’existerait aucun « lien de
causalité » car les offres et propositions n’auraient pas été faites par la
personne indiquée dans le contrat, G.________ SA, mais par un tiers à la
relation contractuelle, soit l’intimé. Enfin, l’appelant soutient que le contrat
stipulerait que la rémunération est due « dès la conclusion de la vente ou
de la promesse de vente », que tant la vente que la promesse de vente
seraient soumises à la forme authentique et qu’aucun acte notarié n’aurait
été conclu, ni aucun projet rédigé pour être soumis au vendeur. Il reproche
ainsi en substance à l’autorité précédente d’avoir considéré comme offres
d’achat conformes au contrat des déclarations de volonté non revêtues de
la forme authentique.
Puis, sous le titre « C. De l’absence de tout résultat »,
l’appelant fait valoir que le tribunal aurait dû qualifier la teneur de la lettre
du 2 novembre 2015 de B.________ SA portée à sa connaissance le 10
novembre suivant « sans acceptation ni refus ». Il s’agirait selon lui d’une
proposition d’achat, limitée dans le temps et sans remise d’un projet
d’acte authentique, qui ne serait pas un acte juridique produisant effet, ce
d’autant que cette société « connaissait le droit de préemption et savait
que la renonciation était une condition nécessaire pour avancer vers une
vente ». L’appelant prétend que sa prise de connaissance de cette lettre le
10 novembre 2015 aurait seulement marqué l’ouverture des pourparlers,
qui n’auraient jamais eu lieu. En outre, S.________ de B.________ SA n’aurait
pas été entendu pour prouver le bien-fondé et la véracité de la lettre du
2 novembre 2015. L’intimé aurait ainsi échoué à apporter la preuve d’un
quelconque résultat.

- 18 -
Enfin, sous le titre « D. Droit de préemption », l’appelant
soutient en substance qu’une offre ferme et valable aurait obligatoirement
dû mentionner « la renonciation au droit de préemption comme
condition ». Or, tel n’aurait pas été le cas, ce qui confirmerait « la simple
manifestation d’intérêt sans aucune suite ».
Bien que formulés sous des titres séparés, ces moyens sont
liés et ont trait à la question de savoir si c’est à juste titre que les premiers
juges ont considéré que l’intimé avait droit à la rémunération prévue par
le contrat de courtage. Il se justifie donc de les examiner conjointement.
5.2 En premier lieu, l’autorité précédente a retenu que selon la
clause « Exigibilité de la rémunération » figurant dans le contrat de
courtage du 21 août 2015, la commission était due intégralement dans le
cas où le courtier présentait un acquéreur ayant formulé une offre d’achat
aux prix et conditions du mandat et où le mandant renonçait à vendre. Elle
a constaté qu’il n’était pas contesté que les parties entendaient, par cette
clause, déroger à la règle dispositive de l’art. 413 al. 1 CO, mais qu’elles
divergeaient quant à ses conditions d’application : l’appelant soutenait
qu’en l’absence d’un projet notarié de promesse de vente, la commission
n’était pas due, tandis que pour l’intimé, cette clause subordonnait le
paiement de la commission à la présentation d’une offre par un acquéreur
potentiel, sans que l’offre ait besoin d’être finalisée par un projet d’acte
authentique. Les premiers juges ont relevé une incohérence manifeste
dans l’interprétation que voulait donner l’appelant à la clause dès lors que
celle-ci exprimait clairement que la rémunération était, en principe,
payable dès la conclusion de la vente ou de la promesse de vente, soit dès
la signature des actes notariés, à l’exception du cas où le vendeur
refuserait une offre conforme aux conditions du mandat. Or, ce second cas
visait précisément les situations où un acte authentique n’avait pas pu
être établi puisque l’offre avait été refusée. Il aurait ainsi été
contradictoire et dénué de sens de prévoir une dérogation à la règle de
l’art. 413 al. 1 CO tout en continuant d’exiger, comme condition à la
rémunération du courtier, l’établissement d’un acte notarié. On ne pouvait

- 19 -
dès lors pas considérer que c’était ainsi que les parties pouvaient
comprendre cette clause de bonne foi. De plus, l’appelant n’avait
initialement pas contesté la facture adressée par l’intimé pour le paiement
de sa commission, mais avait demandé une prolongation du délai de
paiement, ce qui lui avait été accordé. En outre, le fait que le contrat de
courtage était conclu pour une durée de trois mois limitait dans le temps
la clause de garantie de provision et allégeait le poids de celle-ci pour le
vendeur. Ces éléments permettaient de démontrer qu’au moment de la
signature de l’acte, les parties avaient l’intention de garantir au courtier sa
rémunération dans le cas où le vendeur refusait une offre pourtant
conforme aux conditions du mandat, en dérogation à la règle selon
laquelle la commission n’était due que dès la signature de l’acte
authentique de vente ou de promesse de vente. L’autorité précédente a
ainsi considéré que la clause litigieuse n’exigeait pas que l’offre refusée
soit accompagnée d’un projet notarié.
Les premiers juges ont ensuite retenu qu’après avoir visité
l’immeuble de l’appelant, B.________ SA avait soumis deux offres d’achat
les 9 septembre et 2 novembre 2015. Ces courriers, tous deux intitulés
« offre d’achat », exposaient clairement la parcelle visée, l’identité du
destinataire de l’offre, ainsi que le prix et les conditions de la vente. En
outre, le pollicitant n’émettait aucune réserve et ne mentionnait pas le
besoin de négocier plus en avant les conditions proposées dès lors qu’il
ressortait des échanges de courriels entre S.________ et l’intimé que
B.________ SA avait à sa disposition tous les éléments lui permettant
d’articuler une offre en toute connaissance de cause. S.________ avait
d’ailleurs mentionné, dans son courriel du 9 septembre 2015, qu’il avait
constaté l’existence du droit de préemption annoté au Registre foncier et
qu’il présumait que celui-ci serait radié si son offre était acceptée.
L’autorité précédente a ainsi considéré que les écrits des 9 septembre et 2
novembre 2015 constituaient, dans les deux cas, une proposition ferme de
conclure un contrat, dont la perfection ne dépendait plus que de
l’acceptation par le vendeur. A cet égard, il n’était pas déterminant que
l’appelant n’ait pas été « invité, mis en demeure ou sommé de se
déterminer » sur les offres comme il le soutenait, celles-ci étant clairement

- 20 -
limitées dans le temps et constituant ainsi des offres à durée de validité
limitée au sens de l’art. 3 al. 1 CO. Enfin, les deux offres de B.________ SA,
qui émanaient d’un acquéreur présenté par le courtier, étaient conformes
aux conditions prévues dans le contrat du 21 août 2015, notamment
puisque le prix proposé était supérieur de 100'000 fr. au prix prévu. Les
premiers juges ont ensuite considéré que dans la mesure où l’appelant
n’avait pas donné suite à ces offres dans leur durée de validité, il avait
refusé de vendre à B.________ SA. Les conditions posées par la clause
« Exigibilité de la rémunération » du contrat de courtage étaient ainsi
réalisées et l’intimé pouvait prétendre à la rémunération initialement
prévue par le contrat, soit 49'600 fr. (1'600'000 x 3.1%), à tout le moins
dès l’expiration de la seconde offre B.________ SA.
5.3 L’art. 412 al. 1 CO définit le courtage comme un contrat par
lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à
l’autre partie l’occasion de conclure une convention (courtage
d’indication), soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un
contrat (courtage de négociation) (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF
4A_229/2020 du 5 mai 2021 consid. 3)
Selon l’art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès
que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à
la conclusion du contrat.
Le courtier est en principe appelé à développer une activité
factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du
mandant. Pour prétendre à un salaire, il doit prouver, d’une part, qu’il a
agi et, d’autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF
131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées ; TF 4A_153/2017 du 29
novembre 2017 consid. 2.1). Il faut donc que le contrat que le mandant
cherchait à obtenir ait été conclu et qu’il existe un lien de causalité entre
l’activité du courtier et la conclusion du contrat (TF 4A_461/2020 du 16
février 2021 consid. 5.1.1 et les références citées).

- 21 -
L’art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268
consid. 5.1.2 et les références citées). Les parties peuvent donc convenir
de clauses particulières dans le but d’atténuer le caractère aléatoire de la
rémunération du courtier. La partie qui entend déroger à la règle de l'art.
413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (TF 4A_461/2020 du
16 février 2021 consid. 5.1.1 et les références citées).
Dans ce cadre, les parties peuvent prévoir que si le mandant
refuse le contrat proposé par le courtier, il devra payer tout ou partie du
salaire ou encore une indemnité fixée d’avance. Il s’agit d’une garantie
contre le refus du mandant de conclure le contrat principal proposé par le
courtier. Dans un tel cas, le mandant attend plus qu’une activité
appropriée du courtier : il attend que ce dernier lui fournisse un contrat
principal conforme à ses désirs. Le mandant n’est pas forcément tenu
d’accepter un contrat correspondant aux conditions qu’il a fixées ; s’il
prouve qu’il a un juste motif de refuser de conclure le contrat principal, il
n’est pas tenu d’honorer la garantie. Ces justes motifs ne peuvent être
admis que restrictivement, faute de quoi le mandant pourrait revenir sur
sa promesse. Si le contrat principal proposé correspond aux conditions
posées par le mandant, celui-ci ne peut invoquer le motif selon lequel le
contrat principal ne serait pas avantageux (Marquis, Le contrat de
courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne 1993,
pp. 469-470 et les références citées ; cf. également De Haller, Le contrat
de courtage, Etude de droit romain et de droit suisse : le pactum
proxeneticum et les art. 412 ss CO, thèse Lausanne 2015, pp. 271-272).
5.4 En l’espèce, la rubrique « Exigibilité de la rémunération » du
contrat de courtage liant les parties stipule notamment que la
rémunération est payable dès la conclusion de la vente ou de la promesse
de vente et que, pour le « cas où le vendeur refuserait de vendre à un
acquéreur présenté par le Courtier ayant formulé une offre d’achat aux
prix et conditions du présent mandat, le vendeur indemnisera la Courtier
G.________ à la hauteur de la rémunération initialement prévue au
contrat ».

- 22 -
Cette dernière clause déroge à la règle dispositive de l’art. 413
al. 1 CO et offre une garantie de rémunération au courtier en cas de refus
du mandant de conclure le contrat proposé par celui-ci. Ainsi, selon la
convention des parties, pour que l’intimé ait droit à sa rémunération, il
faut que l’appelant ait reçu une offre d’achat conforme aux prix et
conditions prévus dans le contrat de courtage (1), que l’offre ait été émise
en raison de l’activité de l’intimé (2) et que l’appelant l’ait refusée sans
juste motif (3). Il convient donc d’examiner si ces trois conditions sont
réalisées.
5.5
5.5.1
5.5.1.1 L’offre se définit comme une proposition ferme de conclure un
contrat, dont elle décrit au moins tous les éléments objectivement
essentiels, de façon à ce que son destinataire puisse décider sans autre
s’il l'accepte ou s’il la refuse, en partant de l’idée que la conclusion du
contrat ne dépend que de son éventuel consentement. La description des
éléments objectivement essentiels du contrat visé constitue le contenu
minimum de l’offre. L’auteur de l'offre peut déterminer lui-même la durée
de son effet obligatoire en fixant à son destinataire un délai pour accepter
(art. 3 CO) (Morin, Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd.,
Bâle 2021, nn. 80, 81 et 85 ad art. 1 CO et les références citées).
L’offre doit être distinguée de la lettre d’intention, qui
constitue une déclaration par laquelle une partie fait savoir à une autre
qu’elle est intéressée à la conclusion d’un contrat et souhaite ouvrir des
négociations ; sa portée varie fortement en fonction de son contenu
(Tercier/Pichonnaz, Le droit des obligations, 6e éd., Genève/Zurich/Bâle
2019, p. 158, n. 653).
5.5.1.2 Les ventes et les promesses de vente d’immeubles ne sont
valables que si elles sont faites par acte authentique (art. 216 al. 1 et 2
CO).

- 23 -
5.5.2 En ce qui concerne la première condition, soit la question de
savoir si l’appelant a reçu une offre d’achat conforme aux prix et
conditions prévus dans le contrat de courtage, on relèvera d’emblée que
l’appelant ne pouvait pas, de bonne foi, penser qu’il ne devrait pas la
commission si l’offre transmise n’était pas revêtue de la forme
authentique, dès lors qu’il est manifeste qu’aucun amateur raisonnable
n’accepterait d’engager des frais de notaire pour formuler une simple
offre. En effet, en cas de vente immobilière, les parties ne se rendent
usuellement chez le notaire qu’une seule fois, pour l’instrumentation du
contrat de vente. En outre, comme les premiers juges l’ont retenu – sans
que cela ne soit spécifiquement remis en cause par l’appelant – la clause
« Exigibilité de la rémunération » prévoit que la rémunération est, en
principe, payable dès la conclusion de la vente ou de la promesse de
vente, soit dès la signature des actes notariés, à l’exception du cas où le
vendeur refuserait une offre conforme aux conditions du mandat,
hypothèse visant précisément les situations où un acte authentique
n’avait pas pu être établi puisque l’offre avait été refusée, de sorte qu’il
aurait été contradictoire et dénué de sens de prévoir une dérogation à la
règle de l’art. 413 al. 1 CO tout en continuant d’exiger, comme condition à
la rémunération du courtier, l’établissement d’un acte notarié. Le texte du
contrat de courtage du 21 août 2015 signifiait donc objectivement que le
courtier aurait droit à sa commission s’il avait indiqué au mandant le nom
d’une personne prête à se rendre chez le notaire pour conclure un contrat
de vente aux prix et conditions prévus dans le contrat de courtage, mais
que la vente ne s’était pas conclue pour des raisons imputables au seul
mandant. L’offre émanant d’un acquéreur présenté par le courtier ne
devait ainsi pas revêtir la forme authentique pour assurer à l’intimé sa
rémunération. La thèse contraire de l’appelant est insoutenable.
Ensuite, on ne saurait suivre l’appelant lorsqu’il soutient en
substance que les différentes propositions transmises par l’intimé – en
particulier celles émanant de B.________ SA sur lesquelles l’autorité
précédente a fondé son raisonnement – ne constitueraient pas des offres
fermes.

- 24 -
Par courriel du 9 septembre 2015, S.________ de B.________ SA
a transmis en fichier joint à l’intimé son « offre d’achat ». Ce document,
également daté du 9 septembre 2015 et intitulé « offre d’achat », indique
qu’en référence à la mise en vente de la parcelle de l’appelant, une offre
d’achat est soumise. Il y est mentionné un descriptif de la parcelle
(commune, n° de parcelle, surface), un prix de vente de 1'700'000 fr. et,
sous la rubrique « conditions », la « signature d’une vente à terme de
suite, sans conditions, avec le versement de 20% soit Fr. 340'000.- libéré
en faveur du vendeur » et une « exécution de la vente du 1er décembre
2017 avec le versement du solde ». Il y est enfin indiqué que cette offre
était valable jusqu’au 18 septembre 2015 et que B.________ SA restait dans
l’attente de nouvelles de l’appelant. Ce document est signé par S.________,
administrateur, pour B.________ SA.
Quant au document du 2 novembre 2015 adressé à l’intimé, il
est également intitulé « offre d’achat », se réfère à un rendez-vous de la
semaine précédente avec l’intimé et l’appelant et a le même contenu que
celui du 9 septembre 2015, sauf pour la rubrique « conditions » qui prévoit
une « exécution de la vente au plus vite sans conditions » et le
« versement d’un montant complémentaire de Fr. 150'000.- en sus du prix
de vente à l’obtention d’un permis de construire en force pour une surface
brute de plancher d’au minimum 2'300 m2 », avec la précision que l’offre
était valable jusqu’au 18 décembre 2015. Il est également signé par
S.________, administrateur, pour B.________ SA.
Comme les premiers juges l’ont retenu, ces manifestations de
volonté constituent bien des offres fermes, d’une durée de validité limitée,
aux prix et conditions du contrat de courtage : une personne clairement
identifiée, B.________ SA, par son administrateur avec pouvoir de signature
individuelle, a proposé à l’appelant, par l’intermédiaire du courtier
mandaté à cet effet, de conclure un contrat de vente immobilière portant
sur l’immeuble en cause, qui est précisément décrit, pour un prix de
1'700'000 fr. – soit un prix supérieur de 100'000 fr. au prix de 1'600'000 fr.
indiqué dans le contrat de courtage –, en indiquant les modalités de celle-
ci sous la rubrique « conditions », ainsi que le délai dans lequel l’offre

- 25 -
expirait. Ces manifestations de volonté ne constituent pas de simples
déclarations par lesquelles une partie fait savoir à une autre qu’elle est
intéressée à la conclusion d’un contrat et souhaite ouvrir des négociations.
Il ne s’agissait pas davantage de « courriels superficiels » ne permettant
pas de « mener l’affaire à son succès », comme le soutient l’appelant de
manière péremptoire, dès lors qu’en cas d’acceptation dans le délai de
validité de l’offre, le contrat de vente aurait ensuite pu se conclure selon la
forme prévue par l’art. 216 CO. A l’instar de l’autorité précédente, force
est de constater que ces manifestations de volonté ne contenaient aucune
réserve et ne mentionnaient pas le besoin de négocier davantage les
conditions proposées, ce qui n’est du reste pas spécifiquement remis en
cause par l’appelant. On ne saurait ainsi retenir que la prise de
connaissance par l’appelant le 10 novembre 2015 de l’offre du 2
novembre 2015 aurait seulement marqué l’ouverture des pourparlers
comme l’intéressé le prétend, ce d’autant qu’il s’agissait de la deuxième
offre de B.________ SA et qu’elle se réfère à un rendez-vous de la semaine
précédente avec les parties, ce qui démontre que des pourparlers ont eu
lieu antérieurement à l’offre précitée.
Contrairement à ce que soutient l’appelant, l’autorité
précédente a bel et bien qualifié la manifestation de volonté du 2
novembre 2015 de B.________ SA, en considérant qu’il s’agissait d’une
offre d’achat aux prix et conditions du mandat de courtage. On ne
comprend du reste pas cette critique, si ce n’est que les premiers juges
n’ont pas « qualifié » cette manifestation de volonté comme l’appelant
l’aurait voulu.
L’argument de l’appelant, selon lequel les offres de B.________
SA n’auraient pas fait l’objet « d’une mise en demeure ou toute autre
interpellation par l’intimé », a déjà été soulevé en première instance et les
premiers juges ont considéré à cet égard que cela n’était pas déterminant
car celles-ci étaient clairement limitées dans le temps et constituaient
ainsi des offres à durée de validité limitée au sens de l’art. 3 al. 1 CO. Or,
l’appelant ne remet pas en cause ce raisonnement et se contente de
répéter cet argument en appel, ce qui ne satisfait pas à son devoir de

- 26 -
motivation (cf. TF 4A_611/2020 du 12 juillet 2021 consid. 3.1.2 ; TF
4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3).
En ce qui concerne l’argument de l’appelant, selon lequel
l’interprétation du contrat démontrerait que la réelle et commune
intention des parties n’était pas de donner les coordonnées d’un potentiel
acheteur sans s’assurer et prouver qu’il était en mesure de payer le prix
convenu, on constate que l’intéressé n’a pas allégué cette circonstance en
première instance dès lors qu’il a uniquement soutenu que la solvabilité
de B.________ SA n’avait pas été établie (all. 15), sans toutefois préciser
comment celle-ci aurait pu être prouvée. L’appelant n’a pas davantage
allégué de faits pouvant être pris en considération dans le cadre d’une
interprétation du contrat pour en déduire ce qu’il prétend en appel. Il
n’entreprend d’ailleurs aucune démonstration en ce sens dès lors qu’il se
contente de soutenir, sans autre développement, que l’interprétation du
contrat permettrait de déterminer que l’intention des parties était que le
courtier devait prouver la solvabilité de l’émetteur de l’offre. Cela étant,
on ne voit pas en quoi la question de la solvabilité du pollicitant aurait été
déterminante pour les parties, en particulier pour le mandant, du point de
vue de la rémunération du courtier. En effet, le contrat de courtage liant
les parties prévoit que la commission est due intégralement dans le cas où
le mandant refuse de vendre à un acquéreur présenté par le courtier
ayant formulé une offre d’achat aux prix et conditions du mandat. Or, si
l’appelant avait accepté l’offre du 2 novembre 2015 et si la vente n’avait
ensuite pas pu se conclure car B.________ SA ne disposait en réalité pas
des moyens financiers pour acquérir le bien, alors la rémunération n’aurait
pas été due, l’appelant n’ayant dans ce cas pas refusé de vendre malgré
une offre aux prix et conditions du mandat présentée par le courtier. On
ne voit ainsi pas pour quelle raison l’intimé, pour pouvoir prétendre à sa
rémunération, aurait eu à prouver que l’émetteur de l’offre disposait des
moyens financiers pour s’acquitter du prix de vente proposé.
En outre, contrairement à ce que soutient l’appelant, on ne
saurait retenir que, pour être valable, l’offre aurait obligatoirement dû
mentionner « la renonciation au droit de préemption comme condition ».

- 27 -
Le texte du contrat de courtage ne fait aucune référence au droit de
préemption dont est grevé l’immeuble, de sorte que le courtier n’avait pas
à fournir au mandant des offres indiquant explicitement que le pollicitant
était informé de l’existence du droit de préemption ou qu’il renonçait à
toute prétention en cas d’exercice de ce droit.
Compte tenu de ce qui a été exposé, il y a lieu de considérer
que l’appelant a bien reçu une offre d’achat conforme aux prix et
conditions prévus dans le contrat de courtage, de sorte que la première
condition pour la rémunération du courtier est réalisée.
5.6 S’agissant du lien de causalité, l’argument soulevé par
l’appelant tombe à faux dès lors qu’il a été démontré ci-dessus que le
contrat de courtage a bien été conclu avec l’intimé (cf. supra consid. 4.3).
Au surplus, la réalisation de cette condition n’est pas
contestée par l’appelant, qui ne soutient pas que les offres reçues auraient
eu une autre cause que l’activité déployée par l’intimé. La seule
invocation, sous la lettre E ch. 1 de l’acte d’appel, de l'arrêt du Tribunal
fédéral 4A_673/2010 du 3 mars 2011 relatif au fardeau de la preuve du
lien de causalité, sans autre précision, ne suffit pas à remettre en cause la
constatation de fait des premiers juges, selon laquelle les offres en
question sont le résultat de visites organisées par l’intimé. Au demeurant,
l’appelant n’avait en rien motivé sa contestation, en première instance, de
l’allégué 65 de l'intimé, selon lequel les offres refusées par l’appelant
avaient été « présentée[s] par [l’intimé] » ; il admet d’ailleurs dans son
mémoire qu’il n’est pas contesté que l’intimé ait présenté un « potentiel
acheteur intéressé ». Quant à l’allégué 46 de l’intimé, selon lequel les
visites organisées par ses soins s’étaient concrétisées par trois offres
différentes, il n’a été contesté par l’appelant que pour ce qui concerne les
prix offerts ; en particulier, l’intéressé n’a aucunement précisé qu’il
contestait le rapport de cause à effet entre les visites et la formulation des
offres. Ainsi, faute d’avoir été valablement contesté, le lien de causalité
n’avait pas à être prouvé (cf. art. 150 al. 1 CPC).

- 28 -
La deuxième condition est ainsi réalisée.
5.7 Pour ce qui est enfin de la troisième condition, soit la question
de savoir si l’appelant a refusé une offre sans juste motif, on constate que
l’intimé a transmis à l’appelant l’offre du 2 novembre 2015 de B.________
SA. Cette offre était conforme aux prix et conditions du mandat (cf. supra
consid. 5.5.2) et valable jusqu’au 18 décembre 2015. L’appelant en a pris
connaissance le 10 novembre 2015 et n’y a pas donné suite dans le délai
de validité. Partant, comme l’autorité précédente l’a retenu sans que cela
ne soit remis en cause en appel, il est réputé avoir refusé de vendre à
B.________ SA.
L’appelant n’a par ailleurs pas allégué précisément pour quels
motifs il n’avait pas donné suite à cette offre. Certes, l’appelant fait valoir
en plusieurs endroits de son acte d’appel que l’intimé n’avait pas établi la
solvabilité du pollicitant. Mais, comme cela a déjà été exposé (cf. supra
consid. 5.5.2), il n’appartenait pas à l’intimé d’établir la solvabilité de
l’émetteur de l’offre pour prétendre au salaire convenu.
A cet égard, on relèvera encore que si l’insolvabilité de
l’amateur est un juste motif de refus du mandant de conclure le contrat
proposé (cf. De Haller, op. cit., p. 272 ; Marquis, op. cit, p. 469), la preuve
de cette insolvabilité, en tant que juste motif de refus mettant fin au droit
au salaire du courtier, soit un fait dirimant, incombe au mandant et non au
courtier (cf. ATF 144 III 462 consid. 3.3.2) – étant d’ailleurs rappelé que,
dans le régime légal de l’art. 413 al. 1 CO, le droit au salaire dépend de la
conclusion du contrat, non de son exécution.
Force est ainsi de constater que l’appelant a refusé sans juste
motif l’offre émise le 2 novembre 2015 par B.________ SA.
5.8 Il s’ensuit que les conditions posées par la clause « Exigibilité
de la rémunération » sont donc bien réalisées et que l’intimé avait droit à
la rémunération convenue. Dès lors que l’appelant échoue à démontrer
qu’il ne devrait aucun montant à l’intimé du chef du contrat de courtage,

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c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté son action en libération
de dette.
6. Sous le titre « E. De la jurisprudence », l’appelant fait valoir
que deux arrêts du Tribunal fédéral, pourtant plaidés à l’audience,
auraient été arbitrairement ignorés.
En tant que l’appelant se contente de citer des passages de
considérants des arrêts en question, sans formuler de grief ou expliquer
en quoi ceux-ci permettraient de remettre en cause le raisonnement des
premiers juges, cette partie du mémoire d’appel est irrecevable pour
défaut de motivation (cf. TF 4A_611/2020 du 12 juillet 2021 consid. 3.1.2 ;
TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3).
7. Enfin, sous le titre « F. Arbitraire », l’appelant soutient que le
dossier de la cause et les éléments soulevés en appel démontreraient
« l’arbitraire du jugement attaqué ». En substance, il répète que l’offre de
B.________ SA, qui n’aurait pas été ferme et sérieuse, n’aurait eu aucune
validité tant que le titulaire du droit de préemption n’y avait pas renoncé
et que cette société n’aurait pas négocié sérieusement en ne donnant pas
suite à sa « dernière lettre ».
A nouveau, il ne s’agit pas d’un grief satisfaisant aux
exigences de motivation de l’appel. Quoi qu’il en soit, il a déjà été répondu
à ces arguments.
8.
8.1 En définitive, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté
dans la mesure où il est recevable et le jugement confirmé.
8.2 Vu le sort de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 1'496 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du

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28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant
(art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance
dès lors que l’intimé n’a pas été invité à déposer une réponse (art. 312 al.
1 in fine CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'496 fr.
(mille quatre cent nonante-six francs), sont mis à la charge de
l’appelant X.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Albert J. Graf (pour X.________),
- Me Olivier Bigler (pour W.________),

- 31 -
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :