vd_gerichte · JL12.024875 · 2012-11-19 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.024875-121827
537
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 19 novembre 2012
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Mme Charif Feller
Greffière : Mme Egger Rochat
*****
Art. 257d CO ; 257, 308 et 314 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par H.________, à
Lausanne, intimée, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 21
août 2012 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause
divisant l’appelante d’avec Q.________, à Bâle, requérante, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par décision dont les considérants écrits ont été adressés aux
parties le 18 septembre 2012, la Juge de paix du district de Lausanne a
ordonné à H.________ de quitter et rendre libres pour le mardi 2 octobre
2012 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis à Lausanne, av. [...]
(appartement de deux pièces au 3e étage et une cave) (I) ; arrêté à 280 fr.
les frais judiciaires, qui sont compensés avec l’avance de frais de la partie
bailleresse (II) ; mis les frais à la charge de la partie locataire (III) ; dit
qu’en conséquence la partie locataire remboursera à la partie bailleresse
son avance de frais à concurrence de 280 fr., sans allocation de dépens
pour le surplus (IV) ; dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées (V).
En droit, le premier juge a considéré qu'il s'agissait d'un cas
clair au sens de l'art. 257 CPC permettant de faire application de la
procédure sommaire des art. 248 ss CPC. Statuant au regard des art.
257d, 266l et 266n CO, il a considéré que le congé était valable, dès lors
que l’entier de l’arriéré de loyer réclamé par la bailleresse pour la période
du 1er janvier au 29 février 2012 n’avait pas été acquitté dans le délai de
trente jours imparti à cet effet.
B. Par appel du 28 septembre 2012, H.________ a conclu, avec
suite de frais, à l'annulation de l'ordonnance précitée et à l'annulation du
congé.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :

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1) La bailleresse Q.________ et la locataire H.________ ont conclu
un contrat de bail portant sur un appartement de deux pièces comprenant
une cave, au 3e étage de l’immeuble sis à l’av. de [...], à Lausanne, pour
un loyer mensuel brut de 1'150 fr., incluant un acompte de frais de
chauffage et d’eau chaude de 100 francs.
Ce contrat précise, à son chiffre 5.2, que « [l]e loyer est échu
le 1er jour du mois (date d’échéance). Le locataire a payé à temps si le
bailleur peut disposer de l’argent à la date d’échéance. »
Conclu pour une durée indéterminée, ce contrat peut être
résilié dans un délai de trois mois pour un terme fixé à fin mars, fin juin ou
fin septembre.
2) Par courrier recommandé du 15 février 2012, Q.________ a
requis de la locataire qu’elle paie l’arriéré de loyer pour les mois de janvier
et février 2012 d’un montant de 2'300 fr. dans un délai de trente jours dès
réception de cette correspondance. La bailleresse a attiré l’attention de la
locataire sur le fait qu’à défaut de paiement dans ce délai, elle se réservait
le droit de résilier le bail conformément aux dispositions de l’art. 257d CO.
Ce courrier recommandé a été distribué le 23 février 2012.
Par courrier recommandé du 16 avril 2012, la bailleresse a
résilié le bail pour le 31 mai 2012, utilisant la formule officielle et indiquant
qu’il s’agissait de la résiliation légale en application de l’art. 257d al. 2 CO.
3) Le 11 mai 2012, la locataire a contesté le congé auprès de
la Commission de conciliation, faisant valoir que l’arriéré de loyers était
réglé et que le paiement du loyer était à jour jusqu’au 30 juin 2012. Il
indiquait ne pas se souvenir d’avoir reçu un avis de mise en demeure.
4) Par requête du 21 juin 2012, la bailleresse a conclu, avec
suite de frais, à ce que la locataire H.________ soit expulsée de
l’appartement de deux pièces comprenant une cave, au 3e étage de

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l’immeuble sis à l’av. de [...], à Lausanne, dans les plus proches délais. Elle
demandait à ce que soit appliquée la procédure en protection des cas
clairs selon l’art. 257 CPC.
5) A l’audience du 21 août 2012 tenue devant la juge de paix,
seul s’est présenté l’associé gérant, avec signature individuelle, de la
société H.________. Il a admis n’avoir réglé les loyers des mois de janvier et
février 2012 qu’en date du 11 mai 2012. Il a également expliqué qu’au
début du mois de janvier 2012, il avait été durement éprouvé par le
cancer de sa mère et le décès de son père. De ce fait, il avait négligé
certaines tâches ; il n’avait pas eu connaissance du pli de la mise en
demeure que sa secrétaire avait oublié d’aller chercher.
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008, RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la
valeur litigieuse est supérieure à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se
référant au dernier état des conclusions, l'art. 308 al. 2 CPC vise les
conclusions litigieuses devant l'instance précédente, non l'enjeu de l'appel
(Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III
126).
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance admettant
la requête d'expulsion pour défaut de paiement de loyer. Pour décider si la
voie de l’appel ou du recours est ouverte, il faut se fonder sur la valeur
litigieuse calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la
période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul
de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une

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résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; ATF 136 III 196 c. 1.1;
SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1). Le dies a quo de ce délai – dans
l'optique du calcul de la valeur litigieuse – est la date de la décision
cantonale. Il faut ensuite se placer à l'échéance de cette période de
protection pour déterminer le terme de résiliation le plus proche (ATF 137
III 389 c. 1.1). Ces principes sont applicables en matière d'expulsion du
locataire pour non paiement du loyer selon l'art. 257d CO (JT 2011 III 83;
TF 4A_551/2009 du 6.10.2010, in CdB 2011 p. 18).
En l'espèce, le loyer mensuel net s'élève à 1'050 fr. pour
l’appartement, plus 100 fr. d’acompte de frais de chauffage et d’eau
chaude, soit un montant total de 1'150 fr. mois, de sorte que la limite de
10'000 fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC est sans conteste atteinte. La voie
de l'appel est dès lors ouverte.
2. a) L'appel s'exerce en principe dans un délai de trente jours
(art. 311 CPC). Le délai d'appel est toutefois de dix jours dans toutes les
décisions rendues en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC). Pour
déterminer quel est le délai d'appel applicable, il convient donc de
qualifier la procédure en vertu de laquelle la décision attaquée a été
rendue
En l'espèce, la bailleresse a requis l'application de la procédure
en protection des cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait
application. Une telle procédure étant sommaire, le délai d'appel est de
dix jours.
Interjeté le 28 septembre 2012, soit en temps utile, par une
partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 311
al. 1 CPC), l’appel est dès lors formellement recevable.
3. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de seconde
instance un plein pouvoir de cognition. Il peut être formé pour violation du

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droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité
d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC; elle n'est ainsi pas liée par les motifs invoqués
par les parties ou le tribunal de première instance (Hohl, Procédure civile,
tome II, 2e éd., 2010, n. 2396, p. 435). Elle peut revoir librement les
constatations des faits et l'appréciation des preuves de la décision de
première instance (Hohl, ibidem, n. 2399, p. 435). Le large pouvoir
d'examen en fait et en droit ainsi défini s'applique même si la décision
attaquée est de nature provisionnelle (JT 2011 III 43 et les références
citées).
4. L'appelante ne conteste pas que les loyers faisant l'objet de la
mise en demeure du 15 février 2012 ont été payés en dehors du délai
comminatoire. Le jugement peut être confirmé dans la mesure où il
considère que les conditions de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30
mars 1911, RS 220) sont réalisées. En particulier, le fait que l'associé
gérant ait négligé ses affaires administratives en raison d'une grave
maladie de sa mère et du décès de son père ou encore que sa secrétaire
ait omis d'aller chercher le pli contenant l'avis comminatoire ne sont pas
des motifs empêchant la réalisation des conditions de l'art. 257d CO.
D'une part, le délai comminatoire commence à courir lorsque
le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais
au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137
III 208 c. 3.1.3; ATF 119 II 147, JT 1994 I 205 ; Lachat, Le bail à loyer, p.
667 ; Burkhalter/ Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, n. 28
ad art. 257d CO). Cette règle vaut nonobstant les prolongations
demandées à la poste, les absences ou les motifs pour lesquels l'intéressé
ne retire pas ses plis (cf. notamment ATF 134 V 49; ATF 127 I 31; ATF 123
III 492). En l'espèce, la sommation est réputée avoir été notifiée le
23 février 2012, à l’échéance du délai de garde, et l'arriéré n'a pas été

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réglé dans le délai comminatoire. Le congé a par ailleurs été adressé le 16
avril 2012, après l'échéance de ce délai.
Quant aux motifs humanitaires liés à la situation personnelle
du locataire, ils n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des
conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en
considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt du
27 février 1997 précité, c. 2b, in CdB 1997 p. 68; TF 4C.74/2006 du 12 mai
2006 c. 3.2.1; TF 4A_387/2011 du 19 août 2011 c. 3.2; Lachat, Le bail à
loyer, p. 820 note infrapaginale 117).
5. L'appelante soutient que le congé est contraire au principe de
la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Il fait valoir qu'il aurait téléphoné à la régie
dans le courant du mois de mars 2012 et obtenu de cette dernière
l'assurance qu'il pourrait payer l'arriéré à mi-mai 2012. Il sollicite l'audition
de la représentante de la régie qui lui aurait donné cette assurance.
Force est de constater que le moyen n'a pas été soulevé ni
dans la lettre de contestation de congé du 11 mai 2012, ni devant le
premier juge, où seul le fait que l'appelante n'avait pas eu connaissance
de l'avis comminatoire a été invoqué. De même, l'appelante n'a pas
sollicité en première instance l'audition de la représentante de la régie.
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, op. cit., JT 2010 III 138). Il
appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de
sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles
selon lui (Tappy, op. cit., JT 2010 III 136-137).

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En l'espèce les faits et moyens de preuve nouveaux invoqués
en deuxième instance pouvaient l'être devant le premier juge, de sorte
qu'ils sont irrecevables en appel. Il n'y a dès lors pas lieu de donner suite à
la réquisition d'audition de témoin.
Le moyen doit dès lors être rejeté, aucun accord avec le
bailleur ou son représentant n’étant établi sur la base du dossier.
6. L'appelante fait valoir que les conséquences du congé seraient
disproportionnées, dès lors que l'arriéré a été entretemps réglé.
Le locataire qui n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai
comminatoire prévu par l'art. 257d CO, est en demeure et doit subir les
conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, savoir la
résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III
548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF, arrêt du 27
février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
Ce n'est que dans des circonstances exceptionnelles (loyer
payé très peu de temps après l'échéance du délai comminatoire ou arriéré
insignifiant) qu'une annulation fondée sur l'art. 271 al. 1 CO pourrait entrer
en ligne de compte (TF 4C.430/2004 du 8 février 2005, in SJ 2005 I 310; TF
4A_497/2011 du 22 décembre 2011 c. 2.4 et les réf.). La doctrine et la
jurisprudence vaudoise considèrent qu'un paiement intervient peu de
temps après l'échéance des délais comminatoires lorsqu'il est effectué un
ou deux jours plus tard (Lachat, Le bail à loyer, p. 672; Wessner, in Droit
du bail à loyer – Commentaire pratique, n. 43 ad art. 257d CO; CACI 5 avril
2011/30), mais non six jours plus tard (CACI 14 septembre 2011/251, in
CdB 2012 p. 25).
De telles circonstances exceptionnelles ne sont pas établies en
l'espèce, l'arriéré portant sur une somme de 2'300 fr. représentant deux
mois de loyer et n'ayant pas été réglé dans les quelques jours suivant
l'échéance du délai comminatoire.

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7. L'appelante fait valoir que le congé serait un congé
représailles. L'intimée aurait décidé de se servir du retard de paiement de
loyer en représailles au fait que l'appelante avait résilié ses nombreuses
polices d'assurance concernant sa flotte de véhicules.
Le congé donné au locataire en demeure pourra aussi être
annulé s'il constitue un congé de représailles au sens de l'art. 271a al. 1
let. a CO (TF 4C.35/2004 du 27 avril 2004 c. 3.1, in SJ 2004 I 424). Il n'y a
cependant rien d'abusif à ce que le bailleur résilie le bail d'un locataire qui
ne paie plus son loyer même s'il a – ou a eu – un litige avec ce locataire,
que ce litige ait été porté ou non devant l'autorité de conciliation ou
judiciaire (art. 271a al. 3 let. b CO; TF 4A_361/2008 du 26 septembre 2008
c. 2.3.2 et l'arrêt cité; CREC I 31 octobre 2008/502). Ce n'est que dans des
circonstances tout à fait exceptionnelles que l'on peut concevoir qu'un
congé donné conformément à l'art. 257d CO puisse être annulable en
vertu de l'art. 271a al. 1 let. a CO (TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 c.
2; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 c. 4.2 : des relations difficiles
avec la régie ne suffisent pas).
Le moyen invoqué par l'appelante est nouveau, partant
irrecevable. Au demeurant, les allégations de l'appelante ne reposent sur
aucun élément du dossier et sont inconsistantes. Rien ne permet dès lors
de retenir, même au stade de la vraisemblance, un congé représailles,
encore moins des circonstances exceptionnelles au sens de la
jurisprudence précitée.
8. Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté en vertu de
l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée.
9. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28

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septembre 2010, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l'appelante qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance,
l'intimée n'ayant pas été invitée à déposer une réponse.
Vu l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi (art. 315 al.
1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe à
l'appelante, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés, un
nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est rejeté, en tant qu’il est recevable.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
H.________.
IV. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu’il fixe à H.________ une fois les considérants écrits du
présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un
nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle occupe dans
l’immeuble sis à Lausanne, avenue de [...] (appartement de
deux pièces au 3e étage).

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V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 20 novembre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- H.________,
- Q.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 10’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur

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litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :