vd_gerichte · FA22.013631 · 2022-10-04 · fr
Plainte 17 LP
Plainte 17 LP


TRIBUNAL CANTONAL
FA22.013631-220841
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CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 4 octobre 2022
__________________
Composition : M. HACK, président
Mmes Byrde et Rouleau, juges
Greffier : Mme Joye
*****
Art. 17 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par N.________, à Renens,
contre la décision rendue le 22 juin 2022, à la suite de l’audience du 11
mai 2022, par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne,
autorité inférieure de surveillance, rejetant la plainte déposée le 4 avril
2022 par le recourant contre l’avis d’inventaire du 31 mars 2022 de
l’OFFICE DES POURSUITES DU DISTRICT DE LAUSANNE.
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
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En fait :
1. a) N.________ est propriétaire d’un appartement au sein de la
PPE « [...]» (lot n° [...] sur la parcelle de base n° [...] de la commune de
Renens). L’appartement est loué par le prénommé à des tiers.
Le 25 mars 2022, la Communauté des copropriétaires de de la
PPE « [...]» (ci-après : la communauté) a déposé auprès de l’Office des
pour-suites du district de Lausanne (ci-après : l’office) une « Réquisition de
prise d’inven-taire pour charges PPE (art. 712k CC) » (formulaire
préimprimé) fondée sur une créance de 15'956 fr. 04 plus intérêt à 7% dès
le 1er janvier 2022 pour des « charges impayées au 31.12.2021 » par
N.________.
Par courriel du 29 mars 2022, l’office a écrit à la communauté
qu’« afin de pouvoir procéder à l’enregistrement de cette réquisition, nous
vous remercions de détailler la créance des charges impayées,
notamment de nous indiquer quelle période cela concerne. A défaut de
vos nouvelles d’ici au 31 mars 2022, un avis de rejet vous sera adressé. »
Par courriel du 30 mars 2022, le conseil de la communauté a
transmis à l’office, en pièce jointe, un courrier du même jour dans lequel il
indique déposer « une nouvelle réquisition de pris d’inventaire » qui
« annule et remplace celui (sic) que vous avez reçu précédemment », et
une « Réquisition de prise d’inventaire pour charges PPE (art. 712k CC) »
(formulaire préimprimé) identique à la première mais détaillant la créance
réclamée.
Le 31 mars 2022, l’office a adressé à N.________ un avis
d’inven-taire des meubles garnissant l’appartement dont il est
propriétaire, fixé au 7 avril 2022. L’avis indiquait que la créance se
montait à 14'360 fr. 59 et invitait le débiteur à payer 31'445 fr. 40 avant la
date du 7 avril 2022 pour éviter l’inventaire. Un document joint détaillait la

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créance, résultant d’une poursuite n° 10'376’529, de la manière suivante :
14'360 fr. 59 en capital, 1'631 fr. 50 d’intérêts et 102 fr. 45 de frais, soit
un total de 16'094 fr. 55.
b) Le 4 avril 2022, N.________ a déposé plainte contre cet avis
d’inventaire auprès du Président du Tribunal d’arrondissement de
Lausanne, conclu-ant à son annulation ainsi qu’à la nullité, respectivement
l’annulation, de la poursuite n° 10'376’529. Il soutient que cette poursuite
est nulle dès lors qu’elle n’a pas débuté par la notification d’un
commandement de payer.
Le 6 mai 2022, l’office a conclu au rejet de la plainte, exposant
que la réquisition d’inventaire se fondait sur le droit de rétention de l’art.
712k CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), que cette
réquisition pouvait être faite sans poursuite préalable, une éventuelle
poursuite (en réalisation de gage mobilier) ne débutant qu’ensuite, par la
notification d’un commandement de payer, pour valider l’inventaire.
L’office a cependant admis qu’il y a eu une erreur dans le traitement de la
réquisition en ce sens qu’aucune poursuite n’aurait dû être enregistrée, et
que le montant à payer pour éviter la prise d’inventaire n’était pas de
31'445 fr. 40, ni de 16'094 fr. 55, mais de 15'369 fr. 10.
Le même jour, la communauté créancière a également conclu
au rejet de la plainte.
L’autorité inférieure de surveillance a tenu audience le 11 mai
2022 en présence de deux représentants de l’office et du plaignant,
assisté de son manda-taire. A cette occasion, l’office a confirmé que la
réquisition de prise d’inventaire de la communauté créancière avait eu lieu
sans poursuite préalable, que l’enregistrement d’une poursuite n°
10'376'529 relevait d’une erreur et que le document annexé à l’avis
d’inventaire était une formule standard qui n’avait pas été adaptée aux
circons-tances du cas d’espèce. Le plaignant, quant à lui, a fait valoir que
les charges PPE qui lui étaient réclamées avaient été payées ; il a produit
une décision rendue le 21 mars 2022 par laquelle le Juge de paix du

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district de Lausanne a déconsigné en faveur de la communauté un
montant de quelque 42'000 fr. que l’intéressé avait consigné.
Interpellée après l’audience, la communauté a précisé, dans
un courrier du 13 mai 2022, que la décision du 21 mars 2022 n’était pas
encore définitive et exécutoire et que la créance invoquée dans sa
réquisition de prise d’inventaire avait été calculée sous déduction du
montant consigné. Elle a donc maintenu sa position.
Le plaignant a encore fait valoir dans un courrier du 12 mai
2022 que le droit de rétention de l’art. 712k CC serait réservé aux locaux
commerciaux et serait « totalement exclu » pour « les unités d’étages
louées en tant que locaux d’habita-tion, comme en l’espèce ».
2. Par décision du 22 juin 2022, notifiée le 29 juin 2022 au
plaignant, le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne a rejeté
la plainte, sans frais ni dépens.
Il a considéré que la communauté, en produisant un extrait du
registre foncier, avait rendu son droit de rétention vraisemblable, que
l’office n’avait pas à trancher des questions de droit civil – en l’espèce
celle de l’existence d’un droit de rétention – qui relevaient des autorités
judiciaires, que le plaignant pourrait faire valoir ses arguments dans le
cadre de la poursuite qui suivrait, et que la procédure d’inventaire avait
été faite de manière unilatérale, conformément aux principes applicables.
3. Par acte électronique du 7 juillet 2022, le plaignant a recouru
contre cette décision, concluant à l’annulation de l’avis d’inventaire,
subsidiairement à sa réforme « de telle sorte que le recourant n’a pas à
violer les dispositions impératives du droit du bail, lors de la mise en
œuvre de la mesure ». Il a produit des pièces, dont une attestation du 5
juillet 2022 de la gérance de l’immeuble, indiquant que ses locataires
avaient payé tous les loyers et charges dus « à ce jour » (pièce 107).

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Par décision du 11 juillet 2022, le Président de la cour de céans
a rejeté la requête d’effet suspensif contenue dans le recours.
La communauté s’est déterminée sur le recours le 21 juillet
2021, concluant à son rejet, avec suite de frais et dépens.
Dans une écriture du 22 juillet 2022, l’office a préavisé en
faveur du rejet du recours, sans avancer de nouvel argument. Il a en
revanche relevé que l’effet suspensif n’ayant pas été prononcé,
l’inventaire avait été effectué le 15 juillet 2022.
En d roit :
I. a) Déposé en temps utile, dans les dix jours suivant la
notification du prononcé attaqué (art. 18 al. 1 LP [loi fédérale du 11 avril
1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1] et 28 al. 1 LVLP
[loi du 18 mai 1955 d’application dans le canton de Vaud de la LP ; BLV
280.05]) et suffisamment motivé (TF 5A_118/2018 du 7 février 2018
consid. 4.2 et les références citées), le recours est recevable.
Il en va de même des pièces produites à son appui (art. 28 al.
4 LVLP).
Les déterminations de la créancière et de l’office sont
également recevables (art. 31 al. 1 LVLP).
II. a) Le recourant soutient tout d’abord que la réquisition de
prise d’inventaire du 30 mars 2022 ne serait pas valable car elle ne
remplirait pas les conditions de l’Ordonnance sur la communication
électronique dans le cadre des procédures civiles et pénales et de
procédures en matière de poursuite pour dettes et de faillite (OCEI-PCPP ;
RS 272.1).

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b) La prise d’inventaire doit faire l’objet d’une simple
réquisition (Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour
dettes et la faillite,
n. 24 ad art. 283). Selon l’Ordonnance sur les formulaires et registres à
employer en matière de poursuite pour dettes et de faillite et sur la
comptabilité (Oform ; RS 281.31), en matière de LP, on se servira des
formulaires prescrits (art. 1) ; ces formu-laires, établis par le Service de
haute surveillance en matière de poursuite et de faillite rattaché à l’Office
fédéral de la justice, sont publiés sous forme électronique dans une
collection de modèles (art. 2 al. 1), étant précisé que les autorités canto-
nales peuvent se servir d’autres modèles (art. 2 al. 3) ; le Département
fédéral de justice et police peut, par voie d’ordonnance, édicter des
prescriptions concernant le fond et la forme des réquisitions du créancier
(art. 3 al. 1) ; les offices des poursuites et de faillites ne peuvent pas
refuser de recevoir, à moins qu’elles ne soient incomplètes, les
réquisitions qui leur seront présentées verbalement (art. 3 al. 2).
Le DFJP a édicté une telle ordonnance (RS 281.311), qui
prévoit notamment (art. 1 al. 2) que les exigences posées à la
communication électronique des réquisitions sont régies par l’Ordonnance
du SFJP concernant la communication électronique dans le domaine des
poursuites pour dettes et des faillites. Selon son art. 5 al. 1, lorsqu’une
réquisition ne remplit pas ou que partiellement les prescrip-tions de la
présente ordonnance, l’office des poursuites fournit au créancier l’occa-
sion de l’améliorer en lui signalant les défauts. Il peut lui soumettre des
propositions pour les éliminer.
c) En l’espèce, le recourant ne prétend pas, à juste titre, que la
première réquisition, du 25 mars 2022, n’aurait pas été valablement
déposée auprès de l’office. Par courriel, celui-ci a invité la communauté à
la compléter dans un certain délai pour pouvoir l’enregistrer, indiquant
qu’à défaut, elle serait rejetée. Il n’exigeait pas que la correction soit
envoyée par courriel répondant aux exigences de la communication
électronique. La créancière a donné suite à cette injonction dans le délai
imparti par simple courriel. Bien qu’elle ait maladroitement indiqué dans le

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courrier d’accompagnement, transmis en pièce jointe, que cette
réquisition annu-lait et remplaçait la précédente, il faut comprendre que
cela concernait le contenu de la réquisition et non pas le principe même
du dépôt d’une requête. C’est ainsi que l’a compris l’office, qui expose,
dans ses déterminations, avoir reçu une réquisition « modifiée » et pas
« nouvelle ». En tous les cas, le principe de la bonne foi s’oppo-se, au vu
les circonstances, à ce qu’on interprète cette phrase comme un retrait de
la première requête.
Le moyen tiré de l’absence de validité de la réquisition de
prise d’inven-taire est donc mal fondé.
III. a) S’agissant du fond, le recourant soutient qu’il aurait été mal
compris, qu’il ne faisait pas valoir que le droit de rétention serait limité
aux locaux commer-ciaux, mais qu’il était limité aux « locations
commerciales », et que son appartement étant « à usage d’habitation », le
droit de rétention serait exclu en l’espèce. Il soutient par ailleurs que le
droit de rétention pour les charges PPE ne peut s’exercer sur les meubles
du locataire du propriétaire débiteur de ces charges que si ce locataire ne
paie pas son loyer, ce qui n’est pas le cas. Il est d’avis que cet inventaire
l’oblige à violer ses propres obligations de bailleur et serait dès lors abusif
et même illégal pour ce motif.
b) Selon l’art. 283 al. 1 LP, le bailleur de locaux commerciaux
peut requérir l’office, même sans poursuite préalable, de le protéger
provisoirement dans son droit de rétention. L’office dresse inventaire des
objets soumis au droit de rétention et assigne au bailleur un délai pour
requérir la poursuite en réalisation de gage (al.3).
Aux termes de l’art. 712k CC, pour garantir son droit aux
contributions des trois dernières années, la communauté a sur les
meubles qui garnissent les locaux d’un copropriétaire et qui servent soit à
leur aménagement soit à leur usage le même droit de rétention qu’un
bailleur. Le droit de garantie de l’art. 712k CC porte donc sur les meubles

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se trouvant dans les locaux d’un propriétaire d’étage et servant à leur
aménagement ou à leur usage. A cet égard, peu importe la destination des
locaux (habitation, local commercial, autre). Le fait que le droit de
rétention du bailleur ne concerne, depuis la modification du droit du bail le
1er juillet 1990, que les baux commerciaux est sans incidence. En effet,
l’art. 712k CC, antérieur à la révision du droit du bail, n’a pas subi de
restriction à cette occasion (Amoos Piguet in CR/CC II, p. 1619, n. 13 ad
art. 712k) ; il s’applique dès lors sans limitation.
Le droit de rétention de l’art. 712k CC est calqué sur celui du
bailleur (art. 268 à 268b CO). Dans le cadre du droit de rétention du
bailleur, il est admis que le droit de rétention grève aussi les meubles du
sous-locataire, mais seulement à concurrence du loyer dû par celui-ci au
sous-bailleur. Le sous-locataire peut faire échec au droit de rétention du
bailleur principal sur ses meubles en s’acquittant, une fois l’inventaire
établi, en mains de l’office des poursuites, des loyers qu’il doit au sous-
bailleur. Pour activer son droit de rétention, le bailleur doit requérir de
l’office des poursuites une prise d’inventaire, à laquelle le locataire peut
faire échec en payant son dû ou en fournissant des sûretés suffisantes.
Dans les dix jours dès la réception du procès-verbal de prise d’inventaire,
le bailleur doit la valider en requé-rant la poursuite en réalisation de gage.
L’opposition du locataire est, sauf précision contraire, réputée contester à
la fois la créance du bailleur et son droit de rétention. Les litiges relatifs
aux meubles propriété de tiers sont tranchés par le juge ordinaire dans le
cadre de la procédure en revendication de l’art. 106 LP. Il pourra
notamment y contester le droit de rétention du bailleur (Lachat/Bohnet,
Commentaire romand CO I, Bâle 2021, nn. 8, 11 et 12 ad art. 268-268b
CO).
c) En l’espèce, il n’est pas contesté que le recourant est
propriétaire d’un appartement au sein de la PPE « [...]» et qu’il s’agit d’un
apparte-ment d’habitation qu’il loue à des tiers. Quoiqu’il en dise, le
recourant se prévaut bien de l’usage de l’appartement et non du caractère
commercial ou non de l’activité du bailleur pour plaider qu’un droit de
rétention serait ici exclu. Peu importe toutefois la destination des locaux –

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habitation ou local commercial – le droit de rétention de l’art. 712k CC
s’applique en toute hypothèse. La communauté était donc bien habilitée à
requérir de l’office une prise d’inventaire, sans poursuite préalable (art.
283 al. 1 LP). Dans cette procédure unilatérale, il appartenait uniquement
à la communauté requérante de rendre son droit de rétention
vraisemblable, ce qu’elle a fait en produisant un extrait du registre foncier.
C’est donc à juste titre que l’office a adressé à N.________ un avis
d’inventaire des meubles garnissant l’appartement dont il est propriétaire.
La mesure de l’office du 31 mars 2021, objet de la présente procédure de
plainte, était donc justifiée.
Si les meubles en question n’appartiennent pas au recourant
mais à ses locataires (ce qui n’est pas établi en l’espèce, l’appartement
ayant pu être loué meublé), ceux-ci devront les revendiquer et s’opposer
au droit de rétention. Peut-être le recourant pourra-t-il aussi contester
l’existence de ce droit de rétention lui-même. En tous les cas, les
éventuelles contestations doivent être tranchées dans le cadre de la
poursuite en validation de l’inventaire, non pas au stade de la prise
d’inventaire.
Les griefs du recourant sont donc mal fondés.
IV. En conclusion, le recours doit être rejeté et le prononcé
confirmé.
Le présent arrêt est rendu sans frais judiciaires ni dépens (art.
20a al. 2 ch. 5 LP, 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP [ordonnance sur les
émoluments perçus en application de la LP ; RS 281.35]).

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Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. L’arrêt, rendu sans frais judiciaires ni dépens, est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- M. [...] (pour N.________),
- M. Thierry Zumbach, agent d’affaires breveté (pour Communauté de
copropriétaires de la PPE « [...]»)
- M. le Préposé à l’Office des poursuites du district de Lausanne.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).

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Cet arrêt est communiqué à :
- M. le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne, autorité
inférieure de surveillance.
La greffière :