vd_gerichte · JP23.021129 · 2024-02-05 · fr
Mesures provisionnelles
Mesures provisionnelles


TRIBUNAL CANTONAL
JP23.021129-231377
54
CO UR D’APPEL CIVI L E
____________________________
Arrêt du 5 février 2024
__________________
Composition : Mme COURBAT, juge unique
Greffier : M. Clerc
*****
Art. 261 al. 1 CPC ; 730, 738 CC
Statuant sur l’appel interjeté par J.________, à C.________,
requérant, contre l’ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 26
septembre 2023 par la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale
cantonale dans la cause divisant l’appelant d’avec A.L.________ et
B.L.________, à C.________, intimés, la Juge unique de la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal considère :
1104

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance de mesures provisionnelles du 26 septembre
2023, la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale (ci-après : la
juge déléguée) a rejeté la requête de mesures provisionnelles déposée le
15 mai 2023 par J.________ à l’encontre de A.L.________ et B.L.________ (I), a
mis les frais judiciaires de la procédure superprovisionnelle et
provisionnelle, arrêtés à 1'850 fr., à la charge de J.________ (II), a dit que
J.________ verserait à A.L.________ et B.L.________, solidairement entre eux,
la somme de 5'000 fr. à titre de dépens (III) et a déclaré l’ordonnance
exécutoire (IV).
En droit, la juge déléguée a retenu que le fonds n° T.________,
propriété de A.L.________ et B.L.________, était soumis à une servitude de
construction prévoyant qu’il ne pouvait y être édifié que des villas ayant
sous-sol, rez-de-chaussée, un étage et un comble et que la hauteur au
faîte de ces villas ne devait pas dépasser 10 m., hauteur à calculer depuis
le niveau du sol naturel au pied de la façade nord de la villa considérée.
Elle a estimé qu’il n’était pas rendu vraisemblable, au stade des mesures
provisionnelles, que le projet de construction litigieux des propriétaires du
fonds n° [...] excédait la hauteur maximale de 10 m. imposée par la
servitude. Elle a repris le raisonnement opéré par la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après : la CDAP), qui avait
admis, dans son arrêt du 2 décembre 2022, la conformité de
l’interprétation de la [...] (ci-après : la municipalité) consistant à tenir
compte uniquement des étages hors sol dans le décompte des niveaux. La
juge déléguée en a déduit que le nombre d’étages prévu dans le projet
des propriétaires du fonds n° [...] était conforme à la servitude et que sa
violation n’était pas rendue vraisemblable. Elle a relevé que, malgré les
quatre mois écoulés entre l’entrée en force du permis de construire et le
dépôt de la requête de mesures provisionnelles, A.L.________ et
B.L.________ n’avaient pas débuté de travaux, le processus d’adjudication
étant au demeurant vraisemblablement bloqué par la présente procédure,
si bien qu’une éventuelle atteinte imminente à la servitude n’était pas

- 3 -
rendue vraisemblable. La juge déléguée a fait remarquer par ailleurs qu’il
n’était pas démontré que l’exécution éventuelle des travaux de démolition
et de reconstruction causerait un préjudice difficilement réparable à
J.________ puisqu’il pourrait vraisemblablement obtenir la destruction d’une
construction qui s’avèrerait contraire au droit. Enfin, la juge déléguée a
estimé qu’il n’était pas rendu vraisemblable que l’écoulement du temps
pendant le procès au fond risquerait de causer un préjudice difficilement
réparable à J.________.
B. Par acte du 26 septembre 2023, J.________ (ci-après :
l’appelant) a interjeté appel contre cette ordonnance, en concluant, avec
suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens principalement qu’il soit
fait interdiction à A.L.________ et B.L.________ (ci-après : les intimés)
« d’exécuter, sur la parcelle n° T.________ de C.________, tous travaux de
construction du bâtiment projeté, tel qu’autorisé par la décision du 11
novembre 2021 de la municipalité délivrant le permis de construire, et de
cesser immédiatement tous travaux en lien avec ledit permis », cette
injonction étant prononcée sous la menace de l’art. 292 CP, et qu’un délai
de soixante jours soit imparti à l’appelant pour déposer l’action au fond.
Le 2 novembre 2023, les intimés ont déposé une réponse et
ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
Le 15 novembre 2023, l’appelant a déposé une réplique
spontanée.
C. La juge unique retient les faits pertinents suivants, sur la base
de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. L’appelant est propriétaire, depuis 1996, de la parcelle n°
H.________ du cadastre de la Commune de C.________ sise au [...].

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Les intimés sont propriétaires, depuis 2015, de la parcelle n°
T.________ du cadastre de la Commune de C.________ qui se trouve au [...]
et qui comporte le bâtiment ECA [...].
La parcelle n° H.________ est située à l'angle nord-est de la
parcelle n° T.________, en amont de celle-ci.
Lesdites parcelles sont érigées sur une pente, qui donne sur le
lac. Sur chacune d’elles se trouve un bâtiment d’habitation.
2. a) Dans les extraits du registre foncier des parcelles nos
H.________ et T.________ figure la servitude libellée comme il suit :
« 13.04.1945 007-348035 (C) Zone/quartier : genre de construction
ID.007-2007/04441 (…) [énumération des parcelles concernées] […]
13.04.1945 0007 – 348035 (D) Zone/quartier : genre de construction
ID.007-2007/04441 (…) [énumération des parcelles concernées] […]
Exercices des droits
[…]
Servitude, Zone/quartier : genre de construction ID.007-
2007/04441 :
Sur la zone entourée d’un liseré jaune sur le plan annexé, il ne peut
être édifié que des villas ayant sous-sol, rez-de-chaussée, un étage
et un comble.
Les toitures seront obligatoirement recouvertes de tuiles.
La hauteur au faîte des villas ne dépassera pas 10 mètres : cette
hauteur sera calculée depuis le niveau du sol naturel au pied de la
façade nord de la villa considérée ».
Ces extraits officiels se réfèrent à la pièce justificative au
journal n° 348'029 (anciennement n° 207'204), soit l’acte constitutif de la
servitude daté du 13 avril 1945.
b) Ledit acte constitutif de servitude prévoit à sa lettre C, sous
« Genre de construction », une servitude croisée entre les fonds nos 1, 2, 3,
6, 7, 10 à 18, 20, 21, 27 à 33 du plan spécial y annexé et un paragraphe
libellé comme il suit :
« Il ne pourra être édifié sur les fonds asservis entourés d’un liseré
bleu [ndr : la délimitation du périmètre couvre les parcelles nos [...]
et [...]] sur le plan spécial que des villas ayant sous-sol, rez-de-
chaussée, un étage et un comble, avec obligation de les recouvrir de
toiture de tuiles. La hauteur du faîte ne dépassera pas la hauteur de
10 m calculée depuis le niveau du sol naturel au pied de la façade
nord de la villa. ».

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En résumé, il découle de l’acte constitutif et du plan annexé
que les propriétaires des fonds se trouvant dans le périmètre de la
servitude (comprenant les parcelles nosH.________ et T.________) ont choisi
de limiter les possibilités de construction à un sous-sol, un rez-de-
chaussée, un premier étage et un comble.
A l’époque où l’acte constitutif précité a été dressé, c’est le
Règlement concernant le plan d’extension de la [...] du 3 novembre 1942
(ci-après : aRPE) qui s’appliquait au périmètre des parcelles en cause. Son
article 45, sous le chapitre 4 libellé « zone périphérique », prévoit en
particulier ce qui suit :
« Aucune façade ne peut dépasser la hauteur limite de 13 mètres à
la corniche réelle ou fictive. Pour les bâtiments implantés sur
l’alignement et jusqu’à une distance de 6 mètres en retrait de celui-
ci, la hauteur est mesurée dans le milieu de la façade dès le niveau
de la bordure du trottoir ou de l’axe de la voie existante ou projetée
jusqu’à l’arrête supérieure de la corniche réelle ou fictive.
Le nombre d’étages habitables est limité à quatre, y compris le rez-
de-chaussée. »
L’art. 52 aRPE, figurant au chapitre 5 intitulé « zone de villas »,
est ainsi libellé :
« [l]e nombre de niveaux est limité à deux étages complets et un
étage partiel de combles ou attique. La surface brute de plancher de
l'étage partiel mesurée au plafond réel ou fictif situé à 2,40 mètres
au-dessus du niveau du sol fini ne peut excéder les trois cinquièmes
de la surface du deuxième niveau. Cette surface peut aussi être
répartie entre le niveau de combles ou attique et un niveau inférieur
supplémentaire dégagé par la pente du terrain. ».
Conformément au plan annexé à l’acte constitutif et aux
dispositions de l’aRPE, la parcelle n° T.________ se trouvait, à l’époque de
l’établissement dudit acte, en « zone périphérique ».
c) La réglementation applicable au périmètre des parcelles en
cause a été modifiée par l’adoption par la [...] du plan d’extension du
12 mai 1959 (no 398 ; ci-après : PE 398), ce qui a fait passer la parcelle n°
[...] en « zone villas ».
d) L’aRPE n’est formellement plus en vigueur dans la mesure
où il a été abrogé par l’adoption du Règlement du plan général

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d’affectation du 26 juin 2006
(ci-après : RPGA). Le RPGA maintient toutefois le PE 398, qui demeure
ainsi intégralement en vigueur, y compris en ce qui concerne les renvois
aux dispositions de l’aRPE.
3. a) Le 25 janvier 2021, les intimés, par l’intermédiaire de la
société P.________, ont déposé auprès de la municipalité une demande de
permis de construire portant sur la « [d]émolition du bâtiment ECA [...] [sis
sur leur parcelle n° T.________] pour la construction d'une villa, installation
d'une pompe à chaleur air/eau, aménagements extérieurs comprenant un
couvert pour deux voitures avec panneaux solaires en toiture végétalisée,
7 places à vélos et un emplacement pour conteneurs ». Selon les plans de
la construction envisagée, la villa comporte un « rez-de-jardin » –
partiellement enterré, avec cave, buanderie et local technique, ainsi qu'un
atelier/bibliothèque –, un « rez-d’entrée » – où se situe l’entrée principale –
et un étage – comprenant une cuisine, un séjour-salle à manger, un WC
visiteurs et une chambre avec salle de bain. Le projet ne prévoit pas de
combles ; la surface que ceux-ci auraient pu comporter a été reportée
dans la partie basse de la construction au profit du rez-de-jardin. Il ressort
des plans que la surface du rez-de-jardin (par 71,40 m2) n'excède pas les
trois cinquièmes (soit 76,46 m2) du second niveau de la construction qui
est de 127,44 m2.
b) Le projet a été mis à l'enquête publique du 4 juin au 5 juillet
2021. Il a suscité deux interventions et six oppositions, dont celle de
l’appelant, le 5 juillet 2021, qui a invoqué en particulier le non-respect de
la servitude mentionnée ci-dessus.
La municipalité a levé les oppositions et a délivré le permis de
construire aux intimés le 17 novembre 2021.
Le 17 décembre 2021, l’appelant a recouru auprès de la CDAP
contre cette décision dont il a demandé l’annulation. Il a dénoncé en
particulier une violation des obligations imposées par la servitude
(notamment du nombre de niveaux autorisés).

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c) Par arrêt du 2 décembre 2022, la CDAP a rejeté ce recours
(AC.2021.0393 et AC.2021.0396). Elle a rappelé le pouvoir d’appréciation
dont jouit la municipalité dans son interprétation des règlements
communaux. Elle a relevé que le PE 398 et l’aRPE (en particulier son
chapitre 5 traitant de la « zone villas » et son art. 52) – auquel le PE 398
renvoie – étaient applicables à la parcelle litigieuse. La CDAP a confirmé
l’interprétation de l’art. 52 aRPE effectuée par la municipalité consistant à
tenir compte, dans le calcul du nombre de niveaux, uniquement des
étages apparents, soit les niveaux hors sol, et à considérer que la notion
d’étage se référait à des niveaux habitables. Se fondant sur un arrêt
antérieur, la CDAP a estimé admissible que, dans un terrain en pente, la
totalité de l’attique (soit le troisième niveau partiel) soit déplacée dans la
partie inférieure de la construction.
Ladite cour a relevé que la parcelle n° T.________ présentait
une déclivité importante, que le rez-de-jardin du projet apparaissait
comme dégagé par la pente du terrain et ne dépassait pas l’altitude du
terrain au nord, son côté nord étant complètement enterré, que sa surface
habitable était inférieure aux 3/5èmes des deux niveaux supérieurs et que
l’accès principal du bâtiment serait situé à l’étage supérieur. Se référant à
la notion de « sous-sol » admise par la jurisprudence, la CDAP a considéré
que le rez-de-jardin envisagé correspondait à la notion de niveau inférieur
dégagé par la pente du terrain figurant à l’art. 52 aRPE. En conséquence,
avec deux étages complets (soit le rez-d’entrée et l’étage) et un étage
partiel (soit les combles, réparti sur le niveau inférieur rez-de-jardin), la
CDAP a estimé que le nombre d'étages du projet des intimés était
conforme à celui imposé par l’art. 52 aRPE.
La CDAP a estimé ensuite que ni le PE 398 ni l’art. 52 aRPE ne
contenaient de disposition relative à la hauteur maximale des bâtiments
ou à la détermination du terrain naturel ou d’un terrain de référence qui
influerait sur la hauteur admissible des constructions. La réglementarité
du projet s’agissant de sa hauteur était donc limitée exclusivement par le

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nombre d’étages autorisé, de sorte que le calcul du terrain naturel était
sans incidence en tant que tel.
L’appelant n’a pas recouru contre cet arrêt.
4. a) Par courrier du 16 février 2023, l’appelant a informé les
intimés qu’il estimait leur projet contraire à la servitude et qu’il allait
entreprendre toutes les démarches nécessaires s’ils décidaient malgré
tout de le mettre à exécution.
b) Dans un rapport du 8 mai 2023, l’entreprise de géomètres
brevetés Z.________, mandatée par l’appelant, a calculé en particulier la
hauteur de la construction envisagée par les intimés en fonction de la
pente du terrain de la parcelle n° [...]. Selon ces plans, le niveau du terrain
reconstitué à l’aide des « courbes de niveau issues du Plan de Ville de [...]
de 1937 » et des « altitudes écrites issues du dossier enquête du bâtiment
ECA [...] de juin 1945 », est situé entre 522.09 msm (mètre sur mer) et
522.26 msm. D’après les géomètres, en tenant compte de la plus basse de
ces deux valeurs, la hauteur maximale de 10 m. depuis le sol de la façade
nord de la villa correspond à 532.09 msm et le projet de construction des
intimés ne dépasse pas la hauteur de 531.90 msm.
5. a) Le 15 mai 2023, l’appelant a saisi la juge déléguée d’une
requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles concluant,
avec suite de frais et dépens, en substance à ce qu’il soit fait interdiction
aux intimés « d’exécuter, sur la parcelle n° T.________ de [...], tous travaux
de construction du bâtiment projeté, tel qu’autorisé par la décision du 11
novembre 2021 de la [municipalité] délivrant le permis de construire, et
de cesser immédiatement tous travaux en lien avec ledit permis », sous la
menace de l’art. 292 CP, et à ce qu’un délai de deux mois lui soit imparti
pour déposer l’action au fond.
Par ordonnance du 17 mai 2022, la juge déléguée a rejeté les
conclusions prises à titre de mesures superprovisionnelles.

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b) Le 28 juin 2022, la juge déléguée a tenu une audience de
mesures provisionnelles en présence des parties et de leurs conseils
respectifs. A cette occasion, V.________, architecte au sein de l’entreprise
P.________, a été entendue en qualité de témoin. Elle a déclaré en
particulier que l’adjudication des travaux ne pouvait pas avoir lieu « à
cause de la présente procédure ». Elle a ajouté ce qui suit :
« Les adjudications sont préparées mais nous n’avons pas pu les
lancer. En effet, les prix évoluent à la hausse et nous devrons refaire
des adjudications lorsque l’on connaîtra le sort de la présente
procédure. Notre position actuelle est délicate car les entreprises
ont tendance à augmenter leur prix une fois qu’ils ont déjà donné
leur devis. ».
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les ordonnances de mesures
provisionnelles (art. 308 al. 1 let. b CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l'autorité
inférieure, est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Il relève de la
compétence d'un juge unique (art. 84 al. 2 LOJV [Loi d'organisation
judicaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).
Les décisions portant sur des mesures provisionnelles étant
régies par la procédure sommaire (art. 248 let. d CPC), le délai pour
l'introduction de l'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC). L'appel doit
être écrit et motivé (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur une
valeur litigieuse supérieure à 10'000 fr., l’appel, écrit et motivé (art. 311
al. 1 CPC), est recevable.
La réponse, déposée dans le délai imparti pour ce faire, est
recevable. La réplique spontanée l’est également en vertu du droit des

- 10 -
parties d’être entendues (ATF 142 III 48 consid. 4.1.1 et réf. cit. ; TF
5A_294/2020 du 14 décembre 2020 consid. 3.2.1).
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir en principe librement
l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd.
2019 [ci-après : CR CPC], n. 2 ss ad art. 310) et vérifie si le premier juge
pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; TF
4D_7/2020 du 5 août 2020 consid. 5 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019
consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel ou dans la
réponse. Elle doit se limiter aux griefs motivés contenus dans les actes des
parties et dirigés contre la décision de première instance ; l’acte d’appel
et, le cas échéant, la réponse fixent en principe le cadre des griefs
auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (cf. ATF 127 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ;
TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 applicable en appel).
3.
3.1
3.1.1 Aux termes de l'art. 261 al. 1 CPC, le tribunal ordonne les
mesures provisionnelles nécessaires lorsque le requérant rend
vraisemblable qu'une prétention dont il est titulaire réalise les conditions
suivantes : elle est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être (let. a) et cette
atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement réparable (let. b).

- 11 -
Dans le cadre des mesures provisionnelles, le juge peut donc
se limiter à la vraisemblance des faits et à l'examen sommaire du droit, en
se fondant sur les moyens de preuve immédiatement disponibles (ATF 139
III 86 consid. 4.2 ; TF 5A_157/2020 du 7 août 2020 consid. 4.2 ; Juge
unique CACI 18 août 2023/334). Un fait ou un droit est rendu
vraisemblable lorsque, au terme d'un examen sommaire, sur la base
d'éléments objectifs, ce fait ou ce droit est rendu probable, sans pour
autant qu'il faille exclure la possibilité que les faits aient pu se dérouler
autrement ou que la situation juridique se présente différemment (Bohnet,
CR CPC, n. 4 ad art. 261 CPC et réf. cit.). En matière de mesures
provisionnelles, tant l'existence du droit matériel (soit sa substance et sa
titularité), sa violation ou l'imminence de sa violation que le risque d'un
préjudice difficilement réparable doivent être rendus vraisemblables par le
requérant (Bohnet, CR CPC, n. 5 ad art. 261 CPC).
3.1.2 Le requérant doit rendre vraisemblable qu'il s'expose, en
raison de la durée nécessaire pour rendre une décision définitive, à un
préjudice qui ne pourrait pas être entièrement supprimé même si le
jugement à intervenir devait lui donner gain de cause. En d'autres termes,
il s'agit d'éviter d'être mis devant un fait accompli dont le jugement ne
pourrait pas complètement supprimer les effets.
Le dommage difficilement réparable de l'art. 261 al. 1 let. b
CPC est principalement de nature factuelle ; il concerne tout préjudice,
patrimonial ou immatériel, et peut même résulter du seul écoulement du
temps pendant le procès. Il y a en particulier dommage lorsqu'il y a
atteinte à l'exercice d'un droit absolu, notamment un droit de propriété
(Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., 2010, n. 1763). Le dommage est
constitué, pour celui qui requiert les mesures provisionnelles, par le fait
que, sans celles-ci, il serait lésé dans sa position juridique de fond et, pour
celui qui recourt contre le prononcé de telles mesures, par les
conséquences matérielles qu'elles engendrent (ATF 138 III 378 consid.
6.3).

- 12 -
Le risque de préjudice difficilement réparable suppose
l'urgence. Toute mesure provisionnelle implique, dans un certain sens,
qu'il y ait urgence. Il faut donc qu'il y ait nécessité d'une protection
immédiate en raison d'un danger imminent menaçant les droits du
requérant (Hohl, op. cit., n. 1758 p. 322). La notion d'urgence comporte
des degrés et s'apprécie moins selon des critères objectifs qu'au regard
des circonstances ; ainsi, l'urgence apparaît comme une notion juridique
indéterminée, dont le contenu ne peut être fixé une fois pour toutes. Il
appartient au juge d'examiner de cas en cas si cette condition est réalisée,
ce qui explique qu'il puisse se montrer plus ou moins exigeant suivant les
circonstances sans s'exposer pour autant au grief d'arbitraire (TF
4P.263/2004 du 1er février 2005 consid. 2.2 ; 4P.224/1990 du 28 novembre
1990, publié in SJ 1991 p. 113, consid. 4c ; cf. Hohl, op. cit., nn. 1757 à
1760 p. 322).
Le juge doit procéder à la mise en balance des intérêts
contradictoires, c'est-à-dire à l'appréciation des désavantages respectifs
pour le requérant et pour l'intimé, selon que la mesure requise est
ordonnée ou refusée. L'examen du droit et la pesée des intérêts en
présence ne s'excluent pas : le juge doit pondérer le droit présumé du
requérant à la mesure conservatoire avec les conséquences irréparables
que celle-ci peut entraîner pour l'intimé (ATF 138 III 378 consid. 6.4 ; ATF
131 III 473 consid. 2.3, JdT 2005 I 305).
Le requérant doit avant tout rendre vraisemblable que le droit
matériel invoqué existe et que le procès a des chances de succès (ATF 131
III 473 consid. 2.3, JdT 2005 I 305), faute de quoi la requête doit être
rejetée, sans qu'il soit nécessaire de passer à l'examen des conditions
inscrites à l'art. 261 al. 1 let. a et b CPC (Bohnet, CR CPC, n. 8 ad art. 261
CPC).
Plus une mesure provisionnelle atteint de manière incisive la
partie intimée, plus il convient de fixer de hautes exigences pour faire
reconnaître le bien-fondé de la demande quant à l'existence des faits
pertinents et au fondement juridique de la prétention ; ces exigences

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élevées ne portent pas seulement sur la vraisemblance comme mesure de
la preuve requise, mais également sur l'ensemble des conditions d'octroi
de la mesure provisionnelle, en particulier sur l'appréciation de l'issue du
litige au fond et sur celle des inconvénients que la décision incidente
pourrait créer à chacune des deux parties (Bohnet, CR CPC, nn. 14 ss ad
art. 261 CPC ; Juge unique CACI 10 décembre 2012/569 consid. 3e; Juge
unique CACI 26 février 2013/113 consid. 3a).
Aux termes de l'art. 262 CPC, le tribunal peut ordonner toute
mesure provisionnelle propre à prévenir ou à faire cesser le préjudice,
notamment les mesures suivantes : interdiction (let. a), ordre de cessation
d'un état de fait illicite (let. b), ordre donné à une autorité qui tient un
registre ou à un tiers (let. c), fourniture d'une prestation en nature (let. d)
ou versement d'une prestation en argent, lorsque la loi le prévoit (let. e).
3.1.3 Selon l'art. 730 CC, la servitude est une charge imposée sur un
immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du
fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant,
certains actes d'usage, ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits
inhérents à la propriété (al. 1). Une obligation de faire ne peut être
rattachée qu'accessoirement à une servitude. Cette obligation ne lie
l'acquéreur du fonds dominant ou du fonds servant que si elle résulte
d'une inscription au registre foncier (al. 2). D'après l'art. 737 CC, celui à
qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour
la conserver et pour en user (al. 1). Il est tenu d'exercer son droit de la
manière la moins dommageable possible (al. 2).
3.1.4 L'art. 738 CC prévoit que l'inscription de la servitude au
registre foncier fait règle, en tant qu'elle désigne clairement les droits et
les obligations dérivant de celle-ci (al. 1) ; l'étendue de la servitude peut
être précisée, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par
la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps,
paisiblement et de bonne foi (al. 2). Pour déterminer le contenu d'une
servitude, il convient ainsi de procéder selon l'ordre des étapes prévu par
l'art. 738 CC : le juge doit dès lors se reporter en priorité à l'inscription au

- 14 -
registre foncier, c'est-à-dire à l'inscription au feuillet du grand livre ; ce
n'est que si celle-ci est peu claire, incomplète ou sommaire, que la
servitude doit être interprétée selon son origine, à savoir l'acte constitutif
déposé comme pièce justificative au registre foncier (art. 948 al. 2 CC) et
qui fait partie intégrante du registre foncier (art. 942 al. 2 CC ; ATF 137 III
145 consid. 3.1 et réf. cit. ; TF 5A_692/2021 du 25 avril 2022 consid. 3.1 ;
5A_28/2021 du 31 mars 2022 consid. 3.4.2 ; 5A_109/2020 du 28 octobre
2020 consid. 3.1.1).
Dans la mesure où l'interprétation du contrat de servitude
foncière est en cause, les règles générales d'interprétation des contrats du
droit des obligations s'appliquent en principe (ATF 139 III 404 consid. 7.1 ;
TF 5A_28/2021 précité consid. 3.4.3). Dans les relations entre les parties
contractantes initiales, c'est en premier lieu le but pour lequel la servitude
a été constituée qui est déterminant. S'il n'est pas possible d'établir une
réelle volonté des parties à ce sujet, le but doit être déterminé à partir du
texte sur la base d'une interprétation objective en fonction des besoins du
fonds dominant au moment de la constitution (TF 5A_692/2021 précité
consid. 3.2 et réf. cit. ; 5A_346/2021 du 29 novembre 2021 consid. 2.1).
Dans les rapports avec les tiers, le but déterminant est celui qui ressort du
contrat de servitude lui-même ou qui est objectivement reconnaissable. Le
motif d'acquisition doit être interprété comme il pouvait et devait être
compris selon sa teneur et son contexte, ainsi que notamment sur la base
des besoins du fonds dominant au moment de la constitution et compte
tenu du sens et du but de la servitude (TF 5A_692/2021 précité consid. 3.2
; 5A_134/2020 du 16 juillet 2020 consid. 3 et réf. cit.).
3.2 L’appelant reproche à la juge déléguée d’avoir estimé que la
violation de la servitude n’était pas rendue vraisemblable s’agissant du
nombre de niveaux de la villa envisagée par les intimés. Il relève que la
question de la conformité du projet au droit public ne serait pas
déterminante pour l’interprétation de la servitude de droit privé inscrite au
registre foncier. Se fondant tout de même sur l’interprétation faite par la
CDAP de l’art. 52 aRPE, il estime qu’en définitive, lors de la constitution de
la servitude, l’art. 45aRPE autorisait la construction de quatre étages mais

- 15 -
qu’en s’obligeant mutuellement par la servitude en question, les
propriétaires des fonds du périmètre de la servitude avaient décidé de
limiter le nombre d’étages à un sous-sol, un rez, un premier et un comble.
Or, le rez-de-jardin prévu dans le projet des intimés ne pourrait pas être
qualifié de sous-sol au sens de la servitude parce qu’il serait dégagé par la
pente, de sorte qu’il s’agirait d’un rez. De même, le dernier étage figurant
sur le projet ne saurait constituer un comble. Aussi, le projet des intimés
comprendrait en définitive trois étages hors-sol, soit un rez (libellé « rez-
de-jardin »), un rez supérieur et un étage, si bien que le nombre limite de
niveaux imposé par la servitude (soit un sous-sol, un rez, un premier et un
comble) ne serait pas respecté.
La juge déléguée s’est fondée sur l’interprétation de la
municipalité, confirmée par la CDAP, consistant à tenir compte
uniquement des étages apparents, soit les niveaux hors sol, dans le
décompte du nombre de niveaux autorisés. L’appelant ne rendait pas
vraisemblable que le raisonnement opéré par la CDAP s’agissant des
niveaux de l’immeuble ne serait pas applicable à l’interprétation de la
servitude, si bien que le nombre d’étages prévus par les intimés serait
conforme à celle-ci.
Le libellé de la servitude tel qu’il figure au registre foncier ne
suffit pas à l’interpréter. Il convient donc, selon les règles rappelées ci-
dessus, de se fonder sur l’acte constitutif du 13 avril 1945. La réelle
volonté des contractants initiaux ne pouvant pas être établie, le but pour
lequel la servitude a été constituée doit être déterminé d’après ce que les
parties pouvaient et devaient de bonne foi comprendre.
A l’époque de son inscription, la parcelle n° T.________ se
trouvait en « zone périphérique », si bien que l’art. 45 aRPE déterminait
les conditions à respecter s’agissant de la hauteur des façades et du
nombre d’étages des nouvelles constructions, soit quatre étages
habitables « y compris le rez-de-chaussée ».

- 16 -
Néanmoins, le 12 mai 1959, l’adoption du PE 398 a fait passer
la parcelle n° T.________ en « zone villas », si bien que c’est l’art. 52 aRPE –
qui reste en vigueur par renvoi du PE 398 (consid C.2.c supra) – qui
détermine désormais le nombre d’étages à respecter pour les nouvelles
constructions, soit « deux étages complets et un étage partiel de combles
ou attique ». Aussi, la conformité du projet de construction des intimés a
été appréciée par la CDAP sous l’angle de l’art. 52 aRPE et non en
application de l’art. 45 aRPE.
La CDAP a confirmé l’interprétation faite par la municipalité de
l’art. 52 aRPE qui consiste à tenir compte, dans le calcul du nombre de
niveaux, uniquement des étages apparents, soit les niveaux hors sol, et à
considérer que la notion d’étage se référait à des niveaux habitables. Elle
a également retenu que le rez-de-jardin envisagé par les intimés
correspondait à la notion de « niveau inférieur dégagé par la pente du
terrain » figurant à l’art. 52 aRPE.
L’appelant n’explique pas pourquoi cette interprétation de
l’art. 52 aRPE et du nombre d’étages du projet des intimés opérée par la
CDAP serait erronée ou ne pourrait pas être reprise par le juge civil. Dans
son appel, il se limite à citer une jurisprudence selon laquelle la question
de la conformité d’un projet au droit public n’est pas déterminante pour
l’interprétation d’une servitude de droit privé inscrite au registre foncier
(TF 5A_340/2013 du 27 août 2023 consid. 3.4). Toutefois, dans cet arrêt, le
Tribunal fédéral n’a absolument pas exclu la possibilité de s’inspirer de
développements de droit public pour interpréter une servitude de droit
privé mais a simplement relevé que, dans le cas d’espèce, ces
développements n’étaient « pas déterminant[s] ». Aussi, comme relevé
par la juge déléguée, l’appelant n’est pas parvenu à rendre vraisemblable
que le raisonnement de la CDAP ne pouvait pas être appliqué à
l’interprétation de la servitude.
De plus, au regard des modalités prévues par l’art. 45 aRPE –
soit la disposition qui était applicable à la parcelle n° T.________ à l’époque
de l’acte constitutif – et en se fondant sur l’interprétation de la CDAP, la
formulation de la servitude (« des villas ayant sous-sol, rez-de-chaussée,

- 17 -
un étage et un comble ») laisse penser que le but de la servitude était
vraisemblablement de garantir que les nouvelles constructions présentent
au maximum quatre niveaux, dont un sous-sol et trois étages hors sol (y
compris un comble), soit à empêcher la construction de bâtiments
présentant quatre étages hors sol comme l’autorisait l’art. 45a RPE. Or,
conformément au raisonnement de la CDAP auquel on peut là aussi se
référer, la construction envisagée par les intimés comprend au total deux
étages complets (soit le rez-d’entrée et l’étage) et un niveau inférieur (soit
le rez-de-jardin), de sorte que l’appelant n’est pas parvenu à rendre
vraisemblable que le projet violerait la limite de niveaux imposée par la
servitude.
Quand bien même l’appelant ne semble plus formuler de grief
à cet égard en deuxième instance, on peut également confirmer
l’appréciation de la juge déléguée selon laquelle l’appelant n’a pas non
plus établi avec une vraisemblance suffisante que le projet dépasserait la
hauteur maximale imposée par la servitude dans la mesure où les calculs
du géomètre confirment que le faîte du toit de la villa envisagée se situe
entre 522.09 msm et 522.26 msm, soit en dessous de 532.09 msm,
respectivement 10 mètres.
Le grief de l’appelant doit dès lors être rejeté.
4.
4.1 L’appelant estime que si les mesures provisionnelles ne sont
pas accordées, les intimés pourraient débuter les travaux et ainsi porter
atteinte à la servitude, si bien que la condition de l’urgence serait réalisée,
la témoin V.________ ayant confirmé pour le surplus que le chantier
commencerait sitôt les adjudications achevées. Selon lui, les intimés
seraient par ailleurs tenus de commencer la construction dans le délai de
deux ans, sous réserve de devoir prolonger le permis de construire.
L’appelant considère enfin qu’on ne saurait lui reprocher d’avoir procédé
tardivement dans la mesure où il a manifesté son intention de saisir les
tribunaux par courrier du 16 février 2023.

- 18 -
4.2 L'urgence est une notion relative selon le Tribunal fédéral, qui
retient qu'elle comporte des degrés et s'apprécie moins selon des critères
objectifs qu'au regard des circonstances. Alors même que les mesures
provisionnelles sont subordonnées à l'urgence, le droit de requérir ne se
périme pas, mais la temporisation du requérant durant plusieurs mois à
dater de la connaissance du dommage ou du risque peut signifier qu'une
protection n'est pas nécessaire, voire constituer un abus de droit (TF
4P.263/2004 du 1er février 2005 consid. 2.2, RSPC 2005 p. 414 ; JdT 2014
III 129 ; Juge unique CACI 8 décembre 2023/492).
4.3 La juge déléguée a relevé que les intimés n’avaient pas débuté
les travaux durant les quatre mois qui avaient suivi l’entrée en force de
l’arrêt de la CDAP et du permis de construire. Selon elle, il n’y avait pas
lieu de penser qu’ils commenceraient sous peu puisque la témoin [...]
avait rendu vraisemblable que le processus d’adjudication ne pouvait pas
débuter tant qu’une décision au fond n’avait pas été rendue. La condition
d’urgence n’était donc pas réalisée.
En l’espèce, la municipalité a délivré le permis de construire
aux intimés le 17 novembre 2021. L’appelant a recouru auprès de la CDAP
contre cette décision. L’appelant n’ignorait pas que les juges de la CDAP
ne pourraient pas se déterminer sur la violation de la servitude, lui-même
soutenant en appel que la question de la conformité d’un projet de
construction au droit public ne serait pas déterminante pour
l’interprétation d’une servitude de droit privé. Il n’a toutefois pas introduit
d’action civile pour violation de la servitude, ce qu’il aurait pu faire en
parallèle, l’expertise privée du bureau d’ingénieurs n'étant pas un
prérequis indispensable à l’introduction d’une procédure. Ce n’est que le
15 mai 2023 qu’il a déposé une requête de mesures provisionnelles
devant la juge déléguée, son courrier aux intimés de février 2023
mentionnant son intention d’agir par toute voie utile n’étant pas
déterminant dans la mesure où il ne peut pas être assimilé à la saisine
d’une autorité judiciaire. Le fait que l’appelant a attendu aussi longtemps –
soit plus de dix-sept mois après la délivrance du permis de construire –

- 19 -
vide de sa vraisemblance la nécessité d’une protection d’urgence. Ce
d’autant plus que l’appelant n’a, au jour de la rédaction de l’arrêt, toujours
pas introduit d’action au fond.
En outre, il est rendu vraisemblable, la témoin V.________
l’ayant confirmé, que les intimés devront attendre l’issue de la présente
cause, voire de la procédure au fond, avant de procéder aux adjudications
et d’envisager donc d’aller de l’avant dans leur projet puisque les
entreprises adjudicataires risquent d’adapter leurs tarifs à la hausse en
cas de report de leur intervention (cf. consid. C.5.b supra). Le fait que les
intimés devront éventuellement prolonger la durée de validité du permis
de construire (puisque celui-ci risque d’échoir avant la fin de l’éventuelle
procédure au fond) ne permet pas de renverser cette appréciation.
Aucune éventuelle atteinte imminente à la servitude n’est donc rendue
vraisemblable.
5. L’appelant soutient que la construction érigée en violation de
la servitude serait de nature à lui causer un préjudice difficilement
réparable (cf. consid. 3.1.2 supra). Il allègue qu’il ne pourrait pas obtenir la
démolition de la construction dans la mesure où les intimés pourraient
faire valoir une disproportion flagrante des intérêts en présence et ainsi
s’y opposer.
La juge déléguée a estimé que l’appelant n’avait pas rendu
vraisemblable qu’une fois l’éventuelle construction érigée, il ne pourrait
pas la faire détruire s’il était constaté au fond que celle-ci violait la
servitude, ni que l’écoulement du temps pendant le procès au fond lui
causerait un préjudice difficilement réparable.
Il paraît vraisemblable qu’une construction qui serait érigée en
violation d’une servitude est de nature à causer un préjudice difficilement
réparable au propriétaire du fonds dominant, même dans l’éventualité où
ladite construction pourrait en définitive être détruite (Jeandin, Mesures
provisionnelles en matière civile in Les mesures provisionnelles en

- 20 -
procédures civile et pénale et administrative, 2015, n. 16). Néanmoins,
cette question peut demeurer ouverte dans la mesure où il n’a pas été
rendu vraisemblable que le projet des intimés violerait les obligations
imposées par la servitude (cf. consid. 3.2 supra) et que, dans tous les cas,
les autres conditions permettant à l’appelant d’obtenir le prononcé de
mesures provisionnelles, en particulier la vraisemblance de l’urgence, ne
sont pas réalisées.
6.
6.1 En définitive, faute de réaliser les conditions de l’art. 261 al. 1
CPC, l’appel doit être rejeté et l’ordonnance entreprise confirmée.
La requête de mesures provisionnelles ayant été rejetée, il n’y
a pas lieu de fixer un délai à l’appelant pour déposer une action au fond.
6.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 800 fr.
(art. 65 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]) doivent être mis à la charge de l’appelant, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
L’appelant versera par ailleurs la somme de 3'000 fr. à titre de
dépens de deuxième instance aux intimés (art. 7 al. 1 TDC [tarif des
dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]),
solidairement entre eux.
Par ces motifs,
la Juge unique
de la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.

- 21 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 800 fr.
(huit cents francs), sont mis à la charge de l’appelant
J.________.
IV. L’appelant J.________ doit verser aux intimés A.L.________ et
B.L.________, solidairement entre eux, la somme de 3'000 fr.
(trois mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La juge unique : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié en expédition complète à :
- Me Christophe Claude Maillard (pour J.________),
- Me Christian Marquis (pour A.L.________ et B.L.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale.
La Juge unique de la Cour d’appel civile considère que la valeur
litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur

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litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :