vd_gerichte · XG08.012259 · 2009-08-24 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
427/I
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 24 août 2009
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Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. F. Meylan et Giroud
Greffier : M. Jaillet
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Art. 67 al. 1, 269, 269d al. 2, 270 al. 2 CO; 471 al. 3 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par L.________, à [...], bailleresse,
contre le jugement rendu le 4 septembre 2008 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant la recourante d’avec W.________ et X.________, à
[...], locataires.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par jugement du 4 septembre 2008, le Tribunal des baux a
prononcé que le loyer mensuel net dû par les demandeurs W.________ et
X.________ à la défenderesse L.________ pour la maison de village sise [...] à
[...] est fixé à 2’750 fr. dès le 1er juillet 2003 (I), que la défenderesse doit
payer aux demandeurs le trop-perçu sur les loyers du 1er juillet 2003 au 30
septembre 2008, soit la somme de 53'550 fr. avec intérêt à 5% l’an dès le
30 juin 2008 (lI), que le jugement est rendu sans frais ni dépens (III) et que
toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (IV).
Les faits suivants ressortent du jugement, complété par les
pièces du dossier:
Le 5 juin 2003, W.________ et X.________ ont conclu un contrat
de bail avec L.________ portant sur la location d'une maison de village.
Etabli pour la durée du 1er juillet au 30 septembre 2003, le contrat était
ensuite renouvelable de mois en mois. Le loyer initial a été fixé à 3'600 fr.
par mois et n'a pas été augmenté. Aucune formule officielle n'a alors été
utilisée.
Par lettre recommandée du 20 février 2008, l'agence [...],
représentant L.________, a notifié à W.________ et X.________ une hausse de
loyer mensuel de 170 fr. à partir du 1er juillet 2008.
Le 18 avril 2008, W.________ et X.________ ont déposé auprès
de la Commission de conciliation une contestation de loyer initial et une
demande de remboursement du trop-perçu sur les loyers du 1er juillet
2003 au 30 juin 2008. La conciliation n'a pas abouti.
Par demande du 26 mai 2008, W.________ et X.________ ont
ouvert action devant le Tribunal des baux, concluant en substance à ce
que leur loyer initial soit fixé à 2'500 fr. par mois dès le 1er juillet 2003 et
que le trop-perçu sur les loyers leur soit remboursé.

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Par avis du 4 août 2008, la Présidente du Tribunal des baux a
ordonné, en mains de la défenderesse, des pièces permettant de calculer
le rendement net de l'immeuble litigieux.
En temps utile, la défenderesse a produit un récapitulatif, daté
du 17 janvier 1983, des factures concernant les travaux de transformation
de l'immeuble concerné, pour un montant total de 345'415 fr., deux avis
d'échéance de la Banque cantonal vaudoise au 31 juillet 2003 et
respectivement 31 janvier 2004 d'un prêt hypothécaire d'environ 540'000
fr. et cinq baux à loyer comparatifs, dont quatre ne mentionnant pas les
noms des propriétaires et le cinquième concernant un immeuble situé
dans une autre commune.
Le 28 août 2008, la gérance [...] SA a transmis au tribunal une
copie des comptes de gérance des années 1998 à 2003 concernant
l'immeuble en question. Le montant du dernier loyer payé par les
locataires précédant les demandeurs s'élevait à 2'950 francs.
En droit, le tribunal a considéré en substance que les
demandeurs ne commettaient pas un abus de droit en invoquant la nullité
partielle du bail pour défaut de notification de la formule officielle, dans la
mesure où ils entendaient obtenir la fixation d'un loyer inférieur et où
l'instruction n'avait pas permis d'établir que ceux-ci auraient eu
connaissance de ce vice avant leurs recherches concernant la hausse de
loyer notifiée en février 2008. Constatant en outre que, d'une part, la
défenderesse n'avait pas produit des pièces suffisantes pour établir le
rendement net de l'immeuble litigieux et, en particulier, la part des fonds
propres du capital investi, et que, d'autre part, quatre des cinq baux à
loyer présentés par la défenderesse à titre comparatif ne pouvaient être
retenus faute d'indication des noms des propriétaires, le tribunal s'est
uniquement fondé sur le montant du loyer précédent pour fixer le loyer
mensuel net des demandeurs à 2'750 francs. Les premiers juges ont
également retenu que la prétention des demandeurs en remboursement
du trop-perçu de loyer n'était pas prescrite, la défenderesse n'ayant pas

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prouvé que ceux-ci auraient eu connaissance de leur droit à la répétition
avant le mois de février 2008.
B. L.________ a recouru contre ce jugement par acte du 27 mai
2009, concluant à la réforme en ce sens que le loyer est maintenu à 3'600
fr. dès le 1er juillet 2003 et qu’elle ne doit pas le remboursement de
53'550 fr. avec intérêt à 5% l’an dès le 30 juin 2008.
En d roit :
1. Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile
du 14 décembre 1966; RSV 270.11), applicables par renvoi de l’art. 13 LTB
(Loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655), ouvrent
la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements
principaux rendus par le Tribunal des baux.
Le recours tend uniquement à la réforme. Interjeté en temps
utile, par une personne qui y a intérêt, il est ainsi recevable.
2. Saisie d’un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de l’art.
13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux,
sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d’une instruction complémentaire
selon l’art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l’état de fait du jugement aux preuves

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figurant au dossier et l’avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3). Il n’ordonne une instruction
complémentaire, ou n’annule d’office le jugement (art. 456a al. 2 CPC) que
s’il éprouve un doute sur le bien-fondé d’une constatation de fait
déterminée, s’il constate que l’état de fait du jugement n’est pas suffisant
pour juger la cause à nouveau ou s’il relève un manquement des premiers
juges à leur devoir d’instruction, et à condition encore que les preuves
figurant au dossier ne permettent pas de remédier à ces vices. Au
demeurant, vu le caractère exceptionnel que la loi confère à l’instruction
complémentaire et compte tenu de l’atteinte que l’ouverture d’une telle
instruction porte à la garantie de la double instance, le Tribunal cantonal
ne peut ordonner que des mesures d’instruction limitées, telles que la
production d’une pièce bien déterminée au dossier ou l’audition d’un
témoin sur un fait précis; si les mesures à prendre sont plus importantes,
quantitativement ou qualitativement, le Tribunal cantonal annulera
d’office le jugement (JT 2003 III 3 précité).
En l’espèce, l’état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et aux autres preuves administrées.
3. a) La recourante prétend que les intimés abusent de leur droit
en invoquant aujourd’hui le défaut d’une formule officielle à la conclusion
du bail en 2003, ne cherchant en réalité qu’à pallier leur insolvabilité. Les
premiers juges ont cependant considéré à juste titre que les intimés ne se
prévalaient pas de la nullité du loyer initial à des fins étrangères aux buts
de la formule officielle, puisqu’ils entendaient précisément obtenir une
réduction du loyer initial. Leurs motifs sont à ce sujet convaincants et il y a
lieu d’y adhérer conformément à l’art. 471 al. 3 CPC.
Au demeurant, la recourante ne peut tirer argument en sa
faveur de l'arrêt qu'elle invoque (CdB 3/01, p. 77). Il est certes abusif de se
prévaloir de la nullité pour légitimer l'usage de l'objet loué à titre gratuit et
priver le bailleur de ses droits découlant de l'art. 257 d CO, en supprimant
les conséquences de la demeure. Tel n'est cependant pas le cas de celui

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qui invoque le caractère abusif de la nullité en relation avec la
contestation du loyer initial et cherche uniquement à réduire le loyer,
hypothèse expressément réservée par l'arrêt précité.
b) Une adhésion aux motifs des premiers juges se justifie
également en ce qui concerne la prescription de l’action en
enrichissement illégitime, dont la recourante prétend qu’elle a été
acquise, alors que, comme exposé par les premiers juges, rien ne permet
d’admettre que les intimés auraient eu connaissance de leur droit à la
répétition plus d’une année avant leur requête de conciliation du 18 avril
2008.
c) Il en va de même en ce qui concerne l’insuffisance des
pièces produites par la recourante pour démontrer que le loyer contractuel
n’était pas abusif eu égard aux loyers pratiqués dans la même localité: ces
pièces n’indiquant pas le nom des bailleurs, elles ne permettaient pas de
compter sur l’existence d’objets de comparaison adéquats.
d) Enfin, la recourante se borne à prétendre en ce qui
concerne un calcul du rendement de son immeuble qu’elle a tout mis en
oeuvre pour donner satisfaction aux exigences du Tribunal des baux. Cela
ne change cependant rien au fait que celui-ci a considéré à juste titre que
les pièces produites ne permettaient pas de déterminer le montant des
fonds propres investis par la recourante, de sorte qu’un calcul du
rendement de la chose louée n’était pas possible. Là encore on peut
adhérer à ses motifs.
4. En conséquence, le recours doit être rejeté et le jugement
confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
2'875 fr., (art. 232 al. 1 TFJC [Tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante L.________ sont
arrêtés à 2'875 fr. (deux mille huit cent septante-cinq francs).
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 24 août 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Youri Diserens, avocat d'affaires breveté (pour L.________),
- Mme X.________,

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- M. W.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 257'550 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le greffier :