vd_gerichte · JL11.033334 · 2012-02-23 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL11.033334-112208
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CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 23 février 2012
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Abrecht et Mme Charif Feller
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par C.________, à
Perroy, et Y.________, à Forel, locataires, contre l'ordonnance rendue le 21
octobre 2011 par le Juge de paix du district de Lavaux-Oron dans la cause
divisant les appelants d’avec V.________SA, à Nyon, bailleresse, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 21 octobre 2011, dont les considérants ont
été adressés aux parties le 24 octobre 2011, le Juge de paix du district de
Lavaux-Oron a ordonné à Y.________ et C.________ de quitter et rendre
libres pour le vendredi 18 novembre 2011 à midi les locaux occupés dans
l’immeuble sis [...] à 1072 Forel (Lavaux) (dépôt de 276 m2 au rez et 1er
étage, ainsi que places de parc extérieures nos 23 et 24) (I), dit qu'à défaut
de quitter volontairement ces locaux, ils y seront contraints par la force,
selon les règles prévues à l'art. 343 al. 1 let. d CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2010; RS 272) (II), et statué sur les frais et dépens
(III à V).
En droit, le premier juge a considéré que le congé était valable
dès lors que l'entier de l'arriéré de loyer n'avait pas été acquitté dans le
délai de trente jours imparti par la bailleresse.
B. Par appel du 22 novembre 2011, C.________ et Y.________ ont
conclu à l’annulation de l’ordonnance.
Le Juge délégué a indiqué aux appelants, le 25 novembre
2011, que leur requête d’effet suspensif était sans objet, l’appel ayant
effet suspensif de par la loi (art. 315 al. 1 CPC).
Par réponse du 21 janvier 2012, V.________SA a conclu avec
suite de frais et dépens au rejet de l’appel.
Par ordonnance de production du 26 janvier 2012, rectifiée le
31 janvier 2012, le Juge délégué a requis production auprès de C.________
des originaux de la mise en demeure et de la notification de résiliation de
bail qui lui avaient été notifiés le 27 mai et le 14 juillet 2011. L'appelant
n'a donné aucune suite à cette réquisition.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux signé le
15 mars 2005, F.________, alors propriétaire et représentée par [...], a
remis à bail à L.________SA un dépôt de 276 m2 aux rez et 1er étage, sis
[...], 1072 Forel. Initialement conclu du 1er avril 2005 au 1er avril 2010, le
bail se renouvelait ensuite de plein droit aux mêmes conditions pour cinq
ans et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné
par l'une ou l'autre des parties, par lettre chargée et consignée auprès
d'un office postal suisse au moins une année à l'avance. Le loyer, payable
par mois d'avance, s’élevait à 2'500 fr., plus 200 fr. d’acompte de
chauffage et frais accessoires.
Par acte du 7 juillet 2008, le bail à loyer a été cédé au 1er août
2008 par L.________SA à C.________ et Y.________. Les nouveaux locataires
ont également loué des places de parc à la même adresse. Le nouveau
propriétaire était V.________SA.
2. Par plis recommandés du 25 mai 2011, l'agent d'affaires
Christophe Savoy, agissant au nom de la bailleresse, a sommé les
locataires de s’acquitter dans les trente jours du montant de 12'319 fr. 20,
dont le détail était le suivant :

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La copie de la sommation adressée à C.________ produite en
première instance ne porte pas la signature de l’agent d’affaires,
contrairement à celle envoyée à Y.________.
Ces lettres recommandées indiquaient qu’à défaut de
paiement dans le délai imparti, les baux seraient résiliés conformément à
l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
3. Sur formule officielle du 12 juillet 2011, l’agent d’affaires
Christophe Savoy a résilié les baux à loyer du local commercial et des
places de parc pour le 31 août 2011.
La copie de la résiliation adressée à C.________ produite en
première instance ne porte pas la signature de l’agent d’affaires,
contrairement à celle envoyée à Y.________.
4. Par lettre du 6 septembre 2011, l'agent d'affaires a saisi le
juge de paix du district de Lavaux-Oron d’une requête dans la procédure
applicable aux cas clairs (art. 257 CPC), tendant à faire prononcer

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l'expulsion de C.________ et Y.________ des locaux occupés dans l'immeuble
[...], à Forel.
5. Par lettre du 16 novembre 2011, Christophe Savoy a informé
C.________ et Y.________ que V.________SA n'entendait pas les conserver
comme locataires, que l'état des lieux était fixé au 18 novembre 2011 et
qu'à défaut, l'exécution forcée de l'ordonnance serait requise.
Le 23 novembre 2011, Christophe Savoy a requis l'exécution
forcée de l'ordonnance d'expulsion rendue le 21 octobre 2011.
Le 25 novembre 2011, Christophe Savoy a informé les
locataires que la bailleresse consentait à surseoir à la procédure
d'expulsion en cours, moyennant paiement d'un acompte de 10'000 fr., à
valoir sur les loyers dus, en sus du règlement des loyers courants, sans
retard à partir du 1er décembre 2011.
Les locataires n'ont pas donné suite à la proposition de la
bailleresse.
En d roit :
1. a) L’appel a été déposé, conformément à l’indication des voies
de droit figurant au pied de la décision, dans les 30 jours dès notification.
En réalité, le délai d’appel était de 10 jours, la décision attaquée ayant été
rendue dans la procédure sommaire de cas clair de l’art. 257 CPC (art. 314
al. 1 CPC). Toutefois, les appelants, non assistés, ont pu se fier de bonne
foi à l’indication erronée des voies de droit (ATF 134 I 199 c. 1.3.1, SJ 2009
I 358; ATF 124 I 255 c. 1a/aa; ATF 117 la 297 c. 2; JT 2011 III 106).
b) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers et de charges. Pour
déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-
ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat

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subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la
durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e
CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars
2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de
sorte que l’appel est ouvert.
c) Les appelants ont conclu à l’annulation de l’ordonnance. Si
l’appel ne peut – sous peine d’irrecevabilité – tendre exclusivement à
l’annulation de la décision attaquée (CACI 1er novembre 2011/329 et réf.),
on comprend néanmoins à la lecture de leurs moyens que les appelants
entendent ne pas être expulsés. Dans cette mesure, leur appel tend en
réalité à la réforme de l’ordonnance et est recevable.
2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance.
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 et réf.).

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b) En l'occurrence, l'état de fait de l'ordonnance attaquée a
été complété ci-dessus sur la base des pièces au dossier de première
instance. Les pièces produites par l’intimée, postérieures à l’ordonnance
attaquée, sont recevables.
3. a) Les appelants contestent que la procédure de cas clair soit
applicable en l’espèce. Ils font valoir que l’avis comminatoire adressé à
C.________ ne contenait pas le montant total des arriérés dont la
bailleresse entendait se prévaloir et ne comportait pas la signature
manuscrite de la bailleresse ou de son représentant. Ils en concluent que
le congé a été notifié « de manière défaillante » à l’une des parties
contractantes et que cette nullité doit être déclarée également à l’égard
du colocataire Y.________.
b) Selon l’art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat;
les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (al. 2).
Selon la jurisprudence, la sommation de payer du bailleur, au
sens de l’art. 257d al. 1 CO, doit être claire et précise sans qu’il soit
cependant nécessaire d’indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il
suffit que l’objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion
(TF 4A_296/2008 du 29 juillet 2008, Cahiers du bail [CdB] 2009 p. 8; TF
4A_299/201 1 du 7 juin 2011 c. 4). Cela peut intervenir soit par l’indication
des mois en souffrance, soit par l’indication d’un montant d’arriéré précis,
pour autant, dans ce dernier cas, que le locataire ne risque pas de se voir
imposer la justification du paiement de tous les loyers déjà échus, sous
prétexte que l’un d’entre eux n’aurait, selon le bailleur, pas été réglé (TF

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du 14 juin 2000, CdB 2000, pp. 107 ss, spéc. p. 109; CREC I 1er avril
2011/120 c. 4 et réf.; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, p. 666).
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la
commination adressée le 25 mai 2011 à C.________ contient – comme celle
adressée à Y.________ – l'indication précise des montants arriérés et celle
des mois concernés (cf. supra, let. C, ch. 2). Elle est donc suffisamment
précise au regard de la jurisprudence précitée. Le moyen est infondé.
c) Le délai comminatoire et le congé doivent être signifiés par
écrit (Lachat, op. cit., pp. 627-628 et 666). Ils doivent donc être signés de
la main du bailleur ou de son représentant (art. 14 al. 1 CO). Si l'art. 14 al.
1 CO, en relation avec l'art. 13 al. 1 CO, pourrait laisser penser que la
signature n'est requise que de celui qui s'impose des obligations, il vise en
réalité toutes les déclarations de volonté pour lesquelles la loi prescrit la
forme écrite (ATF 86 III 3 et les arrêts cités). La commination et la
résiliation qui ne respectent pas cette règle de forme sont nulles (art. 266o
CO). Sauf abus de droit, cette nullité peut être invoquée en tout temps
(Lachat, op. cit., pp. 627-628; Wessner, CPra-Bail, n. 16 ad art. 257d CO;
Higi, Zürcher Kommentar, n. 35 ad art. 257d CO). Lorsqu’il y a pluralité de
locataires, la résiliation doit être valablement adressée à chacun d’eux.
L’absence de réception par l’un d’entre eux rend le congé nul (Montini,
CPra-Bail, n. 34 ad art. 266o CO). On doit admettre qu’il en va en principe
de même lorsque la forme écrite n’a été respectée qu’à l’égard de l’un des
colocataires.
Les pièces produites en copie au dossier par la bailleresse en
première instance ne contiennent pas la signature du représentant de la
bailleresse, s’agissant de la commination et de la résiliation adressées à
C.________, alors que cette signature figure dans la copie de la
commination et de la résiliation adressées à Y.________. Les appelants
n’ont pas soulevé en première instance le moyen tiré du vice de la
commination et l’intimée n’avait pas de motif de faire porter l’instruction
sur ce point en première instance. En procédure d’appel, l’intimée a
soutenu que la mise en demeure et la résiliation originales comportaient la

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signature manuscrite du représentant de la bailleresse et a requis
production de ces pièces originales en mains de l’appelant C.________. Les
conditions de l’art. 317 al. 1 let. b CPC étant réalisées, le Juge délégué a
requis production de ces pièces en mains de l’appelant, qui n’y a donné
aucune suite.
Selon l’art. 164 CPC, si une partie refuse de collaborer sans
motif valable, le tribunal en tient compte dans l’appréciation des preuves.
Le refus de collaborer peut ne pas être explicite, mais résulter du défaut
de la partie requise, qui omet de s’exécuter dans le délai prescrit (Jeandin,
CPC commenté, Bâle 2011, n. 10 ad art. 164 CPC; Higi, DIKE-Komm-ZPO,
2011, n. 4 ad art. 164 CPC; Schmid, KUKO-ZPO, Bâle 2010, n. 10 ad art.
157 CPC). Le juge dispose à cet égard d’un large pouvoir d’appréciation. Il
pourra notamment tenir des faits non établis pour avérés au détriment de
la partie qui se refuse à collaborer, en dépit du fait qu’en vertu de l’art.
8 CC le fardeau de la preuve objectif incombait à la partie adverse
(Jeandin, op. cit., n. 7 ad art 164 CPC). Ainsi, lorsqu’une partie ne produit
pas une pièce en sa possession, dont sa partie adverse se prévaut pour
prouver ses allégations, le tribunal peut tenir pour établi le contenu de la
pièce tel qu’allégué par cette dernière (Higi, op. cit., n. 8 ad art. 164 CPC).
En l’espèce, il n’apparaît pas exclu que l’agent d’affaires ait
conservé une copie établie avant signature des pièces litigieuses. Le
défaut de collaboration de l’appelant, qui n’a pas produit les pièces
originales, permet de retenir que celles-ci étaient bien signées par le
représentant de la bailleresse. Cette conclusion s’impose d’autant plus
que les appelants n’ont soulevé le prétendu vice qu’en deuxième instance
et qu’il apparaîtrait surprenant que le représentant de la bailleresse –
mandataire professionnel – ait omis de signer les commination et
résiliation litigieuses, alors qu’il a procédé de manière correcte, s’agissant
de la commination et résiliation adressées à Y.________.
Le moyen est infondé.

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4. Les appelants font encore valoir qu’en acceptant deux
versements pour 9’400 fr. (versement du 26 octobre 2011 par 6’500 fr. et
du 11 novembre 2011 par 2’900 fr.) intervenus bien après le délai de
résiliation et le dépôt de la requête d’expulsion, l’intimée a renoncé au
congé.
Les pièces au dossier démontrent que la bailleresse a poursuivi
sans discontinuer les démarches tendant à la résiliation du bail, puis à
l’obtention de l’ordonnance d’expulsion (résiliation du 12 juillet 2011,
requête d’expulsion déposée le 6 septembre 2011, requête d’exécution
forcée le 23 novembre 2011). Le 16 novembre 2011, soit peu de temps
après réception des montants susmentionnés, l’intimée a d’ailleurs
confirmé qu’elle n’entendait pas conserver les appelants comme locataires
et s’en tenait à l’ordonnance d’expulsion et, le 25 novembre 2011, elle
indiquait qu'elle pourrait surseoir à la procédure d’expulsion en cours,
moyennant paiement d’un acompte de 10'000 fr. au minimum, à valoir sur
les loyers dus, en sus du règlement des loyers courants, paiement qui
n’est pas intervenu (cf. supra, let. C, ch. 5). Dans ces circonstances, les
appelants ne pouvaient de bonne foi considérer que l’intimée avait
renoncé à la procédure d’expulsion, respectivement reconduit le bail, du
seul fait qu’ils avaient effectué le versement d’acomptes sur les arriérés.
5. Pour le surplus, il n’est pas établi que l’entier de l’arriéré de
loyer ait été acquitté dans le délai comminatoire et les appelants ne
prétendent pas le contraire.
6. En définitive, l’appel doit être rejeté, le cas étant clair au sens
de la jurisprudence (JT 2011 III 146) et l'ordonnance attaquée confirmée.
Vu l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi, la cause doit
être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe aux appelants, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés, un nouveau délai pour
libérer les locaux en cause.

- 11 -
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 709
fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010; RSV 270.11.5]) et mis à la charge des appelants, solidairement
entre eux (art. 106 al. 1 CPC).
Les appelants, solidairement entre eux, doivent verser à
l'intimée la somme de 600 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art.
7 al. 1 TDC [tarif du 23 novembre 2010 des dépens en matière civile; RSV
270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 709 fr.
(sept cent neuf francs), sont mis à la charge des appelants
Y.________ et C.________, solidairement entre eux.
IV. Les appelants Y.________ et C.________, solidairement entre eux,
doivent verser à l'intimée V.________SA la somme de 600 fr.
(six cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lavaux-
Oron pour qu'il fixe à Y.________ et C.________, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils
occupent dans l'immeuble sis [...], à 1072 Forel (Lavaux)

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(dépôt de 276 m2 au rez et 1er étage ainsi que places de parc
extérieures nos 23 et 24).
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 24 février 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- C.________ et Y.________
- M. Christophe Savoy (pour V.________SA)

- 13 -
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
10'910 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lavaux-Oron
La greffière :