vd_gerichte · HX19.022243 · 2019-07-05 · fr
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TRIBUNAL CANTONAL
HX19.022243-190756
201
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 5 juillet 2019
___________________
Composition : M. SAUTEREL, président
Mmes Merkli et Courbat, juges
Greffière : Mme Logoz
*****
Art. 68 al. 6 et 8 LAIEN ; 393 CPC
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par E.________, à
[...], contre la sentence rendue le 26 avril 2019 par l’Arbitre unique dans la
cause divisant le recourant d’avec Z.________, à [...], la Chambre des
recours civile du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par sentence arbitrale du 26 avril 2019, adressée pour
notification aux parties le même jour, l’arbitre a rejeté le recours formé
par Z.________ en tant qu’il portait sur les indices servant à la
détermination des valeurs d’assurance de l’immeuble n° [...] sis sur la
Commune d’ [...] (I), a admis le recours de Z.________ en tant qu’il portait
sur la détermination du taux de vétusté dudit l’immeuble, ce taux pouvant
être fixé à un taux supérieur à 30%, de sorte que l’immeuble pouvait être
taxé sur la base de la valeur actuelle (II) a réparti les frais de la procédure,
arrêtés à 3'000 fr., par moitié entre les deux parties et a dit qu’il n’était
pas alloué de dépens (III).
En ce qui concerne la détermination du taux de vétusté, seule
litigieuse en deuxième instance, l’arbitre a considéré qu’il pouvait être fait
application de la méthode dite « de Ross », qui paraissait largement
reconnue dans les milieux de la taxation immobilière, cette méthode
tablant sur la durée de vie probable de l’immeuble pour en tirer une
formule mathématique dont résultait un taux d’amortissement. S’agissant
du facteur durée de vie, l’arbitre a retenu qu’il convenait de faire la
différence entre le gros œuvre et les aménagements intérieurs. Les
experts considéraient que la part de l’un et de l’autre pouvait être de 50%,
la durée de vie du gros œuvre était supérieure à 75 ans, tandis que la
durée de vie des aménagements intérieurs était susceptible de
représenter 20 à 30 ans environ. En l’occurrence, l’arbitre a retenu une
durée de vie hypothétique de 80 ans en ce qui concernait le gros œuvre et
de 25 ans en ce qui concernait les aménagements intérieurs. En
application de la formule « de Ross », on aboutissait à un taux
d’amortissement de 55% pour le gros œuvre et de 28% pour les
aménagements intérieurs, soit un taux d’amortissement moyen de 41,5%.
Force était dès lors de constater que la limite de 30% était atteinte, de
sorte que l’assurée pouvait se prévaloir de l’art. 16 al. 1 ch. 1 RLAIEN
(Règlement d'application de la loi du 17 novembre 1952 concernant
l'assurance des bâtiments et du mobilier contre l'incendie et les éléments

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naturels ; BLV 963.41.1) prévoyant notamment que les bâtiments
présentant un degré de vétusté de 30% et plus de la valeur à neuf étaient
exclus de l’assurance de la valeur à neuf.
B. Par acte du 9 mai 2019, E.________ (ci après : E.________) a
interjeté recours contre cette sentence en concluant à sa réforme en ce
sens que la valeur à neuf de la police d’assurance n° [...] relative à
l’immeuble sis [...], à [...], soit admise avec effet au 16 juillet 2015.
Le 24 mai 2019, le recourant a versé l’avance de frais requise
à hauteur de 100 francs.
L’intimée n’a pas été invitée à déposer une réponse.
C. La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état
de fait du jugement, complété par les pièces du dossier, dont il ressort
notamment ce qui suit :
1. Z.________ est propriétaire de l’immeuble locatif sis
ch. du [...], à [...], comprenant 24 logements et 8 garages. Cet immeuble,
portant le n° d’assurance-incendie [...], a été édifié en 1965.
2. Par courrier du 5 février 2015 adressé à l’ [...],Z.________ a
accusé réception de la nouvelle prime relative au bâtiment précité et a
indiqué ne pas comprendre la raison pour laquelle l’indice avait été
augmenté, cette augmentation ne correspondant pas au coût des travaux,
surtout depuis la baisse de l’Euro. Elle estimait que l’immeuble était
suffisamment assuré et s’opposait dès lors à toute augmentation.
3. a) Le 9 février 2015, l’E.________ a répondu à Z.________ que
la taxation de l’immeuble devait fixer la somme d’assurance de manière à
garantir la possibilité de le reconstruire à l’identique et d’éviter tout risque
de sous-assurance dû à l’évolution des coûts de la construction.

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L’E.________ exposait pour le surplus que les indices du coût de la
construction étaient fixés par son conseil d’administration à la fin de
chaque année. L’estimation de l’immeuble avait été faite en octobre 2012
si bien qu’il n’aurait pas encore été possible de prendre en compte une
révision d’indice intervenue ultérieurement. L’E.________ proposait
néanmoins de procéder à une nouvelle taxation si Z.________ considérait
que la valeur d’assurance de son immeuble était excessive.
b) En date du 18 février 2015, Z.________ a confirmé son point
de vue selon lequel l’immeuble était surévalué et a requis une nouvelle
estimation.
4. a) L’E.________ a procédé à une nouvelle estimation de
l’immeuble le
21 avril 2015. Le 23 avril 2015, elle a adressé à Z.________ une police
d’assurance de l’immeuble litigieux fixant sa valeur d’assurance pour 2015
à 3'786'132 fr. et la prime annuelle à 1'893 fr. 05.
b) Par courrier du 25 juin 2015, Z.________, représentée par
U.________, a informé l’E.________ qu’elle maintenait son opposition.
c) Par avis de passage du 7 juillet 2015, l’E.________ a informé
Z.________ que ses experts effectueraient une visite de l’immeuble le 16
juillet 2015 en vue de procéder à une nouvelle estimation de sa valeur
d’assurance.
5. a) Le 12 octobre 2015, l’E.________ a établi une nouvelle
police d’assurance de l’immeuble faisant état d’une valeur indexée de
3'786'132 fr. pour une prime annuelle de 1'893 fr. 05. Cette police faisait
référence à la dernière estimation de l’immeuble en date du 16 juillet
2015.
b) Par courrier du 29 octobre 2015, Z.________ a indiqué à
l’E.________ qu’elle maintenait son opposition.

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c) Le 17 novembre 2015, l’E.________ a invité Z.________ à
motiver son opposition de la façon la plus précise possible afin de cerner
au mieux l’objet de sa contestation.
d) Le 15 janvier 2016, l’E.________ a adressé un rappel à
Z.________ par lequel elle l’a à nouveau invitée à motiver son « recours ».
e) Par courriers des 14 et 22 janvier 2016, U.________, agissant
au nom de Z.________ et au nom de [...], a fait état de divers autres litiges
portant sur des taxations d’immeubles dont les sociétés précitées étaient
propriétaires à [...] et [...] et a proposé de joindre tous ces « recours »
dans la même procédure.
f) Par courrier du 19 mai 2016, l’E.________ a répondu en
rappelant que ces divers immeubles étaient sis sur plusieurs communes et
qu’ils étaient propriété de deux entités juridiques distinctes, la société [...]
et la société Z.________. L’E.________ proposait dès lors de distinguer les
deux procédures, l’une portant sur les bâtiments appartenant à la société
[...] et l’autre concernant le bâtiment appartenant à Z.________. Par
ailleurs, l’E.________, dans ce même courrier, faisait mention de la
procédure d’arbitrage prévue par la LAIEN (loi concernant l'assurance des
bâtiments et du mobilier contre l'incendie et les éléments naturels du 17
novembre 1952 ; BLV 963.41) et évoquait la possibilité de s’adresser aux
autorités judiciaires compétentes aux lieux de situation de l’immeuble
pour la désignation d’un arbitre.
g) En date du 30 septembre 2016, l’E.________, faisant suite à
deux courriers de son assurée qui avait requis, dans le premier, un délai
de réflexion (courrier du 20 mai 2016), dans le second une nouvelle
séance (courrier du 2 septembre 2016), a avisé celle-ci du fait qu’elle
envisageait de requérir des présidents des tribunaux compétents la
désignation des arbitres prévus par la LAIEN.
h) Le 29 novembre 2016, l’E.________ a requis du Président du
Tribunal de l’arrondissement de Lausanne la désignation d’un arbitre pour

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statuer sur le différend l’opposant à Z.________, propriétaire du bâtiment n°
[...] sis [...], à [...].
6. a) Par prononcé du 29 juin 2017, le Président du Tribunal de
l’arrondissement de Lausanne a nommé, en qualité d’arbitre unique,
Vincent Brulhart, professeur à la Faculté de droit de l’Université de
Lausanne, Centre de droit privé, dans le litige pendant entre la partie
requérante E.________ et la partie intimée Z.________.
b) A la séance de travail organisée à l’initiative de l’arbitre le
29 novembre 2017, les parties sont convenues de tenter un règlement
amiable du différend.
c) En date du 19 avril 2018, dans le contexte de la procédure
de conciliation, l’immeuble litigieux a fait l’objet d’une inspection locale en
présence des deux parties et de l’arbitre. A l’issue de cette séance, les
parties ont convenu de poursuivre la discussion amiable notamment sur la
détermination du taux de vétusté de l’immeuble litigieux.
d) Par courrier du 10 août 2018, l’E.________ a informé l’arbitre
qu’une nouvelle séance sur place avait eu lieu entre les parties, hors la
présence de l’arbitre, pour tenter la conciliation. Il ressortait d’un examen
approfondi du bâtiment que ce dernier répondait aux critères pour être
assuré à la valeur à neuf, son taux de vétusté ne dépassant pas les 30%.
N’étant pas disposée à revoir cette valeur à la baisse, l’E.________
requérait une décision formelle sur le fond.
e) En date du 23 août 2018, l’arbitre, constatant l’échec des
pourparlers transactionnels, a notamment imparti à Z.________ un délai au
14 septembre 2018, prolongé au 31 octobre suivant, pour se déterminer
sur le courriel de l’E.________ du 10 août 2018.
Le 10 novembre 2018, U.________ a adressé à l’arbitre une
« requête » accompagnée d’un bordereau de pièces.

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f) Une dernière séance réunissant les parties et l’arbitre a eu
lieu en date du 29 janvier 2019 ; chacune des deux parties a pu se faire
entendre à cette occasion. Les parties ont par ailleurs produit diverses
pièces lors de cette rencontre.
En d roit :
1.
1.1 L'art. 68 al. 6 LAIEN prévoit que les sentences arbitrales
peuvent être portées dans les dix jours devant le Tribunal cantonal, qui
examine librement tous les moyens de recours, tant en réforme qu'en
nullité, sur le fond et sur les frais et dépens. La Chambre de recours civile
du Tribunal cantonal est compétente en vertu des art. 110 al. 3 CDPJ
(Code de droit privé judiciaire du 12 janvier 2010 ; BLV 211.02) et 18 al. 1
ROTC (Règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007 ;
BLV 173.31.1). Pour le surplus, les règles sur l’arbitrage du CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) sont applicables à titre de
droit cantonal supplétif (art. 68 al. 8 LAIEN).
1.2 En l’espèce, interjeté en temps utile par une partie qui y a
intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 321 al. 1 CPC), le recours
est recevable.
2.
2.1 S’agissant d’une sentence arbitrale au sens des art. 389 ss
CPC, seuls les motifs suivants sont recevables, conformément à l’art. 393
CPC : l’arbitre unique a été irrégulièrement désigné ou le tribunal arbitral
irrégulièrement composé (a), le tribunal arbitral s’est déclaré à tort
compétent ou incompétent (b), le tribunal arbitral a statué au-delà des

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demandes dont il était saisi ou a omis de se prononcer sur un des chefs de
la demande (c), l’égalité des parties ou leur droit d’être entendues en
procédure contradictoire n’a pas été respecté (d), la sentence est
arbitraire dans son résultat parce qu’elle repose sur des constatations
manifestement contraires aux faits résultant du dossier ou parce qu’elle
constitue une violation manifeste du droit ou de l’équité (e), les dépenses
et les honoraires des arbitres fixés par le tribunal arbitral sont
manifestement excessifs (f).
2.2 Selon l’art. 68 al. 6 LAIEN, l’indication des faits et moyens de
preuve nouveaux n’est pas admise en seconde instance. Cette disposition
correspond à l’art. 326 CPC ; elle est en concordance avec le pouvoir
d’examen limité à l’arbitraire conféré à la Chambre de céans par l’art. 393
let. e CPC.
En l’espèce, les pièces produites par le recourant figurent
toutes au dossier de première instance de sorte qu’elles sont recevables.
3.
3.1 Le recourant conteste la détermination du taux de vétusté
selon la formule dite « de Ross ». Il fait en substance valoir que cette
méthode, qui table sur la durée de vie probable de l’immeuble pour en
tirer une formule mathématique dont résulte un taux d’amortissement, est
critiqué par certains auteurs
(cf. Naegeli/Wenger, L’estimation immobilière, Genève 1997, n. 4.2.3) et
que c’est bien plus l’état dans lequel se trouve l’objet au moment de la
visite des lieux qui serait déterminant. Le recourant fait à cet égard
référence aux constats effectués lors de sa visite sur place le 6 juillet 2018
en présence de la représentante de l’intimée, visite qui confirmerait son
appréciation du taux de vétusté de l’immeuble litigieux, soit un taux
inférieur au seuil de 30% permettant de passer à une estimation à la
valeur actuelle. Il se réfère également au courriel adressé à l’arbitre le 31
janvier 2019 ainsi qu’au procès-verbal d’estimation du 16 juillet 2015 et
au tableau récapitulatif du calcul de vétusté effectué sur la base d’unités

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de construction et de la surface de certains éléments de la construction,
joints à ce courriel.
3.2 Tout bâtiment soumis à l’assurance est taxé par une
commission de taxe aux frais de l’ECA (art. 19 al. 1 LAIEN). En principe, les
bâtiments sont assurés à la valeur à neuf, soit le coût au moment de la
taxation d’un bâtiment semblable mais neuf, édifié sur le même
emplacement (art. 22 LAIEN). L’ECA et l’assuré peuvent convenir d’assurer
les biens immobiliers à la valeur actuelle ; la valeur actuelle tient compte
du degré de vétusté, de l’état d’entretien et de l’usure (art. 22a LAIEN).
Les bâtiments présentant des risques particuliers ou élevés sont exclus de
l'assurance à la valeur à neuf, soit notamment ceux qui, lors de
l'estimation ou après constat sur site, présentent un état d'entretien
défectueux ou un degré de vétusté de 30% et plus de la valeur à neuf (art.
16 al. 1 RLAIEN).
3.3 En l’espèce, le recourant se réfère aux constats résultant de sa
visite de l’immeuble litigieux intervenue le 6 juillet 2018 en présence de la
représentante de la partie intimée uniquement, constats qui
confirmeraient son appréciation du taux de vétusté inférieur au seuil de
30%, et se prévaut du fait que pour expliquer une telle appréciation, il
avait remis à l’arbitre le procès-verbal d’estimation du 16 juillet 2015 ainsi
qu’un tableau estimatif comprenant une colonne de gauche indiquant les
valeurs à neuf de l’immeuble sur la base d’unités de construction
(3'802'501 fr.) et dans une colonne de droite le taux de vétusté par unité
reporté sur lesdites valeurs, soit une valeur actuelle de 2'933'109 francs.
La moins-value en raison de la vétusté de l’immeuble se monterait ainsi à
869'482 fr., ce qui correspondrait à un taux de vétusté moyen de 23%. Ce
faisant, le recourant paraît invoquer une constatation manifestement
contraire aux faits résultant du dossier.
L’arbitre n’a toutefois pas participé à la visite de l’immeuble
effectuée le 6 juillet 2018 dans le cadre de pourparlers transactionnels. Il
ne saurait dès lors être lié par les constats effectués à cette occasion par
le recourant, qui ne paraissent d’ailleurs pas lui avoir été communiqués.

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Cela étant, la sentence arbitrale fait état de la production du tableau
estimatif précité, comportant l’indication de la valeur à neuf des divers
composants de l’immeuble ainsi que de leur valeur actuelle en application
d’un taux de vétusté variant de 5 à 35% selon les éléments considérés,
pour un taux de vétusté moyen de 23%. Si par la suite l’arbitre retient que
l’E.________ n’a pas exposé le procédé retenu dans son calcul, cette
affirmation prête à tout le moins à confusion, compte tenu de la teneur de
la pièce précitée dont l’arbitre fait lui-même état dans sa sentence. Quoi
qu’il en soit, cela ne suffit pas pour retenir l’arbitraire dans la constatation
des faits, dès lors que la solution retenue en définitive par l’arbitre ne se
fonde de toute manière pas sur les fait allégués par l’E.________, de sorte
qu’elle ne s’avère pas en contradiction avec les faits sur lesquels elle
s’appuie (Schweizer, Commentaire romand, Code de procédure civile, Bâle
2019, n. 40 ad art. 393 CPC).
Le recourant conteste encore la méthodologie retenue pour
l’estimation de la dépréciation due au vieillissement. Il fait valoir que la
référence à des tables de dévaluation se basant sur la supposition qu’un
bâtiment perd chaque année un pourcentage déterminé de sa valeur et
arrive à la fin de sa durée prédéterminée à une valeur de zéro, serait
critiquée par certains auteurs. Il se réfère à cet égard à l’avis de
Naegeli/Wenger (L’estimation immobilière, op. cit., n. 4.2.3), lesquels
contestent cette méthodologie au motif que la durée de vie d’un bâtiment
ne saurait se baser sur la supposition qu’un objet sera démoli au terme
d’une période donnée, la durée de vie d’un immeuble étant une hypothèse
qui ne peut jamais être prouvée. Ces auteurs soutiennent qu’il y aurait lieu
de se fonder sur l’état de l’objet au moment de la visite des lieux : bien
entretenu ou délaissé, des matériaux durables ou exécution bon marché,
dégâts d’humidité, fissures de tassement, etc. Toujours selon les mêmes
auteurs, la dépréciation due au vieillissement ne pourrait être estimée que
dans un cadre relativement large, par exemple 25, 30, 35 ou 40%, et
devrait ainsi exprimer qu’il s’agit d’une estimation et non d’un calcul à
décimales. Dans la mesure où le recourant se réfère dans ce contexte aux
constats effectués le 6 juillet 2018, son argument tombe à faux.

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Par ailleurs, il ne suffit pas que l’application de la formule dite
« de Ross », ou de manière plus générale la référence à des tables de
dévaluation, soit critiquée par un auteur, pour en conclure que l’arbitre
aurait dénaturé la norme applicable dans des proportions telles que son
raisonnement et le résultat en découlant seraient insoutenables. L’erreur
doit crever les yeux ou à tout le moins y sauter, selon les termes du juge
fédéral Leu (Schweizer, op. cit., n. 42 ad art. 393 CPC ; Walter, in Mélanges
Kellerhals [Rechsetzung und Rechtsdurchsetzung, Zivil- und
schiedsverfahrensrechtliche Aspekte, Festschrift für Franz Kellerhals zum
65. Geburtstag, Berne 2005]). Aussi, les arguments du recourant ne
suffisent pas davantage à démontrer l’arbitraire de la sentence en ce qui
concerne l’application du droit ni en ce qui concerne l’équité.
4. En conclusion, le recours, manifestement mal fondé, doit
être rejeté selon le mode procédural de l’art. 322 al. 1 CPC et la sentence
confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(art. 83 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5), sont mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas
été invitée à déposer une réponse.
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
en application de l'art. 322 al. 1 CPC,
prononce :
I. Le recours est rejeté.

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II. La sentence arbitrale est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêté à 100 fr.
(cent francs), sont à la charge du recourant E.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- E.________,
- U.________ (pour Z.________).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge arbitre Vincent Brulhart.
La greffière :