vd_gerichte · JL23.042824 · 2024-03-08 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL23.042824-240136
111
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 mars 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mmes Courbat et Cherpillod, juges
Greffière : Mme Barghouth
*****
Art. 257d CO ; art. 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par S.________, à [...], contre
l’ordonnance d’expulsion rendue le 4 décembre 2023 par le Juge de paix
du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec
V.________, à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1105

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 4 décembre 2023, expédiée le 6 décembre
2023 et notifiée le 14 décembre 2023 à S.________, le Juge de paix du
district de Lausanne (ci-après : le juge de paix ou le premier juge) a
ordonné à S.________ de quitter et rendre libres pour le lundi 8 janvier
2023, à midi, les locaux occupés « dans l’immeuble sis à [sic]
(appartement de 3.5 pièces n° 2 au rez-de-chaussée, une cave et une
place de parc n° 2) » (I), a dit qu’à défaut pour la partie locataire de
quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé, sous la
responsabilité du juge de paix, de procéder à l’exécution forcée de la
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en étaient requis par
l’huissier de paix (III), a arrêté les frais judiciaires à 480 fr. (IV), a mis ces
frais à la charge de la partie locataire (V), a dit qu'en conséquence la
partie locataire rembourserait à la partie bailleresse son avance de frais à
concurrence de 480 fr. et lui verserait la somme de 1'200 fr. à titre de
dépens, en défraiement de son représentant professionnel (VI) et a dit que
toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, saisi par V.________, bailleur, d’une requête en cas
clairs tendant à l’expulsion de S.________, locataire, le juge de paix a
retenu que le prénommé ne s’était pas acquitté de l’entier de l’arriéré de
loyers réclamé dans le délai comminatoire qui lui avait été imparti et que
le congé pour défaut de paiement du loyer qui lui avait été signifié pour le
30 septembre 2023 était valable. Partant, selon le premier juge, il
s’agissait d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile
du 19 décembre 2008 ; RS 272), de sorte que la requête d’expulsion du
bailleur a été admise.

- 3 -
B. a) Par acte du 20 décembre 2023, S.________ (ci-après :
l’appelant) a indiqué contester cette ordonnance et a sollicité son
annulation.
L’acte a été transféré de la Chambre des recours civile à la
Cour d’appel civile comme objet de sa compétence, selon avis du 5 février
2024.
b) Par réponse du 12 février 2024, V.________ (ci-après :
l’intimé) a conclu, avec suite de frais judiciaires et dépens, au rejet de
l’appel, à la confirmation de l’ordonnance, sous réserve de la correction de
l’erreur de plume concernant l’adresse du logement, et au renvoi de la
cause au juge de paix pour fixation d’un nouveau délai d’expulsion.
c) Le 26 février 2024, les parties ont été informées que la
cause était gardée à juger.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l'ordonnance entreprise, complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat du 9 octobre 2014, l’intimé a remis à bail à
l’appelant et son épouse, R.________, un appartement (no 2) de 3,5 pièces,
au rez-de-chaussée de l’immeuble sis « chemin [...] », à [...], pour un loyer
mensuel net de 1'580 fr., auquel s’ajoute un acompte mensuel de
chauffage, eau chaude, et frais accessoires de 150 francs.
Par contrat du 3 novembre 2014, l’intimé a par ailleurs remis à
bail à l’appelant et R.________, une place de parc (no 2) sise à la même
adresse, pour un loyer mensuel de 70 francs.
2. L’appartement susmentionné a été attribué à l’appelant par
convention sur les effets accessoires du divorce du 30 novembre 2016.

- 4 -
3. a) Par courrier recommandé du 17 juillet 2023, le conseil de
l’intimé a informé l’appelant de ce qui suit :
« […] je suis consultée par Monsieur V.________ […] au sujet de la
somme de Frs. 5'260.- […] que vous devez, soit les loyers des mois
de mai à juillet 2023 pour l’appartement n° 2 de 3,5 pièces situé
Chemin [...] à [...] ainsi que le loyer du mois de juillet 2023 pour la
place de parc n° 2 située à la même adresse.
Conformément à l’article 257d CO, un délai de 30 (trente) jours dès
réception de la présente vous est imparti pour régler cette somme, à
quel défaut votre bail sera résilié purement et simplement et votre
expulsion requise […] ».
L’appelant n’a pas retiré le pli recommandé.
b) Le 24 juillet 2023, les montants suivants ont été transférés
sur le compte de la société de l’intimé :
- 1'730 fr., avec la mention « Ch. [...], APP Rez/moisés Mai
2023 » ;
- 70 fr., avec la mention « Ch. [...], PLA, Parking int. Mois
mai 2023 ».
c) Le 11 août 2023, les montants suivants ont été transférés
sur le compte de la société de l’intimé :
- 1'730 fr., avec la mention « Ch. [...], APP Rez 2, mois Juin
2023 » ;
- 1'730 fr., avec la mention « Ch. [...], APP Rez 2, mois
Juillet 2023 » ;
- 70 fr., avec la mention « Ch. [...], PLA Parking int. Mois
Juillet 2023 ».
d) Par courrier du 14 août 2023, le conseil de l’intimé a fait
part de ce qui suit à l’appelant :
« […] Au nom et comme mandataire de Monsieur V.________,
j’accuse bonne réception des sommes de Frs. 1'800.-, valeur 24
juillet Frs. 3'600.-, valeur 11 août 2023.
Ces montants sont acceptés à titre de loyer pour la place de parc et
l’appartement que vous occupez, situé Chemin [...] à [...] pour le

- 5 -
mois d’août 2023. Le solde est accepté comme acompte sur les
loyers dus entre mai et juillet 2023.
Je précise que les effets de la sommation du 17 juillet 2023
demeurent dans la mesure où vous devez toujours la somme de Frs.
1'660.- […] ».
4. Par formules officielles du 25 août 2023, adressées sous plis
recommandés du même jour à l’appelant, l’intimé, agissant par
l’intermédiaire de son conseil, lui a signifié la résiliation des contrats de
bail susmentionnés, avec effet au 30 septembre 2023, pour défaut de
paiement des loyers selon sommation du 17 juillet 2023.
5. a) Le 4 octobre 2023, l’intimé a saisi le juge de paix d’une
requête en cas clairs tendant en substance à l’expulsion de l’appelant.
b) L’appelant s’est déterminé le 10 novembre 2023.
c) Une audience a été tenue le 4 décembre 2023 par le juge
de paix. A cette occasion, le témoin J.________ a déclaré habiter depuis
2014 dans l’appartement litigieux avec l’appelant, qui est le père de ses
enfants.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier
état des conclusions devant l’autorité précédente, est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). L’appel écrit et motivé, doit être
introduit auprès de l’instance d’appel (art. 311 al. 1 CPC), soit la Cour
d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12
septembre 1979 ; BLV 173.01]). Si la décision entreprise a été rendue en
procédure sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clairs
(art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de 10 jours (art. 314 al. 1 CPC).

- 6 -
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si
les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clairs sont
réalisées, la valeur litigieuse correspond à la valeur locative de l’immeuble
pour une durée de six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1, JdT 2019 II 235).
1.2 En l’espèce, compte tenu du loyer de l’appartement, charges
comprises, de 1'730 fr. par mois, ainsi que du loyer de la place de parc, de
70 fr. par mois, la valeur litigieuse s’élève à 10'800 fr. (1'800 fr. x 6 mois),
de sorte que c’est la voie de l’appel qui est ouverte contre l’ordonnance
attaquée. Pour le surplus, formé en temps utile par une partie qui y a un
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance, l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ;
TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit
d'office ne signifie pas que l'autorité d'appel doive étendre son examen à
des moyens qui n'ont pas été soulevés dans l'acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l'acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l'autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d'application du droit d'office (ATF 147 III 176 consid. 4.2 ; TF 5A_891/2022
du 11 janvier 2024 consid. 4.3.1).

- 7 -
3.
3.1
3.1.1 Lorsque le bailleur introduit une requête d'expulsion du
locataire dont il a résilié le bail pour cause de retard dans le paiement du
loyer ou de frais accessoires échus au sens de l'art. 257d CO (loi fédérale
complétant le Code civil suisse [Livre cinquième ; Droit des obligations] du
30 mars 1911 ; RS 220), selon la procédure de protection dans les cas
clairs de l'art. 257 CPC, la cause est soumise tant aux conditions de droit
matériel de l'art. 257d CO qu'aux règles de procédure de l'art. 257 CPC
(TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3). Le tribunal saisi de la
requête d’expulsion doit en effet trancher à titre préjudiciel la question de
la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni
nulle, ni annulable (CACI 11 janvier 2024/13), étant précisé que la nullité
ou l'inefficacité peuvent être constatées même à défaut de saisine de
l'autorité de conciliation dans le délai légal (ATF 121 III 156 consid. 1c ;
TF 4A_311/2019 du 4 septembre 2019 consid. 6 ; TF 4A_40/2015 du 18
février 2015 consid. 4.2.2).
3.1.2 Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, relatif à la procédure de
protection dans les cas clairs, le tribunal admet l’application de la
procédure sommaire lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est
susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation
juridique est claire (let. b). Si ces conditions ne sont pas remplies, le
tribunal n’entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 CPC) et
prononce son irrecevabilité (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 140 III 315
consid. 5 ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.1).
3.1.3 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de 10 jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux

- 8 -
d'habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).
3.2
3.2.1 L'appelant fait tout d'abord valoir qu'il n'est pas normal que le
juge rende des décisions pendant la période des fêtes.
3.2.2 Il est d’emblée relevé que les féries n’empêchent pas les
tribunaux de notifier des décisions, seul le point de départ d’un éventuel
délai que la notification fait courir étant suspendu (Tappy, in :
Commentaire romand, Code de procédure civile, 2ème éd., Bâle 2019, n. 3
ad art. 146 CPC).
En outre, l’ordonnance attaquée a été expédiée le 6 décembre
2023 et notifiée à l’appelant le 14 décembre 2023, soit hors période de
féries (art. 145 al. 1 let. c CPC a contrario), lesquelles ne sont en toute
hypothèse pas applicables à la procédure sommaire (art. 145 al. 2 let. b
CPC).
Le premier grief est infondé.
3.3
3.3.1 L’appelant invoque ensuite avoir produit toutes les pièces
justificatives prouvant le paiement des loyers jusqu’au mois d’octobre
2023.
3.3.2 Selon l'art. 86 CO, le débiteur qui a plusieurs dettes à payer au
même créancier a le droit de déclarer, lors du paiement, laquelle il entend
acquitter (al. 1) ; faute de déclaration de sa part, le paiement est imputé
sur la dette que le créancier désigne dans la quittance, si le débiteur ne
s'y oppose immédiatement (al. 2).
L’imputation faite par le débiteur peut résulter non seulement
d’une déclaration expresse de sa part, mais aussi des circonstances
(Loertscher / Tolou, in : Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème

- 9 -
éd., Bâle 2021, n. 5 ad art. 86 CO). Lorsque le débiteur s'acquitte, dans le
délai comminatoire, de la dette ayant fait l'objet de la sommation, il
manifeste, par actes concluants, sa volonté de régler le solde de sa dette
et de mettre ainsi fin au contentieux qui l'oppose au bailleur (art. 86 CO). Il
n'appartient dès lors pas au bailleur de décider unilatéralement de
l'imputation à opérer, encore moins d'imputer les montants versés à des
dettes non échues à la date du versement (CACI 28 août 2017/377 ; CREC
I 4 février 2010/65).
3.3.3 L’avant-dernier paragraphe de la page 2 de l’ordonnance
entreprise est tout sauf clair en ce sens que l'on comprend à sa lecture
que le montant réclamé de 5'260 fr. a en définitive été payé dans le délai
comminatoire, puisque 5’400 fr. (1'800 fr. + 3'600 fr.) ont été payés avant
le 17 août 2023.
Dans son avis du 17 juillet 2023, l’intimé a imparti à l’appelant
un délai de 30 jours pour s’acquitter du loyer de l’appartement pour la
période de mai à juillet 2023, ainsi que du loyer de la place de parc pour le
mois de juillet 2023, soit 5'260 fr. ([3 x 1'730 fr.] + 70 fr.). A lire la requête
d'expulsion (allégués 14 à 16 et pièce 6), on comprend que l’intimé a
ensuite reçu deux montants, soit 1'800 fr. valeur au 24 juillet 2023, ainsi
que 3'600 fr. valeur au 11 août 2023 et que ces montants ont été acceptés
à titre de loyers pour le mois d'août pour l'appartement et la place de parc
et le solde à titre d'acomptes sur les loyers dus de mai à juillet 2023.
Il ressort toutefois expressément des mentions figurant sur les
relevés produits devant le juge de paix que les montants de 1'800 fr. et
3'600 fr. versés les 24 juillet et 11 août 2023 étaient notamment destinés
au paiement des loyers visés par la sommation, soit les loyers de
l’appartement de mai à juillet 2023 et le loyer de la place de parc de juillet
2023. L’intimé ne pouvait pas, dans ces circonstances, imputer le
paiement de ces montants sur d’autres dettes de loyer échues plus
récemment, en l’occurrence pour le mois d’août 2023 non concerné par la
sommation, et dire que le solde était accepté comme acompte sur les
loyers dus entre mai et juillet 2023 et qu’un solde était encore dû.

- 10 -
Compte tenu de cette analyse, on ne saurait considérer que le
cas est clair, comme cela a été retenu par le premier juge. Partant, le grief
est fondé.
3.4
3.4.1 Enfin, l’appelant fait valoir que sa compagne et mère de ses
enfants, J.________, ainsi que son cousin N.________, n'ont pas reçu la
résiliation du bail, alors qu'ils habitent avec lui. Pour l'intimé, compte tenu
de la convention sur effets accessoires du divorce du 30 novembre 2016,
le seul détenteur du contrat de bail est l'appelant. Le fait que ce dernier
ait une compagne ou un cousin qui partage l'appartement ne serait pas
pertinent.
3.4.2
3.4.2.1 L'usage normal d'un logement implique le droit pour le
locataire d'y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son
concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, comme des amis
(TF 4A_596/2019 du 30 juin 2020 consid. 4.2.2). De manière générale, seul
le locataire est lié au bailleur. Lorsqu'un tiers ne figure pas sur le bail et
que les locataires ne démontrent pas qu'ils auraient indiqué à la gérance
ce « locataire » supplémentaire, il y a lieu de constater que, faute
d'accords particuliers, seul le titulaire du bail répond du non paiement du
loyer et de ses conséquences, malgré qu'il loge une personne majeure
(CREC I 21 mai 2010/253 ; Tercier / Bieri / Carron, Les contrats spéciaux,
5ème éd., Zürich 2016, n. 1683).
3.4.2.2 Si la chose louée sert de domicile aux époux mariés ou aux
partenaires enregistrés (logement de la famille ; art. 169 CC [Code civil
suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), le congé donné par le bailleur ainsi
que la fixation d’un délai de paiement assorti d’une menace de résiliation
doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint ou à
son partenaire enregistré (art. 266n CO). La notion de logement de famille
ne concerne pas le domicile des concubins ou des personnes vivant dans
une communauté de vie analogue (Lachat / Bohnet, in : Commentaire

- 11 -
romand, Code des obligations I, 3ème éd., Bâle 2021, n. 2 ad art. 266m
CO).
3.4.3 In casu, le contrat de bail a initialement été conclu par
l’appelant et son épouse R.________. En divorçant de celle-ci, l’appelant a
repris seul le bail. On ignore si l’appelant a ensuite informé l’intimé du fait
qu’il avait refait sa vie et que sa nouvelle compagne et son cousin vivaient
avec lui, ainsi que si ces derniers ont été annoncés comme locataires
supplémentaires au bailleur.
Encore une fois, la situation n’est pas claire. Elle l’est d’autant
moins que dans son courrier du 10 novembre 2023, l’appelant a indiqué
au premier juge qu’il partageait son logement avec sa compagne et mère
de ses enfants, J.________, laquelle a d’ailleurs été entendue à l’audience
du 4 décembre 2023, ce qui tend à démontrer que cet argument a bien
été soulevé devant le juge de paix, qui ne l’a pas traité.
4.
4.1 En définitive, l’appel doit être admis et l’ordonnance entreprise
réformée en ce sens que la requête en cas clairs tendant à l’expulsion de
l’appelant déposée le 4 octobre 2023 est irrecevable.
4.2 Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les
frais – soit les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la
première instance (art. 318 al. 3 CPC).
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 480 fr. (art.
28 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV
270.11.5]), doivent être mis à la charge de l’intimé, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de première
instance en faveur de l’appelant, non représenté.
4.3 Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 cum art. 69 al. 1 TFJC), seront mis à la

- 12 -
charge de l’intimé, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Les frais judiciaires
sont compensés avec l’avance de frais fournie par l’appelant (art. 111 al. 1
CPC). L’intimé doit verser à l’appelant la somme de 100 fr. à titre de
restitution de cette avance (art. 111 al. 2 CPC). Il n’y a pas lieu à
l’allocation de dépens de deuxième instance en faveur de l’appelant, non
représenté.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. La requête d’expulsion en cas clairs déposée le 4 octobre
2023 par V.________ à l’encontre de S.________ est
irrecevable.
II. Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à
480 fr. (quatre cent huitante francs), sont mis à la
charge de V.________.
III. Il n’est pas alloué de dépens de première instance.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(cent francs), sont mis à la charge de l’intimé V.________.
IV. L’intimé V.________ versera à l’appelant S.________ la somme de
100 fr. (cent francs) à titre de restitution de l’avance de frais
judiciaires de deuxième instance.
V. Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.

- 13 -
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. S.________ personnellement ; et
- Mme Geneviève Gehrig (pour V.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
10’800 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 14 -
La greffière :