vd_gerichte · JL11.016961 · 2011-09-02 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
229
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 2 septembre 2011
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Mme Kühnlein
Greffier : Mme Vuagniaux
*****
Art. 257 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par C.________SA, à
Genève, demanderesse, contre la décision rendue le 27 juillet 2011 par le
Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l'appelante
d’avec S.________ et Q.________, tous deux à Lausanne, défendeurs, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par décision du 27 juillet 2011, notifiée aux parties le 2 août
2011, le Juge de paix du district de Lausanne a refusé d’entrer en matière
en cas clairs sur la requête d'expulsion du 4 mai 2011 (I), arrêté à 480 fr.
les frais judiciaires à charge de la partie demanderesse (II), dit que la
partie demanderesse versera la somme de 1'000 fr. à titre de dépens à la
défenderesse S.________ qui a procédé avec le concours d’un avocat, à
titre de défraiement de son représentant professionnel (III) et rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, le premier juge a considéré que la situation juridique
entre les parties était loin d’être claire, l’état de fait ne pouvant être
immédiatement prouvé. En outre, les questions du dies a quo de la mise
en demeure du 7 décembre 2010, du pouvoir de représentation du
signataire du contrat de bail, si tant est que cela en fût un, et de
l’existence même d’un contrat de bail entre les parties devaient
également être examinées. Au vu de ces éléments, il a conclu que le cas
ne pouvait être qualifié de clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2010; RS 272), de sorte qu'il n'avait pas
à entrer en matière sur la requête d'expulsion.
B. Par acte intitulé « recours » du 4 août 2011, C.________SA a
contesté cette décision et conclu, principalement, à sa réforme dans le
sens de l'admission des conclusions de sa requête du 4 mai 2011 et,
subsidiairement, à son annulation, la cause étant renvoyée au premier
juge afin qu'il prononce l'expulsion requise.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 14 octobre 2010, C.________SA, demanderesse, et S.________
et Q.________, défendeurs, ont signé un « contrat de location » ayant trait à
la « Tenu (sic) d'un Dancing Night Club », sis à [...], à Lausanne. Le titre

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« Objet de la location » indiquait « Gestion et exploitation des (sic) toutes
les fournitures existantes du Dancing Night Club [...]». Conclu pour durer
initialement du 15 octobre 2010 au 15 octobre 2011, le bail devait se
renouveler d'année en année, sauf avis de résiliation écrit trois mois
« avant l'expiration ». Le loyer, payable le premier de chaque mois, a été
fixé à 11'000 fr. par mois.
2. Le 7 décembre 2010, par l'intermédiaire de son conseil Me
Jacques Micheli, C.________SA a mis séparément en demeure S.________ et
Q.________ de payer le loyer du mois de décembre 2010. Elle a précisé que
le bail serait résilié si le montant de 11'000 fr. n'était pas payé dans le
délai de 30 jours dès réception de sa lettre du 24 novembre 2010.
3. Par lettre du 23 décembre 2010 adressée à C.________SA, plus
précisément à M. W.________, S.________ et Q.________, représentés par Me
Céline Berger, ont exposé que le contrat signé le 14 octobre 2010 était en
réalité un contrat de sous-location, dont le bailleur principal n'avait même
pas connaissance; partant, ils ont enjoint W.________ de leur communiquer
l'accord écrit du bailleur à cet égard. Ils l'ont également mis en demeure
de remédier à de multiples défauts de la chose louée avant le 20 janvier
2011, ainsi que de leur rembourser des sommes d'argent indûment
payées à la société [...] et aux [...].
4. Le 4 février 2011, Me Jacques Micheli a informé sa consoeur,
Me Céline Berger, qu'il n'était plus le conseil de C.________SA.
5. Le 9 février 2011, S.________ et Q.________ ont constaté que
l'élimination des nombreux défauts affectant les locaux concernés n'avait
pas été entreprise et ont mis en demeure une ultime fois C.________SA d'y
remédier dans un délai au 25 février 2011.
6. Par requête de preuve à futur et de mesures provisionnelles du
11 février 2011, S.________ et Q.________ ont saisi le Président du Tribunal
des baux du canton de Vaud afin que celui-ci, notamment, ordonne

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immédiatement une inspection locale afin de dresser ou faire dresser un
procès-verbal de l'ensemble des défauts affectant les locaux loués.
7. Par lettre du 16 février 2011 adressée à Me Céline Berger, Me
Yves Hofstetter, agissant pour N.________, bailleur principal, a indiqué qu'il
était exact que le loyer de décembre 2010 avait été payé par les deux
parties et que le deuxième loyer du mois de décembre avait été affecté au
mois de janvier 2011 dès lors que celui-ci n'avait pas été payé.
8. Le 9 mars 2011, Me Jacques Micheli, déclarant agir au nom de
C.________SA, a résilié par courriers séparés le contrat de location conclu
avec S.________ et Q.________ pour « non-paiement du loyer, selon mise en
demeure du 7 décembre 2010 », avec effet au 30 avril 2011.
9. Le 22 mars 2011, le bailleur principal N.________ a résilié le bail
à loyer conclu avec C.________SA pour « non-paiement du loyer suite à
notre mise en demeure du 10 février 2011 envoyée en courrier LSI », avec
effet au 30 avril 2011.
10. Par requête du 11 avril 2011, S.________ et Q.________ ont saisi
la Préfecture de Lausanne, Commission de conciliation en matière de baux
à loyer, en concluant notamment à l'annulation de la résiliation de bail du
9 mars 2011, à la réduction du loyer à 6'000 fr. par mois dès qu'ils
pourront exploiter les lieux et au paiement immédiat de la somme de
50'000 fr. Ils ont allégué que le contrat conclu le 14 octobre 2010 avec
C.________SA était un contrat de sous-location, car cette dernière louait les
locaux pour un loyer mensuel de 6'000 fr. et le sous-louait 11'000 fr. par
mois, ce qui générait en outre un rendement excessif. Ils ont aussi fait
valoir que C.________SA n'avait pas obtenu l'autorisation du bailleur pour
conclure le contrat de sous-location, que le dommage résultant de la perte
d'exploitation à compter du 15 octobre 2010 n'était pas inférieur à 50'000
fr. et que le loyer du mois décembre 2010 avait été payé dans le délai
comminatoire de trente jours dès le 24 novembre 2010. Enfin, ils ont
expressément invoqué la compensation à l'égard de C.________SA.

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11. Par requête d'expulsion du 4 mai 2011 adressée au Juge de
paix du district de Lausanne, C.________SA a demandé de bénéficier de la
protection des cas clairs et conclu, notamment, à ce que S.________ et
Q.________ libèrent les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis à [...], à
Lausanne, au plus tard dans le délai qui leur sera fixé par l'ordonnance
d'expulsion.
12. Le 17 mai 2011, la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer a informé le Juge de paix du district de Lausanne qu'elle
n'entendait pas examiner la requête de S.________ et Q.________ avant de
connaître l'issue de la procédure d'expulsion.
13. Dans une lettre du 22 juillet 2011 adressée au Juge de paix du
district de Lausanne, S.________ a allégué que W.________ avait signé le
contrat de location sous le nom de C.________SA alors qu'il ne disposait pas
du pouvoir de représenter la société et que cette dernière n'avait pas
qualité pour déposer la requête d'expulsion du 4 mai 2011, dès lors qu'elle
avait elle-même fait l'objet d'une résiliation de son contrat de bail par
N.________ pour non-paiement de loyer.
14. Lors de l'audience d'expulsion du Juge de paix du district de
Lausanne du 26 juillet 2011, les défendeurs S.________ et Q.________ ont
conclu à la non-entrée en matière en cas clairs, eu égard entre autres à la
contestation de résiliation de bail introduite devant la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer et au fait que le contrat de bail
produit par la demanderesse ne serait pas valablement conclu du fait du
défaut de représentation de C.________SA lors de sa signature.
En d roit :
1. a) La décision entreprise ayant été communiquée aux parties
le 29 juillet 2011, soit postérieurement au 31 décembre 2010, le CPC régit
les voies de droit (art. 405 al. 1 CPC).

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b) Pour décider si la voie de l'appel ou du recours est ouverte
au regard des art. 308 et 319 CPC, il convient de se fonder sur la valeur
litigieuse calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la
période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul
de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30
mars 1911; RS 220) consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF
4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c.
1). Au surplus, le recours n’est recevable que si la décision entreprise ne
peut pas faire l’objet d’un appel (art. 319 let. a CPC).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 11’000 fr., la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est
ouverte selon l'art. 308 al. 2 CPC à l’exclusion du recours. L’acte du 4 août
2011 déposé par C.________SA doit dès lors être considéré comme un
appel, nonobstant son intitulé.
2. Pour déterminer si le délai d'appel est de dix ou trente jours, il
est nécessaire de qualifier la procédure en vertu de laquelle la décision
attaquée a été rendue.
En l'espèce, lors de l'audience d'expulsion du Juge de paix du
district de Lausanne du 26 juillet 2011, les défendeurs S.________ et
Q.________ ont requis l'application de la règle relative aux cas clairs (art.
257 CPC). Le premier juge a rendu sa décision dans le cadre de cette
procédure, qui est sommaire et pour laquelle le délai d'appel est de dix
jours (art. 314 al. 1 CPC).
Interjeté en temps utile et dûment motivé, l'appel est ainsi
recevable.
3. a) L'appel peut être formé pour constatation inexacte des faits
(art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel revoit les faits avec une cognition

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pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les
constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure
civile, t. II, 2e éd., Berne 2010, n° 2399 p. 435).
L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a
CPC). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée par les
motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance.
Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n° 2396 p. 435;
Spühler, Basler Kommentar, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de
« vollkommenes Rechtsmittel »).
b) Les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux, et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 c. 2 et les références citées).
La doctrine est divisée sur le point de savoir si la maxime
inquisitoire, applicable en matière de résiliation de bail (art. 243 al. 2 et
247 al. 2 CPC), est applicable également en appel et si des faits et moyens
de preuves nouveaux sont dès lors admissibles en deuxième instance,
même si les conditions restrictives de l'art. 317 al. 1 CPC ne sont pas
réalisées. Certains auteurs considèrent que l'art. 229 al. 3 CPC devrait
s'appliquer par analogie. Cette opinion se fonde essentiellement sur le
Message du Conseil fédéral qui affirme que la maxime inquisitoire,
lorsqu'elle est prévue notamment dans certains cas de procédure
simplifiée ou sommaire, doit s'appliquer aussi en appel (FF 2006 p. 6982).
Le Message se réfère toutefois à des règles sur les novas en deuxième
instance très différentes de celles retenues par les chambres. L'art. 317 al.
1 CPC finalement adopté ne contient pas de règle élargissant la possibilité
d'invoquer des faits ou preuves nouveaux dans les cas soumis à la

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maxime inquisitoire, contrairement à la règle résultant en première
instance de l'art. 229 al. 3 CPC. On ne saurait y voir une lacune de la loi et
l'on doit bien plutôt admettre qu'il s'agit d'un silence qualifié impliquant
qu'en appel les novas seront soumis au régime ordinaire. Les parties
peuvent toutefois faire valoir que le juge de première instance a violé la
maxime inquisitoire en ne prenant pas en considération certains faits (JT
2011 III 43 c. 2 et les références citées).
En l'espèce, l'appelante n’a pas allégué des faits nouveaux ni
produit de nouvelles pièces en deuxième instance.
4. L'appelante reproche au premier juge de ne pas être entré en
matière sur le prononcé d'expulsion alors que la situation juridique serait
parfaitement claire, les intimés ne s’étant pas acquittés de l’arriéré de
loyer avant l’échéance du délai comminatoire et ayant invoqué la
compensation tardivement. En outre, l’existence d’un contrat de bail ne
ferait pas de doute, dès lors que les locataires se sont acquittés des loyers
d'octobre et novembre 2010. Enfin, les intimés auraient utilisé la saisine
de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer à des fins
dilatoires et après l’échéance du délai comminatoire.
a) L'art. 257d CO prévoit que, lorsque le locataire, après la
réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur
peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de
paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au
moins pour les baux d'habitation (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux d'habitation avec effet immédiat,
moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois
(al. 2).
Il appartient au bailleur qui entend se prévaloir d'une
résiliation extraordinaire pour défaut de paiement d'apporter la preuve
que les conditions sont réalisées (Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, n. 4 ad art. 14 LPEBL p. 192).

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Les articles 271 et 271a CO régissent les cas d'annulabilité du
congé donné par le bailleur. Pour qu'un congé puisse être annulable au
sens de ces dispositions, la partie qui veut contester la résiliation doit
saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du
congé (art. 273 al. 1 CPC; ATF 133 III 175 c. 3), et non, comme le soutient
l'appelante, avant l’échéance du délai comminatoire de l'art. 257d al. 1
CO, lorsque le contrat de bail n'a pas encore été résilié.
En l'espèce, les résiliations de bail à loyer ont été adressées
par plis recommandés aux intimés en date du 9 mars 2011. L’appelante
ne produit pas les accusés de réception de ces résiliations et n’allègue pas
que la saisine serait intervenue au-delà du délai de 30 jours. On peut dès
lors admettre, à ce stade de la procédure, que la requête de conciliation
adressée le 11 avril 2011 à la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer par les intimés n’est vraisemblablement pas tardive.
b) Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application
de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies
(al. 1) : l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être
immédiatement prouvé (let. a); la situation juridique est claire (let. b).
Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime
d'office (al. 2). Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque
cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3).
La procédure du cas clair est une procédure sommaire qui
permet d'obtenir rapidement une décision sur le fond. Les règles des art.
252 à 256 CPC sont applicables. Le juge ne peut refuser de se saisir, mais
il doit rendre une décision définitive rapidement. Si les conditions de
l'expulsion sont remplies, il donne l'ordre au locataire d'évacuer les lieux.
Si le locataire conteste la résiliation du bail et rend vraisemblables ses
allégations, le tribunal n'entrera pas en matière. Le bailleur devra alors
ouvrir devant le tribunal compétent une action en expulsion selon la
procédure simplifiée des art. 243 ss CPC (Hohl, op. cit., no 1454, p. 263).

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La protection dans des cas clairs est soumise aux conditions
suivantes (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006, FF 2006 p. 6959;
Sutter-Somm/Lötscher, Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, Zurich 2010, n. 5 ss ad art. 257 CPC , p. 1468 ss;
CACI du 18 août 2011/199) :
- les faits ne sont pas litigieux. Si le défendeur conteste les
faits ou oppose une exception à la prétention du demandeur, la protection
dans les cas clairs peut plus difficilement être accordée. Pour le défendeur,
il suffit de démontrer la vraisemblance des objections; des allégations
dénuées de fondement ne sauraient toutefois faire obstacle à un procès
rapide. De plus, le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont
opposées en démontrant qu'elles ne sont pas pertinentes ou qu'elles sont
inexactes;
- les faits sont susceptibles d'être immédiatement prouvés. En
principe, la preuve est rapportée par titres (art. 254 al. 1 CPC). Toutefois,
d'autres moyens de preuve sont recevables si leur administration ne
retarde pas sensiblement la procédure (art. 254 al. 2 let. a CPC). Il faut
que la preuve complète puisse être apportée avec ces moyens de preuve
limités. Autrement dit, le juge doit être convaincu que l'état de fait est
suffisamment établi avec les moyens de preuve à disposition et que
d'autres moyens de preuve ne changeraient rien au résultat;
- la situation juridique est claire. Tel est le cas lorsque, sur la
base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique
au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118 II 302
c. 3).
c) Dans le cas particulier, les parties ont conclu un contrat de
sous-location, l'appelante C.________SA étant elle-même locataire de
N.________. Le 11 février 2011, les intimés S.________ et Q.________ ont saisi
le Président du Tribunal des baux du canton de Vaud d’une requête de
preuve à futur tendant notamment à faire constater les défauts affectant
les locaux loués. Par requête du 11 avril 2011, les intimés ont saisi la

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Commission de conciliation en matière de baux à loyer, Préfecture de
Lausanne, tant pour contester la validité du congé que pour obtenir une
réduction de loyer, ainsi qu’une indemnisation pour le dommage causé par
une perte d’exploitation dont l’appelante serait responsable. Ils ont
expressément invoqué la compensation et prétendent également que le
contrat de sous-location génère un rendement excessif. Enfin, devant le
juge de paix, ils ont allégué que W.________ aurait représenté l'appelante
lors de la signature du contrat, alors qu’il ne disposait pas de tels pouvoirs
de représentation, et que l’appelante n'avait plus la qualité pour agir en
expulsion à leur encontre le 4 mai 2011, dès lors qu'elle avait elle-même
fait l’objet d’une résiliation de contrat pour non paiement de loyer, avec
effet au 30 avril 2011.
Dans ces conditions, force est de constater que l'état de fait
n'emporte pas la conviction sur de nombreux points et que la situation
juridique est loin d'être claire. En effet, il y a lieu d'examiner la validité du
contrat de bail qui n’aurait pas été signé par une personne autorisée et qui
pourrait avoir été conclu sans l’accord du bailleur principal, de même que
celle des résiliations de bail à loyer adressées aux intimés par le conseil de
l'appelante sous l’angle de son pouvoir de représentation. A cela s'ajoute
que le dies a quo des mises en demeure du 7 décembre 2010 n'est pas
établi, ce d’autant plus qu’il semblerait, selon le courrier du conseil du
bailleur principal du 16 février 2011, que le loyer de décembre 2010 a été
acquitté deux fois, y compris par les sous-locataires, et que le second
loyer du mois de décembre 2010 a été affecté au loyer du mois de janvier
2011. Enfin, les intimés ayant fixé un délai à l’appelante pour faire réparer
les défauts, il conviendra également d'examiner si la compensation peut
être invoquée et si l’on est en présence d’un congé abusif, annulable en
application des articles 271 et suivants CO. Les objections formulées par
les intimés n'étant ainsi pas dénuées de fondement, on ne saurait
reprocher au juge de paix d'avoir considéré que le cas ne pouvait être
qualifié de clair au sens de l'art. 257 CPC.
5. Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté dans la
procédure de l'art. 312 al. 1 CPC et la décision entreprise confirmée.

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6. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 410 fr.,
sont mis à la charge de l’appelante (art. 106 al. 1 CPC). Il n’est pas alloué
de dépens, les intimés n’ayant pas procédé devant l’instance d’appel.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. La décision est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 410 fr.
(quatre cent dix francs), sont mis à la charge de l'appelante
C.________SA.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 5 septembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 13 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Jacques Micheli (pour C.________SA)
- Me Raphaël Brochellaz (pour S.________ et Q.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne
La greffière :