vd_gerichte · XG09.021010 · 2011-03-01 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
110/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 1er mars 2011
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Krieger et Mme Bendani
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 31, 259a al. 1 let. a, 259d CO; 92 al. 2, 452 al. 1 ter CPC-VD; 3
al. 1 TAg; 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper des recours interjetés par I.________ SA, à [...],
demanderesse, et D.________ SA, à [...], défenderesse, contre le jugement
rendu le 5 février 2010 par le Tribunal des baux du Canton de Vaud dans
la cause divisant les parties.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par jugement du 5 février 2010, dont la motivation a été
envoyée le 11 octobre 2010 pour notification, le Tribunal des baux du
Canton de Vaud a dit que le loyer mensuel net dû par la demanderesse
I.________ SA à la défenderesse D.________ SA pour la location du terrain de
6'000 m2 sis chemin du [...] à [...] est réduit de 5 % depuis le 1er décembre
2007 jusqu'à la fin du contrat de bail conclu par les parties le 25 octobre
2007 (I), dit que la défenderesse doit payer à la demanderesse la somme
de 7'500 fr. correspondant aux fractions de loyer payées en trop dès et y
compris le 1er décembre 2007 jusqu'au 30 décembre 2009 et de 300 fr.
par mois depuis le 1er janvier 2010 jusqu'à jugement définitif et
exécutoire, toujours au titre de la réduction de loyer (II), fixé les frais de
justice de la demanderesse à 4'075 fr. et ceux de la défenderesse à 2'000
fr. (III), alloué à la demanderesse des dépens réduits, par 3'762 fr., (IV) et
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
Le jugement, complété par les pièces du dossier (art. 452 CPC-
VD [Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966]), retient les
faits suivants :
La défenderesse D.________ SA est propriétaire de la parcelle
n° [...] de la Commune de [...]. Dite parcelle est bordée au nord par une
forêt qui longe un cours d'eau.
Sur dénonciation de la commune du 2 octobre 2006, la
défenderesse a été condamnée le 12 avril 2007 à une amende par le
Préfet du district de Morges pour avoir aménagé dite parcelle en place de
parc de véhicules utilitaires sans autorisation.
Dans le courant de l'année 2007, la demanderesse I.________
SA, dont le but social est la location et le montage d'échafaudages et
d'installations de levage, a indiqué à la défenderesse qu'elle souhaitait
prendre à bail un terrain de 6'000 m2 et y effectuer des aménagements et

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des constructions en vue de stocker le matériel nécessaire à son
exploitation. L'administrateur de la demanderesse a élaboré un plan
d'intention portant sur la parcelle litigieuse qui mentionne deux places de
stockage et trois halles, dont une fermée et deux ouvertes, séparées les
unes des autres par des couloirs de circulation. Les surfaces calculées par
ce plan vont jusqu'à la lisière de la forêt. L'ancien administrateur de la
demanderesse a déclaré que la surface de 6'000 m2 comprenait le terrain
jusqu'à la lisière de la forêt. Les administrateurs des parties ont signé ce
plan pour approbation le 11 juillet 2007.
Dans le même temps, la défenderesse a fait établir par le
bureau d'architecte et d'aménagement B.________ SA un plan à
l'élaboration duquel la demanderesse a participé, daté du 5 juillet 2007,
soumis à enquête publique du 31 juillet au 30 août 2007, prévoyant
l'aménagement de deux zones de stockage et places de parc, ainsi que la
construction de deux halles de stockage ouvertes et de deux bureaux.
Dans son rapport de synthèse du 20 septembre 2007, la
Centrale des autorisations CAMAC mentionnait les remarques du Service
des forêts selon lesquelles les constructions projetées se situaient à plus
de dix mètres de la forêt et ne nécessitaient pas d'autorisation, mais qu'il
convenait de veiller à ce que cette bande de terrain ne fasse l'objet
d'aucun dépôt et qu'il était interdit, sans autorisation du service forestier,
notamment de faire des dépôts ou de procéder à des aménagements
importants à moins de dix mètres des lisières.
Le 26 septembre 2007, la Municipalité de [...] a délivré le
permis de construire en indiquant notamment que les conditions fixées
dans la synthèse de la CAMAC devraient être respectées.
Ni le plan d'intention ni le plan soumis à l'enquête ne prévoient
de zone de stockage dans la bande de dix mètres à la lisière de la forêt.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 25
octobre 2007, la défenderesse a remis en location à la demanderesse dès

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le 1er décembre 2007, une surface d'environ 137 m2 à l'usage de bureaux
au premier étage de l'immeuble sis chemin [...] à [...].
Par contrat du même jour, la défenderesse a remis en location,
avec effet au 1er décembre 2007, un terrain d'environ 6'000 m2 sur la
parcelle n° [...] à l'usage "d'entreposage de matériel" pour un loyer
mensuel net de 6'000 francs. L'art. 7.2 dudit contrat prévoit que
d'éventuelles différences qui pourraient résulter dans le calcul du nombre
de mètres carrés en plus ou en moins par rapport à la surface convenue
ne donneraient droit à aucune modification du loyer, jusqu'à concurrence
de 2 % de mètres carrés de plus ou de moins. L'art. 7.5 du contrat
précisait que le terrain était d'environ 6'000 m2 pour un loyer mensuel de
6'000 fr., soit 12 fr. le mètre carré par année.
Au moment de la conclusion du contrat susmentionné et de
l'entrée en jouissance, le sol de la parcelle litigieuse était recouvert de
gravillon enrobé jusqu'à la lisière de la forêt.
Par lettre du 30 janvier 2008, la Municipalité de [...] a relevé
que trois zones de stockage avaient été aménagées au lieu de deux, que
la mise en herbe des lieux exigée le 8 septembre 2006 n'avait pas été
effectuée et que l'aménagement de la troisième zone de stockage bordée
par un cheminement carrossable ne respectait pas la zone de transition de
dix mètres à la forêt. Le 31 mars 2008, la défenderesse a mis à l'enquête
un plan tendant à la création de deux places de stockage au nord de la
parcelle, respectant la zone de dix mètres au bord de la forêt. La mise à
l'enquête a eu lieu du 12 avril au 12 mai 2008 et la synthèse Camac du 30
mai 2008 mentionne la remarque du Service des forêts, selon laquelle les
aménagements du terrain doivent impérativement respecter la zone de
transition de dix mètres au cordon boisé, dite zone étant maintenue en
herbe sans aucun aménagement ni dépôt. Le permis de construire dont
cette remarque faisait partie intégrante a été délivré le 10 juin 2008.
Dans le courant du printemps 2008, la défenderesse a fait
enlever l'enrobé qui couvrait la bande de dix mètres en cause et y a semé

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de l'herbe. La demanderesse prétend que cette bande de terrain est
désormais inutilisable en ce sens qu'elle ne peut plus y entreposer de
matériel ni circuler avec ses véhicules.
Par courrier du 16 juillet 2008, la demanderesse a exigé de la
défenderesse qu'elle lui octroie une solution de rechange pour la perte
d'usage de la bande de dix mètres à la lisière de la forêt, perte qu'elle
estimait à 700 m2, consistant soit en une baisse de loyer soit en la mise à
sa disposition d'une surface complémentaire à l'ouest de la parcelle. Par
courrier du 28 août 2008, la défenderesse a contesté l'existence d'un
défaut, soutenant que la demanderesse avait connaissance des zones où
elle pouvait stocker son matériel au moment de la signature du contrat,
partant des limitations résultant de la législation, et refusé d'entrer en
matière sur la proposition de la demanderesse.
Le 9 septembre 2008, la demanderesse a saisi la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de Morges de
conclusions tendant à ce que le loyer fixé par le bail du 25 octobre 2007
portant sur la parcelle litigieuse est réduit de 8'400 fr. par an ou 700 fr.
par mois (I), qu'en conséquence le loyer est ramené dès et y compris le 1er
décembre 2007 à 63'600 fr. par an ou 5'300 fr. par mois (II) et qu'en
conséquence la défenderesse est sa débitrice de la somme de 700 francs
par mois dès et y compris le 1er décembre 2007 et jusqu'à jugement
définitif et exécutoire (III). La procédure a été suspendue à deux reprises
pour permettre des pourparlers transactionnels qui n'ont pas abouti. La
commission a en conséquence délivré le 13 mai 2009 un acte de non-
conciliation.
I.________ SA a ouvert action le 8 juin 2009 devant le Tribunal
des baux et a conclu, avec dépens, à ce que le loyer fixé par le bail du 25
octobre 2007 portant sur la parcelle litigieuse est réduit de 8'400 fr. par an
ou 700 fr. par mois (I), qu'en conséquence le loyer est ramené dès et y
compris le 1er décembre 2007 à 63'600 fr. par an ou 5'300 fr. par mois (II)
et qu'en conséquence la défenderesse est sa débitrice de la somme de

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700 francs par mois dès et y compris le 1er décembre 2007 et jusqu'à
jugement définitif et exécutoire (III).
Le 17 juin 2009, la demanderesse a fait notifier à la
défenderesse le commandement de payer n° [...] de l'Office des
poursuites de l'arrondissement de Morges portant sur la somme de 13'300
fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er juin 2009, à titre de restitution du loyer
payé en trop. La défenderesse a fait opposition totale.
Par écriture du 23 juin 2009, la demanderesse a conclu à la
levée définitive de l'opposition susmentionnée (IV).
Le 14 octobre 2009, la demanderesse a requis la tenue d'une
inspection locale et s'est réservée le droit de requérir formellement une
expertise tendant à fixer la surface litigieuse. Le Président du Tribunal des
baux a répondu le 19 octobre 2009 que la requête d'inspection locale
serait examinée à l'audience.
Dans sa réponse du 11 décembre 2009, la défenderesse a
conclu, avec dépens, au rejet de la demande.
A l'audience du 1er février 2010, la demanderesse a requis
qu'une expertise soit mise en œuvre. Le tribunal a rejeté dite requête ainsi
que celle en inspection locale.
En droit, les premiers juges ont retenu que la volonté réelle
des parties avait été de compter la bande de dix mètres depuis la lisière
de la forêt dans les 6'000 m2 de terrain objet du bail litigieux et, sur la
base du plan de mise à l'enquête au 1/200 établi le 5 juillet 2007 que dite
bande de terrain s'étendait sur plus de cinquante mètres, soit sur une
surface de plus de 500 m2. Ils ont considéré que cette surface inutilisable
constituait un défaut moyen et tenu compte du fait qu'elle n'affectait pas
les aires de stockage, mais uniquement la circulation autour de celles-ci.

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B. I.________ SA a recouru contre ce jugement en concluant, avec
dépens, principalement à sa réforme en ce sens que ses conclusions I à III
de première instance sont admises, des dépens, par 10'075 fr. lui étant
alloués, et, subsidiairement, à son annulation.
Dans son mémoire, la demanderesse a développé ses moyens
et confirmé ses conclusions.
D.________ SA a également recouru contre ce jugement en
concluant, avec dépens, principalement à sa réforme en ce sens que ses
conclusions libératoires de première instance sont admises, des dépens,
fixés à dire de justice lui étant alloués, et, subsidiairement, à son
annulation.
Dans son mémoire, la défenderesse a développé ses moyens
et confirmé ses conclusions.

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En d roit :
1. a) Le Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008
(ci-après : CPC; RS 272) est entré en vigueur le 1er janvier 2011. Toutefois,
le dispositif du jugement attaqué ayant été envoyé aux parties avant cette
date, ce sont les règles du CPC-VD qui sont applicables (art. 405 al. 1 CPC;
TF 4A_106/2011 du 31 mars 2011 c. 2; TF 4A_80/2011 du 31 mars 2011 c.
2 et 3).
b) Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par
renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux),
ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements
rendus par le Tribunal des baux.
Les recours, interjetés en temps utile, sont ainsi recevables.
2. Les recourantes concluent subsidiairement à l'annulation du
jugement et invoquent le grief d'appréciation arbitraire des preuves et le
rejet injustifié d'une mesure d'instruction. Un éventuel vice sur ces points
peut être corrigé dans le cadre du recours en réforme, vu le large pouvoir
d'examen en fait conféré à la Chambre des recours par les art. 452 et
456a CPC-VD pour ce recours, de sorte que les moyens soulevés sont
irrecevables en nullité (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3ème éd., 2002, n. 14 ad art. 444 CPC-VD, pp. 655-656).
Il convient dès lors d'examiner le recours en réforme.
3. a) Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD, applicable par renvoi de
l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits
nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et auraient dû

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être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1 ter CPC-VD).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
b/aa) La défenderesse soutient que les premiers juges ont
arbitrairement retenu que la bande de terrain de dix mètres longeant la
forêt était comprise dans les aires de circulation telles qu'elles avaient été
convenues par les parties au moment de la conclusion du bail. Elle fait
valoir que la demanderesse savait ou en tout cas aurait dû savoir qu'elle
n'avait pas le droit d'utiliser dite bande de terrain pour y circuler avec ses
véhicules et y déplacer du matériel.
En l'espèce, les parties ont admis que, dans le cadre des
pourparlers contractuels intervenus avant la conclusion du contrat, le 25
octobre 2007, la demanderesse a indiqué à la défenderesse qu'elle
souhaitait prendre à bail un terrain de 6'000 m2 et y effectuer des
aménagements et des constructions en vue d'y stocker le matériel
nécessaire à son exploitation. L'administrateur de la demanderesse a
réalisé un plan d'intention, signé par les parties, et la défenderesse a fait
établir un plan pour la mise à l'enquête, auquel la demanderesse a
participé.
Le contrat, conclu à la suite de l'obtention du permis de
construire, indique que le terrain est loué à l'usage "d'entreposage de
matériel". Tant le plan d'intervention que le plan de mise à l'enquête
présentent deux aires de stockage, qui ne sont toutefois pas situées sur la
bande de terrain litigieuse. Sur les plans figurent également plusieurs
aires et couloirs de circulation qui entourent les différentes halles et zones
de stockage. Ces aires sont nécessaires à l'activité de l'intimée, car elles

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permettent à des véhicules lourds d'accéder aux espaces de stockage
pour y charger et y décharger du matériel. Ces aires, tout comme la bande
litigieuse, servent à l'accomplissement du but visé par le contrat et sont
donc comprises dans l'objet du bail. Par ailleurs, lors de la conclusion du
contrat, la bande en question était encore recouverte de gravier enrobé et
le plan d'intention la comprend dans le calcul de la surface globale
retenue.
Sur la base de ces éléments, les premiers juges ont retenu que
la demanderesse ne pouvait prétendre utiliser cette bande pour y stocker
du matériel, mais qu'en revanche, elle pouvait compter avec l'usage de
cette surface pour y circuler avec des véhicules et y déplacer du matériel.
Cette appréciation n'est pas critiquable. Certes, le plan d'intention et celui
de mise à l'enquête prévoient des zones de passage avec la mention "sol
en bitume". De même, ils indiquent la limite de construction précisément à
la limite de la zone litigieuse. Reste toutefois que, lors de la conclusions du
contrat, la bande litigieuse était encore recouverte de gravier enrobé et
que si la demanderesse savait déjà que cette zone, conformément aux
documents, était inconstructible et ne pouvait servir à l'entreposage, elle
pouvait en revanche l'utiliser dans le cadre de son activité, soit pour
accéder avec des véhicules aux aires de stockage pour y charger et y
décharger du matériel.
Compte tenu de la chronologie des événements et du fait que,
lors de la conclusion du contrat, la bande de terrain litigieuse était encore
recouverte de gravier enrobé, il n'est pas davantage contestable de
retenir que la défenderesse n'a pas démontré que la demanderesse savait
ou aurait dû savoir, lors de la conclusion du bail, qu'elle n'avait pas le droit
d'utiliser la bande de terrain en cause pour y circuler avec ses véhicules et
pour y déplacer du matériel.
Le moyen de la défenderesse doit en conséquence être rejeté.
bb) La demanderesse fait grief aux premiers juges de n'avoir
pas donné suite à sa requête d'expertise ou à tout le moins de n'avoir pas

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procédé à une inspection locale afin de déterminer la surface exacte dont
elle a été privée postérieurement à la conclusion du contrat.
En matière de droit privé fédéral, la jurisprudence a déduit de
l'art. 8 CC (Code civil du 10 décembre 1907; RS 210) le droit à la preuve et
à la contre-preuve, à la condition qu'il s'agisse d'établir un fait pertinent,
qui n'est pas déjà prouvé, par une mesure probatoire adéquate, laquelle a
été régulièrement offerte selon les règles de la procédure cantonale. Il n'y
a en outre pas violation de l'art. 8 CC si une mesure probatoire est refusée
à la suite d'une appréciation anticipée des preuves (ATF 129 III 18 c. 2.6 et
références). Par conséquent, si le juge estime que le moyen de preuve
requis ne pourrait fournir la preuve attendue ou ne pourrait en aucun cas
prévaloir sur les autres moyens de preuve déjà administrés, c'est-à-dire ne
serait pas de nature à modifier le résultat des preuves qu'il tient pour
acquis, il ne méconnaît pas l'art. 8 CC (TF 5A_403/2007 du 25 octobre
2007 c. 3.1).
En l'espèce, la surface dont la demanderesse a été privée
ressort du calcul effectué sur la base d'un plan au 1/200, de sorte qu'il y a
lieu d'admettre que cette surface a été établie par un autre moyen de
preuve. En outre, les premiers juges ont procédé à une réduction en
équité du loyer et non pas proportionnelle, considérant que le contrat
n'avait pas été invalidé en temps utile, de sorte que la surface exacte de
la bande de terrain litigieuse n'est pas un élément pertinent. Enfin en
procédure sommaire applicable devant le Tribunal des baux en vertu du
renvoi de l'art. 15 LTB, la mise en œuvre d'une expertise ne doit être
ordonnée qu'avec réserve eu égard aux exigences de célérité de cette
procédure.
Ce moyen de la demanderesse doit en conséquence être
rejeté.
c) Pour le surplus, l'état de fait du jugement est conforme aux
pièces du dossier et aux autres preuves administrées. Il a été complété sur
la base du dossier.

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4. La défenderesse conteste l'existence d'un défaut.
Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la
loi distingue d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art.
259 CO; Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) et, d'autre part,
les défauts de moyenne importance et les défauts graves qui ouvrent au
locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier, la remise en état
de la chose, la réduction du loyer et les dommages intérêts.
La notion de défaut est identique quel que soit le ou les
moyens mis en œuvre par le locataire (TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2004
c. 3.2). Faute de définition légale, elle doit être rapprochée de l'état
approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée au sens de l'art. 256
al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état
convenu (TF 4C.97/2003 précité c. 3.1; TF 4C.527/1996 du 29 mai 1997, c.
3a, SJ 1997 p. 661). Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas
une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire
pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage
convenu. Le défaut de la chose louée est une notion relative; son
existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de
prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le
type de la construction, le montant du loyer (TF 4A_281/2009 du 31 juillet
2009 c. 3.2; TF 4C.368/2004, du 21 février 2005, c. 4.4.1, et références).
Lorsque le locataire prétend que le bailleur avait promis dans
le contrat une qualité déterminée de l'objet loué, il y a lieu d'interpréter le
bail. Pour ce faire, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer, en
fait, la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux
expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit
par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18
al. 1 CO). La recherche de la volonté réelle des parties est qualifiée
d'interprétation subjective (ATF 132 III 626 c. 3.1; ATF 131 III 606 c. 4.1). Si
la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si leur volonté
divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements

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selon la théorie de la confiance, c'est-à-dire rechercher comment la clause
contractuelle pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble
des circonstances (interprétation dite objective). Les circonstances
déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la
manifestation de volonté, à l'exclusion des événements postérieurs (ATF
133 III 61 c. 2.2.1 et références).
En l'espèce le contrat de bail prévoit notamment qu'il porte sur
un terrain de 6'000 m2 environ, établi à l'usage d'entreposage du matériel,
que d'éventuelles différences quant à la surface réelle ne donneront lieu à
aucune modification du loyer jusqu'à concurrence de 2 % en plus ou en
moins et que le loyer est de 6'000 fr. par mois pour 6'000 m2, soit 12 fr. le
mètre carré par année. Conformément au témoignage de l'ancien
administrateur et au plan d'intention signé par les parties le 11 juillet
2007, il est manifeste que la surface s'étendant jusqu'à la forêt était
incluse dans les 6'000 m2 prévus par le contrat et que la volonté de la
demanderesse était par conséquent d'utiliser toute cette surface. Ainsi,
selon la volonté réelle des parties, la bande de terrain litigieuse était bien
incluse dans la surface louée de 6'000 m2 prévue par le contrat.
En ce qui concerne l'utilisation de la bande de terrain
litigieuse, on doit admettre qu'elle devait servir aux véhicules de la
demanderesse pour accéder aux espaces de stockage pour y charger et
décharger du matériel. En effet, sur les plans, figurent plusieurs aires et
couloirs de circulation qui entourent les différentes halles et zones de
stockage et qui sont donc nécessaires à l'activité de la demanderesse,
dont le but social est la location et le montage d'échafaudages et
d'installations de levage; de plus, lors de la conclusion du contrat, la
bande en lisière de la forêt était recouverte de gravier enrobé et
permettait alors à la demanderesse de l'utiliser pour y circuler avec ses
véhicules et pour y déplacer du matériel.
Ainsi, la modification de la bande recouverte de gravier enrobé
en terrain herbeuse ne permet plus au locataire d'utiliser cette surface
conformément à l'usage convenu entre les parties. On doit par conséquent

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admettre l'existence d'un défaut, qui doit être qualifié de gravité
moyenne.
Le recours de la défenderesse doit par conséquent être rejeté.
5. La demanderesse soutient qu'il convient d'appliquer une
réduction de loyer proportionnelle à la surface qu'elle ne peut plus utiliser,
soit 700 m2 au loyer moyen de 12 fr. le mètre carré. Elle se réfère à cet
égard à la jurisprudence publiée aux ATF 135 III 537.
a) Selon la jurisprudence et la doctrine, pour invalider un
contrat en raison d'un vice de consentement, il suffit de mettre au clair,
explicitement ou implicitement, que l'on ne veut pas maintenir le contrat
pour vice de volonté (Schmidlin, Commentaire romand, 2003, n. 14 ad art.
31 CO, p. 194 et références). Toutefois en matière de bail comme en
matière de contrat de vente, le locataire a le choix entre invalider le
contrat pour vices du consentement et exercer l'action en garantie des
défauts. S'il opte pour l'action en garantie, il ratifie le contrat
conformément à l'art. 31 CO, car la réglementation relative aux défauts de
la chose suppose l'existence d'un contrat valable. Ainsi le locataire qui
opte pour une demande de réduction de loyer en invoquant le caractère
excessif (ou trompeur ou dolosif) du loyer, ratifie celui-ci et ne saurait
ultérieurement invalider le contrat pour le même motif (cf. TF 4C.43/2001
du 20 juin 2001 c. 3a/bb, SJ 2002 I 31).
En l'espèce, une manifestation de volonté d'invalider
partiellement le contrat, même tacite, ne ressort pas du courrier de la
demanderesse du 16 juillet 2008 ni de la requête à la commission de
conciliation. Le premier se réfère expressément au chiffre 7.2 du contrat
et exige une solution de rechange consistant soit en une réduction de
loyer soit en la mise à disposition d'une surface complémentaire. La
seconde se réfère également au chiffre 7.2 du contrat et ne conclut qu'à
une réduction de loyer. Aussi la jurisprudence publiée aux ATF 135 III 537

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ne saurait s'appliquer ici, puisque celle-ci retient que le contrat de bail
avait été invalidé.
Il convient dès lors d'examiner la question au regard des
règles relatives aux défauts en matière de bail.
b) Selon l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint
l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du
bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le
bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier.
Dans sa jurisprudence, le Tribunal fédéral a précisé que la
réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'article
259d CO doit être proportionnelle au défaut; elle est déterminée par
rapport à la valeur de l'objet sans défaut. En principe, on devrait procéder
selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est
appliquée dans le contrat de vente : on estime la valeur objective de la
chose louée avec son défaut et celle qu'elle aurait sans défaut; puis on
réduit le loyer en proportion. Toutefois, ce calcul n'est pas toujours facile,
en particulier lorsque le défaut est d'importance moyenne; dans ce cas, on
peut admettre une appréciation en équité, par référence à l'expérience
générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF 130 III 504 c. 4.1 et
références). A cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure
dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des
particularités de chaque espèce au nombre desquelles la destination des
locaux joue un rôle important (TF 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 c. 2.1
et références).
En l'espèce, la surface qui donne lieu à réduction était
destinée, au moment de la conclusion du contrat, à accéder aux zones de
stockage et à manœuvrer des véhicules autour de celles-ci. Reste que la
demanderesse bénéficie toujours des halles et zones de stockages
auxquelles elle peut toujours accéder par d'autres voies, l'extension de
ces zones résultant de la mise en l'enquête du 31 mars 2008 n'étant pas
déterminante, dès lors qu'elle est postérieure au contrat. La restriction

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d'usage en cause constitue donc une entrave à la seule circulation, sans
toutefois affecter les possibilités de stockage prévues au moment de la
conclusion du contrat. Au vu de ces éléments, la réduction en équité de 5
% adoptée par les premiers juges peut être confirmée.
Le recours de la demanderesse doit être rejeté sur ce point.
6. La demanderesse soutient qu'elle a droit à de pleins dépens,
dont 6'000 fr. en remboursement des honoraires de son conseil.
a) Selon l'art. 92 al. 1 CPC-VD, les dépens sont alloués à la
partie qui a obtenu l'adjudication de ses conclusions. Lorsque aucune des
parties n'obtient entièrement gain de cause, le juge peut réduire les
dépens ou les compenser (art. 92 al. 2 CPC-VD.
Pour décider de la répartition des dépens, le juge doit
rechercher lequel des plaideurs gagne le procès sur le principe et non pas
répartir les dépens proportionnellement aux montants alloués
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 92 CPC-VD, p. 175).
En l'espèce, la demanderesse a obtenu gain de cause sur le
principe d'une réduction de loyer, mais n'a vu ses conclusions admises
dans leur quotité que pour un peu moins de la moitié. Au vu de ces
éléments la réduction d'un tiers adoptée par les premiers juges apparaît
adéquate et peut être confirmée.
b) En ce qui concerne la participation aux honoraires de
mandataire, l'art. 93 al. 2 CPC-VD renvoie au tarif du 22 février 1972 des
honoraires d'agent d'affaires breveté dus à titre de dépens (ci-après : TAg)
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 1 ad art. 91 CPC-VD, p. 169 et n. 4 ad
art. 93 CPC-VD, p. 185).
Lorsque la partie est, comme en l'espèce, représentée par un
agent d'affaires breveté, toutes les opérations nécessaires à l'ouverture et

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à l'avancement du procès ou provoquées par celui-ci donnent droit à des
honoraires à titre de dépens (art. 1 TAg). En vertu de l'art. 3 al. 1 TAg, les
honoraires d'agent d'affaires breveté dus à titre de dépens sont fixés entre
les minima et les maxima prévus à l'art. 2 TAg en considération des
difficultés de la cause et de la complexité des questions de fait et de droit
débattues ainsi que de la valeur litigieuse calculée conformément au tarif
du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile (ci-après : TFJC).
Les opérations mentionnée à l'art. 2 TAg comprennent les
correspondances, conférences et autres opérations accessoires (art. 3 al. 2
TAg). Le maximum des honoraires dus à titre de dépens est augmenté en
raison de la valeur litigieuse dans la proportion suivante : pour une valeur
litigieuse de 100'000 à 400'000 fr. le maximum est doublé; pour une
valeur litigieuse de 400'000 à 800'000 fr. le maximum est triplé; à partir
de 800'000 fr. le maximum est quadruplé (art. 3 bis TAg).
Selon l'art. 6 al. 1 let. a TFJC, la valeur litigieuse en première
instance se détermine par l'addition des conclusions des parties, à moins
que celles-ci ne s'excluent.
Lorsque le litige porte sur le montant du loyer, la valeur
litigieuse se calcule sur la base de la différence annuelle de loyer litigieuse
multipliée par vingt (Byrde/Giroud Walther/Hack, in Procédures spéciales
vaudoises, 2008, n. 13 ad art. 14a LTB, p. 157 et références; ATF 121 III
397 c. 1).
En l'espèce, le conseil de la demanderesse a déposé devant le
Tribunal des baux une requête de cinq pages contenant ses conclusions,
qui selon l'art. 2 let. B ch. 12 TAg donne droit à des honoraires compris
entre 100 et 800 francs. Il a participé à l'audience du 5 février 2010 qui a
duré de 10 h 25 à 13 heures et pour laquelle l'art. 2 let. B ch. 13 TAg
prévoit des dépens compris entre 150 et 800 francs. Il a également
déposé une requête de cinq pages devant la commission de conciliation,
qui selon l'art. 2 let. B ch. 5 TAg donne droit à des honoraires compris
entre 100 et 300 fr. et a participé à deux audiences devant la commission
de conciliation, pour lesquelles l'art. 2 let. B ch. 6 TAg, prévoit pour

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chacune des dépens situés entre 150 et 800 francs. L'addition de ces
postes donne un montant global minimum de 650 fr. et un maximum de
3'500 francs
Les conclusions de la demanderesse tendaient à l'octroi d'une
diminution de loyer de 700 fr. par mois et les conclusions de la
défenderesse tendaient au rejet de celle de la demanderesse. La valeur
litigieuse en première instance était donc de 168'000 fr. (700 x 12 x 20)
justifiant le doublement des maxima prévu à l'art. 2 TAg, qui s'élevaient
en conséquence à 7'000 francs.
Les premiers juges ont alloué à la demanderesse une
indemnité réduite d'un tiers de 1'045 fr. 70 , ce qui correspond à une
pleine indemnité de 1'568 fr. 55 (1'045,7 x 3 : 2). Au vu des questions de
fait et de droit débattues dans le procès, le montant alloué apparaît certes
modeste, mais demeure encore admissible.
Le recours de la demanderesse doit en conséquence être
rejeté sur ce point.
7. En conclusion, les recours doivent être rejetés en application
de l'art. 465 al. 1 CPC-VD et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de la défenderesse sont arrêtés
à 480 francs et ceux de la demanderesse à 540 fr. (art. 232 TFJC).
Vu l'issue des recours, il y a lieu de compenser les dépens de
deuxième instance.

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC,
prononce :
I. Les recours sont rejetés.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante D.________ SA
sont arrêtés à 480 fr. (quatre cent huitante francs) et ceux de
la recourante I.________ SA à 540 fr. (cinq cent quarante
francs).
IV. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 1er mars 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Serge Maret (pour I.________ SA),
- Me Alain Vuithier (pour D.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
Le greffier :