vd_gerichte · JL11.021254 · 2012-01-13 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
11.021254-111786
18
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 13 janvier 2012
____________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Colelough et Mme Kühnlein
Greffier : M. Corpataux
*****
Art. 257d CO ; 257 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par HOTEL A.________
SA, à Montreux, bailleresse et requérante, contre l’ordonnance rendue le 9
août 2011 par le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut dans
la cause divisant l’appelante d’avec X.________, à Lausanne, locataire et
intimée, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 9 août 2011, dont le dispositif a été
communiqué aux parties le même jour et les considérants le 13 septembre
2011, le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut a dit que la
requête d’expulsion en procédure de protection dans les cas clairs
déposée le 7 juin 2011 par la bailleresse Hotel A.________ SA à l’encontre
de la locataire X.________ était irrecevable (I), arrêté les frais judiciaires de
la bailleresse à 320 fr., sous réserve d’une demande de motivation qui les
augmenterait à 400 fr., et mis ceux-ci à sa charge (II et III), dit que la
bailleresse verserait à la locataire des dépens à hauteur de 1'000 fr. à titre
de défraiement de son représentant professionnel (IV) et rayé la cause du
rôle (V).
En droit, le premier juge a considéré que la procédure pour cas
clairs ne pouvait trouver application en l’espèce. Il a relevé que les
éléments invoqués et produits par la locataire à l’appui de ses prétentions
en annulation de congé ne conduisaient pas à considérer que celles-ci
n’avaient aucune chance de succès, ni qu’elles consacreraient un abus
manifeste de protection. Il a ajouté que la situation impliquait une
instruction et une réflexion juridique qui excédaient largement les limites
de la procédure pour cas clairs, dès lors notamment que plusieurs avis
comminatoires avaient été adressés à la locataire. Le premier juge a
relevé enfin que la locataire avait invoqué la compensation, de sorte que
se posait la question de savoir si cette déclaration avait déployé ses effets,
ce qui ne pouvait se faire dans le cadre de la procédure pour cas clairs.
B. Par mémoire du 26 septembre 2011, Hotel A.________ SA a fait
appel de cette ordonnance, prenant, avec suite de frais et dépens, les
conclusions suivantes :
« I. L’appel est admis.
II. L’ordonnance motivée rendue par le Juge de paix du district de
la Riviéra – Pays-d’Enhaut, le 13 septembre 2011 est annulée.

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III. Il s’agit d’un cas clair.
IV. La requête d’expulsion du -7 juin 2011 est recevable telle que
formulée.
III. La cause est renvoyée à un Juge de paix du district de la Riviéra
– Pays-d’Enhaut afin que celui-ci statue sur la requête
d’expulsion faute de paiement du loyer du -7 juin 2011 ceci en
application des art. 257d et 274g CO, 248 lit b, 257 al. 1 CPC et
5 chif. 30 du Code de droit privé judiciaire vaudois.
IV. Les frais de première et de seconde instance sont mis à la
charge de l’intimée.
IV. Il est alloué des dépens de première et de seconde instance à
l’appelante pour le défraiement de son mandataire, l’agent
d’affaires soussigné. »
Par mémoire du 8 décembre 2011, X.________ s’est déterminée
sur l’appel, concluant, avec suite de frais et dépens, à son rejet.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
a) Hotel A.________ SA, bailleresse, et X.________, locataire, ont
conclu le 5 février 2009 un contrat de bail à loyer portant sur un local
commercial de 60 m2 sis à Montreux. Le contrat a été conclu pour une
durée déterminée de cinq ans, soit du 1er avril 2009 au 31 mars 2014, et
le loyer mensuel fixé à 5'100 fr., y compris un forfait de 100 fr. pour les
frais accessoires. Le contrat précise que le loyer est payable par mois
d’avance selon les modalités fixées par le bailleur et qu’en cas de retard
de plus de dix jours, le bailleur peut, après une vaine mise en demeure,
exiger que le loyer soit acquitté trimestriellement à l’avance. Le contrat
prévoit par ailleurs que l’inobservation par l’une des parties des
dispositions contenues dans le CO (Code des obligations suisse du 30 mars
1911, RS 220), dans le contrat et ses annexes ou dans tout autre avenant
au bail donne le droit à l’autre partie de résilier le contrat en tout temps, le

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cas échéant après une mise en demeure. Le contrat prévoit enfin que le
RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du
canton de Vaud) fait partie intégrante dudit contrat.
b) Par requête du 30 juillet 2010, la locataire a saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer de la Préfecture de
la Riviera – Pays-d’Enhaut (ci-après : la commission de conciliation),
concluant principalement à ce que l’autorité saisie tente la conciliation et,
subsidiairement, à ce qu’elle dise que le loyer découlant du contrat est
réduit de 30 %, soit de 5'100 fr. par mois à 3'570 fr., pour la période allant
du 20 août 2009 au 25 octobre 2009 et pour la période allant du 1er
janvier 2010 jusqu’à la fin des travaux, que la locataire est autorisée à
payer les loyers futurs par compensation jusqu’à concurrence du montant
payé en trop compte tenu de la réduction de loyer demandée et que la
bailleresse est la débitrice de la locataire et lui doit immédiat paiement
d’un montant de 65'000 francs.
Le 20 août 2010, la locataire s’est acquittée d’un montant de
5'100 francs. Par courrier du 26 août 2010 de son mandataire, la
bailleresse a indiqué à la locataire que sa notification de résiliation de bail
du 24 août 2010 pouvait être considérée comme nulle et non avenue, dès
lors que celle-ci s’était acquittée du loyer du mois d’août 2010 en date du
20 août 2010.
Par courrier recommandé du 7 septembre 2010, la bailleresse
a indiqué à la locataire que celle-ci était sa débitrice de la somme de
10'200 fr., représentant les loyers bruts pour la période du 1er août au 30
septembre 2010 des locaux loués. La bailleresse a précisé que la locataire
avait plus de dix jours de retard et l’a mise en demeure de verser le
montant précité dans un délai de cinq jours, à défaut de quoi le loyer
serait exigible par trimestre d’avance dès le 1er octobre 2010, en
application de l’art. 7 al. 2 RULV.
Par courrier du 10 septembre 2010, la locataire a répondu à la
bailleresse qu’il était faux d’affirmer qu’elle aurait plus de dix jours de

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retard et que la mise en demeure de verser le loyer dans un délai de cinq
jours était illégale, de sorte que cette mise en demeure était nulle et non
avenue.
Par courrier recommandé du 24 septembre 2010, la bailleresse
a fait part à la locataire que le montant de 10'200 fr., relatif aux loyers
d’août et de septembre 2010, réclamé dans son précédent courrier du 7
septembre 2011, demeurait impayé et a confirmé à celle-ci que, dès le 1er
octobre 2010, ses loyers seraient exigibles par trimestre d’avance,
conformément à l’art. 7 al. 2 RULV.
L’audience de conciliation a eu lieu le 5 octobre 2010 ; la
conciliation n’a pas abouti et un acte d’échec de la conciliation a été
notifié à la locataire.
Le 6 octobre 2010, la locataire a versé un montant de 5'100 fr.
à la bailleresse ; le 3 novembre 2010, elle lui a versé à nouveau 5'100
francs.
Par requête du 5 novembre 2010, la locataire a saisi le
Tribunal des baux, concluant à ce qu’il soit dit que le loyer mensuel est
réduit de 30 % pour la période allant du 20 août 2009 au 25 octobre 2009
et pour la période allant du 1er janvier 2010 au 30 juin 2010, que la
locataire est autorisée à payer les loyers impayés par compensation
jusqu’à concurrence du montant payé en trop, compte tenu de la
réduction du loyer demandée, et que la bailleresse est débitrice de la
locataire et lui doit immédiat paiement d’un montant de 65'000 francs.
Le 15 décembre 2010, la locataire s’est acquittée d’un
montant de 5'100 francs. Ce montant a été imputé par la bailleresse sur le
loyer d’octobre 2010.
c) Par courrier recommandé du 9 février 2011, la bailleresse a
informé la locataire qu’elle n’avait pas encore perçu les loyers de
novembre 2010 à janvier 2011 et lui a imparti un délai de trente jours pour

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régler le montant de 15'300 fr., à défaut de quoi le bail serait résilié pour
non paiement des loyers, selon l’art. 257d CO.
Par courrier recommandé du 2 mars 2011, la bailleresse a
informé sa locataire qu’elle n’avait toujours pas perçu les loyers de
novembre 2010 à avril 2011 et lui a imparti un dernier délai de trente
jours pour régler ces loyers, par 30'600 fr., à défaut de quoi le bail serait
résilié en application de l’art. 257d CO. La bailleresse a précisé que les
loyers étaient exigibles trois mois à l’avance, de sorte que les loyers de
février, mars et avril 2011 étaient également échus. Le pli recommandé
n’a pas été réclamé par sa destinataire ; il lui a été distribué le 14 mars
2011 via sa case postale.
Le 7 mars 2011, la locataire a effectué un versement de
15'300 francs. Ce montant a été imputé par la bailleresse sur les loyers de
novembre 2010 à janvier 2011.
Le 4 avril 2011, la locataire s’est acquittée d’un loyer, via
l’Office des poursuites de Vevey dans le cadre d’une réquisition de prise
d’inventaires pour sauvegarde du droit de rétention de la bailleresse ; ce
loyer a été comptabilisé par la bailleresse comme loyer de février 2011
(mémoire d’appel, ch. 5.18, p. 7).
d) Par requête du 13 avril 2011, la locataire a saisi la
commission de conciliation, concluant principalement, avec suite de frais
et dépens, à ce qu’elle tente la conciliation. A titre subsidiaire, elle a
conclu à ce que l’autorité saisie dise que le loyer découlant du contrat est
réduit de 30 %, soit de 5'100 fr. à 3'570 fr., pour la période allant du 20
août 2009 au 25 octobre 2009 et pour la période allant du 1er janvier 2010
jusqu’à la fin des travaux, et qu’elle dise que la locataire est autorisée à
payer les loyers futurs par compensation jusqu’à concurrence du montant
payé en trop compte tenu de la réduction de loyer demandée.
e) Par formule agréée datée du 14 avril 2011 et expédiée le
même jour à sa locataire sous pli recommandé, la bailleresse a résilié le

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bail commercial de celle-ci au 31 mai 2011. Il est précisé sur ladite formule
qu’il s’agit d’une résiliation faute de paiement du loyer, fondée sur l’art.
257d al. 2 CO, la locataire n’ayant pas donné suite à l’avis comminatoire
qui lui avait été notifié le 14 mars 2011 en application de l’art. 257d al. 1
CO.
f) Par requête du 9 mai 2011, la locataire a saisi à nouveau la
commission de conciliation, concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à ce qu’elle tente la conciliation, et, subsidiairement, à ce
qu’elle dise que la résiliation du bail à loyer commercial du 14 avril 2011
est nulle, non avenue et de nul effet.
g) Le 3 juin 2011, la locataire a versé à la bailleresse un
montant de 5'100 francs.
h) Par requête d’expulsion faute de paiement du loyer du 7
juin 2010, la bailleresse a saisi le Juge de paix du district de la Riviera –
Pays-d’Enhaut, concluant en substance, avec suite de frais et dépens, à ce
qu’ordre soit donné à la locataire, sous la menace des peines de l’art. 292
CP (Code pénal suisse du 21 décembre 1937, RS 311.0), de quitter et de
rendre libres de tous occupants et de tous biens lui appartenant ou
appartenant à des tiers, les locaux sis à Montreux, ainsi que les
éventuelles dépendances remises à bien plaire, ceci dans un délai de vingt
jours à compter de la notification de la décision à intervenir, que l’huissier
de la Justice de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut soit chargé de
procéder à l’exécution forcée de cette décision, sous la présidence du Juge
de paix du même ressort, que cet huissier puisse requérir tous agents de
la force publique de concourir à l’exécution forcée de la présente
ordonnance et qu’il soit, au besoin, procédé à l’ouverture forcée des
locaux.
i) L’audience de conciliation relative à la requête de la
locataire du 13 avril 2011 a eu lieu le 23 juin 2011 en présence des
parties, assistées de leur conseil respectif. La conciliation a été tentée en
vain et une autorisation de procéder a été délivrée à la locataire.

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j) Les 4 et 7 juillet 2011, la locataire a versé à la bailleresse
des montants de 5'100 francs.
k) Par courrier du 5 juillet 2011, le juge de paix saisi a indiqué
aux parties qu’il s’estimait compétent pour statuer sur la requête
d’expulsion et a indiqué à la locataire qu’une audience était fixée au 5
août 2011, laquelle lui permettrait de produire tout moyen de preuve
propre à démontrer que les conditions d’application de la procédure de
protection dans les cas clairs ne seraient pas réunies. Le juge de paix a
indiqué par ailleurs qu’une décision serait rendue sur ce point. Par arrêt du
2 août 2011 (CACI 2 août 2011/9), la Cour d’appel civile a déclaré
irrecevable l’appel formé par la locataire contre cette « décision », aux
motifs que le premier juge n’avait nullement statué sur sa compétence, ni
tranché la question de la recevabilité de la requête d’expulsion selon la
procédure de protection dans les cas clairs, qui faisait précisément l’objet
de l’audience à venir.
Par prononcé du 10 août 2011 (CREC 10 août 2011/131), le
Président de la Chambre des recours civile a pris acte du retrait du recours
déposé par la locataire contre la décision du juge de paix du 5 juillet 2011
rejetant sa requête tendant au report de l’audience fixée le 5 août 2011.
l) Ensuite de l’échec de l’audience de conciliation du 23 juin
2011, la locataire a, par demande du 13 juillet 2011, saisi le Tribunal des
baux, concluant à ce qu’il soit dit que le loyer est réduit de 30 % pour la
période du 20 août 2009 au 25 octobre 2009 et pour la période allant du
1er janvier 2010 au 30 juin 2010, que la locataire est autorisée à payer les
loyers impayés par compensation jusqu’à concurrence du montant payé
en trop compte tenu de la réduction de loyer demandée et que la
bailleresse est débitrice de la locataire et lui doit immédiat paiement d’un
montant de 65'000 francs.
m) Une audience a eu lieu le 5 août 2011 devant le juge de
paix saisi de la requête d’expulsion.

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En d roit :
1. a) L’ordonnance attaquée a été rendue le 9 août 2011, de
sorte que les voies de droit sont régies par le CPC (Code de procédure
civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), entré en vigueur le 1er janvier
2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b) Le litige porte en l’occurrence sur le bien-fondé d’une
ordonnance rendue par un juge de paix déclarant irrecevable une requête
d’expulsion fondée sur un défaut de paiement de loyers, au motif que les
conditions d’application de la procédure pour cas clair au sens de l’art.
257 CPC, qui fonde sa compétence (cf. art. 5 al. 1 ch. 30 CDPJ [Code de
droit privé judiciaire du 12 janvier 2010, RSV 211.02]), ne seraient pas
réalisées. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant
laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui
s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2003 III 83 et les
réf. citées).
En l'espèce, le loyer mensuel des locaux litigieux s'élève à
5'100 fr., forfait pour frais accessoires compris. Alors que l’appelante
requiert l’expulsion de l’intimée en application de la procédure pour cas
clairs, celui-ci conclut implicitement à pouvoir continuer à utiliser ses
locaux, soit au maintien du bail, qui court jusqu’au 31 mars 2014. La
valeur litigieuse est donc, eu égard aux principes énoncés ci-avant,
supérieure à 10'000 fr., ce qui ouvre la voie de l'appel.

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c) Le délai pour interjeter appel est de trente jours (art. 311 al.
1 CPC), sauf lorsque la procédure sommaire a été appliquée, auquel cas le
délai d'appel est de dix jours (art. 314 CPC ; JT 2011 III 83). En l’espèce, la
bailleresse a requis l'application de la règle relative au cas clair (art. 257
CPC) et le premier juge a considéré que cette procédure ne pouvait être
appliquée (art. 257 al. 3 CPC). La procédure de cas clair étant sommaire,
le délai d'appel est de dix jours, même lorsque le premier juge a rendu
une décision d’irrecevabilité en application de l’art. 257 al. 3 CPC (JT 2011
III 83, spéc. p. 85).
L'appel, interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt,
est ainsi recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle jouit d’un plein pouvoir d’examen (Hohl,
Procédure civile, tome II, 2e éd., Berne 2010, n. 2396, p. 435 ; Spühler, in
Commentaire bâlois, Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC). Elle peut revoir
librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en
première instance (JT 2011 III 43 ; Tappy, Les voies de droit du nouveau
Code de procédure civile, in JT 2010 III 115, spéc. p. 134 ; Hohl, op. cit., n.
2399, p. 435).
En l’espèce, l’état de fait de l’ordonnance attaquée a été
complété sur la base des pièces au dossier et l’autorité d’appel est en
mesure de statuer.
3. a) L’appelante soutient que toutes les conditions d’application
de la procédure du cas clair étaient remplies et que le premier juge aurait
dû entrer en matière et prononcer l’expulsion de l’intimée. Elle fait valoir

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que la résiliation du contrat de bail se référait expressément à l’avis
comminatoire notifié le 14 mars 2011, de sorte que l’intimée savait quels
loyers lui étaient réclamés, et que, celle-ci n’ayant pas versé l’entier de
ceux-ci dans le délai qui lui avait été imparti à cet effet, la résiliation de
son bail était justifiée. Elle argue en particulier que le fait qu’un premier
avis comminatoire a été adressé à l’intimée demeure sans influence sur la
validité du second. En bref, la résiliation pour défaut de paiement ne
souffrirait d’aucun vice propre à empêcher le juge de statuer selon la
procédure pour cas clair.
b) aa) A teneur de l'art. 257 CPC, le tribunal admet
l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas
litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et que la
situation juridique est claire. La procédure du cas clair permet d'obtenir
rapidement une décision sur le fond. Les règles des art. 252 à 256 CPC
sont applicables. Le juge ne peut refuser de se saisir lorsque les conditions
en sont remplies.
De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement
applicable lorsque l’état de fait est incontesté, mais également lorsque, s’il
l’est, il est susceptible d’être immédiatement prouvé (Message du Conseil
fédéral du 28 juin 2006, in FF 2006 p. 6959 ; Bohnet, Le droit du bail en
procédure civile suisse, op. cit., n. 42, p. 15 ; Meier, Schweizerisches
Zivilprozessrecht, Zurich 2010, pp. 374-375), notamment sur la base de
moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces
(Sutter-Somm/Lötscher, Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, Zurich 2010, n. 5 ad art. 257 CPC ; Gösku, DIKE
Komm-ZPO, Zurich 2011, n. 8 ad art. 257 CPC), d’autres moyens de
preuve (audition de témoins amenés directement par les parties ou brève
vision locale) n’étant cependant pas exclus (Bohnet, CPC commenté, Bâle
2011, n. 11 ad art. 257 CPC ; Grolimund/Staehelin/Staehelin,
Zivilprozessrecht, Zurich 2008, n. 54, p. 357). Pour le défendeur, il suffit
de démontrer la vraisemblance de ses objections ; des allégations
dénuées de fondement ne sauraient toutefois faire obstacle à un procès
rapide. De plus, le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont

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opposées en démontrant qu’elles ne sont pas pertinentes ou qu’elles sont
inexactes (Sutter-Somm/Lötscher, op. cit., n. 7 ad art. 257 CPC). Ce n’est
dès lors que si le défendeur fait valoir des moyens – objections ou
exceptions – qui n’apparaissent pas d’emblée voués à l’échec et qui
supposent une administration de preuves complexe, que la protection doit
être refusée (Bohnet, CPC commenté, op. cit., n. 12 ad art. 257 CPC).
Autrement dit, le juge doit être convaincu que l'état de fait est
suffisamment établi avec les moyens de preuve à disposition et que
d'autres moyens de preuve ne changeraient rien au résultat. On considère
par ailleurs que la situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une
doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique au cas
concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118 II 302 c. 3 ;
JT 2011 III 146).
Si l’expulsion pour défaut de paiement de loyer au sens de
l’art. 257d CO relève en principe de la procédure simplifiée (Hohl, op. cit.,
n. 1454, p. 263 ; Colombini, op. cit., JT 2011 III 85 n° 3), rien ne s’oppose à
ce qu’il soit procédé selon la procédure de cas clair lorsque les conditions
légales en sont remplies (Bohnet, La procédure sommaire selon le Code de
procédure civile suisse, in Revue jurassienne de jurisprudence 2008, pp.
285 ss ; Lüscher/Hofmann, Le Code de procédure civile, Berne 2009, p.
165 ; Meier, op. cit., pp. 373 et 378 ; Bisang, Neue Zivilprozessordnung :
Neuerungen im Schlichtungsverfahren bzw. Mietprozess unter besonderer
Berücksichtigung der Ausweisung – Nouveau code de procédure de
conciliation resp. procédure en matière de bail en tenant particulièrement
compte de l’expulsion, in MietRecht Aktuell 3/2010, p. 110 ss ;
Grolimund/Staehelin/Staehelin, op. cit., nn. 54-56, pp. 357-358). Si les
conditions de l'expulsion sont remplies, le juge donne l'ordre au locataire
d'évacuer les lieux. Si le locataire conteste la résiliation du bail et rend
vraisemblables ses allégations, le tribunal n'entrera pas en matière. Le
bailleur devra alors ouvrir devant le tribunal compétent une action en
expulsion selon la procédure simplifiée des art. 243 ss CPC (Hohl, loc. cit.,
p. 263 ; JT 2011 III 146).
Lorsque le locataire saisit parallèlement la commission de
conciliation en contestation du congé, le juge de l’expulsion ne peut en

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principe faire application de l’art. 257 CPC. Il en va toutefois différemment
lorsque les motifs invoqués à l’appui de la demande d’annulation du congé
sont dénués de fondement (Meier, op. cit., pp. 373 ss ;
Grolimund/Staehelin/Staehelin, op. cit., nn. 54-56, pp. 357-358). Certes,
selon une partie de la doctrine, il n’y a pas cas clair lorsque la demande
d’expulsion est déposée alors que, préalablement, le congé a été ou
pourrait être contesté (en ce sens, Lachat, Procédure civile en matière de
baux à loyer, pp. 168-169, qui réserve uniquement les demandes
d’annulation de congé anticipé qui n’ont manifestement aucune chance de
succès et consacrent un abus manifeste de procédure). Cette approche,
trop restrictive, doit toutefois être rejetée. La seule contestation du congé
devant l’autorité de conciliation ne saurait impliquer un examen plus
restrictif de la notion de cas clair (JT 2011 III 146).
bb) L'art. 257d al. 1 CO prévoit que, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme,
le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de trente
jours au moins pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al.
1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier les baux
d'habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé
minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
L'art. 257d CO présuppose un retard dans le paiement du loyer
(Lachat, Commentaire romand, Bâle 2003, n. 2 ad art. 257d CO, p. 1332).
L'avis comminatoire est dépourvu d'effet s'il porte sur un loyer qui n'est
pas encore échu (Lachat, ibidem, n. 5 ad art. 257d CO, p. 1333). En
d'autres termes, si le bailleur a des créances qui ne permettent pas
l'application de cet article et d'autres qui la permettent, son courrier doit
les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse
reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du
bail (Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne 2008, p. 666 ; CREC I 25
mars 2010/151), la mention du montant de l'arriéré n'étant pas
indispensable, l'indication des mois de calendrier suffisant (CdB 2000, p.
107, citant un arrêt du TF du 14 juin 2000).

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Aux termes de l'art. 7 al. 2 RULV, lorsque le locataire est en
retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a
fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que
le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés
trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé
dans la mise en demeure. Selon la jurisprudence de la cour de céans, l'art.
7 RULV est une faculté donnée au bailleur qui ne peut être exercée que
dès le mois qui suit l'échéance du délai que celui-ci a imparti en vain au
locataire pour s'acquitter du loyer arriéré. Le bailleur ne peut pas requérir
immédiatement, par une mise en demeure à forme de l'art. 257d CO, le
paiement du loyer par trimestre d'avance. Il doit procéder en deux temps,
soit d'abord adresser une mise en demeure en cas de retard du paiement
du loyer (avec ou sans la menace de la sanction du paiement des loyers
par trimestre d'avance), puis communiquer au locataire sa volonté
d'obtenir le paiement du loyer par trimestre d'avance. Ce n'est qu'après
cette dernière communication qu'il peut, si les loyers n'ont pas été
acquittés trimestriellement d'avance, adresser l'avis comminatoire de l'art.
257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et distincte (CREC I
18 février 2010/89 ; CREC I 28 août 2007/420, résumé in Cahiers du Bail
[CdB] 2007, p. 129).
cc) Selon la jurisprudence, est inefficace le congé qui ne
satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est
subordonné son exercice (ATF 135 III 441 c. 3.1 et référence, ATF 121 III
156 précité; TF 4C.116/2005 précité). Le Tribunal fédéral donne comme
exemple le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en
réalité celui-ci est payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont
pas réalisés, le congé signifié pour une date ne correspondant pas au
terme contractuel ou légal et le congé donné en raison d'une violation des
devoirs de diligence qui se révélera inexistante (ATF 121 III 156 précité ;
TF 4C.116/2005 précité).
Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des
recours, se fondant sur ces considérations, a jugé inefficace le congé qui

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repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné
par rapport au loyer effectivement dû (du simple au double). La Chambre
des recours a motivé cette solution par le fait que le locataire « moyen »
qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement incapable de faire
la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit
d'un montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur
contraint ainsi le locataire à adopter une attitude vraisemblablement
différente de celle qu'il aurait eue si la mise en demeure avait porté sur le
montant exact. L'on peut attendre d'un bailleur, représenté la plupart du
temps par un professionnel de l'immobilier, de procéder correctement.
Une proportion du simple au double entre le montant effectivement dû et
celui réclamé a été jugée disproportionnée (CREC I 18 janvier 2006/89 c.
3 ; confirmé par arrêt rendu à cinq juges CREC I 3 septembre 2010/457 c.
4).
c) aa) En l’espèce, il est établi que l’intimée a saisi l’autorité
de conciliation dans le délai de trente jours de l’art. 273 al. 1 CO, afin de
contester le congé qui lui a été signifié. Conformément à la jurisprudence
de la cour de céans, la contestation du congé devant l’autorité
compétente ne s’oppose toutefois à ce que l’expulsion soit prononcée
selon la procédure pour cas clairs que si les motifs allégués par le locataire
dans le cadre de la contestation du congé apparaissent vraisemblables, à
défaut de quoi l’expulsion doit pouvoir intervenir dans le cadre d’une telle
procédure.
Il convient dès lors de déterminer si, au vu des circonstances
du cas d’espèce, l’expulsion de l’intimée peut être prononcée en
application de l’art. 257 CPC et d’examiner, ce faisant, si l’état de fait
n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et si la
situation juridique est claire.
bb) Le 9 février 2011, l’appelante a mis en demeure l’intimée
pour un montant de 15'300 fr. correspondant aux loyers de novembre
2010 à janvier 2011. L’intimée a effectué le versement correspondant en
date du 7 mars 2011, soit dans le délai de trente jours qui lui avait été
imparti. Dès lors que le loyer d’août 2010 a été acquitté le 20 août 2010,

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que des versements de 5'100 fr. ont été effectués les 6 octobre 2010, 3
novembre 2010 et 15 décembre 2010 et qu’un montant correspondant à
trois loyers a été versé le 7 mars 2011, on peut considérer que les loyers
étaient ainsi acquittés jusqu’en février 2011.
Par courrier adressé le 2 mars 2011, soit avant l’échéance du
délai fixé par le premier avis comminatoire du 9 février 2011, et reçu par
l’intimée après son versement de 15'300 fr., l’appelante a mis en demeure
l’intimée de verser un montant de 30'600 fr. correspondant aux loyers de
novembre 2010 à avril 2011 dans un délai de trente jours, à défaut de
quoi le bail serait résilié. Au moment où l’avis comminatoire a été reçu par
l’intimée, quatre des loyers dont le paiement était requis avaient déjà été
acquittés, dont trois dans le délai précédemment imparti par l’appelante
elle-même (novembre et décembre 2010, janvier et février 2011). Aussi, la
mise en demeure portait sur un montant manifestement supérieur à celui
qui était encore dû.
Au vu de la différence entre ce qui était réclamé et ce qui était
effectivement dû au moment où l’avis comminatoire a été reçu par
l’intimée se pose déjà la question de la validité du congé fondé sur l’art.
257d al. 2 CO, d’autant plus que l’appelante n’a pas même attendu
l’échéance du délai de paiement imparti par le premier avis comminatoire
avant d’en notifier un second, portant en partie sur les mêmes arriérés de
loyers.
cc) Au demeurant, l’appelante a admis qu’un loyer
supplémentaire avait été versé par l’intimée en date du 4 avril 2011, soit
dans le délai de grâce imparti par le second avis comminatoire (mémoire
d’appel, ch. 5.18, p. 7). Ce montant doit être imputé sur le mois de mars
2011. Il en résulte que tous les loyers échus au 2 mars 2011 ont été
acquittés par l’intimée dans les délais impartis par les deux avis
comminatoires, sous réserve du loyer du mois d’avril 2011, pour autant
toutefois que celui-ci ait été exigible à cette date. La résiliation valable du
bail en application de l’art. 257d al. 2 CO suppose par conséquent que le

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loyer du mois d’avril 2011 ait été exigible au moment où l’avis
comminatoire a été adressé à l’intimée, soit au 2 mars 2011.
A ce propos, l’appelante fait valoir que le loyer d’avril 2011
était exigible, dès lors que les loyers étaient dus par trimestre d’avance,
comme cela avait été annoncé à l’intimée par ses courriers des 7 et 24
septembre 2011.
Il ressort en effet des pièces du dossier que, le 7 septembre
2010, l’appelante a adressé un courrier à l’intimée, lui indiquant qu’elle
avait plus de dix jours de retard pour le paiement des loyers d’août et de
septembre 2010 et l’informant qu’à défaut de paiement du montant de
10'200 fr. dans un délai de cinq jours, le loyer serait exigible
trimestriellement.
Au moment de cette mise en demeure, les conditions pour
faire usage de la faculté conférée à l’appelante par l’art. 7 al. 2 RULV
n’étaient toutefois pas remplies, le retard relatif au loyer de septembre
n’atteignant pas les dix jours requis.
Par ailleurs, la mise en demeure portait également sur le loyer
d’août 2010, dont l’appelante avait admis explicitement quelques jours
auparavant, dans son courrier du 26 août 2010, qu’il avait été acquitté le
20 août 2010. Un montant deux fois plus élevé que celui qui était
effectivement dû a ainsi été exigé de la part de l’intimée. Dans ces
circonstances, il n’est pas exclu d’admettre que l’intimée pouvait être
dissuadée de payer quoi que ce soit d’un montant exagéré, dont elle ne
disposait peut-être pas, et qu’elle n’a pas à subir de désavantages, par
exemple sous la forme d’une obligation de payer son loyer par trimestre
d’avance, du fait de n’avoir pas acquitté un tel montant dans le délai
imparti par l’appelante, dont il est au demeurant pas certain qu’il ait été
convenable au sens de l’art. 107 CO, dès lors qu’il n’était que de cinq
jours.

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Le 24 septembre 2010, l’appelante a annoncé à l’intimée que
les loyers seraient désormais dus par trimestre d’avance ; elle n’a
toutefois pas mis en demeure l’intimée pour un quelconque montant, ni ne
lui a imparti de délai pour effectuer un versement. Elle a maintenu au
reste que deux loyers lui étaient dus, ce qui est contredit par son propre
courrier du 26 août 2010.
Il en découle que la question de savoir si l’appelante a agi
conformément au prescrit de l’art. 7 al. 2 RULV, de sorte que les loyers
seraient exigibles trimestriellement, et que, par conséquent, celui du mois
d’avril 2011 aurait été exigible au moment de l’avis comminatoire du 2
mars 2011, n’a pas le caractère évident exigé par l’art. 257 CPC. La
situation juridique n’étant en définitive pas claire quant au fait de savoir si
l’intimée était effectivement en défaut de paiement à l’échéance du délai
imparti par le second avis comminatoire, l’expulsion ne saurait intervenir
dans le cadre de la procédure pour cas clairs.
dd) Il résulte de ce qui précède que le moyen de l’appelante,
mal fondé, doit être rejeté. Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner si l’intimée
a invoqué valablement la compensation, son expulsion selon la procédure
de protection pour cas clairs étant déjà exclue pour les motifs qui
précèdent.
4. En conclusion, l’appel est rejeté et l’ordonnance confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'306 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2008,
RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelante.
L’intimée a droit à des dépens de deuxième instance, qui
doivent être arrêtés à 1'500 fr. (art. 7 TDC [Tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6]).

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'306 fr.
(mille trois cent six francs), sont mis à la charge de
l’appelante.
IV. L’appelante Hotel A.________ SA doit verser à l’intimée
X.________ la somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs), à
titre de dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. Jean-Marc Schlaeppi (pour Hotel A.________ SA)
- Me Alain Dubuis (pour X.________)

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La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :