vd_gerichte · XC16.036659 · 2018-03-21 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC16.036659-171620
188
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 21 mars 2018
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Crittin Dayen et M. Stoudmann, juges
Greffier : M. Clerc
*****
Art. 560 CC ; 257f CO
Statuant sur l’appel interjeté par les hoirs de feu Z.________, à
[...], défenderesse, contre le jugement rendu le 25 janvier 2017 par le
Tribunal des Baux dans la cause divisant les appelants d’avec W.________
P.________, à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 25 janvier 2017, notifié aux parties le 16 août
2018, le Tribunal des baux a prononcé que la résiliation de bail adressée
par la défenderesse feu Z.________ aux demandeurs W.________ et
P.________ le 8 avril 2016 pour le 31 mai 2016, relative à l'appartement de
3 pièces et demie au deuxième étage de l'immeuble sis [...], était
inefficace (I), a rendu le jugement sans frais ni dépens (II) et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (III).
Statuant sur la requête des demandeurs qui entendaient faire
constater la nullité de la résiliation de bail adressée par feu la
défenderesse, les premiers juges ont estimé que le comportement des
demandeurs contrevenait manifestement à l'art. 10 RULV, qui a force
obligatoire dans le Canton de Vaud, en vertu duquel le locataire doit
maintenir libre le passage dans les cages d'escaliers, paliers, corridors et
abords de l'immeuble et ne pas y entreposer des objets, sauf avec l'accord
écrit du bailleur. Ils ont également considéré que l'art. 3.2 de la Directive
de protection incendie du 26 mars 2003 imposait que les voies servant de
voies d'évacuation soient utilisables en toute sécurité, raison pour laquelle
elles devaient être maintenues dégagées. Néanmoins, le tribunal a jugé
que l'état d'encombrement du palier n’était pas tel qu’il compromettait la
sécurité des usagers de l'immeuble ou l'intervention des secours, et qu'il
ne constituait pas un préjudice esthétique ou sécuritaire qui serait
susceptible de justifier l'intérêt du bailleur de voir le bail résilié avec effet
immédiat, puisqu'il restait un espace d'un mètre cinquante pour passer.
De plus, ces circonstances ne rendaient pas la poursuite du bail
insupportable pour feu la bailleresse ou les autres habitants de
l'immeuble, qui ne s’étaient du reste pas plaints. Aussi, les conditions de
l'art. 257f CO n'ont pas été tenues pour réalisées.
B. Par acte du 14 septembre 2017, Me Serge Demierre, agissant
au nom de feu Z.________, a interjeté appel contre ce jugement, en
concluant, sous suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la

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requête en contestation de résiliation de bail soit rejetée et que la
résiliation de bail du 8 avril 2016 pour le 31 mai 2016 soit déclarée
valable.
Par réponse du 8 janvier 2018, W.________ et P.________ ont
relevé que feu Z.________ était décédée avant le 5 mars 2017 et ont remis
en cause les pouvoir de représentation du mandataire de celle-ci, estimant
que la question de la recevabilité de l’appel devait être examinée en
premier lieu. Ils s’en sont remis à justice s’agissant de la recevabilité de
l’appel et ont conclu à son rejet sur le fond.
Par courrier du 12 février 2018, Me Serge Demierre a produit
une déclaration signée les 31 janvier et 7 février 2018 par les héritiers de
feu Z.________, décédée le 16 février 2017, à savoir [...] et L.________,
confirmant le mandat de l’avocat pour faire appel ainsi que deux
procurations en sa faveur signées aux mêmes dates par les héritiers.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. La communauté héréditaire formée par la défenderesse feu
Z.________ et L.________ est propriétaire indivise de l’immeuble sis [...]. Feu
la défenderesse jouissait d’un usufruit sur ce bâtiment.
2. Par contrat de bail à loyer conclu le 23 mars 1999, les
demandeurs W.________ et P.________ ont pris à bail un appartement de
trois pièces et demie au deuxième étage de l’immeuble sis [...], à compter
du 1er mai 1999.
Ce contrat devait se renouveler d’année en année, sauf avis de
résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins quatre
mois avant son échéance. Le loyer mensuel net de l’appartement a été
arrêté, depuis le 1er avril 2014, à 1’044 fr. par mois, plus 320 fr. d’acompte
de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires.

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Le Tribunal des baux a retenu que feu la défenderesse était
l’unique bailleresse de l’appartement loué par les demandeurs.
3. Le 20 mars 2014, la régie de l’immeuble de [...],X.________, a
adressé aux demandeurs une résiliation de bail pour non-paiement du
loyer pour le 30 avril 2014.
Les demandeurs ont contesté ce congé devant la Commission
de conciliation du district de Lavaux-Oron (ci-après : commission de
conciliation).
Dans un courrier adressé aux demandeurs le 14 avril 2014, la
régie a accepté d’annuler le congé pour autant que ces derniers
s’engagent à s’acquitter de leur loyer « dans le délai imparti, soit le 10 de
chaque mois au plus tard ». La gérance a confirmé cette renonciation par
courrier du 15 mai 2014, en constatant que les demandeurs avaient
acquitté leur loyer avec un retard de cinq jours par rapport au délai qui
leur avait été accordé.
4. Le 21 octobre 2014, la régie a adressé aux demandeurs une
nouvelle résiliation de bail pour le 31 mars 2015 « pour justes motifs ».
Selon la lettre d’accompagnement, le motif de la résiliation était le retard
récurrent dans le paiement du loyer. Les demandeurs ont contesté ce
congé devant la commission de conciliation, en dirigeant leur action contre
feu la défenderesse.
Au bénéfice d’une autorisation de procéder, les demandeurs
ont porté leur action devant le Tribunal des baux, en dirigeant leur action
contre feu la défenderesse. A l’audience du 10 février 2016, les parties ont
conclu une transaction aux termes de laquelle les locataires s’engageaient
en substance à mettre en place un ordre permanent pour le paiement du
loyer, à défaut de quoi la résiliation de bail prendrait effet au 1er avril
2017, la possibilité étant réservée à feu la défenderesse de notifier une
résiliation extraordinaire aux demandeurs selon les modalités prévues par
la loi.

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5. a) Le 30 octobre 2015, la régie a adressé aux demandeurs une
« sommation » par laquelle elle a indiqué leur avoir demandé de libérer
leur palier des « nombreux objets qui y étaient entreposés » et, constatant
que cela n’avait pas été fait, leur a imparti un délai au 30 novembre 2015
pour y remédier, faute de quoi leur bail serait résilié pour justes motifs.
b) Le 17 mars 2016, la régie a adressé aux demandeurs une «
dernière sommation » aux termes de laquelle elle a relevé que le palier
n’avait pas été libéré, de sorte qu’elle leur a octroyé un dernier délai de 7
jours pour le faire, sous la menace de la résiliation du bail.
c) Sur formule officielle de notification de résiliation de bail
datée du 8 avril 2016, la régie a résilié le bail des demandeurs pour le 31
mai 2016 « pour justes motifs ». Dans un courrier d’accompagnement du
même jour, elle a expliqué que le congé était motivé par le fait que,
malgré la sommation du 17 mars 2016, les demandeurs n’avaient toujours
pas libéré le palier des « nombreux objets qui y étaient entreposés », ce
qui démontrait un « manque d’égards certain vis-à-vis des autres
locataires » et était « contraire à la sécurité dans l’espace commun de
l’immeuble, en cas d’incendie notamment ».
d) Selon l’art. 3.2 de la « Directive de protection incendie,
voies d’évacuation et de sauvetage » du 26 mars 2003, établie par
l’Association des établissements cantonaux d’assurance incendie, « [l]es
escaliers, les couloirs, les issues et les voies de circulation servant de
voies d’évacuation doivent être maintenues dégagés en tout temps et
utilisables en toute sécurité. Ils ne doivent pas servir à d’autres usages. »
e) Deux photographies, dont la date de prise n’a pas été
établie, laissent apparaître, sur le palier des demandeurs, une petite
armoire à deux portes, pouvant abriter notamment des chaussures, une
petite table basse, sur laquelle sont déposés divers objets, ainsi que trois
bacs en plastique empilés, servant vraisemblablement au tri des déchets
ménagers. Ces objets sont entreposés sur le palier des demandeurs de

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manière ordonnée, contre la paroi qui fait face aux escaliers, à l’exception
d’une paire de chaussures, que l’on observe sur l’un des clichés, déposée
devant le paillasson d’entrée.
Malgré la présence de ces objets, il reste sur le palier un
espace libre d’au moins 1 m 50 permettant le passage dans ce qui
constitue, de l’aveu des parties, la seule cage d’escaliers de l’immeuble.
6. a) Le 9 mai 2016, les demandeurs ont saisi la commission de
conciliation d’une requête en contestation de la résiliation de bail
susmentionnée, dirigée contre feu la défenderesse. La commission a tenu
audience le 16 juin 2016 et a rendu une proposition de jugement le 22 juin
2016. Les demandeurs ayant formé opposition à cette proposition de
jugement, une autorisation de procéder leur a été délivrée le 15 juillet
2016.
b) Par requête du 17 août 2016 dirigée contre feu la
défenderesse, les demandeurs ont conclu, sous suite de frais et dépens, à
la nullité de la résiliation de bail du 8 avril 2016, subsidiairement à son
annulation, plus subsidiairement à une prolongation du contrat de bail
pour une durée de trois ans.
Par réponse du 13 janvier 2017, feu la défenderesse a conclu
au rejet de la requête et à ce qu’il soit constaté que la résiliation du 8 avril
2016 pour le 31 mai 2016 est valable.
c) Le Tribunal des baux a tenu audience de jugement le 25
janvier 2017.
7. FeuZ.________ est décédée le 16 février 2017, à [...].
En d roit :
1.

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1.1 Les intimés contestent en premier lieu la qualité pour agir de
feu Z.________ au motif qu’elle est décédée avant l’introduction de l’appel,
de sorte que la recevabilité de l’appel serait compromise.
1.2 La capacité d’être partie est une condition de recevabilité de
l’action au sens de l’art. 59 al. 2 let. c CPC.
Les conditions dans lesquelles une personne peut, sans
s'engager elle-même, conclure un contrat au nom et pour le compte
d'autrui en tant que représentant direct sont réglées par les art. 32 ss CO
(TF 4A_473/2011 du 22 décembre 2011 consid. 1.1).
Aux termes de l’art. 35 CO, qui règle les rapports de
représentation, les pouvoirs découlant d’un acte juridique s’éteignent par
la perte de l’exercice des droits civils, par la faillite, par la mort ou par la
déclaration d’absence, soit du représenté, soit du représentant, à moins
que le contraire n’ait été ordonné ou ne résulte de la nature de l’affaire.
Lorsqu’une personne contracte sans pouvoirs au nom d’un
tiers, celui-ci ne devient créancier ou débiteur que s’il ratifie le contrat
(art. 38 al. 1 CO).
L'art. 560 CC prévoit que les héritiers acquièrent de plein droit
l'universalité de la succession dès que celle-ci est ouverte (al. 1); ils sont
saisis des créances et actions, des droits de propriété et autres droits
réels, ainsi que des biens qui se trouvaient en la possession du défunt, et
ils sont personnellement tenus de ses dettes (al. 2). En particulier, le bail
passe aux héritiers ex lege (Burkhalter/Martin-Favre, Le Droit suisse du
bail à loyer – Commentaire, Zurich 2011, n. 3 ad art. 261-261a CO). En
principe, les héritiers membres de la communauté héréditaire (art. 602
CC), qui sont des consorts matériels nécessaires, sont titulaires (sur le
plan actif) ensemble d'un seul et même droit sur chacun des biens de la
succession; ils ne peuvent en disposer qu'ensemble (art. 602 al. 2 et 653
al. 2 CC) et doivent donc agir en justice ensemble (TF 4A_689/2016 du 28
août 2017 et références citées).

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1.3 Au décès de feu Z.________, le 16 février 2017, les pouvoirs
découlant de la procuration confiée à Me Serge Demierre ont pris fin.
En conséquence, lorsqu’il a introduit l’appel le 14 septembre
2017 au nom de feu Z.________, Me Serge Demierre, a agi sans pouvoirs.
Néanmoins, les héritiers de feu Z.________ sont devenus
titulaires des droits de celle-ci, en particulier de la propriété sur
l’immeuble sis à [...], y compris du bail grevant l’immeuble. Ils sont dès
lors, par le seul effet de la loi, substitués à feu la défenderesse dans le
procès opposant celle-ci aux intimés (Nicolas Jeandin, CPC Commenté,
2011, n. 28 ad art. 83 CPC).
Aussi, en signant, les 31 janvier et 7 février 2018, une
déclaration selon laquelle ils « confirmaient le mandat » confié à Me Serge
Demierre, les héritiers de feu Z.________ ont en réalité ratifié, a posteriori,
le dépôt de l’appel par l’avocat.
1.4 Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les
décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). L’appel, écrit et motivé, doit
être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En cas de contestation de la validité du congé, la valeur
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le
contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En
principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du
3 mars 2010 consid. 1.1 ; ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205).

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1.5 En l’espèce, le montant du loyer s’élève à 1'044 fr. par mois,
plus 320 fr. d’acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires.
Aussi, formé en temps utile par les héritiers de feu Z.________ qui ont la
qualité pour agir ainsi qu’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a
CPC) et portant sur des conclusions qui, calculées conformément à la
jurisprudence qui précède, sont supérieures à 10'000 fr., l’appel est
recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou
d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas
échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de
l'art. 57 CPC. Elle peut revoir l'appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., nn. 2 ss et 6
ad art. 310 CPC).
3.
3.1 En substance, les appelants estiment que les premiers juges
auraient abusé de la marge d'appréciation que leur confère l'art. 4 CC en
tant qu’ils auraient fait prévaloir leur sentiment de l'équité sur le respect
d'une norme sécuritaire, à savoir l'art. 3.2 de la Directive de protection
incendie, qui aurait valeur de loi, qui aurait une portée impérative et qui
ne laisserait aucune matière à interprétation. De plus, le jugement se
limiterait à affirmer que le degré de gravité du manquement des locataires
à leurs devoirs ne correspond pas à la jurisprudence du Tribunal fédéral,
sans même citer un seul arrêt du Tribunal fédéral à l'appui de son
affirmation. Selon les appelants, le Tribunal des Baux aurait dû appliquer
la loi et aurait dû constater que la bailleresse avait respecté le principe de
la proportionnalité en mettant à deux reprises les locataires en demeure
de respecter les normes de sécurité. Ils soutiennent que le refus des

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intimés serait suffisamment caractérisé pour rendre insupportable la
continuation du bail, de sorte que la résiliation signifiée par la bailleresse
serait valable.
3.2 L’art. 257f CO ne prescrit pas une obligation générale de
diligence à l’égard du bailleur. Cette obligation est limitée à des
comportements en rapport avec l’usage de la chose louée. Selon l'art.
257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de l'objet remis à bail avec
le soin nécessaire et doit avoir pour les personnes habitant l'immeuble
ainsi que pour les voisins les égards qui leur sont dus. Il doit en outre en
faire un usage conforme au contrat (Wessner, Droit du bail à loyer,
Commentaire Pratique, Bâle 2010, nn. 5 et 6 ad art. 257f CO).
Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail
est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la
maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du
bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer
d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un
mois.
La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la
réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du
devoir de diligence incombant au locataire ou un manque d'égards envers
les voisins, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la
persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le
manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère
insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le
respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (ATF 132 III 109
consid. 5 ; TF 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Lorsque
les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation
anticipée est inefficace, sans conversion possible en une résiliation
ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3 ; Higi, Zürcher Kommentar, n. 72 ad

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art. 257f CO ; Lachat, Le droit du bail à loyer, Lausanne 2008, p. 682 n.
3.2.2).
La violation du devoir de diligence au sens de l’art. 257f al. 2
CO (première condition) peut consister, notamment, en des excès de bruit
(ATF 136 III 65 consid. 2.5) ou l'irrespect des règles d'utilisation des parties
communes (TF 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.2).
La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs
(troisième condition) exige que les perturbations se poursuivent malgré la
mise en demeure (TF 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1).
En outre, pour être fondé à résilier le contrat, le bailleur doit
prouver que le maintien du contrat est devenu insupportable pour lui-
même ou les personnes habitant la maison (plus largement, pour les
usagers de l'immeuble) (quatrième condition). C'est dire que le locataire
persiste à ignorer la violation du ou des devoirs liés à l'obligation de
diligence, au point qu'il n'est plus possible d'exiger du bailleur qu'il laisse
le locataire disposer de la chose jusqu'à l'échéance ordinaire ; dans le
domaine immobilier, en particulier, la situation est telle que le bailleur
peut craindre que d'autres locataires se prévalent des règles sur la
garantie des défauts (Wessner, op. cit., n. 37 ad art. 257f CO). Il faut donc
que le manquement du locataire soit d'une certaine gravité (Lachat,
Commentaire romand du Code des obligations I, n. 10 ad art. 257f CO) :
une contravention mineure au règlement de la maison ne suffit pas
(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 679). La résiliation au sens de
l'art 257f CO ne peut pas être autorisée pour des violations du contrat qui
sont certes graves, mais qui ne rendent pas la poursuite du bail intolérable
(Conod/Bohnet, Droit du bail, Bâle et Neuchâtel 2014, p. 188 n. 851). Le
juge du fait apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon
l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment
grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en
considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (ATF 136 III 65
consid. 2.5 ; ATF 132 III 109 consid 2 ; TF 4A_393/2014 du 19 novembre
2014, consid. 2).

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3.3 En l'espèce, comme le plaident les intimés, les éléments du
dossier n'établissent pas que d'autres usagers de l'immeuble se seraient
plaints, ni qu'ils seraient fondés à se prévaloir de la garantie des défauts.
Si l'on peut admettre qu'un usage abusif des parties
communes, en l'espèce le palier des intimés, peut être constitutif d'une
violation du devoir de diligence incombant au locataire ou d'un manque
d'égards envers les voisins, les appelants n’ont en revanche pas établi que
la continuation du bail serait insupportable. L'absence de toute plainte
confirme cette appréciation.
En outre, le passage à l'endroit litigieux reste aisé, ce que les
appelants ne contestent du reste pas.
Finalement, si la bailleresse craint d'être recherchée en
responsabilité, il lui demeure loisible de sommer les locataires d'enlever
les objets prétendument encombrants, sous la menace d’agir en justice.
Sur la base de ce qui précède, il apparaît que la condition du
caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'est pas
réalisée. Le congé est ainsi inefficace, comme l'ont relevé les premiers
juges.
4. Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté et que
le jugement entrepris doit être confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'491 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des héritiers de feu Z.________, qui
succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Vu l’issue du litige, les intimés, invités à se déterminer sur
l’appel et qui obtiennent entièrement gain de cause, ont droit à de pleins

- 13 -
dépens. Ces dépens seront arrêtés, compte tenu du dépôt d’une brève
réponse de trois pages, page de garde comprise, à 500 fr. (art. 3 et 9 al. 2
TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV
270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'491 fr.
(mille quatre cent nonante et un francs), sont mis à la charge
des héritiers de feu Z.________, [...] et L.________.
IV. Les héritiers de feu Z.________, [...] et L.________ doivent verser,
solidairement entre eux, à W.________ et P.________, créanciers
solidaires, la somme de 500 fr. (cinq cents francs) à titre de
dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :

- 14 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Serge Demierre (pour les héritiers de feu Z.________, [...] et
L.________),
- Me Philippe Girod (pour W.________ et P.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des Baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :