vd_gerichte · PO22.012001 · 2025-09-08 · fr
Annulation d'une décision de l'AG PPE
Annulation d'une décision de l'AG PPE


TRIBUNAL CANTONAL
PO22.012001-241477
401
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 septembre 2025
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
MM. Hack et Oulevey, juges
Greffier : M. Favez
*****
Art. 223 CPC ; art. 1 al. 2, 647 al. 1bis ,712g al. 3 et 4, 712n al. 2,
712t al. 2
Statuant sur l’appel interjeté par A.________, V.________ et
N.________, toutes à C.________, contre le jugement rendu le 5 décembre
2023 par le Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la
cause divisant les appelantes d’avec la Communauté des propriétaires
d'étages R.________, à C.________, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 5 décembre 2023, dont les motifs ont été
adressés aux parties le 26 septembre 2024, le Tribunal civil de
l’arrondissement de l’Est vaudois (ci-après : le tribunal ou les premiers
juges) a rejeté les conclusions de la demande déposée par A.________,
V.________ et N.________ contre la Communauté des propriétaires d'étages
R.________ (ci-après : la PPE R.________) (I) et a arrêté les frais judiciaires et
les dépens (II et III).
En droit, le tribunal a retenu que neuf copropriétaires sur
treize, représentant 630 millièmes, ont autorisé l’administratrice de la PPE
R.________ à agir en justice en qualité de représentant de l’intimée et à
mandater un conseil pour défendre les intérêts de celle-ci, et que ce point
a été régulièrement porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 11
octobre 2022 et a été accepté.
Sur le fond, les premiers juges ont considéré qu’un droit
d’usage particulier de parties communes dans une copropriété par étages
peut être accordé à un ou plusieurs propriétaires d’étage, par un
règlement ou par une décision de la communauté des copropriétaires.
Dans le cadre du règlement, une telle décision nécessite la double
majorité des voix et des parts d’étage. Ils ont rappelé que, depuis l’entrée
en vigueur de l’art. 712g al. 4 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ;
RS 210) le 1er janvier 2012, tout propriétaire d’étage directement
concerné par un droit d’usage particulier réglementaire dispose d’un droit
de veto matériel, et cela aussi lorsque le droit a été constitué avant cette
date. Dans leur raisonnement, les premiers juges ont dénié à A.________,
V.________ et N.________ un tel droit de veto, motif pris qu’elles ne
disposaient pas d’un droit réglementaire. Le droit d’usage particulier dont
elles bénéficiaient n’avait en effet jamais été intégré dans le règlement de
la PPE R.________. Il en découlait que la décision prise le 2 juillet 1984
pouvait donc être supprimée par une autre décision prise à la double
majorité des copropriétaires, ce qui était le cas en l’espèce, à savoir par la

- 3 -
décision litigieuse de l’assemblée de la PPE R.________ du 28 septembre
2021. Les premiers juges ont également nié que, contrairement à ce que
plaidaient A.________, V.________ et N.________, une usucapion au sens de
l’art. 662 al. 1 CC puisse entrer en ligne de compte, la durée requise
n’étant pas atteinte et cette disposition ne trouvant pas application
s’agissant d’un simple droit d’usage particulier.
B. Par acte du 30 octobre 2024, A.________, V.________ et
N.________ (ci-après : les appelantes) ont fait appel de ce jugement,
concluant avec suite de frais à sa réforme en ce sens que leur demande
est admise, la décision litigieuse de l’assemblée de la PPE R.________ (ci-
après : l’intimée) du 28 septembre 2021 étant déclarée nulle,
subsidiairement annulée. A titre subsidiaire, les appelantes ont conclu à
l’annulation du jugement et au renvoi de la cause aux premiers juges pour
nouvelle décision dans le sens des considérants de l’arrêt sur appel.
Il n’a pas été requis de réponse de l’intimée.
Le 9 mai 2025, les parties ont été informées que la cause était
gardée à juger.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Les appelantes sont copropriétaires de la PPE intimée, sise
Impasse de E.________ à C.________, parcelle de base n° [...] du Registre
foncier.
2. a) La PPE intimée est divisée en 14 unités d’étages.
b) L’appelante N.________ est copropriétaire avec Q.________,
chacun pour une demie, du lot 4 (50/1000e) acquis le 3 mai 1990.
L’appelante A.________ est propriétaire du lot 5 (90/1000e), acquis le 22

- 4 -
septembre 2009. L’appelante V.________ est propriétaire des lots 6
(80/1000e), acquis le 2 février 1990, et 7 (110/1000e), acquis le 8 octobre
2004.
c) H.________ est propriétaire du lot 1 (70/1000e), acquis le 8
mars 2013, X.________ du lot 2 (30/1000e), acquis le 26 avril 2016,
Z.________ du lot 3 (60/1000e), acquis le 7 juillet 1997, P.________ du lot 8
(50/1000e), acquis le 23 août 1990, L.________ et B.________ du lot 9
(40/1000e), en propriété commune, acquis le 3 février 2017, M.________ du
lot 10 (80/1000e), acquis le 24 mars 1995, W.________ du lot 11 (80/1000e),
acquis le 7 juillet 1997, D.________ du lot 12 (110/1000e), acquis le
20 août 2013, U.________ du lot 13 (60/1000e), acquis le 17 décembre 2003
et T.________ et K.________ du lot 14, en propriété commune, acquis le
30 mai 1995 (90/1000e).
3. a) La PPE intimée a été constituée le [...] 198[...] par-devant
notaire par la société R.________ SA, dont I.________ était l’administrateur.
Ce dernier est l’époux de V.________, le père d’A.________ et le frère de
N.________.
b) I.________ a été l’administrateur de la PPE intimée jusqu’au
11 janvier 2020. Depuis lors, la PPE en question est administrée par la
société J.________ AG.
4. La PPE intimée comprend un parking donnant sur l’Impasse de
E.________. Elle dispose également d’un jardin supérieur situé au sud-
ouest, devant le lot 5, comprenant également un passage à l’arrière du
bâtiment sous l’entrée principale, d’un jardin inférieur situé au sud-est
devant le lot 1, ainsi que d’une terrasse située devant le lot 2, laquelle
était initialement un jardin.
5. a) La PPE intimée est régie par un règlement d’administration
et d’utilisation.

- 5 -
b) L’art. 7 du règlement prévoit notamment que les places,
accès, pelouses et jardins sont des parties communes affectées à l’usage
commun de tous les copropriétaires.
c) L’art. 23 du règlement prévoit que l’assemblée est
convoquée par l’administrateur dix jours à l’avance et que les objets à
l’ordre du jour sont mentionnés dans la convocation.
d) Aux termes de l’art. 31 let. b du règlement, la majorité de
tous les copropriétaires représentant, en outre, plus de la moitié des parts,
est nécessaire pour « les actes d’administration importants (art. 647b
CCS) ».
e) Lors de la constitution de la PPE intimée le [...] 198[...], la
teneur de l’art. 47 dudit règlement était la suivante : « le propriétaire du
lot numéro deux a un droit de jouissance exclusif sur la partie de jardin
teintée en bleu foncé sur le plan ci-annexé. Ce droit de jouissance ne
pourra être supprimé qu’avec le consentement du bénéficiaire de ce droit.
Le propriétaire de ce lot aura l’obligation d’entretenir son jardin à ses
frais ».
f) Le [...] 198[...], le notaire O.________ a instrumenté un acte
de modification de propriété par étages, qui supprimait l’art. 47
susmentionné. Il est admis que compte tenu de cette suppression, il
n’existe plus aucun droit d’usage ou de jouissance particulier et privatif
sur le jardin (terrasse) situé devant le lot 2.
Par cet acte, il a également été procédé à la modification des
parts (millièmes) afférentes aux lots d’étage.
6. a) Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires
s’est tenue le [...] 198[...]. Le point 1 du procès-verbal de cette assemblée,
daté du [...] 198[...], a la teneur suivante :
1. ATTRIBUTION DES JARDINS A USAGE PRIVATIF

- 6 -
Etant précisé que la PPE R.________ dispose de trois zones
jardins, soit :
- Jardin situé au sud-est devant appartement lot 5 propriété de
Y.________.
- Jardin situé au centre permettant l’accès à la propriété par
les escaliers de la [...].
- Jardin situé au sud-est devant le lot 2.
Sauf exception du jardin situé au centre, lequel est accessible
par la porte côté jardin et qui permet le passage en direction
de la [...], les deux autres jardins sont difficilement accessibles
pour les autres lots.
Dès lors, il est décidé que les jardins situés au sud-est et au
sud-ouest seront destinés exclusivement à usage privatif des
lots auxquels ils sont rattachés, soit respectivement lot 2 et lot
5.
Les jardins en question pourront être pourvus d’un portillon
destiné à en interdire l’accès à tout autre usager.
En échange de cet usage privatif, les propriétaires des deux
appartements concernés devront veiller à l’entretien des
jardins à leurs frais exclusivement. Toutefois, pour l’entretien
des jardins, ils veilleront à suivre aux instructions qui pourront
leur être données par l’administrateur de la PPE R.________.
b) Il ressort du procès-verbal de l’assemblée que cette
décision a été prise à l’unanimité des copropriétaires présents. A cette
époque, le lot 5 était la propriété de Y.________ et les 13 autres lots
propriétés de la R.________ SA, dont le représentant était I.________, qui
était également l’administrateur de la PPE R.________. Le procès-verbal a
été signé par I.________, son père Y.________ ainsi que V.________, alors
secrétaire.
c) Les droits d’usage privatif octroyés aux lots 2 et 5 n’ont pas
fait l’objet d’une réquisition d’inscription au Registre foncier, ni de
modification du règlement de la PPE.
d) Entendus en qualité de témoins, M.________ et P.________ ont
tous deux confirmé n’avoir eu connaissance qu’en 2005 du procès-verbal
de l’assemblée générale qui s’était tenue le [...] 198[...].

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e) Il est admis qu’aucun accord pour l’attribution de l’usage de
la terrasse et des jardins n’a jamais été formellement donné
postérieurement au [...] 199[...], les appelantes se référant au procès-
verbal de 198[...].
7. a) Les actes de vente relatifs aux lots des copropriétaires
W.________, P.________, M.________, X.________, T.________ et K.________,
W.________, Z.________ et D.________ ne font pas mention de l’existence
d’un droit d’usage privatif sur le jardin.
b) L’acte de vente relatif au lot 8 signé le [...] 199[...] par
P.________, acquéreur, et la société R.________ SA, venderesse, représentée
par I.________, mentionne ce qui suit à la clause 14 :
Le vendeur informe l’acquéreur que vraisemblablement
l’usage de la terrasse située devant le lot numéro deux, ainsi
que l’usage des jardins situés devant les lots numéros un et
cinq de la propriété par étages, actuellement compris dans les
parties communes de cette propriété par étages, seront
attribués, par ses soins et avec l’accord des autres
copropriétaires, aux propriétaires respectivement des lots
deux pour la terrasse et des lots un et cinq pour les jardins.
8. Les témoins M.________, P.________ et D.________ ont tous trois
confirmé que durant son mandat, l’ancien administrateur de la PPE,
I.________, avait géré de manière très directive la copropriété, sans prendre
en considération les opinions des autres copropriétaires, notamment
lorsque certains copropriétaires ont requis des explications quant à la
question des droits d’usages particuliers des jardins.
Le témoin M.________ a ajouté ce qui suit : « Lorsque j’ai eu
connaissance du procès-verbal de 198[...] en 20[...], je me suis informé
auprès du Registre foncier afin de déterminer s’il y avait eu une
inscription. J’ai constaté que cela n’était pas le cas. Il n’y avait pas non
plus de mention dans le règlement d’administration. En questionnant le
préposé de l’époque, j’ai appris qu’il n’y avait eu aucune réquisition au
Registre foncier en 198[...]. Sur la base de mes recherches en 20[...], j’ai

- 8 -
voulu poser une question à ce sujet à l’administrateur et cela a débouché
à des explications lors d’une assemblée générale postérieure à 20[...].
Cela devait être en 20[...] ou 20[...], lors d’une assemblée ordinaire. On
m’avait alors informé qu’il n’existait aucun droit en faveur de la
copropriété, uniquement un droit d’usage exclusif. C’est à partir de là que
j’ai compris que l’administrateur s’opposait à ce que les copropriétaires
dans leur ensemble aient la disposition de ces jardins ».
9. a) La modification du règlement de copropriété s’agissant des
parties privées et communes des balcons et terrasses a été portée à
l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 février 2008.
Il ressort notamment du procès-verbal de l’assemblée générale
que M.________ a soulevé la problématique de l’affectation des jardins de
l’immeuble, en relevant que le jardin supérieur, soit celui situé devant le
lot 5, devrait être à l’usage de tous selon l’extrait du Registre foncier. Il a
également indiqué que selon lui l’usage exclusif de ce jardin ne serait pas
opposable à des tiers, faute d’inscription au Registre foncier.
L’administrateur I.________ s’est référé à la décision prise à l’assemblée
générale du [...] 198[...] et a indiqué que les seuls tiers concernés étaient
les copropriétaires, qui étaient informés et acceptaient la situation, et qu’il
leur appartenait d’en informer tout futur acquéreur s’ils étaient amenés à
vendre leur lot. Le procès-verbal mentionne que « sans se prononcer
formellement sur ce point, les copropriétaires présents conviennent du
bien-fondé des remarques de l’administrateur et n’adhèrent pas à
l’objection formulée par M.________ ».
Interpellé sur ce point, le témoin M.________ a déclaré ce qui
suit :
Sur questions de Me Dénériaz, en référence à la pièce 117
[procès-verbal de l’assemblée du [...] 20[...]], qui me demande
si les copropriétaires ont avalisé l’usage privatif lors de
l’assemblée générale de 20[...], les copropriétaires ont pris
acte de l’explication donnée par I.________ car il était très
directif et la discussion n’était pas possible. Les copropriétaires
ont donc pris acte de l’explication mais n’ont pas avalisé de

- 9 -
décision à ce sujet. S.________ a effectivement fait remarquer
que le droit exclusif lui paraissait normal au vu de la situation
mais cette personne n’était manifestement pas apte à
comprendre la portée des explications données par
l’administrateur. L’administrateur a répondu à ma question
relative à l’absence d’inscription du droit d’usage exclusif au
Registre foncier mais sa réponse n’avait pas de sens
puisqu’elle est contraire aux inscriptions du Registre foncier.
J’ignore si les copropriétaires ont admis les explications de
l’administrateur. Pour moi, aucune décision n’a été prise lors
de cette assemblée. Il n’y a pas eu de contestation du procès-
verbal du [...] 20[...]. Vous me demandez pourquoi j’ai admis
qu’une telle situation perdure entre 199[...] et 2021. Il s’agit
d’une situation complexe car I.________ avait la mainmise
complète sur la PPE et les copropriétaires avaient peu de
possibilités de faire valoir leur voix, même lors des
assemblées. Il était très compliqué de s’opposer à une
quelconque prise de position de l’administrateur, qui savait
enrober les choses pour les faire passer lors de l’assemblée. A
l’époque, de nombreux copropriétaires étaient en résidence
secondaire, à savoir 4 ou 5, et qui venaient tous les 15 jours ou
deux à trois fois par an. Ils donnaient donc un mandat de
représentation à l’administrateur. Ce dernier représentait ainsi
toute sa famille ainsi que ces 4 ou 5 copropriétaires en
résidence secondaire. Ainsi, lorsqu’il s’agissait de délibérer,
l’administrateur possédait la majorité. Donc plutôt que d’agir
avec des copropriétaires que je ne voyais jamais, je me suis
fait une raison à titre personnel jusqu’au jour où je pourrais
faire quelque chose avec d’autres copropriétaires. Je me
voyais mal agir seul en révocation de l’administrateur ou en
contestation d’une décision de l’AG. Il n’y avait pas de
consensus entre les autres copropriétaires et il était alors
difficile de dégager une majorité. Il y avait une mainmise non
officielle de l’administrateur sur la copropriété. On a laissé
faire, au lieu de s’opposer à ces décisions.
b) Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du [...]
20[...], l’administrateur a indiqué que la terrasse devant le lot 2 constituait
« une partie commune attribuée à l’usage exclusif des lots 2 et 3 et que
toute construction à cet endroit devrait préalablement obtenir l’accord des
copropriétaires, ainsi que l’autorisation de la Commune ».
10. Par courriel du 15 septembre 2021, M.________ a requis de
l’administratrice J.________ AG de porter à l’ordre du jour la question des
droits d’usages particuliers des lots 2 et 5.

- 10 -
11. Par courrier daté du 14 septembre 2021, l’administratrice
J.________ AG a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale
ordinaire le 28 septembre 2021, dont l’ordre du jour fait état d’une
discussion, respectivement décision, relative aux droits d’usages
particuliers des lots 2 et 5.
12. Par courriers du 25 septembre 2021 adressés aux
copropriétaires K.________ et X.________, I.________ a notamment indiqué ce
qui suit :
(…) il est bien dans l’intérêt absolu de la propriétaire de ce lot
2 de garder la situation telle qu’elle existe en l’état
juridiquement aujourd’hui selon décision de dite assemblée
des copropriétaires de 198[...].
Par suite, il n’est pas dans l’intérêt de cette propriétaire de
suivre aux velléités, soutenues par M.________, D.________ et
quelques autres suiveurs, consistant à vouloir récupérer ou
modifier l’usage de cette terrasse ni de participer à une
décision concernant l’usage des jardins partie supérieure.
(…)
Il va sans dire également que si malgré l’absence d’accord de
la bénéficiaire, une décision devait malgré tout être prise par
l’assemblée, celle-ci serait simplement illégale.
Dans tous les cas, M.________, dans son ignorance coupable, et
D.________, dans sa frustration, font fausse route et voudraient
entraîner certains copropriétaires dans une aventure judiciaire
longue et coûteuse dont l’issue ne leur sera pas favorable.
(…)
Pour ce qui vous concerne ainsi que vos locataires, une telle
aventure judiciaire ne vous apportera rien si ce n’est des
préoccupations, des frais judiciaires et des frais de copropriété
futurs augmentés lorsqu’il faudra suivre à l’entretien de ces
jardins. Je vous invite donc à vous en abstenir.
13. Par courrier du 28 septembre 2021 remis avant l’assemblée à
G.________, représentant de l’administratrice J.________ AG, I.________ a fait
part de l’opposition d’A.________, de V.________ et de N.________ à toute
décision visant à la suppression du droit d’usage particulier attribué au lot
5.

- 11 -
14. a) L’assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le
28 septembre 2021 à l’Hôtel de F.________. Qualifiée initialement par
erreur d’assemblée générale extraordinaire, il s’agissait en réalité d’une
assemblée générale ordinaire.
b) Dite assemblée était présidée par G.________, représentant
de l’administratrice J.________ AG. Treize copropriétaires sur treize étaient
présents ou représentés, totalisant 1'000 millièmes de copropriété.
Le copropriétaire U.________ avait donné une procuration à
M.________ pour le représenter à dite assemblée. Quant à K.________, elle
représentait son époux T.________, ce qu’elle avait toujours fait lors des
assemblées précédentes selon les témoignages recueillis à l’audience du
30 novembre 2023.
c) Le chiffre 10 de l’ordre du jour de cette assemblée portait
sur la discussion et décision de la suppression du droit d’usage particulier
attribué au lot 5 sur le jardin supérieur au sud-ouest situé devant cette
unité d’étage et de la suppression du droit d’usage particulier attribué au
lot 2 sur le jardin au sud-est situé devant cette unité d’étage.
d) Il ressort du chiffre 11 du procès-verbal que l’assemblée a
décidé à la double majorité des copropriétaires présents et représentés,
soit « 10 voix pour totalisant 570 millièmes et 4 voix contre totalisant 250
millièmes », de retirer le droit d’usage exclusif des jardins situés au sud et
sud-ouest octroyés aux lots 2 et 5. Le procès-verbal mentionne que « la
propriétaire du lot no 5 fait partie des 4 voix contre cette décision et
s’oppose formellement à cette décision ». Il est enfin écrit qu’« [e]n cas de
contestation, l’assemblée décide à 9 voix pour et 4 contre qu’un homme
de loi soit mandaté par la PPE afin de la défendre. »
e) Le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires a été
adressé aux appelantes par courrier simple daté du 13 octobre 2021,
notifié le 15 octobre 2021.

- 12 -
f) Par courrier du 21 octobre 2021, l’administratrice J.________
AG a apporté des corrections au procès-verbal, notamment à son chiffre
11 en ce sens que l’assemblée a décidé à la double majorité des
copropriétaires présents et représentés, soit « 9 voix pour totalisant 630
millièmes, 4 voix contre totalisant 370 millièmes », de retirer le droit
d’usage exclusif des jardins sud et sud-ouest octroyés aux lots 2 et 5.
g) Par courrier du 25 octobre 2021, I.________, représentant
toujours les appelantes, a confirmé qu’il contestait « partie des décisions
prises par l’assemblée générale » et que celles-ci seraient attaquées en
justice.
15. Neuf copropriétaires sur treize, représentant 630 millièmes,
ont autorisé l’administratrice J.________ AG à agir en justice en qualité de
représentant de la PPE intimée et à mandater un conseil pour défendre les
intérêts de celle-ci.
Ce point a été porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale
ordinaire du 11 octobre 2022 et a été accepté au chiffre 10 du procès-
verbal de dite assemblée.
16. a) Au bénéfice d’une autorisation de procéder délivrée le
7 décembre 2021, les appelantes ont saisi le tribunal d’une demande le 23
mars 2022 par laquelle elles ont pris les conclusions suivantes, avec suite
de frais et de dépens :
Principalement
I. Constater la nullité absolue de la décision prise sous chiffre
10 de l’ordre du jour du 28 (recte) septembre 2021,
respectivement le chiffre 11 du procès-verbal de l’assemblée
générale de la communauté des copropriétaires d’étages PPE
R.________ qui s’est tenue à l’Hôtel F.________, le
28 (recte) septembre 2021.

- 13 -
Subsidiairement
II. Annuler la décision prise sous chiffre 10 de l’ordre du jour du
28 (recte) septembre 2021, respectivement le chiffre 11 du
procès-verbal de l’assemblée générale de la communauté des
copropriétaires d’étages PPE R.________ qui s’est tenue à
l’Hôtel F.________, le 28 (recte) septembre 2021.
b) Par réponse du 20 septembre 2022, l’intimée a conclu au
rejet des conclusions de la demande, avec suite de frais et dépens. A cette
occasion, l’intimée a produit les autorisations individuelles délivrées par
H.________, X.________, P.________, Z.________, W.________, T.________ et
K.________, D.________, M.________ et U.________ afin d’autoriser
l’administratrice J.________ AG à agir en justice dans le cadre de la
présente procédure et à mandater Me Nicolas Saviaux comme conseil.
c) Par déterminations du 31 janvier 2023, les appelantes ont
conclu préalablement à ce que la réponse du 20 septembre 2022 soit
déclarée irrecevable et retranchée de la cause. Pour le surplus, elles ont
maintenu les conclusions de leur demande.
d) Par détermination du 16 mars 2023, l’intimée a conclu à ce
que sa réponse soit déclarée recevable et au rejet des conclusions de la
demande, avec suite de frais et dépens.
e) L’audience d’instruction et de premières plaidoiries s’est
tenue le 20 avril 2023. Par ordonnance de preuves du 25 avril 2023, la
Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois (ci-après :
la présidente) a admis la recevabilité de la réponse du 20 septembre 2022
ainsi que des déterminations du 31 janvier 2023.
f) Par ordonnance d’instruction du 23 novembre 2023, la
présidente a admis à la procédure les allégués nouveaux nos 202 et 208
ainsi que les moyens de preuves de ces allégués introduits par requête de
nova déposée le 16 octobre 2023 par l’intimée et a déclaré irrecevable les
allégués nouveaux nos 192 à 201, 203 à 207 et 209 ainsi que les moyens
de preuves de ces allégués et en a ordonné le retranchement de la
procédure.

- 14 -
g) L’audience de jugement s’est tenue le 30 novembre 2023.
I.________, représentant les appelantes A.________ et V.________, a été
interrogé à forme de l’art. 192 CPC. Les témoins M.________, P.________ et
D.________ ont été entendus.
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales dont la
valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité de
première instance est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Ecrit et
motivé, l’appel doit être introduit auprès de l’autorité d’appel, soit la Cour
d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12
décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la
motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Déposé en temps utile – les féries étant applicables (art. 145
al. 1 let. b CPC) – par une partie ayant un intérêt digne de protection (art.
59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions dont la valeur litigieuse
est supérieure à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III

- 15 -
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ;
TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ;
TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2 applicable en appel).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (art. 317 al. 1 let. a
CPC) et ne pouvaient pas être invoqués ou produits en première instance,
bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise
(art. 317 al. 1 let. b CPC), ces deux conditions étant cumulatives (TF
5A_451/2020 du 31 mars 2021 consid. 3.1.1).
2.2 En l’espèce, l’état de fait a été complété d’office quant à la
date d’acquisition des lots de la PPE intimée par les différents
copropriétaires (cf. C. 2b et c ci-dessus) et à la teneur de l’art. 23 du
règlement de la PPE intimée (cf. C. 5c ci-dessus), faits notoires résultant
du registre foncier. L’état de fait doit également être précisé s’agissant du
contenu du procès-verbal de l’assemblée de la PPE intimée du 28
septembre 2021, manifestement incomplet à la lumière des allégués et
pièces du dossier. Il convient en effet d’y ajouter l’opposition des
appelantes à la décision de retirer le droit d’usage exclusif des jardins et la
décision de l’assemblée de mandater un « homme de loi » en cas de
contestation (pièces 10 et 12, allégués 19 à 25 ainsi que 161 et 162).
Le bordereau de pièces produit à l’appui de l’appel contient
une copie du jugement attaqué (cf. art. 311 al. 2 CPC, pièce 1) et une
procuration figurant déjà dans le dossier de première instance (pièce 6)
qui sont recevables à ce titre. En revanche, les pièces 2 et 3, à savoir des

- 16 -
photographies des jardins litigieux et une procuration du 3 mai 1984
étaient connues des appelantes dans le cadre de la procédure de première
instance. A tout le moins, elles n’expliquent pas pour quels motifs elles
auraient été dans l’impossibilité de les produire devant l’instance
précédente en faisant preuve de la diligence requise. Ces pièces sont ainsi
irrecevables. Quant à l’avant-projet d’actualisation du droit de la propriété
par étages et au rapport explicatif relatif à cet avant-projet du 20
septembre 2024 (pièce 4 et 5), élément postérieur au jugement attaqué,
la question de leur recevabilité peut rester ouverte dans la mesure où ils
sont sans incidence sur la solution du litige en appel.
3. Selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé. L’appelant
doit donc tenter de démontrer que sa thèse l’emporte sur celle de la
décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des
allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première
instance, mais il doit s’efforcer d’établir que, sur les faits constatés ou sur
les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est
entachée d’erreurs. Il ne peut le faire qu’en reprenant la démarche du
premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si
la motivation de l’appel est identique aux moyens qui avaient déjà été
présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée
(TF 4A_621/2021 du 30 août 2022 consid. 3.1 ; TF 4A_97/2014 du 26 juin
2014 consid. 3.3) ou si elle ne contient que des critiques toutes générales
et superficielles de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que
renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas
aux exigences de l’art. 311 al. 1 CPC et l’instance d’appel ne peut entrer
en matière (TF 4A_274/2020 du 1er septembre 2020 consid. 4 ; TF
4A_593/2015 du 13 décembre 2016 consid. 5.1 ; TF 4A_376/2016 du 2
décembre 2016 consid. 3.2.1 ; TF 4A_61/2016 du 10 mai 2016 consid. 4).
Lorsque l’appelant retranscrit ce qu’il considère être les faits
déterminants et établis, sans faire la moindre allusion à l’état de fait
contenu dans le jugement attaqué et sans rien indiquer sur l’objet et le
fondement de ses éventuelles critiques, cette partie du mémoire d’appel

- 17 -
est irrecevable. En effet, il n’appartient pas à la Cour d’appel de comparer
l’état de fait présenté en appel avec celui du jugement pour y déceler les
éventuelles modifications apportées et en déduire les critiques de
l’appelant (CACI 21 août 2023/336 consid. 4.1 ; CACI 4 mai 2021/212
consid. 3.2 ; CACI 8 juin 2020/223 consid. 2.2 ; CACI 29 juin 2017/273
consid. 3.2). Seuls doivent être examinés les griefs portant sur la
constatation ou l’absence de constatation par le premier juge de faits
précisément désignés, étayés par la référence à une pièce précisément
désignée (par son numéro) – et, si celle-ci est volumineuse, à un passage
précisément désigné de la pièce – et comportant une motivation si la pièce
du dossier invoquée ne suffit pas d’elle-même à constater directement le
fait allégué (CACI 26 juillet 2023/298 consid. 2.2.2 ; Juge unique CACI 2
mars 2023/110 consid. 2.2.2). La procédure d’appel selon le CPC n’a pas
pour fonction de refaire les débats principaux, mais de contrôler le bien-
fondé de la décision attaquée sur la base des griefs des parties.
En l’espèce, les appelantes procèdent tout d’abord, aux pp. 3-
4 de leur appel à un rappel des faits. Ce faisant, elles se contentent de
présenter un état de fait restreint – sans faire la moindre allusion au
jugement querellé – qu’elles n’accompagnent d’aucun grief de
constatation inexacte des faits. Or, il n’appartient pas à l’autorité de céans
de comparer le résumé présenté par les appelantes et l’état de fait établi
par les premiers juges pour y déceler d’éventuelles différences. Aussi,
cette partie du mémoire d’appel ne répond pas aux exigences légales et
jurisprudentielles en matière de motivation. Elle est irrecevable.
4.
4.1 Dans un moyen qu’il convient de traiter préalablement et qui
avait déjà été soulevé en première instance, les appelantes soutiennent,
en se fondant sur l’art. 712t al. 2 CC, que la réponse déposée par la PPE
intimée le 20 septembre 2022 sous la signature de son conseil Me Nicolas
Saviaux n’était pas recevable, car l’administrateur n’aurait pas été
autorisé à procéder par l’assemblée de la PPE. Les appelantes en tirent la
conclusion que, faute de réponse valablement déposée, la cause aurait dû

- 18 -
être jugée sur la base de leurs allégations devant l’instance précédente et
leur demande admise.
Sur ce point, la présidente a, par ordonnance de preuves du 25
avril 2023, admis la recevabilité de la réponse de la PPE intimée du 20
septembre 2022 ainsi que ses déterminations du 31 janvier 2023. Le
tribunal a ensuite statué par le jugement attaqué en tenant compte des
écritures de l’intimée, considérant que le conseil de la PPE intimée avait
été valablement constitué.
4.2
4.2.1 Aux termes de l’art. 223 al. 1 CPC, si la réponse n’est pas
déposée dans le délai imparti, le tribunal fixe au défendeur un bref délai
supplémentaire. L’art. 223 al. 2 CPC précise que si la réponse n’est pas
déposée à l’échéance du délai, le tribunal rend la décision finale si la
cause est en état d’être jugée (première phrase). Sinon, la cause est citée
aux débats principaux (seconde phrase).
Selon la jurisprudence, il n’y a pas lieu de traiter différemment
le défaut de réponse et le dépôt d’un mémoire de réponse vicié et non
rectifié. Il résulte de l’art. 132 al. 1 CPC que l’acte non rectifié doit être
assimilé à un acte inexistant, qui n’a notamment aucun effet, le cas
échéant, sur l’application de l’art. 223 al. 2 CPC (TF 4A_28/2017 du 28 juin
2017 consid. 2 ; CJ-GE ACJC/506/2025 du 9 avril 2025 consid. 6.1.3 ;
Leuenberger, in Sutter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler, Kom-mentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Bd. II Art. 219-408 ZPO, Zurich
2025, n. 1 ad art. 223 CPC et les réf. citées).
La cause est en état d’être jugée lorsque le tribunal dispose de
toutes les bases de décision pour statuer sur le bien-fondé ou le mal-fondé
de la prétention invoquée ou pour rendre une décision de non-entrée en
matière et que la procédure prescrite par la loi a été menée de manière
régulière (ATF 144 III 394 c. 4.3.2.2 ; ATF 140 III 450 c. 3.2). La prise en
compte des faits (pertinents pour l’issue de la procédure) et des moyens
de preuve (adéquats) qu’une partie peut apporter au procès

- 19 -
conformément aux dispositions légales applicables (art. 221 al. 1 let. d et
e, art. 229 et 317 CPC) fait également partie du déroulement régulier de la
procédure (ATF 148 III 95 consid. 4.3.1). Cela suppose, pour l’admission
des conclusions, que le demandeur ait motivé sa demande de manière
concluante, c’est-à-dire qu’il ait allégué tous les faits juridiquement
pertinents dont résulte la prétention invoquée. La cause n'est pas en état
d'être jugée, notamment, lorsque les allégués du demandeur ne sont pas
clairs, ou sont contradictoires, imprécis ou manifestement incomplets, de
sorte qu’il y a lieu d'exercer le devoir d’interpellation du juge (art. 56 CPC),
ou lorsque le juge a des doutes sérieux sur l’exactitude d’un fait allégué
par le demandeur et demeuré non contesté, de sorte qu'il doit en
administrer la preuve d'office selon l’art. 153 al. 2 CPC. Les doutes
peuvent résulter du fait que la présentation du demandeur est contredite
par les pièces produites. Le tribunal décide alors, en exerçant son pouvoir
d’appréciation, du caractère sérieux des doutes, qui nécessite une
certaine intensité. S’il n’y a pas de doutes sérieux, le tribunal ne peut pas
retenir que la cause n’est pas en état d'être jugée, ni tenir une audience,
sans violer la maxime des débats, respectivement l’art. 223 al. 2 CPC
(TF 5A_545/2021 du 8 février 2022 consid. 4.2). Le juge ne peut pas dire
que la cause n’est pas en état d’être jugée du seul fait que la
demanderesse offre à l’appui de ses allégués des moyens de preuve. Ce
motif n’est pas pertinent. En effet, le défaut de réponse ayant pour
conséquence que les faits allégués par le demandeur demeurent
incontestés, les faits n’ont pas à être prouvés, sauf en cas de doute
sérieux s'agissant de la véracité des faits allégués. Si le juge n'a pas
exprimé de tels doutes, la cause est en état d'être jugée (JdT 2021 III 150
consid. 3.3 ; Leuenberger, op. cit., n. 5 ad art. 223 CPC et les réf. citées).
4.2.2 En l’espèce, les appelantes renouvellent devant l’instance
d’appel le grief qu’elles avaient déjà fait valoir devant l’instance
précédente. Or, la présidente avait admis la recevabilité de la réponse
dans son ordonnance de preuves et le tribunal avait également tenu
compte des écritures de la PPE intimée dans son jugement au fond. Cela
étant, les appelantes ne font pas valoir que le jugement devrait être

- 20 -
annulé pour ce motif, mais que, faute de réponse valablement déposée, la
cause aurait dû être jugée sur la base des seules allégations des
appelantes et – sans plus d’explications – que « le jugement entrepris
aurait ainsi dû se limiter à l’admission des conclusions selon la demande »
(appel p. 18 in fine). Ce moyen est irrecevable faute de motivation
suffisante. Comme cela a été exposé ci-dessus, l’art. 223 CPC ne prévoit
pas qu’en l’absence de réponse, la demande est admise, mais que, si la
cause est en état d’être jugée, elle l’est, et, à défaut, qu’elle est citée aux
débats principaux. Il eut ainsi appartenu aux appelantes d’exposer pour
quelle raison, sans réponse valablement déposée, leur demande aurait été
nécessairement admise et de démontrer qu’il ne subsistait aucun doute
sérieux sur l’exactitude des faits qu’elles alléguaient et qui demeuraient
non contestés.
Le grief tiré de la violation de l’art. 223 CPC est ainsi
irrecevable.
4.3
4.3.1 A supposer recevable, le grief se serait de toute manière
révélé infondé.
L’administrateur d’une communauté de copropriétaires
représente ceux-ci envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de
l’administration commune et entrent dans ses attributions légales (art.
712t al. 1 CC). En revanche, l’administrateur ne peut en principe pas agir
en justice à moins de disposer d’une autorisation préalable de l’assemblée
des copropriétaires ; des exceptions à cette règle valent en procédure
sommaire et dans les cas d’urgence, pour lesquels l’autorisation peut être
demandée ultérieurement (art. 712t al. 2 CC). Cette dernière exigence
tend à éviter que l’administrateur n’engage un procès susceptible
d’entraîner des frais élevés et de compromettre les relations des
copropriétaires entre eux ou avec le voisinage sans leur consentement
(ATF 114 II 310 consid. 2a ; TF 5A_17/2024 du 3 février 2025 consid. 2.3.5
[publication ATF prévue] ; TF 5A_357/2022 du 8 novembre 2023 consid.
4.1.1 et 4.1.2, non publié in ATF 150 III 113 ; TF 5A_721/2021,

- 21 -
5A_734/2021 du 25 février 2022 consid. 3.2.1 ; Wermelinger, La propriété
par étages, commentaire des art. 712a à 712t du Code civil suisse, 4e éd.,
Rothenburg 2021, n. 62 ad art. 712t CC [ci-après : Wermelinger,
Commentaire PPE]). L’autorisation doit faire l’objet d’une décision de la
communauté des propriétaires d'étages. Le Tribunal fédéral a confirmé
que cette décision, comme d’ailleurs toutes celles de la communauté des
copropriétaires par étages, doit répondre à certaines exigences de forme,
d’une part pour des raisons liées aux intérêts fondamentaux de la publicité
et à la sécurité du droit, d’autre part pour éviter des difficultés liées au
calcul du délai pour contester les décisions. Lorsqu’elle est prise
oralement, à l’assemblée des copropriétaires par étages, cette décision
doit faire l’objet d’un procès-verbal, qui doit être conservé (art. 712n al. 2
CC), sous peine de nullité (ATF 132 III 503 consid. 5.3 ; TF 5A_357/2022
précité consid. 5.4.1.6 ; TF 5A_913/2012 du 24 septembre 2012 consid.
5.2, SJ 2014 1183 ; Wermelinger, Commentaire PPE, n. 121 ad. art. 712m
CC, n. 99 et 139 ad. art. 712n CC et n. 76 ad art. 712t CC).
L’administrateur doit produire l’autorisation de l’assemblée pour agir en
justice au nom de la communauté. Cette exigence est une condition de
recevabilité, qui est examinée d'office par les tribunaux (TF 5A_17/2024
précité, loc. cit. [publication ATF prévue] ; TF 5A_357/2022 précité consid.
4.1.2 ; TF 5A_721/2021, 5A_734/2021 précité, loc. cit. ; Wermelinger,
Commentaire PPE, n. 74 à 76 ad. art. 712t CC).
4.3.2 En l’espèce, les appelantes font valoir que l’administratrice
J.________ AG n’était pas autorisée à mandater Me Nicolas Saviaux, qui est
intervenu dès le stade de la conciliation préalable. Celui-ci serait donc un
falsus procurator. Il ne s’agissait pas d’un cas d’urgence, et les
autorisations individuelles produites par l’avocat adverse ne sauraient
tenir lieu de décision de l’assemblée générale. La décision de le mandater
n’aurait été prise que durant l’assemblée générale du 11 octobre 2021,
alors que la réponse avait été déposée le 10 septembre 2021.
Les appelantes ne sauraient être suivies. En effet, l’assemblée
de la PPE intimée avait prévu, dès l’adoption de la décision attaquée, la
faculté de se faire représenter par un avocat dans le cadre d’une

- 22 -
éventuelle procédure. Juste après la suppression des droits d’usage
exclusif sur les jardins aux lots 2 et 5, le procès-verbal de l’assemblée
générale du 27 septembre 2021 fait état que la propriétaire du lot 5
s’oppose formellement à cette décision. Il y est ensuite précisé qu’en cas
de contestation, l’assemblée décide à 9 voix pour et 4 voix contre « qu’un
homme de loi soit mandaté par la PPE afin de la défendre ». On ne peut
comprendre cette décision autrement qu’une autorisation à
l’administrateur de mandater un avocat, et donc de plaider. L’avocat
Saviaux a donc été mandaté conformément aux conditions prévues par
l’art. 712t CC. Il ressort d’ailleurs des conclusions et de la procédure en
première instance que les appelantes n’ont contesté que la suppression de
l’usage privatif des jardins et non le fait de recourir à un avocat pour la
défense des intérêts de la PPE intimée, décision qui est par conséquent
entrée en force.
Le grief, mal fondé, doit ainsi dans tous les cas être rejeté.
Par surabondance, il convient de relever que, dans ses
écritures et ses courriers, le conseil des appelantes mentionne, dès le
dépôt de la demande et sans réserve, Me Nicolas Saviaux comme conseil
adverse. Il lui a confraternellement adressé toutes les écritures et tous les
courriers, comme le démontre la correspondance adressée à l’instance
précédente, ceci toujours sans réserve. Il en va de même de l’appel, selon
le courrier d’accompagnement. L’argument du falsus procurator n’est
apparu que tardivement, le 2 février 2023, après le premier échange
d’écritures. Le comportement des appelantes tendant à se prévaloir d’une
violation de l’art. 712t CC tout en adressant leurs actes de procédure et
correspondances à Me Nicolas Saviaux s’avère ainsi pour le moins
contradictoire, ce qui ne peut conduire qu’au rejet du grief.
5.
5.1 Les appelantes contestent la régularité de la décision litigieuse
(appel, pp. 19-21).

- 23 -
5.2
5.2.1 Selon l’art. 712m al. 2 CC, la contestation des décisions de
l’assemblée des propriétaires d’étages est régie par les règles applicables
à l’association, c’est-à-dire par l’art. 75 CC. La contestation des décisions
se fait généralement par une action tendant à l’annulation de la décision
prise, la sécurité des transactions et l’intérêt des partenaires contractuels
d’une propriété par étages recommandant en effet de n’admettre que
restrictivement la nullité d’une décision prise par l’assemblée des
propriétaires d’étages. L’existence d’une cause de nullité ne peut
d’ailleurs être définie de façon générale et abstraite: chaque cas concret
doit être analysé individuellement, même si certains cas types de nullité
ont néanmoins été dégagés, telles les décisions qui vont à l’encontre de la
structure fondamentale de la propriété par étages, violent les règles qui
sont destinées à protéger les tiers, notamment les créanciers, ont un
contenu immoral ou impossible ou encore violent les droits de la
personnalité (ATF 143 III 537 consid. 4.2.1 et les réf. citées).
5.2.2 L’action tendant à l’annulation de la décision de l’assemblée
des propriétaires d’étages doit être intentée dans le délai péremptoire
d’un mois à compter du jour où le demandeur a eu connaissance de la
décision (art. 75 CC sur renvoi de l’art. 712m al. 2 CC). La nullité d’une
décision doit en revanche être constatée d’office; chaque propriétaire
d’étages peut s’en prévaloir en tout temps, par voie d’action ou
d’exception (ATF 143 III 537 précité consid. 4.2.2 et les réf. citées ; ATF
132 III 503 consid. 3.2 ; ATF 85 II 525 consid. 3 ; cf. aussi ATF 137 III 460
consid. 3.3.2 [SA] ; 71 I 383 consid. 2 [association]).
5.2.3 L’ordre du jour doit figurer sur la convocation à l’assemblée
des copro-priétaires d’étages, au moins en ce qui concerne les points sur
lesquels l’assemblée est censée se déterminer (Wermelinger,
Commentaire PPE, n. 38 ad art. 712n CC). La convocation qui ne comprend
pas un ordre du jour complet présente un défaut pouvant entraîner
l’annulabilité de la décision (ATF 136 III 174 consid. 5.1.2 et les réf. citées).
Chaque propriétaire d’étage peut contester la validité des décisions prises
suite à une convocation qui ne répond pas aux critères formels et

- 24 -
matériels, la qualité pour agir n’appartenant cependant pas au
propriétaire d’étages qui a adhéré à la décision (cf. ATF 136 III 174 consid.
5.1.2 et les réf. citées). Toutefois, la contestation d’une décision de
l’assemblée des propriétaires d’étage pour un vice de procédure, d’ordre
formel, par exemple un ordre du jour incomplet, est limitée par les règles
de la bonne foi au sens de l’art. 2 CC ; le demandeur doit s’en plaindre
avant la prise de décision de l’assemblée, ce afin de permettre la
correction immédiate du défaut invoqué, faute de quoi l’action sera
rejetée même si elle est intentée dans le délai d’un mois, le demandeur
perdant ainsi son droit à faire valoir son point de vue lors d’une procédure
judiciaire (cf. ATF 136 III 174 consid. 5.1.2 et les réf. citées ; Wermelinger,
Commentaire PPE, n. 230b ad art. 712m CC et n 40a ad art. 712n CC ;
Amoos Piguet, in Pichonnaz/Foëx/ Piotet [éd.], Commentaire romand, Code
civil, Bâle 2016, n. 5 ad art. 712n CC et n. 16 ad art. 712m CC ; Martin,
L’assemblée générale de la communauté des propriétaires d’étages :
organisation, prise de décisions et contestations judiciaires, Bâle 2019, n.
754 et 763 à 767).
5.2.4 Les art. 646 ss CC, respectivement 712a ss CC, prévoient trois
types de majorité auxquelles les décisions de l’assemblée des
propriétaires d’étages peuvent être soumises: la majorité des propriétaires
d’étages – applicable pour toutes les décisions pour lesquelles ni la loi, ni
le règlement d’administration et d’utilisation ne prévoient une majorité
qualifiée déterminée – la double majorité des propriétaires d’étages et des
quotes-parts et l’unanimité des propriétaires d’étages (ATF 143 III 537
précité consid. 4.2.3 et les réf. citées ; ATF 131 III 459 consid. 5.2).
Les propriétaires d’étages peuvent néanmoins, dans le cadre
des normes dispositives et en respectant les principes généraux de l’ordre
juridique (art. 2 et 27 CC, 19 et 20 CO), modifier les exigences légales de
majorité. Ils peuvent en outre modifier le mode de calcul de la majorité
simple (art. 67 al. 2 CC sur renvoi de l’art. 712m al. 2 CC) et prévoir ainsi
un décompte des voix par part d’étages en lieu et place du vote par tête,
celui-ci étant généralement prévu en vue de garantir l’égalité entre les
propriétaires d’étages et d’éviter qu’un propriétaire d’étages disposant de

- 25 -
plusieurs parts d’étages puisse se voir attribuer une force de
vote supérieure. Cette modification ne peut s’opérer que par décision
unanime (ATF 143 III 537 précité, loc. cit.).
5.2.5 Le Code civil ne contient pas de disposition régissant
expressément la représentation d’un propriétaire d’étage au sein de
l’assemble de la PPE, l’art. 712p l’admettant implicitement. Le propriétaire
d’étage peut se faire représenter par un tiers ou un autre propriétaire
d’étage, le représentant pouvant alors exercer toutes les prérogatives du
propriétaire d’étage mandant (TF 5D_98//2012 du 14 août 2012 consid.
3.3 ; Tribunal d’appel TI du 18 mai 2022 11.2021.45 consid. 6a ;
Wermelinger, Commentaire PPE, n. 26 ad art. 712m CC et les références).
Il appartient au président de l’assemblée de vérifier les pouvoir de
représentations avant de permettre au représentant de participer à
l’assemblée de la PPE (Wermelinger, Commentaire PPE, n. 27 ad art. 712m
CC et les références)
5.3
5.3.1 En l’espèce, les appelantes relèvent qu’il est curieux que
M.________ ait demandé à l’administratrice le 15 septembre 2021 que le
point litigieux soit porté à l’ordre du jour, et que la convocation à
l’assemblée générale date du 14 septembre 2021 (appel, p. 19). Il est
indéniable qu’il y a sans doute une erreur quelque part, le plus
vraisemblable étant que la convocation soit partie le 15 et non le 14
septembre 2021. Cela étant, les appelantes ne prétendent pas que la
convocation et l’ordre du jour n’auraient pas été adressés à temps aux
copropriétaires, à savoir dix jours avant, selon l’art. 23 du règlement. Elles
se contentent d’affirmer que cette erreur de date « interpelle », et que
l’ordre du jour aurait été complété d’une manière non réglementaire, sans
plus de précision, de sorte que selon elles ce point ne pouvait être soumis
au vote. Les appelantes n’expliquent d’aucune manière pour quels motifs
cette erreur de plume aurait influé sur le sort du litige ou rendrait la
décision de l’assemblée contraire au droit fédéral. Elles ne contestent pas
plus l’ordre du jour qui leur a été soumis, lequel était complet et
mentionnait en particulier l’objet qui a fait l’objet de la décision attaquée

- 26 -
devant l’instance précédente. Il est également relevé que, dans son
courrier adressé à l’administratrice le 28 septembre 2021 avant
l’assemblée, I.________, représentant les appelantes, a fait part de
l’opposition de celles-ci à toute décision visant à la suppression du droit
d’usage particulier attribué au lot 5 sans contester la convocation à
l’assemblée ou son ordre du jour. Il ne ressort pas davantage du procès-
verbal que les appelantes, par leur représentant, aient contesté la
convocation à l’assemblée ou son ordre du jour, si bien qu’en ne s’en
plaignant pas avant la prise de décision de l’assemblée, l’argument est
tardif et n’est pas conforme au principe de la bonne foi.
Dans la mesure où ce grief peu précis est recevable, il doit être
rejeté.
5.3.2 Les appelantes contestent le calcul des voix et des millièmes
du vote litigieux. Elles font valoir que, dans ce décompte, il a été tenu
compte des voix et millièmes d’U.________, ainsi que de T.________ et
K.________, qui entre eux représentaient 150 millièmes alors que ces
derniers étaient absents. Selon les appelantes, la procuration délivrée par
U.________ en faveur de T.________ ne faisait pas état des instructions de
vote données, et aucune procuration n’aurait été délivrée par T.________.
Elles ne soulèvent pas de griefs en relation avec les votes d’autres
copropriétaires d’étage.
Contrairement à ce qu’affirment les appelantes, aucune
disposition légale ne prévoit qu’une procuration devrait comprendre des
instructions précises, si bien que ce grief est infondé. Au demeurant,
même si on ne tenait pas compte du vote des époux T.________, la décision
litigieuse aurait toujours recueilli huit voix totalisant 540 millièmes, soit
une double majorité.
Quant à T.________, il ressort des témoignages, comme l’ont
retenu les premiers juges, qu’il se faisait toujours représenter par son
épouse K.________. Les appelantes contestent sur ce point les témoignages
retenus (appel p. 19). Cependant et à part le fait que ces témoins sont

- 27 -
membres de la copropriété, les appelantes ne font rien valoir de
compréhensible qui infirmerait l’appréciation des premiers juges. En
particulier, elles se limitent à des affirmations péremptoires toutes
générales. Ce fait étant établi, l’argument relève de la mauvaise foi dès
lors que T.________ est marié à K.________, ce dont les appelantes ne
disconviennent pas (appel, p. 21), qu’il avait pour habitude de se faire
représenter aux assemblées de PPE par son épouse et que cette
représentation était de longue date reconnaissable des autres
copropriétaires qui ne l’ont jamais remise en question. A cela s’ajoute
qu’une procuration n’était pas nécessaire dans la mesure où la
représentation de l’union conjugale repose, comme l’ont considéré à juste
titre les premiers juges, sur l’art. 166 CC.
Compte tenu de ces éléments, le moyen doit être rejeté dans
la mesure de sa recevabilité.
6.
6.1 Les appelantes se prévalent ensuite de leur droit de veto, en
leur qualité de copropriétaires d’étages directement concernées, à
l’encontre de la suppression du droit d’usage exclusif sur les jardins sud et
sud-ouest octroyés aux lots 2 et 5. Les appelantes se fondent à cet égard
sur l’art. 712g al. 4 CC. Elles soutiennent que cette disposition s’applique à
tout droit d’usage particulier déjà existant ou constitué par la suite, et non
aux seuls droits d’usage prévus par le règlement, comme l’ont considéré
les premiers juges (appel, pp. 7 ss).
Les premiers juges ont considéré que cette disposition n’était
pas applicable, puisque les droits d’usages litigieux n’étaient pas prévus
par un règlement d’utilisation. Il ne s’agissait donc selon eux pas de droits
d’usages réglementaires, au sens de l’art. 712g al. 3 CC.
Il est constant, et il n’est pas contesté que le droit d’usage
particulier des appelantes ne figure pas dans le règlement. Il a été décidé
lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 2 juillet

- 28 -
1984. La question est donc de savoir si, en retenant que l’application de
l’art. 712g al. 4 CC était limitée aux droits concédés dans le règlement de
la PPE, les premiers juges se seraient montrés trop restrictifs.
6.2 Aux termes de l’art. 712g, les règles de la copropriété
s’appliquent à la compétence pour procéder à des actes d’administration
et à des travaux de construction (al. 1), soit les art. 647 à 647e CC. Si ces
règles ne s’y opposent pas, elles peuvent être remplacées par des
dispositions différentes prévues dans l’acte constitutif ou adoptées à
l’unanimité par tous les copropriétaires (al. 2). Pour le reste, chaque
copropriétaire peut exiger qu’un règlement d’administration et
d’utilisation, valable dès qu’il a été adopté par la majorité des
copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des
parts, soit établi et mentionné au registre foncier; même si le règlement
figure dans l’acte constitutif, il peut être modifié par décision de cette
double majorité (al. 3).
L’art. 712g al. 4 CC prévoit expressément que toute
modification de l’attribution réglementaire des droits d’usage particulier
doit en outre être approuvée par les propriétaires d’étages directement
concernés. De même, l’art. 647 al. 1bis CC, qui traite du règlement
d’utilisation d’une copropriété, prévoit à son alinéa 1bis que la
modification des dispositions du règlement d’utilisation et d’administration
relatives à l’attribution de droits d’usage particuliers doit être approuvée
par les copropriétaires directement concernés.¨
Depuis l’entrée en vigueur de l’art. 712g al. 4 CC le 1er janvier
2012, tout propriétaire d’étages directement concerné par un droit
d’usage particulier réglementaire est au bénéfice d’un droit de veto
matériel. Cela vaut même pour les cas où le droit aurait été constitué
avant cette date. Dans la mesure où cette disposition constitue une norme
de protection du bénéficiaire, elle doit être considérée comme impérative
(Wermelinger, Commentaire PPE, n. 211 ad art. 712g CC ; Amoos Piguet,
in Pichonnaz/Foëx/Piotet [éd.], Commentaire romand, Code civil, Bâle
2016, n. 15 ad art. 712g CC et les réf. cit.).

- 29 -
On entend par « droit d’usage particulier » un droit prévu par
le règlement et qui confère à l’un des copropriétaires une faculté
d’utilisation prioritaire, voire exclusive, sur l’objet en copropriété. Le droit
d’usage particulier n’est pas un droit réel, la constitution d’une servitude
personnelle ou foncière grevant l’immeuble de base en faveur d’un
propriétaire d’étage demeurant possible aux conditions de l’art. 648 al. 2
CC. Il résulte de l’engagement personnel des autres propriétaires d’étages
de laisser au bénéficiaire l’usage exclusif d’une partie commune et il a le
caractère d’un droit personnel propter rem (ATF 136 III 261 consid. 4.3, JdT
2010 I 415 ; ATF 122 III 145 consid. 3, JdT 1999 I 42 ; TF 5A_11/2015 du 13
mai 2015 consid. 2.4.2 ; Steinauer, Les droits réels, Tome I, 6e éd., Berne
2019, p. 501, n. 1799 et les réf. citées).
Le droit d’usage particulier, par exemple l’usage exclusif d’un
jardin comme en l’espèce, peut être accordé dans l'acte constitutif de la
propriété par étages, dans le règlement prévu à l'art. 712g al. 3 CC, dans
le règlement de maison ou dans une décision ad hoc de la communauté
(ATF 144 III 19 consid. 4.1 ; ATF 139 III 1 consid. 4.3.1 et les réf. citées ;
ATF 127 III 506, JdT 2002 I 306 consid. 4 ; ATF 111 II 330 consid. 7). Dans
l’ATF 127 III 506 (consid. 4), le Tribunal fédéral a considéré qu’un tel droit
ne pouvait être concédé par un simple accord (même arrêt). Dans d’autres
arrêts non publiés, il a au contraire considéré qu’en l’absence de contrat
écrit, l’existence d’un droit préférentiel que peut prévoir ce règlement,
peut être déduite par interprétation subjective, en se fondant sur le
comportement consensuel de tous les copropriétaires suite à l’acquisition
de leurs quotes-parts respectives (cf. notamment TF 5A_11/2015 du 13
mai 2015 consid. 3). Quoi qu’il en soit, il est clair qu’un tel droit
préférentiel peut être créé lors d'une assemblée des copropriétaires,
oralement avec procès-verbal ou par voie de circulation exclusivement par
écrit (ATF 136 III 261 consid. 4 ; ATF 127 III 506 consid. 3a).
6.3 Comme on l’a vu, les appelantes se fondent sur l’art. 712g al.
4 pour déduire un droit de veto à l’encontre de la décision de la PPE
intimée. Elles soutiennent que l’art. 712g al. 4 CC s’applique à tout droit

- 30 -
d’usage particulier déjà existant ou constitué par la suite et non aux seuls
droits d’usage prévus par le règlement, comme l’ont considéré les
premiers juges (appel, pp. 7 ss).
La question est donc de savoir si, en retenant que l’application
de l’art. 712g al. 4 CC était limitée aux droits concédés dans le règlement
de la PPE, les premiers juges se seraient montrés trop restrictifs, comme le
soutiennent les appelantes. En d’autres termes, le litige porte uniquement
sur le point de savoir si l’assemblée de la PPE pouvait, par une nouvelle
décision, infirmer sa décision du 2 juillet 1984.
La loi s’interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation
littérale). Lorsqu’un texte légal est clair, l’autorité qui applique le droit ne
peut s’en écarter que s’il existe des motifs sérieux de penser que ce texte
ne correspond pas en tous points au sens véritable de la disposition visée
et conduit à des résultats que le législateur ne peut avoir voulus et qui
heurtent le sentiment de la justice ou le principe de l’égalité de
traitement. De tels motifs peuvent résulter des travaux préparatoires, du
fondement et du but de la prescription en cause, ainsi que de sa relation
avec d’autres dispositions. L’art. 190 Cst. ne fait pas obstacle à une
interprétation qui irait à l’encontre du texte de la disposition légale. S’il
existe de bonnes raisons d’admettre que le texte de la disposition ne
reproduit pas son vrai sens – la ratio legis –, il est possible de s’en écarter
afin d’interpréter la disposition selon son sens véritable, surtout si celui-ci
apparaît plus conforme à la Constitution (ATF 150 IV 48 consid. 3.2 ;
ATF 145 II 270 consid. 4.1 ; ATF 139 I 257 consid. 4.2). Si le texte n’est pas
absolument clair, si plusieurs interprétations sont possibles, il convient de
rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant de
tous les éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires
(interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des
valeurs sur lesquelles elle repose, singulièrement de l’intérêt protégé
(interprétation téléologique) ou encore de sa relation avec d’autres
dispositions légales (interprétation systématique). Le Tribunal fédéral ne
privilégie aucune méthode d’interprétation, mais s’inspire d’un pluralisme
pragmatique pour rechercher le sens véritable de la norme; il ne se fonde

- 31 -
sur la compréhension littérale du texte que s’il en découle sans ambiguïté
une solution matériellement juste (ATF 150 IV 48 consid. 3.2 ; ATF 149 IV 9
consid. 6.3.2.1 ; ATF 147 IV 385 consid. 2.1).
En l’espèce, les appelantes se livrent à de longs
développements sur les principes d’interprétation et sur le pluralisme
pragmatique que prescrit la jurisprudence du Tribunal fédéral en la
matière (appel pp. 9-10). Ainsi, elles font valoir que les droits d’usage
particuliers, qu’ils aient été attribués par règlement ou par simple décision
de l’assemblée générale, font partie de l’ordre communautaire,
contrairement à des droits qui auraient été octroyés uniquement par l’un
ou l’autre copropriétaire (appel, p. 8). On ne voit pas la pertinence de cet
argument. Il est certes exact qu’un droit d’usage particulier, même s’il a
seulement été concédé par une décision de l’assemblée générale, fait
partie de l’ordre communautaire et qu’il est opposable aux acquéreurs de
lots ultérieurs. On ne voit pas en revanche qu’on doive en déduire, si ce
droit ne figure pas dans le règlement de la copropriété, qu’il ne pourrait
être révoqué par une décision ultérieure. Contrairement à ce que
soutiennent également les appelantes, on ne voit pas davantage en quoi
la sécurité du droit exclurait une telle révocation – sauf à considérer que
celle-ci exigerait de toute décision d’une communauté de copropriétaires
qu’elle soit pratiquement irrévocable.
Les appelantes avancent aussi que les décisions de
l’assemblée, comme le règlement, sont opposables au nouvel acquéreur
d’un lot, ce qui comme on vient de le mentionner est certes exact, mais
sans pertinence. On ne saurait soutenir que toute décision opposable aux
nouveaux acquéreurs ne pourrait, pour cette raison même, être modifiée
sans le consentement de ceux qu’elle favorise.
Enfin, les appelantes font valoir que si l’on devait comme les
premiers juges considérer que l’art. 712g al 4 CC ne s’applique qu’aux
droits d’usage particuliers conférés par le règlement de la PPE, cela
signifierait que les autres modes de création d’un tel droit seraient
inefficaces. Ce moyen est totalement inopérant, car la question n’est pas

- 32 -
là. On a vu plus haut qu’un doit d’usage pouvait être créé en tous cas par
une décision de la communauté. La légalité du droit d’usage particulier qui
a été conféré en 1984 n’est du reste pas litigieuse en l’espèce. La question
n’est pas là. Elle est de savoir à quelles conditions un tel droit peut être
révoqué.
Comme mentionné plus haut, le juge doit s’en tenir au texte
de la loi lorsque celle-ci est claire. Or, l’art. 712g al. 4 CC ne laisse guère
de place à d’autres interprétations que la limitation du droit de veto d’un
copropriétaire aux seuls cas où le droit d’usage particulier est prévu par le
règlement, lequel se distingue de la décision de copropriétaires
(Wermelinger, ZK, n. 172 ad art. 712g ZGB). A cet égard, les arguments de
l’appelante n’emportent pas la conviction, pour les raisons indiquées ci-
dessus. A cela s’ajoute, du point de vue d’une interprétation systématique,
que la disposition à interpréter suit l’art. 712g al. 3 CC lequel traite
précisément du règlement d’utilisation mentionné au registre foncier. Il
serait très surprenant que les termes « attribution réglementaire » à
l’alinéa suivant se réfèrent à autre chose qu’un tel règlement. D’un point
de vue téléologique, il apparaît tout à fait compréhensible de traiter
différemment les deux cas. En effet, celui qui acquiert une part de PPE
saura que l’usage de telle partie commune est attribué à un autre
copropriétaire si cela est prévu par le règlement. Il acquerra donc sa part
en connaissance de cause, sachant que la partie commune concernée est
attribuée à un autre lot, et que le plus vraisemblablement il ne pourra
jamais en disposer en commun avec les autres copropriétaires, puisque le
bénéficiaire pourra s’opposer à une modification du règlement. Tout autre
est la situation du même acheteur si le droit d’usage particulier ne figure
pas dans le règlement, mais dans une décision de la PPE. On ne saurait en
effet exiger de l’acheteur qu’il examine toutes les décisions de la PPE
avant son achat. Il paraît donc tout à fait justifié, ou à tout le moins
défendable, que le bénéficiaire du droit d’usage particulier ne dispose pas
d’un droit de veto lorsque ce droit d’usage lui a été concédé par une
simple décision de l’assemblée générale, plutôt que par le règlement de la
PPE.

- 33 -
Il n’y a donc aucune raison de suivre les appelantes et de
s’écarter du texte clair de l’art. 712 g al. 4 CC.
6.4 A titre subsidiaire, les appelantes font valoir que la loi, s’il faut
la comprendre dans le sens retenu par les premiers juges, contiendrait
une lacune proprement dite, qui devrait être comblée en application de
l’art. 1 al. 2 CC. Elles font valoir qu’une telle lacune aurait déjà été admise
par la doctrine sans toutefois étayer cet argument par des références et
soutiennent que l’existence de cette lacune serait à l’origine de l’avant-
projet de loi soumis à consultation depuis le 20 septembre 2024, dont il a
été question ci-dessus.
Une lacune authentique (ou proprement dite) suppose que le
législateur s’est abstenu de régler un point alors qu’il aurait dû le faire et
qu’aucune solution ne se dégage du texte ou de l’interprétation de la loi
(Emmengger/Tschentscher, Berner Kommentar Zivilgesetzbuch Bd. 1 E. 1,
Berne 2012, n. 351 ad art. 1 ZGB). En revanche, si le législateur a renoncé
volontairement à codifier une situation qui n’appelait pas nécessairement
une intervention de sa part, son inaction équivaut à un silence qualifié.
Quant à la lacune improprement dite, elle se caractérise par le fait que la
loi offre certes une réponse, mais que celle-ci est insatisfaisante. D’après
la jurisprudence, seule l’existence d’une lacune proprement dite appelle
l’intervention du juge, tandis qu’il lui est en principe interdit, selon la
conception traditionnelle qui découle notamment du principe de la
séparation des pouvoirs, de corriger les lacunes improprement dites, à
moins que le fait d’invoquer le sens réputé déterminé de la norme ne
constitue un abus de droit ou ne viole la Constitution (ATF 150 I 80 consid.
3.1 ; ATF 149 III 117 consid. 3.1 ; ATF 148 V 84 consid. 7.1.2 ;
TF 4A_569/2024 du 5 mai 2025 consid. 5.1).
En l’espèce, on n’est en tous cas pas en présence d’une lacune
proprement dite. L’art. 712g al. 4 CC, interprété littéralement, donne une
réponse – négative – à la question de savoir si le copropriétaire au
bénéfice d’un droit accordé par une décision de l’assemblée générale
bénéficie d’un droit de veto. L’intervention du juge ne se justifierait donc

- 34 -
que si l’on devait considérer que cette disposition conduirait à un abus de
droit systématique. Or tel n’est pas le cas. La question de savoir si la
solution donnée par la loi est entièrement satisfaisante est une question
législative qui échappe au contrôle du juge. En l’espèce, comme on l’a
constaté plus haut, la distinction entre les deux cas – droit conféré par le
règlement de copropriété ou droit conféré par une décision de l’assemblée
générale – se justifie aisément. A tout le moins ne s’agit-il pas d’une
lacune improprement dite dont le résultat serait choquant au point de
justifier l’intervention du juge.
Les appelantes font encore valoir que le Conseil fédéral
envisage à l’heure actuelle de modifier la loi dans le sens qu’elles
souhaiteraient, et que les auteurs de l’avant-projet mentionnent le fait que
la loi contiendrait une lacune. Mais ce terme n’est pas employé dans le
sens de la jurisprudence citée plus haut. Comme on l’a vu, le texte légal
ne comporte aucune lacune proprement dite. L’emploi du terme de
« lacune » signifie seulement que les auteurs de l’avant-projet en question
considèrent que la situation actuelle du droit – que le juge doit appliquer
comme on vient de le voir– ne serait pas satisfaisante.
On doit même considérer qu’au contraire, puisqu’il est
question de réviser la loi pour donner un droit de veto aux personnes qui
se trouvent dans la situation des appelantes, c’est bien qu’en l’état actuel
du droit, les intéressées ne disposent pas d’un tel droit. Or, on doit
appliquer le droit en vigueur, comme le prescrivent les art. 3 et 17 al. 2
T.f. CC (Amoos Piguet, op. cit., n. 16 ad art. 712g CC) selon lesquels la loi
nouvelle ne trouve à s’appliquer que dès son entrée en vigueur. A cela
s’ajoute enfin que l’on n’a affaire ici qu’à un avant-projet, dont on ignore
s’il aboutira, et il n’y aurait véritablement aucun sens à l’appliquer.
En définitive, tant sous l’angle de l’interprétation de la loi que
sous celui d’une éventuelle lacune de celle-ci, l’analyse des premiers juges
échappe à toute critique.

- 35 -
7.
7.1 En dernier lieu, les appelantes rappellent que le lot n°5 de la
PPE R.________, propriété de l’appelante A.________, a bénéficié de 1984 à
2021, à savoir durant 37 ans, de la possession du jardin litigieux qui lui
avait été accordée par le droit d’usage particulier adopté par décision de
la PPE. Les appelantes observent que, durant cette période, aucune action
en justice n’avait été intentée à l’encontre de cette possession,
respectivement de ce droit d'usage particulier. Elles en déduisent que
l’ancien propriétaire du lot n°5, puis l’appelante A.________, ont ainsi
bénéficié de 37 ans de possession paisible du jardin litigieux. Les
appelantes en concluent que les conditions d’une usucapion sont réalisées
dès lors que la durée de trente ans était atteinte. Elles citent à cet effet
une contribution doctrinale (Piotet, Le droit d'usage privatif réglementaire
sur des parties communes, in Bohnet/Carron [éd.], PPE 2017, Bâle 2017,
pp. 205 ss) selon laquelle l’usucapion serait possible dans la copropriété
collective pour l’acquisition d’un indivis au préjudice des autres et pourrait
porter sur l’exercice du droit, sans en supprimer l’existence et la titularité,
si bien qu’il aurait sa place en matière de droit réglementaire privatif
d’usage.
Les premiers juges ont pour leur part retenu que la durée de
trente ans de l’art. 662 CC n’était pas acquise et que cette disposition ne
trouvait pas application en matière d’un simple droit d’usage particulier.
7.2 Celui qui a possédé pendant trente ans sans interruption,
paisiblement et comme propriétaire un immeuble non immatriculé, peut
en requérir l’inscription à tire de propriétaire (art. 662 al. 1 CC). Le
possesseur peut, sous les mêmes conditions, exercer le même droit à
l’égard d’un immeuble dont le registre foncier ne révèle pas le propriétaire
ou dont le propriétaire était mort ou déclaré absent au début du délai de
trente ans (al. 2).
Les types de droits réels sont limitativement énumérés par la
loi : propriété, servitudes, charges foncières et droits de gage. Ce numerus
clausus s’explique par le fait que le droit réel est opposable à tous. Chacun

- 36 -
doit donc pouvoir déterminer clairement le contenu des droits réels
constitués (ATF 144 III 88 consid. 5.2 ; ATF 108 II 278 consid. 4a ;
Steinauer, op. cit., vol. I, n. 125 et les réf. citées ; Foëx, in
Pichonnaz/Foëx/Piotet [éd.], Commentaire romand, Code civil, Bâle 2016,
nn. 46 à 48).
7.3 Dans l’article précité, invoqué par les appelantes (Piotet, op.
cit., pp. 205 ss., spéc. 218, n. 35), l’auteur avait en vue la question de
savoir si un droit d’usage pouvait être constitué sans décision formelle de
l’assemblée de la PPE (p. 218 n. 34), question à laquelle le Tribunal fédéral
avait d’ailleurs répondu par l’affirmative dans l’arrêt TF 5A_11/2015 du 13
mai 2015 (consid. 3). Même si l’auteur raisonne en termes d’usucapion,
cela ne signifie toutefois pas que, selon lui, le bénéficiaire d’un droit
d’usage exclusif acquérait un droit définitif. Et on ne saurait d’aucune
manière déduire de cet avis doctrinal qu’un droit d’usage exclusif sur une
partie commune d’une copropriété serait un droit réel, ce qui serait
contraire au numerus clausus de ces droits. Il ne s’agit ni d’un droit de
propriété ni d’un droit réel restreint. L’auteur en question ne le soutient
d’ailleurs pas. Aussi, dès lors que le droit d’usage particulier n’est pas un
droit réel, il ne saurait en aucune manière être usucapé.
A cela s’ajoute que comme l’ont retenu les premiers juges, la
durée de trente ans prévue par la loi n’est selon pas atteinte. Il ressort du
registre foncier que l’appelante A.________ n’a acquis le bien en question
par donation en date du 22 septembre 2009, soit depuis quinze ans au
moment où la cause a été gardée à juger. Même si l’on devait raisonner en
termes d’usucapion, on ne saurait intégrer à la durée de possession le
temps pendant lequel le propriétaire précédent aurait été inscrit au
Registre foncier – sauf à considérer que le lot en question aurait usucapé
le droit litigieux, ce qui serait pour le moins insoutenable.
Ce moyen doit lui aussi être rejeté.
8.

- 37 -
8.1 En conclusion, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté
et le jugement confirmé.
8.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'500 fr.
(art. 62 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV
270.11.5]), seront mis à la charge des appelantes, qui succombent
entièrement, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 in fine CPC).
8.3 Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas
été invitée à se prononcer (art. 312 al. 1 in fine CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'500 fr.
(mille cinq cents francs), sont mis à la charge des appelantes
A.________, V.________ et N.________, solidairement entre elles.
IV. Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :

- 38 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Christian Dénériaz (pour les appelantes),
- Me Nicolas Saviaux (pour l’intimée),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est
vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :