vd_gerichte · XC14.016163 · 2017-05-23 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC14.016163-161666
99
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 23 mai 2017
_________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Bendani et M. Perrot, juges
Greffière : Mme Schwab Eggs
*****
Art. 272, 272b al. 1 CO ; 317 al. 1 CPC
Saisie par renvoi de la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral
et statuant à huis clos sur l’appel interjeté par X.________ SA, à Zoug,
demanderesse, contre le jugement rendu le 10 octobre 2014 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec K.________, à
Renens, W.________, également à Renens, et J.________, à Aigle,
défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 10 octobre 2014, dont les considérants écrits
ont été adressés pour notification aux parties le 22 mai 2015 et reçus par
le conseil de la demanderesse le 27 mai 2015, le Tribunal des baux a
annulé les résiliations de bail, en lien avec l’immeuble sis chemin du
N.________ 2 à P.________, notifiées par X.________ SA à K.________ et
W.________ en relation avec leur logement, celle notifiée à K.________
relative aux locaux commerciaux, celles notifiées à K.________ et J.________
en relation avec la place de parc extérieure n° 1, et celle notifiée à
W.________ en relation avec la place de parc extérieure n° 2 (I à IV), a mis
les frais judiciaires, arrêtés à 2'400 fr. à la charge de la demanderesse
X.________ SA, étant précisé que ceux-ci seraient prélevés sur l’avance
fournie par la demanderesse (V), a prononcé que X.________ SA devait
verser aux défendeurs K.________, W.________ et J.________, solidairement
entre eux, la somme de 3'150 fr. à titre de dépens (VI), et a rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont considéré, en substance, que
la bailleresse X.________ SA, qui avait notifié des résiliations ordinaires,
n’avait pas rendu vraisemblable un besoin urgent des locaux. En effet, la
résiliation qui lui avait été notifiée pour les locaux qu’elle-même occupait
à Lausanne lui avait été signifiée longtemps auparavant, de sorte que tout
portait à croire qu’un bail tacite avait été conclu. En conséquence, les
premiers juges ont annulé les résiliations de bail des 20 et 21 novembre
2013.
B. Par acte du 22 juin 2015, accompagné d’un bordereau de huit
pièces, X.________ SA a formé appel du jugement précité, en concluant,
avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens qu’il
soit prononcé que les quatre contrats de bail liant X.________ SA SA avec
K.________, W.________ et J.________ portant respectivement sur les locaux,
le garage et les places de parc n° 1 et 2 sis au chemin du N.________ 2, à
P.________, ont été valablement résiliés (I à IV), qu’aucune prolongation

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n’est accordée à ces derniers (V) et que les locataires doivent quitter les
locaux, le garage et les places de parc, dès jugement entré en force (VI à
IX). Subsidiairement, X.________ SA a conclu à l’annulation du jugement
rendu le 22 mai 2015 par le Tribunal des baux et au renvoi de la cause à
l’instance inférieure pour complément d’instruction et nouvelle décision.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer.
Par arrêt du 9 octobre 2015, la Cour d’appel civile a rejeté
l’appel, a confirmé le jugement du 10 octobre 2014, a mis les frais
judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'486 fr., à la charge de
l’appelante X.________ SA, n’a pas alloué de dépens de deuxième instance
et a déclaré l’arrêt motivé exécutoire.
En droit, la Cour d’appel civile a considéré que l’appelante –
qui avait adressé des congés ordinaires aux intimés – n’avait pas
démontré la nécessité de résilier l’ensemble des baux pour pouvoir
exercer ses activités et que les locaux litigieux n’étaient d’ailleurs pas
adaptés aux activités envisagées, l’appelante n’ayant pas allégué ni
démontré qu’elle aurait envisagé ou planifié la réalisation des travaux
nécessaires à l’aménagement de bureaux. Elle a également retenu que
l’appelante n’avait pas valablement exercé son droit d’option lui
permettant la reconduction de ses baux vis-à-vis de son propre bailleur,
que ces baux avaient certes pris fin entre le 31 mars 2012 et le 30
novembre 2013, sans que l’appelante ait cessé d’occuper les locaux, que
la conclusion d’un nouveau bail entre l’appelante et son bailleur n’était
pas exclue, que les factures produites par l’appelante destinées à établir
le contraire concernaient les années 2014 et 2015 et non les années 2012
et 2013, de sorte que ces pièces avaient certainement été produites en
vue de la procédure. En définitive, l’appelante n’ayant pas établi le motif
réel des congés, les résiliations litigieuses devaient être annulées en
application de l’art. 271 al. 1 CO.

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C. Par arrêt 4A_18/2016 du 26 août 2016, la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral a admis le recours interjeté par X.________ SA contre
l’arrêt du 9 octobre 2015, a annulé cet arrêt, a renvoyé la cause à la cour
cantonale pour instruction et décision sur la prolongation des baux (I) et a
fixé les frais et dépens (II et III).
En droit, le Tribunal fédéral a jugé que la bailleresse avait
prouvé son besoin propre et que les locataires, à qui incombait le fardeau
de la preuve, n'avaient pas démontré que les résiliations ordinaires
signifiées pour ce motif seraient contraires à la bonne foi. Il a donc conclu
que les résiliations de bail notifiées les 20 et 21 novembre 2013 aux
locataires étaient valables et a retourné la cause à la cour cantonale pour
examen et décision sur la prolongation du bail, le besoin propre et urgent
de la bailleresse devant être pris en compte comme un des éléments de la
pesée des intérêts du bailleur d'une part et des locataires d'autre part.
D. Dans ses déterminations du 22 décembre 2016, X.________ SA
a conclu, sous suite de frais et dépens de première et deuxième instance,
à ce qu’il soit prononcé que les contrats de bail conclus avec les intimés
ont été valablement résiliés, qu'aucune prolongation ne soit accordée aux
intimés, que K.________ et W.________ doivent quitter, rendre libres de tout
objet et nettoyer les locaux ainsi que le garage, que K.________ et J.________
doivent quitter la place de parc n° 1 et que W.________ doit quitter la place
de parc n° 2. X.________ SA a conclu subsidiairement à ce qu’aucune
prolongation ne soit accordée aux intimés pour une période postérieure à
l’arrêt de Cour d’appel civile à intervenir.
Dans leurs déterminations du 22 décembre 2016, K.________,
W.________ et J.________ ont conclu au renvoi de la cause au Tribunal des
baux, dès lors que la question de la prolongation des baux n'aurait guère
été examinée en première instance. Subsidiairement, ils ont conclu à une
prolongation maximale en lien avec l'appartement sis dans l’immeuble
litigieux ; ils se sont engagés à libérer les locaux commerciaux pour la fin

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du mois de février 2017. A l’appui de cette écriture, les locataires ont
produit cinq pièces.
X.________ SA s’est déterminée spontanément le 29 décembre
2017, tandis que les locataires ont déposé une écriture le 6 janvier 2017.
Le 31 mars 2017, les locataires ont informé la cour de céans
que K.________ avait restitué à X.________ SA les locaux à vocation
commerciale à la fin du mois de février 2017. Elle a produit une lettre du
23 mars 2017 de son bailleur.
Le 4 avril 2017, X.________ SA a confirmé que K.________ avait
restitué les locaux commerciaux, objet du bail du 1er avril 2005, et a
indiqué qu’à la fin du mois de février 2017 également, K.________ et
J.________ avaient restitué la place de parc n° 1. Les conclusions principales
et subsidiaires prises en lien avec ces deux objets dans ses déterminations
du 22 décembre 2016 étaient par conséquent sans objet, sous réserve de
la question des frais et dépens sur ces objets, les autres conclusions [I, IV,
V, VI, VII, X, XI, XII et XV] demeurant litigieuses.
E. S’agissant de la question encore litigieuse de la prolongation
des baux, la Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la
base des pièces du dossier :
1. Le 20 décembre 2002, K.________ et W.________ ont repris, avec
effet au 1er janvier 2003, en qualité de locataires, un « bail à loyer pour
locaux commerciaux » conclu le 13 février 2001 avec le propriétaire. Ces
locaux, sis au chemin du N.________ 2 à P.________, comportaient un atelier
et un laboratoire au rez-de-chaussée, un appartement de trois pièces au
premier étage, ainsi que des combles et un garage. Malgré l’intitulé du
contrat de bail, il s’agit en réalité d’un bail conclu pour un usage à titre
d’habitation.

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Le 1er avril 2005, K.________ et J.________, ainsi que deux autres
personnes, ont conclu deux contrats de bail, l’un pour des locaux
commerciaux et l’autre pour une place de parc extérieure « n° 1 », tous
deux sis à la même adresse. Par avenants datés du 15 décembre 2006,
K.________ et J.________ ont repris à leurs seuls noms ces deux baux à loyer.
Dès le 1er janvier 2012, K.________ a repris à son seul nom le bail portant
sur les locaux commerciaux, J.________ étant libérée dès cette date.
A une date inconnue, W.________ a conclu un contrat de bail
oral portant sur une place de parc extérieure « n° 2 ».
2. X.________ SA est devenue propriétaire de l’immeuble litigieux
le 12 novembre 2013.
Le 20 novembre 2013, la nouvelle propriétaire a adressé à
K.________ et W.________, sous plis séparés, une formule officielle de
résiliation de bail pour les locaux objets du bail du 13 février 2001. Le
même jour, elle a envoyé à K.________ deux formules officielles de
résiliation de bail pour les locaux commerciaux et la place de parc
extérieure n° 1. Le 21 novembre 2013, la propriétaire a notifié à J.________
une formule officielle de résiliation de bail en lien avec la place de parc
extérieure n° 1 ; le même jour, elle a adressé à W.________ une formule
officielle de résiliation de bail pour la place de parc extérieure n° 2.
3. Par jugement de divorce du 9 juillet 2014 le Président du
Tribunal d’arrondissement de Lausanne a ratifié la convention conclue
entre W.________ et son ex-épouse prévoyant la garde alternée sur leurs
deux enfants, nés respectivement le 9 juillet 1996 et le 14 novembre
1998.
Le 15 septembre 2016, W.________ a été licencié pour des
motifs économiques avec effet au 31 décembre 2016.
4. Le 7 décembre 2016, le Dr [...], spécialiste FMH en médecine
interne générale, a certifié que K.________ avait présenté de graves

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problèmes de santé à partir du mois de janvier 2015 et qu’au cours des
années 2015 et 2016, elle n’avait pas été en mesure d’effectuer des
recherches en vue d’un déménagement qui se serait avéré trop lourd à
supporter. Selon ce certificat, elle était actuellement en proie à des
difficultés psychiques consécutives à ces problèmes ainsi qu’à une charge
professionnelle intense, son état ne lui permettant pas d’envisager
sereinement un changement d’habitation avant la fin de l’année 2017, le
temps de voir son état s’améliorer.
K.________ exerce la fonction [...] du Service [...] du CHUV, dans
les locaux du CHUV, ainsi que sur le site de Cery.
5. Par courrier du 13 décembre 2016, le conseil des intimés a
indiqué au conseil de l’appelante que ses mandants s’engageaient
irrémédiablement à quitter le local commercial utilisé par K.________ (bail
du 1er avril 2005) pour la fin du mois de février 2017 au plus tard. Il résulte
d’un courrier du 23 mars 2017 de X.________ SA que K.________ a libéré les
locaux commerciaux sis au Chemin du N.________ 2, à P.________.
En d roit :
1.
1.1 Selon la jurisprudence rendue sur la base de l'art. 66 al. 1 OJ
(loi fédérale d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943), aujourd'hui
abrogé, et confirmée sous l’empire de la LTF (loi sur le Tribunal fédéral du
17 juin 2005 ; RS 173.110) (ATF 135 III 334 consid. 2), les considérants de
l'arrêt de renvoi lient les parties et le Tribunal fédéral lui-même, celui-ci ne
pouvant pas se fonder sur des considérations qu'il avait écartées ou dont il
avait fait abstraction dans sa précédente décision (ATF 111 II 94 consid.
2). L'autorité cantonale est quant à elle tenue de fonder sa nouvelle
décision sur les considérants de droit de l'arrêt du Tribunal fédéral, le juge
auquel la cause est renvoyée voyant donc sa cognition limitée par les
motifs de cet arrêt, en ce sens qu'il est lié par ce qui a déjà été tranché
définitivement par le Tribunal fédéral (ATF 104 IV 276 consid. 3b ; ATF 103
IV 73 consid. 1) et par les constatations de fait qui n'ont pas été attaquées
devant celui-ci (ATF 104 IV 276 consid. 3d). Des faits nouveaux ne peuvent

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être pris en considération que sur les points qui ont fait l'objet d'un renvoi
et dans la mesure où le droit de procédure applicable autorise leur
introduction à ce stade de la procédure, ces faits ne pouvant être ni
étendus ni fixés sur une base juridique nouvelle (ATF 131 III 91 consid.
5.2 ; TF 5A_ 561/2011 du 19 mars 2012 consid. 4.1).
1.2 Le principe de l'autorité de l'arrêt de renvoi fait obstacle à
l'admission de la mesure d'instruction sollicitée par les locataires, à savoir
la production par la bailleresse de toute pièce ou document de nature à
établir qu'une autorisation au sens de la LAAL (loi du 11 décembre 1989
concernant l’aliénation d’appartements loués ; RSV 840.13) aurait été
obtenue ou qu'une dispense aurait été octroyée (cf. pièce n° 251). En
effet, les intimés ont ainsi soulevé la question de la validité de la vente de
l'immeuble à l'appelante, faute d'autorisation au sens de la LAAL. Or le
Tribunal fédéral a tranché définitivement la question des résiliations dans
ses considérants, lesquels lient la Cour d'appel civile. Il n'y a donc pas lieu
d'examiner le nouvel argument en relation avec l'autorisation au sens de
la LAAL. Partant, la requête d'instruction sur ce point doit être rejetée.
1.3 La recevabilité des pièces produites par les locataires en
relation avec la prolongation des baux, question qui n'a pas été tranchée
par le Tribunal fédéral, doit être examinée en application de l'art. 317 CPC
(Code de procédure civile du 19décembre 2008 ; RS 272).
1.3.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans
retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise, ces deux conditions étant cumulatives.
1.3.2 Les pièces 201, 203 à 205 déposées par les intimés à la suite
de l'arrêt du Tribunal fédéral sont toutes postérieures au premier arrêt
rendu le 9 octobre 2015 par la Cour d'appel de céans. Produites sans
retard, elles sont recevables. Il en va de même de la pièce produite le 21
mars 2017 par les intimés.

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La pièce 202, en tant qu’elle tend à établir l’invalidité de la
vente de l’immeuble à l’appelante, faute d’autorisation au sens de la LAAL,
doit être rejetée, cette question ayant été tranchée définitivement par le
Tribunal fédéral (cf. consid. 1.2 supra).
1.4 Dans le cadre de la présente procédure, l’appelante a réduit
ses prétentions, au motif que, compte tenu de la libération du local
commercial et de la place de parc extérieure n° 1, les conclusions en lien
avec ces objets seraient devenues sans objet, sous réserve de la question
des frais et dépens les concernant.
Ces conclusions réduites sont recevables en application de
l'art. 227 al. 3 CPC (par analogie au vu de l’art. 219 CPC).
2.
2.1 Les intimés requièrent le renvoi de la cause au Tribunal des
baux, au motif que le principe du double degré de juridiction n'aurait pas
été respecté et qu'une instruction complète n'aurait pas été menée
s'agissant de la prolongation du bail.
L’appelante soutient que cette demande serait manifestement
infondée et devrait être écartée.
2.2 En l'espèce, la garantie du double degré de juridiction ne
commande pas un renvoi sur la question de la prolongation des baux. En
effet, sous réserve des faits et moyens de preuve nouveaux admissibles
en appel selon l’art. 317 al. 1 CPC, les parties avaient l’obligation de
présenter en première instance tous les moyens de preuve en relation
avec cette question. En outre, la Cour d’appel civile dispose d’un plein
pouvoir d’examen en fait et en droit et les parties ont eu l’occasion de
faire valoir leurs arguments en lien avec la prolongation de bail devant
cette instance.

- 10 -
Les éléments à disposition sont au demeurant suffisants pour
statuer, de sorte qu'il n'y a pas lieu de renvoyer la cause au Tribunal des
baux.
3.
3.1 Les intimés demandent une prolongation maximale de six ans,
invoquant en particulier les ennuis de santé de K.________ et la perte du
travail de W.________. En revanche, ils ne sollicitent pas de prolongation
s'agissant des baux commerciaux, dès lors qu'ils s'engagent
irrévocablement à libérer les locaux utilisés à titre de local commercial –
bail du 1er avril 2005 – pour la fin du mois de février 2017 au plus tard.
L'appelante conclut au rejet de toute prolongation au-delà de
celle obtenue à ce jour.
3.2 Selon l'art. 272 CO, le locataire peut demander la prolongation
d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat
aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les
intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts, l'autorité
compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion
du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la situation
personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur
comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou
alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de
ce besoin (d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (e) (al. 2).
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive
sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation
de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à
adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le
locataire (ATF 116 Il 446 consid. 3b ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd.,
Lausanne 2008, p. 771). Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps
qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver de

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nouveaux locaux (ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ;
ATF 104 II 311, JdT 1979 1495), et non de lui donner l'occasion de profiter
le plus longtemps possible de celui qu'il a (ATF 116 II 446, JdT 1991 I 63).
La prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer les
conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (TF 4A_662/2012 du
7 février 2013 consid. 7.4 ; ATF 116 II 446).
La durée de la prolongation ne peut être déterminée
schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée
des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l'art. 272 al.
1 et 2 CO (TF 4C.139/2000 du 10 juillet 2000 consid. 2). La détermination
de la durée de la prolongation en fonction des critères précités relève du
pouvoir d'appréciation du juge, selon les règles du droit et de l'équité (art.
4 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]). Celui-ci doit tenir
compte du but de la disposition, qui est de donner du temps au locataire
pour trouver une solution de remplacement, et procéder à une pesée des
intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en
exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral
n'est violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse
guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il ne
prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il en tire
des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du
pouvoir d'appréciation (ATF 136 III 190 consid. 6 ; ATF 135 III 121 consid.
2 ; ATF 133 II 201 consid. 5.4 ; ATF 125 111 226 consid. 4b ; TF
4A_662/2012 du 7 février 2013 consid. 7 ; TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008
consid. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte les
circonstances et la durée du bail, mais aussi l'âge et la santé du locataire,
ses revenus et ses relations avec le quartier (Lachat, op. cit., p. 775). Si le
besoin du bailleur d'avoir à utiliser personnellement ses locaux est
légitime, ce besoin peut l'emporter sur les intérêts du locataire lorsqu'il est
concret, sérieux et actuel. L'appréciation sera différente s'agissant d'un
bailleur occasionnel, dont l'intérêt pèsera plus lourd que celui d'un
professionnel de l'immobilier (Lachat, op. cit., pp. 776 à 778). Quant au
locataire, il ne doit pas rester inactif et doit se mettre à la recherche d'un

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nouveau logement dès la notification du congé (ATF 125 III 226 consid.
4c).
L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation
pour des baux d'habitation est de quatre ans au maximum, limite dans
laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat, op.
cit., pp. 782 à 783). Procéder par deux prolongations successives ne se
justifie cependant que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la
situation à la fin de la première période de prolongation
(TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 consid. 2.4.2, in Cahiers du bail 2010,
p. 83). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment
du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du
locataire à trouver un local de remplacement (CACI du 20 août 2014/443
consid. 5 ; CREC I du 7 septembre 2011/236 ; CREC I du 26 août
2009/417 ; Weber, in Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO),
respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de
remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, in Droit du bail
à loyer et à ferme : Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art.
272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le
locataire n'a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement
jusqu'au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002
consid. 4 ; SVIT, Das Schweizerische Mietrecht – Kommentar, Zurich 2008,
n. 6 ad art. 272b CO).
3.3 Le Tribunal fédéral a retenu que la bailleresse avait prouvé son
besoin propre et urgent des locaux. Cependant, ce besoin n'est qu'un
critère parmi d'autres pour l'octroi d'une prolongation. Il convient donc de
déterminer quels sont les intérêts des locataires et de les mettre en
balance avec le besoin urgent de l'appelante.
Dans leurs déterminations du 12 août 2014 devant l’autorité
de première instance, les intimés ont conclu à une prolongation maximale
des baux portant sur un logement, un local commercial et deux places de
parc. Ils ont allégué que la résiliation de leurs baux était une véritable
épreuve, qu'ils occupaient l'appartement depuis plus de douze ans, que

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W.________, récemment divorcé, disposait de la garde alternée sur ses
deux enfants, qui étaient scolarisés à proximité des domiciles des deux
parents, que K.________, cadre soignante en psychiatrie, devait être en
mesure de se rendre rapidement sur ses lieux de travail, de sorte qu'elle
devait être domiciliée dans un rayon proche de Cery et du CHUV, qu'elle
utilisait également le jardin pour la culture de plantes médicinales et
qu'une pénurie de logement sévissait dans la région. Dans leurs
déterminations du 22 décembre 2016, les intimés ont invoqué en outre les
problèmes de santé de K.________, le licenciement de W.________ et leurs
recherches infructueuses d'un nouvel appartement.
Ces arguments des intimés ne sont toutefois pas déterminants.
En effet, d'une part, il résulte du dossier que les enfants de W.________
sont désormais majeurs. D'autre part, K.________ ne démontre pas la
réalité de ses urgences professionnelles, étant encore relevé que le
périmètre de recherches reste suffisamment étendu au regard de son
domicile actuel et de ses lieux de travail, soit le CHUV et Cery. S'agissant
des derniers arguments invoqués par les intimés dans le cadre de la
présente procédure, on doit relever que K.________ a effectivement
rencontré des problèmes de santé. Ainsi, selon une attestation médicale
du 7 décembre 2016, elle n'a pas été en mesure d'effectuer des
recherches en vue d'un déménagement qui se serait avéré trop lourd à
supporter ; actuellement, elle est en proie à des difficultés psychologiques
et à une charge professionnelle intense, de sorte que son état ne lui
permet pas d'envisager sereinement un changement d'habitation avant la
fin de l'année 2017, soit le temps de voir s'améliorer son état. Certes, on
ne saurait minimiser les problèmes physiques, puis psychiques
rencontrées par K.________. Reste que cette dernière demeure en mesure
de travailler, de sorte qu'elle devrait également avoir les forces
nécessaires pour rechercher un appartement, ce d'autant plus qu'elle n'est
pas seule à devoir effectuer les démarches en question. Quant à
W.________, il a été licencié pour des motifs économiques. Il n'en demeure
pas moins qu'il devra, dans la mesure où il ne retrouve pas de travail,
toucher les indemnités chômage. En outre, K.________ dispose de revenus
corrects. Partant, les locataires ont les moyens de se reloger, relativement

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rapidement. Enfin, ils n’ont pas établi qu’ils auraient consenti de réels
efforts en ce sens. En effet, les pièces produites à ce sujet concernent
uniquement des annonces publiées, mais n'attestent aucunement que les
intimés auraient visité les immeubles en question et déposé leur dossier
pour obtenir un nouveau logement.
Il faut toutefois encore tenir compte du fait que les intimés ne
sauraient être tenus pour « responsables » d’avoir obtenu gain de cause
devant les deux instances cantonales sur la question principale de
l’annulation des congés et que le cours des événements s’est inversé au
mois d’août 2016 seulement, avec l’arrêt du Tribunal fédéral ; il doit ainsi
également être tenu compte de ce que les deux premières décisions
pouvaient légitimement dissuader les locataires de poursuivre activement
leurs recherches (cf. TF 4C.343/2004 du 22 décembre 2004 consid. 4.2 ;
TF 4C.267/2002 du 18 novembre 2002 consid. 3, SJ 2003 I 161).
Compte tenu de l’intérêt des locataires à demeurer dans
l’immeuble litigieux pour les motifs exposés ci-dessus et du besoin propre
et urgent de la bailleresse, une unique prolongation au 31 mars 2018 doit
être accordée aux locataires afin qu'ils puissent s’organiser et trouver un
appartement. En revanche, il n’y a pas lieu d’octroyer une prolongation
supplémentaire s’agissant des locaux utilisés à titre de local commercial et
de la place de parc n° 1, ceux-ci ayant été libérés par les locataires à la fin
du mois de février 2017.
4.
4.1 Pour ces motifs, l’appel doit être admis et le jugement réformé
en ce sens que les résiliations notifiées les 20 et 21 novembre 2013 aux
locataires sont déclarées valables, une unique prolongation de bail au 31
mars 2018 et portant sur le logement et la place de parc n° 2, sis chemin
du N.________ 2, à P.________, leur étant accordée.
4.2

- 15 -
4.2.1 A teneur de l’art. 106 al. 1 CPC, les frais – qui comprennent
selon l’art. 95 al. 1 CPC les frais judiciaires (art. 95 al. 2 CPC) et les dépens
(art. 95 al. 3 CPC) – sont mis à la charge de la partie succombante.
Lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain de cause, les frais
sont répartis selon le sort de la cause (art. 106 al. 2 CPC).
Selon l’art. 12 al. 1 LJB (loi du 9 novembre 2010 sur la
juridiction en matière de bail ; RSV 173.665), la procédure devant Tribunal
des baux est en principe gratuite. L’art. 13 LJB prévoit toutefois que,
lorsque le litige porte sur un bail commercial et que les circonstances ou la
situation des parties ne s’y opposent pas, les art. 95 ss CPC sont
applicables à la procédure devant cette autorité (al.1), l’émolument étant
calculé en fonction de la nature de la cause et de la valeur litigieuse (al.
2).
En l’espèce, tant en première qu’en deuxième instance, la
bailleresse obtient gain de cause sur le principe de la validité des
résiliations des baux. Les locataires obtiennent toutefois une prolongation
de près d’une année pour les baux encore en cours. Les dépens doivent
donc être réduits et les frais répartis à raison de trois quart à la charge des
défendeurs et intimés, solidairement entre eux, et d’un quart à la charge
de la demanderesse et appelante.
4.2.2 Dans la mesure où le litige a notamment porté sur un local
commercial, c’est à juste titre que les premiers juges ont arrêté des frais
judiciaires à hauteur de 2'400 fr. (art. 25 al. 1 et 3 TFJC [tarif du
28 septembre 2010 des frais judiciaires civils ; RSV 270.11.5]. Ces frais
seront ainsi mis à la charge des défendeurs, à parts égales et
solidairement entre eux, par 1'800 fr., et à la charge de la demanderesse,
par 600 francs. La demanderesse ayant avancé le montant de 2'400 fr.,
c’est un montant de 1'800 fr. qui doit lui être restitué par les défendeurs
(art. 111 al. 2 CPC).

- 16 -
En définitive, les défendeurs doivent verser à la demanderesse
la somme de 3'350 fr. à titre de restitution partielle d’avance des frais
judiciaires et de dépens de première instance.
4.2.3 Selon l'art. 5 al. 1 TFJC, pour le jugement d'une cause
renvoyée ensuite d'un arrêt du Tribunal fédéral, il n'est pas perçu de
nouvel émolument forfaitaire de décision. Les frais judiciaires de deuxième
instance seront donc arrêtés à 1'486 fr. (art. 62 al. 1 TFJC) et répartis,
selon la proportion retenue ci-dessus (cf. consid. 4.2.1 supra), à raison de
1'114 fr. 50 à la charge des intimés, à parts égales et solidairement entre
eux, et de 371 fr. 50 à la charge de l’appelante.
Les intimés doivent verser à l’appelante la somme de 2'614 fr.
50 à titre de dépens et de restitution partielle de l’avance des frais
judiciaires de deuxième instance.

- 17 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. Les résiliations de bail notifiées les 20 et 21 novembre
2013 par X.________ SA à K.________, W.________ et J.________
sont valables.
II. Une unique prolongation de bail portant sur le logement et
les places de parc, à l’exclusion des locaux commerciaux et
de la place de part n° 1, est accordée aux défendeurs
K.________, W.________ et J.________ au 31 mars 2018.
III. Les frais judiciaires, arrêtés à 2'400 fr. (deux mille quatre
cents francs), sont mis par 1'800 fr. (mille huit cents francs)
à la charge des défendeurs K.________, W.________ et
J.________, à parts égales et solidairement entre eux, et par
600 fr. (six cents francs) à la charge de la demanderesse
X.________ SA.
IV. Les défendeurs K.________, W.________ et J.________, à parts
égales et solidairement entre eux, doivent verser à la
demanderesse X.________ SA la somme de 3'350 fr. (trois
mille trois cent cinquante francs) à titre de dépens et de
restitution partielle de l’avance de frais.
V. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'486 fr.
(mille quatre cent huitante-six francs), sont mis par 1'114 fr.
50 (mille cent quatorze francs et cinquante centimes) à la
charge des intimés K.________, W.________ et J.________,

- 18 -
solidairement entre eux, et par 371 fr. 50 (trois cent septante
et un francs et cinquante centimes) à la charge de l’appelante
X.________ SA.
IV. Les intimés K.________, W.________ et J.________, solidairement
entre eux, doivent verser à l’appelante X.________ SA la somme
de 2'614 fr. 50 (deux mille six cent quatorze francs et
cinquante centimes) à titre de dépens et de restitution
partielle d’avance de frais de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Philippe Richard (pour X.________ SA),
- Me Carole Wahlen (pour K.________, W.________ et J.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours

- 19 -
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :