vd_gerichte · XC10.025127 · 2011-08-17 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
220/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 17 août 2011
_________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mme Bendani et Mme Kühnlein
Greffier : Mme Sottas
*****
Art. 271 al. 1, 271a al. 1 let. b CO; 444 al. 1 ch. 3, 470 al. 1 CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par Josette VOGEL, à Malbuisson (F),
Gabrielle GINDROZ THEINTZ, à Lausanne, Norbert THEINTZ, à
Moudon, et Henri THEINTZ, à Gimel, intimés, contre le jugement rendu le
22 novembre 2010 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les
recourants d’avec Serge LINCIO, à Rolle, requérant.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
806

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 22 novembre 2010, le Tribunal des baux a dit
que le congé notifié au demandeur Serge Lincio le 12 mai 2010, avec effet
au 30 novembre 2010, concernant le local commercial situé au rez-de-
chaussée de l'immeuble sis place des Bains 10, à Rolle, et les places de
parc attenantes est annulé (I), les conclusions subsidiaires III et IV prises
par le demandeur au pied de sa requête du 29 juillet 2010 sont sans objet
(II), les frais de justice sont fixés à 1'906 fr. pour le demandeur et à 716 fr.
pour les défendeurs Josette Vogel, Gabrielle Gindroz Theintz, Norbert
Theintz et Henri Theintz, solidairement entre eux; si la motivation du
jugement n'est pas demandée, ces frais sont réduits à 1'684 fr. pour le
demandeur et à 494 fr. pour les défendeurs (III), les défendeurs,
solidairement entre eux, doivent payer au demandeur la somme de 3'586
fr. à titre de dépens; si la motivation du jugement n'est pas demandée,
cette somme est réduite à 3'364 fr. (IV), et toutes autres ou plus amples
conclusions sont rejetées dans la mesure où elles sont recevables (V).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de fait
du jugement, dont il ressort en résumé ce qui suit:
a) Serge Lincio est locataire depuis le 1er avril 1981 d'un local
commercial à Rolle, sur la base d'un contrat de bail oral conclu avec feu
Elisabeth Theintz. A la suite du décès de celle-ci le 2 juillet 2007, Josette
Vogel, Gabrielle Gindroz Theintz, Norbert Theintz et Henri Theintz se sont
substitués à elle en qualité de bailleurs.
Le 19 avril 2010, les bailleurs ont prié le locataire de libérer
une partie de l'annexe et la place de parc devant celle-ci au motif qu'elles
ne seraient pas comprises dans le bail.

- 3 -
Le locataire a répondu par lettre du 27 avril 2010. Il a refusé
de libérer les locaux litigieux étant donné qu'ils seraient compris dans le
contrat de bail.
Le 12 mai 2010, les bailleurs ont résilié le bail du locataire
pour le 30 novembre 2010, invoquant des projets de développement de la
parcelle.
b) Le 29 juillet 2010, le locataire a déposé une requête auprès
du Tribunal des baux, concluant avec dépens à l'annulation de la
résiliation du 12 mai 2010 (I), la résiliation du 12 mai 2010 étant un congé
de représailles/pression au sens des art. 271a al. 1a et 1b, et 271a al. 2
CO (II). Subsidiairement, il a conclu à la prolongation du bail avec toutes
les surfaces louées dès le 1er janvier 1999 jusqu'au 30 novembre 2016
(III), et au dédommagement du locataire à concurrence des
investissements, de l'entretien et des réparations réalisés selon conclusion
qui sera chiffrée en cours de procédure (IV). A l'appui de sa requête, il a
notamment produit un courrier du 8 novembre 2007 des bailleurs
indiquant que les locaux en question ne faisaient pas partie de la surface
mise à disposition selon la convention passée avec feu Elisabeth Theintz.
Dans leur réponse du 18 octobre 2010, les bailleurs ont conclu,
avec dépens, au rejet de la requête du 29 juillet 2010 (I), à la confirmation
de la décision de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Nyon du 2 juillet 2010 (II) et à faire interdiction au requérant
d'empiéter sur la partie anciennement louée à Alain Azoulay, ou d'en
compromettre l'accès (III). Ils ont notamment indiqué qu'un panneau avec
la mention "A vendre" était affiché sur les locaux depuis plus d'un an. Ils
ont par ailleurs produit un courrier du 15 septembre 2008 adressé à la
Municipalité de Rolle par lequel ils demandaient des renseignements sur
les possibilités de revalorisation de la parcelle, ainsi que la réponse de la
Municipalité de Rolle du 30 septembre 2008.
Le locataire a confirmé ses conclusions par acte du 4
novembre 2010.

- 4 -
Lors de l'audience du 22 novembre 2010, les témoins Alain
Azoulay, Philippe Stricker, Madeleine Iannello, Giorgio Cordolo et Karl Kraft
ont confirmé que le locataire occupait la partie avancée de l'annexe et la
place de parc litigieuse depuis près de quinze ans.
c) Dans la motivation de leur jugement, les premiers juges ont
considéré que la partie de l'annexe de droite et la place de parc devant
l'entrée de celle-ci étaient comprises dans le bail et que le court laps de
temps écoulé entre le courrier du locataire du 27 avril 2010 et la résiliation
du 12 mai 2010 démontrait que le refus du locataire d'accepter une
modification du contrat avait motivé la signification du congé par les
bailleurs.
B. Par acte du 5 juillet 2011, Josette Vogel, Gabrielle Gindroz
Theintz, Norbert Theintz et Henri Theintz ont recouru contre le jugement
du 22 novembre 2010 du Tribunal des baux. Ils ont conclu, avec dépens, à
l'admission du recours (I) et à sa réforme en ce sens que la décision de la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon
du 2 juillet 2011 est confirmée et qu'il est fait interdiction à Serge Lincio
d'empiéter sur la partie anciennement louée à Alain Azoulay et d’en
compromettre l'accès (II). Subsidiairement, ils ont conclu à l'annulation du
jugement entrepris et au renvoi de la cause pour nouvelle décision au
Tribunal des baux (III).
Les bailleurs ont développé leurs moyens et confirmé leurs
conclusions dans leur mémoire de recours du 22 juillet 2011.
En d roit :

- 5 -
1. a) Depuis l'entrée en vigueur le 1er janvier 2011 du CPC (Code
de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont régis
par le droit en vigueur au moment de la communication du dispositif de la
décision aux parties (art. 405 al. 1 CPC; ATF 137 III 127 et 131). En
l'espèce, le dispositif du jugement entrepris a été notifié aux parties le 16
décembre 2010. Sont donc applicables les dispositions en vigueur à cette
date, en particulier celles contenues dans la LTB (loi du 13 décembre 1981
sur le Tribunal des baux) et dans le CPC-VD (Code de procédure civile
vaudois du 14 décembre 1966).
b) Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par
renvoi de l'art. 13 LTB, ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Déposé en temps utile, le recours tend principalement à la
réforme, subsidiairement à la nullité du jugement entrepris.
2. En règle générale, la Chambre des recours délibère en premier
lieu sur les moyens de nullité (art. 470 al. 1 CPC-VD).
Les recourants reprochent aux premiers juges de mal avoir
apprécié les témoignages produits par l'intimé et d'avoir écarté certains
éléments de preuve étayant leur propre version des faits. Ces moyens
relèvent de l'appréciation arbitraire des preuves sanctionnée par l'art. 444
al. 1 ch. 3 CPC-VD. Or, un éventuel vice sur ce point est susceptible d'être
corrigé dans le cadre du recours en réforme, vu le large pouvoir d'examen
en fait conféré à la Chambre des recours par les art. 452 et 456a CPC-VD
pour ce recours, de sorte que ce grief est irrecevable en nullité
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème éd., Lausanne 2002,
n. 14 ad art. 444 CPC-VD).
3. Dans le cadre du recours en réforme, la Chambre des recours
revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD par

- 6 -
renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits
nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû
être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD). Elle
développe donc son raisonnement juridique sur la base de l'état de fait du
jugement, après en avoir vérifié la conformité aux preuves figurant au
dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-
ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement, conforme aux pièces du
dossier, a été complété sur la base de celles-ci dans le cadre du pouvoir
d'examen de la cour de céans.
4. Les recourants soutiennent que l'intimé n'avait pas le droit
d'occuper la surface litigieuse et que le Tribunal des baux a mal apprécié
le rapport de causalité entre le différend opposant les parties concernant
la surface louée et le congé donné au locataire. Ce faisant, ils contestent
l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO et l'appréciation des preuves
faites par les premiers juges.
a) Aux termes de l'art. 271a al. 1 let. b CO, le congé est
annulable lorsqu'il est donné par le bailleur dans le but d'imposer une
modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation
de loyer ("Änderungskündigung"). Cette disposition est un cas particulier
d'application de l'art. 271a al. 1 let. c CO (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd.,
2008, n. 5.4.1, p. 744 et les références citées à la note de bas de page
137). Elle prohibe le congé-pression, qui consiste en particulier à placer le
locataire devant l'alternative d'accepter la prétention du bailleur ou de
quitter les locaux (TF 4C.36/1992 du 15 septembre 1992 c. 4a; déjà sous
l'ancien droit: ATF 115 II 83 c. 4c p. 86; ATF 115 II 484 c. 3c p. 487). Le
congé-pression suppose par ailleurs l'existence d'un lien de causalité entre
la résiliation et la volonté du bailleur d'imposer sa prétention en
augmentation de loyer ou en modification du contrat. La preuve de ce lien,
qui doit être apportée par le locataire, peut résulter d'indices (Tercier, Les

- 7 -
contrats spéciaux, n. 2464, p. 356; Lachat, op. cit., n. 5.3.3, p. 743; Higi,
Zürcher Kommentar, 4ème éd., n. 86 ad art. 271a CO; Calamo, Die
missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnungen, Berne 1994, p.
219). L'ordre dans lequel ont lieu la résiliation et la manifestation de
volonté d'augmenter le loyer n'est pas déterminant à cet égard (ATF 115 II
83 c. 4c p. 86). Si, d'un commun accord, les parties conviennent de
modifier leurs prestations de manière équilibrée, l'art. 271a al. 1 let. b CO
ne s'applique pas (cf. Lachat, op. cit., n. 5.3.2 p. 743).
b) Par lettre du 19 avril 2010, les recourants ont prié l'intimé
de libérer une partie des locaux qu'il occupait, ceux-ci n'étant pas compris
dans le bail à loyer. Le 27 avril 2010, l'intimé a répondu qu'il refusait de
libérer les locaux litigieux, au motif que ces derniers étaient compris dans
le bail conclu à l'origine avec feu Elisabeth Theintz. Le 12 mai 2010, les
recourants ont adressé à l'intimé une formule officielle de résiliation de
bail.
Le Tribunal des baux a admis que la surface litigieuse – à
savoir la partie avancée de l'annexe de droite et la place de parc se
trouvant devant celle-ci – faisait bel et bien partie du contrat de bail conclu
entre l'intimé et feu Elisabeth Theintz et que le congé donné devait être
annulé en application de l'art. 271a al. 1 let. b CO, dès lors que le lien de
causalité entre la volonté du bailleur d'imposer sa prétention (à savoir une
réduction des surfaces louées) et le congé était établi.
b) aa) L'appréciation des premiers juges selon laquelle la
partie litigieuse – à savoir la partie avancée de l'annexe de droite et la
place de parc se trouvant devant celle-ci – fait partie du bail conclu n'est
pas critiquable. En effet, sur la base de l'ensemble des témoignages
recueillis lors de l'audience de première instance et exposés ci-dessus (cf.
supra consid. A b p. 3), on doit admettre que l'intimé occupe la surface
litigieuse depuis de très nombreuses années et que celle-ci fait donc bel et
bien partie de la surface louée.

- 8 -
Le fait que les recourants aient notamment indiqué à l'intimé,
dans un courrier du 8 novembre 2007, qu'il apparaissait que les locaux en
question ne faisaient pas partie de la surface qui était mise à disposition
selon la convention passée avec feu Elisabeth Thientz et que des témoins
aient déclaré que l'intimé leur avait rapporté le reproche qui lui était ainsi
fait par les recourants ne permet pas d'infirmer cette appréciation. En
effet, l'intimé utilisait la surface litigieuse depuis de nombreuses années
déjà avant l'envoi du courrier précité. Or, le seul fait que les recourants
paraissent, dans un simple courrier, avoir contesté la quotité de la surface
louée n'équivaut pas à une modification du bail à loyer et les éléments du
dossier ne permettent pas de conclure que l'intimé aurait finalement été
d'accord de renoncer à cette surface suite au courrier du 8 novembre
2007.
bb) On doit admettre que le Tribunal des baux a fait une
correcte application de l'art. 271a al. 1 let. b CO. En effet, en ordonnant de
libérer la surface litigieuse, les recourants ont tenté d'imposer à l'intimé
une modification unilatérale défavorable à ce dernier. Le fait qu'ils aient
résilié le bail très peu de temps après la réponse de l'intimé refusant la
modification souhaitée par les recourants atteste que ces derniers ont
tenté avant tout d'imposer leur prétention et confirme par conséquent
l'existence d'un lien de causalité entre la résiliation et la volonté des
recourants d'imposer leur prétention. Il en va de même du fait que les
recourants ne sont pas parvenus à démontrer la véracité du motif de
congé indiqué dans leur résiliation du 12 mai 2010. En effet, même s'ils
ont motivé le congé litigieux par des projets de développement sur leur
parcelle, le motif invoqué équivaut en réalité à un prétexte pour mettre un
terme au contrat de bail. Pour le reste, il n'y a pas lieu d'examiner si la
prétention des recourants relative à la modification du contrat était
abusive ou non, la loi sanctionnant le moyen utilisé et non le but visé.
Enfin, l'intimé ne commet pas un abus de droit à demander l'annulation du
congé au motif que les recourants lui ont indiqué en 2007 déjà qu'il
apparaissait qu'il n'était pas autorisé à occuper la surface litigieuse.

- 9 -
La conclusion des recourants tendant à ce qu'il soit fait
interdiction d'empiéter sur la partie anciennement louée à Alain Azoulay
doit également être rejetée, dès lors qu'aucun élément ne permet
d'affirmer que l'intimé empièterait sur cette surface et le reste de celle-ci
faisant partie de son bail à loyer.
5. Les recourants relèvent qu'ils ont l'intention de vendre la
parcelle louée et reprochent au Tribunal des baux d'avoir retenu que le
congé ne reposait sur aucun intérêt digne de protection.
a) Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la
bonne foi (art. 271 al.1 CO).
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al.
1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de
l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une
distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 c.
4a; ATF 120 II 105 c. 3 p. 108).
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à
aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (TF 4C.65/2003 du 23
septembre 2003, c. 4.2.1; TF 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, c. 2.2,
reproduit in SJ 2003 I 261ss). Est abusif le congé purement chicanier dont
le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 c. 4a p. 32). En
revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau
locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle
générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 c. 3b). De même, le
congé donné pour l'échéance en vue de vendre un domaine dans de
meilleures conditions ne contrevient pas aux règles de la bonne foi au
sens des art. 271 al. 1 CO (arrêt précité du 18 novembre 2002, c. 2.3).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, même si le fardeau
de la preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au
destinataire du congé, la partie qui résilie a le devoir de contribuer

- 10 -
loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments
en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle
(ATF 120 II 105 c. 3c in fine).
b) Les recourants ont motivé le congé du 12 mai 2010 par des
projets de développement sur la parcelle sur laquelle se situent les locaux
litigieux. Le Tribunal des baux a retenu que, faute d'établir l'existence d'un
projet concret de vente ou de transformation de l'immeuble, les
recourants n'avaient pas démontré la véracité du motif de congé indiqué
dans la formule de résiliation adressée le 12 mai 2010 à l'intimé, le motif
apparaissant comme un prétexte pour mettre un terme au contrat.
Certes, il ressort du dossier que les recourants souhaitent
vendre la parcelle en cause, comme l'attestent les démarches entreprises
auprès de la Commune de Rolle ainsi que la pose d'affiches indiquant que
les bâtiments sont offerts à la vente. Reste que les recourants ont
entrepris de telles démarches dès 2008, qu'ils ont déjà eu des offres
d'achat concrètes et qu'ils n'ont jamais, à ces diverses occasions, résilié le
bail en question. De plus, les recourants ont résilié le bail peu de jours
après la lettre de l'intimé refusant la réduction de la surface louée. Dans
ces conditions, on doit admettre, comme les premiers juges, que le motif
indiqué ne constitue en réalité qu'un prétexte pour mettre un terme au
contrat.
6. En conclusion, le recours doit être rejeté et le jugement
confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance des recourants sont
arrêtés à 696 fr. (art. 232 al. 1 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires civils]).

- 11 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance des recourants Gabrielle
Gindroz Theintz, Henri Theintz, Norbert Theintz et Josette
Vogel Theintz, solidairement entre eux, sont arrêtés à 696 fr.
(six cent nonante-six francs).
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 17 août 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 12 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Henri Berchier (pour Josette Vogel, Gabrielle Gindroz Theintz,
Norbert Theintz et Henri Theintz),
- Me Albert J. Graf (pour Serge Lincio).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 39'600 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La greffière :