vd_gerichte · FA09.034916 · 2010-08-05 · fr
Nouvelle estimation de gage 9 ORFI
Nouvelle estimation de gage 9 ORFI


TRIBUNAL CANTONAL
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CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
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Arrêt du 5 août 2010
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Présidence de M. MULLER, président
Juges : MM. Bosshard et Denys
Greffier : Mme Debétaz Ponnaz
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Art. 97 al. 1 LP; 9 al. 1 ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par E.________, à Saint-
Sulpice, contre la décision rendue le 12 mai 2010, à la suite de l’audience
du 18 mars 2010, par le Président du Tribunal d’arrondissement de
Lausanne, autorité inférieure de surveillance, modifiant le procès-verbal
d'estimation du gage établi le 2 octobre 2009 par l'OFFICE DES
POURSUITES DE LAUSANNE-OUEST dans la poursuite en réalisation de
gage immobilier n° 588'392 dudit office.
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
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En fait :
1. L'immeuble RF n° [...] de la commune de Lausanne, propriété
de E.________ fait l'objet de la poursuite en réalisation de gage immobilier
n° 588'392 de l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest (ci-après :
l'office).
Mandaté par l'office pour estimer cet immeuble, l'expert
Laurent Vago a déposé son rapport le 28 septembre 2009. Il en ressort en
substance que l'immeuble, construit en 1890, est un bâtiment
exclusivement commercial situé au centre-ville, qu'il est en mauvais état,
souffrant d'un déficit d'entretien marqué, et que des travaux sont
nécessaires à court terme, à l'extérieur comme à l'intérieur. L'expert a fixé
la valeur intrinsèque de l'immeuble à 5'335'000 francs. Pour la valeur de
rendement, il a envisagé deux hypothèses : dans la première, savoir des
travaux de réfection lourde après la résiliation de tous les baux et
l'évacuation de tous les locataires, suivis d'une relocation aux prix du
marché, la valeur est estimée à 5'310'000 fr.; dans la seconde, savoir des
travaux de rénovation par étapes en gardant les locataires sur place, la
valeur est estimée à 5'510'000 francs. En conclusion, l'expert a estimé la
valeur vénale de l'immeuble à 5'300'000 francs.
Par lettre adressée aux intéressés en courrier recommandé le
2 octobre 2009, que le conseil de E.________ a reçue le 7 octobre 2009,
l'office a arrêté la valeur vénale de l'immeuble à 5'300'000 fr. et annoncé
la fixation de la vente aux enchères publiques, sauf contestation de
l'estimation dans les dix jours.
2. Le 19 octobre 2009, E.________ a saisi le Président du Tribunal
d'arrondissement de Lausanne, autorité inférieure de surveillance, d'une
plainte contre cette estimation, concluant à ce qu'il soit procédé à une
nouvelle expertise du gage.

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Le magistrat précité a désigné un nouvel expert, Guy Morier-
Genoud, qui a déposé son rapport le 14 décembre 2009. Il en ressort que
l'immeuble en question est en mauvais état, qu'un manque d'entretien
général est à noter et qu'à court ou moyen terme, des travaux de
rénovation relativement importants, à l'intérieur comme à l'extérieur,
seront nécessaires. L'expert a fixé la valeur intrinsèque de l'immeuble à
5'676'150 fr., sa valeur de rendement à 5'538'460 fr. et sa valeur vénale à
5'600'000 francs.
3. Par prononcé du 12 mai 2010, l'autorité inférieure de
surveillance a arrêté à 5'450'000 fr. la valeur de l'immeuble en cause (I),
modifié le procès-verbal d'estimation de gage établi le 2 octobre 2009 par
l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest, en ce sens que le gage faisant
l'objet de la poursuite n° 588'392 dudit office est estimé à 5'450'000 fr.
(II), mis les honoraires du second expert à la charge de E.________ (III),
ainsi que les frais de la décision, par 150 fr. (IV).
4. Par acte motivé du 25 mai 2010, le plaignant a recouru contre
cette décision, qui lui avait été notifiée le 17 mai 2010. Il a conclu,
principalement, à ce que la valeur de la parcelle en cause soit arrêtée à un
montant non inférieur à 5'600'000 francs, subsidiairement à ce qu'une
nouvelle expertise soit ordonnée, tenant compte de la libération
éventuelle de la surface commerciale la plus importante de l'immeuble.
L'office s'est déterminé le 4 juin 2010, préavisant pour le rejet
du recours.
Par lettre de leur conseil du 15 juin 2010, les parties intimées
ont déclaré s'en remettre à justice.
En d roit :

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I. Déposé en temps utile contre une décision de l'autorité
inférieure de surveillance (art. 18 al. 1 LP – loi fédérale sur la poursuite
pour dettes et la faillite; RS 281.1 – et 28 al. 1 LVLP – loi vaudoise
d'application de la LP; RSV 280.05) et comportant des conclusions et
l'énoncé des moyens invoqués (art. 28 al. 3 LVLP), le recours est recevable
formellement.
II. a) En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'ar-
ticle 155 LP, l'office des poursuites procède à l'estimation des biens
immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin (Gilliéron,
Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n.
174 ad art. 140 LP).
Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI (Ordonnance du Tribunal
fédéral sur la réalisation forcée des immeubles du 23 avril 1920; RS
281.42), l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de
l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe
cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Selon l'al. 2 de
cette disposition, dans le délai de plainte contre la saisie, chacun des
intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et
moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des
experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (TF 7B.163/2005 du 19
décembre 2005 c. 1).
Dans la poursuite en réalisation de gage, l'estimation n'a
qu'une importance secondaire. Ses fonctions principales, qui consistent en
la détermination du découvert et l'orientation du créancier sur le résultat
prévisible de la réalisation, ont ici une importance limitée. Sans doute
l'estimation sert-elle aussi à renseigner d'éventuels enchérisseurs; l'intérêt
de cette fonction s'estompe plus le temps et les frais d'une expertise
apparaissent importants. Dans les cas où une expertise nécessiterait un
délai démesuré et déraisonnable pour le créancier poursuivant, il faut s'en

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tenir à une estimation sommaire (TF 7B.216/2005 du 1er mars 2006 c. 1;
ATF 129 III 595 c. 3.1, JT 2004 II 96).
En présence de deux estimations différentes, il est concevable
de faire une moyenne entre les deux expertises, s'il n'y a pas de motif
objectif de préférer l'une à l'autre (ATF 120 III 79, spéc. pp. 80 et 81, JT
1996 II 199). Dans l'hypothèse où de tels motifs existent de s'écarter
d'une expertise pour retenir l'autre, le juge doit les indiquer (Gilliéron, op.
cit., n. 181 ad art. 140 LP).
Il n'existe aucun droit à une troisième expertise, quand bien
même le canton posséderait deux autorités de surveillance en matière de
poursuites et faillites; il s'agit en effet d'éviter que la procédure de
réalisation forcée soit indûment traînée en longueur par des requêtes
réitérées de nouvelle estimation (ATF 120 III 135, JT 1997 II 37).
b) En l'espèce, la valeur vénale de l'immeuble a été fixée à
5'300'000 francs par le premier expert et à 5'600'000 fr. par le second.
Les deux experts s'accordent à dire que l'immeuble est en mauvais état et
que des travaux de rénovation relativement importants seront nécessaires
à court terme.
Le premier juge a considéré que les montants retenus pas les
deux expertises étaient du même ordre de grandeur, que l'appréciation de
chacun des experts de l'état de l'immeuble et de la nécessité de travaux
rejoignait celle de l'autre et qu'il ne pouvait être exclu que les travaux de
rénovation impliquent l'évacuation de l'immeuble – hypothèse prise en
compte par le premier expert pour calculer la valeur de rendement –, de
sorte qu'il se justifiait de procéder à une moyenne entre les deux
estimations.
c) Le recourant soutient qu'il n'y a pas de motif de procéder à
une moyenne entre les valeurs retenues par les deux expertises et qu'il y
a lieu de retenir une valeur d'au moins 5'600'000 fr., d'autant que, selon
lui, une augmentation sensible du revenu locatif est prévisible, dès lors

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que le bail de la surface commerciale la plus importante semble pouvoir se
libérer.
Sur ce dernier point, l'office relève, dans ses déterminations,
que le locataire de la surface commerciale en question souhaite
effectivement remettre le restaurant qu'il exploite mais que, même si le
loyer était vraisemblablement augmenté par la conclusion d'un nouveau
bail, l'augmentation du produit locatif ne serait pas telle que la valeur
vénale de l'immeuble puisse augmenter de manière significative.
d) L'argumentation du recourant doit être rejetée. Les motifs
indiqués par l'autorité inférieure de surveillance, qui l'ont conduite à
procéder à une moyenne entre les valeurs retenues par les deux
expertises, sont convaincants et c'est à juste titre qu'elle a arrêté
l'estimation à 5'450'000 francs. La vétusté de l'immeuble, les travaux de
rénovation nécessaires ainsi que l'incertitude quant à la nécessité ou non
de vider l'immeuble pour procéder à ces travaux ne permettent pas en
l'état de supposer qu'un changement de locataire puisse avoir un effet
significatif sur l'estimation de la valeur vénale. Conformément à la
jurisprudence (ATF 120 III 135, JT 1997 II 37 précité), le recourant ne peut
pas prétendre à une nouvelle expertise. Au demeurant, l'estimation n'a
qu'une importance secondaire selon la jurisprudence (TF 7B.216/2005 du
1er mars 2006 c. 1 et réf. cit., précité) et, en l'espèce, on ne voit pas quel
intérêt le recourant peut avoir à faire rectifier de 150'000 fr. à la hausse
l'estimation d'un immeuble de plus 5 millions de francs, si ce n'est celui de
retarder la procédure d'exécution forcée.
C'est également à bon droit que le premier juge a mis les frais
de la seconde expertise à la charge du recourant (art. 9 al. 2 ORFI; Emmel,
Basler Kommentar, n. 6 ad art. 68 LP), ainsi que les frais de procédure
(ATF 131 III 136 c. 3).
III. Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté et la
décision de l'autorité inférieure de surveillance confirmée.

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Dès lors que l'art. 1 al. 2 OELP (Ordonnance sur les
émoluments perçus en application de la loi fédérale sur la poursuite pour
dettes et la faillite; RS 281.35) ne prévoit que la faculté de percevoir des
frais et qu'aucune mesure particulière n'a été requise en deuxième
instance, le présent arrêt peut être rendu sans frais ni dépens.
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. L’arrêt, rendu sans frais ni dépens, est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 5 août 2010
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Stephen Gintzburger, avocat (pour E.________),
- Me Jean-Luc Tschumy, avocat (pour H.________ et consorts),
- M. le Préposé à l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal d'arrondissement de Lausanne, autorité
inférieure de surveillance.
La greffière :