vd_gerichte · XA16.053364 · 2018-12-21 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA16.053364-181401
729
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 21 décembre 2018
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Colombini et Mme Crittin Dayen, juges
Greffier : M. Grob
*****
Art. 269 et 269a CO
Statuant sur l’appel interjeté par D.________ et S.________, tous
deux à [...], défendeurs, contre le jugement rendu le 6 décembre 2017 par
le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec
A.V.________, à [...], et B.V.________, à [...], demandeurs, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 6 décembre 2017, dont les considérants
écrits ont été adressés aux parties pour notification le 24 juillet 2018, le
Tribunal des baux a dit que le loyer mensuel net dû par A.V.________ et
B.V.________ à D.________ et S.________ pour l’appartement de 3 pièces au
2e étage de l’immeuble sis [...] était fixé à 687 fr. 50 dès le 1er août 2016
(I), qu’D.________ et S.________, solidairement entre eux, devaient immédiat
paiement à A.V.________ et B.V.________, créanciers solidaires, des
montants payés en trop par ces derniers à titre de loyer net depuis le 1er
août 2016 (II), que le montant de la garantie locative constituée par
A.V.________ et B.V.________ était réduit à 2'062 fr. 50 (III), qu’D.________ et
S.________, solidairement entre eux, devaient payer à A.V.________ et
B.V.________, créanciers solidaires, la somme de 1'500 fr à titre de dépens
(IV) et qu’D.________ et S.________, solidairement entre eux, devaient payer
à l’Etat de Vaud un émolument de 500 fr. (V), et a rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions, dans la mesure de leur recevabilité (VI).
En droit, les premiers juges, statuant sur l’action en
contestation du loyer initial de leur appartement introduite par les
locataires A.V.________ et B.V.________, ont retenu qu’il existait une
situation de pénurie sur le marché local du logement permettant d’entrer
en matière sur cette contestation et que l’immeuble en cause ne pouvait
pas être qualifié d’ancien, de sorte que le loyer initial devait être examiné
à l’aune d’un calcul de rendement net. Après avoir constaté que les
bailleurs D.________ et S.________ n’avaient, de manière injustifiée, pas
collaboré à l’administration de la preuve du rendement net de la chose
louée, les magistrats ont considéré qu’ils pouvaient quand même procéder
au calcul du rendement ; en effet, ils disposaient de la valeur d’achat de
l’immeuble, de la proportion des fonds propres investis et de l’état locatif
de l’immeuble ; les charges courantes, financières et d’entretien, seules
données inconnues, pouvaient quant à elles être déterminées sur la base
de modèles théoriques. Considérant enfin que les bailleurs avaient fait
preuve de témérité en compliquant inutilement la procédure, l’autorité

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précédente les a condamnés au paiement de dépens en faveur des
locataires, ainsi que d’un émolument judiciaire.
B. Par acte du 14 septembre 2018, D.________ et S.________ ont
interjeté appel contre le jugement précité, en concluant, sous suite de
frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que le loyer initial
de l’appartement litigieux soit fixé à 1'650 fr. dès le 1er août 2016 et qu’ils
ne doivent ni émolument ni dépens pour témérité. Subsidiairement, ils ont
conclu à son annulation et au renvoi de la cause à l’autorité précédente
pour nouvelle instruction et nouveau jugement dans le sens des
considérants.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 12 janvier 2006, D.________ et S.________ (ci-après : les
défendeurs ou les appelants) ont acquis la propriété de l'immeuble sis [...],
pour le prix de 1'335'000 francs.
Selon les déclarations faites par le défendeur D.________ à
l'audience de jugement du 15 novembre 2017, l'acquisition de l'immeuble
a été financée au moyen de fonds propres à hauteur de 10% et par des
emprunts hypothécaires auprès de [...] pour le surplus.
Il résulte de divers états locatifs dressés par la gérance en
charge de l'immeuble que celui-ci comporte six logements, totalisant une
surface de 272 m2, de même que cinq places de parc extérieures (louées
au prix de 80 fr. par mois chacune).
2. a) Par contrat de bail à loyer du 21 juin 2016 débutant le 1er
août 2016, les défendeurs ont remis à bail à A.V.________ et B.V.________
(ci-après : les demandeurs ou les intimés) un appartement de 3 pièces,
d'une surface habitable approximative de 55 m2, au 2e étage de

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l'immeuble précité, pour un loyer mensuel net de 1'650 fr., auquel s'ajoute
un acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 205 francs.
Le 21 juin 2016 également, les défendeurs ont communiqué
aux demandeurs une formule officielle de notification du loyer initial dont
il ressort que le loyer mensuel net du locataire précédent s'élevait déjà à
1'650 fr., ceci depuis le 1er mars 2014. Ce document mentionnait en outre,
sous la rubrique « motifs de la hausse éventuelle » et en contradiction
avec le texte du contrat de bail, que « l'acompte de chauffage et d'eau
chaude dev[enait] forfaitaire ».
b) Le 21 juillet 2016, les demandeurs ont constitué une
garantie locative d'un montant de 4'950 fr. auprès de la Banque [...].
3. a) Par demande du 1er décembre 2016, les demandeurs ont
conclu à ce que le loyer initial de l'appartement précité soit fixé à 1'000 fr.
par mois, charges en sus, dès le 1er août 2016, à ce que les défendeurs,
solidairement entre eux, leur doivent paiement des parts de loyer payées
en trop dès le 1er août 2016, plus intérêts à 5% l'an à partir du premier
jour du mois pour lequel chaque part de loyer avait été payée en trop, et à
ce que la garantie locative constituée soit réduite à 3'000 fr., à charge
pour la banque dépositaire de libérer en leur faveur tout montant en
capital et intérêt dépassant cette somme.
b) Par avis du 11 janvier 2017, le Président du Tribunal des
baux (ci-après : le président) a imparti un délai au 10 février 2017 aux
défendeurs pour déposer des déterminations. A la demande des
intéressés, ce délai a été prolongé par trois fois, la dernière fois au 7 avril
2017.
Le 17 février 2018, le président a ordonné aux défendeurs, sur
réquisition des demandeurs, de produire un calcul de rendement de
l'immeuble en cause, avec les pièces justificatives y relatives (pièce
requise 51), dans un délai au 20 mars 2017. Ce délai a également été
prolongé au 7 avril 2017, à la demande des intéressés.

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Par courrier du 7 avril 2017, le conseil des défendeurs a
informé le
président qu'il n'était pas en mesure de produire les différentes pièces
requises dès
lors qu'il ne les avait pas reçues de ses mandants.
Le 13 avril 2017, les demandeurs ont requis production, en
mains du notaire l'ayant instrumenté, de l'acte de vente aux défendeurs
de l'immeuble en cause (pièce requise 52) et, en mains de la banque
concernée, du contrat hypothécaire conclu par les défendeurs en lien avec
ledit immeuble (pièce requise 53), à charge pour ceux-ci de communiquer
le nom et les coordonnées de ces tiers. Le président a informé les parties
que ces réquisitions seraient examinées lors de l'audience fixée au 26 avril
2017.
c) Dans leur réponse du 21 avril 2017, les défendeurs ont
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la
demande. Ils ont notamment allégué que le loyer n'était pas abusif
(allégué 29), offrant pour preuve les pièces d'ores et déjà requises en leurs
mains en vue du calcul du rendement net de l'immeuble (pièce requise
51). A l'appui de cette écriture, ils ont produit un bordereau de pièces
contenant notamment les baux des précédents locataires du logement en
cause, dont il résulte que le loyer net y afférent n'a pas évolué depuis le
1er septembre 2012. Les intéressés n'ont toutefois produit aucune des
pièces requises décrites ci-dessus.
d) Par télécopie du 24 avril 2017, les demandeurs ont sollicité
le renvoi de l'audience de jugement appointée au 26 avril 2017, compte
tenu de ce que les pièces nécessaires au calcul du rendement de
l'immeuble n'avaient toujours pas été produites.
Invités à se déterminer, les défendeurs ont indiqué le 25 avril
2017 qu'ils ne s'opposaient pas au renvoi de l'audience.

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Le président a ordonné le renvoi de l'audience le même jour.
e) Par courrier du 2 mai 2017, les défendeurs ont modifié leur
réponse en ce sens que seule la preuve par appréciation était désormais
offerte à l'appui de leur allégué 29. Ils ont également indiqué, pour la
première fois, qu'ils s'opposaient à la production des pièces 51, 52 et 53
requises par les demandeurs.
f) Par avis du 22 août 2017, le président a imparti un délai au
1er septembre 2017 aux défendeurs pour communiquer le nom du notaire
qui avait instrumenté l'acte d'achat de l'immeuble litigieux, ainsi que celui
de la banque auprès de laquelle ils avaient contracté un crédit
hypothécaire. Ce délai a été prolongé au 2 octobre 2017 à la demande des
intéressés, qui n'y ont pas donné suite.
Le 4 octobre 2017, les demandeurs ont requis production, en
mains de l'administration cantonale des impôts, des déclarations d'impôts
complètes et décisions de taxation y relatives des défendeurs pour les
années 2005 et 2006.
Le 6 octobre 2017, le président, après avoir informé les
demandeurs que le consentement des défendeurs était nécessaire pour
obtenir les documents précités, couverts par le secret fiscal, a ordonné
aux défendeurs de produire leurs déclarations d'impôts pour les années
2005 et 2006, de même que les décisions de taxation y relatives, dans un
délai au 17 octobre 2017.
Par courrier du 6 octobre 2017 également, les défendeurs se
sont opposés à la production de leurs déclarations d'impôts complètes, au
motif que ces documents contiendraient des données confidentielles sans
lien avec le litige.
Le 11 octobre 2017, le président a informé les défendeurs que
son ordonnance du 6 octobre 2017 était maintenue et que les mesures

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nécessaires à la sauvegarde de leurs intérêts dignes de protection
pourraient le cas échéant être prises en application de l'art. 156 CPC.
Le même jour, le président a en outre invité le Conservateur
du Registre foncier à transmettre une copie de l'acte d'achat de
l'immeuble en cause ; ce titre a été communiqué par courrier du
lendemain.
Par lettre du 12 octobre 2017, le conseil des défendeurs a
indiqué qu'il n'était pas en mesure de produire les documents fiscaux
demandés dans le délai imparti, estimant que ce délai était trop bref et
relevant par ailleurs que plus de dix ans s'étaient écoulés et qu'il ignorait
si ses mandants les avaient conservés. Il a requis une prolongation du
délai au 10 novembre 2017.
Le 16 octobre 2017, le président a écrit aux défendeurs pour
les informer de ce qu'il refusait d'accorder la prolongation requise.
Le 19 octobre 2017, les demandeurs ont requis production, en
mains des précédentes propriétaires de l'immeuble, de tous documents
attestant des surfaces totales des objets en location dans celui-ci (pièce
requise 55) ainsi que de l'état locatif de l'appartement en cause au 30
septembre 2005 (pièce requise 56), en mains de la gérance, des états
locatifs de l'immeuble pour les années 2006 à 2016 (pièce requise 57) et,
en mains de l'ECA, de la police d'assurance concernant l'immeuble, y
compris les plans éventuels de celui-ci (pièce requise 58).
Par avis du 20 octobre 2017, le président a donné suite aux
réquisitions de production des pièces 57 et 58 et a informé les
demandeurs que l'opportunité d'ordonner la production des pièces 55 et
56 serait examinée à l'audience.
Le 23 octobre 2017, les défendeurs ont produit les décisions
de taxation fiscale les concernant pour les années 2005 et 2006. Ils n'ont

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en revanche pas transmis les déclarations fiscales relatives à ces mêmes
années.
g) Par écriture du 3 novembre 2017, les demandeurs ont
augmenté leurs conclusions en ce sens que le loyer initial de
l'appartement en cause soit fixé à 687 fr. 50 par mois, charges forfaitaires
en sus, dès le 1er août 2016 et que la garantie locative constituée soit
réduite à 2'062 fr. 50, à charge pour la banque dépositaire de libérer en
leur faveur tout montant en capital et intérêt dépassant cette somme. Ils
ont par ailleurs renouvelé leur réquisition de production des déclarations
fiscales complètes des défendeurs.
h) Par avis du 6 novembre 2017, le président a informé les
parties que les réquisitions formulées par les demandeurs le 3 novembre
2017 seraient examinées à l'audience, tout en précisant que dans
l'intervalle, toutes les ordonnances de preuve rendues jusqu'alors
restaient en vigueur.
i) Lors de l'audience de jugement du 15 novembre 2017, les
défendeurs ont été entendus en qualité de partie au sens de l'art. 192
CPC. Les intéressés ont par ailleurs produit des pièces, soit notamment
des données statistiques relatives au loyer moyen des logements du
canton selon le nombre de pièces, de même qu'un tableau recensant les
loyers moyens pratiqués par la Société Coopérative [...].
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.

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308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, déposé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait
admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF
4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.
3.1 Les appelants contestent que le rendement net puisse être
établi et soutiennent que le loyer initial devrait être déterminé sur la base
des éléments statistiques qu'ils ont produits, au montant de 1'650 fr. qui
n'avait pas été modifié depuis le 1er septembre 2012.
Il n'est pas contesté que le loyer initial pouvait être remis en
cause, vu la situation de pénurie (art. 270 al. 1 let. a 2e hypothèse CO). Il
n'y a dès lors pas lieu d'y revenir.
Il n'est pas non plus contesté que, l'immeuble ayant été acquis
à peine plus de 10 ans avant la conclusion du bail litigieux, il ne saurait
être qualifié d'ancien au sens de la jurisprudence, de sorte que le loyer

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initial doit être examiné à l'aune d'un calcul de rendement net. Il n'y a
également pas lieu d'y revenir.
3.2 En vertu de l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au
bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est ici visé le
rendement net des fonds propres investis. Ce rendement correspond au
rapport entre les revenus nets que procure la chose louée au bailleur,
après déduction de toutes les charges, et les fonds propres investis. Le
loyer doit d'une part offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds
propres investis et d'autre part couvrir les charges immobilières. Le calcul
du rendement net relève de la méthode absolue, où le loyer est contrôlé
sur la base de la situation financière de l'immeuble à un moment donné,
sans égard aux accords antérieurs. Globalement, il implique de déterminer
les coûts d'investissement financés par les fonds propres (principalement
le prix d'acquisition de l'immeuble) et d'appliquer à ces investissements
un taux de rendement admissible, qui se définit par le taux d'intérêt
hypothécaire de référence augmenté de 0.5%. Il convient d'y ajouter les
charges immobilières annuelles, soit les charges financières (en particulier
les intérêts hypothécaires dus sur les emprunts), les charges courantes
(impôt, prime d'assurance, etc.) et les charges d'entretien (ATF 141 III 245
consid. 6.3). Il n'est pas possible de substituer aux coûts d'investissement
d'autres valeurs, plus ou moins abstraites, telles que la valeur vénale de
l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie, celles-ci
se référant à des valeurs objectives liées au marché et non aux coûts
concrets liés à l'acquisition de l'immeuble (ATF 141 III 568 consid. 2.1).
Il appartient au locataire de prouver que le loyer convenu
procure au bailleur un rendement excessif. Toutefois, selon les principes
généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de
la preuve, à savoir le bailleur, doit collaborer loyalement à l'administration
des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir. Une
violation de cette obligation ne doit pas être admise à la légère ; elle
suppose que le locataire se trouve dans l'impossibilité d'apporter lui-même
la preuve et que la bonne foi impose au bailleur de collaborer (ATF 142 III
568 consid. 2.1 et les références citées). Dès lors que le bailleur détient

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seul les documents permettant un calcul de rendement, on peut attendre
de lui qu'il les produise (TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.4.4,
publié in SJ 2012 I 37).
Si, sur la base des documents remis par les parties, le
rendement net peut être établi, c'est en fonction de ce critère qu'il
convient de déterminer si le loyer litigieux est abusif au sens de l'art. 269
CO. Lorsqu'aucun document n'est remis au juge ou que les pièces fournies
sont insuffisantes pour établir le rendement net, il faut distinguer selon
que cette carence est ou non imputable au bailleur (ATF 142 III 568 consid.
2.1 ; TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3).
Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de
produire les pièces comptables en sa possession (ou se défait de ces
pièces afin de ne pas pouvoir les produire) viole son obligation de
collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de
la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le
cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences
d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve. En l'absence de
tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge
de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire
les indications de l'autre partie. Toutefois, s'il dispose de données
statistiques cantonales ou communales, le juge ne peut se contenter de
tirer les conséquences du refus du bailleur, mais doit faire intervenir ces
données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces
statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens
de l'art. 11 al. 4 OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme
d’habitations et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11), constituent,
faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer
le loyer admissible. Le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres
figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes
de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou
encore de l'expérience du juge (ATF 142 III 568 consid. 2.1 ; TF
4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3.1 et les références citées).

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En revanche, si le bailleur justifie le défaut de production, ce
défaut est dénué de toute portée. Dans le cadre de l'appréciation des
preuves, il s'agit alors de tenir compte des statistiques qui, faute de
mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant en
pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de
l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de
l'expérience du juge (ATF 142 III 568 consid. 2.1) ; dans un tel cas, le
Tribunal fédéral a précédemment considéré que l'on devait exclusivement
tenir compte de statistiques (TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid.
3.3.2).
Le loyer payé par le précédent locataire n'est à lui seul pas
déterminant dans le cadre de la méthode de calcul absolue du loyer (TF
4A_513/2016 du 18 avril 2017 consid. 4.2.3).
3.3
3.3.1 Les appelants soutiennent que le loyer serait inchangé depuis
2012 et qu'il n'y aurait dès lors pas lieu de fixer un loyer inférieur.
Contrairement à ce que plaident les appelants, le loyer
précédemment payé ne saurait constituer le seuil minimal du nouveau
loyer, le propre de la méthode absolue étant précisément de fixer un loyer
à un moment donné sans tenir compte du loyer précédent (CACI 5 février
2015/65 consid. 3c). Quant à la jurisprudence relative au fardeau de la
preuve pour le locataire du caractère abusif de l'ancien loyer, lorsque le
locataire entend que son loyer initial soit réduit en dessous du seuil
constitué par le loyer du précédent locataire en se fondant sur le critère
des loyers du quartier (TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid.
2.4.3), elle n'est pas en soi transposable au cas où, comme en l'espèce, le
locataire a requis que le loyer soit fixé en fonction du rendement net,
s'agissant d'un immeuble qui n'est pas ancien. Dans un tel cas, on peut
exiger du bailleur qu'il collabore à la preuve et produise tous les éléments
permettant un calcul de rendement, qu'il est seul à détenir, conformément
à la jurisprudence rappelée ci-dessus (cf. supra consid. 3.2), et, lorsque les
pièces produites sont insuffisantes pour justifier un loyer admissible

- 13 -
supérieur au précédent loyer, on ne saurait en déduire que l'on devrait
s'en tenir au précédent loyer (CACI 5 février 2015/65 consid. 3c).
3.3.2 Les appelants font valoir en substance qu'ils n'auraient pas
refusé ou négligé de produire les pièces requises et qu'ils n'auraient ainsi
pas violé leur obligation de collaborer à l'administration de la preuve du
rendement net.
Les premiers juges ont considéré qu'il était patent que les
appelants n'avaient pas collaboré à l'administration de la preuve du
rendement net de la chose louée, bien qu'ils aient été invités par le
tribunal à le faire à de multiples reprises. Les intéressés avaient
notamment été exhortés à produire un calcul de rendement, ainsi que les
pièces justificatives des éléments de calcul, mais également – dans un
second temps, compte tenu de leur évidente absence de collaboration – à
communiquer le nom du notaire qui avait instrumenté l'acte d'achat et
celui de la banque où un crédit hypothécaire avait été contracté, ou
encore à produire leurs déclarations fiscales pour les années 2005 et
2006, documents susceptibles de révéler certaines données financières
relatives à l'immeuble et son acquisition. Les premiers juges ont relevé
que les appelants n'avaient donné suite à aucune de ces injonctions, sans
pour autant justifier à un quelconque moment leur refus. Tout au plus
avaient-ils évoqué le fait que certaines pièces n'avaient peut-être pas été
conservées au-delà d'un délai de dix ans et que les documents fiscaux
pouvaient révéler des données relevant de leur sphère privée. Ils n'avaient
en tout cas jamais démontré qu'il eût été impossible pour eux de
transmettre les titres et informations requis ou, pour le tribunal, de
sauvegarder leurs intérêts dignes de protection en application de l'art. 156
CPC. Ces considérations sont adéquates et peuvent être confirmées.
Les appelants se bornent à soutenir en appel qu'ils n'étaient
plus en possession des pièces dès lors qu'ils ignoraient, n'étant pas
suisses, qu'ils devaient garder des pièces au-delà du délai de dix ans dès
l'acquisition de l'immeuble. Cette explication est peu crédible, tant il
apparaît peu vraisemblable qu'ils ne possèdent plus aucune pièce relative

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à l'acquisition et au financement de l'immeuble et, de toute manière, cela
ne les dispensait pas d'indiquer le nom du notaire ayant instrumenté l'acte
et de la banque ayant assuré le financement, voire de relever le fisc du
secret fiscal en vue de la production de pièces qui auraient pu permettre
de clarifier certains éléments concernant le calcul du rendement qu'ils
contestent en appel. On relèvera également que, dans leur réponse du 21
avril 2017, les appelants ont commencé par alléguer que le loyer n'était
pas abusif, en offrant pour preuve les documents qui n'avaient pas encore
pu être réunis, avant de retrancher l'offre de preuve par le calcul de
rendement et de s'opposer à la production des pièces requises, ce qui
pourrait laisser entendre que les pièces n'étaient en définitive pas
favorables à leur thèse. On doit dès lors retenir que les appelants ont violé
leur devoir de collaboration.
3.3.3 Les appelants soutiennent que les éléments à disposition
seraient insuffisants pour procéder à un calcul de rendement et que
l'autorité précédente aurait abusé de son pouvoir d'appréciation en
effectuant un tel calcul.
Les premiers juges ont effectué un calcul de rendement sur la
base des éléments qu'ils avaient pu se procurer auprès de tiers et des
déclarations de l'appelant à l'audience, soit en particulier la valeur d'achat
de l'immeuble et la proportion de fonds propres investis, ainsi que de l'état
locatif de l'immeuble. Ils ont considéré que seules demeuraient inconnues
les données relatives aux charges courantes, financières et d'entretien. A
cet égard, ils ont fait appel à des règles d'expérience, fondées sur des
modèles théoriques reconnus, et, s'agissant du taux hypothécaire, ont
retenu celui en vigueur au moment de la conclusion du bail, soit 1.75%.
En ce qui concerne les coûts d'investissement de l'immeuble, il
était adéquat de se fonder sur la propre déclaration de l'appelant qui, lors
de son interrogatoire, a admis que les fonds propres représentaient
environ 10% du prix d'achat. Les appelants sont dès lors malvenus, vu leur
absence totale de coopération, de se plaindre que les premiers juges se

- 15 -
soient fondés sur la propre estimation de l'appelant, en l'absence d'autres
documents.
Pour ce qui est du taux d'intérêt, l'appelant a précisé lors de
son interrogatoire qu'il ne se souvenait plus du taux d'intérêt actuel et a
dit ignorer dans quelle mesure la dette hypothécaire avait été amortie,
précisant qu'il y avait plusieurs lignes de crédit. En l'absence d'autre
élément, les premiers juges pouvaient apprécier les preuves en ce sens
qu'il n'y avait pas d'amortissement, les appelants n'établissant pas le
contraire, et que le taux hypothécaire pertinent était le taux de référence
en vigueur au moment de la conclusion du bail, moment déterminant pour
juger du caractère excessif du rendement. On peut en effet présumer
(présomption de fait ou présomption de l'homme), respectivement on peut
se fonder sur une règle d'expérience (que concrétise le modèle théorique
du taux hypothécaire de référence) que le taux hypothécaire effectif du
bailleur correspond au modèle du taux hypothécaire de référence, qui est
établi sur le taux d'intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse
(sur la notion de taux de référence, cf. Bohnet/Broquet, Droit du bail à
loyer et à ferme, commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 35 ad
art. 269a CO), faute de preuve en sens contraire. A cet égard, il importe
peu qu'au moment de l'achat, le taux hypothécaire de référence ait été
plus élevé, les appelants n'établissant pas, alors qu'ils auraient été en
mesure de le faire, que ce taux plus élevé aurait encore été en vigueur,
pour l'un ou l'autre crédit qu'ils prétendent avoir, au moment déterminant
de la conclusion du bail.
S'agissant enfin des charges courantes et d'entretien
annuelles, l'appelant a exposé, lors de son interrogatoire, qu'il n'était pas
en mesure d'indiquer le montant des charges courantes et d'entretien
annuelles et les appelants n'ont pas produit la moindre pièce à cet égard,
violant de manière claire leur obligation de collaborer. Comme les
premiers juges l'ont retenu, les données relatives aux charges courantes
et d'entretien sont accessibles à une évaluation fondée sur des modèles
théoriques reconnus, de sorte que le juge peut en faire usage pour pallier
au défaut d'indications concrètes. Il apparaît en effet légitime qu'un

- 16 -
bailleur qui, sans motif suffisant ou pour un motif inavouable, refuse de
s'expliquer à ce sujet, doive se laisser opposer le recours à ces règles
d'expérience, ce qui assure au demeurant que le cadre exclusif du litige
que constitue l'appréciation du rendement de la chose louée ne soit pas
outrepassé et permet d'éviter le risque que le bailleur refuse de collaborer
afin de pouvoir se prévaloir de données statistiques sur les loyers du
marché par hypothèse plus favorables pour lui (cf. Dietschy-Martenet,
Fixation du loyer initial admissible lorsque le bailleur ne fournit pas les
pièces nécessaires au calcul du rendement net, Newsletter Bail.ch avril
2016). Les premiers juges se sont inspirés de la « méthode SVIT » utilisée
pour déterminer la répercussion sur le loyer de travaux à plus-value, selon
laquelle les frais d'entretien équivalent à 1% du coût total de
l'investissement (cf. Bohnet/Broquet, op. cit., n. 87 ad art. 269a CO), ainsi
que sur la donnée générale sur laquelle le pouvoir réglementaire s'est
fondé pour adopter l'art. 13 OBLF, selon laquelle le 70% du loyer sert
d'ordinaire à renter le capital (fonds propres et fonds empruntés), le 30%
restant étant destiné à couvrir les charges courantes et d'entretien
(Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne 2008, p. 464). Si ces modèles
n'ont pas été spécifiquement conçus pour le calcul de rendement, l'un
étant utilisé dans le cadre des répercussions sur le loyer des travaux à
plus-value, l'autre pour définir l'incidence du taux hypothécaire sur les
loyers, ils permettent cependant de tirer des conclusions suffisantes sur
les charges courantes et d'entretien, en l'absence de tout autre élément.
En se fondant sur ces données, les premiers juges n'ont pas abusé de leur
pouvoir d'appréciation.
3.3.4 Dès lors que l'autorité précédente a pu opérer un calcul de
rendement qui peut être confirmé, il n'y a pas lieu de s'attarder sur les
éléments statistiques sur lesquels se fondent les appelants.
3.3.5 En définitive, les premiers juges, après avoir déterminé un
loyer admissible sur la base d'un calcul de rendement se situant entre 498
fr. 40 et 570 fr. 95 selon plusieurs hypothèses, et afin de ne pas statuer
ultra petita, ont alloué les conclusions des intimés et ont fixé le loyer initial
à 687 fr. 50, ce qui correspond à un loyer de 150 fr. au mètre carré par an,

- 17 -
en précisant que ces conclusions n'apparaissaient pas d'emblée
déraisonnables, s'agissant de fixer le loyer d'un logement dont la surface
est petite (55 m2) et dont on ignore la qualité de l'équipement et de
l'entretien. Cette considération, fondée sur l'expérience du tribunal –
composé de spécialistes en matière immobilière qui connaissent l'état du
marché du logement dans le canton (cf. TF 4A_517/2014 du 2 février 2015
consid. 5.2 in fine) –, ne procède pas d'un abus du pouvoir d'appréciation.
Les éléments statistiques produits par les appelants
démontrant un loyer moyen d'un logement de trois pièces de 1'294 fr.
pour le canton de Vaud, respectivement des loyers moyens d'une
coopérative d'habitation, qui, dans la région lausannoise, se situent entre
576 fr. et 2'094 fr., ne permettent en tout état de cause pas, vu leur
caractère très général, de faire prévaloir ces éléments statistiques – dont
l'utilisation est subsidiaire – sur le calcul du rendement effectué de
manière fiable par les premiers juges, bien que fondé partiellement sur
des modèles théoriques.
4.
4.1 Les appelants contestent avoir fait preuve de témérité.
4.2 Selon l'art. 12 al. 2 et 3 LJB (Loi sur la juridiction en matière de
bail du 9 novembre 2010 ; RSV 173.655), une partie qui agit de façon
téméraire ou qui complique inutilement la procédure peut être tenue de
payer un émolument de 500 fr. au maximum et des dépens d'un montant
maximum de 1'500 francs.
La témérité et la complication inutile de la procédure sont des
notions étroites, appliquées de manière restrictive (Tappy, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 10 ad art. 115 CPC).
Agit de façon téméraire la partie qui soutient en procédure une
thèse si évidemment mal fondée que toute personne un tant soit peu
raisonnable n'oserait la soutenir, ou encore celle qui utilise des arguments

- 18 -
manifestement dénués de toute valeur quelconque ou de toute
pertinence, le rôle procédural de la partie étant à cet égard sans
importance (Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures spéciales vaudoises,
Lausanne 2008, n. 8 ad art. 14 LTB et les références citées). La notion de
témérité comprend en outre un élément subjectif, à savoir la volonté
d'agir en justice, en sachant pertinemment que sa position est dénuée de
tout fondement (Baumann, la notion de témérité de l'art. 274d al. 2 CO,
PJA 1997 p. 1160 ; Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd., Zurich 1996, n. 106
ad art. 274d CO).
La complication inutile de la procédure a par exemple été
retenue dans le cas d'un bailleur qui s'était engagé par deux fois en
audience à effectuer des travaux destinés à remédier aux inconvénients
subis par les locataires et était resté inactif, occasionnant ainsi deux
suspensions inutiles, ou encore dans le cas d'un bailleur qui avait produit à
l'audience de nombreuses pièces sur lesquelles l'autre partie n'était pas
en mesure de se déterminer séance tenante (Byrde/Giroud Walther/Hack,
op. cit., nn. 19 ss ad art. 14 LTB et les références citées).
4.3 En l'espèce, les premiers juges ont retenu que les appelants,
invités à produire les pièces nécessaires au calcul de rendement, avaient
dans un premier temps feint de vouloir collaborer à l'instruction, en
particulier en demandant diverses prolongations des délais impartis au
motif que les documents en question n'avaient pas encore pu être réunis
et en alléguant dans leur réponse que le loyer n'était pas abusif à l'aune
du critère du rendement, allégué pour lequel ils avaient offert pour preuve
ces mêmes pièces, et qu'ils avaient ensuite modifié leur réponse en
retranchant l'offre de preuve par le calcul de rendement et en indiquant
s'opposer à la production des pièces requises. Ils ont également relevé
que malgré les injonctions et relances répétées du tribunal, les intéressés
n'avaient produit ni l'acte de vente de l'immeuble ni le contrat de prêt
hypothécaire dont ils bénéficiaient, refusant même de communiquer les
noms du notaire qui avait instrumenté cet acte et de la banque créancière
hypothécaire, et qu'ils n'avaient pas daigné produire leurs déclarations
d'impôts ou délier l'administration du secret fiscal, alors que des mesures

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pouvaient le cas échéant être prises pour protéger les données
confidentielles sans lien avec le litige. Compte tenu de ces éléments, les
magistrats ont considéré que les appelants avaient contraint leur partie
adverse et le tribunal à multiplier les démarches en vue de pallier leurs
manquements et d'obtenir les éléments nécessaires à la preuve du
rendement et que par leur comportement procédant de la mauvaise foi, ils
avaient inutilement compliqué la procédure.
Les motifs indiqués par l'autorité précédente peuvent être
confirmés. C'est en vain que les appelants font valoir que leur position
n'était pas téméraire au motif que le fait d'avoir offert à titre de preuve
des éléments statistiques serait conforme, selon eux, à la jurisprudence.
Ce faisant, ils méconnaissent que ce n'est pas une témérité de la position
de fond qui leur est reprochée, mais bien d'avoir agi procéduralement de
manière contraire à la bonne foi, en ayant compliqué inutilement la
procédure, ce qui constitue l'une des deux hypothèses dans lesquelles des
frais et des dépens peuvent être mis à la charge d'une partie en matière
de bail à loyer.
5.
5.1 En définitive, l'appel, manifestement infondé, doit être rejeté
selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1 in fine CPC et le jugement
confirmé.
5.2 Vu l'issue de l'appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 3'310 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants
(art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance
dès lors que les intimés n'ont pas été invités à se déterminer.

- 20 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'310 fr.
(trois mille trois cent dix francs), sont mis à la charge des
appelants D.________ et S.________, solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. Thierry Zumbach (pour D.________ et S.________),
- Me César Montalto (pour A.V.________ et B.V.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

- 21 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :