vd_gerichte · XC12.019694 · 2013-08-05 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC12.019694-130946
387
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 août 2013
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Battistolo et Mme Bendani
Greffier : M. Heumann
*****
Art. 271a al. 1 let. e ch. 4, 271a al. 3 let. a, 272, 272b CO ; 308 al.
1 let. a, 317 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par A.Z.________ et
B.Z.________, tous deux à Phuket (Thaïlande), défendeurs, contre le
jugement rendu le 22 janvier 2013 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant les appelants d’avec C.________, à Nyon, demandeur, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 22 janvier 2013, dont les motifs ont été
notifiés par pli recommandé reçu le 10 avril 2013 par le mandataire des
défendeurs A.Z.________ et B.Z.________, le Tribunal des baux a annulé les
résiliations de bail signifiées en date des 6 août 2011 et 5 septembre 2011
pour le 30 juin 2012 par les défendeurs au demandeur C.________, relatives
à un appartement de deux pièces au 3ème étage de l’immeuble sis [...], à
Nyon, ainsi qu’à la place de parc intérieure n° [...] sise dans le même
immeuble (I) rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (II) et
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (III).
En droit, les premiers juges ont considéré que les congés
signifiés par les défendeurs étaient annulables dès lors qu’ils étaient
intervenus dans la période de protection de trois ans de l’art. 271a al. 1
let. e CO (Code des obligations ; RS 220). Ils ont ensuite examiné si le
besoin invoqué par les défendeurs d’occuper l’appartement remis à bail au
motif de l’état de santé de A.Z.________ pouvait être qualifié d’urgent au
sens de l’art. 271a al. 3 let. a CO et ainsi faire obstacle à l’annulation du
congé. Ils ont considéré que tel n’était pas le cas puisque les défendeurs
avaient quitté la Suisse alors que A.Z.________ était déjà atteint dans sa
santé et qu’ils n’avaient pas prouvé que les infrastructures thaïlandaises
n’étaient pas à même de répondre aux besoins de soins ni l’urgence de
rentrer en Suisse.
B. Par acte du 10 mai 2013, A.Z.________ et B.Z.________ ont
interjeté appel auprès de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal contre
ce jugement en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à
sa réforme en ce sens que les résiliations du bail pour l’appartement et la
place de parc sont valables, qu’aucune prolongation de bail n’est accordée
à C.________ et qu’ordre lui est donné de quitter les locaux sous la menace
des peines de l’art. 292 CP (Code pénal du 21 décembre 1937 ; RS 311.0) ;

- 3 -
subsidiairement, ils ont conclu à l’annulation du jugement et au renvoi de
la cause aux juges de première instance pour nouvelle décision.
A l’appui de leur acte, outre une pièce de forme et la décision
entreprise, ils ont produit quatre pièces nouvelles dont la recevabilité sera
examinée ci-après.
Par acte du 15 juillet 2013, C.________ s’est déterminé sur
l’appel en concluant principalement à son rejet et subsidiairement à ce
qu’une prolongation de quatre ans lui soit accordée et qu’il soit libre de
résilier le bail en tout temps avec un préavis d’un mois pour la fin d’un
mois.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 7 novembre 2002, A.Z.________ et B.Z.________ ont acheté
un appartement de 2 pièces au 3ème étage de l’immeuble sis [...] à 1260
Nyon constitué en propriété par étages. Ils sont propriétaires chacun pour
une demi de la part d’étages immatriculée n° [...] au Registre foncier de
Nyon.
Le 18 juin 2009, A.Z.________ et B.Z.________, en qualité de
bailleurs, d’une part, représentés par M.________, et C.________, en qualité
de locataire, d’autre part, ont conclu deux contrats de bail à loyer portant
sur l’appartement précité et une place de parc intérieure n° [...]. Les baux
débutaient le 1er juillet 2008 pour se terminer le 1er juillet 2009 et ils se
renouvelaient aux mêmes conditions pour un an sauf avis de résiliation de
l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins trois mois à l’avance
pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel initial de l’appartement a
été fixé à 1'375 fr. (plus un forfait de 100 fr. à titre de divers frais) et celui
de la place de parc à 130 fr., tous deux en tenant compte d’un taux
hypothécaire de 3.5% et d’un indice suisse des prix à la consommation de
104.5 points (18 juin 2008, base décembre 1995).

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2. Ensuite d’une demande du locataire contenant diverses
prétentions, notamment l’exécution de travaux, la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer de la Préfecture de Nyon (ci-après :
la Commission de conciliation) a tenu audience le 26 octobre 2009. Au
cours de celle-ci, la conciliation a été tentée et elle a abouti en ce sens
que les bailleurs se sont engagés à faire procéder à la pose d’un store,
dont le coût serait pris en charge par moitié par le locataire, et a accordé
une baisse de loyer de 90 fr. par mois dès le 1er juillet 2010, le nouveau
loyer étant fixé à 1'285 fr. (plus 100 fr. de forfait pour divers frais) en
tenant compte d’un taux hypothécaire de 3% et d’un indice suisse des prix
à la consommation de 103.1 (septembre 2009, base 2005). Il était précisé
que le procès-verbal de conciliation valait transaction judiciaire au sens de
l’art. 274e al. 1 CO et que la Commission de conciliation en prenait acte
pour valoir jugement définitif et exécutoire.
3. Par formule officielle de notification de résiliation de bail datée
du 6 août 2011, M.________ a résilié le contrat de bail de C.________ portant
sur l’appartement pour sa prochaine échéance, à savoir le 30 juin 2012. Il
était indiqué à titre de motif de résiliation « reprise du logement par le
propriétaire ».
Par courrier du 25 août 2011, C.________ a accusé réception de
la notification de résiliation de bail le 23 août 2011 et a sollicité que les
motifs de la résiliation lui soient indiqués.
Le 31 août 2011, C.________ a saisi la Commission de
conciliation en concluant à l’annulation du congé, subsidiairement à une
prolongation maximale de quatre ans du bail de son appartement.
4. Par formule officielle de notification de résiliation de bail datée
du 5 septembre 2011, M.________ a résilié le contrat de bail de C.________
portant sur la place de parc pour sa prochaine échéance, à savoir le 30
juin 2012. Le même motif de résiliation était indiqué.

- 5 -
Le 7 septembre 2011, C.________ a saisi complémentairement
la Commission de conciliation en prenant les mêmes conclusions
s’agissant de la résiliation de sa place de parc.
5. Ensuite de l’audience tenue le 3 avril 2012, la Commission de
conciliation a adressé une proposition de jugement aux termes de laquelle
cette autorité admettait la validité des résiliations de bail s’agissant de
l’appartement et de la place de parc et accordait une prolongation unique
et définitive de deux ans au locataire, soit jusqu’au 30 juin 2014, le
locataire s’engageant à quitter irrévocablement son logement et à libérer
sa place de parc au plus tard à cette date, possibilité lui étant laissée de
quitter les locaux moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois.
Le 17 avril 2012, C.________ a fait opposition à la proposition de
jugement. Une autorisation de procéder lui a été délivrée le 23 avril 2012.
6. Par demande datée 15 mai 2012, mais adressée au Tribunal
des baux le 19 mai 2012, le demandeur C.________ a pris contre les
défendeurs B.Z.________ et A.Z.________ les conclusions suivantes :
« 1. Les congés notifiés par la gérance M.________ le 6 août 2011 et
le 5 septembre 2011 au locataire C.________ pour la date du 30 juin 2012
sont annulés en application des articles 271 et 271a CO.
2. Subsidiairement, le bail qui lie les propriétaires, A.Z.________ et
B.Z.________ et C.________, le locataire, pour l'appartement situé, sis [...] à
Nyon est prolongé de quatre ans à partir de la date du 30 juin 2012, soit
jusqu'au 30 juin 2016.
3. C.________ est libre de résilier le bail en tout temps avec un
préavis d'un mois pour la fin d'un mois.
4. Frais et dépens sont mis à la charge de la partie adverse. »
Le 22 août 2012, les défendeurs A.Z.________ et B.Z.________ se
sont déterminés sur les allégués de la demande et ont pris, avec suite de
frais et dépens, les conclusions suivantes :

- 6 -
« I. Les conclusions 1 à 4, prises par le demandeur dans sa
demande du 15 mai 2012, sont rejetées dans la mesure où elles sont
recevables.
II. Le bail à loyer pour habitation signé le 18 juin 2008 et portant
sur un appartement de 2 pièces no [...] sis au 3ème étage de l'immeuble [...]
à Nyon a été valablement résilié en date du 6 août 2011 pour le 30 juin
2012.
III. Le bail à loyer signé le 18 juin 2008 portant sur une place de
parc intérieure no [...] de l'immeuble [...] à Nyon a été valablement résilié
le 5 septembre 2011 pour le 30 juin 2012.
IV. Aucune prolongation de bail n'est accordée à M. C.________, tant
en ce qui concerne l'appartement que la place de parc intérieure à compter
du 1er juillet 2012.
V. Ordre est donné, à M. C.________, sous menace des peines
d'arrêt ou d'amende de l'article 294 CPS pour insoumission à une décision
de l'autorité de quitter et de rendre libre de tous occupants et de tous
objets lui appartenant ou appartenant à des tiers l'appartement de 2 pièces
no [...] sis au 3ème étage de l'immeuble [...] à 1260 Nyon ainsi que la cave
remise à titre de dépendance et la place de parc intérieur no [...] sis
également de l'immeuble [...] 1260 NYON dans un délai de 10 jours à
compter de la décision à intervenir. »
7. La situation personnelle des parties est la suivante :
a) A.Z.________, né le 17 mai 1946, est gravement atteint dans
sa santé. Il ressort notamment du certificat médical établi le 25 mai 2009
par la Dresse [...] qu’il souffre d’un emphysème pulmonaire sévère avec
aggravation de la distension thoracique, d’un syndrome pulmonaire
obstructif chronique très sévère et d’une hypoxie et normocapnie
chronique oxygénodépendante. Il est également précisé qu’étant donné
ses difficultés respiratoires et son hypoxémie au moindre effort, une
oxygénothérapie a été mise en route en Thaïlande. Dans sa
correspondance du 15 août 2012, A.Z.________ a indiqué qu’arrivé à la
retraite en 2006, il avait quitté la Suisse à destination de la Thaïlande pour
des raisons médicales et de qualité de vie, la chaleur et l’humidité

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convenant mieux à sa pathologie. Il a également précisé qu’il avait dû être
hospitalisé à trois reprises depuis 2010 et que l’évolution de sa maladie
chronique nécessitait un retour en Suisse, dès lors que les infrastructures
thaïlandaises n’étaient pas à même de lui fournir les soins adéquats et
qu’il était actuellement de manière permanente sous oxygène. Plusieurs
certificats médicaux établis en anglais par différents établissements
hospitaliers thaïlandais attestent de la prise en charge de A.Z.________
pour des problèmes liés à sa maladie. Il ressort d’un rapport médical établi
le 6 février 2013 par l’hôpital Bangkok de Phuket que A.Z.________ a
notamment été soumis depuis 2007 à une oxygénothérapie de longue
durée et que son état a empiré depuis la précédente spirométrie. Il est
précisé qu’il utilise en permanence une canule à oxygène, qu’il peut à
peine marcher, que son insuffisance cardiaque est d’environ 3+ et qu’il a
connu des épisodes d’œdème des jambes « liés à son cœur pulmonaire ».
b) C.________ est né le 25 septembre 1938. Sur le vu de ses
déclarations d’impôts 2011 et 2012, il perçoit des rentes provenant de la
caisse AVS et de sa caisse de pensions de l’ordre de 67'000 fr. par an, soit
un peu plus que l’équivalent de 5'500 fr. mensuel. Il est également atteint
dans sa santé. Il ressort notamment de l’attestation médicale établie le 31
août 2011 par le Dr [...] qu’il présente des problèmes somatiques
locomoteurs importants réduisant sa mobilité et un état anxio-dépressif. Il
est suivi par le Centre Médico-Social de Nyon (ci-après : CMS) depuis le
mois d’avril 2009 qui intervient chaque semaine à son domicile. Il ressort
toutefois du témoignage de l’infirmière qui s’occupe de C.________ que
celui-ci n’a pas de difficulté à se déplacer et qu’il pourrait être suivi par un
autre CMS. Depuis 2000, C.________ est également suivi par un psychiatre
et bénéficie d’un traitement psychothérapeutique associé à une thérapie
médicamenteuse. Il résulte de l’attestation médicale établie le 5
septembre 2011 par ce dernier praticien que son état actuel nécessite une
vie tranquille et sereine et qu’un déménagement à ce moment pourrait le
perturber et nuire à sa santé mentale.

- 8 -
8. Au cours de la procédure, M.________ a adressé plusieurs
propositions de logement de remplacement à C.________ ; la première date
du 10 octobre 2011 et concerne deux appartements de 3 pièces, avec
ascenseur, à Gland pour des loyers charges comprises de 1'830 fr. et
1'770 fr. et la seconde date du 8 novembre 2011 et concerne un
appartement de 3,5 pièces, avec ascenseur, sis au [...] à Nyon pour un
loyer charges comprises de 1'910 francs.
Le 17 octobre 2011, C.________ a refusé la première proposition
dès lors que les appartements étaient situés à Gland et non à Nyon et
qu’ils étaient plus grands et partant plus chers que celui qu’il occupait
actuellement.
Après avoir visité l’appartement sis au [...] à Nyon, C.________ a
informé le 16 novembre 2011 M.________ que cet appartement ne
remplissait pas les critères d’un appartement de remplacement et les a
priés de bien vouloir continuer leurs recherches.
Entre le 25 et le 27 juin 2012, C.________ a adressé trois
correspondances à des régies de la place pour savoir si un bien
comparable à celui qu’il louait se trouvait dans leur catalogue ou se
libérerait à brève échéance.
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
devant l’autorité précédente est de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC).

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En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur
litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le
contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la
contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau
congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (TF 4C.155/2000 du
30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17 c. 1a ; TF 4C.310/1996 du 16 avril
1997, publié in SJ 1997 p. 493 c. 2a ; ATF 119 II 147 c. 1 ; ATF 111 II 385 c.
1). Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer
que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit
pas valable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés
des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en
considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf.
TF 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17 c. 1a ; TF
4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, c. 2a). Le délai de
protection court à compter de la fin de la procédure judiciaire.
Interjeté en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par des parties qui
y ont intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de
première instance, pour des prétentions dépassant 10'000 fr., l’appel est
formellement recevable.
2. a) L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 2 ss ad
art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ibidem, n. 6
ad art. 310 CPC, pp. 1249-1 250; JT 2011 III 43 et réf.).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient

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être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Jeandin, op. cit., n. 6-8 ad art. 317
CPC, pp. 1265-1266 ; Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 138). Il appartient à l’appelant de démontrer si
ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer de tels
faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les
rendent admissibles selon lui (Tappy, op. cit., pp. 136-137; JT 2011 III 43 c.
2).
b) Quand bien même les pièces nouvelles nos 151 et 152
produites par les appelants sont formellement recevables, car postérieures
à l’audience de première instance, elles n’apparaissent pas déterminantes
en ce sens qu’elles ne font que relayer la position des appelants en cours
de procédure, particulièrement leur sentiment à la suite du jugement du
Tribunal des baux. Dès lors, elles n’apparaissent pas déterminantes pour
le sort du litige et ne seront pas prises en considération. Il en va
différemment des pièces nos 153 et 154 qui remplissent les conditions de
l’art. 317 CPC et qui renseignent sur l’état de santé évolutif de l’appelant.
L’état de fait du jugement a ainsi été complété à cet égard.
3. Avant d’examiner les griefs des appelants, il convient
d’examiner si le congé est annulable au sens de l’art. 271a al. 1 CO.
Le congé donné par le bailleur est annulable, notamment
lorsqu’il est intervenu dans les trois ans à compter de la fin d’une
procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et
si le bailleur a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre
manière avec le locataire (art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO). L’annulation du
congé au sens de la disposition précitée s’entend uniquement si les
parties ont abouti à une solution amiable par suite de concessions du
bailleur ; elle est donc exclue si l’une des parties a accepté aussitôt et
sans discussion une prétention annoncée par l’autre partie (ATF 130 III
563 c. 2.1). Savoir s’il y a eu litige entre les parties, selon la jurisprudence

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précitée, est une question juridique (TF 4A_383/2012 du 9 octobre 2012 c.
4).
En l’espèce, figure au dossier le procès-verbal de la
Commission de conciliation du 26 octobre 2009 dont il résulte que les
parties se sont entendues sur le partage à raison d’une moitié chacun des
frais relatifs à la pose d’un store et sur une diminution de loyer de 90 fr. à
compter du 1er juillet 2010. Dès lors, force est de constater que la
transaction intervenue à la suite de l’audience de la Commission de
conciliation remplit les critères de l’art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO.
4. a) Les appelants critiquent l’appréciation des premiers juges
qui n’ont pas considéré comme urgent au sens de l’art. 271a al. 3 let. a CO
le besoin invoqué par les bailleurs d’utiliser eux-mêmes les locaux. Ils
estiment que compte tenu des pièces produites au dossier et de la
jurisprudence, ils ont suffisamment rendu vraisemblable l’urgence de la
situation du point de vue médical s’agissant de A.Z.________.
b) La présomption du caractère abusif du congé donné dans la
période de protection peut toutefois être renversée par le bailleur, dans
les six cas énumérés de manière exhaustive à l’art. 271a al. 3 CO, en
particulier lorsque le congé est donné en raison du besoin urgent du
bailleur ou de ses proches parents ou alliés d’utiliser eux-mêmes les
locaux. Lorsque l’immeuble est propriété de plusieurs personnes, le besoin
d’une seule d’entre elles suffit. Le besoin urgent ne présuppose pas une
situation de contrainte, voire un état de nécessité : il suffit que, pour des
motifs économiques ou pour d’autres raisons, on ne puisse exiger du
bailleur qu’il renonce à l’objet loué ou doive supporter une longue attente
avant de le récupérer. Le besoin dont il s’agit doit être sérieux, concret et
actuel. Un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas (TF 4A_78/2013
du 16 mai 2013 c. 4.3 ; ATF 118 II 50 c. 3c). La notion d’urgence doit être
examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son
degré. Il faut qu'existent des motifs qui revêtent objectivement une
certaine importance, de simples motifs de confort n’étant pas suffisants.

- 12 -
Tant l’intérêt du propriétaire qui invoque un besoin urgent que l’intérêt du
locataire à demeurer dans l’appartement doivent être mis en balance (ATF
118 II 50 c. 3 ; ATF 132 III 737 c. 3.4.3). Déterminer le degré d’urgence
requis relève, dans une large mesure, de l’appréciation du juge. Il incombe
au bailleur d’établir l’existence d’un besoin urgent (Lachat, Le bail à loyer,
chap. 29, n. 5.5.4, pp. 747-748 et chap. 30, n. 3.9, pp. 777-779; Conod, in
Bohnet/Montini, Droit du bail, n. 60 ss. ad art. 271a CO, pp. 1049-1051 et
les réf. cit.).
c) En l’espèce, il est constant que A.Z.________ souffre d’une
affection respiratoire sévère. Il ressort du dernier certificat médical qu’il
doit recourir à une aide respiratoire permanente, qu’il ne peut
pratiquement plus se déplacer, qu’il souffre également d’une insuffisance
cardiaque et qu’en dépit des traitements prodigués, son état de santé a
empiré avec le temps. Ainsi, compte tenu des éléments au dossier, force
est de constater que l’état de santé de l’appelant est très précaire quand
bien même rien ne permet d’affirmer qu’un pronostic vital serait engagé.
On relèvera que sous l’angle de l’examen du besoin urgent, il n’apparaît
pas déterminant de trancher la question de savoir dans quel pays les soins
médicaux seraient les plus adaptés à sa situation médicale. Il apparaît en
revanche déterminant d’examiner les liens que A.Z.________ a avec la
Suisse. Il résulte de la correspondance du 15 août 2012 que celui-ci a fait
le choix de quitter la Suisse à destination de la Thaïlande peu après avoir
atteint l’âge de la retraite principalement pour des raisons médicales. Le
centre de ses intérêts se trouvait donc en Suisse avant son
déménagement. Il avait d’ailleurs acheté en 2002 déjà avec son épouse
l’appartement remis à bail. Au vu de ces éléments, on ne saurait priver
l’appelant de la possibilité de revenir en Suisse pour s’y faire soigner et
d’habiter dans l’appartement dont il est propriétaire. On ne saurait
également raisonnablement lui opposer le choix qu’il a fait il y a quelques
années de s’établir en Thaïlande alors qu’il pensait que ce serait bénéfique
pour son état de santé, pronostic qui ne s’est finalement pas vérifié.
Certes, la situation médicale de l’intimé est également mauvaise. Il souffre
d’une mobilité réduite et est suivi depuis de nombreuses années par un
psychiatre pour des problèmes anxio-dépressif. Des possibilités concrètes

- 13 -
de relogement ont pourtant été offertes à l’intimé par la régie M.________.
L’intimé les a toutes écartées jusqu’ici en motivant ses refus par le fait
que deux des logements proposés étaient situés à Gland et non au centre
ville de Nyon et que tous les appartements visités étaient trop grands et
hors budget. Si ces motifs n’apparaissent pas dénués de pertinence, en
particulier au vu de l’âge et de l’état de santé de l’intimé, ils sont en
revanche moins dignes de protection que celui de l’appelant à pouvoir
réintégrer son lieu de vie précédent pour faire traiter son état de santé
préoccupant. Finalement, on relèvera que l’intimé n’est locataire que
depuis 2008. En conclusion, force est d’admettre que les appelants ont
apporté la preuve d’un besoin personnel urgent qui, compte tenu des
circonstances, doit l’emporter sur l’intérêt de l’intimé à demeurer dans
l’appartement. Dès lors, conformément à l’art. 271a al. 3 let. a CO, les
congés ne peuvent pas être annulés.
5. a) Il demeure à examiner s’il se justifie d’accorder une
prolongation de bail à l’intimé et cas échéant quelle doit être sa durée.
Les appelants considèrent qu’aucune prolongation de bail ne
doit être accordée à l’intimé pour plusieurs motifs. Ils font valoir que le bail
n’a pas duré longtemps, que les congés ont été donnés avec un préavis
supplémentaire de 200 jours, que l’intimé a refusé des appartements
proposés par la gérance M.________ alors même que l’un d’entre eux était
situé dans l’immeuble voisin à celui qu’il occupe actuellement et que
l’intimé n’a produit que deux preuves relatives à ses démarches de
recherche d’appartement.
L’intimé considère quant à lui qu’il se justifie de lui accorder
une prolongation de bail d’une durée de quatre ans. Il fait valoir qu’il est
âgé, qu’il dispose d’un petit revenu, qu’il est gravement atteint dans sa
santé physique et psychique et que les conséquences d’un congé seraient
pénibles pour lui. S’agissant des deux appartements proposés par
M.________, il précise que ceux-ci étaient bien plus chers que celui qu’il
loue actuellement.

- 14 -
b) Selon l’art. 272 CO, le locataire peut demander la
prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin
du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans
que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts,
l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la
conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la
situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur
comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou
alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de
ce besoin (d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (e) (al. 2). La pesée des intérêts en fonction de cette liste
non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d’une
éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la
prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la
résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 116 Il 446 c. 3b ; Lachat,
op. cit., p. 771). Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en
aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux
locaux (ATF 135 III 121 c. 2; ATF 125 III 226 c. 4b; ATF 104 II 311, JT 1979 I
495), et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible
de celui qu'il a (ATF 116 lI 446, JT 1991 I 63). La prolongation n'a donc de
sens que si elle permet d'atténuer les conséquences pénibles
qu'entraînerait le congé (TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 c. 7.4; ATF 116
lI 446).
La durée de la prolongation ne peut être déterminée
schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée
des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l’art. 272 al.
1 et 2 CO (TF 4C.139/2000 du 10 juillet 2000 c. 2). La détermination de la
durée de la prolongation en fonction des critères précités relève du
pouvoir d’appréciation du juge, selon les règles du droit et de l’équité (art.
4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner
du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et
procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse
pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d’appréciation que la loi lui

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accorde. Le droit fédéral n’est violé que si le juge sort des limites fixées
par la loi, s’il se laisse guider par des considérations étrangères à la
disposition applicable, s’il ne prend pas en compte les éléments
d’appréciation pertinents ou s’il en tire des déductions à ce point
injustifiables que l’on doive parler d’un abus du pouvoir d’appréciation
(ATF 136 III 190 c. 6 ; ATF 135 III 121 c. 2 ; ATF 133 Il 201 c. 5.4 ; ATF 125
111 226 c. 4b ; TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 c. 7 ; TF 4A_130/2008
du 26 mai 2008 c. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte les
circonstances et la durée du bail, mais aussi l’âge et la santé du locataire,
ses revenus et ses relations avec le quartier (Lachat, op. cit., p. 775). Si le
besoin du bailleur d’avoir à utiliser personnellement ses locaux est
légitime, ce besoin peut l’emporter sur les intérêts du locataire lorsqu’il
est concret, sérieux et actuel. L’appréciation sera différente s’agissant
d’un bailleur occasionnel, dont l’intérêt pèsera plus lourd que celui d’un
professionnel de l’immobilier (Lachat, op. cit., pp. 776 à 778). Quant au
locataire, il ne doit pas rester inactif et se mettre à la recherche d’un
nouveau logement dès la notification du congé (ATF 125 III 226 c. 4c;
Lachat, op. cit., p. 782 et les réf. cit.).
L’art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation
pour des baux d’habitation est de quatre ans au maximum, limite dans
laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat, op.
cit., pp. 782-783). Procéder par deux prolongations successives ne se
justifie cependant que lorsqu’il existe une incertitude caractérisée sur la
situation à la fin de la première période de prolongation (TF 4A_621/2009
du 25 février 2010 c. 2.4.2, in Cahiers du bail 2010, p. 83). Une
prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement,
un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à
trouver un local de remplacement (Weber, in Basler Kommentar, Bâle
2008, n. 15 ad art. 272 CO; CREC I du 7 septembre 2011/236 ; CREC I du
26 août 2009/417), respectivement lorsque le locataire peut disposer
d’une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires
(Conod, in Droit du bail à loyer : Commentaire pratique, Bâle 2010, n. 9 ad
art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable
lorsque le locataire n’a pas fait de recherches intensives de locaux de
remplacement jusqu’au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4

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mars 2002 c. 4 ; SVIT, Das Schweizerische Mietrecht – Kommentar, Zurich
2008, n. 6 ad art. 272b CO).
c) En l’espèce, compte tenu des circonstances du cas
d’espèce, on ne saurait partager l’avis des appelants et on doit admettre
le principe d’une prolongation de bail. En effet, il est constant qu’au vu de
l’âge et de l’état de santé psychique fragile de l’intimé, le congé aura des
conséquences pénibles pour lui et qu’il s’impose donc de lui octroyer un
délai suffisant pour lui permettre de trouver des locaux de remplacement.
S’agissant d’arrêter la longueur de ce délai, on constatera que les
relations contractuelles ont duré trois ans depuis l’entrée du locataire dans
les locaux et la résiliation notifiée en 2011, soit il y a deux ans, de telle
sorte que l’intimé a pu – ou aurait dû à tout le moins – préparer son départ
depuis cette date. Les appelants ont d’ailleurs résilié les baux presque une
année à l’avance, alors que le délai contractuel était de trois mois, afin
que l’intimé puisse bénéficier de plus de temps pour trouver des locaux de
remplacement. Si l’intimé a produit des pièces attestant de ses recherches
de logement, il n’apparaît pas que celles-ci aient été très actives puisqu’il
s’est contenté d’adresser trois correspondances à des régies de la place
pour leur indiquer qu’il était actuellement à la recherche d’un bien. Il a
également refusé les logements de substitution qui lui ont été proposés au
motif que leurs loyers étaient trop élevés et que deux d’entre eux étaient
localisés à Gland. Il résulte toutefois des déclarations de l’infirmière du
CMS qu’il n’a que peu de difficultés à se déplacer et qu’il serait tout à fait
possible qu’il soit pris en charge par un autre CMS. Dès lors, le motif de la
localisation du logement n’apparaît pas déterminant. Il résulte également
de sa déclaration d’impôts que l’intimé perçoit des rentes pour un montant
de l’ordre de 5'500 fr. mensuel, ce qui devrait lui permettre d’augmenter
quelque peu sa charge de loyer actuelle, ce d’autant plus qu’il vit seul.
Dès lors, le motif du budget n’apparaît également pas déterminant.
L’intimé ne saurait également se cacher derrière le fait que les loyers des
appartements comparables à celui qu’il occupe ont évolué à la hausse
depuis la conclusion de son bail. Ceci est d’autant plus vrai lorsqu’on a
affaire à un bailleur occasionnel qui revendique de réintégrer ses locaux,
qui plus est lorsque celui-ci est gravement atteint dans sa santé. Pour les

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motifs qui précèdent et ceux rappelés plus haut en relation avec l’état de
santé de A.Z.________, force est de constater que l’intérêt des appelants à
pouvoir occuper leur appartement l’emporte sur celui de l’intimé à pouvoir
rester dans l’appartement loué, alors qu’il refuse les logements de
substitution proposés ne correspondant pas entièrement à ses attentes et
qu’il n’a fourni que peu d’efforts pour trouver un logement de
remplacement. Fort de cette pesée d’intérêts, il se justifie d’accorder à
l’intimé une unique prolongation de bail de deux ans, soit jusqu’au 30 juin
2014 et de rejeter ses conclusions pour le surplus.
6. Les appelants concluent enfin à ce qu’ordre soit donné à
l’intimé de quitter les locaux pris à bail dans un délai de dix jours sous la
menace des peines de l’art. 292 CP.
Cette conclusion est admissible au regard des art. 236 al. 3 et
337 CPC dans la mesure où le tribunal qui rend une décision peut, hors le
cas des affaires pécuniaires, ordonner les mesures d’exécution
nécessaires. Toutefois, compte tenu de la relative ampleur de la
prolongation de bail accordée et du fait que l’intimé n’a jamais menacé de
se soustraire aux décisions de l’autorité, il n’apparaît pas nécessaire à ce
stade d’y donner suite. Dès lors, cette conclusion doit être rejetée.
7. En définitive, l’appel doit être partiellement admis en ce sens
que les baux ont valablement été résiliés pour le 30 juin 2012 et qu’une
prolongation de bail unique de deux ans est accordée à l’intimé, soit
jusqu’au 30 juin 2014.
Les appelants obtiennent gain de cause sur la question
principale de l’appel, à savoir la validité des résiliations de bail, alors que
l’intimé succombe puisqu’il a conclu au rejet de l’appel. S’agissant de la
question de la prolongation de bail, les parties sont renvoyées dos à dos
puisqu’aucune n’obtient l’allocation de ses conclusions. Il se justifie
néanmoins de considérer que les appelants obtiennent gain de cause sur
l’essentiel puisque la question accessoire de la prolongation des baux et

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celle de l’exécution de la décision n’aurait jamais été examinée si la
validité des résiliations de bail n’avait pas été admise par la Cour de
céans. Au vu de ces éléments, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 1'700 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’intimé, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L'intimé doit verser aux appelants, qui obtiennent gain de
cause, la somme de 2’900 fr. à titre de dépens de deuxième instance et de
restitution de leur avance de frais (art. 95 al. 1, 106 al. 1 et 111 al. 2 CPC;
art. 3 al. 1 et 2 et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile;
RSV 270.11.6]).
8. Selon l'art. 334 al. 1 CPC, le dispositif d'une décision peut être
rectifié lorsqu'il est peu clair, contradictoire, incomplet ou qu'il ne
correspond pas à la motivation. L'alinéa 2 précise que le tribunal peut
intervenir d'office, en renonçant à requérir des déterminations des parties,
en cas d'erreurs d'écritures ou de calcul.
Le dispositif du présent arrêt, communiqué aux parties le 6
août 2013, indique au chiffre II que le jugement est réformé comme il suit
aux chiffres I et II de son dispositif. Or le chiffre II du jugement du Tribunal
des baux concerne les frais et dépens de première instance qu’il n’y a pas
lieu de modifier en appel. C’est ainsi en raison d’une erreur de plume qu’il
a été écrit que le jugement devait être réformé à son chiffre II.
Dans ces conditions, il y a lieu de rectifier le chiffre II en ce
sens que le jugement est réformé au chiffre I de son dispositif et complété
par un chiffre I bis relatif à la prolongation de bail. Il convient également
de rectifier le chiffre II. I en ce sens que les baux ont été valablement
résiliés pour le 30 juin 2012.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. Le jugement est réformé comme il suit au chiffre I de son
dispositif et complété par un chiffre I bis.
I. Le bail pour le logement et le bail pour la place de parc
ont été valablement résiliés pour le 30 juin 2012.
I bis. Une prolongation de bail unique de deux ans est
accordée au locataire, soit jusqu’au 30 juin 2014.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'700 fr.
(mille sept cent francs), sont mis à la charge de l’intimé.
IV. L’intimé C.________ doit verser aux appelants B.Z.________ et
A.Z.________ solidairement entre eux la somme de 2'900 fr.
(deux mille neuf cents francs) à titre de dépens et de
restitution d’avance de frais de deuxième instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 6 août 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Jean-Marc Schlaeppi, aab (pour A.Z.________ et B.Z.________),
- Mme Marie-Christine Charles (pour C.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal des baux.
Le greffier :