vd_gerichte · ZH25.007083 · 2026-03-16 · fr
Prestations complémentaires
Prestations complémentaires


TRIBUNAL CANTONAL ZH25.***
263
CO UR DE S ASSURANCES S OCIALES
_____________________________________________
Arrêt du 16 mars 2026
Composition : M. PIGUET, président
M. Neu et Mme Berberat, juges
Greffière : Mme Hentzi
*****
Cause pendante entre :
B.________, à Q***, recourant, représenté par Me Gilles Davoine, avocat à
Nyon,
et
CAISSE CANTONALE VAUDOISE DE COMPENSATION AVS, à Vevey,
intimée.
_______________
Art. 4 al. 1 let. a, 9a al. 1 et 11a LPC ; art. 17 al. 1, 17a al. 1 et 4,
17b let. a et 17c OPC-AVS/AI
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En f ait :
A. a) B.________ (ci-après : le recourant), né le ***1945, est au
bénéfice d’une rente ordinaire de l’assurance-vieillesse et survivants
allouée par la Caisse cantonale vaudoise de compensation AVS (ci-après :
la Caisse ou l’intimée).
b) Le 14 février 2023, B.________ a sollicité auprès de la Caisse
l’octroi de prestations complémentaire à l’assurance-vieillesse et
survivants.
Au terme de l’instruction de cette demande, la Caisse a, par
décision du 2 février 2024, rejeté la demande de prestations
complémentaires. Cette décision tenait compte, notamment, d’une fortune
mobilière pour un montant de 65'100 fr., d’une fortune immobilière pour un
montant de 825'000 fr., de dettes pour un montant de 585'500 fr., ainsi que
d’un montant de 14'457’389 fr. au titre de fortune dessaisie.
Par courrier du 11 février 2024, B.________ a formé opposition
contre cette décision, contestant la valeur du bien immobilier pris en
considération ainsi que l’existence d’une fortune dessaisie.
Le 8 juillet 2024, la Caisse s’est adressée à B.________ dans les
termes suivants :
[...]
En l’espèce, vous n’habitez pas dans votre bien immobilier situé au
T***. Il doit être pris en compte dans le calcul du seuil de fortune à sa
valeur vénale.
Dans la décision attaquée, le montant du bien retenu est de CHF
850'000.00. Ce montant est tiré de vos décisions de taxation fiscale
d’avant 2018. Dès 2018, le montant baisse à CHF 660'000.00 puis à
CHF 600'000.00 dans votre décision de taxation fiscale 2022. Cette
baisse n’a pas été expliquée.
Vous nous avez indiqué qu’il fallait nous diriger vers M. [...] pour
obtenir des réponses. Suite à un contact téléphonique avec ce dernier
ce jour, il nous indique qu’il y a eu une baisse en 2018, les décisions
de taxation en question ont repris le montant donné dans vos
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déclarations de taxation. Il n’a pas d’explications vis-à-vis de cette
baisse.
Ainsi, nous vous demandons, à nouveau, de nous indiquer pour
quelles raisons cette valeur a été baissée et de nous fournir des
justificatifs y relevant. En outre, il nous faut de façon prendre en
compte ce bien à sa valeur vénale. Pour établir cette valeur, nous vous
demandons de nous transmettre une copie de l’acte d’achat de ce
bien ou une estimation de la [valeur] vénale de ce bien au T***.
Nous vous impartissons un délai au 12 août 2024 pour nous
transmettre ces documents.
En réponse à la demande de la Caisse, B.________ a, par courriel
du 9 juillet 2024, fourni les explications suivantes :
Propriété de U***
1. J’ai commencé à travailler avec mes deux partenaires de F.________,
[...] et [...] (F.________), en 2011 lorsqu’ils m’ont demandé d’investir
dans un terrain qu’ils possédaient conjointement et qui était connu
sous le nom de « C.________ ». J’ai accepté et, en 2012, j’ai reçu une
part d’un tiers d’un terrain de 5,5 acres (la propriété). Le site contient
une ancienne carrière de briques désaffectée qui a formé une grande
cavité d’eau et alimentée par un ruisseau. En 2015, alors que nous
cherchions à vendre le terrain pour le développer, nous avons été
contactés par une association de logement, A.________, qui a proposé
d’acheter le site pour y construire 60 maisons.
2. En 2016, F.________ a signé un contrat d’achat du site par A.________
pour un montant de 1,4 million de livres sterling, sous réserve que
F.________ obtienne un permis de construire et organise le remplissage
et le compactage de la fosse ainsi que la remise en état de l’ensemble
du site selon les spécifications requises pour permettre la construction
de 60 maisons au moment de la remise du site.
3. Après avoir surmonté une opposition politique importante, nous avons
obtenu l’autorisation nécessaire en 2019 et engagé des entrepreneurs
en assainissement, H.________, qui ont commencé les travaux en
février 2021. Malheureusement, leur travail n’a pas atteint un niveau
acceptable, ce qui a conduit F.________ à mettre fin à leur contrat en
mars 2022, et à poursuivre mes partenaires et moi-même, F.________,
pour rupture de contrat, réclamant des dommages-intérêts pouvant
atteindre plus d’un million de livres sterling.
4. Nous nous battons devant les tribunaux [...] depuis le milieu de l’année
2022. Le prix du contrat initial + le bénéfice estimé que nous pourrions
tirer à nous deux des recettes de basculement ont représenté mon
estimation de la valeur avant 2018. Le coût ultérieur de l’obtention du
permis de construire, le paiement de [...] pour son travail improductif
et ensuite le paiement d’un autre entrepreneur pour rectifier, plus le
coût continu du litige, montrent que le coût final estimé de la remise
du site assaini après avoir payé les ingénieurs géotechniques, les
nouveaux entrepreneurs et l’obtention de l’accréditation pour la
construction de maisons sera presque égal au prix de vente
contractuel, même en supposant que le litige aboutisse.
5. Il est évident, d’après ce qui précède, qu’il est impossible de fournir
une évaluation de ma part de la propriété dans les circonstances
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actuelles. Il est tout aussi impossible de vendre le bien et de trouver
de l’argent pour les mêmes raisons. Il est certainement beaucoup
moins que les 600'000 CHF dans ma déclaration d’impôt, voir ci-joint
le seul rapport d’évaluation produit le 12.12.2018.
6. J’ai également joint pour votre information ; des copies du titre foncier,
du contrat de vente et de la créance à notre encontre.
Par courrier du 18 septembre 2024, complété le 25 septembre
2024, la Caisse a demandé une nouvelle fois à B.________ de transmettre
des explications quant à la valeur de son terrain au T***, notamment au
sujet de la base sur laquelle les estimations annoncées aux autorités
fiscales avaient été réalisées, respectivement une estimation actualisée de
la valeur de ce bien.
Le 30 septembre 2024, une rencontre a eu lieu dans les locaux
de la Caisse, au cours de laquelle B.________ a expliqué une nouvelle fois
l’historique du projet immobilier situé sur la parcelle surnommée «
C.________ ».
Par courrier du même jour, la Caisse a demandé à B.________ de
produire tous les justificatifs concernant la diminution de sa fortune ainsi
que tous les documents prouvant les dettes envers son fils K.________ et sa
compagne L.________.
Par courriel du 28 octobre 2024, B.________ a transmis une série
de documents en réponse à la requête de la Caisse.
Par décision sur opposition du 15 janvier 2025, la Caisse a rejeté
l’opposition. Sur la base des éléments recueillis au cours de la procédure
d’opposition, elle a retenu, s’agissant de la valeur de la part de propriété de
l’immeuble situé en T***, qu’il convenait de tenir compte de la seule valeur
tangible qui ne reposait pas sur des projections liées aux travaux en cours
et futurs, soit la valeur du contrat de vente conclu le 1er avril 2016 ; dès lors
que le prix d’achat de la parcelle avait été fixé à 1,4 millions de livres
sterling et qu’il était propriétaire d’un tiers de la parcelle, sa part s’élevait
à 466'666.67 livres sterling, soit 532'153 fr. 34 (valeur au 1er février 2023).
S’agissant des dettes alléguées pour un montant total de 585'000 fr., la
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Caisse a retenu que seul un montant de 237'500 fr. pouvait être retenu ; les
dettes contractées auprès de son fils K.________ (pour un montant de
200'000 fr.) et de sa compagne L.________ (pour un montant de 148'000 fr.)
ne pouvaient être reconnues, dans la mesure où ces prêts, octroyés par des
personnes proches, ne faisaient l’objet d’aucun contrat de prêt, d’aucune
reconnaissance de dettes ni d’aucun plan de paiement, de sorte que
l’impact économique de ces éventuelles obligations sur la fortune de
l’assuré n’était pas établi. La fortune nette, hors biens dessaisis s’élevait
par conséquent à 359'735 fr. ([65'100 fr. + 532'135 fr.] – 237'500 fr.), soit
bien au-delà du seuil de fortune pour les personnes seules de 100'000 fr.
prévu par la loi. Ainsi, même si la fortune dessaisie pour un montant de
14'457'389 fr. devait être réduite à zéro, le refus pour seuil de fortune
demeurerait correct. La Caisse a ajouté pour le surplus que, si le rapport
d’expertise établi le 30 novembre 2021 par M.________ pour le compte du
Tribunal d’arrondissement [...] constatait une diminution importante de la
fortune de l’assuré pour un montant supérieur à 10 millions de francs en
indiquant qu’elle était due en partie à de mauvais investissements et à la
baisse de la livre sterling, il apparaissait néanmoins que la totalité de la
diminution de la fortune n’était pas prouvée.
B. a) Par acte du 13 février 2025, B.________ a déféré auprès de la
Cour des assurances sociales du Tribunal cantonal du canton de Vaud la
décision rendue par la Caisse le 15 janvier 2025. En substance, il concluait
à l’annulation de la décision sur opposition, au constat qu’il était éligible aux
prestations complémentaires et au renvoi de la cause à la Caisse pour calcul
du droit aux prestations complémentaires.
Sur le fond, il estimait que la Caisse s’était trompée dans
l’estimation du terrain situé au T***. Celle-ci devait refléter la valeur
marchande actuelle du bien, en tenant compte de l’état incomplet du projet,
des coûts associés et des incertitudes. Le prix brut convenu en 2016 était
inatteignable dans les circonstances actuelles et ne pouvait pas être utilisé
comme référence. De même, la Caisse s’était également trompée en
écartant des dettes pour un montant de 348'000 fr., dès lors qu’elles
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correspondaient à des prêts en bonne et due forme. Rien ne justifiait de les
requalifier en dons.
b) Dans sa réponse du 30 avril 2025, la Caisse a conclu au rejet
du recours et au maintien de la décision attaquée. S’agissant de la valeur
retenue pour le bien immobilier situé au T***, la valeur retenue dans la
décision attaquée apparaissait la plus vraisemblable, dans un contexte où,
malgré les mesures d’instruction ordonnées, il n’avait pas été possible de
déterminer la valeur vénale actuelle du bien, l’assuré ayant refusé de
procéder à une nouvelle estimation. S’agissant de la problématique des
dettes non prouvées, la Caisse a notamment souligné ce qui suit :
Au stade du recours, le recourant a produit un contrat de prêt conclu
avec Madame L.________ ainsi que des reçus de versements signés par
Monsieur G.________, le deuxième fils du recourant, et mentionnant
que ces sommes sont remboursables sur sa demande.
Tout d’abord, il sied de relever qu’il est pour le moins étonnant que
ces documents n’aient pas été transmis plus tôt. En effet, ils sont tous
antérieurs à la demande de prestations complémentaires et auraient
donc pu être transmis avant. En outre, comme indiqué ci-dessus, ces
mêmes documents avaient été transmis pour toutes les autres dettes
envers notamment des études d’avocats.
Ensuite, concernant les montants dus à Monsieur K.________, tout
d’abord, l’on constate que le recourant indique que le montant total
de CHF 200'000.00 lui a été remis en partie par Monsieur K.________
et en partie par son autre fils Monsieur G.________ par le biais du
compte de son frère. Le recourant nous avait indiqué, dans ces
correspondances, que ce montant avait été versé par Monsieur
K.________. Néanmoins, dans les déclarations fiscales et décisions de
taxation, le créancier mentionné est [...]. Il est pour le moins insolite
que les reçus soient signés par une autre personne que celle qui a
effectué officiellement les versements.
De plus, les reçus ont été signés par Monsieur G.________ et non pas
par le recourant. Ainsi, ces documents ne constituent pas une
reconnaissance de dette au sens de l’art. 82 LP.
En prenant en compte tous ces éléments, il est difficile d’estimer que
le montant de CHF 200'000.00 constitue une dette réelle envers ses
enfants, G.________ et K.________. En effet, il n’existe aucun contrat,
l’identité du ou des potentiels prêteurs n’est pas clairement
déterminée, il n’y a pas de reconnaissance de dette, aucune modalité
de remboursement n’est prévue et aucun terme de paiement n’est
fixé.
L’hypothèse la plus vraisemblable est que ses enfants ont versé cet
argent au recourant à bien plaire notamment pour l’aider à payer ses
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pensions alimentaires et que le recourant ne doit pas sérieusement
s’attendre à régler ces prétendues dettes.
Cette dette de CHF 200'000.00 a été, ainsi, considérée à juste titre
comme insuffisamment prouvée.
Ensuite, concernant la dette de CHF 148'000.00 à l’égard de Madame
L.________. Un contrat de prêt a été produit dans le cadre du recours.
A nouveau, nous peinons à comprendre pourquoi ce contrat n’a pas
été transmis plus tôt alors qu’un tel document avait été expressément
demandé et que ce type de contrat avait été transmis pour les autres
dettes. Ensuite, on remarque que même si l’on tient compte de cette
dette de CHF 148'000.00 et que nous la déduisions du montant de la
fortune nette du recourant hors bien dessaisis, le seuil de fortune de
CHF 100'000.00 reste largement dépassé. La fortune nette du
recourant hors biens dessaisis serait fixé, dès lors, à CHF 211'735.00.
c) Dans sa réplique du 11 juillet 2025, B.________, désormais
représenté par Me Gilles Davoine, avocat à Nyon, est revenu sur les
différents points abordés dans son mémoire de recours.
d) Dans sa duplique du 8 septembre 2025, la Caisse a confirmé
le contenu de sa réponse du 30 avril 2025.
e) Par écriture du 27 octobre 2025, B.________ a informé la Cour
que la Haute Cour de justice de W*** avait, par jugement du 21 octobre
2025, condamné, lui et ses partenaires, à payer à la société O.________ la
somme de 290'168.90 livres sterling à titre de dommages-intérêts ainsi que
la somme de 173'600 livres sterling à titre de dépens provisoires. Il a
également produit une estimation du coût de remise en état de la parcelle
surnommée « C.________ » établie par la société BL.________ En fonction du
scénario étudié, il ne restait, après déduction des coûts d’assainissement
du prix de vente convenu, qu’un faible montant, voire un montant négatif.
Sur la base de ces nouveaux éléments, il a allégué que les frais issus de la
procédure devant les autorités [...] dépassaient considérablement ses
capacités financières, si bien qu’il sera vraisemblablement poursuivi par ce
créancier au T***. Il apparaissait par ailleurs qu’il ne pourrait plus tirer
aucun profit de la vente du bien immobilier, ce dernier étant devenu un
passif et n’ayant plus aucune valeur patrimoniale. Il était par conséquent
désormais certain que sa fortune ne dépassait pas le seuil légal de 100'000
fr., de sorte qu’il avait un droit légitime aux prestations complémentaires.
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f) Dans ses déterminations du 24 novembre 2025, la Caisse a
indiqué que les éléments avancés par B.________ n’étaient pas de nature à
changer ses conclusions.
g) Par courrier du 8 décembre 2025, B.________ a notamment
informé la Cour avoir reçu une mise en demeure formelle fondée sur le
jugement de la Haute Cour de justice de W*** pour le paiement d’un
montant total de 463'768.90 livres sterling.
En dro it :
1. a) Les dispositions de la loi fédérale du 6 octobre 2000 sur la
partie générale du droit des assurances sociales (LPGA ; RS 830.1)
s'appliquent aux prestations complémentaires à l’assurance-vieillesse et
survivants et à l’assurance-invalidité (art. 1 de la loi fédérale du 6 octobre
2006 sur les prestations complémentaires à l’AVS et à l’AI [LPC ; RS
831.30]). Les décisions sur opposition et celles contre lesquelles la voie de
l'opposition n'est pas ouverte sont sujettes à recours auprès du tribunal des
assurances compétent (art. 56 et 58 LPGA). Le recours doit être déposé
dans les trente jours suivant la notification de la décision sujette à recours
(art. 60 al. 1 LPGA).
b) En l'espèce, le recours a été interjeté en temps utile auprès
du tribunal compétent (art. 93 al. 1 let. a de la loi cantonale vaudoise du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD ; RSV 173.36]) et
respecte pour le surplus les formalités prévues par la loi (cf. art. 61 let. b
LPGA), de sorte qu'il est recevable.
2. Le litige a pour objet le droit du recourant à des prestations
complémentaires à l’assurance-vieillesse et survivants à compter du 1er
février 2023, singulièrement la question de la valeur à prendre en
considération au titre de la fortune dans le calcul des prestations
complémentaires.
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3. a) Dans le cadre de la « Réforme des PC », la LPC et
l’ordonnance fédérale du 15 janvier 1971 sur les prestations
complémentaires à l’AVS et à l’AI (OPC-AVS/AI ; RS 831.301) ont été
modifiés avec effet au 1er janvier 2021 (RO 2020 585 ; FF 2016 7465).
b) Dans le cas présent, la décision sur opposition attaquée porte
sur la demande de prestations complémentaires déposée le 14 février 2023
par le recourant. Partant, au regard des principes généraux du droit
intertemporel (cf. ATF 144 V 210 consid. 4.3.1), ce sont les dispositions de
la LPC et de l’OPC-AVS/AI dans leur version en vigueur à partir du 1er janvier
2021 qui s’appliquent (cf. TF 8C_12/2024 du 4 juillet 2024 consid. 4.1 et les
références citées).
4. a) Selon l'art. 4 al. 1 let. a LPC, les personnes qui ont leur
domicile et leur résidence habituelle en Suisse ont droit à des prestations
complémentaires dès lors qu'elles perçoivent une rente de vieillesse de
l’assurance-vieillesse et survivants.
b) Le montant de la prestation complémentaire annuelle
correspond, en vertu de l'art. 9 al. 1 LPC, à la part des dépenses reconnues
(art. 10 LPC) qui excède les revenus déterminants (art. 11 LPC).
c) En vertu de l’art. 9a al. 1 LPC, les personnes dont la fortune
nette est inférieure aux seuils suivants ont droit à des prestations
complémentaires : (a) 100'000 fr. pour les personnes seules ; (b) 200'000
fr. pour les couples ; (c) 50'000 fr. pour les enfants ayant droit à une rente
d’orphelin ou donnant droit à une rente pour enfant de l’AVS ou de l’AI.
d) La fortune nette est calculée en déduisant les dettes
prouvées de la fortune brute (art. 17 al. 1 OPC/AVS-AI). Elle doit être évaluée
selon les règles de la législation sur l’impôt cantonal direct du canton du
domicile (art. 17a al. 1 OPC/AVS-AI).
5. A teneur de la décision sur opposition attaquée, l’intimée a
retenu, d’une part, que la fortune du recourant était composée, en date du
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31 janvier 2023, d’une fortune mobilière de 65'100 fr. et d’une fortune
immobilière de 532'135 fr. et, d’autre part, que le montant des dettes
prouvées s’élevait à 237'500 fr. Tout en laissant ouverte la question du
montant des biens dessaisis, elle a constaté que la fortune nette se montait,
en tout état de cause, à 359'735 fr., montant qui était supérieur au seuil de
fortune pour une personne seule de 100'000 fr. de l’art. 9a LPC.
6. Avant d’examiner plus avant les griefs du recourant, il convient
à titre liminaire de constater que l’intimée n’a pas fixé correctement dans
le cas d’espèce le seuil de fortune déterminant pour l’octroi des prestations
complémentaires. Elle n’a en effet pas tenu compte du fait que le recourant
est le père de deux enfants donnant droit à une rente pour enfant de l’AVS,
soit BG.________, né le ***2007, et BJ.________, née le ***2018, de sorte que
le seuil de fortune devait être fixé à 200'000 francs.
7. Dans un premier grief, le recourant estime que la caisse intimée
n’a pas apprécié de manière correcte la valeur vénale du bien immobilier
dont il est le copropriétaire au T***.
a) En vertu de l’art. 17a al. 4 OPC/AVS-AI, lorsque des
immeubles ne servent pas d’habitation au requérant ou à une personne
comprise dans le calcul de la prestation complémentaire, ils seront pris en
compte à la valeur vénale.
b) Selon la jurisprudence, la valeur vénale d'un immeuble au
sens de cette disposition s'entend comme la valeur de vente qu'il possède
dans le cadre d'une transaction commerciale normale. La valeur vénale
ainsi déterminée présuppose une estimation concrète et actuelle (officielle
ou reconnue comme telle) de l'immeuble (TF 9C_801/2018 du 28 juin 2019,
consid. 3.1 et les références citées). Pour des raisons pratiques, d'autres
estimations appropriées peuvent toutefois être prises en considération (TF
8C_662/2024 du 24 janvier 2025 consid. 3.5 ; 9C_100/2019 du 16 mai 2019
consid. 6.1).
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c) Dans le cas d'un immeuble situé à l'étranger, les Directives
sur les prestations complémentaires à l'AVS et à l'AI (DPC) publiées par
l'Office fédéral des assurances sociales (OFAS) précisent qu’il est possible
de se baser sur une estimation effectuée à l'étranger, si aucune autre
estimation ne peut être obtenue à un coût raisonnable (chiffre 3445.04 DPC
; voir également TF 9C_751/2018 du 16 avril 2019, consid. 7.2 et
9C_540/2009 du 17 septembre 2019 consid. 5.3).
d) En l’occurrence, le recourant soutient que le bien immobilier
a perdu toute valeur économique, dès lors que celui-ci nécessiterait un
investissement estimé entre 1,2 et 1,5 millions de livres sterling pour le
rendre propre à la vente, montant dont il ne disposait pas. Pour sa part, la
caisse intimée considère qu’il n’y a pas lieu de s’écarter de la valeur du
contrat de vente conclu le 1er avril 2016 ; le prix d’achat de la parcelle ayant
été fixé à 1,4 millions de livres sterling et le recourant étant propriétaire
d’un tiers de la parcelle, la part de ce dernier s’élevait à 466'666.67 livres
sterling, soit 532'153 fr. 34 (valeur au 1er février 2023).
e) Les raisonnements défendus par les deux parties ne peuvent
être suivis.
aa) Le terrain dont le recourant est copropriétaire pour un tiers,
connu sous le nom de « C.________ », a une dimension de 5,5 acres (env. 2,2
hectares). Il s’agit d’une ancienne carrière d’argile qui, après la fermeture
de la briqueterie voisine, s’est remplie d’eau au fil du temps. Le site a
ensuite servi comme source d’approvisionnement en eau pour une
teinturerie voisine. La teinturerie et la carrière ont alors été achetés par les
propriétaires actuels. Après la fermeture de la teinturerie et le
réaménagement du bâtiment, la carrière a été utilisée comme lieu de
pêche. En 2016, les propriétaires du site ont conclu un accord avec la
société A.________ concernant la vente du site pour un montant de 1,4
millions de livres sterling, étant précisé que les propriétaires devaient au
préalable procéder au remblayage de la carrière selon des normes
permettant la construction de logements résidentiels (compactage par
couches successives avec des matériaux sélectionnés et contrôle par des
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tests de densité). Après l’obtention du permis de construire en 2019, les
premiers travaux en lien avec le remblayage du site ont été entrepris par la
société O.________. Un litige étant survenu entre cette entreprise et les
propriétaires du site, les travaux ont été interrompus. Après que les travaux
ont été confiée à une nouvelle entreprise, [...], ils ont une nouvelle fois été
interrompus en septembre 2023 en raison de préoccupations exprimées au
sujet de la qualité des matériaux utilisés et de la pertinence des tests de
densité effectués. Une estimation du coût de l’assainissement total du site
effectuée au mois d’octobre 2025 par la société BL.________ est parvenue à
la conclusion qu’il fallait investir, en fonction du scénario étudié, un montant
entre 1,2 et 1,5 millions de livres sterling pour parvenir au résultat
escompté.
bb) La valeur retenue par la caisse intimée (1,4 millions de
livres sterling) correspond au prix que la société A.________ était disposée à
payer en échange d’un terrain viabilisé, respectivement d’un terrain qui soit
prêt à accueillir la construction de logements résidentiels (avec remblayage
de la carrière par compactage par couches successives). Ce faisant, la
caisse intimée perd de vue que le prix négocié à l’époque incluait le
financement par les propriétaires des coûts nécessaires pour rendre le
terrain constructible ; le prix de vente ne reflétait donc pas la valeur vénale
du terrain litigieux et ne pouvait donc être pris en considération.
cc) Compte tenu des frais déjà engagés par les propriétaires,
des dommages-intérêts dus à la suite du litige avec la société O.________ et
des montants qu’il conviendrait encore d’investir selon l’étude menée par
la société BL.________, il est plus que vraisemblable que l’opération
immobilière se solde, si elle devait être menée à son terme, par une perte.
Contrairement à ce que soutient le recourant, il n’est toutefois pas possible
de réduire à zéro la valeur du terrain litigieux. Ainsi que cela ressort de
l’estimation effectuée en 2018, le terrain conserverait en tout état de cause
une valeur vénale. Dans le troisième scénario étudié (« Forced sale
assuming the planning appeal is dismissed »), il est précisé qu’un éventuel
investisseur pourrait probablement, conformément à la planification locale,
obtenir un permis de construire environ 25 maisons sur la partie sud du site.
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Dans ce scénario, l’étang serait conservé comme espace naturel ouvert et
la plupart des questions relatives au remblayage et aux contraintes
techniques en la matière seraient résolues. La valeur du terrain n’était
toutefois pas susceptible de dépasser 400'000 livres sterling.
dd) En l’occurrence, il n’y a pas lieu de s’écarter de cette
dernière valeur, laquelle repose sur une estimation circonstanciée réalisée
par un professionnel [...] de l’immobilier (sur le bien-fondé d’une estimation
immobilière réalisée à l’étranger, cf. Carigiet/Koch, Ergänzungsleistungen
zur AHV/IV, 3e éd. 2021, ch. 622 p. 241). Dans la mesure où le recourant est
propriétaire d’un tiers de la parcelle, sa part s’élève à 133'333.33 livres
sterling. Compte tenu du taux de change au 1er février 2023 (à savoir 1 livre
sterling = 1,14029 fr.), le montant à retenir au titre de la fortune
immobilière doit être fixé à 152'038 fr. 65.
8. Dans un second grief, le recourant conteste le montant total des
dettes prises en considération. Il reproche en particulier à la caisse intimée
de n’avoir pas tenu compte des différents prêts octroyés par ses proches.
a) Parmi les dettes pouvant être déduites de la fortune nette
figurent notamment, les dettes hypothécaires, les petits crédits auprès des
banques, les prêts entre particuliers, ainsi que les dettes fiscales. La dette
doit être effectivement née, mais son échéance n’est pas une condition
préalable. Les dettes incertaines ou dont le montant n’est pas établi
n’entrent en revanche pas en ligne de compte ; elles doivent au contraire
être correctement documentées. En outre, seules les dettes qui pèsent sur
la substance économique de la fortune peuvent être prises en compte (ATF
142 V 311 consid. 3.1 et 3.3 ; 140 V 201 consid. 4.2 ; TF 9C_365/2018 du 12
septembre 2018 consid. 3.2). Tel est le cas s'il y a un risque sérieux que le
débiteur doive s'en acquitter (TF 2C_555/2010 du 11 mars 2011 consid. 2.2
et les références citées).
b) En l’occurrence, la caisse intimée ne conteste pas l’existence
de dettes envers les impôts ainsi que de plusieurs dettes envers des études
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d’avocat pour un montant total de 237'500 francs. Il n’y a pas lieu de revenir
sur ce point.
c) En ce qui concerne les prêts accordés par les proches du
recourant, à savoir G.________ (180'000 fr.), K.________ (20'000 fr.) et
L.________ (148'000 fr.), il y a lieu de constater, à teneur des différents
contrats produits et explications fournies en cours de procédure, que ceux-
ci ne prévoient ni calendrier de remboursement ni intérêts sur les montants
prêtés. Dans ces conditions, il convient d’admettre que ces dettes –
indépendamment de la question de savoir si les versements effectués
répondent à la notion de prêt au sens de l’art. 312 CO – ne pèsent pas sur
la substance économique de la fortune – il n’y a en l’état pas de risque
sérieux que le recourant soit tenu de les rembourser – et ne peuvent donc
pas être prises en compte.
d) Il n’y a pas lieu, en l’état, d’examiner plus avant la question
de la prise en considération des dommages-intérêts mis à la charge du
recourant, tels qu’ils résultent du jugement du 21 octobre 2025 de la Haute
Cour de justice de W***, ce fait étant survenu postérieurement à la décision
litigieuse (sur la période temporelle circonscrivant l'état de fait déterminant,
cf. ATF 144 V 210 consid. 4.3.1 ; 132 V 215 consid. 3.1.1; cf. aussi arrêt
9C_34/2017 du 20 avril 2017 consid. 5.2 et les références citées).
9. Cela étant, force est de constater, à ce stade, que les dettes du
recourant (237'500 fr.) sont supérieures à la fortune mobilière et
immobilière de celui-ci (217'138 fr. 65). Aussi convient-il d’examiner s’il y a
lieu de tenir compte d’un montant au titre de fortune dessaisie.
a) Selon l'art. 11a al. 2 LPC (dans sa teneur en vigueur depuis
le 1er janvier 2021), les autres revenus, parts de fortune et droits légaux ou
contractuels auxquels l'ayant droit a renoncé sans obligation légale et sans
contre-prestation adéquate sont pris en compte dans les revenus
déterminants comme s'il n'y avait pas renoncé.
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b) En vertu de l’art. 11a al. 3 LPC, un dessaisissement de fortune
est également pris en compte si, à partir de la naissance d’un droit à une
rente de survivant de l’AVS ou à une rente de l’AI, plus de 10 % de la fortune
est dépensée par année sans qu’un motif important ne le justifie. Si la
fortune est inférieure ou égale à 100'000 fr., la limite est de 10'000 fr. par
année. Le Conseil fédéral règle les modalités ; il définit en particulier la
notion de « motif important ». L’alinéa 3 s’applique aux bénéficiaires d’une
rente de vieillesse de l’AVS également pour les dix années qui précèdent la
naissance du droit à la rente (art. 11a al. 4 LPC). Cette disposition complète
l’alinéa 2 en précisant que la consommation de fortune ne doit pas dépasser
un certain plafond, même en présence d’une contre-prestation adéquate.
Elle s’applique donc aux diminutions de fortune attestées. En d’autres
termes, indépendamment des preuves d’achat fournies, le calcul de la
prestation complémentaire tiendra compte d’un dessaisissement de fortune
lorsque celle-ci aura été dépensée dans un court laps de temps sans que la
personne ne se soit souciée de l’avenir. Les limites fixées permettent de
déterminer si la fortune a été dépensée trop rapidement ou non. Selon le
droit en vigueur jusqu’à la fin de l’année 2020, il n’était pas pertinent de
savoir combien et dans quel but une personne avait dépensé sa fortune,
dès lors que les dépenses effectuées étaient compensées par une contre-
prestation adéquate. En particulier, la période pendant laquelle l’argent a
été dépensé et le rapport entre la dépense effectuée et la fortune totale
n’étaient pas des critères pertinents. Désormais, le législateur prescrit aux
(futurs) rentiers AVS et AI le montant maximal qu’ils peuvent dépenser par
an avant que la perte de fortune ne soit considérée juridiquement comme
un dessaisissement (TF 8C_12/2024 du 4 juillet 2024 consid. 4.2.3 et les
références citées).
c) Conformément au troisième alinéa des dispositions
transitoires de la modification du 22 mars 2019 (« Réforme des PC »), l’art.
11a al. 3 et 4 LPC ne s’applique qu’à la fortune qui a été dépensée après
l’entrée en vigueur de cette modification. Dès lors que l’art. 11a al. 2 LPC
n’y est pas mentionné, cette disposition s’applique également à la fortune
à laquelle la personne assurée a renoncé avant l’entrée en vigueur des
modifications. Selon la jurisprudence, pour vérifier s’il y a contre-prestation
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équivalente et pour fixer la valeur d’un éventuel dessaisissement, il faut
comparer la prestation et la contre-prestation à leurs valeurs respectives au
moment de ce dessaisissement. La question de savoir s’il y a
dessaisissement s’apprécie en revanche d’après les règles applicables au
moment de l’exercice du droit aux prestations complémentaires (et non à
la date du dessaisissement). Quand bien même le nouveau droit tient
compte des faits ayant pris naissance antérieurement à son entrée en
vigueur, il ne s’applique au final qu’aux situations qui produisent leurs effets
postérieurement à son entrée en vigueur. En ce sens, il s’agit d’un cas
d’application de rétroactivité improprement dite (TF 8C_12/2024 précité
consid. 4.2.5 et les références citées).
d) En vertu de l’art. 17b let. a OPC/AVS-AI, il y a dessaisissement
de fortune lorsqu’une personne aliène des parts de fortune sans obligation
légale et que la contre-prestation n’atteint pas au moins 90 % de la valeur
de la prestation. Le montant du dessaisissement en cas d'aliénation
correspond à la différence entre la valeur de la prestation et la valeur de la
contre-prestation (art. 17c OPC-AVS/AI).
e) En l’occurrence, la caisse intimée a, dans sa décision du
2 février 2024, retenu que le recourant s’était dessaisi, à compter d’une
date qui ne ressort pas des pièces versées au dossier, d’une fortune de
14'457'389 francs. Dans ce contexte, le recourant a produit un rapport
d’expertise du 30 novembre 2021 établi dans le cadre d’une procédure de
divorce par M.________, dont il ressort que la fortune avait fortement diminué
depuis 2015 pour arriver à un revenu et une fortune nuls en 2020. Cette
évolution négative était notamment liée à l’évolution de la valeur des
différentes sociétés dans lesquelles il avait investi, au non-remboursement
d’une partie des créances consenties, aux frais importants engagés dans le
cadre de divers litiges ainsi qu’à la diminution du cours de la livre sterling.
Après lecture de cette expertise, la caisse intimée a, de façon laconique,
considéré dans sa décision sur opposition du 15 janvier 2025, que ce
document ne permettait pas de prouver la totalité de la diminution de
fortune.
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f) En l’état du dossier, il n’est pas possible pour la Cour de céans
de déterminer s’il y a lieu de tenir compte d’un montant au titre de fortune
dessaisie et, dans l’affirmative, le montant à prendre en compte. Du côté
de la caisse intimée, il est fait mention d’un montant dont la Cour peine à
saisir l’origine, le chiffre de 14'457'389 fr. ne ressortant d’aucune pièce
figurant au dossier versé à la procédure. Du côté du recourant, il a été
produit principalement une expertise qui, si elle fait état, sur un plan
général, d’une diminution justifiée de la fortune, ne contient que peu de
chiffres et ne permet pas de tracer précisément le flux des diverses
transactions menées et les contre-prestations reçues. En l’absence de tout
examen détaillé de la question, il convient de renvoyer le dossier à la caisse
intimée, afin qu’elle examine de manière circonstanciée si la diminution de
fortune du recourant constitue un dessaisissement de fortune au sens de la
loi. Dans ce contexte, il convient de rappeler que la procédure est régie par
le principe inquisitoire, selon lequel les faits pertinents de la cause doivent
être constatés d'office par l’assureur social. Mais ce principe n'est pas
absolu. Sa portée est restreinte par le devoir des parties de collaborer à
l'instruction de l'affaire. Celui-ci comprend en particulier l'obligation de la
personne assurée d'apporter, dans la mesure où cela peut être
raisonnablement exigé d'elle, les preuves commandées par la nature du
litige et des faits invoqués, faute de quoi elle risque de devoir supporter les
conséquences de l'absence de preuves (ATF 125 V 193 consid. 2 et les
références citées).
10. a) En définitive, le recours doit être admis, la décision sur
opposition attaquée annulée et la cause renvoyée à la caisse intimée afin
qu’elle procède, en tenant compte des considérations émises aux consid. 7,
8 et 9 du présent arrêt, à un nouveau calcul du droit aux prestations
complémentaires à compter du 1er février 2023.
b) La procédure étant gratuite, il n'y a pas lieu de percevoir de
frais de justice (art. 61 let. a LPGA).
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c) Le recourant, qui obtient partiellement gain de cause avec
l'assistance d’un mandataire professionnel, a droit à des dépens, qu'il
convient de fixer à 3’000 fr. (art. 61 let. g LPGA).
Par ces motifs,
la Cour des assurances sociales
p r o n o n c e :
I. Le recours est admis.
II. La décision sur opposition rendue le 15 janvier 2025 par la
Caisse cantonale vaudoise de compensation AVS est annulée, la
cause étant renvoyée à la Caisse cantonale vaudoise de
compensation AVS afin qu’elle procède conformément aux
considérants.
III. Il n’est pas perçu de frais de justice.
IV. La Caisse cantonale vaudoise de compensation AVS versera à
B.________ une indemnité de dépens de 3'000 fr. (trois mille
francs).
Le président : La greffière :
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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Gilles Davoine (pour B.________),
- Caisse cantonale vaudoise de compensation AVS,
- Office fédéral des assurances sociales (OFAS),
par l'envoi de photocopies.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière de
droit public devant le Tribunal fédéral au sens des art. 82 ss LTF (loi du 17
juin 2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral (Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerne)
dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :
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