vd_gerichte · XC19.053178 · 2021-03-12 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC19.053178-201296
131
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 12 mars 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Crittin Dayen et Cherpillod, juges
Greffier : M. Grob
*****
Art. 271 al. 1, 272, 272b al. 1 et 272c al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par O.________ SA, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 7 février 2020 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec X.________, à [...],
défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 7 février 2020, dont les considérants écrits
ont été adressés aux parties pour notification le 31 août 2020, le Tribunal
des baux a annulé la résiliation de bail adressée par O.________ SA à
X.________ le 10 juillet 2019 pour le 31 mars 2020, relative à l’appartement
de deux pièces au 3e étage de l’immeuble sis [...] (I), a rendu le jugement
sans frais judiciaires ni dépens (II) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (III).
En droit, les premiers juges ont retenu que la bailleresse
O.________ SA avait résilié le bail de sa locataire X.________ sans indiquer
de motif dans le courrier accompagnant la formule officielle de résiliation
et qu’il n’avait pas été démontré que la première aurait répondu au
courrier de la seconde lui demandant l’indication du motif. Ils ont ensuite
examiné si le motif invoqué par la bailleresse tout au long de la procédure,
à savoir le fait qu’elle projetait la réalisation de travaux de rénovation
dans l’appartement en cause, contrevenait aux règles de la bonne foi. En
substance, l’autorité précédente a considéré que ce motif apparaissait
insuffisamment vraisemblable, que ce soit sous l’angle de la réalité du
projet de travaux, du caractère concret et actuel de celui-ci ou de la
nécessité du départ de la locataire, de sorte que la résiliation devait être
annulée. Elle a également relevé que les éléments du dossier laissaient à
penser que la bailleresse avait tenté de dissimuler le rôle joué par le
critère du rendement de l’immeuble dans la décision de résilier le bail de
la locataire.
B. Par acte du 10 septembre 2020, O.________ SA a interjeté appel
contre le jugement précité, en concluant, sous suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que la résiliation du bail de
X.________ soit déclarée valable, qu’ordre soit donné à celle-ci de quitter et
rendre libres les locaux dans un délai de trente jours dès la notification de
la décision à intervenir, faute de quoi l’huissier du Tribunal des baux était

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chargé de procéder à l’exécution forcée, le cas échéant avec le concours
de la force publique, et que toute demande de prolongation soit rejetée.
Subsidiairement, elle a conclu à l’annulation du jugement et au renvoi de
la cause à l’autorité précédente pour nouvelle décision dans le sens des
considérants. A l’appui de son mémoire, elle a produit un lot de sept
pièces réunies sous bordereau.
Dans sa réponse du 30 novembre 2020, X.________ a conclu,
sous suite de frais et dépens, principalement au rejet de l’appel et à la
confirmation du jugement. Subsidiairement, pour le cas où la résiliation
devait être considérée comme valable, elle a conclu à ce qu’une
prolongation de bail de quatre ans, soit jusqu’au 31 mars 2024, lui soit
accordée, avec la faculté de résilier le bail en observant un préavis d’un
mois pour le quinze ou la fin d’un mois.
Le 10 décembre 2020, O.________ SA a spontanément déposé
une réplique et a confirmé ses conclusions.
Par avis du 7 janvier 2021, la Juge déléguée de la Cour de
céans a informé les parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y
aurait pas d’autre échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de
preuve nouveau ne serait pris en compte.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat conclu le 10 novembre 1995, X.________ (ci-après :
la défenderesse ou l’intimée) a pris à bail du dénommé [...] un
appartement de deux pièces au 3e étage de l’immeuble sis [...].
D’une durée initiale allant du 1er février 1996 au 1er avril 1997,
le bail s’est renouvelé depuis lors d’année en année ; le préavis de
résiliation est de quatre mois. Le loyer mensuel net initial a été fixé à 865

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fr., auquel s’ajoute un montant de 90 fr. dû à titre d’acompte de chauffage
et eau chaude.
Dès le 1er avril 2014, le loyer net a été abaissé à 685 fr. par
mois ; l’acompte mensuel de charges a été porté à 150 fr. à compter du
1er mai 2017.
2. Le 27 septembre 2012, [...] a établi, à l’attention de [...] SA,
alors propriétaire de l’immeuble en cause, un devis portant sur le
remplacement de l’installation de W.-C. et la révision de la robinetterie de
la cuisine du logement loué à la défenderesse. Ce document précise
notamment ce qui suit s’agissant du W.-C. : « Porcelaine fissurée suite à
un choc. Installation d’origine, mauvais état général ».
3. En 2015 et 2016, la défenderesse s’est plainte à plusieurs
reprises, auprès de la gérance alors en charge de l’immeuble, de défauts
affectant le système de chauffage et le réfrigérateur équipant son
logement, en menaçant de consigner son loyer.
4. Le 22 mars 2018 (selon la date figurant au pied de ce
document, mais plus vraisemblablement le 22 mars 2019 ; cf. infra consid.
4.3), J.________ SA a établi le rapport succinct suivant sur l’état général des
logements de l’immeuble en cause :

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5. Le 21 juin 2018, la gérance alors en charge de l’immeuble a
adressé un courriel à une entreprise sanitaire pour lui demander
d’intervenir chez la défenderesse, dont l’évier coulait.
Par courriel du 27 juin 2018, cette même gérance s’est
adressée à l’entreprise [...] Sàrl, qui était intervenue chez la défenderesse,
pour lui demander de terminer son travail.
Par courrier du 28 juin 2018, la défenderesse a requis de la
gérance qu’elle fasse en sorte que les entreprises [...] Sàrl et [...] viennent
achever les travaux rapidement, lesquels avaient trait, d’une part, à un
cylindre à changer et à une armoire à fixer dans la cuisine et, d’autre part,
à un problème d’écoulent de lavabo. La gérance a répondu le 3 juillet
2018 qu’elle avait relancé les intervenants en question, qui devaient la
recontacter.

- 6 -
6. Le 12 juillet 2018, [...] a établi un rapport d’expertise visant à
déterminer la valeur vénale de l’immeuble en cause. Ce rapport qualifie
l’état d’entretien de l’immeuble de bon à moyen (note de 2.5, 2
correspondant à « bon » et 3 à « moyen ») et fait notamment état de ce
qui suit :
« Immeuble locatif mitoyen édifié en 1967, rénové partiellement ces
dernières années, qui abrite sur 7 niveaux + sous-sol, soit 7
logements de 3 pièces, 7 logements de 2 pièces et 12 studios. Au
rez-de-chaussée on trouve le hall d’entrée de l’immeuble, les 4
garages, 5 studios et les communs. La distribution de l’étage est
identique sur les 7 niveaux soit avec 3 logements par palier. Chaque
logement bénéficie d’un balcon, d’une cuisine fermée et d’une salle
de bains. Au sous-sol on trouve les caves des locataires ainsi que la
chaufferie.
[…]
L’ossature et l’enveloppe sont d’origine. Les fenêtres ont été
remplacées dernièrement et la toiture contrôlée. L’installation de
chauffage a été revue entièrement en 2014 (du mazout au gaz). Les
logements sont remis au goût du jour à chaque changement de
locataire. Des travaux de revêtements de sols, de cuisine et de salle
de bains sont exécutés.
Nous n’avons pas l’information concernant le nombre de logements
actuellement remis au goût du jour. »
7. Le 28 août 2018, O.________ SA (ci-après : la demanderesse ou
l’appelante) a acquis la propriété de l’immeuble en cause.
8. Au 1er octobre 2018, l’état locatif de l’immeuble était le
suivant :
[...] Propriétaire O.________ SA Etat locatif au 1er octobre
: 2018
Objet Res. Début Echéance Montant Montant Surface Prix au
2 3 01b.a05il.2014 30.06.2020 mensu1e7l10 CHF Annu2e0l'520 CHF 44 46m6.326
p2i èces 4 01.01.1977 31.03.2021 610 CHF 7'320 CHF 44 166.36
p2i èces 4 01.02.1996 31.03.2020 685 CHF 8'220 CHF 44 186.82
p2i èces 4 01.09.2006 30.09.2020 900 CHF 10'800 CHF 44 245.45
p2i èces 4 01.04.2018 15.01.2019 1'470 CHF 17'640 CHF 44 400.91
p2i èces 4 01.11.2016 31.10.2019 1'525 CHF 18'300 CHF 44 415.91
p2i èces 4 01.04.2009 31.03.2021 900 CHF 10'800 CHF 44 245.45
pièces
3 4 15.06.2013 30.06.2020 1'650 CHF 19'800 CHF 53 373.58
p3i èces 4 01.01.1985 31.03.2021 740 CHF 8'880 CHF 53 167.55
p3i èces 4 01.08.1997 15.10.2019 800 CHF 9'600 CHF 53 181.13
p3i èces 4 01.11.1999 31.03.2019 970 CHF 11'640 CHF 53 219.62
pièces

- 7 -
3 4 15.02.2007 31.03.2021 1'300 CHF 15'600 CHF 53 294.34
p3i èces 4 01.10.2017 30.09.2020 1'610 CHF 19'320 CHF 53 364.53
p3i èces 4 15.07.2018 30.09.2020 1'860 CHF 22'320 CHF 53 421.13
pièces
Studio 4 01.10.2007 15.07.2019 400 CHF 4'800 CHF 24 200
Studio 4 01.03.2017 15.04.2019 1'090 CHF 13'080 CHF 24 545
Studio 4 01.12.2011 31.07.2019 1'050 CHF 12'600 CHF 25 504
Studio 4 15.02.2009 31.08.2019 645 CHF 7740 CHF 24 322.5
Studio 3 01.10.2018 30.09.2019 1'090 CHF 13'080 CHF 24 545
Studio 4 15.06.2003 30.06.2020 600 CHF 7'200 CHF 21 342.86
Studio 4 15.06.2016 30.09.2020 980 CHF 11760 CHF 21 560
Studio 4 01.10.2017 30.09.2020 1'090 CHF 13'080 CHF 24 545
Studio 4 01.04.2012 31.03.2021 1'000 CHF 12'000 CHF 24 500
Studio 4 01.02.2018 31.03.2021 1'120 CHF 13'440 CHF 24 560
Studio Vacant 24
Studio Vacant 24
9. Par courriel du 4 octobre 2018, J.________ SA, désormais en
charge de la gérance de l’immeuble pour le compte de la demanderesse, a
écrit ce qui suit à cette dernière :
« Comme convenu lors de notre dernier échange du 03.10.2018, je
vous prie de trouver ci-joint le rapport technique de l'immeuble
mentionné sous rubrique suite à notre visite sur site du 03.10.2018.
En complément, vous pourrez parcourir les photos prises pendant
cette séance via le lien suivant :
[…]
Par ailleurs, vous trouverez ci-dessous mes commentaires suite à
notre visite et à vos derniers échanges avec mes collègues :
Rénovation des appartements
- Les rénovations des deux appartements du 1er et du 5e étage
sont suivies par les mandants
- Le remplacement des cylindres caves et appartements du 7e
sont suivies par les mandants
- Nous procédons actuellement à un relevé de cave via un avis
locataire dores [sic] et déjà transmis (délai au 31.10.2018)
- La commercialisation de ces deux appartements à [sic] déjà été
mis en place par nos soins sur notre plateforme internet / prix
restant à fixer / aucun dossier reçu pour le moment
Points techniques à assainir urgemment
- Porte entrée immeuble – l'entreprise [...] doit nous transmettre
un devis
- Bloc boîte aux lettres – l'entreprise [...] doit nous transmettre
un devis
- Tube d'extraction de fumée en chaufferie à réviser et
évacuation y relative en toiture aussi ; demander rapport sur
l'état du tube d'extraction de fumée qui ne semble pas
conforme du tout ; vérifier qui entretient la chaufferie et
pourquoi les choses ont été laissés [sic] en l'état ; ce tube en
plastique scotché ne nous parait pas du tout aux normes.
Une demande écrite pour marquer la trace de nos constatations

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auprès de l'entreprise nous parait très importante et urgente,
afin d'éviter tout dommages [sic], intoxication et autres
- Désinfection des espaces communs et privées [sic] à prévoir
(infection de punaises de lit importantes dans un appartement)
Points à traiter par la gérance
- Demande de rapport sur l'état de l'ascenseur à l'ascensoriste
- Demande de devis pour remplacement paillasson
- Demande de rapport sur l'état de la ventilation à l'entreprise
contractée [sic]
- Demande d'offre à [...] pour curage des colonnes primaires en
toiture (inspection caméra pas nécessaire pour le moment, sauf
en cas de problème qui apparaitrait ou serait apparu)
- Demande de rapport/devis à une entreprise spécialisée
concernant l'état de la toiture, des massifs et des écoulements
E.P. en toiture
- Demande de rapport à l'entreprise contractée [sic] pour
l'entretien de la chaufferie (tube d'extraction de fumée)
Merci de spécifier si ces points sont une priorités [sic] ou
alors définir leur degré d'importance pour accomplissement
- Création d'un local poussette en lieu et place de la salle
d'étendage
- Mise en place d'un sèche-linge
- Evacuation du local/WC
- Remise en état des vitrages du local/wc et local poubelles
- Offres pour remplacement des vannes thermostatiques des
espaces communs et privés (en suspend pour 2019)
- Assainissement espace de jeux »
En annexe à ce courrier, figurait le rapport technique suivant :

- 9 -

- 10 -
10. Entre le 24 septembre et le 15 novembre 2018, J.________ SA a
fait établir les devis suivants :
- devis du 24 septembre 2018 de [...], portant sur le
remplacement des vannes des radiateurs par des vannes thermostatiques,
la suppression de l’aérochauffeur de la buanderie, le remplacement des
raccords de retour existants par des raccords d’arrêt, de même que sur
l’ébouage et le traitement de l’eau de l’installation de chauffage ;
- devis du 9 novembre 2018 d’[...], portant sur
l’assainissement des conduites d’alimentation d’eau froide et d’eau
chaude, de même que des conduites de circulation de l’immeuble ;
- devis du 13 novembre 2018 de [...], portant sur
l’assainissement de l’installation d’eau froide et d’eau chaude (séchage
des conduites au moyen d’un compresseur, sablage afin d’enlever la
corrosion puis injection d’un enduit en résine), les travaux étant prévus sur
7 jours pour l’eau froide et sur 6 jours pour l’eau chaude, soit sur une
durée totale de 13 jours ;

- 11 -
- devis du 15 novembre 2018 de [...], portant sur la dépose et
la repose de la robinetterie des appartements et des communs, la création
d’accès dans les colonnes montantes d’eau chaude, d’eau froide et de
circulation (sur un total de 6 colonnes montantes), ce documents
prévoyant un poste pour la fourniture de matériel provisoire en vue de
l’« alimentation en eau mitigée sur les colonnes montantes pendant la
durée des travaux d’assainissement ».
11. Par courrier du 4 mars 2019, J.________ SA a adressé à la
demanderesse le compte de gestion de l’immeuble arrêté au 31 décembre
2018, en faisant état des commentaires suivants :
« Gérance technique
Travaux importants :
Rouille/corrosion dans les colonnes d'induction générale de
l'immeuble
Après avoir fait procéder à un premier contrôle par l'entreprise [...]
de l'arrivée d'eau au lavabo de la cuisine de l'appartement no 72 au
7e étage, il a été relevé de la rouille stagnante. Suite à cela, tous les
appartements de l'étage inférieur ont été contrôlés, présentant des
problèmes de pression similaire.
Nous vous proposons d'effectuer un chemisage de l'ensemble des
6 conduites d'induction, afin de résoudre ces problèmes sur
l'ensemble de l'immeuble. En effet, du cas par cas est impossible
pour ce type d'intervention. L'objectif est d'assurer la pérennité du
bâtiment pour ne pas être dans l'obligation de remplacer l'ensemble
des conduites.
Dans cette dynamique, la société [...] a été sollicitée afin d'apporter
un deuxième avis, laquelle relève les mêmes problèmes et un avis
identique, proposant même à [sic] un remplacement complet de
toutes les conduites EP.
A ce jour nous notons que vous êtes en contact avec d'autres
entreprises afin de trouver une solution alternative à ce problème.
Curage et inspection caméra des colonnes d'évacuations d'eaux
usées :
Après curage de la dérivation de la cuisine de l'appartement no 72
au 7e étage, de l'eau est remontée dans la baignoire du 2e étage.
Nous avons fait procéder à un appel d'offre à l'entreprise [...] pour
un curage et une inspection par caméras des quatre colonnes
d'eaux usées (EU) et des deux colonnes des eaux propres (EP). Il est

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à noter que l'état général de ces colonnes de chute est obsolète. A
ce jour, nous notons que le dossier est en attente de votre côté. »
12. Le 25 mars 2019, la demanderesse a déposé une requête de
preuve à futur dirigée contre la précédente propriétaire de l’immeuble et
tendant à la mise en œuvre d’une expertise sur l’état des canalisations et
de l’installation de chauffage de l’immeuble.
13. En date du 6 mai 2019, [...] a établi, à l’attention de J.________
SA, un devis portant sur des travaux de finitions intérieures et extérieures
sur les portes-fenêtres du rez-de-chaussée de même que sur des fenêtres.
14. Le 10 mai 2019, l’entreprise [...] est intervenue dans le
logement de la défenderesse pour effectuer les travaux suivants, qui ont
été facturés à la demanderesse le 30 juin 2019 :
- remplacement du mélangeur de bain au complet ;
- remplacement du mélangeur mural du lavabo ;
- remplacement du mélangeur de l’évier et des robinets
d’arrêt sous l’évier ;
- révision de la chasse du W.-C. ;
- essais pour déboucher la conduite d’eau froide dans le mur
de la salle de bains avec de l’air comprimé « mais sans garantie ».
15. Au 10 juillet 2019, l’état locatif de l’immeuble était le suivant :
Immeuble : [...] Etat locatif au
10.07.2019
Objet Rés. Ren. Début bailÉchéance Montant Montant Surface Prix au
mensuel Annuel m2
2 3 1201.05.2014 30/06/2020 1710 20520 44.00 466.36
p2i èces 4 12 01.02.1996 31/03/2020 685 8220 44.00 186.82
p2i èces 3 12 01.02.2019 31/01/2021 1470 17640 44.00 400.91
p2i èces 4 12 01.09.2006 30/09/2020 900 10800 44.00 245.45
p2i èces 4 12 01.01.1977 31/03/2021 610 7320 44.00 166.36
p2i èces 4 6 01.11.2016 31/10/2019 1525 18300 44.00 415.91
p2i ièces 4 12 01.04.2009 31/03/2021 900 10800 44.00 245.45
pièces
3 4 12 15.06.2013 30/06/2020 1650 19800 53.00 373.58
p 3 i èces 4 12 01.10.2017 30/09/2020 1610 19320 53.00 364.53
p3i èces 4 12 01.01.1985 31/03/2021 740 8880 53.00 167.55
p3i èces 15.02.2007 31/03/2021 1300 15600 53.00 294.34
p3i èces 4 12 01.08.1997 15/10/2019 800 9600 53.00 181.13
p3i èces 4 12 15.04.2019 30/06/2020 1640 19680 53.00 371.32
pièces

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3 4 12 15.07.2018 30/09/2020 1860 22320 53.00 421.13
pièces
Studio 4 12 01.10.2007 15/07/2019 400 4800 24.00 200.00
Studio 4 12 01.02.2018 31/03/2021 1120 13440 24.00 560.00
Studio 4 12 01.04.2012 31/03/2021 1000 12000 24.00 500.00
Studio 4 12 01.04.2019 31/03/2021 1080 12960 24.00 540.00
Studio 4 12 01.10.2017 30/09/2020 1090 13080 24.00 545.00
Studio 01.10.2018 30/09/2019 1090 13080 24.00 545.00
Studio 4 12 01.12.2011 31/07/2019 1050 12600 25.00 504.00
Studio 4 12 15.02.2009 31/08/2019 645 7740 24.00 322.50
Studio 4 12 15.06.2003 30/06/2020 600 7200 21.00 342.86
Studio 4 6 15.06.2016 30/09/2020 980 11760 21.00 560.00
Studio 3 12 15.12.2018 31/01/2021 990 11880 24.00 495.00
Studio Vacant 1090 13080 24.00 545.00
16. Par formule officielle du 10 juillet 2019, la demanderesse a
résilié le bail de la défenderesse avec effet au 31 mars 2020. La lettre
d’accompagnement de cette formule indiquait que le congé intervenait en
raison du souhait « [d]es sociétés propriétaires » de récupérer le bien pour
cette date.
17. Par décision du 22 juillet 2019, la Juge de paix du district de
l’Ouest lausannois (ci-après : la juge de paix) a admis la requête
d’expertise formée le 25 mars 2019 par la demanderesse et a désigné
l’architecte B.________ en qualité d’expert.
18. Par courrier du 23 juillet 2019, la défenderesse a requis de
J.________ SA la « motivation précise » de la résiliation de bail du 10 juillet
2019.
19. Le 21 octobre 2019, la juge de paix a admis la requête
d’expertise complémentaire déposée par la demanderesse le 22 juillet
2019, tendant en substance à ce que l’expert visite tous les appartements
de l’immeuble et décrive leur état d’entretien, respectivement se
prononce sur d’éventuels manquements de la précédente propriétaire.
20. Interpellé par celle-ci, l’Office du logement de la ville de [...] a
indiqué le 19 novembre 2019 à la défenderesse n’avoir aucun dossier en
cours concernant une procédure de rénovation de son appartement.

- 14 -
21. Par courrier du 7 février 2020 adressé à J.________ SA, le
Service des communes et du logement du canton de Vaud a émis le
préavis suivant concernant l’application de la LPPPL (Loi sur la
préservation et la promotion du parc locatif du 10 mai 2016 ; BLV
840.15.1) à des travaux de rénovation d’un logement de 3.5 pièces au 5e
étage de l’immeuble en cause :
« Nous nous référons à votre courriel du 7 janvier 2020 relatif à
l'assujettissement ou non à la LPPPL de la rénovation de
l'appartement susmentionné, eu égard notamment à la valeur à
neuf assurance incendie (ECA) de l'immeuble [...].
[…]
Vous nous avez toutefois informés par votre e-mail du 7 janvier 2020
qu'une nouvelle police ECA a été établie avec effet au 26 novembre
2019, laquelle indique désormais un montant de CHF 3'675'230.- ou
CHF 3'600'470.- pour la partie logement, ce qui porte la valeur à
neuf ECA à CHF 803.- le m3.
Partant, il vous semble que les travaux de rénovation de ce 3 pièces
du 5ème étage, qui ont débuté « fin novembre 2019 » ne sont pas
soumis à la LPPPL.
Pour notre part, avant de nous prononcer formellement, nous
souhaitons savoir quels ont été les motifs de la hausse de la valeur à
neuf ECA de cet immeuble, qui n'a touché que certains postes
spécifiques de la Police ECA. S'agit-il de travaux réalisés dans
l'immeuble ou en lien avec les autres logements de l'immeuble ou
d'autres adaptations ?
A priori, nous sommes d'avis que ce n'est que si le chantier de cet
appartement a réellement débuté après la date d'effet de la
nouvelle police ECA, soit à compter du 26 novembre 2019, que ce
dernier pourrait bénéficier, le cas échéant, de l'exception prévue à
l'art. 3 al. 1 litt. c) LPPPL.
En revanche, si le chantier avait déjà démarré à cette date d'effet de
la nouvelle police ECA, c'est l'ancienne police qui est déterminante,
soit celle avec effet au 23 février 2009 ; dans cette hypothèse, cet
appartement fera l'objet d'un contrôle de son loyer, selon la
procédure prévu [sic] pour la rénovation d'objets isolés.
A notre sens, sous réserve de l'examen des motifs ayant justifié
l'adaptation de la police ECA, c'est bien la date de démarrage du
chantier qui est déterminante, ce qu'il vous appartiendra de justifier
auprès de notre autorité par tout moyen utile, le cas échéant.
De même, dans tous les cas, les appartements qui auraient été
rénovés entre le 1er janvier 2018 (date d'entrée en vigueur de la
LPPPL qui a clarifié la question de la nécessité d'une autorisation
pour la rénovation d'objets isolés par rapport à l'ancienne LDTR qui

- 15 -
était plus « floue » sur cette question) et 2020 ne pourront pas
bénéficier des effets de la nouvelle police ECA.
En effet, l'art. 3 al. 4 RLPPPL prévoit que « Durant la période de
contrôle des loyers instaurée en vertu de l'article 14 LPPPL sur un
immeuble rénové, transformé ou reconstruit après démolition, le
propriétaire ne peut pas faire valoir que la valeur de cet immeuble
rénové, transformé ou reconstruit serait supérieure à la valeur à
neuf assurance incendie de référence pour échapper au contrôle des
loyers : il ne pourra pas non plus se prévaloir de cette valeur de
référence pour vendre un appartement loué soumis à un tel contrôle
du loyer ». Ce qui vaut pour des travaux dûment autorisés vaut bien
entendu également et à plus forte raison pour des travaux réalisés
sans avoir été autorisés alors qu'une procédure d'autorisation aurait
été nécessaire, ce qui semble être le cas.
Pour les autres logements qui ont déjà été rénovés récemment, nous
réitérons notre demande, en ce sens que nous souhaitons savoir
quels sont les appartements qui ont été rénovés récemment dans
cet immeuble (nombre de pièces, étages, etc.), quand les travaux
ont été réalisés, leurs coûts des travaux et quels étaient leurs loyers
avant/après travaux.
Ces éléments nous permettront de nous déterminer de manière
générale sur les différents types de travaux ayant touchés cet
immeuble et leur assujettissement ou non à la LPPPL et aux
éventuels contrôles administratifs instaurés par cette législation. »
22. Le 25 juillet 2019, la défenderesse a saisi l’autorité de
conciliation d’une requête tendant à l’annulation de la résiliation. Celle-ci a
rendu une proposition de jugement le 1er octobre 2019, annulant le congé.
La demanderesse s’y est opposée le 8 octobre 2019 et une autorisation de
procéder lui a été délivrée le 28 octobre 2019.
23. a) Par demande du 27 novembre 2019, la demanderesse a
conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que la résiliation soit déclarée
valable, à ce qu’ordre soit donné à la défenderesse de quitter et rendre
libres les locaux pour le 31 mars 2020, faute de quoi l’huissier du tribunal
était chargé de procéder à l’exécution forcée, le cas échéant avec le
concours de la force publique, et à ce que toute demande de prolongation
de bail soit rejetée.
Par écriture du 24 janvier 2020, la défenderesse a conclu au
rejet de la demande et, reconventionnellement, à l’annulation de la
résiliation, subsidiairement à une prolongation du bail de quatre ans

- 16 -
jusqu’au 31 mars 2024, avec la faculté de résilier le bail en observant un
préavis d’un mois pour le quinze ou la fin d’un mois.
b) Lors de l’audience d’instruction et de jugement du 7 février
2020, S.________, administrateur de la demanderesse, a été interrogé en
qualité de partie à forme de l’art. 191 CPC et T.________, gérant
d’immeubles auprès de J.________ SA, a été entendu en qualité de témoin.
aa) Le témoin T.________ a en substance déclaré que le motif
du congé résidait dans la volonté de la demanderesse de faire exécuter
des travaux dans le logement de la défenderesse. Ce motif aurait, selon
lui, été communiqué par écrit à la locataire, en réponse à sa demande.
Il a expliqué que depuis l’acquisition de l’immeuble par la
demanderesse, cinq logements avaient fait l’objet de travaux de
rénovation complète, à l’exception des colonnes de chute pour deux
d’entre eux, que quatre de ces appartements avaient été rénovés à
l’occasion de changements de locataires et que s’agissant du cinquième
logement, à savoir un studio qui se trouvait dans un état d’extrême
dégradation, à la limite de l’insalubrité, il avait été occupé pendant
quarante-huit ans par le même locataire. Il a précisé que le bail du
locataire en question avait été résilié également en raison de problèmes
d’ordre personnel avec celui-ci, du fait de son âge, et que finalement,
l’intéressé avait libéré son studio le 15 juillet 2019 pour être relogé dans
un autre studio de l’immeuble, pour un loyer inférieur à celui payé par le
précédent occupant et avant rénovation.
Le témoin T.________ a exposé que d’autres logements de
l’immeuble, tel celui loué par la défenderesse, se trouvaient dans un
certain état de vétusté, mais moins extrême que le studio susmentionné,
que l’immeuble n’avait pratiquement pas été entretenu par son précédent
propriétaire, à l’exception de quelques interventions ponctuelles comme
par exemple le remplacement des robinetteries dans l’appartement de la
défenderesse, et que la demanderesse avait ainsi dû investir, depuis son
acquisition, quelque 200'000 fr. pour des travaux d’entretien urgent.

- 17 -
S’agissant plus précisément du logement de la défenderesse, les travaux
les plus urgents avaient été réalisés et il ne restait plus que le solde des
travaux de rénovation. L’état du logement de la défenderesse différait des
autres appartements vétustes en cela que le parquet du hall avait été
retiré par la locataire, compte tenu du refus de la précédente propriétaire
de procéder à des travaux pourtant nécessaires ; la chape avait été
revêtue de peinture blanche.
Ce témoin a estimé le coût des travaux à exécuter dans le
logement de la défenderesse entre 32'000 et 35'000 fr. hors honoraires de
surveillance, en précisant qu’aucun architecte n’avait été mandaté. Il a
expliqué que ces travaux consistaient en une réfection complète des
revêtements de murs, des sols, de la salle de bain, de la cuisine (avec
installation d’un agencement avec équipement complet) et des
installations électriques, ainsi qu’en un remplacement des colonnes de
chute, des conduites et des dérivations. Un désamiantage (d’une durée de
sept jours) était selon lui également nécessaire. Le remplacement des
conduites devait durer deux à trois semaines et l’ensemble des travaux de
rénovation devait s’étendre sur quarante-cinq à soixante jours, le témoin
n’étant en revanche pas en mesure d’indiquer une durée estimée avec un
maintien en place de la locataire. De son point de vue, la présence de la
défenderesse n’était pas envisageable au cours des travaux dans la
mesure où il s’agira de désamianter et de « tout casser ». Il n’y aurait en
particulier aucune alimentation le temps du remplacement des conduites,
la pose d’installations provisoires n’ayant pas été envisagée s’agissant de
rénover un appartement isolément.
Le témoin T.________ a relaté que parmi les cinq logements
déjà rénovés, un seul avait fait l’objet d’un désamiantage, en relevant
qu’aucun diagnostic amiante n’avait été réalisé sur l’immeuble, que de
telles investigations n’intervenaient qu’individuellement, au fur et à
mesure de la rénovation de chaque appartement, et qu’à ce stade, il n’y
en avait pas eu s’agissant du logement de la défenderesse, cette
opération étant apparue prématurée du fait de la vraisemblable
contestation du congé. De son avis, un désamiantage serait nécessaire,

- 18 -
compte tenu du type de faïence équipant cet objet et du fait que la
substance était aussi présente dans les plinthes.
S’agissant des opérations de remplacement des colonnes de
chute, le témoin a indiqué qu’il avait été opté pour un remplacement
tronçon par tronçon ; il n’y avait à cet égard aucune obligation de suivre
un cheminement particulier.
Le témoin T.________ a ajouté qu’aucune demande au sens de
la LPPPL n’avait été déposée à ce stade, une telle opération étant jugée
prématurée, en relevant que des discussions étaient en cours avec le
service du logement et qu’il y avait selon lui de fortes chances pour que
l’immeuble ne soit plus assujetti à cette législation, compte tenu des
volumes ECA. Interpellé au sujet des réserves émises par ce même service
dans son courrier du 7 février 2020 quant aux rénovations d’ores et déjà
accomplies, le témoin a déclaré qu’il n’entendait pas se déterminer sur ce
point, qui ne concernait pas la présente procédure. Il justifiait de la même
manière le fait qu’aucune facture relative aux travaux de rénovation déjà
réalisés dans cinq appartements ne figure au dossier.
Selon le témoin, il avait été projeté de résilier également les
baux des autres logements vétustes de l’immeuble, mais les opérations
étaient en suspens dans l’attente de voir quel serait le sort réservé au
congé adressé à la défenderesse. Le choix de rénover en premier lieu
l’appartement de la défenderesse avait été motivé par l’absence de
parquet dans le hall du logement, par son état de vétusté et par le fait que
la colonne qui le dessert était celle qui était dans le plus mauvais état, ce
qui justifiait un degré d’intervention prioritaire, en précisant qu’il s’agissait
à l’heure actuelle du logement se trouvant dans le moins bon état. Il a
relevé que le montant du loyer n’avait pas joué de rôle dans cette
décision, même si la volonté de la bailleresse était de réajuster les loyers
après rénovation. Le témoin a ensuite expliqué que, parmi les six
appartements de la colonne où se trouvait l’objet en cause, le studio du
rez-de-chaussée avait d’ores et déjà été rénové et que le locataire du
premier étage avait manifesté son intention de partir à plus ou moins

- 19 -
proche échéance, si bien que le choix s’était orienté sur le logement du
dessus. L’attention du témoin étant attirée sur le fait que l’appartement de
la défenderesse se situe au 3e étage, l’intéressé a ensuite ajouté que le
choix ne s’était pas porté sur le locataire du 2e étage dès lors que, selon
son souvenir, sa cuisine avait déjà été agencée par le précédent
propriétaire, que ce locataire avait deux enfants, qu’il était en place
depuis longtemps et qu’il avait demandé de pouvoir occuper un logement
plus grand dans l’immeuble.
Enfin, le témoin T.________ a relevé de possibles erreurs sur les
états locatifs produits au dossier (P. 151 et 152), en ce sens que le
locataire [...] était entré dans son ancien studio en 1971, de même que sur
le rapport du 22 mars 2018 (P. 14), dont la date était probablement
erronée. Au sujet de cette dernière pièce, il a indiqué qu’il était possible
qu’il en soit l’auteur mais qu’il n’en avait pas le souvenir.
bb) Pour sa part, S.________ a expliqué que lors de l’acquisition
de l’immeuble, la demanderesse n’avait pas dans l’idée de le rénover et
qu’après cet achat, elle avait découvert qu’il y avait eu un manque
d’entretien et que certains logements méritaient une rénovation. J.________
SA avait été mandatée afin d’établir un état des lieux en vue de
déterminer les travaux nécessaires, tous les appartements n’ayant pas été
visités avant l’achat. Il a indiqué que dans la mesure où la demanderesse
n’avait pas les moyens de procéder à une rénovation intégrale, mais
uniquement de rénover au maximum entre deux et trois logements par
année, elle procédait à un choix en fonction du degré d’urgence des
travaux et de la disponibilité des logements, en relevant que plusieurs
logements avaient ainsi pu faire l’objet de travaux dans l’urgence, au coup
par coup.
Il a par ailleurs déclaré que la demanderesse envisageait
d’intervenir dans les appartements au fur et à mesure des départs de
locataires, à l’exception des logements qui nécessitaient des mesures plus
urgentes. Ce n’était pas la demanderesse qui avait déterminé quels
étaient les objets où les travaux impliquaient une résiliation du bail en

- 20 -
cours, mais le gérant T.________. Elle s’en était à cet égard remise à
l’analyse effectuée par celui-ci.
S.________ ignorait au demeurant quels étaient les travaux qui
devaient être réalisés de manière urgente dans le logement de la
défenderesse, qu’il n’avait pas visité. Enfin, il a admis qu’il n’y avait pas
d’urgence à faire exécuter les travaux immédiatement dans cet
appartement, mais comme les différents logements devaient être remis au
goût du jour afin que l’immeuble soit correctement valorisé et que tous les
locataires pouvaient obtenir des prolongations de leurs baux, il était
nécessaire de procéder par le biais de résiliations.
24. Le compte de gestion de l’immeuble en cause pour la période
du 1er janvier au 31 juillet 2020, établi par J.________ SA le 15 juillet 2020,
fait état de montants de 11'776 fr. 05 sous la rubrique « Entretien travaux
appartements » et de 12'649 fr. 90 sous la rubrique « Rénovation
appartements ».
25. Dans son rapport du 12 août 2020, établi dans le cadre de la
procédure de preuve à futur initiée par la demanderesse (cf. supra ch. 12,
17 et 19), l’expert B.________, qui s’était notamment vu adresser le
décompte des travaux réalisés dans un appartement de 3 pièces au 5e
étage de l’immeuble d’un montant de 53'490 fr., a répondu comme il suit
aux questions qui lui ont été posées :
« Question 1
Veuillez décrire l'état des canalisations (soit les six colonnes
montantes – eau chaude, eau froide et circulation –, ainsi que les six
colonnes de chute – quatre colonnes d'eaux usées et deux colonnes
d'eau propre) de l'immeuble sis [...] (parcelles n° [...]) ?
Réponse :
L'immeuble précité a été construit en 1967.
En règle générale les installations n'ont pas subi de modifications
importantes, les appareils et robinetterie sont de la même période
que la construction.
Les installations peuvent fonctionner sans grand problème pour
autant qu'un suivi d'entretien fonctionne.

- 21 -
[…]
15.
Veuillez visiter tous les appartements de l'immeuble sis [...]
(parcelles [...]) et décrire leur état général d'entretien ?
NB : ces visites peuvent être brèves. Elles seront organisées
d'entente avec les locataires qui seront contactés par l'intermédiaire
de la société propriétaire et de sa gérance, une fois que
l'appartement-témoin aura été examiné. Parmi l'état général des
appartements, il convient de vérifier notamment l'état général des
stores.
J'ai visité tous les appartements sauf les no 1 et 3
T.________ de la régie J.________ SA, qui connaît bien l'immeuble, m'a
informé que le no 1 avait été refait par J.________ SA et que le no 3
était en cours de rénovation.
Sur les 26 appartements de l'immeuble :
- 19 sont dans leur état d'origine,
- sept ont été partiellement rénovés sous l'ancien propriétaire mais
il est vraisemblable qu'il sera nécessaire de démonter ou démolir
ce qui a été refait pour remplacer les colonnes de chutes et les
distributions d'eau froide et d'eau chaude, dans les gaines, les
murs et les sols,
- six ont été rénovés par le nouveau propriétaire, soit les numéros
1, 12, 32, 52, 53 et 63.
Les appartements étaient tous habitables et habités.
De manière générale les appartements étaient dans leur état
d'origine lors de la transaction immobilière mis à part les sept
logements qui avaient été partiellement rénovés.
[…]
17.i.
Quels seraient, selon votre expérience générale, les frais
prévisibles d'une remise en état des appartements en déficit
d'entretien ?
Il n'y a pas déficit d'entretien, il y a usure normale.
Il y a certes quelques menus travaux de maintenance à éliminer
dont j'estime le montant de leur élimination entre 1'000 et 2'000
francs par appartement.
Les frais prévisibles d'une remise en état peuvent être de deux
ordres :
1.
Les propriétaires entretiennent les appartements dans leur état
d'origine et réparent ce qui doit l'être (robinet qui coule, chasse de
WC qui ne fonctionne pas, poignée de porte qui se démonte, etc.)

- 22 -
Ces menus travaux à faire, à ce jour, compte tenu de ce que j'ai vu,
représentent entre 1'000 à 2'000 francs par appartement.
2.
Les propriétaires décident de rénover les appartements pour
répondre à l'attente des nouveaux locataires et engagent des
travaux importants, à savoir :
- Réfection des salles de bain
- installation d'un nouvel agencement de cuisine y compris
cuisinière et hotte comme encore le remplacement du
carrelage
- réfection des colonnes de chute et de distribution d'eau chaude
et froide
- contrôle et adaptation des installations électriques ponçage et
vitrification des parquets voire leur remplacement
- réfection complète des peintures
- réglage des armoires
- remplacement des stores
- rénovation des balcons (carrelage et peinture).
Alors il s'agit d'une « remise en état » qui devient une restauration
et une amélioration à plus-value et qui permet une adaptation du
loyer.
J'estime ces travaux entre 50'000 et 70'000 francs compte tenu du
fait qu'il y a des appartements d'une, deux et trois pièces. »
26. La défenderesse bénéficie du Revenu d’insertion depuis le 1er
août 2016 et a bénéficié des prestations de l’assurance-chômage durant
un délai-cadre d’indemnisation initialement fixé du 1er août 2018 au 31
juillet 2020, son gain assuré ayant été fixé à 1'007 fr. et l’indemnité
journalière à laquelle elle avait droit à 37 fr. 10.
En 2017, le revenu annuel de la défenderesse était de 8'712 fr.
et son revenu imposable nul, sa fortune étant de 6'339 fr. au 31 décembre
2017. En 2018, son revenu annuel était de 8'072 fr. et son revenu
imposable nul, sa fortune étant de 5'223 fr. au 31 décembre 2018. Aucun
acompte d’impôt ne lui a été réclamé pour l’année 2020. En janvier 2020,
elle a réalisé un salaire mensuel net de 466 fr. 30 en travaillant à la Ville
de [...].
En d roit :

- 23 -
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 aI. 2 CPC).
En cas de litige portant sur la validité d’un congé, la valeur
litigieuse correspond au loyer de la période minimale pendant laquelle le
contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend
jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En
principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation (ATF 144 III 346
consid. 1.2, JdT 2019 II 235 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1 ; ATF 119 II 147
consid. 1, JdT 1994 I 205 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 1.1 ;
JdT 2011 III 83).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit dans les trente jours
à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile contre une décision finale
par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a
CPC) et portant sur des conclusions supérieures à 10'000 fr. au vu du
montant du loyer mensuel brut, l’appel est recevable.
La réponse, déposée en temps utile (art. 312 al. 2 CPC), est
également recevable. Il en va de même de la réplique spontanée déposée
par l’appelante dans les dix jours suivant la communication de la réponse
(ATF 138 I 484 consid. 2, JdT 2014 I 32 ; ATF 138 I 154 consid. 2.3.3, JdT
2013 I 162 ; TF 1B_214/2019 du 25 juin 2019 consid. 2.1).

- 24 -
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut
revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves
administrées en première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310
let. b CPC ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC ; JdT 2011 III 43 et les
références citées) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits
qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22
septembre 2015 consid. 2.2).
3.
3.1 L’appelante a produit des pièces à l’appui de son mémoire,
dont il convient d’examiner la recevabilité.
3.2 L'art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve
nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués ou
produits sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première
instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise (let. b). Ces conditions sont cumulatives (TF 5A_456/2016 du 28
octobre 2016 consid. 4.1.1) et il appartient à l'appelant de démontrer que
celles-ci sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de
tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les
rendent admissibles selon lui (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342
avec note de Tappy ; TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 4.1 ; TF
5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 2.2.2 ; TF 4A_540/2014 du 18 mars
2015 consid. 3.1, publié in RSPC 2015 p. 339 ; TF 4A_334/2012 du 16
octobre 2012 consid. 3.1, publié in SJ 2013 I 311).
On distingue à cet effet vrais et faux novas. Les vrais novas
sont des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés qu'après la fin de

- 25 -
l'audience de débats principaux de première instance ; ils sont recevables
en appel lorsqu'ils sont invoqués sans retard après leur découverte. Les
faux novas sont des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient
déjà lors de l'audience de débats principaux ; leur recevabilité en appel est
exclue s'ils avaient pu être invoqués en première instance en faisant
preuve de la diligence requise (TF 5A_882/2017 du 1er février 2018 consid.
5.3, publié in RSPC 2018 p. 218 ; TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017
consid. 3.4 ; Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise
relative à l’appel et au recours en matière civile, in JdT 2013 III 131, spéc.
p. 150, n. 40).
3.3 En l’occurrence, les pièces 1 à 3 sont des pièces dites de
forme, de sorte qu’elles sont recevables.
La pièce 4 est un rapport d’expertise judiciaire du 12 août
2020 de l’architecte B.________, établi à l’attention de la juge de paix dans
le cadre de la procédure de preuve à futur divisant l’appelante d’avec
l’ancienne propriétaire de l’immeuble en cause. Ce titre est recevable dès
lors qu’il est postérieur à la clôture de l’instruction en première instance,
intervenue à l’issue de l’audience du 7 février 2020, et qu’il ne pouvait pas
être produit antérieurement.
La pièce 6, à savoir un « compte de gestion » de l’immeuble
en cause pour la période du 1er janvier au 31 juillet 2020, daté du 15 juillet
2020, est recevable pour le même motif.
La pièce 5, soit un « compte de gestion » de l’immeuble pour
la période du 1er janvier au 31 décembre 2019 daté du 16 janvier 2020,
est irrecevable dès lors que ce document aurait pu être produit en
première instance en faisant preuve de la diligence requise.
Il en va de même de la pièce 7, à savoir un document intitulé
« budget travaux » concernant un appartement de 2.5 pièces de
l’immeuble litigieux établi par la gérance le 3 septembre 2020, puisque
rien n’indique que ce titre ne pouvait pas être établi et produit avant le 7

- 26 -
février 2020. Certes cette pièce indique que les travaux en question ont
débuté le 3 septembre 2020. Cela étant, il aurait été loisible à l’appelante
de produire en première instance déjà des documents similaires en lien
avec les travaux de rénovation déjà effectués dans les autres
appartements de l’immeuble.
4.
4.1 L’appelante fait grief aux premiers juges d’avoir annulé le
congé. Elle soutient qu’elle aurait établi sa volonté de mener une politique
systématique de rénovation des logements de l’immeuble et qu’elle aurait
disposé d’un projet de rénovation suffisamment mûr et précis au moment
de la résiliation pour justifier celle-ci, ces éléments étant selon elle
attestés notamment par les rapports techniques demandés à la gérance,
les devis qu’elle a fait établir et le rapport d’expertise du 12 août 2020.
Elle fait également valoir que l’état de l’appartement de l’intimée
justifierait la réalisation de travaux de rénovation importants ne
permettant pas le maintien de la locataire. Elle relève enfin que la
résiliation du bail ne répondrait pas à un autre motif que celui de procéder
à des travaux de rénovation, lequel serait avéré.
De son côté, l’intimée fait valoir que l’appelante ne mènerait
pas une politique systématique de rénovation des logements, notamment
car elle aurait allégué en première instance la réalisation de travaux
d’entretien et elle entendrait éviter le remplacement des conduites. En
outre, l’appelante n’aurait pas su de quelle manière elle allait rénover
l’appartement au moment de la résiliation, de sorte que les travaux
envisagés ne seraient pas suffisamment concrets. Elle soutient également
que l’appelante aurait échoué à démontrer que les travaux envisagés ne
permettraient pas de maintenir le bail et qu’il y aurait urgence à les
réaliser.
Les premiers juges ont retenu que les seuls éléments fournis
par l’appelante en vue de démontrer son intention de faire exécuter des
travaux dans le logement litigieux consistaient en des documents établis

- 27 -
par le gérant de l’immeuble, les déclarations de celui-ci et ses propres
explications. Or les déclarations du gérant ne revêtaient qu’une faible
valeur probante, à l’instar des déclarations de l’intéressée,
l’administrateur de l’appelante n’ayant d’ailleurs pas été en mesure
d’indiquer quels travaux devaient nécessairement être exécutés. Quant
aux devis produits, ils concernaient uniquement des travaux à réaliser sur
l’ensemble du bâtiment et ne portaient pas sur le projet de rénovation de
l’appartement de l’intimée, aucun architecte ni aucune entreprise n’ayant
du reste été contacté au jour de l’audience en vue de la mise en œuvre
des travaux prétendument projetés. En outre, l’existence de la politique
systématique de rénovation alléguée par l’appelante n’était pas
démontrée, celle-ci n’ayant produit aucune facture relative aux travaux
déjà réalisés et la seule mention, dans le préavis du 7 février 2020 du
Service des communes et du logement, de logements récemment rénovés
ne suffisait pas à établir la réalité des travaux. L’autorité précédente a
relevé qu’à supposer qu’une telle politique fût suffisamment
vraisemblable, il n’en demeurait pas moins que la nature exacte des
travaux devant être réalisés dans l’appartement de l’intimée était
inconnue, les déclarations du gérant étant insuffisamment probantes à cet
égard. Il n’était ainsi pas démontré que l’état de cet appartement, qui
avait déjà fait l’objet de plusieurs interventions ponctuelles, nécessiterait à
l’heure actuelle des travaux, hormis une simple remise au goût du jour.
Les premiers juges ont également constaté qu’ils n’étaient pas renseignés
sur les conséquences concrètes de la présence de la locataire sur le
déroulement ou le coût des travaux et que rien n’indiquait qu’il ne serait
pas possible de poser des installations provisoires, pour un surcoût
modeste, le temps d’effectuer certains travaux, ou de planifier certaines
interventions de courte durée lors d’absences de la locataire. L’appelante
avait ainsi échoué à rendre vraisemblable le fait que la présence de
l’intimée serait propre à engendrer des complications ou un surcoût
significatif. Les magistrats ont encore relevé que le fait que l’indication des
loyers pratiqués dans l’immeuble ait été systématiquement occultée sur
les divers documents produits par l’appelante laissait à penser que celle-ci
avait tenté de dissimuler le rôle joué par ce critère dans la décision de
résilier le bail de l’intimée, qui payait le second loyer le moins cher parmi

- 28 -
les appartements de 2 pièces de l’immeuble, et que l’appelante avait ainsi
cherché à se départir progressivement des locataires aux loyers les plus
modestes en vue de revaloriser les logements, sans toutefois apporter la
preuve que le rendement retiré de l’immeuble permettait une telle
opération.
4.2
4.2.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée – ce qui est le cas
lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite (cf. art. 255 al. 2 et 3
CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) –, chaque partie est en principe libre de
résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé (cf. art. 266a
al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1, JdT 2014
II 418). Le bail n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période
convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (TF
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2 et les références citées). La
résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de
résiliation particulier (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid.
2.1).
Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter
son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136
III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de
rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 II 220), pour obtenir un
rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 du 13
décembre 2016 consid. 5.2.3), ou encore pour utiliser les locaux lui-même
ou les attribuer à ses proches (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.
4.1).
4.2.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle
des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un
local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles
de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la
fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus

- 29 -
de droit (art. 2 al. 2 CC ; ATF 136 III 190 consid. 2). Les cas typiques d'abus
de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une
institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des
intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude
contradictoire) justifient l'annulation du congé. Ainsi, le congé doit être
considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et
digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore fondé sur un
motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et
les références citées).
Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul
fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire
(ATF 140 III 496 consid. 4.1), ou que l'intérêt du locataire au maintien du
bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais
pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en
présence (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 962-963).
Selon la jurisprudence, il appartient au locataire qui demande
l'annulation du congé de prouver les circonstances permettant de déduire
que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie
doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en indiquant le
motif du congé s'il en est requis (art. 271 al. 2 CO) et, en cas de
contestation, fournir tous les éléments en sa possession nécessaires à la
vérification du motif invoqué (ATF 135 III 112 consid. 4.1 et les références
citées, JdT 2009 I 491 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3).
Autrement dit, celui qui donne le congé doit rendre au moins
vraisemblables les motifs du congé (TF 4A_583/2008 du 23 mars 2009
consid. 4.1 et les références citées). Pour déterminer si une résiliation
tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO, il y a lieu de procéder à une
appréciation de cas en cas, eu égard à l'ensemble des circonstances
existant au moment où la résiliation a été donnée, notamment à la
motivation du congé et à l'historique de la relation contractuelle (TF
4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 5.2.2).

- 30 -
4.2.3 La jurisprudence considère que le congé n'est pas abusif
lorsque le bailleur signifie un congé ordinaire en vue d'accomplir
d'importants travaux de rénovation, transformation ou assainissement qui
limitent considérablement la possibilité d'utiliser les locaux loués (ATF 135
III 112 consid. 4.2, JdT 2009 I 491). La validité du congé suppose qu'au
moment où il est donné, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr
et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du
locataire entraverait les travaux, engendrerait des complications, coûts
supplémentaires ou retards dans les travaux envisagés, au point de
nécessiter l'évacuation du locataire ; à défaut, il est abusif (ATF 142 III 91
consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 ; TF 4A_142/2017 du 3 août
2017 consid. 4.1). Il en est de même lorsque le projet du bailleur apparaît
objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence
incompatible avec les règles du droit public applicables et que le bailleur
n'obtiendra donc pas les autorisations nécessaires ; la preuve de
l'impossibilité objective incombe au locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1).
Le Tribunal fédéral a rappelé qu'une résiliation ne contrevient
pas aux règles de la bonne foi lorsque le bailleur envisage d'entreprendre,
selon des critères de construction techniques et économiques appropriés,
de vastes travaux d'assainissement limitant considérablement la
possibilité d'utiliser les locaux loués et qu'il se trouve dans la nécessité de
faire évacuer les lieux (ATF 135 III 112 consid. 4.2, JdT 2009 I 491 ; cf. Higi,
Zürcher Kommentar, 4e éd., Zurich 1996, n. 87 ad art. 271 CO et les
exemples mentionnés). L'élément déterminant pour exclure le caractère
abusif réside dans les retards ou les complications qu'entraînerait la
présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou
complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux ne justifie
en principe pas le congé (TF 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid.
3.1).
Le congé est abusif si le projet du bailleur d'entreprendre des
rénovations ne présente pas de réalité tangible ou s'il n'est pas possible
d'apprécier l'importance des travaux envisagés, notamment l'entrave
provoquée par ceux-ci sur l'utilisation à venir des locaux loués (TF

- 31 -
4A_425/2009 du 11 novembre 2009 consid. 3.2.2). De vastes travaux
d'assainissement dans le cadre desquels non seulement les cuisines et les
salles de bain sont changées, mais aussi l'ensemble des conduites, les
sols, les murs ainsi que les plans des appartements sont modifiés
entraînent, selon l'expérience générale de la vie, des immiscions et des
dérangements qui limitent considérablement la possibilité d'utiliser les
locaux et rendent nécessaire l'évacuation des lieux (ATF 135 III 112
consid. 4.2, JdT 2009 I 491).
Il ne suffit pas que le locataire se dise prêt à rester dans les
locaux durant les travaux et à s'accommoder des inconvénients qui en
résultent ; ce n'est en effet que si sa présence ne compliquerait pas les
travaux, ou seulement de manière insignifiante, que la résiliation est
annulable (TF 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.1.3.1 ; TF
4A_583/2014 du 23 janvier 2015 consid. 2.1.1).
4.3 En l’espèce, après être devenue propriétaire de l’immeuble en
cause le 28 août 2018, l’appelante a demandé en octobre 2018 à
J.________ SA de lui fournir un rapport technique sur l’état de l’immeuble,
comme l’atteste le courriel du 4 octobre 2018 et son annexe, ce premier
document faisant état du fait que la rénovation de deux appartements
était en cours. Il ressort du courrier de la gérance du 4 mars 2019 que
celle-ci a fait établir des constats quant à l’état des colonnes d’induction
de l’immeuble, qui présentaient de la rouille et de la corrosion, ainsi que
des colonnes de chute, dont l’état général a été qualifié d’obsolète. Le
document « état général des logement [sic] [...] » portant par erreur la
date du 22 mars 2018 selon le témoin T.________ – au sujet duquel
l’appelante a indiqué la date du 22 mars 2019 dans son bordereau de
pièces du 27 novembre 2019, ce qui apparaît crédible dès lors que
J.________ SA n’était manifestement pas encore en charge de la gérance de
l’immeuble le 22 mars 2018 et que le rapport technique du 4 octobre 2018
indique que les appartements n’ont pas été visités – démontre que deux
appartements avaient déjà été rénovés par l’appelante, qu’un troisième
était en cours de rénovation et que les cuisines, les salles de bains ainsi
que les revêtements des sols et murs de la majorité des autres

- 32 -
appartements non rénovés par l’appelante étaient « d’origine », étant
rappelé que l’immeuble a été construit en 1967. Entre septembre et
novembre 2018, l’appelante a fait établir des devis relatifs à l’entretien du
système de chauffage, ainsi qu’à l’assainissement des colonnes
d’induction et de chute. En mai 2019, l’appelante a encore fait établir un
devis portant sur des travaux de finitions intérieures et extérieures sur les
portes-fenêtres du rez-de-chaussée ainsi que sur des fenêtres. Il ressort
également de l’état locatif au 10 juillet 2019 produit sous pièce 152 que la
plupart des appartements dont le loyer est le plus élevé sont ceux qui ont
une date de début de bail postérieure à l’acquisition de l’immeuble par
l’appelante, ce qui tend à démontrer que ces logements ont été rénovés
par l’intéressée. Le courrier du 7 février 2020 du Service des communes et
du logement établit la rénovation d’un appartement de 3.5 pièces au 5e
étage de l’immeuble ayant débuté en novembre 2019 et fait état
d’« autres logements qui ont déjà été rénovés récemment ».
Analysé objectivement, l’ensemble de ces circonstances
permet de démontrer à satisfaction, contrairement à ce qu’ont retenu les
premiers juges et à ce que soutient l’intimée, qu’au moment où la
résiliation a été adressée à la locataire le 10 juillet 2019, l’appelante
menait une politique de rénovation des appartements de son immeuble et
avait déjà procédé à la rénovation de logements. Cette politique a
d’ailleurs été confirmée par le témoin T.________, dont les déclarations à
cet égard ne sont nullement contredites par les éléments du dossier, de
sorte qu’il ne saurait être retenu que celles-ci seraient sujettes à caution.
Par surabondance, la politique de rénovation entreprise par l’appelante est
également corroborée par les constatations de l’expert B.________. Son
rapport du 12 août 2020 indique que dix-neuf appartements sont dans leur
état d’origine, que sept ont été partiellement rénovés par l’ancien
propriétaire – avec la précision qu’il est « vraisemblable qu’il sera
nécessaire de démonter ou démolir ce qui a été refait pour remplacer les
colonnes de chutes et les distributions d’eau froide et d’eau chaude, dans
les gaines, les murs et les sols » – et que six appartements avaient été
rénovés par l’appelante.

- 33 -
En outre, on ne saurait considérer que le choix de rénover
l’appartement de l’intimée serait irrationnel, au regard des critères
objectifs à disposition, étant relevé que la bailleresse peut légitimement
choisir de rénover un appartement dans le but d’une valorisation de
l’immeuble. En effet, l’appartement en question est loué depuis le 1er
février 1996 et l’intimée s’est plainte à plusieurs reprises de défauts
affectant son logement. Les cuisine, salle de bain et revêtements de sol et
murs sont d’origine et, contrairement aux autres appartements n’ayant
pas encore été rénovés, ce logement ne dispose plus de parquet dans le
hall d’entrée, où la chape, repeinte en blanc, est apparente.
L’appartement n’a par ailleurs jamais fait l’objet d’une rénovation, hormis
des interventions ponctuelles concernant le réfrigérateur, la fixation d’une
armoire dans la cuisine, la fuite d’un évier et le remplacement de la
robinetterie. S’agissant de ce dernier remplacement, la facture y relative
du 30 juin 2019 de l’entreprise [...] indique la réalisation d’« essais pour
déboucher la conduite d’eau froide dans le mur de la salle de bains avec
de l’air comprimé mais sans garantie ». Vu l’état de vétusté des colonnes
de chute et de distribution d’eau de l’immeuble, le besoin de rénovation
de l’appartement de l’intimée, dont la conduite d’eau froide est bouchée
selon la facture précitée, se justifie d’autant plus.
L’intimée fait fausse route lorsqu’elle tente de démontrer le
caractère non urgent des travaux à entreprendre, puisqu’il ne s’agit pas
d’une condition autorisant la résiliation. L’intéressée ne saurait davantage
être suivie lorsqu’elle relève l’absence d’information sur la nature des
travaux réalisés dans les six appartements déjà rénovés par l’appelante.
On rappellera à cet égard que le témoin T.________ a déclaré que ceux-ci
avaient été « rénovés totalement », dont certains avec le remplacement
des colonnes de chute, et a précisé, s’agissant des travaux de rénovation
projetés dans l’appartement de l’intimée, qu’il s’agirait en particulier d’une
réfection complète des revêtements de murs, des sols, de la salle de bain,
de la cuisine, des colonnes de chutes et des conduites. On relèvera qu’il
n’y a pas lieu de dénier toute force probante à un témoignage du seul fait
que son auteur est l’employé d’une partie (CACI 18 août 2017/366 consid.
4.3, concernant un conflit du travail), ce d’autant qu’on ne voit pas que ce

- 34 -
gérant ait un intérêt personnel à l’issue de la cause du simple fait que
c’est lui qui avait déterminé quels étaient les appartements pour lesquels
les travaux impliquaient une résiliation du bail en cours et que l’appelante
s’en est remise à l’analyse de celui-ci. Par ailleurs, les déclarations de ce
témoin quant au remplacement des colonnes de chutes et des conduites
sont corroborées par le fait que l’appelante a demandé des devis
concernant l’assainissement des conduites et que ces installations sont
vétustes. De plus, les appartements déjà rénovés ont vraisemblablement
vu leurs revêtements de sol et des murs, ainsi que leurs salles de bain et
cuisines être remis à neuf, ce qui démontre que ces installations seront
également remises à neuf dans le cadre des travaux de rénovation du
logement en cause comme l’a déclaré le témoin T.________. En effet, le
décompte des travaux réalisés dans un appartement de 3 pièces au
5e étage remis à l’expert B.________ fait état d’un montant de
53'490 francs. Or cet expert a estimé les travaux de rénovation pouvant
être réalisés dans les appartements « pour répondre à l’attente des
nouveaux locataires » entre 50'000 fr. et 70'000 fr. selon le nombre de
pièces, en précisant qu’il s’agissait de travaux de réfection des salles de
bain, d’installation d’un nouvel agencement de cuisine, y compris
cuisinière, hotte et remplacement du carrelage, de réfection des colonnes
de chute et de distribution d’eau, de contrôle et d’adaptation des
installations électriques, de ponçage et de vitrification des parquets, voire
leur remplacement, de réfection complète des peintures, de réglage des
armoires, de réfection des stores et de rénovation des balcons (carrelage
et peinture). On précisera enfin qu’il ne peut pas être reproché à
l’appelante de ne pas avoir produit de devis relatifs aux travaux de
rénovation qu’elle entendait entreprendre dans l’appartement de
l’intimée. La résiliation a été adressée plus de huit mois à l’avance et il
était légitime pour l’appelante d’attendre le résultat de la procédure de
contestation du congé pour approcher des entreprises en vue de travaux
dont la date de début est en l’état incertaine.
Des circonstances d’espèce, aucune volonté de dissimuler un
autre motif que celui de vouloir entreprendre des travaux de rénovation
dans l’appartement litigieux ne peut être retenue. En particulier, les

- 35 -
premiers juges ne peuvent pas être suivis lorsqu’ils considèrent que
l’appelante aurait cherché à dissimuler le rôle joué par le critère du loyer
du logement de l’intimée en occultant systématiquement les divers
documents produits où apparaissaient les loyers pratiqués dans
l’immeuble, puisque des états locatifs aux 1er octobre 2018 et 10 juillet
2019 non cavardiés, clairs et transparents, ont été produits sous pièces
151 et 152. Peu importe à cet égard que ces deux états locatifs
n’indiquent pas les noms des locataires ou les numéros d’appartements,
ou que les logements soient classés dans un ordre différent de celui du
document « état général des logement [sic] [...] », comme le relève
l’intimée. Il n’y a par ailleurs rien à tirer du fait que certaines rénovations
aient eu lieu lors des départs des locataires concernés, dès lors que le
bailleur reste libre de résilier le bail en vue de travaux de rénovation, sans
qu’il ne soit soumis à l’exigence d’une résiliation de la part du locataire, la
seule restriction découlant du respect du principe de la bonne foi.
L’intimée échoue ainsi à démontrer que le motif invoqué par
l’appelante ne serait pas réel. Les premiers juges se sont montrés trop
exigeants vis-à-vis de la bailleresse quant à son obligation de collaborer à
la manifestation de la vérité et procèdent par-là à un renversement du
fardeau de la preuve et donc à une violation de l’art. 8 CC, même si celle-
ci n’est pas directement dénoncée. On ne saurait par ailleurs considérer
que l’appelante n’a pas collaboré à la manifestation de la vérité,
puisqu’elle a fourni les éléments en sa possession nécessaires à la
vérification du motif invoqué par ses soins.
A cela s’ajoute qu’il n'est pas établi que la présence de
l’intimée ne serait pas propre à entraîner des complications, des coûts
supplémentaires ou une prolongation des travaux envisagés, la nature de
ceux-ci plaidant d’ailleurs en sens contraire. Selon la jurisprudence
rappelée ci-dessus (cf. supra consid. 4.2.3), de vastes travaux
d’assainissement dans le cadre desquels non seulement les cuisines et les
salles de bain sont changées, mais aussi l’ensemble des conduites, les
sols, les murs ainsi que les plans des appartements sont modifiés,
entraînent, selon l’expérience générale de la vie, des immissions et des

- 36 -
dérangements qui limitent considérablement la possibilité d’utiliser les
locaux et rendent nécessaire l’évacuation des lieux. Dans un autre cas, les
juges fédéraux ont expressément retenu qu’il était « manifeste que la
réfection totale de la cuisine et des salles d’eau [était] plus compliquée si
le locataire occup[ait] l’appartement, car il ne p[ouvait] être totalement
privé de l’usage de ces installations durant des jours » (TF 4A_126/2012
du 3 août 2012 consid. 2.4 ; cf. également TF 4A_491/2018 du 8 mai 2019,
consid. 3.4 en matière de suppression de l’arrivée d'eau). Dans le cas
d’espèce, une partie seulement des travaux envisagés permet déjà
d’exclure la présence de l’intimée dans l’appartement litigieux. En
particulier, la réfection – voire le remplacement vu leur état de
dégradation, l’expert B.________ ayant d’ailleurs indiqué dans sa réponse à
la question 15 qu’il faudrait les remplacer – des colonnes de chute et de
distribution d’eau – dont celle d’eau froide est bouchée selon la facture du
30 juin 2019 précitée – impliquera vraisemblablement des travaux de
percements dans les dalles et les murs ainsi qu’une coupure des arrivées
et évacuations d’eau durant plusieurs jours, étant relevé que les seuls
travaux d’assainissement des installations d’eau froide et d’eau chaude
dans l’ensemble de l’immeuble ont été prévus sur une durée totale de
treize jours selon le devis du 13 novembre 2018 de [...] et que le témoin
T.________ a estimé une durée de deux à trois semaines nécessaire au
remplacement des conduites. En outre, la rénovation complète de la salle
de bains et de la cuisine évoquée par ledit témoin impliquera également
une impossibilité d’utiliser ces pièces et leurs installations durant plusieurs
jours. Enfin, ce témoin a fait état d’une probable nécessité d’un
désamiantage, d’une durée estimée à sept jours, qui n’apparaît pas
invraisemblable compte tenu de l’année de construction de l’immeuble. Il
est ainsi établi que les travaux de rénovation projetés par l’appelante sont
incompatibles ou rendus plus malaisés avec la présence de l’intimée dans
les locaux.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la résiliation
litigieuse n’est pas contraire à la bonne foi. Elle ne saurait l’être du seul
fait qu’elle entraîne des conséquences pénibles pour l’intimée ou que
l’intérêt de cette dernière au maintien du bail paraîtrait plus important que

- 37 -
celui de l’appelante à ce qu’il prenne fin, au regard par exemple d’un
objectif de valorisation du bail de la part de la bailleresse. Aucune
disproportion manifeste des intérêts en présence n’a valablement été
mise à jour.
L’appel doit donc être admis sur ce point.
5.
5.1 Subsidiairement, pour le cas où la résiliation serait déclarée
valable, l’intimée a conclu à ce qu’une prolongation bail de quatre ans,
jusqu’au 31 mars 2024, lui soit accordée. Se référant aux éléments
allégués en première instance, l’intéressée fait en substance valoir que le
bail durerait depuis vingt-quatre ans, qu’elle bénéficierait du Revenu
d’insertion, qu’elle aurait des activités accessoires dans la commune de
[...] et que ses recherches d’un nouveau logement n’auraient pas abouti
en raison de sa situation personnelle et financière, ainsi que de la pénurie
de logements.
L’appelante a conclu à ce que toute demande de prolongation
soit rejetée, sans autre explication.
5.2 Selon l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la
prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin
du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans
que les intérêts du bailleur le justifient. L’al. 2 de cette disposition précise
que dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera
notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du
contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale
et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin
que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser
eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d) et la
situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let.
e).

- 38 -
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive
sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation
de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à
adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le
locataire (ATF 116 Il 446 consid. 3b ; TF 4A_281/2008 du 12 septembre
2008 ; Lachat, op. cit., p. 1000). Il s'agit d'accorder au locataire plus de
temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver
de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ;
ATF 104 II 311, JdT 1979 I 495), et non de lui donner l'occasion de profiter
le plus longtemps possible de celui qu'il a (ATF 116 II 446 consid. 3b). La
prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer les
conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (ATF 116 II 446 ;
TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 consid. 7.4).
La durée de la prolongation ne peut pas être déterminée
schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée
des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l'art. 272 al.
1 et 2 CO (TF 4C.167/2004 du 3 août 2004 consid. 3.1). La détermination
de la durée de la prolongation en fonction des critères précités relève du
pouvoir d'appréciation du juge, selon les règles du droit et de l'équité (art.
4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner
du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et
procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse
pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui
accorde. Le droit fédéral n'est violé que si le juge sort des limites fixées
par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la
disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments
d'appréciation pertinents ou s'il en tire des déductions à ce point
injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation
(ATF 136 III 190 consid. 6 ; ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226
consid. 4b ; TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 consid. 7 ; TF 4A_130/2008
du 26 mai 2008 consid. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte
les circonstances et la durée du bail, mais aussi la situation personnelle et
financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation
sur le marché (ATF 136 III 190 consid. 6 ; TF 4A_159/2018 du 11 juillet

- 39 -
2018 consid. 3.1). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le
moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme de la
durée de la procédure judiciaire qui prolonge en fait le bail, ainsi que du
fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver
une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c ; TF
4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1 ; TF 4A_31/2013 du 2 avril
2013 consid. 3.1 ; TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 5.1, publié in
SJ 2017 I 165). Le juge se demandera s'il est particulièrement difficile pour
le locataire de trouver des locaux de remplacement, notamment en raison
de la nature particulière de ses activités et tiendra compte du besoin plus
ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190
consid. 6 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 ; TF 4A_57/2012
du 29 juin 2012 consid. 2.3, publié in SJ 2012 I 473).
L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est
de quatre ans au maximum pour des baux d'habitation, limite dans
laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat, op.
cit., p. 1013). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie
cependant que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation
à la fin de la première période de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25
février 2010 consid. 2.4.2, publié in CdB 2010, p. 83). L’octroi d'une
première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement
estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la
prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés
ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des
efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid.
3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s'il
ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire
retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en
compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux
(ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février 2020 consid.
4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du
jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du
locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397
consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443

- 40 -
consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO),
respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de
remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à
loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art.
272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le
locataire n'a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement
jusqu'au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002
consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4e éd., Zurich
2018, n. 6 ad art. 272b CO).
5.3 En l’espèce, l’intimée, dont le bail a débuté le 1er février 1996,
occupait l’appartement en cause depuis plus de vingt-trois ans lorsqu’elle
a reçu la résiliation. Une telle durée du bail implique usuellement des
attaches et habitudes dans le quartier et la localité.
En ce qui concerne la situation financière de l’intimée, il
ressort des pièces au dossier qu’en 2017, son revenu annuel était de
8'712 fr. et son revenu imposable nul, sa fortune étant de 6'339 fr. au 31
décembre 2017, et qu’en 2018, son revenu annuel était de 8'072 fr. et son
revenu imposable nul, sa fortune étant de 5'223 fr. au 31 décembre 2018.
Aucun acompte d’impôt ne lui a été réclamé pour l’année 2020. L’intimée
bénéficie du Revenu d’insertion depuis le 1er août 2016 et a bénéficié des
prestations de l’assurance-chômage durant un délai-cadre d’indemnisation
initialement fixé du 1er août 2018 au 31 juillet 2020, son gain assuré ayant
été fixé à 1'007 fr. et l’indemnité journalière à laquelle elle avait droit à
37 fr. 10. En janvier 2020, elle a réalisé un salaire mensuel net de 466 fr.
30 en travaillant à la Ville de [...]. Compte tenu de ces éléments, la
situation financière de l’intimée n’apparaît pas favorable, ce qui rendra
plus difficile ses recherches de logement équivalent. Les documents
produits par l’intéressée censés attester de ses recherches d’appartement
depuis la résiliation démontrent d’ailleurs que celle-ci cible des logements
dont le loyer est modeste, étant rappelé que son loyer actuel s’élève à 835
fr. charges comprises. On relèvera à cet égard qu’il ne peut pas être
reproché à l’intimée, qui a vu son congé être annulé par l’autorité de
conciliation puis par le Tribunal des baux, de ne pas avoir poursuivi

- 41 -
activement ses recherches de logement, le cours des événements ne
s’inversant que ce jour, avec l’admission de l’appel de la bailleresse sur la
question de la validité du congé (cf. TF 4C.343/2004 du 22 décembre 2004
consid. 4.2 ; TF 4C.267/2002 du 18 novembre 2002 consid. 3, publié in SJ
2003 I 161).
S’agissant de la situation sur le marché local du logement, on
ne saurait par contre retenir la situation de pénurie alléguée par l’intimée,
la tendance actuelle étant à la détente du taux de logements vacants quel
que soit le nombre de pièces (cf. communiqué de presse du 10 juillet 2020
du Bureau d’information et de communication de l’Etat de Vaud
« Augmentation du nombre de logements vacants », disponible à l’adresse
Internet https://www.vd.ch/toutes-les-actualites/communiques-de-
presse/detail/communique/augmentation-du-nombre-de-logements-
vacants-1594366244.pdf).
De son côté, l’appelante ne fait valoir aucune urgence à
récupérer les locaux pour entreprendre les travaux de rénovation qu’elle
projette. Son administrateur a d’ailleurs déclaré lors de son interrogatoire
qu’il n’y avait pas d’urgence à faire exécuter les travaux immédiatement
dans l’appartement en question et l’appelante a indiqué dans son
mémoire que les travaux seraient commandés lorsque celui-ci serait libre
(appel n. 32 in fine).
Au vu de ce qui a été exposé, il se justifie, sur le principe,
d’accorder une prolongation de bail à l’intimée, d’une durée relativement
importante, étant relevé qu’aucun intérêt prépondérant de l’appelante
n’impose une fin rapide du contrat. Compte tenu en particulier de la
situation financière de l’intimée, il n’est pas possible d’établir un pronostic
fiable sur la possibilité que l’intéressée retrouve un objet de remplacement
approprié durant la prolongation accordée, de sorte qu’une prolongation
unique n’apparaît pas indiquée.

- 42 -
Dans ces conditions, il se justifie d’accorder à l’intimée une
première prolongation de bail de deux ans, à savoir jusqu’au 31 mars
2022.
6.
6.1 Toujours pour le cas où la résiliation serait déclarée valable,
l’intimée a également conclu à ce qu’elle puisse résilier le bail pendant la
prolongation en observant un préavis d’un mois pour le quinze ou la fin
d’un mois.
6.2 Dans le cadre de la procédure de première ou de seconde
prolongation de bail, les parties peuvent demander que la décision de
prolongation adapte le contrat (art. 272c al. 1 CO). L’adaptation du contrat
à l’occasion de la prolongation du bail présuppose une demande du
bailleur ou du locataire dans le cadre de la procédure, le juge ne pouvant
pas intervenir d’office (Lachat, op. cit., pp. 1022-1023).
6.3 En l’espèce, le préavis de résiliation contractuel est de quatre
mois. Compte tenu de cette durée relativement longue et de l’intérêt de
l’appelante à récupérer l’appartement litigieux pour le rénover, et non
pour le relouer immédiatement, il se justifie de faire droit à la conclusion
de l’intimée. La modification du délai de résiliation permettra du reste de
faciliter les recherches de logement de l’intimée, ce qui servira également
les intérêts de l’appelante à récupérer les locaux.
Partant, il y a lieu d’adapter le contrat en raccourcissant le
préavis de résiliation à un mois pour le quinze ou la fin d’un mois.
7.
7.1 En définitive, l’appel doit être partiellement admis et le
jugement réformé en ce sens que la résiliation est déclarée valable,
l’intimée bénéficiant d’une première prolongation de bail de deux ans

- 43 -
jusqu’au 31 mars 2022, avec la possibilité de résilier le contrat moyennant
un préavis d’un mois pour le quinze ou la fin d’un mois.
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur les frais de la première
instance selon l’art. 318 al. 3 CPC, la procédure devant le Tribunal des
baux étant gratuite (art. 12 al. 1 LJB [Loi sur la juridiction en matière de
bail du 9 novembre 2010 ; BLV 173.655]), sauf exceptions (art. 12 al. 2 et
3 LJB) non réalisées en l’espèce.
7.2 Vu le sort de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 1'300 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante
par 300 fr. et à la charge de l’intimée par 1'000 fr. (art. 106 al. 2 CPC). En
conséquence, l’intimée devra verser à l’appelante la somme de 1'000 fr. à
titre de restitution partielle de l’avance de frais fournie par celle-ci (art.
111 al. 2 CPC).
L’intimée devra en outre verser à l’appelante la somme de
2'000 fr. à titre de dépens de deuxième instance réduits.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. La résiliation de bail notifiée par la demanderesse
O.________ SA à la défenderesse X.________ le 10 juillet
2019 pour le 31 mars 2020, relative à l’appartement de
deux pièces au 3e étage de l’immeuble sis [...] est valable.

- 44 -
II. Une première prolongation de bail d’une durée de deux
ans, soit jusqu’au 31 mars 2022, est accordée à la
défenderesse X.________.
III. Durant la prolongation, la défenderesse X.________ a la
faculté de résilier le bail moyennant un préavis d’un mois
pour le quinze ou la fin d’un mois.
IV. Le présent jugement est rendu sans frais judiciaires ni
dépens.
V. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'300 fr.,
sont mis à la charge de l’appelante O.________ SA par 300 fr.
(trois cents francs) et à la charge de l’intimée X.________ par
1'000 fr. (mille francs).
IV. L’intimée X.________ doit verser à l’appelante O.________ SA la
somme de 3'000 fr. (trois mille francs) à titre de dépens et de
restitution partielle d’avance de frais de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :

- 45 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Arnaud Thièry (pour O.________ SA),
- M. Jean-Luc Veuthey (pour X.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :