vd_gerichte · XG09.023919 · 2011-11-14 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
XG09.023919-111714
278/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 14 novembre 2011
______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Krieger et Colelough
Greffier : Mme Logoz
*****
Art. 405 al. 1 CPC; 13 LTB; 444 al. 1 ch. 3, 451 ch. 3 CPC-VD; 259a
al. 1 let. b, 259d CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par R.________, à Lausanne,
demandeur, contre le jugement rendu le 19 février 2010 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant le recourant d’avec X.________, à
Préverenges, défendeurs.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par jugement du 19 février 2010, dont le dispositif a été notifié
le 23 février 2010 et la motivation le 12 septembre 2011, le Tribunal des
baux a prononcé que le demandeur R.________ doit payer aux défendeurs
X.________, solidairement entre eux, la somme de 35'000 fr., avec intérêt à
5 % l'an dès le 2 mai 2008, sous déduction de la somme de 15'060 fr.,
avec intérêt à 5 % l'an dès le 31 octobre 2008 (I), les oppositions formées
par les défendeurs X.________ aux commandements de payer n° [...] et [...]
de l'Office de poursuites de Lausanne-Ouest sont définitivement
maintenues (II), la garantie locative constituée par les défendeurs
X.________ auprès de la Banque [...], selon certificat de dépôt de
consignation du 27 janvier 1998, est entièrement libérée en faveur de ces
derniers (III), le jugement est rendu sans frais ni dépens (IV) et toutes
autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par
les pièces du dossier (art. 452 CPC-VD) :
1. Par contrat de bail à loyer conclu le 12 janvier 1998,
R.________ a loué à X.________ un appartement de 4,5 pièces sis [...], à
Renens, pour un loyer mensuel net de 2'200 fr., plus 150 fr. d'acomptes de
charges et 160 fr. pour un garage, soit un loyer mensuel total de 2'510
francs. Conclu pour une durée initiale de 4 ans à compter du 1er avril
1998, le contrat stipulait qu'il se renouvellerait aux mêmes conditions
d'année en année, sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des
parties au moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance.
2. L'appartement loué par les prénommés est situé dans un
immeuble construit en terrasses, doté d'entrées donnant à la fois sur [...]
(n° 30, 32, 34 et 36, au Nord) et sur la [...] (n° 59, 59 bis, 61 et 63 au Sud).
Cet immeuble a connu d'importants problèmes d'humidité qui ont en
particulier affecté le logement de X.________. Selon ces derniers, ces
problèmes sont survenus la première fois en 1998, se limitant à la salle de

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bains, puis se sont étendus à la chambre à coucher en 2001. Des
moisissures sont alors apparues sur les murs, générant une forte odeur
d'humidité. Les problèmes de moisissure ont disparu dans le courant de
l'année 2001 pour réapparaître durant l'année 2004. Les odeurs de moisi
n'ont quant à elles jamais cessé. A partir de 2004, le problème d'humidité
s'est aggravé, s'étendant à l'ensemble de l'appartement et laissant
apparaître des traces de moisissures sur certains murs ainsi qu'une odeur
permanente de moisissure. En 2004, de l'eau a infiltré les murs du salon,
entrant en contact avec les prises électriques et menaçant de créer un
court-circuit; cet incident s'est reproduit quelques temps plus tard au
niveau du plafonnier du corridor. De manière générale, ces nuisances ont
perduré jusqu'au départ des locataires, le 31 octobre 2008.
Le témoin [...], fils des défendeurs, a expliqué qu'il avait vécu
à l'entrée voisine ( [...]) et qu'il se rendait souvent chez eux. Il a confirmé
qu'après avoir débuté dans la salle de bains, les problèmes d'humidité
avaient gagné presque toutes les pièces de l'appartement de ses parents,
générant des désagréments constants tels que des moisissures et des
odeurs, avec une intensité variable selon les périodes, mais s'amplifiant
avec le temps. Il avait constaté que quasiment tous les murs de
l'appartement avaient en définitive subi des infiltrations d'eau, laissant
paraître des traces de moisissures ainsi que des cloques sur les sols et les
plafonds, et provoquant le décollement des revêtement muraux. Selon ce
témoin, plusieurs interventions ont eu lieu au cours de ces années pour
tenter de résoudre ces problèmes, mais l'humidité est réapparue après
chacune d'elles.
Le témoin [...], ancienne compagne du fils des défendeurs, a
occupé l'appartement de l'entrée voisine pendant deux ans et s'est
souvent rendue chez les défendeurs, dès 2002 et jusqu'à son
déménagement. Elle y a également constaté une odeur de moisissure
constante, en particulier dans le corridor, des traces d'humidité sur
certains murs, de même que de la moisissure dans certaines pièces,
notamment la chambre à coucher et la chambre du fond, près de la salle
de bains. Son propre logement a aussi connu des problèmes identiques

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dans une mesure moindre mais suffisante à rendre la chambre de son
enfant inutilisable. Pour sa part, elle n'aurait pas pu vivre dans
l'appartement.
Le témoin [...], fille des défendeurs, a expliqué qu'elle avait
vécu chez ses parents à raison d'un mois environ par année, durant les
périodes d'absence de son mari, et que pour le surplus, elle leur avait
souvent rendu visite, et ce depuis le début de leur bail. Elle a confirmé que
l'appartement de ses parents était imprégné d'une forte odeur d'humidité,
comparable à une odeur d'égouts. Cette odeur était apparue dès le début
dans la salle de bains, la situation s'étant aggravée par la suite
progressivement. Elle n'aurait personnellement pas pu vivre à plein temps
dans cet appartement.
Le témoin [...], ancienne voisine des défendeurs, a déclaré
qu'elle s'était rendue assez régulièrement dans l'appartement des
défendeurs, dès 2002 selon son souvenir. Elle a déclaré qu'elle avait été
particulièrement frappée par les odeurs déplaisantes d'humidité qui
régnaient dans leur appartement, ainsi que, plus tard, par la présence de
nombreuses moisissures. Ces nuisances avaient empiré avec les années.
Elle n'aurait personnellement pas pu occuper ce logement.
3. X.________ ont déclaré s'être dans un premier temps plaints
oralement de ces problèmes auprès de leur bailleur. Le témoin [...] a ainsi
confirmé que les prénommés avaient bel et bien avisé R.________ de
l'existence de ces défauts dès leur entrée dans le logement et qu'ils
n'avaient pas agi d'emblée par écrit car ils faisaient confiance au bailleur.
Le témoin [...] a également déclaré que ces derniers faisaient confiance au
demandeur, qui se montrait tout à fait conciliant et rassurant au téléphone
et intervenait effectivement. Enfin, le témoin [...] a elle aussi expliqué que
les défendeurs s'étaient plaints oralement auprès du demandeur dès le
départ et que ce dernier avait assuré qu'il réglerait le problème.
4. De fait, le demandeur est effectivement intervenu dans ce
logement en 2001 en faisant poser des déshumidificateurs, afin de

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remédier à un problème d'humidité généré, selon ce dernier, par un dégât
d'eau dans la salle de bains des défendeurs.
En 2004, il a fait intervenir un électricien dans le logement des
défendeurs à la suite d'un problème d'infiltration d'eau dans les prises
électriques du salon.
5. Le témoin [...], locataire d'un appartement d'une entrée
voisine ( [...]) dès 2000 ou 2001, et durant un an à un an et demi, a
affirmé avoir connu des problèmes d'humidité dans son propre logement
trois mois après avoir emménagé. Des cloques étaient apparues sur les
murs et les parquets, envahis par les champignons, avaient commencé à
se soulever. Il avait constaté les mêmes problèmes dans plusieurs
appartements du bloc. Après avoir minimisé le problème ou encore affirmé
qu'il s'agissait d'un simple dégât d'eau, le demandeur s'était finalement
décidé à contacter une entreprise pour effectuer des carottages dans le
sol de son appartement et poser des déshumidificateurs. Ce témoin avait
eu l'impression que ces problèmes n'en finissaient pas. Il avait finalement
consigné son loyer et saisi la justice, qui lui avait donné gain de cause. Il
avait eu l'occasion de parler de ce problème avec un employé de la
commune qui avait laissé entendre qu'il s'agissait d'un problème récurrent
de physique du bâtiment. Il a confirmé que les défendeurs avaient
également rencontré des problèmes comme, selon lui, tout le monde dans
l'immeuble.
Le témoin [...], locataire d'un appartement sis deux entrées au-
dessous de celle des défendeurs ( [...]) entre 2004 et 2008, a déclaré que
l'intérieur de son logement avait lui aussi souffert de problèmes
d'humidité. Il avait retrouvé de la moisissure dans l'une de ses chambres
derrière le lit et avait également eu des infiltrations d'eau à deux ou trois
reprises dans le hall d'entrée.
Le témoin [...] a succédé aux défendeurs dans le logement
litigieux. Il a affirmé n'avoir constaté aucun problème d'humidité dans le
logement en question. Des travaux y ont toutefois été exécutés entre le

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départ des défendeurs et son emménagement. Il avait visité le logement
quatre ou cinq mois auparavant et avait pu constater à cette occasion des
problèmes d'humidité et la présence de moisissures.
6. Le témoin [...], architecte mandaté par le demandeur, a
expliqué qu'il avait conseillé le demandeur et supervisé certains travaux
qui avaient été entrepris dans l'immeuble litigieux. Il a déclaré que le
bâtiment, dont la construction datait d'une quinzaine d'années environ,
subissait des problèmes d'infiltration d'eau qui étaient, selon lui,
probablement liés au passage d'un ancien ruisseau sous l'immeuble ou,
plus vraisemblablement encore, à la structure en terrasses de l'immeuble.
Il a expliqué qu'aucune cause précise n'avait encore pu être déterminée à
ce jour et que les problèmes d'humidité qui régnaient à l'intérieur de
l'immeuble provenaient de l'extérieur, à l'exception du dégât d'eau
mentionné supra sous ch. 4, qui serait survenu dans la salle de bains des
défendeurs.
[...], architecte et chargé de cours, a établi le 27 juillet 2007
un rapport de constat à la suite de la visite d'un appartement sis [...]. Il
ressort de ce constat que divers dégâts liés à l'humidité anormalement
élevée ont affecté ce logement. [...] a en particulier constaté des odeurs
de moisi, le décollement et le soulèvement du parquet, ainsi que des
traces d'humidité et de désagrégation des revêtements muraux. Dans son
constat, il relève encore "que des travaux de réfection ont été entrepris
pour éliminer un problème de moisissures au plafond mais que ces
travaux n'ont jamais été finis (manque de peinture) et surtout que des
taches de moisissure réapparaissent à côté de la zone d'intervention". Il
note enfin qu'à l'extérieur, sur la façade ouest, des "travaux de réfection
de l'étanchéité à la base de la paroi et contre terre n'ont pas été finis
(l'isolation thermique périphérique manque sur la zone d'intervention, le
crépi n'a pas été refait)".
[...], expert et directeur de chantiers, a établi le 10 septembre
2007 un rapport d'état sur les installations sanitaires de l'appartement sis
à la [...] à Renens. Il explique qu'en raison de problèmes d'étanchéité de

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l'immeuble litigieux, construit en 1989, ainsi que d'un supposé problème
de drainage de terrain, de l'eau a pénétré dans le bâtiment depuis
l'extérieur. Il relève que le demandeur a fait procéder à des travaux
d'assèchement importants dans le logement en question (carottage des
sols et insertion de conduites d'air) mais que les travaux ne semblent
toutefois pas avoir donné le résultat escompté, le sol, la chape et la dalle
étant encore gorgés d'eau; le taux d'humidité relevé dans cet
appartement est ainsi de 100 %. Selon le prénommé, il est certain que des
pénétrations d'eau importantes existent ou ont existé, ceci depuis les
terrasses.
7. Le 27 octobre 2006, X.________ ont adressé le courrier
suivant à R.________ :
"Comme vous le savez l'immeuble dans lequel est situé notre
logement connaît un grave problème d'humidité dû à de l'eau mal captée
et qui remonte dans les murs. Ces défauts entraînent des interventions
incessantes d'ouvriers qui ne s'annoncent pas, contrairement aux règles et
usages du canton de Vaud en matière de bail.
Il nous semble que ces problèmes ne cesseront jamais et nous
en sommes aujourd'hui fatigués.
Lors d'un récent entretien téléphonique vous nous avez fait
comprendre que nous pourrions partir puisque cela n'est plus viable. Nous
saisissons cette opportunité pour vous demander si vous êtes disposé à
nous libérer de nos obligations de contrat de bail en tout temps, dès
maintenant et moyennant un préavis de deux mois pour la fin d'un mois.
Il nous semble qu'il s'agit là d'une solution possible à un
problème qui demandera des travaux très importants et qui deviennent
urgents."
Le 31 octobre 2006, le demandeur a confirmé aux défendeurs
son accord quant à la faculté de résilier leur contrat de bail à loyer
moyennant un préavis de deux mois pour la fin d'un mois.
8. Dans une lettre datée du 4 janvier 2006 (recte : 2007), le
demandeur s'est adressé aux défendeurs en ces termes :
"Nous avons déjà pris note que vous êtes à la recherche d'un
nouveau logement.

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Concernant la réduction proposée du loyer nous vous
informons que vous n'avez fixé aucun délai pour résoudre les problèmes
d'humidité (Art. 259g CO) et aucun avis écrit de votre intention de
consigner les loyers ne nous est parvenu.
Nous vous rappelons que les locataires ne peuvent réduire le
loyer de leur propre chef, mais que vous êtes en droit de consigner auprès
d'un office désigné par le canton les loyers à échoir, en saisissant
l'Autorité de Conciliation compétente et c'est à l'Autorité de fixer le
montant de la réduction proportionnelle de loyer.
Les loyers réduits sont considérés comme n'ont (recte : non)
payés."
9. Les défendeurs ont déclaré avoir souffert des nuisances
résultant des nombreux travaux entrepris à l'intérieur de l'immeuble et de
leur appartement, ainsi qu'aux alentours immédiats de ce dernier.
S'agissant des désagréments occasionnés par les interventions dans leur
appartement, les défendeurs ont notamment évoqué le percement de
trous dans le sol destinés à permettre, durant plusieurs mois,
l'assèchement de certaines pièces au moyen de déshumidificateurs, de
même que l'exécution d'injections dans le mur de leur salon. Parmi les
nuisances provenant de l'extérieur, ils rapportent avoir tout
particulièrement souffert des bruits engendrés par des travaux réalisés à
l'aide de marteau-piqueurs à de multiples reprises durant plusieurs jours
aux abords immédiats de leur appartement, ainsi que de la présence
continuelle d'ouvriers dont ils n'étaient que rarement informés des
interventions. Ils ont expliqué avoir ainsi été privés de leur terrasse durant
trois étés d'affilée, de 2006 à 2008, en raison de l'ouverture de celle-ci aux
fins d'y réaliser entre autres des travaux d'isolation, de goudronnage et de
crépissage, ainsi que la réfection du dallage.
Le témoin [...] a confirmé lors de son audition que le
demandeur avait entrepris régulièrement des travaux destinés à remédier
aux problèmes d'humidité chez les défendeurs. Ces travaux s'étaient
déroulés de manière non planifiée et sans véritable suivi, selon une
mauvaise organisation, et avaient engendré du bruit et le va-et-vient de
nombreux intervenants sur la terrasse et dans les logements des
défendeurs.

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Le témoin [...] a confirmé le déroulement selon elle quasi
constant de travaux chez les défendeurs.
Le témoin [...] a également exposé que les défendeurs avaient
souffert des allées et venues constantes d'ouvriers dès 2002.
Selon le témoin [...], la terrasse des défendeurs a été en
chantier durant deux ou trois ou belles saisons.
Le témoin [...] a lui aussi fait état de travaux constants chez
les défendeurs (ouvertures de la terrasse, présence de machines,
omniprésence d'ouvriers sur la terrasse et interventions non annoncées).
10. La Commune de Renens est également intervenue à de
multiples reprises dans le cadre des problèmes d'humidité affectant
l'immeuble.
Dans une correspondance du 27 octobre 2006, dont copie était
adressée au demandeur, le Centre technique communal du Service de
l'urbanisme et des bâtiments a écrit notamment ce qui suit aux
défendeurs :
"Suite à une visite sur place le 5 octobre 2006 de Monsieur
Jomini, représentant de la Commission de salubrité, il a été constaté dans
votre logement un important problème d'humidité situé dans les murs du
salon.
Afin d'éviter toute dégradation supplémentaire et vu
l'important taux d'humidité mesuré dans la pièce, il y aurait lieu
d'entreprendre rapidement le nécessaire."
Le 11 mai 2007, le Centre technique s'est adressé au
demandeur en ces termes :
"Suite à plusieurs visites dans l'appartement occupé par M. [...]
[ [...]], nous avons constaté une aggravation considérable du problème
d'humidité dans votre bâtiment, malgré notre courrier du 27 octobre 2006,
resté sans réponse.

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(…)"
Dans une correspondance du 3 juillet 2007, le Centre
technique a écrit au demandeur ce qui suit :
"Suite à plusieurs visites dans les appartements et malgré
notre courrier du 27 octobre 2006, resté sans réponse ainsi qu'à notre
lettre recommandée du 11 mai 2007 non retirée, nous avons constaté une
aggravation considérable du problème d'humidité dans votre bâtiment.
Ces problèmes d'humidité, récurant (recte : récurrents) depuis
bientôt dix ans, ne sont pas tolérables pour un immeuble d'habitation.
Dès lors, nous vous demandons d'entreprendre le nécessaire
afin que ces problèmes soient réglés de manière définitive pour
l'ensemble du bâtiment. (…)
En outre, nous vous informons que, conformément à l'article
93 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC), si
le propriétaire ne prend aucune mesure pour remédier à l'insalubrité d'un
bâtiment, la Municipalité est compétente pour ordonner l'évacuation des
logements et retirer le permis d'habiter."
Le 9 août (recte : septembre) 2007, la Municipalité de Renens
a écrit à son tour au demandeur pour lui faire part des constats de la
Commission de salubrité lors de sa visite le 2 août 2007 de six logements
de l'immeuble litigieux. Elle relevait notamment que, dans l'appartement
des défendeurs, trois pièces ainsi que le corridor présentaient un taux
d'humidité de plus de 50 % et jusqu'à 100 % et que les peintures se
dégradaient. Elle retirait le permis d'habiter relatif à l'appartement sis [...]
(appartement de [...]), ce dernier ne présentant plus qu'une seule pièce
salubre et habitable et menaçait d'en faire de même pour un autre
logement de l'immeuble, sis [...], si aucune baisse significative du taux
d'humidité n'était constatée lors d'un contrôle subséquent, fixé au 3
octobre suivant. Elle concluait notamment sur la nécessité, compte tenu
des problèmes récurrents d'humidité, d'entreprendre des travaux dans les
règles de l'art par des entreprises qualifiées.
Dans sa séance du 19 octobre 2007, à la suite d'une nouvelle
visite de l'immeuble par la Commission de salubrité le 3 octobre 2007, la
Municipalité de Renens a notamment constaté que les problèmes

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d'humidité dans plusieurs logements de l'immeuble, récurrents depuis
bientôt dix ans, n'étaient toujours pas résolus. Elle relevait que le taux
d'humidité dans l'appartement des défendeurs présentait une amélioration
sensible et ne nécessitait pas de mesures à prendre de sa part. En
revanche, elle constatait que la majorité des murs contrôlés dans
l'appartement [...] présentaient toujours un taux d'humidité de 100 %,
malgré les travaux réalisés, et décidait de retirer également le permis
d'habiter pour ce logement.
Cette décision a été notifiée au demandeur par courrier du 1er
novembre 2007.
11. Par courrier du 10 mars 2008, les défendeurs ont résilié
leur bail pour le 31 octobre 2008. Ils relevaient que leur logement
subissait depuis des années des désagréments dus à des nombreux
travaux sans fin et qu'ils se voyaient malheureusement contraints de
changer d'appartement.
12. Par lettre du 30 avril 2008 adressée au demandeur, les
défendeurs, évoquant les nuisances qu'ils avaient endurées depuis
l'entrée en vigueur de leur bail, ont réclamé à titre de compensation
pécuniaire le paiement de la somme de 41'580 fr., somme à l'égard de
laquelle ils entendaient compenser leur dette de loyer courant jusqu'au 31
octobre 2008 pour un montant de 15'060 fr. (6 x 2'150 fr.), charges
comprises, de sorte qu'ils lui réclamaient finalement le paiement d'un
montant résiduel de 26'520 francs.
13. A la réquisition de R.________, l'Office des poursuites de
Lausanne-Ouest a notifié le 2 octobre 2008 à X.________ le commandement
de payer n° [...] requérant le paiement de la somme de 12'550 fr. pour les
loyers des mois de mai à septembre 2008, plus les frais par 263 fr. 25. Ce
même jour, l'Office des poursuites a notifié à X.________ le commandement
de payer n° [...] requérant également le paiement de la créance de loyer
de 12'550 fr., plus les frais par 263 fr. 25, pour les mois de mai à
septembre 2008.

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X.________ ont formé opposition totale auxdits
commandements de payer
14. Par requête du 1er juillet 2009 adressée au Tribunal des
baux, R.________ a pris contre X.________ les conclusions suivantes :
"I. Les défendeurs X.________ sont les débiteurs du demandeur
R.________ et lui doivent prompt paiement de la somme de CHF 15'060
(quinze mille soixante francs), avec intérêt à 5 % l'an dès le 31 octobre
2008.
II. La banque [...] doit débloquer le montant de CHF 4'700.- et
le verser à R.________, en déduction du montant dû sous point I.
III. L'opposition faite par X.________ aux commandements de
payer n° [...] et [...] de l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest est
définitivement levée et libre cours est laissé aux dites poursuites."
15. Dans leur réponse du 17 juillet 2009, les défendeurs ont
pris, avec dépens, les conclusions suivantes :
"I. Les conclusions du demandeur R.________ sont rejetées.
Reconventionnellement
IIa. Le loyer net de l'appartement de 4,5 pièces loué par
X.________ dans l'immeuble sis [...] à [...] est réduit de 15 % du 1er avril
1998 au 31 octobre 2008, de sorte qu'il s'élève à Fr. 1'870.-- (mille huit
cent septante francs) par mois durant cette période.
IIb. R.________ est le débiteur de X.________, solidairement entre
eux, de la somme de Fr. 26'850.-- (vingt six mille huit cent cinquante
francs), avec intérêts à 5 % l'an dès le 1er mai 2008, et leur en doit
immédiat paiement.

- 13 -
III. L'opposition formée par X.________ au commandement de
payer qui lui a été notifié le 2 octobre 2008 par l'Office des poursuites de
Lausanne-Ouest dans le cadre de la poursuite n° [...] est définitivement
maintenue.
IV. L'opposition formée par X.________ au commandement de
payer qui lui a été notifié le 2 octobre 2008 par l'Office des poursuites de
Lausanne-Ouest dans le cadre de la poursuite n° [...] est définitivement
maintenue.
V. La garantie locative constituée par les époux X.________
auprès de la Banque [...], selon "certificat de dépôt de consignation"
délivré le 27 janvier 1998 par cet établissement bancaire, est entièrement
libérée en leur faveur."
16. A l'audience du Tribunal des baux du 27 janvier 2010,
X.________ ont modifié leur conclusion IIa en ce sens que le pourcentage de
réduction sollicitée est fixé à 15 % du 1er avril 1998 au 31 mars 2004 et à
40 % du 1er avril 2004 au 31 octobre 2008, ainsi que leur conclusion IIb en
ce sens que le montant réclamé par les défendeurs s'élève à 82'328
francs. R.________ a conclu, avec dépens, au rejet de ces conclusions.
En droit, les premiers juges ont considéré que les problèmes
d'humidité ayant affecté l'appartement litigieux étaient suffisamment
établis et constituaient bel et bien un défaut de la chose louée. Ils ont
estimé, au vu des témoignages et des pièces produites, notamment par la
Commune de Renens, que le demandeur ne pouvait prétendre de bonne
foi qu'il ignorait, après ses premières interventions dans l'appartement
litigieux en 2001, l'existence des problèmes d'humidité. Partant, ils ont
retenu que les défendeurs avaient satisfait à leur incombance d'avis des
défauts dès cette date et que le demandeur ne pouvait valablement
exciper du fait que la réparation du défaut avait été entravée par les
défendeurs. Les premiers juges ont ainsi accordé aux demandeurs un
montant global de 35'000 fr. à titre de réduction de loyer pour la période

- 14 -
de 2001 à fin octobre 2008. Enfin, ils ont écarté l'exception de prescription
soulevée par le demandeur, considérant qu'elle avait été invoquée pour la
première fois durant sa plaidoirie, soit après la clôture de l'instruction, de
sorte que cette déclaration était manifestement tardive.
.
B. Par acte du 15 septembre 2011, R.________ a recouru contre ce
jugement en concluant principalement à sa réforme en ce sens que les
défendeurs X.________ sont reconnus ses débiteurs et lui doivent immédiat
paiement de 15'060 fr. , avec intérêt à 5 % l'an dès le 31 octobre 2010 (I),
la Banque [...] doit débloquer le montant de 4'700 fr., accru des intérêts
accumulés et le lui verser en déduction du montant dû sous point I (II),
l'opposition faite par X.________ aux commandements de payer n° [...] et
[...] de l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest est définitivement levée
et libre cours est laissé aux dites poursuites (III) et toute autre ou plus
ample conclusion est écartée (IV). Subsidiairement, R.________ a conclu à
l'annulation.
Dans un mémoire ampliatif daté du 19 octobre 2011, le
recourant a développé ses moyens et confirmé ses conclusions.
En d roit :
1. Depuis l'entrée en vigueur le 1er janvier 2011 du Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 (ci-après : CPC, RS 271), les
recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication
de la décision aux parties (art. 405 al. 1 CPC). La date d'envoi par le
tribunal est déterminante, à l'exclusion de la date de réception par l'une
ou l'autre des parties (ATF 137 III 130, JT 2011 II 226). La remise d'un
dispositif écrit vaut communication; celle-ci n'est pas reportée à la remise
d'une expédition motivée (ATF 137 III 127, JT 2011 II 228).

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En l'espèce, le dispositif du jugement attaqué a été expédié le
23 février 2010 pour notification. Sont donc applicables les dispositions
contenues dans le Code de procédure civile du canton de Vaud du 14
décembre 1966 (ci-après : CPC-VD) devant la Chambre des recours du
canton de Vaud (art. 81a al. 2 ROTC [règlement organique du Tribunal
cantonal du 13 novembre 2007; RSV 173.31.1] et 166 al. 2 CDPJ [Code de
droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010; RSV 211.02])
2. Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par renvoi
de l'art 13 LTB (Loi sur le Tribunal des baux du 13 décembre 1981),
ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements
principaux rendus par le Tribunal des baux. En vertu de l'art. 461 CPC-VD,
l'acte de recours doit contenir les conclusions du recourant (al. 1 let. b) et
indiquer s'il tend à la nullité ou à la réforme (al. 2). Les exigences de cette
disposition ne constituent pas une simple règle d'ordre, mais des
conditions de recevabilité du recours; des conclusions doivent figurer dans
l'acte de recours à peine d'irrecevabilité (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3ème éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 461 CPC-VD). A
défaut de conclusions précises, le recours est recevable lorsqu'il permet
de déterminer avec certitude l'intention du recourant
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 461 CPC-VD).
En l'espèce, les conclusions prises par le recourant tendent
principalement à la réforme, subsidiairement à la nullité du jugement
attaqué.
Déposé en temps utile (art. 458 CPC-VD) par une partie qui y a
intérêt, le recours est formellement recevable.
3. Lorsque le recours conclut à la nullité, le mémoire du
recourant doit énoncer séparément les moyens invoqués (art. 465 al. 3
CPC-VD). L'énonciation séparée de tels moyens est une condition de
recevabilité du recours en nullité de telle sorte qu'il y a lieu d'écarter

- 16 -
préliminairement celui-ci lorsqu'il n'énonce que des moyens de réforme
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit, n. 2 ad art. 465 CPC-VD et n. 2 et 4 ad art.
470 CPC-VD).
En l'espèce, le recourant invoque en nullité une violation des
règles essentielles de la procédure, caractérisée par une appréciation
arbitraire des preuves, qui constitue un moyen de nullité au sens de l'art.
444 al. 1 ch. 3 CPC-VD (JT 2001 III 128). Toutefois, ce moyen est
subsidiaire au recours en réforme et ne peut être invoqué que si
l'informalité ne peut être réparée dans le cadre d'un tel recours
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 14 ad art. 444 CPC-VD; Girardet, Le
recours en nullité en procédure civile vaudoise, thèse Lausanne 1986, pp.
189 ss).
L'autorité de recours pouvant ordonner des mesures
d'instruction complémentaires (art. 456a CPC-VD) et revoir librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD), les vices invoqués
peuvent être réparés le cas échéant dans le cadre du recours en réforme
et sont irrecevables en nullité, voie de droit subsidiaire (JT 2003 III 3; JT
2001 III 128 précité).
Partant, le recours en nullité est irrecevable.
4. a) En réforme, les parties ne peuvent prendre des conclusions
nouvelles ou plus amples ni soulever des exceptions nouvelles (art. 452 al.
1 CPC-VD). La Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en
droit (art. 452 aI. 2 CPC-VD par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne
peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui
résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant
résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art.
452 al. 1ter CPC-VD). Elle développe donc son raisonnement juridique sur
la base de l'état de fait du jugement, après en avoir vérifié la conformité
aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou
complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).

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En l'espèce, les conclusions en réforme du recourant ne sont ni
plus amples ni nouvelles par rapport à celles prises en première instance,
de sortes qu'elles sont recevables à la forme.
b) La recourante constate que l'argumentation du Tribunal des
baux est essentiellement fondée sur les témoignages recueillis lors de
l'audience de jugement du 27 janvier 2010. A cet égard, elle relève que le
tribunal n'a toutefois délibéré que 23 jours plus tard et fait valoir que ce
délai est énorme s'agissant de témoignages qui n'ont pas été ténorisés, ce
d'autant que le jugement motivé n'a été rédigé qu'une année et demie
plus tard.
Ce moyen est infondé. Les premiers juges étaient en mesure
de délibérer ultérieurement sans oublier la teneur des témoignages, le
délai ayant couru entre l'audience de jugement et la délibération du
tribunal ne s'avérant pas anormalement long. Au surplus, le Tribunal des
baux a rendu son jugement au terme d'une instruction approfondie,
compte tenu des témoignages recueillis mais aussi des pièces versées au
dossier (photographies, rapport de constat, rapport d'état sur les
installations sanitaires, courriers du Centre technique du Service de
l'urbanisme et des bâtiments de la Commune de Renens et de la
Municipalité de Renens) pour arriver à une appréciation globale de la
situation. Ce faisant, les premiers juges ont apprécié librement les preuves
selon leur intime conviction (art. 5 al. 3 CPC-VD; Guldener,
Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3ème éd., Zurich 1979, p. 324 et pp.
340-341; Hohl, Procédure civile, t. I, Berne 2001, n. 1105 ss, p. 213).
Partant, le recours doit être rejeté sur ce point.
5. a) Le recourant invoque une fausse application de l'art. 259d
CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). Il allègue que le
jugement attaqué, qui statue sur une réduction de loyer sollicitée dans
leurs conclusions par les intimés, retient (jugement, p. 5) que ce n'est que

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par un courrier du 27 octobre 2006 (pièce 102) que les intimés ont
invoqué vis-à-vis de lui les défauts de l'appartement loué. Il relève que,
dans ce courrier, les intimés ne sollicitent pas une réduction de loyer, mais
ne font que demander s'ils peuvent quitter l'appartement moyennant un
préavis de deux mois. Il se réfère en outre à un courrier qu'il croit avoir
adressé aux intimés au début de l'année 2006 (pièce 101) en les
prévenant du fait qu'il était informé qu'ils recherchaient un nouveau
logement, qu'ils n'avaient pas consigné les loyers et qu'ils n'étaient pas en
mesure de solliciter une réduction s'ils n'appliquaient pas les dispositions
du Code des obligations. Ce courrier est en effet daté par erreur du 4
janvier 2006, alors qu'il a été rédigé le 4 janvier 2007, tel que cela résulte
d'une part de la référence en tête dudit courrier et d'autre part de la
confrontation de cette pièce 101 avec la pièce 124 (récit chronologique
rédigé par les intimés).
Quoi qu'il en soit, le recourant considère que les premiers
juges n'ont pas tenu compte des pièces au dossier, en particulier du
courrier susmentionné des intimés, du 27 octobre 2006, et qu'ils ne se
sont pas prononcés sur la renonciation expresse des intimés à requérir
une réduction de loyer par courrier clair et net. Le recourant soutient que
les premiers juges ont considéré à tort, en se basant exclusivement sur les
témoignages flous d'autres locataires et plus particulièrement des proches
des intimés, que les conditions d'une réduction de loyer étaient réalisées
et qu'il s'agit par conséquent d'une fausse application de l'art. 259d CO. Il
leur reproche d'avoir retenu à tort qu'il était au courant des défauts, alors
que les intimés ne s'en étaient jamais plaints. De plus, il fait valoir qu'il n'a
jamais été mis en demeure de réaliser des travaux, la seule chose que les
intimés aient demandé ayant été de pouvoir jouir d'une résiliation
anticipée du bail, qui leur a été accordée.
Le recourant reproche par ailleurs aux premiers juges d'avoir
retenu (jugement, p. 16) qu'il avait parfaitement connaissance des défauts
invoqués, ce qui justifie une réduction de loyer depuis l'année 2001, ceci
sur de vagues affirmations de témoins, tout en retenant, selon lui de
manière contradictoire, qu'il avait fait un certain nombre de travaux. Il

- 19 -
reproche aux premiers juges d'arriver à la conclusion que ces travaux
n'ont abouti à aucun résultat, alors que les intimés n'ont émis aucune
plainte. Le recourant estime que le jugement attaqué établit une vision
parfaitement unilatérale de la situation, en se fondant sur des
témoignages de proches et sans tenir compte de l'absence de réclamation
et de courrier des intimés.
Enfin, le recourant fait valoir qu'il ne ressort pas des faits
rapportés dans le jugement (p. 3) que l'exception de prescription à l'égard
des prétentions de loyers antérieurs à 2004 n'aurait pas été soulevée
avant la clôture de l'instruction.
b) Selon les art. 259a et 259d CO, en cas d’apparition de
défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et
auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts
entravent ou restreignent l’usage pour lequel la chose a été louée, le
locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle
du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et
jusqu’à l’élimination de ce dernier. Alors que les menus défauts sont à la
charge du locataire (art. 259 CO), les défauts de moyenne importance et
les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l’art. 259a CO
(TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 c. 4.1; Lachat, Le bail à loyer, 4ème
éd., p. 225). Faute de définition légale, la notion de défaut doit être
rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée,
au sens de l’art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l’état réel
de la chose et l’état convenu (ATF 135 III 347 c. 3.2; TF 4C.219/2005 du 24
octobre 2005 c. 2.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative;
son existence dépendra des circonstances du cas particulier; il convient de
prendre en compte notamment la destination de l’objet loué, l’âge et le
type de la construction, le montant du loyer (TF 4C.368/2004 du 21 février
2005 c. 4.1; Lachat, op. cit., p. 219). L’objet de référence est celui sur
lequel le locataire peut sincèrement compter d’après le contenu du
contrat, car le défaut se définit comme l’absence d’une qualité dont
l’existence avait été promise ou à laquelle la partie contractante pouvait
s’attendre selon les règles de la bonne foi. Le défaut peut avoir sa source

- 20 -
non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou
l’attitude de tiers.
L’art. 259d CO, qui prévoit que le droit à une
réduction de loyer court à partir du moment où le bailleur a eu
connaissance du défaut, doit être compris en ce sens que la déclaration
par laquelle le locataire exige du bailleur une réduction de loyer déploie
des effets rétroactifs, soit au moment où le bailleur a eu connaissance du
défaut et jusqu’à l’élimination de celui-ci (ATF 130 III 504 c. 3; Lachat,
Commentaire romand du Code des obligations, n. 3 ad art. 259d CO, p.
1352; Burkhalter, Le droit suisse du bail à loyer, commentaire, nn. 7 à 8b
ad art. 259d CO, p. 241). Il en découle que, dans le cas où le bailleur
connaissait l’existence du défaut avant que le locataire ne déclare exiger
une réduction de loyer, ce dernier pourra à la fois réclamer la restitution
d’une partie des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur,
jusqu’à l’élimination du défaut, en consignant, au besoin, les loyers à
échoir conformément à l’art. 259g CO (ATF 130 III 504 c. 3). Ainsi, ce qui
importe, c'est que le bailleur ait connaissance du défaut, peu importe de
quelle manière et par quel biais; il n'est donc pas nécessaire que la
communication soit le fait du locataire lui-même. Le bailleur peut ainsi
prendre connaissance du défaut en le constatant lui-même ou en étant
informé par les auxiliaires, voire par des tiers (maîtres d'état, autorités).
Toutefois, le locataire doit prouver cette connaissance en cas de
contestation du bailleur quant au principe, à l'ampleur ou à la durée de la
réduction de loyer (Aubert, in Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, nn. 11
et 12 et 63 ad art. 259d CO).
La réduction de loyer que peut exiger le locataire en
application de l’art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se
détermine par rapport à la valeur de l’objet sans défaut. Elle vise à rétablir
l’équilibre des prestations entre les parties. En principe, il convient de
procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu’elle est
pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec
défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant
ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul

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proportionnel n’est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de
moyenne importance. Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par
référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la
casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral (TF 4C.219/2005 du 24
octobre 2005 c. 2.3).
c) En l'espèce, le jugement attaqué retient l'envoi, par les
intimés, du courrier susmentionné du 27 octobre 2006 et reprend in
extenso le contenu de ce courrier (jugement, pp. 5 et 6). Ce courrier
évoque les défauts, soit "un grave problèmes d'humidité" récurrent. Les
premiers juges retiennent également que les plaintes des intimés au sujet
de ces problèmes sont objectivées, soit prouvées, par les témoins
entendus. Le jugement évoque largement le contenu des déclarations des
témoins (jugement, pp. 7 à 10). Contrairement à ce que prétend le
recourant, il ne s'agit pas de "témoignages flous" de proches des intimés.
Le jugement fait mention de huit témoins, dont cinq ne sont pas des
proches, qui tous attestent des importants problèmes d'humidité
rencontrés depuis 1998, puis disparus entre 2001 et 2004, puis réapparus.
Il découle également de ces témoignages que des interventions ont eu lieu
– ce qui présuppose évidemment que le bailleur et recourant en a eu
connaissance – notamment que l'architecte du recourant a conseillé ce
dernier et a supervisé des travaux entrepris en relation avec ces
problèmes. Les premiers juges se fondent également sur des pièces, en
particulier des photos, ainsi qu'un constat d'architecte du 27 juillet 2007
établissant l'existence des dégâts, et un rapport d'expert du 10 septembre
2007 allant dans le même sens. Le jugement attaqué décrit aussi toute la
procédure administrative menée par la commune de Renens (jugement,
pp. 11 à 13). C'est donc à raison que les premiers juges, sur la base de
l'ensemble de ces éléments, ont retenu comme suffisamment établie la
réalité des problèmes d'humidité allégués par les intimés, qu'ils ont
considéré que ces problèmes constituaient bien un défaut de la chose
louée et que ces défauts étaient imputables au recourant. Les premiers
juges ont également examiné de façon complète les conditions de l'avis
des défauts (jugement, pp. 15 à 17); ils aboutissent à la conclusion
convaincante, qu'au vu de l'ensemble des éléments, le recourant ne

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saurait de bonne foi soutenir qu'il ignorait, en particulier après ses
premières interventions dans le logement litigieux en 2001, puis aussi
après l'intervention municipale et les plaintes subséquentes de 2006,
l'existence des problèmes d'humidité.
Enfin, s'agissant du moyen tiré de la prescription, on retiendra
qu'il a été invoqué tardivement, pour les raisons indiquées dans le
jugement (p. 23), qui peuvent être confirmées par adoption de motifs (art.
471 al. 3 CPC-VD). A la lecture du procès-verbal de l'audience, il ne ressort
pas que la prescription ait été soulevée avant la fin de l'instruction, aucun
élément du dossier ne contredisant la constatation des premiers juges
selon lesquels ce moyen n'aurait été soulevé qu'en plaidoirie.
Au vu de ce qui précède, le moyen tiré de la violation de l'art.
259d CO est mal fondé et doit être rejeté.
6. En définitive, le recours se révèle manifestement mal fondé et
doit être rejeté en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD, le jugement étant
confirmé.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
500 fr. (art. 232 al. 1 aTFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 4
décembre 1984]).
Les intimés n'ayant pas été interpellés, il ne sera pas alloué de
dépens.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
prononce :
I. Le recours est rejeté.

- 23 -
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance du recourant R.________ sont
arrêtés à 500 fr. (cinq cents francs).
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 14 novembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Yves Hofstetter (pour R.________),
- Me Guillaume Perrot (pour X.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 19'940 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin

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2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
Le greffier :