vd_gerichte · XC09.024647 · 2011-11-08 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
272/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 8 novembre 2011
________________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Krieger et Mme Kühnlein
Greffière : Mme Tchamkerten
*****
Art. 271 al. 1, 271a al. 1 let. a, 272 CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par et B.D.________, à Glion,
demandeurs, contre le jugement rendu le 7 juin 2010 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant les recourants d’avec et B.K.________, à
Villeneuve, défendeurs.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
806

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 7 juin 2010, dont les motifs ont été expédiés
pour notification aux parties le 8 juillet 2011, le Tribunal des baux a dit
que la résiliation de bail adressée le 12 mars 2009 avec effet au 30 juin
2009 par les défendeurs B.K.________ et A.K.________ aux demandeurs
A.D.________ et B.D.________, relative à l'appartement de quatre pièces et
demi dans l'immeuble sis ruelle de S.________ 14 à Glion, était valable (I),
accordé une seule et unique prolongation du bail aux demandeurs
jusqu'au 31 décembre 2010 (II), rendu le jugement sans frais ni dépens
(III) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par
les pièces du dossier (art. 452 CPC-VD [Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11]):
1. Par contrat de bail du 28 mai 2008, les recourants B.D.________
et A.D.________ ont pris en location un appartement de quatre pièces et
demie, les combles aménagés, un garage et une place de parc, sis ruelle
S.________ 14, à Glion, à l'étage d'une maison individuelle dont les intimés
B.K.________ et A.K.________ sont copropriétaires. Conclu pour une durée
initiale d'une année, soit du 15 juin 2008 au 30 juin 2009, le contrat de
bail était renouvelable d'année en année, sauf avis de résiliation donné
par l'une des parties au moins trois mois à l'avance pour la prochaine
échéance. Le loyer net s'élevait à 2'350 fr. par mois, charges comprises.
Le rez-de-chaussée de la maison des intimés était alors habité
depuis 1994 par les époux R.N.________ et L.N.________ ainsi que par leur
fils B.N.________. La famille R.N.________ avait vécu en harmonie, durant
douze ans, avec les précédents locataires de l'appartement sis au premier
étage. Avant l'arrivée des recourants, elle n'avait jamais été impliquée
dans des conflits de voisinage.

- 3 -
2. Rapidement, les familles D.________ et R.N.________ ont été
divisées par des mésententes liées notamment à des nuisances sonores, à
l'utilisation de places de parc et à la consommation d'électricité, lesquelles
n'ont cessé de s'amplifier.
Par lettre du 10 février 2009, la société G.________SA, régie de
l'immeuble sis ruelle S.________ (ci-après: la gérance ou la régie) a informé
les époux D.________ de ce qui suit:
"Madame, Monsieur,
Suite à notre entretien téléphonique, nous vous informons avoir
transmis un courrier à Mme & Mr R.N.________ concernant des places de parc qui
leur sont attribuées. […]"
Par lettre du 12 février 2009, B.N.________ a rapporté à la
gérance que ses voisins garaient leurs véhicules sur ses places de parc,
laissaient leurs chiens aboyer durant des heures et faisaient du bruit la
nuit, demandant que des mesures soient prises. Par correspondance du 2
mars suivant, le prénommé s'est à nouveau plaint auprès de la gérance du
comportement de ses voisins. Il leur reprochait en substance d'épier les
membres de sa famille en permanence et de les prendre en photos depuis
leur balcon. Il a également indiqué être importuné par le système
d'éclairage nocturne et le dispositif de surveillance mis en place par ces
derniers. Il a prié la gérance "de les faire partir rapidement".
Par formules officielles datées du 12 mars 2009 et adressées
sous pli recommandé le lendemain, une notification de résiliation de bail
pour le 30 juin 2009 a été communiquée séparément à A.D.________ et à
B.D.________.
Suite à la demande des époux D.________, la régie a motivé le
congé, par lettre du 30 mars 2009, en ces termes:
" (…)

- 4 -
Dès lors, nous vous informons avoir pris cette décision en accord
avec le propriétaire et cela suite à une mauvaise entente avec les locataires du
dessous ainsi que le voisinage.
Nous profitons de ce courrier pour vous indiquer qu'une pétition a
été signée contre vous (…)."
La pétition dont il est question dans ce courrier a été signée au
cours du mois de mars 2009 par les membres de la famille R.N.________
ainsi que par trente-quatre autres personnes, dont certaines n'habitaient
pas dans le voisinage immédiat. Les signatures ont été apposées sous la
mention suivante:
"La famille D.________ n'arrive pas à s'intégrer dans notre quartier et
ne fait aucun effort pour cela. Il y a le problème des chiens, d'éclairage, de
bruit… par cette pétition, nous vous demandons de les faire partir".
Par la suite, plusieurs signataires ont retiré leur adhésion à
cette pétition, précisant l'avoir signée sans la lire et n'avoir aucun grief à
formuler contre la famille D.________. En particulier, P.________, un voisin
des recourants, a attesté par écrit du 31 mars 2009 que L.N.________ lui
avait communiqué de fausses informations pour tenter d'obtenir sa
signature et que le comportement des recourants n'avait jamais été un
problème.
3. Le 15 avril 2009, les recourants ont saisi l'autorité de
conciliation du district de Riviera-Pays d'Enhaut. Ayant constaté l'échec de
la conciliation à l'issue de l'audience tenue en présence des parties le 3
juin 2009, l'autorité de conciliation a dit que la résiliation de bail notifiée le
12 mars 2009 (recte: le 13 mars 2009) pour le 30 juin suivant respectait
les dispositions légales et qu'elle était valable sans prolongation.
4. Par courrier recommandé daté du 22 juillet 2009, les
recourants se sont plaints auprès de la gérance de la présence, depuis
plus d'une année, d'un nid de guêpes dans leur galetas, indiquant l'avoir

- 5 -
informée de ce problème par téléphone à plusieurs reprises. Dans ce
même courrier, ils ont dressé une liste de treize défauts constatés depuis
leur arrivée dans l'appartement, précisant les avoir signalés en septembre
et décembre 2008 déjà.
La régie a accusé réception de ce courrier par lettre du 31
juillet suivant. Admettant avoir été informée de la présence du nid de
guêpes par téléphone le 20 juillet du même mois, elle a expressément
contesté que les treize défauts listés aient été portés à sa connaissance en
septembre et décembre 2008, deux d'entre eux lui ayant été signalés,
pour la première fois, lors de la séance de conciliation du 3 juin précédent.
5. En cours de procédure, les intimés ont découvert que les
recourants avaient menti sur la fiche de demande de location du 20 mai
2008 et produit des attestations d'absence de poursuites d'une tierce
personne, afin de dissimuler l'existence de poursuites que leur ancien
bailleur avait déposées à leur encontre. Ils ont ainsi fait valoir un second
motif justifiant la résiliation, savoir la rupture du lien de confiance
nécessaire au maintien du contrat de bail.
6. En date du 2 septembre 2009, les recourants ont déposé une
plainte pénale contre L.N.________ et toute autre personne vivant en
ménage commun avec lui pour utilisation abusive d'une installation de
télécommunication au sens de l'art. 179 septies CP (Code pénal du 21
décembre 1937; RS 311.0). Il était en effet apparu qu'une soixantaine
d'appels téléphoniques répartis sur six jours – soit les 27 et 28 mai, 1er et
2 juin, 9 et 24 juillet 2009 – provenant du raccordement de L.N.________,
avaient été adressés aux recourants, parfois en pleine nuit ou très tôt le
matin.
7. Par requête du 13 juillet 2009, A.D.________ et B.D.________ ont
saisi le Tribunal des baux, en prenant, avec suite de frais et dépens, les
conclusions suivantes:
"Principalement:

- 6 -
I. Annuler la décision de la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer Préfecture de Riviera-Pays d'Enhaut du 10 juin 2009,
RPE/015/09/0000212.
Cela fait en statuant à nouveau, prononcer
II. Les résiliations de bail de Madame A.D.________ et Monsieur
B.D.________ du 12 mars 2009 sont nulles.
Subsidiairement:
III. Les résiliations du bail de Madame A.D.________ et Monsieur
B.D.________ du 12 mars 2009 sont annulées.
Plus subsidiairement:
IV. L'échéance du bail de Madame A.D.________ et Monsieur
B.D.________ est prolongée de quatre ans."
Dans leur procédé écrit du 30 octobre 2009, les intimés
A.K.________ et B.K.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, au
rejet de la requête.
Invoquant notamment des raisons médicales et le décès du
père de A.D.________, les recourants ont sollicité, à deux reprises, le renvoi
de l'audience de jugement, laquelle a été fixée en définitive au 10 juin
2010, les parties étant informées du fait que ce renvoi serait le dernier et
invitées, cas échéant, à se faire représenter à cette occasion.
Les recourants ne s'étant pas présentés à l'audience de
jugement, leur conseil a sollicité le renvoi de celle-ci produisant des
certificats médicaux. Le tribunal a rejeté la requête et dispensé les
recourants de comparution personnelle. Huit témoins ont été entendus.
Q.________, gérant de l'immeuble litigieux à partir de la deuxième partie de
l'année 2008 à la fin de l'année 2009 a déclaré avoir eu plusieurs litiges
avec les recourants, concernant notamment des défauts de paiement et la

- 7 -
pose d'une caméra de surveillance sans autorisation, que d'une manière
générale, B.D.________ "faisait la police comme bon lui semblait" dans
l'immeuble et que des gens s'étaient sentis violés dans leur sphère privée.
L.N.________ a déclaré que son fils B.N.________ et lui-même, qui
travaillaient parfois la nuit, avaient modifié leurs horaires de travail pour
régler les difficultés qu'ils avaient à dormir pendant la journée en raison
du bruit fait par les recourants. Vu l'absence d'amélioration, ils avaient
finalement décidé de quitter leur appartement pour le 31 mars 2010. Ces
propos ont été confirmés par le témoin B.________, ami du fils de la famille
R.N.________, qui a également confirmé que les recourants avaient pris des
photos de la famille R.N.________ depuis leur balcon, et fait état de litiges
liés à l'entreposage de déchets par les recourants.
Le 18 juin 2010, le Tribunal des baux a fait notifier aux parties
le dispositif du jugement rendu le 7 du même mois. Par courrier du 25 juin
2010, le conseil des recourants a demandé la motivation du jugement. Par
lettre du 28 juin 2010, les recourants ont sollicité la motivation du
jugement et demandé le relief.
Les recourants ayant changé de conseil dans l'intervalle,
l'audience incidente devant trancher la recevabilité du relief a été fixée au
1er octobre 2010. Par jugement incident du même jour, le Tribunal des
baux a déclaré la demande de relief présentée par A.D.________ et
B.D.________ irrecevable. Cette décision a été confirmée par arrêt de la
Chambre des recours du 28 janvier 2011, à la suite du recours déposé par
A.D.________ et B.D.________.
8. En droit, les premiers juges ont estimé que le congé était
valable et qu'au regard de l'ensemble des circonstances, il se justifiait
d'accorder une seule et unique prolongation du contrat de bail jusqu'au 31
décembre 2010.
B. Par acte du 25 juillet 2011, A.D.________ et B.D.________ ont
recouru contre ce jugement, en concluant, sous suite de frais et dépens, à

- 8 -
sa nullité, la cause étant renvoyée au Tribunal des baux pour nouveau
jugement, ou à sa réforme, en ce sens que les résiliations du bail du 12
mars 2009 sont nulles, plus subsidiairement annulées, et plus
subsidiairement encore que le contrat de bail est prolongé de quatre ans.
Par mémoire du 15 septembre 2011, les recourants ont développé leurs
moyens et conclu, sous suite de frais et dépens, à la nullité du jugement,
la cause étant renvoyée au Tribunal des baux pour nouveau jugement, ou
à sa réforme, en ce sens que la demande d'annulation de la résiliation est
admise, subsidiairement que la prolongation du contrat de bail est admise
pour une durée unique de quatre ans soit jusqu'au 30 juin 2013, et plus
subsidiairement encore que la prolongation du bail octroyée n'est qu'une
première prolongation, possibilité étant donnée aux époux D.________
d'agir en vue de l'octroi d'une seconde prolongation.
Les intimés n'ont pas été invités à se déterminer.
En d roit :
1. Depuis l'entrée en vigueur le 1er janvier 2011 du Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC; RS 271), les recours sont
régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la
décision aux parties (art. 405 al. 1 CPC). Le dispositif du jugement attaqué
ayant été expédié pour notification aux parties le 17 juin 2010, les
dispositions contenues dans le Code de procédure civile du canton de
Vaud du 14 décembre 1966 sont applicables (ATF 137 III 127 c. 1; ATF 137
III 130 c. 2).
2. Les art. 444. 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par le renvoi
de l'art. 13 LTB (loi sur le Tribunal des baux du 13 décembre 1981; RS
173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les
jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.

- 9 -
Le recours, interjeté en temps utile, est ainsi recevable à la
forme.
3. Saisie d’un recours en nullité, la Chambre des recours
n’examine que les moyens dûment développés (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3e éd., 2002, n. 2 ad art. 465 CPC-VD).
En nullité, les recourants se plaignent en substance d’une
appréciation arbitraire des preuves. Les critiques émises portent ainsi sur
l'établissement des faits et l’appréciation des preuves. Ils y voient en outre
une violation de leur droit d'être entendu. Or, les critiques concernant
l'appréciation des preuves peuvent être soulevées dans le cadre d’un
recours en réforme compte tenu du pouvoir d’examen de la Chambre des
recours dans le cadre de ce recours (art. 452 al. 2 CPC-VD). Par
conséquent, aucun grief à ce propos ne saurait être soulevé à l'appui d'un
recours en nullité, qui est subsidiaire (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 14
ad art. 444 CPC-VD). Par ailleurs, les recourants ne développent aucun
moyen propre au grief de la violation du droit d'être entendu. Partant, le
recours en nullité est irrecevable.
4. a) Les conclusions en réforme des recourants ne sont ni plus
amples ni nouvelles par rapport à celles prises en première instance, de
sorte qu'elles sont recevables (art. 452 al. 1 CPC-VD).
Les conclusions prises dans le mémoire de recours, en ce
qu'elles diffèrent de l'acte de recours, sont irrecevables
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 461 CPC-VD, p. 716).
b) Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours développe son
raisonnement juridique après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du
jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé
ou complété au moyen de celles-ci (art. 452 al. 1ter et 456a CPC-VD; JT

- 10 -
2003 III 3). Dans ces limites, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD applicable par le renvoi de
l'art. 13 LTB).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et a été complété sur la base de celles-ci.
5. a) Dans un premier moyen, les recourants soutiennent que le
congé qui leur a été signifié est un congé-représailles, donné uniquement
parce qu'ils ont fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du
contrat de bail, de sorte qu'il y aurait lieu de l'annuler en vertu de l'art.
271a al. 1 let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). A
l'appui de leur moyen, ils invoquent deux lettres qu'ils disent avoir
adressées à la gérance les 1er septembre et 10 décembre 2008, produites
en première instance, qui dressent une liste des défauts constatés depuis
leur arrivée auxquels la gérance était priée de remédier. Ils rappellent
également avoir exprimé des doléances en février 2009, au sujet de
l'utilisation des places de parc.
b) L'art. 271a al. 1 let. a CO prévoit que le congé est annulable
lorsque le bailleur le donne parce que le locataire fait valoir de bonne foi
des prétentions découlant du bail.
L'application de cette disposition suppose la réalisation de trois
conditions, à savoir l'existence d'une prétention en relation avec le bail
(1), que le locataire fait valoir de bonne foi (2) et qui provoque la
résiliation du bail (3).
La disposition vise à permettre au locataire d'exprimer
librement ses prétentions sans avoir à craindre un congé. Il incombe au
locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa
prétention et la résiliation, celui-ci pouvant résulter d'une grande
vraisemblance. Il est toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau
de la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est

- 11 -
autre, auquel cas l'art. 271a al. 1 let. a CO ne trouve pas application (TF
4C.59/2007 du 25 avril 2007 c. 3.3; Higi, Commentaire zurichois, 4e éd.,
1996, n. 61 ad art. 271a CO; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 741). Le
locataire ne doit pas avoir fait valoir ses prétentions de manière chicanière
ou excessive. La preuve de la mauvaise foi du locataire incombe au
bailleur (Conod, in Droit du bail à loyer: Commentaire pratique, 2010, n. 11
ad art. 271a CO).
c) En l'espèce, les premiers juges ont considéré que les
recourants n'avaient pas établi que les lettres datées du 1er septembre et
du 10 décembre 2008, étaient bien parvenues à la régie, de sorte qu'ils
n'en ont pas tenu compte pour résoudre le litige. Dès lors que rien au
dossier ne permettait d'admettre que les intimés avaient connaissance
des défauts invoqués par les recourants lorsqu'ils ont résilié le contrat de
bail, il a été retenu que les recourants n'avaient pas établi à satisfaction
de droit que le congé leur avait été donné parce qu'ils avaient fait valoir
ces prétentions de bonne foi.
L'appréciation des preuves à laquelle s'est livré le tribunal de
première instance n'est pas critiquable. En effet, dans son courrier du 31
juillet 2009 accusant réception de celui recommandé des recourants daté
du 22 juillet précédent, la régie a expressément contesté avoir reçu les
deux lettres litigieuses et précisé avoir eu connaissance des doléances
des recourants lors d'un entretien téléphonique du 20 juillet 2009 et lors
de l'audience de conciliation du 3 juin 2009. Contrairement à ce que
soutiennent les recourants à l'appui de leur recours, il ne ressort pas de ce
courrier que les correspondances de 2008 aient été adressées à la régie.
Dans la mesure où celles-ci n'ont pas été expédiées sous pli recommandé
et que les recourants n'ont pas apporté la preuve de leur réception par la
gérance, il n'est pas possible d'admettre, sans autre, qu'elles ont été
effectivement communiquées aux bailleurs. Partant, l'on ne saurait tenir
pour constant que les intimés avaient connaissance des défauts invoqués
par les recourants dans leurs lettres des 1er septembre et 10 décembre
2008.

- 12 -
S'agissant des doléances des recourants relatives à l'utilisation
des places de parc, la seule pièce au dossier en faisant état est le courrier
du 10 février 2009 de la gérance, lequel mentionne un entretien
téléphonique à ce sujet. Si l'on peut retenir, au vu du contexte, que les
recourants se sont plaints de leurs voisins concernant l'utilisation des
places de parc, rien au dossier ne permet en revanche de considérer que
la résiliation du contrat de bail serait la conséquence de cette plainte.
Mal fondé, le moyen des recourants doit être rejeté.
6. a) Dans un second moyen, les recourants font valoir que le
congé leur a été signifié au mépris des règles de la bonne foi et qu'il est
donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO. Ils allèguent que la
mésentente entre leur famille et celle des R.N.________ est entièrement
imputable au "comportement inacceptable, chicanier et harceleur" de
celle-ci et que l'ampleur du conflit est en partie due à l'inaction de la
gérance. A cet égard, ils se réfèrent au témoignage de P.________, selon
lequel le comportement des recourants a toujours été irréprochable. Ils
font également grief aux premiers juges d'avoir tenu compte de la pétition
signée par des habitants du voisinage, laquelle est selon eux dénuée de
toute valeur probante. Enfin, ils estiment que c'est à tort que le Tribunal
des baux a retenu que le congé était justifié par une rupture du lien de
confiance entre les parties, ce motif ayant été découvert après la
résiliation du contrat de bail.
b) A teneur de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable
lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Selon la jurisprudence (ATF
120 II 31 c. 4a), la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la
fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code civil du 10 décembre
1907; RS 210]) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Le
congé est abusif s'il ne répond à aucun intérêt digne de protection, s'il est
purement chicanier ou s'il conduit à une disproportion manifeste des
intérêts en présence (ATF 132 III 737 c. 3.4.2; ATF 120 II 31 c. 4a).

- 13 -
Plus spécifiquement, le congé est valable lorsqu'il est donné
par le bailleur pour mettre un terme au désaccord entre les locataires,
lorsque l'on ne peut pas exiger de lui qu'il trouve le "trublion" par de
vastes recherches. Pour avoir le droit de résilier, il suffit que les locataires
se reprochent mutuellement des comportements incorrects, qu'ils en
fassent le reproche au bailleur et qu'ils attendent de lui, expressément ou
tacitement, qu'il sanctionne les personnes concernées. Si, dans une telle
situation, le bailleur décide de résilier le bail d'un ou de plusieurs
locataires, il ne peut pas se fonder sur des motifs sans rapport avec le
litige pour choisir le ou les locataires qui doivent partir
(Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, p.
647 et les références citées).
Afin que les parties contractantes puissent se représenter les
intérêts en jeu, le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art.
271 al. 2 CO). Un défaut de motivation ou une motivation incorrecte peut
constituer un indice de l'inexistence d'un intérêt digne d'être protégé,
sérieux et objectivement reconnaissable (ATF 132 III 737 c. 3.4.2). La
motivation du congé doit reposer sur des faits réels qui sont déjà survenus
au jour de la résiliation du bail (Higi, op. cit., n. 119 ad art. 271 CO; Lachat,
op. cit., p. 733).
La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa
validité (ATF 125 III 231 c. 4b et les références citées). Par conséquent, en
tant que telles, des indications mensongères sur les raisons qui ont amené
une partie à mettre fin au contrat de bail ne peuvent affecter la validité
d'un congé. L'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois
constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi
(ATF 125 III 231 c. 4b; Barbey, Commentaire du droit du bail, chapitre III,
1991, n. 290 et 319 ad art. 271-271a CO; Corboz, Les congés affectés d'un
vice, 9e séminaire sur le bail à loyer, 1996, p. 22; Higi, op. cit., n. 149 ad
art. 271 CO; Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., 2003, n. 2451, p. 354;
Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., p. 656). S'il est en revanche établi que
le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime,
le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un

- 14 -
dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (Barbey, op. cit.,
n. 45 ad art. 271-271a CO).
En principe, l'invocation par le bailleur de nouveaux motifs en
cours de procédure, autres que ceux donnés à l'origine est exclue.
Toutefois, exceptionnellement, si le motif réel du congé apparaît en
procédure comme légitime, le congé sera validé (Conod, op. cit., n. 26 ad
art. 271 CO). L'existence d'un motif de résiliation s'apprécie au moment de
la déclaration de résilier. C'est toutefois la situation réelle qui prévaut,
quand bien même elle n'est établie que postérieurement à la résiliation
(cf. s'agissant des motifs pouvant être invoqués en matière de résiliation
du contrat de travail, ATF 127 III 310 c. 4a, JT 2001 I 367; Carruzzo, Le
contrat individuel de travail, 2009, p. 556). Le bailleur pourra ainsi
invoquer un motif qui a été découvert après coup mais qui aurait été de
nature à justifier le congé si l'auteur de la résiliation en avait eu
connaissance en temps utile.
c) En l'espèce, les bailleurs ont motivé le congé par la
mésentente opposant les recourants à leurs voisins. Les premiers juges
ont retenu que la responsabilité du conflit paraissait pouvoir être attribuée
aux recourants, de sorte qu'ils ont nié le caractère abusif du congé.
Considérant par ailleurs que dans la mesure où les intimés n'auraient
vraisemblablement pas accepté de louer leur appartement aux recourants
s'ils avaient été au courant des poursuites de l'ancien bailleur à leur
encontre, et qu'en mentant sur leur situation économique personnelle, les
recourants avaient provoqué la rupture du lien de confiance nécessaire au
maintien du contrat, les premiers juges ont estimé que le motif invoqué
par les intimés en cours de procédure pour résilier le contrat de bail
apparaissait comme légitime. Pour cette raison également, ils ont
considéré que la résiliation du bail n'était pas contraire à la bonne foi.
La cour de céans fait sienne l'opinion des premiers juges, dont
les considérations, complètes et convaincantes peuvent être confirmées
par adoption de motifs (art. 471 al. 3 CPC-VD). C'est en effet au terme
d'une saine appréciation des preuves et au regard de l'ensemble des

- 15 -
circonstances que ceux-ci ont retenu que la responsabilité du conflit
paraissait pouvoir être attribuée aux recourants. En particulier, ils ont
relevé que L.N.________ avait écrit à trois reprises à la gérance – les 12
février, 2 mars et 7 mai 2009 - pour se plaindre du comportement des
recourants et demander que des mesures soient prises, et que les
reproches ainsi émis avaient été confirmés par le témoin B.________. Ils ont
tenu compte du témoignage de Q.________, employé de la régie, qui a
rapporté que d'autres personnes dans l'immeuble s'étaient senties violées
dans leur sphère privée par le comportement des recourants. S'agissant
du témoin P.________, les recourants n'ont pas sollicité que ses
déclarations soient verbalisées (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., ad art. 209
CPC-VD) alors qu'ils semblent prétendre, au stade du recours, que celles-ci
sont essentielles pour l'issue du procès. Cela étant, même s'il s'avérait que
ce témoin ait déclaré que le comportement des recourants avait toujours
été irréprochable, cet élément, mis en balance avec les autres
témoignages, ne permet pas de déresponsabiliser les recourants dans le
cadre du conflit qui les oppose à la famille N.________. Les premiers juges
ont également souligné que la famille R.N.________ n'avait pas connu de
problèmes relationnels avec les précédents locataires de l'appartement
durant les douze ans de cohabitation, ni causé de quelconques troubles
dans le voisinage. Ils ont également pris en considération qu'avant la
résiliation du bail, les recourants ne s'étaient plaints de leurs voisins qu'à
une seule reprise, le 10 février 2009, pour des questions relatives à
l'utilisation de places de parc. Enfin, ces magistrats ont apprécié la valeur
probante de la pétition litigieuse avec réserve, précisant qu'il ne s'agissait
que d'un indice.
Dès lors que le motif de la rupture du contrat de bail réside
dans le conflit persistant divisant les locataires et imputable
principalement aux recourants, il est légitime, de sorte qu'il n'y a pas lieu
d'annuler le congé.
Par surabondance, la résiliation du bail se justifie également
par la rupture du lien de confiance due au fait que les recourants ont
menti sur leur situation financière lors de la demande de location de

- 16 -
l'appartement. Bien que ce motif ait été découvert par les intimés après
que le congé avait été donné, il existait déjà au moment de la résiliation.
Pour cette raison également, le congé n'est pas contraire à la bonne foi.
7. a) Enfin, dans un dernier moyen, les recourants font valoir que
c'est en violation de l'art. 272 al. 1 CO que les premiers juges ont accordé
une seule et unique prolongation du contrat de bail, soutenant que la
pesée des intérêts en présence aurait dû aboutir à une prolongation de
quatre ans. Ils invoquent leur affaiblissement psychologique dû au décès
de leur fils en 2004, la bonne intégration de leurs enfants dans la région,
leur situation financière précaire et le déménagement de la famille
R.N.________.
b) Selon l’art. 272 CO, le locataire peut demander la
prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin
du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans
que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts,
l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la
conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la
situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur
comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou
alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de
ce besoin (d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (e) (al. 2). La pesée des intérêts en fonction de cette liste
non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d’une
éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la
prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la
résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 116 lI 446 c. 3b ; Lachat,
op. cit., p. 771).
La durée de la prolongation ne peut être déterminée
schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée
des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l’art. 272 al.
1 et 2 CO (TF 4C.139/2000 du 10 juillet 2000 c. 2). La détermination de la

- 17 -
durée de la prolongation en fonction des critères précités relève du
pouvoir d’appréciation du juge, selon les règles du droit et de l’équité (art.
4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner
du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et
procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse
pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d’appréciation que la loi lui
accorde. Le droit fédéral n’est violé que si le juge sort des limites fixées
par la loi, s’il se laisse guider par des considérations étrangères à la
disposition applicable, s’il ne prend pas en compte les éléments
d’appréciation pertinents ou s’il en tire des déductions à ce point
injustifiables que l’on doive parler d’un abus du pouvoir d’appréciation
(ATF 135 III 121 c. 2 ; ATF 133 II 201 c. 5.4 ; ATF 125 III 226 c. 4b ; TF
4A_130/2008 du 26 mai 2008 c. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en
compte les circonstances et la durée du bail, mais aussi l’âge et la santé
du locataire, ses revenus et ses relations avec le quartier (Lachat, op. cit.,
p. 775). Si le besoin du bailleur d’avoir à utiliser personnellement ses
locaux est légitime, ce besoin peut l’emporter sur les intérêts du locataire
lorsqu’il est concret, sérieux et actuel. L’appréciation sera différente
s’agissant d’un bailleur occasionnel, dont l’intérêt pèsera plus lourd que
celui d’un professionnel de l’immobilier (Lachat, op. cit., pp. 776 à 778).
Quant au locataire, il ne doit pas rester inactif et se mettre à la recherche
d’un nouveau logement dès la notification du congé (ATF 125 I 226 c. 4c ;
Lachat, op. cit., p. 782 et les références citées).
L’art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation
pour des baux d’habitation est de quatre ans au maximum, limite dans
laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat, op.
cit., pp. 782-783). Procéder par deux prolongations successives ne se
justifie cependant que lorsqu’il existe une incertitude caractérisée sur la
situation à la fin de la première période de prolongation (TF 4A_621/2009
du 25 février 2010 c. 2.4.2, in Cahiers du bail 2010, p. 83). Une
prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement,
un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à
trouver un local de remplacement (Weber, in Basler Kommentar, 4e éd.,
2008, n. 15 ad art. 272 CO ; CREC I 26 août 2009/417), respectivement

- 18 -
lorsque le locataire peut disposer d’une solution de remplacement en
déployant les efforts nécessaires (Conod, op. cit., n. 9 ad art. 272b CO).
Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire
n’a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu’au
moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 c. 4 ;
Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., pp. 722-723).
c) En l'occurrence, la pesée des intérêts en cause opérée par
le Tribunal des baux ne prête pas le flanc à la critique, les premiers juges
n'ayant pas outrepassé le large pouvoir d'appréciation qui est le leur. En
particulier, il a été tenu compte du fait que le contrat n'avait duré que
treize mois, que les recourants avaient dissimulé leur situation
économique réelle lors de la demande de location, que dans la mesure où
l'introduction d'une procédure en annulation ou en prolongation de bail
suspendait les effets du congé, les recourants jouissaient d'une
prolongation de fait aussi longtemps qu'un arrêt définitif et exécutoire
n'aurait pas été rendu et que ceux-ci n'avaient au surplus produit aucune
pièce attestant des recherches qu'ils auraient effectuées afin de trouver
un appartement de remplacement. Les considérations des premiers juges
à cet égard, complètes et convaincantes, peuvent être confirmées par
adoption de motifs (art. 471 al. 3 CPC-VD). On relèvera qu'au vu de la
durée de la procédure, les recourants ont bénéficié d'une prolongation de
fait supplémentaire de plus de dix mois, ce qui rend le jugement attaqué
d'autant moins critiquable.
Le recours est donc également mal fondé sur ce dernier point.
8. En définitive, le recours doit être rejeté en application de l'art.
465 al. 1 CPC-VD et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants sont arrêtés à
1'686 fr. 50 fr., solidairement entre eux (art. 232 al. 1 aTFJC [tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile]).

- 19 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance des recourants A.D.________ et
B.D.________ sont arrêtés à 1'686 fr. (mille six cent huitante-six
francs).
IV. L'arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Astyanax Peca, avocat (pour A.D.________ et B.D.________)
- Me Julie Laverrière, avocate (pour B.K.________ et A.K.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

- 20 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La greffière :