vd_gerichte · CO08.031146 · 2012-01-19 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
CO08.031146
25/2012/FAB
COUR CIVILE
_________________
Audience de jugement du 19 janvier 2012
_________________________________
Présidence de M. MULLER, président
Juges : M. Bosshard et Mme Byrde
Greffière : Mme Schwab Eggs
*****
Cause pendante entre :
A.X.________ et B.X.________ (Me A. Eigenmann)
et
D.________ (Me J. Haldy)
1009

- 2 -
- Du même jour -
Délibérant immédiatement à huis clos, la Cour civile considère
:
E n f a i t :
1. Au jour de l'ouverture de l'action, les demandeurs B.X.________
et A.X.________ étaient associés gérants d'un garage appelé "Garage [...]
Sàrl", à la rue du [...] à Lausanne.
La défenderesse D.________ est une entreprise de droit public
dont le siège est à [...], à [...] Lausanne.
2. La parcelle n° [...], feuillet [...] du registre foncier de la
commune de Lausanne, sise à la route du [...], d'une surface totale de
1'703 m2 (ci-après : la parcelle n° [...]), comprend une habitation de cinq
pièces, un atelier mécanique et un garage d'une surface totale de 209 m2,
ainsi qu'un hangar à machines d'une surface de 155 m2.
Cette parcelle appartenait à S.________, qui y exploitait une
entreprise du même nom, laquelle avait pour but les transports ainsi que
les travaux de terrassement, d'entretien, de déblayage, de génie civil et
de constructions. L'entreprise S.________ utilisait la parcelle et les
installations érigées sur celle-ci comme base de départ pour les véhicules
lourds et lieu d'entretien et de réparation pour les véhicules et le matériel.
Le 29 octobre 1999, à la suite de la faillite de l'entreprise
S.________, la défenderesse a acquis la parcelle n° [...]. Celle-ci est ainsi
devenue propriétaire du bien-fonds, ainsi que de l'habitation de cinq
pièces avec atelier mécanique et du hangar.
3. Au cours des années 1997 à 2000 en tout cas, le Garage [...]
Sàrl était exploité au chemin du [...] à [...]; il s'agissait d'une location.

- 3 -
4. Le 19 octobre 2000, la défenderesse a établi un dossier en
relation avec la parcelle n° [...]. Il s'agissait d'un document descriptif du
bâtiment auquel étaient annexés des photos, un extrait du registre
foncier, un plan de situation [réd.: copie du plan cadastral] et des polices
ECA. Sous la mention "bâtiment", le document indiquait "Atelier
mécanique pour camions surmonté d'un grand logement + couvert à
machines/camion et place bétonnée". L'annexe sise à l'angle nord-ouest
du bâtiment ECA n° [...] ne figurait pas sur le plan cadastral.
La défenderesse a mis en vente l'objet immobilier par
l'intermédiaire de la régie G.________ SA. Cette régie a inséré dans le
quotidien "24 heures" une annonce dont le libellé est le suivant :
"Pour artisan
[...]
maison avec
appartement
170 m2
atelier, garage
hangar 320 m2.
Terrain 1700 m2.
Fr. 690'000.—.
Renseignements
(021) [...]
(079) [...]
RÉGIE G.________ SA
[...] – Lausanne
Tél. 021/ [...]"
5. Le 17 janvier 2001, la direction des travaux du service
d'urbanisme de la Municipalité de Lausanne (ci-après : la direction des
travaux) a écrit notamment ce qui suit à [...], [...] Sàrl, avec copie pour
information à la défenderesse :
"
(…)
Cette parcelle [réd.: n° [...]] est effectivement située en zone de
villas "A" du Plan d'extension (PE) n° [...]. La zone de villas (sauf
disposition particulière contraire) est expressément réservée à
"l'habitat familial".

- 4 -
Les bâtiments existants ne sont pas conformes à la zone du fait
qu'ils abritent une affectation que l'on peut qualifier "d'artisanale".
Cependant, cette situation préexistait lors de l'adoption du PE n° [...]
en 1980. Dès lors, seul un maintien de ces bâtiments et leurs
alentours en exploitation artisanale pourrait être admis. On pourrait
même aller jusqu'à admettre que ces bâtiments soient rénovés ou
transformés tout en maintenant leur situation non conforme à la
"zone villas".
Il vous serait donc possible – en acquérant cette propriété – de
continuer à utiliser lesdits bâtiments dans la même destination que
jusqu'à ce jour (dépôts, artisanat). Cependant, aucun
agrandissement et/ou aucune nouvelle construction destinés à
l'artisanat ne pourrait être admis. A ce propos, nous nous référons à
l'article 80 de la Loi sur l'aménagement du territoire et les
constructions (LATC).
(…)."
Le 21 mars 2001, la direction des travaux a adressé à la Régie
G.________ SA, avec copie pour information à la défenderesse, un courrier
comprenant notamment un passage similaire à l'extrait de la lettre
reproduit ci-dessus.
6. a) Les demandeurs ont pris contact avec la Régie G.________
SA, puis avec la défenderesse.
Selon le témoin [...], ancien employé de la défenderesse, cela
coule de source qu'en voyant l'annonce de la Régie G.________ SA, il était
évident pour les demandeurs qu'un atelier, un garage et un hangar leur
permettraient d'exploiter un garage, une carrosserie et un point de vente
de voiture. Cela correspondait en effet à l'usage précédent de la parcelle.
De manière générale, comme sur ce point, les déclarations de ce témoin
sont retenues, dans la mesure où il n'a pas d'intérêt à l'issue du litige et
qu'il est convaincant.
V.________, en sa qualité de représentant de la défenderesse,
est venu visiter le garage des demandeurs à [...]. Il allait de soi pour ce
témoin que les demandeurs devaient pouvoir continuer à exploiter le
garage-carrosserie et il a estimé que le grand atelier qui était auparavant
exploité par l'entreprise S.________ pouvait abriter une carrosserie et un
garage. Lors de cette visite, V.________ a informé les demandeurs au sujet

- 5 -
des qualités d'utilisation de la parcelle. Pour lui, ceux-ci pouvaient
continuer à exercer sans autre leurs activités de garage et de carrosserie
dans les nouveaux locaux, d'autant plus que les activités précédentes de
l'entreprise S.________ étaient plus importantes et polluantes. En effet, le
témoin V.________ a discuté avec le demandeur des activités qu'il
entendait mener dans les futurs locaux et lui a demandé, s'agissant de son
activité de carrossier, s'il était un "tape-tôle" car, dans cette hypothèse, il
y aurait pu y avoir des problèmes administratifs. Dans la mesure où le
demandeur lui a assuré qu'il n'allait pas faire de travaux de carrosserie
bruyants, mais remettre des voitures d'occasion en état, il était sous-
entendu qu'il n'aurait pas de problèmes administratifs à cet égard. En
définitive, le transfert de l'activité des demandeurs ne paraissait pas poser
de problème à V.________.
La défenderesse avait donc connaissance de l'activité que les
demandeurs souhaitaient déployer dans les bâtiments sis sur la parcelle
mise en vente. V.________ ne se souvient pas avoir expressément donné
l'assurance aux demandeurs qu'ils pourraient continuer à exercer leur
activité de garagiste et de carrossier dans les bâtiments sis sur la parcelle
n° [...] sans devoir procéder à une mise à l'enquête; en particulier, il ne se
souvient pas leur avoir fait état de la teneur du courrier du 17 janvier 2001
de la direction des travaux. V.________ n'a toutefois pas averti les
demandeurs qu'il y aurait une mise à l'enquête; il ne leur a pas non plus
dit qu'il y avait une situation non conforme, puisqu'il l'ignorait.
V.________ n'a pas affirmé aux demandeurs qu'il n'y avait
aucun défaut. Au demeurant, l'immeuble était vendu en l'état, savoir en
son état d'entretien. Il n'a donc donné aucune garantie de ce type ni n'a
poussé les demandeurs à acheter cet immeuble.
Pour ce qui est de l'exploitation du garage, le témoin J.________,
représentant de la régie G.________ SA, considérait qu'il n'y avait pas de
problème étant donné que l'activité des demandeurs serait moins
bruyante que celle de l'entreprise S.________. A la fin des pourparlers,
lorsque le demandeur lui a parlé de son souhait d'installer une carrosserie,

- 6 -
ce témoin l'a toutefois rendu attentif au fait qu'il fallait qu'il s'adresse à
V.________ pour que celui-ci se renseigne sur le point de savoir si l'on
pouvait installer une carrosserie, notamment un four dans l'un des deux
éléments situés à l'arrière de la parcelle. A cette occasion, le témoin a dit
au demandeur qu'il faudrait se renseigner sur un changement ou un
complément d'affectation pour la carrosserie. Ce témoin ignore si le
demandeur a entrepris une telle démarche auprès d'V.________. En
définitive, le témoin J.________ n'a jamais assuré aux demandeurs qu'il n'y
aurait aucun problème administratif pour exploiter leur garage-carrosserie
sur la parcelle.
Les témoins V.________ et J.________ ont confirmé que les
demandeurs avaient examiné l'immeuble avec une attention suffisante. Le
premier a toutefois admis ignorer s'ils s'étaient renseignés sur le statut
administratif de la parcelle auprès de la Ville de Lausanne.
Par lettre du 19 mai 2001, la Régie G.________ SA a informé la
défenderesse du désir des demandeurs "d'acheter la maison en l'état".
L'indication "en l'état" fait référence à l'absence de garantie sur
l'immeuble. Le 22 mai 2001, la Régie a communiqué à la défenderesse
l'accord des demandeurs avec le prix de 650'000 francs. Par courrier du
1er juin 2001, la défenderesse a informé les demandeurs de son accord de
leur vendre la parcelle n° [...] "pour le prix de Fr. 650'000.--, en l'état".
La demanderesse allègue que la défenderesse leur a vendu la
parcelle n° [...] "comme une surface exploitable sans obligation de mise à
l'enquête". Elle a offert de prouver cette affirmation par diverses pièces,
non pertinentes en l'espèce, ainsi que par l'audition de témoins. Seul
entendu sur ce point, le témoin V.________ a répondu : "Oui, la parcelle
ayant été vendue en l'état". Du fait que le témoin nuance directement son
acquiescement et compte tenu de sa réponse aux autres allégués, on ne
tient pas l'allégué de la demanderesse pour établi.
En définitive, on retient que le représentant de la défenderesse
V.________ n'a pas donné de garantie expresse aux demandeurs sur le fait

- 7 -
que le garage-carrosserie serait exploitable sans mise à l'enquête, mais
qu'il était implicitement entendu que les demandeurs pourraient continuer
à exercer leurs activités, en particulier s'agissant de la carrosserie, dans
les nouveaux locaux et qu'ils ne connaîtraient pas de problèmes
administratifs à cet égard.
Le 5 juillet 2001, la fiduciaire [...] Sàrl a transmis à la
défenderesse les bilans du garage M.________ Sàrl à [...] pour les années
1997 à 2000.
b) Le 23 octobre 2001, par-devant le notaire Roland Rochat,
parties ont conclu un contrat de vente en la forme authentique, dont la
teneur était notamment la suivante :
"(…)
Habitation, atelier mécanique,
garage, ass. inc No [...]
Hangar à machines, ass. inc.
No [...]
(…)
2. La parcelle objet des présentes est vendue dans l'état où elle
se trouve, tel qu'examiné par les acquéreurs, avec ses parties
intégrantes et accessoires, sans aucune garantie légale ni
conventionnelle quelconque pour les défauts matériels ou juridiques,
apparents ou cachés, dont elle pourrait être affectée, que ces
défauts soient reconnaissables ou non, libre de bail, de mention,
d'annotation, de servitude et d'usufruit.
L'attention des acquéreurs est dès lors attirée sur la portée de
la clause ci-dessus, à savoir qu'ils sont ainsi privés des garanties
prévues par la loi, notamment des actions rédhibitoires, en réduction
du prix ou en dommages-intérêts.
Demeure cependant réservé l'article cent nonante-neuf du
Code des obligations qui prévoit que toute clause qui supprime ou
restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement
dissimulé à l'acquéreur les défauts de la chose.
(…)
5. Demeurent réservées les restrictions au droit de la propriété
foncière, découlant du droit public telles que celles résultant de plan
d'alignement et de règlement d'extension qui ne sont pas
mentionnées au Registre foncier.
(…)"
Le 19 décembre 2001, les demandeurs ont obtenu deux
crédits hypothécaires auprès de la défenderesse, le premier de 440'000 fr.
et le second de 106'000 francs. Le 20 décembre 2001,ils ont acquitté le
prix de vente.

- 8 -
7. Par lettre du 12 février 2002, le Service de l'urbanisme de la
direction des travaux de la commune de Lausanne a accordé aux
demandeurs un délai afin qu'ils présentent "un dossier établi
conformément aux articles 69 et 73 du Règlement d'application de la Loi
sur l'aménagement du territoire et les constructions (RATC) - 3 et 4 du
Règlement sur les constructions (RC)".
Le 28 mars 2002, [...], architecte des demandeurs, a
notamment écrit ce qui suit à la défenderesse :
"
(…)
Je vous transmets copie de l'acte de vente de Maître Rochat n° [...]
dans lequel, sous désignation de la parcelle en question est précisée
la nature exacte du bien immobilier en particulier : « atelier
mécanique & garage ».
(…) la direction des travaux de la Ville de Lausanne envoyait un
courrier chargé demandant la régularisation de la propriété de M.
X.________ selon les articles 103 de la LATC et 3 & 4 du RC.
Cet état était connu de vos services bien avant la vente à M.
A.X.________ (…). Dès lors, je vous serais reconnaissant de bien
vouloir me confirmer que
a. Vous acceptez les faits du présent courrier
b. Que vous allouez à mon client un budget pour la mise en
conformité de la présente (estimatif en annexe)
c. Que mon client se réserve le droit, en cas de refus de cette
procédure, de faire annuler l'acte de vente susmentionné à
vos frais."
Par courriel du 23 avril 2002, la défenderesse a demandé à [...]
de "revoir à la baisse [ses] honoraires" pour l'établissement d'un dossier
de mise à l'enquête pour le maintien d'une exploitation artisanale.
La défenderesse a alors mandaté l'architecte [...], dont elle a
pris en charge les frais, pour réaliser le dossier de mise à l'enquête. Le 27
mai 2002, ce dernier a déposé pour le compte des demandeurs un dossier
de mise à l'enquête en relation avec les bâtiments sis sur la parcelle n°
[...].

- 9 -
8. Le 5 août 2002, le demandeur a écrit deux lettres à la
défenderesse dont il résulte en particulier ce qui suit :
"
(…)
Etant en attente de la fin de la mise en enquête (sic) et d'un permis
de régularisation, je n'ai pas pu exercer mon activité professionnelle
dans sa totalité ; c'est pour cette raison que je n'ai pas la possibilité
de payer le crédit susmentionné.
(…)."
La défenderesse a adressé aux demandeurs des avis
d'échéance et des rappels en vue du paiement des intérêts de leur
hypothèque.
9. Le 10 septembre 2002, la direction des travaux a écrit ce qui
suit à l'architecte des demandeurs :
"(…), nous vous confirmons que l'enquête publique annoncée a
suscité cinq oppositions, (…).
Suite à l'examen de conformité de votre dossier, ainsi que des
oppositions par notre office, la Municipalité (…)
[a] décidé de :
• refuser la régularisation de la situation acquise sans autorisation,
ainsi que le projet de transformation soumis à l'enquête publique
du 25 juin au 15 juillet 2002 (…);
• exiger (…) le retour à la situation préexistante des lieux, soit en
atelier de réparation de véhicules (sans carrosserie ni vente de
véhicules), (…)."
Les demandeurs, représentés par leur avocat, Me Christian
Bacon, ont recouru contre cette décision. Ils ont demandé l'effet suspensif,
en ce sens qu'ils soient "autorisés à exploiter l'atelier mécanique et la
carrosserie, jusqu'à droit connu, en même temps que l'activité de vente et
d'achat de véhicules". Le juge instructeur du Tribunal administratif a
accordé l'effet suspensif au recours.
Le 11 octobre 2002, le conseil des demandeurs a écrit à la
défenderesse qu'"un avis des défauts [lui avait] d'ailleurs été communiqué

- 10 -
en temps utile". Par lettre du 12 novembre 2002 adressée à la
défenderesse, ce conseil a expressément réservé tous les droit des
demandeurs "notamment quant aux circonstances ayant précédé la vente
du bien immobilier litigieux".
10. Le 23 octobre 2002, le conseil des demandeurs a fait parvenir
une réquisition de poursuite à l'Office des poursuites de Lausanne-Est.
En date du 24 octobre 2002, la défenderesse a adressé un
courrier au conseil des demandeurs confirmant qu'elle renonçait à
invoquer son droit à invoquer la prescription du 20 octobre 2002 au 31
décembre 2003. Le même jour, le conseil des demandeurs a par
conséquent écrit à l'Office des poursuites de Lausanne-Est afin de retirer
la réquisition de poursuite déposée au nom des demandeurs.
11. Le 19 décembre 2002, la défenderesse a écrit notamment ce
qui suit à Me Christian Bacon, conseil des demandeurs :
"
(…)
L'examen de ces divers documents confirme ce que nous avons déjà
exprimé à plusieurs reprises aux époux X.________, à savoir que, en
leur vendant cet immeuble, nous connaissions la position du Service
de l'urbanisme de la ville de Lausanne qui admettait en cas de
transfert de la propriété le maintien d'une situation non conforme,
mais préexistante. Il apparaissait qu'une « simple » mise à
l'enquête, à caractère purement formel, devait suffire à régulariser
ce cas.
En réalité, on s'achoppe sur l'interprétation de la notion de maintien
évoquée par le Service de l'urbanisme. Ainsi que nous l'avons
évoqué lors de notre entretien du 6 écoulé, l'activité de M.
A.X.________ nous paraissait entrer parfaitement dans le cadre de
celle qu'avait exercé l'entreprise S.________ S.A. à l'époque et nous
n'avions dès lors aucune raison d'imaginer les difficultés qu'il
rencontre actuellement.
(…)."
Par lettre du 7 janvier 2003, le conseil des demandeurs a
informé la défenderesse que ses mandants estimaient "avoir été induits
en erreur, d'une manière qualifiée et dolosivement" et a réservé
expressément leurs droits.

- 11 -
Le 9 septembre 2003, les demandeurs ont reçu une facture
s'élevant à 1'452 fr. 60 pour les services de [...], ingénieur-conseil,
mandaté pour déterminer les nuisances sonores dues à l'exploitation d'un
garage et d'une carrosserie.
12. Le 8 décembre 2003, la défenderesse a adressé un courrier au
conseil des demandeurs confirmant qu'elle renonçait à invoquer son droit
à invoquer la prescription du 8 décembre 2003 au 31 décembre 2004.
Le 13 décembre 2004, la défenderesse a adressé un courrier
au conseil des demandeurs confirmant qu'elle renonçait à invoquer son
droit à invoquer la prescription du 13 décembre 2004 au 31 décembre
2005.
13. Par arrêt du 9 mai 2005, statuant sur le recours des
demandeurs contre la décision de la Municipalité du 10 septembre 2002,
le Tribunal administratif du Canton de Vaud, considérant que les
conditions de l'art. 80 LATC étaient remplies, a notamment arrêté ce qui
suit :
"I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision de la Municipalité de Lausanne du 10 septembre
2002 est réformée en ce sens que A.X.________ et B.X.________
sont autorisés à exploiter un atelier de mécanique et de
carrosserie, avec vente de véhicules sur la (sic) parcelle no
[...], ainsi qu'à réaliser les transformations intérieures du
bâtiment ECA no [...], (…); elle est confirmée en tant qu'elle
refuse le permis de rénover ou de reconstruire l'annexe non
cadastrée à l'angle nord-ouest du bâtiment no ECA [...]."
Cet arrêt mettait à la charge des demandeurs un émolument
de justice et des frais de témoin pour un total de 539 fr. 25 et condamnait
les opposants à verser aux demandeurs une indemnité de 1'000 fr. à titre
de dépens.

- 12 -
Il n'est pas établi que la question de l'annexe non cadastrée à
l'angle nord-ouest du bâtiment ECA [...] ait été abordée avant l'ouverture
de la procédure devant le Tribunal administratif.
14. Le 14 juin 2005, le conseil des demandeurs a indiqué à la
défenderesse que ses clients se considéraient fondés à agir en réduction
du prix.
15. Le 13 juillet 2005, le service d'urbanisme a écrit notamment ce
qui suit aux demandeurs :
"(…) Cet arrêt [réd.: l'arrêt du Tribunal administratif du 9 mai 2005]
vous donne raison sur l'affectation et les transformations de la partie
cadastrée de votre bâtiment ECA n° [...]. Par conséquent, le Tribunal
administratif contraint la Municipalité de revoir sa décision afin de
délivrer un permis de construire pour l'objet précité. (…)
Le Tribunal administratif a néanmoins conforté la décision de la
Municipalité à propos de l'annexe Nord-Ouest, en ce sens que les
transformations de cet élément non cadastré sont refusées.
Dès lors, afin de finaliser ce dossier et d'autoriser ce qui peut l'être,
nous vous prions de bien vouloir nous présenter des plans (…)
illustrant uniquement l'affectation et les transformations du
bâtiment cadastré (…).
(…)."
Les demandeurs se sont adressés à l'architecte [...] pour ces
démarches.
Le local situé à l'angle nord-ouest du bâtiment ECA [...] et le
couvert situé devant la partie nord-est du bâtiment ECA [...] figurent sur le
plan cadastral établi par un géomètre le 9 novembre 2005; ces éléments
sont mentionnés comme "existants, non cadastrés". L'arrêt du Tribunal
administratif ayant refusé le permis de rénover ou de reconstruire
l'annexe non cadastrée à l'angle nord-ouest du bâtiment ECA [...], les
demandeurs ne peuvent pas l'exploiter.
Le 13 décembre 2005, la direction des travaux a informé
l'architecte des demandeurs que le changement d'affectation et les
transformations extérieures nécessitaient une autorisation communale. Il

- 13 -
n'est pas établi que les demandeurs aient obtenu une autorisation
communale pour ce changement d'affectation et ces transformations
extérieures.
16. Par lettre du 8 décembre 2005, le conseil des demandeurs a
exposé la position de ses mandants de manière détaillée à la
défenderesse.
Le 15 décembre 2005, la défenderesse a adressé un courrier
au conseil des demandeurs confirmant qu'elle renonçait à invoquer son
droit à invoquer la prescription du 15 décembre 2005 au 31 décembre
2006.
Par courrier du 21 avril 2006 adressée à la défenderesse, le
conseil des demandeurs a réitéré la position de ses mandants vis-à-vis de
celle-ci.
En date du 7 décembre 2006, la défenderesse a adressé un
courrier au conseil des demandeurs confirmant qu'elle renonçait à
invoquer son droit à invoquer la prescription du 7 décembre 2006 au 31
décembre 2007.
Dans une lettre du 8 décembre 2006, le conseil des
demandeurs, documents à l'appui, a une nouvelle fois écrit à la
défenderesse que ses clients avaient "été induits en erreur, d'une manière
dolosive, rendant inefficace l'exclusion de la garantie figurant dans l'acte
de vente".
17. Le 8 janvier 2008, sur réquisition du conseil des demandeurs,
l'Office des poursuites de Lausanne-Est a notifié à la défenderesse un
commandement de payer dans la poursuite n° [...] pour un montant de
2'000'000 fr. pour "action en réduction du prix - action rédhibitoire - action
en dommages et intérêts" en relation avec la vente concernant la parcelle
litigieuse.

- 14 -
18. Le local situé à l'angle nord-ouest du bâtiment ECA [...] et le
couvert situé devant la partie nord-est du bâtiment ECA [...] ne figurent
plus sur le plan cadastral du 18 avril 2008.
19. Le 16 septembre 2008, l'architecte [...] a établi une facture
pour la mise en conformité du garage des demandeurs à concurrence de
4'300 francs.
Selon la note d'honoraires du 31 octobre 2005 indiquant la
somme de 14'936 fr. 10, sous déduction de 1'960 fr. 75 de "retour du
tribunal" et de 1'000 fr. de "dépens", et la note d'honoraires du 11
septembre 2008 établissant la somme de 10'135 fr. 20 les frais d'avocat
facturés aux demandeurs jusqu'à cette dernière date s'élevaient à 25'071
fr. 30.
20. En cours d'instruction, un expert a été mis en œuvre en la
personne d'André Donzé, expert-comptable et fiscal diplômé. Avec
l'accord des parties, celui-ci s'est adjoint un sous-expert en la personne de
Laurent Vago, ingénieur HES, titulaire d'un brevet fédéral d'expert
immobilier. L'expert André Donzé a déposé son rapport le 28 janvier 2011,
auquel il a joint en annexe le rapport du sous-expert. Les constatations et
conclusions de ces rapports sont en substance les suivantes :
a) Le sous-expert confirme que le refus d'octroi d'un permis de
rénover ou de reconstruire l'annexe non cadastrée à l'angle nord-ouest du
bâtiment ECA [...] a contraint les demandeurs à installer le four de
peinture dans l'atelier plutôt que dans l'annexe. Selon lui, il n'y a pas une
importante perte de surface exploitable, car la surface de cette annexe
n'est pas perdue dans la mesure où elle est actuellement affectée en
bureau. Il aurait toutefois été possible de créer un bureau surélevé de 1
mètre dans l'atelier [réd.: à l'emplacement actuel du four de peinture] et
ainsi de bénéficier d'un espace de rangement sous ce bureau, soit 22 m2
de réduit d'une hauteur de 1 mètre. En outre, la fonctionnalité de l'atelier
s'en trouve diminuée par le faible espace de travail de part et d'autre du
lift situé à côté du four. Enfin, le sous-expert considère que les

- 15 -
demandeurs n'ont en aucun cas perdu une surface utile du terrain, la
surface de la parcelle étant restée la même. Si l'on supprime le bureau
actuel [réd.: dans l'annexe], il semble effectivement possible de stationner
deux véhicules supplémentaires. L'incidence foncière de deux places de
parc, où qu'elles soient situées, est inférieure à celle d'un bureau ou d'une
autre surface d'exploitation (atelier, four). Le sous-expert retient toutefois
que si l'on admet les deux places de parc supplémentaires, il y a lieu de
supprimer une des surfaces susmentionnées, soit le bureau soit le four de
peinture.
Le sous-expert admet qu'il existe une différence de prix entre
la propriété dotée du potentiel et des avantages tels qu'ils étaient
pressentis par les demandeurs et sa valeur dotée des paramètres actuels.
En se fondant sur la valeur intrinsèque et complétée par plusieurs autres
paramètres, il estime dès lors que l'offre aurait pu être inférieure de
36'700 francs.
b) L'expert confirme que jusqu'au 13 décembre 2005, les
demandeurs n'ont pas pu exploiter pleinement le garage et l'atelier
mécanique, essentiellement la carrosserie et le commerce de véhicule. A
la lecture des documents de la procédure, il en conclut que la durée de cet
empêchement est supérieure à trois ans, du 10 septembre 2002 au 13
décembre 2005.
Selon l'expert, l'atelier mécanique ayant pu être exploité
normalement durant cette période, il n'y a pas eu de manque à gagner
pour cette activité. Il n'y en a pas non plus eu pour l'activité de
carrosserie, le chiffre d'affaires moyen en relation avec cette activité
n'ayant pas varié considérablement durant la période 2002 à 2005 et
étant resté du même ordre de grandeur pour 2009. Pour ce qui est du
commerce de voiture, l'expert relève que le garage des demandeurs
achète des véhicules accidentés, qu'il remet en état avant de les mettre
en vente. La remise en état est essentiellement liée à l'activité de la
carrosserie. A la lecture des comptes, il constate que le chiffre d'affaires
lié au commerce de voitures est dans l'ensemble peu élevé que celui

- 16 -
relevé pour les années 2007 à 2009. Il estime que le manque à gagner en
relation avec cette activité est de l'ordre de 15'000 fr. à 20'000 fr. par
année, soit de 45'000 fr. à 60'000 fr. pour toute la période. Il retient
également un montant oscillant entre 3'750 fr. et 5'000 fr. pour le dernier
trimestre de l'année 2002.
Le garage étant exploité sous forme de société à
responsabilité limitée, la rémunération des demandeurs était prélevée
sous forme de salaire. Les salaires, proches du minimum d'existence en
matière de poursuite et faillites, étaient très faibles, en particulier pour
une famille de cinq personnes et permettaient à peine de subvenir aux
besoins de la famille des demandeurs. Il n'aurait pas été possible de
prélever des salaires plus élevés compte tenu des résultats déficitaires de
la société. Cette situation difficile trouve son origine dans le fait que les
demandeurs n'ont pas pu exercer le commerce de voiture durant les
années 2002 à 2005, ce qui n'a pas permis d'utiliser la capacité entière de
l'atelier de carrosserie.
21. Par demande du 21 octobre 2008 adressée à la Cour civile, les
demandeurs A.X.________ et B.X.________ ont ouvert action contre la
défenderesse D.________ et ont pris contre elle la conclusion suivante, avec
suite de frais et dépens :
"I.La D.________ est la débitrice de Monsieur A.X.________ et de
Madame B.X.________ et leur doit prompt paiement de la somme
de CHF 350'000.- (Trois cent cinquante mille francs suisses), avec
intérêts à 5% l'an à partir du 20 octobre 2008."
Dans sa réponse du 15 décembre 2008, la défenderesse a
conclu au rejet de la demande, avec suite de frais et dépens.
Le 11 avril 2011, les demandeurs ont déposé une requête en
réduction de conclusions et ont pris, avec suite de frais et dépens, les
conclusions suivantes :
"I.La requête est admise.
II. Les conclusions prises au pied de la Demande du 21 octobre 2008
sont réduites en ce sens que :

- 17 -
I. La D.________ est la débitrice de Monsieur A.X.________ et de
Madame B.X.________ et leur doit prompt paiement de la
somme de CHF 136'700.- (cent trente-six mille sept cent
francs), avec intérêts à 5 % l'an à compter du 20 octobre
2008."
E n d r o i t :
I. a) A titre préliminaire, il convient de préciser le droit de
procédure applicable au présent jugement. Le Code de procédure civile
est en effet entré en vigueur le 1er janvier 2011 afin de régler la procédure
applicable devant les juridictions cantonales, notamment aux affaire
civiles contentieuses (art. 1 litt. a CPC, Code de procédure civile du 19
décembre 2008, RS 272). L'art. 404 al. 1 CPC dispose que les procédures
en cours à l'entrée en vigueur de la présente loi sont régies par l'ancien
droit de procédure jusqu'à la clôture de l'instance. Cette règle vaut pour
toutes les procédures en cours, quelle que soit leur nature (Tappy, Le droit
transitoire applicable lors de l'introduction de la nouvelle procédure civile
unifiée, publié in JT 2010 III 11, p. 19).
Aux termes de l'art. 166 CDPJ (Code de droit privé judiciaire
vaudois du 12 janvier 2010, RSV 211.02), les règles de compétences
matérielles applicables avant l'entrée en vigueur de la présente loi
demeurent applicables aux causes pendantes devant les autorités civiles
ou administratives (Tappy, op. cit., p. 14).
b) La présente procédure a été introduite par demande du 21
octobre 2008, soit avant l'entrée en vigueur du CPC. L'instance a donc été
ouverte sous l'empire du CPC-VD (Code de procédure civile vaudoise du
14 décembre 1966, dans sa version au 31 décembre 2010, RSV 270.11) et
n'est pas close à ce jour. Il convient dès lors d'appliquer le CPC-VD à la
présente cause. Les dispositions de la LOJV (loi d'organisation judiciaire du
12 décembre 1979, dans sa teneur au 31 décembre 2010, RSV 173.01),
sont également applicables.

- 18 -
II. a) Les demandeurs exercent, d'une part, l'action en réduction
du prix de vente prévue à l'art. 205 al. 1 CO et, d'autre part, l'action en
dommages-intérêts. Ils considèrent que l'impossibilité pour eux de
continuer leur activité passée sans l'engagement d'une procédure
administrative, malgré les assurances de la défenderesse, constitue un
défaut juridique et économique. Ils se plaignent en outre du fait que les
deux annexes non cadastrées sont inutilisables, ce qui représente à leurs
yeux un défaut de nature matérielle et juridique.
La défenderesse fait valoir que l'immeuble ne présente pas de
défaut et qu'au demeurant, l'acquisition s'est faite avec une exclusion de
la garantie pour les défauts. Elle soutient également qu'il n'y a eu ni dol, ni
dissimulation frauduleuse ni garantie expresse.
Il s'agit dans un premier temps de qualifier la relation
contractuelle nouée entre les parties et de déterminer les voies de droit à
disposition.
b) La vente est un contrat par lequel le vendeur s'oblige à
livrer la chose à l'acheteur et à en lui en transférer la propriété,
moyennant un prix que l'acheteur s'engage à lui payer (art. 184 al. 1 CO
[loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse (Livre
cinquième : Droit des obligations), RS 220]). En vertu de l'art. 216 al. 1 CO,
la validité du contrat de vente immobilière est soumise à l'observation de
la forme authentique (Foëx, Commentaire romand, n. 5 ad art. 216 CO).
En l'espèce, il est établi que les parties ont conclu un contrat
de vente par la signature d'un acte authentique concernant la parcelle n°
[...]. Les parties ont conclu un contrat de vente immobilière, ce qu'elles ne
contestent d'ailleurs pas.
c) En raison du renvoi général de l'art. 221 CO, les règles de la
garantie pour les défauts d'une vente immobilière sont en principe les
mêmes que celles qui régissent la vente mobilière, sinon que l'action se
prescrit normalement non par un an, mais par cinq ans dès le transfert de

- 19 -
la propriété (art. 219 al. 3 CO; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, in Tercier/Favre,
Les contrats spéciaux, 4ème éd. Zurich 2009, n. 1084, p. 162 et n. 1098, p.
164). En vertu de l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir
l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts
qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur,
soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.
La première action exercée par les demandeurs est l'action
minutoire pour défaut de la chose vendue au sens de l'art. 205 al. 1 CO,
selon lequel, dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose,
l'acheteur peut maintenir le contrat tout en réclamant notamment une
indemnité pour la moins-value (Venturi, Commentaire romand, n. 14 ad
art. 205 CO). Pour qu'une telle action puisse être admise, trois conditions
de base doivent être respectées, à savoir l'existence d'un défaut (art. 197
al. 1 CO), que l'acheteur l'ait ignoré (art. 200 CO) et qu'il ait respecté ses
incombances, à défaut de quoi il sera réputé avoir accepté le défaut (all.
201 CO;Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 719, p. 106 et n. 773,
p. 114).
Parallèlement aux actions découlant de la garantie pour les
défauts, l'acheteur peut réclamer au vendeur fautif des dommages-
intérêts (art. 97 ss CO) pour le préjudice patrimonial consécutif au défaut
qui n'est pas couvert par la garantie pour les défauts. Il s'agit d'un
concours alternatif. Dans ce cas également, l'acheteur doit remplir les
devoirs de vérification et d'avis des défauts prévus à l'art. 201 CO et
respecter les délais de prescription prévus aux art. 210 CO,
respectivement 219 al. 3 CO (ATF 133 III 335 c. 2.4.1 et 2.4.4, JT 2010 I
223; ATF 126 III 388 c. 10a, rés. in JT 2002 I 215). Les demandeurs
exercent également cette action.
III. Il convient d'examiner s'il existe un défaut dans le cas
d'espèce, le cas échéant ignoré par l'acheteur.
a) Le défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont le
vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait

- 20 -
s'attendre selon les règles de la bonne foi (TF 4A_321/2007 du 3 décembre
2007 c. 4.3; ATF 114 II 239 c. 5, JT 1989 I 162; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 723 p. 106). Il faut comparer l'état de la chose qui a été livrée
(l'état réel), déterminé sur la base des faits exclusivement, et l'état de la
chose qui devait être livrée (l'état convenu), déterminé selon le contenu
(réel ou supposé) de l'accord entre les parties. S'il y a une divergence
entre ces deux états, il y a nécessairement défaut. Le vice peut affecter
une qualité matérielle, juridique ou économique de la chose vendue
(Venturi, op. cit., nn. 4 à 6 ad art. 197 CO). Il y a un défaut de qualité
juridique lorsque la chose ne correspond pas aux exigences juridiques ou
ne permet pas à l'acheteur pour ce motif d'en tirer toutes les utilités (ATF
98 II 191 c. 4, JT 1973 I 370; Venturi, op. cit., n. 5 ad art. 197 CO et les
références citées); c'est le cas de choses qui ne sont pas conformes aux
prescriptions administratives (ATF 95 II 119 c. 3b, JT 1970 I 238) ou de
terrains affectés d'une restriction de bâtir (ATF 98 II 15 c. 3, JT 1972 I 547).
b) Le vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des
assurances qu'il a pu donner à l'acheteur eu égard aux qualités de la
chose. Il peut avoir positivement assuré que la chose présentait certaines
qualités (ATF 109 II 24 c. 4, JT 1983 I 258) ou, négativement, que la chose
ne souffrait pas de certains défauts (Venturi, op. cit., n. 11 ad art. 197 CO
et les références citées). L'assurance est une manifestation de volonté, un
élément de l'accord des parties qui, comme tout autre élément
contractuel, s'interprète selon le principe de la confiance. Son sens sera
celui que l'acheteur pouvait de bonne foi raisonnablement lui donner.
Ainsi, si de simples vantardises publicitaires ou des jugements de valeur
ne seront pas considérées comme des promesses de qualités, toute
indication ayant pour objet une propriété déterminée, affirmée de façon
précise et concrète engagera le vendeur (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op.
cit., n. 746 p. 110 et les références citées). L'assurance peut être expresse
ou tacite. La surface utile, le volume ou le nombre des pièces d'un
bâtiment, tels que le vendeur les indique à l'acquéreur, constituent des
qualités promises aux termes de l'art. 197 al. 1 CO (TF 4C.7/2005 du
30 juin 2005 c. 3.1; ATF 87 II 244 c. 1c, JT 1962 I 98; Foëx, Commentaire
romand, n. 5 ad art. 219 CO). On peut aussi déduire des pourparlers entre

- 21 -
les parties que l'acheteur voulait affecter la chose à un but déterminé;
dans ce cas, l'acheteur peut s'attendre à ce que celle-ci présente les
qualités nécessaires, étant précisé qu'ici la distinction est parfois délicate
avec les qualités attendues. L'assurance de qualité est suffisante pour que
le vendeur soit tenu à garantie. Il n'est pas nécessaire que l'absence de
qualité entraîne une diminution de la valeur ou de l'utilité de la chose,
comme cela est exigé pour les qualités attendues (Tercier/Favre/Zen-
Ruffinen, op. cit., nn. 752 et 753 p. 111). Le vendeur ne répond des
assurances données que si elles ont été décisives pour l'acheteur lors de
la conclusion du contrat (TF 4C.364/2000 du 15 mai 2001 c. 3.bb; ATF 87 II
244, JT 1962 I 98; Venturi, op. cit., n. 12 ad art. 197 CO). Si, d'après le
cours normal des choses, l'assurance est de nature à emporter la décision
de l'acheteur, la causalité est présumée; il appartient dès lors au vendeur
de renverser cette présomption (SJ 1981 I 522; Venturi/Zen-Ruffinen,
Commentaire romand, 2ème éd., n. 12 ad art. 197 CO; Tercier/Favre/Zen-
Ruffinen, op. cit., nn. 754 p. 111).
Le vendeur est également tenu des qualités attendues. Il s'agit
des qualités qui n'ont pas été convenues entre les parties ou promises par
le vendeur, mais sur lesquelles l'acheteur devait pouvoir compter selon les
règles de la bonne foi. Comme les qualités promises, elles sont des
éléments de l'accord; elles déterminent "ce que doit être la chose à livrer,
même si elles sont généralement implicites". Pour que le vendeur soit
tenu à garantie, il faut que le vice entraîne une diminution notable de la
valeur ou de l'utilité de la chose. C'est le cas si l'acheteur n'aurait pas
conclu le contrat ou ne l'aurait pas conclu aux mêmes conditions s'il avait
connu le défaut. Si les parties ont prévu l'usage auquel l'acheteur destinait
la chose, celle-ci devra avoir les propriétés le permettant, qui pourront
être inférieures ou supérieures aux qualités normales pour une chose de la
catégorie considérée. Ainsi, l'acheteur d'un immeuble s'attend à ce que
celui-ci dispose d'une bonne isolation phonique, s'il veut y installer un
studio d'enregistrement et qu'il le fait savoir au vendeur (Venturi, op. cit.,
n. 16 ad art. 197 CO; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 756 ss p. 112
et les références).

- 22 -
c) Le défaut doit exister au moment du transfert des risques,
soit en principe lors de la prise de possession de l'immeuble (art. 220 CO),
ou avoir pour origine un défaut ayant déjà existé à ce moment-là. En effet,
si un défaut (secondaire) apparaissant après le transfert des risques
trouve son origine dans un défaut (primaire) qui existait déjà au moment
du transfert des risques, le vendeur répond du défaut primaire et du
défaut secondaire selon les art. 197 ss CO (TF 4C.321/2006 du 1er mai
2007 c. 4.3.1; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 9 ad art. 197 CO).
Il n'est pas nécessaire que le vendeur ait commis une faute ni
même qu'il ait eu connaissance du défaut ; c'est uniquement afin de lever
toute équivoque que l'art. 197 al. 2 CO précise que le vendeur répond des
défauts même s'il les ignorait. Dans cette mesure, la loi consacre un
régime de responsabilité objective, tendant à la seule exécution du contrat
(Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 720 p. 106). A la différence du
vendeur, il est nécessaire que l'acheteur ait ignoré le défaut au moment
de la conclusion du contrat. Il appartient au vendeur de prouver que
l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut (Venturi, op. cit.,
nn. 1 s. ad art. 200 CO; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 763, p.
112). En outre, selon l'art. 200 al. 2 CO, le vendeur ne répond pas des
défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir lui-même en examinant la
chose avec une attention suffisante (SJ 1981 p. 569; ATF 95 II 119 c. 5, JT
1970 I 238). Toutefois, lorsque le vendeur a donné l'assurance qu'un
défaut donné n'existait pas ou promis qu'une qualité était présente, il sera
tenu à garantie, même si l'acheteur aurait pu déceler le vice en vérifiant la
chose (TF 4C.364/2000 du 15 mai 2001 c. 3d; ATF 81 II 56 c. 2c, JT 1955 I
562; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 766, p. 113). En effet, la
promesse du vendeur dispense l'acheteur de tout devoir de vérification
antérieur à la vente (TF 4C.364/2000 du 15 mai 2001 c. 2d; ATF 81 II 56 c.
2c, JT 1955 I 562; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 766, p. 113).
d) da) Les demandeurs font valoir que la défenderesse leur a
expressément assuré qu'ils pourraient continuer d'exploiter leur garage-
carrosserie aux mêmes conditions que précédemment, ce qui n'aurait été
possible qu'après une procédure administrative qui aurait engendré divers

- 23 -
frais et occasionné un manque à gagner ascendant à un montant entre
45'000 fr. et 60'000 francs.
Il est constant qu'au mois de février 2002, trois mois environ
après la conclusion du contrat de vente, la direction des travaux de la
commune de Lausanne a enjoint aux demandeurs de lui faire parvenir un
dossier de mise à l’enquête, en vue de régulariser leur atelier de
mécanique et de carrosserie sis sur la parcelle acquise, celle-ci se trouvant
en zone villa, réservée à l’habitat familial, selon le plan d’extension. A la
suite des oppositions, la Direction des travaux a en particulier interdit aux
demandeurs l'exercice des activités de carrosserie et de vente de
véhicules, qui n’ont été autorisées que par l’arrêt du 9 mai 2005 du
Tribunal administratif. Au vu de l'instruction, c'est la non-conformité à la
zone, qui existait bien avant la prise de possession de la parcelle
litigieuse, qui a donné naissance à la procédure administrative litigieuse.
En raison de celle-ci, les demandeurs ont engagé divers frais, dont il est
question ci-dessous.
D'autre part, il résulte de l’instruction qu'avant la conclusion
du contrat de vente, la défenderesse, par son représentant, V.________, a
eu connaissance de l’activité que les demandeurs souhaitaient déployer
sur la parcelle litigieuse. V.________ était absolument convaincu que les
demandeurs pourraient exploiter un garage, une carrosserie et un point de
vente de voitures sur la parcelle, c’est-à-dire exercer la même activité que
précédemment, soit transférer simplement leur activité sur la nouvelle
parcelle. Il en était d’autant plus convaincu que l’activité des demandeurs
était moins importante et polluante que celle de l’entreprise S.________. Le
demandeur et V.________ ont discuté des activités que les demandeurs
souhaitaient mener dans les locaux litigieux et le second a assuré au
premier qu’ils pourraient exercer « sans autre » leurs activités de garage
et de carrosserie et que, s’agissant de cette dernière activité, il n’y allait
pas y avoir de problèmes administratifs, dans la mesure où le demandeur
n’était pas « un tape-tôle ». Le contenu des pourparlers révèle ainsi que la
défenderesse a promis aux demandeurs l'absence d'une procédure
administrative préalable. Les déclarations d'V.________ assurant

- 24 -
explicitement aux demandeurs l'absence de problèmes administratifs et
l'exploitation des activités précédentes "sans autre" ne pouvaient de
bonne foi être comprises des demandeurs dans un sens autre que la
parcelle était exploitable immédiatement. Elles constituaient pour les
demandeurs la promesse qu'il n'y aurait pas d'entraves d'ordre
administratif. Or, cela s'est révélé faux, puisque dès l'acquisition de la
parcelle en cause les demandeurs se sont heurtés à une procédure
administrative qui a duré trois ans et occasionné divers frais (cf. cons. VI
ci-dessous), avant qu'ils n'obtiennent la décision leur reconnaissant
définitivement le droit d'exploiter la carrosserie et le point de vente de
véhicules. L'instruction a ainsi établi que la défenderesse, qui répond des
déclarations d'V.________, son auxiliaire (art. 101 CO), a donné une
promesse qui n'a pas été tenue en raison des problèmes administratifs
rencontrés par les demandeurs dans le cadre de la procédure de mise à
l'enquête publique.
La défenderesse objecte à cet égard qu'elle n'a pas donné de
garantie expresse aux demandeurs sur le fait que le garage-carrosserie
serait exploitable sans mise à l'enquête. Il convient d'une part de relever
que l'affirmation relative à l'existence ou non d'une garantie, quoique
résultant du témoignage d'V.________ ressortit au domaine du droit, soit à
la libre appréciation du juge. Quant à la question de fait concernant
l'absence d'une mise à l'enquête, force est d'observer que si la
défenderesse n'a pas déclaré qu'il n'y aurait pas une mise à l'enquête, elle
a néanmoins promis aux demandeurs, ainsi qu'on vient de le voir, qu'ils ne
rencontreraient pas de problèmes administratifs, ce qui n'a pas été le cas.
Il est également sans incidence à ce stade qu'au moment de la conclusion
du contrat, la défenderesse ait ou non ignoré qu’il y aurait une procédure
administrative de l'ampleur de la procédure litigieuse. D'une part, celle-ci
tirait son origine dans la situation problématique, la non-conformité à la
zone étant toujours source de problèmes, qui existait avant la conclusion
du contrat. D'autre part, la détermination de l’existence d’un défaut ne
dépend ni de la connaissance du défaut par le vendeur, ni de la faute de
celui-ci.

- 25 -
Au vu de ce qui précède, il faut retenir que le fait pour les
demandeurs de pouvoir exploiter leur parcelle immédiatement et sans
procédure administrative préalable constituait une qualité promise.
La défenderesse semble soutenir que les demandeurs ont violé
leur devoir de vérification antérieur à la vente, dans la mesure où
contrairement à la recommandation du courtier J.________, ils ne se sont
pas renseignés sur un changement ou un complément d'affectation pour
la carrosserie. Cette objection ne peut toutefois pas être retenue : le
courtier a orienté les demandeurs vers V.________, qui, on vient de le voir,
les a informés que leur activité de carrosserie n'allait pas rencontrer de
problèmes administratifs. Compte tenu de cette assurance, les
demandeurs étaient dispensés de tout devoir de vérification
supplémentaire antérieur à la vente.
Les demandeurs n'ayant pas pu continuer immédiatement leur
activité et ayant dû la soumettre à une enquête publique conflictuelle, la
parcelle vendue présentait un défaut au sens de l'art. 197 al. 1 CO.
db) Les demandeurs soutiennent également que la parcelle
est entachée d'un deuxième défaut, soit le fait que les hangars situés
respectivement au nord-ouest de l'habitation ECA [...] et dans le
prolongement sud-est du hangar ECA [...] ne sont pas cadastrés et donc
inutilisables, alors qu'ils ont été vendus comme parties intégrantes de la
parcelle.
Les deux éléments dont il est question sont en réalité un local
situé à l'angle nord-ouest du bâtiment ECA [...] ainsi que le couvert situé
devant la partie nord-est du bâtiment ECA [...].
Dans son arrêt du 9 mai 2005, le Tribunal administratif a
refusé "le permis de rénover ou reconstruire l'annexe non cadastrée à
l'angle nord-ouest du bâtiment no ECA [...]". Cette décision a pour
conséquence que les demandeurs ne peuvent pas l'exploiter comme ils
l'avaient prévu, savoir sous forme de four de carrossier. Le sous-expert a

- 26 -
d'ailleurs constaté que la fonctionnalité de l'atelier se trouvait diminuée du
fait que le four de carrossier a dû être installé dans l'atelier lui-même au
lieu de l'annexe. Il est par ailleurs établi que le représentant de la
défenderesse connaissait l'activité des demandeurs et qu'il leur avait
assuré qu'ils pourraient continuer de l'exercer dans les nouveaux locaux. Il
était alors reconnaissable pour la défenderesse que les demandeurs
utiliseraient les annexes litigieuses dans le cadre de leur exploitation. S'y
ajoute que la défenderesse a promis aux demandeurs qu'ils ne
rencontreraient pas d'obstacles d'ordre administratif. Si la question des
annexes n'a pas été abordée entre les parties avant l'ouverture de la
procédure devant le Tribunal administratif, on doit néanmoins relever que
la non-immatriculation de l'une ou l'autre des parties intégrantes de la
parcelle vendue constituait à l'évidence un problème de nature
administrative, qui tombait ainsi dans le cadre des assurances données
par la défenderesse. L'impossibilité pour les demandeurs d'exploiter les
annexes en cause est par conséquent constitutif d'une absence de qualité
promise.
Se fiant à la promesse de la défenderesse, les demandeurs
étaient fondés à croire que la défenderesse avait suffisamment examiné le
dossier relatif à l'immeuble sous l'angle des prescriptions de droit
administratif, avant de leur assurer qu'il n'y avait pas de problèmes
administratifs. On ne saurait dès lors leur reprocher de ne pas s'être
suffisamment renseignés sur la parcelle en cause.
En définitive, le fait que les deux annexes susmentionnées ne
soient pas cadastrées constitue un second défaut au sens de l'art. 197 al.
1 CO.
e) Pour ces motifs, les demandeurs établissent l'existence de
deux défauts au sens de l'art. 197 al. 1 CO.
Il convient à présent d'examiner la validité de la clause
d'exclusion de garantie figurant dans l'acte de vente signé par les parties
le 23 octobre 2001.

- 27 -
Les règles sur la garantie des défauts étant de droit dispositif,
les parties peuvent y déroger, expressément ou tacitement, notamment
par des clauses exclusives ou limitatives de responsabilité. La validité de
ces clauses obéit aux règles générales de validité des contrats; elles
supposent, en particulier, un échange de manifestations de volonté
réciproques et concordantes (ATF 95 II 119, JT 1970 I 238 c. 4). Ainsi, les
pures clauses de style, employées traditionnellement dans une formule
sans que les parties aient voulu en adopter le contenu, demeurent sans
effet (ATF 107 II 161JT 1981 I 582; Tercier, Les contrats spéciaux, 3ème
éd., nn. 797 ss; Venturi, op. cit., nn. 31 et 35-38 ad Introduction Art. 197-
210 CO). La détermination de la portée d’une clause excluant ou limitant
la responsabilité du vendeur ressortit à l’interprétation du contrat. Lorsque
la volonté réelle et commune des parties ne peut être constatée (par une
interprétation subjective), la clause en question doit être interprétée selon
le principe de la confiance (interprétation objective), ce qui suppose de
rechercher le sens qui pouvait lui être attribué de bonne foi en fonction de
l’ensemble des circonstances (TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 c. 3.2.2;
ATF 130 III 686 c. 4.3.1, JT 2005 I 247 et les références citées). Comme la
clause en question déroge au régime légal et qu'elle doit exprimer
clairement la volonté des parties à cet égard, elle doit être interprétée
restrictivement (ATF 126 III 59 c. 5a et les arrêts cités, JT 2001 I 144; TF
4C.273/2006 du 6 décembre 2006 c. 2.1; TF 4C.227/2003 du 9 décembre
2003 c. 5.2.1; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 1089, p. 162 s et les
références citées).
Selon la jurisprudence, un défaut ne tombe pas sous le coup
d’une clause d’exclusion de la garantie d’après une interprétation
objective lorsqu’il est totalement étranger aux éventualités avec
lesquelles un acheteur doit raisonnablement compter (TF 4A_551/2010 du
2 décembre 2010 c. 2.6; TF 4A_529/2010 du 4 janvier 2011 c. 4.1; TF
4A_226/2009 du 20 août 2009 c. 3.2.2; TF 4C.273/2006 du 6 décembre
2006 c. 2.1; ATF 130 III 686 précité c. 4.3 et 4.3.1, p. 689, JT 2005 I 247;
ATF 126 III 59 précité c. 4a, et 5a, p. 67, JT 2001 I 144; ATF 107 II 161
précité c. 6c, JT 1981 I 582). Les circonstances du cas sont déterminantes

- 28 -
à cet égard. Pour échapper à la clause d’exclusion de la garantie, le défaut
inattendu doit compromettre le but économique du contrat dans une
mesure importante. La question est donc de savoir si l’acheteur doit
envisager le défaut d’une nature déterminée dans l’ampleur alléguée; par
exemple, celui qui acquiert une maison d'habitation ancienne doit
normalement s'attendre à des défauts dus à l'humidité, mais pas à un
point tel que ceux-ci rendent le logis inhabitable. Pour répondre à cette
question, il convient en principe de prendre en considération le rapport
entre le prix de vente et le coût d’une éventuelle élimination des défauts
rendant l’objet apte à l’usage prévu; l'acquéreur d'une construction
ancienne qui consent à ce qu'une clause d'exclusion soit insérée dans le
contrat doit s'attendre à des dépenses inattendues de l'ordre de 10 % du
prix d'achat (TF 4A_529/2010 c. 4.1 précité; TF 4A_226/2009 c. 3.2.2
précité; ATF 130 III 686 précité c. 4.3.1, p. 689 ss et les références et c.
4.3.2, p. 693; JT 2005 I 247 et les références citées).
Il faut enfin relever que, selon la jurisprudence et la doctrine,
lorsque le vendeur donne l'assurance que la chose présente certaines
qualités, il ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie à cet
égard. Il y a là, en effet, une contradiction qui doit être interprétée contra
stipulatorem (4C.119/2005 du 25 août 2005 c. 2.3; ATF 109 II 24, JT 1983 I
258; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 895, pp. 131 s.)
b) ba) En l'espèce, les parties n'ont pas fait porter l'instruction
sur leur réelle et commune intention lors de l'adoption de la clause
litigieuse, ni sur les circonstances de l'insertion de cette clause dans l'acte
de vente. Il faut dès lors interpréter la clause en question selon le principe
de la confiance. La clause litigieuse a la teneur suivante :
"
(….)
2. La parcelle objet des présentes est vendue dans l'état où elle se
trouve, tel qu'examiné par les acquéreurs, avec ses parties
intégrantes et accessoires, sans aucune garantie légale ni
conventionnelle quelconque pour les défauts matériels ou juridiques,
apparents ou cachés, dont elle pourrait être affectée, que ces
défauts soient reconnaissables ou non, libre de bail, de mention,
d'annotation, de servitude et d'usufruit.

- 29 -
L'attention des acquéreurs est dès lors attirée sur la portée de
la clause ci-dessus, à savoir qu'ils sont ainsi privés des garanties
prévues par la loi, notamment des actions rédhibitoires, en réduction
du prix ou en dommages-intérêts.
Demeure cependant réservé l'article cent nonante-neuf du
Code des obligations (…)"
Il ressort effectivement de cette clause que les parties ont fait
usage de la possibilité qui leur est offerte par la loi de déroger au système
général de la garantie pour les défauts.
bb) Comme précédemment relevé, la défenderesse a donné
aux demandeurs l'assurance qu'ils ne rencontreraient pas de problèmes
administratifs. Contrairement à cette promesse, ces derniers se sont
heurtés à une procédure administrative préalable, qui a notamment
engendré des frais et à l'issue de laquelle il leur a été interdit d'affecter à
l'usage de carrosserie deux bâtiments non cadastrés érigés sur la parcelle
acquise. Tant la complication de la procédure administrative que son issue
défavorable aux demandeurs constituent indubitablement des "problèmes
administratifs". La défenderesse ayant donné l'assurance portant sur
l'absence de tels problèmes, la clause d'exclusion de garantie invoquée
est inopérante sur les défauts retenus en l'occurrence, conformément à la
jurisprudence précitée.
IV. L'acheteur perd ses droits à la garantie s'il accepte la chose
avec ses défauts. De même, son action ne doit pas être prescrite. Il
convient dès lors d'examiner si les demandeurs ont respecté leurs
incombances.
a) aa) Conformément à l'art. 201 CO, l'acheteur doit vérifier
l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle
des affaires et aviser sans délai le vendeur s'il découvre des défauts dont
celui-ci est garant (art. 201 al. 1 CO). S'il ne procède pas ainsi, la chose est
tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que l'acheteur
ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (art. 201 al. 2 CO).
Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés
immédiatement, sinon la chose est tenue pour acceptée, même avec ces
défauts (art. 201 al. 3 CO). L'art. 201 CO est d'application stricte. En

- 30 -
matière d'avis des défauts, s'agissant d'un contrat de vente, y compris
immobilière, le Tribunal fédéral se réfère à la jurisprudence relative au
contrat d'entreprise (TF 4C.273/2006 du 6 décembre 2006 c. 3.1; TF
4C.82/2001 du 4 septembre 2001 c. 3b/aa; ATF 107 II 172 c. 1a, JT 1981 I
598).
L'obligation de vérification "aussitôt" que l'acheteur le peut est
évidemment fonction de la nature de la chose et du genre de défaut. Le
délai peut donc aller de quelques jours à plusieurs mois, par exemple
lorsqu'il s'agit de contrôler l'isolation d'une construction nécessitant
qu'une certaine température extérieure se produise (ATF 81 II 56 c. 3b, JT
1955 I 562; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 773 ss, p. 114 et
n. 1087, p. 162).
Ces incombances visent un but de protection du vendeur,
l'omission de vérification ou d'avis des défauts en temps utile entraînant la
péremption des droits issus de la garantie (SJ 1988 p. 284 c. 3a; Venturi,
op. cit., n. 1 ad art. 201 CO). Contrairement au devoir de vérification
antérieur à la vente, celui de l'art. 201 CO porte aussi bien sur les qualités
promises que sur les qualités inhérentes à la destination de la chose
(ATF 81 II 56 c. 2b, JT 1955 I 562).
L'avis des défauts, qui n'est soumis à aucune forme
particulière, doit être motivé en fait. A tout le moins, il indiquera
exactement les défauts et exprimera l'idée que l'acheteur ne tient pas la
chose vendue pour conforme au contrat et invoque la garantie du
vendeur; l'acheteur ne saurait se borner à exposer des considérations
générales (TF 4C.82/2001 du 4 septembre 2001 c. 3b/aa; ATF 107 II 172
c. 1a, JT 1981 I 598 et les références citées). Au contraire, l'acceptation est
une manifestation de volonté par laquelle l'acheteur fait savoir au vendeur
qu'il renonce à invoquer les droits à la garantie. Elle peut être expresse ou
tacite (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 768 ss, pp. 113 s. et les
références citées). Elle est notamment tacite lorsque le maître ne donne
pas immédiatement l'avis des défauts qu'il constate (Tercier/Favre/Zen-
Ruffinen, op. cit., n. 769, p. 114).

- 31 -
ab) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il appartient à
l'acheteur d'établir qu'il a donné l'avis des défauts et qu'il l'a fait en temps
utile. Toutefois, il est exigé du vendeur qu'il allègue que l'acheteur ne lui a
pas signalé les défauts ou qu'il l'a fait hors délai. Il y a donc séparation du
fardeau de l'allégation – qui appartient au vendeur – et du fardeau de la
preuve – qui appartient à l'acheteur (ATF 118 II 142 c. 3a, JT 1993 I 300; TF
du 20 juillet 1992, publié in SJ 1993 p. 262 c. 2a; ATF 107 II 172 c. 1a, JT
1981 I 598). La séparation inusuelle entre le fardeau de l'allégation et celui
de la preuve est discutée en doctrine (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit.,
nn. 4530 s.; Hohl, L'avis des défauts de l'ouvrage : fardeau de la preuve et
fardeau de l'allégation, in RFJ 1994, pp. 235 ss; Schmidt, note in SJ 1993
pp. 267 ss à propos de l'arrêt SJ 1993 p. 262 précité, qui s'opposent à
cette séparation; contra Gauch, Le contrat d'entreprise, adaptation
française de Carron (cité ci-après : Gauch/Carron), n. 2168, qui la défend).
Depuis l'arrêt précité du 20 juillet 1992, le Tribunal fédéral a mentionné
qu'en vertu de la règle générale de l'art. 8 CC, il incombait à l'acheteur se
prévalant des art. 197 ss CO de prouver que l'avis des défauts avait été
donné en temps utile (TF 4C.273/2006 du 6 décembre 2006 c. 3.1). On ne
peut considérer sur cette base qu'il ait modifié sa jurisprudence, puisqu'il
se référait à sa jurisprudence antérieure (notamment ATF 118 II 142, JT
1993 I 30; ATF 107 II 172, JT 1981 I 598).
En matière de contrat d'entreprise, dans un arrêt récent, le
Tribunal fédéral paraît avoir résolu cette contradiction de la manière
suivante : lorsque le maître de l'ouvrage émet des prétentions en garantie,
l'entrepreneur peut alléguer que l'ouvrage a été accepté malgré ses
défauts. Dans une telle situation, il incombe alors au maître de prouver
qu'il a donné l'avis des défauts et qu'il l'a fait en temps utile (TF
4C.130/2006 du 8 mai 2007 c. 4.2.3).
ac) En l'espèce, la défenderesse n'a pas allégué que les
demandeurs ne l'auraient pas avisée des défauts de la chose, ni qu'ils
l'auraient fait tardivement. Dans la mesure où la défenderesse supportait
le fardeau de l'allégation et où la présente cause est soumise à la maxime

- 32 -
des débats (art. 4 al. 1 CPC-VD), ce qui exclut que la Cour civile constate
d'office la circonstance litigieuse, on doit retenir que l'avis des défauts a
été donné à temps par les demandeurs (cf. Gauch/Carron, op. cit., n.
2168) ou, exprimé autrement, qu'il n'a pas été donné tardivement.
b) En vertu de l'art. 219 al. 3 CO, l'action en garantie pour les
défauts d'un bâtiment se prescrit par cinq ans à compter du transfert de
propriété. Il s'agit en principe de la date de l'inscription au registre foncier
(art. 656 al. 1 et 972 al. 1 CC).
En l'espèce, la défenderesse n'a pas invoqué l'exception de
prescription; il n'y a dès lors pas lieu de l'examiner d'office. Au demeurant,
les demandeurs ont acquis leur parcelle au mois d'octobre 2001. La
défenderesse a renoncé à invoquer la prescription, le 24 octobre 2002
jusqu'au 31 décembre 2007; le 8 janvier 2008, la défenderesse s'est vu
notifier un commandement de payer; les demandeurs ont ouvert action
par demande du 21 octobre 2008. Par conséquent, la prescription est de
toute façon valablement interrompue (art. 129 CO a contrario et 135 al. 2
CO).
V. En définitive, dès lors que la clause d'exclusion de garantie
n'est pas opérante et que les droits issus de la garantie des défauts ne
sont ni périmés ni prescrits, la responsabilité de la défenderesse du chef
des défauts de la chose vendue est engagée. Elle répond en effet des
déclarations de son auxiliaire (art. 101 CO), soit V.________.
a) L'art. 205 al. 1 CO permet à l'acheteur d'obtenir, par l'action
minutoire, une indemnité pour la moins-value. A contrario, lorsqu'un
défaut n'entraîne aucune moins-value, la loi exclut la faculté de réduire le
prix (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 867 ss, p. 128). En outre, si la
moins-value est égale au prix de vente, l'acheteur ne peut demander que
la résiliation (art. 205 al. 3 CO). La loi vise en effet à empêcher que
l'acheteur puisse obtenir la réduction du prix entier tout en conservant la
chose (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 18 ad art. 205 CO). La moins-value
désigne la différence entre la valeur objective de la chose supposée sans

- 33 -
défaut et la valeur objective de la chose défectueuse (ATF 105 II 99 c. 4a,
JT 1980 I 590; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 870, p. 128; Venturi,
op. cit., n. 16 ad art. 205 CO).
b) En l'espèce, les demandeurs ont acheté la parcelle
litigieuse pour le prix de 650'000 francs. Dans son rapport, le sous-expert
admet qu'il existe une différence de prix entre la propriété dotée du
potentiel et des avantages tels qu'ils étaient pressentis par les
demandeurs et sa valeur dotée des paramètres actuels et le sous-expert
estime que l'offre aurait pu être inférieure de 36'700 francs. La cour de
céans se rallie aux chiffres articulés par le sous-expert et retient que le
défaut en relation avec les annexes a entraîné une moins-value qui doit
être indemnisée à hauteur de 36'700 fr., si bien que la valeur de la chose
défectueuse s'élève à 613'300 francs (650'000 fr. ./. 36'700).
VI. Outre la diminution du prix de vente, les demandeurs
réclament la réparation de leur gain manqué, des frais de l'expertise liée
au bruit, des émoluments de justice et frais de témoin, des honoraires de
l'architecte L.________, ainsi que des honoraires de leur conseil.
a) Comme on l'a vu ci-dessus (cf. supra c. II.c), parallèlement
aux trois voies alternatives de l'action sur la garantie pour les défauts
(résolution, réduction du prix ou, dans certaines hypothèses,
remplacement de la chose), l'acheteur peut réclamer des dommages-
intérêts pour le préjudice patrimonial consécutif au défaut qui n'est pas
couvert par une de ces trois voies (ATF 133 III 335 c. 2.4.1 et 2.4.4, JT
2010 I 223; ATF 126 III 388 c. 10a, rés. in JT 2002 I 215). Les dispositions
relatives à la garantie pour les défauts de la chose sises aux art. 197 ss CO
ne régissent la prétention de l'acheteur en réparation du dommage
résultant de la livraison de marchandises défectueuses, qu'en relation
avec la résiliation de la vente (cf. art. 208 al. 2 et 3 CO). Pour le surplus, la
responsabilité du vendeur pour le dommage résultant des défauts de la
chose n'est pas traitée aux art. 197 ss CO (ATF 58 II 207 c. 1 p. 210, JT
1933 I 155; ATF 82 II 136 c. 3a p. 139, JT 1957 I 105). Une partie de la
doctrine a émis l'opinion selon laquelle cette lacune devrait être comblée

- 34 -
en appliquant par analogie l'art. 208 al. 2 et 3 CO (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 13 ad art. 208 CO; Giger, Commentaire bernois, n. 55 s. ad art.
208 CO; Cavin, in: Schweizerisches Privatrecht, vol. VII/1, pp. 104 s. et 112
s.; Petitpierre, L'acheteur-revendeur et la responsabilité de l'art. 208/II du
Code des obligations, in: Mélanges en l'honneur de Henri Deschenaux,
Fribourg 1977, pp. 329 ss et. 332 s; Schubiger, Verhältnis der
Sachgewährleistung zu den Folgen der Nichterfüllung oder nicht gehörigen
Erfüllung OR 197 ff. - OR 97 ff., thèse Berne 1957, p. 94; Neuenschwander,
Die Schlechterfüllung im schweizerischen Vertragsrecht, thèse Berne
1970, pp. 78 s.). Dans une affaire récente (ATF 133 III 335 c. 2.4.1, JT 2010
I 223), le Tribunal fédéral a confirmé sa jurisprudence, approuvée par un
autre courant doctrinal, refusant d'appliquer l'art. 208 al. 2 et 3 CO par
analogie à des cas où l'acheteur ne choisit pas la résiliation du contrat. Il
considère que la responsabilité pour le dommage consécutif au défaut, en
dehors de l'action rédhibitoire prévue par l'art. 208 al. 2 CO, est une
responsabilité pour faute (TF 4A_472/2010 du 26 novembre 2010 c. 3.2;
ATF 133 III 335 c. 2.4.1 et 2.4.4, JT 2010 I 223), qui complète l'art. 205 CO,
mais découle de l'art. 97 CO (sur cette action, dans la mesure où elle est
cumulée à celle en diminution du prix, cf. ATF 58 II 207 c. 1 et 2, JT 1933 I
155; ATF 63 II 401 c. 3, pp. 405 ss, JT 1938 I 307; ATF 82 II 136 c. 3a p.
139, JT 1957 I 105; Oser/Schonenberger, Commentaire zurichois, n. 16 ad
art. 205 CO; Becker, Commentaire bernois, n. 2 ad art. 205 CO; Honsell,
Commentaire bâlois, n. 7 ad art. 208 CO).
b) ba) L'absence de tout défaut de la chose vendue ne permet
pas d'admettre une responsabilité sur la base de l'art. 97 al. 1 CO (TF
4A_472/2010 c. 2.2 précité). Les défauts retenus constituent le fondement
de cette quatrième voie qui n'exige pas la violation d'une obligation
distincte supplémentaire (ATF 136 III 273 c. 2.5). Une fois le défaut
constaté, il incombe au créancier d'établir le dommage, ainsi que le
rapport de causalité entre l'inexécution de l'obligation et le dommage, la
faute du débiteur étant présumée (TF 4A_472/2010 c. 3.2 précité; Weber,
Commentaire bernois, Berne 2000, n. 316 ad art. 97 CO; Engel, Traité des
obligations en droit suisse, 2ème éd., pp. 704 s.).

- 35 -
bb) La faute du vendeur étant présumée, celui-ci ne peut
échapper à sa responsabilité que s'il prouve qu'il a observé toute la
diligence qu'on pouvait raisonnablement attendre de lui. La preuve
libératoire de l'art. 97 al. 1 CO est soumise à des exigences strictes. En cas
de doute sur l'absence de faute, le vendeur supporte le risque de l'échec
de la preuve (ATF 70 II 215 c. 4 p. 220, JT 1945 I 41, SJ 1945 p. 238; ATF
117 II 71 s. c. 4a p. 72, rés. JT 1991 I 651.1, rés. SJ 1991 p. 331 ; ATF 113 II
421 c. 2 et 3 p. 422 s., rés. JT 1988 I 32, SJ 1987 p. 497; Weber,
Commentaire bernois, 2000, n. 130 ad art. 99 CO;
Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht,
Allgemeiner Teil, 8e éd. 2003, n. 2809 p. 130; Werro, op. cit., 2005, n.
1480 p. 375). Le vendeur commet en particulier une faute lorsqu'il viole
son devoir d'informer l'acheteur (ATF 116 II 431 c. 3a, JT 1991 I 45; ATF
107 II 161 c. 7a p. 165 s. et les arrêts cités; ATF 113 II 421 c. 2 et 3 p. 422
s. précité; Werro, La responsabilité civile, 2005, n. 1479 p. 375; Wiegand,
Commentaire bâlois, Obligationenrecht I, n. 42 ad art. 97 CO; Venturi/Zen-
Ruffinen, Commentaire romand, n. 17 ad art. 208 CO). Savoir s'il existe un
tel devoir dépend des circonstances du cas concret (TF 4A_70/2011 du 12
avril 2011 c. 4.1; ATF 132 II 161 c. 4.1 p. 166); ce devoir est en principe
reconnu lorsque le vendeur doit admettre que le défaut connu de lui
pourrait empêcher ou entraver considérablement l'usage prévu par
l'acheteur (TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 c. 3.2.3). Le vendeur est
toutefois dispensé d'informer l'acheteur lorsqu'il peut admettre de bonne
foi que l'acheteur réalisera sans autre la situation exacte (ATF 116 II 431 c.
3a p. 434, JT 1991 I 45); à cet égard, il suffit en principe que l'acheteur
puisse s'en rendre compte en faisant preuve de l'attention commandée
par les circonstances (TF 4C.16/2005 du 13 juillet 2005 c. 1.5; ATF 102 II
81 c. 2 p. 84). L'information doit être suffisamment étendue pour que
l'acheteur puisse se faire une idée du défaut. Si le vendeur donne
spontanément des informations, celles-ci doivent être complètes
(Pedrazzini, La dissimulation des défauts dans les contrats de vente et
d'entreprise, 1992, nos 468 et 470).
bc) Il doit exister un lien de causalité naturelle et adéquate
entre la violation de l'obligation et le préjudice (Tercier, op. cit., nn. 1223

- 36 -
ss, p. 254; Thévenoz, Commentaire romand, n. 30 ad art. 97 CO). Un
événement ne constitue une cause adéquate que si, d'après le cours
ordinaire des choses et l'expérience de la vie, il était en soi propre à
produire un effet du genre de celui qui s'est réalisé, de sorte que la
survenance de ce résultat paraît, d'une manière générale, provoquée ou
favorisée par cet événement (ATF 112 II 439 c. 1d).
bd) Le dommage consiste en une perte éprouvée ou gain
manqué. La perte éprouvée (damnum emergens) se définit comme la
perte effective subie par le débiteur, qui touche directement son
patrimoine et qui peut résider soit dans une diminution de l'actif, soit dans
une augmentation du passif (Gilliéron, Les dommages-intérêts
contractuels, publication CEDIDAC n° 88, Lausanne 2011, n. 615, n. 390;
Engel, op. cit., p. 717). Le gain manqué (lucrum cessans) réside dans le
gain dont le créancier s'est trouvé privé par la faute du débiteur, soit
parce qu'il aurait pu conclure d'autres contrats que celui finalement conclu
avec le débiteur (intérêt négatif), soit parce que l'inexécution ou la
mauvaise exécution le prive de certains profits qu'il aurait réalisés si le
contrat avait été parfaitement exécuté (intérêt positif) (Gilliéron, op. cit.,
n. 391; Venturi, op. cit., n. 34 ad art. 97 CO). Ainsi, la perte de gain que
l'acheteur éprouve par suite de la livraison défectueuse, les honoraires des
experts que l'acheteur a dû mandater pour la constatation des défauts
ainsi que les frais d'avocat avant procès, pour autant qu'ils ne soient pas
couverts par les dépens alloués en vertu du droit de procédure cantonal et
que l'intervention de l'avocat ait été justifiée, font partie du dommage
dont il est possible de demander réparation (ATF 126 III 388 c. 10b (f); ATF
82 II 136 précité).
c) ca) En l'espèce, comme précédemment relevé, la
défenderesse a vendu une parcelle défectueuse. Elle a ainsi violé son
obligation découlant du contrat de vente de livrer une chose exempte de
défaut.
La défenderesse n'allègue pas ni a fortiori établit n'avoir pas
commis de faute.

- 37 -
De surcroît, il résulte de l'instruction que la défenderesse a été
informée par la Commune de Lausanne, par courrier du 17 janvier 2001,
reçu en copie, que la parcelle litigieuse était située en zone de villas
réservée à l'habitat familial, que les bâtiments existants n'étaient pas
conformes à la zone du fait qu'ils abritaient une affectation que l'on
pouvait qualifier d'artisanale, que cependant cette situation préexistait
lors de l'adoption du plan d'extension et que dès lors seul un maintien de
ces bâtiments et leurs alentours en exploitation artisanale pourrait être
admis, qu'on pourrait même aller jusqu'à admettre que ces bâtiments
soient rénovés ou transformés tout en maintenant leur situation non-
conforme à la "zone villa", mais qu'aucun agrandissement ou nouvelle
construction destinés à l'artisanat ne pourrait être admis. Ce courrier
portait à la connaissance de la défenderesse la non-conformité de la zone
et lui donnait certaines assurances quant à la possibilité d'obtenir un
maintien de la situation actuelle en l'avisant que tout projet artisanal qui
serait considéré comme de l'agrandissement ou de la reconstruction ne
serait pas autorisé. A sa lecture, on se trouvait clairement dans un régime
d'appréciation ou d'exception. Dès lors, la défenderesse aurait dû informer
V.________, afin que lui-même puisse négocier en informant de cette
problématique – dont il n'avait pas du tout connaissance – les acquéreurs
potentiels. D'éventuelles difficultés en matière de conformité à la zone
étaient en effet de nature à entraver considérablement l'usage prévu par
l'acheteur. Par l'intermédiaire de son auxiliaire, elle devait informer les
demandeurs de la non-conformité de la zone, nonobstant les promesses
faites par la Commune de Lausanne. Les demandeurs étaient en droit de
connaître cet élément d'appréciation de l'acquisition projetée. Ne pas
l'avoir révélé constitue de la part de la défenderesse une violation de son
devoir d'information et, par là même, une faute. Par conséquent, la
condition de la faute, requise dans la quatrième voie, est effectivement
réalisée.
cb) Les demandeurs réclament en premier lieu la somme de
45'000 à 60'000 fr. au titre de gain manqué.

- 38 -
Selon l'expert, il n'y a pas eu de gain manqué en ce qui
concerne l'exploitation de l'atelier mécanique, ni pour l'activité de
carrosserie. Il admet un manque à gagner à hauteur de 45'000 fr. à 60'000
fr. en relation avec le commerce de voitures. L'expert estime que la
période de l'empêchement court du 10 septembre 2002 au 13 décembre
2005, soit dès la date du courrier de la direction des travaux de la
commune de Lausanne informant les demandeurs que les activités de
carrosserie et de vente de véhicules n'étaient plus autorisées. L'instruction
a toutefois établi que les demandeurs ont recouru contre la décision de la
commune et qu'ils ont demandé l'effet suspensif, en ce sens qu'ils soient
autorisés à exploiter la carrosserie, en même temps que le commerce de
véhicules, jusqu'à droit connu. L'effet suspensif leur a été accordé. Dès cet
instant, rien ne les empêchait d'exercer une activité normale jusqu'à la
décision du Tribunal administratif. Cela d'autant plus que telle que décrite
par l'expert, l'activité d'achat et de vente de voitures ne nécessitait pas
des investissements que les demandeurs auraient hésité à faire pour une
courte période; du moins, ils ne le font pas valoir. On doit dès lors
considérer que dès l'octroi de l'effet suspensif le prétendu dommage
n'était plus en lien de causalité adéquate avec le défaut.
Par ailleurs, et surtout, il sied de relever que l'entreprise
d'atelier mécanique, carrosserie et vente de voitures était exploitée en la
forme d'une société à responsabilité limitée (ci-après : la Sàrl) et que la
rémunération des demandeurs était prélevée sous forme de salaire. Une
diminution du patrimoine en lien avec l'une ou l'autre des activités de la
Sàrl a dès lors directement affecté le patrimoine de celle-ci en tant que
personne morale, et non celui des demandeurs, qui n'auraient
éventuellement été touchés qu'en tant que salariés, soit indirectement.
Pour être légitimés à élever une prétention en dommages-intérêts, les
demandeurs devraient donc apporter la preuve qu'ils ont été –
personnellement – appauvris par l'appauvrissement de la Sàrl. Or, ils ont
fait porter l'expertise sur le dommage subi par celle-ci et non sur celui
qu'ils auraient éventuellement subi eux-même, par ricochet. Certes,
l'expert indique que les demandeurs n'ont pu prendre qu'un petit salaire,
compte tenu des résultats déficitaires de la société. Sous l'angle de la

- 39 -
réalisation de la condition du rapport de causalité adéquate déjà, il n'est
pas certain qu'il soit objectivement prévisible, d'après le cours ordinaire
des choses et l'expérience de la vie, que l'entreprise qui ne peut exploiter
une partie des bâtiments, comme c'est le cas en l'espèce, subira non
seulement une diminution de son chiffre d'affaires, mais sera amenée à
réduire les salaires de ses employés. La réponse à cette question peut
néanmoins rester indécise, parce qu'en tout état de cause, il n'est pas
établi à satisfaction de droit que les demandeurs ont subi un dommage.
Dès lors qu'ils étaient salariés de la Sàrl et que celle-ci n'a pas pu leur
servir le salaire convenu, ils ont contre elle une créance en paiement de la
différence de salaire et ne sont par conséquent pas juridiquement
appauvris. On ne peut dès lors rien leur allouer personnellement, sauf à
faire une confusion entre le dommage subi par la Sàrl et celui subi par les
demandeurs.
Pour ces motifs, la prétention des demandeurs relative au gain
manqué doit être rejetée.
cc) Les demandeurs concluent par ailleurs au paiement de
25'071 francs 30, de 4'300 fr., de 1'452 fr. 60 et de 539 fr. 25 au titre de
remboursement des frais qu'ils auraient encourus en raison de la
procédure administrative.
Il est constant qu'en cours de la procédure administrative en
cause, les demandeurs ont mandaté un ingénieur-conseil afin de
déterminer les nuisances sonores dues à l'exploitation d'un garage et
d'une carrosserie, qui leur a adressé une facture du 9 septembre 2003
pour un montant de 1'452 fr. 60. Ils ont également mandaté un architecte,
qui a procédé à la mise en conformité de leur garage et a établi la facture
du 16 septembre 2008 pour un montant de 4'300 francs. En outre, par
arrêt du 9 mai 2005, les demandeurs ont supporté un émolument de
justice et des frais de témoin par 539 fr. 25. Tous ces postes sont
directement liés à la procédure administrative, dont les demandeurs
pensaient pouvoir se passer compte tenu des assurances de la
défenderesse, selon lesquelles le garage pourrait être exploité

- 40 -
immédiatement. Ils font dès lors partie du dommage à hauteur des
montants respectifs prétendus, qui sont prouvés.
Avant le dépôt de la demande du 21 octobre 2008, les
demandeurs ont consulté un avocat, qui leur a adressé deux notes
d'honoraires, l'une du 31 octobre 2005 pour un montant de 11'975 fr. 35
(14'936 fr. sous déduction de 1'960 fr. 75 et de 1'000 fr.), l'autre du 11
septembre 2008 pour la somme de 10'135 fr. 20. Le recours à un avocat a
ainsi eu lieu avant la présente affaire et, au vu de la complexité du dossier
administratif, les demandeurs avaient besoin d'être assistés d'un homme
de loi. Il se justifie dès lors de leur allouer les montants de ces notes
d'honoraires, dont la première tient déjà compte des dépens qui ont été
octroyés aux demandeurs dans la procédure administrative.
VII. En sus du capital, les demandeurs concluent à l'octroi d'un
intérêt à 5 % l'an.
a) Lorsque l'acheteur a déjà payé le prix, sa créance en
restitution porte intérêts à partir du moment où le vendeur a reçu le
paiement (Venturi, op. cit., n. 26 ad art. 205 CO et la jurisprudence citée).
Le dommage comprend l'intérêt, dit compensatoire, du capital
alloué à titre d'indemnité. L'intérêt est dû par celui qui est tenu de réparer
le dommage causé à autrui, à partir du moment où ce préjudice est
intervenu (Tercier, op. cit., n. 1012, p. 201). Le taux d'intérêt forfaitaire
retenu par la jurisprudence par application analogique de l'art. 73 CO est
de 5 %. L'intérêt compensatoire a pour but de placer l'ayant droit dans la
situation qui aurait été la sienne si sa créance avait été honorée au jour de
l'acte illicite ou de la survenance de ses conséquences économiques. A la
différence de l'intérêt moratoire, il ne suppose pas une mise en demeure,
même s'il poursuit le même but, savoir réparer un préjudice causé par la
privation d'un capital (ATF 121 III 176 c. 5a (f); ATF 130 III 591 c. 4, JT 2006
I 131; ATF 131 III 12 c. 9.4 et 9.5, JT 2005 I 488).

- 41 -
b) En l'espèce, les demandeurs ont versé à la défenderesse le
solde du prix de vente le 20 décembre 2001; le paiement est présumé
avoir été reçu le lendemain, si bien que les intérêts sur la créance en
restitution de 36'700 fr., représentant la moins-value de la parcelle
vendue, courent dès le 21 décembre 2001.
En ce qui concerne les dépenses liées à la procédure
administrative, les dates de factures de chacun des postes susmentionnés
doivent être considérées comme dates de survenance du dommage, de
sorte que les intérêts compensatoires à 5 % l'an sont dus comme il suit :
- dès le 9 septembre 2003 sur le capital de 1'452 fr. 60 ;
- dès le 9 mai 2005 sur le capital de 539 fr. 25 ;
- dès le 31 octobre 2005 sur le capital de 11'975 fr. 35;
- dès le 11 septembre 2008 sur le capital de 10'135 fr. 20 ;
- dès le 16 septembre 2008 sur le capital de 4'300 francs.
VIII. Selon l'art. 92 al. 1 CPC-VD, des dépens sont alloués à la partie
qui obtient gain de cause. Ceux-ci comprennent principalement les frais de
justice payés par la partie, les honoraires et les débours de son avocat
(art. 91 let. a et c CPC-VD). Les frais de justice englobent l'émolument de
justice, ainsi que les frais de mesures probatoires (art. 90 al. 1 CPC-VD;
art. 2 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile, applicable par renvoi de l'art. 99 al. 1 TFJC, tarif du 28 septembre
2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]). Les honoraires et les
débours d'avocat sont fixés selon le tarif du 17 juin 1986 des honoraires
d'avocat dus à titre de dépens (applicable par renvoi de l'art. 26 al. 2 TDC
[tarif du 23 novembre 2010 des dépens en matière civile; RSV 270.11.6]).
Les débours ont trait au paiement d'une somme d'argent précise pour une
opération déterminée. A l'issue d'un litige, le juge doit rechercher lequel
des plaideurs gagne le procès et lui allouer une certaine somme en
remboursement de ses frais, à la charge du plaideur perdant. La partie qui
a triomphé sur le principe ou sur les principales questions litigieuses a
droit à la totalité des dépens (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile
vaudoise, 3ème éd., n. 3 ad art. 92 CPC-VD).

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En l'espèce, les demandeurs ont eux-mêmes réduit leurs
conclusions et n'obtiennent pas gain de cause sur la prétention pour perte
de gain. Ils l'emportent toutefois sur le principe de la responsabilité et sur
de nombreux postes du dommage, de natures diverses, de sorte qu'il se
justifie de leur allouer, solidairement entre eux, des dépens, réduits d'un
tiers, à la charge de la défenderesse, qu'il convient d'arrêter à 24'244 fr.
50, savoir :
a 12'00 fr à titre de participation aux honoraires de
) 0 . leur conseil;
b 600 fr pour les débours de celui-ci;
) .
c) 11'64 fr 50 en remboursement des 2/3 de leur
4 . coupon de justice.

- 43 -
Par ces motifs,
la Cour civile,
statuant à huis clos,
pro no nce :
I. La défenderesse D.________ doit payer aux demandeurs
A.X.________ et B.X.________, solidairement entre eux, les
sommes suivantes :
-36'700 fr. (trente-six mille sept cents francs), avec intérêt à 5
% dès le 21 décembre 2001,
-1'452 fr. 60 (mille quatre cent cinquante-deux francs et
soixante centimes), avec intérêt à 5 % dès le 9 septembre
2003,
-539 fr. 25 (cinq cent trente-neuf francs et vingt-cinq
centimes), avec intérêt à 5 % dès le 9 mai 2005,
-11'975 fr. 35 (onze mille neuf cent septante-cinq francs et
trente-cinq centimes), avec intérêt à 5 % dès le 31 octobre
2005,
-10'135 fr. 20 (dix mille cent trente-cinq francs et vingt
centimes), avec intérêt à 5 % dès le 11 septembre 2008, et
-4'300 fr. (quatre mille trois cents francs), avec intérêt à 5 %
dès le 16 septembre 2008.
II. Les frais de justice sont arrêtés à 17'466 fr. 50 (dix-sept mille
quatre cent soixante-six francs et cinquante centimes) pour les
demandeurs, solidairement entre eux, et à 4'212 fr. 50 (quatre
mille deux cent douze francs et cinquante centimes) pour la
défenderesse.
III. La défenderesse versera aux demandeurs, solidairement entre
eux, le montant de 24'244 fr. 30 (vingt-quatre mille deux cent
quarante-quatre francs et trente centimes) à titre de dépens.
IV. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.

- 44 -
Le président : La greffière :
P. Muller F. Schwab Eggs
Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a été
communiqué aux parties le 23 février 2012, lu et approuvé à huis clos, est
notifié, par l'envoi de photocopies, aux conseils des parties.
Un appel au sens des art. 308 ss CPC peut être formé dans un
délai de trente jours dès la notification de la présente décision en
déposant au greffe du Tribunal cantonal un mémoire écrit et motivé. La
décision objet de l'appel doit être jointe.
La greffière :
F. Schwab Eggs