vd_gerichte · XA15.007846 · 2016-04-12 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA15.007846-151916
215
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 12 avril 2016
____________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Perrot, juge, et Mme Cherpillod, juge suppléante
Greffière : Mme Bourqui
*****
Art. 257a, 257b CO
Statuant sur l’appel interjeté par X.________SA, à [...], contre le
jugement rendu le 15 juin 2015 par la Présidente du Tribunal des baux
dans la cause divisant l’appelante d’avec A.P.________ et B.P.________, à
[...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par jugement du 15 juin 2015, notifié le 19 octobre 2015 aux
parties, la Présidente du Tribunal des baux a dit que la clause n° 6
concernant les charges et taxes figurant en pages 1 et 2 du bail à loyer
conclu le 31 mai 2007 entre A.P.________ et B.P.________ et X.________SA,
portant sur un appartement de 4.5 pièces au 4e étage de l’immeuble sis
[...] à [...], était nulle (I), que X.________SA devait restituer à A.P.________ et
B.P.________ la somme de 22'289 fr. 05, avec intérêts à 5 % l’an dès le 10
mars 2015 sur le montant de 21'569 fr. 05 et dès le 16 juin 2015 sur le
solde, à titre de frais accessoires versés en trop pour la période du 1er
août 2007 au 30 juin 2015 (II), que le jugement était rendu sans frais
judiciaires ni dépens (III) et que toutes autres ou plus amples conclusions
étaient rejetées (IV).
En droit, le Tribunal a notamment considéré qu’il résultait
clairement de la formulation des paragraphes 6.1 à 6.3 de la clause n° 6
du contrat de bail signé entre les parties, relatifs aux « frais de chauffages
et de préparations d’eau chaude », aux « frais accessoires » et aux « frais
d’exploitation », que cette disposition contractuelle standardisée prévoyait
une énumération exemplative des frais susceptibles de faire l’objet d’une
facturation séparée au locataire. Le Tribunal a également estimé qu’à la
lecture d’une telle clause, le locataire n’était pas en mesure de déterminer
d’emblée et de manière certaine quels frais lui seraient en définitive
facturés séparément du loyer net. Dès lors, cette clause ne remplissait pas
les exigences de clarté et de précision imposées par la jurisprudence, de
sorte qu’elle devait être déclarée nulle. En conséquence, X.________SA
devait rembourser à A.P.________ et B.P.________ la somme de 22'289 fr. 05
à titre de frais accessoires non dus.
B. Par acte du 18 novembre 2015, X.________SA a interjeté appel
contre ce jugement, en concluant, sous suite de frais et dépens,
principalement, à sa réforme en ce sens qu’il soit dit que l’art. 6 du contrat

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de bail conclu le 31 mai 2007 entre les parties est bon, valable et lie sans
réserve les locataires et la bailleresse et à ce que A.P.________ et
B.P.________ soient déboutés de toutes leurs conclusions. Subsidiairement,
X.________SA a conclu à ce qu’il soit dit que les art. 6.1, 6.2 et 6.4 du
contrat de bail sont bons, valables et lient sans réserve les locataires à la
bailleresse, à ce que la nullité partielle de l’art. 6.3 soit constatée de telle
sorte qu’il couvre les frais effectivement facturés aux locataires et à ce
que les locataires soient déboutés de toutes autres conclusions. Plus
subsidiairement, la bailleresse a conclu à la constatation de la nullité
partielle de l’art. 6 en ce sens qu’il soit dit que les frais de chauffage et
d’eau chaude sont dus en toutes circonstances, que les art. 6.1, 6.2 et 6.3
sont réduits de telle sorte qu’ils couvrent les frais effectivement facturés
aux locataires à la date de la signature du bail, respectivement les frais
usuels à charge des locataires, et à ce qu’A.P.________ et B.P.________
soient déboutés de toutes autres conclusions.
Par réponse du 29 mars 2016, A.P.________ et B.P.________ ont
conclu au rejet de l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Par contrat de bail à loyer de durée indéterminée du 31 mai
2007, A.P.________ et B.P.________ ont loué à X.________SA, représentée par
la régie [...], un appartement de 4.5 pièces au 4e étage de l’immeuble sis
[...] à [...] dès le 1er août 2007. Le loyer initial mensuel net s’élevait à
1’480 fr., montant auquel s’ajoutait un acompte de charges de 180 francs.
Le loyer mensuel net avait été abaissé à 1’391 fr. dès le 1er août 2012.
b) La clause n° 6 sur les frais accessoires contenue dans le
contrat de bail signé par les parties le 27 août 2007 a la teneur suivante :
« 6. Charges et taxes

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Le(s) locataire(s) participe(-nt) avec les autres locataires, au paiement des
charges et taxes publiques suivantes :
6.1 les frais de chauffage et de préparation d’eau chaude, à savoir :
les dépenses effectives directement en rapport avec l’utilisation de
l’installation de chauffage ou de l’installation générale de préparation d’eau
chaude ; le combustible et l’énergie consommés ; l’énergie électrique
utilisée pour les brûleurs et les pompes ; les frais d’exploitation d’énergies
de substitution ; le nettoyage de l’installation de chauffage et de la
cheminée, le grattage, le brûlage et l’huilage de la chaudière, ainsi que
l’enlèvement des déchets et des scories ; la révision périodique de
l’installation de chauffage, réservoirs à mazout y compris ; la maintenance ;
les primes d’assurance qui se rapportent exclusivement à l’installation de
chauffage, le détartrage de l’installation d’eau chaude, des chauffe-eau et
des conduits ; le relevé, le décompte et l’entretien des appareils lorsque les
frais de chauffage sont calculés de manière individuelle ; en cas de
chauffage à distance, le coût total des prestations du fournisseur ; les frais
de surveillance du chauffage (ou le salaire chauffeur), le travail
administratif qu’occasionne l’exploitation de l’installation de chauffage
6.2 les frais accessoires suivants : les taxes d’épuration des eaux
usées ; les taxes pour l’enlèvement des ordures ménagères ; les taxes
postales et bancaires en rapport avec le paiement du loyer, les frais de
rappel, d’avocat, d’agent d’affaire, de justice, en cas de retard de loyer, de
résiliation de bail, d’expulsion ; les intérêts moratoires en cas de retard
dans le paiement du loyer ; les taxes de fourniture d’eau potable ; le gaz de
cuisson ; le travail administratif qu’occasionne l’établissement du décompte
de charges.
6.3 les frais d’exploitation suivants : la fourniture d’eau froide et d’eau
chaude ; la consommation de courant pour les installations communes ; les
frais de conciergerie (salaires, charges sociales, fournitures ou prestations
de tiers) ; les frais de déneigement ; les frais de maintenance et d’entretien
d’installation communes (ascenseurs, portes automatiques, ventilation,
climatisation, surveillance, téléalarme, détection, alarme incendie,
sprinkler) ; les frais d’entretien des jardins, pelouses, arbres, haies et
arbustes ; les frais d’éclairage des chemins d’accès de la propriété, les frais
de téléréseau (abonnement, droits d’auteur, taxes et redevances y
relatives) s’ils ne sont pas facturés distinctement aux locataires, le travail
administratif qu’occasionne l’établissement du décompte de charges.
6.4 Acompte de charges : un décompte de charges est établi une
fois par an, avec les frais effectivement engagés durant la période
écoulée. »
2. Le 20 août 2007, X.________SA alors représentée par sa régie,
[...], a conclu un contrat de bail portant sur un appartement sis [...] à [...],
avec des locataires inconnus. La clause n° 6 de ce contrat était identique à
celle figurant dans le contrat passé entre A.P.________ et B.P.________ et
X.________SA.
3. X.________SA a notifié une hausse de loyer à A.P.________ et
B.P.________ le 27 août 2014, laissant le montant du loyer net inchangé
mais portant l’acompte mensuel de chauffage, eau chaude et frais
accessoires à 310 fr. dès le 1er janvier 2015.

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4. Le 25 février 2015, A.P.________ et B.P.________ ont ouvert
action contre X.________SA, en concluant à ce que le chiffre 6 du contrat
conclu entre les parties soit déclaré nul et de nul effet et à ce que
X.________SA leur doive le remboursement de 21'569 fr. 05 avec intérêts à
5 % l’an dès le 10 septembre 2014.
Le 16 mars 2015, A.P.________ et B.P.________ ont à nouveau
saisi le Tribunal des baux, en concluant à ce que la notification de hausse
du loyer du 27 août 2014 soit déclarée nulle et de nul effet et abusive. Les
deux causes ont été jointes.
Par réponse du 6 mai 2015, X.________SA a conclu au rejet des
conclusions prises par A.P.________ et B.P.________.
5. Le Tribunal des baux a tenu le 15 juin 2015 une audience lors
de laquelle les parties ont conclu une transaction partielle par laquelle
X.________SA retirait la hausse de loyer annoncée le 27 août 2014.
Lors de cette même audience, A.P.________ et B.P.________ ont
augmenté à 22'289 fr. 05 leur conclusion relative au remboursement
demandé à X.________SA. A cet égard, A.P.________ et B.P.________ ont
produit un tableau récapitulatif des montants réclamés et payés à titre de
frais accessoires pour les exercices 2007-2008 à 2013-2014.
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales (art. 236
CPC) et les décisions incidentes (art. 237 CPC) de première instance (art.
308 al. 1 let. a CPC) dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur
litigieuse est supérieure à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au
dernier état des conclusions, l’art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions
litigieuses devant l’instance précédente, non l’enjeu de l’appel (Tappy, Les

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voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III 126).
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter
de la notification de la décision motivée (art. 311 CPC).
Interjeté en temps utile par une partie qui y a un intérêt dans
un litige où la valeur litigieuse de première instance, calculée selon l’art.
92 CPC, dépasse 10’000 fr., l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références citées).
Si l'instance d'appel applique le droit d’office, elle ne le fait
que sur les points du jugement qui ont fait l'objet d'une motivation
suffisante, et partant, recevable, et non sur les points insuffisamment
motivés (TF 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5). Ainsi, la Cour
d'appel civile n'est pas tenue d'examiner, comme le ferait une autorité de
première instance, toutes les questions juridiques qui se posent si elles ne
sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l'état de fait
retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de
fait sont contestés devant elle (CACI 8 février 2012/61).
3.
3.1 L’appelante soutient que c’est à tort que les premiers juges
ont considéré que la clause n° 6 du contrat de bail signé entre les parties
ne respectait pas les art. 257a et 257b CO et qu’elle était par conséquent
nulle. Selon elle, cette clause serait claire, précise et conforme à la lettre
de ces dispositions, et le fait que certains frais énoncés dans cette clause

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ne seraient pas effectifs, ou ne le seraient pas chaque année ou
systématiquement, n’affecterait pas la validité de la clause en question.
3.2 Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur
pour la cession de l’usage de la chose (art. 257 CO). Les frais accessoires
sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport
avec l’usage de la chose (art. 257a al. 1 CO). La notion de frais accessoires
est définie de manière plus étroite pour les habitations et locaux
commerciaux à l’art. 257b al. 1 CO. Il s’agit des dépenses effectives du
bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose. Cette
disposition cite à titre d’exemple les frais de chauffage, d’eau chaude et
autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui
résultent de l’utilisation de la chose. Cette notion est illustrée aux art. 5 et
6a OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et
de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11).
Aux termes de l’art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires, tels
que décrits ci-dessus, ne sont à la charge du locataire que si cela a été
convenu spécialement. Cette disposition se présente comme une règle
particulière d’interprétation en ce sens que les frais accessoires sont à la
charge du bailleur dans tous les cas où il n’est pas établi qu’ils ont été mis
conventionnellement à la charge du locataire. A défaut de convention,
ceux-ci sont compris dans le loyer (TF 4P.309/2004 du 8 avril 2005 consid.
3.2.2 et les références citées). Ainsi, si le bailleur omet de prévoir dans le
contrat de bail la facturation des frais accessoires au locataire de manière
conforme aux exigences légales, il doit les prendre à sa charge en faisant
appel au rendement sur ses fonds propres, voire à son patrimoine
(ATF 135 III 591 consid. 4.2.3 ; TF 4A_394/2015 du 6 novembre 2015
consid. 2). L’obligation de convenir spécialement les frais accessoires
poursuit un but de protection des locataires (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3).
Le caractère impératif de l’art. 257a al. 2 CO (ATF 137 I 135 consid. 2.4)
commande une interprétation restrictive (TF 4P.309/2004 du 8 avril 2005
consid. 3.2.2 ; Bieri, in : Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, 2010, n. 21
ad art. 257a-257b CO). En concluant le contrat, le locataire doit
comprendre facilement quelles sont les prestations fournies par le bailleur

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ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose et quels seront donc les
postes qui lui seront facturés en plus du loyer (ATF 135 III 591 consid.
4.3.1 ; TF 4P.323/2006 du 21 mars 2007 consid. 2.1). La loi exige donc que
les parties s’entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les
postes effectifs doivent être détaillés (ATF 121 III 460 consid. 2 a/aa). Les
clauses cumulant des aspects individuels et généraux, prévoyant par
exemple une participation du locataire « à tous les frais d’exploitation sous
réserve d’une dérogation contractuelle expresse » ou mettant à sa charge
tous les frais « à la condition que ces frais concernent l’immeuble en
question » ont été jugées contraires au droit (Bieri, op. cit., n. 28 ad art.
257a-257b CO). Cela exposé, la jurisprudence précise que si le locataire
comprend concrètement lors de la conclusion du contrat quels frais
accessoires sont mis à sa charge par le contrat et signe ce dernier en
connaissance de cause, l’exigence posée par l’art. 257a al. 2 CO est
respectée et le locataire ne peut invoquer par la suite une clarté
insuffisante (TF 4A_215/2012 du 9 juillet 2012 consid. 2.1).
Au vu de ce qui précède, seuls les frais relatifs à des
prestations fournies (art. 257a al. 1 CO) ou à des dépenses effectives du
bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose (art.
257b al. 1 CO) peuvent être mis à la charge du locataire par la convention
visée par l’art. 257a al. 2 CO (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire
SVIT du droit du bail, 2011, n. 18, p. 100). Le bailleur n’est en revanche
pas autorisé à prévoir dans une telle convention des frais qu’il n’assume
pas lors de la conclusion de celle-ci ou dont la survenance n’est à tout le
moins pas prévisible, indépendamment du comportement des parties
(frais de déneigement par exemple). Si tel était le cas, la lecture de la
convention permettrait au locataire de comprendre quelles prestations il
pourrait être amené à assumer, dans l’hypothèse où elles lui seraient
fournies un jour, mais non, comme l’exige la jurisprudence, quels frais
effectifs, pour quelles prestations effectivement fournies, il assumera de
fait une fois le bail conclu. L’admettre permettrait en outre au bailleur, en
cours de contrat, de faire supporter au locataire des charges qui, lors de la
conclusion du bail, n’existaient pas, sans respecter la procédure du droit
impératif prévue par l’art. 269d CO, interprétation qui n’est pas non plus

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admissible (dans ce sens, Bieri, op. cit., n. 24 ad art. 257a-257b CO ; ATF
137 III 362 consid. 3.2.1 dans lequel le Tribunal fédéral exige le respect de
cette procédure en cas de « frais nouvellement survenus »).
3.3 En l’espèce, on n’est pas en présence d’un contrat qui serait
muet ou renverrait à des documents annexes s’agissant des frais
accessoires. La clause n° 6 du contrat de bail prévoit expressément la
participation des locataires au paiement de charges et taxes publiques qui
sont explicitement listées en trois chiffres distincts. Ainsi, comme
l’invoque à raison l’appelante, cette liste est exhaustive.
3.4 La clause 6.1 indique la participation des locataires au
paiement des « frais de chauffage et de préparation d’eau chaude ». Elle
contient une liste de frais détaillée, reprenant les frais accessoires
mentionnés par l’art. 5 al. 1 et 2 OBLF (« frais de chauffage et de
préparation d’eau chaude entrant en ligne de compte ») et par l’art. 6a
OBLF (« fourniture d’énergie depuis une centrale extérieure »), sans plus
de réflexion sur la cohérence de la description ainsi obtenue. Toutefois,
l’indication expresse dans le contrat de bail lui-même de la prise en
charge des « frais de chauffage et de préparation d’eau chaude » suffit à
remplir, s’agissant de ces frais, les exigences de l’art. 257a al. 2 CO. Il
n’est en effet pas nécessaire que les différentes dépenses effectives
directement en rapport avec l’utilisation de l’installation de chauffage ou
de l’installation générale de préparation d’eau chaude, telles que décrites
de manière énumérative par les art. 5 et 6a OBLF, soient spécifiées. Le fait
que la bailleresse l’ait indiqué n’enlève rien au fait que le locataire qui lit
la clause 6.1 comprend que c’est finalement lui qui assumera les « frais de
chauffage et de préparation d’eau chaude », en plus du loyer, quels que
soient les différents postes qui les composent. Eu égard aux exigences de
l’art. 257a al. 2 CO, cela suffit pour considérer que la prise en charge par
le locataire des frais de chauffage et de préparation d’eau chaude a été
convenue spécialement au sens de cette disposition. Par conséquent,
l’appel doit être partiellement admis sur ce point et le jugement entrepris
réformé en ce sens.

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3.5 La clause 6.2 du contrat de bail liste plusieurs autres « frais
accessoires ». Parmi ceux-ci figurent plusieurs postes qui ne
correspondent pas, de l’aveu même de l’appelante, à des dépenses
effectives de sa part ou d’un tiers, que ce soit au moment de la conclusion
du bail ou durant les sept ans qui ont suivi, et qui n’ont dès lors pas été
facturés aux locataires. Il s’agit des taxes postales et bancaires en rapport
avec le paiement du loyer, des frais de rappel, d’avocat, d’agent
d’affaires, de justice, en cas de retard de loyer, de résiliation de bail,
d’expulsion, les intérêts moratoires en cas de retard dans le paiement du
loyer. Ces « frais » ne correspondent ainsi pas à des dépenses effectives
au sens de l’art. 257a al. 2 CO, susceptibles d’être mises à la charge du
locataire à titre de frais accessoires lors de la conclusion du bail. Au
demeurant, la quasi-totalité de ces postes ne constituent pas des
prestations, à supposer qu’elles aient été fournies par la bailleresse, qui
seraient en rapport avec l’usage de la chose au sens de l’art. 257b al. 1
CO. Il s’agit au contraire de frais éventuels découlant de la manière dont
se déroulent les rapports entre les parties, indépendamment de l’usage de
la chose. Ils ne peuvent dès lors pas être mis sans condition, et sans égard
aux règles impératives prévues par le code des obligations et les lois de
procédure, à la charge des locataires (art. 104 ss et 113 CPC ; art. 12 al. 1
LJB [loi sur la juridiction en matière de bail du 9 octobre 2010 ; RSV
173.655]).
L’appelante a choisi de prévoir dans un même chiffre libellé
« frais accessoires » des frais correspondant à des dépenses qu’elle savait
effectives et des frais correspondant à des dépenses non effectives, qui, si
elles l’avaient été, n’auraient pour la plupart pas pu être mises sans autre
à la charge des locataires. Ce faisant, elle a rendu impossible la
compréhension par les locataires, à la lecture de la clause 6.2, des « frais
accessoires » effectivement mis à leur charge, pour des prestations
effectivement fournies. Conformément à la rigueur adoptée par le Tribunal
fédéral en la matière, il convient de constater que la clause 6.2 est nulle et
ne permet de mettre aucun des frais qu’elle énumère à la charge des
intimés. Ces frais, s’ils existent, doivent rester à la charge de l’appelante.

- 11 -
3.6 La clause 6.3 du contrat de bail mentionne quant à elle des
« frais d’exploitation ». A l’instar des « frais accessoires » visés par la
clause 6.2 et contrairement aux « frais de chauffage et de préparation
d’eau chaude » visés par la clause 6.1, la notion de « frais d’exploitation »
n’est pas suffisamment claire pour permettre à elle seule la mise à la
charge, en plus du loyer, de ces frais aux locataires. Le texte de la clause
6.3 élaboré par l’appelante doit en effet être explicité dans la mesure où il
mentionne toute une série de frais liés à l’utilisation d’un immeuble. Il
s’agit typiquement d’une clause passe-partout, non adaptée à la situation
particulière du bien. Elle était d’ailleurs utilisée, dans la même teneur, par
la régie représentant la bailleresse dans à tout le moins un contrat de bail
conclu à la même époque pour un appartement se trouvant dans un autre
immeuble. En outre, l’appelante admet qu’une bonne partie des frais
indiqués n’ont pas été facturés. En l’espèce, rien ne permet de retenir que
ces frais indiqués mais non facturés aient correspondu, durant les sept ans
de durée du bail, à des dépenses effectives du bailleur. La clause se révèle
ainsi générale et non adaptée à la situation spécifique des intimés. Une
telle clause ne leur permettait pas de comprendre, lors de la conclusion du
contrat de bail, alors qu’ils ignoraient les spécificités du fonctionnement
de l’immeuble et de ses équipements, quelles prestations seraient
effectivement fournies par l’appelante, puis mises à leur charge à titre de
frais d’exploitation. Partant, la clause 6.3 étant insuffisamment claire, elle
ne remplit pas les exigences posées par l’art. 257a al. 2 CO et elle est
frappée de nullité dans son intégralité.
3.7 Dans la mesure où la clause 6.1 est valable, la clause 6.4 l’est
également, ayant trait à la périodicité des décomptes de chauffage.
4.
4.1 L’appelante allègue une violation de l’art. 20 CO. Elle affirme
qu’elle n’aurait pas conclu le contrat aux conditions de loyer fixées par la
clause n° 3 si elle avait su que la clause des charges et taxes était nulle et
qu’elle devrait supporter le coût des frais accessoires mis à la charge des
locataires. La nullité de la clause n° 6 affecterait ainsi la validité du contrat

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dans son entier, ce qui devait être constaté par les premiers juges. Elle
allègue ensuite que la volonté des parties, si elles avaient pu connaître la
nullité de la clause n° 6, aurait été de prévoir une clause couvrant à tout le
moins les frais de chauffage et d’eau chaude ainsi que les frais
effectivement facturés à la date de la signature. Elle conclut qu’il
appartenait aux premiers juges, pour ne pas avoir à constater la nullité
totale du contrat, d’adapter celui-ci de telle sorte qu’il corresponde à la
volonté précitée des parties.
4.2 Aux termes de l’art. 20 CO, le contrat est nul s’il a pour objet
une chose impossible, illicite ou contraire aux mœurs (al. 1). Si le contrat
n’est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules
frappées de nullité, à moins qu’il n’y ait lieu d’admettre que le contrat
n’aurait pas été conclu sans elles (al. 2). Conformément à cette dernière
disposition, le juge doit rechercher la volonté hypothétique des parties,
c’est-à-dire déterminer ce que celles-ci auraient convenu de bonne foi si
elles avaient envisagé la possibilité de la nullité partielle (ATF 120 II 35
consid. 4 ; ATF 138 III 29 consid. 2.3.3).
4.3 L’appelante affirme qu’elle n’aurait pas conclu le contrat sans
la clause n° 6. Elle n’apporte toutefois aucun élément probant à cet égard.
Au demeurant, elle n’allègue, ni ne prouve qu’elle n’aurait pas non plus
conclu sans les clauses 6.2 et 6.3, seules frappées de nullité (cf. consid. 3
supra). Au vu notamment des montants en jeu, cela n’apparaît pas
probable, de sorte qu’on ne saurait retenir que le contrat n’aurait pas été
conclu sans ces clauses.
Pour le surplus, l’appelante était représentée lors de la
conclusion du contrat par une régie qui a préparé et signé pour elle le
contrat de bail. Cette régie ne pouvait ignorer les termes de l’art. 257a al.
2 CO et la jurisprudence restrictive en matière de mise à charge des frais
accessoires au locataire, avant la conclusion du contrat en question. Elle
ne pouvait ainsi ignorer que les frais accessoires restent à la charge du
bailleur lorsque la convention est insuffisamment claire, ne permettant
pas au locataire de savoir ce qu’il va effectivement payer en sus du loyer.

- 13 -
Dans ces conditions, il convient de retenir que l’appelante, par son
représentant, aurait à tout le moins dû envisager la possibilité de la nullité
des clauses génériques et non adaptées à la situation du bien qu’elle
utilisait. Il n’y a dès lors pas lieu de rechercher une prétendue volonté
hypothétique de l’appelante, afin de modifier par la suite et en sa faveur
une clause dont elle connaissait, ou à tout le moins devait connaître la
fragilité lors de sa rédaction. Au demeurant, le fait d’adapter le contrat a
posteriori, comme le voudrait l’appelante, dans le but que les locataires
prennent en charge des frais effectifs en sus de leur loyer, alors que les
exigences posées par l’art. 257a al. 2 CO n’ont pas été respectées,
enlèverait toute portée à cette disposition. Une telle conséquence n’est
pas admissible. Par conséquent, le contrat n’est pas frappé de nullité dans
son intégralité et il n’y a pas lieu de l’adapter.
5.
5.1 L’appelante invoque également la « clausula rebus sic
stantibus » afin d’obtenir, en cas de nullité de tout ou partie de la clause
n° 6, une modification des obligations prévues.
5.2 Selon la « clausula rebus sic stantibus » ou théorie de
l’imprévision, la partie liée par un contrat peut se dégager partiellement
ou totalement de ses obligations en cas de changement important ou
imprévisible des circonstances, ayant pour effet de créer une
disproportion si grave entre sa prestation et la contre-prestation de
l’autre partie que le maintien du contrat se révélerait abusif (ATF 127 III
300 consid. 5b ; ATF 135 III 1 consid. 2.4).
5.3 Il résulte de ce qui a été exposé ci-dessus (cf. consid. 4
supra) que le changement intervenu, soit la nullité d’une partie de la
clause n° 6, n’était pas imprévisible pour l’appelante. De plus, au vu des
clauses touchées et donc des montants en jeu, la disproportion invoquée
n’atteint pas la gravité suffisante pour justifier une adaptation du contrat
fondée sur la « clausula rebus sic stantibus ». Le grief est dès lors
infondé.

- 14 -
6.
6.1 L’appelante estime enfin que les intimés commettraient un
abus de droit contraire à l’art. 2 CC en invoquant la nullité de tout ou
partie des clauses de l’art. 6 après avoir payé les frais accessoires durant
plusieurs années sans contestation.
6.2 En l’espèce, les locataires ne commettent pas d’abus de droit,
ni n’agissent contrairement aux règles de la bonne foi en demandant à
leur cocontractante de se conformer aux principes établis par la
jurisprudence fédérale en ce qui concerne les frais accessoires (TF
4P.309/2004 du 8 avril 2005 consid. 5). Ainsi, le seul fait d’avoir payé sans
discuter un loyer ou des charges accessoires pendant un long laps de
temps ne saurait à lui seul conduire à la conclusion que le locataire
commet un abus de droit (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4 et les références
citées). Partant, le grief est infondé.
7. Il résulte de ce qui précède que seules les clauses 6.2 et 6.3 du
contrat de bail conclu par les parties le 31 mai 2007 sont frappées de
nullité. Dès lors, les frais payés en vertu de ces dispositions devront être
remboursés par l’appelante aux intimés. En prenant en compte les chiffres
indiqués dans les décomptes produits par les intimés en audience de
première instance, non contestés par l’appelante, on aboutit à un montant
total de 8'305 fr. 95, dont le détail est le suivant :
Remboursement 2007/2008 1'498 fr. 20
Remboursement 2008/2009 1'620 fr. 05
Remboursement 2009/2010 1'573 fr. 30
Remboursement 2010/2011 1'721 fr. 95
Remboursement 2011/2012 1'504 fr. 20
Frais non chauffage et eau chaude 2012/2013 1'745 fr. 50
Frais non chauffage et eau chaude 2013/2014 1'898 fr. 20
Total 11'561 fr. 40

- 15 -
Solde non versé 2012/2013 - 1'559 fr. 90
Solde non versé 2013/2014 - 1'695 fr. 55
Total final 8'305 fr. 95
Ce montant doit porter intérêts à 5 % l’an dès le 10 mars
2015, comme cela a été arrêté par les premiers juges, sans que leur
appréciation sur ce point soit contestée.
8.
8.1 En définitive, il découle des considérants qui précèdent que
l’appel doit être partiellement admis et le jugement entrepris réformé en
ce sens que la clause n° 6 est nulle à ses chiffres 6.2 et 6.3 et que
X.________SA doit restituer à A.P.________ et B.P.________ la somme de
8'305 fr. 95 avec intérêts à 5 % l’an dès le 10 mars 2015. Le jugement
entrepris sera confirmé pour le surplus.
8.2 Vu l’issue du litige – l’appelante obtenant gain de cause
s’agissant des clauses 6.1 et 6.4 et le montant dû étant réduit de 22'289
fr. 05 à 8'305 fr. 95 –, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à
823 fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront répartis par moitié entre les
parties et les dépens d’appel compensés (art. 106 al. 1 et 2 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. Le jugement est réformé comme suit aux chiffres I et II de son
dispositif :

- 16 -
I. Les clauses 6.2 et 6.3 du contrat de bail à loyer conclu le
31 mai 2007 entre X.________SA, d’une part, et
A.P.________ et B.P.________, d’autre part, sont nulles.
II. La défenderesse doit restituer aux demandeurs la
somme de 8'305 fr. 95 (huit mille trois cent cinq francs
et nonante-cinq centimes), avec intérêts à 5 % l’an dès
le 10 mars 2015.
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 823 fr.
(huit cent vingt-trois francs), sont mis par 411 fr. 50 (quatre
cent onze francs et cinquante centimes) à la charge de
l’appelante X.________SA et par 411 fr. 50 (quatre cent onze
francs et cinquante centimes) à la charge des intimés
A.P.________ et B.P.________, solidairement entre eux.
IV. Les intimés A.P.________ et B.P.________, solidairement entre
eux, doivent verser à l’appelante X.________SA la somme de
411 fr. 50 (quatre cent onze francs et cinquante centimes) à
titre de restitution partielle d’avance de frais de deuxième
instance.
V. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VI. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :

- 17 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Christophe A. Gal (pour X.________SA),
- Me Nicole Wiebach (pour A.P.________ et B.P.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le
Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :