vd_gerichte · JL18.004948 · 2018-11-27 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL18.004948-180798
662
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 27 novembre 2018
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Stoudmann et Oulevey, juges
Greffière : Mme Spitz
*****
Art. 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par J.________, à [...], intimée,
contre l’ordonnance rendue le 10 avril 2018 par la Juge de paix du district
de Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec A.S.________ et
B.S.________, à [...], requérants, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1102

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En fait :
A. Par ordonnance du 10 avril 2018, la Juge de paix du district de
Lausanne a ordonné à J.________ (ci-après : la locataire ou la partie
locataire) de quitter et rendre libres pour le jeudi 14 juin 2018 à midi les
locaux occupés dans l’immeuble sis [...] à [...] (locaux commerciaux à
usage de bureaux au [...] étage
n° [...]) (I), a dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter
volontairement ces locaux, l'huissier de paix était chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la
décision sur requête d’A.S.________, avec au besoin l'ouverture forcée des
locaux (Il), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à
l'exécution forcée de la décision, s'ils en étaient requis par l'huissier de
paix (III), a statué sur les frais et dépens (IV, V ,VI) et a rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a retenu que, faute de paiement dans
le délai comminatoire du montant de 8’490 fr. représentant les loyers dus
au 4 octobre 2017 pour la période du 1er mai au 30 octobre 2017, le congé
était valable. Il a en outre considéré que la partie locataire n’avait pas
démontré avoir invoqué, dans le délai comminatoire, la compensation dont
elle se prévalait par 13'520 fr., que l’ordonnance sur laquelle elle se
fondait ne constatait pas cette créance et qu’elle n’avait quoi qu’il en soit
pas établi la validité de ladite créance compensatrice et/ou qu’elle aurait
consigné les loyers, de sorte qu’il y avait lieu de constater que les loyers
réclamés étaient impayés. Le premier juge a également relevé que le
congé était valable, faute de motif d’annulation, une prolongation de bail
n’étant par ailleurs pas possible en cas de demeure du locataire. Enfin, il a
considéré qu’il s’agissait d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de
procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ;
RS 272) permettant de faire application de la procédure sommaire des art.
248 ss CPC.

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B. Par acte du 4 juin 2018, J.________ a interjeté appel contre
cette ordonnance, en concluant, avec suite de frais et dépens de première
et de deuxième instance, à sa réforme en ce sens que la requête du 16
janvier 2018 soit écartée et que l’ordonnance d’expulsion soit réduite à
néant, soit en substance à ce que la requête soit déclarée irrecevable. Elle
a en outre requis l’octroi de l’effet suspensif à son appel.
Par courrier du 5 juin 2018, le Juge délégué de la Cour d’appel
civile de céans a informé l’appelante du fait que sa requête tendant à
l’octroi de l’effet suspensif était sans objet, l’appel ayant un tel effet ex
lege (art. 315 al. 1 CPC).
Dans le délai qui lui avait été imparti à cet effet, Mikaël
Ferreiro, agent d’affaires breveté, a produit, par courrier du 19 novembre
2018, une procuration signée en sa faveur le 13 novembre 2018 par
A.S.________.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer sur l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 8 janvier 2007, B.S.________ et
A.S.________ (ci-après : les bailleurs ou les parties bailleresses) ont remis à
bail à la locataire, dès le 1er avril 2007, des locaux commerciaux à usage
de bureaux au
[...] étage de l’immeuble sis [...] à [...], pour un loyer de 1’340 fr. par mois,
plus un acompte de 75 fr. par mois pour le chauffage, l’eau chaude et les
frais accessoires, soit un loyer mensuel brut total de 1’415 francs.
2. Par ordonnance du 25 novembre 2014, la Juge de paix du
district de Lausanne a dit que la résiliation de bail du 22 août 2012
signifiée à la partie locataire par les bailleurs précités était annulée, a
rejeté la demande reconventionnelle d’expulsion déposée le 9 mai 2014
par les bailleurs, a dit que les frais judiciaires arrêtés à 850 fr. étaient

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compensés avec les avances de frais des parties, a dit que les frais étaient
mis à la charge des bailleurs, solidairement entre eux, a dit que les
bailleurs, solidairement entre eux, rembourseraient à la partie
demanderesse son avance de frais à concurrence de 750 fr. et lui
verseraient la somme de 1'000 fr. à titre de dépens, en défraiement de
son représentant professionnel, et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions.
3. Par courrier recommandé du 4 octobre 2017, l’agent d’affaires
breveté Mikaël Ferreiro, déclarant agir au nom d’A.S.________ et de
B.S.________, a adressé à la locataire l’avis comminatoire de l’art. 257d CO,
lui indiquant qu’à défaut de paiement des loyers des mois de mai à
octobre 2017, plus une participation aux frais de 764 fr. 10, soit 9'254 fr.
10 au total, dans un délai de 30 jours dès réception de l’avis, le bail serait
résilié.
4. Par courrier du 25 octobre 2017, la locataire a déclaré que les
bailleurs restaient ses débiteurs d’un montant de 13'520 fr. en se référant
à sa lettre du
20 septembre 2017 aux termes de laquelle elle indiquait notamment que
« selon le jugement de la Justice de Paix à Lausanne – voir le prononcé du
24.03.2015 – nous est dû (sic) la somme de Fr. 13'520.-, revendication
pour le dommage subi ». Dans son courrier du 25 octobre 2017, la
locataire a également précisé qu’elle verserait les loyers retenus en
attendant de disposer d’une autorisation judiciaire lui permettant de
consigner les sommes litigieuses.
5. L’arriéré de loyer n’ayant été ni acquitté ni consigné dans le
délai comminatoire, l’agent d’affaires breveté Mikaël Ferreiro, déclarant
agir au nom d’A.S.________ et de B.S.________, a signifié à la locataire, sur
formule officielle adressée par courrier recommandé du 20 novembre
2017, la résiliation du contrat de bail à loyer pour le 31 décembre 2017.
6. A ce jour, aucun montant n’a été ni versé ni consigné par la
locataire.

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7. Par requête du 15 décembre 2017, la locataire a conclu,
devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer, à
l’annulation du congé.
8. Le 16 janvier 2018, les bailleurs ont saisi le Juge de paix du
district de Lausanne d’une requête de protection des cas clairs au sens de
l’art. 257 CPC, tendant à faire prononcer l’expulsion de la locataire des
locaux susmentionnés.
La locataire s’est déterminée par écrit le 9 avril 2018 en
concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à ce que la
protection des cas clairs soit refusée et subsidiairement au rejet de la
requête.

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En d roit :
1.
1.1 L'appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les
conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées
et lorsque la validité de la résiliation a été contestée devant les autorités
compétentes, la valeur litigieuse correspond au loyer de la période
minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas
valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné, soit en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346
consid. 1.2.2.3).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248
let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formé par la partie locataire qui a succombé
devant le premier juge et qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2
let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans
une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent sur un
montant supérieur à 10'000 fr. selon les principes exposés ci-dessus,
l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont

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visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid.
3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 24 juin
2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
3.
3.1 L’appelante conteste en premier lieu l’application de la
procédure de protection des cas clairs au motif qu’elle aurait invoqué une
créance compensatoire de 13'520 fr. – qui n’a pas encore fait l’objet d’une
décision – et que la problématique des décomptes de chauffage et frais
accessoires resterait litigieuse. Elle estime ainsi que la situation juridique
ne répondrait pas aux conditions requises pour l’application de la
procédure sommaire.
3.2 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré de loyer réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d
CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences
juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail
moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4).
3.3 Selon l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la
procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont réalisées : l’état
de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé
(let. a) et la situation juridique est claire (let. b). La situation juridique est
claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence éprouvée,

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la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière
évidente (ATF 118 II 302 consid. 3,
JdT 2011 III 146). Si le juge considère que l’une ou l’autre de ces
conditions n’est pas réalisée, il doit refuser d’entrer en matière et déclarer
la demande irrecevable (art. 257 al. 3 CPC). Le litige demeure alors entier
(Bohnet, CPC commenté, Bâle 2011, n. 23 ad art. 257 CPC).
3.4 Conformément à la jurisprudence et à la doctrine, l’expulsion
du locataire pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO
peut être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque
les deux conditions cumulatives posées à l’art. 257 al. 1 CPC sont réalisées
(TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 3.2.1). Le locataire peut
cependant faire obstacle à l'application de
l'art. 257d CO en invoquant la compensation, à condition que la créance
compensatrice soit échue et exigible et que le moyen ait été invoqué
avant l'échéance du délai de trente jours de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II
241 consid. 6b/bb, JdT 1994 I 382 ; TF 4A 140/2014 du 6 août 2014 consid.
5.1, SJ 2015 I 1 ;
TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 consid. 4.1.1). Il appartient à celui qui se
prévaut de la compensation de prouver qu'il l'a invoquée valablement
(Cour civile du canton de Fribourg, 11 octobre 1996, in CdB 1997 p. 6). Le
locataire doit avertir l'autre partie, de préférence par écrit et sous pli
recommandé, de sa décision d'invoquer la compensation. Certes, la
compensation n'est soumise à aucune forme et peut résulter d'actes
concluants. Toutefois, la jurisprudence et la doctrine exigent que le
débiteur exprime clairement son intention de compenser ; la déclaration
doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des
circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance
compensante (TF 4A_549/2010 du 17 février 2011 consid. 3.3 ; TF
4C.140/2006 du 14 août 2006 consid. 4.1.1 ; CACI 4 février 2014/62, CdB
2014 p. 62).
3.5 En l’espèce, il n’est pas contesté que les loyers de mai à
octobre 2017 étaient échus et non réglés au moment de l’envoi de l’avis
comminatoire et qu’ils n’ont depuis lors été ni acquittés ni consignés.

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Si elle se prévaut, dans son courrier du 25 octobre 2017, de
l’existence d’une somme due en sa faveur de 13'520 fr., la locataire
n’invoque pas pour autant la compensation mais précise au contraire son
intention de verser les loyers retenus en attendant de disposer d’une
autorisation judiciaire lui permettant de les consigner. Ainsi, ses
déclarations ne pouvaient pas être comprises par les bailleurs comme
l’expression claire de sa volonté de compenser les loyers dus par la
créance invoquée. Au demeurant, comme relevé à juste titre par le
premier juge, l’ordonnance sur laquelle la locataire fonde ses prétentions
ne fait pas état d’un montant dû en sa faveur de 13'520 francs.
L’appelante échoue ainsi à démontrer l’existence même de sa créance et
a fortiori que celle-ci serait échue et exigible. Pour l’ensemble de ces
motifs, la compensation soulevée en première instance ne saurait dès lors
faire obstacle à l’application de la procédure applicable aux cas clairs.
S’agissant de la « problématique des décomptes de chauffage
et frais accessoires » qui, selon l’appelante, resterait litigieuse, il y a lieu
de relever que le caractère douteux de certaines créances sur l'avis
comminatoire ne suffit pas pour rendre invalide ce dernier dans son entier
et que celui-ci vaut en tout état de cause pour les créances qui sont
incontestées, en l'occurrence le montant du loyer
(TF 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 4).
4. L’appelante soutient également que le congé ne serait pas
valable au motif que la qualité de bailleur, respectivement la validité des
pouvoirs conférés à son représentant, poserait problème.
Le contrat de bail a été conclu avec B.S.________ et
A.S.________, qui ont par conséquent tous deux la qualité de bailleurs. La
mise en demeure et la résiliation de bail ayant été effectuées en leurs
deux noms, la locataire est donc de mauvaise foi lorsqu’elle soutient ne
plus savoir « à quel saint se vouer, s’agissant de la qualité du bailleur ».

- 10 -
Il est vrai que le premier juge a, à tort, traité la requête en
protection d’un cas clair comme émanant du seul A.S.________, alors
qu’elle avait été explicitement déposée au nom des deux co-bailleurs.
Cette erreur de plume ne porte toutefois pas à conséquence ; tout au plus
doit-elle donner lieu à une rectification au sens de l’art. 334 CPC, sur
laquelle il n’est pas nécessaire d’interpeller les intimés (cf. art. 334 al. 2,
2e phrase, CPC).
Il est certes également vrai que l’agent d’affaires breveté
Mikaël Ferreiro n’a spontanément déposé, en première comme en
deuxième instance, qu’une procuration signée par la seule B.S.________.
Conformément à l’art. 132
al. 1 CPC, le premier juge aurait dû lui fixer un délai pour déposer une
procuration d’A.S.________, sous peine d’irrecevabilité de la requête. Le
juge précité ne l’a cependant pas fait et l’appelante n’a pas requis qu’il le
fasse. Au contraire, dans la réponse qu’elle a déposée devant le juge de
paix le 9 avril 2018, l’appelante a contesté la qualité pour agir
d’A.S.________, reconnaissant cette qualité à la seule B.S.________.
L’appelante commet ainsi un abus de droit manifeste en voulant
empêcher le jugement d’une requête déposée notamment au nom de la
partie à laquelle elle reconnaît la qualité pour agir au motif que le
mandataire valablement constitué pour cette partie ne l’aurait pas été
pour une autre, à laquelle elle dénie la qualité pour agir.
Au demeurant, l’agent d’affaires breveté Mikaël Ferreiro a
produit une procuration d’A.S.________ en deuxième instance.
5. Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le
mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée, sous
réserve de la rectification susmentionnée. Le délai pour quitter les locaux
étant échu du fait de l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), le
dossier sera retourné au premier juge afin qu’il fixe à l’appelante un
nouveau délai pour quitter les locaux litigieux.

- 11 -
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du
28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5], seront mis à la charge de l’appelante,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens, les intimés n’ayant pas
été invités à se déterminer sur l’appel.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est rectifiée d’office aux chiffres II et IV à VI de
son dispositif de la manière suivante :
II. dit qu’à défaut pour J.________ de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée
de la présente décision sur requête d’A.S.________ et
B.S.________, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux ;
IV. ar rêt e à fr. 360.- les frais judiciaires, qui sont
compensés avec l'avance de frais d’A.S.________ et B.S.________
;
V. met les frais à la charge de J.________;
VI. dit qu'en conséquence J.________ remboursera à
A.S.________ et B.S.________, créanciers solidaires, leur avance
de frais à concurrence de fr. 360.- et leur versera la somme de
fr. 800.- à titre de dépens, en défraiement de leur représentant
professionnel ;

- 12 -
Elle est confirmée pour le surplus.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de
Lausanne pour qu’elle fixe à J.________ un nouveau délai pour
libérer les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble sis [...], [...]
(locaux commerciaux à usage de bureaux au [...] étage n° [...]).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
J.________.
V. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. Youri Diserens (pour J.________),
- M. Mikaël Ferreiro (pour A.S.________ et B.S.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :