vd_gerichte · KC12.019420 · 2012-12-27 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC12.019420-121582
487
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 27 décembre 2012
______________________
Présidence de M. HACK, président
Juges : MM. Muller et Sauterel
Greffier : Mme van Ouwenaller
*****
Art. 82 LP; 253a et 269d CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par X.________, au
Mont-sur-Lausanne, contre le prononcé rendu le 10 juillet 2012, à la suite
de l’audience du 26 juin 2012, par le Juge de paix du district de Lausanne,
dans la cause qui l'oppose à A.________, à Lausanne.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En fait :
1. Le 24 février 2012, à la réquisition d'A.________, l'Office des
poursuites du district de Lausanne a notifié à X.________, dans la poursuite
n° 6'126'996, un commandement de payer le montant de 8'800 fr. avec
intérêt à 5 % l'an dès le 27 mai 2011, mentionnant comme titre de la
créance ou cause de l'obligation "Manquement du paiement des derniers
loyers du pour la location de l'appartement au Mont-sur-Lausanne à la [...].
Loyer d'avril – mai et juin 2011 à raison de Fr. 2'900.00 par mois et Fr.
100.00 de rappel". La poursuivie a fait opposition totale.
Par acte adressé le 12 mai 2012 au Juge de paix du district de
Lausanne, la poursuivante a requis la mainlevée provisoire de l'opposition.
A l'appui de sa requête, elle a produit, outre une copie du commandement
de payer susmentionné:
- un extrait du Registre du commerce la concernant;
- un contrat de bail à loyer d'habitation conclu entre A.________,
bailleresse, et X.________, locataire, le 24 mai 2010 portant sur un
appartement neuf de 6,5 pièces comprenant une cuisine, une salle à
manger, un salon, une chambre-bureau, un réduit, un dressing, trois
chambres, trois salles d'eau et une buanderie, conclu du 1er juillet 2010 au
1er juillet 2011, pour un loyer mensuel de 2'850 fr. net, et 150 fr. pour
deux places de parc;
- une lettre du 25 février 2012 émanant de la poursuivie aux termes de
laquelle celle-ci a informé la poursuivante de la résiliation de son bail pour
le 30 juin 2011, tout en annonçant que l'appartement serait rendu libre et
remis en état le 15 avril 2011,
- une lettre du 27 mai 2012 de la poursuivante réclamant à la poursuivie le
paiement des loyers des mois d'avril, mai et juin 2011;

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- une lettre de rappel du 4 janvier 2012;
- une lettre du 9 mars 2012 par laquelle la poursuivante invitait la
poursuivie à libérer la garantie locative, de 8'800 fr., en sa faveur.
2. Le 10 juillet 2012, le Juge de paix du district de Lausanne a
prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition, arrêté à 210 fr. les frais
judiciaires mis à la charge de la poursuivie et dit qu'en conséquence celle-
ci rembourserait à la poursuivante son avance de frais à concurrence de
210 fr., sans allocation de dépens pour le surplus.
Le 16 juillet 2012, la poursuivie a demandé la motivation du
prononcé. Les motifs ont été adressés pour notification aux parties le 20
août 2012. Le premier juge a retenu que le contrat de bail à loyer conclu
entre les parties valait titre à la mainlevée provisoire pour les loyers
impayés.
3. Par acte du 29 août 2012, X.________ a recouru contre le
prononcé précité, concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet de la
requête de mainlevée provisoire. Elle a produit une pièce nouvelle.
Par décision du 5 septembre 2012, le président de la cour de
céans a accordé d'office l'effet suspensif au recours.
L'intimée s'est déterminée le 28 septembre 2012, concluant à
ce que la recourante soit reconnue sa débitrice des montants de 8'800 fr.
avec intérêt à 5 % l'an dès le 27 mai 2011 et de 2'214 fr. avec intérêt à 5
% l'an dès le 27 mai 2011, ce dernier montant correspondant aux frais de
remise en état de l'appartement loué.

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En d roit :
I. Le recours a été déposé dans le délai de dix jours qui a suivi la
notification de la décision motivée, conformément à l'art. 321 al. 2 CPC
(Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272). Il est motivé et
contient des conclusions (art. 321 al. 1 CPC). Il est dès lors recevable.
La pièce nouvelle produite par la recourante est en revanche
irrecevable, l'art. 326 al. 1 CPC prohibant la production de preuves
nouvelles. En effet, selon cette disposition, les conclusions, les allégations
de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables. En procédure de
recours, le tribunal de deuxième instance doit statuer sur un état de fait
identique à celui examiné par le premier juge. Cette règle, stricte,
s'explique par le fait que l'instance de recours a pour mission de contrôler
la conformité au droit de la décision entreprise, mais pas de poursuivre la
procédure de première instance; à l'instar du Tribunal fédéral, l'instance
de recours doit contrôler la juste application du droit à un état de fait
arrêté définitivement (Chaix, Introduction au recours de la nouvelle
procédure civile fédérale, in SJ 2009 II 257 ss, n. 17 p. 267). Le deuxième
alinéa de cette disposition réserve certes les dispositions spéciales de la
loi, mais la procédure de mainlevée n'est pas visée par cette règle
(Staehelin, Basler Kommentar, n. 90 ad art. 84 LP).
Les déterminations de l'intimée, déposées dans le délai de dix
jours de l'art. 322 al. 2 CPC, sont recevables. Toutefois, conformément à
l'art. 326 al. 1 CPC, les conclusions nouvelles sont irrecevables en
procédure de recours. Il en va ainsi de la conclusion de l'intimée tendant à
ce que la poursuivie soit reconnue sa débitrice à concurrence de 2'214 fr.
avec intérêt à 5 % l'an dès le 27 mai 2011, excède la requête déposée
devant le juge de paix, sollicitant la mainlevée de l'opposition.
II. a) Le poursuivant dont la poursuite est frappée d’opposition
peut, s’il se trouve au bénéfice d’une reconnaissance de dette, requérir la

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mainlevée provisoire de l’opposition, que le juge prononce si le débiteur
ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 LP [loi sur
la poursuites pour dettes et la faillite du 11 avril 1889; RS 281.1]).
Constitue une reconnaissance de dette l’acte authentique ou
sous seing privé d’où résulte la volonté du poursuivi de payer au
poursuivant, sans réserve ni condition, une somme déterminée, ou
aisément déterminable, et échue (Panchaud/Caprez, La mainlevée
d’opposition, § 1; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite
pour dettes et la faillite, n. 29 ad art. 82 LP; ATF 132 III 480 c. 4.1, JT 2007
II 75; ATF 130 III 87 c. 3.1, JT 2004 II 118; ATF 122 III 125 c. 2, JT 1998 II
82). Pour qu’un écrit public, authentique ou privé ou qu’un ensemble
d’écrits vaille reconnaissance de dette, il doit en ressortir, sur la base d’un
examen sommaire, que le poursuivi a assumé une obligation de payer ou
de fournir des sûretés, donc une créance exigible, chiffrée et
inconditionnelle, car si la reconnaissance de dette n’est pas pure et
simple, le poursuivant, pour obtenir la mainlevée provisoire doit rapporter
la preuve littérale que les conditions ou réserves sont devenues sans objet
(Gilliéron, op. cit., n. 40 ad art. 82 LP).
Un contrat écrit justifie, en principe, la mainlevée provisoire de
l'opposition pour la somme d'argent dont la prestation incombe au
poursuivi, lorsque les conditions d'exigibilité de la dette sont établies par
titre et, en particulier, dans les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant
prouve par titre avoir exécuté les prestations dont dépend l'exigibilité de
sa créance (Panchaud/Caprez, op. cit., § 69; Gilliéron, op. cit., n. 44 et 45
ad art. 82 LP).
Le contrat de bail à loyer constitue – sous réserve des
considérations qui suivent – une reconnaissance de dette pour le loyer
échu, si le bailleur a délivré au preneur ou mis à sa disposition l'objet du
contrat (Panchaud/Caprez, op. cit., §§ 74 et 75; Gilliéron, op. cit., nn. 49 et
50 ad art. 82 LP).

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b) La conclusion d'un contrat de bail à loyer est en principe
valable sans forme, sous réserve des art. 269d et 270 al. 2 CO (Code des
obligations, loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse;
RS 220). En vertu de cette dernière disposition, en cas de pénurie de
logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de
leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO
pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de
cette faculté; par la loi du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule
officielle au changement de locataire (LFOCL; RSV 221.315), il a précisé ce
que devait contenir la formule officielle et prévu qu'il y a pénurie lorsque
le taux de logements vacants offerts, établi pour l'ensemble du canton, est
inférieur à 1,5 %. Un arrêté du conseil d'Etat du 9 juillet 2001 (ALFOCL;
RSV 221.315.1), entré en vigueur le 1er août 2001, a rendu obligatoire la
formule officielle au changement de locataire. Cette obligation est valable
pour les baux d'habitation, exceptés ceux d'appartements et de maisons
familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (art. 253b al. 2 CO qui
exclut l'application des dispositions sur la protection contre les loyers
abusifs dont font partie les art. 269d et 270 al. 2 CO).
Lorsque l'emploi de la formule officielle prescrite par l'art.
269d CO est obligatoire, la jurisprudence prévoit que si le bailleur n'en fait
pas usage lors de la conclusion d’un bail, la non-utilisation de ce document
entraîne la nullité partielle du contrat de bail, sous l’angle de la fixation du
montant du loyer (TF 4C.428/2004 du 1er avril 2005 c. 3.1; ATF 124 III 62 c.
2a, rés. in JT 1998 I 612; ATF 120 II 341 c. 5d, rés. in JT 1995 I 382; Lachat,
Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 396 n. 2.4.5; Lachat, Commentaire
romand, n. 11 ad art. 270a CO).
Ainsi, le bail ne vaut pas, à lui seul, titre à la mainlevée s'il
n'est pas accompagné de la formule officielle lorsque l'usage de celle-ci
est obligatoire (Trümpy, La mainlevée d'opposition provisoire en droit du
bail, Bulletin des poursuites et faillites 2010, p. 106 in fine et p. 107 et les
réf. cit.; Hack, Formalisme et durée : quelques développements récents en
droit du bail, in JT 2007 II 4; CPF, 27 septembre 2011/404; CPF, 5 février
2009/32; CPF, 18 septembre 2008/440; CPF, 29 juin 2006/314).

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c) Les informations qui doivent figurer sur la formule sont
notamment le dernier montant du loyer et des frais accessoires
effectivement payé par le précédent locataire (art. 19 al. 1 let. a ch. 1
OBLF [ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme
d’habitations et de locaux commerciaux, RS 221.213.11]). Il s'agit du
dernier loyer effectivement payé par le locataire sortant, y compris les
hausses intervenues en cours de bail. Ce sont ces mêmes informations qui
doivent figurer sur la formule en cas d'inoccupation temporaire (Schwaab,
La fixation et la contestation du loyer initial, in 15e séminaire sur le droit
du bail, pp. 1 ss, n. 75, p. 18 et la référence citée à la note infrapaginale n.
63 ; CPF, 16 septembre 2010/352). Lorsque le logement n'a jamais été mis
en location, cette mention doit figurer dans la formule officielle (Dietschy,
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, n. 79 ad art. 270 CO; Lachat,
Le bail à loyer, éd. 2008, p. 396 et note infrapaginale n. 94).
Il en résulte que le fait qu'un appartement soit neuf ne
dispense pas le bailleur de compléter la formule officielle et de la remettre
à son premier locataire.
d) Aux termes de l'art. 253b al. 2 CO toutefois, les dispositions
sur la protection contre les loyers abusifs – dont fait partie l'art. 269d CO –
ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de
luxe comprenant six pièces ou plus. Le nombre minimum de pièces et le
caractère luxueux du logement constituent des conditions cumulatives
pour l'exclusion des dispositions concernant les loyers abusifs (Lachat,
Commentaire romand, n. 5 ad art. 253b CO; Weber, Commentaire bâlois,
n. 7 ad art. 253a/253b CO; Higi, Commentaire zurichois, n. 66 ad art.
253a-253b CO). La notion de "luxe" doit s'interpréter de manière
restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit
clairement dépassée, l'impression générale étant décisive à cet égard (TF
4C/2004 du 16 mars 2004 paru à la SJ 2004 I 385 c. 4.1; Lachat, op. cit., n.
5 ad art. 253b CO; Weber, op. cit., n. 7 ad art. 253a/253b CO; Higi, op. cit.,
n. 75 ad art. 253a-253b).

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C'est au bailleur qu'il incombe de démontrer que le bien loué
constitue un logement de luxe au sens de l'art. 253b. al. 2 CO pour lequel
la notification de la formule officielle n'est pas nécessaire (art. 8 CO). La
Cour de céans a admis que tel était le cas lorsque le locataire avait
reconnu par sa signature la nature luxueuse de l'objet loué (CPF, 27
novembre 2012/446 et 447).
En l'espèce, la requête de mainlevée est fondée sur un contrat
de bail signé par les parties le 24 mai 2012, non accompagné de la
formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO.
A l'appui de son recours, X.________ allègue qu'il ne peut être
pallié à l'absence de notification de la formule officielle, l'appartement
qu'elle louait à la poursuivante ne présentant selon elle pas les qualités
suffisantes pour entrer dans le champ de l'art. 253a CO.
En l'occurrence, le critère du nombre de pièces est réalisé,
mais il y a des indices que tel n'est pas le cas de celui du luxe, soit d’un
confort ou d’un raffinement certain, hors du commun (Lachat op. cit., n. 4
ad art. 253b CO). En effet, l’emplacement à la [...] au Mont-sur-Lausanne
n’est pas notoirement prestigieux et le montant du loyer, soit 3'000 fr.,
places de parking comprises, n’est pas celui d’une habitation
particulièrement recherchée, rare, prisée, de classe supérieure ou encore
fastueuse. L'intimée n'a pour sa part produit aucune pièce permettant
d'établir le caractère luxueux de l'appartement loué. Il en découle que la
fixation du loyer nécessitait l’usage d’une formule officielle.
e) Dans son écriture du 28 septembre 2012, l'intimée admet
n'avoir pas notifié de formule officielle à sa locataire, tout en relevant que
cet argument ne peut être soulevé par la recourante, son attitude
ressortissant alors de l'abus de droit, puisqu'elle aurait attendu la fin des
rapports de bail pour invoquer ce grief tout en payant les loyers
mentionnés dans le bail, jusqu'au mois de mars 2011 inclusivement.

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Dans le cadre d'un bail à loyer, l’abus de droit consiste, pour le
locataire, à s’abstenir intentionnellement de se prévaloir sur le champ du
vice qu’il aurait découvert pour en tirer avantage par la suite et de
manquer ainsi à la bonne foi. Le Tribunal fédéral a récemment réexaminé
cette question dans un arrêt du 10 janvier 2012 pour écarter tout abus
lorsque le locataire n’a connaissance du vice résultant de l’absence de
formule officielle non pas dès la conclusion du bail, mais bien plus tard
lorsqu’il consulte un homme de loi ( TF 4A_490/2011 c. 3.2) . En l’espèce,
la recourante a consulté avocat le 17 juillet 2012, soit après la notification
du prononcé motivé, selon la lettre de son conseil du même jour et la
procuration produite. On ne saurait donc lui reprocher de n’avoir soulevé
l’absence de formule officielle que dans son recours si bien qu’elle
échappe à tout reproche d’abus de droit.
III. En définitive, le bail, faute de formule officielle, ne vaut pas
titre de mainlevée pour les loyers réclamés. Les frais de rappel par 100 fr.
ne sont pas davantage fondés sur une reconnaissance de dette. Le recours
doit donc être intégralement admis.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 450 fr.,
sont mis à la charge de l'intimée qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). La
recourante, qui obtient gain de cause, a droit à de pleins dépens, arrêtés à
1'500 fr. (art. 3 et 8 TDC [Tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2010; RSV 270.11.6]).

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Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. Le prononcé est réformé en ce sens que l'opposition formée
par X.________ au commandement de payer n° 6'126'996 de
l'Office des poursuites du district de Lausanne qui lui a été
notifié le 24 février 2012, à la réquisition d'A.________, est
maintenue.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 210 fr.
(deux cent dix francs), sont mis à la charge de la poursuivante.
Il n'est pas alloué de dépens.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 450 fr.
(quatre cent cinquante francs), sont mis à la charge de
l'intimée.
IV. L'intimée A.________ doit verser à la recourante X.________ la
somme de 1'950 fr. (mille neuf cent cinquante francs) à titre
de restitution d'avance de frais et de dépens de deuxième
instance.
V. L'arrêt est exécutoire.

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Le président : La greffière :
Du 27 décembre 2012
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me César Montalto, avocat (pour X.________),
- A.________.
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 8'800 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme le Juge de paix du district de Lausanne.

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La greffière :