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Mesures provisionnelles
Mesures provisionnelles


TRIBUNAL CANTONAL
215
JUGE DEL EGUE D E LA COUR D’ APPEL CI VILE
_________________________________________________________
Arrêt du 24 août 2011
__________________
Présidence de M. C O L E L O U G H , juge délégué
Greffier : Mme Bourckholzer
*****
Art. 261 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par B.________ SA, à
[...], contre l'ordonnance rendue le 7 mars 2011 par la Présidente du
Tribunal des baux dans la cause divisant l'appelante d’avec T.________ SA,
à [...], intimée, le Juge délégué de la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal voit :
1101

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance de mesures provisionnelles du 7 mars 2011,
dont la motivation a été envoyée aux parties le 20 avril 2011, la
Présidente du Tribunal des baux a rejeté les conclusions prises par
B.________ SA, par requête du 3 février 2011, à l'encontre de SI T.________
SA (I), rejeté la conclusion prise par l'intimée contre la requérante, au pied
de ses déterminations du 3 mars 2011 (II) et statué sur les frais et dépens
(III et IV).
En droit, le premier juge a considéré que la requérante n’avait
pas rendu hautement vraisemblable son droit d’obtenir le transfert à la
société F.________ SA des baux qui la liaient à l’intimée, relevant non
seulement qu’elle n’avait pas démontré que le prix de vente du fonds de
commerce qu’elle envisageait de céder à F.________ SA correspondait bien
à la valeur réelle de celui-ci, mais aussi qu’elle n’avait pas établi à
satisfaction de droit que F.________ SA avait la capacité financière
d’exploiter l’établissement litigieux et, partant, de se substituer à elle pour
le paiement des loyers dus à l’intimée.
B. Par acte motivé du 2 mai 2011, B.________ SA a fait appel de
cette décision et conclu à ce que :
« (…)
A titre de mesures provisionnelles
II. (…) le chiffre I du dispositif de l'ordonnance entreprise est réformé
en ce sens
que F.________ SA est autorisé à utiliser les locaux visés par les baux
à loyer pour locaux commerciaux n° [...] et n° [...] ayant pour
objet le rez et le premier étage de l'immeuble situé à la rue
[...], [...], et à y exploiter une entreprise en accord avec le but social
défini par ses statuts et conformément aux baux précités, dans
l’attente du transfert du bail, jusqu’à droit connu sur le fond (II).
III. (…) le chiffre I du dispositif de l’ordonnance entreprise est réformé
en ce sens que les baux à loyer pour locaux commerciaux n° [...]
ayant pour objet le rez et le premier étage de l’immeuble situé à la
rue [...], [...], et n° [...] ayant pour objet le bureau au premier étage
dudit immeuble, dont le titulaire est B.________ SA, sont transférés à

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F.________ SA avec effet immédiat dès l’arrêt à intervenir,
l’autorisation étant délivrée dans ce sens.
Subsidiairement
IV. (…) le chiffre I du dispositif de l’ordonnance entreprise est réformé
en ce sens que l’appelante B.________ SA est libérée du paiement de
tous les loyers portant sur les locaux commerciaux n° [...] et n° [...]
avec effet au dépôt de la requête du 3 février 2011 jusqu’à droit
connu sur le fond du litige ;
En tout état de cause
V. (…) l’intimée SI T.________ SA est chargée des dépens de première et
de seconde instance. »
A titre de mesures d’instruction, l’appelante a requis l’audition
de deux témoins et la production par l’intimée de plusieurs pièces. Elle a
joint à son appel un bordereau de quatre documents.
Par mémoire déposé dans le délai imparti, l’intimée a soulevé
la question de la recevabilité de l’appel et conclu au rejet de celui-ci. Elle a
sollicité l’audition d’un témoin. Figurait en annexe à son mémoire un
bordereau de trois pièces.
Le 21 juin 2011, la production des pièces requises a été
ordonnée dans un délai qui a été prolongé au 1er août 2011. Par courrier
du 2 août 2011, l’intimée a déclaré qu’elle n’avait pas d’autres pièces à
fournir que l’état locatif complet du bâtiment qu’elle avait déjà produit le 4
juillet 2011.
Lors de l’audience du 8 août 2011, les trois témoins dont
l’audition avait été requise ont été entendus.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :

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1. Le 23 janvier 2006, SI T.________ SA a donné à bail à B.________
SA les locaux d’un café-restaurant se trouvant au rez-de-chaussée et au
premier étage de l’immeuble situé rue [...], à [...] (n° [...]), ainsi que les
locaux d’un bureau/dépôt sis au premier étage du même immeuble (n°
[...]) et une vitrine (n° [...]).
Les deux contrats ont débuté le 1er janvier 2006 et ont été
conclu pour une durée initiale de vingt ans.
2. Le 18 mai 2006, B.________ SA a ouvert le café-restaurant. Dès
le début de l’exploitation, des problèmes d’écoulement d’eau dus à une
défectuosité des colonnes de chute de l’immeuble sont survenus. A titre
de dédommagement et pour les frais et la perte d’exploitation subis,
l’intimée a versé à l’appelante une indemnité unique et forfaitaire de
55'000 fr. De nouvelles inondations ont toutefois endommagé les locaux
les 19 août et 23 septembre 2008. La bailleresse tardant à agir, la
locataire, contrainte de fermer son établissement à la veille du Noël 2008,
a saisi le 22 janvier 2009 le Tribunal des baux pour obtenir que les travaux
nécessaires à l’élimination des graves défauts qui affectaient plusieurs
ouvrages des locaux soient entrepris. Cette procédure est toujours
pendante devant le Tribunal des baux. Les travaux ordonnés par la
bailleresse ont été achevés au mois de mai 2009. La locataire a pu
reprendre l’exploitation de son établissement au début du mois de juin
2009, sans toutefois pouvoir rouvrir la salle de restaurant du premier
étage pendant plusieurs mois, ne l’utilisant alors plus que pour des soirées
privées.
3. Au 31 décembre 2009, le poste « actifs immobilisés » du bilan
du café-restaurant s’élevait à 933'440 fr. 40. Il comportait trois sortes
d’actifs :
– des immobilisations corporelles pour un montant total de 565'900 fr. se
répartissant en « machines, instruments, appareils » (25'000 fr.),
« mobilier, installations » (31'000 fr.), « transformation des locaux »
(486'000 fr.), « vaisselle » (10'000 fr.), « matériel informatique » (13'000
fr.) et « véhicule » (900 fr.) ;

- 5 -
- des immobilisations financières d’un montant total de 191'740 fr. 40
constituées d’un poste « garantie loyer » pour 50'540 fr. 40 et d’un poste
« consignation de loyer » pour 141'200 fr ;
- des immobilisations incorporelles pour 175'800 fr., comprenant la
« reprise « Moush Mousch Goodwill » d’un montant de 175'000 fr. et des
« frais de fondation » de 800 fr.
En 2008, la locataire a subi une perte d’exploitation du café-
restaurant de 487'413 fr. 22. Cette perte s’est élevée à 584'293 fr. 18 en
2009.
Au 30 juin 2010, le bilan mentionnait des actifs immobilisés
pour 750'428 fr. 88 composés de « Machines, Instruments, appareils »
(25'000 fr.), « Mobilier, installations » (31’804 fr. 83), « Transformation
locaux » (486'000 fr.), « vaisselle » (10'000 fr.), « matériel informatique »
(13'000 fr.), « goodwill – reprise Moush Moush » (175'000 fr.), frais de
fondation (800 fr.), « véhicule » (900 fr.) et un « compte attente » (7'924
fr. 05). Du 1er janvier au 30 juin 2010, les charges de la requérante se sont
élevées à 1'467'479 fr. 18 et ses produits à 829'247 fr. 60.
La locataire a provisoirement cessé son activité au 31 juillet
2010.
4. Le 17 décembre 2010, la locataire et F.________ SA en
formation, pour laquelle agissaient J.________ et X.________, ont conclu une
convention de cession de fonds de commerce relative au café-restaurant.
Cette convention avait notamment la teneur suivante :
« (…)
4. Bail commercial
Le Cédant cède au Cessionnaire, qui accepte, le bail commercial de
l’Etablissement joint en Annexe I. sous réserve de l’accord du bailleur.
(…)

- 6 -
En cas de cession du bail à loyer, le Cessionnaire constituera une nouvelle
garantie de loyer, au moyen des fonds de la garantie du Cédant existante.
Le montant de la garantie de loyer du Cédant lui sera restitué à la
première date anniversaire de la présente convention au plus tard.
(…)
5. Condition préalable
La présente cession est soumise à la condition suspensive suivante :
● Transfert du bail de l’Etablissement visé en Annexe I en
faveur du Cessionnaire.
(…)
6. Prix de vente
Le prix de vente est fixé à CHF 900'000.- (…) TTC (…).
7. Modalités de paiement
Le Prix de vente sera payé par le Cessionnaire selon les modalités
suivantes :
- CHF 800'000.- (…) à la date d’entrée en jouissance des locaux de
l’Etablissement (…) ;
-
- CHF 100'000.- (…) à la première date anniversaire de la signature de
la présente convention (…).
8. Sûretés
En garantie du paiement du solde du Prix de vente, J.________ et X.________
remettront chacun un billet à ordre de CHF 150'000.- au Cédant, à la date
d’entrée en jouissance.
Les billets à ordre seront restitués à J.________ et X.________ à réception du
solde du Prix de vente et de la garantie de loyer.
9. Solidarité du Cédant
Le Cédant reste solidairement responsable du paiement régulier des
loyers durant une période de 2 ans conformément à l’art. 263 al. 4 CO.
(…) »
Tout en déclarant n’être pas opposée, sur le principe, au
transfert du bail des locaux de l’établissement B.________ SA à F.________
SA, la bailleresse, qui estimait le prix de vente du café-restaurant trop
élevé par rapport à ses résultats, a demandé aux acquéreurs potentiels de

- 7 -
lui communiquer diverses pièces afin d’être mieux renseignée pour se
déterminer.
J.________ et X.________ lui ont transmis les bilans de la SNC
« K.________, J.________ et X.________ », un extrait de l’Office des poursuites
se rapportant à chacun d’eux et leurs déclarations fiscales respectives. Ils
lui ont en outre précisé que le prix de vente des locaux était basé « sur les
documents usuels de Due Diligence (comptes d’exploitation, état des
installations, situation du local, etc.) ».
5. Selon extrait du 13 janvier 2011 du compte de consignation de
loyer n° [...] de la Banque [...], la locataire a consigné les loyers des deux
baux commerciaux du 30 septembre 2008 jusqu'au 12 janvier 2011.
Le 24 janvier 2011, F.________ SA, ayant pour but
« l’exploitation d’établissements publics, l’organisation de manifestations
et l’exploitation d’un service de traiteur », a été inscrite au Registre du
commerce. L’administrateur président de F.________ SA, J.________, a
expliqué en première instance que cette société avait été constituée en
vue d’exploiter un établissement public dans les locaux litigieux. Il a
confirmé que le capital-actions de 100'000 fr. avait été entièrement libéré.
En dépit des informations données, la bailleresse a refusé de
donner son assentiment à l’accord envisagé, excluant de transférer un bail
de longue durée à une société nouvellement créée qui ne présentait pas
de garanties financières suffisantes. En outre, le prix de vente du fonds de
commerce lui paraissait trop élevé, compte tenu des pertes réalisées par
le café-restaurant.
6. Le 3 février 2011, la locataire a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer de l’arrondissement de Lausanne
d’une requête tendant à ce que l’intimée accepte le transfert des baux à
loyers à F.________ SA, subsidiairement à ce qu’elle lui verse au moins
1'000'000 fr. de dommages et intérêts, avec intérêt au taux de 8 % l’an,
en cas de refus ou retard dans le transfert du bail.

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Par requête du 3 février 2011, déposée devant la Présidente
du Tribunal des baux, elle a pris les conclusions suivantes :
« I. A titre de mesures superprovisionnelles (et provisionnelles)
Que F.________ est autorisé, (…), à utiliser les locaux visés par les baux à
loyer pour locaux commerciaux n° [...] et n° [...] ayant pour objets le rez et
le 1er étage l’immeuble (sic) située à la rue [...] (…) et à y exploiter une
entreprise en accord avec le but social défini par ses statuts et
conformément au bail précité, dans l’attente du transfert du bail, jusqu’à
droit connu sur le fond.
II. Principalement à titre provisionnel
Que le bail à loyer pour locaux commerciaux n° [...] ayant pour objets le
rez et le 1er étage l’immeuble (sic) situé à la rue [...] (…), dont le titulaire
est B.________ SA, est transféré à F.________ SA, société anonyme (…), avec
effet immédiat au 28 février, l’autorisation étant délivrée dans ce sens.
III.
Que le bail à loyer pour locaux commerciaux n° [...] ayant pour objet le
bureau au 1er étage l’immeuble (sic) situé à la rue [...] (…), dont le titulaire
est B.________ SA, est transféré à F.________ SA avec effet immédiat au 28
février, l’autorisation étant délivrée dans ce sens. »
Par ordonnance du 4 février 2011, la Présidente du Tribunal
des baux a rejeté la requête de mesures superprovisionnelles.
Par écriture du 8 février 2011, l’intimé a conclu au rejet des
conclusions provisionnelles de la requérante.
Par écriture du 25 février 2011, la requérante a complété sa
requête en concluant à ce que B.________ SA soit libérée du paiement de
tous les loyers portant sur les locaux commerciaux (n° [...]) avec effet au
dépôt de la requête du 3 février 2011.
Au pied de ses déterminations du 3 mars 2011, l’intimée a
conclu, à titre provisionnel et reconventionnel, à ce que la totalité des
montants consignés du 14 juin 2010 au 12 janvier 2011 soit déconsignée
en sa faveur.

- 9 -
La requérante a conclu au rejet de cette dernière conclusion.
7. Entendu en première instance, le témoin J.________ a déclaré
qu’il ne comprenait pas le désaccord de l’intimée. Selon lui, l’exploitation
du fonds de commerce ne nécessitait aucuns travaux, ce qui devait lui
permettre, ainsi qu’à ses associés, de démarrer l’exploitation de
l’établissement en moins d’un mois. Chacun des cinq actionnaires de
F.________ SA, y compris lui-même, devaient constituer un apport de
100'000 fr., le solde du prix de vente de 400'000 fr. devant être prêté par
un brasseur. En outre, la convention de remise de commerce prévoyait
que 800'000 fr. du prix de vente devaient être payés lors de sa conclusion
et que le solde de 100'000 fr. devait l’être à sa date anniversaire. Les
associés escomptaient pouvoir encore disposer d’un montant de 100'000
fr. pour démarrer l’affaire et pensaient réaliser un bénéfice du même
montant, au cours de la première année d’exploitation, pour payer le solde
du prix de vente. J.________ a ajouté que l’établissement envisagé
proposerait d’autres prestations que celles offertes par la requérante et
que les prix pratiqués y seraient moins élevés.
Entendu également en appel, J.________ a confirmé qu’il gérait
avec son associé X.________ deux établissements, détenus à parts égales
pour « K.________ » et à raison de 70 %, en ce qui le concernait, pour
« R.________ ». Il a déclaré avoir géré d'autres établissements publics par
le passé, notamment à Lausanne, et les avoir depuis lors revendus. La
rentabilité de ces établissements a toujours été bonne, de même que celle
des deux établissements qui sont exploités aujourd’hui. Quant à F.________
SA, qu’il détient à parts égales avec son associé, cette société a été
constituée dans le but d'exploiter le B.________ SA, sous réserve cependant
qu’ils obtiennent le transfert du bail. Le capital action de 100'000 francs
de cette société a été entièrement financé au moyen de liquidités
provenant de l’exploitation du K.________. Si J.________, avec ses associés,
n’a entrepris aucune étude de marché spécifique et particulière avant
d’accepter le prix de vente de 900'000 fr., il estime, en sa qualité de
professionnel de la branche et compte tenu de son expérience passée et

- 10 -
de sa connaissance du marché actuel lausannois, que le prix de vente
demandé n’est pas excessif et que l’établissement serait rentable. Pour
lui, ce prix est d’autant plus justifié qu’ayant disposé des clés de
l’établissement pendant quelques temps, il a pu visiter les locaux une
bonne dizaine, voire une quinzaine de fois, avec deux de ses associés qui
sont chefs de cuisine, et a pu examiner attentivement l’équipement du
café-restaurant. Après une estimation détaillée, ses associés et lui-même
ont estimé que, s'il avait fallu qu’ils achètent le matériel qui équipe les
cuisines, cela leur aurait coûté approximativement un demi million de
francs. En outre, l’établissement dispose de deux installations de
sonorisation, qui, à la « valeur du jour », représentent environ 200'000 fr.
Il y a également d’autres éléments techniques, comme la ventilation, ou
les éléments d'ameublement, qui ont aussi une valeur certaine. Par
ailleurs, deux des attraits de la reprise d'exploitation du B.________ SA
résident d'une part dans le fait que l'exploitation pourrait débuter
pratiquement du jour au lendemain et d'autre part que le bail repris est de
longue durée, puisque son échéance a été fixée en 2026. L'emplacement
de l’établissement, situé dans l'un des centres lausannois de la branche,
est aussi particulièrement intéressant, les autres établissements du
quartier ne constituant pas une concurrence, mais plutôt les conditions
d'une émulation et d'un apport en clientèle. Enfin, J.________ a confirmé
que les fonds constituant le montant de 900'000 fr. proviendraient pour
partie de fonds propres des associés et pour partie de fonds avancés par
un brasseur et qu’aucune dette du café-restaurant ne devait être reprise.
Egalement entendu, l’expert fiduciaire P.________ a déclaré
qu’il était administrateur et partenaire de la Fiduciaire [...] SA. Cette
fiduciaire établit la comptabilité de la SNC K.________ et s’occupe de
l’établissement [...] SA qui gérait la discothèque « R.________ ». Lui-même
veille personnellement aux intérêts de J.________ et d’X.________. Selon lui,
les deux sociétés actuellement exploitées par les deux associés ont « les
reins solides », génèrent « beaucoup de cash », ont été parfaitement
assainies et se sont développés de façon inespérée, eu égard à l’état
financier catastrophique dans lequel elles s’étaient trouvées lors de leur
reprise. Le témoin a confirmé l’excellence de la réputation professionnelle

- 11 -
et du sérieux des deux intéressés. S’il ne peut estimer si le prix de reprise
de 900'000 fr. est ou non adéquat, il peut en revanche confirmer que
J.________ a, à diverses occasions, repris des établissements publics à des
prix qui lui avaient paru initialement élevés et qui s’étaient révélés ensuite
justifiés, compte tenu des rendements obtenus.
8. L’expert C.________ SA, mandaté par la Présidente du Tribunal
des baux, dans le cadre du procès au fond, pour déterminer l’impact
financier des fermetures de l’établissement, a déposé son rapport final le
14 mars 2011.
En d roit :
1.
1.1 La décision attaquée a été rendue le 7 mars 2011, de sorte
que les voies de droit sont régies par le CPC (Code de procédure civile du
19 décembre 2008; RS 272), entré en vigueur le 1er janvier 2011 (art. 405
al. 1 CPC).
1.2. L’appel est recevable contre les ordonnances de mesures
provisionnelles (art. 308 al. 1 let. b CPC), dans les causes non
patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art.
308 al. 2 CPC). Les ordonnances de mesures provisionnelles étant régies
par la procédure sommaire, selon l’art. 248 let. d CPC, le délai pour
l’introduction de l’appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt et portant
sur des conclusions qui sont manifestement supérieures à 10'000 fr., le
présent appel est recevable.
1.3 S’agissant du moyen tiré de la recevabilité, soulevé par
l’intimée, il n’est pas relevant. En effet, l’art. 84 LOJV (loi d’organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01) est clair et sans ambiguïté :

- 12 -
la règle qu’il énonce est une règle de compétence et non de délégation.
Dans le canton de Vaud, le juge unique de la Cour d’appel civile est bien
l’autorité compétente pour statuer sur les appels sur mesures
provisionnelles.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (cf. Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(ibidem, p. 135). Le large pouvoir d'examen en fait et en droit ainsi défini
s'applique même si la décision attaquée est de nature provisionnelle
(ibidem, p. 136).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, op. cit., p. 138).
En l'espèce, les faits et moyens de preuve nouveaux invoqués
par chaque partie répondent aux conditions susmentionnées et sont donc
admissibles
3.
3.1 a) L’appelante reproche au premier juge d’avoir rejeté sa
requête pour le motif que le prix de la remise de commerce qu’elle
demandait lui aurait paru exorbitant et qu’elle n’aurait pas établi à
satisfaction de droit que la société repreneuse potentielle avait les
capacités financières d’exploiter l’établissement litigieux. Selon elle, le
rapport de l’expert C.________ SA (pièce 47) établit désormais sans doute

- 13 -
possible que le prix de revente du fonds de commerce peut être arrêté à
1'073'280 fr. (cf. réponse ad all. 121, p. 14 du rapport). A cela s’ajoute que
les actionnaires de la repreneuse potentielle, J.________ et X.________, ont
écrit le 4 avril 2011 (pièce 49) à l’intimée pour l’informer, conformément à
ce qu’elle exigeait, qu’ils étaient disposés à devenir co-titulaires du bail à
loyer transféré. Ayant rendu vraisemblable que la société repreneuse était
capable de reprendre le bail et que le prix de remise était correct, elle
aurait par conséquent aussi rendu vraisemblable que le motif de refus
opposé par l’intimée au transfert du bail était injustifié au regard de l’art.
263 al. 2 CO.
b) L’intimée conteste les résultats auxquels aboutit l’expert
C.________ SA : outre que l’expertise reposerait sur des prémisses
faussées, la méthode aussi bien que les chiffres et résultats obtenus
devraient être écartés (cf. mém. intimée all. 39 à 43). En droit, elle
soutient que l’appelante veut obtenir de manière anticipée des mesures
d’exécution qui trancheraient définitivement le fond et qu’il convient de se
montrer particulièrement exigeant lors de l’examen de ces mesures. Elle
relève en outre que l’appelante n’établit ni l’urgence, ni le dommage
difficilement réparable qu’elle aurait subi.
3.2 a) Aux termes de l'art. 261 al. 1 CPC, le tribunal ordonne les
mesures provisionnelles nécessaires lorsque le requérant rend
vraisemblable qu'une prétention dont il est titulaire remplit les conditions
suivantes : elle est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être (let. a); cette
atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement réparable (let. b).
Ces conditions présupposent une urgence temporelle et une certaine
vraisemblance.
Dans le cadre des mesures provisionnelles, le juge peut se
limiter à la vraisemblance des faits et à l'examen sommaire du droit, en se
fondant sur les moyens de preuve immédiatement disponibles, tout en
ayant l'obligation de peser les intérêts respectifs du requérant et de
l'intimé (cf. ATF 131 III 473 c. 2.3, JT 2005 I 305 ; HohI, Procédure civile,

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Tome II, Berne 2002, nn. 2799 ss p. 233, n. 2837 p. 239 et nn. 2877 ss p.
246).
Parmi les mesures provisionnelles envisageables figurent les
mesures d’exécution anticipée provisoires. Certaines peuvent n’avoir
qu’un effet provisoire tandis que d’autres ont, en pratique, un effet plus
durable, voire définitif, le litige n’ayant alors plus d’intérêt au-delà du
stade des mesures provisionnelles. Dans ces derniers cas, la jurisprudence
exige que la mesure ne soit prononcée que de façon restrictive (ATF 131 III
473 c. 2.3, JT 2005 I 305 ; Hohl, Procédure civile, t. II, Berne 2010, pp. 334
et 336 et jurisprudence citée). De telles mesures d’exécution anticipée ne
doivent donc être accordées que si les faits qui les justifient sont constatés
avec une haute vraisemblance, confinant à la certitude (ATF 131 III 473 c.
2.3, JT 2005 I 305 ; Lachat, Procédure civile en matière de baux à loyers,
Lausanne 2011, p. 174).
b) En l’espèce, comme le premier juge l’a observé, le prix de
900'000 fr. demandé par l’appelante pour l’achat du B.________ SA peut, au
regard des comptes figurant au dossier et des résultats obtenus par la
société, apparaître a priori élevé. En effet, si, dès l’ouverture de
l’établissement, l’appelante a subi d’importantes pertes d’exploitation qui
peuvent s’expliquer, en tout cas en partie, par de graves défauts qui ont
affecté les locaux et qui ont nécessité la fermeture de l’établissement
pendant plusieurs mois pour permettre sa remise en état, on ne peut
exclure, au stade de mesures provisionnelles et au vu des éléments de
preuves figurant au dossier, que d’autres facteurs aient pu jouer un rôle
dans les pertes réalisées par l’établissement. A ce stade, l’examen se
limite à la vraisemblance des faits et à l'analyse sommaire du droit sur la
base des moyens de preuve immédiatement disponibles. Cette question
n’a donc pas lieu d’être analysée plus amplement ici, ce d’autant que
l’unique expertise C.________ SA nécessitera, selon toute vraisemblance,
un complément d’instruction. En effet, selon l’appelante cette expertise
accréditerait la thèse d’une perte d’exploitation due à de graves défauts
de la chose louée, alors que l’intimée la conteste parce qu’elle serait
fondée sur des prémisses faussées. Cela étant, l’instruction de l’appel a

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également révélé que les acheteurs potentiels du café-restaurant sont
apparemment des professionnels sérieux, dotés de l’intuition commerciale
et de l’expérience nécessaires pour diriger avec succès des
établissements publics du type de celui qu’ils envisagent d’ouvrir, l’expert
fiduciaire P.________ ayant notamment souligné à leur propos qu’ils avaient
parfaitement assaini et développé de façon inespérée les deux sociétés
qu’ils exploitaient actuellement, lesquelles se trouvaient dans un état
financier catastrophique au moment de leur reprise. La capacité financière
des reprenants potentiels à s’acquitter des loyers dus à l’intimée pendant
la longue période du bail devrait donc aussi être examinée au regard de
leurs compétences professionnelles et de leurs possibilités à faire
prospérer l’établissement.
Quant à la condition de l’urgence qu’il y aurait à faire cesser
un préjudice difficilement réparable pour l’appelante, elle n’est pas
réalisée en l’espèce. L’appelante a en effet pu reprendre partiellement
l’exploitation de l’établissement depuis le mois de juin 2009. Elle
l’exploite, depuis déjà plusieurs mois, dans sa totalité. Elle peut donc à
nouveau compter sur des rentrées de liquidités et restaurer peu à peu sa
situation, ce qui atténue très sensiblement le degré d’urgence des
mesures qu’elle sollicite en appel, savoir autoriser dans les meilleurs
délais l’exploitation de l’établissement par F.________ SA et transférer le
bail à cette société, de manière à éviter d’assumer de nouvelles pertes.
4. Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté et l’ordonnance
confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 3'878
fr. pour l’appelante (art. 65 al. 3 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais
judiciaires civils; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, l’intimée a droit au montant de 3'824
fr. à titre de dépens et de restitution d’avance de frais de deuxième

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instance (art. 106 CPC et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2010; RSV 270.11.6]).
Par ces motifs,
le juge délégué de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'878 fr.
(trois mille huit cent septante huit francs) sont mis à la charge
de l’appelante B.________ SA.
IV. L’appelante B.________ SA doit verser à l’intimée SI T.________
SA la somme de 3'824 fr. (trois mille huit cent vingt-quatre
francs) à titre de dépens et de restitution d’avance de
deuxième instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le juge délégué : La greffière :

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Du 29 août 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Robert Lei Ravello (pour B.________ SA),
- Me Philippe Conod (pour SI T.________ SA).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La greffière :