vd_gerichte · XZ14.026216 · 2015-10-27 · fr
Autres causes
Autres causes


TRIBUNAL CANTONAL
XZ14.026216-151545
560
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 27 octobre 2015
__________________
Composition :M. COLOMBINI, président
M. Abrecht et Mme Courbat, juges
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 259a al. 1 let. b et 259d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par A.________, à
Commugny, demandeur, contre le jugement rendu le 3 février 2015 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l'appelant d’avec B.________, à
Commugny, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
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En fait :
A. Par jugement du 3 février 2015, dont les considérants écrits
ont été envoyés aux parties le 23 juillet 2015 pour notification, le Tribunal
des baux a prononcé qu'ordre est donné à la défenderesse B.________ de
faire exécuter, dans le respect des règles de l’art et dans un délai de trois
mois dès jugement exécutoire, les travaux suivants dans la villa louée par
le demandeur A.________, sise [...], à Commugny :
- remise en état de la rambarde de sécurité de l’escalier
intérieur ;
- remise en état de la boîte aux lettres ;
- remise en état des prises et interrupteurs défectueux ;
- réfection du mur et du parquet de la chambre d’ami du 1er
étage ;
- réfection des joints des porte-savons de la salle de douche
et de la salle de bain parentale du 1er étage ;
- remise en état du mur entre la salle de bain et la chambre
parentale au 1er étage ;
- remise en état du papier peint du bureau au 1er étage ;
- mise en œuvre de tous les travaux propres à remédier aux
infiltrations d’eau au sous-sol (garage et chambre) (I),
que la défenderesse est la débitrice du demandeur d’un
montant de 6'780 fr. à titre de réduction de loyer du 1er juillet 2013 au 30
septembre 2014 (II), que les loyers consignés par le demandeur sur le
compte de consignation no [...] ouvert auprès de [...] sont libérés à
concurrence de la réduction de loyer octroyée sous chiffre II, soit 6'780 fr.
en faveur du demandeur et le solde en faveur de la défenderesse (III), que
le jugement est rendu sans frais judiciaires ni dépens (IV) et que toutes
autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).
En droit, les premiers juges ont retenu que le locataire ne
pouvait faire valoir un défaut relatif à la hotte de ventilation, dès lors que
ce grief avait déjà été soulevé et rejeté dans le cadre du jugement du

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Tribunal des baux du 25 juillet 2013, confirmé par l'arrêt du 6 juin 2014 de
la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal. Le défaut relatif aux dalles
extérieures était également irrecevable puisqu'il avait déjà été ordonné à
la bailleresse d'y remédier dans le jugement du 25 juillet 2013 et qu'une
baisse de loyer de 2 % avait été accordée à ce titre à partir du 1er juillet
2013. Les mitigeurs des robinets de la douche et de la baignoire du
premier étage avaient déjà été changés et les mitigeurs des lavabos de la
salle de bain parentale et de la salle d'eau du sous-sol étaient conformes à
l'usage auquel ils étaient destinés. Toutefois, la bailleresse devait remettre
en état la main courante menant au sous-sol, les prises électriques, la
porte de la boîte aux lettres, les joints des porte-savons de la salle de
douche et de la salle de bain parentale, le mur et le parquet de la chambre
d'ami du premier étage, le mur se trouvant entre la salle de bain et la
chambre parentale, ainsi que le papier peint du bureau. Elle devait aussi
mettre en œuvre tous les travaux propres à remédier aux infiltrations
d'eau au sous-sol.
Les défauts relatifs à la rambarde de sécurité, à la boîte aux
lettres, aux prises électriques et aux infiltrations d'eau au sous-sol (taches
d'eau sur les murs du garage et odeur d'humidité dans la pièce annexe du
sous-sol non habitable) n'entravaient pas leur usage de manière
significative, de sorte qu'une réduction de loyer ne se justifiait pas. En
revanche, les défauts d'étanchéité constatés au premier étage dans la
chambre d'ami, le bureau et la chambre parentale, consécutifs à une
infiltration d'eau, avaient restreint l'usage de ces pièces dans une mesure
notable, de sorte que le locataire avait droit à une réduction de loyer.
S'agissant de la durée de la restriction, les premiers juges ont retenu,
selon la chronologie des événements, que le locataire n'était pas
responsable du retard à exécuter la réfection des joints de silicone dans
les salles de douche et de bain. Concernant la réfection des murs des
pièces du premier étage, le locataire n'était pas non plus responsable du
retard pris jusqu'au mois de septembre 2014, date à partir de laquelle
c'est lui qui avait ralenti les travaux de mise en œuvre en remettant en
cause le travail confié à l'entrepreneur de manière injustifiée et en
exigeant un planning détaillé pour des travaux somme toute limités. Il

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s'ensuivait que le locataire pouvait prétendre à une réduction de loyer de
10 % du 1er juillet 2013 au 30 septembre 2014, soit la somme de 6'780 fr.
qui devait lui être versée par le bais de la déconsignation des loyers.
B. Par acte du 2 septembre 2015, A.________ a fait appel de ce
jugement en prenant les conclusions suivantes :
« Principalement
II. L'Appel est admis.
III. Le dispositif du jugement rendu par le Tribunal des baux le 3
février 2015 est réformé en ce sens que son chiffre II est
remplacé par les chiffres nouveaux suivants :
I. A compter du 1er octobre 2013 et jusqu'à complète
élimination des défauts constatés, le loyer mensuel
acquitté par le demandeur est réduit en supplément
comme suit :
- 2 % pour les défauts constatés sur la rambarde de
sécurité
- 2 % ou 3 % pour les défauts constatés sur la boîte aux
lettres
- 2 % ou 3 % pour les défauts constatés dans le garage
- 3 % pour les défauts constatés dans la pièce annexe au
garage.
II. La défenderesse est la débitrice du demandeur d'un
montant de Fr. 6'780.00 (six mille sept cent huitante
francs) à titre de réduction du loyer du 1er juillet 2013 au 30
septembre 2014 pour les défauts constatés au premier
étage.
III. A compter du 1er octobre 2014 et jusqu'à complète
élimination des défauts constatés au premier étage, le
loyer mensuel net acquitté par le demandeur est réduit de
10 %.
Subsidiairement
IV. A compter du 27 novembre 2014 et jusqu'à complète
élimination des défauts constatés au premier étage, le

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loyer mensuel net acquitté par le demandeur est réduit de
10 %.
IV. Le dispositif du jugement rendu par le Tribunal des baux le 3
février 2015 est réformé en ce sens que le montant sous son
chiffre III est remplacé par la désignation suivante : "le montant
des réductions accordées cumulées à la date de la
déconsignation".
V. Les frais et dépens de la procédure d'appel sont mis à la charge
de la défenderesse. »
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat signé le 18 décembre 2009, A.________ a pris à bail
une villa jumelle sise [...], à Commugny, appartenant à B.________. Conclu
initialement du 1er janvier 2010 au 31 janvier 2011, le bail se renouvelait
ensuite d’année en année, sauf résiliation signifiée quatre mois à l’avance
pour la prochaine échéance. Le loyer net était de 4’800 fr. par mois.
Selon la proposition de jugement rendue le 7 janvier 2014 par
la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Nyon, le loyer net a été diminué à 4'275 fr. à partir du 1er février 2014.
2. Dès son emménagement, A.________ s'est plaint de nombreux
défauts affectant la villa louée. Il a ouvert action contre la bailleresse le
6 juillet 2012.
Par jugement du 25 juillet 2013, le Tribunal des baux a
ordonné à B.________ de remettre en état l'aire de stationnement située
devant la villa et les dalles instables de la terrasse, de supprimer la trace
d'humidité présente sur le plafond du rez-de-chaussée et de remettre en
état le frigidaire (I), dit que B.________ est la débitrice d'A.________ de la
somme de 8'554 fr. 80 à titre de réduction de loyer jusqu'au 30 juin 2013
et que, à compter du 1er juillet 2013 et jusqu'à complète élimination des
défauts constatés, le loyer mensuel net sera réduit de 2 % pour les

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défauts constatés sur l'aire de stationnement, de 3 % pour les défauts
constatés sur le portail d'accès au jardin, de 2 % pour les défauts
constatés sur certaines dalles de la terrasse et de 2 % pour les problèmes
de réception de signal constatés sur la télévision (II), et dit que les loyers
consignés seront libérés à concurrence de 8'554 fr. 80 en faveur
d'A.________, le solde étant libéré en faveur de B.________.
Le Tribunal des baux a rejeté la prétention du locataire
concernant un courant d'air provenant de la hotte de ventilation de la
cuisine, dans la mesure où aucune arrivée d'air n'avait été ressentie lors
de l'inspection locale du 1er mai 2013.
Par arrêt du 6 juin 2014, la Cour d'appel civile a réformé le
jugement du Tribunal des baux du 25 juillet 2013 en ce sens que
B.________ est la débitrice d'A.________ d’un montant de 5'083 fr. à titre de
réduction de loyer jusqu'au 30 juin 2013, le jugement de première
instance étant confirmé pour le surplus.
3. Par courriel du 28 juin 2013, T.________, conseiller technique
auprès du Département d'Assèchement de la société H.________SA, a
exposé à la gérance ce qui suit :
« (…) Le 06 mai 2013, nous nous sommes donc présentés peu avant
08h30 à l'adresse. Comme convenu. Le locataire nous a ouvert sa
porte puis nous l'a claquée au nez au motif que notre rendez-vous
était, selon lui, fixé à 09h00 (!).
Le locataire est ensuite sorti de son domicile avec un enfant,
vraisemblablement pour conduire celui-ci à l'école. De retour vers
09h20, le locataire a consenti, avec humeur, à nous faire pénétrer
dans son domicile. Nous avons enfin pu procéder à nos examens,
mesures d'humidité.
Le 19 juin 2013, à 09h30, comme convenu, nous sommes intervenus
avec la société [...], représentée par M. [...], associé-gérant.

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La société [...] étant par nous, et avec votre accord, invitée à
effectuer des mises sous pression Eau Chaude/Eau Froide (EC/EF) au
domicile du locataire.
Il ressort de notre dernière visite ce qui suit :
Au 1er étage : dégât d'humidité de faible importance sur le mur
mitoyen douche/petite chambre et retour sous fenêtre (moisissures
cat. 0, selon normes OFSP). Env. 3m2, 4 lés à changer, plâtre à
gratter, lissage, peinture murs petite chambre.
Cause : (rapport officiel H.________SA à suivre) joints silicone de
tub, de rosaces (mitigeur) et de fixation porte-savon
défaillants.
Au 1er étage : (nouveau !) dégât de crépi face escalier. Mur mitoyen
avec salle d'eau – baignoire.
Cause : (rapport officiel H.________SA à suivre) joints silicone de
tub, de rosaces (mitigeur) et de fixation porte-savon
défaillants. Env. 8m2 de crépi à gratter, réfection, peinture 15 m2
env.
A noter le bon accueil du locataire à notre arrivée.
Puis le locataire, après 1 heure d'observation de nos contrôles, a
expressément mis en doute notre impartialité, s'est montré
désagréable, a nié les résultats des mises sous pression, réclamé
diverses informations techniques dont il n'est pas certain que le
locataire ait bien saisi la clarté des réponses, prétendu notre
soumission aux ordres de nos mandants, contesté la validité de nos
conclusions.
Notre mission technique s'achève sur les conclusions exposées ci-
dessus. »
4. Par courriel du 20 juin 2013, A.________ a informé la gérance
G.________SA (ci-après : la gérance) d'un nouveau défaut consécutif à une
fuite ou une infiltration d’eau au premier étage, provenant très
probablement du robinet mitigeur de la baignoire de la salle de bain
parentale.

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5. Le 11 juillet 2013, la gérance a mandaté I.________,
maçonnerie-rénovations-carrelages, afin d'exécuter la réfection des joints
de silicone dans la salle de douche et la salle de bain du premier étage.
Le 11 juillet 2013, la gérance a mandaté I.________ afin
d'établir un devis des travaux de réfection du plafond du rez-de-chaussée
taché par infiltration, de la paroi de la chambre contiguë à la salle de
douche du premier étage et du crépi et de la peinture dans la zone
contiguë à la salle de bain du premier étage.
6. Le 27 juillet 2013, la société H.________SA a adressé à la
gérance le rapport suivant :
« 1. Constats
Au rez, dégât au plafond (salle à manger face cuisine) lié à l'eau.
Au 1er étage, dégâts de crépis et de tapisserie sur les murs corridor
et chambre sud-est.
Test de pression EC/EF effectué le 19 juin 2013. Résultat négatif.
Mesures effectuées avec Gann 4050, électrode B60, Aquaboy,
caméra IR.
2. Causes
Au 1er étage, douche et salle de bain concernés.
Dans les 2 cas, défaillances des joints silicone : pourtour de receveur
et pourtour de baignoire, rosaces et fixation de porte-savon.
3. Travaux à effectuer
Remplacement soigné des joints concernés.
Assèchement des murs concernés.
Travaux de peinture. »
7. Par courriel du 26 septembre 2013, A.________ a écrit à la
gérance ce qui suit :
« Je vous avise des problèmes suivants :

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- l'éclairage néon dans le local bouilleur au sous-sol qui ne
fonctionne plus.
- les supports de la rambarde de sécurité de l'escalier intérieur se
détachent du mur en béton.
- infiltrations d'eau dans la salle de bain parentale dont l'origine
est très probablement le robinet mitigeur de la baignoire.
- infiltrations d'eau dans le garage provenant des murs extérieurs.
- infiltrations d'eau dans le mur de la chambre au premier étage
empêchant l'utilisation de la chambre.
- courant d'air provenant de la hotte dans la cuisine.
Je vous prie de résoudre ces défauts d'urgence. Le loyer sera
consigné en cas d'absence de réponse au plus tard le 30 septembre
2013. »
8. Le 4 octobre 2013, I.________ a devisé les travaux rendus
nécessaires par la fuite d'eau survenue au premier étage à 3'488 fr. 40.
9. Par courriel du 14 octobre 2013, A.________ a écrit à la gérance
ce qui suit :
« Vous avez reçu mon courriel du 26 septembre le jour même
(accusé de réception électronique). En réponse à votre courrier du 7
octobre 2013 veuillez noter les commentaires suivants :
1) Eclairage : le tube et le starter ont déjà été remplacés. Le défaut
n'est donc pas un des "menus travaux". Ce défaut présente un
risque important de chute ou d'accident dans cette pièce non
éclairée.
2) Main courante : votre courrier n'inclut pas de bon de travail.
3) et 5) Infiltrations sdbs : vos déclarations semblent peu crédibles.
Veuillez noter que Mr I.________ a annulé la visite que j'avais
planifiée.
4) Infiltrations garage : les deux villas voisines ont signalé le même
problème et vous avez mandaté un spécialiste. Pourriez-vous me
confirmer que vous serez accompagnée d'un spécialiste lors de
votre visite. Compte tenu du nombre considérable de visites inutiles
au cours des derniers 24 mois sans résolution des défauts je vous

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prie de coordonner votre visite avec la visite de Mr I.________ et vous
prie de proposer plusieurs dates de visite. Veuillez de plus noter
mon absence le 16 octobre.
6) Courant d'air : vous avez constaté ce problème lors de votre visite
en décembre 2012. L'absence de constat lors de la visite du 1er mai
2013 n'est en aucun cas évidence de l'absence de défaut (les
conditions atmosphériques le 1er mai ne se prêtaient pas à un
courant d'air, celui survenant principalement en hiver) (…). »
10. Le 15 octobre 2013, la gérance a mandaté I.________ afin
d'exécuter des travaux de consolidation de la fixation de la main courante
de l'escalier intérieur.
11. Par courriel du 20 octobre 2013, A.________ a écrit à la gérance
ce qui suit :
« Veuillez noter que la semaine du 21 octobre est une période de
vacances scolaires et que nous sommes absents toute la semaine. Je
vous propose Vendredi 1 novembre de 8h30-11h30 ou Mercredi 6
novembre de 8h30-11h30.
Vous avez indiqué que Mr. I.________ vous a délibérément fait de
fausses déclarations en prétendant avoir "tenté de me joindre 15 à
20 fois". Dans la mesure où Mr I.________ a refusé d'expliquer ses
déclarations douteuses il est souhaitable de mandater un autre
professionnel dont l'honnêteté n'est pas mise en question.
Compte tenu du fait qu'il n'y a que deux salles d'eau à l'étage, il est
nécessaire d'assurer la disponibilité d'au moins une à tout moment
et donc de planifier deux visites avec un intervalle suffisant. »
Par courriel du 31 octobre 2013, A.________ a confirmé la date
du 6 novembre 2013. Par courriel du 5 novembre 2013, il a annulé la date
du 6 novembre 2013 en raison d'obligations professionnelles et a proposé
les dates des 7, 8 ou 11 novembre 2013. Par courriel du 9 novembre 2013,
il a proposé les dates des 11 ou 12 novembre 2013 et informé qu'il serait
absent du 14 au 30 novembre 2013.

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Par courriel du 11 novembre 2013, la gérance a répondu que
les dates communiquées ne lui convenaient pas. Elle a conseillé au
locataire de se mettre en contact avec le carreleur désigné par
l'assurance, afin que celui-ci puisse profiter de son absence pour procéder
aux travaux.
Par courriel du 17 décembre 2013, A.________ a informé la
gérance que le carreleur ne l'avait toujours pas contacté, qu'il n'avait
aucune correspondance lui permettant d'identifier le « carreleur désigné
par l'assurance dégât des eaux » et a demandé une réponse rapide
arguant que l'une des chambres était inutilisable.
Par courriel du 5 janvier 2014, A.________ a rappelé à la
gérance que son courriel du 17 décembre 2013 demeurait sans réponse et
qu'il était sans nouvelles du carreleur.
12. Par courriel du 5 janvier 2014, A.________ s'est plaint auprès de
la gérance d'un radiateur de la buanderie qui ne fonctionnait plus et de
fortes odeurs d'humidité et de moisissures au sous-sol. Il a imparti à la
bailleresse un délai au 17 janvier 2014 pour remédier aux défauts, à
défaut de quoi le loyer serait consigné.
13. Par courriel du 9 janvier 2014, la gérance a informé A.________,
justificatifs à l'appui, que I.________ avait été désigné par la compagnie
d'assurance de la bailleresse et que l'adjudication des travaux avait été
faite le 22 octobre 2013. Elle a pris note que I.________ devait intervenir à
la fin de la semaine suivante et a insisté pour que ce rendez-vous soit
honoré afin de prévenir une aggravation des dommages.
Par courriel du 14 janvier 2014, A.________ a écrit à la gérance
ce qui suit :
« Je note que vous avez reçu le courrier ci-joint le 22 octobre et que
vous avez intentionnellement attendu plus de 2 mois pour me le

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communiquer, ceci retardant inutilement la résolution de ces
défauts.
Mr I.________ a démenti vous avoir communiqué qu'il a "tenté de
(me) joindre téléphoniquement entre 15 et 20 fois sans obtenir
aucune réponse" confirmant votre déclaration malhonnête. De plus
Mr I.________ m'a avisé que vous lui avez communiqué plusieurs
numéros sans préciser le bon numéro à contacter.
Afin d'éviter tous malentendus ou fausses déclarations de vos
prestataires veuillez demander à Mr I.________ de confirmer la date
et l'heure de rdv par écrit afin de confirmer le rdv.
Je vous rappelle les règles et usages locatifs du canton de Vaud et
vous demande de cesser immédiatement vos demandes abusives. Je
note de plus vos contradictions prétendant vouloir "éviter une
aggravation des dommages" alors que vous ignorez ces problèmes
depuis janvier 2010. »
14. Le 16 janvier 2014, la gérance a mandaté J.________ afin de
remplacer, en collaboration avec I.________, les rosaces des batteries de la
salle de douche et de la salle de bain.
15. Le 17 janvier 2014, A.________ a adressé à la gérance les trois
courriers électroniques suivants :
« Je vous ai déjà signalé plusieurs dalles instables et dangereuses
sur la terrasse autour de la maison. Je vous avise que suite aux
pluies importantes depuis octobre 2013 plusieurs autres dalles
supplémentaires sont maintenant instables et présentent un risque
de chute important. Veuillez procéder à un contrôle complet de
l'ensemble de la terrasse et vous assurer que toutes les dalles soient
correctement remises en place, stables et ne présentent aucun
risque.
Ces défauts sont à résoudre d'urgence. Le loyer sera consigné en
cas d'absence de résolution au plus tard le 29 janvier 2014. »
« Je vous avise des défauts électriques suivants nécessitant le
remplacement et ré-installation de prises et/ou interrupteurs :

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- Prise murale cuisine se désolidarisant du mur et exposant les fils
- Combiné prise et interrupteur mural intérieur du garage se
désolidarisant du mur
- Interrupteur va-et-vient de l'escalier ne fonctionnant plus
normalement
Le loyer sera consigné en cas d'absence de résolution au plus tard le
29 janvier 2014. »
« Je vous avise d'un problème de fonctionnement des mitigeurs des
salles de bain qui ne régulent pas normalement la température
d'eau (récemment constaté par un plombier). Ceci pose en
particulier problème pour l'utilisation de la douche. De plus plusieurs
robinets vétustes sont à inspecter et remplacer si nécessaire afin
d'en assurer le bon fonctionnement. Veuillez remédier à ces défauts.
Le loyer sera consigné en cas d'absence de résolution au plus tard le
29 janvier 2014. »
16. Par courriel du 19 janvier 2014, A.________ a informé la gérance
que la serrure et la porte de la boîte aux lettres étaient endommagées et a
menacé de consigner le loyer si le problème n'était pas résolu avant le 29
janvier suivant.
17. I.________ a effectué les travaux de silicone en janvier 2014.
Dans sa facture du 22 janvier 2014, il a décrit les travaux effectués de la
manière suivante :
« 1) Protéger les lieux et nettoyage après travaux.
2) Couper les silicones sur le pourtour de la baignoire, du receveur
de douche, refaire les joints silicone blanc, avec plombier
confection de silicone derrière les rosaces de la douche et
baignoire, y. c. toutes les fournitures.
TRAVAUX ONT ETE FAITS EN 2 JOURS POUR QUE LE CLIENT
PUISSE UTILISER UNE SALLE D'EAU. »
18. Le 22 janvier 2014, A.________ a écrit à la gérance ce qui suit :

- 14 -
« Lors de vos visites vous avez constaté de fortes odeurs ainsi que
d'importantes traces d'humidité dans la chambre adjointe à la salle
de douche du 1er étage ainsi que la présence de la même odeur
d'humidité dans la salle de douche. Cette chambre n'est plus
utilisable depuis de nombreux mois. A ce jour vous n'avez toujours
pas remédié de façon définitive à ce problème.
Concernant la chambre adjointe à la salle de bain parentale je vous
ai déjà avisé d'infiltrations dans les murs et d'une odeur d'humidité.
Ces infiltrations et odeurs s'étendent progressivement à la deuxième
chambre adjointe à cette salle de bain.
Ces défauts sont à résoudre de façon définitive au plus tard le 29
janvier 2014. Après ce délai je vous avise que le loyer sera consigné
à partir de fin janvier 2014 et ce jusqu'à la résolution complète de
ces défauts (…) ».
19. Par lettre recommandée du 31 janvier 2014, A.________ a écrit
à la gérance ce qui suit :
« Suite à mes courriels je vous confirme l'existence des défauts
suivants à remédier :
- fuites et/ou infiltrations d'eau dans la salle de bain parentale à
l'étage causant en particulier de l'humidité et des moisissures dans
la salle d'eau, le mur du couloir adjacent et le mur de la chambre
annexe (ces infiltrations s'étendent et causeront d'autres défauts) ;
- fuites et/ou infiltrations d'eau dans la salle de douche à l'étage
causant en particulier de l'humidité et des moisissures importantes
dans la salle d'eau et la chambre annexe empêchant l'utilisation de
cette chambre (ces infiltrations s'étendent et causeront d'autres
défauts) ;
- infiltrations d'eau provenant des murs du garage causant de
l'humidité dans le garage ;
- infiltrations d'eau dans la pièce du sous-sol côté rue avec odeurs
d'humidité et de moisissure (ces infiltrations s'étendent et causeront
d'autres défauts) ;
- les supports de la rambarde de sécurité de l'escalier intérieur se
détachent du mur en béton ;

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- courant d'air provenant de la hotte de la cuisine causant une perte
de chaleur au rdc pendant l'hiver ;
- robinets mitigeurs des salles d'eau qui ne gèrent plus correctement
la température de l'eau, en particulier la douche, et la nécessité de
réparer ou remplacer des robinets vétustes (présentent un risque de
brûlure) ;
- remplacement et ré-installation de multiples prises et/ou
interrupteurs endommagés ou se désolidarisant des murs (cuisine,
garage, escalier en particulier) ;
- dalles terrasses extérieures supplémentaires instables présentant
un risque de chute ;
- boîte à lettre endommagée (porte colis et serrure à remplacer).
Par ce courrier le bailleur est mis en demeure de résoudre ces
défauts au plus tard le 24 février 2014. Passé ce délai, et en
l'absence de résolution de l'ensemble de ces défauts, le loyer de
mars 2014 sera consigné ainsi que les loyers suivants jusqu'à la
résolution complète. »
20. Par courriel du 6 février 2014, T.________, de la société
H.________SA, a confirmé à A.________ le rendez-vous fixé au vendredi
14 février 2014 à 9 heures afin de procéder à des mesures d'humidité
dans les murs et les plafonds concernés par le dégât d'eau au premier
étage. Il a refusé de lui communiquer les rapports relatifs à ses
investigations des 6 mai et 19 juin 2013.
21. Le 13 février 2014, la gérance a mandaté J.________ pour
changer les batteries d'origine de la baignoire et de la douche.
22. La gérance a demandé à la société K.________Sàrl une offre
« pour la neutralisation de l'infiltration d'eau au sous-sol générant des
odeurs de moisissures ».
Dans un rapport du 14 février 2014, la société a exposé ce qui
suit :

- 16 -
« Rapport d'intervention après sondage du 7 février 2014
Objectif : Recherche des causes des infiltrations sous le couvert
et des moisissures dans la salle de jeux
1. Constats
1.1. Chambre au sous-sol :
- Odeurs de moisissures
1.2. Garage au sous-sol :
- Des infiltrations sont visibles sur le mur en béton
2. Recherches des causes
2.1. Sondage à la base du galandage pour l'extraction d'un
échantillon de l'isolation
Structure en briques TC avec isolation en laine de verre, ces
éléments sont secs
L'isolation est moisie avec une forte odeur
2.2. Contrôle du sac coupe-vent dans l'angle de la maison
2.3. Contrôle de la tête de la dalle entre le rez et sous-sol
Il y a un fer apparent rouillé
3. Conclusions
3.1. Chambre
Les moisissures constatées dans l'isolation entre le mur en
béton et le galandage proviennent probablement d'un dégât
d'eau antérieur et la laine de verre a moisi.
3.2. Garage au sous-sol
Les infiltrations proviennent du défaut au niveau du rez (tête
de la dalle), ainsi que par le sac coupe-vent défectueux.
4. Travaux à exécuter
4.1. Chambre
Démontage du galandage y compris isolation
Traitement des moisissures (l'état du béton n'est pas connu
avant démontage)
Réfection du galandage avec panneau Albatherm 40/100,
avec enduit toilé et taloché.
4.2. Passage côté entrée
Dégager la tête de la dalle le long de la façade, traitement des
fers (neutralisation de la rouille)

- 17 -
Fourniture et pose d'une étanchéité souple AS301 avec
renforcement toilé, (ou Epalon avec résine) hauteur env. 50
cm sur la façade côté entrée (étanchéité tête de dalle)
Changement du sac coupe-vent
Remise en état du passage (…). »
23. Le 18 février 2014, la gérance a écrit à A.________ ce qui suit :
« Nous accusons réception de votre recommandé du 31 janvier 2014
et en prenons bonne note.
Nous y répondons comme suit :
• La cause de l'infiltration d'eau a été résolue. Demeure la remise
en état des parties touchées, après assèchement des lieux si
nécessaire. Information qui nous sera communiquée par M.
T.________, conseiller technique auprès de dite entreprise.
• La société K.________Sàrl est intervenue pour faire un sondage et
définir la cause de l'infiltration d'eau au sous-sol et dans le
garage. Nous attendons le rapport et devis à cet effet.
• La main courante de l'escalier sera consolidée par M. I.________
lors de son intervention pour la réfection du dommage
consécutif au dégât d'eau du 1er étage.
• L'infiltration d'air de la hotte n'a pas été retenue lors de
l'inspection locale réalisée par la Présidente du Tribunal des
Baux.
• L'adjudication de remplacement des mitigeurs des salles d'eau a
été adressée à M. J.________ le 13 février 2014 et une copie du
bon vous a été communiquée simultanément.
• Les prises électriques et/ou interrupteurs de même que la boîte
à lettres (serrure et porte de la boîte à paquet) découlent des
menus travaux à charge du locataire selon l'article 9 des RULV
dont un exemplaire est annexé.
• Dalles de la terrasse, ce sujet a déjà été débattu et nous ne
réinterviendrons pas à ce sujet.
(…) »

- 18 -
24. Le 4 février 2014, la gérance a mandaté la société
H.________SA pour qu'elle procède à un contrôle d'humidité dans les pièces
contiguës aux salles d'eau, ainsi que dans la pièce située sous la salle de
douche, et pour qu'elle contrôle si les silicones posés étaient secs.
Le 18 février 2014, la société H.________SA a rendu à la
gérance le rapport suivant :
« Pour faire suite à la visite de notre conseiller technique, Monsieur
T.________, effectuée le 14 février 2014 sur le site mentionné en
marge, nous sommes en mesure de vous soumettre le rapport
suivant :
1. Constats
Contrôle des taux d'humidité dans les matériaux.
Au jour de la visite :
Au rez-de-chaussée, le plafond de la salle à manger est sec,
spécifiquement à l'emplacement du dégât.
Au 1er étage, les supports sont secs, exceptés dans la chambre sud-
est les murs dorsaux et latéraux de la douche mitoyenne (> 100%
sur h = 100cm env.). Certains plâtres sont fusés.
Mesures effectuées avec Gann 4050, électrode B60, Aquaboy.
2. Causes
Au 1er étage, dans la salle de bain et la douche, l'étanchéité silicone
aux fixations des porte-savons est défaillante.
L'écoulement de la douche a été testé les 6 mai et 19 juin 2013.
Aucune anomalie décelée.
Si une défaillance de l'écoulement s'était déclarée depuis, nous
aurions très vraisemblablement détecté le 14 février 2014 de
l'humidité dans le plafond de la salle à manger. Toutefois, le
locataire semble considérer cette cause comme probable.
Par ailleurs, dans des cas peu fréquents, en cas de fissure des joints
de carrelage associé à un déficit d'encollement des carreaux et
d'étanchéité de la cabine, il peut se produire un transfert d'humidité
dans les supports de murs.

- 19 -
3. Travaux à effectuer
Au 1er étage, dans la salle de bain et la douche, pose d'une
étanchéité silicone aux fixations des porte-savons.
Contrôles complémentaires éventuels de l'écoulement de la douche
(percement sous le receveur, inspection par endoscope) et de
l'étanchéité dorsale et latérale de la cabine de douche.
Dans la chambre sud-est, retrait de la tapisserie dans les zones
concernées. Grattage des plâtres fusés. Assèchement des supports.
Remise en état. Remise en état du parquet.
Dans le bureau sud, dans l'angle au dos de la porte,
retrait/remplacement des tapisseries.
Sur le palier, retrait de plinthes sur le mur mitoyen à la salle de bain.
Grattage de crépi. Remise en état.
Au rez-de-chaussée, dans la salle à manger, remise en état du
plafond (…). »
25. Le 19 février 2014, la gérance a mandaté I.________ pour
exécuter les travaux visant à « remédier aux dommages résultant de
l'infiltration d'eau des salles de douche et bains de la villa selon
recommandation de H.________SA ».
26. A.________ a consigné les loyers de mars à novembre 2014.
27. Le 26 mars 2014, A.________ a écrit à la gérance en ces
termes :
« Suite à mon courriel ci-dessous et à l'absence de résolution de ces
défauts, il semble que vous n'avez pas correctement mandaté le
plombier. Les défauts à inspecter et remédier concernent :
- salle de bains parentale : quatre robinets mitigeurs (1 baignoire, 2
lavabo, 1 bidet), robinets alimentation toilettes.
- salle de douche 1er étage : deux robinets mitigeurs (1 douche, 1
lavabo), robinets alimentation toilettes.
- salle d'eau rdc : un robinet mitigeur (1 lavabo), robinets
alimentation toilettes.
- cuisine : un robinet mitigeur (1 évier).
- buanderie sous-sol : un robinet mitigeur (1 lavabo).

- 20 -
- salle de douche sous-sol : deux robinets mitigeurs (1 douche, 1
lavabo), robinets alimentation toilettes.
A l'occasion de cette visite le plombier se doit aussi de contrôler
l'ensemble des quatre toilettes.
Veuillez vous assurer que ces travaux seront réalisés dans leur
intégralité et dans les règles de l'art (…). »
28. Par demande du 20 juin 2014 adressée au Tribunal des baux,
A.________ a pris les conclusions suivantes :
« I.-
ORDRE est donné à la bailleresse B.________ de procéder à la
réparation immédiate des défauts affectant la chose louée, savoir :
a) Fuites et/ou infiltrations d'eau dans la salle de bain parentale à
l'étage, humidité et moisissures dans la salle d'eau, le mur du
couloir adjacent et le mur de la chambre annexe, infiltrations et
autres défauts associés ;
b) Fuites et/ou infiltrations d'eau dans la salle de douche à l'étage,
humidité et moisissures importantes dans la salle d'eau et la
chambre annexe, infiltrations qui s'étendent et autres défauts
associés ;
c) Infiltrations d'eau provenant des murs du garage et humidité
dans le garage et autres défauts associés ;
d) Supports de la rambarde de sécurité de l'escalier intérieur se
détachant du mur en béton ;
e) Courant d'air froid provenant de la hotte dans la cuisine causant
une perte de chaleur au rez-de-chaussée pendant l'hiver ;
f) Infiltrations d'eau dans la pièce du sous-sol côté rue, humidité et
moisissure, infiltrations qui s'étendent et autres défauts
associés ;
g) Robinets mitigeurs des salles d'eau qui ne gèrent plus
correctement la température de l'eau, en particulier les douches,
et la nécessité de réparer ou remplacer des robinets vétustes ;

- 21 -
h) Remplacement et ré-installation de multiples prises et/ou
interrupteurs endommagés ou se désolidarisant des murs –
cuisine, garage, escalier en particulier ;
i) Dalles terrasses extérieures supplémentaires instables
présentant un risque de chute ;
j) Boîte à lettres endommagée – porte colis et serrure à remplacer.
II.-
A compter du 20 juin 2013 et jusqu'à la réalisation des travaux
mentionnés sous chiffre I.- ci-dessus, le montant du loyer net dû par
A.________ à B.________ pour la location de la villa de Commugny est
réduit à raison de 30 %.
III.-
Jusqu'à la réalisation des travaux prévus sous chiffre I.-, A.________
est autorisé à consigner le montant du loyer net dû pour la location
de la villa de Commugny sur le compte UBS [...].
IV.-
Lorsque les travaux prévus sous chiffre I seront achevés, les loyers
consignés seront libérés en faveur d'A.________ à hauteur du
montant de la réduction de loyer à laquelle celui-ci a droit
conformément au chiffre II.- ci-dessus.
V.-
Frais et dépens à la charge de la défenderesse. »
29. Le 25 juin 2014, la gérance a mandaté L.________ afin qu'il
remette en état le parquet et la plinthe de la chambre contiguë à la salle
de douche.
30. Par courriel du 11 août 2014, I.________ a demandé à A.________
qu'il lui propose des dates pour venir effectuer les travaux relatifs aux
infiltrations d'eau des salles de douche et de bain, qu'il estimait à environ
quatre à cinq jours de travail.
Par courriel du 27 août 2014, I.________ a proposé à A.________
les dates du 16 au 19 septembre 2014.

- 22 -
Par courriel du 29 août 2014, A.________ a demandé à I.________
qu'il identifie précisément la nature de son mandat, dès lors qu'il n'avait
pas reçu d'ordre de travail récent.
Le 1er septembre 2014, la gérance a écrit à A.________ ce qui
suit :
« Nous réagissons à la lecture de votre mail et vous confirmons que
l'intervention de M. I.________ vous a été communiquée par ordre de
travail No 87577 du 22 octobre 2013, dont une copie est jointe. Ce
travail a été admis par la Mobilière assurances qui répond du
dommage dégâts d'eau et confirmé dans ce sens par leur courrier
du 21 octobre 2013.
Dès lors, nous vous remercions de communiquer à M. I.________ si ce
travail peut se faire dans la période définie, soit du 16 au 19
septembre prochain. A défaut, vous voudrez bien arrêter avec le
prénommé une date définitive pour permettre la réalisation de ce
travail (…). »
Par courriel du 3 septembre 2014, A.________ a écrit à la
gérance ce qui suit :
« Tout d'abord je note que l'ordre de travail joint date d'il y a
presque un an. Comme vous le savez suite à votre visite les dégâts
d'eau se sont étendus depuis et d'autres travaux supplémentaires
sont à entreprendre en même temps. De plus il me semble que ce
prestataire devait en principe aussi être mandaté pour remédier à
plusieurs petits défauts additionnels durant cette même visite
(absent de votre document).
De plus il est fortement souhaitable d'effectuer l'ensemble des
travaux en même temps ceux-ci incluant entre autres le
remplacement du parquet au sol endommagé par les dégâts d'eau.
Je note que les travaux prévus et/ou nécessaires vont affecter
sérieusement 3 chambres sur 4 à l'étage (déplacement de
meubles/lits, poussière et gravas, odeurs de produits chimiques et

- 23 -
peintures, etc.) ainsi que l'unique couloir d'accès aux chambres et
salles d'eau du premier étage – rendant l'habitation inutilisable par
une famille pendant la durée des travaux et ce en période scolaire.
De plus je note que la durée des travaux excédera certainement
4 jours engendrant une gêne considérable pour le locataire et sa
famille.
Je vous prie de bien vouloir m'aviser d'urgence des arrangements
que vous avez prévu afin d'héberger notre famille pendant la durée
des travaux et afin d'assurer un nettoyage professionnel rigoureux
après les travaux et ce dans le but de planifier et de confirmer une
date pour ces travaux.
Je vous rappelle à cette occasion que l'origine exacte des dégâts
d'eau reste à déterminer avec certitude (…). »
Par courriel du 4 septembre 2014, la gérance a écrit à
A.________ ce qui suit :
« Nous prenons note de votre mail et vous en remercions. L'ordre de
travail No 87577 du 22 octobre 2013, dont une copie de l'exemplaire
qui vous a été adressé est joint, précise en pied de page, que sans
nouvelles dans les dix jours, vous êtes prié de prendre directement
contact avec l'entreprise précitée pour la planification des travaux.
Quant aux travaux additionnels, il s'agit de la consolidation de la
main courante de l'escalier. Ce travail sera fait par M.
I.________, qui nous lit en copie, lors de sa prochaine
intervention.
Les dates proposées par M. I.________ prénommé sont du 16 au 19
septembre 2014 dès 8h.00. Dates que vous voudrez bien
confirmer par retour de mail.
Ces travaux seront réalisés ponctuellement par pièce et
n'entraveront pas l'occupation des lieux. L'entreprise en question
travaille de manière sérieuse et propre. Par ailleurs, au terme des
travaux de peinture l'entreprise L.________ pourra procéder au
remplacement du parquet. Nous vous convions, aux termes des
travaux de peinture, à organiser les travaux avec l'entreprise
L.________, selon notre ordre de travail du 25 juin 2014, dont vous
avez reçu une copie.

- 24 -
Quant à l'origine du sinistre, elle a été déterminée par la société
H.________SA et les travaux de réparation de la cause ont été
réalisés (…). »
Par courriel du 8 septembre 2014, A.________ a écrit à la
gérance ce qui suit :
« Premièrement je note l'omission des travaux additionnels du
courriel de M. I.________ qui ne semble pas être correctement
mandaté.
De plus je note que l'ordre de travail ne spécifie pas correctement
l'ensemble des travaux à effectuer à l'étage. Veuillez compléter
l'ordre de travail suite à votre dernière visite (concernant les 3
chambres). Je vous rappelle à cette occasion votre obligation de
minimiser la perturbation et la gêne causée au locataire et ce en
évitant de multiples visites inutiles. Dans ce but veuillez coordonner
directement les entreprises I.________, L.________ et le nettoyeur afin
d'effectuer ces travaux ensemble.
Compte tenu des temps de préparation et de séchage il est tout
simplement impossible de réaliser ces travaux ponctuellement qui
entraveront l'occupation des lieux : veuillez me fournir un planning
de travail détaillé afin de permettre au locataire de se préparer aux
restrictions imposées.
Lors de sa dernière visite l'entreprise I.________ a laissé un chantier
sale et insalubre nécessitant un nettoyage complet. Veuillez
confirmer les coordonnées de la société de nettoyage mandatée
pour ces travaux.
Vous avez refusé de mettre à ma disposition les rapports de visites
de la société H.________SA et ce malgré mes multiples requêtes. Je
réitère ma requête afin de valider, ou non, leurs conclusions (les
tests effectués étant incomplets).
Afin de planifier les travaux dans les plus brefs délais, veuillez me
fournir d'urgence les ordres de travail complets ainsi qu'un planning
détaillé (…). »

- 25 -
Par courriel du 11 septembre 2014, A.________ a écrit ce qui
suit à la gérance :
« Tout d'abord je note que vous n'avez toujours pas répondu à mon
dernier courriel.
Suite à votre récente demande d'accès afin d'effectuer des travaux
et de tenter de remédier à certains défauts, veuillez noter que
certains des défauts de la villa constituent des moyens de preuve
dans le cadre de la procédure du 20 juin 2014 auprès du Tribunal
des baux. Le Tribunal a planifié une inspection locale pour le
10 décembre 2014 afin de constater ces défauts. Il est donc
nécessaire de préserver ces preuves et par conséquent de
suspendre les travaux concernant ces défauts jusqu'à l'inspection
locale (…). »
Par courrier du 17 septembre 2014, l'avocat de la gérance a
écrit à A.________ ce qui suit :
« La gérance G.________SA m'a transmis votre courriel du 11 ct.
Une nouvelle fois, vous refusez de permettre aux entreprises
dûment mandatées par ma cliente d'effectuer les visites,
respectivement les travaux qui seraient nécessaires ensuite des
défauts que vous auriez signalés à la gérance.
Cela est inadmissible et constitue une violation manifeste de vos
obligations contractuelles.
Je vous rappelle en effet que vous êtes dans l'obligation de laisser
effectuer les travaux notamment s'il s'agit de procéder à des
réparations nécessaires.
Oserais-je vous rappeler que tant la gérance que ma collaboratrice
ont trouvé porte close alors qu'une visite avait été dûment annoncée
et organisée ?
Une nouvelle visite a été prévue avec votre avocate, visite que vous
avez voulu court-circuiter le matin même et qui n'a pu se dérouler
finalement que sur une dizaine de minutes.

- 26 -
Depuis, et alors que vous ne faites que de vous plaindre
perpétuellement de soi-disant défauts de votre logement, vous
refusez toute collaboration avec les entreprises mandatées, que ce
soit en refusant purement et simplement les rendez-vous, en
fermant la porte aux entreprises, ou en ne répondant pas à leurs
sollicitations.
Cela est inadmissible.
Aussi, la présente vaut avertissement au sens de l'art. 257f al. 3 CO.
Si vous persistez à ne pas respecter vos obligations contractuelles,
le bail sera résilié (…). »
Par courriel du 25 septembre 2014, I.________ a écrit à
A.________ ce qui suit :
« Je suis de l'entreprise I.________ dont vous avez déjà reçu divers
courriels pour des travaux à exécuter chez vous.
Comme vous ne m'avez pas répondu aux dates pour exécuter les
travaux chez vous (mail daté du 27.08.2014) pour le compte de la
régie G.________SA, je vous redemande de me communiquer de
nouvelles dates DE VOTRE PART à partir du mois de novembre.
Je pense que cela vous laisse le temps de m'en communiquer et moi
de l'agender (…). »
31. Le 25 septembre 2014, A.________ a requis du Tribunal des
baux qu'il ordonne un constat d'urgence, subsidiairement une inspection
locale des défauts au premier étage de la maison. B.________ s'est opposée
à cette requête.
32. Le 13 octobre 2014, A.________ a écrit à I.________ ce qui suit :
« Je fais suite à nos courriels et vous prie de communiquer par
courrier, la communication par courriels étant problématique.
Concernant les travaux à effectuer et dans l'attente d'une décision
du Tribunal des baux, je vous propose d'effectuer la réparation de la
trace d'humidité au plafond du rez-de-chaussée suite aux fuites

- 27 -
d'eau, conformément à la décision du Tribunal des baux du 25 juillet
2013, les vendredis 17 octobre 2014 dans la matinée ou le mardi 21
octobre 2014.
Compte tenu de l'absence regrettable de nettoyage du chantier lors
de votre dernière visite, je vous prie de m'aviser des mesures que
vous prendrez pour vous assurer de la propreté du chantier lors de
votre prochaine visite. (…) »
33. Par courrier recommandé du 13 octobre 2014, A.________ a
écrit à la gérance ce qui suit :
« Les loyers jusqu'au 28 février 2014 ont été récemment
déconsignés en votre faveur. Au 28 février 2014 les défauts
identifiés au paragraphe II de la décision du Tribunal des baux du 25
juillet 2013 n'ont pas été remédiés.
Par décision du 10 juillet 2014 devenue définitive et exécutoire, le
Tribunal des baux a accordé au locataire les réductions de loyer
suivantes à compter du 1er juillet 2013:
• Aire de stationnement : 2 %
• Portail d'accès du jardin : 3 %
• Dalles de la terrasse : 2 %
• Défaut de réception signal télévision : 2 %
Ces réductions sont maintenant dues pour la période du 1 juillet
2013 au 28 février 2014 conformément à la décision du Tribunal. La
somme due est constituée de :
• Période 1 juillet 2013 au 31 janvier 2014 : 3'024 fr (7 mois;
loyer de 4'800 fr.) plus
• Période du 1 février 2014 au 28 février 2014 : 384.75 fr. (1
mois ; loyer 4'275 fr.)
Il est souhaitable de déduire le montant de 342.50 fr. conformément
à la décision modifiée du 10 juillet 2014. Ce courrier est une mise en
demeure pour le paiement de la somme de 3'066.25 fr. au plus le 22
octobre 2014 sur le compte [...]. En l'absence je ferai valoir mes
droits en justice.

- 28 -
Veuillez effectuer les travaux conformément à la décision du 25
juillet 2013 dans les plus brefs délais et me faire parvenir copies des
ordres de travail. »
34. Par formule officielle du 27 octobre 2014, G.________SA a résilié
le bail d'A.________ et de son épouse avec effet au 1er avril 2015.
35. Le 5 novembre 2014, B.________ a conclu au rejet de la requête
d'A.________ du 20 juin 2014.
36. Par décision du 10 novembre 2014, le Président du Tribunal
des baux a rejeté la requête de preuve à futur formée le 25 septembre
2014 par A.________.
37. Par courrier recommandé du 20 novembre 2014, A.________ a
écrit à la gérance ce qui suit :
« Je fais suite à mon courriel du 8 septembre 2014 resté sans
réponse.
Je note avec plaisir qu'après un délai d'un an vous avez enfin
l'intention de réparer les défauts de la chambre Sud-Ouest. Par
contre je reste très inquiet par l'absence de résolution des 14
autres défauts ci-dessous pour lesquels aucun ordre de travail n'a
été produit :
• aire de stationnement, dalles de la terrasse, trace d'humidité
plafond rdc, frigidaire, portail jardin, antenne télévision – par
jugement définitif et exécutoire du 25 juillet 2013 ;
• chambre Nord-Est, chambre Nord-Ouest, infiltrations garage,
infiltrations pièces sous-sol, prises électriques, main
courante, dalles terrasses, boite à lettre – par requête du
20 juin 2014 au Tribunal des baux.
Concernant la chambre Sud-Ouest votre prestataire M. I.________ a
été contacté à de multiples reprises dernièrement le 13 octobre
2014. Ayant systématiquement refusé de produire les rapports de
vos intervenants, une requête auprès du Tribunal des baux a été
nécessaire. Votre refus intentionnel a considérablement retardé la

- 29 -
planification et la résolution des défauts. Sur la base de ces rapports
je vous prie de clarifier la nature précise des travaux à effectuer par
M. I.________ et en particulier :
• L'assèchement nécessaire des murs n'a été ni effectué ni
spécifié ;
• Les réparations à effectuer au mur de la chambre Nord-Est à
côté de la salle de bain ne sont pas spécifiées ;
• Les réparations à effectuer au mur de la chambre Nord-
Ouest à côté de la salle de bain ne sont pas spécifiées ;
• La réparation des plaintes (sic) dans le couloir n'est pas
spécifiée ;
• La réparation de la trace d'humidité au plafond n'est pas
spécifiée dans l'ordre de travail ;
• La réparation de la main courante de l'escalier n'est pas
spécifiée dans l'ordre de travail.
De plus et compte tenu de la perturbation importante qui sera
causée par ces travaux je réitère ma requête du 8 septembre 2014
pour un planning détaillé des travaux à effectuer afin de permettre
au locataire de se préparer aux restrictions imposées. Ce planning
devra inclure les travaux de réparation des murs ainsi que de
réparation des boiseries et parquets à effectuer par la même
occasion.
Lors de ses précédentes visites l'entreprise I.________ a laissé un
chantier sale nécessitant plusieurs heures de nettoyage de ma part.
Les travaux affecteront 3 chambres sur 4 à l'étage. Celles-ci
contiennent du matériel sensible à la poussière (électronique,
informatique, etc.). De plus ces travaux causeront une gêne
considérable (déplacement de meubles/lits, poussière et gravas,
odeurs de produits chimiques et peintures, etc.). Je vous prie de
m'informer des mesures prises et de faire le nécessaire afin de
protéger les biens et les conditions de vie du locataire.
Afin de commencer rapidement je vous avise que M. I.________ peut
accéder au domicile les 27 et 28 novembre en matinée. Je vous prie
de répondre rapidement afin d'éviter tout retard. »

- 30 -
38. Une inspection locale et l'audience de conciliation – le cas
échéant de débats – ont eu lieu le 10 décembre 2014. Le Tribunal des
baux a constaté ce qui suit :
- dans la chambre d'ami du premier étage : une partie du
papier peint du mur qui jouxte la salle de bain est parti ; il
n'est pas constaté la présence d'humidité au toucher ; le
plâtre est légèrement abîmé et le papier peint enlevé dans
un des angles de la chambre ; le parquet est très
légèrement soulevé près de la paroi ;
- dans la salle de douche du premier étage : les joints, la
rosace du mitigeur, le mitigeur lui-même et les joints en
silicone ont été refaits, en janvier 2014 selon les
explications du demandeur ; le joint du porte-savon n'a pas
été refait et l'on constate un espace noirâtre sur le plan de
contact entre la paroi et le porte-savon ; selon le
demandeur, il n'y a plus de problème de fuite d'eau depuis
que le mitigeur a été remplacé en février 2014 ;
- dans la salle de bain parentale du premier étage : les joints
de la baignoire, le mitigeur et sa rosace ont été refaits,
mais pas les joints du porte-savon, ni les mitigeurs des
lavabos ; les robinets des lavabos fonctionnent ; sur le pan
de mur entre la salle de bain et la chambre parentale, on
observe que le papier peint ne plaque plus complètement
et qu'il est légèrement décollé sur une partie du mur ;
- dans le bureau situé au nord-ouest, au premier étage : on
constate, derrière la porte, une légère tache au bas de
l'angle du mur ; il n'y a pas d'humidité perceptible au
toucher ; le papier peint est décollé sur une surface de 20
cm sur 10 cm ; on remarque une tache jaunâtre à la
hauteur de laquelle le papier peint est légèrement décollé ;
- dans la cuisine : la prise électrique installée derrière le
plateau de travail est descellée ; une légère entrée d'air

- 31 -
froid est ressentie lorsque l'on place la main sous la hotte
de ventilation ;
- dans l'escalier menant au sous-sol : les chevilles de la
dernière partie de la rambarde de sécurité sont légèrement
descellées ;
- dans le garage : le mur en béton comporte quelques
taches, qui pourraient être interprétées comme des indices
de la présence d'eau, mais qui sont sèches ; selon le
demandeur, il y a des infiltrations d'eau lors de fortes
pluies, mais il n'y a pas eu d'inondation ; la prise électrique
avec interrupteur près de la porte du garage est descellée ;
- dans la pièce annexe au garage : aucune trace de
moisissure n'est visible, mais une odeur d'humidité est
perceptible ; dans la salle de douche attenante, le mitigeur
n'a pas été remplacé et il est constaté que l'eau chaude ne
vient qu'après quelques secondes ;
- à l'extérieur : la porte à colis de la boîte à lettres est tordue
et sa serrure est cassée, de sorte qu'elle ne ferme plus ;
sur le chemin qui mène à l'entrée de la maison, une dalle,
légèrement descellée, bouge lorsqu'on pose le pied dessus.
Entendue en qualité de témoin, [...], gérante auprès de la régie
G.________SA, a déclaré qu'il était particulièrement compliqué de mettre en
place des travaux avec A.________, que les maîtres d'état avaient
beaucoup de peine à le joindre et que celui-ci proposait des dates à trop
brefs délais.
Citée à comparaitre, l'épouse d'A.________ a refusé de
témoigner.

- 32 -
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2010 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dans les
affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente, est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). Tel est le cas en l'espèce, dès lors que le loyer net est de
4'800 fr. depuis le 1er janvier 2010 et de 4'275 fr. depuis le 1er février
2014, et que l'appelant a demandé une réduction de loyer de 30 % depuis
le 20 juin 2013 devant le Tribunal de première instance.
Formé dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée (art. 311 al. 1 CPC), compte tenu des féries d'été (art.
145 al. 1 let. b CPC), et par une partie qui a un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
En première instance, l'appelant a conclu à une réduction de
loyer de 30 % à partir du 20 juin 2013, tant que les travaux pour dix
défauts constatés aux trois étages de la maison et à l'extérieur n'auraient
pas été réalisés. En deuxième instance, l'appelant conclut à une réduction
de loyer de 2 % ou 3 % à partir du 1er octobre 2013 jusqu'à complète
élimination de quatre défauts constatés, ainsi qu'à une réduction de loyer
de 10 % depuis le 1er octobre 2014 jusqu'à complète élimination des
défauts constatés au premier étage de la maison. Il s'agit donc d'une
réduction des conclusions, laquelle est toujours possible au regard de l'art.
317 al. 2 CPC (Tappy, CPC commenté, Bâle 2011, n. 11 ad art. 230 CPC ;
Schweizer, CPC commenté, Bâle 2011, n. 28 ad art. 227 CPC).
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits

- 33 -
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les réf.).
3.
3.1 L'appelant soutient en substance que quatre défauts ne
seraient pas minimes et justifieraient des réductions de loyer.
3.2 Faute de définition légale, la notion de défaut doit être
rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée,
au sens de l'art. 256 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS
220). Elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état
convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2).
Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son
existence dépendra des circonstances du cas particulier ; il convient de
prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le
type de la construction, ainsi que le montant du loyer (TF 4A_281/2009 du
31 juillet 2009 consid. 3.2). L'objet de référence est celui sur lequel le
locataire peut sincèrement compter d'après le contenu du contrat, car le
défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont l'existence avait été
promise ou à laquelle la partie contractante pouvait s'attendre selon les
règles de la bonne foi (TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1 ;
Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, Zurich 2009, n. 2061). Le
défaut peut être esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que
l'apparence de la chose louée corresponde à des standards normaux (TF
4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a et les réf. citées, publié in SJ 1997
p. 661).
Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition
de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et
auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts
entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le
locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à
partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à
l'élimination de ce dernier. Parmi les défauts qui surviennent pendant la

- 34 -
durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge
du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne
importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits
prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose, la
réduction du loyer et les dommages-intérêts (TF 4C.288/2005 du 9
décembre 2005 consid. 2.1.1 ; TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 consid.
4.1). La doctrine est partagée en ce qui concerne les menus défauts.
D'après certains auteurs, ils ne justifient aucune réduction dans la mesure
où ils n'affectent pas l'usage des locaux (Lachat, Le droit du bail, Lausanne
2008, pp. 226 s. et les réf. citées ; Le droit suisse du bail à loyer, 2011
(Commentaire SVIT), n. 64 ad Remarques préliminaires aux art. 258-259i
CO), alors que pour d'autres, seuls ceux qui relèvent du devoir d'entretien
et de réparation du locataire au sens de l'art. 259 CO ne sont pas couverts
par l'art. 259d CO (Higi, Zürcher Kommentar, Zurich 1994, n. 8 ad art.
259d et les réf. citées).
Selon la jurisprudence fédérale, pour qu'une réduction de loyer
soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté d'un défaut de moyenne
importance au moins. Un tel défaut restreint l'usage convenu, sans
l'exclure ni l'entraver considérablement. Un défaut de moyenne
importance justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux cas de
figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de
l'ordre de 5 % au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue
période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires,
de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise
(ATF 135 III 345 consid. 3.2, CdB 2009, p. 83 ; TF 4C.97/2003 du 28
octobre 2003 consid. 3.3 et 3.6, CdB 2004, p. 33).
La réduction de loyer que peut exiger le locataire en
application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se
détermine par rapport à la valeur objective de l'objet sans défaut ; elle vise
à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388
consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite
relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de
vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa

- 35 -
valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même
proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé,
notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors
admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale
de la vie, au bon sens et à la casuistique n'est pas contraire au droit fédéral
(TF 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2 ; ATF 130 III 504 consid.
4.1).
A titre d'exemple, le Tribunal fédéral a admis une réduction de
2 % pour un défaut esthétique, soit une moquette endommagée à l'entrée
d'un immeuble qui n'avait pas été changée malgré les demandes répétées
des locataires (TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003, CdB 2004, p. 33). Une
réduction de loyer de 5 % a été admise par la jurisprudence vaudoise pour
des cas de traces de moisissures sur un mur (CREC I 18 août 2011/222
consid. 3c/bb), d'un four inutilisable (CREC I 1er octobre 2009/501 consid.
3), de défaut d'accès motorisé à l'entrée d'une école privée (CREC I 22
août 2012/43 consid. 5c/bb), de bruit et d'odeur causés par les usagers
d'un centre de formation qui fumaient durant les pauses au pied de
l'immeuble (CREC I 28 mars 2012/29 consid. 5). Dans le canton de
Genève, la Cour de justice a admis une diminution de loyer de 5 % dans le
cas d'un appartement où la porte palière n'était pas étanche aux fuites
d'air et où le papier peint devait être refait dans une pièce secondaire
(salle de jeux) (ACJC/1007/2009 du 7 septembre 2009).
La réduction de loyer est due dès que le bailleur a
connaissance du défaut et jusqu'à ce qu'il y remédie (Commentaire SVIT,
n. 11 ad art. 259d CO ; Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, Bâle 2010,
n. 15 ad art. 259d CO ; Lachat, op. cit., p. 255).
3.3
3.3.1 L'appelant réclame une baisse de loyer de 2 % s'agissant du
défaut relatif à la rambarde de sécurité de l'escalier intérieur menant au
sous-sol. Il expose que ce défaut existerait depuis deux ans et
constituerait une restriction importante dans son usage, dès lors qu'une
fixation ferme serait nécessaire pour prévenir les chutes. Les premiers

- 36 -
juges ont retenu que l'intimée avait reconnu que ce travail lui incombait
et que celle-ci devait procéder à la remise en état de la rambarde.
Toutefois, dans la mesure où seules les chevilles de la dernière partie de
la rambarde étaient légèrement descellées, l'usage de la chose louée
n'était pas entravé dans une mesure telle qu'une réduction de loyer se
justifiait.
On ne saurait suivre l'argumentation de l'appelant sur ce
point : d'une part parce que l'inspection locale du 10 décembre 2014 a
démontré que les chevilles de la rambarde ne sont que légèrement et non
complètement descellées, d'autre part parce que cela affecte uniquement
la partie inférieure de la main courante et non pas son intégralité. Comme
retenu par les premiers juges, il y a lieu de constater que ce défaut
n'affecte pas notablement l'usage de la chose louée. Quant à la durée du
défaut, rien au dossier ne permet d'établir que celui-ci date de septembre
2013 et l'appelant n'indique aucun élément susceptible de confirmer ses
déclarations. L'appréciation des premiers juges selon laquelle ce défaut ne
justifie pas une réduction de loyer doit par conséquent être confirmée.
3.3.2 L'appelant soutient que les défauts affectant la boîte aux
lettres dureraient depuis 17 mois et constitueraient une restriction
importante dans son utilisation, ce qui justifierait une baisse de loyer de 2
ou 3 %. Les premiers juges ont retenu que la bailleresse devait remettre
en état la porte à colis de la boîte aux lettres qui était maillée et réparer
sa serrure qui était hors d'usage. A l'instar du défaut affectant la rambarde
de sécurité, ils ont retenu que la perte d'usage de la chose louée n'était
pas suffisamment importante pour légitimer une réduction de loyer.
En l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'inspection locale
que la porte à colis de la boîte aux lettres est tordue, qu'elle ne ferme pas
et que sa serrure est cassée. Avec les premiers juges, il faut considérer
qu'il s'agit d'une entrave mineure, dès lors que le défaut ne concerne que
la partie « colis » de la boîte aux lettres et que la fonction « lettres » peut
toujours être utilisée. En outre, l'appelant n'établit pas que ce défaut
aurait duré 17 mois, étant précisé que le calcul de la durée du défaut ne

- 37 -
saurait aller au-delà de la date du jugement attaqué. Le grief de l'appelant
doit par conséquent être rejeté et l'appréciation des premiers juges doit
être confirmée.
3.3.3 L'appelant fait valoir une baisse de loyer de 2 ou 3 % pour les
défauts constatés au sous-sol dans le garage et de 3 % pour les défauts
constatés dans la pièce annexe au garage. Il expose que les infiltrations
d'eau perdurent depuis deux ans et que l'odeur d'humidité dans la pièce
annexe dure depuis 17 mois. Il y aurait ainsi un défaut d'étanchéité qui
implique une réduction de loyer. Les premiers juges ont retenu qu'il
existait des infiltrations visibles sur le mur en béton du garage et qu'une
odeur d'humidité était perceptible dans la pièce annexe. Ils ont ordonné à
la bailleresse de mettre en œuvre tous les travaux propres à remédier à
ces infiltrations d'eau, mais ont considéré que ces défauts n'entravaient
pas l'usage des locaux de manière significative. Plus en détail, ils ont
relevé que l'appelant n'avait pas été empêché d'utiliser le garage, ce
d'autant qu'il avait expliqué que des infiltrations ne survenaient qu'en cas
de fortes pluies et qu'il n'y avait jamais eu d'inondation. Quant au local
annexe, les premiers juges ont observé que la majeure partie de celui-ci
était enterrée et ne répondait pas aux conditions nécessaires pour être
qualifié d'habitable. Ainsi, à supposer que cette pièce puisse servir de lieu
de stockage, il n'était pas établi que le défaut constaté pouvait entraver
cet usage.
En l'espèce, l'inspection locale du 10 décembre 2014 a révélé
que le mur en béton du garage comportait quelques taches pouvant être
interprétées comme des indices de la présence d'eau, mais qui étaient
sèches en l'état. L'appelant n'a jamais été empêché d'utiliser le garage,
puisqu'il a lui-même admis que des infiltrations d'eau n'apparaissaient
qu'en cas de fortes pluies et que le garage n'avait jamais été inondé.
Quant à la pièce annexe, les premiers juges expliquent de façon
convaincante que même si elle devait servir de lieu de stockage, l'odeur
d'humidité perçue n'entraverait pas un tel usage. Il s'agit donc là de
défauts mineurs qui n'entravent que peu, voire pas du tout l'usage de la
chose louée. Par ailleurs, on ne dispose d'aucun élément prouvant que ces

- 38 -
défauts durent depuis deux ans pour le garage et 17 mois pour la pièce
annexe, comme l'appelant le soutient, et celui-ci n'expose pas en quoi
l'usage de ces pièces serait entravé pour prétendre à une réduction de
loyer. Son moyen est par conséquent infondé.
4. L'appelant demande également que son loyer mensuel net soit
réduit de 10 % à compter du 1er octobre 2014, subsidiairement à compter
du 27 novembre 2014, jusqu'à complète élimination des défauts constatés
au premier étage. Il cite le contenu des courriers à/de la gérance du
jugement entrepris en soutenant que ses requêtes auprès de la gérance
n'étaient pas chicanières, que les correspondances démontrent qu'il ne
s'opposait pas aux travaux, qu'il a agi de bonne foi en sollicitant un
planning détaillé afin de pouvoir minimiser les désagréments occasionnés
et qu'il a proposé d'autres dates pour les travaux.
Comme exposé par les premiers juges, il apparaît clairement
que l'appelant a remis en cause l'ordre de travail adressé à I.________
(courriel du 29 août 2014), alors que l'entrepreneur avait proposé au
locataire les dates d'intervention du 16 au 19 septembre 2014 (courriel du
27 août 2014), et que l'appelant a insisté de manière injustifiée pour
obtenir un planning détaillé des travaux, alors que la gérance lui avait
garanti que les travaux seraient réalisés ponctuellement par pièce afin de
ne pas entraver l'occupation des locaux (courrier du 4 septembre 2014).
C'est donc bien par son attitude oppositionnelle et ses nombreuses
chicaneries que l'appelant a, quoi qu'il en dise, retardé la mise en œuvre
des travaux prévus. Il admet d'ailleurs lui-même dans son mémoire (point
23 et conclusion) qu'il a pris toutes les mesures nécessaires pour
permettre aux travaux d'être effectués à partir du 27 novembre 2014
seulement. Dans ces circonstances, c'est à juste titre que la réduction de
loyer de 10 % a été accordée du 1er juillet 2013 au 30 septembre 2014.
5. Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.

- 39 -
Les frais judicaires de deuxième instance qui doivent être
arrêtés à 650 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière
civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de
l'appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il ne sera pas alloué de dépens de deuxième instance, dès lors
que l'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 650 fr. (six
cent cinquante francs), sont mis à la charge de l'appelant
A.________.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 27 octobre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 40 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- A.________
- Me Philippe Conod (pour B.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux
La greffière :