vd_gerichte · KC16.054890 · 2017-10-26 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC16.054890-170817
229
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 26 octobre 2017
____________________
Composition :Mme ROULEAU, présidente
Mme Byrde et M. Maillard, juges
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 82 al. 1 et 2 LP ; 264 CO ; 239 al. 1 et 334 CPC
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par O.________ AG, à
[...], contre le prononcé rendu le 1er février 2017, à la suite de l’audience
du 26 janvier 2017, par le Juge de paix du district de Morges, dans la
cause opposant la recourante à F.________, à [...].
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En fait :
1. Le 26 novembre 2016, à la réquisition de O.________ AG, par
son conseil, l’Office des poursuites du district de Morges a notifié à
F.________ un commandement de payer, dans la poursuite n° 8'093’614
portant sur le montant de 7'955 fr. 20 avec intérêt à 5 % l’an dès le 11
novembre 2016 et mentionnant comme titre de la créance ou cause de
l’obligation : « Montant dû selon mise en demeure du 11.11.2016 soit
loyers arriérés du 01.08.2016 au 30.11.2016 à raison de Fr. 1'720.00 par
mois pour vos locaux commerciaux sis [...], à [...], loyers arriérés du
01.08.2016 au 30.09.2016 à raison de Fr. 80.00 par mois pour votre
ancienne place de parc par mois et frais. Tous droits réservés à l’égard de
la société K.________ Sàrl et Mmes S.________ et Q.________ ».
Le poursuivi a formé opposition totale.
2. a) Le 6 décembre 2016, la poursuivante a requis du Juge de
paix du district de Morges qu'il prononce la mainlevée provisoire de
l’opposition à concurrence de 7'040 fr. avec intérêts à 5 % l’an dès le 15
septembre 2015 « échéance moyenne ». Elle a produit, outre l’original du
commandement de payer :
– une copie d’un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux conclu
entre la poursuivante, ayant son siège à [...], en tant que directrice d’un
fonds immobilier, représentée par Z.________ SA, à Lausanne, bailleur, et
F.________ (à [...]),Q.________ (à [...]) et S.________ (à [...]), en tant que
locataires solidairement responsables, prévoyant la remise à bail dès le
1er septembre 2015 et pour une durée limitée au 31 août 2020 d’une
arcade à [...], moyennant le paiement d’un loyer mensuel payable
d’avance le premier de chaque mois de 1'550 fr. plus 170 fr. d’acompte de
chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires ; ce contrat prévoit un
intérêt moratoire de 8 % ; le chiffre 16 du bail prévoit les conditions de
transfert du bail, notamment les documents que le locataire doit remettre

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au bailleur avec sa demande de transfert (extrait du RC, extrait des
poursuites, rapport de gestion du locataire repreneur des trois exercices
comptables complets) ; le chiffre 26 prévoit une élection de for au lieu de
situation de l’immeuble et l’élection du droit suisse ;
– une copie d’une mise en demeure recommandée du conseil de la
poursuivante à F.________, K.________ Sàrl, S.________ et Q.________, du 11
novembre 2016, de payer 6'880 fr. de loyer arriéré pour l’arcade du 1er
août au 30 novembre 2016 (1'720 x 4), 160 fr. de loyer arriéré pour la
place de parc du 1er août au 30 septembre 2016, et 915 fr. 20 à titre de
participation aux frais 106 CO, soit un total de 7'955 fr. 20 ; cette mise en
demeure fait état d’une sommation envoyée précédemment au sens de
l’art. 257d CO.
b) Par avis du 13 décembre 2016, le Juge de paix du district de
Morges a notifié la requête de mainlevée au poursuivi et a convoqué les
parties à une audience fixée au 26 janvier 2017.
Lors de l’audience du 26 janvier 2017, le poursuivi a produit
les pièces suivantes :
– une copie d’une lettre de résiliation des contrats de bail relatifs à
l’arcade et à la place de parc adressée le 1er août 2016 à Z.________ SA par
les trois locataires, dont le poursuivi, pour le 30 août 2016 ; conscients de
ne « pas respecter le délai de la prochaine échéance », les locataires
faisaient état de difficultés à s’acquitter du loyer, et demandaient à la
gérance de faire paraître des annonces pour trouver de nouveaux
locataires (P1) ;
– une copie d’une lettre adressée le 5 août 2016 par F.________ et
Q.________ à la gérance, lui remettant la candidature d’un locataire
souhaitant reprendre le local dès le 20 août 2016 (P3) ; cette lettre ne
précise pas quels documents y étaient annexés ;

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– une copie d’un formulaire intitulé « Demande de location surface
commerciale » à l’en-tête de Z.________ SA rempli le 5 août 2016 par
T.________, et indiquant que celui-ci exerce sous la raison individuelle « [...]
», une entreprise de commerce en ligne et réalise à ce titre un chiffre
d’affaires annuel de 200'000 francs ; sous « personne de contact » figure
«T.________/ J.________ » et sous « profession » « titulaire de la société »
(P4) ;
– une copie d’une déclaration du 28 juillet 2016 de l’Office des poursuites
du district de la Broye-Vully attestant que T.________ ne faisait pas l’objet
de poursuites ni d’acte de défaut de biens (P4) ;
– une copie d’une autorisation de séjour UE/AELE (livret B) de T.________,
valable jusqu’au 13 février 2020, attestant que celui-ci est né le [...] 1980,
est originaire du Portugal, est entré en Suisse le 14 février 2015 et est
domicilié à [...] (P4) ;
– une copie d’un avis de taxation de l’Etat de Fribourg pour l’impôt
cantonal et l’impôt fédéral direct pour 2014, daté du 17 décembre 2015,
relatif à T.________ ; il en ressort que le prénommé a réalisé en 2014 un
revenu imposable au niveau cantonal de 33'870 fr. (35'700 fr. pour l’IFD) ;
sur cette pièce figure une mention manuscrite (apparemment de la
personne qui a rempli le formulaire) indiquant que cette taxation vaut
pour six mois, juin à septembre, la société inscrite le 26 septembre 2014
ayant commencé en juin 2014 (P4) ;
– une copie d’un extrait du registre du commerce tiré d’internet et daté du
20 août 2015 relatif à l’entreprise individuelle de T.________ ; le but de
celle-ci est la vente d’articles sur internet ( [...]) ; l’extrait mentionne que
celle-ci a été inscrite le 26 septembre 2014, mais que la publication dans
la FOSC a eu lieu le 26 septembre 2015 ;
– une copie d’un échange de courriels qui a eu lieu les 4 et 5 août 2016
entre Q.________ et J.________, au sujet des documents à fournir à l’appui de
la demande de location ; il en ressort que Q.________ a transféré à sa

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correspondante le formulaire de demande de location et la liste des
documents à annexer à celle-ci, dont les « justificatifs de vos revenus »
(P4) ;
– une copie d’un échange de courriels qui a eu lieu subséquemment entre
les mêmes personnes :
- le 20 août 2016, Q.________ a demandé à sa correspondante si
elle avait reçu des nouvelles de Z.________ SA pour la location du
local, en précisant que, pour leur part, ils pouvaient le libérer
rapidement ;
- le 22 août 2016, J.________ a répondu qu’elle avait été en contact
avec les responsables de l’agence de [...], qu’ils avaient besoin
d’un bilan 2015 et qu’elle attendait que son service comptable
puisse lui donner un bilan provisoire pour 2015 ; elle précisait
qu’elle attendait cette réponse et qu’elle l’informerait quand tout
serait en ordre ;
- le 18 septembre 2016, Q.________ a demandé à J.________ si elle
avait déposé son dossier complet auprès de la gérance, et si elle
avait des nouvelles de Z.________ SA pour la location du local ;
- le 21 septembre 2016, celle-ci lui a répondu « Je vais envoyer
mon dossier complet à Z.________ SA jusqu’à lundi 26/09, parce
que je serai avec notre comptable à demain et elle va nous fournir
un bilan provisoire. Je vous tiens au courant. » ;
– une copie d’un courrier des représentants de Z.________ SA aux locataires
du 15 août 2016, confirmant que la résiliation des deux baux avait bien
été reçue, que le bail de la surface commerciale prenait fin le 30
septembre 2020 et celui de la place de parc le 30 septembre 2016, que le
dossier de location de T.________ était en l’état « irrecevable » et qu’ils
allaient prendre contact avec celui-ci dans les meilleurs délais afin qu’il
puisse leur communiquer « tous les documents complémentaires », qu’ils

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attendaient donc qu’elle propose d’autres candidats intéressés à cette
reprise et qu’ils allaient de leur côté faire le nécessaire pour une relocation
(P5) ;
– une copie d’un courriel du 9 septembre 2016 de F.________ à des
représentants de la gérance faisant étant d’un candidat intéressé disposé
à reprendre le contrat aux mêmes conditions, dénommé G.________, lequel
aurait visité l’objet il y a deux semaines mais n’aurait pas de nouvelles de
la gérance ; par conséquent, il leur demandait de faire le nécessaire pour
une relocation au plus tard le 1er octobre 2016 (P6) ;
– une copie d’un courrier de Q.________ à la gérance du 18 septembre
2016, par lequel elle déclare que dès lors que celle-ci avait mis des
annonces sur internet offrant le local commercial et la place de parc à
d’autres conditions, en particulier à un loyer plus élevé, elle considérait
qu’elle était libérée de ses engagements au 31 août 2016 (P8) ;
– une copie d’une requête des locataires Q.________ et F.________, cosignée
par la troisième colocataire, à la commission de conciliation, du 18
septembre 2016, dirigée contre Z.________ SA ; cette lettre faisait état du
fait que la gérance refusait de les libérer du paiement du loyer après août
2016 alors qu’elle proposait l’objet à un prix plus élevé dans des annonces
(P10) ;
– une copie de la réponse de représentants de la gérance aux locataires
Q.________ et F.________, du 23 septembre 2016, les informant qu’ils
demeuraient responsables de leurs obligations jusqu’à la relocation, et au
plus tard jusqu’au 30 septembre 2020 pour l’arcade et au 30 septembre
2016 pour la place de parc ; ils déclaraient que les annonces avaient été
insérées pour faciliter la relocation, mais que vu la position des locataires,
ils les retireraient ; ils leur rappelaient la teneur des art. 264 CO et 266d
CO (délai de six mois pour résilier des locaux commerciaux) ; enfin, ils
concluaient comme suit : « N’ayant à ce jour aucun dossier recevable,
nous nous voyons dans l’obligation de débouter votre demande de
libération au 31.08.2016, pour les objets susmentionnés » (P11) ;

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– une copie d’un courrier des locataires Q.________ et F.________ à
Z.________ SA, du 20 octobre 2016, demandant un échelonnement de
paiement du loyer du local et de la place de parc pour le mois d’août
2016, à raison de 450 fr. par mois de novembre 2016 à février 2017, soit
un total de 1'800 fr. ; pour les loyers de septembre et octobre 2016,
réclamés par la gérance, ils déclaraient s’en remettre à la décision du juge
(P12) ;
– une copie d’un courriel de Q.________ au conseil de la poursuivante, du
16 novembre 2016, réitérant la proposition d’arrangement relative au
loyer d’août 2016 du local commercial et de la place de parc, faite à la
gérance en août et le 20 octobre 2016, de payer quatre mensualités de
450 fr. soit 1'800 fr. au total ; elle déclarait traverser une période
financière difficile compte tenu du fait que l’entreprise de son concubin
n’avait pas été fructueuse, et attendre la séance de conciliation de
décembre 2016 pour savoir ce qu’il en était du loyer des mois de
septembre à novembre 2016 (P13) ;
– une copie d’un complément de requête à la commission de conciliation,
du 18 novembre 2016, exposant la position des locataires Q.________ et
F.________, soit que le bailleur n’avait pas limité leur dommage en
proposant un prix supérieur, ce qui les conduisaient à penser que le
repreneur proposé en août n’avait pas été refusé en raison de ses moyens
mais plutôt en raison du prix demandé (P7) ;
– une copie d’une mise en demeure du conseil de la poursuivante à
F.________, K.________ Sàrl, S.________ et Q.________, du 11 novembre 2016,
déjà produite par l’autre partie ;
– une copie du commandement de payer adressé à Q.________ (P15) ;
– une copie d’un échange de courriels entre Q.________ et J.________ (P17) :

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- 18 novembre 2016, à 21.55 : Q.________ demande à J.________s
s’ils ont pu envoyer les documents restants et si la gérance leur a
donné des nouvelles depuis ;
- 24 novembre 2016 : J.________ lui répond que, « comme le
responsable de la gérance n’était pas très réactif à notre dossier,
on a laissé tomber et on a arrivé à trouver un local commercial
tout près d’où nous habitons à présent »
– une copie d’un extrait de compte de la Banque [...] de Q.________
attestant qu’un paiement de 1'800 fr. a été exécuté le 28 novembre 2016
en faveur du conseil de la poursuivante avec la mention « Loyer août 2016
Seul loyer non-contesté » (P16) ;
– copies de documents en relation avec la procédure de conciliation, dont
le procès-verbal d’échec de la conciliation/autorisation de procéder, du 11
janvier 2017 (P18-20).
3. Statuant à l’issue de cette audience par défaut de la
poursuivante, le Juge de paix du district de Morges a, par décision du 1er
février 2017, communiquée aux parties sous la forme d’un dispositif,
prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence de 1’720
fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er août 2016, sous déduction de 1'720 fr.
valeur au 28 novembre 2016 (I); il a arrêté à 180 fr. les frais judiciaires,
compensés avec l’avance de frais de la poursuivante (II), mis ces frais
partiellement à la charge de la poursuivante, par 120 fr. (III), et à la charge
du poursuivi par 60 fr. (IV), et dit qu’en conséquence le poursuivi
rembourserait à la poursuivante son avance de frais à concurrence de 60
fr., sans allocation de dépens pour le surplus (IV).
Par lettre du 3 février 2017, le poursuivi a requis la motivation
du prononcé. La poursuivante en a fait de même le 7 février 2017.

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Par prononcé motivé du 8 mai 2017, notifié au représentant de
la poursuivante le 9 mai 2017, le Juge de paix du district de Morges a
rectifié le chiffre I du dispositif adressé aux parties le 1er février 2017 en
ce sens que la mainlevée provisoire est prononcée à concurrence de 1'720
fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er août 2016, sous déduction de 1'800 fr.
valeur au 28 novembre 2016 ; il a au surplus confirmé le dispositif.
En substance, pour le local commercial, seul litigieux, il a
considéré que le poursuivi avait rendu vraisemblable qu’il avait fourni un
locataire de remplacement disposé à reprendre le contrat de bail aux
mêmes conditions dès la fin du mois d’août 2016 ; il a relevé que les
éléments du dossier laissaient à penser que ce candidat était solvable, ce
d’autant que le loyer du local était modeste et que le candidat avait pu
trouver à louer un autre local ; en revanche, il a estimé que la bailleresse
poursuivante n’avait pas rendu vraisemblable qu’elle avait un juste motif
de refuser le candidat proposé, ni qu’elle en ait informé le poursuivi en
temps utile conformément à ses obligations légales, ni qu’elle avait
satisfait à ses obligations de réduire le dommage du locataire sortant ; en
conclusion, le premier juge a fait sienne l’argument du locataire sur le
fond, à savoir que le refus de la bailleresse « avait possiblement pour but
de permettre à la poursuivante de relouer les locaux à un loyer plus élevé
» ; il a dès lors considéré qu’en application de l’art. 264 CO les locataires
étaient libérés du paiement des loyers dès le mois de septembre 2016.
Comme Q.________ s’était acquittée d’un montant de 1'800 fr. le 28
novembre 2016, il a imputé ce paiement sur le loyer dû. Il a considéré à
cet égard que le dispositif du 1er février 2017, qui mentionnait un montant
de 1'720 fr. à déduire, contenait une « erreur d’écriture » qui pouvait être
rectifiée en application de l’art. 334 al. 1, première phrase, CPC.
Par acte du 15 mai 2017, la poursuivante a recouru contre le
prononcé motivé, en concluant sous suite de frais et dépens des deux
instances, à sa réforme en ce sens que la mainlevée provisoire est
prononcée à concurrence de 6'880 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 11

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novembre 2016, que les frais de justice sont mis à la charge de la partie
poursuivie et que des dépens lui sont alloués à raison de 850 francs.
L’intimé n’a pas procédé.
En d roit :
I. Le recours a été déposé dans le délai de dix jours qui a suivi la
notification de la décision motivée, conformément à l'art. 321 al. 2 CPC
(Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272). Il est motivé et
contient des conclusions (art. 321 al. 1 CPC). Il est dès lors recevable.
II. Le premier juge a rendu un premier dispositif selon lequel il
accordait la mainlevée provisoire à concurrence de 1'720 fr. dont à
déduire 1'720 fr. valeur au 28 novembre 2016. Suite à la demande de
motivation des deux parties, il a rendu une deuxième décision, motivée,
qui porte à 1'800 fr. le montant à déduire.
Il s’agit donc tout d’abord d’examiner si cette manière de
procéder est conforme aux règles du CPC et cela quand bien même la
question n’est pas soulevée par la recourante. L’instance de recours jouit
en effet d’un pouvoir de cognition complet en droit et les griefs de
violation du droit s’entendent largement puisqu’il s’agit de toute
application incorrecte du droit matériel ou de procédure (CPF, 31 octobre
2014/372 ; 10 avril 2014/145 et les références citées).
a) Conformément à l’art. 251 let. a CPC, les règles de la
procédure sommaire s’appliquent aux décisions rendues en matière de
mainlevée d’opposition. Le code ne prévoyant pas de dispositions
spécifiques pour les prononcés rendus en procédure sommaire, l’art. 239
CPC est applicable (Bohnet, in Bohnet et alii (éd.), Code de procédure

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civile commenté, n. 10 ad 256 CPC). Selon cette disposition, le tribunal
peut communiquer la décision aux parties sans motivation écrite soit à
l’audience, par la remise du dispositif écrit accompagné d’une motivation
orale sommaire, soit en notifiant le dispositif écrit (art. 239 al. 1 CPC). Une
motivation écrite est remise aux parties, si l’une d’elles le demande dans
un délai de dix jours à compter de la communication de la décision. Si la
motivation n’est pas demandée, les parties sont considérées avoir renoncé
à l’appel ou au recours (art. 239 al. 2 CPC). Lorsqu’une partie en fait la
demande dans le délai, le tribunal est tenu de remettre une motivation
complète de sa décision (Steck, in Staehelin/Bauer/ Staehelin (éd.), Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, n. 20 ad art. 239 CPC).
Quant à la motivation elle-même, elle doit, en bref, permettre aux parties
de comprendre sur quel élément factuel et juridique le juge s’est fondé
pour statuer (Staehelin, in Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, n. 16 et les
références citées ; Tappy, in Code de procédure civile commenté, n. 17 ad
art. 239 CPC).
Selon l'art. 334 CPC, si le dispositif de la décision est peu clair,
contradictoire ou incomplet ou qu'il ne correspond pas à la motivation, le
tribunal peut procéder, sur requête ou d'office, à la rectification de la
décision. Cette disposition consacre la possibilité, pour un tribunal,
d’expliciter sa pensée lorsqu’elle est formulée de façon peu claire,
lacunaire ou contradictoire (interprétation) ou quand une inadvertance lui
a fait dire autre chose que ce qu’il voulait exprimer (rectification)
(Schweizer, in Code de procédure civile commenté, nn. 2 et 3 ad art. 334
CPC). En revanche, à partir de l’instant où le jugement est communiqué
aux parties (art. 239 CPC) le juge ne peut, par cette voie, revenir en
arrière et corriger son prononcé, même s’il a le sentiment de s’être trompé
(Schweizer, op. cit., n. 1 ad art. 334 CPC ; Staehelin/Staehelin/Grolimund,
Zivilprozessrecht, § 26 N° 68 ; Freiburghaus/Afheld, Kommentar zur
Zivilprozessordnung, n. 3 ad art. 334 CPC ; Herzog, in Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, n. 6 ad art. 334 CPC).

- 12 -
b) En l’espèce, le premier juge a tout d’abord pris la décision
de prononcer la mainlevée de l’opposition à concurrence 1'720 fr. dont à
déduire 1'720 francs valeur au 28 novembre 2016. Conformément à l’art.
239 al. 1 let. b CPC, il a communiqué cette décision aux parties sous la
forme d’un dispositif écrit. À réception des demandes de motivation, le
premier juge était donc tenu d’adresser aux parties la motivation de ce
dispositif. Il ne pouvait en aucun cas, quand bien même il serait arrivé la
conclusion que sa décision était erronée, même sur un point qui peut
paraître accessoire, rendre une décision matériellement différente de celle
notifiée aux parties. En agissant de la sorte, le premier juge a violé l’art.
239 al. 2 CPC ainsi que l’art. 334 al. 1 CPC.
Afin de garantir aux parties la double instance cantonale, de
telles décisions sont en principe annulées d’office (art. 327 al. 3 let. a CPC)
et le dossier renvoyé au premier juge pour qu’il motive le dispositif qu’il a
rendu en premier lieu (CPF, 31 octobre 2014/372 : cas où la requête de
mainlevée définitive avait été admise dans le dispositif et rejetée dans les
motifs). En l’espèce, toutefois, comme on va le voir (cf. infra consid. III et
IV), ni le dispositif rendu en application de l’art. 239 al. 1 let. b CPC, ni
celui rectifié qui a été communiqué avec la motivation ne peuvent être
confirmés par la cour de céans au terme de l’examen des conclusions en
réforme prises par la recourante ; dans ces conditions, une annulation du
prononcé motivé se ferait au préjudice des deux parties, qui se verraient
contraintes de recourir, le poursuivi pour faire constater que le montant à
imputer est supérieur à 1'720 fr. et la poursuivante pour prendre les
mêmes conclusions qu’elle prend dans son recours du 15 mai 2017. Il en
résulterait une complication inutile de la procédure. Par économie de
procédure, il convient dès lors que la cour de céans statue en réforme.
III. a) En vertu de l'art. 82 al. 1 LP (loi fédérale sur la poursuite
pour dettes et la faillite du 11 avril 1889; RS 281.1), le poursuivant dont la
poursuite est frappée d’opposition peut, s’il se trouve au bénéfice d’une
reconnaissance de dette, requérir la mainlevée provisoire de l’opposition.

- 13 -
Constitue une reconnaissance de dette l’acte authentique ou
sous seing privé d’où résulte la volonté du poursuivi de payer au
poursuivant, sans réserve ni condition, une somme déterminée, ou
aisément déterminable, et échue (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; 136 III 624
consid. 4.2.2; 136 III 627 consid. 2 et la jurisprudence citée). Un contrat
écrit justifie, en principe, la mainlevée provisoire de l’opposition pour la
somme d’argent dont la prestation incombe au poursuivi, lorsque les
conditions d’exigibilité de la dette sont établies par titre et, en particulier
dans les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve par titre avoir
exécuté les prestations dont dépend l’exigibilité de sa créance (TF
5A_465/2014 du 20 août 2014, consid. 7.2.1.2 et les références citées ;
CPF 26 novembre 2015/326). Le contrat signé de bail constitue une
reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l'opposition
pour le montant du loyer et des frais accessoires échus, pour autant que le
bailleur ait mis l’objet du contrat à disposition du locataire (ATF 134 III 267
consid. 3, JdT 2008 II 77 ; CPF 26 novembre 2015/326 ; CPF 25 novembre
2010/459 ; Abbet/Veuillet, La mainlevée de l’opposition, Berne 2017, n.
160 ad art. 82 LP ; Staehelin, in Staehelin/Bauer/Staehelin (éd.), Basler
Kommentar, SchKG I, n. 114 ad art. 82 SchKG [LP]; Trümpy, La mainlevée
d’opposition provisoire en droit du bail, in BlSchK 2010, pp. 105 ss, p. 106;
Krauskopf, La mainlevée provisoire : quelques jurisprudences récentes, in
JdT 2008 II 23 ss, p. 35; BlSchK 2006, p. 140). En signant le contrat de bail,
le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour
la durée d'occupation de l'objet loué, mais pour toute la durée
contractuelle (ATF 134 III 267 consid. 3, JdT 2008 II 77). Si le bail est signé
par plusieurs colocataires, ceux-ci répondent solidairement de la totalité
du montant du loyer (art. 143 al. 1 CO ; Abbet/Veuillet, op. cit., n. 161 ad
art. 82 LP et les références citées).
b) En l’espèce, la poursuite est fondée sur deux contrats de
bail à loyer, portant sur un local commercial et respectivement une place
de parc. Alors que la procédure de mainlevée portait, selon le montant
réclamé, encore sur la place de parc, le présent recours ne concerne plus
que le loyer du local commercial. Le contrat y relatif, signé par les parties,
constitue un titre de mainlevée au sens de l’art. 82 LP. Par ailleurs le

- 14 -
poursuivi et les autres locataires ayant signé le bail en qualité de
locataires solidaires, la poursuivante est habilitée à réclamer au poursuivi
l’entier du loyer.
Le contrat de bail relatif au local commercial a été conclu pour
la période du 1er septembre 2015 au 31 août 2020, sans se renouveler
tacitement à son échéance. Il est ainsi de durée déterminée au sens de
l’art. 255 al. 1 et 2 CO. Avant l’échéance de cette durée, le contrat ne peut
pas être résilié par les locataires, sauf hypothèse – non invoquée ni
réalisée en l’espèce - d’un congé extraordinaire (cf. par ex. 266g ou 257d
CO ; Higi, Zürcher Kommentar, n. 48 ad art. 255 CO, p. 151). Il s’ensuit
que la résiliation que les locataires ont signifiée à Z.________ SA,
représentante de la bailleresse, par courrier du 1er août 2016 pour le 30
août 2016, ne pouvait déployer d’effet à cette date, ni du reste mettre fin
au contrat avant son échéance contractuelle. Tout au plus ce courrier
pouvait-il et devait-il être pris en considération par la bailleresse comme
une déclaration des locataires selon laquelle ils restitueraient à cette date
le local commercial de manière anticipée conformément à l’art. 264 CO.
IV. a) Le juge prononce la mainlevée provisoire si le débiteur ne
rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 al. 2 LP). Le
débiteur peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil – exception ou
objection (exécution, remise de dette etc.) – qui infirment la
reconnaissance de dette (ATF 131 III 268 consid. 3.2). Il n’a pas à apporter
la preuve absolue (ou stricte) de ses moyens libératoires, mais seulement
à les rendre vraisemblables, en principe par titre (art. 254 al. 1 CPC ; TF
5A_434/2015 du 21 août 2015 consid. 6.1.2 ; 5A_864/2014 du 31 janvier
2015 consid. 5.2 ). Le juge n’a pas à être persuadé de l’existence des faits
allégués, mais doit, en se fondant sur des éléments objectifs, avoir
l’impression qu’ils se sont produits, sans exclure pour autant la possibilité
qu’ils se soient déroulés autrement (ATF 132 III 140 consid. 4.1.2).
b) En première instance, l’intimé a produit une pièce
établissant que sa colocataire Q.________ s’était acquittée le 28 novembre

- 15 -
2016 d’un montant de 1'800 fr. pour le loyer d’août 2016. Il ressort en
outre des propositions d’arrangement que celle-ci a faites à la gérance et
au conseil de la recourante les 20 octobre et 16 novembre 2016 que, ce
faisant, elle entendait payer les loyers dus pour le local commercial (1'720
fr.) et la place de parc (80 fr.), qu’elle ne contestait pas devoir. Il convient
donc de déduire de la somme de 6'880 fr. le paiement relatif au local
commercial, par 1'720 francs (art. 86 al. 1 CO).
Le loyer et l’acompte de charge étant d’après le contrat
payables d’avance le premier de chaque mois, les loyers des mois d’août à
novembre 2016 étaient donc échus à la date de la notification du
commandement de payer, le 26 novembre 2016. Sur le principe, la
recourante était donc bien au bénéficie d’une reconnaissance de dette
pour le montant de 6'880 fr. (4x 1'720 fr.). Sur ce montant, elle réclame en
seconde instance un intérêt moratoire à 5 % l’an dès le 11 novembre
2016, date à laquelle elle a adressé à l’intimé un courrier de mise en
demeure. Dans la mesure où il ressort du dossier que les loyers en cause
ont été réclamés antérieurement aux locataires et qu’au demeurant ceux-
ci savaient que la bailleresse ne les considérait pas comme libérés de
leurs obligations, l’intérêt moratoire, à 5 % l’an, peut donc courir dès cette
date (art. 102 et 104 CO).
c/aa) A l’appui de son recours, la recourante invoque –
implicitement – une violation de l’art. 264 CO. Selon elle, c’est à tort que le
premier juge a libéré les locataires de leur obligation de payer le loyer des
mois de septembre à novembre 2016.
bb) Aux termes de l’art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire
restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré
de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau
locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement
refuser, le nouveau locataire devant en outre être disposé à reprendre le
bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer
jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de
congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO).

- 16 -
Ainsi, le locataire peut faire valoir sa libération anticipée de
l’obligation de payer le loyer dans la procédure de mainlevée, à condition
qu’il rende vraisemblable, par pièces, 1) qu’il a restitué l’objet loué et 2)
qu’il a proposé un locataire de remplacement idoine (ATF 134 III 267
consid. 3 in fine, JdT 2008 II 77; Abbet/Veuillet, op. cit., n. 163 ad art. 82 LP
; Trümpy, op. cit., p. 109 ; Higi, op. cit., n. 21 ad art. 264 CO et les
références citées ; CPF 10 janvier 2013/1).
La première condition, à savoir la restitution des locaux, ne se
confond pas avec la non-utilisation de ceux-ci. Pour qu’une restitution
puisse avoir lieu, au sens de l’art. 264 al. 1 CO, il ne faut pas seulement
que le locataire manifeste sa volonté de restituer les locaux au bailleur,
mais il doit joindre le geste à la parole, et procéder effectivement à la
restitution complète et définitive de l’objet loué ; s’il s’agit de locaux, cela
implique en règle générale que le locataire remette toutes les clés au
bailleur et qu’il les rende vides de tous biens et de tous tiers occupants ;
laisser les locaux vides et inoccupés n’est ainsi pas suffisant ; la restitution
des locaux est ainsi soumise à l’art. 267 al. 1 CO appliqué par analogie ; la
remise des clés se fera donc en principe en même temps que l’état des
lieux de sortie (TF 4A_220/2008 du 7 août 2008 ; TF 4C.446/2006 du 26
mars 2007 ; Bise/Planas, in Bohnet/Montini (éd.), Droit du bail à loyer,
Commentaire pratique, n. 7, 13 à 16 et 18 ad art. 264 CO et les références
citées ; Higi, op. cit., n. 21 à 27 ad art. 264 CO et les références citées).
Les colocataires doivent restituer les locaux ensemble (Lachat, Le bail à
loyer, p. 27 et p. 611 note 78).
Seules des circonstances tout à fait extraordinaires peuvent
justifier une exception au principe qui veut que la restitution implique la
remise de toutes les clés ; le fait pour le locataire de conserver une clé de
manière à faire visiter la chose louée à un candidat éventuel n’est en soi
pas un argument suffisant pour admettre une exception au principe ; le
bailleur a en effet l’obligation de permettre les visites et d’ouvrir lui-même
les locaux à cette occasion (TF 4C.446/2006 du 26 mars 2007 ;
Bise/Planas, op. cit., n. 15 ad art. 264 CO).

- 17 -
cc) En l’espèce, les parties – et le premier juge – se sont
focalisés sur la seconde condition posée par l’art. 264 al. 1 CO, relative au
locataire de remplacement et aux conditions qu’il devait remplir, et ont
perdu de vue que les locataires ne prétendaient pas, ni du reste ne
rendaient vraisemblables par la production de pièces, avoir restitué
l’ensemble des clés des locaux à la bailleresse ou à son représentant, et
ce pendant la période considérée allant du 1er août au 30 novembre 2016;
il ne ressort pas non plus du dossier que les parties auraient procédé,
durant cette même période, à un état des lieux de sortie ni qu’elles
auraient passé une convention de sortie en application de l’art. 267a CO.
L’intimé ne rendant pas vraisemblable que lui-même – et ses
colocataires – ont restitué le local commercial entre le 1er août 2016 et le
30 novembre 2016 de manière effective et définitive, il ne saurait être
mise au bénéfice de l’art. 264 al. 1 CO et être libéré de ses obligations vis-
à-vis de la recourante.
dd) Dans ces conditions, il ne serait pas nécessaire
d’examiner si les autres conditions posées par l’art. 264 al. 1 CO à cette
libération sont remplies. La recourante invoque qu’elles ne le sont pas,
tandis que l’intimée fait sienne l’opinion inverse du premier juge.
Manifestement, et contrairement à ce qu’a retenu le premier
juge, les autres conditions ne sont pas non plus rendues vraisemblables. Il
appartient en effet au locataire qui restitue la chose de manière anticipée
de rechercher et de présenter un locataire de remplacement qui soit
solvable, objectivement acceptable et disposé à reprendre le bail aux
mêmes conditions. Le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles
sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant. S'il ne
satisfait pas aux exigences minimales en la matière, le locataire ne
respecte pas son incombance, de sorte que son offre sera tenue pour
insuffisante (TF 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2 ; TF
4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1 et les auteurs cités).
D’après la jurisprudence et la doctrine, pour les locaux commerciaux, le

- 18 -
bailleur dispose d’un délai d’un mois à un mois et demi - dès le moment
où il a reçu tous les renseignements utiles - pour se prononcer sur le
candidat de remplacement présenté par le locataire sortant (Bise/Planas,
op. cit., n. 85 ad art. 264 CO ; Higi, op. cit., n. 48 ad art. 264 CO et les
références citées).
En l’espèce, la candidature de T.________ a été présentée par le
poursuivi et sa colocataire Q.________ par courrier du 5 août 2016. Comme
ce courrier n’énonce pas les pièces qui y étaient jointes, il n’est pas
possible de savoir quels documents les locataires ont transmis à la
bailleresse à l’appui de leur demande. En particulier, il n’est pas possible
de savoir si ces documents étaient précisément ceux qui ont été produits
par l’intimée sous pièce 4 de son bordereau. Comme le courrier du 5 août
2016 fait état de la solvabilité du locataire et du fait que celui-ci souhaite
reprendre le contrat de bail aux mêmes conditions, il est vraisemblable
que, parmi ces documents, figuraient l’extrait du registre des poursuites et
le formulaire de demande de location rempli par l’intéressé.
Si l’ensemble des renseignements utiles avait été produits, la
poursuivante était donc censée examiner la candidature et répondre aux
locataires sortants avant le 6 septembre, voire le 16 septembre 2016. Or,
le 15 août 2016 déjà, elle a leur fait savoir que le dossier du candidat en
question était irrecevable car incomplet et que des documents
complémentaires seraient exigés dudit candidat, d’une part, raison pour
laquelle elle les invitait à lui proposer entre-temps d’autres candidats,
d’autre part. De fait, à supposer même que les documents produits sous
pièce 4 avaient été fournis avec le courrier du 5 août 2016, le caractère
lacunaire de cette candidature était patent. En effet, le candidat, qui était
censé fournir tous les justificatifs de ses revenus, a indiqué sur le
formulaire d’inscription qu’il réalisait dans le cadre de son entreprise
individuelle un chiffre d’affaires annuel de 200'000 francs ; toutefois, ce
renseignement n’était pas documenté, la seule pièce produite faisant état
d’un revenu annuel imposable pour l’année 2014 de 40'000 francs. La
bailleresse et sa gérance ne disposaient donc d’aucun justificatif des
revenus du candidat proposé pour 2015 ni pour l’année en cours de 2016.

- 19 -
Elle ne disposait pas non plus de précision sur les locaux précédemment
loués par le candidat, ce dernier n’ayant pas rempli les champs du
formulaire prévus à cet effet.
Le 20 août 2016, la Q.________ a demandé à J.________ (qui était
indiquée sur le formulaire comme la personne de contact («J.________ ») du
candidat proposé) si elle avait des nouvelles de la gérance et cette
dernière lui a répondu, le 22 août 2016, que les responsables de l’agence
de [...] avaient exigé d’elle la production d’un bilan pour l’exercice 2015 et
qu’elle attendait que son service comptable puisse lui donner un bilan
provisoire pour 2015 ; elle précisait qu’elle l’informerait quand tout serait
en ordre. Il ressort d’un échange de courriels entre les mêmes personnes
que le 21 septembre 2016, la même J.________ indiquait à la locataire
qu’elle n’avait toujours pas envoyé à la gérance un bilan comptable pour
l’exercice 2015, mais qu’elle allait le faire avant le 26 septembre 2016. Le
23 septembre 2016, la gérance confirmait aux locataires qu’elle n’avait
pas de dossier recevable et qu’elle ne pouvait les libérer de leurs
obligations. Enfin, le 18 novembre 2016 seulement, Q.________ s’est
enquise auprès d’J.________ de savoir si elle avait pu envoyer à la gérance
les documents restants à produire, et cette dernière lui a répondu le 24
novembre 2016 que le candidat proposé s’était finalement désisté car « le
responsable de la gérance n’était pas réactif ».
Ainsi, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il ressort
du dossier que ce n’est pas l’attitude de la poursuivante, mais bien le
caractère manifestement lacunaire de la candidature qui était en cause, la
gérance ayant tenté, en vain, de recevoir de la part du candidat proposé
des documents comptables élémentaires, et ayant attiré l’attention des
locataires sur ce défaut de production et le fait qu’ils leur incombait de
proposer d’autres personnes. Dès le 15 août 2016, ou à tout le moins le 22
août 2016, le poursuivi devait s’en rendre compte et chercher
immédiatement, activement et sérieusement d’autres locataires de
remplacement. Dès le 23 septembre 2016, il ne pouvait plus avoir de
doute à cet égard, puisqu’il savait ou pouvait savoir par Q.________ – qui
habite à la même adresse que lui, et lui a fourni les pièces qu’il a produites

- 20 -
dans la présente procédure - que le candidat proposé n’avait pas fourni à
la bailleresse les documents comptables relatifs à l’exercice 2015.
Or, il ne ressort pas des pièces au dossier que le poursuivi ait
fourni à la bailleresse d’autres renseignements sur le candidat T.________
que ceux envoyés le 5 août 2016, ni qu’il lui ait présenté d’autres
candidats qui se seraient déclarés prêts à reprendre le contrat de bail aux
mêmes conditions ; dans un courriel du 9 septembre 2016 à la gérance, il
fait certes état d’une personne intéressée dénommée «G.________ », mais
aucune pièce au dossier ne démontre qu’une candidature complète en
relation avec celle-ci a été présentée à la bailleresse par les locataires.
Dans ces conditions, c’est à juste titre que la recourante
pouvait tenir l’offre des locataires du 5 août 2016 pour insuffisante.
Le recours est bien fondé sur ce point.
d/aa) L’intimé a invoqué dans sa requête à la commission de
conciliation l’attitude de la recourante, qui aurait offert en septembre
2016 le local en cause à la location sur internet à un prix supérieur à celui
figurant dans le contrat de bail. Elle en déduit qu’elle serait libérée du
paiement des loyers dus pour la période postérieure au mois d’août 2016.
Le premier juge a suivi cette argumentation, en faisant grief à la
recourante de ne pas avoir réduit son dommage.
bb) S’il est vrai que le bailleur doit admettre l’imputation sur
le loyer des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels
il a intentionnellement renoncés (art. 264 al. 3 let. b CO), il n’est pas
juridiquement tenu, lorsque la chose louée lui est restituée de manière
anticipée – et a fortiori si elle ne lui est pas restituée, comme en l’espèce –
d’entreprendre lui-même des démarches pour trouver un locataire de
remplacement ; il est donc en droit d’attendre simplement le résultat des
recherches entreprises par le locataire (Bise/Planas, op. cit., n. 77 ss ad
art. 264 CO). Ce n’est qu’en cas de défaillance du locataire qu’il pourra
être amené à le sommer d'agir et, si cette sommation reste sans effet ou

- 21 -
qu'elle paraît d'emblée inutile, se mettre lui-même à la recherche d'un
nouveau locataire. Il ne faut cependant pas inverser les rôles, en ce sens
que c'est au locataire qui entend se libérer prématurément de faire en
sorte que son cocontractant en subisse le moins possible les
conséquences (TF 4A_332/2016 précité, consid. 3.2.4 ; TF 4C.387/1997 du
29 septembre 1998 consid. 2a ; ATF 119 II 36 consid. 3c). Enfin, seules les
omissions intentionnelles et graves par le bailleur à ses incombances
peuvent justifier une diminution du loyer auquel il a droit de la part du
locataire sortant qui n’a pas présenté de candidat acceptable (Bise/Planas,
op. cit., n. 81 ad art. 264 CO et les références citées).
cc) En l’espèce, on l’a vu plus haut, il n’est pas rendu
vraisemblable que les locataires ont restitué de manière effective et
définitive l’objet loué durant la période litigieuse. Dans ces conditions,
aucune incombance ne pouvait naître à la charge de la recourante. Celle-ci
pouvait donc d’autant moins commettre intentionnellement une violation
fautive à ses incombances, ni a fortiori une violation à ce point grave
qu’elle justifie une imputation totale du loyer auquel elle a droit.
C’est donc manifestement à tort que le premier juge a retenu
que la bailleresse avait commis une violation de ses obligations justifiant
de considérer que les locataires étaient totalement libérés du paiement du
loyer des mois de septembre à novembre 2016.
V. Vu ce qui précède, le recours doit être partiellement admis et
le prononcé réformé en ce sens que la mainlevée provisoire de l’opposition
à la poursuite en cause est prononcée à concurrence de la somme de
6'880 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 11 novembre 2016, sous déduction
de 1'720 fr. valeur au 28 novembre 2016.
Lorsqu’elle a déposé sa requête de mainlevée, le 28 novembre
2016, la recourante n’avait pas nécessairement connaissance du paiement
de 1'800 fr. opéré le même jour en main de son conseil. Toutefois, par la
suite, ni en première ni en deuxième instance la recourante et son conseil

- 22 -
n’ont tenu compte de ce paiement dans leurs conclusions. En première
instance, sur les 7'040 fr. litigieux, la recourante gagne, en capital, à
hauteur de 5'160 francs (3 x 1'720). L’admission partielle du recours
justifie donc de mettre un quart des frais judiciaires de première instance
arrêtés à 180 fr., soit 45 fr., à la charge de la poursuivante, qui a par
conséquent droit au remboursement partiel de son avance de frais, à
concurrence de 135 fr. (art. 106 al. 2 CPC). La poursuivante réclame 850
fr. à titre de dépens de première instance. Pour une valeur litigieuse
comprise entre 5'001 fr. et 10'000 fr., le défraiement doit être situé entre
800 et 2'000 francs (art. 6 TDC [tarif des dépens en matière civile ; RSV
270.11.6]). En l’occurrence, compte tenu d’une cause parallèle similaire,
relative à la colocataire Q.________ (TF 4A_93/2010 du 9 juin 2010 consid.
4; TF 4D_65/2009 du 13 juillet 2009 consid. 2; TF 4D_66/2009 du 13 juillet
2009 consid. 2 ; CPF 31 août 2016/272 et réf ; CPF 5 avril 2016/116; CPF
12 février 2016/48 et 49), et du caractère très limité des opérations
effectuées par son conseil (requête de mainlevée d’une page,
accompagnée de trois pièces non reliées sous un onglet, défaut à
l’audience), un montant de 300 fr. pour de pleins dépens apparaît
adéquat. Le poursuivi doit ainsi verser à la poursuivante la somme de 225
fr. à titre de dépens réduits de première instance (art. 106 al. 2 CPC ; art.
2 al. 1, 3, 6 et 20 TDC).
En deuxième instance, la valeur litigieuse est de 6'880 fr., et la
recourante obtient gain de cause à hauteur de 5'160 francs. Les frais
judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 405 fr., sont donc mis à la
charge de la recourante par 101 fr. et à la charge de l’intimé par 304 fr.
(art. 106 al. 2 CPC). Celle-ci doit verser en outre à la recourante des
dépens de deuxième instance de 400 fr. réduits d’un quart à 300 fr . (art.
2, 3 et 8 TDC).

- 23 -
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est admis partiellement.
II. Le prononcé est réformé en ce sens que l’opposition formée
par F.________ au commandement de payer n° 8'093'614 de
l’Office des poursuites du district de Morges notifié à la
réquisition de O.________ AG est provisoirement levée à
concurrence de 6'880 francs (six mille huit cent huitante
francs) plus intérêt à 5 % l’an dès le 11 novembre 2016, dont à
déduire 1'720 fr. valeur au 28 novembre 2016.
L’opposition est maintenue pour le surplus.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 180 fr.
(cent huitante francs) sont mis à la charge de la poursuivante,
par 45 fr. (quarante-cinq francs) et à la charge du poursuivi,
par 135 fr. (cent trente-cinq francs).
Le poursuivi F.________ doit verser à la poursuivante O.________
AG la somme de 360 fr. (trois cent soixante francs) à titre de
dépens et de restitution partielle d’avance de frais de première
instance.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 405 fr.
(quatre cent cinq francs), sont mis à la charge de la recourante
par 101 fr. (cent un francs) et à la charge de l’intimé, par 304
fr. (trois cent quatre francs).

- 24 -
IV. L’intimé F.________ doit verser à la recourante O.________ AG la
somme de 604 fr. (six cent quatre francs) à titre de dépens et
de restitution partielle d’avance de frais de deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :

- 25 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Mikaël Ferreiro, agent d’affaires breveté (pour O.________ AG),
- M. F.________.
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 6’880 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme le Juge de paix du district de Morges.
Le greffier :