vd_gerichte · FA08.003074 · 2009-06-05 · fr
Nouvelle estimation de gage 9 ORFI
Nouvelle estimation de gage 9 ORFI


TRIBUNAL CANTONAL
21
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 5 juin 2009
________________
Présidence de M. MULLER, président
Juges : MM. Bosshard et Hack
Greffier : Mme Nüssli
*****
Art. 97 al. 1 LP; 9 al. 1 ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par W.________, au [...],
contre la décision rendue le 6 février 2009 par le Président du Tribunal
d’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, autorité inférieure de
surveillance, à la suite de l'audience du 2 octobre 2008, maintenant les
valeurs d'estimation des objets figurant dans les procès-verbaux
d'estimation de gage du 15 janvier 2008, dressés dans le cadre des
poursuites nos 1'008'914, 1'008'915, 1'008'913, 1'011'587 et 1'008'816 de
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l'Office des poursuites et faillites d'Yverdon-Orbe-La Vallée-Grandson
introduites par la X.________, à Lausanne, à l'encontre du recourant, ainsi
que celles figurant dans le procès-verbal d'estimation de gage du 15
janvier 2008 dressé par le même office dans le cadre de la poursuite n°
1'008'919, introduite par la X.________ à l'encontre de T.________ SA, au
[...].
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
En fait :
A. W.________ est propriétaire des parcelles nos 2184, 2798, 1880,
1925, 204, 2665, 2687, 2690, 2704 et 2705 de la Commune [...]
T.________ SA, dont W.________ est administrateur président,
avec signature individuelle, est propriétaire, dans la même commune, des
parcelles nos 1673, 2514, 2524 et 1878.
La X.________ a introduit les poursuites en réalisation de gage
suivantes à l'encontre d'W.________ :
N° de la poursuite Montant à Objet du gage
recouvrer
(accessoires légaux
en sus)
1'008'914 57'673 fr. 35 Parcelle 2184
1'008'915 100'000 fr. Parcelle 2798
1'008'913 12'000 fr. Parcelles 1880 et
1925
1'011'587 5'040 fr. Parcelles 2514 et
2524
1'008'916 330'000 fr. Parcelles 204, 2665,
2687, 2690, 2704 et
2705.

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Elle a en outre introduit une poursuite en réalisation de gage,
n° 1'008'919, à l'encontre de T.________ SA pour un montant de 300'000
francs, l'objet du gage étant les parcelles nos 1673 et 1878.
B. La X.________ a requis la vente des immeubles susmentionnés
le 18 juin 2007. L'Office des poursuites et faillites de l'arrondissement
d'Yverdon-Orbe-La Vallée-Grandson (ci-après : l'office) a mandaté la Régie
immobilière Charles Decker SA pour estimer la valeur des parcelles
concernées.
Celle-ci a établi pour chacune des parcelles un rapport daté du
10 décembre 2007 qui comprend une photographie de la parcelle (l'expert
précise s'être rendu sur toutes les parcelles), un résumé de l'extrait du
registre foncier, une description de la situation de la parcelle, certaines
remarques complémentaires, une appréciation générale de l'objet
(notamment son attractivité sur le marché actuel), un calcul de la valeur
intrinsèque, enfin la valeur vénale, qui coïncide, à quelques centaines ou
milliers de francs près, avec la valeur intrinsèque.
L'office a dressé un procès-verbal d'estimation du gage pour
chacune des poursuites introduites par la X.________. Les procès-verbaux
sont datés du 15 janvier 2007 (recte : 2008) et contiennent les estimations
suivantes, reprises des rapports de la Régie immobilière Charles Decker
SA :
- parcelle 2184 Fr. 14'000.00
- parcelle 2798 Fr. 115'000.00
- parcelle 1880 Fr. 7'000.00
- parcelle 1925 Fr. 24'000.00
- parcelle 2514 Fr. 3'000.00
- parcelle 2524 Fr. 120.00
- parcelle 204 Fr. 380.00
- parcelle 2665 Fr. 50'000.00
- parcelle 2687 Fr. 60'000.00

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- parcelle 2690 Fr. 13'500.00
- parcelle 2704 Fr. 58'000.00
- parcelle 2705 Fr. 2'100.00
- parcelle 1673 Fr. 350'000.00
- parcelle 1878 Fr. 1'200.00
Les procès-verbaux attiraient l'attention des intéressés sur le
fait qu'en application des dispositions des articles 155 al. 1 et 97 al. 1 LP,
ils pouvaient, dans les dix jours dès réception du procès-verbal, s'adresser
au président du tribunal d'arrondissement, en sa qualité d'autorité
inférieure de surveillance, afin d'obtenir une nouvelle estimation par un
expert, moyennant une avance de frais qui serait fixée par le juge.
C. Par lettre du 28 janvier 2008, le conseil d'W.________ et de
T.________ SA a requis une nouvelle estimation des gages, en invoquant la
sous-évaluation de la valeur des parcelles. Il a requis l'effet suspensif dans
le cadre de la procédure de réalisation.
Le 15 février 2008, le Tribunal d'arrondissement de la Broye et
du Nord vaudois a désigné la société Agriforest SA en qualité d'expert pour
procéder à une nouvelle estimation des biens-fonds.
Par lettre du 21 février 2008, la X.________ a émis des réserves
quant au choix de l'expert, indiquant que les parcelles nos 1873 et 2184 se
trouvaient en zone villas.
L'expert a déposé un rapport de quatre pages, daté du
31 juillet 2008. Il expose qu'il a notamment contacté les parties, consulté
les données du registre foncier, celles de l'aménagement du territoire, et
qu'il s'est rendu sur place pour compléter qualitativement ces indications
(renseignements sur l'accessibilité, le voisinage et l'environnement local).
L'expert indique qu'il a tenu compte de facteurs spécifiques à chaque site,

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comme les possibilités d'accès, la constructibilité, la facilité d'exploitation,
etc. Le rapport ne contient cependant pas d'appréciation de chacune des
parcelles selon les facteurs énumérés par l'expert. L'expert parvient aux
estimations suivantes :
- parcelle 2184 Fr. 120'000.00
- parcelle 2798 Fr. 100'000.00
- parcelle 1880 Fr. 1'800.00
- parcelle 1925 Fr. 24'000.00
- parcelle 2514 Fr. 5'300.00
- parcelle 2524 Fr. 200.00
- parcelle 204 Fr. 900.00
- parcelle 2665 Fr. 35'000.00
- parcelle 2687 Fr. 42'000.00
- parcelle 2690 Fr. 9'000.00
- parcelle 2704 Fr. 38'000.00
- parcelle 2705 Fr. 1'300.00
- parcelle 1673 Fr. 360'000.00
- parcelle 1878 Fr. 2'500.00
Par courrier du 12 septembre 2008, l'office a déclaré se rallier
aux estimations formulées par le nouvel expert.
Par lettre du 15 septembre 2008, la X.________ a déclaré s'en
remettre à justice.
D. Par prononcé du 6 février 2009, le Président du Tribunal
d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, statuant en sa qualité
d'autorité inférieure de surveillance en matière de poursuites pour dettes
et faillites, a dit que les valeurs d'estimation des objets figurant dans les
procès-verbaux d'estimation de gage du 15 janvier 2007 (recte : 2008)
dressés dans le cadre des poursuites 1'008'914, 1'008'915, 1'008'913,

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1'011'587 et 1'009'816 (recte : 1'008'916) de l'Office des poursuites et
faillites d'Yverdon-Orbe-La Vallée-Grandson, introduites à l'encontre
d'W.________, étaient maintenues (I), dit que les valeurs d'estimation des
objets figurant dans le procès-verbal d'estimation de gage du 15 janvier
2007 (recte : 2008) dressé dans le cadre de la poursuite 1'008'919 de
l'Office des poursuites et faillites d'Yverdon-Orbe-La Vallée-Grandson
introduite à l'encontre de T.________ SA étaient maintenues (II), arrêté les
honoraires de l'expert Agriforest SA à 1'370 fr., TVA comprise (III) et mis
les frais de la décision, par 150 fr., à la charge d'W.________ et de
T.________ SA (IV).

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En droit, le premier juge a retenu que les valeurs obtenues par
les deux experts étaient souvent proches, la seule différence notable
concernant la parcelle 2184, qui est indiquée en zone intermédiaire non
constructible par le premier expert et en zone villa par le second expert.
En l'absence d'information fiable sur l'affectation de cette parcelle, le
premier juge a choisi de retenir pour l'ensemble des parcelles les valeurs
relevées dans la première expertise, mieux documentée, indiquant en
outre que le second expert était davantage spécialisé en matière sylvicole
qu'en matière de constructions et de promotion immobilière.
Par acte du 16 février 2009, W.________ a recouru contre ce
prononcé, concluant principalement à sa réforme en ce sens que les
valeurs d'estimation des objets figurant dans les procès-verbaux
d'estimation de gage du 15 janvier 2007 (recte : 2008) dressés dans le
cadre des poursuites 1'008'914, 1'008'915, 1'008'913, 1'011'587 et
1'009'816 de l'Office des poursuites et faillites d'Yverdon-Orbe-La Vallée-
Grandson introduites à l'encontre d'W.________, sont maintenues, à
l'exception de l'estimation de la parcelle 2184 dont la valeur est arrêtée à
67'000 francs. Subsidiairement, il a conclu à l'annulation de la décision, le
dossier étant renvoyé à l'autorité inférieure pour complément
d'instruction.
Par décision du 19 février 2009, le Président de la cour de
céans a accordé l'effet suspensif requis dans l'acte de recours.
Le 23 février 2009, l'office s'est référé à ses déterminations de
première instance.
Dans ses déterminations du 11 mars 2009, la X.________ s'en
est remise à justice.
En d roit :

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1. Le recours déposé dans les dix jours dès réception du
prononcé entrepris, en temps utile, comporte l'énoncé des moyens
invoqués. Il est ainsi recevable à la forme (art. 28 LVLP, loi d'application
dans le canton de Vaud de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la
faillite du 18 mai 1955, RSV 280.05).
2. a) En vertu de l'art. 97 al. 1 LP (loi fédérale sur la poursuite
pour dettes et la faillite du 11 avril 1889, RS 281.1), applicable par renvoi
de l'article 155 LP, l'office des poursuites procède à l'estimation des biens
immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin (Gilliéron,
Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 174 ad
art. 140 LP).
Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI (Ordonnance du Tribunal
fédéral sur la réalisation forcée des immeubles du 23 avril 1920, RS
281.42), l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de
l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe
cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Selon l'alinéa 2,
dans le délai de plainte contre la saisie, chacun des intéressés a le droit
d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance
des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il s'agit là
d'un droit inconditionnel (TF 7B.163/2005, du 19 décembre 2005, c. 1).
Dans la procédure usuelle, l'autorité inférieure de surveillance,
qui ne peut se contenter de contrôler l'estimation de l'office ou de l'expert
(JT 1986 II 143), ordonne l'expertise puis, à réception du rapport, entend
les parties et arrête elle-même la valeur d'estimation du gage (CPF,
plainte 5 février 2004/12). L'autorité cantonale de surveillance statue en
dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation
(art. 9 al. 2 i.f. ORFI).
Dans la poursuite en réalisation du gage, l'estimation n'a
qu'une importance secondaire. Ses fonctions principales, qui consistent en

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la détermination du découvert et l'orientation du créancier sur le résultat
prévisible de la réalisation, ont ici une importance limitée. Sans doute
l'estimation sert-elle aussi à renseigner d'éventuels enchérisseurs; l'intérêt
de cette fonction s'estompe plus le temps et les frais d'une expertise
apparaissent importants. Dans les cas où une expertise nécessiterait un
délai démesuré et déraisonnable pour le créancier poursuivant, il faut s'en
tenir à une estimation sommaire (TF 7B.216/2005, du 1er mars 2006; ATF
129 III 595, c. 3.1, JT 2004 II 96; ATF 101 III 32, JT 1977 II 5, c. 1).
Il n'existe aucun droit à une troisième expertise, quand bien
même le canton posséderait deux autorités de surveillance en matière de
poursuites et faillites; il s'agit en effet d'éviter que la procédure de
réalisation forcée soit indûment traînée en longueur par des requêtes
réitérées de nouvelle estimation (ATF 120 III 135, JT 1997 II 37).
En présence de deux estimations différentes, le juge doit
indiquer les motifs qui le conduisent à s'écarter d'une expertise pour en
retenir une autre (Gilliéron, op. cit., n. 181 ad art. 140 LP). Il est également
concevable de faire une moyenne entre les deux expertises s'il n'y a pas
de motif objectif de préférer l'une à l'autre estimation (ATF 120 III 79,
spéc. pp. 80 et 81, JT 1996 II 199).
b) En l'espèce, le litige porte sur l'estimation de la valeur de la
parcelle 2184, les deux experts parvenant à un résultat sensiblement
différent, 14'000 fr. pour l'un et 120'000 fr. pour l'autre. L'autorité
inférieure de surveillance relève que cette différence provient des
indications divergentes quant à l'affectation de la parcelle (zone
intermédiaire et zone constructible) et mentionne qu'elle ne dispose pas
elle-même de précision à cet égard. Pour les autres parcelles, les
différences entre les deux expertises apparaissent moins importantes et
tendent à se compenser.
Dans ce contexte, les motifs indiqués par l'autorité inférieure
de surveillance pour retenir la première expertise ne sont pas

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convaincants. Il n'est pas pertinent de choisir une expertise plutôt que
l'autre du fait qu'elle apparaît mieux faite, plus longue et détaillée, tout en
admettant que l'on ne peut se prononcer sur le seul point sur lequel ces
expertises divergent véritablement. Il pouvait d'ailleurs apparaître superflu
au second expert de reprendre certains des éléments figurant dans la
première expertise tels que l'extrait du registre foncier, la copie du plan
cadastral et une photographie de la parcelle, de sorte que son rapport,
présenté de manière plus synthétique, peut sembler moins complet que
celui de l'expert mandaté par l'office.
Dans la mesure où la cause de la divergence dans les
estimations était objectivement identifiable, à savoir la question de
l'affectation de la parcelle, il aurait fallu, pour opérer un choix entre les
deux estimations, examiner préalablement ce point, qui n'aurait nécessité
qu'une brève instruction. La production du plan de zone
de la commune concernée aurait été suffisante à cet égard, sans qu'il fût
nécessaire d'ordonner un complément d'expertise.
Certes, l'estimation des biens immobiliers saisis n'a pas,
comme cela a été rappelé précédemment (cf. supra litt. a) une importance
primordiale. Elle n'est toutefois pas sans incidence puisque le montant
des enchères peut en être affecté. Dans l'hypothèse d'une vente de gré à
gré, la valeur d'estimation est déterminante pour l'offre minimale
(Reymond, Commentaires ORFI, n. ad art. 9 ORFI). Quoi qu'il en soit, l'art.
9 al. 2 ORFI donne la possibilité notamment au débiteur d'obtenir une
nouvelle estimation, laquelle intervient après examen des éléments pris
en compte par le ou les experts. En l'occurrence, la question à résoudre ne
nécessitait pas une instruction démesurée, de sorte qu'elle pouvait être
examinée dans un délai qui peut être raisonnablement imposé à la
créancière.
La cour de céans a la possibilité d'ordonner les mesures
d'instruction nécessaires telles que la production de pièces ou l'audition de
témoins (art. 23 LVLP applicable par renvoi de l'art. 33 LVLP). Il serait donc

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en principe possible de réformer la décision entreprise en effectuant une
nouvelle estimation après la mesure d'instruction précitée.
Toutefois, il importe que les parties puissent être entendues et
faire valoir leurs moyens après la production de la pièce idoine, sans
perdre le bénéfice de la double instance. Par ailleurs les conclusions du
recourant ne permettent pas de procéder à une nouvelle estimation
cohérente des parcelles, puisqu'il demande que l'on s'en tienne aux
estimations du premier expert sauf pour une parcelle et qu'il voudrait que
l'estimation de celle-ci soit effectuée sur la base de la moyenne des deux
expertises. Or, comme on l'a vu, l'estimation de cette parcelle dépend
essentiellement de son affectation ou non en zone constructible.
Il se justifie dès lors d'annuler la décision entreprise et de
renvoyer la cause à l'autorité inférieure de surveillance pour qu'elle
instruise ce point qui déterminera laquelle des deux expertises doit être
choisie.

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3. Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis, la décision
entreprise étant annulée et la cause renvoyée au Président du Tribunal
d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois pour nouvelle instruction
dans le sens des considérants et nouvelle décision.
Dès lors que l'art. 1 al. 2 OELP (Ordonnance du 23 septembre
1996 sur les émoluments perçus en application de la loi fédérale sur la
poursuite pour dettes et la faillite, RS 281.35) ne prévoit que la faculté de
percevoir des frais et qu'aucune mesure particulière n'a été requise en
deuxième instance, le présent arrêt peut être rendu sans frais ni dépens.
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est admis.
II. Le prononcé est annulé et la cause renvoyée au Président du
Tribunal de la Broye et du Nord vaudois, autorité inférieure de
surveillance, pour nouvelle instruction et nouvelle décision.
III. L’arrêt, rendu sans frais ni dépens, est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 5 juin 2009
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Paul-Arthur Treyvaud, avocat (pour W.________),
- X.________,
- M. le Préposé à l'Office des poursuites de l'arrondissement d'Yverdon-
Orbe-La Vallée- Grandson.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord
vaudois, autorité inférieure de surveillance.
La greffière :