vd_gerichte · XZ17.043765 · 2019-07-08 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ17.043765-190382-190895
383
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 juillet 2019
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Merkli et M. Perrot, juges
Greffier : M. Clerc
*****
Art. 59 al. 2 let. a, 317 al. 1 CPC; 264, 269 CO
Statuant sur l’appel interjeté par X.________, à Blonay,
demandeur, et sur l’appel joint interjeté par A.F.________, à Saint-Légier,
défendeur avec B.F.________, contre le jugement rendu le 17 juillet 2018
par le Tribunal des baux dans la cause divisant les parties entre elles, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1101

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 17 juillet 2018, le Tribunal des baux (ci-
après : le tribunal ou les premiers juges) a astreint le demandeur
X.________ à payer au défendeur A.F.________ la somme de 43'834 fr. (I), a
prononcé que la poursuite n° 8009595 de l’Office des poursuites du
district de la Riviera-Pays-d’Enhaut était sans fondement (II), a rendu le
jugement sans frais judiciaires ni dépens (III) et a rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (IV).
En droit, le tribunal a notamment retenu que la défenderesse
B.F.________ n'était pas locataire, quand bien même elle habitait dans le
logement en question et qu'elle avait signé la résiliation du bail,
puisqu'elle n'avait pas été mentionnée dans le contrat de bail litigieux et
que les parties n'avaient pas convenu en cours de bail qu'elle serait
dorénavant locataire ; par conséquent, elle n'avait pas la légitimation
passive.
Les premiers juges ont considéré que le défendeur et locataire
A.F.________ avait échoué à prouver qu'il avait présenté au demandeur un
candidat acceptable, solvable et prêt à reprendre son bail aux mêmes
conditions, de sorte qu'il devait s'acquitter du loyer et des frais
accessoires de l'appartement jusqu'à la prochaine échéance contractuelle,
soit jusqu'au 31 décembre 2016. Ils ont encore constaté que le demandeur
et bailleur X.________ n'avait retiré aucun profit de la restitution anticipée
des locaux. S'agissant de la participation à l'installation de caméras de
surveillance, le tribunal a retenu que la convention du 3 février 2016
conclue par les parties sur cette question était valable et que le paiement
dudit montant était établi par la pièce produite par le demandeur/bailleur
lui-même, à savoir une copie de ladite convention sur laquelle figurait la
mention « ALL PAID ! », cette pièce valant clairement quittance du
montant litigieux et preuve du paiement de cette somme par le locataire.

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Selon le tribunal, le demandeur avait échoué à établir qu'il
avait remis la formule officielle au défendeur, de sorte que le bail était
partiellement nul en ce qui concernait la fixation du loyer. Sur l'exception
de prescription soulevée par le bailleur à l'endroit des prétentions du
locataire en lien avec la nullité du loyer initial, le tribunal a retenu que le
locataire avait eu connaissance de la nullité du loyer initial lors de la
consultation de son assurance protection juridique le 6 juillet 2016 ; la
Commission de conciliation ayant été saisie le 5 juillet 2017, le délai relatif
d'une année avait été respecté. S'agissant du délai absolu de dix ans, le
tribunal a considéré qu'il courait non pas dès la conclusion du bail, mais
indépendamment pour chaque loyer à partir du moment où le défendeur
avait payé chacun d'eux ; le tribunal a dès lors retenu que le délai avait
été respecté mais uniquement pour tous les loyers payés dans les dix ans
précédant le dépôt de la requête à la Commission de conciliation, de sorte
que le locataire conservait un intérêt à la fixation du loyer initial.
Les premiers juges ont considéré que les loyers du quartier ne
pouvaient pas être établis, dès lors que le bailleur n'avait produit que cinq
exemples de comparaison, dont trois d'entre eux n'indiquaient pas qui en
était le propriétaire, de sorte que la comparaison avec les deux autres
n'était pas suffisante au vu de la jurisprudence. Ils ont procédé à la
fixation du loyer initial de 1'650 fr. arrondi en se fondant sur la moyenne
des loyers médians des quatre et cinq pièces, selon les statistiques «
Wüest Partner AG » produites par le bailleur, pondérée en substance en
fonction des caractéristiques spécifiques du logement en cause constatées
lors d'une inspection locale, en augmentant de 10 fr. le loyer au mètre
carré, ce qui donnait un loyer de 198 fr. 40 au m2, non sans avoir retenu
qu'il s'agissait en réalité d'un 4 pièces et non d'un 5 pièces comme indiqué
dans le bail et que la surface de l'appartement était d'environ 100 m2
selon les plans au dossier.
B. Par acte du 4 mars 2019 dirigé contre A.F.________ et
B.F.________, X.________ a fait appel de ce jugement, en concluant, sous
suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que les chiffres I à IV

- 4 -
soient supprimés, que A.F.________ soit reconnu son débiteur et lui doive
immédiat paiement d’une somme de 10'715 fr. 30 avec intérêt à 5% l’an
dès le 28 août 2017, que les conclusions prises par A.F.________ soient
rejetées, que des dépens lui soient alloués par 1'500 fr. et que toutes
autres ou plus amples conclusions soient rejetées. Subsidiairement,
X.________ a conclu à l’annulation du jugement attaqué et au renvoi de la
cause au tribunal pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Plus subsidiairement, X.________ a conclu à la réforme du jugement
entrepris en ce sens que les chiffres I à IV soient supprimés, que
A.F.________ soit reconnu son débiteur et lui doive immédiat paiement
d’une somme de 10'715 fr. 30 avec intérêts à 5% l’an dès le 28 août 2017,
et que les conclusions prises par A.F.________ soient rejetées, le loyer payé
par celui-ci étant considéré comme correct et non abusif.
A l’appui de sa réponse, X.________ a produit notamment trois
pièces, à savoir l’original du document intitulé « convention » et daté du 3
février 2015 (pièce 3), le bail à loyer produit en première instance sous
pièce 116 à titre d’élément comparatif, avec une mention manuscrite
précisant que X.________ n’était pas le propriétaire dudit immeuble (pièce
4) et un lot de photographies relatives à l’immeuble et à l’appartement
litigieux (pièce 5).
Par réponse du 11 juin 2019, A.F.________ et B.F.________ ont
conclu au rejet de l’appel. Par appel joint du même jour, A.F.________, qui a
agi seul, a conclu principalement à la réforme du jugement entrepris en ce
sens que le loyer initial mensuel net soit fixé à 1'000 fr. par mois dès le 1er
janvier 2014 et que X.________ soit condamné à verser à A.F.________ le
montant de 120'204 fr., le jugement étant confirmé pour le surplus.
Subsidiairement, A.F.________ a conclu à l’annulation du jugement et au
renvoi de la cause à l’autorité inférieure pour nouvelle décision dans le
sens des considérants.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :

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1. Par contrat de vente à terme du 22 mai 1996, le demandeur
X.________ a acquis un immeuble partiellement construit sis G.________,
pour un montant de 450'000 francs. En sus de ce prix, le demandeur s’est
acquitté d’un montant de 36’759 fr. 50 pour les travaux de mise hors
d’eau dudit immeuble. Le solde des travaux de construction ont été
effectués par le demandeur lui-même, avec l’aide de tiers. Interpellé à ce
sujet, le demandeur a précisé qu’il disposait encore des pièces relatives au
coût des matériaux de construction mais qu’il n’avait aucune pièce
justifiant de celui de la main d’œuvre. Il a encore ajouté qu’il n’avait plus
non plus en sa possession les justificatifs des charges concernant 2003,
expliquant qu’il ne gardait pas ce type de pièces plus de dix ans.
2. a) Par contrat de bail à loyer du 29 novembre 2003, le
défendeur A.F.________ a pris à bail du demandeur X.________ un
appartement duplex au 1er étage de l’immeuble sis G.________. Ce bail a
débuté le 1er janvier 2004 pour se terminer le 31 décembre 2004 ; il s’est
renouvelé ensuite d’année en année, sauf avis de résiliation de l’une ou
l’autre des parties donné et reçu au moins trois mois à l’avance. L’art. 4
dudit contrat prévoyait le dépôt d’une garantie locative d’un montant de
7'590 fr. sur un compte épargne.
Le loyer mensuel net prévu dans le contrat s’élevait à 2’100
fr., montant auquel s’ajoutaient un acompte pour les frais de chauffage,
d’eau chaude et les frais accessoires de 200 fr., le loyer du garage de 160
fr. et le loyer de la place de parc extérieure de 70 francs. L’acompte de
charges a été augmenté à 300 fr. dès le 1er septembre 2007.
Selon les contrats de bail produits par le demandeur, les
locataires précédents, soit les époux [...] dès le 1er avril 2002 puis les
époux [...] dès le 1er mai 2003, payaient 2'100 fr. à titre de loyer.
b) A.F.________ a habité cet appartement avec son épouse
B.F.________.

- 6 -
c) Dans son bordereau du 31 janvier 2018, le demandeur a
produit une copie du contrat de bail au pied duquel figure la mention
manuscrite suivante : « La notification de loyer lors de la conclusion d’un
nouveau bail a été remis (sic) en mains propres avec le Bail à loyer le
29.11.2003 ». En revanche, la copie du contrat de bail produite par le
demandeur et par le défendeur les 11 et 24 octobre 2017 respectivement
ne comportent pas cette mention manuscrite. Le demandeur a admis ne
pas disposer d’une copie de la formule officielle de notification du loyer
lors de la conclusion d’un nouveau bail.
d) D’après le contrat de bail du 29 novembre 2003,
l’appartement litigieux est un cinq pièces. Lors de l’inspection locale du 8
juin 2018, le tribunal a constaté que l’appartement était agencé comme
suit : l’étage du bas comprenait une chambre, une salle de douche ainsi
qu’un séjour–salle à manger qui donnait sur une cuisine ouverte. A l’étage,
l’escalier débouchait sur un grand hall desservant deux chambres et une
salle de bains. Le tribunal a pu constater que l’appartement se trouvait
dans un petit immeuble sans vis-à-vis sur les hauts de Montreux, dans un
quartier résidentiel et calme, jouissant d’une belle vue dégagée sur le lac.
Les locataires pouvaient de plus disposer d’un jardin potager. Le bruit de
l’autoroute était très fortement audible sur les balcons et lorsque les
fenêtres étaient ouvertes, obligeant à élever la voix pour tenir une
conversation. Les chambres étaient de très petite taille et mansardées.
Les matériaux utilisés et les équipements étaient de qualité standard,
voire vétustes pour certains. L’immeuble n’était pas facilement
atteignable par les transports publics. Le carrelage était standard, la
cuisine avait été refaite et agencée une nouvelle fois après le départ des
locataires en partie avec des éléments récupérés et sans changement
dans la qualité des installations, seul le lavabo de la salle de douche était
neuf, les catelles blanches étaient de qualité standard et le carrelage
blanc du sol d'une chambre était le même qu'au salon.
3. Le 3 février 2016, le défendeur A.F.________ a signé un
document intitulé « convention » selon lequel il déclarait s’engager à

- 7 -
participer au coût de l’installation de caméras dans l’immeuble sis
G.________ à hauteur de 1'896 fr., à payer dans une période
d’amortissement de cinq ans dès la date de la signature. Sur la copie dudit
document, produite en première instance par le demandeur, figure la
mention manuscrite « ALL PAID ! ».
4. Par courrier du 23 juin 2016, le défendeur et son épouse, la
défenderesse B.F.________, ont résilié le contrat de bail de manière
anticipée pour le 31 juillet 2016, subsidiairement pour le 31 décembre
2016.
5. a) Le 18 juillet 2016, le défendeur a remis au demandeur le
dossier de D.________, candidat à la reprise du bail.
b) Par courrier du 21 juillet 2016, le demandeur a indiqué au
défendeur que le dossier ne convenait pas, son revenu net de 4’622 fr. 40,
tel que ressortant du bulletin de salaire du mois de septembre 2015, étant
insuffisant. Le demandeur a ainsi indiqué au défendeur que la résiliation
anticipée n’était pas acceptée, le défendeur restant redevable du loyer
jusqu’à la fin du bail, dès lors que le seul candidat proposé ne convenait
pas.
c) Le 9 août 2016, le défendeur a expliqué au demandeur qu’il
y avait en fait deux fiches de salaire pour le mois de septembre 2015,
totalisant un revenu mensuel net de l’ordre de 9’000 francs. En effet,
selon les deux fiches de salaires jointes à ce courrier, le revenu net total
de D.________ s’était élevé à 8’889 fr. 25 pour ledit mois.
Le conseil du demandeur a expliqué au défendeur, dans un
courrier du 22 août 2016, que les renseignements sur le revenu du
candidat étaient trop anciens et qu’il convenait que celui-ci produise son
contrat de travail ou une attestation de gain de son nouvel employeur.

- 8 -
6. a) Par courrier recommandé du 5 août 2016, le défendeur a
restitué l’intégralité des clés au conseil du demandeur, celui-ci ayant
refusé de procéder à un état des lieux de sortie.
b) Le défendeur a mandaté H.________ en qualité de courtier
pour l’aider à trouver un nouveau locataire disposé à reprendre le bail. A
cet effet, le 17 août 2016, H.________ a repris les clés du logement qui
avaient été remises au conseil du demandeur afin d’organiser les visites
pour d’éventuels locataires intéressés.
7. a) Le défendeur a proposé comme potentiel repreneur du bail
les époux A.U.________, lesquels lui avaient été suggérés par H.________.
Le demandeur a accepté la candidature des époux A.U.________
et a établi un bail le 22 septembre 2016.
b) Les époux A.U.________ n’ont pas signé le bail qui prévoyait
un loyer mensuel net de 2'300 fr., soit de 200 fr. supérieur au loyer prévu
dans le bail du défendeur. Entendue à cet égard, B.U.________ a indiqué
qu’elle-même et son époux avaient hésité à conclure le bail en raison du
mauvais état de l’appartement et du fait que le bail de leur logement ne
prenait fin qu’en septembre 2017. Elle a ajouté que lorsqu’ils avaient
appris qu’ils devraient payer une commission de 1’500 fr. au courtier, ils
avaient finalement renoncé à cette location. L’incertitude du demandeur
quant à l’exécution de travaux dans l’appartement avait également eu un
poids dans leur décision.
c) Finalement, ses recherches étant demeurées infructueuses,
B.U.________ a repris contact avec le demandeur fin janvier 2017, alors que
l’appartement était en travaux, et les époux A.U.________ ont signé un bail
avec le demandeur avec effet au 1er mars 2017, pour un loyer net de
2'300 francs.
8. Auparavant, soit avant la signature du bail par les époux
A.U.________, le locataire avait proposé une troisième candidature et avait

- 9 -
soumis au demandeur une demande de location remplie par deux
personnes, accompagnée de la fiche de salaire de l’une d’entre elles.
H.________ avait admis que ce dossier n’était pas complet et qu’il avait dû
demander les pièces manquantes aux candidates. Il a ajouté qu’il ne se
souvenait plus s’il avait envoyé le dossier complet au demandeur, mais
qu’il avait de toute manière expliqué à ces candidates qu’au vu de la
situation, leur demande n’allait pas aboutir et qu’il fallait renoncer.
9. Le 28 octobre 2016, H.________ a adressé au demandeur un pli
contenant les clés de l’appartement. Celui-ci ayant refusé le courrier, le
courtier a restitué les clés à l’avocat du demandeur à une date
indéterminée entre le 29 octobre et le 29 novembre 2016, date à laquelle
le conseil en a accusé réception.
10. Le défendeur s’est acquitté de tous les loyers depuis le début
du bail jusqu’au 31 août 2016 et a versé un montant de 2'304 fr. le 24
octobre 2016.
11. a) Le 11 octobre 2017, le demandeur a saisi le Tribunal des
baux d’une requête, au pied de laquelle il a pris, sous suite de dépens, la
conclusion suivante contre les défendeurs :
« I. A.F.________ et B.F.________ sont les débiteurs de X.________ et lui
doivent immédiat paiement d’une somme de Fr. 10’715.30 (dix mille sept
cent quinze francs et trente centimes) avec intérêt à 5 % dès le 28 août
2017. »
b) Le 24 octobre 2017, le défendeur a également saisi le
tribunal d’une requête, par laquelle il a pris, avec suite de dépens, les
conclusions suivantes :
« Montant du loyer initial :
I.- Dire que le montant du loyer initial de l’appartement loué par le
demandeur A.F.________ au G.________, est nul.
II.- Fixer le loyer net du bail relatif à l’appartement loué par le
demandeur A.F.________ au G.________ à Fr. 1’200.- (mille deux cents
francs) par mois, avec effet rétroactif au 1er janvier 2004.

- 10 -
III.- Condamner le défendeur X.________ à rembourser au demandeur
A.F.________ le trop-perçu entre le loyer figurant dans le bail et
acquitté depuis le 1er janvier 2004 et le loyer nouvellement fixé
conformément aux chiffres I.- et II.- ci-dessus, soit un montant de Fr.
138’600.- (cent trente-huit mille six cents francs), avec intérêts à
5 % l’an dès le 1er janvier 2010 (intérêt moyen).
Autres prétentions :
IV.- Constater que A.F.________ n’est débiteur d’aucun montant en faveur
de X.________ du chef du contrat de bail relatif à l’appartement loué
G.________.
V.- Partant, dire que la garantie de loyer établie en lien avec l’objet
mentionné sous chiffre IV ci-dessus par A.F.________ est entièrement
libérée en sa faveur.
VI.- Condamner X.________ à rembourser à A.F.________ le montant payé
à titre de participation aux frais de l’installation de caméras de
surveillance, par Fr. 1’896.- (mille huit cent nonante-six francs).
VII.- Ordonner la radiation, subsidiairement l’annulation de la poursuite
n° 8009595 engagée à l’encontre de A.F.________ par X.________ en
lien avec l’objet loué.
VIII.- Plus subsidiairement, donner ordre à X.________ de retirer la
poursuite n° [...] engagée à l’encontre de A.F.________. »
Dans ses déterminations du 31 janvier 2018, le demandeur a
conclu, avec dépens, principalement au rejet, subsidiairement à
l’irrecevabilité des conclusions prises par le défendeur dans sa demande
du 24 octobre 2017.
c) Lors de l’audience du 16 février 2018, le défendeur a
modifié ses conclusions II et III en ce sens que le loyer net soit fixé à 1’000
fr. et que le montant du trop-perçu s’élève à 121’300 francs. Il a en outre
pris une conclusion complémentaire IVbis tendant à ce que le demandeur
soit condamné à lui rembourser le montant de 2'304 fr. payé à titre de
loyer pour la période ultérieure au 31 août 2016. Le demandeur a conclu
au rejet de ces conclusions.
d) Par avis du 17 novembre 2017, le tribunal a imparti au
demandeur un délai au 15 décembre 2017 pour produire notamment
« toute pièce de nature à établir le prix du terrain et le coût de
construction de l’immeuble/ou l’acte d’achat de l’immeuble litigieux » et
les « correspondances échangées entre les parties en lien avec la pose
des caméras et sa prise en charge financière ».

- 11 -
e) A l’audience du 8 juin 2018, le demandeur a indiqué qu'il
avait gardé toutes les pièces relatives au coût des matériaux de
construction, mais qu'en revanche, il ne disposait pas des pièces attestant
du coût de la main d'œuvre ni des pièces attestant des charges de 2003
dès lors qu'il ne gardait pas ces pièces plus de dix ans pour des motifs de
place. Il a requis qu’un délai lui soit accordé pour produire les justificatifs
des coûts des matériaux des travaux de second œuvre opérés sur
l’immeuble, ce qui a été refusé par le tribunal. Le demandeur a encore
précisé qu’il n’y avait pas eu de correspondance échangée entre les
parties en lien avec la pose de caméras, à l’exception du document intitulé
« convention » qui avait déjà été produit.
12. Le demandeur a produit cinq baux à loyer à comparer avec
celui des défendeurs, à savoir un contrat de bail qui ne précise pas le
propriétaire, un contrat de bail établi au nom de « [...]» qui n’indique pas
la surface habitable, un contrat de bail portant sur un appartement de 100
m2 pour un loyer de 1'850 fr. au 1er avril 2001, un contrat de bail relatif à
un appartement d’une surface de 120 m2 et un contrat de bail pour un
appartement de 130 m2.
Le demandeur a versé au dossier un article du Journal de la
Migros du 8 janvier 2018, dans lequel figure un tableau présentant des
données de l’Office fédéral de la statistique sur l’évolution des loyers selon
la période de construction de l’immeuble entre 2010 et 2015. Il en ressort
schématiquement que plus l’immeuble dans lequel se situe un logement
est récent plus son loyer sera élevé.
Le demandeur a encore produit la publication « Immo-
Monitoring » 2/2004 de « Wüest Partner AG », dans laquelle un tableau
expose le prix des logements en location par ville au deuxième trimestre
2003. Il en ressort que le loyer médian d’un quatre pièces à Montreux,
commune la plus proche de l’immeuble litigieux figurant dans ledit
tableau, est de 1’400 fr. et celui d’un cinq pièces de 1’740 francs.

- 12 -
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse est de 10'000 fr. au moins (art. 308
al. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). La partie adverse peut
former un appel joint dans sa réponse qui doit être déposée dans un délai
de trente jours (art. 312 al. 2 et 313 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel de X.________ est recevable.
L’appel joint de A.F.________ a été formé dans le délai imparti pour le dépôt
de sa réponse, de sorte qu’il est également recevable.
1.3 La légitimation passive dans un procès civil relève du
fondement matériel de l'action. Elle appartient au sujet passif du droit
invoqué en justice. Son défaut conduit au rejet de l'action qui intervient
indépendamment de la réalisation des éléments objectifs de la prétention
litigieuse (TF 5A_892/2011 du 21 juin 2012 consid. 4.3.1 ; ATF 126 III 59
consid. 1a), alors que son admission signifie que le demandeur peut faire
valoir sa prétention contre le défendeur. Le juge doit vérifier d’office
l’existence de la légitimation passive (ATF 136 III 365 consid. 2.1 ; Bohnet,
Commentaire romand, CPC, précité, n. 94 ad art. 59 CPC).

- 13 -
La consorité (matérielle) nécessaire est imposée par le droit
matériel, qui détermine les cas dans lesquels plusieurs parties doivent
agir ou défendre ensemble (cf. art. 70 al. 1 CPC). Lorsque l'action n'est
pas dirigée contre toutes les parties tenues de procéder en commun, il y a
défaut de légitimation passive et la demande sera rejetée.
1.4 Les premiers juges ont considéré que B.F.________ n’était pas
locataire, quand bien même elle habitait dans le logement en question et
qu’elle avait signé la résiliation du bail, puisqu’elle n’avait pas été
mentionnée dans le contrat de bail litigieux et que les parties n’avaient
pas convenu en cours de bail qu’elle serait locataire. Ils ont dès lors
estimé qu’à défaut de consorité nécessaire entre elle et A.F.________,
B.F.________ n’avait pas la légitimation passive.
L'appelant X.________ ne conteste pas le jugement en tant qu'il
a dénié à B.F.________ la légitimation passive. De plus, ses conclusions en
appel sont dirigées à l'encontre du seul locataire A.F.________. Aussi, point
n’est besoin de revenir sur cette question, qui peut être confirmée telle
que résultant du jugement entrepris.
Appel de X.________
2.
2.1 L'appelant reproche aux premiers juges d'avoir rejeté sa
prétention portant sur la participation de l'intimé par 1'869 fr. aux frais
d'installation des caméras de surveillance.
L'appelant admet qu'il avait lui-même produit en première
instance la pièce 25, soit la copie de la « convention » du 3 février 2016,
sur laquelle figurait la mention « ALL PAID ! », en expliquant que, par
simplification, ce document avait été repris de ceux produits par l’intimé
dans la procédure de conciliation, l'appelant n'imaginant pas que cette
mention pouvait être considérée comme une quittance valable.

- 14 -
A l'appui de son moyen en appel, l'appelant a produit la pièce
3, à savoir l'original de la « convention » relative aux frais de caméra de
surveillance et dépourvue de la mention « ALL PAID ! ». Cette mention
figure sur la pièce 25 que l'appelant avait produite lui-même au tribunal.
L'appelant soutient que la pièce 3, produite pour la première fois en appel,
ne constituerait pas un nova au sens de l'art. 317 CPC, dès lors qu'elle
aurait été produite sans retard, soit dans le premier document adressé à la
Cour d'appel civile, et que l'on ne saurait lui reprocher de ne pas avoir
produit cette pièce en première instance, la production de ce document
original n'ayant été rendue nécessaire que pour aller à l'encontre d'un
raisonnement imprévisible du tribunal. L'appelant se prévaut encore de la
nature de la procédure, simplifiée en l'espèce, qui justifierait, selon l'art.
247 CPC, une interprétation moins stricte des dispositions relatives aux
moyens de preuve nouveaux.
L'appelant relève par ailleurs que c'est le débiteur A.F.________
qui aurait écrit la mention sur la prétendue quittance, dès lors qu'il
s'exprimerait volontiers en anglais, et que cette prétendue quittance ne
serait pas signée, de sorte qu'elle ne suffirait pas à prouver l'extinction de
la dette.
2.2 L’art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve
nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués ou
produits sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première
instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise (let. b). Ces conditions sont cumulatives (Mathys, in Baker &
McKenzie [édit.], Handkommentar ZPO, 2010, n. 5 ad art. 317 CPC).
S'agissant des vrais nova (echte Noven), soit des faits qui se
sont produits après le jugement de première instance – ou plus
précisément après les débats principaux de première instance (art. 229 al.
1 CPC) –, la condition de nouveauté posée par la lettre b est sans autre
réalisée et seule celle d'allégation immédiate doit être examinée (TF
5A_456/2016 du 28 octobre 2016 consid. 4.1.1 et les réf. cit. ; JdT 2010 III
139). En ce qui concerne les pseudo nova (unechte Noven), soit ceux qui

- 15 -
existaient déjà en première instance, il appartient au plaideur qui entend
les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de
la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les
raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit en
première instance (ATF 143 III 42 consid. 4.1 ; TF 5A_456/2016 du 28
octobre 2016 consid. 4.1.1 ; TF 5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid.
3.2.2 ; TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1).
Ne fait pas preuve de la diligence requise la partie qui renonce
à produire un document devant le premier juge au motif qu’il estimait le
fait suffisamment prouvé par l’audition des témoins. De même, le fait que
les expectatives sur le résultat probatoire n’aient pas été conformes à ce
qu’attendait l’appelant ne justifie pas que celui-ci n’entreprenne d’autres
recherches de documents qu’après le jugement. Les faux nova ainsi
produits en appel sont irrecevables (Colombini, Condensé de la
jurisprudence fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, n. 1.4.2.5 ad art. 317
et réf. cit.).
L’art. 247 al. 2 CPC prévoit la maxime inquisitoire simple –
qualifiée aussi de maxime inquisitoire sociale –, et non la maxime
inquisitoire illimitée de l’art. 296 al. 3 CPC. La maxime inquisitoire sociale
a pour but de protéger la partie faible au contrat, de garantir l'égalité
entre les parties au procès et d'accélérer la procédure (ATF 125 III 231
consid. 4a). Selon la volonté du législateur, le tribunal n'est soumis qu'à
une obligation d'interpellation accrue. Il ne se livre à aucune investigation
de sa propre initiative (TF 4A_702/2016 du 23 mars 2017 consid. 3.1). Le
devoir d'interpellation du juge dépend des circonstances concrètes,
notamment de la difficulté de la cause, du niveau de formation des parties
et de leur représentation éventuelle par un mandataire professionnel. Ce
devoir concerne avant tout les personnes non assistées et dépourvues de
connaissances juridiques, tandis qu'il a une portée restreinte vis-à-vis des
parties représentées par un avocat : dans ce dernier cas, le juge doit faire
preuve de retenue. Le devoir d'interpellation du juge ne doit pas servir à
réparer des négligences procédurales (TF 5A_115/2012 du 20 avril 2012,
consid. 4.5.2, concernant l'art. 56 CPC ; Colombini, op. cit. nn. 1.2 et 2.1.1

- 16 -
ad art. 247 CPC). Par ailleurs, la maxime inquisitoire laisse le juge libre
dans sa manière d’apprécier les preuves et ne lui interdit pas de renoncer
à un moyen de preuve par appréciation anticipée des preuves (Colombini,
op. cit., n. 2.1.4 ad art. 247 CPC et réf. cit.).
2.3 La pièce 3 aurait pu, si l'appelant avait fait preuve de
diligence, être produite en première instance. En effet, selon les propres
dires de l'appelant, il s'est limité à produire auprès du tribunal une copie,
pourtant produite par la partie adverse devant la commission de
conciliation, sur laquelle figurait la mention « ALL PAID ! ». Or l'intimé avait
déjà contesté devoir le montant de 1'896 fr., figurant dans cette pièce,
devant la Commission de conciliation, comme en atteste l'autorisation de
procéder qui lui avait été délivrée. Il avait ensuite maintenu sa
contestation dans sa requête au tribunal, de sorte que l'appelant devait
s'attendre à ce que la seule pièce produite à cet égard dans la procédure
de première instance, à savoir la pièce 25 comprenant ladite mention,
fasse l'objet d'une appréciation par les premiers juges, ce d'autant plus
que les parties avaient été expressément invitées par la présidente du
tribunal à produire les correspondances échangées entre elles en lien avec
la pose des caméras et sa prise en charge financière, et que l'appelant
avait répondu qu'il n'y avait pas eu de correspondance échangée entre les
parties en lien avec la pose des caméras à part la pièce 25 produite, alors
qu'il aurait pu penser à produire l'original de la convention à ce moment-
là.
La pièce 3, soit l'original ne portant pas la mention contestée,
doit ainsi être considérée comme un faux nova produit tardivement en
appel, soit irrecevable. Quoi qu'il en soit, cela ne porte pas à conséquence
en l'espèce, au vu de ce qui suit.
2.4 L'irrecevabilité de la pièce 3 ne dispense pas la cour de céans
d'examiner l'appréciation des preuves entreprise par le tribunal, fondée
sur la pièce 25 portant la mention « ALL PAID ! ».

- 17 -
2.4.1 En signant un reçu au sens large, le créancier reconnaît que le
débiteur a exécuté la prestation (ATF 127 III 444 consid. la). Lorsque la
prestation en jeu est de nature pécuniaire, le terme utilisé est «quittance»,
qui se définit donc comme l'attestation du créancier reconnaissant avoir
reçu la somme due (ATF 103 IV 36 consid. 2). Le reçu ou la quittance est
un simple moyen de preuve (ATF 45 II 210 ; Engel, Traité des obligations
en droit suisse, 2e éd., p. 650/651).
2.4.2 Au vu de la pièce 25, on ne saurait suivre le raisonnement des
premiers juges lorsqu'ils considèrent que le paiement du montant litigieux
par le locataire serait établi par cette pièce produite par l'appelant
X.________ lui-même, qui vaudrait clairement quittance du montant
litigieux. L'appelant expose qu'il a produit cette pièce en la reprenant «
par simplification» des documents produits par les locataires A.F.________
dans la procédure de conciliation, sans rechercher assidûment le
document original produit seulement en appel.
Il faut en effet procéder à l'interprétation objective – à défaut
d'une interprétation subjective possible en l'espèce – de la mention « ALL
PAID ! », apposée au pied d'une copie de la convention du 3 février 2016,
qui prévoyait le paiement de la somme de 1'896 fr. dans une période
d'amortissement de cinq ans dès cette date. Or ladite mention litigieuse a
été faite à une date inconnue; elle est en outre dépourvue de toute
nouvelle signature des parties, qui attesterait de la reconnaissance par le
créancier du paiement de la totalité de la somme litigieuse à un moment
donné. Enfin, la mention apposée, suivie d'un point d'exclamation – dont il
y a lieu de retenir que c'est bien l'intimé A.F.________ qui en est l'auteur
même si le tribunal ne s'est pas prononcé à cet égard, l'inverse ne faisant
aucun sens – pourrait uniquement refléter l'expression unilatérale par le
débiteur de la contestation de devoir payer cette somme, contestation
exprimée déjà lors de la procédure de conciliation.
Certes, dans sa réponse, l'intimé A.F.________ a exposé qu'il
avait payé le 21 octobre 2016 un montant de 2'304 fr. représentant le
solde dû de deux mois de loyers de son logement (septembre et octobre

- 18 -
2016, 2 x 2'100 fr. = 4'200 fr., sans charges), après déduction du montant
litigieux de 1'896 fr., dû à titre de participation à l'installation de la caméra
de surveillance (4200 fr. – 1'896 fr. = 2'304 fr.). Cette explication
correspond à la constatation faite par le tribunal, à savoir que A.F.________
s'était acquitté de tous les loyers depuis le début du bail jusqu'au 31 août
2016 – soit le loyer du logement par 2'100 fr., le loyer du garage par 160
fr. et le loyer de la place de parc extérieure par 70 fr., sans les charges
(300 fr. dès le 1er septembre 2007) – et qu'il avait encore versé le montant
de 2'304 fr. le 24 octobre 2016, qui a été pris en considération dans le
total des loyers payés.
L'appelant avait quant à lui allégué en première instance à cet
égard que A.F.________ avait payé 2'100 fr. le 14 septembre 2016 pour le
loyer du mois d'août qui avait fait, avec le loyer du mois de septembre
2016, l'objet d'une poursuite et qu'il lui avait également payé le 24
octobre 2016 le montant de 2'304 fr. qu'il fallait déduire des loyers payés.
L'interprétation objective de la pièce 25 (comportant la
mention « ALL PAID ! ») ne suffit pas à libérer l'intimé de son obligation de
payer le montant de 1’896 francs. Certes le solde de 2'304 fr., tel
qu'expliqué par l'intimé et appelant par voie de jonction A.F.________ dans
sa réponse ([2 x 2'100 fr. = 4'200 fr.] – 1'896 fr. = 2'304 fr.) se rapporte à
cette somme de 1’896 francs. Mais aucune pièce du dossier (récépissé
postal ou virement bancaire) n'atteste du versement effectif de la somme
de 1'896 fr., singulièrement au titre de participation aux frais d’installation
des caméras de surveillance, de sorte qu'elle reste due. Au surplus,
l'appelant par voie de jonction qualifie le solde de 1'896 fr. de part de
loyer encore due jusqu'à la fin du bail, voire de solde dû pour le loyer
d'octobre à raison de 1'896 fr. et non pas de participation aux frais
d’installation des caméras de surveillance.
L'appel principal doit être admis sur ce point.
3.
3.1 L'appelant conteste la solution retenue par le tribunal
s'agissant de la prescription partielle des prétentions du locataire. Se

- 19 -
référant à l'arrêt 4A_254/2016 du 10 juillet 2017 ainsi qu'à l'ATF 114 II 131
(arrêt Picasso), il soutient, en substance, qu'à l'instar de la prescription
absolue de l’action en répétition du prix de vente qui court dès le
paiement de ce prix, l'action du locataire serait prescrite, dès lors que le
délai absolu de dix ans aurait couru dès la conclusion du bail, soit dès le
29 novembre 2003 avec effet au 1er janvier 2004, et que ce délai serait
venu à échéance le 1er janvier 2014, de sorte que la requête de
conciliation du locataire du 5 juillet 2017 aurait été tardive. Par ailleurs, le
bail du locataire ayant pris fin le 31 décembre 2016, celui-ci aurait perdu
tout intérêt à agir en fixation de son loyer initial en raison de la
prescription.
3.2 Le locataire qui n'a pas reçu la formule officielle peut agir en
fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu.
Il s'agit là d'un cumul d'actions (art. 90 CPC) : la première action tend,
après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la
fixation judiciaire de celui-ci et la seconde action, en tant que
conséquence de la première, vise à la restitution des prestations
effectuées sans cause conformément aux règles de l'enrichissement
illégitime (art. 62 ss CO) (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 et les arrêts cités).
Puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice
de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail, seules les règles
de la prescription de l'action en enrichissement illégitime peuvent
constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du
loyer. L'action en enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter
du jour où le locataire a eu connaissance de son droit de répétition et,
dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit, conformément
à l'art. 67 al. 1 CO – l’art. 128 ch. 1 CO ne s'appliquant pas. Par
conséquent, tant que cette action n'est pas prescrite ou que le débiteur
n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire a
également un intérêt à son action en fixation judiciaire du loyer (ATF 140
III 583 consid. 3.2.3 ; TF 4A_254/2016 du 10 juillet 2017 cité par l’appelant
consid. 3.1.3.1).

- 20 -
Le créancier a connaissance de son droit de répétition – et le
délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) –
lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son
action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Cela
suppose qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte à
son patrimoine, de l'absence de cause du déplacement de patrimoine et
de la personne de l'enrichi. Est déterminant le moment de la connaissance
effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit
en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances (ATF
129 III 503 consid. 3.4 ; 109 II 433 consid. 2). Dans le cas du locataire qui
n'a pas reçu la formule officielle, obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO,
et dont l'ignorance est présumée, la connaissance effective intervient
lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication
du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne
la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il
était, partant, abusif, et non pas lorsqu'il aurait pu ou dû le savoir
(TF 4A_254/2016 déjà cité consid. 3.1.3.1 ; TF 4A_517/2014 du 2 février
2015 consid. 4.1.2 et 4.2 in fine ; ATF 140 III 583 consid. 3.2.2).
L'ATF 114 Il 131 consid. 3 (cité par l’appelant) a posé que
lorsque l'acheteur invalide avec succès le contrat entaché d'erreur après
avoir payé le prix de vente, l'enrichissement illégitime du vendeur dérive
d'une prestation faite sans cause valable. Par conséquent, la prescription
absolue de l'action en répétition de l'indu compétant à l'acheteur
commence à courir au moment du paiement du prix de vente.
3.3 L'appelant ne peut rien tirer en sa faveur de l'arrêt TF
4A_254/2016 précité, qui ne se prononce pas concrètement sur le délai de
prescription absolu de dix ans, mais qui se limite à rappeler la règle
générale prévalant en la matière et à relever que tant que l'action n'est
pas prescrite, le locataire y a un intérêt.
Il en est de même dans l’ATF 114 Il 131 s'agissant de la
comparaison avec le délai de prescription du paiement du prix de vente

- 21 -
indu, qui a été payé en une seule fois, alors que ce n'est pas le cas pour
les loyers payés en trop en raison de la nullité du loyer initial.
Partant, il y a lieu de s'en tenir à la solution du tribunal, qui a
considéré que ce n'est pas à la date de la conclusion du contrat de bail
que le locataire avait exécuté les prestations sans cause du fait de la
nullité partielle du bail, mais lors du versement de chacun des loyers. C'est
en effet la date à laquelle la prétention prend naissance (Entstehung des
Anspruches) qui est déterminante (HAP lmmobiliarmietrecht -
Schwaninger, 2016, n. 10.20 p. 425) ; or l'indu n'a pas pris naissance à la
conclusion du bail. Il y a ainsi lieu de confirmer que le délai de dix ans
court indépendamment pour chaque loyer à partir du moment où le
locataire a payé chacun d'entre eux, et qu'il est donc respecté pour tous
les loyers payés dans les dix ans qui ont précédé le dépôt de la requête à
la Commission de conciliation.
Le moyen doit être rejeté.
4.
4.1 L'appelant conteste la fixation du loyer initial, telle
qu'entreprise par le tribunal. Se prévalant de l'arrêt CACI du 10 décembre
2018/695, l’appelant reproche aux premiers juges d'avoir fait abstraction
du montant du loyer payé par les locataires précédents, soit 2'100 fr. pour
les époux [...] et pour les époux [...], bien que cet élément ait été dûment
allégué et prouvé. L'appelant soutient encore à cet égard que s'il avait pu
prouver avoir remis la formule officielle à ses locataires, ceux-ci n'auraient
en aucune manière pu contester leur loyer initial. L'appelant fait valoir que
le tribunal ne se serait pas référé à son expérience alors qu'il serait
composé de professionnels de l'immobilier. L'appelant reproche au tribunal
d'avoir mal calculé le nombre de pièces de l'appartement, qui aurait 5
pièces et non pas 4 pièces et demi comme retenu. L'appelant se prévaut
de statistiques de « Wüest Partner AG » selon lesquelles le loyer moyen
d'un logement de cinq pièces à la période déterminante était de 1’740
francs. Il soutient en outre, en comparant l'appartement en question avec

- 22 -
deux autres sis au [...] (et non pas G.________), que le tribunal aurait dû
retenir une surface de 130 m2, lui reprochant de ne pas avoir exposé
comment il arrivait à une surface de 100 m2 sur la base de la pièce 105.
L'appelant remet encore en question l'appréciation des caractéristiques du
logement par le tribunal. L'appelant reproche enfin aux premiers juges
d'avoir retenu, sans attirer son attention conformément à la maxime
inquisitoire sociale, qu'il n'avait produit que cinq exemples de
comparaison, dont trois n'indiquaient pas qui en était le propriétaire, de
sorte que la comparaison avec les deux autres n'était pas suffisante au vu
de la jurisprudence. L'appelant souligne que la moyenne des loyers
considérés, même en ne retenant que quatre exemples, s'élèverait à 2'320
francs. L'appelant reproche encore à l'un des assesseurs du tribunal d’avoir
téléphoné au lieu de visiter l'appartement lors de l'inspection locale, de
sorte que, sur demande de son conseil, la présidente du tribunal avait dû
faire une remarque.
4.2 En vertu de l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au
bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est ici visé le
rendement net des fonds propres investis. Ce rendement correspond au
rapport entre les revenus nets que procure la chose louée au bailleur,
après déduction de toutes les charges, et les fonds propres investis. Le
loyer doit d'une part offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds
propres investis et d'autre part couvrir les charges immobilières. Le calcul
du rendement net relève de la méthode absolue, où le loyer est contrôlé
sur la base de la situation financière de l'immeuble à un moment donné,
sans égard aux accords antérieurs. Globalement, il implique de déterminer
les coûts d'investissement financés par les fonds propres (principalement
le prix d'acquisition de l'immeuble) et d'appliquer à ces investissements
un taux de rendement admissible, qui se définit par le taux d'intérêt
hypothécaire de référence augmenté de 0.5%. Il convient d'y ajouter les
charges immobilières annuelles, soit les charges financières (en particulier
les intérêts hypothécaires dus sur les emprunts), les charges courantes
(impôt, prime d'assurance, etc.) et les charges d'entretien (ATF 141 III 245
consid. 6.3). Il n'est pas possible de substituer aux coûts d'investissement
d'autres valeurs, plus ou moins abstraites, telles que la valeur vénale de

- 23 -
l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie, celles-ci
se référant à des valeurs objectives liées au marché et non aux coûts
concrets liés à l'acquisition de l'immeuble (ATF 141 III 568 consid. 2.1 ;
CACI 21 décembre 2018/729 consid. 3.2).
Il appartient au locataire de prouver que le loyer convenu
procure au bailleur un rendement excessif. Toutefois, selon les principes
généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de
la preuve, à savoir le bailleur, doit collaborer loyalement à l'administration
des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir. Une
violation de cette obligation ne doit pas être admise à la légère ; elle
suppose que le locataire se trouve dans l'impossibilité d'apporter lui-même
la preuve et que la bonne foi impose au bailleur de collaborer (ATF 142 III
568 consid. 2.1 et les références citées).
Si, sur la base des documents remis par les parties, le
rendement net peut être établi, c'est en fonction de ce critère qu'il
convient de déterminer si le loyer litigieux est abusif au sens de l'art. 269
CO. Lorsqu'aucun document n'est remis au juge ou que les pièces fournies
sont insuffisantes pour établir le rendement net, il faut distinguer selon
que cette carence est ou non imputable au bailleur (ATF 142 III 568 consid.
2.1 ; TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3).
Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de
produire les pièces comptables en sa possession (ou se défait de ces
pièces afin de ne pas pouvoir les produire) viole son obligation de
collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de
la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le
cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences
d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve. En l'absence de
tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge
de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire
les indications de l'autre partie. Toutefois, s'il dispose de données
statistiques cantonales ou communales, le juge ne peut pas se contenter
de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais doit faire intervenir
ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces

- 24 -
statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens
de l'art. 11 al. 4 OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme
d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11),
constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en
compte pour fixer le loyer admissible. Le cas échéant, il s'agira de
pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des
caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le
précédent locataire ou encore de l'expérience du juge (ATF 142 III 568
consid. 2.1 ; TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3.1 et les
références citées).
En revanche, si le bailleur justifie le défaut de production, ce
défaut est dénué de toute portée. Dans le cadre de l'appréciation des
preuves, il s'agit alors de tenir compte des statistiques qui, faute de
mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant en
pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de
l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de
l'expérience du juge (ATF 142 III 568 consid. 2.1) ; dans un tel cas, le
Tribunal fédéral a précédemment considéré que l'on devait exclusivement
tenir compte de statistiques (TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid.
3.3.2). Le raisonnement de la Haute Cour relatif à la prise en compte des
statistiques vaut également lorsque le juge dispose de pièces qui
pourraient servir à un calcul de rendement, mais que ces pièces sont «
insuffisantes » pour établir toutes les données utiles à un tel calcul. Dans
ces conditions, la jurisprudence fédérale qui indique que les statistiques ne
doivent être utilisées que « faute de mieux » ne peut pas être comprise en
ce sens que le juge qui ne dispose que d'une partie des pièces pour
effectuer un calcul de rendement doit quand même procéder à un tel
calcul et ne pas tenir compte de statistiques figurant au dossier (ATF 142
III 568 consid. 2.1 ; TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3.1 let. b
; CACI du 10 décembre 2018/695 consid. 3.4.2).
Dans un arrêt antérieur, le Tribunal fédéral avait considéré
qu'en l'absence d'éléments permettant de calculer le rendement net, dont
le bailleur était responsable, le Tribunal des baux pouvait se fonder sur

- 25 -
son expérience générale – en l'occurrence, une simple estimation du prix
au mètre carré –, ce d’autant plus que ce tribunal est composé de
spécialistes en matière immobilière, qui connaissent l’état du marché du
logement dans le canton (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.2 in
fine).
Dans un cas où le loyer initial était nul, la Haute Cour a exposé
dans un arrêt postérieur à l'ATF 142 III 568 que le juge devait alors
compléter le contrat, corriger le loyer convenu à l'aide de données
statistiques générales ou en se basant sur son expérience du marché
locatif (TF 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 5.3.1 in fine et les
références citées).
La Cour d’appel civile a retenu que dans la mesure où
l’autorité précédente n’a procédé à aucune constatation sur les
statistiques figurant au dossier, ni à une pondération des chiffres y
figurant en fonction des caractéristiques concrètes de la villa litigieuse
telles que constatées lors de l’inspection locale, et n’a pas usé de son
expérience de tribunal composé de spécialistes en matière immobilière,
qui connaissent l’état du marché du logement dans le canton, l’état de fait
devait être complété sur ces points (CACI 10 décembre 2018/695 précité
consid. 3.4.4).
4.3 En l'espèce, considérant qu'il ne disposait pas de toutes les
pièces nécessaires à l'établissement du rendement, le tribunal n'a
cependant pas retenu que le bailleur, qui avait justifié le défaut de
production de ces pièces, avait violé son devoir de collaborer.
4.3.1 Le tribunal a considéré que les loyers du quartier ne pouvaient
pas être établis, dès lors que le bailleur n'avait produit que cinq exemples
de comparaison, dont trois d'entre eux n'indiquaient pas qui en était le
propriétaire, de sorte que la comparaison avec les deux autres n'était pas
suffisante au vu de la jurisprudence.

- 26 -
Dans la mesure où l'appelant se prévaut dans ce contexte que
les premiers juges auraient dû l'interpeller conformément à la maxime
inquisitoire sociale ou limitée, il y a lieu de renvoyer à ce qui a déjà été dit
(consid. 2.2 supra), à savoir en particulier que lorsque les parties sont
représentées par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de
retenue, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire. Dès lors,
il ne saurait se prévaloir de la nouvelle – comme il l'admet du reste lui-
même – pièce 116 produite en appel (sous pièce 4), qui n'indiquait pas le
propriétaire en première instance. S'agissant du bail établi au nom de
[...] », il n'indique pas la surface habitable. Il reste ainsi les trois autres
appartements (pièces 109, 110 et 111), soit un nombre insuffisant pour la
comparaison, dont seul l’un des trois baux (pièce 110) porte du reste sur
un appartement de 100 m2 et pour un loyer de 1’850 fr. au 1er avril 2001,
les deux autres appartements ayant des surfaces de 120 m2 et 130 m2
(pièces 109, 111). Au demeurant, contrairement à ce que soutient
l'appelant, le tribunal n'a pas confondu ces éléments avec les pièces 103
et 104 relatives aux loyers des précédents locataires, sur lesquelles il ne
s'est, à juste titre, pas appuyé (voir consid. 4.3.2 infra).
4.3.2 Le tribunal a procédé à la fixation du loyer initial en se fondant
sur la moyenne des loyers médians des quatre et cinq pièces, selon les
statistiques « Wüest Partner AG » produites par le bailleur, pondérée en
fonction des caractéristiques spécifiques du logement en cause constatées
lors d'une inspection locale, en augmentant de 10 fr. le loyer au mètre
carré ce qui donnait un loyer de 198 fr. 40 au m2, non sans avoir retenu
qu'il s'agissait en réalité d'un 4 pièces et demi et non d'un 5 pièces
comme indiqué dans le bail et que la surface de l'appartement était
d'environ 100 m2 selon les plans au dossier.
Contrairement à ce que soutient l'appelant, lorsque la
pondération a lieu sur la base des caractéristiques concrètes du logement
comme en l'espèce, qui du reste repose également sur l'expérience du
juge dans la pondération des éléments constatés, la jurisprudence n'exige
pas de surcroît une pondération fondée sur la prise en considération du
montant du loyer payé par les locataires précédents. Pour le surplus,

- 27 -
l'appelant ne saurait remettre en question, sous couvert d'une prétendue
violation de la maxime inquisitoire sociale, l'appréciation des preuves par
le tribunal (voir consid. 2.2 supra), dont le résultat, convaincant, ne peut
être que confirmé au regard de l'analyse détaillée effectuée par celui-ci.
S'agissant de la surface de l'appartement en question, il n'est pas indiqué
sur le contrat de bail, de sorte que le tribunal pouvait se fonder sur le plan
(pièce 105) figurant au dossier pour retenir une surface de 100 m2, ce
d'autant plus qu'il a procédé à une inspection locale dans le cas présent. Il
appartenait au bailleur/propriétaire d'établir la surface du logement en
question, et on ne voit pas pour quel motif le tribunal aurait dû retenir la
surface maximale de 130 m2 d'un appartement sis dans un autre
immeuble, cet élément ayant du reste été écarté à juste titre comme
élément de comparaison en l'espèce (consid. 4.3.1 supra).
L'appelant reproche encore aux premiers juges d'avoir mal
calculé le nombre de pièces de l'appartement, qui aurait 5 pièces et non
pas 4 pièces et demi. Certes, le contrat de bail, imprécis à plusieurs
égards, indiquait cinq pièces. Toutefois, suite à l'inspection locale
effectuée et au procès-verbal établi, qui n'avait pas été contesté par
l'appelant, et au vu du plan de l'appartement en question, la rectification
entreprise par le tribunal apparaît comme justifiée. En effet, celui-ci avait
relevé que l’étage du bas comprenait une chambre, une salle de douche
ainsi qu’un séjour – salle à manger qui donnait sur une cuisine ouverte,
alors qu’à l’étage, l’escalier débouchait sur un grand hall desservant deux
chambres et une salle de bains, ce qui correspondait à deux pièces et
demi en bas et à deux pièces à l’étage.
S'agissant de la qualité des matériaux de l'appartement,
qualifiés de standards, voire de vétustes, l'appelant perd une nouvelle fois
de vue qu'une inspection locale a eu lieu. Or il ressort du procès-verbal,
non contesté, notamment que le carrelage était standard, que la cuisine
avait été refaite et agencée une nouvelle fois après le départ des
locataires, en partie avec des éléments récupérés et sans changement
dans la qualité des installations, que seul le lavabo de la salle de douche
était neuf, que les catelles blanches étaient de qualité standard, que le

- 28 -
carrelage blanc du sol d'une chambre était le même qu'au salon. A cet
égard, les photographies produites en appel (pièce 5), qui ne sont du reste
pas datées, constituent des faux novas irrecevables, l'appelant ne
démontrant pas la raison pour laquelle il n'avait pas pu les produire en
première instance ; au demeurant elles n'ont pas de valeur probante
suffisante au regard de l'inspection locale effectuée et du procès-verbal
détaillé y relatif.
Enfin, l'appelant ne saurait rien tirer en sa faveur, à ce stade,
du fait que l'un des assesseurs du tribunal aurait téléphoné au lieu de
visiter l'appartement lors de l'inspection locale, dès lors qu'il n'a de toute
manière pas estimé nécessaire notamment de demander la récusation de
cet assesseur en temps utile. Au surplus, le procès-verbal établi à la suite
de l'inspection locale est suffisamment précis comme déjà mentionné.
5. Au vu de ce qui précède, l'appel doit être partiellement admis,
dans une très faible mesure.
Appel joint de A.F.________
6.
6.1 L'appelant par voie de jonction reproche aux premiers juges
d'avoir retenu que le bail avait pris fin à l'échéance du délai de résiliation,
soit au 31 décembre 2016, alors que le locataire avait été libéré de ses
obligations contractuelles au 31 octobre 2016, date jusqu'à laquelle il
s'était acquitté de son loyer et date à laquelle ses clés avaient été
restituées au bailleur. L'appelant par voie de jonction relève que
l'appartement litigieux était en travaux à fin janvier 2017, de sorte que les
époux A.U.________ ont finalement conclu le bail en mars 2017. Il en déduit
que le bailleur aurait eu l'intention d'entreprendre des travaux dans
l'appartement et qu'il n'aurait attendu le terme ordinaire de résiliation du
bail que pour profiter du versement du loyer par l'appelant en voie de
jonction, ce qui découlerait d'ailleurs du témoignage de H.________.
L'appelant par voie de jonction relève que lorsque le bailleur entreprend

- 29 -
des travaux dans la chose louée, le locataire ne devrait plus verser le
loyer. Selon lui, le bailleur avait pu disposer librement de l'appartement au
31 octobre 2016, date à laquelle les clés lui avaient été envoyées, et
procéder dès cette date aux travaux envisagés, lesquels pouvaient être
planifiés depuis le mois d'août déjà, les locataires ayant quitté les locaux.
Il estime que le bailleur n’aurait ainsi pas entrepris tout pour diminuer le
dommage (art. 264 al. 3 CO) et que son comportement serait clairement
contraire à la bonne foi ; il n'aurait pas entrepris de démarches pour
retrouver un locataire durant les mois de novembre et décembre 2016.
6.2 L'art. 264 CO, qui traite de la restitution anticipée des locaux,
est relativement impératif: est nulle toute clause prévoyant le paiement,
par le locataire, d'une indemnité forfaitaire en cas de restitution anticipée
(Lachat, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd., Bâle 2012,
[ci-après : CR-CO] n. 1 ad art. 264 CO). Il s'agit d'un mode de fin
prématurée du contrat, sans résiliation: le locataire est libéré de ses
obligations s'il manifeste son intention de restituer la chose avant le terme
et présente au bailleur un candidat objectivement acceptable (Lachat, CR-
CO, n. 3 ss ad art. 264 CO). Si le candidat est accepté par le bailleur, il
reprend le bail, c'est-à-dire prend la place du locataire sortant dans la
relation contractuelle; le locataire sortant est libéré de ses obligations dès
l'entrée du candidat dans le bail. Si le bailleur veut imposer au candidat de
nouvelles conditions contractuelles (majoration du loyer par exemple), il
doit conclure un nouveau bail (TF 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1
; Lachat, CR-CO, n. 8 ad art. 264 CO; cf. TF 5A_504/2009 du 6 janvier
2010, publié in SJ 2010 I p. 491).
Lorsque les conditions de la restitution anticipée au sens de
l’art. 264 CO ne sont pas réalisées, le locataire sortant est tenu de réparer
les conséquences financières résultant de la rupture prématurée du
contrat. Il doit ainsi continuer à assumer le paiement du loyer et des frais
accessoires jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain
terme de congé contractuel ou légal, conformément à l’art. 264 al. 2 CO
(Bise/Planas, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e
éd., Bâle 2017, nn. 95 s. ad art. 264 CO).

- 30 -
Le bailleur est cependant tenu, en vertu de l’art. 264 al. 3 CO,
de se laisser imputer sur le loyer les profits qu’il a retirés d’un autre usage
de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé, par exemple les
loyers perçus si les locaux sont reloués avant l'échéance (Lachat, CR-CO,
n. 11 ss ad art. 264 CO). Le bailleur doit se soumettre aux règles de la
bonne foi ainsi qu’aux principes généraux du droit de la responsabilité
civile. Il ne saurait s’enrichir et doit entreprendre tout ce que l’on peut
raisonnablement attendre de lui pour qu’il réduise son dommage (art. 44
al. 1 CO ; TF 4C.291/2004 consid. 3.3). Pour ce faire, le bailleur se doit de
prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d’un
remplaçant. Il convient de rappeler toutefois que c’est au locataire qui
entend restituer de manière anticipée la chose louée qu’il incombe de
faire en sorte que le bailleur ne subisse pas de préjudice. Seules des
omissions intentionnelles et graves peuvent justifier une diminution du
loyer auquel le bailleur a normalement droit de la part du locataire sortant
qui n’a pas présenté de candidat acceptable (Bise/Planas, op. cit., nn. 78,
79 et 81 ad art. 264 CO). Cette disposition est toutefois subordonnée à la
condition que le locataire ait restitué la chose (Weber, Commentaire
bâlois, n. 3 ad art. 264 CO). Une résiliation formelle du contrat n'est en
revanche pas nécessaire (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp.
805-806 ; SVIT-Kommentar, 3e éd. Zurich 2011, n. 17 ad. art. 264 CO).
6.3 Il ressort du jugement, que A.F.________ avait échoué à établir
que les conditions de la restitution anticipée étaient réalisées, de sorte
qu'il devait s'acquitter du loyer et des frais accessoires de l'appartement
jusqu'à la prochaine échéance contractuelle, soit jusqu'au 31 décembre
2016. En particulier, A.F.________ avait échoué à prouver qu'il avait
présenté au bailleur un candidat acceptable, solvable et prêt à reprendre
son bail aux mêmes conditions. Au terme de l'examen du respect par le
bailleur de ces incombances, le tribunal a considéré que le logement
n'avait pas pu être reloué avant l'échéance contractuelle du 31 décembre
2016, de sorte que le bailleur n'avait retiré aucun profit de la restitution
anticipée des locaux à imputer aux loyers dus.

- 31 -
S'agissant plus particulièrement des époux A.U.________,
trouvés par H.________, qui ont en définitive loué l'appartement avec effet
au 1er mars 2017 pour un loyer de 2'300 fr., soit augmenté de 200 fr. par
rapport au loyer de A.F.________, le tribunal a retenu que ce n'était pas ce
loyer qui avait dissuadé ces candidats de conclure le bail en date du 22
septembre 2016, mais bien plutôt l'état de l'appartement ; c'est dès
l'instant qu'ils ont constaté que des travaux étaient effectués dans le
logement qu'ils ont accepté de le louer pour un loyer de 2'300 fr., faisant
de l'exécution des travaux dans ce logement une condition sine qua non à
la location. Les premiers juges ont encore relevé que le locataire sortant
n'avait aucunement démontré que ces travaux s'imposaient au vu de
l'état de la chose louée, H.________ ayant au contraire précisé que l'état de
l'appartement n'empêchait pas qu'il soit reloué.
Quant aux circonstances de la libération des locaux, le tribunal
a retenu que H.________ avait reçu les clés du logement le 17 août 2016
pour trouver un locataire de remplacement pour le locataire sortant. Selon
les premiers juges, tant que ce témoin était mandaté pour rechercher un
locataire, le bailleur ne devait pas y procéder lui-même. H.________ a
restitué les clés au bailleur – qui a refusé ledit courrier – par pli du 28
octobre 2016, puis une nouvelle fois à l'adresse du conseil du bailleur qui
en a accusé réception à une date indéterminée entre la date précitée et le
29 novembre 2016. Pour le tribunal, c'est ainsi tout au plus à partir du
mois de novembre, voire décembre 2016 que le bailleur avait clairement
manifesté qu'il n'entendait plus effectuer lui-même de telles recherches.
Le bailleur n'avait certes pas démontré avoir agi en ce sens à ce moment-
là, toutefois, quand bien même celui-ci aurait entamé des recherches en
décembre 2016, ou même en novembre 2016, il était fort peu
vraisemblable qu'il aurait pu trouver un candidat prêt à reprendre le bail
au 1er janvier 2017. Dès lors, on ne saurait, aux yeux des premiers juges,
reprocher au bailleur une omission intentionnelle et grave en lien avec son
devoir de prêter son concours au locataire sortant dans ses recherches
d'un nouveau locataire.

- 32 -
6.4 II y a lieu de s'en tenir à l'appréciation des premiers juges, qui
est convaincante, au vu des circonstances de l'espèce. En effet, le témoin
B.U.________ a expliqué qu’avec son époux ils avaient renoncé à la reprise
du bail et à la signature du contrat le 22 septembre 2016 pour un loyer de
2'300 fr. en raison du mauvais état de l'appartement, que leur propre bail
à loyer ne prenait fin qu'en septembre 2017 et qu’ils avaient appris devoir
payer une commission de 1'500 fr. à H.________. Les recherches de
logement de ce témoin étant restées infructueuses, elle avait repris
contact avec le bailleur fin janvier 2017, alors que l'appartement était en
travaux. Il s'ensuit que, contrairement à ce que soutient l'appelant par
voie de jonction, les hésitations des époux A.U.________ quant à la
conclusion du contrat de bail en septembre 2016, fondées sur différents
motifs, dont la durée de leur propre bail et la commission due de 1'500 fr.,
ne permettent pas de retenir qu'il aurait suffi d'exécuter les travaux dès la
restitution des clés par H.________ le 31 octobre 2016, ni de retenir qu'il
aurait suffi de planifier les travaux en août 2016, l'appelant par voie de
jonction n'ayant pas établi que ces travaux s'imposaient pour relouer
l'appartement, ce qui a été confirmé par H.________.
7.
7.1 L'appelant par voie de jonction conteste le montant du loyer
initial fixé par le tribunal. Il soutient que dès lors que le bailleur aurait
refusé de produire les pièces utiles qu'il détenait pourtant, comme admis à
la dernière audience du 8 juin 2018, ce refus injustifié aurait dû être pris
en compte par le tribunal dans le cadre de l'appréciation des preuves et
de la détermination du loyer initial. Comme il n'existerait pas de
statistiques officielles dans le canton de Vaud et comme le loyer de 1'000
fr. réclamé par l'appelant par voie de jonction sur la base d’un montant de
120 fr. par m2 pour l’année 2004, ne paraitrait pas déraisonnable, le
tribunal aurait dû retenir ce montant. Dans tous les cas, les statistiques
utilisées par les premiers juges seraient inopérantes dans le cas concret.
D'abord, elles ne seraient pas suffisamment différenciées. Ensuite, les
statistiques privées, établies par les milieux immobiliers – en l'espèce par
« Wüest Partner AG » – ne pourraient pas être prises en compte. Enfin,

- 33 -
lesdites statistiques porteraient sur la ville de Montreux alors que
l'appartement litigieux se situerait à G.________, ce qui aurait impliqué une
pondération pour tenir compte du grand standing de la ville de Montreux,
les inconvénients de l'appartement en question étant nombreux.
7.2 Les statistiques officielles doivent satisfaire aux exigences de
l’art. 11 al. 1 OBLF. Elles ne peuvent être prises en considération que si
elles contiennent des données chiffrées, suffisamment différenciées et
dûment établies sur l’emplacement, la dimension, l’équipement et l’état
de la chose louée comme aussi sur la période de construction (ATF 141 III
569 consid. 2.2.2 et les arrêts cités).
7.3
7.3.1 Le tribunal a précisé que le bailleur avait produit le contrat de
vente à terme du 22 mai 1996, dans lequel le prix de vente du bien-fonds
avait été arrêté à 450'000 fr., sur lequel un immeuble résidentiel et trois
garages étaient alors en construction. En sus de ce prix, le demandeur
s'était acquitté d'un montant de 36'759 fr. 50 pour les travaux de mise
hors d'eau dudit immeuble, le solde des travaux de construction ayant été
effectué par le demandeur lui-même avec l'aide de tiers. Le tribunal a
considéré qu'il ne disposait pas de toutes les pièces nécessaires à
l'établissement du rendement, les coûts des travaux de second œuvre
ainsi que les charges courantes et d'entretien déterminantes faisant
défaut. Il a exposé que, hormis le fait que la réquisition de pièce
mentionnée était manifestement tardive, le délai pour établir le coût de
revient de l'immeuble courant dès l’avis du 17 novembre 2017, ces pièces
n'auraient de toute manière pas suffi à déterminer le rendement net de
l'immeuble dès lors que d'autres pièces faisaient en tous les cas défaut. Le
tribunal n'a cependant pas retenu une violation du devoir de collaborer à
la charge du bailleur.
Le tribunal a ensuite considéré que les loyers du quartier ne
pouvaient pas être établis, dès lors que le bailleur n'avait produit que cinq
exemples de comparaison, dont trois d'entre eux n'indiquaient pas qui en

- 34 -
était le propriétaire, de sorte que la comparaison avec les deux autres
n'était pas suffisante au vu de la jurisprudence. Le tribunal a procédé à la
fixation du loyer initial de 1'650 fr. arrondi en se fondant sur la moyenne
des loyers médians des quatre et cinq pièces, selon les statistiques «
Wüest Partner AG » produites par le bailleur, pondérée en fonction des
caractéristiques spécifiques du logement en cause constatées lors de
l’inspection locale, à savoir qu’il s’agissait d’un petit immeuble sans vis-à-
vis sur les hauts de Montreux, dans un quartier résidentiel et calme,
jouissant d’une belle vue dégagée sur le lac, que les locataires pouvaient
disposer d’un jardin potager, que le bruit de l’autoroute était très
fortement audible sur les balcons et lorsque les fenêtres étaient ouvertes,
obligeant à élever la voix pour tenir une conversation, que les chambres
étaient de très petite dimension et mansardées, que les matériaux utilisés
et les équipements étaient de qualité standard, voire vétustes pour
certains, que l’immeuble n’était pas facilement atteignable par les
transports publics, que le carrelage était standard, que la cuisine avait été
refaite et agencée une nouvelle fois après le départ des locataires en
partie avec des éléments récupérés et sans changement dans la qualité
des installations, que seul le lavabo de la salle de douche était neuf, que
les catelles blanches étaient de qualité standard et que le carrelage blanc
du sol d'une chambre était le même qu'au salon. Le tribunal a augmenté
de 10 fr. le loyer au mètre carré ce qui donnait un loyer de 198 fr. 40 au
mètre carré, non sans avoir retenu qu'il s'agissait en réalité d'un 4 pièces
et demi et non d'un 5 pièces comme indiqué dans le bail et que la surface
de l'appartement était d'environ 100 m2 selon les plans au dossier.
On se trouve ainsi dans une situation dans laquelle le tribunal
aurait pu disposer de pièces toutefois insuffisantes pour établir toutes les
données utiles à un calcul de rendement, de sorte qu'il fallait,
conformément à la jurisprudence (consid. 4.2 supra), s'appuyer sur des
statistiques, le cas échéant pondérées.
7.3.2 S'agissant des statistiques produites par l'appelant, la Cour de
céans a eu l’occasion de relever dans son arrêt du 28 septembre 2015/515
(consid. 3f), en se référant à son arrêt du 26 juin 2015/319, que les

- 35 -
statistiques émanant notamment de la revue « Immo monitoring » de la
société « Wüest Partner AG » ne prennent en compte que le nombre de
pièces et – parfois – l’emplacement des appartements, sans inclure les
critères essentiels que sont leur dimension, leur équipement, leur état et
l'année de leur construction.
Or comme déjà mentionné, le tribunal ne s'est pas limité à se
fonder sur la moyenne des loyers médians des quatre et cinq pièces, selon
les statistiques « Wüest Partner AG » produites par le bailleur, mais l’a
pondérée en fonction des caractéristiques spécifiques du logement en
cause constatées lors d'une inspection locale, en augmentant de 10 fr. le
loyer au mètre carré ce qui donnait un loyer de 198 fr. 40 au mètre carré,
non sans avoir retenu qu'il s'agissait en réalité d'un 4 pièces et demi et
non d'un 5 pièces comme indiqué dans le bail et que la surface de
l'appartement était d'environ 100 m2 selon les plans au dossier. On ne se
trouve donc pas dans la situation relevée par l'appelant par voie de
jonction, à savoir la prise en considération exclusive des statistiques de «
Wüest Partner AG », qui n'avait pas trouvé grâce aux yeux de la Cour de
céans.
7.4 Il s’ensuit que l’appel joint doit être rejeté.
8.
8.1 En définitive, l’appel principal de X.________ doit être très
partiellement admis, l’appel joint de A.F.________, qui a agi seul, doit être
rejeté et le jugement querellé doit être réformé au chiffre I de son
dispositif dans la mesure exposée dans les considérants ci-dessus.
8.2 L’appelant principal n’obtient gain de cause que dans une très
faible mesure. Il avait en effet conclu au versement par l’intimé de 10'715
fr. 30 en première instance, mais il n’a rien obtenu à ce titre et a été
condamné à verser à A.F.________ 43'834 francs. En appel, il n’a obtenu
que 1'896 fr., soit 3,4% du montant de ses conclusions tendant au
versement par l’intimé de 10'715 fr. 30 et au rejet de la somme de 43'834

- 36 -
fr. allouée à celui-ci. Aussi, il se justifie de laisser à sa charge l’intégralité
des frais judiciaires et des dépens de deuxième instance (CACI 24 avril
2018/239 consid. 5.2 ; CACI 13 octobre 2016/570 consid. 7.2). En
conséquence, les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l’appel
principal, arrêtés à 1'546 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif du 28 septembre 2010
des frais judiciaires civils ; BLV 270.11.5]), doivent être mis à la charge de
l’appelant X.________. L’appelant doit en outre verser à l’intimé A.F.________
la somme de 1'800 fr. à titre de pleins dépens de deuxième instance (art.
3 et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV
270.11.6]).
8.3 Les frais judiciaires afférents à l’appel joint, arrêtés à 1'764 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC), sont mis à la charge de l’appelant par voie de jonction
A.F.________, qui a agi seul et qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas
lieu à l’allocation de dépens en faveur de X.________, celui-ci n’ayant pas
été invité à se déterminer sur l’appel joint.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel principal de X.________ est partiellement admis.
II. L’appel joint de A.F.________ est rejeté.
III. Le jugement est réformé au chiffre I de son dispositif comme il
suit :
I. Le demandeur X.________ doit payer au défendeur
A.F.________ [...] la somme de 41'938 fr. (quarante et un
mille neuf cent trente-huit francs).
Le jugement est confirmé pour le surplus.

- 37 -
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l’appel
principal, arrêtés à 1'546 fr. (mille cinq cent quarante-six
francs), sont mis à la charge de l’appelant X.________.
V. L’appelant X.________ doit verser à l’intimé A.F.________ la
somme de 1'800 fr. (mille huit cents francs), à titre de dépens
de deuxième instance.
VI. Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l’appel
joint, arrêtés à 1'764 fr. (mille sept cent soixante-quatre
francs), sont mis à la charge de l’appelant par voie de jonction
A.F.________.
VII. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 8 juillet 2019, est notifié en expédition complète à :
- Me Annik Nicod (pour X.________),
- Me Carole Wahlen (pour A.F.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux,
- B.F.________.

- 38 -
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :