vd_gerichte · PT17.041673 · 2020-12-17 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT17.041673-200945
544
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 17 décembre 2020
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Merkli et Cherpillod, juges
Greffier : M. Magnin
*****
Art. 310 CPC ; 412 et 413 CO
Statuant sur l’appel interjeté par H.________SA, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 1er avril 2020 par la Chambre
patrimoniale cantonale dans la cause divisant l’appelante d’avec
Y.________, à [...], demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 1er avril 2020, dont les considérants écrits ont
été adressés pour notification aux conseils des parties le 2 juin 2020, la
Chambre patrimoniale cantonale a dit que la défenderesse H.________SA
devait paiement à la demanderesse Y.________ d’un montant de 2'462'829
fr. 30 avec intérêts à 5% l’an dès le 6 décembre 2016 (I), a dit que
l’opposition totale formée par la défenderesse au commandement de
payer qui lui avait été notifié le 5 décembre 2016 dans le cadre de la
poursuite n° [...] de l’Office des poursuites des districts de [...] et [...] était
définitivement levée à concurrence d’un montant de 1'534'415 fr. 65 avec
intérêts à 5% l’an dès le 6 décembre 2016 (II), a dit que la défenderesse
devait rembourser à la demanderesse le montant de 3'786 fr. versé à titre
de frais judiciaires de la procédure de conciliation (III), a dit que les frais
judiciaires de la procédure au fond, arrêtés à 86'730 fr., étaient mis à la
charge de la défenderesse (IV), a dit que la défenderesse devait
rembourser à la demanderesse le montant de 31'505 fr. versé à titre
d’avance des frais judiciaires de la procédure au fond (V), a dit que la
défenderesse devait paiement à la demanderesse d’un montant de 42'000
fr. à titre de dépens (VI) et a dit que toutes autres ou plus amples
conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, les premiers juges, appelés à statuer sur une action
déposée par la demanderesse tendant principalement à obtenir la
restitution par la défenderesse, avec intérêts, d’un montant de 2'462'829
fr. 30 qu’elle aurait payé et qui excéderait le prix de l’ouvrage convenu
dans le contrat passé entre les parties, ont retenu que celles-ci avaient
conclu le 9 novembre 2012 un contrat d’entreprise. Ils ont relevé que l’art.
2 de ce contrat prévoyait, d’une part, la détermination du prix de
l’ouvrage basé sur l’établissement d’un décompte final des coûts de
l’ouvrage et la fixation d’un prix plafond à adapter en fonction des plus et
moins-values et, d’autre part, que, par cette même clause, les parties
étaient également convenues que si le montant du décompte final était
inférieur au prix plafond adapté, la moins-value devrait être répartie à
parts égales entre l’entrepreneur général et le maître de l’ouvrage. En

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l’occurrence, selon les premiers juges, il n’était pas contesté que le coût
de l’ouvrage s’était finalement élevé à 32'477'076 fr. HT, soit au total
mentionné dans le décompte final du 19 juin 2017, sous déduction des
postes « Frais entreprise générale » et « Provisions pour travaux
garantie ». En outre, il résultait du contrat et de ses avenants que le
montant de base du prix plafond de l’ouvrage était de 47'500'000 fr. HT,
que la somme des plus-values se serait élevée à 233'962 fr. HT et celle
des moins-values à 32'578 fr. 70 HT, de sorte que le prix plafond de
l’ouvrage était de 47’701’383 fr. 30 HT (47'500'000 fr. + 233'962 fr. -
32'578 fr.). Ainsi, les premiers juges ont relevé que la moins-value à
répartir entre les parties était de 15'224'307 fr. 30 (47'701'388 fr. 30 HT -
32'477'076 fr. HT), à savoir 7'612'153 fr. 65 chacune. En définitive, étant
donné qu’Y.________ n’avait versé que 44'240'000 fr. à H.________SA, soit
3'461'383 fr. 30 de moins que le prix plafond de l’ouvrage, et que cette
dernière avait payé des acomptes sur la moins-value pour une somme
totale de 1'870'370 fr. 35, celle-ci était bien débitrice envers la
demanderesse d’un montant de 2'280'400 fr. HT ([7'612'153 fr. 65 -
3'461'383 fr. 30 (47'701'383 fr. 30 - 44'240'000 fr.) - 1'870'370 fr. 35]).
Les premiers juges ont déclaré irrecevable la conclusion
constatatoire n° 2 formulée par la défenderesse, dès lors que celle-ci
n’avait pas d’intérêt juridique à faire constater l’existence de sa prétendue
créance en paiement de commissions pour 2'665'200 fr. puisque son
action condamnatoire en paiement du solde dû après compensation
(202'386 fr.) permettait de lever l’incertitude sur ce point.
Les premiers juges ont à cet égard considéré que les parties
n’avaient conclu un contrat de courtage ni par écrit ni oralement
s’agissant des négociations du contrat de bail du 9 novembre 2012 avec la
R.________ et du contrat de vente du 18 décembre 2015 avec la
W.________. Les premiers juges ont d’abord retenu que les parties
n’avaient pas eu la réelle et commune intention de conclure un contrat de
courtage concernant la négociation du contrat de bail avec la R.________,
dès lors, d’une part, que les négociations avaient débuté dès l’année
2010, avant que B.________, représentante d’Y.________, ne rencontre

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D.________ et, d’autre part, qu’au vu des éléments au dossier, notamment
du fait que le prénommé n’avait pas eu de contact direct avec la
R.________ après une séance du 26 septembre 2012, B.________ avait
uniquement exprimé la volonté de se faire conseiller par l’intéressé. Selon
les premiers juges, par surabondance, quand bien même un accord entre
la prénommée et D.________ aurait été admis sur la participation de celui-ci
à la négociation du contrat de bail du 9 novembre 2012, aucun élément ne
permettait de conclure à un accord sur le second élément objectivement
essentiel du contrat de courtage, à savoir le principe de la rémunération,
dès lors que les deux intéressés n’avaient pas évoqué de quelconque
rémunération au moment de la prétendue intervention de D.________ dans
la négociation du contrat de bail du 9 novembre 2012. Par ailleurs, dans la
mesure où la défenderesse s’occupait de l’entier de la construction du
projet immobilier de B.________, elle était particulièrement impliquée dans
celui-ci, et la prénommée ne pouvait donc pas de bonne foi s’attendre à ce
que la sollicitation de certains conseils soit comprise par la défenderesse
comme un mandat de courtage de négociation, si bien qu’une
interprétation selon le principe de la confiance ne permettait pas non plus
de conclure à un accord de principe sur la rémunération. Ainsi, les
premiers juges ont considéré que H.________SA n’établissait pas l’existence
d’un contrat de courtage pouvant donner lieu à une commission en sa
faveur en lien avec le contrat de bail du 9 novembre 2012. Enfin, ils ont
relevé qu’il n’était pas nécessaire d’examiner le moyen de la
demanderesse concernant l’absence de légitimation « active » de la
défenderesse, précisant toutefois que D.________ avait agi, les 26 et 28
septembre 2012, pour le compte de cette dernière et non pour son propre
compte, et admettant ainsi la légitimation « active » de [...].
Ensuite, s’agissant des négociations ayant abouti à la
conclusion du contrat de vente conclu le 18 décembre 2015 entre la
W.________ et la demanderesse, représentée par B.________, les premiers
juges ont notamment retenu qu’elles avaient débuté en 2010 ou en 2011,
avant la rencontre de la prénommée avec D.________, que l’intéressée
avait simplement sollicité l’avis de celui-ci sur l’offre à adresser à la
W.________ et que la demanderesse avait toujours directement échangé

- 5 -
avec la W.________ et lui avait même transmis une offre de vente. Dans ces
circonstances, ils ont considéré que ni la volonté réelle et commune des
parties, ni le principe de la confiance, ne permettait de retenir que
D.________ devait négocier le contrat de vente avec la W.________ et que la
défenderesse avait échoué à démontrer l’existence d’un accord sur les
activités que le courtier était appelé à développer, de sorte qu’elle ne
pouvait pas prétendre à une rémunération à ce titre. Enfin, aucun élément
ne permettait de retenir que D.________ devait intervenir dans ce cadre à
titre onéreux.
B. Par acte du 3 juillet 2020, H.________SA a interjeté appel contre
ce jugement, en concluant, sous suite de frais et dépens de première et de
deuxième instances, à l’annulation du jugement rendu le 1er avril 2020 par
la Chambre patrimoniale cantonale et à la condamnation d’Y.________ à
verser à H.________SA la somme de 2'665'200 fr., sous déduction de la
somme de 2'462'832 fr. due par H.________SA, avec intérêts à 5% l’an dès
le 29 septembre 2016.
Par lettre du 24 novembre 2020, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal a informé les parties que la cause était gardée à juger,
qu’il n’y aurait pas d’autre échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen
de preuve nouveau ne serait pris en compte.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Y.________ est une société anonyme ayant son siège à [...] et
qui est inscrite au registre du commerce depuis le 28 février 2013. Elle a
pour but social [...].
B.________ est administratrice unique de cette société, avec
signature individuelle.
b) H.________SA est une société anonyme ayant son siège à
[...], dont le but inscrit au registre du commerce est [...].

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D.________ est administrateur unique de la défenderesse, avec
signature individuelle. Il est un professionnel de l’immobilier.
2. a) B.________ et D.________ se sont rencontrés au cours de
l’automne 2012, par l’entremise d’un dénommé [...].B.________ a alors
demandé à D.________ de la conseiller en relation avec le centre
commercial et administratif qu’elle entendait faire construire sur la
parcelle [...] de la Commune de [...] dont elle était propriétaire.
b) Le 9 novembre 2012, B.________, en qualité de maître de
l’ouvrage, et H.________SA, en qualité d’entrepreneur général, ont signé un
contrat d’entreprise générale portant sur la construction d’un centre
commercial et administratif avec parking souterrain sur la parcelle n° [...]
de la Commune de [...].
Ce contrat prévoit notamment ce qui suit :
« […]
2 TYPE DE CONTRAT, PRIX DE L’OUVRAGE
Décompte ouvert sur justificatifs
Le décompte final sera basé sur les décomptes détaillés, acceptés
par l’entrepreneur général et le maître de l’ouvrage, de tous les
sous-traitants, fournisseurs et mandataires de l’entrepreneur
général, ainsi que les pièces justificatives de tous les autres frais et
prestations compris dans le contrat.
Prix plafond de l’ouvrage
Le prix plafond HT de l’ouvrage s’élève à FS 47'500'000.00
(quarante-sept millions cinq cent mille francs).
Ce montant comprend la totalité des coûts de réalisation de
l’ouvrage, à savoir, notamment, les adjudications aux sous-traitants,
artisans, fournisseurs et bureaux techniques, les honoraires du
bureau d’architecte et de l’entrepreneur général H.________SA ainsi
que tous les autres frais et taxes du projet.
Ce prix est considéré comme prix maximal HT garanti de l’ouvrage,
pour toutes les prestations comprises dans le contrat et ses annexes
(les montants déjà payés aux bureaux d’études sont compris dans le
prix ci-dessus).

- 7 -
Le prix plafond comprend un éventuel renchérissement des coûts et
est fixé pour toute la durée des travaux.
Le prix plafond sera adapté en fonction des plus et moins-values
décidées et acceptées d’un commun accord entre les parties.
Si le montant total du décompte final dépasse le prix plafond
adapté, la différence du coût est entièrement à la charge de
l’entrepreneur général.
Si le montant total du décompte final est inférieur au prix plafond
adapté, la moins-value est répartie à parts égales entre
l’entrepreneur général et le maître de l’ouvrage.
Ne sont pas compris dans le prix :
- la TVA sur la somme de FS 47'500'000.00
- l’achat des terrains
- les travaux préparatoires déjà effectués
- les aménagements extérieurs.
[…]
13 TRIBUNAL – FOR DE JURIDICTION
Tout différend pouvant surgir entre les parties au sujet du présent
contrat sera tranché par les tribunaux ordinaires.
Le for est fixé à [...] et le droit suisse est applicable.
[…] ».
c) Le 12 avril 2013, B.________ et H.________SA ont signé un
avenant au contrat d’entreprise générale du 9 novembre 2012 concernant
les modalités de versement d’acomptes périodiques.
d) Au cours de la réalisation de l’ouvrage, B.________ et
D.________ ont entretenu d’excellents rapports. Celle-là a pu bénéficier à
plusieurs reprises des conseils de celui-ci, qui est un homme d’affaire très
expérimenté.
3. Par courrier du 25 avril 2013, Y.________, alors nouvellement
constituée, a indiqué ce qui suit à H.________SA :
« […]

- 8 -
Nous nous référons au contrat d’Entreprise Générale que vous avez
signé avec Mme B.________ en date du 9 novembre 2012 portant sur
la construction d’un bâtiment situé sur la rue des [...] à [...].
Nous vous informons que nous avons acquis le terrain sis rue [...] en
date du 4 avril 2013.
De ce fait, nous reprenons également le contrat d’Entreprise
Générale avec votre société. La personne de contact reste Mme
B.________.
[…] ».
4. a) Dès l'année 2010, avant qu'elle ne rencontre D.________,
B.________ a cherché des personnes intéressées à louer des locaux dans le
complexe immobilier qu'elle entendait faire construire sur la parcelle dont
elle était propriétaire à [...]. Dans ce cadre, le 10 juin 2010, B.________ a
signé avec la R.________ une convention afin de formaliser l'engagement
de cette société de louer une importante surface dans le complexe
immobilier susmentionné. La durée du bail prévue était de 20 ans.
Au moment de la signature de cette convention, le projet de
construction n'était pas suffisamment abouti pour fixer avec précision les
tarifs définitifs de la location. Les parties à la convention ont dès lors prévu
ce qui suit :
« 7. Prix indicatif de la location
Au stade actuel de l'avant-projet, les prix de location ne peuvent
être qu'indicatifs. Ces prix donnent cependant un ordre de grandeur
fiable.
Ils sont les suivants :
Surface commerciale : CHF 200.- à CHF 250.- le m2 pour une
finition en coque brute
[...] : CHF 270.- à CHF 280.- le m2 pour des
locaux remis finis. ».
b) Le 16 juillet 2012, B.________ a adressé à la R.________ un
courrier dont on peut extraire les passages suivants :

- 9 -
« Messieurs,
Je me réfère à notre entretien du 13 juillet 2012 qui, bien que
sympathique, m'a un peu surprise.
En effet, lorsque nous avons établi le calendrier d'avancement nous
avions décidé d'accélérer certaines étapes (commencer les
soumissions avant l'obtention du permis définitif) afin de pouvoir
commencer les travaux avant l'hiver. Il m'a toujours semblé que [...]
désirait commencer ce projet rapidement.
[…]
Quelle ne fut pas ma surprise du déroulement de notre rendez-vous
que j'imaginais nettement plus constructif. En effet, il n'y a eu
absolument aucun élément nouveau apporté, ni même une
quelconque discussion du loyer.
De plus, à présent nous avons fixé un rendez-vous le 12 septembre
qui pour moi est une date très tardive et où le futur bail doit être
précisé et un prix défini. J'ose donc espérer que vous n'allez pas
commencer des négociations à cette date.
[…]
Afin de commencer les travaux, il me faut le permis définitif ainsi
que le bail avec [...] pour obtenir le financement. Je ne peux pas
accepter de date plus lointaine que mi-septembre pour concrétiser
le bail.
Je vous confirme ma position pour le bail, soit CHF 250 pour 7'895
m2 [...], CHF 280.- pour 541 m2 [...] et concernant les 109 places de
parc un loyer de CHF 200'000.-.
[…] ».
c) Par courrier du 20 juillet 2012, la R.________ a répondu à
B.________ en ces termes :
« […]
En préambule, nous vous informons que nous sommes désolés que
vous ayez mal perçu notre dernière entrevue. [...] nous vous
confirmons que nous sommes toujours vivement intéressés à
intégrer ce projet et que les termes de la convention seront bel et
bien respectés.

- 10 -
Au demeurant, nous avons pris note que vous restez disposée à
négocier, contrairement à ce que vous aviez laissé entendre lors de
notre entrevue, mentionnant que vous vous en tiendrez à la
fourchette supérieure.
[…]
Dans l’intervalle, serait-il possible d’obtenir un projet de bail ainsi
que le descriptif technique ? Dès que le bail sera dans une version
définitive, nous ferons en sorte de soumettre celui-ci à notre
Administration pour approbation.
[…] »
d) Le 24 septembre 2012, B.________ a adressé le courriel
suivant à D.________ et à un architecte employé de H.________SA,
dénommé [...] :
« Messieurs,
Selon notre entretien du 21 septembre, je vous confirme avoir
informé [...] que vous serez tous deux présents au rendez-vous de
mercredi 26 septembre à 10h en leur [sic] bureaux, ch. du [...] à [...].
A toutes fins utiles, je vous joint [sic] à ce mail le contrat de bail
partiellement modifié selon les commentaires de [...] ainsi que notre
discussion.
[…] ».
e) Une séance s'est ainsi tenue le 26 septembre 2012 dans les
bureaux de la R.________, à [...], en présence de D.________, [...],B.________,
et deux représentants de la R.________, à savoir [...] et J.________.
[...] et J.________ désiraient, entre autres, que les surfaces de
bail soient revues à la baisse, en tenant compte de la surface nette de
plancher et non pas de la surface brute. Il a également été discuté
d'arrondir différentes valeurs. Ces divers « rabais » ont été acceptés.
D.________ a ensuite demandé à [...] de bien vouloir chiffrer clairement le
loyer qu'il estimait devoir payer pour la location, ce qu'il a fait.
f) Dans un courriel du 27 septembre 2012, J.________ a informé
B.________ de ce qui suit :

- 11 -
Madame,
Dans le prolongement de notre entrevue d'hier à nos bureaux, nous
avons provoqué une séance interne afin d'évoquer la problématique
du loyer, en regard du dossier qui doit être envoyé aux membres de
notre administration.
En bonne considération de la projection de rentabilité de cet
investissement, la Direction a décidé de maintenir le niveau
maximum du loyer à 2'130'000.-/an pour la partie commerciale, y
compris les places de parking.
Ainsi, et comme vous l'aurez compris, nous sommes en l'état
contraints de rester sur notre proposition d'hier qui est [sic] [...] pas
très éloignée de vos attentes [...] ».
B.________ a transmis ce courriel le lendemain à D.________ et à
[...].
g) Par courriel du 28 septembre 2012 envoyé par une
employée de H.________SA, et portant l’entête de celle-ci, D.________ a
adressé les commentaires suivants à B.________ et [...] s'agissant du
contrat de bail à conclure avec la R.________ :
« [...], [...],
Je vous communique ci-après ma détermination par rapport au mail
de [...] – M. J.________ du 27.09.12 :
- le loyer annuel de FS 2'130'000.00 ne semble pas négociable
- la durée du bail semble par contre négociable, au lieu de partir
sur 20 ans, prévoir 25 ans, ce prolongement de 5 ans faciliterait
le financement
- l'indexation prendrait effet depuis le début et le loyer serait ainsi
atteint après 3, 4 ans
- de la sort[e], une meilleure opportunité s'offrirait à l'investisseur
[...] ».
h) Le 9 novembre 2012, B.________, en qualité de bailleur, et la
R.________, en qualité de locataire, ont signé un document intitulé
« Contrat de bail » portant sur la location de locaux d'une surface de 7'500
m2 et d'un parking de 109 places situés dans le centre commercial en

- 12 -
construction sur la parcelle n° [...] de la commune de [...] pour un loyer
annuel de 1'980'000 fr. (1'800'000 fr. pour la surface commerciale et
180'000 fr. pour le parking), charges non comprises. Ce contrat a été
conclu pour une durée initiale de 25 ans. Il se renouvellera par deux
options unilatérales de 5 ans chacune en faveur du locataire.
Entendu en qualité de témoin le 16 mai 2019 par le Juge
délégué de la Chambre patrimoniale cantonale, J.________ a déclaré qu'il
pensait que les négociations auraient abouti avec ou sans l'intervention de
D.________.
5. a) En 2010 ou 2011, avant sa rencontre avec D.________,
B.________ est par ailleurs entrée en contact avec des représentants de la
[...] (ci-après : la W.________), et plus particulièrement sa directrice,
S.________, pour discuter de la possibilité de louer des locaux dans le
centre commercial et administratif qu'elle entendait faire construire sur la
parcelle dont elle était propriétaire à [...].
b) Le 18 septembre 2012, B.________ a adressé le courrier
suivant à la W.________ :
« Chère Madame,
Je me réfère à notre rencontre du 11 juin ainsi que [sic] votre
courrier du 22 juin concernant votre intention de trouver des locaux.
[...]
J'ai pris bonne note que vous cherchez des locaux à acheter et vous
propose de nous rencontrer à nouveau afin de discuter de cette
possibilité en cas d'intérêt de votre part.
Je propose donc de reprendre contact avec vous dès réception du
permis de construire.
[...] ».
c) Aux alentours de l'année 2013, plusieurs échanges sont
intervenus entre B.________ et S.________ s'agissant de la vente de locaux

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administratifs dans le complexe immobilier susmentionné. Elles ont
discuté de différentes structures de vente, sans articuler de prix.
d) Le 1er juillet 2013, S.________ a été informée par une
dénommée [...], agissant pour le compte de B.________, de ce qui suit :
« [...]
Mme [...] est en déplacement à l'étranger.
Elle n'a pas réussi à obtenir les informations nécessaires afin de
répondre à votre demande d'obtenir une offre de prix de vente des
locaux finis dans le bâtiment [...] à [...].
Elle va reprendre contact avec vous mercredi.
La proposition pour les locaux bruts selon le rendez-vous que vous
avez eu reste de CHF 40 mio HT.
[...] ».
e) Par courrier du 5 juillet 2013, Y.________ a indiqué à la
W.________ ce qui suit :
« [...]
Nous vous faisons parvenir ci-joint les documents suivants :
- Plan des étages 5, 6 et 7 aménagés selon votre cahier des
charges
- Descriptif détaillé du coût pour la réalisation des bureaux finis
selon plans.
[...]
Nous tenons à vous préciser certains calculs de notre descriptif :
1. Etant donné la disposition des bureaux dans chaque barre, il est
nécessaire de faire des cloisons vitrées afin d'amener la lumière
nécessaire aux bureaux dans les espaces centraux dans la
longueur.
2. Nous avons estimé un coût pour l'aménagement d'une cuisine
industrielle à CHF 550'000.- HT.
3. Nous avons imaginé situer le local des archives dans l'étage
parking au détriment de deux places de parc.
Comme vous pouvez le constater, nous arrivons à un coût pour la
réalisation des bureaux finis d'environ 13 mio HT.

- 14 -
[...] ».
f) Le 4 décembre 2013, B.________ a adressé à D.________ le
courriel suivant :
« Cher [...],
Je me permet [sic] de te contacter concernant le projet d'offre de
vente pour [...] que nous devons soumettre au plus tard vendredi.
[...] et [...] sont en train de terminer le coût de l'aménagement des
bureaux [...]. Le montant est d'environ CHF 13 mio. Afin de pouvoir
envoyer l'offre à [...], j'ai besoin de la confirmation de l'entreprise
générale pour ce montant. Je te laisse voir le détail du coût avec [...]
afin que l'on en discute.
De plus, je te soumet [sic] également le courrier ainsi que l'offre que
j'ai préparé [sic] pour [...] afin d'avoir ton avis.
[...] ».
g) Par courrier du 5 décembre 2013, Y.________ a transmis à la
W.________ une offre de vente pour 53'000'000 fr. HT, soit 57'240'000 fr.
TTC.
h) Par courrier du 6 août 2014, Y.________ a adressé à la
W.________ un projet de règlement de la propriété par étages à constituer
sur le centre commercial et administratif en construction à [...].
i) Le 1er septembre 2014, une séance a été organisée dans la
salle de conférence de la W.________, en présence de D.________, de [...],
d'un architecte dénommé [...], ainsi que de S.________ et de deux
employés de la W.________. Cette séance s'est poursuivie dans le bureau
de S.________, uniquement entre cette dernière et D.________.
Lors de la réunion, les discussions ont notamment porté sur la
manière dont D.________ gérait ses immeubles et les rumeurs y relatives,
ainsi que sur la réforme 2020. D.________ a par ailleurs fait part à
S.________ des rabais qu'il arrivait généralement à obtenir auprès des

- 15 -
maîtres d'état. Au cours de la séance, D.________ a abordé la question de
la vente des locaux dans le centre commercial et administratif en
construction sur la parcelle n° [...] de la Commune de [...].S.________ a
confirmé son intérêt à acheter ces locaux. D.________ a articulé un prix de
vente. S.________ a sollicité un rabais et a fait une contre-proposition de
prix. D.________ a indiqué à S.________ qu'il allait en discuter avec
B.________.
j) Par courriel du 3 septembre 2014, envoyé par une employée
de H.________SA et portant la signature de cette dernière, D.________ a
informé S.________ de ce qui suit :
« [...]
Par la présente, je me réfère à notre séance du 1er septembre 2014
en vos bureaux concernant la réalisation du Centre commercial cité
en marge.
Je vous informe que le maître de l'ouvrage, Mme B.________, m'a
d'ores et déjà confirmé son accord pour le montant de FS 55 000
000 TTC (cinquante-cinq millions de francs).
A cet effet, je souhaiterais connaître votre avis et vous propose de
parler de vive voix de ce dossier.
[...] ».
k) Par courrier du 11 septembre 2014, la W.________ a indiqué
à H.________SA qu'elle acceptait l'offre de vente des locaux, selon
descriptif des travaux d'aménagement 3, pour un montant de 55'000'000
fr. TTC.
l) Le 8 octobre 2014, Y.________ a adressé un courrier à la
W.________ pour lui confirmer son accord avec la vente de locaux
administratifs pour un montant de 55'000'000 fr. selon le descriptif des
travaux d'aménagement 3 du 28 février 2014.
m) Le 28 octobre 2014, Y.________, en qualité de maître de
l'ouvrage, et H.________SA, en qualité d'entrepreneur général, ont signé un

- 16 -
document intitulé « CONTRAT D'ENTREPRISE GENERALE » portant sur
l'aménagement des bureaux achetés par la W.________, pour un prix
forfaitaire de 13'500'000 fr. HT.
La vente des locaux à la W.________ a ainsi permis à
H.________SA de décrocher une affaire rentable.
n) Le 18 décembre 2015, Y.________ et la W.________ ont signé
un acte de vente portant sur une partie des locaux du centre commercial
sis sur la parcelle n° [...] de la Commune de [...], pour un prix de
55'000'000 fr., TVA de 8% incluse, comprenant l'aménagement des
bureaux confiés à H.________SA.
o) Entendue en qualité de témoin le 16 mai 2019 par le Juge
délégué de la Chambre patrimoniale cantonale, S.________, directrice de la
W.________, a déclaré qu’aux environs de 2013, elle avait eu plusieurs
échanges avec B.________, car elle était intéressée par l’achat du bien de
cette dernière et aussi car elle voulait vendre un immeuble à [...]. Elle
avait donc rencontré la prénommée à ce propos également, précisant que
l’offre faite par B.________ ne lui avait initialement pas convenue et que
cela l’aurait arrangée en quelque sorte de faire un échange entre les deux
immeubles. S.________ a indiqué que pour elle, elle avait donné l’accord de
principe concernant la vente à B.________ à la base, que le prix avait été
discuté rapidement, sans âpres négociations, à la séance du 1er septembre
2014 et qu’elle avait répondu par une contre-offre qui devait être
transmise à B.________. Elle a ajouté qu’à la base, ce n’était pas le prix qui
l’intéressait au premier plan mais toute la structure des locaux, aspects
qui ont, d’après elle, été négociés avec la prénommée et les architectes.
6. a) Afin de chiffrer le coût de l'ouvrage en fonction de son
avancement, H.________SA a établi des situations financières provisoires
les 31 décembre 2014, 30 juin 2015 et 29 février 2016, selon lesquelles le
coût probable de l'ouvrage serait inférieur au prix plafond fixé par les
parties.

- 17 -
b) Par courrier du 16 avril 2015, Y.________ a indiqué à
H.________SA que le montant auquel elle aurait droit selon l’art. 2 du
contrat d’entreprise générale du 9 novembre 2012 (montant total du
décompte final inférieur au prix plafond adapté) devrait être versé à [...]
Sàrl à titre de commission.
Conformément aux instructions reçues d’Y.________,
H.________SA a versé sur le compte de [...] Sàrl (i) un montant de 500'000
fr. HT, plus TVA, reçu le 4 juin 2015, (ii) un montant de 1'000'000 fr. HT,
plus TVA, reçu le 6 août 2015, et (iii) un montant de 370'370 fr. 35 HT,
plus TVA, reçu le 2 septembre 2016. H.________SA a ainsi payé des
acomptes sur la moins-value pour une somme totale de 1'870'370 fr. 35
HT.
c) Entre le 28 février 2013 et le 10 juillet 2015, Y.________ a
versé à H.________SA une somme totale de 44'240'000 fr. en paiement de
la réalisation de l'ouvrage du centre commercial et administratif à [...].
d) Il ressort de plusieurs avenants au contrat d'entreprise
générale du 9 novembre 2012 liant les parties (i) que la somme des plus-
values convenues entre les parties s'élève à 233'962 fr. HT (Avenant 01 à
Avenant 07), et (ii) que la somme des moins-values convenues entre les
parties s'élève à 32'578 fr. 70 HT (Avenant 08).
e) Le 22 août 2016, H.________SA a adressé à [...] Sàrl le
décompte provisoire suivant :

- 18 -
f) Par courrier du 22 septembre 2016, adressé au nom
d’Y.________ et signé au nom de H.________SA, D.________ a indiqué ce qui
suit à B.________ :
« [...] la somme, que tu as versée, ne couvre pas la totalité de
l'opération comprenant le contrat EG, les commissions de vente
(AVS 55 Mios de vente) et l'amélioration des baux à loyer ( [...] 13
Mios de revenus nets supplémentaires) [...] ».
Entendu en qualité de témoin le 16 mai 2019 par le Juge
délégué de la Chambre patrimoniale cantonale, [...], ancien directeur
responsable immobilier de la R.________, a déclaré ne pas avoir
connaissance d'une commission concernant le contrat de bail du 9
novembre 2012.
g) Le 29 septembre 2016, D.________ a adressé à Y.________ la
facture suivante :
h) Par courriel du 30 septembre 2016, Y.________ a signifié à
H.________SA qu'elles n'étaient liées par aucun contrat de courtage et que
la facture du jour précédent était par conséquent nulle.
i) Par courrier du 30 septembre 2016, D.________ a informé
Y.________ qu'elle maintenait ses prétentions en paiement de commissions.

- 19 -
j) Par courrier du 24 octobre 2016 de son conseil, adressé au
conseil de H.________SA, Y.________ a une nouvelle fois contesté être
débitrice des commissions invoquées par H.________SA.
k) Sur réquisition d’Y.________ auprès de l'Office des poursuites
[...], un commandement de payer (poursuite n° [...]) la somme de
1'534'415 fr. 65 avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2016 –
mentionnant comme titre de la créance « Contrat d'entreprise générale du
9 novembre 2012 » – a été notifié à H.________SA le 5 décembre 2016.
Cette dernière a formé opposition totale à ce commandement de payer.
l) Sur réquisition de H.________SA auprès de l'Office des
poursuites [...], un commandement de payer (poursuite n° [...]) la somme
de 3'647'200 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 31 août 2015 – mentionnant
comme titre de la créance « Solde dû sur forfait selon contrat d'entreprise
générale du 9.11.2012 » – a été notifié à Y.________ le 16 décembre 2016.
Cette dernière a formé opposition totale à ce commandement de payer.
m) Sur réquisition de H.________SA auprès de l'Office des
poursuites [...], un commandement de payer (poursuite n° [...]) la somme
de 3'647'200 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 31 août 2015 – mentionnant
comme titre de la créance « Solde dû sur forfait selon contrat d'entreprise
générale du 9.11.2012 / Cette poursuite annule et remplace la poursuite
n° [...] » – a été notifié à Y.________ le 14 février 2017. Cette dernière a
formé opposition totale à ce commandement de payer.
n) Après plusieurs sollicitations d’Y.________, dont notamment
le 29 septembre 2016, H.________SA lui a transmis, par courriel du 19 juin
2017, le décompte final concernant le contrat d'entreprise générale du 9
novembre 2012.
Il ressort du décompte que le coût final réel des travaux s'est
élevé à 34'942'076 fr. HT. Ce total tient compte (i) de 90'000 fr. pour des
« Frais entreprise générale » et de 2'375'000 fr. relatifs à des « Provisions
pour travaux garantie ».

- 20 -
H.________SA a par ailleurs fait figurer dans ce décompte un
poste distinct « Commissions de vente et location » pour 2'590'000 francs.
o) Y.________ a contesté ce décompte dans un courrier de son
conseil adressé le 20 juillet 2017 au conseil de H.________SA. Ce courrier
contient notamment les passages suivants :
« [...]
- En premier lieu, ce décompte fait abstraction de l'avenant n° 8
(CFC D8), ce qui implique qu'un montant de CHF 32'578.70 doit
être porté en déduction du montant total des travaux
contractuellement convenu.
- En second lieu, la somme de CHF 90'000 facturée par votre
mandante au titre de « Frais d'entreprise générale » se révèle
totalement injustifiée et n'a aucun fondement contractuel (CFC
V.2.2).
- En troisième lieu, le montant de CHF 2'375'000 retenu au titre de
« Provisions/ Garanties à 5 ans » et qui semble concerner des
travaux de garantie ne trouve également aucun fondement
contractuel ou légal et doit ainsi être écarté (CFC Y).
[...]
- Enfin, ma cliente conteste catégoriquement les commissions de
vente et de location facturée [sic] indûment par votre mandante.
[...] ».
7. a) Le 9 février 2017, Y.________ a déposé une requête de
conciliation à l'encontre de H.________SA auprès de la Chambre
patrimoniale cantonale tendant en substance au paiement d'une somme
de 1'534'415 fr. 65. La demanderesse, qui n'avait pas encore reçu le
décompte final transmis le 19 juin 2017 par la défenderesse, a
expressément réservé une amplification de ses conclusions en cours
d'instance. La conciliation entre les parties n'ayant pas abouti, une
autorisation de procéder a été délivrée à la demanderesse le 14 juillet
2017.

- 21 -
b) Par demande du 19 septembre 2017, Y.________ a pris les
conclusions suivantes à l'encontre de H.________SA :
A la forme
- Déclarer recevable la présente demande.
Au fond
Principalement
- Condamner H.________SA à verser à Y.________ la somme de CHF
2'462'829.30 (TVA incluse), avec intérêts à 5% l'an dès 1er
septembre 2016.
- Ordonner la mainlevée définitive de l'opposition formée par
H.________SA au commandement de payer, poursuite n° [...],
notifié le 5 décembre 2016 à concurrence de CHF 1'534'415.65
avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2016.
- Dire que la poursuite n° [...] ira sa voie.
- Réserver à Y.________ le droit d'amplifier ses conclusions en cours
d'instance.
- Condamner H.________SA en tous les frais et dépens de la
présente procédure, lesquels comprendront le défraiement
intégral du Conseil d’Y.________.
- Débouter H.________SA de toutes autres, plus amples ou
contraires conclusions.
Subsidiairement
- Acheminer Y.________ à prouver par toutes voies de droit utiles la
réalité des faits allégués dans la présente demande.
c) Le 26 janvier 2018, H.________SA a déposé une réponse au
pied de laquelle elle a pris les conclusions suivantes à l'encontre
d’Y.________ :
« 1. Rejeter la demande dans toutes ses conclusions.
2. Dire et constater que la société Y.________ doit à la société
H.________SA la somme de 3'054'000.- avec intérêt à 5% l’an
dès le 29 septembre 2016.

- 22 -
3. Après compensation : condamner la société Y.________ à payer
à la société H.________SA la somme de CHF 591'168.- (CHF
3'054'000.- - CHF 2'462'832.-), avec intérêts à 5% l'an dès le 29
septembre 2016.
4. Avec suite de frais judiciaires et dépens. ».
d) Par réplique du 14 mai 2018, Y.________ a pris les
conclusions suivantes à l'encontre de H.________SA :
1. Statuant sur demande principale
Principalement
- Condamner H.________SA à verser à Y.________ la somme de
CHF 2'462'829.30 (TVA incluse) avec intérêts à 5% l'an dès
1er septembre 2016.
- Ordonner la mainlevée définitive de l'opposition formée par
H.________SA au commandement de payer, poursuite n°
[...], notifié par l'Office des poursuites des districts de [...] le
5 décembre 2016 à concurrence de CHF 1'534'415.65 avec
intérêts à 5 % l'an dès le 1er septembre 2016.
- Dire que la poursuite n° [...] ira sa voie.
- Réserver à Y.________ le droit d'amplifier ses conclusions en
cours d'instance.
- Condamner H.________SA en tous les frais et dépens de la
présente procédure, lesquels comprendront le défraiement
intégral du Conseil d’’Y.________.
- Débouter H.________SA de toutes autres, plus amples ou
contraires conclusions.
Subsidiairement
- Acheminer Y.________ à prouver par toutes voies de droit
utiles la réalité des faits allégués dans la présente écriture.
2. Statuant sur demande reconventionnelle
- Débouter H.________SA de toutes ses conclusions.
- Condamner H.________SA aux frais et dépens, lesquels
comprendront le défraiement intégral du Conseil
d’Y.________.

- 23 -
e) Le 31 août 2018, H.________SA a déposé une duplique au
pied de laquelle elle a pris les conclusions suivantes à l'encontre de la
demanderesse :
« 1. Rejeter la demande du 19 septembre 2018 dans toutes ses
conclusions ;
2. Dire et constater que la société Y.________ doit à la société
H.________SA la somme de CHF 2'665'200.00 avec intérêts à 5% l'an
dès le 29 septembre 2016.
3. Après compensation : condamner la société Y.________ payer
[sic] à la société D.________ SA la somme de CHF 202'368.00 avec
intérêts à 5% l'an dès le 29 septembre 2016.
4. Avec suite de frais judiciaires et dépens. ».
f) Le 9 novembre 2018, Y.________ s'est déterminée sur les
allégués de la duplique.
g) Les témoins [...], [...],J.________, [...], [...] et S.________ ont
été entendus par le Juge délégué de la Chambre patrimoniale cantonale le
16 mai 2019.
h) Les parties ont été interrogées par le Juge délégué de la
Chambre patrimoniale cantonale lors d'une audience qui s'est tenue le 11
septembre 2019.
i) Les parties ont déposé auprès de la Chambre patrimoniale
cantonale des plaidoiries écrites ainsi que des plaidoiries écrites
responsives, les 16 décembre 2019 et 7 février 2020 s'agissant
d’Y.________, et les 17 décembre 2019 et 10 février 2020 s'agissant de
H.________SA.
En d roit :
1.

- 24 -
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les
décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel, écrit et motivé, doit être introduit
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée
(art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, interjeté en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), dirigé contre une
décision finale de première instance et portant sur des conclusions
supérieures à 10’000 fr., l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les réf. cit.) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les
faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22
septembre 2015 consid. 2.2).
3. L’appelante invoque une constatation inexacte des faits.
3.1 L’appelante reproche aux premiers juges d’avoir retenu que
B.________ et D.________ ont entretenu d’excellents rapports au cours de la
réalisation de l’ouvrage et que celle-là a pu bénéficier à plusieurs reprises
des conseils de celui-ci. Elle expose que les parties n’avaient aucune
relation amicale par laquelle elles se rendaient mutuellement moult
services et conseils en lien avec leurs affaires patrimoniales respectives et
qu’elles n’étaient que des partenaires commerciaux qui entretenaient des
relations strictement contractuelles. Elle ajoute qu’elle n’a au surplus
jamais fourni, à bien plaire, des conseils ou des services à B.________, ni

- 25 -
s’agissant des négociations du contrat de bail avec la R.________,
respectivement des négociations du contrat de vente immobilière avec la
W.________, ni dans d’autres cadres. L’appelante reproche à l’autorité
intimée d’avoir uniquement fondé son affirmation sur la base de
l’interrogatoire de B.________, alors que celui-ci ne serait corroboré par
aucun autre élément au dossier, en particulier aucun autre témoignage.
Elle estime ainsi que les premiers juges ne pouvaient pas retenir les
déclarations de B.________ à cet égard.
En l’espèce, on relève en premier lieu que le courriel adressé
par B.________ le 4 décembre 2013 à D.________ corrobore le fait qu’elle a
sollicité son avis sur le courrier et l’offre qu’elle avait préparés concernant
la vente du bien à la W.________ (P. 29, all. 42). Cependant, comme l’a
retenu le jugement attaqué (p. 28), il ne ressort pas de l’état de fait que
D.________ aurait donné suite à ce courriel. Ensuite, l’autorité intimée a
qualifié les rapports entre B.________ et D.________ d’excellents. Or, cela ne
sous-entend pas nécessairement des rapports amicaux, mais bien plus des
rapports professionnels dénués de toute mésentente ou conflit, comme en
atteste le ton tant cordial que sérieux adopté par ledit courriel. Quoi qu’il
en soit, la motivation opérée par les premiers juges pour dénier le droit à
D.________ à une commission de courtage ne se fonde pas sur la seule
déclaration de la représentante de l’intimée au sujet des rapports
entretenus par les parties, mais aussi sur l’appréciation de divers autres
éléments au dossier, de sorte que ladite déclaration n’est pas à elle seule
décisive. Au terme de son appréciation des preuves, l’autorité intimée a
ainsi retenu de manière convaincante que l’appelante s’était occupée de
l’entier de la construction du projet immobilier de B.________ et qu’elle
était ainsi particulièrement impliquée dans celui-ci, de sorte que la
sollicitation de certains conseils par la prénommée pouvait ne pas
découler d’un contrat de courtage.
Le grief de l’appelante doit donc être rejeté.
3.2 L’appelante reproche aux premiers juges d’avoir retenu
qu’Y.________ avait toujours eu des échanges directs avec la W.________ et

- 26 -
qu’elle lui avait elle-même transmis une offre de vente. Elle estime pour
sa part que si l’intimée et la W.________ avaient certes eu quelques
contacts dès 2010, leurs discussions auraient rapidement débouché sur
une impasse, de sorte qu’elles n’auraient jamais été en mesure de
finaliser leurs relations contractuelles. Elle ajoute qu’elle serait intervenue
pour cette raison et qu’elle aurait par la suite eu l’essentiel des contacts
avec la W.________, sans que l’intimée ne soit partie à ceux-ci. L’appelante
expose que ces contacts ressortent notamment d’un courriel du 3
septembre 2014 ainsi que d’une correspondance du 11 septembre 2014.
En outre, la séance du 1er septembre 2014 s’était faite en l’absence de
B.________. En définitive, l’appelante considère qu’elle serait à elle seule
parvenue à débloquer la situation dormante dans laquelle se trouvaient
alors l’intimée et la W.________.
Les premiers juges ont retenu que, jusqu’à la séance du 1er
septembre 2014, aucun élément ne permettait de considérer que
D.________ serait intervenu dans la négociation du contrat de vente, mais
que la question se posait en revanche s’agissant de la séance organisée le
1er septembre 2014 dans la salle de conférence de la W.________, au cours
de laquelle D.________ avait abordé le sujet de la vente des locaux dans le
centre commercial et administratif en construction sur la parcelle [...] de la
Commune de [...]. L’autorité intimée a indiqué qu’il était établi que
D.________ avait articulé à cette occasion un prix de vente dont on ignorait
le montant, ce que l’appelante ne remet du reste pas en cause dans son
appel, et que la représentante de la W.________ avait sollicité un rabais et
avait fait une contre-proposition de prix, puis que D.________ avait indiqué
à cette dernière qu’il allait en discuter avec B.________. Ensuite, toujours
selon les premiers juges, le 3 septembre 2014, l’appelante avait informé la
W.________ que B.________ consentait au prix de 55'000'000 fr. TTC et la
W.________ avait répondu à l’appelante qu’elle acceptait cette offre. En
définitive, au vu de ces éléments, la Chambre patrimoniale cantonale a
considéré que l’intimée avait toujours échangé directement avec la
W.________, lui avait même transmis une offre de vente et n’avait
vraisemblablement aucune raison de penser que la question du prix de
vente des locaux serait abordée par D.________ lors de la séance du 1er

- 27 -
septembre 2014 et a fortiori discutée par ce dernier. Les premiers juges
ont ajouté que cette séance, organisée en présence des architectes mais
en l’absence de B.________, n’était initialement pas destinée à aborder la
question du prix de vente des locaux, mais plutôt à discuter d’aspects
techniques en lien avec l’aménagement des bureaux par l’appelante.
Cette appréciation des preuves est conforme à l’état de fait.
En effet, comme évoqué, depuis 2010 ou 2011 et jusqu’au 1er septembre
2014, Y.________ avait toujours échangé directement avec la W.________.
Elle l’avait informée en 2012 qu’elle reprendrait contact avec elle dès la
réception du permis de construire et lui avait même transmis, le 5
décembre 2013, une offre de vente pour un montant de 53’000'000 fr. HT.
Dès le 1er septembre 2014, D.________ était intervenu auprès de la
W.________ dans les circonstances décrites ci-dessus. Cette intervention a
été examinée de manière détaillée par les premiers juges et leur
appréciation à cet égard est, au regard de l’ensemble des éléments au
dossier, parfaitement convaincante. L’intervention de D.________
s’inscrivait en effet avant tout dans le cadre de l’évolution du projet de
construction de l’intimée, auquel il participait en tant que représentant de
l’entrepreneur général depuis l’automne 2012 avec un intérêt propre à
son avancement.
Le grief de l’appelante doit donc être rejeté.
3.3 L’appelante reproche aux premiers juges d’avoir omis de tenir
compte de la grande connexité temporelle existant entre ses
interventions, selon elle décisives, d’une part dans le cadre des
négociations avec la R.________ et la W.________ et d’autre part dans le
cadre de la conclusion à très brève échéance du contrat de bail du 9
novembre 2012, respectivement du contrat de vente immobilière du 18
décembre 2015. Sur ce point, l’appelante estime que les négociations
entamées par l’intimée en 2010 étaient bloquées en raison de désaccords
jusqu’à son intervention, à compter du mois de septembre 2012 s’agissant
de la R.________ et du mois de décembre 2013 s’agissant de la W.________.

- 28 -
Les premiers juges ont exposé que lorsque B.________ avait été
mise en contact avec D.________ en automne 2012, elle l’avait invité, ainsi
que [...], architecte de H.________SA, à participer à une séance prévue avec
la R.________ le 26 septembre 2012, qui avait notamment pour but
d’évoquer la problématique du loyer, des points techniques ayant
cependant également été abordés à cette occasion. Ensuite, ils ont
indiqué que le lendemain, la R.________ avait exprimé par courriel sa
position concernant le prix du loyer à B.________ et que celle-ci avait fait
suivre ce courriel à D.________, qui lui avait donné son avis, et en
particulier proposé de prévoir, vu que la R.________ n’était pas disposée à
négocier le prix articulé, une durée du bail de 25 ans au lieu de 20 ans. La
conclusion du contrat de bail avait finalement eu lieu le 9 novembre 2012.
Il résulte de ce qui précède que l’état de fait retenu par l’autorité intimée
laisse bien entendre que le loyer avait été arrêté après la séance du 26
septembre 2012. Ainsi, contrairement à ce que soutient l’appelante, il
n’est pas déterminant que l’autorité intimée se soit également fondée sur
le témoignage de J.________, architecte de la R.________, pour retenir que
les négociations auraient abouti avec ou sans l’intervention de D.________.
Par ailleurs, concernant le témoin [...], même à supposer qu’il ait attesté la
présence de D.________ lors de la signature du contrat de bail, il a
également déclaré ne pas se souvenir précisément du rôle joué par celui-
ci, ajoutant par ailleurs que D.________ n’avait pas négocié directement
avec la R.________ (pv d’audience, p. 24).
Au vu de ces circonstances, on ne saurait suivre l’appelante
lorsqu’elle affirme que les négociations étaient bloquées jusqu’à son
intervention et que celle-ci aurait été décisive, dès lors que, comme cela a
été mentionné ci-dessus, l’intervention de l’intéressée s’inscrivait dans le
cadre du contrat d’entreprise générale. Ainsi, l’appréciation des preuves
opérée par la Chambre patrimoniale cantonale à cet égard emporte la
conviction de la Cour de céans.
4. Selon l'art. 412 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars
1911 ; RS 220), le courtage est un contrat par lequel le courtier est
chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de

- 29 -
conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la
négociation d'un contrat. Le courtage doit présenter les deux éléments
essentiels suivants : il doit être conclu à titre onéreux et les services
procurés par le courtier, qu'il soit indicateur ou négociateur, doivent
tendre à la conclusion d'un contrat, quelle qu'en soit la nature (ATF 139 III
217 consid. 2.3 ; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Les deux prestations
possibles d'un courtier (indiquer un cocontractant ou négocier le contrat)
peuvent être cumulées (ATF 110 II 276 consid. 2a). Le courtier n’est en
principe pas le représentant direct de son client lors de la conclusion du
contrat (TF 4C.112/1997 du 23 janvier 1998 consid. 2c/aa). Suivant les
circonstances, le courtier doit être chargé de veiller plus ou moins
largement aux intérêts de son cocontractant (ATF 110 II 276 consid. 2a).
Les règles du mandat (art. 394 ss CO) sont applicables au contrat de
courtage, en tant qu'elles sont compatibles avec la nature de ce contrat
(art. 412 al. 2 CO ; ATF 110 II 276 consid. 2a). La conclusion du contrat de
courtage n'est soumise à aucune exigence de forme (ATF 131 III 268
consid. 5.1.2 ; ATF 139 III 217 consid. 2.3).
Le courtier qui fait valoir une rémunération à la suite d’une
activité déterminée doit prouver, conformément à l’art. 8 CC (Code civil
suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), que les services allégués
correspondent au type de courtage prévu par les parties (ATF 90 II 92
consid. 2 et 3 ; TF 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid. 3.2 ; TF
4A_673/2010 du 3 mars 2011 consid. 3.2.2).
L'art. 413 al. 1 CO prévoit que le courtier a droit à son salaire
dès que la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.
Pour prétendre à une commission, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il
a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF
131 III 268 consid. 5.1.2 ; ATF 124 III 481 consid. 3a et les arrêts cités). Il
faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu
et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la
conclusion du contrat. Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat
principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que
celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers

- 30 -
satisfaisant à l'objectif du mandant ; en d'autres termes, la jurisprudence
se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la
décision du tiers, lien qui peut subsister malgré une rupture des
pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 ; ATF 76 II 378 consid. 2 ; ATF 72 II 84
consid. 2 ; plus récemment, TF 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid.
4.1 et les arrêts cités). Il importe peu que le courtier n'ait pas participé
jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre
courtier ait également été mis en œuvre (TF 4A_75/2016 du 13 septembre
2016 consid. 4.1).
5. L’appelante invoque une violation des art. 412 ss CO en
relation avec le contrat de bail conclu avec la R.________.
5.1 Pour soutenir l’existence d’un contrat de courtage relatif audit
contrat de bail, l’appelante fait d’abord valoir qu’elle aurait fourni des
prestations intellectuelles en vue de la conclusion du contrat de bail
précité, de sorte que le premier élément objectivement essentiel du
contrat de courtage serait réalisé. A cet égard, elle expose en substance
qu’en 2012, aucun accord définitif sur la question du loyer, élément
objectivement essentiel du contrat de bail, n’avait encore été trouvé entre
Y.________ et la R.________, malgré la signature par ceux-ci, deux ans plus
tôt, de la convention du 10 juin 2010 fixant les grandes lignes des
modalités d’un futur contrat de bail. L’appelante ajoute que l’intimée
aurait donc requis son aide pour débloquer la situation, en sollicitant de
D.________ qu’il participe à la séance du 26 septembre 2012 et qu’il
rencontre les représentants de la R.________, après avoir fait parvenir à
l’entrepreneur, le 24 septembre 2012, le projet du contrat de bail.
D.________ aurait ensuite négocié avec [...] et J.________ en intervenant de
manière proactive tout au long de la séance, puis qu’il se serait déterminé
sur le bail, par courriel du 28 septembre 2012, en conseillant à l’intimée
de prolonger la durée de celui-ci, élément également objectivement
essentiel du contrat de bail, tout en acceptant la baisse du prix de loyer
requise par la R.________. L’appelante fait en outre valoir que la teneur de
ce dernier courriel démontrerait qu’il s’agissait plus que d’un simple
conseil et que selon le témoin [...],D.________ avait apporté son expérience

- 31 -
pour régler un paramètre du bail. L’appelante s’étonne encore du fait que
la Chambre patrimoniale cantonale, qui a pourtant admis sa légitimation,
ait considéré que l’intimée entendait uniquement se faire conseiller par
D.________. Sur ce point, elle estime en effet qu’elle serait intervenue en
qualité de partenaire contractuel lors de la séance du 26 septembre 2012,
puisqu’elle y était représentée par D.________ ainsi que par l’architecte
[...]. Pour appui son grief, l’appelante ajoute que l’intimée aurait
également adressé une copie de son courriel du 24 septembre 2012 à ce
dernier.
5.2 Il est incontesté qu’en été 2012, les négociations entre
l’intimée et la R.________ sur le contrat de bail n’avaient pas encore abouti.
Toutefois, cette négociation allait de pair avec l’avancement du projet de
construction, comme en attestent non seulement le courrier de l’intimée
du 16 juillet 2012 adressé à la R.________, qui fait état de la nécessité
d’être en possession du permis de construire définitif et du bail pour
obtenir le financement, mais aussi la réponse de celle-ci du 20 juillet 2012,
qui souhaitait pour sa part obtenir un projet de bail ainsi que le descriptif
technique avant une prochaine séance avec l’intimée. Ainsi, dans la
mesure où l’entrepreneur général était responsable des aspects
techniques de cet important projet de construction, la présence de celui-ci
à cette séance, qui s’est finalement déroulée le 26 septembre 2012,
s’imposait. C’est d’ailleurs également en ce sens qu’il faut lire le courriel
adressé le 24 septembre 2012 par l’intimée à D.________ et [...]. Dans
celui-ci, B.________ avait en effet écrit : « A toutes fins utiles, je vous joint
(sic) à ce mail le contrat de bail partiellement modifié selon les
commentaires de [...] ainsi que notre discussion ». Lors de cette séance,
l’appelante était donc représentée par D.________ ainsi que par l’architecte
[...] et, vu la teneur du courrier du 20 juillet 2012 précité, la présence de
ceux-ci s’expliquait par le fait que la R.________ avait requis le descriptif
technique dans le cadre de la finalisation du projet de bail. Par ailleurs, les
témoignages clairs et univoques de [...] et de J.________ ne permettent
nullement de retenir que l’appelante aurait négocié le contrat de bail avec
la R.________, le témoin [...] admettant seulement que D.________ avait

- 32 -
apporté son expérience pour régler un paramètre du bail, par quoi il faut
entendre la durée de celui-ci (pv audience, pp. 19-20 et 24-25).
Au demeurant, l’appelante ne saurait tirer un argument en sa
faveur du fait que l’autorité de première instance a admis sa légitimation.
En effet, nonobstant la confusion opérée dans le jugement attaqué entre
la qualité pour défendre, en lien avec la recevabilité de ses conclusions, et
sa légitimation, qui est une question de droit matériel dont le défaut
conduit au rejet de l’action et non à son irrecevabilité (pour un exposé
détaillé sur cette distinction, cf. not. Bohnet, Commentaire romand, Code
de procédure civile, 2e éd., 2019, nn. 94 ss ad art. 59 CPC ; RSPC 2017
pp. 465 ss), les premiers juges ont en définitive examiné ses conclusions
avant de les rejeter, de sorte que cette confusion ne porte pas
conséquence.
Partant, la lecture faite par l’appelante des différents éléments
mentionnés ne permet pas de s’écarter de l’appréciation des preuves
convaincante opérée par les premiers juges pour retenir, que ce soit sous
l’angle de l’interprétation subjective ou sous l’angle de l’interprétation
objective (cf. ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 et 5.2.3), l’existence d’un accord
entre les partie sur un contrat de courtage.
5.3 En définitive, le grief de l’appelante doit être rejeté, sans qu’il
soit nécessaire d’examiner plus avant ses griefs à l’endroit de la
motivation faite à titre superfétatoire par les premiers juges et ayant trait
à la réalisation du second élément objectivement essentiel du contrat de
courtage, à savoir l’existence d’un accord sur la rémunération. En tant que
de besoin, il est cependant renvoyé à la motivation convaincante des
premiers juges à cet égard, dès lors que les arguments de l’appelante sur
cette question sont fondés sur une appréciation des faits qui s’écarte
entièrement de celle retenue dans les considérants qui précèdent (consid.
3 et 5 supra), voire qui ne trouvent aucune assise dans le dossier,
notamment quant à l’enjeu financier et à la prétendue volonté de l’intimée
de s’adjoindre les compétences de D.________, ni aucun fondement dans
les principes de droit prévalant en la matière (consid. 4 supra). Il s’ensuit

- 33 -
qu’il n’y a pas non plus lieu d’examiner la question de la causalité
soulevée par l’appelante.
6. L’appelante invoque une violation des art. 412 ss CO en
relation avec le contrat de vente conclu avec la W.________.
6.1 L’appelante reproche à l’autorité intimée d’avoir retenu
qu’Y.________ avait toujours été en contact direct avec la W.________ et
qu’elle lui aurait transmis une offre de vente, et estime pour sa part que le
contraire ressortirait des preuves versées au dossier ainsi que du
témoignage de S.________. Elle relève que les négociations intervenues
entre l’intimée et la W.________ avaient débuté en 2010 et qu’aucun
contrat n’avait encore été conclu en 2014, de sorte que la situation était
selon elle dormante et que les parties n’étaient pas en mesure de trouver
un accord. Elle ajoute que l’intimée, pleinement consciente des qualités de
négociateur de D.________, se serait tournée vers elle en toute confiance
pour mener les négociations. Selon l’appelante, l’intimée n’avait pas jugé
nécessaire d’assister à la séance du 1er septembre 2014, préférant
charger D.________ d’y participer seul. L’appelante soutient encore que
l’intimée ne pouvait raisonnablement ignorer le fait que le prix de vente
allait être discuté lors de la séance précitée, dès lors que cet élément
aurait constitué le dernier point litigieux empêchant la concrétisation de
ce contrat et que S.________ aurait exprimé son insatisfaction quant à
l’offre de l’intimée. Enfin, à titre subsidiaire, l’appelante considère qu’il
conviendrait de déterminer la volonté des parties en relation avec la
conclusion d’un contrat de courtage conformément au principe de la
confiance.
6.2 L’appelante s’appuie également, dans ce contexte, sur une
appréciation des preuves qui s’écarte de celle qui a été retenue par
l’autorité de céans dans les considérants qui précédent (consid. 3 et 5
supra). Elle fonde en particulier son argumentation sur les déclarations du
témoin S.________, selon laquelle l’offre initialement faite par l’intimée ne
lui avait pas convenu, car elle devait vendre un immeuble à [...] et qu’elle
espérait pouvoir en quelque sorte faire un échange avec celui-ci. Dans ces

- 34 -
conditions, on ne saurait retenir que le prix de vente proposé dans un
premier temps par l’intimée était à l’origine des réticences de la
W.________ de conclure le contrat de vente, étant au surplus relevé que le
prix de la vente immobilière convenu en définitive avec l’intimée ne
s’écartait pas substantiellement du prix de l’offre initiale de celle-ci. Le
témoin S.________ a en outre expressément déclaré que, concernant la
vente, l’accord de principe avait à la base été donné à B.________, que le
prix avait été discuté rapidement lors de la séance du 1er septembre 2014,
sans âpres négociations, que sa contre-offre devait être transmise à
B.________ et qu’à la base, ce n’était pas le prix qui l’intéressait mais toute
la structure des locaux. Ainsi, il n’est pas non plus possible de retenir, au
vu de ce témoignage, que la participation de l’appelante à la séance
précitée avait pour but de négocier le prix de vente des locaux. En réalité,
comme déjà mentionné, l’appelante, représentée par D.________ et ses
architectes, a avant tout participé à cette séance en sa qualité
d’entrepreneur général, afin de discuter d’aspects techniques en lien avec
l’aménagement des bureaux. Partant, l’appelante ne saurait faire valoir
qu’Y.________ devait raisonnablement s’attendre, à cette occasion, à une
négociation de courtage de sa part sur le prix de la vente immobilière.
Cela est d’autant plus valable que la séance a eu lieu dans un contexte de
rumeurs au sein de la W.________ quant à la manière de travailler de
D.________, que celui-ci avait dès lors tout intérêt à éliminer pour maintenir
le contrat d’entrepreneur général et que la vente des locaux a finalement
permis à l’appelante de décrocher une affaire rentable, ce qu’elle ne
conteste du reste pas. Par ailleurs, le fait que l’intimée ne se soit pas
opposée aux courriel et courrier de l’appelante et de la W.________ des 3 et
11 septembre 2014 ne suffit pas non plus à retenir une volonté réelle et
commune des parties de conclure un contrat de courtage. L’acceptation
par la W.________ de l’offre de vente figurant dans le courrier du
11 septembre 2014 était étroitement liée au descriptif des travaux
d’aménagement, ce qui corrobore le rôle d’entrepreneur général de
l’appelante, intervenue lors de la séance du 1er septembre 2014, avec ses
architectes mais en l’absence de B.________. De surcroît, l’appelante perd
de vue que, le 8 octobre 2014, l’intimée a adressé un courrier à la
W.________ confirmant son accord pour la vente des locaux administratifs

- 35 -
pour un montant de 55'000'000 fr., en précisant qu’elle se référait au
descriptif des travaux d’aménagement 3 du 28 février 2014.
Au demeurant, une interprétation selon le principe de la
confiance ne permet pas d’aboutir à un autre résultat. En effet, au vu des
circonstances précédant l’accord sur le prix de vente, on ne voit pas que le
comportement de l’intimée permettait à l’appelante de déduire de bonne
foi une volonté de conclure un contrat de courtage.
6.3 En définitive, les griefs de l’appelante doivent être rejetés,
sans qu’il soit nécessaire d’examiner plus avant les griefs soulevés par
celle-ci à l’encontre de la motivation faite à titre superfétatoire par les
premiers juges ayant trait à la réalisation du second élément
objectivement essentiel du contrat de courtage, à savoir l’accord sur la
rémunération. En tant que de besoin, il est cependant renvoyé à
l’argumentation convaincante de la Chambre patrimoniale cantonale à cet
égard, les moyens de l’appelante sur cette question étant fondés sur une
appréciation des faits qui s’écarte entièrement de celle retenue dans les
considérants qui précèdent (consid. 3 et 6 supra), voire qui ne trouve
aucune assise dans le dossier, notamment quant à l’enjeu financier et à la
prétendue volonté de l’intimée de s’adjoindre les compétences de
D.________, ni aucun fondement dans les principes de droit prévalant en la
matière (consid. 4 supra).
7. L’appel, manifestement mal fondé, doit être rejeté (cf. art. 312
al. 1 in fine CPC) et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 27’652 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelante (art. 106 al. 1 CPC),
qui succombe.
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer, il n’y a pas
lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance.

- 36 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 27'652 fr.
(vingt-sept mille six cent cinquante-deux francs), sont mis à la
charge de H.________SA.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Alexandre Zen Ruffinen, avocat (pour H.________SA),
- Me Raphaël Quinodoz, avocat (pour Y.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge présidant de la Chambre patrimoniale cantonale.

- 37 -
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (Loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :