vd_gerichte · JL16.020696 · 2016-10-28 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL16.020696-161694
586
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 28 octobre 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Colombini et Mme Giroud Walther, juges
Greffier : M. Hersch
*****
Art. 86 al. 2, 87 al. 1 et 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par X.________, à Lausanne,
défenderesse, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 13 juillet 2016
par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant
l’appelante d’avec N.________ AG, p.a. à Lausanne, demanderesse, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1105

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En fait :
A. Par ordonnance du 13 juillet 2016, dont les considérants écrits
ont été adressés aux parties le 2 septembre 2016, la Juge de paix du
district de Lausanne (ci-après : la Juge de paix) a ordonné à X.________ de
libérer pour le mercredi 14 septembre 2016 à midi les locaux occupés
dans l'immeuble sis à Lausanne, [...] (appartement n° [...] de 4.5 pièces au
rez supérieur) et à Lausanne, [...] (une place de parc intérieure n° [...] au
1er sous-sol) (I), l’huissier de paix étant à défaut chargé de l’exécution
forcée sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux et le concours des agents de la force publique (II et III), a
mis les frais judiciaires, arrêtés à 750 fr., à la charge de la partie locataire
(IV et V), a dit que celle-ci rembourserait à la partie bailleresse son avance
de frais du même montant et lui verserait la somme de 600 fr. à titre de
dépens (VI), et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge, statuant sur une demande simplifiée
en expulsion déposée par la bailleresse N.________ AG contre la locataire
X.________, a retenu que la locataire s’était acquittée des loyers de février
et de mars 2015 les 6 mars et 10 avril 2015 respectivement. Dans le délai
de trente jours imparti par avis comminatoire du 12 mai 2015 pour régler
les loyers échus d’avril et de mai 2015, la locataire ne s’était acquittée
que du loyer d’avril 2015, en date du 8 juin 2015. Dès lors, à l’échéance
du délai comminatoire précité, l’entier de l’arriéré n’avait pas été versé,
de sorte que la résiliation des baux intervenue le 16 juin 2015 pour le 31
juillet 2015 était valable. Il convenait donc d’admettre la demande de la
bailleresse et d’ordonner l’expulsion de la locataire.
B. Par acte du 4 octobre 2016, X.________ a formé appel contre
l’ordonnance précitée, en concluant, avec suite de dépens, principalement
à sa réforme en ce sens que la demande d'expulsion déposée le 2 mai
2016 par N.________ AG soit rejetée et que la résiliation des baux du 16
juin 2015 soit annulée, subsidiairement à son annulation et au renvoi de la

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cause au premier juge pour nouvelle décision dans le sens des
considérants. Elle a produit un bordereau de pièces.
X.________ a requis l’effet suspensif. Le 5 octobre 2016, elle a
été informée que cette requête était sans objet, compte tenu de l’octroi ex
lege de l’effet suspensif en procédure d’appel.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat du 10 février 1993, N.________ AG a remis à bail à
X.________ un appartement de quatre pièces et demie n° [...] au rez
supérieur de l’immeuble sis [...], à Lausanne. A compter du 1er mai 2011,
le loyer a été fixé à 1'211 fr. par mois, charges comprises, montant
payable d’avance le premier de chaque mois.
Par contrat des 27 et 29 septembre 2007, N.________ AG a
remis à bail à X.________ une place de parc intérieure n° [...] au premier
sous-sol de l’immeuble sis [...], à Lausanne. Le loyer s’élevait à 130 fr. par
mois, montant dû le premier jour du mois.
2. Les loyers de décembre 2014 et de janvier 2015, par 1'381 fr.
(frais de rappel par 30 fr. compris), ont été versés par X.________ les 3
janvier et 11 février 2015 respectivement.
Les loyers de février et de mars 2015, par 1'351 fr., ont été
versés par X.________ les 6 mars et 10 avril 2015 respectivement.
Les bulletins de versement utilisés pour payer les loyers de
l’année 2015 portaient tous le numéro de référence [...].

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3. Par avis comminatoire du 12 mai 2015, N.________ AG a enjoint
X.________ de verser les loyers dus d’avril et de mai 2015, soit un montant
total de 2'732 fr. (frais de rappel par 30 fr. compris), dans un délai de
trente jours, faute de quoi elle résilierait les baux, conformément à l’art.
257d CO.
Le 8 juin 2015, X.________ a versé la somme de 1'351 francs.
4. Par formules officielles du 16 juin 2015, N.________ AG a résilié
les contrats de bail avec effet au 31 juillet 2015.
Le 13 juillet 2015, X.________ a versé deux fois le montant de
1'351 francs.
5. La conciliation devant la Commission de conciliation en
matière de baux et loyers ayant échoué le 20 avril 2016, une autorisation
de procéder a été délivrée à la bailleresse N.________ AG le 22 avril 2016.
Par demande simplifiée du 2 mai 2016, adressée à la Juge de
paix, N.________ AG a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu’ordre
soit donné à X.________ de libérer l’appartement ainsi que la place de parc
occupés, des mesures d’exécution forcée directe étant d’ores et déjà
ordonnées. Dans sa réponse du 5 juin 2016, X.________ a conclu au rejet de
la demande d’expulsion. L’audience devant la Juge de paix a été tenue le
13 juillet 2016.
En d roit :
1. L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008 ; RS 272]). Lorsque la décision a été rendue en procédure

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ordinaire ou simplifiée, le délai pour l’introduction de l’appel est de 30
jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1
CPC).
Lorsque l’expulsion a été obtenue dans le cadre d’une
procédure simplifiée et que les conditions de la résiliation fondée sur l’art.
257d CO sont remises en cause, la valeur litigieuse n’est pas celle de la
durée devant s’écouler jusqu’à l’expulsion prononcée dans le cadre d’une
procédure ordinaire – comme c’est le cas lors d’une expulsion prononcée
dans la procédure en cas clair –, mais elle correspond au loyer de la
période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné. Si la contestation émane du locataire, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure
à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO
consacre l'annulabilité d'une résiliation signifiée après une procédure
judiciaire (TF 4A_501/2011 du 15 novembre 2011 consid. 1.1, in RSPC
2012 p. 106, note Bohnet).
En l’espèce, compte tenu du loyer mensuel de 1'351 fr., la
valeur litigieuse, calculée selon les principes énoncés ci-dessus, dépasse
largement 10'000 fr., de sorte que l’appel, déposé en temps utile par une
partie qui a intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), est
recevable.
2.
2.1 En appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris
en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie
qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Ces exigences s’appliquent
également aux litiges soumis à la maxime inquisitoire (ATF 138 III 625
consid. 2.2).

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En l’espèce, parmi les pièces produites par l’appelante, les
factures de loyers pour les mois d’avril à septembre 2015 (pièce n° 4) sont
antérieures à l’audience de première instance du 13 juillet 2016 et
l’appelante n’a pas expliqué pourquoi elle n’aurait pas pu produire ces
factures en première instance. Ces pièces sont donc irrecevables. Les
autres pièces produites en appel figurent déjà au dossier de première
instance, de sorte que la question de leur recevabilité est sans objet.
2.2 L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références).
3.
3.1 L'appelante soutient qu'en faisant usage des bulletins de
versement préparés par l'intimée, elle aurait tacitement imputé son
paiement du 6 mars 2015 sur le loyer du mois d'avril et celui du 10 avril
2015 sur le loyer dû pour le mois de mai 2015. Dès lors, l'avis
comminatoire du 12 mai 2015 porterait sur deux loyers qui auraient déjà
été réglés les 6 mars et 10 avril 2015, ce qui entraînerait l’illicéité de la
résiliation anticipée du bail intervenue le 16 juin 2015.
3.2 Lorsque plusieurs loyers sont échus, on applique les règles des
art. 86 et 87 CO pour déterminer sur quelles dettes les paiements opérés
par le locataire doivent être imputés. Ainsi, en principe, le locataire a le
droit de déclarer, lors du paiement, de quelle dette il entend s'acquitter si
cela ne ressort pas directement des circonstances (mention du mois sur le
bulletin de versement) (cf. art. 86 al. 1 CO) ; à défaut, le paiement est
imputé sur la dette que le bailleur désigne dans la quittance, à moins que
le débiteur ne s'y oppose immédiatement (cf art. 86 al. 2 CO). En

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l'absence de déclaration du débiteur (locataire) et de désignation du
créancier (bailleur) dans la quittance, il faut, conformément à l'art. 87 al. 1
CO, imputer le paiement sur la dette pour laquelle le débiteur a été
poursuivi en premier ou, s'il n'y a pas eu de poursuites, sur la dette échue
la première (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du
bail, 2011, n. 30a ad art. 257d CO ; CACI 22 janvier 2013/46).
L'imputation tacite par le locataire peut résulter de l'utilisation
de bulletins de versement préparés par le bailleur (CREC I 10 novembre
2008/519 ; CACI 1er octobre 2013/610). Cette imputation tacite est
cependant conditionnée par le fait qu'elle soit reconnaissable par le
créancier. Lorsqu'il y a un arriéré de même montant antérieur à celui
faisant l’objet de la commination et ayant fait l'objet d'une commination
précédente, ce paiement doit être imputé sur la première dette exigible
(CACI 1er septembre 2011/226).
3.3 En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'appelante, les
bulletins de versement utilisés – qui portent tous le même numéro de
référence pour l'année 2015 – ne permettent pas de rattacher les
versements effectués au paiement de tel ou tel mois précis. On ne saurait
dès lors, faute de désignation expresse dans le versement, considérer que
la locataire aurait, de manière reconnaissable pour le bailleur, entendu
régler le loyer du mois d'avril 2016 par son paiement du 6 mars 2016, ni
que son paiement du 10 avril devrait être imputé sur le mois de mai 2016,
d'autant qu'il apparaît peu vraisemblable que la locataire ait entendu
régler ces loyers avec trois semaines d'avance, alors qu'il existait encore
d'autres dettes échues.
Bien au contraire, il résulte du décompte des paiements
produit par le bailleur que celui-ci a imputé le paiement du 6 mars 2015 au
loyer du mois de février 2015 et celui du 10 avril 2015 au loyer de mars
2015. Que l'on considère que le bailleur a ainsi fait usage de son droit de
désignation au sens de l'art. 86 al. 2 CO ou que l'on fasse application de
l'art. 87 al. 1 CO, ces paiements ont ainsi servi à éteindre les dettes
échues les premières.

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Au jour de la commination du 12 mai 2015, les loyers d'avril et
mai 2015 étaient donc échus et impayés. Dans le délai comminatoire,
l'appelante a versé le 8 juin 2015 le montant de 1'351 fr., qui a été imputé
sur le mois d'avril. Il est dès lors constant qu'elle n'a pas réglé dans ce
délai l'entier des arriérés réclamés, de sorte que la résiliation est valable,
peu important que l'arriéré ait été réglé par la suite (TF, arrêt du 27 février
1997, in CdB 1997 pp. 65 ss ; CACI 7 juin 2011/105 consid. 3).
4.
4.1 L'appelante fait encore valoir qu’en ne l'interpellant pas sur
l'imputation des paiements effectués les 6 mars et 10 avril 2015, le
premier juge aurait violé son devoir d'interpellation découlant de la
maxime inquisitoire de l'art. 247 al. 2 CPC.
4.2 Le débiteur exerce son choix quant à l’imputation de son
paiement par une déclaration qui intervient normalement lors du
paiement, mais qui peut aussi intervenir avant celui-ci ; le débiteur peut
également se réserver le droit d'une détermination ultérieure (Loetscher,
Commentaire romand, 2e éd., 2012, n. 5 ad art. 86 CO ; Schraner, Zürcher
Kommentar, 3e éd., 2000, nn. 23-24 ad art. 86 CO). Sous cette dernière
réserve, l'imputation ne peut pas intervenir par une déclaration ultérieure
au paiement.
Dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale consacrée à
l’art. 247 al. 2 CPC, le devoir d'interpellation n'existe que si le juge a des
motifs objectifs de soupçonner que les allégués et offres de preuves d'une
partie sont lacunaires et qu'il a connaissance, sur la base des déclarations
des parties et/ou du dossier, de moyens de preuve pertinents (ATF 141 III
569 consid. 2.3.2).
4.3 En l’espèce, l’appelante n’a pas, au moment du paiement,
effectué de déclaration d'imputation reconnaissable par le bailleur et n’a
pas non plus réservé une détermination ultérieure. Ainsi, en l’absence

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d’incertitude sur ce point, le premier juge n'a dans tous les cas pas violé
son devoir d'interpellation en ne questionnant pas l’appelante sur la
question de l’imputation de ses paiements. Rien dans le dossier ne
permettait d’ailleurs au juge d'avoir des motifs objectifs de soupçonner
qu'une éventuelle imputation aurait été faite, comme soutenu pour la
première fois en appel.
5. Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance entreprise confirmée. La cause sera
renvoyée au premier juge pour qu’il fixe à l’appelante, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties,
un nouveau délai pour libérer les locaux occupés. Les frais judiciaires de
deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à
la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y pas lieu
d’allouer de dépens à l’intimée, qui n’a pas été invitée à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de
Lausanne pour qu’elle fixe à X.________, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux occupés
dans l’immeuble à Lausanne, [...] (appartement n° [...] de 4.5
pièces au rez supérieur) et à Lausanne, [...] (une place de parc
intérieure n° [...] au 1er sous-sol).

- 10 -
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
X.________.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 31 octobre 2016, est notifié en expédition complète à :
- Me Alain Vuithier (pour X.________),
- Mikaël Ferreiro, aab (pour N.________ AG),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Madame la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

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Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :