vd_gerichte · XG05.028382 · 2010-11-03 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
572/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 3 novembre 2010
_____________________
Présidence de M COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Krieger
Greffier : Mme Michod Pfister
*****
Art. 257b al. 2, 259d, 259e, 530, 543 al. 3 CO; 4 al. 1, 8 OBLF, 92
CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper des recours interjetés par A.K.________ et B.K.________, à
Lutry, demandeurs, d'une part, et H.________, à Lutry, défendeur, d'autre
part, contre le jugement rendu le 20 mai 2009 par le Tribunal des baux
dans la cause les divisant.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
806

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En fait :
A. Par jugement du 20 mai 2009, le Tribunal des baux a prononcé
que le loyer des locaux commerciaux que le demandeur A.K.________ loue
au défendeur H.________ dans l'immeuble sis [...], à [...], était réduit de
15 % du 27 janvier 2003 au 15 mars 2007 (I), qu'en conséquence, le
défendeur devait payer au demandeur la somme de 5'787 fr. 90,
correspondant aux loyers versés en trop par le locataire compte tenu de la
réduction allouée sous chiffre I ci-dessus (II), arrêté les frais de justice (III),
dit que le défendeur devait payer aux demandeurs, solidairement entre
eux, la somme de 9'132 fr. à titre de dépens réduits (V) et rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (V).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de fait
du jugement qui est le suivant, sous réserve du contenu de l'expertise,
reproduite in extenso dans le jugement, qui sera résumée :
"1. Le défendeur H.________ est propriétaire du bâtiment sis [...], à
[...], ainsi que de l’immeuble contigu sis [...], qui abritait autrefois le Café
[...].
Par contrat de bail à loyer du 17 mai 1977, le demandeur
A.K.________ a pris à bail au défendeur H.________ des locaux commerciaux,
à l’usage d’un magasin et d’un atelier d’horlogerie, situés au rez-de-
chaussée de l’immeuble sis [...], à [...]. Le bail susmentionné a été conclu
pour une durée allant du 1er juillet 1977 au 1er juillet 1987, se renouvelant
aux mêmes conditions pour une année, sauf avis de résiliation signifié au
moins trois mois à l’avance, et ainsi de suite d’année en année. Le loyer
annuel brut s’élevait à 3'120 francs.
Le 20 mars 1987, le demandeur et le défendeur ont conclu un
nouveau contrat de bail à loyer remplaçant le contrat du 17 mai 1977,
commençant le 1er juillet 1987 pour se terminer le 1er juillet 1997 et se
renouvelant aux mêmes conditions pour cinq ans, sauf avis de résiliation
signifié au moins une année à l’avance, et ainsi de suite de cinq ans en
cinq ans. Le loyer mensuel net, payable par trimestre d’avance et
initialement fixé à 510 fr. plus 80 fr. d’acompte de chauffage et eau
chaude, a été augmenté à 777 fr., acompte mensuel de chauffage et eau
chaude par 50 fr. en sus, selon mention manuscrite apposée sur le contrat
en cause. La date de cette annotation est incertaine, mais les demandeurs
ont affirmé que le loyer n’avait en tout cas pas été modifié depuis 2003.

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L’article 22 dudit bail prévoit que les charges font l’objet d’un décompte
annuel et comprennent, notamment, les frais de chauffage, de
consommation et de production d’eau chaude, d’entretien des installations
ainsi que la taxe d’épuration.
L’immeuble de la [...] compte six appartements en plus des
locaux loués par le demandeur. Il se situe dans le bourg de Lutry. Les
locaux litigieux se composent d’un magasin, d’un atelier, d’un cagibi, d'un
WC avec un poste d’eau et d'une cave. Le magasin, dont les vitrines
donnent au Nord, sur la [...], ainsi que l’atelier, longeant le magasin à
l’Ouest, forment la boutique. L’arrière boutique comprend, quant à elle, le
cagibi et les WC, orientés respectivement au Sud-Est et au Sud-Ouest.
L’accès aux locaux s’effectue soit par la devanture soit par le couloir de
l’immeuble, en pénétrant dans l’arrière boutique par la porte de service.
Les demandeurs ont exploité une bijouterie-horlogerie dans les
locaux précités de 1977 au mois de février 2009.
2. Par courrier du 2 novembre 2002, le défendeur a informé le
demandeur que des travaux allaient être entrepris dans l’immeuble de la
[...] dans un délai de deux à trois mois.
Les premiers travaux ont été entrepris dès le début de l’année
2003. Ils ont tout d’abord consisté à effectuer quelques travaux
préparatoires tels que la démolition des galandages, des planchers
(chapes et carrelages) et des plafonds dans l’ancien Café [...]. Selon le
témoin C.________, entrepreneur ayant participé aux travaux précités,
ceux-ci ont débuté le 27 janvier 2003. Ce témoignage est confirmé, d’une
part, par la facture établie par l'entreprise W.________ et fils à l’attention
de l’entreprise C.________ le 31 janvier 2003 (facture n° [...], relative au
chantier de la [...]) et, d’autre part, par le document intitulé "Restauration
immeuble [...] à [...] - Tableau synoptique des factures [...]" (pièce 18 du
bordereau III du défendeur), dont il ressort que des travaux ont eu lieu
durant la dernière semaine du mois de janvier 2003. Selon le témoin
C.________, la première phase de démolition a duré environ un mois et a
été suivie par une seconde série entre le 20 juin et le 9 octobre 2003.
Ces travaux préparatoires ont ensuite laissé place à l’ouverture
du chantier à proprement parler. Selon les procès-verbaux de chantier
produits par le défendeur, dont le contenu sera repris ci-après dans la
mesure utile, ce dernier a été ouvert le 14 novembre 2003.
Jusqu’en décembre 2003, il a consisté en la démolition, d’une
part, des poutres, des planchers et des dalles des combles, des 1er et 2ème
étages ainsi que du rez de l’immeuble et, d’autre part, des escaliers ainsi
que leur cage. La cage d’escaliers ainsi que les murs ont été piqués afin
de permettre l’enlèvement des poutres et des planchers. La dalle, les

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murs et les piliers du sous-sol ont également été démolis durant le mois
de décembre 2003. A ce stade, l’accès Sud du chantier a été fermé à
l’aide d’une palissade et d’un treillis. Le chantier a ensuite été interrompu
du 16 décembre 2003 au 12 janvier 2004.
Selon le planning des travaux, le chantier s’est poursuivi par les
travaux de gros-œuvre et de second-œuvre dans le bâtiment principal
ainsi que dans l’annexe de celui-ci.
Il ressort des procès-verbaux de chantier que les travaux de
gros-œuvre dans le bâtiment principal ont débuté par l’exécution des
soubassements dans la partie Nord de la mi-janvier au début du mois de
février 2004. Il a ensuite été nécessaire d’effectuer une reprise en sous-
œuvre durant les mois de janvier à mars 2004. Selon le témoin B.________,
chef de chantier de l’entreprise générale ayant effectué les travaux de
transformation de l’immeuble précité, le creusement des sous-sols a rendu
nécessaire la création de fondations afin de renforcer le bâtiment. Des
fissures sont alors apparues sur certains murs de l’immeuble voisin. La
démolition du dallage restant a été entreprise durant les deux premières
semaines du mois de mars 2004, suivie du coffrage, du ferraillage et du
bétonnage des dalles et des murs du sous-sol, des 1er et 2ème étages ainsi
que des combles et surcombles durant les mois de mars à juillet 2004. Les
poutres et le plancher en bois de la partie Nord de l’immeuble située au
rez ainsi que de la partie Sud au niveau de la dalle du 1er étage ont été
démontés durant le mois de mars 2004. Les travaux de coffrage,
ferraillage et bétonnage des escaliers de l’immeuble se sont, quant à eux,
déroulés de la mi-avril au début du mois de juin 2004. La démolition de
l’escalier, du dallage et des murs, le bétonnage du radier et du gradin
supérieur des aménagements extérieurs, ainsi que le piquage des
escaliers et du béton ont ensuite été entrepris dans la cour intérieure Sud
de l’immeuble entre la fin du mois de mai et le milieu du mois de juin
2004. Une passerelle en béton a été créée pour relier l’annexe au
bâtiment principal au début du mois de juin 2004. Durant les mois de juin
et juillet 2004, les murs intérieurs du bâtiment ont été décrépis,
rempochés et jointoyés, tandis que les galandages ont été montés dans
les étages.
Il ressort des procès-verbaux de chantier ainsi que des
différentes pièces se rapportant aux soumissions pour le gros-œuvre que
des échafaudages ont été posés contre les façades Nord et Sud du
bâtiment principal du 14 juin au 8 décembre 2004, respectivement du 14
juin jusqu’au mois de janvier 2005. Il ressort des photographies produites
par les demandeurs qu’une infime partie des échafaudages installés
contre la façade Nord de l’immeuble de la [...], correspondant à quelque
30 centimètres d’une planche en bois, empiétait sur le front de l’immeuble
de la [...], surplombant la petite vitrine de la bijouterie. Quant à la
structure métallique posée sur la chaussée, elle s’arrêtait environ dix
centimètres avant la vitrine précitée. Ces observations sont corroborées
par les déclarations du témoin V.________, architecte mandaté pour diriger

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les travaux de second-œuvre de l’immeuble de la [...], qui a affirmé qu’il
n’y avait aucun échafaudage devant les vitrines de la bijouterie.
Les travaux de réfection de la toiture ont démarré à la fin du
mois de juin 2004 avec la dépose et l’évacuation de la charpente
existante, puis la pose d’une nouvelle charpente, et se sont poursuivis
durant un mois environ. Les arasées des murs mitoyens et des façades ont
été rehaussées. Dans le même temps, des ouvertures ont été créées dans
un mur de manière à prévoir la future liaison avec l’annexe. Les couvertes
des deux fenêtres situées en façade Nord dans les combles ont ensuite été
rehaussées, et les gaines sanitaires ont été exécutées dans les murs.
Les travaux de gros-œuvre du bâtiment principal se sont achevés
à la fin du mois de juillet 2004. Il ressort des procès-verbaux de chantier
que ce dernier a ensuite été interrompu durant quelques semaines en
raison des vacances. Il a repris à la fin du mois d’août 2004 avec l’amorce
du second-œuvre du bâtiment principal et celle du gros-œuvre de
l’annexe.
Au début du mois de septembre 2004, le bâtiment principal était
hors d’eau.
Comme mentionné ci-dessus, le second-œuvre de l’ouvrage
principal a commencé à la fin du mois d’août 2004. Il s’est tout d’abord agi
d’effectuer des carottages dans la dalle du sous-sol afin de permettre le
passage de la ventilation du local machinerie du futur ascenseur.
Les travaux dans la cage d’escaliers ont ensuite repris avec la
finition du mur mitoyen, des paillasses d’escaliers, ainsi que des plafonds
des paliers. Le chantier s’est poursuivi durant plusieurs semaines par,
notamment, l’isolation de la charpente, la dépose des tuiles et la création
d’un nouveau velux. Puis, durant le mois de septembre 2004, les murs
intérieurs et les galandages des étages ont été crépis. Les sorties de
ventilation des cuisines ainsi qu’une saignée pour la colonne de chute de
ces dernières ont également été réalisées. Les travaux relatifs aux
colonnes sanitaires, de même que la création des gaines techniques se
sont déroulés jusqu'au mois d’octobre 2004.
La façade Nord de l’immeuble a été décrépie puis recrépie
durant le mois de septembre 2004. La façade Sud a, quant à elle, été
crépie durant le mois de novembre 2004. Ces dernières ont été peintes
respectivement en janvier et en mars 2005.
Les cloisons des cuisines ont été montées au début du mois
d’octobre 2004. Les gaines sanitaires ont ensuite été remplies, et les
colonnes de chauffage posées. Les embrasures de fenêtres ont été isolées

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et les volets refaits à neuf. Le chantier s’est poursuivi par la réalisation des
chapes et l’installation du chauffage au sol durant les mois de novembre
et décembre 2004. Les travaux de plâtrerie et de peinture se sont, quant à
eux, étendus de novembre 2004 à février 2005. Dans les combles et les
surcombles, l’ossature ainsi que les cloisons ont été posées au début du
mois de décembre 2004.
Les finitions ont ensuite été amorcées avec la menuiserie, la
pose des faux-plafonds, ainsi que divers travaux d’électricité et de
peinture durant les mois de janvier et février 2005. Elles se sont
poursuivies par la pose des sols (carrelage et parquet) ainsi que du papier
peint durant les mois de mars et avril 2005.
Les travaux de second-œuvre du bâtiment principal se sont
achevés par la pose des appareils de cuisine, des sanitaires, des
luminaires et enfin des serrures, ainsi que cela ressort du dernier procès-
verbal de chantier produit par le défendeur daté du 23 mai 2005.
Selon les procès-verbaux de chantier, les travaux de l’annexe ont
été entrepris dès la fin du mois d’août 2004, parallèlement à l’exécution
des travaux de second-œuvre du bâtiment principal. Ils ont débuté par la
reprise en sous-œuvre de l’annexe. La dalle du rez ainsi que la passerelle
reliant l’annexe au bâtiment principal ont ensuite été bétonnées. Puis, un
escalier circulaire de deux mètres de diamètre a été installé. Les faux
plafonds ont été démolis. Durant le mois de septembre 2004, le mur
central ainsi que le sommier de la dalle du rez ont été coffrés, ferraillés,
puis bétonnés. La façade Nord a dû être étayée, nécessitant la réalisation
de trous par carottage ou par perçage. Plusieurs travaux de démolition ont
également été entrepris. Les gaines destinées à faire passer les conduits
de ventilation des cuisines, de même que les colonnes sanitaires, ont été
installées. De nouvelles lattes ont été posées sur la toiture. Le coffrage, le
ferraillage et le bétonnage des dalles, de même que le piquage, le
rempochage et le crépissage des murs ont été réalisés durant les mois de
septembre et octobre 2004.
Des échafaudages ont été installés contre les façades Est et Nord
de l’annexe du 29 septembre 2004 au 14 janvier 2005. De l’isolation ainsi
qu’un pare-vapeur ont été mis en place sur la façade Nord. Les travaux de
charpenterie ont été réalisés entre les mois de novembre 2004 et janvier
2005 avec, notamment, la découverte, la démolition et l’évacuation de la
charpente, le rehaussement des murs, la réalisation des arasées et la pose
de la nouvelle charpente. En décembre 2004, l’isolation a été posée et les
travaux d’électricité et de menuiserie ont commencé.
L’annexe a été mise hors d’eau au milieu du mois de décembre
2004.

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Pendant toute la durée des travaux, de nombreuses bennes se
sont succédées sur le chantier et aux environs immédiats de ce dernier.
Les factures établies par l’entreprise W.________ et fils à l’attention de
l’entreprise C.________ permettent en effet d’établir la présence successive
de vingt-cinq bennes ouvrantes de 5 m³ entre les mois de janvier et
octobre 2003, d’une minibenne et de cinq bennes de 4 m³ entre les mois
de mars et juillet 2004, ainsi que de quatre minibennes durant les mois de
juin et juillet 2005. Une autre facture, établie à l’attention de l’entreprise
Z.________ le 30 novembre 2004, fait état de deux bennes de 4 m³ durant
le mois de novembre 2004. Les factures adressées à T.________SA
permettent, quant à elles, d’établir la présence de quatre bennes
ouvrantes de 5 m³, neuf minibennes, quatre bennes ouvrantes "classe I",
quatre bennes de 4 m³ et d’une benne de 8 m³ entre les mois de février et
décembre 2004. Selon le témoin V.________, ces bennes étaient présentes
de manière ponctuelle devant l’immeuble de la [...]. Le témoin B.________
a, quant à lui, précisé qu’une vingtaine de bennes avaient été entreposées
en face de la sortie du bâtiment précité, l’évacuation des déchets se
faisant principalement par la [...]. Le témoin J.________, client régulier de la
bijouterie, ainsi que le témoin C.________ ont également affirmé avoir vu
des bennes devant les vitrines de la bijouterie à plusieurs reprises.
3. Parallèlement au chantier susmentionné, le défendeur a entrepris
des travaux dans l’immeuble de la [...]. Ce second chantier s’est déroulé
en plusieurs phases.
Ces travaux ont consisté en le remplacement de l’intégralité des
installations sanitaires dans les trois appartements situés au Sud de
l’immeuble, ainsi que des colonnes de chute de ce dernier. En outre, de
nouveaux WC ainsi qu’un nouveau système d’aération et d’alimentation
de l’eau chaude ont été installés dans les locaux loués par le demandeur.
La première période de travaux dans l’immeuble précité a
débuté dans le courant de l’année 2003, ainsi que cela ressort du
document intitulé "Immeuble [...] – Etat de l’immeuble" produit par le
défendeur à l’audience du 29 mai 2007. Selon le témoin R.________, maçon
ayant œuvré dans l’immeuble concerné, ces travaux ont, plus
précisément, commencé un peu avant le mois de novembre 2003.
Il ressort des courriers des 30 juin, 18 juillet et 24 juillet 2005
échangés entre les parties que des travaux étaient en cours au début de
l’année 2005. Les lettres précitées relèvent que ces travaux ont, pour
l’essentiel, consisté en la réfection du couloir de l’immeuble. Il s’est
notamment agi de poser un nouveau carrelage au sol, d’insonoriser la
cage d’escaliers, de créer une niche dans un mur afin d’accueillir un
nouveau groupe de boîtes aux lettres et de sécuriser l’immeuble par la
pose d’une nouvelle porte d’accès et d’interphones reliés à tous les
appartements. Il a en outre été procédé à la réfection de certaines
installations sanitaires et électriques. Il ressort du courrier du 24 juillet

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2005 adressé par le défendeur au demandeur que ces travaux se sont
poursuivis au moins jusqu’au mois de septembre 2005.
Une nouvelle vague de travaux a démarré à l’intérieur de
l’appartement situé immédiatement au-dessus des locaux loués par le
demandeur, à la suite à la résiliation du bail de celui-ci pour le mois de
novembre 2006. Il ressort du document intitulé "Immeuble [...] – Etat de
l’immeuble" que ces travaux ont consisté, notamment, en
l’agrandissement de la salle de bain et la pose de nouveaux appareils,
l’installation d’une cuisine agencée avec cuisinière, frigo et lave-vaisselle,
la mise à jour des installations électriques, ainsi qu’en la réfection de la
gypserie et de la peinture. Selon le document précité, ces travaux se sont
achevés au mois de mars 2007. La chronologie des travaux réalisée et
produite par les demandeurs permet plus précisément d’établir que les
derniers travaux occasionnant des nuisances dans l’immeuble de la [...]
ont pris fin au début du mois de mars 2007.
4. Les demandeurs ont organisé une vente-liquidation dans la
bijouterie entre le 30 octobre 2003 et le 31 décembre suivant. Il ressort
d’une affichette ainsi que d’un tract, tous deux produits par les
demandeurs, que cette "liquidation totale" a eu lieu pour cause de
"travaux d’immeuble".
5. Durant le week-end du 18 au 20 décembre 2004, le commerce
des demandeurs a été cambriolé. Les voleurs se sont tout d’abord
introduits dans l’immeuble de la [...] en escaladant la palissade et le
grillage fermant l’accès au chantier par le Sud (voir procès-verbal de
chantier n° 4 du 5 décembre 2003). Les malfrats ont ensuite pénétré dans
la bijouterie en perçant le mur, large d’environ 80 centimètres, qui
séparait cette dernière de l’ancien Café [...]. Les témoins V.________ et
B.________ ont déclaré que l’accès au chantier côté cour était empêché par
une palissade en bois et en métal parfaitement fermée à clé. Le témoin
B.________ a précisé que cette palissade comportait une hauteur de 2
mètres 50, ce qui était amplement suffisant. Selon le témoin D.________,
architecte mandaté pour les travaux de restauration de l’immeuble de la
[...], le grillage métallique était muni d’un cadenas qui était ouvert
pendant la journée et verrouillé durant la nuit. Le témoin B.________ a,
quant à lui, confirmé que le site du chantier était protégé par une
palissade fermée par un cadenas. Interrogés sur les circonstances ayant
entouré le cambriolage, les témoins V.________ et B.________ ont affirmé
que les travaux en cause n’avaient en aucun cas amoindri le niveau de
sécurité des locaux loués par le demandeur.
La marchandise était assurée auprès de la compagnie [...] pour
la somme de 170'000 francs. Cette compagnie est intervenue à
concurrence de 169'500 francs, déduction faite d’une franchise de 500
francs.

- 9 -
Une enquête pénale a été ouverte suite à la plainte déposée par
le demandeur le 20 décembre 2004. Il ressort du dossier pénal versé au
dossier de la présente cause que cette enquête a été close par un non-
lieu.
6. Par courrier du 30 juin 2005, la demanderesse s’est adressée au
défendeur en ces termes :
"(…)
Depuis le 9 mars dernier, les travaux de perçage continuent.
Le couloir est toujours ensablé ce qui nous cause bien assez de poussière et de
ciment.
Lors du démontage du couloir, une partie de notre marchandise est tombée des
présentoirs.
(…) Le décompte de chauffage (depuis 1993) maintes fois annoncé n’est toujours
pas en notre possession.
(…)".
Par courrier du 7 juillet 2005, la demanderesse a, une nouvelle
fois, sommé le défendeur de lui adresser les décomptes de chauffage
manquants, lui impartissant à cet effet un délai au 15 juillet suivant.
Par courrier du 12 août 2005, le demandeur a fait parvenir au
demandeur les décomptes de chauffage et eau chaude manquants pour
les périodes de 1999-2000 à 2002-2003. Sa lettre contenait notamment
les lignes suivantes :
"(…)
Ci-joint, vous recevez donc les 4 décomptes pour les périodes 1999-2000 ; 2000-
2001 ; 2001-2002 ; 2002-2003. Ceux-ci se bouclent par un solde de Fr. 677.70 en
ma faveur.
Vous recevrez les décomptes des deux dernières saisons, soit 2003-2004 et
2004-2005, arrêtés au 30 juin 2005 en fin de cette année.
Quant aux décomptes antérieurs au 30 juin 1999 ils sont prescrits, ce qui signifie
que leur solde, qu’il soit en ma faveur ou en votre faveur, ne peut plus faire
l’objet d’une obligation exécutable juridiquement. Toutefois, si vous le désirez et
voulez obtenir ces décomptes et vos acquittez [sic] du solde je suis prêt à vous
les adresser.
(…)".
L’envoi du 12 août 2005 était accompagné d’un courrier faisant
état de différents soldes en faveur du défendeur pour les périodes
concernées, dont il ressort notamment ce qui suit :
"(…)
Périodes En faveur En faveur
Propriétaire Locataire

- 10 -
Du 1er juillet 1999 au 30 juin 2000 106.61
Du 1er juillet 2000 au 30 juin 2001 230.85
Du 1er juillet 2001 au 30 juin 2002 201.52
Du 1er juillet 2002 au 30 juin 2003 138.72
Totaux 677.70 0.00
Solde en notre faveur
677.70
(…)
Sauf avis contraire de votre part dans les 30 jours, je pars de l’idée que ces
décomptes n’appellent aucune remarque et je vous prie de me verser le solde en
ma faveur au moyen du bulletin de versement ci-joint
(…) ".
Le 11 novembre 2005, le défendeur a signé une déclaration de
renonciation à se prévaloir de la prescription dont la teneur est la
suivante :
"(…)
Le soussigné H.________, route de [...], à [...], déclare par la présente renoncer à
se prévaloir de la prescription à l’égard de toutes les prétentions que pourraient
former à mon encontre M. A.K.________.
Cette déclaration ne porte pas reconnaissance de responsabilité et déploie ses
effets pour une année, soit jusqu’au 15 octobre 2006 ; elle pourrait être
prolongée.
(…)".
Le 10 mars 2006, le défendeur a produit les décomptes
manquants pour la période allant du 1er juillet 2003 au 30 juin 2005. Il y a
joint un décompte pour la période allant du 1er juillet 1992 au 30 juin
1999, ainsi qu’un nouveau décompte pour la période allant du 1er juillet
1999 au 30 juin 2003. Les soldes présentés par ce dernier décompte
diffèrent quelque peu de ceux qui avaient été indiqués lors du premier
envoi du 12 août 2005. Ces décomptes se présentent comme suit :
"(…)
Périodes En faveur En faveur
Propriétaire Locataire
Du 1er juillet 1992 au 30 juin 1993 45.40
Du 1er juillet 1993 au 30 juin 1994 49.90
Du 1er juillet 1994 au 30 juin 1995 46.10
Du 1er juillet 1995 au 30 juin 1996 81.08
Du 1er juillet 1996 au 30 juin 1997 97.08
Du 1er juillet 1997 au 30 juin 1998 68.88
Du 1er juillet 1998 au 30 juin 1999 6.35

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Du 1er juillet 1999 au 30 juin 2000 50.01
Du 1er juillet 2000 au 30 juin 2001 121.47
Du 1er juillet 2001 au 30 juin 2002 109.82
Du 1er juillet 2002 au 30 juin 2003 65.92
Du 1er juillet 2003 au 30 juin 2004 83.32
Du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005 223.22
Totaux 1042.20
6.35
Solde en notre faveur
1035.85
(…)
Sauf avis contraire de votre part dans les 30 jours, je pars de l’idée que ces
décomptes n’appellent aucune remarque et je vous prie de me verser le solde en
ma faveur au moyen du bulletin de versement ci-joint.
(…) ".
7. Le 18 juillet 2005, le défendeur s’est adressé au demandeur en
ces termes :
"(…)
1. Des travaux d’insonorisation de la cage d’escaliers avec un produit
ad’hoc vont être exécutés ces jours-ci. Ce produit, assez délicat, doit être
appliqué une fois tous les autres travaux exécutés, qui entraînent un va et vient
incessant de personnes gênant les exécutants.
Ces travaux engendreront quelques entraves dans les escaliers et un peu de
poussière.
Ils dureront au maximum une semaine.
2. La création de la niche des boîtes aux lettres apparaît plus difficile que
prévu et nous étudions une méthode d’exécution qui réduise bruit et poussières
provoqués la semaine dernière.
Le revêtement du sol en carrelage des accès provoquera aussi quelques
perturbations. Ces travaux devraient s’étendre sur un maximum de trois jours.
La pose du nouveau groupe de boîte aux lettres se fera simultanément à celle de
la porte d’accès avec verrou de sûreté, reliée par interphone à chaque
appartement.
Nous nous efforçons de réduire le temps de chacune de ces interventions qui ne
peuvent pas être exécutées simultanément.
(…)".
8. Par courrier du 24 juillet 2005, le défendeur a adressé au
demandeur les lignes suivantes :
"(…)

- 12 -
Ainsi que vous l’avez vu il y a une semaine, la pose du nouveau groupe de boîtes
aux lettres dans l’entrée de l’immeuble No 20 perturbe passablement par le bruit
et la poussière provoqués par le piquage et l’exécution de la niche destinée à
recevoir ce nouveau groupe.
Le mur mitoyen dans lequel va être posé ce nouveau groupe est une maçonnerie
de béton très dure.
Nous avons étudié une autre méthode pour creuser cette niche. Il en résultera
une journée de travaux bruyants et délicats, savoir : sciage du béton et bruits
très aigus.
(…)".
9. Par requête adressée au Tribunal des baux le 3 août 2005, les
demandeurs ont pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions
suivantes à l’encontre du défendeur :
"Principalement
I. Le défendeur H.________ est le débiteur de A.K.________ et B.K.________,
solidairement entre eux, et leur doit immédiat paiement de Fr. 300'135.- avec
intérêt à 5% l’an dès le 4 août 2005.
II. Le loyer du contrat de bail conclu le 20 mars 1987 est réduit de 40%,
soit de Fr. 330.80, depuis le 1er janvier 2003 jusqu’à suppression totale des
défauts.
III. Le défendeur H.________ doit prendre immédiatement, sous réserve des
peines d’arrêts et d’amendes prévues par l’article 292 CP, toute mesure utile
pour réinstaurer le niveau de sécurité de la bijouterie tel qu’il se trouvait avant le
début des travaux entrepris en 2003.
Subsidiairement
IV. Le défendeur H.________ est le débiteur de A.K.________ et lui doit
immédiat paiement de Fr. 300'135.- (trois cent mille cent trente-cinq francs) avec
intérêt à 5% l’an dès le 4 août 2005.
Plus subsidiairement
V. Le défendeur H.________ est le débiteur de B.K.________ et lui doit
immédiat paiement de Fr. 300'135.- (trois cent mille cent trente-cinq francs) avec
intérêt à 5% l’an dès le 4 août 2005.".
10. Par courrier du 10 février 2006, le conseil du défendeur a requis
que les conclusions des demandeurs qui n’avaient pas été préalablement
soumises à la Commission de conciliation soient renvoyées devant cette
dernière.
11. Le 24 février 2006, le défendeur a fait parvenir au tribunal de
céans une réponse au pied de laquelle il a conclu, avec suite de frais et
dépens, au rejet des conclusions prises par les demandeurs. Il a
également requis une prolongation de délai au jour de l’audience pour
produire les décomptes 2003-2004 et 2004-2005.

- 13 -
12. Le 29 mai 2007, reprenant ab ovo l’instruction de la présente
cause en raison d’une modification de sa composition, le Tribunal des
baux a tenu une audience au cours de laquelle il a procédé à l’inspection
de l’immeuble litigieux et de ses alentours. J.________, S.________,
D.________, V.________, G.________, B.________, C.________ et R.________ y ont
été entendus en qualité de témoins.
Les parties ont donné leur accord pour que le tribunal statue sur
l’ensemble des conclusions prises par les demandeurs, y compris celles
qui n’avaient pas été préalablement soumises à la Commission de
conciliation.
13. En cours d’instruction, une expertise a été confiée à Michel
Nicolet, Audict Fiduciaire SA, qui a établi son rapport le 22 janvier 2008."
Il en ressort notamment ce qui suit :
- Avant les travaux de 2003, la boutique des recourants pouvait
être qualifiée de magasin de luxe en dépit de son exiguïté et de
l'aménagement intérieur relativement sommaire. Au moment où l'expert a
établi son rapport, soit début 2008, ce qualificatif n'était plus adéquat en
raison du stock peu important et des marques moins prestigieuses
représentées (expertise; jugement p. 15).
- Le chiffre d'affaires, compte non tenu de la vente liquidation
opérée en novembre et décembre 2003, a commencé à décliner en 2002
pour se situer à peu près au même niveau que durant les années 1999 et
2000. Dès 2003, l'expert a constaté une baisse de chiffre d'affaires de
l'ordre de 5 %; 18 % en 2004; 1,1 % en 2005 et 8,6 % en 2006 (expertise;
jugement p. 16).
- L'évolution du chiffre d'affaires réalisé par les demandeurs fait
apparaître une perte de clientèle, non pas brutale, mais progressive et ce
dès l'année 2003. Selon l'expert, il est difficile d'affirmer que seuls les
travaux sont à l'origine de cette perte de clientèle. Par contre, à
l'évidence, c'est au début de ceux-ci (2003) que s'amorce la régression du
chiffre d'affaires. La liquidation de l'année 2003 ne peut pas expliquer à

- 14 -
elle seule le désintérêt de la clientèle au cours des trois années suivantes
(expertise; jugement p. 17).
- D'après l'expert, la bijouterie/horlogerie n'a jamais dégagé
suffisamment de profits au cours de la période examinée, c'est-à-dire de
1999 à 2006, pour que l'on puisse évaluer un quelconque goodwill
(expertise; jugement pp. 21-22).
- Dans la mesure où il n'y avait pas de goodwill avant les
travaux, les résultats postérieurs aux travaux n'ayant pas généré plus de
bénéfice, il n'y avait aucun goodwill au moment où le rapport d'expertise a
été établi (expertise; jugement p. 23).
- La perte globale consécutive au cambriolage, compte tenu de
la perte de marge, se situe à 51'000 fr. (expertise; jugement p. 28).
- Le modeste bénéfice avant rémunération des recourants, qui
était de l'ordre de 36'672 fr. entre 1999 et 2002, s'est réduit de 62,7 % à
13'700 fr. en 2005, soit une diminution de l'ordre de 23'000 fr. (expertise;
jugement p. 29).
- D'autres facteurs ont pu jouer un rôle dans la perte de
clientèle. L'expert pense en particulier à la modification de la structure de
la collection proposée à la clientèle vers des articles de gamme moins
prestigieuse. La légère amélioration de 2007 (+ 2,94 %) ne permet pas de
constater un renversement notable de la tendance (expertise; jugement p.
33).
- Le chiffre de 30 % relatif à l'effet de présentation des vitrines
d'une bijouterie sur son chiffre d'affaires peut être considéré comme une
appréciation correcte (expertise; jugement p. 34).
- L'origine de la perte subie par les recourants ne peut être
imputée aux travaux seuls, d'autres facteurs entrant en ligne de compte
(expertise; jugement p. 38).

- 15 -
En droit, les premiers juges ont admis la compétence du
Tribunal des baux. Ils ont considéré que B.K.________ n'avait pas la qualité
de locataire et ne pouvait dès lors pas prendre de conclusions fondées sur
les dispositions du droit du bail aux côtés de son époux. S'agissant des
acomptes de frais accessoires, ils ont considéré que ceux-ci n'avaient pas
à être restitués au demandeur sur la base de l'action contractuelle ou de
l'action en répétition de l'indu, alors même qu'ils n'ont pas été établis
régulièrement, dans la mesure où l'ensemble des décomptes a finalement
été produit en procédure. Ils ont établi que les travaux ayant occasionné
des nuisances dans les locaux loués par le demandeur s'étaient déroulés
du 27 janvier 2003 au 15 mars 2007 et qu'une réduction de loyer de 15 %
devait lui être allouée pour cette période, soit un montant de 5'787 fr. 87
([49,66 mois x 777 fr.] x 15 %). Les premiers juges ont rejeté les
conclusions en dommages et intérêts des demandeurs relatives au
cambriolage et aux travaux compte tenu du fait qu'aucune faute ne
pouvait être reprochée au défendeur et que, de surcroît, s'agissant des
travaux, l'existence d'un dommage n'était pas établie. La conclusion des
demandeurs tendant à réinstaurer un niveau de sécurité tel qu'il existait
avant le début des travaux a été rejetée pour le motif qu'ils n'avaient pas
établi que le niveau de sécurité avait diminué et que le défendeur en était
responsable, et qu'ils avaient en outre déclaré avoir cessé leur activité
depuis le début du mois de février 2009. Considérant que les demandeurs
avaient obtenu gain de cause sur le principe de la réduction du loyer, les
premiers juges leur ont accordé des dépens réduits de 60 %.
B. A.K.________ et B.K.________ ont recouru contre ce jugement par
acte du 26 août 2010, concluant principalement à sa réforme en ce sens
que H.________ est leur débiteur, solidairement entre eux, et leur doit
paiement de la somme de 300'135 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 4 août
2005 et que le loyer du contrat de bail conclu le 20 mars 1987 est réduit
de 40 %, soit de 310 fr. 80 par mois du 1er janvier 2003 au 31 janvier
2009, subsidiairement à son annulation.

- 16 -
Par mémoire du 15 octobre 2010, ils ont exposé leurs moyens,
retiré leur recours en nullité et réduit leurs conclusions en réforme en ce
sens qu'ils ne réclament qu'un montant de 222'534 fr. et une réduction de
loyer de 310 fr. 80 par mois pour la période courant du 23 janvier 2003 au
15 mars 2007, soit 15'434 francs.
C. H.________ a également recouru contre ce jugement par acte
du 27 août 2010, concluant à la réforme du chiffre IV du dispositif en ce
sens que les dépens sont compensés.
Il a exposé ses moyens et confirmé ses conclusions par
mémoire du 30 septembre 2010.
En d roit :
1. Les articles 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD (Code de procédure
civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11), applicables par renvoi de
l'article 13 de la loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux (ci-
après : LTB; RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en
réforme contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Les deux recours tendent désormais uniquement à la réforme.
Interjetés en temps utile, par des personnes qui y ont intérêt, ils sont
recevables.
2. Lorsqu'elle est saisie d'un recours en réforme interjeté contre
un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des
recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD,
applicable par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois

- 17 -
pas articuler de faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du
dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une
instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1 ter
CPC-VD). Ainsi, la Chambre des recours développe son raisonnement
juridique après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux
preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et aux autres preuves administrées. Il permet à la cour de
céans de statuer à nouveau sur le fond.
3. a) Les recourants A.K.________ et B.K.________ soutiennent tout
d'abord que les premiers juges ne pouvaient pas nier à B.K.________ la
qualité de locataire, dès lors qu'elle était exploitante au même titre que
son mari, et, partant, avait la faculté de demander des dommages et
intérêts au sens de l'art. 259e CO (Code des obligations du 30 mars 1911;
RS 220). Les recourants considèrent en effet que leurs prétentions doivent
être examinées dans le cadre de la consorité nécessaire liée à leur statut
de partenaires d'une société simple.
b) En vertu de l'art. 530 CO, la société est un contrat par
lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d’unir leurs efforts ou
leurs ressources en vue d’atteindre un but commun (al. 1). La société est
une société simple, dans le sens du présent titre, lorsqu’elle n’offre pas les
caractères distinctifs d’une des autres sociétés réglées par la loi (al. 2).
Les associés d'une société simple forment une consorité
nécessaire sur le plan actif en vertu du droit fédéral et n'ont la légitimation
active pour faire valoir des créances concernant la société que pour autant
qu'ils agissent conjointement (SJ 1997 p. 396 c. 3c; ATF 116 Il 49 c. 4a, JT
1992 I 66; TF 4C.70/2000 c. 2 du 10 avril 2000). Puisque les consorts
matériels nécessaires sont titulaires ensemble d'un seul droit, ils doivent

- 18 -
nécessairement agir ensemble (HohI, Procédure civile, 2001, vol. I, n. 498,
p. 107 et n. 507, p. 108).
L'art. 543 al. 3 CO prévoit qu'un associé est présumé avoir le
droit de représenter la société ou tous les associés envers les tiers dès
qu'il est chargé d'administrer. Celui-ci doit toutefois faire connaître aux
tiers qu'il agit comme représentant (Recordon, La société simple I, La
notion de société et les caractéristiques de la société simple, in FJS 676 p.
26), la relation de société simple n'étant le plus souvent pas
reconnaissable (Pestalozzi/Hettich, Basler Kommentar, 2008, 3ème éd., n.
7 ad art. 543 CO).
Les époux peuvent s'associer pour former une société simple.
La conclusion d'un tel contrat de société n'est pas subordonnée à
l'observation d'une forme spécifique. En l'absence d'un tel document écrit,
des faits ou actes concluants peuvent être admis comme preuves de
l'existence d'un contrat de ce type. Il peut s'agir, par exemple, d'une mise
de fonds effectuée par l'époux demandeur, comme sa participation dans la
gestion de l'entreprise ou dans les résultats de l'exploitation
(Deschenaux/Steinauer/Baddeley, Les effets du mariage, 2009, 2ème éd., n.
503, pp. 266-267).
En vertu de l'article 166 al. 1er CC (Code civil du 10 décembre
1907; RS 210), chaque époux représente de par la loi l'union conjugale
pour les besoins courants de la famille. Les actes nécessaires à cet effet
peuvent être effectués par chaque époux, sans que le consentement du
conjoint ou une autorisation du juge ne soit requise. Par ces actes, l'époux
contractant s'engage personnellement et oblige son conjoint. L'application
de l'article 166 al. 1er CC n'est soumise à aucune exigence de forme. Les
besoins courants sont ceux qui se renouvellent constamment, quelle qu'en
soit la fréquence. Ils relèvent pour la plupart de la tenue du ménage et
visent à couvrir l'entretien usuel et quotidien de la famille
(Deschenaux/Steinauer/Baddeley, op. cit., nn. 345-346, pp. 205-206). La
représentation de l'union conjugale au sens de cette disposition est prévue
uniquement pour les besoins courants de la famille pendant la vie

- 19 -
commune et non pas pour les affaires professionnelles des membres de
celle-ci (Isenring/Kessler, Basler Kommentar, 2010, 4ème éd., n. 8 ad art.
166 CC).
c) En l'espèce, même si le bail a été conclu à l'usage d'un
magasin et atelier d'horlogerie, seul A.K.________ y est apparu en qualité
de locataire. Aucune mention n'y figure selon laquelle le recourant aurait
agi tant en son nom propre qu'en qualité de représentant de son épouse,
tous deux formant une société simple comme ils l'admettent et comme
cela se déduit du fait qu'ils ont exploité un commerce en commun. Aucun
élément ne permet au surplus de retenir que l'intimé devait déduire des
circonstances l'existence d'une représentation directe. A.K.________ ne l'a
par ailleurs pas informé, au moment de la signature du bail, qu'il agissait
en qualité de représentant de la société simple qu'il formait avec son
épouse. Une représentation de l'union conjugale n'entre pas non plus en
considération en tant que la signature d'un bail commercial ne fait pas
partie des besoins courants de la famille. Il faut ainsi admettre, avec les
premiers juges, que la recourante n'a pas la qualité de locataire au sens
de l'art. 259e CO et que les recourants ne peuvent par conséquent pas
agir en qualité de consorts associés d'une société simple pour prétendre
aux dommages et intérêts prévus par cette disposition relevant du droit
du bail.
Le recours de A.K.________ et B.K.________ doit être rejeté sur
ce point.
4. La question peut en revanche se poser de savoir si B.K.________
ne devrait pas être admise à réclamer des dommages et intérêts en sa
qualité de proche du locataire (Lachat, Le bail à loyer, 2008, 2ème éd.,
note infrapaginale 120, p. 262 et les renvois à la doctrine). L'on peut
également se demander si le recourant, même privé de la faculté de
réclamer avec son épouse la réparation d'un dommage qu'ils auraient subi
dans l'exploitation de leur commerce, ne devrait pas pouvoir invoquer un
dommage particulier correspondant à sa seule part d'associé. Ces

- 20 -
questions peuvent toutefois demeurer indécises pour les motifs qui
suivent.
5. a) Les recourants soutiennent que l'intimé H.________ doit être
reconnu responsable du dommage qu'ils ont subi du fait du cambriolage
survenu en décembre 2004.
b) Selon l'article 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire
a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages et intérêts s'il ne
prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Le droit à cette
indemnisation est ouvert lorsque quatre éléments sont réunis : une
violation du contrat; une faute du bailleur; un dommage subi par le
locataire; un lien de causalité entre la violation du contrat et le dommage
(Rizzolio, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée
entrepris par le bailleur, thèse, Lausanne 1998, pp. 334-335; Lachat, op.
cit., pp. 171-172).
Le locataire supporte le fardeau de la preuve de l'existence du
défaut, de son dommage et du lien de causalité entre ces deux éléments
(Lachat, op. cit., p. 171; USPI, Droit suisse du bail à loyer, 1992, nn. 7 et 9
ad art. 259e CO, pp. 239-240), tandis que le bailleur doit établir qu'il n'a
commis aucune faute (Lachat, op. cit., p. 172; USPI, op. cit., n. 10 ad art.
259e CO, pp. 240-241).
c) En l'espèce, l'instruction à laquelle a participé le bailleur a
permis d'établir que le chantier ouvert par celui-ci avait été suffisamment
"sécurisé" par l'érection d'une palissade cadenassée de deux mètres
cinquante de hauteur, de sorte que le dommage subi du fait du
cambriolage ne peut pas lui être imputé à faute. Lorsque les recourants
affirment que la sécurité apportée par une palissade cadenassée est
inférieure à celle d'une porte d'entrée, ils ne démontrent pas que l'intimé
aurait commis une faute en se bornant à ériger cette palissade. De même,
lorsqu'ils invoquent le fait qu'un mur de séparation a été renforcé
s'agissant du magasin [...] mais non pas pour leur propre commerce, ils ne

- 21 -
distinguent pas le fait que c'est la fragilité dudit mur qui a conduit à le
renforcer, alors que le mur de leur commerce présentait une épaisseur de
huitante centimètre, ce qui n'appelait pas une mesure semblable. Pour le
surplus, l'on ne saurait reprocher à l'intimé de ne pas avoir instauré une
surveillance constante d'un chantier qui était fermé à clé. Il faut dès lors
admettre que l'intimé a apporté la preuve libératoire de l'art. 259e CO et
qu'il ne peut être tenu du dommage subi par les recourants du fait d'un
cambriolage.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce point.
6. a) Les recourants A.K.________ et B.K.________ font également
valoir qu'ils ont subi un dommage du fait des travaux réalisés dans les
immeubles de la [...].
b) Les nuisances provenant de chantiers voisins constituent un
défaut au sens du droit du bail. Le dommage peut consister dans la
diminution du patrimoine du locataire, mais également dans l'absence
d'augmentation de celui-ci, en particulier la perte de bénéfice pour des
locaux commerciaux ou la perte de clientèle (Rizzolio, op. cit., p. 336 et
références; Lachat, op. cit., p. 171). Le bailleur n'est pas tenu de le réparer
s'il prouve avoir pris toutes les précautions pour l'éviter, ainsi en
s'efforçant de limiter les nuisances au maximum (Lachat, op. cit., n. 4.5, p.
264). Une telle preuve est toutefois difficile à imposer au bailleur tant il est
vrai que, par exemple, des travaux de percement de murs ou de
ravalement de façades impliquent nécessairement des nuisances.
c) En l'espèce, on constate cependant que, par lettres des 18
et 25 juillet 2005, l'intimé a annoncé au recourant des travaux à venir en
décrivant les inconvénients qui en résulteraient, montrant par là qu'il était
attentif à la situation du recourant. Ce dernier ne s'est d'ailleurs pas plaint
de procédés inadéquats de la part du bailleur. Ainsi, on ne saurait retenir
que c'est de manière fautive que l'intimé a accompli les travaux de
transformation litigieux.

- 22 -
De toute manière, l'existence même du dommage
susmentionné n'est pas établie. En effet, comme l'ont retenu les premiers
juges sur la base des explications de l'expert, il n'est pas possible de
déterminer le dommage des recourants dus aux travaux puisque des
éléments distincts, ainsi l'impact négatif d'une vente liquidation organisée
en 2003, le cambriolage, la modification décidée par les recourants de la
gamme de leurs produits et le marché de la bijouterie horlogerie, ont
influencé leur chiffre d'affaires. Ces éléments sont certes en partie
indirectement liés aux travaux, mais ne sont pas imputables à ceux-ci. La
vente liquidation résulte du choix des recourants et n'était pas exigée par
les travaux; il en va de même de la modification décidée par les
recourants de la gamme de leurs produits. Enfin, l'intimée n'a commis
aucune faute en relation avec le cambriolage. Il n'est ainsi pas exclu que
les travaux en eux-mêmes n'aient pas entraîné une réduction du revenu
des recourants. Peu importe dès lors la question de savoir si, pour
constater une diminution du chiffre d'affaires, l'expert a eu tort ou raison
d'exclure de ses calculs le revenu de la vente liquidation susmentionnée
ainsi que le montant de l'indemnité d'assurance obtenue après le
cambriolage : dans tous les cas, il n'a pas été en mesure d'attribuer cette
diminution de façon certaine aux travaux. Il faut en conséquence admettre
que les recourants ne sont pas parvenus à établir l'existence même d'un
dommage. Il n'y a ainsi pas à faire application de l'art. 42 al. 2 CO et à
déterminer équitablement la quotité de ce dommage.
Le recours de A.K.________ et B.K.________ doit donc être rejeté
sur ce point.
7. a) Les recourants prétendent ensuite que la réduction de 15 %
du loyer retenue par les premiers juges est insuffisante eu égard aux
nuisances occasionnées par les travaux susmentionnés.
b) Selon l'art. 259d CO, si la chose louée est affectée d'un
défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel elle a été louée, le

- 23 -
locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à
partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut jusqu'à
l'élimination de celui-ci.
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être
rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée,
au sens de l'art. 256 al. 1 CO ; elle suppose la comparaison entre l'état
réel de la chose et l'état convenu. L'objet de référence est celui sur lequel
le locataire peut sincèrement compter d'après le contenu du contrat, car le
défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont l'existence avait été
promise ou à laquelle la partie contractante pouvait s'attendre selon les
règles de la bonne foi (TF 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997
p. 661, c. 3a, p. 664; plus récemment ATF 135 III 345 c. 3.2;
Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, 4e éd., Zurich 2009, n. 2096
ss, p. 309; Higi, Zürcher Kommentar, 3e éd. 1994, n. 17 ad art. 256 CO et
n. 27 ss ad art. 258 CO). Le défaut peut avoir sa source non seulement
dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de
tiers (TF 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997 p. 661, c. 3a, p.
664; TF 4C.144/1985 du 24 septembre 1985, publié in SJ 1986 p. 195, c.
1b, p. 197 ; plus récemment TF 4C.377/2004 du 2 décembre 2005, c. 2.1).
En d'autres termes, il y a défaut lorsqu'une péjoration de l'état
de la chose louée tel que prévu par le contrat intervient et porte atteinte à
son utilisation. Il faut ainsi partir de l'état de l'objet loué tel qu'il pouvait
être attendu des parties eu égard aux circonstances existant à la
conclusion du contrat, à d'éventuelles assurances données, à l'état des
connaissances de l'époque, au montant du loyer ainsi qu'à l'emplacement
et aux particularités de cet objet. L'existence d'un défaut sera déterminée
eu égard au contrat; elle sera admise si la perturbation intervenue après
coup aurait, si elle avait été présente d'emblée, exclu la conclusion du
contrat ou aurait modifié ses conditions, ainsi en faisant adopter un loyer
plus bas (Brunner, Störungen des Mieters durch Immissionen, in MP 2000,
pp. 97 ss, spéc. p. 101).

- 24 -
Dans sa jurisprudence (SJ 1997, p. 661), le Tribunal fédéral a
précisé que la réduction de loyer que peut exiger le locataire, en
application de l'art. 259d CO, doit être proportionnelle au défaut; elle est
déterminée par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. En principe, on
devrait procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle
qu'elle est appliquée dans le contrat de vente : on estime la valeur
objective de la chose louée avec son défaut et celle qu'elle aurait sans
défaut; puis on réduit le loyer en proportion. Mais le calcul n'est pas
toujours facile, en particulier lorsque le défaut est d'importance moyenne;
dans ce cas, on peut admettre une appréciation en équité, par référence à
l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (Corboz,
Les défauts de la chose louée, SJ 1979, pp. 145-146; Lachat, op. cit, pp.
257-258; ATF 130 III 504 c. 4.1.). A cet égard, le juge doit apprécier
objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité,
en tenant compte des particularités de chaque espèce au nombre
desquelles la destination des locaux joue un rôle important (TF
4C.419/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.4. et les réf.). L'autorité de recours
ne doit pas substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité
inférieure; elle n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir
d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la
décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une
iniquité choquante (ATF 130 III 504 c. 4.1).
c) En l'espèce, à l'issue d'une instruction fouillée en ce qui
concerne la nature et le déroulement des travaux, les premiers juges ont
arrêté le taux de réduction du loyer à 15 % en considération de la
variation de l'intensité des nuisances dans le temps. Leurs motifs sont
convaincants et il y a lieu d'y adhérer (art. 471 al. 3 CPC-VD). On ne
saurait reprocher aux premiers juges d'avoir abusé de leur large pouvoir
d'appréciation et leur décision n'aboutit pas à un résultat manifestement
injuste ou à une iniquité choquante, de sorte qu'elle peut être confirmée.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce point.

- 25 -
8. a) Les recourants A.K.________ et B.K.________ soutiennent
enfin qu'ils ont droit au remboursement des acomptes de chauffage qu'ils
ont versés à l'intimé, dès lors que celui-ci ne leur a pas fourni
régulièrement des décomptes à ce sujet et qu'ils contestent ceux qu'il n'a
produits que tardivement.
b) Le bailleur est tenu de permettre au locataire de consulter
les pièces justificatives des frais accessoires (art. 257b al. 2 CO et 8 al. 2
OBLF) et de lui présenter un décompte au moins une fois par année (art. 4
al. 1 et 8 al. 1 OBLF). L'exigibilité de la créance du bailleur en paiement de
la totalité des frais accessoires ou d'un solde débiteur est subordonnée à
la condition qu'il ait permis au locataire de consulter les pièces
justificatives et fourni un décompte (Wessner, L'obligation du locataire de
payer le loyer et les frais accessoires, 9ème séminaire sur le droit du bail,
Neuchâtel 1996, n. 50, p. 14; Higi, op. cit., nn. 33 et 38 ad art. 257a et
257b CO, p. 235). A défaut, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation
et demander que le bailleur soit condamné à établir le décompte ou à lui
remettre les pièces justificatives, refuser de payer les frais accessoires
aussi longtemps que le bailleur n'a pas satisfait à son obligation ou
demander le remboursement des acomptes payés durant l'exercice
concerné (Lachat, op. cit., p. 347 et 348).
c) En l'espèce, si le bailleur n'a fourni que très tardivement les
décomptes de chauffage, le recourant ne peut pas en déduire un droit au
remboursement des acomptes qu'il a versés puisque cette sanction n'est
préconisée par l'auteur précité qu'en cas de demeure du bailleur. S'il est
vrai au surplus que le recourant conteste les dits décomptes, cette seule
déclaration ne suffit pas à établir leur caractère erroné et fonder une
créance en restitution d'un trop perçu. Il aurait incombé au recourant de
faire porter l'instruction à ce sujet, ce dont il s'est abstenu. C'est ainsi à
juste titre que les premiers juges ont refusé de lui accorder un
remboursement.
Mal fondé, le recours doit en conséquence être rejeté sur ce
point.

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9. a) Le recourant H.________ soutient que les intimés n'auraient
pas dû se voir allouer des dépens, même réduits de 60 %, dès lors qu'ils
n'ont obtenu qu'environ un tiers de leur conclusion en réduction de loyer
(II) et ont été déboutés tant sur leur conclusion en dommages et intérêts
pour perte de gain (I) que sur leur conclusion tendant à l'instauration de
mesures de sûretés (III).
b) Selon l'art. 92 CPC-VD, les dépens sont alloués à la partie
qui a obtenu l'adjudication de ses conclusions (al. 1). Lorsqu'aucune des
parties n'obtient entièrement gain de cause, le juge peut réduire les
dépens ou les compenser (al. 2). Pour décider de la répartition des dépens,
le juge doit rechercher lequel des plaideurs gagne le procès sur le
principe, et non pas répartir les dépens proportionnellement aux montants
alloués (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 92 CPC-VD, p. 175).
Lorsqu'il y a plusieurs questions litigieuses et que chacune des parties
obtient gain de cause sur certaines d'entre elles, il faut apprécier leur
importance respective pour déterminer si l'une des parties doit être
considérée comme victorieuse et a droit à tout ou partie des dépens ou si
ceux-ci doivent être compensés (Poudret/Haldy/Tappy, ibidem). Une
compensation des dépens a été admise dans un cas où le demandeur
s'était vu allouer un peu plus de 11 % de ses conclusions (CREC I 18
janvier 2006/15) et où une partie avait obtenu le montant de 606 fr. sur
les 4'179 fr. réclamés (CREC I 10 avril 2002/146).
c) En l'espèce, si les intimés n'obtiennent qu'environ 2 % de
leurs conclusions (15'434 + 300'135 : 5'787 x 100), il n'en reste pas moins
qu'ils ont obtenu gain de cause sur le principe d'une réduction de loyer,
alors que le recourant contestait le principe de sa responsabilité et qu'une
instruction approfondie s'est avérée nécessaire à ce sujet. A cela s'ajoute
que, s'ils n'ont pas obtenu que des avances sur frais accessoires leur
soient remboursées, cela tient au fait que le recourant H.________ a produit
in extremis des décomptes de charges en cours de procédure, ne
satisfaisant ainsi que très tardivement à ses obligations. En imposant aux

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intimés une réduction de près des deux tiers des dépens, les premiers
juges n'ont ainsi pas abusé de leur pouvoir d'appréciation.
Le recours de H.________ doit donc être rejeté.
10. En conclusion, les recours de A.K.________ et B.K.________,
d'une part, et de H.________, d'autre part, doivent être rejetés en
application de l'article 465 al. 1er CPC et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de A.K.________ et B.K.________
sont arrêtés à 3'451 fr. et ceux de H.________ à 391 fr. (art. 232 du tarif du
4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC,
prononce :
I. Les recours sont rejetés.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance des recourants A.K.________ et
B.K.________ sont arrêtés à 3'451 fr. (trois mille quatre cent
cinquante et un francs).
IV. Les frais de deuxième instance du recourant H.________ sont
arrêtés à 391 fr. (trois cent nonante et un francs).

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V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 3 novembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du 11 mars 2011
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Jean-Christophe Diserens (pour A.K.________ et B.K.________),
- Me François Magnin (pour H.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de

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droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La greffière :