vd_gerichte · JL09.036076 · 2010-02-18 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
89/I
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 18 février 2010
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Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Creux et Krieger
Greffier : Mme Bourckholzer
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Art. 7 RULV; 23, 24, 29 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par R.________ SA, à Lausanne,
requérante, contre l’ordonnance rendue le 2 décembre 2009 par la Juge de
paix du district du Jura-Nord vaudois dans la cause divisant la recourante
d’avec L.________ SA et A.________, à Yverdon-Les-Bains, intimés.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 2 décembre 2009, notifiée aux parties le 11
décembre 2009, la Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois a rejeté la
requête d'expulsion déposée par la bailleresse R.________ SA contre les
locataires L.________ SA et A.________ (I), arrêté les frais de justice de la
bailleresse (II), dit qu'il n'est pas alloué de dépens (III) et rayé la cause du
rôle (IV).
Les faits suivants ressortent de cette ordonnance, complétée
par les pièces au dossier (art. 457 CPC [Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11]) :
Par contrat de bail à loyer du 18 mars 2005, R.________ SA a
donné en location à Q.________ SA des bureaux d'une surface de 396 m2
ainsi que trois places de parc situés au n° 9 de la rue [...], à [...]. Conclu
pour durer initialement du 1er avril 2005 au 1er avril 2010, ce contrat
devait se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans aux même
conditions, sauf avis de résiliation donné et reçu au moins une année à
l'avance pour la prochaine échéance (ch. 1). Payable par mois d'avance,
selon les modalités fixées par le bailleur, le loyer avait été fixé au montant
total de 5'290 fr. par mois; il comprenait 170 fr. d'acompte de chauffage et
d'eau chaude, ainsi que 120 fr. de loyer pour les places de parc. En cas de
retard de paiement de plus de dix jours, la bailleresse pouvait, après une
vaine mise en demeure, exiger que le loyer soit acquitté trimestriellement
à l'avance (ch. 2). Le contrat de bail renvoyait aux Dispositions paritaires
romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV) (ch. 8.a).
Le 27 mars 2009, R.________ SA a transféré le bail à L.________
SA et A.________. Le contrat conclu à cet effet mentionnait que les
repreneurs connaissaient parfaitement la teneur du bail transféré,

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notamment les clauses particulières qui en faisaient partie intégrante (ch.
3, p. 2).
Le 1er juillet 2009, la gérante V.________ SA, agissant pour le
compte de R.________ SA, a adressé à chacun des locataires la lettre
recommandée suivante :
"Madame, Monsieur,
Le contrôle de nos comptes relève qu'en dépit de notre rappel/mise en
demeure, vos locations n'ont pas été réglées dans le délai de dix jours et
ne sont donc payées qu'au 31 mai 2009.
Dans ces circonstances, nous nous voyons contraints d'exiger, dès le
début de ce mois, le versement de vos loyers et acomptes de chauffage
par trimestre civil d'avance. Vu ce qui précède, vous nous devez à ce
jour les loyers de Juin, Juillet, Août, Septembre 2009, dès lors échus, qui
totalisent :
Loyer du 01.06.2009 au 30.09.2009
Fr. 20000.00
Forfait chauffage mensuel du 01.06.2009 au 30.09.2009
Fr. 680.00
Place de parc du 01.06.2009 au 30.09.2009
Fr. 480.00
Frais de mise en demeure
Fr. 20.00
Total
Fr. 21180.00
Conformément aux dispositions de l'article 257 d CO, nous vous mettons
en demeure de vous acquitter du paiement de ce montant dans les 30
jours à compter de la réception de la présente.
Si votre règlement ne nous est pas parvenu dans ce délai, nous serons
en droit de résilier votre bail en application de la disposition légale
susmentionnée.
Cette mise en demeure vous est adressée sans préjudice d'une éventuelle
procédure de recouvrement, tous dommages-intérêts étant par ailleurs
réservés.
Veuillez agréer (…)"
Faute de paiement dans le délai indiqué, V.________ SA a signifié
aux deux locataires, par formules officielles adressées à chacun d'eux par

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voie recommandée le 27 août 2009, que le bail était résilié pour le 30
septembre 2009.
Le 27 octobre 2009, elle a requis de la Juge de paix du district
du Jura-Nord vaudois leur expulsion.
En droit, la juge de paix a rejeté cette requête. Se fondant sur
l'arrêt de la Chambre des recours du 28 août 2007 (n° 420/I), elle a
considéré que, faute d'avoir produit le rappel/mise en demeure qu'elle
avait invoqué dans sa commination du 1er juillet 2009, la requérante
n'avait pas établi avoir informé les locataires de leur devoir de payer
désormais le loyer par trimestre d'avance avant d'exiger d'eux ledit
paiement, ni avoir respecté la procédure de l'art. 7 RULV. Elle ne pouvait
donc pas leur réclamer une somme largement supérieure (21'160 fr.) à
celle qui était en souffrance (10'580 fr.), de sorte que le congé était
inefficace.
B. Par recours motivé du 14 décembre 2009, R.________ SA a
recouru contre cette ordonnance et conclu, principalement, à sa réforme
en ce sens que l'expulsion de A.________ et de L.________ SA est ordonnée,
subsidiairement que l'ordonnance du 2 décembre 2009 est "annulée
d'office et la cause renvoyée à une autre juridiction du même ordre que
celle dont le jugement est annulé".
Les intimés ne se sont pas déterminés dans le délai imparti.
En d roit :
1. L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours au Tribunal cantonal : a) lorsque le juge était incompétent ou s'est

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déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière; c)
pour violation des règles essentielles de la procédure lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé. Selon l'al. 2, il y a également
recours au Tribunal cantonal pour déni de justice (art. 23 al. 2 LPEBL), ce
recours pouvant aboutir soit à la réforme soit à l'annulation de la décision
attaquée (JT 2004 III 43).
S'agissant des faits, la Chambre des recours dispose du
pouvoir d'examen défini à l'art. 457 CPC (applicable en vertu du renvoi de
l'art. 29 LPEBL). Elle doit admettre comme constants les faits retenus par
le jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et sous réserve
du complètement sur la base de celui-ci (JT 2009 III 79; JT 1993 III 88).
L'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la
Chambre des recours, ne saurait toutefois s'appliquer lorsque la validité du
congé a été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO. Dans un tel
cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences du droit
fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT 2008
III 12; JT 2004 III 79; Guignard, Procédures spéciales vaudoises, n. 4 ad art.
23 LPEBL). En l'espèce, les intimés n'ont pas contesté la validité du congé
auprès de l'autorité de conciliation. Le pouvoir d'examen de la Chambre
des recours se limite donc au déni de justice.
Il y a déni de justice matériel si la décision attaquée est
arbitraire, rompant manifestement l'égalité entre parties et violant un
principe légal, ou encore si le juge a statué contrairement à une
disposition légale précise ou s'est mis en contradiction flagrante avec les
pièces en sa possession (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3ème éd., 2002, n. 5 ad art. 356 CPC). Il ne suffit pas que la motivation de
la décision soit insoutenable; encore faut-il que celle-ci apparaisse
arbitraire dans son résultat. Il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une
solution autre apparaît concevable ou même préférable (ATF 129 I 8 c.
2.1).

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2. L'article 257d al. 1 CO prévoit que, lorsque, après la réception
de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur
peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de
paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au
moins pour les baux d'habitations et ceux de locaux commerciaux (al. 1).
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier les baux
d'habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé
minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).
Le premier juge s'est référé à un arrêt de la cour de céans du 28
août 2007 (n° 420/I), traitant du même objet et admettant un recours
contre une décision d'expulsion, au motif que l'art. 7 RULV, qui prévoit le
paiement du loyer par trimestre d'avance, est une faculté donnée au
bailleur qui ne peut être exercée que dès le mois qui suit l'échéance du
délai que celui-ci a imparti en vain au locataire pour s'acquitter du loyer
arriéré. Le bailleur ne peut pas, en effet, requérir immédiatement le
paiement du loyer par trimestre d'avance, par une mise en demeure à
forme de l'art. 257d CO. Il doit procéder en deux temps : d'abord adresser
une mise en demeure en cas de retard du paiement du loyer (avec ou
sans la menace de la sanction du paiement des loyers par trimestre
d'avance), puis communiquer au locataire sa volonté d'obtenir le paiement
du loyer par trimestre d'avance. Ce n'est qu'après, si les loyers n'ont pas
été acquittés trimestriellement d'avance, qu'il peut adresser l'avis
comminatoire de l'art. 257d CO. La mise en demeure doit en outre être
claire et distincte.
On peut ajouter que l'art. 257d CO présuppose un retard dans le
paiement du loyer (Lachat, Commentaire romand, n. 2 ad art. 257d CO).
L'avis comminatoire est dépourvu d'effet s'il porte sur un loyer qui n'est
pas encore échu (Lachat, op. cit., n. 5 ad art. 257d CO). En d'autres
termes, si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l'application de
cet article et d'autres qui le permettent, le courrier doit les distinguer de
manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans
difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail (Lachat, Le
bail à loyer, 2008, p. 666).

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3. En l'espèce, la mise en demeure à forme de l'art. 257d CO du
1er juillet 2009 comprenait tout à la fois le rappel, l'exigence d'un
paiement trimestriel, la prise en compte des loyers non seulement échus
(soit juin et juillet 2009), mais également ceux des mois d'août et
septembre 2009, loyers non encore échus.
La commination portait sur un total de Fr. 21'180.-, soit les
loyers du 1er juin au 30 septembre 2009. La lettre du créancier recourant
ne faisait aucune distinction entre les loyers échus et ceux qui ne l'étaient
pas encore. Au surplus, la somme réclamée aux locataires était largement
supérieure à celle en souffrance, ce qui rendait inefficace le congé donné
ensuite de la commination (CREC n° 420/I du 28 août 2007 et réf. citées).
4. Il s'ensuit que le recours, mal fondé, doit être rejeté, le
recourant n'invoquant au surplus aucun motif de nullité
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème éd., Lausanne 2002,
n. 2 ad art. 465 CPC), et que l'ordonnance doit être confirmée.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
511 francs (art. 232 al. 1 TFJC, par renvoi de l'art. 230 al. 2 TFJC [Tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.

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III. Les frais de deuxième instance de la recourante R.________ SA
sont arrêtés à 511 fr. (cinq cent onze francs).
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 18 février 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. Jean-Marc Schlaeppi, agent d'affaires breveté (pour R.________ SA),
- L.________ SA,
- M. A.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin

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2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois.
La greffière :