vd_gerichte · JL08.033223 · 2009-06-02 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
288/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 2 juin 2009
_______________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. F. Meylan et Giroud
Greffière : Mme Lopez
*****
Art. 264 al. 1 CO; 457 CPC; 23, 29 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par I.________, à [...], bailleresse,
contre le prononcé rendu le 19 février 2009 par le Juge de paix du district
de Lausanne dans la cause divisant la recourante d’avec MASSE EN
FAILLITE W.________, au [...], locataire.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par prononcé du 19 février 2009, adressé aux parties le 10
mars 2009 pour notification, le Juge de paix du district de Lausanne a
rejeté la requête d'expulsion déposée par I.________ (I), arrêté les frais de
justice (II), dit qu'il n'est pas alloué de dépens (III) et rayé la cause du rôle
(IV).
Ce prononcé, complété par les pièces du dossier (art. 457 CPC,
Code de procédure civile du 14 décembre 1966, RSV 270.11), retient les
faits suivants :
Par contrat de bail à loyer commercial du 25 août 2006,
I.________ a remis en location à W._______ un atelier de 410 m2 et un
garage au rez-de-chaussée de l'immeuble situé au chemin du [...], au
Mont-sur-Lausanne, pour un loyer mensuel de 4'558 fr., soit 3'958 fr. de
loyer net, un forfait de 250 fr. pour frais de chauffage et un forfait de
350 fr. pour frais d'exploitation. Ce contrat a été conclu pour une durée
limitée allant du 1er décembre 2006 au 30 novembre 2011. Dès le 1er
janvier 2008, le loyer mensuel s'est élevé à 4'617 fr. 15.
A la suite de la faillite de W._______, l'Office des faillites de
Lausanne a, par courrier du 22 novembre 2007, informé I.________ que le
sous-locataire des locaux précités était disposé à reprendre le bail dès le
1er décembre 2007. Le 29 novembre 2007, cet office a restitué les clés des
locaux à la bailleresse.
Dans un courrier du 22 juillet 2008, l'Office des faillites de
Lausanne a indiqué à la bailleresse qu'il refusait de verser les garanties
réclamées en vertu de l'art. 266h CO (Code des obligations du 30 mars
1911, RS 220), soit les sûretés pour les loyers à échoir, en précisant que la
masse en faillite W.________ était libérée de toute obligation à partir du 1er
janvier 2008, dès lors qu'un candidat solvable avait été proposé pour la
reprise du bail.

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Par courrier recommandé du 14 août 2008, la bailleresse,
représentée par l'agent d'affaires breveté Thierry Zumbach, a mis en
demeure la masse en faillite W.________ de s'acquitter de la somme de
68'029 fr. 85, correspondant aux loyers pour les mois de juillet 2007 à
août 2008 et à des intérêts de retard, en lui signifiant qu'à défaut de
paiement dans un délai de trente jours, le bail serait résilié en application
de l'article 257d CO.
Sur formule officielle du 23 septembre 2008, la bailleresse a
résilié le contrat de bail pour le 31 octobre 2008. Cette résiliation n'a pas
été contestée devant la commission de conciliation.
Par requête du 3 novembre 2008, la bailleresse a requis du
Juge de paix du district de Lausanne l'expulsion du locataire des locaux en
cause.
B. I.________ a recouru contre le prononcé précité par acte du
lundi 23 mars 2009 en concluant, avec suite de dépens, à la réforme en ce
sens que la masse en faillite W.________ doit quitter et rendre
immédiatement libres l'atelier et le garage qu'elle occupe au rez-de-
chaussée de l'immeuble sis chemin du [...] au Mont-sur-Lausanne et qu'à
ce défaut, elle y sera contrainte par la voie de l'exécution forcée au sens
des art. 508 ss CPC. Elle a produit un bordereau de pièces.
Dans son mémoire de réponse du 27 mars 2009, la masse en
faillite W.________ a conclu implicitement au rejet du recours. Elle a produit
diverses pièces.
En d roit :

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1. a) L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme, RSV 221.305) ouvre un
recours au Tribunal cantonal : a) lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière; c)
pour violation des règles essentielles de la procédure lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé (al. 1). Il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice (art. 23 al. 2 LPEBL); celui-ci peut
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT
1993 III 88 c. 2; JT 1977 III 96). Toutefois, en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a
CO, le juge saisi de la procédure d'expulsion doit statuer sur la validité du
congé, lorsque celle-ci est contestée, en examinant la cause de manière
complète en fait et en droit. L'autorité de recours cantonale doit alors au
moins disposer d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la
violation du droit fédéral (ATF 119 Il 141 c. 4a; ATF 119 II 241 c. 4b et c).
Autrement dit, l'article 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à
la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé
a été contestée. En pareil cas, la Chambre des recours doit disposer d'un
libre pouvoir d'examen du droit tel que le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour
le recours en réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2008 III 12;
JT 2004 III 79).
En l'espèce, l'intimée n'a pas contesté le congé devant la
commission de conciliation compétente. Le recours doit donc être examiné
sous l'angle restreint de l'arbitraire.
b) Les pièces nouvelles produites en deuxième instance par la
recourante ne tendent pas à établir un moyen de nullité, soit la violation
de règles de procédures; elles sont en conséquence irrecevables (art. 25
LPEBL a contrario; Guignard, Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 1
ad art. 25 LPEBL, p. 214 et références). Il en va de même des pièces
produites par l'intimée.
2. a) Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29
LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la

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Chambre des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT 2008
III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion
en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait du prononcé est conforme aux pièces
du dossier. Il a été complété sur la base de celui-ci.
b) Selon la jurisprudence, le déni de justice au sens des art. 9
Cst. (anciennement art. 4 aCst.; FF 1997 I 146) et 23 al. 2 LPEBL consiste
en une décision arbitraire, rompant manifestement l'égalité entre parties
et violant un principe légal, ou encore une décision par laquelle le juge
statue contrairement à une disposition légale précise ou se met en
contradiction flagrante avec les pièces du dossier (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3ème éd., 2002, n. 5 ad art. 356 CPC, p. 537). Il
ne suffit pas que la motivation de la décision soit insoutenable; encore
faut-il que celle-ci apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 128 I 273;
126 III 438; 125 I 166 c. 2a).
3. Le premier juge a considéré que l'intimée s'était trouvée
libérée du bail à compter du 1er décembre 2007, date pour laquelle elle
avait proposé un locataire de remplacement objectivement acceptable, les
locaux ayant au surplus été restitués le 29 novembre 2007; elle n'avait
dès lors plus la qualité de locataire au moment de la mise en demeure de
payer des loyers le 14 août 2008 et, si un tiers occupait les lieux, la
recourante devait agir contre lui en déguerpissement, sans qu'il soit
concerné par la procédure d'expulsion.
La recourante fait valoir qu'elle n'a pas agréé le locataire de
remplacement et que l'intimée n'a donc pas été libérée du bail. Elle
prétend en outre que les locaux n'ont pas été restitués, dès lors qu'ils sont
occupés par un sous-locataire.

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Selon l'état de fait de la décision entreprise, un locataire de
remplacement objectivement acceptable a été présenté à la recourante
pour le 1er décembre 2007. Ce constat n'est contredit par aucune pièce du
dossier. Il n'y a au surplus pas à rechercher une telle contradiction dans
les pièces produites en deuxième instance par la recourante, qui sont
irrecevables comme exposé ci-dessus. Conformément à l'art. 264 al. 1 CO,
le locataire s'est trouvé libéré par cette présentation, de sorte qu'il ne
pouvait être question d'une expulsion plusieurs mois ultérieurement.
Le constat selon lequel les locaux ont été restitués à fin
novembre 2007 n'est pas non plus contredit par les pièces du dossier. Le
premier juge pouvait ainsi retenir que la présence d'un tiers dans ces
locaux ne justifiait pas une procédure d'expulsion dirigée contre le
locataire. Que celui-ci demeure responsable à l'égard du bailleur si un
sous-locataire ne libère pas les lieux à la fin du bail principal (ATF 117 Il 65
c. 2b; Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 2.5.2, p. 581) ne fait pas de lui le
défendeur à une action en expulsion, le bailleur ayant par ailleurs la
faculté d'intenter cette action directement au sous-locataire (Lachat, op.
cit., 2.4.2 let. d, p. 580).
La décision entreprise résiste ainsi au grief d'arbitraire.
4. En conclusion, le recours doit être rejeté et le prononcé
confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
942 fr. (art. 230 et 232 al. 1 TFJC, tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile, RSV 270.11.5).

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante I.________ sont
arrêtés à 942 fr. (neuf cent quarante-deux francs).
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 2 juin 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. Thierry Zumbach (pour I.________),
- Office des faillites de Lausanne (pour la masse en faillite W.________).

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La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :