vd_gerichte · XC19.048408 · 2021-06-28 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC19.048408-210480
308
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 28 juin 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
M. Stoudmann, juge, et Mme Dietschy, juge suppléante
Greffier : M. Steinmann
*****
Art. 269, 269a let. a et 271 CO
Statuant sur l’appel interjeté par T.________, à Vernier,
demanderesse, contre le jugement rendu le 8 octobre 2020 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec A.B.________ et
B.B.________, à Rolle, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 8 octobre 2020, dont les motifs ont été
communiqués aux parties le 17 février 2021, le Tribunal des baux a annulé
la résiliation du bail notifiée par la demanderesse T.________ aux
défendeurs A.B.________ et B.B.________ le 25 juin 2019 pour le 30
septembre 2020, relative à une maison individuelle sise rue [...], à Rolle
(I), a fixé le loyer mensuel net dû par les défendeurs à la demanderesse
pour l’objet précité à 1'900 fr. dès le 1er octobre 2020 (II), a condamné la
demanderesse à restituer aux défendeurs, solidairement en eux, dans les
trente jours dès l’entrée en force du jugement, le montant de 350 fr.,
correspondant à la part de loyer versée en trop pour la période du 1er
octobre au 31 octobre 2020 (III), a rendu le jugement sans frais judiciaires
ni dépens (IV) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont relevé que la résiliation du bail
motivée par la volonté du bailleur d’obtenir un loyer plus élevé n’était pas
contraire à la bonne foi si le bailleur pouvait exiger un loyer supérieur sans
que celui-ci ne soit abusif au sens des art. 269 et 269a CO. A contrario, le
congé était contraire à la bonne foi, et partant annulable, si l’application
de la méthode absolue permettait d’exclure que le bailleur puisse majorer
légalement le loyer, parce que celui-ci était déjà conforme aux loyers du
quartier, respectivement parce qu’il procurait déjà un rendement suffisant.
Cela étant, les magistrats ont considéré que la bailleresse T.________ avait
motivé le congé donné aux locataires B.B.________ et A.B.________ par un
motif économique, mais qu’elle avait échoué à démontrer qu’une
augmentation de loyer était possible en application de la méthode absolue
sous l’angle des loyers usuels du quartier. En effet, les statistiques
vaudoises invoquées n’établissaient que le loyer moyen en fonction du
nombre de pièces, de sorte qu’elles n’étaient pas suffisamment
différenciées. Par ailleurs, même à admettre l’utilisation de ces
statistiques, les premiers juges ont relevé que si la maison litigieuse
comportait certes cinq pièces, deux d’entre elles étaient de dimension
inférieure à 9 m2, si bien que les statistiques relatives aux objets de cinq

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ou six pièces dont se prévalait la bailleresse étaient sans pertinence.
S’agissant des statistiques privées produites par cette dernière, les
magistrats ont relevé d’une part qu’elles n’étaient pas officielles au sens
de l’art. 11 al. 4 OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme
d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11)
et, d’autre part, qu’elles ne tenaient compte que d’un seul des critères
posés par l’art. 11 al. 1 OBLF, à savoir la dimension. Enfin, concernant les
deux annonces immobilières produites, les premiers juges les ont écartées
car rien n’indiquait que les immeubles concernés aient effectivement pu
être loués au loyer mentionné et car il ne s’agissait pas de biens
immobiliers comparables à la maison litigieuse. Ainsi, les premiers juges
ont considéré que, faute d’avoir apporté des données suffisantes
permettant de procéder à des comparaisons concrètes, la bailleresse
n’avait pas établi qu’une augmentation de loyer était admissible au regard
des art. 269 et 269a CO, de sorte que la résiliation du bail devait être
qualifiée de contraire à la bonne foi et par conséquent annulée. Dans ces
conditions, point n’était besoin d’examiner la question de savoir si le
congé litigieux devait être annulé en tant que congé-représailles, suite aux
demandes répétées des locataires de réparer la cuisinière.
Les premiers juges ont par ailleurs admis la demande
reconventionnelle des locataires en diminution du loyer, considérant que
le taux hypothécaire de référence avait diminué de 4% depuis la dernière
fixation du loyer et que cette variation impliquait une baisse de 31,97%,
soit de 719 fr. 35. L’indice des prix à la consommation avait quant à lui
augmenté durant cette même période, justifiant une hausse de loyer de
6,17%, soit de 138 fr. 80. La baisse de loyer correspondait ainsi à 580 fr.
50, ce qui donnait lieu à un loyer mensuel net de 1'669 fr. 50. Les
locataires ayant toutefois conclu à ce que leur loyer mensuel net soit fixé à
1'900 fr., les premiers juges ont en définitive diminué celui-ci à cette
hauteur (art. 58 CPC) dès le 1er octobre 2020. Enfin, ils ont accordé aux
locataires la restitution de la part de loyer payée en trop pour le mois
d’octobre 2020, à savoir 350 fr., en relevant que ces derniers n’avaient
pas apporté la preuve de s’être acquittés de montants indus pour la
période ultérieure.

- 4 -
B. Par acte du 22 mars 2021, T.________ a interjeté appel contre
le jugement susmentionné, en concluant en substance, sous suite de frais
et dépens de première et de deuxième instances, à sa réforme en ce sens
que la résiliation du bail notifiée à A.B.________ et B.B.________ le 25 juin
2019 pour le 30 septembre 2020 soit déclarée valable (3), que toute
demande de prolongation dudit bail soit refusée à A.B.________ et
B.B.________ (4) et que ceux-ci soient déboutés de toutes autres, plus
amples ou contraires conclusions (6). Subsidiairement, elle a conclu à
l’annulation du jugement entrepris et au renvoi de la cause à l’autorité de
première instance pour nouvelle décision dans le sens des considérants de
l’arrêt à intervenir.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 23 septembre 1993, A.B.________ et B.B.________ ont pris à
bail de P.________, représenté par la régie X.________ (ci-après : la gérance),
une maison sise rue [...] à Rolle, comprenant un séjour, une salle à
manger, trois chambres à coucher, une cuisine partiellement équipée, une
salle de bain/WC, un galetas aménagé, une buanderie, un jardin avec
maisons de jardin et matériel d’entretien.
Le contrat a commencé le 1er octobre 1993 pour se terminer le
30 septembre 1996. Il prévoyait un renouvellement d’année en année,
sauf avis de résiliation donné et reçu au moins quatre mois à l’avance
pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel net était en outre fixé à
2’400 fr., auquel s’ajoutait un acompte de chauffage et d’eau chaude de
200 francs.
Le 24 juin 1994, une réduction de loyer de 150 fr. par mois dès
le

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1er octobre 1994 a été accordée à A.B.________ et B.B.________, ramenant
ainsi le loyer mensuel à 2'250 fr. hors charges.
2. L’immeuble litigieux est devenu la propriété de V.________ le
19 décembre 2012, puis de T.________ le 19 septembre 2018, P.________
étant administrateur-président de ces deux sociétés.
3. Par courrier du 1er juin 2005, T.________ a notamment suggéré
à B.B.________ et A.B.________ la remise en vigueur du loyer initial dès le 1er
janvier 2006, avant d’y renoncer le 14 juin 2006, après que les locataires
prénommés lui ont fait part de leurs observations.
4. Le 21 mai 2019, A.B.________ et B.B.________ ont requis auprès
de la gérance la réparation ou le remplacement de la cuisinière, dont deux
plaques ne fonctionnaient plus correctement.
Le 13 juin 2019, n’ayant reçu aucune réponse, ils ont à
nouveau écrit à la gérance à ce propos, en précisant que dans l’intervalle
une des plaques avait explosé. Par courriel du 14 juin 2019, la gérance les
a informés que leur première requête avait été transmise à T.________ le
22 mai 2019 et qu’elle allait relancer cette dernière.
Le 24 juin 2019, sans nouvelles, A.B.________ et B.B.________
ont à nouveau adressé un courriel à la gérance, laquelle leur a répondu le
28 juin 2019 que le nécessaire allait être fait dans les meilleurs délais.
Le 4 juillet 2019, la cuisinière a été remplacée.
5. Le 25 juin 2019, T.________ a notifié à A.B.________ et
B.B.________ la résiliation du bail précité pour le 30 septembre 2020. Le
courrier accompagnant la formule officielle de résiliation précisait
notamment ce qui suit :
« Pour votre information, votre bail est résilié pour motif
économique.

- 6 -
Le congé est fondé sur le fait que le montant du loyer dont vous
vous acquittez est inférieur aux statistiques vaudoises relatives aux
loyers des logements du canton.
En application de la jurisprudence, cela justifie la résiliation de votre
bail. »
6. a) Le 12 juillet 2019, A.B.________ et B.B.________ ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon
(ci-après : la Commission de conciliation) d’une requête dirigée contre
T.________, par laquelle ils ont conclu à l’annulation de la résiliation du bail
et, simultanément, à l’octroi d’une baisse de loyer fondée sur la
diminution du taux hypothécaire.
Le 24 septembre 2019, une audience de conciliation a eu lieu
au terme de laquelle, aucun accord n’étant intervenu entre les parties, la
Commission de conciliation a rendu une proposition de jugement, à
laquelle T.________ a fait opposition. Une autorisation de procéder a ainsi
été délivrée à ladite société le 27 septembre 2019.
b) Par demande adressée le 30 octobre 2019 au Tribunal des
baux, T.________ a pris les conclusions suivantes contre A.B.________ et
B.B.________, sous suite de frais et dépens :
« A la forme
1. Déclarer recevable la présente Action en constatation de la
validité du congé et en évacuation.
Au fond
Principalement
2. Déclarer valable le congé notifié à Monsieur A.B.________ et
Madame B.B.________ le 25 juin 2019, pour le 30 septembre
2020 ;
3. Refuser toute demande de prolongation du contrat de bail.
4. Condamner Monsieur A.B.________ et Madame B.B.________ en
tous les frais et dépens de la procédure, lesquels comprendront
une juste indemnité pour les honoraires et débours du Conseil
soussigné ;
5. Débouter Monsieur A.B.________ et Madame B.B.________ de
toutes autres, contraires ou plus amples conclusions.

- 7 -
Subsidiairement
6. Acheminer T.________ à prouver par toutes voies de droit utiles
les faits allégués dans la présente Requête. »
Par réponse du 19 décembre 2019, A.B.________ et B.B.________
ont conclu au rejet des conclusions prises par T.________ dans sa demande.
Reconventionnellement, ils ont en outre pris, sous suite de frais et dépens,
les conclusions suivantes :
« A. Principalement,
I.- La résiliation adressée par T.________ par l’intermédiaire de la
Régie X.________ le 25 juin 2019, est nulle et de nul effet.
II.- La résiliation adressée par T.________ par l’intermédiaire de la
régie X.________ le 25 juin 2019 est abusive et annulée.
B. Subsidiairement,
III.- Le bail à loyer qui lie A.B.________ et B.B.________ à T.________ est
prolongé de quatre ans.
C. En tout état de cause,
IV.- Le loyer mensuel net de la maison louée par A.B.________ et
B.B.________ à T.________, est fixé CHF 1'900.- (mille neuf cents
francs) dès le 1er octobre 2019.
V.- Les loyers versés en trop par A.B.________ et B.B.________ à
T.________ leur sont restitués dans les 10 jours dès jugement
définitif et exécutoire, soit à ce jour, un montant de CHF 1'400.-
(mille quatre cents francs). »
c) Le Tribunal des baux a tenu une première audience le 5 mai
2020.
Lors de la seconde audience de jugement du 8 octobre 2020,
le Tribunal des baux a procédé à une inspection locale du bien immobilier
en cause. Selon les constatations faites à cette occasion, celui-ci est une
petite maison non excavée comprenant un rez-de-chaussée, un premier
étage, un balcon, un galetas aménagé mais non habitable, un jardin et
deux places de parc extérieures. Cette maison dispose d’une unique salle
de bain à l’étage et ne comporte pas de WC séparés. L’habitation – qui
date d’une centaine d’années selon les locataires – est vétuste. Les pièces

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sont petites et exigües. Les sols sont revêtus soit de catelles usagées,
dont certaines sont fissurées, soit de parquet dont le vernis est très usé.
Les murs sont pour la plupart lambrissés jusqu’à mi-hauteur, puis peints
en blanc. La peinture est défraichie. Dans certaines pièces, des fissures
sont présentes en hauteur. Les cadres des portes sont usés et marqués. La
majorité des fenêtres sont en bois et vétustes, composées d’un simple
vitrage et leurs joints sont en partie cassés. S’agissant de l’extérieur, deux
façades sont fissurées par endroits et du crépi sur le bas du mur s’est
enlevé. L’avant-toit est vétuste. Les volets côté jardin sont en métal et
récents, tandis que ceux côté rue sont en bois et usés. La salle à manger
est une petite pièce d’environ 2,50 mètres sur 3. Quant au bureau, il a été
mesuré à 2 mètres sur 2,90 mètres.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 aI. 2 CPC).
En cas de litige portant sur la validité d’un congé, la valeur
litigieuse correspond au loyer de la période minimale pendant laquelle le
contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend
jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En
principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation (ATF 144 III 346
consid. 1.2, JdT 2019 II 235 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1 ; ATF 119 II 147
consid. 1, JdT 1994 I 205 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 1.1 ;
JdT 2011 III 83).

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Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit dans les trente jours
à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile contre une décision finale
par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC)
et portant sur des conclusions qui sont supérieures à 10'000 fr. au vu du
montant du loyer mensuel en cause, l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut
revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves
administrées en première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310
let. b CPC ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC ; JdT 2011 III 43 et les
références citées) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits
qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.
3.1 L'appelante invoque une violation de l'art. 271 CO en ce que
les premiers juges ont annulé la résiliation comme contraire à la bonne
foi.
Elle soutient à cet égard que le congé peut valablement être
donné pour un motif économique, si le bailleur est en mesure d'exiger du
nouveau locataire un loyer supérieur au loyer précédent, ce qui signifie
que le congé n'est annulable que si l'application de la méthode de calcul
absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer

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légalement le loyer, parce que celui-ci est déjà conforme aux prix du
marché et lui procure un rendement suffisant. L'immeuble litigieux étant
ancien, l'appelante considère que le Tribunal des baux pouvait se
contenter des statistiques communales ou cantonales selon l'art. 11 al. 4
OBLF afin d'apprécier le montant du loyer, ainsi que de statistiques
privées. Or, elle relève que le loyer net était en l’occurrence de 2'250 fr.
par mois au moment du congé, alors que selon les statistiques officielles
du canton de Vaud, le loyer moyen d'un logement de six pièces ou plus en
2017 était de 2'622 fr., soit d'un montant supérieur. De même, les
statistiques privées produites et émanant du cabinet [...] permettent, aux
dires de l’appelante, d’établir que, dans la région nyonnaise, le loyer
moyen au quatrième trimestre 2018 était de 2'820 fr. par mois pour un
logement de quatre pièces et de 3'470 fr. pour un logement de cinq
pièces, soit bien plus que le loyer en cause. Par conséquent, l’appelante
considère que c’est à tort que les premiers juges ont annulé le congé
litigieux.
3.2
3.2.1 Selon la jurisprudence, le bailleur est en principe libre de
résilier le bail du locataire pour des motifs économiques, l'ordre juridique
lui permettant d'optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi
(ATF 120 II 105 consid. 3b/bb ;
ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid.
5.2.1). La résiliation pour motif économique est toutefois annulable si elle
se révèle incompatible avec les règles de la bonne foi (art. 271 et 271a
CO ; TF 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.1 ; TF 4A_293/2016
précité consid. 5.2.3 non publié aux ATF 143 III 15 ; TF 4A_475/2015 du 19
mai 2016 consid. 4.3). Le but de la règlementation des art. 271-271a CO
est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives.
Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la
résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire
(ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du
bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (TF
4A_297/2010 du

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6 octobre 2010 consid. 2.2 ; TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007
consid. 6).
Selon le Tribunal fédéral (cf. ATF 136 III 74 consid. 2.1 ; ATF
136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_239/2018 précité consid. 5.1 ; TF
4A_293/2016 précité
consid. 5.2, non publié aux ATF 143 III 15 ; TF 4A_475 /2015 précité
consid. 4.3 ; TF 4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 2), la résiliation
donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien, c'est-à-
dire pour obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non
abusif, ne constitue pas, en règle générale un abus de droit. Une
restriction au libre exercice du droit de résiliation ne peut être déduite
abstraitement de la loi, mais doit découler des rapports spécifiques qui
unissent les parties au contrat de bail et elle trouvera, le cas échéant, sa
justification dans la confiance que l'un des partenaires contractuels aura
pu éveiller chez l'autre. La résiliation ne doit pas servir de prétexte à la
poursuite d'un but illicite : il faut que le bailleur soit en mesure d'exiger
d'un nouveau locataire un loyer supérieur à celui payé jusque-là par le
preneur congédié. En d'autres termes, le congé est annulable si
l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure
l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, parce que
celui-ci est déjà conforme au prix du marché ou lui procure un rendement
suffisant. Une telle situation tombe sous le coup de l'interdiction de l'abus
de droit. Exceptionnellement, selon les circonstances, même la résiliation
donnée pour obtenir un rendement plus élevé, mais non abusif, pourra
être constitutive d'abus de droit lorsque, par exemple, le bailleur ne
dispose que d'une réserve de hausse insignifiante et n'en fait pas moins
usage afin de se débarrasser commodément, par ce biais, d'un locataire
qui ne lui convient plus. Il s'agit uniquement pour le juge de déterminer si
une augmentation est possible en application de la méthode absolue, non
pas de se prononcer sur le caractère abusif ou non d'une augmentation
déterminée, ni de fixer le loyer maximal non abusif.
3.2.2 Dans l'arrêt TF 4A_239/2018 précité (consid. 5.1), le Tribunal
fédéral a résumé sa jurisprudence en ce sens que « le bailleur a la

- 12 -
possibilité de résilier de manière ordinaire un contrat de bail lorsque le
loyer actuel très avantageux ne lui procure pas un revenu correspondant
au rendement net admissible (art. 269 CO ; ATF 122 III 257 consid. 3a ;
ATF 141 III 245 consid. 6.3) ou aux loyers usuels dans la localité ou le
quartier (art. 269a let. a CO ; ATF 141 III 569 consid. 2) ». Il convient de
reprendre les principes posés par les arrêts publiés auxquels renvoie
notre haute cour s'agissant du calcul du loyer non abusif dans le cadre
d'un congé économique.
Selon l'ATF 141 III 245, le loyer est abusif, au sens de l'art.
269 CO, lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la
chose louée ; ce rendement correspond au rapport entre les revenus nets
que procure la chose louée au bailleur, après déduction de toutes les
charges, et les fonds propres investis. Le loyer doit d'une part offrir un
rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis, d'autre
part couvrir les charges immobilières. Globalement, le calcul de
rendement implique de déterminer les coûts d'investissement financés
par les fonds propres (principalement le prix d'acquisition de l'immeuble)
et d'appliquer à ces investissements un taux de rendement admissible,
puis d'y ajouter les charges immobilières annuelles, soit les charges
financières, les charges courantes et les charges d'entretien. Il suppose
que le bailleur produise les pièces nécessaires à cette fin.
S'agissant des loyers usuels dans la localité ou le quartier,
l'art. 11
al. 1 OBLF renvoie aux loyers de logements comparables à la chose louée
quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de
construction. Selon son alinéa 4, les statistiques officielles doivent être
prises en considération. Celles-ci ne peuvent toutefois être prises en
compte que si elles contiennent des données chiffrées, suffisamment
différenciées et dûment établies sur l'emplacement, la dimension,
l'équipement et l'état de la chose louée, comme aussi sur la période de
construction (ATF 141 III 569 consid. 2). A défaut de telles statistiques, le
bailleur peut aussi apporter la preuve des loyers usuels en fournissant au
moins cinq logements de comparaison avec leurs caractéristiques et les

- 13 -
bases de calcul de leur loyer, accompagnés de toutes les pièces
justificatives ; il faut que ces cinq éléments de comparaison présentent,
pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux
quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de
construction (ibid.). Dans une affaire portant sur une résiliation motivée
par la volonté du bailleur d'obtenir un loyer plus élevé, le Tribunal fédéral
a par ailleurs retenu que des statistiques qui ne sont pas suffisamment
différenciées pour tenir compte des critères de l'art. 11 al. 1 OBLF
n'étaient pas admissibles pour déterminer si le bailleur pouvait exiger un
loyer supérieur sans que celui-ci ne soit abusif (TF 4A_448/2009 du 1er
février 2010 consid. 2.3). A titre d'exemple, notre haute cour a écarté
l'application des statistiques officielles genevoises, car insuffisamment
différenciées, et en a déduit que le bailleur n'avait pas établi qu'une
augmentation de loyer était possible en application de la méthode
absolue, sous l'angle du critère des loyers du marché (TF 4A_472/2007 du
11 mars 2008
consid. 2.4). Elle a à cet égard relevé que si un loyer mensuel de 681 fr.
pour un appartement de quatre pièces d'une surface de 77,30 mètres
carrés dans le canton de Genève pouvait apparaître notoirement bas et
qu'il n'était de prime abord pas exclu que le bailleur puisse obtenir un
loyer plus élevé d'un nouveau locataire, ce seul fait ne pouvait pas pallier
l'absence de données requises conformément à
l'art. 11 al. 1 OBLF. Le congé devait dès lors être annulé.
Selon la jurisprudence bien établie du Tribunal fédéral, la
méthode du rendement net a la priorité sur celle des loyers du quartier,
sauf lorsque l'immeuble est ancien, la hiérarchie des critères absolus
étant alors inversée (ATF 139 III 13).
3.2.3 Quant au fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles
de la bonne foi, il incombe au demandeur à l'action en annulation (art. 8
CC), la partie qui résilie ayant cependant le devoir de contribuer
loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments
en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle.
Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il appartient au

- 14 -
bailleur de produire toutes les pièces pertinentes et, s'il ne le fait pas, il
doit se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé allégué par
lui
(ATF 120 II 105 consid. 3c ; TF 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1).
3.3
3.3.1 En l'espèce, les premiers juges ont retenu que les statistiques
vaudoises invoquées par l'appelante n'établissaient que le loyer moyen
des logements occupés dans le canton de Vaud selon le nombre de
pièces, sans égard à leur situation, à l'agencement et à la dimension des
pièces, à l'état d'entretien, à l'équipement, ainsi qu'à l'année de leur
construction. Ces statistiques ne répondaient ainsi pas aux exigences de
l'art. 11 al. 4 OBLF et n'étaient même pas assez précises pour être au
moins prises en compte à titre d'instrument livrant des points de repères
objectifs et utilisables comme relevé grossier pour l'établissement des
loyers usuels. En outre, même si les statistiques invoquées devaient être
utilisées, les premiers juges ont retenu qu'il était contestable que
l'immeuble litigieux soit composé de six pièces, dans la mesure où la
surface de deux d'entre elles était inférieure à 9 mètres carrés. Or en
l'occurrence, ils ont relevé que les statistiques vaudoises invoquées
faisaient état d'un loyer mensuel net moyen de 1’613 francs pour un
logement de quatre pièces, soit un loyer inférieur à celui de 2’250 fr. payé
par les locataires. S'agissant des statistiques privées produites par
l'appelante, les premiers juges les ont également écartées, faute d'être
officielles et d'être suffisamment différenciées, ne tenant compte que de
la dimension des logements. Ils en ont conclu que l’appelante n'avait pas
établi qu'une augmentation de loyer était possible en application de la
méthode absolue, sous l'angle des loyers du quartier. Par conséquent, la
résiliation devait être annulée au sens de l'art. 271
al. 1 CO.
3.3.2 Selon la jurisprudence sus-rappelée, pour savoir si, dans le
cadre d'un congé pour motif économique, le bailleur pourrait exiger un
loyer supérieur sans que celui-ci ne soit abusif au sens des art. 269 et
269a CO, il faut soit procéder à un calcul de rendement, soit déterminer le

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loyer usuel dans le quartier (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb ; TF
4A_448/2009 précité consid. 2.3). En l'espèce, il n'est pas contesté que
l'appelante n'a produit aucun document permettant de procéder à un
calcul de rendement net de l’immeuble en cause, ni n'a fourni les cinq
éléments comparatifs exigés au regard du critère des loyers du quartier.
L'appelante soutient cependant que, lorsque l'immeuble est
ancien, un calcul de rendement s'avère difficile, voire impossible, si bien
que le juge doit utiliser les statistiques cantonales ou communales afin
d'apprécier le montant du loyer. Elle se réfère à cet égard à l'ATF 142 III
568 consid. 2.1, à l'arrêt TF 4A_461/2015 du
15 février 2016, ainsi qu'à une publication doctrinale de Pierre Stastny (La
détermination du loyer initial en cas de nullité ou de contestation, in : 20e
Séminaire sur le droit du bail, Bâle/Neuchâtel 2018, nn. 73 ss).
Cette affirmation est erronée. D’une part, l’appelante perd de
vue que, lorsque l’immeuble est ancien, la hiérarchie des méthodes
absolues est inversée, le critère des loyers du quartier l’emportant sur
celui du rendement. Ainsi, la jurisprudence sus-rappelée concernant les
loyers du quartier devrait s’appliquer, à savoir la nécessité de produire au
moins cinq éléments comparatifs – ce que l’appelante n’a pas fait – ou
d’utiliser les statistiques officielles satisfaisant aux exigences de l’art. 11
al. 4 OBLF – statistiques qui sont inexistantes dans le canton de Vaud.
D’autre part, les références jurisprudentielles et doctrinales citées par
l’appelante concernent des affaires dans lesquelles le locataire invoquait
le caractère abusif du loyer au sortir d’un contrôle étatique ou dans le
cadre d’une contestation du loyer initial et se prévalait du critère du
rendement net, alors que le bailleur avait négligé de produire les pièces
nécessaires au calcul de rendement. Le Tribunal fédéral a alors considéré
que le refus du bailleur de collaborer à la preuve pouvait convaincre le
juge de la fausseté des allégations de celui-là et l’amener à croire les
indications du locataire quant au caractère abusif du loyer, relevant que
des statistiques insuffisamment différenciées constituaient, faute de
mieux, un repère objectif permettant au juge de fixer le loyer admissible. Il
s'agit ainsi, face à un échec de la preuve résultant d'un refus ou d'une

- 16 -
négligence du bailleur à fournir les pièces, d'autoriser la partie locataire,
chargée du fardeau de la preuve, à recourir à des données abstraites
telles que les statistiques cantonales (Stastny, op. cit., n. 57). La situation
d'espèce est toutefois différente en ce sens que la charge de la preuve
appartient au bailleur, lequel doit supporter les conséquences de l'absence
de production des pièces comptables nécessaires au calcul de rendement
ou des cinq éléments comparatifs des loyers usuels. Le Tribunal fédéral
n'a pas entendu permettre au bailleur de choisir entre un calcul de
rendement et une utilisation de statistiques non différenciées. Il faut
également relever que, dans les arrêts précités, le juge devait fixer le
loyer admissible en utilisant « faute de mieux » lesdites statistiques, alors
qu'en présence d'un congé économique, il ne s'agit pas pour le juge de se
prononcer sur le caractère abusif ou non d'une augmentation déterminée,
ni de fixer le loyer maximal non abusif (TF 4A 239/2018 précité consid.
5.1).
Si comme le soutient l'appelante, l'immeuble est ancien, la
jurisprudence exige d'appliquer la méthode des loyers du quartier, soit par
l’examen de cinq éléments comparatifs, soit par l'utilisation de statistiques
officielles suffisamment différenciées. Stastny (op. cit. n. 80) relève au
demeurant qu'il n'y a pas en Suisse de statistiques officielles répondant
aux exigences de l'art. 11 OBLF et que seuls les cantons de Bâle-Ville et de
Genève ont établi des statistiques ayant pour ambition de servir de
repères aux autorités de conciliation en matière de bail, en tenant compte
de divers critères. Dès lors qu'il n'existe pas de telles statistiques dans le
canton de Vaud et faute de production d’éléments comparatifs conformes
aux exigences jurisprudentielles précitées, l'appelante échoue à
démontrer qu'elle aurait pu légalement augmenter le loyer au regard de la
méthode des loyers du quartier.
3.3.3 On peut au demeurant douter que l'immeuble litigieux puisse
être qualifié d'ancien, dans la mesure où il ressort de l'état de fait du
jugement entrepris que sa dernière acquisition date de 2012. Or, selon la
jurisprudence, un immeuble doit être considéré comme ancien lorsque sa
dernière acquisition remonte à trente ans au moins au moment où débute

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le bail (ATF 147 III 14 ; ATF 144 III 514). Cette jurisprudence, rendue dans
le cadre de contestations du loyer initial, doit être appliquée par analogie
à la présente cause, à savoir que l'immeuble n'est considéré comme
ancien que si sa dernière acquisition date d'au moins trente ans au
moment du congé donné pour motif économique. L'appelante se contente
d'invoquer le fait qu’elle serait propriétaire de la maison en cause depuis
quatre décennies au moins. Tel ne ressort cependant pas de l'état de fait
du jugement attaqué, qui indique au contraire que l'immeuble litigieux est
devenu la propriété de V.________ le 19 décembre 2012, puis de T.________
le 19 septembre 2018, P.________ étant administrateur-président desdites
sociétés.
L'appelante n'ayant produit aucune pièce permettant
d'effectuer un calcul de rendement, elle échoue à démontrer qu'elle aurait
pu légalement augmenter le loyer au regard de cette méthode absolue,
qui s’applique si l’immeuble ne peut être qualifié d’ancien. Il n'y a pas lieu
d'appliquer la jurisprudence relative au défaut de collaboration du bailleur
à la preuve du rendement net, le fardeau de la preuve étant supporté par
la bailleresse dans la présente cause (cf. supra
consid. 3.2.3).
3.3.4 L'appelante prétend encore, en se référant à l'ATF 141 III 569,
que des statistiques privées seraient également suffisantes car le Tribunal
fédéral ne les aurait pas considérées comme inaptes.
Dans cet arrêt, notre haute cour a pourtant refusé de tenir
compte des statistiques privées produites par la partie bailleresse, « dans
la mesure où les statistiques proposées ne sont pas suffisamment
différenciées en fonction de la situation, de la dimension, de
l'agencement, de l'état de la chose louée et de l'année de construction du
bâtiment », ajoutant que les offres de location ne satisfaisaient pas non
plus à ces exigences (consid. 3.2.2). Le considérant invoqué par
l'appelante n'est que la reproduction de l'avis soutenu par la bailleresse
recourante
(consid. 3.2.1). L'appelante ne peut dès lors rien tirer de cet arrêt quant à

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l'utilisation de statistiques privées. Concernant l'arrêt de la cour de céans
également cité par l'appelante (CACI 8 juillet 2019/383), il s'agissait dans
cette affaire de fixer le loyer initial dans le cadre d'un bail frappé de nullité
partielle en raison de l'absence de notification du formulaire officiel. Le
bailleur n'ayant pas produit les éléments de comparaison suffisants, la
cour de céans y a confirmé que les premiers juges avaient pu déterminer
le loyer admissible sur la base de statistiques privées après les avoir
pondérées en fonction des caractéristiques concrètes du logement et
selon leur expérience. La situation n'était donc pas comparable à la
présente espèce, dont l’objet n'est pas de fixer le loyer initial, mais
d’examiner si la résiliation du bail donnée pour motif économique est ou
non valable sous l’angle de la bonne foi.
3.3.5 Les premiers juges ont en outre retenu que, même s'il fallait
admettre l'utilisation des statistiques cantonales ou privées, l'appelante ne
serait pas parvenue à établir que le loyer litigieux était inférieur à la
moyenne des loyers pour un logement comparable. S'agissant des
statistiques vaudoises, ils ont relevé que celles-ci faisaient certes état d'un
loyer mensuel de 2’622 fr. pour un logement de six pièces ou plus en 2017
mais qu’il avait toutefois été constaté lors de l'inspection locale de la
maison que deux de ses cinq pièces, cuisine non comprise – à savoir la
salle à manger et le bureau – étaient de superficie inférieure à 9 mètres
carrés et ne pouvaient donc pas être qualifiées de pièces en tant que
telles. Cela étant, ils ont observé que selon lesdites statistiques, le loyer
mensuel moyen pour un logement de quatre pièces s'élevait à 1’613 fr.,
soit bien moins que le loyer litigieux, de 2'250 francs.
L'appelante argue que la pondération opérée par les premiers
juges ne tiendrait pas compte de la situation au calme de la maison
litigieuse, à quelques mètres du château de Rolle et du lac Léman, de son
magnifique jardin et des places de parking comprises dans le loyer. Or,
même en admettant la réalité de ces éléments – qui n'ont cependant pas
été établis en fait dans le jugement querellé –, il conviendrait également
de les pondérer avec les constatations opérées par les premiers juges, à
savoir que la maison est vétuste, que les pièces sont petites et exigües,

- 19 -
que certaines catelles des sols sont fissurées et le vernis du parquet très
usé, que la peinture est défraichie, que les cadres des portes sont usés et
marqués, que les joints des fenêtres sont en partie cassés, que la façade
extérieure est fissurée à deux endroits et que du crépi sur le bas du mur
s'est enlevé. Il n'est pas contesté que la maison comporte un séjour, une
salle à manger, une cuisine et trois chambres à coucher. Les premiers
juges ont cependant constaté – et cet élément n'est pas contesté par
l'appelante – que deux pièces étaient de superficie inférieure à 9 mètres
carrés. Or les pièces d'une surface de moins de 9 mètres carrés doivent
être considérées comme des demi-pièces (Stastny, op. cit., n. 101).
Compte tenu de cet élément, la maison litigieuse comporte en réalité
quatre pièces, cuisine non comprise. Ainsi, la statistique des logements de
six pièces ou plus n'apparaît pas justifiée, mais bien celle des logements
de quatre pièces ou plus, qui fait état d'un loyer moyen de 1’613 fr. par
mois. Si la cuisine devait être comprise dans le nombre de pièces – ce qui
n'est toutefois pas l'usage dans le canton de Vaud –, la statistique des
logements de cinq pièces pourrait tout au plus être utilisée, soit un loyer
mensuel moyen de 2’088 francs. Or le loyer litigieux – de 2'250 fr. – est
supérieur à ces deux moyennes. Par ailleurs, même en tenant compte du
loyer moyen pour un logement de six pièces ou plus, la grande vétusté de
la maison et les défauts constatés par les premiers juges auraient justifié
de corriger à la baisse le loyer moyen de 2’622 fr., de sorte qu'une hausse
du loyer litigieux n'apparaîtrait pas non plus admissible sur cette base. Les
mêmes remarques peuvent être formulées à l'égard des statistiques
privées invoquées par l'appelante, qui ne tiennent compte que du nombre
de pièces et qui doivent être pondérées en fonction des éléments
susmentionnés.
3.3.6 L'appelante relève enfin que les premiers juges ont « cru
opportun de fixer le loyer à 1'900 fr. par mois ». Elle ne soutient
cependant pas que les conditions d'une diminution de loyer ne seraient
pas réalisées et n'invoque pas que le Tribunal des baux aurait violé le droit
fédéral en accordant ladite baisse aux intimés. Dans tous les cas, la
possibilité pour le bailleur d'augmenter le loyer suite à un congé

- 20 -
économique doit être appréciée par rapport au loyer dû lors de la
résiliation du bail, à savoir en l’espèce 2'250 fr. par mois.
3.3.7 Au vu de ce qui précède, l'appelante n'est pas parvenue à
démontrer qu'elle était en mesure d'exiger d'un nouveau locataire un
loyer supérieur à celui payé jusque-là par les intimés. Les premiers juges
n'ont pas transgressé les
art. 269 et 269a let. a CO en concluant qu'il n'était pas possible de dire
que l'appelante pourrait augmenter le loyer sans que celui-ci ne soit
abusif.
Dès lors qu'il n'est pas prouvé que le congé réponde à un
intérêt objectif, sérieux et digne de protection, il doit être annulé
conformément à
l'art. 271 CO.
4.
4.1 L'appelante soutient enfin que l'affirmation des intimés selon
laquelle le congé litigieux serait un congé-représailles serait « pour le
moins grotesque ». A cet égard, elle considère qu’il n'est pas sérieux de
soutenir qu'on puisse résilier un bail pour un problème lié à une cuisinière,
que la prétention émise à ce titre serait une bagatelle et qu’il ne saurait
être question de congé-représailles dans un tel cas.
4.2 En l’espèce, le congé devant être annulé pour le motif de l'art.
271
al. 1 CO, la question de savoir si la prétention des intimés visant à ce que
l’appelante répare la cuisinière constitue une bagatelle peut demeurer
ouverte. Il sied cependant de relever que, à titre d'exemple de cas-
bagatelle, la doctrine évoque des prétentions d'une valeur inférieure à 50
fr. (Conod, Commentaire Pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, Bâle
2017, n. 9 ad art. 271a CO), ce qui ne correspond nullement au
remplacement d'une cuisinière.

- 21 -
5. Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté selon le mode
procédural de l'art. 312 al. 1 in fine CPC et le jugement querellé confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'810 fr.
(art. 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, BLV
270.11.5]), seront mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, les intimés n’ayant
pas été invités à se déterminer sur l’acte d’appel.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'810 fr.
(mille huit cent dix francs), sont mis à la charge de l’appelante
T.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :

- 22 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Pascal Pétroz (pour T.________),
- Me Nicole Wiebach (pour A.B.________ et B.B.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :