vd_gerichte · PT19.000939 · 2021-12-20 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT19.000939-210295
594
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 20 décembre 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
M. Hack et Mme Cherpillod, juges
Greffière : Mme Juillerat Riedi
*****
Art. 41 et 44 CO ; 39 al. 2, 107 et 108 al. 3 LNo
Statuant sur l’appel interjeté par B.________, à [...],
demandeur, contre le jugement rendu le 19 octobre 2020 par la Chambre
patrimoniale cantonale dans la cause divisant l’appelante d’avec
K.________ et T.________, tous deux à [...], défendeurs, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 19 octobre 2020, dont les considérants ont
été adressés pour notification aux parties le 8 février 2021, la Chambre
patrimoniale cantonale a dit que les défendeurs K.________ et T.________
verseraient, solidairement entre eux, à la demanderesse B.________ la
somme de 70'980 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 16 mars 2018, sous
déduction du montant de 60'000 fr. d’ores et déjà versé, valeur au 29
novembre 2017 (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 9'950 fr., à la
charge de chacune des parties par 4’975 fr. (Il), a dit que les défendeurs,
solidairement entre eux, rembourseraient à la demanderesse 4'825 fr.
versés à titre d'avance de frais (III), ainsi que 600 fr. versés à titre de frais
de la procédure de conciliation (IV), a compensé les dépens (V) et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges, en se référant aux art. 107 al. 1 et
3 LNo (loi sur le notariat du 29 juin 2004 ; BLV 178.11) et aux art. 41 ss CO
(Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) pour le surplus, ont tout
d’abord admis le principe même de la responsabilité civile du défendeur
K.________, qui avait instrumenté un acte notarié octroyant à la
demanderesse un droit d’emption jugé non valable par le Tribunal fédéral.
Ce principe de la responsabilité n’était d’ailleurs pas remis en question, les
défendeurs contestant uniquement le montant réclamé par la
demanderesse à titre de réparation du dommage causé. Les premiers
juges ont par ailleurs refusé d’admettre l’existence d’une faute
concomitante des parties aux contrats - soit la demanderesse et
l’ancienne Commune de [...] (ci-après : la commune) - au sens de l’art. de
l’art. 44 CO, retenant à cet égard l’obligation particulière du notaire,
prévue à l’art. 39 al. 2 LNo, de s’assurer que les personnes signataires
d’un acte aient le pouvoir de le signer.
Les premiers juges ont ensuite procédé à l’examen de chacun
des postes du dommage allégués par la demanderesse. Ils ont tout
d’abord admis les frais judiciaires et les dépens de 55’324 fr. acquittés par

- 3 -
la demanderesse dans le cadre de deux procédures qui l’avaient opposée
à la commune, relevant à cet égard qu’il n’était pas démontré qu’une
procédure d’arbitrage, prévue initialement dans l’acte notarié litigieux,
aurait engendré des frais moins importants. Ils ont par ailleurs retenu que
la procédure tendant à faire reconnaître son droit d’emption n’était pas
vouée à l’échec et ne pouvait pas être considérée comme injustifiée,
reconnaissant ainsi l’existence d’un lien de causalité adéquate entre les
frais liés à cette procédure et l’acte fautif du défendeur K.________. En
revanche, les frais judiciaires et les dépens liés à l’action en libération de
dette ouverte contre la commune - qui avait pour objet la redevance pour
le droit de superficie qui perdurait tant que le droit d’emption ne pouvait
pas être exercé - n’étaient pas imputables au défendeur K.________ et
n’étaient ainsi pas en lien de causalité adéquate avec l’acte fautif de celui-
ci. Il en allait de même des frais judiciaires liés à la procédure en révision
engagée auprès du Tribunal fédéral, la demanderesse ayant échoué à
démontrer le bien-fondé de cette action. Ainsi, pour ces postes, seul un
dommage de 45'980 fr. a été considéré comme étant en lien de causalité
avec l’acte fautif.
S’agissant ensuite des propres frais d’avocat de la
demanderesse dans ces mêmes procédures, allégués à hauteur de 58'423
fr. 90, les premiers juges ont considéré que le détail de ces honoraires
n’avait pas été suffisamment exposé pour démontrer la nécessité et la
justification de ce poste. Comme les défendeurs avaient fait une offre de
procédure de 25'000 fr. dans leur réponse qui liait la Cour, ces frais ont
été admis dans cette mesure.
En ce qui concerne les redevances du droit de superficie
payées par la demanderesse en faveur de la commune pour la période du
1er juillet 2013 au 31 décembre 2018, les juges ont reconnu qu’elles
n’auraient pas été dues si le droit d’emption contenu dans l’acte litigieux
avait pu être exercé valablement et les ont ainsi admis en tant que
dommage à hauteur de 75'734 fr. 45. Ils ont en revanche nié tout lien de
causalité entre ce dommage et l’acte fautif, considérant que la
demanderesse n’avait pas allégué, ni établi qu’elle n’aurait pas conclu

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l’acte notarié en question s’il avait uniquement prévu le droit de
superficie, à l’exclusion du droit d’emption.
S’agissant encore du montant de 24'960 fr. invoqué pour le
temps consacré par l’administratrice de la demanderesse à la défense des
intérêts de celle-ci, les premiers juges ont considéré que si les preuves
produites laissaient certes apparaître que l’administratrice de la
demanderesse avait consacré beaucoup de temps aux procédures
judiciaires en question, aucune perte ou gain manqué n’avait été
démontré, notamment par une diminution du chiffre d’affaires. Ils ont ainsi
considéré que le montant en question ne constituait pas un dommage.
Enfin, les premiers juges ont admis que les frais d’expertise
privée mise en œuvre par la demanderesse, établis par pièces pour un
montant de 4'212 fr., étaient constitutifs d’un dommage. Dès lors que
cette expertise portait exclusivement sur le dommage qu’aurait subi la
demanderesse si elle n’avait pas pu acquérir la parcelle litigieuse, qu’elle
avait été réalisée à un moment où les pourparlers de cette acquisition
étaient en cours et que la demanderesse avait finalement pu acquérir la
parcelle en décembre 2018, les premiers juges ont en revanche nié tout
lien de causalité entre ce dommage et la faute commise.
En définitive, les premiers juges ont reconnu que les
défendeurs devaient payer à la demanderesse un montant de 70'980 fr.
avec intérêt à 5% l’an courant dès le lendemain du dépôt de la requête de
conciliation, sous déduction de l’acompte de 60'000 fr. déjà versé,
relevant que ce montant correspondait d’ailleurs à celui qui avait été
offert par les défendeurs en procédure.
B. Par acte du 19 février 2021, B.________ (ci-après : l’appelante)
a interjeté appel contre le jugement précité, en concluant en substance,
avec suite de frais de première et de deuxième instances, à sa réforme en
ce sens que K.________ et T.________ lui versent 184'350 fr. 35 avec intérêts
à 5% l’an dès le 16 mars 2018, sous déduction du montant de 60'000 fr.
déjà versé, valeur au 29 novembre 2017.

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Dans leur réponse du 12 avril 2021, K.________ et T.________ (ci-
après : les intimés) ont conclu au rejet de l’appel, avec suite de frais et
dépens.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
L’acte notarié instrumenté par K.________
1. L’appelante est une société anonyme dont le siège est à [...] et
dont le but est le suivant : « services et conseils dans le domaine de la
prévoyance professionnelle, de l'assurance et de la réassurance ».
K.________ a exercé l'activité de notaire dans le canton de
Vaud. Il était assuré en responsabilité civile auprès de T.________.
2. K.________ a été mandaté afin d'instrumenter un acte
authentique entre l’appelante et la commune.
Il ressort des notes de conversation prises par K.________ à
l'occasion d'un entretien téléphonique avec le syndic de la commune que
celle-ci souhaitait la création d'un droit d'emption à l'échéance d'un délai
de cinq ans.
Ensuite de cette conversation, K.________ a établi, le 2 février
2006, un premier projet d'acte, comprenant un droit d'emption d'une
durée de cinq ans. Il a soumis ce projet à l’appelante et à la commune.
La commune s'est déterminée sur ce projet en apportant une
précision quant au prix, lequel devait s'élever à 274'000 francs.
A la suite de cette détermination, K.________ a établi, le 6 avril
2006, un second projet, qu'il a communiqué à l’appelante et à la

- 6 -
Commune. A réception, la Commune a indiqué n'avoir aucune remarque à
formuler concernant cet acte.
3. Le 19 juin 2006, K.________ a instrumenté un acte contenant la
création d’un droit de superficie et d’un droit d'emption en faveur de
l’appelante.
Cet acte est notamment libellé comme il suit :
« 1. Signataires
Au nom de la Commune de [...], son syndic [...] et sa secrétaire
municipale [...], tous deux domiciliés à [...], qui l'engagent
valablement et qui agissent en vertu de la pièce suivante :
- extrait du procès-verbal du Conseil Communal de [...], séance du 3
juillet 2000 annexé à la minute No [...], présentation [...].
[…]
3. Droit de superficie
3.1. Constitution de servitude de superficie
Afin que la construction propriété de B.________ ne soit pas
incorporée au terrain, la superficiante [ndlr: la Commune] décide de
constituer en faveur de la superficiaire [ndr : l’appelante] une
servitude de superficie, conformément aux articles 779 et 779 lettre
a à I du Code civil suisse.
Cette superficie grève la surface de 4'000 m2 (quatre mille mètres
carrés) de la parcelle 356, soit l'immeuble N° [...] [...]
3.3. Durée
Ce droit de superficie est accordé pour une durée de cinquante ans
dès la date d'inscription au Registre foncier.
[...]
3.11. Redevance
Tant que durera le droit de superficie, la superficiaire paiera à la
superficiante une redevance annuelle établie à douze mille six cents
francs ; dite rente est payable en deux demi-annuités les 1er janvier
et 1er juillet de chaque année.
Cette redevance sera due dès la délivrance du permis de construire,
la superficiaire prenant ici l'engagement formel d'entreprendre
immédiatement les démarches en vue de son obtention.

- 7 -
La redevance sera indexée tous les cinq ans sur la base de l'indice
suisse des prix à la consommation, le début de la première période
étant fixée à la date d'inscription du présent acte au Registre
foncier.
La superficiaire consent d'ores et déjà à l'inscription d'une
hypothèque légale en faveur de la superficiante, d'un montant égal
à trois annuités, soit trente-sept mille huit cents francs.
La présente hypothèque légale est constituée en premier rang. La
superficiante consent à ce que cette hypothèque légale soit
postposée en deuxième rang après une cédule hypothécaire en
premier rang de un million quatre cent mille francs (CHF 1'400'000.-)
et qui sera constituée sur le droit distinct et permanent sitôt après la
signature des présentes.
3.12. Entrée en possession
L'entrée en possession du terrain grevé a lieu ce jour.
[...]
3.17. Clause d'arbitrage
Tous les litiges pouvant résulter de l'interprétation ou l'application
du présent contrat seront soumis à un tribunal arbitral constitué
conformément au Concordat suisse de l'arbitrage, auquel le Canton
de Vaud a adhéré le 30 juin 1970.
[...]
3.19. Droit d'emption
La superficiante concédera dès le 19 juin 2011 à la superficiaire, qui
accepte, un droit d'emption portant sur le bien-fonds grevé par le
droit de superficie objet des présentes.
Ce droit d'emption sera concédé et accepté aux conditions suivantes
:
A.
Le prix est fixé à soixante-huit francs et cinquante centimes le mètre
carré pour la surface de quatre mille mètres carrés en zone
constructible, soit un prix total de
-- DEUX CENT SEPTANTE-QUATRE MILLE FRANCS --
(CHF 274'000.),

- 8 -
montant qui sera indexé à l'indice suisse des prix à la consommation
en se référant à l'indice de mai 2006 savoir 112.8 (cent douze point
huit) (nouvel indice mai 1993 = 100).
B.
Le présent droit d'emption sera concédé pour une durée de cinq ans
dès son inscription au Registre foncier.
C.
A l'échéance des cinq ans ci-dessus convenus, la bénéficiaire pourra
demander le renouvellement du présent droit d'emption pour autant
qu'elle bénéficie encore, à ce moment, du droit de superficie ci-
dessus.
En cas de cession du droit de superficie, le droit d'emption devra
être cédé simultanément au nouveau superficiaire.
D.
Le bénéficiaire pourra exercer le présent droit d'emption en tout
temps moyennant un préavis de trois mois.
E.
Le présent droit d'emption sera annoté au Registre foncier.
F.
En cas d'exercice du présent droit d'emption, le bien-fonds vendu
sera transféré dans son état au jour de l'exercice avec tous ses
droits et dépendances, parties intégrantes et accessoires
quelconques.
Le bien-fonds vendu demeurera soumis aux restrictions de la
propriété foncière qui découlent du droit public, notamment à celles
qui résulteront du plan d'extension et du règlement sur la police des
constructions en vigueur dans la Commune de [...]. »
L’extrait du procès-verbal du Conseil communal de [...] du
3 juillet 2000 a été annexé à cet acte authentique. Il a la teneur suivante :

- 9 -
« Le Conseil communal de [...]Vu le préavis municipal,
Ouï le rapport de la commission désignée pour étudier cet objet.
Vu que cet objet a été porté à l'ordre du jour
Décide
Par 32 voix sur 32 de donner l'autorisation à la Municipalité de
constituer les droits de superficie pour les parcelles déjà octroyées
et toutes celles à venir dans la zone industrielle et artisanale de [...]
».
Il ressort du rapport de la commission dont il est question dans
ce document qu’un droit d'emption était envisagé avec une échéance de
dix ans.
Entendue en qualité de partie, l'administratrice de l’appelante
au moment des faits a déclaré ne pas avoir vu cet extrait de procès-
verbal, malgré le fait qu'il soit annexé à l'acte de vente.
L’exercice du droit d’emption par l’appelante
4. Le 22 octobre 2012, l’appelante a exprimé sa volonté
d'exercer son droit d'emption conformément à l'acte du 19 juin 2006. Elle
a renouvelé cette demande les 7 et 26 juin 2013.
Par courrier du 4 juillet 2013, la commune a refusé l'exercice
du droit d'emption, estimant que le délai d'octroi du droit d'emption n'était
pas atteint, conformément à sa décision du 3 juillet 2000. Dans ce
courrier, la commune a précisé que, dans ses actes, le notaire n'avait pas
respecté cette décision communale et a indiqué que, si une vente
intervenait à fin 2013, un montant de 30'000 fr. en chiffres ronds devrait
être ajouté au prix de vente, à titre de redevances non perçues entre le 1er
janvier 2014 et le 30 juin 2016.
L’action judiciaire tendant à reconnaître le droit d’emption

- 10 -
5. Par acte du 10 mars 2014, l’appelante a ouvert action à
l'encontre de la commune devant la Chambre patrimoniale cantonale pour
demander le transfert de la propriété de la parcelle en question.
Par courriers des 15 et 16 janvier 2014, les conseils de
l’appelante et de la commune sont convenus que le litige les opposant
devant la Chambre patrimoniale cantonale ne relevait pas de la clause
arbitrale prévue à l'art. 3.17 de l'acte du 19 juin 2006.
Par jugement du 16 juin 2015, la Chambre patrimoniale
cantonale a reconnu la validité du droit d'emption tel que défini dans l'acte
du 19 juin 2006, ainsi que la validité de l'exercice du droit d'emption par la
demanderesse le 22 octobre 2012 et a ordonné aux parties de procéder à
l'exécution de la vente conformément à l'acte notarié du 19 juin 2006.
6. Par arrêt du 1er mars 2016, la Cour d'appel civile du Tribunal
cantonal a rejeté l'appel interjeté par la commune contre le jugement du
16 juin 2015.
7. Par arrêt du 11 janvier 2017, le Tribunal fédéral a admis le
recours interjeté par la commune contre l’arrêt précité et a réformé l'arrêt
attaqué en ce sens que la demande déposée par l’appelante a été
entièrement rejetée. Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a notamment
retenu ce qui suit :
« En l'espèce, le syndic de la commune et sa secrétaire municipale,
qui ont comparu devant le notaire au nom de la recourante, ont agi
en vertu de l'extrait du procès-verbal de la séance du 3 juillet 2000
du Conseil communal, lequel, comme on vient de le voir, permettait
seulement à la Municipalité de constituer des droits de superficie. Ce
document étant annexé à l'acte authentique, l'intimée a pu et dû
comprendre que la procuration interne délivrée par la recourante ne
permettait pas la constitution en sa faveur d'un droit d'emption.
En signant les clauses de l'acte notarié portant constitution d'un
droit d'emption, les représentants de la commune ont excédé leurs
pouvoirs (internes).

- 11 -
Le pacte d'emption passé le 19 juin 2006 ne déploie en conséquence
aucun effet obligatoire pour la représentée (la commune
recourante), car les pouvoirs qu'elle avait octroyés à ses
représentants ne couvraient pas l'acte conclu en son nom.
La recourante n'a pas ratifié l'acte accompli sans pouvoirs, puisque
lorsque l'intimée a manifesté le 22 octobre 2012 sa volonté
d'exercer le droit d'emption, la Municipalité de la commune, par pli
du 4 juillet 2013, a refusé de lui vendre la parcelle au prix convenu
dans l'acte authentique.
Dès l'instant où il n'y a pas eu in casu de communication de pouvoirs
externes (art. 33 al. 3 CO) allant au-delà des pouvoirs internes, la
question de la protection du tiers de bonne foi ne se pose pas.
Partant, il y a lieu d'admettre que la constitution du droit d'emption
n'est pas valable et que la société intimée doit être entièrement
déboutée de son action. »
Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a mis les frais judiciaires,
par 6'000 fr., à la charge de la demanderesse, laquelle a été condamnée à
payer à la commune la somme de 7'000 fr. à titre de dépens.
Par arrêt du 1er mars 2017, le Tribunal fédéral a complété le
dispositif de son arrêt du 11 janvier 2017 en ce sens que la cause a été
renvoyée à l'autorité précédente pour statuer à nouveau sur les frais et
dépens de la procédure cantonale.
7. Par arrêt du 27 juillet 2017, la Cour d'appel civile du Tribunal
cantonal a mis les frais judiciaires de première instance, fixé à 11'500 fr.,
à la charge de l’appelante, laquelle devait en outre payer à la commune la
somme de 10'000 fr. à titre de dépens, a condamné l’appelante au
paiement des frais judiciaires de deuxième instance, par 3'740 fr., et de
dépens en faveur de la commune par 7'740 francs.
8. Par requête de révision du 23 février 2017, l’appelante a
conclu à l'annulation de l’arrêt du 11 janvier 2017. Dans cette requête, elle
reproche notamment au Tribunal fédéral d'avoir « totalement perdu de
vue » certains éléments de fait liés au litige l'opposant à la commune.

- 12 -
A la requête de l’appelante, le Tribunal fédéral a suspendu
l'instruction de la cause en révision, en raison de pourparlers en vue du
transfert de la surface faisant l'objet du droit d'emption litigieux.
Dans le cadre des pourparlers transactionnels liés à la vente
de la parcelle en cause (ch. 13 ci-après), l’appelante a retiré sa requête de
révision le 31 août 2017.
Par ordonnance du 6 septembre 2017, le Tribunal fédéral a
pris acte de ce retrait et mis un émolument judiciaire de 300 fr. à la
charge de l’appelante.
L’action en libération de dette pour les redevances liées au
droit de superficie
9. Dès le mois de juillet 2013, l’appelante n'a plus payé les
redevances liées au droit de superficie dont elle bénéficiait. La commune
lui a fait notifier des poursuites, auxquelles l’appelante a fait opposition
totale.
10. Après une procédure de mainlevée, l’appelante a ouvert une
action en libération de dette le 8 septembre 2015 devant le Président du
Tribunal de l'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois.
11. Dans le cadre des pourparlers transactionnels liés à la vente
de la parcelle en cause (ch. 13 ci-après), l’appelante et la commune ont
conclu une transaction judiciaire les 18 et 29 août 2017, dans laquelle
l’appelante s'est reconnue débitrice des montants objet du
commandement de payer, s'est engagée à les verser à l'Office des
poursuites compétent et s'est engagée à prendre à sa charge les frais
judiciaires de la procédure pendante devant le Président du Tribunal civil
de l'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois et à payer de pleins
dépens à la commune.

- 13 -
Par courrier du 5 septembre 2017, le Président du Tribunal civil
de l’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois a annexé au procès-
verbal, pour valoir jugement, la transaction des 18 et 29 août 2017. Il a
arrêté les frais à 2'944 fr. pour l’appelante et à 2'100 fr. pour la commune.
Il a également indiqué que l’appelante était débitrice de la commune de la
somme de 2'100 fr. à titre de remboursement de l'avance de frais
effectuée et de 4'000 fr. à titre de dépens.
12. Le total des redevances et des frais de poursuites payés par
l’appelante pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2017 s’est en
définitive élevé à 56'234 fr. 45.
Les 20 mars et 30 juin 2018, la commune a encore facturé à
l’appelante les redevances pour le second semestre de l'année 2017 et
pour l'année 2018, soit au total 19'500 francs.
Pourparlers et transactions entre la commune et l’appelante
13. Par courrier du 27 février 2017, la commune a informé
l’appelante qu’elle était prête à lui céder la propriété de la surface
litigieuse, à la condition que celle-ci paie l'ensemble des redevances du
droit de superficie dues jusqu'au transfert de la propriété, ainsi que les
dépens de première, deuxième et troisième instances liées aux deux
procédures qui les avaient opposées.
14. Par courrier du 29 mars 2017, la commune a encore exigé de
l’appelante qu’elle retire toutes les procédures engagées à l'encontre de la
commune avant l'instrumentation de l'acte de vente. Dans ce cadre,
l’appelante et la commune ont conclu une transaction judiciaire liée aux
redevances du droit de superficie (cf. ch. 11 supra) et l’appelante a retiré
sa requête de révision (cf. ch. 8 supra).
15. Le 6 novembre 2017, la commune a indiqué désormais
accepter que l’appelante devienne propriétaire de la surface dont elle était
déjà superficiaire.

- 14 -
16. Par courriel du 20 juillet 2018, la commune a indiqué à la
notaire [...], mandatée pour instrumenter l'acte d'acquisition de la parcelle
litigieuse qu'elle avait été informée que l’appelante avait ouvert action à
l'encontre des intimés K.________ et T.________. Elle a indiqué qu'il fallait
dès lors ajouter une réserve à l'acte notarié en ce sens que l’appelante
renonçait définitivement à agir en dommages-intérêts contre la commune
et s'engageait à la relever de tout montant qu'elle serait amenée à payer
si elle était mise en cause par des tiers.
17. Sur requête de la commune et de l’appelante, les intimés ont
indiqué, par courrier du 18 octobre 2018, qu’ils étaient prêts à renoncer à
faire valoir des prétentions à l'égard de la commune aux deux conditions
suivantes :
« - la commune renonce également à faire valoir des
prétentions à leur encontre ;
- la renonciation permet le transfert en faveur de la
demanderesse [ici l’appelante] de la propriété de la
surface faisant l'objet du DDP [ndlr : droit distinct et
permanent de superficie] n° 740 selon l'acte authentique
du 19 juin 2006 ».
Par courrier du 28 novembre 2018, la commune a informé les
intimés qu’elle renonçait, à titre de réciprocité, à faire valoir des
prétentions contre ces derniers.
19. Le 11 décembre 2018, la commune et l’appelante ont signé
devant la notaire [...] un acte prévoyant notamment ce qui suit :
« Le présent acte a pour objet :
- le fractionnement de la parcelle [...] de [...] en vue de la création
d'une parcelle indépendante de 4'000 m2 (quatre mille mètre
carrés), conforme au droit distinct et permanent de superficie
[...] de [...] en terme de périmètre ;

- 15 -
- la vente par la Commune de [...] à B.________ de cette nouvelle
parcelle de 4'000 m2 (quatre mille mètre carrés) ;
- l'extinction du droit distinct et permanent de superficie [...] de
[...]. »
Par cet acte, la commune a dès lors vendu à l’appelante la
parcelle n°[...] nouvellement créée pour la somme de 276'000 francs. Une
copie de cet acte a été transmise au conseil des intimés le 13 décembre
2018.
Annonce du cas de responsabilité civile à K.________
20. Par courrier du 23 février 2016, l’appelante a informé
K.________ que la commune contestait la validité du droit d'emption. A une
date que l'instruction n'a pas permis d'établir, celui-ci a avisé T.________ de
cette contestation.
K.________ soutenait alors que le droit d'emption prévu dans
son acte du 19 juin 2006 était valable.
21. Par courrier du 2 février 2017, l’appelante a envoyé à
K.________ une copie de l'arrêt rendu le 11 janvier 2017 par le Tribunal
fédéral (cf. ch. 6 infra).
22. Par courrier du 31 mars 2017, T.________ a indiqué à
l’appelante que, par gain de paix et sans reconnaissance d'aucune
obligation à sa charge, K.________ serait prêt à participer aux frais du
procès engagé par l’appelante à l'encontre de la commune.
Il s'est ensuivi un échange de courriers entre les parties.
23. Par courriel du 24 novembre 2017, T.________ a admis le
principe de la responsabilité de K.________.

- 16 -
24. Le 29 novembre 2017, T.________ a versé au conseil de
l’appelante un acompte de 60'000 fr. dans le but de créer un terrain
favorable à un accord transactionnel.
25. Mandatée par l’appelante pour évaluer la différence de valeur
du droit distinct et permanent de superficie avec et sans droit d'emption,
[...] a rendu un rapport d'évaluation le 1er octobre 2018, dans lequel elle a
indiqué que les conséquences de la nullité du droit d'emption assorti au
droit de superficie étaient estimées à 2'082'000 fr., soit 1'745'000 fr. de
différence entre la valeur actualisée du droit de retour liée à l'impossibilité
de vendre le DDP et la valeur vénale, 44'000 fr. de surdimensionnement
inutile de l'infrastructure et 293'000 fr. de différence de valeur du terrain.
Par courrier du 3 octobre 2018, l’appelante a sommé les
intimés K.________ et T.________ de payer le montant de 2'097'000 fr. d'ici
le 16 octobre 2018. Par courrier du 8 octobre 2018, ces derniers ont relevé
que l'expertise avait été établie de manière unilatérale et n'avait, selon
eux, aucune valeur probante.
26. Par courrier du 25 octobre 2018, le conseil de l’appelante a
requis des intimés qu'ils précisent comment ils pouvaient soutenir que
l'acompte de 60'000 fr. couvrait la totalité du dommage.
27. Par courrier du 26 octobre 2018, le conseil des intimés a écrit
ce qui suit au conseil de l’appelante :
« Faisant suite à celles que vous m'avez adressées les 25 mai 2018,
8 juin 2018, 19 juin 2018, 2 août 2018, 18 septembre 2018, 3
octobre 2018, 10 octobre 2018, 12 octobre 2018 et 23 octobre 2018,
j'accuse réception de votre lettre du 25 octobre 2018 dont, comme
les précédentes, vous vous réservez de faire état.
D'évidence, le seul but de B.________ est de tenter de faire pression
sur mes clients, qui considèrent que tout cela a suffisamment duré.
Votre cliente a engagé un procès contre Me K.________ et T.________.
Ces derniers entendent dès lors réserver toutes explications à la

- 17 -
Chambre patrimoniale cantonale, suite à la demande que vous allez
déposer.
Mes clients s'en tiennent ainsi et s'en tiendront désormais à la lettre
commune que je vous ai adressée le 18 octobre 2018 [...] »
Frais engagés par l’appelante
28. Le 13 avril 2018, Me [...], consulté par l’appelante dans le
cadre de l'acquisition de la parcelle litigieuse, a envoyé à sa cliente les
notes d'honoraires suivante :
- le 13 avril 2018, pour la période de janvier à fin mars 2018 : 2'215.95
- le 3 août 2018, pour la période d’avril à juin 2018 : 1'615.50
- le 29 mars 2018, pour la période de décembre 2018 à mars 2019 3'231.00
Total 7'062.45
29. Le coût de l’expertise de [...] (cf. ch. 25 infra) s'est élevé à
4'212 francs.
30. a) Le 7 novembre 2017, Me Hervé Bovet a établi sa liste des
opérations pour la période du 18 juillet 2013 au 7 novembre 2017. Le
montant dû par l’appelante à son conseil pour cette période, TVA
comprise, s'élève à 45'049 fr. 20, correspondant à 6670 minutes à un tarif
horaire de 350 fr., plus 807 fr. à titre de frais de photocopies et 1'890 fr.
de débours. Ce montant se décompose comme il suit :
- Procédure devant la Chambre patrimoniale cantonale (droit d’emption)
13'271.10
- Procédure d’appel (droit d’emption) 8'946.25
- Procédure au Tribunal fédéral (droit d’emption) 8'55.20
- Procédure devant le Président d’arrondissement (libération de dettes)
8'319.85
- Transactions, dommages, conciliation (extrajudiciaire) 5'961.85
Total, arrondi (aux dix centimes inférieurs) 45'049.20
Le 27 décembre 2018, l’appelante a réglé la somme de 45'049
fr. 20 à titre d'honoraires.

- 18 -
31. Le 23 octobre 2018, Me Hervé Bovet a établi une nouvelle note
d’honoraires pour la période du 25 mai au 22 octobre 2018, qui concerne
uniquement des prestations liées à l’acquisition de la parcelle. Celle-ci
s’élève à 6'312 fr. 25, TVA comprise, correspondant à 881 minutes à un
tarif horaire de 350 fr., plus 38 fr. 50 à titre de frais de photocopies et 683
fr. 30 de débours. L’appelante a réglé cette somme le 9 janvier 2019.
32. L’appelante a allégué que son administratrice aurait consacré
5'594 minutes à la défense de ses intérêts pour la période du 18 juillet
2013 au 31 décembre 2018. Calculé à un tarif horaire de 300 fr., elle
estime son dommage à 27'970 fr., mais a limité ses prétentions à 12'000
fr., plus TVA, soit 12'960 francs. Pour établir ce dommage, elle a produit
195 pièces, soit tous les courriels, courriers et autres documents des
différentes procédures l’ayant opposée à la commune. Entendue à ce
sujet, l'administratrice de l’appelante au moment des faits a indiqué que le
tarif horaire de 300 fr. était dans la fourchette des prix pratiqués par les
experts en prévoyance professionnelle et que, pendant tout le temps
qu'elle avait consacré aux procédures judiciaires, elle n'avait pas pu
travailler ni facturer d'honoraires.
Procédure devant la Chambre patrimoniale cantonale
33. Les intimés ont renoncé à invoquer l'exception de prescription
jusqu'au 31 décembre 2019.
34. A la suite de l’échec de la conciliation, l’appelante a déposé
une demande auprès de la Chambre patrimoniale cantonale le 28
décembre 2018, en concluant avec suite de frais à ce que les intimés
soient astreints à lui verser solidairement le montant de 155'423 fr. 35
avec intérêts à 5% l'an dès le 15 mars 2018. Elle a notamment allégué ce
qui suit :
67. Les frais d’avocat de B.________ pour la conduite de ces
opérations [ndlr : événements jusqu’à la séance de conciliation du

- 19 -
24 mai 2018] et pour les démarches auprès du notaire et de son
assurance responsabilité civile s’élèvent pour la période du 18 juillet
2013 au 7 novembre 2017 à CHF 45'049.20.
Preuves : - audition des parties ;
- liste des opérations du 7 novembre 2017 : pièce 50
- production par la Chambre patrimoniale cantonale du
dossier PT14.010272 ;
- production par le Tribunal d’arrondissement de la
Broye et du Nord vaudois du dossier PS15.038282 ;
- production par la Cour d’appel civile du dossier
PT14.010272-16097.
[…]
102. Les frais provisoires de B.________ pour la défense de ses
intérêts en vue d’acquérir l’assiette du DDP [droit de superficie sur
la parcelle en cause] s’élèvent à CHF 10'143 fr. 70 (2'215.95 +
1'615.50 + 6'312.25), toutes les opérations n’ayant pas encore été
facturées.
Preuves : - audition des parties ;
- note d’honoraires intermédiaire de Me [...] du 13 avril
2018 : pièce 89
- note d’honoraires intermédiaire de Me [...] du 3 août
2018 : pièce 90
- liste de frais de l’avocat soussigné du 23 octobre
2018 : pièce 91
Elle a encore indiqué que le montant de 155'423 fr. 35
constituait un dommage provisoire et qu’elle complèterait ses allégués et
amplifierait ses conclusions une fois le dommage définitivement connu.
35. Dans leur réponse du 2 avril 2019, les intimés ont notamment
contesté les allégués 67 et 102, avec la précision, pour l’allégué 67, que
les frais invoqués, établis unilatéralement par l’appelante, étaient en
grande partie contestables. Ils ont conclu, avec suite de frais, au rejet de

- 20 -
la demande, tout en offrant le paiement de la somme de 45'980 fr. à titre
de remboursement des frais et dépens pour la procédure devant la
Chambre patrimoniale cantonale et de la somme de 25'000 fr. à titre de
frais d'avocat, dont à déduire l'acompte de 60'000 francs.
36. Par réplique du 14 mai 2019, l’appelante a modifié ses
conclusions en ce sens qu’elle réclamait un montant de 158'654 fr. 35 aux
intimés à titre de réparation du dommage qu'elle estimait avoir subi en
raison de l’invalidité du droit d'emption contenu dans l'acte notarié du 19
juin 2006.
Dans cette écriture, elle a notamment avancé les nouveaux
allégués suivants :
276. Les frais d'avocat de B.________ pour la conduite des opérations
devant les instances judiciaires (Tribunal civil, Chambre
patrimoniale, Cour d'appel civile et Tribunal fédéral) ainsi que pour
les démarches auprès du notaire et de son assurance responsabilité
civile pour la période du 18 juillet 2013 au 7 novembre 2017, par
CHF 45'049.20 (allégué 67), ont été calculés sur un tarif
conventionnel 350.- + TVA, tarif horaire comprenant le travail de
secrétariat.
Preuves : - audition des parties ;
- production par la Chambre patrimoniale cantonale du
dossier PT14.010272 ;
- production par le Tribunal d'arrondissement de la
Broye et du Nord Vaudois du dossier PS15.038282 ;
- production par la Cour d'appel civile du dossier
PT14.010272-16097 ;
- avis de crédit du 27 décembre 2018 : pièce 105
- pièce 50 de la demande.
277. Ces démarches ont consisté à prendre connaissance des
pièces, à conseiller la société B.________, à préparer et à rédiger de
la correspondance et des mémoires judiciaires, à préparer et à

- 21 -
participer à des séances de tribunal et à mener des pourparlers
transactionnels.
Preuves : - audition des parties ;
- production par la Chambre patrimoniale cantonale du
dossier PT14.010272 ;
- production par le Tribunal d'arrondissement de la
Broye et du Nord Vaudois du dossier PS15.038282 ;
- production par la Cour d'appel civile du dossier
PT14.010272-16097 ;
- pièce 50 de la demande.
278. Le total des opérations par 6'670 minutes, représentant des
honoraires et débours pour un montant total de CHF 45'049.20, se
décompose de la façon suivante :
a. 1'870 minutes, soit CHF 13'271.10, pour les opérations en lien
avec la procédure devant la Chambre patrimoniale ;
b. 1'216 minutes, soit CHF 8'319.85, pour les opérations en lien
avec la requête de mainlevée et l'action en libération de dette ;
c. 1'386 minutes, soit CHF 8'946.25, pour les opérations en lien
avec la procédure d'appel ;
d. 1'270 minutes, soit CHF 8'550.20, pour les opérations en lien
avec la procédure devant le Tribunal fédéral ;
e. 928 minutes, soit CHF 5'961.85, pour les opérations en lien avec
les opérations transactionnelles, la détermination du dommage
et la requête en conciliation.
Preuves : - audition des parties ;
- production par la Chambre patrimoniale cantonale du
dossier PT14.010272 ;
- production par le Tribunal d'arrondissement de la
Broye et du Nord Vaudois du dossier PS15.038282 ;
- production par la Cour d'appel civile du dossier
PT14.010272-16097 ;
- avis de crédit du 27 décembre 2018 : pièce 105

- 22 -
- liste des opérations du 6 mai 2019 relatives au litige
débouchant sur l'action devant la Chambre
patrimoniale : pièce 106
- liste des opérations du 6 mai 2019 relatives au litige
débouchant sur la requête de mainlevée et l'action
en libération de dette : pièce 107
- liste des opérations du 6 mai 2019 relatives au litige
débouchant sur la procédure d'appel : pièce 108,
- liste des opérations du 6 mai 2019 relatives au litige
débouchant sur le recours au Tribunal fédéral :
pièce 109
- liste des opérations du 6 mai 2019 relatives aux
opérations transactionnelles, à la détermination du
dommage et à la requête de conciliation : pièce 110
- pièce 3 de la demande ;
- pièce 50 de la demande.
281. Les honoraires et débours pour la défense des intérêts de
B.________ en vue d’acquérir l’assiette du DDP se sont élevés :
a. pour l’activité de Me [...] à CHF 2'215.95 pour les opérations
effectuées jusqu’à fin mars 2018, à CHF 1'615.50 pour les
opérations effectuées jusqu’au mois de juin 2018 (allégué 102) et à
CHF 3'231.- pour les opérations effectuées jusqu’au 20 mars 2019,
ce qui représente un montant total de CHF 7'062.45 ;
b. pour l’activité de l’avocat soussigné à CHF 6'312.25 pour la
période du 25 mai 2018 au 22 octobre 2018.
Preuves : - audition des parties ;
- interpellation de Me [...] ;
- note d’honoraires intermédiaire de Me [...] du 13 avril
2018 : pièce 89 de la demande ;
- notes d’honoraires intermédiaire de Me [...] du 3 août
2018 : pièce 90 de la demande ;
- liste de frais de l’avocat soussigné du 23 octobre
2018 : pièce 91 de la demande ;
- note d’honoraires intermédiaire de Me [...] du 29
mars 2019 : pièce 112

- 23 -
- avis de crédit du 9 janvier 2019 : pièce 113
- pièce 91.
- liste des opérations du 6 mai 2019 relatives au litige
débouchant sur la procédure d'appel : pièce 108,
- liste des opérations du 6 mai 2019 relatives au litige
débouchant sur le recours au Tribunal fédéral :
pièce 109
- liste des opérations du 6 mai 2019 relatives aux
opérations transactionnelles, à la détermination du
dommage et à la requête de conciliation : pièce 110
- pièce 3 de la demande ;
- pièce 50 de la demande.
282. Comme les défendeurs refusaient de renoncer à faire valoir des
prétentions à l’encontre de la commune, B.________ a dû les
raisonner en leur démontrant quel était le préjudice encouru si
aucun transfert ne pouvait être conclu.
Preuves : - audition des parties ;
- interpellation de Me [...] ;
- pièce 64 ;
- pièce 65 ;
- pièce 66 ;
- pièce 67 ;
- pièce 68 ;
- pièce 71 ;
- pièce 72 ;
- pièce 73 ;
- pièce 74 ;
- pièce 75 ;
- pièce 76 ;
- pièce 77 ;
- pièce 78 ;
- pièce 79.
37. Dans leur duplique du 14 juin 2019, les intimés ont contesté
ces allégués, avec les indications pour les allégués 276 à 278 que les
pièces auraient été établies pour le besoin de la cause, pour l’allégué 281

- 24 -
que la note d’honoraires était dépourvue de toute valeur probante et que
rien n’établissait que l’appelante ait eu besoin de deux avocats distincts
pour défendre ses intérêts et pour l’allégué 282 que l’appelante n’était
pas légitimée à raisonner les intimés.
38. Dans son ordonnance de preuves du 22 octobre 2019, la juge
déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale a admis les offres de
preuves des allégués précités.
39. Il ressort de la demande et de la réplique de l’appelante que le
montant de 158'654 fr. 35 réclamé aux intimés se décomposait comme il
suit :
Frais judiciaires liés aux deux actions en justice 55'324.00
Frais d’avocats
- Me [...] 7'062.45
- Me Hervé Bovet 51'361.45
Redevances (du 01.07.13 au 31.12.18) 75'734.45
Temps consacré par la demanderesse à sa défense 24'960.00
Frais d’expertise 4'212.00
Sous-total 218'654.36
Acompte versé par la défenderesse 60'000.00
Total 158'654.35
40. Les parties ont été entendues lors d'une audience du 4 février
2020.
41. L'audience de plaidoiries finales a eu lieu le 13 octobre 2020.
En d roit :
1.

- 25 -
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre
les décisions finales de première instance pour autant que la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit
de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel doit être introduit auprès
de l'instance d'appel, soit auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1
LOJV [loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]),
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée
(art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, l’appel a été formé en temps utile par une partie
qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et est dirigé
contre une décision finale de première instance. Portant en outre sur des
conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel est donc recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait
admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.
3.1 L’art. 39 al. 2 LNo prévoit que le notaire s'assure de l'identité
et de la capacité des parties à l'acte et des intervenants à un titre
quelconque dans l'instrumentation, ainsi que de la validité et de l'étendue
des pouvoirs de toute personne intervenant devant lui comme
mandataire, ou à n'importe quel autre titre.
La responsabilité du notaire pour la mauvaise exécution de ses
tâches officielles est soumise principalement au régime institué par le

- 26 -
droit cantonal ; lorsque le notaire exerce des activités qui pour une part
relèvent de ses fonctions ministérielles, pour une autre constituent des
services privés, les cantons peuvent soumettre sa responsabilité à un
régime unique, pour autant que ce régime ne soit pas allégé par rapport
aux dispositions fédérales (Scyboz/Gilliéron/Braconi, Code civil suisse et
code des obligations annotés, n. ad art. 398 CO, p. 324, et les références
citées, et note ad art. 61 CO, p. 68, et les références citées).
Lorsque le notaire accomplit ses fonctions ministérielles, ses
relations avec ses clients relèvent du droit public et échappent au champ
d'application des dispositions contractuelles sur le mandat ; la
responsabilité du notaire pour une éventuelle mauvaise exécution de ses
tâches officielles ne relève donc pas du droit des contrats (ATF 126 III 370
consid. 7a et les références). La responsabilité des fonctionnaires et
employés publics cantonaux est en principe régie par les art. 41 ss
CO, sauf si le canton, en vertu de l'art. 61 al. 1 CO, a réglementé la
question (ATF 122 III 101 consid. 2a p. 103).
Le canton de Vaud a réglementé la responsabilité des notaires.
Ainsi, en vertu de l’art. 107 LNo, le notaire est civilement responsable de
tout dommage qu'il cause illicitement dans l'exercice de ses activités
ministérielles et professionnelles, que ce soit par dol ou par négligence (al.
1). Il n'est libéré de cette responsabilité à l'égard de ses clients qu'en
établissant qu'aucune faute ne lui est imputable (al. 2). L’art. 108 al. 3 LNo
prévoit en outre que les conditions de cette responsabilité sont au surplus
régies par le Code des obligations.
L’art. 41 CO prévoit que celui qui cause, d’une manière illicite,
un dommage à autrui, soit intentionnellement, soit par négligence ou
imprudence, est tenu de le réparer. Pour que cette disposition s’applique,
il faut un dommage et un rapport de causalité entre ce dommage et le fait
générateur de responsabilité, soit un acte fautif et illicite de l’auteur
(Werro/Perritaz, Commentaire romand du Code des obligations I, 3e éd.,
Bâle 2021, n. 6 ad art. 41 CO).

- 27 -
Le dommage se définit en général comme une diminution
involontaire du patrimoine net du lésé ; Celle-ci peut consister en une
perte éprouvée ou un gain manqué (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2 ; 132 III
321 consid. 2.2.1, JdT 2006 I 447). Dans les conceptions admises, on
comprend ainsi le dommage comme la différence entre le montant du
patrimoine du lésé après l’événement dommageable et le montant que ce
patrimoine du lésé après l’événement dommageable ne s’était pas produit
(théorie de la différence) (ATF 142 III 23, consid. 41 ; ATF 132 III 359
consid. 4 ; 132 III 186 consid. 8.1 ; TF 4A_45/2016 du 20 juin 2016 consid.
2.4.1 ; TF 4A_481/2012 du 14 décembre 2012 consid. 3).
3.2 En l’espèce, l’intimé ne conteste pas sa responsabilité dans la
présente cause, seuls les éléments à prendre en compte dans la
détermination du dommage étant litigieux.
4.
4.1 L’appelante reproche tout d’abord aux premiers juges d’avoir
considéré que les frais d’expertise n’étaient pas en lien de causalité avec
la faute commise par le notaire. Elle conteste en particulier le fait qu’au
moment de sa réalisation, le 1er octobre 2018, les pourparlers au sujet de
l’acquisition de la parcelle litigieuse auraient déjà été bien engagés et
considère que le fait qu’elle a pu par la suite acquérir la parcelle litigieuse
serait sans pertinence. Elle relève que c’était bien parce que la vente ne
pouvait pas se concrétiser en raison du comportement des intimés qu’elle
avait dû mandater un expert pour déterminer le dommage dans
l’hypothèse où l’acquisition envisagée ne pouvait pas être réalisée, que
cette expertise aurait en réalité été déterminante dans la décision des
intimées, face au dommage de plusieurs millions auquel elle s’exposait
selon l’expertise, de finalement renoncer à se retourner contre la
commune, et que cette expertise avait en définitive permis de réduire le
dommage.
Les intimés soutiennent pour leur part que l’appelante n’avait
jamais cherché le dialogue avec eux, que l’expertise privée serait un acte
unilatéral qui n’avait qu’une valeur de déclaration de partie et que

- 28 -
l’appelante aurait pu, le cas échéant, utiliser l’institution de la preuve à
futur, qui garantit les droits procéduraux de toutes les parties.
4.2 La Chambre patrimoniale a refusé de faire droit aux
conclusions de l’appelante tendant au remboursement du coût de
l'expertise privée qu'elle avait demandée. Elle a considéré qu'il s'agissait
bien d'un dommage, mais que celui-ci n'était pas en lien de causalité avec
la faute du notaire. En effet, l'expertise portait sur le dommage
prétendument subi pour le cas où l’appelante n'aurait pas pu acheter la
parcelle. Ce raisonnement ne prête pas le flanc à la critique. Il n’est pas
toujours évident de distinguer l’existence d’un dommage du lien de
causalité et cette question pourrait se discuter. Cela étant, les frais
d'expertise ne pouvaient de toute manière être mis à la charge des
intimés que si cette expertise était nécessaire, ou au moins utile pour
établir leur dommage. Or, comme l'ont souligné les premiers juges, tel
n'est pas le cas en l'espèce. L'expertise est supposée établir le dommage
subi par l'appelante dans l'hypothèse où elle ne pourrait acquérir la
parcelle, hypothèse qui ne s'est pas réalisée. Son coût n’est donc pas en
rapport avec le dommage effectivement subi. Les différents moyens que
l'appelante fait valoir s'agissant de l'avancement des pourparlers lorsque
l'expertise a été réalisée sont sans pertinence, puisqu'ils n'ont trait qu'à
une argumentation très subsidiaire du jugement. Il en va de même de ses
arguments sur le caractère unilatéral de l'expertise. L'appelante fait enfin
valoir que cette expertise aurait conduit les intimés à renoncer à actionner
la commune, ce qui aurait finalement permis l'achat de la parcelle.
L'expertise aurait ainsi une sorte de valeur performative ou stratégique.
Cet élément n’ayant toutefois pas été allégué en première instance, il
constitue un fait nouveau, de surcroît non établi. Partant, il y a lieu de
confirmer le jugement sur ce point.
5.
5.1 L’appelante reproche ensuite aux premiers juges d’avoir
retenu que les redevances du droit de superficie ne seraient pas en lien de
causalité adéquate avec la faute commise. Selon elle en effet, il est
incontestable que le droit de superficie s’éteignait avec l’exercice du droit

- 29 -
d’emption, de sorte que la cause du dommage serait bien l'invalidité du
droit d'emption ; cela ressortait du contrat et avait d’ailleurs été admis par
l’intimé K.________ lors de son audition le 4 février 2020. Elle soutient en
outre qu’il n’était pas pertinent de déterminer si l’appelante aurait ou non
accepté un contrat d’une autre teneur, la contrepartie financière à ce droit
d’emption ayant fait l’objet d’un accord. Elle relève ainsi que la seule
question ici pertinente aurait été celle de savoir si une dépense liée à
l’exercice du droit d’emption aurait pu être déduites des redevances dues,
par exemple des intérêts liés à un éventuel prêt hypothécaire nécessaire à
l’acquisition de la parcelle, ce qui n’avait toutefois pas été soulevé par la
partie adverse. Elle soutient ainsi qu’elle n’avait pas à alléguer
formellement qu’elle n’aurait pas accepté un droit de superficie s’il n’avait
pas été accompagné d’un droit d’emption, mais qu’elle l’avait de toute
manière fait le 11 juin 2015 dans la procédure relative à la validité du droit
d’emption (pièce 1), ce qui ressortait d’ailleurs également de la lettre du
18 septembre 2018 (pièce 66).
Les intimés reprochent pour leur part à l’appelante de ne pas
avoir tout entrepris pour acquérir la parcelle le plus rapidement possible,
puisqu’elle s’était manifestée une première fois en octobre 2012
seulement, avait renouvelé sa demande en juin 2013 seulement, puis
avait attendu deux ans après l’arrêt du Tribunal fédéral pour exercer son
droit d’emption, contrevenant ainsi à l’obligation de réduire son dommage.
En outre, ils soutiennent que pour être indemnisée pour ce poste,
l’appelante aurait dû apporter la preuve, au degré de la vraisemblance
prépondérante, qu’elle n’aurait pas signé l’acte si le droit d’emption ne
pouvait être exercé que dans un délai de dix ans. Or, l’appelante n’avait
rien allégué à ce titre et les deux pièces auxquelles elle se référait en
appel ne lui seraient d’aucun secours.
5.2 La Chambre patrimoniale cantonale a considéré que
l’appelante avait échoué à établir un lien de causalité entre la faute du
notaire et le paiement de ces redevances, n'ayant pas allégué que sans
pacte d'emption, elle n'aurait pas acquis le droit de superficie.

- 30 -
Comme on l’a vu plus haut (cf. consid. 3.1), la théorie de la
différence, à laquelle se réfère l'appelante, a trait non à la question de la
causalité, mais au dommage. Celui-ci, selon cette théorie adoptée par le
Tribunal fédéral, correspond à la différence entre le montant actuel du
patrimoine du lésé et le montant qu'aurait ce même patrimoine si
l'événement dommageable ne s'était pas produit (TF 4A_45/2016 du 20
juin 2016 consid. 2.4.1 ; TF 4A_481/2012 du 14 décembre 2012 consid. 3 ;
ATF 133 III 462 consid. 4.4.2 ; ATF 132 III 359 consid. 4). Lorsqu'elle
affirme que selon cette théorie, c'est « la situation telle qu'elle ressort de
l'acte litigieux » qui devrait être prise en considération, l'appelante
commet une erreur de logique, qui a trait à l'évènement dommageable.
Selon son raisonnement, si le pacte d'emption avait été valablement passé
et avait pu être exercé quand elle a souhaité le faire, elle n'aurait pas eu à
payer les redevances du droit de superficie par la suite, puisqu'elle aurait
acheté le terrain. Mais, outre qu'il n'est pas certain qu'il s'agissait bien là
d'un dommage, puisqu'en échange des redevances elle jouissait tout de
même du droit de superficie, ce qu'il faut comparer est la situation telle
qu'elle s'est produite avec celle qui se serait produite en l'absence de
faute du notaire. Or il n'était pas en le pouvoir de celui-ci de faire un acte
qui aurait valablement conféré un droit d'emption à l'appelante. Cela, seul
le Conseil communal de [...] pouvait le faire. Ce qui a été reproché au
notaire intimé n'est pas d'avoir failli à conférer un droit d'emption à
l'appelante, mais de ne s'être pas aperçu que le Syndic et la Secrétaire
communale ne disposaient pas de ce droit. Cela étant, il faut comparer les
faits tels qu'ils se sont produits — l'appelante ayant cru à tort avoir acquis
un droit d'emption — et ceux qui se seraient produits si le notaire s'était
aperçu du problème. Dans cette hypothèse, l'appelante n'aurait pas acquis
un droit d'emption, mais elle l'aurait su. L'acte n'aurait sans doute pas été
passé tel quel. On ignore toutefois si, dans ce cas, l'appelante aurait
renoncé à acquérir le droit de superficie. Or, en dépit de ce qui pourrait
ressortir des pièces du dossier, elle n'a rien allégué à ce sujet et le
raisonnement des premiers juges doit être confirmé. Les redevances ne
correspondent pas nécessairement à un dommage. Ce n'est que si le droit
de superficie à lui seul n'était d'aucune utilité à l'appelante, ou ne lui était
que d'une utilité réduite, respectivement qu'elle n'aurait pas passé l'acte à

- 31 -
ces conditions, que le paiement des redevances aurait pu être considéré
comme un dommage. En réalité, il ne s'agit pas réellement d'un problème
de causalité, mais bien d'existence même du dommage. Quoi qu’il en soit,
le grief de l’appelante est ainsi sans fondement.
6.
6.1 L’appelante reproche aux premiers juges d’avoir retenu qu’elle
n’avait pas suffisamment détaillé ses allégués concernant les honoraires
relatifs à la procédure ouverte par devant la Chambre patrimoniale
cantonale, méconnaissant ainsi les allégués 276 à 279 de sa réplique,
ainsi que les moyens de preuve produits, en particulier les pièces 105 à
111, ainsi que les dossiers de la cause en question. Selon elle, toutes les
opérations, pour chaque procédure, ont été décrites avec l’indication du
temps, du tarif horaire et des débours, ainsi qu’établies par pièces,
permettant ainsi aux juges d’apprécier leur caractère nécessaire et
proportionné. Elle soutient d’ailleurs que les défendeurs n’ayant émis
aucune contestation quelque peu motivée sur ces opérations, les premiers
juges auraient de toute manière dû admettre le montant total allégué de
51'361 fr. 45 sans procéder à un examen approfondi de ces opérations.
Dans leur réponse à l'appel, les intimés font valoir que les cinq
listes d'opérations datées du 6 mai 2019 (pièces 106 à 110) auraient
manifestement été établies pour les besoins du procès et seraient ainsi
dépourvues de valeur probante. Quant à la liste de frais datée du 23
octobre 2018 (pièce 91), elle fait état d’opérations qui feraient largement
référence à l’expertise [...], qui n’a pas été reconnue comme étant en lien
de causalité avec la faute. Ces opérations sont par ailleurs toutes
postérieures à la requête de conciliation du 15 mars 2018 et auraient donc
dû relever des dépens. Enfin, la pièce 111 dont se prévaudrait l’appelante
concernerait en réalité ses propres frais.
Au surplus, les intimés relèvent qu’ils n’ont jamais reconnu les
frais d’avocat invoqués et que l’on ne saurait leur reprocher de ne pas
avoir procédé à une analyse détaillée, point par point, des listes
d’opérations en question. Ils soutiennent par ailleurs qu’on ne saurait

- 32 -
exiger des juges, au vu de la complexité de la cause, de se plonger eux-
mêmes dans l'étude des différents dossiers pour vérifier que ces listes
correspondent à des montants justifiés. Il eût appartenu selon eux à
l'appelante de requérir une expertise sur ce point et, à défaut, il serait
impossible de déterminer si les frais invoqués étaient nécessaires et
justifiés.
6.2
6.2.1 Les frais d'avocat avant procès constituent un poste du
dommage, au sens des art. 41 et 97 CO (ATF 139 III 190 consid. 4.2 et 133
II 361 consid. 4.1 ; TF 4C_51/2000 du 7 août 2000 consid. 2). Selon une
jurisprudence qui peut être transposée au cas où les frais d'avocat
concernent une cause dirigée contre un tiers, les frais juridiques autres
que des dépens, antérieurs au procès, y compris des dépenses d'avocat
liées à un désaccord sur un contrat ou aux démarches en vue de la
réparation d'un préjudice, peuvent selon les circonstances constituer un
élément du dommage à réparer selon le droit matériel. Le fardeau de la
preuve de la nature des dépenses juridiques invoquées à titre d'élément
du dommage matériel incombe à celui qui les réclame à ce titre (Tappy,
Commentaire romand, Code de procédure civile, Bâle 2019, n. 38 ad art.
95 CPC et références citées, notamment ATF 139 III 190). Les honoraires
d'avocat antérieurs au procès seront admis s'ils sont justifiés, nécessaires,
adéquats et qu'ils servent à faire valoir la prétention en dommage, et
uniquement dans la mesure où ils ne sont pas couverts par les dépens
(ATF 131 II 121 consid. 2.1 ; ATF 117 II 394 consid. 3a, JdT 1992 1550 ; ATF
117 II 101 consid. 5, JdT 1991 1712 ; TF 4A_264/2015 du 10 août 2015
consid. 4.2.2 ; TF 4A_127/2011 du 12 juillet 2011 consid. 12.4 ; CACI 21
mai 2019/304 consid. 8 et TF 4A_394/2019 du 12 juillet 2019, concernant
l'arrêt CACI précité).
Pour qu’un tel poste du dommage soit admis, le demandeur
doit indiquer les circonstances qui justifient de considérer ces dépenses
comme un élément du dommage ; un simple renvoi à une note
d'honoraires ne suffit pas, la concrétisation et l'explication de celle-ci étant
indispensable (TF 4A_264/2015 du 10 août 2015 consid. 4.2.2, RSPC 2015

- 33 -
p. 480). La seule description des opérations n’est pas non plus suffisante
pour juger si elles sont nécessaires et opportunes. Il est important de
savoir dans quel contexte elles sont intervenues (TF 4A_692/2015 du 1er
mars 2017 consid. 6.1.2, non publié à l’ATF 143 III 206).
6.2.2 L'expertise - que le juge peut ordonner d'office en vertu de
l’art. 183 al. 1 CPC - s'impose lorsque le juge n'est pas à même de
résoudre, à la lumière de ses propres connaissances, la question qui lui est
soumise (TF 4A_189/2017 du 5 octobre 2017, consid. 3.2.1 notamment),
lorsque des questions de fait nécessitent des connaissances spéciales,
scientifiques, techniques ou professionnelles (TF 5A_802/2014 du 7
novembre 2014, consid. 4.1). Cela étant, il est excessif d’exiger la mise en
œuvre d’une expertise lorsque les notes d’honoraires du conseil et leur
contenu permettent de se faire une idée suffisante de l’ampleur des
opérations justifiées et des honoraires qui en découlent (CACI 9 août
2016/437 consid. 9.4). En effet, on ne saurait guère soutenir que les juges,
qui fixent les dépens et les indemnités de l'assistance judiciaire, et qui
sont aussi à certaines occasions amenés à statuer sur des causes en
modération, ne seraient pas capables, en possession d'une note
d'honoraires et du dossier de la cause, d'examiner si la note en question
est justifiée, et cela même si, comme le soulignent les intimés, cela
représente un travail important.
6.3
6.3.1 En l’espèce, force est d’admettre que les premiers juges, en se
référant implicitement au seul allégué 67 de la demande, ont omis de
prendre en compte les allégués 276 à 278 de la réplique (cf. ch. 36 des
faits du présent arrêt), qui détaillent les notes de frais de l’avocat de
manière conforme aux exigences jurisprudentielles. Il y a ainsi lieu, sous
l’angle de l’allégation, d’entrer en matière sur ce grief. On notera encore
ici qu’il ne se justifie pas de considérer l’absence de déterminations
détaillées des intimés sur chacune des opérations du mandataire de
l’appelante comme une absence de contestation, les circonstances
exceptionnelles d’une telle motivation, exigées par la jurisprudence,

- 34 -
n’étant clairement pas réalisées ici (cf. ATF 144 III 519 consid. 5.2.2.3 et
141 III 433 consid. 2.6).
6.3.2 En ce qui concerne les opérations liées à l’action en libération
de dettes, pour 8’319 fr. 85, il n’y a pas lieu de considérer qu’elle
constitue un dommage, ce pour les mêmes motifs que ceux exposés en
lien avec le paiement des redevances (cf. consid. 5.2 supra).
6.3.3 Les honoraires en lien avec la vente de la parcelle
correspondant à l’assiette de la servitude ne doivent pas non plus être mis
à la charge des intimés. Comme on l’a vu en effet (consid. 5.2), si le
notaire n’avait pas commis de faute, l’appelante n’aurait peut-être pas
acquis le droit de superficie, l’aurait acquis sachant qu’elle n’obtenait pas
de droit d’emption, ou aurait éventuellement négocié un autre prix. Mais
elle n’aurait pas acquis le droit d’emption. Dès lors, les frais engagés en
vue de l’acquisition du terrain ne constituent pas un dommage causé par
la faute de l’intimé.
Ainsi, la note d’honoraires de Me Hervé Bovet du 23 octobre
2018 pour la période du 25 mai 2018 au 22 octobre 2018 pour un montant
de 6'312 fr. 25, en lien avec l’acquisition de la parcelle, ne sera pas prise
en compte dans le calcul du dommage. Au surplus, les opérations
indiquées dans la liste d’opérations produite ne sont pas suffisamment
explicitées pour qu’il soit possible d’opérer un détail entre ce qui pourrait
entrer en compte à titre de dommage et ce qui ne le pourrait pas.
6.3.4 Les opérations transactionnelles comprises dans la note
d’honoraires de Me Hervé Bovet intitulée « opérations transactionnelles +
détermination du dommage + requête en conciliation » concernent
également la vente de la parcelle et ne sont donc là encore pas
constitutives d’un dommage. Quant aux opérations liées à la procédure de
conciliation précédant le dépôt de la demande du 28 décembre 2018, elles
concernent le présent procès et relèvent donc des règles sur les dépens
(cf. art. 207 al. 2 CPC s’agissant des frais de conciliation). Les opérations
liées à la détermination du dommage représentent des frais d’avant-

- 35 -
procès qu’il pourrait se justifier de prendre en compte vu la complexité du
litige. Toutefois, le temps consacré à la détermination du dommage ne
ressort que d’une seule opération, celle du 7 novembre 2011
intitulée « Préparé et dicté projet de requête de conciliation avec
détermination du dommage » et pour laquelle Me Bovet a consacré 180
minutes. Il apparaît dès lors que celui-ci n’a pas spécifiquement consacré
du temps à ce poste avant l’ouverture du procès. Cela ne ressort en tous
cas pas de la note d’honoraires produite. En définitive, aucune opération
de cette note d’honoraires ne sera donc admise comme constituant un
dommage.
6.3.5 En revanche, les frais de justice et les honoraires de Me Hervé
Bovet en lien avec la procédure directement liée à la validité du droit
d’emption constituent pour leur part un dommage en lien de causalité
avec l’acte illicite.
S’agissant toutefois de la procédure de révision ouverte
devant le Tribunal fédéral, la Chambre patrimoniale a refusé avec raison
d’imputer les frais de justice de 300 fr. aux intimés, au motif que
l’appelante avait échoué à démontrer qu’elle avait des arguments
pertinents pour demander à cette instance de revoir sa position.
L’appelante ne revient d’ailleurs pas sur ce point du litige en appel et
n’apporte aucune motivation au sujet de la prise en compte des dépens de
cette procédure en tant que dommage. Partant, les opérations en lien
avec cette procédure seront retranchées.
6.3.6 Ainsi, seul le détail des notes d’honoraires intitulées « litige
débouchant sur l’action devant la Chambre patrimoniale », « litige
débouchant sur la procédure d’appel » et « litige débouchant sur le
recours au Tribunal fédéral » sera examiné ci-après. Le fait que ces
documents soient datés du 6 mai 2019 ne permet pas, contrairement à ce
que soutiennent les intimés, de retenir qu’elles ont été créées de toutes
pièces pour la présente procédure. En outre, on relève d’ores et déjà que
le tarif horaire de 350 fr. appliqué par Me Hervé Bovet n’apparaît pas
excessif eu égard à la difficulté de la cause. Il en va de même du montant

- 36 -
facturé de 50 centimes par photocopie, qui est pratiqué par certaines
études.
6.4
6.4.1 La note d’honoraires de Me Hervé Bovet concernant le « litige
débouchant sur l’action devant la Chambre patrimoniale » est la suivante :
Date Opérations Photoc. Minutes DéboursAv. fraisProvisions
18.07.2013 Conf. cliente 30
18.07.2013 Constitution dossier
+ établi convention mandat 50.00
18.07.2013 Lettre recommandée à
Municipalité de [...] 1 30 6.00
18.07.2013 cc à cliente 2 3 1.00
25.07.2013 cc à cliente 1 3 1.00
05.08.2013 Lettre recommandée à
Municipalité de [...] 10 6.00
05.08.2013 cc à cliente 2 3 1.00
30.07.2013 Conf. tél. cliente 10
23.09.2013 cc à cliente 2 3 1.00
30.10.2013 Lettre à Me Thévenaz 5 1.00
30.10.2013 cc à cliente 1 3 1.00
06.11.2013 Lettre à cliente 1 5 1.00
14.11.2013 Pris connaissance document
remis par partie adverse 10
18.11.2013 Lettre à Me Thévenaz 5 1.00
18.11.2013 cc à cliente 1 3 1.00
06.12.2013 Lettre et fax à Me Thévenaz 5 1.00
11.12.2013 Lettre à cliente 3 5 1.00
31.12.2013 Tél. RF Moudon 10 2.40
31.12.2013 Mail RF Moudon 5
31.12.2013 Etude dossier + recherche
ad CPC + loiVD 180
31.12.2013 Début rédaction demande 20
03.01.2014 Recherche + rédaction requête 320
03.01.2014 Etabli bordereau 62
06.01.2014 Complété requête + bordereau 8 130
06.01.2014 E-mail à RF 5
06.01.2014 Lettre à Me Thévenaz 15
06.01.2014 cc à cliente 2 3 1.00
07.01.2014 Complété requête 30

- 37 -
08.01.2014 Pris conn. courrier RF
+ complété bordereau 4 15
13.01.2014 Complété requête SA 60
14.01.2013 Envoi dito requête de
conciliation à Président 54 6.00
14.01.2014 cc à cliente 15 3 1.00
15.01.2014 Lettre à Me Thévenaz 54 5 6.00
22.01.2014 Versé à Registre foncier
de la Broye: extrait 42.00
37.02.2014 Lettre à cliente 4 5 1.00
13.02.2014 Versé avance de frais à Trib. Lausanne 1'200.00
17.02.2014 Reçu de B.________ -1'200.00
04.03.2014 Revu dossier 60
04.03.2014 Vacation Lausanne aller-retour
(64 x 2 x 2.45) 313.60
04.03.2014 Conf. cliente + paru devant
Présidente Tribunal : pris
acte non conciliation 30
07.03.2014 Préparé et dicté mémoire au fond 150
10.03.2014 Terminé demande
+ bordereau de pièces 60
10.03.2014 Etabli deux bordereaux de pièces 94 10
10.03.2014 Envoi dito recommandé à
Chambre patrimoniale 17 7.00
10.03.2014 cc à Me Thevenaz 67 3 2.00
10.03.2014 Lettre à cliente 17 3 1.00
20.03.2014 Lettre à Me Thevenaz 2 5 1.00
20.03.2014 cc à cliente 1 3 1.00
01.04.2014 Lettre à cliente 2 5 1.00
03.04.2014 Lettre à cliente 1 5 1.00
01.05.2014 cc à cliente 1 3 1.00
24.06.2014 Pris connaissance réponse
de partie adverse
+ bordereau de pièces 20
24.06.2014 Lettre à cliente 10 5 1.00
07.07.2014 Lettre à Chambre patrimoniale
cantonale 5 1.00
07.07.2014 cc à Me Thevenaz 1 3 1.00
07.07.2014 cc à cliente 3 3 1.00
11.07.2014 Lettre à cliente 1 5 1.00
15.07.2014 Envoi dito détermination 6.00

- 38 -
15.07.2014 cc à Me Thevenaz 2 3 1.00
15.07.2014 cc à cliente 2 3 1.00
D2.09.2014 Lettre à cliente 2 5 1.00
09.12.2014 Conf. tél. cliente 5
10.12.2014 Préparé séance 60
10.12.2014 Vacation Lausanne aller-retour
(66.2 km x 2.45 x 2) 324.40
10.12.2014 Conf. cliente + paru devant
Juge délégué 60
08.06.2015 Préparé + dicté écriture
complémentaire 60
08.06.2015 Envoyé dito à Chambre
patrimoniale cantonale 3 6.00
08.06.2015 Etabli bordereau no 2 14 5
08.06.2015 cc à Me Thevenaz 17 3 1.00
08.06.2015 cc à cliente 3 3 1.00
10.06.2015 Préparation séance
+ Conférence cliente 150
11.06.2015 Vacation Lausanne aller-retour
(66.2 km x 2.45 x 2) 324.40
11.06.2015 Termination préparation séance
+ paru devant Chambre
patrimoniale 150
17.06.2015 Pris connaissance dispositif
+ analysé dito 20
17.06.2015 Lettre à cliente 3 5 1.00
09.06.2015 Conf. tél. cliente 10
22.06.2015 Lettre recommandée à Chambre
Patrimoniale cantonale 1 5 6.00
!2.06.2015 cc à Me Thévenaz 1 3 1.00
2.06.2015 cc à cliente 2 3 1.00
TOTAL 484 1870 1'098.80 42.00
0.00
RECAPITULATION
Opérations du 18 juillet 2013 au 22 juin 2015
Honoraires : 1870 min. x fr. 350.--/h. 10'908.35
Photocopies : 242.00
Débours : 1'098.80
12'249.15

- 39 -
TVA : 8 % 979.95
SUB-TOTAL 13'229.10
Avance de frais
42.00
TOTAL 13'271.10
Cette liste des opérations a été analysée au regard du dossier
judiciaire relatif à la procédure en question. Les opérations facturées
consistant en des courriers, écritures et audiences correspondent aux
pièces du dossier et apparaissent adéquates dans la durée facturée. Quant
aux entretiens et téléphones avec le représentant de l’appelante, leur
réalité ne peut pas être vérifiée, mais ils sont plausibles et les montants
facturés demeurent raisonnables. Cette note d’honoraires sera donc
admise, étant précisé que les totaux ont également été vérifiés.
6.4.2 La note d’honoraires de Me Hervé Bovet concernant le « litige
débouchant sur la procédure d’appel » est la suivante :
Date Opérations Photoc. Minutes DéboursAv. fraisProvisions
18.01.2016 Pris connaissance de l'appel
du 15.1.16 20
04.02.2016 Commencé rédaction réponse
à demande reconventionnelle 90
05.02.2016 Recherches juridiques ad appel
contre jugement du 16 juin 2016 300
08.02.2016 Poursuivi réponse à demande
reconventionnelle 180
08.02.2016 Envoi dito au Prés Tribunal civil
de la Broye et du Nord vaudois56 5.30
08.02.2016 Lettre à Me Thevenaz 56 5 2.00
08.02.2016 cc à cliente 10
08.02.2016 Réquisition de poursuites 15 5.30
08.02.2016 cc à cliente 1 3 1.00
11.02.2016 cc à cliente 1 3 1.00
??.02.2016 Lettre à cliente 10 5 1.00
18.02.2016 Lettre à Me Thévenaz 10 1.00
18.02.2016 cc à cliente 5 3 1.00
19.02.2016 Préparé + dicté réponse à l'appel 360
22.02.2016 Terminé réponse à l'appel 240

- 40 -
22.02.2016 Envoyé dito à TC 6 5.30
22.02.2016 cc à Me Thévenaz 6 3 1.00
22.02.2016 cc à cliente 6 3 1.00
23.02.2016 Lettre à Me K.________ 4 10 1.00
23.02.2016 cc à cliente 2 5 1.00
24.02.2016 Recherches juridiques 60
04.03.2016 Versé à OP Payerne frais de
poursuite 73.30
12.05.2016 Pris connaissance arrêt Cour
d’appel civile 30
18.05.2017 Lettre recommandée à TC 1 5 5.30
18.05.2017 cc à Me Thévenaz 1 3 1.00
18.05.2017 cc à cliente 1 3 1.00
06.06.2017 Courriel à Me [...] 5
36.06.2017 Courriel à cliente 3
19.07.2017 Lettre au Tribunal cantonal
Lausanne 1 5 1.00
19.07.2017 cc à cliente 1 3 1.00
19.07.2017 cc à Me Thévenaz 1 3 1.00
14.08.2017 Pris connaissance arrêt TC
+ analysé dito
14.08.2017 cc à cliente 8 3 1.00
21.08.2017 Lettre à Me Thévenaz 5 2.00
23.08.2017 cc à cliente 2 3 1.00
TOTAL 179 1386 41.20 73.30
RECAPITULATION
Opérations du 18 janvier 2016 au 23 août 2017
Honoraires : 1386 min. x fr. 350.--/h. 8'085.00
Photocopies : 89.50
Débours : 41.20
8'215.70
TVA : 8 % 657.25
SUB-TOTAL 8'872.95
Avance de frais
73.30
TOTAL 8'946.25

- 41 -
Cette liste des opérations, analysée au regard du dossier
judiciaire relatif à la procédure d’appel, laisse apparaître que certains
postes concernent en réalité le litige au sujet des redevances (poursuites,
action devant le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La
Broye et du Nord vaudois et transaction judiciaire). Or, comme on l’a vu
plus haut, ce litige ne fait pas partie du dommage à réparer. Ces
opérations doivent ainsi être retranchées. Il s’agit des opérations
suivantes, avec la précision que certains courriers adressés par l’avocat à
sa cliente ne sont pas au dossier mais s’inscrivent vraisemblablement
dans le cadre des redevances dans la mesure où elles font suite ou
précèdent des actes liés à ce litige (en particulier les deux derniers
courriers cités) :
Date Opérations Photoc. Minutes DéboursAv. fraisProvisions
04.02.2016 Commencé rédaction réponse
à demande reconventionnelle 90
08.02.2016 Poursuivi réponse à demande
reconventionnelle 180
08.02.2016 Envoi dito au Prés Tribunal civil
de la Broye et du Nord vaudois56 5.30
08.02.2016 Lettre à Me Thevenaz 56 5 2.00
08.02.2016 cc à cliente 10
08.02.2016 Réquisition de poursuites 15 5.30
08.02.2016 cc à cliente 1 3 1.00
11.02.2016 cc à cliente 1 3 1.00
??.02.2016 Lettre à cliente 10 5 1.00
18.02.2016 Lettre à cliente 10 5 1.00
18.02.2016 Lettre à Me Thévenaz 10 1.00
18.02.2016 cc à cliente
04.03.2016 Versé à OP Payerne frais de
poursuite 73.30
21.08.2017 Lettre à Me Thévenaz 5 2.00
23.08.2017 cc à cliente 2 3 1.00
TOTAL 146 324 20.60 73.30
Pour le reste, les opérations facturées consistant en des
courriers et des écritures correspondent aux pièces du dossier et
apparaissent adéquats dans la durée facturée. Cette note d’honoraires

- 42 -
sera donc admise comme dommage à hauteur de 6'730 fr. 65, selon le
décompte qui suit :
Honoraires : 1’062 min. (1386 – 324) x fr. 350.--/h. 6'195.00
Photocopies (179 – 146) : 16.50
Débours (41.20 – 20.60): 20.60
6'232.10
TVA : 8 % 498.55
TOTAL 6'730.65
6.4.3 La note d’honoraires de Me Hervé Bovet concernant le « litige
débouchant sur le recours au Tribunal fédéral » est la suivante :
Date Opérations Photoc. Minutes DéboursAv. fraisProvisions
11.06.2016 Pris connaissance recours au TF
+ analysé dito 20
13.06.2016 Lettre à cliente 11 5 1.00
16.06.2016 Pris connaissance ordonnance TF 15
16.06.2016 Lettre à cliente 1 5 1.00
16.06.2016 Lettre à cliente 2 5 1.00
16.06.2016 Préparé + dicté détermination
sur requête effet suspensif 60
17.06.2016 Commencé détermination à
recours au TF 180
20.06.2016 Envoyé dito (détermination effet
suspensif) à TF 6 5.30
20.06.2016 cc à Me Thévenaz 3 3 1.00
20.06.2016 cc à cliente 3 3 1.00
22.06.2016 Poursuivi rédaction
détermination TF 120
04.07.2016 Envoyé dito à TF 12 5.30
04.07.2016 cc à Me Thévenaz 6 3 1.00
07.2016 cc à cliente 6 3 1.00
05.07.2016 Lettre à Me Thévenaz 5 1.00
05.07.2016 cc à cliente 1 3 1.00
18.07.2016 Lettre à Me Thévenaz 5 1.00
18.07.2016 cc à cliente 2 3 1.00
27.07.2016 Pris connaissance décision
présidentielle 15
28.07.2016 Lettre recommandée à Tribunal
fédéral 10 5.30

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28.07.2016 Lettre à Me Thévenaz 2 5 1.00
28.07.2016 cc à cliente 3 3 1.00
29.07.2016 cc à cliente 2 3 1.00
04.08.2016 Lettre à cliente 2 5 1.00
29.08.2016 Courriel à cliente 5
06.09.2016 cc à cliente 1 3 1.00
09.09.2016 Revu dossier 30
09.09.2016 Vacation [...] (50 km x 2 x 2.5)
250.00
09.09.2016 Conf. cliente + conf. avec Syndic
+ Me Thévenaz + conf. cliente 120
12.09.2016 Préparé et dicté projet de détermination 30
13.09.2016 Courriel à cliente 3
15.09.2016 Conf. tél. cliente ad projet de convention
+ préparé et dicté détermination
+ gestion prescription 45
16.09.2016 Lettre à Me Thévenaz 5 1.00
16.09.2016 Lettre recommandée à
Me Thévenaz 10 5.30
16.09.2016 cc à cliente 3 3 1.00
27.01.2017 Pris connaissance Arrêt du
Tribunal fédéral 11.01.17
+ analysé dito 60
27.01.2017 Lettre à cliente 14 5 1.00
27.01.2017 Lettre à Me Thevenaz 5 1.00
31.01.2017 cc à client 2 3 1.00
02.02.2017 Analysé requête reconsidération 120
02.02.2017 Conf tél cliente 5
02.02.2017 Lettre à Me Thévenaz 5 1.00
02.02.2017 cc à cliente 2 3 1.00
02.02.2017 Lettre à Me K.________ 13 5 1.00
02.02.2017 cc à cliente 1 3 1.00
03.02.2017 Lettre à Me Thévenaz 5 1.00
03.02.2017 cc à cliente 1 3 1.00
03.02.2017 Terminé requête de révision 150
10.02.2017 Lettre à Me Thévenaz 5 1.00
23.02.2017 Terminé requête de révision 20
23.02.2017 Envoyé dito à TF 20 5.30
23.02.2017 Lettre à Me Thévenaz 7 5 1.00
23.02.2017 Lettre à Me K.________ 5 1.00
23.02.2017 cc à cliente 9 5 1.00
27.02.2017 Lettre à cliente 4 5 1.00

- 44 -
27.02.2017 Courriel à cliente 3
28.02.2017 Lettre recommandée à
Président tribunal 1 5 5.30
28.02.2017 cc à Me Thévenaz 1 3 1.00
28.02.2017 cc à cliente 1 3 1.00
02.03.2017 Lettre à cliente 1 5 1.00
07.03.2017 cc à cliente 1 3 1.00
14.03.2017 Courriel à cliente 5
14.03.2017 Lettre à Présidente Tribunal
fédéral 1 5 5.30
14.03.2017 c à Me Thévenaz 1 3 1.00
14.03.2017 cc à cliente 1 3 1.00
16.03.2017 Courriel à M. K.________ 5
16.03.2017 Lettre à Me Thévenaz 5 1.00
16.03.2017 Lettre à cliente 3 5 1.00
20.03.2017 Conf tél cliente 10
23.03.2017 Courriel à cliente 5
28.03.2017 Tél notaire Me [...] 15 3.60
28.03.2017 Tél cliente 5 1.20
28.03.2017 Courriel à M. K.________ 3
28.03.2017 Lettre (+fax) à Me Thévenaz 5 1.00
28.03.2017 Courriel à Me [...] 5
29.03.2017 Lettre recommandée à
Présidente TF 1 5 5.30
29.03.2017 cc à Me Thévenaz 1 3 1.00
29.03.2017 cc à cliente 1 3 1.00
31.08.2017 Conf. tél. cliente 30
31.08.2017 Pris connaissance courriers de
Me Thévenaz + procédé aux
retraits requête révision + action
libération de dette 90
31.08.2017 Lettre recommandée à TF 5 5.30
31.08.2017 Lettre à Me Thévenaz 1 5 1.00
31.08.2017 Lettre à cliente 9 5 1.00
07.09.2017 Lettre à cliente 1 5 1.00
13.09.2017 Courriel à cliente 5
14.09.2017 Courriel à Me Thévenaz 5
14.09.2017 Courriel à cliente 3
21.09.2017 Lettre à cliente 4 5 1.00
TOTAL 318 1270 349.50 0.00

- 45 -
Cette liste des opérations concerne en réalité trois types
d’opérations, soit la procédure de recours au Tribunal fédéral, la procédure
de révision qui a suivi et les négociations au sujet de la vente de la
parcelle. Or, les opérations liées à la procédure de révision et aux
négociations en vue de trouver un accord – ces dernières auraient
d’ailleurs dû faire partie intégrante de la liste des opérations qui
concernent les opérations transactionnelles –, ne doivent pas être mises à
la charge des intimés (cf. consid. 6.3.4 et 6.3.5 ci-avant).
En définitive, seules les opérations liées à la procédure de
recours devant le Tribunal fédéral seront admises ici. Au surplus, les
opérations facturées consistant en des courriers et écritures
correspondent aux pièces du dossier et apparaissent adéquates dans la
durée facturée. Il convient donc d’admettre la liste des opérations qui
précède dans la mesure suivante :
Date Opérations Photoc. Minutes DéboursAv. fraisProvisions
11.06.2016 Pris connaissance recours au TF
+ analysé dito 20
13.06.2016 Lettre à cliente 11 5 1.00
16.06.2016 Pris connaissance ordonnance TF 15
16.06.2016 Lettre à cliente 1 5 1.00
16.06.2016 Lettre à cliente 2 5 1.00
16.06.2016 Préparé + dicté détermination
sur requête effet suspensif 60
17.06.2016 Commencé détermination à
recours au TF 180
20.06.2016 Envoyé dito (détermination effet
suspensif) à TF 6 5.30
20.06.2016 cc à Me Thévenaz 3 3 1.00
20.06.2016 cc à cliente 3 3 1.00
22.06.2016 Poursuivi rédaction
détermination TF 120
04.07.2016 Envoyé dito à TF 12 5.30
04.07.2016 cc à Me Thévenaz 6 3 1.00
04.07.2016 cc à cliente 6 3 1.00
27.07.2016 Pris connaissance décision
présidentielle 15
28.07.2016 Lettre recommandée à Tribunal

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fédéral 10 5.30
28.07.2016 Lettre à Me Thévenaz 2 5 1.00
28.07.2016 cc à cliente 3 3 1.00
27.01.2017 Pris connaissance Arrêt du
Tribunal fédéral 11.01.17
+ analysé dito 60
27.01.2017 Lettre à cliente 14 5 1.00
27.01.2017 Lettre à Me Thevenaz 5 1.00
31.01.2017 cc à client 2 3 1.00
TOTAL 71 528 27.90 0.00
En définitive, la note d’honoraires en question sera donc
admise comme dommage à hauteur de 3'394 fr. 85 selon le décompte qui
suit :
Honoraires : 528 min. x fr. 350.--/h. 3'080.00
Photocopies : 71 35.50
Débours 27.90
SUB-TOTAL 3'143.40
TVA : 8 % 251.45
TOTAL 3'394.85
6.5 En définitive, les honoraires de Me [...] sont constitutifs d’un
dommage à hauteur de 23'396 fr. 60 (13'271.10 + 6'730.65 + 3'394.85).
7.
7.1 Pour les mêmes motifs, l’appelante reproche également aux
premiers juges de ne pas avoir admis la note d’honoraires de Me [...] à
hauteur de 7'062 fr. 45. A cet égard, elle conteste le fait que le transfert
de la propriété eût été sur le point de se réaliser au moment où cet avocat
avait été mandaté, soutenant avoir démontré, par son allégué 282 et les
pièces mentionnées, que la commune ne voulait pas transférer le bien-
fonds tant que les parties défenderesses entendaient émettre une
prétention à son encontre.
7.2 Comme on l’a vu plus haut, les honoraires liés à l’acquisition
de la parcelle ne constituent pas un dommage (cf. 5.2 et 6.3.3), de sorte
que pour ce motif déjà, le grief de l’appelante doit être rejeté. Au surplus,

- 47 -
l’appelante n’a de toute manière pas fourni d’explications précises sur le
contexte dans lequel le mandat de Me [...] a eu lieu. Les notes
d’honoraires produites ne sont par ailleurs pas détaillées et ne permettent
ainsi pas non plus de déterminer si les opérations étaient nécessaires et
adéquates dans la mesure où l’appelante n’a pas allégué en quoi avait
concrètement consisté ce mandat. Le grief de l’appelante doit ainsi être
rejeté.
8.
8.1 Pour leur part, les intimés soutiennent que l’appelante aurait
commis une faute concomitante justifiant de lui imputer une part de
responsabilité. Ils se réfèrent à l’arrêt du 11 janvier 2017 rendu par le
Tribunal fédéral, qui retient que l’appelante aurait pu et dû comprendre,
comme le notaire, que la procuration du Syndic ne lui permettait pas de
constituer un droit d’emption sur cinq ans, cela d’autant qu’elle était déjà
assistée d’un avocat à ce moment-là.
8.2 Selon l’art. 44 CO, le juge peut réduire les dommages-intérêts,
ou même n’en point allouer, lorsque la partie lésée a consenti à la lésion
ou lorsque des faits dont elle est responsable ont contribué à créer le
dommage, à l’augmenter, ou qu’ils ont aggravé la situation du débiteur.
Il y a faute concomitante lorsque le lésé omet de prendre les
mesures raisonnables aptes à contrecarrer la survenance ou l’aggravation
du dommage (ATF 107 Ib 155). La « faute » de la victime s’insère dans la
série causale aboutissant au préjudice, de sorte que le comportement qui
lui est reproché est en rapport de causalité naturelle et adéquate avec la
survenance du dommage (ATF 126 III 192 consid. 2d). Il appartient au juge
d’apprécier, au regard de l’ensemble des circonstances, si une telle faute
doit ou non conduire à une réduction de l’indemnité. Lorsque la
disproportion entre la faute légère de la victime et la grave négligence
commise par le responsable est manifeste, on admet en principe la
réparation intégrale du dommage (Werro/Perritaz, op. cit., n. 17 ad art. 44
CO et l’ATF 112 II 450 cité).

- 48 -
8.3 En l’espèce, le Tribunal fédéral a certes mentionné dans son
arrêt du 11 janvier 2017 que l’extrait du procès-verbal de la séance du 3
juillet 2000 du conseil communal ayant été annexé à l’acte authentique,
l’intimée (ici : l’appelante) aurait pu et dû comprendre que la procuration
interne délivrée par la commune ne permettait pas la constitution en sa
faveur d’un droit d’emption. Cela dit, le Tribunal fédéral s’est prononcé
dans un autre cadre juridique que celui de la responsabilité civile, de sorte
que cette mention n’est pas déterminante ici.
Le notaire est un professionnel soumis à la LNo, qui prévoit
expressément que celui-ci s'assure de la validité et de l'étendue des
pouvoirs de toute personne intervenant devant lui comme mandataire, ou
à n'importe quel autre titre et qu’une violation de ce devoir engage sa
responsabilité. Face à cette responsabilité, il faut reconnaître que la
négligence de l’appelante doit être considérée comme minime dans la
mesure où elle se limite à ne pas avoir reconnu l’erreur du notaire et de la
commune par une lecture attentive de l’annexe à l’acte notarié en raison
de la confiance qu’elle pouvait légitimement avoir en le notaire. En
comparaison avec les violations graves de l’obligation légale du notaire de
vérifier l’étendue des pouvoirs de parties, ainsi que celle des
représentants de la commune de présenter une procuration valable pour
l’acte prévu (cf. art. 4 al. 1 ch. 6 LCo [loi sur les communes du 28 février
1956 ; BLV 175.11]), la faute de l’appelante doit être considérée comme
étant suffisamment minime pour ne pas lui imputer une part de
responsabilité. Même si cela ne fait pas l’objet d’un grief, on notera ici qu’il
est sans importance de déterminer dans quelle mesure la commune
pouvait également être déclarée co-responsable du dommage dès lors
qu’en vertu de l’art. 50 CO, applicable par renvoi de l’art. 51 CO, l’intimé
pouvait être recherché pour le tout en raison d’une responsabilité solidaire
entre la commune et lui.
9.
9.1 Enfin, les intimés invoquent une violation, par l’appelante, de
son devoir de réduire son dommage en ayant renoncé, certes sur
proposition de la commune, à régler le litige par la voie arbitrale comme

- 49 -
cela avait été convenu dans le contrat, ce qui aurait évité, selon eux, de
nombreuses procédures, puisque les moyens de recours seraient
strictement limités (art. 389ss CPC). Par ailleurs, l’appelante aurait usé de
procédés judiciaires inutiles, tels que l’action en libération de dette, la
demande en révision et les nombreux courriers envoyés aux intimés entre
l’audience de conciliation et le dépôt de leur demande dans la présente
procédure, exclusivement destiné à faire pression sur eux.
9.2 En l’occurrence, au vu de la complexité du dossier, on ne
saurait considérer que le fait d’avoir renoncé à la voie arbitrale pour un tel
litige soit considéré comme une violation de son devoir de réduire son
dommage. Par ailleurs, il est peu vraisemblable que la voie arbitrale –
dans laquelle les frais judiciaires font place à des honoraires privés – eût
coûté moins cher, même en considérant que les voies de droit sont plus
limitées. Quant à la critique des procédés judiciaires intentés par
l’appelante, elle a déjà été traitée dans les considérants qui précèdent.
10. En définitive, l’admission partielle des griefs de l’appelante
conduit à admettre des honoraires d’avocats à hauteur de 23'396 fr. 60,
alors que le jugement avait admis un montant de 25'000 fr. pour tenir
compte de l’offre de procédure des intimés. C’est ainsi un montant total
de 69'376 fr. 60 (45'980 fr. + 23'396 fr. 60) auquel l’appelante aurait droit
en vertu du présent arrêt, alors que le jugement attaqué lui alloue 70'980
fr. (45'980 fr. + 25'000 fr.) à titre de réparation du dommage. Partant, vu
l’interdiction de la reformatio in pejus, l’appel doit être rejeté et le
jugement confirmé.
Vu l’issue du litige, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 2’133 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celle-ci versera en outre de plein
dépens aux intimés, créanciers solidaires, qui sont fixés à 3'570 fr. (art. 7
du Tarif des dépens ; 3'500 fr. + 2% de débours).

- 50 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'133 fr.
(deux mille cent trente-trois francs), sont mis à la charge de
l’appelante B.________.
IV. L’appelante B.________ versera à K.________ et T.________,
créanciers solidaires, la somme de 3’570 fr. (trois mille cinq
cent septante francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Hervé Bovet (pour B.________),
- Me Philippe Mercier (pour K.________ et T.________)

- 51 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente de la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :