vd_gerichte · JL13.047323 · 2014-06-05 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL13.047323-140440
292
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 juin 2014
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Favrod et Charif Feller
Greffière : Mme Egger Rochat
*****
Art. 257d et 270 al. 2 CO ; 257, 308 et 314 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par N.________ SA, à
[...], requérante, contre l’ordonnance rendue le 21 février 2014 par le Juge
de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut dans la cause divisant
l’appelante d’avec H.________, à [...], intimé, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 21 février 2014, le Juge de paix du district
de la Riviera – Pays-d’Enhaut a dit que la requête d’expulsion en
procédure de protection dans les cas clairs, déposée le 30 octobre 2013
par la partie bailleresse N.________ SA à l’encontre de la partie locataire
H.________, est irrecevable (I), arrêté à 240 fr. les frais judiciaires, lesquels
sont compensés avec l’avance effectuée par la partie bailleresse (II), mis
les frais à la charge de cette dernière (III) et a rayé la cause du rôle, sans
allouer de dépens (IV et V).
En droit, le premier juge a retenu que le bailleur n’avait pas
établi avoir remis au locataire la formule officielle de notification du loyer
initial, rendue obligatoire en vertu de l’art. 270 al. 2 CO lors de la
conclusion du contrat de bail entre les parties. N’étant pas établi que le
locataire aurait eu conscience de ses droits découlant de la non-utilisation
par le bailleur de cette formule officielle, le premier juge n’a pas accordé à
la « reconnaissance » de dette du locataire, portant sur les arriérés de
loyer, un caractère ferme et définitif à faire valoir dans la procédure en
protection des cas clairs. Il a considéré au contraire que le contrat de bail
conclu entre les parties semblait partiellement nul s’agissant du montant
du loyer. Le locataire ne pouvait donc pas se trouver en demeure de payer
un loyer dont le montant n’avait pas été fixé. Par conséquent, la résiliation
de bail fondée sur l’art. 257d CO était inefficace.
B. Par acte d’appel du 6 mars 2014, N.________ SA a conclu, avec
suite de dépens de première et deuxième instance, à la réforme de
l’ordonnance précitée en ce sens que sa requête d’expulsion est admise,
un ultime délai fixé à dire de Justice étant octroyé à H.________ pour quitter
l’appartement qu’il occupe dans l’immeuble sis rue [...], à [...].
Bien qu’invité à se déterminer, l’intimé n’a pas déposé de
réponse.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l’ordonnance querellée, complétée par les pièces du dossier :
1) Selon un contrat de bail établi le 29 mars 2012, que les
parties n’ont pas signé, H.________ a reçu l’usage d’un appartement de
quatre pièces au 2ème étage d’un immeuble sis rue [...], à [...]. Ce bail
devait commencer le 1er avril 2010 pour durer jusqu’au 31 mars 2011,
renouvelable pour une année, puis de six mois en six mois.
Le loyer prévu dans ce contrat était de 1'730 fr. par mois, dont
200 fr. à titre d’acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires,
ainsi que 30 fr. de frais divers.
2) N.________ SA est devenue propriétaire de l’immeuble
précité, le 26 mai 2011.
3) Par courrier du 16 mai 2013, N.________ SA a mis H.________
en demeure de payer un arriéré de loyer de 1'730 fr., correspondant au
loyer de mai 2013, dans un délai de trente jours selon l’art. 257d CO, à
défaut de quoi le bail serait résilié dans un délai de trente jours pour la fin
d’un mois.
4) Par notification sur formule officielle adressée le 25 juin
2013 à H.________, la bailleresse a résilié le contrat de bail avec effet au
31 juillet 2013, selon l’art. 257d al. 2 CO, faute de paiement du loyer.
5) Par requête en protection de cas clair du 30 octobre 2013,
N.________ SA a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu’ordre soit
donné à H.________ de libérer immédiatement ou dans un ultime délai
imparti à dire de justice l’appartement de quatre pièces sis au 2ème étage
de l’immeuble sis rue [...], à [...], libre de tout bien et de tout occupant. A
défaut de s’exécuter, le locataire pourra y être contraint par la voie de
l’exécution forcée directe, à charge du Juge de paix du district de la

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Riviera – Pays-d’Enhaut de fixer les opérations d’exécution forcée directe à
la date et l’heure que justice dira pour le cas où l’intimé ne se sera pas
exécuté.
Lors de l’audience tenue le 22 janvier 2014 devant le Juge de
paix, le locataire, non assisté, a déclaré avoir trouvé un arrangement oral
avec le propriétaire de l’immeuble, sans toutefois se souvenir de son nom.
A la requête de l’agent d’affaires représentant la bailleresse, un délai au
31 janvier 2014 a été imparti à cette dernière pour produire la formule
officielle de notification du loyer initial relative au contrat du 29 mars
2010.
Par courrier du 24 janvier 2014 adressé au juge de paix,
H.________ a confirmé qu’il s’était entendu avec M. [...], propriétaire de
l’immeuble dans lequel il réside, qu’il ferait tout ce qui était en son pouvoir
pour que le montant total de sa dette soit payé au 28 février 2014. Il a
précisé « Ceci, bien entendu en fonction des mandats que j’aurais signé
[sic] d’ici là ».
Par courrier du 27 janvier 2014, N.________ SA a déclaré qu’au
vu des divers changements de propriétaires, il ne lui avait pas été possible
de retrouver la notification de la formule officielle de notification du loyer
initial. Elle a produit un relevé de compte depuis le 1er juin 2012 jusqu’à ce
jour, expliquant que « le montant de la location mensuelle par 1'730 fr. est
admis par actes concluants et par les versements faits par le locataire. En
outre, ce montant n’a jamais été contesté ». Il ressort de ce décompte
établi par la bailleresse un solde de loyers dû par H.________ d’un montant
de 17'300 fr. au 1er février 2014.
Invité à se déterminer sur ce courrier, H.________ a déclaré,
dans sa lettre du 30 janvier 2014, « je reconnais devoir à N.________ SA les
loyers arriérés tels que mentionnés dans le courrier du 27ct de Monsieur
[...] ». Il s’est référé à sa lettre précédente du 24 janvier 2014, ainsi qu’à
la conversation qu’il avait eue avec M. [...], le propriétaire de l’immeuble.

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En d roit :
1. Le litige porte sur une ordonnance prononçant l’irrecevabilité
d’une requête d’expulsion déposée en vertu de la procédure en protection
des cas clairs. Pour déterminer quelle voie de droit, de l’appel ou du
recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon
le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant
laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui
s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a
al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220) consacre
I’annulabilité d’une résiliation (JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars
2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le loyer mensuel, charges comprises, s’élève à
1'730 francs. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte
que la voie de l’appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC [Code de procédure
civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]).
b) Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours,
sauf notamment contre les décisions prises en procédure sommaire
auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC).
En l'espèce, l'ordonnance a été rendue en application de la
disposition relative aux cas clairs (art. 257 CPC), soit en procédure
sommaire, de sorte que le délai d’appel n’est que de dix jours. Interjeté en
temps utile, par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel
est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut

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revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43).
3. a) L’appelante fait valoir que malgré l’absence de signature de
la part des parties au contrat de bail, leur relation contractuelle avait
débuté le 1er avril 2010, le locataire ayant versé le loyer mensuel de
1'730 fr. dès cette date et jusqu’au mois de mai 2013. L’appelante
reproche au premier juge d’avoir fait preuve d’arbitraire en admettant la
nullité du loyer initial en relation avec la procédure d’expulsion, ce qui
aurait pour effet l’admission de l’usage à titre gratuit du logement en
question et détournerait le contrat de bail de son but. L’appelante relève
pour le surplus que la nullité partielle du bail est une exception qui doit
être, le cas échéant, soulevée par le locataire ; or, celui-ci n’avait jamais
contesté le paiement des loyers ni invoqué une exception.
b/aa) Selon l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application
de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque deux
conditions cumulatives sont remplies, soit lorsque l’état de fait n’est pas
litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et si la
situation juridique est claire (let. b). Un état de fait est susceptible d’être
immédiatement prouvé au sens de l’art. 257 al. 1 let. a CPC lorsqu’il peut
être établi sans délai ni démarches particulières, les preuves étant en
général apportées par pièces (ATF 138 III 123 c. 2.1.1 ; ATF 138 III 620 c.
5.1.1, SJ 2013 I 283). Une situation juridique claire suppose que
l’application du droit conduise à un résultat sans ambiguïté, ce qui n’est
en règle générale pas le cas si l’application d’une norme exige une
décision en équité ou relève de l’appréciation (ATF 138 III 123 c. 2.1.1).
b/bb) Le droit du bail est caractérisé par de strictes exigences
de forme (TF 4A_374/2012 du 6 novembre 2012). Selon l’art. 269d CO, le
bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de

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résiliation, l’avis de majoration devant parvenir au locataire dix jours au
moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen
d’une formule agréée par le canton (al. 1). Les majorations de loyer sont
nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle
(al. 2 let. a). Selon l’art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les
cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire,
l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO pour la
conclusion de tout nouveau bail.
L’usage de la formule officielle tend à assurer au locataire une
information adéquate sur le loyer précédent ainsi que sur les possibilités
et la procédure de contestation du loyer initial (ATF 121 III 56). La mention
de l’ancien loyer et les motifs doivent permettre au locataire de saisir la
portée et la justification de la majoration, pour qu’il puisse décider, en
toute connaissance de cause, de contester le nouveau loyer ou de s’en
accommoder (ATF 121 III 364). En principe, la remise de la formule
officielle doit avoir lieu lors de l’entrée en possession au plus tard ; toute
notification au-delà de ce délai équivaut à l’absence de notification (ATF
121 III 56).
Un vice de forme dans la notification du loyer initial implique la
nullité non du bail mais du loyer initial ; il entraîne la faculté pour le juge
de fixer (librement) le loyer approprié ; en cas d’omission abusive de la
forme prescrite pour éviter la contestation d’une augmentation importante
du loyer, le juge peut retenir le loyer payé par le précédent locataire par
application analogique de l’art. 269d CO (ATF 120 II 341). Une modification
consensuelle du contrat ne permet de renoncer aux exigences de forme
que s'il est établi que le locataire a été informé de la possibilité de
contester la modification de loyer, qu'en renonçant à la formule officielle, il
a également renoncé par avance en toute connaissance de cause à cette
possibilité et, surtout, que l'on puisse exclure qu'il a agi sous la pression
(ATF 123 III 70 c. 3; CACI 3 avril 2013/186, CdB 2013 p. 120).
L’absence de notification sur formule officielle du loyer initial
n’affecte ni la possibilité pour les parties au contrat de bail de résilier ce

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contrat pour l’échéance ni la convention de celles-ci fixant la date à
laquelle le loyer doit être versé. Le vice n’a de conséquence que pour le
montant du loyer convenu. La formule officielle ayant un but
d’information, le locataire ne doit pas être désavantagé du fait que cette
dernière ne lui a pas été donnée ; cependant, dès le moment où il a reçu
les informations nécessaires, on doit en principe admettre qu’il doit agir
sans retard (ATF 137 III 547 c. 2.3).
Selon la jurisprudence, l’absence de formule officielle ne doit
pas être abusivement invoquée par le locataire ; commet un abus de droit
le locataire qui s’oppose à une résiliation selon l’art. 257d al. 2 CO en
invoquant le vice de forme, alors qu’il a régulièrement versé son loyer
durant sept ans et qu’il a attendu qu’il soit statué sur son expulsion pour
le faire valoir (TF 4C.315/2000 du 5 février 2001 c. 4a et c, in CdB 2001
p. 79 ; TF 4A_38/2013 du 12 avril 2013 c. 2.2). Il n’est en effet pas
imaginable que le vice de forme conduise à une cession de l’usage du
logement à titre gratuit, alors que les parties s’étaient entendues en tout
cas sur le caractère onéreux de cette cession. Ainsi, lorsque le locataire
apprend le vice de forme quelques jours avant l’audience d’expulsion, il
commet un abus de droit en invoquant ce moyen, car il recherche, par un
moyen découvert en dernière minute, non pas à réduire son loyer, mais à
justifier l’absence de son versement (CdB 2001 p. 79).
Dans l’arrêt TF 4A_38/2013 du 12 avril 2013 c. 2.1, le Tribunal
fédéral a certes nuancé, dans le cadre d’une procédure portant sur le
montant du loyer, les considérations relatives à l’abus de droit, retenant
que celui-ci ne pouvait découler du seul fait d’avoir payé le loyer pendant
longtemps sans discuter, l’abus de droit ne pouvant résulter que du fait
qu’informé du vice de forme, le locataire omet de protester dans un délai
raisonnable et de le contester devant l’autorité, validant ainsi le montant
convenu et guérissant les effets du vice de forme. Il n’a cependant
nullement remis en cause l’arrêt cité in CdB 2001 p. 79, lorsqu’une
procédure d’expulsion fondée sur l’art. 257d al. 2 CO est en jeu (c. 2.2).

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c) En l’espèce, l’intimé n’a ni payé le loyer de mai 2013 dans le
délai comminatoire ni versé les loyers subséquents. Dans sa lettre du
30 janvier 2014, il a confirmé devoir à l’appelante les arriérés de loyer
mentionnés par cette dernière dans le relevé de compte produit en
annexe de son courrier du 27 janvier 2014, soit un montant total de
17'300 fr. au 1er février 2014, tout en faisant valoir un arrangement avec
le propriétaire quant au paiement de ces arriérés. Le premier juge a nié
tout caractère ferme et définitif à cette reconnaissance de dette, au motif
qu’il n’était pas établi que l’intimé aurait volontairement et consciemment
refusé de contester le loyer initial, et a dès lors retenu d’office la nullité
partielle du bail quant au montant du loyer. Or, le droit privé ne prévoit
pas un contrôle d’office par une autorité des montants convenus ; il
appartient au locataire de prendre l’initiative de contester le loyer initial
(ATF 137 III 547 c. 2.3). Partant, l’absence d’élément au dossier et d’une
détermination sur l’appel, permettant de supposer une contestation par
l’intimé aux fins d’une fixation judiciaire du loyer, démontrent que
l’omission d’informer l’intimé du loyer par formule officielle ne portait pas
à conséquence. Dès lors, la motivation et la solution retenues par la
premier juge ne permettent pas de retenir que le cas n’était pas clair au
sens de l’art. 257 al. 1 let. a CPC.
De surcroît, si l’intimé avait invoqué le moyen tiré de la nullité
partielle du loyer initial, celui-ci aurait été abusif au sens de la
jurisprudence citée in CdB 2001 p. 79, car il équivaudrait à permettre au
locataire d’obtenir une cession de l’usage du logement à titre gratuit. On
ne saurait être plus large lorsque le juge entend constater d’office la
nullité du congé, comme en l’espèce.
Par ailleurs, l’intimé n’ayant pas payé l’arriéré de loyer dans le
délai comminatoire de trente jours à la suite de la mise en demeure de la
bailleresse, les conditions de l’art. 257d al. 2 CO sont réalisées. La
résiliation est par conséquent valable.
Le premier juge a donc nié à tort l'existence d'un cas clair.
Cela ne conduit pas pour autant à annuler son ordonnance comme si celle-

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ci n'avait eu qu'une portée procédurale. Statuant sur une requête en cas
clair, le premier juge a en effet examiné directement le fond du litige. Les
intimés ayant été appelés à faire valoir leurs moyens en première et en
deuxième instance et la cour de céans disposant d'un plein pouvoir
d'examen, l'ordonnance attaquée doit être réformée en ce sens que la
requête d'expulsion est admise (CACI 7 février 2014/66).
4. Au vu de ce qui précède, l’appel doit être admis et
l’ordonnance attaquée réformée en ce sens qu’il est ordonné à H.________
de quitter et rendre libres les locaux litigieux dans un ultime délai imparti
par le juge de paix et, qu’à défaut de les quitter volontairement, il y sera
contraint par la voie de l’exécution forcée selon les règles prévues par
l’art. 343 al. 1 let. d CPC. Les frais judiciaires de première instance, arrêtés
à 240 fr., sont mis à la charge d’H.________ qui succombe. Ce dernier
versera la somme de 990 fr. à N.________ SA, à titre de dépens et de
remboursement de l’avance de frais de première instance (art. 11 TDC
[tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]).
5. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 773 fr.
(art. 62 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’intimé qui succombe à l’appel
(art. 106 al. 1 CPC).
L’intimé versa la somme de 1'573 fr. à l’appelante, à titre de
dépens et de remboursement de frais de deuxième instance (art. 12 TDC).

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est à nouveau statué comme il suit :
I. ordonne à H.________ de quitter et rendre libres les
locaux qu’il occupe dans l’immeuble sis rue [...] à [...]
(appartement de 4 pièces au 2ème étage) dans le délai
qui lui sera imparti par le Juge de paix du district de la
Riviera – Pays-d’Enhaut.
II. dit qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux, il y
sera contraint par la force, selon les règles prévues à
l’art. 343 al. 1 let. d CPC, étant précisé que :
a) l’exécution forcée aura lieu par les soins de
l’huissier de paix ou de son remplaçant, sous la
présidence du juge de paix ;
b) l’office pourra pénétrer dans les locaux objet de
cette ordonnance même par voie d’ouverture
forcée, les agents de la force publique étant tenus,
sur réquisition, de concourir à l’exécution forcée ;
III. fixe les frais judiciaires à 240 fr. (deux cent quarante
francs) et les met à la charge de la partie locataire.
IV. dit que le locataire H.________ doit verser à la bailleresse
N.________ SA la somme de 990 fr. (neuf cent nonante
francs) à titre de dépens et de remboursement de
l’avance de frais.

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III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Riviera
– Pays-d’Enhaut pour qu’il fixe à H.________, une fois les
considérants du présent arrêt envoyés pour notification aux
parties, un délai pour libérer les locaux que ce dernier occupe
conformément au chiffre II/I ci-dessus.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 773 fr.
(sept cent septante-trois francs), sont mis à la charge de
l’intimé.
V. L’intimé H.________ doit verser à l’appelante N.________ SA la
somme de 1'573 fr. (mille cinq cent septante-trois francs) à
titre de dépens et de remboursement d’avance de frais de
deuxième instance.
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 6 juin 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 13 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Mikaël Ferreiro aab (pour l’appelante),
- M. H.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut.
La greffière :