vd_gerichte · JL15.041699 · 2016-06-13 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL15.041699-160704
343
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 13 juin 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Battistolo et Mme Merkli, juges
Greffier : M. Hersch
*****
Art. 257d, 271 et 271a CO
Statuant sur l’appel interjeté par A.S.________ et B.S.________,
à Lausanne, partie locataire, contre la décision rendue le 16 février 2016
par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les
appelants d’avec U.________, à Lausanne, partie bailleresse, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1101

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En fait :
A. Par décision du 16 février 2016, dont les considérants écrits
ont été adressés aux parties le 29 mars 2016, le Juge de paix du district de
Lausanne (ci-après : le Juge de paix) a admis la demande déposée par
U.________ contre A.S.________ et B.S.________ et rejeté les conclusions
reconventionnelles de ces derniers (I et II), ordonné à A.S.________ et à
B.S.________ de libérer pour le lundi 18 avril 2016 à midi les locaux
occupés dans l’immeuble sis [...] à Lausanne, l’huissier de paix étant à
défaut d’exécution volontaire chargé de procéder à l’exécution forcée,
avec au besoin le concours de la force publique (III, IV et V), mis les frais
de justice, arrêtés à 460 fr. pour U.________ et à 360 fr. pour A.S.________ et
B.S.________, à la charge de ces derniers, solidairement entre eux (VI et
VII), dit qu’A.S.________ et B.S.________, solidairement entre eux,
rembourseront à U.________ son avance de frais à concurrence de 360 fr.
et lui verseront la somme de 2'000 fr. à titre de dépens (VIII) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (IX).
En droit, le premier juge, statuant sur une requête d’expulsion
du bailleur U.________ et sur des conclusions reconventionnelles des
locataires A.S.________ et B.S.________ en annulation du congé, a considéré
que le solde des décomptes de chauffage 2012-2013 et 2013-2014, pour
un montant total de 793 fr. 20, était exigible au moment de l’avis
comminatoire adressé aux locataires le 16 février 2015. A cet égard, la
contestation de ces décomptes par les locataires et les courriers échangés
avec la gérance ne pouvaient être interprétés comme un sursis à
l’exigibilité accordé par la partie bailleresse. De plus, le comportement de
la gérance ne laissait pas transparaître la volonté de poursuivre les
relations contractuelles, de sorte que la résiliation fondée sur l’art. 257d
CO n’était ni abusive, ni contraire à la bonne foi. Les conditions de l’art.
257d CO étant pour le surplus remplies, le congé signifié le 25 mars 2015
était valable. Partant, la requête d’expulsion devait être admise, un délai
au 18 avril 2016 étant fixé aux locataires pour qu’ils libèrent

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l’appartement occupé, et les conclusions reconventionnelles de ceux-ci
devaient être rejetées.
B. Par acte du 28 avril 2016, A.S.________ et B.S.________ ont
formé appel contre la décision précitée, en concluant, avec suite de frais
et dépens, à sa réforme en ce sens que la demande déposée par
U.________ soit rejetée et que leurs propres conclusions déposées à
l’encontre de ce dernier soient admises, la résiliation du bail signifiée pour
le 30 avril 2015 étant déclarée inefficace, subsidiairement annulée.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de la décision complétée par les pièces du dossier :
1. Depuis le [...] 1995, les époux S.________ sont titulaires d’un
contrat de bail portant sur un appartement de 3 pièces au rez-de-chaussée
de l’immeuble sis [...] à Lausanne.
A compter du 1er avril 2013, le loyer brut de l’appartement en
question s’est élevé à 1'150 fr., acompte de chauffage et d’eau chaude
par 110 fr. compris.
2. Le 14 janvier 2014, K.________ SA, gérance représentant le
propriétaire U.________, a envoyé aux époux S.________ un décompte de
chauffage pour la période du 1er juin 2012 au 31 mai 2013, lequel
présentait un solde de 565 fr. 35 en faveur du bailleur, payable dans les
trente jours.
Par courrier du 11 février 2014, les époux S.________ ont
contesté ce décompte. Le 2 juillet 2014, en réponse à un deuxième rappel,
ils ont indiqué n’avoir pas reçu de premier rappel et ont réitéré leur
contestation, indiquant qu’ils attendaient des explications. Les 15 et 17

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juillet 2014, le service de la comptabilité de K.________ SA leur a exposé
que l’augmentation des charges était liée à l’application de nouvelles
directives cantonales et leur a imparti un délai de dix jours pour
s’acquitter du montant facturé. Le 24 juillet 2014, A.S.________ a indiqué
ne pas se satisfaire des explications données et maintenir sa contestation,
position qu’il a réitérée le 31 août 2014.
3. Le 9 octobre 2014, K.________ SA a adressé aux époux
S.________ le décompte de chauffage relatif à la période du 1er juin 2013 au
31 mai 2014, lequel présentait un solde en faveur du bailleur de 227 fr.
85, payable dans les trente jours. Ce courrier mentionnait que le solde de
l’année précédente, par 565 fr. 35, était toujours ouvert.
Le 14 octobre 2014, Z.________, juriste auprès de l’assurance
de protection juridique des époux S.________, a sollicité de K.________ SA
l’ensemble des pièces afférentes au décompte de chauffage 2012-2013.
Le 16 octobre 2014, elle a contesté le décompte de chauffage 2013-2014.
Le 21 octobre 2014, le service de la comptabilité de K.________ SA lui a
transmis un décompte général détaillé, un tableau de répartition entre les
locataires et les factures de mise en compte. Dans une lettre du 25
octobre 2014 adressée à Z.________, A.S.________ a critiqué les pièces
fournies par K.________ SA et a annoncé maintenir sa contestation. Le 16
décembre 2014, Z.________ a sollicité un rendez-vous avec le service de la
comptabilité de K.________ SA. Celui-ci lui a demandé le 17 décembre 2014
si le décompte fourni était exact. Le 5 février 2015, le service de la
comptabilité de K.________ SA a imparti à Z.________ un dernier délai au 28
février 2015 pour lui communiquer la nature du problème rencontré.
4. Par envois recommandés du 16 février 2015, le service du
contentieux de K.________ SA a mis en demeure chacun des époux
S.________ de régler les soldes de chauffages 2012-2013 et 2013-2014,
totalisant 793 fr. 20, dans un délai de trente jours, faute de quoi le bail
serait résilié selon l’art. 257d al. 2 CO. Le 23 février 2015, Z.________ a
annoncé aux époux S.________ avoir pris connaissance des mises en
demeure et faire le nécessaire dans le sens requis.

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Le 26 février 2015, Z.________ a sollicité du service de la
comptabilité de K.________ SA un entretien. Elle a prié K.________ SA de
surseoir à l’envoi de nouveaux rappels, indiquant que ses clients en
avaient reçu un le 16 du même mois. Ella a relancé le même service le 9
mars 2015. Par envoi recommandé du 11 mars 2015, le service de la
comptabilité de K.________ SA lui a proposé un entretien le 24 mars 2015 à
10h, afin de lui fournir tous les renseignements demandés et clore le
dossier. Le 19 mars 2015, Z.________ a proposé de fixer l’entretien le 30
mars 2015 à 15h30, ce que le service de la comptabilité de K.________ SA a
accepté le 20 mars 2015.
5. Par formules agréées du 25 mars 2015, envoyées par pli
séparé à chacun des époux S.________, K.________ SA a résilié le contrat de
bail avec effet au 30 avril 2015, en se référant à sa mise en demeure du
16 février 2015.
Le 27 mars 2015, Z.________ a informé le service de la
comptabilité de K.________ SA qu’après examen, les décomptes de charges
étaient parfaitement conformes et qu’elle avait en conséquence invité ses
clients à les régler. Elle a annulé le rendez-vous appointé. A.S.________ a
réglé les décomptes à hauteur de 793 fr. 20 le 15 avril 2015.
6. Par demande du 25 septembre 2015, U.________ a conclu, avec
suite de frais et dépens, à ce qu’il soit constaté que le contrat de bail à
loyer a valablement été résilié au 30 avril 2015 et à ce qu’ordre soit donné
aux époux S.________ de libérer immédiatement les locaux occupés,
l’exécution forcée étant d’ores et déjà ordonnée. Dans leur réponse du 10
octobre 2015, A.S.________ et B.S.________ ont conclu, avec suite de frais et
dépens, au rejet de la demande et ont pris des conclusions
reconventionnelles en ce sens ce que la résiliation signifiée soit déclarée
inefficace, subsidiairement nulle, plus subsidiairement annulée. Le 25
novembre 2015, U.________ a conclu au rejet des conclusions
reconventionnelles prises par la partie adverse. L’audience de jugement a
été tenue le 16 février 2016. L.________, membre du service de la

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comptabilité de K.________ SA, y a été entendue, de même que F.________,
responsable du contentieux chez la même gérance.
En d roit :
1. L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008 ; RS 272]). Lorsque la décision a été rendue en procédure
ordinaire ou simplifiée, le délai pour l’introduction de l’appel est de 30
jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1
CPC). Selon le droit fédéral, la valeur litigieuse d’une contestation de
congé se détermine en prenant en compte le loyer de la période minimale
pendant laquelle le contrat subsisterait si la résiliation n’était pas valable,
période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné. Cette durée ne saurait être inférieure à la période de
protection de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre
l’annulabilité d’une résiliation (JdT 2011 III 83 ; TF 4A_634/2009 du 23
mars 2010 consid. 1.1 ; SJ 2011 117 consid. 1a ; ATF 119 II 147 consid. 1,
JdT 1994 I 205).
En l’espèce, compte tenu d’un loyer mensuel de 1'150 fr., la
valeur litigieuse, calculée selon les principes ci-dessus, dépasse largement
10'000 fr., de sorte que l’appel, déposé en temps utile par des parties qui
ont un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe

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général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références).
3.
3.1 Les appelants soutiennent que la gérance, par son
comportement, aurait reporté au 30 mars 2015 l'exigibilité du paiement
des frais de chauffage, de sorte qu’elle n’était pas fondée à leur adresser
un avis comminatoire avant cette date. La résiliation du contrat,
intervenue alors qu’ils n’étaient pas en demeure, serait donc inopérante.
Les appelants se prévalent ensuite d'un abus de droit de la part du
bailleur, qui aurait adopté un comportement contradictoire et aurait
suscité une confiance digne de protection en entrant en matière sur la
contestation des décomptes de chauffage, avant de leur adresser un avis
comminatoire puis une résiliation. Il découlerait par ailleurs des différents
courriers échangés qu’un doute subsistait sur le montant de la créance.
Enfin, les appelants avancent que la consignation du loyer ne serait
possible qu’en cas de défaut de la chose louée.
3.2 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose
que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard
dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions
cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire

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par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a
retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore
accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du
créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en
demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011
consid. 3.1 ; cf. CREC I 25 mars 2010/151).
L'art. 257d al. 1 CO n'exige pas que la créance de frais
accessoires soit incontestée ou judiciairement constatée, mais
uniquement qu'elle soit exigible. Le locataire doit disposer du temps
nécessaire pour consulter les pièces justificatives originales (cf. art. 8
OBLF ; RS 221.213.11) et contrôler l'exactitude du décompte,
respectivement effectuer le paiement requis (cf. TF du 30 septembre 1969
consid. 4, ZR 68 n. 89 p. 247 ss ; TF 4C.479/1997 du 24 juin 1998 consid.
3a, mp 1999 p. 83, précisant que la doctrine recommande un délai de 30
jours ; ATF 140 III 591 consid. 3.2, CdB 2015 p. 16 note Conod ; TF
4A_40/2015 du 18 février 2015 consid. 4.2.1 ).
Il n'y a pas lieu de suivre l'opinion doctrinale selon laquelle le
bailleur ne pourrait pas résilier le contrat pendant la durée d'une
procédure. Lorsqu'il est mis en demeure, le locataire qui estime la créance
infondée doit décider s'il veut s'exécuter ou s'il refuse de le faire, auquel
cas il prend le risque que la créance du bailleur se révèle finalement bien
fondée et s'expose ainsi à une éventuelle résiliation du bail. Quant au
bailleur qui résilie le bail en sachant que le locataire conteste le décompte,
il devra tolérer que la procédure en contestation du congé soit
éventuellement prolongée en raison du conflit relatif aux frais
accessoires ; cette situation est inhérente au fait que la créance litigieuse
n'a pas été convenue à l'avance, contrairement au loyer ou à l'acompte
concernant les frais accessoires (ATF 140 III 591 consid. 3.2, CdB 2015 p.
16 note Conod ; TF 4A_40/2015 du 18 février 2015 consid. 4.2.1). La Cour
de céans a ainsi récemment jugé que le locataire mis en demeure qui,
estimant la créance infondée, ne s’exécute pas et intente l’action en
contestation du décompte de charges prend le risque que la créance se
révèle bien fondée. Dans un tel cas, par exemple s’il finit par retirer son

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action en contestation du décompte de charges, la résiliation notifiée en
vertu de l’art. 257d CO lui sera opposable (CACI 7 janvier 2016/15, consid.
3.3).
3.3 Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire,
peut être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et
271a CO). La jurisprudence admet ainsi, mais seulement à titre très
exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO
puisse contrevenir aux règles de la bonne foi ; la notion doit toutefois être
interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit
du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La résiliation est contestable
lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte
que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de
temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou
lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du
délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à
des frais accessoires de 165 fr. ne saurait être qualifié d'insignifiant à ce
titre; il en va de même d'un retard de huit jours dans le paiement du
montant dû (TF 4A_306/2015 du 14 octobre 2015, consid. 2 ; ATF 140 III
591 consid. 3.2 et les réf. citées). Le caractère douteux de certaines
créances ne suffit pas pour invalider l’avis comminatoire (TF 4A_306/2015
du 14 octobre 2015, consid. 4.). Cette approche très restrictive s’explique
par le but de la procédure de l’art. 257d CO, qui doit permettre au bailleur
d'obtenir rapidement et sans complications particulières le paiement de la
totalité du loyer et des charges, ou alors de mettre immédiatement fin au
contrat, sans que le locataire puisse spéculer sur le fait que le bailleur
renoncera peut-être à entreprendre des démarches qui lui coûteraient plus
en temps et en frais que ne lui rapporterait l'encaissement du montant
impayé (ATF 140 III 591 consid. 2). Le fardeau de la preuve d'une
résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (TF 4A_306/2015
du 14 octobre 2015, consid. 2 ; ATF 140 III 591 consid. 3.2 et les réf.
citées).
L'art. 257d CO permet de résilier immédiatement le contrat de
bail à l'échéance du délai comminatoire si le montant exigé n'est pas

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payé. Il n'exige ni une seconde mise en demeure, ni même un simple
rappel, quelles que soient les circonstances du cas particulier. Ne pas
procéder à une démarche que la loi n'exige pas ne saurait être constitutif
d'un abus de droit (ATF 140 III 591 consid. 5). N'est pas contraire à la
bonne foi le donné congé en application de l'art. 257d CO, même lorsque
le bailleur aurait pu résilier plus tôt le bail de manière extraordinaire (TF
4A_184/2015 du 11 août 2015 consid. 4.4, non publié in ATF 141 III 262).
Le Tribunal fédéral a notamment considéré que le congé était
contraire à la bonne foi dans un cas où les parties étaient en pourparlers
transactionnels au sujet du montant de la réduction de loyer pour défaut
de la chose louée – la réduction n'étant pas en elle-même contestée – et
où la situation n'était par conséquent pas claire au moment de la mise en
demeure comme au moment de la résiliation. Dans cette cause, le
Tribunal fédéral a qualifié de déloyal le comportement du bailleur qui, bien
qu'étant en relation permanente avec son locataire, avait pris position
tardivement et de manière indirecte sur la prétention en réduction de
loyer, alors que, dans l'hypothèse la plus favorable pour lui, il n'avait droit
qu'à une somme nettement moins élevée que celle réclamée initialement
dans la sommation (TF 4C.65/2003 du 23 septembre 2002 consid. 4.2.2).
Conformément à cette jurisprudence, est contraire au principe de la bonne
foi la résiliation donnée alors que les parties étaient en pourparlers
transactionnels sur une réduction de loyer réclamée par le locataire et que
le bailleur avait admis le principe d'une indemnisation pour les défauts de
la chose louée en proposant un montant de 4'000 fr. à ce titre dans le
délai comminatoire, alors que la sommation portait sur un montant de
l'ordre de 7'000 fr. (CACI 7 mars 2012/113, in CdB 2012 p. 91).
3.4 En l’espèce, le grief tiré du report par la gérance de l’exigibilité
des frais de chauffage facturés ne convainc pas, faute d'éléments factuels
dans ce sens au dossier : le décompte de chauffage 2012-2013, envoyé le
14 janvier 2014, a été contesté par les locataires le 11 février 2014. Il s’en
est suivi des rappels et un échange de courriers, à l’occasion duquel la
gérance a fourni des explications et a maintenu son décompte les 15 et 17
juillet 2014, tandis que les locataires ont déclaré ne pas se satisfaire des

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explications données les 24 et 31 août 2014. Le décompte du 9 octobre
2014, relatif aux frais de chauffage de l’année suivante, précisait que le
solde de 2012-2013 par 565 fr. 35 était toujours ouvert. Il a lui aussi donné
lieu à une contestation des locataires le 16 octobre 2014, à des
explications de la gérance avec fourniture de documents le 21 octobre
2014 et à un échange de courrier, la mandataire juriste des locataires
sollicitant un entretien le 16 décembre 2014, la gérance demandant le 17
décembre 2014 si le décompte était exact et impartissant enfin le 5 février
2015 à la mandataire des locataires un dernier délai au 28 février 2015
pour lui communiquer la nature du problème. L’avis comminatoire a été
adressé aux locataires le 16 février 2015. A ce moment, la partie
bailleresse avait certes fourni des explications et des documents aux
locataires et avait échangé des courriers avec ceux-ci, mais elle ne leur
avait à aucun moment indiqué consentir au report de l’exigibilité des
décomptes facturés. Un tel report n’a pas non plus été accordé par la
gérance postérieurement à l’avis comminatoire. Le fait qu’un rendez-vous
ait été fixé avec la mandataire juriste des locataires le 25 mars 2015 afin
de lui donner certaines précisions, puis reporté à la demande de cette
dernière au 30 mars 2015, avant d’être finalement annulé, la mandataire
juriste ayant déclaré le 27 mars 2015 les décomptes « parfaitement
conformes », n’indique en effet pas que la gérance ait reporté l’exigibilité
de sa créance. Au moment de la résiliation du 25 mars 2015, la créance
était donc exigible, et cela au plus tard depuis l’échéance du délai de
paiement de trente jours du deuxième décompte du 9 octobre 2014, sans
qu’il puisse être retenu que la partie bailleresse ait reporté l’exigibilité de
la créance.
Pour les mêmes motifs, tirés de l’absence d'éléments factuels
permettant de retenir que la partie bailleresse ait reporté l’exigibilité de sa
créance, on ne peut suivre les appelants lorsqu'ils soutiennent que des
doutes persistaient sur le montant de la créance. Sauf à formuler quelques
reproches généraux et demandes d'explications auxquels le propriétaire a
répondu, les locataires n'ont pas été en mesure de contester clairement
auprès de la gérance le montant des charges facturées. Quoi qu’il en soit,
même s’ils l’avaient fait, cet élément n’aurait pas été suffisant pour

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invalider l’avis comminatoire, la jurisprudence restrictive exposée plus
haut retenant que le caractère douteux d’une créance ne suffit pas pour
invalider un avis comminatoire. Bien plus, les locataires, en déclarant les
décomptes « parfaitement conformes » le 27 mars 2015 et en s’acquittant
le 15 avril 2015 du montant facturé de 793 fr. 20, ont finalement renoncé
à toute contestation, reconnaissant ainsi l’exigibilité et la quotité des
charges exigées. En ne s’exécutant pas dans le délai comminatoire
imparti, mais seulement après qu’une résiliation leur avait été signifiée, ils
ont pris le risque que la créance du bailleur se révèle finalement bien
fondée, rendant la résiliation par le bailleur sur la base de l’art. 257d CO
admissible et opérante.
Enfin, le comportement du bailleur ne saurait être constitutif
d’un abus de droit. Celui-ci a, pendant des mois, donné des explications
aux locataires, alors que les griefs formulés par ceux-ci sont toujours
restés généraux et peu circonstanciés ; il a attendu un an après l'échéance
du montant dû selon le premier décompte de frais de chauffage du 14
janvier 2014 avant d’envoyer l'avis comminatoire de l'art. 257d CO le 16
février 2015. On peut certes accorder aux locataires appelants que la
communication entre les différents services de la gérance (comptabilité et
contentieux) aurait pu être plus limpide, mais on ne peut pour autant
soutenir que les locataires auraient été induits en confiance. La
règlementation concernant les congés pour non-paiement du loyer ou des
accessoires est stricte, et aucun des cas mentionnés par la jurisprudence
citée plus haut – montant impayé insignifiant ou intervenant un ou deux
jours seulement après l’écoulement du délai comminatoire, bailleur
résiliant le contrat longtemps après l’écoulement de ce délai, résiliation
intervenant alors que les parties ont engagé des pourparlers
transactionnels sur la réduction du loyer pour défauts de la chose louée –
n’est réalisé en l’espèce. Comme exposé ci-dessus, le fait que les
locataires aient pris le risque de laisser subsister leur contestation au-delà
du délai péremptoire de 30 jours, pour la retirer abruptement après
l'échéance de ce délai, les prive de la possibilité de se prévaloir de
l'attitude du propriétaire, dès lors qu'il apparaît, la contestation ayant été
retirée sans la moindre explication, qu'elle était mal fondée ou, à tout le

- 13 -
moins, qu’elle doit être réputée telle. En outre, on ne peut reprocher au
service de la comptabilité de la gérance de ne pas avoir attiré l'attention
de la mandataire juriste des appelants sur l'existence de la commination
de l’art. 257d CO, et la lettre adressée par la juriste aux locataires le 23
février 2015, leur indiquant suite à l’envoi des avis comminatoires qu’elle
allait « faire le nécessaire dans le sens requis », ne leur est d’aucun aide,
puisque la partie bailleresse n’en a jamais eu connaissance. Le locataire
qui ne paie pas le montant exigé et ouvre action en contestation du
décompte des charges devant supporter le risque de l’art. 257d CO au cas
où sa prétention se révèle infondée, il n’y a pas de raison de traiter plus
favorablement celui qui, sans s’acquitter du montant facturé, se contente
de tergiverser, à défaut de quoi le locataire pourrait choisir de ne pas
s’acquitter des charges en spéculant sur le fait que le bailleur renoncera
peut-être à entreprendre des démarches qui lui coûteraient plus en temps
et en frais que ne lui rapporterait l'encaissement du montant impayé.
Les moyens des appelants sont donc infondés. La motivation
principale du premier juge, fondée sur l’exigibilité de la créance et sur
l’absence d’abus de droit de la partie bailleresse, devant ainsi être
confirmée, point n’est besoin d’examiner la critique formulée par les
appelants à l’égard de la motivation subsidiaire du premier juge, fondée
sur l’absence de consignation par les locataires des montants litigieux.
4. Il résulte des considérants qui précèdent que l’appel doit être
rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et la décision
entreprise confirmée. La cause doit être renvoyée au premier juge afin
qu’il fixe aux appelants un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils
occupent. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art.
62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; RSV 270.11.5]), doivent être mis à la charge des appelants, qui
succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu
d’allouer de dépens à l’intimé, dès lors qu’il n’a pas été invité à se
déterminer.

- 14 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. La décision est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu’il fixe à A.S.________ et à B.S.________, une fois les
considérants du présent arrêt envoyés pour notification aux
parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils
occupent dans l’immeuble sis à Lausanne, [...].
IV. Les frais judiciaire de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(cent francs), sont mis à la charge des appelants A.S.________
et B.S.________, solidairement entre eux.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 14 juin 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux
intéressés.
Le greffier :

- 15 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié en expédition complète à :
- Me Carole Wahlen (pour A.S.________ et B.S.________),
- Julien Pfeiffer, aab (pour U.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Monsieur le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :