vd_gerichte · KC19.053383 · 2020-12-30 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC19.053383-200337
210
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 30 décembre 2020
______________________
Composition :M. MAILLARD, président
M. Hack et Mme Byrde, juges
Greffier : Mme Debétaz Ponnaz
*****
Art. 82 al. 1 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par E.F.________ et
F.F.________, à [...], contre le prononcé rendu le 27 janvier 2020, à la suite
de l’audience du 22 janvier 2020, par le Juge de paix du district de La
Riviera - Pays-d’Enhaut, dans la poursuite n° 9’272’778 de l’Office des
poursuites du même district exercée à l’instance des recourants contre
P.________SA, à [...].
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En fait :
1. a) Le 12 septembre 2019, à la réquisition d’E.F.________ et
F.F.________, l’Office des poursuites du district de La Riviera - Pays-
d’Enhaut a notifié à P.________SA, par remise à son administrateur, un
commandement de payer les montants de 5'900'000 fr., plus intérêt à 5%
l’an dès le 12 juin 2019, et de 236'000 fr., sans intérêt, réclamés à titre de
:
« 1. Prix de vente de la parcelle 1[...] de [...] et provision sur les frais
d’acquisition selon pacte d’emption du 17 décembre 2018, déclaration d’exercice
du droit d’emption reçue le 10 mai 2019 et convocation du 15 mai 2019 à la
séance de signature de la réquisition de vente prévue pour le 11 juin 2019.
2. Frais et accessoires légaux. ».
La poursuivie a formé opposition totale.
b) Le 27 novembre 2019, les poursuivants ont requis du Juge
de paix du district de La Riviera - Pays-d’Enhaut qu’il prononce, avec suite
de frais et dépens, la mainlevée provisoire de l’opposition. Ils ont précisé
que l’intérêt moratoire sur le prix de vente était réclamé à partir du
lendemain du refus de la poursuivie de participer à la séance fixée le 11
juin 2019 par le notaire et que le montant de 236'000 fr. était réclamé à
titre de provision sur les frais à la charge de l’acheteur « selon le chiffre 2
de la page 9 du pacte d’emption du 17 décembre 2018 ». A l’appui de leur
requête, outre un exemplaire original du commandement de payer
précité, ils ont produit les pièces suivantes, en copie :
- la réquisition de poursuite du 25 juillet 2019 ;
- un acte de « vente à terme - pacte d’emption » notarié [...] le
17 décembre 2018, portant, d’une part, sur la vente par les poursuivants à
la poursuivie de l’immeuble 3[...] du cadastre de [...] (ch. I, art. 1 à 12) et,
d’autre part, sur un droit d’emption accordé par les poursuivants à la

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poursuivie sur l’immeuble 1[...] du même cadastre (ch. II, art. 1 à 10),
prévoyant notamment ce qui suit :

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« II. EMPTION
(…)
8. Echéance du droit d’emption
Le présent droit d’emption est accordé pour une durée expirant le 28 juin 2019. Il
sera annoté au Registre foncier pour une durée expirant à cette même date.
9. Modalités d’exercice
Le droit d’emption pourra être exercé en tout temps par son bénéficiaire
moyennant préavis de trente (30) jours envoyé par lettre recommandée aux
propriétaires.
A réception de dite lettre, les propriétaires seront tenus de signer la réquisition
de transfert immobilier à l’échéance du délai de 30 jours susmentionné.
Au jour de la signature de la réquisition de transfert, le prix de vente prévu au
chiffre 10 ci-dessous devra avoir été payé par le bénéficiaire, en totalité, sur le
compte de consignation du notaire.
La signature de la réquisition de transfert immobilier aura lieu en l’étude du
notaire soussigné, ou en tout autre lieu désigné par lui.
10. Prix de vente
Les parties déclarent que le prix de vente convenu entre elles est fixé à
cinq millions neuf cent mille francs
(CHF 5'900'000.--)
Le prix de vente définitif sera entièrement payé le jour de la signature de la
réquisition de transfert immobilier.
III. FRAIS ET IMPOTS
1. Vente
L’acheteur prend à sa charge, sans déroger à la solidarité légale :
- les frais de l’acte, de son inscription au registre foncier et tous ceux qui en sont
la suite ou la conséquence ;
- et le droit de mutation (3,3%).
Conformément à la loi et à l’effet de garantir les frais à sa charge, l’acheteur
versera au notaire, pour le jour de l’exécution du présent acte au plus tard, une
provision de cent quarante mille francs (CHF 140'000.--), correspondant à 5% du
prix de vente.
(…)
2. Pacte d’emption
Si P.________SA exerce son droit d’emption, elle versera, pour le jour de la
signature de la réquisition de transfert immobilier au plus tard, pour être
consignée sous la responsabilité du notaire soussigné, une provision
correspondant au 4% du prix de vente, soit CHF 236'000.- (…).

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(…) » ;
- un constat de carence établi le 21 novembre 2019 par le notaire [...],
constatant notamment que la poursuivie avait déclaré exercer son droit
d’emption par courrier recommandé reçu le 10 mai 2019 par les
poursuivants, que les parties avaient été convoquées le 11 juin 2019 pour
la signature de la réquisition de transfert, qu’elles s’étaient présentées,
mais que le représentant de la poursuivie avait refusé d’assister à la
séance, que la poursuivie n’avait honoré aucun des paiements prévus par
le pacte (prix de vente et provision pour frais d’achat), nonobstant un délai
de grâce au 15 juillet 2019, et qu’en conséquence, l’acte d’exécution du
transfert de propriété n’avait pas été instrumenté ;
- les pièces annexées au constat, soit la déclaration d’exercice du droit
d’emption, un suivi des envois de la poste, des courriels du 15 mai 2019
du notaire, un courriel du 11 juin 2019 de la poursuivie et deux lettres du
conseil des poursuivants à celui de la poursuivie. La teneur de la
déclaration d’exercice du droit d’emption est la suivante :
« P.________SA (…) déclare, par la présente, exercer le droit d’emption inscrit au
Registre foncier sous l’annotation (…) sur la parcelle 1[...] de [...], propriété de
E.F.________ et F.F.________, au prix de CHF 5'900'000.-- (…) ».
c) A l’audience du 22 janvier 2020, selon le procès-verbal, la
poursuivie était représentée par son conseil, qui a conclu, avec dépens, au
rejet de la requête, et, en outre, a invoqué « en particulier l’art. 11 page 4
[réd. : sous ch. I] du contrat de vente-emption » et fait valoir que la
réalisation de la condition énoncée dans cette disposition n’était pas
établie par titre. Le conseil des poursuivants a répliqué que cet article
concernait la vente d’un autre immeuble que celui faisant l’objet du droit
d’emption.
2. Par prononcé du 27 janvier 2020, le Juge de paix du district de
La Riviera-Pays-d’Enhaut a rejeté la requête de mainlevée (I), arrêté à
2'000 fr. les frais judiciaires, compensés avec l’avance de frais des parties
poursuivantes (II), a mis les frais à la charge de ces dernières,

- 6 -
solidairement entre elles (III), et a dit qu’elles verseraient, solidairement
entre elles, la somme de 1'260 fr. à titre de dépens à la partie poursuivie,
en défraiement de son représentant professionnel (IV).
Les poursuivants ont demandé la motivation de ce prononcé,
par lettre du 30 janvier 2020.
Les motifs du prononcé ont été adressés aux parties le 17
février 2020 et notifiés aux poursuivants le lendemain. En résumé, le
premier juge a considéré que le pacte d’emption invoqué comme titre de
mainlevée, conclu en la forme authentique, renfermait tous les éléments
essentiels du contrat de vente et que la poursuivie avait déclaré exercer
son droit d’emption, de telle sorte que la vente de l’immeuble des
poursuivants à la poursuivie pour le prix convenu était devenue parfaite,
que la poursuivie n’avait pas versé le prix et avait refusé de participer à la
séance de la signature de la réquisition de transfert chez le notaire, que,
toutefois, la créance en paiement du prix n’était pas exigible dès lors que
le prix était payable le jour de la signature de la réquisition de transfert au
registre foncier, soit simultanément à cette opération, et que l’acte
d’exécution du transfert n’avait pas pu être instrumenté ; accorder la
mainlevée reviendrait à considérer que les poursuivants étaient fondés à
encaisser le prix de vente tout en restant propriétaires de l’immeuble ; au
demeurant, le pacte d’emption stipulait que le prix était payable en mains
du notaire et non des poursuivants.
3. Les poursuivants ont recouru par acte du 28 février 2020,
concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à la réforme du
prononcé attaqué en ce sens que la mainlevée provisoire de l’opposition à
la poursuite en cause est accordée à concurrence des montants réclamés
en capital et intérêt, « plus frais et accessoires légaux », subsidiairement,
à l’annulation du prononcé et au renvoi de la cause au premier juge pour
nouvelle décision dans le sens des considérants.

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La poursuivie a déposé une réponse le 6 mai 2020, dans le
délai imparti pour ce faire, concluant, avec dépens, au rejet du recours.
En d roit :
I. Déposé en temps utile et dans les formes requises (art. 321 al.
1 et 2 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]), le recours est recevable.
La réponse de l’intimée est également recevable (art. 322
CPC).
II. a) Le droit d’emption est la faculté en vertu de laquelle
l’empteur peut se porter acheteur d’une chose par une simple déclaration
unilatérale de volonté et exiger du promettant le transfert de la propriété
de la chose moyennant paiement du prix. C’est donc un droit d’acquisition
conditionnel, la seule condition (potestative) étant la déclaration
d’exercice du droit (Steinauer, Les droits réels, tome II, §§ 2382 et 2383). Il
confère à son bénéficiaire le droit d’exiger le transfert de la propriété sans
conclure un nouveau contrat de vente (ibidem, § 2384). Le bénéficiaire du
droit d’emption a ainsi le droit formateur de provoquer, par une
déclaration unilatérale de volonté (appelée souvent « levée de l’option »)
la réalisation de la condition potestative et de rendre ainsi la vente
parfaite (ibid., § 2388). Après la levée de l’option, la situation est la même
que si le promettant et l’empteur étaient liés par un contrat de vente
produisant ses effets ex nunc. Il n’est pas nécessaire de conclure un
nouveau contrat (ibid., § 2414).
b) En matière de vente immobilière, le vendeur peut, en cas
de demeure de l’acheteur, se départir du contrat à condition d’en faire la
déclaration immédiate (art. 214 al. 1 et 2 CO [(Code des obligations ; RS
220] applicable par renvoi de l’art. 221 CO ; Venturi/Zen-Ruffinen, in

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Thévenoz/Werro, Commentaire romand, CO I, 2e éd. [ci-après : CR-CO I], n.
1 ad art. 214 CO). Si le vendeur ne fait pas la déclaration immédiate
prévue par l’art. 214 al. 2 CO, il est présumé exiger l’exécution, même
tardive, du contrat. Il peut cependant toujours mettre l’acheteur en
demeure qualifiée et procéder selon l’art. 107 al. 2 CO, appliquant ainsi le
régime général de la demeure (ATF 86 II 221 consid. 11c, JdT 1961 I 203 ;
Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 6 ad art. 214 CO et références). Se
départir du contrat est une option et non pas une obligation pour le
vendeur, qui peut donc toujours choisir de poursuivre l’exécution du
contrat.
III. a) La procédure de mainlevée provisoire, comme la
procédure de mainlevée définitive, est une procédure sur pièces
(Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité de la
créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire : le créancier
ne peut motiver sa requête qu'en produisant le titre et la production de
cette pièce, considérée en vertu de son contenu, de son origine et de ses
caractéristiques extérieures comme un tel titre, suffit pour que la
mainlevée soit prononcée si le débiteur n'oppose pas et ne rend pas
immédiatement vraisemblables des exceptions (ATF 58 I 363 consid. 2 p.
369/370). Le juge de la mainlevée provisoire examine donc seulement la
force probante du titre produit par le créancier, sa nature formelle - et non
la validité de la créance - et il lui attribue force exécutoire si le débiteur ne
rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires (ATF 132
III 140 consid. 4.1.1).
Constitue une reconnaissance de dette, au sens de l’art. 82
al. 1 LP, l'acte authentique ou sous seing privé, signé par le poursuivi - ou
son représentant (ATF 132 III 140 consid. 4.1.1 et les arrêts cités) -, d'où
ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une
somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF
139 III 97 consid. 2.3.1 et la jurisprudence mentionnée).

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b) Aux termes de l’art. 82 CO, celui qui poursuit l’exécution
d’un contrat bilatéral doit avoir exécuté ou offrir d’exécuter sa propre
obligation. Dans une procédure au fond, le débiteur doit, le cas échéant,
soulever l’exception d’inexécution si le créancier n’a pas exécuté ou offert
d’exécuter sa propre prestation (Hohl, in CR-CO I, n. 1 ad art. 82 CO).
L’offre d’exécution de la prestation doit en principe être une offre effective
(Realoblation) et non pas seulement verbale (Hohl, op. cit., n. 8 ad art. 82
CO ; ATF 111 II 463 consid. 5a, JdT 1986 I 233).
Selon l'art. 82 al. 1 LP (loi fédérale sur la poursuite pour
dettes et la faillite ; RS 281.1), le créancier dont la poursuite se fonde sur
une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous
seing privé peut requérir la mainlevée provisoire.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de
mainlevée provisoire d’opposition fondée sur un contrat (ATF 145 III 20
consid. 4.1.1), « un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire
de l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les
conditions d'exigibilité de la dette sont établies (TF 5A_465/2014 du 20
août 2014 consid. 7.2.1.2) et, en particulier dans les contrats bilatéraux,
lorsque le poursuivant prouve avoir exécuté les prestations dont dépend
l'exigibilité (TF 5A_367/2007 du 15 octobre 2007 consid. 3.1 et les réf.
cit.). Un contrat bilatéral ne vaut ainsi reconnaissance de dette que si le
poursuivant a rempli ou garanti les obligations légales ou contractuelles
exigibles avant le paiement dont il requiert le recouvrement, ou au
moment de ce paiement (Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la
poursuite pour dettes et la faillite, vol. I, 1999, n. 45 ad art. 82 LP), c'est-à-
dire s'il a exécuté ou offert d'exécuter sa propre prestation en rapport
d'échange (ATF 116 III 70, p. 72 ; TF 5A_326/2011 du 6 septembre 2011
consid. 3.3 [prêt]). Plus particulièrement, un contrat de vente ordinaire
constitue un titre de mainlevée provisoire pour le montant du prix échu
pour autant que la chose vendue ait été livrée ou consignée lorsque le prix
était payable d'avance ou au comptant (TF 5A_630/2010 du 1er septembre
2011 consid. 2.1; TF 5P.247/2004 du 14 octobre 2004 consid. 2 ; Gilliéron,
op. cit., n. 46 ad art. 82 LP). »

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Dans le même arrêt (ATF 145 III 20 consid. 4.3), sur la
question de savoir s’il suffit que le poursuivi invoque l’inexécution de la
contre-prestation ou s’il doit la rendre vraisemblable, le Tribunal fédéral
rappelle d’abord qu’un contrat synallagmatique « ne constitue pas en soi
une reconnaissance de dette pure et simple, mais suppose que le
poursuivant ait fourni sa prestation (cf. supra, consid. 4.1.1) », avant de
poursuivre en ces termes :
« Sous cet angle, la question de la fourniture de la prestation du poursuivant ne
ressortit pas à un moyen libératoire au sens de l'art. 82 al. 2 LP que le débiteur
devrait rendre vraisemblable. Elle relève de la contestation d'une exigence mise
à l'admission d'un contrat bilatéral parfait comme titre de mainlevée provisoire
au sens de l'art. 82 al. 1 LP. Or, il incombe au créancier poursuivant de justifier
qu'il dispose d'un tel titre. »
C’est donc le poursuivant, lorsque le titre invoqué comme
reconnaissance de dette consiste en un contrat bilatéral, doit établir la
réalisation de la condition d’exigibilité de la créance réclamée (ATF 140 III
456 consid. 2.4) et ce, sans que le poursuivi doive préalablement soulever
l’exception d’inexécution. En effet, si l'exception « non adimpleti
contractus » de l'art. 82 CO, comme les autres exceptions, doit être
soulevée par le défendeur dans le cadre d'une procédure au fond, en
matière de mainlevée, le raisonnement est différent. La question n'est
alors pas de savoir si une partie doit quelque chose à l'autre, c'est-à-dire si
la dette existe – ce qu'il appartient, le cas échéant, au juge du fond de
constater –, mais si le poursuivi a reconnu purement et simplement devoir
quelque chose au poursuivant. Or, dans un contrat bilatéral, le
cocontractant ne se reconnaît débiteur que si et dans la mesure où l'autre
partie fournit sa prestation. Ce n'est donc pas au poursuivi de soulever
l'exception « non adimpleti contractus », mais au poursuivant d'établir
qu'il a fourni ou offert de fournir sa prestation, cela afin d'établir qu'il est
au bénéfice d'un titre de mainlevée provisoire (TF 5A_450/2019 du 24
février 2020, cons. 3.2 ; CPF 29 avril 2010/199 consid. II c ; Krauskopf, La
mainlevée provisoire : quelques jurisprudences récentes, in JdT 2008 II 23

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ss, p. 31 et la référence citée à la note infrapaginale n. 62 ; p. 35 et la
référence citée à la note infrapaginale n. 86).
IV. Comme on l’a vu, dans l’ATF 145 III 20, le Tribunal fédéral a
considéré ce qui suit :
« Un contrat bilatéral ne vaut ainsi reconnaissance de dette que si le poursuivant
a rempli ou garanti les obligations légales ou contractuelles exigibles avant le
paiement dont il requiert le recouvrement, ou au moment de ce paiement
(GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la
faillite, vol. I, 1999, n° 45 ad art. 82 LP), c'est-à-dire s'il a exécuté ou offert
d'exécuter sa propre prestation en rapport d'échange (cf. ATF 116 III 72; cf. arrêt
5A_326/2011 du 6 septembre 2011 consid. 3.3 [prêt]). »
Il en découle que le poursuivant dispose d’un titre à la
mainlevée s’il a fourni sa prestation. S’il ne l’a pas fournie, il est moins
aisé de déterminer si le poursuivant doit avoir réellement garanti sa
propre prestation ou s’il lui suffit de l’avoir offerte. Selon la jurisprudence
de la Cour de céans, l’offre d’exécuter la prestation suffit (cf. notamment
CPF 28 avril 2020/90 ; CPF 19 avril 2013/166 ; CPF 31 décembre
2019/299). En effet, exiger du poursuivant qu’il garantisse sa prestation
aurait pour conséquence qu’un contrat de travail ou d’entreprise ne
constituerait jamais un titre à la mainlevée provisoire, puisqu’il serait
impossible au travailleur ou à l’entrepreneur qui aurait offert ses services,
et qui les verrait refusés, de garantir sa prestation. De même, il n’est
guère possible de garantir l’exécution d’une vente immobilière, puisque
l’on ne peut consigner un immeuble (cf. art. 472 CO ; Engel, Traité des
obligations en droit suisse, Berne 1997 p. 665 ; Loertscher, Commentaire
romand, n. 4 ad art. 92 CO et la référence). En définitive, le seul contrat
bilatéral susceptible de constituer un titre à la mainlevée lorsque le
poursuivi a refusé l’exécution de sa prestation par le poursuivant serait le
contrat de vente mobilière. Il appartiendrait alors au vendeur de consigner
la chose vendue, garantissant ainsi sa propre prestation (cf. Tribunal
fédéral, arrêts 5A_630/2010 du 1er septembre 2011 consid. 2.1;

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5P.247/2004 du 14 octobre 2004 consid. 2; Gilliéron, op. cit., n. 46 ad art.
82 LP). Une telle solution ne serait guère satisfaisante.
Il faut donc comprendre les termes « c’est-à-dire » employés
par le Tribunal fédéral dans l’ATF 145 III 20 conformément à l’usage,
comme venant préciser l’expression précédemment utilisée. Le problème
posé par l’apparente assimilation du terme « garanti » au terme « offert »
se trouve ainsi résolu puisqu’il est précisé sans ambiguïté qu’« un contrat
synallagmatique vaut reconnaissance de dette pour autant que le
créancier poursuivant ait exécuté ou offert d'exécuter sa propre
prestation ».
Il découle de ce qui précède qu’il suffit à celui qui poursuit le
paiement d’une somme d’argent sur la base d’un contrat bilatéral d’avoir
valablement offert sa propre prestation, pourvu qu’il s’agisse d’une offre
effective (cf. Hohl, op.cit., n. 8 ad art. 82 CO ; ATF 111 II 463 consid. 5a,
JdT 1986 I 233). Il est vrai que le Tribunal fédéral a également considéré
qu’un contrat de vente ordinaire constitue un titre de mainlevée provisoire
pour le montant du prix échu pour autant que la chose vendue ait été
livrée ou consignée lorsque le prix était payable d'avance ou au comptant
(TF 5A_630/2010 du 1er septembre 2011 consid. 2.1; TF 5P.247/2004 du 14
octobre 2004 consid. 2 ; Gilliéron, op. cit., n. 46 ad art. 82 LP ; cf. supra,
cons. 2b). Mais on ne saurait en tous cas exiger la consignation dans les
cas où celle-ci est impossible ; dans de tels cas – en matière de vente
immobilière notamment, mais également en matière de contrat
d’entreprise, par exemple – l’offre réelle par le poursuivant de fournir sa
prestation, et le refus de celle-ci par le poursuivi doivent suffire pour
admettre que le contrat constitue un titre à la mainlevée provisoire.
V. a) En l’espèce, les recourants ont produit le pacte d’emption
notarié liant les parties et la déclaration d’exercice du droit d’emption de
l’intimée – contenant la confirmation du prix de vente convenu. La vente
était parfaite de par l’exercice du droit d’emption. Les recourants ont
également produit un constat de carence, dont on peut déduire qu’ils ont

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transmis au notaire la déclaration d’exercice du droit d’emption de
l’intimée qu’ils avaient reçue le 10 mai 2019, ce qui a permis de fixer la
séance de signature de la réquisition de transfert au registre foncier le
premier jour ouvré suivant l’échéance du délai de trente jours, soit le
11 juin 2019, puisqu’il est constaté qu’ils ont été convoqués à cette
séance et qu’ils s’y sont présentés. Cela constitue sans aucun doute une
offre d’exécution effective de leur propre prestation, qui consistait à signer
la réquisition de transfert au registre foncier. De son côté, l’intimée, soit
son représentant, a refusé d’assister à cette séance de signature et ne
s’est pas non plus acquittée des montants qu’elle aurait dû verser sur le
compte de consignation du notaire pour le 11 juin 2019 au plus tard. Elle
n’a donc pas exécuté sa prestation, de fait elle a refusé de l’exécuter,
alors que les recourants ont offert d’exécuter la leur.
Au vu des éléments qui précèdent, la mainlevée provisoire de
l’opposition à la poursuite en cause aurait dû être prononcée pour le prix
de vente de 5'900'000 fr. (cf. dans une affaire analogue, CPF 12 janvier
1995/14).
b) Le premier juge a retenu que le pacte d’emption stipulait
que le prix était « payable en mains du notaire ayant instrumenté l’acte,
et non en mains des poursuivants ». Il a également considéré que le prix
était payable « le jour de la signature de la réquisition de transfert au
registre foncier », soit simultanément à cette opération, et en a déduit que
l’acte d’exécution du transfert n’ayant pas eu lieu, la créance en paiement
du prix n’était pas exigible.
Il est évident que le notaire n’était pas créancier du prix de
vente. Les modalités de paiement prévues par le pacte d’emption étaient
que le versement du prix de vente devait « avoir été payé » au jour de la
réquisition de transfert immobilier, c’est-à-dire que la prestation de
l’intimée devait être fournie en premier, sur le compte de consignation du
notaire. Il appartenait ensuite au notaire de libérer ce prix en faveur des
vendeurs le jour de l’exécution. Cela ne signifie en rien que les recourants
ne disposeraient pas d’un titre à la mainlevée. Des réserves qui portent

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uniquement sur les modalités de paiement ne font en effet pas obstacle à
la mainlevée d’opposition lorsque le montant dû est reconnu (TF
5A_365/2007 consid. 2.1 et la référence).
On ne peut pas davantage considérer comme le premier juge
que le prix ne serait pas, ou plus exigible du fait que l’acte de transfert
immobilier n’a pas été exécuté. Cela signifierait en effet qu’il suffirait à
une partie de refuser de s’exécuter pour que sa prestation ne soit pas
exigible. C’est uniquement en raison du défaut de paiement de l’intimée
que le transfert de propriété, qui a fait l’objet d’une offre réelle, n’a pas
été effectué. Et comme on l’a rappelé plus haut (cons. IIb), si le vendeur
ne fait pas la déclaration immédiate prévue par l’art. 214 al. 2 CO, il est
présumé exiger l’exécution, même tardive, du contrat (ATF 86 II 221
consid. 11c, JdT 1961 I 203 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 6 ad art. 214
CO et références).
c) Dans sa réponse au recours, l’intimée, comme en première
instance, fait uniquement valoir que la condition prévue à l’art. 11 de
l’acte du 17 décembre 2018 ne serait pas réalisée. Cet argument est
dénué de toute pertinence, dès lors que la disposition en question, prévue
au chiffre I « Vente » de l’acte, concerne uniquement la vente à terme de
l’immeuble 3[...] du cadastre de [...], et non le doit d’emption accordé sur
l’immeuble 1[...] qui fait l’objet du chiffre II (art. 1 à 10) de l’acte.
L’intimée n’a fait valoir aucun autre moyen libératoire (art. 82
al. 2 LP).
d) La poursuite porte également sur le montant de 236'000 fr.
réclamé à titre de « frais et accessoires légaux ».
aa) En vertu de l'art. 69 al. 2 ch. 1 LP, le commandement de
payer doit contenir les indications prescrites pour la réquisition de
poursuite, énoncées à l'art. 67 al. 1 LP. Il doit indiquer notamment le titre
de la créance et sa date et, à défaut de titre, la cause de l'obligation (art.
67 al. 1 ch. 4 LP). Le but de ces dispositions légales est de satisfaire à un

- 15 -
besoin de clarté et d'information à l'égard du poursuivi. Selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, toute périphrase relative à la cause de
la créance, qui permet au poursuivi, conjointement avec les autres
indications figurant sur le commandement de payer, de reconnaître la
somme déduite en poursuite, suffit (ATF 141 III 173 consid. 2.2.2 ; TF
5A_413/2011 du 22 juillet 2011 consid. 2 in fine ; TF 5A_169/2009 du 3
novembre 2009 consid. 2.1 ; Gilliéron, op. cit., n. 77 ad art. 67 LP p. 1036 ;
Kofmel Ehrenzeller, in : Basler Kommentar SchKG I, n. 43 ad art. 67 SchKG
p. 483 ; Ruedin, in Dallèves/Foëx/Jeandin (éd.), Commentaire romand,
Poursuite et faillite, n. 9 ad art. 69 LP p. 296). Lorsque la cause de la
créance est reconnaissable par le poursuivi en raison de l'ensemble des
rapports étroits qu'il connaît, il suffit que la cause de la créance soit
exprimée succinctement en vertu du principe de la bonne foi, qui doit
aussi être observé dans le droit de l'exécution forcée (TF 5A_936/2019 du
7 décembre 2020 consid. 4.2 ; TF 5A.586/2008 du 22 octobre 2008 ; TF
5P.205/2004 du 20 août 2004 ; ATF 121 III 18 consid. 2b, JdT 1997 II 95).
bb) En l’espèce, l’indication « frais et accessoires légaux » est
certes imprécise, mais l’intimée pouvait reconnaître qu’il s’agissait du
montant de 236'000 francs qu’elle devait verser pour qu’il soit consigné
sous la responsabilité du notaire, selon l’art. III ch. 2 de l’acte de vente à
terme-pacte d’emption.
En revanche, on comprend à la lecture de l’art. III ch. 1
concernant l’acte de vente, que la consignation prévue pour le pacte
d’emption devait garantir le paiement des frais à la charge de
l’acheteur/empteur, soit les frais de l’acte et de son inscription au Registre
foncier et les droits de mutation. Ce ne sont donc pas les recourants,
vendeurs, qui sont créanciers du montant concerné. Faute d’identité entre
créanciers et poursuivants, la mainlevée doit être refusée pour ce
montant.
V. a) Vu ce qui précède, le recours doit être partiellement admis
et le prononcé réformé en ce sens que l’opposition à la poursuite en cause

- 16 -
est provisoirement levée à concurrence de 5'900'000 fr., plus intérêt à 5%
l’an dès le 12 juin 2019, et maintenue pour le surplus.
b) Les recourants obtenant gain de cause à hauteur de 96%
de leurs conclusions, les frais des deux instances doivent être répartis
selon le sort de la cause (art. 106 al. 2 CPC).
aa) Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 2'000
fr., doivent être mis à la charge de la poursuivie par 1'920 fr. et à la
charge des poursuivants, solidairement entre eux par 80 francs. La
poursuivie doit par conséquent leur verser, solidairement entre eux, la
somme de 1’920 fr. à titre de restitution partielle de leur avance de frais.
Chaque partie a droit à des dépens de première instance.
L’art. 6 TDC (tarif des dépens en matière civile ; BLV 270.11.6) prévoit,
pour une valeur litigieuse supérieure à 1'000'000 fr., une fourchette de
6'000 francs à 1% de la valeur litigieuse. Toutefois, en vertu de l’art. 3 al.
2 TDC, il y a lieu de prendre également en considération l'importance de la
cause, ses difficultés et l'ampleur du travail et du temps consacré par
l'avocat. En outre, selon l’art. 20 al. 2 TDC, lorsqu'il y a une disproportion
manifeste entre le taux applicable selon le tarif et le travail effectif de
l'avocat, la juridiction peut fixer des dépens inférieurs au taux minimum.
Au tarif horaire de 350 fr. (Rapport explicatif sur le nouveau tarif des
dépens en matière civile, p. 6), une somme de 6'000 fr. représente plus de
dix-sept heures de travail. Or, la requête de mainlevée déposée par
l’avocat des poursuivants est brève et ne contient aucun exposé juridique.
Pour la rédaction de cette requête, la réunion des pièces produites à son
appui, la préparation et la participation à l’audience, de pleins dépens
peuvent être arrêtés à 1'750 fr. et réduits à 1'680 fr. (96%), plus débours
de 84 fr. (art. 19 al. 2 TDC), soit 1'764 francs. Pour la poursuivie, qui n’a
pas produit d’écriture en première instance mais a assisté à l’audience, de
pleins dépens peuvent être arrêtés à 700 fr. et réduits à 28 fr. (4%), plus
débours de 1 fr. 40, soit 29 francs 40. En définitive, la poursuivie doit
verser aux poursuivants, solidairement entre eux, la somme de 1’734 fr.
60 à titre de dépens réduits de première instance.

- 17 -
bb) Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'000
fr., doivent être mis à la charge de l’intimée par 2'880 fr. et à la charge
des recourants, solidairement entre eux, par 120 fr. (art. 106 al. 2 CPC).
L’intimée doit par conséquent leur verser, solidairement entre eux, la
somme de 2’880 fr. à titre de restitution partielle de leur avance de frais.
Chaque partie a droit à des dépens de deuxième instance.
Pour les recourants, de pleins dépens peuvent être arrêtés à 2'625 fr. (art.
8 TDC) et réduits à 2'520 fr. (96%), plus débours de 50 fr. 40 (art. 19 al. 2
TDC), soit 2'570 fr. 40. Pour l’intimée, qui n’a déposé qu’une très brève
réponse reprenant l’unique argument qu’elle avait formulé en première
instance, de pleins dépens peuvent être arrêtés à 700 fr. (art. 8 et 20 al. 2
TDC) et réduits à 28 fr. (4%), plus débours de 1 fr. 40, soit 29 fr. 40. En
définitive, l’intimée doit verser aux recourants, solidairement entre eux, la
somme de 2'541 fr. à titre de dépens réduits de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est partiellement admis.
II. Le prononcé est réformé en ce sens que l’opposition formée
par P.________SA au commandement de payer n° 9’272’778 de
l’Office des poursuites du district de La Riviera – Pays-
d’Enhaut, notifié à l’instance d’E.F.________ et F.F.________, est
provisoirement levée à concurrence de 5'900'000 fr. (cinq
millions neuf cent mille francs), plus intérêt à 5% l’an dès le 12
juin 2019.
L’opposition est maintenue pour le surplus.

- 18 -
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 2'000 fr.
(deux mille francs), sont mis à la charge de la poursuivie par
1'920 fr. (mille neuf cent vingt francs) et la charge des
poursuivants, solidairement entre eux, par 80 fr. (huitante
francs).
La poursuivie P.________SA doit verser aux poursuivants
E.F.________ et F.F.________, solidairement entre eux, la somme
de 3’654 fr. 60 (trois mille six cent cinquante-quatre francs et
soixante centimes) à titre de dépens et de restitution partielle
d’avance de frais de première instance.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'000 fr.
(trois mille francs), sont mis à la charge de l’intimée par 2'880
fr. (deux mille huit cent huitante francs) et à la charge des
recourants, solidairement entre eux, par 120 fr. (cent vingt
francs).
IV. L’intimée P.________SA doit verser aux recourants E.F.________
et F.F.________, solidairement entre eux, la somme de 5’421 fr.
(cinq mille quatre cent vingt et un francs) à titre de dépens et
de restitution partielle d’avance de frais de deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :

- 19 -
- Me Marc-Antoine Aubert, avocat (pour E.F.________ et F.F.________),
- Me Gaspard Couchepin, avocat (pour P.________SA).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 6'136’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- M. le Juge de paix du district de La Riviera – Pays-d’Enhaut.
La greffière :

- 20 -
Avis minoritaire de la juge Fabienne Byrde
Par la présente, j’exprime une « opinion dissidente » au sens
de l’art. 134 de la Constitution du canton de Vaud du 14 avril 2003, qui
dispose que les juges du Tribunal cantonal peuvent exprimer des avis
minoritaires dans les jugements et arrêts. Le délai et les formes prévus
par l’art. 78 al. 4 du Règlement organique du Tribunal cantonal du 13
novembre 2007 sont respectés.
Résumé : pp. 17-19
Principes juridiques : pp. 19-26
Application au cas d’espèce : pp. 26-35
Résumé de l’avis minoritaire :
A mon avis, l’admission du recours viole l’art. 82 LP, et en
particulier la jurisprudence que le Tribunal fédéral a rendue en matière de
mainlevée provisoire en relation avec les contrats bilatéraux. Elle
méconnaît en particulier le caractère synallagmatique parfait du contrat
de vente (à terme) immobilier en cause (et du droit d’emption qui
l’assortit) ainsi que le fait que l’exécution dudit contrat doit avoir lieu trait
pour trait (« Zug um Zug »). Contrairement aux contrats bilatéraux de
durée que sont les contrats de bail, d’entreprise et de mandat cités dans
l’arrêt, dans une telle vente immobilière, la simultanéité entre, d’une part,
l’obligation du vendeur de livrer la chose et d’en transférer la propriété et,
d’autre part, l’obligation de l’acheteur de payer le prix, est essentielle. Elle
est garantie en pratique par l’intervention de l’officier public (art. 963 al. 3
CC ; art. 17 loi vaudoise du 9 octobre 2012 sur le registre foncier), ou
éventuellement par le juge dans un procès au fond. Dans un contrat de
vente mobilier, la jurisprudence constante du Tribunal fédéral rendue en
matière de mainlevée provisoire prévoit que le caractère trait pour trait de
l’échange des prestations est garanti par la consignation de la chose
mobilière avant le dépôt de la réquisition de poursuite. Dans un contrat de

- 21 -
vente immobilier, la simultanéité ne pourrait plus être garantie si le
vendeur qui requiert le paiement du prix par un commandement de payer
pouvait obtenir la mainlevée provisoire de l’opposition formée par
l’acheteur avant le transfert de propriété.
En l’espèce, puisque l’obligation de payer le prix et la
réquisition au registre foncier devaient avoir lieu simultanément, il ne
suffisait pas d’offrir oralement (« Verbaloblation ») de déposer une
réquisition de transfert au registre foncier pour rendre exigible le
paiement du prix ; par analogie avec la jurisprudence applicable en
matière de vente mobilière, une offre réelle de prester (« Realoblation »),
garantie par une consignation de l’objet, n’était pas non plus possible, la
consignation ne pouvant pas porter sur des immeubles, d’une part, et le
transfert de la possession de l’immeuble à un tiers ne suffisant de toute
manière pas pour en transférer la propriété (et donc à garantir
ultérieurement ce transfert), d’autre part. Les deux prestations étant
exigibles simultanément, et celle de requérir le transfert au registre
foncier ne pouvant pas faire l’objet d’une offre réelle ou d’une garantie, et
n’ayant par conséquent pas fait l’objet d’une telle offre, il s’ensuit que
l’obligation de payer le prix de vente de 5'900'000 fr. n’était pas exigible.
Pour la première prétention en poursuite, de 5'900'000 fr., l’une des
conditions pour obtenir la mainlevée provisoire de l’opposition faisait donc
défaut.
Pour la seconde prétention en poursuite, de 236'000 fr., il est
douteux que la cause indiquée sur le commandement de payer (« Frais et
accessoires légaux ») – qui provient d’une erreur de retranscription de la
réquisition de poursuite qui aurait dû faire l’objet d’une plainte au sens de
l’art. 17 LP - permettait de justifier la mainlevée provisoire de l’opposition,
puisqu’elle ne faisait même pas référence à un titre quelconque ni a
fortiori à un titre portant une date, et en particulier pas à l’un des actes
notariés passés par les parties. En tout état de cause, à supposer même
que l’intimée pouvait et devait penser que cette cause faisait référence à
l’art. III ch. 2 de la « vente à terme – pacte d’emption » du 17 décembre
2018, il faudrait constater que le raisonnement de l’arrêt ne ressort pas du

- 22 -
texte de cette clause, mais d’une interprétation de celle-ci à la lumière de
l’art. III ch. 1 qui s’applique à la vente d’une autre parcelle, et pas au
pacte d’emption. En réalité, la mainlevée doit être refusée pour ce
montant pour un autre motif : au terme du contrat, ce montant ne devait
pas être payé avant le prix total ; il ne s’agissait donc pas d’un montant
qui était exigible avant la prestation principale (« Vorleistung ») ; il suivait
donc le même sort que le prix de vente, et ce qui a été dit plus haut au
sujet de celui-ci lui est applicable.
Au surplus, selon les termes du titre, les deux montants
litigieux devaient être versés sur le compte de consignation du notaire, et
non directement aux vendeurs, d’une part, et le montant que le notaire
était censé leur reverser une fois l’affaire terminée n’était pas précisé, et
n’était donc pas déterminé ni déterminable, d’autre part.
En conclusion, au vu de ce qui précède, le recours aurait dû à
mon sens être rejeté et le prononcé confirmé. Pour le montant de 236'000
fr., il faudrait procéder à une substitution de motifs.
Principes juridiques :
1.
1.1 Selon l'art. 82 al. 1 LP, le créancier dont la poursuite se fonde
sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous
seing privé peut requérir la mainlevée provisoire. Constitue une
reconnaissance de dette au sens de cette disposition, en particulier, l'acte
sous seing privé, signé par le poursuivi - ou son représentant (ATF 145 III
20 consid. 4.1.1 ; ATF 132 III 140 consid. 4.1.1 et les arrêts cités) -, d'où
ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une
somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF
145 III 20 consid. 4.1.1 ; ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 et la jurisprudence
mentionnée).

- 23 -
Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de
l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les
conditions d'exigibilité de la dette sont établies (ATF 145 III 20 consid.
4.1.1 ; TF 5A_465/2014 du 20 août 2014 consid. 7.2.1.2) et, en particulier
dans les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve avoir exécuté
les prestations dont dépend l'exigibilité (cf. TF 5A_65/2020 du 7 juillet
2020 consid. 5.2.1 qui expose très bien l’interprétation faite de l’art. 82 CO
en droit des poursuites ; cf. Abbet, La mainlevée provisoire et les contrats
bilatéraux, développements récents, in JdT 2021 II 4 ss).
Un contrat bilatéral ne vaut ainsi reconnaissance de dette que
si le poursuivant a rempli ou garanti les obligations légales ou
contractuelles exigibles avant le paiement dont il requiert le
recouvrement, ou au moment de ce paiement (ATF 145 III 20 consid.
4.1.1 ; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour
dettes et la faillite, vol. I, 1999, n° 45 ad art. 82 LP), c'est-à-dire en
principe s'il a exécuté ou offert d'exécuter sa propre prestation en rapport
d'échange (cf. art. 82 CO ; TF 5A_65/2020 du 7 juillet 2020 consid. 5.2.1 ;
ATF 116 III 72).
Le Tribunal fédéral en a déduit dans une jurisprudence
constante, et encore dans un arrêt publié récent, qu’un contrat de vente
ordinaire, portant sur une chose mobilière, constituait un titre de
mainlevée provisoire pour le montant du prix échu pour autant que la
chose vendue ait été livrée lorsque le prix était payable d'avance, ou
consignée lorsqu’il était payable au comptant (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1;
TF 5A_65/2020 du 7 juillet 2020 consid. 5.2.1 ; TF 5A_532/2019 du 4 mai
2020 consid. 2.2 ; TF 5A_105/2019 du 7 août 2019 consid. 3.3.3 ; TF
5A_630/2010 du 1er septembre 2011 consid. 2.1; TF 5P.247/2004 du 14
octobre 2004 consid. 2 ; cf. les nombreuses jurisprudences cantonales
citées par Panchaud/Caprez, Die Rechtsöffnung, La mainlevée
d’opposition, 2e éd. 1980, § 72 ; cf. aussi Gilliéron, op. cit., n° 46 ad art. 82
LP).

- 24 -
En effet, l’art. 184 al. 2 CO prévoit que, sauf convention
contraire, le vendeur et l’acheteur sont tenus de s’acquitter
simultanément de leurs obligations - qui sont pour le vendeur de livrer la
chose et d’en transférer la propriété et pour l’acheteur de payer le prix
convenu (cf. par ex. ATF 141 III 489 consid. 9.2 qui concerne une vente
d’actions, qui doivent être remises contre le paiement du prix) -, et l’art.
213 al. 1 CO prévoit que le prix est exigible aussitôt que la chose est en
possession de l’acheteur. C’est la raison pour laquelle, en cas de vente
mobilière devant avoir lieu trait pour trait, la jurisprudence pose que seule
la consignation de la chose vendue conformément à l’art. 92 CO, avant la
réquisition de poursuite, autorise le vendeur à faire notifier un
commandement de payer pour le paiement du prix, car elle seule garantit
que le transfert de possession et de propriété puissent avoir lieu en même
temps que le paiement du prix (ATF 79 II 280 consid. 2, JdT 1954 I 233 ; cf.
aussi les arrêts précités). Cette solution a été adoptée par le Tribunal
fédéral car, dans le cas d’une telle prestation, une offre verbale
(« Verbaloblation ») par laquelle l’intéressé offre simplement sa prestation
et/ou déclare maintenir la chose à la disposition de son cocontractant,
n’offre pas une garantie suffisante, si bien qu’il faut une offre réelle
(« Realoblation »), la consignation étant en pratique la forme la plus
importante d’offre réelle (cf. Staehelin, in : Staehelin/Bauer/Staehelin (éd.),
Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I,
Art. 1-158 SchKG [ci-après : Basler Kommentar SchKG I], 2e éd. Bâle 2010,
n. 108 ad art. 82 SchKG p. 715; Weber, Berner Kommentar,
Obligationenrecht, Allgemeine Bestimmungen, Vorbemerkungen und
Kommentar zu Art. 68-96 OR, Bd VI/1/4, Berne 1983, n. 184 et 186 ad art.
82 OR p. 304, et n. 100-123 ad art. 91 OR pp. 492-497 ; Schraner, Zürcher
Kommentar, Art. 68-96 OR, Bd V/1 e, Zurich 1991 et 2000, n. 148 ad art.
82 OR p. 245 et les références citées ; cf. aussi Leimgruber, in :
Lüchinger/Oser (éd.), Basler Kommentar, Obligationenrecht I [ci-après :
Basler Kommentar OR I], Art. 1-529 OR, 7e éd. Bâle 2020 n. 39 ad art. 82
OR p. 629 et n. 4 ad art. 91 OR p. 665).
En matière de vente immobilière, la question est toutefois
radicalement différente. Si, comme en matière de vente mobilière,

- 25 -
l’acquisition suppose A/ un titre d’acquisition (acte générateur de
l’obligation de transférer la propriété, par exemple un contrat de vente) et
B/ une opération d’acquisition, cette dernière n’est pas constituée que
d’une seule opération (le transfert de possession de la chose), mais de
deux opérations supplémentaires nécessaires pour le transfert de
propriété de l’immeuble : 1) à savoir un acte de disposition (la réquisition
adressée par le vendeur à l’office du registre foncier d’inscrire l’acquéreur
comme nouveau propriétaire, en application de l’art. 12 al. 1 ORF) et 2)
d’un acte matériel (l’inscription au grand livre, qui est constitutive ;
Steinauer, Les droits réels, Tome I, 6e éd. 2019, nos 137- 141 ainsi que no
932 pp. 84-85 et 282, et Tome II, 5e éd. 2020, no 2086 p. 83).
Ce n’est que lorsque la dernière étape est réalisée que le but
du contrat de vente immobilière, qui est de transférer la propriété à
l’acquéreur, est atteint (Giger, Berner Kommentar, Obligationenrecht,
Band VI/2/1/1, Berne 1979, Art. 184-215 OR, n. 146 ad art. 184 OR, p. 57
et les renvois). La doctrine a déduit du fait que le processus d’acquisition
d’un immeuble se déroulait en plusieurs étapes la conséquence que,
contrairement à la vente mobilière, le caractère absolument simultané de
l’échange des prestations ne pouvait pas exister ; elle qualifie ainsi
l’acquisition de la propriété immobilière d’acte étiré dans le temps
(« gestreckter Leistungsakt ») ; ainsi, l’acte par lequel le vendeur exécute
son obligation (réquisition d’inscription) précède du point de vue temporel
l’effet de l’exécution (transfert de propriété) ; quant à la manière dont le
paiement du prix est lié au transfert de la propriété, il n’est pas
réglementé par la loi (Koller, Basler Kommentar OR I, n. 89-91 ad art. 184
OR pp. 1265-1266 et les références ; Koller, Der Grundstückkauf, 3e éd.
Berne 2017, § 4 no 12 pp. 138-139) ; il s’ensuit que l’obligation de payer le
prix incombant à l’acquéreur ne devrait être exécutée trait pour trait
qu’en contrepartie du dernier acte d’exécution incombant au vendeur, cet
acte étant la réquisition de transfert au registre foncier si la possession de
l’immeuble a déjà été transférée (ou à l’inverse étant le transfert de
possession si la réquisition de transfert a déjà été déposée) ; autrement
dit, le vendeur a dans ce cas l’obligation de prester en premier
(« vorleistungspflichtig »), que ce soit en transférant la possession ou en

- 26 -
déposant la réquisition de transfert au registre foncier (Koller, Basler
Kommentar OR I, ibidem ; Koller, Der Grundstückkauf, ibidem).
C’est la raison pour laquelle la simultanéité est garantie en
pratique par l’adoption de clauses de l’acte de vente prévoyant
l’intervention de l’officier public (et en particulier reliant, par son
intermédiaire, le versement du prix au vendeur à l’inscription de
l’acheteur au registre foncier), et qu’en cas d’inexécution ces problèmes
sont résolus dans le cadre d’un procès au fond (cf. ATF 85 II 474 consid. 5
spéc. 487 : « Damit der Grundsatz voll gewahrt bleibt, dass der Verkäufer
und der Käufer ihre Leistungen Zug um Zug zu erbringen haben (vgl.
hierzu BGE 79 II 280 ff.), kann die Zahlung des Betrags von Fr. 17'000.--
(allenfalls durch Vermittlung des Grundbuchamtes) so erfolgen, dass der
Beklagte Louis Küttel erst nach Vollzug der Eintragung des Klägers im
Grundbuch über diesen Betrag verfügen kann »), le juge pouvant par
exemple ordonner qu’une réquisition ne soit faite au registre foncier
qu’une fois le prix payé en ses mains (Koller, Der Grundstückkauf, § 4 no
12 p. 138), ou dans le cadre de conventions entre parties, le vendeur
pouvant par exemple s’engager à requérir le transfert sur le vu d’une
promesse irrévocable d’une banque de payer le prix de vente, et cette
dernière ne remplir sa promesse de payer que lorsque la preuve lui sera
donnée que le transfert de propriété aura été inscrit au registre foncier
(Koller, Der Grundstückkauf, § 4 nos 12 et 13 p. 139 et les réf. cit.).
C’est dire qu’en matière de vente immobilière, il n’est pas
possible au vendeur qui offre d’exécuter de faire une offre effective ou
réelle (« Realoblation »), au sens où l’entend la jurisprudence sur l’art. 82
al. 1 CO – à l’instar de la consignation en matière de vente mobilière – qui
soit susceptible de garantir la simultanéité de ses prestations avec la
prestation de l’acquéreur en paiement du prix. En particulier, du fait que la
consignation ne peut avoir lieu que sur des objets mobiliers, il n’est pas
possible de consigner une maison en remettant les clés de celle-ci (Weber,
op. cit., n. 72 et 78 ad art. 92 OR pp. 522-523 et les références citées). Ce
n’est donc qu’en cas d’exécution (soit d’exécution parfaite : Hohl,
in Thévenoz/Werro (éd.), Commentaire romand, Code des obligations,

- 27 -
tome I [ci-après : CR-CO I], 2e éd. 2012, n. 8 ad art. 82 CO p. 667), c’est-à-
dire lorsque les obligations du vendeur de livrer la chose et d’en transférer
la propriété à l’acquéreur par l’inscription au registre foncier auront été
remplies qu’il sera en droit, simultanément, de réclamer le paiement du
prix de vente (Giger, op. cit, n. 146 ad art. 184 OR ; Koller, Basler
Kommentar OR I, n. 90-91 ad art. 184 OR pp. 1265-1266 et les
références).
1.2 La promesse de vente est un contrat synallagmatique par
lequel un propriétaire s'oblige à vendre un immeuble à des conditions et
dans un délai déterminés à une personne qui s'oblige à l'acquérir (TF
4C.68/2002 du 6 juin 2002 consid. 2a ; Rehfous, La formation du contrat et
l'avant-contrat en matière immobilière in SJ 1965 p. 305 ss, 314 ; Engel,
Contrats de droit suisse, 2e éd. Berne 2000, p. 99). L'avantage de cette
institution réside dans la faculté de soumettre la passation de l'acte à
conclure à une condition suspensive, casuelle ou potestative consistant
dans une autorisation de construire, le déclassement du terrain,
l'obtention d'un crédit de construction, etc., ou à un terme (Engel, ibid.).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le précontrat qui contient déjà
tous les éléments essentiels du contrat principal doit être assimilé à ce
contrat. Constitue ainsi une vente immobilière, non une promesse de
contracter, la promesse de vente, passée en la forme authentique, dans
laquelle les parties se sont mises d'accord sur tous les éléments du contrat
(ATF 129 III 264 consid. 3.2.1 ; ATF 118 III 32 consid. 3b ; ATF 103 III 97
consid. 2a). Dans ces circonstances, la promesse de vente permet d’agir
directement en exécution (art. 665 al. 1 CC ; ATF 118 III 32 consid. 3b et
3c ; ATF 103 III 97 consid. 2a).
Selon l'art. 151 CO, le contrat est soumis à une condition
suspensive lorsque l'existence de l'obligation est subordonnée à l'arrivée
d'un événement incertain (al. 1); il ne produit alors d'effets qu'à compter
du moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas manifesté
une intention contraire (al. 2). Selon la teneur même de l'art. 151 al. 1 CO,
l'avènement de la condition doit dépendre d'un événement incertain. Si
les parties font dépendre par exemple la naissance d'un effet juridique

- 28 -
d'un événement futur dont la réalisation est objectivement certaine,
même si l'on ignore quand il se réalisera, il s'agit d'un terme ; dès qu’il
n’est pas absolument certain que l’événement futur se réalisera, il faut
retenir qu’il s’agit d’une condition (« Termin »; cf. Pichonnaz, CR-CO I, n. 1
à 5 ad art. 151 CO pp. 1099-1100 ; TF 4A_601/2009 du 8 février 2010
consid. 3.2.4).
1.3 Il est en outre possible d'assortir le contrat de vente
immobilière - lequel peut être soumis à une condition suspensive (art. 217
al. 1 CO) - d'un droit d'emption, annoté ou non au registre foncier (ATF 129
III 264 consid. 3.2.1 ; ATF 103 III 97 consid. 2b). Ce droit est défini comme
un droit d'acquisition conditionnel subordonné à une condition suspensive
potestative, la déclaration d'exercice du droit, ou levée du droit (ATF 129
III 264 consid. 3.2.1 ; ATF 121 III 210 consid. 3c ; voir aussi ATF 126 III 421
consid. 3a/aa ; Foëx, Le droit d’emption – questions choisies, in :
Guillaume/Pradervand Kernen (éd.), Les droits d’emption, de préemption,
de réméré, 2017, pp. 1-36, spéc. 3). Il s'analyse comme une vente
conditionnelle (ATF 129 III 264 précité ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats
spéciaux, 5e éd. Zurich 2016, no 1012 p. 142 ; Pichonnaz, CR-CO I, n. 19
ad art. 151 CO p. 1104). Il s’ensuit que, dès la naissance du droit, les
parties sont liées par un contrat de vente, soumis à la condition de
l’exercice du droit ; lorsque l’empteur lève l’option en déclarant exercer
son droit, la condition s’accomplit et la vente devient parfaite (Foëx, op.
cit., p. 4 et les références).
Steinauer (T. II, op. cit., no 2388 p. 170) résume ainsi la
position du bénéficiaire du droit d’emption : « 1) il est, à l’égard du
promettant, créancier conditionnel du transfert de propriété de la chose
(acquéreur conditionnel) ; 2) il est, à l’égard du promettant, débiteur
conditionnel du prix de vente, mais cette dette doit être considérée
comme purement formelle (simple dette préconstituée), puisqu’elle
dépend d’une condition dont le débiteur est maître ; 3) il a le droit
formateur de provoquer, par une déclaration unilatérale de volonté
(appelée souvent « levée de l’option ») la réalisation de la condition
potestative et de rendre ainsi la vente parfaite. »

- 29 -
Le pacte d’emption doit contenir tous les éléments essentiels à
la vente immobilière conditionnelle, afin que le contrat puisse être parfait
par la seule déclaration de l’empteur exerçant son droit ; il est soumis à la
forme authentique (art. 216 al. 2 CO) ; dès que l’empteur exerce son droit,
le contrat de vente devient parfait, produisant ses effets (art. 151 al. 2
CO) ; il peut être annoté au registre foncier (art. 959 al. 1 CC et 216a CO) ;
après la levée de l’option, l’empteur ne devient pas propriétaire de
l’immeuble du seul fait de l’exercice de son droit ; il ne dispose que d’une
créance inconditionnelle tendant au transfert de la propriété de
l’immeuble, à savoir d’un titre d’acquisition lui permettant d’exiger du
promettant (ou du propriétaire actuel de l’immeuble si son droit est
annoté) qu’il requière son inscription (constitutive) comme propriétaire au
registre foncier (art. 665 al. 1 et 963 al. 1 CC ; Foëx, op. cit., p. 19 et les
références, notamment à TF 4C.273/2002 du 28 novembre 2002 consid.
2.2) ; en cas de refus, l’empteur peut intenter en justice l’action en
attribution de la propriété (art. 665 al. 1 CC), puis requérir sa propre
inscription (déclarative) au registre foncier (cf. art. 655 al. 2 et 963 al. 2
CC ; Foëx, op. et loc. cit. ; Steinauer, op. cit., nos 2394, pp. 2411 ss ;
Tercier/Bieri/Carron, op. cit., nos 1012 à 1021, pp. 142-144).
1.4 Lorsqu'il procède à l'interprétation du titre, le juge de la
mainlevée provisoire ne peut prendre en compte que les éléments
intrinsèques à ce titre, à l'exclusion des éléments extrinsèques qui
échappent à son pouvoir d'examen (ATF 145 III 20 consid. 4.3.3). Si le sens
ou l'interprétation du titre de mainlevée invoqué est source de doutes ou
si la reconnaissance de dette ne ressort que d'actes concluants, la
mainlevée provisoire doit être refusée. La volonté de payer du poursuivi
ainsi que la détermination avec exactitude du montant qu’il s’engage à
payer doivent ressortir clairement des pièces produites, à défaut de quoi
elles ne peuvent être déterminées que par le juge du fond (TF 5A_65/2020
du 7 juillet 2020 consid. 4.2.4 et les références ; ATF 139 III 297 consid.
2.3).

- 30 -
2. En vertu de l'art. 69 al. 2 ch. 1 LP, le commandement de payer
doit contenir les indications prescrites pour la réquisition de poursuite,
énoncées à l'art. 67 al. 1 LP. Il doit indiquer notamment le titre de la
créance et sa date et, à défaut de titre, la cause de l'obligation (art. 67 al.
1 ch. 4 LP). Le but de ces dispositions légales est de satisfaire à un besoin
de clarté et d'information à l'égard du poursuivi. En d'autres termes, le
poursuivi ne doit pas être obligé de faire opposition au commandement de
payer pour obtenir, dans une procédure de mainlevée subséquente ou
dans une procédure en reconnaissance de dette, les renseignements
nécessaires sur la prétention déduite en poursuite. Selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, toute périphrase relative à la cause de la créance, qui
permet au poursuivi, conjointement avec les autres indications figurant sur
le commandement de payer, de reconnaître la somme déduite en
poursuite, suffit (ATF 141 III 173 consid. 2.2.2 ; TF 5A_413/2011 du 22
juillet 2011 consid. 2 in fine ; TF 5A_169/2009 du 3 novembre 2009 consid.
2.1 ; Gilliéron, op. cit., n. 77 ad art. 67 LP p. 1036 ; Kofmel Ehrenzeller,
Basler Kommentar SchKG I, n. 43 ad art. 67 SchKG p. 483 ; Ruedin, in :
Dallèves/Foëx/Jeandin (éd.), Commentaire romand, Poursuite et faillite, n.
9 ad art. 69 LP p. 296). Lorsque la cause de la créance est reconnaissable
par le poursuivi en raison de l'ensemble des rapports étroits qu'il connaît,
il suffit que la cause de la créance soit exprimée succinctement en vertu
du principe de la bonne foi, qui doit aussi être observé dans le droit de
l'exécution forcée (TF 5A_936/2019 du 7 décembre 2020 consid. 4.2 ; TF
5A.586/2008 du 22 octobre 2008 ; TF 5P.205/2004 du 20 août 2004 ; ATF
121 III 18 consid. 2b, JdT 1997 II 95).
Application au cas d’espèce :
1.
1.1 Les parties ont passé le 17 décembre 2018 un acte intitulé «
Vente à terme – pacte d’emption». A sa lecture, on constate qu’il y a deux
actes qui ne portent pas sur la même parcelle.

- 31 -
Dans la première partie de l’acte intitulé « VENTE », les époux
F.________ déclaraient vendre à P.________SA la parcelle no 3[...] du registre
foncier de la commune de [...], le transfert devant avoir lieu au jour de
l’exécution de la vente, et le prix étant arrêté à 2'800'000 francs. Dans la
seconde partie de l’acte intitulé « EMPTION », les époux précités
accordaient un droit d’emption à P.________SA sur la parcelle no 1[...] du
registre foncier de la commune de [...], soit une autre parcelle que celle
couverte par la vente précitée. Ce droit était accordé pour une durée
expirant le 28 juin 2019, et devait être annoté. Le chiffre 9 de cette partie
de l’acte intitulé « Modalités d’exercice » prévoyait que le droit d’emption
pourrait être exercé en tout temps par son bénéficiaire moyennant un
préavis de 30 jours envoyé par lettre recommandée aux propriétaires,
qu’à réception de dite lettre, les propriétaires seraient tenus de signer la
réquisition de transfert et que le prix de vente prévu au chiffre 10 ci-
dessous devrait avoir été payé par le bénéficiaire, en totalité, sur le
compte de consignation du notaire ; quant à la réquisition de transfert
immobilier, elle aurait lieu en l’étude du notaire. Le chiffre 10 intitulé
« Prix de vente » avait la teneur suivante : « Les parties déclarent que le
prix de vente convenu entre elles est fixé à CINQ MILLIONS NEUF CENTS
MILLE FRANCS (CHF 5'900'000.--). Le prix de vente définitif sera
entièrement payé le jour de la signature de la réquisition de transfert
immobilier ».
Dans une troisième partie de l’acte intitulée « FRAIS ET
IMPÔTS », il était prévu, pour la vente, que l’acheteur verserait au notaire
une provision de 140'000 fr. correspondant au 5 % du prix de vente au
plus tard le jour de l’exécution de l’acte, pour garantir les frais à sa charge
(frais de l’acte et droits de mutation) et, pour le pacte d’emption, que si
P.________SA exerçait son droit d’emption, elle devrait verser au jour de la
signature de la réquisition de transfert immobilier au plus tard, pour être
consignée sous la responsabilité du notaire, une provision de 236'000
francs correspondant au 4% du prix de vente.
Par acte signé par son administrateur le 3 mai 2019,
P.________SA a déclaré exercer son droit d’emption sur la parcelle no 1[...]

- 32 -
de la commune de [...] propriété des époux F.________ pour le prix de
5'900'000 francs. Le notaire a convoqué les parties à une séance de
signature de la réquisition de transfert pour le mardi 11 juin 2019. Le 21
novembre 2019, le notaire a dressé un constat de carence aux termes
duquel il a constaté que l’acheteur avait déclaré exercer son droit
d’emption portant sur l’immeuble 1[...] par courrier recommandé adressé
au vendeur que ceux-ci ont réceptionné le 10 mai 2019, qu’ « Au vu de
cette date, le transfert de propriété et le paiement de l’intégralité du prix
de vente et de la provision pour frais d’achat devaient intervenir dans les
30 jours », que les 9 et 10 juin 2019 n’étant pas des jours ouvrés, il a
convoqué les parties à une séance devant avoir lieu le 11 juin 2019, que
l’administrateur de P.________SA a refusé d’assister à cette séance, qu’il a
exposé les motifs de son refus dans un courriel du même jour, que
l’acheteur n’avait versé à cette date ni le prix de vente de 5'900'000 fr. –
lequel « Conformément au chapitre II, chiffre 10, du pacte d’emption, (ce
prix) était payable au jour de la signature de la réquisition de transfert
immobilier » (ch. 4), ni la provision pour frais d’achat de 236'000 francs,
que ces montants auraient dû être virés « valeur 11 juin 2019 au plus
tard », qu’ « En conséquence, l’acte d’exécution du transfert de propriété
n’a pas été instrumenté », qu’un délai de grâce au 15 juillet 2019 avait été
accordé à l’acheteur par les vendeurs par courrier du 1er juillet 2019, et
qu’au terme de celui-ci et à la date du constat les montants précités
n’avaient pas été versés et qu’une réquisition de poursuite avait été
déposée le 25 juillet 2019.
Par réquisition de poursuite du 25 juillet 2019, les époux
F.________ ont réclamé le paiement de 5'900'000 fr. avec intérêt à 5 % l’an
dès le 12 juin 2019, et de 236'000 fr. sans intérêt, plus frais et accessoires
légaux, en indiquant comme titres et causes – pour les deux montants,
considérés comme une seule créance - ce qui suit :
« Prix de vente de la parcelle 1[...] de [...] et provision sur les frais d’acquisition
selon pacte d’emption du 17 décembre 2018, déclaration d’exercice du droit
d’emption reçue le 10 mai 2019 et convocation du 15 mai 2019 à la signature de
la réquisition de vente prévue pour le 11 juin 2019 »

- 33 -
Par commandement de payer notifié le 12 septembre 2019, les
époux F.________ ont réclamé le paiement de 5'900'000 fr. avec intérêt à 5
% l’an dès le 12 juin 2019, et de 236'000 fr. sans intérêt, en indiquant
comme cause ce qui suit :
« 1 Prix de vente de la parcelle 1[...] de [...] et provision sur les frais
d’acquisition selon pacte d’emption du 17 décembre 2018, déclaration d’exercice
du droit d’emption reçue le 10 mai 2019 et convocation du 15 mai 2019 à la
signature de la réquisition de vente prévue pour le 11 juin 2019.
2 Frais et accessoires légaux »
Par requête du 27 novembre 2019, les poursuivants ont requis
la levée de l’opposition formée par la poursuivie, avec suite de frais et
dépens.
1.2 Par prononcé du 27 janvier 2020, dont les motifs ont été
notifiés aux parties le 18 février 2020, le juge de paix a rejeté la requête
de mainlevée (I), arrêté à 2'000 fr. les frais judiciaires (II), mis ces frais à la
charge des poursuivants, solidairement entre eux (III) et dit qu’ils
verseraient, solidairement entre eux, 1'260 fr. à la poursuivie à titre de
défraiement de son conseil (IV). Le premier juge a considéré qu’il n’était
pas contesté que le pacte d’emption était valable car passé en la forme
authentique, qu’il refermait tous les éléments essentiels du contrat de
vente et que la poursuivie avait déclaré exercer son droit d’emption, de
sorte que la vente de l’immeuble no 1[...] de la commune de [...] par les
poursuivants à la poursuivie pour le prix de 5'900'000 fr. était parfaite. Il a
relevé qu’il n’était pas non plus contesté que la poursuivie n’avait pas
versé le prix de vente et que, régulièrement convoquée par le notaire, elle
avait refusé de participer à la séance de signature de la réquisition de
transfert. Il a considéré, toutefois, que le pacte d’emption prévoyait que le
prix était payable le jour de la signature de la réquisition de transfert au
registre foncier, soit simultanément à cette opération. Il en a déduit que
l’acte d’exécution du transfert n’ayant pas pu être instrumenté, la créance
en paiement du prix de vente n’était pas exigible ; constatant que le pacte
d’emption ne prévoyait pas de peine conventionnelle en cas d’inexécution

- 34 -
du contrat, il en a conclu, au vu de ce qui précédait, que les poursuivants
devaient agir sur le fond en exécution du contrat de vente. Il a relevé
également, en se fondant sur Steinauer, qu’accorder la mainlevée de
l’opposition reviendrait à considérer que les poursuivants étaient fondés à
encaisser le prix de vente tout en restant propriétaire de l’immeuble –
étant précisé que le titre d’acquisition – le pacte d’emption - ne conférait
qu’un droit personnel tendant au transfert de propriété et que jusqu’à
l’inscription de ce transfert l’aliénateur conservait le pouvoir de disposer
de l’immeuble. Au demeurant, il a observé que, de toute manière, le pacte
d’emption prévoyait que le prix de vente était payable en mains du
notaire et non en main des poursuivants. Pour tous ces motifs, il a rejeté la
requête de mainlevée.
1.3 A l’appui de leur recours, les recourants soutiennent que le
pacte d’emption leur donnait le droit d’encaisser le prix de vente avant
l’inscription du transfert au registre foncier (consid. 2c, p. 3) ; ils invoquent
que les termes « devra avoir été payé (…) sur le compte de consignation
du notaire » indiquent que la réquisition de transfert n’aurait eu lieu
qu’après le versement du prix (consid. 2d), et que de toute manière,
même si le prix avait été payé et la réquisition de transfert déposée, la
propriété de l’immeuble n’aurait pas été immédiatement transférée au
registre foncier, de sorte « qu’il y aurait de toute façon eu une brève
période durant laquelle les poursuivants auraient bien encaissé le prix de
vente tout en restant propriétaire de l’immeuble » (consid. 2e) ; ils
ajoutent que le droit d’emption a été annoté, et que le transfert de
possession pouvait avoir lieu le 11 juin 2019, si bien que l’intimée ne
risquait pas de se trouver sans contre-prestation (consid. 2e i.f.). Ils
relèvent au surplus que le notaire n’était pas créancier de l’intimée, et que
le fait que les montants litigieux devaient être payés sur son compte de
consignation n’avait pas d’incidence sur le fait qu’ils étaient titulaires de la
créance en paiement du prix. Le prix étant payable avant la livraison, au
sens des art. 184 al. 2 ou 213 al. 1 CO, ils en concluent que les pièces
qu’ils ont produites sont des titres à la mainlevée provisoire pour le
paiement du prix de vente. Ils invoquent par ailleurs un arrêt du Tribunal
fédéral rendu en matière de droit de préemption (consid. 4c). Enfin, ils se

- 35 -
demandent si l’acte de vente est également un titre à la mainlevée pour le
montant de 236'000 francs qui constitue une provision sur le prix de vente
précité ; même si, selon eux, on comprend de l’acte de vente que ce
montant doit couvrir des frais qui seront en principe à la charge de
l’intimée elle-même (droit de mutation, ainsi que les frais d’acte et
d’inscription), cet acte comprend bien un engagement de payer ledit
« montant à une échéance déterminable qui s’est révélée tomber le 11
juin 2019 » et il n’est pas certain qu’à leur défaut le notaire « soit fondé à
agir en recouvrement de la provision stipulée » (consid. 5).
1.4
1.4.1 En l’espèce, comme le relève à juste titre le premier juge, il
n’est pas contesté que le pacte d’emption signé par les parties le 17
décembre 2018 contenait tous les éléments essentiels à la vente
immobilière à terme conditionnelle de la parcelle no 1[...] du registre
foncier de la commune de [...] pour le prix de 5'900'000 fr., le terme de
l’exercice du droit d’emption étant fixé au 28 juin 2019, ni que ce contrat
de vente est devenu parfait par la déclaration d’exercice du droit
d’emption de l’intimée, datée du 3 mai et réceptionnée par les recourants
le 10 mai 2019.
1.4.2 C’est à tort que les recourants soutiennent qu’il ressortirait de
l’acte notarié que l’intimée devait exécuter sa prestation en premier,
c’est-à-dire que l’obligation de payer le prix devait être exécutée avant
celle de signer la réquisition de transfert. Il ressort en effet
indubitablement du pacte d’emption et du constat de carence que
l’exécution de ces deux obligations devait avoir lieu simultanément, le
même jour, le 11 juin 2019, en l’étude du notaire. Cela ressort des
passages suivants du pacte d’emption : « Au jour de la signature de la
réquisition de transfert, le prix de vente (…) devra avoir été payé par le
bénéficiaire, en totalité, sur le compte de consignation du notaire. La
signature de la réquisition de transfert immobilier aura lieu en l’étude du
notaire (…) », et « Le prix de vente définitif sera entièrement payé le jour
de la réquisition de transfert immobilier ». L’acte d’emption prévoit même
une clause qui pourrait laisser entendre que c’est la signature de la

- 36 -
réquisition de transfert qui serait indépendante de toute contre-prestation
(« A réception de dite lettre (i.e. de la levée du droit), les propriétaires
seront tenus de signer la réquisition de transfert immobilier à l’échéance
du délai de 30 jours susmentionné »). Toutefois, cette clause doit être lue
en relation avec celles qui suivent, qui prévoient le caractère trait pour
trait des deux prestations en cause. Quant au constat de carence, qui fait
foi de ce qu’il constate (art. 9 CC), il en ressort également que le notaire
considérait que le paiement du prix et le transfert de propriété (sic : soit
non seulement la réquisition de transfert) devaient avoir lieu trait pour
trait (cf. « Au vu de cette date, le transfert de propriété et le paiement de
l’intégralité du prix de vente et de la provision pour frais d’achat devaient
intervenir dans les 30 jours »), et que le prix pouvait être payé le 11 juin
2019 (« Conformément au chapitre II, chiffre 10, du pacte d’emption, (ce
prix) était payable au jour de la signature de la réquisition de transfert
immobilier » ; il était payable « valeur 11 juin 2019 au plus tard »).
Quant au montant de 236'000 fr., les recourants ne
soutiennent pas que son paiement devait intervenir avant la passation de
l’acte prévue le 11 juin 2019. A raison, dès lors que, à l’instar du prix de
vente, il ressort du texte de l’acte que ce montant était payable « pour le
jour de la réquisition de transfert immobilier, pour être consigné sous la
responsabilité du notaire ».
Dans ces conditions, les prestations en cause devaient être
exécutées trait pour trait, le lieu de l’exécution au sens de l’art. 74 CO
étant l’étude du notaire et le terme stipulé au sens de l’art. 75 CO étant le
11 juin 2019 (sur l’exécution trait pour trait, cf. en outre Schraner, op. cit.,
n. 103 ad art. 82 OR p. 236). Il s’ensuit que les recourants échouent, alors
que le fardeau de cette preuve leur incombait en tant que créanciers, à
prouver que l’intimée devait prester en premier. Par conséquent, la
jurisprudence constante que le Tribunal fédéral a rendue en matière de
mainlevée provisoire et de contrats bilatéraux doit s’appliquer.
1.4.3

- 37 -
1.4.3.1 Pour que le pacte d’emption vaille reconnaissance de dette
pour le montant du prix de vente il faudrait, selon cette jurisprudence (cf.
Principes juridiques consid 1.1), que les recourants poursuivants « aient
rempli ou garanti les obligations légales ou contractuelles exigibles avant
le paiement dont ils requièrent le recouvrement ». Or, leur obligation était,
d’après le pacte d’emption, de signer la réquisition de transfert ce qui
aurait entraîné – ce qui ne dépend pas d’eux - l’inscription au grand livre
et, partant, le transfert de propriété. Cette obligation n’a pas été remplie.
Il ne ressort pas non plus des pièces au dossier que cette obligation aurait
d’une quelconque manière été garantie avant le dépôt de la réquisition de
poursuite.
Certes, l’arrêt considère que les recourants, du fait qu’ils se
sont présentés à la séance devant le notaire du 11 juin 2019, ont émis une
« offre d’exécuter effective » (consid. Va), p. 10), ou « que le transfert de
propriété (…) a fait l’objet d’une offre réelle » (consid. Vb), p. 11).
Cette analyse procède à mon sens d’une mauvaise
compréhension de l’art. 82 CO, disposition qui sous-tend la jurisprudence
du Tribunal fédéral. L’ « offre d’exécuter sa propre obligation », au sens de
l’art. 82 CO, ne suppose en principe pas seulement une offre verbale
(« Verbaloblation »), à savoir une déclaration de tenir la chose à
disposition, mais une offre réelle (« Realoblation »), et cette offre réelle
implique une consignation en cas de vente mobilière. Toutefois, pour les
motifs exposés plus haut (cf. Principes juridiques consid. 1.1 i.f.), en
matière de vente immobilière, une offre réelle sous forme de consignation
au sens de l’art. 92 CO ou sous une autre forme – en particulier un
transfert de possession, par la remise des clés à un tiers - n’est pas
possible, respectivement pas suffisante. En particulier, l’équivalent en
matière immobilière de la consignation n’existe pas.
Au vu de ce qui précède, comme l’a relevé à juste titre le
premier juge, les recourants n’ont pas établi ou rendu vraisemblable qu’ils
avaient rempli ou garanti leur propre obligation de requérir l’inscription du
transfert au registre foncier. Partant, l’obligation de payer le prix de vente

- 38 -
de 5'900'000 fr. et la provision de 236'000 francs n’était pas exigible à la
date de la réquisition de poursuite.
1.4.3.2 A cela s’ajoute qu’il est douteux que, pour le second montant
en poursuite de 236'000 fr., la mention de la cause « Frais et accessoires
légaux » sur le commandement de payer - qui résulte d’une
retranscription erronée de la réquisition de poursuite, qui aurait dû faire
l’objet d’une plainte au sens de l’art. 17 LP - soit suffisamment précise, ne
contenant aucune indication d’un titre ou de la date d’un titre ; en
particulier, cette cause ne se réfère pas à l’un des actes notariés passés le
17 décembre 2018. S’il est vrai qu’un créancier peut faire valoir plusieurs
créances à l’encontre d’un débiteur dans un seul commandement de
payer, le formalisme qui règne en matière de poursuite paraît exclure, en
cas de cause imprécise, de se baser sur le titre ou la cause mentionnée
pour une autre créance. Il est vrai qu’en l’espèce ce moyen n’a pas été
soulevé, en particulier par l’intimée. Dans la mesure où la requête de
mainlevée doit de toute manière, s’agissant de ce montant, être rejetée
pour d’autres motifs (cf. supra consid. 1.4.3.1 et infra consid. 2), il n’est
pas nécessaire d’examiner cette question, en particulier en lien avec le
principe de la bonne foi.
2.
2.1 En outre, comme le premier juge le relève également à juste
titre, le prix de vente et la provision n’étaient pas payables en mains des
recourants, mais du notaire instrumentateur, sur son compte de
consignation.
2.2 L’arrêt objecte que les clauses en question, qui prévoyaient le
paiement sur le compte de consignation du notaire, ne « signifie(nt) en
rien que les recourants ne disposeraient pas d’un titre à la mainlevée. Des
réserves qui portent uniquement sur les modalités de paiement ne font en
effet pas obstacle à la mainlevée » (consid. Vb), p. 11).

- 39 -
2.3 Ce faisant, l’arrêt méconnaît le texte clair du pacte d’emption,
dont il ressort que les parties et l’officier public ont conclu (au cas où les
montants en cause peuvent être qualifiées de choses) une forme
particulière de contrat de dépôt (cf. art. 472 ss CO), à savoir un contrat de
consignation, par lequel l’intimée (consignante) devait remettre des
valeurs déterminées au notaire (consignataire), en faveur des recourants
(les tiers bénéficiaires), le notaire s’engageant à les conserver jusqu’à ce
que les recourants soient autorisés à les lui réclamer (cf. sur ce contrat,
Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, no 6005 p. 889).
Plus particulièrement, la consignation devait avoir lieu à titre d’exécution ;
autrement dit, en les versant sur le compte de consignation du notaire,
l’intimée était réputée exécuter son obligation de payer le prix et la
provision aux recourants (Tercier et alii, op. cit., no 6010 p. 889). Si les
montants en cause n’étaient pas des choses individualisées – ce qui est en
principe le cas de montants versés sur un compte bancaire -, la question
se pose de savoir si les parties et le notaire ne s’étaient pas plutôt
convenus d’une assignation au sens des art. 466 ss CO, au terme de
laquelle l’intimée (assignante) avait autorisé le notaire (assigné) à
remettre pour son compte en faveur des recourants (assignataires) les
deux sommes d’argent en cause, sommes que les recourants
(assignataires) avaient été autorisés par la même intimée (assignante) à
recevoir par le notaire (cf. au sujet d’un notaire : ATF 113 II 522 consid. 5 ;
ATF 121 III 109 consid. 2 ; TF 4C.183/2002 du 8 novembre 2002 consid. 2 ;
Tercier et alii, op. cit., nos 5532-5538, p. 814 s. et les références), voire
une désignation d’un domicile de paiement au sens de l’art. 74 CO,
l’intimée ne pouvant se libérer de sa dette envers les recourants qu’en
exécutant les versements auprès du notaire, à charge cependant pour
celui-ci de les reverser aux recourants.
Quelle que soit la qualification juridique des obligations du
notaire en relation avec les montants devant être payés par l’intimée
(dépôt, assignation, domiciliation de paiement), qui échappent à la
compétence du juge de la mainlevée provisoire au vu de leur complexité,
il faut relever qu’elles ne consistaient pas seulement à réceptionner lesdits
montants, mais aussi à les garder consignés jusqu’à la date du 11 juin

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2019, d’une part, puis à procéder aux opérations prévues par la troisième
partie de l’acte, d’autre part. Ce n’est donc que le solde – d’un montant
inconnu - que le notaire aurait reversé aux recourants ainsi qu’à l’intimée.
Il s’ensuit qu’outre le fait que le contrat bilatéral en cause ne constitue pas
un titre à la mainlevée provisoire pour les motifs exposés ci-dessus, ce
contrat ne prévoit de toute manière pas que les recourants ont un droit de
réclamer directement à l’intimée les montants en question, d’une part, ni
ne prévoit exactement le montant final que devra leur reverser le notaire
une fois l’affaire terminée, pour reprendre les termes de l’art. 44 de la loi
vaudoise du 29 juin 2004 sur le notariat, ce montant n’étant à ce stade
pas déterminé ni déterminable, d’autre part.
Quant à la référence de l’arrêt à la jurisprudence sur les
modalités de paiement (consid. Vb), p. 11), on ne voit pas en quoi elle
serait pertinente en l’espèce. Selon le Tribunal fédéral, en effet, il y a lieu
de distinguer entre la reconnaissance de dette conditionnelle, qui ne
permet au créancier d'obtenir la mainlevée de l'opposition que s'il prouve
par titre que la condition est réalisée ou est devenue sans objet, et la
reconnaissance de dette avec modalité de
paiement (« Zahlungsmodalität »), par laquelle le débiteur indique
comment il envisage de rembourser la dette (par ex. par compensation) et
qui vaut reconnaissance de dette pure et simple au sens de l'art. 82 LP (cf.
par ex. TF 5A_105/2019 du 7 août 2019 consid. 3.3.3 et les arrêts cités ;
TF 5A_650/2018 du 3 décembre 2018 consid. 3.2). En l’occurrence, les
clauses prévoyant que le prix et la provision seront versés sur le compte
de consignation du notaire ne sont pas des déclarations unilatérales de
l’intimée sur la manière dont elle envisageait de s’acquitter des montants
en cause, mais bien des clauses contractuelles tripartites, adoptées par les
deux parties au contrat ainsi que par le notaire instrumentateur qui était
leur mandataire.
Au surplus, le raisonnement de l’arrêt relatif aux deux
montants en poursuite est contradictoire. En effet, l’arrêt refuse de
prendre en considération le fait que les deux montants devaient être
versés par l’intimée sur le compte de consignation du notaire et plus

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généralement le rôle que celui-ci avait selon le contrat, mais tient compte
d’une prétendue affectation par le notaire de la provision de 236'000 fr.,
en considérant que celle-ci ne sera finalement pas destinée aux
recourants (cf. consid. Vd)bb)).
Au vu de ce qui précède, la mainlevée provisoire doit
également être refusée pour le motif que les deux montants en poursuite
devaient être payés en mains du notaire, sur son compte de consignation,
et non directement aux recourants.
3. Enfin, les recourants invoquent un arrêt du Tribunal fédéral
non publié (TF 5A_365/2007). Or, cet arrêt concerne un droit de
préemption et non un droit d’emption, et il n’en ressort pas que la
question de l’art. 82 CO avait été soulevée, étant précisé que la
jurisprudence du Tribunal fédéral sur l’exception d’inexécution a évolué, et
qu’à l’époque, elle n’analysait pas la fourniture de sa prestation par le
créancier comme une exigence mise à l’admission d’un contrat bilatéral
parfait comme titre à la mainlevée provisoire mais plutôt comme
ressortissant d’un moyen libératoire au sens de l’art. 82 al. 2 LP (pour un
résumé de l’évolution de la jurisprudence cf. ATF 145 III 20 consid. 4.3.1).
4. En conclusion, je suis d’avis que le recours aurait dû être
entièrement rejeté et que le prononcé attaqué aurait dû être pleinement
confirmé. Pour le second montant en poursuite, le rejet du recours devrait
avoir lieu par substitution de motifs.
Fabienne Byrde