vd_gerichte · XC07.017119 · 2008-11-05 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
534/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 21 octobre 2009
______________________
Présidence de M. F. MEYLAN, vice-président
Juges : MM. Giroud et Creux
Greffière : Mme Rossi
*****
Art. 257f al. 3, 271a al. 1 let. e et al. 2 CO; 452 CPC; 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par A.K.________, à Lausanne,
B.K.________, à Nyon, et P.________, à Lausanne, défendeurs, contre le
jugement rendu le 5 novembre 2008 par le Tribunal des baux du canton
de Vaud dans la cause divisant les recourants d’avec N.________ et
Z.________, toutes deux à Lausanne, demanderesses.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
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En fait :
A. Par jugement du 5 novembre 2008, dont la motivation a été
notifiée aux parties le 7 avril 2009, le Tribunal des baux du canton de
Vaud a annulé les résiliations ordinaires de bail adressées le 16 janvier
2007 par les défendeurs A.K.________, B.K.________ et P.________ aux
demanderesses N.________ et Z.________, avec effet au 30 septembre 2007,
relatives à l'appartement de 4 pièces au 5ème étage de l'immeuble sis [...],
à Lausanne (I), déclaré nulles les résiliations extraordinaires de bail
adressées le 13 décembre 2007 par les défendeurs aux demanderesses,
avec effet au 25 mars 2008, concernant l'appartement susmentionné (II),
rendu le jugement sans frais ni dépens (III) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions, dans la mesure où elles étaient recevables (IV).
L'état de fait de ce jugement, complété par les pièces du
dossier (art. 452 CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966;
RSV 270.11]), retient notamment les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer du 1er octobre 1985, la société [...] a
remis en location à Z.________ un appartement de 4 pièces situé au 5ème
étage de l'immeuble sis [...], à Lausanne. Conclu pour durer initialement
du 1er novembre 1985 au 30 avril 1986, le bail devait se renouveler
tacitement pour six mois, sauf avis de résiliation donné par l'une des
parties trois mois avant la prochaine échéance et ainsi de suite de six mois
en six mois. Le loyer mensuel a été fixé à 1'150 fr., acompte de chauffage
et d'eau chaude par 100 fr. inclus, loyer augmenté dès le 1er octobre 1991
à 1'350 fr. charges comprises selon formule officielle du 29 avril 1991.
A.K.________, B.K.________ et P.________ sont devenus
propriétaires communs du bien-fonds no [...] du Registre foncier de
Lausanne, sis [...], sur lequel est construit l'immeuble où se trouve
l'appartement susmentionné.

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Par avenant du 6 février 2003, les droits et obligations du
contrat de bail précité ont été transférés, avec effet au 1er avril 2003, à
Z.________ et N.________, colocataires.
Le 6 février 2006, l'ASLOCA-Lausanne, agissant au nom de
R.________ et H.________, a adressé à M. V.________ du service de chauffage
de la gérance en charge de l'immeuble sis [...], un courrier concernant le
décompte de chauffage et d'eau chaude 2004-2005, dont le contenu était
le suivant:
«(…) après vérification du décompte susmentionné, nous vous
transmettons les informations suivantes:
• Electricité chauffage: ces frais sont très élevés pour 28
unités locatives. D'après les directives en la matière, ces
frais devraient se monter à environ CHF 800.-. Comment
justifiez-vous la différence?
• Entretien du brûleur: pourquoi y a-t-il apparemment quatre
brûleurs pour deux entrées d'immeuble différentes?
• Détartrage boilers: la facture de [...] pour un montant de
CHF 22'980.- ne concerne pas l'entretien courant et ne peut
par conséquent pas être comptabilisée dans les décomptes
de chauffage, même amortie sur 10 ans. Ces frais doivent
être répercutés dans les charges d'exploitation.
• Traitement de l'eau: seules les factures liées au traitement
de l'eau chaude peuvent être comptabilisées. Les factures
produites ne concernent apparemment pas toutes l'eau
chaude.
• Les frais de combustibles sont élevés. Nous vous prions de
nous transmettre le nombre de KWh consommés, afin

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d'établir un calcul d'indice de dépende (sic) d'énergie. Quel
est par ailleurs le volume global?
En l'état, le décompte est contesté et les locataires
suspendent le paiement du supplément réclamé (…)».
Le 17 mars 2006, l'ASLOCA a indiqué à M. V.________ qu'elle
était également consultée par N.________ et que le contenu de la lettre du
6 février 2006 s'appliquait également à cette locataire. Elle a ajouté que
les appartements étaient surchauffés et apparemment chauffés même en
été, que les radiateurs n'avaient pas de thermostats et que les fenêtres
fermaient mal, entraînant une déperdition énergétique indiscutable. Il était
mentionné que les décomptes des locataires concernées étaient contestés
et que celles-ci suspendaient le paiement des suppléments réclamés.
Le 4 septembre 2006, l'ASLOCA a adressé à M. V.________ le
courrier suivant concernant le décompte de chauffage et d'eau chaude
2004-2005 de N.________ et Z.________:
« (…) Pour faire suite à notre entretien téléphonique de ce
jour, je vous confirme que nous acceptons le règlement du
litige concernant le décompte susmentionné de la même
manière que pour les dossiers de Mme R.________ et Mme
H.________, à savoir la prise en charge par le propriétaire de la
moitié du supplément réclamé aux locataires. Ainsi, la moitié
du supplément de CHF 675.55 réclamé à Mesdames N.________
et Z.________ sera pris en charge par le propriétaire. Les
locataires paieront par conséquent CHF 337.75 à titre de
supplément pour le décompte susmentionné (…). Ce
règlement du litige fait suite à notre lettre du 6 février 2006
mentionnant différents points contestés et problèmes dans ce
décompte, notamment les problèmes de chaufferie qui
constituent un défaut de la chose louée dont les locataires
n'ont pas à subir les conséquences financières (…)».

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Le 12 janvier 2007, l'ASLOCA a fait part à M. V.________ des
remarques formulées par Z.________ et N.________ quant au décompte de
chauffage et d'eau chaude 2005-2006, portant notamment sur les frais
d'électricité du chauffage, le détartrage du boiler, la vétusté de la
chaudière et les coefficients de répartition pour l'eau chaude et le
chauffage. Il était mentionné que dit décompte était contesté et que les
locataires suspendaient le paiement du supplément réclamé.
Par formules officielles du 16 janvier 2007, les propriétaires,
agissant par le service technique de la gérance, ont résilié le contrat de
bail, avec effet au 30 septembre 2007.
Les bailleurs ont allégué en procédure que la gérance avait
reçu le courrier de l'ASLOCA du 12 janvier 2007 le 17 janvier 2007,
postérieurement à la résiliation.
Par décision du 7 mai 2007, la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après: la commission
de conciliation) a notamment dit que les résiliations de bail avaient été
valablement données et que le bail était prolongé de manière ultime et
définitive jusqu'au 1er juillet 2009.
Par requête du 5 juin 2007, N.________ et Z.________ ont ouvert
action contre A.K.________, B.K.________ et P.________ auprès du Tribunal
des baux du canton de Vaud, concluant, sous suite de frais et dépens,
principalement à l'annulation du congé qui leur avait été signifié le 16
janvier 2007 et, subsidiairement, à la prolongation du contrat de bail liant
les parties pour une durée de quatre ans, soit jusqu'au 31 octobre 2011.
Le 15 octobre 2007, les défendeurs ont notamment conclu au
rejet des conclusions prises par les locataires.
Par courrier du 25 octobre 2007, le conseil des propriétaires a
indiqué au mandataire des locataires que la gérance avait incidemment eu
connaissance du fait que N.________ faisait une exploitation commerciale

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des locaux loués destinés à l'habitation, ayant domicilié à cette adresse la
société C.________ Sàrl dont le but social est la prestation de tout service et
conseil technique, la fourniture de matériel dans le domaine graphique, la
traduction de textes et interprétation simultanée, ainsi que l'assistance en
matière de relations publiques. Il a ajouté que l'occupation des lieux par
cette société était une sous-location, à laquelle les propriétaires
s'opposaient. Il a invité la locataire à cesser avec effet immédiat son
activité commerciale, faute de quoi ses mandants seraient contraints de
résilier le bail.
Le 5 novembre 2007, l'avocat des locataires a notamment
précisé au conseil adverse que N.________ était l'unique employée de la
société en cause, qui était la forme juridique choisie par sa cliente pour
exercer son activité professionnelle de traductrice indépendante. Il a
estimé que l'on ne pouvait à son sens pas parler de sous-location dans le
cas d'espèce et demandé de lui confirmer que les propriétaires ne
voyaient pas d'inconvénient à la domiciliation de cette société à l'adresse
des locataires, respectivement de lui indiquer quelles seraient les
objections à cela.
Par lettre du 15 novembre 2007, un ultime délai de cinq jours
a été imparti à la locataire pour cesser toute forme d'activité commerciale
dans les locaux loués et pour domicilier sa société en un autre lieu.
Par formules officielles du 13 décembre 2007, les propriétaires
ont résilié le contrat de bail à loyer, avec effet au 25 mars 2008.
Le 11 janvier 2008, les locataires ont adressé à la commission
de conciliation une requête tendant à ce que les résiliations de bail du 13
décembre 2007 soient déclarées nulles, respectivement annulées.
Le 30 janvier 2008, la Présidente du Tribunal des baux a
informé les parties qu'elle suspendait la cause jusqu'à la connaissance de
l'issue de la conciliation préalable pendante devant la commission ensuite
de la requête précitée.

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La séance de conciliation s'est tenue le 7 mai 2008. Z.________
a été représentée par son avocat, qui a produit une procuration.
Par décision du 19 mai 2008, la commission de conciliation a
annulé la résiliation de bail adressée aux locataires le 13 décembre 2007.
Par requête du 19 juin 2008, les propriétaires ont ouvert action
devant le Tribunal des baux, concluant, sous suite de frais et dépens, à ce
qu'il soit notamment dit que «la requête présentée le 11 janvier 2008 par
N.________ et prétendument Z.________ à la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Lausanne est considérée comme
retirée au sens de l'art. 16 al. 1 LPCPL (sic), subsidiairement est
considérée comme irrecevable» et que les résiliations du 13 décembre
2007 sont fondées et valables.
Le 15 juillet 2008, la Présidente du Tribunal des baux a joint
les deux procédures pendantes devant dit tribunal.
Par écriture du 4 septembre 2008, les locataires ont conclu au
rejet des conclusions prises par les propriétaires dans leur requête du 19
juin 2008.
Les parties et un témoin ont été entendus à l'audience du
Tribunal des baux du 5 novembre 2008. N.________ a notamment déclaré
qu'elle effectuait de manière indépendante - et sans avoir d'employés -
des activités de traduction et des mandats ponctuels d'interprète. Elle a
précisé que seules les tâches de traduction étaient effectuées à son
domicile - où elle avait installé un bureau et un ordinateur dans la
chambre à coucher - et que celles-ci n'impliquaient pas la réception de
clients à l'appartement. Elle a indiqué qu'elle avait fondé la société
C.________ Sàrl avec son ex-mari, qui s'occupait des activités de graphisme
et de relations publiques, et qu'à la suite de leur divorce en 2001, elle
avait continué à exercer son activité d'interprète indépendante sous cette
forme juridique, sans avoir requis la rectification de l'inscription au registre

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du commerce. Interpellés sur les éventuels inconvénients majeurs que
pouvait présenter pour eux l'activité de N.________, les défendeurs ont
admis qu'aucun va-et-vient gênant n'avait été dénoncé ni même constaté
dans l'appartement en cause et que la situation ne compliquait pas d'une
autre manière la gestion de l'immeuble.
Lors de cette audience, les parties ont en outre produit des
pièces, notamment une procuration en faveur de l'avocat de Z.________
datée du 7 mai 2008 et comportant le pouvoir de la représenter à
l'audience de la commission de conciliation de ce jour-là «avec tout
pouvoir pour transiger et signer un éventuel procès-verbal de
conciliation».
Il ressort des comptes figurant au dossier que la société
C.________ Sàrl s'est acquittée du montant de 9'000 fr. à titre de loyer pour
2003, et de 5'400 par an en 2004, 2005 et 2006.
En droit, les premiers juges ont considéré que la résiliation
ordinaire du bail signifiée le 16 janvier 2007 aux locataires était
intervenue dans le délai de protection de trois ans prévu aux art. 271a al.
1 let. e et al. 2 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), un
accord concernant le décompte de chauffage et d'eau chaude des années
2004-2005 ayant été trouvé entre les parties en septembre 2006. Les
défendeurs n'ayant pas établi que l'une des hypothèses de l'art. 271a al. 3
CO était réalisée en l'espèce et le motif de rendement insuffisant de la
chose louée invoqué par eux ne faisant pas partie des cas dans lesquels la
présomption de l'art. 271a al. 1 let. a CO peut être renversée, le Tribunal
des baux a annulé les résiliations du 16 janvier 2007. Il a en outre retenu
qu'au vu de la procuration datée du 7 mai 2008, produite à l'audience de
jugement du 5 novembre 2008, Z.________ était valablement représentée
dans le cadre de la procédure relative à la seconde résiliation et l'avait
aussi été à l'audience de conciliation du 7 mai 2008. Les premiers juges
ont également considéré qu'une sous-location effective de tout ou partie
du logement à la société C.________ Sàrl n'avait pas été établie, au motif
notamment que le seul versement d'un loyer ne permettait pas de

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conclure à l'existence d'une telle situation, que N.________ occupait les
locaux avec ses deux enfants et exerçait son activité de traductrice-
interprète indépendante au moyen d'un bureau et d'un ordinateur
également utilisés à des fins privées, situés dans la chambre à coucher de
la mère. Les demanderesses n'ayant pas violé leur devoir de diligence au
sens de l'art. 257f al. 3 CO, le Tribunal des baux a estimé que les
défendeurs n'étaient pas en droit de résilier de manière anticipée le bail et
a par conséquent déclaré nulles les résiliations extraordinaires du 13
décembre 2007. Il a au demeurant considéré que, même si une sous-
location avait dû être retenue, les défendeurs n'auraient pas pu de bonne
foi se prévaloir du risque de sanction encouru par eux au regard de la
LDTR (loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la
rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à
d'autres fins que l'habitation; RSV 840.15) pour justifier la résiliation
anticipée du bail, aucune surface destinée à l'habitation n'ayant en
l'espèce été soustraite au marché locatif - l'affectation des locaux en
cause n'ayant pas été changée - et la loi précitée n'ayant ainsi pas été
violée.
B. Par acte du 16 avril 2009, A.K.________, B.K.________ et
P.________ ont recouru contre ce jugement, concluant, sous suite de frais et
dépens, à ce qu'il soit dit que le congé signifié aux locataires le 16 janvier
2007 est valable (I), que la requête présentée par celles-ci le 11 janvier
2008 à la commission de conciliation est considérée comme retirée au
sens de l'art. 16 al. 1 LPCPL [recte: LPCBL] (loi du 12 mai 1982 fixant la
procédure dans les contestations relatives aux baux à loyer immobiliers et
aux baux à ferme non agricoles; RSV 221.311) (II), que les résiliations de
bail signifiées aux locataires le 13 décembre 2007 sont valables (III) et
qu'ordre est donné à celles-ci de quitter l'appartement en cause au plus
tard dans un délai de dix jours dès l'entrée en vigueur de l'arrêt à
intervenir (IV).

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Dans leur mémoire du 13 juillet 2009, ils ont développé leurs
moyens et confirmé leurs conclusions, à l'exception de la deuxième, qui a
été retirée.
Le 11 septembre 2009, les intimées N.________ et Z.________
ont conclu, sous suite de dépens, au rejet du recours.
Le 23 septembre 2009, les recourants ont déposé des
«déterminations» et derechef confirmé leurs conclusions.
Le 28 septembre 2009, les intimées ont indiqué que le dépôt
de l'écriture précitée n'était pas prévu par le CPC et que si celui-ci devait
être admis, l'égalité des armes imposait de leur impartir un délai pour se
déterminer à leur tour.
Par courrier du 8 octobre 2009, le vice-président de la
Chambre des recours a informé les parties que les «déterminations» du 23
septembre 2009 seraient versées au dossier et imparti aux intimées un
délai au 16 octobre 2009 pour se prononcer sur celles-ci.
Le 16 octobre 2009, les intimées ont déposé leurs
déterminations et confirmé leurs conclusions en rejet du recours.
En d roit :
1. Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC, applicables par renvoi de
l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV
173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les
jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Interjeté en temps utile par des parties qui y ont intérêt, le
recours est recevable en la forme.

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2. En règle générale, le Tribunal cantonal délibère en premier lieu
sur les moyens de nullité (art. 470 al. 1 CPC).
Les recourants concluent subsidiairement à l'annulation du
jugement (acte de recours, p. 2). Ils ne font toutefois valoir aucun moyen
de nullité spécifique à l'appui de leur recours, de sorte que celui-ci doit
être déclaré irrecevable, la cour de céans n'examinant que les moyens de
nullité dûment développés (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile
vaudoise, 3ème éd., 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p. 722).
Il convient dès lors d'examiner le recours en réforme.
3. Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de l'art.
13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux,
sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et a été complété sur la base de celui-ci. Il n'y a pas lieu de
procéder à une instruction complémentaire, la cour de céans étant à
même de statuer en réforme.

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4. a) Les recourants soutiennent que c'est à tort que les premiers
juges ont appliqué l’art. 271a al. 2 CO et annulé le congé signifié le 16
janvier 2007 en raison de l'accord antérieur intervenu entre les parties,
dès lors qu'il s'agissait, selon eux, d'un cas bagatelle.
b) Selon l'art. 271a al. 1 let. e CO, le congé est annulable
lorsqu'il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin
d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du
bail. Cette disposition est également applicable lorsque le locataire peut
prouver par des écrits qu’il s’est entendu avec le bailleur, en dehors d’une
procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire, sur une prétention
relevant du bail (art. 271a al. 2 CO). Dans ce dernier cas, trois conditions
cumulatives doivent être remplies: la prétention pécuniaire en cause doit
être d'une certaine importance et ne pas constituer un cas bagatelle,
l'accord doit être un compromis lors duquel les deux parties ont fait des
concessions - celles du bailleur ne devant à cet égard pas être
insignifiantes - et le locataire doit démontrer par des écrits qu'un tel
arrangement a été trouvé (SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 3ème éd.,
2008, n. 68 ad art. 271a CO, p. 769 s.). Selon Higi, la limite d'un cas
bagatelle peut, pour les prétentions pécuniaires, être fixée à 50 fr., tandis
que certains commentateurs estiment que celle-ci peut l'être à 10% du
loyer, étant à leur avis plus approprié de mettre la prétention en relation
avec le montant du loyer (SVIT, op. cit., n. 69 ad art. 271a CO, p. 770).
c) En l'espèce, le litige hors procédure ayant divisé les parties
en 2006 concernait le décompte de chauffage et d'eau chaude pour les
années 2004 et 2005. Le supplément réclamé aux intimées s'élevait à 675
fr. 55, soit davantage que le 10% du loyer de 1'350 fr., proportion
proposée par une partie de la doctrine et retenue par les recourants. De
plus, le différend ne portait pas seulement sur le calcul de ce qui était dû,
les locataires contestant notamment que certaines factures d’entretien
puissent être comptabilisées au titre de frais de chauffage et d’eau
chaude, ce qui a étendu la portée de l’accord intervenu. En outre, tant les
recourants que les intimées ont fait des concessions d'une importance non
négligeable, l'arrangement trouvé prévoyant que les bailleurs et les

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locataires s'acquitteraient chacun de la moitié du supplément réclamé.
Enfin, les intimées ont produit les correspondances échangées entre
l'ASLOCA et la représentante des recourants, rapportant ainsi la preuve de
l'accord, qui n'est au demeurant pas contesté par les bailleurs. C'est ainsi
avec raison que les premiers juges ont fait application de l'art. 271a al. 2
CO et annulé les résiliations de bail du 16 janvier 2007.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce point.
5. a) Les recourants prétendent également que les intimées ont,
en violation de l’art. 22 RULV (Dispositions paritaires romandes et Règles
et usages locatifs du canton de Vaud), sous-loué l'appartement sans leur
accord préalable, de sorte qu’ils étaient fondés à résilier le bail litigieux de
manière anticipée.
b) La question de savoir si le fait de domicilier sa propre
société de services dans son logement implique nécessairement une sous-
location peut en l'espèce demeurer indécise. En effet, une violation de
l'art. 22 RULV, selon lequel le locataire doit demander le consentement
écrit préalable du bailleur avant de sous-louer tout ou partie de la chose,
n’aurait de toute manière pas justifié un congé extraordinaire, à défaut
pour les recourants de démontrer que le maintien du contrat était pour
eux insupportable au sens de l’art. 257f al. 3 CO, soit que la présence de
la locataire ne pouvait plus raisonnablement être imposée au bailleur ou
aux autres habitants de l'immeuble (Lachat, Commentaire romand, 2003,
n. 10 ad art. 257f CO, p. 1339). Que l’une des intimées effectue des
traductions à domicile à titre indépendant n’est pas apte à troubler
quiconque et rien n'est établi dans ce sens. Les bailleurs ont d'ailleurs
admis qu'aucun va-et-vient gênant n'avait été dénoncé ni même constaté
dans l'appartement en cause et que la situation ne compliquait pas d'une
autre manière la gestion de l'immeuble (jgt, p. 16). Enfin, si l’arrêt invoqué
par les recourants (TF 4A_487/2008 du 10 mars 2009) constate qu’une
sous-location non autorisée est illicite et que la résiliation ordinaire du bail
signifiée par le bailleur consécutivement à un tel comportement n'est pas

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abusive, le Tribunal fédéral n’en déduit toutefois pas que cette illicéité
justifierait en elle-même une résiliation extraordinaire basée sur l'art. 257f
al. 3 CO.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce point également.
6. Au surplus, c'est à juste titre que les recourants ne plaident
plus en deuxième instance que l'exercice de l'activité de l’intimée dans
l'appartement en cause entraînerait une diminution du parc locatif
vaudois, à sanctionner dans le cadre de la LDTR. Les motifs exposés à cet
égard par les premiers juges sont en effet pertinents (jgt, p. 19).
Les recourants n'ont en outre pas confirmé dans leur mémoire
la conclusion II de leur acte de recours tendant à faire constater que la
requête de conciliation du 11 janvier 2008 est considérée comme retirée.
Quoi qu'il en soit, c'est avec raison que les premiers juges ont retenu que
l’intimée Z.________ avait été valablement représentée à l’audience de
conciliation (jgt, pp. 8 et 9). L’art. 16 al. 1 LPCBL, selon lequel le requérant
qui ne se présente pas à l’audience de conciliation est réputé retirer sa
requête, ne trouve ainsi pas application en l'espèce.
7. En conclusion, le recours doit être rejeté et le jugement
confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 1'070 fr. (art. 232 al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre
1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, les intimées ont droit, solidairement
entre elles, à des dépens de deuxième instance, fixés à 1'500 fr., à la
charge des recourants solidairement entre eux.

- 15 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance des recourants sont arrêtés à
1'070 francs (mille septante francs), solidairement entre eux.
IV. Les recourants A.K.________, B.K.________ et P.________,
solidairement entre eux, doivent verser aux intimées
N.________ et Z.________, créancières solidaires, la somme de
1'500 fr. (mille cinq cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire
Le président : La greffière :

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Du 21 octobre 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Jérôme Bénédict (pour A.K.________, B.K.________ et P.________),
- Me Pierre-Louis Imsand (pour N.________ et Z.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 56'700 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux du canton de Vaud.
La greffière :