vd_gerichte · JL10.010229 · 2010-07-13 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
372/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 13 juillet 2010
__________________
Présidence de M. GIROUD, vice-président
Juges : MM. Creux et Krieger
Greffière : Mme Rossi
*****
Art. 9 Cst.; 257d et 261 al. 1 CO; 64 al. 2 et 457 CPC; 23 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par X.________, à Prangins, locataire,
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 29 avril 2010 par la Juge de
paix du district de Nyon dans la cause divisant la recourante d’avec
T.________, domicile élu à Lausanne, bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
808

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 29 avril 2010, notifiée aux parties le 12 mai
2010, la Juge de paix du district de Nyon a ordonné à X.________ de quitter
et rendre libres pour le mardi 1er juin 2010 à midi les locaux occupés dans
l'immeuble sis à Gland, rue [...] (arcade au rez-de-chaussée et place de
parc couverte au 2ème sous-sol, local technique au 2ème sous-sol) (I), dit
qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, elle y serait contrainte
par la force selon les règles des art. 508 ss CPC (Code de procédure civile
du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (II), arrêté les frais et les dépens (III et
IV) et déclaré l'ordonnance immédiatement exécutoire nonobstant recours
(V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du dossier (art.
457 CPC), retient les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer du 16 octobre 2006, C.________,
représentée par la régie R.________, a remis en location à X.________ une
arcade commerciale au rez-de-chaussée, une place de parc couverte au
2ème sous-sol, ainsi qu'un local technique au 2ème sous-sol, dans
l'immeuble sis [...], à Gland. Le loyer, payable à l'avance le premier jour du
mois, a été fixé à 2'800 fr. pour l'arcade, 110 fr. pour la place de parc
couverte et 110 fr. pour le local technique. A cela s'ajoutaient 40 fr. pour
les contributions générales publiques, 50 fr. pour l'acompte de chauffage
et d'eau chaude et 15 fr. pour l'électricité, soit un loyer mensuel brut de
3'125 francs. Un loyer échelonné net a été convenu pour l'arcade
relativement à la période du 16 novembre 2006 au 30 novembre 2011,
savoir 2'600 fr. dès le 16 novembre 2006 (début du bail), 2'650 fr. dès le
1er décembre 2007, 2'700 fr. dès le 1er décembre 2008, 2'750 fr. dès le 1er
décembre 2009 et 2'800 fr. dès le 1er décembre 2010.
Par courrier recommandé du 18 novembre 2009, notifié le
lendemain, la représentante de la bailleresse a mis la locataire en
demeure de s'acquitter du montant de 3'455 fr. 60 correspondant au loyer

- 3 -
impayé du mois de novembre 2009, par 3'025 fr., aux intérêts de retard à
7% dès le 1er novembre 2009, par 10 fr. 60, aux frais de la poursuite
introduite le même jour, par 70 fr., et aux frais d'intervention au sens de
l'art. 106 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), par
350 francs. Cette lettre comportait également la signification qu'à défaut
de paiement dans un délai de trente jours, le bail serait résilié et
l'expulsion requise.
La bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 31 janvier
2010, par formule officielle du 21 décembre 2009, notifiée le lendemain à
la locataire.
Depuis le 30 décembre 2009, T.________ est propriétaire de
l'immeuble dans lequel sont situés les locaux loués.
Le 1er mars 2010, un avis d'inventaire a été adressé à la
locataire par l'Office des poursuites du district de Nyon, sur réquisition
d'U.________ AG (anciennement C.________), représentée par R.________. Il
portait sur le «loyer (fermage) échu» du 1er au 28 février 2010, par 3'025
francs.
Le 25 mars 2010, T.________ a requis du Juge de paix du district
de Nyon l'expulsion de X.________ de l'arcade, de la place de parc couverte
et du local technique en cause.
Les parties ont comparu à l'audience du juge de paix du 29
avril 2010. La locataire a conclu au rejet de la requête d'expulsion,
invoquant le changement de propriétaire qui avait eu lieu le 30 décembre
2009, sans qu'aucun décompte de loyers en retard n'ait été établi au jour
de la vente. Elle a également allégué que l'avis d'inventaire du 1er mars
2010 se référait au loyer du 1er au 28 février 2010 et non à une indemnité
pour occupation illicite due pour cette période, ce qui prouverait que la
propriétaire avait renoncé à la résiliation du bail.

- 4 -
En droit, le premier juge a retenu que la locataire ne s'était pas
acquittée de l'entier de l'arriéré de loyer dans le délai de trente jours
imparti. Il a estimé que le bail était passé à l'acquéreur de l'immeuble -
avec tous les droits et obligations qui lui étaient attachés - et que
l'argument de la locataire tiré du changement de propriétaire n'était pas
fondé, dès lors qu'elle avait reçu la mise en demeure et la résiliation du
bail. Il a également rejeté l'objection de la locataire basée sur l'avis
d'inventaire du 1er mars 2010, celui-ci n'émanant pas de la propriétaire de
l'immeuble mais d'U.________ AG, dont aucune pièce au dossier n'attestait
la qualité de représentante de la propriétaire. Le juge de paix a ainsi
considéré que le congé était valable et que les conditions de l'expulsion
étaient réalisées.
B. Par acte motivé du 20 mai 2010, X.________ a recouru contre
cette ordonnance, concluant, sous suite de dépens des deux instances, à
sa réforme en ce sens que la requête d'expulsion est rejetée. Elle a
également requis l'effet suspensif.
Le Président de la Chambre des recours a accordé l'effet
suspensif au recours, par décision du 27 mai 2010.
L'intimée T.________ n'a pas produit de mémoire dans le délai
imparti. Dans sa lettre du 1er juin 2010, elle a notamment indiqué que les
indemnités d'occupation et/ou loyers courants étaient impayés,
contrairement au moyen invoqué par la recourante.
En d roit :
1. L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours au Tribunal cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière; c)

- 5 -
pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé. Selon l'alinéa 2, il y a également
recours au Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant
aboutir soit à la réforme, soit à l'annulation de la décision attaquée (JT
2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque
la validité du congé a été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO.
En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences du
droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT
2008 III 12 c. 2a; JT 2004 III 79; Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, Lausanne 2008, n. 4 ad art. 23 LPEBL, p. 212 et références).
En l'espèce, la recourante n'a pas contesté le congé devant la
commission de conciliation compétente. Le recours sera donc examiné en
droit sous l'angle restreint de l'arbitraire.
2. Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29
LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la
Chambre des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT 2008
III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion
en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux
pièces du dossier et a été complété sur la base de celui-ci.
3. a) L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce

- 6 -
délai est de trente jours au moins pour les baux d'habitations ou de locaux
commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier les baux d'habitations et de locaux commerciaux, moyennant un
délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
b) En l'espèce, l'ancienne bailleresse C.________ a, par courrier
du 18 novembre 2009, mis la recourante en demeure de s'acquitter du
paiement du loyer du mois de novembre 2009, par 3'025 fr., pour l'arcade,
la place de parc couverte et le local technique. Elle a en outre indiqué qu'à
défaut de paiement dans les trente jours, elle résilierait le bail, ce qu'elle a
fait par formule officielle du 21 décembre 2009, pour le 31 janvier 2010.
Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire
a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard
à l'échéance du délai de garde postal de sept jours (ATF 119 II 147, JT
1994 I 205 c. 2; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 667; SVIT, Das
schweizerische Mietrecht, 3ème éd., 2008, n. 28 ad art. 257d CO, p. 134).
En l'espèce, la lettre du 18 novembre 2009 a été notifiée le lendemain à la
recourante. Faute de paiement dans le délai de trente jours imparti, la
notification - par formule officielle du 21 décembre 2009 - de la résiliation
du bail pour le 31 janvier 2010 respectait les délais de l'art. 257d CO.
4. a) La recourante soutient que le transfert de propriété de
l'immeuble au 30 décembre 2009 n'a impliqué aucun effet rétroactif sur
les impayés, d'autant plus qu'aucun décompte «acheteur-vendeur» n'a été
produit à titre de cession de créance par C.________ à l'intimée.
b/aa) L'art. 261 al. 1 CO, qui est applicable à toutes les formes
de bail (Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 3 ad art. 261-261a CO, p. 623),
constitue un cas de changement légal de partenaire contractuel (Higi, op.
cit., n. 22 ad art. 261-261a CO, p. 629; Tercier/Favre, Les contrats
spéciaux, 4ème éd., 2009, n. 2469, p. 358). Il prévoit que si, après la
conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est
enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail

- 7 -
passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Tel est le cas même si le
bail a déjà été résilié (Higi, op. cit., n. 23 ad art. 261-261a CO, p. 630). La
vente ne rompt pas le bail, de sorte que la légitimation active passe à
l'acquéreur et, en particulier, la titularité des droits matériels dont la
maîtrise est nécessaire pour pouvoir notamment résilier, requérir
l'expulsion, résister à un recours, etc. (CREC I, 18 mars 2008,
no 129; CREC, 15 juillet 2005, no 452; CREC, 23 décembre 2004, no 860;
CREC, 2 septembre 2003, no 706). Lorsqu'un changement de propriétaire
et le changement de parties au contrat qui en résulte de par la loi
intervient alors qu'est pendante une procédure de conciliation ou
judiciaire, ayant pour objet des droits des parties découlant du contrat de
bail, l'acquéreur prend la place du vendeur dans la procédure. L'objet de la
procédure doit être susceptible de déployer des effets postérieurs au
transfert de propriété (Higi, op. cit., n. 23 ad art. 261-261a CO, p. 630;
Lachat, op. cit, p. 688). L'art. 261 al. 1 CO crée un cas de substitution
légale au sens de l'art. 64 al. 2 CPC, dans le cas d'un transfert de propriété
survenu en cours de procédure d'expulsion (CREC, 2 septembre 2003, no
706; CREC, 25 mars 2003,
no 345).
Dès le transfert de propriété, tous les droits et obligations du
bail passent à l'acquéreur, qui devient bailleur à la place du vendeur et
peut exiger du locataire le loyer et l'exécution de toutes ses autres
obligations contractuelles ou légales (SVIT, op. cit., n. 9 ad art. 261-261a
CO, p. 344; Higi, op. cit., n. 22 ad art. 261-261a CO, p. 629). Le transfert
du bail à l'acquéreur ne déploie aucun effet rétroactif, mais, dès cette
date, l'acquéreur reprend les baux dans l'état où ils se trouvent et le
vendeur est libéré de ses obligations envers les locataires et
réciproquement (Lachat, op. cit., p. 687). Tel est le cas dans les procès
pendants dans la mesure où ils concernent des faits qui peuvent influer
sur le contrat de bail après le changement de parties (ATF 127 III 273 c.
4c/aa, JT 2001 II 8).
bb) Au vu de ce qui précède, on ne saurait reprocher au
premier juge d'avoir fait preuve d'arbitraire en retenant que le

- 8 -
changement de propriétaire ne mettait pas à néant la procédure
d'expulsion en cours, l'acquéreur reprenant la procédure à son compte, en
vertu de la substitution de parties prévue à l'art. 64 al. 2 CPC. Peu importe
qu'il y ait ou pas un décompte «vendeur-acheteur» ou une cession de
créance, dès lors que ce sont des actes qui ne concernent que les
propriétaires.
c) De plus, le fait que ce soit l'ancienne propriétaire - sous sa
nouvelle raison sociale U.________ AG - qui cherche, par les moyens de
poursuite pour dettes ou de faillite, à recouvrer des loyers impayés ne
change rien à la procédure en cours. Il n'est d'ailleurs pas démontré que le
paiement des loyers intervenu après le transfert de propriété, dont on ne
dispose au demeurant d'aucune liste récapitulative permettant de
déterminer quels loyers auraient été versés, aurait eu pour effet la
conclusion d'un bail tacite. Selon la doctrine et la jurisprudence, il faut
admettre exceptionnellement la conclusion d'un nouveau bail par actes
concluants à la suite d'une résiliation lorsque, durant une période
prolongée, le bailleur s'est abstenu de se prévaloir du congé, d'exiger la
restitution de la chose louée et qu'il a continué à encaisser régulièrement
le loyer sans formuler de réserves (ATF 119 II 147, JT 1994 I 205 c. 5;
Lachat, op. cit., p. 185 et la jurisprudence citée). Le silence opposé par
l'une des parties à réception d'une offre de l'autre partie ne vaut pas
acceptation et n'entraîne pas la conclusion tacite d'un contrat (Lachat,
ibidem). En l'espèce, on ignore quand la prise d'inventaire a été requise
par l'ancienne propriétaire et le fait que l'avis d'inventaire mentionne un
«loyer (fermage) échu» pour le mois de février 2010 ne signifie pas encore
qu'un nouveau bail aurait été conclu avec la nouvelle propriétaire. Rien de
tel n'a en tout cas été démontré par la recourante. Au contraire, l'intimée
a requis l'expulsion de la recourante le 25 mars 2010, se référant
expressément à la résiliation du bail du 21 décembre 2009.
5. En conclusion, le recours doit être rejeté et l'ordonnance
confirmée. L'effet suspensif ayant été accordé au recours, la cause est
renvoyée au Juge de paix du district de Nyon pour qu'il fixe, une fois les

- 9 -
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties,
un nouveau délai de libération des locaux actuellement occupés par la
recourante.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
250 fr. (art. 230 al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires
en matière civile; RSV 270.11.5]).
L'intimée n'ayant pas produit de mémoire, il n'y a pas lieu de
lui allouer de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Nyon pour
qu'il fixe à X.________, une fois les considérants écrits du
présent arrêt envoyés pour notification, un nouveau délai pour
libérer les locaux qu'elle occupe à Gland, [...] (arcade au rez-
de-chaussée et place de parc couverte au 2ème sous-sol, local
technique au 2ème sous-sol).
IV. Les frais de deuxième instance de la recourante X.________
sont arrêtés à 250 fr. (deux cent cinquante francs).
V. L'arrêt motivé est exécutoire.

- 10 -
Le président : La greffière :
Du 13 juillet 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. Julien Greub (pour X.________),
- M. Thierry Zumbach (pour T.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la

- 11 -
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La greffière :