vd_gerichte · XG09.020048 · 2013-09-10 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
XG09.020048-
130271/XG09.020048-130931
467
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 10 septembre 2013
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Bendani et Crittin Dayen
Greffière : Mme Pache
*****
Art. 254 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par A.F.________, à La
Tour-de-Peilz, et B.F.________, à La Tour-de-Peilz, et sur l'appel joint formé
par T.________, à Caux, contre le jugement rendu le 16 mars 2012 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant les parties appelantes entre elles,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par jugement du 16 mars 2012, le Tribunal des baux a
prononcé que les défendeurs A.F.________ et B.F.________, solidairement
entre eux, doivent immédiat paiement à la demanderesse T.________ de la
somme de 27'000 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 8 avril 2009, sous
déduction de la somme de 1'250 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 9
octobre 2009 (I), que les frais de justice sont fixés à 4'700 fr. pour la
demanderesse et à 4'580 fr. pour les défendeurs (II), que les dépens sont
compensés (III) et que toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées (IV).
En droit, les premiers juges ont considéré qu'il n'était pas
établi que la signature le 2 novembre 2007 de la convention prévoyant le
paiement d'une somme de 40'000 fr. par la locataire T.________ avait été
imposée par les bailleurs A.F.________ et B.F.________ comme condition sine
qua non à la conclusion du bail du 12 décembre 2007. Ils ont au surplus
estimé que la somme de 40'000 fr. n'apparaissait pas disproportionnée au
regard de la valeur des travaux réalisés, de sorte qu'il fallait admettre la
validité de la convention signée. En outre, ces magistrats ont également
retenu que les défendeurs avaient d'emblée admis, contrairement à la
teneur du bail et en accord avec T.________, céder à cette dernière l'usage
de la taverne. Cet accord tacite était déterminant, de sorte que les
bailleurs ne pouvaient pas exiger d'indemnité lors du transfert du bail du
fait de la cession aux repreneurs de l'usage de la taverne, ce local étant
déjà compris dans l'objet mis en location. Ainsi, le paiement de la somme
de 27'000 fr. aux défendeurs était intervenu sans lien avec l'usage des
locaux et constituait une transaction couplée prohibée par l'art. 254 CO
(Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220), de sorte que les
défendeurs étaient tenus à restitution. Enfin, les magistrats ont indiqué
que la demanderesse n'avait pas payé le demi loyer dû pour la période du
1er au 15 janvier 2009, soit 1'250 fr., montant dont elle devait s'acquitter.

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B. a) Par acte du 4 février 2013, A.F.________ et B.F.________ ont
fait appel du jugement précité en prenant les conclusions suivantes, sous
suite de frais :
"Principalement :
1. L'appel est admis.
2. La transaction partielle passée entre les parties lors de l'audience
du
13 février 2012 est maintenue et ratifiée par l'autorité de céans.
3. Le jugement rendu le 16 mars 2012 par le Tribunal des baux est
annulé.
4. T.________ est reconnue débitrice et doit immédiat paiement à
A.F.________ et B.F.________ de Fr. 1'250.-, avec intérêts à 5 % l'an dès le 9
octobre 2009.
5. A.F.________ et B.F.________ sont libérés de l'obligation de restituer
Fr. 27'000.-, avec intérêts à 5 % l'an dès le 8 avril 2009, à T.________.
6. Les frais de justice de première instance à hauteur de Fr. 9'280.-
sont mis à la charge de T.________, pour 2/3 en tout cas.
7. Une juste indemnité est allouée à A.F.________ et B.F.________ à
titre de dépens de première instance.
8. Toutes autres plus amples conclusions sont rejetées.
Subsidiairement :
1. L'appel est admis.
2. Le jugement rendu le 16 mars 2012 par le Tribunal des baux est
annulé.
3. La cause est renvoyée devant l'autorité de première instance pour
nouveau jugement dans le sens des considérants à survenir."
b) Par acte du 10 mai 2013, T.________ a conclu, sous suite de
frais, au rejet de l'appel et, par voie d'appel joint, à la réforme du
jugement en ce sens que, principalement, le versement d'un droit
d'exploitation de 40'000 fr. le
2 novembre 2007 est une transaction couplée et dès lors nulle et que
B.F.________ et A.F.________ lui doivent immédiat remboursement de
40'000 fr. avec intérêts à
5 % depuis le 2 novembre 2007, en sus du montant de 27'000 fr. alloué
par le jugement entrepris. Subsidiairement, T.________ a conclu à ce que sa
participation au financement des travaux soit réduite à 11'792 fr. 85 et à

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ce que B.F.________ et A.F.________ lui doivent immédiat remboursement de
28'207 fr. 15 avec intérêts à 5 % depuis le 2 novembre 2007, en sus du
montant de 27'000 fr. alloué par le jugement entrepris.
c) Par réponse à l'appel joint du 2 août 2013, A.F.________ et
B.F.________ ont confirmé les conclusions prises au pied de leur appel du 4
février 2013, l'appel joint étant rejeté.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 2 novembre 2007, B.F.________ d'une part, et T.________
d'autre part, ont signé une convention par laquelle le premier déclarait
céder à la seconde l'exploitation d'un café restaurant sis [...], à Glion.
Cette convention comportait un descriptif des locaux, notamment un
carnotzet qui ne serait "pas utilisé comme pinte, comme convenu". Elle
prévoyait également le versement par T.________ d'une somme de 40'000
fr. à titre de "participation aux travaux qui resteront acquis au propriétaire
en cas de rupture ou de fin du bail". La validité de cette convention était
subordonnée (en tant que condition résolutoire) à la conclusion d'un bail
commercial dont les éléments essentiels étaient prédéfinis et que
B.F.________ s'engageait à conclure avec T.________. Il faut préciser que les
termes de cette convention avaient été précédemment discutés par
B.F.________ et X.________, de la fiduciaire U.________SA, qui assistait
T.________ dans ses démarches.
Cette dernière s'est acquittée du montant de 40'000 francs.
Dans le cadre des négociations précontractuelles intervenues
entre les parties s'agissant du bail commercial, X.________, a, par courriel
du 10 décembre 2007, demandé à B.F.________ d'ajouter, dans son projet
de bail, un article 2, intitulé "durée", qui prévoyait que "si le bailleur résilie
le bail de son propre chef et donc pour une raison injustifiée, une dédite
de Fr. 40'000.-- (quarante mille francs) sera immédiatement due au

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locataire comme remboursement du droit d'exploitation acquis par le
locataire selon convention du 2 novembre 2007".
En date du 12 décembre 2007, les époux A.F.________ et
B.F.________ en qualité de bailleurs, d'une part, et T.________ en qualité de
locataire, d'autre part, ont conclu un contrat de bail portant sur les locaux
commerciaux dans l'immeuble sis route [...], à Glion, destinés à
l'exploitation du café restaurant précité. Ce contrat devait débuter le 1er
janvier 2008. Il était prévu qu'après une première période se terminant le
2 janvier 2013, il était tacitement reconductible de cinq ans en cinq ans,
sauf résiliation donnée par l'une ou l'autre des parties moyennant un
préavis d'au moins trois mois. L'objet du bail comprenait un restaurant au
rez-de-chaussée, composé d'une salle à manger, d'une cuisine, d'une
entrée et de sanitaires, un café et une terrasse, ainsi que deux pièces
servant de remise, une cave au sous-sol et une taverne. Le bail précisait
que "d'un commun accord, la taverne ne sera pas exploitée comme telle".
Le loyer mensuel initial net a été fixé à 2'500 fr., auquel
s'ajoutait un acompte de 300 fr. pour divers frais accessoires. L'art. 2 let. b
du bail stipulait que "si le bailleur résilie le bail pour une raison injustifiée,
une débite (sic, recte : dédite) de Frs 40,000,-- (quarante mille francs) sera
immédiatement due au locataire, comme remboursement du droit
d'exploitation acquis le 2 novembre 2007 par le locataire". Enfin, l'art. 8
let. d de ce contrat indiquait que "le présent bail annule toute convention
antérieure relative aux locaux loués, à l'exception de l'état des lieux".
B.F.________, assisté d'un ouvrier engagé par ses soins, a
effectué un certain nombre de travaux pour aménager et rénover les
locaux objets du bail. Il a notamment procédé, dans le carnotzet, à la pose
d'une porte de séparation avec l'entrée ainsi qu'au remplacement de la
machine à café et du lave-vaisselle.
2. Par courrier du 20 mars 2008 adressé à U.________SA, les
bailleurs ont indiqué qu'ils avaient reçu des plaintes pour tapage nocturne
de la part du voisinage et qu'il apparaissait clairement que la pinte, qui ne

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devait pas être réouverte en tant que débit de boissons, l'était.
A.F.________ et B.F.________ ont estimé que cela constituait une
inobservation du bail. Ils ont donc rappelé la convention signée le 2
novembre 2007 ainsi que le bail du 12 décembre 2007 et ont demandé à
T.________ de respecter ses engagements.
On précisera que T.________ a expressément admis avoir utilisé
la pinte pour servir des cafés la journée ainsi que des mets au fromage le
soir, mais qu'elle a nié l'avoir utilisée comme débit de boissons.
L'instruction n'a pas permis de démontrer le contraire.
3. A l'automne 2008, T.________ a souhaité remettre l'exploitation
de l'établissement public litigieux. Elle a donc mandaté, par contrat de
courtage du
11 novembre 2008, Z.________, de l'agence immobilière [...], en vue de
cette remise.
En date du 20 novembre 2008, T.________ a signé avec les
dénommés H.________ et K.________ une convention posant les éléments
essentiels d'un futur contrat de reprise du fonds de commerce, à intervenir
au 1er janvier 2009, réservant une réponse définitive de la banque des
candidats repreneurs.
Le 5 décembre 2008, T.________ et les repreneurs ont signé un
contrat par lequel elle leur cédait le fonds de commerce de l'établissement
litigieux, ce pour un prix total de 130'000 fr., payable en plusieurs
tranches dont une de 65'000 fr. due avant la reprise de l'établissement. La
validité de cette convention a été subordonnée à l'obtention ou au
transfert du bail aux conditions en vigueur, pour le 15 janvier 2009.
Par courrier du 5 décembre 2008, T.________ a informé les
bailleurs de la remise de l'établissement pour le 1er janvier 2009, leur
remettant également un dossier concernant les repreneurs. Elle a en outre
indiqué que ces derniers ne modifieraient pas l'affectation et

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poursuivraient l'exploitation de l'établissement. Elle a enfin requis que le
bail leur soit transféré.
Selon leurs propres déclarations, qui ne sont contredites par
aucun élément du dossier, H.________ et K.________ n'avaient initialement
pas été avertis par T.________ du fait que, selon les termes du bail, le
carnotzet n'était pas exploitable en tant que pinte. Ils souhaitaient
néanmoins obtenir l'autorisation d'exploiter le carnotzet également à cette
fin. Le 12 décembre 2008, Z.________, qui représentait T.________,
B.F.________ et les repreneurs H.________ et K.________ ont signé une
convention prévoyant que la somme de 27'000 fr. serait retenue sur le
produit de la vente du fonds de commerce et payée aux bailleurs pour
solde de tout compte, à condition que les repreneurs obtiennent, pour le
15 janvier 2009, un bail "aux conditions actuelles". La validité du bail à
établir a été subordonnée au paiement de la somme de 27'000 fr. avant
l'entrée en possession des locaux le 15 janvier 2009, à un inventaire des
biens meublants appartenant au bailleur, à un état des lieux ainsi qu'au
respect de la convention du
2 novembre 2008 (sic). Il est établi par les témoignages concordants de
H.________ et Z.________, qu'aucun autre élément du dossier ne vient
contredire, que la somme de 27'000 fr. était destinée à la réalisation de
travaux d'isolation phonique dans la pinte.
Les termes suivants ont été ajoutés à la main sur la convention
du
12 décembre 2008 lors de l'état des lieux effectué le 26 décembre 2008 :
"selon la convention faite le 5 décembre 2008 le montant de 65.000 Fr.
sera divisé en : 27'000 Fr. versés directement à B.F.________ le reste à
T.________". A cette même date, B.F.________, qui représentait également
son épouse, T.________ et les repreneurs ont signé un avenant au contrat
de bail prévoyant le transfert de celui-ci à compter du 15 janvier 2009.
Le 11 janvier 2009, T.________ a invité les repreneurs à
s'acquitter du montant de 65'000 fr. dû selon la convention de cession du
fonds de commerce, ajoutant qu'en ce qui concernait la convention du 12

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décembre 2008 signée par B.F.________ et Z.________, elle s'en chargeait
personnellement.
Par courrier du 13 janvier 2009, A.F.________ et B.F.________ ont
rappelé à T.________ que selon l'accord signé les 12 et 26 décembre 2008,
le transfert du bail aux repreneurs était conditionné au paiement de
27'000 fr. et qu'il n'interviendrait donc pas avant règlement de ce montant
directement en leurs mains.
Le 29 janvier 2009, Z.________, les repreneurs et B.F.________
ont signé un décompte attestant notamment du paiement en mains de ce
dernier de 27'000 fr. en espèces, prélevés sur le prix de vente du fonds de
commerce dû à T.________.
4. Le 24 février 2009, T.________ a saisi la Commission de
conciliation du district de la Riviera – Pays d'Enhaut. La conciliation, tentée
lors d'une audience de la commission du 6 avril 2009, n'a pas abouti.
Par requête au Tribunal des baux du 26 mai 2009, T.________ a
notamment conclu à ce que le versement d'un droit d'exploitation de
40'000 fr. le
2 novembre 2007 soit une transaction couplée et dès lors nulle (I), à ce
que le versement de 27'000 fr. pour le transfert de bail soit une
transaction couplée et dès lors nulle (II) et à ce que A.F.________ et
B.F.________ lui doivent immédiat remboursement de 67'000 fr. avec
intérêts à 5 % sur 40'000 fr. depuis le 2 novembre 2007 et intérêts à 5 %
sur 27'000 fr. depuis le 29 janvier 2009 (III). T.________ a pris d'autres
conclusions en rapport avec le décompte de chauffage du 1er janvier 2008
au 15 janvier 2009 et la libération de la garantie de loyer dont il ne sera
pas fait état ici, ces questions n'étant pas litigieuses puisqu'elles ont été
ultérieurement réglées par convention.
Par procédé écrit du 8 octobre 2009, A.F.________ et
B.F.________ ont conclu au rejet des conclusions de la requête et,
reconventionnellement, à ce que T.________ soit leur débitrice et leur doive

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immédiat paiement de la somme de 3'896 fr. avec intérêts à 5 % l'an du 9
octobre 2009. Cette somme correspondait au remboursement de frais de
nettoyage, par 1'300 fr., à des charges d'eau et de gaz non réglées, par
1'345 fr. 90, ainsi qu'au loyer pour la période du 1er au 15 janvier 2009,
par 1'250 francs.
Une première audience du Tribunal des baux s'est tenue le
23 novembre 2009 en présence des parties, assistées de leurs conseils.
Quatre témoins ont été entendus. Certaines de leurs déclarations ont été
reprises dans l'état de fait ci-dessus en ce qu'elles avaient d'utile pour
résoudre le présent litige. A l'issue de cette audience, l'instruction a été
suspendue pour mettre en œuvre une expertise aux fins de déterminer la
valeur totale des travaux effectués par B.F.________ dans les locaux
litigieux. Dans un rapport d'expertise du 7 mars 2011, l'architecte [...] a
arrêté le total général des travaux effectués par le défendeur à 45'171 fr.
45, y compris la pose de nouveaux appareils.
L'audience devant le Tribunal des baux a été reprise le 13
février 2012 en présence de la demanderesse et des défendeurs, assistés
de leur conseil respectif. Quatre témoins ont été entendus. Leurs
déclarations ont été reprises dans l'état de fait ci-dessus en ce qu'elles
avaient d'utile pour le jugement du présent litige. A.F.________ et
B.F.________ ont réduit leurs conclusions reconventionnelles de la somme
de 1'300 fr. correspondant aux frais de nettoyage. Les parties ont signé
une transaction partielle relative à la libération de la garantie locative et
au décompte de chauffage.

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En d roit :
1. Le dispositif du jugement attaqué a été communiqué aux
parties le
16 mars 2012, de sorte que les voies de droit sont régies par le CPC (Code
de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), entré en
vigueur le
1er janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC ; ATF 137 III 127, JT 2011 II 226 ; ATF
137 III 130, JT 2011 II 228 ; Tappy, in CPC commenté, 2011, nn. 5 ss ad
art. 405 CPC). L'appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l'art. 236 CPC, dans
les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l'autorité précédente dépasse 10'000 francs (art. 308
al. 2 CPC).
La valeur litigieuse est en l'espèce supérieure à 10'000 francs.
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui y a intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance,
l'appel principal est recevable. Il en va de même de l'appel joint (art. 313
al. 1 CPC).
2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 129, spéc. 134). Elle peut revoir librement la
constatation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (Tappy, op. cit., JT 2010 III 135).
b) L'instance d'appel peut administrer les preuves (art. 316 al.
3 CPC), notamment lorsqu'elle estime opportun de renouveler

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l'administration d'une preuve ou d'administrer une preuve alors que
l'instance inférieure s'y était refusée, de procéder à l'administration d'une
preuve nouvelle ou d'instruire à raison de conclusions ou de faits
nouveaux (Jeandin, CPC commenté, op. cit., n. 5 ad art. 316 CPC). L'art.
316 al. 3 CPC ne confère pas à l'appelant un droit à la réouverture de la
procédure probatoire et à l'administration de preuves. L'instance d'appel
peut rejeter la requête de réouverture de la procédure probatoire et
d'administration d'un moyen de preuve déterminé si l'appelant n'a pas
suffisamment motivé sa critique de la constatation de fait retenue par la
décision attaquée. Elle peut également refuser une mesure probatoire en
procédant à une appréciation anticipée des preuves, lorsqu'elle estime
que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue
ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve
déjà administrés par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu'il ne
serait pas de nature à modifier le résultat des preuves qu'elle tient pour
acquis (cf. ATF 131 III 222 c. 4.3; ATF 129 III 18 c. 2.6). Si l'instance d'appel
doit procéder à l'administration d'une preuve nouvelle ou instruire à raison
de faits nouveaux, son pouvoir sera limité par les restrictions de l'art. 317
CPC (Jeandin, op. cit., n. 9 ad art. 316 CPC).
Selon cette disposition, les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans
retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy,
op. cit., JT 2010 III 115, p. 138). Il appartient à l'appelant de démontrer
que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer
spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement
les raisons qui les rendent admissibles selon lui (ibidem, pp. 136-137).
c) A l'appui de leur appel, A.F.________ et B.F.________ ont
produit un bordereau de sept pièces. Dans la mesure où ces pièces,
antérieures au jugement, ne figurent pas déjà au dossier de première
instance, elles sont irrecevables.

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3. a) Les appelants se plaignent d'une appréciation erronée des
faits et invoquent l'absence de transaction couplée s'agissant de
l'indemnisation de
27'000 francs. Ils dénoncent le comportement de la locataire sous l'angle
des règles de la bonne foi et contestent enfin la répartition des frais de
première instance.
Quant à l'intimée, elle soutient avoir toujours exploité le
carnotzet au vu et au su de l'appelant, qui était présent dans les locaux
très régulièrement jusqu'à la fin mars 2008, de sorte qu'il ne pouvait
ignorer qu'elle les utilisait. En ce qui concerne l'indemnisation de 27'000
fr., l'intimée prétend qu'elle n'a jamais été destinée aux travaux
d'isolation, de sorte qu'elle n'était pas directement liée au bail et
constituait une transaction couplée. Enfin, elle souligne qu'elle n'a jamais
fait l'objet de la moindre remarque des bailleurs quant à l'utilisation de la
pinte et qu'elle ne l'a d'ailleurs jamais utilisée comme débit de boissons.
b) Les premiers juges ont retenu que les bailleurs avaient
d'emblée admis, contrairement à la teneur du bail et en accord avec la
locataire, de céder également à cette dernière l'usage de la taverne, cet
accord – tacite – constituant la volonté réelle et concordante des parties.
Ils en ont déduit que les bailleurs ne pouvaient pas exiger de la part des
reprenants une quelconque indemnisation du fait de l'usage de la taverne,
ce local étant déjà compris dans l'objet remis à bail.
c) A teneur de l'art. 254 CO, une transaction couplée avec le
bail d'habitation ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion
ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction,
le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne
sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. Cette
disposition prohibe une transaction couplée avec le bail dans laquelle
l'accord de volonté entre les parties n'est qu'apparent. La volonté du
locataire est donc viciée. Il faut pouvoir admettre que le locataire n'aurait
pas conclu la transaction couplée avec le bail s'il avait été entièrement

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libre de se déterminer (Micheli, 13ème séminaire sur le droit du bail,
Neuchâtel, 2004 p. 14).
Pour être illicite au sens de l'art. 254 CO, la transaction
couplée doit constituer la condition "sine qua non" du bail (Higi,
Commentaire zurichois, 1994, n. 17 ad art. 254 CO). On ne peut parler de
transaction couplée illicite au sens de l'art. 254 CO que lorsque l'intérêt du
preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le
bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre
transaction (ATF 118 II 157 consid. 3c). La conclusion de la transaction
couplée doit constituer en quelque sorte le prix à payer par le locataire
pour obtenir le bail ou son renouvellement (Micheli, op. cit., p. 15).
Pour être applicable, l'art. 254 CO exige de plus qu'il y ait
absence de lien direct entre les obligations contractées par le locataire
dans la transaction couplée et l'usage de la chose louée (Micheli, ibidem;
Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2008, n. 2.4 p. 551). Le Tribunal fédéral a
souligné l'importance du critère de l'abus, puisqu'il a jugé qu'en cas
d'important déséquilibre entre les prestations, il pouvait y avoir une
transaction couplée même en cas de relation directe entre les deux
contrats (Montini/Bouverat, Droit du bail à loyer, 2010, n. 16 ad art. 254
CO).
Le bail peut être couplé avec n'importe quelle autre
transaction. L'objet de cette transaction n'est pas limité à un type
particulier de contrat (Micheli, op. cit., p. 16). On désigne en général par le
terme pas-de-porte la somme d'argent qu'un locataire exige de son
successeur pour bénéficier d'un transfert de son bail, respectivement pour
la renonciation à son droit au bail. Ce pas-de-porte s'accompagne souvent,
voire se confond, avec un contrat de remise de commerce, qui porte
également sur la vente de mobilier, d'une clientèle et éventuellement d'un
stock. Une telle convention n'est pas illicite en soi. Il faut cependant
réserver les cas dans lesquels le prix est exagéré. Le versement d'un pas-
de-porte exigé par un tiers ne tombe sous le coup de l'art. 254 CO que si
le bailleur ou son représentant connaît le couplage et y consent, a fortiori

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lorsque le bailleur exige le paiement d'un pas-de-porte pour lui-même
(Micheli, op. cit., p. 18; Montini/Bouverat, op. cit., n. 27 ad art. 254 CO;
Lachat, op. cit., n. 2.2 p. 550 et n. 2.5 p. 554).
Le locataire qui tarderait à se prévaloir de la nullité de la
transaction couplée commettrait, selon les circonstances, un abus de droit
(art. 2 al. 2 CC) (Lachat, op. cit., n. 2.6 p. 555).
En présence d’un litige sur l’interprétation d’une clause
contractuelle, le juge doit s’efforcer de déterminer la commune et réelle
intention des parties (art. 18 al. 1 CO). Cette interprétation subjective
relève de l’appréciation des preuves et constitue une question de fait (ATF
132 III 626 c. 3.1, JT 2007 I 423). Dans le cadre de l'interprétation
subjective, le juge s'intéressera en premier lieu aux termes utilisés et/ou
aux comportements des parties, les termes utilisés étant pris au sens
habituel (moyens primaires d'interprétation; Winiger, Commentaire
romand, 2ème éd., 2012, n. 25 et 26 ad art. 18 CO, p. 140). Pour préciser la
volonté des parties, le juge prendra en compte notamment le
comportement des parties aussi bien avant qu'après la conclusion du
contrat, leurs déclarations antérieures, les projets de contrat, la
correspondance échangée, leurs intérêts respectifs et le but du contrat
(moyens complémentaires d'interprétation; Winiger, op. cit., n. 32 ss ad
art. 18 CO, pp. 141 ss). Si le juge ne parvient pas à établir une telle
volonté, il doit interpréter les déclarations et comportements des parties
selon le principe de la confiance, en recherchant comment une déclaration
ou une attitude pouvait de bonne foi être comprise en fonction de
l'ensemble des circonstances; en procédant à une telle interprétation
objective, il résout une question de droit (ATF 133 III 61 c. 2.2.1, rés. in JT
2008 I 74). Le moment déterminant est celui de la conclusion du contrat.
Le comportement ultérieur des parties n'a pas d'importance selon le
principe de la confiance; le cas échéant, il peut permettre de tirer des
conclusions quant à une volonté réelle des parties (ATF 132 III 626 c. 3.1 in
fine précité, JT 2007 I 423). L'interprétation subjective a la priorité sur
l'interprétation objective (ATF 131 III 606 c. 4.1, rés. in JT 2006 I 126).

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d) En l'espèce, le contrat de bail à loyer pour locaux
commerciaux du 12 décembre 2007 n'interdisait pas toute exploitation du
carnotzet, puisque seule l'utilisation en tant que "pinte" était prohibée. Le
texte de la convention du
2 novembre 2007 ainsi que celui du contrat de bail du 12 décembre 2007
sont clairs à ce sujet. La convention indiquait que le carnotzet "ne sera pas
utilisé comme pinte, comme convenu" alors que le contrat de bail
prévoyait que "d'un commun accord, la taverne ne sera pas exploitée
comme telle".
Selon la définition du Petit Larousse, éd. 2013, la pinte doit
être comprise, en Suisse, comme un "débit de boissons".
L'intimée a expressément admis, dans son appel joint du 10
mai 2013, que l'usage du carnotzet en tant que débit de boissons était
interdit. Quant aux appelants, ils ont, dans leur courrier du 20 mars 2008,
relevé à l'adresse de l'intimée que selon ce qu'ils avaient appris, la pinte
avait été réouverte "comme débit de boissons", ce qui constituait selon
eux une violation des termes du bail. Les éléments qui précèdent
démontrent que la volonté commune et réelle des parties était de
proscrire l'utilisation du carnotzet comme pinte, à savoir comme débit de
boissons alcoolisées.
Par surabondance, même si l'on devait admettre que la
volonté réelle des parties ne peut pas être établie et que l'on procédait à
une interprétation de la volonté des cocontractants selon le principe de la
confiance, le résultat serait identique. En effet, les parties ne pouvaient de
bonne foi que comprendre des termes de la convention du 2 novembre
2007 ainsi que du contrat de bail du 12 décembre 2007, qui étaient
explicites, que seule l'utilisation du carnotzet comme débit de boissons
alcoolisées était prohibée.
Rien n'indique que les propriétaires auraient tacitement admis
l'usage contractuellement proscrit des locaux, étant rappelé qu'il n'avait
pas été fait interdiction à la locataire d'exploiter lesdits locaux pour un

- 16 -
autre usage. Une machine à café et un lave-vaisselle avaient d'ailleurs été
installés, ce qui démontre que les locaux n'étaient pas destinés à
demeurer vides. Si les travaux effectués dans la taverne, à savoir le
changement de la machine à café, du lave-vaisselle et l'installation d'une
porte de séparation, révèlent une volonté d'autoriser l'exploitation de ces
locaux, ils ne signifient nullement que les bailleurs entendaient autoriser
l'exploitation en tant que débit de boissons alcoolisées.
Cela étant, il importe peu de savoir si les locaux étaient ou non
exploités selon l'usage interdit, dès lors que les bailleurs n'ont jamais
donné leur accord à une telle utilisation, mais bien plutôt qu'ils s'y sont
opposés aussitôt après avoir reçu des plaintes pour tapage nocturne de la
part du voisinage, en sommant l'intimée de respecter ses engagements.
Cela ressort explicitement du courrier des bailleurs du 20 mars 2008.
Enfin, il n'est pas possible de tirer argument du fait que les
travaux d'isolation phonique, qui justifiaient le versement des 27'000 fr.
litigieux et permettaient de parer aux plaintes du voisinage, n'ont pas eu
lieu, dans la mesure où le conflit entre les parties, qui s'est par la suite
transformé en conflit judiciaire, a paralysé l'ensemble du dossier.
Il s'ensuit que la reprise du bail par les nouveaux locataires,
qui désiraient exploiter la taverne comme pinte, impliquait un changement
d'importance dans l'usage du local qui nécessitait, compte tenu des
plaintes formées pour tapage nocturne, des travaux d'isolation phonique
importants. Le paiement des 27'000 fr. retenus sur le montant dû à titre
de reprise du commerce était donc justifié au regard de ce qui précède.
Cette prestation a une relation directe avec l'usage de la chose louée, au
sens de l'art. 254 CO. Au surplus, il n'apparaît pas que le prix imposé aux
repreneurs soit excessif. Aucune des parties ne l'a en tout cas allégué.
En définitive, l'appel principal doit être admis et le jugement
réformé en ce sens que la requête du 26 mai 2009 de l'intimée est rejetée,
dès lors que les appelants ne sont pas les débiteurs solidaires de celle-ci
d'une somme de 27'000 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 8 avril 2009,

- 17 -
sous déduction de la somme de 1'250 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 9
octobre 2009. A cet égard, il faut préciser que l'intimée reste la débitrice
du loyer pour la période du 1er au 15 janvier 2009, soit de la somme de
1'250 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 9 octobre 2009, dès lors que ce
point n'a pas été remis en cause.
Il n'y a pas lieu de ratifier la convention partielle passée entre
les parties lors de l'audience du 13 février 2012, dès lors qu'il ressort du
procès-verbal de cette audience que le Tribunal en a pris acte pour valoir
jugement.
4. a) L'objet de l'appel joint concerne le versement du montant
de
40'000 fr. prévu dans la convention du 2 novembre 2007. L'appelante par
voie de jonction prétend que cette somme équivaudrait à un pas-de-porte,
ce qui serait illégal dès lors qu'elle ne correspond à aucune contre-
prestation. Elle se réfère en cela à la terminologie utilisée dans le contrat
de bail, qui fait état de "droit d'exploitation". A titre subsidiaire, elle
allègue que les bailleurs ne pouvaient pas exiger d'elle le paiement de la
totalité de ce montant, dans la mesure où il correspond pour partie à des
frais d'entretien courant du bien loué.
Quant aux appelants, ils font valoir que la référence au
paiement de la somme de 40'000 fr. par la locataire avait déjà été
évoquée lors des négociations entourant la conclusion du bail et que cette
prestation était en rapport avec l'usage de la chose louée puisqu'elle était
destinée à financer des travaux dans les locaux, et non un éventuel pas-
de-porte. Ils soutiennent en outre que ces travaux consistaient en des
aménagements et des transformations pour une mise en conformité des
locaux. Selon eux, l'appelante par voie de jonction ne s'est jamais plainte
avant l'ouverture de la présente procédure de ces travaux, de sorte que
son comportement est abusif et contraire à la bonne foi.

- 18 -
b) Antérieurement à la signature du contrat de bail le 12
décembre 2007, l'appelant et l'appelante par voie de jonction ont, le 2
novembre 2007, conclu une convention par laquelle le bailleur déclarait
céder l'exploitation de l'établissement à la locataire. Cette convention
prévoyait le versement par cette dernière d'un montant de 40'000 fr. au
titre de "participation aux travaux qui resteront acquis au propriétaire en
cas de rupture ou de fin de bail". L'art. 2b du bail du 12 décembre 2007
stipulait quant à lui que "si le bailleur résilie le bail pour une raison
injustifiée, une débite (sic, recte : dédite) de Frs 40,000,-- (quarante mille
francs) sera immédiatement due au locataire, comme remboursement du
droit d'exploitation acquis le 2 novembre 2007 par le locataire".
Les premiers juges ont admis la validité de la convention
litigieuse au regard de l'art. 254 CO. Ils ont par conséquent rejeté les
conclusions de l'appelante par voie de jonction tendant au remboursement
de la somme de 40'000 francs. Ils ont indiqué que si l'objet de la
convention ne ressortait pas aux prestations caractéristiques du contrat
de bail, il était en rapport avec l'usage de la chose louée, les obligations
contestées portant sur l'exécution des travaux avant l'entrée en
jouissance des locaux et leur prise en charge financière. Selon les
premiers magistrats, les obligations assumées par l'appelante par voie de
jonction ne semblaient pas lui être imposées par les bailleurs à la faveur
de la conclusion du bail puisque la validité de la convention du 2
novembre 2007 était subordonnée à la conclusion d'un bail (condition
résolutoire), et non pas le contraire. Les premiers juges ont encore relevé
que durant les pourparlers précontractuels, l'appelante par voie de
jonction était assistée d'un membre d'une fiduciaire, qui avait joué un rôle
actif dans la rédaction de la convention, puisqu'il avait négocié l'insertion
dans le bail de la clause de dédite prévue à l'art. 2b du contrat. Ils ont
aussi retenu que le montant de 40'000 fr. n'était pas excessif, en se
fondant sur le rapport d'expertise judiciaire versé au dossier et sur les
précisions apportées par l'expert lors de l'audience de jugement.
c) Rien n'indique que le montant litigieux de 40'000 fr. serait
disproportionné, l'appelante par voie de jonction n'établissant pas que

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l'expertise sur laquelle les premiers juges se sont fondés serait dénuée de
force probante. Il n'y a donc pas lieu d'y revenir. En outre, comme les
premiers juges l'ont retenu, le montant en question est la contre-
prestation directe des travaux d'aménagement et de transformation
réalisés par l'appelant dans les locaux pour que la locataire puisse
exploiter l'établissement cédé. Aucun élément du dossier ne permet
d'affirmer le contraire. Le texte de la convention indique clairement que le
montant de 40'000 fr. correspond à une "participation aux travaux qui
resteront acquis au propriétaire en cas de rupture ou de fin de bail". Il n'y
a pas lieu de déduire autre chose du texte de l'art. 2 du bail à loyer pour
locaux commerciaux qui fait état de "droit d'exploitation". Cette clause,
qui se réfère expressément à la somme de 40'000 fr. dont il est question
dans la convention du 2 novembre 2007, apparaît comme une mesure de
protection de la locataire en cas de résiliation du bail par le bailleur pour
une raison injustifiée. Au surplus, l'appelante par voie de jonction ne se
prévaut pas de la teneur de l'art. 8 let. d du contrat de bail pour soutenir
que la clause conventionnelle serait nulle.
Les autres éléments d'appréciation retenus par les premiers
juges doivent également être confirmés, de sorte que le moyen, fondé sur
le fait que le montant en question correspondrait à une sorte de pas-de-
porte, doit être rejeté.
Cela étant, il faut encore examiner l'argumentation liée à une
éventuelle violation des dispositions impératives du droit du bail en lien
avec l'entretien de la chose louée.
L'un des bailleurs et la locataire ont signé le 2 novembre 2007
une convention qui a été dûment négociée et acceptée, comme cela est
exposé dans le jugement de première instance, qui n'a pas été remis en
cause ce point. Dans le cadre des négociations, il n'a jamais été question
de coûts d'entretien de la chose louée. Cela ne ressort d'aucun allégué de
fait.

- 20 -
Par ailleurs, il est évident que les travaux compris dans la
somme convenue de 40'000 fr. présentaient un intérêt pour l'appelante
par voie de jonction. Si tel n'avait pas été le cas, cette dernière ne serait
pas entrée en discussion et n'aurait certainement pas accepté les termes
de la convention du 2 novembre 2007. L'appelante par voie de jonction ne
conteste du reste nullement le rôle actif qu'elle-même et son mandataire
ont joué dans le cadre de la rédaction de la convention. Il est révélateur de
constater qu'elle ne s'est plainte des modalités prévues que plusieurs
années plus tard, soit à l'audience de jugement. Ainsi, une éventuelle
violation de l'art. 256 CO peut être écartée, puisque l'on ne saurait dire
que la clause conventionnelle litigieuse intervient au détriment de la
locataire.
Il appartenait enfin à l'appelante par voie de jonction
d'alléguer à hauteur de quel montant d'éventuels travaux d'entretien
auraient été effectués, ce qui ne ressort d'aucune écriture, pas plus que
des procès-verbaux d'audience. Si les premiers juges indiquent "que
[T.________] affirme que les travaux qui ont été exécutés n'auraient
consisté qu'à assurer l'entretien normal des locaux", on ne dispose
d'aucune précision à ce sujet dans les actes de la cause. On ne saurait
pour cette raison faire grief aux premiers juges d'avoir violé les règles sur
le fardeau de la preuve. On rappellera à cet égard que la maxime
inquisitoriale sociale (art. 274d al. 3 aCO, encore applicable en l'espèce
dès lors que la procédure a été ouverte avant le 1er janvier 2011, art. 247
al. 2 CPC) ne modifie pas les règles sur le fardeau de la preuve et que le
juge n'a pas à se muer alternativement en l'avocat de l'une, puis de l'autre
partie : son intervention n'est que subsidiaire (JT 1989 III 17 cité par
Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures spéciales vaudoises, n. 6a ad art.
11 LTB). Le juge n'a notamment pas à s'assurer que les allégations des
parties sont complètes, sauf s'il a des motifs objectifs d'éprouver des
doutes sur ce point (ATF 136 III 74 c. 3.1; ATF 125 III 231 c. 4a – JT 2000 I
194 cité par Byrde/Giroud Walther/Hack, op. cit., n. 6a ad art. 11 LTB).
En définitive, le grief est infondé et l'appel joint doit être
rejeté.

- 21 -
5. a) Les parties ont signé une convention partielle réglant les
questions de la libération de la garantie locative et du décompte des frais
accessoires lors de l'audience de jugement du 13 février 2012. Les
défendeurs obtiennent entièrement gain de cause s'agissant de leurs
conclusions en rejet de la requête et le montant encore litigieux à titre
reconventionnel leur a été entièrement alloué. En effet, les défendeurs
réclamaient initialement 3'896 francs. Ils ont réduit leur conclusion
reconventionnelle de la somme de 1'300 fr., correspondant aux frais de
nettoyage. Leurs prétentions relatives à des charges d'eau et de gaz non
réglées, par
1'345 fr. 90, ont, comme on l'a vu, été réglées par convention. Enfin, le
solde de 1'250 fr. leur a été entièrement alloué.
Ainsi, les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 9'280
fr., doivent être mis à la charge la demanderesse, qui succombe presque
entièrement. Les défendeurs ont droit à de pleins dépens, qui peuvent
être arrêtés à 8'580 fr., soit 4'580 fr. à titre de remboursement de leurs
frais de justice et 4'000 fr. à titre de participation aux honoraires et
débours de leur conseil, TVA comprise.
b) Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 857 fr.
50 pour l'appel principal et à 1'400 fr. pour l'appel joint (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]),
sont mis à la charge de l'intimée et appelante par voie de jonction, qui
succombe. Les appelants obtenant entièrement gain de cause, il y a lieu
de leur allouer de pleins dépens, que l'on arrêtera à 4'142 fr. 50, TVA et
débours compris (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2010, RSV 270.11.6]), à la charge de l'intimée et appelante par
voie de jonction, qui devra également leur rembourser les avances de frais
judiciaires de deuxième instance, par 857 fr. 50.
Par ces motifs,

- 22 -
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel principal est admis.
II. L’appel joint est rejeté.
III. Le jugement est réformé comme il suit :
I. La requête du 26 mai 2009 de T.________ est rejetée.
II. La demanderesse T.________ doit immédiat paiement aux
défendeurs A.F.________ et B.F.________, solidairement
entre eux, de la somme de 1'250 fr. (mille deux cent
cinquante francs), avec intérêts à 5% l’an dès le 9 octobre
2009.
III. Les frais de justice, arrêtés à 9'280 fr (neuf mille deux
cent huitante francs), sont mis à la charge de la
demanderesse.
IV. La demanderesse T.________ versera aux défendeurs
A.F.________ et B.F.________, solidairement entre eux, le
montant de 8'580 fr. (huit mille cinq cent huitante francs),
TVA et débours compris, à titre de dépens, soit 4'580 fr.
(quatre mille cinq cent huitante francs) en
remboursement de leurs frais de justice et 4'000 fr.
(quatre mille francs) à titre de participation aux
honoraires et débours de leur conseil.
V. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 857 fr.
50 (huit cent cinquante-sept francs et cinquante centimes)

- 23 -
pour l’appel principal et à 1'400 fr. (mille quatre cents
francs) pour l’appel joint, sont mis à la charge de l’intimée et
appelante par voie de jonction T.________.
V. L’intimée et appelante par voie de jonction T.________
versera aux appelants et intimés par voie de jonction
A.F.________ et B.F.________, solidairement entre eux, une
indemnité de 5'000 fr. (cinq mille francs) à titre de dépens et
de restitution d’avance de frais de deuxième instance.
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 13 septembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :

- 24 -
- Me Aba Neeman (pour A.F.________ et B.F.________),
- Me Nicole Wiebach (pour T.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La greffière :