vd_gerichte · XZ18.018718 · 2020-08-19 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ18.018718-200691
233
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 19 août 2020
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
M. Colombini et Mme Kühnlein, juges
Greffier : M. Valentino
*****
Art. 256 al. 1, 259d, 269, 269a et 270 CO
Statuant sur l’appel interjeté par Q.________, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 24 mai 2019 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l’appelante d’avec L.________ et V.________,
tous les deux à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1101

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 24 mai 2019, dont les considérants écrits ont
été adressés pour notification aux parties le 7 avril 2020, le Tribunal des
baux (ci-après : le tribunal ou les premiers juges) a dit que le loyer
mensuel net initial dû par les demandeurs Q.________ et V.________ à la
défenderesse Q.________ pour l’appartement de 4,5 pièces qu’ils louent au
2e étage de l’immeuble sis avenue [...], est fixé à 816 fr. dès le 19 octobre
2017 (I), que la demanderesse Q.________ doit payer aux demandeurs
L.________ et V.________, solidairement entre eux, la somme de
28’925 fr. 25 (II), que le montant mentionné sous chiffre II ci-dessus serait
en tout ou partie acquitté par la libération, en faveur des demandeurs
L.________ et V.________, solidairement entre eux, des loyers consignés par
les demandeurs sur le compte de consignation n° [...] ouvert auprès de la
Banque [...], l’éventuel solde étant libéré en faveur de la défenderesse
Q.________ (III), que le loyer mensuel net de l’appartement mentionné au
chiffre I ci-dessus était réduit de 5 % dès le 1er mai 2019 jusqu’à complète
élimination des défauts suivants :
« - peinture dans toutes les pièces (craquelures, cloques,
absence de peinture) ;
- plâtre dans toutes les pièces, notamment autour de la prise
de l’îlot central ;
- peinture sur les poignées et les gonds des portes ;
- manque colle et finition sur les plinthes carrelage dans les
wc, salle de bains et entrée ;
- manque finition dans la jointure des murs et du carrelage
dans les wc et salle de bains ;
- manque peinture sur les tuyaux radiateurs salle de bain et
petite chambre ;
- manque plâtre sous la fenêtre de la grande chambre ;
- trou non rebouché à droite de la fenêtre dans la petite
chambre ;
- manque peinture sous le plan de travail de l’îlot central ;

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- la partie droite du bandeau LED au-dessus de l’évier est
défectueuse ;
- fissure d’une paroi du balcon ;
- store en tissu du balcon déchiré ;
- porte-linge manquant ;
- armoire à pharmacie à remplacer ;
- morceau de parquet manquant dans la petite chambre ;
- absence de service de conciergerie » (IV),
que le jugement était rendu sans frais judiciaires ni dépens (V) et que
toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VI).
En droit, les premiers juges ont considéré, en substance, que
s’agissant du loyer initial, il avait été augmenté de 53,06 % à l’occasion du
changement de propriétaire, si bien qu’il se justifiait d’examiner si le loyer
initial n’était pas abusif, cela en appliquant le critère du rendement
excessif dès lors que l’immeuble avait été acquis à peine plus de trois ans
avant le début du contrat de bail. La défenderesse avait omis ou refusé de
produire toutes les pièces nécessaires et il fallait tirer les conséquences de
ce défaut, les premiers juges arrivant à la conclusion qu’ils pouvaient se
faire une idée assez fiable du rendement de l’objet litigieux. Se fondant
sur une pièce produite par le gérant dans la procédure de conciliation, les
premiers juges ont retenu que la défenderesse avait investi 200'000 fr. de
fonds propres dans l’acquisition de l’immeuble, ce qui correspondait à
203'000 fr. de fonds propres réévalués, auxquels il fallait encore ajouter
88'000 fr. représentant l’amortissement. Les travaux de rénovation
n’avaient pas été pris en compte dès lors qu’il n’avait pas été possible de
déterminer comment ils avaient été financés. Avec un taux d’intérêt
hypothécaire de référence à 1,5 %, le rendement admissible était de 5'824
fr. par année, auquel il fallait ajouter des charges financières annuelles de
38'556 fr. et des charges d’entretien de 46'936 fr. soit un total de 91'316
fr. pour l’ensemble de l’immeuble, ce qui équivalait à un loyer net annuel
de 9'761 fr. pour l’appartement des demandeurs, ou 816 fr. par mois. Le
trop perçu était de 1'434 fr. par mois sur dix-neuf mois et treize jours, de
sorte que le montant à restituer s’élevait à 27'847 fr. 35, sans intérêt faute
de demeure de la défenderesse avant l’entrée en force du jugement.

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S’agissant de la réduction du loyer pour les défauts de la chose
louée, les températures inférieures à la limite admissible devaient donner
lieu à une réduction de loyer de 5 % sur les mois de novembre à février, à
laquelle s’ajoutait une réduction de loyer de 5 % dès le 19 octobre 2017
pour l’ensemble des autres défauts, pour la majeure partie surtout
esthétiques avec peu d’incidence sur l’usage de la chose.
B. Par acte du 14 mai 2020, Q.________ a interjeté appel contre ce
jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation, à
la confirmation du loyer initial, à savoir 2'250 fr. plus 250 fr. de charges, et
à ce qu’aucune réduction ne soit accordée aux locataires.
Subsidiairement, l’appelante a conclu au renvoi de la cause à l’autorité
précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) L’immeuble sis avenue [...] a été acquis par Q.________ le 7
juillet 2014.
Un projet d’acte de vente daté du 5 mars 2014, produit par la
défenderesse, prévoyait un prix d’achat de l’immeuble s’élevant à
2'725'000 francs.
L’immeuble compte onze logements, totalisant une surface de
773 m2, de même que quatre garages.
b) Dans le cadre de la présente procédure, les demandeurs
L.________ et V.________ ont déposé une pièce présentant des données
financières supposément relatives à l’acquisition de l’immeuble par la
défenderesse, pièce dont ils ont expliqué qu’elle leur avait été remise par

- 5 -
le gérant en charge de l’immeuble dans le cadre de la procédure de
conciliation. La défenderesse a contesté l’exactitude des données figurant
dans ce titre, dont elle a dit ignorer la provenance, se bornant à indiquer
qu’elle aurait investi au total environ 2'000'000 fr. de fonds propres dans
l’immeuble. La pièce précitée fait état d’un prix d’achat de l’immeuble (y
compris les frais de notaire et droits de mutation) de 2'750'000 fr., d’une
dette hypothécaire s’élevant à 2'550'000 fr. à la date de l’achat et à
2'856'000 fr. au 28 juillet 2017. Elle mentionne un taux d’intérêt
hypothécaire payé à la banque à la date du 28 juillet 2017 de 1,35 %.
Enfin, il y est indiqué que des amortissements à hauteur de 88'000 fr.
auraient été consentis entre la date d’achat et le 28 juillet 2017 et qu’un
montant de 379'067 fr. aurait été investi dans des travaux à plus-value
durant cette même période.
c) Par contrat de bail à loyer du 28 juillet 2017, les
demandeurs ont pris en location de la défenderesse, représentée par la
société [...] (ci-après : la gérance), un appartement de 4,5 pièces au 2e
étage de l’immeuble précité, d’une surface de 86,34 m2. Conclu pour une
durée initiale allant du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, ce bail se
renouveait ensuite d’année en année, sauf avis de résiliation de l’une ou
l’autre des parties donné et reçu au moins quatre mois à l’avance pour la
prochaine échéance. Le loyer mensuel net convenu s’élevait à 2'250 fr.,
auquel s’ajoutait un acompte de chauffage, eau chaude et frais
accessoires de 250 fr. par mois.
d) Par courrier du 27 septembre 2017, la gérance a fait
parvenir aux demandeurs, en vue de la notification du loyer initial, une
formule officielle de notification de hausse de loyer (agréée le
10 décembre 2007). Il y figurait, comme ancien loyer mensuel net, un
montant de 1'470 fr., auquel s’ajoutait un acompte de frais accessoires de
326 francs. Les motifs de la hausse indiqués étaient les suivants :
« Travaux d’amélioration de l’isolation phonique + thermique. Changement
de fenêtres. Ventilation mécanique. Chaudière neuve. Ecoulements neufs. Amenée eau
chaude + froide neuve. Cuisine équipée. Réfection totale. »

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2. La remise des clés et un état des lieux d’entrée contradictoire
ont eu lieu le 19 octobre 2017. Il ressort du procès-verbal établi à cette
occasion que l’appartement était alors en ordre, excepté les éléments
suivants :
- la sonnette était en panne ;
- dans la chambre d’enfant, le parquet était endommagé, les
peintures et murs avaient des irrégularités et un radiateur
manquait (signalé comme « à poser ») ;
- dans la salle de bains, l’armoire à pharmacie était signalée comme
« provisoire » ; il manquait par ailleurs un radiateur et le porte-linge
(« à poser ») ;
- la barrière du balcon devait être remboîtée ;
- dans la salle à manger, une fenêtre avait une rayure sur son
venteau droit ;
- les portes de la « chambre enfant 2 » et de la « chambre parents »
devaient encore être posées.
3. Par courriel du 1er novembre 2017, les demandeurs ont
communiqué à la gérance le tableau suivant, recensant divers défauts
affectant l’appartement :
[...]
4. a) Une visite de l’appartement litigieux s’est tenue le 3
novembre 2017, en présence de Mme [...], administratrice de la
défenderesse, du gérant M. [...], de même que des demandeurs. Le
6 novembre 2017, le gérant a adressé à ces derniers le compte-rendu
suivant :
[...]
b) Dans le prolongement de la visite susmentionnée, les
demandeurs ont adressé à la défenderesse une liste de défauts mise à
jour, par courrier du 9 novembre 2017. Ils ont également indiqué qu’ils
avaient contacté la société [...] (soit l’entreprise [...]) pour la pose des
radiateurs manquants, mais qu’aucun rendez-vous n’avait pu être pris.

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c) Par courriel du 13 novembre 2017 adressé à la gérance, les
demandeurs ont ajouté à leur liste de défauts du 1er novembre 2017 le fait
que le four n’était pas fixé au bâti de la cuisine malgré la visserie fournie,
de même que l’existence de rayures sur le vitrage de la porte-fenêtre. Ils
relevaient également n’avoir pas reçu de copie du procès-verbal d’état
des lieux d’entrée. Ils ont également informé la gérance qu’ils n’arrivaient
pas à organiser un rendez-vous avec la société [...] pour la pose des
radiateurs, cette dernière étant dans l’incapacité de fournir une date pour
son intervention.

- 8 -
d) Le lendemain, la gérance a informé les demandeurs que les
travaux suivants avaient été commandés : renfort de la fixation de la
barrière du grand balcon, pose de deux radiateurs, contrôle du signal de
télévision et correction du débit d’eau chaude.
5. Le 17 novembre 2017, les demandeurs ont adressé à la
gérance le courrier recommandé suivant :
« (…) Dans nos emails datés du 1er novembre, du 9 novembre et du 13
novembre nous vous avons informé par écrit des divers défauts de
l’appartement que nous occupons Avenue de [...].
Nous ayant consciemment fait emménager dans un appartement dont les
travaux n’étaient pas encore terminés, vous nous aviez dit vouloir les
terminer au plus vite. D’ailleurs, vous avez réitéré cette volonté lors de
votre visite de planification de travaux le vendredi 3 novembre avec Mme
[...].
Cependant, nous constatons que ces travaux trainent toujours. Après
bientôt 1 mois d’emménagement, les radiateurs dans la salle de bain et
dans l’une des chambres n’ont toujours pas été posés, soit 2 sur 6 et les
autres radiateurs déjà en place ne chauffent pas correctement, si bien que
nous ne dépassons pas les 17° dans la pièce principale (cuisine-salle à
manger-salon), 15° dans la salle de bain et 14° dans la chambre non
pourvue de radiateurs.
Le 14 novembre, vous avez dit à Monsieur [...] que la pose des radiateurs
se fera « selon vos conditions ». Or selon l’art. 256 du Code des obligations,
le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans
l’état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir
dans cet état.
Les appartements sont loués à l’usage d’habitation de sorte que l’on doit
pouvoir y résider en tout temps sans y avoir froid.
De plus, les radiateurs d’appoint apportés par Mme [...] ne contribuent
malheureusement pas plus au réchauffement de l’appartement.
Vous comprenez que le manque de chauffage de l’appartement ainsi que
celui de l’immeuble (les appartements du dessus et de dessous étant vides
et en travaux), nous contraint de surchauffer le bien que nous louons.
Tentant de palier à ce manque, nous activons les chauffages d’appoint
électriques (très énergivores). Aussi, nous vous demandons de bien vouloir
contribuer à notre facture d’électricité, jusqu’à ce que tout soit rentré dans
l’ordre.
Il reste hélas beaucoup d’autres points comme ceux-ci figurant dans la liste
que nous vous avons adressée dans ces emails et pour lesquels aucune
intervention n’a été faite. Nous vous annexons cette liste à ce courrier.
Fondé sur les art. 256 et 259g CO, nous vous informons donc que si d’ici au
21 décembre 2017 les réparations et suites de travaux ne sont pas
effectuées, nous consignerons notre loyer.

- 9 -
D’autre part, conformément à l’art. 259a al. 1 CO, nous nous réservons le
droit de demander une réduction de loyer et un remboursement des
charges versées depuis le début du bail, n’ayant pas pu bénéficier
correctement du chauffage et de l’eau chaude. (…) »
Le 20 novembre 2017, en réponse à ce courrier, la gérance a
offert un unique dédommagement de 50 fr. pour les frais d’électricité
générés par la pose des radiateurs d’appoint. Elle a aussi relevé que, selon
ses informations, les demandeurs n’avaient pas donné suite à la demande
de rendez-vous de la société [...].
Par courriel du 29 novembre 2017, les demandeurs ont indiqué
à la gérance que les deux radiateurs manquants avaient finalement été
installés dans leur appartement le 28 novembre 2017. Ils ont aussi sollicité
du gérant des réponses quant aux autres défauts dont ils demandaient la
réparation.
6. En réponse aux doléances des demandeurs au sujet de la
température insuffisante dans leur appartement, le gérant a proposé, par
courrier du 6 décembre 2017, de faire intervenir une entreprise pour
effectuer des mesures de températures.
7. a) Par courrier recommandé du 15 décembre 2017, les
demandeurs ont informé la défenderesse qu’ils rencontraient toujours des
problèmes pour chauffer correctement leur appartement, malgré la pose
des deux derniers radiateurs. Ils la mettaient par ailleurs en demeure
d’éliminer les défauts suivants (sic) :
« - Défauts de peinture dans toutes les pièces (craquelures, cloques,
absence de peinture)
- Défauts de plâtre dans toutes les pièces et autour de la prise
électrique de l’îlot central
- Peinture présente sur les poignées, les gonds et les verrous de
toutes les portes de l’appartement
- Tuyau d’évacuation d’aire non coupé dans le WC et la ventilation
non installée
- Manque 2 caches trous sous le WC, les trous laissent les
canalisations apparentes
- Manque colle et finitions sur les plinthes carrelage dans le WC, la
salle de bain et l’entrée
-Manque finitions dans la jointure des murs et du carrelage dans le
WC et la salle de bain

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- Manque le joint de silicone autour du lavabo de la salle de bain
- Manque peinture sur les tuyaux du radiateur de la salle de bain et
celui de la petite chambre côté entrée
- Le radiateur de la salle à manger fait un bruit de cliquetis constant
- Différentes marques sont présentes sur les murs et plafonds dans
plusieurs pièces
- Peinture sur les fiches de la prise TV
- Manque l’arrêt de la double-porte du séjour
- Manque plâtre sous la fenêtre dans la grande chambre
- Manque clé de la chambre en face de la salle de bain
- Grand trou non rebouché à droite de la fenêtre dans la petite
chambre côté entrée
- Manque clé de la petite chambre côté entrée
- 2 carreaux fissurés sur les vitres de la porte de la petite chambre
côté entrée
- Manque peinture sous le plan de travail de l’îlot central
- Prise électrique apparente à l’intérieur du meuble de rangement
au-dessus de l’évier
- Bandeau LED droit au-dessus de l’évier défectueux
- Marque sur la porte du meuble du frigo : vous nous avez expliqué
que cela s’est produit lors du transport et que vous demanderez au
cuisiniste italien s’il y du vernis de même couleur bordeaux pour
remédier à cette marque, qu’en est-il ?
- Tâches sur le carrelage dans l’entrée devant la porte de la petite
chambre
- Trous en haut des portes d’entrée, du séjour, de la petite chambre
et de la chambre en face de la salle de bain »
Les demandeurs indiquaient par ailleurs qu’ils consigneraient
leur loyer, si les réparations demandées n’étaient pas réalisées d’ici au 26
janvier 2018.
b) Le gérant a répondu, par courrier du 21 décembre 2017,
qu’il n’existait pas de défaut au niveau du chauffage de l’appartement, les
mesures effectuées par la société [...] entre le 14 et le 19 décembre 2017
n’ayant pas révélé de températures inférieures à 18°C dans le logement.
Les températures mesurées s’élevaient entre 18,25 et 21,50°C.
8. Dès le 26 janvier 2018, les demandeurs ont consigné leur loyer
brut auprès de la Banque [...], sur le compte de consignation n° [...].
9. Par courrier du 20 février 2018, le gérant a annoncé aux
demandeurs qu’il viendrait visiter l’appartement, accompagné de
l’administratrice de la défenderesse. Cette visite a eu lieu le 2 mars 2018.

- 11 -
Par correspondance du 3 mars 2018, le gérant a relevé ce qui
suit à l’attention des demandeurs :
- les finitions de plâtrerie et peinture étaient témoins de la
vétusté de l’immeuble et la bailleresse renonçait d’ores et déjà à toute
revendication à ce sujet lors de l’état des lieux de sortie, mais n’entendait
pas y remédier actuellement ; le manque de plâtre sous la fenêtre et le
grand trou non rebouché à droite de la fenêtre dans la petite chambre
étaient des défauts de finition ; il s’engageait à mandater les entreprises
responsables de ces travaux pour les réparer ;
- s’agissant de la ventilation, il mandaterait une entreprise
pour couper le tuyau de ventilation et poser le clapet de finition prévu à
cet effet ;
- à propos de la plomberie, il admettait qu’il convenait de
refermer les trous sous les toilettes, laissant apparentes les canalisations ;
il manquait également un joint silicone ; il s’engageait ainsi à commander
les travaux auprès d’une entreprise ;
- il n’y avait pas de problème d’insuffisance de chauffage, ni
de prétendu bruit provenant du chauffage de la salle à manger ;
- il convenait de faire poser un arrêt pour la double porte du
séjour ; il n’existait en revanche aucun autre problème de menuiserie ;
- la prise électrique apparente dans l’armoire était un choix
de la propriétaire ; il admettait par contre que le bandeau LED devait être
remplacé ;
- l’absence de finitions pour les carrelages (colle et joint) lui
semblait « en ordre » ; il s’engageait néanmoins à interpeller le carreleur à
ce sujet ;
- la marque sur le frigo constituait une « marque de
vétusté » ; quant au plan de travail fissuré, il résultait du choix de la
propriétaire de le faire réparer plutôt que de le remplacer ;
- enfin, les demandeurs devaient être disponibles pour les
entreprises qui souhaitaient accéder à leur appartement pour effectuer les
réparations commandées.

- 12 -
Les demandeurs se sont déterminés par courrier du 2 avril
2018, informant notamment la défenderesse de ce que les travaux relatifs
à la plomberie et à la ventilation avaient été exécutés respectivement les
9 et 29 mars 2018.
10. a) Il résulte d’un rapport d’intervention établi le 16 novembre
2018 par l’entreprise [...] que les températures suivantes ont été
constatées dans les appartements de l’immeuble litigieux (sic) :
« Appartement Rez droit Temp. 18°-19°C ok
Appartement Rez centre Temp. 18°-19°C 2
radiateurs pas posé
Appartement Rez gauche Temp. 16°-17°C 6
radiateurs pas posés
Appartement 1er droit + centre Temp. 22°C sauf pièce
balcon, purge ok
+ vanne thermostatique
Appartement 1er gacuhe Temp. 16°-17°C 6
radiateurs pas posés
Appartement 2ème droit Temp. 18°-19°C Radiateur entrée aller-
retour
+ 3 retour à changer
Appartement 2ème centre Temp. 17°-18°C
Radiateurs pas posés
Appartement 2ème gauche Temp. 19°-20°C 4
vannes de retour à
changer, radiateur à
remplacer
Appartement 3ème droit Temp. 16°-17°C 5 radiateurs à reposer +
bulbe
Appartement 3ème centre Temp. 18°-19°C 3
radiateurs à reposer +
bulbe
Appartement 3ème gauche Temp. 16°-17°C
radiateurs à reposer +
radiateur salle de bain
sans débit»
Ce rapport mentionne encore ce qui suit :
« Certain radiateurs dysfonctionnaient dû à des problèmes de purge,
en particulier dans les appartements gauche et droit du 2ème étage.
Des vannes en pieds de colonne étaient fermées. Cette colonne
alimentait les appartements du centre et le radiateur dans le bureau
de l’appartement 1er droit qui ne chauffait pas et n’avait pas de
bulbe thermostatique.
Nous avons donc procédé à la purge complète de l’immeuble et
avons revérifié chaque corps de chauffe.
Voici nos remarques suite au 2ème contrôle :

- 13 -
- Dans l’appartement au 2ème gauche, le radiateur de la salle de bain
peine à fonctionner dû à un problème de tuyauterie venant de
l’appartement du dessus. Celle-ci étant probablement bouché au
niveau de la soudure sur la conduite « aller-retour ».
- Le courbe de chauffe du radiateur a été augmentée afin de
compenser les pertes de températures créées par les appartements
n’ayant pas des corps de chauffe reposé. (…) »
b) Entendu en qualité de témoin lors de l’audience tenue par
le tribunal le 14 novembre 2018, [...], titulaire de l’entreprise [...], qui est
intervenu dans l’immeuble sur l’installation de chauffage, a indiqué que
tous les travaux n’étaient alors pas terminés, mais que la majeure partie
de ceux-ci avait été exécutée entre les mois de septembre 2017 et avril
2018. Le système de chauffage avait été configuré de manière à assurer le
chauffage de chacun des appartements, si bien que l’absence de
radiateurs dans l’un d’entre eux pouvait avoir des répercussions sur la
température ambiante de celui-ci s’il faisait froid à l’extérieur. Le fait que
certains logements n’étaient pas suffisamment chauffés pouvait
également avoir une incidence sur les logements adjacents, qui ne
bénéficiaient plus du rayonnement des appartements voisins. Il a encore
précisé que tel était le cas pour l’appartement litigieux, les logements
situés au-dessus et au-dessous, qui étaient vacants, n’étant pas chauffés.
c) La société [...] a établi un rapport le 3 décembre 2018,
analysant l’émission de chaleur et les conditions climatiques intérieures
dans l’appartement des demandeurs, sur la base de valeurs mesurées
entre le 23 et 30 novembre 2018. Ce rapport indique que plusieurs
logements, notamment au-dessus et au-dessous de l’appartement
litigieux, étaient en travaux et, de ce fait, dépourvus de chauffage. Ceci
entraînait des déperditions importantes vers les niveaux supérieurs et
inférieurs. Les températures mesurées dans la chambre n° 1 étaient
comprises entre 19°C et 21.2°C, celles de la chambre n° 2 entre 18.7°C et
20.1°C, celles de la chambre n° 3 entre 18.5°C et 21.2°C, celles de la
cuisine ouverte et de la salle à manger entre 17.5°C et 19.5°C et celles du
séjour entre 16.5°C et 18.5°C. Les températures extérieures pendant ces
relevés avaient varié entre 2°C et 10°C. Le rapport indique enfin que les
températures mesurées étaient inférieures à la norme SIA.

- 14 -
11. a) Le 13 décembre 2018, le conseil de la défenderesse a
adressé un courrier et téléfax au mandataire des demandeurs, dans lequel
il admettait notamment que le service de conciergerie de l’immeuble avait
été suspendu lors des travaux exécutés dans l’immeuble.
b) Par courrier du 11 janvier 2019 adressé aux demandeurs, le
gérant a annoncé qu’il allait procéder à une nouvelle visite le 23 janvier
2019. Celle-ci s’est déroulée à la date annoncée en présence de
l’intéressé, de même que de l’administratrice de la défenderesse, d’un
artisan, ainsi que des demandeurs. Dans un courrier du même jour, le
gérant a notamment écrit aux demandeurs qu’il contestait l’existence des
défauts relatifs à la balustrade du balcon et à la prise électrique, dont les
locataires avaient fait état lors de l’audience du 14 novembre 2018.
S’agissant du problème de chauffage, il annonçait qu’il procéderait à de
nouvelles mesures au moyen d’un thermomètre laser le vendredi suivant
à 10 heures.
Par courrier du 25 janvier 2019, le gérant encore a écrit ce qui
suit :
« (…) Mon objectif était de faire suite à votre interpellation du 23
courant selon laquelle la température mesurée dans votre séjour
n’était pas satisfaisante.
A mon arrivée, les fenêtres de la pièce étaient fermées et les stores
baissés. Les conditions de mesures me sont apparues par
conséquent bonnes, et j’ai pu effectuer la prise de mesure convenue
dans de bonnes conditions.
La température mesurée au centre de la pièce à 1m du sol était
d’environ 17 degré et correspondait à celle indiquée sur votre
propre thermomètre.
Je vous informe que j’ai fait part à votre propriétaire de mon constat,
et que cette dernière a immédiatement pris contact avec l’artisan
responsable de l’entretien de l’installation pour que des mesures
soient prises sans délai.
L’intervention a été planifiée pour lundi matin, à la première heure.
(…) »

- 15 -
12. a) Les demandeurs ont saisi la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Riviera-Pays d’Enhaut (ci-après : la
commission de conciliation) par écriture du 13 novembre 2017 portant sur
la contestation de leur loyer initial. La conciliation n’a pas abouti et cette
commission a délivré aux demandeurs une autorisation de procéder le 15
mars 2018.
b) Le 6 février 2018, les demandeurs ont déposé une seconde
requête auprès de la commission de conciliation, portant sur la
problématique des défauts de la chose louée. Une autorisation de
procéder leur a été délivrée le 28 mars 2018.
c) Par demande du 20 avril 2018 déposée auprès du Tribunal
des baux, les demandeurs ont conclu à ce qui suit, avec suite de frais et
dépens :
« 1. Le loyer initial mensuel net fixé dans le bail à loyer signé
le 28 juillet 2017 portant sur l’appartement de 4.5 pièces au
2ème étage de l’immeuble Avenue [...] loué par L.________ et
V.________ à Q.________ est abusif.
2. Le loyer initial mensuel net fixé dans le bail à loyer signé le
28 juillet 2017 portant sur l’appartement de 4.5 pièces au
2ème étage de l’immeuble Avenue [...] loué par L.________ et
V.________ à Q.________ est fixé à 800 CHF.
3. Les demandeurs se réservent le droit de modifier leurs
conclusions en cours d’instance.
4. Les loyers versés en trop depuis le 1er novembre 2017 sont
remboursés par la société Q.________ à L.________ et V.________
avec intérêts à 5% dès la date de la requête le 13 novembre
2017.
5. La garantie de loyer est adaptée au nouveau loyer mensuel
net fixé. »
d) Par une seconde demande déposée le 28 avril 2018 auprès
du Tribunal des baux, les demandeurs ont pris les conclusions suivantes
contre la défenderesse, avec suite de frais et dépens :

- 16 -
« 1. La bailleresse remédie aux défauts suivants d’ici au 31 mai
2018 :
a. Défauts de peinture dans tous les pièces (craquelures, cloques,
absence de peinture)
b. Défauts de plâtre dans toutes les pièces et autour de la prise
électrique de l’îlot central
c. Peinture présente sur les poignées, les gonds et les verrous de
toutes les portes de l’appartement
d. Manque colle et finitions sur les plinthes carrelage dans le WC, la
salle de bain et l’entrée
e. Manque finitions dans la jointure des murs et du carrelage dans le
WC et la salle de bain
f. Manque peinture sur les tuyaux du radiateur de la salle de bain et
celui de la petite chambre côté entrée
g. Le radiateur de la salle à manger fait un bruit de cliquetis
constant
h. Différentes marques sont présentes sur les murs et plafonds dans
plusieurs pièces
i. Manque l’arrêt de la double-porte du séjour
j. Manque plâtre sous la fenêtre dans la grande chambre
k. Grand trou non rebouché à droite de la fenêtre dans la petite
chambre côté entrée
l. Manque peinture sous le plan de travail de l’îlot central
m. Bandeau LED droit au-dessus de l’évier défectueux
n. Rambarde du balcon côté salon à remboiter.
o. Fissure du balcon à réparer
p. Stores des balcons à changer
q. Porte-linge à poser
r. Vieille armoire à pharmacie à remplacer par une neuve
s. Morceau de parquet manquant dans la petite chambre près de
l’entrée
2. Les locataires sont autorisés à commander les travaux aux frais
du bailleur si ceux-ci ne sont pas effectués dans les délais. Ils
pourront déduire directement la facture des loyers à venir.
3. Une réduction de loyer de 20% est accordée dès le premier
paiement du 1er loyer jusqu’à l’installation des chauffages le 28
novembre 2017 et 10% dès le paiement du 1er loyer jusqu’à
élimination complète des défauts.
4. Les loyers ne seront déconsignés qu’après l’élimination complète
des défauts, jusqu’à concurrence de la réduction de loyer
accordée. »
e) Le 29 juin 2018, la défenderesse a répondu aux demandes
des 20 et 28 avril 2018 des demandeurs et a pris les conclusions
suivantes :
« 1. Dire que les prétentions des demandeurs sont intégralement
rejetées.
2. Tous les loyers consignés sont acquis au bailleur.

- 17 -
3. Ordre est donné à la [...] de libérer les montants consignés en
faveur de Q.________.
4. Sous suite de frais et dépens. »
f) Le 21 août 2018, le Président du tribunal (ci-après : le
président) a ordonné la jonction des deux causes opposant les parties.
g) Les demandeurs ont déposé, le 12 septembre 2018, des
déterminations, par lesquelles ils ont confirmé leurs conclusions et ont
conclu au rejet de celles prises par la défenderesse dans son écriture du
29 juin 2018. Ces déterminations ont été complétées par une écriture
datée du 8 octobre 2018.
Par courrier du 13 novembre 2018, la défenderesse a requis la
mise en œuvre des moyens de preuve suivants :
«- vision locale de l’appartement des demandeurs et des autres
appartements de l’immeuble
- vision locale de cinq appartements comparables sur la commune
de [...]
- production des contrats de bail des appartements visités par les
propriétaires concernés
- si nécessaire : expertise judiciaire tendant à déterminer les prix du
marché dans le quartier. »
h) Une première audience a été tenue par le tribunal le
14 novembre 2018, lors de laquelle plusieurs témoins, dont [...], ont été
entendus. Une transaction partielle est intervenue entre les parties, dont
la teneur est la suivante :
« I. A compter du loyer du mois de décembre 2018, la consignation
opérée par les locataires auprès de la [...] sur le compte n° [...] ne
portera plus que sur la somme de 1000 fr. (mille francs) par mois. Le
solde du loyer sera versé en mains de la bailleresse.
II. La défenderesse se réserve de requérir judiciairement la libération
partielle du solde consigné dans une mesure plus importante, en cas
de changement de circonstances. »
Par avis du 16 novembre 2018, le président a informé les
parties de la décision du tribunal de rejeter les réquisitions formulées par
la défenderesse dans son courrier du 13 novembre 2018, réitérées lors de
l’audience du lendemain, à l’exception de l’inspection locale.

- 18 -
i) Au bénéfice d’une autorisation de procéder délivrée le 20
mars 2019 par la commission de conciliation, les demandeurs ont déposé,
le 21 mars 2019, une troisième demande auprès du Tribunal des baux en
concluant, avec suite de frais et dépens, à ce qui suit :
« I. Ordre est donné, à Q.________, sous la menace des peines
d’arrêts ou d’amende de l’art. 294 CPS, pour insoumission à une
décision de l’Autorité, de réparer le chauffage de l’immeuble sis Av.
[...], de façon à ce que la température de l’appartement de 4,5
pièces, au 2ème étage, occupé par les requérants, ne soit pas
inférieure à 20 degrés ; ceci dans un délai échéant le 10 février 2019
ou dans le délai que justice dira.
II.- Ordre est donné, à Q.________, sous la menace des peines
d’arrêts ou d’amende de l’art. 294 CPS, pour insoumission à une
décision de l’Autorité, de rétablir le service de conciergerie de
l’immeuble sis Av. [...] ; ceci dans un délai échéant le 10 février
2019 ou dans le délai que justice dira.
III.- Ordre est donné, à Q.________, sous la menace des peines
d’arrêts ou d’amende de l’art. 294 CPS, pour insoumission à une
décision de l’Autorité, de faire réparer, dans les règles de l’art, par
un spécialiste serrurier, la balustrade du balcon de l’appartement de
4,5 pièces, au 2ème étage, occupé par les requérants, dans
l’immeuble sis Av. [...] ; ceci dans un délai échéant le 10 février
2019 ou dans le délai que justice dira.
IV.- Ordre est donné, à Q.________, sous la menace des peines
d’arrêts ou d’amende de l’art. 294 CPS, pour insoumission à une
décision de l’Autorité, de rétablir la lumière du local à
vélos/poussettes de l’immeuble sis Av. [...] ; ceci dans un délai
échéant le 10 février 2019 ou dans le délai que justice dira.
V.- Ordre est donné, à Q.________, sous la menace des peines
d’arrêts ou d’amende de l’art. 294 CPS, pour insoumission à une
décision de l’Autorité, de faire évacuer le véhicule sans plaque qui
est stationné devant la porte d’accès au local vélos/poussettes la
lumière du local à vélos/poussettes de l’immeuble sis Av. [...] ; ceci
dans un délai échéant le 10 février 2019 ou dans le délai que justice
dira.
VI.- Les locataires sont autorisés à commander les travaux objet des
conclusions nos I à V ci-dessus si ceux-ci ne sont pas effectués dans
les délais et ils pourront déduire les factures y afférentes sur les
loyers à venir.
VII.- Une réduction de loyer supplémentaire de 40% est accordée
aux requérants dès le -1 janvier 2019 ceci jusqu’à l’élimination
complète des défauts objet des conclusions nos I à V ci-dessus.

- 19 -
VIII.- Les loyers ne seront déconsignés qu’après élimination
complète des défauts, jusqu’à concurrence de la réduction de loyer
accordée. »
Par avis du 15 avril 2019, le président a ordonné la jonction de
cette nouvelle procédure avec celles d’ores et déjà pendantes entre les
parties.
13. Le tribunal a procédé à une inspection locale de l’objet loué le
1er mai 2019. Il a fait les constatations suivantes, protocolées au procès-
verbal :
«- de manière générale, la peinture n’a pas été appliquée de
manière soignée et uniforme sur les parois du logement ; elle forme
de petits paquets par endroits, alors qu’elle est manquante à
certains autres ; la couche appliquée n’est pas régulière ; quelques
toutes petites craquelures, de même que certaines petites marques
sont visibles ;
- les travaux de plâtrerie n’ont pas été correctement achevés dans
la plupart des pièces ; il manque certaines finitions, notamment au
niveau de la prise électrique de l’îlot central et autour de certaines
conduites ;
- certaines poignées de portes, de même que gonds et verrous,
comportent des taches de peinture ;
- les travaux de finitions n’ont pas été achevés au niveau des
plinthes du wc, de l’entrée et de la salle de bains : de petits
interstices sont visibles entre celles-ci et les parois sur lesquelles
elles sont fixées, tout particulièrement dans la salle de bains ;
- les finitions ne sont pas achevées au niveau des jointures entre les
murs et le carrelage du wc et de la salle de bains ; le cache de la
chasse d’eau du wc n’est pas correctement fixé et bouge ;
- les tuyaux des radiateurs de la salle de bains et de la petite
chambre du côté de l’entrée n’ont pas été correctement repeints ;
- le plâtre s’effrite sous la tablette de fenêtre de la grande chambre ;
- dans la petite chambre du côté de l’entrée, une ouverture
d’environ 15 cm x 10 cm, pratiquée dans le mur de façade, au-
dessus de la plinthe, n’a pas été rebouchée ou couverte ;
- sous le plan de travail de l’îlot central, les travaux de pose du joint
en mastic n’ont pas été correctement achevés ;
- une partie du rail d’éclairage du plan de travail du côté de l’évier
(extrémité de droite) ne fonctionne pas ;
- la rambarde du balcon du salon tient parfaitement, étant précisé
qu’une vis a été ajoutée sur l’un de ses côtés ;
- l’une des parois en polymère du balcon du salon est fendue ;
- la toile du store à projection du balcon du salon est partiellement
fendue au niveau d’une couture ; le store reste néanmoins
fonctionnel ;
- il n’y a pas de porte-linge dans la salle-de-bains ;
- l’armoire à pharmacie de la salle-de-bains est vieille mais
fonctionnelle ;

- 20 -
- dans la petite chambre du côté de l’entrée, l’une des petites
lamelles du parquet (type mosaïque, avec carreaux lamellés
d’environ 10 cm x 10 cm) est abîmée.»
Une seconde audience, débutant par cette inspection locale, a
eu lieu le 1er mai 2019. Les parties y ont informé le tribunal de ce que cet
objet avait été restitué par les demandeurs.
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. b CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008, RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC).
Ecrit et motivé, l'appel est introduit auprès de l'instance
d'appel soit, en l'occurrence, la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RS 173.01]), dans les
trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la
notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile, par une partie qui y a un intérêt digne
de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dans une cause dont la valeur
litigieuse calculée conformément à l'art. 92 CPC est supérieure à
10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe

- 21 -
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement la constatation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile [ci-après : CR-
CPC], Bâle 2019, 2e éd., n. 6 ad art. 310 CPC).
Lorsqu'il s'agit de revoir une question d'appréciation, l'autorité
d'appel peut s'autoriser une certaine retenue (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art.
310 CPC; TF 5A_265/2012 du 30 mai 2012 consid. 4.3.2). Il en résulte
qu'elle ne saurait substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité
inférieure (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zurich 2013, n. 475 p. 205).
2.2 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé, la
motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision
attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits
auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier
juge. La Cour de céans n'est pas tenue d'examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que
tout l'état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls
certains points de fait sont contestés (Jeandin, op. cit., n. 3 ad art. 311 CPC
et la jurisprudence constante de la Cour de céans, CACI 5 février 2015/65;
CACI 10 octobre 2013/537 consid. 2.2; CACI 1er février 2012/75 consid.
2a).
2.3 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie
qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317
CPC). Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions sont
réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement de tels faits et
preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent
admissibles selon lui (JdT 2011 III 43 et les références citées).

- 22 -
En l’espèce, l’appelante produit uniquement des pièces de
forme, à savoir une procuration et le jugement querellé, lesquelles sont
recevables.
3.
3.1 S’agissant du montant du loyer initial, l’appelante constate
que la méthode appliquée par les premiers juges arrive à un résultat
choquant dès lors qu’un loyer de 816 fr. correspond à un logement d’une
pièce. En l’espèce, l’immeuble a plus de 30 ans, si bien que c’est le critère
des loyers usuels qui devait être appliqué. Même si le propriétaire avait
acquis l’immeuble litigieux seulement quatre ans avant l’introduction de la
procédure, il convenait de considérer que le prix avantageux consenti par
le vendeur avait été accordé eu égard aux montants qui devaient être
investis pour procéder aux rénovations effectuées en application de l’art.
10 LPPPL (loi sur la préservation et la promotion du parc locatif du 10 mai
2016 ; BLV 840.15) et le législateur fédéral n’avait certainement pas voulu
décourager la rénovation du parc immobilier en imposant aux nouveaux
acquéreurs un calcul de rendement. Dès lors que l’appelante était dans
l’incapacité de démontrer le montant total des investissements, n’ayant
pas encore procédé à la rénovation complète du bâtiment au motif que
l’ensemble des appartements n’était pas loué, il fallait dès lors appliquer
la méthode des loyers usuels.
3.2
3.2.1 Dans l’arrêt du 8 mai 1998, publié aux ATF 124 III 310, le
Tribunal fédéral a examiné s’il se justifiait de refuser au locataire le droit
d’invoquer le caractère excessif du rendement de la chose louée au sens
de l’art. 269 CO, aux motifs que le loyer initial attaqué correspondait aux
prix du quartier et que le locataire n’avait pas apporté la preuve de
l’existence d’indices d’abus. Se posait ainsi la question du rapport entre
l’art. 269 CO fondé sur le critère du rendement excessif et l’art. 269a let. a
CO fondé sur le critère du loyer se situant dans les limites des loyers
usuels dans la localité ou dans le quartier (consid. 2a).

- 23 -
Pour répondre à cette question, les juges fédéraux se sont
référés non seulement à la jurisprudence publiée aux ATF 114 II 361
consid. 5, traduite au JdT 1989 I 78 et rendue sous l’empire de l’arrêté
fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif
(AMSL ; RS 221.213.1), mais aussi à la jurisprudence rendue
ultérieurement et publiée aux ATF 121 III 163.
Selon l’arrêt publié aux ATF 114 II 361 consid. 5, lorsque la
comparaison avec d’autres choses louées établissait que le loyer litigieux
se tenait dans les limites des loyers usuels dans le quartier ou la localité, il
fallait encore déterminer s’il existait de sérieux indices que la majoration
contestée puisse procurer au bailleur un rendement excessif au sens de
l’art. 14 AMSL (aujourd’hui art. 269 CO). Cette jurisprudence mentionnait
que l’art. 15 AMSL (aujourd’hui art. 269a CO) énumérait un certain nombre
de cas dans lesquels le loyer était présumé ne pas être abusif, mais que la
présomption pouvait être renversée s’il résultait des faits que le bailleur
retirait de la chose louée un rendement excessif au sens de la première
des dispositions citées, le fardeau de la preuve incombant au locataire
(ATF 114 II 361 consid. 5).
Dans l’arrêt publié aux ATF 121 III 163 consid. 2, traduit au JdT
1996 I 72 et résumé à la SJ 1995 p. 743, les juges fédéraux ont confirmé
ces principes, ont maintenu leur portée et l’ont étendue, en ce sens que le
locataire peut invoquer le moyen de défense fondé sur le rendement
exagéré sans qu’il doive démontrer préalablement la présence d’indices
d’abus.
Ainsi, dans l’arrêt publié aux ATF 124 III 310 consid. 2b, les
juges fédéraux ont considéré qu’il résultait du texte même de l’art. 269a
CO que cette disposition posait une présomption dans l’utilisation, à titre
de préambule, des termes « Ne sont en général pas abusifs… ». Ainsi,
pratiquement, les exceptions prévues dans cette disposition n’étaient que
subsidiaires, ne déployant leurs effets que lorsque le locataire ne
parvenait pas à renverser la présomption légale. Or, selon les juges
fédéraux, pour renverser la présomption légale, le locataire devait être

- 24 -
admis à prouver que le loyer était abusif au sens de l’art. 269 CO. Ceci
s’imposait notamment en matière de loyers comparatifs, lesquels ne
pouvaient pas servir de moyen de défense au bailleur à qui le locataire
démontrait que le rendement de l’immeuble était exagéré. Par
conséquent, ce n’est qu’en cas d’échec du renversement de la
présomption, ou en cas de difficulté ou d’impossibilité à déterminer le
caractère excessif du rendement, notamment lorsqu’il s’agit d’immeubles
anciens, qu’il pourra être fait application du critère des loyers usuels. Il
ressort ainsi clairement de l’arrêt du 8 mai 1998 publié aux ATF 124 III 310
consid. 2b que le locataire peut invoquer le moyen de défense fondé sur le
rendement exagéré de la chose louée sans avoir à démontrer la présence
d’indices d’abus. Dès lors, le locataire qui conteste le loyer initial doit être
autorisé à prouver que le loyer, présumé se situer dans les limites des
loyers usuels du quartier, procure au bailleur un rendement excessif,
abusif au sens de l’art. 269 CO (CACI 2 décembre 2019/631 consid. 3).
3.2.2 Postérieurement à l’ATF 124 III 310, le Tribunal fédéral a rendu
un arrêt le 11 octobre 2011 (TF 4A_276/2011), en statuant sur une
violation des art. 269, 269a et 270 CO invoquée par le recourant. Celui-ci
avait reproché à la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois
d’avoir fixé le loyer exclusivement selon le critère du rendement, au
mépris de la jurisprudence du Tribunal fédéral prescrivant de prendre en
compte toutes les circonstances du cas, y compris les loyers usuels du
quartier et le loyer payé par le précédent locataire. Le recourant estimait
que les interprétations littérale et historique des art. 269 à 270 CO
montreraient que le législateur n’avait pas voulu remettre en cause le
système d’économie de marché et avait renoncé à fixer les loyers
uniquement en fonction des coûts, plaçant ce critère sur pied d’égalité
avec celui des loyers du marché. Selon le recourant, le calcul de
rendement ne pouvait conduire à fixer un loyer inférieur de plus de 50 %
aux loyers du marché. Partant, en présence d’un résultat aussi
« aberrant », il aurait été préférable de se référer aux loyers usuels,
comme l’admettait la jurisprudence pour les loyers anciens, où le prix du
marché était pris en compte dans le calcul de rendement en lieu et place

- 25 -
du prix d’acquisition effectif (TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011
consid. 5.1).
Pour répondre à une telle motivation, les juges fédéraux ont
constaté que le Tribunal fédéral s’était prononcé à plusieurs reprises sur le
rapport entre les art. 14 et 15 AMSL, respectivement les art. 269 et 269a
CO. Ils se sont référés non seulement à la jurisprudence publiée sous
l’ancien droit au sujet des art. 14 et 15 AMSL, mais aussi, dès l’entrée en
vigueur du nouveau droit, à l’arrêt de principe rendu le 8 mai 1998 publié
aux ATF 124 III 310, en constatant que cette jurisprudence n’avait plus
varié (TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.1). Dès lors que les
critiques du recourant remettaient en cause la jurisprudence consacrée
aux ATF 124 III 310, les juges fédéraux ont examiné si le motif de la
prééminence donnée au critère du rendement irait contre la lettre de la loi
et la volonté du législateur (TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid.
5.4). En se basant sur la doctrine et sur le Rapport explicatif de l’Office
fédéral du logement du 27 février 2008 sur la révision du droit du bail
dans le CO p. 2 ch. 2 (accessible sur le site Internet
http://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00179/00204/index.html?), ils
ont retenu comme communément admis qu’il existait un antagonisme de
fond entre le critère des coûts et celui du marché, chacun répondant à une
philosophie différente. En se basant sur la jurisprudence rendue sur le
rapport entre ces deux critères à l’aune des travaux législatifs (en citant
notamment les arrêts ATF 102 Ia 19 ; ATF 103 II 41 ; ATF 112 II 149), les
juges fédéraux ont retenu que leur jurisprudence consacrait une solution
en accord avec les travaux législatifs, qui exposaient la problématique des
immeubles anciens en préconisant de leur appliquer le critère des loyers
usuels (cf. message du 24 avril 1972 du Conseil fédéral à l’Assemblée
fédérale concernant des mesures urgentes contre les abus dans le secteur
locatif, FF 1972 I 1221 s. et 1224 s.). Ils ont rappelé que le législateur,
ayant constaté la difficulté de coordonner ces deux critères, avait cherché
une solution (cf. message du 27 mars 1985 concernant l’initiative
populaire « pour la protection des locataires », la révision du droit du bail à
loyer et du bail à ferme dans le Code des obligations et la loi fédérale
instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, FF 1985 I
1469 ss), mais s’était finalement résolu au statu quo (cf. message du

- 26 -
12 décembre 2008 relatif à la modification du Code des obligations
[Protection contre les loyers abusifs], FF 2009 319 ss et 330 s.). Au
considérant 5.4 de cet arrêt rendu le 11 octobre 2011 (TF 4A_276/2011),
les juges fédéraux n’ont, en définitive, que constaté l’inexistence de motifs
objectifs et sérieux qui auraient justifié de modifier la jurisprudence
consacrée et publiée aux ATF 124 III 310.
3.2.3 Dans sa jurisprudence plus récente, le Tribunal fédéral a
confirmé la priorité du critère absolu du rendement net excessif par
rapport au critère absolu des loyers usuels dans la localité ou le quartier
(TF 4A_581/2018 du 9 juillet 2019 consid. 3.1.1 ; TF 4A_400/2017 du 13
septembre 2018 consid. 2.1 et réf. cit., partiellement publié aux ATF 144 III
514). La jurisprudence rendue le 8 mai 1998 par le Tribunal fédéral et
publiée aux ATF 124 III 310 en tant qu’arrêt de principe est claire. Le
Tribunal fédéral a lui-même examiné et affirmé la conformité de sa
jurisprudence à la volonté du législateur, tant sous l’angle d’une
interprétation littérale qu’au vu des travaux législatifs, dans l’arrêt du 11
octobre 2011 (TF 4A_276/2011 consid. 5.4), jurisprudence qui a été
confirmée ultérieurement dans des arrêts récents.
3.2.4 Lorsqu’un canton décide de rendre obligatoire l’usage de la
formule officielle pour la conclusion de tout nouveau contrat de bail (art.
270 al. 2 CO), ladite formule doit comporter les mêmes mentions qu’en
cas de majoration du loyer. Le bailleur doit en particulier indiquer le loyer
et l’état des charges payés par le précédent locataire, le nouveau loyer et
le nouvel état des charges ainsi que les motifs précis d’une éventuelle
hausse. La motivation donnée sur la formule officielle constitue une
déclaration de volonté du bailleur dont le sens et la portée se déterminent
conformément aux principes généraux en matière d’interprétation des
manifestations de volonté (TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid.
4.2 et 4.3 et références citées)
3.3 En l’espèce, on relèvera tout d’abord que sur la formule
officielle, les critères de hausse notifiés aux intimés sont : « Travaux
d’amélioration de l’isolation phonique + thermique. Changement de

- 27 -
fenêtres. Ventilation mécanique. Chaudière neuve. Ecoulements neufs.
Amenée eau chaude + froide neuve. Cuisine équipée. Réfection totale. »
Pour ce motif déjà, et conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral
s’agissant de la formule officielle rendue obligatoire par le canton, la
mention apposée par le bailleur s’agissant des motifs de hausse de loyer
est une déclaration de volonté qui le lie, d’autant que les deux critères
envisagés pour calculer le loyer, à savoir le loyer usuel ou le rendement,
sont antinomiques. Ainsi, l’appelante ne peut pas requérir l’application de
la méthode comparative ou se prévaloir d’un résultat choquant eu égard
aux loyers pratiqués dans le canton. S’agissant de l’ancienneté de
l’immeuble, il ressort clairement de la jurisprudence publiée aux ATF 124
III 310 que pour les immeubles anciens, il peut être difficile, voire
impossible de reconstituer le capital propre investi, soit que les pièces
comptables manquent, soit qu’elles laissent apparaître, après indexation,
des montants économiquement irréalistes. C’est pour ce motif que la
jurisprudence a admis, s’agissant d’immeubles construits ou acquis il y a
quelques décennies, que la hiérarchie entre les critères absolus est
inversée par rapport à celle prévalant pour les immeubles dits récents.
L’appelante fait ainsi fausse route lorsqu’elle soutient que, bien qu’ayant
acquis l’immeuble quatre ans avant l’introduction de la demande, il faut
appliquer la méthode relative au motif qu’elle ne peut pas établir avoir
effectué des investissements supplémentaires. On ne voit pas pour quel
motif elle se trouverait en difficulté pour apporter des pièces probantes
s’agissant des investissements qu’elle a consentis depuis qu’elle a acquis
la propriété de l’immeuble litigieux. Si, comme elle le soutient, il s’agit
pour elle de procéder par étapes et qu’il est dès lors difficile d’attester de
la rénovation de l’ensemble de l’immeuble, rien ne l’empêchait de
produire les factures concernant l’objet remis à bail aux intimés, alors
même qu’elle a prétendu avoir effectué une « réfection totale » sur cet
appartement si l’on s’en tient au libellé de la formule officielle. Enfin,
l’appelante ne peut soutenir de manière générale que l’application de la
méthode du rendement excessif est contraire à la volonté du législateur
au motif qu’elle empêcherait la rénovation du parc immobilier. D’une part,
comme exposé ci-dessus, le rapport entre les art. 269 CO et 269a let. a CO
a été largement débattu devant l’instance fédérale, y compris sous l’angle

- 28 -
historique, et d’autre part, l’application de la méthode dite absolue n’a pas
pour corollaire de limiter les possibilités d’investir dans la rénovation
d’immeubles mais seulement d’exiger du bailleur qu’il conserve les
documents propres à démontrer ses investissements s’il entend les
répercuter sur les loyers.
Le moyen est mal donc fondé et doit être rejeté.
4.
4.1 L’appelante conteste ensuite, dans un moyen subsidiaire, le
calcul de rendement tel qu’il a été effectué. Tout d’abord, le prix d’achat
d’un tel immeuble n’est en réalité qu’une partie des investissements
concédés et les montants investis doivent être complétés par les crédits
engagés dans la rénovation de l’immeuble. Le fait d’ignorer le mode de
financement des travaux ne pouvait pas conduire à les ignorer : soit ils ont
été financés par des fonds propres et doivent être pris en compte comme
tels, soit ils ont été financés par des prêts et cela engendre une
augmentation des charges hypothécaires. L’appelante a obtenu une ligne
de crédit de 450'000 fr. pour financer les travaux, à laquelle s’ajoute un
montant de 1'000'000 fr. (pièces 131 et 133) dont il fallait tenir compte au
titre de dette hypothécaire dans le cadre du calcul de rendement. La
rénovation d’un immeuble de quatre étages coûte assurément plus que
379'067 fr., montant retenu par les premiers juges. Ainsi, selon
l’appelante, le prix de revient total après rénovation est de 4'250'000 fr.
(2'750'000 fr. + 1'500'000 fr.).
4.2 En l’espèce, dans le cadre de la procédure, s’agissant des
travaux effectués dans l’immeuble litigieux, l’appelante a allégué dans sa
réponse du 29 juin 2018 que les travaux avaient consisté en une
amélioration de l’isolation phonique et thermique, un changement des
fenêtres, l’installation d’une ventilation mécanique, d’une chaudière
neuve, d’écoulements neufs, d’une amenée d’eau chaude et froide neuve
ainsi que d’une cuisine équipée (all. 98). De plus, selon l’appelante,
l’appartement avait fait l’objet d’une réfection totale (all. 99). La seule
pièce produite à l’appui de ces deux allégations est la pièce 4 produite par

- 29 -
les intimés. Cette pièce est un courrier de la gérance qui confirme une
entrée en possession différée en raison de travaux, sans en préciser ne
serait-ce que la nature, ni a fortiori le coût, à laquelle est annexée la
formule officielle, soit une déclaration de volonté du bailleur d’augmenter
le loyer en raison des travaux allégués, laquelle est dénuée de toute force
probante s’agissant de l’effectivité et du coût desdits travaux. Dans ses
écritures à la Cour de céans, l’appelante fait encore grand cas des pièces
131, 133 ainsi que 134 et 138 pour prouver qu’elle a dû faire des
investissements d’un montant de 1'500'000 fr. sur l’immeuble litigieux. Il
s’agit d’un courrier de la Banque [...] à son intention du 17 mai 2018 dans
lequel il est mentionné des « probables frais en vue pour la finition de la
rénovation de l’immeuble » à hauteur de 1'000'000 fr. (pièce 131) ainsi
que de l’ouverture d’un prêt hypothécaire de 450'000 fr. par la même
banque le 3 avril 2017 pour l’immeuble litigieux (pièce 133). A signaler
que le crédit de construction porte référence [...] et que les avis de débits
produits également sous pièce 133 concernent d’autres références, si bien
qu’il n’est en l’état pas possible de savoir quels sont les travaux qui ont
été réalisés sur l’immeuble de [...]. Il en va de même de la pièce 134 dont
les références de numéro de compte sont différentes de celles figurant sur
la pièce 133. Quoi qu’il en soit, l’obtention d’une ligne de crédit n’est rien
d’autre qu’une autorisation plafonnée d’obtenir des fonds en vue de la
réalisation de travaux, si bien qu’elle n’est pas propre à prouver la
réalisation de travaux. Tout au plus pourrait-on tenir compte des
différentes pièces produites sous numéro 137, qui sont des factures pour
les différentes entreprises qui sont intervenues sur l’immeuble en
question. Cela n’est cependant même pas plaidé, l’appelante se
contentant de se référer aux lignes de crédit obtenues pour calculer le prix
de revient de l’immeuble. Par ailleurs, le montant total de ces factures est
inférieur à 200'000 fr. et le premier juge a retenu une dette augmentée à
2'856'000 fr. pour tenir compte des travaux réalisés par le propriétaire et
financés par la banque, soit 379'000 à ce titre selon la pièce 5, si bien que
ces factures sont déjà largement prises en compte par le calcul des
premiers juges.
Le moyen est dès lors mal fondé.

- 30 -
5. L’appelante conteste également la méthode par laquelle le
tribunal a procédé à la ventilation du rendement. Dès lors que l’ensemble
des appartements n’avait pas été rénové, la répartition devait tenir
compte de la mesure dans laquelle chaque locataire en profitait. Au
moment de la fixation du loyer, l’immeuble contenait 38 pièces en tout,
mais seules 16,5 d’entre elles étaient louées lors du dépôt de la demande,
en raison des rénovations qui étaient toujours en cours, ce dont les
premiers juges auraient dû tenir compte.
Sauf à démontrer que les travaux réalisés par le bailleur ne
concernent que les appartements d’ores et déjà remis en location, ce que
l’appelante ne fait pas et qui ne ressort pas de la pièce 5 dont il a déjà été
question ci-dessus, le raisonnement de l’appelante reviendrait à faire
supporter plus sévèrement la dette hypothécaire aux locataires au motif
que certains appartements sont demeurés vacants, ce qui n’est pas
admissible.
Partant, le moyen est mal fondé.
6.
6.1 S’agissant des défauts affectant l’objet remis à bail,
l’appelante plaide que l’usage de la chose n’avait pas été entravé et qu’il
s’agissait d’usure normale et de menus défauts originels pour lesquels
aucune réduction de loyer ne devait s’appliquer. Les défauts n’étaient
d’ailleurs pas apparus en cours de bail. Concernant le chauffage, les
locataires avaient été autorisés à remédier eux-mêmes au défaut selon
accord passé à l’audience du 9 novembre 2018, ceci aux frais du bailleur.
Ils n’étaient dès lors pas fondés à demander une réduction de loyer.
6.2 Faute de définition légale, la notion de défaut doit être
rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée,

- 31 -
au sens de l'art. 256 al. 1 CO ; elle suppose la comparaison entre l'état
réel de la chose et l'état convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2).
Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son
existence dépendra des circonstances du cas particulier ; il convient de
prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le
type de la construction, ainsi que le montant du loyer (TF 4A_281/2009 du
31 juillet 2009 consid. 3.2). L'objet de référence est celui sur lequel le
locataire peut sincèrement compter d'après le contenu du contrat, car le
défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont l'existence avait été
promise ou à laquelle la partie contractante pouvait s'attendre selon les
règles de la bonne foi (TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1;
Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, Zurich 2009, n. 2061). Le
défaut peut être esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que
l'apparence de la chose louée corresponde à des standards normaux (TF
4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a et les références citées, publié in
SJ 1997 p. 661).
Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition
de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et
auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts
entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le
locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à
partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à
l'élimination de ce dernier. Parmi les défauts qui surviennent pendant la
durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge
du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne
importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits
prévus à l'art. 259a CO, en particulier, la remise en état de la chose, la
réduction du loyer et les dommages-intérêts (TF 4C.288/2005 du 9
décembre 2005 consid. 2.1.1 ; TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 consid.
4.1).
Selon la jurisprudence fédérale, pour qu'une réduction de loyer
soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté d'un défaut de moyenne

- 32 -
importance au moins. Un tel défaut restreint l'usage convenu, sans
l'exclure ni l'entraver considérablement. Un défaut de moyenne
importance justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux cas de
figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de
l'ordre de 5 % au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue
période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires,
de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise
(ATF 135 III 345 consid. 3.2; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3
et 3.6).
La réduction de loyer que peut exiger le locataire en
application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se
détermine par rapport à la valeur objective de l'objet sans défaut ; elle
vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388
consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite
relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de
vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa
valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même
proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé,
notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors
admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience
générale de la vie, au bon sens et à la casuistique n'est pas contraire au
droit fédéral (TF 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2; ATF 130 III
504 consid. 4.1).
A titre d'exemple, le Tribunal fédéral a admis une réduction de
2 % pour un défaut esthétique, soit une moquette endommagée à l'entrée
d'un immeuble qui n'avait pas été changée malgré les demandes répétées
des locataires (TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003). Une réduction de loyer
de 5 % a été admise par la jurisprudence vaudoise pour des cas de traces
de moisissures sur un mur (CREC 18 août 2011/222 consid. 3c/bb), d'un
four inutilisable (CREC 1er octobre 2009/501 consid. 3), de défaut d'accès
motorisé à l'entrée d'une école privée (CREC 22 août 2012/43 consid.
5c/bb), ainsi que de bruit et d'odeur causés par les usagers d'un centre de
formation qui fumaient durant les pauses au pied de l'immeuble (CREC 28

- 33 -
mars 2012/29 consid. 5). Une réduction de 5 % a aussi été octroyée aux
locataires pour l’interdiction d’utiliser une cheminée d’agrément dans un
appartement de six pièces, pendant les périodes usuelles d’utilisation, soit
d’octobre à avril (CdB 1996/4 pp. 116 ss), étant précisé que dans ce
dernier cas, l’interdiction était due à un incident et limitée à une année.
6.3 En l’espèce, si les défauts constatés sont effectivement
mineurs pris isolément, il faut néanmoins relever qu’ils sont nombreux et
que certains affectaient légèrement l’usage de la chose. L’appelante ne
peut pas se prévaloir du fait qu’ils étaient connus des locataires au
moment de la conclusion du bail dès lors qu’il ressort clairement de l’état
des lieux que l’appelante s’était engagée à réparer ce qui devait l’être et
que c’est après l’entrée en possession que les intimés ont pu se rendre
compte que tel n’avait pas été le cas. S’agissant plus précisément du
chauffage, si les intimés ont été autorisés à entreprendre les démarches
directement auprès du chauffagiste, cela ne dispense pas l’appelante de
fournir un logement conforme aux usages, ce qu’elle n’a pas fait. On
relèvera encore que l’autorisation de faire intervenir le chauffagiste ne
signifie pas encore qu’une solution pouvait être trouvée pour que les
intimés puissent bénéficier d’une température correcte dans le logement,
dès lors qu’il résulte de l’instruction que l’immeuble était affecté de
défauts s’agissant du circuit d’eau et que malgré plusieurs interventions,
une situation acceptable n’a pas pu être recouvrée. Enfin, au vu de la
jurisprudence rappelée ci-dessus, les premiers juges n’ont pas excédé leur
pouvoir d’appréciation en considérant que les défauts de chauffage
devaient se traduire en une réduction de loyer de 5 % sur une période
déterminée et que les autres menus défauts en une réduction de 5 %
jusqu’à résorption.
Le moyen est donc mal fondé.
7. Il résulte de ce qui précède que l'appel doit être rejeté selon le
mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.

- 34 -
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'894 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010,
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l'appelante, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens aux intimés, qui n’ont pas
été invités à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires, arrêtés à 1'894 fr. (mille huit cent
nonante-quatre francs), sont mis à la charge de l’appelante
Q.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 12 juin 2020, est notifié en expédition complète à :
- Me Aba Neeman (pour Q.________),
- Mme Martine Schlaeppi, aab (pour L.________ et V.________),

- 35 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :