vd_gerichte · PE18.002400 · 2025-09-03 · fr


TRIBUNAL CANTONAL
578
PE18.002400-SRD
CHAMBRE DE S RECO URS PEN ALE
__________________________________________
Arrêt du 3 septembre 2025
__________________
Composition :M. KRIEGER, président
Mme Byrde et M. Perrot, juges
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 146 al. 1 CP ; 319 al. 1 let. a CPP
Statuant sur le recours interjeté le 18 octobre 2024 par
X1.________ et X2.________ contre l’ordonnance rendue le 2 octobre 2024
par le Ministère public de l’arrondissement de La Côte dans la cause
no PE18.002400-SRD, la Chambre des recours pénale considère :
En fait :
A. a) R.________SA, à [...], a notamment pour but l'exploitation
d'une entreprise générale et/ou totale de construction et d'un bureau
d'architectes, ainsi que toutes prestations de service dans le domaine de
l'immobilier. R.________ en est l’administrateur (P. 119).
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C.________Sàrl, à [...], a notamment pour but la promotion
immobilière ainsi que toutes activités se rapportant au domaine de
l’immobilier. B.________ en était le seul associé-gérant depuis l’inscription
de la société au Registre du commerce le 20 avril 2012 ; il en est
l’« associé et président des gérants » depuis le 10 décembre 2014.
D.________, fils de B.________, en est le gérant-secrétaire depuis le 10
décembre 2014. Chacun est au bénéfice d’une signature individuelle
(P. 5/2/1 et P. 120).
O.________Sàrl, à [...], a notamment pour but l'achat, la vente,
le courtage, la gestion, la location et la mise en valeur de biens
immobiliers. F.________ en était l’associé gérant avec signature individuelle
depuis l’inscription de la société au Registre du commerce le 24 février
2010 ; il en est l’associé gérant président avec signature individuelle
depuis le 13 juin 2017 (P. 5/2/2 et P. 121).
E.________ est titulaire de l’entreprise individuelle
« [...],E.________ », à [...], depuis son inscription au Registre du commerce
le 15 novembre 2005. La société a pour but « opérations immobilières »
(P. 122).
U.________SA en liquidation en liquidation, à [...], déclarée en
faillite le 10 décembre 2020 par le Président du Tribunal civil de la
Gruyère, avait pour but « concept, étude et réalisation de villas et d’autres
immeubles d'habitation, soit en qualité d'architecte soit en tant
qu'entreprise générale ». H.________ en était l’administrateur-président
avec signature individuelle depuis le 10 décembre 2004, puis
l’administrateur-directeur général avec signature individuelle depuis le 11
avril 2013. A.________ en était le directeur avec signature collective à deux
du 11 avril 2013 au 20 février 2018 ; il a été radié le 12 juin 2018.
G.________ bénéficiait d’une procuration collective à deux du 18 mars 2014
au 28 septembre 2018 (P. 123). Dans la mesure où la société s’appelait
T2.________SA lorsque la plainte pénale a été déposée le 26 janvier 2018,
c’est ce patronyme qui sera utilisé dans le présent arrêt.

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b) Au moment des faits de la cause, C.________Sàrl et
O.________Sàrl étaient les promoteurs immobiliers des villas contiguës
sises à Z.________ dont il sera question ci-après. D.________ était apprenti
ou jeune employé au sein de S.________SA, société d’architecte à
[...].G.________, employé de T2.________SA en qualité de conducteur de
travaux, était chargé de gérer la construction des villas. A.________,
employé de T2.________SA en qualité de responsable technique, faisait la
liaison entre la partie administrative et la gestion du chantier. E.________,
courtière indépendante, était mandatée par O.________Sàrl pour la
commercialisation des villas.
c) Le 26 mars 2008, P.________ a acquis par succession la
parcelle [...] de la commune de Z.________ (P. 5/2/6, p. 2).
d) En août 2012, P.________ en tant que propriétaire,
R.________SA et C.________Sàrl en tant que promettant-acquéreurs et
S.________SA, respectivement [...], en tant qu’architecte, ont déposé
auprès de la Municipalité de Z.________ (ci-après : Municipalité) une
demande de permis de construire pour dix villas contiguës sur la parcelle
[...] de la commune, à la [...]. A ce moment-là, le projet s’appelait
Résidences [...].
Dans son rapport du 15 août 2012 annexé à la demande de
permis de construire, S.________SA a notamment indiqué ce qui suit :
« Plusieurs typologies de logements sont proposées, cependant chacun
comprend au rez-de-chaussée une généreuse entrée avec penderie, un
WC, une cuisine agencée et un spacieux séjour d’environ 40 m2. Le
premier étage quant à lui comprend 3 amples chambres, dont la plus
grande fait environ 20 m2, et deux salles de bains. Un grenier non
habitable de faible hauteur est aménagé au-dessus de ce 1er étage,
destiné à du rangement ou débarras. Le sous-sol composé d’un seul
volume dévolu à une cave, est quant à lui optionnel au gré des acheteurs
(…). Outre la typologie de logement, les options ayant une incidence sur la
demande d’autorisation sont les suivantes (liste non exhaustive) : 1 ou 2
Vélux dans les greniers, poêle d’agrément dans le séjour, jacuzzi à

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l’extérieur, cabane de jardin (dans un but d’uniformisation), piscine des
maisons A et J, piscine commune (selon volonté des propriétaires) »
(P. 57).
e) Le 10 décembre 2012, la Municipalité a délivré à
R.________SA et à C.________Sàrl en tant que propriétaires le permis de
construire no [...], autorisant la construction de dix villas contiguës sur la
parcelle [...] (P. 5/2/20 et P. 57). Selon les plans d’architecte au 1/100e
établis par S.________SA, retournés avec le permis (P. 5/2/21), le deuxième
étage des villas était intitulé « greniers non-aménagés ». Cet étage se
composait de deux pièces, dont une avec un vélux. Chaque pièce du
grenier était accessible par une trappe avec un escalier escamotable
(P. 5/2/13) sise dans les chambres 2 et 3 du premier étage (P. 5/2/21 et
P. 57). La Municipalité a expressément assorti l’autorisation de construire
de la condition suivante : « Les greniers ne peuvent en aucun cas être
destinés à l’habitation ou au travail (art. 27 RATC) » (P. 5/2/20 et P. 57).
f) Dans le courant du premier semestre 2013, R.________ de
R.________SA et B.________ de C.________Sàrl auraient contacté F.________
d’O.________Sàrl pour lui demander d’identifier des solutions permettant de
rendre leur projet viable – dans la mesure où les conditions d’octroi des
prêts hypothécaires avaient fait chuter le marché immobilier – et savoir s’il
serait intéressé à remplacer R.________SA dans le projet. Pour ce faire,
F.________ se serait adressé à la société T2.________SA avec laquelle il
travaillait régulièrement (PV aud. 3, R. 11). Une solution aurait été trouvée
en réduisant la surface du terrain à acheter ainsi que le coût de
construction. O.________Sàrl aurait remplacé R.________SA dans le projet.
C.________Sàrl et O.________Sàrl auraient travaillé ensemble, leur
implication étant de « 50/50 » (PV aud. 3, R. 11 et R. 14).
C.________Sàrl et O.________Sàrl ont décidé de scinder la
réalisation du projet en deux étapes. Dans la première (étape A), un
premier groupe de cinq villas contiguës (lots A à E) serait construit sur une
première parcelle détachée de la parcelle [...], soit la parcelle [...]. Une fois
l’étape A achevée, dans une seconde étape (étape B), les cinq dernières

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villas contiguës (lots F à J) seraient bâties sur une autre parcelle détachée
de la parcelle [...], soit la parcelle [...].
Le 3 juin 2013, depuis l’adresse [...], avec copie à B.________,
D.________ a transmis à E.________, à l’adresse [...], les « plans
(Appartements duplex) » (P. 11, pp. 13-19). Les plans du lot C (réd. : le lot
des plaignants) montraient, au premier étage, une variante à trois
chambres avec un escalier montant au grenier depuis la chambre 3 et une
variante à quatre chambres avec un escalier deux-quarts qui s’ouvrait sur
le hall distribuant les quatre chambres, mais sans escalier visible dans
aucune des chambres pour accéder au grenier. Le deuxième étage,
intitulé « mezzanine », se constituait d’une seule pièce de 46 m2, avec un
vélux, accessible par un escalier provenant de l’une des chambres.
Par courriel du 25 juin 2013, E.________ a écrit ce qui suit à [...],
employé de T2.________SA : « Merci de me faire une calculation et une
offre pour ce projet, CFC 2 et CFC 4 uniquement, conforme au descriptif
des travaux ci-joint, le permis de construire est déjà en force. Merci d’y
inclure des honoraires de CHF 200'000.- pour O.________Sàrl » (P. 11,
p. 13). Le « descriptif général des travaux » joint au courriel avait été
établi le 12 juin 2013 par la société [...]. Celui-ci mentionnait, entre autres,
ce qui suit : « Mezzanine (comble non aménagé) : l’accès à ce niveau se
fait par un escalier de type "échelle de meunier" situé dans une chambre
du premier étage. Surface rendue brute au sol avec peinture de propreté
au mur et lambris fini d’usine en plafond. Nota : local non chauffé ». Le
projet s’appelait dorénavant Résidences [...] (P. 11, pp. 21-22). Dès lors
que l’offre d’ [...] aurait été plus onéreuse que celle de T2.________SA, c’est
cette dernière société qui a été choisie pour la construction des villas (PV
aud. 16, lignes 66-70).
g) Le 13 décembre 2013, P.________ a concédé à C.________Sàrl
et à O.________Sàrl, pour elles-mêmes ou pour leur nommable, un droit
d’emption sur la parcelle [...] jusqu’au 31 décembre 2015 (P. 5/2/11, pp. 2-
3).

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h) En décembre 2013, T2.________SA a établi une liste de treize
options, intitulée « Listes des options possibles, prix TTC », dans laquelle il
était notamment indiqué ce qui suit : « Variante quatre chambres avec
escaliers deux quarts tournant jusqu’aux combles et création d’un
disponible fermé à la place de la mezzanine prévue initialement » (P. 11,
p. 8).
i) E.________, chargée de la commercialisation des lots (entre
autres agences), a établi la plaquette promotionnelle pour l’étape A.
j) En août 2014, X1.________ et X2.________ ont eu
connaissance du projet immobilier qui avait paru sur Internet.
Par courriel du 25 août 2014 (P. 12/3), E.________ a transmis
aux époux X.________, notamment, un « Descriptif général des travaux »
établi le 10 janvier 2014 par T2.________SA, la « Liste des options
possibles, prix TTC » établie en décembre 2013 par T2.________SA, la
plaquette promotionnelle des lots A et E, avec les plans réalisés le 28 avril
2014 par O.________Sàrl pour le lot A et les plans réalisés le 14 mai 2014
par O.________Sàrl pour le lot E, une liste récapitulative des lots A à E avec
leur surface, soit 174 m2 pour le lot A et 180 m2 pour les lots B à E, ainsi
qu’une offre de financement hypothécaire du Crédit Suisse. La plaquette
présentait les cinq villas contiguës comme de « spacieux appartements
duplex » et mentionnait ce qui suit : « Tous les appartements disposeront
de deux niveaux habitables, [d’]un sous-sol et d’une mezzanine dans les
combles », offrant des « possibilités d’aménagements personnalisés,
versions avec 3 ou 4 chambres à coucher ». Le lot E, similaire au lot C,
avait une « surface habitable totale de 180 m2 », dont 46 m2 pour le
deuxième étage qui était intitulé « mezzanine ». Sous la rubrique
« Combles » du chapitre « Construction », il était indiqué : « Grande
mezzanine (possibilité d’aménagement selon choix de l’acquéreur, en
option) » (P. 5/2/4, pp. 2-3 et P. 11).
k) Le 3 septembre 2014, K.________, juriste auprès de
T2.________SA, a demandé à B.________ qu’il lui transmette notamment une

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copie du permis de construire afin de pouvoir établir « la convention
dûment corrigée » (réd. : la convention entre les promoteurs et
T2.________SA ci-dessous), ce que B.________ a fait le 11 septembre 2014
(P. 82/2/1).
Le 1er octobre 2014, O.________Sàrl, représentée par F.________,
et C.________Sàrl, représentée par B.________, désignés comme « les
promoteurs », d’une part, et T2.________SA, représentée par A.________ et
G.________, désignée comme « T2.________SA », d’autre part, ont conclu
une convention, annulant et remplaçant celle du 25 juin 2014, ayant pour
objet la construction du projet « Les Résidences [...] – Etape A », laquelle
prévoyait notamment ce qui suit (P. 60/2) :
« 1.Exposé préliminaire
Les promoteurs entendent valoriser les terrains précités en y
construisant, sur la base du permis de construire no [...], deux
bâtiments juxtaposés qui seront chacun soumis au régime de la
propriété par étages (PPE) et qui comprendront chacun 5
appartements.
Les documents nécessaires à l’obtention du permis de construire
ont été établis par S.________SA.
Les promoteurs confient à T2.________SA la réalisation de la
promotion des appartements, ainsi que des travaux
d’équipement et des aménagements extérieurs, conformément
au descriptif général des travaux versions "promoteurs" du 25
juin 2014. T2.________SA fonctionnera comme entreprise
générale.
2. Mode de fonctionnement
Les promoteurs sont responsables de la promotion des
appartements A à E de la PPE Les Résidences [...] – Etape A objet
du présent contrat.
4. Engagement de T2.________SA
T2.________SA réalisera les Résidences [...] – Etape A
(équipement de la parcelle, bâtiment, aménagements
extérieurs) conformément au permis de construire délivré, au
descriptif général des travaux version "promoteurs" et aux plans

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de PPE établis par S.________SA sur la base des plans de mise à
l’enquête. »
l) Le 17 octobre 2014, les époux X.________ ont envoyé à
E.________ une convention de réservation du lot C (P. 12/5).
Le 10 novembre 2014, K.________ a envoyé aux époux
X.________, notamment, un « Projet de contrat d’entreprise générale
(PPE) », établi le 10 novembre 2014 par elle-même (version 1), et un
« Descriptif général des travaux » établi le 11 juin 2014 par T2.________SA
(P. 12/6). Le projet de contrat d’entreprise désignait l’ouvrage à réaliser
comme il suit (p. 1) : « lot 3 comprenant l’appartement triplex C de 6,5
pièces ainsi que les droits qui y sont rattachés (terrasse et deux places de
parc couvertes) au sein des Résidences [...] – Etape A, conformément au
permis de construire no [...] délivré sur la base des plans et documents
établis par S.________SA ».
Parmi la liste des treize options proposées par T2.________SA,
les époux X.________ ont choisi, notamment, la « Variante quatre chambres
avec escaliers deux quarts tournant jusqu’aux combles et création d’un
disponible fermé à la place de la mezzanine prévue initialement ».
L’aménagement de la mezzanine a fait l’objet de discussions au cours
desquelles les époux X.________ auraient fait part de leur intention de
l’aménager comme salle de jeux pour leurs enfants. Par courriel du
6 janvier 2015 adressé E.________, les époux X.________ ont demandé que
le chauffage soit installé dans les combles et ont confirmé leur choix du
type d’escalier accédant à ceux-ci (P. 11, p. 41). Sur le plan de l’architecte
S.________SA, daté du 20 janvier 2014, montrant quatre chambres et un
escalier deux-quarts tournant arrivant dans le hall du premier étage
attribuant les chambres (mais sans trappe avec escaliers accédant aux
combles dans aucune des quatre chambres), ils ont indiqué à la main les
modifications souhaitées, notamment trois chambres au lieu de quatre
(P. 11, p. 42 ; P. 12/7).

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Le 14 janvier 2015, E.________ a envoyé aux époux X.________
les plans modifiés, réalisés par l’architecte [...] de T2.________SA le 13
janvier 2015. Le plan montrait qu’on pouvait accéder aux combles par un
escalier deux-quarts tournant depuis le premier étage et que les combles
se composaient d’une seule pièce (P. 12/8). Le 19 janvier 2015, les époux
X.________ ont répondu qu’ils étaient d’accord avec les nouveaux plans et
qu’ils attendaient le prix (P. 12/9).
Le 25 février 2015, E.________ a envoyé aux époux X.________
une offre complémentaire de T2.________SA pour le coût de
l’aménagement des combles, soit la « création de l’escalier en béton de
l’étage à la mezzazine offert par le promoteur », le revêtement de
l’escalier, la porte intérieure, le revêtement des murs, le revêtement de
plafond, un vélux, le sol et le chauffage (P. 11, pp. 44 et 57-58 ; P. 12/10).
Le 24 mars 2015, les époux X.________ ont indiqué à E.________,
qu’ils désiraient acquérir le lot C (P. 12/11).
Le 30 juin 2015, E.________ a transmis aux époux X.________ un
nouveau projet du contrat d’entreprise, établi le 29 juin 2015 par
K.________ (version 2). L’objet du contrat était le suivant : « Lot 3
comprenant l’appartement en duplex C ainsi que les droits qui y sont
rattachés (terrasse et deux places de parc couvertes) » (P. 12/13 et
P. 85/2). Par rapport à la version 1, les éléments modifiés ont été surlignés
en jaune (points 3.1.2, 3.1.6, 5.1 et 5.3), à l’exception du point 2 qui
correspondait à l’objet du contrat et qui passait de « triplex » à « duplex ».
Le 10 juillet 2015, les époux X.________ ont écrit à E.________
qu’ils avaient lu le contrat d’entreprise et qu’il leur semblait correct dans
l’ensemble. Ils ont également relevé quelques points importants dont ils
souhaitaient discuter (P. 12/13).
Le 19 août 2015, E.________ a transmis aux époux X.________ un
nouveau projet du contrat d’entreprise, établi le 17 août 2015 par
K.________ (version 3) (P.12/14 ; P. 54/3). Dans son courriel du même jour
adressé à E.________, K.________ a indiqué qu’elle avait surligné en jaune

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les modifications par rapport à la version 2, soit les points 3.1.6, 5.1, 5.3,
10.7 et 15.2 (P. 54/2). L’objet du contrat était toujours un « duplex ».
m) Par contrat d’entreprise générale du 27 août 2015
(P. 5/2/7), T2.________SA, représentée par A.________ et G.________, s’est
engagée à livrer à X1.________ et X2.________ l’ouvrage ainsi désigné : « Lot
3 comprenant l’appartement duplex C ainsi que les droits qui y sont
rattachés (terrasse et deux places de parc couvertes) au sein des
Résidences [...] – Etape A, conformément au permis de construire no [...]
sur la base des plans et documents établis par S.________SA. Le présent
contrat porte sur les prestations telles que décrites dans le descriptif
général des travaux établi par l’Entrepreneur général » (ch. 2), pour un
prix forfaitaire de 835'273 fr. TTC (ch. 5.1) et un prix global de
1'275'000 fr. (ch. 5.3). Il était en outre indiqué que le prix des diverses
modifications demandées par le maître de l’ouvrage s’élevait à
50'273 fr. 60, dont 24'913 fr. 60 pour « l’aménagement de la mezzanine
(étant rappelé que la création de l’escalier y accédant est offert par les
promoteurs) » (ch. 5.3).
Le descriptif général des travaux établi le 29 juin 2015 par
T2.________SA faisait partie intégrante du contrat d’entreprise. Sous la
rubrique « Mezzanine », il était indiqué ce qui suit (P. 5/2/9, p. 12) :
« Chauffage : Attente pour un radiateur mural
Sol : Parquet (...)
Murs : Crépi blanc, grain 1.5 mm ribé plein
Plafond : Lambrissage lazuré blanc
Inst. Electrique : 1 point lumineux au plafond, 1 interrupteur
prise ».
Les plans d’exécution du 27 août 2015 établis par
T2.________SA faisaient également partie intégrante du contrat
d’entreprise (P. 5/2/10), de même que l’offre complémentaire du 27 août
2015 établie par T2.________SA – respectivement par A.________ et
K.________ selon initiales « [...]» figurant sur ce document – relative aux

- 11 -
travaux à effectuer, soit la mezzanine, le cabanon, la motorisation des
stores et le canal de cheminée (P. 5/2/8).
n) Par contrat de vente à terme conditionnelle du 11
septembre 2015, P.________ a vendu la parcelle [...] de la commune de
Z.________ à X1.________ et X2.________ pour le montant de 490'000 francs.
C.________Sàrl et O.________Sàrl agissaient en tant que cédantes (P. 5/2/6).
L’acte de vente indiquait qu’il s’agissait d’un « appartement triplex avec
local de rangement » (ch. I) et faisait référence au contrat d’entreprise
générale du 27 août 2015 (ch. III/14). La vente était soumise à la condition
que tous les autres lots de l’étape A soient vendus avant le 10 décembre
2015 (ch. VI et VIII).
Les conditions suspensives s’étant réalisées, la vente à terme
a été exécutée par transfert du 8 décembre 2015 (P. 5/2/11). Ce contrat
indiquait que l’objet de la vente était un « triplex ».
o) Les travaux de l’étape A auraient débuté en janvier 2016.
p) A la suite du dépôt d’une demande de permis de construire
complémentaire relative à un autre lot, la Municipalité se serait rendue
compte que toutes les conditions du permis de construire délivré le 10
décembre 2012 n’étaient pas respectées. Une séance aurait ainsi eu lieu
le 6 février 2017 entre la Municipalité et L.________, architecte auprès de
T2.________SA, concernant les nombreuses mais minimes modifications qui
avaient été apportées aux plans mis à l’enquête (P. 5/2/15).
Le 7 février 2017, la Municipalité a informé L.________ qu’elle
avait opté pour une mise à l’enquête complémentaire de minime
importance, avec mise au pilier public de 10 jours et avis aux voisins, afin
de ne pas bloquer le chantier dans le cas d’une enquête complémentaire
de 30 jours (P. 5/2/15).

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Le 14 février 2017, T2.________SA a adressé aux époux
X.________ une note de crédit de 7'264 fr. 80, correspondant à une moins-
value pour le parquet des combles (P. 5/2/12).
Le 22 février 2017, X1.________ a écrit à G.________ pour
l’informer qu’il avait signé la note de crédit de T2.________SA, mais lui a
demandé des explications sur la raison pour laquelle le parquet ne pouvait
pas être posé. A la question de X1.________ : « S’il vous plait pourriez-vous
nous donner une réponse claire et nette détaillant la motivation de cette
note de crédit ? Car nous ne comprenons pas pourquoi la pose du parquet
ne peut être effectuée. Ou cela a-t-il un lien avec la délivrance du permis
d’habiter ? », G.________ a répondu ceci (à une date indéterminée) : « Nous
avons été convoqués par la commune pour répondre à toutes les
modifications demandées par tous les clients de Z.________ (escalier au
combles, escalier extérieur et diverses modifications intérieures…). Nous
nous sommes fait réprimander pour les escaliers des combles
essentiellement (à la base il était prévu une trappe avec un escalier
escamotable). Le service administratif a insisté sur le fait que selon
l’enquête, les combles ne seraient pas aménagés et non habitables. C’est
pour cette raison que nous ne voulons pas terminer les combles avant la
visite pour le permis d’habiter et de plus nous nous déchargeons de cette
responsabilité. » (P. 5/2/13).
Le 22 mars 2017, la Municipalité a informé L.________ que
l’enquête complémentaire n’avait suscité aucune opposition. Toutefois,
avant de délivrer l’autorisation d’entreprendre les travaux selon les plans
modifiés, elle a exposé ce qui suit : « Cependant, avant de pouvoir vous
transmettre un tel document, nous devons vous signaler que l’exécution
de l’espace dans les combles n’est malheureusement pas conforme au
règlement. En fait, sur le plan initial, deux locaux étaient prévus dans les
combles non-habitables. En l’occurrence, dans les villas A et E déjà
réalisées, un seul local a été créé dans lequel un seul « Vélux » dimension
78 x 98 cm peut être admis. Nous vous prions de bien vouloir vous mettre
en conformité à ce sujet » (P. 5/2/16).

- 13 -
Le 31 mars 2017, G.________ a informé les époux X.________
qu’à la suite d’une séance avec la commune de Z.________, « les
modifications des escaliers pour les mezzazines, les agrandissements des
sous-sols et autres » avaient été acceptés, sauf « l’existence d’un
deuxième velux à la mezzanine qui est considérée comme pièce non
habitable ». Par conséquent, il était au regret de leur annoncer qu’il avait
l’obligation d’enlever le deuxième vélux et que le montant correspondant
serait déduit du décompte final selon l’offre complémentaire du 27 août
2015 (P. 5/2/14).
Le 7 avril 2017, les époux X.________ ont mis T2.________SA en
demeure d’exécuter les travaux conformément aux engagements pris par
contrat du 27 août 2015, avant la remise des clés prévue pour le 27 avril
2017 (P. 5/2/17).
Le 7 avril 2017, les époux X.________ ont informé C.________Sàrl
et O.________Sàrl qu’ils avaient été extrêmement choqués d’apprendre, par
le service administratif de la commune de Z.________, que la mezzanine
était une pièce non habitable. Or, conformément à la plaquette
promotionnelle, ils avaient acquis leur logement offrant une surface
habitable de 180 m2, dont les combles d’environ 42 m2 faisaient partie.
Considérant que la moins-value engendrée par la différence de surface
habitable ouvrait le droit à une réduction de prix au sens de l’art. 368 al. 2
CO, ils ont mis en demeure les promoteurs immobiliers de leur verser la
somme de 309'230 fr. 50, correspondant à la surface de la mezzanine qui
n’était pas habitable (P. 5/2/18).
Le 13 avril 2017, G.________ et K.________ ont informé les époux
X.________ qu’ils n’avaient d’autre choix que de supprimer le deuxième
vélux des combles, dès lors que s’ils ne le faisaient pas, cela remettrait en
cause l’escalier intérieur menant aux combles, ainsi que toutes les
modifications apportées aux autres appartements des Résidences [...]. (P.
5/2/19). Ils ont joint à leur courrier le permis de construire no [...] et les
plans établis par S.________SA.

- 14 -
Après relance des époux X.________ du 10 mai 2017,
C.________Sàrl et O.________Sàrl ont répondu, le 24 mai 2017, qu’ils ne
donneraient aucune suite à leur mise en demeure de leur verser le
montant de 309'230 fr. 50, dès lors que leur villa ne comportait aucun
défaut au sens l’art. 368 CO. En effet, les promoteurs faisaient valoir que
les intéressés « disposaient bien, comme prévu, de l’accès à l’entier des
surfaces soit une cave et un local, un rez-de-chaussée, un 1er étage et des
combles en mezzanine, ces dernières n’étant simplement pas légalement
destinées à l’habitation » (P. 5/2/23).
q) Le 26 janvier 2018, X1.________ et X2.________ ont déposé
une plainte pénale pour escroquerie à l’encontre de C.________Sàrl,
O.________Sàrl et T2.________SA, soit pour les avoir astucieusement
trompés quant à la surface habitable de leur villa en sachant
pertinemment depuis le début que les combles n’étaient pas habitables.
Ils avaient accepté de payer un prix final de 1'325'273 fr. pour une villa
offrant 180 m2 habitables et il était évident qu’ils n’auraient en aucun cas
accepté de payer un tel prix pour une villa n’offrant que 134 m2
habitables. Le montant de leur dommage s’élevait ainsi à 338'681 fr. 05
(1'325'273 fr. : 180 x 46). Les époux X.________ ont en outre indiqué
vouloir participer à la procédure pénale comme demandeurs au pénal et
au civil (P. 5/1 et 106).
r) Le 8 février 2018, le Ministère public de l’arrondissement de
La Côte (ci-après : Ministère public) a demandé à la police, avant d’ouvrir
une instruction, de procéder à toutes investigations utiles afin de clarifier
les faits dénoncés. G.________ et H.________, assistés de leur avocate
commune, Me Magali Baer, ont été entendus en tant que prévenus les 2
octobre 2018 et 14 janvier 2019 respectivement. F.________, non assisté, a
été entendu en tant que prévenu le 10 septembre 2019. E.________, non
assistée, a été entendue en qualité de personne appelée à donner des
renseignements le 24 septembre 2019. La police a rendu son rapport le 8
octobre 2019 (P. 9).
s) Le 2 mars 2020, le Ministère public a ouvert une instruction
pénale contre G.________, H.________ et F.________, pour avoir, entre le

- 15 -
25 août 2014 et le 26 janvier 2018, vendu une villa à X1.________ et
X2.________ à un prix surévalué, en leur faisant faussement croire que la
surface habitable était de 180 m2, alors qu’ils savaient depuis le début de
la vente que les combles de 46 m2 inclus dans cette surface n’étaient pas
habitables, s’enrichissant ainsi d’un montant d’au moins 338'681 francs.
Le même jour, le Ministère public a informé les parties de son
intention de classer la procédure et leur a imparti un délai au 23 mars
2020 pour présenter leurs éventuelles réquisitions de preuves.
t) Le 28 mars 2018, X1.________ et X2.________ ont déposé une
requête de conciliation auprès de la Chambre patrimoniale cantonale
tendant à ce que C.________Sàrl, O.________Sàrl et T2.________SA soient
condamnées à leur verser, conjointement et solidairement, la somme de
350'761 fr. 90, avec intérêts à 5 % l’an dès le 27 avril 2017. La procédure
serait toujours en cours.
u) Le 27 avril 2020, dans le délai prolongé à leur demande, les
époux X.________ ont requis que B.________, D.________ et E.________ soient
entendus en qualité de prévenus et que divers documents bancaires
soient versés au dossier. Ils ont sollicité leur propre audition ainsi que
celles de leurs voisins V1.________ et V2.________ en qualité de témoins, qui
auraient rencontré la même problématique de surface habitable erronée
pour leur lot J (P. 16/2/27 et 16/2/28). Dans la mesure où la surface de la
mezzazine offrait un usage restreint, ils estimaient que la moins-value de
leur bien immobilier s’élevait à 174'110 fr. (46 m2 x 7'570 fr. le m2 : 2).
v) Par ordonnance du 12 octobre 2020, après avoir rejeté les
réquisitions de preuve des plaignants, le Ministère public a prononcé le
classement de la procédure dirigée contre G.________, H.________ et
F.________ (I à III), a dit qu’il n’y avait pas lieu d’indemniser ceux-ci au sens
de l’art. 429 CPP (Code de procédure pénale suisse du 5 octobre 2007 ; RS
312.0) (IV à VI) et a laissé les frais de la procédure à la charge de l’Etat
(VII).

- 16 -
Par arrêt du 18 janvier 2021 (no 45), la Chambre des recours
pénale a admis le recours formé par X1.________ et X2.________ contre
cette ordonnance (I), a annulé celle-ci (II), a renvoyé le dossier de la cause
au Ministère public pour qu’il procède dans le sens des considérants (III), a
mis les frais d’arrêt, par 2'090 fr., à la charge d’G.________ et H.________,
par moitié chacun (IV), a alloué une indemnité de 1'978 fr. à X1.________ et
X2.________, à la charge d’G.________ et H.________, par moitié chacun (V),
et a dit que l’arrêt était exécutoire (VI).
Sur le fond, la Chambre des recours pénale a retenu ce qui
suit :
« 4.3.1 En l’espèce, la conclusion, par les acquéreurs des différents lots, des
contrats de vente et des contrats d’entreprise générale – qui les obligent à payer
des prix pour l’achat et pour les travaux – constituent des actes de disposition au
sens entendu par la jurisprudence rendue sur l’art. 146 CP. L’ordonnance
attaquée nie que les recourants aient pu être déterminés à conclure ces actes
par une tromperie, aux motifs que la plaquette promotionnelle – qui mentionnait
une surface habitable de 180 m2 incluant la mezzanine – précisait qu’elle n’avait
pas valeur contractuelle, que la surface de 180 m2 ne figurait sur aucun
document contractuel signé par les recourants, que le descriptif des travaux ne
mentionnait pas expressément que la mezzanine était habitable et qu’aucun
élément du dossier ne laissait penser que les prévenus ou d’autres personnes
auraient donné verbalement aux recourants des informations allant dans ce sens.
Ces motifs ne résistent pas à l’examen. Le fait que la plaquette
promotionnelle précise qu’elle n’a pas valeur contractuelle n’exclut pas que les
recourants aient pu croire à l’exactitude des informations qui y étaient contenues
et que cela ait pu les influencer dans leur décision d’acheter le lot en question. Si
les promoteurs ont fait établir une plaquette selon laquelle il était clairement
indiqué que la surface habitable était de 180 m2, c’était pour convaincre les
personnes intéressées de la qualité et de l’espace des logements offerts à la
vente et de les déterminer à acheter. Or, le total de la surface présentée comme
habitable dans la plaquette incluait celle des combles (ou mezzanine). En outre,
si le descriptif général des travaux du 26 juin 2015 et le contrat de vente à terme
conditionnelle du 11 septembre 2015 n’indiquaient pas expressis verbis que le
dernier niveau fût habitable, ils n’indiquaient pas non plus expressis verbis qu’il
ne le fût pas. Il fallait se livrer à une lecture très attentive des plans d’exécution

- 17 -
pour remarquer une contradiction entre ceux-ci et le descriptif général des
travaux concernant le revêtement prévu pour le sol de la mezzanine (parquet
selon le descriptif ; dalle brute selon les plans d’exécution, dans un encadré). Au
demeurant, indépendamment des détails rédactionnels de la plaquette
promotionnelle, du contrat de vente à terme conditionnelle, du contrat
d’entreprise générale, du descriptif général des travaux et des plans d’exécution,
et même en dépit du terme « disponible » utilisé par l’entrepreneur général dans
son document de décembre 2013, les aménagements concrètement prévus dans
le descriptif – et dont la possibilité était réservée dans la plaquette
promotionnelle déjà – laissaient manifestement penser que la mezzanine pouvait
être destinée à l’habitation. Quant aux informations que les recourants ont
reçues verbalement au cours des pourparlers, elles n’ont pas fait l’objet d’une
instruction suffisante. Certes, lors de son audition, E.________ a déclaré : « Nous
leur avons fait remarquer que la hauteur n’était pas suffisante. En effet, elle était
inférieure à 2 mètres alors qu’il faut au moins 2,40 mètres. En plus, il n’était pas
possible d’installer un chauffage, comme les X.________ le demandaient » (PV
aud. 4, R. 11, p. 4). Mais les recourants n’ont pas été auditionnés à ce sujet, pas
plus que l’autre ou les autres personnes qui auraient donné avec E.________ les
explications indiquées par celle-ci. En outre, il est significatif que, lors de son
audition, le prévenu G.________ ait déclaré : « Je vous réponds que les plans
d’exécution prévoyaient des combles non habitables avec l’option des finitions
qui pouvaient être faites dedans, pour les rendre habitables » (PV aud. 1, R. 10,
p. 5). En l’état du dossier, il ne peut dès lors pas être exclu que les recourants
aient accepté d’acheter leur lot et de faire bâtir leur villa aux conditions prévues
dans les contrats d’entreprise et de vente des 27 août 2015 et 11 septembre
2015 en raison d’une fausse représentation qu’ils avaient de l’usage qu’ils
pourraient légalement faire du dernier niveau de leur maison et que cette fausse
représentation ait résulté de la présentation de l’immeuble dans la plaquette
promotionnelle et/ou d’informations données par d’autres personnes impliquées
dans le projet (promoteurs ou entrepreneurs).
4.3.2 L’autorité intimée a retenu que les recourants ne prétendaient pas
qu’ils ne pouvaient pas bénéficier des combles dans l’état où ils les avaient
achetés, étant précisé que la Municipalité avait indiqué, dans un courriel du
28 août 2018 (P. 10), que les époux X.________ n’avaient pas eu de problèmes
avec la mezzanine et que seuls quelques petits travaux devaient encore être faits
avant qu’ils reçoivent le permis d’habiter. Le Ministère public paraît nier ainsi le
caractère dommageable, au sens de l’art. 146 CP, des contrats d’entreprise
générale et de vente des 27 août 2015 et 11 septembre 2015.

- 18 -
Il semble toutefois établi que le parquet prévu n’a pas été posé, ce
qui réduit déjà la valeur du bien. Quant à la position de la Municipalité, elle n’est
pas établie. On ne saurait exclure, en l’état du dossier, que les recourants soient
exposés au risque de se voir ordonner par la Municipalité, sur la base de
l’art. 105 LATC (loi sur l’aménagement du territoire et sur les constructions du
4 décembre 1985 ; BLV 700.11), de réaménager leurs combles pour les mettre
dans un état conforme aux plans soumis à l’enquête publique (cf. par exemple,
CDAP AC.2006.0031 du 16 mai 2007). Le caractère dommageable des actes de
disposition ne peut dès lors pas être écarté sur la base de l’instruction menée à
ce jour.
4.3.3 L’autorité intimée a retenu que personne n’aurait dissuadé les
recourants de se renseigner auprès de la Municipalité avant de conclure les
contrats d’entreprise et de vente, en particulier sur les conditions assortissant le
permis de construire.
Le Ministère public semble ainsi vouloir nier toute possibilité
d’astuce. Mais les recourants n’ont pas été entendus sur le déroulement des
pourparlers, au cours desquels un rapport de confiance a éventuellement pu être
créé entre les professionnels de l’immobilier et de la construction, d’une part, et
les acquéreurs, apparemment sans connaissances particulières dans ces
domaines, d’autre part. En outre, il convient de souligner que le contrat
d’entreprise générale précise que le maître de l’ouvrage charge l’entrepreneur
général de réaliser l’objet du contrat « conformément au permis de construire
no [...] (…) » (ch. 2). L’affirmation de la conformité de l’ouvrage aux règles de la
police des constructions laissait entendre que ce point avait été vérifié,
notamment par les personnes qui avaient élaboré les plans d’exécution annexés
au contrat d’entreprise, et pouvait dès lors faire croire aux recourants qu’il n’était
pas nécessaire qu’ils se livrent eux-mêmes à des vérifications sur ce point. Toute
possibilité de tromperie astucieuse ne peut dès lors être écartée en l’état.
4.3.4 L’escroquerie est une infraction intentionnelle. Elle ne peut être
réalisée que si une personne physique a voulu tromper astucieusement la dupe
pour la déterminer à un acte dommageable. Dans le cas présent, il ne peut y
avoir eu escroquerie que si, d’une part, l’un ou l’autre des intervenants a eu
conscience, avant décembre 2015, que les acquéreurs pouvaient se faire une
fausse représentation de l’usage des combles de leur villa et que cette fausse
représentation pouvait les inciter à acheter à des conditions qu’ils n’auraient pas
acceptées autrement, et si, d’autre part, ce même intervenant a accepté la
réalisation de ce risque pour le cas où elle se produirait. Or, on ne peut exclure

- 19 -
d’emblée que l’une ou l’autre des personnes impliquées dans la promotion ou la
construction ait rempli ces conditions. Les promoteurs immobiliers, destinataires
du permis de construire, semblent avoir sciemment décidé de passer outre aux
restrictions de la Municipalité concernant les combles. On ignore quelles
précautions ils ont éventuellement prises ou fait prendre par leurs auxiliaires
pour que les acquéreurs soient informés du problème ou, à tout le moins, pour
qu’ils ne soient pas trompés sur l’utilisation qu’ils pourraient légalement faire des
combles. Quant aux entrepreneurs, il semble possible qu’ils aient à tout le moins
été informés du problème par le dessinateur qu’ils ont chargé d’établir les plans
d’exécution. Les investigations menées par la police ne permettent en tout cas
pas de l’exclure. »
w) Le 29 mars 2021, les époux X.________ ont sollicité que la
direction de la procédure procède à leurs auditions ainsi qu’à celles de
B.________, D.________, V1.________ et V2.________. Au vu des déterminations
d’ordre formel rendues par la Chambre des recours pénale, ils ont
demandé que F.________, H.________, G.________ et E.________ soient à
nouveau entendus en leur présence. En outre, ils ont requis que le Crédit
Suisse, à [...], produise la documentation relative à l’octroi de leur crédit
hypothécaire.
Le 7 avril 2021, le Ministère public a ouvert une instruction
pénale contre B.________ et A.________ pour escroquerie.
X1.________ et X2.________ ont été entendus le 15 juin 2021.
M.________, qui avait réalisé les plans d’exécution, a été entendu le 15 juin
2021 en qualité de personne appelée à donner des renseignements.
A.________ et B.________ ont été entendus le 17 juin 2021 en qualité de
prévenus.
Le 21 juin 2021, le Ministère public a ouvert une instruction
pénale contre D.________ et E.________ pour escroquerie.
Le 29 juin 2021, la commune de Z.________ a produit les
dossiers d’enquête des lots A à E et F à J, ainsi que la description générale
du projet et le concept de protection incendie (P. 52 et P. 57).

- 20 -
Le 11 octobre 2021, les époux X.________ ont demandé que
l’instruction se poursuive.
D.________ et E.________ ont été entendus en qualité de
prévenus le 5 mai 2022. K.________ a été entendue en qualité de personne
à donner des renseignements le 6 mai 2022. [...] et L.________, architectes
auprès de T2.________SA, ont été entendues en qualité de témoins le 6 mai
2022. F.________, H.________ et G.________ ont été entendus en qualité de
prévenus le 23 mars 2023. V1.________ a été entendu en qualité de témoin
le 23 mars 2023.
Par avis de prochaine clôture du 31 août 2023, le Ministère
public a informé les parties qu’il entendait mettre en accusation B.________
et D.________ et rendre une ordonnance de classement en faveur de
F.________, H.________, G.________, A.________ et E.________. Il a imparti aux
parties un délai au 27 octobre 2023 pour déposer d’éventuelles
réquisitions de preuves.
Le 8 décembre 2023, dans le délai prolongé à leur demande,
les époux X.________ ont indiqué qu’ils ne s’opposaient pas au classement
de la procédure en faveur d’G.________ et A.________. En effet, en tant
qu’employés de T2.________SA, il était raisonnablement permis de
considérer que le dessein d’enrichissement illégitime pour eux-mêmes ou
pour un tiers faisait défaut. En revanche, ils se sont opposés au
classement en faveur de F.________, H.________ et E.________. Ils ont en
outre confirmé leurs conclusions civiles à hauteur de 338'681 fr. 05 dès
lors que les combles n’étaient pas aménageables et donc d’aucune utilité.
Le 27 août 2024, le Ministère public a informé les parties qu’il
entendait finalement rendre une ordonnance de classement en faveur de
B.________ et D.________ – de même qu’en faveur de tous les autres
prévenus – et leur a imparti un délai au 13 septembre 2024 pour formuler
d’éventuelles réquisitions de preuves.

- 21 -
Le 13 septembre 2024, les époux X.________ se sont opposés
au classement de la procédure pour les motifs déjà exposés dans leur
lettre du 8 décembre 2023.
B. Par ordonnance du 2 octobre 2024, approuvée le 8 octobre
2024 par le Ministère public central sur délégation du Procureur général, le
Ministère public a ordonné le classement de la procédure pénale dirigée
A.________, B.________, D.________, E.________, G.________, F.________ et
H.________ pour escroquerie (I à VII), a dit que le CD produit par Crédit
(Suisse) SA, inventorié sous fiche no [...], serait maintenu au dossier à titre
de pièce à conviction (VIII), a dit que le DVD produit par Crédit Suisse
(Suisse) SA, inventorié sous fiche no [...], serait maintenu au dossier à titre
de pièce à conviction (IX), a alloué à A.________, D.________, E.________,
G.________, F.________ et H.________ respectivement les montants de
18'575 fr. 65, 10'195 fr. 60, 13'006 fr. 70, 13'893 fr., 9'682 fr. 25 et
36'907 fr. 75 à titre d’indemnités pour les dépenses occasionnées par
l’exercice raisonnable de leurs droits de procédure (X à XV), a arrêté
l’indemnité de Me Romain Deillon, défenseur d’office de B.________, à
9'753 fr. 40, débours et TVA compris (XVI), et a laissé les frais de
procédure à la charge de l’Etat (XVII).
La Procureure a retenu que la plaquette promotionnelle faisait
état d’appartements « en duplex », qu’il était indiqué sous le titre
« combles » de la plaquette « surface mezzazine h dès 1,30 m », que
l’option « disponible fermé à la place de la mezzanine prévue
initialement » ne comprenait ni aménagement intérieur ni chauffage et
que le descriptif des travaux indiquait que la mezzanine n’était pas
chauffée, de sorte que les prévenus n’avaient recouru à aucun édifice de
mensonges, ni à aucun raffinement ou rouerie particuliers, et n’avaient
monté aucun stratagème imperceptible ou difficilement perceptible par les
plaignants. En outre, ces derniers n’avaient manifestement pas observé
les mesures de prudence élémentaires commandées par les circonstances
en ne clarifiant pas le nombre exact de mètres carrés habitables, d’autant
qu’ils avaient immédiatement fait un lien avec la délivrance du permis
d’habiter lorsqu’ils avaient reçu la note de crédit de T2.________SA. Dans

- 22 -
ces conditions, l’élément objectif de l’astuce faisait défaut. Par
surabondance, la Procureure a retenu que l’élément objectif du dommage
n’était pas non plus réalisé, dès lors que le Crédit Suisse avait accepté de
financer le projet et disposait du permis de construire.
La Procureure a ensuite examiné, pour chaque prévenu, s’il
existait des soupçons suffisants de culpabilité à leur encontre et si
l’élément subjectif de l’infraction d’escroquerie était réalisé.
Concernant G.________, la Procureure a retenu que celui-ci
n’avait ni participé aux négociations portant sur la vente, ni calculé les
surfaces de la villa, et que son rôle n’avait débuté que lorsque les plans
d’exécution lui avaient été transmis, de sorte qu’il n’avait pas amené les
plaignants à acquérir leur villa sur la base d’une fausse représentation de
la réalité. Dès lors que les soupçons portés à l’encontre de l’intéressé
n'avaient pas été confirmés par l’enquête et qu’aucune mesure
d’instruction supplémentaire ne paraissait de nature à corroborer les griefs
avancés par les plaignants, un classement devait être prononcé. Pour le
surplus, l’élément subjectif du dessein d’enrichissement illégitime faisait
manifestement défaut, ce que les plaignants admettaient, dès lors que le
prévenu était uniquement employé au sein de T2.________SA.
Concernant A.________, la Procureure a retenu que celui-ci
n’avait ni participé aux négociations portant sur la vente, ni calculé les
surfaces de la villa, et que son rôle s’était limité à la réalisation technique
(planification, gestion du chantier) une fois les plans d’exécution établis. Il
n’était pas inutile de préciser que le contrat d’entreprise générale, rédigé
par le service juridique, mentionnait un appartement « en duplex » et
incluait une offre complémentaire portant notamment sur l’aménagement
de la mezzanine pour un montant de 24'913 fr. 60. Par ailleurs, le prévenu
avait assuré que les plaignants avaient été rendus attentifs, lors d’une
séance, au fait qu’une mise à l’enquête complémentaire était nécessaire
pour la mezzanine en raison de l’utilisation prévue, et E.________ avait
avisé les plaignants que les combles n’étaient pas habitables, à tout le
moins lorsque la question de l’installation d’un chauffage avait été
abordée. Dès lors que les soupçons portés à l’encontre de l’intéressé

- 23 -
n'avaient pas été confirmés par l’enquête et qu’aucune mesure
d’instruction supplémentaire ne paraissait de nature à corroborer les griefs
avancés par les plaignants, un classement devait être prononcé. Pour le
surplus, l’élément subjectif du dessein d’enrichissement illégitime faisait
manifestement défaut, ce que les plaignants admettaient, dès lors que le
prévenu était uniquement employé au sein de T2.________SA, qu’il ne
bénéficiait d’aucune gratification et que le dossier avait été transmis à
G.________ deux ou trois semaines après la signature.
Concernant H.________, la Procureure a retenu que celui-ci
n’avait pas participé aux pourparlers portant sur la vente de la villa, ni à
l’élaboration de la plaquette promotionnelle, de sorte qu’il ne pouvait pas
avoir eu conscience que les plaignants se faisaient une fausse
représentation de l’usage des combles. Par ailleurs, le prévenu n’avait pas
été informé, à tout le moins au moment de la conclusion des contrats
critiqués, de la problématique liée à l’usage des combles ni par le
dessinateur, M.________, qui avait réalisé les plans d’exécution, ni par les
juristes de T2.________SA, étant précisé qu’il avait déclaré qu’il n’avait
jamais vu le permis de construire. Dans ces conditions, le prévenu n’avait
pas trompé astucieusement les plaignants dans le but que ceux-ci signent
les contrats de vente et d’entreprise générale. Dès lors que les soupçons
portés à l’encontre de l’intéressé n’avaient pas été confirmés par
l’enquête et qu’aucune mesure d’instruction supplémentaire ne paraissait
susceptible de corroborer les griefs avancés par les plaignants, un
classement devait être rendu. Pour le surplus, l’élément subjectif du
dessein d’enrichissement illégitime faisait défaut, dès lors que la question
des mètres carrés habitables n’avait pas influencé les coûts de
construction arrêtés par T2.________SA, lesquels demeuraient similaires,
que les combles soient ouverts et fermés, et que le montant de la vente
avait été fixé par les promoteurs.
Concernant F.________, la Procureure a retenu que l’enquête
avait permis d’établir que celui-ci n’avait pas trompé astucieusement les
plaignants dans le but de les amener à conclure les contrats de vente et
d’entreprise générale. En effet, le prévenu avait indiqué, dès sa première
audition par la police, que les combles étaient une pièce non habitable et

- 24 -
qu’il n’avait pas participé à la création de la plaquette promotionnelle ni
ne l’avait contrôlée, étant rappelé que les données concernant les plans,
les surfaces, la liste des prix et un modèle de plaquette avaient été fournis
par D.________. A cela s’ajoutait que le calcul du prix de vente effectué par
les promoteurs n’était pas basé sur les mètres carrés habitables, mais sur
les mètres cubes, étant précisé que le Crédit Suisse, qui avait possession
du dossier, n’avait émis aucune réserve, de sorte qu’aucun dessein
d’enrichissement illégitime ne pouvait être reproché au prévenu. Partant,
ce dernier ne pouvait pas avoir eu conscience que les plaignants auraient
pu se faire une fausse représentation de l’usage des combles. En outre,
aucune velléité de passer outre les restrictions émises par la Municipalité
ou d’instruire l’entreprise générale en ce sens n’avait été révélée. Dans
ces conditions, dès lors que les soupçons portés à l’encontre de l’intéressé
n’avaient pas été corroborés par les investigations effectuées et
qu’aucune mesure d’instruction supplémentaire ne paraissait de nature à
confirmer les griefs avancés par les plaignants, un classement devait être
rendu.
Concernant E.________, la Procureure a retenu que les mesures
d’instruction tendaient à démontrer que celle-ci n’avait pas trompé
astucieusement les plaignants dans le but de les amener à conclure les
contrats de vente et d’entreprise générale à des fins d’enrichissement
illégitime. En effet, les plans, les surfaces et la liste des prix avaient été
élaborés par D.________, ce que ce dernier avait confirmé, et la prévenue
n’avait pas vu les plans de mise à l’enquête. En outre, la plaquette
promotionnelle faisait seulement état d’un « duplex » et de « deux
niveaux habitables, un sous-sol et d’une mezzanine dans les combles » et
le fait que la plaquette mentionnait que les combles étaient aménageables
sans devoir demander une autorisation de construire complémentaire ne
modifiait pas cette appréciation, d’autant que de telles informations
n’étaient pas de la responsabilité du courtier immobilier, mais tout au plus
d’une négligence non punissable pénalement. En outre, les
aménagements des combles ne nécessitaient pas obligatoirement une
mise à l’enquête complémentaire. A cela s’ajoutait que C.________Sàrl
avait fourni une plaquette modèle aux courtiers et au Crédit Suisse faisant

- 25 -
état d’un appartement en « duplex », d’une surface habitable de 180 m2 et
d’une mezzanine. Enfin, la prévenue avait rendu les plaignants attentifs à
la question de l’usage des combles, notamment lors d’une séance en
présence de K.________ et A.________, ce que dernier avait confirmé. Force
était ainsi de constater que les soupçons portés à l’encontre de la
prévenue n’avaient pas été confirmés par les investigations et qu’aucune
mesure d’instruction supplémentaire ne paraissait de nature à corroborer
les griefs avancés par les plaignants, de sorte qu’un classement devait
être prononcé. Pour le surplus, l’élément constitutif subjectif du dessein
d’enrichissement illégitime paraissait faire défaut, dès lors que le montant
de la commission avait vraisemblablement été établi en fonction des
caractéristiques et du prix déterminés par les promoteurs, éléments sur
lesquels la prévenue n’avait pas de prise.
Concernant B.________, la Procureure a retenu que celui-ci
n’avait pas usé de manœuvres astucieuses dans le but d’amener les
plaignants à conclure les contrats de vente et d’entreprise générale. En
effet, le prévenu n’avait participé ni à la réalisation de la plaquette
promotionnelle, la revoyant uniquement « en diagonale », ni à
l’établissement et à la négociation de l’offre complémentaire concernant
les combles. En outre, les données concernant les plans, les surfaces et la
liste des prix avaient été fournies par D.________ et le calcul du prix de
vente, même s’il se basait également sur les mètres carrés habitables,
s’appuyait sur de nombreux critères. Vu ces éléments, le prévenu ne
pouvait avoir eu conscience que les plaignants pouvaient se faire une
fausse représentation de l’usage des combles. Dès lors que les soupçons
portés à l’encontre de l’intéressé n’avaient pas été corroborés par les
investigations effectuées et qu’aucune mesure d’instruction
supplémentaire ne paraissait de nature à confirmer les griefs avancés par
les plaignants, un classement devait être prononcé.
Concernant D.________, la Procureure a retenu que celui-ci
n’avait manifestement pas usé de manœuvres astucieuses dans le but
d’amener les plaignants à conclure les contrats de vente et d’entreprise
générale. En effet, le prévenu n’avait pas participé aux pourparlers portant

- 26 -
sur la vente de la villa, que ce soit avec la banque, l’entreprise générale
ou les futurs acquéreurs. Il n’avait pas non plus pris part à l’établissement
ou à la négociation de l’offre complémentaire concernant les combles. A
cela s’ajoutait que le calcul du prix de vente, même s’il se basait
également sur les mètres carrés habitables, se fondait sur de nombreux
critères. Enfin, s’agissant de la problématique des 180 m2 habitables, il y
avait lieu de relever l’absence d’intention délictueuse du prévenu, dès lors
que celui-ci avait déclaré qu’il était convaincu de la justesse de son calcul,
qu’il n’avait soumis à personne, en admettant « un changement de point
de vue » avec le recul. Vu ces éléments, le prévenu ne pouvait pas avoir
eu conscience que les plaignants pouvaient se faire une fausse
représentation de l’usage des combles. Dès lors que les soupçons portés à
l’encontre de l’intéressé n’étaient pas corroborés par les investigations
effectuées et qu’aucune mesure d’instruction supplémentaire ne paraissait
de nature à confirmer les griefs avancés par les plaignants, un classement
devait être prononcé.
En définitive, la Procureure a considéré que le litige était de
nature exclusivement civile.
C. Par acte du 18 octobre 2024, X1.________ et X2.________ ont
recouru contre cette ordonnance, en concluant à son annulation,
principalement au renvoi de la cause au Ministère public pour qu’il rende
une ordonnance de condamnation ou dresse un acte d’accusation à
l’encontre de B.________, D.________, F.________, H.________, E.________ et
toutes autres personnes identifiées comme auteurs d’une infraction,
subsidiairement au renvoi de la cause au Ministère public pour qu’il statue
à nouveau dans le sens des considérants. Ils ont en outre demandé que
l’Etat de Vaud leur verse une indemnité de 6'300 fr. et que tous les frais
soient laissés à la charge de celui-ci.
Le 18 novembre 2024, les époux X.________ ont versé 2'750 fr.
à titre de sûretés dans le délai imparti.

- 27 -
Le 5 mai 2025, H.________ a conclu au rejet du recours, à la
confirmation de l’ordonnance entreprise, à ce que les frais d’arrêt soient
mis à la charge des recourants et à l’allocation d’une indemnité de
3'891 fr. 60 pour la procédure de recours.
Le 6 mai 2025, B.________ a conclu au rejet du recours.
Le 6 mai 2025, F.________ a conclu à la confirmation de
l’ordonnance entreprise,
Le 8 mai 2025, le Ministère public a conclu au rejet du recours.
Le 8 mai 2025, E.________ a conclu au rejet du recours, à la
confirmation de l’ordonnance entreprise et à l’octroi d’une indemnité de
3'759 fr. 30, subsidiairement de 3'043 fr. 25, pour la procédure de recours.
D.________ ne s’est pas déterminé dans le délai fixé au 8 mai
2025.
Les époux X.________ ont répliqué le 18 juin 2025.
F.________ a dupliqué spontanément le 19 juin 2025.
Le 23 juillet 2025, Me Romain Deillon, défenseur d’office de
B.________, a informé la Chambre des recours pénale qu’il cesserait
prochainement la pratique du barreau et a demandé à être relevé de sa
mission. Il a requis que son indemnité d’office relative à la procédure de
recours soit fixée sur la base du dossier.
Le 11 août 2025, Me Albert Habib a informé la Chambre de
céans qu’il était désormais l’avocat de B.________.
En d roit :

- 28 -
1. Interjeté en temps utile (art. 322 al. 2 et 396 al. 1 CPP), selon
les formes prescrites (art. 385 al. 1 CPP), contre une ordonnance rendue
par le ministère public (art. 393 al. 1 let. a CPP), par les plaignants qui ont
un intérêt juridiquement protégé à son annulation ou à sa modification
(art. 382 al. 1 CPP), auprès de l'autorité compétente qui, dans le canton de
Vaud, est la Chambre des recours pénale (art. 80 LOJV [loi d'organisation
judiciaire du 12 septembre 1979 ; BLV 173.01] ; art. 13 LVCPP [loi
d’introduction du Code de procédure pénale suisse du 19 mai 2009 ; BLV
312.01]), le recours est recevable.
2. Selon l’art. 319 al. 1 CPP, le ministère public ordonne le
classement de tout ou partie de la procédure lorsqu’aucun soupçon
justifiant une mise en accusation n’est établi (let. a) ou lorsque les
éléments constitutifs d'une infraction ne sont pas réunis (let. b).
De manière générale, les motifs de classement sont ceux « qui
déboucheraient à coup sûr ou du moins très probablement sur un
acquittement ou une décision similaire de l'autorité de jugement »
(Message du Conseil fédéral relatif à l'unification du droit de la procédure
pénale du 21 décembre 2005, FF 2006 pp. 1057 ss, spéc. p. 1255). Un
classement s'impose donc lorsqu'une condamnation paraît exclue avec
une vraisemblance confinant à la certitude. La possibilité de classer la
procédure ne saurait toutefois être limitée à ce seul cas, car une
interprétation aussi restrictive imposerait un renvoi en jugement, même
en présence d'une très faible probabilité de condamnation. Le principe in
dubio pro duriore exige donc simplement qu'en cas de doute, la procédure
se poursuive. Pratiquement, une mise en accusation s'impose lorsqu'une
condamnation apparaît plus vraisemblable qu'un acquittement. En effet,
en cas de doute, ce n'est pas à l'autorité d'instruction ou d'accusation
mais au juge matériellement compétent qu'il appartient de se prononcer
(ATF 143 IV 241 consid. 2.2.1 ; ATF 138 IV 86 consid. 4.1.1).
La maxime in dubio pro duriore s'impose tant à l'autorité de
poursuite qu'à l'autorité de recours durant l'instruction (ATF 138 IV 86
consid. 4.1.1 ; TF 7B_630/2023 du 20 août 2024 consid. 3.2.1). Le principe

- 29 -
in dubio pro reo n'est pas applicable à ce stade (ATF 138 IV 86 consid.
4.1.1 ; Moreillon/Parein-Reymond, Petit Commentaire, Code de procédure
pénale, 3e éd., Bâle 2025, n. 8 ad art. 319 CPP).
3.
3.1
3.1.1 Les recourants précisent d’emblée que, dès lors qu’G.________
et A.________ étaient les employés de la société T2.________SA au moment
des faits et qu’il est peu vraisemblable qu’ils aient pu bénéficier d’un
avantage financier en lien avec l’affaire, il est raisonnablement permis de
considérer que le dessein d’enrichissement illégitime fait défaut, de sorte
qu’ils ne s’opposent pas au classement de la procédure en ce qui les
concerne.
Les recourants contestent en revanche le classement
prononcé en faveur de D.________, B.________, F.________, H.________ et
E.________. Le fait que le Ministère public se soit exclusivement fondé sur
les déclarations des prévenus, à l’exclusion des autres faits pertinents et
prouvés par la procédure, est arbitraire. L’indication d’une surface
habitable de 180 m2 sur la plaque promotionnelle était contraire à la
réalité puisque les combles de 46 m2 n’étaient pas habitables. En effet, le
permis de construire mentionnait expressis verbis que les greniers ne
pouvaient pas être destinés à l’habitation ou au travail. Ce constat a été
confirmé par le refus de T2.________SA de procéder aux divers
aménagements des combles (pose d’un parquet, crépissage des murs et
lambrissage du plafond notamment) qui avaient pourtant été convenus
contractuellement simultanément à la conclusion du contrat d’entreprise
générale. L’appréciation du Ministère public selon laquelle ils n’ont pas
observé les mesures de prudence élémentaires commandées par les
circonstances est contestable et choquante, dans la mesure où l’ensemble
des professionnels de l’immobilier, soit notamment les promoteurs, la
courtière et l’entreprise générale de construction ont tous fait valoir, en
substance, qu’ils ne se seraient pas aperçus de cette « erreur », qui portait
pourtant sur l’un des éléments les plus essentiels de leur projet de
promotion immobilière. A l’inverse, eux-mêmes ne sont que des laïcs, qui

- 30 -
n’avaient aucune connaissance particulière dans le domaine de
l’immobilier et qui ne connaissaient pas le projet immobilier en question.
Ils n’avaient aucune raison de se douter et encore moins de se rendre
compte que l’information figurant sur la plaquette promotionnelle était
erronée, respectivement que les combles n’étaient ni habitables ni
aménageables, d’autant qu’aucun autre document, contractuel ou non, ne
faisait état d’une surface habitable différente. La plaquette promotionnelle
mentionnait en effet explicitement la possibilité d’aménager les combles
selon le choix de l’acquéreur, en option, sans que cette possibilité ne soit
nullement conditionnée à l’obtention d’une quelconque autorisation de
construire complémentaire. Ils ont en outre été confortés dans leur erreur
par les premières versions du contrat d’entreprise générale qui faisaient
état d’un « triplex ». Il convient par ailleurs de revenir sur un épisode
particulièrement grave et troublant. En effet, alors que les modifications
apportées aux versions successives du contrat d’entreprise étaient mises
en évidence par un surlignage en jaune, la modification de la
dénomination de « triplex » en « duplex » ne l’a pas été. Ce constat
démontre de manière claire et incontestable que H.________ était
parfaitement conscient de la problématique liée à l’inhabilité des combles
et qu’il avait la volonté de leur cacher la réalité. Ils ont encore été
confortés dans leur erreur par le descriptif général des travaux, joint en
annexe au contrat d’entreprise générale, qui mentionnait que les combles
étaient aménagés, notamment avec un sol en parquet, des murs en crépi
et un plafond lambrissé, ainsi que par les plans d’exécution, également
joints au contrat d’entreprise générale, qui faisaient aussi état de combles
avec des murs en crépi et un plafond lambrissé. Ils n’avaient donc aucune
raison de clarifier quoi que ce soit et encore moins de mener une enquête
pour s’assurer que les informations communiquées par l’ensemble des
professionnels de l’immobilier en lien avec ce projet étaient conformes à la
réalité. Il est par ailleurs notoire que la surface habitable constitue la
caractéristique la plus importante dans le cadre de l’acquisition d’un bien
immobilier, ce que le prévenu B.________ a admis, de sorte qu’il est exclu
que la fausse indication des mètres carrés habitables puisse être la
conséquence d’une erreur ou d’une inadvertance, mais que cela résulte
d’une intention délibérée. En effet, le prévenu B.________ a admis que la

- 31 -
commercialisation du projet rencontrait des difficultés et que les villas ne
se vendaient pas ; E.________ a admis qu’elle était parfaitement consciente
de ce que la mezzanine était inhabitable ; et les vagues explications de
F.________ selon lesquelles il n’aurait pas contrôlé la plaquette de vente ne
sont nullement convaincantes, dès lors qu’il va de soi qu’en tant que
promoteur immobilier, il avait nécessairement étudié attentivement le
potentiel constructible relatif au terrain et, par conséquent, les surfaces
habitables de chacune des villas. Il est évident que F.________ a donné des
instructions à ses employés afin que toute la documentation qui leur a été
remise permette de faire croire que les combles étaient aménageables et
habitables, afin de les conforter dans l’erreur dans laquelle ils ont été
intentionnellement induits. Tous les protagonistes connaissaient
parfaitement la surface habitable réelle des villas et ont tous agi de
manière à les maintenir dans l’erreur provoquée par la plaquette
trompeuse. Bien que le litige soit effectivement également de nature
civile, les agissements pénalement répréhensibles des prévenus doivent
être considérés comme graves, sachant que l’acquisition d’un bien
immobilier est l’investissement le plus important de toute une vie et qu’il
importe que les acquéreurs, qui n’ont souvent aucune connaissance dans
le domaine immobilier, puissent avoir confiance en leurs interlocuteurs,
professionnels de l’immobilier.
Pour le surplus, les recourants mentionnent qu’ils ont fait
valoir des conclusions civiles à hauteur de 338'681 fr. 05, ce qui
correspond à la diminution proportionnelle du prix par rapport à la
diminution des mètres carrés habitables, sachant que les combles ne sont
pas seulement non habitables mais également non aménageables, si bien
qu’ils ne leur sont d’aucune utilité.
3.1.2 B.________ se rallie entièrement à l’analyse juridique du
Ministère public, à laquelle il souhaite ajouter quelques précisions. Lors de
son audition, il a indiqué que la promotion immobilière avait été réalisée
alors que lui-même et son fils faisaient leurs « premiers pas dans le
domaine immobilier ». En outre, il est erroné de dire qu’il était un
professionnel de l’immobilier puisqu’il pratiquait comme courtier en

- 32 -
assurances spécialisé dans le domaine médical depuis plus de 25 ans.
Chaque personne ou entité liée au projet s’était vue confier des tâches
propres. Lui-même s’était chargé de l’administratif, de la comptabilité, du
relationnel et des négociations lors de l’achat du terrain de P.________,
mais ne s’était pas occupé de la négociation avec les acheteurs des
différents lots et n’avait jamais eu d’échanges avec les plaignants avant la
signature définitive. Le tableau des surfaces avait été établi par D.________
et aucun intervenant n’avait signalé la moindre incohérence entre la
surface présentée et le prix fixé. Si les plaignants n’ont formulé aucune
réquisition de preuve permettant de mettre en lumière un édifice de
mensonges concerté entre les différents intervenants, c’est parce que les
éléments qui permettraient d’en attester n’ont jamais existé. La validation
du projet par le Crédit Suisse, alors doté de spécialistes en matière de
financement immobilier, achève de démontrer que si l’on devait
considérer que le projet a été vendu à un prix surévalué, ce n’est pas en
raison d’une volonté criminelle de duper des acheteurs novices tels que se
décrivent les plaignants, mais parce que la conduite du projet a été
segmentée entre plusieurs intervenants qui, tout au plus, n’auraient pas
été suffisamment diligents.
3.1.3 F.________ fait sien le raisonnement du Ministère public. Il
soutient que même si l’on devait retenir la moindre violation contractuelle
par certains des intimés, ce qu’il conteste, il faudrait de toute manière nier
toute conscience et volonté de commettre une escroquerie à l’encontre
des plaignants. L’intervenant ayant eu les contacts les plus nombreux
avec les plaignants était E.________. Or, celle-ci n’avait et ne pouvait pas
avoir conscience d’une fausse représentation dans l’esprit des plaignants.
Ces derniers, au contraire, étaient méticuleux et posaient énormément de
questions, ce qui avait déterminé E.________ à organiser une réunion pour
traiter leurs nombreuses interrogations. Tant l’inclinaison du toit que
l’emploi du terme « duplex » excluaient objectivement que les combles
fussent habitables. Il était intervenu avant la commercialisation des lots et
n’avait jamais rencontré les plaignants. Son nom ne figure sur
presqu’aucun des procès-verbaux des auditions et celles-ci n’ont pas mis
en évidence son implication dans la décision des plaignants d’acquérir leur

- 33 -
bien immobilier. Il n’avait aucune conscience d’une éventuelle
incompréhension chez les plaignants quant au caractère inhabitable des
combles et il n’a pas pu les pousser à procéder à un achat contraire à
leurs intérêts ni les conforter dans leur supposée erreur. Il pouvait faire
confiance à E.________ avec laquelle il travaillait depuis quinze ans et
n’avait aucune raison de douter de la qualité de son travail. Le classement
de la procédure en sa faveur est par conséquent justifié. Le litige est
d’ordre purement civil et administratif.
3.1.4 H.________ soutient que l’instruction a démontré qu’il n’avait
pas participé à l’élaboration de la plaquette promotionnelle, que celle-ci
n’avait pas d’intérêt pour lui, qu’il n’a pris connaissance de la plaquette
que dans le cadre de la procédure pénale et qu’il ignore si des employés
de son entreprise l’ont vue. Concernant le permis de construire, les
recourants ne contestent pas la motivation du Ministère public selon
laquelle il n’a pas vu ce document et n’a été informé de l’usage des
combles ni par le dessinateur ayant réalisé les plans d’exécution, ni par les
juristes de T2.________SA. Il ressort en outre de son audition et de celles de
K.________ et G.________ que le permis de construire n’a été délivré que
tardivement, étant donné que le promoteur n’a pas eu les moyens de le
payer. Concernant les diverses versions du contrat d’entreprise, il conteste
les déclarations des plaignants selon lesquelles ils auraient reçu ce
contrat, dans lequel figurait la mention de « duplex » au lieu de « triplex »,
au dernier moment et par surprise. En effet, les plaignants ont reçu au
moins deux – et peut-être même plus – projets du contrat d’entreprise
avec la mention « duplex » et le dossier et les interrogatoires révèlent
qu’ils ont eu plusieurs rendez-vous avec les employés de T2.________SA.
L’argument des plaignants selon lequel il aurait nécessairement donné des
instructions à ses employés afin que toute la documentation remise aux
plaignants permette de leur faire croire que les combles étaient
aménageables et habitables ne repose sur aucun élément concret. Il a
négocié les prix avec les promoteurs, puis a transmis le dossier au
département d’architecture. Il n’était donc pas chargé de l’exécution du
projet et n’a appris le problème de la mezzanine que lorsque la procédure
pénale a été ouverte. C’est donc à juste titre que la Procureure a retenu

- 34 -
qu’il n’a pas usé de tromperie astucieuse et qu’il n’y avait aucun dessein
d’enrichissement illégitime, de sorte que le classement en sa faveur doit
être confirmé.
3.1.5 E.________ soutient qu’elle a établi la plaquette promotionnelle
avec B.________, sur la base des informations transmises par D.________,
soit les éléments financiers utiles à la commercialisation, les métrés, les
listes des prix et les descriptifs. Elle ne s’est fondée sur aucun autre
document et n’a pas vu les plans de mise à l’enquête ni le permis de
construire. Elle n’a à aucun moment indiqué aux plaignants que
l’appartement avait trois niveaux habitables ni ne leur a laissé entendre
que tel était le cas. L’erreur relative à la surface du lot ne lui est donc pas
imputable puisqu’elle n’a fait que reprendre les données que D.________ lui
avait transmises. Il ne lui appartenait pas de vérifier que la surface
habitable indiquée était correcte et elle n’avait aucune raison de penser
que cela n’était pas le cas, d’autant que le Crédit Suisse avait accepté de
financer le projet sur la base, notamment, du permis de construire. Elle
n’était qu’une intermédiaire et avait d’ailleurs organisé une séance chez
T2.________SA, lors de laquelle K.________ et A.________ étaient présents,
afin que les plaignants, qui posaient de nombreuses questions, puissent
avoir tous les renseignements souhaités avant d’acquérir le lot. A cette
occasion, elle et A.________ avaient dit aux plaignants qu’un chauffage ne
pouvait pas être installé dans les combles car ils n’étaient pas habitables.
Les plaignants ne lui ont à aucun moment fait de remarques sur le
caractère habitable ou pas des combles, ni ne lui ont parlé de l’indication
des 180 m2 habitables. En tant que courtière, elle n’était pas chargée du
calcul des surfaces de vente et se fiait aux informations communiquées
par ses mandants. C’est donc à bon droit que le Ministère a rendu un
classement en sa faveur, sur la base de l’ensemble des éléments figurant
au dossier et non pas uniquement sur la base des déclarations des
prévenus comme les plaignants le plaident.
3.1.6 Le Ministère public soutient que la plaquette promotionnelle
faisait état d’un « duplex » et deux niveaux habitables, que la mezzanine
n’était pas chauffée et que X2.________ a déclaré qu’elle ne s’était pas

- 35 -
posé la question concernant les mètres carrés, de sorte que les plaignants
auraient dû requérir des clarifications et effectuer un calcul des mètres
carrés en lien avec l’aménagement de la mezzanine et l’offre
complémentaire. Concernant H.________, aucun élément au dossier ne
permet de retenir qu’il a nécessairement donné des instructions à ses
employés afin que toute la documentation remise aux plaignants permette
de leur faire croire que les combles étaient aménageables. Concernant
E.________, le fait qu’elle ait admis qu’elle « était parfaitement consciente
que la mezzanine n’était pas habitable » ne signifie pas qu’elle avait
l’intention d’escroquer les plaignants, au contraire puisque cela ressort de
la plaquette promotionnelle. Elle a en outre déclaré que tous les éléments
financiers, y compris les métrés, lui avait été fournis par D.________. Les
honoraires d’O.________Sàrl, par 200'000 fr., ont par ailleurs été arrêtés
avant la calculation et l’offre du projet, de sorte qu’il n’y a aucun dessein
d’enrichissement illégitime. Concernant F.________, ses déclarations sont
corroborées par des éléments au dossier, tels que les propos d’autres
personnes entendues. Concernant B.________, le fait qu’il avait dans un
premier temps rencontré des difficultés dans la commercialisation du
projet ne suffit pas, dès lors que celui-ci a déclaré qu’il avait choisi
T2.________SA car l’offre de la première entreprise générale de
construction était trop chère. En définitive, aucun soupçon justifiant une
mise en accusation n’a été mis en évidence.
3.1.7 Dans leur réplique, les recourants relèvent que les prévenus
n’apportent fondamentalement aucun élément nouveau qui ne figure pas
déjà au dossier. Il est choquant et insoutenable de faire valoir, comment
tentent de le faire les prévenus, qu’eux-mêmes, en tant que laïcs du
domaine de la construction et qui ne connaissaient pas le projet, auraient
dû se rendre compte de l’erreur de surface de leur villa, pour les motifs
que les mentions de combles non chauffés dans le descriptif de base et de
deux étages habitables ou de « duplex » dans certains documents
auraient dû les conduire à identifier cette erreur. La modification de la
mention de « triplex » en « duplex » dans le contrat d’entreprise générale
a bien été intentionnellement occultée dans la mesure où il est exclu qu’il
puisse s’agir d’une coïncidence.

- 36 -
3.2 Aux termes de l'art. 146 al. 1 CP (Code pénal suisse du 21
décembre 1937 ; RS 311.0), se rend coupable d’escroquerie et est puni
d’une peine privative de liberté de cinq ans au plus ou d’une peine
pécuniaire, quiconque, dans le dessein de se procurer ou de procurer à un
tiers un enrichissement illégitime, induit astucieusement en erreur une
personne par des affirmations fallacieuses ou par la dissimulation de faits
vrais ou la conforte astucieusement dans son erreur et détermine de la
sorte la victime à des actes préjudiciables à ses intérêts pécuniaires ou à
ceux d’un tiers.
La tromperie astucieuse, dans le cas d’affirmations fallacieuses
ou de dissimulation de faits vrais, doit conduire la dupe à se faire une
représentation inexacte ou incomplète de la réalité. Si l’erreur préexiste,
la tromperie consiste alors à conforter la dupe dans sa fausse
représentation de la réalité. Il n’est pas nécessaire de pouvoir préciser
exactement l’erreur dans laquelle se trouvait la dupe, il suffit que celle-ci
ait le sentiment que tout est correct (Dupuis et alii, Petit Commentaire du
Code pénal, 2e éd., Bâle 2017, nn. 20-22 ad art. 146 CP).
L’escroquerie consiste à tromper la dupe. Pour qu’il y ait
escroquerie, une simple tromperie ne suffit cependant pas ; il faut qu’elle
soit astucieuse. Il y a tromperie astucieuse au sens de l'art. 146 al. 1 CP
lorsque l'auteur recourt à un édifice de mensonges, à des manœuvres
frauduleuses ou à une mise en scène, mais aussi lorsqu'il donne
simplement de fausses informations, si leur vérification n'est pas possible,
ne l'est que difficilement ou ne peut raisonnablement être exigée, de
même que si l'auteur dissuade la dupe de vérifier ou prévoit, en fonction
des circonstances, qu'elle renoncera à le faire en raison d'un rapport de
confiance particulier (ATF 150 IV 169 consid. 5.1 ; ATF 147 IV 73 consid.
3.2 ; ATF 142 IV 153 consid. 2.2.2 ; TF 6B_212/2024 du 10 mars 2025
consid. 1.2).
L'astuce n'est toutefois pas réalisée si la dupe pouvait se
protéger avec un minimum d'attention ou éviter l'erreur avec le minimum

- 37 -
de prudence que l'on pouvait attendre d'elle. Il n'est cependant pas
nécessaire qu'elle ait fait preuve de la plus grande diligence ou qu'elle ait
recouru à toutes les mesures possibles pour éviter d'être trompée.
L'astuce n'est exclue que si elle n'a pas procédé aux vérifications
élémentaires que l'on pouvait attendre d'elle au vu des circonstances. Une
coresponsabilité de la dupe n'exclut toutefois l'astuce que dans des cas
exceptionnels (ATF 147 IV 73 consid. 3.2 ; ATF 143 IV 302 consid. 1.4.1 ;
ATF 142 IV 153 consid. 2.2.2 ; ATF 135 IV 76 consid. 5.2).
La tromperie astucieuse doit amener la dupe, dans l’erreur, à
accomplir un acte préjudiciable à ses intérêts pécuniaires ou à ceux d’un
tiers. Il doit ainsi exister un lien de causalité ou de motivation entre l’acte
de disposition de la dupe et l’erreur, créée ou confortée par la tromperie.
L’acte de disposition est constitué par tout acte ou omission qui entraîne
directement un préjudice. L’exigence d’une telle immédiateté résulte de la
définition même de l’escroquerie, qui implique notamment que le
dommage soit causé par un acte de disposition du lésé lui-même (ATF 126
IV 113 consid. 3a, JdT 2001 IV 48).
Sur le plan subjectif, l'escroquerie est une infraction
intentionnelle, l'intention devant porter sur tous les éléments constitutifs
de l'infraction. L'auteur doit en outre avoir agi dans le dessein de se
procurer ou de procurer à un tiers un enrichissement illégitime,
correspondant au dommage de la dupe (ATF 150 IV 169 précité ; ATF 134
IV 210 consid. 5.3 ; TF 6B_212/2024 précité ; TF 6B_1070/2023 du 21 août
2024 consid. 3.1). Le dol éventuel suffit cependant (Simmler/Selman, in :
Graf (éd.), Annotierte Kommentar StGB, 2e éd., Berne 2025, n. 17 ad
« Vorbemerkungen zu Art. 137 ff. StGB » et n. 24 ad art. 146 StGB,
pp. 908 et 992 et les références citées).
3.3
3.3.1 Il convient tout d’abord de relever que les recourants ne
contestent pas le classement de la procédure en faveur d’G.________ et
A.________, dès lors que ceux-ci étaient les employés de la société
T2.________SA au moment des faits et qu’il est peu vraisemblable qu’ils

- 38 -
aient pu bénéficier d’un avantage financier directement en lien avec la
vente de la villa des plaignants. Par conséquent, il n’y a pas lieu
d’examiner si les éléments constitutifs de l’infraction d’escroquerie
semblent réalisés en ce qui les concerne.
3.3.2 Les plans retournés par la Municipalité aux promoteurs
R.________SA et C.________Sàrl et à la société d’architecte S.________SA,
avec le permis de construire du 10 décembre 2012, montrent que le
premier étage des villas contiguës A à J est constitué de trois chambres,
dont deux dans lesquelles se trouve une trappe avec un escalier
escamotable menant à chacune des deux pièces des combles intitulés
« combles non aménagés ». Le permis de construire mentionne en gras
qu’« aucune modification ne peut être apportée au projet sans
l’autorisation de la Municipalité ». On constate donc d’emblée que la
typologie du premier étage (trois chambres et deux trappes) et des
combles (deux pièces non aménagées) ne pouvait pas être modifiée sans
autorisation. Sous la rubrique « Conditions spéciales faisant partie
intégrante du présent permis », la Municipalité a en outre expressément
ajouté ce qui suit : « Les greniers ne peuvent en aucun cas être destinés à
l’habitation ou au travail (art. 27 RATC) ». Il était donc clair que les
combles/greniers n’étaient pas habitables et que leur surface ne pouvait
pas être comptabilisée dans le calcul du prix des villas.
B.________, pour C.________Sàrl, a eu connaissance du permis
de construire en décembre 2012 lorsque la Municipalité le lui a délivré, ce
qu’il a confirmé (PV aud. 9, ligne 59). Au cours de son audition du 5 mai
2022, D.________ a admis qu’il avait reçu le permis de construire par
courriel lorsque celui-ci avait été transmis à l’architecte (PV aud. 10, lignes
123-127). F.________ a admis qu’il avait eu connaissance du permis de
construire lorsqu’il avait eu la promesse d’achat du terrain entre les mains
(PV aud. 16, lignes 90-91). T2.________SA, par l’intermédiaire de sa juriste
K.________, a eu connaissance du permis construire le 11 septembre 2014,
lorsque B.________ le lui a envoyé par courriel (P. 82/2/1). Contrairement à
ce que H.________ prétend, T2.________SA n’a donc pas eu connaissance du
permis de construire tardivement, soit après que le contrat d’entreprise

- 39 -
avait été signé par les recourants le 27 août 2015 (PV aud. 17, lignes 242-
244). Au cours de son audition du 23 mars 2023, concernant son travail
sur le projet, H.________ a déclaré ceci : « J’évalue si l’objet est intéressant
pour nous en termes de construction. S’il ne présente pas de difficultés
particulières, par exemple liées à un terrain éventuellement pollué ou
autre » (PV aud. 17, lignes 57-59). Or, seul le permis de construire contient
les diverses difficultés particulières et conditions nécessaires à sa
délivrance, par exemple concernant un éventuel assainissement du terrain
comme l’indique H.________. Dans le cas particulier, les conditions ont été
communiquées le 29 novembre 2012 à la Municipalité par la Centrale des
autorisations CAMAC, respectivement par le Département des
infrastructures (P. 57), ce qui signifie que H.________ a très certainement
eu connaissance du permis de construire dès son implication dans le
projet, soit lorsqu’il a évalué si le projet était intéressant. Contrairement à
ce qu’il affirme aussi, ce n’est pas parce que le permis de construire
n’avait pas été payé que les promoteurs immobiliers ne pouvaient pas le
lui transmettre (PV aud. 17, lignes 249-2519). On constate en définitive
que B.________, D.________, F.________, K.________ et H.________ avaient tous
connaissance du permis de construire avant les signatures du contrat
d’entreprise le 27 août 2015 et du transfert immobilier le 8 décembre
2015.
Le premier écart non autorisé au permis de construire,
respectivement aux plans qui ont été déposés dans le cadre de la
demande de mise à l’enquête, remonte au 3 juin 2013, lorsque D.________,
alors apprenti ou jeune employé de S.________SA, mais utilisant une
adresse électronique de C.________Sàrl, a transmis à E.________, courtière
indépendante, mais utilisant une adresse électronique d’O.________Sàrl, les
plans des villas contiguës. Ces plans ne montrent plus trois chambres avec
une trappe et un escalier escamotable dans les chambres 2 et 3 menant
aux deux pièces des combles, mais trois chambres avec un escalier
(apparemment escamotable) dans la chambre 3 menant aux combles
constitués d’une seule pièce. En outre, les combles ne sont plus intitulés
« greniers non aménagés », mais « mezzanine ».

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Le deuxième écart au permis de construire sans autorisation
date de décembre 2013, lorsque T2.________SA a établi le document
intitulé « Listes des options possibles, prix TTC », dans lequel il est
notamment indiqué : « Variante quatre chambres avec escaliers deux
quarts tournant jusqu’aux combles et création d’un disponible fermé à la
place de la mezzanine prévue initialement ».
F.________ a déclaré qu’il savait que les combles n’étaient pas
habitables (PV aud. 3, R. 9). Il est très vraisemblable que D.________,
B.________, K.________, H.________ et E.________ savaient aussi que les
combles n’étaient pas habitables pour les motifs qui suivent :
- Au cours de son audition du 5 mai 2022 (PV aud. 10),
D.________ a déclaré que son rôle était « de dessiner et de calculer les
surfaces » et qu’il apportait par ce biais des affaires à son père qui était
déjà promoteur (lignes 47-53 et 98-99). Il a admis qu’il avait transmis tous
les documents que les promoteurs devaient donner au courtier, soit « les
plans de vente, les surfaces, tout ce qui est en relation avec les ventes »
(lignes 71-73), et que c’était lui qui avait établi la pièce 5/2/4 (identique à
la pièce 11, pp. 16-17), soit les plans du premier étage et des combles
modifiés sans autorisation, ainsi que la pièce 5/2/5, soit le tableau
indiquant les surfaces habitables des lots A à E, soit 174 m2 pour le lot A,
avec la mezzanine, et 180 m2 pour les lots B à E, avec la mezzanine
(lignes 81-89). Il a admis qu’il avait travaillé sur la base des plans
d’architecte pour calculer les surfaces (lignes 134-136). Il ne fait donc
aucun doute que c’est D.________ qui a modifié sans autorisation les plans
d’architecte de S.________SA mis à l’enquête et qui a ainsi calculé la
surface habitable des villas A à J en y comptant la surface des combles. Le
fait d’avoir inscrit au bas de chaque page des plans modifiés que ceux-ci
ne sont pas contractuels n’y change rien. Interrogé sur la question de
savoir pour quelle raison il avait ajouté la surface des greniers en tant que
surface habitable, D.________ est demeuré vague dans ses explications,
prétextant n’avoir qu’un rôle de dessinateur en bâtiment, qui « ne
concernait pas tout ce qui était législation, etc. » (lignes 181-183). Son
affirmation selon laquelle aucun des deux promoteurs, soit B.________ pour

- 41 -
C.________Sàrl et F.________ pour O.________Sàrl, n’aurait contrôlé les
documents qu’il avait remis à E.________ pour l’élaboration de la plaquette
promotionnelle n’est pas crédible. En effet, en tant qu’apprenti ou jeune
employé auprès de S.________SA, sans aucune expérience dans le domaine
immobilier à ce moment-là (lignes 209-210), il est inconcevable qu’il ait
agi seul sans qu’aucun des deux promoteurs ne le rende attentif au fait
que les greniers n’étaient pas habitables, d’autant qu’il s’agissait d’un
projet immobilier très conséquent, se composant de dix villas contiguës
d’une valeur d’environ 1'300’000 fr. chacune ;
- Les explications de B.________ selon lesquelles il ne peut pas
se prononcer, que ce n’est pas lui qui a fait la plaquette promotionnelle,
qu’il ne peut pas tout contrôler car sinon il ne peut pas faire son travail et
qu’il aurait suffi aux futurs acquéreurs de poser les bonnes questions aux
bonnes personnes pour se rendre compte qu’il n’existait en réalité que
134 m2 habitables ne sont pas plus convaincantes que celles de son fils
(PV aud. 9, lignes 117-129, 258-273 et 266-294). En effet, en tant que
promoteur immobilier, c’était précisément son travail de contrôler que
toutes les conditions spéciales mentionnées par la Municipalité dans le
permis de construire étaient bien respectées et que la plaquette
promotionnelle était conforme au permis délivré. En outre, E.________ a
déclaré qu’elle avait réalisé la plaquette avec B.________ et qu’elle la lui
avait soumise pour contrôle (PV aud. 4, R. 8, p. 3 ; PV aud. 11, lignes 104-
113), ce que ce dernier a confirmé (PV aud. 9, lignes 67-72). Son argument
selon lequel il ne savait pas que les combles n’étaient pas habitables est
inconsistant ;
- Le 10 novembre 2014, K.________ a envoyé aux recourants un
projet de contrat d’entreprise ayant pour objet : « lot 3 comprenant
l’appartement triplex C de 6,5 pièces », puis, le 30 juin 2015, un second
projet ayant pour objet : « lot 3 comprenant l’appartement duplex C ». Ce
changement de nom de « triplex » en « duplex » n’est pas un hasard et
conduit à retenir que K.________, en tant que juriste de T1.________SA, alors
en possession du permis de construire, s’est très probablement rendue
compte que la villa des recourants n’était en réalité pas habitable sur trois

- 42 -
niveaux, mais seulement sur deux. En tant que créateur, actionnaire
unique et seul administrateur du groupe T.________, dont la société
T2.________SA faisait partie (PV aud. 3, R. 6), ainsi que seul administrateur-
directeur général de T2.________SA et supérieur hiérarchique de K.________,
G.________ et A.________, H.________ a forcément été mis au courant de ce
problème. Les déclarations de ce dernier selon lesquelles il aurait
rencontré le promoteur au tout début du projet, qu’il aurait ensuite tout
délégué à ses collaborateurs, qu’il ne se serait ensuite plus occupé du
chantier, qu’il n’en aurait à nouveau entendu parler que lorsqu’G.________
lui aurait fait part des problèmes rencontrés avec la commune de
Z.________ et qu’il ignorerait la raison pour laquelle l’objet du contrat
d’entreprise s’est transformé de « triplex » en « duplex » ne sont pas
crédibles (PV aud. 2, R. 7, p. 4 ; PV aud. 17, lignes 276-279). La déclaration
de K.________ selon laquelle elle ne se souviendrait pas de ce qui a causé
cette modification ne convainc pas non plus (PV aud. 12, lignes 66-69). On
remarque du reste que K.________ a pris la peine de surligner en jaune les
modifications apportées au contrat d’entreprise sur la version 2 du 29 juin
2015 par rapport à la version 1 du 10 novembre 2014, à l’exception de la
modification de l’objet du contrat de « triplex » en « duplex », élément
pourtant essentiel du contrat d’entreprise. K.________ indique qu’elle
voulait obtenir le permis de construire avant de commencer les contrats
pour s’assurer que le permis avait bien été délivré et qu’il n’y avait pas de
conditions particulières (PV aud. 12, lignes 194-196). Or, c’est précisément
dans la rubrique « Conditions spéciales faisant partie intégrante du
présent permis » qu’il est indiqué que les combles ne sont pas habitables,
ce qui corrobore le fait qu’elle savait que les combles n’étaient pas
habitables avant la signature du contrat d’entreprise générale le 27 août
2015. Enfin, H.________ a déclaré qu’il savait que le permis de construire
devait prévoir ce qui était habitable (PV aud. 17, lignes 172-173).
- E.________ a déclaré qu’elle avait établi la plaquette
promotionnelle avec B.________, sur la base des divers documents transmis
par D.________, dont le tableau de la pièce 5/2/5 indiquant les surfaces
habitables des lots A à E (PV aud. 4, R. 8) et qu’elle avait soumis la
plaquette pour contrôle à B.________ (PV aud. 11, lignes 104-113). Il est

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clairement indiqué sur la plaquette que les villas sont constituées de deux
niveaux habitables. Or, à la question de savoir si, selon elle, la mezzanine
était habitable, elle a répondu : « Evidemment que non, car deux niveaux
habitables, c’est le rez-de-chaussée et le premier étage » (PV aud. 11,
lignes 117-120). De plus, active dans le domaine immobilier depuis dix ans
à ce moment-là, principalement dans la région proche de son domicile à
[...] selon ses dires (PV aud. 4, R. 6, p. 2 ; PV aud. 11, lignes 266-268), elle
connaissait les prix du marché de la région de La Côte et elle ne pouvait
que savoir et se rendre compte que la surface de 180 m2 affichée, pour
une villa contiguë d’une surface au sol approximative de 60 à 70 m2, était
erronée. Du reste, confrontée au fait qu’il paraissait exister une
contradiction entre les 180 m2 indiqués comme « surface habitable
totale » et la mention selon laquelle tous les appartements disposaient de
deux niveaux habitables, elle a reconnu qu’il y avait manifestement une
erreur dans les surfaces (PV aud. 11, 125-128). En outre, en alléguant que
les recourants auraient été informés du fait que les combles n’étaient pas
habitables au cours d’une séance organisée (à une date indéterminée)
chez T2.________SA – ce que les recourants contestent et ce qui n’est pas
établi puisqu’aucun procès-verbal de cette séance ne figure au dossier –,
elle admet par là qu’elle savait que les combles n’étaient pas habitables et
qu’elle n’a rien fait pour détourner les recourants de leur fausse
représentation de la réalité.
Par ailleurs, il n’appartenait pas aux recourants de solliciter le
permis de construire à la Municipalité afin de contrôler si la plaquette
promotionnelle était conforme à celui-ci. En tant qu’acquéreurs sans
connaissance ni expérience particulière dans le domaine de la promotion
et de la vente immobilières, les recourants pouvaient raisonnablement se
fier aux mètres carrés habitables indiqués sur la plaquette, d’autant que
les informations communiquées tant sur celle-ci que sur la liste des
options possibles de T2.________SA leur ont fait croire qu’ils pouvaient
aménager les combles selon leur gré et même l’escalier qui y menait. A
cet égard, les recourants n’étaient pas censés connaître ni même se
renseigner pour connaître les conditions juridiques de l’habitabilité d’une
pièce, notamment la condition d’une hauteur de 2m40 (PV aud. 11, ligne

- 44 -
286). On constate par ailleurs sur le plan « Coupe type 1/100 » (P. 13) que
la hauteur de la mezzanine à son point le plus haut est de 2m20, ce qui ne
laissait pas forcément penser, pour une personne étrangère au monde
immobilier, que cette pièce n’était pas habitable. En outre, comme relevé
par la Chambre de céans dans son arrêt du 18 janvier 2021, le contrat
d’entreprise générale précisait que le maître de l’ouvrage chargeait
l’entrepreneur général de réaliser l’objet « conformément au permis de
construire no [...] délivré sur la base des plans et documents établis par
S.________SA », ce qui laissait entendre que la question de la conformité de
l’ouvrage aux règles de la police des constructions avait été vérifiée,
notamment par les personnes qui avaient élaboré les plans d’exécution
annexés au contrat d’entreprise, et pouvait dès lors faire croire aux
recourants qu’il n’était pas nécessaire qu’ils se livrent eux-mêmes à des
vérifications sur ce point.
C’est en outre de manière indirecte que les recourants ont
appris que les combles n’étaient pas habitables et qu’aucun
aménagement n’y serait fait, à savoir en recevant la note de crédit du 14
février 2017 de T2.________SA sans autres explications et après avoir
demandé à G.________ la raison pour laquelle cela correspondait à une
moins-value du parquet des combles. Confronté à cette manière de faire
peu scrupuleuse, G.________ a refusé de se déterminer (PV aud. 15, lignes
266-268), ce qui accrédite la thèse selon laquelle c’est effectivement vers
la mi-février 2017 que les recourants ont appris qu’ils avaient acheté un
immeuble de 134 m2 habitables pour le prix d’un immeuble de 180 m2
habitables. X1.________ a du reste déclaré : « on était très surpris, on était
dans un état… » (PV aud. 5, lignes 186-187). Il est évident que personne
ne paierait l’équivalent d’une surface habitable annoncée de 180 m2 pour
le prix d’une surface habitable réelle de 134 m2. La situation des
recourants est par ailleurs superposable à celle de leurs voisins
V1.________ et V2.________ qui ont acheté le lot J d’une surface de 174 m2
en recevant l’assurance qu’ils pourraient aménager les combles en
chambre à coucher avec salle de bains, avant d’apprendre, après la
conclusion des contrats de vente et d’entreprise générale, que cela ne se
ferait pas (PV aud. 18).

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A cela s’ajoute que le contrat de vente à terme du 11
septembre 2015 ainsi que le contrat de transfert immobilier du 8
décembre 2015 mentionnent tous deux que l’objet de la vente est un
« triplex » et que l’immeuble est désigné comme tel au Registre foncier,
laissant ainsi clairement entendre que les combles sont habitables. Cette
fausse information n’a jamais été démentie ou corrigée par quiconque.
Aucun des documents remis aux recourants ne permet de démontrer qu’ils
auraient eu ou dû avoir connaissance du caractère non habitable de la
« mezzanine » ainsi désignée.
Vu ces éléments, alors que tout indique qu’ils savaient que les
conditions du permis de construire ne seraient pas respectées, D.________,
B.________ et F.________ ont délibérément et astucieusement trompé les
recourants et fait établir une plaquette promotionnelle sur laquelle il était
mentionné que la surface habitable des villas était de 180 m2 (ou 174 m2)
dans le but de convaincre les personnes intéressées de la qualité et de
l’espace des logements offerts à la vente et de les déterminer à acheter.
De plus, on sait qu’à cette époque, les conditions d’octroi des prêts
hypothécaires avaient fait chuter le marché immobilier, que les
promoteurs avaient de la peine à trouver des acheteurs (PV aud. 12, ligne
49), que le projet a été scindé en deux parce que les ventes avaient du
mal à se faire (PV aud. 1, R. 10, p. 4) et que C.________Sàrl et
O.________Sàrl ne disposaient que d’un délai fixé au 31 décembre 2015
pour exercer leur droit d’emption. Alors que tout indique qu’il savait que
les combles n’étaient pas habitables et en laissant signer le descriptif
général des travaux du 29 juin 2015, le contrat d’entreprise générale du
27 août 2015, les plans d’exécution du 27 août 2015 et l’offre
complémentaire du 28 août 2015 pour l’aménagement des combles,
H.________ a volontairement et astucieusement trompé les recourants en
les confortant dans leur fausse représentation de la surface habitable de la
villa. Quant à E.________, alors que tout indique qu’elle savait que le prix
de vente était largement surévalué en raison d’une surface habitable
supérieure à la réalité, elle a aussi délibérément et astucieusement
trompé les recourants en les confortant dans leur erreur.

- 46 -
Enfin, tous les protagonistes avaient un intérêt financier à
indiquer une surface habitable erronée, dans le but d’obtenir une
commission plus élevée pour les promoteurs et la courtière et dans le but
de construire un escalier et aménager un étage habitable supplémentaire
au lieu d’une surface brute non aménagée pour le constructeur.
4. En définitive, dans la mesure où les probabilités de
condamnation pour escroquerie de B.________, D.________, F.________,
H.________ et E.________ sont nettement supérieures à celles d’un
acquittement, le dossier de la cause sera renvoyé au Ministère public pour
qu’il mette ceux-ci en accusation (art. 324 et 352 CPP) dans les meilleurs
délais. Partant, le recours doit être admis et l’ordonnance entreprise
réformée en ce sens que les chiffres II, III, IV, VI, VII, VIII, IX, XI, XII, XIV, XV
et XVII de son dispositif sont annulés. L’ordonnance est maintenue pour le
surplus.
Les frais de la procédure de recours, par 4'730 fr. (art. 20 al. 1
TFIP [tarif des frais de procédure et indemnités en matière pénale du 28
septembre 2010 ; BLV 312.03.1]), seront mis à la charge de B.________,
D.________, F.________, H.________ et E.________, qui ont conclu au rejet du
recours et qui succombent (art. 428 al. 1 CPP), à parts égales entre eux,
soit par 946 fr. chacun.
L’avance de frais de 2'750 fr. versée par les recourants à titre
de sûretés leur sera restituée (art. 7 TFIP).
Au vu du travail accompli par Me Romain Deillon, défenseur
d’office de B.________ jusqu’au 23 juillet 2025, il sera retenu 2h30
d’activité nécessaire d’avocat. Au tarif horaire de 180 fr. (art. 2 al. 1 let. a
et 3 al. 2 RAJ [règlement sur l'assistance judiciaire en matière civile du 7
décembre 2010 ; BLV 211.02.3] par renvoi de l'art. 26b TFIP), le
défraiement s’élève à 450 francs. S'y ajoutent 2 % pour les débours (art.
3bis al. 1 RAJ par renvoi de l'art. 26b TFIP), soit 9 fr., et 8,1 % de TVA sur le
tout, soit 37 fr. 18 de sorte que l'indemnité d'office est arrêtée au total à

- 47 -
497 fr. en chiffres arrondis. Elle sera mise à la charge de B.________, qui a
conclu au rejet du recours et qui succombe (art. 428 al. 1 CPP).
B.________ sera tenu de rembourser à l’Etat l’indemnité allouée
à son défenseur d’office dès que sa situation financière le permettra (art.
135 al. 4 CPP CPP).
Les recourants et plaignants, qui ont procédé avec l’assistance
d’un avocat de choix et qui obtiennent gain de cause, ont droit à une
indemnité pour les dépenses occasionnées pour l’exercice raisonnable de
leurs droits pour la procédure de recours (art. 433 al. 1 CPP par renvoi de
l’art. 436 al. 1 CPP). Ils sollicitent, au tarif horaire de 350 fr., une indemnité
de 6'300 fr., correspondant à 3 heures d’activité d’avocat pour la lecture
et l’analyse de l’ordonnance querellée, 1 heure pour les recherches
juridiques, 12 heures pour la rédaction du recours et 2 heures pour les
divers messages et entretiens avec les clients (P. 126/1, pp. 17-18). Le 18
juin 2025, ils ont ajouté que leur avocat avait consacré 6 heures à la prise
de connaissance des déterminations des prévenus et à la rédaction de
leurs déterminations du même jour (P. 148, p. 3). Cela correspond à un
défraiement de 8'400 fr. (24 heures x 350 fr.). S’y ajoutent 2 % pour les
débours, soit 168 fr., et 8,1 % de TVA sur le tout, soit 694 fr. 01, de sorte
que l’indemnité totale s’élève à 9'263 fr. en chiffres arrondis. Par
parallélisme avec les frais judiciaires, cette indemnité sera mise à la
charge de B.________, D.________, F.________, H.________ et E.________, à part
égales entre eux, soit par 1'852 fr. 60 chacun.
Par ces motifs,
la Chambre des recours pénale
prononce :
I. Le recours est admis.
II. L’ordonnance du 2 octobre 2024 est réformée en ce sens que
les chiffres II, III, IV, VI, VII, VIII, IX, XI, XII, XIV, XV et XVII de
son dispositif sont annulés. Elle est maintenue pour le surplus.

- 48 -
III. Le dossier de la cause est renvoyé au Ministère public de
l'arrondissement de La Côte pour qu'il procède dans le sens
des considérants.
IV. Les frais d’arrêt, par 4'730 fr. (quatre mille sept cent trente
francs), sont mis à la charge de B.________, D.________,
F.________, H.________ et E.________, à parts égales entre eux,
soit à hauteur de 946 fr. (neuf cent quarante-six francs)
chacun.
V. L’avance de frais de 2'750 fr. (deux mille sept cent cinquante
francs) versée par X1.________ et X2.________ à titre de sûretés
leur est restituée.
VI. L’indemnité allouée à Me Romain Deillon, défenseur d’office de
B.________, est fixée à 497 fr. (quatre cent nonante-sept
francs).
VII. B.________ est tenu de rembourser à l’Etat l’indemnité allouée
à son défenseur d’office au chiffre VI ci-dessus dès que sa
situation financière le permettra.
VIII. Une indemnité de 9'263 fr. (neuf mille deux cent soixante-trois
francs) est allouée à X1.________ et X2.________ pour la
procédure de recours, à la charge de B.________, D.________,
F.________, H.________ et E.________, à part égales entre eux,
soit à hauteur de 1'852 fr. 60 (mille huit cent cinquante-deux
francs et soixante centimes) chacun.
IX. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :

- 49 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié, par l'envoi d'une copie complète, à :
- Me Andreas Fabjan, avocat (pour X1.________ et X2.________),
- Me Antonella Cereghetti, avocate (pour G.________),
- Me Bertrand Morel, avocat (pour A.________),
- Me Romain Deillon et Me Albert Habib, avocats (pour B.________),
- Me Laurent Fischer, avocat (pour D.________),
- Me Nicolas Gurtner, avocat (pour F.________),
- Me Denis Schroeter, avocat (pour H.________),
- Me Vanessa Chambour, avocate (pour E.________),
- Ministère public central,
et communiqué à :
- Mme la Procureure de l’arrondissement de La Côte,
par l’envoi de photocopies.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
pénale devant le Tribunal fédéral au sens des art. 78 ss LTF (loi sur le
Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ; RS 173.110). Ce recours doit être
déposé devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
notification de l'expédition complète (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :