vd_gerichte · JL23.022129 · 2023-08-24 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL23.022129-231130
174
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 24 août 2023
__________________
Composition : Mme CHERPILLOD, présidente
Mmes Crittin Dayen et Courbat, juges
Greffière : Mme Levieva
*****
Art. 257d CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par U.________, à
[...], contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 24 juillet 2023 par la Juge
de paix du district de Lausanne dans la cause divisant le recourant d’avec
J.________ SA, à [...], requérante, la Chambre des recours civile du Tribunal
cantonal considère :
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En fait :
A. Par ordonnance du 24 juillet 2023, la Juge de paix du district
de Lausanne (ci-après : la juge de paix) a ordonné aux locataires
U.________ et W.________ de quitter et rendre libres, pour le mardi 29 août
2023 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...] (neuf places de
parc extérieures n° [...] au rez extérieur) (I), a dit qu’à défaut pour les
parties locataires de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix
était chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à
l’exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec
au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la
force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en
étaient requis par l’huissier de paix (III), a mis les frais judiciaires, arrêtés
à 360 fr., à la charge des parties locataires, solidairement entre elles (IV et
V), a dit qu'en conséquence les parties locataires, solidairement entre
elles, rembourseraient à la partie bailleresse son avance de frais à
concurrence de 360 fr. et lui verseraient la somme de 550 fr. à titre de
dépens, en défraiement de son représentant professionnel (VI) et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, la juge de paix a constaté que les loyers dus pour la
période du 1er septembre 2022 au 31 janvier 2023 pour la location des
places de parc, totalisant 2'908 fr. 40, n’avaient pas été acquittés dans le
délai comminatoire imparti à cet effet par la bailleresse J.________ SA. Le
premier juge a rappelé que le congé signifié par avis du 9 mars 2023 aux
locataires U.________ et W.________ avait certes été contesté en temps utile
devant l’autorité compétente, mais qu’il n’existait aucun motif
d’annulabilité du congé et la prolongation de bail n’était par ailleurs pas
possible en cas de demeure du locataire. Le congé était ainsi valable.
Considérant que les conditions de la protection dans les cas clairs étaient
réalisées, la juge de paix a prononcé l’expulsion des susnommées selon ce
mode procédural.

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B. Par acte du 16 août 2023, U.________ (ci-après : le recourant) a
recouru contre cette ordonnance en concluant, en substance, à son
annulation et à la prolongation du bail jusqu’au 30 mai 2024.
C. La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état
de fait de l’ordonnance entreprise, complété dans la mesure nécessaire
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1. Les 4 et 17 octobre 2022, le recourant et la société qu’il
représentait, soit W.________ en cours de création, en qualité de locataires,
ont signé un contrat de bail avec la bailleresse J.________ SA (ci-après :
intimée), représentée par la régie [...] SA, portant sur neuf places de parc
extérieures, sises à [...], pour un loyer mensuel de 581 fr. 40.
2. Par courriers recommandés du 1er février 2023, distribués le
lendemain, l’intimée, désormais représentée par un agent d’affaires
breveté, a adressé au recourant, et séparément à « W.________ », une mise
en demeure pour le solde des loyers impayés à hauteur de 2'908 fr. 40
pour la période de septembre 2022 à janvier 2023, impartissant un délai
de 30 jours pour le paiement, en assortissant le défaut de paiement d’une
menace de résiliation de bail et de procédure d’expulsion.
3. Par formule officielle du 9 mars 2023, adressée sous pli
recommandé au recourant et séparément à « W.________ », l’intimée a
résilié le contrat de bail en cause pour le 30 avril 2023, au motif que les
locataires n’avaient pas payé les arriérés de loyer. Ces courriers ont été
distribués le 10 mars 2023, selon les suivis d’envois de la poste.
4. Par courrier du 15 mai 2023, posté le lendemain, le recourant
a contesté la résiliation du bail devant la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer de Lausanne (ci-après : Commission de
conciliation). Il a indiqué qu’il n’avait pas pu saisir dite autorité
antérieurement, parce qu’il se trouvait à l’étranger et était revenu en
Suisse dix jours auparavant seulement. Il a par ailleurs allégué qu’il y avait

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une erreur dans la comptabilité de l’intimée, qui aurait émis des
demandes de paiement injustifiées.
5. Le 17 mai 2023, l’intimée a déposé une requête d’expulsion,
concluant, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit prononcé que le
contrat de bail à loyer des 4 et 17 octobre 2022, portant sur les neuf
places de parc extérieures se trouvant à [...], avait été valablement résilié
le 9 mars 2023 pour le 30 avril 2023 (I), à ce qu’ordre soit donné aux
locataires, ainsi qu’à tout tiers ou sous-locataire occupant les locaux,
d’évacuer de leur personne et de tous biens les places de parc, dans un
délai à dire de justice (II) et à ce qu’à défaut d’exécution, les locataires
ainsi que tout tiers ou sous-locataire occupant les lieux puissent y être
contraints avec l’usage de la force publique (III).
6. Le 13 juin 2023, le recourant a adressé à la Commission de
conciliation la preuve des paiements des loyers de mai 2023 et juin 2023,
effectués le 10 juin 2023. Il a par ailleurs soutenu que tous les autres
paiements étaient à jour.
7. Par courrier du 16 juin 2023, la juge de paix a cité les parties à
comparaître à l’audience du 24 juillet 2023.
8. Le recourant a informé la juge de paix, par courrier reçu le 24
juillet 2023, qu’il ne pourrait pas se présenter à l’audience, dont il
demandait le report jusqu’au 30 octobre 2023 à tout le moins, dès lors
qu’il serait à l’étranger dans l’intervalle.
9. Lors de l’audience du 24 juillet 2023, l’intimée a comparu par
son agent d’affaires breveté. Les parties locataires ne se sont pas
présentées.
10. Par décision du 10 août 2023, la Commission de conciliation a
déclaré ne plus être compétente dans ce litige et a rayé la cause du rôle.
11. Les places de parc continuent à être utilisées à ce jour.

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En d roit :
1.
1.1 Aux termes de l’art. 319 let. a CPC (Code de procédure civile
du 19 décembre 2008 ; RS 272), le recours est recevable contre les
décisions finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne
peuvent pas faire l’objet d’un appel, soit notamment, dans les causes
patrimoniales, lorsque la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
est inférieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC a contrario). Lorsque le litige
porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d’une
expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse
correspond au retard causé par le recours à la procédure sommaire, dont il
y a lieu en principe de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid.
1.2.1, JT 2019 II 235).
Le recours doit être interjeté dans les dix jours lorsque la
décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, soit notamment
en matière de cas clair (art. 248 let. b CPC).
1.2 En l’espèce, la valeur litigieuse s’élève à 5'232 fr. 60. La voie
du recours est ainsi ouverte.
Formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), le recours est recevable.
2.
2.1 Sous l’angle des motifs, le recours est recevable pour violation
du droit (art. 320 let. a CPC) et pour constatation manifestement inexacte
des faits (art. 320 let. b CPC). L'autorité de recours dispose d'un plein
pouvoir d'examen s'agissant de la violation du droit. Elle revoit librement

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les questions de droit soulevées par le recourant et peut substituer ses
propres motifs à ceux de l'autorité précédente ou du recourant (ATF 147 III
176 consid. 4.2.1). S’agissant des faits retenus par le premier juge, le
pouvoir d’examen de la Chambre des recours est en revanche limité à
l’arbitraire (TF 5D_214/2021 du 6 mai 2022 consid. 2.2.1 ; TF 4D_30/2017
du 5 décembre 2017 consid. 2.2 et les réf. citées). Il ne suffit pas pour
qualifier une décision d’arbitraire (art. 9 Cst. [Constitution fédérale de la
Confédération suisse du 18 avril 1999 ; RS 101]) qu'une autre solution
paraisse concevable, voire préférable ; encore faut-il qu'elle se révèle
arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat
(ATF 147 I 241 consid. 6.2.1 ; ATF 144 I 113 consid. 7.1).
2.2
2.2.1 En procédure de recours, les conclusions, les allégations de fait
et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC).
2.2.2 En l’espèce, le recourant indique dans son écriture avoir
produit des pièces à l’appui de son recours, respectivement des preuves
de paiement, que la Chambre de céans n’a toutefois pas reçues. Cela
étant, même si elles avaient été effectivement produites et qu’elles ne se
recoupaient pas avec les pièces au dossier, elles seraient de toute
manière irrecevables.
3.
3.1 Le recourant, non assisté, conteste le bien-fondé de l’expulsion
ordonnée et semble faire valoir que le congé serait nul, dès lors que tous
les loyers auraient été payés jusqu’au 30 septembre 2023. Il explique que
les loyers ne pouvaient pas être versés dans les délais, dès lors qu’il
n’aurait reçu les bulletins de versement que trois mois après le début du
bail. A titre subsidiaire, le recourant demande la prolongation du bail
jusqu’au 30 mai 2024, pour lui permettre de trouver un nouvel
emplacement pour les neuf véhicules parqués sur les places de parc.

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3.2
3.2.1 La procédure sommaire prévue par l’art. 257 CPC est une
alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement
disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à
la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que
l’état de fait ne soit pas litigieux ou qu’il soit susceptible d’être
immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire
(al. 1 let. b). Le juge n’entre pas en matière si l’une ou l’autre de ces
hypothèses n’est pas vérifiée (al. 3).
Selon la jurisprudence, l’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il
n’est pas contesté par le défendeur ; il est susceptible d’être
immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard
et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la
production de titres, conformément à l’art. 254 al. 1 CPC. Si le défendeur
fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes
(substanziiert und schlüssig), qui ne peuvent être écartées
immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la
procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF
141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités ; TF
4A_142/2020 du 3 septembre 2020 consid. 3.1). A l’inverse, le cas clair
doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal
fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué
immédiatement (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril
2021 consid. 5.1 ; TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). Le
fait pour le défendeur d’avancer des arguments sans proposer le moindre
indice à leur appui et sans mentionner les preuves des moyens qu’il
invoque ne remet pas en cause le cas clair (TF 4A_418/2014 du 18 août
2014 consid. 3).
3.2.2 Aux termes de l’art. 257d CO (loi fédérale du 30 mars 1911
complétant le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS
220), lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour
s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui
fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement

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dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et,
pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au
moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé
l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l’alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail
moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4),
cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17
janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées). Si, en revanche, l’une
des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé
est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p.
879).
Le délai comminatoire de trente jours commencera à courir
lorsque le locataire aura effectivement reçu en ses mains la mise en
demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postal de sept
jours ; cette règle vaut nonobstant les prolongations demandées à la
poste, les absences ou les motifs pour lesquels l’intéressé ne retire pas
ses plis (CACI 15 novembre 2016/615 consid. 3.2.3 et l’arrêt cité). Des
motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des
conditions de l’art. 257d CO, dès lors qu’ils ne sont pas pris en
considération par les règles du droit fédéral sur le bail à loyer (TF
4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006
consid. 3.2.1). Ils peuvent, le cas échéant, être pris en compte au stade de
l’exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité (Lachat et al., op. cit., n. 7.6 p. 1052). Dans tous les cas,
l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref
et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 Ia 336 consid. 2b ; TF 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 3.1).

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En cas d’absence prolongée, il appartient à la partie de
prendre des dispositions pour qu’un tiers s’occupe de son courrier (CACI
15 novembre 2016/615 consid. 3.2.3 et l’arrêt cité). Celui qui est en retard
dans le paiement de son loyer, quelle que soit la période de l’année, doit
s’attendre à se voir notifier un avis comminatoire et ne peut plaider que le
bailleur serait de mauvaise foi en notifiant un avis comminatoire durant la
période des vacances ; la jurisprudence vaudoise réserve toutefois le cas
de la preuve d’un empêchement majeur, tout en relevant que l’absence
du domicile ne constitue en principe pas un tel empêchement
(CACI 22 novembre 2022/268 consid. 3.2.3 ; CACI 15 novembre 2016/615
consid. 3.2.3 et 3.3.2).
3.3 En l’espèce, rien ne permet de mettre en doute la validité de la
résiliation du contrat de bail, qui respecte les délais. Les conditions du cas
clair sont par ailleurs remplies. En effet, le recourant n’a produit aucune
preuve de paiement des arriérés de loyer, ayant donné lieu à la résiliation
du contrat de bail, durant le délai comminatoire de 30 jours imparti par
courrier reçu le 2 février 2023. Il n’a pas non plus établi avoir payé les
arriérés après l’écoulement de ce délai. Le retard allégué dans la
transmission des bulletins de versement n’est au demeurant étayé par
aucune preuve et n’est pas pertinent. Effectivement, selon
l’argumentation du recourant, les bulletins auraient été en sa possession
trois mois après la conclusion du bail, qui a eu lieu en octobre 2022. Ils
étaient donc déjà en sa possession dans le délai comminatoire. Pour le
surplus, la contestation de la résiliation du contrat devant la Commission
de conciliation paraît tardive contrairement à ce que retient la juge de
paix, au vu du délai de 30 jours débutant le 11 mars 2023 et la
contestation qui a eu lieu le 16 mai 2023. Cette question peut toutefois
demeurer ouverte, vu les éléments qui précèdent. Par ailleurs, à la lumière
de la jurisprudence précitée, les divers séjours à l’étranger du recourant
ne justifient en rien ni le retard dans les paiements ni les retards et
défauts de procédure.
Enfin, aucune prolongation de délai ne sera octroyée. Le
recourant a disposé d’ores et déjà de délais suffisants pour parquer

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ailleurs ses neuf voitures. Des motifs humanitaires ou de convenance
personnelle n’entrent au demeurant pas en ligne de compte ici (cf. supra
consid. 3.2.2).
4.
4.1 En définitive, le recours, manifestement infondé, doit être
rejeté (art. 322 al. 1 in fine CPC) et l’ordonnance confirmée.
4.2 L’arrêt est rendu sans frais judiciaires de deuxième instance
(art. 10 et 11 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
l’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur le recours (art. 322
al. 1 in fine CPC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
en application de l’art. 322 al. 1 CPC
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. L’arrêt, rendu sans frais, est exécutoire.
La présidente : La greffière :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. U.________ personnellement,
- Mme Loane Membrez, aab pour J.________ SA.
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :