vd_gerichte · XG09.015992 · 2014-05-09 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
XG09.015992-140449
250
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 9 mai 2014
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Battistolo et Mme Kühnlein
Greffière : Mme Juillerat Riedi
*****
Art. 256 al. 1, 257a al. 2, 259a al. 1 CO et 274d al. 3 aCO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par P.________ AG, à
Obervil, défenderesse, contre le jugement rendu le 29 janvier 2013 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec A.A.________,
B.A.________, I.________, O.________, A.V.________, B.V.________,
N.________, A.T.________, L.________, E.________, C.________, G.________,
A.Y.________, B.Y.________, A.Q.________, A.R.________, B.R.________,
A.K.________, B.K.________, M.________, J.________, X.________,
A.Z.________, B.Z.________, A.S.________, B.S.________, H.________,
W.________ SA, tous à Vevey, R.L.________ et A.B.________, à Saint-Légier -
La Chiésaz, et W.________, à La Tour-de-Peilz, demandeurs, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
1104

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A. Par jugement du 29 janvier 2013, dont les considérants écrits
ont été adressés aux parties le 4 février 2014, le Tribunal des baux a
prononcé ce qui suit :
I. La défenderesse P.________ AG doit paiement, dans les 30 jours
dès jugement définitif et exécutoire, des montants suivants :
1. aux demandeurs A.A.________, solidairement entre eux :
25'149 fr. 70 (vingt-cinq mille cent quarante-neuf
francs et septante centimes) ;
2. au demandeur N.________ : 38'698 fr. 90 (trente-huit
mille six cent nonante-huit francs et nonante centimes) ;
3. à la demanderesse L.________ : 30'067 fr. 45 (trente
mille soixante-sept francs et quarante-cinq centimes) ;
4. à la demanderesse E.________ : 40'208 fr. 20 (quarante
mille deux cent huit francs et vingt centimes) ;
5. aux demandeurs C.________ et I.________, solidairement
entre eux : 36'206 fr. 60 (trente-six mille deux cent six
francs et soixante centimes) ;
6. aux demandeurs A.Y.________ et B.Y.________,
solidairement entre eux : 29'630 fr. 85 (vingt-neuf mille
six cent trente francs et huitante-cinq centimes) ;
7. à la demanderesse M.________ : 42'695 fr. 40
(quarante-deux mille six cent nonante-cinq francs et
quarante centimes) ;
8. au demandeur J.________ : 28'906 fr. 25 (vingt-huit mille
neuf cent six francs et vingt-cinq centimes) ;

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9. aux demandeurs B.Z.________ et A.Z.________,
solidairement entre eux : 30'905 fr. 85 (trente mille
neuf cent cinq francs et huitante-cinq centimes) ;
10. à la demanderesse H.________ : 28'457 fr. 25 (vingt-huit
mille quatre cent cinquante-sept francs et vingt-cinq
centimes) ;
11. aux demandeurs A.R.________ et B.R.________,
solidairement entre eux : 52'573 fr. 15 (cinquante-deux
mille cinq cent septante-trois francs et quinze centimes) ;
12. aux demandeurs A.V.________ et B.V.________,
solidairement entre eux : 25'787 fr. 45 (vingt-cinq mille
sept cent huitante-sept francs et quarante-cinq
centimes) ;
13. à la demanderesse A.T.________ : 37'495 fr. 40 (trente-
sept mille quatre cent nonante-cinq francs et quarante
centimes) ;
14. aux demandeurs G.________ et X.________, solidairement
entre eux : 14'669 fr. 50 (quatorze mille six cent
soixante-neuf francs et cinquante centimes) ;
15. à la demanderesse A.Q.________ : 40'327 fr. 60
(quarante mille trois cent vingt-sept francs et soixante
centimes) ;
16. aux demandeurs A.K.________ et B.K.________,
solidairement entre eux : 39'456 fr. 40 (trente-neuf
mille quatre cent cinquante-six francs et quarante
centimes) ;
17. aux demandeurs B.S.________ et A.S.________,
solidairement entre eux : 42'467 fr. 50 (quarante-deux
mille quatre cent soixante-sept francs et cinquante
centimes) ;

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18. aux demandeurs A.B.________ et R.L.________,
solidairement entre eux : 21'518 fr. 35 (vingt et un
mille cinq cent dix-huit francs et trente-cinq centimes) ;
19. à la demanderesse W.________ : 24'301 fr. 10 (vingt-
quatre mille trois cent un francs et dix centimes) ;
20. au demandeur O.________ : 81'750 fr. 20 (huitante-et-un
mille sept cent cinquante francs et vingt centimes) ;
21. à la demanderesse Y.________ SA : 26'020 fr. 95 (vingt-
six mille vingt francs et nonante-cinq centimes).
II. La défenderesse P.________ AG doit également paiement à
Y.________ SA, dans les 30 jours dès jugement définitif et
exécutoire, de la somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs)
plus intérêt à 5% l'an dès le 5 juillet 2008.
III. En cas de non paiement par la défenderesse des montants
mentionnés sous chiffres I et II ci-dessus dans le délai imparti,
les demandeurs sont autorisés à compenser lesdits montants
avec les loyers à échoir.
IV. Les loyers mensuels nets des demandeurs sont réduits comme
il suit à compter du 1er novembre 2012 :
1. A.A.________ et B.A.________ :
20 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans leur
logement :
- remplacement de la porte du placard où se trouve la
poubelle ;
- réfection de la peinture du plafond du salon ;
- réfection du parquet ;
- fourniture de clés pour les toilettes et chambres ;
- réfection des installations électriques ;

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- remplacement du vitrage du balcon.
2. N.________ :
45 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son
logement :
- réparation d'une grande porte de l'agencement de
cuisine, dont la charnière supérieure est cassée ;
- remplacement d'un bouton de la cuisinière, qui est
cassé ;
- remise en état de la hotte et de la colonne de
ventilation ;
- remplacement des gonds de la porte d'entrée ;
- remplacement de la porte vitrée de la cuisine ;
- réfection des peintures du salon et de la chambre nord-
est ;
- réparation des radiateurs, dont les vannes restent
bloquées ;
- remplacement du vitrage du balcon ;
- remplacement de la porte-fenêtre du balcon, qui ferme
mal ;
- remplacement des fenêtres des deux chambres nord,
dont l'isolation n'est plus assurée (l'air passe en dessous)
;
- réfection des installations électriques ;
- remplacement des joints de la baignoire ;
- réfection de l'écoulement du balcon (l'eau stagne
quand il pleut) ;
- réfection des toilettes et de l'évier (il y a des fuites
d'eau).
3. L.________ :
15 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son
logement :
- remplacement de l'agencement de cuisine ;

- 6 -
- remplacement de la porte de l'armoire coulissante du
hall ;
- réfection du parquet ;
- réfection des peintures de la salle de bains ;
- remplacement du vitrage du balcon.
4. E.________ :
25 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son
logement :
- remise en état de la hotte et de la colonne de
ventilation ;
- réparation des radiateurs, dont les vannes restent
bloquées ;
- réfection du parquet ;
- réfection des installations électriques ;
- remplacement des fenêtres, dont l'isolation n'est plus
assurée (l'air passe en dessous) ;
- remplacement du vitrage du balcon ;
- réfection des toilettes (il y a des fuites d'eau au niveau
du sol).
5. C.________ et I.________ :
20 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans leur
logement :
- remplacement de l'agencement de cuisine ;
- réparation des stores dans les deux chambres nord ;
- réfection des installations électriques ;
- remplacement de la tuyauterie trouée du balcon (de
l'eau fuit sur le balcon).
6. M.________ :
30 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son
logement :

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- réfection de toutes les peintures ;
- réfection des faïences au-dessus de la cuisinière ;
- débouchage de l'écoulement de la baignoire et de la
colonne de chute ;
- réparation du réservoir de la chasse des toilettes (de
l'eau coule continuellement) ;
- réfection du parquet du salon ;
- remplacement de la porte du balcon, dont l'isolation
n'est plus assurée (l'air passe en dessous) ;
- réfection des installations électriques ;
- réfection de l'écoulement du balcon (l'eau stagne
quand il pleut).
7. J.________ :
15 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son
logement :
- réfection des peintures de l'appartement ;
- remplacement de l'agencement de cuisine ;
- réfection de l'écoulement du balcon ;
- remplacement du vitrage du balcon.
8. H.________ :
15 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son
logement :
- réfection du raccord entre la cuvette de toilettes et la
tuyauterie (dont la réparation n'est actuellement que
provisoire) ;
- remplacement de la porte du balcon (est très difficile à
fermer et laisse passer l'air) ;
- réfection du plafond et des parois du salon ;
- réfection de l'écoulement du balcon ;
- réfection des installations électriques ;
- remplacement du vitrage du balcon.

- 8 -
9. A.R.________ et B.R.________ :
45 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans leur
logement :
- remplacement du parquet de la chambre nord-est ;
- remplacement de la porte-fenêtre du salon (ne ferme
pas correctement et laisse passer l'air) ;
- remplacement de la cuisinière ;
- réparation de la porte vitrée coulissante de la cuisine ;
- remplacement du vitrage du balcon ;
- réparation des armoires dans le hall d'entrée (ne
ferment pas correctement) ;
- réfection des installations électriques.
10. A.Q.________ :
15 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son
logement :
- pose d'une hotte de ventilation fonctionnelle et remise
en état de la colonne de ventilation ;
- réparation d'une prise électrique qui ne fonctionne plus
dans une chambre ;
- remplacement des fenêtres des deux chambres nord,
dont l'isolation n'est plus assurée (elles laissent passer
l'air) ;
- réfection des peintures des deux chambres nord ;
- remplacement de la porte-fenêtre du salon (qui ferme
mal) ;
- remplacement du vitrage du balcon.
11. B.S.________ et A.S.________ :
20 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son
logement :

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- réfection des murs et du plafond du salon ;
- remplacement de la batterie de l'évier de la cuisine ;
- réfection de la peinture dans la cuisine ;
- réfection du carrelage au-dessus du plan de cuisson ;
- remplacement de l'agencement de cuisine ;
- réparation des radiateurs, dont les vannes restent
bloquées ;
- remplacement de la porte-fenêtre du salon (ne ferme
pas correctement).
12. W.________ :
15 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son
logement :
- réfection des peintures du hall et du séjour ;
- réfection de l'écoulement du balcon ;
- remplacement du vitrage du balcon ;
- remplacement de l'agencement et des appareils de
cuisine ;
- débouchage de l'écoulement du lavabo et de la colonne
de chute.
V. Les loyers mensuels nets des demandeurs A.A.________ et
B.A.________, N.________, L.________, E.________, C.________ et
I.________, M.________, J.________, H.________, A.R.________ et
B.R.________, A.Q.________, B.S.________ et A.S.________,
W.________, O.________ et Y.________ SA sont en outre réduits
de 3 % à compter du 1er novembre 2012 et jusqu'à parfaite
exécution des travaux suivants dans les espaces communs :
- nettoyage des espaces extérieurs, en particulier de la
cour intérieure de l'immeuble ;
- débouchage des grilles d'écoulement de la cour
intérieure.
VI. Les frais de justice de la cause, en tant qu'elle oppose les
demandeurs Y.________ SA et O.________ à la défenderesse

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P.________ AG, sont fixés à 5'000 fr. (cinq mille francs) pour les
demandeurs Y.________ SA et O.________, solidairement entre
eux, et à 3'000 fr. (trois mille francs) pour la défenderesse.
VII. La défenderesse P.________ AG doit payer aux demandeurs
Y.________ SA et O.________, solidairement entre eux, la somme
de 5'000 fr. (cinq mille francs) à titre de dépens.
VIII. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
En droit, les premiers juges ont considéré en substance ce
qui suit :
Les prétentions en remboursement des acomptes et
suppléments versés en lien avec les décomptes de frais accessoires des
exercices 1998-2009 (y compris), de même que de tous les forfaits de
frais accessoires, n’étaient pas prescrites. En outre, les termes
« divers », « forfait gaz », « divers gaz » ou « gaz » utilisés dans les
contrats n’étaient pas suffisamment précis et les formulations rédigées
en allemand ne pouvaient pas être considérées comme suffisamment
compréhensibles, de sorte que les frais en question ne sauraient sur le
principe être mis à la charge des locataires. Les baux des demandeurs
ne mentionnaient par ailleurs pas systématiquement l’ensemble des
frais pris en considération dans les décomptes (par exemple l’eau
chaude et/ou froide, taxes d’épuration et/ou d’égout), de sorte que ces
frais non mentionnés expressément ne pouvaient pas non plus être
répercutés sur les demandeurs. Finalement, s’agissant du solde des
frais accessoires, la défenderesse n’avait produit aucune pièce
justificative en relation avec les exercices 1998-1999 à 2002-2003 et les
pièces produites pour les exercices 2003-2004 et 2008-2009 étaient
insuffisamment probantes, si bien qu’il y avait lieu d’ordonner le
remboursement aux demandeurs des acomptes et suppléments
afférents à ces périodes.

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En ce qui concerne les prétentions à raison des défauts de la
chose louée, seules les prétentions pécuniaires demeuraient litigieuses,
les parties ayant réglé la question des travaux par transaction. Se
référant à l’expertise ordonnée, les premiers juges ont considéré que
l’instruction avait démontré la présence de nombreux défauts qui
résultaient incontestablement d’un manque d’entretien des locaux, dont
le degré d’usure était tel qu’il s’imposait de considérer que l’état des
installations en question ne correspondait plus à ce que les locataires
pouvaient légitimement escompter. Les juges ont ensuite apprécié les
défauts de cas en cas, en considération de leur nature et de leur
ampleur, à la lumière de leur expérience et de la casuistique, fixé
globalement les réductions de loyer accordées, procédé à un examen
comparatif des différents logements affectés de défauts pour s’assurer
de la cohérence des pourcentages de réduction globaux retenus pour
chacun des locataires et, finalement, pour certains demandeurs,
échelonné dans le temps le taux de réduction global accordé et
déterminé des pourcentages progressifs en raison d’avis de défauts
partiels et successifs.
En ce qui concerne les prétentions en dommages- intérêts
réclamés par Y?.________ SA en raison de dégâts causés à sa
marchandise du fait d’une inondation survenue dans les locaux loués au
mois de juin 2008, le tribunal a considéré que l’existence du préjudice
subi et celle d’un défaut de la chose louée – soit le manque d’entretien
des grilles et conduites d’évacuation - qui en constituait manifestement
la cause étaient suffisamment établies et qu’il existait par ailleurs un
lien de causalité adéquate entre le défaut et le dommage, de sorte que
les conditions de la responsabilité de la défenderesse étaient remplies.
L’indemnité a été fixée en équité à 1'500 francs.
Finalement, les premiers juges ont autorisé les demandeurs
à compenser les loyers futurs avec les montants alloués à titre de
réduction de loyer et/ou de remboursement des frais accessoires pour le
cas où la défenderesse ne s’acquitterait pas spontanément de ses

- 12 -
dettes, le risque de résiliation extraordinaire pour non paiement du
loyer justifiant d’admettre la présence d’un intérêt manifeste à faire
constater leur droit de compenser les prétentions qui leur ont été
allouées avec les loyers à échoir.
B. Le 7 mars 2014, P.________ AG a interjeté appel, prenant les
conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens :
Principalement :
I.- réformer le jugement du 29 janvier 2013 en ce sens que :
« I.- P.________ AG est intitulée à conserver les acomptes de
charges et frais accessoires pour les périodes de décompte
1998-1999 à 2011-2012 des intimés suivants :
• A.A.________ et B.A.________
•N.________
• L.________
• E.________
• C.________ et I.________
• A.Y.________ et B.Y.________
• M.________
• J.________
• B.Z.________ et A.Z.________
• H.________
• A.R.________ et B.R.________
• A.V.________ et B.V.________
• A.T.________
• G.________ et X.________
• A.Q.________
• A.K.________ et B.K.________
• B.S.________ et A.S.________
• Y.________ SA

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• O.________
Il.- Les locataires A.A.________ et B.A.________ bénéficient d’une
réduction de loyer totale de 10 % du 10 mars 2009 au 31
octobre 2012, soit CHF 4’152.40 (quatre mille cent cinquante-
deux francs suisses et 40 centimes).
III.- Le locataire N.________ dispose d’une réduction de loyer totale
de 20 % du 20 février 2009 au 31 octobre 2012, soit CHF
9’130 (neuf mille cent trente francs suisses et vingt centimes).
IV.- La locataire L.________ dispose d’une réduction de loyer totale
de 5% du 19 mars 2009 au 31 octobre 2012, soit CHF 1’953.85
(mille neuf cent cinquante-trois francs suisses et huitante-cinq
centimes).
V.- La locataire E.________ dispose d’une réduction de loyer totale
de 15 % du 19 février 2009 au 31 octobre 2012, soit CHF
9'647.67 (neuf mille six cent quarante-sept francs suisses et
soixante-sept centimes).
VI.- Les locataires C.________ et I.________ disposent d’une
réduction de loyer échelonnée de 5%, du 19 juin 2008 au 18
février 2009, et de 10 % du 19 février 2009 au 31 octobre
2012, soit CHF 5’528.60 (cinq mille cinq cent vingt-huit francs
suisses et soixante centimes).
VII.- Les locataires A.Y.________ et B.Y.________ disposent d’une
réduction de loyer échelonnée de 5 du 26 novembre 2004 au
19 février 2009, et de 10% du 20 février 2009 au 31 octobre
2010, soit CHF 3’152.70 (trois mille cent cinquante-deux
francs suisses et septante centimes).
VIII.- La locataire M.________ dispose d’une réduction de loyer totale
de 15 % du 19 février 2009 au 31 octobre 2012, soit CHF
5’988.20 (cinq mille neuf cent huitante- huit francs suisses et
vingt centimes).
IX.- Le locataire J.________ dispose d’une réduction de loyer totale
de 7,5 % du 20 février 2009 au 31 octobre 2012, soit CHF
2’303.40 (deux mille trois cent trois francs suisses et quarante
centimes).
X.- Les locataires B.Z.________ et A.Z.________ disposent d’une
réduction de loyer échelonnée de 50 % du 26 novembre 2004

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au 19 février 2009, et de 60% du 20 février 2009 au 15 février
2010, soit CHF 16’607.65 (seize mille six cent sept francs
suisses et soixante centimes).
XI. La locataire H.________ dispose d’une réduction de loyer totale
à 7.5% du 19 février 2009 au 31 octobre 2012, soit CHF
2’761.45 (deux mille sept cent soixante-et-un francs suisses et
quarante-cinq centimes).
XII.- Les locataires A.R.________ et B.R.________ disposent d’une
réduction de loyer échelonnée de 12.5 %, du 11 octobre 2007
au 7 mai 2009, et de 15% du 8 mai 2009 au 20 juin 2010, soit
CHF 8’870.44 (huit mille huit cent septante francs suisses et
quarante-quatre centimes).
XIII.- Les locataires A.V.________ et B.V.________ sont les débiteurs
de P.________ AG et lui doivent prompt paiement de la somme
de CHF 422.90 (quatre cent vingt-deux francs suisses et
nonante centimes), avec intérêt à 5 % dès le 28 mars 2013,
libre cours étant laissé aux poursuites n° [...] et [...] de l’Office
des poursuites du district de la Riviera et du Pays-d’Enhaut.
XIV.- La locataire A.T.________ dispose d’une réduction de loyer
totale de 7.5 % du 19 février 2009 au 30 avril 2012, soit CHF
2’474.- (deux mille quatre cent septante-quatre francs
suisses).
XV.- Les locataires G.________ et P.________ AG disposent d’une
réduction de loyer totale de 5 % du 9 février 2009 au 31
janvier 2011, soit CHF 1’197.05 (mille cent nonante-sept
francs suisses et cinq centimes).
XVI.- La locataire A.Q.________ dispose d’une réduction de loyer
totale de 7.5 % du 20 février 2009 au 31 décembre 2012, soit
CHF 3’191.15 (trois mille cent nonante-et-un francs suisse et
quinze centimes).
XVII.- Les locataires A.K.________ et B.K.________ disposent d’une
réduction de loyer totale de 10 % du 20 février 2009 au 31
mars 2012, soit CHF 3’247.85 (trois mille deux cent quarante-
sept francs suisse et huitante-cinq centimes).
XVIII.-Les locataires B.S.________ et A.S.________ disposent d’une
réduction de loyer totale de 10 % du 20 février 2009 au 31

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octobre 2012, soit CHF 4’232.70 (quatre mille deux cent
trente-deux francs suisses et septante centimes).
XIX.- Le locataire O.________ dispose d’une réduction de loyer totale
de 10 % du 26 janvier 2006 au 31 octobre 2012, soit
CHF 19'405 fr. 25, plus CHF 1’500.- d’indemnité en
dommages-intérêts.
XX.- La locataire Y.________ SA dispose d’une réduction de loyer
totale de 5% du 26 juin 2006 au 31 octobre 2012 , soit CHF
2’951.85 (deux mille neuf cent cinquante-et-un francs suisses
et huitante-cinq centimes) ».
II.- Accorder au présent Appel l’effet suspensif.
Subsidiairement :
III.- Renvoyer la présente cause devant le Tribunal des baux pour
nouvelle instruction.
Dans un courrier du 3 avril 2014, l'appelante a précisé qu'une
erreur de plume s'était glissée dans la liste des parties concernées au
chiffre III de l'appel et qu'il fallait considérer que R.L.________ et
A.B.________ étaient bien compris dans cette écriture.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
Des relations contractuelles liant les parties :
1. Par contrat de bail à loyer du 18 septembre 2006, P.________
AG, par l'intermédiaire de sa représentante, la gérance D.________ GmbH
(ci-après "la gérance"), a remis en location à B.A.________ et
A.A.________ un appartement de 3,5 pièces au 1er étage de l'immeuble
sis [...], à Vevey (objet n° 34/2104). Ce contrat est entré en vigueur le
1er mai 2006 pour une période initiale d'une année, se renouvelant de

- 16 -
plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un
préavis de trois mois.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial de
1'120 fr. composé comme il suit :
"Nettomiete CHF 950.00
Heizkosten/Frais de Chauffage Akonto CHF 150.00
Gas zum Kochen/Gaz Pauschale CHF 20.00
Total mensuel CHF 1'120.00 "
S'agissant des frais accessoires, le bail mentionne ce qui suit
:
"Frais accessoires:
Le locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des
charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe
d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout, taxe
d'enlèvement des ordures, ainsi que d'autres frais accessoires ci-
dessous:
Les frais accessoires ci-dessus font l'objet d'un décompte annuel
séparé ou de rubriques distinctes du compte de chauffage et d'eau
chaude."
Le contrat prévoit également la clause suivante :
"Dispositions complémentaires
Le locataire confirme selo [sic] art. 258, avoir pris le logement
sans défauts.
Il ne sera pas rendu responsable des défauts du locataire
précedent [sic].
(Procès-verbal).

- 17 -
Le locataire confirme, que le logement ne présent [sic] aucun
défaut qui pourrait influencer l'exclusion ou l'aptitude des
conditions d'usage. (OR art. 258 par-1)".
2. Par contrat de bail à loyer du 14 mai 2007, P.________ AG, par
l'intermédiaire de sa gérance, a remis en location à N.________ un
appartement de 3,5 pièces au 1er étage de l'immeuble sis [...], à Vevey
(objet n° 32/2104). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er
juin 2007 au 31 mai 2008, le bail se renouvelle de plein droit d'année en
année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de trois mois.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de
1'200 fr. composé comme il suit :
"loyer net CHF 1'030.00
Heizkosten/Frais de Chauffage acompte CHF 150.00
Gas zum Kochen/Gaz forfait CHF 20.00
Total mensuel CHF 1'200.00 "
S'agissant des frais accessoires, le bail mentionne ce qui suit
:
"Frais accessoires:
Le locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des
charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe
d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout, taxe
d'enlèvement des ordures, ainsi que d'autres frais accessoires ci-
dessous:
Les frais accessoires ci-dessus font l'objet d'un décompte annuel
séparé ou de rubriques distinctes du compte de chauffage et d'eau
chaude."
Le contrat prévoit également la clause suivante :
"Dispositions complémentaires

- 18 -
Le locataire confirme selo [sic] art. 258, avoir pris le logement
sans défauts.
Il ne sera pas rendu responsable des défauts du locataire
précedent [sic].
(Procès-verbal).
Le locataire confirme, que le logement ne présent aucun défaut
qui pourrait influencer l'exclusion ou l'aptitude des conditions
d'usage. (OR art. 258 par-1)".
Il ressort de l'intitulé du bail, ainsi que des décomptes de
frais accessoires produits au dossier, que N.________ a occupé, en tout
cas du 1er janvier 2004 au 30 avril 2007, un appartement de 2 pièces au
7ème étage du même immeuble (objet n° 2702). Il s'acquittait alors,
selon ces mêmes décomptes, d'un montant de 95 fr. par mois à titre
d'acomptes de frais accessoires.
3. Par contrat de bail à loyer du 15 novembre 2001, P.________
AG, par l'intermédiaire de la Régie [...], a remis en location à L.________
un appartement de 3,5 pièces au 2ème étage de l'immeuble sis [...], à
Vevey (objet n° 424/2204). Conclu pour une période initiale s'étendant
du 1er décembre 2001 au 30 septembre 2002, il se renouvelle de plein
droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de
quatre mois.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial
composé comme il suit :
" annuel trimestriel
mensuel
3.1 Loyer net Fr. 10.800,00 2.700,00
900,00
3.2 Acompte de chauffage et eau chaude Fr. 1.800,00 450,00
150,00

- 19 -
3.3 Divers Fr. 240,00 60,00
20,00
3.4 Total Fr. 12.840,00 3.210,00
1.070,00
3.5 Divers Gaz Fr. 240,00 par an
3.5 Divers"
4. Par contrat de bail à loyer du 15 décembre 2006, P.________
AG, par l'intermédiaire de sa gérance, a remis en location à E.________
un appartement de 4,5 pièces au 7ème étage de l'immeuble sis [...], à
Vevey (objet n° 36/2204). Conclu pour une période initiale s'étendant du
1er février 2007 au 31 janvier 2008, le bail se renouvelle de plein droit
d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de trois
mois.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de
1'650 fr. composé comme il suit :
"loyer net CHF 1'450.00
Heizkosten/Frais de Chauffage acompte CHF 180.00
Gas zum Kochen/Gaz forfait CHF 20.00
Total mensuel CHF 1'650.00 "
S’agissant des frais accessoires, le bail mentionne ce qui suit
:
"Frais accessoires:
Le locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des
charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe
d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout, taxe
d'enlèvement des ordures, ainsi que d'autres frais accessoires ci-
dessous:

- 20 -
Les frais accessoires ci-dessus font l'objet d'un décompte annuel
séparé ou de rubriques distinctes du compte de chauffage et d'eau
chaude."
Le contrat prévoit également la clause suivante :
"Dispositions complémentaires
Le locataire confirme selo [sic] art. 258, avoir pris le logement sans
défauts.
Il ne sera pas rendu responsable des défauts du locataire précedent
[sic].
(Procès-verbal).
Le locataire confirme, que le logement ne présent aucun défaut qui
pourrait influencer l'exclusion ou l'aptitude des conditions d'usage.
(OR art. 258 par-1)".
Il ressort de la première page du bail (adresse de la
locataire), ainsi que des décomptes de frais accessoires que E.________ a
occupé, en tout cas sur la période du 1er juillet 2003 au 31 janvier 2007,
un appartement de 2 pièces au 7ème étage de l'immeuble sis [...], à
Vevey (objet n° 2703). Elle s'acquittait alors, selon ces mêmes
décomptes, d'un montant de 91 fr. par mois à titre d'acomptes de frais
accessoires.
5. Par contrat de bail à loyer du 16 février 2000, P.________ AG,
par l'intermédiaire [...], a remis en location à C.________ un studio au
3ème étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 535). Ce contrat a
été conclu pour la période du 1er mars 2000 au 30 septembre 2000.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut
composé comme il suit :
" annuel trimestriel
mensuel
3.1 Loyer net Fr. 4.680,00 1.170,00
390,00

- 21 -
3.2 Acompte de chauffage et eau chaude Fr. 840,00 210,00
70,00
3.3 Divers Fr. 96,00 24,00
8,00
3.4 Total Fr. 5.616,00 1.404,00
468,00
3.5 Divers Gaz Fr. 96,00 par an
3.5 Divers"
Le 23 août 2000, les parties ont conclu un nouveau contrat
de bail portant sur un appartement de 2 pièces au 6ème étage de
l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 663/2603). Conclu pour une
période initiale s'étendant du 1er octobre 2000 au 31 mars 2001, le bail
se renouvelait de plein droit de six mois en six mois, sauf avis de
résiliation donné par l'une ou l'autre des parties quatre mois à l'avance.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut
composé comme il suit :
" annuel trimestriel
mensuel
3.1 Loyer net Fr. 7.800,00 1.950,00
650,00
3.2 Acompte de chauffage et eau chaude Fr. 1.140,00 285,00
95,00
3.3 Divers Fr. 168,00 42,00
14,00
3.4 Total Fr. 9.108,00 2.277,00
759,00
3.5 Divers Gaz Fr. 168.00 par an
3.5 Divers"

- 22 -
A compter du 1er mars 2007, C.________ a loué à P.________
AG un appartement de 3,5 pièces au 6ème étage de l'immeuble sis [...], à
Vevey (objet n° 38/2601), selon contrat de bail dont on ignore la date de
conclusion. Depuis l'échéance de sa durée initiale le 28 février 2008, ce
bail se renouvelle de plein droit d'année en année. Il se résilie
moyennant respect d'un préavis de trois mois.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de
1'300 fr. composé comme il suit :
"loyer net CHF 1'120.00
Heizkosten/Frais de Chauffage acompte CHF 160.00
Gas zum Kochen/Gaz forfait CHF 20.00
Total mensuel CHF 1'300.00 "
6. Par contrat de bail à loyer du 30 novembre 1976, la
précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en
location au demandeur A.Y.________ un appartement de 3,5 pièces au
7ème étage dudit immeuble (objet n° 574/2704). Conclu pour une
période initiale s'étendant du 1er mars 1977 au 1er juillet 1978, le bail se
renouvelait d'année en année. Il se résiliait moyennant respect d'un
préavis de trois mois.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut
composé comme il suit :

- 23 -
Annuel Trimestriel Mensuel
Loyer net
___6'840.--___ ___1'710.--___ ___570.--___
Acompte de chauffage et
____840.--___ ____210.--___ ____70.--___
eau chaude
Divers
____156.--___ _____39.--___ ____13.--___
___________ ____________ ___________
Total
___7'836.--___ ___1'959.--___ ____653.--___
L'exemplaire du bail produit au dossier étant incomplet, on
ignore si une autre clause du contrat précisait les frais couverts par le
poste intitulé "Divers".
Il ressort d'une formule officielle de notification de hausse de
loyer du 18 décembre 2008, par laquelle la défenderesse a uniquement
augmenté l'"acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires" de
150 à 230 fr. à compter du 1er avril 2009, qu'à tout le moins depuis le
18 décembre 2008, le loyer mensuel s'élevait à 825 fr. net, plus 20 fr.
de "Gaz forfait". On ignore quand ce loyer est auparavant entré en
vigueur.
A.Y.________ a quitté son logement le 31 octobre 2010.
7. Par contrat de bail à loyer du 18 janvier 2000, P.________ AG,
par l'intermédiaire de [...], a remis en location à M.________ un
appartement de 3,5 pièces au 4ème étage de l'immeuble sis [...], à
Vevey (objet n° 544/2404). Conclu pour une période initiale s'étendant
du 16 janvier 2000 au 31 mars 2001, le bail se renouvelle de plein droit
d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de
quatre mois.

- 24 -
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial
composé comme il suit :
" annuel trimestriel
mensuel
3.1 Loyer net Fr. 11.520,00 2.880,00
960,00
3.2 Acompte de chauffage et eau chaude Fr. 1.800,00 450,00
150,00
3.3 Divers Fr. 240,00 60,00
20,00
3.4 Total Fr. 13.560,00 3.390,00
1.130,00
3.5 Divers Gaz Fr. 240,00 par an
3.5 Divers"
Il ressort d'une formule officielle de notification de hausse de
loyer du 18 décembre 2008, par laquelle P.________ AG a uniquement
augmenté l'"acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires" de
150 à 230 fr. à compter du 1er avril 2009, qu'à tout le moins depuis le
18 décembre 2008, le loyer mensuel s'élevait à 900 fr. net, plus 20 fr.
de "Gaz forfait". On ignore quand ce loyer est auparavant entré en
vigueur.
Il résulte de la première page du bail (adresse de la
locataire) que M.________ a occupé antérieurement un appartement dans
l'immeuble sis [...], à Vevey. L'instruction n'a pas permis d'établir le
montant mensuel dont elle s'acquittait à titre de loyer.
8. Par contrat de bail à loyer du 17 mai 1973, la précédente
propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location au

- 25 -
demandeur J.________ un appartement de 3,5 pièces au 3ème étage dudit
immeuble (objet n° 331/2301). Conclu pour une période initiale
s'étendant du 15 juillet 1973 au 1er janvier 1977, le bail se renouvelle
de plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un
préavis de quatre mois.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut
composé comme il suit :
Loyer Annuel Trimestrie Mensuel Acompte TOTAL
l chauffage mensuel
eau
chaude
du…….au………… …………. …………. …………. …………. ……………
du…….au………… …………. …………. …………. …………. ……………
du 15.7.73 au 6'480.- 1'620.- 540.- 50.- 590.-
1.1.77
Le 17 mai 1973, les parties ont signé un document intitulé
"Avenant", à la teneur suivante :
"Gaz de cuisson
Art. 1
Les appartements ne disposant pas de compteurs individuels, la
consommation du gaz de cuisson sera facturée aux locataires en
principe au 30 juin de chaque année, (cas de départ excepté) sur la
base de factures reçues de D.________.
A titre indicatif, le coût approximatif mensuel de la consommation
est de l'ordre de:
Fr. 6.-- pour un appartement de 1 pièce
Fr. 9.-- pour un appartement de 2 pièces
Fr. 13.-- pour un appartement de 3 pièces

- 26 -
Toutefois, le coût de la consommation avancé par les propriétaires
fera l'objet du décompte final.
Art. 2
Le présent avenant fait partie intégrante du bail à loyer de
l'appartement no 331 signé en cet instant par Monsieur J.________."
Il ressort d'une formule officielle de notification de hausse de
loyer du 18 décembre 2008, par laquelle la défenderesse a uniquement
augmenté l'"acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires" de
150 à 230 fr. à compter du 1er avril 2009, qu'à tout le moins depuis le
18 décembre 2008, le loyer mensuel s'élevait à 700 fr. net, plus 20 fr.
de "Gaz forfait". On ignore quand ce loyer est auparavant entré en
vigueur.
9. Par contrat de bail à loyer du 19 décembre 2006, P.________
AG, par l'intermédiaire de sa gérance, a remis en location à B.Z.________
et A.Z.________ un appartement de 4,5 pièces au 7ème étage de
l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 32/2701). Conclu pour une période
initiale s'étendant du 1er février 2007 au 31 janvier 2008, le bail se
renouvelait de plein droit d'année en année. Il se résiliait moyennant
respect d'un préavis de trois mois.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial de
1'650 fr. composé comme il suit :
"Nettomiete CHF 1'450.00
Heizkosten/Frais de Chauffage Akonto CHF 180.00
Gas zum Kochen/Gaz Pauschale CHF 20.00
Total mensuel CHF
1'650.00"
S'agissant des frais accessoires, le bail mentionnait ce qui
suit :
"Frais accessoires:

- 27 -
Le locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des
charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe
d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout, taxe
d'enlèvement des ordures, ainsi que d'autres frais accessoires ci-
dessous:
Les frais accessoires ci-dessus font l'objet d'un décompte annuel
séparé ou de rubriques distinctes du compte de chauffage et d'eau
chaude."
Le contrat comportait également la clause suivante :
"Dispositions complémentaires
Le locataire confirme selo [sic] art. 258, avoir pris le logement
sans défauts.
Il ne sera pas rendu responsable des défauts du locataire
précedent [sic].
(Procès-verbal).
Le locataire confirme, que le logement ne présente aucun
défaut qui pourrait influencer l'exclusion ou l'aptitude des
conditions d'usage. (OR art. 258 par-1)".
B.Z.________ et A.Z.________ ont quitté l'appartement le 15
février 2010.
10. Par contrat de bail à loyer du 21 avril 1971, la précédente
propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location à
H.________ un appartement de 3,5 pièces au 7ème étage dudit immeuble
(objet n° 371/2701). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er
juin 1971 au 1er octobre 1974, le bail se renouvelle de plein droit
d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de
quatre mois.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial de
540 fr. composé comme il suit :

- 28 -
Annuel Trimestriel Mensuel
Loyer net ___6'000.--___ ___1'500.--___ ___500.--___
Acompte de chauffage et ____480.--___ ____120.--___ ____40.--___
eau chaude
___________ ____________ ___________
Total
___6’480.--___ ___1'620.--___ ____540.--___
S'agissant des frais accessoires, le bail précise ce qui suit :
"14. Si la taxe d'épuration des eaux usées n'est pas portée dans le
compte de chauffage et eau chaude, elle sera facturée au preneur
sur la base d'un décompte annuel, conformément aux dispositions
des lois et règlement en la matière."
Il ressort d'une formule officielle de notification de hausse de
loyer du 18 décembre 2008, par laquelle P.________ AG a uniquement
augmenté l'"acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires" de
150 à 230 fr. à compter du 1er avril 2009, qu'à tout le moins depuis le
18 décembre 2008, le loyer mensuel s'élevait à 848 fr. net, plus 20 fr.
de "Gaz forfait". On ignore quand ce loyer est auparavant entré en
vigueur.
11. Par contrat de bail à loyer du 7 septembre 2000, P.________
AG, par l'intermédiaire de [...], a remis en location à A.R.________ et
B.Y.________ un appartement de 3,5 pièces au 1er étage de l'immeuble
sis [...], à Vevey (objet n° 412/2102). Conclu pour une période initiale
s'étendant du 1er octobre 2000 au 30 septembre 2001, le bail se
renouvelle de plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant
respect d'un préavis de quatre mois.

- 29 -
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial
composé comme il suit :
" annuel trimestriel
mensuel
3.1 Loyer net Fr. 11.400,00 2.850,00
950,00
3.2 Acompte de chauffage et eau chaude Fr. 1.860,00 465,00
155,00
3.3 Divers Fr. 240,00 60,00
20,00
3.4 Total Fr. 13.500,00 3.375,00
1.125,00
3.5 Divers Gaz Fr. 240,00 par an
3.5 Divers"
Il ressort de la première page du bail (adresse des
locataires) que A.R.________ et B.R.________ ont occupé antérieurement
un appartement dans le même immeuble. L'instruction n'a pas permis
d'établir le montant mensuel dont ils s'acquittaient à titre de loyer.
12. Par contrat de bail à loyer du 6 décembre 1993, la
précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en
location à A.V.________ et B.V.________ un appartement de 3,5 pièces au
3ème étage dudit immeuble (objet n° 333/2303). Conclu pour une
période initiale s'étendant du 15 décembre 1993 au 1er avril 1995, le
bail se renouvelait de plein droit de six mois en six mois. Il se résiliait
moyennant respect d'un préavis de trois mois.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de
1'240 fr. composé comme il suit :

- 30 -
" annuel trimestriel
mensuel
Loyer net Fr.12840.- 3210.-
1070.-
Acompte de chauffage et eau chaude Fr. 1800.- 450.-
150.-
Divers Fr. 240.- 60.-
20.-
Garage, parking Fr.
Total 14880.- 3720.-
1240.-"
A.V.________ et B.V.________ ont quitté l'appartement le 31
juillet 2009.
13. Par contrat de bail à loyer du 28 février 1979, la précédente
propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location à
B.T.________ un appartement de 3 pièces au 7ème étage dudit immeuble
(objet n° 674/2703). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er
juin 1979 au 1er juillet 1980, le bail se renouvelait de plein droit d'année
en année. Il se résiliait moyennant respect d'un préavis de trois mois.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut
composé comme il suit :
Annuel Trimestriel Mensuel
Loyer net ___6'600.--___ ___1'650.--___ ___550.--___
Acompte de chauffage et ____960.--___ ____240.--___ ____80.--___
eau chaude
Divers gaz
____156.--___ _____39.--___ ____13.--___

- 31 -
___________ ____________ ___________
Total ___7'716.--___ ___1'929.--___ ____643.--___
L'exemplaire du bail produit au dossier étant incomplet, on
ignore si une autre clause du contrat traitait des frais accessoires à
charge de la locataire.
Le loyer a subi diverses adaptations. Ainsi, selon notification
de hausse de loyer du 7 février 1991, à valoir pour le 1er juillet 1991, le
loyer mensuel, qui s'élevait précédemment (sans que l'on sache depuis
quand) à 765 fr. net, plus un "Acompte de chauffage et d'eau chaude"
de 150 fr. et 20 fr. pour "Divers mensuels", a été porté à 860 fr. net, les
montants payés pour les frais accessoires n'ayant pas été modifiés. Le
18 décembre 2008, P.________ AG a notifié une seconde hausse de loyer
par laquelle elle a augmenté l'"acompte de chauffage, eau chaude et
frais accessoires" de 150 à 230 fr. à compter du 1er avril 2009. Cette
formule fait également mention du montant mensuel de 20 fr. précité,
cette fois-ci sous la rubrique "Gaz forfait".
A.T.________, dont il n'est pas contesté qu'elle a repris seule
le bail conclu le 28 février 1979, a quitté l'appartement le 30 avril 2012.
14. Par contrat de bail à loyer du 5 février 2007, P.________ AG,
par l'intermédiaire de sa gérance, a remis en location à G.________ un
appartement de 3,5 pièces au 2ème étage de l'immeuble sis [...], à
Vevey (objet n° 36/2202). Conclu pour une période initiale s'étendant du
1er février 2007 au 31 janvier 2008, le bail se renouvelait de plein droit
d'année en année. Il se résiliait moyennant respect d'un préavis de trois
mois.

- 32 -
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial de
1'195 fr. composé comme il suit :
"Nettomiete CHF 1'025.00
Heizkosten/Frais de Chauffage Akonto CHF 150.00
Gas zum Kochen/Gaz Pauschale CHF
20.00
Total mensuel CHF
1'195.00"
S'agissant des frais accessoires, le bail mentionnait ce qui suit
:
"Frais accessoires:
Le locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des
charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe
d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout, taxe
d'enlèvement des ordures, ainsi que d'autres frais accessoires ci-
dessous:
Les frais accessoires ci-dessus font l'objet d'un décompte annuel
séparé ou de rubriques distinctes du compte de chauffage et d'eau
chaude."
G.________ et X.________ ont quitté l'appartement le 31
janvier 2011.
15. Par contrat de bail à loyer du 16 avril 1999, P.________ AG,
par l'intermédiaire de [...], a remis en location à B.Q.________ et
A.Q.________ un appartement de 3,5 pièces au 4ème étage de l'immeuble
sis [...], à Vevey (objet n° 644/2404). Conclu pour une période initiale
s'étendant du 1er mai 1999 au 31 mars 2000, le bail se renouvelle de
plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un
préavis de quatre mois.

- 33 -
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial
composé comme il suit :
" annuel trimestriel
mensuel
3.1 Loyer net Fr. 11.520,00 2.880,00
960,00
3.2 Acompte de chauffage et eau chaude Fr. 1.800,00 450,00
150,00
3.3 Divers Fr. 240,00 60,00
20,00
3.4 Total Fr. 13.560,00 3.390,00
1.130,00
3.5 Divers Gaz Fr. 240,00 par an
3.5 Divers"
Il n'est pas contesté que A.Q.________ est aujourd'hui seule
titulaire du bail.
16. Par contrat de bail à loyer du 19 janvier 1998, la précédente
propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location à
A.K.________ et B.K.________ un appartement de 3,5 pièces au 2ème
étage dudit immeuble (objet n° 624/2204). Conclu pour une période
initiale s'étendant du 15 février 1998 au 1er avril 1999, le bail se
renouvelait de plein droit d'année en année. Il se résiliait moyennant
respect d'un préavis de trois mois.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de
1'240 fr. composé comme il suit :

- 34 -
" annuel trimestriel
mensuel
Loyer net Fr. 11160.00 2790.00
930.00
Acompte de chauffage Fr. 1800.00 450.00
150.00
Acompte d'eau chaude Fr.
Forfait gaz Fr. 240.00 60.00
20.00
Fr.
Total Fr. 13200.00 3300.00
1100.00"
A.K.________ et B.K.________ ont quitté l'appartement le 31
mars 2012.
17. Par contrat de bail à loyer du 16 décembre 1985, la
précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en
location à B.S.________ un appartement de 3 pièces au 4ème étage dudit
immeuble (objet n° 442/2402). Conclu pour une période initiale
s'étendant du 1er février 1986 au 1er juillet 1987, le bail se renouvelle de
plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un
préavis de trois mois.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de
910 fr. composé comme il suit :
Annuel Trimestriel Mensuel

- 35 -
Loyer net ___8'880.--___ ___2'220.--___ ___740.--___
Acompte de chauffage et ___1'812.--___ ____453.--___ ___151.--___
eau chaude
Divers gaz
____228.--___ _____57.--___ ____19.--___
___________ ____________ ___________
Total
__10'920.--___ ___2'730.--___ ____910.--__
Le loyer a subi diverses adaptations. Ainsi, selon notification
de hausse de loyer du 7 février 1991, à valoir pour le 1er juillet 1991, le
loyer mensuel, qui s'élevait précédemment (sans que l'on sache depuis
quand) à 850 fr. net, plus un "Acompte de chauffage et d'eau chaude"
de 150 fr. et 20 fr. pour "Divers mensuels", a été porté à 955 fr. net, les
montants payés pour les frais accessoires n'ayant pas été modifiés. Le
18 décembre 2008, P.________ AG a notifié une seconde hausse de loyer
par laquelle elle a augmenté l'"acompte de chauffage, eau chaude et
frais accessoires" de 150 à 230 fr. à compter du 1er avril 2009. Cette
formule fait également mention du montant mensuel de 20 fr. précité,
cette fois-ci sous la rubrique "Gaz forfait".
18. Par contrat de bail à loyer commercial du 25 juillet 1994, la
précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en
location à Y.________ SA un local avec vitrine, d'une surface
approximative de 100 m2 à l'usage de bureau et show-room au rez-de-
chaussée dudit immeuble (objet n° 1002). Conclu pour une période
initiale s'étendant du 1er juillet 1994 au 1er juillet 1996, le bail se
renouvelle de plein droit de cinq ans en cinq ans. Il se résilie moyennant
respect d'un préavis d'une année.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de
850 fr. composé comme il suit :

- 36 -
Annuel Trimestriel Mensuel
Loyer net minimum 9'000.-- 2'250.-- 750.--
Acompte de chauffage et eau 1'200.-- 300.-- 100.--
chaude
_______ ________ _________
Autres frais accessoires
_______ ________ _________
10'200.-- 2'550.-- 850.--
Total
S'agissant des frais accessoires, le bail mentionne ce qui suit :
"5. Dispositions particulières
[...]
5.4 Les frais accessoires mentionnés à l'article 2 du présent contrat
sont à la charge du locataire. On entend par frais accessoires les
dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec
l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et frais
d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de
l'utilisation de la chose louée, notamment taxes d'égout, d'épuration
d'eaux usées et d'enlèvement des ordures et autres déchets."
19. Par contrat de bail à loyer commercial du 16 juin 1986, la
précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en
location à O.________ un local avec vitrines, un lavabo et un WC, d'une
surface approximative de 110 m2 à l'usage d'un magasin d'exposition et
de vente de collections d'habits au rez-de-chaussée dudit l'immeuble
(objet n° 1001). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er août
1986 au 1er juillet 1991, le bail se renouvelle de plein droit de cinq ans en
cinq ans. Il se résilie moyennant respect d'un préavis d'une année.

- 37 -
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de
1'540 fr. composé comme il suit :
Annuel Trimestriel Mensuel
Loyer net minimum 16'800.-- 4'200.-- 1'400.--
Acompte de chauffage et eau 1'680.-- 420.-- 140.--
chaude
_______ ________ ________
Autres frais accessoires
_______ ________ ________
18'480.-- 4'620.-- 1'540.--
Total
Le 22 avril 1998, les parties ont conclu un "Avenant" qui
prévoit ce qui suit :
"ARTICLE 1
Dès le 1er mai 1997, suite à la situation conjecturelle, le loyer
mensuel de Fr. 1'715.--+ Fr. 140.-- de charges est ramené à Fr.
1'370.-- + Fr. 140.-- de charges. [...]
ARTICLE 2
Il est précisé que le montant de Fr. 140.-- correspond uniquement à
un acompte de chauffage, le locataire n'utilisant pas d'eau chaude.
ARTICLE 3
Prochaine échéance du bail au 1er juillet 2001.
Sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties, par
lettre chargée et consignée à un office postal suisse au moins une
année à l'avance, le présent bail sera renouvelé de plein droit aux
mêmes conditions pour cinq ans et ainsi de suite de cinq ans en cinq
ans.
ARTICLE 4
Les autres clauses et conditions du bail restent inchangées."

- 38 -
20. Par contrat de bail à loyer commercial du 25 avril 1997, la
précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en
location à O.________ un local principal, deux petits locaux annexes, un
WC "hommes" avec lavabo, un WC "dames" avec lavabo, d'une surface
approximative de 191 m2, au rez-de-chaussée dudit immeuble (objet n°
1004). Conclu pour une période initiale allant du 1er mai 1997 au 1er
juillet 2001, le bail se renouvelle de plein droit de cinq ans en cinq ans.
Il se résilie moyennant respect d'un préavis d'une année.
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de
1'180 fr. composé comme il suit :
Annuel Trimestriel Mensuel
Loyer net minimum 12'240.-- 3'060.-- 1'020.--
Acompte de chauffage et eau 1'920.-- 480.-- 160.--
chaude
_______ ________ ________
Autres frais accessoires
_______ ________ ________
14'160.-- 3'540.-- 1'180.--
Total
21. Par contrat de bail à loyer du 4 mai 1999, la défenderesse,
par l'intermédiaire de la Régie [...], a remis en location à U.________ et
W.________ un appartement de 2 pièces au 4ème étage de l'immeuble sis
[...], à Vevey (objet n° 443/2403). Conclu pour une période initiale
s'étendant du 1er mai 1999 au 30 septembre 1999, le bail se renouvelle
de plein droit de six mois en six mois. Il se résilie moyennant respect
d'un préavis de trois mois.

- 39 -
Les parties sont convenues d'un loyer mensuel composé
comme il suit :
" annuel trimestriel
mensuel
3.1 Loyer net 8.280,00 2.070,00
690,00
3.2 Acompte de chauffage et eau chaude 1.080,00 270,00
90,00
3.3 Divers 168,00 42,00
14,00
3.4 Total 9.528,00 2.382,00
794,00
3.5 Divers Gaz Fr. 168,00 par an
3.5 Divers"
Il n'est pas contesté que W.________ est aujourd'hui seule
titulaire du bail.
22. Par contrat de bail à loyer du 2 juin 1972, la précédente
propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location à
B.B.________ un appartement de 3 pièces au 5ème étage dudit immeuble
(objet n° 652/2502). Ce contrat, conclu pour une période initiale
s'étendant du 1er juillet 1972 au 1er octobre 1973, se renouvelait
d'année en année. Il se résiliait moyennant respect d'un préavis de
quatre mois.
Le loyer mensuel initial brut se composait comme il suit :

- 40 -
Annuel Trimestriel Mensuel
Loyer net ___5’820.--___ ___1’455.--___ ___485.--___
Acompte de chauffage et ___480.--___ ____120.--___ ___40.--___
eau chaude
___________ ____________ ___________
Total
__6’300.--___ ___1’575.--___ ____525.--__
L'article 14 du bail prévoyait ce qui suit :
"Si la taxe d'épuration des eaux usées n'est pas portée dans le
compte de chauffage et d'eau chaude, elle sera facturée au preneur
sur la base d'un décompte annuel, conformément aux dispositions
des lois et règlement en la matière."
Le loyer de l'appartement loué par B.B.________ a subi
diverses adaptations pour être finalement porté, selon notification de
hausse de loyer du 7 février 1991, à 948 fr. par mois, soit 778 fr. de
loyer net, plus 150 fr. d'"Acompte de chauffage et d'eau chaude" et 20
fr. pour "Divers mensuels", avec effet au 1er juillet 1991.
Par courrier du 24 janvier 2008, A.B.________, fils du
locataire, au bénéfice d'une procuration, a résilié le contrat de bail
litigieux pour le 29 février 2008. Il indiquait, en outre, ce qui suit :
"(..) je vous rappelle la lettre recommandée que mes parents vous
avaient envoyée le 25 janvier 2006 concernant plusieurs défauts à la
chose louée selon art 259a al. 1 let. b du C.O., lettre restée sans
réponse de votre part malgré vous l'avoir rappelée à plusieurs
reprises.
En vertu de cet article, mes parents seraient en droit de vous
réclamer une indemnisation, mais, par gain de paix et de temps,

- 41 -
nous renoncerions à entreprendre une action pour être indemnisés si
vous nous libérez de nos obligations pour fin février 2008."
Le logement objet du bail a été restitué à fin février 2008 et
le locataire libéré du paiement du loyer dès ce moment-là.
B.B.________ est décédé le 30 mai 2008. Il a laissé comme
seuls héritiers légaux R.L.________ et A.B.________, ses enfants.
De la hausse de loyer du 18 décembre 2008 :
23. Le 18 décembre 2008, P.________ AG a notifié aux locataires
précités une hausse de loyer majorant l'acompte de chauffage, eau
chaude et frais accessoires, censée entrer en vigueur le 1er avril 2009.
Les formules officielles adressées aux locataires ne comportent aucune
indication du motif de la hausse.
Des frais accessoires :
24. Le 18 avril 1968, les précédentes propriétaires des
immeubles sis [...] (parcelle [...]), [...] (parcelle [...]), [...] (parcelle [...])
et [...] (parcelle [...]), ont conclu avec D.________ un contrat de
chauffage à distance valable jusqu'au 31 décembre 2018.
Cette convention prévoit notamment la construction d'une
centrale thermique et d'une sous-station thermique de distribution
destinées à alimenter en chauffage les immeubles susmentionnés. Elle
dispose en outre que les propriétaires nomment un mandataire commun
auprès de D.________. D.________ SA, à Lausanne, a été désignée en tant
que mandataire et a été chargée de réceptionner les factures de

- 42 -
D.________, de les acquitter puis de répartir les frais en question par des
décomptes individuels adressés à chaque propriétaire.
Par demande du 8 décembre 2008, D.________ SA a ouvert
action contre P.________ AG devant le Tribunal cantonal zougois en
paiement de 274'406 fr. 96, réclamés au titre de remboursement de
frais accessoires, se réservant le droit de faire valoir le solde de sa
créance dans le cadre d'une nouvelle action au fond.
Le 9 juin 2010, D.________ SA a résilié son mandat. Aucun
nouveau mandataire n'a été désigné. Depuis le 1er juillet 2010,
P.________ AG reçoit et est censée acquitter directement les factures
émises par D.________.
25. P.________ AG, par l'intermédiaire de la gérance D.________
GmbH, a fait parvenir aux locataires en question les décomptes de frais
accessoires pour les périodes 2003-2004, 2004-2005 et 2005-2006, ce à
la fin de l'année 2007 pour certains des locataires et au courant du mois
de juillet 2008 pour les autres. Tous les locataires en question, à
l'exception de A.A.________ et B.A.________ et A.R.________ et
B.R.________, ont confié l'examen de ceux-ci à l'Asloca.
Le 8 janvier 2008, l'Asloca a informé la gérance qu'en l'état,
il lui était impossible de vérifier si les montants réclamés étaient
corrects. Elle a sollicité que les décomptes soient établis conformément
aux directives cantonales vaudoises en la matière, en français, et avec
indication claire de tous les postes facturés.
Agissant au nom de A.R.________ et B.R.________, la
Winterthur-ARAG Protection juridique a invité la défenderesse, par
courrier du 26 février 2008, à lui communiquer les pièces justificatives
des décomptes.

- 43 -
Un échange de courriers s'en est suivi entre l'Asloca et la
représentante de P.________ AG concernant la manière d'établir les
décomptes de frais accessoires litigieux, ainsi que la répartition des
frais entre les locataires.
Durant l'été 2008, P.________ AG a établi et présenté à
certains locataires de nouveaux décomptes pour les exercices 2003-
2004, 2004-2005 et 2005-2006, en français et davantage détaillés. Elle
a corrigé partiellement des décomptes en retranchant les montants
correspondant à la taxe d'épuration et d'égout pour des locataires dont
le bail ne mettait pas expressément ces taxes à leur charge.
Le 6 août 2008, les locataires représentés par l'Asloca ont
interpellé une nouvelle fois la représentante de la défenderesse en
exigeant des détails sur le montant global facturé à titre de chauffage
et d'eau chaude. Ils réclamaient, en outre, que la gérance leur fournisse
les décomptes établis par D.________ SA.
Par courrier du 12 août 2008, la gérance a avisé l'Asloca
qu'elle allait procéder à la résiliation des baux si les locataires ne
s'acquittaient pas des trois-quarts des soldes réclamés dans un délai de
30 jours.
Le 14 novembre 2008, la gérance a adressé aux locataires
contestataires les décomptes de frais accessoires afférents aux périodes
2006-2007 et 2007-2008.
Le 18 novembre 2008, l'Asloca a fait parvenir à D.________ SA
une liste des locataires auxquels les taxes d'épuration et d'égout ne
devaient pas être facturées. Elle demandait aussi à ce que les frais
administratifs soient retranchés du décompte général.

- 44 -
Le 22 décembre 2008, l'Asloca a adressé un nouveau
courrier à la gérance lui demandant d'effectuer les corrections
nécessaires dans les décomptes de frais accessoires.
Certains locataires ont reçu une version de ces mêmes
décomptes comportant des corrections.
Des défauts de la chose louée :
26. Par courrier du 23 novembre 2004, A.Y.________ et
B.Y.________ ont averti leur bailleresse que leur plafond avait été
endommagé suite à un dégât d'eau provenant de la toiture. Ils ont
derechef interpellé celle-ci sur ce même problème par courriers des 25
avril 2005 et 26 novembre 2008.
Le 25 janvier 2006, B.B.________ a adressé à la gérance le
courrier suivant :
"Permettez-moi s'il vous plaît de vous rappeler ci-dessous les
problèmes exposés à l'occasion de divers appels téléphoniques que
je vous ai adressés au cours de l'année 2005, et qui sont restés à ce
jour sans nouvelles de votre part.
Pour mémoire, nous sommes locataires de l'appartement que nous
habitons depuis plus de 33 ans et l'avons toujours rafraîchi et
entretenu à nos frais (peinture et vitrification du parquet par
exemple).
Appartement
Problème avec la chasse d'eau qui se remplit très lentement et qui
parfois déborde.

- 45 -
De plus, suite à une inondation l'année dernière de l'appartement du
dessus, le plafond du corridor, de la salle de bain, des WC et de
l'entrée s'effrite.
Chauffage
Au vu de son état, il n'est plus possible ni de le régler ni de l'arrêter.
Avec comme conséquence que l'appartement est soit froid soit
surchauffé (environ 26 à 28° C). Dans ce dernier cas, la suggestion
de votre précédent concierge était "surtout ne pas toucher ces
robinets, ouvrez les fenêtres en permanence"!
Ce gaspillage va à l'encontre des recommandations d'économie
d'énergie qu'on nous prodigue, et ne contribue probablement pas à
limiter les frais de charges.
Entrée, cage d'escalier, ascenseur
L'état depuis longue date de la moquette dans l'entrée de
l'immeuble, dans la cage d'escalier ainsi que dans l'ascenseur est
dégoûtant.
En effet, celle-ci, d'origine, est très usagée et insalubre: elle est
souillée principalement par de l'urine et par des crachats.
On peut également y voir des marques de brûlures dues à des
cigarettes, qui pourraient peut-être un jour ou l'autre provoquer un
incendie.
Parking souterrain
Les portes sont depuis des mois bloquées ouvertes, ce dont profitent
des personnes qui y mettent leurs voitures gratuitement et de plus
même sur notre propre place.
D'autre part, la présence de groupes d'individus nous le fait ressentir
comme peu sûr.
Comme vous le savez, les problèmes décrits ci-dessus constituent
des défauts de la chose louée au sens de l'art. 259 du Code des
Obligations.
Au vu de votre devoir d'entretien de la chose louée ressortant de
l'art. 256, je vous invite instamment à procéder à un constat et à y
remédier. [...]."

- 46 -
Par courrier du 30 septembre 2006, J.________ a informé sa
bailleresse que l'écoulement des toilettes de son logement était
défectueux et que les stores de l'arrière de l'immeuble ne pouvaient plus
être remontés. Les 9 décembre 2007, 14 février 2008, 25 février 2008 et 9
novembre 2009, il s'est plaint de divers autres défauts dans son logement.
Par courrier du 30 janvier 2007, H.________ a signalé à sa
bailleresse que, suite à une fuite d'eau dans les toilettes de son
appartement, elle avait fait intervenir l'entreprise [...], réclamant que les
frais de cette intervention soient pris en charge par la bailleresse.
A.R.________ et B.R.________ ont informé leur bailleresse, par
courriers des 7 octobre 2007 et 15 juin 2008, que le parquet de leur
chambre nord-est se décollait et que la porte du salon, de même que celle
du four, ne fermaient plus.
Le 14 janvier 2008, la demanderesse W.________ a adressé un
courrier à la défenderesse pour lui indiquer que son lavabo était
défectueux.
Par courrier du 15 juin 2008, C.________ a informé sa
bailleresse que les stores de son appartement étaient endommagés. Le
29 septembre 2008, il l'a l'interpellée une nouvelle fois à ce sujet et l'a
avertie de défauts touchant l'agencement de sa cuisine.
Le 1er juillet 2008, Y.________ SA s'est adressée à la gérance
pour lui réclamer la somme de 3'483 fr. à titre d'indemnité pour le
dommage causé à sa marchandise à la suite d’un dégât d'eau survenu
fin juin 2009. La gérance l'a informée, par lettre du 5 novembre 2008,
de son refus d'entrer en matière. Interpellés, Generali Assurances
Générales SA et l'Etablissement cantonal d'Assurance ont refusé de

- 47 -
prendre en charge les dégâts annoncés au motif qu'ils résultaient d'un
défaut d'entretien de la chose louée.
Le 4 septembre 2008, A.Q.________ a écrit ce qui suit à sa
bailleresse :
"Suite à mon entretien avec les concierges et un responsable de votre
immeuble de l'av. [...] et etc….. il se trouve que des déchets de toute
sorte se trouve devant les fenêtres des chambres côté nord. Cela et
extrêmement désagréable et puant "il y a des cornets poubelles
entier." Ce qui risque de nous amener des rats et leurs familles [...]."
Ce courrier était contresigné par plusieurs autres locataires
et accompagné de photographies.
En date du 22 décembre 2008, l'Asloca a adressé à la
bailleresse le courrier suivant :
"[...] Beaucoup de locataires se sont plaints de nombreux défauts
dans leur appartement. Pour ceux dont le bail débute en février
2007, des demandes de réfection vous ont été adressées
immédiatement, lors de l'état des lieux d'entrée mais au plus tard,
dans la semaine qui a suivi la remise des clés, soit par les locataires
eux-mêmes, soit par le concierge de l'immeuble à qui ils se sont
adressés.
Pour les locataires dont le début du bail est plus ancien, ces
revendications datent de plusieurs années.
Certains locataires ont cessé de vous adresser leurs demandes par
écrit au motif qu'ils n'avaient jamais de réponse de votre part et
vous ne semblez pas prendre non plus en considération leurs appels
téléphoniques.
Les plaintes qui émanent des locataires concernent dans une très
grande majorité, des défauts d'entretien général des appartements

- 48 -
ainsi que des communs des immeubles. Pour le reste, il s'agit, entre
autres, de stores, de catelles, de portes d'armoires cassées, de
parquet troué ou dont les lamelles se décollent, d'écoulement de
balcons bouché, de vitres fendues, de fenêtres non hermétiques qui
laissent passer l'air, d'installations électriques défectueuses, de la
présence de salons de massages dont l'activité importune certains
locataires, des ascenseurs, très souvent en panne, de l'état
déplorable des moquette des couloirs etc...
De ce fait, il serait de bonne augure que vous procédiez vous-même
à un constat et preniez les mesures qui s'imposent afin d'entretenir
au mieux vos appartements."
Par courrier du 9 novembre 2009, E.________ a informé la
gérance de l'existence de plusieurs défauts dans son appartement, soit du
fait que la hotte de la cuisine ne fonctionnait pas, que les parquets de
toutes les pièces étaient fendus et que l'eau était très souvent brune.
Le 29 janvier 2010, à la suite d’une visite de la Commission
de salubrité, le permis d'habiter du logement occupé par A.Z.________ et
B.Z.________ a été provisoirement suspendu en raison des problèmes
d'humidité constatés.
Des procédures ayant opposé les parties :
27. Le 21 avril 2008, A.V.________ et B.V.________ ont adressé au
Tribunal des baux une requête, au pied de laquelle ils ont pris des
conclusions en exécution des travaux et en réduction de loyer. Par
jugement du 1er mai 2009, le tribunal leur a donné gain de cause. Par
arrêt du 22 septembre 2010, la Chambre des recours du Tribunal
cantonal a réformé partiellement le jugement précité en diminuant les
réductions de loyer octroyées en première instance.

- 49 -
28. Par requête du 8 décembre 2009, A.Z.________ et B.Z.________
ont saisi le Président du Tribunal des baux d'une requête de mesures
provisionnelles et préprovisionnelles visant principalement à
l'élimination de problèmes d'humidité dans leur appartement, ainsi qu'à
leur libération du paiement du loyer en cas d'inexécution des travaux de
remise en état par la bailleresse.
Lors de l'audience du 15 janvier 2010, les parties ont conclu
une transaction dans laquelle, pour l'essentiel, la bailleresse s'engageait
à remédier aux problèmes d'humidité excessive et de moisissures. Les
locataires renonçaient à demander une réduction de loyer du fait de
l'exécution des travaux, mais se réservaient le droit de réclamer une
réduction de loyer et des dommages-intérêts du chef des défauts objet
de la procédure.
De la procédure de première instance:
29. A.A.________ et B.A.________, N.________, L.________, E.________,
C.________ et I.________, A.Y.________ et B.Y.________, M.________,
J.________, B.Z.________ et A.Z.________, H.________, A.R.________ et
B.R.________, A.V.________ et B.V.________, A.T.________, G.________ et
X.________, A.Q.________, A.K.________ et B.K.________, B.S.________ et
A.S.________, Y.________ SA, O.________, W.________ et R.L.________ et
A.B.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut successivement entre le
4 décembre 2008 et le 31 mars 2009. Par leurs requêtes, dirigées
contre P.________ AG, ils ont contesté la hausse de loyer reçue le 18
décembre 2008 et réclamé la correction des décomptes des frais
accessoires, y compris "la restitution des sommes versées en trop à
titre de frais administratifs comptés deux fois, des taxes d'épuration et
d'égouts et du gaz de cuisson". Les demandeurs ont requis également la
réparation de certains défauts, de même qu'une "indemnité".

- 50 -
Postérieurement, entre le 11 décembre 2008 et le 26 mai
2009, les demandeurs ont complété leurs requêtes en détaillant les
défauts dont ils demandaient l'élimination, en chiffrant le montant de la
réduction de loyer demandée et en précisant la période pour laquelle
elle était exigée. Les locataires O.________ et Y.________ SA ont au
demeurant sollicité l'octroi de dommages-intérêts.
30. L'autorité de conciliation a siégé les 19 mars 2009, 27 mai
2009 et 17 juin 2009. Elle a prononcé la nullité de la hausse de loyer
notifiée le 18 décembre 2008 et, pour le surplus, constaté l'échec de la
conciliation.
31. Le 15 avril 2009, les demandeurs A.V.________ et B.V.________,
A.T.________, W.________, A.P.________ et B.P.________, A.Q.________,
A.K.________ et B.K.________, G.________ et X.________, de même que
B.S.________ et A.S.________ ont adressé au Tribunal des baux une
demande au pied de laquelle ils ont pris les conclusions suivantes, avec
suite de frais et dépens, contre la défenderesse :
"1. Ordre est donné à la bailleresse de produire les décomptes détaillés de
chauffage, eau chaude et frais accessoires, le tableau de répartition entre locataires
(conformes aux directives cantonales et en français) ainsi que les pièces justificatives
de ces décomptes, pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002,
2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008.
2. Les décomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour les périodes
1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005,
2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 sont incorrects et corrigés selon précisions à fournir
en cours d'instance, après production des décomptes détaillés, du tableau de répartition
entre locataires et des pièces justificatives.
3. Les suppléments réclamés par la bailleresse ne sont pas dus. Subsidiairement, un
montant à dire de justice est remboursé aux locataires.
4. Le montant correspondant à la part de logements vacants facturée aux locataires
G.________ est déduit des décomptes pour les périodes 2006/2007 et 2007/2008. La part
payée à tort à ce titre par les locataires leur est restituée.
5. Le montant correspondant à la part de logements vacants facturée aux locataires

- 51 -
B.V.________ et A.V.________, A.T.________, A.P.________ et A.P.________, A.Q.________, [...],
B.K.________ et A.K.________ et, A.S.________ et B.S.________ est déduit des décomptes pour
les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004,
2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par les
locataires leur est restituée.
6. La bailleresse doit immédiatement remboursement, aux locataires G.________, de
l'eau chaude payée à tort pour les décomptes 2006/2007 et 2007/2008.
7. La bailleresse doit immédiatement remboursement de tous les montants
correspondant à la consommation de gaz pour les décomptes 1998/1999, 1999/2000,
2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et
2007/2008 aux locataires dont le bail prévoit une facturation forfaitaire du gaz.
8. La bailleresse doit immédiatement remboursement de l'acompte de gaz depuis
1998 à ce jour aux locataires dont le bail prévoit un acompte de gaz.
9. La bailleresse doit immédiatement remboursement des montants payés à tort
pour les taxes d'égout et d'épuration pour les décomptes 1998/1999, 1999/2000,
2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et
2007/2008 aux locataires dont le bail ne prévoit pas ces taxes.
10. Les frais administratifs facturés par la gérance D.________ GmbH sont déduits des
décomptes des locataires G.________ pour les périodes 2006/2007 et 2007/2008. La part
de ces frais administratifs payée à tort à ce titre par les locataires leur est restituée.
11. Les frais administratifs facturés par la gérance D.________ GmbH sont déduits des
décomptes des locataires B.V.________ et A.V.________, A.T.________, A.P.________ et
B.P.________, A.Q.________, [...], B.K.________ et A.K.________ et, A.S.________ et B.S.________
pour les décomptes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003,
2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part de ces frais
administratifs payée à tort par les locataires leur est restituée.
12. Le montant correspondant à la consommation de gaz de cuisson est déduit des
décomptes des locataires G.________ pour les périodes 2006/2007 et 2007/2008. La part
payée à tort à ce titre par les locataires leur est restituée.
13. Le montant correspondant à la consommation de gaz de cuisson est déduit des
décomptes des locataires B.V.________ et A.V.________, A.T.________, A.P.________ et
B.P.________, A.Q.________, [...], B.K.________ et A.K.________ et, A.S.________ et B.S.________
pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004,
2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par les
locataires leur est restituée.
14. Le bailleur est tenu de remédier aux défauts suivants dans les meilleurs délais,

- 52 -
dans l'appartement de :
B. A.T.________ :
- Peintures des murs et plafonds en mauvais état;
- Infiltration d'eau dans la chambre à coucher, plafond et murs à refaire ;
- Radiateurs bloqués, température de 15° C dans certaines pièces, en hiver ;
- Ecoulement du balcon bouché.
C. A.P.________ et B.P.________
- Robinets de la salle de bains fuyant au niveau de la fixation ;
- Armoires de la cuisine cassées ;
- Décollement de certaines lamelles du parquet ;
- Email de la baignoire très usé ;
- Disfonctionnement du four ;
- Stores dans une chambre à coucher cassé depuis le début bail ;
- Stores du salon cassés de juillet 2005 à juillet 2008 ;
- Fenêtres des chambres et porte-fenêtre du salon non hermétiques, laissant
passer l'air.
D. A.Q.________
- Ventilation de la cuisine complètement bouchée ;
- Cache de la hotte de ventilation cassé ;
- Fenêtre de la chambre non hermétique ;
- Prise dans une chambre ne fonctionne pas ;
- Fenêtres très mal isolées et laissent passer l'air ;
- Porte fenêtre du salon se ferme mal ;
- Vitre du balcon fendue ;
- Ecoulement du balcon bouché ;
- Manivelle du store du salon cassée.
E. B.K.________ et A.K.________
- Tapisserie d'une chambre se décolle ;
- Parquet en mauvais état ;
- Peinture de la salle de bain s'écaille ;
- Ventilation cuisine ne fonctionne pas
- Vitre balcon fendue ;

- 53 -
- L'eau dans les WC coule constamment.
F. X.________ et G.________
- Carrelage de la cuisine fissuré
- Parquet en très mauvais état dans toutes les pièces et multiples trous et
lamelles qui se décollent dans une chambre ;
- stores dans le salon cassés, de février 2007 à juillet 2008 ;
- installations électriques défectueuses ;
- présence de salons de massages dans l'immeuble entraînant de multiples
dérangements.
G. A.S.________ et B.S.________
- Salon pas refait depuis 23 ans, murs et plafonds jaunis ;
- Robinetterie de la cuisine fuit au niveau de la fixation ;
- Peinture cuisine s'écaille ;
- Catelles au dessus de l'évier se décollent ;
- Placards cuisine en mauvais état ;
- Radiateurs bloqués sur chaud, impossible à régler ;
- Porte du balcon ne se ferme pas correctement.
15. Le bailleur est tenu de remédier, dans les meilleurs délais, aux défauts suivants,
dans les communs de l'immeuble :
- défaut général d'entretien (murs, plafonds et sols sales) ;
- moquette des corridors en très mauvais état (30 ans d'âge). Odeurs
nauséabondes;
- ascenseurs souvent en panne, très sales et dangereux.
- Cour intérieure au dessus du parking dans un état de saleté déplorable,
prolifération d'insectes ;
- Présence de salons de massages dans l'immeuble.
- Porte intérieure avant les escaliers cassée ;
- Présence de caméras à l'entrée des immeubles et de micros dans le bureau du
concierge.
16. Le loyer mensuel net est réduit comme suit, depuis le début du bail jusqu'à
réparation des défauts, pour :
B. A.T.________ :
- 40% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement ;

- 54 -
- 35% pour les désagréments liés aux salons de massage ou, subsidiairement,
20% de réduction définitive de loyer si rien ne peut être entrepris pour ce
problème ;
- 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble.
C. A.P.________ et B.P.________
- 40% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement ;
- 35% pour les désagréments liés aux salons de massage ou, subsidiairement,
20% de réduction définitive de loyer si rien ne peut être entrepris pour ce
problème ;
- 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble.
D. A.Q.________
- 42,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement ;
- 35% pour les désagréments liés aux salons de massages ou, subsidiairement,
20% de réduction définitive de loyer si rien ne peut être entrepris pour ce
problème ;
- 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble.
F. B.K.________ et A.K.________
- 27,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement;
- 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble.
G. X.________ et G.________
- 5% pour les stores, depuis le 1er février 2007 jusqu'au 31 juillet 2008 ;
- 35% pour les désagréments liés aux salons de massages, jusqu'à ce qu'il soit
remédié à ce défaut ou, subsidiairement, 20% de réduction définitive de loyer si
rien ne peut être entrepris pour ce problème ;
- 17,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement ;
- 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble.
H. A.S.________ et B.S.________
- 42,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement;
- 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble.
17. La hausse notifiée le 18 décembre 2008 à tous les locataires est nulle.
18. Subsidiairement, elle est reportée à la plus prochaine échéance prévue dans leur
bail.
19. Pour les conclusions 3 à 13 et la conclusion 16, à défaut de paiement dans les 30
jours, les locataires sont autorisés à compenser les montants devant être remboursés ou

- 55 -
payés à tort avec les loyers."
32. Le 16 avril 2009, les demandeurs A.A.________ et B.A.________,
N.________, L.________, E.________, C.________ et I.________, A.Y.________ et
B.Y.________, M.________, J.________, B.Z.________ et A.Z.________, de
même que H.________ ont à leur tour adressé au Tribunal des baux une
demande, au pied de laquelle ils ont pris les conclusions suivantes, avec
suite de frais et dépens, contre la défenderesse :
"I. Ordre est donné à P.________ AG de produire des décomptes de chauffage et au
chaude et frais accessoires conformes aux directives vaudoises et en français pour les
années 1998/1999 à 2007/2008.
II. Les décomptes de chauffage/eau chaude et frais accessoires 1998/1999 à
2007/2008 sont corrigés selon précisions à fournir en cours d'instance, après production
des décomptes détaillés et des pièces justificatives.
III. Les suppléments réclamés par P.________ AG ne sont pas dus.
IV. Un montant à dire de justice est remboursé aux locataires pour les frais de
chauffage, eau chaude et frais accessoires.
V. P.________ AG doit immédiatement remboursement aux locataires A.A.________,
N.________, E.________, C.________ et B.Z.________ de l'eau chaude payée à tort depuis le
début du bail.
VI. P.________ AG doit immédiat remboursement, aux locataires dont le bail prévoit
une facturation forfaitaire du gaz, de tous les montants correspondant à la consommation
de gaz depuis 1998 à ce jour.
VII. P.________ AG doit immédiatement remboursement aux locataires dont le bail
prévoit un acompte de gaz le remboursement de l'acompte depuis 1998 à ce jour.
VIII. P.________ AG doit immédiatement remboursement à tous les locataires des
montants payés à raison de frais administratifs facturés à double depuis 1998 à ce jour.
IX. P.________ AG doit immédiatement remboursement à tous les locataires des
montants facturés à tort pour les vacants.
X. P.________ AG doit immédiat remboursement aux locataires dont le bail ne prévoit
pas la facturation des taxes d'épuration et égout des montants payés à tort depuis
1998/1999 à 2007/2008.
XI. Tout montant facturé à titre de gaz de cuisson est déduit des décomptes
1998/1999 à 2007/2008 et remboursé aux locataires.
XII. La hausse notifiée le 18 décembre 2008 est nulle et de nul effet.

- 56 -
XIII. Ordre est donné à P.________ AG d'effectuer les travaux suivants, respectivement
de remettre en état, dans les meilleures délais, dans l'appartement de :
A. A.A.________ et B.A.________ :
- Porte du placard où se trouve la poubelle cassée ;
- Peinture du plafond du salon s'écaille et tombe ;
- Parquet très abîmé ;
- Absence de clés pour les toilettes et chambres ;
- Installation électrique défectueuse ;
- Vitre du balcon fendue.
B. N.________
- Portes des armoires de la cuisine cassées ;
- Gonds de la porte d'entrée cassés;
- Porte vitrée de la cuisine cassée;
- Peintures murs et plafonds du salon et d'une chambre en très mauvais état ;
- Radiateurs bloqués sur chaud, température trop élevée ;
- Vitre du balcon fendue ;
- Porte-fenêtre du balcon ferme mal ;
- Fenêtres dans deux chambres pas hermétiques, l'air passe en dessous ;
- Installations électriques défectueuses, il y a souvent des courts-circuits ;
- Joints de la baignoire complètement usés ;
- Mauvais écoulement du balcon, l'eau stagne quand il pleut,
- Inondation dans les toilettes et dans la cuisine tous les trois mois environ, l'eau
sort des toilettes et de l'évier
C. L.________
- Porte d'armoire de la cuisine cassée ;
- Porte de l'armoire coulissante du hall cassée ;
- Parquet en très mauvais état ;
- Arrivée d'eau à la salle de bains très faible ;
- Peintures de la salle de bains en très mauvais état ;
- Vitre du balcon fendue ;
D. E.________
- Hotte de la cuisine ne fonctionne pas ;

- 57 -
- Radiateurs bloqués, impossibilité de les régler ;
- Parquet fendus dans toutes les pièces et lamelles se décollent dans une
chambre ;
- Installations électriques défectueuses et dangereuses (étincelles quand on
branche un appareil) ;
- Fenêtres très mal isolées, laissent passer l'air ;
- Vitre du balcon fendue ;
- Eau très souvent brune ;
- Toilettes fuient au niveau du sol.
E. C.________ et I.________
- porte d'une armoire de la cuisine cassée (à vrai dire il n'y a plus de porte) ;
- porte de l'armoire en dessous de l'évier cassée ;
- porte coulissante d'un placard de la cuisine cassée ;
- bas de toutes les portes d'armoires et placards de la cuisine en très mauvais
état ;
- stores dans les deux chambres cassés ;
- installations électriques défectueuses ;
- tuyauterie du balcon trouée, de l'eau coule sur le balcon ;
- présence de salons de massages dans l'immeuble entraînant de multiples
dérangements.
F. A.Y.________
- Infiltration dans le plafond d'une chambre à coucher,
- Fenêtres non étanches ;
- Parquet du salon en très mauvais état ;
- Tapisserie des chambres très usagées ;
- Vitre du balcon fendue ;
- Très mauvais écoulement du balcon ;
- Gonds des portes des armoires cuisine.
G. M.________
- Murs, catelles et plafonds de l'ensemble de l'appartement en mauvais état ;
- Ecoulement de la baignoire constamment bouché, impossible de l'utiliser,
- L'eau coule continuellement dans les toilettes ;
- Lamelles du parquet dans le salon se décollent ;

- 58 -
- Porte du balcon pas hermétique, l'air passe en dessous ;
- Installations électriques défectueuses, il y a souvent des courts-circuits ;
- Mauvais écoulement du balcon, l'eau stagne quand il pleut.
H. J.________
- Cuisinière à gaz cassée, d'août 2007 à février 2008 ;
- Peintures et moquettes de tout l'appartement pas refait depuis 1973 et en
mauvais état ;
- Parquet chambre à coucher en mauvais état ;
- Charnières des portes d'armoires de la cuisine cassées ;
- Joints de la baignoire usagés. Plus d'étanchéité depuis août 2007.
- Vitre du balcon fendue ;
- Ecoulement du balcon complètement bouché.
I. B.Z.________ et A.Z.________
- Ventilation douche + WC ne fonctionne pas ;
- Humidité et moisissures dans deux chambres à coucher ;
- Parquet du salon très tâché et des lamelles se décollent ;
- Radiateurs défectueux dans l'appartement, température entre 16 et 17° C en
hiver, nécessité de se chauffer avec des appareils électriques ou gaz en 2008 ;
- Catelles cassées et peintures en très mauvais état dans la salle de bains ;
- Stores cassés dans deux chambres.
J. H.________
- Refoulement de l'eau dans les toilettes. Réparation provisoire il y a 3 ans, suite à
une inondation, mais le travail définitif n'a toujours pas été fait ;
- Porte du balcon très difficile à fermer ;
- Fissures sur le mur du salon. Ces derniers n'ont pas été refaits par le bailleur
depuis plus de 25 ans ;
- Mauvais écoulement du balcon ;
- Installation électrique défectueuse ;
- Vitre du balcon fissurée.
VIII. Ordre est donné à P.________ AG d'effectuer les travaux suivants dans les meilleurs
délais:
dans les communs :
- défaut général d'entretien (murs, plafonds, sols sales) ;

- 59 -
- murs et moquettes des corridors et de l'entrée sales et en très mauvais état ;
- odeurs nauséabondes;
- ascenseur souvent en panne et dangereux car non sécurisé ;
- cour intérieure dans un état lamentable. Sert de dépotoir au bâtiment ;
- présence de salons de massages. Insécurité, porte d'entrée ouverte toute la nuit
par les locataires de ces salons qui les bloquent.
- présence de caméras à l'entrée de l'immeuble et de micros dans le bureau du
concierge.
- cave très humide suie à une inondation il y a un an. Toutes les affaires s'y
trouvant ont été endommagées (Lopes).
- porte intérieure avant les escaliers cassée.
IX. Le loyer mensuel net est réduit comme suit, pour:
A. A.A.________ et B.A.________ :
- 27,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement, depuis le 1er mai 2006 ;
- 10% pour le four cassé de mai 2006 à juillet 2006 (3 mois) ;
- 20% pour le frigo cassé de mai 2006 à juillet 2006 (3 mois) ;
- 10% pour le défaut d'entretien général des communs de l'immeuble depuis le
1er mai 2006.
B. N.________
- 51% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement, depuis le 1er juin 2007;
- 40% pendant 3 jours, 4 fois par année, pour les problèmes d'inondation depuis
le 1er juin 2007 ;
- 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble depuis 5 ans ;
- 35% pour les nuisances liées aux salons de massages depuis le 1er juin 2007.
C. L.________
- 5% pour les stores du salon, de juillet 2005 à juillet 2008 ;
- 20% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement depuis 5 ans ;
- 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble depuis 5 ans.
D. E.________
- 40% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement depuis le début du bail;
- 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble depuis le début du bail.
E. C.________ et I.________
- 5% pour les stores, depuis le 1er mars 2007 jusqu'à réparation du défaut ;

- 60 -
- 35% pour les désagréments liés aux salons de massages, depuis le début du
bail jusqu'à ce qu'il soit remédié à cette situation ou, subsidiairement, 20% de
réduction de loyer définitive si rien ne peut être entrepris pour ce problème ;
- 25% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement depuis le début du bail
jusqu`à réparation ;
- 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble jusqu'à réparation.
F. A.Y.________ et B.Y.________
- 22,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement, depuis 5 ans ;
- 15% pour les problèmes d'infiltration d'eau, depuis 2 ans ;
- 10% pour le défaut d'entretien dans les communs de l'immeuble, depuis 5 ans ;
- 35% pour les problèmes liés à la présence de salons de massages dans
l'immeuble, depuis 5 ans.
G. M.________
- 52,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement depuis 5 ans;
- 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble depuis 5 ans.
H. J.________
- 27,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement ;
- 20% pour l'absence de cuisinière, de août 2007 à février 2008 (7 mois) ;
- 5% pour le store cassé de août 2007 à juillet 2008 (12 mois) ;
- 2% pour l'absence d'étanchéité au niveau des joints de la baignoire depuis août
2007 ;
- 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble.
I. B.Z.________ et A.Z.________
- 57,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement depuis le début du bail;
- 10% pour le défaut d'entretien dans les communs de l'immeuble depuis le début
du bail;
- 35% pour les problèmes liés à la présence de salons de massages dans
l'immeuble depuis le début du bail.
J. H.________
- 30% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement, depuis 5 ans et jusqu`à
réparation ;
- 10% pour le défaut d'entretien général des communs de l'immeuble depuis 5 ans
et jusqu`à réparation.

- 61 -
X. En cas de non-paiement par la bailleresse des montants alloués, les locataires sont
autorisés à compenser les montants dus par la bailleresse avec les loyers."
33. Par demande conjointe également datée du 16 avril 2009, les
demandeurs Y.________ SA et O.________ ont requis du Tribunal des baux
qu'il prononce, avec suite de frais et dépens :
Y.________ SA (local A)
"1A. Ordre est donné à la bailleresse de produire les décomptes détaillés de
chauffage, eau chaude et frais accessoires, le tableau de répartition entre locataires
(conformes aux directives cantonales et en français) ainsi que les pièces justificatives de
ces décomptes, pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002,
2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008.
2A. Les décomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour les périodes
1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005,
2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 sont incorrects et corrigés selon précisions à fournir
en cours d'instance, après production des décomptes détaillés, du tableau de répartition
entre locataires et des pièces justificatives.
3A. Les suppléments réclamés par la bailleresse ne sont pas dus. Subsidiairement, un
montant à dire de justice est remboursé au requérant.
4A. Le montant correspondant à la part de logements vacants facturée au requérant
est déduit des décomptes pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006,
2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée.
5A. La bailleresse doit immédiatement remboursement, au requérant, de l'eau chaude
payée à tort pour les décomptes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et
2007/2008.
6A. Les frais administratifs facturés par la gérance D.________ GmbH sont déduits des
décomptes du requérant pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007
et 2007/2008. La part de ces frais administratifs payée à tort à ce titre par le requérant
lui est restituée.
7A. Le montant correspondant à la consommation de gaz de cuisson est déduit des
décomptes du requérant pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001,
2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La
part payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée.
8A. Le bailleur est tenu de remédier aux défauts suivants dans les meilleurs délais :
- Défaut général d'entretien (murs, sols et plafonds très sales) ;
- Cour intérieure dans un état de saleté déplorable ;

- 62 -
- Conduites et grilles d'écoulement souvent bouchées.
9A. Le loyer mensuel net est réduit de 10% depuis le début du bail jusqu'à réparation
des défauts.
10A. La hausse de charges notifiée le 18 décembre 2008 est nulle.
11A. Subsidiairement, la hausse notifiée le 18 décembre 2008 est reportée à la
prochaine échéance."
(..)
Y.________ SA (local B)
"1B. Ordre est donné à la bailleresse de produire les décomptes détaillés de
chauffage, eau chaude et frais accessoires, le tableau de répartition entre locataires
(conformes aux directives cantonales et en français) ainsi que les pièces justificatives de
ces décomptes, pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002,
2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008.
2B. Les décomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour les périodes
1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005,
2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 sont incorrects et corrigés selon précisions à fournir
en cours d'instance, après production des décomptes détaillés, du tableau de répartition
entre locataires et des pièces justificatives.
3B. Les suppléments réclamés par la bailleresse ne sont pas dus. Subsidiairement, un
montant à dire de justice est remboursé au requérant.
4B. Le montant correspondant à la part de logements vacants facturée au requérant
est déduit des décomptes pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006,
2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée.
5B. La bailleresse doit immédiatement remboursement, au requérant, de l'eau chaude
payée à tort pour les décomptes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et
2007/2008.
6B. La bailleresse doit immédiat remboursement des montants payés à tort pour les
taxes d'égout et d'épuration pour les décomptes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001,
2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 au
requérant.
7B. Les frais administratifs facturés par la gérance D.________ GmbH sont déduits des
décomptes du requérant pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007
et 2007/2008. La part de ces frais administratifs payée à tort à ce titre par le requérant
lui est restituée.
8B. Le montant correspondant à la consommation de gaz de cuisson est déduit des
décomptes du requérant pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001,
2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La
part payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée.

- 63 -
9B. Le bailleur est tenu de remédier aux défauts suivants dans les meilleurs délais :
i. Défaut général d'entretien (murs, sols et plafonds très sales) ;
ii. Cour intérieure dans un état de saleté déplorable ;
iii. Conduites et grilles d'écoulement souvent bouchées.
10B. Le loyer mensuel net est réduit de 10% depuis le début du bail jusqu'à réparation
des défauts.
(..)
Y.________ SA (local C)
41. Ordre est donné à la bailleresse de produire les décomptes détaillés de
chauffage, eau chaude et frais accessoires, le tableau de répartition entre locataires
(conformes aux directives cantonales et en français) ainsi que les pièces justificatives de
ces décomptes, pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002,
2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008.
42. Les décomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour les périodes
1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005,
2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 sont incorrects et corrigés selon précisions à fournir
en cours d'instance, après production des décomptes détaillés, du tableau de répartition
entre locataires et des pièces justificatives.
43. Les suppléments réclamés par la bailleresse ne sont pas dus. Subsidiairement, un
montant à dire de justice est remboursé au requérant.
44. Le montant correspondant à la part de logements vacants facturée au requérant
est déduit des décomptes pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006,
2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée.
45. Les frais administratifs facturés par la gérance D.________ GmbH sont déduits des
décomptes du requérant pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007
et 2007/2008. La part de ces frais administratifs payée à tort à ce titre par le requérant
lui est restituée.
46. Le montant correspondant à la consommation de gaz de cuisson est déduit des
décomptes du requérant pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001,
2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La
part payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée.
47. Le bailleur est tenu de remédier aux défauts suivants dans les meilleurs délais :
i. Défaut général d'entretien (murs, sols et plafonds très sales) ;
ii. Cour intérieure dans un état de saleté déplorable ;
iii. Conduites et grilles d'écoulement souvent bouchées.
48. Le loyer mensuel net est réduit de 10% depuis le début du bail jusqu'à réparation

- 64 -
des défauts.
49. La hausse de charges notifiée le 18 décembre 2008 est nulle.
50. Subsidiairement, la hausse notifiée le 18 décembre 2008 est reportée à la
prochaine échéance.
51. La bailleresse doit immédiat remboursement, au requérant, du montant de fr.
3483,05, avec intérêts, pour les dégâts survenus sur la marchandise suite à l'inondation à
l'intérieur du local.
52. Pour les conclusions 3à 6 et la conclusion 8 et 11, à défaut de paiement dans les
30 jours, le requérant est autorisé à compenser les montants devant être remboursés ou
payés à tort avec les loyers."
34. Le 17 juin 2009, la demanderesse W.________ a saisi le Tribunal
des baux d'une demande au pied de laquelle elle a pris les conclusions
suivantes, avec suite de frais et dépens, contre la défenderesse :
"1. Ordre est donné à la bailleresse de produire les décomptes détaillés de chauffage,
eau chaude et frais accessoires, le tableau de répartition entre locataires (conformes aux
directives cantonales et en français) ainsi que les pièces justificatives de ces décomptes,
pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004,
2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008.
2. Les décomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour les périodes
1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005,
2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 sont incorrects et corrigés selon précisions à fournir
en cours d'instance, après production des décomptes détaillés, du tableau de répartition
entre locataires et des pièces justificatives.
3. Les suppléments réclamés par la bailleresse ne sont pas dus. Subsidiairement, un
montant à dire de justice est remboursé à la requérante locataires.
4. Le montant correspondant à la part de logements vacants facturée à la requérante
est déduit des décomptes pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006,
2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée.
5. La bailleresse doit immédiat remboursement de l'acompte de gaz à la requérante
pour les décomptes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003,
2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008.
6. La bailleresse doit immédiat remboursement à la requérante des montants payés
à tort pour les taxes d'égout et d'épuration pour les décomptes 1998/1999, 1999/2000,
2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et
2007/2008.
7. Les frais administratifs facturés par la gérance D.________ GmbH sont déduits des

- 65 -
décomptes de la requérante pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001,
2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La
part de ces frais administratifs payée à tort par la requérante lui est restituée.
8. Le montant correspondant à la consommation de gaz de cuisson est déduit des
décomptes de la requérante pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001,
2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La
part payée à tort à ce titre par les locataires leur est restituée.
9. Le bailleur est tenu de remédier aux défauts suivants dans les meilleurs délais :
- Peintures des murs et plafonds de tout l'appartement en mauvais état. Les
peintures du plafond dans le salon s'écaillent et tombent;
- Parquet du salon en très mauvais état suite à une inondation provenant du
balcon, il y a deux ans.
- Ecoulement du balcon bouché ;
- Vitre du balcon fendue ;
- Store du salon cassé depuis trois ans ;
- Cuisinière fonctionne mal. Plaque de protection cassée.
- Partie inférieure du frigo cassée, depuis 10 ans ;
- Le lavabo se bouche régulièrement depuis le mois de janvier 2009.
10. Le bailleur est tenu de remédier, dans les meilleurs délais, aux défauts suivants,
dans les communs de l'immeuble :
- défaut général d'entretien (murs, sols et plafonds très sales) ;
- moquette des corridors en très mauvais état (30 ans d'âge). Odeurs
nauséabondes;
- ascenseur souvent en panne, très sale et dangereux.
11. Le loyer mensuel net est réduit comme suit, depuis le début du bail jusqu'à
réparation des défauts :
- 37,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement ;
- 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble,
12. La hausse notifiée le 18 décembre 2008 à la requérante est nulle.
13. Subsidiairement, elle est reportée à la prochaine échéance prévue dans le bail.
14. Pour les conclusions 3 à 8 et la conclusion 11, à défaut de paiement dans les 30
jours, la requérante est autorisée à compenser les montants devant être remboursés ou
payés à tort avec les loyers."

- 66 -
35. Le 26 juin 2009, les demandeurs A.R.________ et B.R.________
ont saisi le Tribunal des baux d'une demande au pied de laquelle ils ont
pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens, contre la
défenderesse :
"I. Ordre est donné à P.________ AG de produire des décomptes détaillés de chauffage
et au chaude et frais accessoires conformes aux directives vaudoises et en français pour
les années 1998/1999 à 2007/2008.
II. Les décomptes de chauffage/eau chaude et frais accessoires 1998/1999 à
2007/2008 sont corrigés selon précisions à fournir en cours d'instance, après production
des décomptes détaillés et des pièces justificatives.
III. Les suppléments réclamés par P.________ AG ne sont pas dus.
IV. Un montant à dire de justice est remboursé aux locataires pour les frais de
chauffage, eau chaude et frais accessoires.
V. P.________ AG doit immédiat remboursement, aux locataires dont le bail prévoit
une facturation forfaitaire du gaz, de tous les montants correspondant à la consommation
de gaz depuis 1998 à ce jour.
VI. P.________ AG doit immédiatement remboursement aux locataires dont le bail
prévoit un acompte de gaz le remboursement de l'acompte depuis 1998 à ce jour.
VII. P.________ AG doit immédiatement remboursement à tous les locataires des
montants payés à raison de frais administratifs facturés à double depuis 1998 à ce jour.
VIII. P.________ AG doit immédiatement remboursement à tous les locataires des
montants facturés à tort pour les vacants.
IX. P.________ AG doit immédiat remboursement aux locataires dont le bail ne prévoit
pas la facturation des taxes d'épuration et égout des montants payés à tort depuis
1998/1999 à 2007/2008.
X. Tout montant facturé à titre de gaz de cuisson est déduit des décomptes
1998/1999 à 2007/2008 et remboursé aux locataires.
XI. La hausse notifiée le 18 décembre 2008 est nulle et de nul effet.
XII. Ordre est donné à P.________ AG d'effectuer les travaux suivants, respectivement
de remettre en état, dans les meilleures délais, dans l'appartement de :
A.R.________ et B.R.________ :
- parquet dans une chambre en très mauvais état. Les lamelles se décollent
;
- porte fenêtre du salon ne fermant pas (courants d'air important) ;
- porte du four ne fermant pas ;

- 67 -
- vitre du balcon fissurée ;
- armoires dans le hall d'entrée ne ferment pas correctement ;
- présence de salons de massages dans l'immeuble (insécurité, la porte
d'entrée est ouverte toute la nuit, va et vient constant tard dans la nuit,
bruit…) ;
- mauvais état des communs de l'immeuble (murs et moquettes des
corridors en très mauvais état, ascenseur souvent en panne…) ;
- installations électrique défectueuses, courts circuits fréquents.
XIII. Ordre est donné à P.________ AG d'effectuer les travaux suivants dans les meilleurs
délais:
dans les communs :
- défaut général d'entretien (murs, plafonds, sols sales) ;
- murs et moquettes des corridors et de l'entrée sales et en très mauvais état ;
- odeurs nauséabondes;
- ascenseur souvent en panne et dangereux car non sécurisé ;
- cour intérieure dans un état lamentable. Sert de dépotoir au bâtiment ;
- présence de salons de massages. Insécurité, porte d'entrée ouverte toute la nuit
par les locataires de ces salons qui les bloquent.
- présence de caméras à l'entrée de l'immeuble et de micros dans le bureau du
concierge.
- cave très humide suie à une inondation il y a un an. Toutes les affaires s'y
trouvant ont été endommagées (Lopes).
- porte intérieure avant les escaliers cassée.
XIV. Le loyer mensuel net de A.R.________ et B.R.________ est réduit comme suit, pour:
- 10% pour l'impossibilité d'utiliser le four pendant une année ;
- 15% pour le défaut de la porte fenêtre donnant sur le balcon, pendant une
année ;
- 25% pour le reste des défauts dans l'appartement, depuis 5 ans et jusqu'à
réparation des défauts ;
- 35% pour les nuisances liées aux salons de massages, depuis 5 ans et jusqu'à
ce qu'il soit remédié aux problèmes ;
- 10% pour les défauts des communs de l'immeuble, depuis 5 ans et jusqu'à
réparation.

- 68 -
XV. En cas de non-paiement par la bailleresse des montants alloués, les
locataires sont autorisés à compenser les montants dus par la bailleresse avec les
loyers."
36. Le 9 juillet 2009, les demandeurs A.B.________ et R.L.________
ont saisi le Tribunal des baux d'une demande au pied de laquelle ils ont
pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens, contre la
défenderesse :
"1. Ordre est donné à la bailleresse de produire les décomptes détaillés de chauffage,
eau chaude et frais accessoires, le tableau de répartition entre locataires (conformes aux
directives cantonales et en français) ainsi que les pièces justificatives de ces décomptes,
pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004,
2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008.
2. Les décomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour les périodes
1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005,
2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 sont incorrects et corrigés selon précisions à fournir
en cours d'instance, après production des décomptes détaillés, du tableau de répartition
entre locataires et des pièces justificatives.
3. Les suppléments réclamés par la bailleresse ne sont pas dus. Subsidiairement, un
montant à dire de justice est remboursé aux requérants.
4. Le montant correspondant à la part de logements vacants facturée aux requérants
est déduit des décomptes pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006,
2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre leur est restituée.
5. La bailleresse doit immédiat remboursement de l'acompte "divers mensuel" aux
requérants pour les décomptes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002,
2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008.
6. La bailleresse doit immédiat remboursement aux requérants des montants payés
à tort pour les taxes d'égout et d'épuration pour les décomptes 1998/1999, 1999/2000,
2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et
2007/2008.
7. Les frais administratifs facturés par la gérance D.________ GmbH sont déduits des
décomptes pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et
2007/2008. La part de ces frais administratifs payée à tort par les requérants leur est
restituée.
8. Le montant correspondant à la consommation de gaz de cuisson est déduit des
décomptes pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003,
2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce

- 69 -
titre par les requérants leur est restituée.
9. Le loyer mensuel net est réduit comme suit, depuis le début du bail jusqu'au 29
février 2008
- 27,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement ;
- 15% pour les défauts dans les communs de l'immeuble."
37. Par ordonnance du 29 juin 2009, le Président du Tribunal des
baux a invité la défenderesse à produire diverses pièces, dont les
décomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires détaillés avec
tableaux de répartition et pièces justificatives pour les exercices 1998-
1999 à 2007-2008. Dans la citation à comparaître qui lui a été adressée
le même jour, la défenderesse s'est notamment vu impartir un délai
pour déposer toutes pièces nécessaires à l'instruction ou requérir la
production de telles pièces.
38. Par courrier du 27 novembre 2011, les demandeurs
A.K.________ et B.K.________ ont complété leur requête du 15 avril 2009
comme il suit :
"(..) nous vous demandons de bien vouloir compléter la conclusion n° 6, page 22 de la
requête qui vous a été adressée, en demandant le remboursement de l'eau chaude
qui nous a été facturée à tort, depuis 10 ans."
39. En l'absence d'opposition des parties, le Président du Tribunal
des baux a ordonné la jonction des causes pendantes en vue d'une
instruction et d'un jugement communs.
40. Le Tribunal des baux a siégé une première fois le 21 octobre
2009. Vu notamment l'absence de plusieurs des demandeurs et le
défaut de représentation valable de la défenderesse, il a décidé de
renvoyer cette audience.

- 70 -
Le 23 octobre 2009, il a adressé de nouvelles citations à
comparaître aux parties, leur impartissant derechef un délai pour
produire toutes pièces nécessaires à l'instruction ou pour en requérir la
production.
41. Une seconde audience a été tenue le 24 février 2010. Au cours
de celle-ci, la défenderesse a invoqué la prescription des prétentions
des demandeurs relatives aux frais accessoires. En outre, [...], fils des
demandeurs A.V.________ et B.V.________, a été entendu en qualité de
témoin. Cette audience a été suspendue et un nouveau délai au 30 avril
2010 a été imparti à la défenderesse pour produire les décomptes
détaillés et les pièces justificatives relatives aux frais accessoires pour
les périodes 1998-1999 à 2007-2008.
42. Les 23 février 2010, 20 août 2010, 2 février 2011, 2 novembre
2011 et 9 juillet 2012, la défenderesse a produit un certain nombre de
pièces concernant essentiellement les décomptes des frais accessoires
pour les exercices 2003-2004 à 2007-2008.
43. Le 30 mars 2010, le Président du Tribunal des baux a ordonné
la mise en œuvre d'une expertise visant à inspecter les logements
litigieux et à examiner l'existence des défauts invoqués par les
demandeurs. En l'absence d'opposition des parties, F.________ a été
désigné en qualité d'expert.
44. Le 5 juin 2010, l'expert a transmis au tribunal le rapport
d'expertise, dont la teneur est en particulier la suivante :
« Constat d’expertise
A. A.A.________ et B.A.________ […]
Défauts invoqués et réponses.
- Porte du placard où se trouve la poubelle cassée ;

- 71 -
- Peinture du plafond du salon s’écaille et tombe ;
- Parquet très abîmé ;
- Absence de clé pour les toilettes et chambres ;
- Installation électrique défectueuse ;
- Vitre du balcon fendue.
Les locataires ne désirent pas qu’il soit fait mention de défauts dans le
présent rapport, à l’exception des vitres du parapet du balcon fendues.
L’expert confirme cependant les défauts et laisse à l’appréciation du
juge la suite adéquate à donner.
N.________ […]
Défauts invoqués et réponses :
- Portes des armoires de la cuisine cassées ;
Une grande porte de l’agencement est hors d’usage du fait que la
charnière supérieure est cassée.
Un bouton de la cuisinière à gaz est cassé.
La hotte de ventilation, sans mécanisme électrique, est très usagée et
sans efficacité.
- Gond de la porte d’entrée cassé ;
Effectivement, le gond supérieur de la porte d’entrée est biaisé, ce qui
empêche la porte de s’ouvrir et se fermer normalement.
- Porte vitrée de la cuisine cassée ;
La porte coulissante vitrée de la cuisine est cassée. Le locataire l’a
condamnée et a pris des mesures pour diminuer la dangerosité (risque
d’effondrement) en appliquant du papier adhésif.
- Peintures murs et plafonds du salon et d’une chambre en très mauvais
état.
Les murs et le plafond du salon et d’une chambre présentent une forte
usure normale. Dans la chambre Nord-Est, des marques de coulures
d’eau sont visibles sous la fenêtre et le papier peint est décollé.
- Radiateurs bloqués sur chaud, température trop élevée ;

- 72 -
Plusieurs vannes de radiateurs sont bloquées en position ouverte ce qui
rend le réglage de chaleur impossible. Dans les chambres Nord, la
température est trop basse en hiver, (17 à 18 degrés), du fait de la
qualité des fenêtres et de la mauvaise isolation de la toiture. Cette
remarque est formulée généralement par les locataires du dernier
étage.
- Vitre du balcon fendue ;
Les verres qui constituent la partie inférieure du parapet sont fendues. Il
semble que ce défaut soit présent dans la grande majorité des
appartements et qu’il soit apparu très vite après la fin des travaux de
construction. Les verres étant armés, il n’y a pas vraiment de risque liés
à ce défaut. Par contre, esthétiquement, cela nuit à l’immeuble et par
conséquent aux locataires.
- Porte-fenêtre du balcon ferme mal ;
La porte-fenêtre du balcon ferme mal et un espace de 5-8 mm est
constaté en position fermée.
Fenêtres dans les deux chambres Nord sont en fin de vie. Elles ne sont
étanches ni à l’air ni à l’eau.
- Installations électriques défectueuses, il y a souvent des courts-circuits ;
Cette remarque est constatée dans plusieurs appartements. Il est
difficile d’être affirmatif dans le sens où ces courts-circuits se produisent
lors de surcharge de soutirage de courant, ce qui ne s’est pas produit
pendant mes visites. Etant donné le nombre de plaintes identiques et
l’état de certaines installations électriques, l’expert confirme ce défaut.
- Joints de la baignoire complètement usés ;
Le joint souple entre la baignoire et les faïences est creux et l’étanchéité
à l’eau n‘est plus garanti.
- Mauvais écoulement du balcon, l’eau stagne quand il pleut;
Ce défaut est constaté dans plusieurs logements. L’orifice de
l’écoulement est plus haut que le niveau du balcon. Il s’agit d’un défaut
de construction.
- Inondation dans les toilettes et dans la cuisine tous les trois mois
environ, l’eau sort des toilettes et de l’évier ;

- 73 -
Un dégât d’eau non réparé provient d’une grave fente de la partie
inférieure de la cuvette WC. Le bidet a été déposé sommairement. Le
parquet du corridor est décollé sur une zone de 30 x 40 cm.
L.________ […]
Défauts invoqués et réponses:
- Porte d’armoire cuisine cassée;
L’agencement de cuisine est vétuste et usagé. Les portes des grandes
armoires ont été déposées par le locataire.
- Porte de l’armoire coulissante du hall cassée;
La porte de l’armoire coulissante du hall est branlante et la poignée
manque.
- Parquet en très mauvais état;
Le parquet est dans un état moyen. Deux lames sont décollées.
- Arrivée d’eau à la salle de bain très faible;
Effectivement, le débit d’eau est faible. L‘expert a conseillé à la
locataire de vérifier les brise-jet et de le rappeler en cas d’insuccès. Pas
de nouvelles.
- Peinture de la salle de bains en très mauvais état;
La peinture de la salle de bain est en mauvais état. Une réfection peut
être jugée nécessaire.
- Vitre du balcon fendue;
Les verres qui constituent la partie inférieure du parapet sont fendus. Il
semble que ce défaut soit présent dans la grande majorité des
appartements et qu’il soit apparu très vite après la fin des travaux de
construction. Les verres étant armés, il n’y a pas vraiment de risques
liés à ce défaut. Par contre, esthétiquement, cela nuit à l’immeuble et
par conséquent aux locataires.
E.________ […]
Défauts invoqués et réponses:
- Hotte de la cuisine ne fonctionne pas;

- 74 -
Effectivement, la hotte (ou plutôt ventilation naturelle) ne fonctionne
pas. Il n’y a aucun tirage du fait que les conduites sont certainement
obstruées par des dépôts de graisse et diverses poussières.
- Radiateurs bloqués, impossibilité de les régler;
Toutes les vannes de radiateurs sont bloquées à l’exception de celle de
la chambre Nord-Est.
- Parquets fendus dans toutes les pièces et lamelles se décollent dans
une chambre;
Les lamelles de parquet décollées ont été réparées par le locataire.
Certaines sont vissées... En ce qui concerne le parquet fendu, l’expert
ne voit pas de quoi il s’agit.
- Installations électriques défectueuses et dangereuses (étincelles quand
on branche un appareil);
On peut observer distinctement des étincelles lors du branchement
d’appareils électriques. Ce problème est récurrent.
- Fenêtres très mal isolées, laissent passer l’air;
Les fenêtres des chambres Nord ne sont étanches ni à l’air ni à l’eau.
Des coulures sont visibles sur les contrecoeurs des fenêtres. La porte-
fenêtre du séjour laisse passer de l’air. Un espace d’env. 6 mm. est
constaté. Un fort bruit est perceptible par vent du Sud-Ouest.
- Vitre du balcon fendue;
Ce problème est commun à tous les appartements donnant sur la rue.
- Eau très souvent brune;
Le locataire est absent régulièrement pendant des périodes de plusieurs
jours. Lors de ses retours l’eau est teintée de rouille du fait qu’elle
stagne dans la tuyauterie, ce qui est normal.
- Toilettes fuient au niveau du sol.
De l’eau suinte au niveau du sol au droit de la cuvette WC. Le locataire
éponge régulièrement, ce qui évite des dégâts d’eau. Le joint entre la
cuvette et l’écoulement est à refaire.
C.________ […]
I.________ […].

- 75 -
Défauts invoqués et réponses:
- Porte d’une armoire de la cuisine cassée (à vrai dire, il n’y a plus de
porte);
L’armoire haute de la cuisine s‘est détachée. Les autres portes
d’armoires sont branlantes.
- Porte de l’armoire en-dessous de l’évier cassée;
La porte de l’armoire en-dessous de l’évier est cassée.
- Porte coulissante d’un placard de la cuisine cassée;
La porte coulissante du placard de la cuisine est effectivement cassée.
- Bas de toutes les portes et placards de la cuisine en très mauvais état;
Tous les bas des portes et placards de la cuisine sont en mauvais état.
En fait, l’agencement de la cuisine est en fin de vie et devrait être
remplacé.
- Stores dans les deux chambres cassés;
Les stores des 2 chambres Nord sont cassés et refusent tout
mouvement. Les locataires vivent sans store dans la chambre Nord-Est.
- Installation électrique défectueuse;
L’installation électrique semble dangereuse en cas de surcharge. Ce
problème étant récurrent, il y aurait lieu d’effectuer un contrôle général
de l’installation.
- Tuyauterie du balcon trouée, de l’eau coule sur le balcon;
L’écoulement extérieur des balcons, en acier, qui passe verticalement
d’un appartement à l’autre est pourri. A chaque intempérie, de l’eau
s’écoule de cette canalisation.
- Présence de salons de massage dans l’immeuble entraînant de multiples
dérangements.
Cette question est traitée dans les remarques concernant les locaux
communs des immeubles à la fin du rapport.
A.Y.________ et B.Y.________ […]
Défauts invoqués et réponses:
- Infiltration dans le plafond d’une chambre à coucher;

- 76 -
Chambre Nord-Est. Le mur Est présente de grosses taches avec
efflorescences suite à un ancien dégât d’eau (environ 3 ans), provenant
de la toiture. La cause du dégât a été réparée. La pièce est à refaire.
- Fenêtres non étanches;
Les 2 fenêtres des chambres Nord-Est et Nord-Ouest ne sont pas
étanches ni à l’air ni à l’eau. Les murs sous les fenêtres présentent des
marques de coulures d’eau. La partie inférieure (extérieure) des
fenêtres est pourrie et une simple pression du doigt suffit à casser le
bois.
- Parquet du salon en très mauvais état;
Le parquet du salon, en petites lames mozaïque, est dans un état
acceptable malgré qu’il date de la construction de l’immeuble.
- Tapisserie des chambres très usagées;
Sans être très usagées, les tapisseries des deux chambres Nord ont subi
des dégâts d’eau et des dommages dus à de la condensation, sans que
les locataires soient responsables du fait de la faible température des
pièces en hiver. La remarque du locataire est justifiée.
- Vitre du balcon fendue;
Les verres qui constituent la partie inférieure du parapet sont fendus. Il
semble que ce défaut soit présent dans la grande majorité des
appartements et qu’il soit apparu très vite après la fin des travaux de
construction. Les verres étant armés, iI n’y a pas vraiment de risques lié
à ce défaut. Par contre, esthétiquement, cela nuit à l’immeuble et par
conséquent aux locataires.
- Très mauvais écoulement du balcon;
L’écoulement de l’eau du balcon ne se fait pas normalement. L’eau
stagne sur le balcon.
- Gonds des portes des armoires cuisine;
Tout l’agencement de la cuisine est vétuste et devrait être remplacé. La
hotte de ventilation a été installée par le locataire, selon ses dires.
M.________ […]
Défauts invoqués et réponses:

- 77 -
- Murs, faïences et plafonds de l’ensemble de l’appartement en mauvais
état;
Les peintures générales de l’appartement sont dans un état d’usure
avancée. Les faïences sont dans un état d’usure normale, sauf au
dessus de la cuisinière où elles sont abîmées par la chaleur.
- Ecoulement de la baignoire constamment bouché, impossible de
l’utiliser;
L’écoulement de la baignoire se fait très mal ou pas du tout. Le constat
est le même dans l’appartement du dessus et l’obstruction de la colonne
de chute en est responsable.
- L’eau coule continuellement dans les toilettes;
L’eau coule du réservoir de la chasse qui doit être révisée.
- Lamelles du parquet dans le salon se décollent;
Quelques lamelles du parquet sont décollées et le parquet est dans un
état moyen.
- Porte du balcon pas hermétique, l’air passe en-dessous;
La porte-fenêtre du balcon se ferme très mal et laisse passer l’air.
- Installations électriques défectueuses, il y a souvent des courts-circuits;
Comme dans d’autres appartements, l’installation électrique est vétuste
et doit être contrôlée et réparée.
- Mauvais écoulement du balcon, l’eau stagne quand il pleut.
L’eau stagne après les intempéries. L’écoulement du balcon est plus
haut que le niveau du béton.
J.________ […].
Défauts invoqués et réponses:
- Cuisinière à gaz cassée, d’août 2007 à février 2008;
L’expert n‘est pas capable de répondre de manière précise quant aux
dates. Par contre le locataire semble crédible vu la lenteur de réaction
du propriétaire face aux demandes des locataires.
- Peintures et moquettes de tout l’appartement pas refaites depuis 1973
et en très mauvais état;

- 78 -
Les murs et plafonds des pièces sont en mauvais état et d’origine.
Depuis l’entrée du locataire, en 1973, seule la peinture des murs du
séjour a été faite, à charge du locataire selon ses dires.
Les sols de tous les appartements sont constitués de parquet. Aussi,
l’expert ne comprend pas la remarque quant à la moquette.
- Parquet chambre à coucher en mauvais état;
Le parquet de la chambre à coucher est dans un état d’usure normale
pour l’âge de l’immeuble.
- Charnières des portes d’armoire de la cuisine cassées;
L’agencement de cuisine est vétuste et un remplacement complet
devrait être entrepris. Le locataire a remplacé les charnières à ses frais.
- Joints de la baignoire usagés. Plus d’étanchéité depuis août 2007;
Le joint souple entre les faïences et la baignoire est dans un état
correct. Par contre, le joint d’angle vertical sur les faïences est absent.
Un risque d’infiltration existe.
- Vitre du balcon fendue;
Les verres qui constituent la partie inférieure du parapet sont fendus. Il
semble que ce défaut soit présent dans la grande majorité des
appartements et qu’il soit apparu très vite après la fin des travaux de
construction. Les verres étant armés, il n’y a pas vraiment de risques
liés à ce défaut. Par contre, esthétiquement, cela nuit à l’immeuble et
par conséquent aux locataires.
- Ecoulement du balcon complètement bouché;
L’écoulement du balcon est défectueux et un contrôle, avec
débouchage, devrait être entrepris.
A.T.________ […]
Défauts invoqués et réponses:
- Peinture des murs et plafonds en mauvais état;
Chambre Nord-Est. Les murs (papiers peints) présentent une usure normale
acceptable mais, selon le locataire, la dernière réfection a été faite par ses
soins et à sa charge, en 1997. L‘étal actuel des murs et le côté « bien
entretenu » de l’appartement attestent ces allégations.

- 79 -
Chambre Nord-Ouest. état idem chambre Nord-Est + marques de
moisissure. Sur mur Ouest.
Séjour et corridor. Les murs et le plafond présentent une forte usure
normale et une réfection complète serait justifiée. Les pièces ont été
refaites en 1997 à la charge du locataire, selon ses dires.
- Infiltration d’eau dans la chambre à coucher, plafond et murs à refaire;
Chambre Nord-Est. Une infiltration d’eau s’est produite par la toiture. Il s’en
suit une tache de petite taille (long. env. 40 cm. larg. 2-3 cm. dans l’angle
formé par le mur et le plafond, avec de légers décollements. Au vu de l’état
général de la pièce et compte tenu de ce dégât, une réfection ne serait pas
superflue.
- Radiateurs bloqués, température de 15 degrés dans certaines pièces, en
hiver;
Dans les deux chambres du côté Nord il règne une température plus basse
que dans les autres appartements. Ceci provient du fait que le logement est
situé au dernier étage, sous la toiture, et que l’isolation thermique de cette
dernière est insuffisante. Malgré que les vannes des radiateurs soient
bloquées sur chaud, la déperdition de chaleur, autant par les fenêtres que
par la toiture est trop importante pour obtenir une température acceptable.
Chambre Nord-Est, 18 degrés le 6 mai à 17h00. Chambre Nord-Ouest, 17
degrés. En hiver, selon le locataire, la température descend à 15 degrés, ce
que l’expert peut aisément accepter.
- Ecoulement du balcon bouché.
L’écoulement du balcon ne fonctionne pas normalement. Le problème
provient d’un défaut de construction dans le sens où l’écoulement est
plus haut que le niveau du sol.
B.P.________ […]
Défauts invoqués et réponses:
- Robinet de la salle de bains fuyant au niveau de la fixation;
La robinetterie d’origine est défectueuse et doit être remplacée.
- Armoires de la cuisine cassées;

- 80 -
L’agencement de cuisine est en fin de vie. Le locataire a posé, à ses
frais, une hotte d’aspiration et un nouvel agencement sur l’évier. Le
reste est vétuste.
- Décollement de certaines lamelles du parquet;
Effectivement, on constate un décollement partiel, peu important, de
lames de parquet.
- Email de la baignoire très usé;
L’émail de la baignoire est fortement usé.
- Dysfonctionnement du four;
Le four fonctionne normalement.
- Store dans une chambre à coucher cassé depuis le début du bail;
Le store de la chambre Nord-Ouest est cassé. Le locataire a tenté une
réparation pas très efficace.
- Store du salon cassé de juillet 2005 à juillet 2008;
Le store du salon a été réparé en juillet 2008 selon le locataire.
- Fenêtres des chambres et porte-fenêtre du salon non hermétiques,
laissant passer l’air.
Les fenêtres des deux chambres Nord ne sont étanches ni à l’air ni à
l’eau. La porte fenêtre du séjour laisse passer l’air. Des marques de
coulures d’eau sont visibles sous la fenêtre de la chambre Nord-Est.
Remarque particulière: le locataire a repeint l’appartement à ses frais.
A.Q.________ […]
Défauts invoqués et réponses:
- Ventilation de la cuisine complètement bouchée;
Un appareil de ventilation électrique (hotte) a été posé par la gérance,
fixé dans le mur, mais sans meuble sur le pourtour. Le raccordement
électrique est constitué d’un fil suspendu à travers la pièce à une
hauteur de 2 m et raccordé sur une prise multiple. L’appareil semble
fonctionner selon le principe du charbon actif, c‘est à dire sans sortie
dans le canal de ventilation.
- Cache de la hotte de ventilation cassé;

- 81 -
Le cache ou meuble est inexistant.
- Fenêtre de la chambre non hermétique. Prise dans la chambre ne
fonctionne pas;
Les 2 fenêtres des chambres Nord-Est et Nord-Ouest ne sont pas
étanches ni à l’air ni à l’eau. Les murs sous les fenêtres présentent des
marques de coulures d’eau. La prise ne fonctionne pas.
- Fenêtres très mal isolées et laissent passer l’air;
Voir article précédent.
- Porte-fenêtre du salon se ferme mal;
La porte-fenêtre du séjour n’est pas étanche à l’air. En cas de vent,
même modéré, des courants d’air sont perceptibles à l’intérieur.
- Vitre du balcon fendue;
Les verres qui constituent la partie inférieure du parapet sont fendus. Il
semble que ce défaut soit présent dans la grande majorité des
appartements et qu’il soit apparu très vite après la fin des travaux de
construction. Les verres étant armés, il n’y a pas vraiment de risques
liés à ce défaut. Par contre, esthétiquement, cela nuit à l’immeuble et
par conséquent aux locataires.
- L’eau dans les WC coule constamment.
Ce défaut a été réparé.
A.K.________ […]
Défauts invoqués et réponses:
- Tapisserie d’une chambre se décolle;
L’état de cette chambre (Nord-Ouest) est horrible. Le papier peint,
d’origine, est déchiré et très usagé. Il manque carrément des lés entiers
de papier.
- Parquet en mauvais état;
Le parquet est très abîmé dans tout l’appartement
- Peinture de la salle de bains s’écaille;

- 82 -
Les murs et plafond de la salle de bain sont usagés. La baignoire n’a
plus d’émail sur le fond, sur une largeur de env. 5 à 10 cm. et une
longueur de env. 40 cm.
- Ventilation de la cuisine ne fonctionne pas;
Il n’y a pas de hotte de ventilation. Le trou sort directement du mur et
aucun tirage n’est constaté.
- Vitre balcon fendue;
L’ensemble des verres des parapets côté rue est fendu. Ce problème est
général.
- L’eau dans les WC coule constamment.
Défaut non avéré suite à une réparation.
X.________ et G.________ […]
Défauts invoqués et réponses:
- Carrelage de la cuisine fissuré;
1 carreau de faïence est cassé au-dessus de la cuisinière.
Accessoirement, il manque 21 carreaux de faïences au dessus de la
baignoire.
- Parquet en très mauvais état dans toutes les pièces et multiples trous et
lamelles qui se décollent dans une chambre;
Quelques lames de parquet sont décollées dans la chambre Nord-Est.
- Stores dans le salon cassés, de février 2007 à juillet 2008;
L’expert est d’avis que le locataire est de bonne foi.
- Installations électriques défectueuses;
L’installation électrique est défectueuse. Trois prises dans le séjour et
une dans la chambre à coucher ne fonctionnent pas. Le locataire a
branché tous ses appareils sur deux prises avec des fils qui sillonnent
les pièces.
La gérance a installé une hotte de ventilation à la cuisine mais le
raccordement électrique n’a pas été fait.
Il y a un réel risque de court-circuit en cas de surcharge.

- 83 -
- Présence de salons de massage dans l’immeuble entraînant de multiples
dérangements;
Cette question est traitée dans les remarques concernant les locaux
communs de l’immeuble.
B.S.________
Défauts invoqués et réponses – appartement :
- Salon pas refait depuis 23 ans, murs (dispersion) et plafonds jaunis;
Les murs et plafonds du séjour sont usagés et n’ont pas été repeints
depuis l’entrée du locataire en 1986.
- Robinetterie de la cuisine fuit au niveau de la fixation;
La batterie de l’évier de la cuisine coule au niveau des chapeaux. Cet
appareil est en bout de vie.
- Peinture cuisine s’écaille;
Du fait du manque de ventilation (pas de hotte), la peinture des murs et
plafond de la cuisine est sale et écaillée et devrait être refaite.
- Catelles au dessus de l’évier se décollent;
6 carreaux de faïence sont cassés et décollés au dessus du plan de
cuisson. Il s’agit d’une usure due au temps et à la chaleur.
- Placards cuisine en mauvais état;
6 faces d’armoires ou buffets sont soit absents ou manquants.
L’agencement de cuisine est en bout de vie.
- Radiateurs bloqués sur chaud, impossibles à régler;
Les vannes des radiateurs sont bloquées en position ouverte depuis
l’entrée du locataire en 1986.
- Porte du balcon ne se ferme pas correctement ;
La porte du balcon ne se ferme pas. Le locataire a bricolé un système
ingénieux pour la maintenir en position fermée lorsqu’il fait froid.
Défauts invoqués et réponse - locaux communs:
- défaut général d’entretien (murs, plafonds et sols sales);
voir locaux communs.

- 84 -
W.________ […].
Défauts invoqués et réponses:
- Peinture des murs et plafonds de tout l’appartement en mauvais état.
Les peintures du plafond dans le salon s’écaillent et tombent;
La peinture du plafond s’écaille dans le hall et le séjour, dans la zone
proche de la salle de bain et de la porte-fenêtre. Ces dégâts ont
certainement été causés par des infiltrations provenant respectivement
de la salle de bain et du balcon de l’étage supérieur.
Les murs présentent une forte usure normale et des décollements de
papier peint aux droits des joints verticaux.
- Parquet du salon en très mauvais état suite à une inondation provenant
du balcon, il y a deux ans;
Le parquet est dans un état moyen à l’exception d’une petite zone
devant la porte-fenêtre du séjour. A cet endroit il est noirci suite à des
infiltrations provenant du balcon.
- Ecoulement du balcon bouché;
L’écoulement du balcon est bouché ou défectueux du fait qu’il est plus
haut que le niveau du sol. Sec lors de la visite.
- Vitre du balcon fendue;
L’ensemble des verres des parapets côté rue est fendu. Ce problème est
général.
- Store du salon cassé depuis trois ans;
Les trois stores verticaux anti-soleil sont en ordre. Le store central a été
réparé, aux frais du locataire, pour un montant de Fr. 300.00 selon ses
dires.
- Cuisinière fonctionne mal. Plaque de protection cassée;
La cuisinière est en fin de vie et ne fonctionne pas à satisfaction. Il en va
de même pour les autres appareils et de l’agencement.
- Partie inférieure du frigo cassée, depuis 10 ans;
La partie inférieure du frigo, qui est en fin de vie, est cassée.
- Le lavabo se bouche régulièrement depuis le mois de janvier 2009 ;

- 85 -
Le lavabo est hors service du fait que le siphon est déposé. Le locataire
a tenté de déboucher l’écoulement mais il semble que la colonne de
chute soit obstruée. Lors de la vidange de l’évier de la cuisine, l’eau
remonte dans la baignoire.
A.R.________ et B.R.________ […]
Défauts invoqués et réponses:
- Parquet dans une chambre en très mauvais état. Les lamelles se
décollent;
Le parquet de la chambre Nord-Est est totalement décollé sur une
bande, au centre de la chambre, de env. 30 cm x 300 cm depuis plus de
sept ans, selon les dires du locataire.
Cette pièce peut être considérée comme inhabitable.
- Porte-fenêtre du salon ne fermant pas (courants d’air importants);
La porte-fenêtre du salon ne ferme pas du tout. En cas de vent, même
léger, elle s’ouvre toute seule.
- Porte du four ne fermant pas;
La porte du four ferme effectivement très mal. L‘appareil est en fin de
vie.
La porte vitrée coulissante de la cuisine est cassée et dangereuse. La
lampe applique de la cuisine est dangereuse (non mentionné dans
procédure).
- Vitre du balcon fissurée;
L’ensemble des verres armés de la façade côté rue des parapets est
fendu.
- Armoires dans le hall d’entrée ne ferment pas correctement;
Les armoires du hall ne ferment effectivement pas.
- Présence de salons de massage dans l’immeuble (insécurité, la porte
d’entrée est ouverte toute la nuit, va-et-vient constant tard dans la
nuit...);
La présence de salons de massage fait l’objet d’un commentaire dans
les remarques relatives aux locaux communs.

- 86 -
- Mauvais état des communs de l’immeuble (murs et moquettes des
corridors en très mauvais état, ascenseur souvent en panne...);
Les communs sont traités séparément dans une rubrique les concernant
en fin de rapport.
- Installations électriques défectueuses, courts-circuits fréquents ;
Les installations électriques sont défectueuses comme dans beaucoup
d’autres appartements.
Y.________ SA— [...] — 1800 Vevey - local A
O.________ — [...] — 1800 Vevey — local B
O.________ — [...] — 1800 Vevey — local C
Les défauts constatés dans les communs de l’immeuble et pour lesquels la
gérance a été avisée sont les suivants:
- Défaut général d’entretien (murs, sols et plafonds très sales);
Mis à part les murs de la cage d’escaliers qui ont été repeints assez
récemment, l’état de la cage d’escalier est repoussant. Les revêtements
de sol en textile sont très sales, tachés, brûlés de manière importante et
arrachés par endroit. Certains câbles qui servent de protection pendent
lamentablement.
- Moquette des corridors en très mauvais état (30 ans d’âge). Odeurs
nauséabondes;
Voir article précédent. En ce qui concerne les odeurs, l’expert n’a rien
remarqué si ce n’est les relents usuels à l’heure des repas.
- Cour intérieure dans un état de saleté déplorable;
La cour intérieure est mal entretenue. Les arbustes en bacs sont
malingres et manquent d’entretien. Ces bacs servent de poubelles. Lors
de 2 passages sur 3, de nombreux déchets, papiers, mégots, petits
emballages, etc. jonchaient le sol. Il existe manifestement un manque
d’entretien courant dans cette partie d’immeuble.
- Conduites et grilles d’écoulement souvent bouchées;
L’expert a eu l’opportunité de visiter la cour par temps de pluie.
Effectivement, plusieurs grilles d’écoulements, de type différents, sont
partiellement ou totalement bouchées et ne permettent pas

- 87 -
l’écoulement de l’eau de surface. Sur un total compté de 9 grilles, 7 sont
obstruées. La cour est ainsi inondée avec des hauteurs d’eau de 1 à 8
cm.
- Présence de blattes, chaque printemps, pendant 3 mois;
Il n’est pas précisé, dans la question, de quels mois il s’agit. L’expert a
demandé au représentant du locataire de décrire les insectes. La
description ne correspond pas aux blattes mais plutôt à des insectes qui
se plaisent dans les lieux humides, tout comme les blattes. En tout état
de cause, il n’est pas étonnant de trouver des insectes de ce type au
bas des vitres, du côté cour, dans des endroits légèrement humides et
sombres. Ces insectes ne sont dangereux ni pour les humains ni pour les
objets se trouvant dans les locaux.
- Ascenseurs souvent en panne, très sales et dangereux;
Selon un petit sondage auprès des usagers, il semble que les ascenseurs
fonctionnent normalement et que l’entretien est effectué normalement.
Selon renseignements pris auprès de Schindler SA, le propriétaire n’est
pas tenu, pour le moment, d’adapter les installations aux nouvelles
normes. Par contre, en cas de gros travaux de modernisation (moteur,
cabine, etc.), les normes en vigueur devraient être appliquées. En
conséquence, l’ascenseur répond actuellement aux exigences de
sécurité.
Lors du passage de l’expert, les cabines d’ascenseur étaient dans un
état normal, avec des marques et griffures communes à ce type
d’habitation.
- Présence de salons de massage dans les immeubles;
Il est difficile de répondre à cette question, ce genre de lieux étant
généralement discret.
L’expert a cependant remarqué l’absence de plaquettes sur plusieurs
portes palières des petits appartements. Sur deux portes, des petits
autocollants suggestifs sont collés. En comparant le nombre de boîtes à
lettre sans nom avec les portes sans nom, on peut arriver à la
conclusion que plusieurs occupants de l’immeuble n’existent pas, tout
au moins pour le courrier ou toutes autres fonctions postales ou
administratives.
Le nombre d’appartements concernés est le suivant:

- 88 -
[...] - 6 boîtes à lettres et 5 portes palières
[...] - 4 boîtes à lettres et 7 portes palières
[...] - 4 boîtes à lettres et 5 portes palières
[...] - 4 boîtes à lettres et 7 portes palières
Il serait faux de conclure, selon les chiffres ci-dessus, qu’il y a plus de 20
salons de massage dans les immeubles mais l’existence de salons est
évidente et a été confirmée par plusieurs locataires qui sont dérangés à
des heures tardives. Seule une visite complète de l’immeuble pourrait
dénombrer le nombre de salons.
- [...] - ferme-porte accès à la cage d’escalier cassé;
Effectivement, le ferme-porte est cassé et ne fonctionne pas.
- Présence de caméras dans l’entrée et vers le bureau du gérant;
Malgré un examen minutieux l’expert n’a pu déceler de caméras. A
première vue, les appliques au plafond ressemblent plus à un éclairage
de secours qu’à des caméras.
Remarque : l’expert tient à disposition du tribunal les montants des
coûts estimatifs des travaux de réparation ou remplacement. »
45. Par courrier du 16 juin 2010, le président du tribunal a invité
l'expert à visiter certains logements auxquels il n'avait pas eu accès
jusqu'alors et à compléter son rapport. L'expert a déposé le complément
d'expertise en date du 26 juillet 2010. Celui-ci a en particulier la teneur
suivante :
« A.B.________ & R.L.________ […]
Le logement est actuellement occupé par [...]. depuis mars 2008.
Défauts invoqués et réponses:
- moquette dans l’entrée de l’immeuble dans la cage d’escaliers et dans
l’ascenseur dans un état déplorable (très usée, souillée par de l’urine,
des crachats et marquée par de nombreuses marques de cigarettes).

- 89 -
Il est déjà répondu à cette remarque dans la partie qui concerne les
locaux communs. L’expert confirme ces défauts.
- Pannes d’ascenseur très fréquentes;
Il est déjà répondu à cette remarque dans la partie qui concerne les
locaux communs.
- Portes du parking souterrain bloquées ouvertes, de sorte à ce que des
personnes non autorisées se parquaient gratuitement, sur n’importe
quelle place y compris celle de nos parents et, problèmes d’insécurité
liés à des groupes d’individus «squattant » les sous-sols.
L’expert ne peut se prononcer. Lors de ses passages, les portes étaient
fermées et les locataires questionnés sont restés vagues ou ne se sont
pas prononcés.
B.Z.________ & A.Z.________ […]
L’appartement est occupé par [...]
Cet appartement a été refait suite à sa relocation. Il est couplé avec un
studio.
Défauts invoqués et réponses:
- Ventilation douche + WC ne fonctionne pas;
Les ventilations naturelles des WC et douche fonctionnent très mal du
fait que les canaux sont obstrués par la poussière.
- Humidité et moisissures dans deux chambres à coucher;
Les peintures et papiers peints ont été refaits.
- Parquet du salon très taché et des lamelles se décollent;
Les parquets ont été poncés et imprégnés.
- Radiateurs défectueux dans l’appartement, température entre 16 et 17
degrés C en hiver, nécessité de se chauffer avec des appareils
électriques ou à gaz en 2008;
Le radiateur de la chambre Nord-Est a été remplacé par un modèle plus
gros ce qui atteste des problèmes antérieurs. Les autres radiateurs sont
d’origine. En conséquence, cet appartement situé au dernier étage doit
être difficile à chauffer du fait de la faible capacité thermique et des
fenêtres qui ne sont pas étanches à l’air.

- 90 -
- Catelles cassées et peinture en très mauvais état dans la salle de bains;
La salle de bain est en bon état, tant pour le carrelage que pour la
peinture. Refait lors de la relocation.
- Stores cassés dans 2 chambres
Le store de la chambre Nord-Est ne fonctionne pas ;
Les stores du balcon ne fonctionnent pas et sont dangereux.
Accessoirement, on retrouve dans cet appartement tous les problèmes
d’entretien usuels: électricité, fenêtres, etc.
H.________
Défauts invoqués et réponses:
- Refoulement d’eau dans les toilettes. Réparation provisoire il y a 3 ans,
suite à une inondation, mais le travail n’a toujours pas été fait;
Aucun refoulement n’a été constaté. Par contre, le raccord entre la
cuvette et la tuyauterie est fait au moyen d’un scotch de réparation ce
qui atteste d’une intervention provisoire.
- Porte du balcon très difficile à fermer;
La poignée de la porte-fenêtre est assez dure à actionner. La fenêtre
laisse passer de l’air.
- Fissures sur les murs du salon. Ces derniers n’ont pas été refaits par le
bailleur depuis plus de 25 ans;
Une grande fissure traverse toute la largeur du plafond. Une autre
fissure, en diagonale, est visible sur le mur Est. La locataire est
soigneuse et ne fume pas. De ce fait, les murs et les plafonds, bien
qu’anciens, sont encore dans un état tolérable.
- Mauvais écoulement du balcon;
De l’eau stagne vers l’écoulement du balcon. Le sol est dégradé et
forme une cuvette. On voit les fers à béton près de l’écoulement.
- Installation électrique défectueuse;
L’absence du locataire rend la détection de problèmes difficile.
Cependant, toute la colonne de cette entrée (no 38) présente des
courts-circuits ou des prises défectueuses.

- 91 -
- Vitre du balcon fissurée;
Comme dans chaque appartement, les vitres armées du balcon sont
fissurées. Ce problème est décrit plus haut. »
46. Par courriers des 16 juin 2010 et 29 juillet 2010, le président
du tribunal a invité les parties à déposer leurs observations sur le
rapport d'expertise et le complément d'expertise. Aucune observation
particulière n'a été formulée.
47. Suite à un changement dans la composition de la cour,
l'instruction de la cause a été reprise ab ovo. La tenue d'une nouvelle
audience a également été ordonnée. Interpellés par courrier du 30 juin
2011, les conseils des demandeurs ont indiqué qu'ils renonçaient à la
réaudition du témoin [...].
48. Par avis du 21 juillet 2011, les parties ont été assignées à
une nouvelle audience de jugement. Pour la troisième fois, un délai leur
a été imparti pour produire toutes pièces nécessaires à l'instruction de
la cause ou requérir la production de telles pièces.
A la requête des demandeurs, le président du tribunal a
ordonné, le 7 octobre 2011, la production par la défenderesse des
décomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires détaillés avec
tableaux de répartition et pièces justificatives pour les exercices 2008-
2009 et 2009-2010.
Par courrier du 13 octobre 2011, la défenderesse a transmis
au tribunal le décompte détaillé pour l'exercice 2008/2009 et indiqué
qu'elle n'était pas en mesure de transmettre celui pour la période
2009/2010, non encore établi du fait que [...] ne lui avait pas remis son
propre décompte de répartition des frais accessoires.

- 92 -
49. Par lettres des 4 et 8 novembre 2011, les demandeurs, par
l'intermédiaire de leurs conseils respectifs, ont indiqué qu'ils
"n'accepter[aie]nt aucun montant figurant dans le décompte dont le
paiement n'est pas établi par pièce et dont la répartition, et notamment
les clés pour cette répartition, sont clairement définies et expliquées."
50. Le tribunal a tenu une nouvelle audience de jugement le 28
novembre 2011, à laquelle la défenderesse a fait défaut. Lors de cette
audience, le président a pris acte au procès-verbal du retrait de la
demande déposée par les locataires A.P.________ et B.P.________ et les a
mis hors de cause.
51. Le dispositif du jugement par défaut a été communiqué aux
parties le 24 février 2012. La notification faite à la défenderesse a dû
être renouvelée le 1er mars 2012 dans la mesure où elle était intervenue
par erreur à l'adresse d'un conseil dont le tribunal avait été dûment
informé de la fin du mandat.
52. A la suite d’une requête de relief déposée par la
défenderesse le 12 mars 2012, une nouvelle audience de jugement a
été tenue le 22 octobre 2012.
Les parties y ont signé une transaction partielle réglant la
question des travaux à exécuter par la défenderesse ainsi que des
délais dans lesquels ceux-ci devraient intervenir. Les parties sont
également convenues qu'une indemnité serait due aux demandeurs en
cas de retard dans l'exécution de tout ou partie des travaux prévus,
sans préjudice du droit de ces mêmes demandeurs d'obtenir le cas
échéant une réduction de loyer pour les défauts en question.
Par déclaration consignée au procès-verbal, la défenderesse
a retiré formellement les hausses de loyer notifiées aux demandeurs le

- 93 -
18 décembre 2008. Le conseil de la défenderesse a également expliqué,
au cours de l'instruction, que sa mandante avait très récemment fait
exécuter des travaux de réfection dans les communs des immeubles,
notamment la peinture des cages d'escalier, la réfection des cabines
d'ascenseurs et des portes de l'immeuble.
En outre, les parties ont renoncé à l'audition du seul témoin
assigné, [...].
Enfin, les demandeurs ont versé au dossier de la cause des
récapitulatifs de leurs prétentions en lien avec les décomptes 1998-
1999 à 2008-2009. Ils ont indiqué, à l'issue de l'instruction, qu'ils
requéraient en définitive le remboursement de la totalité des acomptes
et suppléments versés en lien avec les décomptes de frais accessoires
produits - à savoir précisément les exercices 1998-1999 à 2008-2009 (y
compris) - de même que de tous les forfaits de frais accessoires jusqu'à
ce jour.
53. Le 30 novembre 2012, Y.________ SA est devenue W.________
SA.
54. Le tribunal a tenu trois séances de délibérations les 5
décembre 2012, 10 décembre 2012 et 20 janvier 2013.
55. Le dispositif du jugement a été communiqué aux parties le 29
janvier 2013.
En d roit :
1. a) L'appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. b CPC [Code de procédure civile du

- 94 -
19 décembre 2008, RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins. Tel
est manifestement le cas en l'espèce.
Ecrit et motivé, l'appel est introduit auprès de l'instance
d'appel soit, en l'occurrence, la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RS 173.01]), dans les
trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la
notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
L’appel a été formé en temps utile, par une partie qui y a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC). En ce qui concerne
toutefois R.L.________ et A.B.________, on ne saurait les ajouter à la liste des
parties intimées, comme l'a requis l'appelante après l'échéance du délai
d'appel. En effet, celle-ci n'a fait aucune mention de ces personnes dans
son appel, que ce soit dans la désignation des parties intimées, dans sa
motivation ou ses conclusions et ne saurait réparer son omission en
dirigeant son appel, hors délai, également contre d’autres parties qui
n’avaient pas été initialement intégrées à la procédure d'appel. Il s'agit là
d'un vice de fond et non d'une irrégularité formelle, qui ne peut être
réparé au sens de l'art. 132 al. 1 CPC. L'appel est ainsi irrecevable en tant
que dirigé contre R.L.________ et A.B.________. Il est recevable pour le
surplus, dès lors qu’il s’agit d’un cas de consorité simple, les consorts
pouvant être actionnés séparément (art. 71 al. 3 CPC).
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement la constatation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(ibidem, p. 135).

- 95 -
3. a) L'appelante soutient que le tribunal ne pouvait traiter de
manière identique tous les locataires, s'agissant des frais accessoires.
Elle considère que les tableaux de répartition et les décomptes
individuels produits, ainsi que les pièces justificatives produites pour les
exercices 2003-2004 à 2008-2009 avaient une force probante suffisante
et qu'il appartenait cas échéant au tribunal d'instruire d'office la
question des frais accessoires, dans la mesure où elle n'était pas en
possession des pièces justificatives pour les périodes concernées par les
décomptes, qui étaient en mains de D.________ SA.
b) La maxime inquisitoire établie par l'art. 274d al. 3 aCO
(Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) – encore applicable au
présent litige introduit avant le 1er janvier 2011 (cf. TF 5A_203/2011 du
5 septembre 2011 c. 4; Tappy, Le droit transitoire applicable lors de
l'introduction de la nouvelle procédure civile unifiée, in JT 2010 III 13 et
14) ne dispense pas les parties de collaborer de manière active à la
procédure en renseignant le juge sur les faits de la cause et en lui
indiquant en temps utile leurs moyens de preuve (ATF 128 III 411 c.
3.2.1). Lorsque, contrairement à ce qu'on serait en droit d'attendre
d'elle, une partie refuse de collaborer à l'administration des preuves,
celle-ci peut être close. Dès lors, même lorsque cette maxime
s'applique, le juge peut apprécier les preuves en défaveur de la partie
qui viole son devoir de renseigner (TF 5A_771/2010 du 24 juin 2011 c.
2.2). Il n'a plus à intervenir en signalant à la partie récalcitrante qu'elle
doit coopérer à la constatation des faits ou à l'interpeller pour s'assurer
que ses allégués et offres de preuves sont complets (TF 5A_562/2011 du
21 février 2012 c. 7.5.).
L'obligation du juge d'établir d'office les faits ne dispense
pas les parties d'une collaboration active à la procédure, celles-ci étant
tenues de présenter au juge toutes les pièces nécessaires à

- 96 -
l'appréciation du litige (maxime inquisitoire sociale ou atténuée). Le
juge ne doit ainsi pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce
à expliquer sa position. Il doit en particulier s'assurer que leurs
allégations de parties et leurs offres de preuve sont complètes, mais il
n'est tenu de le faire que s'il a des motifs objectifs d'éprouver des
doutes sur ce point (ATF 125 III 231 c. 4a, JT 2000 I 194). L'initiative du
juge ne va pas au-delà de l'invitation faite aux parties de mentionner
leurs moyens de preuve et de les présenter (SJ 2001 I 278 c. 2a; ATF
136 III 74 c. 3.1; TF 4A_397/2013 du 11 février 2014 c. 4.4).
Il ne découle pas du devoir d'interpeller la partie, lorsque les
preuves de celles-ci sont incomplètes, que le juge devrait, à réception
des pièces dont la production a été requise, indiquer si les pièces en
question suffisent ou non à rapporter la preuve du fait invoqué et
interpeller la partie à nouveau afin qu'elle complète sa production (TF
4C.50/2000 du 17 juillet 2000; TF 4C.255/2000 du 3 janvier 2001); il en
est ainsi par exemple des pièces dont la production a été requise pour
satisfaire aux réquisits de la jurisprudence en matière de rendement net
ou encore de loyers comparatifs. Au surplus, le juge enfreindrait le
principe d'égalité des parties en donnant de telles indications à l'une
d'entre elles (Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures spéciales
vaudoises, n. 6 ad art. 11 LTB [loi du 9 novembre 2010 sur la juridiction
en matière de bail ; RSV 173.655] et réf. citées; CACI 16 janvier
2013/37). Tel est en tout cas le cas lorsque la partie bailleresse requise
de produire les documents permettant le calcul du rendement est
assistée d'un avocat (TF 4A_397/2013 du 11 février 2014 c. 4.4).
c) Les frais accessoires sont à la charge du locataire
uniquement s’ils sont spécialement prévus dans le contrat. Ils
représentent une rémunération pour des frais effectifs, en relation avec
l’usage de la chose (art. 257a et 257b CO). A défaut d’une clause
spécifique mentionnant les frais accessoires à la charge du locataire,
ceux-ci sont inclus dans le loyer. Cette réglementation est sans autre
applicable aux baux de locaux commerciaux et le règlement régulier

- 97 -
d’acomptes par le locataire ne supplée pas à l’absence d’une telle
clause spécifique (TF 4A_19/2012 du 2 juillet 2012 c. 3).
Le bailleur peut percevoir les frais accessoires de manière
forfaitaire, sur la base de la moyenne des dépenses effectives calculées
sur une période de trois ans (art. 4 al. 2 OBLF [ordonnance sur le bail à
loyer le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux ; RS
221.213.11]). Le locataire dispose d'un droit de regard sur les pièces
justificatives, permettant de vérifier que le montant forfaitaire
correspond aux prestations fournies selon le bail (art. 257b al. 2 CO;
Bieri, in Conod, Bohnet/Montini [éd] Commentaire pratique, Droit du bail
à loyer, Bâle 2010 [ci-après : CPra-Bail], n. 112 ad art. 257a-257b CO).
Si les parties adoptent au contraire le système des acomptes
provisionnels (ou provisions pour charges), le bailleur est alors tenu
d'établir un décompte au moins une fois par année et de le présenter au
locataire (art. 4 al. 1 OBLF). Le décompte de frais accessoires doit
comporter la liste chiffrée des frais accessoires mis en compte
(chauffage, eau chaude, taxe d'épuration, frais de concierge, etc), le
total de ces frais, la clé de répartition des frais accessoires entre les
locataires, le montant dû par le locataire pour la période concernée, le
montant des acomptes payés en cours d'exercice, ainsi que le solde dû
par le locataire ou le trop perçu que le bailleur doit rembourser (Lachat,
Le bail à loyer, p. 340).
Si le bailleur ne remet pas de décompte de frais accessoires
au locataire et/ou s'il ne l'autorise pas à consulter les justificatifs, le
locataire peut alternativement ou cumulativement saisir l'autorité de
conciliation et demander que le bailleur soit condamné à établir le
décompte ou à lui remettre les pièces justificatives, refuser de payer les
frais accessoires aussi longtemps que le bailleur n'a pas satisfait à son
obligation ou demander le remboursement des acomptes payés durant

- 98 -
l'exercice concerné, voire compenser leur montant avec le loyer courant
(Lachat, op. cit., p. 347s.).
Le bailleur ne peut facturer au locataire que le coût effectif
des frais accessoires (art. 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF) et ne peut
réaliser aucun profit sur les frais accessoires (Bieri, CPra-Bail, n. 59 ad
art. 257a-257b CO). En cas de litige, il doit prouver le montant des frais
qu'il réclame, les locataires devant bénéficier des éventuels escomptes,
prix de gros et ristournes consentis par les fournisseurs (Lachat, op. cit.,
p. 338).
d) Les premiers juges ont considéré que les formulations
figurant dans certains baux (« divers », « Heizkosten », « Gas zum
Kochen », « forfait gaz », « divers gaz » ou « gaz ») n'étaient pas
suffisamment précises pour permettre une facturation séparée. Ces
considérations ne sont pas remises en cause en appel, de sorte qu'il n'y
a pas lieu de les examiner plus avant.
Pour le solde des frais accessoires, dont la mention sur les
baux n'apparaissait pas d'emblée problématique et qui étaient tous
soumis au régime de l'acompte provisionnel, l'autorité de première
instance a relevé que le président avait ordonné, selon avis des 29 juin
2009, 24 février 2010 et 7 octobre 2011, la production par l'appelante
des décomptes détaillés, des tableaux de répartition de même que de
l'ensemble des pièces justificatives des décomptes litigieux, que
l'appelante n'avait déposé aucune pièce justificative en relation avec les
exercices 1998-1999 à 2002-2003 et que les titres justificatifs produits
pour les exercices 2003-2004 à 2008-2009 ne suffisaient pas à établir le
bien-fondé des décomptes produits au regard du principe du coût
effectif, respectivement de la juste répartition des frais entre les
différents locataires. Ces pièces ont été jugées à juste titre
insuffisamment probantes s'agissant des frais faisant l'objet d'une
refacturation par D.________ SA, aucune preuve du paiement des

- 99 -
factures établies par cette société n'ayant été rapportée; on ne saurait
partir de l'idée, compte tenu du litige entre D.________ SA et l'appelante,
précisément au sujet de la refacturation de frais accessoires, que les
montants figurant dans les décomptes correspondaient à une dépense
effective. Au demeurant, les pièces produites ne renseignaient
aucunement sur la manière dont les frais en question avaient été
répartis entre les différents immeubles desservis, ni sur la mesure dans
laquelle ces immeubles bénéficiaient des prestations en cause. En
second lieu, les justificatifs produits par l'appelante – qui faisaient du
reste apparaître des montants qui ne correspondaient pas toujours à
ceux figurant dans les décomptes généraux - ne permettaient ni de
saisir, ni de vérifier le bien-fondé de la clé de répartition des frais
accessoires entre les différents locataires des immeubles litigieux, ce
qui était d'autant plus problématique que ces immeubles comprenaient
des locaux commerciaux dont on ignorait l'équipement réel.
L'appréciation des preuves auxquelles les premiers juges ont
ainsi procédé ne prête pas le flanc à la critique. C'est en vain que
l'appelante invoque une violation de la maxime inquisitoire. L'autorité
de première instance a satisfait à son devoir d'interpellation en invitant
l'appelante à produire à réitérées reprises des décomptes détaillés, des
tableaux de répartition, de même que l'ensemble des pièces
justificatives des décomptes litigieux. Au vu de la jurisprudence, il ne lui
appartenait pas d'attirer l'attention de la partie sur l'insuffisance des
pièces produites, d'autant que l'appelante était assistée d'un
mandataire professionnel. Il incombait au contraire à l'appelante d'offrir
cas échéant d'autres preuves, notamment production en mains de
D.________ SA des pièces qui n'auraient pas été en sa possession. Elle ne
soutient pas l'avoir fait, ni que le tribunal n'aurait pas donné suite à une
offre de preuve.
L'ampleur des pièces justificatives n'était par ailleurs pas un
motif suffisant pour ne pas produire ces pièces et ne saurait entraîner
un allègement du fardeau de la preuve.

- 100 -
Pour le reste, force est de constater que l'appelante ne
discute pas de manière circonstanciée la motivation des premiers juges
et ne désigne pas de manière précise les passages de la décision qu’elle
attaque et les pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (cf.
ATF 138 III 374 c. 4.3.1; TF 5A_396/2013 du 26 février 2014 c. 5.3.1).
Elle se contente d'affirmer que le fait que les coefficients retenus dans
les décomptes ne soient pas facilement vérifiables ne devrait pas
conduire à retenir qu'il n'y avait pas lieu d'en tenir compte, sans
entreprendre la démonstration que c'est à tort que les premiers juges
ont considéré que ces décomptes ne faisaient pas la preuve de leur
bien-fondé.
C'est également en vain que l'appelante fait valoir que le
tribunal aurait renoncé à traiter de façon individuelle le cas de chacun
des intimés. D'une part, les premiers juges ont examiné et motivé de
manière circonstanciée les raisons pour lesquelles la mention de
certains frais accessoires n'étaient, pour certains baux, pas
suffisamment précise pour satisfaire aux exigences jurisprudentielles.
D'autre part, l'insuffisance des documents produits affecte l'ensemble
des décomptes de tous les locataires. Il aurait appartenu à l'appelante
d'établir, en référence à des pièces précises, que les frais accessoires
de tel ou tel locataire étaient en réalité établis, démonstration qu’elle
n'a même pas tentée.
Enfin, dans la mesure où, en invoquant qu'il ne faisait aucun
doute que tous les locataires avaient consommé du chauffage et de
l'eau chaude, l'appelante entendait soutenir que la quotité de ces frais
accessoires aurait dû être établie en équité, le moyen est infondé. Le
degré de la preuve exigible peut certes être abaissé pour des faits où il
y a typiquement des difficultés de preuve ou lorsque, dans un cas
d'espèce, une application analogique de l'art. 42 al. 2 CO en dehors du
droit de la responsabilité civile s'impose. Il faut cependant qu'une
preuve stricte soit impossible ou inexigible (ATF 128 III 271). On ne voit

- 101 -
pas en quoi la preuve des dépenses effectives relatives aux frais
accessoires et le bien-fondé de leur répartition serait inexigible. En
considérant que l'appelante supportait l'échec de la preuve sur ce point,
les premiers juges n'ont pas violé le droit fédéral.
4. a) L'appelante conteste que les verres fendus constituent un
défaut et fait valoir que ce défaut était de toute manière connu des
locataires lors de leur entrée en jouissance, dès lors qu'il existait depuis
la construction de l'immeuble. Il en irait de même des communs, la
peinture des couloirs ayant d'ailleurs été entièrement refaite.
L'appelante relève encore avoir mis sur pied un plan de réhabilitation
complexe et conteste avoir fait preuve de passivité dans la réfection des
défauts. Elle soutient que l'évaluation des défauts devait tenir compte
de la situation au jour du jugement, relevant avoir requis une inspection
locale. Elle indique enfin, s'agissant des défauts des huisseries
extérieures des immeubles, avoir soumis un projet de changement de la
totalité de ces huisseries, qui se serait heurté à l'opposition du service
de l'urbanisme de la commune de Vevey.
b) aa) L’art. 256 al. 1 CO prévoit que le bailleur est tenu de
délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage
pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir dans cet état.
La notion de défaut – qui relève du droit fédéral – doit être
rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été
louée. Elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état
convenu ; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une
qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une
qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se
référant à l’état approprié à l’usage convenu. Il n’est pas nécessaire que
le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (TF 4A_222/2012
du 31 juillet 2012 c. 2.2 ; ATF 135 III 345 c. 3.2). Le défaut peut être de

- 102 -
nature esthétique, le locataire étant en droit d’escompter que
l’apparence de la chose louée corresponde à des standards normaux, et
même provenir de l’usure normale (TF 4C.527/1996 du 29 mai 1997 c.
3a, publié in SJ 1997 p. 661). En effet, l’usure normale de la chose louée
constitue un défaut à partir du moment où elle a atteint un certain
degré et où elle peut être assimilée à un manque d’entretien de la
chose louée (Aubert, Les défauts de la chose louée, 17e séminaire sur le
droit du bail, Neuchâtel 2012, n. 16, p. 9).
Le défaut de la chose louée est une notion relative ; son
existence dépend des circonstances du cas concret. Il convient de
prendre en compte notamment la destination de l’objet loué, l’âge et le
type de la construction, ainsi que le montant du loyer (TF 4A_582/2012
du 28 juin 2013 c. 3.2).
Ne constituent pas un défaut des caractéristiques dont les
locataires devaient se rendre compte en visitant les lieux ou auxquelles
ils devaient légitimement s’attendre (CdB 2004 p. 58). Le Tribunal
fédéral a ainsi jugé que la responsabilité du bailleur n’était pas engagée
pour les défauts que le preneur connaissait à la conclusion du contrat
ou qu’il aurait pu ou dû connaître en déployant l’attention commandée
par les circonstances (SJ 1986 p. 198). L’attitude du locataire lors de la
remise des locaux constitue au demeurant, parmi d’autres, un critère
servant à déterminer l’état convenu des locaux. S’il ne réagit pas lors
de l’état des lieux d’entrée ou immédiatement après, on peut en
déduire, selon les circonstances, que les locaux ont été remis dans l’état
prévu par le contrat (Lachat, Le bail à loyer, p. 218 ;
Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit, n. 18b ad art. 256 CO). Toutefois, la
loi n’oblige pas le locataire à donner un avis immédiat des défauts sous
peine d’être déchu de ses droits. Il découle en outre de l’art. 256 al. 2
CO que le bailleur est tenu de garantir au locataire un standard
minimum de qualité de la chose louée, le locataire ne pouvant
valablement renoncer à ces exigences minimales de qualité, vu le
caractère semi-impératif de la norme (Lachat, op. cit., pp. 218-219).

- 103 -
Ainsi, la Cour d'appel civile a jugé que le défaut de chauffage minimal
pour une exploitation correcte des locaux constituait un défaut affectant
le standard minimum auquel peut prétendre un locataire, de sorte qu’il
ne pourrait pas renoncer à ses droits (CACI 9 octobre 2013/536).
bb) Conformément à l’art. 259a al. 1 CO, si la chose louée
est affectée d’un défaut qui entrave ou restreint l’usage pour lequel elle
a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du
loyer jusqu’à l’élimination du défaut. Dès lors que le calcul proportionnel
n’est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne
importance, il est admis qu’une appréciation en équité, par référence à
l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est
pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 c. 4.1 et les réf. citées ; TF
4A_628/2010 du 23 février 2011 c. 5.1) Il est en outre possible de
considérer plusieurs défauts dans leur ensemble et de fixer ainsi un
taux de réduction global (TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 ; CPra
Bail-Aubert, n. 20 ad art. 259d CO, p. 364). Le juge dispose d’un large
pouvoir d’appréciation dans la détermination de la quotité de la
réduction du loyer (TF 4A_628/2010 du 23 février 2011 c. 5.1 ; Lachat,
op. cit., p. 258, n. 11.3.5).
Lorsqu’il s’agit de revoir une question d’appréciation,
l’autorité d’appel peut s’autoriser une certaine retenue (Jeandin, CPC
commenté, n. 5 ad art. 310 CPC ; TF 5A_265/2012 du 30 mai 2012 c.
4.3.2). Il en résulte qu’elle ne saurait substituer sa propre appréciation à
celle de l’autorité inférieure (Seiler, Die Berufung nach ZPO, n° 475 p.
205 ; Sterchi, Berner Kommentar, n. 9 ad art. 310 CPC). Cette retenue
s’applique notamment en ce qui concerne la quotité de la réduction de
loyer en cas de défaut (CACI 16 août 2013/417).
c) aa) S'agissant des vitres de balcons fendues, il résulte de
l'expertise que les verres qui constituent la partie inférieure du parapet
sont fendus, que ce défaut, présent dans la grande majorité des

- 104 -
appartements, est apparu très vite après la fin des travaux de
construction, que, les verres étant armés, il n'y a pas vraiment de
risques liés à ce défaut, qui nuit esthétiquement à l'immeuble. On
ignore la date de construction, mais un contrat de chauffage à distance
concernant l'immeuble ayant été conclu le 18 avril 1968, on peut retenir
que l'immeuble était déjà construit à cette époque, soit antérieurement
au premier des baux litigieux dans la présente affaire, conclu en 1971
(bail de H.________).
S'agissant d'une caractéristique visible et connue des
locataires à l'entrée en jouissance, sans que celle-ci ne donne lieu à
observation quelconque, de nombreux locataires ayant reconnu avoir
reçu les locaux en bon état, on doit retenir qu'il ne s'agit pas d'un
défaut susceptible de donner lieu à réparation, d'autant qu'il ne
concerne pas un élément affectant le standard minimum auquel un
locataire peut prétendre.
C'est dès lors à tort que les premiers juges ont considéré
qu'une réduction de loyer était justifiée de ce chef. Cependant, ils n'ont
pas quantifié de manière précise la quotité de cette réduction,
procédant à une appréciation globale de l'entier des défauts affectant
chacun des appartements. Compte tenu de la retenue que doit
respecter l'autorité d'appel au vu de la jurisprudence précitée, il
n'apparaît pas que les taux de réduction globaux admis par les premiers
juges seraient injustifiés, même en ne tenant pas compte des vitres des
balcons. Les premiers juges ont retenu, dans leur appréciation, que la
vitre du balcon ne concrétisait aucun danger pour le locataire, mais ne
constituait qu'un défaut esthétique, dont on peut admettre qu'il n'a dès
lors joué qu'un rôle extrêmement réduit dans l'appréciation globale des
défauts nettement plus importants affectant par ailleurs les
appartements (parquets très abîmés, peintures fortement abîmées,
installations électriques défectueuses et parfois dangereuses, etc.) et
qui n'était guère susceptible d'influer sur l'appréciation globale du taux

- 105 -
de réduction du loyer. Les taux retenus par les premiers juges
n'excèdent dès lors pas leur pouvoir d'appréciation.
bb) S'agissant des défauts aux parties communes,
l'appelante ne conteste pas leur réalité. Le fait que la réfection de ces
défauts implique cas échéant des travaux de logistique et une
planification rigoureuse est sans pertinence, dès lors que le droit à la
réduction naît dès que toutes les conditions en sont remplies et perdure
jusqu'à l'élimination du défaut, soit jusqu'à l'intervention du bailleur et
qu'il est indépendant de toute faute du bailleur (Aubert, CPra-Bail, nn.
14-15 ad art. 259d CO).
cc) Quant à la réalité des travaux de réfection effectués au
jour du jugement, l'appelante n'expose pas quels travaux n'auraient à
tort pas été pris en compte par les premiers juges. Ceux-ci ont au
contraire pris en considération que certains travaux de peinture des
cages d'escalier avaient été entrepris peu avant le dépôt du rapport
d'expertise et que d'autres travaux de remise en état avaient été
exécutés, selon les intimés très peu de temps avant l'audience. Cela
étant, ils ont fixé un pourcentage moyen sur l'ensemble de la période
envisagée, en ne tenant pas compte des travaux effectués peu avant
l'audience pour le passé, mais bien pour l'avenir, ce qui ne prête pas le
flanc à la critique.
dd) Enfin, les défauts des huisseries extérieures des
immeubles sont établies par l'expertise. Celles-ci ont été examinées de
manière spécifique pour chaque locataire, de sorte que le grief d'avoir
admis une réduction linéaire pour ces défauts tombe à faux. Là encore
le fait que les projets de changement de la totalité des huisseries ne
seraient heurtés à l'opposition des services compétents de la commune,
à supposer cette opposition établie, n'est pas de nature à influer sur la
réduction de loyer, celle-ci étant due sans faute du bailleur. Enfin, ces
défauts, entraînant des problèmes d'étanchéité à l'air, voire parfois à

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l'eau et des courants d'air dans les logements, affectent le standard
minimum auquel peut prétendre un locataire, de sorte que les intimés
ne pouvaient pas renoncer à leurs droits; il importe dès lors peu de
déterminer si ces défauts étaient déjà présents au début de chaque bail.
5. En conclusion, l'appel doit être rejeté dans la procédure de
l'art 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 6'838 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens, dès lors que les intimés
n'ont pas été invités à se déterminer sur l'appel et n’ont donc pas encouru
de frais pour la procédure de deuxième instance (cf. art. 95 al. 3 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 6'838 fr.
(six mille huit cent trente-huit francs), sont mis à la charge de
l’appelante P.________ AG.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.

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Le président : La greffière :
Du 12 mai 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Stephen Gintzburger (pour P.________ AG)
- Me Nicole Wiebach (pour A.A.________ et B.A.________, N.________,
L.________, E.________, C.________ et I.________, A.Y.________ et
B.Y.________, M.________, J.________, B.Z.________ et A.Z.________,
H.________, A.R.________ et B.R.________) ;
- Mme [...], ASLOCA (pour A.V.________ et B.V.________, A.T.________,
G.________ et X.________, A.Q.________, A.K.________ et B.K.________,
B.S.________ et A.S.________, W.________, de même que R.L.________ et
A.B.________).
- O.________ ;
- W.________ SA.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La greffière :