vd_gerichte · XG07.002450 · 2010-06-28 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
XG07.002450-111259
292/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 14 décembre 2011
________________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Charif Feller et Bendani
Greffier : Mme Bertholet
*****
Art. 259a al. 1 let. b; 259 d CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par M.________, à Zurich,
demanderesse, contre le jugement rendu le 28 juin 2010 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant le recourant d’avec A.C.________, à Pully,
B.C.________, à Pully, C.C.________, à Lausanne, et D.C.________, à Pully,
défendeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
803

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 28 juin 2010, dont le dispositif a été notifié
aux parties le 3 août 2010 et la motivation le 27 juin 2011, le Tribunal des
baux a dit que le loyer mensuel net de l’appartement loué par les
défendeurs E.C.________ et A.C.________ dans l’immeuble sis [...], à Pully,
est réduit de 3% du 1er janvier 2004 au 1er décembre 2006, à raison de
l’état défectueux des poteaux métalliques qui soutiennent le couvert
d’entrée dudit immeuble (I), dit que le loyer mensuel net de l’appartement
mentionné ci-dessus est encore réduit, à raison de l’état défectueux des
peintures de la salle de bains, de 5 % du 12 août 2005 au 1er décembre
2006, puis du 31 octobre 2009 et jusqu’à la date de l’exécution complète
des travaux de réfection desdites peintures (murs et plafond) (Il), dit que
la demanderesse M.________ doit payer aux défendeurs, solidairement
entre eux, la sommé de 4’269 fr. 45, correspondant aux fractions de loyer
payées en trop compte tenu des réductions allouées sous chiffres I et Il ci-
dessus, entre le 1er janvier 2004 et le 28 juin 2010, date du présent
jugement (III), dit que les loyers consignés sur le compte de consignation
[...] sont déconsignés en faveur des défendeurs à concurrence du montant
alloué sous chiffre III ci-dessus, le solde étant libéré en faveur de la
demanderesse (IV), rendu le jugement sans frais ni dépens (V) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
L'état de fait du jugement, complété par les pièces du dossier
(art. 452 CPC-VD [Code de procédure civile vaudois du 14 décembre
1966]), retient les faits suivants:
Le 30 novembre 1993, la [...], reprise ultérieurement par la
société M.________, demanderesse, et E.C.________ et A.C.________,
défendeurs, ont conclu un contrat de bail à loyer, portant sur un
appartement de sept pièces, sis [...] 9 à Pully.
Les défendeurs sont parents de trois enfants, B.C.________,
C.C.________et D.C.________.

- 3 -
Le 23 juillet 1998, le défendeur a signalé à la gérance que la
peinture de sa salle de bains s'écaillait et que les robinets se démontaient.
Dans son rapport du 17 décembre 2003, [...], architecte
mandaté par la demanderesse, a indiqué que les supports des piliers
métalliques du couvert d'entrée de l'immeuble litigieux étaient rouillés, ce
qui pouvait être dangereux pour les utilisateurs. Ce rapport est parvenu à
la demanderesse au plus tard le 1er janvier 2004.
Le 27 février 2004, la demanderesse s'est vu délivrer une
autorisation de rénovation pour l'immeuble litigieux par le Service de
l'économie, du logement et du tourisme (SELT) et, le 17 mars 2004, un
permis de construire par la Municipalité de Pully.
Par arrêt du 30 juin 2005, le Tribunal administratif a admis le
recours formé par sept locataires de l'immeuble litigieux, dont les
défendeurs, à l'encontre des décisions du SELT et de la Municipalité de
Pully et les a annulées aux motifs que la procédure avait été irrégulière et
l'expertise technique incomplète ([...]).
Le 17 juillet 2005, les défendeurs ont requis la demanderesse
de faire procéder au plus vite aux travaux de peinture de leur salle de
bains, au remplacement de la robinetterie et des poteaux du couvert
d'entrée de l'immeuble.
Le 12 août 2005, la demanderesse est entrée en matière sur
leurs prétentions en les avisant qu'un devis avait été demandé pour la
réfection des peintures de la salle de bains (murs et plafond).
Le 9 février 2006, la demanderesse a introduit une nouvelle
requête d’autorisation de procéder à des travaux sur l’immeuble litigieux.
Le 6 mars 2006, les défendeurs ont requis la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du District de Lausanne d'ordonner

- 4 -
l'exécution de travaux dans leur salle de bains (peinture et changement
de robinetterie) et du remplacement des poteaux du couvert d'entrée de
l'immeuble, ainsi que la réduction de loyer de 15% depuis le 17 décembre
2003.
La Commission de conciliation a tenu une audience de
conciliation le 19 juillet 2006 et procédé à une inspection locale le 14 août
2006. Lors de celle-ci, elle a relevé que les supports métalliques sur
l'avant porche se situant sur l'entrée de l'immeuble étaient détériorés de
façon importante par la rouille, constaté que la salle de bains méritait une
réfection de la peinture (murs, plafond, porte et fenêtre) et que la
robinetterie devait être contrôlée et changée au besoin. Par décision du 14
novembre 2006, la Commission de conciliation a demandé que, par
mesure de précaution, les colonnes soutenant le porche soient changées
ou renforcées, le plafond soit gratté et nettoyé de toute matière pouvant,
en tombant, blesser une personne lors de son passage, les évacuations
d'eau soient débouchées (ch. 4) et les travaux demandés par les locataires
dans la salle de bains (peinture-sanitaire) (ch. 6) soient exécutés avant fin
décembre 2006.
Le 18 octobre 2006, la demanderesse s'est vu délivrer une
nouvelle autorisation de procéder à des travaux sur l'immeuble litigieux
par le SELT et, le 10 novembre 2006, un nouveau permis de construire par
la Municipalité de Pully.
Par acte du 2 décembre 2006, les défendeurs ont recouru
contre les décisions communales et cantonales autorisant la
demanderesse à procéder à la rénovation totale de l'immeuble.
Par requête adressée le 14 décembre 2006 au Tribunal des
baux, la demanderesse a conclu à l'annulation de la décision prise par la
Commission de conciliation le 14 novembre 2006.

- 5 -
Le 17 janvier 2007, la demanderesse a procédé aux travaux
d'étayage des poteaux métalliques qui soutiennent le couvert d'entrée de
l'immeuble litigieux.
Dans leur réponse du 5 avril 2007 adressée au Tribunal des
baux, les défendeurs ont conclu à la condamnation de la demanderesse à
exécuter les travaux d'entretien décrits sous chiffres 4 et 6 du procès-
verbal de la Commission de conciliation du 14 novembre 2006, à la
réduction de 15% de leur loyer dès le 17 décembre 2003 et jusqu'à
parfaite et complète exécution des travaux d'entretien précités et à la
déconsignation des loyers consignés depuis le mois de mars 2006 selon
les instructions que Justice dira.
Lors de l'audience d'instruction et de jugement du 28
septembre 2009, le Tribunal des baux a procédé à l'inspection locale de
l'immeuble litigieux. Au cours de celle-ci, il a constaté que la peinture
s'écaillait sur la quasi-totalité de la surface du plafond et sur les murs de la
salle de bains, que plusieurs morceaux s'étaient détachés de ces surfaces
et que la robinetterie de la baignoire, bien qu'usagée, fonctionnait
correctement. Il a encore constaté que les poteaux métalliques de l'entrée
de l'immeuble étaient rouillés sur de larges surfaces, que le dispositif de
renforcement était toujours en place et qu'au vu de l'état de dégradation
avancé de ces poteaux, le risque d'effondrement du couvert d'entrée était
patent. Il n'a en revanche pas constaté que le plafond du couvert d'entrée,
bien que défraîchi, n'assurerait plus sa fonction. Le Tribunal des baux a
entendu deux témoins. L'audience a été suspendue jusqu'à droit connu sur
le recours interjeté par les défendeurs le 2 décembre 2006 devant la Cour
de droit administratif et public.
Par arrêt du 30 octobre 2009, les défendeurs ont été déboutés
par la Cour de droit administratif et public, laquelle a considéré que les
travaux envisagés étaient admissibles ([...]).
Entre avril 2006 et février 2010, les loyers ont été consignés.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 24 juin 2010, 85 % de ces

- 6 -
loyers ont été déconsignés en faveur de la demanderesse, le solde étant
demeuré consigné.
L'audience a été reprise le 28 juin 2010. Au cours de celle-ci, le
Tribunal des baux a pris acte du fait que la première conclusion des
défendeurs en exécution de travaux d'entretien était devenue sans objet,
des travaux de rénovation de l'immeuble ayant commencé le 23 mai
2010.
Le défendeur est décédé le [...] 2010; la succession a été
acceptée par son épouse et leurs trois enfants.
En droit, le Tribunal des baux a considéré que l'état des
peintures de la salle de bains des défendeurs et l'état dégradé des
poteaux du couvert d'entrée constituaient des défauts de la chose louée
suffisamment importants pour entraver l'usage de la chose et justifier une
réduction de loyer. Tenant compte du fait que les défendeurs avaient
recouru par acte du 2 décembre 2006 contre les décisions cantonales et
communales autorisant la demanderesse à procéder à la rénovation totale
de l'immeuble et du fait qu'ils avaient été déboutés par l'arrêt du 30
octobre 2009 de la Cour de droit administratif et public, le Tribunal des
baux a retenu qu'il se justifiait de ne pas accorder aux défendeurs de
réduction de loyer pour toute la période durant laquelle la procédure
administrative s'était déroulée, soit du 2 décembre 2006 au 30 octobre
2009. Le Tribunal des baux a ainsi réduit le loyer mensuel net des
défendeurs de 5% du 12 août 2005 au 1er décembre 2006, puis du 31
octobre 2009 au 28 juin 2010, à raison de l'état défectueux des peintures,
et de 3% du 1er janvier 2004 au 1er décembre 2006, à raison de l'état
défectueux des poteaux métalliques. Il a condamné la demanderesse au
paiement de la somme de 4'269 fr. 45 en faveur des défendeurs et
procédé à la déconsignation des loyers consignés.
B. Par acte du 6 juillet 2011, M.________ a recouru contre le
jugement précité en concluant, avec suite de frais et dépens, par voie de

- 7 -
nullité, à son annulation et au renvoi de la cause au Tribunal des baux
pour nouvelle instruction et nouveau jugement et, par voie de réforme, à
sa modification en ce sens qu’aucune réduction de loyer n’est due à
A.C.________ et aux hoirs de feu E.C.________, la totalité des loyers
consignés sur le compte [...] étant déconsignée en faveur de M.________.
Le 31 août 2011, elle a déposé un mémoire dans lequel elle a développé
ses moyens.
Par mémoire du 11 novembre 2011, A.C.________, B.C.________,
C.C.________ et D.C.________ ont conclu au rejet des conclusions de
M.________.
En d roit :
1.
1.1 Depuis l’entrée en vigueur le 1er janvier 2011 du CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont régis par
le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux
parties (art. 405 al. 1 CPC). En l’occurrence, le dispositif du jugement
entrepris a été notifié aux parties le 3 août 2010. Sont donc applicables les
dispositions en vigueur à cette date, en particulier celles contenues dans
la aLTB (Loi sur le Tribunal des baux du 13 décembre 1981) et dans le
CPC-VD.
1.2 Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par renvoi
de l’art. 13 aLTB, ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Déposé en temps utile, le recours tend principalement à la
nullité, subsidiairement à la réforme du jugement entrepris.

- 8 -
2.
2.1 En règle générale, la Chambre des recours délibère en
premier lieu sur les moyens de nullité (art. 470 al. 1 CPC-VD). La
recourante reproche aux premiers juges de n’avoir tenu compte que
partiellement de l’arrêt rendu par la Cour de droit administratif et public le
31 octobre 2009 et d’avoir ignoré l’arrêt rendu par le Tribunal administratif
le 30 juin 2005. Elle leur reproche d’avoir ignoré de nombreuses pièces
produites au dossier. Ces moyens relèvent de l’appréciation arbitraire des
preuves sanctionnée par l’art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD. Or, un éventuel vice
sur ce point est susceptible d’être corrigé dans le cadre du recours en
réforme, vu le large pouvoir d’examen en fait conféré à la Chambre des
recours par les art. 452 et 456a CPC-VD pour ce recours, de sorte que ce
grief est irrecevable en nullité (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile
vaudoise, 3e éd., Lausanne 2002, n. 14 ad art. 444 CPC-VD, p. 655).
2.2 Dans le cadre du recours en réforme, la Chambre des recours
revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD par
renvoi de l’art. 13 aLTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des
faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui
auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d’une instruction
complémentaire selon l’art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD). Elle
développe donc son raisonnement juridique sur la base de l’état de fait du
jugement, après en avoir vérifié la conformité aux preuves figurant au
dossier et l’avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-
ci (JT 2003 III 3).
En l’espèce, l’état de fait du jugement, conforme aux pièces du
dossier, a été complété sur la base de celles-ci dans le cadre du pouvoir
d’examen de la cour de céans.
3. Se plaignant de l’appréciation des preuves et invoquant l’abus
de droit ainsi qu’une violation de l’art. 259d CO (Code des obligations du
30 mars 2011; RS 220), la recourante conteste les réductions de loyer
octroyées par les premiers juges en faveur des intimés.

- 9 -
3.1
3.1.1 Selon l’art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la
chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et de
l’entretenir dans cet état. Lorsque apparaissent, en cours de bail, des
défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il
n’est pas tenu de remédier à ses frais, il peut notamment demander une
réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Il faut pour
cela que le défaut entrave ou restreigne l’usage pour lequel la chose a été
louée (art. 259d CO). Faute de définition légale, la notion de défaut doit
être rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été
louée. Elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état
convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité
que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur
laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état
approprié à l’usage convenu (TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 c. 3.1; TF
4C.81/1997 du 26 janvier 1998 c. 3a; Lachat, Le bail à loyer, nouvelle éd.,
Lausanne 2008, pp. 216 et 218 s.; Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats
spéciaux, Genève/Bâle/Zurich 2009, n. 2061, p. 304). Il n’est pas
nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable
(Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne
2011, n. 16 ad Remarques préliminaires aux art. 258-259i CO, pp. 187-
188; Lachat, op. cit., p. 224). Le défaut de la chose louée est une notion
relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il
convient de prendre en compte notamment la destination de l’objet loué,
l’âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (TF
4A_174/2009 du 8 juillet 2009 c. 2.1).
Pour qu’une réduction de loyer soit justifiée, l’objet remis à bail
doit être affecté d’un défaut de moyenne importance au moins. Un tel
défaut restreint l’usage convenu, sans l’exclure ni l’entraver
considérablement. Un défaut, de moyenne importance, justifiant une
réduction de loyer, peut résulter de deux cas de figure: soit l’usage de la
chose louée est restreint dans une mesure de l’ordre de 5 % au moins, soit
un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur,

- 10 -
informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu’une atteinte à la
jouissance
de la chose louée doit être admise (TF 4C.97/2003 précité c. 3.3 et 3.6,
CdB 2004, p. 33; ATF 135 III 345, c. 3.2, CdB 2009, p. 83).
Selon la jurisprudence, un défaut purement esthétique peut
entraver ou restreindre l’usage de la chose louée et donner lieu à une
réduction de loyer. Ainsi, dans un arrêt du 28 octobre 2003, le Tribunal
fédéral a admis une réduction du loyer de 2 % en raison de l’état
déplorable de la moquette de l’entrée de l’immeuble, tachée et usée,
arrachée sur une marche d’escalier et déchirée sur trois marches
consécutives, qui s’est prolongé pendant cinq ans et demi (TF 4C.97/2003
précité c. 3.3 et 3.6).
Le droit à la réduction du loyer ne naît que lorsque toutes les
conditions sont remplies, en particulier dès que le bailleur a connaissance
de l’existence du défaut. Ce droit perdure jusqu’à l’élimination du défaut,
soit par l’intervention du bailleur, soit parce que le défaut a pris fin de lui-
même (Aubert, CPra Bail, Bâle 2010, n. 15 ad art. 259d CO, p. 362).
3.1.2 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en
application de l’art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se
détermine par rapport à la valeur de l’objet sans défaut. Elle vise à rétablir
l’équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 504 c. 4.1; ATF 126
III 388 c. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite
relative ou proportionnelle, telle qu’elle est pratiquée dans le contrat de
vente; la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa
valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même
proportion. Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé,
notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors
admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience
générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au
droit fédéral (ATF 130 III 504 c. 4.1).

- 11 -
3.1.3 Il est de jurisprudence constante que l’on peut exiger du
locataire qui exerce les droits découlant de la garantie des défauts qu’il se
comporte conformément aux règles de la bonne foi (ATF 130 III 504 c.
5.2). En particulier, il doit signaler le défaut sans retard pour permettre au
bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage
(Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979, p. 134). Le locataire qui
adopte un comportement passif qui peut être interprété comme une
renonciation tacite à invoquer le défaut contrevient à l’art. 2 al. 2 CC
(Code civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210) en intentant l’action
découlant de l’art. 259d CO (ATF 130 III 504 c. 5.2 p.; TF 4A_565/2009 du
21 janvier 2010 c. 2.2.2 et les références citées).
3.2 La recourante reproche aux premiers juges d’avoir ignoré les
décisions de la Cour de droit administratif et public et du Tribunal
administratif et plus particulièrement l’arrêt du 30 juin 2005. Elle explique
en substance ne jamais avoir refusé d’entreprendre les travaux
nécessaires, dès lors qu’elle avait décidé, en 2003 déjà, de rénover les
immeubles concernés; il ne saurait par conséquent lui être reproché
d’avoir tardé à agir (cf. infra c. 3.2.1). Elle relève également que, dès
2004, les intimés se sont opposés aux travaux de rénovation l’empêchant
ainsi de procéder aux réfections nécessaires et soutient que ceux-ci
commettent un abus de droit à demander la réfection de la salle de bains
tout en s’opposant aux travaux en question (cf. infra c. 3.2.2).
3.2.1 Contrairement à ce que semble penser la recourante, il
importe peu qu’elle ait eu, dès 2003 déjà, l’intention de rénover ses
immeubles et par conséquent l’appartement des intimés. En effet, le
bailleur répond des défauts de la chose louée de manière objective, donc
même si ceux-ci résultent d’un cas fortuit ou du comportement de ses
auxiliaires ou même de tiers. Le droit à une réduction de loyer est donc
indépendant d’une éventuelle faute du bailleur. Par ailleurs, ce droit
perdure jusqu’à l’élimination du défaut et non pas seulement jusqu’au
moment où le bailleur a éventuellement démontré son intention ou décidé
d’entreprendre les travaux nécessaires à ladite élimination.

- 12 -
Par ailleurs, c'est de manière convaincante que le Tribunal des
baux a considéré que l'état de la peinture était constitutif d'un défaut
depuis l'été 2005 et retenu le 12 août 2005 comme déterminant pour le
point de départ de la réduction de loyer, dès lors que les intimés ont
signalé pour la première fois le 23 juillet 1998 le fait que la peinture de la
salle de bains s'écaillait et que les robinets se démontaient, qu'ils se sont
plaints une nouvelle fois de l'état de la peinture le 17 juillet 2005 et
qu'alors la recourante est entrée en matière sur leurs prétentions le 12
août 2005.
3.2.2 Dans son arrêt du 30 juin 2005, le Tribunal administratif avait
admis le recours formé par sept locataires, dont les intimés, de l’immeuble
sis [...], à Pully, et annulé les décisions du Service de l'économie, du
logement et du tourisme et de la Municipalité de Pully. En substance, il
avait admis une violation du droit d’être entendu des locataires, au motif
que la Municipalité concernée avait délivré l’autorisation de construire
requise par la recourante sur l’immeuble précité sans mise à l’enquête
publique préalable. Au regard du contenu et du dispositif de cet arrêt, il ne
saurait être reproché aux intimés d’avoir recouru contre les décisions
susmentionnées et d’avoir commis un abus de droit en s’opposant à la
délivrance d’un permis de construire en faveur de la recourante, dès lors
que celui-ci avait été délivré en violation de leur droit d’être entendu.
L’inexécution des travaux de réfection durant cette procédure ne saurait
être imputée aux intimés, le premier permis ayant été délivré en violation
de leur droit, ce qui ne saurait évidemment leur être reproché. Par ailleurs,
en ce qui concerne l’état défectueux des peintures, il y a lieu de relever
que la réduction y relative n’a été admise qu'à compter du 12 août 2005,
soit postérieurement au prononcé de l’arrêt du Tribunal administratif.
Le 9 février 2006, la recourante a introduit une nouvelle
requête d’autorisation de procéder à des travaux sur l’immeuble litigieux.
Par décision du 10 novembre 2006, attaquée par les locataires par acte du
2 décembre 2006, la Municipalité de Pully a délivré le permis de
construire. Dans son arrêt du 30 octobre 2009, la Cour de droit
administratif et public n’a admis que très partiellement le recours des

- 13 -
locataires et a confirmé la décision de la Municipalité. Au regard du
contenu de cet arrêt, il y a lieu d'admettre que les intimés se sont
indûment opposés au projet de rénovation de la recourante et qu’ils l’ont
ainsi empêchée de remédier aux défauts constatés. Dès lors qu'il ressort
du jugement entrepris que le Tribunal des baux a refusé d’accorder aux
intimés une réduction de loyer pour toute la période de la procédure
devant la Cour de droit administratif et public, à savoir du 2 décembre
2006 au 30 octobre 2009, il faut constater qu'il a correctement tenu
compte du fait que l’inexécution de la réfection des défauts durant cette
période était imputable aux locataires et non pas à la bailleresse.
Sur le vu de ce qui précède, le Tribunal des baux n'a pas
méconnu les décisions du Tribunal administratif et de la Cour de droit
administratif et public. Par ailleurs, l'autorité de première instance a
correctement tenu compte du comportement des intimés et du fait qu'en
interjetant un second recours, ils avaient indûment empêché la recourante
de remédier aux défauts constatés, étant relevé que s’agissant de la
première décision, les locataires étaient parfaitement fondés à s’opposer
au permis délivré.
3.3 La recourante conteste que la dégradation avancée des
poteaux métalliques du couvert d’entrée puisse constituer un défaut.
Le Tribunal des baux a considéré que l’état dégradé des
poteaux du couvert d’entrée constituait un défaut de moyenne importance
affectant la chose louée, défaut qui justifiait une réduction de 3 % du loyer
net. Il a relevé que les locataires étaient fondés à demander une réduction
de loyer dès le 1er janvier 2004 et jusqu’au 1er décembre 2006 inclus,
aucune réduction de loyer n’étant due pour toute la période de la
procédure ouverte devant la Cour de droit administratif et public.
Ce raisonnement ne porte pas le flanc à la critique. Il y a lieu
d'admettre que la dégradation des poteaux métalliques constitue un
défaut de moyenne importance restreignant l’usage pour lequel la chose a
été louée. Il ne s’agit effectivement pas d'un menu défaut à la charge des

- 14 -
locataires au sens de l’art. 259 CO. De simples travaux de peinture ou de
nettoyage auraient été insuffisants pour remédier à ce problème. Par
ailleurs, ce défaut n’était pas seulement de nature esthétique, mais
concernait également la sécurité des locataires. En effet, selon le rapport
de l’architecte [...], réalisé à la demande de la recourante le 17 décembre
2003, les piliers du porche d’entrée de l’immeuble étaient rouillés, ce qui
pouvait représenter un danger pour les utilisateurs. Dans sa décision du
14 novembre 2006, la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer a également constaté, à la suite de son inspection, que les supports
métalliques du couvert d'entrée étaient détériorés de façon importante
par la rouille et a demandé, par mesure de précaution, que les colonnes
soutenant le porche soient changées ou renforcées et que le plafond soit
gratté et nettoyé de toute matière pouvant, en tombant, blesser une
personne lors de son passage. Le 17 janvier 2007, la recourante a effectué
les travaux d’étayage des poteaux du couvert d'entrée, en posant des
pinces métalliques autour de ceux-ci. Lors de son inspection, le Tribunal
des baux a constaté que les poteaux métalliques étaient rouillés sur de
larges surfaces et que le dispositif de renforcement était toujours en place.
Il a retenu, sans que cette appréciation ne soit contestée par la
recourante, qu’au vu de l’état de dégradation de ces poteaux, le risque
d’effondrement du couvert d’entrée était patent et a donc fait sienne
l’appréciation de l’architecte, selon laquelle l’état des poteaux constituait
un danger pour les usagers de l’immeuble.
La réduction de loyer de 3 % n’est dès lors pas non plus
critiquable au regard de la nature et de l’ampleur du défaut. En effet, le
défaut est de moyenne importance, mais ne restreint que faiblement
l’usage de la chose louée dès lors qu’il n’affecte que les parties communes
et non le lieu privatif où vivent les locataires.
La recourante ayant eu connaissance de ce défaut dès le 1er
janvier 2004 et procédé aux travaux nécessaires le 17 janvier 2007, c’est
à juste titre que le Tribunal des baux a admis une réduction de loyer de 3
% à compter du 1er janvier 2004 jusqu’au 1er décembre 2006 inclus,

- 15 -
aucune réduction de loyer n’étant due pour la période de la procédure
ouverte devant la Cour de droit administratif et public.
Par ailleurs, c'est en vain que la recourante fait valoir la
jurisprudence du Tribunal fédéral 4A_43/2009, publiée aux ATF 135 III 345,
pour contester la réduction de loyer de 3% accordée aux intimés. D'une
part, il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble
(Aubert, op. cit., n. 20 ad art. 259d al. 1 CO et références citées). En
l'espèce, les défauts, soit la dégradation des poteaux métalliques et l'état
des peintures, ont restreint l'usage de l'appartement litigieux dans une
mesure supérieure à 5%, de sorte que la réduction de loyer 3% accordée
par les premiers juges est conforme à la jurisprudence fédérale. D'autre
part, le Tribunal fédéral a confirmé qu'il était admissible de descendre en
dessous de 5% s'il s'agit d'une atteinte qui se prolonge sur une longue
période (ATF 135 III 345, c. 3.2; TF 4C.97/2003 déjà cité c. 3.3). Tel est
bien le cas en l'espèce, dès lors que le seul défaut des poteaux rouillés a
perduré trois ans (pour la période dont répond la recourante); il s'est ainsi
prolongé sur une période suffisamment longue pour que l'on puisse
admettre une atteinte à la jouissance de la chose louée justifiant une
réduction de loyer.
4. En définitive, le recours doit être rejeté et le jugement
entrepris confirmé.
Les frais de deuxième instance, arrêtés à 350 fr., sont mis à la
charge de la recourante (art. 4 al. 1, 230 al. 1 et 232 al. 2 aTFJC (Tarif des
frais judiciaires en matière civile du 4 décembre 1984).
Obtenant gain de cause, les intimés ont droit à des dépens de
deuxième instance (art. 91 et 92 CPC-VD), qu’il convient de fixer à 1'000
fr. (art. 2 al. 1 ch. 33, 3 et 5 al. 1 ch. 2 aTAv [Tarif des honoraires d’avocat
dus à titre de dépens du 17 juin 1986 ]).

- 16 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 350 fr. (trois cent cinquante francs).
IV. La recourante M.________ doit verser aux intimés
A.C.________, B.C.________, C.C.________ et D.C.________ la
somme de 1'000 fr. (mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.

- 17 -
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 14 décembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Philippe Conod (pour M.________),
- Me Dominique Hahn (pour A.C.________, B.C.________, C.C.________et
D.C.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 4'269 fr. 45.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de

- 18 -
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal des baux
La greffière :