vd_gerichte · JL10.039799 · 2011-05-30 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
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CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 30 mai 2011
_________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Krieger et Winzap
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 257d al. 1 CO; 317 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par G.________, à
Lausanne, bailleresse, contre l’ordonnance rendue le 23 février 2011 par
le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l'appelante
d’avec D.________ SA, à Lausanne, locataire, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 23 février 2011, le Juge de paix du district
de Lausanne a rejeté la requête d'expulsion déposée le 24 novembre 2010
par G.________ (I), fixé les frais de justice de la requérante à 300 fr. (II),
alloué à l'intimée D.________ SA des dépens, par 500 fr. (III) et rayé la
cause du rôle (IV).
En droit, le premier juge a considéré que la bailleresse n'avait
pas respecté la procédure prévue par l'art. 7 RULV (Dispositions paritaires
romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud) et qu'une part
importante des loyers n'était pas échue au moment de la sommation, ce
qui rendait le congé abusif.
B. G.________ a interjeté appel le 28 mars 2011 contre cette
ordonnance en concluant, avec dépens, à sa réforme en ce sens que sa
requête d'expulsion est admise, un délai fixé à dire de justice étant imparti
à D.________ SA pour libérer l'ensemble des locaux litigieux, et que lui soit
octroyé la faculté de requérir l'exécution forcée sous l'autorité de l'huissier
de paix en cas d'absence d'exécution spontanée.
L'intimée D.________ SA a conclu, avec dépens, principalement
au rejet de l'appel et, subsidiairement à l'annulation de l'ordonnance
attaquée. Elle a produit un bordereau de pièces
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 11
septembre 2003, G.________ a remis en location à D.________ SA des locaux
à l'usage de discothèque d'une surface approximative de 697 m2 au rez-
de-chaussée inférieur de l'immeuble sis [...] à Lausanne. Conclu pour durer

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du 1er octobre 2003 au 1er octobre 2013, le bail devait se renouveler
tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné et reçu
au moins une année avant l'échéance. Le loyer, payable par mois
d'avance, a été fixé à 9'000 fr. plus 1'000 fr. d'acompte de chauffage,
d'eau chaude et de frais accessoires. Le loyer, soumis à une clause
d'indexation selon l'art. 4a, était toutefois bloqué sur une durée de cinq
ans, le bailleur se réservant le droit de l'augmenter, à raison de 100 % de
l'IPC dès le mois d'août 2009 en prenant en compte l'indice de 2008. Le
contrat prévoyait en outre qu'en cas de retard de plus de dix jours dans le
paiement du loyer mensuel, le bailleur pouvait, après une vaine mise en
demeure, exiger que le loyer soit acquitté trimestriellement à l'avance.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 10
septembre 2003, G.________ a remis en location à D.________ SA des locaux
d'un surface approximative de 180 m2 destinée à l'agrandissement de la
discothèque au prix de 83 fr. le mètre carré par année et de dépôt au prix
de 30 fr. le mètre carré par année dans l'immeuble sis [...] à Lausanne.
Conclu pour durer du 1er janvier 2004 au 1er octobre 2013, le bail devait se
renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins une année avant l'échéance. Le loyer, payable par
mois d'avance selon les modalités fixées par le bailleur, a été fixé à 1'245
fr., plus 70 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais
accessoires. Le loyer, soumis à une clause d'indexation selon l'art. 4a,
était toutefois bloqué sur une durée de cinq ans, le bailleur se réservant le
droit de l'augmenter, à raison de 100 % de l'IPC dès le mois d'août 2009
en prenant en compte l'indice de 2008. Le contrat prévoyait en outre
qu'en cas de retard de plus de dix jours dans le paiement du loyer
mensuel, le bailleur pouvait, après une vaine mise en demeure, exiger que
le loyer soit acquitté trimestriellement à l'avance.
Par contrats de bail à loyer du 11 septembre 2003, G.________
a remis en location à D.________ SA les places de parc nos [...], [...], et [...]
au cinquième sous sol de l'immeuble [...], à Lausanne. Conclus pour durer
initialement du 1er octobre 2003 au 1er octobre 2004, les baux devaient se
renouveler tacitement d'année en année sauf avis de résiliation donné et

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reçu au moins quatre mois avant l'échéance. Le loyer, payable d'avance
selon les art. 3 et 7 RULV édition novembre 2001 a été fixé à 200 fr. par
mois pour chaque place de parc.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 7 avril
2009, G.________ a remis en location à D.________ SA un dépôt de 26,4 m2
au troisième sous-sol de l'immeuble sis [...]. Conclu pour durer initialement
du 1er mai 2009 au 1er juin 2014, le bail devait se renouveler tacitement
de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné et reçu au moins
une année avant l'échéance. Le loyer, payable par mois d'avance selon les
modalités établies par le bailleur, a été fixé à 250 fr. par mois. Une clause
d'indexation était prévue. Le contrat indiquait en outre qu'en cas de retard
de plus de dix jours dans le paiement du loyer mensuel, le bailleur pouvait,
après une vaine mise en demeure, exiger que le loyer soit acquitté
trimestriellement à l'avance.
Par courriers du 21 juin 2010, la gérante de l'immeuble a invité
la locataire à régler les loyers du mois de juin 2010, par 9'750 fr. pour la
discothèque, 600 fr. pour les trois places de parc et 520 fr. pour le dépôt.
Ces courriers mentionnaient qu'ils valaient mise en demeure au sens de
l'art. 7 RULV et qu'à défaut de paiement dans le délai de dix jours, elle
pourrait exiger le paiement des loyers par trimestre d'avance.
Par courriers recommandés du 12 juillet 2010, la gérante de
l'immeuble a relevé que les arriérés dus dès le 31 mai 2010 n'avaient pas
été réglés, informé la locataire qu'elle exigeait dès le début de mois de
juillet le paiement des loyers par trimestre d'avance, les loyers des mois
de juin, juillet, août et septembre étant échus, et l'a mise en demeure de
régler dans un délai de trente jours les montants de 39'750 francs pour la
discothèque, 5'260 fr. pour le dépôt et 2'400 fr. pour les trois places de
parcs, faute de quoi les baux seraient résiliés en application de l'art. 257d
CO. Ces courriers ont été reçus le 20 juillet 2010 par la locataire.
Par formules officielles du 11 août 2010, la gérante de
l'immeuble a résilié les baux en cause pour le 1er octobre 2010.

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La locataire a contesté ces congés le 31 août 2010 devant la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lausanne (ci-après : la commission de conciliation).
Par formules officielles du 29 septembre 2010, la gérante de
l'immeuble a résilié une nouvelle fois les baux en cause avec effet au 1er
décembre 2010. Le 20 octobre 2010, la locataire a contesté ces congés
devant la commission de conciliation.
Le 24 novembre 2010, G.________ a requis du Juge de paix du
district de Lausanne l'expulsion de D.________ SA des locaux en cause.
Le 9 décembre 2010, la commission de conciliation a transmis
à ce magistrat le dossier des contestations de congé.
A l'audience du 18 janvier 2011, les parties sont convenues
d'impartir à la locataire un délai au 21 janvier 2011 pour produire des
déterminations écrites et un délai de détermination sur cette écriture à la
bailleresse échéant au 31 janvier 2011, le juge statuant sur la base de
dites écritures sans nouvelle audience.
Dans son procédé écrit du 21 janvier 2011, la locataire a fait
notamment valoir que la discothèque était affectée d'un défaut de
ventilation, ce dont la bailleresse avait été avertie dès 2006, et que les
prétentions découlant de ce défaut couvraient le prétendu arriéré.
Dans ses déterminations du 31 janvier 2011, la bailleresse a
confirmé ses conclusions en expulsion.
En d roit :

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1. a) L'ordonnance contestée a été rendue le 23 février 2011, de
sorte que les voies de droit sont régies par le Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008 (ci-après : CPC; RS 272), entré en vigueur le
1er janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers et de solde de
charges. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est
ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant
laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui
s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du
3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel de la seule discothèque atteint
10'000 fr. par mois. L'intimé conclut à l'annulation des congés. La valeur
litigieuse, calculée selon les principes susmentionnés dépasse ainsi les
10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est recevable.
Interjeté dans le délai de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel est
recevable.
2. a) L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement
tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi,
l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle
contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait
de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème
éd., 2010, n° 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office :
elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal
de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op.

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cit., n° 2396, p. 435; Spühler, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 311 ZPO,
qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
L'état de fait de l'ordonnance attaquée a ainsi été complété
sur la base des pièces au dossier de première instance.
b) L'intimée a produit en deuxième instance une sommation
de l'appelante du 9 mars 2011 portant sur un montant de 122'328 fr. 45,
la contestation de dite sommation de l'intimée du 30 mars 2011, les avis
de résiliation des baux en cause du 15 avril 2011 et la requête en
contestation de ces congés du 10 mai 2011. Ces pièces sont en principe
recevables (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, Les voies de droit du nouveau Code
de procédure civile, JT 2010 III 115, spéc. p. 139). Comme on le verra, elles
ne sont toutefois pas déterminantes pour le sort du litige.
3. a) L'appelante fait valoir que lorsqu'une sommation porte à la
fois sur des loyers échus et non échus, celle-ci n'est pas sans effets si le
locataire est invité à s'acquitter de l'arriéré et que celui-ci est
déterminable. Elle soutient qu'à la lecture de la sommation du 12 juillet
2010, l'intimée ne pouvait ignorer que les loyers des mois de juin et de
juillet 2010 était échu, de sorte que dite sommation a porté effet et que le
congé est valable faute de paiement de cet arriéré en temps utile.
b/aa) L'art. 257d al. 1 CO prévoit que, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme,
le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de trente
jours au moins pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al.
1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier les baux
d'habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé
minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
Aux termes de l'art. 7 al. 2 RULV, lorsque le locataire est en
retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a

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fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que
le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés
trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé
dans la mise en demeure. Selon la jurisprudence de la cour de céans, l'art.
7 RULV est une faculté donnée au bailleur qui ne peut être exercée que
dès le mois qui suit l'échéance du délai que celui-ci a imparti en vain au
locataire pour s'acquitter du loyer arriéré. Le bailleur ne peut pas requérir
immédiatement, par une mise en demeure à forme de l'art. 257d CO, le
paiement du loyer par trimestre d'avance. Il doit procéder en deux temps,
soit d'abord adresser une mise en demeure en cas de retard du paiement
du loyer (avec ou sans la menace de la sanction du paiement des loyers
par trimestre d'avance), puis communiquer au locataire sa volonté
d'obtenir le paiement du loyer par trimestre d'avance. Ce n'est qu'après
cette dernière communication qu'il peut, si les loyers n'ont pas été
acquittés trimestriellement d'avance, adresser l'avis comminatoire de l'art.
257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et distincte (CREC I
18 février 2010/89; CREC I 28 août 2007/420, résumé in Cahiers du Bail
[CdB] 2007, p. 129),
L'art. 257d CO présuppose un retard dans le paiement du loyer
(Lachat, Commentaire romand, 2003, n. 2 ad art. 257d CO, p. 1332). L'avis
comminatoire est dépourvu d'effet s'il porte sur un loyer qui n'est pas
encore échu (Lachat, op. cit., n. 5 ad art. 257d CO, p. 1333). En d'autres
termes, si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l'application de
cet article et d'autres qui la permettent, son courrier doit les distinguer de
manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans
difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail (Lachat, Le
bail à loyer, 2008, p. 666; CREC I 25 mars 2010/151), la mention du
montant de l'arriéré n'étant pas indispensable, l'indication des mois de
calendrier suffisant (CdB 2000, p. 107, citant un arrêt du TF du 14 juin
2000).
bb) Selon la jurisprudence, est inefficace le congé qui ne
satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est
subordonné son exercice (ATF 135 III 441 c. 3.1 et référence, ATF 121 III

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156 précité; TF 4C.116/2005 précité). Le Tribunal fédéral donne comme
exemple le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en
réalité celui-ci est payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont
pas réalisés, le congé signifié pour une date ne correspondant pas au
terme contractuel ou légal et le congé donné en raison d'une violation des
devoirs de diligence qui se révélera inexistante (ATF 121 III 156 précité; TF
4C.116/2005 précité).
Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des
recours, se fondant sur ces considérations, a jugé inefficace le congé qui
repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné
par rapport au loyer effectivement dû (du simple au double). La Chambre
des recours a motivé cette solution par le fait que le locataire "moyen" qui
reçoit une telle mise en demeure est non seulement incapable de faire la
part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un
montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint
ainsi le locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de
celle qu'il aurait eue si la mise en demeure avait porté sur le montant
exact. L'on peut attendre d'un bailleur, représenté la plupart du temps par
un professionnel de l'immobilier, de procéder correctement. Une
proportion du simple au double entre le montant effectivement dû et celui
réclamé a été jugée disproportionnée (CREC I 18 janvier 2006/89 c. 3;
confirmé par arrêt rendu à cinq juges CREC I 3 septembre 2010/457 c. 4).
c) En l'espèce, les sommations du 12 juillet 2010 ne
respectent pas la lettre de l'art. 7 RULV dans la mesure où l'appelante n'a
pas procédé aux deux étapes distinctes voulues par la réglementation et
la jurisprudence, savoir communiquer au locataire sa volonté d'obtenir le
paiement par trimestre d'avance et, pour les loyers non acquittés
trimestriellement, notifier ultérieurement la commination à la forme de
l'art. 257d CO.
En outre, on ne saurait considérer que lesdites sommations
sont suffisamment précises pour permettre à la locataire de déterminer la
dette à éteindre pour éviter la résiliation de bail. En effet, elles indiquent

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toutes que les loyers des mois de juin, juillet, août et septembre sont
échus.
Enfin, à la date des sommations en cause, seuls les loyers des
mois de juin et juillet étaient échus, soit un montant total du 21'990 fr.
(9'750 + 10'000 + [2 x 600] + [2 x 520]), alors que l'appelante réclamait
au total 47'410 fr. (39'750 + 5'260 + 2'400), soit un montant dépassant le
double des loyers échus. Vu l'importance de cette différence, il y a lieu
d'admettre que l'intimée ne pouvait faire la part des choses et était
d'emblée dissuadée de payer quoi que ce soit de ce montant exagéré dont
elle ne disposait peut-être pas. Il importe dès lors peu que l'intimée n'ait
pas réglé dans le délai comminatoire les loyers effectivement échus.
La solution du premier juge doit donc être confirmée.
4. En conclusion, l'appel doit être rejeté et l'ordonnance
confirmée.
Vu l'issue du litige, les frais judiciaires de deuxième instance,
fixés à 1'474 fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des
frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l'appelante
(art. 106 al. 1 CPC).
Obtenant gain de cause, l'intimée à droit à des dépens de
deuxième instance, fixés à 1'500 fr. (art. 106 al. 1 CPC; art. 7 TDC [tarif du
23 novembre 2010 des dépens en matière civile; RSV 270.11.6]).

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'474 fr.
(mille quatre cent septante-quatre francs), sont mis à la
charge de l'appelante.
IV. L'appelante G.________ doit verser à l'intimée D.________ SA la
somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) à titre de dépens
de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 31 mai 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Alain Dubuis (pour G.________),
- Me Jacques Micheli (pour D.________ SA).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme le Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :