vd_gerichte · KC24.000582 · 2025-03-28 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC24.000582-240838
20
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 28 mars 2025
__________________
Composition :M. HACK, président
Mmes Byrde et Giroud Walther, juges
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 82 al. 1 et 2 LP ; 412 CO ; 326 al. 1 CPC
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par L.________ SÀRL,
à [...], contre le prononcé rendu le 19 mars 2024, à la suite de l’audience
du 19 février 2024, par la Juge de paix du district de la Riviera-Pays-
d’Enhaut dans la cause opposant la recourante à H.________, à [...].
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
109

- 2 -
En fait :
1. Le 18 novembre 2023, à la réquisition de L.________ Sàrl,
l’Office des poursuites du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut a notifié à
H.________, dans la poursuite n° 11'035'923, un commandement de payer
la somme de 10'770 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 20 mars 2023,
indiquant comme titre de la créance ou cause de l’obligation : « Vente du
fonds de commerce de H.________ – mandat de courtage ».
Le poursuivi a formé opposition totale.
2. a) Par acte du 4 janvier 2024, la poursuivante a requis du Juge
de paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut qu’il prononce, avec suite
de frais et dépens, la mainlevée provisoire de l’opposition et déboute le
poursuivi de toutes autres ou contraires conclusions. A l’appui de sa
requête, elle a produit notamment les pièces suivantes :
- une copie d’un contrat de courtage rédigé sur papier à en-tête de
R.________, signé le 22 mai 2022 par le poursuivi, en qualité de vendeur, et
la poursuivante en qualité de mandataire, portant sur la remise de
commerce du premier pour un prix indicatif de 35'000 francs. L’art. 3 dudit
contrat (titre marginal : Commission) prévoit notamment ce qui suit :
« a) le vendeur s’engage à payer au mandataire, dès la conclusion de la vente,
une commission calculée sur le prix accepté.
b) le taux de la commission due au mandataire est fixé à 9 % (neuf pour cent)
du prix de vente ou du prix de la remise, mais au minimum à CHF 10'000.- (dix
mille francs suisses).
c) La commission, plus la TVA y relative, est payable à la signature du contrat
de vente. Cette commission est comprise dans le prix de vente mentionné à
l’art. 2 du présent contrat.
d) La commission de courtage est due par le vendeur pour toute vente
effectuée non seulement au client nommément désigné mais aussi à un
nommable, personne physique ou morale désignée par le mandataire.

- 3 -
(…)
f) Dans le cas où le vendeur refuse de conclure l’affaire proposée par le
mandataire à un acquéreur potentiel solvable, le mandataire aura tout de même
droit à la commission minimum de CHF 10'000.- (dix mille francs suisses) +
TVA, à condition que le contrat proposé soit favorable au vendeur et respecte le
prix convenu et les conditions fixées avec le vendeur. ».
L’article 5 du contrat (titre marginal : Rôle du mandataire) a la teneur
suivante :
« a) le mandataire est chargé d’intervenir comme négociateur en ce sens qu’il
s’entremettra entre vendeur et intéressé dans le but de faire aboutir la vente de
l’objet décrit au point 1 du présent contrat ou comme indicateur en ce sens qu’il
signalera l’objet aux personnes susceptibles de s’y intéresser.
b) Le mandataire peut faire appel à toute collaboration de son choix, par
exemple une autre agence R.________.
c) Le mandataire traitera la présente affaire aux conditions les plus favorables
et au mieux des intérêts du vendeur, qu’il s’engage à sauvegarder dans toute la
mesure du possible. »
- une copie d’un contrat de remise de fonds de commerce rédigé sur
papier à en-tête de R.________ et signé le 20 mars 2023 par le poursuivi et
par T.________, portant sur la remise du premier au second de son fonds de
commerce pour le prix de 21'000 francs. Le contrat mentionne dans son
préambule que le vendeur est signataire d’un bail de sous-location ne
stipulant pas de renouvellement automatique et qu’un nouveau bail de
sous-location devra être demandé. Le chiffre 5 du contrat prévoit que la
commission de courtage à verser à R.________ est à la charge du vendeur
et l’article 9 let. a prévoit que le contrat devient nul et sans effet si la régie
n’accorde pas la cession ou la création du bail au nom de l’acheteur.
b) Par courriers recommandés du 10 janvier 2024, la juge de
paix a notifié la requête au poursuivi et a cité les parties à comparaître à
l’audience du 19 février 2024.

- 4 -
A l’audience du 19 février 2024, le poursuivi a déposé des
déterminations concluant au maintien de son opposition. Il a produit
notamment les pièces suivantes :
- une copie d’un courriel de la société P.________ SA au poursuivi du 16
janvier 2023, accusant réception de la résiliation de bail de ce dernier (en
date du 28 décembre 2022) et confirmant que celle-ci prendrait effet le 31
mars 2023 ;
- une copie d’un courriel du 29 mars 2023 de la poursuivante au poursuivi
et à T.________, les informant qu’elle n’avait toujours pas reçu de réponse
du détenteur du bail du fonds de commerce, qui avait en outre demandé
au poursuivi de libérer les locaux pour le 31 mars 2023, manifestant ainsi
son intention de ne pas prendre en considération la candidature de
T.________. Au vu de ces éléments, elle déclarait annuler la transaction ;
- une copie d’une attestation établie le 17 avril 2023 par G.________ Sàrl
confirmant que le poursuivi avait quitté les locaux en cause le 31 mars
2023 ;
- une copie d’un courrier recommandé du poursuivi au conseil de la
poursuivante du 30 octobre 2023 contestant devoir la somme de 10'770
fr. 10 et relevant que la convention fondant cette demande avait été
annulée par la poursuivante, que les locaux litigieux avaient été libérés le
31 mars 2023, fait établi par l’attestation du 17 avril 2023
susmentionnée ;
- une copie d’une attestation établie le 14 février 2024 par T.________
indiquant qu’il avait conclu un bail à loyer avec prise de possession des
locaux en cause au 15 avril 2023, sans reprise de stock ou de matériel du
précédent locataire, seul l’équipement de base ayant été mis à sa
disposition par le bailleur.
Le 20 février 2024, la poursuivante a déposé des
déterminations complémentaires.

- 5 -
Le 28 février 2024, le poursuivi a déposé des déterminations
spontanées sur l’écriture de la poursuivante du 20 février 2024.
3. Par prononcé non motivé du 19 mars 2024, notifié à la
poursuivante le lendemain, la Juge de paix du district de la Riviera-Pays-
d’Enhaut a rejeté la requête de mainlevée (I), a arrêté les frais judiciaires à
360 fr. (II), les a mis à la charge de la poursuivante (III) et n’a pas alloué
de dépens (IV).
Le 21 mars 2024, la poursuivante a demandé la motivation du
prononcé.
Les motifs du prononcé ont été adressés aux parties le 11 juin
2024 et notifiés à la poursuivante le lendemain. En substance, la première
juge a constaté, au stade de la vraisemblance, que la remise de commerce
prévue dans le contrat du 20 mars 2023 n’avait jamais été exécutée en
raison de son annulation par la poursuivante et que la reprise des locaux
par T.________ était intervenue sans remise de fonds de commerce.
4. Par acte du 24 juin 2024, la poursuivante a recouru contre ce
prononcé en concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation et
à la levée provisoire de l’opposition, subsidiairement au renvoi de la cause
à la première juge pour nouvelle décision. Elle a produit un bordereau de
sept pièces.
Dans ses déterminations du 25 juillet 2024, l’intimé a conclu
implicitement au rejet du recours. Il a produit un lot de pièces répartis
dans quatre onglets.
En d roit :

- 6 -
1.
1.1 La demande de motivation et le recours ont été déposés dans
les délais de dix jours des art. 239 al. 2 et 321 al. 2 CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272), compte tenu du fait que
le délai de recours arrivé à échéance le samedi 22 juin 2024 a été
prolongé au lundi 24 juin 2024 en application de l’art. 142 al. 3 CPC.
Motivé conformément à l’art. 321 al. 1 CPC, le recours et recevable.
Les déterminations de l’intimé sont également recevables (art.
322 al. 2 CPC).
1.2
1.2.1 Selon l’art. 326 al. 1 CPC, les conclusions, les allégations de
fait et les preuves nouvelles sont irrecevables dans la procédure de
recours,
En effet, le recours des art. 319 ss CPC ne permet pas la
continuation du procès devant l’autorité de recours (Jeandin, in Bohnet et
alii (éd.), Commentaire romand, Procédure civile, 2e éd., 2019, n. 6 ad
Intro art. 308-334 CPC), mais n’a pour but que de permettre la correction
d’une violation du droit ou d’une constatation manifestement inexacte des
faits (Hofmann/Lüscher, Le Code de procédure civile, 3e éd., 2023 p. 345),
l’autorité de recours statuant en principe sur un état de fait identique à
celui établi par le tribunal de première instance (Hofmann/Lüscher, op. cit.,
p. 375),
1.2.2 En l’espèce, les pièces nos 1 à 3, 6 et 7 accompagnant le
recours figurent déjà au dossier de première instance. Elles sont donc
recevables. En revanche, les pièces nos 4 et 5 n’ont pas été produites
devant la première juge. Elle sont donc nouvelles au sens de l’art. 326 al.
1 CPC et, partant, irrecevables.

- 7 -
Il en va de même de l’échange de courriels des 14 et 15 mars
2023 et du courriel de la poursuivante du 28 mars 2023, produits par
l’intimé pour la première fois en recours. Les autres pièces produites dans
les déterminations du 25 juillet 2024 figurent déjà au dossier de première
instance et sont donc recevables.
2. La recourante soutient que l’élément déclencheur de son droit
à la commission litigieuse n’est pas la remise du fonds de commerce, mais
la conclusion du contrat de vente de celui-ci et que l’intimé est
responsable de la rupture de ce dernier contrat.
L’intimé objecte qu’il avait informé la recourante de la
résiliation antérieure du bail litigieux, que celle-ci n’a pas transmis cette
information à T.________ et que c’est elle qui a annulé la vente, la remise
de commerce n’ayant jamais eu lieu.
2.1 Selon l'art. 82 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite
pour dettes et la faillite ; RS 281.1), le créancier dont la poursuite se fonde
sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous
seing privé peut requérir la mainlevée provisoire (al. 1) ; le juge la
prononce si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa
libération (al. 2).
2.1.1 La procédure de mainlevée provisoire est une procédure sur
pièces (Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité de
la créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire. Le juge de
la mainlevée provisoire examine seulement la force probante du titre
produit par le créancier, sa nature formelle – et non la validité de la
créance, et lui attribue force exécutoire si le débiteur ne rend pas
immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires. Le juge doit
notamment vérifier d'office l'existence d'une reconnaissance de dette,
l'identité entre le poursuivant et le créancier désigné dans ce titre,
l'identité entre le poursuivi et le débiteur désigné et l'identité entre la

- 8 -
prétention déduite en poursuite et la dette reconnue (ATF 145 III 160
consid. 5.1; 142 III 720 consid. 4.1).
2.1.2 Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al.
1 LP l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant,
d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition,
une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible
(ATF 145 III 20 consid. 4.1.1 ; ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 136 III 624
consid. 4.2.2 ; ATF 136 III 627 consid. 2 et la jurisprudence citée).
Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de
l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les
conditions d'exigibilité de la dette sont établies et, en particulier dans les
contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve avoir exécuté ou offert
d'exécuter les prestations dont dépend l'exigibilité (ATF 149 III 310 consid.
5.2.1.1 ; ATF 148 III 145 consid. 4.3.3; ATF 145 III 20 consid. 4.1.1). En
droit des poursuites, lorsque la poursuite est fondée sur un contrat
bilatéral, la question de la fourniture de la contreprestation, soit de son
existence, ne ressortit pas à un moyen libératoire au sens de l’art. 82 al. 2
LP, mais relève de la contestation de l’exigibilité, soit d’une exigence mise
à l’admission d’un contrat bilatéral comme titre de la mainlevée
provisoire, dont il incombe au poursuivant de justifier qu’il en dispose
effectivement (ATF 145 III 20 consid. 4.3.2).
2.1.3 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé,
moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de
conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir
d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation)
(art. 412 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]).
Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès
que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à
la conclusion du contrat. L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131
III 268 consid. 5.1.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses
particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la

- 9 -
rémunération du courtier. Selon la jurisprudence, la partie qui entend
déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de
clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF 4A_461/2020 du 16 février 2021
consid. 5.1.1).
Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une
part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de
succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre
2017 consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant
cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre
l'activité du courtier et la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid.
3.1.1 ; ATF 97 II 355 consid. 3 ; TF 4A_59/2021 du 25 janvier 2022 consid.
3.1.1). Il ne s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité
adéquate (TF 4A_153/2017 précité consid. 2.3 et la référence citée). Il
n’est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la
conséquence immédiate de l’activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été
une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du
mandant (TF 4A_153/2017 précité consid. 2.3.1). Dans le courtage de
négociation, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les
efforts du courtier et la décision du tiers (ATF 84 II 542 consid. 5 ; ATF 72 II
84 consid. 2 ; TF 4A_529/2023 du 20 septembre 2024 consid. 5.1.2 ; TF
4A_59/2021 précité consid. 3.1.1; TF 4A_461/2020 précité consid. 5.1.2),
lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542
consid. 5 ; TF 4A_75/2016 du 13 septembre 2016).
L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier
et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de
négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à
communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et
n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (cf. TF 4C.136/2004 du
13 juillet 2004 consid. 3.3.2, non publié in ATF 130 III 633 ; TF
4A_479/2016 du 21 avril 2017 consid. 4.1 ; Marquis, Le contrat de
courtage immobilier et le salaire du courtier, Thèse Lausanne 1993,
p. 438). Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du
contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de

- 10 -
courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme
s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est
précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en
relation et ont conclu le marché (ATF 75 II 53 consid. 1a ; ATF 72 II 84
consid. 2 ; TF 4A_529/2023 précité consid. 5.1.1 TF 4A_479/2016 loc. cit. ;
Rayroux, in Thévenoz/Werro (éd.), Commentaire romand, Code des
obligations I, 2e éd. 2021, n. 22 ad art. 413 CO).
Selon la jurisprudence, lorsque les parties sont liées par un
contrat de courtage d'indication et de négociation, il y a lieu de tenir
compte du fait que le contrat pouvait certes impliquer une activité de
négociation de la part du courtier, mais également du fait qu'il pouvait
impliquer une simple activité de courtier indicateur. Pour que le courtier
ait droit à sa commission, il suffit donc, conformément à la causalité
nécessaire pour le courtage d'indication, que le courtier prouve qu'il a été
le premier à désigner au mandant la personne intéressée à acquérir le
bien et que c'est sur la base de cette indication que les parties sont
entrées en relation et ont conclu le contrat (TF 4A_529/2023 précité
consid. 5.2; TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1 in initio et
2.2 et les références).
2.2.
2.2.1 En l’espèce, le contrat de courtage du 22 mai 2022 prévoit
certes à son chiffre 3 let. a que le vendeur s’engage à payer au
mandataire, dès la conclusion de la vente, une commission calculée sur le
prix accepté, que la commission est payable à la signature du contrat de
vente (let. c), mais aussi que la commission est due pour toute vente
effectuée - au client nommément désigné ou à un nommable (let. d), ou
encore que si le vendeur refuse un acheteur solvable ou contrevient d’une
autre façon à ses engagements, une commission est due, de 10'000 fr.
minimum (let. f et g). A son chiffre 5 let. c, le contrat de courtage prévoit
aussi que le mandataire traitera l’affaire aux conditions les plus favorables
et au mieux des intérêts du vendeur, qu’il s’engage à sauvegarder dans
toute la mesure du possible.

- 11 -
Le contrat de remise de commerce supposé fonder la
commission litigieuse, conclu le 20 mars 2023, est soumis à la condition
de la cession ou conclusion effective de bail par la régie au nom de
l’acheteur (article 9, let. a). Par ailleurs, le préambule dudit contrat expose
que le vendeur est signataire d’un bail de sous-location ne se reconduisant
pas et qu’un nouveau bail de sous-location devra être demandé.
2.2.2 Il est par ailleurs établi que le sous-bail des locaux abritant
l’activité commerciale de l’intimé avait été résilié dès avant la conclusion
du contrat de remise de commerce qui fonderait la créance litigieuse : cela
ressort de la décision attaquée et n’est pas contesté par la recourante.
Par ailleurs, il résulte de la décision attaquée, sans que cela soit contesté
en recours, que le courtier, par la directrice de la recourante, a elle-même
annulé, le 29 mars 2023, la transaction de remise de commerce supposée
fonder la commission de courtage, faute de toute réponse de la part du
détenteur du bail principal. Ces faits sont d’ailleurs établis par les pièces
au dossier.
Les parties diffèrent sur les circonstances ayant entouré cette
annulation de la transaction par la recourante. Celle-ci plaide une entente
occulte entre l’intimé et le repreneur des locaux, signataire de la remise
de commerce annulée. Il est exact le bail a finalement été transféré audit
repreneur avec effet au 15 avril 2023, après que l’intimé a libéré les
locaux. Cela ne suffit toutefois pas à établir une entente entre l’intimé et
lui pour contourner les obligations découlant du mandat de courtage.
L’intimé le conteste d’ailleurs formellement, exposant être le perdant de
cette affaire puisqu’il n’a pas pu remettre son fonds de commerce à
T.________.
En définitive, le titre à la mainlevée invoqué par la recourante,
soit le contrat de courtage, suppose la conclusion d’une remise de
commerce. Or celle-ci a été annulée du fait du courtier lui-même, dans des
circonstances que les faits de la cause ne permettent pas de rendre
suffisamment vraisemblables pour admettre que l’intimé aurait violé ses
obligations. Il apparaît tout aussi plausible, comme le retient la décision

- 12 -
attaquée, que, du fait que le bail était déjà résilié bien avant la conclusion
du contrat de remise du commerce, en l’absence de réponse dans les
temps du bailleur, la transaction a été annulée, sans qu’aucune faute ne
soit imputable à l’intimé.
Du fait de l’annulation de la remise de commerce, confirmée
par le courtier lui-même à l’intimé, la commission de courtage n’est pas
due, faute de toute remise de commerce venue à chef.
Au vu de la jurisprudence mentionnée au ch. 2.1.2 ci-dessus, il
n’y a pas eu de contreprestation du courtier fondant la commission
déduite en poursuite. Il s’ensuit que le contrat de courtage ne constitue
pas un titre à la mainlevée provisoire.
3. En conclusion, le recours doit être rejeté et le prononcé
confirmé.
Vu le rejet du recours, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 540 fr., sont mis à la charge de la recourante (art. 106
al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens de deuxième instance,
l’intimé ayant agi sans l’assistance d’un mandataire professionnel.
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est rejeté.

- 13 -
II. Le prononcé est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 540 fr.
(cinq cent quarante francs), sont mis à la charge de la
recourante L.________ Sàrl.

- 14 -
IV. L'arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Jordan Wannier, avocat (pour L.________ Sàrl),
- M. H.________.
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 10'770 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut.
Le greffier :