vd_gerichte · XP22.019612 · 2022-08-19 · fr
Mesures provisionnelles
Mesures provisionnelles


TRIBUNAL CANTONAL
XP22.019612-220977
419
CO UR D’APPEL CIVI L E
____________________________
Arrêt du 19 août 2022
__________________
Composition : M. STOUDMANN, juge unique
Greffier : M. Steinmann
*****
Art. 261 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par Z.________, à Lausanne,
requérante, contre l’ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 7
juin 2022 par la Présidente du Tribunal des baux dans la cause divisant
l’appelante d’avec L.________, à Berne, intimée, le juge unique de la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1104

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance de mesures provisionnelles du 7 juin 2022,
dont la motivation a été envoyée aux parties le 28 juillet 2022, la
Présidente du Tribunal des baux (ci-après : la présidente ou le premier
juge) a rejeté les conclusions prises par la requérante Z.________ contre
l’intimée L.________ par requête de mesures provisionnelles du 13 mai
2022, dans la mesure où elles étaient recevables (I), a mis les frais
judiciaires, arrêtés à 1'800 fr., à la charge de la requérante (II), a dit
qu’aucun dépens n’était alloué à l’intimée (III) et a rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (IV).
En droit, la présidente a notamment considéré que Z.________
n’avait pas établi avec le degré de certitude requis qu’elle bénéficiait
encore de la qualité de locataire ensuite de la résiliation de bail pour non-
paiement des loyers lui ayant été signifiée par le bailleur, L.________.
Partant, elle a en substance retenu que la condition de la vraisemblance
du droit invoqué par Z.________ à l’appui de sa requête de mesures
provisionnelles – portant sur la remise en état des locaux aux frais du
bailleur, respectivement la réparation de son dommage – n’était pas
remplie, d’autant qu’il y avait lieu de se montrer particulièrement exigeant
à cet égard s’agissant de mesures d’exécution anticipée. Le premier juge
a en outre considéré qu’en tant qu’elle demandait à être autorisée à
effectuer, sans le concours du bailleur, les démarches administratives
nécessaires au renouvellement de la licence de la cafétéria qu’elle
exploite dans les locaux loués (conclusions n° V), Z.________ sollicitait à
nouveau une mesure d’exécution anticipée ne pouvant être accordée que
de façon particulièrement restrictive. Or, faute pour cette société d’avoir
établi, au degré de la haute vraisemblance confinant à la certitude, qu’elle
était encore locataire des locaux litigieux, sa prétention sur ce point devait
également être rejetée.

- 3 -
B. Par acte du 8 août 2022, Z.________ (ci-après : l’appelante) a
interjeté appel contre l’ordonnance susmentionnée, en concluant, sous
suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens qu’il soit
dit qu’elle est autorisée à effectuer, sans le concours de L.________ (ci-
après : l’intimée), les démarches administratives nécessaires au
renouvellement de la licence de la cafétéria qu’elle exploite dans les
locaux litigieux (IV), cette conclusion ayant également été prise par voie
de mesures superprovisionnelles (II). Subsidiairement, l’appelante a conclu
à l’annulation de ladite ordonnance et au renvoi de la cause à l’autorité
précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants de l’arrêt
sur appel à intervenir (V). A l’appui de son appel, elle a produit un
bordereau de pièces et a fait valoir des faits nouveaux.
C. Le juge unique retient les faits pertinents suivants, sur la base
de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. a) L’appelante Z.________, anciennement [...], en qualité de
locataire, et l’intimée L.________, en qualité de bailleur, ont conclu, les 18
et 23 avril 2019, un contrat de bail à loyer portant sur des locaux
commerciaux d’une surface d’environ 1975 m2 au rez-de-chaussée d’une
halle sise à la rue [...], à Lausanne, à l’usage de terrains multisports, d’un
espace social et d’une cafétéria (ci-après : le contrat de bail).
Le préambule du contrat de bail prévoyait que l’intimée
mettait à profit à des fins commerciales, pour un temps limité, les surfaces
ne servant pas à ce moment-là à l’exploitation ferroviaire. Il y était encore
précisé que l’aménagement de l’ensemble du rez-de-chaussée se faisait
pour une période limitée jusqu’au
31 décembre 2027, avec une possibilité de prolonger le bail pour deux ans
supplémentaires, soit jusqu’au 31 décembre 2029, en attente d’une
affectation définitive.

- 4 -
Selon le chiffre 4 du contrat de bail, le loyer mensuel net était
fixé à 13’166 fr. 65 les deux premières années et à 17’281 fr. 25 dès la
troisième année, montants auxquels s’ajoutait un acompte de frais de
chauffage et d’exploitation de 2’468 fr. 75, TVA en sus. Il y était en outre
stipulé que le loyer initial convenu représentait la contre-prestation
adéquate pour l’objet loué, équipé de l’aménagement de base, et qu’il
tenait également compte de manière adaptée de l’obligation d’entretien
et du démontage incombant au locataire.
S’agissant de la durée du bail, le chiffre 3 du contrat de bail
prévoyait ce qui suit :
« 3. Durée
3.1 Début du bail
L’objet loué se trouvant en phase de développement, la remise ne
peut être fixée à une date précise au moment de la conclusion du
contrat de bail. Les parties conviennent de la façon suivante pour
déterminer la date de prise d’effet du bail.
- Le bailleur s’efforce d’avoir achevé l’aménagement de base au plus
tôt en novembre 2019.
- Le bailleur détermine le début du bail
a. dans un délai de 30 jours suivant l’entrée en force du permis de
construire avec une exactitude de ￿ 3 mois,
b. dans un délai de 30 jours suivant les travaux préparatoires au
mois près.
Si le début du bail est reporté de plus de trois mois par rapport à la
date fixée au point b, les dispositions générales du droit du bail
portant sur la remise différée de l’objet loué s’appliquent.
Le bail débute à la remise des locaux par le bailleur. Un courrier
recommandé du bailleur au locataire sera établi pour déterminer la
date du début du bail en fonction de la remise des locaux. Un
avenant précisera le début du bail selon le chiffre 29.3.
3.2 Durée du bail
Le contrat de bail est conclu pour une durée de 8 ans ferme jusqu’au
31.12.2027.
3.3 Droit d’option

- 5 -
Au terme de la durée prévue du bail, le locataire est en droit de
prolonger une seule fois le bail de deux années supplémentaires,
autrement dit jusqu’au 31.12.2029. (…) »
Le contrat de bail stipulait en outre que le bailleur était tenu
d’entretenir l’objet loué (aménagement de base) de manière appropriée
(art. 256 CO) (ch. 12.1), tandis que l’entretien et le remplacement des
aménagements réalisés par le locataire incombaient exclusivement à ce
dernier (ch. 12.2). Selon le chiffre 13 du contrat de bail, les
aménagements de l’objet loué autres que l’aménagement de base étaient
considérés comme des aménagements du locataire.
Le contrat de bail faisait encore référence à une annexe 2,
intitulée « Répartition des coûts de construction aménagement de
base/aménagement du locataire (AB/AL) », laquelle n’a pas été produit
dans la présente procédure.
b) Le 28 octobre 2019, les parties ont signé un avenant no 1
au contrat de bail, lequel n’a toutefois pas été produit dans le cadre de la
présente procédure. Selon l’intimée, cet avenant fixerait le début du bail
au plus tard au 1er janvier 2021.
Par courrier du 28 juillet 2020, l’intimée a soumis à l’appelante
un projet d’avenant no 2, lequel fixait la date de remise des murs nus pour
partie au 13 juillet 2020 et pour le solde au 3 août 2020, l’entrée en
vigueur du bail au 1er novembre 2020 et la fin du bail au 31 octobre 2030.
Ce document, qui a subi plusieurs modifications par la suite, n’a toutefois
pas été signé par l’appelante.
c) L’appelante admet avoir pu accéder aux surfaces louées
dès le
15 août 2020 en ce qui concerne la petite halle, puis dès le 14 septembre
2020 s’agissant de la grande halle (cf. pièce 28 du bordereau de
l’appelante du 13 mai 2022).

- 6 -
Tandis que les travaux d’aménagement de base mis en œuvre
par l’intimée se poursuivaient, l’appelante a ainsi débuté ses propres
travaux d’aménagement dans les locaux loués.
d) Dès le mois d’octobre 2020, l’appelante a signalé à
l’intimée l’existence d’importantes infiltrations d’eau qui ont touché l’objet
du bail à plusieurs reprises.
Dans un courriel du 5 mars 2021, l’intimée a indiqué à
l’appelante que des travaux d’étanchéité seraient effectués dans les
prochains jours. Elle a en outre requis que l’appelante lui transmette les
coûts de remplacement du revêtement de sol, si un tel remplacement
était nécessaire, afin de les communiquer à son assurance.
e) Par courriel du 23 mars 2021, l’appelante a proposé à
l’intimée d’ouvrir son commerce malgré l’impossibilité d’exploiter
normalement la structure en raison des infiltrations d’eau, des
dégradations des infrastructures et des interruptions ponctuelles pour
travaux, et, en contrepartie, de ne pas payer de loyers et de charges
jusqu’à la fin du mois de juillet 2021.
Les échanges de courriels entre les parties qui ont suivi – en
particulier le courriel de C.________, employé de l’intimée, du 30 mars 2021
et les annotations en rouge apposées par C.________ le 16 avril 2021 sur le
courriel de l’appelante du 14 avril 2021 – font état d’un accord de l’intimée
sur ces points, en particulier quant au fait que le loyer devait être payé à
partir du 1er août 2021.
f) L’appelante a débuté son exploitation en avril 2021, alors
que les problèmes d’infiltrations d’eau n’étaient pas réglés et que les
dégâts causés à ses aménagements n’avaient pas été réparés.
g) En date du 22 juillet 2021, une séance a eu lieu entre les
représentants de chacune des parties. Il ressort notamment du procès-
verbal établi à cette occasion ce qui suit :

- 7 -
« Contractuellement, L.________ rappelle ses obligations au
locataire :
(…)
- Rappel : un soutien non négligeable du bailleur pour les difficultés
liées aux fermetures COVID et pour les désagréments dus aux
problèmes d’étanchéités est pris en compte dans la dernière version
de l’avenant 2 :
o Gratuité des loyers d’avril, mai, juin, juillet 2021, soit un
montant de CHF 62'541.65.
(montant total complété post séance lors de la rédaction de
ce PV).
o Paiement des loyers dès le 08.2021 alors que le locataire
exploite depuis avril 2021. »
2. a) Par courrier du 18 novembre 2021, l’intimée a imparti à
l’appelante un délai de 30 jours pour payer les loyers relatifs aux mois
d’avril à novembre 2021, en l’avertissant qu’à défaut elle résilierait le
contrat de bail de manière anticipée, soit dans un délai de 30 jours pour la
fin d’un mois conformément à l’art. 257d al. 2 CO.
Par courrier adressé le 29 novembre 2021 à l’intimée,
l’appelante a fait valoir que les loyers réclamés n’étaient pas dus, en se
prévalant de l’accord passé en mars 2021 qui prévoyait, selon elle, une
renonciation de l’intimée au paiement du loyer jusqu’à la réalisation des
travaux d’étanchéité et de réparation de ses aménagements endommagés
par les infiltrations d’eau.
b) Par formule officielle du 25 février 2022, adressée sous pli
recommandé à l’appelante, l’intimée a résilié le contrat de bail avec effet
au 31 mars 2022, en indiquant qu’il s’agissait d’une résiliation pour loyers
impayés fondée sur l’art. 257d al. 2 CO à la suite de la mise en demeure
du 18 novembre 2021.
3. a) Par requête adressée le 24 mars 2022 à la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne,
l’appelante a contesté la résiliation du contrat de bail, concluant au
constat de sa nullité, subsidiairement à son annulation.

- 8 -
b) Le 13 mai 2022, l’intimée a saisi le Juge de paix du district
de Lausanne (ci-après : le juge de paix) d’une requête tendant à
l’expulsion de l’appelante des locaux litigieux selon la procédure de
protection dans les cas clairs.
4. Le 13 mai 2022, l’appelante a déposé auprès de la présidente
une requête de mesures provisionnelles et superprovisionnelles dirigée
contre l’intimée, au pied de laquelle elle a pris, sous suite de frais et
dépens, les conclusions suivantes :
« Principalement :
I.- Constater que L.________ a échoué à éliminer les défauts
d’infiltration touchant les locaux sis [...] à Lausanne pris à bail
par Z.________.
II.- Autoriser en conséquence Z.________ à procéder au
remplacement des terrains de basketball aménagés dans les
locaux par des terrains de beach-volley, en recourant aux
mandataires de son choix.
III.- Condamner L.________ à supporter les coûts de ces travaux, à
concurrence de Fr. 180'000.00 au maximum.
IV.- Condamner L.________ au paiement immédiat d’une avance de
Fr. 100'000.— à valoir sur le coût des travaux précités.
V.- Autoriser Z.________ à effectuer sans le concours de L.________
les démarches administratives nécessaires au renouvellement
de la licence de la cafétéria qu’elle exploite dans les locaux.
Subsidiairement aux conclusions I à IV :
VI.- Constater que la transformation des terrains de basketball
aménagés dans les locaux sis [...] à Lausanne, propriété de
L.________, en terrains de beach-volley, envisagée par
Z.________ n’est pas subordonnée au consentement du
bailleur.
Encore plus subsidiairement, en cas de rejet de la conclusion VI :
VII.- Autoriser Z.________ à transformer les terrains de basketball
aménagés dans les locaux sis [...] à Lausanne, propriété de
L.________, en terrains de beach-volley, en recourant aux
mandataires de son choix. »

- 9 -
Par décision du 17 mai 2022, la présidente a rejeté les
conclusions de la requête précitée en tant qu’elles étaient prises par voie
de mesures superprovisionnelles.
Le 7 juin 2022, une audience de mesures provisionnelles a eu
lieu par devant la présidente en présence des parties. A cette occasion,
l’intimée a pris les conclusions suivantes :
« I. Astreindre Z.________ à fournir des sûretés en garantie de dépens.
II. Débouter Z.________ de toutes ses conclusions dans la mesure de
leur recevabilité. Si une quelconque mesure provisionnelle devait
être octroyée, astreindre Z.________ à fournir des sûretés
appropriées à dire justice.
III. Le tout sous suite de frais judiciaires et de dépens d’instance. »
5. Par décision non motivée du 20 juillet 2022 (dispositif), le juge
de paix a déclaré irrecevable la requête d’expulsion en cas clair déposée
le 13 mai 2022 par l’intimée à l’encontre de l’appelante.
Par décision du 21 juillet 2022, la Police cantonale du
commerce a constaté que faute d’avoir déposé un dossier de
renouvellement de licence conforme et complet, l’appelante exploitait la
cafétéria dans les locaux propriété de l’intimée sans licence valable depuis
le 31 mars 2022. Elle a en conséquence ordonné la fermeture de cet
établissement dès le 12 août 2022 si une nouvelle demande de licence
complète ne lui était pas transmise d’ici à cette date.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les ordonnances de mesures
provisionnelles (art. 308 al. 1 let. b CPC), dans les causes non
patrimoniales ou dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

- 10 -
Les ordonnances de mesures provisionnelles étant régies par
la procédure sommaire (art. 248 let. d CPC), le délai pour l’introduction de
l’appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC). Il court à compter de la
notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la
motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel, écrit et motivé (art. 311 al. 1
CPC), est recevable. Le juge unique de céans est compétent pour en
connaître, conformément à l’art. 84 al. 2 LOJV (loi d’organisation judiciaire
du 12 décembre 1979 ; BLV 173.0).
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait
admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF
4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2). Le large pouvoir
d’examen en fait et en droit ainsi défini s’applique même si la décision
attaquée est de nature provisionnelle (Tappy, Les voies de droit du
nouveau Code de procédure civile,
in JdT 2010 III 115, p. 136).
2.2
2.2.1 L'art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve
nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués ou
produits sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première
instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence

- 11 -
requise (let. b). Ces conditions sont cumulatives (TF 5A_456/2016 du 28
octobre 2016 consid. 4.1.1) et il appartient à l'appelant de démontrer que
celles-ci sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de
tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les
rendent admissibles selon lui (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342
avec note de Tappy ; TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 4.1 ; TF
5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 2.2.2 ; TF 4A_540/2014 du 18 mars
2015 consid. 3.1, publié in RSPC 2015 p. 339 ; TF 4A_334/2012 du 16
octobre 2012 consid. 3.1, publié in SJ 2013 I 311).
On distingue à cet effet vrais et faux novas. Les vrais novas
sont des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés qu'après la fin de
l'audience de débats principaux de première instance ; ils sont recevables
en appel lorsqu'ils sont invoqués sans retard après leur découverte. Les
faux novas sont des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient
déjà lors de l'audience de débats principaux ; leur recevabilité en appel est
exclue s'ils avaient pu être invoqués en première instance en faisant
preuve de la diligence requise (TF 5A_882/2017 du
1er février 2018 consid. 5.3, publié in RSPC 2018 p. 218 ; TF 5A_756/2017
du
6 novembre 2017 consid. 3.4 ; Colombini, Condensé de la jurisprudence
fédérale et vaudoise relative à l’appel et au recours en matière civile, in
JdT 2013 III 131,
spéc. p. 150, n. 40).
2.2.2 En l’espèce, l’appelante a produit cinq pièces nouvelles en
deuxième instance, soit son compte d’exploitation relatif à l’année 2021
(pièce 2), la décision rendue par le juge de paix le 20 juillet 2022 dans le
cadre de la procédure d’expulsion initiée par l’intimée (pièce 5) avec
l’enveloppe l’ayant contenue (pièce 6) et le suivi de distribution y relatif
(pièce 7), ainsi que la décision rendue par la Police cantonale du
commerce le 21 juillet 2022 (pièce 8).
Dès lors qu’elles sont postérieures à l’audience de première
instance et qu’elles ont été produites sans retard, les pièces 5, 6, 7 et 8

- 12 -
précitées sont recevables. Il en a été tenu compte dans l’état de fait qui
précède dans la mesure utile. La pièce 2 précitée est en revanche
irrecevable, faute pour l’appelante d’exposer pour quel motif elle n’aurait
pas pu être produite devant le premier juge. Quoi qu’il en soit, cette pièce
est sans incidence sur le sort de la cause.
3.
3.1 L’appel ne porte que sur le rejet de la conclusion V de la
requête de mesures provisionnelles, tendant à obtenir l’autorisation
judiciaire d’effectuer sans l’accord du bailleur les démarches nécessaires
au renouvellement de la licence d’exploitation de la cafétéria située dans
les locaux faisant l’objet du contrat de bail.
3.2 En bref, le premier juge a rejeté cette conclusion au motif que
l’appelante n’avait pas établi avec le degré de certitude requis qu’elle
bénéficiait encore de la qualité de locataire desdits locaux ensuite de la
résiliation du contrat de bail signifiée par l’intimée pour non-paiement des
loyers. Il a en outre relevé que, s’agissant de mesures d’exécution
anticipée, il y avait lieu de se montrer particulièrement exigeant dans les
conditions d’admission d’une telle requête.
L’appelante conteste cette appréciation. Elle fait d’abord valoir
en substance que l’examen devrait porter sur la simple vraisemblance de
sa prétention, d’autant plus que la mesure sollicitée ne causerait aucun
préjudice à l’intimée (appel,
pp. 5-7). Ensuite, l’appelante soutient qu’il y aurait eu un accord tacite sur
le fait que le loyer ne serait pas dû jusqu’à l’élimination des défauts
d’étanchéité, qui seraient par ailleurs irréparables. Elle en conclut qu’elle
aurait été autorisée à ne pas payer le loyer, de sorte que la résiliation du
contrat de bail serait inefficace et que sa qualité de locataire aurait été
rendue vraisemblable (appel, pp. 7-9). Selon elle, la mesure sollicitée
aurait donc dû être admise, d’autant qu’elle ne cause aucun préjudice à
l’intimée (appel, pp. 9-11).

- 13 -
3.3 Aux termes de l'art. 261 al. 1 CPC, le tribunal ordonne les
mesures provisionnelles nécessaires lorsque le requérant rend
vraisemblable qu'une prétention dont il est titulaire remplit les conditions
suivantes : elle est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être (let. a) et cette
atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement réparable (let. b).
Dans le cadre des mesures provisionnelles, le juge peut donc se limiter à
la vraisemblance des faits et à l'examen sommaire du droit, en se fondant
sur les moyens de preuve immédiatement disponibles (Colombini, op. cit.,
n. 3.1 ad art. 261 et les références citées ; TF 5A_157/2020 du 7 août 2020
consid. 4.2 ; ATF 139 III 86 consid. 4.2). Un fait ou un droit est rendu
vraisemblable lorsque, au terme d'un examen sommaire, sur la base
d'éléments objectifs, ce fait ou ce droit est rendu probable, sans pour
autant qu'il faille exclure la possibilité que les faits aient pu se dérouler
autrement ou que la situation juridique se présente différemment (Bohnet,
Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd., 2019 [ci-après :
CR-CPC], n. 4 ad art. 261 CPC et les références citées). En matière de
mesures provisionnelles, tant l'existence du droit matériel (soit sa
substance et sa titularité), sa violation ou l'imminence de sa violation que
le risque d'un préjudice difficilement réparable doivent être rendus
vraisemblables par le requérant (Bohnet, CR-CPC, n. 5 ad art. 261 CPC).
Doctrine et jurisprudence s’accordent sur le fait que les
mesures d’exécution anticipée – soit celles qui consistent à accorder
provisoirement au demandeur le bénéfice des prétentions qu’il fait valoir
au fond (ATF 131 III 473 consid. 2.2 ; Lachat, Procédure civile en matière
de baux et loyers, Lausanne 2019, pp. 256 ss) – ne doivent être admises
que de façon restrictive et sont soumises à des exigences particulièrement
strictes (Bohnet, CR-CPC, n. 17 ad art. 261 CPC ; Bovey/Favrod-Coune,
Petit Commentaire du CPC, Bâle 2021, n. 15 ad
art. 261 CPC). Ces exigences portent aussi bien sur l'existence des faits
pertinents que sur l'ensemble des conditions d'octroi des mesures en
cause, en particulier sur l'appréciation de l'issue du litige sur le fond et des
inconvénients respectifs pour le requérant et pour le requis, selon que la
mesure soit ordonnée ou refusée. Dans de tels cas, la protection juridique
provisoire ne doit ainsi être accordée que lorsque la demande apparaît

- 14 -
fondée de manière relativement claire, au vu de l'état de fait rendu
hautement vraisemblable (ATF 138 III 378 consid. 6.4 ; TF 5D_219/2017 du
24 août 2018 consid. 4.2.2 et les références citées).
3.4 En l’espèce, même si l’on peut donner acte à l’appelante que
l’admission de sa requête ne causerait guère, en tant que tel, de préjudice
à l’intimée, force est cependant de constater que le droit invoqué à son
appui n’a pas été prouvé, même à l’aune de la vraisemblance simple.
En effet, l’accord tacite sur le fait que le loyer ne serait pas dû
jusqu’à l’élimination des défauts d’étanchéité dans les locaux en cause ne
ressort pas des éléments de preuve au dossier. L’appelante se prévaut à
cet égard des allégués 23 et 24 de sa requête de mesures provisionnelles,
qui affirment précisément que l’obligation de payer le loyer prendrait effet
au début du mois d’août 2021, ce qui ressort également de la pièce 15
offerte comme preuve à ces allégués, soit des courriels échangés entre les
parties en mars et avril 2021 (cf. supra lettre C, ch. 1 e). Il ressort en
substance de ces courriels que le 23 mars 2021, l’appelante a proposé à
l’intimée de débuter son exploitation en dépit des défauts qui affectaient
les locaux et, en contrepartie, de ne pas payer de loyers et de charges
jusqu’à la fin du mois de juillet 2021. Or, l’intimée a accepté cette
proposition, en indiquant bien dans son courriel du 30 mars 2021, de
même que dans son courriel du 16 avril 2021 (cf. annotations en rouge
apposées directement dans le courriel de l’appelante du 14 avril 2021)
que le loyer devait être payé à partir du 1er août 2021. Au demeurant,
l’intimée a expressément rappelé, lors de la séance ayant eu lieu le 22
juillet 2021 entre les parties, qu’il incombait à l’appelante de s’acquitter
du loyer à compter du
mois d’août 2021. Pour le surplus, il ne ressort pas des pièces au dossier
que la date à partir de laquelle le loyer était dû aurait par la suite été
différée ou conditionnée à l’achèvement des travaux d’étanchéité et de
remise en état des locaux, respectivement à l’absence de défaut. A l’instar
de ce qu’a retenu le premier juge, il convient dès lors de retenir, au stade
de la vraisemblance, que les parties ont convenu de fixer le début de
l’obligation de l’appelante de s’acquitter du loyer au 1er août 2021. Or, il

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n’est pas contesté que l’appelante n’a ni versé ni consigné un quelconque
montant à ce titre, malgré la mise en demeure au sens de
l’art. 257d al. 1 CO qui lui a été adressée le 18 novembre 2021.
L’appelante n’a pas davantage prouvé, même au degré de la
simple vraisemblance, que les locaux litigieux seraient affectés de défauts
irréparables et qu’elle aurait été en droit de retenir une partie du loyer
pour ce motif. En effet, si les pièces au dossier démontrent certes la
présence de défauts dans les locaux, il n’en ressort pas qu’aucune solution
ne permettrait d’y remédier.
En définitive, il apparaît que l’appelante n’a pas rendu
vraisemblable que la résiliation du contrat de bail signifiée le 25 février
2022 ne respecterait pas les conditions posées par la loi et, corolairement,
qu’elle bénéficierait encore de la qualité de locataire. La décision
d’irrecevabilité de la requête d’expulsion en cas clair rendue par le juge de
paix le 20 juillet 2022 – dont on ignore les motifs – ne change rien à ce
constat. Ainsi, à défaut pour l’appelante d’avoir rendu vraisemblable
qu’elle serait encore locataire des locaux propriété de l’intimée, il n’y avait
pas lieu de l’autoriser à effectuer, sans l’accord de cette dernière, les
démarches nécessaires au renouvellement de la licence d’exploitation de
la cafétéria située dans lesdits locaux.
4. Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté et que, de ce fait, la
requête de mesures superprovisionnelles devient sans objet.
Comme la cause est traitée par une seule décision commune,
il peut être renoncé à l’émolument pour décision de mesures
superprovisionnelles. Les frais judiciaires de deuxième instance sont
arrêtés à 800 fr. (art. 65 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5) et seront mis à la charge de l’appelante,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).

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N’ayant pas été invitée à se déterminer, l’intimée n’a pas droit
à des dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
le juge unique
de la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. La requête de mesures superprovisionnelles est sans objet.
III. L’ordonnance est confirmée.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 800 fr.
(huit cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
Z.________.
V. L’arrêt est exécutoire.
Le juge unique : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié en expédition complète à :
- Me Bastien Bridel (pour Z.________),
- L.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :

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- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le juge unique de la Cour d’appel civile considère que la valeur
litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :