vd_gerichte · JL17.031492 · 2017-12-07 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL17.031492-171979
568
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 7 décembre 2017
______________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mmes Merkli et Giroud Walther, juges
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 257d CO ; 112 al. 1, 257, 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par F.________ et J.________, à [...],
locataires, contre l’ordonnance rendue le 7 novembre 2017 par la Juge de
paix du district de Lavaux-Oron dans la cause divisant les appelants
d’avec K.________, aux [...], bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1101

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 7 novembre 2017, la Juge de paix du
district de Lavaux-Oron a ordonné à F.________ et J.________ de quitter et
rendre libres pour le 5 décembre 2017 à midi les locaux occupés dans
l’immeuble sis rue [...] (appartement de 4.5 pièces au 2e étage,
comprenant : hall, cuisine fermée, séjour, 3 chambres, salle de bains, WC
séparé et balcon), ainsi que le garage-box individuel sis rue [...] (I), a dit
qu’à défaut pour les locataires de quitter volontairement ces locaux,
l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de
procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête de la partie
bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), a ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la
décision s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté à 500 fr.
les frais judiciaires, lesquels étaient compensés avec l'avance de frais de
la partie bailleresse (IV), et les a mis à la charge de la partie locataire (V),
a dit qu’en conséquence, F.________ et J.________ rembourseraient à
K.________ son avance de frais à concurrence de 500 fr. et lui verseraient la
somme de 1'500 fr. à titre de dépens (VI) et a rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que le congé signifié le 2
mai 2017 pour le 30 juin 2017 était valable au regard de l’art. 257d CO
dès lors que les locataires ne s'étaient pas acquittés de l’entier de l’arriéré
des loyers de février et mars 2017 dans le délai comminatoire de trente
jours fixé par le bailleur par courriers recommandés du 27 mars 2017. Il a
en outre constaté que l’on se trouvait en présence d’un cas clair au sens
de l’art. 257 CPC.
B. Par acte daté par erreur du 17 octobre 2017 et mis à la poste
le 17 novembre 2017, F.________ et J.________ ont interjeté appel contre
cette ordonnance, en concluant à sa réforme en ce sens que l’ordonnance
d’expulsion soit purement et simplement annulée. Les appelants ont en

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outre sollicité d’être exemptés de tous frais judiciaires en application de
l’art. 112 al. 1 CPC.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer de durée déterminée du 2 août
2016, K.________ a remis en location à F.________ et J.________,
solidairement responsables, un appartement de 4.5 pièces au 2e étage
(comprenant hall, cuisine fermée, séjour, 3 chambres, salle de bains, WC
séparé et balcon) sis rue [...]. Le contrat a été conclu pour une durée du
1er septembre 2016 au 30 septembre 2017. Le loyer mensuel, payable
d’avance, a été fixé à 1’600 fr. par mois, acompte de chauffage, d’eau
chaude et de frais accessoires par 180 fr. compris.
Le même jour, les parties ont signé un contrat de bail à loyer
de durée déterminée portant sur un garage-box sis rue [...]. Le contrat a
également été conclu pour une durée du 1er septembre 2016 au
30 septembre 2017. Le loyer mensuel était de 120 francs.
2. Par courriers recommandés du 24 mars 2017 envoyés
séparément à F.________ et J.________, le bailleur les a mis en demeure de
lui verser, dans un délai de trente jours, le montant de 3'200 fr.
correspondant aux loyers de l’appartement des mois de février et mars
2017, faute de quoi le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO.
Le même jour, le bailleur a également adressé aux locataires
deux courriers recommandés les mettant en demeure de lui verser, dans
un délai de trente jours, le montant de 240 fr. correspondant aux loyers du
garage-box des mois de février et mars 2017, faute de quoi le bail serait
résilié.
Les envois recommandés précités ont été retirés au guichet
par F.________ et J.________ le 29 mars 2017.

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Les loyers étant demeurés impayés, le bailleur a signifié aux
locataires, par formules officielles du 2 mai 2017 adressées sous plis
recommandés à chaque locataire séparément, la résiliation des deux
contrats de bail – pour l’appartement et pour le garage-box – pour le 30
juin 2017. Ces plis ont été retirés le 4 mai 2017.
3. Le 10 juillet 2017, K.________ a saisi la Juge de paix du district
de Lavaux-Oron d'une requête en cas clair tendant à faire prononcer
l’expulsion de F.________ et J.________ des locaux sis rue [...], et du garage-
box sis rue [...].
Le 22 août 2017, la juge de paix a adressé cette requête aux
locataires et les a cités à comparaître à l’audience du 26 octobre 2017.
Par courrier du 17 octobre 2017, J.________ a requis le renvoi de
l’audience au début du mois de novembre suivant. Il a fait valoir qu’il
serait absent de Suisse à cette date et qu’il souhaitait être présent aux
côtés de son épouse, dès lors qu’il avait acquitté l’ensemble des loyers et
espérait trouver un accord avec le bailleur.
Par avis du 19 octobre 2017, la juge de paix a refusé de
renvoyer l’audience, au motif que F.________ pouvait représenter le couple
et que la procédure sommaire demandait une certaine célérité.
Le 22 octobre 2017, F.________ a demandé la reconsidération
de ce refus, faisant valoir qu’elle n’avait pas la possibilité de faire garder
ses enfants.
L’audience a été reportée au 2 novembre 2017. La partie
bailleresse a été représentée par son avocate. En revanche, les locataires
ne se sont pas présentés.

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4. Les loyers de l’appartement et du garage des mois de février
et mars 2017 ont été payés le 16 mai 2017. En outre, les loyers des mois
d’avril à juin 2017 ont été acquittés le 8 août 2017.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l’ATF 138
III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour
l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin
au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en
procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que
l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la
partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse
introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit
instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces
éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée
prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 17 mars
2015/129 ; CACI 28 janvier 2015/52 consid. 1a).

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Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let.
b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 1’720 fr. (1'600 fr. +
120 fr.), la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie
de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
Formé en temps utile par les locataires qui y ont intérêt (art.
59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid.
3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 24 juin
2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
3.
3.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce
délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2). La
jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en

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demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette
disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de
trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré avait
finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, Cahiers du bail [CdB]
3/97 pp. 65 ss).
3.2 En l’espèce, les appelants ne contestent pas qu’ils ne se sont
pas acquittés des arriérés de loyer à hauteur de 3’440 fr. dans le délai
comminatoire de 30 jours qui leur a été imparti par courriers du 24 mars
2017. Ils n’invoquent pas non plus un vice de forme qui impliquerait la
nullité de la résiliation. Il s’ensuit que les conditions de l’art. 257d CO sont
réalisées.
4.
4.1 Les appelants font valoir que l’intimé a continué à percevoir
les loyers courants après la résiliation du bail du 2 mai 2017 sans émettre
la moindre réserve, de sorte qu’il faudrait considérer qu’il a renoncé à la
résiliation.
4.2 Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants,
conformément à l'art. 1 al. 2 CO, d'un nouveau bail à la suite d'une
résiliation suppose que, durant une période assez longue, le bailleur se
soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose
louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler
aucune réserve. La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec
prudence (TF 4A_701/2015 du 26 janvier 2016 consid. 2.2.2 ; ATF 119 II
147 consid. 5, JdT 1994 I 205 ; TF 4C.441/2004 du 27 avril 2005 consid.
2.1 et les réf.). A lui seul, l'élément temporel n'est pas déterminant pour
décider s'il y a bail tacite; il convient bien plutôt de prendre en compte
l'ensemble des circonstances (TF 4A_247/2008 du 19 août 2008, CdB 2008
p. 117).
Il a été jugé que l'existence d'un bail tacite au-delà de
l'échéance d'un bail de durée déterminée ou indéterminée est

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conditionnée au fait que le locataire jouisse des locaux durant de
nombreux mois et que le bailleur encaisse le loyer sans remarque
particulière ; une tolérance temporaire ou l'acceptation de quelques
versements à titre de loyers ne sont pas suffisants. Une période de deux
mois et demi est en elle-même insuffisante, étant précisé que l'élément
temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite : il
convient de prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas
pendant une période prolongée, soit de quelques mois (CdB 2003 p. 19
consid. II/b et la doctrine citée). Cette jurisprudence, confirmée
ultérieurement (CREC I 18 avril 2005/219 ; CREC I 14 juillet 2008/342), a
été approuvée par Wessner, qui l'a du reste inspirée et rappelle lui aussi
qu'on ne peut admettre la conclusion d'un bail tacite que si, durant
plusieurs mois, le locataire reste en jouissance de la chose louée et que le
bailleur continue à encaisser régulièrement le même loyer, sans formuler
de réserve ou de remarques (Droit du bail 16/2004, pp. 12-13, n. 3 avec
réf.; CACI 6 octobre 2016/550 ; CACI 12 août 2013/425). Dans un cas où le
bailleur avait requis l’expulsion peu après la résiliation, la Cour d’appel
civile a considéré que le fait qu’une procédure était pendante était
suffisant, au regard de la jurisprudence parue aux ATF 119 II 147, pour
exclure la reconduction tacite du bail, sans qu’il soit nécessaire pour le
bailleur d’exprimer des réserves à la réception des loyers (CACI 1er
septembre 2011/226, confirmé par TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012
consid. 9).
4.3 En l’espèce, les loyers de février et mars 2017 – payables
d’avance – étant en souffrance tant pour l’appartement que pour le
garage, le bailleur a adressé le 24 mars 2017 à chacun des locataires
l’avis comminatoire prévu à l’art. 257d al. 1 2e phrase CO, lequel leur a été
notifié le 29 mars 2017. Puis, les loyers n’étant toujours pas acquittés à
l’échéance du délai de trente jours, le bailleur a, par plis recommandés
séparés envoyés le 2 mai et notifiés le 4 mai 2017, résilié les baux en
question pour le 30 juin 2017. Enfin, le bailleur a sollicité l’expulsion des
locataires par requête du 10 juillet 2017, ce dont ceux-ci ont été avisés
par courrier du 22 août 2017.

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Eu égard à la doctrine et à la jurisprudence précitée, il faut
constater que le bailleur n’a pas désemparé et qu’en sollicitant l’expulsion
dans les dix jours dès la fin des rapports de bail, il a clairement manifesté
qu’il n’entendait pas tolérer le maintien du bail malgré le règlement de
l’arriéré.
On notera au demeurant que le bailleur n’a pas, comme le
soutiennent les appelants, accepté durant plus de quatre mois le paiement
des loyers courants, dès lors que les loyers d’avril à juillet 2017 n’ont été
acquittés que le 8 août 2017.
Le moyen est donc infondé et doit être rejeté. La résiliation est
intervenue valablement sous l’angle de l’art. 257d CO et c’est à juste titre
que la requête d’évacuation en procédure de cas clairs (art. 257 CPC) a
été admise.
5.
5.1 Les appelants critiquent la brièveté du délai d’évacuation qui
leur a été imparti, fixé à moins de trente jours par la décision attaquée. Ils
sollicitent qu’un nouveau délai leur soit imparti, à tout le moins à fin
janvier 2018, afin de tenir compte de leur situation personnelle, en
particulier de la nécessité de se reloger à proximité du lieu de scolarisation
de leur fils aîné âgé de six ans.
5.2 Des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte
dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas
pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer
(TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai
2006 consid. 3.2.1 ; TF du 27 février 1997 précité, consid. 2b ; Lachat, Le
bail à loyer, 2e éd., 2008, note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent
cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en
application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous
les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle

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prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la jurisprudence
cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux
de quinze à vingt jours est admissible (CACI 25 octobre 2016/578 ; CACI
12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175).
5.3 En l’espèce, bien que relativement bref, le délai d’évacuation
imparti dans le cas d’espèce ne viole pas le principe de la proportionnalité,
d’autant que la résiliation a pris effet le 30 juin 2017 et que, dans les faits,
les appelants ont déjà joui d’une prolongation de bail de cinq mois, sans
compter qu’un nouveau délai devra leur être imparti par le juge de paix
(cf. infra consid. 7).
L’appel est donc également mal fondé sur ce point.
6.
6.1 Les appelants sollicitent enfin d’être exemptés de tous frais
judiciaires en application de l’art. 112 al. 1 CPC.
6.2 A teneur de cette disposition, le tribunal peut accorder un
sursis ou, lorsque la partie est durablement dépourvue de moyens,
renoncer aux créances en frais judiciaires. Cette disposition peut être
appliquée dans la décision arrêtant la répartition des frais et leur
liquidation, mais aussi postérieurement par une décision séparée.
L’autorité compétente sera le juge statuant sur cette répartition et cette
liquidation, même dans le cadre d’une décision postérieure (Tappy, CPC
commenté, Bâle 2011, nn. 11 et 12 ad art. 112 CPC).
6.3 En l’espèce, en tant que la conclusion des appelants vise les
frais judiciaires de première instance, elle est irrecevable : en effet, la cour
de céans n’est pas compétente pour en juger, la requête devant être
adressée au juge ayant statué.
En tant qu’elle viserait les dépens de première instance, cette
conclusion devrait en revanche être rejetée. D’une part, l’art. 112 CPC ne

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s’applique qu’aux créances en frais judiciaires et, d’autre part, les
appelants ayant succombé à la requête d’expulsion, l’art. 106 al. 1 CPC
implique de les charger des dépens, aucun motif d’exception ne justifiant
de déroger à la règle.
S’agissant des frais judiciaires de deuxième instance, la
conclusion des appelants sera examinée ci-après.
7. En définitive, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l'art. 312 al. 1 CPC, dans la mesure où il est recevable (cf. consid.6.3
supra), et l’ordonnance attaquée confirmée.
Vu l'effet suspensif de l'appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause sera
renvoyée au juge de paix afin qu'il fixe aux locataires un nouveau délai
pour libérer l’appartement et le garage litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 200
fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010; RSV 270.11.5]). Ils seront mis à la charge des appelants
qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux. En effet, il
n’y a pas lieu de donner suite à la requête d’exemption au vu du montant
modique des frais judiciaires, lesquels ont par ailleurs déjà été acquittés
par les appelants.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Le dossier de la cause est renvoyé à la Juge de paix du district
de Lavaux-Oron pour qu’elle fixe à F.________ et J.________, une

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fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour quitter :
- les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...] (appartement
de 4.5 pièces au 2e étage, comprenant : hall, cuisine fermée, 3
chambres, salle de bains, WC séparé et balcon) ;
- le garage-box individuel sis à [...].
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge des appelants
F.________ et J.________, solidairement entre eux.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 8 décembre 2017, est notifié en expédition complète à :
- Mme F.________ et M. J.________,
- Me Léonie Spreng (pour K.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours

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constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de

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droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas,
à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe
(art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral
dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1
LTF).
La greffière :