vd_gerichte · KC21.021758 · 2022-12-20 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC21.021758-220893 et
KC21.021758-220894
204
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 20 décembre 2022
__________________
Composition :M. HACK, président
Mmes Giroud Walther et Cherpillod, juges
Greffier : Mme Umulisa Musaby
*****
Art. 82 LP ; 86 al. 1 CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par K.________SA, à
Lausanne, et du recours exercé par X.________, à Saxon, contre le
prononcé rendu le 30 mars 2022, à la suite de l’audience du même jour,
par la Juge de paix du district de Lausanne, dans la cause divisant les
parties entre elles.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
109

- 2 -
En fait :
1. Le 23 avril 2021, à la réquisition de X.________, l’Office des
poursuites du district de Lausanne a notifié à K.________SA, dans la
poursuite en prestation de sûretés n° 9979751, un commandement de
payer la somme de 3'000 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er février 2021,
indiquant comme titre de la créance ou cause de l’obligation : « Bail à
loyer pour habitation du 1er février 2021 (sûretés) ».
La poursuivie a formé opposition totale.
2.
2.1 Par acte du 3 mai 2021, la poursuivante a requis du Juge de
paix du district de Lausanne qu’il prononce, avec suite de frais et dépens,
la levée provisoire de l’opposition à concurrence de 3'000 fr. avec intérêt à
5 % l’an dès le 1er février 2021. En annexe à la requête, elle a produit un
bordereau de pièces, comprenant notamment une copie du
commandement de payer susmentionné, ainsi que des pièces pertinentes
suivantes :
- un contrat de bail à loyer pour habitation signé à une date
indéterminée par les parties, par lequel la poursuivante, domiciliée [...], a
remis en location à la poursuivie en tant que propriétaire de la part de PPE
l’appartement [...], à [...], ainsi qu’une place de parc extérieure pour un
loyer mensuel net de 1'000 fr., plus 150 fr. d’acompte sur frais accessoires
et 90 fr. pour la place de parc, soit 1'240 fr. au total. Conclu pour durer du
1er février 2021 au 30 septembre 2023, le bail devait se renouveler de
douze mois en douze mois, sauf avis de résiliation donné et reçu trois mois
à l’avance. Les art. 4 et 8 du contrat ont la teneur suivante :
« 4. Garanties – sûretés selon l’art. 8
Montant (en francs) : 3'000.-
(…)
Nature de la garantie : 3 mois de loyer net

- 3 -
Cette garantie est exigible tant par le garant que par le propriétaire
ou son représentant.
(…)
8. Sûretés (art. 257 e CO)
Si une garantie financière est exigée par le bailleur, elle ne doit
pas dépasser trois mois de loyer net. Elle doit être fournie dans
les trente jours qui suivent la signature du contrat, mais au plus
tard à l’entrée du locataire dans les locaux. Si le bailleur reçoit
une garantie, il doit la déposer dans les dix jours sur un livret
établi au nom du locataire auprès d’une banque du lieu de
situation de l’immeuble. De même, si le locataire constitue lui-
même la garantie, il doit le faire sous la même forme. Elle garantit
l’exécution des obligations du locataire envers le bailleur
découlant du présent bail, ou de la possession, au-delà du bail de
la chose louée. (…) ;
- des avis bancaires de paiement pour un montant de 1'240 fr.
chacun, effectués aux dates suivantes (pièce 4bis) :
￿ le 2 février 2021, avec communication au bénéficiaire « [...]
loyer 20210 » ;
￿ le 9 février 2021, « [...] loyer 202103 »
￿ le 9 février 2021, « [...] loyer 202104 »
- un courrier du 1er avril 2021 que la poursuivante a envoyé à la
poursuivie l'invitant à verser la garantie convenue de 3'000 fr. dans un
délai de dix jours ;
- un courrier du 30 avril 2021 que le conseil de la poursuivie a
adressé au conseil de la poursuivante, dont la teneur est notamment la
suivante :
"(…)
(…) conformément aux discussions survenues M. [...] (sic) et entre votre
cliente à l'issue de la signature du contrat de bail, cette dernière a
accepté de recevoir par avance le paiement de 3 mois de loyer en lieu et
place de sûretés proprement dites.
En date des 2 et 9 février 2021 (preuves de paiement ci-joint), trois mois
de loyer et d'acomptes de charges pour l'appartement concerné ont ainsi
été versés à Mme X.________. Ma mandante n'aurait pas procédé ainsi si
elle n'avait pas eu l'accord préalable de votre cliente.
Il est prévu de procéder de même début mai en vue de la prochaine
échéance.
Au vu de ce qui précède, il appert que votre cliente dispose de garanties
suffisantes et que sa situation est plus favorable du fait que les acomptes
de charges sont également couverts. A fortiori, cette dernière a donné
son accord avec cette façon de procéder.

- 4 -
Les prétentions formulées à l'encontre de ma mandante sont par
conséquent nulles et sans objet.
(…).";
- la réponse du 3 mai 2021 que le conseil de la poursuivante a
envoyée à son confrère :
"(…)
La position exprimée par K.________SA dans votre dernière missive est
erronée à plus d'un titre.
D'une part, il n'a bien évidemment jamais existé le moindre accord entre
les parties destiné à déroger aux chiffres IV et VIII du contrat de bail à
loyer pour habitation signé par celles-ci, bien au contraire même, puisque
cette garantie est destinée à couvrir toutes les créances découlant du
bail, ou de la possession, au-delà du bail, de la chose louée.
D'autre part, le fait que K.________SA se soit acquittée (sic) les trois
premiers mois des loyers, en date des 2 et 9 février 2021 est absolument
irrelevant, puisque la constitution des sûretés couvre certes non
seulement le paiement du loyer, mais également l'intégralité des
prétentions que le bailleur peut émettre en vertu du bail."
2.2 Par prononcé du 29 juillet 2021, la juge de paix a déclaré
irrecevable la requête de mainlevée (I), a constaté l'incapacité de postuler
du mandataire de la poursuivante, Me Basile Couchepin (II), a imparti à la
poursuivante un délai de trente jours dès réception du prononcé pour se
constituer un nouveau mandataire satisfaisant aux conditions légales ou
pour renoncer à être assistée d'un avocat dans le cadre de la procédure
de mainlevée (III).
Par arrêt du 31 décembre 2021, la Cour de céans a admis le
recours interjeté par la partie poursuivante, a annulé ce prononcé et
renvoyé la cause à la juge de paix afin qu'elle fixe une nouvelle audience
et statue sur la requête de mainlevée.
Par courrier du 9 février 2022, la poursuivante a requis la
reprise de cause.

- 5 -
2.3 Le 30 mars 2022, la juge de paix a tenu une audience, par
défaut de la partie poursuivante, lors de laquelle la poursuivie a été
entendue et produit notamment les pièces suivantes :
- un extrait du registre foncier du bien-fonds Saxon/[...]
- un échange de courriels des 13 et 15 février 2021, sur lequel il sera
revenu plus avant (cf. consid. 5.1 infra).
- des avis de paiement de loyer des mois de février 2021 à avril 2022
;
- une lettre du 16 février 2022, envoyée par pli recommandé, par
laquelle la poursuivie a résilié le contrat de bail avec effet au 31 mai 2022.
3. Par décision du 30 mars 2022, dont les motifs ont été adressés
aux parties le 5 juillet suivant et notifiés à celles-ci le lendemain, la juge
de paix a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition à concurrence
de 3'000 fr., plus intérêt à 5 % l'an dès le 12 avril 2021, sous déduction de
1'240 fr., valeur au 9 février 2021, et de 1'240 fr., valeur au 9 février 2021
(I), a arrêté à 150 fr. les frais judiciaires, les a compensés avec l'avance de
frais de la partie poursuivante (II), a mis les frais judiciaires par 30 fr. à la
charge de la partie poursuivante et par 120 fr. à la charge de la partie
poursuivie (III) et a dit qu'en conséquence, la partie poursuivie
rembourserait à la partie poursuivante son avance de frais à concurrence
de 120 fr. et lui verserait la somme de 270 fr. à titre de défraiement de
son représentant professionnel (IV).
En droit, la juge de paix a considéré que la poursuivante
disposait d'un titre à la mainlevée provisoire de l'opposition pour la
somme de 3'000 fr. convenue entre les parties à titre de garantie, sous
déduction de deux paiements de 1'240 fr. chacun, que la poursuivante
avait choisi d'imputer sur le montant de la garantie. Elle a retenu que la
poursuivie était en demeure (au sens de l'art. 102 al. 1 CO) de payer le
solde au lendemain de l'échéance du délai de dix jours imparti par le
courrier du 1er avril 2021.
4.

- 6 -
4.1 Par acte posté le 18 juillet 2022, K.________SA a interjeté un
recours, concluant, avec suite de frais judiciaires et dépens de première et
deuxième instances, à l'annulation du prononcé du 30 mars 2022.
La poursuivante n'a pas été invitée à se déterminer sur le
recours de la poursuivie.
4.2 Par acte posté le 18 juillet 2022, X.________ a également
interjeté un recours contre ce prononcé, concluant, avec suite de frais
judiciaires et dépens de première et deuxième instances, à sa réforme en
ce sens que l'opposition est provisoirement levée à concurrence de 3'000
fr., avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er février 2021. Subsidiairement, elle a
conclu au renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle
décision.
Par réponse du 19 septembre 2022, la poursuivie a conclu,
avec suite de frais, au rejet du recours de la poursuivante.
Par courrier du 25 novembre 2022, la poursuivie a annoncé
qu'à la suite de la résiliation du 16 février 2022, elle avait présenté à la
poursuivante un locataire de remplacement, que celui-ci et la
poursuivante avaient conclu un contrat de bail et que la nouvelle locataire
avait accepté de constituer une garantie de loyer selon les termes du
nouveau contrat de bail. A l'appui de cette assertion, la poursuivie a
produit un contrat de bail commençant dès le 1er janvier 2023. Elle n'a pas
produit d'accord entre les parties selon lequel la poursuivante renoncerait
à lui réclamer des sûretés pour le temps restant ou que celles-ci n'étaient
plus justifiées.
En d roit :
1. Dans la mesure où le recours de la K.________SA (ci-après : la
locataire) et celui de X.________ (ci-après : la bailleresse) attaquent une

- 7 -
même décision, il est opportun, par mesure de simplification, de les
joindre et de les traiter dans un seul et même arrêt (art. 125 let. c CPC
[Code de procédure civile ; RS 272]).
Les recours, écrits et motivés, ont été déposés dans les formes
requises (art. 321 al. 1 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]). La décision entreprise ayant été notifiée aux parties le 6
juillet 2022, le délai de dix jours prévu par l'art. 321 al. 1 CPC est arrivé à
échéance samedi le 16 suivant et a été reporté au lundi 18 suivant (art.
142 al. 3 CPC). Postés le 18 juillet 2022, les recours l'ont été en temps
utile. Ils sont dès lors recevables.
Il en va de même de la réponse de la locataire, déposée dans
le délai de l'art. 322 al. 2 CPC.
2. L’art. 320 CPC dispose que le recours est recevable pour
violation du droit (let. a) et constatation manifestement inexacte des faits
(let. b). Le grief de la constatation manifestement inexacte des faits ne
permet que de corriger une erreur évidente, la notion se recoupant en
définitive avec l'appréciation arbitraire des preuves (art. 9 Cst.) (ATF 138
III 232 consid. 4.1.2 ; TF 8D_5/2018 consid. 4 ; TF 4D_30/2017 consid. 2.2).
Les constatations de fait et l'appréciation des preuves sont arbitraires
lorsqu'elles sont évidemment fausses, contredisent d'une manière
choquante le sentiment de la justice et de l'équité, reposent sur une
inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d'appréciation, par
exemple si l'autorité s'est laissé guider par des considérations aberrantes
ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs.
Une constatation de fait n'est donc pas arbitraire pour la seule raison que
la version retenue par le juge ne coïncide pas avec celle du recourant ;
encore faut-il que l'appréciation des preuves soit manifestement
insoutenable, en contradiction flagrante avec la situation effective, qu'elle
repose sur une inadvertance manifeste, ou encore qu'elle heurte de façon
grossière le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 140 III 264 consid.
2.3 ; ATF 137 III 226 consid. 4.2).

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Selon l’art. 321 al. 1 CPC, le recours doit être motivé. La
motivation du recours doit à tout le moins satisfaire aux exigences qui
sont posées pour un acte d’appel (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; TF
5D_43/2019 du 24 mai 2019 consid. 3.2.2.1 ; TF 5A_488/2015 du 21 août
2015 consid. 3.2.1, publié in Revue suisse de procédure civile [RSPC]
6/2015 pp. 512 s., et les arrêts cités). Cela signifie que le recourant doit
démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et
que son argumentation doit être suffisamment explicite pour que
l’instance de recours puisse la comprendre, ce qui suppose une
désignation précise des passages de la décision qu’il attaque et des pièces
du dossier sur lesquelles il fonde sa critique (ibid.).
3. Dans son envoi du 25 novembre 2022, qui a été transmis à la
poursuivante pour information, la poursuivie a argué que la demande en
prestation de sûretés était désormais sans objet vu le nouveau bail conclu
entre un tiers et la poursuivante.
Force est toutefois de constater que ce bail, qui pourrait
constituer un fait nouveau recevable s'il rendait le procès sans objet (ATF
145 II 422 consid. 5.2), ne le rend pas aujourd'hui sans objet. En effet, le
bail n'est pas encore entré en vigueur et la poursuivie reste ainsi à ce jour
la locataire de la poursuivante avec les conséquences qui en découlent.
On ne sait en outre pas si la poursuivie a restitué la chose louée ou si, en
raison de l'état de celle-ci, la poursuivante a des prétentions contre la
poursuivie, qu'elle voudrait voir couvertes par des sûretés.
La procédure n'étant pas sans objet, il convient d'examiner le
sort à donner sur les recours.
4. La bailleresse reproche à la juge de paix d'avoir prononcé la
mainlevée provisoire, en imputant deux montants de 1'240 fr. sur le
montant réclamé à titre de sûretés à hauteur de 3'000 francs.

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4.1
4.1.1 L'engagement de fournir des sûretés en espèces, si la loi, la
convention des parties ou la décision du juge le sanctionne, est exécutable
par la voie de la poursuite pour dettes (art. 38 al. 1 LP ; Panchaud/Caprez,
La mainlevée d'opposition, § 13 II ch. 1). Selon la jurisprudence et la
doctrine, la poursuite en prestation de sûretés ne constitue pas un mode
spécial de poursuite, mais une poursuite ordinaire qui a un but spécial :
celui d'assurer l'exécution d'une prestation du poursuivi qui n'est pas
destinée à satisfaire directement le poursuivant, mais à lui garantir
l'exécution d'une obligation dont il est bénéficiaire. L'exécution forcée
tendant à la fourniture de sûretés ne peut servir qu'à rendre efficace un
droit du poursuivant à ce que le poursuivi, pour garantir son obligation,
offre et constitue une sûreté sur laquelle le poursuivant puisse mettre la
main si le poursuivi ne remplit pas son obligation (ATF 129 III 193, JdT
2003 II 59 consid. 2.1 et 2.2 ; ATF 93 III 72 consid. 2b, JdT 1967 II 112, 118
; TF 7B.8/2006 du 6 mars 2006 ; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale
sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 8 ad Remarques introductives :
art. 38-45 LP, n. 27 ss ad art. 38 LP ; Acocella, in Staehelin/Bauer/Staehelin
(éd.), Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und
Konkurs, 2e éd., 2010, n. 15 ad art. 38 SchKG [LP] et les réf.).
La procédure est la même que celle de la poursuite tendant au
paiement d'une somme d'argent, sauf que la continuation de la poursuite
a lieu exclusivement par voie de saisie (art. 43 ch. 3 LP) et que les espèces
obtenues par la réalisation des biens saisis ne peuvent être distribuées au
poursuivant, mais doivent être consignées, de telle façon qu'elles se
trouvent à la disposition du créancier si celui-ci établit au fond son droit à
la créance en garantie de laquelle les sûretés ont été fournies (ATF 129 III
193, JdT 2003 II 59 consid. 2.2 ; ATF 110 III 1 consid. 2b et les réf., JdT
1986 II 61 ; TF 7B.8/2006 du 6 mars 2006).
4.1.2 En vertu de l'art. 82 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la
poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1), le créancier dont la
poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte
authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire (al.

- 10 -
1); le juge la prononce si le débiteur ne rend pas immédiatement
vraisemblable sa libération (al. 2). Constitue une reconnaissance de dette
l’acte authentique ou sous seing privé d’où résulte la volonté du poursuivi
de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme
déterminée, ou aisément déterminable, et échue (ATF 139 III 297 consid.
2.3.1 ; ATF 136 III 624 consid. 4.2.2 ; ATF 136 III 627 consid. 2 et les réf.
cit.).
Conformément à l'art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec
à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. Il
peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil - exceptions ou
objections - qui infirment la reconnaissance de dette (ATF 142 III 720
précité). Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ses moyens
libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables, en principe par
titre (art. 254 al. 1 CPC ; ATF 145 III 20 consid. 4.1.2 ; ATF 142 III 720
consid. 4.1 et les arrêts cités).
La prétention en prestation de sûretés peut avoir pour
fondement un contrat. La mainlevée provisoire ne peut être accordée que
si l'étendue des sûretés ressort du titre invoqué comme reconnaissance de
dette (Veuillet, in Abbet/Veuillet, La mainlevée de l'opposition, n. 58 et 60
ad art. 82 LP).
4.1.3 Conformément à l'art. 86 al. 1 CO, le débiteur qui a plusieurs
dettes à payer au même créancier a le droit de déclarer, lors du paiement,
laquelle il entend acquitter (al. 1). Faute de déclaration de sa part, le
paiement est imputé sur la dette que le créancier désigne dans la
quittance, si le débiteur ne s'y oppose immédiatement (al. 2).
4.2 Dans le cas d'espèce, la juge de paix a constaté que la
locataire avait versé 1'240 fr. à trois reprises, soit une fois le 2 février
2021 et deux fois le 9 février 2021. Elle s'est référée à un courriel de la
bailleresse du 13 février 2021, indiquant "Il manque une mensualité pour
le dépôt de garantie. Vous en avez envoyé deux au lieu de trois. Pouvez-
vous me faire parvenir le troisième ?". La juge de paix a considéré que par

- 11 -
ce courriel la bailleresse avait choisi d'attribuer deux des trois mensualités
versées à la garantie.
Selon la pièce 4bis de la locataire, soit des avis de débit
relatifs à ces paiements, les trois montants sont assortis de la mention,
communiquée au bénéficiaire, [...] loyer 202102», puis [...] loyer 202103»
et [...] 202104». Ces indications imposaient de retenir, à tout le moins au
stade de la vraisemblance, que la volonté exprimée par la locataire – en
l'occurrence débitrice – était que les montants servent à acquitter ses
dettes de loyer au sens de l'art. 86 al. 1 CO, et non de garantie. L'art. 86
al. 2 CO ne trouve par conséquent pas application et le créancier ne
pouvait plus décider, après cette déclaration, à quelle dette seraient
imputés les paiements. Dans le cas présent, on ne pouvait par conséquent
considérer, au vu du courriel du 13 février 2021, que les montants
auraient été valablement imputés sur la dette en garantie, car le créancier
l'avait ainsi exprimé. La décision entreprise ne peut être suivie sur ce point
et, malgré ces paiements précités, c'est un montant de 3'000 fr. qui était
alors, et qui est, toujours dû à titre de garantie.
5. Cela étant, la locataire, dans son recours, invoque que ces
montants de 1'240 fr. auraient en réalité été versés, par avance, à titre de
sûretés, selon un accord des parties, qui ne seraient pas des locataires et
bailleresses "conventionnelles". La demande en prestation de sûretés
déposée par la bailleresse serait dès lors sans objet.
5.1 Dès lors que la locataire se fonde sur des faits – un prétendu
accord entre les parties sur ce point – qui ne ressortent pas de la décision
attaquée, sans invoquer ni démontrer l'arbitraire de l'omission de ces faits,
ceux-ci sont irrecevables et avec eux le grief qu'elle fonde sur ces faits.
On relèvera au demeurant que la locataire, contrairement à
son obligation de motivation, ne se réfère à aucune pièce précise qui
aurait imposé de tenir ses dires pour vraisemblables. Elle ne cite en effet à
cet égard que des courriels du mois de février 2021 ainsi que le contrat de
bail, sans plus de détail.

- 12 -
A supposer le grief recevable, il faudrait de toute manière le
rejeter compte tenu des considérants qui suivent.
Dans son courriel du 15 février 2021, en réponse à celui du 13
février 2021 précité (cf. consid. 4.2 supra), soit après les trois paiements
litigieux, le représentant de la locataire a indiqué à la bailleresse que
"comme convenu, notre comptabilité vous verse trois mois de loyer en
avance. Vous recevrez les trois prochains loyers pour le mois de mai". Une
telle déclaration permet de retenir tout au plus, au stade de la
vraisemblance, que les parties s'étaient entendues pour que les loyers
soient payés de trois mois en trois mois, en avance, et non que les
paiements de loyers soient imputés sur la garantie due.
A cet égard également, l'affirmation de la locataire selon
laquelle le contrat de bail aurait été conclu pour une durée déterminée est
infirmée par la lecture du document en question, signé par les parties. Ce
contrat prévoit que le bail commencera le 1er février 2021, qu'un loyer
mensuel, acompte sur les frais et place de parc par 240 fr. compris, est dû
mensuellement par 1'240 fr. et qu'en outre, la locataire s'engage à fournir
dans les trente jours à compter de la signature du bail des sûretés à
hauteur de 3'000 fr. Le contrat de bail ne prévoit en revanche pas que ces
sûretés seraient payées au moyen des paiements de loyer, en d'autres
termes que la locataire ne paiera ainsi pas de loyer durant les trois
premiers mois. Cela ne serait être présumé, et n'est au surplus pas rendu
vraisemblable. Dans ces conditions, il n'était pas arbitraire de retenir que
les paiements de montants de 1'240 fr., même faits en avance pour deux
d'entre eux, ne visaient pas, qui plus est vu la mention indiquée par la
locataire lors de ses versements de "loyer", à amortir une autre créance
que celle de loyer, soit celle en sûretés de 3'000 fr. On relève encore que
1'240 fr., multiplié par trois, n'est manifestement pas égal à 3'000 fr., ce
qui infirme encore, autant que de besoin, que les parties aient pu se
mettre d'accord sur le paiement de ce dernier montant par trois autres
montants dont la somme n'est pas égale à 3'000 fr.

- 13 -
5.2 A la suite de ce grief qui conduisait la locataire à conclure que
la demande en prestation de sûretés était sans objet, la locataire invoque
"ceci d'autant plus que le contrat de bail a été résilié" le 16 février 2022.
Faute de toute explication qui justifierait que la requête soit
considérée comme sans objet du fait de la résiliation, ce grief est
irrecevable. Au demeurant, on relèvera que le contrat de bail ne prévoit
pas que l'obligation de fournir des sûretés s'arrête à la fin du contrat de
bail. D'autre part, les sûretés servent à garantir les obligations du locataire
pendant la durée du bail, même au-delà du bail (cf. la clause 8 du contrat
liant les parties et Lachat, le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 355 in fine),
de sorte que la résiliation du contrat de bail, à elle seule, ne peut signifier
que la bailleresse n'a plus d'intérêt à disposer d'une garantie locative. Il en
va de même de la relocation qui prendra effet au 1er janvier 2023. Comme
précédemment relevé (cf. consid. 3 supra), on ignore si la poursuivante
n'a pas de prétentions à faire valoir contre la poursuivie, prétentions qui
pourraient être couvertes par des sûretés litigieuses. Pour ces motifs, le
grief est infondé.
5.3 La locataire soutient encore avoir rendu vraisemblable, selon
l'art. 82 LP, que la bailleresse disposait de garanties suffisantes
conformément à l'accord conclu avec le représentant de la locataire.
En l'état, les parties ont signé un contrat de bail qui prévoit le
versement par la locataire, en plus du loyer, de sûretés à hauteur de 3'000
fr. Il résulte de ce qui précède que la locataire n'a pas rendu vraisemblable
qu'elle s'était acquittée en tout ou en partie de ce montant (cf. consid. 4.2
supra). Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de se demander si les sûretés
étaient suffisantes ou non. La locataire devait s'en acquitter. Faute de
l'avoir rendu vraisemblable, en tout ou en partie, son opposition aurait dû
être levée à hauteur de 3'000 francs.
6. La bailleresse réclame que la somme de 3'000 fr. porte intérêt
à 5 % l'an dès le 1er février 2021, alors que la juge de paix a retenu que

- 14 -
l'intérêt courait dès le 12 avril 2021, lendemain de l'échéance du délai
imparti par la bailleresse pour verser la garantie.
Faute de toute motivation à l'appui de cette conclusion, le grief
est irrecevable.
7.
7.1 Il résulte de ce qui précède qu'après jonction des causes, le
recours de la locataire, manifestement infondé, doit être rejeté dans la
mesure de sa recevabilité, conformément à l'art. 322 al. 1 in fine CPC.
Les frais judiciaires de deuxième instance relatifs à ce recours
et arrêtés à 180 fr. (cf. art. 48 et 61 OELP [Ordonnance sur les
émoluments perçus en application de la loi fédérale sur la poursuite pour
dettes et la faillite] ; RS 281.35), doivent être mis à la charge de la
locataire (art. 106 al. 1 CPC).
Aucun dépens ne sera accordé à la bailleresse, qui n'a pas été
invitée à se déterminer sur ce recours.
7.2 S'agissant du recours de la bailleresse, il doit être
partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que la
mainlevée provisoire de l'opposition est prononcée à hauteur de 3'000 fr.,
avec intérêt à 5 % l'an dès le 12 avril 2021.
Vu le sort du recours qui est admis sous réserve de deux mois
d'intérêts moratoires, soit sur un point accessoire du litige, les frais
judiciaires de première instance, arrêtés à 150 fr., doivent être mis à la
charge de la locataire, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celle-ci versera à
la bailleresse de pleins dépens de première instance à hauteur de 400 fr.,
le montant arrêté par la première juge n'étant pas contesté.
Pour les mêmes motifs, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 225 fr. (art. 61 OELP), seront mis à la charge de la
locataire, qui succombe sur l'essentiel (art. 106 al. 1 CPC). Celle-ci versera

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en outre à la bailleresse des dépens de deuxième instance, qu'il se justifie
d'arrêter à 300 fr. pour toutes choses (art. 3, 8 et 19 TDC [tarif du 23
novembre 2010 des dépens en matière civile ; BLV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Les causes KC21.021758-220893 et KC21.021758-220894 sont
jointes.
II. Le recours de K.________SA est rejeté dans la mesure où il est
recevable et le recours d'X.________ est partiellement admis.
III. Le prononcé est réformé comme il suit :
I. p rononc e la mainlevée provisoire de
l'opposition formée par K.________SA au commandement
de payer n° 9979751 de l'Office des poursuites du district
de Lausanne, notifié à la réquisition de X.________, à
concurrence de 3'000 fr. (trois mille francs) plus intérêt au
taux de 5 % l'an dès le 12 avril 2021 ;
II. (inchangé);
III. met les frais par 150 fr. (cent cinquante francs) à
la charge de la partie poursuivie ;
IV. dit qu'en conséquence la partie poursuivie
K.________SA remboursera à la partie poursuivante
X.________ son avance de frais à concurrence de 150 fr.
(cent cinquante francs) et lui versera la somme de 400 fr.
(quatre cents francs) à titre de dépens, en défraiement de
son représentant professionnel.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance relatifs au recours
interjeté par K.________SA, arrêtés à 180 fr. (cent huitante
francs), ainsi que ceux relatifs au recours interjeté par

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X.________, arrêtés à 225 fr. (deux cent vingt-cinq francs), sont
mis à la charge de K.________SA.
V. K.________SA doit verser à X.________ la somme de 525 fr. (cinq
cent vingt-cinq francs) à titre de restitution d'avance de frais
et de dépens de deuxième instance.
VI. L'arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Olivia Heinis, avocate (pour K.________SA)
- Me Basile Couchepin, avocat (pour X.________)
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 520 fr. pour le recours de K.________SA et de 2'480 fr. pour
celui d'X.________.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74

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LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière: