vd_gerichte · XA17.024022 · 2021-06-07 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA17.024022-191294210115
267
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 7 juin 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Bendani et Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Spitz
*****
Art. 269 CO
Saisie par renvoi de la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral
et statuant sur l’appel interjeté par D.________, à [...], défenderesse, contre
le jugement rendu le 8 janvier 2019 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant l’appelante d’avec T.________ et B.________, tous deux à [...],
demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 8 janvier 2019, communiqué pour notification
le 2 juillet 2019, le Tribunal des baux a fixé les loyers mensuels nets
initiaux dus par les demandeurs T.________ et B.________, locataires, à la
défenderesse D.________, bailleresse, à 1’280 fr., dès le 15 janvier
2016, pour l'appartement en duplex de [...] pièces qu'ils louent au rez-
de-chaussée de l'immeuble sis rue [...], à [...], et 80 fr., dès le 15
janvier 2016, pour la place de parc intérieure n° [...] qu'ils louent à la
rue [...] [...] à [...], à [...] (I et II), a réduit le montant de la garantie de
loyer due en vertu de l'art. 4 du contrat de bail conclu le 18 novembre
2015, relatif à l'appartement susmentionné, à 3’840 fr. (III), a dit que
le jugement était rendu sans frais judiciaires ni dépens (IV) et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions, dans la mesure de leur
recevabilité (V).
En droit, saisis d’une contestation se rapportant au loyer initial
d’un appartement et d’une place de parc, les premiers juges ont admis la
situation de pénurie de logement et sont ainsi entrés en matière sur les
prétentions des locataires. Ils ont ensuite considéré que la jurisprudence
relative aux immeubles anciens ne s’appliquait pas et ont donc procédé à
l’examen du loyer initial selon la méthode du rendement net, tout en
écartant celle du rendement brut qui ne pouvait pas être retenue en
l’espèce. Les premiers juges ont ensuite estimé que la diversité des
logements situés dans le complexe comprenant le duplex litigieux ne
faisait pas obstacle à l’application de la méthode fondée sur le rendement
et que la clé de répartition utilisée par la bailleresse dans l’état locatif
paraissait équitable. Enfin, ils ont constaté qu’ils disposaient de
suffisamment d’éléments pour déterminer le rendement net que procurait
la chose louée à la bailleresse, sans avoir besoin de recourir à des
données statistiques.

- 3 -
B. Par acte du 26 août 2019, FIR VD SA a interjeté appel contre le
jugement susmentionné en concluant, en substance, avec suite de frais et
dépens, à sa réforme en ce sens que la demande du 22 mai 2017 soit
rejetée. Subsidiairement, elle a conclu à son annulation et au renvoi de la
cause aux premiers juges pour nouveau jugement dans le sens des
considérants.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer sur l’appel.
Par arrêt du 2 décembre 2019, la Cour d’appel civil de céans a
rejeté l’appel formé par D.________ (I), a confirmé le jugement (II), a mis les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'540 fr., à la charge de
l’appelante D.________ (III) et a déclaré l’arrêt exécutoire (IV).
En droit, la Cour d’appel civile a considéré que le sort des
prétendus faits omis était lié à celui des moyens de droit et que ceux-là
s’avéraient non pertinents au regard de ceux-ci. Elle a ensuite considéré
qu’il n’y avait pas lieu de s’écarter de la jurisprudence du Tribunal fédéral
relative à la priorité du critère du rendement net de l’art. 269 CO par
rapport à celui des loyers usuels de la localité ou du quartier de l’art. 269a
let. a CO. Puis, la Cour a retenu que la ventilation du rendement net entre
les différents logements du complexe pouvait être effectuée sur la base de
la clé de répartition qu’est la surface habitable par m2, écartant les griefs
de la bailleresse à cet égard. Ensuite, bien qu’elle ait constaté que la
bailleresse n’avait produit qu’une part infime des pièces requises, la Cour
d’appel civil a jugé que les pièces prises en considération par le tribunal
pour calculer le rendement net étaient suffisantes, de sorte que le recours
à des statistiques n’entrait pas en ligne de compte. Enfin, elle a jugé qu’il
n’était pas possible de substituer aux coûts d’investissement des valeurs
abstraites et que les valeurs prises en considération pour l’appréciation du
prix de revient du complexe immobilier n’étaient pas critiquées, ni non
plus le calcul du rendement net de l’appartement effectué par les
premiers juges.

- 4 -
C. Par arrêt du 13 janvier 2021 (TF 4A_28/2020), la Ire Cour de
droit civil du Tribunal fédéral a notamment admis le recours interjeté le 17
janvier 2020 par D.________, a annulé l’arrêt entrepris et a renvoyé la
cause à l’autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des
considérants.
En droit, sous l’angle du principe de la priorité des critères
(priorité de l’art. 269 CO sur l’art. 269a let. a CO), le Tribunal fédéral a
considéré que les conditions strictes posées pour un changement de
jurisprudence n’étaient pas réalisées, ce qui rendait superflu l’examen des
autres griefs d’omission de faits et d’absence de prise en considération
des loyers payés par les précédents locataires. S’agissant des griefs
soulevés en lien avec le calcul du rendement net effectué par les autorités
de première et de deuxième instance, le Tribunal fédéral a considéré que
la recourante contestait implicitement la revalorisation limitée à 40% du
prix de revient investi par elle (fonds propres) lors de la construction entre
2004 et 2007 et le taux de rendement admissible de seulement 0,5% en
sus du taux hypothécaire de référence, pris en considération dans les
calculs. Il a ainsi renvoyé la cause à l’autorité de céans pour effectuer le
calcul du rendement net en tenant compte du changement de
jurisprudence sur ces deux points introduit par l’arrêt TF 4A_554/2019
consid. 8.3 et 8.4 du 26 octobre 2020 (depuis lors publié aux ATF 147 III
14), soit en déterminant le rendement net par la revalorisation des fonds
propres investis à 100% (au lieu de 40%) et l’application à ceux-ci d’un
taux de rendement admissible de 2% (au lieu de 0,5%) en sus du taux
hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%. En
revanche, le Tribunal fédéral a constaté que la bailleresse ne démontrait
pas en quoi la ventilation du rendement admissible selon la surface
habitable par m2, sans tenir compte des autres caractéristiques et
spécificités de l’objet litigieux, serait arbitraire ou contraire au droit. Il en a
ainsi confirmé le principe. En définitive, le recours a été admis en raison
d’une précision de la jurisprudence et les griefs de la recourante ont été
rejetés dans la mesure de leur recevabilité.

- 5 -
D. Le 2 mars 2021, les parties se sont déterminées sur l’arrêt
rendu par le Tribunal fédéral et ont toutes deux conclu, avec suite de frais
et dépens de première et deuxième instance, à ce que la Cour de céans
statue à nouveau, dans le sens des considérants de l’arrêt du Tribunal
fédéral susmentionné.
E. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants dans
la mesure utile à la compréhension et à la résolution des questions encore
litigieuses à la suite de l’arrêt de renvoi du Tribunal fédéral du 13 janvier
2021 :
1. a) Le 18 novembre 2015, un contrat de bail à loyer a été
conclu entre, d’une part, D.________ (ci-après : la défenderesse)
représentée par [...] (ci-après : la gérance), en qualité de bailleresse et,
d’autre part, T.________ et B.________ (ci-après : les demandeurs), en
qualité de locataires. Devant débuter le 15 janvier 2016 pour une durée de
cinq ans renouvelable, le contrat porte sur un appartement en duplex de
[...]pièces au rez-de-chaussée du bâtiment [...][...], à [...].
Le loyer initial net a été fixé à 2’490 fr. par mois, auquel
s’ajoute un acompte de 250 fr. pour le chauffage, l’eau chaude, l’eau
froide, les taxes d’épuration et les taxes déchets. Par ailleurs, l’art. 4 du
contrat prévoit la fourniture d’une garantie bancaire de 7’470 francs.
b) Selon la formule officielle de notification de loyer lors de la
conclusion d’un nouveau bail datée du même jour, le précédent locataire
de l’appartement payait un loyer de même montant depuis le 1er juillet
2011. A la rubrique « motifs de la hausse éventuelle », figure la mention :
« Le loyer proposé se situe dans les limites des loyers usuels du quartier
(art. 269a lettre a CO) ». La formule porte la signature des demandeurs.
c) Le même jour, un second contrat de bail à loyer a été
conclu entre les mêmes parties, portant sur la place de parc intérieure
n° [...] de la [...][...], à [...]. Devant débuter le 15 janvier 2016 pour une

- 6 -
durée de cinq ans renouvelable, ce contrat fixe le loyer à 130 fr. net par
mois.
La formule officielle de notification de loyer lors de la
conclusion d’un nouveau bail, également établie le 18 novembre 2016,
indique que le précédent locataire de la place de parc payait un loyer de
même montant depuis le [...] 2008. Le même motif de hausse que pour
l’appartement y figure, ainsi que la signature des demandeurs.
2. Le 10 février 2016, les demandeurs ont contesté leurs loyers
initiaux en déposant une requête auprès de la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district de Nyon. Ladite commission a
suspendu la procédure, à la demande des parties, du 7 mars 2016 au 18
janvier 2017, puis a rendu une proposition de jugement le 14 mars 2017.
Les demandeurs ont fait opposition à cette proposition et une autorisation
de procéder leur a été délivrée le 3 avril 2017. Ils ont ensuite porté
l’affaire devant le Tribunal des baux le 22 mai 2017, en concluant à la
fixation de leur loyer sur la base d’un calcul du rendement net de
l’immeuble.
Requise par le Président du Tribunal des baux de produire,
notamment, une note de calcul du rendement net de la chose louée au 1er
novembre 2015 accompagnée de toutes les pièces justificatives, la
défenderesse a sollicité plusieurs prolongations de délai, puis a finalement
déposé une réponse le 13 octobre 2017, dans laquelle elle a allégué qu’un
calcul de rendement des objets litigieux n’était pas possible parce qu’elle
ne disposait pas des pièces permettant de distinguer le prix de revient des
deux objets litigieux, respectivement parce que lesdits objets étaient
compris dans un complexe immobilier dont l’état locatif n’était pas
homogène. Elle a par conséquent fait valoir que les loyers contestés
devaient être examinés au regard des loyers usuels du quartier ou de la
localité. Cette écriture était accompagnée d’un bordereau comportant
67 titres, dont 48 concernaient exclusivement la preuve des loyers usuels.
Dispersée dans ce bordereau, ne se trouvait qu’une petite partie des
pièces requises en vue d’établir un calcul de rendement.

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Dès lors, les demandeurs ont multiplié les réquisitions de
pièces, en mains de la défenderesse ou de tiers, réquisitions auxquelles la
défenderesse s’est systématiquement opposée en rappelant
l’argumentation développée dans sa réponse du 13 octobre 2017 et en
qualifiant d’abusive la contestation du loyer initial par les demandeurs.
Dans ce contexte, la défenderesse a fait valoir qu’elle ne disposait « pas
[des] contrats d’entreprise générale conclus du reste il y a plus de dix
ans » (écriture du 15 décembre 2017), avant d’invoquer le secret
d’affaires contre la réquisition tendant à la production d’une version non
caviardée de l’un de ces contrats en mains de l’entreprise concernée. Il
s’avère en définitive qu’elle avait déjà elle-même produit ce document au
complet le 13 octobre 2017 (pièce n° 66). Enfin, nonobstant l’ordonnance
du Président du Tribunal des baux du 20 novembre 2017 dans laquelle il
lui était rappelé que la question de savoir si un calcul de rendement était
possible ou non n’était pas encore tranchée, la défenderesse a maintenu
son refus de produire les pièces requises jusqu’aux plaidoiries, lors
desquelles elle a plaidé avec énergie que la jurisprudence du Tribunal
fédéral instaurant une hiérarchie entre le calcul de rendement et les loyers
usuels était contraire au droit.
Cela étant, en cours d’instruction, le Registre foncier de La
Côte a été sollicité à plusieurs reprises, ainsi que deux sociétés
d’entreprise générale, de même que la gérance de la défenderesse.
Invitée à fournir un état locatif et les documents relatifs aux charges
d’exploitation et d’entretien des immeubles concernés, cette dernière a
uniquement produit un état locatif et a indiqué pour le surplus qu’elle
n’avait « pas la gestion financière de ces immeubles, la société
propriétaire s’en charge[ant] directement ». En définitive, les preuves
réunies ont permis de dégager les éléments qui suivent (consid. E. 3 infra).
3. a) L’appartement litigieux se trouve sur la parcelle RF n° [...]
de la Commune de [...], dont elle constitue le lot de PPE n° [...]. En forme
de « [...] », cette parcelle borde, au sud-ouest, respectivement au sud-est,
les parcelles nos [...] et [...] de la même commune.

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Ces quatre parcelles sont soumises au plan de quartier « [...]»
de la Commune de [...] et à son règlement du [...] 1990, lequel délimite
des aires d’affectation, comprenant notamment des zones destinées à la
construction d’allées et de voies de circulation, des zones pour
l’installation d’équipements de jeux et de loisirs, ainsi que des zones
comportant des plantations. Elles servent de base au complexe immobilier
[...], qui a été construit en deux étapes entre [...] 2004 et [...] 2007.
b) Les quatre parcelles ont été vendues à [...] par la Commune
de [...] en vertu de trois actes de vente à terme conditionnelle conclus le
[...] 2002. La vente de chaque parcelle était conditionnée, notamment, à
l’obtention par l’acheteuse d’« un permis de construire exécutoire,
conforme aux plan de quartier et règlement d’extension en vigueur sur la
Commune de [...]», pour chacune des quatre parcelles. Le prix a été fixé à
3’815’280 fr. pour la parcelle n° [...], à 1’677’760 fr. pour la n° [...], à
1’250’480 fr. pour la n° [...] et à 1’309’280 fr. pour la n° [...].
c) La première étape de construction a concerné les parcelles
nos [...] et [...]. Le permis de construire a été délivré le [...] 2003, puis les
actes de réquisition de transfert des deux parcelles ont été signés le [...]
2003, date à laquelle les montants de la vente desdites parcelles ont été
versés.
La direction des travaux a été confiée à [...] en vertu d’un
contrat d’entreprise générale conclu le 17 mars 2004, portant sur la
construction, entre [...] 2004 et [...] 2005, d’une route de quartier avec
équipements, ainsi que de quatre immeubles d’habitation avec parkings
souterrains et extérieurs, pour un prix de 17’900’000 francs. Ainsi, [...]
bâtiments d’habitation de [...] entrées chacun ont été érigés, portant les
nos [...] de la rue [...] sur la parcelle n° [...], respectivement les nos [...] sur
la parcelle n° [...]. Ces bâtiments comprennent [...] appartements par
entrée, répartis sur [...] étages à raison de [...] appartements par étage,
ainsi que quelques dépôts au sous-sol. Ils sont disposés de part et d’autre
d’une grande place aménagée avec des espaces herbeux et des aires de

- 9 -
loisirs. La route contourne les bâtiments en contre-bas, en bordure des
parcelles, au niveau du parking souterrain qui se trouve sous la place
aménagée. Des places de parcs visiteurs ont été aménagées le long de la
route.
d) La seconde étape s’est déroulée de [...] 2006 à fin [...]
2007, sur les parcelles nos [...] et [...]. Le permis de construire a été
délivré [...] 2005, puis les actes de réquisition de transfert ont été signés
le [...] 2005, date à laquelle les montants de la vente desdites parcelles
ont été versés.
La direction des travaux a été confiée à [...], en vertu d’un
contrat d’entreprise générale conclu le 13 juillet 2006 et portant sur la
construction, entre [...] 2006 et le [...] 2007, de [...] immeubles
d’habitation avec activité et parking semi enterré, ainsi que de [...] villas
locatives, pour un prix total de 27’976’000 francs. Le [...] 2007, chacune
des deux parcelles a été constituée en propriété par étages, en [...] lots
pour la parcelle n° [...] et en [...] lots pour la parcelle n° [...].
Ainsi, sur la parcelle n° [...], [...] petits bâtiments d’habitation
ont été érigés, portant les nos pairs [...] de la rue [...]. Il s’agit, pour partie,
de bâtiments de type villa mitoyenne sur deux niveaux et, pour l’autre
partie, de bâtiments de [...] étages comportant [...] duplex et [...]
appartements d’un niveau. Sur la parcelle n° [...], [...] bâtiments ont été
érigés. Ils sont reliés entre eux au niveau des rez-de-chaussée, où se
trouvent les surfaces commerciales portant les nos [...]. Les étages
supérieurs sont affectés à l’habitation, à raison de [...] appartements par
étage, sur [...] étages aux nos [...], respectivement sur [...] étages aux
nos [...]. Un second parking souterrain a par ailleurs été construit sous
cette parcelle, qui est bordée au nord-est par une bande forestière.
e) Le [...] 2009, [...] et d’autres sociétés immobilières de la
région lémanique ont fusionné avec [...], qui a ensuite changé de raison
sociale le [...], pour devenir D.________. Le transfert de propriété par fusion
de [...] à la défenderesse D.________ a été inscrit au registre foncier le [...].

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Dans son rapport annuel 2015-2016, au chapitre de
l’inventaire de sa fortune, la défenderesse mentionne parmi les immeubles
d’habitation, d’une part, « [...] [...]» avec un prix de revient de
20’919’958 fr. 60, une valeur vénale de 35’841’000 fr. et des produits
bruts de 1’773’497 fr. 50, et, d’autre part, « [...] [...] à [...]» avec un prix
de revient de 34’636’787 fr. 20, une valeur vénale de 52’826’000 fr. et des
produits bruts de 2’553’504 francs.
f) Selon l’état locatif produit par la gérance, l’appartement
litigieux mesure 121,3 m2. Lors de l’inspection locale qui s’est déroulée le
27 septembre 2018, le Tribunal des baux a notamment constaté que
l’appartement litigieux comprenait une terrasse dallée avec un espace
herbeux privatif attenant au rez-de-chaussée, ainsi qu’un balcon à l’étage,
accessible depuis les deux chambres qui s’y trouvent. L’appartement
occupe la partie ouest du bâtiment, qui n'est pas équipé d’ascenseur. Les
demandeurs disposent en outre d’une cave au sous-sol, accessible par les
communs du bâtiment, d’une surface dépassant largement ce qui est
usuel. La place de parc litigieuse se trouve dans le parking souterrain
construit lors de la première étape, dont l’entrée se trouve vis-à-vis de
l’appartement.
Le bail des précédents locataires a débuté le [...] 2008 ; il
s’agissait de la première mise en location de l’appartement litigieux. Le
loyer initial net s’élevait à 2’400 fr. par mois, auquel s’ajoutait un acompte
de 250 fr. pour les charges. Le loyer a été indexé en dernier lieu à compter
du 1er juillet 2011, à 2’490 fr., l’acompte de charges restant inchangé. Les
mêmes locataires étaient également les premiers occupants de la place de
parc litigieuse, dès le 1er février 2008, avec un loyer net initial fixé à
130 fr. par mois, resté inchangé tout au long du bail.
g) Le complexe comprend ainsi [...]bâtiments locatifs et [...]
parkings souterrains, de tailles et conceptions différentes. Selon l’état
locatif produit par la gérance, s’y répartissent : [...]logements représentant
une surface totale de [...]m2, [...] surfaces commerciales représentant une

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surface totale de [...]m2, [...] dépôts en sous-sol, ainsi que [...]places de
parc intérieures et [...] places de parc extérieures. Les surfaces
commerciales sont toutes louées à la Commune de [...], qui y a installé
une école et une garderie ; l’école dispose d’une cour et la garderie d’une
terrasse privative avec un espace herbeux aménagé en place de jeux.
En novembre 2015, les loyers perçus sur l’ensemble du
complexe [...] s’élevaient à 4’151’460 fr. par an, répartis comme suit :
- places de parc intérieures : revenu locatif annuel total de
148’440 fr. ;
- places de parc extérieures : revenu locatif annuel total de
62’400 fr. ;
- surfaces commerciales : revenu locatif annuel total de
320’364 fr. ;
- logements et dépôts, revenu locatif annuel total de
3’621’696 fr., selon le tableau ci-dessous :
revenu
surface nombre locatif loyer
habitable nombre de de annuel surface dépôt annuel
totale logements pièces total (s) dépôt(s)
1’440
2 à 4 20 m2 fr.
2 à 4 - -
1’800
2 à 4 30 m2 fr.
1’800
2 à 4.5 30 m2 fr.
3 et 4 - -
3 et 4 - -
3 et 4 - -
3 et 4 - -
3.5 à 4.5 - -
3.5 à 4.5 - -
3.5 à 4.5 - -
4.5 - -
3.5 et
4.5 - -
5.5 - -
5.5 - -
5.5 - -
* 5.5 - -
3.5 et
4.5 - -

- 12 -
3.5 et
4.5 - -
5.5 - -
5.5 - -
* 5.5 - -
5.5 - -
4.5 - -
3.5 et
4.5 - -
2.5 et non 6’108
3.5 mentionnée fr.
2.5 et
3.5 - -
2.5 et
3.5 - -
2.5 et
3.5 - -
* surface non mentionnée mais estimée sur la base des autres
logements comparables
4. a) Par demande du 22 mai 2017, les demandeurs ont conclu,
avec suite de frais et dépens, à la fixation du loyer initial relatif à
l’appartement litigieux à un montant net qui ne soit pas supérieur à 1’600
fr., tout en se réservant de modifier cette conclusion en cours d’instruction
(I), à la restitution par la défenderesse du trop-perçu entre le loyer net
figurant sur le bail de l’appartement litigieux et acquitté depuis le 15
janvier 2016 et celui nouvellement fixé, avec intérêt à 5% l’an dès le
1er septembre 2016 (II), à la réduction de la garantie de loyer à un
montant qui ne soit pas supérieur à trois mois de loyer nouvellement fixé
et à la restitution par la défenderesse de la différence (III), à la fixation du
loyer initial du bail relatif à la place de parc litigieuse à un montant qui ne
soit pas supérieur à 80 fr., tout en se réservant de modifier cette
conclusion en cours d’instruction (IV) et à la restitution par la
défenderesse du trop-perçu entre le loyer figurant sur le bail de la place
de parc litigieuse et acquitté depuis le 15 janvier 2016 et celui
nouvellement fixé, avec intérêt à 5% l’an dès le 1er septembre 2016 (V).
b) Par réponse du 13 octobre 2017, la défenderesse a conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par les
demandeurs et, reconventionnellement, à ce que loyer mensuel net de
l’appartement litigieux demeure fixé à 2’490 fr., à ce que celui de la place

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de parc demeure fixé à 130 fr. et à ce que la garantie de loyer de
l’appartement demeure fixée à 7’470 francs.
c) Le 27 septembre 2018, le Tribunal des baux a procédé à
l’inspection de l’appartement litigieux et à la visite du complexe [...]. A
l’issue de cette audience, les demandeurs ont requis la production de
pièces comptables en mains de l’organe de révision de la défenderesse,
ainsi que du dossier complet des constructions réalisées sur les parcelles
nos [...] à [...] en mains de la Commune de [...]. Ces réquisitions ont été
rejetées ; en revanche, le tribunal a décidé d’ordonner la production,
auprès du Registre foncier, des actes d’acquisition des parcelles nos [...] et
[...], raison pour laquelle l’audience a été suspendue.
d) Par écriture du 5 décembre 2018, les demandeurs ont
conclu au rejet des conclusions reconventionnelles de la défenderesse et
ont modifié leurs conclusions I, II, IV et V en ce sens que les loyers ne
soient pas supérieurs à
1’170 fr. pour l’appartement et 80 fr. pour la place de parc et que les
intérêts relatifs aux montants à restituer soient dus dès l’entrée en force
du jugement à intervenir.
e) Par efax du 6 décembre 2018, la défenderesse a requis la
mise en œuvre d’une expertise afin de déterminer la valeur vénale du
duplex loué par les demandeurs, d’une part à l’époque de la construction
du bien immobilier et de sa première mise en location et, d’autre part à
l’époque de la conclusion du bail litigieux.
f) La reprise d’audience a eu lieu le 6 décembre 2018. A cette
occasion, les demandeurs ont produit une note de calcul de rendement et
modifié leurs conclusions en ce sens que le loyer mensuel initial net de
l’appartement litigieux soit fixé à 1’071 fr. et celui de la place de parc
litigieuse à 80 francs ; la défenderesse a conclu au rejet de ces
conclusions modifiées.

- 14 -
Les demandeurs ont par ailleurs déclaré s’opposer à la
réquisition de la défenderesse tendant à la mise en œuvre d’une expertise
et ont sollicité la production, en mains de la gérance, des loyers perçus
pour les places de parc intérieures et extérieures situées sur la parcelle
n° [...]. La défenderesse a déclaré s’y opposer. Ces réquisitions ont toutes
été rejetées.
En d roit :
1.
1.1 L'autorité cantonale à laquelle une affaire est renvoyée, est
tenue de fonder sa nouvelle décision sur les considérants de droit de
l'arrêt du Tribunal fédéral (ATF 135 III 334 consid. 2). Les considérants de
l'arrêt de renvoi lient également les parties, en ce sens qu'elles ne
peuvent plus faire valoir dans un nouveau recours fédéral contre la
nouvelle décision cantonale des moyens qui avaient été rejetés ou
n'avaient pas été soulevés dans l'arrêt de renvoi, alors qu’elles pouvaient
– et devaient le faire (ATF 125 III 421 consid 2a ; TF 5A_894/2017 du 20
août 2018 consid. 1.4). La cognition de l’autorité cantonale est limitée par
les motifs de l'arrêt de renvoi, en ce sens qu'elle est liée par ce qui a déjà
été tranché définitivement par le Tribunal fédéral ainsi que par les
constatations de fait qui n'ont pas été critiquées devant lui ; des faits
nouveaux ne peuvent être pris en considération que sur les points qui ont
fait l'objet du renvoi, lesquels ne peuvent être ni étendus, ni fixés sur une
base juridique nouvelle (ATF 131 III 91 consid. 5.2 ; TF 4A_477/2018 du 16
juillet 2019 consid. 2 ; TF 5A_269/2017 du 6 décembre 2017 consid. 2.1).
L’admissibilité de l’allégation de faits nouveaux, dans les limites
susdéfinies, dépend de la procédure applicable devant l’autorité à laquelle
la cause est renvoyée : celle-ci détermine s’il est possible de présenter de
nouveaux allégués ou de nouveaux moyens de preuve (TF 5A_456/2016
du 28 octobre 2016 consid. 1.2 ; TF 5A_168/2016 du 29 septembre 2016
consid. 4.2 ; TF 4A_555/2015 du 18 mars 2016 consid. 2.2). Ainsi, des faits
et moyens de preuve nouveaux, dans le cadre du renvoi, ne peuvent être

- 15 -
pris en compte – sauf cas où la maxime inquisitoire illimitée est applicable
– qu'aux conditions de l'art. 317 CPC (TF 5A_456/2016 du 28 octobre 2016
consid. 4.1 ; CACI 28 mai 2019/296 consid. 1.2). Si les conditions sont
remplies, l'autorité cantonale doit ainsi les admettre après le renvoi, pour
autant qu'ils concernent les prétentions litigieuses sur lesquelles elle doit
se prononcer (TF 5A_631/2018 du 15 février 2019 consid. 3.2.1). Il en
découle que le recourant qui a obtenu gain de cause en instance de
réforme ne peut, dans la nouvelle procédure cantonale, subir une
aggravation de sa position juridique ; dans l'éventualité la plus
désavantageuse pour lui, il devra s'accommoder du résultat que la partie
adverse n'a pas attaqué (ATF 131 III 91 consid. 5.2 ; TF 5A_894/2017 du 20
août 2018 consid. 1.2.4 et 1.3.3 ; TF 5A_168/2016 du 29 septembre 2016
consid. 4.2 ; Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la
jurisprudence fédérale et vaudoise, 2018, n. 2.4.5.1 ad art. 318 CPC).
1.2 En cas de renvoi du Tribunal fédéral, la procédure se poursuit
dans l’état dans lequel elle se trouvait avant la précédente décision. Les
écritures déposées jusqu’alors demeurent valables. Le point de savoir si le
droit d’être entendu doit être accordé aux parties avant la nouvelle
décision, et notamment si un nouvel échange d’écritures doit être
ordonné, dépend du contenu de la décision de renvoi. Une nouvelle
interpellation est nécessaire lorsque l’état de fait doit être complété,
lorsque les autorités cantonales ont encore un pouvoir d’appréciation ou
lorsque l’appréciation juridique de l’arrêt de renvoi s’écarte de telle
manière de la décision attaquée que l’on doit admettre l’existence d’une
situation nouvelle dans la procédure après renvoi (TF 4A_447/2018 du 20
mars 2019 consid. 4.3.1 ; TF 5A_101/2017 du 14 décembre 2017 consid.
4.3 ; Colombini, op. cit., n. 2.4.5.1 ad art. 318 CPC).
1.3 En l’espèce, les parties ont été interpellées et se sont
déterminées sur l’arrêt de renvoi le 2 mars 2021, de sorte que leur droit
d’être entendues a été respecté.
2.

- 16 -
2.1 Conformément au consid. 5.3 de l’arrêt de renvoi du Tribunal
fédéral, le rendement net des biens litigieux doit être calculé en
réévaluant le 100% du prix de revient investi par la bailleresse (fonds
propres) lors de la construction entre 2004 et 2007 (au lieu de 40%) et en
appliquant à cette réévaluation le taux de rendement admissible de 2%
(au lieu de 0,5%) en sus du taux hypothécaire de référence égal ou
inférieur à 2%, seules ces deux étapes sur les sept retenues par la
jurisprudence pour calculer le rendement net étant discutées en
l’occurrence (TF 4A_28/2020, arrêt de renvoi du 13 janvier 2021 consid.
5.1 et 5.3).
2.2
2.2.1 S’agissant des coûts d’investissement, ou fonds propres, ils
correspondent au coût initial de la chose louée, déduction faite des fonds
étrangers. Le coût de revient (capital initial) d’un immeuble construit
comprend en particulier les frais d’acquisition du terrain, y compris les
droits de mutation et les honoraires du notaire, et les coûts de
construction de l’immeuble (Lachat/Stastny, op. cit., chap. 20 nn. 3.1 et
3.2). Les fonds propres investis peuvent varier dans le temps, en raison de
la diminution des fonds empruntés par l’amortissement de la dette, de la
compensation du renchérissement et de travaux à plus-value dans
l’immeuble financés en tout ou partie par des fonds propres
(Lachat/Stastny, op. cit., chap. 20 n. 4.1).
A partir de ces points de référence, les fonds propres investis
sont réévalués en fonction de l'évolution de l'indice suisse des prix à la
consommation (ci-après ISPC).
En ce qui concerne l'adaptation des fonds propres au
renchérissement – c'est-à-dire au coût de la vie selon l'indice suisse des
prix à la consommation –, le Tribunal fédéral l'avait limitée en 1994, dans
un contexte de hausse des taux d’intérêts hypothécaires, à 40% de ceux-
ci, estimant que l'art. 269a let. e CO ne garantissait au bailleur que la
compensation du renchérissement « pour le capital exposé aux risques »
et que l'art. 16 OBLF la plafonnait à 40%, dès lors que la vente d'un bien-

- 17 -
fonds permettait de recouvrer 60% du prix de revient de l'immeuble, que
des prêts hypothécaires pouvaient être obtenus pour ce pourcentage et
que cette part était à l'abri des risques et n'avait donc pas à être indexée.
Il avait ainsi voulu assurer une certaine cohérence entre la méthode dite
relative et la méthode dite absolue de fixation des loyers et éviter que les
loyers de deux immeubles identiques ne diffèrent selon que l'un est
entièrement financé par des fonds propres et l'autre hypothéqué à 60 %
(ATF 120 II 100 consid. 5b p. 102 s.). Dans une jurisprudence récente, le
Tribunal fédéral a toutefois constaté que la limitation de la revalorisation à
seulement 40% des fonds propres, sans égard aux fonds propres
réellement investis, ne pouvait être maintenue et que, si elle avait pu
apparaître, à certains, justifiée dans le contexte d'une forte augmentation
des taux hypothécaires, respectivement de l'inflation pour limiter la
hausse des loyers, elle perdait son sens dans le cadre d'un calcul concret
selon la méthode absolue et dans les circonstances actuelles. Il a modifié
sa jurisprudence antérieure en ce sens qu’il y a désormais lieu d’admettre
que le 100% des fonds propres investis doivent être réévalués selon
l'indice suisse des prix à la consommation (ATF 147 III 14 consid. 8.3).
2.2.2 Le premier juge avait arrêté le coût de revient des parcelles
nos [...] et [...] à 20'587'748 fr. (soit 2'687'748 fr. de prix de revient des
parcelles et 17'900'000 fr. de frais de construction) et celui des parcelles
nos [...] et [...] à 33'743'692 fr. (soit 5'767'692 fr. de prix d’acquisition des
parcelles et 27'976'000 fr., de frais de construction), correspondant à un
montant total de 54'331'440 fr. pour l’entier du complexe [...], montant
qui a été confirmé par la suite et sur lequel il n’y a pas lieu de revenir.
En revanche, c’est l’entier du prix de revient précité – et non
plus une part de 40% de celui-ci – qui doit être réactualisée selon l’IPSC en
vigueur lors de la conclusion des baux du 18 novembre 2015 (octobre
2015 ; 107.2 points, base 2000), sur la base de l’IPSC de juillet 2003
(102 points, base 2000) pour le prix d’achat des deux premières parcelles
et de l’IPSC d’août 2005 (104.3 points, base 2000), pour les travaux de la
première étape et le paiement des deux dernières parcelles, ou,
autrement dit, le solde du prix de revient du complexe.

- 18 -
Ainsi, pour le calcul du loyer initial des locataires intimés, cela
représente une augmentation de 5,1% ([107.2 - 102] / 102 x 100) pour le
prix d’achat des deux premières parcelles, soit 137'075 fr. (2'687'748 fr. x
5,1%), et une augmentation de 2,78% ([107.2 - 104.3] / 107.2 x 100) pour
les travaux de la première étape et le paiement des deux dernières
parcelles, soit 1'435'694 fr. 65 ([54'331'440 - 2'687'748 fr.] x 2,78%). Le
total des fonds propres réactualisés s’élève donc à 55'904'209 fr. 65
(54'331'440 fr. + 137'075 fr. + 1'435'694 fr. 65).
2.3
2.3.1 En 1986, le Tribunal fédéral avait fixé le taux de rendement
admissible des fonds propres réévalués à 0,5% en sus du taux
hypothécaire de référence, qui était à l'époque de 5,5%. Le taux
hypothécaire de référence a atteint 7% en août 1992. Dès le 1er mars
1995, il a continuellement baissé jusqu'à atteindre actuellement 1,25%.
Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a considéré que le
rendement ainsi calculé aboutissait à un loyer qui n’était plus en rapport
avec la mise à disposition de l'usage de l'habitation et que celui-ci était
insuffisant aussi bien pour les caisses de pension qui doivent servir des
rentes à leurs assurés que pour les propriétaires immobiliers qui courent
aussi des risques (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides,
etc.). Il a ainsi procédé à un changement de jurisprudence en matière de
calcul de rendement net en fixant le taux admissible à 2% en sus du taux
hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2% (ATF
147 III 14 consid. 8.4)
2.3.2 Le taux d’intérêt hypothécaire lors de la conclusion des baux
litigieux, le 18 novembre 2015, s’élevait à 1,75%, de sorte que le
rendement admissible, en application de la jurisprudence précitée et
conformément à l’arrêt de renvoi, doit être arrêté à 3,75% (1,75% + 2%).
Partant, le rendement admissible des fonds propres est en
définitive de 2'096'407 fr. 85 (55'904'209 fr. 65 x 3,75%).

- 19 -
2.4 Pour le surplus, il n’y a pas lieu de revenir sur les autres
éléments du calcul, en particulier sur l’absence de charges hypothécaires
à déduire ou sur le montant des charges courantes et d’entretien,
estimées à 832'292 fr. (4'151'460 x 20%) par an.
En définitive, le rendement annuel net admissible des
immeubles du complexe [...] doit être arrêté à 2'928'699 fr. 85 (2'096'407
fr. 85 + 832'292 fr.) au moment de la conclusion des baux litigieux.
Compte tenu de la ventilation de l’état locatif selon les m2 et
de la surface locative déterminante pour calculer le loyer admissible des
objets litigieux de 16'340,77 m2, confirmées par le Tribunal fédéral, le
loyer admissible est de 179 fr. 20 (2'928'699 fr. 85 / 16'340,77 m2) par m2
et par an, en tenant compte de la moitié des surfaces des places de parc
intérieures afin de pondérer ces dépendances par rapport aux locaux
d’habitations et commerciaux.
Il s’ensuit que le loyer mensuel net admissible pour
l’appartement litigieux, d’une surface de 121,3 m2, s’élève à 1'811 fr. 40
(179 fr. 20 x 121,3 / 12) par mois et celui de la place de parc intérieure,
d’une surface de 13,25 m2, à 98 fr. 95 (179 fr. 20 x 13,25 / 2 / 12). Cela
étant, par mesure de simplification, le loyer initial net mensuel de
l’appartement sera fixé à 1'810 fr. et celui de la place de parc à
100 francs.
Enfin, l’art. 4 du contrat de bail conclu le 18 novembre 2015
relatif à l’appartement doit être modifié en ce sens que le montant de la
garantie de loyer s’élève à 5'430 fr. (1'810 fr. x 3 mois ; art. 257e al. 2 CO
et 2 al. 1 RULV [Dispositions paritaires romandes et règles et usages
locatifs du canton de Vaud]).
3.
3.1 Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être partiellement
admis et le jugement querellé réformé aux chiffres I à III de son dispositif

- 20 -
en ce sens que le loyer mensuel net initial dû par les intimés T.________ et
B.________ à l’appelante D.________ pour l’appartement en duplex de [...]
pièces qu’ils louent au rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue [...], à [...],
est fixé à 1'810 fr. dès le 15 janvier 2016 (I) et celui dû pour la place de
parc intérieure n° [...] qu’ils louent à la rue [...], à [...], est fixé à 100 fr.
dès le 15 janvier 2016 (II) et que le montant de la garantie de loyer due en
vertu de l’art. 4 du contrat de bail conclu le 18 novembre 2015 relatif à
l’appartement mentionné ci-dessus, est réduit à 5'430 fr. (III).
Pour le surplus, le jugement a été rendu sans frais ni dépens et
il n’y a pas lieu d’y revenir.
3.2 S’agissant des frais de deuxième instance, le Tribunal fédéral
ne s’est pas prononcé sur cet objet. La cour de céans est dès lors libre de
statuer à nouveau sur cette question (cf. consid. 1.2 supra ; CACI 9 mars
2021/108 consid. 2.1.1).
Pour apprécier la répartition des frais judiciaires de deuxième
instance, il convient de tenir compte du fait que l’appelante concluait à ce
que le loyer initial soit porté de 1'280 fr. à 2’490 fr. par mois pour
l’appartement et de 80 fr. à 130 fr. par mois pour la place de parc
intérieure. Quant aux intimés, ils concluaient à la fixation d’un loyer de
1'071 fr. pour l’appartement et de 80 fr. pour la place de parc. A l’issue de
la procédure d’appel, les loyers ont été fixés à des montants situés
approximativement à mi-chemin entre les conclusions respectives des
parties puisque la différence est de 710 fr. ([2'490 fr. + 130 fr.] - [1'810 fr.
+ 100 fr.]) au total pour la partie bailleresse et de 759 fr. ([1'810 fr. + 100
fr.] - [1'071 fr. + 80 fr.]) au total pour la partie locataire. Pour répondre à
l’appelante qui a invoqué, dans ses déterminations du 2 mars dernier,
avoir obtenu partiellement gain de cause devant le Tribunal fédéral, il
convient de rappeler que le recours a été admis au seul motif que le
Tribunal fédéral a, dans l’intervalle, précisé sa jurisprudence relative au
calcul du rendement admissible, et non pour les motifs dont l’appelante se
prévalait devant lui, ceux-ci ayant été rejetés dans la mesure où ils étaient
recevables. Il se justifie par conséquent de faire application de l’art. 107

- 21 -
al. 1 let. b CPC et, compte tenu de ce qui précède, de répartir les frais
judiciaires de deuxième instance, d’ores et déjà arrêtés à 4'540 fr., par
moitié entre les parties, soit à raison de 2'270 fr. pour l’appelante et de
2'270 fr. pour les intimés, solidairement entre eux. Ces derniers,
solidairement entre eux, rembourseront ainsi à l’appelante son avance de
frais à hauteur du montant précité.
3.3 Pour les mêmes motifs, les dépens de deuxième instance
doivent être compensés.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. Le jugement est réformé aux chiffres I, II et III de son dispositif
comme il suit :
I. Le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs
T.________ et B.________ à la défenderesse D.________ pour
l’appartement en duplex de [...] pièces qu’ils louent au
rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue [...], à [...], est
fixé à 1'810 fr. (mille huit cent dix francs) dès le
15 janvier 2016.
II. Le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs à la
défenderesse pour la place de parc intérieure no [...]
qu’ils louent à la rue [...], à [...], est fixé à 100 fr. (cent
francs) dès le 15 janvier 2016.
III. Le montant de la garantie de loyer due en vertu de l’art.
4 du contrat de bail conclu le 18 novembre 2015 relatif à

- 22 -
l’appartement mentionné sous chiffre I ci-dessus est
réduit à 5'430 fr. (cinq mille quatre cent trente francs).
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'540 fr.
(quatre mille cinq cent quarante francs), sont mis à la charge
de l’appelante D.________ par 2'270 fr. (deux mille deux cent
septante francs) et des intimés T.________ et B.________,
solidairement entre eux, par 2'270 fr. (deux mille deux cent
septante francs).
IV. Les intimés T.________ et B.________, solidairement entre eux,
doivent verser à l’appelante D.________ la somme de 2'270 fr.
(deux mille deux cent septante francs) à titre de restitution
d’avance de frais judiciaires de deuxième instance.
V. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Philippe Richard (pour D.________),
- Me Xavier Rubli (pour T.________ et B.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.

- 23 -
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :