vd_gerichte · KC18.036547 · 2019-03-18 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC18.036547-190099
26
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 18 mars 2019
___________________
Composition :Mme BYRDE, présidente
M. Colombini et Mme Rouleau, juges
Greffier : Mme Debétaz Ponnaz
*****
Art. 82 al. 2 LP ; 259a CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par B.S.________, à
[...], contre le prononcé rendu le 28 novembre 2018, à la suite de
l’audience du 5 octobre 2018, par la Juge de paix du district de Nyon, dans
la poursuite n° 8'755’200 de l’Office des poursuites du même district,
exercée contre le recourant à l’instance de L.________, à [...], représentée
par AGENCE IMMOBILIÈRE X._________ SA, à [...].
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En fait :
1. a) Le 9 juin 2018, à la réquisition de L.________, représentée
par Agence immobilière X._________ SA, l'Office des poursuites du district
de Nyon a notifié à B.S.________, dans la poursuite n° 8'755'200, un
commandement de payer notamment le montant de 7'250 fr., avec intérêt
à 5% l'an dès le 1er décembre 2017, indiquant comme titre de la créance
ou cause de l'obligation : « Loyers impayés du 1er décembre 2017 au 15
février 2018, appartement de 5 pièces sis "rue de [...], à [...] Genève", [à]
raison d'un loyer mensuel de Fr. 2'900.-. Conjointement et solidairement
responsable avec Mme C.S.________ ». Le poursuivi a formé opposition
totale.
b) Le 16 août 2018, la poursuivante a requis de la Juge de paix
du district de Nyon la mainlevée provisoire de l'opposition à concurrence
de 7'250 fr., plus intérêt à 5% l’an dès le 1er décembre 2017, avec suite de
frais et dépens. A l'appui de sa requête, elle a notamment produit, outre
un exemplaire du commandement de payer et une procuration en faveur
de son conseil, les pièces suivantes, en copie :
- un contrat de bail à loyer du 30 juin 2017, signé par Agence immobilière
X._________ SA, représentant la bailleresse, L.________, et par B.S.________
et C.S.________, locataires conjoints et solidaires, portant sur la location
dès le 1er décembre 2017, pour une durée initiale de cinq ans
renouvelable, d’un appartement de cinq pièces au rez-de-chaussée sis rue
[...] à ...]Genève, pour un loyer mensuel de 2'900 fr., plus 250 fr. de
charges. L’article 1 des clauses particulières intégrées au contrat
mentionne que : « Le locataire déclare bien connaître les locaux qu’il loue
ce jour pour les avoir visités et ne pas en demander une description plus
précise. Il déclare d’autre part bien connaître l’état d’entretien et ne pas
demander au bailleur d’autres réfections que celles prévues lors de
l’attribution des locaux loués présentement. » ;

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- la formule officielle d’avis de fixation du loyer lors de la conclusion du
nouveau bail signée par le représentant de la bailleresse et par les deux
locataires le 30 juin 2017 ;
- le « procès-verbal de remise de locaux – état des lieux locaux
d’habitation » établi le 27 novembre 2017 et signé par le représentant de
la bailleresse et par le locataire B.S.________ ;
- une lettre adressée à Agence immobilière X._________ SA, datée du 5
janvier 2018 et postée sous pli recommandé le 12 janvier 2018, dans
laquelle B.S.________ et C.S.________ ont déclaré résilier leur contrat de bail
« avec effet immédiat au 5 janvier 2018 (jour de sortie) », avoir restitué
toutes les clés par courrier recommandé du 6 janvier 2018 et avoir
explicité « les raisons (non exhaustives) » de cette résiliation par courrier
électronique du 8 janvier 2018, invoquant en particulier l’insalubrité de
l’appartement, qui ne répondrait « aucunement au minimum des normes
d’hygiène », l’intoxication de leur enfant de quatre ans qui aurait « inhalé
des nuits durant des produits toxiques (…) utilisés pour peindre le plafond
en bois d’une des chambres (crises continues d’asphyxie qui ont engendré
plusieurs visites médicales) », et « d’autres facteurs très aggravants »,
tels que « les conséquences très négatives du mois de décembre passé
sur l’équilibre de [leurs] enfants », des interventions de la police après que
des individus ont pénétré dans le jardin « jusqu’à la porte vitrée », un vol
qui s’est produit dans le jardin, ainsi que la présence de dealers de drogue
devant l’entrée et à l’intérieur de l’immeuble, dont « un dealer
professionnel » au premier étage ;
- une lettre de réponse de l’agence du 17 janvier 2018, réfutant les
allégations des locataires et faisant valoir notamment que « la réfection
complète de la peinture du logement, le ponçage et la vitrification des
trois chambres ainsi que la remise en état complète du jardin » avaient
été effectués avant l’entrée des locataires et que ceux-ci avaient pu se
rendre compte de la situation en centre-ville de l’appartement lors de leur
visite. L’agence a par ailleurs réitéré l’offre déjà formulée par téléphone
aux locataires – et refusée par ceux-ci – de les libérer de leurs obligations

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au 15 février 2018, les loyers de décembre 2017 et janvier 2018 et le
« demi-loyer » de février 2018 étant dus, ainsi que des frais ;
- une « convention de sortie » établie le 15 février 2018 par l’agence, en
l’absence des locataires ;
- une lettre du conseil de la bailleresse aux locataires du 4 juin 2018, leur
réclamant le paiement dans les dix jours de la somme totale de 8'621 fr.
20, soit deux mois et demi de loyers plus divers frais.
c) La juge de paix a cité les parties à comparaître à son
audience du 5 octobre 2018.
Lors de cette audience, qui s’est tenue contradictoirement, le
poursuivi a produit notamment les pièces suivantes :
- une copie d’un document établi le 23 février 2018 par une médecin
pédiatre, certifiant avoir examiné l’enfant E.S.________, âgé de cinq ans,
« dans un contexte de toux ayant commencé peu de temps après
l’emménagement dans un nouvel appartement dans le quartier des
Grottes », et indiquant que « lors de cette consultation l’hypothèse d’un
éventuel irritant des voies aériennes a été mentionné comme cause
éventuelle de cette toux », laquelle, « malgré un traitement », a persisté
et nécessité une deuxième consultation « avec les mêmes hypothèses
diagnostiques », que, « de plus, les parents décrivent un quartier peu
sécure pour les enfants avec intrusion de personnes dans leur petit jardin
privatif et ont retrouvé des seringues usagées dans celui-ci », qu’en raison
de tous ces éléments, les parents ont décidé de quitter l’appartement en
urgence et que « depuis leur emménagement dans leur nouvel
appartement, les symptômes respiratoires ont complètement disparu » ;
- une attestation de dépôt d’une plainte pénale par C.S.________, le 30 mai
2018, contre inconnu, pour « intervention diverse dans un lieu privé », soit
le jardin de l’appartement situé rue [...] à Genève, le 4 janvier 2018 à
14h42, mentionnant comme mode opératoire : « deux hommes inconnus
ont pénétré dans le jardin de la plaignante » ;

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- un lot de photographies.
2. Par décision du 28 novembre 2018, la Juge de paix du district
de Nyon a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence
de 7'250 fr. plus intérêts au taux de 5% l’an dès le 1er janvier 2018 (I), a
arrêté à 180 fr. les frais judiciaires, compensés avec l’avance de frais de la
poursuivante (II), les a mis à la charge du poursuivi (III) et a dit qu’en
conséquence, ce dernier rembourserait à la poursuivante son avance de
frais à concurrence de 180 fr. et lui verserait la somme de 600 fr. à titre de
dépens (IV).
La motivation du prononcé, requise par le poursuivi le 3
décembre 2018, a été adressée pour notification aux parties le 10 janvier
2019. En bref, la juge de paix a considéré que le contrat de bail à loyer
valait reconnaissance de dette du loyer mensuel de 2'900 fr. pour la
période du 1er décembre 2017, début de la location, jusqu’au 15 février
2018, date de libération admise à bien plaire par la bailleresse, le locataire
n’ayant pas présenté un locataire de remplacement dans le cadre de la
restitution anticipée de l’appartement au 5 janvier 2018, que le montant
de 7'250 fr. portait intérêt moratoire au taux légal de 5% l’an dès
l’échéance moyenne du 1er janvier 2018, et que poursuivi ne rendait pas
vraisemblable sa libération, les reproches qu’il formulait ne constituant
pas une exception ou une objection « permettant d’infirmer le contrat de
bail ».
3. Par acte du 18 janvier 2019, le poursuivi a recouru contre ce
prononcé, en concluant, implicitement, à sa réforme en ce sens que la
requête de mainlevée provisoire est rejetée.
En d roit :

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I. Le recours, écrit et motivé, a été déposé dans les formes
requises (art. 321 al. 1 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]) et en
temps utile, dans le délai de dix jours suivant la notification de la décision
motivée (art. 321 al. 2 CPC). Il est ainsi recevable.
II. a) aa) En vertu de l'art. 82 al. 1 LP (loi fédérale sur la
poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1), le créancier dont la
poursuite est frappée d’opposition peut, s’il se trouve au bénéfice d’une
reconnaissance de dette, requérir la mainlevée provisoire de l’opposition.
Constitue une reconnaissance de dette l’acte authentique ou sous seing
privé d’où résulte la volonté du poursuivi de payer au poursuivant, sans
réserve ni condition, une somme déterminée, ou aisément déterminable,
et échue (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 136 III 624 consid. 4.2.2 ; ATF
136 III 627 consid. 2 et les réf. cit.). Un contrat écrit justifie, en principe, la
mainlevée provisoire de l’opposition pour la somme d’argent dont la
prestation incombe au poursuivi, lorsque les conditions d’exigibilité de la
dette sont établies par titre et, en particulier dans les contrats bilatéraux,
lorsque le poursuivant prouve par titre avoir exécuté les prestations dont
dépend l’exigibilité de sa créance (TF 5A_465/2014 du 20 août 2014
consid. 7.2.1.2 et les réf. cit.).
Le contrat signé de bail constitue une reconnaissance de dette
et justifie la mainlevée provisoire de l'opposition pour le montant du loyer
échu, pour autant que le bailleur ait mis l’objet du contrat à disposition du
locataire (Veuillet, in Abbet/Veuillet, La mainlevée de l’opposition, 2017,
nn. 160 à 163 ad art. 82 LP ; Staehelin, in Basler Kommentar, SchKG I, 2e
éd., 2010, n. 114 ad art. 82 SchKG [LP] ; Trümpy, La mainlevée
d’opposition provisoire en droit du bail, in BlSchK 2010, pp. 105 ss,
p. 106 ; Krauskopf, La mainlevée provisoire : quelques jurisprudences
récentes, in JdT 2008 II 23 ss, p. 35 ; BlSchk 2006, p. 140). En signant le
contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non
seulement pour la durée d'occupation de l'objet loué, mais pour toute la
durée contractuelle (ATF 134 III 267 consid. 3, JdT 2008 II 77). En cas de

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restitution anticipée de la chose louée par le locataire sans présentation
d’un nouveau locataire qui satisfasse aux exigences posées par l’art. 264
al. 1 CO, le contrat de bail reste un titre de mainlevée provisoire (Veuillet,
op. cit., n. 163 ad art. 82 LP et réf. cit.).
bb) Le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant
immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 al. 2 LP ; TF
5A_465/2014 consid. 7.1.2.3 et les réf. cit.). Il peut se prévaloir de tous les
moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la
reconnaissance de dette (ATF 142 III 720 consid. 4.1 ; ATF 131 III 268
consid. 3.2). Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ses
moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables, en
principe par titre (art. 254 al. 1 CPC ; ATF 142 III 720 consid. 4.1 et les
arrêts cités). Le juge n'a pas à être persuadé de l'existence des faits
allégués ; il doit, en se fondant sur des éléments objectifs, avoir
l'impression qu'ils se sont produits, sans exclure pour autant la possibilité
qu'ils se soient déroulés autrement (ATF 142 III 720 consid. 4.1 ; ATF 132
III 140 consid. 4.1.2).
En matière de bail, la cour de céans a considéré jusqu’à
présent que le poursuivi pouvait se libérer en rendant vraisemblable que
la chose louée était affectée de défauts tels qu’il était fondé à résilier le
contrat ou à faire réduire le loyer, ou encore à réclamer des dommages et
intérêts, sans avoir à établir ou rendre vraisemblable la quotité de la
réduction ou du dédommagement (CPF 8 octobre 2017/226 ; CPF 25 mai
2017/120 ; CPF 26 novembre 2015/326 ; CPF 13 mai 2013/195 ; CPF, 23
juin 2011/227 et les réf. cit.). Cette jurisprudence est fondée notamment
sur l’avis de Staehelin (op. cit., nn. 117-118 ad art. 82 LP), qui considère
que les défauts doivent simplement être allégués avec précision (ibid., nn.
102 et 105 ad art. 82 LP), et sur l’avis de Krauskopf, selon qui la mainlevée
doit être refusée pour la totalité de la créance si le montant de la
réduction ne peut pas être chiffré au moyen d'une preuve disponible (op.
cit., p. 36). Dans un arrêt récent, toutefois, le Tribunal fédéral a considéré
que le locataire pouvait faire valoir que la chose louée était affectée de
défauts justifiant la réduction du loyer ou des dommages-intérêts et

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opposer cette prétention en compensation pour faire échec à la
mainlevée, à condition toutefois d’établir au degré de la vraisemblance le
principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante (TF
5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.2 et 2.3 et les références, not.
Veuillet, op. cit., nn. 146 et 164 ad art. 82 LP ; cf. en matière de
compensation : TF 5A_467/2015 du 25 août 2016 consid. 3.2, SJ 2016 I
481).
Cette conception doit être suivie. En invoquant l’existence de
défauts affectant la chose louée, le locataire poursuivi ne fait rien d’autre
qu’opposer en compensation à la prétention du bailleur en paiement du
loyer sa propre prétention, soit en dommages-intérêts, soit en réduction
du loyer, voire en suppression du loyer en cas de congé extraordinaire
pour défaut grave. Conformément à la jurisprudence précitée, il doit alors
rendre vraisemblable non seulement l’existence des défauts allégués et de
sa prétendue créance, mais également le montant de celle-ci. S’il invoque
des défauts graves, il doit rendre cette gravité vraisemblable. En outre, il
doit rendre vraisemblable qu’il a signalé ces défauts au bailleur (art. 257g
CO [Code des obligations ; RS 220]).
cc) Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date
convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et
de l’entretenir en cet état (art. 256 al. 1 CO). De son côté, le locataire doit
signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-
même (art. 257g CO). On peut exiger du locataire qui exerce les droits
découlant de la garantie pour les défauts qu'il se comporte conformément
aux règles de la bonne foi (ATF 130 III 504, consid. 5.2 ; TF 4A_621/2014
du 24 mars 2015 consid. 3.1 ; TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid.
2.2.2).
En vertu de l’art. 259a CO, lorsqu’apparaissent des défauts qui
ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de
remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose
conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la
chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et

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la prise en charge du procès contre un tiers. Un congé extraordinaire reste
toutefois possible (art. 259b let. a et 266g CO). En particulier, lorsque le
bailleur a connaissance d’un défaut et qu’il n’y a pas remédié dans un
délai convenable, le locataire peut résilier le contrat avec effet immédiat si
le défaut exclut ou entrave considérablement l’usage pour lequel un
immeuble a été loué (art 259b let. a CO). Une telle résiliation présuppose
donc notamment que l’on soit en présence d’un défaut grave (Lachat, Le
bail à loyer, 2e éd., Lausanne 2008, p. 269, n. 5.8). Tel est notamment le
cas lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la
santé du locataire.
b) En l’espèce, le recourant ne conteste pas que le contrat de
bail signé le 30 juin 2017 constitue un titre de mainlevée d’opposition. Il
soutient en revanche que l’objet loué était affecté de défauts justifiant la
résiliation anticipée du bail et la réduction de 100% du loyer, à tout le
moins dès le 5 janvier 2018, date du départ des locataires des locaux. Il
allègue que l’appartement était insalubre et dangereux, notamment pour
un jeune enfant, en raison de la présence de produits toxiques dans la
peinture du plafond d’une chambre, de dealers de drogue dans l’immeuble
et de toxicomanes et de seringues dans le jardin et les environs.
Force est toutefois de constater que le recourant n’a pas rendu
vraisemblable ses allégations. Le lot de photographies produit, pour autant
qu’il concerne l’appartement en cause, ce qui n’est pas établi, ne montre
pas les défauts allégués. Au demeurant, le recourant a signé sans réserve
le procès-verbal de remise des locaux établi le 27 novembre 2017 par
l’agence, a emménagé avec sa famille le 1er décembre 2017 et ne s’est
plaint d’aucun défaut ou nuisance avant le 5 janvier 2018, de sorte qu’il
n’est pas vraisemblable que l’appartement se soit trouvé dans l’état
d’insalubrité qu’il décrit. De même, la plainte pénale déposée le 30 mai
2018 pour des faits qui se seraient déroulés le 4 janvier 2018, à savoir que
« deux hommes inconnus ont pénétré dans le jardin », ne rend pas
vraisemblable un état de dangerosité du quartier et un sentiment
d’insécurité tels qu’ils justifient un départ immédiat. Quant au rapport
médical produit, il évoque seulement l’hypothèse d’un éventuel irritant

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des voies aériennes comme cause éventuelle d’une toux d’enfant et, pour
le surplus, rapporte les propos des parents sur l’insécurité du quartier.
Le moyen tiré de l’existence de défauts de la chose louée, a
fortiori de défauts graves justifiant une résiliation extraordinaire et une
réduction totale du loyer, est donc mal fondé.
III. En conclusion, le recours, manifestement infondé, doit être
rejeté selon le mode procédural de l’art. 322 al. 1 CPC, et le prononcé
attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 405 fr.,
sont mis à la charge du recourant qui succombe (art. 106 al. 1 CPC), et qui
en a déjà fait l’avance.
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 405
(quatre cent cinq francs), sont mis à la charge du recourant.
IV. L'arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- M. B.S.________,
- M. Jacques Lauber, agent d’affaires breveté (pour L.________).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 7’250 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe
(art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral
dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1
LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La greffière :