vd_gerichte · HO13.027331 · 2013-09-10 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
HO.13.027331-131288
461
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 10 septembre 2013
_______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Abrecht et Perrot
Greffier : M. Bregnard
*****
Art. 253 CO et 1 al. 1 LJB
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par I.________SA, à
Renens, locataire, contre la décision rendue le 21 mai 2013 par la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Morges dans la cause divisant l'appelante d’avec N.________, à Lonay,
bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par décision du 21 mai 2013, notifiée aux parties par plis
recommandés du même jour, la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer du district de Morges (ci-après : la Commission de
conciliation) s’est déclarée d’entrée de cause incompétente et a déclaré la
requête présentée le 20 mars 2013 (sceau postal) par I.________SA,
locataire, contre N.________ bailleur, irrecevable selon les art. 59 ss CPC
(Code de procédure civile du 19 décembre 200; RS 272).
En bref, la Commission de conciliation a constaté que le
contrat de bail conclu entre les parties prévoyait que le bailleur mettait à
disposition du locataire une surface pour l'installation et l'exploitation d'un
équipement de télécommunication. Un avenant précisait qu'en cas de
construction d'immeubles sur la surface déterminée, le bailleur mettait à
disposition du locataire "un toit de ces futurs immeubles".
Considérant que le bail à loyer est un contrat par lequel le
bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire moyennant un
loyer (art. 253 CO [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS
272], la Commission de conciliation a retenu que la chose louée n'était pas
définie, étant donné qu'il pouvait s'agir de l’emplacement actuel ou de
n’importe quel autre "toit de ces futurs immeubles" et qu'en conséquence
"il ne s’agi[ssai]t pas d’un contrat de bail selon l’art. 253 CO [Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220], mais de la location d’une chose
mobilière". L’autorité inférieure a ainsi implicitement considéré qu’elle
n’était pas compétente selon la LJB (loi sur la juridiction en matière de bail
à loyer, RSV 173.655), dès lors que cette loi ne s'applique qu’aux
contestations relatives aux baux à loyers portant sur des choses
immobilières (art. 1 al. 1 LJB).
B. Par acte du 18 juin 2013, remis à la poste le
lendemain,I.________SA a interjeté appel contre cette décision, en

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concluant à ce qu’il soit constaté que la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Morges est compétente dans le
litige concernant le contrat de bail pour téléphonie mobile sur la parcelle
n° [...] de la Commune de [...] et à ce que la cause soit renvoyée à cette
commission afin qu’elle délivre l’autorisation de procéder suite au constat
de l’échec de la tentative de conciliation.
Par réponse du 14 août 2013, N.________ représenté par l’agent
d’affaires breveté Thierry Zumbach, a conclu "avec suite de frais et
dépens qu’il s’en remet[tait] à justice concernant l’appel déposé par
I.________SA". Il a relevé que l’incompétence à raison de la matière de
l’autorité de conciliation avait été soulevée d’office par celle-ci et que ce
n'était qu'à réception de la décision que les parties avaient appris, de
manière surprenante, qu'elle se considérait incompétente.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
la décision complétée par les pièces du dossier :
1. Les 20 avril et 21 juin 2011, I.________SA, en qualité de locataire,
et N.________, en qualité de bailleur, ont conclu un "contrat de bail pour
local commercial" portant sur la location de la parcelle n° [...] de la
Commune de [...] et prévoyant notamment ce qui suit :
"2. But du contrat
Le locataire construit et exploite des réseaux de téléphonie
mobile en Suisse. Afin de lui permettre de fournir les services
correspondants, le locataire envisage de louer une partie
déterminée de l’immeuble décrit sous chiffre 3 ci-dessous.
3. Droit de disposer
Le bailleur a, dans le cadre de ses droits (d’administrateur), le
droit de disposer de l’objet du bail suivant:
Article/parcelle n°[...], folio n°[...]
Commune : [...], canton : Vaud
Adresse et description de l’objet :

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Terrain à côté d’un dépôt
[...], 1027 [...]
(…)

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4. Prestations des parties
4.1 Objet du bail
Le bailleur met à disposition du locataire, en contrepartie du
paiement du loyer, une superficie déterminée pour
l’installation, l’exploitation, l’entretien et l’agrandissement
dans les limites des surfaces louées ainsi que l’adaptation
aux nouvelles technologies de l’équipement de
télécommunication (ci-après “station de téléphonie mobile”).
Les surfaces louées sont indiquées sur le plan annexé. Le
plan fait partie intégrante du présent contrat, il est signé par
les deux parties et l’original est joint au présent contrat en
tant qu’annexe n° 2.
Le bailleur autorise le locataire, à ses propres risques et à ses
frais, à
4.1.1 ériger, entretenir et exploiter une station de téléphonie
mobile et à l’agrandir dans le cadre des lois applicables
et les limites des surfaces louées. Cette station de
téléphonie mobile comporte entre autres des cabines,
des supports ainsi que des antennes de téléphonie
mobile et de radio directionnelles (ci-après
“équipement”);
4.1.2 raccorder la station de téléphonie mobile au réseau
d’électricité, installer et entretenir un compteur
d’électricité;
4.1.3 poser et entretenir tout élément de câblage nécessaire
au raccordement de l’équipement; les parties
conviennent que du câblage devra être posé à
l’extérieur de la superficie spécifiée (cf. chiffre 4.1)
dans le présent contrat;
4.1.4 raccorder la station de téléphonie mobile au réseau de
données (téléphonie fixe, câble, électricité) d’un
fournisseur.
4.1.5 Le bailleur garantit au locataire, et à ses sous-traitants
le libre accès 24 heures sur 24 et 365 jours par an à la
station de téléphonie mobile.
4.1.6 Pour garantir l’accès aux locaux, le bailleur remet au
locataire les clés nécessaires ou les codes d’accès. Le
locataire a le droit de faire installer une armoire à clés
blindée à l’entrée de l’objet décrit sous chiffre 3.
4.2 Loyer

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4.2.1 Le locataire s’engage à verser au bailleur dans les 30
jours suivant la signature du présent contrat par les
deux parties une avance de CHF 0.- comme acompte
sur le loyer. Cette avance est due indépendamment de
la mise en place de l’équipement, mais elle sera
imputée sur le loyer. En cas de résiliation anticipée du
présent contrat par le locataire selon chiffre 4.3.3,
l’avance payée reste au bailleur.
4.2.2 Le loyer annuel est fixé à CHF 7’000.-, frais accessoires
inclus. Les coûts d’électricité seront directement réglés
au fournisseur d’électricité par le locataire.
4.2.3 L’obligation de payer le loyer commence le premier jour
du mois durant lequel le locataire commence les
travaux d’installation de la station de téléphonie mobile
(voir chiffre 5.2). Le premier loyer doit être versé dans
les trente jours suivants le début des travaux
d’installation de l’équipement et est dû pro rata
temporis pour l’année en cours.
(…)
4.3 Durée et résiliation du contrat de bail
4.3.1 Le présent contrat entre en vigueur dès la signature
apposée sur celui-ci par les deux parties et est conclu
pour une durée fixe, soit jusqu’au 31.12.2021, sous
réserve des dispositions 4.3.2 à 4.3.5.
4.3.2 A la fin de la durée fixe, le contrat se prolonge
automatiquement et aux mêmes conditions pour deux
périodes de cinq ans chacune, à moins que le locataire
n’informe le bailleur de sa volonté de résilier le contrat
moyennant un délai de six mois avant la fin de la durée
fixe ou, respectivement, de la période de prolongation
en cours. Par la suite, le contrat sera reconduit
automatiquement pour une durée indéterminée et aux
même conditions; il pourra être résilié par l’une ou
l’autre des parties pour la fin d’une année civile, par
écrit, et moyennant un préavis de douze mois.
(…)
4.3.5 Si, pour de justes motifs, l’exécution du présent contrat
devient intolérable, le bailleur peut à tout moment
résilier ce contrat en observant un délai de congé de six
mois. Avant de faire usage de ce droit de résiliation, le
bailleur fixera par écrit au locataire un délai raisonnable
pour remédier à la situation intolérable, l’avertissant,
qu’en cas d’inexécution, le contrat sera résilié. "

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Les plans signés par les deux parties et joints au contrat selon
le chiffre 1 de celui-ci indiquent l’emplacement et les dimensions de
l’installation, située sur un terrain nu à côté d’un bâtiment servant de
dépôt.
2. Les 9 et 21 juin 2011, les parties ont signé un avenant qui
prévoit que le contrat est modifié comme suit :
"Chiffre 4.3.7 est modifié et remplacé par (ndlr. : il s’agit en
réalité d’une adjonction, le contrat initial ne comportant pas de
chiffre 4.3.7) :
Le bailleur peut exiger le déménagement et le déplacement de
l’installation en observant un délai de 12 mois avant la
concrétisation des futurs immeubles pour autant que le projet
d’aménagement d’immeubles locatifs sur la parcelle n°[...]
aboutisse. En échange, le bailleur met à disposition du locataire
un toit de ces futurs immeubles pour la pose d’une installation de
téléphonie mobile ."
3. Une demande d’autorisation de construire l’installation de
téléphonie mobile a été déposée auprès de la Commune de [...] en date du
23 juin 2011. De nombreux opposants se sont manifestés au cours de
l’enquête publique.
Par décision du 4 septembre 2012, la Municipalité a refusé
l’autorisation de construire. I.________SA a formé recours contre cette
décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal. La cause est actuellement pendante devant cette autorité.
4. Par formule officielle du 26 février 2013, envoyée sous plis
simple et recommandé, N.________ a résilié le contrat de bail signé les 20
avril et 21 juin 2011 pour le 30 septembre 2013 en application de l’art.
266g CO. A l’appui de cette résiliation, il invoquait un courrier
d’I.________SA reçu en février – dont il concluait que cette dernière n'était
plus à même d'assumer son mandat –, ainsi que le nombre d’oppositions
suscitées par le projet de construction de téléphonie mobile en tant que
justes motifs rendant la situation intolérable.

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Le même jour, le bailleur a adressé une seconde résiliation, sur
formule officielle et sous pli recommandé, pour la prochaine échéance
contractuelle, soit pour le 31 décembre 2021.
5. Le 20 mars 2013, I.________SA a saisi la Commission de
conciliation d’une requête tendant "à faire constater la nullité de la
résiliation donnée le 14 février 2013 pour le 30 septembre 2013 en
application de l’article 266g CO".
Les parties ont été entendues à l’audience du 16 mai 2013. La
conciliation a été tentée en vain.
En d roit :
1. a) Le litige porte sur la constatation de la nullité de la résiliation
d’un bail à loyer. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du
recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon
le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant
laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui
s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné
(JT 2011 III 83 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010, c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a;
ATF 119 II 147 c. 1).
b) En l'espèce, en application des principes qui viennent d’être
rappelés, la valeur litigieuse correspond au loyer (fixé à 7'000 fr. par
année) dû pour la période pendant laquelle le bail subsiste
nécessairement au cas où la résiliation n’est pas valable, c’est-à-dire la
période qui s’étend jusqu’au jour où un nouveau congé pourra être donné.
L’intimé ayant résilié le bail pour le 30 septembre 2013, c’est la période
courant depuis cette date jusqu’au 31 décembre 2021, prochain terme
contractuel pour une résiliation ordinaire de la part du bailleur selon le

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chiffre 4.3.2 du contrat de bail, qui doit être prise en compte, de sorte que
la valeur litigieuse est manifestement supérieure à 10'000 francs.
L’appel, formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie
qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de
première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur
litigieuse dépasse 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC), est ainsi recevable.
2. a) L’appelante I.________SA reproche à la Commission de
conciliation une violation du droit (art. 310 let. a CPC) pour avoir considéré
qu’il ne s’agissait pas d’une contestation relative à un bail à loyer portant
sur une chose immobilière et pour avoir décliné à tort sa compétence pour
ce motif.
b) Selon l’art. 1 al. 1 LJB, cette loi s'applique aux contestations
relatives aux baux à loyers portant sur des choses immobilières. Ces
contestations relèvent de la compétence exclusive du Tribunal des baux
(art. 2 al. 1 LJB ; cf. CACI 2 mai 2012/202 c. 3b) et la tentative de
conciliation a lieu devant les commissions préfectorales de conciliation (cf.
art. 7 LJB) ou les commissions de conciliation et commissions paritaires
instituées ou reconnues par le droit fédéral ou cantonal (art. 2 al. 2 LJB). La
compétence de la Commission de conciliation pour connaître de la requête
de conciliation déposée le 20 mars 2013 par I.________SA (cf. art. 197, 200
et 202 CPC) dépend donc du point de savoir si l’on est en présence d’une
contestation relative à un bail à loyer portant sur une chose immobilière.
c) Selon l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le
bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire moyennant un
loyer. Les éléments caractéristiques du contrat conclu entre un bailleur et
un locataire sont donc la cession de l'usage de la chose – mobilière ou
immobilière – pendant une certaine durée, moyennant le paiement d'un
loyer ; le bail à loyer ne peut porter que sur une chose, qui doit être
déterminée ou au moins déterminable (Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats
spéciaux, 4e éd. 2009, n. 1956 et 1963 ; Bohnet/Diestchsy, in Droit du bail

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à loyer, commentaire pratique, 2010, n. 63 s. ad art. 253 CO ; Lachat,
Commentaire romand, CO I, 2e éd. 2012, n. 1 ad art. 253 CO).
Peuvent ainsi faire l'objet d'un bail notamment un terrain nu,
une place de stationnement (cf. art. 266e CO et art. 1 OBLF), un jardin (cf.
art. 1 OBLF) (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, chap. 2, n. 1.1, p. 70
et chap. 4, n. 4.1., pp. 114-115 ; CACI 2 mai 2012/202 c. 3b), un
emplacement pour un automate de jeu (ATF 110 II 474 c. 3a ;
Tercier/Favre/Bugnon, op. cit., n. 1961) ou une place d’amarrage pour un
bateau (Higi, Zürcher Kommentar, Band V/2b, 1994, n. 51 des rem. prél.
ad art. 253-274g CO). Dans tous ces exemples, le bail porte sur une chose
– c’est-à-dire sur une portion délimitée et impersonnelle de l’univers
matériel susceptible de maîtrise humaine (Steinauer, Les droits réels, t. II,
4e éd. 2012, n. 1973 ; Tercier/Favre/Bugnon, op. cit., n. 1963) – qui est
immobilière, puisqu’elle ne peut pas être déplacée d’un lieu dans un autre,
contrairement à une chose mobilière (cf. Steinauer, op. cit., nn. 1972 et
1976 ; Higi, op. cit., n. 52 des rem. prél. ad art. 253-274g CO).
d) En l’espèce, les parties ont conclu un contrat par lequel
l’intimé s’oblige à mettre à la disposition de l’appelante une surface
déterminée de sa parcelle – soit une portion de terrain nu –, moyennant le
paiement d’un loyer. Il s’agit à l’évidence d’un bail à loyer portant sur une
chose immobilière, au sens défini plus haut (cf. c. 2c supra). Point n’est
besoin ici d’examiner la portée du chiffre 4.3.7 introduit par l’avenant
signé les 9 et 21 juin 2011, aux termes duquel le bailleur "peut exiger le
déménagement et le déplacement de l’installation en observant un délai
de 12 mois avant la concrétisation des futurs immeubles pour autant que
le projet d’aménagement d’immeubles locatifs sur la parcelle [...]
aboutisse", en échange de quoi il "met à disposition du locataire un toit de
ces futurs immeubles pour la pose d’une installation de téléphonie
mobile". En effet, il n’apparaît pas que le bailleur ait fait usage du droit qui
lui a ainsi été conféré, de sorte qu’en l’état, le bail porte sur la chose
immobilière définie dans le contrat signé les 20 avril et 21 juin 2011.

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3. a) Il résulte de ce qui précède que c’est à tort que la
Commission de conciliation s’est déclarée incompétente et a déclaré
irrecevable la requête de conciliation déposée le 20 mars 2013 par
I.________SA. L’appel, fondé, doit être admis, la décision du 21 mai 2013
annulée et la cause renvoyée à la Commission de conciliation afin qu’elle
délivre l’autorisation de procéder (art. 209 CPC).
b) Si l’appelante obtient gain de cause, l’intimé ne peut en
l’espèce être considéré comme partie succombante dans la mesure où
l’annulation de la décision attaquée résulte d’une application erronée du
droit par l’autorité inférieure, laquelle s’est déclarée d’office
incompétente. Dans ces circonstances, il se justifie de laisser les frais
judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’277 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), à la
charge de l’Etat (art. 107 al. 2 CPC) et de restituer à l’appelante l’avance
de frais de 2’277 fr. que celle-ci a versée (cf. art. 111 al. 2 CPC).
Au vu de ce qui précède, il n’y a pas lieu d’allouer de dépens de
deuxième instance.

- 12 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est admis.
II. La décision est annulée et la cause est renvoyée à la
Commission de conciliation en matière de baux à loyers du
district de Morges pour qu’elle procède dans le sens des
considérants.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'277 fr.
(deux mille deux cent septante-sept francs), sont laissés à la
charge de l’Etat.
IV. L’avance de frais de 2'277 fr. (deux mille deux cent septante-
sept francs) versée par l’appelante I.________SA lui est
restituée.
V. Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

- 13 -
Du 11 septembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- I.________SA,
- M. Thierry Zumbach, aab (pour N.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 14 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à la:
- Commission de conciliation en matière de baux à loyers du district de
Morges.
Le greffier :