vd_gerichte · JL14.027704 · 2014-11-25 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL14.027704
607
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 25 novembre 2014
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Abrecht
Greffier : Mme Choukroun
*****
Art. 257d CO ; 257 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par U.________, à
Renens, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 16 octobre
2014 par la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause
divisant l’appelant d’avec G.________, à Lausanne, bailleresse, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 16 octobre 2014, notifiée aux parties le 30
octobre 2014, la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois a ordonné à
U.________ de quitter et rendre libres, pour le vendredi 28 novembre 2014
à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...], 1020 Renens
(appartement de 3,5 pièces, n° 11 au 2e étage + cave) (I), dit qu’à défaut
pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de
paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à
l’exécution forcée de cette ordonnance sur requête de
la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II),
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée
de la décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), statué sur les
frais judiciaires et l’indemnité du mandataire professionnel représentant la
bailleresse (IV à VI) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(VII).
En droit, le premier juge a constaté que, comme le locataire
n’avait pas donné suite à la sommation par laquelle la partie bailleresse lui
avait réclamé un montant de 1'461 fr. 30 comprenant un montant dû de
1'055 fr. 70 à titre de suppléments de charges pour les années 2011/2012
et 2012/2013, la bailleresse avait valablement résilié le bail par avis du 14
mai 2014. Il a précisé que la disproportion entre le montant dû (1'055 fr.
70) et la sommation (1'461 fr. 30) ne rendait pas le congé inefficace. Il a
considéré que la cause relevait d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC
(Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) permettant de
faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B. Par acte daté du 4 mars (recte : novembre) 2014, remis à la
poste le 4 novembre 2014, U.________ a interjeté appel auprès de la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal contre cette ordonnance, en concluant
à son annulation.

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Il s’est acquitté de l’avance de frais de 100 fr. qui lui a été
demandée.
G.________ n’a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer signé le 18
août 2004, portant sur un appartement de 3 ½ pièces au 2e étage de
l’immeuble sis à la [...], à Renens. Le loyer mensuel actuel s’élève à 1'440
fr., charges comprises.
2. Par courrier recommandé du 7 avril 2014 de G.________,
agissant par sa gérance P.________, U.________ a été sommé de payer des
suppléments de chauffage pour les saisons 2011/2012 et 2012/2013 par
respectivement 519 fr. 95 et 535 fr. 75, une « facture technique du
07.01.2013 » par 129 fr. 35, les « intérêts ouverts à ce jour » par 39 fr. 25
et une « participation aux frais d’intervention » par 237 fr., soit un
montant total de 1'461 fr. 30. La bailleresse a précisé qu’à défaut de
paiement dans un délai de trente jours à partir de la réception de l’avis
précité, le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO.
Le même jour, G.________ a adressé à l’Office des poursuites du
district de l’Ouest lausannois une réquisition de poursuite pour le montant
de 1'461 fr. 30.
Un commandement de payer pour ce même montant a été
notifié le
15 avril 2014 à U.________, qui y a fait opposition totale.
3. Par courrier recommandé du 14 mai 2014, G.________, agissant
par sa gérance, a adressé à U.________ sur la formule officielle la
notification de la résiliation du bail à l’échéance du 30 juin 2014.

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Le locataire n’a pas contesté cette résiliation auprès de la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer.
4. Le 4 juillet 2014, la bailleresse a adressé une requête en cas
clair à la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois (ci-après : la Juge
de paix), alléguant que les suppléments de chauffage pour les saisons
2011/2012 et 2012/2013 faisant l’objet de la mise en demeure n’avaient
pas été réglés à ce jour. Elle a conclu, avec suite de frais et dépens, à
l’expulsion du locataire de l’appartement qu’il occupait dans l’immeuble
sis à la [...], à Renens, et a requis les mesures d’exécution nécessaires à
cette expulsion.
En d roit :
1. a) L’appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales
où la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10’000 fr. au
moins (art. 308 al. 2 CPC). L’art. 319 let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du
recours contre les décisions finales qui ne peuvent pas faire l’objet d’un
appel
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion
rendue pour défaut de paiement de frais accessoires échus. Pour
déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-
ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la
durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e
CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars
2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).

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En l'espèce, le loyer mensuel du bail en cause s’élève à 1'440
francs. Calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC, la valeur litigieuse
excède 10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art.
308 al. 2 CPC).
b) L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le
délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC). Ce délai a été respecté et il convient d’entrer
en matière sur l’appel.
2. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les
griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
2010, n° 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de
première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit.,
n° 2396, p. 435; Spühler, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 311 ZPO, qui
parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
3. a) Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC relatif aux cas clairs, le
tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait
n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a)
et que la situation juridique est claire (let. b). L'état de fait exigé par l'art.
257 al. 1 let. a CPC est celui qui peut être établi sans délai ni moyens
particuliers, en général par pièces (ATF 138 III 123 c. 2.1.1, 620 c. 5.1.1).
Cela étant, le demandeur n'est pas dispensé d'apporter la preuve stricte
des faits fondant sa prétention. Si la partie adverse conteste les faits de
manière vraisemblable, la procédure touchant les cas clairs ne peut pas
être suivie, faute de caractère liquide de l'état de fait. Le cas clair est déjà

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nié lorsque la partie adverse avance des objections ou des exceptions qui
n'apparaissent pas vouées à l'échec. En revanche, les objections
manifestement mal fondées ou dénuées de pertinence sur lesquelles il
peut être statué immédiatement ne suffisent pas à exclure le cas clair
(ATF 138 III 620 c. 5.1.1 et c. 6.2). Jurisprudence et doctrine admettent
que l'expulsion du locataire puisse être requise et prononcée par voie de
procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à
l'art. 257 al. 1 CPC sont réalisées ; l'expulsion est même l'un des exemples
d'application de la procédure du cas clair les plus fréquemment cités par
la doctrine (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 3.2.1 ; TF 4A_87/2012 du
10 avril 2012 c. 3.1.1 et les références).
La nature particulière de la procédure sommaire pour cas
clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base
des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de
pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art.
317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 c. 5 ; TF 4A_312/2013
du 17 octobre 2013 c. 3.2).
b) L’appelant a joint à son acte d’appel la copie d’une
« demande d’arrangement de paiement » datée du 31 mars 2014 et
signée par ses soins, dans laquelle il demande de pouvoir régler la somme
de 1'185 fr. 05 (correspondant aux suppléments de chauffage pour les
saisons 2011/2012 et 2012/2013, par respectivement 519 fr. 95 et 535 fr.
75, plus le montant de la facture technique du
7 janvier 2013 par 129 fr. 35) en 4 mensualités de 296 fr. 25, le premier
versement devant intervenir le 30 avril 2014. Il a également produit la
copie de courriers émanant de la gérance, datés des 8 avril 2011, 12 et 17
juin 2014.
Conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral (cf. supra
c. 3a in fine), la Cour de céans ne saurait prendre en considération ces
pièces qui n’ont pas été soumises au premier juge. Au demeurant, la
photocopie du document « demande d’arrangement de paiement »

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produite ne prouve nullement qu’elle aurait effectivement été soumise à
l’intimée et encore moins qu’elle aurait été acceptée par celle-ci.
4. L’appelant soutient qu’il y aurait mauvaise foi de l’intimée,
faisant valoir que les frais accessoires échus se montaient à 1'055 fr. 70,
qu’il aurait ensuite signé le 31 août (recte : mars) 2014 un accord de
paiement pour un montant de 1'185 fr. 05 (incluant le montant d’une
facture technique du 7 janvier 2013 par 129 fr. 35) et qu’enfin, l’avis
comminatoire qui lui a été adressé le 7 avril 2014 portait sur un montant
de 1'461 fr. 30. Il demande que l’accord passé avec la gérance P.________
soit respecté.
a) Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose
que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard
dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions
cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire
par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a
retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore
accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du
créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en
demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011, c.
3.1 ; TF 4A_38/2007 du 7 août 2007 c. 4.1; TF 4C.479/1997 du 24 juin
1998 c. 3a).

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Un solde de décompte de chauffage et d’eau chaude peut faire
l’objet de la mise en demeure de l’art. 257d al. 1 CO lorsque celui-ci n’est
pas contesté (CREC I 24 septembre 2009/496 c. 3b). En revanche, les frais
de commandement de payer et les intérêts réclamés en application de
l’art. 106 CO ne peuvent être compris dans la sommation et doivent par
conséquent être retranchés du montant total exigé (CREC I 9 décembre
2010/649 c. 4b).
Lorsqu’il n’a pas réglé l’arriéré dans le délai comminatoire
prévu par l’art. 257d CC, le locataire est en demeure et doit subir les
conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition (ATF 127 III 548
c. 4), cela même si l’arriéré a finalement été payé (TF 27 février 1997, in
Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
b) Le locataire qui n'a pas saisi la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer d'une requête en annulation de congé dans le
délai de l'art. 273 al. 1 CO – soit dans les 30 jours dès réception du congé –
ne peut plus faire valoir, dans le cadre de la procédure d'expulsion, que le
congé est annulable au sens des art. 271 et 271a CO, notamment qu'il
aurait été donné contrairement au principe de la bonne foi (art. 271 al. 1
CO) (TF 4C.430/2004 du 8 février 2005 c. 3.2.1, in SJ 2005 I 310; ATF 133
III 175 c. 3.3.4, JT 2008 I 314).
En revanche, la nullité ou l'inefficacité peuvent en principe être
constatés en tout temps – même à défaut de saisine de l'autorité de
conciliation dans le délai légal – par toute autorité valablement saisie, soit
essentiellement l'autorité chargée de prononcer l'expulsion (ATF 121 III
156 c. 1c; TF 4 C.430/2004 du 8 février 2005 c. 3.2.1, in SJ 2005 I 310).
c) En l’occurrence, l’appelant n’a pas saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer d’une requête en annulation du
congé qui lui a été signifié par l’intimée le 14 mai 2014. Faute d’avoir saisi
cette autorité dans le délai péremptoire de l’art. 273 al. 1 CO, il n’y a pas
lieu d’examiner si le congé litigieux serait contraire aux règles de la bonne
foi au sens des art. 271 et 271a CO, mais uniquement s’il est inefficace.

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Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des
recours a jugé inefficace le congé qui repose sur une mise en demeure
portant sur un montant disproportionné par rapport au loyer effectivement
dû (du simple au double). Elle a motivé cette solution par le fait que le
locataire "moyen" qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement
incapable de faire la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer
quoi que ce soit d'un montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le
bailleur contraint ainsi le locataire à adopter une attitude
vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si la mise en
demeure avait porté sur le montant exact. L'on peut attendre d'un
bailleur, représenté la plupart du temps par un professionnel de
l'immobilier, de procéder correctement (CREC I 18 janvier 2006/89 c. 3). Il
en va de même a fortiori d'une disproportion du simple au triple (CACI 2
janvier 2012/1).
Dans un autre arrêt de principe (CREC I 3 septembre
2010/457), la Chambre des recours a précisé sa jurisprudence, sans la
modifier, en ce sens qu'il n'était pas arbitraire de considérer qu'une
sommation portant sur un montant dépassant de 50 % le loyer
effectivement dû n'entraînait pas l'inefficacité du congé mais qu'elle
pourrait le rendre abusif au sens des art. 271 ss CO, le locataire étant
alors dans l'obligation de contester celui-ci dans le délai de l'art. 273 al. 1
CO sous peine de forclusion.
d) En l’espèce, la sommation du 7 avril 2014 portait sur un
montant total de 1'461 fr. alors que les frais accessoires effectivement dus
s’élevaient à
1'055 fr. 70. Avec une différence de 585 fr. 95, on est loin de la
disproportion retenue par la jurisprudence exposée ci-dessus. On relève
par ailleurs que cette sommation donnait le détail des sommes réclamées.
Dans ces circonstances, l’appelant, avocat libyen comme il le mentionne
dans ses diverses écritures, était à même de comprendre que c’est le non-
paiement des frais accessoires échus, par 519 fr. 95 et 535 fr. 75, qui était
susceptible de justifier la résiliation du bail selon l’art. 257d CO. Or, il ne

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conteste pas qu’à l’échéance du délai imparti, il ne s’est pas acquitté de
ces frais accessoires.
C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la
différence entre le montant réclamé et celui effectivement dû ne rendait
pas le congé inefficace. Partant, il a à raison conclu que la situation
relevait d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC et que le congé donné le
14 mai 2014 pour le 30 juin 2014 était valable au regard de l’art. 257d CO.
5. En définitive, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance entreprise confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1
CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu'il fixe à
l’appelant, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires
civils; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens, dès lors que l’intimée n'a
pas été invitée à se déterminer sur l'appel et n’a donc pas encouru de frais
pour la procédure d’appel (cf. art. 95 al. 3 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.

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III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(cent francs), sont mis à la charge de l’appelant U.________.
IV. Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois pour qu’elle fixe à U.________, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux occupés
dans l’immeuble sis à la [...], 1020 Renens (appartement de
3,5 pièces, n° 11 au 2e étage + cave).
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 26 novembre 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. U.________,
- M. Mikaël Ferreiro, aab (pour G.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de l’ouest lausannois.
La greffière :