vd_gerichte · JI12.045081 · 2014-04-15 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
JI12.045081-140151
195
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 15 avril 2014
__________________
Présidence deM. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Mme Kühnlein
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 55 et 169 CPC ; 156 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par I.________SÀRL, à
Prilly, défenderesse, contre le jugement rendu le 11 décembre 2013 par la
Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la
cause divisant l’appelante d’avec A.S.________, à Lausanne, demandeur, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par jugement du 26 juillet 2013, dont les considérants ont été
envoyés aux parties pour notification le 11 décembre 2013, la Présidente
du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois a admis les
conclusions de la demande d’A.S.________ déposée le 7 novembre 2012 à
l’encontre d’I.________Sàrl (I), dit qu’I.________Sàrl est reconnue débitrice
d’A.S.________ et lui doit immédiat paiement de la somme de 20'000 fr.,
avec intérêt à 5 % l’an dès le 18 juin 2011 (II), dit que l’opposition formée
au commandement de payer no [...] notifié le 17 juin 2011 par l’Office des
poursuites du district de l’Ouest lausannois est définitivement levée (III),
dit que les frais judiciaires sont arrêtés à 2'780 fr. à la charge de la
défenderesse et sont compensés avec les avances versées à hauteur de
2'460 fr. par le demandeur et de 320 fr. par la défenderesse (IV), dit que la
défenderesse est la débitrice du demandeur et lui doit immédiat paiement
de la somme de 2'460 fr. à titre de remboursement de l’avance effectuée
par le demandeur (V), dit que la défenderesse est la débitrice du
demandeur et lui doit immédiat paiement de la somme de 1'700 fr.,
débours et TVA compris, à titre de dépens (VI) et rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a retenu que la convention de remise
du commerce de R.________ à A.S.________ n’était pas venue à chef, car la
condition suspensive de l’article huitième selon laquelle un contrat de bail
devait être conclu entre les propriétaires du X.________ Bar et l’acheteur ne
s’était pas réalisée. Cela étant, le premier juge a considéré que la somme
de 20'000 fr. versée par A.S.________ à I.________Sàrl était un acompte sur
le prix de vente, nonobstant les termes utilisés à tort dans la convention,
et qu’aucune commission n’était due à la société de courtage, dès lors que
la remise du commerce n’avait pas eu lieu et qu’aucune faute n’était
imputable à A.S.________. Il en résultait qu’I.________Sàrl devait restituer à
celui-ci la somme de 20'000 fr. versée à titre d’acompte.
B. Par acte du 27 janvier 2014, I.________Sàrl a fait appel de ce
jugement en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa

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réforme en ce sens que les conclusions prises par A.S.________ au pied de
sa demande du 7 novembre 2012 sont rejetées, les frais judiciaires de
première instance, y compris une juste indemnité en dépens en sa faveur,
étant mis à la charge d’A.S.________. Subsidiairement, I.________Sàrl a
conclu à l’annulation du jugement et au renvoi de la cause à l’autorité
intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants à intervenir.
Dans sa réponse du 24 mars 2014, A.S.________ a conclu, sous
suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. La société I.________Sàrl, à Prilly, a pour but le courtage et la
gestion dans le domaine des transactions commerciales et immobilières.
K.________ en est le seul associé gérant avec signature individuelle.
La société [...], à Genève, a pour but le courtage, la gestion,
l’exploitation et la gérance d’immeubles, les prestations de services
financiers et de commercialisation liées à l’immobilier, la transmission de
fonds de commerce et de remise de commerces, la transmission
d’entreprises, ainsi que le conseil et l’assistance en matière
administrative. La société a plusieurs agences en Suisse romande, dont
celle de La Tour-de-Peilz dénommée C.________.
2. Dans le courant de l’année 2010, A.S.________ a mandaté
I.________Sàrl pour la recherche d’un bar à exploiter.
Durant cette même période, R.________ a mandaté C.________,
plus particulièrement son courtier G.________, afin de trouver un repreneur
pour son bar, le X.________ Bar, sis [...][...], qu’elle exploitait en raison
individuelle depuis plusieurs années. L’établissement était la propriété
commune de B.A.________, C.A.________ et D.A.________ qu’ils louaient à
leur père A.A.________. R.________ était la sous-locataire de A.A.________ et
la société Z.________SA était la gérante de cet établissement.

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3. Une « convention de remise de commerce » a été signée le 31
janvier 2011 par A.S.________, R.________, K.________ pour le compte
d’I.________Sàrl et G.________ pour le compte de C.________.
La convention disposait notamment ce qui suit :
« Article deuxième :
La vente aura lieu valeur le 31 janvier 2011. À 16h30
L’acquéreur s’acquittera de la somme de Frs 170 000 (Cent septante
mille francs) de la manière suivante :
Frs 20'000.- (Vingt mille francs) à la signature de la présente
convention au plus tard le 01 Février 2011. En mains d’I.________Sàrl,
BCV Lausanne IBAN (…) à titre de dédit (art. 158 CO al 3 CO)
justificatif de versement à produire au vendeur ou son représentant.
Frs. 150 000.- (Cent cinquante mille francs) à la signature du
nouveau bail ou du transfert de bail à l’acquéreur, mais au plus tard
le jour de la reprise selon l’article quatrième, contre la remise des
clés. Sur le compte de Mme. R.________.
Le fond de commerce reste la propriété du vendeur jusqu’au
paiement intégral du montant. Les profits et risques passent à
l’acquéreur le jour de la remise des clefs (art. 185 al. 3 CO).
Article huitième :
La validité et l’existence de la présente convention sont
subordonnées à la conclusion d’un nouveau bail ou le transfert de
bail. En cas de refus du bailleur ou des propriétaires d’accorder un
tel bail, les avances effectuées par l’acquéreur lui seront restituées
moyennant que l’acquéreur n’aie commis aucunes fautes et apporte
la preuve et la motivation du refus, si telle preuve n’est pas
apportée ou si l’acheteur renonce à la conclusion pour d’autres
motifs, les avances effectuées restent au vendeur au titre de dédite.
Article dixième :
I.________Sàrl, et C.________ ayant permis d’aboutir à la conclusion de
la présente convention de vente, auront droit à une commission
convenue de 14 000 chf (quatorze mille francs) selon notre entretien

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du 17 janvier 2011 entre les parties citées dans cette convention.
Les parties autorisent d’ores et déjà I.________Sàrl, à prélever ses
frais de courtage convenu sur l’acompte et procéder au règlement
de la part de C.________ ».
Par ordre du 1er février 2011, B.S.________ a versé 20'000 fr. à
I.________Sàrl, la mention « X.________ Bar » figurant sous la rubrique
« communications ».
4. Le 2 février 2011, A.S.________ a rempli un formulaire de
« demande de location » de la gérance Z.________SA concernant la location
du X.________ Bar. Sous les rubriques « immeuble » et « locataire actuel »,
il a indiqué respectivement « MM. A.__________ et « Mme R.________ ».
Figure au dossier un bail à loyer pour locaux commerciaux
pour l’usage du X.________ Bar, non signé et daté du 4 février 2011. La
rubrique « bailleur » était barrée et remplacée par « locataire
A.A.________ » et la rubrique « locataire » était barrée et remplacée par
« sous-locataire A.S.________ »
Le 8 février 2011, I.________Sàrl a écrit à la gérance
Z.________SA en ces termes :
« Par la présente, nous accusons réception de votre courrier du 04
février 2011 concernant le Bail à Loyer du X.________ Bar pour Mr.
A.S.________.
En effet, après lecture du dossier, nous avons constaté qu’il s’agit
d’un bail de sous-location, et non d’un transfert de bail ou alors un
nouveau bail comme cela devait se faire (…) »
Le 14 février 2011, la gérance a répondu à I.________Sàrl
comme suit :
« Nous accusons réception de votre honoré du 8 FEVRIER écoulé,
dont le contenu a retenu toute notre attention et vous en
remercions.

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Ainsi que vous pourrez le constater dans le concerne, cet
établissement est propriété de Messieurs B.A.________, C.A.________
et D.A.________.
Monsieur A.A.________ est donc leur locataire.
Lorsque Madame R.________ vous a remis le dossier complet, pour la
vente de son établissement, celui-ci comprenait précisément le bail
à loyer qui spécifie clairement que c’est une sous-location entre
Monsieur A.A.________ et l’intéressée.
Par conséquent, il n’est pas possible de faire un contrat direct avec
les propriétaires (…) »
Par courriel du 18 février 2011, G.________ a écrit ce qui suit à
K.________ :
« Bonjour K.________,
J’ai eu au tel R.________ et Mr A.__________
Et je pense que tu as reçu la lettre de la Régie,
Alors je sais bien que ce n’est pas ce que Mr A.S.________, souhaite,
mais le bail est bien pour lui et en son nom, le seul chose c’est que
le père et les enfants se font un Bail.
Ce bail est bien au nom du propriétaire du fonds de commerce. Alors
je sais que Mr A.S.________ est soucieux et inquiet, mais il a les
même droits que R.________.
Je compte sur toi pour finaliser ce dossier, avec ton client (…) »
5. Par courrier du 2 mars 2011, l’ancien conseil d’A.S.________ a
informé R.________ qu’il avait reçu un bail de sous-location, ce qui ne
correspondait pas à l’exigence de la condition suspensive de l’article
huitième de la convention de remise de commerce. Il a dès lors résilié la
convention, la considérant comme nulle et non avenue.
Par lettre du 10 mars 2011, R.________ a notamment répondu
en ces termes à l’ancien conseil d’A.S.________ :
« (…) la remise du commerce devait avoir lieu au 01.03.2011,
jusque là, j’avais entrepris les démarches nécessaires afin de

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clôturer ma période (comptable, créancier, fiscal et etc.). Mais force
m’est de constater qu’au 01.03.2011, je n’ai absolument eu aucun
contact de la part de M. A.S.________, de son courtier et voir de vous-
même (…).
Par ailleurs, M. A.S.________ n’a pas arrêté de démarcher mes
employées afin de leur proposer des emplois et depuis la signature
de la convention, il n’a cessé d’ébruiter qu’il avait racheté ce
commerce. Vous comprendrez que cela n’est pas acceptable vis-à-
vis de l’image pour l’établissement (…). »
6. Le 7 avril 2011, I.________Sàrl a envoyé à A.S.________ une
facture de 14'000 fr., plus TVA de 1'064 fr., soit au total 15'064 francs. Il
était indiqué ce qui suit : « Frais de courtage commissions dues selon la
convention signée le 31 janvier 2011 ; N.B. : Le solde de Frs. 4936.- de la
dédite de Fr. 20'000.- versée pour l’achat de l’établissement X.________ Bar
est en votre faveur ».
Le 14 juin 2011, A.S.________ a fait notifier à I.________Sàrl, par
l’Office des poursuites du district de l’Ouest lausannois, le commandement
de payer no [...] pour un montant de 20'000 fr., intérêt à 5 % dès le 1er
mars 2011. Le titre de la créance était : « Non-remboursement d’un
acompte de Fr. 20'000.00 dans le cadre d’une convention de remise de
commerce ». K.________ y a fait opposition totale le 17 juin 2011.
7. Figurent au dossier deux projets de convention pour la remise
de deux bars à A.S.________, lesquels sont toutefois restés sans suite. L’un
avait été établi en novembre 2009 pour le Café Bar [...] à [...] et l’autre en
octobre 2010 pour le [...] Bar à [...] (pièces 8 et 9).
L’article huitième de ces projets disposait que la validité et
l’existence de la convention étaient subordonnées « à la conclusion d’un
nouveau bail ou le transfert de bail ». L’article dixième prévoyait ce qui
suit : « I.________Sàrl, ayant permis d’aboutir à la conclusion de la présente
convention de vente, aura droit à une pleine commission
indépendamment de l’article huitième (…) ».

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8. La procédure de conciliation introduite le 14 juin 2012 par
A.S.________ n'ayant pas abouti, une autorisation de procéder lui a été
délivrée le 15 août 2012.
Par demande du 7 novembre 2012, A.S.________ a conclu, sous
suite de frais et dépens, à ce qu’I.________Sàrl soit reconnue sa débitrice et
lui doive immédiat paiement de la somme de 20'000 fr. avec intérêt à 5 %
l’an dès le 1er mars 2011 (I) et à ce que l’opposition formée par cette
dernière au commandement de payer no [...] notifié le 17 juin 2011 par
l’Office des poursuites du district de l’Ouest lausannois soit définitivement
levée (II).
Dans sa réponse du 28 février 2013, I.________Sàrl a conclu,
sous suite de dépens, au rejet de la demande.
9. L’audience de plaidoiries finales a eu lieu le 3 juillet 2013.
A.S.________ était représenté par Me Xavier Rubli et I.________Sàrl par Me
Alain Vuithier. I.________Sàrl a pris, avec dépens, la conclusion
reconventionnelle suivante, à laquelle A.S.________ ne s’est pas opposé :
« Ordre est donné au préposé de l’Office des poursuites du district de
l’Ouest lausannois de procéder à la radiation de la poursuite no [...]
dirigée à l’encontre d’I.________Sàrl ».
a) A.S.________ a déclaré ce qui suit :
« (…) Ad all. 10 [réd. : Ayant consulté sur internet une annonce
relative à la remise du bar précité, le demandeur a invité son
courtier à le mettre en contact avec R.________] : c’est exact.
Ad all. 27 : tous les intervenants étaient au courant que je souhaitais
un contrat de bail à mon nom et non un contrat de sous-location.
(…)
Ad all. 42 [réd. : Lorsque le demandeur a fait part à la défenderesse
de son intérêt au X.________ Bar, celle-ci lui a indiqué qu’elle ne
bénéficiait pas des pouvoirs de négociation nécessaires à
l’acquisition de ce bar, lequel ne faisait pas partie de son

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portefeuille] : c’est inexact. Je précise que je ne voulais pas traiter
avec le courtier de Mme R.________ que je ne connaissais pas et que
I.________Sàrl a pu trouver un accord avec ce courtier, M. G.________.
Ad all. 45 [réd. : Dans le dossier remis au demandeur par Mme
R.________ figuraient notamment des documents comptables, des
photographies et un plan de l’établissement…] : je me souviens qu’il
y avait des documents mais je ne me souviens plus lesquels. Je
précise que ce n’est pas Mme R.________ qui m’a remis le dossier
complet, mais M. K.________. Les deux courtiers travaillaient
ensemble.
Ad all. 46 [réd. : … de même que le contrat de sous-location conclu
le 30 septembre 2005 entre le locataire A.A.________ et la sous-
locataire R.________] : c’est exact.
Ad all. 47 [réd. : … et les deux notifications de hausses de loyer
adressées les 10 décembre 2007 et 10 novembre 2008 par les
bailleurs B.A.________, C.A.________ et D.A.________ à A.A.________] : je
ne m’en souviens pas.
Pour répondre à Me Rubli, s’agissant du bar [...], j’avais l’impression
que M. K.________ défendait les intérêts du vendeur et je ne le
trouvais pas net. Pour le bar de [...], M. K.________ et le propriétaire
ont voulu me faire signer un contrat ce que j’ai fait, mais le
propriétaire du [...] Bar a refusé de le signer.
On ne m’a pas rendu attentif au fait que l’article dixième de la
convention de remise de commerce (pièce 7) était rédigé
différemment de celui figurant dans les conventions produites sous
pièces 8 et 9.
J’ai compris que la commission de courtage était due à la signature
des contrats mais seulement si le contrat venait à chef.
S’agissant de la pièce 8, je précise que j’ai lu le contrat avant de le
signer. S’agissant du contrat relatif au X.________, M. K.________ m’a
dit que je devais verser les 20'000 fr. pour réserver l’affaire. Pour
moi, la commission serait payée en suite. J’avais également effectué
un versement de 20'000 pour réserver le [...] Bar, versement qui
m’a été restitué ensuite puisque le contrat n’a pas été signé par le
propriétaire.

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Dans mon esprit, la commission n’était due que si l’affaire
aboutissait et que je reprenais le bar.
Pour répondre à Me Rubli, A.A.________ s’est présenté à moi comme
le propriétaire, la gestion étant assurée par ses fils. M. K.________ a
profité du fait que je lui ai signalé des bars à vendre pour conclure
l’affaire avec d’autres. Je lui ai gardé ma confiance en dépit de ce
fait car je n’étais pas spécialement intéressé à reprendre les bars en
question. Il a donc gagné de l’argent grâce à moi. »
b) K.________ a déclaré ce qui suit :
« (…) Ad all. 42 [réd. : Lorsque le demandeur a fait part à la
défenderesse de son intérêt au X.________ Bar, celle-ci lui a indiqué
qu’elle ne bénéficiait pas des pouvoirs de négociation nécessaires à
l’acquisition de ce bar, lequel ne faisait pas partie de son
portefeuille] : Le demandeur est venu me trouver alors que
C.________ lui avait déjà remis un dossier complet relatif à l’achat du
X.________ Bar. Il m’a indiqué qu’il ne voulait traiter que par mon
intermédiaire car il me faisait confiance. J’ai alors pris contact avec
Mme R.________ pour lui expliquer ce qu’il en était, nous nous
sommes rencontrés le demandeur, Mme R.________ et moi-même. A
la suite de cette entrevue, nous nous sommes retrouvés au bar avec
le courtier de C.________, le demandeur et Mme R.________. A cette
occasion, nous avons signé un accord entre I.________Sàrl et
C.________.
Ad all. 43 [réd. : Le demandeur s’est dès lors adressé
personnellement à Mme R.________, laquelle l’a avisé qu’elle avait
confié la remise de son bar à la société C.________]: c’est exact. Je
me réfère à ce que j’ai dit ad allégué 42.
Ad all. 44 [réd. : A cette occasion, Mme R.________ a remis au
demandeur le dossier complet relatif à la remise du « X.________
Bar »] : je suppose que c’est le courtier de C.________ qui a remis au
demandeur le dossier complet relatif au bar.
Ad all. 45 [réd. : Dans le dossier remis au demandeur par Mme
R.________ figuraient notamment des documents comptables, des
photographies et un plan de l’établissement…] : c’est exact.

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Ad all. 46 [réd. : … de même que le contrat de sous-location conclu
le 30 septembre 2005 entre le locataire A.A.________ et la sous-
locataire R.________] : c’est exact.
Ad all. 47 [réd. : … et les deux notifications de hausses de loyer
adressées les 10 décembre 2007 et 10 novembre 2008 par les
bailleurs B.A.________, C.A.________ et D.A.________ à A.A.________] :
c’est exact. Je précise que le demandeur était au courant du contrat
de sous-location. Il voulait absolument acheter ce bar quelles que
soient les conditions du bail. Selon moi, le demandeur s’est désisté
et a renoncé à acheter le bar. Il a saisi le prétexte de bail de sous-
location pour renoncer. Il a déjà renoncé à d’autres achats,
notamment celui du Bar [...] à Vevey, après cinq entrevues. Dans le
cas du [...], je lui ai rendu l’argent car le propriétaire n’a pas voulu
signer le contrat. Nous avons longuement discuté de cet article
dixième. En effet, le demandeur ne voulait pas verser de
commission à C.________. Mais nous nous étions arrangés avec
C.________ si bien que nous avons spécifié à l’article dixième le
montant de la commission. Selon moi, il était clair pour le
demandeur que la commission était due à la signature du contrat,
que celui-ci arrive à chef ou non. Si la commission avait été calculée
selon les pourcentages en général en vigueur pour ce genre
d’affaires, elle se serait élevée à Fr. 17'500.-. Nous avons
longuement discuté de ce montant puisque nous l’avons réduit.
Nous l’avons fait pour que l’affaire puisse se conclure. En effet, Mme
R.________ souhaitait obtenir un certain montant et elle devait le
montant de la commission.
Pour répondre à Me Rubli, en général, si une affaire n’aboutit pas,
dans la mesure où les conditions sont réalisées, la commission est
due. En règle générale, pour des remises de commerce, la
commission due est de 10'000 fr. forfaitaire jusqu’à 100'000 fr. et
ensuite de 10 % du prix.
S’agissant de la lettre de mon précédent conseil du 8 avril 2011
(pièce 21), j’explique qu’il était incompétent.
La différence de rédaction de l’article huitième dans le contrat signé
avec le demandeur s’explique par l’intervention de C.________. Cet
article a été discuté entre les parties. Il correspond à la volonté des
parties. »

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c) Le témoin G.________, né en [...], courtier en immobilier,
domicilié à [...], a déclaré ce qui suit :
« J’ai été mandaté par Mme R.________ pour vendre son bar.
Ad all. 42 [réd. : Lorsque le demandeur a fait part à la défenderesse
de son intérêt au X.________ Bar, celle-ci lui a indiqué qu’elle ne
bénéficiait pas des pouvoirs de négociation nécessaires à
l’acquisition de ce bar, lequel ne faisait pas partie de son
portefeuille] : c’est à nous que le demandeur s’est adressé en
premier lieu et nous lui avons proposé cette affaire parmi d’autres. Il
a signé un bon de confidentialité, ce qui nous garantit que le client
est entré en contact par notre intermédiaire avec nos clients. Nous
avons eu des discussions avec le demandeur, Mme R.________, M.
A.A.________. Au moment de conclure l’affaire, le demandeur nous a
dit qu’il voulait bien signer à condition qu’I.________Sàrl fasse mon
travail. Je devais donc partager mes honoraires avec I.________Sàrl.
J’ai donc été contraint d’accepter pour que l’affaire se fasse.
La question du contrat de sous-location a été abordée pendant les
discussions. Le demandeur savait qu’il s’agissait d’un contrat de
sous-location. Il a demandé à signer un contrat de location. Cela a
été accepté tant par les propriétaires bailleurs, représentés par la
régie Z.________SA à Vevey, que par les cédants, savoir A.A.________
et Mme R.________. C’était une condition posée par le demandeur
pour que l’affaire se fasse.
J’ai entendu dire par la régie Z.________SA et M. A.A.________ que le
demandeur s’est adressé à A.A.________ pour obtenir que le contrat
de bail ne soit pas établi, ce qui permettait au demandeur de se
départir de l’affaire. Je ne vois pas d’autres raisons pour lesquelles
l’affaire a échoué.
La commission de remise de commerce a été établie par
I.________Sàrl. J’ai participé à la rédaction de certaines clauses.
L’article dixième a été préalablement discuté entre I.________Sàrl et
moi-même, et les clients.

- 13 -
Selon moi, rien ne s’opposait à ce que le contrat vienne à chef en
l’espèce. Je sais que le montant de Fr. 20'000.- a été payé, j’ignore à
qui. Pour ma part, je n’ai absolument rien touché dans cette affaire.
Dans mon esprit, la commission n’est pas due en l’espèce si la
condition suspensive de transfert du bail ou d’établissement d’un
nouveau bail n’est pas réalisée, du fait du bailleur. En l’espèce, je
pense que le demandeur a délibérément fait échouer l’affaire.
Cependant, vu cet échec, aucune commission n’est due. Je me
souviens que nous devions partager moitié-moitié avec I.________Sàrl
le montant de la commission. Le montant de la commission ainsi que
le principe du partage ont été discutés préalablement. Etaient
présents, Mme R.________, M. A.A.________, M. K.________, M.
A.S.________, moi-même et peut-être, lors de la première entrevue,
Mme B.S.________.
Pour répondre à Me Vuithier, je me souviens avoir renoncé en
janvier 2012 à toute rémunération dans cette affaire, vu que l’affaire
ne s’est pas réalisée et que l’affaire allait aboutir devant les
tribunaux. Je confirme que, selon moi, la vente n’a pas pu avoir lieu
car M. B.S.________ n’a pas respecté ses engagements. Lors de
remises de commerce, il arrive que des contrats de sous-location
soient passés entre les parties.
Pour répondre à Me Rubli, s’agissant du courriel que j’ai envoyé le
18.02.2011, je ne comprends toujours pas pourquoi M. A.S.________
s’est retiré de cette affaire. M. A.S.________ voulait un contrat de bail
à son nom, pas en sous-location. Cela a été accepté sur le principe
par M. A.A.________. Celui-ci m’a dit que le demandeur voulait se
retirer et a demandé qu’on ne lui fasse pas de bail.
Je travaille souvent avec la famille A.__________. J’ai une relation
particulière avec A.A.________ et sa famille, plus proche que celle que
j’ai avec n’importe quel client. J’attache donc du crédit à ce qu’il me
dit.
Pour répondre à Me Rubli, les 14'000 fr. iraient plus facilement chez
Mme R.________ que chez M. A.S.________, selon moi. Jusqu’à
maintenant, je ne savais pas où ces fonds avaient été consignés.
Sachant qu’ils sont toujours chez I.________Sàrl, je n’ai pas à juger les
méthodes d’I.________Sàrl. Entretemps, j’ai revendu ce commerce et
j’ai récupéré une partie de mon gain manqué.

- 14 -
Je ne sais pas pour quelle raison, M. A.A.________ a accepté de ne pas
établir de bail à la demande de M. A.S.________. Selon moi, la
question pouvait se poser pour lui de garder un locataire qui
commençait à lui chercher des noises avant même la signature du
contrat de bail. »
d) A.A.________, né en [...], retraité, domicilié à [...], a déclaré
ce qui suit :
« Je n’ai été présent que lors de la signature de la convention de
remise de commerce. Toutes les parties paraissaient d’accord sur
les termes de la convention, y compris la question du contrat de
bail, qui devait être établi au nom de l’acheteur. J’ai rencontré à
diverses reprises M. G.________ dans le cadre de cette affaire. Le
fonds de commerce m’appartenait encore un peu car je l’avais remis
en leasing à Mme R.________ qui me le payait sur cinq ans sous
forme de mensualités. Lorsqu’elle a décidé de vendre, il restait une
soulte.
J’étais locataire de mes fils, propriétaires depuis 2005, pour refaire le
bar. Ces questions ont été abordée par la gérance Z.________SA, mes
fils et le repreneur.
Le lendemain de la signature du bail, quelqu’un m’a téléphoné pour
me dire que cela les arrangerait qu’il n’y ait pas de bail pour cette
affaire. J’ai dit que cela ne dépendait pas de moi, mais de la gérance
et de mes fils. Les termes exacts étaient : « Après réflexion, cela
nous arrangerait que vous ne fassiez pas de bail ». Je ne sais plus
qui m’a téléphoné. Je n’ai pas eu d’autres interventions.
A la signature du nouveau bail, j’étais libéré de mon bail vis-à-vis de
mes fils. J’avais un bail de base, avec une sous-locatrice, mais il est
absolument certain que j’aurais été libéré de mon bail à la vente du
bar.
Dans l’immeuble, une locataire a fait un bar pour son hôtel. A son
départ, elle a tout démonté. Mes fils ne voulaient pas refaire de tels
investissements dans l’hôtel. Je leur ai proposé de me faire un bail
pour que je puisse refaire tous les investissements que je leur
laissais par la suite. Un bar a été créé et vendu sous forme de

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leasing à Mme R.________. Celui qui reprenait le bar de Mme
R.________ pouvait signer un contrat de bail avec mes fils.
Vous me soumettez la correspondance de la gérance Z.________SA
(réd. : lettre du 14 février 2011), je confirme que je ne serais pas
resté locataire à la vente du bar. J’ai toujours pensé qu’un repreneur
aurait fait directement un bail avec la gérance et mes fils. Je ne me
souviens pas de cette lettre. Lors de la vente ultérieure de
l’établissement, le repreneur a eu un contrat de bail à son nom, cela
était prévu.
Pour répondre à Me Rubli, je ne connais pas le prix de vente de
l’établissement. Le montant a été versé à M. G.________. Il m’a
téléphoné pour me dire qu’il avait fait les décomptes et qu’il allait
me verser la soulte de Mme R.________.
Pour répondre à Me Vuithier, je n’ai pas parlé à mes fils du coup de
téléphone me demandant de ne pas établir de bail. Cela ne me
concernait pas. »
En d roit :
1. Formé en temps utile compte tenu des féries de Noël (art. 145
al. 1 let. c et 311 al. 1 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2010 ; RS 272]) par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59
al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue
dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant le tribunal de première instance est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC), l'appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43
c. 2 et les réf.).

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En l’espèce, l'état de fait de l'ordonnance attaquée a été
complété ci-dessus sur la base des pièces au dossier de première
instance, singulièrement par les lettres du 2 mars 2011 de l’ancien conseil
d’A.S.________ à R.________ et de la réponse de celle-ci du 10 mars 2011
(cf. supra, let. C, ch. 5).
3.
3.1. Il y a tout d’abord lieu d’observer que l’appelante ne conteste pas
qu’il avait été convenu que l’intimé reprendrait le commerce de R.________
par la signature d’un contrat de bail directement avec les propriétaires du
bar, à savoir B.A.________, C.A.________ et D.A.________, et non pas par la
signature d’un contrat de sous-location avec A.A.________, père des
propriétaires, comme cela avait été le cas pour R.________. L’appelant
admet dès lors que la condition suspensive de l’article huitième de la
convention de remise de commerce n’était pas réalisée et que celle-ci
n’était pas venue à chef, seule restant litigieuse en appel la question de
savoir si l’intimé en a empêché l’accomplissement (c. 3.2 ci-dessous).
3.2 a) Le premier juge a retenu que l’appelante avait réussi à
rendre vraisemblable que quelqu’un avait téléphoné à A.A.________ pour lui
annoncer qu’il souhaitait se départir du contrat de bail, mais qu’elle avait
échoué à apporter la preuve que ce coup de téléphone émanait
d’A.S.________. L’appelante fait valoir une constatation inexacte des faits
en ce sens que seul l’intimé avait intérêt à faire une telle demande à
A.A.________ et que le premier juge a passé sous silence le témoignage de
G.________, lequel confirmerait, avec celui de A.A.________, que l’intimé a
empêché l’avènement de la condition suspensive de l’article huitième de
la convention. L’appelante soutient aussi que ce témoignage serait
probant dans la mesure où G.________ n’avait aucun intérêt dans l’affaire
ni de lien particulier avec l’appelante, étant bien au contraire bien plus
proche de l’intimé.
b) aa) Selon l’art. 156 CO (Code des obligations du 30 mars
1911 ; RS 220), si une condition est convenue et que son accomplissement

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dépend, dans une certaine mesure, de la volonté de l’une des parties
auxquelles le contrat impose des obligations, cette partie n’a en principe
pas une liberté entière de refuser cet accomplissement et de se dégager,
ainsi, de ses obligations contractuelles. Elle doit, au contraire, agir de
manière loyale et conforme aux règles de la bonne foi ; en cas de violation
de ces exigences, la condition est réputée accomplie. Le degré de liberté
subsistant pour la partie concernée, d’une part, et les devoirs à elle
imposés par les règles de la bonne foi, d’autre part, doivent être
déterminés dans chaque cas d’espèce en tenant compte de l’ensemble
des circonstances et, en particulier, de l’objet et du but du contrat (ATF
135 III 295 c. 5.2 ; ATF 117 II 273 c. 4c).
bb) L’art. 55 CPC consacre la maxime des débats comme celle
devant en principe s’appliquer en procédure civile. Les parties doivent
donc alléguer les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions et
produire les preuves qui s’y rapportent. La conséquence et la sanction de
cette obligation résident dans le fait que le tribunal ne pourra pas tenir
compte dans son jugement des faits qui ne sont pas allégués et prouvés
(Haldy, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 1 et 3 ad art. 55 CPC). Cette
disposition de procédure est un corollaire du principe du fardeau de la
preuve consacré à l’art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS
210).
En ce qui concerne la preuve par témoignage, l’art. 169 CPC
dispose que toute personne qui n’a pas la qualité de partie peut témoigner
sur des faits dont elle a eu une perception directe. La preuve par ouï-dire
est notamment exclue (Message du 28 juin 2006 relatif au Code de
procédure civile suisse, FF 2006 6841, spéc. p. 6930 ; Reinert, ZPO,
Handkommentar, Baker & McKenzie Hrsg, Berne 2010, n. 7 ad art. 169
CPC, p. 682).
c) En l’espèce, dès lors qu’il est admis que la conclusion d’un
contrat de bail et non de sous-location était une condition suspensive
clairement identifiée entre les parties mise à la conclusion du contrat de
remise de commerce (jugement pp. 15-16, non contesté en appel), le

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refus de signer le contrat de sous-location ne saurait être considéré
comme une attitude déloyale de l’intimé et le contrat de remise de
commerce ne saurait être considéré comme venu à chef pour ce motif.
Il reste à examiner si, comme le soutient l’appelante, les
témoignages de G.________ et de A.A.________ apportent la preuve que
l’intimé a empêché l’avènement de la condition stipulée pour un autre
motif. Le premier déclare avoir entendu dire que l’intimé s’était adressé
au père des propriétaires pour obtenir que le contrat de bail ne soit pas
établi et que celui-ci lui aurait dit que l’intimé voulait se retirer et qu’on ne
lui fasse pas de bail. A cet égard, le témoignage de G.________ doit être
écarté dès lors que la preuve par ouï-dire est exclue. Au surplus, son
témoignage est sujet à caution dès lors que, selon ses propres
déclarations, il a été mandaté par l’intimé comme courtier et devait
percevoir la moitié des honoraires qui revenaient à l’appelante pour le cas
où l’affaire était conclue. A.A.________, quant, à lui, a déclaré que
quelqu’un lui aurait téléphoné pour lui dire que ça l’arrangerait, après
réflexion, qu’il ne fasse pas de bail. Il ne se souvenait cependant pas qui
était son interlocuteur. Ce témoignage ne suffit cependant pas à établir
que l’intimé avait l’intention de se retirer de l’affaire. Il n’est en effet
corroboré par aucune autre pièce du dossier, bien au contraire. En effet,
l’intimé a entrepris plusieurs démarches pour que la remise du bar se
finalise : il a versé les 20'000 fr. d’acompte le 1 février 2011, rempli une
demande de location de la gérance Z.________SA le 2 février 2011, s’est
étonné auprès de la gérance, le 8 février 2011, par l’intermédiaire de
l’appelante, d’avoir reçu un bail de sous location au lieu d’un bail de
location, montrant ainsi qu’il était encore désireux de procéder à la remise
du commerce. Il a même démarché les employées de R.________ afin de
leur proposer des emplois et ébruité qu’il avait racheté le commerce (cf.
supra, let. C, ch. 5). Ainsi, comme le premier juge, il y a lieu d’admettre
que l’appelante n’a pas prouvé que l’intimé aurait délibérément empêché
l’accomplissement de la condition suspensive prévue à l’article huitième
de la convention.

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En conclusion, il n’y a pas lieu de considérer que la convention
de remise de commerce est venue à chef par la fiction prévue à l’art. 156
CO. Le moyen est mal fondé.
4. Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté et la décision entreprise
confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 800
fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; RSV 270.11.5]) et mis à la charge de l'appelante, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
L'appelante doit verser à l'intimé la somme de 1’500 fr. à titre
de dépens de deuxième instance (art. 7 al. 1 TDC [tarif du 23 novembre
2010 des dépens en matière civile ; RSV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 800 fr.
(huit cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
I.________Sàrl.
IV. L’appelante I.________Sàrl doit verser à l’intimé A.S.________ la
somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) à titre de dépens
de deuxième instance.

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V. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Alain Vuithier (pour I.________Sàrl)
- Me Xavier Rubli (pour A.S.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
20’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est
vaudois

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La greffière :