vd_gerichte · XC10.016165 · 2011-06-10 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
194/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 10 juin 2011
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Creux
Greffier : Mme Logoz
*****
Art. 13 LTB; 465 al. 3 CPC-VD; art. 253a al. 1, 266e CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par V.________, à Belmont-sur-
Lausanne, demandeur, contre le jugement rendu le 25 octobre 2010 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant le recourant d’avec W.________,
à Belmont-sur-Lausanne, défenderesse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
806

- 2 -
En fait :
A. Par jugement rendu le 25 octobre 2010, dont les motifs ont été
notifiés aux parties le 17 février 2011, le Tribunal des baux a prononcé
que la résiliation de bail notifiée par la défenderesse W.________ au
demandeur V.________ le 26 janvier 2010 pour le 28 février 2010, portant
sur une place de parc dans l'immeuble sis rue (recte: [route des]) Monts-
de-Lavaux 28D, à Belmont-sur-Lausanne, est valable (I), qu'aucune
prolongation de bail n'est accordée au demandeur en relation avec la
place de parc mentionnée sous chiffre I (II), que le présent jugement est
rendu sans frais ni dépens (III) et que toutes autres ou plus amples
conclusions sont rejetées (IV).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par
les pièces du dossier:
1. Par acte de vente notarié du 28 novembre 2006, les
héritiers de feu M.________, décédée le 5 mai 2005, ont vendu à W.________
la part de propriété par étages n° 1015 grevant la parcelle de base n° B-F
127/196 de la Commune de Belmont-sur-Lausanne, sise route des Monts-
de-Lavaux 28D, soit un appartement de trois pièces et demie avec cave et
balcon au troisième étage. L'immeuble vendu est fonds dominant d'une
servitude de place de parc intérieure n° 9, inscrite au registre foncier sous
n° 396'751.
2. V.________ est locataire depuis le 1er novembre 2000 d'un
appartement de trois pièces et demie au premier étage de l'immeuble sis
route des Monts-de-Lavaux 28D, à Belmont-sur-Lausanne, selon contrat de
bail à loyer du 17 octobre 2000 conclu avec feu P.________. A son entrée
dans l'appartement, V.________ a reçu une télécommande donnant accès
au parking souterrain abritant la place de parc n° 9 précitée.
Depuis son emménagement dans l'appartement loué à feu
P.________, V.________ occupe dite place de parc, sans que des dispositions

- 3 -
écrites réglementant la mise à disposition de la place de parc n'aient
toutefois été prises.
Considérant qu'V.________ occupait la place de parc illicitement
et n'était pas au bénéfice d'un contrat de bail à loyer, W.________ s'est
d'abord adressée au Tribunal civil d'arrondissement de Lausanne pour en
obtenir la libération. Le prénommé a toutefois soulevé le déclinatoire,
arguant que le litige portait sur un contrat de bail à loyer et relevait de la
compétence du Tribunal des baux. La requête de déclinatoire a été rejetée
par jugement incident du 17 août 2009 du Président du Tribunal civil
d'arrondissement. Par arrêt du 13 janvier 2010, la Chambre des recours du
Tribunal cantonal, statuant sur le recours formé par V.________, a toutefois
réformé le jugement incident et admis la requête en déclinatoire, la cause
étant reportée devant le Tribunal des baux afin qu'il la transmette à la
Commission de conciliation en matière de baux à loyers du district de
Lavaux-Oron pour que celle-ci procède à la conciliation préalable sur les
conclusions des parties. Le 26 janvier 2010, W.________ a notifié sur
formule officielle la résiliation du contrat de bail pour le 28 février 2010. A
l'audience du 13 avril 2010, la Commission précitée a constaté l'échec de
la conciliation.
Par requête adressée au Tribunal des baux le 18 mai 2010,
V.________ a conclu principalement à la nullité de la résiliation de son bail,
subsidiairement à l'annulation de dite résiliation et à la prolongation du
contrat de bail pour une durée de quatre ans. Entendu à l'audience de
jugement du 25 octobre 2010, le témoin [...], qui habite l'immeuble en
cause, a déclaré que la place de parc avait été remise en location à
V.________ par feu M.________ lorsqu'elle s'est séparée de son véhicule. La
prénommée a d'ailleurs consigné dans un carnet bleu le régulier
versement, par l'épouse d'V.________, d'un loyer mensuel de 100 fr. dès le
mois de novembre 2000; la dernière inscription porte sur le loyer du mois
de décembre 2002.
En droit, les premiers juges ont admis l'existence d'un contrat
de bail à loyer de durée indéterminée et estimé que la place de parc

- 4 -
litigieuse ne constituait pas l'accessoire de l'appartement d'V.________. Ils
ont retenu que le bail d'une telle place de parc pouvait ainsi être résilié en
observant un délai de congé de deux semaines pour la fin d'un mois (art.
266e CO [Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220]) et que le
contrat avait dès lors été valablement résilié par le conseil de W.________.
Ils ont en outre relevé que les dispositions instituant une protection contre
les congés abusifs (art. 271 ss CO) ne s'appliquaient qu'aux baux portant
sur des logements ou des locaux commerciaux et leurs accessoires et qu'il
n'y avait dès lors pas lieu d'examiner si les conditions d'une éventuelle
annulation du congé étaient remplies, ni d'accorder une prolongation de
bail.
B. Par acte du 4 mars 2011, V.________ a recouru contre ce
jugement, concluant principalement à son annulation, subsidiairement à
sa réforme en ce sens que, principalement, la notification de résiliation de
bail du 26 janvier 2010 est nulle et non avenue, subsidiairement que ladite
notification est annulable et que le contrat de bail portant sur la place de
parc n° 9 sise à la route des Monts-de-Lavaux 28D à Belmont-sur-
Lausanne est prolongé pour une durée de quatre ans.
Le recourant a développé ses moyens dans un mémoire
ampliatif daté du 2 mai 2010.
En d roit :
1. Depuis l'entrée en vigueur le 1er janvier 2011 du Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC; RS 271), les recours sont
régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la
décision aux parties (art. 405 al. 1 CPC). En l'espèce, le dispositif du
jugement a été notifié aux parties le 4 novembre 2010. Sont donc
applicables les dispositions contenues dans le Code de procédure civile du

- 5 -
canton de Vaud du 14 décembre 1966 (CPC-VD) devant la Chambre des
recours du canton de Vaud (art. 81a al. 2 ROTC [règlement organique du
Tribunal cantonal du 13 novembre 2007] et 166 al. 2 CDPJ [Code de droit
privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010; RSV 211.01]).
2. Selon l'art. 13 LTB, les parties peuvent recourir au Tribunal
cantonal contre les jugements du tribunal des baux comme en matière de
recours contre les jugements du tribunal d'arrondissement en procédure
accélérée ou sommaire. Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD ouvrent
ainsi la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements
principaux rendus par le Tribunal des baux. Selon l'art. 458 CPC-VD, le
recours doit être déposé dans les dix jours dès la notification du jugement.
Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt et
concluant à la nullité et à la réforme du jugement attaqué, le recours est
formellement recevable.
Toutefois, lorsque le recours conclut à la nullité, le mémoire du
recourant doit énoncer séparément les moyens invoqués (art. 465 al. 3
CPC-VD). L'énonciation séparée de tels moyens est une condition de
recevabilité du recours en nullité (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile
vaudoise, 3ème éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC-VD, p. 722, et n. 2
et 4 ad art. 470 CPC-VD, pp. 730-731).
En l'occurrence, le recourant n'invoque aucun moyen à l'appui
de sa conclusion tendant à l'annulation du jugement. Son recours en
nullité est dès lors irrecevable.
3. Saisi d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, le Tribunal cantonal revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD); il développe ainsi son
raisonnement juridique après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du
jugement aux preuves figurant dans le dossier et après avoir, le cas

- 6 -
échéant, corrigé ou complété celui-ci au moyen desdites preuves. Les
parties ne peuvent, en principe, articuler des faits nouveaux, sous réserve
de ceux résultant du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux
pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-
VD (art. 452 al. 1 ter CPC-VD; JT 2003 III 3).
4. Le recourant soutient que la place de parc lui a été en réalité
sous-louée par feu P.________, bailleresse de son appartement au moment
de la conclusion du contrat de bail. A cet égard, il relève que la
prénommée lui a remis lors de l'état des lieux d'entrée de l'appartement
une télécommande permettant l'accès à la place de parc litigieuse, qu'il a
donc occupée dès son entrée dans l'appartement. Il fait ainsi valoir qu'il
était au bénéfice d'un contrat de location concernant l'appartement et de
sous-location concernant la place de parc, que ces biens lui ont été loués
en même temps par la même personne et que partant l'interdépendance
entre l'appartement loué et la place de parc est établie. Subsidiairement, il
soutient que même si l'on devait retenir qu'il y avait deux bailleurs
distincts, la proximité géographique ainsi que l'usage de l'accessoire et le
rapport de cause à effet constituent des critères suffisants pour que l'on
applique à l'accessoire le statut juridique du principal.
a) Il ne ressort d'aucune manière du jugement attaqué que le
recourant aurait été le sous-locataire de feu P.________ pour la place de
parc litigieuse. Le recourant s'est au contraire prévalu dans sa procédure
du fait qu'il louait ladite place depuis novembre 2000 à feu M.________ pour
un loyer mensuel de 100 francs. C'est du reste sur la base des propres
assertions du recourant que la Cour de céans a admis le déclinatoire et
renvoyé la cause au Tribunal des baux. Rien au dossier ne vient au
demeurant accréditer la thèse soutenue par le recourant pour la première
fois dans le cadre du présent recours. En particulier, le fait que ce dernier
ait reçu, lors de l'état des lieux d'entrée dans l'appartement, de la
bailleresse de l'appartement une télécommande pour l'accès au parking
abritant la place de parc litigieuse, n'est, comme l'ont retenu les premiers
juges, pas déterminant. Il ne saurait en tout cas suffire à prouver une

- 7 -
quelconque relation contractuelle entre le recourant et la bailleresse de
son appartement concernant la place de parc appartenant à feu
M.________. On doit au contraire considérer que le bail oral invoqué par le
recourant a bien été conclu, comme soutenu jusqu'ici par ce dernier, avec
la propriétaire de la place de parc, à savoir feu M.________.
b) Pour juger de l'interdépendance entre les locaux
d'habitation et la place de parc, les premiers juges se sont référés à la
jurisprudence de la Cour de céans en la matière (CREC I 16 décembre
2009/629 c. 4b). Ils ont considéré que les parties aux deux contrats de bail
n'étaient pas les mêmes et que, les circonstances de la présente espèce
ne révélant aucun abus de droit manifeste, il n'y avait dès lors pas lieu de
faire application de l'art. 253a al. 1 CO prévoyant que les dispositions
concernant les baux d'habitation s'appliquent aussi aux choses dont
l'usage est cédé avec l'habitation, en l'occurrence à la place de parc
litigieuse.
Le seul fait que l'usage de la place de parc soit en rapport
direct avec l'usage de la chose principale, à savoir l'appartement, ou qu'il
y ait une proximité géographique entre les deux objets n'est en effet pas
tenu pour suffisant par la jurisprudence, quoi qu'en dise Lachat (Le bail à
loyer, Lausanne 2008, p. 126-127) dont l'opinion reste minoritaire (CREC I
16 décembre 2009/629 et réf. à ATF 125 III 231, JT 2000 I 194 c. 2a; FF
1985 I 1402; Higi, Zürcher Kommentar, 3ème éd., n. 53 ad art. 253a–253b
CO; Bisang et al., SVIT-Kommentar, das schweizerische Mietrecht
Kommentar, 3ème éd., 2008, n. 12 ad. art. 253a CO; Weber/Zihlmann,
Basler Kommentar, 2ème éd., n. 15 ad art. 253a-253b CO). Il s'ensuit que
l'on ne saurait considérer que l'usage de la place de parc litigieuse a été
cédé au recourant avec l'usage de son appartement, au sens de la
disposition précitée, autrement dit que la première serait l'accessoire du
second. Dès lors que le bail portant sur la place de parc pouvait être résilié
indépendamment du bail portant sur l'appartement, le recourant ne peut
se prévaloir des dispositions prévues aux art. 271 ss. CO relatives à la
protection contre les congés concernant les baux d'habitations. C'est donc
à bon droit que les premiers juges ont considéré que la résiliation du bail

- 8 -
signifiée au recourant par l'intimée était valable et qu'aucune prolongation
ne pouvait lui être accordée.
Au vu de ce qui précède, le grief doit être rejeté.
5. Pour le surplus, nonobstant sa conclusion tendant à ce que la
notification de la résiliation du bail du 26 janvier 2010 soit déclarée nulle
et non avenue, le recourant ne remet pas en cause la validité formelle de
ladite résiliation pour le 28 février 2010, telle que constatée par les
premiers juges. Il peut être renvoyé sur ce point à la motivation du
jugement entrepris (cf pp. 6 in fine à 9 principio), complète et
convaincante, qui doit être confirmée (art. 471 al. 3 CPC-VD). Le recourant
fait certes valoir que la résiliation aurait dû être notifiée à son épouse mais
il n'établit nullement que cette personne aurait également été titulaire du
bail concernant la place de parc litigieuse. Il y a dès lors lieu de constater
que le congé notifié au recourant a été valablement donné.
6. En définitive, le recours doit être rejeté en application de l'art.
465 al. 1 CPC-VD, et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
350 fr. (art. 232 al. 2 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires
en matière civile]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.

- 9 -
III. Les frais de deuxième instance du recourant V.________ sont
arrêtés à 350 fr. (trois cent cinquante francs).
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 10 juin 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme Geneviève Gehrig (pour V.________),
- Me Pierre-André Marmier(pour W.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 4'800 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours

- 10 -
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le greffier :