vd_gerichte · XA15.002793 · 2021-05-21 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA15.002793-191398210116
245
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 21 mai 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mme Merkli et M. Oulevey, juges
Greffière : Mme Egger Rochat
*****
Art. 318 al. 1 let. c CPC, art. 107 al. 2 LTF
Saisie par renvoi de la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral
et statuant sur l’appel interjeté par D.________ SA, à [...], défenderesse,
contre le jugement rendu le 8 mars 2019 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant l’appelante d’avec G.________, Z.________, B.________ et
K.________, à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 8 mars 2019, dont la motivation a été notifiée
le 31 juillet 2019, le Tribunal des baux a prononcé que le loyer mensuel
net initial dû par les demandeurs G.________ et Z.________ à la
défenderesse D.________ SA pour l’appartement de 4 pièces qu’ils louent
au premier étage de l’immeuble sis rue [...], à [...], était fixé à 1’098 fr.
dès le 1er octobre 2014 (I), que la défenderesse D.________ SA devait
immédiat paiement aux demandeurs G.________ et Z.________,
solidairement entre eux, de la somme de 63’706 fr., à titre de restitution
des fractions de loyer payées en trop pour la période du 1er octobre 2014
au 28 février 2019 (II), que seuls les frais de chauffage et d’eau chaude
relatifs à l’appartement mentionné sous chiffre I ci-dessus pouvaient être
facturés aux demandeurs G.________ et Z.________ en sus du loyer net (III),
que la défenderesse D.________ SA devait immédiat paiement aux
demandeurs G.________ et Z.________, solidairement entre eux, de la
somme de 1’956 fr. 75, à titre de restitution des frais accessoires payés à
tort du 1er octobre 2014 au 28 février 2019 (IV), que le loyer mensuel net
initial dû par les demandeurs B.________ et K.________ à la défenderesse
D.________ SA pour la villa mitoyenne de 5,5 pièces qu’ils louent rue [...], à
[...], était fixé à 1’610 fr. dès le 1er avril 2017 (V), que la défenderesse
D.________ SA devait immédiat paiement aux demandeurs B.________ et
K.________, solidairement entre eux, de la somme de 32’177 fr., à titre de
restitution des fractions de loyer payées en trop pour la période du
1er avril 2017 au 28 février 2019 (VI), que le présent jugement était rendu
sans frais judiciaires ni dépens (VII) et que toutes autres ou plus amples
conclusions étaient rejetées (VIII).
En droit, les premiers juges ont admis une situation de pénurie
de logement au sens de l’art. 270 al. 1 let. a et al. 2 CO et ont examiné les
prétentions des parties locataires découlant de l’action en contestation du
loyer initial d’un appartement, respectivement d’une villa mitoyenne,
intentée en temps utile.

- 3 -
Les magistrats se sont penchés sur l’articulation des art. 269
et 269a CO au regard de différentes méthodes d’interprétation, de
manière à appliquer ces dispositions conformément à la volonté du
législateur. Conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral, les
premiers juges ont retenu la prééminence du critère absolu du rendement
net de l’art. 269 CO par rapport à celui des loyers usuels des quartiers de
l’art. 269a let. a CO, à l’exception des immeubles dits anciens, pour
déterminer les loyers admissibles des objets litigieux.
Selon les premiers juges, la configuration du complexe [...] ne
constituait pas un obstacle au calcul de rendement net du loyer. Ils ont
constaté que la clé de répartition utilisée par la bailleresse n’opérait
aucune distinction particulière en fonction d’avantages supposés ou
avérés de certains appartements au détriment d’autres, de sorte que la
ventilation de l’état locatif en fonction de la surface au m2 y figurant était
admissible et paraissait équitable.
En outre, selon les magistrats, la bailleresse avait clairement
et volontairement manqué à son devoir de collaborer en refusant de
participer à la preuve du rendement net. Les magistrats ont effectué un
calcul de rendement net des biens litigieux basé sur un minimum de
données objectives, telles que le prix de revient de l’immeuble et la
proportion de fonds propres et étrangers, estimant qu’il n’était pas
nécessaire de recourir aux statistiques, même pondérées. Dès lors qu’il ne
manquait que les données relatives aux charges courantes et d’entretien,
ils ont comblé cette lacune en recourant à des modèles théoriques pour
calculer le rendement net des immeubles. Ils ont fixé un loyer initial net
inférieur à celui qui avait été convenu dans les baux litigieux et ont
ordonné à la défenderesse de restituer aux intéressés les parts de loyer
perçues en trop, lesquelles correspondent à la différence entre les loyers
nets payés par les demandeurs et les loyers nets fixés dans ledit
jugement, sur les périodes considérées, soit dès la date de l’entrée en
vigueur du contrat – respectivement depuis le 1er avril 2014 pour les
locataires G.________ et Z.________ ainsi que depuis le 1er avril 2017 pour

- 4 -
les locataires B.________ et K.________ – jusqu’au 28 février 2019, dernier
loyer échu au jour de la clôture de l’instruction.
S’agissant des frais accessoires à la charge des locataires, les
premiers juges ont considéré que les conditions de précision des art. 257a
et 257b CO, qui sont des dispositions de droit impératif, n’étaient pas
remplies. Partant, les clauses 5.1 et 5.2 du contrat de bail liant les
locataires G.________ et Z.________ à la bailleresse D.________ SA étaient
nulles dans la mesure où elles ne concernaient pas exclusivement les frais
de chauffage et d’eau chaude. Ainsi, la bailleresse devait rembourser aux
locataires les montants correspondant aux frais d’eau froide et de taxes
d’épuration, inclus dans les frais accessoires des décomptes des exercices
2013-2014 à 2016-2017.
B. a) Par acte du 10 septembre 2019, la société D.________ SA a
interjeté appel contre le jugement précité en concluant, avec suite de
dépens, principalement à sa réforme en ce sens que les conclusions des
demandeurs G.________ et Z.________ nos I, II, III et IV soient rejetées tant
pour le loyer que pour les restitutions de fractions de loyer, pour les frais
accessoires et pour la restitution des frais accessoires, que les chiffres I, II,
III et IV du dispositif soient annulés, que le loyer mensuel net demeure fixé
à 2'300 fr. et que les frais de chauffage et d’eau chaude ainsi que les frais
d’eau froide et les taxes d’épuration demeurent à la charge des
demandeurs G.________ et Z.________, et en ce sens que les conclusions
des demandeurs B.________ et K.________ soient rejetées tant pour le loyer
que pour la restitution de fractions de loyer, que les chiffres V et VI du
dispositif soient annulés et que le loyer mensuel net de leur villa
mitoyenne demeure fixé à 3'009 fr., puis, subsidiairement, à l’annulation
du jugement querellé et au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour
nouveau jugement dans le sens des considérants.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer sur l’appel.

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b) Par arrêt du 21 avril 2020, la Cour d’appel civile a rejeté
l’appel (I), confirmé le jugement (II), mis à la charge de l’appelante
D.________ SA les frais judiciaires de deuxième instance arrêtés à 9'220 fr.
(III) et dit que l’arrêt était exécutoire (IV).
c) D.________ SA a recouru au Tribunal fédéral contre l’arrêt du
21 août 2020. Par arrêt du 13 janvier 2021 (4A_288/2020), la Ire Cour de
droit civil du Tribunal fédéral a admis le recours, annulé l’arrêt attaqué et
renvoyé la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens
des considérants (1.), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 7'000 fr., par
moitié à la charge des locataires, débiteurs solidaires, et de la bailleresse
(2.) et a compensé les dépens (3.).
Par avis du 27 janvier 2021, la cour de céans a invité les
parties à se déterminer sur la suite de la procédure eu égard aux
considérants 5.3 et 7.4 de l’arrêt du Tribunal fédéral susmentionné.
Le 2 mars 2021, D.________ SA s’est déterminée en concluant,
avec suite de frais, à ce qu’une nouvelle décision soit rendue dans les
limites et sur la base des motifs des considérants 5.3 et 7.4 de l’arrêt
précité rendu par le Tribunal fédéral et à ce qu’il soit à nouveau statué sur
les frais judiciaires, arrêtés à 9'220 fr., et les dépens de deuxième
instance, dès lors qu’elle a obtenu gain de cause partiellement devant le
Tribunal fédéral sur le montant du loyer initial et entièrement sur la
question des frais accessoires.
En particulier, eu égard au considérant 5.3, deuxième
paragraphe, de l’arrêt de renvoi, l’appelante a fait valoir qu’il était admis,
tant par le tribunal des baux que par la cour de céans, qu’elle finançait son
patrimoine uniquement par des fonds propres. Partant, elle a requis de la
cour de céans de procéder au calcul du rendement net des fonds propres
investis par D.________ SA, par la revalorisation des fonds propres investis
à 100 % et par l’application à ceux-ci d’un taux de rendement admissible
de 2% en sus du taux hypothécaire de référence puisque celui-ci était en
l’espèce inférieur ou égal à 2%. Selon l’appelante, les éléments

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nécessaires à ce calcul figurent au considérant V du jugement du tribunal
des baux.
S’agissant des frais accessoires de l’appartement, l’appelante
a relevé que le trop-perçu de sa part à ce titre s’élevait à 1'956 fr. 75 et
que ce montant était inclus dans le montant de 32'177 fr. retenu au
considérant VI du jugement rendu par le tribunal des baux.
Ainsi, l’appelante requiert de la Cour d’appel civile de refaire
les calculs de la restitution des fractions de loyer payés en trop pour la
période du 1er avril 2017 au 28 février 2019 en tenant compte de ce
qu’elle a obtenu gain de cause aussi sur les frais accessoires.
Le 2 mars 2021, les intimés se sont déterminés et, en vertu du
considérant 5.3 de l’arrêt de renvoi, ont conclu, avec suite de frais, à ce
qu’une nouvelle décision soit rendue sur la base des données figurant
dans le jugement de première instance mais en tenant compte du
changement de jurisprudence introduit pas l’arrêt 4A_554/2019
considérants 8.3 et 8.4.
C. Dans son arrêt de renvoi du 13 janvier 2021, le Tribunal
fédéral n’a pas modifié ni complété les faits tels que constatés et retenus
par la Cour d’appel civile sur la base du jugement querellé du Tribunal des
baux, complété par les pièces du dossier. Ainsi, la cour de céans ne
reprendra que les faits pertinents pour la compréhension et la résolution
des questions encore litigieuses à la suite de cet arrêt de renvoi.
1.
1.1 Les deux couples de demandeurs sont locataires de logements
dans le complexe immobilier [...], comprenant 19 bâtiments locatifs et
deux parkings souterrains à [...], qui a été construit en deux étapes entre
mars 2004 et fin septembre 2007 pour la première (en ce qui concerne
l'appartement) et de mi-mai 2006 à septembre 2007 (en ce qui concerne
la villa). La société D.________ SA en est devenue propriétaire ensuite de la

- 7 -
fusion le 9 décembre 2009 avec [...] SA. Le transfert de propriété par
fusion a été inscrit le 23 avril 2010.
2.
2.1
2.1.1 Par contrat du 4 septembre 2014, les locataires G.________ et
Z.________ (ci-après : les locataires de l’appartement) ont pris à bail un
appartement de 4 pièces au 1er étage d'une surface de 97,23 m², sis à
[...], à [...], à compter du 1er octobre 2014. Le loyer initial convenu est de
2'300 fr. par mois, auquel s'ajoutent un acompte de 150 fr. pour le
chauffage, l'eau chaude et les frais accessoires, ainsi qu'un acompte de 35
fr. pour frais divers.
Cet appartement se situe dans l'un des bâtiments qui bordent
une place aménagée. Il comprend un balcon dallé avec vue sur le lac et
les Alpes. L'une des chambres donne sur une place aménagée.
2.1.2 Le contrat signé par les locataires de l’appartement mentionne
expressément les listes non exhaustives de charges et frais accessoires,
formulées aux clauses 5.1 et 5.2 d’une annexe standardisée et lesquelles
mentionnent notamment les postes de frais d’eau froide et de taxes
d’épuration des eaux.
Ont été facturées aux locataires de l’appartement notamment
à titre de charges d’eau froide et de taxes d’épuration :
- les sommes de 156 fr. 05 et de 389 fr. 65 pour la période du
1er juillet 2013 au 30 juin 2014, selon le décompte établi le
31 octobre 2014 ;
- les sommes de 115 fr. 80 et 257 fr. 90 pour la période du 1er
juillet 2014 au 30 juin 2015, selon le décompte du 20 octobre 2015 ;
- les sommes de 155 fr. 55 et 345 fr. 40 pour la période du 1er
juillet 2015 au 30 juin 2016, selon le décompte du 17 août 2016 ; et
- les sommes de 191 fr. et 345 fr. 40 pour la période du
1er juillet 2016 au 30 juin 2017, selon le décompte du 15 décembre 2017.

- 8 -
2.2 Par contrat du 6 mars 2017, les locataires B.________ et
K.________ (ci-après : les locataires de la villa) ont pris à bail une villa
mitoyenne de 5,5 pièces de 152,6 m2, sis à [...], à [...], à compter du 1er
avril 2017. Le loyer initial convenu est de 3'009 fr. par mois, auquel
s'ajoute un acompte de 250 fr. pour le chauffage, l'eau chaude et les frais
accessoires.
Cette villa est située au centre d'un petit bâtiment. Elle
comprend une terrasse privative dallée, suivie d'un espace herbeux non
privatif. La suite parentale donne sur une seconde terrasse dallée
privative.
3.
3.1 L’appartement loué par G.________ et Z.________ se trouve sur
la parcelle n° [...] de la Commune de [...]. La villa mitoyenne louée par
B.________ et K.________ se trouve sur la parcelle n° [...] de la même
commune, dont elle constitue le lot de PPE n° [...].
3.2 Le complexe immobilier [...] a été constitué des parcelles nos
[...], [...], [...] et [...], lesquelles ont été vendues à [...] SA. Le prix de la
parcelle n° [...] avait été fixé à 3'815’280 fr., celui de la n° [...] à
1'677’760 fr., celui de la n° [...] à 1'250’480 fr. et celui de la n° [...] à
1'309’280 francs.
3.2.1 La première étape de construction a concerné les parcelles nos
[...] et [...], dont le prix de la vente a été versé le 29 août 2003.
La direction des travaux a été confiée à un entrepreneur
général en vertu d’un contrat conclu le 17 mars 2004, portant sur la
construction, entre mars 2004 et fin septembre 2005, d’une route de
quartier avec équipements, ainsi que de quatre immeubles d’habitation
avec parkings souterrains et extérieurs, pour un prix de 17'900’000 francs.
3.2.2 La seconde étape s’est déroulée de mi-mai 2006 à fin
septembre 2007, sur les parcelles nos [...] et [...], dont les prix de la vente

- 9 -
ont été versés le 5 septembre 2005.
La direction des travaux a été confiée à un entrepreneur
général en vertu d’un contrat conclu le 13 juillet 2006 et portant sur la
construction, entre mi-mai 2006 et le 30 septembre 2007, de quatre
immeubles d’habitation avec activité et parking semi enterré, ainsi que de
onze villas locatives, pour un prix total de 27'976’000 francs.
3.2.3 Dans son rapport annuel révisé au 30 juin 2008, au chapitre de
l’inventaire de sa fortune, la société D.________ SA mentionne parmi les
immeubles d’habitation, d’une part, « [...] » avec un prix de revient de
22'018’858 fr. 60, une valeur vénale de 26'281’000 fr. et des produits
bruts de 1'655’580 fr., et, d’autre part, « [...] » avec un prix de revient de
35'944’075 fr. 50, une valeur vénale de 37'046’000 fr. et des produits
bruts de 1'286’214 francs.
4. Selon les états locatifs produits par la gérance de D.________
SA, 149 logements se répartissent sur le complexe entier représentant
une surface totale de 13’874,46 m2 (dont les logements des parties),
4 surfaces commerciales représentant une surface totale de 1’542 m2, 4
dépôts en sous-sol, ainsi que 94 places de parc intérieures et 85 places de
parc extérieures. Les surfaces commerciales sont toutes louées à la
Commune de [...], qui y a installé une école et une garderie.
Selon ces états locatifs, les loyers perçus sur l’ensemble du
complexe [...] s’élevaient à 4'158’696 fr. par an au 1er septembre 2014,
respectivement à 4'149’216 fr. par an au 1er mars 2017.
Ces états locatifs indiquent comme seule clé de répartition du
rendement entre les biens la surface habitable par m2 et ne mentionnent
pas d’autres caractéristiques et spécificités.
5. Les locataires ont respectivement contesté leur loyer initial par
requête déposée devant la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de Nyon, puis, ayant refusé la proposition de jugement

- 10 -
qui leur avait faite et ayant obtenu une autorisation de procéder, ils ont
déposé leurs demandes devant le Tribunal des baux du canton de Vaud le
19 janvier 2015, respectivement le 13 septembre 2017.
Requérant que le loyer soit fixé sur la base du rendement net,
les locataires de l'appartement ont conclu en dernier lieu à ce que le loyer
initial soit réduit de 2'300 fr. à 1'000 fr. et que la bailleresse leur restitue
la somme de 68'900 fr. (53 mois x 1'300 fr.) à titre de loyers payés en trop
pour la période du 1er octobre 2014 à la date du 28 février 2019, avec
intérêt à 5 % l’an, et les locataires de la villa mitoyenne à ce que leur loyer
soit réduit de 3'009 fr. à 1'509 fr. et que la bailleresse leur restitue la
somme de 34'500 fr. (23 mois x 1'500 fr.) à titre de loyer payés en trop
pour la période du 1er avril 2017 à la date du 28 février 2019, avec intérêt
à 5 % l’an. Les locataires de l'appartement contestent en outre devoir
supporter d'autres frais accessoires, plus précisément les frais d'eau froide
et taxes d'épuration mis à leur charge et acquittés par 1’956 francs.
La bailleresse a conclu au rejet des demandes.
Ayant joint les causes, le Tribunal des baux a procédé à
l'inspection des objets litigieux le 1er novembre 2018.

- 11 -
En d roit :
1.
1.1 Le principe de l'autorité de l'arrêt de renvoi du Tribunal
fédéral, que prévoyait expressément l'art. 66 al. 1 aOJ (loi fédérale
d’organisation judiciaire du 16 décembre 1943, aujourd’hui abrogée), est
un principe juridique qui demeure applicable sous la LTF (loi sur le Tribunal
fédéral du 17 juin 2005 ; RS 173.110 ; ATF 135 III 334 consid. 2 ; TF
4A_555/2015 du 18 mars 2016 consid. 2.2). En vertu de ce principe,
l'autorité cantonale à laquelle une affaire est renvoyée, est tenue de
fonder sa nouvelle décision sur les considérants de droit de l'arrêt du
Tribunal fédéral. Les considérants de l'arrêt de renvoi lient non seulement
le Tribunal fédéral mais également les parties, en ce sens qu'elles ne
peuvent plus faire valoir dans un nouveau recours fédéral contre la
nouvelle décision cantonale des moyens qui avaient été rejetés ou
n'avaient pas été soulevés dans l'arrêt de renvoi, alors qu’elles pouvaient
– et devaient le faire (ATF 133 III 201 consid. 4.2 ; 125 III 421 consid 2a ;
TF 5A_894/2017 du 20 août 2018 consid. 1.4).
1.2 La cognition de l’autorité cantonale est limitée par les motifs
de l'arrêt de renvoi, en ce sens qu'elle est liée par ce qui a déjà été
tranché définitivement par le Tribunal fédéral ainsi que par les
constatations de fait qui n'ont pas été critiquées devant lui ; des faits
nouveaux ne peuvent être pris en considération que sur les points qui ont
fait l'objet du renvoi, lesquels ne peuvent être ni étendus, ni fixés sur une
base juridique nouvelle (ATF 131 III 91 consid. 5.2 ; TF 4A_477/2018 du
16 juillet 2019 consid. 2 ; TF 5A_269/2017 du 6 décembre 2017 consid.
2.1). L’admissibilité de l’allégation de faits nouveaux, dans les limites
susdéfinies, dépend de la procédure applicable devant l’autorité à laquelle
la cause est renvoyée : celle-ci détermine s’il est possible de présenter de
nouveaux allégués ou de nouveaux moyens de preuve (TF 5A_456/2016
du 28 octobre 2016 consid. 1.2 ; TF 5A_168/2016 du 29 septembre 2016
consid. 4.2 ; TF 4A_555/2015 du 18 mars 2016 consid. 2.2). Ainsi, des faits

- 12 -
et moyens de preuve nouveaux, dans le cadre du renvoi, ne peuvent être
pris en compte – sauf cas où la maxime inquisitoire illimitée est applicable
– qu'aux conditions de l'art. 317 CPC (TF 5A_456/2016 du 28 octobre 2016
consid. 4.1 ; CACI 28 mai 2019/296 consid. 1.2).
1.3 En cas de renvoi du Tribunal fédéral, la procédure se poursuit
dans l’état dans lequel elle se trouvait avant la précédente décision. Les
écritures déposées jusqu’alors demeurent valables. Le point de savoir si le
droit d’être entendu doit être accordé aux parties avant la nouvelle
décision, et notamment si un nouvel échange d’écritures doit être
ordonné, dépend du contenu de la décision de renvoi. Une nouvelle
interpellation est nécessaire lorsque l’état de fait doit être complété,
lorsque les autorités cantonales ont encore un pouvoir d’appréciation ou
lorsque l’appréciation juridique de l’arrêt de renvoi s’écarte de telle
manière de la décision attaquée que l’on doit admettre l’existence d’une
situation nouvelle dans la procédure après renvoi (TF 4A_447/2018 du 20
mars 2019 consid. 4.3.1 ; TF 5A_101/2017 du 14 décembre 2017 consid.
4.3 ; Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence
fédérale et vaudoise, 2018, n. 2.4.5.1 ad art. 318 CPC).
1.4
1.4.1 En l’espèce, le Tribunal fédéral a renvoyé la cause à la cour de
céans pour effectuer le calcul du rendement net en tenant compte du
changement de jurisprudence introduit par l’arrêt 4A_554/2019 du 26
octobre 2020 consid. 8.3 et 8.4, publié aux ATF 147 III 14. Le rendement
net doit ainsi être déterminé par la revalorisation des fonds propres
investis à 100% (et non à 40%) et par l'application à ceux-ci d'un taux de
rendement admissible de 2% (et non de 0,5%) en sus du taux
hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%. Ainsi,
la cour de céans procèdera à la revalorisation de 100% des fonds propres
investis par la bailleresse, ainsi qu’au calcul du loyer admissible en tenant
compte d’un taux de rémunération des fonds propres de 2% supérieur au
taux hypothécaire de référence, en reprenant, sans rien y changer d’autre,
le calcul opéré par les premiers juges et confirmé par la cour de céans
dans son arrêt du 21 avril 2020.

- 13 -
1.4.2 En outre, le Tribunal fédéral a considéré que les listes de
charges et frais accessoires, qui mentionnent les postes de frais d'eau
froide ainsi que de taxes d'épuration des eaux, sont expressément
mentionnées dans le contrat que les parties ont signé. Bien que ces listes
de charges ne soient pas exhaustives, les locataires de l’appartement
pouvaient aisément comprendre que les deux postes litigieux allaient leur
être facturés. C'est donc à tort que les autorités précédentes ont
considéré que ces frais n'étaient pas à la charge des intimés et ont
prononcé la restitution du trop-perçu. Le grief de l’appelante sur ce point
devait donc être admis (cf. infra consid. 4).
1.4.3 A la suite de l’arrêt de renvoi précité, les parties ont été
interpellées et se sont déterminées sur cet arrêt par écriture du 2 mars
2021, de sorte que leur droit d’être entendues a été respecté.
2.
2.1 Les intimés G.________ et Z.________ ont requis que le loyer
initial net de leur appartement soit fixé à 1’000 fr. par mois et les intimés
B.________ et K.________ ont requis que le loyer initial net de leur villa
mitoyenne soit fixé à 1’509 fr. par mois.
2.2 Conformément au consid.5.3 de l’arrêt de renvoi, le rendement
net des biens litigieux doit être calculé en réévaluant le 100 % des fonds
propres investis et en appliquant à cette réévaluation le taux de
rendement admissible de 2 % en sus du taux hypothécaire de référence
lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 %, seules ces deux étapes sur les
sept retenues par la jurisprudence pour calculer le rendement net étant
discutées en l’occurrence (TF 4A_288/2020, arrêt de renvoi du 13 janvier
2021 consid. 5.1 et 5.3).
Lorsque le loyer initial est contesté, le calcul du rendement net
des fonds propres investis doit prendre comme moment de référence le

- 14 -
jour de la fixation de ce loyer initial (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, éd.
2019, Lausanne, chap. 20, n. 9.1 et réf. cit.).
En l’occurrence, le bail des intimés G.________ et Z.________ a
été conclu le 4 septembre 2014. A cette date, le TIH était fixé à 2 %, de
sorte que le rendement admissible s’élève à (2 + 2 =) 4 %. En outre,
l’ISPC s’élevait à 108.5 (août 2014, base 2000).
Le bail des intimés B.________ et K.________ a été conclu le 6
mars 2017. A cette date, le TIH était fixé à 1,75 %, de sorte que le
rendement admissible s’élève à (1,75 + 2 =) 3,75 %. Quant à l’ISPC, il
s’élevait à 107.2 (février 2017, base 2000).
2.3
2.3.1 S’agissant des coûts d’investissement, ou fonds propres, ils
correspondent au coût initial de la chose louée, déduction faite des fonds
étrangers. Le coût de revient (capital initial) d’un immeuble construit
comprend en particulier les frais d’acquisition du terrain, y compris les
droits de mutation et les honoraires du notaire, et les coûts de
construction de l’immeuble (Lachat/Stastny, op. cit., chap. 20 nn. 3.1 et
3.2). Les fonds propres investis peuvent varier dans le temps, en raison de
la diminution des fonds empruntés par l’amortissement de la dette, de la
compensation du renchérissement et de travaux à plus-value dans
l’immeuble financés en tout ou partie par des fonds propres
(Lachat/Stastny, op. cit., chap. 20 n. 4.1).
A partir de ces points de référence, les fonds propres investis
sont réévalués en fonction de l'évolution de l'indice suisse des prix à la
consommation (ci-après ISPC).
2.3.2 L’appelante finance son patrimoine uniquement par des fonds
propres et il n’y a pas eu de travaux à plus-value sur les immeubles
concernés, qui sont récents. L’acquisition des parcelles nos [...] et [...] s’est
concrétisée le 29 août 2003, date à laquelle le prix a été payé, de même
que les frais de mutation dont il convient de tenir compte à raison de 5 %

- 15 -
du prix de vente. Par conséquent, le prix de revient de ces deux parcelles
est de [(1'250'480 fr. + 1'309'280 fr.) x 105 % =] 2'687'748 francs. La
construction des immeubles de cette parcelle s’est terminée à la fin du
mois de septembre 2005, date à laquelle l’on présumera que le prix
convenu de 17'900’000 fr. a été payé, à défaut de preuve d’une autre date
spécifique. Le coût de revient de ces deux parcelles s’élève donc à
20'587’748 francs.
L’acquisition des parcelles nos [...] et [...] s’est quant à elle
concrétisée le 5 septembre 2005, date à laquelle ont été payés le prix de
vente et les droits de mutation, également évalués à 5 % du prix de vente.
Par conséquent, le prix d’acquisition de ces deux parcelles est de
[(3'815'280 fr. + 1'677'760 fr.) x 105 % =] 5'767’692 francs. La
construction des immeubles sur ces parcelles s’est terminée à la fin du
mois de septembre 2007, date à laquelle l’on présumera également que le
prix convenu de 27'976’000 fr. a été payé, à défaut de preuve d’une autre
date spécifique. Le coût de revient de ces deux parcelles s’élève ainsi à
33'743’692 francs. Partant, le coût de revient total du complexe [...] est de
54'331’440 francs.
La part de ce prix de revient qui peut être réactualisée selon
l’IPSC en vigueur lors de la conclusion des baux litigieux est de 54'331’440
francs. Ce montant couvre entièrement le prix d’achat et de construction
des deux premières parcelles, ainsi qu’une partie du prix d’achat des deux
autres parcelles. Ainsi, il convient d’indexer le prix d’achat des deux
premières parcelles selon l’ISPC de juillet 2003, à 102 points (base 2000).
Le paiement des travaux de première étape et le paiement des deux
dernières parcelles étant concomitants, le solde de la part indexable du
prix de revient du complexe, par (54'331’440 fr. – 2'687’748 =)
51'643’692 fr., doit être indexé selon l’ISPC d’août 2005, à 104.3 points
(base 2000).
Pour le calcul du loyer initial des intimés G.________ et
Z.________, cela représente une augmentation de [(108.5 - 102) / 102 x
100 =] 6,37 % pour le prix d’achat et la construction de la première étape,

- 16 -
soit (2'687’748 x 6,37 % =) 171’209 fr. 55 ; puis une augmentation de
[(108.5 - 104.3) / 104.3 x 100 =] 4,02 % pour le solde, soit (51'643’692 fr.
x 4,02 % =) 2'076'076 fr. 40. Le total des fonds propres réactualisés
s’élève donc à (54'331'440 fr. + 171'209 fr. 55 + 2'076'076 fr. 40 =)
56'578’726 fr., de sorte que le rendement admissible est de
(56'578’726 fr. x 4 % =) 2'263'149 fr. 05.
Pour le calcul du loyer initial des intimés B.________ et
K.________, l’augmentation est de [(107.2 - 102) / 102 x 100 =] 5,1 % pour
le prix d’achat et la construction de la première étape, soit
(2'687’748 x 5,1 % =) 137’075 francs ; puis une augmentation de [(107.2 -
104.3) / 107.2 x 100 =] 2,78 % pour le solde, soit (51'643'692 fr.
x 2,78 % =) 1'435'694 fr. 65. Le total des fonds propres réactualisés
s’élève donc à (54'331'440 fr. + 137'075 fr. + 1'435'694 fr. 65 =)
55'904'209 fr. 65, de sorte que le rendement admissible est de
(55'904'209 fr. 65 x 3,75 % =) 2'096'407 fr. 85.
2.4 En l’absence de financement par des fonds étrangers, il n’y a
pas de charges hypothécaires à déduire.
Quant aux charges courantes et d’entretien, aucune pièce
justificative n’ayant été produite, il convient de recourir à des modèles
théoriques. Pour un immeuble d’habitation, la doctrine et les manuels
d’estimation immobilière mentionnent un pourcentage variant entre 15 %
et 20 % des recettes locatives, à l’exclusion des montants payés au titre
des frais accessoires usuels (frais de production du chauffage et de l’eau
chaude) (cf. Stastny, La détermination du loyer initial en cas de nullité ou
de contestation, in 20e Séminaire de droit du bail, Neuchâtel 2018, pp.
187 ss nn. 66 ss).
Dans le cas d’espèce, dans la mesure où les intimés ont admis
un taux de 20 % dans leurs notes de calcul, l’on peut s’y tenir. Selon l’état
locatif établi au moment de la conclusion du bail des intimés G.________ et
Z.________, les recettes locatives s’élevaient à 4'158’696 fr., de sorte que

- 17 -
les charges courantes et d’entretien peuvent être estimées à (4'149’216 x
20 % =) 831’779 fr. par an.
Par ailleurs, selon l’état locatif établi au moment de la
conclusion du bail des intimés B.________ et K.________, les recettes
locatives s’élevaient à 4'149’216 fr., de sorte que les charges courantes et
d’entretien peuvent être estimées à (4'149’216 x 20 % =) 829’843 fr. par
an.
2.5 Compte tenu des chiffres retenus ci-dessus, le rendement
annuel net admissible des immeubles du complexe [...] s’élevait à
(2'263'149 fr. 05 + 831'779 fr. =) 3'094'928 fr. 05 au moment de la
conclusion du bail des intimés G.________ et Z.________, respectivement à
(2'096'407 fr. 85 + 829'843 fr. =) 2'926'250 fr. 85 au moment de la
conclusion du bail des intimés B.________ et K.________.
Toutefois, le rendement à prendre en considération pour
déterminer si le loyer procure un rendement excessif est celui de la chose
louée, non celui de l’ensemble du complexe (arrêt de renvoi TF
4A_288/2020 du 13 janvier 2020 consid. 5.1 et réf. cit. ; ATF 125 III 421
consid. 2d). En l’occurrence, l’état locatif n’est pas homogène, puisqu’il
concerne de nombreuses constructions comportant des logements
d’habitation de surfaces différentes, des locaux commerciaux, des dépôts,
ainsi que des places de parc intérieures et extérieures. Une ventilation doit
par conséquent être faite. A ce propos, dans l’arrêt de renvoi, le Tribunal
fédéral a confirmé qu’il n’y avait pas lieu de pondérer les différents types
de logements (villas mitoyennes, petits immeubles ou barres
d’immeubles), dans la mesure où l’appelante n’avait elle-même pas opéré
de distinction particulière entre ces catégories lorsqu’elle avait fixé ses
loyers. Il en va de même des locaux commerciaux, qui ont été loués au
prix annuel par mètre carré de 207 fr. 75, soit une valeur proche des
loyers moyens des bâtiments les moins chers. En revanche, les dépôts et
places de parc sont des dépendances dont la qualité – et, partant, le
rendement que la bailleresse peut en tirer – diffère sensiblement de celle
des locaux d’habitation et commerciaux. Par conséquent, il s’agit d’en

- 18 -
tenir compte en procédant à une pondération entre ces différents types de
surfaces.
Il ressort de l’état locatif qu’au moment de la conclusion des
baux litigieux, le prix annuel moyen par mètre carré des dépôts était de
(5'040 fr. / 80 m2 =) 63 francs. Quant aux places de parc, faute de
données concrètes fournies par l’appelante à propos de leur surface, il
sera tenu compte des dimensions moyennes d’une place de parc
perpendiculaire telles que définies par l’Association suisse des
professionnels de la route et des transports (VSS) dans la norme
SN 640 291a, qui fait référence auprès des instances judiciaires suisses
(cf. notamment TF 1C_540/2016 du 25 août 2017 consid. 2.2.2). Celles-ci
sont de 2,65 m x 5 m, soit 13,25 m2 (Tab. 3, p. 13). Dans ces conditions, il
apparaît que l’appelante louait ses places de parc intérieures au prix
annuel moyen par mètre carré de [147'120 fr. / (94 places de parc x
13,25 m2) =] 118 fr. 10 au 1er septembre 2014, respectivement
[150'480 fr. / (94 places de parc x 13,25 m2) =] 120 fr. 80 au 1er mars
2017. Quant aux places de parc extérieures, elles étaient louées à
[62'400 fr. / (85 places de parc x 13,25 m2) =] 55 fr. 40 aux deux époques.
Par conséquent, il apparaît adéquat de pondérer ces
dépendances en tenant compte d’un quart des surfaces des dépôts et
places de parc extérieures et de la moitié des surfaces des places de parc
intérieures. Ainsi, la surface pondérée des places de parc intérieures est
de (13,25 m2 x 94 places de parc intérieures / 2 =) 622,75 m2 ; celle des
places de parc extérieures est de (13,25 m2 x 85 places de parc
extérieures / 4 =) 281,56 m2 ; et celle des dépôts est de (80 m2 / 4 =)
20 m2.
Partant, la surface locative déterminante pour calculer le loyer
admissible des objets litigieux est de (13’874,46 m2 + 1’542 m2 +
622,75 m2 + 281,56 m2 + 20 m2 =) 16 340,77 m2. Cela donne un loyer
admissible par m2 et par an de (3'094’928 fr. 05 / 16’340,77 m2 =)
189 fr. 40 au moment de la conclusion du bail des intimés G.________ et
Z.________, respectivement de (2'926'250 fr. 85 / 16’340,77 m2 =)

- 19 -
179 fr. 10 au moment de la conclusion du bail des intimés B.________ et
K.________.
2.6 Il s’ensuit que le loyer initial net admissible pour l’appartement
des intimés G.________ et Z.________ s’élève à
(189 fr. 40 x 97,23 m2 / 12 =) 1'549 fr. 55 par mois, ce qui peut être
arrondi, par mesure de simplification, à 1'550 fr. par mois.
Quant au loyer initial net admissible pour la villa mitoyenne
des intimés B.________ et K.________, il se monte à (179 fr. 10 x 152,60 m2 /
12 =) 2'277 fr. 55 par mois, ce qui peut également être arrondi, par
mesure de simplification, à 2'278 fr. par mois.
3. Les intimés ont encore conclu à la restitution des parts de
loyer payées en trop depuis le début du bail, avec un intérêt à 5 % l’an.
L’action en contestation du loyer initial est de nature
formatrice (Bohnet, Actions civiles, Volume II : CO, Commentaire pratique,
2e éd., Bâle 2019, § 18 n. 10). Lorsque le juge réduit le montant du loyer
initial, le nouveau montant rétroagit à la date de l’entrée en vigueur du
contrat. Le locataire peut par conséquent prétendre à la restitution des
montants payés en trop, conformément aux règles sur l’enrichissement
illégitime des art. 62 ss CO. Cependant, il ne peut prétendre au paiement
d’un intérêt moratoire que dès l’entrée en force du jugement, qui
correspond à la date d’exigibilité de la créance (Dietschy-Martenet,
Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme [CPra Bail], 2e éd.
2017, n. 69 ad art. 270 CO).
En l’espèce, il est constant que les intimés ont acquitté tous
les loyers échus depuis le début de leurs baux respectifs, soit depuis le
1er octobre 2014 s’agissant des intimés G.________ et Z.________,
respectivement depuis le 1er avril 2017 pour les intimés B.________ et
K.________, jusqu’au 28 février 2019, dernier loyer échu au jour de la
clôture de l’instruction. Il convient donc, compte tenu des montants des

- 20 -
loyers initiaux fixés ci-dessus, d’ordonner à l’appelante de restituer aux
intéressés les parts de loyer perçues en trop, lesquelles correspondent
donc à la différence entre les loyers nets payés par les intimés et les
loyers nets fixés dans le présent arrêt, sur les périodes considérées.
En l’occurrence, pour les intimés G.________ et Z.________, le
trop-perçu s’élève à (2'300 fr. – 1'550 fr. =) 750 fr. par mois sur 53 mois,
de sorte que le montant à restituer s’élève à (750 fr. x 53 mois =)
39’750 francs. Pour les intimés B.________ et K.________, le trop-perçu est
de (3'009 fr. – 2'278 fr. =) 731 fr. par mois sur 23 mois, de sorte que le
montant à restituer s’élève à (731 fr. x 23 mois =) 16’813 francs.
4. Concernant les frais accessoires d’eau froide et de taxe
d’épuration dont la restitution a été requise par les intimés G.________ et
Z.________ à hauteur de 1'956 fr. 75, le Tribunal fédéral a considéré qu’ils
étaient à la charge des locataires. En effet, le Tribunal fédéral a apprécié
que même si les listes de charges et frais accessoires, mentionnant les
postes de frais d’eau froide et de taxes d’épuration, n’étaient pas
exhaustives, elles étaient expressément mentionnées dans le contrat que
les parties avaient signé, de sorte que les intimés pouvaient aisément
comprendre qu’ils supporteraient les coûts de ces deux postes litigieux.
Ces frais peuvent ainsi leur être facturés, de sorte que l’appelante n’a pas
à leur restituer ce montant. Les chiffres III et IV du dispositif du jugement
du Tribunal des baux doivent ainsi être supprimés.
5. Au vu de ce qui précède, l’appel doit être partiellement admis
et le jugement querellé doit être réformé en ce sens que le loyer mensuel
net initial dû par les intimés G.________ et Z.________ à l’appelante
D.________ SA pour l’appartement de 4 pièces qu’ils louent au premier
étage de l’immeuble sis rue [...], à [...], est fixé à 1’550 fr. dès le
1er octobre 2014 (I), que l’appelante D.________ SA doit immédiat paiement
aux intimés G.________ et Z.________, solidairement entre eux, de la somme
de 39’750 fr., à titre de restitution des fractions de loyer payées en trop

- 21 -
pour la période du 1er octobre 2014 au 28 février 2019 (II), que le loyer
mensuel net initial dû par les intimés B.________ et K.________ à l’appelante
D.________ SA pour la villa mitoyenne de 5,5 pièces qu’ils louent dans
l’immeuble sis rue [...], à [...], est fixé à 2’278 fr. dès le 1er avril 2017 (III),
que l’appelante D.________ SA doit immédiat paiement aux intimés
B.________ et K.________, solidairement entre eux, de la somme de
16’813 fr., à titre de restitution des fractions de loyer payées en trop pour
la période du 1er avril 2017 au 28 février 2019 (IV), que le présent
jugement est rendu sans frais judiciaires ni dépens (V) et que toutes
autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VI).
6.
6.1 S’agissant des frais de deuxième instance, le Tribunal fédéral
ne s’est pas prononcé sur cet objet. La cour de céans est dès lors libre de
statuer à nouveau à cet égard (cf. supra consid. 1.2 ; CACI 9 mars
2021/108 consid. 2.1.1).
6.2
6.2.1 Selon l'art. 95 al. 1 CPC (Code de procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 282), les frais comprennent les frais judiciaires
ainsi que les dépens, soit notamment les débours nécessaires et le
défraiement d'un représentant professionnel (cf. art. 95 al. 3 let. a et b
CPC), notion qui vise essentiellement les frais d'avocat (Tappy, CR-CPC, 2e
éd., Bâle 2019, n. 26 ad art. 95 CPC).
6.2.2 Les frais et dépens sont répartis entre les parties en
application de l’art. 106 CPC, la règle étant que les frais sont en principe
mis à la charge de la partie qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Toutefois,
lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain de cause, les frais
sont répartis selon le sort de la cause (art. 106 al. 2 CPC).
6.3
6.3.1 En l’occurrence, pour apprécier la répartition des frais
judiciaires de deuxième instance, il convient de tenir compte des éléments

- 22 -
suivants. L’appelante demandait que le loyer initial des locataires
G.________ et Z.________ soit porté de 1'098 fr. à 2'300 fr. par mois et que
le montant du trop-perçu de loyers à rembourser à ces locataires soit
réduit de 63'400 fr. à 0 fr. ; elle demandait que les frais d’eau froide et de
taxe d’épuration de ses locataires soient reconnus à leur charge et que le
trop-perçu de charges à leur rembourser soit réduit ainsi de 1'956 fr.75 à 0
fr. ; enfin, elle demandait que le loyer initial des locataires B.________ et
K.________ soit porté de 1'610 fr. à 3’009 fr. par mois et que le montant du
trop-perçu de loyers à rembourser à ses locataires soit réduit de 32'177 fr.
à 0 fr.
A l’issue de la procédure d’appel, elle obtient un loyer initial de
1'550 fr. par mois pour les locataires G.________ et Z.________ (soit 37% de
l’augmentation demandée) et une réduction du trop-perçu à rembourser
de 23’956 fr. (soit 37% de la réduction demandée) ; elle obtient gain de
cause sur les frais accessoires litigieux des locataires G.________ et
Z.________ ; elle obtient un loyer initial de 2'278 fr. par mois pour les
locataires B.________ et K.________ (soit 47% de l’augmentation demandée)
et une réduction du trop-perçu à rembourser à ces locataires de 15'364 fr.
(soit 47% de la réduction demandée). Dans ces conditions, il y a lieu de
mettre à la charge de l’appelante 60% des frais dans la part du litige qui la
divise d’avec les intimés G.________ et Z.________ et 55% des frais dans la
part du litige qui la divise d’avec les intimés B.________ et K.________. La
valeur du litige divisant l’appelante d’avec les premiers étant à peu près
deux fois plus grande que celle du litige qui divise l’appelante d’avec les
seconds, il y a lieu de répartir les frais judiciaires de la manière suivante :
2'458 fr. 65 (= 9'220 x 2/3 x 40%) à la charge des intimés G.________ et
Z.________, solidairement entre eux, qui verseront cette somme à
l’appelante à titre de remboursement d’une partie de l’avance de frais ;
1'383 fr. (= 9'220 x 1/3 x 45%) à la charge des intimés B.________ et
K.________, solidairement entre eux, qui verseront cette somme à
l’appelante à titre de remboursement d’une partie de l’avance de frais ; et
5'378 fr. 35 (= 9'220 fr x [2/3 x 60% + 1/3 x 55%]) à la charge de
l’appelante.

- 23 -
6.3.2 S’agissant des dépens de deuxième instance, les intimés
n’avaient pas été invités à se déterminer sur l’acte d’appel de 57 pages
déposé par l’appelante. A la suite de l’arrêt de renvoi du Tribunal fédéral,
tant l’appelante que les intimés ont respectivement déposé une écriture
de quelque une page et demie, sans prendre de conclusions chiffrées.
La pleine charge des dépens de deuxième instance peut être
estimée à 10'000 fr. en ce qui concerne les opérations de l’appelante et à
5'000 fr. en ce qui concerne celles des intimés (art. 7 TDC). Dans ces
conditions, il se justifie de répartir les dépens de deuxième instance de la
manière suivante : 8'750 fr. 02, arrondis à 8'750 fr. (15'000 fr. x
[5'378 fr. 35 / 9'220 fr.]) pour l’appelante, 3'999 fr. 97, arrondis à 4'000 fr.
(15'000 fr. x [2'458 fr. 65 / 9'220 fr.]) pour les intimés G.________ et
Z.________ et 2'250 fr. (15'000 fr. x [1'383 fr. / 9'220 fr.]) pour les intimés
B.________ et K.________, solidairement entre eux. Ainsi, l’appelante a droit
à la somme de 1'250 fr. à titre de dépens de deuxième instance, somme
qui lui sera versée à hauteur de 800 fr. (= 64 % de 1'250 fr. ; 2'458 fr. /
[2'458 fr. 65 + 1'383 fr.] = 64 %) par les intimés G.________ et Z.________,
solidairement entre eux, et à hauteur de 450 fr. (= 36 % de 1'250 fr.) par
les intimés B.________ et K.________, solidairement entre eux.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. Le jugement est réformé et il est statué à nouveau comme il
suit :
I. Le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs
G.________ et Z.________ à la défenderesse D.________ SA
pour l’appartement de 4 pièces qu’ils louent au premier

- 24 -
étage de l’immeuble sis rue [...], à [...], est fixé à
1'550 fr. (mille cinq cent cinquante francs) dès le
1er octobre 2014.
II. La défenderesse D.________ SA doit immédiat paiement
aux demandeurs G.________ et Z.________, solidairement
entre eux, de la somme de 39’750 fr. (trente-neuf mille
sept cent cinquante francs), à titre de restitution des
fractions de loyer payées en trop pour la période du
1er octobre 2014 au 28 février 2019.
III. Le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs
B.________ et K.________ à la défenderesse D.________ SA
pour la villa mitoyenne de 5,5 pièces qu’ils louent dans
l’immeuble sis rue [...], à [...], est fixé à 2'278 fr. (deux
mille deux cent septante-huit francs) dès le 1er avril
2017.
IV. La défenderesse D.________ SA doit immédiat paiement
aux demandeurs B.________ et K.________, solidairement
entre eux, de la somme de 16’813 fr. (seize mille huit
cent treize francs), à titre de restitution des fractions de
loyer payées en trop pour la période du 1er avril 2017 au
28 février 2019.
V. Le présent jugement est rendu sans frais judiciaires ni
dépens.
VI. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 9'220 fr.
(neuf mille deux cent vingt francs), sont mis à la charge de
l’appelante D.________ SA par 5'378 fr. 35 (cinq mille trois cent
septante-huit francs et trente-cinq centimes), à la charge des
intimés G.________ et Z.________, solidairement entre eux, par
2'458 fr. 65 (deux mille quatre cent cinquante-huit francs et

- 25 -
soixante-cinq centimes) et à la charge des intimés B.________
et K.________, solidairement entre eux, par 1'383 fr. (mille trois
cent huitante-trois francs).
IV. Les intimés G.________ et Z.________, solidairement entre eux,
doivent payer à l’appelante D.________ SA la somme de
2'458 fr. 65 (deux mille quatre cent cinquante-huit francs et
soixante-cinq centimes) à titre de remboursement d’avance de
frais de deuxième instance.
V. Les intimés B.________ et K.________, solidairement entre eux,
doivent payer à l’appelante D.________ SA la somme de
1'383 fr. (mille trois cent huitante-trois francs) à titre de
remboursement d’avance de frais de deuxième instance.
VI. Les intimés G.________ et Z.________, solidairement entre eux,
doivent payer à l’appelante D.________ SA la somme de 800 fr.
(huit cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
VII. Les intimés B.________ et K.________, solidairement entre eux,
doivent payer à l’appelante D.________ SA la somme de 450 fr.
(quatre cent cinquante francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
VIII. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :

- 26 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Philippe Richard, av. (pour D.________ SA),
- Me Xavier Rubli, av. (pour G.________ et Z.________, et pour B.________ et
K.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :