vd_gerichte · XC12.004955 · 2013-04-30 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC12.004955-130518
223
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 30 avril 2013
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mme Charif Feller et M. Perrot
Greffière : Mme Choukroun
*****
Art. 271a al. 1 let. e et al. 3 let. a CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par C.________, à [...],
demandeur, contre le jugement rendu le 25 octobre 2012 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelant d’avec M.________, à [...],
défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 25 octobre 2012, dont les considérants ont
été notifiés au conseil du demandeur le 11 février 2013 (date de
réception), le Tribunal des baux a prononcé que les congés signifiés par le
demandeur C.________ au défendeur M.________, le 23 septembre 2011
pour le 31 mars 2012, relatifs à un local commercial au rez-de-chaussée et
aux places de parc n° 1 à 9 de l’immeuble sis au chemin [...], à [...], sont
annulés (I), que les frais judiciaires, arrêtés à 1'200 fr., sont mis à la
charge du demandeur et prélevés sur les avances fournies par ce dernier
(II) ; que le demandeur doit verser au défendeur la somme de 1'181 fr., à
titre de dépens (III) ; que toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées (IV).
En droit, les premiers juges ont considéré que l’autorité de
conciliation avait implicitement admis la révision de l’accord conclu entre
les parties le
1er novembre 2011 de sorte qu’au moment du dépôt de la requête, le 3
février 2012, le litige qui oppose les parties ne faisait pas l’objet d’une
décision entrée en force. Il a en outre retenu que la résiliation des baux
signifiée le 23 septembre 2011 était intervenue durant le délai de
protection de l’art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30 mars
1911 ; RS 220) sans pour autant que C.________ ne soit parvenu à prouver
à satisfaction de droit qu’il avait un besoin urgent d’utiliser lui-même les
locaux objets du bail (art. 271a al. 3 let. a CO) ou encore que M.________
aurait violé gravement son devoir de diligence ou aurait manqué
gravement d’égard envers les voisins (art. 271a al. 3 let. c CO).
B. Par acte motivé du 11 mars 2013, C.________ a interjeté appel
auprès de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal contre ce jugement. Il
conclut à la réforme du jugement, principalement en ce sens que « la
demande de révision est irrecevable et infondée. C.________ a soulevé
l’exception de chose jugée en s’opposant à la prolongation jusqu’au 31

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mars 2015. La transaction conclue à l’audience du 1er novembre 2011
vaut ainsi jugement définitif et exécutoire selon l’art. 208 al. 2 CPC. Les
frais et dépens de première et de seconde instance sont mis à la charge
de l’appelé M.________. » Il conclut subsidiairement en ce sens que « la
conclusion III de la requête de l’appelant du 3 février 2012 est admise et
qu’en conséquence, la résiliation prend effet au 31 mars 2012 ou à date
que justice dira, le locataire devant restituer les locaux et les places de
parc libres de toute personne et de tout objet, les frais et dépens de
première et de seconde instance étant mis à la charge de M.________ » et
plus subsidiairement en ce sens que « l’appel est admis et la cause
renvoyée au Tribunal des baux pour nouvelle instruction et nouveau
jugement. »
L’appelant a produit un lot de pièces qui figurent déjà en partie
au dossier de première instance. Il a requis, à titre de mesures
d’instruction, l’audition des témoins P.________ et G.________ ainsi qu’une
inspection locale.
L’intimé n’a pas été invité à se déterminer sur l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Le 4 décembre 2002, C.________, en qualité de bailleur, et
M.________, en tant que locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer
portant sur un local commercial extérieur d’environ 60 m2, situé au
chemin [...], à [...], pour un loyer mensuel de 100 fr., net, plus un forfait
d’électricité par 50 francs.
M.________ a utilisé ce local comme bureau dans le cadre de
son activité de vente de véhicules d’occasion. Les parties ont convenu que
le bail débuterait le 1er décembre 2002 pour se terminer le 1er avril 2004,
puis qu’il se renouvellerait ensuite d’année en année sauf avis de
résiliation donné et reçu au moins six mois à l’avance.

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b) Les parties ont signé un avenant à ce contrat le 30 juillet
2004, stipulant notamment ce qui suit :
« (…) Dès le 1er juillet 2004, le contrat est modifié de la manière suivante :
Le loyer mensuel net actuel de Fr. 100.- est modifié et passe à Fr. 150.-
net.
En contrepartie, les places de parc extérieures nos 7 – 8 - 9, situées
devant le local, sont incluses dans le nouveau loyer.
Les autres clauses et conditions demeurent inchangées. (…) »
2. En juin 2010, une procédure a divisé les parties, s’agissant
notamment de la résiliation d’un bail dont six places de parc sont visées
par l’un des congés litigieux de la présente cause.
Saisie par M.________, l’autorité de conciliation a annulé la
résiliation de bail par décision du 31 août 2010, entrée en force faute de
saisine du Tribunal des baux dans le délai légal prévu à cet effet.
3. a) Le 1er septembre 2010, les partie ont conclu un second
contrat de bail, remplaçant un précédent contrat conclu le 17 juin 2009,
portant sur six places de parc extérieures (nos 1 à 6), pour un loyer
mensuel de 288 francs.
Ce contrat a pris effet au 1er octobre 2010 pour une durée
initiale allant jusqu’au 1er avril 2011, les parties ayant convenu qu’il se
renouvellerait ensuite d’année en année, sauf résiliation respectant un
délai de préavis de 3 mois.
b) Le 23 septembre 2011, [...] SA (ci-après : la gérance), en
charge de l’immeuble litigieux, a signifié à M.________ la résiliation des
baux le liant à C.________, ce avec effet au 31 mars 2012.
c) M.________ a contesté ces résiliations auprès de l’autorité de
conciliation.

- 5 -
Une audience de conciliation s’est tenue le 1er novembre 2011,
au cours de laquelle les parties ont passé une transaction prévoyant une
unique prolongation de bail au 31 mars 2014, soit de deux ans.
A l’issue de l’audience de conciliation, M.________ a toutefois
contesté oralement les termes de la transaction, se plaignant de ce qu’il
avait entendu transiger sur une prolongation de bail de trois ans, soit
jusqu’au
31 mars 2015, et que le texte de l’accord comportait ainsi une erreur.
L’autorité de conciliation a alors adressé aux parties, toujours en date du
1er novembre 2011, un nouvel exemplaire de la convention, mentionnant
cette fois-ci une unique prolongation à la date du 31 mars 2015.
Par courrier du 2 novembre 2011, la gérance a objecté qu’il
avait toujours été question d’une prolongation à la date du 31 mars 2014.
À l’issue d’une reprise d’audience, qui s’est tenue le 8
décembre 2011 en présence des deux parties, l’autorité de conciliation a
rendu une proposition de jugement accordant une unique prolongation des
contrats de bail au 30 septembre 2014.
Le 27 décembre 2011, C.________ a fait opposition à cette
proposition de jugement. La Commission de conciliation lui a délivré une
autorisation de procéder en date du 5 janvier 2012.
4. Le 3 février 2012, C.________ a adressé une requête au Tribunal
des baux, contre M.________, contenant les conclusions suivantes, prises
avec suite de frais et dépens :
«I. L’action est admise.
II. Annule l’unique et définitive prolongation de bail jusqu’au 30
septembre 2014.

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III. Valide la résiliation pour la date du 31 mars 2012. A cette date, le
locataire restituera les locaux et places de parc libres de toute personne et
tout objet. »
Par réponse du 21 mai 2012, M.________ a pris les conclusions
suivantes, avec suite de frais et dépens, contre C.________ :
« I. Le congé signifié pour le 31 mars 2012 est annulé.
II. Qu’en cas où la résiliation serait valable, le locataire sollicite qu’une
prolongation lui soit accordée de 6 ans, soit jusqu’au 31 mars 2018. »
En d roit :
1. a) L’appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008, RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la
valeur litigieuse est supérieure à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se
référant au dernier état des conclusions, l'art. 308 al. 2 CPC vise les
conclusions litigieuses devant l'instance précédente, non l'enjeu de l'appel
(Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III
126).
En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur
litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le
contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la
contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau
congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure
à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220) consacre
l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ
2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).

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En l'espèce, la valeur litigieuse correspond au montant total de
loyer durant la période de protection de trois ans résultant de l’annulation
des
congés litigieux, soit à un montant supérieur à la limite de 10'000 fr. fixée
par l'art. 308 al. 2 CPC. La voie de l'appel est dès lors ouverte.
b) Le jugement attaqué a été notifié à l’appelant le 11 février
2013 (date de réception). Le recours dûment motivé interjeté le 11 mars
2013 a été déposé dans le délai de trente jours (art. 311 al. 2 CPC), soit en
temps utile, par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC). L’appel
est dès lors formellement recevable.
2. a) L'appel peut être formé pour constatation inexacte des faits
(art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel revoit les faits avec une cognition
pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les
constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure
civile, II, 2e éd., 2010, n. 2399 p. 435).
L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a
CPC). L'autorité d'appel applique le droit d'office: elle n'est pas liée par les
motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance.
Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n. 2396 p. 435;
Spühler, Basler Kommentar, n. 1 ad art. 311 ZPO, qui parle de
"vollkommenes Rechtsmittel").
b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, Les voies de droit du
nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 138). Il appartient à
l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que
l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux, et
motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui

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(Tappy, op. cit., JT 2010 III 136-137). Ces principes valent également
lorsque la maxime inquisitoire est, comme ne l’espèce (art. 243 a. 2 et
247 al. 2 CPC), applicable (ATF 138 III 625 c. 2.2 ; JT 2011 III 43. c. 2).
c) En l’espèce, l’appelant requiert l’audition de P.________ et
d’G.________ à titre de témoins. Il pouvait toutefois proposer l’audition de
ces témoins en première instance, ce qu’il n’a pas fait. Partant, cette
requête doit être rejetée. Par ailleurs, les pièces produites avec son appel
sont recevables dans la mesure où elles figuraient déjà au dossier de
première instance. Les pages 4 à 12 de la pièce 15, qui ont été ajoutées
dans l’intervalle, de même que la pièce 16 sont ainsi irrecevables faute
d’avoir été produites en première instance alors que l’appelant en avait la
possibilité. Enfin, l’appelant a renouvelé sa réquisition présentée à
l’audience du Tribunal des baux et tendant à une inspection locale.
Comme on le verra ci-dessous (consid. 4 b), cette mesure d’instruction
n’est pas de nature à renseigner la Cour de céans sur des points utiles à
l’établissement des faits déterminants pour statuer sur l’appel. Par
conséquent, elle doit être rejetée.
3. L’appelant invoque en premier lieu que le Tribunal des baux,
suivant en cela la Commission de conciliation, a admis à tort la révision de
la transaction judiciaire intervenue lors de l’audience de conciliation du 1er
novembre 2011 et valant – selon lui - jugement définitif et exécutoire au
sens de l’art. 241 al. 2 CPC. Il relève que non seulement l’intimé n’a pas
sollicité la révision dans les formes prescrites par
l’art. 329 al. 1 CPC mais qu’il n’a, de surcroît, pas établi ni même allégué
l’existence de l’un des motifs de révision limitativement prévus par l’art.
328 al. 1 CPC. L’appelant considère, par conséquent, que l’autorité de
conciliation ne pouvait pas ignorer la transaction judiciaire et fixer sans
autre une nouvelle audience.
a) Aux termes de l'art. 328 al. 1 let. a CPC, une partie peut
demander la révision de la décision entrée en force au tribunal qui a
statué en dernière instance, lorsqu'elle découvre après coup des faits

- 9 -
pertinents ou des moyens de preuve concluants qu'elle n'avait pu
invoquer dans la procédure précédente, à l'exclusion des faits et moyens
de preuve postérieurs à la décision.
L’art. 319 CPC dispose que le recours est recevable
notamment contre les décisions finales, incidentes et provisionnelles de
première instance qui ne peuvent faire l’objet d’un appel (let. a), les
autres décisions et ordonnances d’instruction de première instance dans
les cas prévus par la loi (let. b ch. 1), lorsqu’elles peuvent causer un
préjudice difficilement réparable (let. b ch. 2).
Conformément à l’art. 332 CPC la décision sur la demande en
révision peut faire l’objet d’un recours.
b) En l’occurrence, les premiers juges – s’ils ont abordé la
question de la révision de la transaction judiciaire intervenue le 1er
novembre 2011 (jgt., p. 5) - n’avaient pas à se prononcer sur la demande
de révision présentée, de manière très informelle et sans doute
irrégulière, par l’intimé devant la Commission de conciliation. En effet, la
décision de la Commission de conciliation de fixer une nouvelle audience
puis de délivrer une proposition de jugement n’a pas été contestée en
temps utile par l’appelant, alors qu’il disposait du recours des art. 332 et
319 CPC (CREC, 18 janvier 2013/13). Le Tribunal des baux a dès lors
considéré, à juste titre, que la Commission de conciliation, en acceptant de
revenir sur la convention signée et en citant les parties à une nouvelle
audience, avait implicitement admis la révision de l’accord conclu et que
cette décision n’avait pas fait l’objet d’un recours, de sorte qu’elle ne
pouvait être remise en cause devant lui.
Compte tenu de ce qui précède, la Cour de céans n’entrera
pas en matière sur l’argumentation de l’appelant portant sur la transaction
judiciaire.

- 10 -
4. L’appelant reproche ensuite aux premiers juges d’avoir nié la
réalisation de l’une des hypothèses prévues à l’art. 271a al. 3 CO
permettant de faire obstacle à la protection de trois ans découlant de
l’entrée en force de la décision rendue le
31 août 2010 par la Commission de conciliation. Sans contester l’état de
fait retenu par le Tribunal des baux, ni le principe selon lequel l’intimé
bénéficie de cette protection, l’appelant propose une lecture et une
interprétation différente de la lettre que les Transports publics lausannois
(ci-après : TL) lui ont adressé le
1er novembre 2010 (P. 14), soutenant qu’il découle de cette pièce que son
besoin urgent d’utiliser lui-même les emplacements loués à l’intimé est
prouvé à satisfaction de droit.
a) Un congé donné par le bailleur dans les trois ans à compter
de la fin d'une procédure judiciaire au sujet du bail est annulable si le
bailleur y a succombé dans une large mesure (art. 271a al. 1 let. e ch. 1
CO). Cette règle ne s'applique toutefois pas si le congé est donné en
raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés
peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux (art. 271a
al. 3 let. a CO).
Le besoin urgent ne présuppose pas une situation de
contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs
économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il
renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin dont il s'agit doit être sérieux,
concret et actuel; il l'emporte alors sur l'intérêt du locataire. Quant à
l'urgence, elle doit être examinée non seulement dans le temps, mais
encore en fonction de son degré (ATF 118 II 50 c. 3c et d ; Weber, Basler
Kommentar, 4ème éd., n. 28 ad art. 271/271a CO, p. 1564 et n. 11 ad
art. 272 CO p. 1574). Le juge en décidera après avoir apprécié toutes les
circonstances du cas particulier (TF 4C.388/2005 du 20 février 2006 c. 2.3
et les réf. citées). Le bailleur assume le fardeau de la preuve et doit établir
l'existence d'un besoin urgent (TF 4A_85/2008 du 12 juin 2008, in CdB
I/2009 p. 12 c. 3.1 ;
TF 4A_17/2006 du 27 mars 2006, c. 3.1 et les références citées).

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b) En l’espèce, comme les premiers juges l’ont exposé de
manière convaincante, les moyens de preuve présentés par l’appelant en
première instance, qui ne peuvent être complétés en deuxième instance,
ne sont pas suffisants pour établir la réalité du besoin propre urgent
invoqué. On ignore, en effet, la nature et les modalités de la sous-traitance
envisagée avec les TL, en particulier le nombre de véhicules concernés et
les échéances prévues. En outre, l’appelant n’a pas fourni d’informations
sur l’endroit et les conditions auxquelles il a stationné ses minibus dans
l’intervalle, ainsi que, de manière plus générale, sur la gestion de son parc
de véhicules. Or, pour mesurer l’urgence et le caractère concret du besoin
allégué, ces précisions étaient indispensables. A défaut, on ne peut
admettre que l’appelant a bien rencontré, à l’époque de la résiliation des
baux, des difficultés particulières dans le stationnement de ses véhicules,
ni que d’éventuelles solutions ponctuelles permettant de remédier
provisoirement à la situation étaient compromises sur la durée. Cette
incertitude porte également sur les achats de nouveaux véhicules allégués
par l’appelant et dont la vraisemblance n’a pas été rapportée. On manque
enfin de précisions et d’éléments de preuve sur l’activité générale de
l’entreprise de l’appelant. L’inspection locale sollicitée par dictée de
l’appelant au procès-verbal de l’audience du 7 septembre 2012 l’a été
uniquement « afin de constater les problèmes de stationnement
sauvage » et non pour établir le besoin propre allégué par l’appelant, a
dès lors été rejetée à raison. Cette mesure n’est dès lors pas à même de
suppléer aux carences d’allégations et de productions mises en évidence
ci-dessus, le dossier comportant au surplus des photographies qui sont
suffisantes pour établir la configuration des lieux.
Compte tenu de ce qui précède, le moyen exceptionnel
invoqué par l’appelant pour contrecarrer la protection conférée à l’intimé
par l’art. 271a al. 1 let. e CO est infondé, étant précisé que l’appelant a
renoncé à remettre en cause devant la Cour de céans le rejet par le
Tribunal des baux de la deuxième exception soulevée en première
instance, soit celle relative au devoir de diligence du locataire au sens de
l’art. 271a al. 3 let. c CO (en relation avec l’art. 257f al. 2 CO).

- 12 -
5. En définitive, l’appel de C.________ doit être rejeté, en
application de l’art. 312 al. 1 CPC, et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 758 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010,
RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Il n’y a pas matière à l’allocation de dépens de deuxième
instance, l’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer et n’ayant donc
pas encouru de frais pour la procédure d’appel (art. 95 al. 3 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 758 fr.
(sept cent cinquante-huit francs), sont mis à la charge de
l’appelant C.________.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

- 13 -
Du 1er mai 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Pascal Stouder, aab, (pour C.________),
- M. Mikaël Ferreiro, aab (pour M.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 14 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La greffière :