vd_gerichte · KC15.042530 · 2016-03-24 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC15.042530-160178
102
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 24 mars 2016
__________________
Composition :Mme ROULEAU, présidente
MM. Hack et Maillard, juges
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 82 al. 2 LP ; 120, 257b CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par S.________ SA, à
[...], contre le prononcé rendu le 23 décembre 2015, à la suite de
l’audience du 24 novembre 2015, par la Juge de paix du district de la
Riviera-Pays-d’Enhaut, dans la cause divisant la recourante d’avec
C.________ SA, à M.________.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En fait :
1. Le 14 septembre 2015, à la réquisition de C.________ SA,
l'Office des poursuites du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut a notifié à
S.________ SA, dans la poursuite n° 7'600’243, un commandement de
payer le montant de 16'160 fr., sans intérêts, indiquant comme titre de la
créance ou cause de l'obligation : "Indemnités selon chiffre 5 de la
convention du 24 mars 2014 ".
La poursuivie a formé opposition totale.
2. a) Le 6 octobre 2015, la poursuivante a saisi la Juge de paix du
district de la Riviera-Pays-d’Enhaut d'une requête tendant, avec suite de
frais et dépens, à la mainlevée provisoire de l'opposition à la poursuite en
cause.
A l'appui de sa requête, elle a produit, outre l'original du
commandement de payer précité, les documents suivants :
- une copie d’une procuration ;
- une copie d’un extrait du registre du commerce concernant la poursuivie
;
- une copie d’un contrat de bail à loyer signé le 28 septembre 2001 par la
poursuivante, en qualité de locataire et X.________ SA, en qualité de
représentante du bailleur, portant sur des ateliers et dépôts de 2208 m²
sis à la route G.________ 49, M.________, entré en vigueur le 1er juin 2002
pour se terminer le 30 juin 2022 et se renouveler pour soixante mois sauf
avis de résiliation donné six mois avant l’échéance, le loyer mensuel brut
étant arrêté à 11'700 fr., soit 10'000 fr. de loyer net et 1’700 fr. d’acompte
de chauffage. Le bail prévoit notamment que la période du décompte de
frais accessoires court du 1er juin au 31 mai de chaque année ; l’art. 8.127

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des conditions particulières du contrat stipule que les décomptes des frais
de chauffage et d’eau chaude seront présentés aux locataires dans un
délai de 6 mois suivant la date du bouclement des comptes, que le
locataire pourra, dans les 30 jours suivant la réception du décompte,
consulter les pièces justificatives auprès du bailleur, moyennant rendez-
vous, que le solde en faveur du bailleur est payable dans le délai d’un
mois à compter de l’envoi du décompte, le solde en faveur de locataire
étant porté au crédit de son compte ou lui étant remboursé dans le même
délai. Le contrat précise encore que pour tous les points non mentionnés
dans le bail, les parties se réfèrent aux dispositions légales et aux
conditions générales du bail à loyer de la Chambre immobilière
fribourgeoise (CIF) qu’elles déclarent bien connaître ;
- une copie des articles 1 à 6 let. b ch. 2 et 22 let. b à 27 des conditions
du contrat de bail pour local commercial et place de parc/garage de la
Chambre fribourgeoise de l’immobilier (CFI) et de la Société fribourgeoise
des régisseurs et agents immobiliers (SFR), édition 1994 ;
- une copie d’un avenant au contrat de bail à loyer du 28 septembre 2001,
non signé ;
- une copie d’un contrat de bail à loyer signé le 23 septembre 2002 par la
poursuivante, en qualité de locataire et X.________ SA, en qualité de
représentante du bailleur, portant sur des ateliers et dépôts de 2449 m²
sis à la route G.________ 49, M.________, entré en vigueur le 1er juin 2002
pour se terminer le 30 juin 2022 et se renouveler pour soixante mois sauf
avis de résiliation donné six mois avant l’échéance, le loyer mensuel brut
étant arrêté à 11'700 fr., soit 10'000 fr. de loyer net et 1'700 fr. d’acompte
de chauffage. Le bail prévoit notamment que la période du décompte de
frais accessoires court du 1er juin au 31 mai de chaque année ; l’art. 8.127
des conditions particulières du contrat stipule que les décomptes des frais
de chauffage et d’eau chaude seront présentés aux locataires dans un
délai de 6 mois suivant la date du bouclement des comptes, que le
locataire pourra, dans les 30 jours suivant la réception du décompte,
consulter les pièces justificatives auprès du bailleur, moyennant rendez-

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vous, que le solde en faveur du bailleur est payable dans le délai d’un
mois à compter de l’envoi du décompte, le solde en faveur de locataire
étant porté au crédit de son compte ou lui étant remboursé dans le même
délai. Le contrat précise encore que pour tous les points non mentionnés
dans le bail, les parties se réfèrent aux dispositions légales et aux
conditions générales du bail à loyer de la Chambre immobilière
fribourgeoise (CIF) qu’elles déclarent bien connaître. Il est enfin précisé
que ce contrat annule et remplace celui établi et signé le 28 septembre
2001 ;
- une copie d’un contrat de location signé le 14 juillet 2006 par T.________
AG en tant que bailleur et la poursuivante en tant que locataire, portant
sur une place de parc extérieure n° 15 sise route G.________ 49 à
M.________ pour un loyer de 30 fr. par mois. Conclu pour une durée initiale
du 1er septembre 2006 jusqu’au 31 août 2007, le bail devait se renouveler
tacitement de trois mois en trois mois, sauf résiliation donnée trois mois
avant l’échéance du contrat ;
- une copie d’un avenant au contrat du 14 juillet 2006 entre les mêmes
parties, remplaçant comme objet loué la place de parc extérieure n° 6 par
celle portant le n° 4 ;
- une copie d’un contrat de bail à loyer, signé le 30 octobre 2008 par
P.________ SA en tant que représentante du bailleur, et la poursuivante en
tant que locataire, portant sur quinze places de parc extérieures (nos 29b à
42) sises route G.________ 49 à M.________ pour un loyer mensuel de 600
francs. Conclu pour durer du 1er novembre 2008 au 30 septembre 2010, le
bail devait se renouveler tacitement de six mois en six mois, sauf avis de
résiliation donné trois mois avant l’échéance ;
- une copie d’un contrat de bail à loyer, signé le 7 novembre 2008 par
P.________ SA en tant que représentante du bailleur, et la poursuivante en
tant que locataire, portant sur quatre places de parc extérieures (nos 1 à 4)
sises route G.________ 49 à M.________ pour un loyer mensuel de 200
francs. Conclu pour durer du 16 novembre 2008 au 30 septembre 2010, le

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bail devait se renouveler tacitement de six mois en six mois, sauf avis de
résiliation donné trois mois avant l’échéance ;
- une copie d’un contrat de bail à loyer signé le 18 novembre 2010 par la
poursuivante, en qualité de locataire, et P.________ SA, en qualité de
représentante du bailleur, portant sur une surface commerciale sise à la
route G.________ 49, M.________, entré en vigueur le 1er décembre 2010
pour se terminer le 30 juin 2022 et se renouveler pour soixante mois sauf
avis de résiliation donné six mois à l’avance pour le 30 juin, le loyer
mensuel brut étant arrêté à 2'280 fr., soit 2'000 fr. de loyer net et 280 fr.
d’acompte de frais accessoires. Le bail ne mentionne aucun montant sous
la rubrique « acompte de frais de chauffage et de préparation d’eau
chaude ». L’article 1 des conditions particulières du contrat liste les frais
pouvant être inclus dans le décompte des frais de chauffage, savoir le
combustible et l’énergie consommée, l’énergie électrique utilisée pour les
brûleurs et les pompes, le nettoyage de l’installation de chauffage et de la
cheminée, le grattage de la chaudière, ainsi que l’enlèvement des déchets
et des scories, la révision périodique de l’installation de chauffage, le
détartrage de l’installation d’eau chaude, des boilers et des conduites, la
surveillance et la maintenance de l’installation de chauffage, le traitement
et l’épuration de l’eau, y compris les taxes s’y rapportant, le relevé des
compteurs et les frais administratifs pour l’établissement des décomptes.
L’article 2 prévoit quant à lui que la consommation d’électricité est à la
charge du locataire et qu’elle sera calculée en fonction des relevés établis
par le bailleur. Le bail renvoie par ailleurs, pour faire partie intégrante du
contrat, aux conditions générales du bail à loyer pour local commercial,
édition 2007. Il est en outre précisé que le contrat annule et remplace
celui établi en date du 20 octobre 2010 ;
- une copie d’un contrat de bail à loyer, signé le 22 mars 2011 par
P.________ SA en tant que représentante du bailleur, et la poursuivante en
tant que locataire, portant sur trois places de parc extérieures (nos 1 à 3)
sises route G.________ 47-49 à M.________ pour un loyer mensuel de 150
francs. Conclu pour durer du 1er au 30 avril 2011, le bail devait se
renouveler tacitement de mois en mois, sauf avis de résiliation donné un

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mois avant l’échéance. Le contrat mentionne que le propriétaire projette
une transformation de l’immeuble dans lequel se situent les places de
parc, que la locataire a connaissance de ce projet et que celui-ci motive la
prolongation tacite du bail de mois en mois ;
- une copie d’un contrat de bail à loyer, signé le 22 mars 2011 par
P.________ SA en tant que représentante du bailleur, et la poursuivante en
tant que locataire, portant sur une place de parc extérieure (no 16) sise
route G.________ 47-49 à M.________ pour un loyer mensuel de 50 francs.
Conclu pour durer du 1er au 30 avril 2011, le bail devait se renouveler
tacitement de mois en mois, sauf avis de résiliation donné un mois avant
l’échéance. Le contrat mentionne que le propriétaire projette une
transformation de l’immeuble dans lequel se situent la place de parc, que
la locataire a connaissance de ce projet et que celui-ci motive la
prolongation tacite du bail de mois en mois ;
- une copie d’un extrait du registre foncier de l’Etat de Fribourg du 5
octobre 2015 attestant que N.________ est propriétaire de l’immeuble sis à
la route G.________ 47 à M.________ ;
- une copie d’une convention passée les 25 et 26 mars 2014 entre la
poursuivante et N.________ aux termes de laquelle la seconde s’engage
notamment à louer à la première cinq places de stationnement aussitôt
que le nouveau parking souterrain de la route G.________ 49 sera utilisable
mais au plus tard le 1er janvier 2015 ;
- une copie de la facture de 4’720 fr. adressée le 12 mars 2015 par la
poursuivante à la poursuivie à titre d’indemnité de parking pour les mois
de janvier et février 2015 ;
- une copie d’un avis de crédit attestant du versement sur le compte de la
poursuivante de la somme de 2’400 fr., valeur au 14 avril 2015, par
P.________ SA ;

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- une copie de la facture de 2'480 fr. adressée le 22 avril 2015 par la
poursuivante à la poursuivie à titre d’indemnité de parking pour le mois de
mars 2015 ;
- une copie de la facture de 2’400 fr. adressée le 25 mai 2015 par la
poursuivante à la poursuivie à titre d’indemnité de parking pour le mois
d’avril 2015 ;
- une copie de la facture de 2'480 fr. adressée le 13 juin 2015 par la
poursuivante à la poursuivie à titre d’indemnité de parking pour le mois de
mai 2015 ;
- une copie de la facture de 6'480 fr. adressés le 31 août 2015 par la
poursuivante à la poursuivie à titre d’indemnité de parking pour les mois
de juin à août 2015 ;
- une copie du courrier adressé par le conseil de la poursuivante à la
poursuivie le 29 juin 2015 faisant état d’une convention signée entre les
parties le 24 mars 2014 et sollicitant le versement, dans un délai de trente
jours jours, de la somme de 12'080 francs à titre d’indemnité de parking
pour la période allant du 1er janvier au 30 juin 2015 ;
- une copie du courrier adressé par le conseil de la poursuivie à celui de la
poursuivante le 31 août 2015 indiquant que cinq places de parc avaient
été mises gracieusement à disposition de la poursuivante et que dès lors
aucune indemnité n’était due ;
- une copie de la réquisition de poursuite adressée à l’Office des
poursuites de la Riviera-Pays-d’Enhaut le 8 septembre 2015.
b) Par avis du 20 octobre 2015, la juge de paix a cité les
parties à comparaître à son audience du 24 novembre 2015.

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c) Le premier juge a tenu audience le 24 novembre 2015 en
présence de la poursuivante et de son conseil et du conseil de la
poursuivie.
A cette occasion, la poursuivante a produit la pièce
complémentaire suivante :
– une copie d’une convention signée le 24 mars 2014 par la poursuivante
et la poursuivie dont les termes sont les suivants :
« (…)
Les parties, après avoir rappelé :
qu'elles avaient été liées par plusieurs contrats de bail à loyer conclus entre
2001 et 2012 portant notamment sur la location de 27 places de stationnement
extérieures ;
qu'en raison des travaux entrepris à la Route G.________ 43 à 49 depuis le 20
décembre 2012, la Société C.________ SA a subi diverses entraves dans
l'utilisation des 27 places de stationnement extérieures, entraves qui n'ont pas
été totalement compensées par la mise à disposition de place de parc de
remplacement sur l'article [...] RF de M.________ ;
qu'en raison des travaux en cours à la Route G.________ 43 à 49, l'actuelle
bailleresse, à savoir la N.________, ne sera plus en mesure de mettre en
permanence à la disposition de la Société C.________ SA 27 places de
stationnement extérieures à partir du 1er avril 2014 ;
qu'à partir du 1er avril 2014, la Société S.________ SA mettra gratuitement à la
disposition de la Société C.________ SA 20 nouvelles places de stationnement
sises sur l'immeuble [...], Route W.________ 3, à M.________, en soirée, durant les
weekends ainsi que pendant les jours fériés ;
qu'à partir du début de l'année 2015, la N.________ devrait être en mesure d'une
part de louer à la Société C.________ SA 5 places de stationnement permanentes
dans le parking souterrain en construction à la Route G.________ 49 et, d'autre

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part, de permettre l'accès à la clientèle de la Société C.________ SA au parking
souterrain en construction à la Route G.________ 49.
conviennent de ce qui suit :
1. La Société S.________ SA reconnait devoir à la Société C.________ SA
un montant forfaitaire de CHF 30’000.-. Ce montant indemnise la Société
C.________ SA pour toutes les entraves qu'elle a subies dans l'utilisation de ses
places de stationnement depuis le début du chantier (20 décembre 2012) d'une
part, et, d'autre part pour les dépenses supplémentaires engagées depuis fin
2012 jusqu'au 31 décembre 2014 pour mettre des places de stationnement à
disposition des clients de son fitness. La Société S.________ SA s'acquittera de la
somme de CHF 30'000.- par compensation avec le solde dû par la Société
C.________ SA en vertu des derniers décomptes de frais accessoires établis
conformément aux contrats de bail à loyer des 23 septembre 2002 et 18
novembre 2010.
2. La Société S.________ SA mettra dès le 1er avril 2014 gratuitement à
disposition de la Société C.________ SA au minimum 20 places de stationnement
extérieures sises sur l'immeuble [...], Route W.________ 3, à M.________. Ces 20
places de stationnement seront accessibles de 17h30 à 23h00 les jours
ouvrables ainsi que de 8h30 à 19h00 les weekends et les jours fériés.
3. Les 20 places de stationnement sises sur l'immeuble [...] seront
mises gratuitement à disposition de la Société C.________ SA jusqu'à ce que le
nouveau parking de la Route G.________ 49 soit utilisable par ses clients et
qu'elle puisse elle-même bénéficier de 5 places de stationnement permanentes
dans ce parking.
(…)
5. Si la N.________ n'est pas en mesure de mettre à disposition d'ici le
1er janvier 2015 de la Société C.________ SA 5 places de stationnement
permanentes dans le nouveau parking de la Route G.________ 49 et/ou de
permettre l'accès par la clientèle de C.________ SA à la partie publique du
nouveau parking de la Route G.________ 49, la Société S.________ SA versera à la
Société C.________ SA une indemnité forfaitaire de CHF 80.- par jour. Cette
indemnité forfaitaire de CHF 80.- par jour sera due aussi longtemps que la

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N.________ n'aura pas mis 5 places de stationnement permanentes à disposition
de la Société C.________ SA dans le parking de la Route G.________ 49 et/ou que
la partie publique de ce nouveau parking ne sera pas accessible aux clients de
la Société C.________ SA.
6. La Société C.________ SA renonce à s'opposer par la voie judiciaire au
démarrage des travaux de construction prévus à partir du 1er avril 2014 sur
l'article [...] RF sur lequel sont situées les places de stationnement mises à sa
disposition depuis le 21 décembre 2012.
7. Moyennant bonne et fidèle exécution de ce qui précède, les parties
reconnaissent ne plus avoir de prétentions l'une contre l'autre en relation avec
les contrats de bail à loyer existant et ayant pour objet la location de places de
stationnement. En particulier, la Société C.________ SA renonce à toutes autres
prétentions en réduction de loyer et en dommages-intérêts en relation avec les
entraves subies dans l'utilisation des places de stationnement objets des
contrats de bail à loyer conclus entre 2001 et 2012.
8. L'entrée en vigueur de la présente convention est soumise à la
condition qu'une seconde convention relative aux places de stationnement soit
simultanément conclue entre la N.________ et la Société C.________ SA.
(…) »
La poursuivie a quant à elle déposé des déterminations dans
lesquelles elle a implicitement fait valoir que l’indemnité prévue au chiffre
5 de la convention signée le 24 mars 2014 n’était pas due dans la mesure
où la poursuivante avait toujours eu à disposition cinq places de parc. À
titre subsidiaire, elle a invoqué la compensation avec une créance de
51'045 fr. 80 due par la poursuivante à titre de solde de frais accessoires
pour la période du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2012. Elle a par
ailleurs produit les documents suivants :
- un plan du site « [...] » mentionnant l’existence de cinq places de parc ;
- diverses photos ;

- 12 -
- une copie du courrier du 30 janvier 2015 de Q.________SA à N.________
proposant de mettre à sa disposition cinq places de parc à l’attention du
personnel de C.________ SA à l’entrée du chantier jusqu’au 31 mars 2015, à
charge pour cette dernière de s’occuper de la signalétique et de la gestion
de ces places de parc ;
- des copies d’un échange de courriels des 20 et 21 mai 2015 entre la
cheffe de chantier et l’administrateur de la poursuivante dans laquelle la
première se plaint des abus dans l’usage des places de parc située à
l’entrée du chantier et annonçe que les contrevenants seront amendés,
puis après les protestations de l’administrateur de la poursuivante,
l’informe du marquage des cinq places de parc, sur lesquelles aucune
dénonciation ne sera effectuée, et confirme les dénonciations pour le
stationnement de véhicules en dehors des marques ;
- une copie d’un courriel de 29 avril 2015 et de courriers recommandés
des 5 et 24 juin et 20 juillet 2015 par lesquels Q.________SA a contesté
devoir les factures envoyée par l’administrateur de la poursuivante, pour
le motif que les places de parc avaient été mises à sa disposition ;
- une copie d’un « décompte de charges pour la période du 1er octobre
2008 au 30 septembre 2009 », adressé par P.________ SA à la poursuivante
le 7 mai 2013, faisant état d’un solde de 17'437 fr. 10 à la charge de cette
dernière selon le détail suivant :
« pour le compteur ventilation, un montant de Fr. 13’124.05
pour le compteur boiler, un montant de Fr. 12’653.35
pour vos surfaces Aile Nord, un montant de Fr. 6’213.70
pour vos surfaces Zone Centre, un montant de Fr. 3’097.30
pour vos surfaces Aile Sud-est, un montant de Fr. 1’708.55
pour vos surfaces Aile Ouest, un montant de Fr. 1’060.15
/ vos acomptes versés (Fr. 1700 x 12 mois) Fr.- 20'420.00
Solde à votre charge : Fr. 17’437.10 »

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Ce décompte mentionne, comme annexe, un décompte détaillé non
produit ;
- une copie d’un « décompte de charges pour la période du 1er octobre
2009 au 30 septembre 2010 » adressé par P.________ SA à la poursuivante
le 7 mai 2013 faisant état d’un solde de 32'362 fr. 70 à la charge cette
dernière selon le détail suivant :
« pour le compteur ventilation, un montant de Fr. 17'692.80
pour le compteur boiler, un montant de Fr. 27'895.40
pour vos surfaces Aile Nord, un montant de Fr. 3'715.30
pour vos surfaces Zone Centre, un montant de Fr. 1'844.70
pour vos surfaces Aile Sud-est, un montant de Fr. 968.85
pour vos surfaces Aile Ouest, un montant de Fr. 665.65
/ vos acomptes versés (Fr. 1700 x 12 mois) Fr.- 20'420.00
Solde à votre charge : Fr. 32'362.70 »
Ce décompte mentionne, comme annexe, un décompte détaillé non
produit ;
- une copie d’un « décompte de charges pour la période du 1er octobre
2010 au 30 septembre 2011 » adressé par la poursuivie à la poursuivante
le 7 mai 2013 faisant état d’un solde de 33'142 fr. 75 à la charge cette
dernière selon le détail suivant :
« pour le compteur ventilation, un montant de Fr. 18'776.45
pour le compteur boiler, un montant de Fr. 25'023.40
pour vos surfaces Aile Nord, un montant de Fr. 5'907.80
pour vos surfaces Zone Centre, un montant de Fr. 2'948.20
pour vos surfaces Aile Sud-est, un montant de Fr. 1'582.40
pour vos surfaces Aile Ouest, un montant de Fr. 2'104.50
/ vos acomptes versés (Fr. 1700 x 12 mois
Et fr. 280.00 x 10 mois) Fr.- 23'200.00
Solde à votre charge : Fr. 33'142.75 »

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Ce décompte mentionne, comme annexe, un décompte détaillé non
produit ;
- une copie d’un « décompte de charges pour la période du 1er octobre
2011 au 30 septembre 2012 » adressé par la poursuivie à la poursuivante
le 7 mai 2013 faisant état d’un solde de 28'103 fr. 25 à la charge cette
dernière selon le détail suivant :
« pour le compteur ventilation, un montant de Fr. 12'212.75
pour le compteur boiler, un montant de Fr. 22'950.35
pour vos surfaces Aile Nord, un montant de Fr. 5'430.55
pour vos surfaces Zone Centre, un montant de Fr. 2'694.25
pour vos surfaces Aile Sud-est, un montant de Fr. 1'453.65
pour vos surfaces Aile Ouest, un montant de Fr. 2'121.70
/ vos acomptes versés (Fr. 1700 x 12 mois
Et fr. 280.00 x 12 mois) Fr.- 23'760.00
Solde à votre charge : Fr. 28'103.25 »
Ce décompte mentionne, comme annexe, un décompte détaillé non
produit ;
- une copie d’un document non daté intitulé « Décompte de charges, rte
G.________ 47–49, Etat paiements décomptes de charges 2009–2012 »
faisant état pour C.________ SA d’un solde à charge de 111'045 fr. 60,
d’une contestation le 6 mai 2013, d’une réponse du 7 mai 2013, d’un
paiement le 14 juin 2013 avec la mention, sous la rubrique divers,
« 60'000.- CHF solde en discussion », de montants encaissés pour 60'000
fr. et d’un solde dû de 51'045 fr. 80.
3. Par prononcé du 23 décembre 2015, notifié à la poursuivie le
24 décembre 2015, la Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut
a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence de
16'160 fr. sans intérêt (I), arrêté à 360 fr. les frais judiciaires, compensés

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avec l’avance de frais de la partie poursuivante (II), mis les frais à la
charge de la partie poursuivie (III) et dit qu’en conséquence la poursuivie
remboursera à la partie poursuivante son avance de frais à concurrence
de 360 fr. et lui versera la somme de 1500 fr. à titre de dépens en
défraiement de son représentant professionnel (IV).
Par courrier du 24 décembre 2015, la poursuivie a requis la
motivation du prononcé.
Les motifs ont été adressés le 19 janvier 2016 pour notification
aux parties. La poursuivie les a reçus le lendemain. Le premier juge a
considéré en substance que le chiffre 5 de la convention du 24 mars 2014
valait titre à la mainlevée provisoire pour la somme de 16'160 fr.
correspondant à l’indemnité journalière de 80 francs due pendant la
période du 1er janvier 2015 au 20 août 2015 durant laquelle la
poursuivante n’avait pas eu accès à des places de parc, soit 18'560 fr.,
sous déduction de la somme de 2400 fr. versée le 14 avril 2015 par la
poursuivie. Le premier juge a par ailleurs considéré que la partie
poursuivie n’avait pas démontré, au stade de la vraisemblance, l’existence
d’une créance compensatoire, les décomptes de frais de chauffage établis
par le bailleur ne constituant pas des titres de mainlevée à moins d’un
engagement du preneur de payer un montant déterminé à ce titre.
4. Par acte du 29 janvier 2016, la poursuivie a recouru contre le
prononcé précité, concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en
ce sens que la requête de mainlevée provisoire est rejetée et que les frais
judiciaires ainsi qu’une somme de 1500 fr. à titre de dépens sont mis à la
charge de la poursuivante.
Par acte du 29 février 2016, la poursuivante a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet du recours.

- 16 -
En d roit :
I. Déposé dans les formes requises, par acte écrit et motivé (art.
321 al. 1 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272]),
et en temps utile, dans le délai de dix jours suivant la notification du
prononcé attaqué (art. 321 al. 2 CPC), le recours est recevable.
La réponse de l’intimée est également recevable (art. 322
CPC).
II. La recourante ne conteste pas que la convention signée le 24
mars 2014 vaille titre à la mainlevée provisoire pour la somme de 16'160
fr., comme l’a retenu le premier juge.
Elle soutient en revanche avoir rendu vraisemblable
l’existence d’une créance compensatrice de 21'045 fr. 80 due par la
poursuivante à titre de solde de frais accessoire pour les années 2009 à
2012. Cette créance ne serait pas contestée par l’intimée. En retenant que
l’exactitude des décomptes produit n’avait nullement été admise par la
partie poursuivante, le premier juge aurait ainsi constaté de manière
manifestement inexacte les faits.
a) Aux termes de l’art. 320 CPC, le recours est recevable pour
violation du droit (let. a) et constatation manifestement inexacte des faits
(let. b).
aa) Le grief de la constatation manifestement inexacte des
faits, comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral, RS 173.110), ne permet que de corriger une erreur évidente, la
notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire des
preuves (art. 9 Cst) (Corboz et al., Commentaire de la LTF, 2e éd., n. 19 ad
art. 97 LTF). Les constatations de fait et l'appréciation des preuves sont
arbitraires lorsqu'elles sont évidemment fausses, contredisent d'une

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manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité, reposent sur
une inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d'appréciation, par
exemple si l'autorité s'est laissée guider par des considérations aberrantes
ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs.
Une constatation de fait n'est donc pas arbitraire pour la seule raison que
la version retenue par le juge ne coïncide pas avec celle du recourant;
encore faut-il que l'appréciation des preuves soit manifestement
insoutenable, en contradiction flagrante avec la situation effective, qu'elle
repose sur une inadvertance manifeste, ou encore qu'elle heurte de façon
grossière le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 129 I 8 c. 2.1). Ce
grief ne peut toutefois être invoqué que dans la mesure où ladite
appréciation est susceptible d'avoir une incidence déterminante sur le sort
de la cause (Jeandin, Code de procédure civile commenté, n. 5 ad art. 320
CPC).
bb) Conformément à l'art. 82 al. 2 LP (loi du 11 avril 1889 sur
la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1), le poursuivi peut faire
échec à la mainlevée provisoire de l'opposition en rendant immédiatement
vraisemblable - en principe par titre (dans ce sens, l'art. 254 al. 1 CPC) - sa
libération (ATF 132 III 140 consid. 4.1.2 p. 143 s.; TF 5A_905/2011 du 10
août 2011 consid. 2.1). Le poursuivi peut se prévaloir de tous les moyens
de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance
de dette, notamment la compensation (ATF 131 III 268 consid. 3.2 p. 273;
124 III 501 consid. 3b p. 503; 105 II 183 consid. 4a p. 187; TF 5A_905/2010
du 10 août 2011 consid. 2.1). Il incombe au débiteur poursuivi de rendre
vraisemblable la créance compensante et le montant exact à concurrence
duquel la dette serait éteinte (art. 124 al. 1 CO [Code des obligations du
30 mars 1911 ; RS 220]; ATF 136 III 624 consid. 4.2.3 p. 626; Staehelin,
Basler Kommentar, 2e éd., n° 94 ad art. 82 LP). Le débiteur poursuivi ne
peut pas se contenter d'alléguer l'existence d'une créance envers le
poursuivant pour rendre vraisemblable cette prétention et opposer
valablement l'objection de compensation; de simples affirmations ne sont
pas suffisantes (Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 5e
éd., 2012, n° 786 pp. 198-199; Schmidt, Commentaire romand, n° 30 ad
art. 82 LP). Les preuves produites par le débiteur poursuivi doivent rendre

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vraisemblable le fait libératoire (ATF 132 III 140 consid. 4.1.2 p. 143). Le
juge de la mainlevée doit statuer en se basant sur des éléments objectifs;
il n'a pas à être persuadé de l'existence des faits allégués; il suffit qu'il
acquière l'impression que les faits pertinents se sont produits, sans pour
autant devoir exclure la possibilité qu'ils aient pu se dérouler autrement
(ATF 132 III 140 consid. 4.1.2 p. 144; 130 III 321 consid. 3.3 p. 325).
cc) Les frais accessoires sont à la charge du locataire
uniquement s’ils sont spécialement prévus dans le contrat. Ils
représentent une rémunération pour des frais effectifs, en relation avec
l’usage de la chose (art. 257a et 257b CO). A défaut d’une clause
spécifique mentionnant les frais accessoires à la charge du locataire, ceux-
ci sont inclus dans le loyer. Cette réglementation est sans autre applicable
aux baux de locaux commerciaux et le règlement régulier d’acomptes par
le locataire ne supplée pas à l’absence d’une telle clause spécifique (TF
4A_19/2012 du 2 juillet 2012 c. 3).
Le bailleur peut percevoir les frais accessoires de manière
forfaitaire, sur la base de la moyenne des dépenses effectives calculées
sur une période de trois ans (art. 4 al. 2 OBLF [ordonnance sur le bail à
loyer le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux ; RS
221.213.11]). Le locataire dispose d'un droit de regard sur les pièces
justificatives, permettant de vérifier que le montant forfaitaire correspond
aux prestations fournies selon le bail (art. 257b al. 2 CO; Bieri, in Conod,
Bohnet/Montini [éd] Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Bâle
2010 [ci-après : CPra-Bail], n. 112 ad art. 257a-257b CO).
Si les parties adoptent au contraire le système des acomptes
provisionnels (ou provisions pour charges), le bailleur est alors tenu
d'établir un décompte au moins une fois par année et de le présenter au
locataire (art. 4 al. 1 OBLF). Le décompte de frais accessoires doit
comporter la liste chiffrée des frais accessoires mis en compte (chauffage,
eau chaude, taxe d'épuration, frais de concierge, etc.), le total de ces frais,
la clé de répartition des frais accessoires entre les locataires, le montant
dû par le locataire pour la période concernée, le montant des acomptes

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payés en cours d'exercice, ainsi que le solde dû par le locataire ou le trop
perçu que le bailleur doit rembourser (Lachat, Le bail à loyer, p. 340).
Si le bailleur ne remet pas de décompte de frais accessoires au
locataire et/ou s'il ne l'autorise pas à consulter les justificatifs, le locataire
peut alternativement ou cumulativement saisir l'autorité de conciliation et
demander que le bailleur soit condamné à établir le décompte ou à lui
remettre les pièces justificatives, refuser de payer les frais accessoires
aussi longtemps que le bailleur n'a pas satisfait à son obligation ou
demander le remboursement des acomptes payés durant l'exercice
concerné, voire compenser leur montant avec le loyer courant (Lachat, op.
cit., p. 347s.).
Lorsqu’il a reçu un décompte comportant des inexactitudes ou
des anomalies, le locataire peut demander au bailleur de procéder aux
corrections nécessaires. Si cette démarche s’avère fructueuse, le locataire
peut soit payer ce qu’il estime dû et laisser au bailleur le soin d’entamer
une procédure pour tenter d’obtenir le solde, soit s’adresser à l’autorité de
conciliation et lui demander de constater le caractère abusif du décompte.
Dans cette dernière hypothèse, la loi ne prévoit aucun délai pour saisir
l’autorité de conciliation et le contrat ne peut pas valablement introduire
un tel délai (Lachat, op. cit., p. 348).
Le bailleur ne peut facturer au locataire que le coût effectif des
frais accessoires (art. 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF) et ne peut réaliser
aucun profit sur les frais accessoires (Bieri, CPra-Bail, n. 59 ad art. 257a-
257b CO). En cas de litige, il doit prouver le montant des frais qu'il
réclame, les locataires devant bénéficier des éventuels escomptes, prix de
gros et ristournes consentis par les fournisseurs (Lachat, op. cit., p. 338).
b) En l’espèce, il ressort des pièces produites, et en particulier
des contrats de bail à loyer pour baux commerciaux signés les 28
septembre 2001, 23 septembre 2002 et 18 novembre 2010, que l’intimée
devait s’acquitter de frais accessoires en plus du loyer net et que les
parties avaient opté pour le système des acomptes provisionnels. La

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recourante a par ailleurs produit les différents décomptes de charges
qu’elle a adressés à l’intimée le 7 mai 2013 lesquels font état d’un solde,
dû à titre de frais accessoires pour les exercices 2009 à 2012, d’un
montant total de 111'045 fr. 80 (17'437 fr. 10 + 32'362 fr. 70 + 33'142 fr.
75 + 28'103 fr. 25). Ces décomptes ne sont toutefois absolument pas
détaillés: ils ne comportent pas, en particulier, la liste des différents frais
portés en compte par la recourante de sorte qu’on ignore quels sont les
frais qui ont été facturés au locataire. Il n’est ainsi pas possible de vérifier,
ne serait-ce que grossièrement, que seuls les frais accessoires prévus par
les contrats ont été comptabilisés. Aucune pièce justificative n’a par
ailleurs été produite. Ces décomptes ne sont donc, en eux-mêmes,
manifestement pas suffisants pour admettre la vraisemblance de la
créance compensatrice invoquée par la recourante.
Il pourrait en aller différemment si, comme le laisse entendre
la recourante, ces décomptes avaient été acceptés par l’intimée. À cet
égard, on peut tout d’abord relever que le fait que l’intimée n’ait
apparemment pas agi devant l’autorité de conciliation ne signifie pas
encore qu’elle acceptait le bien-fondé des décomptes. Il ressort par
ailleurs du document intitulé « Décompte de charges – rte G.________ 47-
49, Etat paiements décomptes de charges 2009-2012 » que ces
décomptes ont bien été contestés auprès de la recourante. Cette dernière
l’a du reste expressément reconnu dans son écriture du 24 novembre
2015 (all. 5). Si on se fie au document susmentionné, l’intimée aurait,
suite à sa contestation, accepté d’effectuer un paiement partiel à hauteur
de 60'000 francs. Cela ne signifie toutefois naturellement pas qu’elle
reconnaissait devoir le solde de 51'045 fr. 80. Le document relève du reste
expressément que ce solde était en discussion. Enfin, il est vrai qu’au
terme du chiffre 1 de la convention passée le 24 mars 2014, l’intimée a
également accepté qu’une somme de 30'000 fr. qui lui était due par la
recourante à titre de dédommagement pour les entraves qu’elle a subies
dans l’utilisation de ses places de parc lui soit payée par compensation
avec le solde dû en vertu des décomptes de frais accessoires. On ne
saurait toutefois en conclure, à l’instar de la recourante, que l’intimée
aurait ainsi admis le bien-fondé de l’intégralité du solde revendiqué pour

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les frais accessoires. En effet, cette clause signifie tout au plus que
l’intimé a implicitement reconnu devoir 30'000 fr. en plus des 60'000 fr.
déjà versés pour les frais accessoires. Elle n’implique toutefois pas une
reconnaissance du solde résiduel de 21'045 fr. 80. On doit donc en déduire
qu’un litige sur le solde des charges existait toujours. En définitive, aucun
élément ne permet de considérer que l’intimée aurait reconnu le bien-
fondé de la créance de 21'045 fr. 80 invoquée par la recourante en
compensation.
c) Il découle de ce qui précède que la recourante n’a pas
rendu vraisemblable l’existence d’une créance compensatrice et que dès
lors c’est à juste titre que la mainlevée provisoire requise a été prononcée.
III. En conclusion, le recours doit être rejeté et le prononcé de
mainlevée provisoire de l'opposition à la poursuite en cause confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 510 fr.,
doivent être mis à la charge de la recourante, qui en a déjà fait l'avance.
Celle-ci doit encore verser à l’intimée, qui obtient gain de cause (art. 106
CPC), la somme de 1'000 francs à titre de dépens de deuxième instance
(art. 8 TDC [tarif du 23 novembre 2010 des dépens en matière civile ; RSV
270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.

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III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 510 fr.
(cinq cent dix francs), sont mis à la charge de la recourante.
IV. La recourante S.________ SA doit verser à l’intimée C.________
SA la somme de 1'000 fr. (mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Nicolas Riedo, avocat, (pour S.________ SA),
- Me Charles Guerry, avocat (pour C.________ SA).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 16’160 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins

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que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut.
Le greffier :