vd_gerichte · JL11.027685 · 2012-01-13 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL11.027685-111987
13
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 13 janvier 2012
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Abrecht et Winzap
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 257d al. 2, 271 CO; 274g al. 1 let a et al. 3 aCO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par A. ET
B.Z.________, à Renens, locataires, contre l’ordonnance d’expulsion
rendue le 6 octobre 2011 par le Juge de paix du district de l'Ouest
lausannois dans la cause divisant les appelants d’avec A.________, à Pully,
bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 6 octobre 2011, notifiée aux parties par pli
du 10 octobre 2011, le Juge de paix du district de l’Ouest lausannois a
ordonné à A. et B.Z.________ de quitter et rendre libres pour le lundi 7
novembre à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] 1020
Renens (appartement no [...] sis au 3e étage en attique + cave) (II), dit
qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux, A. et B.Z.________ y
seraient contraints par la force, selon les règles prévues à l’art. 343 al. 1
let. d du Code de procédure civile, étant précisé que l’exécution forcée
aurait lieu par les soins de l’huissier de paix ou de son remplaçant, sous la
présidence du juge de paix, et que l’office pourrait pénétrer dans les
locaux objets de cette ordonnance même par voie d’ouverture forcée, les
agents de la force publique étant tenus, sur réquisition, de concourir à
l’exécution forcée (II), arrêté à 280 fr. les frais judiciaires, qui étaient
compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (III), mis les frais
à la charge de la partie locataire (IV) et dit qu’en conséquence A. et
B.Z.________ rembourseraient, solidairement entre eux, à A.________ son
avance de frais à concurrence de 280 fr. et lui verseraient, solidairement
entre eux, la somme de 300 francs à titre de dépens (V).
En droit, le premier juge a relevé que l'arriéré de loyer n'avait
pas été versé à temps par les locataires et a considéré que l'on se trouvait
en présence d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008; RS 272), permettant de faire application de la
procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B. Par acte du 21 octobre 2011, remis à la poste le même jour, A.
et B.Z.________, représentés par l’avocat Basile Schwab, ont interjeté appel
contre cette ordonnance en concluant, avec suite des frais et dépens de
première et deuxième instance, principalement à sa réforme dans le sens
du rejet de la requête d’expulsion déposée le 18 juillet 2011 par
A.________, et subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause à

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la Justice de paix (recte : au Juge de paix) du district de l’ouest lausannois,
« pour examen cette fois global des dossiers ».
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
a) A.________ (ci-après : A.________) est propriétaire des
immeubles sis [...] à Renens. La Régie V.________ SA assume la gérance
desdits immeubles.
A.________ a donné à bail, par la Régie V.________ SA, un
appartement no [...] au 3e étage en attique, de 4,5 pièces, comprenant
hall, cuisine agencée, y. c. lave-vaisselle, salle de bains/WC, WC séparés,
balcons, ainsi qu’une cave, sis [...] à Renens à X.________, en date du 21
septembre 2004. Le bail a commencé le 1er octobre 2004 pour se terminer
le 1er octobre 2005, se renouvelant aux mêmes conditions pour une
année, sauf avis de résiliation donné au moins quatre mois à l’avance et
ainsi de suite d’année en année.
Le loyer s’élève à 2’120 fr. net + 100 fr. d’acompte de
chauffage, eau chaude et frais accessoires, soit un total de 2’220 fr.
mensuels, selon notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau
bail signifiée simultanément.
b) Par avenant du 8 juillet 2009, le bail a été transféré au nom
de A. et B.Z.________, à la suite de leur mariage, avec prise d’effet au 1er
août 2009.
c) Par avis comminatoires adressés sous plis recommandés du
16 février 2011 à chacun des locataires, la partie bailleresse, par la Régie
V.________ SA, a mis A. et B.Z.________ en demeure, au sens de l’art. 257d
al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), de régler le
solde des loyers arriérés des mois de janvier et février 2011, selon le
détail suivant :

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« Loyer: Janvier et février 2011 Fr. 4’240.--
Charges: Janvier et février 2011 Fr. 200.--
Acomptes: Fr. – 2’180.--»
d) A. et B.Z.________, qui ont reçu ces avis comminatoires le 17
février 2011, n’ont pas payé les montants dus dans le délai de 30 jours qui
leur avait été imparti.
e) Sur formules officielles du 21 avril 2011 envoyées en
recommandé à chacun des locataires, A.________, par l’agent d’affaires
Decollogny, a résilié le bail au sens de l’art. 257d al. 2 CO pour le 31 mai
2011.
En date du 20 mai 2011, A. et B.Z.________, par leur conseil,
ont contesté ce congé devant la Commission de conciliation, Préfecture du
district de l’Ouest lausannois.
f) Ultérieurement, soit le 21 juin 2011, A.________, par l’agent
d’affaires Decollogny, a une nouvelle fois résilié le bail à loyer de
l’appartement cité en titre pour le 31 juillet 2011, pour défaut de paiement
du supplément de chauffage de l’année 2009/2010.
Cette résiliation a toutefois été formellement annulée par
lettres du 4 juillet 2011 adressées à la Commission de conciliation,
Préfecture du district de Lausanne, ainsi qu’au conseil des locataires.
Le Président de la Commission de conciliation en a pris acte, le
7 juillet 2011, en considérant que la requête du 28 juin 2011 présentée
par les locataires devenait sans objet, tout en relevant que la partie
propriétaire maintenait le congé précédent signifié le 21 avril 2011 pour le
31 mai 2011 et faisant l’objet du dossier en cours [...].
g) Le 18 juillet 2011, A.________ a saisi le Juge de paix du
district de l’Ouest lausannois d’une requête d’expulsion (procédure
sommaire en protection des cas clairs, art. 257 CPC), tendant à faire

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prononcer l’expulsion de A. et B.Z.________ des locaux occupés dans
l’immeuble sis [...] 1020 Renens (appartement no [...] sis au 3e étage en
attique + cave).
h) A la date de cette requête, la situation comptable se
présentait comme suit:
- Le solde du mois de janvier 2011, faisant l’objet de l’avis comminatoire
de 40 fr. (Fr. 2’220.-- moins Fr. 2’180.--) a été réglé le 2 avril 2011.
- Un acompte de 2’180 fr. a été payé le 2 avril 2011 concernant le mois de
février 2011.
- Le solde du mois de février 2011 a été payé le 2 mai 2011 par 40 francs.
- Un acompte sur le mois de mars 2011 a été réglé le 2 mai 2011 par
2’180 francs.
- Le solde du mois de mars 2011 a été payé le 16 mai 2011 à raison de 40
francs.
- Les loyers des mois d’avril et mai 2011 ont été réglés en date du 16 mai
2011 à raison de 4'440 fr. (2 x Fr. 2’220.--).
- L’indemnité d’occupation du mois de juin 2011 a été payée le 9 juin
2011.
- L’indemnité d’occupation du mois de juillet 2011 a été réglée le 1er
juillet 2011.
Il ressort des extraits délivrés par l’Office des poursuites de
l’Ouest lausannois le 27 avril 2011, au sens de l’art. 8a LP, que
B.Z.________ a fait depuis le 17 septembre 2009 l’objet de poursuites à
raison de 1'198’699 fr. 40 et d’actes de défaut de biens pour 152’044 fr.
45, tandis que A.Z.________ a fait depuis le 17 septembre 2009 l’objet de

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poursuites à raison de 35’275 fr. 70 et d’actes de défaut de biens pour
4'969 fr. 30.
i) Personne n’a comparu à l’audience du 6 octobre 2011.

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En droit :
1. a) L'ordonnance contestée a été rendue le 6 octobre 2011, de
sorte que les voies de droit sont régies par le CPC, entré en vigueur le 1er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers et de solde de
charges. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est
ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant
laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui
s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du
3 mars 2010, c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC, la
valeur litigieuse excède 10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui
est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
c) L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les dix jours à
compter de la notification de la décision motivée si cette dernière a été
rendue en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC).
En l'occurrence, la partie bailleresse a déposé une requête
selon la procédure de protection en cas clair de l'art. 257 CPC, de sorte
que s'applique la procédure sommaire.
Dès lors, formé en temps utile par la partie locataire qui y a
intérêt, l'appel est recevable.

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2. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les
griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
2010, n° 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de
première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit.,
n° 2396, p. 435; Spühler, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 311 ZPO, qui
parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
L'état de fait de l'ordonnance attaquée a ainsi été complété ci-
dessus sur la base des pièces au dossier de première instance.
3. a) Les appelants font valoir qu'ils ont réglé l'arriéré de loyer et
qu'ils sont aujourd'hui à jour dans le paiement de celui-ci, de sorte que la
requête en expulsion de la partie bailleresse relèverait d’un abus de droit.
En outre, ils soutiennent que comme il ne serait pas possible de résilier
efficacement à deux reprises un même rapport contractuel, les deux
résiliations successives de la bailleresse du 21 avril 2011 et du 21 juin
2011 n’en feraient dès lors qu’une juridiquement parlant ; or cette
résiliation, unique donc d’un point de vue juridique, a été expressément
retirée par courriers du 4 juillet 2011, de sorte que, en l’absence dès cette
date de toute résiliation susceptible de produire des effets, c’est à tort que
l’expulsion aurait été prononcée. Enfin, à l’encontre de l’art. 274g CO,
l’ordonnance entreprise n’aurait pas examiné les arguments développés
par les appelants dans le cadre de leurs contestations des prétendues
résiliations ; or si la jurisprudence fédérale reconnaît certes que le juge de
l’expulsion est compétent pour statuer sur la validité du congé ou la
prolongation du bail, même si la procédure était déjà pendante devant
l’autorité de conciliation ou le juge ordinaire, le droit fédéral impose alors
de procéder à un examen approfondi tant en fait qu’en droit” (ATF 117 II
554), examen qui n’aurait pas été effectué en l’espèce.

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b) Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré
avait finalement a été payé (TF, arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du bail
[CdB] 3/97 pp. 65 ss.). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas
en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès
lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral
sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68; TF
4C_74/2006 du 12 mai 2006, c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008,
note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte
au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en
fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b). La
jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien
droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas
particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était
admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008,
n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références).
c) En l'espèce, les appelants ne contestent pas avoir été en
retard dans le paiement des loyers réclamés. Le délai de trente jours

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imparti par les courriers du 16 février 2011 a commencé à courir le 17
février 2011, date à laquelle ces courriers leur ont été distribués. Ce délai
est arrivé à échéance le 19 mars 2011, sans que les appelants n'aient
établi avoir payé l'entier de l’arriéré réclamé à cette date, puisqu’il est au
contraire établi que ce n’est que le 2 avril 2011 qu’ont été réglés le solde
du mois de janvier 2011 ainsi qu’un acompte de 2’180 fr. pour le mois de
février 2011, le solde du mois de février 2011 ayant été payé le 2 mai
2011 par 40 francs.
L'art. 257d CO donnait dès lors le droit à l’intimé de résilier le
bail en cause moyennant un délai de trente jours, ce qu'il a fait
valablement le 21 avril 2011 pour le 31 mai 2011. C’est en vain que les
appelants soutiennent que la résiliation donnée le 21 avril 2011 aurait été
retirée par courriers du 4 juillet 2011, qui ne concernaient expressément
que la deuxième résiliation signifiée le 21 juin 2011 ; en effet, que ce soit
en raison d’un doute sur la validité d’une première résiliation ou pour
toute autre raison, un bailleur peut parfaitement signifier une deuxième
résiliation dont le sort juridique est indépendant du sort de la première.
Par ailleurs, l'expulsion a été requise le 18 juillet 2011, soit
après l'expiration du bail (Lachat, op. cit., note infrapaginale 88, p. 816).
Enfin, vu la règle de l'art. 257d CO, il est sans importance que les
appelants aient finalement réglé leurs arriérés de loyer, étant précisé que,
comme on le verra, le congé donné en raison de la demeure des appelants
n’est pas constitutif d’un abus de droit.
d) Selon la jurisprudence, même si le congé donné en cas de
demeure du locataire (art. 257d CO) est annulable en vertu des art. 271 ss
CO, à l'exception des motifs prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO (art.
271a al. 3 CO), une telle annulation en application de l'art. 271 al. 1 CO
n'est admise qu'exceptionnellement. Le droit du bailleur de résilier le bail
s'oppose à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive.
Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible
au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi,
des circonstances particulières étant nécessaires (ATF 120 II 31 c. 4b). Tel

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sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du délai
comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à
celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, ou si
le montant impayé est insignifiant, ou encore si l'arriéré a été payé très
peu de temps après l'expiration du délai comminatoire – ce qui est le cas,
selon la doctrine et la jurisprudence, si le paiement intervient un ou deux
jours après l'échéance du délai comminatoire, sauf circonstances spéciales
(TF 4A_361/2008 du 26 septembre 2008, publié in Droit du bail [DB] 2008,
n° 18, p. 40; Wessner, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010,
n. 43 ad art. 257d CO, p. 238; Lachat, op. cit., p. 672) –, alors que le
locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer. Le congé est
également abusif si le bailleur résilie le contrat longtemps après
l'expiration du délai comminatoire (TF 4C.35/2004 du 27 avril 2004 c. 3, 1,
publié in SJ 2004 I 424; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2.2).
En l'espèce, ce n’est que deux semaines après l’échéance du
délai comminatoire qu’ont été réglés le solde du loyer du mois de janvier
2011 ainsi qu’un acompte de 2’180 fr. sur le loyer du mois de février 2011,
le solde du loyer du mois de février 2011 ayant été payé le 2 mai 2011 par
40 fr., de sorte que le congé donné le 21 avril 2011 n'était clairement pas
abusif.
e) Selon l'art. 274g al. 1 let. a aCO, lorsque le locataire
conteste un congé extraordinaire et qu'une procédure d'expulsion est
engagée contre lui, l'autorité compétente en matière d'expulsion statue
aussi sur la validité du congé donné par le bailleur, notamment en cas de
demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. L'article 274g al. 3 aCO
précisait que si le locataire saisissait l'autorité de conciliation, celle-ci
transmettait la requête à l'autorité compétente en matière d'expulsion.
Ces dispositions ont été abrogées avec l'entrée en vigueur du
CPC et celui-ci ne contient plus de disposition spécifique à l'expulsion,
celle-ci suivant le cadre dans lequel elle intervient (Bohnet, Le droit du bail
en procédure suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, p. 54), soit en
l'espèce, les règles relatives au cas clair. La commission de conciliation

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saisie d'une requête en contestation du congé n'a plus à transmettre la
cause au juge de paix, mais il est opportun qu'elle suspende sa procédure
jusqu'à droit connu sur celle pendante devant le juge de paix (Colombini,
Note sur plusieurs questions liées à la procédure d'expulsion, JT 2011 III 84
spéc. n. 4a p. 85). Il n'en demeure pas moins que le juge de paix saisi
d'une procédure en cas clair doit examiner si les motifs invoqués à l'appui
de la demande d'annulation du congé sont dénués de fondement, étant
précisé que la seule contestation devant l'autorité de conciliation ne
saurait impliquer un examen plus restrictif de la notion de cas clair (JT
2011 III 146).
En l'espèce, comme on l'a vu dans les considérants qui
précèdent, les moyens invoqués par les appelants sont dénués de
fondement.
4. En conclusion, l'appel doit être rejeté en application de l'art.
312 al. 1 CPC et l'ordonnance confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1
CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu'il fixe aux
appelants, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyé, un
nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires
civils; RSV 270.11.5) sont mis à la charge des appelants, solidairement
entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens de deuxième instance, dès
lors que l'intimé n'a pas été invité à se déterminer sur l'appel et n'a donc
pas encouru de frais pour la procédure de deuxième instance (cf. art. 95
al. 3 CPC).

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge des appelants A. et
B.Z.________ solidairement entre eux.
IV. Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l'Ouest
lausannois pour qu'il fixe à A. et B.Z.________, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux que ceux-
ci occupent à Renens, [...].
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 13 janvier 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Basile Schwab (pour A. et B.Z.________),
- M. Jean-Marc Decollogny (pour A.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois.

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Le greffier :