vd_gerichte · JL16.020648 · 2016-08-09 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL16.020648-161147
439
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 9 août 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Kaltenrieder et Mme Giroud Walther, juges
Greffière : Mme Choukroun
*****
Art. 257d CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par N.________ et O.________ en
liquidation, à [...], locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 21
juin 2016 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause
divisant les appelants d’avec A.________, à [...], bailleur, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1105

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En fait :
A. Par ordonnance du 21 juin 2016, la Juge de paix du district de
Lausanne a ordonné à O.________ en liquidation et N.________ de quitter et
rendre libres pour le mardi 19 juillet 2016 à midi les locaux occupés dans
l’immeuble sis à [...] (I), dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter
volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture
forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l'exécution forcée de la décision s'il en sont requis par
l'huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui sont
compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais
à la charge des parties locataires (V), dit qu'en conséquence les parties
locataires rembourseront à la partie bailleresse son avance de frais à
concurrence de 360 fr. et lui verseront, solidairement entre elles, la
somme de 500 fr. à titre de dépens en défraiement de son représentant
professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que faute de paiement dans
le délai comminatoire du montant de 5'192 fr. 80, représentant les loyers
dus pour les mois de janvier et février 2016, le congé signifié aux
locataires le 22 mars 2016 était valable et qu’il s’agissait d’un cas clair au
sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272).
B. Par acte du 3 juillet 2016, N.________ a formé appel contre
cette ordonnance, en concluant en substance, avec suite de frais et
dépens, à son annulation.
L’intimé n’a pas été invité à se déterminer.

- 3 -
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 6 novembre 2012, A.________ a
remis en location à O.________ et à N.________, « solidairement
responsables entre eux », des bureaux situés au rez supérieur de
l'immeuble sis [...]. Le loyer prévu était de 2'850 fr. par mois, charges par
200 fr. comprises. Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq
ans, soit du 1er octobre 2012 au 1er octobre 2017, renouvelable tacitement
pour une durée de cinq ans, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des
parties donné 12 mois à l'avance pour la prochaine échéance.
2. Par courriers recommandés du 10 février 2016, le bailleur, par
l'intermédiaire de la Régie W.________, a mis en demeure les locataires de
lui verser, dans un délai de trente jours, le montant total de 5'192 fr. 80
pour les loyers de janvier et février 2016, faute de quoi le contrat de bail
serait résilié conformément à l'art. 257d CO (Code des obligations ; RS
220).
Ces avis comminatoires ont été distribués les 15 et 16 février
2016 aux locataires.
Le montant réclamé n'ayant pas été versé dans le délai
comminatoire, la bailleresse a signifié le 22 mars 2016 aux locataires, par
formules officielles adressées sous plis recommandés du même jour, la
résiliation du contrat de bail pour le 30 avril 2016. Ces envois n'ont pas
été retirés par leurs destinataires.
3. Le 3 mai 2016, la bailleresse a saisi la Juge de paix du district
de Lausanne (ci-après : la Juge de paix) d'une requête en cas clair tendant
à faire prononcer l'expulsion des locataires des locaux occupés au rez
supérieur de l'immeuble sis [...].

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4. Une audience, à laquelle les parties ont été dûment citées,
s'est tenue le 21 juin 2016 devant la Juge de paix en présence du
mandataire de la bailleresse. Les locataires ne se sont pour leur part pas
présentés, ni n'étaient représentés.
5. Selon l’extrait du Registre du commerce, la société O.________,
dont N.________ est l’administrateur avec signature individuelle, a été
déclarée en faillite avec effet au 14 avril 2016. La société se trouve
actuellement en liquidation.
En d roit :
1.
1.1 Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion
rendue pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder
sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l'ATF 138
III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour
l'expulsion dans l'ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin
au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d'expulsion en
procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que
l'instance d'appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la
partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse
introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit

- 5 -
instruite et aboutisse enfin à un prononcé d'expulsion. Compte tenu de ces
éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée
prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 28
janvier 2015/52 consid. 1a).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 2'850 fr., la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est
ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.2 L'ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le
délai d'appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par la partie locataire qui a succombé en
première instance et qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est
recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des
preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces
nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1
CPC (TF 4A_420/2012 du
7 novembre 2012 consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid.
3.2).
En l'espèce, les pièces nouvelles produites par l'appelant sont
donc irrecevables.
3.

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3.1 L'appelant ne conteste pas les arriérés de loyers qui ont
conduit à la
résiliation du contrat de bail. Il fait en réalité valoir qu'il a été désigné par
l'Office des faillites de Lausanne gardien judiciaire des biens inventoriés
dans la masse en faillite de la société O.________ en liquidation qui sont
présents dans les locaux litigieux, ce qui l'empêcherait de déplacer ces
biens. Par ailleurs, il aurait proposé à la gérance un locataire de
remplacement.
3.2
3.2.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après réception de la
chose, le
locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui
signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai
sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins
(al. 1). Faute de paiement dans le délai, le bailleur peut résilier le contrat
avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente
jours pour la fin du mois (al. 2).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon
suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas
indispensable : il suffit que l'objet de la mise en demeure soit
déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise
des mois de loyers impayés (TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 5
; TF 40.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in Cahiers du Bail [CdB] 2000
p. 109 ; Wessner, Droit du bail à loyer, Zurich 2010, n. 17 ad
art. 257d CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, p. 666 ;
Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, commentaire
SVIT, Zurich 2011, n. 26 ad
art. 257d CO).

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La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si
l'arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février 1997 in CdB 3/97 pp.
65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de
compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne
sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF du 27 février 1997 précité in CdB 3/97 p. 65 consid. 2b ; TF
4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006
consid. 3.2.1 ; Lachat, op. cit., note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent
cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en
application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous
les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la jurisprudence
cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux
de quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27
juillet 2011/175 et les réf. citées).
3.2.2 La requête d'expulsion en cas clair est recevable même
lorsque le locataire a contesté la validité du congé et que la procédure en
contestation est encore pendante. Le juge saisi en cas clair peut statuer à
titre préjudiciel sur la validité du congé, sans qu'il doive surseoir à statuer
jusqu'à droit connu sur la procédure en contestation de la validité du
congé (ATF 141 III 262 consid. 3).
Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire,
peut être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et
271a CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé soit
annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d'un bailleur qu'il tolère
la présence dans ses locaux d'un locataire qui ne paie plus le loyer. Le
congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF
4A_497/2011 du 22 décembre 2011 consid. 2.4). En particulier, la

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jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du défaut de paiement
du loyer peut être annulé en application de l'art. 271 CO si l'arriéré a été
payé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors
que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer (ATF
120 II 31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et les réf. citées).
3.3 En l'espèce, les locataires n'ont pas contesté leur congé. Il est
à cet égard incontestable que les loyers de janvier et février 2016
accusaient un retard de 5'192 fr. 80 et que ce montant était exigible lors
de l'envoi des avis comminatoires. Ces avis précisaient expressément qu'à
défaut de paiement dans les trente jours du montant total de 5'192 fr. 80,
le bail pouvait être résilié. Or le montant total de l'arriéré n'a pas été payé
dans le délai imparti et l'appelant ne le conteste d'ailleurs pas. La
bailleresse était donc fondée à résilier le bail.
Dès lors, au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que le
premier juge a considéré que la procédure de cas clair était applicable au
cas d'espèce.
3.4 L'appelant ne saurait tirer argument du fait que l'Office des
faillites de Lausanne l'a désigné gardien judiciaire des biens inventoriés
dans la masse en faillite de la société O.________ en liquidation pour faire
obstruction à son expulsion des locaux litigieux. Il lui appartient en réalité
dans ce contexte d'examiner directement avec l'office concerné les
modalités de déplacement des biens présents dans les locaux afin de
libérer ces derniers dans le nouveau délai qui sera imparti à cet effet.
Enfin, le fait que l'appelant aurait trouvé un locataire de
remplacement n'est pas pertinent dans la présente procédure d'expulsion
et n’est au surplus pas établi.
4. Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté selon le mode procédural
de
l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance entreprise confirmée.

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La cause sera renvoyée à la Juge de paix du district de
Lausanne pour qu'elle fixe aux locataires, avec avis à l’Office des faillites
de Lausanne pour information, une fois les considérants écrits du présent
arrêt envoyés aux parties pour notification, un nouveau délai pour libérer
les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis [...].
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du
28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5], seront mis à la charge de l’appelant,
qui succombe (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Il ne sera pas alloué de dépens de deuxième instance, dès lors
que l'intimé n'a pas été invité à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de
Lausanne pour qu’elle fixe à O.________ en liquidation et à
N.________, avec avis à l’Office des faillites de Lausanne, une
fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les
locaux qu’ils occupent dans l’immeuble sis à [...] (bureaux au
rez supérieur).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge des appelants
O.________ en liquidation et N.________, solidairement entre
eux.

- 10 -
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 11 août 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux
intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. N.________,
- O.________ en liquidation,
- M. Patrick Ferreiro, aab (pour A.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne,
- Office des faillites de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 15'000 francs.

- 11 -

- 12 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :