vd_gerichte · CO08.011004 · 2016-03-18 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
CO08.011004-151755
181
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 18 mars 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mmes Charif Feller et Giroud Walther, juges
Greffière : Mme Meier
*****
Art. 412 al. 1 CO; 2, 5 et 9 LCD
Statuant sur l’appel interjeté par G.________, à Genève, contre
le jugement rendu le 6 mars 2015 par la Cour civile dans la cause divisant
l’appelant d’avec R.________, à Gimel, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :

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En fait :
A. Par jugement du 6 mars 2015, dont les motifs écrits ont été
adressés aux parties le 24 septembre 2015, la Cour civile a rejeté les
conclusions prises par le demandeur G.________ contre le défendeur
R.________ selon demande du 14 avril 2008 (I), dit que la poursuite n° [...]
de l’Office des poursuites du district de Morges-Aubonne, notifiée le 23
novembre 2007 au défendeur sur réquisition du demandeur, était sans
fondement (II), arrêté les frais de justice à 18'703 fr. 25 pour le
demandeur et à 5'586 fr. 65 pour le défendeur (III), condamné le
demandeur à verser au défendeur la somme de 37'086 fr. 65 à titre de
dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, l’autorité de première instance a considéré que les
parties n’étaient pas liées contractuellement, de sorte que la prétention du
demandeur à l’encontre du défendeur, supposée se fonder sur un contrat
de courtage, devait être rejetée. A cet égard, les premiers juges ont
retenu que le demandeur n’avait pas allégué ni prouvé les éléments de
fait susceptibles d’établir que le défendeur, associé gérant de
C.________Sàrl, serait personnellement partie au contrat de courtage
principal entre cette société et les propriétaires (vendeurs), d’une part, ni
que le défendeur aurait personnellement manifesté auprès du demandeur
la volonté de conclure en son propre nom un contrat de sous-courtage.
Subsidiairement, les éléments de fait dont le demandeur aurait pu
déduire, selon le principe de la confiance, que le défendeur aurait agi à
titre personnel n’étaient pas établis. Le comportement ultérieur du
demandeur, notamment en procédure, confirmait que telle avait été son
interprétation, du moins jusqu’au stade de la réplique. Ce n’était en effet
qu’au stade de cette écriture, après l’éconduction d’instance de
C.________Sàrl, que le demandeur s’était prévalu de l’existence d’un
contrat de sous-courtage le liant au défendeur personnellement, afin de
justifier le maintien de son action à son encontre. Enfin, l’existence d’un
contrat de courtage entre les propriétaires (vendeurs) et C.________Sàrl
(courtier) apparaissait difficilement conciliable, sur le plan juridique, avec

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l’existence d’un sous-contrat entre un tiers au courtage principal (le
défendeur) et un prétendu sous-courtier (le demandeur).
Les prétentions fondées par le demandeur sur les art. 2, 5, 9
LCD (loi fédérale contre la concurrence déloyale du 19 décembre 1986; RS
241), soit la remise de la commission de courtage sur la vente de
l'immeuble P.________, qui aurait été indûment perçue par le défendeur en
raison de son comportement déloyal au sens des art. 9 al. 3 LCD et 423
CO (Code des obligations suisse du 30 mars 1911; RS 220), était
également infondées, dès lors qu’il n’était pas établi que le défendeur, à
titre personnel, se serait approprié l’affaire d’autrui au sens de l’art. 423
CO et/ou aurait exploité la prestation d’autrui au sens de l’art. 5 LCD, à
savoir celle fournie par le demandeur dans le cadre du contrat de
courtage, à supposer que celle-ci fût établie. Les éventuels liens entre
D.________Ltd et V.________Sàrl, ou le fait que cette dernière société ait été
créée pour l’occasion, n’impliquaient pas encore un acte d’usurpation de
la part du défendeur. En outre et surtout, il n’était pas établi que
C.________Sàrl aurait perçu une commission plus élevée que celle de
513'790 fr. qu’elle avait perçue de l’acheteuse V.________Sàrl, ni que le
défendeur aurait touché une quelconque commission sur la vente de
l’immeuble. En conclusion, les premiers juges ont ainsi retenu que le
demandeur n’établissait pas, même au seul degré de la vraisemblance
prépondérante exigé en cette matière, que le défendeur ait commis un
acte d’usurpation ni qu’il ait réalisé de ce fait un gain.
B. Par acte du 22 octobre 2015, G.________ a fait appel du
jugement précité, en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa
réforme en ce sens que R.________ soit condamné à lui verser les montants
de 540'000 fr. et 41'040 fr. avec intérêts à 5% l’an à partir du 15 juin
2007. Subsidiairement, l’appelant a conclu au renvoi de la cause devant
l’autorité de première instance pour nouvelle instruction et nouvelle
décision dans le sens des considérants.

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A l’appui de son appel, G.________ a produit des pièces
nouvelles et sollicité des mesures d’instruction.
Dans sa réponse du 14 décembre 2015, R.________ a conclu au
rejet de l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) G.________ est titulaire de l'entreprise individuelle
H.________, dont le siège est à Genève et qui a pour but la gestion, le
courtage et le conseil en immobilier. Il est au bénéfice de la signature
individuelle.
b) R.________ est associé gérant de la société C.________Sàrl,
dont le siège est à [...], en Valais, et qui a pour but les opérations
immobilières et l'exécution de tout mandat de réalisation, de construction
et de suivi de chantiers. Il est au bénéfice de la signature individuelle et
détient toutes les parts de cette société. A l’époque des faits, R.________
détenait dix-neuf parts de la société et [...] en détenait une part.
2. a) B.________, N.________ et M.________ étaient propriétaires de
l'immeuble P.________, sis sur la Commune de [...].B.________ a décidé de le
mettre en vente et s’est adressée à C.________Sàrl pour sa
commercialisation. Il était prévu que la commission de courtage ne serait
pas payée par le vendeur mais directement par l'acheteur.
En 2006, [...], consultante indépendante, a mis R.________ en
contact avec G.________ au sujet de cette mise en vente.
b) G.________ a pris contact avec J.________, administrateur de
la société F.________SA, sise à Genève. Il savait que ce dernier recherchait

- 5 -
activement des biens immobiliers commerciaux pour lui-même ou des
investisseurs. F.________SA n'a pas exclu d'acheter l'immeuble P.________
mais a finalement considéré que cet immeuble était trop grand pour elle.
c) Afin de trouver un acheteur pour l'immeuble P.________,
F.________SA est entrée en relation d'affaire avec K.________AG, par
l'intermédiaire de X.________ (agissant en tant qu'indépendante).
La personne en charge de cette affaire au sein de K.________AG
était S.________, administrateur et détenteur de la signature collective à
deux.
d) K.________AG, en qualité d’agent, a présenté l'opportunité
d'acheter l’immeuble à A.________, qui était lui-même l'agent immobilier
d'un particulier dénommé I.________.
e) Un état locatif a été transmis à G.________, soit par
B.________, soit par l'intermédiaire de C.________Sàrl (cf. pièce 26).
F.________SA a également reçu un exemplaire de l’état locatif par
G.________ (ch. 3 let. d infra).
3. a) G.________ a informé R.________ et C.________Sàrl qu'il avait
des clients intéressés à acheter l’immeuble P.________.
Par courrier électronique du 14 novembre 2006 adressé à
"C.________Sàrl@vtxnet.ch", G.________ a indiqué que ses clients seraient à
Genève le lendemain et qu'il aurait souhaité leur parler de l'immeuble
P.________. Il a demandé à C.________Sàrl de lui faire parvenir jusqu'au
lendemain un courriel avec les éléments de base ainsi qu'un état locatif; il
a ajouté qu'il ferait signer à ses clients un "accord de confidentialité avec
honoraires de 1,5 % HT [hors taxes]".
b) Par courrier électronique du 15 novembre 2006, G.________
s'est notamment adressé en ces termes à J.________ (de F.________SA):

- 6 -
"(…)
Je me réfère à notre entretien téléphonique (…) et vous remets
comme convenu un accord de confidentialité et de commission.
Je précise qu'aucune commission n'est prévue de la part du vendeur
étant donné qu'il s'agit d'une propriété d'instances semi-publiques.
Je vous remets ci-après quelques éléments qui m'ont été indiqués ;
env. [...] m 2 de bureaux + parkings
Etat locatif actuel CHF 6'352'000
Pas de vacants
Prix demandé minimum CHF 105'000'000 (hors commission)
Les propriétaires souhaitent obtenir une lettre d'intérêt de principe
avec évidence de fonds avant de pouvoir communiquer tous les
éléments relatifs à ce dossier. Dès que ces documents m'auront été
remis puis transférés au propriétaire, nous pourrons organiser une
rencontre avec les propriétaires et débuter l'analyse.(…)"
G.________ et J.________, représentant F.________SA, ont conclu
un accord de confidentialité et de commission relatif à l'immeuble
P.________. Cet accord prévoyait notamment qu'en cas de transaction,
F.________SA s'engageait à payer à H.________ une commission de courtage
de 1,5% du prix de vente plus TVA ("We further agree that in the event of
a successful transaction, we undertake to pay brokerage in an amount of
1,5% of the purchase price of the property plus VAT").
c) Le 16 novembre 2006, G.________ a adressé le courriel
suivant à l'adresse électronique de C.________Sàrl :
"Cher Monsieur,
veuillez trouver ci-joint l'accord de confidentialité ainsi que de
rémunération.
pouvez-vous me faire parvenir un projet de lettre que mon client
pourrait écrire à l'intention des propriétaires?
Meilleurs messages
H.________
Consulting et courtage
(…)

- 7 -
R.________ a répondu en ces termes, par courriel en
provenance de l'adresse électronique de C.________Sàrl :
"Bonjour G.________,
Je vous remercie pour votre document ainsi que pour la rapidité
avec laquelle vous êtes intervenu.
Je pense qu'à ce stade, une LOI (ndlr : "letter of intent") pour un
montant de CHF 108 millions et …surtout un confort bancaire
seraient adéquats. Je vous laisse le soin de mentionner les
conditions restrictives (due diligence, etc.) et suggère que [...] vous
fasse parvenir un exemple de LOI telle qu'elle l'avait proposé (sic).
Avant toute chose, je souhaiterais recevoir de H.________ une
Convention de Rétrocession de Commission pour le 50%.
J'ai essayé de vous joindre par téléphone. Merci de me rappeler.
Cordiaux messages.
R.________.
P-S. : Je ne pense pas que F.________SA soit le groupe anglais dont
vous m'aviez parlé?"
d) Le même jour encore, S.________ (pour K.________AG) a
informé J.________ (pour F.________SA) qu'il avait un client susceptible de
s'intéresser à ce genre d'investissements. Il lui a demandé s'il était
possible d'avoir plus d'informations, en particulier s'il pouvait déjà lui
indiquer si les baux étaient à court ou à long terme.
Le 17 novembre 2006, J.________ lui a répondu que la dernière
offre était de 108 millions et que, de manière à pouvoir progresser, les
propriétaires voulaient connaître le nom de la partie intéressée afin de lui
faire parvenir le détail des informations. Il a demandé à S.________ s'il avait
un client qui désirait aller plus loin.
Toujours le 17 novembre 2006, J.________ a demandé à
G.________ s'il disposait d'un état locatif, étant précisé que F.________SA
avait deux offres pour lui, en attente de réception de l'état locatif et autres
détails sur les baux en cours ("for the P.________ we have 2 offers for you
pending the receipt of the tenancy details, companies, lease, rental
payment […]").
Le même jour, G.________ lui a répondu en ces termes :

- 8 -
"(…) Je vous remets ci-joint le seul document en ma possession, il
s'agit d'un état locatif.
Je ne suis pas supposé vous avoir remis ce document car le
propriétaire souhaite que toute documentation soit remise qu'après
la LOI.
(…)"
e) Par courriel du 18 novembre 2006, G.________ a indiqué à
R.________ que la « LOI » était prête à être envoyée le lundi suivant, le
client intéressé désirant encore obtenir la confirmation que l’immeuble
n’était pas en cours de due-diligence ou sous option avec un autre
investisseur.
Par courriel du même jour en provenance de l'adresse
électronique de C.________Sàrl, R.________ a confirmé à G.________ que tel
n’était pas le cas.
f) Par courrier daté du 21 novembre 2006 et adressé à
S.________, la société W.________Ltd, sise à Londres, a fait part de son
intérêt à acheter l'immeuble P.________ et a indiqué qu'elle fixerait son
prix, respectivement déterminerait si le prix de 106 millions de francs était
acceptable, après avoir reçu les éléments nécessaires pour calculer le
revenu net réalisable. W.________Ltd a précisé qu'elle avait acquis des
biens immobiliers en Europe, aux Etats-Unis et au Canada et a renvoyé,
pour plus d'informations, à son site Internet www. E.________.co.il.,
ajoutant que E.________ était une société cotée en bourse à [...], dont
W.________Ltd était l'exécutant en Europe.
Par courrier électronique du même jour, J.________, pour le
compte de F.________SA, a indiqué ce qui suit à G.________ (traduction libre
de l'anglais) :
"Cher Monsieur G.________,
Vous trouverez ci-joint la lettre d'intention de W.________Ltd, une
filiale de E.________ [...], qui est cotée en bourse (j'ai joint la
documentation).

- 9 -
Merci de nous indiquer les prochaines étapes et de nous confirmer
l'accord portant sur la commission entre F.________SA et votre
société."
Le même jour, G.________ lui a répondu ce qui suit :
"(…) pour la répartition de la commission de 1,5% HT, il conviendra
que l'on en parle directement avec le contact du propriétaire afin
que l'on détermine une répartition équitable afin que personne ne
soit lésé. Actuellement la convention est signée entre votre société
et moi-même, est-ce que l'investisseur vous a confirmé ce taux
d'honoraires? (…)"
Toujours le même jour, par courriel envoyé à l'adresse
électronique de C.________Sàrl, G.________ a écrit ce qui suit à R.________ :
"(…) ci-joint la LOI pour P.________ ainsi qu'une présentation de la
société qui souhaite acheter.
J'ai convenu avec Monsieur J.________ que tous les intervenants
allaient se rencontrer afin de déterminer la répartition des
honoraires qui sera équitable pour tous.
(…)"
Par courrier électronique du 27 novembre 2006 adressé à
C.________Sàrl, G.________ a indiqué ce qui suit à R.________ :
"bonjour R.________,
Je viens d'avoir J.________, il me dit que, comme indiqué au dernier
paragraphe, W.________Ltd est le "purchasing arm in Europ" pour
E.________.
Ils attendent au plus vite les chiffres pour le calcul du rendement net
(…)
g) Par courriel du 1er décembre 2006 en provenance de
l'adresse électronique de C.________Sàrl, R.________ a transmis à G.________
un tableau relatif aux charges d'exploitation de l'immeuble P.________ pour
les années 2004, 2005 et 2006.
4. a) Le 19 décembre 2006, R.________ a adressé le courriel
suivant à G.________, ayant pour objet "P.________", par le biais de l'adresse
électronique C.________Sàrl@vtxnet.ch" :

- 10 -
"Bonsoir G.________,
Je vous remercie de votre aide et espère avoir de vos nouvelles sous
peu afin de me permettre d'informer B.________.
Cordiaux messages.
R.________
(…)"
G.________ a répondu le lendemain en indiquant que la lettre
d'intention était prête et en demandant à qui elle devait être adressée.
b) Par courrier du 2 janvier 2007 à B.________, mentionnant
pour adresse C.________Sàrl, dont l'objet est "LOI – achat de l'immeuble
commercial P.________, Lausanne", A.________, pour le compte de la société
D.________Ltd, a manifesté son intérêt à acheter l'immeuble en question
(pièce 17).
Ce document précise qu'il s'agit d'une offre non contraignante,
d'un montant de 108 millions de francs suisses, et se réfère à l'opportunité
d'investissement présentée par K.________AG.
c) Le 14 janvier 2007, G.________ a adressé un courrier
électronique à X.________, avec copie à J.________, dont la teneur est
notamment la suivante (traduction libre de l'anglais) :
"(…)
Nous attendons vos réponses avant d'envoyer la LOI.
Nous attendrons la nouvelle jusqu'à lundi midi et nous devrons
expliquer au propriétaire pourquoi vous avez utilisé les documents
qui étaient destinés à W.________Ltd pour procéder à une analyse
pour un autre courtier via le courtier K.________AG.
(…)
Pour aller de l'avant, nous avons besoin :
1) d'une nouvelle LOI jusqu'à lundi 15h
2) d'une lettre des investisseurs confirmant qu'ils paieront à
H.________ une commission de 1,5% du prix de vente plus TVA.
3) d'un accord entre J.________, le contact du propriétaire et moi pour
le partage de la commission (minimum 1% pour le contact du
propriétaire et moi plus TVA)

- 11 -
J'espère que nous n'aurons pas d'ennuis avec le propriétaire parce
que vous avez utilisé les informations qu'il m'a envoyées pour
d'autres personnes.
(…)"
d) Le 15 janvier 2007, A.________, pour le compte de
D.________Ltd, a adressé une nouvelle lettre d'intention intitulée "LOI –
achat de l'immeuble commercial P.________, Lausanne" à B.________,
mentionnant pour adresse C.________Sàrl à [...] (pièce 110).
Ce document précise qu'il s'agit d'une offre non contraignante
et se réfère à l'opportunité d'investissement présentée par K.________AG; il
fait état d'une offre de 105 millions de francs suisses.
Au chiffre 8 des conditions, il est précisé ce qui suit (traduction
libre de l'anglais) :
En cas de transaction, l'acheteur paiera à l'agent du vendeur des
frais de 1,5% du prix de vente plus TVA de 7,6%. Ces frais doivent
être payés à F.________SA (…) dans les 30 jours suivant la
transaction."
e) Par courriel du 15 janvier 2007 envoyé à l'adresse
électronique "C.________Sàrl@vtxnet.ch, G.________ a adressé les lignes
suivantes à R.________ :
"bonjour R.________,
j'espère que l'opération de votre épouse s'est bien passée
ci-joint la LOI
X.________ me dit que D.________Ltd et E.________ sont les même
investisseur (sic) au final et qu'ils ont juste utilisé un nom différent
pour la LOI.
j'ai convenu avec J.________ que nous nous rencontrions dès le 25
janvier, date de son retour afin de clarifier la répartition de la
commission oralement et il m'a fait comprendre que nous pourrions
parvenir à un accord de 60/40, ce qui nous pousse à 0.9, soit proche
de notre 1 % initial. nous devons encore négocier un peu. je n'ai pas
voulu arriver au point de rupture car vis-à-vis des B.________ nous
devons maintenant leur apporter la LOI.
je reste à votre disposition si vous souhaitez en discuter.

- 12 -
meilleurs messages
(…)"
Au bas de ce courriel figure la mention de la pièce jointe
suivante :
"P.________ LOI D.________Ltd FCL 15.1.2007.pdf (79,0KB)"
Par courrier électronique du 16 janvier 2007 adressé à
G.________, X.________ a notamment indiqué ce qui suit (traduction de
l'anglais) :
"(…)
Veuillez trouver ci-joint la LOI révisée.
(…)
A nouveau j'aimerais que les choses soient claires : l'accord avec
l'autre partie est que toutes les commissions de 1,5 + 0,75 sont
cumulées et divisées par deux, ce qui nous amène à 1,125%. Encore
une fois c'est 12% plus élevé que ce que nous avions la semaine
dernière.
(…)"
Par courrier électronique du même jour en provenance de
l'adresse électronique "C.________Sàrl@vtxnet.ch", C.________Sàrl, par
l'intermédiaire de R.________, a notamment adressé les lignes suivantes à
G.________ (traduction libre de l'anglais) :
"Bonsoir G.________,
Merci pour tout votre travail, votre soutien et pour les différentes
lettres d'intention reçues.
Laissez-moi premièrement souligner qu'à ce stade le vendeur est
d'accord de donner les différentes informations sur le P.________ à
E.________ uniquement et pour leur propre information.
Le 21 novembre, nous avons reçu une lettre de W.________Ltd offrant
106 millions pour l'achat du P.________ sous réserve de connaître le
revenu net de l'immeuble. Nous avons dû expliquer à la venderesse
que W.________Ltd et E.________ étaient les mêmes investisseurs! La
venderesse a été d'accord de continuer la négociation et attend la
lettre d'intention de W.________Ltd.
En parallèle, nous avons reçu une copie d'un accord de
confidentialité et de courtage de F.________SA, offrant de payer le

- 13 -
courtage pour un montant de 1,5 % du prix d'achat du bien "Plus
VAT". Cela veut dire une commission de 1'590'000.00 francs à
partager par moitié entre H.________ et C.________Sàrl.
Les deux paiements de 106 millions et 1,59 millions nous ont
convaincu, moi et mes partenaires, de donner la priorité à vous et
E.________. S'il-vous-plaît souvenez-vous que seul C.________Sàrl a
l'autorisation d'offrir à la vente le P.________. Pour votre information,
nous avons deux investisseurs potentiels qui attendent notre feu
vert pour avancer dans l'achat du P.________. (…)
Pour revenir à la réunion de ce jour, j'ai dû expliquer qui était
D.________Ltd et comment K.________AG a eu accès aux informations
confidentielles du P.________. En parlant franchement, je suis perdu
moi-même et ne comprends pas ce qui se passe et qui fait quoi! De
plus, qui est K.________AG pour prétendre à une commission de
0,75% gardant à l'esprit qu'ils n'étaient pas supposés intervenir dans
la négociation et être au courant de ladite confidentialité. Quelle va
être la réaction des vendeurs une fois qu'ils auront pris conscience
de cette négociation trouble qui est en train d'être mise en place.
De mon côté, je suis face à une situation qui est quelque peu
différente de notre précédent accord (voir plus haut). Mes
partenaires y compris le meilleur ami des vendeurs ne sont pas
contents de cette situation. Pour poursuivre avec E.________ et/ou
W.________Ltd/D.________Ltd, nous avons au moins besoin de nous
entendre sur les points suivants :
- Ne pas mentionner K.________AG
- (…)
- la commission minimale qui sera payée à C.________Sàrl et ses
partenaires s'élèvera à notre arrangement de départ, soit
795'000 fr., plus 7,6 % de TVA.
(…)
En espérant pouvoir conclure les négociations avec vous G.________.
Meilleures salutations
R.________
--
C.________Sàrl
e-mail : C.________Sàrl@vtxnet.ch"
Le 17 janvier 2007, G.________ a notamment écrit ce qui suit à
X.________ (traduction de l'anglais) :
"(…)
Je viens d'avoir M. R.________ au téléphone.
Je lui ai indiqué qu'il serait difficile de demander à l'acheteur
d'établir une nouvelle lettre d'intention sans mentionner
K.________AG.

- 14 -
Il a expliqué que s'ils présentent au propriétaire la lettre d'intention
qui contient le nom de K.________AG et qui montre que cette
dernière avait toutes les informations que nous avons reçues, ils
seront probablement contrariés et mettront fins aux négociations.
(…)"
f) Le 18 janvier 2007, D.________Ltd, toujours sous la signature
d'A.________, a adressé à B.________, p.a. C.________Sàrl, à [...], un troisième
courrier intitulé "LOI – achat de l'immeuble commercial P.________,
Lausanne".
Ce document précise qu'il s'agit d'une offre non contraignante
et se réfère à l'opportunité d'investissement présentée par [...]; il fait état
d'une offre de 106,5 millions de francs suisses, plus 50% des frais de
transfert et 1,5% du prix de vente correspondant aux frais des agents du
vendeur ("In addition to the building price of CHF 106'500'000 we pay 50%
of the transfer tax, plus 1,5% being the Vendors agents fee.") (pièce 19).
Au chiffre 8 des conditions, il est précisé ce qui suit (traduction
libre de l'anglais) :
"En cas de transaction, l'acheteur paiera à l'agent du vendeur des
frais de 1,5% du prix de vente plus TVA de 7,6%. Ces frais doivent
être payés à F.________SA (…) dans les 30 jours suivant la
transaction. Le coût de ces frais, TVA exceptée, est compris dans le
prix d'achat mentionné plus haut."
Une copie de la lettre a été adressée à L.________.
Les trois lettres d'intention précitées des 2, 15 et 18 janvier
2007 font référence à une opportunité d'investissement présentée par
K.________AG, à Zurich. G.________ n'y est pas mentionné.
g) Par courriel du 18 janvier 2007 adressé à G.________,
X.________ a indiqué que K.________AG figurait dans la lettre d'intention qui
lui avait été adressée, mais en tant que consultante de la société, qui avait
une partie de ses bureaux principaux à Londres. Elle a ajouté que bien que
W.________Ltd et D.________Ltd fussent des compagnies différentes, les
propriétaires économiques de celles-ci étaient les mêmes : il y avait au

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moins dix compagnies dans le même groupe, lequel décidait au final
quelle structure convenait le mieux à l'investissement concerné.
h) A.________ est depuis de nombreuses années l'agent
immobilier de I.________. Lorsqu'un immeuble lui est présenté, ce dernier
s'associe avec d'autres personnes pour l'acquérir. La transaction est
ensuite effectuée par le biais d'un "single purpose vehicle", à savoir une
société créée dans le seul but d'acheter l'immeuble. La plupart du temps
I.________ prend part à l'affaire, mais il arrive aussi qu'il rassemble divers
investisseurs sans participer lui-même à l'opération. Il s'associe
régulièrement avec la société [...]. Concernant l'immeuble P.________, ce
sont les personnes qui étaient les propriétaires économiques de
D.________Ltd qui souhaitaient acquérir l'immeuble, et non cette dernière
société, qui était une "coquille vide" utilisée pour les circonstances (cf.
également ch. 13 let. g infra).
i) Le 19 janvier 2007, G.________ a adressé le courrier
électronique suivant à l'adresse "C.________Sàrl@vtxnet.ch" :
"bonsoir R.________,
j'ai approché d'autres clients étrangers pour le P.________ sans leur
annoncer le nom de l'immeuble. le feed-back que j'ai eu est que
même s'il pourrait s'agir d'un bâtiment "prestigieux", en dessous
d'un rendement net de 5%, cela ne les intéresse pas. j'ai peur que le
prix annoncé de 110 et le rendement qu'il procure soit un peu trop
audacieux pour la région de Lausanne.
Les investisseurs peuvent aujourd'hui trouver des opportunités à 4,5
% net au centre de Genève ou Zürich et il s'agit des priorités des
investisseurs étrangers.
Même si les B.________ ne sont pas pressées de vendre, ils doivent
tout de même être conscients de la réalité du marché.
(…)"
j) Par courriel du 20 janvier 2007 en provenance de l'adresse
électronique "C.________Sàrl@vtxnet.ch", R.________, se présentant en
qualité de "CEO" de C.________Sàrl, a notamment adressé les lignes
suivantes à A.________ (traduction libre de l'anglais) :

- 16 -
"Cher M. A.________,
Nous accusons réception de vos différentes lettres d'intention et
vous en remercions.
Laissez-nous en premier lieu mentionner que les vendeurs et nous-
mêmes avons été très surpris de lire que "l'opportunité d'investir
dans l'achat du P.________ vous a été présentée par K.________AG" et
que la commission des agents du vendeur devrait être versée à
K.________AG et F.________SA! Nous ne sommes jamais entrés en
relations d'affaires avec aucun d'eux!
Pour la bonne compréhension, veuillez s'il vous plaît prendre note
que les vendeurs ont uniquement autorisé C.________Sàrl à offrir la
vente du P.________ à nos clients.
Nous insistons sur le fait que nous sommes le seul et l'unique
courtier autorisé à vendre l'immeuble précité.
Si vous désirez entrer en négociation avec nous, nous vous prions de
prendre note des principales conditions suivantes :
• Le prix de vente est de CHF 110 million net au vendeur
• Il faut ajouter 3,9% pour le coût du transfert à payer par
l'acheteur
• Il faut ajouter 1,5% pour les honoraires des agents du vendeur qui
seront payés à C.________Sàrl par l'acheteur
• La due diligence sera exécutée dans les 30-45 jours
• Les vendeurs ne prendront contact pour la vente qu'avec
l'investisseur final et non avec les différents intermédiaires
(…)
R.________
CEO
C.________Sàrl
Chemin [...]
CP 12
CH- [...]
Tél : (…)
Fax : (…)
Mobile : (…)
e-mail : C.________Sàrl@vtxnet.ch"
A.________ a répondu le même jour, exprimant son
mécontentement. Son courriel, envoyé à l'adresse électronique
"C.________Sàrl@vtxnet.ch, a la teneur suivante (traduction libre de
l'anglais) :
"Je suis désolé que nous ayons compris la négociation d'une manière
totalement différente –K.________AG est notre agent pour cette
transaction et il n'est pas dans nos habitudes de court-circuiter des
professionnels que nous employons – nous trouvons ceci un peu de
mauvais goût. Nous avons simplement fait une offre en fonction des
informations dont nous avons eu connaissance. Honnêtement, je ne
sais pas qui vous êtes et je n'ai aucune garantie que vous travaillez
pour le vendeur ni qu'ils requièrent que je vous paie des honoraires –
(…) – veuillez s'il vous plaît me fournir des informations relatives à
votre identité et m'envoyer une lettre de votre client confirmant vos

- 17 -
instructions et attestant leur volonté que je vous paie vos
honoraires."
Ce courrier électronique ne fait mention ni de R.________, ni de
G.________.
Le 21 janvier 2007, R.________ a adressé une copie de
l'échange précité à G.________, depuis l'adresse électronique de
C.________Sàrl.
k) Le 23 janvier 2007, B.________ a notamment adressé les
lignes suivantes à l'adresse électronique "C.________Sàrl@vtx.net" :
"Monsieur,
(…)
- vous avez notre autorisation pour la commercialisation du
P.________.
- Aucun autre courtier n'est mandaté à ce jour pour cette affaire.
- La vente de l'immeuble est subordonnée à l'accord définitif des
Conseils d'administration des trois propriétaires, lesquels se
détermineront sur le prix offert par votre client.
- Aucun frais ne sera supporté par les vendeurs en cas de non-entrée
en matière concernant cette vente et toute éventuelle commission
de courtage sera prise en charge par l'acquéreur. (…)"
l) Le 25 janvier 2007, G.________ a notamment adressé les
lignes suivantes à l'adresse électronique C.________Sàrl@vtxnet.ch", à
l'attention de R.________ :
"(…)
Monsieur J.________ m'a fait part de son mécontentement sur 3
points du courrier que vous avez adressé à D.________Ltd que je vous
retransmets ci-après;
1) Le fait que vous mentionnez qu'aucun lien n'existe entre
F.________SA, K.________AG et vous-même discrédite toutes les
personnes ayant œuvré pour cette LOI et laisse supposer qu'ils
n'étaient pas autorisés à présenter le dossier. Via mon
intermédiation et votre autorisation, le lien était clair avec Monsieur
J.________ depuis le début. Les personnes qui ont amené cet
investisseur ne peuvent se permettre de laisser planer le doute
quant à leur qualité pour agir.
2) Le fait que (sic) mentionnez que la commission de courtage payée
par le vendeur voit (sic) soit intégralement versée à raison de 1,5%
laisse supposer que vous souhaitez "court-circuiter" tout le monde.

- 18 -
Je sais que tel n'est pas votre intention, mais la lecture du document
laisse supposer le contraire.
3) Le fait d'augmenter le prix de vente de CHF 5 millions après la LOI
doit être expliquée (sic).
Il [J.________, ndlr] précise que K.________AG est intervenu dans cette
affaire comme consultant de l'investisseur, ce qui est usuel pour ce
genre de groupe. Au final, nous avons obtenu la LOI d'un groupe
étranger disposé à payer le prix indiqué initialement et s'engageant
à payer la commission de courtage. (…)
Vous m'avez indiqué que d'autres candidats potentiels se sont
présentés, mais malgré cela vous avez avec D.________Ltd un acteur
de poids qui a marqué son vif intérêt.
Monsieur J.________ m'informe que nous pouvons récupérer la
confiance de cet investisseur si les 3 points précités sont éclaircis
par écrit jusqu'à dimanche, Passé ce délai D.________Ltd se retire.
(…)"
m) Par courrier électronique du 29 janvier 2007, F.________SA a
notamment adressé les lignes suivantes à H.________ (traduction libre de
l'anglais) :
"Cher M. G.________,
C'est le jeu dont on nous a dit qu'il n'arriverait pas.
On nous a dit que si nous avions la LOI à temps pour la réunion de
vendredi, nous étions les seuls clients potentiels pour le P.________.
Nous avons également été informés que si nous n'agissions pas à
temps, la propriété irait à d'autres clients potentiels.
Nous avons clairement été mal informés et trompés par
C.________Sàrl.
Nous souhaitons bonne chance à C.________Sàrl et informons nos
clients de ne pas aller de l'avant.
(…)"
R.________ n'est pas mentionné dans ce courrier électronique.
n) Par courriel du 20 février 2007 envoyé à l'adresse
électronique
"C.________Sàrl@vtxnet.ch", [...], président et détenteur de la signature
collective à deux de la société K.________AG, a notamment indiqué ce qui
suit (traduction libre de l'allemand) :
"(…)
Nous savons depuis longtemps que le P.________ à Lausanne est en
vente. Nous avons également eu l'occasion de visiter l'objet.

- 19 -
Ce qui précède s'est produit avant la prise de contact avec la société
F.________SA.
La société F.________SA nous a fait comprendre qu'elle était
autorisée à proposer cet objet à la vente.
Nous n'avons aucune obligation envers la société F.________SA.
(…)"
R.________ n'est pas mentionné dans ce courriel.
5. Tous les courriels échangés entre G.________ et la société
C.________Sàrl l'ont été par le biais de l'adresse électronique
"C.________Sàrl@vtxnet.ch".
6. Le 4 avril 2007, B.________, M.________ et N.________, d'une
part, et V.________Sàrl, d'autre part, ont conclu un contrat de vente à
terme-emption par devant notaire, portant sur l'acquisition des parcelles
n° [...] et [...] de la Commune de Lausanne. Le représentant de la société
V.________Sàrl lors de la signature de l'acte d'emption était Me L.________,
avocat à Zoug.
Le même jour, V.________Sàrl s'est engagée à verser à
C.________Sàrl une commission de courtage de 477'500 fr., TVA par 36'290
fr. en sus. Elle a signé une reconnaissance de dette en faveur de
C.________Sàrl, portant sur un montant de 477'500 fr., plus 36'290 fr. de
TVA, dû à titre de commission pour la vente des parcelles précitées de la
Commune de [...].
La société V.________Sàrl, constituée le 28 mars 2007 pour
acquérir et détenir l'immeuble P.________ (cf. ch. 9 infra), a été
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés du Luxembourg le
6 avril 2007. Ses parts étaient détenues par la société [...].
7. Par courrier électronique du 25 avril 2007 adressé à X.________
avec copie à J.________, G.________ a notamment indiqué qu'il semblait

- 20 -
qu'un contrat portant sur la vente de l'immeuble serait signé avec
D.________Ltd dans les jours suivants. Il a également rappelé l'accord initial
discuté avec J.________, selon lequel la commission s'élevait à 1,5 %, à
partager à raison d'un tiers pour F.________SA, un tiers pour H.________ et
un tiers pour C.________Sàrl.
8. Par courriel du 12 juin 2007, G.________ a adressé les lignes
suivantes à X.________ et J.________ :
"Chère X.________,
Je me réfère à notre conversation téléphonique d'hier et ne
comprends toujours pas votre position. Jusqu'à hier K.________AG
vous a toujours dit qu'il n'y aurait aucun problème avec notre
commission. Hier K.________AG vous a dit que tout le monde devait
réduire les commissions et que si nous demandions une commission
à D.________Ltd ils n'accepteraient peut-être pas d'acheter le
building. Cela signifie que nos commissions ne sont pas protégées.
Cela est complètement différent de ce que nous a dit K.________AG
durant les deux derniers mois.
Je comprends que vous essayez de résoudre ce problème par la voie
diplomatique, mais nous avons été patients jusqu'à maintenant. J'ai
vraiment l'impression que K.________AG essaie de gagner du temps
pour sauver sa commission.
Deux semaines auparavant nous sommes convenus avec J.________
de mandater le même avocat pour les deux parties et d'écrire une
lettre à D.________Ltd jusqu'à aujourd'hui (sic).
Je ne veux pas perdre plus de temps avec tous les risques que vous
connaissez.
Je vous remercie de me confirmer que nous sommes dans le même
train.
Si tel n'est pas le cas, j'enverrai une lettre à D.________Ltd cet après-
midi en mon nom mais je pense que ce serait dans ce cas plus
désastreux.
J'ai essayé de joindre J.________ pour en discuter ce matin, sans
succès.
Je serai au bureau aujourd'hui, vous pouvez m'appeler.
Meilleures salutations,
G.________"

- 21 -
9. a) Par acte notarié du 15 juin 2007, l'acte de vente à terme-
emption du 4 avril 2007 a été exécuté et le transfert de la propriété de
l'immeuble P.________ à la société V.________Sàrl (cf. ch. 6 supra) a été
inscrit au Registre foncier. L'immeuble a été vendu pour 108'500'0000
francs. Le représentant de la société V.________Sàrl lors de la signature de
cet acte était Me L.________, avocat à Zoug.
L'immeuble en question n'a été acquis ni par la société
F.________SA, ni par D.________Ltd.
Il n'est pas établi que G.________ ait indiqué à qui que ce soit
que la société V.________Sàrl était un acquéreur potentiel de l'immeuble
P.________, ni qu'il connaissait cette société avant qu'elle ne l'acquière.
b) Selon un ordre de transfert du 15 juin 2007, V.________Sàrl a
versé 513'800 fr. (477'500 fr. + 36'290 fr. de TVA + 10 fr.) sur le compte
de C.________Sàrl.
Il n'est pas établi que G.________ ait été informé de
l'engagement pris par V.________Sàrl et du versement intervenu en faveur
de C.________Sàrl.
c) Dans le cadre de la procédure valaisanne opposant
G.________ à C.________Sàrl (cf. ch. 13 let. c infra), le Tribunal de district de
[...] a ordonné la production, en mains de la société P.________SA (ayant
pour but la gestion et l'administration des biens immobiliers constituant le
complexe du P.________ à [...]), des documents relatifs au paiement de
commissions lors de la vente de l'immeuble P.________.
Le 5 mars 2015, P.________SA a transmis au Tribunal de district
de [...] l'ordre de transfert d'un montant de 513'800 fr. (cf. let. b supra),
ainsi qu'un deuxième ordre de transfert, portant sur un montant de
1'000'020 fr. (1'000'000 fr. + 20 fr.), versé le 15 juin 2007 par
V.________Sàrl sur le compte de la société Z.________LCC à New York. Dans

- 22 -
le courrier accompagnant ces pièces, P.________SA a précisé que les deux
versements en question – de 513'800 fr. et de 1'000'020 fr. –
correspondaient au paiement de commissions lors de la vente de
l'immeuble P.________ à [...].
10. a) Le 15 juin 2007, K.________AG, par l'intermédiaire de
S.________, a adressé les lignes suivantes à X.________ :
"Nous nous référons à nos différents appels téléphoniques des
derniers jours lors desquels vous m'avez demandé de vous écrire ce
qui suit :
nous pouvons confirmer que nous avons eu cette opportunité
d'investissement (P.________ in Lausanne) par l'intermédiaire de
votre compagnie à la fin de l'année dernière et il était clair entre
nous que vous agissiez du côté des vendeurs et que nous agissions
en qualité d'agent des acheteurs, ce qui est confirmé dans la lettre
d'intention du 15 janvier 2007."
R.________ n'est pas mentionné dans ce courriel.
b) Le 18 juin 2007, les conseils de F.________SA ont adressé à
D.________Ltd, à l'attention de A.________, le courrier suivant (traduction
libre de l'anglais) :
"Concerne: achat de l'immeuble P.________ (P.________) (…)
Cher Monsieur,
Nous vous informons que nous agissons pour le compte de
F.________SA, au (…) Suisse, en relation avec l'achat mentionné en
titre.
Selon les informations de notre cliente, la transaction dans l'affaire
mentionnée sous rubrique est sur le point d'être conclue.
Nous vous remercions de bien vouloir nous confirmer, dans un
délai de
48 heures, que conformément à l'article 8 de l'accord du 18 janvier
2007 ci-joint, vous paierez à F.________SA la commission convenue
de 1,5% plus TVA de 7,6% du prix de la transaction dans les 30 jours
dès la conclusion de dite transaction.
Nous vous communiquerons les instructions de notre cliente
relatives au paiement dans un prochain courrier.
N'hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations."

- 23 -
Il n'est pas établi que A.________ ait répondu à cette demande.
Il n'est pas établi que F.________SA ait reçu une commission en
relation avec la vente de l'immeuble.
Me L.________, conseil de D.________Ltd en Suisse, a affirmé que
sa mandante n'avait jamais acquis l'immeuble P.________. Me L.________ est
également l'avocat qui a représenté V.________Sàrl lors de la vente de
l'immeuble. Le 21 juin 2007, il a notamment adressé les lignes suivantes
aux conseils de F.________SA (traduction libre de l'anglais) :
"(…)
La lettre envoyée par D.________Ltd à B.________, C.________Sàrl,
comprenant l'engagement de payer une commission à F.________SA,
[...], était fondée sur un malentendu causé par votre cliente. Votre
cliente n'a jamais été autorisée à représenter le vendeur et n'a dès
lors aucun droit de réclamer une commission à D.________Ltd ou tout
autre acheteur. Les vendeurs nous ont confirmé que le mandat pour
la vente du P.________ a été donné uniquement à C.________Sàrl, M.
R.________.
(…). Nous contestons formellement les revendications de votre
cliente et ne procéderons à aucun paiement. De plus nous vous
faisons savoir que D.________Ltd n'a jamais acheté le P.________,
raison pour laquelle toute prétention à son égard serait infondée.
(…)"
c) Par courrier du même jour, le conseil de F.________SA a
demandé à Me Y.________, notaire chargée d'instrumenter la vente de
l'immeuble, de tenir compte des prétentions pécuniaires de sa mandante
en cas de conclusion de la vente et de ne pas libérer le montant de la
commission dans le cadre de cette transaction.
Me Y.________ lui a répondu que le transfert immobilier dont il
était question avait déjà eu lieu et qu'aucuns fonds n'avaient été
consignés en son Etude à quelque titre que ce soit.

- 24 -
11. Le 10 octobre 2007, les conseils de G.________ ont adressé à
C.________Sàrl un courrier notamment rédigé en ces termes :
"(…)
Interpellé par H.________ au sujet de la rétrocession de la part de
commission revenant à H.________, lors de la rencontre du jeudi 27
septembre 2007, vous avez proposé à notre mandante une
rétrocession oscillant entre 10 à 15 % des commissions touchées à
travers C.________Sàrl, sans toutefois donner des détails sur la
commission supplémentaire touchée à travers de (sic) société off-
shore dont vous être l'ayant droit économique.
Notre mandante nous charge de porter à votre connaissance que
votre offre du 27 septembre 2007 est totalement inacceptable tant
en la forme qu'au fond. (…) Tout d'abord, votre offre émise le 17
septembre 2007 contrevient gravement aux engagements pris par
vous dans la phase précédant la conclusion de la vente du
P.________. Ensuite, votre offre est en contradiction flagrante avec la
répartition convenue entre les parties avant que vous évinciez notre
mandante en lui déclarant faussement que les acheteurs présentés
avaient renoncé à conclure la transaction envisagée en date du 19
janvier 2007.
Pour finir, nous précisons que notre mandante nous a remis une
documentation abondante attestant que H.________ intervenait
indiscutablement en qualité d'intermédiaire et non comme avez
tenté de le soutenir en tant que courtier-indicateur lors de votre
rencontre (…).
A ce propos, la documentation en notre possession démontre
clairement la clé de répartition convenue entre les différents
intervenants dans le cadre de la transaction envisagée (…).
Ainsi, après examen attentif des documents en notre possession, il
ressort sans nul doute que H.________ devait recevoir une
commission de 0,5%, plus TVA, du prix de la transaction passée.
Le prix d'acquisition de l'objet susvisé se montant à CHF
108'000'000.-. nous vous mettons en demeure de payer sans
délai la part de commission indûment touchée lors du transfert du
P.________.
Pour ce faire, nous vous invitons à vous acquitter d'ici le 20 octobre
2007 au moyen du bulletin de versement annexé, du montant de
CHF 540'000.- plus CHF 41'040.- à titre de la TVA.
(…)"
12. Sur réquisition de G.________, un commandement de payer les
sommes de 540'000 fr. et 41'040 fr., avec intérêt à 5 % l'an dès le 15 juin
2007, a été notifié à R.________ le 23 novembre 2007 dans la poursuite n°

- 25 -
[...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne. La cause de l'obligation
mentionnée est "commission de vente pour la vente du P.________ du 15
juin 2007 + TVA".
Toujours sur réquisition du demandeur, un second
commandement de payer les sommes de 540'000 fr. et 41'040 fr., avec
intérêt à 5 % l'an dès le 15 juin 2007, a été notifié à C.________Sàrl le 23
novembre 2007 dans la poursuite
n° [...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne. La cause de
l'obligation mentionnée est "commission de vente pour la vente du
P.________ du
15 juin 2007 + TVA".
Le même jour, R.________ et C.________Sàrl ont fait opposition à
ces commandements de payer.
13. a) Par demande du 14 avril 2008 déposée auprès de la Cour
civile, le demandeur G.________ a conclu à ce que R.________ et
C.________Sàrl, soient condamnés, solidairement, à lui verser les sommes
de 540'000 fr. et 41'040 fr. avec intérêt à 5% l'an dès le 15 juin 2007, le
deuxième montant correspondant à la TVA sur la commission de courtage.
Subsidiairement, le demandeur a conclu à la condamnation de
C.________Sàrl au paiement des sommes précitées, et, plus
subsidiairement encore, à la condamnation de R.________ au paiement de
ces montants.
b) Par jugement incident du 27 novembre 2008, le juge
instructeur de la Cour civile a notamment éconduit G.________ de l'instance
introduite le 14 avril 2008 contre la défenderesse C.________Sàrl au motif
que le siège de celle-ci se trouvait à [...] (VS) (II) et a déclaré
C.________Sàrl hors de cause, le procès se poursuivant entre G.________ et
R.________ (III).

- 26 -
Les motifs de ce jugement contiennent notamment les
passages suivants :
"attendu qu'en l'espèce B._______ [a] mandaté la société
C.________Sàrl pour vendre l'immeuble du P.________,
(…)
que C.________Sàrl, (…), a pris contact avec des tiers, dont l'intimé
G.______,
que ce dernier allègue dans sa demande qu'un contrat de courtage
aurait été conclu entre la requérante et lui-même,
qu'il n'a toutefois pas allégué qu'un tel contrat de courtage aurait
également été conclu avec le requérant R.________,
qu'il n'a pas rendu vraisemblable, ni même allégué, que le requérant
aurait agi personnellement dans le cadre de la vente de l'immeuble
de B.______,
qu'à aucun moment le requérant n'apparaît comme étant partie à
une relation contractuelle avec l'intimé,
que l'intimé n'a pas non plus démontré que le requérant pourrait
être recherché sur une autre base,
qu'il ressort notamment des allégués 34, 37, 38, 66 et 75 de la
demande au fond que les relations contractuelles seraient
uniquement entre la requérante, par l'intermédiaire du requérant, et
l'intimé,
qu'aux allégués 66 et 75 de la demande, il est fait mention
uniquement de la requérante,
que ce faisant l'intimé admet que seule la requérante C.________Sàrl
serait partie à une relation contractuelle, à l'exclusion du requérant
R.________,
que les témoins […] et O.________ ont confirmé que les activités
déployées par R.________ jusqu'à la conclusion de la vente de
l'immeuble P._____ à Lausanne l'ont toujours été au nom et pour le
compte de C.________Sàrl,
que, selon les déclarations du témoin […], le requérant R.________
n'aurait pas reçu de commission pour la vente de l'immeuble de
B.________,
que l'absence de commission tend également à démontrer que le
requérant n'a pas agi en son nom propre mais au nom de
C.________Sàrl,
(…)
qu'il ne ressort dès lors pas de la demande que le requérant
R.________ soit partie à un contrat de courtage avec l'intimé,

- 27 -
que l'on ne voit dès lors pas sur quelle base le défendeur pourrait
être recherché."
Dans un arrêt du 22 juillet 2009 rendu à la suite du recours
déposé par le demandeur contre le jugement incident du 27 novembre
2008, la Chambre des recours du Tribunal cantonal a notamment retenu
les faits suivants :
- Dans le cadre de son mandat, C.________Sàrl, par l'intermédiaire de
R.________, a pris contact avec des tiers, dont G.________
- Entendu lors de l'audience incidente du 27 novembre 2008, le
témoin [...] a notamment déclaré que F________ SA s'était présentée
comme acquéreur et non comme courtier. Il a également affirmé
que B._______ ne voulai[t] avoir qu'un seul interlocuteur, un seul
courtier.
c) Par demande du 21 août 2009 adressée au Président du
Tribunal de district de [...] (VS), G.________ a conclu à ce que C.________Sàrl
soit condamnée à lui verser les montants de 540'000 fr. et 41'040 fr. avec
intérêt à 5% l'an dès le 15 juin 2007 et 41'040 fr.
Le 20 janvier 2010, G.________ a augmenté la conclusion en
paiement prise devant le Président du Tribunal du district de [...] à
l'encontre de C.________Sàrl, concluant au versement de la somme de
1'085'000 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 15 juin 2007.
d) Par réponse déposée le 10 janvier 2011 devant la Cour
civile, le défendeur R.________ a conclu au rejet de la demande du 14 avril
2008 et, reconventionnellement, à ce que le commandement de payer qui
lui avait été notifié pour un montant de 581'040 fr. à la requête de
H.________ soit annulé.
Par réplique du 4 avril 2011, le demandeur a augmenté ses
conclusions prises à l'encontre du défendeur, en concluant au versement
des sommes de 1'085'000 fr. et 82'460 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le
15 juin 2007. Il a notamment requis la production, en mains de la société
V.________Sàrl, de la preuve du paiement du prix de l'immeuble par cette
société (pièce 261), ainsi que de toutes pièces permettant d'établir le

- 28 -
versement d'une commission de courtage par V.________Sàrl en relation
avec l'immeuble P.________ à Lausanne (pièce 262).
Le demandeur a notamment allégué que, "dans un premier
temps, il avait été convenu que la commission des courtiers C.________Sàrl,
respectivement R.________, et du sous-courtier G.________ serait de 1% du
prix de vente (0,5% pour les courtiers qui forment une identité
économique; 0,5% pour le sous-courtier)" (allégué 187) et que, dans la
mesure où F.________SA participait également à la transaction côté
vendeur, la commission de courtage avait été augmentée de 1% à 1,5%
du prix de vente.
Le défendeur a conclu au rejet des conclusions augmentées
dans la duplique du 27 juillet 2011.
Au pied de son mémoire de droit du 14 septembre 2014, le
demandeur a déclaré réduire ses conclusions au montant de 581'040
francs.
e) Lors de l'audience qui s'est tenue le 8 novembre 2012, le
Juge instructeur de la Cour civile a informé les parties que la société
V.________Sàrl, relancée à plusieurs reprises, n'avait pas donné suite aux
réquisitions de production de pièces formulées par le demandeur dans sa
réplique du 24 mars 2011.
Sur requête du demandeur, le Juge instructeur de la Cour civile
a transmis une commission rogatoire en matière d'entraide judiciaire
internationale au Parquet Général de Justice du Luxembourg concernant
notamment la société V.________Sàrl, afin que cette dernière produise les
pièces requises 257 à 262.
Par courrier du 14 mai 2013, le Tribunal d'arrondissement de
Luxembourg a indiqué au Juge instructeur de la Cour civile que la société
V.________Sàrl avait communiqué certaines pièces (statuts, comptes
annuels 2007 à 2010) et invoqué le secret professionnel pour s'opposer à

- 29 -
la communication des autres pièces sollicitées (à savoir notamment les
pièces requises 261 et 262). Ce tribunal a précisé que les mêmes
réquisitions de pièces avaient déjà été formées par le Tribunal de district
de [...] dans le cadre de l'affaire opposant G.________ à C.________Sàrl.
f) Lors des audiences du Juge instructeur de la Cour civile des
30 octobre 2012, 8 novembre 2012 et 5 février 2013, les témoins
J.________, [...], [...] et [...] ont été entendus.
J.________ a notamment déclaré que si F.________SA avait été
impliquée jusqu'à la transaction finale, elle aurait eu droit à une
commission, ce qui n'avait pas été le cas puisqu'elle n'était plus présente
au "closing". Ce témoin a expliqué que le dossier était trop dilué, qu'il y
avait trop d'intervenants et que les entités avaient changé. Il n'était ainsi
plus possible de savoir "qui avait acheté et à quel prix, à quelle date, avec
quel courtier, quel partenaire, quelle société, quelle entité."
J.________ a ajouté qu'au départ, il pensait avoir trouvé un
acheteur, par l'intermédiaire de K.________AG; toutefois, en examinant
ensuite plus attentivement la situation et compte tenu des informations
reçues par X.________ et K.________AG, il avait été convaincu que l'acheteur
avait été trouvé/présenté aux vendeurs par K.________AG, qui était déjà en
contact avec B.________, et que F.________SA ne se trouvait pas au "milieu
de la chaîne". C'était du moins la position de F.________SA jusqu'à ce
qu'elle reçoive une lettre du demandeur exigeant le versement de 1,5
millions de francs à titre de commission. J.________ a ajouté que
F.________SA ne devait rien au demandeur, car elle n'avait pas reçu de
commission pour cette affaire. Concernant l'allégation selon laquelle le
défendeur avait décidé de "court-circuiter" G.________ et de contacter
directement l'acheteur, J.________ a déclaré ce qui suit (sic) :
"Je pense, mais on n'en a pas la preuve, raison pour laquelle
F.________SA a renoncé à poursuivre, que tous les acteurs, soit
C.________Sàrl –H.________ –F.________SA –X.________ –K.________AG,
ont tous aidé à la vente de l'immeuble. C'était la chaîne mais on n'a
pas d'accord signé."

- 30 -
g) Entendu dans le cadre de la présente procédure par voie de
commission rogatoire du 2 juillet 2013, A.________, qui s'est présenté
comme l'agent immobilier de I.________, a notamment indiqué que la
propriété lui avait été présentée par K.________AG, qui avait obtenu une
rémunération d'environ 600'000 fr. pour cette présentation (cf. réponse à
la question 1, traduction libre de l'anglais : ["We were introduced to the
property by K.________AG (…),K.________AG got paid a fee for that
introduction. I do not remember the precise amount but I think it was like
CHF 600'000 (…)"]). Il a précisé qu'à l'époque des faits, la société
K.________AG avait écrit une lettre à teneur de laquelle l'arrangement lui
avait été soumis par le représentant du propriétaire, F.________SA. Ayant
formulé la première offre pour le compte de son client, il avait alors reçu
un courrier de R.________ de C.________Sàrl (étant précisé qu'il se référait
aux deux comme à un seul et même interlocuteur, parce qu'il pensait que
la société C.________Sàrl, c'était lui ["We got introduced to the property by
K.________AG (…). Having made our first offer, we had a letter back from
R.________ of C.________Sàrl. I refer to both of them as one because I think
he was obviously the company, C.________Sàrl"]). Ce courrier l'informait
que F.________SA n'avait absolument rien à voir avec cette transaction et
qu'elle ne représentait pas les propriétaires d'une quelconque façon.
K.________AG avait alors présenté une nouvelle lettre d'intention à
C.________Sàrl (cf. suite de la réponse à la question 1, p. 5, traduction libre
de l'anglais). Ce témoin a confirmé que la transaction s'était faite après
que K.________AG était entrée directement en contact avec R.________/
C.________Sàrl. K.________AG avait donc poursuivi la transaction (pour le
compte des acheteurs) par l'intermédiaire de C.________Sàrl, i.e. R.________
(cf. réponse à la question 7, pp. 9 s., traduction libre de l'anglais).
A la question de savoir si K.________AG était le représentant de
D.________Ltd ou celui d'une autre société du groupe [...] durant les
négociations relatives à l'acquisition de l'immeuble, A.________ a indiqué
que tel était le cas, sur le principe, bien que techniquement légèrement
différent. Il a expliqué qu'en tant qu'agent immobilier, il représentait lui-
même I.________. Quand ce dernier achetait une propriété, il procédait en
association avec différents investisseurs, son principal associé étant [...].

- 31 -
Dès lors, lorsque la propriété lui avait été présentée, elle l'avait été en fait
pour I.________, qui avait procédé à son tour en association avec cette
dernière société (cf. réponse à la question 1, p. 3, traduction libre de
l'anglais). A.________ a ajouté que ce n'était pas D.________Ltd, mais les
personnes derrière cette société qui avaient l'intention d'acquérir la
propriété, ajoutant que cela se déroulait par son intermédiaire et que
I.________ en était le représentant ("D.________Ltd did not intend to buy it
for the same reasons I have explained, but the people who D.________Ltd
were in reality intended to buy it, yes. That was through me. That was
represented by I.________. He was the guy who sat there. He was the
name").
A.________ a confirmé (réponse à la question 6, p. 10,
traduction libre de l'anglais) que la société V.________Sàrl devait être le
« single purpose vehicle » utilisé pour acheter l'immeuble P.________,
même s’il ne savait pas quel avait été le mécanisme utilisé parce qu’il
n’avait pas été impliqué dans les démarches finales, ajoutant ce qui suit
(traduction libre de l'anglais) :
"La transaction entre l’acheteur et le vendeur est intervenue grâce à
C.________Sàrl, mais je pense qu'il est juste d'ajouter que
K.________AG a entendu parler en premier de l'opportunité par
l’intermédiaire de F.________SA, qui se serait fait passer pour les
représentants du propriétaire, parce qu’à aucun moment le
propriétaire ou qui que ce soit d’autre ne se sont référés à eux. Le
propriétaire agissait toujours par l’intermédiaire de C.________Sàrl."
("Both the seller and the buyer were effectively put together by
C.________Sàrl, although I think it is fair to say that K.________AG
would have first of all heard about the deal through F.________SA –
this bit, I am not sure is appropriate for me to say – who would seem
to have misrepresented that they were acting for the owner because
at no stage did the owner or anyone else refer to them. The owner
was always going through to C.________Sàrl.")
A.________ a indiqué (réponse à la question 9, p. 15, traduction
libre de l'anglais) qu'il n'avait pas connaissance d'une demande de
C.________Sàrl tendant à ce que le solde de la commission soit payé à une
autre entité. Il a également indiqué (p. 15, traduction libre de l'anglais)
qu'il ignorait l'existence de G.________ avant la procédure.

- 32 -
14. Par commission rogatoire du 22 janvier 2015, A.________ a été
entendu dans le cadre de la procédure valaisanne opposant G.________ à
C.________Sàrl. A cette occasion, il a notamment précisé ce qui suit
(traduction libre de l’anglais) :
"Après que cette lettre [lettre d'intention du 18 janvier 2007 de
D.________Ltd, ndlr] a été adressée, autant que je me souvienne, ce
qui s'est passé c'est que l'on nous a dit, au regard de la relation qui
existait entre un homme dont je ne me souviens plus du nom et
R.________, et en tant qu'il représentait le vendeur, que tous les frais
devaient lui être payés, ce que le vendeur a confirmé parce que ces
frais visés au point 8 étaient à destination du vendeur et non de
l'acheteur. Les frais de l'acheteur pour l'introduction de la propriété
devaient être payés à K.________AG, ce dernier ayant introduit la
propriété à D.________Ltd. Le point 8 a été intégré aux négociations
et on nous a dit de réduire notre prix car sinon nous aurions payé
1,5% de plus que les 106'500 millions, donc nous avons simplement
réduit le prix de 1,5% afin de couvrir les frais qui devaient être
payés. Ensuite, on nous a dit que les frais ne devaient pas être
acquittés de telle façon mais qu'ils devaient être payés à R.________,
qui a été dûment payé, ou que mon client a dûment payé, devrais-je
dire."
Toujours dans le cadre de cette commission rogatoire,
A.________ a également indiqué que la mise en place d'une autre structure
pour la transaction finale n'avait pas pour but d'éviter de payer
d'importantes commissions de courtage, ajoutant ce qui suit (réponse à la
question 17, p. 13, traduction libre de l'anglais) :
"Toutes les commissions ont été payées par nous conformément aux
accords que nous avions passés. K.________AG a été payée pour nous
avoir présenté la propriété à acheter. Personne d'autre ne nous a
présenté l'immeuble en question. A la demande des vendeurs, nous
avons aussi payé effectivement leur agent, même si ce sont eux, en
définitive, qui l'ont payé, puisque le paiement des frais de ce dernier
est intervenu par le biais d'une réduction du prix d'achat." ("All
commissions were paid in line with the agreements that we had
made. K.________AG got paid the fee for introducing the property to
us. Nobody else introduced the property to us. The vendors by way
of their request had their agent paid effectively by us, although they
paid it because it was a result of a reduction in price to cover their
fee.")
15. Par requête du 13 mars 2015 formée auprès de la Cour civile,
le demandeur (et requérant) a conclu à l'autorisation de se réformer à la

- 33 -
veille du délai de réplique pour introduire des faits s'étant produits avant
l'échéance du délai imparti pour le dépôt des mémoires de droit
(concernant un transfert de fonds du 15 juin 2007), mais dont il aurait eu
connaissance après, et des faits s'étant produits après l'échéance dudit
délai (concernant la seconde audition du témoin A.________, dans le cadre
de la procédure valaisanne du 22 janvier 2015).
Par jugement incident du 20 juillet 2015, la Cour civile a
déclaré irrecevable la requête précitée, au motif qu'elle était postérieure à
la date de la décision au fond, intervenue le 6 mars 2015.
En d roit :
1. a) Le jugement attaqué a été communiqué aux parties le 24
septembre 2015, de sorte que les voies de droit sont régies par le CPC
(Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008; RS 272), entré en
vigueur le
1er janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC; ATF 137 III 130, JdT 2011 II 228;
Tappy, in CPC commenté, Bâle 2011, nn. 5 ss ad art. 405 CPC). En
revanche, dès lors que la demande a été déposée en 2008, c'est l'ancien
droit de procédure qui régit la procédure de première instance (art. 404 al.
1 CPC), notamment le CPC-VD (Code de procédure civile vaudoise du
14 décembre 1966, aujourd'hui abrogé).
b) L'appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales
pour autant que la valeur litigieuse dépasse 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
En l'espèce, l’appel a été formé en temps utile (art. 311 al. 1
CPC), par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une
décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale
dans laquelle les conclusions portent sur un montant supérieur à 10’000
fr., de sorte qu’il est recevable.

- 34 -
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a
CPC) et pour constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC).
L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause
en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement
l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance et
vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374
consid. 4.3.1). Il incombe toutefois à l’appelant de motiver son appel (art.
311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la
motivation attaquée; pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit
cependant pas de renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni
de se livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée; sa
motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel
puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise
des passages de la décision que l’appelant attaque et des pièces du
dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
Partant, la cour de céans n’est pas tenue d’examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle.
2.2 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317
CPC). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont
réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et
preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent
admissibles selon lui (JdT 2011 III 43 et les références citées). A cet égard,
on distingue vrais et faux nova. Les vrais nova sont des faits ou moyens de
preuve qui ne sont nés qu’après la fin de l’audience de débats principaux
de première instance. Ils sont recevables en appel lorsqu’ils sont invoqués
sans retard après leur découverte. Les faux nova sont des faits ou moyens

- 35 -
de preuve nouveaux qui existaient déjà lors de l’audience de débats
principaux. Leur recevabilité en appel est exclue s’ils auraient pu être
invoqués en première instance en faisant preuve de la diligence requise
(Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise relative à
l’appel et au recours en matière civile, in JdT 2013 III 131 ss, n. 40 p. 150
et les références citées).
2.3 En l'espèce, l'appelant a produit à l'appui de son appel les
pièces qui accompagnaient sa requête en réforme du 13 mars 2015, soit
(pièce 1005) : un courrier du 5 mars 2015 de la société P.________SA au
Tribunal de district de [...] et ses annexes (des documents relatifs au
paiement de la commission lors de la vente de l'immeuble P.________,
datés du 15 juin 2007), un extrait du registre du commerce concernant la
société américaine Z.________LCC et le témoignage de A.________, entendu
par commission rogatoire le 22 janvier 2015 dans le cadre de la procédure
valaisanne.
Bien que le témoignage de A.________ ait été recueilli dans une
procédure distincte, les précisions apportées par ce témoin le 22 janvier
2015 concernent directement le complexe de faits litigieux. Il s'agit d'un
élément nouveau dont il sera tenu compte dans la mesure utile (cf. ch. 14
supra).
Les pièces comptables relatives à un transfert de fonds
intervenu le 15 juin 2007, qui ont été produites par la société P.________ au
Tribunal de district de [...] par courrier du 5 mars 2015, ne sont pas des
moyens de preuve nouveaux au sens strict. L'appelant soutient qu'il a fait
preuve de toute la diligence requise, durant la procédure de première
instance, afin d'obtenir les pièces permettant de démontrer que la
commission de courtage relative à la vente du bien immobilier P.________
n'avait pas été versée qu'en mains de C.________Sàrl, mais également en
mains de tiers, en requérant, en mains de la société V.________Sàrl, la
preuve du paiement du prix de vente de l'immeuble en question (pièce
requise 261), ainsi que de toutes pièces permettant d'établir le versement

- 36 -
d'une commission de courtage par cette société en relation avec cette
propriété (pièce requise 262).
V.________Sàrl n'ayant pas donné suite à ces réquisitions, celle-
ci ont finalement fait l'objet d'une procédure d'entraide judiciaire, à
laquelle V.________Sàrl s'est opposée en invoquant le secret professionnel.
Même si les pièces litigieuses ont finalement été produites dans le cadre
d'une procédure distincte par la société P.________ (et non par
V.________Sàrl), force est de constater que ces documents font bien état de
deux versements effectués le 15 juin 2007 par V.________Sàrl à titre de
commission pour l'achat de l'immeuble, comme le confirme le courrier de
P.________ du 6 mars 2015. Si V.________Sàrl ne s'était pas soustraite aux
réquisitions qui lui ont été adressées à la demande de l'appelant, ces
pièces, qui établissent le versement d'une commission de courtage par
cette société en relation avec l'immeuble P.________, auraient donc déjà pu
être versées à la procédure de première instance. Un manque de diligence
en lien avec ces éléments ne peut ainsi être reproché à l'appelant, de
sorte que la recevabilité du courrier du 5 mars 2015 et de ses annexes
doit être admise (cf. ch. 9 let. b et c supra et consid. 4 infra).
3. L'appelant se plaint tout d'abord d'une constatation inexacte
des faits en relation avec les éléments ressortant des pièces nouvelles
susmentionnées. Il sollicite que l'instruction soit complétée en
conséquence.
3.1 Les faits ont été complétés s'agissant des déclarations
supplémentaires de A.________ du 22 janvier 2015 concernant le paiement
de la commission pour l'achat de l'immeuble P.________. Ces déclarations
confirment notamment qu'il était convenu que les acheteurs verseraient
sa commission à l'agent ayant œuvré du côté des vendeurs par le biais
d'une réduction du prix d'achat. A.________ a ensuite indiqué que son client
avait payé ces frais à R.________ (soit, traduction libre de l'anglais :
"Ensuite, on nous a dit que les frais ne devaient pas être acquittés de telle
façon mais qu'ils devaient être payés à R.________, qui a été dûment payé,

- 37 -
ou que mon client a dûment payé, devrais-je dire"). De son précédent
témoignage, il ressort toutefois que A.________ ne fait pas de distinction
entre C.________Sàrl et son représentant R.________. Contrairement à ce
que soutient l'appelant, on ne peut donc pas déduire de ce seul
témoignage que la commission aurait été versée à R.________
personnellement (ce qui serait au demeurant erroné, puisqu'il est établi
que C.________Sàrl a reçu un montant de 513'800 fr.).
En revanche, la constatation des premiers juges selon laquelle
seule C.________Sàrl aurait perçu de l'acheteuse V.________Sàrl, à titre de
commission de courtage pour la vente de l'immeuble P.________, un
montant de 513'790 fr., doit être rectifiée dès lors qu'il ressort des
nouvelles pièces que la société V.________Sàrl a versé un montant
supplémentaire de 1'000'020 fr. à ce titre à la société Z.________LCC, à
New York.
On ne peut cependant pas déduire des éléments qui précèdent
que R.________ aurait fonctionné en qualité de courtier à titre personnel
pour la vente de l'immeuble P.________ (cf. également consid. 3.2.3 infra),
ni qu'il serait débiteur de la commission due à G.________, laquelle
représenterait un tiers de la commission totale, comme le soutient
l'appelant.
3.2
3.2.1 Conformément à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut
administrer les preuves, si elle estime opportun de renouveler
l'administration d'une preuve ou d'administrer une preuve alors que
l'instance inférieure s'y était refusée (Jeandin, CPC annoté, Bâle 2011, n. 5
ad art. 316 CPC). La mesure requise doit toutefois apparaître propre, sous
l'angle de l'appréciation anticipée des preuves, à fournir la preuve
attendue, l’instance d’appel pouvant refuser une mesure probatoire
lorsqu’elle estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la
preuve attendue ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres
moyens de preuve déjà administrés par le tribunal de première instance, à
savoir lorsqu’il ne serait pas de nature à modifier le résultat des preuves

- 38 -
qu’elle tient pour acquis (TF 5A_906/2012 du 18 avril 2013 consid. 5.1.2;
TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.1.1; ATF 138 III 374 consid.
4.3.2). Si l'instance d'appel doit procéder à l'administration d'une preuve
nouvelle ou instruire à raison de faits nouveaux, son pouvoir sera limité
par les restrictions de l'art. 317 CPC (Jeandin, op. cit., n. 9 ad art. 316
CPC).
3.2.2 En l'espèce, l'appelant considère qu'au vu des pièces nouvelles
produites, l'instruction devrait être complétée par l'audition de O.________,
ancien administrateur de la société P.________ et directeur des B.________,
qui ne pouvait ignorer, en cette qualité, quel montant avait été versé à
titre de commission de courtage et en faveur de qui. L'appelant sollicite
également l'audition de R.________, dont les précédentes déclarations
seraient contredites par ces nouveaux éléments, ainsi que la production,
par l'intéressé, de ses déclarations fiscales pour les années 2006, 2007,
2008 et 2009. Enfin, l'appelant sollicite que la production des pièces
suivantes soit ordonnée en mains de [...] : relevés de compte de la société
Z.________LCC pour les années 2006, 2007 et 2008; tous documents
propres à démontrer le ou les ayant(s) droit économique(s) des comptes
de la société Z.________LCC auprès de [...] pour les années 2006, 2007 et
2008.
3.2.3 Il ne se justifie pas de donner suite à ces réquisitions, dès lors
qu'elles ne sont pas pertinentes pour l'issue du présent litige.
Tout d'abord, il est inexact d'affirmer que les précédentes
déclarations de R.________, selon lesquelles il n'a pas perçu
personnellement de commission de courtage de V.________Sàrl, seraient
contredites par les nouveaux éléments produits : le courrier de la société
P.________ du 6 mars 2015 et ses annexes démontrent certes qu'un
montant supplémentaire de 1'000'020 fr. a été versé par V.________Sàrl à
titre de commission lors de l'achat de l'immeuble P.________; toutefois, il
ne ressort pas de ces pièces que ce montant aurait été payé à R.________
personnellement. Quant au témoignage de A.________ du 22 janvier 2015,
il ne permet pas non plus de conclure, comme évoqué ci-dessus, à un

- 39 -
versement de la commission de courtage à R.________ personnellement (ce
qui serait au demeurant erroné, puisqu'il est établi que C.________Sàrl a
reçu 513'800 fr.), dans la mesure où, de son propre aveu – et comme cela
ressort du reste de son témoignage –,A.________ désigne la société
C.________Sàrl par son représentant R.________ et vice versa (cf.
témoignage du 2 juillet 2013, ch. 13 let. g supra). Une nouvelle audition de
l'intimé, respectivement la production de ses déclarations fiscales de 2006
à 2009 (titres qui auraient au surplus déjà pu être requis auparavant) ne
se justifient dès lors pas. On ne discerne pas non plus en quoi O.________,
qui a déjà été entendu dans le cadre de la procédure incidente et dont
l'audition n'a pas été demandée par l'appelant dans le cadre de la
procédure de première instance au fond, permettrait d'apporter de plus
amples informations que celles résultant des pièces produites.
De même, les réquisitions concernant l'ayant droit économique
de la société Z.________LCC ne se justifient pas, dès lors que le résultat de
celles-ci n'est pas susceptible de modifier la solution du présent litige.
Sous l'angle contractuel, l'éventuel paiement d'un montant en faveur
d'une entité dont R.________ serait l'ayant droit économique ne serait en
effet pas susceptible de modifier l'appréciation des premiers juges, dès
lors qu'il s'agirait d'un fait largement postérieur à la conclusion du contrat,
non déterminant pour l'interprétation des rapports contractuels selon le
principe de la confiance (cf. également consid. 5.2 infra). Par ailleurs, dans
la mesure où il n'est pas établi que l'intimé serait intervenu de manière
inadmissible dans les affaires d'autrui ou se serait approprié la prestation
d'autrui, au sens des art. 423 CO et/ou 5 LCD, la production de ces
éléments ne se justifie pas non plus sous cet angle.
4. Selon l'appelant, les nouvelles pièces produites – soit le
témoignage de A.________ et les pièces comptables du 15 juin 2007 –
démontreraient que l'intimé R.________ aurait touché personnellement une
commission de courtage de V.________Sàrl et qu'il serait ainsi, au même
titre que la société C.________Sàrl, un co-contractant aux contrats de
courtage et de sous-courtage.

- 40 -
4.1 Selon l’art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel
le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre
partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit
de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de
négociation). Le contrat de courtage doit présenter les deux éléments
essentiels suivants : il doit être conclu à titre onéreux et les services
procurés par le courtier, qu'il soit indicateur ou négociateur, doivent
tendre à la conclusion d'un contrat, quelle qu'en soit la nature (ATF 139 III
217 consid. 2.3, JdT 2014 II 148; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2, SJ 2005 I
401). L'accord sur le montant du salaire n'est en revanche pas
objectivement essentiel (Rayroux, CR CO I, 2e éd., Bâle 2012, n. 7 ad art.
412 CO). La conclusion du contrat de courtage n'est soumise à aucune
exigence de forme (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2, SJ 2005 I 401). Le
fardeau de la preuve de la conclusion du contrat incombe au prétendu
courtier (SJ 2004 I 257; Rayroux, op. cit., nn. 5 à 12 ad art. 412 CO).
L'accord peut se fonder sur des manifestations de volonté expresses
(orales ou écrites) ou résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid.
5.1.2, SJ 2005 I 401; TF 4A_45/2010 du 25 mars 2010 consid. 2.2 et les
références citées).
Savoir si un contrat de courtage a été conclu par actes
concluants dépend des circonstances du cas d'espèce. Pour déterminer s'il
y a eu effectivement accord entre les parties, le juge doit recourir en
premier lieu à l’interprétation dite subjective, c’est-à-dire rechercher la
"réelle et commune intention des parties", le cas échéant empiriquement,
sur la base d’indices, sans s’arrêter aux expressions ou dénominations
inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la
nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 131 III 606 consid.
4.1, JdT 2006 1126). Au stade de l'interprétation subjective, le juge peut
prendre en considération le comportement ultérieur des parties dans la
mesure où il permet d'éclairer leur volonté réelle au moment de conclure
(ATF 129 III 675 consid. 2.3; ATF 107 II 417 consid. 6).

- 41 -
Ce n'est que si la volonté réelle des parties ne peut pas être
établie ou s'il apparaît que leurs volontés intimes divergent que le juge
procédera à une interprétation dite objective. Cette dernière revêt donc un
caractère subsidiaire (TF 4A_567/2013 du 31 mars 2014 consid. 5 et les
références citées). Le juge doit alors interpréter les déclarations faites et
les comportements selon la théorie de la confiance; il doit rechercher
comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne
foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Le principe de la
confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa
déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa
volonté intime (TF 4A_567/2013 précité). Le moment décisif, pour
l'interprétation selon le principe de la confiance, se situe lors de la
conclusion du contrat; les circonstances survenues postérieurement à
celle-ci ne permettent pas de procéder à une telle interprétation; elles
constituent, le cas échéant, un indice de la volonté réelle des parties (TF
4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 4 et les références citées;
ATF 107 II 417 consid. 6, JdT 1982 I 167).
4.2 Pour qu'un courtier ait droit à son salaire, il faut que le contrat
que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu, qu'il existe un lien de
causalité entre l'activité du courtier et le contrat escompté et qu'aucune
cause de déchéance ne puisse être imputée au courtier (art. 413 al. 1 et
415 CO).
En matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat
principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le
courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à
l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur
la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont
conclu le marché (TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1 et les
références citées). Le courtier indicateur, lequel, sauf convention
expresse, n'a pas l'exclusivité de la recherche d'acheteurs, n'a droit à une
commission que s'il a donné une information causale pour la vente (TF
4A_148/2014 consid. 6.1 et la référence citée : ATF 84 II 542 consid. 5). Le
lien de causalité fait en principe défaut si le contrat est conclu par le

- 42 -
mandant avec une contrepartie différente de celle indiquée ou trouvée par
le courtier. Toutefois, fait exception à cette règle le cas où le contrat n'a
été conclu que pour la forme avec un tiers, alors qu'économiquement il est
conclu avec le tiers intéressé trouvé par le courtier et pour le compte de
celui-ci, ou qu'il existe des rapports économiques, personnels ou sociaux
particulièrement étroits au point qu'ils forment une unité. Cette hypothèse
est notamment réalisée lorsque le contrat est conclu avec une société
contrôlée par le tiers trouvé par le courtier, ou avec un membre de sa
famille (Rayroux, op. cit., n. 25 ad art. 413 CO).
4.3 En l'espèce, il ressort de l'état de fait qu'un contrat de
courtage pour la commercialisation de l'immeuble P.________ a été conclu
entre les propriétaires de cet immeuble, d'une part, et la société
C.________Sàrl, d'autre part.
Il y a lieu de confirmer l'appréciation des premiers juges selon
laquelle l'appelant n’a pas allégué ni prouvé les éléments de fait
susceptibles d’établir que l'intimé, associé gérant de C.________Sàrl, aurait
été personnellement partie au contrat de courtage principal entre cette
société et les propriétaires, d’une part, ni que l'intimé aurait
personnellement manifesté auprès de l'appelant la volonté de conclure en
son propre nom un contrat de sous-courtage. A cet égard, le
comportement ultérieur de l'appelant, notamment en procédure, tend à
confirmer cette interprétation des rapports contractuels, du moins
jusqu’au stade de la réplique. Ce n’est en effet qu’au stade de cette
écriture, après que C.________Sàrl a été mise hors de cause en raison de
l'incompétence ratione loci du tribunal saisi à son égard, que l'appelant
s'est prévalu de l’existence d’un contrat de sous-courtage qui le lierait à
l'intimé personnellement.
L'appelant, qui supporte le fardeau de la preuve de l'existence
d'un contrat de courtage entre lui-même et l'intimé, n'a pas apporté
d'élément susceptible d'établir que la volonté des parties convergeaient
sur ce point.

- 43 -
Subsidiairement, comme l'ont retenu les premiers juges, les
éléments de fait dont l'appelant aurait pu déduire, selon le principe de la
confiance, que l'intimé agissait à titre personnel, ne sont pas établis.
L'appelant ne pouvait en effet ignorer que l'intimé, lors de leurs
négociations, agissait en tant que représentant de C.________Sàrl et non en
son nom propre. L'appelant s'est en effet exclusivement adressé à la
société C.________Sàrl, par l'intermédiaire de l'adresse électronique de
cette dernière, qui mentionne sa raison sociale ("C.________Sàrl@vtx.net"),
et ce pour présenter un acquéreur potentiel, demander des informations
sur l'immeuble et l'état locatif, communiquer une lettre d'intention et
discuter du partage de la commission. Quant à l'intimé, c'est également
uniquement par l'intermédiaire de l'adresse électronique de la société qu'il
a communiqué avec l'appelant au sujet de la vente de l'immeuble, en
particulier répondu à ses demandes, transmis un tableau relatif aux
charges et discuté du partage de la commission de courtage. Le courriel
de C.________Sàrl du 16 janvier 2007, concernant la commission offerte par
l'acheteur à partager en deux, entre C.________Sàrl, d'une part, et
l'appelant, d'autre part, confirme que la société C.________Sàrl était le
véritable partenaire contractuel de l'appelant, ce que ce dernier ne
pouvait ignorer.
Enfin, n'en déplaise à l'appelant, l’existence d’un contrat de
courtage entre les propriétaires (vendeurs) et C.________Sàrl (courtier)
portant sur la recherche d'un acheteur pour l'immeuble P.________ est
difficilement conciliable, sur le plan juridique, avec l’existence d’un sous-
contrat, portant sur le même objet, entre un tiers au courtage principal
(l'intimé) et l'appelant.
Au surplus, s'il était établi – ce qui n'est pas le cas –, le
prétendu versement d'un montant à R.________ par V.________Sàrl, via la
société Z.________LCC, ne serait pas déterminant du point de vue de
l'interprétation du contrat selon le principe de la confiance, puisqu'il s'agit
d'un fait largement postérieur à la conclusion du contrat.

- 44 -
Le moyen de l'appelant tiré de l'existence d'un contrat de
courtage entre lui-même et l'intimé doit dès lors être rejeté.
5. L'appelant soutient enfin qu'au vu des nouveaux éléments
produits, l'appréciation des premiers juges devrait être reconsidérée quant
à la violation, par l'intimé, des art. 2, 5 et 9 LCD. Il considère que l'acte
d'usurpation et le stratagème sont avérés dans la mesure où l'intimé
aurait créé une société écran pour se faire verser sa part de commission,
ce que les mesures d'instruction requises devraient permettre d'établir.
5.1
5.1.1 Aux termes de l'art. 2 LCD, est déloyal et illicite tout
comportement ou pratique commerciale qui est trompeur ou qui
contrevient de toute autre manière aux règles de la bonne foi et qui influe
sur les rapports entre concurrents ou entre fournisseurs et clients. Il
ressort de cette clause que seul peut être qualifié de déloyal un
comportement qui est objectivement apte à influencer le jeu de la
concurrence ou le fonctionnement du marché (ATF 126 III 198 consid.
2c/aa et les arrêts cités). La clause générale de l'art. 2 LCD est concrétisée
par la liste d'exemples figurant aux art. 3 à 8 LCD (ATF 131 III 384 consid.
3, JdT 2005 I 434; TF 4C.431/2004 du 2 mars 2005 consid. 2; Troller, Précis
du droit suisse des biens immatériels, 2e éd., Bâle 2006, p. 349). Il n'est
pas nécessaire de faire appel à la clause générale si le comportement
reproché tombe sous le coup de l'une des dispositions spéciales précitées,
raison pour laquelle il convient de commencer par examiner l'applicabilité
de ces dernières (ATF 133 III 431 consid. 4.1, JdT 2007 I 194, SJ 2007 I
562; ATF 131 III 384 consid. 3, JdT 2005 I 434; ATF 122 III 469 consid. 8, SJ
1997 I 129; TF 4A_371/2010 du 29 octobre 2010 consid. 8.1). Toutefois, il
faut garder à l'esprit que l'énumération des clauses spéciales n'est pas
exhaustive, de sorte qu'il est possible qu'un agissement qui n'entre pas
dans les prévisions des art. 3 à 8 LCD soit tout de même constitutif de
concurrence déloyale en application de l'art. 2 LCD (ATF 131 III 384

- 45 -
consid. 3, JdT 2005 I 434; ATF 116 II 365 consid. 3b, JdT 1991 I 613;
TF 4C.431/2004 du 2 mars 2005 consid. 2; Troller, op. cit., p. 346).
Selon l'art. 5 let. a LCD, agit de façon déloyale celui qui
exploite de façon indue le résultat d'un travail qui lui a été confié, par
exemple des offres, des calculs ou des plans. Pour que cette disposition
soit applicable, il faut, d'une part, que le résultat d'un travail ait été confié
à l'auteur et, d'autre part, que celui-ci l'utilise contrairement aux accords
passés, qu'il le détourne de la destination convenue. Le caractère déloyal
de l'acte réside dans la trahison de la confiance donnée (TF 6B_672/2012
du 19 mars 2013 consid. 1.1; TF 6S.684/2001 du 18 janvier 2002 consid.
1.b).
Le terme de "résultat d'un travail" couvre le résultat d'un
travail de nature préparatoire, qui se situe en amont de l'utilisation
commerciale. Peuvent constituer le résultat d'un travail des esquisses, des
études ou des concepts (TF 6B_672/2012 du 19 mars 2013 consid. 1.1 et
les références citées). Un certain effort intellectuel et/ou matériel doit
avoir conduit au résultat obtenu. En revanche, la loi ne réprime pas la
reprise d'une simple idée confiée par un tiers qui n'en serait encore qu'à
un stade embryonnaire et qui, partant, nécessite encore un long travail de
mise au point (ATF 122 III 469 consid. 8b; TF 6B_672/2012 du 19 mars
2013 consid. 1.1 et les références citées; Message à l'appui d'une loi
fédérale contre la concurrence déloyale, FF 1983 II, p. 1103; Perret, La
protection des prestations in: La nouvelle loi contre la concurrence
déloyale, CEDIDAC 1988, p. 45).
En l'absence du résultat d'un travail, le comportement
consistant pour une personne à déposer un brevet à son nom portant sur
un mécanisme développé dans le cadre d'une relation contractuelle avec
un tiers pourrait tomber sous le coup de la clause générale de l'art. 2 LCD,
au motif qu'il s'était créé un rapport de confiance entre les parties et que
la loyauté obligeait l'intéressé à ne pas détourner les informations reçues
de l'usage convenu (cf. TF 6B_672/2012 précité consid. 1.3 et les
références citées).

- 46 -
5.1.2 Pour qu'il y ait acte de concurrence déloyale, il ne suffit pas
que le comportement apparaisse déloyal au regard de la liste d'exemples
figurant aux art. 3 à 8 LCD; il faut encore, comme le montre la définition
générale de l'art. 2 LCD, qu'il influe sur les rapports entre concurrents ou
entre fournisseurs et clients; en d'autres termes, il doit influencer le jeu de
la concurrence, le fonctionnement du marché (ATF 133 III 431 consid. 4.1,
JdT 2008 I 34, 37; ATF 131 III 384 consid. 3, JdT 2005 I 434; ATF 126 III 198
consid. 2c/aa p. 202, SJ 2000 p. 337; TF 4C.139/2003 du 4 septembre 2003
consid. 5.1 et les références citées).
Certes, il n'est pas nécessaire que l'auteur de l'acte soit lui-
même un concurrent. Il n'empêche que l'acte doit être objectivement
propre à avantager ou désavantager une entreprise dans sa lutte pour
acquérir de la clientèle, ou à accroître ou diminuer ses parts de marché.
L'acte doit être dirigé contre le jeu normal de la concurrence et propre à
exercer une influence sur le marché; il doit être objectivement apte à
influer sur la concurrence. Il n'est en revanche pas nécessaire que l'auteur
ait la volonté d'influencer l'activité économique (ATF 131 III 384 consid. 3,
JdT 2005 I 434; ATF 126 III 198 consid. 2c/aa p. 202 et les arrêts cités, SJ
2000 p. 337; TF 4C.139/2003 du 4 septembre 2003 consid. 5.1).
La LCD ne protège donc pas la bonne foi de manière générale,
mais tend seulement à garantir une concurrence loyale (ATF 126 III 198
consid. 2c/aa et les arrêts cités, JdT 2003 II 41; TF 4C.139/2003 du 4
septembre 2003 consid. 5.1).
5.1.3 Aux termes de l'art. 9 al. 1 LCD, celui qui, par un acte de
concurrence déloyale, subit une atteinte dans sa clientèle, son crédit ou sa
réputation professionnelle, ses affaires ou ses intérêts économiques en
général ou celui qui en est menacé, peut demander au juge de l'interdire,
si elle est imminente (let. a), de la faire cesser, si elle dure encore (let. b)
ou d'en constater le caractère illicite, si le trouble qu'elle a créé subsiste
(let. c). Il peut en outre, conformément au Code des obligations, intenter
des actions en dommages-intérêts et en réparation du tort moral, ainsi

- 47 -
qu'exiger la remise du gain selon les dispositions sur la gestion d'affaires
(art. 9 al. 3 LCD).
Est plus exactement visée la gestion d'affaires dite imparfaite
ou intéressée, au sens de l'art. 423 CO (TF 4A_474/2012 du 8 février 2013
consid. 4.1 et les références citées; TF 4C.101/2003 du 17 juillet 2003 c.
6.2). L'art. 423 CO vise l'ingérence inadmissible dans les affaires d'autrui
et en règle les conséquences. Le gérant a la volonté de traiter l'affaire
d'autrui comme la sienne propre et de s'en approprier les profits. Il n'est
pas aisé de délimiter les contours de la notion d'usurpation de l'affaire
d'autrui liée à l'art. 423 CO. La difficulté est encore accrue en cas de
renvoi tel que celui prévu notamment par l'art. 9 al. 3 LCD; il faut alors se
demander jusqu'à quel point l'acte prohibé par la législation spéciale doit
répondre à la notion d'appropriation de l'affaire d'autrui au sens de l'art.
423 CO (TF 4A_474/2012 précité consid. 4.1). Comme exemples d'actes
susceptibles de fonder une action en remise de gain, la doctrine cite en
premier lieu l'exploitation d'une prestation d'autrui (art. 5 LCD) et la
violation du secret d'affaires (art. 6 LCD; Spitz, Haftung für
Wettbewerbshandlungen, in Jung (éd.), Aktuelle Entwicklungen in
Haftungsrecht, 2007, p. 247). Les avis sont nuancés en cas d'incitation à
rompre un contrat (art. 4 let. a LCD). Un auteur estime qu'il n'y a pas
d'usurpation de l'affaire d'autrui, mais gestion de sa propre affaire
(Baudenbacher, Lauterkeitsrecht, 2001, n. 256 ad art. 9 LCD). Un autre
auteur admet qu'il peut y avoir usurpation lorsque l'auteur déloyal, en
détournant le client, retire des avantages qui auraient contractuellement
dû revenir à la victime (Schmid, ZüKo, n. 63 ad art. 423 CO). Dans certains
cas, il n'y a pas à proprement parler gestion de l'affaire du lésé, mais
atteinte à ses affaires (Spitz, in Bundesgesetz gegen den unlauteren
Wettbewerb, 2010,
n. 187 ss ad art. 9 LCD; TF 4A_474/2012 précité consid. 4.1).
L'art. 423 CO soumet à restitution les profits qui "résultent" de
la gestion intéressée. Le maître doit ainsi apporter la preuve d'un lien de
causalité entre l'usurpation de l'affaire d'autrui et les profits nets ainsi
réalisés (TF 4A_474/2012 consid. 4.2).

- 48 -
La jurisprudence exige en outre que le gérant soit de mauvaise
foi (TF 4A_474/2012 consid. 4.3 et 8.1)
5.2 En l'espèce, les premiers juges ont considéré que les
prétentions fondées par l'appelant sur les art. 2, 5 et 9 LCD, soit la remise
de la commission de courtage sur la vente de l'immeuble P.________, qui
aurait été indûment perçue par l'intimé en raison de son comportement
déloyal au sens des art. 9 al. 3 LCD et 423 CO, étaient également
infondées, dès lors qu’il n’était pas établi que l'intimé, à titre personnel, se
serait approprié l’affaire d’autrui au sens de l’art. 423 CO et/ou aurait
exploité la prestation d’autrui au sens de l’art. 5 LCD, à savoir celle fournie
par l'appelant dans le cadre du contrat de courtage, à supposer que celle-
ci fût établie. Les éventuels liens entre D.________Ltd et V.________Sàrl, ou
le fait que cette dernière société ait été créée pour l’occasion,
n’impliquaient pas encore un acte d’usurpation de la part de l'intimé. En
outre, il n’était pas établi que C.________Sàrl aurait perçu une commission
plus élevée que celle de 513'790 fr. qu’elle avait perçue de l’acheteuse
V.________Sàrl, ni que l'intimé aurait touché une quelconque commission
sur la vente de l’immeuble. En conclusion, les premiers juges ont ainsi
retenu que G.________ n’établissait pas, même au seul degré de la
vraisemblance prépondérante exigé en cette matière, que l'intimé ait
commis un acte d’usurpation ni qu’il ait réalisé de ce fait un gain.
Les éléments nouveaux produits par l'appelant ne permettent
pas de s'écarter de cette appréciation, qui doit être confirmée. En effet, il
n'est pas établi que le deuxième versement effectué par V.________Sàrl à
titre de commission pour l'achat de l'immeuble P.________ ait profité à
R.________ personnellement et le témoignage de A.________ n'est pas
convaincant sur ce point (cf. consid. 3.2.3 supra).
De toute manière, l'appelant n'indique pas laquelle de ses
prestations, au sens de l'art. 5 LCD, l'intimé se serait vu "confier" et qu'il
aurait personnellement usurpée, ni en quoi son intervention initiale auprès
de F.________SA aurait abouti à un résultat concret, au sens de cette

- 49 -
disposition, que l'intimé se serait ensuite approprié. Les agissements de
l'intimé ne peuvent pas davantage être assimilés à une incitation à rompre
un contrat puisque l'appelant n'était pas lié contractuellement avec les
acheteurs de l'immeuble P.________.
De plus et surtout, il n'apparaît pas que l'éventuel défaut de
rétrocession d'une partie de la commission de courtage à l'appelant puisse
constituer un acte entrant dans le champ d'application de la LCD : pour
qu'il y ait acte de concurrence déloyale au sens de cette loi, il faut, comme
rappelé ci-dessus, que l'acte en question influe sur les rapports entre
concurrents ou entre fournisseurs et clients; en d'autres termes, il doit
influencer le jeu de la concurrence, le fonctionnement du marché. Ainsi,
l'acte doit être objectivement propre à avantager ou désavantager une
entreprise dans sa lutte pour acquérir de la clientèle, ou à accroître ou
diminuer ses parts de marché.
En l'occurrence, il n'est pas contesté qu'un seul courtier était
autorisé à agir du côté des vendeurs, soit la société C.________Sàrl,
représentée par R.________. C'était donc cette société et elle seule qui était
titulaire du contrat de courtage principal avec les propriétaires.
En ne respectant pas – par hypothèse – l'accord interne passé
avec G.________ s'agissant de la rétrocession d'une partie de la commission
de courtage, C.________Sàrl, respectivement son représentant R.________,
ne pouvaient donc pas commettre un acte susceptible de tomber sous le
coup de la LCD, à savoir un acte propre à avantager C.________Sàrl (ou à
désavantager G.________) dans leur lutte pour acquérir de la clientèle, ou à
accroître/diminuer leurs parts de marché respectives, puisque
C.________Sàrl était déjà titulaire de ce marché et que seul était en cause
le respect de l'éventuel sous-contrat liant les parties. Force est ainsi de
constater que ce type d'acte n'était pas susceptible de fausser la
concurrence.
Du reste, l'appelant ne motive pas et on ne voit pas en quoi –
pour les mêmes motifs – l'intimé aurait géré "l'affaire d'autrui" (soit

- 50 -
l'affaire de l'appelant) au sens de l'art. 423 CO : aucune ingérence ou
immixtion dans les droits subjectifs ou absolus de l'appelant (qu'ils soient
réels, de la personnalité, de la propriété immatérielle ou contractuels)
n'est en effet établie.
Il n'y a dès lors pas lieu de donner suite aux mesures
d'instruction requises par l'appelant, qui ne sont, en tout état de cause,
pas susceptibles de modifier l'issue du litige.
6. Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté et le jugement
entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 12'674 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010;
RSV 270.11.6]), seront mis à la charge de l'appelant, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
Vu l'issue du litige, l'appelant versera à l'intimé la somme de
8'000 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 7 al. 1 TDC [tarif des
dépens en matière civile du 23 novembre 2010; RSV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 12'674 fr.
(douze mille six cent septante-quatre francs), sont mis à la
charge de l'appelant G.________.

- 51 -
IV. L'appelant versera à l'intimé R.________ la somme de 8'000 fr.
(huit mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Antoine Eigenmann (pour G.________),
- Me Bernard Katz (pour R.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à la :
- Cour civile du Tribunal cantonal.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

- 52 -
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :