vd_gerichte · PT13.037399 · 2018-05-23 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT13.037399-170977-180298
303
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 23 mai 2018
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Colombini et Mme Giroud Walther, juges
Greffière : Mme Gudit
*****
Art. 2 al. 2 et 8 CC ; 412 CO ; 55 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par K.________, à [...], défendeur,
et sur l’appel joint interjeté par V.________, à [...], demandeur, contre le
jugement rendu le 2 mars 2017 par la Chambre patrimoniale cantonale
dans la cause divisant les parties entre elles, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 2 mars 2017, motivé le 5 mai suivant, la
Chambre patrimoniale cantonale (ci-après : les premiers juges) a dit que le
défendeur K.________ devait payer au demandeur V.________ le montant de
555'000 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 18 avril 2013 (I), a arrêté les
frais judiciaires à 31'360 fr. et les a répartis par moitié entre les parties,
soit à hauteur de 15'680 fr. chacune (II), a dit que le défendeur K.________
devait rembourser au demandeur V.________, à titre de remboursement
partiel de ses avances de frais judiciaires, les sommes de 15'500 fr. pour
la procédure au fond et de 1'325 fr. pour la procédure de conciliation
préalable (III et IV), a dit que les dépens étaient compensés (V) et a rejeté
toutes autres et plus amples conclusions (VI).
En droit, saisis par V.________ (ci-après : le demandeur ou
l’intimé) d’une action en paiement d’une commission de courtage contre
K.________ (ci-après : le défendeur ou l’appelant), les premiers juges ont
admis que le demandeur et son partenaire d’affaires L.________ étaient liés
par un contrat de courtage d'indication et de négociation avec la société
W.________, portant notamment sur des parcelles sises à [...], [...] et [...].
Les premiers juges ont ensuite admis l'application de la théorie juridique
de la transparence (« Durchgriff ») au cas d'espèce : compte tenu de la
mainmise économique et décisionnelle du défendeur sur les activités de
W.________ au travers de D.________ à la période des transactions
litigieuses et au vu de l'historique des relations du défendeur avec le
demandeur et son partenaire d’affaires L.________, du caractère régulier de
leurs contacts et de l'expérience du défendeur en matière immobilière, ce
dernier ne pouvait pas ignorer qu'il traitait avec un interlocuteur amené
par ceux-ci et que la transaction portant sur les actions de W.________
pourrait influencer leur droit à la commission. Les premiers juges en ont
déduit que le fait pour le défendeur de se prévaloir de son indépendance
juridique à l'endroit de W.________, en connaissance des engagements de
cette dernière envers les courtiers et après avoir été à l'origine de l'entier
des décisions de cette société – y compris la négociation de la vente du

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capital-actions du 25 avril 2012 – et des instructions données aux
courtiers, était constitutif d'un abus de droit, de sorte qu'il y avait lieu de
reconnaître la légitimation passive du défendeur. Puis, après avoir rappelé
les conditions du droit à la rémunération à laquelle peut prétendre le
courtier, les premiers juges ont considéré que bien que le contrat de vente
d'actions du 25 avril 2012 n'eût pas directement pour objet le transfert de
la propriété des immeubles concernés, il n'en remplissait pas moins cette
fonction, alors que l'acquéreur des actions avait clairement exprimé sa
volonté d'acquérir aussi les biens-fonds, ceux-ci étant soustraits à la
sphère d'influence du défendeur, contre rémunération (36'000’000 fr.) : du
point de vue économique, le contrat du 25 avril 2012 était équivalent au
contrat de vente immobilière escompté. Le lien de causalité entre, d’une
part, l'activité du demandeur et de L.________ et, d’autre part, la
conclusion du contrat de vente d'actions du 25 avril 2012 a été admis sur
la base de l'intensité de l'activité déployée par les intéressés, incluant la
présentation au défendeur de N.________ (à l'enseigne de P.________)
comme acquéreur potentiel. Il ressortait en outre du témoignage de
B.________ que le dénommé S.________ n'avait été qu'un intermédiaire qui
avait disparu à la signature au profit du dénommé R.________, tandis que
N.________ et P.________ s'étaient greffés sur l'opération. Les premiers juges
ont retenu que c'était grâce à l'intérêt grandissant suscité par les courtiers
auprès des acheteurs que le défendeur avait finalement été en mesure de
négocier l'entier du capital-actions de W.________, ce que l'appréciation de
l'expert corroborait, lorsqu'il avait jugé l'action des courtiers
« déterminante pour établir le contact avec l'acheteur ». Les premiers
juges ont dès lors admis ce lien de causalité s'agissant du domaine de [...],
mais l'ont nié – l'intermédiation n'étant pas établie entre les courtiers et
N.________, respectivement P.________, S.________, ou encore R.________ –
s'agissant des immeubles de [...] et de [...]. Pour déterminer la quotité de
la commission, après avoir relevé l'absence de toute cause de déchéance
au sens de l'art. 415 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220),
les premiers juges ont retenu une quotité de 3 % au motif qu'elle
ressortait d'un fax du 26 avril 2010 de L.________ adressé à un
intermédiaire tiers et d'un courriel du 30 janvier 2012 adressé par les
courtiers à P.________, et que nonobstant l'appréciation de l'expert, il fallait

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appliquer le taux précité, dès lors que les parties avaient fait usage de leur
liberté contractuelle et que ledit taux n'avait pas été tenu pour excessif
dans un précédent jugé par le Tribunal fédéral. Appliquant le taux de 3 %
au montant de 18'500'000 fr. jugé adéquat par l'expert, les premiers juges
ont alloué au demandeur – vu la cession de créance du fait de L.________ –
le montant de 555'000 fr., sans TVA faute de conclusion correspondante,
avec intérêts à 5 % l'an dès le 18 avril 2013, conformément aux
conclusions de la demande, nonobstant la mise en demeure du 18 mars
2013. Les frais judiciaires ont été répartis par moitié entre les parties et
les dépens compensés, pour tenir compte de ce que le demandeur
n'obtenait qu'un peu plus de la moitié de ses prétentions, outre le gain du
principe de la rémunération.
B. Par acte du 6 juin 2017, K.________ a formé appel contre le
jugement qui précède, en concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que la demande de V.________ soit
intégralement rejetée, et subsidiairement à son annulation et au renvoi de
la cause devant l’autorité de première instance.
Par acte du 21 juin 2017, V.________ a déposé une requête
tendant à ce que l’appelant soit astreint à fournir des sûretés en garantie
des dépens de la procédure de seconde instance à hauteur de 40'000
francs. La requête a été rejetée par la Juge déléguée de la Cour de céans
selon ordonnance du 12 janvier 2018, qui n’a fait l’objet d’aucune
contestation.
L'avance de frais de la procédure d'appel, par 6'550 fr., a été
versée le 27 juin 2017 par K.________.
Par acte du 22 février 2018, V.________ a déposé un mémoire
de réponse ainsi qu’un appel joint. Il a conclu, avec suite de frais et
dépens, au rejet de l’appel interjeté par K.________ et à la réforme du
jugement entrepris en ce sens que des dépens de première instance à
hauteur de 30'000 fr. lui soient alloués et que les frais judiciaires de

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première instance à hauteur de 31'360 fr. soient mis à la charge de
l’appelant par 23'520 fr. et à sa propre charge par 7'840 francs.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. W.________ était une société de droit suisse active dans les
opérations immobilières, inscrite le 17 novembre 2003 au Registre du
commerce et dont le siège se trouvait à [...].
B.________ en a été l'administrateur avec signature individuelle
du 6 octobre 2005 au 29 juin 2012, puis avec signature collective à deux
jusqu'au 9 juillet 2012, date à laquelle ses pouvoirs ont été radiés.
Au 12 avril 2012, le bilan de la société mentionnait un actif
immobilier total de 29'601'409 fr. 11.
W.________ a été radiée du Registre du commerce le
23 décembre 2016 par suite de fusion, ses actifs et passifs envers les tiers
étant repris par la société P.________.
2. P.________, principalement active dans le domaine immobilier,
a été inscrite le 6 décembre 2007 au Registre du commerce et son siège,
précédemment à [...], se situe à [...] depuis le 23 décembre 2016.
N.________ en est l’administrateur président, au bénéfice de la signature
individuelle.
3. D.________, société ayant pour but la prise de participations
dans d'autres sociétés, a été inscrite le 16 septembre 2003 au Registre du
commerce du canton de [...], puis de [...] dès le 4 janvier 2016.
Le précité B.________ est administrateur de cette société, au
bénéfice de la signature individuelle.

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4. Jusqu'au 27 novembre 2012, W.________ avait un capital-
actions de 2'000 actions au porteur. Jusqu'à l'automne 2012, ce capital-
actions était détenu indirectement, soit via la société D.________, par le
défendeur et appelant K.________. Ce dernier a été le seul détenteur des
actions de la holding précitée jusqu'au mois d’octobre 2013. Le 11 octobre
2013, B.________ est devenu administrateur avec signature individuelle de
D.________ et le défendeur lui a remis 10 % du capital-actions en
rétribution de ses services. C'est le défendeur qui prenait les décisions
essentielles touchant tant à l'activité de W.________ que de D.________.
Les actions de W.________ ont été vendues au mois d’octobre
2012 par D.________ à P.________, via l'agent fiduciaire R.________, à [...].
R.________ est l'administrateur de plusieurs sociétés fiduciaires
genevoises ayant un lien avec P.________ : jusqu'à la fin de l’année 2016,
cette dernière, administrée par N.________, était domiciliée chez [...], [...], à
[...], et était révisée par la société [...], même adresse, soit deux sociétés
dont R.________ est l'administrateur, avec signature collective à deux.
N.________ est devenu l'administrateur avec signature
individuelle de W.________ dès le 11 janvier 2013 et F.________ a été inscrit
dès cette même date au Registre du commerce, au bénéfice d'une
procuration individuelle. F.________ a également été inscrit sur l’extrait du
Registre du commerce de la société P.________ entre le 25 novembre 2016
et le 29 juin 2017.
5. Jusqu’à sa fusion avec P.________ le 23 décembre 2016,
W.________ était propriétaire de plusieurs parcelles, incluant notamment le
domaine « [...] », à [...] – anciennement propriété d'[...] –, la promotion
immobilière au nom de « [...] », à [...], ainsi qu’un appartement à [...]. Dès
le 23 décembre 2016, c’est P.________ qui a été inscrite en qualité de
propriétaires desdites parcelles.
6. Le demandeur et intimé V.________, aux côtés de L.________, a
œuvré en qualité de courtier en vue de la vente des immeubles

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susmentionnés, pour le compte de W.________. Aucun contrat de courtage
n'a été conclu par écrit à ce titre.
7. Au mois de janvier 2012, par l'intermédiaire du demandeur et
de L.________, la société P.________ a offert 18'000'000 fr. pour l'acquisition
du domaine « [...] », à [...], propriété de W.________. P.________ était alors
représentée dans les négociations par N.________, accompagné d'un
dénommé « [...] » – soit vraisemblablement F.________ –, ainsi que par
Z.________, agent immobilier.
Peu après, le 16 février 2012, le défendeur a fait savoir à
L.________ et à B.________ qu'il reprenait lui-même les négociations avec les
représentants de P.________ et qu’il les tiendrait informés de leur évolution.
Un projet d'acte de vente à terme entre W.________ et
P.________, portant sur la vente du domaine de [...] pour un prix de
18'500'000 fr., a été rédigé le 27 février 2012 par le notaire [...]. L’acte
stipulait une commission de courtage en faveur du demandeur et de
L.________, sans en préciser le montant. Le chiffre 20 dudit projet prévoyait
ainsi ce qui suit :
« L’impôt éventuel sur le bénéfice ainsi que la commission de
courtage due à l’entreprise individuelle L.________ à [...] et à
Monsieur V.________ à … (sic) sont à la charge exclusive de la
venderesse. Dite commission de courtage sera versée par le notaire
soussigné, ensuite de l’exécution du présent acte, par prélèvement
sur le prix de vente, conformément aux instructions qu’il aura reçue
(sic) de la venderesse […] ».
La vente prévue n’a toutefois pas été réalisée. En revanche,
par contrat signé le 25 avril 2012, le dénommé R.________, agissant à titre
fiduciaire pour le compte de P.________, a acquis de D.________ l'intégralité
du capital-actions de W.________, acquérant notamment, par la même
occasion, la propriété du domaine de [...] et celle des autres biens
immobiliers objet du litige ([...] et [...]), sur lesquelles le demandeur
revendique également une rémunération de l'activité de courtier déployée
par L.________ et lui-même.

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Le contrat du 25 avril 2012, libellé « Vente à terme d’actions,
concernant la société anonyme : W.________ », prévoyait notamment ce
qui suit :
« IV.- Montant à payer et modalités de paiement :
1 – Montant à payer :
Le prix de vente s’élève à la différence entre la valeur de l’actif
immobilier revalorisé évoqué ci avant (sic) dont les Parties ont arrêté
le montant à CHF 36'000'000 (trente-six millions de francs suisses)
et le montant des autres actifs et passifs dont les prêts actionnaires
qui sont pris en compte dans le passif pour le calcul de la valeur des
actions mais remboursés au vendeur en même temps que le
paiement du prix de vente des actions tels que présentés dans le
décompte acheteur-vendeur.
(…)
V.- Entrée en possession et jouissance
(…)
Les Parties conviennent que les ventes en cours de négociation,
notamment […] qui est frappé d’un droit d’emption en faveur d’un
groupe de 4 personnes (partie C du plan joint), se poursuivront
normalement. (…) ».
8. Par courriel du 19 avril 2012, adressé pour information à
B.________ et Z.________, le défendeur a exposé à Me [...] les conditions
auxquelles le capital-actions de W.________ serait vendu à un dénommé
S.________, à l’exclusion de quatre lots, soit deux à [...] et deux à [...].
9. Le 18 mars 2013, le demandeur et L.________ ont réclamé au
défendeur le paiement d'une commission totale de 1'080'000 fr., plus TVA,
soit une commission de 3 % calculée sur le prix de vente des actions de
W.________, censé correspondre à la valorisation des actifs immobiliers de
la société, arrêtée à 36'000'000 francs.
Le 25 avril 2013, L.________ a cédé au demandeur sa créance
relative à son activité dans le cadre du « courtage lié à la vente de terrains
et bâtiments propriété de W.________, soit Monsieur K.________ à [...],
respectivement des actions de W.________ ».

- 9 -
10. Le demandeur a ouvert action par requête de conciliation du 3
mai 2013, puis par une demande au fond du 23 août 2013, réclamant le
paiement par le défendeur d'une commission de courtage de 1'080'000 fr.,
avec intérêts à 5 % l'an dès le 18 avril 2013.
Le défendeur a conclu à libération, invoquant au premier chef
son absence de légitimation passive.
11. Une expertise, confiée à [...], a donné lieu à un rapport du 24
septembre 2014, ainsi qu'à un rapport complémentaire du 26 novembre
2015, lesquels contiennent un certain nombre de considérations ou
conclusions à caractère juridique ressortissant au pouvoir d'appréciation
du tribunal. L'expert a cependant tenu pour adéquat le prix de vente de
18'500'000 fr. pour le domaine de [...], de même qu'il a émis diverses
considérations sur le pourcentage applicable à une commission de
courtage en fonction du montant et du nombre de transactions
concernées. Il a renoncé à expertiser la valeur des propriétés de [...] et de
[...], en l'absence, selon lui, de toute activité d'intermédiation de la part de
L.________ comme du demandeur. Il s’est néanmoins exprimé aux débats
sur le pourcentage usuel de la commission de courtage pour des biens de
ce type, soit environ 3 %.
12. Plusieurs témoins ont été entendus à l’occasion d’une
audience tenue le 28 octobre 2014 devant la Juge déléguée de la Chambre
patrimoniale cantonale.
L.________ a notamment exposé que Z.________ lui avait fait
part de l’intérêt de l’un de ses clients, N.________, avec lequel il avait alors
procédé à la visite du bien, en compagnie d’un dénommé « [...] ».
N.________ avait ensuite formulé une offre, à hauteur de 18'500’000 fr., et
un notaire avait été choisi en la personne de [...]. Par la suite, le dénommé
« [...] » avait contacté L.________ pour lui reprocher de « lui avoir fait un
enfant dans le dos », lui expliquant que la vente avait été annulée, un tiers
ayant fait une offre à 23'000'000 francs. N.________ et le dénommé « [...] »
insistant auprès de L.________, celui-ci avait contacté le défendeur, lequel

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avait fini par lui dire qu’il ne souhaitait plus qu’il s’occupe de ces contacts.
Il avait appris par la suite que N.________ avait finalement acheté la société
W.________, ce qui les avait décidés, avec le demandeur, à réclamer le
paiement de leur commission.
Entendu à ce même sujet, le témoin B.________ a pour sa part
expliqué avoir reçu un appel d’un courtier évoquant l’offre supérieure d’un
client « au jour J-2 », à la suite de quoi l’offre de N.________ avait été
refusée. Il avait alors signé un contrat avec de nouveaux acheteurs,
lesquels s’en étaient départis dix jours plus tard. Etait ensuite arrivé
Z.________, « homme providentiel », lequel l’avait approché pour l’un de
ses clients, S.________. Ils s’étaient par la suite aperçus qu’il n’y avait plus
de S.________, qui avait pourtant confirmé au défendeur qu’il était
l’acheteur, mais qu’il était question de « [...] ». D’après B.________,
N.________ était persona non grata, P.________ lui étant en revanche
inconnue.
Quant au témoin Z.________, il a exposé que si le défendeur
n’avait auparavant pas toujours été présent, il s’était manifesté à un
moment donné et avait eu des échanges directs avec N.________. Ce
dernier l’avait ensuite informé qu’une offre supérieure à la sienne avait
été formulée à hauteur de 23'000’000 fr. – le prix convenu par L.________
et N.________ s’élevant à 18'500'000 fr. – et que la vente était annulée.
Z.________ a pour le surplus confirmé que S.________, lequel agissait pour le
compte de N.________, avait été présenté comme acheteur par ses soins.
N.________ ayant été éconduit par le défendeur, il avait sollicité S.________
pour renouer la discussion avec lui.
13. Il est ressorti de l’instruction de première instance que le
défendeur opérait formellement une différenciation stricte entre ses
affaires personnelles et les activités commerciales de sa société
D.________.
En d roit :

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1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse dépasse 10'000 fr. (art. 308 al. 2
CPC).
L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1
CPC).
1.2 En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui y a
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle la valeur
litigieuse est supérieure à 10’000 fr., l'appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss
ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la
base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6
ad art. 310 CPC ; JdT 2011 III 43 et les réf. citées).
3.
3.1 L'appelant conteste que les premiers juges aient été fondés à
retenir dans leur appréciation juridique des faits non allégués et, a fortiori,
non prouvés par la partie demanderesse, en violation de l'art. 55 CPC. Il en

- 12 -
irait en particulier ainsi de l’existence i) de prétendus actes déloyaux de sa
part contre les courtiers, conditionnant l'application de la théorie de la
transparence, ii) d'un mandat de courtage conféré par lui-même, iii) d'un
mandat de courtage en lien avec la cession du capital-actions de
W.________, ainsi que iv) d'actes d'intermédiation de l’intimé ou de
L.________. Par ailleurs, l'appelant invoque une violation du droit au regard
des art. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210) et 620 al.
2 CO, en ce sens que les conditions auxquelles un « Durchgriff » pourrait
être retenu ne seraient pas réunies en l'espèce. En outre, il se prévaut
d’une violation des art. 412 et 413 CO, en lien avec l'existence d'un
contrat de courtage portant sur la vente des actions de W.________ ou une
équivalence entre ladite vente et la vente du domaine de [...], ainsi qu’en
rapport avec l'existence d'un lien de causalité entre l'activité des courtiers
et la vente du capital-actions de W.________.
Pour le cas où le droit à une commission de courtage serait
néanmoins reconnu, l'appelant conteste le montant auquel sont parvenus
les premiers juges, tant au regard du taux applicable que de l'assiette à
prendre en considération.
3.2
3.2.1 La maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) oblige les parties à
alléguer les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions et à produire
les preuves qui s'y rapportent. Les parties doivent présenter leurs allégués
et leurs offres de preuve dans les formes et en temps utile selon la
procédure applicable. A défaut, le tribunal ne tient pas compte dans son
jugement des faits qui ne sont pas allégués et prouvés (Haldy, CPC
commenté, 2011, n. 3 ad art. 55 CPC ; CACI 20 octobre 2015/547 consid.
3b).
La question de savoir si des faits prouvés non allégués peuvent
être pris en compte n'a pas encore été définitivement tranchée par le
Tribunal fédéral et, sur cette question, la doctrine est partagée. La prise en
considération de tels faits apparaît admissible sous certaines conditions,
soit lorsque les faits prouvés non allégués s'inscrivent dans le cadre de ce

- 13 -
qui a été allégué (Hurni, Berner Kommentar, art. 1-149 ZPO, 2012, n. 36
ad art. 55 CPC), ou lorsque la conséquence juridique ainsi démontrée est
couverte par les prétentions invoquées (Schenker, Schweizerische
Zivilprozessordnung (ZPO), Baker & McKenzie (éd.), 2010, n. 12 ad art. 55
CPC ; en ce sens : Hohl, Procédure civile, t. I, 2e éd. 2016, pp. 213-214 ;
TF 4A_195/2014 du 27 novembre 2014 consid. 7.2, non publié à l'ATF 140
III 602 ; ATF 142 III 462 consid. 4.3, SJ 2016 I 429, qui se réfère, sans les
remettre en cause, aux hypothèses susmentionnées visées par l'arrêt
4A_195/2014 précité, lesquelles n'entraient pas en considération dans le
cas d'espèce). Par ailleurs, la question du degré de précision de
l'allégation donne forcément lieu à interprétation. Les exigences au sujet
de l'allégation découlent d'une part des éléments constitutifs de la règle
de droit sur laquelle le demandeur fonde sa prétention, d'autre part du
comportement de la partie adverse durant la procédure. Une partie peut
se contenter, dans un premier temps, d'alléguer les faits pertinents en
indiquant ses traits ou contours essentiels qui les caractérisent
usuellement dans la vie courante. Les faits pertinents doivent être
énoncés de façon suffisamment précise pour pouvoir être prouvés et pour
permettre à la partie adverse de motiver sa contestation ou administrer la
preuve contraire. Dans un deuxième temps, si la partie adverse conteste
les faits, la première partie doit les exposer de façon plus précise, et non
pas seulement dans leurs traits essentiels, de telle sorte qu'ils puissent
faire l'objet de preuves. La doctrine germanophone utilise pour la charge
qui incombe à la partie dans la première phase le terme de «
Behauptungslast » et pour la charge qui lui incombe dans la deuxième
phase le terme de « Substantiierungslast » (Jeannin/Bohnet, Les pièges du
fardeau de l'allégation en procédure civile, in Jusletter 16 novembre 2015,
p. 4 et les réf. citées ; TF 4A_195/2014 précité consid. 7.3.2).
3.2.2 En principe, il faut prendre en compte l'indépendance juridique
d'une personne morale. Ce n'est que dans des circonstances
exceptionnelles qu'un tiers peut être tenu des engagements d'un débiteur
(TF 4A_155/2017 du 12 octobre 2017 consid. 5.1). Le principe de la
transparence (« Durchgriff ») vise à protéger les créanciers floués qui se
verraient indûment opposer la dualité de personnes juridiques constituant

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en réalité une seule et même entité (CACI 17 août 2015/421 consid. 5.1).
Selon ce principe, on ne peut pas s'en tenir sans réserve à l'existence
formelle de deux personnes juridiquement distinctes lorsque tout l'actif ou
la quasi-totalité de l'actif d'une société appartient soit directement, soit
par personnes interposées, à une même personne, physique ou morale ;
malgré la dualité de personnes à la forme, il n'existe pas deux entités
indépendantes, la société étant un simple instrument dans la main de son
auteur, qui, économiquement, ne fait qu'un avec elle. On doit admettre
que, conformément à la réalité économique, il y a identité de personnes et
que les rapports de droit liant l'une lient également l'autre ; ce sera le cas
chaque fois que le fait d'invoquer la diversité des sujets constitue un abus
de droit ou a pour effet une atteinte manifeste à des intérêts légitimes
(art. 2 al. 2 CC ; sur le principe de la transparence en général : cf. ATF 132
III 489 consid. 3.2, JdT 2007 II 81). L'application du principe de la
transparence (« Durchgriff ») suppose donc, premièrement, qu'il y ait
identité de personnes, conformément à la réalité économique, ou en tout
cas la domination économique d'un sujet de droit sur l'autre ; il faut
deuxièmement que la dualité soit invoquée de manière abusive, c'est-à-
dire pour en tirer un avantage injustifié (ATF 132 III 489 précité ; ATF 121
III 319 consid. 5a/aa ; ATF 102 III 165 consid. II.1 ; TF 5A_739/2012 du 17
mai 2013 consid. 7.2.1, SJ 2014 I 17 ; TF 4A_155/2017 du 12 octobre 2017
consid. 5.1).
Ainsi, l’indépendance juridique entre l’actionnaire unique et la
société anonyme ne peut pas être invoquée dans un but qui ne mérite pas
la protection de la loi, comme par exemple pour éluder un contrat (ATF
113 II 31 consid. 2c, JdT 1988 I 20) ou une prohibition de concurrence ou
encore pour contourner une interdiction (TF 4A_384/2008 du 9 décembre
2008 consid. 4.1). Tel est le cas si l'identité économique absolue entre le
débiteur et le tiers n'est ni contestable ni sérieusement contestée et que
la dualité des sujets n'est invoquée qu'aux fins de se soustraire
abusivement à l'exécution forcée (art. 2 al. 2 CC ; ATF 105 III 107 consid.
3a ; TF 5A_629/2011 du 26 avril 2012 consid. 5.1 ; TF 5A_873/2010 du 3
mai 2011 consid. 4.2.2 ; TF 5A_654/2010 du 24 novembre 2011 consid.

- 15 -
7.3.1 ; TF 5A_144/2008 du 11 avril 2008 consid. 3.3 ; CACI 17 août
2015/421 consid. 5.1).
Selon la « théorie des normes », déduite de l'art. 8 CC, l'abus
de droit est un fait dirimant, dont le fardeau de la preuve incombe à la
partie adverse du titulaire du droit (Walter, Berner Kommentar, art. 1-9
ZGB, 2012, nn. 350 et 291 ad art. 8 CC ; TF 4A_709/2016 du 6 avril 2017
consid. 2.3), soit en l’espèce au demandeur et intimé.
3.2.3 Selon l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel
le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre
partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir
d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat.
Le courtage doit présenter les deux éléments essentiels
suivants : il doit être conclu à titre onéreux et les services procurés par le
courtier, qu'il soit indicateur ou négociateur, doivent tendre à la conclusion
d'un contrat, quelle qu'en soit la nature (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Les
deux prestations possibles d'un courtier (indiquer un cocontractant ou
négocier le contrat) peuvent être cumulées (ATF 110 II 276 consid. 2a).
Les règles du mandat (art. 394 ss CO) sont applicables au contrat de
courtage, en tant qu'elles sont compatibles avec la nature de ce contrat
(art. 412 al. 2 CO ; ATF 110 II 276 consid. 2a). La conclusion du contrat de
courtage n'est soumise à aucune exigence de forme (ATF 131 III 268
consid. 5.1.2 ; ATF 139 III 217 consid. 2.3).
3.2.4 L'activité d'intermédiation de l’intimé et de L.________ ne fait
aucun doute sur la base de l'état de fait du jugement de première instance
et des pièces au dossier. Il est toutefois constant que le contrat de
courtage qui aurait été conclu avec les courtiers V.________ et L.________
pour la vente du domaine de [...], propriété de W.________, aurait lié les
courtiers à la venderesse W.________ et non à l’appelant, lequel était,
jusqu'en octobre 2013, le seul détenteur des actions de D.________, qui
détenait le capital-actions de W.________. Les premiers juges l’ont d'ailleurs
admis, mais ont néanmoins estimé que le fait que l’appelant « ne saurait

- 16 -
formellement être considéré comme [partie au contrat de courtage] aux
côtés ou en lieu et place de W.________ » revêtait « une importance toute
relative » au vu des développements qu’ils avaient effectués sur la théorie
du « Durchgriff ».
Le raisonnement des premiers juges ne peut toutefois pas être
suivi, les conditions d’application de la théorie du « Durchgriff » n’étant en
l’espèce pas réalisées.
S’agissant tout d’abord de la condition de l’identité de
personnes juridiques, sa réalisation doit être niée, notamment au motif
que l’appelant opérait une séparation stricte entre ses affaires
personnelles et celles commerciales de sa société. Il n’a au demeurant pas
été établi que W.________ et D.________ auraient été créées en vue d’éluder
les droits découlant du contrat de courtage, ces sociétés existant déjà
depuis de nombreuses années avant la naissance des pourparlers et la
conclusion de la transaction litigieuse.
S’agissant ensuite de la condition de l’invocation abusive de la
dualité de personnes juridiques – et à supposer que la première condition
aurait été remplie –, il appartenait à l’intimé de prouver, conformément à
l'art. 8 CC, que l’appelant commettait un abus de droit en invoquant
l'indépendance juridique de W.________. Or, l’intimé n'a pas allégué ni
établi les éléments nécessaires pour retenir que la vente du capital-
actions de W.________ – pour un prix (36'000'000 fr.) qui correspondait peu
ou prou à la valeur au bilan des immeubles détenus par cette société (près
de 30'000'000 fr.), soit non seulement le domaine de [...] objet du contrat
de courtage (d'une valeur d'environ 18'500'000 fr.), mais aussi d'autres
immeubles – serait intervenue dans le but d’éluder le paiement de la
commission de courtage.
A cet égard, il n’a pas été allégué et il n’est pas davantage
établi que l'appelant savait qu'en vendant les actions de W.________ à
P.________, représentée par N.________ et/ou le dénommé « [...] », il traitait
avec un interlocuteur qui avait été ramené par l’intimé et L.________, étant

- 17 -
précisé que cet élément ne ressort pas non plus des éléments du dossier.
Il est par ailleurs établi qu'un projet de vente du domaine de [...] à
P.________, représentée par N.________, n'a pas abouti ; il résulte tant des
témoignages de L.________ que de B.________ et de Z.________ que la vente
à la société P.________ a été annulée en raison du fait qu’un tiers, qui
s’était par la suite désisté, avait fait une offre supérieure. Il ressort
également des témoignages de B.________ et de Z.________ que ce dernier
est ensuite intervenu à titre d’intermédiaire en présentant S.________
comme acheteur. Z.________ a précisé que S.________ agissait pour le
compte de N.________ qui, ayant été éconduit par l'appelant, avait sollicité
S.________ pour renouer la discussion avec lui ; il ne résulte toutefois pas
des déclarations de Z.________ qu’il aurait informé l'intimé que S.________
agissait pour le compte de N.________, ce qui serait d'ailleurs incompatible
avec l'éconduction de ce dernier par l'appelant. D'après B.________,
N.________ était persona non grata ; par la suite, il n'a plus été question de
S.________, mais de « R.________ ». La vente des actions de W.________ a
ainsi été conclue avec R.________, agissant à titre fiduciaire, sans que
l'identité du fiduciant soit toutefois révélée. Le contrat de vente prévoyait
en outre à son chiffre V que les ventes en cours de négociation,
notamment [...], se poursuivraient normalement.
Il n’est ainsi pas établi – quand bien même on pourrait tenir
compte d'éléments prouvés, mais non allégués – que l'appelant savait, au
moment de la signature du contrat, que S.________, respectivement
R.________, étaient des prête-noms de P.________ ou de N.________. La
volonté de l’appelant d'éluder la commission de courtage ne peut ainsi pas
être considérée comme prouvée.
A supposer encore que l’on puisse retenir que l’appelant aurait
eu la volonté d'éluder la commission de courtage par la vente du capital-
actions de W.________ en lieu et place de la vente des immeubles de [...],
seule une équivalence économique des opérations – soit l'une des
conditions du droit à la commission de courtage – pourrait éventuellement
être retenue. Or une telle équivalence est discutable, puisque les objets de
ces transactions étaient complètement différents : l’un portait sur la

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cession de l'intégralité du capital-actions de W.________ – comportant de
nombreux immeubles – et l’autre sur la vente d’immeubles déterminés à
[...]. En tous les cas, on ne peut pas retenir que le débiteur de la
commission serait l’appelant, puisqu’il est évident que la personne qui
élude le paiement de la commission de courtage doit être celle qui aurait
été amenée à la payer, soit en l’espèce W.________. Les courtiers auraient
ainsi dû réclamer la commission de courtage à leur co-contractante
W.________ et non à l’appelant, dont il n'est pas établi qu'il se serait
frauduleusement retranché derrière la personnalité juridique de cette
société. La légitimation passive de K.________ ne peut dès lors pas être
admise, ce qui conduit à l’admission de l’appel.
3.2.5 Dans la mesure où les conclusions prises en appel par
K.________ et par V.________ s’excluent, l’admission de l’appel principal du
premier entraîne le rejet de l’appel joint formé par le second.
4.
4.1 En conclusion, l’appel doit être admis et le jugement
entrepris réformé en ce sens que la demande déposée le 23 août 2013 par
V.________ contre K.________ est rejetée.
4.2 Dès lors que l’appelant K.________ obtient entièrement
gain de cause, les frais judiciaires de première instance, par 34'010 fr. au
total, doivent être mis à la charge de l’intimé V.________ (art. 106 al. 1
CPC).
L’appelant a également droit à des dépens pour la procédure
de première instance, qu’il convient d’arrêter à 30'000 fr. compte tenu de
la valeur litigieuse (art. 4 al. 1 TDC [tarif des dépens en matière civile du
23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]) et du fait que la procédure de
première instance a nécessité des mesures d’instruction importantes.
4.3 Les frais judiciaires de deuxième instance, par 6'550 fr.
pour l’appel principal et par 678 fr. pour l’appel joint, soit 7’228 fr. au total

- 19 -
(art. 62 al. 1 et 2, 69 al. 1 et 70 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’intimé
et appelant par voie de jonction V.________, qui succombe (art. 106 al. 1
CPC). Celui-ci restituera à l’appelant et intimé par voie de jonction
K.________ l’avance de frais de 6'550 fr. payée par ce dernier pour l’appel
principal (art. 111 al. 2 CPC).
Obtenant gain de cause, l’appelant et intimé par voie de
jonction K.________ a en outre droit à des dépens pour la procédure
d’appel, fixés à 15’000 fr. (art. 7 TDC). Il n’y a en revanche pas lieu à
l’allocation de dépens de deuxième instance concernant la procédure
d’appel joint, K.________ n’ayant pas été invité à se déterminer sur l’acte
déposé par la partie adverse.
L’intimé et appelant par voie de jonction V.________ versera
ainsi à l’appelant et intimé par voie de jonction K.________ la somme de
21'550 fr. (15'000 fr. + 6'550 fr.) à titre de dépens et de restitution
d'avance de frais de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L'appel de K.________ est admis.
II. L’appel joint de V.________ est rejeté.
III. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. Les conclusions formées le 23 août 2013 par le
demandeur V.________ contre le défendeur K.________
sont rejetées.

- 20 -
Il. Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à
31'360 fr. (trente et un mille trois cent soixante francs),
ainsi que les frais judiciaires de la conciliation préalable,
par 2'650 fr. (deux mille six cent cinquante francs), sont
mis à la charge du demandeur.
III. Le demandeur versera au défendeur la somme de
30'000 fr. (trente mille francs) à titre de dépens de
première instance.
IV. Toutes autres et plus amples conclusions sont rejetées.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 7'228 fr.
(sept mille deux cent vingt-huit francs) au total pour l'appel
principal et l'appel joint, sont mis à la charge de l'intimé et
appelant par voie de jonction V.________.
V. L'intimé et appelant par voie de jonction V.________ versera à
l'appelant et intimé par voie de jonction K.________ la somme
de 21'550 fr. (vingt et un mille cinq cent cinquante francs) à
titre de restitution d'avance de frais et de dépens de deuxième
instance.
VI. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :

- 21 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Henri Baudraz (pour V.________),
- Me Philippe Richard (pour K.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces
recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente
jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :