vd_gerichte · JL17.053903 · 2018-05-28 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL17.053903-180407
313
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 28 mai 2018
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Perrot et Oulevey, juges
Greffier : M. Clerc
*****
Art. 248 let. b CPC ; 257d, 271 al. 1, 273 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par P.________ à [...], intimée,
contre l’ordonnance rendue le 27 février 2018 par la Juge de paix du
district de Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec D.________,
à [...], requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par ordonnance du 27 février 2018, envoyée pour notification
aux parties le 6 mars 2018, la Juge de paix du district de Lausanne a
ordonné à P.________ (ci-après : la locataire ou l’intimée) de quitter et
rendre libres pour le mardi 27 mars 2018 à midi les locaux occupés dans
l’immeuble sis à [...] (local commercial à usage de bar à café d’environ 42
m2 au rez-de-chaussée et au sous-sol ainsi qu’une place de parc
extérieure au rez-de-chaussée) (I), a dit qu’à défaut pour la locataire de
quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de cette
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de cette décision, s’ils en étaient requis par
l’huissier de paix (III), a fixé les frais et dépens (IV à VI) et a dit que toutes
autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que la locataire ne s’était
pas acquittée d’un arriéré de 8'064 fr. pour les locaux commerciaux pour
la période du 1er mars 2017 au 30 juin 2017 et d’un arriéré de 260 fr. pour
la place de parc pour la période du 1er mai 2017 au 30 juin 2017 dans le
délai comminatoire qui lui avait été imparti par D.________ (ci-après : la
bailleresse ou la requérante) de sorte qu’il a considéré que le congé
signifié le 8 août 2017 pour le 30 septembre 2017 était valable, aucun
motif « d’annulabilité » (sic) n’étant de surcroît établi. Le premier juge a
estimé que la cause remplissait les conditions du cas clair au sens de l’art.
257 CPC et qu’il y avait donc lieu de faire application de la procédure
sommaire des art. 248 ss CPC.
B. Par acte du 15 mars 2018, la locataire a interjeté appel contre
cette ordonnance et a conclu, sous suite de frais et dépens, à l’octroi de
l’effet suspensif, à ce que la requête d’expulsion déposée le 5 décembre
2017 par la bailleresse soit rejetée et à ce qu’il soit constaté que le bail à

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loyer pour locaux commerciaux du 19 mars 2013, transféré le 4 août
2015, avait été reconduit tacitement.
Par courrier du 16 mars 2018, le Juge délégué de la Cour de
céans a indiqué à P.________ que sa requête d’effet suspensif était sans
objet, l’appel ayant effet suspensif ex lege.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Le 19 mars 2013, [...] et la société [...] ont conclu un contrat
de bail à loyer portant sur un « bar à café », sis [...], pour la période du 1er
mai 2013 au 30 septembre 2018. Le loyer mensuel net a été fixé à 2'016
francs.
Par avenant du 4 août 2015, H.________, la société [...] et
l’intimée ont conclu un contrat aux termes duquel le bail du 19 mars 2013
était transféré à P.________ pour un loyer mensuel de 1'896 fr., plus 120 fr.
à titre de « charges ».
Le 17 septembre 2015, H.________ et P.________ ont conclu un
contrat de bail à loyer portant sur une place de parc sise [...], pour un
loyer mensuel de 130 francs.
2. a) Par courrier recommandé du 27 juin 2017, notifié le
lendemain, la gérance [...] a mis la locataire en demeure de s’acquitter,
dans les trente jours, de la somme de 8'064 fr. correspondant à l’arriéré
des loyers et des charges dus pour le « bar à café » pour la période du 1er
mars au 30 juin 2017, faute de quoi le bail serait résilié pour défaut de
paiement.

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b) Par courrier recommandé du 27 juin 2017, notifié le
lendemain, la gérance [...] a mis la locataire en demeure de s’acquitter,
dans les trente jours, de la somme de 260 fr. correspondant à l’arriéré des
loyers dus pour la place de parc pour la période du 1er mai au 30 juin
2017, faute de quoi le bail serait résilié pour défaut de paiement.
3. L’entier de l’arriéré des loyers n’ayant pas été acquitté dans ce
délai comminatoire, la bailleresse a signifié à la locataire, par formule
officielle adressée sous plis recommandés du 8 août 2017, la résiliation
des contrats de bail à loyer relatifs au « bar à café » et à la place de parc
pour le 30 septembre 2017. Lesdits plis recommandés ont été retirés le 9
août 2017.
4. Ensuite de la résiliation du bail signifiée à la locataire, celle-ci a
saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district
de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation) d’une requête en
annulation de congé.
5. Par courrier du 3 octobre 2017, le mandataire de la bailleresse
a imparti à la locataire un délai au 10 octobre 2017 pour s’acquitter de la
somme de 1'800 fr. et a précisé que, dès réception de ce montant, « les
procédés en cours, y compris la résiliation [seraient] retirés ».
6. Un acompte de 900 fr. a été versé par la locataire à la
bailleresse le 23 octobre 2017.
7. a) Le 5 décembre 2017, la bailleresse, agissant par
l’intermédiaire de son conseil, a saisi le Juge de paix du district de
Lausanne d’une requête en cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de
procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272) tendant à faire
prononcer l’expulsion de la locataire du local et de la place de parc sis [...].
b) Par courrier du 6 décembre 2017, la Commission de
conciliation a informé le Juge de paix avoir été saisie d’une requête en

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annulation de congé et l’a invité à la renseigner sur l’issue de la procédure
en expulsion pendante devant lui.
8. Un acompte de 900 fr. a été versé par la locataire à la
bailleresse le 8 février 2018.
9. Une audience a été tenue le 27 février 2018 par la Juge de
paix du district de Lausanne, en présence des représentants respectifs des
parties.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les
conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la
valeur litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard
dans la restitution de l'objet loué au cas où ces conditions ne seraient pas
réalisées ; le dommage correspond à la valeur locative ou à la valeur
d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion
soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non
publié à l'ATF 138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la
date fixée pour l'expulsion dans l'ordonnance rendue en procédure
sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse obtient un
prononcé d'expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps
nécessaire pour que l'instance d'appel statue – après avoir recueilli les
déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la
partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure

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ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé
d'expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir
du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas
inférieure à un an (CACI 17 mars 2015/129; CACI 28 janvier 2015/52).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let.
b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 CPC), contre une décision finale
de première instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle le
montant des loyers, capitalisés sur un an, est supérieur à 10'000 fr.,
l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid.
3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 24 juin
2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
3.
3.1 L'appelante ne conteste pas que les conditions posées par
l'art. 257d CO soient réalisées mais elle invoque en premier lieu que
l'intimée aurait adopté une attitude contradictoire à son égard, qui
contreviendrait aux règles de la bonne foi. Ainsi, son mandataire aurait
déclaré dans un courrier du 3 octobre 2017 que « les procédés en cours, y
compris la résiliation » seraient retirés dès réception du montant réclamé

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dans cette lettre, mais cet engagement n'aurait pas été tenu malgré le
paiement par l’appelante de ce montant.
3.2 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si
l'arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février 1997 in CdB 3/97 pp.
65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de
compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne
sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF du 27 février 1997 précité in CdB 3/97 p. 65 consid. 2b ; TF
4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006
consid. 3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2008, note infrapaginale 117 p.
820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution
forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois,
dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la jurisprudence
cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux
de quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27
juillet 2011/175 et les réf. citées).

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Le congé extraordinaire de l'art. 257d CO peut être annulé en
application de l'art. 271 al. 1 CO s'il apparaît qu'il consacre une attitude
contraire à la bonne foi (ATF 121 II 31 consid. 4). Par exemple, commet un
abus de droit le bailleur qui poursuit une procédure d'expulsion, alors que
les parties ont passé un accord mettant fin à la procédure. Dans tous les
cas, c'est au locataire qu'il incombe de prouver l'accord invoqué et, si cet
accord est conditionnel, que les conditions qui empêchent l'expulsion sont
remplies (Guignard, Procédures spéciales vaudoises, n. 1 ad art. 21 LPEBL
[Loi du 18 mai 1955 sur la procédure d’expulsion en matière de baux à
loyer et à ferme, abrogée au 1er janvier 2011]; CACI 31 mai 2011/100).
Cette jurisprudence reste applicable sous l'empire du CPC (CACI 20
décembre 2011/412).
Le locataire qui n'a pas agi dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO –
soit dans les 30 jours dès réception du congé – ne peut plus faire valoir,
dans le cadre de la procédure d'expulsion, que le congé est annulable au
sens des art. 271 et 271a CO, notamment qu'il a été donné contrairement
au principe de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) (TF 4A_ 519/2015 du 4
février 2016 consid. 4.2 ; TF 4A_ 40/2015 du 18 février 2015 consid. 4.2.2 ;
TF 4A 469/2013 du 14 novembre 2013 consid. 4 ; TF 4C.430/2004 du 8
février 2005 consid. 3.2.1, in SJ 2005 I 310 ; ATF 133 III 175 consid. 3.3.4,
JdT 2008 I 314). Ainsi, lorsqu'il n'est pas établi que le locataire a saisi en
temps utile la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
d'une requête en annulation de congé, celui-ci est déchu de se prévaloir,
dans la procédure d'expulsion en cas clair, d'un prétendu abus de droit
(CACI 25 janvier 2012/44).
3.3 Le premier juge a estimé en substance que l’entier de l’arriéré
de loyer n’avait pas été acquitté dans le délai de trente jours imparti par la
bailleresse. Il a considéré que, malgré la contestation en temps utile de la
résiliation par la locataire devant la Commission de conciliation, il n’y avait
aucun motif « d’annulabilité » (sic) du congé, une prolongation de bail
n’étant par ailleurs pas possible en cas de demeure du locataire, de sorte
que le congé était valable.

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La validité du congé sous l'angle de l'art. 257d CO n'est pas
remise en cause en procédure d'appel et l'appréciation du premier juge sur
ce point peut être confirmée, celle-ci apparaissant bien fondée.
De surcroît, l'appelante a déposé en temps utile une requête
auprès de la Commission de conciliation et une procédure est pendante
devant cette autorité, de sorte qu'il convient d'entrer en matière sur son
moyen fondé sur l'art. 271 al. 1 CO. Son argumentation n'est cependant
pas convaincante : elle n'établit en effet nullement avoir réalisé les
conditions posées par sa bailleresse pour retirer la résiliation de son bail.
Certes, dans son courrier adressé le 3 octobre 2017 à son conseil, le
mandataire de l'intimée a déclaré que les procédés en cours, y compris la
résiliation, seraient retirés dès réception du paiement de la somme de
1'800 fr., mais un délai au 10 octobre 2017 a été expressément imparti
pour entreprendre cette démarche. Or il s'avère que ce montant a été
acquitté en deux fois, un premier acompte de 900 fr. ayant été versé le 23
octobre 2017 et un second de 900 fr. le 8 février 2018. On ne saurait dès
lors considérer que la bailleresse était tenue par son engagement de
retirer le congé, puisque celui-ci était subordonné à une condition
temporelle qui n'a pas été respectée. Le maintien du congé ne procédait
donc pas d'un comportement contradictoire et la bailleresse était en droit
de déposer la requête d'expulsion le 5 décembre 2017, après l'échec des
pourparlers transactionnels menés dans l'intervalle.
4.
4.1 Dans un deuxième moyen, l'appelante invoque que l'intimée
aurait continué à percevoir normalement les loyers lui revenant depuis le
1er septembre 2017 et cela jusqu'à l'audience du 27 février 2018 et qu’elle
aurait attendu plusieurs mois avant de requérir l'expulsion de sa locataire,
de sorte que le bail devrait être considéré comme reconduit par actes
concluants.
4.2 Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants,
conformément à l'art. 1 al. 2 CO, d'un nouveau bail à la suite d'une
résiliation suppose que, durant une période assez longue, le bailleur se

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soit abstenu de faire valoir le congé et d'exiger la restitution de la chose
louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler
aucune réserve. La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec
prudence (TF 4C.441/2004 du 27 avril 2005 consid. 2.1 et les réf. citées ;
ATF 119 II 147 c. 5, JT 1994 I 205 ; Lachat, op. cit., p. 185). Le silence
opposé par une partie à réception d'une offre de l'autre partie ne vaut pas
acceptation et n'entraîne pas la conclusion tacite d'un contrat (Lachat,
ibidem). A lui seul, l'élément temporel n'est pas déterminant pour décider
s'il y a bail tacite ; il convient bien plutôt de prendre en compte l'ensemble
des circonstances (TF 4A_247/2008 du 19 août 2008, in CdB 2008 p. 117).
Quant à l'importance revêtue par ces dernières, elle sera fonction du laps
de temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait
joueront un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par
actes concluants ; inversement, ces circonstances seront d'autant moins
essentielles que le facteur temps sera considérable (TF 4C.475/1993 du 28
mars 1995 publié in Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht 1995 p. 161).
La Cour de justice du Canton de Genève a posé qu'en règle
générale, la période minimale d'occupation paisible par le locataire était
de neuf mois à compter du terme de la résiliation, de la fin de la dernière
prolongation ou de l'obtention d'un jugement d'évacuation (RSJ 1991, p.
360, n. 58). Ultérieurement, la Chambre des recours du Tribunal cantonal
a rappelé que l'existence d'un bail tacite au-delà de l'échéance d'un bail
de durée déterminée ou indéterminée est conditionnée au fait que le
locataire jouisse des locaux durant de nombreux mois et que le bailleur
encaisse le loyer sans remarque particulière; une tolérance temporaire ou
l'acceptation de quelques versements à titre de loyers ne sont pas
suffisants. Dans cet arrêt, elle a considéré qu'une période de deux mois et
demi est en elle-même insuffisante, mais que l'élément temporel n'est pas
à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite: il convient de
prendre en considération l'ensemble des circonstances pendant une
période prolongée, soit de quelques mois (CdB 2003 p. 19 c. II/b et la
doctrine citée). Cette jurisprudence, confirmée ultérieurement (CREC I 18
avril 2005/219; CREC I 14 juillet 2008/342), a été approuvée par Wessner,
qui rappelle qu'on ne peut admettre la conclusion d'un bail tacite que si,

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durant plusieurs mois, le locataire reste en jouissance de la chose louée et
que le bailleur continue à encaisser régulièrement le même loyer, sans
formuler de réserve ou de remarques (Droit du bail 16/2004, pp. 12-13, n.
3 avec réf.; cf. Weber, Basler Kommentar, 5e éd., n. 14 ad art. 257d CO).
Dans un cas où le bailleur avait requis l'expulsion peu après
la résiliation, la CACI a considéré que le fait qu'une procédure ait été
pendante était suffisant, au regard de la jurisprudence publiée aux ATF
119 II 147, pour exclure la reconduction tacite du bail, sans qu'il soit
nécessaire pour le bailleur d'exprimer des réserves à la réception des
loyers (CACI 1er septembre 2011/226, confirmé par TF 5A_641/2011 du
27 janvier 2012 consid. 9). De même, il n'y a pas conclusion tacite d'un
nouveau bail lorsque le bailleur dépose sa requête d'expulsion à peine
plus de deux mois après la fin du bail. Il importe peu qu'il n'ait pas
expressément accusé réception à titre d'indemnité pour occupation
illicite seulement de deux paiements postérieurs à l'échéance du contrat
(CACI 23 avril 2012/181).
4.3 En l'espèce, la sommation de payer le loyer en retard a été
faite par avis du 27 juin 2017, notifié le lendemain à l'appelante. Le bail a
été résilié par avis du 8 août 2017 pour le 30 septembre 2017, notifié le
lendemain à l'appelante. Des négociations semblent avoir ensuite été
conduites par les parties durant les mois d'octobre et novembre 2017 mais
elles n'ont pas donné lieu à un accord, de sorte que l'intimée a déposé une
requête d'expulsion le 5 décembre 2017, soit environ deux mois après la
date à laquelle la résiliation avait pris effet. On ne dispose en outre
d'aucun élément de preuve susceptible de constituer un indice concret
allant dans le sens de la conclusion d'un nouveau bail. L'attitude de la
bailleresse apparaît cohérente dans la perspective d'un départ de sa
locataire et ne permet pas de considérer qu'elle aurait temporisé dans une
mesure telle qu'il faille admettre la conclusion tacite d'un nouveau bail.
5. En définitive, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l'art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance attaquée confirmée, le dossier de la

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cause étant retourné à la juge de paix afin qu’elle fixe à l’appelante, en
raison de l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), un nouveau
délai pour quitter le local et la place de parc litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010;
RSV 270.11.5], applicable par renvoi de l’art. 62 al. 3 in fine TFJC), seront
mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas
été invitée à se déterminer sur l’acte d’appel.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
P.________.
IV. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de
Lausanne pour qu’elle fixe à P.________ un nouveau délai pour
libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], à l’usage
d’un bar café, ainsi que la place de parc extérieure devant cet
immeuble rattachée à ces locaux.
V. L’arrêt est exécutoire.

- 13 -
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Habib Tabet (pour P.________),
- M. Thierry Zumbach, aab. (pour D.________)
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Le greffier :