vd_gerichte · XA13.038832 · 2020-02-05 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA13.038832-191419
52
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 février 2020
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mme Kühnlein et M. Oulevey, juges
Greffière : Mme Schwab Eggs
*****
Art. 318 al. 1 let. c CPC ; 42 ROTC
Statuant sur l’appel interjeté par A. K.________ et B.K.________,
tous deux à [...], demandeurs, contre le jugement rendu le 9 mai 2019 par
le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec L.________
et Q.________, tous deux à [...], ainsi que d’avec S.________, à [...],
défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 9 mai 2019, dont la motivation a été adressée
pour notification aux parties le 26 juillet 2019, le Tribunal des baux a
prononcé que le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs A.
K.________ et B.K.________ pour l'appartement de 3,5 pièces loué au 2e
étage de l'immeuble sis [...], selon contrat de bail et avenant conclus les
19 et 27 mai 2009 avec le défendeur S.________, était fixé à 893 fr. 05 du
1er juillet 2009 au 30 juin 2012 sur la base des paramètres suivants : taux
d'intérêt hypothécaire : 3,5 %, indice suisse des prix à la consommation :
108.7 points (avril 2009 ; base 2000), charges arrêtées au 31 décembre
2008 (I), que le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs pour le
garage loué dans l'immeuble mentionné sous chiffre I. ci-dessus était fixé
à 58 fr. 90 du 1er juillet 2009 au 30 juin 2012 sur la base des paramètres
indiqués sous chiffre I. ci-dessus (Il), que le loyer mensuel net initial dû par
les demandeurs pour la place de parc extérieure louée dans l'immeuble
mentionné sous chiffre I. ci-dessus était fixé à 29 fr. 45 du 1er juillet 2009
au 30 juin 2012 sur la base des paramètres indiqués sous chiffre I. ci-
dessus (III), qu'en conséquence, les parts de loyer payées en trop pour la
période du 1er juillet 2009 au 30 juin 2012, par 24'069 fr. 60 devaient être
immédiatement restitués aux demandeurs, solidairement entre eux, par
les défendeurs selon la répartition suivante : la somme de 5'348 fr. 80 par
le défendeur S.________, pour la période du 1er juillet 2009 au 28 février
2010, et la somme de 18'720 fr. 80 par les défendeurs Q.________ et
L.________, solidairement entre eux, pour la période du 1er mars 2010 au
30 juin 2012 (IV), que le jugement était rendu sans frais judiciaires ni
dépens (V) et que toutes autres ou plus amples conclusions étaient
rejetées, dans la mesure de leur recevabilité (VI).
En droit, appelés à statuer sur la fixation du loyer initial
ensuite d’un renvoi par la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, les
premiers juges ont retenu que la cause leur avait été renvoyée pour
complément d'instruction et nouvelle décision s'agissant exclusivement de
la fixation judiciaire du loyer initial du bail conclu en mai 2009 et la
restitution du trop-perçu entre le début du bail le 1er juillet 2009 et l'entrée

- 3 -
en vigueur le 1er juillet 2012 du loyer tel que fixé par transaction judiciaire.
Contrairement à ce que soutenaient les demandeurs, le Tribunal des baux
ne pouvait donc pas déterminer un loyer initial pour la période qui allait
au-delà du 30 juin 2012. Le corollaire de ce constat était que les
conclusions prises par les demandeurs tendant à modifier les montants
des loyers à compter du 1er juillet 2012, à savoir les conclusions Vbis et
VIII, devaient être déclarées irrecevables conformément à l'art. 59 al. 1 et
2 let. e CPC en raison de l'autorité de chose jugée. S'agissant de la
prétention contenue dans la conclusion Vbis, dictée à l'audience du 6 mai
2014, les demandeurs n'avaient complété ni leurs allégués, ni leurs offres
de preuve en conséquence. Cette prétention des demandeurs devait être
rejetée sans plus ample examen. Les premiers juges se sont donc
prononcé sur le fond s’agissant de la période courant du 1er juillet 2009 au
30 juin 2012, cette question n’étant pas contestée devant la Cour de
céans.
B. Par acte motivé du 13 septembre 2019, A. K.________ et
B.K.________ ont interjeté appel contre le jugement précité et ont conclu,
avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que, en substance,
le loyer mensuel initial net dû par les demandeurs soit fixé à 893 fr. 05 du
1er juillet 2009 au 30 juin 2012 et à 808 fr. 45 dès le 1er juillet 2012 pour
l'appartement, à 58 fr. 90, respectivement à 53 fr. 30 dès le 1er juillet
2012, pour le garage et à 29 fr. 45, respectivement à 26 fr. 65 dès le 1er
juillet 2012 pour la place de parc, si bien que les parts de loyer qui
devaient leur être restituées s’élèvent à 5'348 fr. 80 pour le défendeur
S.________ et à 72'626 fr. pour les défendeurs Q.________ et L.________,
solidairement entre eux. Subsidiairement, les appelants ont conclu, en
substance, à la réforme du jugement en ce sens que le loyer mensuel
initial net dû par les demandeurs soit fixé, dès le 1er juillet 2009, à
893 fr. 05 pour l'appartement, à 58 fr. 90 pour le garage et à 29 fr. 45
pour la place de parc, si bien que les parts de loyer qui doivent leur être
restituées s’élèvent à 5'348 fr. 80 pour le défendeur S.________ et à 64'335
fr. pour les défendeurs Q.________ et L.________, solidairement entre eux.

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Par courrier du 1er octobre 2019, A. K.________ et B.K.________
ont requis d’être mis au bénéfice de l’assistance judiciaire pour la
procédure d’appel. Par courrier du 10 octobre 2019, la Juge déléguée de la
Cour d’appel civile a dispensé en l’état les appelants de l’avance de frais
et a réservé la décision définitive sur l’assistance judiciaire.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer sur la
procédure d’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Le 19 mai 2009, le défendeur S.________ a établi un contrat
de bail à loyer portant sur un appartement de 3,5 pièces, une place de
parc extérieure et une place de parc intérieure de l’immeuble sis [...], au
nom des demandeurs A. K.________ et B.K.________. Ces derniers ont
apposé leurs signatures sur ce contrat le 27 mai suivant.
D’une durée initiale allant du 1er juillet 2009 au 30 juin 2012,
le bail prévoyait un renouvellement d’un an, puis de trois mois en trois
mois, sauf avis de résiliation donné et reçu au moins trois mois à l’avance
pour la prochaine échéance.
Le bail fixait le loyer net de l’appartement à 1'500 fr. par mois,
montant auquel s’ajoutaient un forfait de 150 fr. pour le chauffage, l’eau
chaude et les frais accessoires, ainsi que les montants de 50 fr. pour la
place de parc extérieure et 100 fr. pour la place de parc intérieure. Par
ailleurs, l’art. 4 du contrat prévoyait la constitution d’une garantie
bancaire de 3'000 fr. auprès de « [...] » ou de Swiss Caution.
b) Un avenant n° 1 au bail précité a également été conclu
entre les mêmes parties le 19 mai 2009, dont l’objet était de préciser,
notamment, que les locataires « participent au paiement des charges de
préférence et des taxes publiques telles que taxe d’épuration des eaux
(entretien et utilisation), taxe d’égout, taxe d’enlèvement des ordures ».

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c) Aucune formule officielle de notification du loyer initial n’a
été remise aux locataires.
2. a) Une propriété par étages (ci-après : PPE) a été constituée
en 1991 et deux bâtiments (A et B) ont ensuite été érigés sur la parcelle
[...], dont la construction a été achevée en 1993. L’appartement loué par
les demandeurs fait partie du lot n° 12 de la PPE et se situe dans le
bâtiment B.
Le défendeur S.________ a acquis les lots nos 9 et 12 de cette
PPE, ainsi que trois places de parc intérieures, par acte de vente à terme
du 30 juillet 2003. Le lot n° 9 comprend un appartement dans le bâtiment
B avec l’usage d’une place de parc extérieure, alors que le lot n° 12
comprend un appartement situé dans le bâtiment B et l’usage de deux
places de parc extérieures. L’acte de transfert de la propriété de
l’ensemble des objets précités a été établi le 2 octobre 2003 et inscrit au
Registre foncier le 6 octobre 2003.
b) Le prix de vente a été fixé à 280'000 fr. pour le lot n° 12 et
l’une des places de parc intérieures, respectivement à 312'500 fr. pour le
lot n° 9 et les deux autres places de parc intérieures, soit un total de
592'500 francs.
Les droits de mutation se sont élevés à 3,3 % du prix de vente.
Quant aux honoraires du notaire, ils ont été fixés, selon la note du 17
février 2004, à 9'700 fr. 80 pour l’ensemble de la transaction, y compris la
création d’une cédule hypothécaire d’un montant de 243'000 fr. grevant le
lot n° 12 et d’une cédule hypothécaire d’un montant de 264'000 fr.
grevant le lot n° 9.
c) Selon ses déclarations non remises en cause par les autres
parties, le défendeur S.________ a financé l’achat du lot n° 12 par un apport
de fonds propres de 50'000 fr., le solde étant couvert par un emprunt à
hauteur de 243'000 fr. ; puis, entre 2003 et 2009, il a amorti sa dette à
raison de 3'000 fr. au total. Au moment de la conclusion du bail, l’emprunt

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s’élevait donc à 240'000 fr. et le taux annuel d’intérêt à 2,5 %. Pour le
surplus, il n’a pas été démontré qu’il aurait entrepris des travaux dans
l’appartement en question entre l’achat et le 30 juin 2009.
d) La PPE facture les charges dues pour le lot n° 12 à raison
de 80/1000e. Ces charges comprennent des charges communes aux deux
bâtiments, des charges relatives au seul bâtiment B, ainsi que des charges
liées au parking souterrain. Selon les décomptes produits, la PPE a facturé
au défendeur S.________ les montants suivants en relation avec le lot n° 12
pour les années 2004 à 2008 :
Année Bâtiments A+B Bâtiment B Parking Total
2004 1'864 fr. 25 1'033 fr. 85 40 fr. 70 2'938 fr. 80
2005 2'169 fr. 30 1'205 fr. 05 14 fr. 40 3'388 fr. 75
2006 2'269 fr. 50 751 fr. 80 43 fr. 95 3'065 fr. 25
2007 1'805 fr. 55 2'071 fr. 60 39 fr. 90 3'917 fr. 05
2008 1'766 fr. 20 2'287 fr. 00 40 fr. 40 4'093 fr. 60
Excepté en 2006, les charges relatives au bâtiment B
comprenaient une participation à un fonds de rénovation. En 2004 et
2005, la PPE a alloué 2'500 fr. par an à ce fonds, puis 5'000 fr. par an en
2007 et 2008. En revanche, la PPE a prélevé 4'900 fr. sur ce fonds en 2007
pour financer des travaux, dont la moitié concernait le bâtiment B.
Les frais suivants ont en outre été facturés par la PPE au
défendeur S.________ concernant le chauffage et l’eau chaude pour le lot
n° 12 :
Année Acomptes solde Total
2004 1'100 fr. 311 fr. 15 1'411 fr. 15
2005 1'200 fr. 415 fr. 15 1'615 fr. 15
2006 1'220 fr. 330 fr. 89 1'550 fr. 89
2007 1'300 fr. - 142 fr. 85 1'157 fr. 15
2008 1'090 fr. 618 fr. 95 1'708 fr. 95
e) Selon la décision de taxation et calcul de l’impôt rendue le
1er novembre 2010, l’impôt foncier dû par le défendeur S.________ s’élevait
à 1 % de la valeur fiscale retenue, soit 232 fr. pour le lot n° 12,

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respectivement 20 fr. pour chacune des places de parc intérieures.
3. a) Par acte du 26 février 2010, inscrit au Registre foncier le 2
mars 2010, les défendeurs Q.________ et L.________ ont racheté au
défendeur S.________ plusieurs objets immobiliers, dont les deux lots et les
trois places de parc intérieures précités, en copropriété simple pour ½
chacun. Ceux-ci ont confié la gestion de leurs biens à la gérance [...] SA
(ci-après : la gérance).
b) Par courrier du 5 décembre 2011, les demandeurs ont
sollicité, pour la prochaine échéance de leur bail au 30 juin 2012, une
baisse du loyer de leur appartement de 1'500 fr. à 1'380 fr. 60, en se
référant l’évolution du taux hypothécaire et de l’indice suisse des prix à la
consommation (ci-après : ISPC)
La gérance a répondu, par courrier du 3 janvier 2012, que la
demande était acceptée en ce sens qu’une baisse de loyer de 4,93 % était
accordée à compter du 1er avril 2012, en tenant compte de la baisse du
taux hypothécaire de 3 % à 2,5 % partiellement compensée par la hausse
de l’ISPC de 103 à 103.6 points et une hausse des charges de 0,50 %.
c) Le 1er février 2012, les demandeurs ont saisi la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district du Gros-de-Vaud (ci-
après : la commission de conciliation) d’une requête, par laquelle ils
sollicitaient une baisse de leur loyer net de 160 fr. par mois, basée sur
l’évolution du taux hypothécaire.
Par courrier du même jour, ils ont également fait valoir auprès
de la gérance que le taux hypothécaire de référence lors de la conclusion
de leur bail était de 3,5 %, de sorte que leur loyer devait baisser d’environ
160 francs.
d) Par courrier du 2 février 2012, la gérance a exposé qu’elle
avait commis une erreur dans son précédent courrier, en ce sens que
l’évolution des différents indices permettait une baisse de loyer de 9,48 %

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et de ramener ainsi celui-ci de 18'000 fr. à 16'296 fr. net par an, soit 1'358
fr. par mois, dès le 1er juillet 2012.
Les demandeurs ont contresigné ce courrier le 13 février 2012
pour valoir accord et ont informé la commission de conciliation du retrait
de leur requête, laquelle a par conséquent été classée sans suite le 14
février 2012.
e) Le 22 février 2012, un contrat de bail a été conclu entre les
demandeurs et le défendeur Q.________, portant sur une place de parc
intérieure au premier sous-sol de l’immeuble litigieux, pour un loyer net de
100 fr. par mois. D’une durée initiale allant du 15 février 2012 au 30 juin
2012, ce bail prévoyait un renouvellement de trois mois en trois mois, sauf
avis de résiliation donné et reçu au moins trois mois à l’avance pour la
prochaine échéance. Un avenant à ce bail a ensuite été conclu le 3
septembre 2012, pour entériner un changement de place dans le garage.
Parallèlement, les demandeurs ont restitué la place de parc
extérieure comprise dans le bail des 19 et 27 mai 2009 à la fin du mois de
juin 2012 et ont dès lors été libérés de leurs obligations à cet égard.
4. a) Le 24 avril 2013, les demandeurs ont saisi la commission de
conciliation d’une requête dirigée contre les trois codéfendeurs, par
laquelle ils concluaient à la nullité des loyers fixés dans le bail des 19 et 27
mai 2009, ceux-ci devant être fixés judiciairement à partir du 1er juillet
2009 et les parts de loyers versées en trop remboursées.
Ils ont complété leur requête le 11 juin 2013, en ajoutant une
conclusion destinée à faire appliquer aux loyers nouvellement calculés une
baisse de loyer de 9,48 % à compter du 1er juillet 2012. A l’appui de cette
nouvelle conclusion, les demandeurs ont fait valoir qu’il s’agissait de la
baisse de loyer convenue entre les parties dans l’accord intervenu le 2
février 2012.
La conciliation n’ayant pas abouti et au bénéfice d’une

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autorisation de procéder délivrée le 9 août 2013, les demandeurs ont saisi
le Tribunal des baux le 6 septembre 2013 avec les conclusions suivantes,
prises avec suite de frais et dépens :
« I.- La demande est admise.
II.- Le loyer mensuel net de l’appartement de "3.5 pièces" au 2ème étage
de l’immeuble sis [...], des places de parcs intérieure et
extérieure/garage, loués par les demandeurs, selon contrat de bail des
19 et 27 mai 2009, est nul.
III.- Le loyer mensuel net de l’appartement mentionné sous chiffre I.- ci-
dessus est fixé à CHF 900.- dès et y compris le 1er juillet 2009.
IV.- Le loyer mensuel net de la place de parc extérieure mentionnée sous
chiffre I.- ci-dessus est fixé à CHF 40.- par mois dès et y compris le
1er juillet 2009.
V.- Le loyer mensuel net de la place de parc intérieure/garage mentionnée
sous chiffre I.- ci-dessus est fixé à CHF 75.- dès et y compris le 1er
juillet 2009.
VI.- Les défendeurs Q.________, L.________ et S.________, solidairement entre
eux, subsidiairement selon une clé de répartition qui sera fixée à dire
de justice, sont les débiteurs des demandeurs A. K.________ et
B.K.________, solidairement entre eux, des parts de loyer que ceux-ci
ont payées en trop pour l’appartement et les places de parc intérieure
et extérieure mentionnés sous chiffre I.- ci-dessus et leur en doivent
immédiat paiement.
VII.-La garantie de loyer constituée par A. K.________ et B.K.________, en
relation avec l’appartement mentionné sous chiffre I.- ci-dessus est
réduite à CHF 1'800.-, la banque dépositaire étant invitée à libérer en
faveur de A. K.________ et B.K.________, solidairement entre eux, tout
montant en capital et intérêt dépassant cette somme. »
b) Par courriers des 27 septembre et 15 octobre 2013, le
défendeur S.________ a implicitement conclu au rejet de cette demande. A
l’appui de sa détermination, il a notamment indiqué que le loyer mensuel
net de 1'500 fr. n’avait pas été modifié lors des précédents changements
de locataires intervenus en 2007, 2008 et 2009.
c) Se fondant sur une nouvelle autorisation de procéder
rendue le 2 octobre 2013 par la commission de conciliation afin d’y inclure
la conclusion présentée par les demandeurs le 11 juin 2013, les
demandeurs ont pris la conclusion VIII suivante par écriture du 4 octobre
2013 :
« Dès et y compris le 1er juillet 2012, le loyer de l’appartement mentionné
sous chiffre II ci-dessus et des places de parc mentionnées sous chiffres IV
et V ci-dessus est baissé de 9,48%. »

- 10 -
d) Les défendeurs L.________ et Q.________ ont déposé une
réponse le 18 décembre 2013, au terme de laquelle ils sont conclu, avec
suite de frais et dépens, préjudiciellement, à l’irrecevabilité de la demande
du 6 septembre 2013 du fait de l’autorité de la chose jugée et,
principalement, au rejet pur et simples des conclusions des demandeurs.
e) Les demandeurs se sont déterminés sur la conclusion
d’irrecevabilité déposée par les défendeurs L.________ et Q.________ par
écriture du 9 janvier 2014. Ils ont parallèlement, par courrier du même
jour adressé au conseil de ces défendeurs, déclaré invalider la transaction
du 13 février 2012.
f) Le Tribunal des baux a tenu une première audience le 13
février 2014, au cours de laquelle les défendeurs L.________ et Q.________
ont conclu à titre supplémentaire à ce qu’ils soient relevés par S.________
de tout éventuel montant auquel ils pourraient être condamnés et ceci
tant que durerait le contrat de bail conclu avec les locataires.
Le défendeur S.________ a conclu au rejet de cette conclusion,
tandis que les demandeurs ont déclaré s’en remettre à justice. Cependant,
ils ont déclaré modifier leurs propres conclusions III à V en ce sens que le
loyer mensuel net de l’appartement soit fixé à 750 fr. par mois, le loyer
net de la place de parc extérieure à 25 fr. par mois et le loyer net du
garage à 50 fr. par mois, le montant des charges forfaitaires pour
l’appartement étant maintenu à 150 fr. par mois. Les demandeurs ont en
outre précisé maintenir la conclusion en baisse de loyer avec effet au 1er
juillet 2012 prise par conclusion VIII.
g) Une deuxième audience s’est tenue le 6 mai 2014 devant le
Tribunal des baux, au cours de laquelle les demandeurs ont pris la
conclusion Vbis nouvelle suivante :
« A partir du 1er juillet 2012, le loyer des deux places de parc intérieures
louées par les demandeurs est fixé à 37 fr. 50 (…) par mois et par place de
parc. »

- 11 -
Ils ont par ailleurs modifié leur conclusion VI en ce sens que les
défendeurs soient également leurs débiteurs des loyers payés en trop
pour les deux places de parc faisant l’objet de la conclusion nouvelle Vbis,
et leur conclusion VII en ce sens que la garantie de loyer soit réduite à
1'500 fr., la Caisse [...], devant libérer en leur faveur du compte de
garantie de loyer n° 42 2.023.498.08 tout montant dépassant cette
somme. Ils ont enfin chiffré la conclusion VI en ce sens que les défendeurs
doivent leur verser 51'941 francs.
Les défendeurs L.________ et Q.________ ont conclu au rejet des
conclusions nouvelles et modifiées, tandis que le défendeur S.________ a
fait valoir qu’il n’était pas concerné par la deuxième place de parc louée à
partir du 1er juillet 2012.
h) Le 11 septembre 2014, une dernière audience a eu lieu
devant le Tribunal des baux, lors de laquelle les demandeurs ont modifié
leur conclusion Vbis en ce sens que le loyer de chaque place de parc
intérieure soit fixé dès le 1er juillet 2012 à 34 fr. par mois et par place de
parc. Ils ont également modifié leur conclusion VI en ce sens que le
montant réclamé est de 51'597 fr., soit 29'700 fr. pour la période allant du
1er juillet 2009 jusqu’au 30 juin 2012 et 21'897 fr. pour la période du
1er juillet 2012 au 30 septembre 2014.
5. a) Le Tribunal des baux a rejeté les conclusions prises par les
demandeurs par jugement du 13 novembre 2014, dont les motifs ont été
notifiés aux parties le 19 octobre 2015. En substance, le tribunal a
constaté que la formule officielle de notification du loyer initial, obligatoire,
n’avait pas été remise aux demandeurs. Il a toutefois considéré que le
loyer ne pouvait en aucun cas être revu à partir du 1er juillet 2012, dans la
mesure où les demandeurs ne pouvaient pas se prévaloir d’une erreur
essentielle pour invalider la transaction extrajudiciaire conclue le 13
février 2012, puisqu’ils avaient été assistés par un consultant de l’Asloca
et devaient se laisser imputer la connaissance de celui-ci de la nullité du
loyer initial ou son omission de déceler la problématique de l’absence de
remise de la formule officielle. Tenant compte de ces circonstances, le

- 12 -
tribunal a également estimé que les demandeurs faisaient preuve à
l’égard de la partie bailleresse d’une attitude contradictoire en remettant
en cause le loyer initial après avoir paraphé un accord concernant une
baisse de loyer, ce qui conduisait à retenir l’existence d’un abus de droit,
d’autant que la nullité du loyer initial avait été brandie par eux dans un
contexte conflictuel par mesure de représailles et pour mettre une
pression supplémentaire sur la partie bailleresse dans le cadre d’un litige
portant sur la résiliation de leur bail.
b) Ce jugement a été confirmé par arrêt de la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal du 5 février 2016 (CACI 5 février 2016/87).
c) Par arrêt du 10 juillet 2017, le Tribunal fédéral a annulé cet
arrêt et a renvoyé la cause à la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
pour nouvelle décision dans le sens des considérants (TF 4A_254/2016). La
haute Cour a considéré que l’exception de prescription soulevée par les
bailleurs à l’encontre de l’action en enrichissement illégitime devait être
examinée en premier lieu et que la cour cantonale n’avait pas constaté en
fait si les locataires ou leur représentant avaient eu ou non une
connaissance effective de la nullité du loyer initial avant ou après le 24
avril 2012, date déterminante à ce égard (consid. 3.2).
Le Tribunal fédéral a ensuite relevé que l’accord du 13 février
2012, portant sur la baisse du loyer, était une transaction judiciaire, dont
l’invalidité ne pouvait être invoquée, notamment pour vices du
consentement, que par la voie de la révision selon l’art. 328 al. 1 let. c
CPC. Il a considéré que les demandeurs n’avaient pas valablement invalidé
cette transaction dès lors qu’ils n’avaient pas intenté de procédure en
révision dans le délai de nonante jours suivant la découverte du motif de
révision, en l’occurrence la nullité du loyer initial (consid. 4.1.1 et 4.1.2).
Le Tribunal fédéral s’est ensuite penché sur l’argumentation
des défendeurs selon laquelle la demande en nullité du loyer initial serait
irrecevable en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à cette
transaction. Cela étant, il a exposé ce qui suit dans son considérant 4.2.2 :

- 13 -
« 4.2.2 En l’espèce, il s’agit donc d’examiner si la prétention matérielle qui
est invoquée dans la présente procédure est identique à celle qui a fait
l’objet de la transaction dans la précédente procédure, la cause juridique
invoquée n’étant pas déterminante.
Dans la précédente procédure, les locataires ont invoqué une baisse de
loyer de 160 fr. à 1'340 fr. dès le 1er juillet 2012 ; ils se sont fondés
uniquement sur la baisse du taux hypothécaire de référence de 3,5% à
2,5% et n’ont pas allégué d’autres faits et moyens de preuve qui auraient
également justifié une réduction de loyer.
Dans la présente procédure, ils demandent une baisse du loyer à 750 fr.
dès le 1er juillet 2009 ; ils se fondent uniquement sur la nullité du loyer
initial, faute de notification de la formule officielle.
Force est de constater que les prétentions matérielles ne sont pas les
mêmes : dans la précédente procédure, la réduction du loyer en raison de
la baisse du taux hypothécaire de référence et de l’indice suisse des prix à
la consommation, et dans la présente procédure, la diminution du loyer en
raison de la nullité du loyer initial ; les périodes de loyers considérées ne
sont pas non plus les mêmes.
La transaction judiciaire du 13 février 2012 n’interdit donc pas au tribunal
d’entrer en matière sur l’action en fixation du loyer initial et en restitution
du trop-perçu.
Les locataires ne commettent donc pas non plus d’abus de droit en
introduisant une telle action. »
Sur cette base, le Tribunal fédéral a renvoyé la cause à la cour
cantonale afin d’examiner si les locataires ou leurs représentants avaient
eu ou non une connaissance effective de la nullité du loyer initial pour
défaut de communication de la formule de notification officielle
postérieurement au 24 avril 2012.
d) La Cour d’appel civile du Tribunal cantonal a rendu un
nouvel arrêt le 26 janvier 2018 (CACI 26 janvier 2018/43), par lequel elle a
annulé le jugement du Tribunal des baux du 13 novembre 2014 et lui a
renvoyé la cause pour complément d’instruction et nouvelle décision dans
le sens des considérants. Après instruction complémentaire, la Cour a
constaté qu’aucun élément ne permettait de considérer que les locataires
avaient eu connaissance du motif de nullité de leur loyer initial avant la
date du 24 avril 2012, de sorte qu’il fallait entrer en matière sur la fixation
judiciaire du loyer initial et la restitution du trop-perçu par les bailleurs
successifs de la chose louée. Cela étant, la Cour a relevé que ces
questions nécessitaient une instruction complémentaire et a précisé ceci
dans son considérant 3 :

- 14 -
« 3. A cet égard, il faut constater que le Tribunal des baux n'a pas instruit
la question de savoir à l'aune de quelle méthode le loyer initial devait être
examiné, de sorte qu'en application de l'art. 318 al. 1 let. c CPC, la cause
doit lui être retournée pour complément d'instruction et nouveau jugement.
On rappellera, sur ce point particulier, que la baisse de loyer prenant effet
le 1er juillet 2012, selon transaction du 13 février précédent, ne peut plus
être remise en question, faute d'avoir été invalidée en temps utile (TF
4A_254/2016, déj. cit., consid. 4.1.2), ce dont le Tribunal des baux devra
tenir compte, le loyer ne pouvant être contesté que pour la période
antérieure. »
Un arrêt rectificatif relatif aux dépens a ensuite été rendu le 29
mars 2018 par la Cour d’appel civile (CACI 29 mars 2018/199).
e) Par arrêt du 21 juin 2018, le Tribunal fédéral a déclaré
irrecevable le recours des demandeurs contre l’arrêt cantonal du 26
janvier 2018 précité, s’agissant d’une décision incidente qui ne les
menaçait d’aucun préjudice irréparable (TF 4A_223/2018).
f) Le Tribunal des baux a repris l’instruction de la cause au
mois d’octobre 2018. Après une courte suspension ordonnée à la demande
des parties, une audience de jugement a eu lieu le 9 mai 2019.
En d roit :
1.
1.1 Dans leur acte d’appel, les appelants soutiennent que la Cour
d’appel civile devrait statuer dans la présente cause « dans une autre
composition que celle de 2018, à défaut de quoi la cause serait
préjugée ». Ils n’ont cependant pas articulé de conclusions en lien avec ce
grief.
1.2 L’art. 49 al. 1 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272) prévoit que la partie qui entend obtenir la récusation d’un
magistrat la demande au tribunal aussitôt qu’elle a eu connaissance du
motif de récusation ; elle doit rendre vraisemblable les faits qui motivent
sa demande.

- 15 -
S’agissant de la répartition des affaires entre les juges, l’art.
42 ROTC (règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre
2007 ; BLV 173.31.1) dispose notamment que le greffe procède à la
répartition des affaires entre les juges selon un tour de rôle qui tient
compte du taux d'activité des juges de la cour (al. 2) et que, sur
instructions du président de cour, il peut être dérogé à la répartition des
affaires selon le tour de rôle pour de justes motifs, notamment en tenant
compte des critères et circonstances suivants : l’équilibre de la charge de
travail des juges, les absences telles que maladies, vacances, etc. ou la
distribution selon le genre (homme/femme) en fonction de la nature du
litige (al. 3).
1.3 En l’espèce, au vu des dispositions légales rappelées ci-
dessus, sauf cas de récusation, les parties ne peuvent pas s'opposer à
l'attribution de leur cause selon le tour de rôle ou les autres critères
applicables. En particulier, la participation d’un magistrat à la même cause
à un autre stade la procédure n’est pas un juste motif permettant de
déroger à la répartition des affaires selon le tour de rôle (cf. art. 42 al. 3
ROTC a contrario).
Dès lors que les appelants – assistés d'un mandataire
professionnel –, ne requièrent pas formellement la récusation des
magistrats qui siégeaient lorsque la Cour d’appel civile a rendu son arrêt
du 26 janvier 2018, il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur leur requête
tendant à ce que la cour de céans soit composée de manière particulière
pour l'examen de leur cause.
2.
2.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), au sens de l’art. 236 CPC. Dans les
affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC).

- 16 -
L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance
d'appel, soit auprès de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal (art. 84
al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ;
BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art.
311 al. 1 CPC).
2.2 En l'espèce, formé en temps utile contre une décision finale
par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC)
et portant sur des conclusions patrimoniales qui sont supérieures à 10'000
fr., l'appel est recevable, sous réserve des développements qui suivent
s’agissant des griefs contre l’arrêt de renvoi de la cour de céans (cf.
consid. 3.4.1 ci-dessous).
3.
3.1 Les appelants reprochent au Tribunal des baux de s’être
retranché derrière l’arrêt de renvoi de la Cour d’appel civile (CACI 26
janvier 2018/43) et d’avoir sur cette base limité son examen quant à la
restitution du trop-perçu à la seule période allant du 1er juillet 2009 au 30
juin 2012. Les appelants critiquent en outre l’arrêt de renvoi susmentionné
dans la mesure où il en résulterait qu’ils ne pourraient plus contester leur
loyer au-delà du 30 juin 2012. Ils soutiennent en substance que la cour
cantonale aurait outrepassé les instructions du Tribunal fédéral.
3.2
3.2.1 En cas d'annulation de la décision cantonale et de renvoi de la
cause à celle-ci, le Tribunal fédéral est lié par les considérants en droit de
son arrêt de renvoi si la nouvelle décision prise par l'autorité cantonale fait
à son tour l'objet d'un recours au Tribunal fédéral (ATF 125 III 421 consid.
2a et 3a ; Corboz, in Corboz et alii, Commentaire de la LTF, 2e éd. 2014, n.
27 ad art. 107 LTF [loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ; RS
173.110]). La même règle vaut à l'égard de l'autorité d'appel ou de
recours : lorsqu'elle annule la décision attaquée, renvoie la cause à
l'autorité de première instance et que la nouvelle décision prise par celle-

- 17 -
ci sur renvoi fait à son tour l'objet d'un appel ou d'un recours, l'autorité de
deuxième instance est liée par son arrêt de renvoi (Jeandin, Commentaire
romand, Code de procédure civile, Bâle 2019, 2e éd., nn. 4 et 4e ; cf. CREP
6 novembre 2019/890 consid. 1.2, dans le cas d’un recours au sens de
l'art. 393 CPP [Code de procédure pénale suisse du 5 octobre 2007 ; RS
312.0]).
Il s'ensuit que, lorsque le Tribunal fédéral annule une décision
de deuxième instance cantonale et renvoie la cause à l'autorité cantonale
qui l'a rendue pour nouvelle décision dans le sens des considérants et que
cette autorité cantonale elle-même, au lieu de statuer à nouveau sur le
fond, annule la décision de première instance et renvoie la cause à
l'autorité de première instance, l'autorité de deuxième instance cantonale
est liée par les considérants de son propre arrêt de renvoi si la nouvelle
décision prise en première instance lui est ensuite déférée. La partie qui
veut contester la conformité à l'arrêt du Tribunal fédéral des instructions
que l'autorité cantonale de deuxième instance a données, dans son propre
arrêt de renvoi, à l'autorité cantonale de première instance ne peut dès
lors pas le faire dans le cadre d'un appel ou d'un recours auprès de
l'autorité cantonale de deuxième instance. Partant, des conclusions
exclusivement motivées par des griefs dirigés contre l'arrêt de renvoi sont
irrecevables. La conformité à l'arrêt du Tribunal fédéral, des instructions
de l'autorité de deuxième instance cantonale à l’autorité de première
instance cantonale ne peut dès lors être contestée que par un recours au
Tribunal fédéral, à exercer dans les trente jours dès la notification de la
nouvelle décision finale, à savoir dans les trente jours dès la notification de
la nouvelle décision de première instance si celle-ci n'est en soi pas
contestée ou, en cas contraire, dans les trente jours dès la notification de
la nouvelle décision au fond de l'autorité cantonale de deuxième instance
(cf. ATF 142 II 363, rés. JdT 2018 I 84 ; Jeandin, op .cit., n. 4e ad art. 318
CPC).
3.2.2 Devant le Tribunal fédéral, lorsque la décision attaquée
comporte plusieurs motivations indépendantes dont chacune suffit, selon
l'autorité cantonale, à sceller le sort de la cause, il appartient au

- 18 -
recourant, sous peine d'irrecevabilité, de s'attaquer conformément aux
art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF à chacune d'entre elles, et, pour obtenir gain
de cause, de démontrer que ces deux motivations sont contraires au droit
(ATF 142 III 364 consid. 2.4 et les références citées).
En outre, sous réserve des décisions rendues dans des
matières pour lesquelles une loi fédérale prescrit une instance cantonale
unique, des décisions rendues par des tribunaux de commerce et des
décisions rendues dans des causes patrimoniales dont la valeur litigieuse
dépasse 100'000 fr. et pour lesquelles les parties sont convenues de
procéder devant une instance cantonale unique, le recours en matière
civile n'est ouvert contre des décisions cantonales que si celles-ci ont été
rendues en deuxième instance (cf. art. 75 al. 2 LTF). La jurisprudence
déduit de cette exigence que le Tribunal fédéral ne peut pas entrer en
matière sur un grief qui n'a pas été préalablement soumis à l'autorité
cantonale de deuxième instance, soit parce qu'il n'a pas été soulevé
devant elle alors qu'elle ne pouvait s'en saisir d'office (cf. Corboz, op. cit.,
n. 15 ad art. 75 LTF), soit parce qu'elle n'a pas eu l'occasion de s'en saisir
d'office parce que la cause ne lui a pas été soumise.
3.3 Les premiers juges ont rappelé que la cour de céans leur avait
renvoyé la cause pour complément d’instruction et nouvelle décision dans
le sens des considérants et qu’il ressortait des considérants de l’arrêt
cantonal de renvoi que les questions qui devaient être traitées
concernaient exclusivement la fixation judiciaire du loyer initial du bail
conclu en mai 2009 et la restitution du trop-perçu entre le début du bail le
1er juillet 2009 et l’entrée en vigueur le 1er juillet 2012 du loyer tel que fixé
par transaction judiciaire.
Les locataires faisant valoir que la cour de céans avait
outrepassé la mission conférée par le Tribunal fédéral dans son arrêt de
renvoi, les premiers juges ont rappelé dans un premier temps qu’il ne leur
appartenait pas de remettre en cause l’arrêt de renvoi rendu par la Cour
cantonale. Dans une motivation alternative, les premiers juges ont en
substance motivé le rejet des prétentions des locataires pour la période

- 19 -
courant depuis le 1er juillet 2012 par le fait que la transaction judiciaire du
13 février 2012, qui avait fixé le montant du loyer à compter du 1er juillet
2012, n'avait pas été invalidée en temps utile, de sorte que, si elle ne
faisait effectivement pas obstacle à l'action en fixation du loyer initial pour
la période antérieure au 1er juillet 2012, elle rendait irrecevable, en vertu
de l'art. 59 al. 1 et 2 let. e CPC, l'action pour la période courant depuis
lors.
3.4 En l’espèce, les griefs des appelants en tant qu’ils portent sur
l’arrêt de renvoi de la cour de céans sont irrecevables. Au vu de la
jurisprudence rappelée ci-dessus (consid. 3.2.1), la Cour d’appel civile
n’est en effet pas compétente pour statuer sur de tels griefs.
Or les premiers juges ont fait reposer leur décision – soit la
décision finale – sur deux motifs alternatifs. A lire le jugement attaqué, ces
deux motifs sont indépendants l’un de l’autre, le premier étant tiré de
l’autorité attachée à l’arrêt de renvoi cantonal et le second résultant de
l’analyse que les premiers juges ont faite, par surabondance, de la portée
de la transaction judiciaire du 13 février 2012. Chacun de ces motifs est en
outre suffisant, de l’avis des premiers juges, pour sceller le sort de
l’action. Dans ces conditions, les appelants ne pouvaient pas recourir
directement au Tribunal fédéral, dans les trente jours dès la notification du
jugement du 9 mai 2019, en critiquant exclusivement l'arrêt de renvoi
cantonal (CACI 26 janvier 2018/43), soit sans s'en prendre aussi à la
motivation alternative introduite par le Tribunal des baux dans la décision
finale. Mais ils ne pouvaient pas non plus attaquer directement devant le
Tribunal fédéral le motif alternatif nouveau introduit par les premiers juges
dans la décision finale, motif qui n'a encore jamais été soumis à la CACI.
Partant, il y a lieu d’entrer en matière sur l’appel en tant qu’il
porte sur la motivation alternative du Tribunal des baux. Vu l’arrêt de
renvoi dont on a rappelé ci-dessus qu’il liait tant les premiers juges que la
cour de céans, c’est à juste titre que les premiers juges ont déclarées
irrecevables les conclusions Vbis et VIII. Il convient donc de confirmer leur
décision, par substitution de motifs, l’irrecevabilité des conclusions

- 20 -
susmentionnées étant fondée sur le seul arrêt de renvoi, la question de
savoir si la cour de céans a outrepassé les instructions du Tribunal fédéral
n’ayant pas à être tranchée par la Cour de céans.
4.
4.1 Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement mal fondé,
doit être rejeté (art. 312 al. 1 CPC) et le jugement entrepris confirmé.
4.2 Les appelants ont requis l’assistance judiciaire pour la
procédure de deuxième instance. Leur cause n’étant pas dépourvue de
toute chance de succès (art. 117 let. b CPC), la requête d’assistance
judiciaire doit être accueillie, à compter du 29 juillet 2019, la condition
d’indigence étant par ailleurs remplie (art. 117 let. a CPC). Me César
Montalto est désigné en qualité de conseil d’office.
4.3 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'539 fr.
05 (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), pour les appelants qui succombent (art. 106 al. 1
CPC), seront provisoirement laissés à la charge de l’Etat (art. 122 al. 1 let.
b CPC).
4.4 En sa qualité de conseil d’office des appelants, Me César
Montalto a droit à une rémunération équitable pour ses opérations et
débours dans la procédure d’appel (art. 122 al. 1 let. a CPC). Ce conseil a
indiqué dans sa liste d’opérations avoir consacré 12 heures et 18 minutes
au dossier. Ce décompte peut être admis. Il s’ensuit qu’au tarif horaire de
180 fr. (art. 2 al. 1 let. a RAJ [règlement sur l’assistance judiciaire en
matière civile ; BLV 211.02.3]), l’indemnité de Me Montalto doit être fixée
à 2'214 fr., montant auquel s’ajoutent des débours par 44 fr. 30 (2 % selon
l’art. 3bis al. 1 RAJ) et la TVA sur le tout par 7,7 % par 173 fr. 90, soit 2'432
fr. 20.
Les bénéficiaires de l’assistance judiciaire sont, dans la mesure
de l’art. 123 CPC, tenus au remboursement des frais judiciaire et de
l’indemnité au conseil d’office provisoirement mis à la charge de l’Etat.

- 21 -
4.5 Les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer, il n’y a pas
lieu à l’allocation de dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Le bénéfice de l’assistance judiciaire est accordé aux
appelants A. K.________ et B.K.________ pour la procédure
d’appel à compter du 29 juillet 2019, Me César Montalto étant
désigné en qualité de conseil d’office.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'539 fr.
05 (mille cinq cent trente-neuf francs et cinq centimes), sont
provisoirement laissés à la charge de l’Etat pour les appelants
A. K.________ et B.K.________.
V. L’indemnité de Me César Montalto est arrêtée à 2'432 fr. 20
(deux mille quatre cent trente-deux francs et vingt centimes),
débours et TVA compris.
VI. Les bénéficiaires de l’assistance judiciaire sont, dans la mesure
de l’art. 123 CPC, tenus au remboursement des frais judiciaire
et de l’indemnité à leur conseil d’office, mis provisoirement à
la charge de l’Etat.

- 22 -
VII. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me César Montalto (pour A. K.________ et B.K.________),
- M. Thierry Zumbach, agent d’affaires breveté (pour L.________ et
Q.________),
- M. S.________, personnellement,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 23 -
La greffière :