vd_gerichte · XA21.015607 · 2022-03-08 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA21.015607-220030
118
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 mars 2022
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
MM. Oulevey et de Montvallon, juges
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 8 CC ; 308 al. 1 let. a, 317 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par C.________, à [...], demandeur,
contre le jugement rendu le 16 août 2021 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant l’appelant d’avec A.Q.________ et B.Q.________, à [...],
défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 16 août 2021, dont les motifs ont été envoyés
aux parties pour notification le 16 décembre 2021, le Tribunal des baux a
rejeté les conclusions prises par le demandeur C.________ au pied de sa
demande du 30 octobre 2020 en tant qu’elles portent sur la remise en état
et la réduction de loyer de la chose louée (I), a dit que les loyers consignés
par le demandeur sur le compte de consignation de loyers n° [...] étaient
intégralement déconsignés, en capital et intérêts, en faveur des
défendeurs A.Q.________ et B.Q.________ (II), a dit que le loyer mensuel
initial, tout compris, dû par le demandeur aux défendeurs pour
l’appartement qu’il loue dans l’immeuble sis [...], ainsi que pour la place
de parc extérieure, était fixé à 1'000 fr. (III), a dit que le demandeur
devait, dans un délai de dix jours dès jugement définitif et exécutoire,
enlever sur la terrasse contiguë à l’entrée de son logement tout objet lui
appartenant, notamment la malle en osier couverte d’une bâche militaire,
retirer l’échelle à chat fixée sur la paroi Nord de l’immeuble et enlever tout
bien lui appartenant dans le galetas (IV), a arrêté les frais judiciaires à 300
fr. et les a mis à la charge du demandeur (V), a dit que celui-ci devait
verser la somme de 1'000 fr. aux défendeurs à titre de dépens (VI) et a
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont été appelés à examiner si la
chose louée était affectée d’un défaut d’étanchéité des fenêtres. Ils ont
relevé que le demandeur avait refusé de manière injustifiée de laisser
entrer la fille des défendeurs dans l’appartement en question, empêchant
ainsi l’inspection locale et la constatation des défauts invoqués. Il avait
ainsi échoué à prouver l’existence d’un défaut en lien avec les fenêtres de
son appartement. Il n’avait pas non plus démontré qu’il y avait un degré
d’usure qui s’apparentait à un défaut d’entretien. Les premiers juges ont
donc considéré qu’ils ne pouvaient entrer en matière sur la demande de
remise en état et de réduction du loyer formulée par le demandeur et que
les loyers consignés devaient être libérés en faveur des défendeurs.

- 3 -
Les premiers juges ont ensuite statué sur la conclusion en
nullité du loyer initial émise par le demandeur. Ils ont constaté que les
défendeurs n’avaient ni allégué ni démontré avoir remis la formule
officielle de notification de loyer, de sorte que le contrat de bail était
partiellement nul et que le loyer devait être fixé judiciairement. Ils ont
constaté que l’immeuble avait été acquis depuis bien plus de 30 ans, de
sorte qu’il était ancien. Les défendeurs n’avaient toutefois produit aucun
objet de comparaison permettant de déterminer le loyer sur la base des
loyers non abusifs pratiqués dans le quartier. L’ancienne locataire payait
un loyer de 950 fr. charges comprises, mais sans place de parc. Le loyer
moyen d’un appartement de 3 pièces se situait en 2019 à 1'362 francs. A
défaut d’inspection locale, le tribunal ignorait tout de la taille de
l’appartement, de sa disposition, de son entretien et de son agencement.
Il avait en revanche constaté sa situation extérieure. Compte tenu de ces
éléments, il a estimé que le loyer initial pouvait être fixé à 950 fr., plus un
montant de 50 fr. pour la place de parc, soit un montant total de
1'000 francs. En revanche, les premiers juges n’ont pu établir de volonté
commune des parties quant à savoir si le loyer fixé s’entendait avec ou
sans charges. Ils ont interprété le contrat en ce sens que le demandeur
pouvait et devait comprendre que le bail prévoyait un loyer tout compris,
sans paiement de charges supplémentaires. Ils ont donc arrêté le loyer à
1'000 fr. tout compris.
Quant aux conclusions reconventionnelles des défendeurs
tendant à ce que le demandeur libère toutes les surfaces ne faisant pas
l’objet du contrat de bail, le tribunal les a admises, considérant que le
demandeur occupait des espaces qui ne faisaient pas partie du contrat et
dont il n’était pas établi qu’il avait été autorisé à les utiliser.
B. Par acte du 7 janvier 2022, mis à la poste le 11 janvier 2022,
C.________ (ci-après : l’appelant) a interjeté appel contre ce jugement, en
concluant à l’admission des conclusions de sa demande du 30 octobre
2020, à ce que les loyers consignés soient déconsignés à 80% en faveur
de A.Q.________ et B.Q.________ (ci-après : les intimés) dès que les travaux

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de remplacement des fenêtres auraient été intégralement effectués par
une entreprise professionnelle, à ce que le loyer mensuel initial dû pour
l’appartement et la place de parc extérieure soit fixé à 800 fr. du 1er avril
2020 jusqu’à la fin des travaux visant à éliminer les défauts de la chose
louée, puis à 1'000 francs. L’appelant a également conclu à ce qu’il puisse,
dans un délai de dix jours dès jugement définitif et exécutoire, réutiliser la
place prévue sous l’escalier menant du parking à la terrasse « comme
initialement prévue (sic) comme "local ouvert à vélos" pour les
locataires », réinstaller l’échelle à chat ou poser deux chatières sur les
portes d’entrée du bâtiment et de l’appartement, aux frais des bailleurs,
utiliser une partie du galetas et accéder à la terrasse et à une partie du
jardin. Enfin, il a conclu à ce que les frais judiciaires soient
« contrebalancés par les frais d’expertise du rapport établit (sic) par la
menuiserie [...] » et à ce qu’il ne doive pas 1'000 fr. à titre de dépens.
L’appelant a produit un exemplaire du jugement attaqué, annoté
manuellement, ainsi qu’une « expertise » établie le 21 septembre 2021
par la menuiserie X.________SA.
Requis d’acquitter une avance de frais de 755 fr., l’appelant a
retourné la facture en faisant valoir qu’il avait été exonéré d’avance de
frais pour raisons financières dans une autre affaire également pendante
devant l’autorité de céans, étant au bénéfice du revenu d’insertion.
Par avis du 27 janvier 2022, le Juge délégué de la Cour d’appel
civile a informé l’appelant que sa correspondance était considérée comme
valant implicitement requête d’assistance judiciaire et qu’il était en l’état
dispensé de fournir l’avance de frais, la décision définitive sur l’assistance
judiciaire étant réservée.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Les intimés sont propriétaires, chacun pour une demie, de la
parcelle n°111.____ de la Commune de [...], sur laquelle est érigé le chalet

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[...]. Celui-ci compte quatre appartements dont l’un est occupé par les
intimés de manière régulière plusieurs mois par an.
2. Un contrat de bail à loyer a été établi le 20 février 2020 entre
l’appelant, en qualité de locataire, et l’intimée, en qualité de bailleresse.
Sous le nom du bailleur figure la signature « A.Q.________». Le formulaire
préimprimé de bail à loyer est rempli de manière manuscrite. Les écritures
et les outils de transcription (feutre, stylos utilisés par les parties) sont
différents selon les parties. Il ressort des exemplaires fournis par les deux
parties ce qui suit : le contrat de bail à loyer porte sur un appartement de
trois pièces dans le chalet précité ; il est prévu pour une durée initiale du
1er avril 2020 au 1er avril 2021, renouvelable d’année en année aux
mêmes conditions sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties
donné au moins trois mois à l’avance ; le loyer net « sans charge » (ajouté
manuellement) est de 1’000 fr. par mois ; sous chiffre « 3.5 Garage,
parking » est ajoutée la mention « 1 place », sans adjonction de prix, de
sorte que le loyer total reste de 1'000 francs. Le chiffre 5 du bail intitulé
« frais accessoires » prévoit que « le locataire participe, avec les autres
locataires, au paiement des charges de préférence et des taxes publiques,
à savoir taxe d’épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d’égout,
taxe relative aux déchets et à l’enlèvement des ordures, ainsi que des
autres frais accessoires ci-dessous » et que « les frais accessoires
ci-dessus font l’objet d’un décompte annuel séparé ou de rubriques
distinctes du compte de chauffage et d’eau chaude». Un « oui » manuscrit
a été ajouté sous cette rubrique.
Sur l’exemplaire produit par l’appelant, la mention précitée
« oui » est biffée et remplacée par la note manuscrite suivante : « Non,
suite réponse commune (03.2020) de [...], M. [...], trésorier ». La version
de l’appelant comprend également sous la rubrique « Locaux ou
dépendances mis à disposition à titre gratuit ou à bien plaire » la mention
manuscrite « 1 place de parc extérieure et garage à vélo ». Entendu à
l’audience du 16 août 2021, l’appelant a déclaré qu’il avait rajouté de
manière manuscrite certains éléments sur le bail directement après sa
signature à la suite de discussions téléphoniques avec sa bailleresse. Il a

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précisé que, lorsque le loyer avait été discuté, le montant de 1'000 fr.
comprenait le logement et la place de parc.
Il ressort du bail de [...], précédente locataire, qu’elle payait un
loyer net de 950 fr., sans charge. Aucune location de place de parc n’était
stipulée dans ce bail.
L’état des lieux manuscrit établi le 20 mars 2020, signé par
C.Q.________ et par l’appelant, mentionne notamment ce qui suit : « refaire
mastic des fenêtres dès que la saison le permette (sic) ».
3. Depuis l’année 2020, en raison de la crise sanitaire liée au
Covid-19, les intimés sont demeurés en [...], pays dans lequel ils résident
habituellement, et leur appartement situé dans le chalet a été
régulièrement habité par leur fille C.Q.________ et son compagnon
H.________.
4. Rapidement après son entrée dans les locaux, l’appelant a
soulevé différentes prétentions et émis de nombreuses réclamations
notamment en lien avec des nuisances qui auraient été causées par
C.Q.________ et H.________. Par courriel du 11 mai 2020 à l’intimée, il s’est
notamment plaint d’avoir à nouveau subi des nuisances la semaine et le
dimanche précédents. Dans le courant du mois de mai 2020, il s’est plaint
d’un problème rencontré avec le robinet de sa cuisine, lequel gouttait. Ce
robinet a été réparé à la mi-juin 2020 par un plombier mandaté par
l’intimée.
Par courriel du 15 mai 2020, l’appelant a sollicité de l’intimée
une réduction de loyer de 100 fr. par mois pour avril et mai 2020 au
regard des nuisances subies, qu’il a listées dans les termes suivants :
« 1) 2 tapages nocturne vers minuit, les 3 et 14 mai par M. [...],
locataire du rez, sous tutrice.
2) Crise de toux à très forte voix le 10 mai par C.Q.________ vers
minuit et ce en diminution jusqu’à 1h30 du matin.

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3) Musique d’ambiance trop forte le 6 mai à 3h15 du matin par
C.Q.________ pendant env. 30 min et odeur d’herbe à fumer
remontant jusqu’à ma fenêtre entre-ouverte.
4) 4 enfumages en fin de journée ou début de soirée, courant avril
et début mai par le grill positionné sur le balcon juste sous mes
fenêtres côté sud.
5) Musique d’ambiance trop forte à plusieurs reprises, courant
avril et début mai, que ce soit sur le balcon vers midi, sur la
terrasse côté nord en fin d’après-midi et le soir jusqu’à tard à
l’intérieur, ce qui faisait élever encore plus fort la voix des
personnes présentes.
6) Echanges verbaux à trop forte voix entre C.Q.________ et son
ami et ce à tous moments au point que l’on peut comprendre
les conversations. Idem pour les nombreuses conversations
téléphoniques professionnelles faites surtout par l’ami de
C.Q.________.
7) Laisser le chien aboyer à tout moment de la journée à plusieurs
reprises pendant plusieurs minutes sans intervention de
C.Q.________ ou trop tardivement. (…) ».
L’intimée a répondu par courrier recommandé du 16 mai 2020.
Elle a rappelé à l’appelant qu’il avait choisi de louer un appartement dans
un chalet familial et que les nuisances évoquées n’en étaient pas. Quant à
la demande de réduction de loyer, elle n’est pas entrée en matière.
5. Par courriel du 22 mai 2020, l’intimée a requis de l’appelant
qu’il mette des dessous de pots à ses plantes et l’a informé qu’il pouvait
profiter des tables et chaises qu’il avait mises au fond du jardin tant que la
famille et les amis n’en avaient pas besoin.
L’appelant a répondu ce qui suit par courriel du 29 mai 2020 :
« Concernant les 2 chaises de jardin et la petite tâble-bistrot
m’appartenant que j’ai mis au fond de la pelouse, vous m’aviez dit
comme [...] que cet endroit est à disposition des locataires donc je
ne vois pas bien ce que vous me demandé (sic).
Pourriez-vous faire balayer régulièrement le coin boîtes à lettres,
l’escalier et la terrasse qui sont pleins d’aiguilles de sapins car
lorsqu’il pleut, cela colle sous les chaussures et nous les ramenons à
l’intérieur de l’entrée et dans l’escalier ?
Concernant la lettre que C.Q.________ a écrite en vôtre nom de sa
propre main, la signature est identique à celle qu’elle a apposée sur
le contrat de bail que j’ai signé en sa présence, donc vous me

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permettez de douter fortement qu’elle provient de vôtre avocat (sic)
! (…) ».
6. Par courrier du 1er juin 2020, l’intimée a informé l’appelant que
son bail ne serait pas renouvelé, ce que celui-ci a contesté par courriel du
15 juin 2020.
7. Par courriel du 26 juin 2020, l’appelant a signalé à l’intimée un
problème d’entrée d’eau sur la double fenêtre d’une des chambres de
l’appartement litigieux. Le même jour, l’intimée lui a transmis le numéro
de téléphone de K.________, de l’entreprise [...], en vue de fixer un rendez-
vous.
Le 2 juillet 2020, l’appelant a informé l’intimée que K.________
était passé, qu’il avait constaté que les fenêtres de la chambre sud-nord et
la porte-fenêtre du salon ne pouvaient plus être remastiquées et qu’elles
devaient être remplacées. L’appelant a déclaré que sur le document remis
et signé par la fille de l’intimée lors de la prise de l’appartement au 1er
avril 2020, il était mentionné que les fenêtres devaient être remastiquées
pendant la saison estivale. Il a dès lors imparti à l’intimée un délai à fin
septembre pour effectuer les travaux nécessaires. Passé ce délai, il a
indiqué qu’il ferait consigner les loyers.
Par courriels des 3 et 4 juillet 2020, l’appelant s’est plaint
auprès de l’intimée de la musique diffusée par sa fille C.Q.________ et a
requis que le volume soit baissé, sans quoi il appellerait la police.
L’intimée a demandé à l’appelant par courriel du 5 juillet 2020
d’arrêter de la menacer et l’a enjoint de retirer, d’ici au 15 juillet 2020,
l’échelle à chat installée sur la paroi extérieure du chalet, les meubles
entreposés dans le jardin et les pots de fleurs et caisses au sol.
L’appelant a adressé un nouveau courriel à l’intimée le 4 juillet
2020 pour se plaindre de nuisances provoquées par N.________, autre
locataire, qui l’aurait réveillé à plusieurs reprises.

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Le 21 juillet 2020, l’appelant a informé l’intimée que K.________
était venu réparer les portes de l’armoire, la porte d’entrée et le volet
abimé, remastiquer la porte-fenêtre du salon et deux des trois fenêtres de
la chambre sud. En revanche, rien n’avait pu être fait aux fenêtres de la
chambre nord contre l’infiltration d’eau survenue récemment. Il a indiqué
que selon K.________, les fenêtres devaient être remplacées. L’appelant a
donc imparti à l’intimée un délai à fin septembre pour faire effectuer les
travaux nécessaires.
Le 28 juillet 2020, [...] a adressé à l’intimée une facture de
663 fr. 45 concernant « la main d’œuvre pour réparation volet, remise en
état armoire, remise en état porte d’entrée, mastic fenêtre et renvoi d’eau
fenêtre Nord ». Par courrier du même jour, il a confirmé à l’intimée que
« les fenêtres de l’appartement du Chalet [...] [étaient] anciennes mais
fonctionnelles ».
Le 3 août 2020, C.Q.________, en qualité de représentante de la
bailleresse, a signifié par courrier recommandé à l’appelant la résiliation
du bail pour rupture du lien de confiance.
Le même jour, l’appelant s’est plaint par courriel à l’intimée
des nuisances occasionnées par N.________ et lui a fixé un délai à fin août
pour les faire cesser, sans quoi il consignerait le loyer. Concernant les
travaux sur les fenêtres, il a considéré que la société [...] avait été
mandatée afin de faire le strict minimum, que le travail ne garantissait pas
la suppression des défauts, « à savoir de la buée et des traces
persistantes lors de fortes variations de température ainsi qu’une
mauvaise étanchéité » et que certaines fenêtres et portes-fenêtres
devaient être remplacées. Il a rappelé le délai imparti à fin septembre
pour faire réaliser les travaux nécessaires, sans quoi il consignerait les
loyers.
8. Le 20 août 2020, l’appelant a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district d’Aigle (ci-après : la
commission de conciliation) d’une requête à l’encontre des intimés. Il a

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demandé l’annulation de la résiliation de bail et la nullité du loyer initial, la
fixation du loyer à 800 fr. par mois et le remboursement des montants
payés en trop depuis le 1er avril 2020.
9. Par courrier du 26 août 2020 à l’intimée, K.________ a confirmé
« qu’après avoir effectué des travaux de masticage et d’étanchéités, il
n’est pas urgent de changer les fenêtres de cet appartement. Certes, les
fenêtres ont un certain âge mais sont encore totalement fonctionnelles. ».
L’intimée a transmis ce courrier à l’appelant le 27 août 2020.
Par courriel du même jour, l’appelant a indiqué aux intimés
qu’il demanderait à la préfecture une expertise sur place « au vu du faux
témoignage produit à vôtre (sic) demande par Monsieur K.________».
Le 28 août 2020, l’appelant a notamment transmis à la
commission de conciliation un courrier établi le 18 août 2020 par [...], dont
il ressort ce qui suit : « J’atteste par la présente que les fenêtres vu (sic)
sur les photos reçu (sic) par mail de Mr. C.________ ont plus de 50 ans et
doivent être remplacées ».
Le même jour, l’appelant a consigné le loyer du mois de
septembre 2020 sur le compte n° [...] ouvert à cet effet auprès de la [...].
10. Le 2 septembre 2020, C.Q.________ a adressé à l’appelant un
nouveau formulaire de résiliation de bail en précisant qu’il s’agissait d’un
complément à la notification du 3 août 2020 et que la résiliation était
effective pour le 1er avril 2021.
Par courrier du 4 septembre 2020, l’appelant a été sommé
d’enlever, d’ici au 10 septembre 2020, l’échelle pour le chat, les pots de
fleurs et le mobilier de jardin se trouvant sur une surface non louée.
11. L’audience de la commission de conciliation s’est tenue le
29 septembre 2020. La conciliation n’ayant pas abouti, l’appelant s’est vu
délivrer une autorisation de procéder datée du 5 octobre 2020.

- 11 -
12. Par courrier adressé le 27 octobre 2020 à l’appelant, les
intimés ont constaté que le courrier du 4 septembre était resté lettre
morte s’agissant des objets entreposés sur la terrasse et les parties
communes et lui ont imparti un délai de dix jours pour les libérer de tous
les objets lui appartenant.
13. Le 30 octobre 2020, l’appelant a saisi le Tribunal des baux
d’une demande contre les intimés. Il a conclu à ce que les bailleurs
remédient aux défauts d’ici au 30 juin 2021, à savoir remplacer deux
triples fenêtres dans les chambres côtés sud et nord, ainsi qu’une porte-
fenêtre dans le salon permettant d’accéder au balcon, à ce qu’une
réduction de loyer de 25% lui soit accordée dès le 1er avril 2020 et jusqu’à
l’élimination complète des défauts, à ce que les loyers ne soient
déconsignés qu’après l’élimination complète des défauts et jusqu’à
concurrence de la réduction de loyer accordée, à ce que la nullité du loyer
initial soit constatée et que celui-ci soit ramené à 800 fr. par mois dès le
1er avril 2020, et au rejet des conclusions des bailleurs tendant à la
libération de l’accès au jardin, à l’enlèvement de l’échelle à chat, du
mobilier de jardin et des pots de fleurs.
Par courrier du 5 novembre 2020, la Présidente du Tribunal
des baux a constaté que l’appelant avait pris une conclusion en nullité du
loyer initial dans deux demandes différentes et lui a demandé de lui
indiquer s’il entendait retirer cette conclusion dans la cause relative au
congé ou dans celle concernant les défauts de la chose louée.
L’appelant a répondu, par courrier du 16 novembre 2020,
vouloir retirer sa conclusion en nullité du loyer dans la cause en défauts de
la chose louée et a demandé de bien vouloir regrouper ces deux causes.
Par décision du 23 novembre 2020, la Présidente a accusé
réception du désistement partiel de l’appelant et a déclaré que la cause se
poursuivait sur les autres conclusions prises, refusant par ailleurs de
joindre les deux causes.

- 12 -
Par déterminations du 15 mars 2021, les intimés ont conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la demande.
Reconventionnellement, ils ont conclu à ce qu’il soit dit que les locaux
loués à l’appelant n’étaient affectés d’aucun défaut, à ce que les loyers
consignés soient intégralement déconsignés en leur faveur, à ce qu’il soit
ordonné à l’appelant de libérer, dans les cinq jours dès jugement définitif
et exécutoire, toutes les surfaces qui ne faisaient pas l’objet du contrat de
bail du 1er avril 2020, notamment le jardin, la paroi nord du chalet, la
terrasse, le local à vélos, l’espace sous l’escalier extérieur, etc., de tout
objet lui appartenant, interdiction lui étant faite, sous les menaces de l’art.
292 CP qui réprime pénalement l’insoumission à une décision d’une
autorité, de jouir d’autres espaces que ceux figurant sur le contrat de bail
à loyer du 1er avril 2020.
Il ressort du procès-verbal d’audience du 12 avril 2021 que le
tribunal a décidé de disjoindre « la cause relative aux congés de la cause
relative à la nullité du loyer initial qui sera traitée lors de l’audience à venir
s’agissant du dossier (…) relatif aux défauts de la chose louée sans pour
autant que ces deux dernières causes soient formellement jointes en
l’état ».
Le tribunal a tenu audience le 16 août 2021. L’appelant et
C.Q.________ ont été interrogés en qualité de parties. Il ressort du procès-
verbal de l’audience que l’appelant souhaitait faire entendre le témoin [...]
sur les motifs de son départ, l’utilisation du jardin et les frais accessoires,
éléments n’ayant toutefois pas été évoqués dans sa requête. Le tribunal a,
après une appréciation anticipée des preuves, renoncé à cette audition. Il
a également été protocolé à cette occasion que l’appelant souhaitait que
le tribunal se penche sur la problématique de la signature du bail à loyer
litigieux par C.Q.________, estimant sa signature non valable. Les intimés
ont, pour leur part, complété leurs conclusions en ce sens que l’appelant
doive également libérer l’espace qu’il occupait dans le galetas. L’appelant
a conclu au rejet de cette conclusion.

- 13 -
Lors de l’audience, il était prévu que le tribunal procède à une
inspection locale de l’appartement de l’appelant. Une fois toutes les
parties sur le point d’entamer cette inspection locale, l’appelant a refusé
que C.Q.________ pénètre dans son appartement au vu de leur mauvaise
entente. Considérant qu’aucun motif ne permettait de faire droit à la
requête de l’appelant, la présidente a décidé de procéder à l’inspection
locale en présence de toutes les parties. Face au refus de l’appelant de
donner suite à cette décision, il a été renoncé à l’inspection locale de
l’appartement. Seul l’extérieur du bâtiment a pu être inspecté. Le tribunal
a constaté que, sur la paroi du côté droit de l’entrée de l’appartement de
l’appelant, une échelle à chat était fixée au moyen de vis. Celle-ci menait
jusqu’à une fenêtre, celle de sa cuisine selon les indications de l’appelant.
Du côté droit de l’entrée de l’appartement était entreposée une malle
bleue en plastique et du côté gauche se trouvait une malle en osier
recouverte d’une bâche militaire. L’appelant a précisé que seule la malle
en osier lui appartenait, ce qu’a confirmé C.Q.________.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions,
l'art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance
précédente, non l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau
Code de procédure civile, in JdT 2010 III 126).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit auprès de l'instance
d'appel, soit auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]),
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).

- 14 -
1.2 En l'espèce, l’appel a été formé en temps utile par une partie
qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC). Il porte sur
des conclusions qui sont supérieures à 10'000 fr., de sorte que la voie de
l’appel est ouverte.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des
preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en
relation avec l’art. 310 let. c CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25
janvier 2021 consid. 3.3 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid.
2.2 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. citées).
2.2
2.2.1 L’art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve
nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués ou
produits sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première
instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise (let. b), ces conditions étant cumulatives (ATF 142 III 413 consid.
2.2.2, JdT 2017 II 153 ; TF 5A_67/2020 du 10 août 2020 consid. 3.3.1 ;
Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence
fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, n. 1.2.1 ad art. 317 CPC et les réf.
citées).
L'admissibilité de nova dont l'existence dépend de la volonté
des parties (nova de nature potestative) présuppose que ceux-ci ne
pouvaient pas être invoqués antérieurement bien que la partie qui s'en
prévaut ait fait preuve de la diligence requise au sens de l'art. 229 al. 1
let. b CPC (ATF 146 III 416 consid. 5). Lorsque l'invocation de faits ou la

- 15 -
production de moyens de preuve nouveaux dépend de la seule volonté
d'une partie, comme la mise en œuvre d'une expertise privée, il s'agit de
pseudo-nova. Or, en ce qui concerne ces pseudo-nova, il appartient au
plaideur qui entend les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer
qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment
d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le fait ou le moyen de
preuve n'a pas pu être introduit en première instance (TF 4A_76/2019 du
15 juillet 2020 consid. 8.1.2).
2.2.2 En l’espèce, l’appelant a produit à l’appui de son écriture un
courrier établi par la X.________SA le 21 septembre 2021, indiquant comme
objet « établissement d’une expertise concernant l’état de vos fenêtres de
votre appartement sis [...]».
Il est indéniable que ce moyen de preuve est postérieur à
l’audience de jugement. Il ne ressort toutefois pas des faits de l'arrêt
attaqué qu'il serait destiné à apporter la preuve d'autres défauts que ceux
déjà invoqués régulièrement en première instance. Ce moyen de preuve,
dont la production dépendait de la seule volonté de l’appelant, doit donc
être qualifié de pseudo-nova car il est non seulement destiné à prouver
des faits antérieurs, mais il aurait également pu et dû être requis/produit
antérieurement, soit en temps utile en première instance.
Or, l’appelant n’explique pas pour quelle raison il n’aurait pas
pu produire en première instance déjà une expertise privée ou requérir
une expertise judiciaire. Dès lors qu'il est toujours possible – et même
nécessaire – de requérir en temps utile l'administration d'une expertise en
première instance lorsque les faits ne peuvent être prouvés que par ce
moyen, une telle réquisition ou la production d’une expertise privée
présentée seulement en instance d'appel sera toujours considérée comme
tardive. La pièce produite est donc irrecevable, ce qui conduit de facto au
rejet de l’appel sur les questions concernant les défauts de la chose louée
(obligation de réparation, déconsignation des loyers, réduction du loyer
jusqu’à la réparation des défauts). En effet, s’agissant de cette
problématique, l’appelant se fonde uniquement sur cette pièce pour

- 16 -
demander la réforme du jugement attaqué et n’invoque aucun autre
moyen à l’encontre de la motivation des premiers juges.
Au demeurant, même si on admettait la recevabilité de cette
expertise privée, l’appel devrait être rejeté sur ces conclusions au vu des
considérants qui suivent.
3.
3.1 L’appelant a déclaré contester l’ensemble de la décision
rendue par le Tribunal des baux. Il fait valoir qu’une expertise aurait pu
être ordonnée. Selon lui, une telle expertise aurait permis de déterminer
et de confirmer l’existence des défauts qu’il a allégués, raison pour
laquelle il produit en appel une « expertise complète de l’état des
fenêtres, établie par la X.________SA ». Il requiert dès lors le remplacement
des fenêtres, la déconsignation des loyers à hauteur de 80% en faveur des
intimés et la fixation du loyer initial à 800 fr. jusqu’à l’achèvement des
travaux de réparation.
3.2
3.2.1 Selon l’art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le
contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. En
l'absence d'une disposition spéciale instituant une présomption, l'art. 8 CC
répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées sur le
droit fédéral et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit
assumer les conséquences de l'échec de la preuve. Il en résulte que la
partie demanderesse doit prouver les faits qui fondent sa prétention,
tandis que la partie adverse doit prouver les faits qui entraînent
l'extinction ou la perte du droit (ATF 139 III 7 consid. 2.2 et les réf. citées ;
TF 4A_592/2020 du 12 octobre 2021 consid. 3.1). Lorsque le juge ne
parvient pas à constater un fait dont dépend le droit litigieux ou demeure
dans le doute, il doit alors statuer au détriment de la partie qui aurait dû
prouver ce fait (ATF 132 III 689 consid. 4.5 ; TF 4A_592/2020 précité

- 17 -
consid. 3.1 ; TF 4A_119/2018 du 7 janvier 2019 consid. 5.2 ; TF
4A_569/2017 du 27 avril 2018 consid. 7).
Conformément à la règle générale de l'art. 8 CC, il incombe au
locataire de prouver l'existence du défaut, au sens de l'art. 259a CO, qu'il
invoque (TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.2).
L'art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires
qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a), ni ne dicte au juge
comment forger sa conviction (TF 4A_428/2016 du 15 février 2017
consid. 3.2.2.3 ; ATF 128 III 22 consid. 2d). Ainsi, lorsque l'appréciation des
preuves le convainc de la réalité ou de l'inexistence d'un fait, la question
de la répartition du fardeau ne se pose plus (TF 5A_70/2018 du 23 octobre
2018 consid. 3.3.1.1 ; ATF 129 III 271 consid. 2b/aa in fine). Seul le moyen
tiré d'une appréciation erronée – respectivement, devant le Tribunal
fédéral, arbitraire – des preuves est alors recevable (ATF 127 III 519
consid. 2a ; TF 4A_341/2019 du 15 mai 2020 consid. 3.2). Le droit à la
preuve découlant de l’art. 8 CC ne permet pas de remettre en question
l’appréciation des preuves effectuée par le juge, ni de critiquer son
appréciation quant à l’aptitude d’un moyen de preuve à démontrer un fait
pertinent (TF 4A_76/2020 du 9 juin 2020 consid. 3.2 ; TF 45A_607/2015 du
4 juillet 2016 consid. 3.2.2.3 ; TF 4A_76/2010 du 9 juin 2020 consid. 3.2).
3.2.2 Selon l’art. 157 CPC, le tribunal établit sa conviction par une
libre appréciation des preuves administrées. Autrement dit, le juge
apprécie librement la force probante de celles-ci en fonction des
circonstances concrètes, sans être lié par des règles légales et sans être
obligé de suivre un schéma précis, selon son intime conviction (TF
5A_489/2019 du 24 août 2020 consid. 9.1 ; TF 5A_113/2015 du 3 juillet
2016 consid. 3.2 ; ATF 133 I 33 consid. 2.1). Il n’y a pas de hiérarchie
légale entre les moyens de preuve autorisés (Schweizer, Commentaire
romand CPC, Bâle 2019, 2e éd. [ci-après : CR-CPC], n. 19 ad art. 157 CPC).
L'appréciation des preuves est entachée d'arbitraire lorsque le
juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un

- 18 -
moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des
preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des
déductions insoutenables. L'arbitraire ne résulte pas du seul fait qu'une
autre solution serait concevable, voire préférable (ATF 140 III 264 consid.
2.3 ; ATF 136 III 552 consid. 4.2 ; TF 4A_485/2019 du 4 février 2020
consid. 3).
Une expertise privée établie pour l'une ou l'autre des parties, à
l'instar de celle confiée par le maître de l'ouvrage à un architecte ou à un
ingénieur, ne constitue pas un moyen de preuve au sens de l'art. 168 al. 1
CPC dans un éventuel procès (TF 4A_667/2016 du 3 avril 2017
consid. 5.2.2 et les réf. citées). Dès lors qu’elle n’est en principe produite
que si elle est favorable au mandant et que son auteur est dans un rapport
de fidélité avec le mandant qui le rémunère, elle doit être appréciée avec
retenue. Cela vaut également lorsqu’elle est établie par un spécialiste
établi et expérimenté, qui fonctionne par ailleurs comme expert judiciaire
(ATF 141 IV 369 consid. 6.2). Elle n'a que la valeur d'une simple allégation
de la partie qui la produit en cause et doit être prouvée si elle est
contestée par la partie adverse. Dans la mesure où elle est corroborée par
des indices établis par des preuves, elle peut constituer un moyen de
preuve (ATF 141 III 433 consid. 2.6 ; TF 5A_1040/2020 du 8 juin 2021,
consid. 3.1.2 ; TF 5A_489/2019 du 24 août 2020 consid. 16.1 ; TF
4A_667/2016 précité consid. 5.2.2).
3.3 En l’espèce, l’appelant a invoqué en première instance
l’existence d’un défaut de la chose louée en rapport avec l’étanchéité et
l’isolation de certaines fenêtres et portes-fenêtres de l’appartement loué
aux intimés. Une inspection locale était prévue, laquelle aurait pu
permettre de vérifier l’état des fenêtres concernées. L’appelant s’est
toutefois opposé à ce que la représentante des intimés puisse pénétrer
dans l’appartement, de sorte que l’inspection locale n’a pu avoir lieu.
L’appelant s’est ainsi opposé sans juste motif à une mesure d’instruction
qui aurait pu permettre le cas échéant de prouver les faits allégués, à
savoir les défauts invoqués. Il n’a par ailleurs pas requis en première
instance d’expertise judiciaire afin de démontrer l’existence des défauts,

- 19 -
alors que la charge de la preuve lui incombait. Il s’ensuit que les premiers
juges ont, à juste titre, considéré que l’appelant n’avait pas prouvé
l’existence des défauts invoqués.
L’appelant a produit à la commission de conciliation un
courrier du 18 août 2020 dans lequel [...], menuiserie tierce, a attesté que
les fenêtres qu’il avait vues sur des photos qui lui avaient été transmises
par l’appelant avaient plus de 50 ans et devaient être remplacées. Un tel
document ne permet pas de retenir l’existence de défauts : on ignore sur
quelles photos le menuisier a été amené à se prononcer et quelles sont les
fenêtres dont il parle, qu’il n’a apparemment pas non plus inspectées lui-
même. Ce document n’est dès lors d’aucune pertinence pour la
connaissance de la cause.
Quant à l’expertise privée produite en deuxième instance,
comme exposé ci-dessus, elle n’a que la valeur d’une allégation de partie
et ne permet pas, à elle seule, d’admettre l’existence de défauts. En effet,
on ignore tout des liens entre l’appelant et la personne qui a établi le
rapport dit « d’expertise ». Elle n’est pour le surplus corroborée par aucun
élément probant au dossier, de sorte qu’elle ne constitue pas une preuve
suffisante permettant de remettre en cause l’appréciation des premiers
juges. L’appelant ne conteste pour le surplus d’aucune manière
l’argumentation du tribunal et n’invoque pas en particulier qu’il aurait
prouvé par un autre moyen l’existence d’un défaut. Ses conclusions prises
en appel tendant au remplacement des fenêtres, à la déconsignation de
80% seulement des loyers en faveur des intimés et à la réduction du loyer
jusqu’à la réparation des défauts doivent donc être rejetées.
4. L’appelant a également conclu à ce qu’il puisse utiliser la place
prévue sous l’escalier menant du parking à la terrasse, réinstaller l’échelle
à chat ou poser deux chatières sur les portes d’entrée du bâtiment et de
l’appartement, utiliser une partie du galetas et accéder à la terrasse et à
une partie du jardin.

- 20 -
L’appelant a l’obligation de motiver son appel (art. 311 al. 1
CPC) : il doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision
attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que
l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une
désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque
et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569
consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_577/2020 du
16 décembre 2020 consid. 5). La Cour de céans n'est pas tenue
d'examiner, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises en cause
devant elle, ni de vérifier que tout l'état de fait retenu par le premier juge
est exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés devant
elle (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4). L’autorité d’appel doit pouvoir
comprendre ce qui est reproché au premier juge sans avoir à rechercher
les griefs par elle-même, ce qui exige une certaine précision quant à
l’énoncé et à la discussion des griefs (Jeandin, CR-CPC, n. 3 ad art. 311
CPC).
En l’espèce, en violation de son obligation de motivation,
l’appelant n’a élevé aucun grief contre les arguments des premiers juges
en la matière, de sorte que son appel est irrecevable sur ces questions.
5. L’appelant a encore conclu à ce que les frais judiciaires soient
« contrebalancés » par les frais d’expertise du rapport de la X.________SA
et à ce qu’il ne doive pas 1'000 fr. à titre de dépens.
Selon l'art. 106 al. 1 CPC, les frais, qui comprennent les frais
judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC), sont mis à la charge de la
partie succombante. A l’évidence, l’appelant a succombé tant dans ses
conclusions principales que sur les conclusions reconventionnelles des
intimés, de sorte que c’est à juste titre que les premiers juges ont mis les
frais et dépens de première instance à sa charge. Au vu du sort de l’appel,
cette répartition des frais et dépens doit être confirmée.

- 21 -
6.
6.1 Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement mal fondé,
doit être rejeté dans la mesure où il est recevable, en application de l’art.
312 al. 1 in fine CPC, et le jugement confirmé.
6.2 L’intimé s’est opposé à la requête d’avance de frais, faisant
valoir qu’il en avait été exonéré en première instance dès lors qu’il
bénéficiait du revenu d’insertion. Le Juge délégué de la Cour de céans a
informé l'appelant qu'il considérait son courrier comme valant
implicitement requête d’assistance judiciaire et qu’il était en l’état
dispensé de fournir l’avance de frais, la décision définitive sur l’assistance
judiciaire étant réservée.
Une personne a droit à l’assistance judiciaire si elle ne dispose
pas de ressources suffisantes et si sa cause ne paraît pas dépourvue de
toute chance de succès (art. 117 CPC). Au vu des considérations qui
précèdent, l'appel était d'emblée dépourvu de chances de succès, de sorte
que la requête d’assistance judiciaire doit être rejetée.
6.3 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 755 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.

- 22 -
II. Le jugement est confirmé.
III. La requête d’assistance judiciaire de l’appelant est rejetée.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 755 fr.
(sept cent cinquante-cinq francs), sont mis à la charge de
l’appelant C.________.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Adrien Gutowski (pour A.Q.________ et B.Q.________),
- M. C.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires

- 23 -
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de
droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas,
à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe
(art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral
dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1
LTF).
La greffière :