vd_gerichte · XZ14.010546 · 2015-04-27 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ14.010546-150145
203
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 27 avril 2015
__________________
Composition : M. COLOMBINI, président
Mme Crittin Dayen et Courbat, juges
Greffière : Mme Juillerat Riedi
*****
Art. 253b al. 3 CO et 54 al. 4 LOG
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par la FONDATION
D.________, à Lausanne, défenderesse, contre la décision incidente rendue
le 21 octobre 2014 par le Tribunal des baux dans la cause divisant
l’appelant d’avec A.Q.________, B.Q.________, C.Q.________,
D.Q.________, A.G.________ et B.G.________, tous à Nyon, demandeurs, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par décision incidente du 21 octobre 2014, le Tribunal des
baux a déclaré recevables les demandes dirigées contre la défenderesse
Fondation D.________ que les demandeurs A.G.________ et B.G.________ et
A.Q.________, B.Q.________, C.Q.________ et D.Q.________ ont déposées les
19 et 28 février 2014 au regard de la compétence du Tribunal des baux
(art. 59 al. 2 let. b CPC) (I) et rendu sa décision sans frais judiciaires ni
dépens.
Les premiers juges ont retenu en substance que les baux
litigieux étaient soumis à la loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant
la construction et l’accession à la propriété de logements (LCAP ; RS 843)
et que depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi fédérale du 21 mars
2003 encourageant le logement à loyer ou à prix modérés (LOG ; RS 842),
les prescriptions fixées à l’art. 54 de cette dernière loi s’appliquaient aux
litiges survenant dans le cadre de la LCAP, conformément à l’art. 59 al. 5
LOG. Ils ont considéré ensuite qu’en vertu du texte même de l’art. 54 al. 4
LOG, les autorités de conciliation prévues par le code des obligations – et
ainsi le juge civil en cas d’échec de ladite conciliation – étaient
compétentes pour contrôler les frais accessoires et qu’une interprétation
plus large de cette disposition ne conduisait pas à un autre résultat. Cela
étant, une exception avait à juste titre été admise par la jurisprudence
lorsque le litige portait sur l’introduction de la facturation séparée de frais
accessoires précédemment compris dans le loyer net, puisqu’elle avait
une incidence sur le montant de ce loyer. Afin d’éviter que l’autorité
administrative et la juridiction civile ordinaire rendent des décisions
contradictoires, il se justifiait en effet dans ce cas d’attribuer cette
compétence à l’autorité chargée de surveiller les loyers. En l’espèce, on ne
se trouvait toutefois pas dans un tel cas, de sorte qu’il n’existait aucun
motif de déroger au texte de l’art. 54 al. 4 LOG.
B. Par acte du 21 janvier 2015, la Fondation D.________ a interjeté
appel à l’encontre de la décision précitée, concluant, avec suite de frais et

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dépens, à ce que la décision incidente soit réformée en ce sens que les
demandes des 19 et 28 février 2014 sont irrecevables au regard de la
compétence du Tribunal des baux, les parties demanderesses étant
invitées à saisir l’Office fédéral du logement.
Dans leur réponse du 1er avril 2015, les intimés ont conclu au
rejet de l’appel, avec suite de frais et dépens.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
la décision complétée par les pièces du dossier :
1. A.G.________ et B.G.________, d’une part, et A.Q.________,
B.Q.________, C.Q.________ et D.Q.________, d’autre part, sont locataires
d’un appartement propriété de la Fondation D.________ et au bénéfice
d’une subvention de la LCAP. Les contrats sont ainsi expressément soumis
aux dispositions de cette loi et des ordonnances y relatives.
2. a ) Le 19 février 2014, A.G.________ et B.G.________ ont
adressé au Tribunal des baux une demande en justice, au pied de laquelle
ils ont pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes contre
la Fondation D.________:
"I. Les décomptes de frais accessoires 2009/2010 à 2011/2012 sont corrigés
selon précisions à fournir en cours d’instance.
II. Aucune convention spéciale au sens de l’art. 257a, al. 2 CO n’a été conclue
entre la bailleresse et les locataires au sujet des frais accessoires qui leur
sont facturés.
III. Par conséquent, la Fondation D.________ doit immédiat remboursement à
A.G.________ et B.G.________ du montant de Fr. 15'679.91 avec intérêt à 5
%".
b) Le 28 février 2014, A.Q.________, B.Q.________, C.Q.________
et D.Q.________ ont adressé au Tribunal des baux une demande en justice,
au pied de laquelle ils ont pris, avec suite de frais et dépens, les
conclusions suivantes contre la défenderesse :
"I. Les décomptes de frais accessoires 2009/2010 à 2011/2012 sont corrigés
selon précisions à fournir en cours d’instance.

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II. Aucune convention spéciale au sens de l’art. 257a, al. 2 CO n’a été conclue
entre la bailleresse et les locataires au sujet des frais accessoires qui leur
sont facturés.
III. Par conséquent, la Fondation D.________ doit immédiat remboursement à
A.G.________ et B.G.________ du montant de Fr. 15'679.91 avec intérêt à 5
%".
c) Il résulte de ces deux demandes en justice que les parties
demanderesses contestent le principe que des frais accessoires puissent
leur être facturés, faute d’avoir été convenus spécialement comme le
prévoit l’art. 257a al. 2 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS
220) et requièrent également, pour ce motif, le remboursement sur dix
ans des frais accessoires qu’elles estiment avoir payés à tort.
3. Par décision communiquée aux parties le 19 mai 2014, le
Président du Tribunal des baux a joint ces deux demandes en vue d’une
instruction et d’un jugement communs.
4. La défenderesse Fondation D.________ a déposé sa réponse le
24 juillet 2014, au pied de laquelle elle a conclu :
"I. Principalement à l’irrecevabilité des demandes déposées par les locataires
[...] et [...] et consorts, celle-ci étant de la compétence exclusive de l’office
fédéral du logement.
II. Subsidiairement, au rejet de l’entier des conclusions prises par les
locataires [...] et [...] et consorts, étant précisé que la conclusion II paraît de
toute manière irrecevable.",
5. Lors de l’audience du 29 août 2014, le tribunal a décidé de
limiter l’instruction et le jugement, dans un premier temps, à la question
de la recevabilité des demandes.
En d roit :
1. a) Conformément à l’art. 237 CPC (Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008, RS 272), le tribunal peut rendre une décision

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incidente lorsque l’instance de recours pourrait prendre une décision
contraire qui mettrait fin au procès et permettrait de réaliser une
économie de temps ou de frais appréciable (al. 1). Une telle décision est
sujette à recours immédiat (al. 2).
Portant sur la question de la recevabilité des demandes en
justice, la décision attaquée est une décision incidente.
b) L'appel est recevable contre les décisions incidentes de
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l'art. 237 CPC, dans
les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les 30 jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions
supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable à la forme.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC).
3. L’appelante soutient que les demandes en justice déposées
par les intimés doivent être jugées par l’Office fédéral du logement dès
lors que le litige porte sur le principe même de la mise à charge des

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locataires des frais accessoires et non sur le contrôle de ceux-ci. Elle se
réfère à cet égard à l’arrêt CACI du 24 octobre 2011/311 qu’elle juge
similaire à la présente cause.
a) L'art. 54 al. 4 LOG, entré en vigueur le 1er octobre 2003,
déclare les autorités de conciliation prévues par le code des obligations
compétentes pour contrôler les frais accessoires, cela même si le contrôle
des loyers relève quant à lui d'une autorité administrative (cf. les alinéas 1
à 3 de cette disposition). C'est délibérément que le législateur a entendu
s'écarter de la solution retenue par le Tribunal fédéral dans son arrêt du 2
juillet 1998 publié aux ATF 124 III 463, selon lequel le contrôle des frais
accessoires incombait à l'autorité administrative. Il s'agissait de revenir à
une pratique qui s'était révélée efficace, dans laquelle loyer et frais
accessoires étaient clairement séparés et faisaient l'objet d'un contrôle
distinct, le premier par l'autorité administrative et les seconds par les
autorités de conciliation (FF 2002, p. 2696). Cette conception juridique est
toutefois problématique dans certains cas lorsque la question du loyer est
intimement liée à celle des frais accessoires. Il en a été jugé ainsi dans
l’arrêt CACI du 24 octobre 2011/311, dont le litige portait sur l’introduction
d’une facturation séparée de frais accessoires précédemment comprise
dans le loyer (soit de nouvelles prétentions au sens de l’art. 269d al. 3
CO). Dès lors que la nouvelle facturation avait une influence sur le
montant du loyer – soit que celui-ci se trouvait indirectement augmenté,
soit qu’il devaient être réduit en conséquence –, il se justifiait de
soumettre le litige à la compétence exclusive de l’autorité administrative,
conformément à l’art. 253b al. 3 CO, afin d’éviter de provoquer des
décisions contradictoires de la commission de conciliation, respectivement
du juge civil, au sujet des frais accessoires et de l’autorité administrative
au sujet du loyer.
b) En l’espèce, le litige porte sur l’applicabilité aux baux
initiaux du principe selon lequel des frais accessoires ne sont à la charge
du locataire que si cela a été convenu spécialement (sur cette question :
ATF 135 III 591 c. 4.2) et si les baux sont conformes à ce principe. Dans
cette hypothèse, le contrôle des frais accessoires est distinct de celui du

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montant du loyer net et n’a aucune incidence sur ce dernier. Il n’y a ici
aucune raison de s’écarter du texte de l’art. 54 al. 4 LOG et l’on ne se
trouve pas dans un cas de contestation du loyer abusif au sens de l’art.
253b al. 3 CO. Il n’existe dès lors aucun motif de déroger au principe selon
lequel, sous réserve de cette disposition, les autorités civiles gardent leur
pleine juridiction pour examiner toute autre question relative au bail
(Montini/Wahlen, CPraBail, n. 23 ad art. 253b CO). On relèvera encore que,
dans l’ATF 135 III 451, le Tribunal fédéral n’a nullement remis en question
la compétence du juge civil qui avait été saisi de la question de savoir si
l’art. 257a al. 2 CO était applicable aux logements subventionnés.
Il existe d’autant moins de motif de déroger au régime usuel
que le point de savoir s’il s’agit du principe ou du montant des frais peut
prêter à contestation et à des décisions contradictoires, ce qu’un régime
unique de compétence permet d’éviter.
La portée de l’arrêt CACI du 24 octobre 2011/311 doit ainsi
être limitée au cas de l’introduction d’une facturation séparée de frais
accessoires précédemment comprise dans le loyer et n’est pas applicable
en l’espèce, de sorte que le jugement doit être confirmé.
4. a) En définitive, l'appel doit être rejeté et le jugement
confirmé.
b) Vu l’issue de l’appel, l'appelante supportera les frais
judiciaires de deuxième instance, par 1’313 fr. (art. 62 al. 1 et 66 TFJC
[tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010; RSV
270.11.5]).
L’appelante versera en outre aux intimés, solidairement entre
eux, un montant de 2'500 fr. à titre dépens de deuxième instance.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'313 fr.
(mille trois cent treize francs), sont mis à la charge de
l’appelante.
IV. L’appelante Fondation D.________ doit verser aux intimés
A.G.________ et B.G.________, A.Q.________, B.Q.________,
C.Q.________ et D.Q.________, solidairement entre eux, la
somme de 2'500 fr. (deux mille cinq cents francs) à titre de
dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 28 avril 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Marc-Olivier Buffat (pour Fondation D.________),
- Me Nicole Wiebach (pour Safet et B.G.________ et A.Q.________,
B.Q.________, C.Q.________ et D.Q.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La greffière :