vd_gerichte · XG06.002390 · 2007-07-05 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
111/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 4 mars 2009
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Creux et Denys
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 18 al. 1, 259d CO; 452 al. 1 ter CPC; 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par A.D.________, à Lausanne, et
B.D.________, à Lausanne, demandeurs contre le jugement rendu le 5
juillet 2007 par le Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause
divisant les recourants d’avec SI T.________ SA, à Lausanne,
défenderesse.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
803

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 5 juillet 2007, dont la motivation a été
envoyée le 15 juillet 2008 pour notification, le Tribunal des baux du canton
de Vaud a dit que le loyer mensuel de 1'800 fr. de l'appartement de cinq
pièces loué par les demandeurs A.D.________ et B.D.________ au rez-de-
chaussée de l'immeuble sis avenue [...], à Lausanne, est réduit de 4 % du
1er février 2005 au 30 avril 2005, de 9 % du 1er mai 2005 et au 31 octobre
2005, de 4 % du 1er novembre 2005 au 30 avril 2006, de 9 % du 1er mai
2006 au 31 octobre 2006 et de 4 % du 1er novembre 2006 au 31 juillet
2007, ce qui correspond à un montant total de réduction de loyer de 3'240
fr. (I), dit que la défenderesse SI T.________ SA doit payer aux demandeurs
la somme mentionnée sous chiffre I, avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er
juillet 2005 sur la somme de 540 fr., dès le 18 janvier 2006 sur la somme
de 864 fr. et dès le 5 juillet 2007 sur la somme de 1'836 fr. (II), libéré
partiellement les loyers consignés par les demandeurs sur le compte n°
[...] ouvert auprès de la Banque Cantonale Vaudoise en paiement du
montant alloué en capital et en intérêt sous chiffre II, le solde étant libéré
en faveur de la défenderesse (III), dit que le loyer de 1'800 fr. est réduit de
4 %, soit 72 fr. par mois, dès le 1er août 2007 (IV) rendu le jugement sans
frais ni dépens (V) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de fait
du jugement, dont il ressort ce qui suit :
"1. Par contrat de bail du 8 septembre 1997, la défenderesse SI
T.________ SA a loué aux demandeurs A. et B.D.________ un appartement
de cinq pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble sis avenue [...] à
Lausanne. Le bail mentionne sous la rubrique relative à l’objet du
contrat "cinq chambres, un hall, une cuisine agencée, une salle de
bains, un WC séparé, une cave".
Le loyer mensuel a été fixé à 1'800 fr., charges comprises.
Prévu pour durer initialement du 15 septembre 1997 au 30 septembre
2000, le contrat de bail se renouvelait ensuite d’année en année, sauf
avis de résiliation reçu au moins quatre mois à l’avance.

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2. Avant la signature de ce contrat de bail, les demandeurs
avaient envoyé en août 1997 à différentes gérances, la lettre qui suit :
"Concerne : Recherche d’appartement
--------------------------------------------------------
Mesdames Messieurs,
Nous sommes un jeune couple d’universitaires (ingénieur Epfl et juriste) à la
recherche d’un appartement au 1er septembre ou 1er octobre 1997.
Dès lors nous vous serions reconnaissants de bien vouloir nous indiquer si
vous possédez, dans votre pool d’appartements à louer, un ou plusieurs
objets présentant les caractéristiques suivantes :
-3 ½ pièces (env. 90 m2) ou 4 pièces (env. 100 m2)
-jardin ou balcon sud avec vue dégagée (lac, verdure…)
-loyer maximum Fr. 1'800.—charges comprises
-situé dans les quartiers suivants, soit :
￿ max. 10 minutes à pied de Lausanne-Gare, dans les
quartiers Rumine, Georgette, Montchoisi, Milan, Cour,
Petit-Chêne, Ruchonnet, sous-gare, y compris aux abords
de la Ficelle jusqu’à Ouchy.
￿ ou max. 5 min. à pied de Renens-Gare
-cuisine agencée
-cave et buanderie
-date d’entrée 1er septembre ou 1er octobre. (…)".
3. Le 2 février 2005, K.________ pour [...] SA (ci-après : le gérant)
a adressé un "avis important aux locataires des immeubles avenue [...]
à Lausanne" contenant notamment les lignes suivantes :
"(…) Nous vous informons, qu’à la demande du Service d’assainissement de
la ville de Lausanne, un nouvel emplacement containers commun aux
immeubles que vous habitez a dû être crée à l’endroit indiqué en couleur
orange sur le plan cadastral joint à la présente.
De plus, un nouveau container à papier et un grand container à verre ont
été mis à votre disposition.
Aussi, vous voudrez bien déposer dorénavant et cela dès samedi 5 février
2005, vos ordures, papier et verre exclusivement dans les containers au
nouvel emplacement en veillant à utiliser les containers idoines pour les
diverses matières. (…)".
4. Par courrier du 4 février 2005, les demandeurs se sont
adressés comme suit au gérant :
"(…) Suite à votre courrier du 2 février écoulé, nous souhaitons vous faire
part de notre opposition à l’installation, effective au 5 février, d’un nouvel
emplacement containers à l’endroit indiqué dans votre courrier.
En effet, les ordures des 40 ménages et des 5 commerces que regroupent les
immeubles en question seront rassemblées dans des containers que vous
souhaitez adosser au muret de notre terrasse du rez supérieur (les couvercles
se trouvant ainsi à la hauteur du sol de la terrasse).

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Or, cet aménagement entraîne pour nous des nuisances de bruit (container de
verre) et d’odeurs (trois containers d’ordures) importantes, compte tenu du
fait que non seulement toutes les pièces de l’appartement que nous occupons
donnent du côté de la terrasse, mais que nous utilisons celle-ci presque huit
mois par année. (…)".
5. Par courrier du 11 février 2005, le gérant a répondu ainsi :
"(…) nous tenons à vous rappeler que tous les nouveaux containers mis en
place sont en matière plastique et donc beaucoup plus silencieux que les
containers métalliques précédents. En ce qui concerne ceux pour le verre, un
autocollant indique de manière claire les plages horaires durant lesquelles le
verre ne doit pas être déposé dans les cuves.
De plus, les immeubles sis à l’Avenue [...] ont la chance de bénéficier d’un
service de conciergerie professionnel, qui a reçu des instructions précises
pour veiller à ce que les couvercles des containers soient fermés en
permanence. (…)".
6. Par courriel du 16 février 2005 au gérant, les demandeurs se
sont plaints de différentes nuisances de la manière suivante :
"(…) - premièrement, le service de conciergerie, même professionnel, ne peut
empêcher que un ou plusieurs (soit parfois deux, voire trois) containers à
ordures soient pleins un à deux jours avant le ramassage déjà (6 jours
observés sur 12) ; leurs couvercles ne sont donc pas fermés, laissant présager
d’éventuelles odeurs dès lors qu’il fera chaud – que nous aurons l’occasion de
humer de près, nous tenant alors plus souvent sur la terrasse, juste à côté
des ordures ;
- ensuite, le bruit du verre constitue en lui-même une nuisance quelle que soit
la matière dans laquelle sont faits les deux containers qui y sont attribués ;
en outre, hors le fait d’être relativement fort en décibels, il n’est pas possible
de s’accoutumer à un bruit non pas constant mais inattendu, dépendant de
l’heure que choisissent les locataires pour venir déposer leurs bouteilles ainsi
que de la quantité jetée. Sans prétériter nos droits, nous souhaiterions d’ores
et déjà que les interdictions-horaires actuelles, calquées sur les heures de
repos des immeubles, soient plus restrictives et s’étendent, au-delà des
dimanches et des jours fériés, aux samedis, et s’appliquent dès 20 heures
déjà ;
- enfin, il est indiscutable que cette concentration d’ordures de toutes sortes
devant notre terrasse induit un va-et-vient nouveau. Toutes ces nuisances
concernent la façade la plus importante de notre appartement, qui comporte
4 fenêtres, et une terrasse qui occupe tout le long de celle-ci; or, c'est la
seule qui, depuis notre emménagement il y a 7 ans et jusqu'à cette mesure,
était relativement exempte de nuisances, la façade ouest (1 fenêtre) donnant
sur les places de parc, et la façade est (2 fenêtres) sur le trafic de l'avenue
[...]. (…)".
7. Par courrier du 23 février 2005, le service d’assainissement de
la ville de Lausanne a précisé à l'attention des demandeurs que c'était
bien à sa requête que la gérance avait complété l'équipement en
conteneurs de ces immeubles afin d'améliorer le tri des déchets, mais
qu'il n'avait par contre entrepris aucune démarche dans le but de

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déplacer ceux-ci, leur positionnement sur le domaine privé relevant du
seul propriétaire ou gérant.
8. Par courrier du 24 février 2005, le gérant a informé les
demandeurs de ce qui suit :
"(…) afin d'éviter la situation dont vous faisiez état, à savoir le débordement
des containers avant les jours de ramassage de la voirie, nous avons fait
l'acquisition d'un container supplémentaire pour ordures ménagères. Ledit
container a été mis en place aujourd'hui même.
Nous allons également rendre, par lettre circulaire, les locataires attentifs au
fait qu'il faut un peu de civilité dans leur comportement et les inviter à utiliser
toutes les cuves et non seulement remplir le premier container jusqu'à ce
qu'il déborde !
En ce qui concerne la collecte du verre, nous avons enlevé le petit container
bleu et laissé en place uniquement le grand afin de diminuer les nuisances
sonores que vous relevez. De plus, dans notre lettre circulaire, nous
mentionnerons un horaire plus restrictif quand au dépôt du verre, à savoir du
lundi au samedi de 08h00 à 20h00 à l'exclusion des dimanches et jours fériés.
Enfin, notre concierge professionnel, Monsieur F.________, a été chargé de
prêter une attention toute particulière à l'exploitation de ces containers et de
nous signaler immédiatement tout abus. (…)".
9. Par courriel du 15 mars 2005, les demandeurs ont prévenu le
gérant qu'aucun changement n’avait été constaté de leur part, en
sollicitant à nouveau le déplacement des containers à leurs
emplacements précédents.
10. Les demandeurs se sont ensuite adressés à leur assurance [...]
Protection Juridique. Cette dernière a envoyé un courrier datant du 1er
avril 2005 au gérant en invoquant une nouvelle fois les nuisances
subies par les demandeurs, à savoir les odeurs, le bruit et la gêne due à
l'augmentation des passages et du stationnement des personnes
devant l'objet loué. Elle annonçait que les loyers seraient consignés si
les containers n'étaient pas replacés à l'endroit prévu et aménagé à cet
effet dans un délai au 8 avril 2005.
11. Par courrier du 4 avril 2005, le gérant a répondu à l’assurance
[...] Protection Juridique en réfutant l'existence de telles nuisances.
12. Dès le 26 mai 2005, les demandeurs ont consigné leur loyer
de 1'800 francs auprès de la Banque Cantonale Vaudoise sur le compte
n° [...].
13. Les demandeurs ont adressé au gérant une pétition signée
entre juin et septembre 2005 par vingt-six locataires, qui contient
notamment ce qui suit :

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"(…) Suite à la mise en service du nouvel emplacement des poubelles début
février, nous vous adressons ces quelques lignes pour vous faire part de nos
observations. (…)
D’abord pour les locataires habitant au-delà du no [...], la distance représente
un inconvénient certain vu qu’ils la parcourent chargés d’un sac poubelle
auquel s’ajoute, le cas échéant, le poids d’un sac de bouteilles ou d’un paquet
de papier.
(…) Ensuite, ceux qui passent régulièrement par ce passage souhaitent vous
rendre attentif au fait que les odeurs nauséabondes régulièrement dégagées
par les containers étaient moins gênantes aux endroits précédents, ceux-ci
étant non seulement abrités, mais aussi plus à l’écart du passage à pied.
Enfin cette missive n’a pas moins pour but de vous communiquer notre
solidarité envers la famille D.________, locataire de l’appartement qui se
trouve maintenant bordé de poubelles sur toute sa longueur. En effet, et
comme vous le savez certainement puisque vous habitez au no [...], les
D.________ utilisent leur terrasse depuis des années pour y organiser apéritifs
et grillades, et en guise de terrain de jeux pour leurs enfants et ceux du
voisinage. On comprend donc sans peine que les odeurs dégagées y rendent
leur séjour inconfortable, tout comme la présence importune des locataires
maintenant nouvellement contraints de s’arrêter devant chez eux pour y jeter
leurs ordures – parmi lesquelles le verre, très bruyant…(…)
Nous souhaitons dès lors vous demander de reconsidérer votre décision, pour
envisager un retour des poubelles aux emplacements précédents. (…)."
14. Par requête du 30 juin 2005, les demandeurs ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lausanne de conclusions tendant au déplacement des containers situés
à proximité de leur terrasse et à la réduction de leur loyer.
La Commission de conciliation a tenu audience le 29 novembre
2005. La conciliation n’ayant pas abouti, elle a rendu, le 16 décembre
2005, cette décision :
"(…) 1. une réduction de loyer de fr. 100.-- mensuelle est octroyée aux
locataires requérants pour les nuisances subies depuis le mois de février 2005
jusqu’au 31 décembre 2005.
2. Dès le 1er janvier 2006, le loyer mensuel est diminué de fr. 100.-- jusqu’à
élimination complète du problème. Dès cette date, le loyer est payé
directement en main du bailleur.
3. Tous les loyers consignés à la Banque Cantonale Vaudoise, sur le compte
[...] sont libérés – à l’expiration du délai de recours de trente jours –
comme suit :
- fr. 1'100.-- en faveur des locataires M. et Mme A. et B.D.________
- le solde en faveur de la bailleresse.
- Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
- La présente décision est rendue sans frais ni dépens."
15. Par courrier du 10 septembre 2005, les demandeurs ont écrit
au gérant pour l'informer de l’apparition de cafards depuis le [red. :
mois de] mars 2005, notamment dans leur cuisine et leur salle de bain.

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K.________, au nom de la gérance [...] Sàrl, a établi un bon de
travaux n. 1776 du 13 septembre 2005, afin que l’entreprise [...]
éradique les cafards et dresse un rapport sur les causes de leur
apparition.
16. Par requête du 17 janvier 2006, adressée au Tribunal des
baux, les demandeurs ont pris contre la défenderesse les conclusions
suivantes, avec dépens :
"I.- Ordre est donné à SI T.________ SA, par ses organes, sous la menace des
peines d’arrêts ou d’amende de l’article 292 du Code pénal pour insoumission
à une décision de l’autorité, de déplacer immédiatement l’ensemble des
containers situés à proximité immédiate de la terrasse de l’appartement
occupé par A. et B.D.________ au rez-de-chaussée de l’immeuble sis avenue
[...] à Lausanne et de les remettre à leur emplacement initial. Cette
conclusion sera précisée en cours d’instance.
II.- Le loyer de l’appartement occupé par A. et B.D.________ au rez-de-
chaussée de l’immeuble sis avenue [...] à Lausanne est réduit de 15% dès le
1er février 2005, de sorte qu’il s’élève dès cette date à Fr. 1'530.-- (mille cinq
cent trente francs) par mois, charges comprises.
III.- SI T.________ SA est la débitrice des époux A. et B.D.________,
solidairement entre eux, de la somme de Fr. 3'240.-- (trois mille deux cent
quarante francs), avec intérêt à 5% l’an dès ce jour, et leur en doit immédiat
paiement. Il est précisé qu’il s’agit d’une conclusion partielle tenant compte
uniquement de la période s’étendant du 1er février 2005 au 31 janvier 2006,
les demandeurs réservant tous leurs droits pour la période postérieure.
IV.- Les loyers consignés par les époux A. et B.D.________ auprès de la
Banque Cantonale Vaudoise sur le compte n° [...] sont partiellement libérés
en leur faveur, en paiement du montant alloué sous chiffre III ci-dessus, le
solde étant libéré en faveur de SI T.________ SA.
17. Par courrier du 2 août 2006, la défenderesse a pris contre les
demandeurs les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens :
"- I -
Les conclusions de la requête du 17 janvier 2006 de A. et B.D.________ sont
rejetées.
- II -
L’intégralité des loyers consignés par A. et B.D.________ auprès de la Banque
Cantonale Vaudoise sur le compte [...] est immédiatement libérée en faveur
de SI T.________ SA. "
18. Le tribunal de céans a tenu une première audience le 21
septembre 2006.

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Lors de cette audience, le tribunal a procédé à une inspection
locale et a constaté que quatre grands containers destinés aux ordures
ménagères, un grand container collectant le verre et deux grands
containers à papier étaient situés sur un étroit chemin piétonnier
perpendiculaire à l'avenue [...]. Ils étaient adossés au mur délimitant la
terrasse des demandeurs, laquelle se trouve en surplomb, à la hauteur
des couvercles des containers, et est entourée d'une barrière et de
végétation. La terrasse des demandeurs s’étend sur toute la façade
nord de l’immeuble [...]. Elle longe toutes les pièces de l'appartement.
En première partie, depuis l'avenue [...], elle est étroite et sert de
passage entre la sortie de l'appartement depuis une porte-fenêtre
jusqu'à un espace plus large utilisable comme grand balcon ou
terrasse, au dessous duquel se trouvent les containers litigieux affectés
aux trois immeubles bordant l'avenue [...] qui comporte chacun deux
entrées (du haut en bas de l'avenue qui est en pente : [...]). Le tribunal
a également fait le tour de ces immeubles et visité l'appartement des
demandeurs. Hormis la porte-fenêtre donnant accès à la terrasse,
l'appartement comporte encore quatre fenêtres s'ouvrant sur celle-ci,
ainsi que deux fenêtres à l'est sur l'avenue [...] et une fenêtre à l'ouest
sur un chemin d'accès aux entrées des bâtiments ouvert aux voitures
et pourvu en places de parcs. Avant le mois de février 2005, deux
grands containers à ordures et deux petits containers respectivement à
verre et à papier étaient entreposés au-dessous de l'immeuble [...] et
un container à ordures se trouvait au-dessous de l'immeuble [...].
K.________, gérant chez [...] Sàrl, a expliqué que la décision de
regrouper les containers à l'endroit litigieux avait été prise en raison de
la nécessité d'augmenter le nombre de cuves à disposition des
locataires pour répondre aux exigences formulées par la Commune de
Lausanne, et suite à une visite sur place avec T.________, chargé de la
surveillance de la propreté de celle-ci. Cet endroit a été choisi
notamment parce qu'il est plat et ne nécessitait pas d'aménagement
particulier. En outre, la mise en place de containers supplémentaires à
d'autres emplacements aurait impliqué la suppression de places de
parc, dont le nombre est déjà insuffisant. Qui plus est la présence de
containers plus nombreux sous l'immeuble [...], près des places de parc
louées par le salon de coiffure à l'usage de sa clientèle, n'était pas
souhaitable compte tenu du standing de celle-ci. Par ailleurs, sous
l'immeuble [...], il y a bien un local qui pourrait servir d'abri pour des
containers, toutefois celui-ci est loué.
19. Lors de cette inspection locale, six témoins ont été entendus.
Le témoin T.________, surveillant de la propreté de la ville de
Lausanne a confirmé que la décision de déplacer les containers avait
été prise par le gérant en accord avec lui-même au moment où la
réglementation imposait qu'un plus grand nombre de containers soient
mis à disposition des locataires et que les anciens containers en métal,
lourds et défectueux au niveau des freins, soient remplacés par des
containers en plastique. Il a indiqué que la décision de regrouper tous
les containers à l'endroit litigieux poursuivait un objectif de sécurité
tant pour les éboueurs que pour la circulation. En effet, le ramassage
des déchets obligeait auparavant le camion de la voirie à exécuter trois

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arrêts sur ce tronçon de route qui ne comporte qu'une voie délimitée
par une ligne continue et se trouve en pente, ce qui provoquait des
embouteillages jusqu'au carrefour de [...]. Cela engendrait d'ailleurs
des plaintes de la police. Cette situation était au demeurant
dangereuse pour les automobilistes qui prenaient souvent le risque de
franchir la ligne blanche pour dépasser le camion arrêté. Actuellement
le camion ne s'arrête plus qu'une seule fois sur ce tronçon de route au
meilleur endroit possible car il est presque plat. Le témoin a ajouté que
d'autres emplacements étaient envisageables mais qu'ils présentaient
des inconvénients. Ainsi, sous l'immeuble [...] et sous l'immeuble [...],
où se trouvaient auparavant les containers, il y a des places de parc et
donc un risque que les employés de la voirie endommagent les voitures
ce qu'il convient d'éviter. De plus, ils sont situés à un niveau où la route
est en plus forte déclivité. Enfin, derrière l'immeuble [...], côté avenue
[...], l'endroit est trop étroit et pentu. Finalement, l'emplacement actuel
est le plus adéquat, car le moins dangereux et le plus pratique : le
trottoir et l'avenue sont presque plats et les containers, qui sont en
nombre suffisants et ne devraient donc pas déborder, sont à l'ombre.
Enfin, le concierge n'a pas besoin de les déplacer au bord de la route
les jours où passent les camions de la voirie. Le ramassage des ordures
s'effectue deux fois par semaine, en principe les mardis et vendredis.
Le témoin M.________, locataire à l'avenue [...], a affirmé avoir
signé la pétition produite par les demandeurs, alors même que le choix
du nouvel emplacement pour les containers ne la gênait pas
directement. Elle ne trouve pas que l'endroit est trop éloigné et cela ne
lui pose pas de problèmes d'y amener ses déchets.
Le témoin Q.________ a été locataire à l'avenue [...] pendant
sept ans et habite désormais au deuxième étage au numéro [...]. Elle a
affirmé avoir été surprise du changement d’emplacement des
containers, n'ayant été prévenue qu'après coup. Si elle avait su, elle
n’aurait pas déménagé car maintenant toutes les pièces de son
appartement donnent sur les containers qui sont à l'origine de
mauvaises odeurs, attirent les mouches et même les cafards. Les
odeurs lors des vagues de chaleur et les bruits de verre sont les
nuisances les plus désagréables pour elle. Les horaires de dépôt ne
sont parfois pas respectés par les usagers et il lui est arrivé d'être
réveillée par le bruit du verre à 6 heures du matin. Cet emplacement
est devenu, selon elle, une zone à ordures : elle a vu quelqu'un y uriner
et une autre personne se droguer. De plus, elle connaît des personnes
âgées habitant au numéro [...] qui se plaignent de devoir porter leurs
poubelles jusque-là. Si elle habitait l'appartement des demandeurs, elle
aurait honte d'inviter des gens sur la terrasse en raison de la présence
des containers.
Le témoin W.________ est locataire depuis plus de huit ans à la
même entrée que les demandeurs; elle habite sous les toits et n’est
donc pas directement gênée par le nouvel emplacement des poubelles.
Au contraire, l'augmentation du nombre de containers à disposition et
leur regroupement à cet endroit a, selon elle, amélioré la situation, car
avant, sous l'immeuble [...], les poubelles étaient souvent disposées à
l'extérieur des containers; de plus les containers étaient proches des
places de parc et il fallait les déplacer pour ne pas les toucher avec les

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voitures; enfin c'était dangereux car la route et le trottoir y sont en
pente. Elle a signé la pétition par compassion pour les demandeurs. Elle
s'est rendue sur leur terrasse et a constaté que le bruit ainsi que les
odeurs, surtout en été, étaient gênants. Elle a déclaré ne plus voir les
époux D.________ profiter de leur terrasse.
Le témoin V.________ est le père de la demanderesse. Il a
affirmé qu’avant le déplacement des containers, les demandeurs
profitaient beaucoup de la terrasse dès qu'il faisait beau et faisaient
régulièrement des grillades. Il a confirmé que la terrasse était un
élément important pour les demandeurs surtout depuis la naissance de
leur fils. Selon lui, les demandeurs n'auraient pas emménagé dans cet
appartement s'il n'y avait pas eu la terrasse. Depuis le déplacement
des containers, ils n'y vont plus à cause des odeurs.
Enfin, le témoin F.________, concierge de l’immeuble depuis
onze ans, a déclaré que les containers étaient situés auparavant à deux
endroits différents où la route est en pente. C’est lui qui les amenait
jusqu’au bord de la route avant le ramassage. Il a affirmé que, avant
leur regroupement à l'endroit litigieux, il avait très peur à cause de la
pente et du manque de place vu la présence des voitures stationnées.
Les nouveaux containers en plastique sont plus légers et maniables que
les anciens. Il les lave une fois par mois.
20. Au jour de l'audience du 21 septembre 2006, les demandeurs
avaient consignés les loyers de juin 2005 à septembre 2006, soit
28'800 francs.
21. Lors de cette audience, les parties ont conclu la transaction
partielle suivante, dont le tribunal a pris acte :
"1) Dès le 1er octobre 2006, les demandeurs verseront normalement le loyer
contractuel à la défenderesse ; quant aux loyers consignés à ce jour, ils sont
libérés à concurrence de 14'400 (quatorze mille quatre cent francs) en faveur
de SI T.________ SA, le solde demeurant bloqué auprès de la BCV jusqu’à la fin
de cette procédure.
2) Sur présentation d’une copie de la présente convention, la Banque
Cantonale Vaudoise est invitée à verser la somme de fr. 14'400 en faveur de
SI T.________ SA, représentée par [...] Sàrl, cela en provenance du compte de
consignation de loyer [...].
3) D’ici au 15 octobre 2006, la défenderesse déplacera les containers litigieux
jusqu’à l’angle du mur côté av. [...].
4) D’ici au 31 octobre 2006, la défenderesse soumettra aux demandeurs,
après avoir organisé l’entrevue avec l’entrepreneur mandaté, un devis
détaillé d’un couvert "anti-bruit" et "anti-odeurs" devant l’appartement
litigieux. (…)".
22. L'audience d'instruction et de jugement du 21 septembre 2006
a été suspendue et reprise le 5 juillet 2007.
Il a été relevé que, conformément à l'accord passé le 21
septembre 2006, les containers avaient été déplacés à l’angle de

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l’avenue [...]. Ils sont ainsi toujours adossés au mur qui délimite la
terrasse des demandeurs, mais au-dessous de la partie étroite servant
de passage pour se rendre sur la partie utilisable comme terrasse. Il a
également été relevé que les discussions entre les parties n'avaient pas
abouti à une transaction mettant un terme au litige, dès lors
notamment que la construction d'un abri à l'emplacement actuel des
containers s'avérait difficilement compatible avec la nécessité de
conserver un accès par le portail qui se trouve à l'arrière de ceux-ci et
qu'une telle construction n'offrait de toute manière pas la garantie de
limiter les nuisances sonores.
A l'audience, les demandeurs ont augmenté leur conclusion III
en ce sens que le montant réclamé s’élève à 8'100 fr., état au 31 juillet
2007. Ils ont modifié par ailleurs leur conclusion I, en supprimant "et
de les remettre à leur emplacement initial. Cette conclusion sera
précisée en cours d’instance".
En droit, les premiers juges ont considéré que le bail en cause
portait également sur la terrasse et que le regroupement des containers à
ordures et à verre près de celle-ci constituait un défaut de la chose louée
de gravité moyenne. Ils ont retenu que le déplacement de quelques
mètres des containers après l'audience du 21 septembre 2006 avait
diminué l'impact des nuisances affectant la partie utilisable de la terrasse.
Ils ont admis que le nouvel emplacement de ces containers ne pouvait
être changé.
B. A.D.________ et B.D.________ ont recouru contre ce jugement en
concluant, avec dépens, à sa réforme en ce sens qu'ordre est donné à la
défenderesse, sous menace des sanctions de l'art. 292 CP (Code pénal du
21 décembre 1937; RS 311), de déplacer immédiatement l'ensemble des
containers situés à proximité de la terrasse litigieuse (I), que le loyer est
réduit de 10 % durant les périodes d'hiver courant du 1er novembre au 30
avril et de 15 % durant les périodes d'été courant du 1er mai au 31
octobre, ce dès le 1er février 2005 (II), que la défenderesse doit leur payer
la somme de 6'750 fr., avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er juillet 2005 sur la
somme de 1'080 fr., dès le 18 janvier 2006 sur la somme de 1'620 francs
et dès le 5 juillet 2007 sur la somme de 4'050 fr. (III) et que les loyers
consignés sont libérés en leur faveur à concurrence de la somme en
capital et intérêts mentionnée sous chiffre III, le solde étant libéré en
faveur de la défenderesse (IV).

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Dans leur mémoire, les recourants ont développé leurs
moyens, retiré leur conclusion I. en déplacement des containers et
confirmé leurs autres conclusions.
L'intimée SI T.________ SA a conclu, avec dépens, au rejet du
recours.
En d roit :
1. Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile
du 14 décembre 1966; RSV 270.11), applicables par renvoi de l'art. 13 LTB
(loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655), ouvrent
la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements
principaux rendus par le Tribunal des baux.
Le recours, uniquement en réforme, interjeté en temps utile,
est ainsi recevable.
2. Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de l'art.
13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux,
sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1 ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves

- 13 -
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et aux autres preuves administrées. Il n'y a pas lieu de le
compléter ni de procéder à une instruction complémentaire, la cour de
céans étant à même de statuer en réforme
3. L'intimée fait valoir que la terrasse litigieuse n'est pas
mentionnée dans le contrat du 8 septembre 1997 et soutient en
conséquence qu'un défaut l'affectant ne peut entraîner une réduction du
loyer.
Pour déterminer l'objet et le contenu du contrat, le juge doit
recourir en premier lieu à l'interprétation dite subjective, c'est-à-dire
rechercher la réelle et commune intention des parties, le cas échéant sur
la base d'indices (art. 18 al. 1 CO; Code des obligations du 30 mars 1911;
RS 220). Lorsque la volonté intime et concordante des parties ne peut pas
être établie ou si les volontés intimes divergent, le juge doit rechercher
leur volonté présumée en interprétant leurs déclarations de volonté selon
le principe de la confiance; cette interprétation, dite objective, consiste à
rechercher le sens que chacune des parties pouvait et devait
raisonnablement prêter aux déclarations de l'autre, en tenant compte des
termes utilisés ainsi que du contexte et de l'ensemble des circonstances
dans lesquelles elles ont été émises (ATF 133 III 61 c. 2.2.1; ATF 125 III
305 c. 2b et références). Le principe de la confiance permet d'imputer à
une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement
même si celui-ci ne correspond pas à la volonté intime de l'intéressé (ATF
133 III 61 précité et références). Les circonstances déterminantes sont
celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté, à
l'exclusion des événements postérieurs (ATF 133 III 61 précité et
références).

- 14 -
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément
déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée.
Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première
vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les
parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue
pas exactement le sens de l'accord conclu. Il n'y a cependant pas lieu de
s'écarter du sens littéral du texte adopté par les cocontractants lorsqu'il
n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas à leur
volonté (ATF 133 III 61 précité et références).
En l'espèce, les recourants ont manifesté, dans leurs lettres
aux gérants d'immeuble du mois d'août 1997, qu'ils entendaient louer un
appartement avec un jardin ou un balcon. L'intimée a prétendu qu'elle
n'entendait pas intégrer la terrasse litigieuse dans le bail, raison pour
laquelle celle-ci ne figure pas dans le bail. L'intimée ne soutient pas qu'elle
ait rendu attentifs les recourants sur ce point au moment de conclure le
bail, de sorte que l'on se trouve en présence de divergence des volontés
intimes des parties, ce qui doit entraîner l'application du principe de la
confiance.
Il ressort des constatations des premiers juges que la terrasse
litigieuse se trouve dans le prolongement de l'appartement objet du
contrat du 8 septembre 1997, qu'elle est entourée d'une barrière
métallique ainsi que de buissons qui permettent aux demandeurs d'en
avoir la jouissance exclusive, puisque le seul accès se fait par une porte-
fenêtre de l'appartement, et que toutes les pièces de celui-ci, ainsi que
cinq portes-fenêtres et fenêtres sur huit donnent sur la terrasse. Au vu de
ces éléments, et à défaut d'une déclaration particulière de l'intimée au
sujet de la terrasse au moment de la conclusion du bail, il y a lieu
d'admettre, avec les premiers juges, que les recourants pouvaient de
bonne foi considérer que le contrat du 8 septembre 1997 portait
également sur la terrasse et que le texte du contrat ne restitue pas
exactement le sens de l'accord conclu lorsqu'il ne mentionne pas celle-ci.
Comme l'ont relevé les premiers juges, l'on peut rapprocher la présente

- 15 -
situation de celle des appartements avec balcon, dont l'usage est cédé
quand bien même ils ne sont que rarement évoqués dans les contrats.
Le moyen de l'intimée doit en conséquence être rejeté.
4. Les recourants soutiennent que les réductions de loyer
accordées sont insuffisantes au regard du caractère objectivement
important de la terrasse litigieuse vu sa situation par rapport à
l'appartement, de l'importance qu'ils ont attaché à cette terrasse lors de la
conclusion du bail et des nuisances constatées par le jugement.
Dans sa jurisprudence (SJ 1997, p. 661), le Tribunal fédéral a
précisé que la réduction de loyer que peut exiger le locataire, en
application de l'art. 259d CO, doit être proportionnelle au défaut; elle est
déterminée par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. En principe, on
devrait procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle
qu'elle est appliquée dans le contrat de vente : on estime la valeur
objective de la chose louée avec son défaut et celle qu'elle aurait sans
défaut; puis on réduit le loyer en proportion. Mais le calcul n'est pas
toujours facile, en particulier lorsque le défaut est d'importance moyenne;
dans ce cas, on peut admettre une appréciation en équité, par référence à
l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (Corboz,
Les défauts de la chose louée, SJ 1979, pp. 145-146; Lachat, Le bail à
loyer, 2ème éd., 2008, pp. 257-258; ATF 130 III 504 c. 4.1.). A cet égard, le
juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu
se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce au
nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (TF,
4C.419/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.4. et les réf.). L'autorité de recours
ne doit pas substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité
inférieure; elle n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir
d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la
décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une
iniquité choquante (ATF 130 III 504 c. 4.1).

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En ce qui concerne le taux de réduction applicable, la
référence à la casuistique – comme le souligne le jugement attaqué – est
utile. Les exemples énumérés par les premiers juges sont pertinents. On
retiendra plus particulièrement celui, cité par Corboz (op. cit., pp. 145-
146) d'émanations désagréables plusieurs heures par jour d'une cheminée
voisine (odeur d'œufs pourris), qui avaient justifié une réduction de 12 %.
Les premiers juges ont en outre mentionné la jurisprudence du Tribunal
des baux concernant la privation momentanée de l'usage d'une terrasse
ou d'un jardin, notamment par suite d'un chantier, où des réductions allant
de 8,33 à 15,4 % ont été accordées.
En l'espèce, les nuisances subies depuis la terrasse litigieuse
sont essentiellement d'ordre sonore (nuisances ponctuelles mais
régulières) et olfactif (gêne occasionnelle, selon le niveau de remplissage
des containers, spécialement durant la saison chaude). Leur impact sur la
partie utilisable de la terrasse a été diminué depuis le déplacement des
containers faisant suite à la transaction partielle du 21 septembre 2006
(jugement, pp. 24-25). La réduction de loyer de 9 % pour les périodes
d'été jusqu'à ce déplacement ne prend pas suffisamment en compte le fait
que tout l'appartement litigieux est orienté vers la terrasse et que les
nuisances ont aussi affecté l'appartement lorsque les fenêtres étaient
ouvertes, le témoin Q.________, qui habite au deuxième étage de
l'immeuble, ayant déclaré avoir été incommodée par celles-ci. Ces
éléments amènent la cour de céans à fixer la réduction pour les périodes
d'été comprises entre le 1er février 2005 et le 31 octobre 2006 à 12 %. Ils
ne sont en revanche pas réalisés pour les périodes d'hiver, de sorte que la
réduction de 4 % allouée par les premiers juges peut être confirmée. Pour
les périodes d'été postérieures au 31 octobre 2006, il n'y a pas lieu de
s'écarter de l'appréciation des premiers juges, qui ont procédé à une
inspection locale le 5 juillet 2007, selon laquelle le déplacement des
containers a diminué l'impact des nuisances, ce qui ne justifiait plus un
traitement différencié d'avec les périodes d'hiver.
Les réductions de loyer pour les périodes du 1er mai au 31
octobre 2005 et du 1er mai au 31 octobre 2006 doivent être fixées à 1'296

- 17 -
fr. pour chaque période (1'800 x 12 : 100 x 6). On aboutit en conséquence
pour la période du 1er février 2005 au 31 juillet 2007 à un montant de
3'888 francs (216 + 1'296 + 432 + 1'296 + 648; cf. jugement, p. 26).
L'intérêt moratoire dû dès le 1er juillet 2005 portera sur la
somme de 648 fr. (3 mois à 72 fr. et 2 mois à 216 fr.), celui dû dès le 18
janvier 2006 sur la somme de 1'080 fr. (4 mois à 216 fr. et 3 mois à 72 fr.)
et celui dû dès le 5 juillet 2007 sur la somme de 2'160 fr. (3'888 – 648 –
1'080) (cf. jugement, p. 27).
Le recours doit en conséquence être admis dans cette mesure.
5. En conclusion, le recours doit être partiellement admis et le
jugement réformé dans le sens des considérants.
Les frais de deuxième instance des recourants sont arrêtés à
702 fr. (art. 232 TFJC; tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile; RSV 270.11.5).
Obtenant partiellement gain de cause, les recourants ont droit
au remboursement de la moitié de leur coupon de justice, les dépens
étant pour le surplus compensés (art. 91 et 92 CPC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. Le jugement est réformé aux ch. I et II de son dispositif comme
suit :

- 18 -
I. Le loyer mensuel de 1'800 fr. (mille huit cents francs) de
l'appartement de 5 pièces loué par les demandeurs A. et
B.D.________ au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...], à
Lausanne, est réduit de 4 % du 1er février 2005 au 30 avril
2005, de 12 % du 1er mai 2005 au 31 octobre 2005, de 4 % du
1er novembre 2005 au 30 avril 2006, de 12 % du 1er mai 2006
au 31 octobre 2006 et de 4 % du 1er novembre 2006 au 31
juillet 2007, ce qui correspond à un montant total de réduction
de loyer de 3'888 fr. (trois mille huit cent huitante-huit francs).
II. La défenderesse SI T.________ SA est débitrice des
demandeurs A. et B.D.________ et leur doit immédiat paiement
du montant mentionné sous chiffre I ci-dessus, avec intérêt à 5
% l'an dès le 1er juillet 2005 sur la somme de 648 fr. (six cent
quarante-huit francs), dès le 18 janvier 2006 sur la somme de
1'080 fr. (mille huitante francs) et dès le 5 juillet 2007 sur la
somme de 2'160 fr. (deux mille cent soixante francs).
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III. Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 702 fr. (sept cent deux francs).
IV. L'intimée SI T.________ SA doit verser aux recourants A. et
B.D.________, créanciers solidaires, la somme de 351 fr. (trois
cent cinquante et un francs), les dépens de deuxième instance
étant compensés pour le surplus.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.

- 19 -
Le président : Le greffier :
Du 4 mars 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Guillaume Perrot (pour A. et B.D.________),
- Me Nicolas Saviaux (pour SI T.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 40'230 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

- 20 -
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
Le greffier :