vd_gerichte · XC19.030020 · 2020-11-27 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC19.030020-200619
519
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 27 novembre 2020
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Kühnlein et Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Juillerat Riedi
*****
Art. 271 et 271a et 272 CO ; 8 CC
Statuant sur l’appel interjeté par C.________ SA, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 12 décembre 2019 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec A.L.________, à
[...], demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 12 décembre 2019, communiqué pour
notification aux parties le 12 mars 2020, le Tribunal des baux a annulé la
résiliation de bail notifiée par la défenderesse C.________ SA à la
demanderesse A.L.________ le 26 février 2019 pour le 31 mars 2022,
relative au local d’une pièce à usage d’un institut esthétique au 1er étage
de l’immeuble sis [...], à [...] (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 2'720
fr., à la charge de la défenderesse, tout en indiquant que ce montant
serait prélevé sur l’avance fournie par la demanderesse (II), a dit que la
défenderesse devait payer à la demanderesse la somme de 2'720 fr. à
titre de remboursement de l’avance que celle-ci avait fournie (III), a dit
que la défenderesse devait verser à la demanderesse la somme de 6'170
fr. à titre de dépens (IV) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont considéré que le motif invoqué à
l’appui de la résiliation, à savoir la volonté de louer les locaux litigieux à
I.________ SA afin de rapatrier le siège social et les activités de cette
société dans le canton de Vaud dans un bureau disposant d’une vitrine,
n’avait pas été rendue vraisemblable par la bailleresse. Les magistrats ont
en particulier retenu que les déclarations de D.________, entendu comme
partie en sa qualité de directeur de C.________ SA, n’étaient corroborées
par aucun élément concret. Pour les premiers juges, la défenderesse avait
échoué à rendre vraisemblable l’existence d’un intérêt objectif, sérieux et
digne de protection à la résiliation du bail de la demanderesse.
B. Le 5 mai 2020, C.________ SA a interjeté appel contre le
jugement précité, en concluant à sa réforme en ce sens que la
demanderesse A.L.________ soit déboutée de toutes ses conclusions, sous
suite de frais et dépens.

- 3 -
A.L.________ a déposé sa réponse le 13 juillet 2020 en concluant,
sous suite de frais et dépens, au rejet de l’appel et à la confirmation du
jugement.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) C.________ SA, qui a son siège au chemin [...] à [...], est une
société active dans la construction, l’achat, la vente, le courtage et la
gérance dans le domaine immobilier. Elle est administrée par [...] et [...] et
est dirigée par D.________.
b) M.________ SA, dont le siège et les locaux se situent à la
même adresse et qui a pour but des opérations immobilières, est
administrée par [...], [...] et [...] et est dirigée par D.________.
c) D.________ est également directeur d’I.________ SA, dont les
administrateurs sont [...] et [...]. Cette société a notamment pour but
l’installation de sanitaires et de systèmes de chauffages, ainsi que la pose
de carrelage. Selon D.________, interrogé en qualité de partie, l’activité de
la société consiste à exécuter des travaux par le biais de ses quatre
employés de production. La société travaille dans les cantons de Vaud,
Genève, Berne et Jura. Son siège, qui se trouvait à l’origine également au
chemin [...] à [...], dans les mêmes locaux que ceux de la société
M.________ SA, a été transféré à [...] le 1er décembre 2017 afin d’employer
dans le canton de Genève des intérimaires et indépendants dans le cadre
de la réalisation d’un gros chantier de surélévation qui allait y débuter, et
également pour des raisons fiscales. Concrètement, la société a un bureau
dans l’immeuble qui fait l’objet des travaux précités ; ce bureau a été
occupé par D.________ à temps partiel durant le chantier qui a duré 24
mois ; ce dernier travaillait ainsi en alternance dans le bureau de [...] et
dans son bureau à [...].
2. a) L’immeuble sis chemin [...] à [...] est constitué en une
propriété par étages (ci-après : PPE) composée de vingt lots, dénommée

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PPE W.________.
A.L.________ est propriétaire de cinq lots dans cette PPE, dont
des bureaux et des locaux commerciaux, et son mari, B.L.________, est
quant à lui propriétaire de trois lots, dont un appartement.
Pour sa part, C.________ SA est propriétaire de locaux
commerciaux situés au premier étage de l’immeuble.
b) Cette PPE a été administrée par la société M.________ SA
depuis la fin de la construction de l’immeuble en 2012 jusqu’à l’assemblée
générale extraordinaire du 14 mars 2018, présidée par B.L.________, au
cours de laquelle son mandat d’administratrice a été révoquée au profit de
[...], notamment parce que les comptes de la PPE n’avaient pas été
présentés depuis 2014.
3. Les 5 et 12 décembre 2013, A.L.________, en tant que locataire,
a conclu un contrat de bail à loyer avec C.________, en tant que
propriétaire, portant sur un local d’une pièce au 1er étage de l’immeuble
sis chemin [...] à [...] à l’usage d’un institut esthétique.
Conclu pour une durée initiale allant du 1er février 2014 au 31
mars 2017, le contrat se renouvelle pour cinq ans, sauf avis de résiliation
de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins douze mois à
l’avance, et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans. Le loyer mensuel net
s’élève à 1’100 fr., auquel s’ajoute un acompte de chauffage, eau chaude
et frais accessoires de 130 francs.
4. a) Par formule officielle du 13 juillet 2018 portant la signature
de D.________ apposée sur le timbre de la société M.________ SA, le contrat
de bail de A.L.________ a été résilié pour le 31 mars 2022 sans qu’aucun
motif ne soit indiqué.
Le 26 juillet 2018, A.L.________ a contesté cette résiliation
auprès de l’Autorité de conciliation en matière de baux à loyer [...] (ci-

- 5 -
après : l’autorité de conciliation), qui a tenu une audience le 11 octobre
2018 à laquelle C.________ SA ne s’est pas présentée, ni personne en son
nom. L’autorité de conciliation a rendu le même jour une proposition de
jugement prononçant que la résiliation de bail était nulle au vu de
l’utilisation d’une formule officielle de résiliation périmée. C.________ SA ne
s’est pas opposée à cette proposition de jugement.
b) Le 18 octobre 2018, la société M.________ SA a adressé à
A.L.________ une nouvelle formule de résiliation de son contrat de bail pour
le 31 mars 2022, dans laquelle elle n’a à nouveau mentionné aucun motif.
A.L.________ a contesté cette résiliation auprès de l’autorité de
conciliation en date du 13 novembre 2018. Le 29 janvier 2019, suite à
l’audience du 16 janvier 2019 à laquelle C.________ SA a à nouveau fait
défaut, l’autorité précitée a rendu une proposition de jugement
prononçant que la résiliation du bail notifiée le 18 octobre 2018 était nulle
et sans effet compte tenu de l’absence du nom de C.________ SA sur la
notification de résiliation. C.________ SA ne s’est pas opposée à cette
proposition de jugement.
c) Par formule officielle du 26 février 2019, C.________ SA a
résilié le contrat de bail de A.L.________ pour le 31 mars 2022, toujours
sans en indiquer le motif.
A.L.________ a contesté la résiliation auprès de l’autorité de
conciliation le 14 mars 2019. Dite autorité a rendu le 21 mai 2019 une
proposition de jugement validant le congé et accordant à A.L.________ une
unique prolongation de bail au 31 mars 2025. Celle-ci s’y étant opposée,
l’autorité de conciliation lui a délivré une autorisation de procéder le 4 juin
2019.
5. a) Le conseil de C.________ SA a, le 6 juin 2019, adressé le
courrier suivant au conseil de A.L.________:
(…)
A la lecture des différents actes de procédure au dossier – la résiliation a

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été contestée trois fois à ce jour – je constate que votre mandante fait grand
cas du fait qu’elle n’a jamais reçu de ma mandante la motivation de ladite résiliation.
Or, encore aurait-il fallu qu’elle la demande – une simple lettre aurait suffit
– ce qui n’a jamais été le cas.
En effet, curieusement, seuls les actes judiciaires rédigés sous votre plume,
abordent ce point.
C’est lieu de rappeler que la motivation initiale de la résiliation n’est pas
une condition de sa validité et que si le locataire est évidemment en droit d’en
connaître sa motivation, au risque de se répéter, il faut la demander.
(…)
Ce nonobstant, par souci de clarté et de transparence, C.________ SA
informe ici votre mandante que la résiliation – respectivement le non
renouvellement du bail – est motivée par la volonté de ma mandante de
reprendre les locaux pour les louer à I.________ SA, société partenaire du
groupe – certains administrateurs, Monsieur [...] et le directeur, Monsieur
D.________, étant identiques dans les deux sociétés – également active dans
le domaine immobilier.
En effet, C.________ SA entend rapatrier le siège social / les activités
d’I.________ SA sur Vaud et a pour objectif de créer un nouveau bureau pourvu
d’une vitrine sur [...].
Or, pour mémoire, le centre commercial dans lequel votre mandante loue
son local, comporte, à l’étage, trois zones :
- un bureau d’ingénieurs,
- une coiffeuse,
- une esthéticienne (Madame A.L.________, votre mandante, locataire).
Cette dernière zone, louée à Madame A.L.________ est avantageuse et
nécessaire dans le cadre du projet mentionné ci-dessus par ma mandante, dans la
mesure où :
- elle est placée juste à l’entrée de cette surface (pas de gêne pour les
autres locataires),
- elle ne constitue pas de gêne quant à une possible extension du local
des ingénieurs (si la coiffeuse souhaite se retirer). En effet, lesdits
ingénieurs ont commencé par louer 40m2, puis 80 m2 et enfin 125 m2.
(…)
b) Lors de son audition, D.________ a confirmé chercher un
local avec une vitrine pour I.________ SA à [...]. Il a expliqué que le local
litigieux serait affecté à la gestion administrative des activités de
production de la société I.________ SA, à savoir le secrétariat et la
comptabilité, qui étaient actuellement assumés par l’assistante de
gérance et la comptable employées par la société M.________ SA à [...],
l’objectif étant de scinder la partie gérance de la partie travaux. Il a
également exposé qu’I.________ SA œuvrait pour l’heure exclusivement
pour les sociétés du même groupe, mais avait la volonté d’avoir

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également des clients externes, ce que pourrait favoriser l’occupation du
local litigieux, celui-ci disposant d’une vitrine. Il a précisé avoir choisi ce
local dans un but stratégique, dans la mesure où la position de celui-ci
permettrait par la suite une extension, soit pour I.________ SA, soit pour le
troisième locataire en place, le bureau [...]. Il a en outre relevé que la
société travaillait beaucoup avec le bureau précité, à savoir lui-même
s’agissant des avant-projets et des plans, ainsi que les ouvriers d’I.________
SA auxquels les ingénieurs donnaient des instructions sur le lieu même
des chantiers. Enfin, D.________ a ajouté qu’une opération sur [...],
consistant dans la transformation d’un bâtiment artisanal en quatre
appartements, allait commencer entre le 15 novembre et le 1er décembre
2019 pour une durée de 17 mois.
6. a) Entendu comme témoin, B.L.________ a expliqué qu’il
pensait que le bail de son épouse avait été résilié parce que c’était lui qui
avait tout fait pour que la société M.________ SA soit congédiée en tant
qu’administratrice de la PPE. Il a également déclaré que le nouvel
administrateur avait indiqué aux copropriétaires que des parties
communes étaient utilisées par C.________ SA sans droit de servitude, mais
que ce droit de servitude pouvait lui être accordé. Le témoin a précisé qu’il
n’était pas d’accord avec cet octroi et qu’il s’était exprimé à ce sujet alors
que les autres copropriétaires s’étaient tus. Enfin, il a expliqué qu’il y avait
une animosité avec D.________, due au fait qu’il avait envoyé une
cinquantaine de lettres recommandées aux différentes sociétés dirigées
par ce dernier pour défendre les intérêts des copropriétaires. Ainsi, à force
de se plaindre des manquements de l’une ou l’autre des sociétés dirigées
par D.________, la relation avec celui-ci s’était dégradée.
b) Le refus de B.L.________ d’accorder un droit de servitude à
C.________ SA est corroboré par le procès-verbal de l’assemblée générale
extraordinaire du 20 juin 2018 de la PPE W.________ dont il ressort
notamment que :
(…)
3. Parking sauvage ;
M. [...] informe les copropriétaires que les places de parcs ne sont pas
louables. Concernant la zone avant de l’immeuble, ni le parking, ni les terrasses, ni

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les enseignes ou banderolles (Coop) ne sont pas (sic) autorisés, les servitudes
pour ces usages sont inexistantes. Aucun espace extérieur ne peut être utilisé sans
l’accord de la PPE, le Règlement devrait être modifié pour accorder une servitude,
cette décision devant être prise à l’unanimité. Monsieur B.L.________ refuse
d’ores et déjà toute servitude ou modification du Règlement et souhaite que la place
soit libérée.
L’administrateur écrira à la société C.________ S.A. pour faire part du côté
illicite de l’occupation des parties communes par leurs locataires.
(…)
Monsieur B.L.________ porte à la connaissance de l’administrateur le fait que
la société C.________ S.A. s’est appropriée la partie à l’arrière des places de parcs des
copropriétaires, soit une dizaine de places de parcs, sans l’accord de la
copropriété.
(…)
Entendu comme témoin, T.________, propriétaire d’un
appartement et d’une cave dans l’immeuble litigieux, a expliqué que, lors
de l’assemblée de juin 2018, la majorité des copropriétaires avait décidé
que les parties communes devaient revenir à la copropriété à qui il
appartenait de déterminer l’usage de celles-ci, alors qu’elles étaient
utilisées jusque-là par les sociétés C.________ SA et M.________ SA sur la
base d’un flou total. Il a précisé que D.________, qui représentait C.________
SA, était le seul à avoir voté contre et qu’il avait dit à B.L.________ devant
tout le monde qu’il y aurait des conséquences suite à cette votation. Selon
lui, cette menace concernait B.L.________ puisque c’était lui qui avait parlé
au nom de la majorité des copropriétaires. Le témoin a encore précisé qu’il
y avait déjà eu des tensions entre les prénommés lors de la première
assemblée de mars 2018.
Il ressort également du témoignage de R.________, ancien
comptable de C.________ SA et M.________ SA, qu’il y a une animosité
réciproque entre B.L.________ et D.________, en raison du fait que le premier
est un copropriétaire « actif » de la PPE et surtout qu’il avait été nommé
comme vérificateur des comptes et que ceux-ci n’avaient pas été bouclés
par M.________ SA ni présentés à la PPE durant trois ans. D’après le témoin,
la PPE a résilié le mandat d’administrateur confié à la société M.________
SA pour ce motif et également parce qu’elle n’avait pas résolu des

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problèmes techniques au niveau des façades et des écoulements. Le
témoin a déclaré avoir entendu D.________ proférer des menaces de
représailles à l’égard de B.L.________, en disant textuellement : « je vais
me le faire ». Cela s’était passé en été 2018 dans la partie réception des
bureaux de la société M.________ SA en présence de Mme [...] qui était à
l’époque l’assistante de la gérante. Selon le témoin, D.________ avait mis
sa menace à exécution en résiliant le bail de l’épouse de B.L.________. Lui-
même et Mme [...] en avaient parlé, estimant qu’il s’agissait de
représailles et non pas d’une saine gestion des locaux.
Les tensions existant entre B.L.________ et D.________ n’ont pas
été niées par celui-ci, qui a déclaré, lors de son interrogatoire par le
tribunal, avoir traité B.L.________ d’abruti lors de l’assemblée de PPE de
juin 2018, tout en contestant avoir évoqué des conséquences ou encore le
bail de sa femme.
7. a) Le 3 juillet 2019, A.L.________ a adressé au Tribunal des
baux une demande, dans laquelle elle a conclu principalement à ce que la
résiliation en question soit déclarée nulle et de nul effet, subsidiairement à
ce qu’elle soit annulée et encore plus subsidiairement à ce qu’une
prolongation de bail de six ans lui soit accordée.
b) Dans sa réponse du 11 septembre 2019, C.________ SA a
conclu au rejet de la demande, avec suite de frais.
c) Le Tribunal des baux a tenu une première audience le 6
novembre 2019 au cours de laquelle il a entendu T.________, R.________ et
B.L.________ comme témoins, ainsi que D.________ comme partie. Il a tenu
une seconde audience le 12 décembre 2019.
En d roit :
1.
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre
les décisions finales de première instance pour autant que la valeur

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litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit
de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel, écrit et motivé, doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, interjeté en temps utile compte tenu de la
suspension du délai d’appel jusqu’au 19 avril 2020 inclus (ordonnance sur
la suspension des délais dans les procédures civiles et administratives
pour assurer le maintien de la justice en lien avec le coronavirus [COVID-
19] du 20 mars 2020 ; RO 220.849), déposé par une partie qui a un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dirigé contre une décision
finale de première instance portant sur des conclusions qui, capitalisées
(art. 92 CPC), sont supérieures à 10’000 fr., l’appel est recevable.
2.
2.1 L’appelante invoque une constatation inexacte des faits et une
violation du droit. Sur ce dernier point, elle reproche en particulier aux
premiers juges de ne pas avoir pris en compte les déclarations de
D.________ en violation des art. 191 et 157 CPC, de ne pas avoir apprécié
avec retenue les témoignages de MM. B.L.________ et R.________ en raison
du lien matrimonial liant le premier à la demanderesse et du litige
judiciaire liant le second avec la défenderesse suite à son licenciement, en
violation des art. 169 et 157 CPC, et finalement d’avoir violé les art. 271
CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) et 8 CC (Code civil
suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210) en n’accordant aucune crédibilité
aux intentions parfaitement compréhensibles des trois sociétés au vu de
leur lien entre elles et du contexte exposé.
On relève d’ores et déjà que le grief de la constatation
inexacte des faits n’est pas justifié dès lors que tous les faits invoqués par
l’appelant se trouvent déjà dans l’état de fait du jugement (lien entre les
trois sociétés concernées, ambitions d’I.________ SA et avantages des
locaux en question). Seule la question de la violation du droit sera ainsi
examinée ci-après.

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2.2
2.2.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qu'il est
lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en
principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue
en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III
496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat
qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au
terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de
conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant
(TF 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1 ; TF 4A_167/2012 du 2
août 2012 consid. 2.2 ; TF 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La
résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de
résiliation particulier (art. 266a
al. 1 CO) et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le
locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62).
Ainsi, le bailleur est en principe libre de résilier le bail,
notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce
qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour
effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91
consid. 3.2.2 et 3.2.3 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs
économiques (TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et
5.2.3 ; TF 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3 ; ATF 120 II 105
consid. 3b/bb), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de
ses proches parents ou alliés (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.
4.3 et 4.5 ;
TF 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4).
2.2.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle
des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un
local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles
de la bonne foi (art. 271
al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF
138 Ill 59 consid. 2.1). Dans ce cadre, le motif de résiliation revêt une

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importance décisive: le congé doit être motivé si l'autre partie le demande
(art. 271 al. 2 CO); une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice
d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59
consid. 2.1 p. 59 et les arrêts cités). La protection conférée par les art.
271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1
CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC).
Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir
l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution
juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts
en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude
contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la
bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3
p. 108 ; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1
p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant
congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2
al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2 et les arrêts cités). Ainsi, le congé doit
être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif,
sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas
lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un
motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa
motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 136 III
190 consid. 2 ; ATF 135 III 112 consid. 4.1). Il n'y a ainsi abus de droit, et
partant violation de l'art. 271 al. 1 CO, que lorsqu'il existe une
disproportion grossière entre les intérêts légitimes respectifs du bailleur et
du locataire (ATF 136 Ill 190 consid. 2 ; ATF 132 III 737 consid. 3.4.2 p.
744).
Les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui régissent le
rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle permettent aussi
d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s'avère
incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid. 3a). Le but de la
réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le
locataire contre des résiliations abusives. Pour statuer sur la validité d'un
congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son

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bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du
locataire à rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n'intervient
que dans l'examen de la prolongation du bail (TF 4A_18/2016 précité
consid. 3.2 ; TF 4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités).
2.2.3 Pour décider de la validité d'un congé ordinaire, il faut en
premier lieu connaître le motif réel de ce congé (ATF 136 III 190 consid. 2
p. 192). Ainsi, même si le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le
demande, cet élément revêt une importance décisive lorsqu'il s'agit de
décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1
CO). La motivation peut en principe encore être indiquée devant le
tribunal de première instance, la maxime inquisitoire simple étant
applicable (art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let.
c CPC ; ATF 138 III 59 consid. 2.3). Pour ce faire, il faut se placer au
moment où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497 ; ATF
138 III 59 consid. 2.1 p. 62). Des faits survenus ultérieurement ne sont en
effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification ; tout au
plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au
moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine p. 62 ; TF
4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1 ; TF 4A_430/2013 du 14 février
2014 consid. 2 ; TF 4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4).
2.2.4 Il appartient au locataire qui demande l’annulation du congé
de prouver les circonstances permettant de déduire qu’il contrevient aux
règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie doit toutefois collaborer à la
manifestation de la vérité en indiquant le motif du congé s’il en est requis
(art. 271 al. 2 CO) et, en cas de contestation, fournir tous les éléments en
sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué (ATF 135 III
112 consid. 4.1 et l’arrêt cité). Autrement dit, celui qui donne le congé doit
rendre au moins vraisemblables les motifs du congé (TF 4A_583/2008 du
23 mars 2009 consid. 4.1). Pour déterminer si une résiliation tombe sous
le coup de l’art. 271 al. 1 CO, il y a lieu de procéder à une appréciation de
cas en cas, eu égard à l’ensemble des circonstances existant au moment
où elle a été donnée, notamment à la motivation du congé et à l’historique

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de la relation contractuelle (TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid.
5.2.2).
2.3 En l’espèce, force est d’admettre qu’il y a eu une inversion du
fardeau de la preuve par les premiers juges, laquelle a été justement
dénoncée par l’appelante.
En effet, les déclarations de D.________ sont crédibles et à
même de fonder le motif invoqué, étant relevé qu’il revenait à la locataire
de prouver les circonstances permettant de déduire une contravention aux
règles de la bonne foi. Rien de tel n’a été établi, le litige opposant le
prénommé au mari de la locataire n’étant pas à lui seul de nature à
décrédibiliser les dires constants de D.________, lesquels se tiennent au
regard du motif avancé à l’appui du congé donné et des circonstances
d’espèce. En particulier, il n’est pas établi par la locataire – ce qui lui
revenait précisément de faire – que la société I.________ SA n’aurait en
réalité aucune volonté de déménager de Genève à [...], étant observé – en
accord avec l’appelante – que le contrat de bail a été résilié pour son
échéance, le 31 mars 2022, et que le retour d’I.________ n’était pas agendé
avant cette date, contrairement à ce qui a été retenu par les premiers
juges. Analysées objectivement, les intentions de C.________ SA et
d’I.________ SA, qui appartiennent au même groupe de sociétés et sont
dirigées par la même personne, sont parfaitement crédibles. On relèvera
encore que le fait que le témoin R.________ puisse penser que D.________
avait mis sa menace à exécution en résiliant le bail de l’épouse de
B.L.________ est sans pertinence, dès lors qu’il est le résultat d’une
appréciation purement personnelle de la situation et ne repose sur aucun
élément objectif.
On ne saurait par ailleurs considérer que la bailleresse n’a pas
collaboré à la manifestation de la vérité, puisqu’elle a fourni les éléments
en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par ses
soins. Le besoin invoqué est plausible et les éléments avancés par la
locataire ne permettent pas de conclure que le motif allégué ne serait pas
réel, étant relevé que la bailleresse peut légitimement choisir de louer les

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locaux litigieux pour les besoins d’une société appartenant au même
groupe que celui auquel elle appartient, ce qui a été suffisamment établi.
Le motif avancé est en l’état raisonnable, étant encore rappelé qu’un
congé ordinaire ne suppose pas un motif de résiliation particulier et qu’en
principe, chacune des parties est libre de résilier le contrat de bail pour
son échéance, comme on l’a vu plus haut.
On relèvera encore, pour finir, que le conflit personnel
opposant D.________ au mari de l’intimée n’empêche pas l’existence d’un
motif de résiliation conforme au principe de la bonne foi et ne justifie pas à
lui seul de retenir que le congé est contraire à la bonne foi. Par
conséquent, l’argumentation des premiers juges et de l’intimée, en tant
qu’elle est axée sur ce seul conflit et sur la preuve de celui-ci, ne saurait
être suivie.
En définitive, l’appelante dénonce à juste titre une violation de
l’art. 271 CO, en lien avec l’art. 8 CC, de sorte qu’il y a lieu de considérer
que l’autorité inférieure a procédé à un renversement contraire au droit du
fardeau de la preuve au sens de l’art. 8 CC. Le jugement entrepris doit
ainsi être réformé dans le sens d’une résiliation valablement notifiée à la
locataire.
3.
3.1 Aucune prolongation de bail n’a été plaidée à titre subsidiaire
en appel, par l’intimée locataire, qui s’est contentée de répondre à l’appel
en concluant à son rejet. En première instance, une conclusion plus
subsidiaire avait toutefois été prise par la demanderesse locataire,
laquelle tendait à l’octroi d’une prolongation du bail de six ans. Il n’a pas
été statué sur cette question, la résiliation ayant été annulée.
3.2
3.2.1 Selon l’art. 272 CO, le locataire peut demander la prolongation
d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat
aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les
intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts,

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l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la
conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la
situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur
comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou
alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de
ce besoin (d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (e).
En application de l’art. 273 al. 5 CO, lorsque l’autorité
compétente rejette une requête en annulabilité du congé, elle doit
examiner d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation
des baux de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat
ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose
qu'il n'y ait aucune cause d'exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation ait
des conséquences pénibles pour le locataire (art. 272 al. 1er CO;
Tercier/Biéri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd., 2016, n. 2265 p. 307-
308). Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel,
quand bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris
aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 5 juillet 2018/397 consid.
4.1; CACI 6 septembre 2013/458 et les réf. citées).
3.2.2 Le but de la prolongation légale est de protéger le locataire
d'un local d'habitation ou commercial contre une résiliation dont les
conséquences seraient pour lui trop pénibles. Il s'agit d'accorder au
locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation
ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 104 II 311, JT 1979 I 495),
et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de
celui qu'il a (ATF 116 II 446, JT 1991 I 63, SJ 1991, 2, DB 1993, 9). La
prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer les
conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (idem).
3.3 Les allégués 34 à 42 de la demande ont trait aux
conséquences pénibles de la résiliation. La demanderesse a été invitée en
première instance à produire toutes pièces de nature à établir les
conséquences pénibles de la fin du bail et les démarches de relocation, si

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bien que l’autorité d’appel est en mesure de statuer sur la prolongation
requise. Sous pièce 43, en guise de moyen de preuve pour établir les
recherches effectuées de surfaces commerciales, la demanderesse a
produit des extraits d’offres de location, lesquels consistent en une
photographie d’une offre de [...], d’extraits choisis issus du site [...] avec
des annotations manuscrites (« trop cher » ; « pas adapté ») et d’une offre
de [...] pour un lot de rendement, ce qui est insuffisant à établir la réalité
de recherches sérieuses qui ont abouti à un résultat négatif. En outre, il
est notoire qu’actuellement beaucoup de surfaces commerciales sont
vacantes. Aucune preuve de recherches ultérieures à l’autorisation de
procéder du 4 juin 2019 n’a été produite, la date d’impression de l’offre de
[...] étant le 26 mars 2019 et celle de l’envoi du dossier complémentaire le
24 mai 2019 ; les autres documents produits sous pièce 43 ne sont pas
datés. Quant à la pièce 44, elle comporte la liste des investissements
relatifs à l’institut, avec certains justificatifs, la demanderesse ayant
allégué d’importants investissements concédés, de l’ordre de 60'000 fr.
(all. 36).
Au regard de ces éléments, il y a lieu d’admettre que les
conséquences pénibles ne sont pas établies à satisfaction, ce qui légitime
l’absence de toute prolongation. La locataire n’établit pas qu’elle aurait
besoin de plus de temps que les trois ans à disposition depuis la
résiliation, l’absence de tout argument sur le sujet en procédure d’appel
étant particulièrement parlante. Alors qu’au moment de la résiliation, la
locataire occupait les locaux depuis cinq ans, elle aura bénéficié, au terme
du bail, de pas moins de trois ans pour s’organiser, ce qui paraît largement
suffisant. A supposer les investissements allégués établis, ils ne sont pas
liés aux seuls locaux mais aussi et surtout à l’activité pratiquée, ce qui
permet a priori de les déplacer sur le nouveau lieu d’activité ; à tout le
moins la locataire n’a-t-elle pas établi le contraire. S’agissant plus
spécifiquement des installations électriques spécifiques à l’institut, la
locataire les a financées en connaissance de cause, soit en sachant qu’elle
était locataire et que le bail était initialement conclu pour une durée de
cinq ans éventuellement reconductible, ce qui ne permet pas de faire
prévaloir ses intérêts sur celui de la bailleresse qui a un intérêt personnel

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à l’utilisation des locaux. D’ailleurs, la quotité de ces frais n’est pas
établie, les documents produits sous pièce 44 n’étant que des offres de
[...], sans preuve de paiement. Quant à la demande d’acompte no 1
adressé à l’appelante ou à son époux (absence de mention du prénom) le
29 janvier 2014 pour un montant de 8'000 fr., on ignore à quoi elle
correspond et surtout si elle a été honorée. Enfin, en ce qui concerne la
perte de clientèle, au vu des nombreux locaux actuellement vacants, il ne
fait pas de doute que la locataire pourra en trouver dans un périmètre
raisonnable autour de son lieu d’activité actuel, sans risque que ses clients
renoncent à ses prestations pour ce motif. La preuve de l’impossibilité ou
de la difficulté de retrouver de tels locaux n’a du reste, comme déjà
relevé, pas été établie.
Partant, les conditions permettant d’envisager une
prolongation ne sont pas réalisées.
4.
4.1 Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être admis et la
décision réformée en ce sens que la résiliation en question est valable. La
défenderesse et appelante C.________ SA obtient ainsi gain de cause en
première instance et en appel.
4.2 Partant, les frais de première instance, fixés à 2'720 fr. par les
premiers juges, seront mis à la charge de la demanderesse A.L.________,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
S’agissant des dépens de première instance, il convient
d’allouer à la défenderesse C.________ SA, qui obtient gain de cause, un
montant de 6'170 fr. à titre de dépens. Ce montant, qui se situe dans le
haut de la fourchette de l’art. 5 TDC (tarif des dépens en matière civile du
23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6) pour une valeur litigieuse comprise
entre 30'001 et 100'000 fr., paraît adéquat eu égard aux opérations
effectuées.

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4.3 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’396 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), doivent être mis à la charge de
l’intimée, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celle-ci versera donc à
l’appelante la somme de 1’396 fr. à titre de restitution de l’avance de
frais judiciaires de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
L’intimée devra en outre verser à l’appelante, qui a agi par
l’intermédiaire d’un avocat, des dépens de deuxième instance, qui seront
fixés à 2’000 fr. (art. 7 TDC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. La résiliation de bail notifiée par la défenderesse C.________
SA à la demanderesse A.L.________ le 26 février 2019 pour
le 31 mars 2022, relative au local d’une pièce à l’usage
d’un institut esthétique au 1er étage de l’immeuble sis [...],
à [...], est valable.
II. Les frais judiciaires, arrêtés à 2'720 fr. (deux mille sept
cent vingt francs), sont mis à la charge de la
demanderesse A.L.________.
III. La demanderesse A.L.________ doit verser à la défenderesse
la somme de 6'170 fr. (six mille cent septante francs) à
titre de dépens.
IV. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'396 fr.
(mille trois cent nonante-six francs), sont mis à la charge de
l’intimée A.L.________.

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IV. L’intimée A.L.________ doit verser à l’appelante C.________ SA la
somme de 3'396 fr. (trois mille trois cent nonante-six francs) à
titre de restitution d’avance de frais et de dépens de deuxième
instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Philippe Eigenheer (pour C.________ SA)
- Jacques Lauber, aab (pour A.L.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la présidente du Tribunal des baux
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 21 -
La greffière :