vd_gerichte · XZ20.010646 · 2022-01-31 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ20.010646-210706
39
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 31 janvier 2022
____________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mme Crittin Dayen et M. de Montvallon, juges
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 8 CC ; 259a ss CO ; 151, 308 al. 1 let. a CPC
Statuant sur l’appel interjeté par N.________AG, à [...],
défenderesse, et sur l’appel joint interjeté par W.________, à [...],
demandeur, contre le jugement rendu le 2 novembre 2020 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant les parties entre elles, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 2 novembre 2020, dont les motifs ont été
envoyés aux parties pour notification le 20 janvier 2021, le Tribunal des
baux a dit que le loyer mensuel net du local commercial loué à l’usage
d’un cabinet médical au deuxième étage de l’immeuble sis [...], pris à bail
par le demandeur W.________ à la défenderesse N.________AG, était réduit
de 3% à compter du 12 décembre 2018 et aussi longtemps
qu’O.________SA occuperait les locaux au-dessus de celui du demandeur
(I), a dit que les loyers consignés par le demandeur auprès de la Banque
[...] sur le compte n° [...] étaient libérés en faveur du demandeur à
hauteur de 2'818 fr. 25, correspondant aux parts de loyer payées en trop
du 12 décembre 2018 au 30 novembre 2020 compte tenu de la réduction
de loyer accordée sous chiffre I, et en faveur de la défenderesse à hauteur
du solde (II), a arrêté les frais judiciaires à 1'650 fr., les a mis à la charge
du demandeur à hauteur de 550 fr. et à la charge de la défenderesse à
hauteur de 1'100 fr., ces frais étant prélevés sur les avances fournies par
les parties (III), a condamné la défenderesse à verser au demandeur la
somme de 1'365 fr. à titre de dépens (IV) et a rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont été appelés à statuer sur
l’existence d’un défaut de la chose louée par le demandeur du fait qu’une
salle de fitness provoquait des nuisances sonores au-dessus de son
cabinet de cardiologie. Ils ont constaté que les relevés des niveaux de
bruit ressortant de l’expertise privée produite au dossier étaient des
données objectives, dont les parties admettaient d’ailleurs la validité. Sur
cette base, ils ont admis l’existence de nuisances sonores pendant les
cours de Zumba ayant fait l’objet des mesures, mais également pendant
d’autres cours de fitness dont il était manifeste qu’ils étaient de nature à
générer des bruits, sauts et cris d’une intensité comparable aux cours de
Zumba. Les premiers juges ont ainsi considéré que les nuisances
provoquées par une musique diffusée à un volume sonore élevé, par le
bruit de pas, de sauts et d’haltères, ainsi que par le cri des moniteurs de

- 3 -
fitness et des participants des cours collectifs de Zumba, Spinning,
Bodypump et Interval training excédaient les limites de la tolérance
s’agissant de l’usage d’un cabinet médical de cardiologie.
Selon les premiers juges, l’atteinte à l’usage convenu n’était
que ponctuelle, dès lors que, d’après les plannings produits, les cours
bruyants n’avaient lieu qu’environ six heures par semaine dans le créneau
horaire de bureau, soit de 7 heures à 19 heures du lundi au vendredi. Ces
nuisances devaient donc être qualifiées de défaut mineur. Cependant, la
défenderesse ayant été informée de ce défaut en décembre 2018 et le
demandeur subissant toujours les nuisances lors du dépôt de la demande
le 9 mars 2020, la longue durée pendant laquelle le demandeur avait
supporté les inconvénients liés à ce défaut et le fait qu’il continuait à les
subir justifiaient d’admettre que l’usage de la chose louée était restreint
par un défaut de moyenne importance qui ouvrait les droits découlant des
art. 259 ss CO.
Les premiers juges ont estimé que le demandeur n’était pas en
droit d’exiger la mise en œuvre de toutes les mesures nécessaires pour
supprimer les nuisances selon l’art. 259b let. b CO, le coût des travaux
nécessaires étant disproportionné en regard de la faible durée
hebdomadaire des nuisances subies. En revanche, il était en droit
d’obtenir une réduction du loyer au sens de l’art. 259d CO. Les
consultations médicales ayant principalement lieu entre 8 heures et midi,
puis entre 13 heures et 18 heures, seuls deux cours de fitness les
empêchaient, soit une diminution de la valeur de la chose louée à 60%
durant ces deux heures, correspondant à une réduction de loyer de 2%.
Quant au travail administratif effectué hors des heures de consultation, il
était gêné par les quatre autres cours collectifs, soit une diminution de
valeur de 15% sur ces quatre heures et une réduction de loyer
supplémentaire de 1%.
B. Par acte du 22 février 2021, N.________AG a interjeté appel
contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens de

- 4 -
première et deuxième instances, principalement à sa réforme en ce sens
que la demande de W.________ soit rejetée et que les loyers consignés
soient intégralement et immédiatement libérés en sa faveur et,
subsidiairement, à son annulation. L’appelante a également requis, par
voie de mesures provisionnelles, que W.________ ne soit plus autorisé à
consigner les loyers et à ce que la somme de 75'000 fr. consignée soit
immédiatement libérée en sa faveur.
Par déterminations du 5 mars 2021, W.________ a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises à titre de mesures
provisionnelles.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 17 mars 2021,
le Juge délégué de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal a rejeté la
requête de mesures provisionnelles, mis les frais judiciaires de
l’ordonnance, arrêtés à 500 fr., à la charge de la requérante N.________AG
et dit que celle-ci devait verser à l’intimé W.________ un montant de 500 fr.
à titre de dépens sur mesures provisionnelles.
Par réponse et appel joint du 5 mai 2021, W.________ a conclu,
avec suite de frais et dépens de première et deuxième instance, au rejet
de l’appel principal, à ce que le loyer mensuel net du local commercial
loué à l’usage d’un cabinet médical au deuxième étage de l’immeuble sis
[...], soit réduit de 10% à compter du 12 décembre 2018 et aussi
longtemps qu’O.________SA occuperait les locaux au-dessus de son cabinet
et tant que des travaux d’assainissement sonores ne seraient pas
exécutés et à ce que les loyers consignés soient libérés en sa faveur à
hauteur de 9'394 fr. 15 et en faveur de N.________AG à hauteur du solde.
Par réponse du 13 septembre 2021, N.________AG a conclu,
avec suite de frais et dépens, principalement à l’irrecevabilité de l’appel
joint et, subsidiairement, à son rejet.

- 5 -
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. W.________ est médecin cardiologue. Par contrat de bail à loyer
pour locaux commerciaux du 28 mars 2006, il a pris à bail un local
commercial d’une surface d’environ 193 m2 à l’usage d’un cabinet médical
au deuxième étage de l’immeuble sis [...]. Le bail était prévu pour une
durée initiale du 1er mai 2006 au 30 avril 2011, renouvelable de cinq ans
en cinq ans sauf avis de résiliation reçu au moins une année à l’avance
pour la prochaine échéance. Le loyer net convenu s’élevait à 4'020 fr. par
mois, acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 338 fr. en
sus.
Depuis le 1er avril 2012, le loyer a été diminué à 3'973 fr. par
mois, l’acompte de charges restant inchangé.
2. N.________AG est devenue propriétaire de l’immeuble où se
trouvent les locaux susmentionnés le 19 juillet 2018. Elle en a confié la
gérance à S.________SA.
3. Les locaux sis à l’étage au-dessus du cabinet médical sont
exploités par une salle de fitness, soit la société O.________SA. Celle-ci
dispense des cours collectifs de Zumba, Spinning, Bodypump, Interval
training, Yoga, Pilates, « Cuisses, Abdos, Fessiers », TRX et Gym douce.
4. Par courrier du 11 décembre 2018, W.________ s’est plaint
auprès de la gérance de « nuisances sonores inacceptables (…)
principalement dues à la tenue de cours collectifs de fitness durant les
heures de bureau ». L’intéressé a relevé que « des cours de zumba [se
tenaient] notamment tous les mardis matins au 3e étage » et que, se
trouvant localisé directement au-dessous de la salle, il était agressé « par
des volumes sonores illégaux, en sus de cris et sauts des participants ». Il
a précisé avoir tenté de dialoguer avec le fitness, en vain. Il a dès lors
déclaré qu’en cas de non-résolution de ce problème, il se verrait « cas
échéant forcé de faire appel à une assistance juridique ».

- 6 -
Par courriel du 22 janvier 2019, l’assistante médicale de
W.________ a écrit à la gérance qu’ils étaient toujours fortement
importunés par les bruits de musique et les cris émanant du fitness de
l’immeuble et qu’ils ne parvenaient pas à obtenir du fitness une baisse du
volume.
Le lendemain, W.________ – par son conseil – a encore écrit à la
gérance qu’il subissait depuis octobre 2018 de nombreuses nuisances
sonores l’empêchant d’exercer convenablement son activité de
cardiologue. Il a signalé le bruit important provoqué par la musique et les
cours donnés au fitness. Il a fait valoir que la situation devait cesser afin
que sa pratique médicale puisse se poursuivre, à défaut de quoi, dans un
délai de 10 jours dès réception de son pli, il consignerait le loyer. Il a
également requis qu’il puisse au besoin changer rapidement de locaux et
résilier son bail avec un délai d’un mois pour la fin d’un mois.
Par courrier du 29 janvier 2019, O.________, gérante au sein de
S.________SA, a demandé à W.________ de lui préciser les jours et heures
concernés par les nuisances sonores, tout en indiquant n’avoir pas reçu de
plainte depuis l’ouverture du fitness. Elle souhaitait également constater
sur place les nuisances afin de pouvoir prendre les mesures nécessaires.
W.________ a répondu à la gérante le 19 février 2019 qu’il était
prêt à l’accueillir dès qu’elle le souhaitait pour constater les nuisances et
qu’il lui suffisait de prendre contact avec lui. Il maintenait toutefois sa
requête tendant à faire cesser les nuisances sonores dans un délai de 10
jours faute de quoi il consignerait le loyer.
W.________ a signé un formulaire de consignation de loyer
auprès de la [...] le 1er mai 2019, l’échéance du premier loyer consigné
étant le 30 avril 2019.

- 7 -
5. Par requête du 24 mai 2019, W.________ a saisi la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de la Riviera – Pays-
d’Enhaut.
Lors de l’audience du 24 juin 2019, les parties se sont mises
d’accord pour que le locataire puisse résilier le bail commercial à la fin de
chaque mois moyennant un préavis de 30 jours, les autres conditions du
bail demeurant inchangées. Pour le surplus, elles ont convenu de
suspendre les conclusions I à IV du requérant jusqu’à fin novembre 2019.
6. Par courriel du 16 juillet 2019, O.________ s’est adressée à la
société Y.________SA afin que celle-ci fasse des mesures et la conseille sur
les normes en matière de bruit. Elle a précisé que selon elle, il s’agissait
« de prendre des mesures pendant 2 semaines à raison de 3 ou 4 fois par
semaine pendant les heures les plus bruyantes qui sont connues, de faire
un rapport et de relater les relevés avec les normes en la matière ».
Par courriels adressés le 27 août 2019 respectivement à
W.________ et à son conseil, la gérante a confirmé avoir rencontré un
ingénieur acousticien dans les locaux de W.________ et que les parties
avaient convenu de faire un relevé des sons durant les cours collectifs
bruyants, soit la Zumba particulièrement mise en cause, les frais devant
être pris en charge par moitié par chaque partie.
Dans son rapport du 20 septembre 2019, Y.________SA a
expliqué avoir procédé à des relevés des niveaux de bruit le mardi 17
septembre 2019 entre 9 heures et 10h30 environ, dans différents locaux
du cabinet, pendant qu’un cours de Zumba était donné dans la salle du
fitness du troisième étage. Elle a également procédé à des relevés de bruit
de fond dans les locaux avant et après le cours. Il en ressort que les bruits
mesurés dans le cabinet médical sont essentiellement produits par la
musique diffusée dans la salle du fitness. Ils comprennent également le
bruit des personnes sautant sur le sol et les cris du moniteur ou des
participants. Ils sont composés de basses fréquences (rythme de basse de
la musique), mais également parfois de moyennes et hautes fréquences

- 8 -
(cris du moniteur ou des participants, voire mélodie de la musique). Les
niveaux étaient fortement fluctuants selon les périodes. Il est mentionné
que selon les informations obtenues par les personnes travaillant dans le
cabinet médical, le cours de Zumba représentait l’activité la plus
dérangeante.
Le rapport mentionne que la Directive sur les Etablissements
publics (DEP), établie par le Groupement des responsables cantonaux de
la protection contre le bruit sur la base de l’Ordonnance sur la protection
contre le bruit (OPB), permet de protéger les locaux exposés à des
nuisances sonores en provenance d’établissements publics diffusant de la
musique et s’applique, par extension, à tous les locaux avec diffusion
régulière de musique. Dès lors, s’agissant de locaux commerciaux, la
valeur limite à ne pas dépasser à l’intérieur des pièces entre 7 heures et
19 heures est fixée par la DEP à 40 dB(A), dans la mesure où les pièces ne
sont pas utilisées pour dormir. Or, durant le cours de Zumba en question,
les valeurs mesurées se situaient entre 42 et 46 dB(A) selon les différentes
pièces du cabinet médical, soit un dépassement compris entre 2 et 6
dB(A) selon les locaux.
En conclusion, l’auteur du rapport a retenu que les bruits
perçus dans le cabinet médical durant le cours de Zumba ne respectaient
pas les exigences de la DEP, dans l’ensemble des pièces testées, et que
les nuisances sonores pouvaient donc être considérées comme gênantes
pour l’usage normal des locaux. Il a précisé que néanmoins, la directive
DEP étant habituellement appliquée en cas de diffusion « régulière » de
musique, la gêne devait être relativisée en fonction de la durée
hebdomadaire des perturbations. Il a encore ajouté que pour pouvoir
abriter des activités bruyantes, le bâtiment devrait respecter la norme SIA
181 et que les exigences pour l’isolation au bruit aérien et au bruit de choc
entre une salle de fitness avec diffusion de musique et des bureaux
étaient élevées. Il était donc possible, au vu des résultats de mesure, que
ces exigences ne soient pas satisfaites.

- 9 -
Par courriel du 6 novembre 2019, la gérante a proposé à
W.________, au vu du rapport et de la gêne rencontrée une heure par
semaine, une réduction du loyer de 2 %, soit 80 fr. par mois.
Par courriel du 28 novembre 2019, W.________ a indiqué être
dérangé durant au moins trois heures par semaine compte tenu des cours
dispensés par le fitness. « Sur la base des 2% proposés pour une heure
par le bailleur », il a sollicité une baisse de 6% de son loyer net.
7. Au 31 décembre 2019, le compte de consignation ouvert
auprès de la [...] présentait un solde de 38'799 fr. correspondant aux
loyers consignés jusqu’au 31 décembre 2019 (soit 9 x [3'973 fr. + 338
fr.]).
8. Le 12 février 2020, après plusieurs prolongations de la
suspension de cause et n’ayant reçu aucune nouvelle des parties à
l’échéance de la suspension, la commission de conciliation a constaté
l’échec de la conciliation et a délivré une autorisation de procéder au
demandeur.
9. Le 9 mars 2020, W.________ a déposé auprès du Tribunal des
baux une demande à l’encontre de la bailleresse N.________AG. Il a conclu,
avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit constaté que la consignation
avait été faite conformément aux dispositions légales (I), à ce qu’il soit
ordonné à la propriétaire de procéder à toutes mesures nécessaires afin
de faire cesser les nuisances sonores (II), à ce qu’une réduction de loyer
de 10 % lui soit accordée en sa qualité de locataire dès le mois d’octobre
2018 et jusqu’à la réalisation de l’intervention susmentionnée, soit la
suppression des nuisances sonores (III), et à ce que les loyers consignés
soient libérés en sa faveur à concurrence des montants de la réduction de
loyer octroyée (IV).
Par détermination du 6 juillet 2020, N.________AG a conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la demande et,
reconventionnellement, à la libération des loyers consignés en sa faveur.

- 10 -
L’audience de jugement s’est tenue le 2 novembre 2020. Le
demandeur a requis une expertise acoustique, demande rejetée par le
tribunal au motif qu’elle était tardive, un délai au 19 août 2020 ayant été
imparti au demandeur pour faire valoir ses moyens de preuve.
Le témoin X.________, médecin ayant travaillé dans le cabinet
médical de W.________ de 2010 environ à fin 2019, a indiqué qu’il y avait
du bruit dérangeant plusieurs fois par semaine. Elle a ajouté qu’elle était
surtout incommodée par les basses de la musique, les bruits de pas et la
voix du moniteur de fitness pendant les cours collectifs, au point que cela
la gênait lorsqu’elle parlait à ses patients et au téléphone.
O.________ a également été entendue en qualité de témoin.
Elle a notamment déclaré ce qui suit :
« (…) A fin 2018 ou à début 2019, ma collègue et moi sommes allés
rencontrer les locataires de l’immeuble (…). A cette occasion, le
demandeur m’a parlé de sa gêne par rapport aux sauts et aux cris
des participants des cours collectifs. Je lui ai demandé de préciser
l’ampleur des nuisances subies et leur fréquence par écrit. (…) J’ai
reçu une plainte écrite du demandeur par la suite. Le demandeur
m’indiquait être gêné par le bruit pour entendre le cœur de ses
patients. Je lui ai demandé d’être plus précis dans la fréquence des
nuisances. On s’est ensuite retrouvé devant la préfecture, car on n’a
pas accordé le taux de 50% demandé à ce moment-là. J’ai proposé
de faire une expertise acoustique. J’avais toujours compris que le
demandeur se plaignait d’un seul cours, soit du cours de zumba.
Lorsque Me Saviaux m’a expliqué pendant la suspension d’audience
que le demandeur se plaignait de plusieurs cours, j’ai été surprise. A
la fin de la séance de conciliation, le demandeur ne m’a toujours
uniquement parlé que des cours de zumba. (…) Si j’avais su que les
autres cours posaient également problème, j’aurais fait faire une
étude acoustique pendant ces autres cours. Le demandeur m’a
toujours dit que c’était la zumba qui le dérangeait en raison des
bruits de sauts et des cris des dames. Pour la mise en œuvre de
l’expertise, j’ai donc suggéré de faire les mesures lorsque les
nuisances étaient les plus hautes, soit pendant le cours de zumba et
c’est ce qui a été décidé sur place avec le demandeur et
l’acousticien. Vous me lisez mon email du 27 août 2019 à l’attention
de Me Damond. Il s’agit d’une mauvaise formulation de ma part et je
confirme que le demandeur s’est uniquement plaint de la zumba.
Comme je l’ai dit, j’aurais mandaté l’acousticien pour d’autres
créneaux horaires s’il y avait eu des plaintes pour d’autres
moments. Je vous produits mon mail du 16 juillet 2019 à l’attention
de l’acousticien. J’avais donc d’abord proposé de faire des relevés
pendant deux semaines à raison de trois ou quatre fois par semaine.

- 11 -
C’est lors de la séance sur place avec l’acousticien qu’il a été
convenu de ne faire des relevés que lors des cours de zumba. (…) ».
Les parties ont produit chacune un planning des cours
collectifs proposés par la salle de fitness, l’un pour la période du 17 au 23
juin 2019 et l’autre pour celle du 11 au 17 novembre 2019. Le
programme des cours « bruyants » dispensés en semaine et jusqu’à 19
heures est le suivant :
Lundi bodypump 18h00-18h55/18h15-
19h10
Mardi zumba 09h15-10h15
spinning en juin 18h00-18h55
interval training en novembre 18h00-18h55
Mercredi spinning 09h15-10h15
spinning en juin 18h00-18h55
interval training en novembre 18h00-18h55
Jeudi spinning en novembre 12h15-13h15
Vendredi spinning 18h00-19h00
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions,
l'art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance
précédente, non l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau
Code de procédure civile, in JdT 2010 III 126).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit auprès de l'instance
d'appel, soit auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]),
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).

- 12 -
La partie adverse peut former un appel joint dans sa réponse,
qui doit être déposée dans un délai de trente jours (art. 312 al. 2 et 313 al.
1 CPC). L'appel joint n’est jamais soumis à des exigences quant à la valeur
litigieuse (Jeandin, Commentaire romand, CPC, Bâle 2019, 2e éd. [ci-
après : CR-CPC], n. 6 ad art. 313 CPC).
1.2 En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions qui sont supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
L’appel joint a été déposé dans le délai imparti pour le dépôt
de la réponse, de sorte qu’il est également recevable à cet égard.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des
preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en
relation avec l’art. 310 let. c CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25
janvier 2021 consid. 3.3 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid.
2.2 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. citées).
3.
3.1 L’appelante invoque dans un premier moyen une violation des
règles relatives au fardeau de la preuve. Elle fait valoir qu’il incombait à
l’intimé de décrire précisément les nuisances et à quel moment elles
survenaient, mais qu’il ne l’avait pas fait, se plaignant uniquement des
cours de Zumba qui se tenaient notamment le mardi matin. L’appelante
reproche en particulier à l’intimé de ne pas avoir réagi au courrier de la

- 13 -
gérante du 29 janvier 2019 en indiquant précisément à quel moment
avaient lieu les nuisances excessives. Elle se fonde également sur le
témoignage de la gérante O.________. Elle soutient en conséquence que
c’est de manière arbitraire et en violation de l’art. 8 CC que les premiers
juges ont retenu que les nuisances sonores avaient également été
provoquées par d’autres cours que la Zumba.
L’intimé fait valoir qu’il s’est toujours plaint des nuisances
provoquées par les cours collectifs du fitness et qu’il a adressé en ce sens
de nombreux téléphones et courriels à la gérance. En outre, il explique
qu’il ne pouvait pas indiquer précisément les dates et heures auxquelles
survenaient les nuisances dès lors que les cours changeaient
régulièrement, que ce soit au niveau des heures ou des jours de la
semaine.
3.2
3.2.1 Selon l’art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le
contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. En
l'absence d'une disposition spéciale instituant une présomption, l'art. 8 CC
répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées sur le
droit fédéral et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit
assumer les conséquences de l'échec de la preuve. Il en résulte que la
partie demanderesse doit prouver les faits qui fondent sa prétention,
tandis que la partie adverse doit prouver les faits qui entraînent
l'extinction ou la perte du droit (ATF 139 III 7 consid. 2.2 et les réf. citées ;
TF 4A_592/2020 du 12 octobre 2021 consid. 3.1). Lorsque le juge ne
parvient pas à constater un fait dont dépend le droit litigieux ou demeure
dans le doute, il doit alors statuer au détriment de la partie qui aurait dû
prouver ce fait (ATF 132 III 689 consid. 4.5 ; TF 4A_592/2020 précité
consid. 3.1 ; TF 4A_119/2018 du 7 janvier 2019 consid. 5.2 ; TF
4A_569/2017 du 27 avril 2018 consid. 7).
Conformément à la règle générale de l'art. 8 CC, il incombe au
locataire de prouver l'existence du défaut subséquent, au sens de l'art.
259a CO, qu'il invoque (TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.2).

- 14 -
L'art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires
qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a), ni ne dicte au juge
comment forger sa conviction (TF 4A_428/2016 du 15 février 2017
consid. 3.2.2.3 ; ATF 128 III 22 consid. 2d). Ainsi, lorsque l'appréciation des
preuves le convainc de la réalité ou de l'inexistence d'un fait, la question
de la répartition du fardeau ne se pose plus (TF 5A_70/2018 du 23 octobre
2018 consid. 3.3.1.1 ; ATF 129 III 271 consid. 2b/aa in fine). Seul le moyen
tiré d'une appréciation erronée – respectivement, devant le Tribunal
fédéral, arbitraire – des preuves est alors recevable (ATF 127 III 519
consid. 2a ; TF 4A_341/2019 du 15 mai 2020 consid. 3.2). Le droit à la
preuve découlant de l’art. 8 CC ne permet pas de remettre en question
l’appréciation des preuves effectuée par le juge, ni de critiquer son
appréciation quant à l’aptitude d’un moyen de preuve à démontrer un fait
pertinent (TF 4A_76/2020 du 9 juin 2020 consid. 3.2 ; TF 45A_607/2015 du
4 juillet 2016 consid. 3.2.2.3 ; TF 4A_76/2010 du 9 juin 2020 consid. 3.2).
3.2.2 Selon l’art. 157 CPC, le tribunal établit sa conviction par une
libre appréciation des preuves administrées. Autrement dit, le juge
apprécie librement la force probante de celles-ci en fonction des
circonstances concrètes, sans être lié par des règles légales et sans être
obligé de suivre un schéma précis, selon son intime conviction (TF
5A_489/2019 du 24 août 2020 consid. 9.1 ; TF 5A_113/2015 du 3 juillet
2016 consid. 3.2 ; ATF 133 I 33 consid. 2.1). Il n’y a pas de hiérarchie
légale entre les moyens de preuve autorisés (Schweizer, CR-CPC, n. 19 ad
art. 157 CPC).
L'appréciation des preuves est entachée d'arbitraire lorsque le
juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un
moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des
preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des
déductions insoutenables. L'arbitraire ne résulte pas du seul fait qu'une
autre solution serait concevable, voire préférable (ATF 140 III 264 consid.
2.3 ; ATF 136 III 552 consid. 4.2 ; TF 4A_485/2019 du 4 février 2020
consid. 3).

- 15 -
En ce qui concerne la preuve par témoignage, l’art. 169 CPC
dispose que toute personne qui n’a pas la qualité de partie peut témoigner
sur des faits dont elle a eu une perception directe. Il n'est pas arbitraire de
prendre en considération les liens professionnels et familiaux qui unissent
des témoins à une partie dans le cadre de l'appréciation des preuves (TF
4A_282/2019 du 4 novembre 2019 consid. 5). Ces liens qui existent entre
la partie et le témoin exercent une influence directe sur la force probante
à accorder au témoignage : en raison de ces liens ou de l'intérêt d'un
témoin à l'issue de la procédure, le juge ne devra retenir ces témoignages
que dans la mesure où ils sont corroborés par d'autres éléments du
dossier (TF 4A_181/ 2012 du 10 septembre 2012 consid. 3, RSPC 2013 p.
25 ; CACI 19 novembre 2019/605 consid. 5.2 ; CACI 31 mars
2017/133 consid. 3.2.3).
3.3 En l’espèce, il convient à titre préalable de relever que sous le
couvert du moyen fondé sur l’art. 8 CC, l’appelante se plaint en réalité de
l’appréciation des preuves opérés par les premiers juges. Elle développe à
cet égard sa propre appréciation et son argumentation ne permet pas de
discerner en quoi celle des premiers juges serait arbitraire.
Dans son courrier du 11 décembre 2018, l’intimé a dénoncé
auprès de la gérance des « nuisances sonores inacceptables (…)
principalement dues à la tenue de cours collectifs de fitness durant les
heures de bureau ». Il a ajouté que « des cours de zumba [se tenaient]
notamment tous les mardis matins au 3e étage ». Il a clairement fait
référence aux cours collectifs du fitness et « notamment » aux cours de
Zumba, terme qui signifie « entre autres », « en particulier ». Par courriel
de l’assistante médicale de l’intimé du 22 janvier 2019 et par courrier du
conseil de l’intimé du 23 janvier 2019, la gérance a encore été informée
que le cabinet médical était toujours importuné « par les bruits de
musique et les cris émanant du fitness », « par la musique et par les cours
qui sont donnés », sans limitation à un cours en particulier. En aucun cas
l’intimé n’a donc réduit ses plaintes aux cours de Zumba.

- 16 -
Lorsque la gérante a requis, dans son courrier du 29 janvier
2019, que lui soient précisés les jours et heures concernés et qu’elle
puisse venir constater les nuisances, l’intimé a répondu qu’il l’accueillerait
dès qu’elle le souhaitait et qu’il lui suffisait de prendre contact avec lui. Il
n’a effectivement par répondu précisément à la question des jours et
heures concernés. Il ne ressort toutefois pas du dossier que la gérante ait
renouvelé sa demande. Par la suite, tout porte à croire que les parties
étaient en discussion, notamment après l’audience devant la commission
de conciliation en matière de baux à loyer et dans l’attente du rapport
d’expertise. On ne peut dès lors reprocher à l’intimé de n’avoir pas
suffisamment invoqué les nuisances subies, d’autant que, comme cela
ressort des plannings de cours et comme celui-ci l’a invoqué, les
programmes étaient parfois modifiés.
L’appelante se fonde sur les déclarations de la gérante
O.________ pour soutenir que seuls les cours de Zumba auraient été mis en
cause par l’intimé. O.________ a en effet déclaré qu’elle aurait « toujours
compris que [l’intimé] se plaignait d’un seul cours, soit le cours de
Zumba » et que si elle avait su qu’il se plaignait des autres cours, elle
aurait fait procéder à une étude acoustique plus étendue. Il convient
d’abord de constater que la gérante se trouve en relation professionnelle
avec l’appelante puisqu’elle est mandatée par celle-ci afin de s’occuper de
la gérance de l’immeuble propriété de l’appelante. C’est par ailleurs elle
qui a été opposée à l’intimé dans le cadre des discussions autour du
défaut de la chose louée. En raison des liens particuliers qui la lient à
l’appelante, les propos du témoin O.________ doivent être appréciés avec
circonspection et ils ne peuvent être retenus que dans la mesure où ils
sont corroborés par d'autres éléments du dossier.
Or, on doit d’abord constater que les déclarations du témoin
sont contredites par les documents produits au dossier. En effet, comme
exposé ci-dessus, les courriers et courriels envoyés par l’intimé font
mention des cours collectifs et « notamment » des cours de Zumba. Dans
son courriel du 27 août 2019, le témoin a d’ailleurs mentionné que les
parties avaient convenu de faire un relevé des sons durant les cours

- 17 -
collectifs bruyants, soit la Zumba, qui avait été « particulièrement »
relevée par l’intimé. Encore une fois, le terme utilisé laisse entrevoir que le
cours de Zumba avait été mis en avant comme faisant le plus de bruit,
étant sous-entendu que d’autres cours provoquaient également des
nuisances sonores. Interpellée sur ce courriel, le témoin a déclaré qu’il
s’agissait d’une mauvaise formulation de sa part.
Ensuite, les déclarations de la gérante ne sont pas uniformes.
O.________ a en effet également déclaré que lorsqu’elle avait rencontré
l’intimé à fin 2018 ou début 2019, il lui avait parlé de sa gêne « par
rapport aux sauts et aux cris des participants des cours collectifs ». Elle a
expliqué que pendant la suspension d’audience à la préfecture – soit en
juin 2019 –, Me Saviaux lui avait dit que le demandeur se plaignait de
plusieurs cours, ce qui l’aurait surprise. Dans la suite de son témoignage,
elle a pourtant soutenu qu’elle ne savait pas que l’intimé se plaignait
d’autres cours et persisté à dire que si elle l’avait su, elle aurait fait
procéder à d’autres tests. Elle a ensuite déclaré qu’elle avait convenu
avec l’intimé et l’acousticien de faire les mesures lorsque les nuisances
étaient les plus hautes, soit pendant le cours de Zumba.
Les propos de la gérante O.________ ne sont donc pas
constants et on ne saurait se fonder sur son témoignage pour retenir que
l’intimé ne se serait plaint que d’un seul type de cours.
Quant au courriel que la gérante a envoyé à la société
Y.________SA le 16 juillet 2019, selon lequel elle envisageait des mesures
pendant 2 semaines à raison de 3 ou 4 fois par semaine, il ne prouve rien.
Il s’agissait d’une demande d’offre en vue de procéder à des mesures. Or
la gérante, l’intimé et un acousticien se sont réunis et ont décidé de faire
des mesures durant un seul cours. Les premiers juges ont retenu que
l’instruction n’avait pas permis d’établir la raison pour laquelle les parties
et l’acousticien avaient décidé de limiter le nombre de mesures.
L’appelante soutient qu’une telle appréciation serait arbitraire. Ce faisant,
elle entend y substituer sa propre appréciation sans apporter aucun
élément de preuve à l’appui de son allégation. Le fait est qu’on ignore

- 18 -
totalement ce qui s’est dit lors de cette séance : les parties ont pu
renoncer à des mesures supplémentaires à cause de leur coût dans un
premier temps ou parce qu’elles se seraient simplement accordées pour
accepter des mesures effectuées sur un seul cours. Aucun élément ne
vient étayer l’une ou l’autre d’hypothèse et, partant, contredire
l’appréciation bien fondée des premiers juges.
Il s’ensuit que le grief est mal fondé et que c’est à juste titre
que les premiers juges ont retenu que l’intimé s’était plaint des cours
collectifs bruyants et non seulement des cours de Zumba.
4.
4.1 L’appelante invoque une violation de l’art. 151 CPC. Elle
critique le fait que les premiers juges aient admis, en se fondant « sur leur
expérience » et sur « de prétendus faits notoires », que d’autres cours que
la Zumba créaient des nuisances sonores excessives. Selon elle, la
pratique d’un sport, ses effets et conséquences ne seraient ni des règles
d’expérience ni des faits notoires. Elle en veut pour preuve que des
auteurs de doctrine ne fourniraient pas d’exemples comparables. Partant,
on ne saurait retenir un défaut de la chose louée que durant une heure par
semaine.
4.2 A teneur de l’art. 151 CPC, les faits notoires ou notoirement
connus du tribunal et les règles d’expérience généralement reconnues ne
doivent pas être prouvés.
Selon la jurisprudence, les faits notoires ne doivent être ni
allégués, ni prouvés et peuvent être retenus d’office, même en deuxième
instance (ATF 137 III 623 consid. 3). Est notoire le fait dont l’existence est
certaine au point d’emporter la conviction du juge, qu’il s’agisse de faits
connus de manière générale du public ou seulement du juge (ATF 143 IV
380 consid. 1.2 ; TF 5A_689/2019 du 5 mars 2020 consid. 2.2.3). La
jurisprudence précise que, pour être notoire, un renseignement ne doit
pas être constamment présent à l'esprit, il suffit qu'il puisse être contrôlé

- 19 -
par des publications accessibles à chacun (ATF 143 IV 380 consid. 1.1.1 ;
TF 5D_219/2017 du 24 août 2018 consid. 4.2.3).
Quant aux règles générales d’expérience, il s’agit des
principes découlant de l’expérience générale de la vie, qui sont familiers à
tous sur la base d’une connaissance évidente des comportements
humains ou d’une connaissance générale des corrélations naturelles (ATF
143 III 297 c. 6.7.1 ; TF 5A_550/2019 du 1er septembre 2020 consid. 5.4.3).
Lorsque le juge procède à une déduction exclusivement à l'aide d'une
règle générale d'expérience – sans la tirer d'indices concrets ni l'obtenir
par l'appréciation des preuves administrées, questions relevant dans ce
cas du domaine du fait –, il rend un jugement de probabilité fondé sur des
expériences faites dans d'autres cas et pouvant, pour cette raison,
prétendre s'appliquer de manière générale dans le futur aux cas
semblables ; dans ces situations, les règles d'expérience, à savoir
l'expérience générale de la vie et les autres critères d'expérience tirés des
domaines du savoir, des sciences ou des techniques, atteignent un tel
degré de généralité et d'abstraction qu'elles assument la même fonction
normative que les normes juridiques, de sorte à relever du domaine du
droit (ATF 140 I 285 consid. 6.2.1).
Le Tribunal fédéral a constaté que l’appréciation faite par
l’autorité cantonale, en se fondant sur l'expérience générale de la vie, que
la garde de plusieurs jeunes enfants dans un appartement était
susceptible d'entraver la tranquillité du voisinage, que ce soit en termes
de bruit ou de trépidations, constituait bien plutôt une règle d'expérience
qu'un fait notoire. Comme tel, il ne nécessitait pas d’être prouvé (cf. art.
151 CPC ; TF 5A_127/2020 du 22 avril 2021 consid. 4.2.2).
Le Tribunal des baux est en outre une juridiction spécialisée,
composée paritairement d'un président, d'un juge assesseur représentant
les bailleurs et d'un juge assesseur représentant les locataires (art. 4 al. 1
LJB [loi sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre 2010 ;
BLV 173.655]). Cette autorité, de par ses connaissances spécifiques en
droit du bail, peut procéder à des constats d’expérience allant au-delà des

- 20 -
connaissances du simple quidam, concernant par exemple la fixation du
loyer sur la base de sa connaissance de l’état du marché du logement (TF
4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.2 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet
2014 consid. 4.5, CACI 8 février 2021/56).
4.3 Les premiers juges ont retenu, « de par [leur] expérience »,
que d’autres cours que la Zumba provoquaient « forcément » des
nuisances sonores comparables aux cours de Zumba. Ils ont détaillé les
cours et leurs particularités : « les cours de « Spinning » sont donnés sur
une musique entraînante, où le moniteur de fitness incite les participants,
régulièrement et de manière bruyante, à se dépasser, générant ainsi un
volume sonore important dû à la musique et aux cris du moniteur ; les
cours d’« Interval training » impliquent des sauts des participants sur une
musique bruyante et répétitive ; les cours de « Bodypump » sont
accompagnés d’une musique forte et occasionnent des bruits d’impact
lorsque les participants posent par terre les poids fixés à une barre
d’haltère, qu’ils doivent changer fréquemment. ».
4.4 En l’espèce, il convient à titre préalable de constater que les
premiers juges n’ont pas retenu à titre de faits notoires que les cours de
Spinning, Bodypump et Interval training étaient de nature à générer des
bruits, sauts et cris d’une intensité comparable aux cours de Zumba, mais
au titre de l’expérience générale de la vie.
L’expert qui a procédé aux relevés acoustiques a constaté que
les bruits provenaient essentiellement de la musique diffusée dans la salle
du fitness, tout en précisant qu’ils comprenaient également le bruit des
personnes sautant sur le sol et les cris du moniteur ou des participants. De
plus, il ressort de l’expérience générale de la vie, comme l’ont constaté les
premiers juges, que les cours de Spinning, d’Interval training et de
Bodypump s’accompagnent de la même manière que pour la Zumba de
musique entraînante et bruyante, et que les moniteurs de ces cours
doivent crier pour se faire entendre. S’ajoutent pour les cours d’Interval
training les sauts des participants et pour les cours de Bodypump
l’utilisation de poids qu’on pose à terre. Là encore, il ressort de

- 21 -
l’expérience générale de la vie que ces actes s’apparentent à ce qui se
passe pendant un cours de Zumba et que les nuisances sonores sont dès
lors similaires.
Quant au fait que les auteurs de doctrine ne fournissent pas
d’exemples comparables, on ne voit pas en quoi cette situation
permettrait de nier qu’il s’agit d’un fait d’expérience générale : les auteurs
de doctrine ne citent pas tous les exemples possibles de situations
courantes auxquelles tout un chacun peut être confronté.
Avec les premiers juges, on doit ainsi admettre que les
nuisances sonores ont lieu plusieurs fois par semaine du fait des cours non
seulement de Zumba, mais également de Spinning, d’Interval training et
de Bodypump.
5.
5.1 L’appelante invoque une violation des règles relatives à
l’annonce du défaut par le locataire. Elle fait valoir qu’il y aurait « très peu
d’avis écrits de défaut de la part de la partie locataire ». Elle reproche
encore à l’intimé de ne pas avoir répondu à la question des jours et heures
de nuisance et d’avoir participé à l’expertise en admettant que les
mesures soient effectuées durant un seul cours, soit le cours de Zumba.
5.2
5.2.1 Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il
n'est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g al. 1 CO). Si le défaut
entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire
peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du
moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination
de ce dernier (art. 259d CO). La réduction du loyer à laquelle le locataire
peut prétendre doit être proportionnelle au défaut et se détermine par
rapport à la valeur de l'objet sans défaut ; elle vise à rétablir l'équilibre

- 22 -
entre les prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1 ;
TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1).
On peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant de
la garantie pour les défauts qu'il se comporte conformément aux règles de
la bonne foi. En particulier, il doit signaler les défauts sans retard pour
permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire
son dommage. Le locataire qui adopte un comportement passif peut être
considéré comme ayant renoncé tacitement à ses droits ; dans ce cas, il
contrevient à l'art. 2 al. 2 CC s'il intente l'action découlant de l'art. 259d
CO (ATF 130 III 504 consid. 5.2 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid.
3.1 ; TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2).
S'agissant de la forme de l'avis des défauts, la loi n'exige pas
qu'il soit donné par écrit (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n.
1.8).
5.2.2 L’appelant a l’obligation de motiver son appel (art. 311 al. 1
CPC) : il doit expliquer en quoi son argumentation peut influer sur la
solution retenue par les premiers juges (TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014
consid. 3.1, SJ 2014 I 459 ; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2,
RSPC 2013 p. 29). La motivation doit être suffisamment explicite pour que
l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une
désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque
et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569
consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_577/2020 du
16 décembre 2020 consid. 5).
5.3 En l’espèce, l’appelante invoque une violation de l’art. 259g
CO et développe la théorie relative à l’avis des défauts. On peine toutefois
à comprendre les conséquences qu’elle en tire dans le cas présent, dès
lors qu’elle déclare « qu’il y a très peu d’avis écrits de défaut de la part de
la partie locataire ». Il n’est en effet pas exigé de celui qui dénonce un
défaut qu’il transmette « beaucoup » ni un certain nombre d’avis à ce
titre. Le 11 décembre 2018, l’intimé a écrit à la gérance pour se plaindre

- 23 -
du fait qu’il subissait des nuisances sonores. Cette annonce constitue
clairement un avis des défauts, ce qu’ont admis à juste titre les premiers
juges.
Dans le cadre de ce grief, l’appelante se prévaut également du
fait que l’intimé n’aurait pas répondu à la question des jours et heures de
nuisances et d’avoir participé à l’expertise en admettant que les mesures
soient effectuées durant un seul cours. Ces questions n’ont toutefois
aucune incidence sur l’avis des défauts. Comme indiqué plus haut, l’intimé
s’est plaint de nuisances sonores subies durant les cours collectifs du
fitness et a invité la gérante à venir les constater. Le défaut est ainsi
clairement défini.
L’appelante développe encore la théorie juridique concernant
la date à laquelle le bailleur a été informé du défaut. Elle n’en tire
toutefois aucune conséquence, de sorte que son grief est irrecevable pour
défaut de motivation. Au demeurant, on doit constater que c’est à juste
titre que les premiers juges ont accordé la réduction de loyer dès le
12 décembre 2018, date de réception du courrier précité. En effet, si
l’intimé s’est plaint auparavant de nuisances, cela n’est pas établi, de
sorte que c’est bien le courrier du 11 décembre 2018 – produit au dossier
– qui doit être retenu pour valoir avis des défauts.
6.
6.1 Selon l’appelante, les premiers juges auraient mal appliqué la
règle selon laquelle la réduction du loyer devrait être proportionnelle au
défaut et se déterminerait par rapport à la valeur de l’objet sans défaut.
L’appelante se fonde sur une utilisation des locaux 24 heures sur 24 et
365 jours par année. En conséquence, la réduction équivaudrait à 0,1% du
loyer mensuel, soit un cas bagatelle qui n’aurait pas à être indemnisé. La
solution des premiers juges constituerait en des dommages-intérêts
punitifs inadmissibles.

- 24 -
L’intimé pour sa part fait valoir qu’il a loué des locaux à usage
commercial et qu’il les a utilisés conformément à l’usage prévu, soit
pendant les heures de bureau et les jours ouvrables. La réduction devait
donc bien se fonder sur une utilisation du lundi au vendredi de 7 heures à
19 heures. L’intimé soutient ainsi que la proportion retenue quant à la
réduction du loyer net serait conforme au dernier planning des cours de
fitness. Toutefois, il fait valoir qu’il n’est pas exclu qu’il y ait une
recrudescence du bruit liée à la tenue de davantage de cours collectifs
après la période de restriction sanitaire.
6.2 Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition
de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et
auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts
entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le
locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle
du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et
jusqu'à l'élimination de ce dernier. Il y a défaut lorsque l'état réel de la
chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente
pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente
pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en
se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid.
3.2 ; TF 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). L'usage convenu se
détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses
annexes (TF 4A_245/2021 précité consid. 5.1).
La réduction du loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations
entre les parties. En principe, la mesure de la réduction de loyer se
détermine selon la méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur
objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans
défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Ce calcul
proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment en présence
d'un défaut de moyenne importance ; il peut alors être remplacé par une
appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon
sens et la casuistique (TF 4A_130/2018 précité consid. 4 ; TF 4A_132/2017
du 25 septembre 2017 consid. 11).

- 25 -
Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle
l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités du
cas concret, parmi lesquelles figurent notamment la destination de l'objet
loué (TF 4A_132/2017 du 25 septembre 2017 consid. 11), l'âge et le type
de la construction, ainsi que le montant du loyer (Tercier/Bieri/Carron, Les
contrats spéciaux, 5e éd., 2016, n. 1749 ; Higi, Zürcher Kommentar, 1994,
n. 28 ad art. 258 CO). Il ne s'agit pas de circonstances subjectives propres
à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement dans le cas
d'espèce (Aubert, Droit du bail, Commentaire pratique [CPra-Bail], 2e éd.,
2017, n. 21 ad art. 259d CO). Pour mesurer la moins-value, il faut partir
des circonstances de l'espèce et déduire, d'après des critères objectifs, la
moins-value causée par le défaut (CACI 23 mars 2018/187 consid. 3.2).
Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation dans la
détermination de la quotité de la réduction du loyer (CACI 5 janvier
2021/2).
6.3 Les premiers juges ont constaté que l’usage normal des locaux
s’effectuait uniquement pendant les heures de bureau, soit une utilisation
hebdomadaire de 60 heures pour cinq jours ouvrés de 7 heures à 19
heures. Ils ont en outre pris en compte que les consultations s’effectuaient
usuellement entre 8 heures et midi, puis entre 13 heures et 18 heures. Ils
ont de ce fait distingué selon que les cours bruyants gênaient les
consultations, retenant alors une diminution de la valeur de la chose louée
de 60%, ou le travail administratif, retenant à cet égard une diminution de
15%.
6.4 En l’espèce, l’appelante cite de nombreuses jurisprudences,
dont un arrêt zurichois, qui concernent presque tous des locaux
d’habitation. Elle entend que la réduction se fonde sur une utilisation des
locaux 24 heures sur 24 et 365 jours par année. Tel n’est toutefois pas
l’usage convenu. Les parties ont signé un contrat de bail à loyer pour
locaux commerciaux. Le contrat précise que le bail est à l’usage d’un
cabinet médical. Or, l’appelante ne prétend pas que l’usage d’un cabinet

- 26 -
médical consisterait pour le médecin concerné dans l’utilisation des locaux
durant la nuit et les week-ends. La doctrine et la jurisprudence admettent
que la destination des locaux joue clairement un rôle dans l’appréciation
de la limitation de l’objet loué. Il est dès lors adéquat, pour juger de la
diminution de valeur du bien en question, de se fonder sur les périodes
liées à son utilisation, laquelle n’est pas semblable à celle d’un logement
d’habitation.
A noter encore que l’intimé ne se plaint pas – à juste titre – des
bruits occasionnés lorsque le cabinet est fermé, soit après 19 heures et
durant le week-end. Il a dès lors été tenu compte uniquement des cours
qui ont lieu pendant les heures d’utilisation du cabinet. Une distinction a
même été faite entre les heures de consultation et les heures où l’intimé
effectue du travail administratif. De la même manière que le défaut a été
apprécié au regard de l’usage, la réduction du loyer doit être calculée en
fonction de l’utilisations des locaux. Il s’ensuit que les calculs des premiers
juges – qui ne sont pas contestés en soi – peuvent être confirmés.
7.
7.1 L’appelant par voie de jonction soutient que l’intimée a
toujours connu sa spécialité, soit la cardiologie, laquelle nécessite du
calme pour entendre correctement le cœur des patients. Il reproche dès
lors à l’intimée d’avoir accepté de conclure un bail avec un fitness, alors
qu’elle devait se douter que cela engendrerait des nuisances sonores. Il
requiert dès lors que des travaux soient entrepris afin de faire cesser les
nuisances. Il ajoute que « rien ne permet à la bailleresse de préciser que
des travaux d’assainissement sonores seraient disproportionnés. ».
L’intimée par voie de jonction invoque l’irrecevabilité de
l’appel par voie de jonction au motif que la réponse à l’appel principal et
l’appel joint n’auraient pas été articulés en deux parties distinctes et que
la motivation serait insuffisante au regard des conclusions prises. Pour le
surplus, elle invoque que le locataire peut demander des travaux
d’entretien mais non des travaux de rénovation. Au demeurant, la remise

- 27 -
en état ne serait pas absolue et ne pourrait être exigée que si elle
s’avérait possible et que son coût ne serait pas disproportionné. En l’état,
des travaux d’isolation sonore seraient clairement disproportionnés.
7.2 Des défauts de moyenne importance et des défauts graves
ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la
remise en état de la chose (TF 4A_411/2020 précité consid. 3.1.1 ; TF
4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2).
La remise en état de la chose vise la suppression du défaut. Le
bailleur doit soit effectuer les réparations – en cas de défaut matériel –,
soit éliminer la source du défaut ou de la nuisance. Il peut demander des
travaux d’entretien ou de réparation, mais pas des travaux de rénovation.
Le locataire ne peut demander la remise en état que si elle apparaît
possible : il ne peut pas exiger la remise en état lorsque le bailleur n’a
aucune emprise sur le défaut ou lorsque le coût d’une remise en état
serait disproportionné (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd.
2017, nn. 11 et 12 ad art. 259b CO ; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny,
Le bail à loyer, Lausanne 2019, nn. 2.1 à 2.3, pp. 306 et 307).
7.3 Les premiers juges ont constaté qu’une amélioration de
l’isolation phonique de l’immeuble ne pourrait être obtenue, de
l’expérience générale du tribunal, que par l’exécution de travaux fort
coûteux. Or le coût de tels travaux serait disproportionné au vu de la faible
durée hebdomadaire des nuisances subies. Il serait également
disproportionné de résilier le bail d’O.________SA, d’autant que cette
mesure ne permettrait pas forcément de supprimer le défaut avant
plusieurs années, la société pouvant demander une prolongation de bail.
7.4
7.4.1 A titre préalable, il convient de constater que si les exigences
de motivation valent également pour l’appel joint (TF 5A_361/2019 du
21 février 2020 consid. 3.3.1), la loi n’impose pas à l’appelant par voie de
jonction la manière dont il doit rédiger son écriture de réponse et d’appel
joint. L’intimée par voie de jonction cite Jeandin (CR-CPC, n. 4 ad art. 313

- 28 -
CPC), qui déclare que « le mémoire de réponse sera articulé en deux
parties : l’une consacrée à la réponse proprement dite (art. 312), l’autre
constituant l’appel joint ». On ne saurait toutefois tirer de l’avis de cet
auteur qu’une écriture qui ne respecterait pas cette façon de procéder
serait forcément irrecevable. L’intimé et appelant par voie de jonction doit
exprimer ses arguments de façon motivée et compréhensible afin que
l’autorité de recours puisse comprendre ce qu’il conteste et ce qu’il
réclame dans le cadre de son appel joint. Or, on peut tout à fait envisager
qu’une motivation puisse servir à la conclusion en rejet de l’appel principal
et, dans le même temps, à une conclusion en modification du dispositif
contesté, pour autant que l’écriture reste compréhensible, ce qui est le cas
en l’occurrence.
Partant, le grief de l’intimée tenant au fait que l’appelant par
voie de jonction n’aurait pas rédigé son écriture en deux parties distinctes
est mal fondé et il convient d’examiner si les conclusions de l’appel joint
sont dûment motivées.
7.4.2 L’appelant par voie de jonction fait valoir que, « comme [il] l’a
demandé, il doit être prévu des travaux afin que ces nuisances sonores
cessent ». Il convient de constater que dans sa demande, il a conclu à ce
que le propriétaire procède à « toutes mesures nécessaires afin de faire
cesser les nuisances sonores ». Cela étant, il n’a pas motivé sa requête en
précisant s’il entendait par-là une baisse du niveau sonore, une résiliation
du bail du fitness ou des travaux d’isolation phonique. Sur ce dernier
point, on pourrait se demander si des travaux d’isolation sont des travaux
de réparation ou de rénovation, ces derniers n’étant pas exigibles du
bailleur. La question peut toutefois demeurer indécise.
L’appelant par voie de jonction ajoute que « rien ne permet à
la bailleresse de préciser que des travaux d’assainissement sonores
seraient disproportionnés. Cela étant, il ne critique pas l’appréciation du
tribunal des baux – dont les membres sont des professionnels en matière
de bail – selon laquelle des travaux d’isolation phonique auraient un coût
très important. Il n’explique pas non plus en quoi il serait erroné de retenir

- 29 -
qu’il serait disproportionné d’effectuer ces travaux coûteux au regard de
la faible durée des nuisances, soit 2 heures par semaine pendant les
heures de consultation et 4 heures par semaine pendant les heures
consacrées au travail administratif. Partant, le grief, insuffisamment
motivé, doit être rejeté.
8. L’appelant par voie de jonction a pris une conclusion tendant à
ce que la réduction du loyer ne soit pas de 3% comme l’ont décidé les
premiers juges, mais de 10%. Dans sa motivation, il fait valoir que la
proportion retenue par les premiers juges est conforme au dernier
planning des cours. Ensuite, il expose que « lorsque les cours collectifs
reprendront, il n’est pas exclu qu’il y ait une recrudescence du bruit liée à
plus de cours collectifs ». Il soutient qu’après une période de restriction
sanitaire, il serait tout à fait « plausible » que le fitness augmente le
nombre de cours pour satisfaire sa clientèle et que cela aurait pour
conséquence d’augmenter les nuisances sonores.
L’action fondée sur l’art. 259a CO n’est pas destinée à réparer
et compenser un défaut « plausible », hypothétique ou potentiel. Un
défaut doit être avéré. Sur la base des plannings produits, les premiers
juges ont admis l’existence de nuisances sonores excessives durant six
cours, dont deux cours pendant les heures de consultation. Comme le
reconnaît lui-même l’appelant par voie de jonction, la réduction accordée
est conforme à ces plannings. Il n’y a pas lieu d’accorder une réduction
supplémentaire en se fondant sur des hypothèses.
Au demeurant, on relèvera, avec l’intimée, que l’appelant par
voie de jonction ne motive pas sa conclusion en réduction de 10%. Il
n’explique en particulier pas comment il parvient à ce taux.
Enfin, par surabondance, on notera que l’appelant par voie de
jonction admet de par son argumentation qu’il y a eu une période lors de
laquelle les cours collectifs ont été suspendus. Or, il a obtenu une
réduction de loyer également pour les mois concernés par cette

- 30 -
suspension. Si des cours étaient ajoutés, ils compenseraient dès lors les
cours qui n’ont pas eu lieu. On doit toutefois constater que la probabilité
que des cours soient ajoutés durant les heures de consultation est faible :
les heures de cours collectifs sont fixées en fonction de leur fréquentation,
ce qui dépend en grande partie des horaires de travail, de sorte que
l’essentiel des cours est agendé le soir après 18 heures.
La conclusion de l’appelant par voie de jonction en réduction
du loyer à hauteur de 10% doit donc être rejetée, dans la mesure où elle
est recevable.
9. En définitive, l’appel doit être rejeté et l’appel joint également
dans la mesure où il est recevable, le jugement attaqué étant confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance de l’appel principal,
arrêtés à 886 fr. (art. 4 al. 1 et 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de
l’appelante, qui succombe sur son appel (art. 106 al. 1 CPC).
Les frais judiciaires de deuxième instance de l’appel joint,
arrêtés à 846 fr. (art. 4 al. 1 et 62 al. 1 TFJC), sont mis à la charge de
l’appelant par voie de jonction, qui succombe également sur son appel
joint.
Les dépens de deuxième instance sont compensés.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce:
I. L’appel principal est rejeté.
II. L’appel joint est rejeté dans la mesure où il est recevable.

- 31 -
III. Le jugement est confirmé.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance de l’appel principal,
arrêtés à 886 fr. (huit cent huitante-six francs), sont mis à la
charge de l’appelante N.________AG.
V. Les frais judiciaires de deuxième instance de l’appel joint,
arrêtés à 846 fr. (huit cent quarante-six francs), sont mis à la
charge de l’appelant par voie de jonction W.________.
VI. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VII. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Nicolas Saviaux (pour N.________AG),
- Me Laurent Damond (pour W.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

- 32 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :