vd_gerichte · XC21.021000 · 2022-08-22 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC21.021000-220122
423
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 22 août 2022
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Cherpillod et Chollet, juges
Greffier : M. Steinmann
*****
Art. 272 et 272b al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par D.________, à Meierskappel
(LU), et G.________, à Unterägeri (ZG), défenderesses, contre le jugement
rendu le 8 septembre 2021 par le Tribunal des baux dans la cause divisant
les appelantes d’avec A.J.________ et B.J.________, à La Tour-de-Peilz,
demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 8 septembre 2021, dont la motivation a été
envoyée aux parties le 20 décembre 2021, le Tribunal des baux a dit que
la résiliation de bail signifiée par les défenderesses D.________ et
G.________ aux demandeurs A.J.________ et B.J.________ le 24 novembre
2020 pour le 31 mars 2021 était valable (I), a dit qu’une seule et unique
prolongation dudit bail était accordée aux demandeurs au 15 juillet 2023
(II), a ordonné aux demandeurs de quitter et rendre libres de tout objet et
de tout occupant les locaux qu’ils occupent au 1er étage de l’immeuble sis
avenue de [...], à La Tour-de-Peilz, ainsi que la place de parc et les
éventuelles dépendances, cave et galetas, ce au plus tard au 15 juillet
2023 (III), a dit que passé cette date, les défenderesses étaient autorisées
à requérir l’exécution forcée du jugement, si nécessaire avec l’assistance
de la force publique (IV), a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions, dans la mesure de leur recevabilité (V) et a dit que le
jugement était rendu sans frais ni dépens (VI).
En droit, les premiers juges ont notamment considéré que les
bailleresses D.________ et G.________ avaient valablement signifié aux
locataires A.J.________ et B.J.________ la résiliation du contrat de bail portant
sur l’appartement occupé par ces derniers, avec effet au 31 mars 2021.
Cela étant, ils ont estimé que le congé avait des conséquences pénibles
pour les locataires au sens de l’art. 272 al. 1 CO. Ils ont en outre relevé
que de leur côté, les bailleresses avaient établi qu’elles avaient un intérêt
à ce que leur immeuble soit libéré de ses locataires, mais que l’urgence
n’était pas telle qu’elle doive impliquer de refuser à A.J.________ et
B.J.________ l’octroi d’une prolongation de leur bail. Au vu des intérêts en
présence, les premiers juges ont en définitive considéré que l’octroi d’une
seule et unique prolongation du bail litigieux au 15 juillet 2023 paraissait
tenir équitablement compte des intérêts antagonistes des parties.

- 3 -
B. a) Par acte du 1er février 2022, D.________ et G.________ (ci-
après : les appelantes) ont interjeté appel contre le jugement
susmentionné, en concluant à la réforme des chiffres II et III de son
dispositif en ce sens qu’il soit dit qu’aucune prolongation de bail n’est
accordée à A.J.________ et B.J.________ (III) et qu’ordre soit donné à ceux-ci
de quitter et rendre libres de tout objet et de tout occupant les locaux
qu’ils occupent au 1er étage de l’immeuble sis à l’avenue de [...], à La
Tour-de-Peilz, ainsi que la place de parc et les dépendances, cave, galetas
et jardin, dans un délai de trente jours dès la notification de l’arrêt à
intervenir (IV). Elles ont en outre conclu à ce que les frais judiciaires de
deuxième instance, arrêtés à dires de justice, soient entièrement mis à la
charge de A.J.________ et B.J.________, solidairement entre eux (V), et à ce
que ceux-ci soient tenus, solidairement entre eux, de leur verser un
montant de 5'000 fr. à titre de dépens de deuxième instance (VI).
Subsidiairement, elles ont conclu à la réforme du chiffre II du dispositif
dudit jugement en ce sens qu’une seule et unique prolongation du contrat
de bail soit accordée à A.J.________ et B.J.________ à une date fixée à dires
de justice mais en aucun cas postérieure au 31 octobre 2022 (VII). Elles
ont encore conclu, à titre préalable, à ce que la requête en introduction de
nova formée dans leur appel soit admise (I). A l’appui de leur appel, elles
ont produit un bordereau de pièces et ont requis la production de pièces
en mains de A.J.________ et B.J.________.
Le 30 mars 2022, A.J.________ et B.J.________ (ci-après : les
intimés) ont déposé une réponse, au pied de laquelle ils ont conclu, sous
suite de frais et dépens, au rejet de l’appel. Ils ont allégué des nova dans
cette écriture et ont produit à l’appui de celle-ci un bordereau de pièces.
Ils ont en outre requis la production d’une pièce en mains de la
Municipalité de la Commune de La Tour-de-Peilz.
Par correspondance du 2 mai 2022, les appelantes ont indiqué
qu’elles renonçaient à déposer une duplique à la suite de la réponse
déposée par les intimés. Elles ont précisé qu’elles contestaient néanmoins
intégralement les nova présentés dans cette écritures, pour autant que
ceux-ci soient recevables, ce qui leur paraissait douteux.

- 4 -
Par courrier du 3 juin 2022, la Juge déléguée de la Cour de
céans a informé les parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y
aurait pas d’autre échange d’écriture et qu’aucun fait ou moyen de preuve
nouveau ne serait pris en compte.
b) Le 22 juin 2022, les intimés ont informé la Cour de céans de
l’existence d’un fait nouveau, à l’appui duquel ils ont produit une pièce.
Par courrier du 27 juin 2022, la Présidente de la Cour de céans
a indiqué aux intimés que dès lors que la cause avait été gardée à juger
par avis du
3 juin 2022, leur courrier du 22 juin 2022 et le fait nouveau y figurant ne
seraient pas pris en considération, précisant au surplus que l’arrêt était en
cours de rédaction.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Le 7 février 2009, F.________ et A.L.________, en qualité de
bailleresses, représentées par B.L.________, ont conclu avec les intimés,
locataires, un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de quatre
pièces avec deux balcons, une cave, un galetas, un jardin à convenir et
une place de parc, au premier étage de l’immeuble sis à l’avenue de [...],
à la Tour-de-Peilz. Ce bail a été conclu pour une période initiale courant du
1er avril 2009 au 1er avril 2010 et était renouvelable tacitement de six
mois en six mois, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties
donné et reçu au moins quatre mois à l’avance pour la prochaine
échéance, à savoir pour le 1er avril ou le 1er octobre. Le loyer mensuel net
était initialement fixé à 1’428 fr. 60, plus 330 fr. d’acompte de chauffage,
eau chaude et frais accessoires, ainsi que 50 fr. pour la place de parc.

- 5 -
Le loyer net des intimés a ultérieurement été adapté à la
baisse. Depuis le 9 mai 2014, il s’élève à 1'247 fr. par mois.
b) Le 4 novembre 2020, à la suite du partage de la succession
de leur père B.L.________, les appelantes sont devenues propriétaires de la
parcelle
n° [...] du cadastre de la Commune de La Tour-de-Peilz sur laquelle s’élève
l’immeuble susmentionné, construit en 1920 et comprenant trois
appartements, dont celui loué par les intimés. Partant, les appelantes sont
devenues bailleresses de ces derniers.
2. a) Les deux fils des intimés, nés en 2008 et 2010, vivent dans
l’appartement précité et sont tous deux scolarisés à La Tour-de-Peilz.
b) La sœur de l’intimée, H.________, son concubin, P.________,
et leurs enfants ont également vécu dans l’immeuble sis à l’avenue de
[...], à La Tour-de-Peilz, dans un appartement de quatre pièces au rez-de-
chaussée.
Le 18 septembre 2014, B.L.________, en qualité de bailleur,
avait en effet conclu avec H.________ et P.________, locataires, un contrat
de bail à loyer portant sur cet appartement, qui comportait notamment la
disposition complémentaire suivante, dont les intimés ont eu
connaissance :
« Le bailleur confirme que le bien immobilier sis avenue de [...],
1814 La Tour-de-Peilz, ne sera pas vendu ni remplacé par une
nouvelle construction dans les cinq prochaines années au minimum,
ceci à la signature du présent bail, soit à partir du 1er octobre
2014. »
Par courrier de leur conseil du 26 janvier 2022, H.________ et
P.________ ont résilié ce contrat de bail avec effet au 28 février 2022.
Depuis le 1er mars 2022, ils sont locataires d’un appartement de 5,5
pièces, sis à l’avenue de [...], à La Tour-de-Peilz.

- 6 -
c) Les intimés ont allégués qu’ils avaient des liens tant sociaux
que familiaux avec leur quartier, plus précisément que les parents de
l’intimée étaient domiciliés à Blonay, que l’intimé était enseignant à
Montreux et l’intimée employée par une association organisant des
spectacles pour enfants dont les bureaux seraient localisés dans
l’appartement litigieux. Ils ont également allégué qu’ils avaient un chien et
détenaient des poules dans le jardin dudit appartement.
d) Selon leurs déclarations fiscales, les intimés ont cumulé des
revenus annuels de plus de 106’000 fr. en 2019, respectivement de plus
de 65’000 fr. en 2020, ainsi qu’une fortune de plus de 459’000 fr. en 2019,
respectivement de plus de
545’000 fr. en 2020.
e) Le 30 juin 2015, l’intimé a formulé une demande de
prestations de l’assurance-invalidité en raison d’un épisode dépressif
sévère ayant entraîné une incapacité de travail depuis le 4 décembre
2014.
Par décision du 13 novembre 2020, l’Office de l’assurance-
invalidité pour le canton de Vaud (ci-après : l’OAI) a octroyé à l’intimé une
rente entière pour la période courant du 1er décembre 2015 au 30
novembre 2018, ainsi que des rentes complémentaires pour ses enfants,
mais a refusé toute prestation pour la période postérieure.
Par arrêt du 20 juillet 2020 (recte : 2021), la Cour des
assurances sociales du Tribunal cantonal a admis le recours interjeté par
l’intimé contre cette décision et a renvoyé la cause à l’OAI pour que celui-
ci procède à un complément d’instruction sur le plan médical et rende
ensuite une nouvelle décision. A la suite de ce renvoi, la procédure est
toujours en cours.
3. a) Par courrier du 22 août 2019, la succession de B.L.________,
par l’appelante D.________, a informé les intimés qu’après mûre réflexion,
elle avait décidé de vendre prochainement l’immeuble sis à l’avenue de

- 7 -
[...] et que s’ils le souhaitaient, elle se ferait un plaisir de leur envoyer la
documentation y relative.
b) Par courriel du 26 août 2019, les intimés ainsi que
H.________ et P.________ ont informé les appelantes de leur intérêt à
acheter ensemble l’immeuble.
Par courrier du 29 mai 2020, les intimés, H.________ et
P.________, ainsi que A.V.________ et B.V.________ – anciens locataires – ont
confirmé leur intérêt pour l’achat de l’immeuble, tout en précisant ce qui
suit :
« (…) Nous souhaitons toutefois en négocier le montant, au vu des
prix du marché actuel. Avec un préavis positif, nous vous fournirons
toutes les précisions et documents utiles aux transactions. (…) »
c) Le 15 juillet 2020, à la suite de la visite du bien par des
acheteurs potentiels, Q.________, « Key Account Manager » auprès de
[...] – à laquelle les appelantes avaient confié la négociation du contrat de
vente –, a informé les locataires présents que les appelantes étaient
disposées à leur vendre la propriété au prix de 2'400’000 francs. Ceux-ci
en ont pris note sans lui communiquer leur décision.
d) Dans le délai pour le dépôt des offres d’achat fermes et
écrites prolongé au 31 août 2020, les locataires n’en ont déposé aucune.
Lors d’un entretien téléphonique du 4 septembre 2020,
P.________ a confirmé à Q.________ que les locataires – soit H.________ et lui-
même, le couple B.V.________ ainsi que les intimés – ne donneraient pas
suite s’agissant de l’achat de l’immeuble. Q.________ en a informé les
appelantes par courriel du 8 septembre 2020.
e) Q.________ a dès lors poursuivi ses recherches d’un acheteur
au meilleur prix parmi les huit offres d’achat qu’elle avait d’ores et déjà
reçues.

- 8 -
La société S.________, par sa mandataire [...], a formulé l’offre
d’achat la plus intéressante. Lors des négociations contractuelles, elle a
notamment posé, comme condition de son offre, que l’immeuble soit
vendu libre de baux, son projet étant la construction d’un immeuble
d’habitation après démolition du bâtiment existant.
f) Le notaire M.________ a dressé des projets d’acte de vente
conditionnelle avec droit d’emption, datés des 19 octobre 2020 et 13
novembre 2020, qu’il a remis à S.________ et aux appelantes par
l’intermédiaire de leurs mandataires Le projet finalisé prévoyait
notamment ce qui suit :
« (…) Article 13
Location - Occupation
L'immeuble vendu fait actuellement l'objet de trois baux à loyer
selon les contrats de baux à loyer dont l'acheteur déclare avoir
parfaite connaissance.
Le vendeur s'engage à transférer l'immeuble vendu libre de bail et
de toute occupation. La libération de l'immeuble vendu des baux
existants et de toute occupation a été érigée en condition de la
présente vente à l'article 21 du présent acte.
(…)
Article 18
5.- PRIX DE VENTE
Le prix de vente global est fixé, sans aucune autre prestation, à la
somme globale de
TROIS MILLIONS DE FRANCS
CHF 3'000'000.-
(…)
II. CONDITIONS
Article 19
La présente vente est expressément subordonnée à la réalisation
des deux conditions cumulatives suivantes :
Article 20

- 9 -
La présente vente est expressément subordonnée à l’obtention par
l’acheteur d’un permis de construire définitif et immédiatement
exécutoire relatif à la destruction de l’habitation existante et à la
construction d’un nouveau projet immobilier sur la parcelle [...] de la
Commune de La Tour-de-Peilz permettant l’exploitation du potentiel
constructible de l’immeuble vendu de 1'233 mètres carrés selon
l’indice d’utilisation du sol de 0.80, soit pour une surface de plancher
constructible de 986 mètres carrés.
Le projet de construction mis à l’enquête devra être conforme aux
dispositions légales et réglementaires. Le projet de construction
devra faire l’objet d’une autorisation de la Division logement qui
sera à insérer dans la procédure d’enquête publique au travers de la
Centrale des autorisations en matière d’autorisation de construire,
selon décision de la Division du logement du 8 octobre 2020
évoquée à l’article 14 du présent acte.
Article 21
Libération de l’immeuble des baux et tout occupant
La présente vente est également expressément subordonnée à
l’obtention par le vendeur à la libération à ses frais de l’immeuble
vendu des baux existants et de toute occupation.
(…)
Article 24
Au vu de la réalisation de la condition mentionnée à l'article 21 ci-
dessus relative à la libération de l'immeuble vendu des baux
existants et de toute occupation, le vendeur s'engage à ses frais et
sous sa responsabilité à mettre tout en œuvre pour obtenir la
libération de l'immeuble vendu des baux existants et tout occupant
notamment, en résiliant les baux pour (sic) la prochaines échéances
et en intentant sans délai les recours à disposition, en cas
d'oppositions des locataires, de refus ou d'obstacles de même
nature.
Le vendeur s'engage en outre à tenir au courant tant le vendeur que
le notaire soussigné des démarches qu'il lui incombe d'entreprendre
en vue de la libération de l’immeuble vendu de tous baux et de tout
occupant, ainsi que des décisions des autorités compétentes et des
tribunaux compétents.
(…)
Article 25
Nullité – Echéance
La présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non
avenue, sans indemnité de part ou d'autre le 29 décembre 2022 au
plus tard si les deux conditions cumulatives du présent acte prévues
aux articles 20 et 21 ne sont pas remplies à cette date.
(…)

- 10 -
Article 26
Si le permis de construction définitif et exécutoire n'est pas obtenu
en raison d'opposition, d'un recours au tribunal cantonal ou fédéral,
et/ou si la condition de la libération de l'immeuble des baux
existants et de toute occupation n'est pas réalisée en raison
d'opposition ou d'un recours devant les autorités et tribunaux
compétents, l'acte sera automatiquement prolongé d'une année.
Dans cette hypothèse, l'acte sera considéré comme nul et non
avenu, sans indemnité de part ou d'autre le 29 décembre 2023 au
plus tard si les deux conditions cumulatives du présent acte prévues
aux articles 20 et 21 ne sont pas remplies à cette date.
(…)
Article 27
Les comparants ont toujours la faculté de prolonger les échéances
de la présente vente à terme conditionnelle et droit d'emption
convenues ci-dessus s'ils s'entendent entre eux.
En outre, les conditions ayant été posées à la demande de
l'acheteur, celui-ci pourra, le cas échéant, y renoncer en tout temps
et exiger l'exécution du présent acte par l'envoi sous pli
recommandé d'une convocation adressée au moins 30 jours à
l'avance. Dans cette hypothèse, le vendeur sera déchargé de toute
responsabilité quant aux conséquences éventuelles pour l'acheteur
de la non-réalisation des conditions susmentionnées. (…) »
Entendue en qualité de témoin en première instance,
Q.________ a notamment déclaré ce qui suit :
« Les dates fixées aux chiffres 25 et 26 de l’acte de vente résultent
de discussions auxquelles j’ai participé et ont été déterminées par
nos expériences communes en la matière ainsi que par celles du
conseil des défenderesses s’agissant de la partie droit du bail ».
4. a) Par formules officielles du 24 novembre 2020 adressées à
chacun des intimés, les appelantes ont résilié leur contrat de bail pour le
31 mars 2021. Dans les courriers d’accompagnement dudit congé, elles
ont expliqué qu’elles avaient décidé de vendre l’immeuble libre de baux et
se voyaient dès lors contraintes de résilier le bail à loyer pour sa prochaine
échéance.
b) Par courriel adressé aux intimés 26 novembre 2020,
l’appelante D.________ s’est référée à la résiliation précitée et a indiqué à

- 11 -
ces derniers qu’au cours du processus de vente, il était devenu clair que la
propriété pourrait difficilement être vendue avec les contrats de bail
existants. Elle a ajouté qu’elle, ainsi que sa sœur, étaient conscientes que
cela engendrait une situation peu commode pour eux, qu’elles leur
offraient dès lors la possibilité de demander une prolongation de bail
jusqu'à fin mars 2022 pour leur faciliter la recherche d'un nouveau
logement ainsi que leur déménagement et que si tel était leur intention, ils
avaient la possibilité d’en informer leur avocat qui effectuerait alors les
démarches nécessaires à cette fin. Elle a précisé que si les intimés
trouvaient un logement dans l’intervalle, soit entre le 1er avril 2021 et le
31 mars 2022, ils pourraient également résilier leur contrat de bail pour la
fin du mois suivant en l’avisant, ainsi que son conseil, par écrit.
5. a) Le 21 décembre 2020, les appelantes – en qualité de
vendeuses – ont conclu devant notaire avec S.________, acheteuse, un
contrat de vente conditionnelle avec droit d’emption portant sur
l’immeuble n° [...] du cadastre de la commune de La Tour-de-Peilz. Les
clauses reproduites sous chiffre 3 f ci-dessus ont été reprises telles quelles
dans la version finale de l’acte notarié, excepté le prix de vente global qui
a été fixé à 2'900'000 francs. La diminution du prix de vente de 100'000
francs est liée au fait que l’acheteuse sera contrainte, dans le cadre de la
réalisation de son projet futur, de mettre en location à des prix fixés par
l’autorité administrative la même surface que celle louée actuellement
dans le bâtiment litigieux. En outre, les vendeuses se sont engagées dans
l’acte précité à transférer ledit bâtiment libre de bail et de toute
occupation.
b) Le 22 mars 2021, S.________ a déposé une demande de
permis de construire auprès du Service de l’urbanisme et des travaux
publics de la commune de La Tour-de-Peilz.
Dite demande a été soumise à l’enquête publique du 19 juin
2021 au
18 juillet 2021.

- 12 -
Le 16 juillet 2021, la section vaudoise de Patrimoine suisse et
les propriétaires de la parcelle n° [...] de la commune de La Tour-de-Peilz
ont formé opposition à l’octroi du permis de construire susmentionné.
Dans le cadre de leur opposition, ces derniers, assistés d’un avocat, ont
émis neuf griefs à l’encontre du projet de construction envisagé par
S.________. Plus de deux cent quarante personnes ont en outre signé une
pétition intitulée « Protégeons notre PATRIMOINE et défendons le quartier
de [...] à 1814 La Tour-de-Peilz », portant sur l’opposition à la destruction
de l’immeuble occupé par les intimés.
6. Le 17 juillet 2021, D.________ a adressé un courrier aux
intimés, intitulé « lettre de recommandation » et mentionnant notamment
ce qui suit :
« (…) Puisque moi et ma sœur, Mme G.________, en tant que
propriétaires de l’avenue de [...], avons décidé de vendre cette
propriété, nous avons malheureusement dû résilier votre bail.
Nous sommes heureux de confirmer que vous vivez dans cette
propriété depuis le 1er avril 2009 et que vous avez également pris en
charge la conciergerie pendant cette période. Les rapports de
location avec vous ont toujours été très agréables et nous avons
toujours reçu vos paiements de loyer à temps.
Nous profitons également de cette occasion pour vous remercier
pour votre engagement fiable en tant que concierge de notre
propriété. Nous vous souhaitons plein succès dans votre recherche
d’un nouveau logement et sommes à disposition pour renseigner
personnellement tout potentiel futur bailleur. (…) »
7. a) Le 19 octobre 2021, la Centrale des autorisations en
matière de construction (ci-après : la CAMAC) a adressé à la Municipalité
de la Commune de la Tour-de-Peilz une décision concernant le projet de
construction d’un immeuble d’habitation de dix-huit appartements avec
deux places de stationnement extérieures et d’un parking souterrain après
démolition du bâtiment actuel sis à l’avenue [...] à la Tour-de-Peilz. Cette
décision prévoit notamment que « les départements, en particulier leurs
services concernés, ont assorti de conditions impératives l’octroi des
autorisations spéciales délivrées, requises en vertu des
art. 113, 120 et 121 LATC ». Elle réserve en outre expressément
« l’application d’autres dispositions légales ou réglementaires (loi sur

- 13 -
l’aménagement du territoire et les constructions (LATC, RSV 700.11), code
des obligations, etc.) ».
Il ressort des considérants de ladite décision que « de par leurs
caractéristiques, leurs surfaces, leurs typologies et leurs loyers, [les
logements en cause] entrent dans des catégories « à pénurie » à La Tour-
de-Peilz ».
b) Dans un courrier du 14 décembre 2021, la Direction
générale des immeubles et du patrimoine (ci-après : la DGIP) a indiqué
que sa section recensements avait estimé pertinent, au vu de l’importance
patrimoniale de la maison située sur la parcelle n° [...] de la Commune de
La Tour-de-Peilz, d’ajouter celle-ci au recensement architectural et de lui
attribuer la note 3. Elle a précisé qu’ « afin de tenir compte de la valeur
urbanistique et paysagère de l’ensemble, une valeur de site en note 3
[était] proposée pour l’entier de la parcelle [...] comprenant le jardin et les
mûrs de clôture », ajoutant qu’une note 3 désignait « un objet ou un site
d’intérêt local, méritant d’être sauvegardé » et impliquait que la
Commune avait l’obligation de consulter la Direction de l’archéologie et du
patrimoine (ci-après : la DAP) pour préavis dans le cadre des éventuelles
procédures d’autorisation de construire y relative.
c) Le 10 janvier 2022, le Chef du Service de l’urbanisme et des
travaux publics de la Commune de La Tour-de-Peilz a invité S.________,
respectivement son mandataire, à présenter son projet de construction
d’un immeuble d’habitation sur la parcelle n° [...] précitée devant la
Commission consultative d’urbanisme lors de sa séance du 25 janvier
2022.
8. a) Le 16 décembre 2020, les intimés ont saisi la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de la Riviera-Pays-
d’Enhaut (ci-après : la commission de conciliation) de requêtes tendant à
l’annulation du congé litigieux, subsidiairement à la prolongation du bail,
ainsi qu’à l’obtention d’une baisse de loyer.

- 14 -
Dite autorité a tenu une audience le 17 février 2021 et a
soumis aux parties une proposition de jugement le 25 février 2021, à
laquelle les intimés ont fait opposition par courrier du 11 mars 2021.
Le 25 mars 2021, la commission de conciliation a délivré une
autorisation de procéder aux intimés.
b) Le 11 mai 2021, les intimés ont déposé une demande
auprès du Tribunal des baux, au pied de laquelle ils ont pris, avec suite de
frais et dépens, les conclusions suivantes :
« Principalement :
I. La résiliation du bail sur l’appartement, sis à l’avenue de [...] à
1814 La Tour-de-Peilz, liant A.J.________ et B.J.________ à D.________ et
G.________ est annulée.
II. Dire que le loyer mensuel net de l’appartement, sis à l’avenue de
[...] à 1814 La Tour-de-Peilz est fixé à CHF 1'112.-, dès le 1er avril
2021, sur la base du taux hypothécaire à 1.25% et d’un indice suisse
des prix à la consommation de 102.5 points (base 2005 = 100)
III. Condamner D.________ et G.________ à restituer à A.J.________ et
B.J.________ le trop-perçu, dès le 1er avril 2021 jusqu’au mois de
l’entrée en force du jugement.
Les demandeurs se réservent le droit de préciser cette conclusion en
cours d’instance.
Subsidiairement :
I. Une prolongation du bail de quatre ans est accordée aux
demandeurs. »
c) Par réponse du 30 juillet 2021, les appelantes ont pris les
conclusions suivantes, avec suite de dépens :
« I. Rejeter la conclusion principale I de la demande formée le 11
mai 2021 par A.J.________ et B.J.________.
II. Déclarer irrecevable la conclusion principale II de la demande
formée le 11 mai 2021 par A.J.________ et B.J.________.
III. Rejeter la conclusion principale III de la demande formée le 11
mai 2021 par A.J.________ et B.J.________.
IV. Rejeter la conclusion subsidiaire I de la demande formée le 11
mai 2021 par A.J.________ et B.J.________.

- 15 -
Subsidiairement à la conclusion II :
IV. Rejeter la conclusion principale II de la demande formée le 11
mai 2021 par A.J.________ et B.J.________. »
d) Le 8 septembre 2021, le Tribunal des baux a tenu une
audience, en présence des parties et de leurs conseils.
A cette occasion, le conseil des appelantes a ajouté une
conclusion I bis à la réponse du 30 juillet 2021, dont la teneur est la
suivante :
« Ordre est donné à A.J.________ et B.J.________ de quitter et rendre
libre de tout objet et de tout occupant l’appartement qu’ils occupent
au 1er étage de l’immeuble sis avenue de [...], à La Tour-de-Peilz,
ainsi que la place de parc et les dépendances, caves, galetas et
jardin, dans un délai de 30 (trente) jours dès la notification de la
décision à intervenir, D.________ et G.________ étant autorisées à
avoir recours, une fois ce délai échu, à l’huissier du Tribunal des
baux pour que celui-ci procède, si nécessaire avec l’assistance de la
force publique, à l’exécution forcée du jugement à intervenir, avec
au besoin l’ouverture forcée des locaux. »
Les intimés ont conclu au rejet de cette conclusion.
9. Afin de démontrer les recherches d'un nouveau logement
qu'ils ont effectuées, les intimés ont notamment produit, en première
instance, dix-neuf annonces parues sur Internet, entre février et août
2021, portant sur des appartements de 3,5 à 6,5 pièces à louer à La Tour-
de-Peilz – excepté un logement à Vevey – ainsi que neuf réponses de leur
part consistant essentiellement en des demandes de visite. Il ressort de
ces échanges de courriels ou de SMS qu’après avoir effectué ces visites –
lorsque celles-ci ont pu avoir lieu –, les intimés ont déposé, en vain, à tout
le moins trois dossiers de postulation auprès des gérances. En outre, par
courrier du 4 janvier 2021, les intimés, avec les autres locataires de
l’immeuble litigieux, ont spontanément interpellé le propriétaire d’une
maison sise à La Tour-de-Peilz et semblant inhabitée pour lui proposer un
contrat de location, sans succès. Les intimés ont également produit un
exemplaire non daté et non signé d’une convention de réservation portant
sur l’achat d’un appartement.

- 16 -
En deuxième instance, les intimés ont produit une pièce
comprenant notamment vingt-trois annonces parues sur Internet entre
août 2021 et mars 2022, portant sur des appartements à louer à La Tour-
de-Peilz, accompagnées de demandes de renseignements ou de visites de
leur part. Il en ressort qu’au cours de cette période, les intimés ont
déposé, en vain, à tout le moins sept dossiers de postulation auprès des
gérances.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 aI. 2 CPC).
La valeur litigieuse d’une procédure en prolongation de bail
correspond aux loyers et aux frais accessoires dus pour la durée de la
prolongation contestée ; cependant, lorsque le preneur a déjà bénéficié
d’une prolongation de fait, elle se détermine d’après la durée restant à
courir au moment où le jugement dont est appel est rendu (ATF 113 II 406
consid. 1 ; TF 4A_104/2013 du 7 août 2013 consid. 1.1).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit dans les trente jours
à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC). Ce délai ne court pas du
18 décembre au 2 janvier inclus (art. 145 al. 1 let. c CPC).
1.2 En l’espèce, l’appel, écrit et motivé, a été formé en temps utile
contre une décision finale par des parties qui y ont un intérêt digne de
protection (art. 59

- 17 -
al. 2 let. a CPC). Il porte au demeurant sur des conclusions qui – au vu du
montant du loyer brut capitalisé de la date du jugement entrepris jusqu’au
terme de la prolongation de bail litigieuse – sont supérieures à 10'000
francs. Partant, l’appel est recevable.
La réponse, déposée en temps utile (art. 312 al. 2 CPC), est
également recevable.
Les déterminations du 2 mai 2022 des appelantes, sur la
réponse qui leur a été transmise le 31 mars 2022, apparaissent en
revanche tardives sous l’angle de la jurisprudence rendue en matière de
droit de réplique spontanée (cf. ATF 138 I 484 consid. 2, JdT 2014 I 32 ;
ATF 138 I 154 consid. 2.3.3, JdT 2013 I 162 ;
TF 1B_214/2019 du 25 juin 2019 consid. 2.1) et sont dès lors irrecevables.
Il en va de même des écritures déposées après que la cause a été gardée
à juger. Elles sont au demeurant sans effet sur le sort de la cause.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut
revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves
administrées en première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310
let. b CPC ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC ; JdT 2011 III 43 et les
références citées) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits
qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.

- 18 -
3.1 Au cours de la procédure d’appel, les parties ont chacune
produit des pièces nouvelles, dont il convient d’examiner la recevabilité.
Elles ont en outre formulé des réquisitions tendant à la production de
pièces.
3.2
3.2.1 L'art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve
nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués ou
produits sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première
instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise (let. b). Ces conditions sont cumulatives (TF 5A_456/2016 du 28
octobre 2016 consid. 4.1.1) et il appartient à l'appelant de démontrer que
celles-ci sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de
tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les
rendent admissibles selon lui (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342
avec note de Tappy ; TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 4.1 ; TF
5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 2.2.2 ; TF 4A_540/2014 du 18 mars
2015 consid. 3.1, publié in RSPC 2015 p. 339 ; TF 4A_334/2012 du 16
octobre 2012 consid. 3.1, publié in SJ 2013 I 311).
On distingue à cet effet vrais et faux novas. Les vrais novas
sont des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés qu'après la fin de
l'audience de débats principaux de première instance ; ils sont recevables
en appel lorsqu'ils sont invoqués sans retard après leur découverte. Les
faux novas sont des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient
déjà lors de l'audience de débats principaux ; leur recevabilité en appel est
exclue s'ils avaient pu être invoqués en première instance en faisant
preuve de la diligence requise (TF 5A_882/2017 du
1er février 2018 consid. 5.3, publié in RSPC 2018 p. 218 ; TF 5A_756/2017
du
6 novembre 2017 consid. 3.4 ; Colombini, Condensé de la jurisprudence
fédérale et vaudoise relative à l’appel et au recours en matière civile, in
JdT 2013 III 131,
spéc. p. 150, n. 40).

- 19 -
Selon la jurisprudence, en appel, les novas doivent, en règle
générale, être introduits dans le cadre du premier échange d’écritures. Ils
peuvent l’être exceptionnellement à un stade ultérieur, aux conditions de
l’art. 317 al. 1 CPC. Tel est notamment le cas lorsque l’autorité d’appel a
ordonné un second échange d’écritures (art. 316 al. 2 CPC) ou des débats
(art. 316 al. 1 CPC) ou encore si elle laisse le dossier de côté sans clore
formellement l’instruction. En revanche, à partir du début des
délibérations, les parties ne peuvent plus introduire de novas, même si les
conditions de l’art. 317 al. 1 CPC sont réunies. La phase des délibérations
débute dès la clôture des débats, s’il y en a eu, respectivement dès que
l’autorité d’appel a communiqué aux parties que la cause a été gardée à
juger (ATF 143 III 272
consid. 2.3.2 ; ATF 142 III 413 consid. 2.2.5, JdT 2017 II 153 ; TF
5A_524/2017 du
9 octobre 2017 consid. 4.1 ; TF 5A_456/2016 précité consid. 4.1.2). Dans
cette phase, la matière du procès doit être fixée de façon définitive, en
sorte que le tribunal délibère la cause sans retard et qu’un jugement
puisse être rendu rapidement ; il ne doit donc pas être possible de revenir
à l’administration des preuves par l’invocation de novas et ainsi de
provoquer l’interruption des délibérations (ATF 142 III 413 consid. 2.2.5,
JdT 2017 II 153).
3.2.2 En l’espèce, les pièces 1000 à 1002 produites par les
appelantes avec leur appel sont des pièces dites de forme, de sorte
qu’elles sont recevables. La pièce 1003 – soit une copie de la décision
adressée le 19 octobre 2021 par la CAMAC à la Municipalité de La Tour-de-
Peilz – est également recevable, dès lors qu’elle est postérieure à la
clôture de l’instruction en première instance, intervenue à l’issue de
l’audience du 8 septembre 2021, et qu’elle ne pouvait pas être produite
antérieurement. Les pièces 1004 et 1006 – soit respectivement une copie
d’un courrier du 10 janvier 2022 du Chef du Service de l’urbanisme et des
travaux publics de la commune de La Tour-de-Peilz à l’attention du
mandataire de S.________ et une copie d’un courrier du 26 janvier 2022
adressé par le conseil de H.________ et P.________ aux appelantes – sont

- 20 -
aussi recevables pour le même motif. Il en a été tenu compte dans l’état
de fait qui précède dans la mesure utile.
La pièce 1005 du bordereau annexé à l’appel – soit une copie
du dispositif d’un jugement rendu par le Tribunal des baux le 1er
septembre 2021 dans la cause divisant les appelantes d’avec H.________ et
P.________, envoyé aux parties pour notification le 3 septembre 2021 – est
en revanche irrecevable. En effet, les appelantes ne démontrent pas que
cette décision ne leur aurait été notifiée que le 1er décembre 2021 comme
elles le soutiennent, respectivement qu’elles ne pouvaient pas produire
celle-ci au moment de l’audience du 8 septembre 2021.
S’agissant des pièces produites par les intimés à l’appui de
leur réponse, la pièce 1101 – soit un courrier du 14 décembre 2021 de la
DGIP relatif au recensement architectural de l’immeuble faisant l’objet du
bail litigieux – est recevable, dès lors qu’elle est postérieure à l’audience
de première instance et qu’elle ne pouvait pas être produite
antérieurement. Il en va de même de la pièce 1102 qui était annexée à ce
courrier, à savoir un document établi par la DGIP, intitulé « Recensement
architectural du canton de Vaud ». Le nouveau contrat de bail conclu par
H.________ et P.________ (pièce 1105) est également recevable, celui-ci
ayant été signé le 16 décembre 2021, soit postérieurement à l’audience
de première instance. Quant à la pièce 1106, sa recevabilité doit aussi
être admise, puisqu’elle comprend des documents attestant des
recherches de logements faites par les intimés qui, soit avaient déjà été
produits en première instance, soit portent sur la période postérieure à
l’audience du 8 septembre 2021.
Les pièces 1103 et 1104 du bordereau accompagnant la
réponse sont en revanche irrecevables, les intimés n’exposant pas pour
quels motifs celles-ci ne pouvaient pas être produites devant les premiers
juges. La pièce 1103, qui décrit la méthode de recensement du patrimoine
architectural vaudois, est en effet tirée du site Internet de l’Etat de Vaud,
de sorte qu’elle pouvait selon toute vraisemblance être produite déjà en
première instance. Il en va de même du Règlement général d’affectation

- 21 -
et de police des constructions de la Commune de La Tour-de-Peilz qui fait
l’objet de la pièce 1104, celui-ci étant daté du 20 avril 2017.
Il n’y a pas davantage lieu de tenir compte de la pièce produite
par les intimés le 22 juin 2022, soit après le début de la phase des
délibérations, la Juge déléguée de la Cour de céans ayant informé les
parties, par courrier du 3 juin 2022, que la cause était gardée à juger. Dès
cet instant, les parties n’avaient plus la possibilité d’introduire de
nouveaux éléments de fait dans la procédure, ce qui leur a d’ailleurs été
indiqué dans le courrier précité. Partant, le fait nouveau invoqué par les
intimés dans leur écriture du 22 juin 2022 et la pièce produite à son appui
sont irrecevables, indépendamment de la question de savoir s’ils
respectent ou non les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC.
3.3
3.3.1 L’instance d’appel peut administrer des preuves (art. 316 al. 3
CPC), notamment lorsqu’elle estime opportun de renouveler
l’administration d’une preuve ou d’administrer une preuve alors que
l’instance inférieure s’y était refusée, de procéder à l’administration d’une
preuve nouvelle ou d’instruire à raison de conclusions ou de faits
nouveaux (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art. 316 CPC). L’art. 316 al. 3 CPC ne
confère toutefois pas à l’appelant un droit à la réouverture de la procédure
probatoire et à l’administration des preuves. L’instance d’appel peut
rejeter la requête de réouverture de la procédure probatoire et
d’administration d’un moyen de preuve déterminé si l’appelant n’a pas
suffisamment motivé sa critique de la constatation de fait retenue par la
décision attaquée. Elle peut également refuser une mesure probatoire en
procédant à une appréciation anticipée des preuves, lorsqu’elle estime
que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue
ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve
déjà administrés par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu’il ne
serait pas de nature à modifier le résultat des preuves qu’elle tient pour
acquis (ATF 138 III 374 ; ATF 131 III 222 consid. 4.3 ; ATF 129 III 18 consid.
2.6).

- 22 -
3.3.2 En l’espèce, les appelantes ont requis la production par les
intimés de toutes pièces attestant de leurs recherches d’un nouveau
logement entre le
8 septembre 2021 et le jour du dépôt de l’appel (pièce requise 1050).
Force est toutefois de constater que ceux-ci ont donné suite à cette
réquisition par le biais de la pièce 1106 produite à l’appui de leur réponse.
Quant aux intimés, ils ont requis la production d’un « Avis de la
Commission consultative d’urbanisme de la Commune de La Tour-de-Peilz
concernant la demande de permis de construire sur la parcelle [...] sis
Avenue [...] à 1814 La Tour-de-Peilz » (pièce requise 1151). Il n’apparaît
toutefois pas qu’une telle pièce existe, ni que la commission en question
accepterait de préaviser sur ce point uniquement pour les besoins de la
présente procédure. En tout état de cause, les éléments qui seront
exposés ci-après suffisent à trancher le sort de la cause, de sorte qu’il n’y
a pas lieu d’ordonner la production de cette pièce.
4. Les appelantes s’en prennent aux faits constatés par l’autorité
précédente.
4.1
4.1.1 Elles reprochent tout d’abord aux premiers juges d’avoir
retenu que les intimés avaient des liens tant sociaux que familiaux avec
leur quartier, que les parents de l’intimée étaient domiciliés à Blonay, que
les intimés possédaient un chien et détenaient des poules dans le jardin,
que l’intimé était enseignant à Montreux et que l’intimée était employée
par une association dont les bureaux étaient localisés dans l’appartement
litigieux. A cet égard, elles font valoir que ces faits, contestés, n’auraient
été qu’allégués par les intimés, qui n’auraient proposé que leur propre
interrogatoire en guise de moyen de preuve.
4.1.2 Aux termes de l'art. 157 CPC, le juge établit sa conviction par
une libre appréciation des preuves administrées. Selon la jurisprudence,
de simples allégations de partie – fussent-elles même plausibles – ne

- 23 -
suffisent pas à prouver un fait, faute d'être corroborées par des pièces qui
accréditent la thèse soutenue
(TF 5A_95/2013 du 18 avril 2013 consid. 4.2 ; TF 5A_12/2013 du 8 mars
2013 consid. 5.2 ; TF 5A_723/2012 du 21 novembre 2012 consid. 4.2). En
revanche,
l'art. 168 al. 1 let. f CPC prévoit entre autres l'interrogatoire des parties à
titre de moyen de preuve (art. 191 CPC) et le jugement peut donc
pleinement se fonder sur celui-ci (TF 5A_113/2015 du 3 juillet 2015 consid.
3.2). Pour avoir valeur probante, la déposition des parties doit toutefois
être transcrite au procès-verbal dans sa teneur essentielle et être signée
(TF 4A_498/2014 du 3 février 2015 consid. 3.3).
4.1.3 En l’espèce, il est exact que les intimés n’ont offert de prouver
les faits précités que par leur propre interrogatoire, n’ayant notamment
produit aucune pièce ni sollicité l’audition d’aucun témoin à cette fin. Le
procès-verbal de l’audience du
8 septembre 2021 ne contient en outre aucune transcription d’une
quelconque déposition qui aurait été faite par les parties à cette occasion.
On ne saurait considérer comme tel le fait qu’il y soit protocolé que les
intimés « confirment les allégués soumis à leur interrogatoire »,
respectivement que l’appelante D.________ « confirme également la teneur
des allégués soumis à son interrogatoire ». Ce constat s’impose d’autant
plus que ledit procès-verbal n’a pas été signé par les parties et qu’il n’en
ressort pas que celles-ci auraient été préalablement exhortées à dire la
vérité avant d’être entendues sur les faits de la cause. Dans ces
conditions, il apparaît que bien qu’ayant été régulièrement offerte par
chacune des parties, la preuve par interrogatoire des parties n’a pas été
régulièrement administrée, de sorte qu’on ne saurait tenir les faits
reposant exclusivement sur celle-ci pour établis.
Cela étant, les faits résumés au considérant 4.1.1 ci-dessus ne
sont pas nécessaires à la solution du litige pour les motifs qui seront
exposées ci-après. Un renvoi à l’autorité précédente pour administrer la
preuve offerte en lien avec ces faits, respectivement une administration
de celle-ci par la Cour de céans ne se justifie donc pas.

- 24 -
4.2
4.2.1 Les appelantes reprochent également aux premiers juges
d’avoir omis de retenir dans l’état de fait du jugement que lorsqu’ils
s’étaient portés candidats à la location de l’appartement en cause, les
intimés avaient déclaré qu’ils n’avaient pas d’animaux domestiques et
qu’ils n’avaient depuis lors jamais sollicité leur accord en vue d’y accueillir
des animaux, ni a fortiori en vue d’aménager un poulailler ou un
quelconque abri pour des poules dans le jardin.
4.2.2 En l’espèce, on relèvera d’abord qu’après avoir soutenu que
l’interrogatoire des parties ne constituait pas un moyen de preuve
s’agissant des allégués des intimés, les appelantes invoquent ici leurs
propres allégués qui reposent sur le seul interrogatoire de D.________, sans
que ne figure au dossier aucun procès-verbal d’interrogatoire, encore
moins signé par celle-ci. Au demeurant, il ne ressort pas du contrat de bail
en cause qu’il aurait incombé aux locataires d’obtenir l’accord exprès des
bailleresses à la détention d’animaux. Au contraire,
l’art. 15 des Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs
du canton de Vaud (RULV) – qui font partie intégrante dudit contrat (cf. ch.
7 et 8) – dispose que « la détention de chiens, chats ou autres animaux est
tolérée, à condition qu'ils ne gênent pas les autres locataires ou qu'ils ne
provoquent ni dégâts, ni salissures à l'immeuble ou à ses abords ». Le
contrat de bail litigieux ne prévoit aucune disposition particulière
contraire. Il n’apparaît donc pas que les intimés auraient été tenus de
solliciter l’accord des appelantes en vue de détenir des animaux.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de compléter l’état de fait
du jugement dans le sens requis par les appelantes. Cela est d’autant plus
vrai que les faits que celles-ci invoquent à cet égard ne sont pas
déterminants pour le sort de la cause au vu des motifs qui seront exposés
ultérieurement.
4.3

- 25 -
4.3.1 Les appelantes contestent encore la manière dont l’autorité
précédente a décrit dans l’état de fait du jugement entrepris deux pièces
ayant été produites par les intimés. En substance, elles reprochent aux
premiers juges de ne pas avoir précisé que le courrier du 4 janvier 2021
des intimés et d’autres locataires à l’attention des propriétaires d’une
maison inhabitée (cf. infra lettre C ch. 8) était « un projet électronique non
signé dont on ignore s’il a été adressé et a fortiori reçu de son
destinataire ». Elles leur reprochent en outre d’avoir fait mention dans les
faits du jugement d’une convention de réservation d’achat d’un
appartement de 4,5 pièces faisant partie d’un projet immobilier intitulé
« [...] », à La Tour-de-Peilz
(cf. jugement ch. 6, p. 10), considérant que cette convention, non datée,
non signée et produite de manière incomplète, serait dépourvue de toute
valeur probante.
4.3.2 En l’espèce, les intimés ont certes produit un exemplaire non
signé de leur courrier du 4 janvier 2021. On retiendra toutefois que celui-ci
a bien été envoyé, étant précisé que ce point n’apparaît de toute manière
pas pertinent pour le sort de la cause.
S’agissant de l’exemplaire de la convention précitée qui a été
produit par les intimés, il est exact qu’il n’est ni daté, ni signé par aucune
des parties. Au demeurant, certaines des rubriques y figurant n’ont même
pas été complétées. Dans ces conditions, ce document n’a effectivement
qu’une valeur probante et pertinente plus que limitée, de sorte qu’il n’y a
pas lieu d’en retranscrire le contenu dans l’état de fait ci-dessus.
5. Les appelantes contestent le principe d’une prolongation de
bail, subsidiairement sa durée.
5.1 Selon l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la
prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin
du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans
que les intérêts du bailleur le justifient. L’al. 2 de cette disposition précise

- 26 -
que dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera
notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du
contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale
et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin
que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser
eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d) et la
situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let.
e).
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive
sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation
de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à
adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le
locataire (ATF 116 II 446 consid. 3b ; TF 4A_281/2008 du 12 septembre
2008 ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019,
p. 1000). Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait
selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF
135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ; ATF 104 II 311, JdT 1979
I 495), et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps
possible de celui qu'il a (ATF 116 II 446 consid. 3b). La prolongation n'a
donc de sens que si elle permet d'atténuer les conséquences pénibles
qu'entraînerait le congé (ATF 116 II 446 ; TF 4A_662/2012 du 7 février
2013 consid. 7.4).
La durée de la prolongation ne peut pas être déterminée
schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée
des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l'art. 272 al.
1 et 2 CO
(TF 4C.167/2004 du 3 août 2004 consid. 3.1). La détermination de la durée
de la prolongation en fonction des critères précités relève du pouvoir
d'appréciation du juge, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC).
Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner du
temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et
procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse
pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui

- 27 -
accorde. Le droit fédéral n'est violé que si le juge sort des limites fixées
par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la
disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments
d'appréciation pertinents ou s'il en tire des déductions à ce point
injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation
(ATF 136 III 190 consid. 6 ; ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226
consid. 4b ; TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 consid. 7 ; TF 4A_130/2008
du
26 mai 2008 consid. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte les
circonstances et la durée du bail, mais aussi la situation personnelle et
financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation
sur le marché (ATF 136 III 190 consid. 6 ; TF 4A_159/2018 du 11 juillet
2018 consid. 3.1). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le
moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme de la
durée de la procédure judiciaire qui prolonge de fait le bail, ainsi que du
fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver
une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c ; TF
4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1 ; TF 4A_31/2013 du 2 avril
2013 consid. 3.1 ;
TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 5.1, publié in SJ 2017 I 165). Le
juge se demandera s'il est particulièrement difficile pour le locataire de
trouver des locaux de remplacement, notamment en raison de la nature
particulière de ses activités et tiendra compte du besoin plus ou moins
urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 ;
TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 ; TF 4A_57/2012 du 29 juin
2012 consid. 2.3, publié in SJ 2012 I 473).
L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est
de quatre ans au maximum pour des baux d'habitation, limite dans
laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat, op.
cit., p. 1013). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie
cependant que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation
à la fin de la première période de prolongation
(TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 consid. 2.4.2, publié in CdB 2010, p.
83). L'octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut

- 28 -
difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être
trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis
pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en
tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7
avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première
prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité
que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il
prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la
restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du
21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée
lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant
aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5
juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20
août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad
art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une
solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod,
Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017,
n. 9 ad
art. 272b CO).
5.2 En l'espèce, au vu de l'état de fait qui précède (soit modifié
par rapport à celui établi par l'autorité de première instance), les intimés
habitent ensemble dans leur logement actuel depuis février 2009, soit
depuis plus de 13 ans à ce jour et depuis plus de dix ans lors de la
résiliation du bail donnée le 24 novembre 2020. Ils y ont accueilli deux
enfants, nés en 2008 et 2010, qui n'ont donc vécu quasiment que dans cet
appartement depuis leur naissance.
A cela s'ajoute que l'intimé a connu des problèmes de santé
sérieux depuis plusieurs années, l'ayant conduit à formuler une demande
de prestations de l’assurance-invalidité le 30 juin 2015. Sur la base de son
dossier, l'OAI lui a octroyé une rente entière du 1er décembre 2015 au 30
novembre 2018 et à ses enfants des rentes complémentaires, mais a
refusé toute prestation pour la période postérieure. Sur recours de l'intimé
du 17 décembre 2020, la Cour des assurances sociales du Tribunal

- 29 -
cantonal, par arrêt du 20 juillet 2020 [recte 2021], daté du 20 juillet 2021,
a toutefois annulé la décision de l'OAI et lui a renvoyé le dossier pour
complément d'instruction sur le plan médical, indiquant bien par là qu'elle
n'excluait pas que l'intimé souffre de problèmes suffisamment graves et
durables pour qu'il puisse avoir droit à une rente de l’assurance-invalidité
au-delà du 30 novembre 2018 et encore actuellement. Or, il n'est pas
contestable qu'une telle situation personnelle fragilise toute la famille et
que la situation de revenu instable qui en découle complique la recherche
de logement.
A cela s'ajoute encore que les intimés disposent actuellement
d'un appartement de quatre pièces avec jardin, objet rare, qui plus est
dans un contexte où les appartements de quatre pièces font déjà partie
des logements victimes de la pénurie. A l’instar des premiers juges, on
relèvera à cet égard qu’en 2020, le taux de vacance des logements de
quatre pièces n’était que de 1,2% pour tout le canton, tandis que le taux
de vacance concernant l’ensemble des logements du district de la Riviera-
Pays-d’Enhaut s’établissait à 1,3% (cf. Tableaux des taux de logements
vacants, soit « Taux de logements vacants, en %, selon le nombre de
pièces, Vaud, 1991-2021 » ainsi que « Logements vacants et taux de
vacance, par district, Vaud, 2009-2021 » disponibles sur le site www.obs-
logement.vd.ch). Dans sa décision du 19 octobre 2021, produite par les
appelantes à l’appui de leur appel, la CAMAC a en outre expressément
relevé que l’appartement occupé par les intimés entrait dans la catégorie
des logements « à pénurie » à La Tour-de-Peilz (cf. infra lettre C ch. 7)
Il n'est ainsi pas contestable, pour ces motifs déjà, que la
résiliation du bail litigieux aura des effets pénibles pour les intimés et leurs
enfants, effets qui justifient tant le principe de sa prolongation qu'une
durée non minimale, l'octroi d'une prolongation unique n'étant pas
discuté.
Sur ce point, on relèvera encore que jusqu'il y a peu, les
intimés vivaient dans le même immeuble que leur proche famille – soit la
soeur de l'intimée, son mari et ses enfants –, ce qui tant humainement

- 30 -
qu'en termes d'organisation familiale, avec de jeunes enfants, est d'un
grand secours et appuie la justification d'une prolongation à tout le moins
jusqu'au départ de la soeur de l'intimée et de son époux. A cet égard, les
appelantes ont certes produit à l'appui de leur appel des documents
relatifs à la résiliation du bail de la soeur de l'intimée et de son conjoint.
Cela étant, même en admettant la recevabilité de la pièce 1005, on
constate que celle-ci n'est qu'un dispositif de jugement, dont la sœur de
l’intimée et son époux auraient pu demander la motivation puis faire
appel. Or, les appelantes ne disent pas qu'une telle motivation n'aurait pas
été demandée. On constate également qu'alors que la soeur de l’intimée
et son mari ne sont arrivés qu'en 2014 dans l'immeuble, soit cinq ans
après les intimés, une prolongation de leur bail leur a été octroyée. On
relève encore que la résiliation du bail par la soeur de l'intimée et son
mari, formulée le 26 janvier 2022, ne l'a été que suite à un accord passé
entre eux et les appelantes et dont celles-ci ne disent rien, notamment sur
ce qu'elles auraient éventuellement concédé pour obtenir ledit accord et
un départ plus rapide des locataires. On ne peut dès lors rien tirer en
défaveur des intimés d'une telle résiliation et notamment pas, sur cette
base, reconsidérer la décision prise en première instance. Au demeurant, à
l'appui de leur réponse, les intimés ont produit le nouveau contrat de bail
de la soeur de l'intimée et de son conjoint portant sur un appartement
pour quatre personnes se trouvant au même chemin que le bien litigieux.
C'est dire que la proximité qu'invoquaient les intimés à l'appui d'une
longue prolongation de bail et les avantages évidents qui en découlent en
matière d'organisation familiale restent toujours d'actualité.
L'ensemble de ces éléments va clairement en faveur de l'octroi
d'une prolongation de bail d'une durée généreuse. Certes, l'on pourrait
reprocher aux intimés de n'avoir pas été très dynamiques ni curieux quant
au périmètre de leurs recherches. En effet, excepté un objet à louer à
Vevey, les annonces que les intimés ont produites aux fins de démontrer
leurs recherches d’un nouvel appartement portaient toutes sur des
logements sis à La Tour-de-Peilz. En outre, les intimés admettent dans leur
réponse n’avoir déposé que trois dossiers de candidature entre le moment
de la résiliation de leur bail, le 24 mai 2020, et le mois de septembre

- 31 -
2021. Ces éléments ne remettent toutefois pas en cause les
considérations qui précèdent s’agissant des conséquences pénibles
qu’engendre la résiliation du bail pour les locataires et de leur intérêt à
l’obtention d’une prolongation de bail d’une durée non minimale eu égard
en particulier à la situation personnelle et financière instable dans laquelle
ils se trouvent actuellement.
5.3 S'agissant de l'intérêt des appelantes, il apparaît à la lecture
de l'acte de vente conditionnelle conclu avec S.________ qu'elles ne
pourront vendre leur immeuble qu'à deux conditions : que celui-ci soit
libre de tout locataire et que l'acquéreur ait obtenu une autorisation
définitive et immédiatement exécutoire relative à la destruction de
l’habitation existante et à la construction d’un nouveau bâtiment
permettant l'exploitation du potentiel constructible de l'immeuble de
1233 m2, soit une surface constructible de 986 m2 (pièce 128, art. 20). En
d'autres termes, tant que l’acheteur n'a pas obtenu de permis de
construire définitif, le bien n'est pas vendu et les appelantes ne peuvent
obtenir le prix de vente. Jusqu'à ce moment, elles n'ont donc aucun intérêt
concret à ce que les occupants partent effectivement.
En l'occurrence, une demande de permis de construire a été
faite le
22 mars 2021, soit dix jours avant l'échéance du bail telle qu'indiquée par
les appelantes dans leur résiliation. Or, dès lors que la demande de permis
de construire venait d'être déposée, les appelantes n'avaient alors qu’un
intérêt restreint à obtenir le départ des intimés pour fin mars 2021, étant
loin de l’échéance de la vente conditionnelle motivant le congé. A ce jour,
la situation n'est pas très différente : ainsi, pour démontrer que la
procédure d'autorisation avancerait, les appelantes ont produit la
synthèse de la CAMAC du 19 octobre 2021. Rien ne dit toutefois que cette
décision soit définitive, preuve que les appelantes auraient pourtant pu
aisément rapporter au vu de la date de celle-ci et de la date de sa
production, ce notamment dans le cadre de leur droit à la réplique
spontanée. Or sans une décision définitive et exécutoire sur ce point, la
procédure d'autorisation ne pourra se poursuivre ni aboutir à la délivrance

- 32 -
d’un permis de construire en faveur de l’acheteur, condition nécessaire à
l’exécution de la vente.
A cela s'ajoute que la décision de l'autorité cantonale qu'est la
CAMAC n'est pas ici décisive, puisque la Municipalité de La Tour-de-Peilz
devra encore trancher de nombreuses questions, en particulier quant au
sort à donner aux oppositions formées contre le projet. La CAMAC réserve
ainsi l'application d'autres dispositions légales ou règlementaires,
notamment celles de la LATC (cf. pièce 1003, p. 5). S'agissant des
oppositions, le dossier permet de constater que le projet a fait l'objet
d'une opposition de la part de la section vaudoise de Patrimoine suisse. Il
a également fait l'objet d'une opposition de la part des propriétaires de la
parcelle
n° [...], voisine directe (cf. informations tirées du site public, gratuit et
librement accessible https://www.geo.vd.ch) de la parcelle n° [...]
litigieuse. Ceux-ci se voient en effet menacés d'avoir à proximité directe,
en lieu et place d'un immeuble de trois appartements, un important
chantier puis un immeuble de dix-huit logements. Assistés d'un avocat, ils
ont émis neuf griefs à l'encontre du projet de construction en cause,
concluant à son rejet. Or le tiers acquéreur n'aura un permis de construire
définitif et exécutoire qu'une fois ces deux oppositions définitivement
écartées, ce qui implique non seulement une décision positive de la
Municipalité, mais le cas échéant, également une décision rejetant
l'éventuel recours des opposants, dont deux sont assistés d'un avocat et
ont formulé des griefs multiples et étayés, ce qui laisse penser qu'ils ne se
satisferont pas forcément d'une décision de la Municipalité rejetant leur
opposition sans recourir auprès de l’instance cantonale supérieure, voire
du Tribunal fédéral. Les appelantes ne disent mot de cet aspect de la
procédure d’octroi du permis de construire. Or, comme déjà indiqué, avant
que le tiers n'ait obtenu l'autorisation de réaliser le projet immobilier
envisagé par une décision positive et définitive, la vente ne sera pas
exécutée et les appelantes n'auront donc aucun intérêt à ce que les
locaux soient préalablement évacués. Au vu des éléments qui précèdent,
que les appelantes auraient pu aisément compléter notamment quant au
caractère définitif de la synthèse de la CAMAC, il n'apparait pas que celles-

- 33 -
ci aient un intérêt à ce que les intimés partent avant le 15 juillet 2023, rien
n'établissant qu'à cette date la vente aura été exécutée.
Les appelantes en sont d'ailleurs bien conscientes puisque
selon l'agent qui a aidé à la vente, les délais prévus dans l'acte notarié ont
été négociés afin de prendre en compte les aléas non seulement du départ
des locataires, mais également de la procédure d'octroi du permis de
construire. Or rien n'établit que celle-ci se terminera avant la prolongation
du délai imparti aux locataires pour partir. Le fait que les délais prévus
pour la réalisation des deux conditions suspensives à la vente soient les
mêmes indique plutôt le contraire.
Vu l'avancement du projet, les oppositions non encore
tranchées même en première instance, et l'existence d'une pétition dont
la Municipalité devra également tenir compte, il n'apparait pas que
S.________ pourra obtenir une autorisation de construire définitive et
exécutoire avant en tout cas un an. Dans ces conditions, la persistance
des intimés dans les locaux, grâce à la prolongation ici litigieuse, ne lèse
pas les intérêts des appelantes, qui n'ont en particulier pas à craindre la
résiliation de la vente conditionnelle conclue, vu les délais que l’acte
notarié y relatif prévoit. Dite prolongation ne procède dès lors pas d'un
abus ou d'un excès du pouvoir d'appréciation accordé au juge en la
matière.
5.4 Dans le cadre de leur réponse, les intimés ont en outre fait
valoir des éléments nouveaux, soit le fait, postérieur au jugement attaqué,
que le bâtiment où se trouve le logement litigieux est désormais classé
aux bâtiments historiques en zone 3. Une telle classification, qui implique
que la DAP soit impérativement saisie pour préavis sur tout projet de
construction (pièce 1101), rend l'obtention du permis de détruire le
bâtiment encore plus difficile et donc plus ténu l'intérêt des appelantes à
voir les intimés partir avant le 15 juillet 2023. Les appelantes qui se sont
déterminées sur la réponse n'ont au demeurant pas invoqué qu'un préavis
positif aurait été demandé à la DAP, encore moins obtenu. Cette
circonstance supplémentaire permet de constater l'absence d'excès ou

- 34 -
d'abus du pouvoir d'appréciation des juges de première instance dans la
prolongation de bail accordée, qui doit être ici confirmée.
6. Au vu de ce qui précède, l’appel, mal fondé, doit être rejeté et
le jugement entrepris doit être confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’314 fr.
(art. 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelantes, qui succombent,
solidairement entre elles (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Les appelantes, solidairement entre elles, verseront en outre
aux intimés, créanciers solidaires, la somme de 2’500 fr. à titre de dépens
de deuxième instance (art. 106 al. 1 et 3 CPC, art. 3 al. 2 et 7 al. 1 TDC
[tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'314 fr.
(mille trois cent quatorze francs), sont mis à la charge des
appelantes D.________ et G.________, solidairement entre elles.
IV. Les appelantes D.________ et G.________, solidairement entre
elles, doivent verser aux intimés A.J.________ et B.J.________,

- 35 -
créanciers solidaires, la somme de 2'500 fr. (deux mille cinq
cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Pauline Meylan (pour D.________ et G.________),
- Me Nicolas Mattenberger (pour A.J.________ et B.J.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 36 -
Le greffier :