vd_gerichte · JL24.030306 · 2025-03-06 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL24.030306-241749
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CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 6 mars 2025
__________________
Composition : Mme COURBAT, présidente
Mme Crittin Dayen et M. Segura, juges
Greffière : Mme Gross-Levieva
*****
Art. 257d CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par S.________, à
[...], contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 17 octobre 2024 par la
Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois dans la cause divisant le
recourant d’avec l’intimé R.________, à [...], la Chambre des recours civile
du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par ordonnance datée du 17 octobre 2024, adressée pour
notification aux parties le 6 décembre 2024, la Juge de paix du district du
Jura-Nord vaudois
(ci-après : la juge de paix ou la première juge) a déclaré irrecevable la
requête d'expulsion en cas clair déposée le 20 juin 2024 par S.________ à
l'encontre de R.________ (l), a arrêté à 360 fr. les frais judiciaires de la
partie bailleresse S.________ (II), a mis les frais à la charge de celui-ci (III), a
dit qu'il n'était pas alloué de dépens (IV) et a rayé la cause du rôle (V).
En substance, la première juge a considéré que l'avis
comminatoire adressé par S.________ à R.________ mentionnait un solde
reporté pour les loyers dus sans indication des mois en souffrance, ne
satisfaisant ainsi pas à l'exigence de clarté et de précision. Cet avis était
donc inefficace, si bien que la requête d'expulsion devait être déclarée
irrecevable.
B. a) Par acte du 19 décembre 2024, S.________ (ci-après : le
recourant) a recouru contre l'ordonnance précitée et a conclu, avec suite
de dépens, à ce que la requête d'expulsion du 18 juin 2024 soit déclarée
recevable, à ce que l'expulsion de R.________ soit ordonnée, à ce qu'il lui
soit ordonné, sous la menace des peines d'arrêt ou d'amende de l'art. 292
CP (Code pénal suisse du 21 décembre 1937 ; RS 311.0), de quitter et
rendre libres de tout occupant et de tout bien lui appartenant ou
appartenant à des tiers, à la date que justice dira, l'appartement de 2,5
pièces, d'environ 50 m2, et toutes autres dépendances, qu'il occupe dans
l'immeuble sis [...] à [...], à ce qu'il soit dit qu'à défaut pour R.________ de
quitter volontairement les locaux, l'huissier de la Justice de paix serait
chargé, sous la responsabilité du juge de paix, de procéder à l'exécution
forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux et enfin à ce qu'il soit ordonné aux agents de

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la force publique de concourir à l'exécution forcée si requis par l'huissier
de la Justice de paix.
b) Par avis du 3 février 2025, un délai non prolongeable de dix
jours a été imparti à R.________ (ci-après : l’intimé) pour déposer une
réponse.
L'intimé a été avisé de cet envoi pour retrait le 5 février 2025
et a requis la prolongation du délai de garde le 13 février 2025.
Finalement, le pli a été retiré par l'intimé le 18 février 2025.
Le 26 février 2025, l'intimé a déposé une écriture ainsi qu'une
pièce.
C. La Chambre des recours civile retient les faits suivants :
1. Le 27 juin 2019, l’intimé, en qualité de locataire, et le
recourant, en qualité de bailleur, ont signé un contrat de bail portant sur
un appartement de 2,5 pièces, sis [...] à [...], pour un loyer mensuel net de
800 francs.
2. Par courrier daté du 26 février 2024 et remis en mains propres
le 7 mars 2024, le recourant a mis en demeure l’intimé de payer « les
loyers pour plusieurs mois dès lors échus, qui totalisent un montant de
Frs. 8'000.00 ».
Un délai de 30 jours a été imparti pour le versement de ce
montant, assortissant le défaut de paiement d’une menace de résiliation
de bail et de procédure d’expulsion.
3. Par formule officielle du 9 avril 2024, adressée sous pli
recommandé à l’intimé, le recourant a résilié le contrat de bail de
l’appartement sis à [...], pour le 31 mai 2024. Ce courrier a été distribué
au guichet postal le 3 mai 2024.

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4.
4.1 Le 18 juin 2024, le recourant a déposé auprès de la juge de
paix une requête tendant à l’expulsion de l’intimé, ou de toute autre
personne présente sur les lieux, des locaux se trouvant dans l’immeuble
susmentionné.
4.2 La première juge a tenu une audience le 24 septembre 2024,
en présence de M. Alexandre Landry, agent d’affaires breveté, pour le
recourant et de l’intimé personnellement. Celui-ci a expliqué ne pas être
au clair sur les périodes pour lesquelles les loyers n’ont pas été payés.
En d roit :
1.
1.1 Aux termes de l’art. 319 let. a CPC (Code de procédure civile
du 19 décembre 2008 ; RS 272), le recours est recevable contre les
décisions finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne
peuvent pas faire l’objet d’un appel, soit notamment, dans les causes
patrimoniales, lorsque la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
est inférieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC a contrario). Lorsque le
litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d’une
expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse
correspond au retard causé par le recours à la procédure sommaire, dont il
y a lieu en principe de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid.
1.2.1, JdT 2019 II 235).
Le recours doit être interjeté dans les dix jours lorsque la
décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, soit notamment
en matière de cas clair (art. 248 let. b CPC).
1.2 En l’espèce, la validité du congé n’a été contestée ni en
première instance ni valablement en procédure de recours (cf. infra). La

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valeur litigieuse s’élève ainsi à 6 mois de loyers, soit à 4'800 fr. (6 x 800
fr.), si bien que seule la voie du recours est ouverte.
Le recours, déposé en temps utile par une partie qui dispose
d'un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), est recevable.
Il en va différemment de l’écriture déposée le 26 février 2025
par l'intimé. En effet, le délai de réponse imparti par avis du 3 février 2025
a commencé à courir le 13 février 2025, soit à l'échéance du délai de
garde postal de sept jours, l'intimé ayant été avisé pour retrait le 5 février
2025. L'écriture précitée, incluant la pièce produite, est donc tardive et,
partant, irrecevable. Il n'en sera pas tenu compte.
2.
2.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet
l'application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs
lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou peut être immédiatement
prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Cette
procédure permet ainsi d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité
de la chose jugée et la force exécutoire lorsque la situation en fait et en
droit n'est pas équivoque (ATF 141 III 23 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF
4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2). Si ces conditions ne sont pas
remplies, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3
CPC) et prononce son irrecevabilité (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 140
III 315 consid. 5 ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.1).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par
le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les
faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle
générale, la preuve est rapportée par la production de titres,
conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne s'agit pas d'une preuve facilitée :
le demandeur doit apporter la preuve certaine des faits justifiant sa
prétention ; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur soulève
des objections et exceptions motivées et concluantes qui ne peuvent être

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écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du
juge, la procédure en cas clairs est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1
; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ; TF 4A_195/2023
précité consid. 3.2.2.1). A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque
sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes
sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 consid.
5.1.1 ; TF 4A_468/2022 du 10 novembre 2022 consid. 2.1).
2.2 Aux termes de l’art. 257d CO (loi fédérale du 30 mars 1911
complétant le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS
220), lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour
s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui
fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et,
pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au
moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé
l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l’alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail
moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4),
cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17
janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l’une des
conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est
inefficace (Lachat et al., op. cit., n. 2.3.5 p. 879).
Le délai comminatoire de trente jours commencera à courir
lorsque le locataire aura effectivement reçu en ses mains la mise en
demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postal de sept
jours ; cette règle vaut nonobstant les prolongations demandées à la

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poste, les absences ou les motifs pour lesquels l’intéressé ne retire pas
ses plis (CACI 15 novembre 2016/615 consid. 3.2.3 et l’arrêt cité).
Il appartient au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer
et de prouver les conditions de l'art. 257d CO, conformément aux
exigences de l'art. 257 CPC. En revanche, il incombe au locataire
d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs en invoquant des objections
ou des exceptions, telle l'extinction de sa dette ou la compensation avec
une contre-créance (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I
514 ; TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4).
2.3 L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon
suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître
clairement quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de
l’arriéré doit être déterminé par une indication chiffrée ou, à tout le moins,
déterminable (TF 4A_332/2023 du 11 janvier 2024 consid. 4.1 ; TF
4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1 ; TF 4A_306/2015 du 14
octobre 2015 consid. 2). Ainsi, lorsque l’avis comminatoire désigne
précisément les mois de loyers impayés, le montant de l’arriéré est
déterminable et l’indication chiffrée de celui-ci n’est alors pas
indispensable (TF 4A_429/2022 du 7 mars 2023 consid. 3.1 et les réf.
citées). Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements,
un montant sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer
et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté
et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois
de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire (TF 4A_332/2023
précité consid. 4.1 ; TF 4A_436/2018 précité consid. 4.1 ; TF 4A_134/2011
du 23 mai 2011 consid. 3 in fine). En revanche, l'indication d'un arriéré
trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis
comminatoire : le locataire qui constate une erreur doit la signaler au
bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé (TF 4A_550/2020
du 29 avril 2021 consid. 7.2 ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid.
3.1 et les réf. citées).

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2.4 En l'espèce, la question litigieuse porte sur la clarté de l'avis
comminatoire adressé le 26 février 2024 par le recourant à l'intimé et,
singulièrement, sur celle du montant en souffrance. Il en ressort que le
premier réclame au second le paiement de « loyers pour plusieurs mois »
qui totalisent un montant de 8'000 francs. La première juge a retenu qu'à
défaut d'indiquer les mois précis auxquels correspondait l'arriéré, dit avis
ne répondait pas aux exigences de clarté figurant à l'art. 257d CO. Elle
s’est référée à une jurisprudence de la Cour d’appel civile (CACI 9 février
2012/65 consid. 3c) pour fonder cette opinion, qui avait admis que l'avis
comminatoire n'était pas clair car il n’indiquait pas le mois concerné mais
seulement le montant en souffrance. Il convient néanmoins de préciser
que dit avis faisait également figurer des éléments temporels tels que «
appel janvier » et « appel février » ou encore « solde à nouveau », qui
rendaient pour le locataire impossible de déterminer quel mois était en
souffrance.
Cela étant, la jurisprudence récente du Tribunal fédéral,
rappelée plus haut, mentionne expressément que l'indication d'un
montant, sans mention des mois de loyers impayés, est admissible pour
autant que l'arriéré corresponde à la somme en souffrance. Or, en
l'espèce, il ne ressort pas du dossier que l'intimé ait fait valoir que le
montant requis par l'avis comminatoire du 26 février 2024 ne
correspondrait pas à la somme due. Il ressort uniquement du procès-
verbal de l'audience du 24 septembre 2024 que l'intimé a indiqué ne pas «
être au clair sur les périodes pour lesquelles les loyers ne sont pas payés
». Le loyer prévu par le contrat de bail est de 800 fr., ce qui implique, sans
autre difficulté, que l'intimé pouvait se rendre compte que les loyers de
dix mois étaient considérés comme impayés au jour de l'envoi de l'avis
comminatoire. Dans ce cadre, il lui était aisé de procéder à une
vérification des montants qu'il avait versés et, ainsi, d'alerter le bailleur
sur une éventuelle erreur. A défaut de toute indication de sa part qu'il y
aurait procédé, il ne mérite pas d'être protégé, comme le rappelle la
jurisprudence fédérale.

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3. Le recourant prend des conclusions en exécution forcée
portant non seulement sur l'assistance de l'huissier de paix et de la force
publique mais également sur une sanction au regard de l'art. 292 CP si
l'intimé ne devait pas quitter les locaux dans le délai imparti par l'autorité
judiciaire. Il ne motive toutefois pas cette dernière conclusion et il
n'apparaît pas que la sanction d'une exécution forcée par l'huissier de paix
serait en l'espèce insuffisante à assurer le départ de l'intimé des locaux
litigieux. Cette conclusion relative aux sanctions pénales sera en
conséquence rejetée.
4.
4.1 Il s'ensuit que le recours doit être partiellement admis,
l'ordonnance attaquée devant être réformée en ce sens que la requête
d'expulsion du 18 juin 2024 est admise. La cause sera renvoyée à la
première juge pour qu'elle fixe un délai de départ à l'intimé.
4.2 Si l’instance de recours statue à nouveau, elle se prononce sur
les frais de la première instance (art. 318 al. 3 CPC par analogie).
A teneur de l’art. 106 al. 1 CPC, les frais – soit les frais
judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – sont mis à la charge de la
partie succombante. Lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain
de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause (art. 106 al. 2
CPC).
En l’espèce, les frais de première instance, arrêtés à 360 fr.,
doivent être mis à la charge de l’intimé, qui succombe, étant précisé que
le recourant en avait effectué l’avance.
Le recourant a droit à des dépens de première instance, ayant
fait appel à un mandataire professionnel. Ils seront fixés à 800 fr.,
conformément à l’art. 6 TDC (tarif des dépens en matière civile ; BLV
270.11.6), et mis à la charge de l’intimé.

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Ainsi, l’intimé versera au recourant la somme de 1'160 fr., à
titre de dépens de première instance et de remboursement de son avance
de frais.
4.3 Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 400
fr. conformément aux art. 69 al. 1 et 70 al. 4 TFJC (tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5). Ils sont mis à la charge de
l’intimé, qui succombe, le recourant ayant déjà versé l’avance.
Le recourant, qui obtient gain de cause, a droit à des dépens
de deuxième instance. Ceux-ci seront fixés à hauteur de 800 fr.,
conformément à l’art. 13 TDC, et mis à la charge de l’intimé.
Ainsi, l’intimé versera au recourant la somme de 1'200 fr., à
titre de dépens de deuxième instance et de remboursement de son
avance de frais.
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. Le recours est partiellement admis.
II. L’ordonnance est annulée et il est statué à nouveau ainsi :
I. La requête d’expulsion du 18 juin 2024 est admise.
II. Ordre est donné à R.________ de quitter et rendre libres
pour la date que la Juge de paix du district du Jura-Nord
vaudois dira l’appartement de 2,5 pièces, d’environ 50
m2, et toutes autres dépendances, qu’il occupe à la [...] à
[...].

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III. A défaut pour R.________ de quitter volontairement ces
locaux, l’huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution
forcée de la présente décision sur requête de la partie
bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux.
IV. Ordre est donné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de la présente décision,
s’ils en sont requis par l’huissier de paix.
V. Les frais judiciaires de première instance sont arrêtés à
360 fr. (trois cent soixante francs) et mis à la charge de
R.________.
VI. R.________ versera à S.________ la somme de 1'160 fr.
(mille cent soixante francs) à titre de dépens de
première instance et de remboursement de son avance
de frais.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district du Jura-
Nord vaudois pour qu’elle fixe à l’intimé R.________ un nouveau
délai pour libérer les locaux sis à la [...] à [...].
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l’intimé
R.________.
V. L’intimé R.________ versera au recourant S.________ la somme
de 1'200 fr. (mille deux cents francs), à titre de dépens de
deuxième instance et de remboursement de son avance de
frais.
VI. L’arrêt est exécutoire.

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La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. Alexandre Landry, agent d’affaires breveté (pour S.________),
- M. R.________, personnellement.
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois.
La greffière :