vd_gerichte · PT15.043730 · 2020-09-25 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT15.043730-191505
409
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 25 septembre 2020
_______________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mme Kühnlein et M. Kaltenrieder, juges
Greffière : Mme Logoz
*****
Art. 197 al. 1, 199, 200 al. 1, 203, 205 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par X.________, à [...] (Italie),
défenderesse, contre le jugement rendue le 22 février 2019 par la
Chambre patrimoniale cantonale dans la cause divisant l’appelante d’avec
M.________, à [...], demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 22 février 2019, dont les considérants écrits
ont été adressés pour notification aux conseils des parties le 3 septembre
2019, la Chambre patrimoniale cantonale a dit que X.________ devait
immédiat paiement à M.________ de la somme de 583'784 fr. 40 avec
intérêts à 5% l’an dès le
11 janvier 2012 sur 457'375 fr. et dès le 8 avril 2015 sur 126'409 fr. 40 (I),
a dit que le montant de 34'000 fr. consigné à titre de sûretés en mains de
la Justice de paix du district de Lausanne en vertu de l’ordonnance de
séquestre du 30 septembre 2015 devait être immédiatement libéré en
faveur de M.________ (II), a fixé les frais judiciaires de la procédure à
26’788 fr., à la charge de M.________ par
2'678 fr. 80 et à la charge de X.________ par 24'109 fr. 20, et les a
compensés avec les avances de frais versées (III), a dit que X.________
devait verser à M.________ la somme de 12'463 fr. 20 à titre de
remboursement de ses avances de frais pour la procédure (IV), a dit que
X.________ devait immédiat paiement à M.________ de la somme de 23'625
fr. à titre de dépens réduits, débours compris (V) et a rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges, appelés à statuer sur une action
en réduction du prix et en dommages-intérêts introduite par M.________
contre X.________ du fait de la dissimulation frauduleuse des défauts
juridiques affectant l’immeuble vendu par la défenderesse à la
demanderesse, ont d’abord retenu que cette action, intentée dans les cinq
ans suivant le transfert de propriété, n’était pas prescrite. Ils ont ensuite
considéré que le caractère autorisé et conforme au droit public de
l’ensemble des ouvrages construits sur la parcelle litigieuse faisait partie
des qualités que la demanderesse était en droit d’attendre selon les règles
de la bonne foi. En l’occurrence, au jour du transfert des risques, fixé par
les parties à la réquisition du transfert de la propriété, les travaux de
construction de la véranda, ceux concernant l’agrandissement et la
transformation du garage en un local durablement habitable et ceux

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réalisés sur l’abri de jardin, n’avaient pas été régularisés et aucun permis
d’habiter, respectivement d’utiliser, n’avait été délivré pour les locaux
concernés. Cette non-conformité au droit, ainsi que l’absence de permis
d’habiter, respectivement d’utiliser, constituaient autant de défauts
juridiques de la chose vendue. Dès lors que la venderesse avait
frauduleusement dissimulé ces défauts à la demanderesse, la clause
d’exclusion de la garantie contractuellement convenue par les parties ne
trouvait pas application, la bonne foi en affaires imposant à la
défenderesse d’informer la demanderesse de ces éléments puisque leur
connaissance aurait pu amener celle-ci à ne pas conclure le contrat, ou à
le conclure à des conditions différentes de celles effectivement convenues.
Par ailleurs, la défenderesse, qui supportait le fardeau de la
preuve, n’avait pas établi que la demanderesse connaissait les défauts de
la chose vendue. En effet, le fait que la demanderesse ait, selon ses
propres allégations, questionné la défenderesse lors de la visite de
l’immeuble pour savoir si l’autorité communale était venue sur place
valider les travaux litigieux, ne suffisait pas à démontrer qu’elle avait
connaissance du défaut, à supposer que cette problématique ait
effectivement été abordée à cette occasion, ce qui n’était pas établi. Il en
allait de même de la déclaration de la demanderesse selon laquelle son
époux se serait étonné, au cours de la séance de signature du contrat de
vente, du fait que l’état descriptif de l’immeuble au Registre foncier,
reproduit dans l’acte de vente, mentionnait un seul bâtiment d’habitation
alors qu’il y avait également des pièces habitables dans le garage
transformé. En effet, cet allégué était, tout comme d’ailleurs le précédent
allégué, contesté par la défenderesse et n’avait de surcroît pas été
confirmé par le notaire qui avait instrumenté l’acte de vente, lors de son
audition en qualité de témoin. De plus, la défenderesse ne pouvait tirer
argument de la description cadastrale de la parcelle et de ses bâtiments
figurant dans l’acte de vente, dans la mesure où les défauts de la chose
vendue n’avaient pas trait à la surface des ouvrages litigieux. Quant au
fait que le contrat de vente indiquait que la demanderesse avait
connaissance de ce que certaines restrictions de la propriété foncière,
fondées sur le droit public ou le droit privé, n’étaient pas mentionnées au

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Registre foncier, il n’était d’aucun secours à la défenderesse puisque les
défauts de la chose vendue n’avaient aucun rapport avec de telles
restrictions. Il en allait de même s’agissant de la mention faite dans le
contrat de vente selon laquelle la demanderesse déclarait bien connaître
l’état juridique et matériel de la parcelle, dès lors qu’elle devait être
comprise à la lumière des éléments d’information en possession de la
demanderesse au moment de la signature de l’acte. Enfin, en ce qui
concernait la déclaration du notaire précité, selon laquelle tous les doutes
avaient été levés s’agissant de l’acte d’achat, elle ne permettait pas
davantage de conclure à la connaissance des défauts par la
demanderesse, puisque la défenderesse n’avait pas établi la nature des
doutes ayant été levés lors de la vente. Au surplus, il était inutile de
déterminer quand, ou même si, des avis des défauts en bonne et due
forme avaient été adressés à la défenderesse, puisque la dissimulation
frauduleuse des défauts par celle-ci dispensait la demanderesse de tout
avis des défauts.
La demanderesse était ainsi fondée à faire valoir les droits à la
garantie de l’art 205 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
Selon les premiers juges, les défauts de la chose vendue avaient engendré
une moins-value de la propriété, puisqu’en définitive le garage avait dû
être rendu inhabitable et inutilisable pour une activité et l’abri de jardin
détruit, cette moins-value donnant droit à une réduction du prix de vente
estimée, sur la base de l’expertise judiciaire, à 457'375 francs. Quant aux
dommages-intérêts réclamés par la demanderesse en raison de la
violation de ses obligations contractuelles par la défenderesse, il convenait
de retenir un montant de 126'409 fr. 40, soit 1'192 fr. de frais de mise en
conformité de la propriété – la demanderesse n’ayant pas établi les autres
frais allégués à ce titre –, 110'000 fr. de perte locative et 15'307 fr. 40
d’honoraires facturés par le mandataire professionnel de la demanderesse
en vue de défendre ses droits à la suite de la découverte des défauts de la
chose vendue.

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B. Par acte du 4 octobre 2019, X.________ a interjeté appel contre
ce jugement, en concluant, sous suite de frais et dépens, à sa réforme en
ce sens que les conclusions prises par M.________ au pied de sa demande
du 8 octobre 2015 soient rejetées (I), que M.________ lui doive immédiat
paiement d’un montant de 66'000 fr. (II) et que le montant de 64'000 fr.
consigné par M.________ en mains de la Justice de paix du district de
Lausanne à titre de sûretés en garantie des conséquences du séquestre
de la parcelle n° [...] de la Commune de [...], propriété de l’appelante, soit
libéré en sa faveur (III). A titre subsidiaire, X.________ a conclu à
l’annulation du jugement et au renvoi de la cause à l’autorité inférieure
pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Le 22 novembre 2019, M.________ a déposé une réponse par
laquelle elle a conclu au rejet de l’appel, sous suite de frais et dépens.
Le même jour, X.________ a versé l’avance de frais requise à
hauteur de 7'500 francs.
Dans sa réplique du 13 janvier 2020, X.________ a confirmé les
conclusions prises au pied de son appel du 4 octobre 2019.
M.________ en a fait de même dans la duplique qu’elle a
déposée le 17 mars 2020.
Par courrier du 27 mars 2020, X.________ s’est spontanément
déterminée sur la duplique précitée.
Le 15 avril 2020, M.________ a également déposé des
déterminations spontanées sur l’écriture précitée.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :

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1. Par acte notarié du 30 septembre 2005, X.________ a acquis
la parcelle n° [...] de la Commune de [...], sise [...], au prix de 900'000
francs. Elle est devenue propriétaire de cet immeuble en date du
12 octobre 2005. Selon l’état descriptif contenu dans l’acte de vente, la
parcelle
n° [...] supportait un bâtiment d’habitation n° ECA [...] et un garage n° ECA
[...]. Elle était alors sise en zone résidentielle A du règlement communal
sur le plan d’affectation et la police des constructions du 18 décembre
1992 (ci-après : RPA).
2. Le 27 décembre 2005, X.________ a mis à l’enquête publique
des plans pour un projet de transformation de l’immeuble existant tendant
à la création d’un sous-sol, à la démolition d’annexes et à la création de
nouveaux volumes. Un permis de construire n° 1934 a été établi pour ces
transformations le 23 février 2006. Une autorisation supplémentaire,
requise en cours de travaux, a encore été délivrée le 18 avril 2006 pour
une modification de la cheminée du salon. Les travaux autorisés par la
commune ont été exécutés, à l’exclusion du sous-sol, auquel il a été
renoncé.
3. Le 4 août 2006, [...], architecte EPFL, a, pour X.________,
adressé à la Municipalité de la Commune de [...] (ci-après: la municipalité)
un dossier de mise à l’enquête relatif à la réalisation d’un agrandissement
du garage n° ECA [...]. Ce projet prévoyait l’agrandissement de la surface
de ce bâtiment d’environ 13,2 m2, l’augmentation de son volume et de sa
hauteur, ainsi que la création d’une porte et de deux fenêtres dans la
façade ouest. La surface totale du bâtiment après transformation devait
être de 37,84 m2. Selon le plan de situation dressé par le géomètre [...]
pour la demande de permis de construire, la parcelle n° [...] comprenait
deux constructions, soit la villa n° ECA [...] et le garage précité.
Par décision du 28 septembre 2006, la municipalité a refusé la
demande d’agrandissement du garage au motif que toute construction
était interdite sur une parcelle d’une surface inférieure à 800 m2 (art. 27
RPA). Cette décision n’a pas été contestée.

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4. Le 6 juin 2007, la Commission de salubrité de la Commune
de [...] a procédé à une visite d’inspection de la villa en vue d’examiner les
travaux de transformation et d’agrandissement réalisés à la suite de la
délivrance du permis de construire n° 1934.
Le 21 août 2007, la municipalité a délivré le permis d’habiter
validant les travaux objets du permis de construire précité, celui-ci
mentionnant que le sous-sol prévu sur les plans d’enquête n’avait pas été
réalisé.
5. A une date inconnue, X.________ a réalisé une véranda
fermée de 27,8 m2 appondue à la façade nord du bâtiment n° ECA [...] et a
procédé à un agrandissement de 17,7 m2 du garage n° ECA [...], sans que
ces travaux n’aient été autorisés.
6. Selon le plan cadastral de mensuration numérique établi le
6 novembre 2007 par l’ingénieur géomètre officiel [...], la parcelle n° [...]
comprenait alors, outre l’habitation n° ECA [...], déjà agrandie par les
travaux de construction de la véranda, et le garage n° ECA [...], un
bâtiment de 19 m2 [...], sis à l’angle nord-est de la parcelle sur plusieurs
immeubles, soit 18 m2 sur la parcelle
n° [...] et 1 m2 sur la parcelle voisine n° [...].
7. En mars 2008, la municipalité a constaté qu’une véranda
avait été construite sur la façade nord du bâtiment et que le garage avait
fait l’objet d’une extension. Par lettre du 27 mars 2008 adressée à
X.________, elle a sollicité des précisions à ce sujet. Une délégation de la
municipalité s’est ensuite rendue sur place en avril 2008 et a notamment
constaté que la véranda, construite en dur dans le prolongement de la
cuisine, servait de salle à manger et que le garage, transformé et agrandi,
accueillait une « salle de fitness et de WC ». Par lettre du 28 avril 2008, la
municipalité a imparti un délai à la défenderesse pour déposer des plans
des travaux effectués, comprenant la véranda et le garage, avec toutes
les modifications constatées. X.________ a produit des plans d’architecte le

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28 mai 2008. Outre les bâtiments nos ECA [...] et [...], le plan d’enquête
complémentaire dressé par l’architecte H.________ le 27 mai 2008 fait état
d’une « remise existante, non cadastrée ni modifiée 16 m2 ».
8. Le 14 juillet 2008, la municipalité a dénoncé X.________ à la
Préfecture pour contravention à la loi sur l’aménagement du territoire ainsi
qu’au règlement communal sur le plan d’affectation et la police des
constructions.
9. Par décision du 16 juillet 2008, l’autorité communale a
ordonné à X.________ de démolir la véranda et l’extension du garage
réalisés sans autorisation.
Le 6 août 2008, X.________ a recouru contre cette décision
auprès de la Cour de droit administratif et public du canton de Vaud (ci-
après : CDAP).
10. Le 2 septembre 2008, le Préfet de l’Ouest lausannois a
rendu une décision constatant que X.________ avait enfreint la loi sur
l’aménagement du territoire et les constructions et l’a condamnée à une
amende de 5'000 francs.
11. Par arrêt du 12 avril 2010, la CDAP a admis le recours
formé par X.________ et a annulé la décision du 16 juillet 2008. Elle a
notamment considéré ce qui suit :
« (…)
Considérant en droit
(…)
3. (…)
b) Le bâtiment d’habitation a une surface de 83.3 m2, auxquels
doivent s’ajouter les 27.8 m2 de la véranda, soit un total de 111.1 m2. Cette
surface excède d’emblée la limite de 1/10 de l’art. 28 RPA. A cela s’ajoute la
surface du garage. En effet, si le garage initial avait une surface de 23 m2, il se
trouvait dans la limite de la surface maximale de
30 m2 admise par l’art. 54 RPA pour des dépendances de peu d’importance au
sens de
l’art. 39 RLATC. Conformément à l’art. 53 RPA, ces dépendances ne sont pas
comptées comme surface bâtie. Dans la mesure toutefois où l’agrandissement du

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garage a augmenté la surface de cette construction de 40.7 m2, la Municipalité a,
à juste titre, considéré qu’il ne s’agissait plus d’une dépendance au sens de l’art.
54 RPA, ce d’autant plus au vu de son caractère habitable dès lors qu’un fitness
et WC y ont été aménagés. Partant, la totalité de sa surface doit être prise en
compte dans le calcul de la surface bâtie. En conséquence, il convient de retenir
que la surface bâtie actuelle est de 151.8 m2, soit 111.1 m2 pour le bâtiment
d’habitation auxquels s’ajoutent les 40.7 m2 du garage.
Compte tenu de ce qui précède, les constructions litigieuses ne sont
pas conformes à la réglementation communale en vigueur et ne sauraient faire
l’objet d’une régularisation en l’état, même si la recourante procédait à une
acquisition de surface complémentaire afin de disposer d’une parcelle de 800 m2,
comme elle a déclaré en avoir l’intention. (…)
4. Aux termes des art. 105 al. 1 et 130 al. 2 LATC [loi du 4 décembre
1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions ; BLV 700.11], une
municipalité est en droit de faire supprimer, aux frais des propriétaires, tous
travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales réglementaires. La
seule violation des dispositions de forme relatives à la procédure d’autorisation
de construire est en principe insuffisante pour justifier l’ordre de démolition d’un
ouvrage non autorisé, si ledit ouvrage est conforme aux prescriptions matérielles
applicables. En outre, la violation du droit matériel par les travaux non autorisés
ne suffit pas non plus à elle seule à justifier leur suppression. L’autorité doit
procéder à une pesée des intérêts en présence, soit l’intérêt public au respect de
la loi (et donc à la suppression de l’ouvrage non réglementaire construit sans
permis) et l’intérêt privé au maintien de celui-ci. Selon la jurisprudence, l’ordre
de démolir une construction ou un ouvrage édifié sans permis et pour lequel une
autorisation ne pouvait pas être accordée n’est en principe pas contraire au
principe de la proportionnalité. Celui qui place l’autorité devant un fait accompli
doit s’attendre à ce qu’elle se préoccupe davantage de rétablir une situation
conforme au droit que des inconvénients qui en découlent pour le constructeur
(arrêt AC.2007.0258 du 27 novembre 2008 et références citées). L’autorité doit
cependant renoncer à une telle mesure si les dérogations à la règle sont
mineures, si l’intérêt public lésé n’est pas de nature à justifier le dommage que la
démolition causerait au maître de l’ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se
croire autorisé à construire ou encore s’il y a des chances sérieuses de faire
reconnaître la construction comme conforme au droit qui aurait changé dans
l’intervalle (AC.2007.0258 précité et références citées).
a) L’autorité intimée n’a pas procédé à une telle pesée des intérêts
en l’espèce, de sorte que sa décision devrait déjà être annulée pour ce motif.
b) En l’occurrence, les dérogations à la réglementation communale
ne sont pas mineures, puisque la surface bâtie (151.8 m2) dépasse
considérablement la surface bâtie maximale (75.7 m2). La bonne foi de la
recourante doit être niée, dans la mesure où elle a procédé à un agrandissement
du garage alors même que la Municipalité avait refusé de tels travaux. Reste
toutefois à déterminer si la nouvelle réglementation communale est susceptible
de permettre la reconnaissance de la conformité des constructions litigieuses.
Cette réglementation n’est certes pas encore en vigueur (…). (…) Il se justifie (…)

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d’examiner si les travaux litigieux pourraient être reconnus comme conformes à
ce nouveau texte réglementaire.
5. Selon le nouveau règlement général sur l’aménagement du
territoire et les constructions, approuvé par le département compétent le 25 mai
2009 (ci-après « RGAT ») mais pas encore en vigueur, la parcelle de la recourante
serait colloquée en zone de faible densité, régie par le chapitre 14 RGAT.
Conformément à l’art. 14.1 al. 2 RGAT, les bâtiments d’habitation sont implantés
sur des bien-fonds de 800 m2 au moins. Cette exigence correspond à l’actuel art.
27 RPA. L’art. 14.2 RGAT prévoit quant à lui une capacité constructive sous forme
d’un indice d’utilisation du sol (IUS) de 0,30.
(…)
b) La parcelle de la recourante est certes inférieure à la limite de
800 m2. Sa parcelle a toutefois été construite avant la règlementation actuelle et
future, de sorte qu’elle doit être mise au bénéfice de l’art. 80 LATC qui régit les
bâtiments existants non-conformes aux règles postérieures de la zone à bâtir.
(…)
En l’occurrence, la réglementation actuelle comporte une disposition
limitant la densité à 1/10 de la surface de la parcelle (art. 28 RPA), soit un
coefficient d’occupation du sol, et l’agrandissement litigieux constitue bien une
aggravation de l’atteinte à la réglementation existante. S’agissant en revanche
de la nouvelle réglementation projetée, l’art. 14.2 RGAT introduit une règle de
densité sous forme d’indice d’utilisation du sol (IUS) de 0,30. Ce nouvel indice
porte à 227.1 m2 la surface brute de plancher utile. Partant, dans la mesure où
les constructions litigieuses restent dans cette limite, ce qui semble être le cas,
puisque la surface actuellement bâtie est de 151.8 m2, les agrandissements
litigieux ne constitueraient pas une aggravation de l’atteinte à la réglementation
future (art. 80 al. 2 LATC), de sorte qu’ils pourraient faire l’objet d’une
régularisation, dès l’entrée en vigueur de cette réglementation.
(…)
6. Au vu de ce qui précède, il apparaît disproportionné d’ordonner à
ce stade la démolition pure et simple des constructions litigieuses, même si la
recourante a érigé celles-ci de mauvaise foi, ce pour quoi elle admet au
demeurant avoir été sanctionnée, conformément à l’art. 130 LATC. Le principe de
la proportionnalité commande au contraire de renoncer en l’état à exiger la
remise en état jusqu’à l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation et
d’examiner ensuite dans quelle mesure une régularisation des constructions
litigieuses est possible à la lumière de celle-ci.
(…) »
12. Le 18 août 2011, le RGAT est entré en vigueur.

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13. Dans le courant de l’année 2011, X.________ a mis la
propriété en vente. Dans ce but, elle a mandaté [...] SA, une société
anonyme dont le siège se trouve à [...] et dont le but est : « opérations
immobilières; prestations de service et conseils dans le domaine de la
construction et du commerce ».
14. Le 1er septembre 2011, A.________ a, au nom de [...] SA,
envoyé un courriel à W.________, mari de M.________, pour lui signaler la
mise en vente de la parcelle n° [...] de la Commune de [...].
Une plaquette de vente établie par [...], jointe à ce courriel,
présentait la maison sise sur la propriété comme une « jolie villa » de
200 m2 avec, notamment, trois chambres et « une salle à manger dans
une véranda chauffée ». La plaquette indiquait également que la propriété
comprenait une vaste chambre à coucher avec une magnifique salle de
bains dans une dépendance extérieure, « idéale pour les invités », ainsi
qu’un abri de jardin. Au pied de la dernière page de cette plaquette
figurait l’inscription suivante : « L’information contenue dans ce dossier
n’est pas contractuelle et peut être modifiée à tout moment ».
Dès l’instant où elle a été informée de la mise en vente de la
propriété, M.________ a insisté pour venir immédiatement la visiter, ce
qu’elle a fait le
2 septembre 2011 en compagnie de son mari et en présence de A.________
ainsi que de X.________ et de son mari. Les parties ont notamment visité la
villa, la salle à manger aménagée dans la véranda chauffée, ainsi que
l’ancien garage transformé sans autorisation au nord-est de la parcelle. Au
cours de la visite, M.________ a immédiatement manifesté auprès de
X.________ et de la courtière son intention d’acheter la propriété et a fait
une offre très proche du prix de vente voulu par X.________.
Sitôt après la visite de la propriété, et sans que X.________ ne
fasse pression sur elle pour qu’elle l’achète immédiatement, M.________ a
contacté le notaire F.________ et a versé un montant de 15'000 fr. sur le
compte de celui-ci pour valoir réservation de la parcelle.

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15. Le 8 septembre 2011, les parties ont, par devant le notaire
F.________, signé un document intitulé « vente à terme et droit d’emption
désignation de nommable », lequel prévoit ce qui suit :
« (…)
I. Exposé préalable
Les comparants exposent ce qui suit :
La venderesse est propriétaire de la parcelle désignée ci-après :
Bien-fonds : Bien-fonds [...]/ [...]
(…)
Bâtiment(s) : Habitation, No ECA [...], 104 m2
Bâtiment, No ECA [...], 25 m2
Bâtiment, No ECA [...], 18 m2. Surface totale 19 m2 (sur
plusieurs immeubles)
(…)
Article 1.
Objet de la vente
X.________ déclare vendre à M.________, qui déclare acheter :
la parcelle [...] de [...] désignée ci-dessus (ci-après : « l’immeuble »).
(…)
Article 3.
Etat juridique et matériel
L’immeuble vendu sera transféré dans son état juridique et matériel
actuel avec ses parties intégrantes et ses accessoires, que
l’acheteur déclare bien connaître. (…)
(…)
La venderesse s’affranchit de toute garantie quelconque pour les
défauts éventuels et l’acheteuse accepte d’y renoncer après avoir
été dûment informée de la portée de cette clause par les soins du
notaire soussigné. L’article cent nonante-neuf (199) du Code des
obligations reste toutefois réservé.
(…)
Article 5.
Restrictions de la propriété foncière
L’acheteuse a connaissance du fait que certaines restrictions de la
propriété foncière, fondées sur le droit public ou le droit privé, ne
sont pas mentionnées au Registre foncier.
Il s’agit notamment des dispositions de droit fédéral, cantonal et
communal sur l’aménagement du territoire et la police des
constructions, des règles de voisinage et des distances des
bâtiments par rapport aux axes des routes.
Article 6.
Prix de vente

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Le prix de vente est fixé à la somme de :
Trois millions deux cent cinquante mille francs
(CHF 3'250'000.-)
(...)
Article 8.
Prise de possession – Transfert des risques
La prise de possession et le transfert des risques auront lieu le jour
de la signature de la réquisition de transfert.
(…)».
Selon le notaire F.________, tous les doutes de la demanderesse
ont été levés lors de la séance du 8 septembre 2011 s’agissant de l’acte
d’achat.
16. M.________ a acquis cet immeuble et ses parties
intégrantes en reprenant la cédule hypothécaire grevant celle-ci, qu’elle a
porté de 1'500'000 fr. à 2'000'000 fr., ainsi qu’en obtenant un prêt
bancaire de [...] SA. Avant d’accepter la conclusion de ce prêt bancaire,
cet établissement bancaire a dépêché P.________, ingénieur diplômé
EPFZ/SIA, sur la parcelle n° [...] et ses parties intégrantes afin qu’il en
évalue la valeur.
Le 10 janvier 2012, l’expert privé P.________ a rendu un rapport
selon lequel la valeur vénale de la parcelle n° [...] était de 2'500'000 fr.,
dont 120'000 fr. pour la
« Dépendance n° [...] ». Dans sa description de l’objet, P.________ a indiqué
qu’il y avait « Env. 20 M2 de SBP habitable dans dépendance » et que «
L’ancienne (sic) garage a été aménagé en chambre avec sanitaire et en
local technique ».
17. Le 11 janvier 2012, les parties ont comparu
personnellement à l’étude de Me F.________ pour signer la réquisition de
transfert de la parcelle
n° [...] de la Commune de [...].
Lors de cette séance, le nouveau règlement communal sur les
constructions a été évoqué. Le notaire s’est rendu avec sa secrétaire et le
conjoint de M.________ dans un bureau attenant pour imprimer ce

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règlement et un plan. Il a indiqué être certain de n’avoir pas pu informer à
cette occasion M.________ sur le statut des constructions, car le Registre
foncier ne renseignait pas sur ce point.
La propriété de la parcelle n° [...] de la Commune de [...] a été
transférée à M.________ le 16 janvier 2012.
18. Au moment de la vente de la parcelle à M.________, aucun
ordre de démolition des extensions bâties par la X.________ n’était définitif,
ni exécutoire.
19. Par courrier du 19 mars 2012 intitulé « Parcelle no [...] –
[...] à [...] – Arrêt de la CDAP du 12 avril 2010 », la municipalité a écrit ce
qui suit à M.________ :
« La Municipalité de [...], reprenant récemment l’examen du dossier
de la parcelle citée en titre, a été informée de votre acquisition de
celle-ci.
Nous vous transmettons donc d’ores et déjà en annexe un arrêt de
la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du 12
avril 2010, à la lecture duquel vous constaterez que le statut de la
véranda construite entre 2007 et 2008 par Mme X.________ l’a été
sans autorisation, de même que l’agrandissement du garage, lequel
avait par ailleurs été préalablement expressément refusé par la
Municipalité. L’arrêt suspendait l’examen définitif du statut de ces
installations jusqu’à l’entrée en vigueur du nouveau plan général
d’affectation communal (PGA).
Celui-ci est entré en vigueur en août 2011.
(…)
Nous vous serions reconnaissants de bien vouloir nous faire part de
votre position sur ce qui précède dans un délai d’un mois à compter
de la présente, une décision devant ensuite être prise sur la
légalisation ou la démolition de tout ou partie des installations
litigieuses. (…) ».

- 15 -
20. Le 4 avril 2012, le conseil de M.________ a adressé un
courrier recommandé intitulé « Vente de la parcelle no [...] [...] à [...] » à
X.________ pour lui indiquer notamment ce qui suit :
« (…)
En date du 8 septembre 2011, vous avez conclu un contrat de vente
dont l’objet était l’immeuble, parcelle no [...] de [...] à [...].
(…)
En annexe à la présente, je vous prie de trouver le courrier adressé
en date du 19 mars 2012 par la Commune de [...] à Mme M.________,
courrier dont ma cliente a pris connaissance dernièrement.
A la lecture de ce courrier, Mme M.________ a découvert que
certaines parties de l’immeuble vendu n’étaient pas conformes à la
réglementation en vigueur. Ce fait était connu du vendeur, mais n’a
pas été communiqué à l’acheteur dans le cadre de la transaction
précitée. Vous ne pouviez pas ignorer que l’absence de conformité
partielle de l’immeuble était une information qui devait
impérativement être portée à la connaissance de l’acheteur avant la
signature de l’acte de vente. Cette non-conformité doit être
considérée comme un défaut majeur dans la mesure où elle réduit
de manière importante la valeur de l’immeuble et va très
certainement entraîner des frais à la charge de l’acheteur pour la
remise en conformité. Par ailleurs, cette remise en conformité
réduira considérablement les chances de ma mandante de louer
l’immeuble pour un prix en adéquation avec son prix d’achat, la
surface concernée constituant une part importante du rez-de-
chaussée.
La présente doit être considérée comme un avis de défaut.
(…) ».
21. Le 19 avril 2012, le conseil de M.________ a répondu
comme suit à la municipalité dans un courrier intitulé « Parcelle no [...]
[recte : [...]], [...] à [...] – arrêt de la CDAP du 12 avril 2010 » :
« (…)
Je me réfère à votre correspondance du 19 mars 2012 à laquelle je
réponds de la façon suivante.

- 16 -
En préambule, je tiens à dire que ma mandante a été tout à fait
stupéfaite d’apprendre à la lecture de ladite correspondance qu’un
litige avait opposé l’autorité municipale et Mme X.________ devant la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal au sujet de
la véranda et de l’agrandissement du garage et que ces travaux
avaient été réalisés sans autorisation et apparemment en
contrariété avec les dispositions de l’ancien règlement communal
sur le plan d’affectation et la police des constructions. (…)
Cela étant, bien que victime de cette situation, ma mandante n’a
aucune vocation ni intention de se mettre en infraction avec la
règlementation communale ou de maintenir des constructions qui ne
seraient pas règlementaires.
Suite à la lecture de votre lettre du 19 mars et à celle de l’arrêt de la
CDAP du 12 avril 2010, elle a imaginé des pistes de régularisation
qu’elle souhaiterait vous soumettre (…). »
22. Le 25 janvier 2013, la municipalité a communiqué au
conseil de M.________ la décision partiellement reproduite ci-dessous :

- 17 -
« (…)
a) La véranda construite sans autorisation peut être maintenue.
(…) Un dossier complet de demande de permis de construire devra
cependant être déposé, tel qu’il serait exigé pour la création d’une
telle extension (y compris un plan de géomètre révisé) (…).
b) Le garage doit être remis en l’état antérieur (démolition de
l’extension construite illicitement) et rendu inhabitable. (…) Par
ailleurs, cette extension n’est pas conforme non plus au nouveau
règlement sur les constructions de [...] (RPA), lequel prévoit que les
dépendances de peu d’importance ne peuvent dépasser 40 m2 (art.
4.6 RPS) ; celle-ci fait 41.8 m2 aujourd’hui, sans compter que la
parcelle abrite déjà une autre dépendance de peu d’importance
(bâtiment [...]), ce qui amène le total de ces dépendances à plus de
60 m2. (…) [Le garage] doit donc être [remis] dans son état
d’origine, soit redevenir un garage, dépendance de peu
d’importance au sens de la LATC, ni habitable, ni utilisable pour une
activité (art. 4.6 RPA). (…) ».
23. M.________ a recouru contre cette décision auprès de la
CDAP en date du 27 février 2013. Dans le cadre de cette procédure, la
CDAP a diligenté une inspection locale au cours de laquelle la municipalité
a découvert que des travaux avaient également été réalisés sans
autorisation par X.________ dans un deuxième bâtiment annexe situé au
nord-ouest de la parcelle.
24. Le 11 juin 2013, la municipalité a délivré un permis de
construire
n° 2107 régularisant la véranda, et a adressé à S.________, architecte
mandaté par M.________, une facture de 1'102 fr. pour la délivrance dudit
permis de construire.
25. Par courrier du 8 octobre 2013, le conseil de M.________ a
annoncé à celui de X.________ que « la Municipalité de [...] a découvert lors
de l’inspection locale sur place que la dépendance située au nord-ouest de
la parcelle (bâtiment [...]) avait également été entièrement « rénovée »
par [sa] cliente sans autorisation (…) ».

- 18 -
26. Le 29 octobre 2013, la municipalité a rendu une nouvelle
décision modifiant comme suit sa décision du 25 janvier 2013 :
« (…)
1. La surface totale des deux dépendances ne pouvant excéder
40 m2 (art. 4.6 RGATC), le bâtiment au nord-ouest doit être
détruit et décadastré, la surface de celui au nord-est
(actuellement 41.8 m2) devant être ramenée à 40 m2.
2. La dépendance au nord-est ne doit être ni habitable, ni
utilisable pour une activité (art. 4.6 RGATC). En conséquence,
la douche et le chauffage au sol doivent être mis hors d’usage
d’une façon qui ne permette pas leur remise en fonction
ultérieure. La destruction du dallage n’est pas exigée.
3. Un délai de nonante jours est imparti à M.________ pour
exécuter les travaux décrits sous chiffre 1 et 2 ci-dessus. Une
délégation de la Municipalité procèdera ensuite à une
inspection.
(…) ».
A la suite de cette décision, M.________ a retiré son recours du
27 février 2013 auprès de la CDAP. Celle-ci en a pris acte le 14 novembre
2013, rayant la cause du rôle et mettant 1'000 fr. de dépens à la charge
de M.________.
27. Entre le 19 mars et le 20 novembre 2013, le conseil de
M.________ a facturé un total de 15'307 fr. 40, TVA comprise, à sa
mandante pour les opérations effectuées du 9 juillet 2012 au 15 novembre
2013 dans l’affaire « vente de la parcelle no [...], [...] à [...] – dossier no
81’369 ».
28. A une date inconnue, M.________ a détruit la dépendance
située au nord-ouest de la propriété, supprimé une partie de l’ancien
garage et rendu la partie restante inhabitable et inutilisable pour toute
activité, avec mise hors d’usage des installations sanitaires et du
chauffage au sol.

- 19 -
29. Le 13 mars 2015, S.________ a adressé à W.________ un
tableau du coût des travaux de remise en conformité de la parcelle
n° [...], dont le détail est le suivant :

- 20 -
Corps de Description des travaux Entreprise Coûts TTC
métier
TRAVAUX Démolition Démolition et évacuation de [...] 1'730.00
la cabane de jardin
Sanitaire Démontage des équipements [...] 800.00
de la salle de douche
Chauffage Démontage de l’installation [...] 286.20
de chauffage
Menuiserie Déplacement de la porte du [...] 1'404.00
local technique
Carrelage Dans l’entrée du local [...] 2'000.00
technique, façon de chape en
pente et pose du carrelage
Pose de carrelage et peinture
dans l’ancienne salle de bains
Peinture Crépissage des murs [...] 500.00
Maçonnerie Démolition et reconstruction Estimatif 70'000.00
des murs d’enceinte
Total 76'720.20
travaux
PROCÉDURE Architecte Procédure de demande de [...] 7'000.00
ADMINISTRATIV régularisation
E
Frais d’impression [...] 62.85
Géomètre Plans d’enquête [...] 2'916.00
officiel
Emoluments Frais administratifs Commune de 1'102.00
[...]
Examen de dossier [...] pour la 486.00
commune
Total 11'566.85
procédure
administrati
ve
TOTAL 88'287.05
GENERAL
30. Le 16 mars 2015, le conseil de M.________ a informé le
conseil de X.________ que les pourparlers de l’année précédente n’ayant
pas abouti, sa cliente n’avait d’autre choix que de faire valoir ses droits en
justice. Il a confirmé qu’elle entendait se prévaloir de son droit à la
réduction du prix, respectivement des prétentions en dommages et

- 21 -
intérêts consécutives aux défauts de la propriété que lui avait vendue
X.________.
31. Par courrier du 3 juin 2015 intitulé « Parcelle no [...] –
Propriété M.________, [...] à [...] Agrandissement et surélévation de la villa
(+ mise en conformité de la véranda et du garage) Permis de construire
no 2107 du 11 juin 2013 et 2141 du 25 juin 2014 » adressé à S.________, la
municipalité a délivré un « permis d’habiter ou d’utiliser » n° 2141
« valable pour : 1 logement de 5 pièces, la véranda et le garage » et a
réclamé le paiement d’un émolument de 540 francs.
32. Le 29 septembre 2016, M.________ a signé avec [...] un
contrat de bail à loyer reconductible tacitement, portant sur la location de
la propriété pour la période allant du 1er octobre 2016 au 30 septembre
2018.
33. Une expertise a été ordonnée en cours de procédure et
confiée à Louis Ganty, directeur de [...]. L’expert a rendu son rapport,
cosigné par [...], en date du 8 novembre 2017. Il en ressort en résumé ce
qui suit :
- L’expert Ganty a tout d’abord retenu que la parcelle n° [...]
de la Commune de [...] avait, à la « date théorique » du 13 février 2012
correspondant, pour l’expert, à la date d’acquisition de la propriété par
M.________, une valeur vénale de 2'825'000 fr. pour 180 m2 de surface
nette habitable, ce montant incluant 75'000 fr. pour l’« abri de jardin » n°
[...]. Il a également calculé que la valeur vénale de la propriété après sa
mise en conformité sur la base de la décision municipale du 29 octobre
2013 (modifications du garage n° [...] et démolition de la dépendance n°
[...]) était, ceteris paribus sic stantibus à la même « date théorique » du 13
février 2012, de 2'400'000 francs.
Pour déterminer les valeurs précitées, l’expert a tenu compte
du fait que la suppression des surfaces habitables de la dépendance n°
[...] avait influencé l’intérêt général pour la propriété, non seulement en

- 22 -
raison de la capacité d’accueil réduite, mais également de l’impossibilité
de recevoir des visites en dehors du foyer principal. L’expert Ganty a en
outre tenu compte de la création d’espaces de buanderie et de rangement
dans la dépendance n° [...], laquelle conservait, selon lui, sa valeur en tant
que « petit bâtiment de service ». En revanche, l’expert n’a pas tenu
compte des autres modifications effectuées par M.________ après
l’acquisition de la propriété, notamment le rehaussement d’un niveau de
la partie nord de la villa. A ce propos, l’expert a retenu que celle-ci avait
profité du potentiel d’extension des surfaces habitables découlant de la
mise en conformité de la propriété (suppression des surfaces habitables
du garage) pour procéder au rehaussement de la villa ;
- Pour l’expert, il semblait que le prix de 3'250'000 fr. payé
par la demanderesse pour acquérir la propriété ait relevé d’un « coup de
cœur » ;
- Enfin, l’expert a indiqué que le revenu locatif annuel de la
propriété était de 60'000 fr., à savoir 5'000 fr. par mois.
34. En cours de procédure, M.________ a produit un tableau
récapitulatif « des moins-values et dommages résultant des défauts
(ouvrages non réglementaires) affectant la parcelle n° [...] de la Commune
de [...]», daté du 16 mars 2015, dont la teneur est la suivante :
Poste du dommage Montant Commentaires
Coûts des travaux de régularisation consécutifs CHF 88'287.05 Cf. pièce n° 18
aux injonctions municipales, y compris les frais
d’architecte, de géomètre, les émoluments
administratifs et les frais devisés pour le
déplacement des murs d’enceinte empiétant sur
les parcelles voisines
Perte de valeur de la propriété suite à la mise en CHF 427'375.- Calcul : 26.30 m2 de
conformité de l’ancien garage (perte l’ancien garage en réalité
d’habitabilité) inutilisables mais vendus
au prix de vente habitable
de CHF 16'250.- par m2
(=CHF 3'250’000/200 m2)
Perte de valeur de la propriété suite à l’ordre de CHF 30'000.-

- 23 -
démolir la seconde annexe (nord-ouest)
Pertes locatives (manque à gagner) en raison de CHF 120'000.- Calcul : 24 mois x CHF
l’absence de permis d’habiter 5'000.-/mois (arrondi)
Honoraires d’avocats liés à la procédure CHF 15'307.40 Cf. pièce n° 20
administrative
Total CHF
680'969.45
35. Le 28 septembre 2015, M.________ a requis un séquestre
de la parcelle n° [...] de la Commune de [...], propriété de X.________. Ce
séquestre a été ordonné le 30 septembre 2015 par le Juge de paix du
district de Lausanne.
Le même jour, le juge de paix a ordonné le transfert dans cette
procédure de séquestre d’un montant de 34'000 fr. précédemment versé
par M.________ à titre de sûretés dans une procédure de séquestre
antérieure, qui n’avait pas été validée en temps utile par le dépôt d’une
action au fond.
Le séquestre a été opéré par l’Office des poursuites du district
de Lausanne sous n° 7617039. Daté du 1er octobre 2015, le procès-verbal
de séquestre a été notifié au conseil de M.________ le 2 octobre 2015.
Le 7 octobre 2015, M.________ a adressé à l’Office des
poursuites du district de Lausanne une réquisition de poursuite contre
X.________ pour un montant de 457'375 fr. plus intérêts à 5% l’an dès le 11
janvier 2012, ainsi que pour un montant de 223'594 fr. 45 plus intérêts à
5% l’an dès le 1er janvier 2013. Sous « Autres observations ou désignation
du gage », M.________ a indiqué : « La poursuite a été précédée d’un
séquestre, no 7617039. Date du procès-verbal de séquestre : 1er octobre
2015 ».
36. a) Par demande déposée auprès de la Chambre
patrimoniale cantonale le 8 octobre 2015, M.________ a conclu à ce que
X.________ soit condamnée à lui verser un montant de 457'375 fr. avec
intérêts à 5% l’an dès le
11 janvier 2012 (I), à ce que X.________ soit en outre condamnée à lui

- 24 -
verser un montant de 223'594 fr. 45 avec intérêts à 5% l’an dès le 1er
janvier 2013 (II) et à ce que la mainlevée définitive de l’éventuelle
opposition au commandement de payer notifié par l’Office des poursuites
du district de Lausanne à X.________ suite à la réquisition de poursuite
portant paiement d’un montant de 457'375 fr. avec intérêts à 5% l’an dès
le 11 janvier 2012 et d’un montant de 223'594 fr. 45 avec intérêts à 5%
l’an dès le 1er janvier 2013 soit prononcée (III).
b) Dans une réponse et demande reconventionnelle datée du
12 février 2016, X.________ a invoqué la prescription des prétentions de
M.________ fondées sur l’erreur essentielle, puis a conclu à ce que les
conclusions prises par cette dernière au pied de sa demande du 8 octobre
2015 soient intégralement rejetées (I). Reconventionnellement, X.________
a conclu à ce que M.________ soit reconnue sa débitrice et lui doive prompt
paiement d’un montant qui ne soit pas inférieur à 34'000 fr. (II) et à ce que
le montant de
34'000 fr. consigné en main de la Justice de paix du district de Lausanne
par M.________ à titre de sûretés pour garantir les conséquences du
séquestre de la parcelle n° [...] de la Commune de [...], soit libéré en sa
faveur (III).
c) M.________ a déposé une réplique le 17 août 2016,
complétant ses conclusions en ce sens que les conclusions
reconventionnelles prises par X.________ dans sa réponse du 12 février
2016 soient rejetées (IV) et que le montant de 34'000 fr. consigné à titre
de sûretés en mains de la Justice de paix du district de Lausanne en vertu
de l’ordonnance de séquestre du 30 septembre 2015 soit immédiatement
libéré en sa faveur (V).
d) Par duplique et réplique sur demande reconventionnelle du
24 novembre 2016, X.________ a confirmé les conclusions de sa réponse, a
conclu au rejet des conclusions complémentaires prises par M.________
dans sa réplique et a indiqué qu’elle « chiffrera[it] ultérieurement avec
précision le montant de son dommage consécutif au séquestre injustifié
qu’elle subit ».

- 25 -
e) Dans ses plaidoiries écrites du 3 septembre 2018,
X.________ a augmenté sa conclusion reconventionnelle II, concluant
désormais à ce que la demanderesse lui doive paiement d’un montant de
66'000 francs.
En d roit :
1.
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les
décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel, écrit et motivé, doit être introduit
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée
(art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, interjeté en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), dirigé contre une
décision finale de première instance et portant sur des conclusions
supérieures à 10’000 fr., l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les réf. cit.) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les

- 26 -
faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22
septembre 2015 consid. 2.2).
3.
3.1 Dans un premier grief, l’appelante, après avoir relevé que le
jugement entrepris retenait à juste titre que l’intimée avait échoué à
démontrer avoir reçu des assurances expresses ou tacites de sa part
concernant les qualités de l’immeuble vendu, reproche aux premiers juges
d’avoir cependant considéré que cet immeuble ne présentait pas les
qualités auxquelles l’intimée pouvait s’attendre selon les règles de la
bonne foi et qu’il était entaché de défauts juridiques entamant son utilité,
diminuant ainsi sa valeur de rendement dans une mesure notable.
L’appelante conteste le raisonnement des premiers juges selon lequel
l’intimée n’avait pas pu accepter les défauts de la chose vendue puisque
l’appelante avait frauduleusement tu l’absence des qualités précitées.
Selon l’appelante, les qualités attendues existaient bel et bien avant le
transfert des risques et profits, de sorte que l’immeuble vendu n’était
entaché d’aucun défaut. De surcroît, l’intimée aurait, quoi qu’il en soit, eu
connaissance de la situation et du statut juridique de la parcelle vendue,
ainsi que des constructions érigées au moment de la signature du contrat,
si bien que l’appelante ne saurait répondre des défauts de la chose
vendue. En effet, la description de la désignation cadastrale de l’immeuble
ne correspondait pas à la surface effective des bâtiments s’agissant de la
villa et du garage. De surcroît, le mari de l’acheteuse s’était étonné le jour
de la signature de l’acte de vente de l’absence de qualificatif d’habitation
s’agissant de la désignation cadastrale de l’ancien garage. Par ailleurs,
même en considérant qu’à la signature du contrat l’intimée n’avait pas
connaissance de l’absence des qualités auxquelles elle pouvait s’attendre,
elle en aurait néanmoins eu connaissance avant la signature de la
réquisition de transfert, puisqu’il ressortait du rapport de l’expert de la [...]
SA mandatée par l’intimée pour faire estimer la valeur de la parcelle,
rapport dont la reddition était intervenue entre la signature du contrat et
celle de la réquisition de transfert, que l’agrandissement de la dépendance
n° ECA [...] n’était pas cadastré et que l’acheteuse était enjointe à vérifier

- 27 -
si l’extension de l’ancien garage avait été autorisée. En cela, les faits
auraient été constatés de manière incomplète par les premiers juges.
3.2
3.2.1 Aux termes de l’art. 197 al. 1 CO – applicable par analogie à la
vente d’immeubles par renvoi de l’art. 221 CO –, le vendeur est tenu de
garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des
défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa
valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable
mesure.
Constitue ainsi un défaut l'absence d'une qualité dont le
vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait
s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa et
les références citées, JdT 1989 I 162 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014
consid. 4.1). Selon la doctrine, il convient de comparer deux états : l’état
de la chose qui a été livrée et celui de la chose qui devait être livrée. S’il y
a une divergence entre ces deux états, il y a nécessairement défaut
(Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève/Zurich/Bâle
2016, p. 94, n. 659 ; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand, Code
des obligations I, 2e éd., Bâle 2012, n. 2 ad art. 197 CO).
Le défaut peut être matériel s'il affecte les propriétés
physiques de la chose ou si celle-ci n'a pas l'utilité ou la valeur que
l'acheteur en attendait, en raison de l'absence d'une qualité
(Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 96, n. 674 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit.,
n. 4 ad art. 197 CO). S’agissant des immeubles, on peut notamment citer à
titre d’exemple la différence par rapport au volume promis (TF 4A_65/2012
du 21 mai 2012 consid. 12.3 ; TF C.416/1980 du 3 mars 1981, publié in SJ
1981 p. 518). Le défaut peut également être de nature économique, soit
lorsque la chose qui en est affectée ne permet pas d'obtenir le rendement
ou les revenus qu'il serait normal que l'acheteur puisse en retirer. Enfin, le
défaut peut être juridique si la chose vendue ne correspond pas aux
exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur pour ce motif d'en tirer
toutes les utilités (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 97, nn. 676 et 678 et les

- 28 -
références citées ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 5-6 ad art. 197 CO). Il
en va ainsi des choses qui ne sont pas conformes aux prescriptions
administratives (ATF 95 II 119 consid. 3b, JdT 1970 I 238) ou de terrains
affectés d'une restriction de bâtir (ATF 98 II 15 consid. 3, JdT 1972 I 547).
Le vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des
assurances – qui sont des manifestations de volonté – qu'il a pu donner à
l'acheteur eu égard aux qualités de la chose. Il peut avoir positivement
assuré que la chose présentait certaines qualités ou, négativement, que la
chose ne souffrait pas de certains manquements. Il n'est pas nécessaire
que le vice en question affecte la valeur ou l'utilité de la chose pour que la
responsabilité du vendeur soit engagée ; même un défaut de moindre
importance peut donner lieu à garantie, sous réserve de l’abus de droit.
L'assurance d’une qualité peut être expresse ou tacite et ne doit ainsi pas
nécessairement revêtir la forme prescrite pour le contrat. Elle peut parfois
se déduire du prix payé (lorsque celui-ci est une indication de
l'authenticité de la chose) ou même d'usages commerciaux (Venturi/Zen-
Ruffinen, op. cit., nn. 11-13 et 15 ad art. 197 CO et les références citées).
Une telle promesse peut découler d’une publicité contenue dans l’acte de
vente si cette dernière comporte des indications suffisamment précises et
concrètes sur une propriété déterminée de la chose vendue (ibid., n. 12 ad
art. 197 CO).
Les qualités attendues sont celles qui n'ont pas été promises
par le vendeur, mais sur lesquelles l'acheteur pouvait compter selon les
règles de la bonne foi. Dans ce cas de figure, le vendeur n’est tenu à
garantie que si l'absence de qualités attendues diminue de manière
notable soit la valeur objective de la chose – et non la valeur que lui ont
attribuée les parties (prix de vente) –, soit l'utilité prévue (Venturi/Zen-
Ruffinen, op. cit., n. 17-19 ad art. 197 CO). Le niveau d'exigence quant à la
qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi
et des autres circonstances du cas concret. La responsabilité du vendeur
est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités
promises. Certains auteurs soulignent qu'il y a en principe une diminution
notable de la valeur ou de l'utilité prévue lorsque l'acheteur n'aurait pas

- 29 -
conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes s'il avait
connu le défaut (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les
références citées).
3.2.2 Les règles sur la garantie en raison des défauts de la chose
vendue sont en principe de droit dispositif. Les parties peuvent ainsi
convenir de clauses limitatives ou exclusives de garantie
(Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 115, n. 813 et la référence citée). Selon la
jurisprudence, la volonté des parties de supprimer la garantie légale pour
les défauts doit être exprimée clairement ; elle ne peut résulter d'une
clause dite de style, soit d'une formule usuelle dans le type de contrat en
cause et insérée dans l'acte sans que les parties aient voulu en adopter
son contenu (ATF 107 II 161 consid. 6a, JdT 1981 I 582 ; TF 4A_226/2009
du 20 août 2009 consid. 3.2.2). La détermination de la portée d'une clause
excluant ou limitant la responsabilité du vendeur ressortit à
l'interprétation du contrat. Si la volonté réelle des parties ne peut être
clairement établie, la clause d'exclusion doit être interprétée selon le
principe de la confiance (TF 4A_551/2010 du 2 décembre 2010 consid.
2.6 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 38 ad Intro art. 197-210 CO), comme
elle pouvait et devait être comprise d’après sa teneur littérale et son
contexte, ainsi que l’ensemble des circonstances (ATF 130 III 686 consid.
4.3.1, JdT 2005 I 247).
Une clause générale d’exclusion n’exclut en principe pas la
garantie du vendeur pour les qualités promises et il est en général admis
qu'une clause limitative ou exclusive de garantie n'est pas limitée aux
seuls défauts ordinaires, ou aux défauts que les parties ont envisagés. Une
telle clause ne couvre cependant pas les défauts auxquels, objectivement,
un acheteur raisonnable ne pouvait pas s'attendre selon les règles de la
bonne foi, soit ceux qui sortent totalement du cadre qui pouvait être
envisagé au vu de l'ensemble des circonstances concrètes (Venturi/Zen-
Ruffinen, op. cit., n. 39 ad Intro art. 197-210 CO). En d'autres termes, une
clause limitative ou exclusive de garantie ne saurait être invoquée à
l'encontre d'un défaut de la chose vendue totalement étranger aux
éventualités qu'un acheteur raisonnable doit prendre en compte (ATF 107

- 30 -
II 161 consid. 6a, JdT 1981 I 582 ; TF 4C.273/2006 du 6 décembre 2006
consid. 2.1). Savoir avec quoi un acheteur doit compter dépend des
circonstances du cas particulier et l’interprétation dépend essentiellement
du but reconnaissable en vue duquel quelqu’un a acheté un objet. Pour
juger si un défaut déterminé tombe ou non sous le coup de la clause
d’exclusion de garantie, il faut dès lors se fonder sur le but économique du
contrat de vente. Partant, pour qu’un défaut ne tombe pas sous le coup de
la clause d’exclusion de la garantie, il ne suffit pas qu’il soit inattendu ; il
doit aussi compromettre sensiblement le but économique du contrat (ATF
130 III 686 consid. 4.3.1 et les références citées, JdT 2005 I 247).
3.2.3 Selon l’art. 199 CO – applicable à la vente immobilière
conformément à l’art. 221 CO –, toute clause qui supprime ou restreint la
garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur
les défauts de la chose. Le législateur a ainsi mis en place, en cas de dol
du vendeur, un régime aggravé qui modifie partiellement les conditions de
la garantie (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 44-45 ad Intro art. 197-210
CO).
La dissimulation frauduleuse peut notamment consister à taire
un fait tel que l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue, dont la
connaissance aurait induit l'acheteur à ne pas conclure le contrat ou à le
conclure à des conditions différentes de celles convenues (ATF 132 II 161
consid. 4.1, RDAF 2007 I 567 ; TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid.
3.2 ; TF 4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.1). L'expression doit être
entendue de manière large : le vendeur peut induire intentionnellement
l'acheteur en erreur (en lui dissimulant des défauts ou en simulant des
qualités), mais aussi exploiter l'erreur dans laquelle se trouve ce dernier
(Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 3 ad art. 199 CO). En effet, le vendeur
agit par dol non seulement lorsqu'il fournit des indications fausses sur la
qualité de la chose, mais également lorsqu'il passe sous silence certains
faits que la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi lui commandent de
révéler (ATF 131 III 145 consid. 8.1, JdT 2007 I 261 ; ATF 116 Il 431 consid.
3a). Le vendeur doit omettre consciemment de communiquer un défaut à
l'acheteur – qui l'ignorait et ne pouvait le découvrir en raison de son

- 31 -
caractère caché – tout en sachant qu'il s'agit d'un élément important pour
ce dernier (TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 ; TF
4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2, publié in SJ 2011 I p. 17).
La dissimulation doit donc être intentionnelle ; le dol éventuel suffit (TF
4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les références citées ; TF
4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2). Le vendeur doit avoir une
connaissance effective du défaut, l'ignorance due à une négligence même
grave ne suffisant pas (TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3 et
les références citées). La connaissance ne doit pas nécessairement être
complète ni porter sur tous les détails ; il suffit que le vendeur soit
suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le
principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 ll 132
consid. 6 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 5.3.3). La clause
limitative ou exclusive demeure toutefois valable s'agissant des défauts
que le vendeur n'a pas frauduleusement dissimulés (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 4 ad art. 199 CO). Le fardeau de la preuve de la dissimulation
frauduleuse incombe à l'acheteur (ATF 131 III 145 consid. 8.1 et la
référence citée ; TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 ; TF
4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.1).
Le devoir d'informer l'acheteur n'existe cependant pas si le
vendeur peut valablement supposer, selon les règles de la bonne foi, que
ces défauts étaient à l'évidence connus de l'acheteur. C'est en particulier
le cas des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir en faisant preuve
de l'attention commandée par les circonstances ; il suffit en principe que
l'acheteur fasse preuve de « l'attention habituelle » (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 3 ad art. 199 CO et la référence citée).
3.2.4 Aux termes de l’art. 200 CO, le vendeur ne répond pas des
défauts que l’acheteur connaissait au moment de la vente (al. 1re). Il ne
répond des défauts dont l’acheteur aurait dû s’apercevoir lui-même en
examinant la chose avec une attention suffisante que s’il lui a affirmé
qu’ils n’existaient pas (al. 2). Pour juger de la connaissance qu’avait ou
qu’aurait dû avoir l’acheteur des défauts, on se placera au moment de la
conclusion du contrat, soit pour les immeubles l’instrumentation de l’acte

- 32 -
authentique (ATF 117 II 259 consid. 1, JdT 1992 I 559) et non celui du
transfert de propriété (ATF 11 III 145 consid 6.1, JdT 2007 1 161).
3.3
3.3.1 En l’espèce, les premiers juges ont retenu que l’intimée avait
échoué à démontrer qu’elle avait reçu des assurances, expresses ou
tacites de la part de l’appelante, quant à la conformité des ouvrages
construits ou rénovés sur la parcelle vendue.
3.3.1.1 Selon l’intimée, le jugement serait erroné sur ce point et il
conviendrait de modifier l’état de fait en retenant que contrairement à ce
que soutient l’appelante, celle-ci lui aurait explicitement et
fallacieusement promis les qualités juridiques qui font défaut. L’intimée
échoue cependant à prouver que l’appelante lui aurait donné de telles
assurances lors de la visite de la propriété le 2 septembre 2011. En effet,
les déclarations de l’intimée venant étayer ses propres allégations (all. 37
à 39, 47 et 77) ne sauraient suffire, pas plus que celles du témoin
W.________ présent au moment des faits, puisqu’il s’agit de son mari, dont
les déclarations doivent être appréciées avec une grande réserve à défaut
d’être corroborées par d’autres éléments de l’instruction, vu ses liens de
parenté avec l’intimée. Pour le surplus, il ressort de la liste des témoins de
l’intimée du 15 juin 2017 qu’elle n’a finalement pas requis l’audition
d’autres témoins sur les allégués précités, alors même que [...], qui
représentait la société de courtage [...] lors de la visite du bien, a été
entendue en qualité de témoin sur d’autres allégués de l’intimée. A défaut
d’autres éléments probants du dossier venant corroborer les allégations
de l’intimée sur les supposées assurances expresses ou tacites qu’elle
aurait reçues s’agissant de la licéité des travaux de transformation
effectués par l’appelante, l’appréciation des preuves par les premiers
juges ne prête ainsi pas le flanc à la critique. Il n’y a donc pas lieu de
compléter l’état de fait du jugement sur ce point.
3.3.1.2 Les premiers juges ont ensuite estimé que l’intimée ne pouvait
considérer les informations contenues dans la plaquette de vente établie
par [...] comme des assurances relatives à d’éventuelles qualités de la

- 33 -
chose vendue, cette plaquette n’ayant pas été établie par l’appelante et
ne constituant qu’un descriptif publicitaire de l’objet, expressément décrit
comme non contractuel et susceptible d’être modifié à tout moment.
L’intimée soutient cependant que la plaquette, qui décrit le bien vendu
comme une jolie villa de 200 m2 et fait état d’une dépendance
transformée en chambre à coucher avec une magnifique salle de bains,
était propre à lui faire croire que l’ancien garage que constituait cette
dépendance comptait dans la surface habitable et, partant, que son
caractère habitable était autorisé. Il y aurait donc lieu de retenir que par le
truchement de la plaquette de vente, l’appelante aurait bel et bien donné
des assurances de qualité à l’intimée.
Comme l’ont retenu à juste titre les premiers juges, aucune
référence n’a en l’occurrence été faite à la plaquette publicitaire dans
l’acte de vente, dite plaquette ayant en outre été établie par la société de
courtage et non par l’appelante. De plus, ce document ne contient aucune
assurance concernant le caractère habitable de la dépendance
transformée en chambre d’amis au regard des règles sur les
constructions, la plaquette se bornant à faire état d’une « jolie villa de 200
m2 ».
Dans un arrêt du 26 juin 2017, la Cour de céans a confirmé un
jugement rendu par la Chambre patrimoniale cantonale retenant que
l'inhabitabilité de l'étage inférieur (sous-sol) et le manque de surface
habitable de l’immeuble litigieux ne constituaient pas des défauts de la
chose vendue, aucun élément du dossier ne permettant de retenir que les
vendeurs avaient expressément promis ou assuré aux acheteurs que la
surface de la villa était de 200 m2 et que son étage inférieur était
habitable. En effet, de telles assurances ne ressortaient pas de l'acte de
vente, qui était le seul document contractuel liant les parties, la plaquette
de vente – faisant état d’une telle surface – ne constituant pas un tel
document (CACI 26 juin 2017/256 consid. 4.4.2.1). Quoi qu’en dise
l’intimée, le raisonnement alors suivi par la Cour de céans doit s’appliquer
au présent litige, le fait que les normes invoquées par l’intimée pour juger
de l’habitabilité des locaux litigieux relèvent des règles sur la police des

- 34 -
constructions et non des normes juridiques de salubrité comme dans la
précédente cause n’y changeant rien, dès lors que dans l’un et dans
l’autre litige sont en cause le caractère habitable des locaux vendus au
regard du descriptif figurant dans la plaquette de vente et des normes de
droit public applicables. On ne voit pas non plus que le fait que la violation
de ces normes ait été en l’espèce sanctionnée par une décision de mise en
conformité change quoi que ce soit à l’appréciation des premiers juges,
selon laquelle l’intimée ne pouvait considérer les informations contenues
dans la plaquette de vente comme des assurances relatives à
d’éventuelles qualités de la chose vendue.
En définitive, l’appréciation des premiers juges selon laquelle
de telles assurances ne ressortent ni des propres déclarations de
l’appelante, ni des informations contenues dans la plaquette de vente doit
ainsi être confirmée.
3.3.2 L’appelante soutient qu’au moment du transfert des risques,
les constructions litigieuses n’étaient pas contraires aux règles de police
des constructions de la Commune de [...] et que donc le bien vendu n’était
entaché d’aucun défaut s’agissant de ses qualités juridiques.
En l’occurrence, les premiers juges ont retenu qu’au jour du
transfert des risques, fixé par les parties à la signature de la réquisition du
transfert de la propriété, le bien litigieux ne présentait pas les qualités
permettant son utilisation conforme aux prescriptions de droit public. En
effet, les travaux de construction de la véranda et
d’agrandissement/transformation du garage avaient été exécutés sans
autorisation par l’appelante, tout comme l’avaient été les travaux
exécutés dans l’abri de jardin. Toujours au jour du transfert des risques,
ces divers travaux n’avaient par ailleurs pas été régularisés et aucun
permis d’habiter, respectivement d’utiliser, n’avait été délivré pour les
locaux concernés, de sorte que leur occupation n’était dès lors pas
autorisée.

- 35 -
Les premiers juges ont fondé leur raisonnement sur la
réglementation applicable en matière de police des constructions, en
particulier l’art. 22 al. 1 LAT (loi fédérale du 22 juin 1979 sur
l'aménagement du territoire ; RS 700), selon lequel aucune construction
ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de
l’autorité compétente, l’art. 103 al. 1 LATC, qui prévoit qu’aucun travail de
construction ou de démolition, en surface ou en sous-sol, modifiant de
façon sensible la configuration, l'apparence ou l'affectation d'un terrain ou
d'un bâtiment, ne peut être exécuté avant d'avoir été autorisé et l’art. 68
al. 1 RLATC (règlement d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions ; BLV 700.11.1),
assujettissant notamment à l'autorisation de la municipalité les
constructions nouvelles, les transformations intérieures ou extérieures, les
reconstructions ou les agrandissements affectant des bâtiments ou leurs
annexes, ainsi que les ouvrages mentionnés aux articles 39 et 40, soit en
particulier les dépendances de peu d’importance et autres aménagements
assimilés.
En l’occurrence, les aménagements litigieux ont été réalisés
sans aucune autorisation administrative, alors qu’il s’agit d’ouvrages
manifestement assujettis à un permis de construire et, pour le garage, au
mépris d’une décision municipale refusant le projet d’agrandissement de
cet ouvrage en application de
l’art. 27 RPA précisant que toute construction est interdite sur une parcelle
n’ayant pas une superficie de 800 m2. L’appelante ne prétend d’ailleurs
pas le contraire, se bornant à soutenir que l’ensemble des constructions
édifiées sur la parcelle en question bénéficiait de la protection des
situations acquises. Elle ne saurait cependant se prévaloir d’une telle
protection alors que les travaux d’agrandissement et de transformation du
garage ont été réalisés en violation de la décision communale refusant
d’autoriser de tels travaux, ni ne saurait raisonnablement soutenir, au vu
de la décision précitée, qu’elle était fondée à considérer au moment de la
vente du bien litigieux à l’intimée que les ouvrages litigieux n’étaient pas
assujettis au régime de l’autorisation ou qu’ils étaient du moins conformes
à la règlementation communale alors en vigueur.

- 36 -
Certes, par arrêt du 12 avril 2010, la CDAP a annulé la décision
communale du 16 juillet 2008 ordonnant la démolition de la véranda et de
l’extension du garage. Elle a cependant retenu que les constructions
litigieuses n’étaient pas conformes à la réglementation communale en
vigueur, parce que la surface totale bâtie était supérieure à la limite fixée
par l’art 28 RPA, que la surface de l’ancien garage après les travaux
d’extension ne se trouvait plus dans les limites de la surface maximale de
30 m2 admise par l’art. 54 RPA pour les dépendances de peu d’importance
au sens de l’art. 39 RLATC et que cette surface ne permettait plus de
considérer le garage comme tel. Le principe de proportionnalité
commandait néanmoins de renoncer à une telle démolition, eu égard au
fait que les constructions pourraient éventuellement faire l’objet d’une
régularisation à la lumière de la nouvelle réglementation communale en
matière de constructions, déjà approuvée par l’autorité cantonale mais
pas encore entrée en vigueur. Vu la teneur du jugement rendu à son
encontre, l’appelante ne pouvait ignorer ni se croire fondée à ignorer
qu’au moment du transfert de propriété le 16 janvier 2012, les
constructions litigieuses n’étaient pas conformes à la réglementation alors
en vigueur et ne bénéficiaient pas des autorisations permettant de les
habiter, respectivement de les utiliser.
S’agissant plus particulièrement de l’abri de jardin (bâtiment
[...]), l’appelante soutient que cet ouvrage figurait au cadastre d’origine,
qu’elle n’a entrepris aucuns travaux de construction et que la porte de ce
« cabanon » a simplement été changée et les trous dans la paroi
rebouchés. Elle ne saurait dès lors être tenue de garantir les défauts
résultant d’une supposée illicéité de cette construction, constatée après le
transfert de propriété et dont l’autorité communale a ordonné la
démolition lors de la procédure de régularisation de la véranda engagée
par l’intimée. Les allégations de l’appelante sur la nature des travaux
qu’elle a effectués dans l’abri de jardin ne reposent toutefois sur aucun
fait dûment allégué et sont en cela irrecevables. Pour le surplus, il n’est
nullement établi que cette dépendance existait – comme le soutient
l’appelante – avant qu’elle ne devienne propriétaire de la parcelle en

- 37 -
2005. Elle ne figure pas dans le descriptif contenu dans l’acte de vente du
30 septembre 2005, pas plus que sur le plan de situation produit dans le
cadre de la mise à l’enquête de la transformation et de l’extension du
garage. Le municipal pour le secteur police des constructions a d’ailleurs
indiqué, lors de l’inspection locale de cette parcelle par la CDAP le 5
septembre 2013, n’avoir jusqu’alors jamais vu ce « petit bâtiment ». Le
procès-verbal de cette inspection mentionne par ailleurs que des travaux
de rénovation ont été réalisés dans cette annexe, que leur existence
n’était pas connue de l’autorité communale avant l’inspection et qu’ils ont
visiblement été effectués en même temps que les travaux de
transformation du garage. Sur la base des éléments précités, on ne saurait
dire que les premiers juges auraient mal apprécié les preuves en retenant
que, tout comme les travaux de construction de la véranda et de
transformation du garage, ceux exécutés dans l’abri de jardin l’avaient été
par l’appelante sans aucune autorisation. Ils étaient dès lors fondés à
considérer qu’au vu des travaux réalisés par l’appelante sur la véranda, le
garage et l’abri de jardin et de l’absence de permis d’habiter,
respectivement d’utiliser ces ouvrages, la chose vendue ne présentait pas
– au jour du transfert des risques et profits – les propriétés permettant son
utilisation conforme aux prescriptions de droit public et que cette absence
des qualités attendues constituait autant de défauts juridiques.
3.3.3 L’appelante fait valoir qu’elle ne saurait, quoi qu’il en soit,
répondre des supposés défauts affectant la chose vendue, puisqu’au
moment de la signature du contrat, l’intimée avait connaissance de la
situation et du statut juridique de la parcelle objet de la vente, ainsi que
des constructions érigées sur cette parcelle.
L’appelante conteste d’abord le raisonnement des premiers
juges selon lequel elle ne saurait tirer argument de la désignation
cadastrale figurant dans l’acte de vente du bien litigieux, dès lors que les
défauts de la chose vendue n’ont pas trait à la surface des ouvrages
litigieux mais à leur non-conformité au droit. Elle soutient que les parties
sont convenues de la vente d’un immeuble tel qu’il ressort de l’extrait du
Registre foncier reproduit dans l’acte de vente, cet extrait faisant

- 38 -
notamment état d’une surface de 104 m2 d’habitation n° ECA [...], de 25
m2 de bâtiment n° ECA [...] et de 18 m2 de bâtiment n° ECA [...]. Selon
l’appelante, la différence entre les surfaces ressortant de cet extrait et les
surfaces effectives aurait dû conduire les premiers juges à considérer que
l’intimée était consciente de la situation ou aurait dû l’être. Le
raisonnement des premiers juges ne prête cependant pas le flanc à la
critique dans la mesure où les défauts portent non pas sur la surface des
ouvrages litigieux, mais sur les qualités juridiques du bien vendu, en
l’occurrence la conformité des aménagements effectués par l’appelante à
la législation en vigueur au moment de la conclusion de la vente.
L’appelante reproche ensuite aux premiers juges d’avoir
retenu qu’il n’était pas établi que le mari de l’intimée se serait étonné, au
cours de la séance de signature du contrat de vente du 8 septembre 2011,
du fait que « l’état descriptif de l’immeuble du Registre foncier reproduit
dans l’acte de vente mentionnait un seul bâtiment d’habitation alors qu’il
y avait également des pièces habitables dans un bâtiment annexe « (all.
255 de la réplique). On ne voit cependant pas en quoi les premiers juges
auraient erré dans leur appréciation. En effet, l’intimée n’a offert à l’appui
de son allégation que son propre interrogatoire et l’audition de son mari.
Elle n’est pour le surplus corroborée par aucun autre élément probant du
dossier. Le fait que l’appelante entende tirer argument de cet allégué –
alors qu’elle l’a contesté dans sa duplique et réplique sur réponse
reconventionnelle – ne saurait suffire à le tenir pour prouvé, étant rappelé
que le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves
(art. 157 CPC). On ne saurait dès lors en déduire quoi que ce soit en ce qui
concerne la connaissance par l’intimée, lors de la signature de la vente, de
la situation juridique des ouvrages litigieux. Que le notaire F.________ ait
déclaré en réponse à l’allégué 315 de la duplique et réplique sur réponse
reconventionnelle que tous les doutes avaient été levés s’agissant de
l’acte de vente n’y change rien, puisque, comme l’ont relevé à juste titre
les premiers juges, l’appelante n’a pas établi les doutes de l’intimée et n’a
en particulier pas démontré qu’elle avait des doutes sur la conformité des
constructions litigieuses. Au surplus, cet allégué – concernant les
explications qu’aurait données la venderesse à ce sujet lors de la

- 39 -
signature de l’acte de vente à terme – doit être mis en relation avec
l’allégué 154 de la réponse et demande reconventionnelle émanant
également de l’appelante, lequel porte sur les mêmes faits mais est libellé
de manière plus précise. Or l’allégué 154 est contesté par l’intimée et
aucun des témoins entendus sur cet allégué, qu’il s’agisse des courtières
A.________ et [...] ou des époux respectifs des parties, n’a confirmé que
l’appelante avait renseigné l’intimée sur le statut juridique des ouvrages
litigieux. Les déclarations du notaire ayant instrumenté l’acte de vente ne
peuvent dès lors être interprétées que comme couvrant les seules
questions usuelles se posant lors d’une vente immobilière. Il n’y a donc
pas lieu de retenir qu’au moment de la signature de l’acte de vente,
l’intimée était informée de la situation juridique des bâtiments.
3.3.4 L’appelante soutient que l’intimée aurait, à tout le moins, eu
connaissance de cette situation au moment de la signature de la
réquisition de transfert. Elle se réfère à cet égard au rapport de l’expert
P.________, mandaté par la [...] SA pour faire estimer la valeur de la
parcelle, lequel indique que l’extension du garage n’est pas cadastrée et
recommande en conséquence à l’acquéreur de contrôler si ces travaux ont
fait l’objet d’une autorisation en bonne et due forme.
Le grief tombe cependant à faux. En effet, pour juger de la
connaissance qu’avait ou aurait dû avoir l’intimée des défauts, il convient
de se placer au moment de la conclusion du contrat. S’agissant d’une
vente immobilière, le moment déterminant est celui de l’instrumentation
de l’acte de vente, intervenue en l’occurrence le 8 septembre 2011. La
reddition du rapport étant intervenue le
10 janvier 2012, il n’est d’aucun secours pour déterminer si l’intimée avait
connaissance ou non des défauts juridiques entachant les ouvrages
litigieux lorsqu’elle a conclu le contrat de vente.
Au demeurant, les faits dont l’appelante prétend tirer
argument n’ont pas été allégués dans ses écritures. L’appelante s’est
bornée à produire le rapport de l’expert P.________ à l’appui de l’allégué n°
320 de sa duplique, selon lequel « la demanderesse a reçu le rapport de

- 40 -
l’expert mandaté par [...] SA avant la signature de la réquisition de
transfert du 11 janvier 2012 » et de l’allégué
n° 323, qui dit que « la demanderesse a accepté le prix de vente librement
et en étant parfaitement informée de la situation ». La production de ce
rapport ne permet cependant pas de retenir que l’intimée aurait
effectivement reçu le rapport avant la signature de la réquisition de
transfert, intervenue le lendemain, et aucun autre moyen de preuve n’a
été offert par l’appelante à l’appui de cette allégation. De toute manière,
la question de savoir si l’intimée a reçu – ou non – le rapport avant la
signature de la réquisition de transfert est dénuée de pertinence
s’agissant de déterminer si les défauts étaient connus de l’intimée au
moment de la conclusion du contrat de vente.
Même si l’on devait considérer que cette question s’avérait
déterminante pour la résolution du litige, on ne saurait prêter à l’allégué
n° 320 la portée que l’appelante prétend lui conférer, s’agissant de la
réserve émise par l’expert P.________ quant à la question de savoir si les
travaux effectués sur le garage avaient fait l’objet d’une autorisation en
bonne et due forme. Cet allégué porte uniquement sur la question de la
réception par l’appelante – avant la signature de la réquisition de transfert
– du rapport d’expertise. Contrairement à ce que soutient l’appelante, il ne
se rapporte pas à la valeur ni aux qualités présentées par la parcelle
vendue. Le droit fédéral détermine quel degré de précision doivent
atteindre les allégations du demandeur. Pour que cette exigence de
motivation soit satisfaite, les faits, allégués en la forme prescrite et selon
le droit de procédure doivent être suffisamment précis pour, d’une part,
que la partie adverse puisse les contester en connaissance de cause et, le
cas échéant, administrer la preuve contraire et pour, d’autre part, que le
juge puisse statuer sur la prétention litigieuse, fondée sur le droit fédéral
(TF 5A_397/2015 du 23 novembre 2015 consid. 6.1 ; Colombini, Code de
procédure civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise,
Lausanne 2018, n. 1.3 ad art. 55 CPC). En l’espèce, tel n’est
manifestement pas le cas s’agissant de l’information que comportait le
rapport au sujet du statut de l’annexe n° ECA [...] et du fait que l’attention
de l’acheteuse avait ainsi expressément été attirée sur cette question. Il

- 41 -
n’y a dès lors pas lieu de compléter l’état de fait du jugement dans le sens
requis par l’appelante.
Dès lors qu’en l’occurrence le moment déterminant pour la
connaissance du défaut est celui de l’instrumentation de l’acte de vente, il
est également sans intérêt que le témoin F.________ ait déclaré en réponse
à l’allégué
n° 173 se souvenir que les questions de changement de zones avaient été
abordées lors de la séance de signature de la réquisition de transfert et
qu’il soit sorti avec le mari de l’intimée pour imprimer le nouveau
règlement de la commune en matière de constructions ainsi qu’un plan.
En définitive, c’est à juste titre que les premiers juges ont
retenu que l’intimée n’avait pas connaissance des défauts affectant la
chose vendue au moment où la vente a été conclue. L’appelante ne
saurait dès lors exclure sa responsabilité en invoquant l’art. 200 al. 1 CO.
3.3.5 L’appelante plaide la tardiveté de l’avis des défauts donné le 4
avril 2012 par l’intimée, respectivement l’absence d’avis concernant l’abri
de jardin. Dans la mesure où le vendeur qui a induit l’acheteur en erreur
intentionnellement ne peut se prévaloir du fait que l’avis des défauts
n’aurait pas été donné en temps utile
(art. 293 CO), il convient à titre préalable d’examiner si en l’espèce
l’appelante a frauduleusement dissimulé les défauts de la chose vendue à
l’intimée. Dans sa réplique, l’appelante conteste que tel ait été le cas. Elle
soutient que l’intimée n’aurait pas apporté la preuve de la dissimulation
frauduleuse des défauts de la chose vendue, alors que celle-ci supporte le
fardeau de la preuve du dol de l’appelante en sa qualité d’acheteuse.
Selon le Tribunal fédéral, le vendeur n’agit pas dolosivement
dans le seul cas où il fournit des indications fausses sur la qualité de la
chose, mais également lorsqu’il tait des circonstances que la bonne foi en
affaires commandait de signaler lors des pourparlers précédant la
conclusion du contrat (ATF 131 III 145 consid 8.1; JdT 2007 I 161). En
l’espèce, il est constant que lorsque le bien litigieux a été vendu,

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l’appelante savait pertinemment qu’elle avait fait réaliser de nombreux
travaux qui n’étaient pas conformes à la réglementation en matière de
constructions alors en vigueur, qu’ils étaient dépourvus de permis
d’habiter, respectivement d’utiliser, et que leur sort était suspendu à un
nouvel examen de l’autorité communale devant intervenir une fois que la
nouvelle réglementation communale serait entrée en vigueur. Selon les
premiers juges, la bonne foi en affaires imposait dès lors à l’appelante
d’informer l’intimée de ces éléments, puisque leur connaissance aurait pu
amener celle-ci à ne pas conclure le contrat ou à le conclure à des
conditions différentes de celles effectivement convenues.
L’appelante soutient que l’intimée aurait échoué à apporter la
preuve de la dissimulation des défauts, les seuls éléments au dossier
étayant ses allégations étant ses propres déclarations, ainsi que celles de
son mari. S’agissant de la preuve de faits négatifs, par nature difficile à
apporter, le responsable de la dissimulation peut-être tenu, en vertu des
règles de la bonne foi (art. 2 CC), d’apporter la preuve des faits affirmatifs
contraires. S’il ne le fait pas ou s’il n’arrive pas à prouver cette
circonstance, le juge considérera cela comme un indice dans le sens que
l’allégation de la victime de la dissimulation est correcte (Pedrazzini, La
dissimulation des défauts dans les contrats de vente ou d’entreprise,
thèse Fribourg 1992, n. 563 et les références citées). On se trouve en
l’occurrence dans un tel cas de figure, puisque l’intimée allègue que
l’appelante lui aurait intentionnellement caché les défauts juridiques de la
chose vendue, en dissimulant frauduleusement le fait que la véranda et la
transformation de l’ancien garage en pièces d’apparence habitable n’avait
fait l’objet d’aucune autorisation de construire, ni de permis d’habiter, en
ne mentionnant pas le refus municipal d’autoriser la transformation du
garage pour le rendre habitable, en dissimulant également le fait que le
statut litigieux de ces ouvrages avait fait l’objet d’une procédure de
recours devant la CDAP, laquelle n’avait pas clos le dossier mais renvoyé
la mise en conformité de ces constructions à l’autorité municipale sans
mettre un terme à ce contentieux, puis en cachant le fait que celle-ci
devait reprendre le dossier une fois le nouveau règlement communal entré
en vigueur, diligenter une nouvelle procédure et rendre une décision de

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mise en conformité, et, enfin, en cachant le fait que, contrairement à leur
apparence, l’ancien garage transformé illégalement et la véranda avaient
été jugés non conformes à la réglementation en vigueur et dès lors
inutilisables pour l’habitation ou une quelconque activité.
Selon l’appelante, le statut juridique controversé de la
véranda, du garage et de l’annexe nord-ouest aurait été abordé lors de la
signature de l’acte de vente à terme et l’attention de l’intimée aurait été
expressément attirée sur la situation de ces ouvrages (all. 155 et 156) ; il
aurait été à nouveau abordé lors de la séance de signature de la
réquisition de transfert le 11 janvier 2012 (all. 164). Aucun des témoins
entendus sur ces allégués, tous contestés par l’intimée, n’a cependant
confirmé les allégations de l’appelante. En particulier, le notaire F.________,
qui a instrumenté l’acte de vente, a indiqué qu’il était certain qu’il n’avait
pas pu informer l’intimée sur ce point puisque le Registre foncier ne
renseignait pas sur le statut des constructions (réponse ad all. 170). La
courtière A.________, qui était présente lors de la signature de l’acte de
vente, a répondu qu’elle ne pensait pas que lors de cette séance,
l’appelante ait donné toutes les explications sur le statut des constructions
et qu’elle ne se souvenait plus de ce qui s’était dit lors de la séance de
signature de la réquisition de transfert. Quant au rapport de l’expert
P.________, on ne saurait en déduire quoi que ce soit, puisque sa reddition
est intervenue après la conclusion du contrat de vente. C’est également
en vain que l’appelante se prévaut du fait que selon l’intimée, son mari se
serait étonné du fait que, lors de la signature de l’acte de vente, l’état
descriptif de l’immeuble au Registre foncier reproduit dans l’acte de vente
mentionnait un seul bâtiment alors qu’il y avait des pièces habitables dans
un bâtiment annexe et que le notaire F.________ avait répondu qu’il n’était
en principe pas possible d’avoir deux habitations principales sur une
même parcelle mais que cela n’empêchait pas la présence légale d’une
chambre et d’une salle de bains dans un bâtiment annexe (all. 255 et
256). Interrogé sur ces allégués, contestés par l’appelante, le notaire a
cependant répondu qu’il ne se souvenait pas l’avoir dit et que même s’il
l’avait dit, il aurait fallu replacer cette déclaration dans son contexte. A
défaut d’autres élément de preuve venant corroborer les allégations de

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l’appelante et de son mari, on ne discerne sur ce point aucun arbitraire
dans l’appréciation des preuves par les premiers juges. Quant à
l’évocation de la nouvelle réglementation communale sur les constructions
lors de la signature de la réquisition de transfert, laquelle a été confirmée
par le notaire F.________, on ne saurait rien en déduire en ce qui concerne
la question de savoir si l’appelante a frauduleusement dissimulé le statut
juridique des constructions litigieuses ou pas, cette question ayant tout
aussi bien pu être évoquée en lien avec la capacité constructible de la
parcelle acquise à la lumière de la nouvelle règlementation sur les
constructions de la Commune de [...].
C’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que
l’appelante avait frauduleusement dissimulé les défauts de la chose
vendue, cette dissimulation emportant la nullité de la clause d’exclusion
de garantie prévue par le contrat de vente (art. 199 CO) et faisant
obstacle à la péremption des droits de l’acheteur (art. 203 CO), l’intimée
étant en conséquence fondée à faire valoir l’action minutoire fondée sur
l’art. 205 al. 1 CO.
3.3.6 L’appelante ne conteste pas l’estimation de la moins-value à
raison des défauts de l’immeuble vendu, laquelle s’élève selon les
premiers juges à 488'398 fr., hormis en ce qui concerne l’abri de jardin,
dont la valeur a été évaluée par l’expert à
75'000 francs. Elle soutient que ce dernier montant doit être retranché de
l’estimation précitée, dès lors qu’elle-même ne serait aucunement
intervenue sur cette construction, qui selon elle était présente lors de son
acquisition de la propriété. Le grief s’avère cependant infondé, puisque,
comme on l’a vu plus haut (cf. consid. 3.3.2 in fine), l’appelante n’a pas
prouvé ses allégations en ce qui concerne l’abri de jardin.
3.3.7 Finalement, le grief de l’appelante quant au caractère injustifié
du séquestre tombe à faux, dès lors que ce grief se fonde sur la prémisse
que les conditions d’exercice des droits à la garantie de l’intimée à son
encontre n’auraient pas été réalisées. L’action en garantie et en
dommages-intérêts de l’intimée s’avérant fondée et les créances de

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l’intimée ayant justifié le séquestre ayant été reconnues par les premiers
juges, le grief de l’appelante doit être rejeté, l’appelante n’établissant au
demeurant ni l’existence, ni l’étendue de son supposé dommage.
4. En conclusion, l’appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 7'500 fr.
(art. 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV
270.11.5), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
L’intimée, qui obtient entièrement gain de cause dans la
procédure d’appel, a droit à de pleins dépens de deuxième instance qui
seront arrêtés, compte tenu des difficultés de la cause, de la valeur
litigieuse, de l’ampleur du travail et du temps consacré par le conseil, à
6’000 fr. (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010 ; BLV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 7'500 fr.
(sept mille cinq cents francs), sont mis à la charge de
l’appelante X.________.
IV. L’appelante X.________ doit verser à l’intimée M.________ la
somme de 6'000 fr. (six mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.

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V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Pierre-Dominique Schupp (pour X.________),
- Me Thibault Blanchard (pour M.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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La greffière :