vd_gerichte · PO23.028937 · 2024-12-03 · fr
Annulation d'une décision de l'AG PPE
Annulation d'une décision de l'AG PPE


TRIBUNAL CANTONAL
PO23.028937-240311
543
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 3 décembre 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
M. De Montvallon et Mme Elkaim, juges
Greffier : M. Clerc
*****
Art. 712g al. 3, 712m al. 2 CC
Statuant sur l’appel interjeté par X.________, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 5 février 2024 par le Tribunal
civil de l’arrondissement de La Broye et du Nord vaudois dans la cause
divisant l’appelante d’avec T.________, à [...], défenderesse, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 5 février 2024, le Tribunal civil de
l’arrondissement de La Broye et du Nord vaudois (ci-après : le tribunal ou
les premiers juges) a rejeté la demande déposée le 28 juin 2023 par
X.________ (I), a mis les frais judiciaires, par 4'379 fr. 60, à la charge de
celle-ci (II), a dit que X.________ devait payer à T.________ » les sommes de
539 fr. 60, à titre de remboursement des avances de frais de celle-ci, et de
3'000 fr., à titre de dépens (III), et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (IV).
En droit, le tribunal a considéré que l’art. 6.3 du règlement
d’administration et d’utilisation de la propriété par étages adopté en 1996
(ci-après : le règlement) n’était pas conforme à l’ordre juridique dans la
mesure où il prévoyait que toutes les décisions de l’assemblée des
copropriétaires devaient être prises à l’unanimité. Il en a déduit que ladite
disposition était entachée d’illicéité et par conséquent nulle. Selon les
premiers juges, l’art. 6.3 ne déployait pas d’effet juridique lorsqu’il s’est
agi de modifier le règlement lors de l’assemblée générale extraordinaire
du 15 septembre 2022. En modifiant cette clause à la majorité des
copropriétaires et de la valeur des parts, les copropriétaires avaient
appliqué la règle de majorité consacrée à l’art. 712g al. 3 CC et avaient
ainsi agi conformément aux dispositions applicables en la matière. Pour le
surplus, X.________ n’avait pas allégué que le contenu de la nouvelle clause
ainsi modifiée serait contraire à des dispositions impératives. Les premiers
juges ont ensuite considéré que la décision prise par la majorité des
copropriétaires de fixer les températures de sortie de la chaudière
commune était légale tant du point de vue du mode de scrutin adopté que
de son contenu. Outre le fait qu’aucune clause du règlement n’interdisait
une telle décision, X.________ n’avait pas démontré que les températures
de sortie auraient conduit à un résultat inacceptable dans son unité
d’étage, sous l’angle par exemple de son droit à la protection de sa
personnalité ou de l’abus de droit.

- 3 -
B. a) Par acte du 6 mars 2024, X.________ (ci-après : l’appelante)
a fait appel de ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens qu’il soit dit que les décisions
prises lors de l’assemblée des propriétaires d’étages du 15 septembre
2022 de modifier le chiffre 6.3 du règlement et de réduire le chauffage
sont nulles, subsidiairement à ce qu’elles soient annulées.
Par réponse du 15 août 2024, T.________ » (ci-après : l’intimée
ou la PPE [soit : la propriété par étages]) a conclu, avec suite de frais et
dépens, au rejet de l’appel.
b) Le 6 septembre 2024, l’appelante a requis la suspension de
la procédure au motif qu’une procédure en nomination d’un
administrateur pour la PPE était pendante auprès du tribunal. Elle indiquait
que si ladite procédure aboutissait, elle retirerait très vraisemblablement
son appel.
Le 12 septembre 2024, l’intimée s’est opposée à la suspension
requise.
Par avis du 20 septembre 2024, la Juge déléguée de la Cour de
céans a rejeté la requête de suspension.
c) Par courrier du 27 septembre 2024, la cause a été gardée à
juger.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Une PPE est constituée sur la parcelle no [...] de la
Commune d’[...]. Elle est composée de trois lots, portant les numéros
d’immeuble [...].

- 4 -
L’immeuble no [...], lot no 1, est la propriété commune de
B.________, depuis le mois de février 2008. L’immeuble no [...], lot no 2, est
la propriété commune d’A.________, depuis la création de la PPE.
L’immeuble no [...], lot no 3, – situé dans les combles – est la propriété
individuelle de l’appelante, depuis le mois de septembre 2020. Cette unité
d’étages appartenait précédemment à W.________.
Selon le registre foncier, la quote-part des lots nos 1 et 2 est de
333 millièmes. Celle du lot no 3 est de 334 millièmes.
b) La PPE est régie par un règlement d’administration et
d’utilisation mentionné au registre foncier. Ce règlement, daté du 23 mai
1996, a été adopté à l’unanimité par les propriétaires de l’époque, dont
faisaient notamment partie les époux A.________, et inscrit au Registre
foncier. A son adoption, le chiffre 6.3 de ce règlement disposait que
« [t]outes les décisions sont prises à l’unanimité ».
2. a) Depuis le mois de mai 2019, les copropriétaires de la PPE
communiquent notamment par le biais d’un groupe WhatsApp.
Entre octobre et décembre 2020, les propriétaires d’étages ont
échangé des messages relatifs aux problèmes de chauffage que
rencontrait l’appelante dans son appartement. Celle-ci se plaignait en
particulier d’avoir froid chez elle.
b) Le 10 décembre 2020, A.________ a envoyé le message
suivant sur le groupe :
« Bonjour, ce message est destiné à X.________: nous constatons
aujourd’hui, les B.________ et nous, qu’il fait trop chaud dans nos
appartements. Vérification faite, nous observons que les réglages de
la chaudière – chauffage mais aussi eau chaude – ont été modifiés
de façon notable sans que nous ayons été consultés. Depuis 23 ans
pour nous et 12 pour les B.________, ainsi que pendant toute
l’époque des [...], il n’y a jamais eu besoin de modifier quoi que ce
soit. Nous vivons en communauté et ne sommes pas d’accord d’être
mis devant un fait accompli répondant à des besoins individuels. Par
conséquent, nous demandons une rencontre PPE très rapidement.

- 5 -
Merci de bien vouloir nous tenir au courant de vos toutes prochaines
disponibilités. Bonne journée, A.________. »
L’appelante a répondu ce qui suit :
« Bonjour, je ne peux pas vous faire part de mon fort
mécontentement de suite mais je ne manquerai pas de le faire dans
quelques heures. Depuis des semaines on a froid chez nous, et
apprendre que ceci est dû au mauvais réglage de la chaudière est
scandaleux. »
Après avoir exprimé son mécontentement par le biais de
messages vocaux laissés sur le groupe, la demanderesse a quitté celui-ci
le 10 décembre 2020.
3. a) L’appelante, son compagnon et sa fille, née en 2001 et
étudiante en médecine au moment des faits, ont déclaré que la
température qui régnait au sein du logement de cette dernière durant
l’hiver 2020-2021 était trop faible pour se concentrer sur les études et
travailler à domicile convenablement. La fille de l’appelante a, dans ce
contexte, évoqué en audience des températures de 17 °C la journée et de
14 °C la nuit. Le tribunal a retenu qu’il était prouvé que l’appelante et ses
proches avaient eu froid dans une mesure qui n’était subjectivement pas
acceptable pour eux.
b) L’ancien propriétaire du lot n° 3, W.________, a indiqué qu’il
utilisait un chauffage électrique lors des « jours d’exposition » ce dont les
autres copropriétaires étaient informés. Les premiers juges ont retenu que
le lot no 3 de la PPE, situé dans les combles du bâtiment, présentait
effectivement des difficultés de chauffage dont les deux autres lots de PPE
étaient épargnés.
4. Depuis les événements relatés ci-dessus, de nombreuses
tensions sont apparues au sein de la PPE et l’ambiance y est extrêmement
mauvaise. Le fonctionnement de la PPE connaît des blocages dans la
mesure où l’unanimité des voix requise par l’ancien art. 6.3 du règlement
pour prendre des décisions en assemblée ne peut pas être obtenue en

- 6 -
raison des désaccords qui opposent l’appelante aux autres propriétaires
d’étages.
5. Une assemblée extraordinaire des propriétaires d’étages s’est
tenue le 15 septembre 2022, en présence des époux A.________ et
B.________, assistés par leur avocat commun, Me Joël Crettaz, et de
l’avocat de l’appelante, Me Jeremy Chassot, qui la représentait.
Lors de cette assemblée, une modification du chiffre 6.3 du
règlement a été adoptée à la majorité des propriétaires d’étages, les
époux A.________ et B.________ ayant voté pour cette modification et Me
Chassot, pour l’appelante, ayant voté contre. Le nouveau chiffre 6.3 du
règlement ainsi voté a la teneur suivante :
« Quorum et majorité : l’assemblée des copropriétaires ne peut
délibérer valablement que si la moitié de tous les copropriétaires,
représentant en outre au moins la moitié des millièmes, sont
présents ou représentés. Si l’assemblée n’atteint pas ce quorum,
une seconde assemblée est convoquée qui peut se tenir, au plus tôt,
dix jours après la première. La nouvelle assemblée ne peut délibérer
valablement que si le tiers de tous les copropriétaires, mais au
moins deux, sont présents ou représentés. Les décisions sont prises
à la majorité absolue de tous les copropriétaires, qu’ils soient
présents, représentés ou absents ».
A cette assemblée, la décision de diminuer la température
d’envoi de la chaudière de 21 à 20 degrés le jour et de 18 à 17 degrés la
nuit a été adoptée par deux voix, celles des époux A.________ et B.________,
contre une, celle de l’appelante.
6. Par ordonnance de mesures superprovisionnelles du 17
octobre 2022 et ordonnance de mesures provisionnelles du 10 février
2023, le président du tribunal a, en substance, à la requête de l’appelante,
interdit à l’intimée de prendre des décisions à la majorité absolue et a
suspendu l’effet des décisions adoptées selon ce mode de scrutin.
7. La présente cause a été initiée par le dépôt par l’appelante
d’une requête de conciliation le 14 octobre 2022. La procédure de
conciliation s’est soldée par la délivrance d’une autorisation de procéder.

- 7 -
Par demande du 28 juin 2023 dirigée contre l’intimée,
l’appelante a conclu, avec suite de frais et dépens, principalement, à ce
qu’il soit dit que les décisions prises lors de l’assemblée des propriétaires
d’étages du 15 septembre 2022 de modifier le chiffre 6.3 du règlement et
de réduire le chauffage étaient nulles. Subsidiairement, elle a conclu à ce
que lesdites décisions prises lors de l’assemblée du 15 septembre 2022
soient annulées.
Dans sa réponse du 19 septembre 2023, l’intimée a conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet de la demande.
A l’audience d’instruction et de jugement du 18 janvier 2024,
trois témoins ont été entendus et les parties ont été interrogées.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à compter
de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure
de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).

- 8 -
L'action en contestation des décisions de l'assemblée des
copropriétaires d'une PPE est de nature patrimoniale (ATF 140 III 571
consid. 1.2 : « Les recourants doivent fournir des indications […] qui
permettent d'estimer simplement la valeur litigieuse » ; cf. également
Wermelinger in La propriété par étages, Commentaire des art. 712a à 712t
CC, 4e éd., 2021, p. 819 ; Bohnet, Actions civiles, 2019, nos 3 à 5 ad art. 47
CC).
1.2 En l’espèce, l’appel a été formé en temps utile contre une
décision finale par une partie qui présente un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC) dans une cause dont la valeur litigieuse a été
arrêtée à 10'000 fr. en première instance, de sorte qu’il est recevable. La
réponse, déposée dans le délai imparti pour ce faire, est également
recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut en principe revoir librement
l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre
2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit
d'office ne signifie pas que l'autorité d'appel doive étendre son examen à
des moyens qui n'ont pas été soulevés dans l'acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l'acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l'autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d'application du droit d'office (ATF 147 III 176 consid. 4.2 ; TF 5A_891/2022
du 11 janvier 2024 consid. 4.3.1).

- 9 -
3.
3.1 L’appelante conclut à la nullité, subsidiairement l’annulation,
de la modification du chiffre 6.3 du règlement décidée lors de l’assemblée
des propriétaires d’étages du 15 septembre 2022. Invoquant une violation
du droit et une constatation inexacte des faits, elle soutient que le
Tribunal fédéral admet la possibilité d’adopter des majorités plus strictes
que celles prévues à l’art. 712g al. 3 CC (ATF 149 III 393). La PPE n’étant
composée que de trois lots de 333 millièmes chacun, sauf le lot n° 3 de
334 millièmes, un durcissement allant au-delà de la règle de la double-
majorité ne serait mathématiquement pas possible, de sorte que seul le
régime de l’unanimité pouvait durcir les exigences de la majorité. Elle
rappelle par ailleurs que le règlement a été adopté et inscrit au Registre
foncier en 1996, que les époux A.________ ont activement participé à son
adoption et que les époux B.________ l’ont toujours admis.
La première question à résoudre est celle de savoir si le nouvel
art. 6.3 du règlement voté lors de la constitution de la PPE en 1996 est
conforme au droit et à la jurisprudence.
3.2
3.2.1 La propriété par étages est régie aux art. 712a à 712t CC.
L'art. 712m al. 2 CC renvoie à l'art. 75 CC s'agissant de la contestation
d'une décision de l'assemblée des propriétaires d'étages (TF 5A_198/2014
du 19 novembre 2014 consid. 5.3.2 ; Wermelinger, op. cit., p. 807). L'art.
75 CC prévoit que tout sociétaire est autorisé par la loi à attaquer en
justice, dans le mois à compter du jour où il en a eu connaissance, les
décisions auxquelles il n'a pas adhéré et qui violent des dispositions
légales ou statutaires (Wermelinger, op. cit., n. 227 ad art. 712m, p. 816).
3.2.2 Les art. 646 ss CC, respectivement les art. 712a ss CC,
prévoient quatre types de majorité auxquelles les décisions peuvent être
soumises. La majorité simple est obtenue lorsque plus de la moitié des
propriétaires d’étages présents ou représentés s’expriment en faveur
d’une décision. La double majorité implique la majorité des copropriétaires
représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts (soit 51% ou

- 10 -
501 ‰ des quotes-parts). La majorité absolue nécessite la majorité de
tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. L’unanimité est
atteinte lorsqu’une décision emporte l’adhésion de tous les membres
(Wermelinger, Propriétés collectives, 2021, n. 173 ss p. 97 ss).
3.2.3 L'art. 712g al. 3 CC prévoit que chaque copropriétaire peut
exiger qu'un règlement d'administration et d'utilisation, valable dès qu'il a
été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus
de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre
foncier ; même si le règlement figure dans l'acte constitutif, il peut être
modifié par décision de cette double majorité.
Selon le législateur, la double majorité de l'art. 712g al. 3 CC
permet d'éviter qu'un propriétaire ou un petit nombre de propriétaires
représentant la majorité de la valeur de la chose n'impose une
réglementation à la majorité, ou inversement (Message du 7 décembre
1962, FF 1962 II 1840). La doctrine quant à elle est divisée sur la
possibilité de prévoir une majorité plus stricte que celle requise par l’art.
712g al. 3 CC pour la modification d’un règlement d’administration et
d’utilisation (pour certains, un durcissement est exclu tandis que pour un
autre courant doctrinal, un durcissement est admis dans certaines limites)
(ATF 149 III 393 précité consid. 3.4.1.1 et réf. cit.). Il se dégage dans tous
les cas du Message du Conseil fédéral et des divers avis doctrinaux une
double préoccupation commune : la majorité requise pour modifier un
règlement d’administration et d'utilisation doit, d'une part, permettre de
protéger les copropriétaires minoritaires de se voir imposer facilement une
modification du règlement et, d'autre part, empêcher qu'un copropriétaire
ou une minorité de copropriétaires exerce une influence telle que toute
modification et donc l'administration et le développement de l'ordre
communautaire soient bloqués (ce qui serait en contradiction avec le droit
de chaque copropriétaire d'exiger l'établissement et la modification d'un
règlement ; cf. art. 712g al. 3 CC). Selon le Tribunal fédéral, tant que ces
deux fonctions sont assurées, il n'y a aucune raison de refuser la
possibilité de prévoir une exigence de majorité, même de nature générale,
qui soit plus stricte que celle de l'art. 712g al. 3 CC (par exemple une

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majorité de trois cinquièmes ou de deux tiers). En revanche, exiger
l’unanimité pour la modification d’un règlement n’est pas admissible (ATF
149 III 393 précité consid. 3.4.1.2 et réf. cit.).
3.2.4 En principe, une nouvelle jurisprudence doit être appliquée
immédiatement et partout. Elle ne s'applique pas seulement aux cas
futurs, mais à tous les cas encore pendants au moment de la modification
(ATF 142 V 551 consid. 4.1, ATF 132 II 153 consid. 5.1 ; ATF 122 I 57
consid. 3c/bb ; TF 9C_769/2013 du 1er avril 2014 consid. 2). Le principe de
la bonne foi (art. 5 al. 3 Cst.), respectivement le principe qui le concrétise
(art. 9 Cst.) doit toutefois être pris en compte dans ces cas de figure
également (ATF 135 II 78 consid. 3.2 ; ATF 103 lb 197 consid. 4).
3.3 Jusqu'à l'arrêt précité (ATF 149 III 393 consid. 3.4.1.1 et
3.4.1.2), le Tribunal fédéral ne s'était jamais véritablement prononcé sur la
validité d'une clause d'unanimité plus sévère dans les décisions en
matière de copropriété, hormis les cas où l'unanimité était imposée par la
loi, la doctrine étant particulièrement divisée sur cette question. En
l'espèce, les premiers juges avaient connaissance de cette nouvelle
jurisprudence – qui n'était pas encore publiée – et l'ont appliquée pour
arriver à la conclusion que l’art. 6.3 du règlement initial était nul et qu'il
était légitime qu'il soit modifié à la double majorité, plutôt qu'à
l'unanimité.
Il ne fait aucun doute en l’espèce que le chiffre 6.3 du
règlement de 1996 exigeant l’unanimité pour toute prise de décision n’est
plus conforme à la jurisprudence du Tribunal fédéral.
4.
4.1 Il convient à présent de déterminer si les intimés étaient
fondés à modifier l’art. 6.3 du règlement sans respecter la règle de
l’unanimité prévue par cette disposition et, cas échéant, si le nouvel art.
6.3 prévoyant la double majorité de la moitié des copropriétaires et d’au
moins la moitié des millièmes est valable. La validité des décisions

- 12 -
ultérieures (en particulier la décision de diminuer la température d’envoi
de la chaudière) prises sur la base de cette nouvelle majorité découle de
cet examen et sera examinée dans un second temps (cf. consid. 5 infra).
4.2 Selon l'art. 712m al. 2 CC, la contestation des décisions de
l'assemblée des propriétaires d'étages est régie par les règles applicables
à l'association, c'est-à-dire par l'art. 75 CC. La contestation des décisions
se fait généralement par une action tendant à l'annulation de la décision
prise, la sécurité des transactions et l'intérêt des partenaires contractuels
d'une propriété par étages recommandant en effet de n'admettre que
restrictivement la nullité d'une décision prise par l'assemblée des
propriétaires d'étages. L'existence d'une cause de nullité ne peut d'ailleurs
pas être définie de façon générale et abstraite : chaque cas concret doit
être analysé individuellement, même si certains cas types de nullité ont
néanmoins été dégagés, telles les décisions qui vont à l'encontre de la
structure fondamentale de la propriété par étages, celles qui violent les
règles qui sont destinées à protéger les tiers, notamment les créanciers,
celles qui ont un contenu immoral ou impossible ou encore celles qui
violent les droits de la personnalité (ATF 143 III 537 consid. 4.2.1 et réf.
cit.).
Selon le Tribunal fédéral (ATF 143 III 537 précité consid. 4.2.4),
la violation du quorum impérativement requis pour valider la modification
du règlement envisagée ne saurait conduire à la nullité de la décision
contestée. En règle générale, et surtout en cas de doute, la sécurité du
droit recommande de préférer l'annulabilité de la décision à sa nullité,
étant en effet précisé que la nullité conduirait cas échéant à la remise en
cause de toutes les décisions que la communauté aurait prises par le
passé selon cette même majorité. Cela signifie que la décision déploie des
effets juridiques aussi longtemps qu’elle n’est pas annulée conformément
aux prescriptions de l’art. 75 CC (Wermelinger, op. cit., n. 188 p. 103 et
réf. cit.).
4.3

- 13 -
4.3.1 L’art. 6.3 initial du règlement prévoyant une unanimité ne
tombe pas sous le coup d’un des cas type de nullité recensés ci-dessus
mais se rapproche du cas examiné par l’arrêt 143 III 537 précité lequel
estime que la violation du quorum impérativement requis pour valider la
modification du règlement envisagée ne saurait conduire à la nullité de la
décision contestée. En outre, la nullité ex lege de l’art. 6.3 initial
entraînerait une incertitude importante quant à toutes les décisions prises
par la PPE jusqu’à ce jour. Enfin, comme exposé ci-dessus, en cas de
doute, c’est l’annulabilité qui doit être privilégiée. En conséquence,
conformément à la jurisprudence qui précède, cette clause initiale n’est
pas nulle mais annulable.
Aussi, même en se fondant sur la jurisprudence citée ci-
dessus, le tribunal ne pouvait pas considérer que l’art. 6.3 initial était
purement et simplement nul, et les époux B.________ et A.________ ne
pouvaient pas le modifier sans respecter la règle de l’unanimité.
4.3.2 L’art. 712g al. 3 CC permet de durcir les conditions de majorité
nécessaire à la modification du règlement (cf. consid. 3.2.3 supra). Cette
disposition n’interdit pas d’alléger lesdites conditions mais, selon la
doctrine qui l’admet, cet allègement exige alors l’unanimité (CACI 14
novembre 2016/616 consid. 3.2.2 ; Wermelinger, op. cit., n. 177 p. 798).
En l’espèce, le nouvel art. 6.3 du règlement prévoit une double
majorité d’au moins la moitié des millièmes et de la moitié des
copropriétaires, alors que l’art. 712g al. 3 CC prévoit « la majorité des
copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des
parts ». La nouvelle formulation de l’art. 6.3 constitue dès lors un
allègement. Aussi, même sous cet angle, la décision d’alléger la règle de
majorité nécessaire à la modification du règlement aurait dû être prise à
l’unanimité. Or, les propriétaires d’étages n’ont pas respecté cette
modalité.
En conséquence, la décision de modifier l’art. 6.3 du
règlement, dans la mesure où elle ne respecte pas le quorum imposé pour

- 14 -
la prise de décision, est annulable. L’appelante en a requis l’annulation
dans le délai péremptoire (prévu à l’art. 75 CC) d’un mois à compter du
jour où elle a eu connaissance de la décision litigieuse puisqu’elle a
déposé sa requête de conciliation le 14 octobre 2022, soit moins d’un mois
après l’assemblée du 15 septembre 2024. Dès lors, il doit être fait droit à
la conclusion subsidiaire de l’appelante et il convient d’annuler la décision
prise lors de l’assemblée du 15 septembre 2022 de modifier l’art. 6.3 du
règlement.
4.3.3 Constatant que la règle de l’unanimité consacrée à l’art. 6.3 du
règlement causait un blocage et empêchait l’administration de l’ordre
communautaire (en raison du conflit les opposant à l’appelante), les
propriétaires B.________ et A.________ auraient dû faire valoir en justice que
ladite règle n’était plus conforme à la jurisprudence et exiger l’adoption
d’un nouveau règlement d’utilisation au sens de l’art. 712g al. 3 CC
(Wermelinger, op.cit., n. 128 p. 502). L'action n'est alors pas une action en
contestation selon l'art. 75 CC, ce qui a pour effet que le délai d’action
d'un mois dès la décision négative ne s'applique pas, si bien que les
propriétaires peuvent encore agir nonobstant le fait que la clause initiale a
été adoptée en 1996 (Wermelinger, op. cit., n. 132 p. 503). C’est cette
démarche que les propriétaires devront suivre à l’issue de la présente
cause.
5.
5.1 Reste à examiner la question de la nullité voire de
l’annulabilité de la décision, prise à deux voix sur trois à l’assemblée du 15
septembre 2022, de diminuer la température d’envoi de la chaudière de
21 à 20 degrés Celsius le jour et de 18 à 17 degrés Celsius la nuit.
5.2 L’action en contestation des décisions de l’assemblée des
copropriétaires n'a pas pour objectif de sanctionner des décisions peu
opportunes ou déplaisantes, sous-entendu pour autant qu'elles soient
adoptées conformément aux majorités prévues par la loi ou le règlement.
Le juge ne doit donc pas influencer la volonté communautaire. En

- 15 -
revanche, le contrôle judiciaire s'étend à des mesures refusées en
assemblée et qui constitueraient des mesures d'administration
indispensables. L’action en annulation permet au propriétaire d’étage qui
est minorisé de se défendre (Wermelinger op. cit., n. 202 p. 806 et réf.
cit.).
5.3 Comme examiné ci-dessus, l’art. 6.3 initial du règlement n’est
pas nul mais annulable. Dans la mesure où il n’a pas été annulé
conformément aux prescriptions de l’art. 75 CC ni modifié selon l’art. 712g
al. 3 CC, il est toujours applicable, si bien que toutes les décisions relatives
à la PPE doivent encore être prises à l’unanimité (cf. consid. 4.2 supra in
fine).
Or, la décision de baisser le chauffage a été prise à deux voix
sur trois et n’a donc pas respecté la règle de l’unanimité imposée par l’art.
6.3. Conformément à ce qui a été exposé ci-dessus (cf. consid. 4.2 et 4.3.1
supra), la violation du quorum impérativement requis conduit à
l’annulabilité de la décision. La décision de diminution du chauffage doit
ainsi être annulée.
En conséquence, il convient de faire droit à la conclusion
subsidiaire de l’appelante et d’annuler la décision prise à l’assemblée du
15 septembre 2022 visant à réduire le chauffage, le délai péremptoire
d’un mois étant pour le surplus respecté (cf. consid. 4.3.2 supra in fine).
6.
6.1 Vu ce qui précède, l’appel doit être admis et le jugement
réformé en ce sens que la demande du 28 juin 2023 de l’appelante doit
être admise et que les décisions prises le 15 septembre 2022 de modifier
le chiffre 6.3 du règlement et de réduire le chauffage doivent être
annulées.
6.2 Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les
frais – soit les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la
première instance (art. 318 al. 3 CPC).

- 16 -
Vu le sort réservé à l’appel, les frais judiciaires de première
instance, arrêtés par le tribunal à 4'379 fr. 60, doivent être mis à la charge
de l’intimée, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). L’intimée versera à
l’appelante la somme de 3'840 fr. à titre de remboursement de ses
avances de frais de première instance (art. 111 al. 2 CPC).
L’intimée versera par ailleurs à l’appelante un montant de
3'000 fr. à titre de dépens de première instance (art. 5 et 19 TDC [tarif des
dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
6.3 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 700 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’intimée, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC), ces frais étant compensés avec l’avance fournie par
l’appelante (art. 111 al. 1 CPC), que l’intimée devra lui rembourser (art.
111 al. 2 CPC).
L’intimée versera en outre à l’appelante la somme de 2'000 fr.
(art. 7 al. 2 TDC) à titre de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. admet la demande du 28 juin 2023 de X.________ ;
II. annule la décision prise le 15 septembre 2022 lors de
l’assemblée de la Communauté des propriétaires d’étages de
la PPE « F.________», bien-fonds de base n° [...] de la Commune
d’[...], modifiant le chiffre 6.3 du règlement de PPE en

- 17 -
prévoyant la possibilité de prendre les décisions à la majorité
absolue de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents,
représentés, ou absents, en lieu et place de l’unanimité ;
III. annule la décision prise le 15 septembre 2022 lors de
l’assemblée de la Communauté des propriétaires d’étages de
la PPE « F.________», bien-fonds de base n° [...] de la Commune
d’[...], visant la réduction du chauffage de deux degrés
Celsius ;
IV. met les frais judiciaires de première instance, par 4'379 fr.
60 (quatre mille trois cent septante-neuf francs et soixante
centimes), à la charge de la Communauté des propriétaires
d’étages de la PPE « F.________ » ;
V. dit que la Communauté des propriétaires d’étages de la PPE
« F.________ » doit payer à X.________ les sommes suivantes :
- 3'840 fr. (trois mille huit cent quarante francs) à titre de
remboursement de ses avances de frais ;
- 3'000 fr. (trois mille francs) à titre de dépens ;
VI. rejette toutes autres ou plus amples conclusions.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 700 fr.
(sept cents francs), sont mis à la charge de l’intimée
Communauté des propriétaires d'étages de la PPE
« F.________ ».
IV. L’intimée Communauté des propriétaires d’étages de la PPE
« F.________ » doit verser à l’appelante X.________ la somme de
2'700 fr. (deux mille sept cents francs) à titre de
remboursement d’avance de frais judiciaires et de dépens de
deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.

- 18 -
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Jeremy Chassot (pour X.________),
- Me Joël Crettaz (pour T.________ »),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Broye et du
Nord vaudois.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :