vd_gerichte · JL09.027892 · 2010-02-04 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
65/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 4 février 2010
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Creux
Greffier : M. Perret
*****
Art. 87, 257d, 274g al. 1 let. a CO; 23, 25, 29 LPEBL; 457 al. 1 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par Q.________, à Lausanne, locataire,
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 24 septembre 2009 par le Juge
de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois dans la cause
divisant le recourant d’avec I.________, à Lausanne, bailleur.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
808

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 24 septembre 2009, notifiée le lendemain
aux parties, le juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest
lausannois (ci-après : le juge de paix) a ordonné à Q.________ de quitter et
rendre libres pour le jeudi 15 octobre 2009 à midi, les locaux occupés dans
l'immeuble sis à Lausanne, [...] (I), dit qu'à défaut de quitter
volontairement ces locaux, le prénommé y sera contraint par la force,
selon les règles prévues aux art. 508 ss CPC (Code de procédure civile du
14 décembre 1966; RSV 270.11) (II), arrêté les frais de justice du bailleur
I.________ à 250 fr. (III), alloué à celui-ci des dépens par 500 fr. (IV) et
déclaré l'ordonnance immédiatement exécutoire nonobstant recours (V).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée,
complétée par les pièces du dossier (art. 457 al. 1 CPC) :
Par contrat de bail à loyer du 4 juillet 2002, le bailleur
I.________ a remis en location à Q.________ et son épouse un appartement
de 5 pièces au 2ème étage de l'immeuble sis à Lausanne, [...], ainsi qu'un
garage à la même adresse. Conçu pour durer initialement du 1er octobre
2002 au 1er octobre 2004, le bail devait se renouveler tacitement aux
mêmes conditions pour une durée d'un an et ainsi de suite d'année en
année, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné trois
mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer, payable d'avance, a
été fixé à 2'000 fr. par mois, soit 1'740 fr. de loyer net, 110 francs
d'acompte de chauffage et d'eau chaude ainsi que de frais accessoires, et
150 francs pour le garage.
Selon prononcé de mesures protectrices de l'union conjugale
rendu par le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de Lausanne le
12 avril 2007, la jouissance de l'appartement conjugal a été attribuée à
Q.________ exclusivement (chiffre IV du dispositif).

- 3 -
Par formule officielle de notification du 11 juin 2008, le loyer
mensuel a été augmenté à 2'090 fr., soit 1'740 fr. le loyer net, 150 fr.
d'acompte de chauffage et d'eau chaude ainsi que de frais accessoires, et
200 fr. pour le garage, dès le 1er octobre 2008.
Par courrier recommandé du 30 mars 2009, notifié le
lendemain à son destinataire, Jean-Marc Schlaeppi, agent d'affaires
breveté représentant le bailleur, a sommé Q.________ de s'acquitter du
montant de 8'640 fr., correspondant au solde des loyers dus pour la
période du 1er novembre 2008 au 31 mars 2009 (soit 10'450 francs, sous
déduction d'un acompte de 1'910 fr., plus un montant de 100 fr. à titre de
frais de commandement de payer), dans un délai de trente jours, faute de
quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO.
Par formule officielle du 4 mai 2009, qui n'a pas été retirée par
son destinataire dans le délai de garde au 12 mai suivant, le représentant
du bailleur a résilié le bail en cause avec effet au 30 juin 2009.
Le 3 juillet 2009, le représentant du bailleur a requis du juge
de paix l'expulsion de Q.________.
A l'audience tenue par le juge de paix le 22 septembre 2009
ont comparu le représentant du bailleur ainsi que le locataire
personnellement, non assisté. A cette occasion, Q.________ a produit un lot
de pièces établies par le Centre social régional (ci-après : CSR) de
Lausanne.
En droit, le premier juge a considéré que le congé était
valable, l'entier de l'arriéré de loyer réclamé n'ayant pas été acquitté dans
le délai de trente jours imparti.
B. Par acte motivé du 5 octobre 2009, Q.________ a recouru contre
cette ordonnance, concluant, avec suite de frais et dépens, à son
annulation, subsidiairement à sa réforme en ce sens que l'ordre de quitter

- 4 -
les locaux au 15 octobre 2009 est déclaré sans objet. Le recourant a par
ailleurs requis l'octroi de l'effet suspensif.
A l'appui de son recours, Q.________ a produit deux pièces
nouvelles, soit une décision du CSR de Lausanne du 17 juin 2009 dont il
résulte qu'il bénéficie de l'aide des services sociaux depuis le 1er février
2007, et une lettre que lui a adressée l'agent d'affaires breveté Jean-Marc
Schlaeppi le 3 juillet 2009, rédigée en ces termes :
"Concerne : Immeuble sis [...] à Lausanne
Appartement de 5 pièces et garage [...]
Propriété de M. I.________
Monsieur,
Agissant au nom de M. I.________, dans l'affaire citée en marge, j'ai
été informé, par le gérant de l'immeuble, [...] à LAUSANNE, que
cette dernière avait reçu, de votre part, le 30 avril 2009, un montant
de Fr. 9'700.00.
Vu ce qui précède, je vous prie de prendre note que ce
montant est imputé de la manière suivante :
- Fr. 6'270.00 loyers pour la période du 1er avril au 30 juin
2009 (y compris garage),
- Fr. 2'090.00 indemnité pour occupation illicite pour la
période du 1er au 31 juillet 2009 (y compris
garage),
- Fr. 1'340.00 en acompte sur la poursuite no [...]."
Par décision du 9 octobre 2009, le président de la cour de
céans a accordé l'effet suspensif.
Par mémoire du 18 janvier 2010, l'intimé a conclu, avec suite
de frais et dépens de première et de deuxième instance, au rejet du
recours en tant que recevable.
En d roit :

- 5 -
1. L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent
ou s'est déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d'assignation
régulière (let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure,
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le prononcé (let. c).
Selon l'al. 2 de cette disposition, il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice. Celui-ci peut aboutir soit à la
réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a et
les réf. citées).
En l'espèce, déposé en temps utile par le locataire expulsé, le
recours est formellement recevable (art. 24 al. 1 LPEBL).
2. a) En vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO (Code des obligations
du 30 mars 1911; RS 220), le juge saisi de la procédure d'expulsion doit
statuer sur la validité du congé, lorsque celle-ci est contestée, en
examinant la cause de manière complète en fait et en droit. L'autorité de
recours cantonale doit alors au moins disposer d'un plein pouvoir
d'examen en ce qui concerne la violation du droit fédéral (ATF 119 II 141
c. 4a; 119 II 241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère un
pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer
lorsque la validité du congé a été contestée. En pareil cas, la Chambre des
recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que le
prévoit l'art. 457 al. 2 CPC (Code de procédure du 14 décembre 1966; RSV
270.11) pour le recours en réforme contre les décisions du juge de paix (JT
2008 III 12; 2004 III 79).
En l'espèce, le recourant n'a pas contesté le congé devant la
commission de conciliation compétente. Le recours doit donc être examiné
sous l'angle restreint de l'arbitraire.

- 6 -
b) D'un point de vue factuel, la Chambre des recours dispose
d'un pouvoir d'examen défini par l'art. 457 al. 1 CPC, applicable en vertu
du renvoi de l'art. 29 LPEBL, de telle sorte qu'elle doit admettre comme
constants les faits constatés par le jugement, sauf contradiction avec les
pièces du dossier et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci
(JT 2008 III 12 c. 3a; 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure
d'expulsion en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux
pièces du dossier et a été complété sur la base de celui-ci.
c) La production de pièces nouvelles devant la Chambre des
recours n'est pas autorisée, à moins qu'elles ne servent à établir un
moyen de nullité (art. 25 LPEBL a contrario; Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3ème éd., Lausanne 2002, n. 3 ad art. 457 CPC,
p. 706; Guignard in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 1
ad art. 25 LPEBL, p. 214).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le grief tiré de
l'abus de droit en raison du déroulement de la procédure est assimilable à
la violation d'une règle essentielle de la procédure cantonale et
s'apparente à un moyen de nullité, de sorte que dans un tel cas, le
recourant doit pouvoir produire des pièces nouvelles à l'appui de son
recours (ATF 111 II 62 c. 3; 83 II 345; CREC I du 30 décembre 2008 n°
594/I; du 18 janvier 2006 n° 89; du 8 octobre 2004 n° 724). Commet
notamment un abus de droit en procédure le bailleur qui n'informe pas le
juge du paiement du loyer dans le délai comminatoire et qui persiste à
requérir l'expulsion du locataire (ATF 125 III 257, JT 1999 II 163; ATF 111 II
62 précité; CREC I du 30 décembre 2008 n° 594/I précité; Guignard, op.
cit., n. 1 ad art. 25 LPEBL, pp. 214-215).
En l'espèce, le recourant, non assisté en première instance, n'a
produit devant le juge de paix que des pièces du CSR de Lausanne
dépourvues de pertinence pour établir qu'il s'était acquitté de la dette
litigieuse vis-à-vis de l'intimé. En instance de recours, Q.________,

- 7 -
désormais assisté, a produit une lettre du 3 juillet 2009 émanant du
conseil de l'intimé lui-même, établissant qu'il s'est acquitté d'un montant
de 9'700 fr. en date du 30 avril 2009, soit dans le délai fixé par le même
conseil dans son avis comminatoire du 30 mars précédent. Le recourant
fait valoir, en substance, qu'en ne tenant pas compte dudit paiement
intervenu dans le délai de 30 jours de l'art. 257d CO, l'intimé se comporte
de manière "parfaitement illégale". En d'autres termes, le recourant
invoque l'abus de droit du bailleur et la pièce nouvelle qu'il produit à
l'appui de ce grief est, en vertu de la jurisprudence précédemment
exposée, recevable.
3. Le recourant conteste le choix du bailleur d'imputer son
paiement de 9'700 fr. aux loyers dus pour la période du 1er avril au 30 juin
2009, à une indemnité pour occupation illicite pour la période du 1er au 31
juillet 2009 et à un acompte sur une poursuite n° [...], tel que communiqué
par le conseil de ce dernier dans sa lettre du 3 juillet 2009. Il invoque l'art.
87 CO, selon lequel lorsqu'il n'existe pas de déclaration valable du
débiteur ou que la quittance ne porte aucune imputation, le paiement
s'impute sur la dette exigible et, si plusieurs dettes sont exigibles, sur
celle qui a donné lieu aux premières poursuites contre le débiteur.
En l'occurrence, selon la mise en demeure adressée le 30 mars
2009 au locataire, seul était exigible, déduction faite d'un acompte par
1'910 fr., un arriéré de loyer pour la période du 1er novembre 2008 au 31
mars 2009 de 8'540 fr., les frais du commandement de payer, par 100 fr.,
n'ayant pas à être intégrés à ce montant. C'est dès lors sur ce montant
exclusivement que portait la sommation. En s'acquittant, dans le délai
comminatoire à lui imparti, d'un paiement de 9'700 fr., le recourant a
manifesté, par actes concluants, sa volonté de régler le solde de sa dette
et mettre ainsi un terme au contentieux qui l'opposait à l'intimé (Leu,
Basler Kommentar, OR I, 2007, n. 4 ad art. 86 CO; Loertscher,
Commentaire romand, n. 5 ad art. 86 CO). Ce dernier ne pouvait par
conséquent pas décider unilatéralement de l'imputation à opérer. En
outre, la logique même s'opposait à ce que la somme acquittée le 30 avril

- 8 -
2009 soit imputée en tout ou partie à des loyers qui n'étaient pas encore
échus à cette date. Dès lors, le paiement de 9'700 fr. intervenu dans le
délai imparti au locataire et reconnu par le bailleur devait, faute d'autres
dettes exigibles, s'imputer sur l'arriéré de loyer en souffrance.
En imputant ce montant, plus de deux mois après l'avoir reçu,
sur une période subséquente voire sur une poursuite qui n'est même pas
établie par pièce, l'intimé a abusé de son droit, d'autant plus qu'il n'a pas
même allégué, dans sa requête d'expulsion du 3 juillet 2009 au juge de
paix, avoir reçu le montant de 9'700 francs le 30 avril 2009, alors que, par
courrier du même jour, il a écrit au locataire pour accuser réception du
montant en question à la date précitée, en l'imputant de manière
inadéquate.
En conséquence, le bailleur et intimé n'était pas fondé à
résilier le bail en application de l’art. 257d al. 2 CO. Le congé n'est dès lors
pas valable. Il s'ensuit que la requête d'expulsion doit être rejetée.
4. En conclusion, le recours doit être admis et l'ordonnance
réformée en ce sens que la requête d'expulsion est rejetée, les frais de
justice de première instance, par 250 fr., étant laissés à la charge du
bailleur, lequel ne se voit en outre pas allouer de dépens de première
instance au vu de l'issue du litige.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
385 francs (art. 230 al. 2 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, le recourant, représenté par un
mandataire professionnel, a droit à des dépens de deuxième instance (art.
91 et 92 CPC), qu'il convient de fixer à 1'235 fr. (art. 2 al. 1 ch. 33 TAv
[tarif du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à titre de dépens; RSV
177.11.3]).

- 9 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. L'ordonnance est réformée comme il suit aux chiffres I, II et IV
de son dispositif :
I. La requête d'expulsion est rejetée.
II. Supprimé.
IV. Supprimé.
Elle est confirmée pour le surplus.
III. Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
385 fr. (trois cent huitante-cinq francs).
IV. L'intimé I.________ doit verser au recourant Q.________ la
somme de 1'235 fr. (mille deux cent trente-cinq francs) à titre
de dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

- 10 -
Du 4 février 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Marguerite Florio (pour Q.________),
- Jean-Marc Schlaeppi (pour I.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 11 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme le Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
Le greffier :