vd_gerichte · KC23.032875 · 2024-06-28 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC23.032875-210444
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CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
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Arrêt du 28 juin 2024
__________________
Composition :M. HACK, président
M. Maillard et Mme Cherpillod, juges
Greffier : Mme Debétaz Ponnaz
*****
Art. 82 LP et 257a CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par A.S.________, à
[...], contre le prononcé rendu le 15 février 2024 par la Juge de paix du
district de Lavaux-Oron dans la cause opposant la recourante à
H.________SA, à [...].
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En fait :
1. a) Le 29 juin 2023, à la réquisition de H.________SA, l’Office des
poursuites du district de Lavaux-Oron a notifié à A.S.________, dans la
poursuite n° 10’874'814, un commandement de payer portant sur les
montants de 1'097 fr. 85, plus intérêt à 7 % l’an dès le 1er juillet 2021, et
281 fr. 25, plus intérêt à 7 % l’an dès le 1er mai 2022, indiquant comme
titre de la créance ou cause de l’obligation :
« 1 Solidairement responsable avec B.S.________, [...], [...]
Supplément du décompte de chauffage et frais accessoires 2019-2020
Appartement 6pces, sis chemin [...], [...]
2 Supplément décompte de chauffage et frais accessoires 2020-2021 »
La poursuivie a formé opposition totale.
b) Le 6 juillet 2023, la poursuivante a adressé à la Juge de paix
du district de Lavaux-Oron une requête de mainlevée provisoire de
l’opposition à concurrence des montants réclamés en capital et intérêt et
a produit l’original du commandement de payer précité.
Le 14 août 2023, la poursuivante a produit une copie d’un
contrat de bail à loyer conclu entre « Le bailleur représenté par la
H.________SA », d’une part, B.S.________ et la poursuivie, d’autre part, et
signé le 27 novembre 2018 pour débuter le 15 décembre 2018 et se
terminer le 1er avril 2020, le bail étant ensuite reconduit aux mêmes
conditions d’année en année, sauf avis de résiliation. L’objet du bail était
un appartement de 6 pièces sis chemin [...] à [...], pour un loyer mensuel
net de 2'880 fr., plus 50 fr. d’acompte de chauffage et eau chaude et
« frais accessoires (art. 28 ss RULV) et art. 4 verso », 150 fr. de loyer pour
un garage et 80 fr. de loyer pour une place de parc.
La teneur de l’article 4 du contrat de bail, intitulé « Frais
accessoires », est la suivante :

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« Le locataire prend en charge les frais de chauffage, eau chaude et ventilation
selon les modalités prévues aux articles 4 à 8 de l’OBLF. Le locataire participe,
avec les autres locataires, au paiement des charges de préférence et des taxes
publiques telles que taxe d’épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe
d’égout, taxe d’enlèvement des ordures, frais et gestion des déchets, révision
périodique de l’installation de chauffage ainsi que les interventions ponctuelles
de réglage, purge de radiateurs, contrôle en chaufferie et l’entretien de la
ventilation sauf les pièces de rechange.
Ces charges font l’objet d’un décompte annuel séparé ou de rubriques distinctes
du compte de chauffage et d’eau chaude. Si l’eau chaude est produite par le
boiler individuel, les frais de service et d’entretien, de même que l’énergie
consommée, sont entièrement à charge du locataire.
Les frais administratifs pour l’établissement du décompte annuel de chauffage et
eau chaude sont prévus dans les directives cantonales. Ceux pour
l’établissement du décompte annuel de frais accessoires s’élèvent au taux usuel
de 5% sur le montant global des frais (HT). »
Par ailleurs, l’article 7 du contrat prévoit notamment qu’il est dû
de plein droit un intérêt de 7% l’an sur toute prestation échue découlant
du bail et que celui-ci vaut reconnaissance de dette au sens de l’art. 82 LP
(loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1).
c) Par détermination écrite du 4 septembre 2023, la poursuivie
a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de la requête. Elle a
soulevé le moyen tiré de l’absence d’identité entre le poursuivant et le
créancier désigné dans le titre et le moyen tiré de l’absence de titre de
mainlevée pour les montants réclamés.
d) Le 4 octobre 2023, la poursuivante a produit un extrait du
Registre foncier de la commune de [...], dont il résulte qu’elle est
propriétaire individuelle de l’immeuble sis chemin [...].
2. Par décision du 15 février 2024, la juge de paix (I) a prononcé
la mainlevée provisoire de l’opposition, (II) a arrêté à 150 fr. les frais
judiciaires, compensés avec l’avance de frais de la poursuivante, (III) a mis

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les frais à la charge de la poursuivie et (IV) a dit que celle-ci rembourserait
à la poursuivante son avance de frais de 150 fr., sans allocation de dépens
pour le surplus.
La poursuivie ayant requis la motivation de cette décision par
lettre du 16 février 2024, le prononcé motivé a été adressé aux parties le
28 mars 2023 et notifié à la poursuivie, par l’intermédiaire de son conseil,
le 30 suivant. La première juge a considéré que la poursuivante,
propriétaire de l’immeuble et légitimée en qualité de créancière, était au
bénéfice d’un titre de mainlevée provisoire de l’opposition à la poursuite
en cause, le contrat de bail valant reconnaissance de dette dans la
poursuite en recouvrement du loyer et des frais accessoires dûment
convenus et chiffrés.
3. Par recours du 2 avril 2024, A.S.________ a conclu à la réforme
du prononcé précité en ce sens que la requête de mainlevée est rejetée,
les frais et dépens des première et deuxième instances étant mis à la
charge de l’intimée H.________SA.
Invitée par lettre recommandée du 22 avril 2024 à se
déterminer sur le recours, l’intimée n’a pas procédé.
En d roit :
I. Déposé dans les formes requises et en temps utile (art. 321 al.
1 et 2 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]), le recours est recevable.
II. La recourante fait valoir que, si le contrat de bail vaut bien
titre de mainlevée provisoire pour les acomptes de frais accessoires
exigibles et convenus spécialement, au sens de l’art. 257a CO (Codes des

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obligations ; RS 220), il ne constitue en revanche pas un tel titre pour le
solde en faveur du bailleur résultant du décompte effectué en fin de
période, le cas échéant.
a) En vertu de l'art. 82 al. 1 LP, le créancier dont la poursuite
se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique
ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire. Constitue une
reconnaissance de dette au sens de cette disposition l'acte sous seing
privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté
de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent
déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 145 III 20 consid.
4.1.1; 139 III 297 consid. 2.3.1). Une reconnaissance de dette peut aussi
résulter d'un ensemble de pièces dans la mesure où il en ressort les
éléments nécessaires. Cela signifie que le document signé doit clairement
et directement faire référence, respectivement renvoyer, aux documents
qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de le chiffrer (ATF
139 III 297 consid. 2.3.1; 136 III 627 consid. 2 et 3.3; 132 III 480 consid.
4.1 et les références citées). Une référence ne peut cependant être
concrète que si le contenu des documents auxquels il est renvoyé est
connu du déclarant et visé par la manifestation de volonté signée (ATF
139 III 297 consid. 2.3.1; 136 III 627 consid. 3.3; 132 III 480 consid. 4.3; cf.
aussi : ATF 106 III 97 consid. 4). En d'autres termes, cela signifie que le
montant de la dette doit être fixé ou aisément déterminable dans les
pièces auxquelles renvoie le document signé, et ce au moment de la
signature de ce dernier (ATF 139 III 297 précité ; Staehelin, in Basler
Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. I, 3e
éd. 2021, n° 26 ad art. 82 LP ; Veuillet/Abbet, in Abbet/Veuillet, La
mainlevée de l’opposition, 2e éd. 2022, n. 27 ad art. 82 LP).
Les frais accessoires représentent une rémunération pour des
frais effectifs, en relation avec l’usage de la chose ; ils sont à la charge du
locataire uniquement s’ils sont spécialement prévus dans le contrat (art.
257a CO). Le contrat signé de bail constitue ainsi une reconnaissance de
dette et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour les montants
échus du loyer et de l’acompte mensuel afférent aux charges accessoires

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prévu dans le contrat (Veuillet/Abbet, op. cit., nn. 160 et 162 ad art. 82
LP). Il ne vaut en revanche pas reconnaissance de dette pour le solde
éventuel en faveur du bailleur résultant du décompte des charges
accessoires – que le bailleur doit établir chaque année (art. 4 OBLF
[ordonnance sur le bail à loyer et à ferme ; RS 221.213.11]),
conformément aux art. 29 et 31 des Dispositions paritaires romandes et
Règles et usages locatifs du canton de Vaud dans leur teneur en vigueur
depuis le 29 novembre 2019. Ce décompte lui-même ne vaut pas
reconnaissance de dette, dès lors qu’il n’est en règle générale pas signé
par le locataire, d’une part, et que son contenu ne peut être couvert par le
contrat de bail, puisque ce contrat ne se réfère pas ni ne renvoie
expressément à un tel décompte annuel et qu’au demeurant, à la date de
la signature dudit contrat, le principe même d’un surcoût ne pouvait pas
être acquis, d’autre part ; au surplus, et a fortiori, lors de la signature du
contrat de bail, le montant d’un éventuel solde positif résultant du
décompte annuel des charges accessoires ne peut pas être aisément
déterminable (Trümpy, La mainlevée d’opposition provisoire en droit du
bail, BlSchK 2010, pp. 105 ss, spéc. p. 113 ; CPF 24 mars 2017/57).
b) En l’espèce, l’intimée a produit le contrat de bail à loyer
signé par les parties qui, comme on l’a vu, ne constitue toutefois pas une
reconnaissance de dette pour les « suppléments de décomptes de
chauffage et frais accessoires » qu’elle réclame en poursuite. Elle n’a par
ailleurs produit aucune autre pièce et notamment aucun décompte signé
par la poursuivie.
C’est ainsi à tort que la mainlevée provisoire de l’opposition a
été prononcée. Le recours, bien fondé, doit être admis.
III. Vu l’admission du recours, le prononcé doit être réformé en ce
sens que la mainlevée provisoire de l’opposition à la poursuite en cause
n’étant pas prononcée, dite opposition est maintenue et que les frais
judiciaires de première instance sont mis à la charge de la poursuivante,
qui en a déjà fait l’avance (art. 106 al. 1 et 111 al. 1 et 2 CPC). Celle-ci doit

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en outre verser à la poursuivie des dépens de première instance fixés à
200 fr. pour tenir compte du fait que le mandataire de la poursuivie
représente également son codébiteur B.S.________ opposé à la
poursuivante et intimée dans la cause parallèle KC23.032877-240443,
identique à la présente (art. 11 cum 20 al. 2 TDC [tarif des dépens en
matière civile ; BLV 270.11.6]). A ce montant s’ajoutent 10 fr. de débours
(art. 19 al. 2 TDC).
Les frais de deuxième instance sont mis à la charge de
l’intimée (art. 106 al. 1 CPC). Celle-ci doit par conséquent rembourser à la
recourante les frais judiciaires, arrêtés à 225 fr., dont cette dernière a
entièrement fait l’avance et lui verser en outre des dépens arrêtés à 335
fr. pour tenir compte de la brièveté de l’écriture de recours produite par
son mandataire et du fait que celui-ci représente également son
codébiteur (art. 13 cum 20 al. 2 TDC). A ce montant, s’ajoutent des
débours par 6 fr. 70 (art. 19 al. 2 TDC).
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. Le prononcé est réformé en ce sens que l’opposition formée
par A.S.________ au commandement de payer n° 10’874'814 de
l’Office des poursuites du district de Lavaux-Oron, notifié à la
réquisition de H.________SA, est maintenue.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 150 fr.
(cent cinquante francs), sont mis à la charge de la
poursuivante.

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La poursuivante H.________SA doit verser à la poursuivie
A.S.________ la somme de 210 fr. (deux cent dix francs) à titre
de dépens de première instance.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 225 fr.
(deux cent vingt-cinq francs), sont mis à la charge de l’intimée.
IV. L’intimée H.________SA doit verser à la recourante A.S.________
la somme de 566 fr. 70 (cinq cent soixante-six francs et
septante centimes) à titre de dépens et de restitution d’avance
de frais de deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Jean-Luc Veuthey, agent d’affaires breveté (pour A.S.________),
- H.________SA.
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 1’379 fr. 10.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires

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pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
La greffière :