vd_gerichte · XZ13.041051 · 2014-09-15 · fr
Autres causes
Autres causes


TRIBUNAL CANTONAL
XZ13.041051-141144
327
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 15 septembre 2014
__________________
Présidence deM. WINZAP, président
Juges : M. Pellet et Mme Courbat
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 259a al. 1 let. a et b, 259a al. 2 et 259d CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par A.________SA, à
Genève, demanderesse, contre le jugement rendu le 16 décembre 2013
par le Tribunal des baux dans la cause divisant la recourante d’avec
B.________, à Genève, défendeur, la Chambre des recours civile du
Tribunal cantonal voit :
852

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 16 décembre 2013, dont les considérants ont
été envoyés aux parties pour notification le 16 juin 2014, le Tribunal des
baux a dit que la demanderesse A.________SA doit payer au défendeur
B.________ la somme de 4’080 fr. avec intérêts à 5 % l’an dès le 16 juillet
2013, à titre de parts de loyer versées en trop du 1er mars au 30 avril
2012, puis du 1er novembre 2012 au 30 avril 2013, compte tenu d’une
réduction de loyer de 50 % pendant ces périodes en raison du défaut de
chauffage qui affectait l’appartement de deux pièces que le défendeur
louait à la demanderesse au cinquième étage de l’immeuble sis à la [...], à
Lausanne (I), que les loyers consignés par le défendeur B.________ auprès
de la Banque Cantonale Vaudoise (ci-après : BCV) sur le compte no [...]
sont libérés en faveur du défendeur à concurrence du montant mentionné
sous chiffre I ci-dessus, en capital et intérêts, et en faveur de la
demanderesse A.________SA à concurrence du solde (II), que le jugement
est rendu sans frais judiciaires ni dépens (III) et a rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (IV).
En droit, le tribunal a retenu que l’appartement litigieux avait
été insuffisamment chauffé pendant les périodes hivernales du 1er mars
au 30 avril 2012 et du 1er novembre 2012 au 30 avril 2013, qu’il s’agissait
d’un défaut de la chose louée de moyenne importance et que le locataire
avait droit, ex aequo et bono, au remboursement de 50 % des loyers
payés en trop.
B. Par acte du 20 juin 2014, A.________SA a recouru contre ce
jugement en concluant principalement à son annulation, subsidiairement à
débouter le locataire de toutes autres ou contraires conclusions.
Dans sa réponse du 1er septembre 2014, B.________ a conclu,
avec suite de frais et dépens, à l’irrecevabilité, subsidiairement au rejet du
recours.
C. La Chambre des recours civile retient les faits suivants :

- 3 -
1. Par contrat de bail signé le 14 avril 2010, la société
A.________SA a remis à bail à B.________ un appartement de deux pièces
(un séjour, une chambre à coucher, une cuisine, une salle de bains et un
hall d’entrée), au cinquième étage de la [...], à Lausanne.
2. Par lettre du 29 février 2012, B.________ a signalé à la gérance,
M.________SA, qu’un de ses radiateurs ne fonctionnait pas.
Le radiateur défectueux était celui de la pièce principale, qui
servait de salon et de chambre à coucher.
Le 29 janvier 2013, la société de chauffage N.________SA a
constaté que le radiateur du salon ne chauffait toujours pas correctement
et a déposé le radiateur en atelier. Elle a remonté le radiateur le 18 février
2013 et constaté que le fonctionnement n’était toujours pas satisfaisant.
Le radiateur a fonctionné à une date ultérieure au 23 mai 2013, que
l’instruction n’a pas pu déterminer.
3. Le 24 avril 2013, le locataire a imparti un délai de vingt jours à
la bailleresse pour remédier au chauffage défectueux, à défaut de quoi il
consignerait les loyers à venir.
Le loyer a été consigné auprès de la BCV au 31 mai 2014.
4. Le 4 juillet 2013, M.________SA a accepté la résiliation anticipée
du contrat de bail du locataire avec effet au 30 septembre 2013.
5. B.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation) le 25
juin 2013.
L’audience de conciliation a eu lieu le 28 août 2013. La
conciliation a échoué. Considérant qu’il convenait de réduire le loyer de
25 % sur dix mois d’hiver au vu de l’annonce du défaut en février 2012, la

- 4 -
Commission de conciliation a proposé que les loyers, valablement
consignés, devait être immédiatement libérés, à savoir 2'550 fr. en faveur
du locataire à titre d’indemnité pour nuisances subies et le solde en faveur
de la bailleresse.
La bailleresse s’est opposée à la proposition de jugement de la
Commission de conciliation le 11 septembre 2013.
Le 18 septembre 2013, la Commission de conciliation a délivré
à A.________SA une autorisation de procéder.
6. Par acte du 24 septembre 2013, A.________SA a ouvert action
auprès du Tribunal des baux en concluant à dire qu’aucune réduction ne
sera accordée à B.________ et débouter le locataire de toutes autres ou
contraires conclusions.
Dans sa réponse du 29 octobre 2013, B.________ a conclu, avec
suite de frais, à ce que A.________SA lui doive la somme de 5'000 fr. avec
intérêts à 5 % l’an dès le 25 juin 2013 et à ce que les loyers consignés
auprès de la BCV, compte no [...], soient libérés à concurrence de 5'000 fr.
en sa faveur et le solde en faveur de la bailleresse.
7. L’audience d’instruction et de jugement a eu lieu le 16
décembre 2013. Deux témoins ont été entendus.
- T1.________, technicien en biologie, a travaillé avec B.________
de juillet 2010 à fin 2012 environ. Il a déclaré qu’il avait constaté, lors de
ses visites, que les températures étaient fraîches dans l’appartement. Sa
femme n’avait pas supporté cette température lors d’une soirée. Il avait
appelé la gérance en janvier et février 2012 pour B.________, car celui-ci ne
parlait pas très bien le français. C’était un sujet de discussion qui revenait
fréquemment sur le tapis. B.________ avait dû acheter des radiateurs
d’appoint, un sac de couchage ou une grosse couverture. [...] et [...], qui
avaient aussi aidé à appeler la gérance, avaient également constaté que
la température de l’appartement était froide.

- 5 -
- T2.________, assistant et chercheur en biologie, est un
collègue de B.________. Il a déclaré que B.________ se plaignait souvent du
froid de son appartement auprès de lui et de ses collègues, mais il n’avait
jamais lui-même constaté les problèmes de chauffage. Il l’avait aussi aidé
à appeler la gérance. B.________ avait acheté des chauffages d’appoint et
un sac de couchage pour dormir. Il ne savait pas quelle température il
faisait dans l’appartement, mais il savait que B.________ avait eu très froid.
En d roit :
1. Dans les affaires patrimoniales, le choix de la voie de droit
contre une décision finale, entre l’appel et le recours limité au droit au
sens des art. 319 ss CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272), voie subsidiaire (art. 319 let. a CPC), se détermine en fonction de
la valeur litigieuse de la cause, l’appel n’entrant en ligne de compte qu’en
présence d’une valeur litigieuse de 10’000 fr. au moins. En l’espèce, la
valeur litigieuse, déterminée selon l’art. 308 al. 2 CPC, c’est-à-dire au
dernier état des conclusions, s’élève à 5’000 fr., de sorte que c’est la voie
du recours qui est ouverte.
Interjeté en temps utile (art. 321 al. 1 CPC) par une partie qui a
un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), le recours est
recevable à la forme. C’est en vain que l’intimé conteste la recevabilité du
recours, car celui-ci n’exposerait pas les motifs d’annulation du jugement
attaqué, dès lors que la recourante a également conclu subsidiairement à
« débouter le locataire de toutes autres ou contraires conclusions », ce par
quoi il faut comprendre que la recourante demande subsidiairement la
réforme du jugement en ce sens qu’elle ne doit rien à l’intimé.
2. Le recours est recevable pour violation du droit et constatation
manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
L’autorité de recours dispose d’un plein pouvoir d’examen
s’agissant de la violation du droit (Spühler, Basler Komrnentar, 2e éd.,

- 6 -
2013, n. 26 ad art. 319 CPC, p. 1811). Elle revoit librement les questions
de droit soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs à
ceux de l’autorité précédente ou du recourant (HohI, Procédure civile,
tome Il, 2e éd., 2010. n° 2508, p. 452).
S’agissant de la constatation manifestement inexacte des
faits, ce grief, comme pour l’art. 97 al. 1 LTF (loi du 17 juin 2005 sur le
Tribunal fédéral ; RS 173.110), ne permet que de corriger une erreur
évidente, la notion se recoupant en définitive avec l’appréciation arbitraire
des preuves (Corboz et alii, Commentaire de la LTF, Berne 2009, n. 19 ad
art. 97, p. 941). Les constatations de fait et l’appréciation des preuves
sont arbitraires lorsqu’elles sont évidemment fausses, contredisent d’une
manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité, reposent sur
une inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d’appréciation, par
exemple si l’autorité s’est laissée guider par des considérations aberrantes
ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs.
Une constatation de fait n’est donc pas arbitraire pour la seule raison que
la version retenue par le juge ne coïncide pas avec celle du recourant ;
encore faut-il que l’appréciation des preuves soit manifestement
insoutenable, en contradiction flagrante avec la situation effective, qu’elle
repose sur une inadvertance manifeste, ou encore qu’elle heurte de façon
grossière le sentiment de la justice et de l’équité (ATF 129 I 8e. 2.1).
3. a) La recourante se plaint d’arbitraire dans l’établissement des
faits et l’appréciation des preuves. Elle reproche plus particulièrement au
tribunal d’avoir considéré que l’intimé avait apporté la preuve que la
température dans l’appartement aurait été inférieure à 16°C.
b) Aux termes de l’art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre
1907 ; RS 210), chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver
les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Cette règle, qui
s’applique à toute prétention fondée sur le droit fédéral (ATF 125 III 78 c.
3b), répartit le fardeau de la preuve (ATF 122 III 219 c., 3c, JT 1997 11246)
et détermine qui doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve
(ATF 126 III 189’c. 2b). Cette disposition ne dicte cependant pas comment

- 7 -
le juge doit former sa conviction. Ainsi, lorsque l’appréciation des preuves
le convainc qu’une allégation de fait a été établie ou réfutée, la
répartition, du fardeau de la preuve devient sans objet. L’art. 8 CC ne
saurait être invoqué pour faire corriger l’appréciation des preuves qui
ressortit au juge du fait (ATF 127 I 248 c. 3a ; ATF 128 II 271 c. 2b, JT 2003
I 606). Pour le surplus, le juge établit sa conviction par une libre
appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC).
Le locataire qui entend se prévaloir des art. 259a ss CO (Code
des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) doit prouver qu’il manque à la
chose une qualité qu’elle devrait avoir d’après le contrat ou d’après la loi
et que l’usage pour lequel elle a été louée en est entravé ou réduit (USPI,
Droit suisse du bail à loyer, Genève 1992, n. 19 ad art. 259d CO, p. 235).
c) Après avoir relevé que l’intimé n’avait pas prouvé quelles
étaient les températures exactes ressenties dans son appartement, faute
d’avoir effectué des relevés à cet égard, les premiers juges se sont fondés
sur un ensemble d’éléments probants, soit des déclarations de témoins et
des rapports d’intervention de l’entreprise mandatée par la demanderesse
pour réparer le chauffage, pour considérer que le radiateur du salon
n’avait pas fonctionné durant de nombreux mois et que cette défectuosité
avait eu des conséquences importantes sur les températures ressenties
dans l’appartement. Ils ont ainsi admis que la température avait
manifestement été inférieure à 16°C.
Cette appréciation ne prête pas le flanc à la critique et doit dès
lors être confirmée.
4. a) La recourante conteste également la quotité de la réduction
de loyer de 50 %, en faisant valoir qu’elle est excessive.
b) La définition du défaut au sens des art. 259 ss CO ne figure
pas dans la loi. La doctrine et la jurisprudence se réfèrent à l’état
approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée au sens de l’art. 256
al. 1 CO. Cette notion suppose la comparaison entre l’état réel de la chose

- 8 -
et l’état convenu (ATF 135 II 347 c. 3.2 ; TF 4C.219/2005 du 24 octobre
2005 c. 2.2). Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une
qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait
légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu.
Le défaut de la chose louée est une notion relative ; son existence
dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en
compte notamment la destination de l’objet loué, l’âge et le type de la
construction, le montant du loyer (Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne
2008, pp. 216 et 219 ; Higi, in Zürcher Kommentar, Zurich 1994, n. 28 ad
art. 258 CO, p. 382 s. ; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées
par des tiers en droit privé, in 12e Séminaire du droit du bail, Neuchâtel
2002, pp. 23 ss ; TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 c. 4.1 et les réf.
citées ; SJ 1997 p. 661 c. 3a). Les désagréments que peut rencontrer le
locataire doivent dépasser les limites de la tolérance pour constituer un
défaut de la chose louée (TF 4C.368/2004 précité c. 4.1).
Aux termes de l’art. 259a CO, lorsque apparaissent des
défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il
n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché
d’user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du
bailleur la remise en état de la chose (al. 1 let. a) ou une réduction
proportionnelle du loyer (al. 1 let. b). Le locataire d’un immeuble peut en
outre consigner le loyer (al. 2). Si le défaut entrave ou restreint l’usage
pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une
réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu
connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier (art. 259d
CO). La réduction de loyer peut aussi être due lorsqu’il s’agit d’un défaut
qui n’affecte que peu l’usage des locaux, par exemple d’un défaut
purement esthétique dont l’existence se prolonge (Lachat, op. cit., p. 255).
Pour le calcul de cette réduction, il convient de procéder selon la méthode
proportionnelle, consistant à comparer l’usage actuel de la chose louée –
affectée de défauts – avec son usage conforme au contrat, qui en est
exempt. Il s’agit donc de réduire le loyer dans un pourcentage identique à
la réduction effective de l’usage des locaux. Dans les cas où le calcul
proportionnel n’est pas aisé, la diminution de jouissance de la chose louée

- 9 -
pourra être évaluée en équité. Le juge dispose d’un large pouvoir
d’appréciation dans la détermination de la quotité de la réduction du loyer
(Lachat, op. cit., p. 257 s.).
Une température insuffisante dans un appartement peut être
constitutive d’un défaut au sens de l’art. 259a CO justifiant une réduction
de loyer (CREC 29 janvier 2003/22 ; Lachat, op. cit., p. 226 et les réf.
citées). Il est généralement admis que le chauffage d’un logement ne peut
être qualifié d’insuffisant que si la température est inférieure à 18°C
(Lachat, op. cit., p. 220). Il a été admis une réduction de 15 % pour une
température inférieure à 18°C en hiver en raison d’une isolation thermique
déficiente (TC VD, CdB 1995 121 ss) et une réduction de 20 % en cas de
pannes fréquentes affectant le système de chauffage et d’eau chaude
d’un immeuble (25 % pour les mois d’hiver et 12,5 % pour les mois d’été)
(C. cass. NE, arrêt du 26 mars 2007, CCC.2006.84) (Aubert, Droit du bail à
loyer, Commentaire pratique [CPra-Bail], Bâle 2010, n. 67 ad art. 259d CO
pp. 390-392).
c) La quotité de la réduction retenue par l’autorité de première
instance (50%) est supérieure à celle retenue par la jurisprudence précitée
dans des cas semblables (15 à 25 %). En effet, pour apprécier en équité
l’importance de la réduction, il y a lieu de prendre en considération aussi
le fait que les autres pièces du logement étaient dotées d’un radiateur qui
a fonctionné durant la période considérée et que cela s’est traduit non
seulement par un usage normal du logement dans une partie de celui-ci,
mais également par le fait que la température dans la pièce principale a
certainement varié au gré des conditions météorologiques et de l’usage
des radiateurs dans les autres pièces. En définitive, il paraît équitable de
retenir une réduction de 25 % pour tenir compte de l’insuffisance de
chauffage durant les mois d’hiver.
5. Il s’ensuit que le recours doit être partiellement admis.
Conformément à l’art. 334 al. 1 CPC, il y a lieu de rectifier le
dispositif rendu le 16 septembre 2014 en ce sens que le chiffre I (au lieu

- 10 -
du chiffre II) du dispositif de la décision entreprise doit être réformé en ce
sens que la demanderesse A.________SA doit payer au défendeur
B.________ la somme de 2'040 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 16 juillet
2013, à titre de parts de loyer versées en trop du 1er mars au 30 avril
2012, puis du 1er novembre 2012 au 30 avril 2013, compte tenu d’une
réduction de loyer de 25 % pendant ces périodes en raison du défaut de
chauffage qui affectait l’appartement de deux pièces que le défendeur
louait à la demanderesse au cinquième étage de l’immeuble sis à [...] à
Lausanne. Le dispositif est confirmé pour le surplus.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), sont répartis par moitié, dès lors
qu’aucune des parties n’obtient entièrement gain de cause (art. 106 al. 2
CPC). L’intimé doit par conséquent verser à la recourante 100 fr. à titre de
restitution d’avance de frais de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
Les dépens sont compensés (art. 106 al. 2 CPC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est partiellement admis.
II. Le jugement est réformé au chiffre I de son dispositif en ce
sens que la demanderesse A.________SA doit payer au
défendeur B.________ la somme de 2'040 fr. (deux mille
quarante francs) avec intérêts à 5 % l’an dès le 16 juillet 2013,
à titre de parts de loyer versées en trop du 1er mars au 30 avril
2012, puis du 1er novembre 2012 au 30 avril 2013, compte
tenu d’une réduction de loyer de 25 % pendant ces périodes
en raison du défaut de chauffage qui affectait l’appartement

- 11 -
de deux pièces que le défendeur louait à la demanderesse au
cinquième étage de l’immeuble sis à [...] à Lausanne.
Il est confirmé pour le surplus.
III. Les frais judicaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis par moitié à la charge de la
recourante et par moitié à la charge de l’intimé.
IV. L’intimé B.________ doit verser à la recourante A.________SA la
somme de 100 fr. (cent francs) à titre de restitution d’avance
de frais de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 16 septembre 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M.________SA
- Me Jean Jacques Schwaab (pour B.________)

- 12 -
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux
La greffière :