vd_gerichte · XC16.029550 · 2017-09-21 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC16.029550-170385
427
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 21 septembre 2017
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mmes Merkli et Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Pache
*****
Art. 257f al. 3 CO
Statuant sur l'appel interjeté par W.________, à Lausanne,
contre le jugement rendu le 28 novembre 2016 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant l'appelante d’avec K.________, à Lausanne, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 28 novembre 2016, le Tribunal des baux a
prononcé que le contrat de bail à loyer conclu le 14 octobre 2009, par
lequel la demanderesse W.________ avait pris à bail un appartement de
deux pièces et demie au troisième étage de l’immeuble sis chemin [...], à
Lausanne, avait valablement pris fin le 30 avril 2016 (I), qu'en
conséquence, ordre était donné à la demanderesse de quitter et rendre
libre de tous occupants et de tous biens lui appartenant l’appartement
mentionné sous chiffre I ci-dessus, dans un délai de trente jours dès
jugement définitif et exécutoire (II), que l'indemnité d'office de Me Alain
Vuithier, conseil de la demanderesse, serait arrêtée ultérieurement, par
une décision séparée (III), que le jugement était rendu sans frais ni dépens
(IV) et que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (V).
En droit, les premiers juges ont considéré que la transaction
judiciaire du 17 février 2014, signée devant la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après : la
Commission de conciliation) et qui n'avait pas fait l'objet d'une demande
de révision, avait les effets d'une décision entrée en force. Cette
transaction subordonnait la fin du bail de la demanderesse à la condition
d'une rechute liée à des troubles du comportement. Le fait que la
demanderesse ait endommagé sa prise téléréseau en décembre 2015,
provoquant une panne générale du téléréseau dans l'immeuble et
occasionnant l'absence d'internet, du téléphone et de la télévision chez les
locataires durant une quinzaine de jours, remplissait cette condition. A
cela s'ajoutait que la demanderesse avait refusé, de manière désagréable,
agressive et même violente, l'accès à son appartement aux électriciens
voulant réparer la prise endommagée, de sorte que cet épisode était
suffisamment grave pour réaliser la condition à laquelle l'effectivité du
congé du 3 décembre 2013 était subordonnée.
Par surabondance, les premiers juges ont estimé que
l'efficacité de la résiliation de bail du 14 mars 2016, sous l'angle de l'art.

- 3 -
257f al. 3 CO, n'entraînerait pas un résultat différent, les conditions
formelles de cette disposition étant réalisées. Quant aux conditions
matérielles de l'art. 257f al. 3 CO, elles étaient également réalisées aux
yeux des premiers juges, les manques d'égard envers les habitants
contrevenant à l’engagement pris par la demanderesse dans le contrat de
collaboration du 2 septembre 2009.
S'agissant du trouble psychique dont souffrirait la
demanderesse, les premiers juges ont retenu que l'art. 257f al.3 CO ne
subordonnait pas la résiliation à l'existence d'une faute du locataire, de
sorte que l'état de santé de la locataire ne constituait pas un obstacle à la
résiliation. Ils ont relevé que la demanderesse avait manqué d'égards
envers ses voisins malgré l'avertissement écrit de la bailleresse du 17
février 2014, que le maintien du bail était devenu insupportable pour les
habitants de l'immeuble et que la relative accalmie avait pris fin durant
l'hiver 2015/2016, au cours duquel la demanderesse avait troublé la paix
de l'immeuble à de nombreuses reprises. Informée des faits le 15
décembre 2015, la bailleresse avait résilié le bail trois mois après, soit
avec célérité. Les premiers juges ont en outre refusé toute prolongation de
bail à la demanderesse au regard de l'art. 272a al. 1 let. b CO, qui exclut
cette hypothèse.
B. a) Par acte du 24 février 2017, W.________ a interjeté appel
contre le jugement précité, en concluant, sous suite de frais,
principalement à sa réforme en ce sens que la résiliation de bail qui lui a
été signifiée le 14 mars 2016 pour le 30 avril de la même année soit
déclarée inefficace. Subsidiairement, l'appelante a conclu à l'annulation du
jugement entrepris et au renvoi de la cause aux premiers juges pour
nouvelle décision dans le sens des considérants à intervenir. Elle a requis
l'octroi de l'assistance judiciaire pour la procédure d'appel, requête à
laquelle la Juge déléguée de la Cour de céans a fait droit par ordonnance
du 10 mars 2017.

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b) Par réponse du 12 avril 2016, la K.________ a conclu, sous
suite de frais, au rejet de l'appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer pour logement subventionné conclu
le 27 juillet 2007, la demanderesse W.________ a pris à bail à Q.________ (ci-
après : [...]) un appartement de deux pièces au deuxième étage de
l’immeuble sis chemin [...], à Lausanne.
Ce contrat de bail a été résilié par [...] pour le 30 septembre
2009. La demanderesse a contesté cette résiliation. Il ressort du procès-
verbal de la Commission de conciliation du 29 septembre 2009 que celle-ci
a pris acte d’une transaction intervenue hors audience entre les parties, la
convention faisant partie intégrante du procès-verbal. Cette convention,
datée du 3 septembre 2009 et faisant référence à un « contrat de
collaboration » conclu le 2 septembre 2009 entre la demanderesse, le CMS
de [...], le docteur [...], médecin psychiatre, le Service social de
Lausanne/Unité logement, et Q.________, prévoyait notamment que la
demanderesse acceptait la résiliation du bail de son logement et qu’elle
s’engageait à le quitter à la fin du rapport de bail, en échange de la mise à
disposition, par Q.________, d’un logement de typologie semblable et situé
dans un environnement proche de celui qu’elle occupait. Dans le contrat
de collaboration précité, la demanderesse s’était encore engagée à
respecter scrupuleusement les RULV (Règles et usages locatifs du canton
de Vaud), faute de quoi le contrat de bail à loyer pour son appartement
serait résilié avec effet immédiat, en vertu de l’art. 257f CO, Q.________
s’engageant pour sa part à signaler à l’assistante sociale de référence de
l’Unité logement tout problème de comportement de la demanderesse,
ainsi que les plaintes éventuelles du voisinage.
2. Par contrat de bail à loyer pour logement subventionné conclu
le 14 octobre 2009, Q.________ a remis à bail à la demanderesse un

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appartement de deux pièces et demie au troisième étage de l’immeuble
sis chemin [...], à Lausanne. Ce contrat a commencé le 1er décembre 2009
pour se terminer le 30 septembre 2010, se renouvelant par la suite aux
mêmes conditions, de six mois en six mois, sauf avis de résiliation donné
par l’une ou l’autre des parties trois mois avant l’échéance. Le loyer
mensuel net a été fixé à 409 fr., auxquels s’ajoutaient un acompte de
chauffage et eau chaude de 110 fr., un montant de 3 fr. à titre de prime
d’assurance responsabilité civile, ainsi qu’un montant de 150 fr. à titre de
« rentabilité travaux ».
3. La défenderesse K.________ est devenue propriétaire de
l’immeuble sis chemin [...] le 21 décembre 2009.
4. Le 14 août 2013, la demanderesse a adressé à son voisin du
dessous M.________ une missive dans laquelle elle lui demandait en
substance de débrancher son wifi au moins la nuit pour le motif que cela
provoquerait des acouphènes pénibles et aussi parce que ces « nouvelles
technologies » auraient permis le piratage de sa ligne téléphonique.
Entendu comme témoin, M.________ a déclaré que, dans un premier temps,
il avait de bonnes relations avec la demanderesse, mais que le
comportement de celle-ci avait changé par la suite. Ainsi, en prenant
connaissance de la lettre précitée, ce témoin s’est dit que « quelque chose
ne jouait pas ».
Dans une autre missive adressée à une date indéterminée à
L.________, son voisin direct, la demanderesse lui a demandé de « cesser
de pomper systématiquement alternativement l’eau chaude et l’eau
froide » lorsqu’elle prenait sa douche. Elle lui a encore reproché d’utiliser
de « nouvelles technologies » nuisibles à la santé et qui auraient permis le
piratage de sa ligne téléphonique, en lui demandant de les débrancher au
moins la nuit. Entendu comme témoin, L.________ a déclaré avoir reçu de la
part de la demanderesse un certain nombre de courriers de ce type.
5. Le 31 octobre 2013, une altercation a eu lieu entre la

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demanderesse, une autre locataire de l'immeuble en cause, X.________, et
plusieurs enfants qui fêtaient Halloween. Par courrier adressé à la
défenderesse le 1er novembre 2013, X.________, locataire de l’immeuble en
cause, a fait état d’agressions physiques commises par la demanderesse
le soir d’Halloween. Selon X.________, lorsqu'elle avait voulu faire entrer
des enfants dans l’immeuble afin qu’ils puissent sonner aux portes pour
demander des bonbons, la demanderesse les avait empêchés d’entrer et
avait giflé plus de cinq d’entre eux. X.________ a également relaté que
lorsqu'elle avait voulu calmer W.________, celle-ci lui avait donné un coup
de poing au visage. X.________ a encore indiqué dans son courrier que la
police était intervenue à sa demande et qu’elle envisageait le dépôt d’une
plainte pénale contre la demanderesse. Ce courrier a été signé par sept
autres personnes, en plus de son auteur.
Entendu comme témoin, C.________, concierge de l’immeuble
en cause, a déclaré à propos des évènements décrits ci-dessus qu’il était
sur place après que les faits s’étaient produits et que ce qu’il avait
constaté lui évoquait un « lynchage public » : des parents qui ne
connaissaient pas la demanderesse voulaient la taper et il avait dû
intervenir, avec un autre locataire, pour leur expliquer le cas de la
demanderesse et pour les calmer.
L.________, qui s’est rendu sur place avec C.________ après les
évènements relatés plus haut, a déclaré qu’il y avait une vingtaine de
personnes attroupées au bas de l’immeuble, « prêtes à étriper la
demanderesse ». Ensemble, ils ont essayé de calmer ces personnes et de
faire en sorte qu’elles ne recourent pas à la violence. Lorsque la police est
arrivée, L.________ a entendu la demanderesse déclarer aux policiers : « Je
n’ai pas frappé les enfants, je leur ai juste donné une claque, ça leur
réveille l’intelligence ».
6. Sur formule officielle de notification de résiliation de bail datée
du 3 décembre 2013, la défenderesse a résilié le bail de la demanderesse
pour le 31 janvier 2014. Le même jour, la défenderesse a adressé à la
demanderesse un courrier recommandé l’informant de ce qui suit :

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« Nous faisons suite à un évènement grave survenu le 31 octobre dernier
dans l’immeuble du Ch. [...], pour lequel une plainte, signée par plusieurs
locataires, nous a été adressée.
En effet, ce jour-là, vous avez sans aucune raison, agressé verbalement et
physiquement plusieurs enfants ainsi que Mme X.________, également
locataire de l’immeuble. L’intervention de la police a été requise et une
plainte pénale a été déposée.
Nous vous rappelons qu’en 2009, nous avons consenti à vous reloger dans
un de nos immeubles sous certaines conditions. Vous vous êtes notamment
engagée par convention, à respecter scrupuleusement les Règles et usages
locatifs du canton de Vaud.
Nous constatons malheureusement que ladite convention n’a pas été
respectée, ce qui rompt définitivement le rapport de confiance. De plus,
nous ne pouvons maintenir une situation très difficile à vivre pour vos
voisins, lesquels ont clairement manifesté leurs craintes.
Par conséquent, et en application de l’article 253F)-3 du CO, nous
nous voyons dans l’obligation de résilier votre bail pour le :
31 JANVIER 2014 »
7. La demanderesse a contesté la résiliation de son bail devant la
Commission de conciliation. Celle-ci a tenu une audience le 17 février
2014, à laquelle W.________ a comparu accompagnée de son infirmier en
psychiatrie [...]. A cette occasion, les parties ont conclu la convention
suivante :
« Le bailleur accepte de suspendre la résiliation tant qu’il existe un suivi
médical et social complet et que la décision de la justice de paix est
respectée.
Il est précisé qu’au moindre problème avec les voisins ou pour non-respect
des RULV relatifs à des troubles du comportement, la résiliation sera
automatiquement réactivée avec un préavis de trente jours pour la fin d’un
mois, moyennant notification par la gérance, ceci sans recours possible.
Il est précisé que cette transaction a les effets d’une décision
entrée en force, en application de l’article 208 alinéa 2 du Code de
procédure civile.»
8. En décembre 2015, la demanderesse a endommagé sa prise
de téléréseau, provoquant une panne générale du téléréseau dans

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l’immeuble. Selon les déclarations du témoin M.________, cela a eu pour
conséquence la mise hors service d’internet, de la télévision et du
téléphone chez tous les locataires habitant sur la même colonne que la
demanderesse, durant une quinzaine de jours. Ce témoin a ajouté que
plusieurs techniciens étaient intervenus et que la demanderesse s’en était
prise verbalement à l’un d’eux, de manière violente. Lors de son audition,
il a confirmé le contenu d'un courrier du 15 décembre 2015, adressé à la
défenderesse, qui contenait notamment ces lignes :
« Par ce courrier, je tiens à vous signaler l’amplitude de la problématique
concernant l’attitude de Mme W.________ (…).
Depuis un mois environ, celle-ci est en pleine décompensation psychotique
et perturbe gravement la vie dans les immeubles [...].
Cela a commencé avec les fusibles de notre voisin [...] qu’elle a enlevés,
car ceux-ci sont situés sur le pas de porte et donc accessibles à tout le
monde.
Puis elle a renversé le seau d’eau du concierge C.________.
Puis elle a trafiqué sa prise connexion téléphone ce qui a déconnecté notre
appartement de nos appareils branchés sur celle-ci à savoir : téléphone,
télévision, internet et ce depuis le 7/12.
Elle a refusé d’ouvrir aux techniciens qui voulaient venir réparer chez elle
tout en ayant une attitude extrêmement désagréable et agressive.
Hier, elle est venue menacer le technicien qui était en train d’installer la
fibre optique chez nous.
Hier, elle a tiré le capuchon de la fille de Mme X.________, or, Mme
W.________ peut être très violente avec les enfants (voir les évènements de
Halloween 2013), heureusement, Mme X.________ a pu défendre sa fille
avant que Mme W.________ ne la frappe.
Il y a quelques jours, elle a lancé du compost sur la fille de M. L.________
alors que celle-ci se trouvait sur le balcon de son papa.
(…)
Si rien n’est fait, cette situation pourrait se terminer de manière
dramatique (agression d’un enfant par exemple). »
Interpellé, M.________ a précisé qu’il était infirmier en
psychiatrie. Il a déclaré qu’en période de crise, il n’était pas possible de
communiquer avec la demanderesse et que, pour lui, de même que pour
sa compagne, c’était difficile à supporter. Il a encore indiqué avoir
déménagé de l’immeuble en cause en mars 2016, car il cherchait avec sa
compagne un appartement plus grand.
L.________ a confirmé lors de son audition que la demanderesse
avait jeté un sac contenant du compost et des fruits sur leur balcon, où se
tenait sa fille. Il a déclaré ne pas savoir pour quelle raison la
demanderesse avait agi ainsi. Il a exposé être allé sonner à la porte de la

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demanderesse pour lui ramener son sac, mais que celle-ci ne lui avait pas
ouvert sa porte. Il a précisé que la demanderesse agissait ainsi chaque fois
qu’elle déposait des sacs ou « des choses » devant sa porte et qu’il tentait
de les lui ramener. Il a ajouté avoir assisté à trois ou quatre interventions
de la police dans l’appartement de la demanderesse, soulignant qu’à deux
reprises, les policiers avaient dû traverser son appartement pour accéder
au balcon de cette dernière. Il a enfin déclaré que sa fille, âgée de 13 ans,
pouvait craindre que la demanderesse soit violente à nouveau.
Le témoin C.________ a confirmé que la demanderesse lui avait
pris son bidon et l’avait renversé dans les escaliers, en ajoutant que ce
n’était pas dramatique. Il a précisé que la police intervenait pour faire
ouvrir la porte de la demanderesse et non pas parce qu’elle causait des
problèmes au voisinage. Interpellé, il a déclaré que, durant l’hiver
2015/2016, il avait enregistré de nombreuses plaintes concernant le
comportement de la demanderesse de la part des voisins directs et
d’autres habitants de l’immeuble. Il s’agissait de locataires qui avaient été
importunés par la demanderesse, notamment par des sacs de nourriture
déposés à leurs portes, ou encore par des affiches collées sur leurs portes
en pleine nuit. Il a ajouté que des parents étaient venus vers lui pour dire
qu’ils avaient peur pour leurs enfants.
9. A la suite des évènements survenus en décembre 2015, la
demanderesse a été hospitalisée à l’Hôpital de Cery. Il ressort à cet égard
d’un rapport médical du CHUV (Département de psychiatrie - Service de
psychiatrie communautaire), daté du 26 octobre 2016 et réalisé sur
requête de la demanderesse, notamment ce qui suit :
« Mme W.________ a été hospitalisée du 17.12.2015 au 26.01.2016 en
raison d’une péjoration de son état de santé psychique. Au cours des trois
semaines précédant le séjour, Mme W.________ a présenté des troubles du
comportement en lien avec ses difficultés psychiques qui ont conduit à des
nuisances pour l’entourage. Durant cette période, il est raisonnable
d’estimer que les troubles psychiques de l’intéressée ont altéré sa capacité
de discernement, notamment s’agissant de ses attitudes à l’égard du
voisinage et de son intervention sur le téléréseau de l’immeuble où elle
réside. »
10. Sur formule officielle de notification de résiliation de bail datée

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du 14 mars 2016, la défenderesse a résilié le bail de la demanderesse
pour le 30 avril 2016. Dans un courrier d’accompagnement du même jour,
la défenderesse a motivé le congé notamment en ces termes :
« Pour faire suite aux très nombreuses plaintes que nous avons reçues ces
derniers mois vous concernant et conformément au procès-verbal de
conciliation du 17 février 2014 et en application de l’article 257F)-3 du CO,
nous nous voyons contraints de résilier votre contrat de bail au
30 AVRIL 2016
(…)
Si nous sommes désolés de devoir en arriver à cette extrémité, nous ne
pouvons pas, vis-à-vis des locataires de l’immeuble, vous maintenir dans
votre logement, avec tous les problèmes, toutes les nuisances, et toutes les
peurs que votre comportement provoque chez eux.
Nous osons espérer qu’une solution pérenne et à votre convenance puisse
être trouvée par les médecins qui vous suivent. »
La demanderesse a accusé réception du congé par courrier du
17 mars 2016 adressé à la défenderesse. Elle y a déclaré comprendre que
son comportement provoquait la peur et des nuisances chez les autres
locataires. Elle a cependant relevé que la résiliation la pénalisait aussi
sévèrement qu’une personne qui nuisait volontairement, alors que les
nuisances, peurs et problèmes qu’elle provoquait étaient indépendants de
sa volonté. Elle a encore exposé que le personnel médical qui la suivait
n’avait pas les moyens de la loger et qu’il n’existait pas de logement ou
structure protégée pour les personnes dans sa situation. Elle a enfin
sollicité un entretien avec la défenderesse, en présence du personnel
médical qui la suivait, ajoutant qu’elle espérait que la défenderesse
reviendrait sur sa décision.
La défenderesse lui a répondu par courrier du 24 mars 2016.
Elle y a brièvement rappelé les problèmes rencontrés avec la
demanderesse en 2009 pour des faits semblables et le fait qu’une chance
lui avait été accordée par son relogement dans l’immeuble en cause. Tout
en regrettant de devoir en arriver à une résiliation de bail, la défenderesse
a estimé qu’il n’était pas juste de faire subir le comportement inapproprié
de la demanderesse à l’ensemble des locataires. Elle a encore rappelé que
la demanderesse avait « bricolé » la prise du téléréseau, ce qui avait
engendré une panne générale dans l’immeuble, et que cet acte, certes
non intentionnel, aurait pu avoir des conséquences plus graves, telles

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qu’un début d’incendie. Elle a enfin indiqué à la demanderesse que, pour
toutes ces raisons, elle maintenait la résiliation de son bail pour le 30 avril
2016.
11. Le 6 juillet 2016, la défenderesse a adressé à la demanderesse
une facture d’un montant de 441 fr. 55, relative aux interventions de
l’entreprise [...] Sàrl des 11, 14, 15 décembre 2015 et 7 janvier 2016, à la
suite de la panne générale du téléréseau. Il est précisé sur cette facture
que, selon le rapport de l’entreprise, la demanderesse n’avait pas laissé
entrer l’électricien et qu’elle avait enlevé la prise qui avait causé la panne
générale.
12. Le docteur [...], médecin associé au Département de
psychiatrie du CHUV, a établi un rapport médical daté du 15 septembre
2016 concernant l’état de santé de la demanderesse, dont il est le
médecin traitant depuis août 2013. Le rapport précise qu’il a été réalisé à
la requête de la demanderesse. Il en ressort en substance que la
demanderesse souffre d’un trouble psychique qui peut, en périodes de
décompensation, entraîner une altération de sa capacité de discernement.
Durant ces périodes, la demanderesse présente des difficultés dans ses
relations interpersonnelles. Le suivi psychiatrique mis en place a permis
de réduire le nombre de décompensations psychiques au cours des
dernières années. La décompensation de décembre 2015 est survenue
dans un contexte d’arrêt progressif du traitement en accord avec les
soignants. L’intensification du suivi avec des passages à domicile
quotidiens et la collaboration avec certains des voisins n’ont pas permis
d’éviter certains troubles du comportement. A la suite d’un rendez-vous
manqué le 15 décembre 2015, la situation de la demanderesse a
immédiatement été signalée à la justice de paix ; deux jours plus tard, la
demanderesse a été interceptée par la police et conduite à l’Hôpital de
Cery. Depuis ce séjour hospitalier, la demanderesse et ses soignants sont
convenus d’un plan thérapeutique qui devrait éviter toute nouvelle
décompensation. Le docteur [...] souligne dans son rapport qu’en dehors
des périodes de décompensation, la demanderesse ne présente pas de
difficultés psychiques manifestes, qu’elle est consciente du tort causé à

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autrui lorsqu’elle est moins bien et exprime d’importants regrets à cet
égard ; aux dires de ce thérapeute, elle cherche à éviter toute nuisance et
participe à la vie de quartier. Il résulte encore de ce rapport que le fait de
pouvoir conserver un logement stable contribue de manière significative
au bien-être de la demanderesse. En revanche, le stress engendré par une
perte de son appartement et par les difficultés à se reloger en raison de sa
situation sociale précaire représenterait un risque élevé de dégradation de
l’état de santé de la demanderesse.
Lors de son audition en qualité de témoin, le docteur [...] a
intégralement confirmé le contenu de ce rapport. Interpellé, il a déclaré
que la place de la demanderesse était, selon lui, dans un appartement
indépendant et non pas dans un foyer ou dans un établissement médico-
social.
Le témoin [...], qui assume, en tant qu’infirmier, le suivi de la
demanderesse depuis 2011/2012, a confirmé que la demanderesse était à
même de vivre en appartement de manière indépendante.
13. a) La demanderesse a saisi la Commission de conciliation
d’une requête datée du 5 avril 2016. La conciliation n’ayant pas abouti,
l’autorité de conciliation a délivré à la demanderesse une autorisation de
procéder le 16 juin 2016.
b) La demanderesse a porté son action devant le Tribunal des
baux par demande datée du 21 juin 2016. Un délai au 13 juillet 2016 lui a
été imparti par le Président du tribunal pour lui permettre de rectifier son
acte, lequel comportait un vice de forme. La demanderesse a déposé une
demande rectifiée le 2 juillet 2016, dans laquelle elle a conclu, en
substance, à l’inefficacité de la résiliation de son bail à loyer.
Par déterminations du 4 octobre 2016, la défenderesse a
conclu, sous suite de frais, au rejet des conclusions de la demande, au
constat de la validité de la résiliation du bail signifiée le 14 mars 2016
pour l'échéance du 30 avril 2016, aucune prolongation de bail n'étant

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accordée à W.________ et ordre lui étant donné de quitter et rendre libre de
tout occupant et de tout bien l'appartement litigieux dans un délai que
justice dirait.
La demanderesse a déposé une « écriture spontanée » le 22
novembre 2016.
c) Les débats principaux se sont tenus le 24 novembre 2016. A
cette occasion, le tribunal a entendu cinq témoins, dont les déclarations
ont été intégrées au présent état de fait dans la mesure utile.
En d roit :
1.
1.1 Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral, l'appel étant ouvert dans les causes patrimoniales dont la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
En cas de contestation de la validité du congé, la valeur
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le
contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En
principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO (Code des obligations ; RS 220) consacre l'annulabilité d'une
résiliation (JdT 2011 III 83 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 1.1 ;
SJ 2001 I 17 consid. la; ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205).
1.2 En l’espèce, le montant du loyer est de 519 fr. par mois,
acompte pour chauffage et eau chaude compris. La valeur litigieuse
excède ainsi manifestement 10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel
qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).

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Formé en temps utile par la locataire qui y a un intérêt digne
de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou
d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas
échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de
l'art. 57 CPC. Elle peut revoir l'appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (Jeandin, CPC commenté,
2011,
nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC).
3.
3.1 L'appelante conteste que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO
soient réunies. Elle remet en cause la validité de la transaction du 17
février 2014 au regard de l'art. 257f al. 3 CO, cette disposition étant, selon
la doctrine, de nature absolument impérative. Elle cite à cet égard Lachat,
qui relève que les parties ne peuvent pas contractuellement modifier les
conditions de la résiliation anticipée (violation du devoir de diligence,
avertissement écrit, persistance de la violation du devoir de diligence et
maintien insupportable du contrat). Toutefois, le délai et le préavis de
résiliation de l'art. 257f al. 3 CO sont de droit relativement impératif : le
contrat peut les allonger, mais non les abréger (Le bail à loyer, 2008, p.
683 et les réf. citées à la note infrapaginale 142).
3.2
3.2.1 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail
est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la
maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du
bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer
d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être

- 15 -
résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin
d'un mois.
Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des
obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle
les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l'application des règles
générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas
à obtenir le respect d'un contrat (TF 4A_347/2016 du 10 novembre 2016
consid. 3; ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; TF 4A_476/2015 du 11 janvier
2016 consid. 4.1 publié in SJ 2016 I 336).
Selon la jurisprudence, la résiliation prévue par l'art. 257f al. 3
CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1)
une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un
avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à
ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par
le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien
du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente
jours pour la fin d'un mois (arrêté précité du 10 novembre 2016 consid. 3;
TF 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités; au sujet des
conditions atténuées de la résiliation en cas de non-respect des
obligations contractuelles en rapport avec l'affectation de la chose louée,
cf. ATF 132 III 109 consid. 5; TF 4A_644/2011 du 10 février 2012 consid.
3.2 et les arrêts cités).
3.2.2 Pour que le caractère insupportable des nuisances soit
reconnu, il faut que le bailleur réagisse avec une certaine célérité si
celles-ci se poursuivent malgré l'avertissement (arrêt précité du 10
novembre 2016 consid. 3; TF 4A 457/2013 du 4 février 2014 consid. 3.1 ;
TF 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). Une période de dix-huit
mois entre l'ultime protestation et le congé a ainsi été considérée comme
un indice que la continuation du bail n'était pas insupportable pour le
bailleur (arrêt précité du 10 novembre 2016 consid. 3 ; TF 4C.118/2001
du
8 août 2001 consid. 1b). En revanche, des délais de cinq mois (TF

- 16 -
4C.264/2002 du 25 août 2003 consid. 4.3) et d'un peu plus de huit mois
(arrêt précité du 10 avril 2012 consid. 5.3) n'ont pas été jugés excessifs.
Le Tribunal fédéral a même qualifié de "court" un laps de temps de
quatre mois et six jours (arrêt précité du
10 novembre 2016 consid. 3 ; TF 4C.270/2001 du 26 novembre 2001
consid. 3b/dd). Il y a lieu de rappeler néanmoins que tout est affaire de
circonstances (arrêt précité du 10 avril 2012 consid. 5.3).
La question de savoir si le maintien du bail est devenu
insupportable ne se détermine pas selon des critères abstraits, mais en
fonction de l'ensemble des circonstances concrètes du cas d'espèce
(Higi, Zürcher Kommentar, 2003, n. 59 ad art. 257f CO ; Lachat, Le droit
du bail, op. cit., p. 432 ; Weber, Basler Kommentar, 2008, n. 6 ad art.
257f CO). Cet examen relève ainsi du pouvoir d'appréciation du juge (art.
4 CC ; TF 4C.118/2001 du 8 août 2001 consid. 1b/bb/eee), tout comme du
reste la gravité de la violation du devoir de diligence et la persistance du
locataire à ne pas respecter son devoir (ATF 132 III 109 consid. 2 et les
réf. citées). Conformément à sa pratique, le Tribunal fédéral ne substitue
alors sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure qu'avec une
certaine retenue et n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir
d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la
décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une
iniquité choquante (ATF 129 III 380 consid. 2 ; ATF 129 III 664 consid. 6.1
; ATF 129 III 715 consid. 4.4 ; ATF 128 III 428 consid. 4 ; TF 4C.306/2003
du 20 février 2004 consid. 3.5).
3.2.3 Lorsque les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas
remplies, la résiliation anticipée est inefficace; elle ne peut pas être
convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; Higi,
op. cit., n. 72 ad art. 257f CO; Lachat, op. cit., p. 682 n. 3.2.2). Toutefois,
si seuls le délai ou l'échéance de la 5e condition ne sont pas respectés, la
résiliation n'est pas nulle, mais ses effets sont reportés au terme fixé par
la loi (art. 266a al. 2 CO par analogie; Higi, op. cit., n. 71 ad art. 257f CO;
Wessner, Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini [éd.], 2010, n. 45 ad art.
257f CO).

- 17 -
3.2.4 Il découle de l’arrêt du Tribunal fédéral 4A_263/2011 du 20
septembre 2011, consid. 3.4, que l'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas
la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il
requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux
autres locataires. L'art. 257f CO impose certes l'obligation de principe
d'adresser un avertissement écrit au locataire pour lui permettre
d'adapter son comportement. Il ne s'agit toutefois pas d'une condition
absolue, de sorte qu'on ne saurait en déduire que la résiliation
extraordinaire ne pourrait concerner qu'un locataire ayant la maîtrise de
son comportement et la capacité de le modifier suite à un avertissement
du bailleur. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en
raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son
comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de
résilier le bail de façon anticipée, mais poserait tout au plus la question
de la nécessité d'un avertissement.
Cet arrêt précise toutefois également que le bailleur ne doit
pas trop tarder à résilier le bail, faute de quoi son inaction est susceptible
de fournir un indice que la continuation du bail n'est pas insupportable
(cf. arrêt 4C.118/2001 du 8 août 2001 consid. 1b/bb/aaa, in mp 2001
205).
4.
4.1 L'appelante remet en cause l'appréciation des preuves du
jugement s'agissant de l'évènement de Halloween 2013. Elle admet avoir
eu une altercation avec X.________ mais reproche aux premiers juges
d'avoir retenu qu'elle avait donné un coup de poing à celle-ci, ce qu'elle
conteste, alors même que la principale intéressée n'aurait pas été
auditionnée comme témoin et que les autres témoins n'auraient pas
confirmé ni même évoqué un tel geste. Elle fait valoir qu'elle aurait en
réalité été victime d'une agression par des parents venant d'autres

- 18 -
immeubles. S'agissant des événements de l'hiver 2015/2016, l'appelante
relève qu'elle a certes provoqué une coupure d'électricité, mais qu'elle se
trouvait alors dans une période de décompensation aiguë et qu'elle
n'avait aucunement l'intention de nuire. Cette décompensation aiguë
aurait été due à une tentative d'arrêt de sa médication, de sorte qu'il n'y
aurait pas lieu de craindre que de tels incidents se reproduisent à
l'avenir.
L'appelante est également d'avis que sa situation personnelle
n'aurait pas été suffisamment prise en compte. Elle renvoie au rapport
médical du Dr [...] ainsi qu'à l'audition du témoin [...], sur les efforts
thérapeutiques consentis par elle, couronnés de succès, puisque hormis
l'épisode du mois de décembre 2015, aucun incident n'avait été déploré
depuis l'audience du 17 février 2014 devant la Commission de
conciliation. De plus, l'appelante rappelle ses efforts pour son intégration
dans la vie associative du quartier en participant notamment à la
création de jardins communautaires. Enfin, le Dr [...] a insisté sur le fait
que la place de l'appelante se trouvait dans un appartement
indépendant et non pas dans un foyer ou un EMS, ce qui a été corroboré
par le témoin [...].
En outre, selon l'appelante, au vu de l'écoulement du temps,
un nouvel avertissement aurait été nécessaire, le jugement relevant lui-
même que deux ans s'étaient écoulés depuis la transaction litigieuse.
4.2 Dans le jugement entrepris, le Tribunal des baux a relevé qu’il
s’était écoulé près de deux ans entre l’avertissement du 17 février 2014
et la résiliation extraordinaire du 14 mars 2016, un laps de temps aussi
long pouvant potentiellement être considéré comme un indice que la
continuation du bail n’était pas insupportable pour les locataires de
l’immeuble. S'appuyant sur un arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du
4 février 2014, les premiers juges ont toutefois considéré que le délai qui
séparait l'avertissement de la résiliation n'était qu'un indice et qu'il
fallait prendre en considération toutes les circonstances pertinentes du
cas d'espèce. Or l'avertissement du 17 février 2014 avait été suivi d'une

- 19 -
relative accalmie, durant laquelle aucune nouvelle plainte n'avait été
enregistrée concernant le comportement de l'intéressée. Cette accalmie
avait pris fin, selon les premiers juges, durant l'hiver 2015/2016, où la
demanderesse avait troublé la paix de l'immeuble à de nombreuses
reprises. Après en avoir été informée par courrier du témoin M.________
du 15 décembre 2015, la bailleresse avait résilié le bail le 14 mars 2016,
soit trois mois après ce courrier, la chronologie des évènements ne
démontrant pas, selon les premiers juges, que la bailleresse se serait
accommodée du maintien du bail malgré les manques d'égards de
l'intéressée envers ses voisins, mais que, au contraire, elle avait agi
avec célérité dès qu'elle en a eu connaissance.
4.3 Ensuite de l'altercation ayant eu lieu le 31 octobre 2013 lors
de la fête d'Halloween, le bail de l’appelante a été résilié le 3 décembre
2013 pour le 31 janvier 2014. L’appelante ayant contesté cette
résiliation, les parties ont, lors d'une audience de la Commission de
conciliation du 17 février 2014, signé une convention prévoyant que le
bailleur acceptait de suspendre la résiliation tant qu’il existait un suivi
médical et social complet et que la décision de la justice de paix était
respectée, étant précisé qu’au moindre problème avec les voisins ou
pour non-respect des RULV relatifs à des troubles du comportement, la
résiliation serait automatiquement réactivée avec un préavis de trente
jours pour la fin d’un mois, moyennant notification par la gérance et sans
recours possible. Selon la teneur de cette transaction, celle-ci valait
décision entrée en force en application de l'art. 208 al. 2 CPC.
La question de savoir si, comme le soutient l’appelante, la
transaction du 17 février 2014 est nulle au regard du caractère
absolument impératif de
l’art. 257f al. 3 CO et du fait que l’appelante n’était pas assistée par un
mandataire professionnel ou un curateur lors de sa conclusion peut
demeurer indécise en l’espèce. En effet, ce qui est déterminant, c’est de
savoir si cette transaction, supposée valable, constituait bien un
avertissement conforme à l’art. 257f al. 3 CO, comme retenu par les
premiers juges, à savoir un avertissement sans limite temporelle.

- 20 -
Le laps de temps écoulé entre cet avertissement, formulé le 17
février 2014, et la résiliation du bail, intervenue le 14 mars 2016, apparaît
comme long selon la jurisprudence en la matière et comme relevé par le
Tribunal des baux lui-même, de sorte que les premiers juges ont, à juste
titre, encore examiné si ce laps de temps pouvait être considéré comme
un indice que la continuation du bail n'était pas insupportable pour les
locataires de l'immeuble.
La transaction, tenue pour un avertissement intervenu en
février 2014, n'a pas donné lieu à un comportement insupportable pour les
locataires de la part de l'appelante avant l'hiver 2015/2016. La résiliation
qui a suivi en mars 2016 est ainsi intervenue plus de deux ans après
l'avertissement de février 2014, de sorte que ce laps de temps ne pouvait
être considéré comme un indice que la continuation du bail était
insupportable pour la bailleresse, voire pour les locataires.
Il s'ensuit que la résiliation du bail est inefficace, dès lors que
l'une des conditions de l'art. 257f al. 3 CO n'est pas réalisée.
5.
5.1 Au vu de ce qui précède, l'appel doit être admis et le jugement
entrepris réformé en ce sens que le contrat de bail à loyer conclu le 14
octobre 2009 entre la demanderesse W.________ et la défenderesse
K.________, portant sur un appartement de deux pièces et demie au
troisième étage de l'immeuble sis chemin [...], à Lausanne, n'a pas
valablement pris fin le 30 avril 2016, le chiffre II dudit jugement étant
supprimé et le jugement maintenu pour le surplus.
5.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 862 fr. (art.
62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV
270.11.5]), seront mis à la charge de l'intimée, qui succombe (art. 106 al.
1 CPC).

- 21 -
5.3 L'avocat Alain Vuithier, conseil d'office de W.________, a produit
une liste de ses opérations faisant état de 5 heures et 54 minutes
consacrées à l'exécution de son mandat et a chiffré ses débours à 69
francs. Il a notamment indiqué avoir consacré 20 minutes à la confection
d'un bordereau de trois pièces. Cette durée est toutefois excessive et doit
être réduite à 10 minutes. Il a en outre compté une heure au titre de "frais
transmission décision". Dès lors que la simple transmission d'une décision
n'a pas à être rémunérée, s’agissant de pur travail de secrétariat inclus
dans le tarif horaire de l’avocat (CACI 27 avril 2016/243 et les réf. citées)
et qu'il s'agit au demeurant d'une opération future, il y a lieu de retrancher
ce poste des opérations effectuées, qui seront arrêtées à 4 heures et
44 minutes. En définitive, au tarif horaire de 180 fr., l’indemnité de Me
Vuithier doit être fixée à 852 fr., montant auquel s'ajoutent les débours,
par 69 fr., et la TVA sur le tout, par 73 fr. 70, soit 994 fr. 70 au total.
5.4 Dans la mesure de l’art. 123 CPC, la bénéficiaire de
l’assistance judiciaire est tenue au remboursement de l’indemnité à son
conseil d’office mise à la charge de l’Etat.
5.5 Vu l’issue du litige, l’appelante a droit à de pleins dépens pour
l’intervention de son conseil. Ces dépens seront arrêtés, compte tenu de
l’importance de la cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail et du
temps consacré à cette procédure (art. 3 TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]), à 2'000 fr. (art. 7 TDC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Le jugement est réformé aux chiffres I et II de son dispositif
comme il suit :

- 22 -
I. Le contrat de bail à loyer conclu le 14 octobre 2009 entre
la demanderesse W.________ et la défenderesse
K.________, portant sur un appartement de deux pièces et
demie au troisième étage de l'immeuble sis chemin [...],
à Lausanne, n'a pas valablement pris fin le 30 avril 2016.
II. supprimé.
Le jugement est maintenu pour le surplus.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 862 fr.
(huit cent soixante-deux francs), sont mis à la charge de
l'intimée K.________.
IV. L'indemnité de Me Alain Vuithier, conseil d'office de l'appelante
W.________, est arrêtée à 994 fr. 70 (neuf cent nonante-quatre
francs et septante centimes), TVA et débours compris.
V. La bénéficiaire de l'assistance judiciaire est tenue, dans la
mesure de l'art. 123 CPC, de rembourser l'indemnité de son
conseil d'office mise à la charge de l'Etat.
VI. L'intimée K.________ doit verser à l'appelante W.________ la
somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
VII. L'arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du

- 23 -
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Alain Vuithier (pour W.________),
- M. Jacques Lauber (pour K.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :