vd_gerichte · XA18.017763 · 2021-09-10 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA18.017763-210420
445
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 10 septembre 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Crittin Dayen et Courbat, juges
Greffier : M. Clerc
*****
Art. 318 al. 1 let. c CPC ; 11 al. 1 OBLF
Statuant sur l’appel interjeté par K.________ et F.________, à
[...], demandeurs, contre le jugement rendu le 4 novembre 2020 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec V.________, à
Lausanne, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 4 novembre 2020, le Tribunal des baux (ci-
après : le tribunal ou les premiers juges) a fixé à 1'800 fr. le loyer mensuel
net initial dû par les demandeurs F.________ et K.________ à la défenderesse
V.________ pour l’appartement de quatre pièces au 5e étage de l’immeuble
sis O.________ dès le 1er décembre 2017 (I), a astreint la défenderesse à
payer aux demandeurs la somme de 17'280 fr. à titre de trop perçu de
loyer pour la période du 1er décembre 2017 au 30 novembre 2020 (II), a
rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (III) et a rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, statuant sur arrêt de renvoi de la Cour de céans du 30
octobre 2019 (n° 575), les premiers juges ont considéré que, pour fixer le
loyer initial, il convenait de se référer aux statistiques publiées par l’Office
fédéral de la statistique (ci-après : OFS) relatives au « loyer moyen par m2
en francs selon le nombre de pièces, par canton », s’écartant ainsi des
propositions de calculs des demandeurs et de la défenderesse. Compte
tenu d’un loyer mensuel net moyen de 15 fr. 90 par m2 en 2017 pour un
logement de quatre pièces situé dans le canton de Vaud, le loyer net de
l’appartement litigieux – d’une surface de 103 m2 – s’élevait donc à
1'637 francs. Le tribunal a pondéré ce montant en fonction des
caractéristiques spécifiques du logement et a estimé que les qualités
particulières du logement en cause dépassaient nettement les éléments
négatifs qui l’affectent, si bien que la donnée statistique devait être
pondérée positivement. Au vu de ces éléments et en se référant à son
expérience et à la connaissance qui est la sienne du marché locatif
cantonal, le tribunal a considéré que le loyer initial net de l’appartement
litigieux devait être fixé à 1'800 fr. par mois dès le 1er décembre 2017, ce
qui correspond à un loyer annuel d’environ 209 fr. par m2, soit un loyer
mensuel de 17 fr. 47 par m2.

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B. Par acte du 11 mars 2021, F.________ et K.________ ont interjeté
appel contre le jugement précité, en concluant, sous suite de frais et
dépens, à sa réforme en ce sens que le loyer initial net soit fixé à 1'315 fr.
et que V.________ doive leur restituer le trop-perçu de loyer, par 38'600 fr.
jusqu’au jour de l’appel. Subsidiairement, ils ont conclu à ce que le loyer
initial net soit fixé à 1'562 fr., V.________ devant leur restituer le trop-perçu
de loyer par 28'720 francs. Plus subsidiairement, ils ont conclu à
l’annulation du jugement et au renvoi de la cause en première instance
pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Ils ont produit un
courrier datant du 5 octobre 2020.
V.________ n’a pas été invitée à déposer une réponse.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 1er juin 1949, la défenderesse V.________, sous son ancienne
raison sociale [...], a acquis un immeuble sis O.________.
En 1965, la défenderesse a détruit ledit immeuble pour en
reconstruire un nouveau.
2. Par contrat du 7 novembre 2017, les demandeurs
F.________ et K.________ ont pris à bail de la défenderesse, avec effet au 1er
décembre 2017, un appartement de quatre pièces, au 5e étage de
l’immeuble sis O.________. Le loyer initial net a été fixé à 2'280 fr., auquel
s’ajoute un acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 230
francs.
Selon la formule officielle de notification de loyer lors de la
conclusion d’un nouveau bail datée du même jour, le précédent locataire
payait un loyer net de 1'562 fr. depuis le 1er avril 2014, ainsi qu’un
acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 230 francs.
Dans ce document, la défenderesse s’est prévalue de « [l’]adaptation aux

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loyers usuels du quartier, article 269 a lettre a CO » pour justifier la
hausse de loyer.
3. a) Les demandeurs ont saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de la Riviera-Pays
d’Enhaut d’une requête en contestation du loyer initial datée du 18
décembre 2017. Les demandeurs ayant contesté la proposition de
jugement rendue par ladite commission le 14 février 2018, celle-ci leur a
délivré une autorisation de procéder le 12 mars 2018.
b) Le 24 avril 2018, les demandeurs ont saisi le Tribunal des
baux d’une demande, au pied de laquelle ils ont pris, avec suite de frais et
dépens, les conclusions suivantes contre la défenderesse :
« I.-
Constater le caractère injustifié de la hausse de loyer à l’occasion du
changement de locataire.
II.-
Fixer le loyer initial du bail liant V.________ à K.________ et F.________
à un montant mensuel brut de Fr. 1’467.30, étant précisé que les
demandeurs se réservent de modifier cette conclusion en cours
d’instance en fonction de l’administration des preuves à intervenir.
III.-
La garantie de loyer est réduite à un montant de Fr. 4’401.90, ordre
étant donné au bailleur de restituer aux locataires le surplus (à
savoir Fr. 2’438.10), dans un délai de trente jours dès décision
exécutoire, étant précisé que les demandeurs se réservent de
modifier cette conclusion en cours d’instance en fonction de
l’administration des preuves à intervenir.
IV.-
Dire que les défendeurs (sic) doivent restituer aux demandeurs le
trop-perçu de loyers jusqu’à ce jour, à savoir un montant mensuel de
Fr. 812.70 depuis le mois de décembre 2017 jusqu’au mois de
l’entrée en force du jugement, avec intérêt à 5 % l’an, dès le
1er décembre 2017, étant précisé que les demandeurs se réservent
de modifier cette conclusion en cours d’instance, en fonction de
l’administration des preuves à intervenir. »
c) Dans ses déterminations du 29 juin 2018, la défenderesse a
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par
les demandeurs au pied de leur requête du 24 avril 2018.

- 5 -
d) Par jugement du 14 septembre 2018, le tribunal a fixé à
1'562 fr. le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs à la
défenderesse dès le 1er décembre 2017, a astreint la défenderesse à
payer aux demandeurs la somme de 7'180 fr. à titre de trop-perçu de
loyer pour la période du 1er décembre 2017 au 30 septembre 2018, a
rendu le jugement sans frais ni dépens et a rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions.
En droit, le tribunal a retenu que l’acquisition de l’immeuble
par la défenderesse remontait à plus de 30 ans et a ainsi qualifié
l’immeuble d’ancien. En conséquence, la hiérarchie des critères absolus
était renversée et le caractère abusif du loyer devait être examiné
prioritairement à l’aune du critère des loyers usuels du quartier. Les
premiers juges ont qualifié de massive et d’injustifiable l’augmentation de
loyer de 46% par rapport au loyer précédent compte tenu de la
conjoncture économique. Le tribunal a considéré que la défenderesse
n’était pas parvenue à apporter la preuve des loyers usuels et, partant, la
contre-preuve du caractère non abusif du loyer convenu dans le bail. Pour
arrêter le loyer initial, le tribunal a retenu qu’il ne pouvait pas se fonder
sur les loyers du quartier, ni sur le rendement net, ni sur les statistiques,
au motif qu’aucune des parties ne les avait produites, de sorte que le seul
critère dont il estimait disposer était l’ancien loyer de 1'562 fr., acquitté en
dernier lieu par le locataire précédent.
e) Statuant sur appel de la défenderesse, la Cour de céans a,
par arrêt du 30 octobre 2019, annulé le jugement et renvoyé le dossier de
la cause aux premiers juges pour qu’ils procèdent dans le sens des
considérants. La Cour de céans a reproché aux premiers juges de s’être
référés au précédent loyer comme seul critère. Ladite cour a estimé en
substance que le loyer initial devait être fixé à l’aune des statistiques – qui
constituent des faits notoires – en les pondérant au besoin pour tenir
compte des caractéristiques de l’objet litigieux, le tribunal n’ayant
examiné aucun de ces éléments et n’ayant pas usé de son expérience.

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f) Le tribunal a tenu une audience le 19 juin 2020 au cours de
laquelle les demandeurs ont modifié leurs conclusions en ce sens
notamment que le loyer mensuel net soit fixé à 1'315 fr. par mois dès le
1er décembre 2017, que la garantie de loyer soit réduite à 3’945 fr., le
montant à leur restituer à ce titre étant de 2’895 fr., et que le montant à
leur rembourser par la défenderesse soit de 965 fr. par mois, soit un total
de 32’810 fr. au 31 août 2020, les montants ultérieurs étant réservés. La
défenderesse a conclu au rejet de ces conclusions modifiées.
g) Le tribunal a tenu une audience le 4 novembre 2020 au
cours de laquelle il a procédé à une inspection locale de l’appartement
litigieux. Il ressort du procès-verbal de cette séance notamment que
l’appartement des demandeurs est au 5e étage d’un immeuble qui se
trouve dans un environnement calme, sans voisinage proche ; la route
située du côté de l’entrée de l’immeuble est sans issue, de sorte qu’il n’y a
pas de circulation de véhicules, hormis pour se parquer. L’extérieur de
l’immeuble a un aspect vétuste ; en particulier, la peinture des garde-
corps s’écaille par endroits et le béton présente des ébréchures. L’entrée
de l’immeuble est couverte par une ample marquise et son hall est vaste,
avec un sol en marbre et un plafond en lames de bois foncé, et orné d’un
tableau du peintre [...], le tout conférant à l’immeuble un certain standing.
La peinture des murs des parties communes de l’immeuble est usée. Les
étages sont desservis par deux ascenseurs datant de 2017. Dans
l’appartement des demandeurs, le séjour est bordé de doubles vitrages
sur une distance de plus de 8 m. donnant sur un grand balcon-terrasse de
plus de 16 m2, avec une vue panoramique sur un grand jardin qui borde
l’immeuble au sud et, à l’est, une vue panoramique sur le lac et les
montagnes. Le garde-corps en métal du balcon-terrasse est vétuste et
bouge lorsque l’on s’y appuie. Le parquet est quelque peu décoloré sur les
2 m. situés devant le vitrage du séjour. Le séjour dispose d’une cheminée,
laquelle n’est plus utilisable depuis quelques temps en raison d’un risque
de refoulement. La cuisine – agencée – est habitable mais relativement
étroite. La peinture des murs, plafonds – d’une hauteur de 2.5 m. – et
boiseries a été refaite en 2017 et l’électricité a été revue la même année.
Les parquets ont été poncés et vitrifiés avant l’entrée des demandeurs.

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En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les affaires patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 2 CPC).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit auprès de l'instance
d'appel, soit auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]),
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, déposé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la
valeur litigieuse, à l’état des dernières conclusions prises en première
instance, est supérieure à 10’000 fr., l’appel est recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JdT 2010 III 134). Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT
2011 III 43 consid. 2 et réf. cit. ; Jeandin, Commentaire romand du Code de

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procédure civile (ci-après : CR-CPC), 2e éd., Bâle 2019, nn. 2ss et 6 ad art.
310 CPC).
Lorsqu’il s’agit de revoir une question d’appréciation, l’autorité
d’appel peut s’autoriser une certaine retenue (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art.
310 CPC ; TF 5A_265/2012 du 30 mai 2012 consid. 4.3.2). Il en résulte
qu'elle ne saurait substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité
inférieure (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zurich 2013, n. 475 p. 205).
2.2 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé, la
motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision
attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits
auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier
juge. La Cour de céans n’est pas tenue d’examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que
tout l’état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls
certains points de fait sont contestés devant elle (Jeandin, op. cit., n. 3 ad
art. 311 CPC et la jurisprudence constante de la CACI : CACI 20 novembre
2020/498 ; CACI 5 février 2015/65 ; CACI 1er février 2012/75).
2.3 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la
partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux
conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 317 CPC). Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement de tels faits
et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent
admissibles selon lui (JdT 2011 III 43 et réf. cit.).
2.4 En l’espèce, les appelants ont produit un courrier datant du 5
octobre 2020. Cette pièce est antérieure à l’audience du 4 novembre 2020
et les appelants n’expliquent pas pour quelle raison ils n’auraient pas pu la
produire en première instance en faisant preuve de la diligence requise,

- 9 -
de sorte qu’elle est irrecevable. De même, les allégations des appelants
relatives aux rénovations imminentes de l’appartement litigieux ne
figurent pas au dossier de première instance et constituent des novas qui,
au vu dudit courrier, auraient pu être invoqués devant les premiers juges.
Les appelants n’expliquant pas pour quels motifs ils n’ont pas fait valoir
ces éléments au tribunal, ceux-ci sont irrecevables.
3.
3.1 Les appelants ont conclu en premier lieu à ce que le loyer de
l’appartement litigieux soit fixé à 1'315 fr. par mois dès le 1er décembre
2017.
3.2 Conformément à l’art. 318 al. 1 let. c ch. 2 CPC, l’autorité
d’appel peut renvoyer la cause en première instance lorsque l’état de fait
doit être complété sur des points essentiels. En cas d'annulation selon
cette disposition, les premiers juges sont liés par les considérants de la
décision de renvoi. En principe, leur nouvelle décision est elle aussi
susceptible d'appel, pour violation du droit ou constatation inexacte des
faits selon l'art. 310 CPC. L'autorité d'appel est alors elle-même liée par les
considérants de sa propre décision antérieure, y compris par les
instructions données à l'autorité de première instance, et son examen ne
peut désormais plus porter que sur les points nouvellement tranchés par
cette autorité-ci (ATF 143 III 190 consid. 1.5 ; TF 4A_646/2011 du 26
février 2013 consid. 3.2, RSPC 2013 p. 319, non publié à l'ATF 139 III 190 ;
CACI 20 septembre 2018/530 consid. 5.1 ; CACI 13 novembre 2018/640
consid. 1.1 ; CACI 21 avril 2021/190 consid. 2).
3.3 Par jugement du 14 septembre 2018, le tribunal a notamment
fixé à 1'562 fr. le loyer mensuel net initial dû par les appelants à
l’intimée dès le 1er décembre 2017. Les appelants n’ont pas interjeté
appel contre ce jugement, de sorte qu’il faut considérer qu’ils ont admis le
montant du loyer arrêté par les premiers juges. Le principe de l’arrêt de
renvoi empêche les appelants de conclure à un loyer inférieur à celui qu’ils
avaient admis dans un premier temps.

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En conséquence, la conclusion des appelants qui tend à fixer le
loyer initial net à 1'315 fr., l’intimée devant restituer aux appelants le trop-
perçu de loyer correspondant à un montant de 965 fr. par mois – soit
38'600 fr. jusqu’au jour du dépôt de l’appel – est irrecevable.
4.
4.1 Les appelants formulent plusieurs critiques sur la méthode de
fixation du loyer initial appliquée par les premiers juges.
4.2 Lorsque, dans le cadre de l’appréciation des preuves lui
servant à fixer le loyer initial, le juge tient compte des statistiques, les
chiffres peuvent être pondérés en fonction des caractéristiques concrètes
de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou
encore de l'expérience du juge (ATF 142 III 568 consid. 2.1 ; TF
4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3.1 et réf. cit.). Cela, sachant
que le loyer payé par le précédent locataire n'est à lui seul pas
déterminant dans le cadre de la méthode de calcul absolue du loyer (TF
4A_513/2016 du 18 avril 2017 consid. 4.2.3). Toutefois, dans les deux
hypothèses, les statistiques ne constituent un critère objectif à considérer
que « faute de mieux » (TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3.1
et 3.3.2).
Dès lors que les statistiques ne constituent un repère objectif
utile pour fixer le loyer admissible que « faute de mieux » et dès lors que
le Tribunal fédéral autorise déjà le recours à des données abstraites en
matière de fixation du loyer (par ex. lorsque le bailleur connaît des
difficultés dans la preuve de l’évolution des charges d’entretien et
d’exploitation de son immeuble : cf. TF 4A_88/2013 du 17 juillet 2013
consid. 4.1, CdB 2013 114, cité par Stastny, La détermination du loyer
initial en cas de nullité ou de contestation, in 20e Séminaire de droit du
bail, Neuchâtel 2018, n. 59 notule 64), la Cour de céans a, comme l’a
suggéré Stastny, confirmé la possibilité pour le locataire de recourir à des
données abstraites, soit des données générales d’expérience qui ne sont

- 11 -
pas déduites des pièces produites, en lieu et place des éléments concrets
de preuve que sont les documents comptables propres à l’immeuble
litigieux et qui n’ont pas été produits (CACI 21 décembre 2018/729 consid.
3.3.3 ; Stastny, op. cit., nn. 57 et 59). Le pouvoir d’appréciation dont
dispose le tribunal permet ainsi de pallier le défaut de données par une
évaluation de celles-ci fondée sur des modèles théoriques reconnus (CACI
21 décembre 2018/729 consid. 3.3.3 ; Weber, in Basler Kommentar,
Obligationenrecht I, 6e éd., Bâle 2015, n. 12a ad art. 269 CO). Cette
manière de procéder permet d’éviter que la partie qui ne collabore pas à
la preuve puisse bénéficier d’une « prime à l’abus » en se basant sur les
statistiques, au cas où il résulterait que le loyer calculé et fixé d’après le
rendement net fût inférieur à un loyer apprécié et fixé sur la base de ces
statistiques (CACI 21 décembre 2018/729 consid. 3.3.3 ; Stastny, op. cit.,
n. 60 et notule 65).
4.3
4.3.1 Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir établi le
montant du loyer initial net en se fondant sur les statistiques officielles. Ils
considèrent que ledit loyer aurait dû être fixé en procédant à une
comparaison des logements similaires. Ils estiment en outre que les
premiers juges ne pouvaient pas examiner l’admissibilité du loyer initial à
la lumière d’autres critères que ceux qui figuraient dans la formule
officielle de conclusion du nouveau bail.
Par arrêt du 30 octobre 2019, la Cour de céans a annulé le
jugement du 14 septembre 2018 et a renvoyé la cause aux premiers juges
pour qu’ils procèdent à un nouvel examen du loyer initial en se fondant
sur les statistiques qui devraient être pondérées en fonction des
caractéristiques du bien litigieux. La Cour de céans a ainsi définitivement
tranché la question de la méthode de calcul du loyer initial et l’autorité de
l’arrêt de renvoi empêche d’y revenir.
C’est donc en vain que les appelants plaident l’existence d’un
loyer abusif sur la base d’une comparaison avec les loyers du quartier et

- 12 -
reviennent sur le contenu de la formule officielle de conclusion du bail, ces
deux griefs devant être rejetés.
4.3.2 Les appelants soutiennent qu’il n’existerait pas, ni dans le
canton de Vaud, ni dans le canton de Genève, de statistiques officielles
satisfaisant aux exigences de l’art. 11 al. 1 OBLF (Ordonnance sur le bail à
loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux, RS
221.213.11).
Les appelants avaient déjà soulevé cette question lors du
précédent appel. La Cour de céans y avait répondu au consid. 3.3 de
l’arrêt du 30 octobre 2019 et avait exposé que, dans un arrêt du 16 février
2018 (n° 100), les juges cantonaux avaient considéré que « la statistique
vaudoise apparaît conforme aux réquisits de la jurisprudence fédérale et
[…] répond non seulement à l'exigence posée à l'art. 4 LFOCL [loi sur
l’utilisation d’une formule officielle au changement de locataire,
BLV 221.315] visant une situation de pénurie sur le marché locatif à
l'échelle du canton, mais va au-delà, puisqu'elle documente la situation
sur le marché locatif par district et par type de logement ». Les appelants
ne peuvent donc pas valablement soutenir que l’autorité précédente
aurait dû uniquement fonder son appréciation sur les cinq logements
comparatifs du quartier, au détriment des statistiques officielles.
Les appelants font valoir subsidiairement que le tribunal ne
devait pas se fonder sur les statistiques publiées par l’OFS établissant le
« loyer moyen par m2 en francs selon le nombre de pièces, par canton »
puisqu’elles ne prendraient pas en compte l’âge de l’immeuble ni les
disparités de loyers en fonction des régions. Selon eux, les statistiques
publiées par l’OFS libellées « Loyer moyen en francs selon l’époque de
construction et le nombre de pièces, par grandes régions » seraient plus
adaptées à l’examen du loyer initial. Ils parviennent à la conclusion que,
sur la base de celles-ci, pour un appartement de quatre pièces dans la
région lémanique, construit dans les années 60, le loyer moyen est de
1'315 francs. Toutefois, comme exposé ci-dessus, cette conclusion est
irrecevable (cf. consid. 3.3 supra).

- 13 -
4.3.3 Les appelants critiquent ensuite la pondération vers le haut
par le tribunal du montant de 1'637 fr. arrêté sur la base des statistiques.
Ils contestent les caractéristiques positives retenues par les premiers
juges – en particulier le « standing » de l’immeuble – et font valoir que
l’immeuble serait vétuste et manquerait d’entretien, que la cheminée
serait inutilisable, que la vue panoramique serait commune à une grande
partie des immeubles sis à [...] et que la cuisine serait particulièrement
petite.
En premier lieu, les appelants n’apportent pas la preuve de la
vétusté de l’appartement et de son manque d’entretien, la seule pièce
qu’ils fournissent à l’appui de leur allégation étant irrecevable (cf. consid.
2.4 supra). Par ailleurs, la majorité des critiques qu’ils formulent à
l’encontre de leur logement ne ressort pas de l’état de fait, voire est
contredite par les constatations des premiers juges, que les appelants ne
remettent pas valablement en cause sous cet angle. En effet, lors de
l’inspection locale, le tribunal a reconnu à l’appartement des
caractéristiques supérieures à la moyenne. En particulier, l’immeuble est
situé dans un quartier calme et privilégié, au bord du lac, sans voisinage
proche et entouré de verdure. L’appartement est situé au 5e étage et est
doté d’une grande baie vitrée (avec doubles vitrages) qui donne sur un
balcon-terrasse de plus de 16 m2 avec une vue sur les jardins, le lac et les
montagnes. Les étages sont desservis par deux ascenseurs datant de
2017. L’architecture de l’entrée de l’immeuble, ses matériaux et le tableau
qui y est exposé confèrent à l’immeuble un certain standing. Les aspects
négatifs n’ont pas été occultés par le tribunal, qui a pris soin de
mentionner notamment l’aspect vétuste de l’extérieur de l’immeuble, la
peinture qui s’écaille, le béton qui présente des ébréchures, la peinture
usée des murs des parties communes et la cheminée inutilisable.
Les appelants ne démontrent aucunement leur allégation
vague selon laquelle « une grande partie des immeubles situés à [...]»
jouirait d’une vue sur le lac et les montagnes. Il est indéniable qu’une telle
vue depuis l’appartement et depuis le balcon-terrasse constitue un

- 14 -
élément à prendre en compte dans la pondération du loyer (par exemple :
TF 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. A).
S’agissant de la cheminée, les appelants rejoignent en réalité
le raisonnement des premiers juges puisqu’ils estiment que, dénuée de
son usage principal, il fallait considérer qu’elle n’existait pas et ne pas la
retenir comme élément de pondération dans la fixation du loyer initial.
C’est précisément la conclusion à laquelle est parvenu le tribunal, qui a
considéré que la cheminée, puisqu’elle ne pouvait plus être utilisée « ne
[pouvait] pas entrer en ligne de compte dans la fixation du loyer initial.
Celui-ci [devait] en effet correspondre à la rémunération de la chose dans
l’état qui a été convenu entre les parties ».
De même, la cuisine est certes petite, mais les premiers juges
l’ont qualifiée « d’habitable », ce qui sous-entend qu’on peut y manger
assis en plus d’y cuisiner.
Les appelants soutiennent que les travaux de réfection des
parquets, des murs, des plafonds, des boiseries et de l’électricité,
constituaient de purs travaux d’entretien qui ne devraient pas intervenir
dans la fixation du montant du loyer initial. Force est de constater
toutefois que ces éléments n’ont pas fondé à eux seuls la pondération du
loyer vers le haut, ces travaux ayant été mentionnés dans le cadre de la
description globale de l’appartement, dont les éléments caractéristiques
et déterminants pour la pondération ont été exposés ci-dessus. Ils ne
sauraient donc être déterminants. D’ailleurs, dans une argumentation
subsidiaire, les appelants reconnaissent que « l’appartement des
appelants lui-même est entretenu » et que, de ce fait, « une pondération à
la hausse des statistiques […] pourrait […] être admissible ».
La problématique des rénovations à venir est exorbitante de
l’état de fait et est à ce titre irrecevable, comme déjà exposé ci-dessus (cf.
consid. 2.4 supra).
En conséquence, le tribunal a relevé que les qualités
particulières du logement en cause dépassaient nettement les

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caractéristiques négatives. Ainsi, sur la base des éléments à disposition,
de leur expérience et de leur connaissance du marché locatif cantonal, les
premiers juges étaient fondés, sans abuser de leur pouvoir d’appréciation,
à pondérer le loyer statistique vers le haut en le faisant passer de 1'637 fr.
à 1'800 francs.
5. En définitive, l’appel, manifestement mal fondé, doit être
rejeté selon l’art. 312 al. 1 CPC in fine dans la mesure où il est recevable,
et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'164 fr.
(art. 92 al. 2 CPC et 62 al.1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants,
solidairement entre eux, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas
été invitée à déposer une réponse.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'164 fr.
(deux mille cent soixante-quatre francs), sont mis à la charge
des appelants K.________ et F.________, solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.

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La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Lionel Ducret (pour F.________ et K.________),
- Me Jean-David Pelot (pour V.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Le greffier :