vd_gerichte · XA15.056227 · 2016-06-15 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA15.056227-160787
217
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 15 juin 2016
__________________
Composition : Mme COURBAT, vice-présidente
Mme Merkli et M. Pellet
Greffière : Mme Huser
*****
Art. 126 et 319 let. b ch. 1 CPC
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par H.________SA,
à [...], demanderesse, contre la décision rendue le 29 avril 2016 par la
Présidente du Tribunal des baux dans la cause divisant la recourante
d’avec M.________, à [...], défenderesse, la Chambre des recours civile du
Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par décision du 29 avril 2016, la Présidente du Tribunal des
baux (ci-après : la Présidente) a ordonné la disjonction de la cause en
validation de la hausse de loyer sous la référence XA16. [...] de la cause
XA15.056227 de demande en baisse de loyer et suspendu cette dernière
jusqu’au 31 juillet 2017. Elle a par ailleurs maintenu l’audience appointée
au 17 mai 2016.
B. Par acte du 10 mai 2016, H.________SA a recouru contre cette
décision, en concluant à sa réforme, en ce sens que le Tribunal des baux
doive ordonner une expertise au sujet du rendement net de la chose
louée, que les procédures « croisées » en baisse et en hausse de loyer ne
soient pas disjointes et que la demande en baisse de loyer de la
recourante ne soit pas suspendue jusqu’au 31 juillet 2017.
Subsidiairement, elle a conclu à l’annulation de la décision et au renvoi de
la cause au Tribunal des baux pour nouvelle décision dans le sens des
considérants. Elle a requis l’effet suspensif par courrier du 13 mai 2016,
reçu le 17 mai 2016.
Par courrier du même jour, le Président de la Chambre de
céans a rejeté la requête d’effet suspensif, aux motifs qu’il était exclu que
la Chambre des recours statue à quelques heures d’une audience au fond
fixée de longue date et que si sa requête ne paraissait pas infondée, il y
aurait encore lieu d’interpeller la partie adverse afin de respecter son droit
d’être entendu. Le Président a encore relevé que le recours ne contenait
pas de requête d’effet suspensif.
Par courrier du 19 mai 2016, la recourante a réitéré sa requête
d’effet suspensif, laquelle a été rejetée, faute de préjudice difficilement
réparable, la cause ayant été plaidée au fond lors de l’audience tenue le
17 mai 2016. Le Juge délégué de la Cour de céans a par ailleurs informé la
recourante que sans nouvelles de sa part d’ici au 27 mai 2016, il

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considérerait que le recours conserve son objet et qu’une avance de frais
lui serait alors demandée.
Par courrier du 25 mai 2016, la recourante a confirmé que le
recours qu’elle avait interjeté n’avait nullement perdu son objet, dans la
mesure où lors de l’audience du 17 mai 2016, elle avait réitéré ses
réquisitions tendant à la production de pièces, à la mise en œuvre d’une
expertise au sujet du rendement net de la chose louée, au renvoi de
l’audience en question et à la suspension de la contestation de hausse de
loyer jusqu’à droit connu sur le recours pendant.
C. La Chambre des recours civile retient les faits pertinents
suivants :
1. Le 21 décembre 2015, H.________SA, locataire, a déposé une
demande de baisse de loyer auprès du Tribunal des baux contre
M.________, bailleresse, en concluant à ce que dès le 1er octobre 2018, son
loyer soit fixé dorénavant à 300'000 fr. par an. Dans ce cadre, elle a requis
la mise en œuvre d’une expertise afin de déterminer le rendement net de
la chose louée.
Par réponse du 1er avril 2016, M.________ a notamment conclu,
préalablement à ce que la procédure soit suspendue jusqu’au 1er octobre
2018, un délai lui étant fixé pour compléter sa réponse lors de la reprise
de la procédure en octobre 2018, et principalement à ce que la conclusion
de H.________SA figurant dans son écriture du 21 décembre 2015 soit
déclarée irrecevable et à ce que H.________SA soit déboutée de toutes ses
conclusions.
Elle a notamment fait valoir qu’il était prématuré de statuer
sur la demande de baisse de loyer formulée par la demanderesse, celle-ci
ne devant prendre effet qu’à la date du 1er octobre 2018.

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Par courrier du 19 avril 2016, la demanderesse s’est opposée à
la suspension de cause requise, faisant valoir, d’une part, que les
demandes de hausse et de baisse de loyer avaient été traitées par le
tribunal dans une seule procédure et, d’autre part, que le moyen du
rendement excessif soulevé par la demanderesse allait nécessiter une
instruction relativement longue, en particulier en regard de l’expertise
qu’elle avait requise.
2. Par requête en validation de hausse de loyer du 7 janvier
2016, M.________ a conclu à ce que la hausse de loyer qu’elle a notifiée le
15 décembre 2014 à H.________SA soit validée avec effet à compter de
cette date.
Par déterminations du 19 avril 2016, H.________SA a conclu au
rejet des conclusions de la requête en validation de hausse de loyer du 7
janvier 2016.
3. Une audience s’est tenue le 17 mai 2016 devant le Tribunal
des baux, en présence de représentants des parties et des conseils de
celles-ci. A cette occasion, la défenderesse a renouvelé notamment sa
réquisition concernant la mise en œuvre d’une expertise pour déterminer
le rendement net de la chose louée, laquelle a été rejetée par le Tribunal.
En d roit :
1. L'art. 126 al. 2 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272) ouvre la voie du recours de l'art. 319 let. b ch. 1 CPC contre
les ordonnances de suspension (CREC 15 avril 2014/141 consid. 1 ; CREC
14 juin 2013/205 consid. 2.2).
Les ordonnances de suspension devant être considérées
comme des décisions d'instructions (Jeandin, CPC Commenté, Bâle 2011,
n. 18 ad art. 319 CPC), le recours, écrit et motivé, doit être déposé dans le

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délai de dix jours de l'art. 321 al. 2 CPC auprès de l'instance de recours,
soit la Chambre des recours civile (art. 73 al. 1 LOJV [loi vaudoise
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979; RSV 173.01]).
Le refus d'ordonner une expertise, en ce qu'il se rapporte à la
préparation et à la conduite des débats et statue sur l'opportunité et les
modalités de l'administration des preuves (cf. Jeandin, CPC commenté, op.
cit., n. 14 ad art. 319 CPC), doit être qualifié d'ordonnance d'instruction. A
cet égard, un recours contre de telles décisions n'est ouvert que
lorsqu'elles peuvent causer un préjudice difficilement réparable (art. 319
let. b ch. 2 CPC ; Jeandin, op. cit., n. 11 ad. 319 CPC).
En l’espèce, la recourante invoque le risque qu'il soit procédé à
deux expertises, compte tenu de la disjonction prononcée, mais ce risque
est en réalité inexistant puisque l'expertise lui a été refusée dans la
procédure en validation de hausse de loyer. En outre, la décision refusant
d'ordonner une expertise ne constitue en principe pas une décision
susceptible d'entraîner un préjudice difficilement réparable, la recourante
conservant la possibilité de faire valoir ses moyens dans la procédure au
fond, si nécessaire en remettant en cause dans la décision finale le fait
qu'on lui aurait refusé des preuves pertinentes (CREC 9 janvier 2015/19;
CREC 14 novembre 2014/401). Enfin, on ne voit pas ce que la division des
causes pourrait causer comme préjudice difficilement réparable dès lors
que les parties obtiennent ainsi à bref délai une décision sur la validité de
la hausse de loyer notifiée pour le 1er janvier 2015, alors que la question
de la baisse éventuelle de ce loyer porte sur une période ultérieure.
Il en résulte que seul le recours contre la décision de
suspendre la cause XA15.056227 jusqu'au 31 juillet 2017 est recevable.
2.
2.1 La recourante fait valoir que la suspension de la cause viole le
principe de célérité.

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2.2 Selon l’art. 126 al. 1 CPC, le tribunal peut ordonner la
suspension de la procédure si des motifs d'opportunité le commandent.
Cette suspension doit correspondre à un vrai besoin (FF 6841, Message
relatif au CPC du 28 juin 2006, spéc. p..6916; Haldy, CPC commenté, Bâle
2011, nn. 5 ss ad art. 126 CPC). La procédure peut notamment être
suspendue lorsqu'il s'agit d'attendre la décision qui sera rendue dans un
autre procès et qui peut avoir une influence déterminante sur la
procédure pendante (Haldy, op. cit., n. 5 ad art. 126 CPC).
La doctrine relève qu'en l'absence de précision du texte légal,
il faut considérer que la suspension peut intervenir d'office ou sur requête
en tout état de cause, savoir dès la conciliation et jusque et y compris en
instance de recours (Haldy, op. cit., n. 8 ad art. 126 CPC), et quelle que
soit la procédure applicable (Staehelin, Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger Hrsg, 2e éd.
2013, n. 4 ad art. 126 CPC).
La suspension doit en outre être compatible avec le principe
constitutionnel de célérité (art. 29 al. 1 Cst.; ATF 135 III 127 consid. 3.4,
JdT 2011 Il 402 ; Haldy, op. cit., n. 6 ad art. 126 CPC). Certains auteurs,
se référant à la jurisprudence susmentionnée, considèrent que la
suspension doit être exceptionnelle, qu'en cas de doute, le principe de
célérité doit l'emporter sur les intérêts contraires (Staehelin, loc. cit.) et
que le législateur a entendu protéger ce principe de manière privilégiée
par rapport aux autres intérêts en jeu dans le cadre d'une suspension,
dès lors qu'il a subordonné le recours contre le refus d'une suspension à
l'exigence du préjudice difficilement réparable posée à l'art. 319 let. b
ch. 2 CPC (Kaufmann, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar,
Brunner/Gasser/Schwander Hrsg, 2011, n. 17 ad art. 126 CPC).
Bornatico considère que l'examen de l'opportunité d'une suspension
suppose une certaine retenue et la prise en compte non seulement du
droit de saisine et du principe de célérité, mais également du type de
procédure en question (Bornatico, Basler Kommentar, 2010, n. 10 ad
art. 126 CPC, p. 635). Cependant, lorsqu'il s'agit d'attendre le résultat
d'un autre procès, il suffit que l'on puisse attendre de cette issue qu'elle

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facilite de façon significative la procédure à suspendre (Staehelin, op.
cit., n. 3 ad art. 126 CPC). En définitive, il y a lieu d'effectuer une pesée
entre l'intérêt à l'avancement du procès et l'intérêt à une simplification de
celui-ci (Staehelin, op. cit., n. 4 ad art. 126 CPC).
La suspension de la procédure peut être de durée déterminée.
Dans ce cas, elle prend fin automatiquement avec l'écoulement de la date
qui y est prévue. Elle peut être aussi de durée indéterminée, ce qui a pour
conséquence qu'elle ne peut prendre fin que par une décision (Kaufmann,
op. cit., n. 13 ad art. 126 CPC; Staehelin, op. cit., n. 6 ad art. 126 CPC).
Une suspension « jusqu'à droit connu sur une procédure » doit être
considérée comme étant de durée indéterminée car le terme n'est alors
pas certain pour les parties et ne leur est pas sans autre connu (Staehelin,
loc. cit.).
2.3 En l'espèce, le premier juge a examiné de manière détaillée et
circonstanciée les motifs de suspension et il peut être renvoyé à cette
motivation. En substance, les litiges concernant la hausse,
respectivement la baisse du loyer portent sur des périodes clairement
distinctes, permettant de les traiter séparément. Il n'en résultera aucun
préjudice pour les parties, puisque dans l'intervalle le litige en validation
de la hausse de loyer se poursuit et que la demande de baisse de loyer a
été formulée pour le 1er octobre 2018, soit la prochaine échéance
contractuelle. En outre, le premier juge a adéquatement pris en
considération le temps nécessaire à l'instruction pour qu'un jugement sur
la question de la demande de baisse du loyer puisse être rendu d'ici au 30
septembre 2017, étant précisé que les facteurs de calcul pertinents ne
seront connus qu'à cette date.
La décision attaquée ne viole donc pas le principe de célérité.
3. Le recours doit en conséquence être rejeté dans la mesure de
sa recevabilité et la décision entreprise confirmée.

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Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'848 fr.
(art. 69 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV
270.11.5]), seront mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur le
recours, il n'y a pas matière à l'allocation de dépens.
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
en application de l'art. 322 al. 1 CPC,
prononce :
I. Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
II. La décision est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'848 fr.
(deux mille huit cent quarante-huit francs), sont mis à la
charge de la recourante H.________SA.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
La vice-présidente : La greffière :

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Du 16 juin 2016
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Jacques Micheli (pour H.________SA),
- Me Christian Lüscher (pour M.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.

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La greffière: