vd_gerichte · PE22.023036 · 2023-05-25 · fr


TRIBUNAL CANTONAL
450
PE22.023036-KBE
CHAMBRE DE S RECO URS PEN ALE
__________________________________________
Arrêt du 25 mai 2023
__________________
Composition : Mme BYRDE, présidente
MM. Krieger et Perrot, juges
Greffière : Mme Aellen
*****
Art. 137, 138, 141bis, 146 et 181 CP ; 310 CPP
Statuant sur le recours interjeté le 30 janvier 2023 par
X.________ et Y.________ contre l’ordonnance de non-entrée en matière
rendue le 19 janvier 2023 par le Ministère public de l'arrondissement de
l'Est vaudois dans la cause n° PE22.023036-KBE, la Chambre des
recours pénale considère :
En fait :
A. a) Le 6 décembre 2022, X.________ et Y.________ ont déposé
plainte pénale contre M.________ et S.________ pour contrainte et abus de
confiance. A l’appui de leur plainte, ils ont en substance allégué ce qui suit
:
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- 2 -
Le 9 juin 2020, par acte instrumenté par devant le notaire [...],
ils ont signé un contrat de vente à terme avec droit d’emption avec
M.________, représentant la société B.________ SA, et S.________,
représentant la société C.________ SA, pour l’achat du lot de PPE N° [...],
[...] du N° [...], plan [...], nom local [...] et des servitudes sur la commune
de [...]. Les conditions de la vente étaient un prix final de 595'000 fr., une
première tranche de 10'000 fr. payable avant la signature de l’acte de
vente, une deuxième tranche d’un montant de 49'500 fr. payable le jour
de la signature de l’acte de vente et la troisième tranche de 535'000 fr.
pour le jour de la remise des clés prévue le 30 novembre 2021.
L’art. 5 de l’acte de vente stipulait que si l’immeuble n’était
pas achevé pour une raison qui ne dépendait pas de l’acquéreur, à
l’exception des cas de force majeure, les acomptes versés et les garanties
octroyées seraient restituées sans intérêt à l’acquéreur par le vendeur, sur
la base des règles des dispositions de l’enrichissement illégitime.
Le 29 octobre 2021, X.________ et Y.________ ont été informés
que la remise des clés de leur appartement aurait lieu le
25 novembre 2021 et que celui-ci serait totalement opérationnel le 1er
décembre 2021. Ils ont dès lors résilié le bail de l’appartement qu’ils
occupaient à [...] avec effet le 3 décembre 2021.
Dix jours avant la remise des clés, ils ont été informés par les
venderesses de l’impossibilité de livrer l’appartement dans le délai fixé. Ils
ont donc été logés dans un appartement de l’immeuble faisant partie de la
promotion immobilière dont ils ont expliqué qu’il se trouvait être dans un
état insalubre et encore en travaux. Ils ont vécu plusieurs mois dans cet
appartement avec leurs deux enfants dans des conditions qu’ils ont
qualifiées de déplorables et qui aurait affecté leur santé. Le 13 mai 2022,
ils ont dénoncé de graves manquements à la Commune de [...], laquelle a
ordonné à B.________ SA de prendre toutes les mesures permettant
d’assurer la sécurisation totale du chantier.

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Au vu de la situation, ils ont décidé le 31 mars 2022, de se
départir du contrat de vente à terme. Ils ont réclamé le remboursement
des acomptes versés auprès du notaire, soit la somme de 59'500 francs.
Le 12 avril 2022, B.________ SA et C.________ SA, par leur
conseil, ont pris acte de la déclaration de renonciation à l’achat du bien
immobilier par X.________ et Y.________. Ils ajoutaient ce qui suit : « A bien
plaire et sans aucune reconnaissance de responsabilité, C.________ SA et
B.________ SA pourraient accepter de revenir sur l’acte signé dans le cadre
de l’accord global, pour solde de tout compte. Une solution ne pourra en
revanche assurément être trouvée d’ici au court délai laissé dans votre
correspondance (ndr. 8 avril 2022). Si vos clients sont ouverts à la
recherche d’une solution pragmatique, je vous laisse le soin de me le faire
savoir afin que nous nous mettions en contact dans le but d’en définir les
contours ».
Par courrier du 20 avril 2022, les plaignants, sous la plume de
leur avocat, ont établi la liste des dommages subis ou à venir, chiffrant à
42'862 fr. le montant total et requérant de ce fait une indemnité de 50'000
fr. « à titre de réparation des dommage et torts subis en raison de la grave
inexécution de l’acte de vente », en sus des 59'500 fr. d’acomptes, soit
un total de 109'500 francs.
Le 13 mai 2022, ils ont reçu de la part du notaire [...] un projet
d’acte d’annulation de la vente à terme avec droit d’emption du 9 juin
2022 (P. 5/24), aux termes duquel ils obtenaient la rétrocession des
59'500 fr. d’ores et déjà versés, ainsi que des 3'667 fr. 10 en
remboursement des frais payés lors de l’inscription de l’emption au
registre foncier et des 19'331 fr. 10 de provision versée au notaire, et
déclaraient ne plus avoir aucune prétention à faire valoir, à quelque titre
que ce soit. Ils ont refusé de signer cet acte.
Le 20 mai 2022, les plaignants ont réitéré leur demande de
remboursement d’acomptes et ont obtenu une fin de non-recevoir. Ils ont

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dès lors selon eux été contraint d’agir au niveau civil et ont déposé une
demande de paiement à l’encontre des deux sociétés.
Le 30 mai 2022, les plaignants ont informé les venderesses
que leurs prétentions supplémentaires s’élevaient à 48'867 fr. 20 ; ils ont
donné aux sociétés un délai au 10 juin 2022 pour payer la somme de
114'500 fr. (59'550 + 50'000) pour solde de tout compte.
Le 26 septembre 2022, la Banque Cantonale du Valais a
dénoncé le contrat de prêt hypothécaire avec un taux de 1.35% sur quinze
ans qui avait été accordé à X.________ et Y.________.
Le 29 septembre 2022, leur conseil a adressé une ultime mise
en demeure à B.________ SA et C.________ SA en vue de réclamer le
remboursement de l’acompte de 59'500 francs. Aucune suite n’a été
donnée.
Les plaignants ont exposé que le logement qu’ils occupaient
provisoirement connaissait de gros problèmes au niveau de la qualité de
l’air et de l’humidité existante, et que toutefois ni B.________ SA, ni
C.________ SA, informés de ces défauts, n’auraient entrepris de mesures
pour y remédier.
b) Selon les plaignants, en refusant de leur restituer les
acomptes, M.________ et S.________ les auraient contraints à maintenir la
vente avec droit d’emption, qu’ils avaient pourtant décidé de résoudre le
31 mars 2022 sur un appartement inachevé et gravement défectueux. Ils
n’auraient pas eu d’autre choix que de rester dans l’appartement mis à
disposition avec leurs enfants faute de moyens, étant privés de leurs
économies. Ils estimaient donc que M.________ et S.________, en refusant de
leur restituer les acomptes sans aucune raison, avaient porté atteinte à
leur liberté d’action et leur avaient fait subir un dommage économique
grave.

- 5 -
B. Par ordonnance du 19 janvier 2023, le Ministère public de
l'arrondissement de l'Est vaudois a refusé d’entrer en matière (I) et a
laissé les frais à la charge de l’Etat (II).
Le Procureur a considéré que l’infraction de contrainte n’était
pas réalisée dès lors qu’il ne ressortait pas de la plainte pénale et des
documents annexés que M.________, ou S.________, directement ou par
l’intermédiaire de tiers, avait fait usage d’un moyen de contrainte au sens
de la loi pour ne pas restituer les acomptes réclamés ou empêcher les
plaignants de les revendiquer. Il a ajouté que le fait que les prénommés
refusent de leur restituer les acomptes – ce qui selon les plaignants les
contraindraient à maintenir la vente avec droit d’emption et à rester dans
le logement mis à leur disposition – ne constituait pas non plus un moyen
de contrainte au sens de la jurisprudence, étant souligné que les
plaignants pouvaient faire valoir leurs droits en s’adressant au juge civil
compétent s’ils estimaient que les conditions du contrat de vente n’étaient
pas remplies. S’agissant de l’infraction d’abus de confiance, le procureur a
retenu que les plaignants n’avaient apporté aucun élément indiquant que
M.________, ou S.________, ou leurs sociétés respectives, avaient utilisé les
acomptes versés par les plaignants, soit le montant de 59'500 fr., en
violation des instructions reçues et qu’ils les avaient détournés du but fixé.
C. Par acte de leur avocat du 30 janvier 2023, X.________ et
Y.________ ont recouru contre cette ordonnance, en concluant
principalement à son annulation, au renvoi de la cause au Ministère public
pour qu’il ouvre et complète l’instruction de la cause dans le sens des
considérants, à ce que le Ministère public soit invité à procéder aux
auditions de M.________, S.________, Me [...] (notaire), [...] (conservateur du
Registre foncier [...]), [...] (collaboratrice administrative au Registre foncier
[...]) et [...] (employé de [...] SA), à ce que les frais de la cause soient
laissés à la charge de l’Etat et à ce qu’une indemnité pour les dépenses
occasionnées par la procédure, d’un montant de 5'600 fr., leur soit
allouée. Subsidiairement, ils ont pris les mêmes conclusions, à l’exception
de l’injonction faite au Ministère public de procéder aux auditions
susmentionnées.

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En d roit :
1. Déposé en temps utile (art. 396 al. 1 CPP [Code de procédure
pénale suisse du 5 octobre 2007 ; RS 312.0]), dans les formes prescrites
(art. 385 al. 1 CPP), contre une ordonnance de non-entrée en matière
rendue par le Ministère public (art. 393 al. 1 let. a CPP), par les plaignants
qui ont un intérêt juridiquement protégé à son annulation ou à sa
modification (art. 382 al. 1 CPP), auprès de l'autorité compétente qui, dans
le canton de Vaud, est la Chambre des recours pénale (art. 80 LOJV [loi
d'organisation judiciaire du 12 septembre 1979 ; BLV 173.01] ; art. 13
LVCPP [loi d’introduction du Code de procédure pénale suisse du 19 mai
2009 ; BLV 312.01]), le recours est recevable.
2. Selon l'art. 310 al. 1 CPP, le ministère public rend
immédiatement une ordonnance de non-entrée en matière s'il ressort de
la dénonciation ou du rapport de police que les éléments constitutifs de
l'infraction ou les conditions à l'ouverture de l'action pénale ne sont
manifestement pas réunis (let. a), qu'il existe des empêchements de
procéder (let. b) ou que les conditions mentionnées à l'art. 8 CPP imposent
de renoncer à l'ouverture d'une poursuite pénale (let. c).
Une procédure pénale peut ainsi, conformément à l'art. 310 al.
1 CPP, être liquidée par ordonnance de non-entrée en matière lorsque la
situation est claire sur le plan factuel et juridique. Tel est le cas lorsque les
faits visés ne sont manifestement pas punissables, faute, de manière
certaine, de réaliser les éléments constitutifs d'une infraction, ou encore
lorsque les conditions à l'ouverture de l'action pénale font clairement
défaut. Au stade de la non-entrée en matière, on ne peut admettre que les
éléments constitutifs d'une infraction ne sont manifestement pas réalisés
que lorsqu'il n'existe pas de soupçon suffisant conduisant à considérer un
comportement punissable ou lorsqu'un éventuel soupçon initial s'est
entièrement dissipé. En revanche, si le rapport de police, la dénonciation

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ou les propres constatations du ministère public amènent à retenir
l'existence d'un soupçon suffisant, il incombe alors à ce dernier d'ouvrir
une instruction (art. 309 al. 1 let. a CPP). Les indices relatifs à la
commission d'une infraction impliquant l'ouverture d'une instruction
doivent toutefois être importants et de nature concrète. De simples
rumeurs ou de simples suppositions ne suffisent pas. Le soupçon initial
doit au contraire reposer sur une base factuelle plausible, laissant
apparaître la possibilité concrète qu'une infraction ait été commise (ATF
141 IV 87 consid. 1.3.1 ; TF 6B_196/2020 du 14 octobre 2020 consid. 3.1).
Dans le doute, lorsque les conditions d'une non-entrée en matière ne sont
pas réalisées avec une certitude absolue, l'instruction doit être ouverte (TF
6B_196/2020 précité ; ATF 143 IV 241 consid. 2.2.1 ; ATF 138 IV 86 consid.
4.1 ; ATF 137 IV 219 consid. 7 et 285 consid. 2.3). Le principe in dubio pro
duriore ne trouve ensuite application que lorsque, sur la base des
éléments à disposition, il existe un doute sur le fait de savoir si l'existence
d'un soupçon est étayée, au point de justifier une mise en accusation,
respectivement de rendre vraisemblable une condamnation (TF
6B_196/2020 précité).
3.
3.1 Au terme d’un long développement sur les circonstances de la
vente et de l’annulation de celle-ci, les recourants considèrent que « par le
verrouillage mis en place par les vendresses par l’intermédiaire du notaire
qui s’avère être leur précédent avocat, les recourants [ont été] entravés
dans leur liberté de disposer de fonds qui leur apparten[ai]ent pour près
de 60'000 fr. et les ont privés de la possibilité d’acquérir un bien
immobilier en leur causant de ce fait un dommage de près de 170'000
francs ». Ils ajoutent que, selon eux, M.________ et S.________ auraient en
définitive tenté par tous les moyens possibles pour le compte de leurs
sociétés respectives, notamment en instruisant le notaire en charge de
l’affaire, de retenir, voire de profiter, de fonds qui leur avaient été confiés
par les recourants en vue du paiement de la construction en cours de
réalisation de l’immeuble contenant le lot de PPE qu’ils prévoyaient

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d’acheter, malgré les termes clairs de l’acte établi par le notaire et signé
par-devant lui le 9 juin 2020.
Les plaignants relèvent notamment que le notaire aurait fait fi
de l’élection de domicile des plaignants auprès de leur avocat en leur
adressant directement les projets d’acte d’annulation de la vente des 14
et 26 avril 2022. Ils ajoutent que celui-ci aurait également tenté de leur
faire signer une procuration lui conférant tous pouvoirs. Il relèvent ensuite
que depuis le 20 juillet 2022 à tout le moins, alors qu’il n’existait plus de
cause juridique et que ni l’acte de vente, ni le droit d’emption n’avaient
été inscrits définitivement, les venderesses se sont appropriées le
montant des acomptes versés ainsi que les honoraires et émoluments du
notaire, aux détriments des recourants, contraints de « se ruiner en
procédure civile depuis le 27 juillet 2022 pour tenter de les récupérer »,
étant rappelé que, par l’écoulement du temps, ils ont également fini par
perdre le crédit hypothécaire extrêmement avantageux qu’ils avaient
obtenu. Ils ajoutent encore avoir découvert, après la reddition de
l’ordonnance litigieuse, soit le 27 janvier 2023, en se rendant au Registre
foncier de Monthey, que les venderesses avaient, le 20 juillet 2022,
instruit le notaire – qui n’était autre que l’ancien conseil de l’une des deux
sociétés – de se passer de tous pouvoirs de représentation des époux
recourants pour directement obtenir du registre foncier la radiation du
droit d’emption inscrit en faveur des recourants. B.________ SA et
C.________ SA n’auraient toutefois ni informé les recourants,
respectivement leur conseil, de la radiation de l’emption obtenue par le
notaire le 22 juillet 2022, ni ne leur auraient restitué leurs acomptes de
59'500 fr. conservés, selon les recourants, sans droit depuis le 1er avril
2022, ni encore n’auraient instruit le notaire en vue de la restitution des
3'667 fr. 10 de frais d’inscription de l’emption ainsi que de la provision du
notaire par 19'331 fr. 10.
A l’encontre de l’ordonnance litigieuse, ils font valoir une
constatation incomplète et erronée des faits ainsi qu’une violation de l’art.
310 CPP, estimant que les faits seraient constitutifs de contrainte, d’abus
de confiance (art. 138 CP), subsidiairement d’appropriation illégitime (art.

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137 CP), d’utilisation sans droit de valeurs patrimoniales (art. 141bis CP)
ou d’escroquerie (art. 146 CP).
3.2 Conformément à l'art. 181 CP, se rend coupable de contrainte
celui qui, en usant de violence envers une personne ou en la menaçant
d'un dommage sérieux, ou en l'entravant de quelque autre manière dans
sa liberté d'action, l'oblige à faire, à ne pas faire ou à laisser faire un acte.
La menace d'un dommage sérieux est un moyen de pression
psychologique consistant à annoncer un dommage futur dont la réalisation
est présentée comme dépendante de la volonté de l'auteur, sans toutefois
qu'il soit nécessaire que cette dépendance soit effective (ATF 117 IV 445
consid. 2b ; 106 IV 125 consid. 2a) ni que l'auteur ait réellement la volonté
de réaliser sa menace (ATF 122 IV 322 consid. 1a ; 105 IV 120 consid. 2a).
La loi exige un dommage sérieux, c'est-à-dire que la perspective de
l'inconvénient présenté comme dépendant de la volonté de l'auteur soit
propre à entraver le destinataire dans sa liberté de décision ou d'action. La
question doit être tranchée en fonction de critères objectifs, en se plaçant
du point de vue d'une personne de sensibilité moyenne (ATF 122 IV 322
consid. 1a ; 120 IV 17 consid. 2a/aa). Il peut également y avoir contrainte
lorsque l'auteur entrave sa victime « de quelque autre manière » dans sa
liberté d'action. Cette formule générale doit être interprétée de manière
restrictive. N'importe quelle pression de peu d'importance ne suffit pas. Il
faut que le moyen de contrainte utilisé soit, comme pour la violence ou la
menace d'un dommage sérieux, propre à impressionner une personne de
sensibilité moyenne et à l'entraver d'une manière substantielle dans sa
liberté de décision ou d'action. Il s'agit donc de moyens de contrainte qui,
par leur intensité et leur effet, sont analogues à ceux qui sont cités
expressément par la loi (ATF 141 IV 437 consid. 3.2.1 ; 137 IV 326 consid.
3.3.1; TF 6B_637/2022 du 29 septembre 2022 consid. 5.1.2 ; TF
6B_1396/2021 du 28 juin 2022 consid. 3.1).
Selon la jurisprudence, la contrainte n'est contraire au droit
que si elle est illicite, soit parce que le moyen utilisé ou le but poursuivi est
illicite, soit parce que le moyen est disproportionné pour atteindre le but

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visé, soit encore parce qu'un moyen conforme au droit utilisé pour
atteindre un but légitime constitue, au vu des circonstances, un moyen de
pression abusif ou contraire aux mœurs (ATF 141 IV 437 consid. 3.2.1; 137
IV 326 consid. 3.3.1; 134 IV 216 consid. 4.1). Ainsi, réclamer le paiement
d'une créance ou menacer de déposer une plainte pénale constituent en
principe des actes licites. Il en découle que celui qui, étant victime d'une
infraction, menace de déposer une plainte pénale afin d'obtenir la
réparation du préjudice subi ne commet en principe pas de contrainte au
sens de l'art. 181 CP. L'illicéité n'est avérée que si le moyen n'est pas dans
un rapport raisonnable avec le but visé et constitue un moyen de pression
abusif. Cette condition est en particulier réalisée si l'objet de la plainte
pénale est sans rapport avec la prestation demandée ou si la menace doit
permettre d'obtenir un avantage indu (ATF 120 IV 17 consid. 2a/bb ; 115
IV 207 consid. 2b/cc). A l'instar du dépôt d'une plainte pénale, la
notification d'un commandement de payer est licite lorsqu'on est fondé à
réclamer une somme. En revanche, utiliser un tel procédé comme moyen
de pression est clairement abusif, donc illicite (ATF 115 III 18 consid. 3 ; TF
6B_1116/2021 du 22 juin 2022 consid. 2.1 ; TF 6B_1082/2021 du 18 mars
2022 consid. 2.1 ; TF 6B_124/2017 du 27 octobre 2017 consid. 2.1).
Lorsque la victime ne se laisse pas intimider et n'adopte pas le
comportement voulu par l'auteur, ce dernier est punissable de tentative
de contrainte (art. 22 al. 1 CP ; ATF 129 IV 262 ; ATF 106 IV 125 consid.
2b). Pour qu'il y ait tentative de contrainte, il faut que l'auteur ait agi avec
conscience et volonté, soit au moins qu'il ait accepté l'éventualité que le
procédé illicite employé entrave le destinataire dans sa liberté de décision
(ATF 120 IV 17 consid. 2c).
3.3 En l’espèce, on ne voit aucun élément de contrainte dans le
comportement du notaire consistant à s’adresser directement au Registre
foncier. En effet, même à admettre que le notaire ait adopté le
comportement reproché, à savoir qu’il ait pris contact avec le Registre
foncier en vue de faire radier un droit d’emption sans en aviser les ayants
droit, ce comportement pourrait tout au plus constituer une violation des
règles par celui-ci, mais on ne voit pas en quoi il contraindrait lesdits

- 11 -
ayants droit, étant relevé que le droit d’emption était de toute façon prévu
pour une durée limitée.
Enfin, les recourants font valoir, d’une part, que les
venderesses n’auraient pas instruit le notaire de soumettre aux recourants
un acte d’annulation de la vente sans conditions liées à un solde de tout
compte, les contraignant de ce fait à agir civilement pour tenter de
récupérer leurs avoirs et, d’autre part, que, les venderesses auraient
profité de leur vulnérabilité – du fait qu’ils avaient un contrat de prêt
auprès de la Banque Cantonale du Valais dont l’échéance approchait –
pour les contraindre à renoncer à leurs prétentions en dommages et
intérêts du fait de l’inexécution crasse de la vente par les venderesses en
échange de la restitution de leurs acomptes.
S’agissant de ces derniers griefs, il sied d’examiner plus avant
la situation juridique sur le plan civil. D’après l’art. 5 de l’acte de vente,
« si l’immeuble n’est pas achevé pour une raison qui ne dépend pas de
l’acquéreur, à l’exception des cas de force majeure, les acomptes versés
et les garanties octroyées seront ensuite restituées, sans intérêt, à
l’acquéreur par le vendeur sur la base des règles des dispositions de
l’enrichissement illégitime ». Selon cet article, la restitution des acomptes
était donc soumise à une condition suspensive, à savoir l’inachèvement de
l’immeuble. L’acte de vente ne prévoyait par ailleurs pas d’hypothèses de
non-exécution avant terme, ou de résiliation anticipée. Ce sont donc les
art 102 ss CO sur la demeure qui s’appliquent, en particulier les art. 107 ss
CO.
L’art 107 CO prévoit que si l’une des parties est en demeure,
l’autre peut lui fixer ou lui faire fixer par l’autorité compétente un délai
convenable pour s’exécuter. Ce n’est que si l’exécution n’est pas
intervenue à l’expiration de ce délai, que le créancier peut (1) la
demander et ouvrir action en dommages-intérêts pour cause de retard, (2)
renoncer, par une déclaration immédiate, à ce droit et réclamer des
dommages-intérêts pour cause d’inexécution ou (3) se départir du contrat
(art. 107 al. 2 CO).

- 12 -
En l’espèce, les recourants se sont départis du contrat.
Toutefois, il n’apparaît pas qu’ils aient fixé un délai convenable aux
venderesses pour l’exécution, conformément à l’art. 107 al. 1 CO. Le 30
novembre 2022, date fixée pour l’exécution du contrat de vente, ils n’ont
pas mis en demeure les venderesses de s’exécuter. Ils ont attendu la date
de l’échéance du droit d’emption pour se départir du contrat et réclamer
la restitution des acomptes. A ce stade, il est possible que les venderesses
aient été en demeure d’achever l’immeuble, mais il n’y a pas au dossier la
preuve de ce fait, celui-ci ne comportant aucun constat de carence. Faute
de demeure qualifiée, la déclaration de résolution du contrat n’impliquait
pas nécessairement – jurisprudentiellement – que le contrat prendrait fin
avec effet ex tunc et qu’il était remplacé par un rapport de liquidation.
Ainsi, le projet d’annulation présenté par le notaire, à la demande
certainement des venderesses, était un projet d’acte où chaque partie
faisait des concessions. Les venderesses admettaient de considérer que le
contrat de vente était résolu – ce qui n’était pas évident, en l’absence d’un
délai fixé conformément à l’art. 107 al. 1 CO –, elles admettaient la
restitution dans les 10 jours de tous les montants avancés par les
recourants et, de leur côté, les recourants devaient renoncer à toutes
autres prétentions. Ce dernier point n’apparaît pas exorbitant dès lors que
l’art. 107 al. 2 CO prévoit que celui qui choisit de se départir du contrat
renonce à des dommages-intérêts positifs. Comme déjà dit, la résolution
du contrat, troisième option prévue par l’art. 107 al. 2 CO, entraîne la
transformation du contrat en un rapport de liquidation tendant en principe
à la restitution au statu quo ante, à savoir que les obligations initiales
s’éteignent et les parties se restituent les prestations déjà reçues (art. 109
al. 1 CO). Les seuls dommages-intérêts qui peuvent être réclamés sont
prévus par l’art. 109 al. 2 CO (dommages résultant de la caducité du
contrat, soit des dommages-intérêts négatifs, permettant de replacer les
parties dans la situation pécuniaire où elles se seraient trouvées si le
contrat n’avait pas été conclu ; cf. Thévenoz, in : Luc Thévenoz / Franz
Werro, Commentaire romand du Code des obligations, tome I, 3ème
édition, Bâle 2021, n. 36 ad. art 107 CO et n. 6 ad art. 109 CO).

- 13 -
En définitive, force est donc de constater que le projet d’acte
d’annulation, qui prévoyait que les recourants renoncent à des
dommages-intérêts négatifs, n’avait rien d’illicitement contraignant. Il
s’agissait uniquement de pourparlers en vue de régler à l’amiable le
rapport de liquidation né de la déclaration de résolution émanant des
recourants. L’utilisation de la voie pénale pour dénoncer un tel acte, pour
le surplus en conformité avec le droit civil et donc licite, est donc
manifestement abusive.
Il s’ensuit qu’il n’existe pas d’acte de contrainte, au sens du
droit pénal, dans le fait, pour les vendeurs, de refuser de restituer les
acomptes versés sans régler tous les aspects de la liquidation du contrat
de vente à terme qui avait été conclu, et qui n’est pas venu à chef en
raison de la déclaration des recourants. Si les recourants estiment que les
vendeurs sont leurs débiteurs, il leur est loisible de déposer à leur
encontre une réquisition de poursuite, ou une demande en justice pour
obtenir le montant en cause en capital et intérêts ; ce sont les intérêts
moratoires ou compensatoires, à 5% l’an (cf. art. 104 al. 1 CO), qui
couvriront le dommage subi par le non-paiement des montants
prétendument réclamés.
4. Abus de confiance et autres infractions contre le
patrimoine
4.1 Les recourants invoquent ensuite les infractions d’abus de
confiance, subsidiairement d’appropriation illégitime et d’utilisation sans
droit de valeurs patrimoniales. Selon eux, en ne restituant pas les
acomptes après la dénonciation du contrat de vente et en persistant à les
retenir sans aucun fondement juridique, les prévenus se seraient
appropriés sans droit des valeurs qui appartiendraient toujours aux
recourants.
4.2

- 14 -
4.2.1 L'art. 138 ch. 1 CP (abus de confiance) réprime notamment
celui qui, sans droit, aura employé à son profit ou au profit d'un tiers des
valeurs patrimoniales qui lui avaient été confiées.
Suivant les circonstances, des valeurs patrimoniales remises
dans le contexte d'un prêt sont susceptibles d'être qualifiées de valeurs
patrimoniales confiées. Il faut toutefois définir de cas en cas si le contrat
de prêt à la base de leur remise comporte un devoir, à charge du
bénéficiaire, d'en conserver la contre-valeur (ATF 120 IV 117 consid. 2f).
S'agissant d'un prêt, un tel devoir fera en règle générale défaut, puisque le
débiteur n'est en principe tenu que de rembourser la somme prêtée (ATF
124 IV 9 consid. 1a). Des fonds prêtés ne représentent d'ailleurs
qu'exceptionnellement des valeurs patrimoniales appartenant à autrui.
L'appartenance à autrui des valeurs patrimoniales prêtées et le devoir
d'en conserver la contre-valeur « Werterhaltungspflicht » ne seront
retenus que lorsque leur affectation est clairement prédéfinie, et sert dans
le même temps à assurer la couverture du risque du prêteur ou, à tout le
moins, à diminuer son risque de perte. L'affectation convenue doit donc
représenter en elle-même une forme de garantie. L'utilisation de l'argent
prêté contrairement à sa destination convenue peut dès lors être
constitutive d'un abus de confiance lorsqu'elle remet en cause cet objectif
et s'avère propre à causer un dommage au prêteur (ATF 129 IV 257
consid. 2.2.2 et 2.3 ; TF 6B_93/2010 du 12 avril 2010 consid. 2.3 ; sur le
tout : Dupuis et alii, Petit commentaire du Code pénal, 2e éd., 2017, n. 35
ad art. 138 CP et les références citées).
4.2.2 Pour autant que les conditions prévues aux art. 138 à 140 CP
ne soient pas réalisées, se rend coupable d'appropriation illégitime (art.
137 ch. 1 CP) celui qui, pour se procurer ou pour procurer à un tiers un
enrichissement illégitime, se sera approprié une chose mobilière
appartenant à autrui.
L'acte d'appropriation – qui constitue avec l'existence d'une
chose mobilière l'un des deux éléments constitutifs objectifs de l'infraction
– désigne le comportement par lequel l'auteur incorpore économiquement

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la chose ou la valeur de la chose à son propre patrimoine, soit pour la
conserver ou la consommer, soit pour l'aliéner. L'appropriation est
illégitime dès lors qu'elle dénote un comportement contraire à la volonté
du propriétaire (ATF 129 IV 223 consid. 6.2.1).
4.2.3 L'art. 141bis CP (utilisation sans droit de valeurs patrimoniales)
permet de punir, sur plainte, celui qui, sans droit, aura utilisé à son profit
ou au profit d'un tires des valeurs patrimoniales tombées en son pouvoir
indépendamment de sa volonté.
Dans le contexte de cette disposition, la notion de valeurs
patrimoniales vise uniquement les créances et en particulier la monnaie
scripturale. Les valeurs patrimoniales doivent être tombées dans le
pouvoir de l'auteur indépendamment de sa volonté. L'art. 141bis CP
concerne les cas où l'auteur n'a aucune implication dans le transfert de
fonds qui lui permet d'acquérir un pouvoir de disposition sur les valeurs
patrimoniales en cause (ATF 131 IV 11, consid. 3.1.1 et 3.2).
4.3 En l’espèce, l’acte de vente stipule que les acomptes de
10’000 fr. et de 49’500 fr. sont versés sur le compte de consignation du
notaire, à charge pour ce dernier de les reverser sur le compte de
construction du vendeur dans les 10 jours qui suivent le retour de l’acte
d’emption inscrit au Registre foncier (P. 3, art. 1). En outre, il est prévu
que si l’immeuble n’est pas achevé pour une raison qui ne dépend pas de
l’acquéreur, à l’exception des cas de force majeure, les acomptes versés
et les garanties octroyées seront restitués, sans intérêt, à l’acquéreur par
le vendeur sur la base des règles des dispositions de l’enrichissement
illégitime (sic ; P. 3, art. 5). Les recourants ne cherchent pas à démontrer
que les acomptes auraient constitué des valeurs patrimoniales confiées au
sens de l’art. 138 CP. Or, tel ne paraît précisément pas être le cas,
puisqu’ils ont été versés à un notaire en exécution d’un contrat de vente à
terme. Les venderesses n’ont pas directement reçu des fonds des
recourants et ne se sont pas engagées à en faire un usage déterminé dans
l’intérêt de ces derniers (sur cette question, cf ATF 133 IV 21 c. 6.2). On ne
se trouve dès lors manifestement pas dans le champ d’application de l’art.

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138 CP. Il en va de même avec l’art. 137 CP dont l’un des éléments
constitutifs objectifs consiste en une chose mobilière et non pas en des
valeurs patrimoniales (Dupuis et alii, op. cit., n. 6 ad art. 137 CP et nn. 13-
20 ad rem. prél. aux art. 137 et ss CP). Quant à l’infraction de l’art. 141bis
CP, elle ne peut entrer en considération que dans l’hypothèse d’une
personne ayant utilisé à son profit ou au profit d’un tiers des valeurs
patrimoniales tombées en son pouvoir indépendamment de sa volonté
(ibidem, n. 8 ad art. 141bis CP). Or, cette dernière condition n’est
manifestement pas réalisée dans la présente cause, l’éventuelle
rétrocession par le notaire ayant une base contractuelle entre les
venderesses et les plaignants.
Cela étant, s’agissant de ces trois infractions, les moyens des
recourants doivent être rejetés.
5. Escroquerie
5.1 Les recourants invoquent enfin l’infraction d’escroquerie et
soutiennent à cet égard que les venderesses auraient recouru à la
tromperie afin de conserver les avoirs des acheteurs et de s’enrichir de
façon illégitime en tentant astucieusement de les déterminer à signer des
actes préjudiciables à leurs intérêts devant un notaire. Pour les recourants,
les venderesses, par leur conseil, auraient également violé l’élection de
domicile des recourants en faveur de leur avocat, de façon à empêcher ce
dernier de se rendre compte de la « supercherie » mise en place. Enfin, les
recourants estiment qu’il serait indispensable d’élucider les raisons pour
lesquelles les frais de notaire, soit 19'331 fr.10, ne leur auraient pas été
restitués et de déterminer l’utilisation définitive de ce montant.
5.2 A teneur de l'art. 146 al. 1 CP, commet une escroquerie celui
qui, dans le dessein de se procurer ou de procurer à un tiers un
enrichissement illégitime, aura astucieusement induit en erreur une
personne par des affirmations fallacieuses ou par la dissimulation de faits
vrais ou l'aura astucieusement confortée dans son erreur et aura de la

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sorte déterminé la victime à des actes préjudiciables à ses intérêts
pécuniaires ou à ceux d'un tiers.
L'escroquerie consiste à tromper la dupe par des affirmations
fallacieuses, par la dissimulation de faits vrais ou par un comportement
qui la conforte dans son erreur. Par tromperie, il faut entendre tout
comportement destiné à faire naître chez autrui une représentation
erronée des faits (TF 6B_653/2021 du 10 février 2022 consid. 1.3.1 ; TF
6B_1463/2020 du 5 janvier 2022 consid. 2.2.2 et les références citées).
Pour qu'il y ait escroquerie, une simple tromperie ne suffit
cependant pas ; il faut encore qu'elle soit astucieuse. Il y a tromperie
astucieuse, au sens de l'art. 146 al. 1 CP, lorsque l'auteur recourt à un
édifice de mensonges, à des manœuvres frauduleuses ou à une mise en
scène, mais aussi lorsqu'il donne simplement de fausses informations, si
leur vérification n'est pas possible, ne l'est que difficilement ou ne peut
raisonnablement être exigée, de même que si l'auteur dissuade la dupe de
vérifier ou prévoit, en fonction des circonstances, qu'elle renoncera à le
faire en raison d'un rapport de confiance particulier (ATF 147 IV 73 consid.
3.2 ; ATF 142 IV 153 consid. 2.2.2 ; ATF 135 IV 76 consid. 5.2 ; TF
6B_653/2021 précité consid. 1.3.1 et les réf. cit.).
L'astuce n'est toutefois pas réalisée si la dupe pouvait se
protéger avec un minimum d'attention ou éviter l'erreur avec le minimum
de prudence que l'on pouvait attendre d'elle. Il n'est cependant pas
nécessaire qu'elle ait fait preuve de la plus grande diligence ou qu'elle ait
recouru à toutes les mesures possibles pour éviter d'être trompée.
L'astuce n'est exclue que si elle n'a pas procédé aux vérifications
élémentaires que l'on pouvait attendre d'elle au vu des circonstances. Une
coresponsabilité de la dupe n'exclut toutefois l'astuce que dans des cas
exceptionnels (ATF 147 IV 73 consid. 3.2 ; ATF 143 IV 302 consid. 1.4.1 ;
ATF 142 IV 153 consid. 2.2.2 ; ATF 135 IV 76 consid. 5.2 ; TF 6B_653/2021
précité consid. 1.3.1 et les réf. cit.).

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La tromperie peut être réalisée non seulement par l'affirmation
d'un fait faux, mais également par la dissimulation d'un fait vrai. A cet
égard, on distingue la dissimulation d'un fait vrai par commission de celle
par omission (improprement dite), laquelle ne peut constituer une
tromperie que si l'auteur se trouve dans une position de garant, à savoir
s'il a, en vertu de la loi, d'un contrat ou d'un rapport de confiance spécial,
une obligation qualifiée de renseigner (ATF 140 IV 206 consid. 6.3.1.2 ;
ATF 140 IV 11 consid. 2.3.2).
Sur le plan subjectif, l'escroquerie est une infraction
intentionnelle, l'intention devant porter sur tous les éléments constitutifs
de l'infraction. L'auteur doit en outre avoir agi dans le dessein de se
procurer ou de procurer à un tiers un enrichissement illégitime,
correspondant au dommage de la dupe (ATF 134 IV 210 consid. 5.3 ; TF
6B_645/2021 et 6B_646/2021 du 28 mars 2022 consid. 3.1).
5.3 L’argumentation des recourants consiste en une juxtaposition
d’allégations de faits portant sur des points qui ne sont pas décisifs pour
démontrer un véritable comportement astucieux de la part de M.________
et S.________ ou encore du notaire. Les recourants font par exemple grand
cas des tentatives du notaire de leur faire signer une procuration et de la
radiation de leur droit d’emption au Registre foncier mais ils semblent
oublier qu’ils ont eux-mêmes formellement requis l’annulation de la vente,
ce qui impliquait précisément cette radiation. À partir du moment où ils
avaient clairement exprimé leur volonté de renoncer à l’exécution de la
vente, ils ne sauraient ensuite reprocher à leurs cocontractants d’avoir
entrepris des démarches en vue de la résolution de l’acte de vente et
d’avoir notamment invité le notaire à agir en ce sens. Pour le surplus, les
recourants n’exposent pas clairement en quoi ils auraient été victimes
d’une véritable tromperie organisée délibérément par M.________ et
S.________. Enfin, on ne discerne pas davantage en quoi ils auraient été
concrètement lésés par les procédés qu’ils dénoncent. Ainsi, l’infraction
d’escroquerie ne peut aucunement être envisagée sur la base des moyens
soulevés par les recourants.

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6. En définitive, c’est à juste titre que le Ministère public a exclu,
à ce stade de la procédure déjà, que les faits reprochés puissent être
constitutifs d’une infraction pénale, le litige entre les parties étant de
nature purement civile, de sorte qu’il était fondé à rendre une ordonnance
de non-entrée en matière.
7. En définitive, le recours, manifestement mal fondé, doit être
rejeté, sans échange d’écritures (art. 390 al. 2 CPP), et l’ordonnance
entreprise confirmée.
Vu le sort du recours, il n’y a pas matière à l’allocation d’une
indemnité pour les dépenses occasionnées par la procédure. Pour le
surplus, les frais de la procédure, constitués en l’espèce du seul
émolument d’arrêt, par 1’870 fr. (art. 20 al. 1 TFIP [Tarif des frais de
procédure et indemnités en matière pénale du 28 septembre 2010 ; BLV
312.03.1]), seront mis à la charge des recourants, qui succombent (art.
428 al. 1 CPP), à parts égales et solidairement entre eux (art. 418 al. 1 et
2 CPP).
Par ces motifs,
la Chambre des recours pénale
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. L’ordonnance du 19 janvier 2023 est confirmée.
III. Les frais d’arrêt, par 1’870 fr. (mille huit cent septante francs),
sont mis à la charge de X.________ et Y.________, à parts égales
et solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :

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Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié, par l'envoi d'une copie complète, à :
- Me Timo Sulc, avocat (pour X.________ et Y.________),
- Ministère public central,
et communiqué à :
- M. le Procureur de l’arrondissement de l’Est vaudois,
par l’envoi de photocopies.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
pénale devant le Tribunal fédéral au sens des art. 78 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la notification
de l'expédition complète (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :