vd_gerichte · XA11.042394 · 2015-03-02 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA11.042394-141911§
109
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 2 mars 2015
__________________
Composition : M. COLOMBINI, président
Mmes Charif Feller et Courbat, juges
Greffière : Mme Pache
*****
Art. 269 et 269a CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par S.________SA, à
Genève, contre le jugement rendu le 6 février 2014 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l'appelante d’avec V.________, à Lausanne, et
D.________, à Lausanne, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 6 février 2014, dont les motifs ont été
envoyés aux parties pour notification le 9 septembre 2014, le Tribunal des
baux a prononcé que le loyer initial mensuel net de l'appartement de trois
pièces que les demandeurs V.________ et D.________ louent à la
défenderesse S.________SA, au
4e étage de l'immeuble sis [...], à Lausanne, est fixé à 520 fr. (I), que la
défenderesse doit restituer aux demandeurs la somme de 27'520 fr., à
titre de loyers payés en trop pour la période du 1er juillet 2011 au 28
février 2014 (II), que le montant de la garantie locative constituée auprès
de [...] sous compte n° [...] est réduit à 1'560 fr. (III), que le présent
jugement est rendu sans frais judiciaires ni dépens (IV) et que toutes
autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).
En droit, après avoir constaté qu'il y avait pénurie de logement,
les premiers juges se sont fondés sur le critère du rendement de la chose
louée. Ils ont en effet considéré qu'il était possible d’effectuer un calcul de
rendement, contrairement à ce qu'affirmait la défenderesse. Celle-ci ayant
acquis l'immeuble dans lequel se trouvait l'appartement en cause pour un
montant de 1'475’000 fr., selon acte de transfert notarié du 27 mars 2001,
il y avait lieu de retenir que l'entier de cette somme avait été financé par
des fonds propres. La part de 40 % des fonds propres réévalués s'élevant
à 644'280 fr., les fonds propres à prendre considération dans le calcul
s'élevaient à 1'529'280 fr. ([1'475’000 x 60%] + 644'280). La
défenderesse pouvait par conséquent obtenir un rendement annuel de ses
fonds propres de 49'701 fr. 60 (1'529’280 x 3.25%). S'agissant des
charges que le bailleur pouvait faire supporter aux locataires au travers du
loyer, les premiers juges ont estimé qu'aucun montant ne pouvait être
retenu au titre de charges financières. En ce qui concernait les charges de
l'immeuble (courantes et d’entretien), à défaut de production par la
défenderesse des pièces justifiant chaque poste, il fallait retenir les
montants admis par les demandeurs, à savoir une moyenne des charges
de 2006 à 2010 de 68'716 fr. 75, soit les montants indiqués dans la

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rubrique frais de fonctionnement, sous déduction des frais de conciergerie,
d’énergie et, pour l’exercice 2010, des frais communs et chauffage,
lesquels étaient facturés séparément aux locataires. Au final, l'état locatif
annuel admissible était de 118’418 fr. 35 (49'701 fr. 60 + 68’716 fr. 75) et
le loyer annuel admissible par m2 de 95 fr. 96 (118'418.35 : 1’234 m2). La
surface du logement loué aux demandeurs étant de 65 m2, le loyer annuel
net admissible pour le logement litigieux était de 6’237 fr. 40, de sorte
que le loyer initial mensuel net dû par les demandeurs devait être fixé à
520 fr. en chiffres ronds. La défenderesse devait ainsi rembourser aux
demandeurs la somme de 27'520 fr. correspondant au trop-perçu sur les
loyers du 1er juillet 2011 au 28 février 2014 et la garantie de loyer devait
être partiellement libérée en faveur de ceux-ci à hauteur du montant
excédentaire de 2'580 francs.
B. a) Par acte du 17 octobre 2014, S.________SA a fait appel du
jugement précité, concluant, sous suite de frais, à sa réforme en ce sens
que V.________ et D.________ sont déboutés de toutes leurs conclusions,
que le loyer mensuel de l'appartement de 3 pièces situé au 4e étage de
l'immeuble sis rue [...], à 1004 Lausanne, remis à bail à V.________ et
D.________, est fixé à 1'380 fr. dès le 1er juillet 2011, que le taux
hypothécaire de référence est fixé à 2.75 % et que l'indice suisse des prix
à la consommation déterminant représente 162.30 points.
Subsidiairement, l'appelante a conclu à l'annulation du jugement attaqué
et au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour nouvelle décision dans
le sens des considérants. Elle a produit un onglet de pièces sous
bordereau ainsi qu'une pièce hors bordereau.
b) Par réponse du 12 février 2015, V.________ et D.________ ont
conclu au rejet de l'appel, sous suite de frais.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :

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1. L'immeuble sis rue [...] a été érigé en 1920 sur la parcelle
n°[...] de la commune de Lausanne. F.________ était propriétaire de cette
parcelle depuis 1909. Cette société a prononcé sa dissolution le 18
octobre 1999. Ensuite de cette dissolution, le liquidateur W.________ a
procédé à la publication dans la Feuille officielle suisse du commerce de
trois appels aux créanciers, parus respectivement en date des 20, 21 et 22
mars 2001.
Par acte de transfert immobilier instrumenté par la notaire [...]
le 27 mars 2001, inscrit au Registre foncier le 26 avril de la même année,
la F.________ en liquidation, représentée par son liquidateur, a transféré à
son actionnaire unique, la société S.________SA, représentée par son
administrateur de l'époque L.________, la propriété de l'immeuble sis rue
[...]. Il était précisé que le liquidateur confirmait que les conditions légales
d'une liquidation fiscalement privilégiée étaient remplies. Il était
également indiqué que le Département des finances, administration
cantonale des impôts, avait arrêté la valeur de transfert de l'immeuble
concerné à la somme de 1'475'000 fr., conformément à sa lettre datée du
23 mars 2001, et que les conditions du transfert étaient inchangées par
rapport à celles définies dans cette lettre, valeur qui serait payée contre
remise des certificats d'actions et attribution de l'immeuble.
A la date du transfert de propriété, l'immeuble était grevé de
deux cédules hypothécaires au porteur pour un montant total de
1'850'000 fr., soit la cédule n° 549/968 de 1'650'000 fr. inscrite le 23 mars
1999 ainsi que la cédule n° 2001/1668/0 de 200'000 fr. inscrite le 26 avril
2001. L'estimation fiscale de l'immeuble s'élevait à 1'585'000 francs.
Pour l'année 2002, l'état locatif de l'immeuble s'élevait à
191'851 francs.
Une troisième cédule hypothécaire au porteur de 450'000 fr. a
été inscrite au Registre foncier le 20 octobre 2010.

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2. Le 11 mai 2011, D.________ et V.________ ont pris à bail un
appartement de 3 pièces situé au 4e étage de l'immeuble sis [...],
(comprenant un hall d'entrée, une cuisine agencée/équipée, deux
chambres à coucher, un séjour et une salle de bains WC), d'une surface
approximative de 65 m2, pour un loyer mensuel net de 1'380 fr. –
correspondant à celui payé par le précédent locataire -, plus 230 fr.
d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires. Le bail
entrait en vigueur dès le 1er juillet 2011; il était conclu pour une durée
initiale de douze mois et se renouvelait d'année en année sauf avis de
résiliation donné par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois à
l'avance. La bailleresse était la société S.________SA, représentée par la
Régie P.________SA, à Lausanne.
Le 11 juillet 2011, D.________ et V.________ ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lausanne d'une requête tendant à remettre en cause le loyer initial et à
obtenir le remboursement des loyers perçus en trop par la bailleresse.
La Commission de conciliation a tenu audience le 29
septembre 2011, en présence des parties. La conciliation ayant échoué,
elle a formulé une proposition de jugement fixant le loyer mensuel net à
1'282 fr., toutes autres ou plus amples conclusions étant rejetées.
Les demandeurs ont formé opposition à cette proposition de
jugement, de sorte que la Commission de conciliation leur a délivré, le 20
octobre 2011, une autorisation de procéder devant le Tribunal des baux
dans un délai de trente jours.
3. Le 3 novembre 2011, V.________ et D.________ ont adressé au
Tribunal des baux une "demande en contestation de loyer initial" dirigée à
l'encontre de S.________SA, dont les conclusions, prises avec suite de frais
et dépens, sont les suivantes :

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"I. Le loyer mensuel net de l'appartement de 3 pièces loué par
Madame V.________ et Monsieur D.________ sis rue [...], [...] Lausanne
est abusif et doit être diminué d'un montant que justice dira.
II. Le trop perçu par la bailleresse sera rétrocédé aux locataires dans
les 30 jours dès l'entrée en force du jugement.
III. La garantie de loyer de CHF 4140.- constituée par Madame
V.________ et Monsieur D.________ à la [...] doit être réduite à trois
loyers mensuels nets."
Dans ses déterminations du 18 janvier 2011, S.________SA,
représentée par la Régie P.________SA, a pris les conclusions suivantes :
"A titre principal,
￿ Rejeter la requête du 3 novembre 2011 de Mme V.________ et
M. D.________ représentés par l'ASLOCA, à LAUSANNE.
￿ Dire que l'avis de fixation du loyer du 11 mai 2011 est
pleinement valable.
￿ Dire que le loyer doit être fixé conformément à l'avis de
notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail à
savoir CHF 1'380.—par mois dès le 1er juillet 2011, plus les
charges mensuelles de CHF 230.--.
￿ Débouter Mme V.________ et M. D.________ de toutes autres ou
plus amples conclusions, principales et subsidiaires."
L'audience du Tribunal des baux a eu lieu le 29 mars 2012, en
présence des demandeurs personnellement, assistés de C.________,
mandataire agréée ASLOCA, et, pour la défenderesse, Z.________, fondé de
pouvoir de la Régie P.________SA et titulaire du brevet d'avocat. Les
demandeurs ont précisé leurs conclusions en ce sens que le loyer initial du
bail de leur appartement soit fixé à 500 francs. Interpellé par la
Présidente, Z.________ a déclaré qu'il n'était pas inscrit à un registre
cantonal des avocats. Le Tribunal des baux a alors constaté que la
défenderesse, qui avait été régulièrement convoquée par exploit de
comparution du 23 janvier 2012 qui lui avait été notifié le lendemain,
n'était pas valablement représentée et qu'elle était donc défaillante.
Par jugement du 29 mars 2012, le Tribunal des baux a fixé le
loyer initial mensuel net des demandeurs à 600 fr. (I), octroyé aux
demandeurs la restitution des loyers payés en trop à hauteur de 7'020 fr.

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(II) et réduit la garantie de loyer à 1'800 fr. (III), ce jugement étant rendu
sans frais judiciaires ni dépens (IV).
4. Ensuite d'un appel formé le 14 septembre 2012 par
S.________SA à l'encontre du jugement précité, la Cour d'appel civile du
Tribunal cantonal a rendu un arrêt du 13 novembre 2012 admettant
l'appel, annulant ledit jugement et renvoyant la cause au Tribunal des
baux pour nouvelle décision. Dans cet arrêt, la Cour de céans a
notamment relevé qu'en tout état de cause, le montant articulé par les
locataires paraissait déraisonnable et que le loyer de 600 fr. retenu par le
Tribunal des baux ne correspondait pas, selon l'expérience générale, à un
loyer usuel pour un appartement de 3 pièces à Lausanne.
5. Les parties ont été une nouvelle fois entendues lors de
l'audience du 6 février 2014, au cours de laquelle il a été procédé à une
inspection locale au n° [...] de la rue [...]. Selon le procès-verbal de cette
audience, le Tribunal a notamment constaté ce qui suit :
"- L'extérieur du bâtiment est peu entretenu. La peinture est
défraîchie sur les murs et les volets, et la ferblanterie est rouillée. Les fenêtres,
quant à elles, sont récentes. L'appartement des demandeurs se situe au 4ème
étage, sans ascenseur.
- Dans la première pièce à droite de l'entrée: les dimensions de la
pièce sont d'environ 3,5 – 3,8 mètres sur 5 – 5,2 mètres. Le sol est en plancher
poncé vitrifié à pont de navire. La pièce comporte une fenêtre à double vitrage,
ainsi qu'une rosace au centre du plafond. Il y des traces de moisissures sur les
murs formant l'angle à droite de la fenêtre.
La défenderesse indique que cette pièce présentait déjà des traces
de moisissures à l'époque et qu'elle a été repeinte avant l'entrée des locataires
dans les locaux. La moisissure a refait surface depuis lors.
- Dans la salle de bain: la baignoire et le lavabo, ainsi que le
carrelage sont anciens mais en bon état.
- Dans la cuisine: il s'agit d'une cuisine agencée habitable. Le
carrelage est récent. L'agencement est simple. Elle comporte 4 plaques ainsi
qu'un bassin en inox, un four et un grand frigo. […]
- Dans le hall d'entrée: le carrelage au sol est identique à celui de la
cuisine.
- Dans le salon : […] Il y a quelques fissures au plafond. […]
- Dans la chambre à coucher : […] Il y a des fissures au plafond ainsi
que sur les murs. […]
La surface totale de l'appartement est d'environ 65m2. Les
peintures (murs des chambres et plafonds) sont en bon état mise à part les
fissures et la moisissure dans la première pièce."

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Par dictée au procès-verbal, les demandeurs ont conclu à ce
que leur loyer initial net soit fixé à 519 fr. par mois, charges en sus, ce dès
le 1er juillet 2011, la défenderesse étant reconnue leur débitrice,
solidairement entre eux, des parts de loyer payées en trop depuis cette
date et leur en devant immédiat paiement. La défenderesse a conclu au
rejet. Les demandeurs ont en outre admis les montants suivants :
- une moyenne des charges de 2006 à 2010 de 68'716 fr. 75,
après avoir déduit les frais de conciergerie, d’énergie et les frais communs
tels qu’ils ressortent des comptes d’exploitation produits,
- la valeur actualisée de l’immeuble, état au mois de mai 2011,
à 1'526'920 fr., après indexation de 40% de la valeur de 1'475'000 fr.
retenue dans l’acte de transfert du 27 mars 2001,
- une surface habitable de l’immeuble de 1'234 m2 pour une
surface de l’appartement des demandeurs de 65 m2, sur la base de l’état
locatif au 1er juillet 2011.
La conciliation, vainement tentée, n'a pas abouti. Le procès-
verbal a été adopté sans lecture publique.
6. Par courrier du 21 mars 2014, le conseil de S.________SA a
requis auprès de la Présidente du Tribunal des baux la rectification du
procès-verbal de l'audience du 6 février 2014. Il a notamment relevé que
n'y figurait pas la réquisition de sa cliente de pouvoir prendre
connaissance du calcul de rendement effectué par les locataires,
réquisition qui avait été rejetée par la Présidente. Il s'est en outre plaint
que l'administrateur de la défenderesse n'avait pas pu contrôler le
contenu du procès-verbal ni demander à ce que certaines déclarations ou
constats y figurent.
Par déterminations du 11 avril 2014, le conseil des
demandeurs a indiqué que les parties avaient renoncé à la lecture du
procès-verbal, en toute connaissance de cause et qu'en outre, aucun
calcul de rendement n'avait été produit au dossier. Il a précisé que le
conseil de la défenderesse confondait manifestement avec le calcul de
rendement qu'il avait préparé pour son propre compte en vue de sa

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plaidoirie et dont certains éléments avaient été évoqués en cours
d'instruction, notamment en relation avec les charges d'exploitation. Il a
donc conclu au rejet de la requête en rectification du procès-verbal.
Le 28 avril 2014, la Présidente a indiqué qu'elle rejetait la
requête de S.________SA tendant à la rectification du procès-verbal. Elle a
relevé que cette requête paraissait tardive dans la mesure où elle
intervenait près de cinq semaines après la communication aux parties du
procès-verbal incriminé et qu'en outre, ce procès-verbal ne contenait
aucune inexactitude. Enfin, elle a rappelé que S.________SA avait eu accès
à l'entier du dossier et avait reçu copie de toutes les pièces produites par
les demandeurs. De même, son représentant avait eu tout le loisir de
s'exprimer et de faire valoir ses arguments au cours de l'audience.
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance, pour autant, dans les affaires exclusivement patrimoniales, que
la valeur litigieuse soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2
CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008; RS 272]). Le
délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours à compter de la
notification de la décision motivée (art. 311 CPC). Ecrit et motivé, l'appel
est introduit auprès de l'instance d'appel, soit la Cour d'appel civile (art.
84 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979; RSV
173.01]).
Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt contre une
décision finale de première instance dont la valeur litigieuse, calculée
selon l'art. 92 CPC, est supérieure à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut

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revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC).
3. a) L'appelante se plaint d'une violation de son droit d'être
entendue. Elle fait valoir qu'elle n'a pas obtenu, malgré le fait qu'elle s'en
était plainte, une copie du calcul de rendement produit par les intimés le 6
février 2014 à l'occasion des plaidoiries finales, dont il résulterait que le
loyer devait être fixé à 520 fr. par mois.
b) Compris comme l'un des aspects de la notion générale du
droit à un procès équitable au sens des art. 29 Cst. (Constitution fédérale
de la Confédération suisse du 18 avril 1999, RS 101) et 6 CEDH
(Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés
fondamentales du 4 novembre 1950, RS 0.101), le droit d'être entendu
comprend notamment le droit pour l'intéressé de prendre connaissance du
dossier, d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il y soit donné suite
et de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le
moins de s'exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer
sur la décision à rendre (ATF 135 II 286 c. 5.1; ATF 129 II 497 c. 2.2; ATF
126 I 15 c. 2a/aa et les arrêts cités). Le droit d'être entendu garantit ainsi
notamment le droit pour une partie à un procès de prendre connaissance
de toutes les pièces du dossier et de toute observation communiquée au
tribunal ainsi que de pouvoir s'exprimer à leur propos, dans la mesure où
elle l'estime nécessaire (ATF 135 II 286 c. 5.1; ATF 133 I 100 c. 4.3; ATF
132 I 42 c. 3.3.2), qu'il soit ou non concrètement susceptible d'influer sur
le jugement à rendre.
Le droit d'être entendu est un grief de nature formelle. Sa
violation conduit à l'annulation de la décision attaquée, indépendamment

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des chances de succès du recours sur le fond. Il convient ainsi d'examiner
ce grief avant tout autre (ATF 137 I 195 c. 2.2; ATF 135 I 279 c. 2.6.1).
c) En l'espèce, le procès-verbal de l'audience du 6 février 2014
contient la mention qu'il a été adopté sans lecture publique, ce que
l'appelante ne remet pas en cause. Or, il ne ressort pas de ce procès-
verbal qu'une pièce relative au calcul de rendement aurait été produite
par les intimés. Dans ses déterminations du 11 avril 2014 sur cet aspect,
le conseil des intimés a précisé qu'il avait préparé un calcul de rendement
pour son propre compte, en vue de sa plaidoirie, dont certains éléments
avaient été évoqués en cours d'instruction, notamment lorsqu'il avait été
amené à poser certaines questions s'agissant des charges d'exploitation.
Ainsi, on ne discerne pas d'élément pouvant fonder une violation du droit
d'être entendue de l'appelante. Le grief doit être rejeté.
4. L'appelante invoque la constatation inexacte et arbitraire des
faits au sens de l'art. 310 let. a CPC ainsi qu'une violation des art. 269 et
269a CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220).
a) Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est
abusif au sens des articles 269 et 269a CO, il peut le contester devant
l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la
chose et en demander la diminution notamment en raison de la situation
sur le marché local du logement (cf. art. 270 al. 1 let. a CO).
L’art. 269 CO implique une analyse du rendement net obtenu
par le bailleur. Ce rendement résulte du rapport entre les fonds propres
investis dans la chose remise à bail et le loyer, après déduction des
charges d’exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux
empruntés (ATF 123 III 171 c. 6a). Sont pris en compte les fonds propres
réellement investis, eu égard au modèle théorique qui gouverne certaines
dispositions légales en consacrant un rapport standardisé de
40 % de fonds propres et 60 % de fonds étrangers (Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, pp. 431; ATF 122 III 257 c. 3a; ATF 120 II 100 c. 5). Pour

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déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de
revient effectif de l’immeuble, sauf si le prix d’acquisition est
manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers
(emprunts garantis ou non par hypothèque) (ATF 123 III 171 c. 6a). Le coût
de revient comprend notamment les frais d’acquisition du terrain et le
coût de construction de l’immeuble, ou de son amélioration. Les fonds
propres peuvent varier au fil du temps, notamment lorsque le bailleur
rembourse des fonds étrangers ou finance des travaux à plus-value; ils
sont alors augmentés d’autant (ATF 122 III 257 c. 3a; Lachat, op. cit., pp.
429-431; Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd., Zurich 1998, n. 171 ad art. 269
CO). Le prix effectivement payé par l’acheteur est en principe
déterminant, même s’il est inférieur à la valeur du marché. Toutefois, le
bailleur qui a acquis un bien-fonds à un prix préférentiel, par exemple à la
suite d’une succession ou dans le cadre d’une donation mixte, est en droit
de fonder la valeur de l’immeuble sur le prix effectif du marché au
moment de l’acquisition. Le prix avantageux consenti au bailleur dans les
circonstances précitées est en effet destiné exclusivement à le favoriser,
et non à avantager ses locataires. Seule la prise en compte de la valeur du
marché de l’immeuble à l’époque où le bailleur l’a acquis à titre
préférentiel, voire à titre gratuit, lui permet de tirer un profit économique
de la libéralité qui lui a été délibérément accordée. Le fardeau de la
preuve du prix préférentiel incombe au bailleur (TF 4A_129/2011 du 28
avril 2011 c. 3.2 et les réf. citées; cf. également ATF 122 III 257, JT 1997 I
595 c. 3a; ATF 123 III 171 c. 6a).
b) Même lorsque le bailleur se prévaut des loyers usuels du
quartier pour adapter le loyer, le locataire est en principe autorisé à
prouver que le loyer procure au bailleur un rendement abusif au sens de
l’art. 269 CO et de renverser la présomption de l’art. 269a let. a CO (ATF
124 III 310; TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 c. 5.2.1). Il appartient
certes au locataire de prouver que le loyer convenu procure au bailleur un
rendement excessif, mais selon les principes généraux tirés des règles de
la bonne foi, la partie qui n’a pas la charge de la preuve (i.e. le bailleur)
doit néanmoins collaborer loyalement à l’administration des preuves et
fournir les éléments qu’elle est seule à détenir. Ce principe est affirmé

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explicitement par l’art. 274d al. 3 CO. Dès lors que le bailleur détient seul
les documents permettant un calcul de rendement, on peut donc attendre
de lui qu’il les produise (TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 c. 3.4.4 et la
jurisprudence citée). Sauf circonstances parti-culières, c’est le précédent
loyer qui entre en ligne de compte lorsque le juge ne dispose pas des
éléments lui permettant de procéder à un calcul de rendement (SJ 1998 p.
718; Fetter, La contestation de loyer initial, Etude de l’article 270 CO,
thèse, Berne 2005, n. 549, p. 252).
Pour le calcul de rendement, le bailleur doit produire “les
documents comptables eux- mêmes, certifiés conformes”, et “pas
seulement des tableaux chiffrés établis après la naissance du litige, pour
les besoins de la cause”. Il n’est pas insoutenable de dénier toute force
probante à une pièce relative à des amortissements qui n’est pas signée,
dont on ignore l’auteur et dont rien n’indique qu’il s’agisse de l’extrait
d’un fichier informatique utilisé pour la tenue d’une comptabilité
enregistrant chaque opération sur la base d’une pièce justificative (TF
4A_397/201 3 du 11 février 2014 c. 4.2).
Lorsque le bailleur refuse de produire les pièces nécessaires au
calcul de rendement, le juge peut inférer de cette circonstance que le
bailleur cache un rendement abusif et retenir que le loyer initial non abusif
correspond à celui payé par le précédent locataire ou le fixer en fonction
des conclusions prises par le locataire dans sa requête, si celles-ci ne
paraissent pas déraisonnables, voire, exceptionnellement, le fixer selon
une statistique officielle (Dietschy, CPra Bail, n. 64 ad art. 270 CO et la
jurisprudence citée; Fetter, op. cit., n. 517, p. 237). Si le locataire entend
que son loyer initial soit réduit en dessous du seuil constitué par le loyer
du précédent locataire, il doit prouver les faits permettant de constater
que l'ancien loyer était lui-même abusif (TF 4A_475/2012 du 6 décembre
2012 c. 2.4.3).
Lorsque le locataire amène des éléments de preuve sérieux
donnant à penser que le loyer est abusif, il incombe au bailleur d'apporter
des contre-preuves en vue d'ébranler la conviction que les locataires

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s'efforcent d'apporter (TF 4A_250/2012 du 28 août 2012 c. 2.3, in SJ 2013 I
49). Dans un ATF 139 III 13, le Tribunal fédéral a considéré qu'une
augmentation massive de 43 % par rapport au précédent loyer dans la
conjoncture actuelle constituait un tel élément de preuve sérieux, dans un
litige où le débat était focalisé sur la question des loyers usuels, mais
qu'en revanche, il appartenait au locataire de fournir des loyers
comparatifs s'il entendait faire fixer le loyer à un montant inférieur à celui
du précédent locataire (TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 c. 4.3.1).
Lorsqu'un calcul du rendement net est impossible parce que le
bailleur n'a pas apporté les données nécessaires pour l'effectuer, données
qu'il est le seul à détenir, mais que le locataire a amené des éléments,
tirés de statistiques, suffisants pour faire apparaître le précédent loyer
comme abusif, le juge peut se fonder sur de tels éléments statistiques (TF
4A_250/2012 du 28 août 2012 c. 2.3, in SJ 2013 I 49) – quand bien même
ils ne remplissent pas les conditions de l'art. 11 al. 4 OBLF (ordonnance
sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux, RS 221.213.11) – ou encore sur son expérience (TF
4A_198/2014 du 17 juillet 2014 c. 4.5; TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 c.
5). Il a ainsi été jugé qu'un loyer de 200 fr./m2 pour un studio proche de
Lausanne était conforme à l'expérience (CACI 10 février 2014/68 confirmé
par TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 c. 4), de même qu'un loyer de 180
ou 200 fr./m2 pour un appartement de trois pièces à Nyon (CACI 11 juin
2014/309 confirmé par TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 c. 5).
c) Pour les immeubles construits ou acquis il y a plusieurs
décennies, où il y a impossibilité à établir le rendement excessif faute de
connaître les fonds propres entrant dans le calcul du loyer (les pièces
comptables n’existent plus ou laissent apparaître des montants qui ne
sont plus en phase avec la réalité économique), le critère des loyers du
quartier a cependant la prééminence (ATF 124 III 310 c. 2b; TF
4A_276/201 1 du 11 octobre 2011 c. 5.2.3 et 5.5; .TF 4A_565/2013 du 8
juillet 2014 c. 3.1). ll n’est pas contraire au droit fédéral de retenir qu’un
immeuble construit ou acquis il y a 26 ou 27 ans, administré

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professionnellement, n’est pas un immeuble ancien susceptible de justifier
un renversement de la hiérarchie des critères (ATF 140 III 433 c. 3.1.2; cf.
Broquet, Loyers admissibles suite à d’importantes réparations — notion
d’immeuble ancien et calcul de rendement net, NewsletterBail.ch août
2014).
Le prix de vente des actions immobilières ne peut, en règle
générale, être considéré comme la valeur d’achat de l’immeuble et ne
peut en principe pas servir de base à Ia détermination du rendement
admissible au sens de l’art. 269 CO (TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 c.
3.4.3 et les réf. citées, in SJ 2012 I 377). La jurisprudence admet qu’un
correctif soit apporté au prix d’acquisition s’il est établi que le bailleur a
acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cas d’une
donation mixte, au motif que l’avantage consenti à celui-ci est destiné
exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires. Dans un tel cas,
le calcul de rendement peut se fonder sur la valeur du marché au moment
de l’acquisition (TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 c. 5). A considérer la
similitude des situations, on peut ainsi admettre que, selon les
circonstances, le prix d’achat des actions d’une société immobilière ne
doit pas être pris en compte dans le calcul de rendement comme valeur
des fonds propres apportés et qu’il se justifie de tenir compte, à ce titre,
du prix du marché d’un appartement ayant des caractéristiques identiques
à celui correspondant aux actions achetées, cela à la date d’acquisition
desdites actions (TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 c. 3.4.4, in SJ 2012 I
377).
d) La détermination des loyers usuels du quartier ne s’effectue
pas sur la base d’une “impression d’ensemble”; en effet, un tel mode de
procéder se heurterait à la règle bien établie selon laquelle le juge doit se
livrer à des comparaisons concrètes, en fonction des critères énumérés à
l’art. 11 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme
d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990, RS 221.213.11)
(TF 4A_61 2/2012 du 19 février 2013 c. 3.2.2). D’ordinaire, il faut fournir
cinq loyers de comparaison au moins (ATF 136 III 74 c. 3.1). Le juge doit
procéder à des comparaisons concrètes avec l’appartement litigieux, en

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fonction des critères mentionnés à l’art. 11 al. 1 OBLF (ATF 123 III 317 c.
4a et 4d).
5. L’appelante conteste le choix de la méthode de fixation du
loyer. Elle soutient en particulier qu’elle n’a pas acquis l’immeuble le 26
avril 2001 dès lors qu’elle était déjà l’ayant-droit économique de la société
propriétaire de l’immeuble avant son transfert et que le transfert
immobilier est intervenu dans le cadre d’une liquidation immobilière. Selon
l’appelante, l’immeuble concerné est réputé acquis en 1909 ou construit il
y a quelques décennies, de sorte qu'il y a impossibilité d’établir le
rendement excessif, faute de connaître les fonds investis.
a) L’immeuble date certes de 1920, mais ce n’est pas la date
de construction de l’immeuble mais bien la date de la dernière acquisition,
respectivement du dernier transfert, qui est déterminante. En l’espèce, il
découle de l’acte de transfert immobilier établi en 2001 que "la valeur
d’achat sera payée contre remise des certificats d’actions et attribution de
l’immeuble". L'acquisition de l’immeuble litigieux a donc bien eu lieu en
2001 et on ne peut pas considérer que l'appelante en était précédemment
déjà propriétaire, nonobstant le fait qu'elle était l'ayant-droit économique
de la F.________.
Ainsi, on ne peut exclure, sur la base de cette argumentation,
l’établissement d’un rendement, comme le soutient l’appelante.
b) Il faut encore déterminer si cette acquisition constitue une
circonstance selon laquelle la valeur de transfert de l’immeuble en 2001,
arrêtée par l’administration cantonale des impôts à 1’475’000 fr., peut
constituer une base pour le calcul du rendement.
c) Selon le Tribunal des baux, les méthodes de calcul du
rendement de l’immeuble qui se fondent sur des valeurs actuelles de
construction, telles que valeur vénale, valeur fiscale ou valeur d’assurance
de la chose louée pour déterminer les fonds propres initialement investis
par le bailleur doivent être écartés, car elles se réfèrent à des valeurs

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objectives liées au marché et non aux coûts individuels (ATF 122 III 257, JT
1997 I 595). L’appelante ayant exposé à l’audience du 6 février 2014 que
l’immeuble litigieux avait été transféré à son actionnaire unique dans le
cadre de la liquidation de cette société, le Tribunal des baux s'est fondé
sur la jurisprudence cantonale (CREC du 4 octobre 2006/871, in CdB 2007
p. 62), selon laquelle, en raison du principe de dualité entre société et
actionnaire, même unique, qui prévaut en droit suisse, la valeur de
transfert d’un immeuble d’une société immobilière en liquidation à son
actionnaire unique constitue un prix de transfert effectif dont il y a lieu de
tenir compte à l’exclusion du prix du marché (Lachat, op. cit., p. 430 ch.
3.2 et la référence à la note infrapaginale à un ATF non publié du 6
décembre 1994) et non une valeur objectivée, même si cette valeur a été
admise par l’autorité fiscale, ce qui ne la transforme pas pour autant en
valeur objectivée qui ne pourrait être prise en compte pour le calcul de
rendement, mais qu’au contraire, cette circonstance confirme le bien-
fondé du prix de transfert.
d) En l'espèce, la valeur de l'immeuble, telle qu'elle a été
évaluée par l'administration fiscale, ne peut pas être retenue pour un
calcul de rendement. En effet, une telle évaluation se fonde en principe
sur des critères objectifs et aisément déterminables comme le rendement.
L'établissement d'une valeur de rendement, en particulier lorsque les
loyers sont bas, amène le fisc à attribuer une valeur inférieure à la valeur
vénale, qui ne peut dès lors être retenue pour fonder un calcul de
rendement. A cet égard, si l'on retient un prix de 1'475'000 fr. pour un
immeuble comptant 1'234 m2, cela représente un prix d'acquisition d'un
peu plus de 1'000 fr. au m2, ce qui est notoirement très largement
inférieur à la valeur réelle d'un m2, même en 2001. Par ailleurs, le
montant des frais de notaire (cf. art. 13ss TNO [tarif des honoraires dus
aux notaires pour des opérations ministérielles, RSV 178.11.2]) et les
droits de mutation (en principe 3.3% selon l'art. 10 LMSD [loi concernant le
droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les
successions et les donations, RSV 648.11] et les art. 23 et 24 LICom [loi
sur les impôts communaux, RSV 650.11]) sont définis par la loi, de sorte

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qu'ils auraient dû être établis et ajoutés d'office au prix d'acquisition du
bien.
En outre, dans le cas ayant fait l'objet de l'arrêt CdB 2007 p. 62
susmentionné, le prix fixé par les parties pour le transfert avait certes été
considéré comme prix effectif d'acquisition, nonobstant le fait qu'il avait
été admis par l'autorité fiscale. En l'espèce, il y a toutefois une nuance de
taille en ce sens que les parties à l'acte de transfert du 26 avril 2001 ont
fixé le prix à 1'475'000 fr. uniquement parce que l'administration
cantonale des impôts, avait arrêté la valeur de transfert de l'immeuble à
cette somme. Cette valeur n'a pas été convenue entre les parties. Il n'est
dès lors pas possible de se baser sur ce montant pour effectuer un calcul
de rendement. Cela est d'autant plus vrai que pour l'année 2002, l'état
locatif de l'immeuble représentait 191'851 fr., ce qui aurait constitué un
rendement de 14 % et démontre que la valeur fiscale retenue ne
correspond pas à un prix d'acquisition réel.
Au surplus, l'immeuble était grevé, à la date du transfert, de
deux cédules hypothécaires pour un montant total de 1'850'000 fr., une
troisième cédule de 450'000 fr. ayant par ailleurs été inscrite le 20 octobre
2010. Ces éléments laissent à penser que le financement de l'immeuble
ne s'est pas fait que par des fonds propres, même si l'on ignore le montant
des intérêts hypothécaires en 2001. Il n'est donc pas possible de retenir,
comme les premiers juges l'ont fait, qu'un calcul de rendement pouvait
être effectué tout en écartant complètement des charges financières dont
le principe était établi, au motif qu'elles n'étaient pas entièrement
vérifiables.
Enfin, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, on
ne peut sanctionner l'appelante pour défaut de collaboration. Certes, les
arguments relatifs à la prescription fiscale genevoise de 7 ans et au fait
que le capital actions de S.________SA a changé plusieurs fois de mains,
invoqués en première instance par l'appelante pour justifier son refus de
produire les documents de comptabilité relatifs aux années 2001 à 2004,
sont critiquables, le droit fédéral prévoyant que les pièces comptables

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doivent être conservées pendant 10 ans (art. 958f al. 1 CO). Toutefois, il y
aurait une contradiction à admettre que la valeur de transfert retenue de
1'475'000 fr. ne correspond pas à un prix réel d'acquisition et à
sanctionner en même temps l'appelante pour manque de collaboration,
dès lors qu'elle est dans l'impossibilité de démontrer quel était ce prix réel
d'acquisition, notamment parce qu'elle ne dispose d'aucun document en
mesure de l'établir. Au surplus, il incombait aux intimés, qui entendaient
faire fixer leur loyer à un montant plus de deux fois inférieur à celui qui
était payé par le précédent locataire, d'établir le prix réel d'acquisition de
l'immeuble, cas échéant par le biais d'une expertise.
Etant donné qu'un calcul de rendement n'est pas possible sans
que l'on puisse imputer cette carence au bailleur (Dietschy, op. cit., n. 64
ad art. 270 CO) et que les locataires n'ont pas produit de loyers
comparatifs probants, ni le moindre élément statistique faisant apparaître
le précédent loyer comme abusif, il y a lieu de s'en tenir à ce précédent
loyer, les conclusions des locataires apparaissant manifestement
déraisonnables. En effet, un loyer de 1'380 fr. pour un appartement de
trois pièces au centre-ville d'une surface de 65 m2 avec vue sur le lac,
même un peu défraîchi, n'apparaît pas excessif selon l'expérience
générale, étant précisé que les statistiques produites par l'appelante – et
pas même par les intimés –, qui arrêtent à 1'213 fr. le loyer moyen d'un
appartement de trois pièces à Lausanne durant les années 2010 à 2012,
ne constituent pas un élément de preuve sérieux donnant à penser que le
loyer initial serait abusif, dès lors qu'il s'agit de statistiques toutes
générales sur l'ensemble de la commune et qu'un loyer par m2 au centre-
ville de Lausanne supérieur à celui admis pour les environs ou en ville de
Nyon (cf. c. 4b ci-dessus) doit être retenu.
6. a) En définitive, l'appel doit être admis et le jugement entrepris
réformé en ce sens que la demande est admise (I), que le loyer initial est
fixé, conformément à l'avis de notification du 11 mai 2011, au montant de
1'380 fr. par mois dès le 1er juillet 2011, charges mensuelles par 230 fr. en
sus (II), le jugement étant rendu sans frais judiciaires ni dépens (III).

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b) Vu l’issue du litige, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 3'064 fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du
28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), doivent être mis à la charge des
intimés qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux.
Ceux-ci verseront à l’appelante la somme de 3'064 fr. à titre de restitution
de l’avance de frais fournie par cette dernière (art. 111 al. 2 CPC).
c) La charge des dépens est évaluée à 3'000 fr. pour chaque
partie (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010, RSV 270.11.6]), de sorte que, compte tenu de ce que les frais –
comprenant les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – doivent
être mis à la charge des intimés, ceux-ci verseront à l’appelante la somme
de 6'064 fr. à titre de dépens et de restitution d’avance de frais de
deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est à nouveau statué comme il suit :
I. La demande est rejetée.
II. Le loyer initial est fixé, conformément à l’avis de
notification du 11 mai 2011, au montant de 1'380 fr. (mille
trois cent huitante francs) par mois dès le 1er juillet 2011,
plus les charges mensuelles de 230 fr. (deux cent trente
francs).
III. Le jugement est rendu sans frais ni dépens.

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III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'064 fr.
(trois mille soixante-quatre francs), sont mis à la charge des
intimés, solidairement entre eux.
IV. Les intimés V.________ et D.________, solidairement entre eux,
doivent verser à l’appelante S.________SA la somme de 6'064
fr. (six mille soixante-quatre francs) à titre de dépens et de
restitution d’avance de frais de deuxième instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 4 mars 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Christophe A. Gal (pour S.________SA),
- Me César Montalto (pour V.________ et D.________).

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La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La greffière :