vd_gerichte · JL18.054020 · 2019-05-15 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL18.054020-190551
271
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 15 mai 2019
______________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Giroud Walther et M. Oulevey, juges
Greffière : Mme Pitteloud
*****
Art. 83 al. 4 et 257 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par J.X.________ et B.X.________, à
[...], et C.X.________, à [...], contre l’ordonnance rendue le 26 mars 2019
par la Juge de paix du district de Morges dans la cause divisant les
appelants d’avec K.________, à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par ordonnance du 26 mars 2019, la Juge de paix du district de
Morges (ci-après : le premier juge ou la juge de paix) a déclaré irrecevable
la requête en protection d’un cas clair déposée le 13 décembre 2018 par
D.X.________ K.________ d’un logement que le requérant lui avait remis à
bail (I), a statué sur les frais (II à IV) et a rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (V).
En droit, le premier juge a considéré que pour réclamer le
paiement de 411 fr. 70, représentant le montant total des intérêts
moratoires consécutifs aux retards dans le paiement du loyer,
D.X.________, par son représentant, avait fait notifier le 4 septembre 2018
à K.________ une lettre recommandée renfermant aussi la signification qu'à
défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié. Le premier
juge a en outre retenu que faute de paiement dans le délai comminatoire,
D.X.________, toujours par son représentant, avait signifié à K.________ par
avis du 18 octobre 2018 qu'il résiliait le bail pour le 30 novembre 2018. Le
premier juge a par ailleurs relevé qu’K.________ avait été employée par
D.X.________ en qualité de concierge pour différents immeubles
appartenant à celui-ci. Il a constaté qu’il n’était pas possible de réfuter
complètement la possibilité que l’engagement d’K.________ comme
concierge ait été accompagné d’une convention suspendant les termes de
paiement du loyer. Selon le premier juge, cette possibilité paraissait
vraisemblable, dès lors que D.X.________ avait toléré des retards de loyer
de la part d’K.________ sur une période relativement longue. De plus, la
requête tendant au versement des intérêts sur ces arriérés de loyer
n’avait été formulée que lorsque les affaires de D.X.________ avaient
commencé à être gérées par un tiers. Il s’ensuivait qu’K.________ avait
rendu suffisamment vraisemblable l’existence d’un accord passé avec
D.X.________ remettant en cause l’exigibilité d’intérêts sur des arriérés de
loyer. Quant à D.X.________, il n’avait pas apporté la preuve stricte de
l’état de fait sur lequel il fondait son droit, ce qui a conduit le premier juge

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à considérer que la situation entre les parties n’était pas claire et
nécessitait une instruction approfondie.
B. Par acte du 5 avril 2019, J.X.________, B.X.________ et
C.X.________, par leur conseil, ont interjeté appel de l’ordonnance du 5 avril
2019, en concluant, sous suite de frais et dépens et en substance, à sa
réforme en ce sens que la protection par la voie du cas clair soit accordée,
qu’il soit ordonné à K.________, sous la menace de la peine de l’art. 292 CP
(Code pénal suisse du
21 décembre 1937 ; RS 311.0), de libérer immédiatement,
subsidiairement dans un délai fixé à dire de justice, de tous biens et de
toutes personnes, l’appartement de deux pièces situé au rez-de-chaussée
de l’immeuble sis [...], l’huissier de paix étant chargé de procéder à
l’exécution forcée de la décision, avec le concours des agents de la force
publique, et K.________ devant s’acquitter d’une indemnité pour occupation
illicite de 1'000 fr. par mois.
Le 8 avril 2019, le conseil de J.X.________, B.X.________ et
C.X.________ a rectifié l’intitulé de l’acte en ce sens que l’appel était
interjeté par J.X.________, respectivement par l’hoirie composée de la
prénommée, de B.X.________ et de C.X.________. Il a produit un contrat de
mariage.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. a) Le 2 juin 2010, K.________, en qualité de locataire, et
D.X.________, en qualité de bailleur, ont conclu un contrat de bail à loyer
portant sur un appartement de deux pièces situé au rez-de-chaussée de
l’immeuble sis rue de [...]. Le loyer mensuel a été fixé à 1'200 fr., charges
comprises. Le loyer a par la suite été réduit à 1'000 fr. par mois.

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Il est établi qu’K.________ a effectué des travaux de
conciergerie pour le compte de D.X.________.
b) Par contrat de gérance du 15 février 2018, D.X.________ et
J.X.________ ont confié la gestion de leurs immeubles à Z.________,
représentée par B.X.________.
c) Par courrier du 27 mars 2018, Z.________ a informé
K.________ que la somme des loyers qu’elle restait devoir payer s’élevait à
9'400 fr., que l’intérêt moratoire sur cette somme s’élevait à 7 % et que
les frais administratifs de ce rappel s’élevaient à 100 francs.
K.________ a contesté devoir cette somme par courrier du
21 avril 2018 adressé à J.X.________, reconnaissant par contre devoir la
somme de 7'000 francs. Elle a également fait valoir des prétentions à
hauteur de 5'975 fr. pour des travaux de conciergerie.
Le 24 avril 2018, J.X.________ a proposé à K.________ de déduire
de la dette de loyers de 9'400 fr. la somme réclamée pour les travaux de
conciergerie. K.________ a refusé cette proposition dans un courrier du 1er
mai 2018, faisant valoir que ses retards dans le paiement du loyer étaient
consécutifs au non-versement de sa rémunération pour les travaux de
conciergerie effectués. Elle a notamment proposé que la somme due à ce
titre soit déduite de sa dette de loyer, laquelle s’élevait selon elle à 7'000
fr. et non à 9'400 francs.
d) Le 11 mai 2018, Z.________ a informé K.________ que sa
dette résultant des loyers impayés était réglée, compte tenu du
versement de 7'000 fr. effectué par celle-ci.
2. a) Le 22 mai 2018, Z.________ a adressé à K.________ un
décompte d’intérêts, faisant état d’une somme due de 400 fr. 80.
b) Le 11 juillet 2018, Z.________ a adressé à K.________ un
courrier dans lequel elle indiquait que les intérêts de retard selon le

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décompte du 22 mai 2018 n’avaient pas été réglés. Le 23 juillet 2018,
Z.________ a adressé à K.________ un nouveau décompte, informant celle-ci
qu’une erreur s’était glissée dans le décompte du 22 mai 2018, un
montant de 5 fr. 40 ayant été compté à double. Elle lui a encore adressé
un décompte le 26 juillet 2018, faisant état d’une somme due de 16 fr. 30.
3. Par courrier recommandé du 27 août 2018, Z.________ a
sommé K.________ de s’acquitter de la somme de 411 fr. 70 dans un délai
de trente jours et l’a informée que faute de paiement dans ce délai, elle
résilierait le bail. La somme de 411 fr. 70 n’ayant pas été acquittée dans le
délai, Z.________ a résilié le bail le 18 octobre 2018 pour le 30 novembre
2018, subsidiairement pour le 1er avril 2019.
4. Le 15 novembre 2018, K.________ a contesté le congé devant la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Morges (ci-après : la commission de conciliation).
5. a) Par requête du 13 décembre 2018 adressée à la juge de
paix, D.X.________ a conclu, sous suite de frais et dépens et en substance,
à ce qu’il soit ordonné à K.________, sous la menace de la peine de l’art.
292 CP, de libérer immédiatement, subsidiairement dans un délai fixé à
dire de justice, de tous biens et de toutes personnes, l’appartement de
deux pièces situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue de [...],
l’huissier de paix étant chargé de procéder à l’exécution forcée de la
décision, avec le concours des agents de la force publique, et K.________
devant s’acquitter d’une indemnité pour occupation illicite de 1'000 fr. par
mois.
b) Une audience a été tenue le 24 janvier 2019 par la juge de
paix, au cours de laquelle K.________ a déposé des déterminations et a
conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la
requête du 13 décembre 2018 et à l’inefficacité de la résiliation du bail lui
ayant été signifiée le 18 octobre 2018.

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A l’appui de cette écriture, K.________ a en substance fait valoir
qu’elle n’avait jamais été interpellée avant le 22 mai 2018, si bien
qu’aucuns intérêts moratoires ne pouvaient être dus avant cette date. (cf.
all. 39 et 40). Elle s’est également prévalue d’arriérés de salaire qui lui
étaient dus dès le 26 mars 2018 par D.X.________ pour des travaux de
conciergerie (cf. all. 47 à 49). Elle a encore fait valoir qu’elle avait opposé
à la créance de loyer sa propre créance d’arriérés de salaire contre
D.X.________ (cf. all. 53).
c) Par déterminations du 4 février 2019, D.X.________ a
notamment fait valoir qu’K.________ n’avait pas apporté la preuve d’une
suspension des termes de paiement en compensation de sa créance en
lien avec des travaux de conciergerie, la prénommée ayant, selon le
bailleur, refusé qu’une compensation soit opérée.
d) K.________ s’est encore déterminée le 22 février 2019 et a
notamment fait valoir que D.X.________ et elle avaient convenu oralement,
dès les premiers retards de paiement, de suspendre tout terme de
paiement des loyers en vue de leur compensation. Elle s’est prévalue du
fait que depuis 2011, elle n’avait jamais été interpellée par D.X.________,
nonobstant la présence de loyers ouverts, et que ce n’était qu’une fois la
gérance Z.________ mandatée, qu’elle avait été interpellée en mars 2018.
6. D.X.________ est décédé le 3 avril 2019. Il était l’époux de
J.X.________ et le père de B.X.________ et C.X.________.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est ouvert contre les décisions finales de
première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.

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308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les
conditions d'une expulsion selon la procédure en protection d’un cas clair
sont réalisées et lorsque la validité de la résiliation a été contestée devant
les autorités compétentes, la valeur litigieuse correspond au loyer de la
période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné, soit en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346
consid. 1.2.2.3 ; CACI 22 janvier 2019/29 consid. 1.1).
1.2 Aux termes de l’art. 83 al. 4 CPC, en l'absence d'aliénation de
l'objet du litige, la substitution de partie est subordonnée au
consentement de la partie adverse ; les dispositions spéciales prévoyant la
succession d'un tiers aux droits ou obligations des parties sont réservées.
La substitution de partie ex lege survient lorsque le changement de
légitimation intervient de façon originaire, soit indépendamment de la
volonté de celui qui perd la légitimation. Il s’agit des cas de succession à
titre universel, notamment l’ouverture de la succession d’un plaideur (cf.
art. 560 al. 1 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210] ;
Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd. 2019, n.
29 ad art. 83 CPC).
1.3 En l’espèce, K.________ (ci-après : l’intimée) a contesté son
congé devant la commission de conciliation, si bien que la valeur litigieuse
s'élève à 36’000 fr. (1'000 fr. x 36 mois) et que la voie de l'appel est
ouverte. Interjeté en temps utile, par acte écrit et motivé, sur un objet
patrimonial dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l'appel est
recevable à cet égard.
1.4 Au vu de l’issue du litige, les questions de la qualité pour
appeler de J.X.________, B.X.________ et C.X.________ (ci-après : les
appelants), dont la qualité d’héritiers n’est pas établie, respectivement de

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l’intérêt des appelants à agir (cf. art. 59 al. 2 let. a CPC), peuvent
demeurer indécises.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire en protection des cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge
d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le
premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est exclue, même
celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17
octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid.
5 ; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid.
3a).
Le contrat de mariage produit par les appelants est dès lors
irrecevable.
3.
3.1 Les appelants reprochent au premier juge d’avoir considéré
qu’il n’était pas possible de réfuter la possibilité que l’engagement de
l’intimée comme concierge ait été accompagné d’une convention
suspendant les termes du loyer. Ils font valoir qu’il appartenait à l’intimée
de prouver ce dernier élément, ce qu’elle n’aurait pas fait, puisqu’elle
n’aurait pas même rendu plausible l’existence d’une discussion à ce sujet.
Selon les appelants, nombreux seraient les indices qui plaideraient en
faveur de l’absence d’un tel accord. Il s’ensuivrait que les intérêts
moratoires réclamés par le bailleur seraient manifestement dus, au vu du
contenu du contrat de bail et de ses annexes qui prévoyaient un terme dit
comminatoire. Selon les appelants, les arguments soulevés par l’intimée
seraient presque tous constitutifs d’abus de droit et tant les faits que la
situation juridique seraient clairs.

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3.2 Selon l'art. 257 al. 1 CPC, le juge admet l'application de la
procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est
susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation
juridique est claire (let. b). Lorsque l'une ou l'autre de ces deux conditions
n'est pas remplie, le juge doit, en vertu de
l'art. 257 al. 3 CPC, déclarer la requête irrecevable.
Le cas n'est pas clair, et la procédure sommaire ne peut donc
pas aboutir, lorsqu'en fait ou en droit, la partie défenderesse oppose à
l'action des objections ou exceptions motivées sur lesquelles le juge n'est
pas en mesure de statuer incontinent. L'échec de la procédure sommaire
ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable
l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée contre
elle ; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le
rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils
ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III 620
consid. 5 ; TF 4A_417/2015 du 15 octobre 2015 consid. 4). Autrement dit,
si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et
concluantes ("substanziiert und schlüssig"), qui ne peuvent pas être
écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du
juge, la requête de protection dans les cas clair est irrecevable (ATF 141 III
23 consid. 3.2 ; TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014 consid. 4.1, non publié à
l'ATF 140 III 315 ; TF 4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 2.1).
3.3 En l’espèce et contrairement à ce que soutiennent les
appelants, il n’appartenait pas à l’intimée d’apporter la preuve stricte de
l’existence d’un accord relatif à la suspension des termes du loyer.
Conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus, l’intimée devait
uniquement faire valoir des moyens qui n’étaient pas dépourvus de
consistance. Or au regard des pièces du dossier, il apparaît que lorsque
D.X.________ gérait lui-même l’immeuble et les rapports locatifs avec
l’intimée, soit jusqu’au début de l’année 2018, il tolérait les retards de
paiement de l’intimée. En effet, D.X.________ n’a jamais mis l’intimée en
demeure et ne s’est pas prévalu du paiement d’intérêts moratoires. Ce
n’est qu’après la conclusion du contrat de gérance du 15 février 2018 avec

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Z.________ que l’intimée a été interpellée – à de nombreuses reprises – au
sujet de ses retards de paiement, respectivement des intérêts moratoires.
Ce qui précède suffit à rendre plausible l’existence d’accords conclus
oralement ou tacitement entre l’intimée et D.X.________ au sujet des
termes du loyer, les appelants n’ayant au demeurant pas été en mesure
d’apporter la preuve du contraire.
C’est ainsi à raison que le premier juge a considéré que le cas
n’était pas clair, qu’il était impossible de réfuter complètement les
allégations de l’intimée selon lesquelles une convention avait été passée
oralement ou tacitement entre elle et D.X.________ et que cette convention
remettait en cause l’exigibilité d’intérêts sur des arriérés de loyer.
4.
4.1 Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté, dans la
mesure où il est recevable, selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 in
fine CPC.
4.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(art. 62 al. 3 et 70 al. 4 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants
J.X.________, B.X.________ et C.X.________, solidairement entre eux (art. 106
al. 3 CPC).
L’intimée K.________ n’ayant pas été invitée à se déterminer, il
n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. L’ordonnance est confirmée.

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III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(cent francs), sont mis à la charge des appelants J.X.________,
B.X.________ et C.X.________, solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me François Bohnet (pour J.X.________, B.X.________ et C.X.________),
- Me Carole Wahlen (pour K.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Morges.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

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Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :