vd_gerichte · XG11.015939 · 2013-01-28 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
XG11.015939-122140
57
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 28 janvier 2013
____________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Abrecht et Mme Crittin Dayen
Greffier : M. Bregnard
*****
Art. 256 al. 1 et 259a al. 1 let. a CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par la B.________, à
Lausanne, défenderesse, contre le jugement rendu le 21 octobre 2011 par
le Tribunal des baux dans la cause divisant l'appelante d’avec [...]
D.________, à Lausanne, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal voit :
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En fait :
A. Par jugement du 21 octobre 2011, notifié aux parties le 24
octobre 2012, le Tribunal des baux a ordonné à la défenderesse B.________
de procéder immédiatement et à sa charge à tous travaux nécessaires à la
mise en conformité exigée par I’ECA selon ses courriers des 2 mars et 2
août 2011 de l’installation de ventilation, respectivement du local où elle
se trouve, situés au sous-sol de l’immeuble sis Route [...] 95, à Lausanne
(I), dit que les frais de justice sont fixés à 555 fr. pour la demanderesse et
à 625 fr. pour la défenderesse (Il), dit que la défenderesse doit payer à la
demanderesse la somme de 1’395 fr. à titre de dépens (III) et rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions, dans la mesure où elles sont
recevables (IV).
En droit, les premiers juges ont en particulier retenu que les
conclusions en constatation des parties, à savoir les conclusions I et II de
la demanderesse et II de la défenderesse, tendant en substance à établir
quelle partie est propriétaire de l'installation de ventilation, n'avaient pas
de portée indépendante des conclusions condamnatoires relatives à la
prise en charge de travaux d'entretien et de mise en conformité de cette
installation, de sorte qu'elles étaient irrecevables.
B. Par mémoire du 20 novembre 2012, la B.________, représentée
par sa gérante légale [...], a fait appel. Elle a conclu, sous suite de frais et
dépens, à l’admission de l’appel, à l’annulation du prononcé et à sa
réforme, en ce sens qu’il soit dit que l’installation de ventilation fixée au
plafond du local au niveau inférieur du pressing, actuellement occupé par
une menuiserie, est l’entière propriété de la locataire, D.________, qu’il
appartient exclusivement à la locataire de s’assurer que cette installation
réponde à toutes les normes de sécurité en matière d’incendie et
phonique, au besoin de la déplacer, que la locataire doit fournir au bailleur
une attestation officielle que son installation réponde aux normes de
sécurité conformes aux exigences émises par l’ECA et qu’il appartient à la

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locataire d’obtenir l’accord exprès du bailleur, en cas de déplacement de
l’installation de ventilation.
L’appelante a joint à son appel un bordereau de vingt pièces,
qui figurent toutes au dossier de première instance, et a requis une
inspection locale.
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
La demanderesse D.________, en qualité de locataire, et la
défenderesse B.________, en qualité de bailleresse, ont conclu un contrat
de bail le 10 juillet 2007 portant sur des locaux commerciaux situés au
rez-de-chaussée de l'immeuble sis route [...] 95, à Lausanne. Le contrat
comportait notamment les clauses suivantes:
"5.1 Le locataire loue un local pour y exploiter une teinturerie
pressing exclusivement, à ses frais. Tout changement dans
l'usage de la chose requiert l'assentiment préalable écrit du
bailleur."
"6.1 Etat des locaux
(…)
Les locaux sont loués nus; tous travaux
d'aménagement et utiles à l'exploitation, à l'entrée et en cours
de bail sont à la charge exclusive du locataire, y compris en ce
qui concerne les raccordements électriques, téléphoniques,
modification des conduites sanitaires, etc. "
La demanderesse a conclu le même jour un contrat de vente
de fonds de commerce avec la locataire précédente, à savoir la société
[...], qui prévoit en particulier que "la présente vente et cession comprend
tous les biens matériels, tels que l'agencement et les équipements, liés à
l'exploitation d'un pressing, que les parties déclarent bien connaître, ainsi

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que le droit au bail et à la clientèle rattaché (sic) au commerce. Le
vendeur certifie et garantit que tous les équipements installés dans ce
commerce sont en parfait état de fonctionnement et que le commerce est
en tout point conforme aux prescriptions légales fédérales et cantonales
en vigueur actuellement pour le type de commerce prétendument vendu."
Les locaux loués sont affectés à l'exploitation d'une teinturerie
depuis 1961 et sont notamment équipés d'une ventilation qui est
fonctionnellement nécessaire à leur exploitation. Le bloc moteur de
l'installation est situé au sous-sol dans des locaux appartenant également
à la défenderesse et occupés depuis 1994 par l'[...][...], entreprise de
restauration de meubles.
Par courrier du 8 février 2010, la demanderesse a sollicité
l'autorisation de la défenderesse afin d'entreprendre des travaux rendus
nécessaires par l'installation d'une nouvelle machine à laver. La
défenderesse a répondu le 1er mars 2010 et a exigé de la demanderesse
qu'elle déplace le canal de ventilation au sous-sol. Elle a ensuite prié la
demanderesse de prendre en charge les mesures de protection
nécessaires à la sécurité de l'installation de ventilation.
Le 17 décembre 2010, la demanderesse a déposé une requête
de conciliation auprès de la Commission de conciliation en matière de bail
à loyer et à ferme du district de Lausanne en concluant à ce qu'il soit dit et
constaté que l'ensemble de l'installation fait partie intégrante de l'objet
loué (I); que le bon fonctionnement de l'installation de ventilation est à la
charge du bailleur (II); que la mise aux normes de l'installation de
ventilation suite à l'installation d'une menuiserie, soit notamment la
protection du moteur, n'incombe pas à la demanderesse (III) et à ce qu'il
soit ordonné à la bailleresse de mettre en conformité l'installation de
ventilation (IV). La conciliation a été tentée lors de l'audience du 1er février
2011, l'échec ayant été constaté dans un procès-verbal daté 18 mars
2011.

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Le 2 mars 2011, l'Etablissement cantonal d'assurance (ECA) a
écrit à la défenderesse au sujet de l'installation de ventilation. Il l'a
notamment informée "qu'un monobloc de ventilation d'un local situé dans
un autre local doit obligatoirement être installé dans un local technique
dédié à cet effet et compartimenté coupe-feu (de résistance El 60 (icb)
avec porte El 30 homologuée dans votre cas) par rapport aux autres
locaux adjacents/mitoyens, quelque soit leur utilisation (directive AEAI 26-
03 "installations aérauliques")." L'ECA a précisé que ces travaux devaient
être réalisés dans un délai de six mois, faute de quoi l'installation ne
pourrait être maintenue en fonction.
Par requête adressée le 18 avril 2011 au Tribunal des baux, la
demanderesse a conclu à ce qu'il soit prononcé :
" I
Que l'installation de ventilation sise dans l'immeuble de la rue [...]
95 à Lausanne, particulièrement dans le local inférieur actuellement
occupé par l'atelier du [...] est propriété de la [...].
II
Que l'installation de ventilation sise dans l'immeuble de la rue [...]
95 à Lausanne, particulièrement dans le local inférieur actuellement
occupé par l'atelier du [...] fait partie intégrante de l'objet loué par la
B.________.
III
Qu'ordre est donné à la B.________ de mettre en conformité
l'installation de ventilation sise dans l'immeuble de la rue [...] 95 à
Lausanne, particulièrement dans le local inférieur actuellement
occupé par l'atelier du [...]
IV
Les frais et dépens sont à charge de l'intimée.
"
Le 20 avril 2011, la défenderesse a également déposé une
écriture en prenant les conclusions suivantes:
" I. Rejeter toutes les conclusions prises par la demanderesse
dans sa requête du 17 décembre 2010.

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II. Dire et constater que l'installation de ventilation située dans le
local au niveau inférieur au pressing, actuellement occupé par
une menuiserie, est l'entière propriété de la locataire, Mme
D.________.
III. Dire et constater qu'il appartient exclusivement à la locataire
de s'assurer que cette installation réponde à toutes les normes
de sécurité en matière d'incendie et phonique.
IV. Dire et constater qu'il appartient exclusivement à la locataire
de prendre les mesures de protection de son installation
contre l'intrusion de tout corps étranger.
V. Ordonner à la locataire de fournir au bailleur une attestation
officielle que son installation réponde aux normes de sécurité
conformes aux exigences émises par l'ECA et que cette
vérification soit effectuée annuellement.
"
Par courrier du 2 août 2011 adressé à la défenderesse, l'ECA a
admis un report de délai en raison de la procédure pendante devant le
Tribunal des baux tout en précisant que l'installation de la ventilation
devrait être réalisée avant le 2 mars 2012.
Le Tribunal des baux a tenu une audience le 5 septembre
2011; les parties, ainsi que les témoins [...] et [...], y ont été entendus.
Une requête d'inspection locale a en outre été rejetée au motif que le
Tribunal s'estimait suffisamment renseigné.
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes exclusivement
patrimoniales pour autant que la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l'autorité inférieure soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). En l'espèce, il s'agit d'une cause de nature patrimoniale
dans la mesure où les conclusions tendent à déterminer quelle partie doit
assumer la charge des adaptations requises par l'ECA, à savoir l'isolation
de l'installation de ventilation dans un local technique compartimenté

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coupe-feu. Au vu de la nature des travaux, il y a lieu de considérer que la
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 francs.
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC) par une partie qui y a
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dont les conclusions ne sont pas
nouvelles (cf. art. 317 al. 2 CPC), l'appel est recevable à la forme.
2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant
appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57
CPC. Elle jouit d'un plein pouvoir d'examen. Elle peut revoir librement
l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (JT 2011 III 43; Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, in JT 2010 III 115, spéc. p. 134; Hohl, Procédure civile,
tome II, 2ème éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique
le droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties
ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et
entier (ibidem, n. 2396, p. 435).
b) Conformément à l’art. 316 al. 3 CPC, l’instance d’appel peut
administrer les preuves, si elle estime opportun de renouveler
l’administration d’une preuve ou d’administrer une preuve alors que
l’instance inférieure s’y était refusée (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011,
n. 5 ad art. 316 CPC).
En l'espèce, il n'y a pas lieu de donner suite à la réquisition
tendant à l'inspection locale, dans la mesure où elle n'est pas de nature à
influer sur l'issue du litige (cf. infra c. 3).
3. L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir commis un
déni de justice dès lors qu'ils n'ont pas tranché la question de la propriété
de l'installation de ventilation, au motif que les conclusions constatatoires
n’avaient pas de portée indépendante par rapport aux conclusions

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condamnatoires et que donc l’intérêt des parties à la seule constatation du
droit de propriété sur la ventilation litigieuse faisait défaut. Elle soutient
que cette question est essentielle à la résolution du litige, puisque les
conséquences financières présentes et futures en découlent.
Elle reproche aux premiers juges d'avoir procédé à une
interprétation arbitraire de la clause 6.1 du contrat de bail en déduisant du
terme "locaux nus" que la locataire est en droit de comprendre que
l'usage de l'installation de ventilation est compris dans la location des
locaux. Elle relève qu'il ressort clairement de la convention de remise de
commerce que l'intimée a acquis l'installation dès lors qu'il s'agit d'un
équipement indispensable pour l'exploitation d'une teinturerie. La
propriété de l'intimée sur l'installation litigieuse aurait été au surplus
corroboré par les déclarations des témoins [...] et [...] qui n'ont pas été
mentionnées dans le jugement attaqué.
a) Indépendamment du raisonnement lié à la subsidiarité des
conclusions constatatoires, les premiers juges ont considéré les deux
hypothèses qui pouvaient se présenter, à savoir celle où l'appelante est
propriétaire de l'installation litigieuse et celle où l'intimée est propriétaire.
Dans les deux cas, ils sont arrivés à la conclusion qu’il revenait
à l'appelante de procéder aux travaux litigieux.
b) En l'espèce, force est d’admettre, avec les premiers juges,
que la question de la propriété de l’installation ne revêt à elle seule aucun
intérêt digne de protection, dès lors que les travaux exigés par I’ECA ne
portent pas sur la ventilation elle-même, ni sur son bloc moteur, mais sur
le local, situé au sous-sol, dans lequel se trouve le bloc-moteur. Les
normes à respecter n’ont pas un impact sur la machine, mais sur
l'aménagement des locaux loués par l'appelante à l'[...]. N’est donc pas en
cause l’entretien de l’installation, comme semble le croire l’appelante,
mais l'adaptation des locaux du sous-sol afin que ceux-ci puissent abriter
le bloc-moteur en respectant les normes en vigueur. L'appelante le
reconnaît d'ailleurs expressément vu qu'elle admet que la querelle porte

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sur une mise en conformité requise par l'ECA pour un ouvrage coûteux,
soit "un monobloc de ventilation et un local technique, compartimenté
coupe-feu" (mémoire d'appel, p. 2) et que la transformation consiste en la
création d'un local technique spécial (mémoire d'appel, p. 7).
C’est donc en vain qu'elle se réfère aux clauses des contrats de
bail et de vente du fonds de commerce pour tenter de démontrer que
l’installation en question a fait l’objet de la remise, ainsi qu'aux
déclarations qu'auraient faites les témoins [...] et [...], la question ne
portant ni sur la propriété de l'installation, ni sur les locaux loués par
l'intimée, mais sur l'agencement des locaux du sous-sol.
c) A supposer, à suivre l’appelante, que l’installation de
ventilation soit la propriété de l'intimée, il n’est pas contesté qu’une partie
de cette installation, à savoir le bloc moteur, se trouve dans des locaux
situés au sous-sol, lesquels locaux sont occupés par l'[...]. Or, il ressort du
jugement entrepris que ces locaux sont la propriété de l'appelante, ce que
cette dernière ne conteste nullement.
Celle-ci ne conteste pas plus qu’en l’absence de mise en
conformité des surfaces du sous-sol abritant le bloc moteur de la
ventilation selon les exigences de I’ECA, l’installation ne pourrait pas être
maintenue en fonction (jugement entrepris, p. 10).
d) Selon l’art. 256 al. 1 CO (Code des Code des obligations du
30 mars 1911, RS 220), le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un
état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’entretenir dans
cet état. Lorsque apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose
qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de
remédier à ses frais, il peut notamment requérir la remise en état de la
chose aux frais du bailleur (art. 259a al. 1 let. a CO). La définition du
défaut au sens des art. 259 ss CO ne figure pas dans la loi. La doctrine et
la jurisprudence se réfèrent à l'état approprié à l'usage pour lequel la
chose a été louée au sens de l'art. 256 al. 1 CO. Cette notion suppose la
comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu (ATF 135 III 345

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c. 3.2; TF 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.2). Il y a ainsi défaut
lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise
ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à
l'état approprié à l'usage convenu. Le défaut de la chose louée est une
notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas
particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de
l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ou encore le montant du
loyer (4A_281/2009 du 31 juillet 2009 c. 3.2 et réf. citées).
e) En l'espèce, il est constant que, sans la mise en conformité
aux normes légales susmentionnées, les locaux loués à l’intimée sont
inaptes à l’exploitation d’une teinturerie. Il s’agit bien là d’un défaut de la
chose louée, empêchant un usage conforme au contrat, dès lors que le
point 5.1 du contrat de bail prévoit expressément que le locataire loue
l'objet pour l'exploitation d'une "teinturerie pressing".
C’est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré, sur
la base de l’art. 259a al. 1 let. a CO, que le propriétaire du local où se
trouve le bloc moteur de la ventilation, à savoir l'appelante, doit assumer
les travaux exigés par I’ECA.
4. En conclusion, l’appel doit être rejeté, en application de
l’art. 312 al. 1 CPC, et le jugement confirmé.
L'appelante supportera les frais judiciaires de deuxième
instance, par 750 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires en
matière civile du 28 septembre 2010: RSV 270.11.5]).
Il n’est pas alloué de dépens, la partie intimée n’ayant pas été
invitée à se déterminer sur l’appel (art. 312 al. 1 CPC).

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 750 fr.
(sept cent cinquante francs), sont mis à la charge de
l'appelante B.________.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 29 janvier 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- B.________,
- M. Julien Greub, aab (pour D.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal des baux
Le greffier :