vd_gerichte · PP09.013485 · 2010-09-22 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PP09.013485-110683
285/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 30 novembre 2011
________________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Krieger
Greffier : M. Perret
*****
Art. 30 Cst.; 8 CC; 18 al. 1, 28, 101, 199 CO; 405 al. 1 CPC; 444,
445, 451 ch. 3, 452 al. 1ter CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par C.________ SA, à Montreux,
défenderesse, contre le jugement rendu le 22 septembre 2010 par le
Président du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois dans la
cause divisant la recourante d'avec T.________ SA, à Montreux,
demanderesse, et X.________ SA, à Zurich, appelée en cause.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
803

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En fait :
A. Par jugement du 22 septembre 2010, dont la motivation a été
notifiée le 13 avril 2011 aux parties, le Président du Tribunal civil de
l'arrondissement de l'Est vaudois a admis les conclusions de la demande
déposée par T.________ SA à l'encontre de C.________ SA (I), dit que la
défenderesse C.________ SA est la débitrice de la demanderesse T.________
SA et lui doit immédiat paiement de la somme de 28'410 fr. avec intérêt à
5% l'an dès le 8 avril 2009 (II), rejeté les conclusions de la défenderesse
C.________ SA prises à l'encontre de l'appelée en cause X.________ SA (III),
arrêté les frais de la cause à 1'350 fr. à la charge de la demanderesse
T.________ SA, à 1'690 fr. à la charge de la défenderesse C.________ SA et à
1'450 fr. à la charge de l'appelée en cause X.________ SA (IV), dit que la
défenderesse C.________ SA est la débitrice de la demanderesse T.________
SA de la somme de 5'350 fr., TVA en sus sur 4'000 fr., à titre de dépens, à
savoir 1'350 fr. en remboursement de ses frais de justice et 4'000 fr., TVA
en sus, à titre de participation aux honoraires et débours de son conseil
(V), dit que la défenderesse C.________ SA est la débitrice de l'appelée en
cause X.________ SA de la somme de 5'450 fr., TVA en sus sur 4'000 fr., à
titre de dépens, à savoir 1'450 fr. en remboursement de ses frais de
justice et 4'000 fr., TVA en sus, à titre de participation aux honoraires et
débours de son conseil (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VII).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de fait
du jugement, dont il ressort ce qui suit :
«1. Par acte de vente immobilière du 29 février 2008, X.________
SA a vendu à C.________ SA sept lots de copropriété par étages (feuillets
[...] à [...]), sis [...] à Saint-Légier-La Chiésaz. Le prix de vente a été fixé à
Fr. 1'450'000.-.
Dit acte contient notamment la clause suivante :
"2.1 En général

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Les immeubles vendus sont transférés sans aucune garantie quant
aux éventuels défauts qui pourraient les affecter actuellement ou se
révéler ultérieurement, quelle que soit l'importance de ceux-ci.
L'attention de l'acheteur est dès lors attirée sur la portée de la
clause ci-dessus, à savoir qu'il est privé des garanties prévues par la
loi.
Cette exclusion de garantie ne concerne pas les défauts qui auraient
été frauduleusement dissimulés par le vendeur.
Le prix de vente mentionné ci-après a été arrêté par les parties en
tenant compte de la présente exclusion de garantie."
2. Par acte de vente immobilière à terme du 18 avril 2008, les
parcelles d'étage [...] à [...] susmentionnées ont été vendues par
C.________ SA à T.________ SA. Le prix de vente a été fixé à Fr. 1'800'000.-.
Les conditions de vente sont notamment les suivantes :
"– III –
(…)
2. La vente est convenue sans la garantie légale de la venderesse,
dans les limites de la loi. Le prix de vente tient compte de cette
exclusion de garantie.
(...)
12. La venderesse déclare qu'il n'y a pas de travaux à exécuter
ayant récemment fait l'objet d'une décision des copropriétaires
d'étages et dont le paiement pourrait incomber partiellement à
l'acheteuse.
(…)
18. L'acheteuse est en possession du contrat de gérance qui lie la
venderesse à la Régie Z.________ SA. L'acheteuse s'engage envers la
venderesse à confier à la Régie Z.________ SA la gérance des lots de
propriété par étages ici acquis durant 24 mois à compter de la date
du transfert de propriété."
La réquisition de transfert a été signée le 5 mai 2008 et la
vente inscrite le 16 mai 2008.
3. En date du 29 mai 2007, S.________ SA, pour X.________ SA, et
M.________ SA ont conclu un contrat d'entretien pour toiture en pente par
lequel cette dernière s'est engagée à assurer l'entretien de la toiture de
l'immeuble susmentionné.
4. Dans un devis du 9 novembre 2007 établi à l'attention de
S.________ SA, M.________ SA a évalué les travaux de "Remplacement sous-
lattage, lattage pourri" de l'immeuble précité à Fr. 14'208.35.
5. Par courrier du 5 mars 2008, C.________ SA a informé S.________
SA qu'elle avait acheté l'immeuble précité et qu'elle dénonçait le mandat
de gérance pour le 31 mars 2008.
6. En date du 7 mars 2008, C.________ SA et Régie Z.________ SA
ont conclu un contrat de gérance dès le 1er avril 2008 et jusqu'au 30 avril
2009, renouvelable tacitement d'année en année, sauf dénonciation par
lettre recommandée six mois avant l'échéance.

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7. A la demande de Régie Z.________ SA, l'entreprise B.________ a
établi un devis pour la réfection du toit de l'immeuble litigieux. Ledit devis,
datant du 4 décembre 2008, s'élève à Fr. 29'235.-, et la facture finale du
25 mai 2009 à Fr. 28'410.-.
8. Par courrier du 23 janvier 2009, T.________ SA a informé
C.________ SA que peu de temps avant les fêtes de fin d'année, elle a
appris que l'immeuble susmentionné pourrait être affecté d'un défaut
caché en ce sens que la toiture devait être en grande partie refaite. Au
moment où dit immeuble était propriété de X.________ SA, il était géré par
S.________ SA. T.________ SA a relevé que le problème afférent à la toiture a
été mis en évidence par la société M.________ SA (entretien de toiture) dès
le mois de novembre 2007, dite société ayant adressé un devis à
S.________ SA le 9 novembre 2007 selon lequel il convenait de remplacer le
sous-lattage qui était pourri. Selon T.________ SA, la Régie Z.________ SA,
qui a repris le mandat de gérance le 1er avril 2008, aurait été informée de
ce problème fin août 2008 seulement, étant précisé que ce n'était qu'à ce
moment que la totalité du dossier lui a été transmis par S.________ SA. La
Régie Z.________ SA a demandé une offre à l'entreprise B.________ qui a
établi un devis en date du 4 décembre 2008. Selon T.________ SA, il ressort
de ces éléments que X.________ SA était au courant de ce problème de
toiture dès fin 2007 par S.________ SA. Aussi, elle considère qu'ayant
acquis cet immeuble le 1er mars 2008, période où S.________ SA était
toujours gérante de dit immeuble, C.________ SA avait vraisemblablement
connaissance de ce défaut lorsqu'elle lui a vendu l'immeuble et qu'elle l'a
caché. Partant, T.________ SA considère que la clause d'exclusion de
garantie contenue à l'article II.2 de l'acte de vente du 18 avril 2008 ne
saurait être invoquée et qu'elle a droit à une juste compensation pour le
défaut constaté.
9. Par courrier du 3 février 2009 adressé à X.________ SA,
C.________ SA a fait valoir que, ni lors de l'achat de l'immeuble en date du
29 février 2008, ni durant la courte période où elle a été propriétaire, elle
a été informée ou a appris l'existence du défaut dont se prévaut T.________
SA dans son courrier du 23 janvier 2009. Par contre, C.________ SA souligne
que la société S.________ SA, mandataire de X.________ SA, devait en avoir
connaissance puisqu'elle a reçu un rapport accompagné d'un devis de
l'entreprise M.________ SA chargée de l'entretien de la toiture.
10. Par lettre du 23 février 2009, S.________ SA, agissant pour
X.________ SA, a relevé en substance qu'elle n'avait jamais rien dissimulé
et que la transmission du dossier à la Régie Z.________ SA comportait le
devis de M.________ SA.
11. Par courrier du 3 mars 2009, C.________ SA a informé S.________
SA qu'elle n'avait pas apporté la preuve que le devis de l'entreprise
M.________ SA faisait partie des pièces remises à la Régie Z.________ SA. A
cet égard, elle relève que sa "checkliste [sic] remise dossiers départ
d'immeuble" du 28 mars 2008 ne fait nullement mention d'un problème de
toiture ou d'un devis en cours de l'entreprise M.________ SA alors qu'il
s'agit d'une question suffisamment importante devant faire l'objet d'une

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mention spécifique à la nouvelle gérance lors de la transmission du
dossier.
12. Par courrier du 10 mars 2009 adressé à S.________ SA, Régie
Z.________ SA a fait valoir n'avoir jamais reçu le devis de l'entreprise
M.________ SA. Ce n'est qu'incidemment, lors d'un dégât d'eau en août
2008, que Régie Z.________ SA s'est vue remettre ce devis par dite
entreprise. Ensuite du dégât précité, Régie Z.________ SA a pris contact
avec cette entreprise en vertu d'un contrat d'abonnement figurant au
dossier et c'est alors que M.________ SA lui a indiqué que le problème était
déjà connu depuis longtemps par S.________ SA et lui a remis le devis
qu'elle avait adressé à S.________ SA en son temps pour la réfection de la
toiture.
13. Par courrier du 12 mars 2009 adressé à C.________ SA,
S.________ SA a relevé notamment qu'il résulte de la "checklist remise
dossiers départ d'immeuble" signée le 28 mars 2008 que le dossier
comportait "divers courriers concernant l'immeuble", sans compter encore
les contrats/abonnements au sujet de la toiture M.________ SA. En outre,
S.________ SA souligne que du moment que même le dossier relatif à la
réfection des sols dans la cage d'escalier du 17 novembre 1999 a été
remis, il n'est ainsi pas possible d'admettre que la preuve ne serait pas
rapportée que le devis de l'entreprise M.________ SA faisait partie des
pièces remises à la Régie Z.________ SA.
14. Par courrier daté du même jour, S.________ SA a informé Régie
Z.________ SA qu'"en l'état, S.________ SA ne peut plus déterminer avec
certitude absolue, si tel ou tel document faisait partie du dossier remis,
mais qu'il est en revanche certain, qu'il n'a jamais été question d'occulter
quoi que ce soit".
15. Par demande déposée au greffe du Tribunal d'arrondissement
de l'Est vaudois le 8 avril 2009, T.________ SA (ci-après : la demanderesse)
a pris les conclusions suivantes à l'encontre de C.________ SA (ci-après : la
défenderesse), avec dépens :
"I.- C.________ SA est la débitrice de T.________ SA et lui doit
immédiat paiement de la somme de CHF 29'235.- (vingt neuf
mille deux cent trente cinq francs) avec intérêt à 5% dès le
dépôt de la présente demande."
16. Par requête d'appel en cause datée du 12 mai 2009, la
défenderesse a pris les conclusions suivantes :
"I. X.________ SA est la débitrice de C.________ SA et lui doit
immédiat paiement de CHF 29'235.- (vingt-neuf mille deux cent
trente-cinq francs) portant intérêt à 5% l'an dès le dépôt de la
Demande.
Il. X.________ SA remboursera C.________ SA de tous montants que
celle-ci serait par hypothèse condamnée à payer à T.________
SA au titre des frais de justice et des dépens.

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III. Subsidiairement : X.________ SA relèvera C.________ SA de
toutes condamnations en capital, intérêt, frais de justice et
dépens vis-à-vis de T.________ SA."
17. Par courrier du 19 mai 2009, reçu au greffe le 25 mai 2009, la
demanderesse a déclaré en substance ne pas s'opposer à l'appel en cause
de X.________ SA.
18. Par lettre du 28 mai 2009, reçue au greffe le jour suivant,
X.________ SA (ci-après : l'appelée en cause) a déclaré ne pas s'opposer à
son appel en cause.
19. Par prononcé du 2 juin 2009, le Président [du Tribunal civil de
l'arrondissement de l'Est vaudois] a, en l'absence d'opposition des parties,
admis l'appel en cause susmentionné.
20. Dans sa réponse datée du 25 août 2009, la défenderesse a pris
les conclusions suivantes, sous suite de frais et dépens :
"I. Les conclusions de T.________ SA figurant dans sa Demande du
7 avril 2009 sont rejetées;
Il. X.________ SA est la débitrice de C.________ SA et lui doit
immédiat paiement de CHF 29'235.- (vingt-neuf mille deux cent
trente-cinq) portant intérêt à 5% l'an dès le dépôt de la
Demande;
III. X.________ SA remboursera C.________ SA de tous montants que
celle-ci serait par hypothèse condamnée à payer à T.________
SA au titre des frais de justice et des dépens;
IV. Subsidiairement : X.________ SA relèvera C.________ SA, en
capital, intérêts, frais de justice et dépens vis-à-vis de
T.________ SA."
21. Dans sa réponse datée du 5 octobre 2009, l'appelée en cause
a conclu au rejet des conclusions prises par la défenderesse.
22. La défenderesse s'est déterminée par courrier du 23 octobre
2009 sur la réponse de l'appelée en cause.
23. La demanderesse s'est déterminée par courrier du 19
novembre 2009 sur la réponse de la défenderesse ainsi que sur la réponse
dé l'appelée en cause.
24. Par acte du 12 janvier 2010, la défenderesse s'est prononcée
sur les déterminations de la demanderesse du 19 novembre 2009.
25. Par acte du 13 janvier 2010, l'appelée en cause s'est
prononcée sur les déterminations de la demanderesse du 19 novembre
2009.
26. L'audience de jugement s'est déroulée le 14 septembre 2010.

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Lors de dite audience, la demanderesse a réduit ses
conclusions à la somme de Fr. 28'410.-, correspondant à la facture finale
de l'entreprise B.________ du 25 mai 2009.
Par ailleurs, trois témoins ont été entendus, soit P.________,
F.________ et R.________, la défenderesse et l'appelée en cause ayant pour
le surplus renoncé à l'audition du témoin [...].
Selon le témoin P.________, l'immeuble litigieux est un
immeuble entretenu qui a été rénové plusieurs fois. Selon lui, l'immeuble
n'est pas ancien. Il relève par ailleurs qu'il a examiné la "check-list remise
dossiers départ d'immeuble" et qu'elle ne mentionne aucun élément
concernant des travaux de réfection du toit. Il confirme ainsi que la Régie
Z.________ SA n'a reçu aucun document concernant la toiture,
respectivement concernant des travaux à engager pour l'entretien de dite
toiture ou d'éventuels défauts l'affectant. P.________ relève par ailleurs
qu'à la suite d'un dégât d'eau, la Régie Z.________ SA a contacté le 21 août
2008 l'entreprise M.________ SA et que dite entreprise lui a alors remis le
devis du 9 novembre 2007.
Le témoin F.________ relève en substance que l'immeuble est
ancien mais entretenu. Il considère néanmoins qu'il serait exagéré de
prétendre que l'état du bâtiment n'était pas très bon et qu'il était visible
que des travaux d'entretien étaient susceptibles d'entrer en ligne de
compte, même après un examen superficiel de l'objet. Selon ses
souvenirs, il n'y avait rien dans le document intitulé "check-list remise
dossiers départ d'immeuble" concernant la toiture. Il relève également que
c'est à la suite d'une défaillance dans la toiture que la Régie Z.________ SA
a contacté la société M.________ SA en charge de l'entretien de la toiture.
Le témoin R.________ a été le gérant de l'immeuble en question
pour S.________ SA. Il déclare ne pas se souvenir exactement de l'état
dudit immeuble tout en précisant qu'il ne s'agissait en tous les cas pas
d'un "immeuble 24 carat". Il ne se souvient pas non plus si la check-list
remise au nouveau gérant contenait des informations concernant la
toiture. Il ne se souvient en particulier pas du devis du 9 novembre 2007
établi par l'entreprise M.________ SA. Néanmoins, il suppose que ledit devis
a certainement été transmis à la nouvelle gérance. Il relève que les
gérances ont un devoir d'information à l'égard de la nouvelle gérance de
sorte que toutes les informations utiles auraient dû normalement être
transmises. R.________ relève enfin, sur présentation du document intitulé
"check-list remise dossiers départ d'immeuble", que des travaux en cours
tels que des travaux de réfection de la toiture pourraient notamment
figurer sous la rubrique "Divers courriers concernant l'immeuble".
27. Le 22 septembre 2010, le tribunal [d'arrondissement] a notifié
le jugement aux parties sous forme de dispositif.
28. Par courrier du 28 septembre 2010, reçu au greffe le jour
suivant, l'appelée en cause a demandé la motivation du jugement.

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29. Par courrier du 29 septembre 2010, reçu au greffe le 1er
octobre 2010, la défenderesse a également demandé la motivation dudit
jugement.
30. Dans la mesure utile, on reviendra plus avant sur l'état de fait
pertinent dans la partie en droit.»
En droit, le premier juge, procédant à l'interprétation selon le
principe de la confiance des clauses se trouvant aux points 2 et 12 du
chiffre III du contrat de vente immobilière passé entre C.________ SA et
T.________ SA le 18 avril 2008, a considéré que la clause III.12 constituait
une exception à la règle d'exclusion de garantie posée par la clause III.2,
de sorte que cette dernière n'était pas applicable in casu. Retenant qu'il
était établi, au regard du devis de l'entreprise M.________ SA du 9
novembre 2007 concernant le remplacement des sous-lattage et lattage
pourris, que l'immeuble litigieux faisait l'objet de travaux de rénovation
essentiels à exécuter au moment de la conclusion du contrat de vente
précité, de sorte que les qualités qui avaient fait l'objet d'un accord entre
les parties à la clause III.12 n'étaient pas réalisées, le premier juge a
admis l'existence d'un défaut au sens de l'art. 197 CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220). Sur la base des éléments au
dossier, il a considéré que la défenderesse C.________ SA avait échoué
dans la preuve que la demanderesse T.________ SA connaissait ou aurait
dû connaître le défaut au moment de la conclusion du contrat, l'acheteur
étant en tout état de cause déchargé de tout devoir de vérifier la chose
conformément à l'art. 200 al. 2 CO en cas d'assurance ou de promesse
telle que celle résultant de la clause III.12 précitée. Il a également retenu
que [...], administrateur unique de la demanderesse, avait eu
connaissance du devis de l'entreprise B.________ du 4 décembre 2008, qui
comportait les éléments factuels suffisants pour permettre de chiffrer le
dommage à la toiture, à son retour de vacances, soit vraisemblablement
entre le 8 et le 12 janvier 2009, de sorte que l'avis des défauts envoyé par
courrier le 23 janvier suivant respectait les incombances de la
demanderesse découlant de l'art. 201 CO, un délai de réflexion d'une
quinzaine de jours permettant à l'intéressée de s'adjoindre les conseils
d'un juriste ne paraissant pas inadéquat et excessif au vu des
particularités du cas d'espèce, si bien que la demanderesse n'était pas

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déchue de son droit à la garantie. Relevant que la défenderesse n'avait
pas apporté la preuve d'une différence entre la moins-value de l'objet
vendu et le coût de la réparation de celui-ci, le premier juge a arrêté à
28'410 fr. le montant de l'indemnité pour moins-value à allouer à la
demanderesse, correspondant à la facture finale de l'entreprise B.________
du 25 mai 2009. Quant à l'argument de la défenderesse prétendant que
l'appelée en cause X.________ SA connaissait l'existence du défaut et le lui
avait dolosivement dissimulé lorsqu'elle lui avait vendu l'immeuble
litigieux le 29 février 2008, le premier juge l'a rejeté, considérant que la
défenderesse ne pouvait reprocher à l'appelée en cause une prétendue
manœuvre dolosive de la gérance S.________ SA alors que celle-ci était son
propre auxiliaire au moment de cette vente. Au surplus, le premier juge a
relevé que la défenderesse n'avait apporté aucun élément probant selon
lequel l'appelée en cause, ou l'un de ses représentants, aurait dissimulé
frauduleusement un défaut.
B. Par acte du 19 avril 2011, C.________ SA a recouru contre ce
jugement en concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation, le
dossier étant retourné en première instance pour nouveau jugement,
selon les modalités que justice dira (I et II), subsidiairement à sa réforme
en ce sens que les conclusions prises par T.________ SA dans la cause
divisant la recourante d'avec celle-ci et X.________ SA sont rejetées, avec
toutes suites au niveau des frais et dépens pour ce qui concerne les deux
autres parties (III et IV), plus subsidiairement à sa réforme en ce sens que
X.________ SA est condamnée à relever C.________ SA de tous montants qui
seraient dus à T.________ SA, en capital, intérêts, frais et dépens, soit en
particulier et en l'état du montant de 28'410 fr., plus intérêt à 5% dès le 8
avril 2009, selon chiffre Il du dispositif du jugement attaqué (V).
Par mémoire ampliatif déposé le 20 mai 2011, la recourante a
développé ses moyens et confirmé ses conclusions.
Par mémoire du 19 août 2011, X.________ SA a conclu, avec
suite de frais et dépens, principalement au rejet du recours (I), et
subsidiairement, pour le cas où le recours de C.________ SA devait être

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admis à l'encontre des prétentions de T.________ SA, que le recours soit
néanmoins rejeté en ce qui concerne les conclusions prises par C.________
SA contre X.________ SA (Il).
Par mémoire du 6 septembre 2011, T.________ SA a conclu au
rejet du recours, avec suite de frais et dépens.
En d roit :
1. a) Depuis l'entrée en vigueur le 1er janvier 2011 du CPC (Code
de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont régis
par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux
parties (art. 405 al. 1 CPC). La remise aux parties d'un dispositif écrit vaut
communication de la décision au sens de cette disposition (ATF 137 III
127). En l'occurrence, le dispositif de la décision attaquée a été notifié aux
parties le 22 septembre 2010. Sont donc applicables les dispositions
contenues dans le CPC-VD (Code de procédure civile du canton de Vaud
du 14 décembre 1966, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010) devant la
Chambre des recours du canton de Vaud (art. 81a al. 2 ROTC [règlement
organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007; RSV 173.31.1] et
art. 166 al. 2 CDPJ [Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier
2010; RSV 211.02]).
b) Le recours contre un jugement rendu par un président de
tribunal d'arrondissement en procédure accélérée est ouvert, tant en
réforme (art. 451 ch. 3 CPC-VD) qu'en nullité (art. 444-445 CPC-VD).
En l'espèce, la recourante conclut à la nullité, subsidiairement
à la réforme du jugement entrepris. Les conclusions en réforme ne sont ni
plus amples, ni nouvelles par rapport à celles prises en première instance.

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Déposé en temps utile, par une partie qui y a intérêt, le
recours est recevable, tant en nullité qu'en réforme.
2. a) La recourante soulève, à titre principal, le moyen de nullité
tiré du fait que le président du tribunal d'arrondissement en charge du
dossier est devenu juge cantonal le 1er janvier 2011 et qu'il aurait
néanmoins signé (plus exactement fait signer) le jugement motivé, cela
alors même que le recours doit être traité précisément par le Tribunal
cantonal.
b) Selon l'art. 30 al. 1 Cst. (Constitution fédérale du 18 avril
1999; RS 101), toute personne dont la cause doit être jugée dans une
procédure judiciaire a droit à ce qu'elle soit portée devant un tribunal
établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Selon la
jurisprudence, le droit des parties à une composition régulière du tribunal
impose des exigences minimales en procédure cantonale; il interdit les
tribunaux d'exception et la mise en œuvre de juges ad hoc ou ad
personam et exige dès lors, en vue d'empêcher toute manipulation et afin
de garantir l'indépendance nécessaire, une organisation judiciaire et une
procédure déterminées par un texte légal (ATF 129 V 335 c. 1.3 et les
références; ATF 127 I 196 c. 2b). Le droit à un tribunal établi par la loi est
notamment violé lorsqu'un juge participe encore à la décision après la fin
de sa période de fonction. La composition irrégulière de la juridiction est
un vice fondamental, qui ne peut pas être réparé; seul un nouveau
jugement, rendu par un tribunal établi conformément à la loi, est
susceptible de rétablir une situation conforme au droit. Il faut cependant
distinguer le cas où les juges ont cessé leur fonction avant que le tribunal
ne statue de celui où ils l'ont quittée une fois que le tribunal a rendu son
arrêt mais avant qu'il n'en ait notifié les considérants. Dans cette dernière
hypothèse uniquement, il ne serait pas inconcevable que la rédaction de
l'arrêt soit soumise à l'approbation des juges après la fin de leur activité
(TF 1C_235/2008 du 13 mai 2009 c. 3.2.1 et réf. citées; TF 9C_185/2009 du
19 août 2009 c. 2.1.2).

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c) En l'espèce, le président en charge du dossier devant le
tribunal d'arrondissement et qui a jugé la cause, selon dispositif rendu le
22 septembre 2010, était Marc Pellet. Il est notoire que ce magistrat a été
élu juge au Tribunal cantonal et qu'il a pris ses fonctions le 1er janvier
2011. Il n'en reste pas moins que la décision avait été prise avant le
changement de poste, puisque l'audience de jugement s'est tenue le 14
septembre 2010 et que le dispositif, soit la décision effective, a été prise
au plus tard le 22 septembre 2010. La rédaction des motifs est intervenue
par la suite et a été notifiée le 13 avril 2011, soit à une date où le
magistrat avait effectivement changé de fonction. Il n'en reste pas moins
que le dispositif n'a pas changé et que le magistrat, s'il a exécuté
correctement sa charge, ce dont la Cour n'a pas de raison de douter, a
relu la motivation proposée par le greffier et l'a approuvée avant l'envoi.
C'est donc bien le même magistrat qui a instruit, jugé et communiqué,
après approbation, la décision et la motivation.
Les exigences de forme relatives à la composition régulière du
tribunal visent au respect du principe de l'immédiateté (Habscheid, Droit
judiciaire privé suisse, 2ème éd., p. 123; HohI, Procédure civile, tome I,
Berne 2001, n. 928 p. 178). En l'espèce, on ne voit pas en quoi ce principe
aurait été violé.
Enfin, en relation avec le grief que la cause serait soumise au
Tribunal cantonal, autorité dans laquelle siège maintenant le magistrat en
question, il est relevé que celui-ci n'est pas membre de la Chambre des
recours I, qui examine le présent recours, et que, de toute manière, il ne
saurait bien évidemment être membre de la cour chargée de revoir sa
décision. Pour le surplus, la recourante n'a pas déposé de demande de
récusation du Tribunal cantonal en corps, comme elle aurait pu le faire
(art. 43 CPC-VD). Par conséquent, il n'y a pas lieu d'examiner plus avant la
question.
Cela étant, il n'y a donc pas violation d'une règle essentielle de
la procédure au sens de l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD, de sorte que le
moyen de nullité doit être rejeté.

- 13 -
3. S'agissant du recours en réforme, lorsque le jugement a été
rendu en procédure accélérée par un tribunal d'arrondissement ou son
président, les parties ne peuvent articuler des faits nouveaux, sous
réserve des faits résultant du dossier et qui auraient dû être retenus ou de
ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a
CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD). Sous cette réserve, le Tribunal cantonal
ne fait que contrôler que les constatations de fait des premiers juges sont
convaincantes pour juger la cause à nouveau. Dans ce cas, il peut faire
siennes les constatations de fait du jugement et fonder sur elles son
raisonnement juridique. Il peut aussi les compléter ou les corriger par les
preuves au dossier (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et aux autres preuves administrées. Il y a lieu de le compléter
comme suit :
- L'acte de vente du 18 avril 2008 entre C.________ SA et
T.________ SA comporte la mention, sous chiffre I.2, que "L'acheteuse a
conscience du fait qu'il n'a jamais été tenu d'assemblée des
copropriétaires depuis la constitution de la propriété par étages, qu'il n'est
pas tenu de comptes et qu'il n'existe aucun fonds de rénovation".
Cela étant, la cour de céans est à même de statuer en
réforme.
4. a) La recourante soutient que le premier juge a faussement
interprété les chiffres III.2 et III.12 du contrat de vente du 18 avril 2008 en
ce sens que ces dispositions étaient parfaitement claires et ne pouvaient
faire l'objet de la lecture qui en a été faite dans le jugement. Les intimées
concluent au rejet au motif notamment que le chiffre III.12 n'était qu'une
clause dérogeant au chiffre III.2, sorte de règle d'exception à la règle
d'exclusion, comme l'a retenu le premier juge (cf. jugement, p. 10).

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b) En matière contractuelle, le juge doit recourir en premier
lieu à l'interprétation dite subjective, c'est-à-dire rechercher la "réelle et
commune intention des parties", le cas échéant empiriquement, sur la
base d'indices (art. 18 al. 1 CO). S'il ne parvient pas à établir avec sûreté
cette volonté effective, ou s'il constate que l'un des cocontractants n'a pas
compris la volonté réelle exprimée par l'autre, il recherchera le sens que
les parties pouvaient et devaient donner, selon les règles de la bonne foi,
d'après le texte, le contexte et l'ensemble des circonstances, à leurs
manifestations de volonté réciproques en fonction de l'ensemble des
circonstances, ce principe permettant d'imputer à une partie le sens
objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne
correspond pas à sa volonté intime. Il s'agit de l'application du principe de
la confiance (par ex. : ATF 133 III 61; ATF 133 III 675, JT 2008 I 508; ATF
132 III 268 c. 2.3.2, JT 2006 I 564 et l'abondante jurisprudence en la
matière).
Ce principe prohibe une interprétation purement littérale, sauf
exceptions, notamment s'il n'y a aucune raison sérieuse de penser qu'il ne
correspond pas à la volonté des parties (ATF 133 III 61 c. 2.2.1; ATF 130 III
417 c. 3.2; ATF 127 III 444).
A cela s'ajoute que la détermination de la portée d'une clause
excluant ou limitant la responsabilité du vendeur ressortit à
l'interprétation du contrat. Dans la mesure où la volonté réelle et
commune des parties n'a pas pu être constatée, la clause en question doit
être interprétée selon le principe de la confiance comme on l'a vu, ce qui
suppose de rechercher le sens qui pouvait lui être attribué de bonne foi en
fonction de l'ensemble des circonstances (TF 4A_226/2009 du 20 août
2009 c. 3.2.2; ATF 130 III 686 c. 4.3.1, JT 2005 I 247 et les références
citées). Comme la clause doit exprimer clairement la volonté des parties,
elle doit être interprétée restrictivement (ATF 126 III 59 c. 5a, JT 2001 I
144). Les pures clauses de style, employées traditionnellement dans une
formule sans que les parties aient voulu en adopter le contenu, demeurent
sans effet (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, Les contrats spéciaux, 4ème éd., nn.

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895 ss pp. 131 s.; Venturi, Commentaire Romand, Code des obligations I,
nn. 31 et 35 à 38 ad Introduction Art. 197-210 CO, pp. 1061 ss; ATF 107 II
161, JT 1981 I 582).
Les clauses limitatives ou exclusives de responsabilité ne sont
pas valables lorsqu'elles constituent une dérogation à laquelle l'acheteur
ne pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi, car on se trouve
alors en présence d'une clause insolite; elles sont donc inopérantes pour
les défauts totalement étrangers aux éventualités qu'un acheteur doit
raisonnablement prendre en considération (ATF 107 II 161 c. 6, JT 1981 I
582; ATF 126 III 59 c. 4a; ATF 130 III 686 c. 4.3.1; Tercier/ Favre/Zen-
Ruffinen, op. cit., n. 898 p. 132). Par ailleurs, lorsque le vendeur a donné
l'assurance que la chose présente certaines qualités, il ne peut se
prévaloir de la clause d'exclusion de garantie. Il y a là, en effet, une
contradiction qui doit être interprétée "contra stipulatorem" (ATF 109 Il 24,
JT 1983 I 258; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 906 p. 133).
c) La recourante soutient en substance que la volonté intime
des parties n'avait pas à être établie et qu'il suffisait de se fonder sur une
interprétation littérale des deux clauses litigieuses puisque celles-ci
étaient parfaitement claires. Ainsi, le chiffre III.2 relatif à l'exclusion de
garantie était le principe posé par les parties à l'acte, le chiffre III.12 ne
pouvant entrer en ligne de compte que si toutes les conditions
mentionnées, en particulier l'existence d'une décision des copropriétaires
et un paiement pouvant incomber à l'acheteuse, étaient remplies. Or, tel
n'était pas le cas en l'occurrence, puisqu'il n'y avait eu aucune décision
des copropriétaires sur d'éventuels travaux, de sorte que c'était bien
l'exclusion de garantie selon le chiffre III.2 qui aurait dû être retenue.
Contrairement à ce que soutient la recourante, il est constant
qu'une interprétation littérale ne suffit pas à assurer une compréhension
correcte de l'acte de vente. Les deux clauses litigieuses concernent en
partie la même problématique et se recoupent. Pour en comprendre le
mécanisme, une telle interprétation, comme le souhaite la recourante,
violerait le droit fédéral. La volonté réelle des parties sur la portée du

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chiffre III.12 et sa relation avec le chiffre III.2 n'étant pas établie, il faut
donc interpréter ces clauses selon le principe de la confiance, à l'instar du
premier juge. Il s'agit là d'une question touchant non à l'appréciation des
faits, mais à l'application du droit.
Interprété selon le principe de la confiance, le chiffre III.12 –
qui constitue une exception au chiffre III.2 excluant la garantie –
présuppose, pour être appliqué : qu'il existe des travaux à exécuter (1),
que ces travaux aient récemment fait l'objet d'une décision des
copropriétaires d'étages (2) et que leur paiement puisse en incomber
partiellement à l'acheteur (3). Or, à part les travaux, qui ont fait l'objet
d'un examen par le premier juge au terme duquel celui-ci a retenu qu'il
existait effectivement des travaux à exécuter au moment de la conclusion
du contrat de vente immobilière passé entre la demanderesse et la
défenderesse (cf. jugement, p. 11), l'interprétation à laquelle a procédé le
premier juge fait totalement l'impasse sur les conditions 2 et 3
susmentionnées et revient en réalité – en se contentant de la condition
qu'il y ait des travaux à réaliser – à réinstaurer complètement la garantie
exclue par le chiffre III.2. Comme le souligne la recourante, une telle
interprétation apparaît contradictoire.
Il est vrai que, selon le chiffre I.2 du contrat de vente du 18
avril 2008, l'acheteuse admet avoir conscience du fait qu'il n'a jamais été
tenu d'assemblée des copropriétaires depuis la constitution de la propriété
par étages, qu'il n'est pas tenu de comptes et qu'il n'existe aucun fonds de
rénovation. Cela ne signifie cependant pas que l'on pourrait considérer,
selon le principe de la confiance, les mots "ayant récemment fait l'objet
d'une décision des copropriétaires d'étages" comme étant non écrits,
comme le soutient à tort l'intimée T.________ SA, qui prétend, en se
fondant sur cette clause, que le contrat devrait être lu en ce sens que la
deuxième condition, soit une éventuelle décision récente des
copropriétaires d'étages, devrait être purement et simplement supprimée.
L'intimée T.________ SA soutient également que le chiffre III.2
tendant à l'exclusion de garantie lui serait inopposable au motif qu'il

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s'agirait d'une clause de style, au contraire du chiffre III.12, précis. Or, s'il
est exact qu'une clause d'exclusion de garantie ne peut se faire sous
forme d'une clause de style (cf. c. 4b supra), en l'espèce, rien ne permet
de retenir que tel serait le cas de la clause d'exclusion de garantie du
chiffre III.2. Au contraire, le chiffre III.12 qui en constitue une exception
démontre bien que, dans l'économie du contrat, c'est bien un régime
d'exclusion de garantie qui a été prévu.
En définitive, il convient de considérer que la vente des lots de
copropriété par étage de C.________ SA à T.________ SA a été conclue sans
garantie, si ce n'est celle qui portait sur le fait qu'il n'y avait pas de
travaux à exécuter décidés récemment. Or, T.________ SA n'a pas établi
l'existence d'une telle décision, qu'elle émane d'une assemblée des
copropriétaires d'étages de l'immeuble, voire de son propriétaire unique,
de sorte qu'elle ne peut pas agir en garantie.
d) C'est en vain que l'intimée T.________ SA se prévaut de ce
que la jurisprudence a introduit une condition de validité des clauses
exclusives liée à la prévisibilité du défaut. Un défaut ne tombe pas sous le
coup d'une clause d'exclusion de la garantie d'après une interprétation
objective lorsqu'il est totalement étranger aux éventualités avec lesquelles
un acheteur doit raisonnablement compter (ATF 130 III 686 c. 4.3, JT 2005
I 247; ATF 126 III 59 c. 4a et 5a, JT 2001 I 144; ATF 107 II 161 c. 6c, JT
1981 I 582). Pour échapper à la clause d'exclusion, le défaut inattendu doit
compromettre le but économique du contrat dans une mesure importante.
La question est donc de savoir si l'acheteur doit envisager le défaut d'une
nature déterminée dans l'ampleur alléguée. Pour répondre à cette
question, il convient de prendre en considération le rapport entre le prix
de vente et le coût d'une éventuelle élimination des défauts rendant
l'objet apte à l'usage prévu (ATF 130 III 686 c. 4.3.1 et 4.3.2, JT 2005 I
247).
En l'espèce, des défauts au sous-lattage, entraînant des coûts
de l'ordre de 28'000 fr. dans un immeuble ancien, même bien entretenu,
vendu au prix de 1'800'000 fr., ne sauraient être étrangers aux

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éventualités avec lesquelles un acheteur doit raisonnablement compter.
Le moyen s'avère par conséquent infondé.
5. Aux termes de l'art. 199 CO, toute clause qui supprime ou
restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à
l'acheteur les défauts de la chose. Il y a dissimulation frauduleuse dès qu'il
y a dol au sens de l'art. 28 CO. Tel est notamment le cas lorsque le
vendeur affirme des qualités ou tait des défauts dans le dessein
d'empêcher l'acheteur de se déterminer en connaissance de cause. Le dol
par omission ne peut être admis qu'en cas de violation d'un devoir
d'informer du vendeur, devoir qui peut découler du contrat, de la loi ou
des principes généraux. La nullité de la clause qui en découle a une portée
limitée, en ce sens qu'elle ne concerne que la garantie pour les défauts
dissimulés. La dissimulation implique un comportement intentionnel du
vendeur, l'intention résidant dans la volonté d'amener l'autre partie à
conclure le contrat à l'aide d'une tromperie (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 904 p. 133; Venturi, op. cit., n. 3 ad art. 199 CO, p. 1075;
Schmidlin, Commentaire Romand, Code des obligations I, nn. 9 et 20 ad
art. 28 CO, pp. 180-181). La preuve du dol incombe à l'acheteur (art. 8 CC
[Code civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210]).
Au préalable, il y a lieu de constater qu'il n'existe aucun
allégué permettant de disposer d'un état de fait complet en relation avec
le transfert de l'immeuble de X.________ SA à la recourante, à l'exception
du chiffre 2.1 du contrat de vente du 29 février 2008. En d'autres termes,
ce premier transfert de l'immeuble avait eu lieu sans garantie quant aux
défauts, à l'exception de la dissimulation frauduleuse.
En l'occurrence, T.________ SA ne peut pas invoquer un dol au
sujet de l'existence d'un défaut, puisqu'il n'est pas établi que C.________ SA
aurait eu connaissance du devis de l'entreprise M.________ SA du 9
novembre 2007.

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Quant à une responsabilité de C.________ SA pour l'éventuel
manquement de son auxiliaire S.________ SA avant le 29 février 2008, elle
ne peut pas être admise : en poursuivant son activité de gérant entre la
vente du 29 février 2008 et la résiliation de son contrat au 31 mars
suivant, S.________ SA n'a pas exercé une activité causant à T.________ SA
un dommage au sens de l'art. 101 al. 1 CO. Cette disposition ne permet
pas d'imputer au mandant les connaissances du mandataire. Ce n'est donc
pas parce que S.________ SA savait qu'un devis avait été établi que
C.________ SA devrait être réputée l'avoir su elle aussi.
6. Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis et le
jugement entrepris réformé en ce sens que les conclusions de la demande
déposée par T.________ SA à l'encontre de C.________ SA sont rejetées. En
conséquence, la demanderesse doit verser à la défenderesse la somme de
5'690 fr., TVA en sus sur 4'000 fr., à titre de dépens. Il n'y a pas lieu de
modifier le sort des dépens à l'égard de l'appelée en cause, puisque celle-
ci a dû se défendre contre des conclusions de la défenderesse à son égard
qui n'étaient pas fondées, ne serait-ce que parce que l'appel en cause
était en réalité inutile, vu l'absence de responsabilité de la défenderesse.
Le jugement doit être confirmé pour le surplus.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
584 francs (art. 232 al. 1 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010]).
Obtenant gain de cause, la recourante a droit à des dépens de
deuxième instance (art. 91 et 92 CPC-VD), qu'il y a lieu d'arrêter à 2'584
fr., soit 584 francs à titre de remboursement des frais de deuxième
instance et 2'000 fr. à titre de participation aux honoraires de son conseil
(cf. art. 2 al. 1 ch. 33, art. 3 et art. 5 ch. 2 aTAv [tarif du 17 juin 1986 des
honoraires d'avocat dus à titre de dépens, en vigueur jusqu'au 31
décembre 2010]), solidairement à la charge de chacune des intimées,
puisque X.________ SA a conclu, comme T.________ SA, au rejet du recours.

- 20 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. Le jugement est réformé aux chiffres I, II et V de son dispositif
comme il suit :
I.- rejette les conclusions de la demande déposée par
T.________ SA à l'encontre de C.________ SA.
II.- supprimé.
V.- dit que la demanderesse T.________ SA doit verser à la
défenderesse C.________ SA la somme de 5'690 fr. (cinq
mille six cent nonante francs), TVA en sus sur 4'000 fr.
(quatre mille francs), à titre de dépens.
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
584 fr. (cinq cent huitante-quatre francs).
IV. Les intimées T.________ SA et X.________ SA, solidairement
entre elles, doivent verser à la recourante C.________ SA la
somme de 2'584 fr. (deux mille cinq cent huitante-quatre
francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

- 21 -
Du 30 novembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Philippe Vogel (pour C.________ SA),
- Me Eric Ramel (pour T.________ SA),
- Me Paul Marville (pour X.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 28'410 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 22 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois.
Le greffier :