vd_gerichte · PT19.046989 · 2022-09-05 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT19.046989-220149
452
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 septembre 2022
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Bendani et Courbat, juges
Greffier : M. Steinmann
*****
Art. 18 al. 1, 97 al. 1, 151, 156 CO ; art. 2 et 8 CC
Statuant sur l’appel interjeté par A.________, à Chêne-
Bougeries (GE), demanderesse, contre le jugement rendu le 5 novembre
2021 par la Chambre patrimoniale cantonale dans la cause divisant
l’appelante d’avec N.________, à Blonay, défenderesse, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 5 novembre 2021, motivé le 6 janvier 2022,
la Chambre patrimoniale cantonale a rejeté les conclusions prises par
A.________ à l’encontre de N.________ dans sa demande du 2 octobre 2019
(I), a dit que les frais judiciaires, arrêtés à 19'200 fr., étaient mis à la
charge d’A.________ (II), a dit que cette dernière rembourserait à N.________
la somme de 560 fr. versée au titre de son avance des frais judiciaires (III),
a dit qu’A.________ devait à N.________ immédiat paiement d’un montant de
13'740 fr. à titre de dépens (IV) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont considéré que la
demanderesse A.________ n’avait pas établi que la présence de polluants
aurait été constatée sur l’ensemble des parcelles concernées par la
promesse de vente signée par les parties le 30 mars 2015, respectivement
que la défenderesse N.________ aurait dû engager et financer les mesures
d’assainissement desdites parcelles. Ils ont en outre retenu que seule une
des quatre conditions résolutoires prévues par ladite promesse de vente
avait été réalisée, de sorte que la clause intitulée « caducité en cas de
(sic) non-résolution des conditions résolutoires » trouvait application. Dès
lors que cette clause stipulait qu’aucune indemnité ne devait être versée
de part et d’autre sauf accord entre les parties, les premiers juges ont
considéré qu’A.________ avait échoué à démontrer que le montant de
699'322 fr. 55 qu’elle réclamait dans le cadre de sa demande était dû par
N.________. A l’inverse, ils ont estimé que N.________ avait établi à
satisfaction qu’elle ne devait pas rembourser à A.________ les frais que
celle-ci avait engagés en vue de la réalisation du projet immobilier
litigieux. Les magistrats ont enfin considéré que contrairement à ce que
faisait valoir A.________, aucune responsabilité précontractuelle (culpa in
contrahendo) ne pouvait être retenue à l’encontre de N.________.

- 3 -
B. Par acte du 7 février 2022, A.________ (ci-après : l’appelante) a
interjeté appel contre le jugement susmentionné, en concluant à sa
réforme en ce sens que N.________ (ci-après : l’intimée) soit condamnée à
lui payer la somme de
699'322 fr. 55, avec intérêts à 5% dès le 14 février 2017 (3), que la
mainlevée définitive de l’opposition au commandement de payer notifié à
l’intimée le 18 octobre 2018 dans la poursuite n° [...] soit prononcée (4),
que l’intimée soit condamnée aux frais et dépens (6) et qu’elle soit
déboutée de toutes autres conclusions (7).
Par courrier du 1er avril 2022, la Juge déléguée de la Cour de
céans a informé les parties que la cause était gardée à juger, soit qu’il n’y
aurait pas d’autre échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de
preuve nouveau ne serait pris en compte.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) L’appelante A.________ est une société anonyme de droit
suisse inscrite au Registre du commerce du canton de Genève, dont le but
est la prise, l’administration et la gestion de participation dans toutes
sociétés ou entreprises, particulièrement dans le domaine immobilier,
ainsi que l’achat, la vente, la location et l’exploitation de biens
immobiliers.
b) L’intimée N.________ est une société anonyme de droit
suisse inscrite au Registre du commerce du canton de Vaud, ayant pour
but la réalisation d’opérations immobilières.
2. Le 30 mars 2015, les parties ont signé devant notaire une
« promesse de vente et d’achat conditionnelle, pacte d’emption » (ci-
après : la promesse de vente), expirant le 31 décembre 2016, aux termes
de laquelle l’intimée promettait de vendre à l’appelante, qui promettait

- 4 -
d’acheter, les parcelles [...], [...], [...], [...] et [...] du ban de Moutier au prix
de 10'000'000 francs. A la suite de la signature de cet acte, un acompte
de 500'000 fr. a été versé par l’appelante à titre de garantie en échange
d’une cédule hypothécaire au porteur.
La promesse de vente comprenait, à la page 10, une clause
intitulée « conditions résolutoires », qui stipulait ce qui suit (sic) :
« La présente promesse de contracter le contrat de vente (contrat
principal) est réalisée pour autant que les conditions résolutoires
cumulatives ci-après soient accomplies jusqu’au trente et un
décembre deux mille quinze
(31 décembre 2015) :
a) Le plan de quartier établi par la promettante-vendeur
pour les objets du présent acte est entrée en vigueur
et en force ;
b) le permis de construire relatif aux objets du présent
acte soit délivré par les autorités administratives et
entrée en vigueur et en force ;
c) la promettante-acquéreur a conclu des préventes
représentant la moitié des surfaces selon le permis de
construire ;
d) la promettante-acquéreur a obtenu le financement
pour l’acquisition des objets du présent acte.
Si la promettante-acquéreur n’arrive pas à conclure des préventes
représentant la moitié des surfaces selon le permis de construire,
elle apportera la preuve des démarches qu’elle a entreprises en vue
de prévendre ces surfaces. En cas de non obtention du financement,
la promettante-acquéreur devra démontrer qu’elle a entrepris tout
ce que l’on peut attendre d’un investisseur professionnel pour
obtenir les crédits nécessaires à l’acquisition de ces objets. »
Ces conditions résolutoires ont été discutées et choisies par les
parties, puisqu’il était important pour elles que la vente ne se réalise que
si le projet de construction de l’appelante s’avérait réalisable et viable.
Selon une clause intitulée « durée – prorogation », la promesse
de vente était « conclue pour une durée expirant le trente et un décembre
deux mille seize (31 décembre 2016). »
La promesse de vente comprenait en outre une clause relative
à la caducité de l’acte en cas de non-réalisation des conditions
résolutoires, dont la teneur était la suivante :

- 5 -
« Si les conditions résolutoires (entrée en force du plan de quartier
et du permis de construire, préventes de la moitié des surfaces
selon le permis de construire et obtention du financement) ne sont
pas réalisées à l’échéance contractuelle, la présente promesse de
vente et d’achat deviendra purement et simplement caduque, soit
sans indemnité à verser de part et d’autre, sauf accord entre les
parties. L’acompte de Fr. 500'000.- (cinq cent mille francs suisses)
sera restitué par la promettante-vendeur à la promettante-
acquéreur, à première réquisition de la promettante-acquéreur. »
La page 13 de la promesse de vente comprenait une rubrique
intitulée « sites contaminés, radon et concentration d’amiante », qui était
libellée comme il suit :
« La promettante-vendeur déclare qu’au jour de la conclusion de la
présente promesse de vente et d’achat relatif aux objets transférés,
elle n’avait connaissance de charges de contamination. Ni les
terrains, ni les immeubles eux-mêmes ne sont selon ses
connaissances actuelles contaminés. En particulier, les objets de la
promesse de vente et d’achat ne le sont pas selon l’extrait du
cadastre des sites pollués du canton de Berne (annexe 6).
Si contre toute attente des problèmes de contamination
apparaissent, les frais de mesures d’assainissement éventuels sont
pris en charge par la promettante-vendeur. »
La page 15 de la promesse de vente comprenait enfin une
clause intitulée « Frais », qui stipulait ce qui suit :
« Tous les droits, frais, émoluments et honoraires du présent acte,
de même que ceux de l’acte de vente définitif seront supportés par
la promettante-acquéreur qui accepte par l’intermédiaire de son
représentant. »
3. L’intimée a entrepris toutes les démarches nécessaires à la
réalisation de la condition résolutoire fixée à la lettre a) de la clause
intitulée « conditions résolutoires ». Le plan de quartier prévu par cette
disposition a ainsi été adopté le
30 mars 2015 et les modifications nécessaires ont été approuvées le 14
octobre 2015.
Sur requête de l’appelante du 31 juillet 2015, l’intimée a en
outre résilié les baux à loyer sur les parcelles [...], [...] et [...] du ban de
Moutier, ce qui a entraîné une importante perte locative.

- 6 -
4. Le 27 janvier 2016, le notaire [...] a adressé à l’appelante une
facture d’un montant de 5'980 fr. 70, dont à déduire un acompte de 5'300
fr. déjà versé, concernant la vente par l’hoirie « [...] » de l’immeuble [...]
de la Commune de Porrentruy.
5. Par courrier du 25 avril 2016, l’intimée a confirmé à
l’appelante qu’elle acceptait de prolonger le délai prévu par les clauses
intitulées « conditions résolutoires » et « durée-prorogation » de la
promesse de vente jusqu’au
31 décembre 2016, respectivement jusqu’au 31 décembre 2017.
6. Les conditions cumulatives mentionnées sous lettre b, c et d
de la clause intitulée « conditions résolutoires » de la promesse de vente
n’étaient pas réalisées au 31 décembre 2015, ni au 31 décembre 2016.
En particulier, le permis de construire relatif aux objets de la
promesse de vente n’a jamais été délivré par les autorités administratives
compétentes. Par ailleurs, aucune demande de permis de construire n’a
été déposée par l’appelante auprès de la Municipalité de Moutier.
L’appelante n’est pas non plus parvenue à conclure des
préventes représentant la moitié des surfaces selon le permis de
construire, conformément à la lettre c de la clause intitulée « conditions
résolutoires » de la promesse de vente. Au jour du dépôt de la réponse de
l’intimée (cf. infra lettre C ch. 9 c), l’appelante n’avait pas non plus
apporté la preuve des démarches qu’elle avait entreprises en vue des
préventes de ces surfaces. Entendu en qualité de partie en première
instance, le représentant de l’appelante, Y.________, a précisé que les
éventuelles préventes auraient été possibles si l’appelante avait disposé
d’un appartement témoin à montrer aux personnes intéressées, ce qui
n’avait pas été le cas.
L’appelante n’a pas non plus obtenu le financement pour
l’acquisition des parcelles faisant l’objet de la promesse de vente.

- 7 -
Y.________ a précisé à cet égard qu’il aurait pu obtenir le financement
nécessaire, mais que les banques attendaient pour octroyer celui-ci des
documents importants, tel que le permis de construire.
7. a) Par courrier du 14 février 2017, Y.________ a écrit au
représentant de l’intimée, I.________, ce qui suit :
« (…) tu as certainement reçu le rapport des spécialistes interrogés
qui ont réalisé ces analyses confirmant la présence de pollution sur
l’ensemble des parcelles concernées pour la construction de notre
magnifique projet.
Devant cette surprise (désagréable) et suite aux divers entretiens
que nous avons eus, avec toi-même, et de [...], j’envisage de
renoncer à ce projet qui va demander beaucoup de temps, de travail
pour éradiquer cette pollution et encore plus difficile pour supprimer
la pollution de la Birse. (…) »
L’appelante a également requis de l’intimée qu’elle lui
rembourse les 500'000 fr. versés à titre de garantie, ainsi que l’ensemble
des frais avancés pour l’élaboration du plan de quartier.
b) Par courrier du 2 juin 2017, l’intimée a indiqué à l’appelante
que la promesse de vente du 30 mars 2015 était caduque, de sorte que
l’acompte de 500'000 fr. lui serait remboursé, mais pas les autres frais
inhérents aux démarches effectuées par l’appelante à ses risques.
c) L’intimée a restitué la somme de 500'000 fr. à l’appelante,
mais n’a pas remboursé les autres frais avancés par cette dernière et a
contesté devoir les payer par le biais de son conseil. Elle n’a effectué
aucune retenue sur l’acompte de 500'000 fr. versé, alors que la
renonciation à la réalisation du projet par l’appelante avait également été
dommageable pour elle.
8. Par courrier du 29 mai 2018, l’appelante a adressé à l’intimée
une facture de 699'000 fr., correspondant à l’ensemble de l’activité
déployée pendant plus de deux ans pour la réalisation du projet immobilier
litigieux.

- 8 -
Par courrier du 14 septembre 2018, le conseil de l’appelante a
mis l’intimée en demeure de s’acquitter de la somme de 699'646 fr. 05
dans un délai de quinze jours.
Sur réquisition de l’appelante, l’Office des poursuites du
district de la Riviera-Pays-d’Enhaut a établi, le 17 octobre 2018, un
commandement de payer à l’encontre de l’intimée portant sur la créance
précitée.
9. a) Le 2 octobre 2019, l’appelante a saisi la Chambre
patrimoniale cantonale d’une demande, au pied de laquelle elle a pris les
conclusions suivantes :
« A la forme
Déclarer recevable la présente demande en paiement.
Au fond
Condamner N.________ à payer à A.________ la somme de
CHF 698'341.85, avec intérêts à 5% à partir du 14 février 2017 ;
Prononcer la mainlevée définitive de l’opposition au commandement
de payer, poursuite n°[...], notifié le 18 octobre 2018 ;
Dire que la poursuite n° [...] ira sa voie ;
Condamner N.________ aux frais et dépens ;
Débouter N.________ de toutes autres conclusions. »
Dans sa demande, l’appelante a allégué des prétentions à
hauteur de 699'322 fr. 55, se décomposant comme suit :
- Frais de notaire 5'980 fr. 70
- X.________ 20'000 fr. 00
- X.________ 20'000 fr. 00
- O.________ 2'916 fr. 00
- O.________ 5'022 fr. 00
- X.________ 29'998 fr. 95
- Frais de notaire 16'102 fr. 60

- 9 -
- X.________ 50'000 fr. 00
- W.________ 10'000 fr. 00
- J.________ 15'228 fr. 00
- Z.________ 11'070 fr. 00
- X.________ 45'018 fr. 80
- S.________ 16'200 fr. 00
- K.________ 20'000 fr. 00
- W.________ 10'000 fr. 00
- L.________ 7'387 fr. 20
- S.________ 5'400 fr. 00
- R.________ 3'915 fr. 00
- F.________ 27'432 fr. 00
- J.________ 36'319 fr. 30
- W.________ 162'380 fr. 80
- X.________ 175'476 fr. 15
- Honoraires d’avocat 1'000 fr. 00
- H.________ 45 fr. 85
- Frais de transport 646 fr. 00
- U.________ 387 fr. 70
- Impôts 1'395 fr. 50
Les postes « W.________ », par 10'000 fr., 10'000 fr. et 162'380
fr. 80, concernent des prestations de projet et d’avant-projet déléguées
par l’appelante à la société W.________. Cette société agissait comme
mandataire de l’appelante, et non de l’intimée.
Les postes « O.________», par 2'916 fr. et 5'022 fr., concernent
des relevés photographiques commandés par la société W.________,
mandataire de l’appelante.
Les postes « J.________ », par 15'228 fr. et 36'319 fr. 30,
« K.________ », par 20'000 fr., « L.________», par 7'387 fr. 20, ainsi que
« F.________», par 27'432 fr., concernent des prestations de géomètre et
d’ingénieur liées à l’avant-projet, nécessaires pour la demande de permis
de construire.

- 10 -
Le poste « Z.________», par 11'070 fr., concerne une étude de
marché réalisée par l’appelante.
Les postes « S.________ », par 16'200 fr. et
5'400 fr., ainsi que le poste « R.________», par 3'915 fr., concernent la
réalisation de piézomètres et d’analyses d’éventuelle présence d’amiante,
mesures nécessaires car le projet de l’appelante impliquait la démolition
d’un bâtiment.
Le poste « H.________», par 45 fr. 85, concerne des frais
administratifs de W.________.
Le poste « Frais de transport », par 646 fr., porte sur des billets
de train entre Genève et Delémont.
b) Interpellé à cet égard, le conseil de l’appelante a informé la
Chambre patrimoniale cantonale, par courrier du 8 novembre 2019, que la
valeur litigieuse de son action s’élevait à 699'322 fr. 55 et non pas à
698'341 fr. 85.
c) Le 6 mars 2020, l’intimée a déposé une réponse, au pied de
laquelle elle a en substance conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet
des conclusions de la demande de l’appelante.
d) Le 18 août 2020, l’appelante s’est déterminée sur la
réponse de l’intimée.
e) Lors d’une audience tenue le 9 mars 2021, Y.________ et
I.________ ont été entendus en qualité de parties respectivement pour
l’appelante et l’intimée. G.________, chef du Service de l’urbanisme de la
Commune de Moutier depuis 2001, a en outre été entendu en qualité de
témoin.

- 11 -
f) Les parties ayant renoncé à la tenue de plaidoiries orales,
elles ont déposé des plaidoiries écrites le 2 juillet 2021.
Dans le cadre de ses plaidoiries écrites, l’appelante a modifié
la conclusion principale de sa demande comme suit :
« 2. Condamner N.________ à payer à A.________ la somme de
CHF 699'322.55, avec intérêts à 5% à partir du 14 février 2017 ; »
Le 30 septembre 2021, les parties ont chacune déposé des
plaidoiries responsives.
En d roit :
1.
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les
décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, doit
être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, formé en temps utile contre une décision finale
par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC)
et portant sur des conclusions supérieures à 10'000 fr., l'appel est
recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits

- 12 -
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374
consid. 4.3.1 ; TF 4A_452/2016 du 2 novembre 2016 consid. 3).
3.
3.1 Dans un premier grief, l’appelante se plaint d’arbitraire dans
l’appréciation des preuves (art. 9 Cst. [Constitution fédérale du 18 avril
1999 ;
RS 101]) et d’une violation de l’art. 8 CC. Elle reproche à cet égard aux
premiers juges d’avoir retenu que la présence de polluants sur l’ensemble
des parcelles concernées par la promesse de vente n’avait pas été
prouvée.
3.2 Les premiers juges ont relevé qu’à l’appui de son allégation
concernant la présence de polluants sur les parcelles faisant l’objet de la
promesse de vente, l’appelante avait uniquement proposé l’audition des
parties comme moyen de preuve. Or, entendus à ce propos, le
représentant de l’appelante avait confirmé ladite allégation tandis que le
représentant de l’intimée l’avait infirmée. Les déclarations de l’une des
parties ne pouvant pas être considérées comme plus probantes que celles
de l’autre, les premiers juges ont estimé que la présence de polluants sur
lesdites parcelles n’avait pas été établie au moyen des preuves offertes.
Les magistrats ont également relevé que l’appelante avait
produit, à l’appui d’un autre allégué, un courrier daté du 14 février 2017
que son représentant avait adressé au représentant de l’intimée, duquel il
ressortait ce qui suit : « tu as certainement reçu le rapport des spécialistes
interrogés qui ont réalisé ces analyses confirmant la présence de pollution sur
l’ensemble des parcelles concernées pour la construction de notre magnifique
projet ». Or, les premiers juges se sont interrogés sur la raison pour
laquelle l’appelante n’avait pas produit le rapport en question à l’appui de
son allégation relative à la pollution des parcelles litigieuses. Dans tous les
cas, ils ont retenu que la présence de polluants sur celles-ci ne pouvait pas
être retenue, faute de preuve.

- 13 -
3.3 L’appelante relève que lors de son audition le 9 mars 2021, le
représentant de l’intimé a confirmé l’existence d’un autre projet prévu sur
les parcelles en cause ainsi que la présence de polluants, en ces termes :
« (…) ce projet est sur le point d’aboutir puisque l’enquête relative au plan de
quartier vient de se terminer. La question d’une éventuelle dépollution des
parcelles reste ouverte et devra trouver solution ». Elle en déduit que la
Chambre patrimoniale cantonale aurait retenu à tort que l’intimée avait
infirmé la présence de polluants sur les parcelles faisant l’objet de la
promesse de vente, puisqu’elle aurait au contraire admis elle-même leur
existence.
3.4
3.4.1 L’allégué 10 de la demande de l’appelante est libellé comme
suit :
« 10/ La présence de polluants a été constatée sur l’ensemble des
parcelles concernées.
Preuve : audition des Parties »
Dans la partie « droit » de la demande (p. 10), l’appelante
expose que la présence de polluants aurait été constatée sur l’ensemble
des parcelles concernées et en déduit que l’intimée aurait violé ses
obligations contractuelles en refusant de procéder aux travaux
d’assainissement, à ses frais, tel que prévu contractuellement selon la
promesse de vente (p. 13).
3.4.2 En l’espèce, le grief de l’appelante est infondé. Lors de son
audition à l’audience du 9 mars 2021, le représentant de l’intimée,
I.________, n’a en effet pas déclaré que l’ensemble des parcelles
concernées par le projet de vente était pollué. Au contraire, il a clairement
indiqué, en réponse à l’allégué 10 de la demande, que tel n’était pas le
cas. Il n’a pas non plus indiqué, lorsqu’il a fait référence à « la question
d’une éventuelle dépollution des parcelles », de quand daterait « la
pollution », ni même de quelle pollution il s’agirait. Or, il faut rappeler
qu’en matière immobilière le terme « pollution » peut avoir de

- 14 -
nombreuses significations, la simple présence d’une poubelle pouvant
signifier pollution. Quoi qu’il soit, la formulation même de l’allégué 10 de
la demande ne suffisait pas à démontrer que les parcelles étaient polluées
au sens de la disposition prévue par les parties dans la promesse de
vente, sous la rubrique intitulée « sites contaminés, radon et
concentration d’amiante ». A l’instar des premiers juges, on relèvera en
outre qu’au moment de la signature de la promesse de vente, selon la
disposition précitée, les parcelles en cause n’étaient pas inscrites au
cadastre des sites du canton de Berne dont la pollution est établie ou très
probable au sens de l’art. 5 OSites (Ordonnance sur l’assainissement des
sites pollués du 26 août 1998 ; RS 814.680) et qu’aucun élément probant
ne permet de retenir la thèse de l’appelante selon laquelle des polluants
auraient été découverts sur lesdites parcelles par la suite.
Aux fins de prouver une éventuelle pollution lui permettant de
se prévaloir ensuite de la disposition contractuelle intitulée « sites
contaminés, radon et concentration d’amiante », l’appelante aurait en
réalité dû requérir la mise en œuvre d’une expertise, ou à tout le moins
produire le rapport des spécialistes qu’elle invoquait dans son courrier du
14 février 2017. Or, elle n’a pas offert de tels moyens de preuve, alors
même qu’elle était assistée d’un mandataire professionnel.
Dans ces circonstances, c’est à raison que les premiers juges
ont retenu que l’appelante n’avait pas prouvé la présence de polluants sur
l’ensemble des parcelles en cause ; partant, son grief doit être rejeté.
4.
4.1 L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir violé les art.
97 CO, 184 CO et 2 CC, en considérant que l'intimée s'était uniquement
engagée à prendre en charge les frais de mesures d'assainissement
éventuelles et non pas les mesures en elles-mêmes.
4.2

- 15 -
4.2.1 Selon l’art. 97 al. 1 CO, lorsque le créancier ne peut obtenir
l’exécution de l’obligation ou ne peut l’obtenir qu’imparfaitement, le
débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu’il ne
prouve qu’aucune faute ne lui est imputable.
Selon l’art. 184 CO, la vente est un contrat par lequel le
vendeur s’oblige à livrer la chose vendue à l’acheteur et à lui en transférer
la propriété, moyennant un prix que l’acheteur s’engage à lui payer (al. 1).
Sauf usage ou convention contraire, le vendeur et l’acheteur sont tenus de
s’acquitter simultanément de leurs obligations (al. 2).
En vertu de l’art. 2 CC, chacun est tenu d’exercer ses droits et
d’exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi (al. 1). L’abus
manifeste d’un droit n’est pas protégé par la loi (al. 2).
4.2.2 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, le juge doit
tout d'abord s'attacher à rechercher la réelle et commune intention des
parties (cf. art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce sens non
seulement la teneur des déclarations de volonté, mais aussi le contexte
général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté
des parties, qu'il s'agisse des déclarations antérieures à la conclusion du
contrat, des projets de contrat, de la correspondance échangée, ou encore
de l'attitude des parties après la conclusion du contrat (Winiger,
Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd., 2012 [ci-après : CR-
CO I],
nn. 15, 25 et 32-34 ad art. 18 CO ; Kramer/Schmidlin, Berner Kommentar,
1986,
nn. 22 ss ad art. 18 CO). Cette interprétation subjective repose sur
l'appréciation concrète des preuves par le juge, selon son expérience
générale de la vie, et relève du fait (TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017
consid. 6.2 ; TF 4A_65/2012 du
21 mai 2012 consid 10.2 ; ATF 132 III 626 consid. 3.1 ; ATF 131 III 606
consid. 4.1).

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Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si
les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et
comportements des parties selon le principe de la confiance, en
recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait de bonne
foi être comprise en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 133 III
61 consid. 2.2.1). Cette interprétation dite objective, qui relève du droit,
s'effectue non seulement d'après le texte et le contexte des déclarations,
mais également sur le vu des circonstances qui les ont précédées et
accompagnées (ATF 131 III 377 consid. 4.2.1 ; ATF 119 II 449 consid. 3a),
à l'exclusion des circonstances postérieures (ATF 132 III 626 consid. 3.1)
(sur le tout : ATF 144 III 93 consid. 5.2.1 à 5.2.3 ; TF 4A_65/2012 précité
consid. 10.2).
4.3 Les premiers juges ont considéré (cf. p. 15 du jugement) que la
promesse de vente était limpide en ce sens qu’elle stipulait ceci : « si
contre toute attente des problèmes de contamination apparaissent, les frais de
mesures d’assainissement éventuels sont pris en charge par la promettante-
vendeur ». Ils ont ainsi retenu qu’il n’appartenait pas à l’intimée d’effectuer
des mesures d’assainissement, puisque celle-ci devait uniquement les
prendre en charge financièrement. Ils ont encore relevé que par courrier
du 14 février 2017 adressé à l’intimée, l’appelante avait indiqué qu’elle
envisageait de « renoncer à ce projet qui va demander beaucoup de
temps, de travail pour éradiquer cette pollution et encore plus difficile
pour supprimer la pollution de la Birse ». Les premiers juges ont donc
considéré qu’il semblait que l’appelante ne souhaitait pas entreprendre
des mesures d’assainissement, de sorte qu’elle ne pouvait pas reprocher à
l’intimée de ne pas avoir financé de telles mesures.
4.4 A l’appui de son grief, l’appelante expose qu’il ne ferait aucun
doute que la réelle et commune intention des parties était que la vente
porte sur les parcelles désignées, lesquelles devaient être exemptes de
toute contamination et qu’en conséquence, « les éventuelles mesures
d’assainissement qui apparaîtraient devraient être prises en charge dans
leur intégralité (coûts et démarches) par la promettante-vendeur ».

- 17 -
4.5 En l’espèce, dans la mesure où l’appelante n’a pas démontré
la présence de polluants sur les parcelles, son grief est vidé de son sens.
Quoi qu’il en soit, le texte de la promesse de vente est clair en tant qu’il
prévoit que l’intimée devait uniquement prendre en charge financièrement
les éventuelles mesures d’assainissement des parcelles. L’appelante
n’apporte aucun élément permettant de conclure que la volonté des
parties aurait été que l’intimée entreprenne elle-même les démarches
nécessaires à l’exécution de telles mesures. Elle ne discute en outre pas
du fait qu’il ressort d’autres documents – tel que son courrier du 14 février
2017 à l’intimée – qu’elle renonçait au projet immobilier en cause et
n’entendait de toute manière pas procéder à l’assainissement des
parcelles. Dans ces circonstances, c’est à tort que l’appelante soutient que
l’intimée n’aurait pas exécuté ses obligations contractuelles.
Partant, le grief doit être rejeté.
5.
5.1 L'appelante invoque une violation par les premiers juges des
art. 97, 151 et 156 CO, ainsi que de l’art. 2 CC. Dans une argumentation
confuse, elle soutient que la décontamination des sites était une obligation
préalable de l'intimée et que si cette dernière avait respecté cette
prétendue obligation, elle lui aurait permis d'aller de l'avant dans le projet
convenu et de respecter ainsi les délais fixés pour la réalisation des
conditions résolutoires du contrat. L’appelante considère qu’en application
de l'art. 156 CO, les conditions résolutoires contenues dans la promesse
de vente devraient être réputées accomplies, de sorte que la clause
intitulée « caducité en cas de (sic) non-résolution des conditions
résolutoires » ne trouverait pas application et que l'intimée n'aurait pas
rempli ses obligations. Elle soutient en outre que la clause intitulée
« Frais » contenue dans la promesse de vente ne trouverait pas non plus
application, au motif qu’elle ne concernerait que « les frais liés
exclusivement à l’acte authentique lui-même, ainsi que ceux de l’acte de
vente définitif qui aurait été signé ultérieurement, comme le prévoit
expressément la lettre de la clause ».

- 18 -
5.2 En vertu de l'art. 151 CO, le contrat est conditionnel lorsque
l'existence de l'obligation qui en forme l'objet est subordonnée à l'arrivée
d'un événement incertain (al. 1) ; il ne produit d'effets qu'à compter du
moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas manifesté une
intention contraire (al. 2). On parle de condition potestative si la
réalisation de la condition dépend de l'une des parties, de condition
casuelle si elle dépend d'un tiers ou du hasard et de condition mixte si elle
dépend cumulativement d'une partie et d'un tiers ou du hasard
(Pichonnaz,
CR-CO I, nn. 2, 4-5, 12, 29 ad art. 151 CO).
Selon l'art. 156 CO, la condition est réputée accomplie quand
l'une des parties en a empêché l'avènement au mépris des règles de la
bonne foi. Cette disposition concrétise l'interdiction de l'abus de droit (art.
2 al. 2 CC). Il en résulte que si une condition est convenue et que son
accomplissement dépend, dans une certaine mesure, de la volonté de
l'une des parties auxquelles le contrat impose des obligations, cette partie
n'a en principe pas une liberté entière de refuser cet accomplissement et
de se dégager, ainsi, de ses obligations contractuelles. Elle doit, au
contraire, agir de manière loyale et conforme aux règles de la bonne foi ;
en cas de violation de ces exigences, la condition est réputée accomplie.
Le degré de liberté subsistant pour la partie concernée, d'une part, et les
devoirs à elle imposés par les règles de la bonne foi, d'autre part, doivent
être déterminés dans chaque cas d'espèce en tenant compte de
l'ensemble des circonstances et, en particulier, de l'objet et du but du
contrat (ATF 135 III 295 consid. 5.2 ; TF 4A_705/2011 du
20 décembre 2011 consid. 5).
Il faut se garder d'interpréter trop largement l'art. 156 CO ; en
effet, en convenant d'une condition, les parties ont pris en compte
l'existence d'un risque qu'elles doivent assumer (Pichonnaz, op. cit., nn.
12-15 ad art. 156 CO).

- 19 -
5.3 Les premiers juges ont relevé (cf. pp. 17-19 du jugement) que
l’acte notarié du 30 mars 2015 stipulait que la promesse de vente serait
réalisée pour autant que les quatre « conditions résolutoires cumulatives »
y figurant soient accomplies avant le 31 décembre 2015, soit en
substance qu’un plan de quartier et un permis de construire en vigueur
aient été délivrés, que l’appelante ait conclu des préventes représentant
la moitié des surfaces selon le permis de construire et qu’elle ait obtenu le
financement nécessaire à l’acquisition des parcelles en cause. Or, les
magistrats ont constaté que seule la première de ces conditions était
réalisée, les parties s'accordant à dire que les trois autres ne l'étaient pas
dans le délai imparti, qui avait été prolongé par l'intimée au 31 décembre
2016. Ils ont dès lors considéré que la clause intitulée « caducité en cas de
(sic) non-résolution des conditions résolutoires » trouvait logiquement
application et qu’en vertu de cette clause, aucune indemnité ne devait
être versée de part et d'autre sauf accord entre les parties. Ils ont relevé
que la promesse de vente ayant été passée en la forme authentique, cette
clause était forcément connue des parties et avait fait l'objet de
discussions. En conclusion, l’appelante avait échoué à démontrer que le
montant de 699'322 fr. 55 réclamé devait être pris en charge par
l'intimée.
A titre superfétatoire, les premiers juges ont retenu que la
clause en question mentionnait le terme « d'indemnité », sans autre
précision quant à sa signification. Ils ont observé que la promesse de
vente stipulait en revanche en p. 15 que « tous les droits, frais,
émoluments et honoraires du présent acte, de même que ceux de l'acte
de vente définitif seront supportés par la promettante acquéreur qui
accepte par l'intermédiaire de son représentant ». Or, ils ont constaté que
tous les frais réclamés par l'appelante à l'allégué 23 de sa demande
avaient été effectués dans la perspective que l'acte de vente serait conclu
à terme une fois les conditions réalisées. En outre, ils ont relevé que
certaines dépenses semblaient avoir été effectuées hors tout lien avec la
présente affaire, alors que d’autres (à hauteur de 106'000 fr. environ)
concernaient des prestations nécessaires pour la demande de permis de
construire qui devait être obtenu par l'appelante selon l'acte notarié. En

- 20 -
définitive, les premiers juges ont considéré que tous les frais réclamés qui
étaient en lien direct avec la promesse de vente devaient être mis à la
charge de l'appelante.
5.4 En l'espèce, l'appelante se borne à indiquer que l'art. 156 CO
devrait être appliqué mais n'indique pas en quoi les conditions
d'application de cette disposition seraient réalisées. En particulier, on ne
voit pas en quoi l'intimée aurait empêché l'avènement des conditions
résolutoires prévues par la promesse de vente au mépris de la bonne foi.
Comme exposé précédemment, l'appelante n'a aucunement démontré ni
que les parcelles litigieuses étaient polluées, ni que l'intimée avait
l'obligation de décontaminer celles-ci. En réalité, c'est l'appelante qui fait
preuve de mauvaise foi en tentant de faire dire au contrat notarié, dont les
termes sont sans aucune ambiguïté, ce qu'il ne dit pas. L’appelante ne
prouve pas plus avoir mis l'intimée en demeure (selon les obligations qui
découlent des art. 97 ss CO) de procéder à une décontamination,
puisqu'au contraire, comme on l'a vu précédemment, elle a elle-même
indiqué qu'elle souhaitait abandonner le projet. Elle n'expose pas non plus
en appel pourquoi certains postes de son prétendu dommage allégué – tel
que les frais de notaires à hauteur de 5'980 fr. 70, qui concernent
apparemment la vente d’un immeuble à Porrentruy – auraient un lien avec
la présente affaire.
Dans ces conditions, le grief doit être rejeté.
6.
6.1 Enfin, l'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir violé les
art. 97 CO et 2 CC. Elle invoque de ce fait une responsabilité
précontractuelle (culpa in contrahendo) de l'intimée.
6.2 La responsabilité fondée sur la confiance est admise de manière
restrictive, le but de cette responsabilité n'étant pas de contourner la
responsabilité contractuelle (ATF 142 III 84). La culpa in contrahendo, qui
constitue un aspect de la responsabilité fondée sur la confiance, repose

- 21 -
sur l'idée que l'ouverture de pourparlers crée déjà une relation juridique
entre partenaires et leur impose des devoirs réciproques, soit en
particulier celui de négocier sérieusement, conformément à leurs
véritables intentions (ATF 121 III 350 consid. 6c).
La responsabilité fondée sur la confiance, y compris la
responsabilité consécutive à une culpa in contrahendo, revêt un caractère
subsidiaire et n'entre éventuellement en considération que si le lésé ne
peut invoquer aucune responsabilité contractuelle (ATF 137 III 377 consid.
3). La relation de confiance ne peut pas constituer un fondement
indépendant de responsabilité lorsque cette relation s'est développée et
qu'il en est issu un rapport contractuel valable ; la responsabilité
contractuelle est alors seule en cause (TF 4A_213/2010 du
28 septembre 2010 consid. 7 et la référence citée).
6.3 Les premiers juges ont retenu (cf. pp. 20-21 du jugement) que
l'intimée avait entrepris toutes les démarches nécessaires à la réalisation
de la première condition résolutoire prévue dans la promesse de vente,
soit l'entrée en vigueur du plan de quartier, et avait procédé à la résiliation
des baux selon la demande de l'appelante. Ils ont considéré que ces
éléments démontraient que l'intimée avait agi sérieusement, qu'elle avait
la ferme intention que le projet se concrétise et que la vente définitive se
réalise. Ils ont également relevé que c'était I'appelante qui avait décidé de
renoncer au projet, sans réussir à démontrer qu'elle aurait interpellé en
vain l'intimée au sujet des mesures d'assainissement à entreprendre. De
plus, la forme authentique à laquelle la promesse de vente était soumise
tendait à éviter les engagements irréfléchis et rendait plus difficile
l'admission de la culpa in contrahendo. Les premiers juges ont enfin relevé
que l'intimée n'avait pas requis que l'appelante lui rembourse les
dépenses qu'elle avait elle-même engagées, de sorte qu'on ne pouvait
considérer qu’elle avait fait preuve de mauvaise foi en refusant de payer
les frais engagés par l'appelante conformément à la promesse de vente.
Ils en ont déduit que les règles de la culpa in contrahendo ne
s'appliquaient pas dans le cas présent.

- 22 -
6.4 En l’espèce, l’appelante soutient en substance, à l’appui de
son grief, qu’en renonçant à procéder à des mesures d’assainissement,
l’intimée l’aurait faussement renseignée sur des circonstances propres à
influencer sa décision de conclure le contrat de vente immobilière.
L’appelante ne conteste toutefois pas que les parties étaient
contractuellement liées. Elle admet en effet que la relation juridique en
cause relevait d’un contrat de vente. Or, l’existence d’un rapport
contractuel entre les parties exclut d’emblée l’application des principes de
la responsabilité fondée sur la confiance, respectivement de la culpa in
contrahendo. Les arguments développés à l’appui de ce moyen sont donc
dénués de pertinence et doivent être rejetés.
7. Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement mal fondé,
doit être rejeté en application de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement
entrepris doit être confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 7’993 fr.
(art. 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, BLV
270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas
été invitée à déposer une réponse.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.

- 23 -
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 7'993 fr.
(sept mille neuf cent nonante-trois francs), sont mis à la
charge de l’appelante A.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Pascal Pétroz (pour A.________),
- Me Nicolas Riedo (pour N.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’00 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la

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contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :