vd_gerichte · JI14.014375 · 2016-02-01 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
JI14.014375-151608
61
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 1er février 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Krieger et Mme Giroud Walther, juges
Greffier : M. Hersch
*****
Art. 264 al. 1, 394 al. 3 et 398 al. 2 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par S.________ et
K.________, à La Tour-de-Peilz, demandeurs, contre le jugement rendu le
30 mars 2015 par le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de
Lausanne dans la cause divisant les appelants d’avec N.______SA, à
Lausanne, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère:
1104

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 30 mars 2015, dont les considérants ont été
notifiés aux parties le 20 août 2015, le Président du Tribunal civil de
l’arrondissement de Lausanne a rejeté la conclusion prise par S.________ et
K.________ contre N.______SA (I), mis les frais judiciaires par 2'100 fr. à la
charge de S.________ et K.________ (II) et condamné S.________ et K.________
à verser à N.______SA 4'000 fr. de dépens (III).
En droit, le premier juge, statuant sur une action en
responsabilité contractuelle intentée par S.________ et K.________ contre
N.______SA, a considéré que la clause pénale contenue dans le contrat de
sous-location conclu entre S.________ et K.________ d’une part et Z.________
d’autre part ne s’appliquait pas dans l’hypothèse où le locataire sortant
présentait un candidat de remplacement satisfaisant aux conditions de
l’art. 264 CO. Dans le cas d’espèce, Z.________ avait présenté un tel
candidat, de sorte qu’en ne lui réclamant pas la peine conventionnelle
prévue, N.______SA ne s’était pas rendue coupable d’une mauvaise
exécution du contrat de mandat la liant à S.________ et K.________. Le
premier juge a considéré qu’en radiant la clause pénale du contrat de
sous-location liant S.________ et K.________ aux époux F.________,
N.______SA avait certes manqué de diligence. Toutefois, le comportement
de N.______SA n’avait pas causé de dommage à S.________ et K.________,
puisque c’était sur son insistance que les propriétaires avaient autorisé
une seconde sous-location, laquelle avait permis à ces derniers de
percevoir 247'000 fr. entre le 5 novembre 2009 et le 26 avril 2015,
montant bien supérieur aux deux loyers prévus par la clause pénale.
N.______SA avait ainsi correctement exécuté son mandat et avait droit au
paiement de ses honoraires. Partant, la demande de S.________ et
K.________ devait être rejetée.
B. Par acte du 22 septembre 2015, S.________ et K.________ ont
formé appel contre le jugement du 30 mars 2015, en concluant, avec suite

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de frais et dépens, à ce que N.______SA soit condamnée à leur payer
26'400 fr. plus intérêts à 5 % l’an dès le 1er janvier 2010, solidairement
entre eux, dans les dix jours dès le jugement définitif.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer non daté, l'hoirie X.___, composée
de B.X._______, [...], [...] et [...], a remis à bail à S.________ et K.________ une
villa de cinq pièces avec jardin sise [...], à Buchillon. Ce contrat remplaçait
un contrat de bail antérieur conclu avec S.________ et son ex-épouse, [...].
Il a été convenu que le bail prendrait effet du 1er mars 2008 au
30 juin 2019 (art. 1) et se renouvellerait ensuite tacitement d’année en
année aux mêmes conditions, sauf avis de résiliation donné par une partie
six mois avant la prochaine échéance (art. 2). Le loyer mensuel a été fixé
à 5'000 fr. jusqu’au 31 décembre 2008 et à 6'000 fr. dès lors (art. 3.2 et
6.1). Les locataires ont été autorisés à accomplir certains travaux, selon
une note annexée, sous leur responsabilité et à leurs risques et périls, en
les soumettant au préalable aux bailleurs (art. 6.3, 6.4 et 6.5). La sous-
location était interdite (art. 6.2).
Entre novembre 2007 et mai 2008 S.________ a fait procéder à
des travaux sur la villa pour un montant de 205'087 fr. 85.
2. En juillet 2008, l'hoirie X.___, en dérogation au chiffre 6.2 du
contrat de bail précité, a donné l’autorisation à S.________ et K.________ de
sous-louer la villa à un sous-locataire déterminé du 15 août 2008 au 30
septembre 2019 au plus tard.
Par « contrat de mise en location et de gérance pour villa »
signé les 10 et 28 juillet 2008, S.________ et K.________, mandants, ont

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confié à N.______SA, gérante, la mise en location et la gérance de la villa
de Buchillon. La teneur de ce contrat était notamment la suivante :
« Contrat de mise en location et de gérance pour villa
(…)
Mise en location
4. Objet du contrat
(…) Dès lors, ils [S.________ et K.________] confient à N.______SA la mise en
location de la villa susmentionnée et lui donnent formellement tout pouvoir
de représentation dans l’exécution de son mandat. Ils s’engagent à ne pas
mener de pourparlers directs avec tout candidat.
La villa sera présentée au loyer de Fr. 9'800 fr. + charges individuelles
+ entretien courant du jardin à charge des locataires.
(…)
6. Prestations
N.______SA se charge des tâches suivantes :
1. publicité sur le site internet de N.______SA et sur les listes d’objets
proposés en locations, voire dans un journal local
2. recherche de candidats locataires
3. contrôle de la solvabilité du candidat retenu
4. établissement du bail à loyer
5. établissement de l’état des lieux d’entrée
7. Rémunération du mandataire
Les honoraires de base sont équivalents à un mois de loyer brut sur tous
les objets loués.
(…)
Gérance
9. Objet du contrat
Le mandant confie à N.______SA la gérance de la villa susmentionnée et lui
donne formellement tout pouvoir de représentation dans l’exécution de son
mandat.
(…)
11. Prestations de base
La gérance s’engage à gérer la villa conformément aux intérêts du
mandataire et se charge notamment des tâches suivantes :
11.1Gestion locative
1. effectuer toutes démarches utiles pour la location

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2. rédiger et signer les baux, ainsi que leurs avenants
3. procéder aux modifications contractuelles, aux notifications officielles
de loyer, aux résiliations de baux
4. encaisser les loyers et toutes autres redevances dues par le locataire
5. envoyer les premiers et deuxièmes rappels (mises en demeure)
6. faire introduire des poursuites, requérir l’expulsion des locataires, en
confiant le dossier à un avocat ou un agent d’affaires, aux frais du
propriétaire
7. en cas de litige avec un tiers, un locataire ou une autorité, mandater un
avocat, après avis au propriétaire, aux frais du propriétaire
11.2Gestion technique
(…)
11.3Gestion financière
(…)
13. Rémunération de base de la gérance
Les honoraires mensuels de base (hors TVA) s’élèvent à 5 % du loyer brut,
soit 490 francs.
(…) »
3. Par contrat de bail non daté établi par N.______SA, S.________ et
K.________ ont sous-loué la villa de Buchillon à Z.________, pour un loyer
mensuel de 9'800 fr., charges non comprises (art. 3 et 5). Le bail a été
conclu pour une durée déterminée du 15 août 2008 au 30 septembre 2013
(art. 1), le locataire ayant toutefois la possibilité de résilier son bail en tout
temps, en respectant un préavis de trois mois pour la fin d’un mois et en
s’acquittant d’une indemnité équivalente à deux mois de loyer (art. 2).
4. Le 17 septembre 2009, N.______SA a informé S.________ et
K.________ que leur sous-locataire Z.________ avait résilié le contrat de bail
pour le 31 décembre 2009, en transmettant deux dossiers de candidature.
Parmi ces candidatures figurait celle des époux F.________.
N.______SA a remis la villa en location et a reçu la candidature
de J.________, dont elle n’a pas pu établir la solvabilité.
Le 1er octobre 2009, N.______SA a adressé à S.________ et
K.________ un projet de bail établi au nom de J.________, commençant le 1er

- 6 -
décembre 2009 et se terminant le 30 novembre 2011 (art. 1), pour un
loyer mensuel de 6'500 fr., charges non comprises (art. 3.4). Le courriel
accompagnant le projet de bail avait notamment la teneur suivante :
« (…) Nous vous laissons le soin de relire ce contrat et nous
confirmer que nous pouvons le faire parvenir à M. J.________.
De plus, pour le bon ordre de nos dossiers, nous vous remercions de
nous confirmer, par retours e-mail, que :
- vous acceptez la candidature de M. J.________ malgré le fait que
ce dernier n’a pas fourni les documents démontrant sa solvabilité
(attestation de revenus ou/et fortune) au détriment de la
candidature F.________.
- vous avez convenu d’une sous-location en faveur de Monsieur
J.________ pour un loyer inférieur au loyer appliqué à M. Z.________, à
savoir que vous ramenez le loyer à 6'500 fr. mensuels.
Ce n’est qu’une fois le bail signé par M. J.________ que nous
libérerons M. Z.________ de ses obligations contractuelles, (…) ».
Par courriel envoyé le 20 octobre 2009 à 11h19, N.______SA a
écrit notamment ce qui suit à S.________ et K.________ :
« (…) nous attendons votre appel, comme convenu ce matin au plus
tard afin que vous nous confirmiez la candidature retenue de
manière définitive, afin que nous puissions, 1) soit établir et envoyer
le bail aux époux F.________ au 01.11.2009, 2) soit modifier le bail
(J.________) au 01.01.2010 et lui envoyer. En effet, nous devons
libérer M. Z.________ de ses obligations contractuelles ce dernier doit
également prévoir son déménagement. (…) ».
Le même jour à 17h26, elle leur a écrit le courriel suivant:
« (…) Dans tous les cas, M. Z.________ est libéré du paiement du
loyer au 31.10.09. Du moment qu’il a présenté un candidat solvable
qui reprenne le bail actuel aux mêmes conditions. Si vous souhaitez
modifier les conditions du bail, vous avez l’obligation légale
d’également libérer M. Z.________. Les deux mois d’indemnité ne
peuvent pas valablement être réclamés à M. Z.________., en effet

- 7 -
cette clause, en défaveur du locataire, n’aura aucune valeur devant
un Tribunal, le droit suisse est ainsi fait. De plus vous venez de nous
dire par téléphone que vous étiez prêt à « tenter le coup » avec les
F.________. Au vu de ce qui précède, nous vous remercions de bien
vouloir définitivement prendre position sur la candidature retenue.
Cette confirmation de votre part nous est indispensable pour aller de
l’avant dans votre intérêt. En effet, sans prise de position claire de
votre part, nous ne pouvons pas envoyer de bail.
S’agissant des F.________, nous vous rappelons qu’ils sont prêts à
signer pour le 1.11.09, donc pas de perte locative pour vous. Ils sont
également ok pour un bail de trois ans. Si vous souhaitez toutefois
louer à J.________, pour des raisons qui vous sont propres, nous
attirons votre attention sur le fait que la perte locative des mois de
novembre et décembre seront à votre charge. (…) »
Par courriel du 22 octobre 2009, N.______SA a à nouveau prié
S.________ et K.________ de se déterminer sur la candidature à retenir. Le
même jour, S.________ et K.________ leur ont envoyé le courriel suivant :
« Donnons pour accord sur la candidature des « F.________ » au loyer
convenu de 9'800 fr. mensuel plus charges, dito Z.________, avec une
indemnité d’au moins deux mois de loyer en cas de départ anticipé
et un bail d’une durée minimum de deux ans et maximum de trois
ans. (…) »
Entendu à l’audience du 26 mars 2015, N.________,
administrateur de N.______SA, a expliqué que bien que l'hoirie X.___ n’ait à
l’origine pas souhaité autoriser une seconde sous-location, il avait réussi,
en arguant qu’il en allait de l’intérêt de tous, à la convaincre d’autoriser
une seconde sous-location. A la même audience, B.X._______ a confirmé
avoir été interpellé par N.______SA ensuite de la résiliation de Z.________ et
s’être laissé convaincre d’accepter une seconde sous-location.
5. Le 3 novembre 2009, un contrat de bail a été signé entre
S.________ et K.________, représentés par N.______SA, et les époux

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F.________. Le loyer mensuel a été fixé à 9'800 fr., charges non comprises,
et le contrat conclu pour une durée déterminée du 5 novembre 2009 au
30 septembre 2012. Dès le 30 septembre 2011, les époux F.________
avaient la possibilité de résilier le bail en respectant un préavis de quatre
mois pour la fin d’un mois. Dans ce dernier cas, aucune indemnité n’était
due, cette dernière clause ayant été rayée et paraphée par les parties.
Par courrier du 23 novembre 2009, N.______SA a informé
S.________ et K.________ qu’ils étaient autorisés par les propriétaires à sous-
louer une nouvelle fois la villa jusqu’au 30 septembre 2012, à titre unique
et exceptionnel, cette autorisation n’étant valable que pour la famille
F.________, et qu’en cas de départ de cette famille, une discussion
interviendrait afin de déterminer si une nouvelle sous-location pourrait
être autorisée. N.______SA a également indiqué à S.________ et K.________
qu’elle ne comptait pas réclamer d’indemnité correspondant à deux mois
de loyer à Z.________, ce dernier ayant résilié son bail en présentant un
locataire de remplacement objectivement acceptable au sens de l’art. 264
CO, cette disposition étant semi-impérative.
Ensuite de la signature du nouveau bail conclu avec les époux
F.________, N.______SA a débité du compte de S.________ et K.________ la
somme correspondant à un mois de loyer, soit 9'800 fr., à titre
d’honoraires.
En réponse à un courrier recommandé de S.________ et
K.________ du 28 décembre 2009, N.______SA a, par courrier du 5 janvier
2010, maintenu son argumentation développée dans le courrier du 23
novembre 2009 et réaffirmé son droit à la commission facturée ensuite de
la conclusion de la seconde sous-location.
Par courrier du 9 mai 2010, S.________ et K.________ ont à
nouveau contesté le principe de la facturation de la commission par
N.______SA. D’une part, ils ont reproché à N.______SA de n’avoir à tort pas
exigé de Z.________ le paiement d’une indemnité correspondant à deux
mois de loyer, alors que les locataires de remplacement proposés par ce

- 9 -
dernier n’auraient pas repris le bail aux mêmes conditions. D’autre part, ils
ont argué que c’était Z.________ qui s’était chargé de trouver un locataire
de remplacement, et non pas N.______SA, de sorte que cette dernière ne
serait pas fondée à prélever de commission.
Par retour de courrier du 20 mai 2010, N.______SA a, en ce qui
concerne l’indemnité demandée à Z.________, renvoyé à son courrier du 23
novembre 2009. S’agissant de sa commission, et « afin de maintenir de
bonnes relations commerciales », elle a consenti à une réduction de 3'000
fr., somme qu’elle a créditée sur le compte de S.________ et K.________.
Aux dires de N.________, le bail des époux F.________ a été
prolongé jusqu’en 2017 et ces derniers demeurent actuellement dans la
villa de Buchillon.
6. Par demande du 2 avril 2014, S.________ et K.________ ont
conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que N.______SA soit condamnée
à leur payer 26'400 fr. plus intérêts à 5 % l’an dès le 1er janvier 2010,
solidairement entre eux, dans les dix jours dès le jugement définitif.
Dans sa réponse du 23 octobre 2014, N.______SA a conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet de la demande. S.________ et
K.________ ont déposé des déterminations le 28 novembre 2014 et
N.______SA le 11 décembre 2014.
L’audience de débats et de jugement a été tenue le 26 mars
2015. S.________ et N.________ y ont été interrogés en qualité de parties et
B.X._______ entendu comme témoin.
Le dispositif du jugement a été notifié aux parties le 30 mars
2015. Le 2 avril 2015, S.________ et K.________ ont en requis la motivation,
laquelle a été rendue et notifiée aux parties le 20 août 2015.
En d roit :

- 10 -
1. Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les
décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel, écrit et motivé, doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions supérieures à 10'000 fr., le présent appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références).
3.
3.1 Les appelants font grief au premier juge d’avoir retenu que
l’intimée avait correctement exécuté le contrat de gérance, quand bien
même elle n’avait pas exigé du premier sous-locataire Z.________ une
indemnité de deux mois de location au moment où ce dernier avait résilié
son bail. Ils reprochent au premier juge d’avoir estimé que le sous-
locataire Z.________ s’était valablement libéré en présentant la candidature
des époux F.________.

- 11 -
Selon les appelants, la clause pénale contenue dans le contrat
de sous-location impliquait que Z.________ avait le choix de résilier le
contrat sans présenter de locataire de remplacement, en s’acquittant
d’une indemnité correspondant à deux mois de loyer, ou de présenter un
candidat disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, auquel cas
l’indemnité n’était pas due. Les appelants soulignent qu’alors que le bail
de Z.________ courait jusqu’au 30 septembre 2013 et était assorti d’une
clause pénale en cas de résiliation antérieure, celui signé avec les époux
F.________ ne courait que jusqu’au 30 septembre 2012 et ne prévoyait pas
d’indemnité en cas de résiliation postérieure au 30 septembre 2011.
Partant, il ne pouvait pas être retenu que les locataires proposés par
Z.________ avaient repris le bail aux mêmes conditions et ce dernier était
tenu de s’acquitter de l’indemnité de deux mois de loyer. En n’exigeant
pas de Z.________ le versement de cette indemnité, l’intimée aurait mal
exécuté le contrat de gérance la liant aux appelants. Elle serait dès lors
tenue de réparer le dommage en résultant, à savoir le montant de
l’indemnité par 19'600 francs.
3.2
3.2.1 Le contrat de gérance d’immeuble est le contrat par lequel une
personne (le gérant, la régie) s’engage envers une autre (le bailleur) à
assumer tous les services nécessaires à la gestion d’un immeuble,
notamment l’encaissement des loyers et charges, le choix et la recherche
de locataires, le paiement des dettes courantes d’exploitation et la
surveillance générale de l’immeuble (Marchand, La gérance d’immeubles,
conventionnelle et légale, 14e Séminaire sur le droit du bail, 2006, p. 5 ;
Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009, n. 5463, p. 826 ). Dans
sa jurisprudence, le Tribunal fédéral qualifie le contrat de gérance
d’immeuble de mandat, voire de contrat sui generis auquel s’appliquent
les règles du mandat (ATF 106 II 157 consid. 2a ; ATF 104 II 108 consid. 1 ;
ATF 99 Ib 440 consid. 3 ; TF 4A_284/2013 du 13.02.2014 consid. 3.5.2), le
gérant assumant le rôle de mandataire et le bailleur celui de mandant.
La responsabilité contractuelle du mandataire vis-à-vis du
mandant obéit aux conditions des art. 97 al. 1 et 398 al. 2 CO. Elle

- 12 -
suppose une violation par le mandataire de ses obligations, un dommage
et un lien de causalité naturelle et adéquate entre la violation du contrat
et le dommage, la faute étant présumée (Bohnet, Actions civiles :
conditions et conclusions, 2014, § 101 n. 18 ; Marchand, op. cit., p. 20 ;
Tercier/Favre, op. cit., nn. 5195 ss, pp. 779 ss).
Dans le cadre du contrat de mandat, le mandataire assume
une obligation de moyen, et non de résultat. Il ne promet pas un résultat
déterminé, mais s’engage à fournir sa prestation de façon diligente. Le
mandataire peut avoir correctement exécuté ses obligations, sans que le
résultat escompté par le mandant ne soit atteint ; il n’est tenu à réparation
que si l’on peut lui faire le reproche d’un manque de diligence dans
l’exécution (Tercier/Favre, op. cit., n. 4988, p. 746). Ainsi, en matière de
gérance immobilière, le simple fait que le produit locatif d’un immeuble
soit moins important que prévu n’est pas de nature à engager la
responsabilité du gérant, s’il a fait preuve de diligence dans la
maximalisation de ce produit (Marchand, op. cit., p. 20).
L’art 398 al. 2 CO consacre l’obligation de diligence et de
fidélité du mandataire. Cette obligation contraint le mandataire à veiller en
toutes circonstances aux intérêts de son mandant ; elle implique
notamment l’obligation du mandataire d’informer et de conseiller son
mandant (Tercier/Favre, op. cit., nn. 5143 ss, pp. 771 s.). En matière de
gérance d’immeuble, l’obligation de diligence se traduit par le devoir du
gérant d’agir dans le respect des règles de l’art, d’entreprendre les
démarches raisonnables pour assurer l’occupation des locaux, de
sélectionner les locataires en procédant aux vérifications usuelles quant à
leur solvabilité – le choix final revenant toutefois en principe au
propriétaire – et de s’assurer de l’encaissement des loyers (Marchand, op.
cit., pp. 14 s.). La détermination d’un éventuel manquement au devoir de
diligence doit s’apprécier au regard des connaissances techniques
nécessaires pour exécuter le mandat et des aptitudes du gérant connues
du propriétaire (Marchand, op. cit., p. 20).

- 13 -
Il découle de l’art. 397 CO que le mandataire est en principe
tenu de respecter les instructions du mandant. Toutefois, si ces dernières
lui apparaissent déraisonnables, il a le devoir d’y rendre attentif le
mandant et peut le cas échéant se décharger de sa responsabilité
(Tercier/Favre, op. cit., n. 5135, p. 770 ; Werro, Commentaire romand,
Code des obligations I, 2e éd., 2012, nn. 10 et 11 ad art. 397 CO). Si les
instructions données sont illicites – à l’instar d’une instruction
incompatible avec les règles de protection des locataires (Marchand, op.
cit., p. 15, note infrapaginale n. 97) –, le mandataire ne doit pas s’y
conformer, au risque d’engager sa propre responsabilité civile, voire
pénale (Tercier/Favre, op. cit., n. 5136, p. 770. ; Werro, op. cit., n. 9 ad art.
397 CO).
3.2.2 Aux termes de l’art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue
la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses
obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui
soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le
nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux
mêmes conditions. Pour que le locataire soit libéré, il est donc notamment
nécessaire que le successeur proposé soit prêt à reprendre le bail aux
mêmes conditions. L'idée sous-jacente est que le bailleur doit se trouver
dans la même situation que celle qui aurait été la sienne si le bail s'était
poursuivi avec le même preneur (TF 4A_504/2009 du 6 janvier 2010
consid. 2.4, SJ 2010 I 491; cf. également ATF 117 II 156 consid. 3b). Il n’est
cependant pas nécessaire que les conditions du nouveau bail soient
rigoureusement identiques à celles de l’ancien. Le candidat proposé et le
bailleur ont en effet la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un
nouveau contrat, prévoyant des conditions différentes (TF 4C.478/1997 du
6 avril 1998 consid. 2c).
L'art. 264 al. 1 CO est de caractère relativement impératif:
toute clause prévoyant le paiement, par le locataire, d'une indemnité
forfaitaire en cas de restitution anticipée est nulle (TF 4A_75/2015 du 9
juin 2015 consid. 3.1 ; Chaix, L’article 264 CO : à la recherche du locataire
de remplacement, SJ 1999 II 49, p. 54, note infrapaginale n. 28). Une

- 14 -
clause prévoyant une peine conventionnelle en cas de résiliation anticipée
n’est donc valable que dans la mesure où elle autorise le locataire à se
départir du contrat sans présenter de locataire de remplacement
satisfaisant aux conditions de l’art. 264 al. 1 CO, l’indemnité venant alors
compenser le fait que le bailleur devra lui-même retrouver un locataire
solvable (TF 4C.36/2005 du 24 juin 2005 consid. 3.1 et 3.2 ; Lachat, Le bail
à loyer, 2008, p. 621 ; Schwaninger, in : Müller (éd.), Handbuch für die
Anwaltspraxis : Wohn- und Geschäftsraummiete, 2016, n. 10.170 p. 474).
3.3
3.3.1 En l’espèce, le premier juge a considéré que parallèlement à
sa résiliation anticipée, Z.________ avait présenté des locataires – les époux
F.________ – disposés à reprendre le bail aux mêmes conditions, les
différences entre les deux baux (durée, conditions de résiliation) étant
dues à la volonté des appelants et n’infirmant au demeurant pas le
caractère semblable des deux contrats. Partant, le locataire sortant avait
respecté l’art. 264 CO, norme semi-impérative, et ne devait aucune
indemnité. En n’exigeant pas une telle indemnité, l’intimée n’avait fait que
respecter une disposition semi-impérative ; elle ne pouvait donc se voir
reprocher une mauvaise exécution du contrat de gérance d’immeuble.
S’agissant du nouveau bail signé par les époux F.________, le premier juge
a retenu que l’intimée, en ce qu’elle avait accepté la radiation de la clause
pénale dans le nouveau contrat de bail, n’avait certes pas respecté les
instructions données par ses mandants. Toutefois, malgré ce manque de
diligence, le comportement de l’intimée n’avait pas causé de dommage
aux appelants, puisqu’elle avait convaincu les propriétaires de la villa
d’accepter une seconde sous-location et que, les époux F.________ y
logeant toujours, les appelants en avaient tiré un profit de 247'000 fr.
entre le 5 novembre 2009 et le 26 avril 2015, montant largement
supérieur aux deux mois de loyer d’indemnité prévus par la clause pénale.
3.3.2 Ce raisonnement doit être confirmé. Au moment de résilier son
bail de manière anticipée en septembre 2009, Z.________ a présenté la
candidature des époux F.________, qui étaient disposés à reprendre le bail
au même loyer de 9'800 fr. par mois et souhaitaient emménager le 1er

- 15 -
novembre 2009. Au regard de la jurisprudence citée au considérant 3.2.2
ci-dessus, il faut considérer qu’en ce qui concerne les composantes
essentielles du contrat de bail – le loyer et l’usage de la chose louée –, les
époux F.________ étaient prêts à reprendre le bail aux mêmes conditions
que Z.________. Certes, le contrat des époux F.________ ne courait que
jusqu’au 30 septembre 2012, et non jusqu’au 30 septembre 2013 comme
celui de Z.________, et ne prévoyait pas de peine conventionnelle en cas de
résiliation anticipée postérieure au 30 septembre 2011. Toutefois, ces
différences peuvent être relativisées, d’une part du fait que les appelants
ont expressément donné instruction à l’intimée dans leur courriel du 22
octobre 2009 de conclure une sous-location « d’une durée de trois ans
maximum », et d’autre part, s’agissant de la peine conventionnelle, du fait
que les époux F.________ ne pouvaient résilier le contrat sans s’acquitter
d’une peine conventionnelle qu’à partir du 30 septembre 2011, le bail
étant préalablement conclu pour une durée déterminée de deux ans et les
appelants étant donc assurés du paiement du loyer durant cette période,
alors que le contrat de Z.________ prévoyait que ce dernier pouvait dès le
départ résilier le contrat en s’acquittant d’une peine conventionnelle,
situation moins favorable pour les appelants. Partant, force est de
constater qu’en présentant la candidature des époux F.________, Z.________
s’est valablement libéré de ses obligations découlant de l’art. 264 al. 1
CO ; aucune indemnité ne pouvait être exigée de lui. En ne lui demandant
pas la peine conventionnelle de deux mois de loyer, l’appelante, qui ne
faisait que respecter une disposition semi-impérative du droit du bail, n’a
pas manqué à ses obligations découlant du contrat de gérance.
Au demeurant, le comportement de l’intimée à l’occasion de la
résiliation du bail par Z.________ et de la reprise de ce bail par les époux
F.________ dénote qu’elle a agi de façon diligente et dans l’intérêt des
appelants. Parallèlement à la candidature des époux F.________, l’intimée
avait reçu celle de J.________, qui n’était disposé à payer qu’un loyer
mensuel de 6'500 fr. et souhaitait emménager au 1er janvier 2010, et dont
elle n’a pas pu établir la solvabilité. Dans un premier temps, les appelants
semblaient pencher pour la candidature de J.________, raison pour laquelle
l’intimée a établi un bail à son nom. L’intimée était toutefois consciente

- 16 -
que la candidature des époux F.________ était plus favorable aux
appelants, et les y a rendus attentifs dans ses lignes du 1er octobre 2009,
dans ses deux courriels du 20 octobre 2009 et dans son message du 22
octobre 2009, en les priant de confirmer qu’ils souhaitaient malgré tout
sous-louer à J.________. Les appelants se sont finalement décidés le 22
octobre 2009 pour la candidature des époux F.________, en donnant
instruction à l’intimée d’établir un bail reprenant les termes de celui de
Z.________. Au moment de signer le bail avec les époux F.________,
l’intimée, probablement sur l’insistance de ces derniers, a cependant radié
et paraphé la clause prévoyant une peine conventionnelle en cas de
résiliation anticipée dès le 30 septembre 2011. Ce faisant, elle n’a certes
pas respecté les instructions de ses mandants. Toutefois, il faut relever
que dans cette situation, l’intimée avait le choix d’accorder une
concession aux époux F.________ – la radiation de la clause pénale – ou de
se tourner vers la candidature de J.________, bien plus défavorable au vu
du loyer significativement plus bas, du début du bail le 1er janvier 2010
seulement, de la durée de deux ans au lieu de trois et de la solvabilité non
garantie du candidat. En choisissant d’accorder une concession aux époux
F.________, l’intimée, en sauvegardant la conclusion d’une sous-location
avec ces derniers, a agi dans le meilleur intérêt des appelants.
Au moment de juger de la diligence d’un mandataire dans
l’exécution de ses obligations, il n’est en effet pas possible, comme
semblent le faire les appelants, de fragmenter les différentes composantes
de l’obligation pour n’en retenir que les points à première vue négatifs. Le
mandataire a une obligation de moyen, et non de résultat. Il convient de
considérer l’exécution du mandat dans son ensemble et de déterminer si,
globalement, le mandataire a agi de façon diligente et en sauvegardant
les intérêts de son mandant. En l’espèce, l’intimée, confrontée à la
résiliation anticipée du bail par Z.________, a à plusieurs reprises avisé les
appelants, explications détaillées à l’appui, de ce que l’art. 264 CO lui
interdisait d’exiger la peine conventionnelle. Ayant reçu deux
candidatures, elle a examiné leur solvabilité et conseillé aux appelants de
retenir celle des époux F.________, objectivement plus favorable. Au
moment de signer le contrat avec ces derniers, elle leur a accordé une

- 17 -
concession qui se justifiait, l’alternative J.________ étant nettement plus
défavorable. Surtout, elle a obtenu des propriétaires l’autorisation de
conclure une nouvelle sous-location, que ces derniers n’étaient a priori pas
tenus d’accorder, ce qui a permis aux appelants d’encaisser jusqu’à
aujourd’hui un loyer de sous-location dépassant de 3'800 fr. par mois le
loyer principal. En considérant le mandat de gérance dans son ensemble,
force est de constater que l’intimée a correctement veillé à la sauvegarde
des intérêts de ses mandants ; elle a fait preuve de diligence dans
l’exécution de ses obligations.
3.4 Quoi qu’il en soit, même si un manque de diligence devait être
reproché à l’intimée, le grief des appelants devrait être rejeté, car la
condition du dommage fait défaut.
D’une part, comme l’a à juste titre relevé le premier juge, le
comportement de l’intimée, notamment son insistance auprès des
propriétaires afin d’obtenir l’autorisation de conclure une seconde sous-
location, a permis aux appelants de percevoir 247'000 fr. entre le 5
novembre 2009 et le 26 avril 2015, montant dépassant largement les
19'600 fr. prévus à titre de clause pénale. D’autre part, à suivre
l’argumentation des appelants, la candidature des époux F.________, en
raison notamment du défaut de clause pénale, ne satisfaisait pas aux
conditions de l’art. 264 al. 1 CO et n’aurait donc pas dû être retenue. Or
seuls ces derniers étaient prêts à emménager dans la villa au 1er
novembre 2009. A supposer que l’intimée ait pu trouver des candidats
disposés à reprendre le bail dans les mêmes termes que Z.________, clause
pénale inclue, ces derniers n’auraient pu emménager dans la villa qu’au
1er janvier 2010, comme cela est précisé dans le deuxième courriel de
l’intimée du 20 octobre 2009. Ainsi, les appelants auraient certes perçu la
peine conventionnelle par 19'600 fr., mais auraient subi une perte locative
de deux mois de loyer, s’élevant précisément à 19'600 francs. Dans un tel
cas également, la situation des appelants n’aurait pas été plus favorable
que dans le cas d’espèce.

- 18 -
Dès lors, force est de constater que les appelants n’ont pas
subi de dommage. Leur grief est mal fondé.
4.
4.1 Les appelants font encore valoir qu’en définitive, l’intimée
n’aurait fourni aucune prestation en lien avec la conclusion de la seconde
sous-location, les époux F.________ ayant été présentés par Z.________.
L’intimée se serait tout au plus limitée à s’occuper de tâches de gérance,
dont la rémunération était assurée par l’art. 13 du contrat. Par
conséquent, les honoraires de mise en location tels que prévus à l’art. 7
du contrat ne lui seraient pas dus.
4.2 Aux termes de l’art. 394 al. 3 CO, une rémunération est due au
mandataire si la convention ou l’usage lui en assure une. Lorsque les
services sont rendus à titre professionnel, le mandat est présumé onéreux
(ATF 135 III 259 consid. 2.1 ; Marchand, op. cit., p. 12). Le mandant peut
toutefois faire valoir que le mandat a été effectué de manière défectueuse
pour contester entièrement ou partiellement le montant des honoraires du
mandataire (Bohnet, op. cit., § 100 n. 3 et la jurisprudence citée).
4.3 En l’espèce il a été déterminé au considérant 3.3.2 ci-dessus
que l’intimée avait fourni ses prestations de façon diligente et qu’il ne
pouvait lui être reproché d’avoir mal exécuté ses obligations. Le contrat de
gérance prévoit à son art. 7, intitulé « rémunération du mandataire », que
la gérance perçoit un honoraire de base équivalent à un mois de loyer brut
sur tous les objets loués. Il n’y a pas lieu d’interpréter cette clause en ce
sens que la rémunération convenue n’est due qu’en cas de location
consécutive à une résiliation ordinaire. En effet, une telle interprétation
aurait pour conséquence qu’à chaque fois qu’un nouveau bail est conclu
ensuite d’une résiliation anticipée au sens de l’art. 264 CO – mode de
résiliation très fréquent dans la pratique –, la gérance ne percevrait aucun
honoraire. De plus, il est erroné de prétendre que, dans le cas d’espèce,
l’intimée se serait limitée à des tâches de gérance et n’aurait fourni
aucune prestation en relation avec la conclusion du bail des époux

- 19 -
F.________. L’intimée a réceptionné la candidature et contrôlé la solvabilité
des intéressés ; elle a comparé la candidature des époux F.________ avec
celle de J.________, en a à plusieurs reprises discuté avec les appelants et
en a même conféré avec les propriétaires, qu’elle a pu convaincre
d’autoriser une seconde sous-location. Elle a par la suite établi le contrat
de bail et s’est chargée des dernières négociations avec les époux
F.________. Ainsi, l’argument selon lequel l’intimée n’aurait fourni que des
tâches de gérance, à l’exclusion de services en vue de la location, tombe à
faux. C’est avec raison que le premier juge a considéré que l’intimée avait
droit à ses honoraires par 9'800 fr., montant qu’elle a au demeurant par la
suite réduit de 3'000 fr. dans un geste commercial. Le grief des appelants
est mal fondé.
5. Il découle des considérants qui précèdent que l’appel doit être
rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CO et le jugement
entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, qui doivent être
arrêtés à 864 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants,
qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens, dès lors que l’intimée n’a
pas été invitée à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.

- 20 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 864 fr.
(huit cent soixante-quatre francs), sont mis à la charge des
appelants S.________ et K.________, solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Ana Rita Perez (pour S.________ et K.________),
- Me Jean-Christophe Diserens (pour N.______SA).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 21 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Monsieur le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de
Lausanne.
Le greffier :