vd_gerichte · CO07.030957 · 2020-08-24 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
CO07.030957
19/2020/CKH
COUR CIVILE
_________________
Audience de jugement du 24 août 2020
________________________________
Composition : Mme KUHNLEIN, présidente
MM Meylan et Kaltenrieder, juges
Greffier : M. Cloux
*****
Cause pendante entre :
L.________ SA
(Me M.-A. Aubert)
et
P.________ (Me J.-Ch. Diserens)
O.________ (Me D. Pache)
A.Z.________ (Me J. Michod)
1008

- 2 -
- Du même jour -
Délibérant immédiatement à huis clos, la Cour civile considère
:
Remarques liminaires :
En cours d’instruction, dix témoins ont été entendus, et en
particulier B.Z.________, qui est l’épouse de l’appelé A.Z.________, et
X.________, qui est la fille du défendeur P.________. En raison de ces liens
familiaux, leurs déclarations ne seront pas tenues pour probantes à moins
d’être corroborées par d’autres éléments au dossier. Il en va de même des
déclarations, du reste peu affirmatives et sans grande force probante, des
membres de la famille au sens large de D.G.________, qui est
l’administrateur de la demanderesse L.________ SA, savoir sa mère
B.G.________, son frère A.G.________, qui est aussi son coactionnaire et a eu
des contacts avec le conseil de la demanderesse, sa belle-sœur
C.G.________, son beau-frère A.C.________ et leur mère B.C.________.
L’état de fait inclut par ailleurs des faits notoires, et
notamment des informations publiées sur le site Internet du Registre du
commerce (ATF 138 II 557 consid. 6.2 ; TF 5A_731/2016 du 20 décembre
2016 consid. 4.1).
E n f a i t :
1. Le défendeur P.________ a acquis le 10 juillet 1973 la parcelle
[...] du cadastre de [...], au "[...]", et a été inscrit au Registre foncier le
18 juillet 1973.
Le 29 mars 1994, D.G.________ pour LLL SA et le défendeur ont
signé un contrat dit de bail à loyer pour locaux commerciaux, rédigé sur le

- 3 -
formulaire de bail paritaire UVACIM, CVI, SVR pour locaux commerciaux,
dans son édition de 1991 (ci-après : le formulaire de bail paritaire).
Ce bail a notamment la teneur suivante :
"(…) Entre le bailleur et le locataire prénommés, le présent bail est conclu aux
conditions suivantes:
1.Durée. Le bail
commence à
midi le et se
termine à midi le
(minimum 5 ans)
Sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties, par lettre chargée
et consignée à un office postal suisse au moins une année à l'avance, le présent
bail sera renouvelé de plein droit aux mêmes conditions pour cinq ans et ainsi de
suite de cinq ans en cinq ans.
Situation de l'immeuble: [...]
Bail à l'usage de: garage commercial
A l'enseigne de: LLL SA Etage: rez-de-
chaussée
Comprenant: selon plan ci-joint
- bureaux : 58,50 m2
- locaux huile, chauffage, compresseur + toilettes : 50 m2 env.
- vestiaire : 21,66 m2 avec sortie principale
- atelier + lavage : 239,44 m2 avec sortie à l'arrière
- station-service AGIP + place de parc extérieure
Surface approximative: 369,60 m2 Charge utile au m2: - Ancien locataire: -
Dépendanc
es:
2. Loyer
Annuel Trimestriel Mensuel
Loyer net minimum 42'000.-- 10'500.-- 3’500.--
2'520.-- 630.--
Acompte de Chauffage et eau 210.--
c A h u a tr u e d s e frais accessoires -.-- -.-- -.--

- 4 -
Total 44'520.-- 11'130.-- 3'710.--
Le montant ci-dessus est payable trimestriellement à l'avance
par Fr. 11'130.--
sans frais en mains du bailleur ou de son représentant, mais recevable par mois
d'avance s'il est acquitté ponctuellement.
Sur toute prestation échue découlant du présent bail, il est dû un intérêt
équivalent au taux pratiqué par la Banque Cantonale Vaudoise pour les crédits
commerciaux sans garantie. Le présent bail vaut reconnaissance de dette au
sens de l'article 82 LP.
3.Garantie
La garantie, si elle est convenue conformément à l'article 4 des Dispositions
générales du bail à loyer pour locaux commerciaux, consiste en:
4.Hausse de loyer en cours de bail
4a Clause de variation
Sans dénonciation du présent bail, mais moyennant un préavis d'un mois
donné sous pli recommandé avec la formule officielle, le loyer pourra être
modifié proportionnellement à la variation de l'indice suisse des prix à la
consommation (IPC) en prenant pour base l'indice ….-…….. connu lors de la
signature du bail ou convenu entre les parties.
La variation ne peut être notifiée qu'une fois par année en prenant pour base
l'indice utilisé pour la dernière notification.
4b Hausse de loyer en cas de rénovation, de modification ou de
prestations supplémentaires par le bailleur
Si le bailleur entreprend des travaux de rénovation ou de modification, ou s'il
fournit des prestations supplémentaires, le loyer sera augmenté de manière à
couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien des
travaux exécutés.
5. Dispositions particulières
* Clause de variation : Le loyer sera bloqué pendant 3 ans et sera ensuite
adapté au coût de la vie, selon l'indice au 30 septembre 1997
Droit de préemption : P.________, propriétaire de l'immeuble, s'engage au cas où
il aurait l'intention de céder ce dernier ou de le transférer à autrui, à en
informer préalablement le locataire et à faire tout en son pouvoir afin qu'à
conditions égales, la propriété et son exploitation soient transférées au locataire
Clause de non-concurrence : P.________ s'occupera uniquement de ses voitures
d'occasion et des voitures accidentées de la Carrosserie [...], ainsi
que des réparations de vélos et machines de jardin

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Divers : Un droit de passage pour piéton est accordé au locataire dans l’atelier
réservé à P.________ pour l'accès à l'atelier de lavage côté sud.
Le locataire est autorisé à effectuer les transformations intérieures nécessaires
à l'exploitation du garage, après avoir obtenu l'accord du propriétaire.
La validité de ce bail est liée au fait que la Commune de Villeneuve loue une
certaine partie de son parc au propriétaire, mais à la charge du
locataire.
6. Conciliation
Le bailleur et le locataire peuvent soumettre, dans les trente jours, tout
différend portant sur l'application ou le renouvellement du présent bail aux
commissions paritaires de conciliation instituées, conformément à l'accord
passé entre l'Union vaudoise des associations commerciales,
industrielles et des métiers d'une part, la Chambre vaudoise
immobilière et la Société vaudoise des régisseurs d'autre part, et
agréées par le Conseil d'Etat.
Les parties demeurent libres d'engager des actions judiciaires ou
administratives découlant de la législation en vigueur, s'il s'agit pour elles de
respecter un délai légal péremptoire.
Dans le cas mentionné à l'alinéa 2, les parties s'efforcent néanmoins et en
priorité de parvenir à un accord par l'entremise de la commission de
conciliation.
7. Généralités
a) Pour tous les cas non spécialement prévus dans le présent bail ou dans des
règlements spéciaux, les parties se réfèrent aux Règles et usages locatifs.
Les dispositions du Code fédéral des obligations s'appliquent dans la mesure
où le présent bail et ses annexes n'en disposent pas valablement
autrement.
b)L'inobservation, par l'une des parties du bail, de la loi, des Règles et usages
locatifs et autres règlements qui en font partie intégrante donne le droit à
l'autre partie de résilier le présent contrat en tout temps, le cas échéant
après la mise en demeure.
c) Les parties conviennent d'adopter dans leurs relations la forme écrite.
d)Le présent bail annule toute convention antérieure relative aux locaux
loués, à l'exception de l'état des lieux.
8. Les parties déclarent connaître et accepter les Dispositions générales
du bail à loyer pour locaux commerciaux et les Règles et usages
locatifs appliqués dans le canton de Vaud (dernière édition) qui font
partie intégrante du bail. Le bail n'est réputé conclu qu'une fois
revêtu de la signature des deux parties.
9. Les dispositions complémentaires pour établissements publics au sens de la loi
vaudoise sur les auberges et les débits de boissons font partie intégrante du
présent bail lorsque l'exploitation des locaux est soumise à l'octroi d'une
patente au sens de la loi précitée.

- 6 -
10. Election de domicile, for
Pour tous les conflits qui pourraient naître de l'interprétation et de
l'application du présent contrat, les parties font élection de domicile
et de for au lieu de situation de l'immeuble comprenant le ou les
locaux commerciaux. S'il a cessé d'exploiter le où lesdits locaux, le
locataire déclare faire élection de domicile au greffe du tribunal du
district dans lequel se trouve l'immeuble, où toute notification pourra
être valablement faite.
(date, lieu et signatures)"
La conclusion d’un droit de préemption conventionnel ne figure
pas sur les quatre pages composant le formulaire standard de bail
paritaire, ni n’est prévue par les dispositions générales pour locaux
commerciaux, garages et places de parc, faisant partie intégrante du
contrat de bail, ni par les dispositions paritaires romandes et règles et
usages locatifs du canton de Vaud.
2. La demanderesse L.________ SA, inscrite au Registre du
commerce le 19 octobre 1994, a pour but l’exploitation de garages
automobiles et d’ateliers de réparation. D.G.________ est son
administrateur unique, avec signature individuelle. L’adresse de la
demanderesse figurant au Registre du commerce était alors [...].
Le défendeur, d’une part, et l’appelé A.Z.________ pour
"R.M.________SA", d’autre part, ont signé le 13 mars 1995 un contrat par
lequel le premier confiait la gérance de son immeuble à celle-ci avec effet
au 1er juin 1995. Selon l’art. 3 let. a de ce contrat, R.M.________SA avait
notamment pour attributions d’exécuter tous les actes d’administration
relatifs à la gestion courante de l’immeuble, (réd. : et de) rédiger et signer
les baux, respectivement signer les propositions d’assurances et contrats.
3. Le 20 mars 1995, le représentant de la demanderesse, d’une
part, et le défendeur, d’autre part, ont signé un nouveau contrat de bail à
loyer pour locaux commerciaux. Ce contrat, également rédigé sur le

- 7 -
formulaire de bail paritaire, indique que le défendeur est représenté par
R.M.________SA et a notamment la teneur suivante :
"(…)
Situation de l'immeuble : [...]
Bail à l'usage de: garage commercial
A l'enseigne de: L.________ SA Etage : rez
Comprenant:
selon plan annexé : bureaux 58.5 m2 et
locaux huile, chauffage, compresseur, vestiaire,
sortie principale, atelier, lavage avec sortie à l'arriéré.
Implantation station-service - place de parc extérieur en sous-
location
Surface approximative: 500.8 Charge utile au m2: Ancien
locataire:
Dépendances: néant
Entre le bailleur et le locataire prénommés, le présent bail est conclu aux
conditions suivantes:
1.Durée. 'Le bail
commence à midi
le et se termine à
midi le (minimum
5 ans)
Sauf avis de résiliation donné par l’une ou l’autre des parties, par lettre chargée
et consignée à un office postal suisse au moins une année à l’avance, le présent
bail sera renouvelé de plein droit aux mêmes conditions pour cinq ans et ainsi de
suite de cinq ans en cinq ans.
Annuel Trimestriel Mensuel
4'500.0
Loyer net minimum 54'000.00 13'500.00
0
Acompte de chauffage et eau
3'420.00 855.00 285.00
chaude
Autres frais accessoires
selon ch. 5 : dispositions
particulières
Total 57'420.00 14'355.00 4'785.0
0
(…)
5. Dispositions particulières
5.1 CLAUSE DE VARIATION

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Le loyer sera bloqué jusqu’au 30 avril 1998 et sera ensuite adaptable au coût de
la vie, sur la base de l’IPC du mois de mars 1998 et selon les conditions 4a ci-
dessus.
5.2 DROIT DE PREEMPTION
P.________, propriétaire de l’immeuble, s’engage au cas où il aurait l’intention de
céder ce dernier ou de le transférer à autrui, à en informer préalablement le
locataire et à faire tout en son pouvoir afin qu’à conditions égales, la propriété et
son exploitation soient transférées au locataire.
(…)
5.6 RESILIATION DE L’ANCIEN BAIL
D’un commun accord, dès son entrée en vigueur, le présent bail annule et
remplace celui signé en date du 20 mars 1994.
(…)"
Par courrier du 2 juin 1995, l’appelé a informé la
demanderesse que le défendeur avait confié la gérance de son immeuble
à R.M.________SA en raison de son départ prévu pour l’Italie. Ce courrier a
été retourné signé le 6 juin 1995, pour valoir accusé de réception.
4. Depuis l’année 1998, R.M.________SA a engagé des discussions
avec la demanderesse au sujet d’un éventuel achat de l’immeuble,
notamment au travers d’une lettre "confidentielle" du 10 mars 1998
adressée aux "garagistes G.________", où il est en particulier écrit ce qui
suit:
"(…) En votre qualité de locataire et comme convenu, nous avons
l’avantage de vous remettre un dossier détaillé de l’immeuble
susmentionné, lequel est mis en vente dès ce jour.
Nous sommes convaincus que cet objet mérite votre intérêt, En
effet, en cas d’acquisition par vous-même un abaissement de la
charge locative pour votre garage est réaliste en rapport avec l’état
locatif et compte tenu des taux hypothécaires actuels.
Par ailleurs, l’article 5.2 du bail vous donne la préférence en cas
d’offre équivalente. Dans ce cadre et du moment qu’une offre de
tiers serait acceptée nous en communiquerons le montant. Dès lors,
vous disposerez d’un délai de 30 jours pour nous faire part de votre
détermination d’acquérir ou non l’immeuble pour une somme
équivalente.
Si vous renoncez définitivement à une acquisition, nous vous
invitons à nous l’indiquer.
(…)"

- 9 -
Le dossier annexé comprend en particulier les informations
suivantes :
"SITUATION A [...], au bord du lac le long de la route
cantonale [...]
COMMUNICATIONS Accès aisé, nombreuses places de parc aux
alentours.
Toutes les commodités notamment
alimentation, écoles, restaurants, gare CFF à
quelques minutes.
ETAT DE LA
CONSTRUCTION La structure du bâtiment est en parfait état. De
manière générale, l’enveloppe du bâtiment est
dans un état d’entretien normal.
L’appartement du 1er étage a fait l’objet d’une
belle rénovation. Les autres appartements sont
entretenus dans le cadre de leur location. (…)
DESCRIPTION De construction traditionnelle, le bâtiment se
compose ainsi :
rez : atelier automobiles et bureaux environs
(sic) 500 m3, buanderie, chaufferie, caves.
1er étage : un grand appartement de 5,5 pièces
avec véranda et terrasse, belle vue sur le lac.
2ème étage, deux appartements, un 3 pièces,
un 2 pièces
3ème étage, un appartement de 3 pièces
REVENU LOCATIF tous les appartements et locaux commerciaux
sont loués
Total annuel net : fr. 108'360.--
(…)
PRIX SOUHAITE Fr. 1'480'000.--"
L’intérêt de la demanderesse à acheter l’immeuble était
sérieux. Elle a mandaté l’architecte B.________, qui a rendu le 31 mars
1998 un rapport libellé comme il suit :
"(…) 1. MANDAT
Répondre à la demande de MM. G.________ de définir la valeur de la
propriété.
Pour la bonne exécution du mandat, l'expert a disposé de l'extrait du
R.F. du 23.02.1995, de la police d'assurance ECA et a visité
l'immeuble en compagnie des mandants, ainsi que de
l'administrateur de l'agence chargé de la vente.
2. DÉSIGNATION
Commune de

- 10 -
[...]
(…)
Estimation fiscale 1992 (RG) Fr. 1'236'000.--
3. ASSURANCE INCENDIE DU BÂTIMENT
Bâtiment
(…)
Valeur indexée 1997 Fr. 2'114'760.00
Prix au m3 ECA Fr. 573.25
Commentaire
Le prix au m3 pour ce bâtiment est une valeur moyenne vu la
différence de nature des locaux.
4. SERVITUDE
La servitude suivante était inscrite au Registre Foncier en date du
23.2.1995 :
[...]
Commentaire :
Selon l'information reçue, il s'agit d'une servitude en faveur de la
station-service sise sur la parcelle communale voisine N° [...].
S'agissant de rapports commerciaux, on n'analyse pas cette
servitude dans le cadre du présent rapport.
5. ZONE CONSTRUCTIBLE
La propriété est sise en zone [...] selon le RPE de la Commune de
[...].
Commentaire :
L'art. [...] du RPE dit : "Cette zone ... est destinée à l'habitation
collective et au commerce. L'artisanat peut y être autorisé dans la
mesure où il est compatible avec l'habitation".
Ainsi donc, le garage existant paraît compatible avec la destination
de la zone.
La parcelle elle-même est bordée d'alignements au nu (aplomb) de
l'immeuble existant sur la ruelle [...].
Cela signifie qu'on peut donc construire dans le gabarit actuel au sol
sur 3 côtés.
Sur le 4e côté, en bordure de la parcelle [...], la question de la
mitoyenneté devrait être tranchée; on peut imaginer qu'en cas de
démolition et de reconstruction, le propriétaire voisin demande le
respect de la distance aux limites qui est de 3 mètres au minimum
(art. [...] RPE).

- 11 -
Quant à la hauteur du bâtiment, elle pourrait être
approximativement de celle du bâtiment d'habitation existant, c'est-
à-dire 3 niveaux sous corniche, y compris le rez-de-chaussée, plus 1
niveau dans les combles. La toiture doit être en pente recouverte de
tuiles.
Etant donné le caractère de cette zone, toute demande
d'autorisation doit faire l'objet d'une autorisation préalable de la
Municipalité.
Dans le cadre du présent rapport, on renonce d'étudier plus avant
les possibilités de reconstruction ou d'agrandissement.
6. SITUATION
On renonce ici à analyser la situation de la propriété, posant l'a
priori qu'elle est connue des destinataires du présent rapport.
On relève cependant que le bâtiment d'habitation est en bordure
d'une route cantonale.
7. DESCRIPTION DE LA PROPRIÉTÉ
On renonce ici à une description, posant l'a priori que la propriété
est connue des destinataires du présent rapport.
8. AMÉNAGEMENT
La parcelle est entièrement utilisée, soit par l'immeuble, soit par la
cour ou les voies de circulation.
9. ETAT DU BÂTIMENT
Le bâtiment principal date de 1946.
En 1979, des travaux de transformation et d'agrandissement du
garage au niveau du rez-de-chaussée ont été exécutés (permis de
construire du 13.09.1978).
L'immeuble principal ne semble pas avoir subi de modification
depuis sa construction en 1946, sinon des travaux d'entretien ou de
rafraîchissement ponctuels.
Les murs extérieurs sont de construction massive, sans isolation,
avec des fenêtres simple vitrage. L'appartement situé dans les
combles semble avoir été partiellement isolé par le locataire, mais la
toiture ne l'a sans doute pas été.
On relèvera que la toiture partiellement en tuiles et partiellement en
ardoises naturelles devrait être nettoyée et contrôlée, mais on n'a
pas noté de gouttière apparente à l'intérieur de l'immeuble. Une
partie des ferblanteries ont été récemment remplacées et exécutées
en cuivre.
Les murs extérieurs ne laissent pas apparaître de défaut et
paraissent sains.

- 12 -
Etat des appartements
Rez-de-chaussée
Entrée de l'immeuble, chaufferie et local d'entrée d'électricité et
d'eau, buanderie vétustes; bureaux pour le garage, propres.
1er étage
Un appartement sur toute la surface de l'étage, comprenant une
salle de bains avec W.C. et lavabo, ancienne; une douche avec W.C.
et lavabo, rénovée; cet appartement jouit d'une grande terrasse au-
dessus d'une partie du garage; une véranda comprenant une cuisine
et un séjour construite sur cette terrasse (cette construction ne
paraît être ni cadastrée, ni assurée).
Cet appartement a subi des modifications dans la distribution des
pièces; apparemment, à l'origine, il y avait deux appartements tels
qu'existants encore au 2e étage.
2ème étage
Deux appartements dont l'état d'entretien peut être qualifié
d'ancien, voire de vétuste.
3ème étage
Un appartement proprement entretenu (apparemment par le
locataire); le locataire a aménagé (en l'isolant) une soupente en
chambrette.
Les galetas permettent de voir une charpente en bon état et une
couverture ventilée.
Les instalations (sic) techniques paraissent être anciennes.
Les installations sanitaires sont vraisemblablement d'origine de la
construction, sous réserve de réparations ou petites modifications
ultérieures.
L'installation de chauffage central date vraisemblablement de 1969
(année de fabrication de la chaudière Hoval, combinée avec
production d'eau chaude); cette installation de chauffage central a
vraisemblablement été branchée sur des installations de chauffage
par appartement; selon la locataire de l'appartement du 1er étage,
l'installation n'est pas performante.
Etat des ateliers
La partie des ateliers, constuite (sic) en 1979, est de construction
traditionnelle avec toit plat, avec dalles en éléments de béton
cellulaire; il ne semble pas qu'il y ait d'isolation sur cette dalle; le
chauffage est assuré par des aéro-chauffeurs alimentés depuis la
chaudière de l'immeuble par un groupe séparé; cette partie est bien
entretenue et propre.

- 13 -
On relève que la toiture plate a des défauts d'étanchéité et qu'elle
présente en surface des traces marquées de vieillissement. La visite
avec un maître couvreur confirme que cette toiture présente
quelques défauts et nécessitera des interventions
vraisemblablement annuelles qui permettront de maintenir
l'étanchéité valable pendant une décennie. Il y a lieu de relever que
des réfections partielles ou totales sont possibles, mais il faut tenir
compte des différences de niveaux, du dépôt construit au-dessus
des locaux sanitaires, de la véranda construite devant l'appartement
du 1er étage, qui sont tous des points particuliers et qui doivent être
régulièrement contrôlés (naissances des descentes, rives
extérieures ou contre les murs du bâtiment principal).
10. VALEUR DU TERRAIN
Cette valeur doit tenir compte de la zone (mixte habitation et
artisanat), des alignements, de la situation (route cantonale), de
l'aménagement (pas de dégagements privatifs), des possibilités de
reconstruction ou d'extension et du marché actuel.
La pondération de tous ces facteurs amène l'expert à retenir un prix
au m2 de
Fr. 150.-, soit pour une parcelle de 713 m2, arrondi Fr. 107'000.--
11. VALEUR DU BATIMENT
On relève que les équipements du garage ne font pas partie de
l'immeuble et par conséquent, ils ne font pas partie de la présente
expertise.
A. Valeur intrinsèque
Au vu des éléments rassemblés, il apparaît que la valeur à neuf de
l'assurance incendie est élevée par rapport au coût de construction
de ce jour, tel qu'on le trouve dans diverses publications.
Pour tenir compte de l'état de vétusté et d'entretien différent entre
le bâtiment d'habitation et de bureaux et le garage, on calcule selon
les éléments donnés par la police ECA.
Valeur à neuf ECA
• habitation m3 2086 à Fr. 573.25 arrondi Fr.1'195'820.--
• garage m3 1602 à Fr. 573.25 arrondi Fr. 918'940.--
Valeur totale Fr.2'114'760.--
Valeur à neuf d'expert
• habitation m3 2086 à Fr. 500.-- Fr.1'043'000.--
• garage m3 1602 à Fr. 400.-- Fr. 640'800.--
Valeur totale Fr.1'683'800.--
Valeur intrinsèque d'expert
• habitation Fr. 625'800.--

- 14 -
pour tenir compte de la vétusté
générale, on applique un facteur de
réduction de 40%
sur le montant de Fr. 1'043'000.--
soit, arrondi Fr. 417'200.--
• garage Fr. 512'600.--
pour tenir compte de la vétusté
générale, on applique un facteur de
réduction de 20%
sur le montant de Fr. 640'800.--
soit, arrondi Fr. 128'200.—
Valeur totale Fr.1'138'400.--
12. VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ
A. Valeur intrinsèque
Sur la base des éléments chiffrés plus haut
• Valeur du terrain Fr. 107'000.--
• Valeur intrinsèque du bâtiment Fr.1'138'400.--
La valeur intrinsèque de la propriété est fixée à Fr. 1'245'400.--
B. Valeur de rendement
Sur les documents reçus du vendeur, le revenu locatif était masqué.
On ne peut donc pas donner de valeur de rendement sur la base des
loyers actuels.
Au vu de la fluctuation des loyers dans le marché actuel, on renonce
à faire une estimation de la valeur de rendement qui serait aléatoire.
C. Valeur vénale
La valeur vénale d'un tel objet ne peut être déterminée
théoriquement. Elle dépend de l'intérêt qu'un éventuel acquéreur
peut avoir pour le garage qui représente environ 43 % du volume
construit.
13. CONCLUSION
L'expert fixe la valeur de la propriété à Fr. 1'245'000.--
(un million deux cent quarante-cinq)
(signature)"
5. La société R.________SA, dont le but statutaire est la fiduciaire,
la gérance et les opérations immobilières, a été inscrite au Registre du
commerce le 24 septembre 1999. L’appelé, titulaire de nonante-huit des
cent actions de mille francs composant le capital-actions, avait

- 15 -
notamment la qualité d’administrateur président, avec signature
individuelle, et son épouse B.Z.________ la qualité d’administratrice
secrétaire, avec signature collective à deux.
R.________SA exerce ses activités sous le nom commercial
Régie [...] et, dans tout ce qui concerne le présent procès, sous la
signature de l’appelé, désigné comme gérant d’immeuble au bénéfice
d’un brevet fédéral.
6. Le 29 juin 1998, le défendeur, d’une part, et R.M.________SA
par la main de l’appelé, d’autre part, ont signé un contrat de courtage
portant sur les "transactions avec les acheteurs pour la vente de
l’immeuble sis [...]", à un prix négociable de 1'480'000 fr., mais de
1'250'000 fr. au moins. Ce contrat prévoit une commission de 3% sur le
prix de vente.
La demanderesse a été informée de la mise en vente de
l’immeuble. Par courrier du 11 mai 1999, R.M.________SA a écrit ce qui suit
à la demanderesse :
"(…) Concerne : immeuble [...]
Messieurs,
Nous nous permettons de revenir sur les discussions engagées
durant l’année 1998 dans le cadre d’un éventuel achat de
l’immeuble susmentionné.
A ce jour, P.________ reste vendeur de son bien. Néanmoins, avant
d’entreprendre de sérieuses démarches dans ce but, nous
souhaiterions connaître vos intentions et cas échéant si nous
pouvons envisager une offre de votre part.
Il nous serait agréable d’être prochainement informé.
(…)"
Il n’est pas établi que la demanderesse ait réagi à ce courrier,
ni qu’elle ait émis une offre quelconque.

- 16 -
Le défendeur allègue que la demanderesse a cumulé à
l’époque les retards de loyers, et que des rappels devaient lui être
adressés. Cela ne ressort toutefois pas des pièces produites à la suite de
ses réquisitions, et les faits allégués ne sont dès lors pas établis.
7. Selon les comptes de la demanderesse au 31 décembre 2000,
qui font état de la situation au 31 décembre 1999 pour comparaison, les
actifs de celle-ci s’élevaient alors à 388'009 fr. 80.
Dans les comptes de la demanderesse au 31 décembre 2001,
les exercices 2000 et 2001 comparés laissaient apparaître dans les passifs
un compte "P.P." (réd. : pertes et profits) de 19'699 fr. 10 au 31 décembre
2000, respectivement de 19'966 fr. 95 au 31 décembre 2001.
8. Selon les informations du Registre du commerce publiées sur
Internet, la société [...] Sàrl a été inscrite le 31 janvier 2002 ; le capital-
actions de la société était réparti entre F.G.________ avec une part de
1'000 fr., et B.G.________ avec dix-neuf parts du même montant.
Le 3 mars 2004, la Banque [...] a transmis deux offres de prêt
hypothécaire à taux fixe à F.G.________, garantis par la cession de deux
cédules hypothécaires grevant la parcelle [...]. La première porte sur un
prêt de 394'789 fr. 10, garanti par la cession d’une cédule en premier rang
de 480'000 fr., d’une part, et de l’intégralité du revenu locatif provenant
de l’immeuble sis sur la parcelle, d’autre part. La seconde porte sur un
prêt de 50'000 fr., garanti par la cession en propriété d’une cédule
hypothécaire en deuxième rang de 100'000 francs.
A.C.________ est titulaire d’un compte d’épargne à intérêt
progressif auprès de la banque [...], présentant un solde de 41'618 fr. 60
au 31 décembre 2005.

- 17 -
A.Z.________ et D.G.________ sont chacun titulaires d’une
assurance de prévoyance professionnelle, dont la valeur au 1er janvier
2006 était de 14'469 fr. 25, respectivement 19'149 fr. 90.
Le prêt hypothécaire de 394'789 fr. 10 cité ci-dessus
présentait un solde de 374'610 fr. 15 au 31 août 2006, moyennant le
paiement de 9'673 fr. à titre d’intérêts et d’amortissement.
9. Au mois de mai 2006 approximativement, T.________ a
transmis par téléphone une offre d’achat au défendeur.
T.________ a mandaté l’appelée, la notaire O.________, pour
instrumenter l’acte de vente, et l’a informée qu’il reprendrait les locataires
et conservait les logements, et qu’il obtiendrait un prêt hypothécaire de
[...].
Par courrier du 30 mai 2006, R.________SA a communiqué à
l’appelée les modalités de la vente convenue, exposant notamment que le
prix était de 1'120'000 francs. Le courrier mentionnait que les
appartements et le garage étaient loués, et se référait à des copies des
baux annexées. Ce courrier ne fait pas référence à un droit de préemption.
L’appelée a établi un projet d’acte de vente le 2 juin 2006,
qu’elle a transmis au défendeur le 6 juin 2006. Par courriers du même
jour, elle a informé la [...] du projet de vente en lui transmettant en
annexe une photocopie de la désignation cadastrale du bien-fonds
concerné, d’une part, et a requis l’établissement, par l’Office d’impôt du
district [...], d’une attestation à destination du Registre foncier, d’autre
part. Par lettres séparées du 7 juin 2006, l’appelée a transmis le projet à
R.________SA, à l’intention de l’appelé, et à T.________. Il ressort de ces
courriers que la signature de l’acte de vente immobilière était prévue le 26
juin 2006 en l’étude de l’appelée.

- 18 -
Il n’est pas établi que le défendeur ou l’appelé aient
spécialement réagi à la lecture du projet qui leur a été soumis.
10. Le défendeur, T.________ et l’appelé ont participé à la séance
d’instrumentation de la vente du 26 juin 2006, devant l’appelée qui est
arrivée avec quelques minutes de retard.
L’appelée allègue qu’elle se trouvait à son étude avant neuf
heures du matin, et que le rendez-vous suivant était fixé à onze heures
trente. Elle a produit à cet égard un extrait d’agenda dont elle est
probablement l’auteure, et qui n’emporte dès lors aucune force probante.
L’appelée allègue en outre que l’original de la cédule hypothécaire n’était
pas en mains du défendeur vendeur, mais que ce document a été
rapidement localisé auprès d’une autre notaire. Elle produit à ce sujet un
courrier du défendeur daté du jour de l’instrumentation et rédigé en Italie,
de sorte qu’il n’est pas probant. Les faits allégués ne seront dès lors pas
retenus.
En début de séance, l’appelé a demandé à l’appelée si elle
avait vu "ce qui était écrit" au sujet de l’état de l’immeuble, et celle-ci a
répondu que l’objet de cette remarque "n’était pas inscrit". Le mot
"préemption" n’a jamais été prononcé.
Le défendeur et l’appelé allèguent tous les deux que l’appelée
aurait constaté que le premier n’était muni que de copies des documents
relatifs à la cédule hypothécaire qu’il devait remettre à l’acquéreur lors de
l’instrumentation de la vente. Entendu comme témoin, T.________ n’a pas
pu le confirmer et a seulement donné son avis sur la question, et ces faits
ne seront donc pas retenus.
L’appelée a relu ses documents, puis a demandé si la
demanderesse était intéressée à acquérir l’immeuble. T.________ a indiqué
que F.G.________, D.G.________ et A.G.________ lui avaient fait remarquer
que l’immeuble était en mauvais état à plusieurs endroits. L’appelée, qui

- 19 -
connaissait manifestement les membres de la famille G.________ et leur
société demanderesse, ne s’est pas enquise de savoir s’il s’agissait bien
des frères garagistes.
Elle a d’abord hésité à lire l’acte, puis en a débuté la lecture et
a instrumenté la vente séance tenante. Le défendeur a signé l’acte de
vente, qui a la teneur suivante :
"(…) VENTE
Par devant O.________, notaire à [...],
se présentent :
D’une part :
P.________, marié, né le […] mil neuf cent quarante-cinq,
de nationalité italienne, domicilié en Italie – [...],
ci-après nommé : "le vendeur".
Et d’autre part :
T.________, marié, né le […] mil neuf cent cinquante-six, de
nationalité espagnole, titulaire d’une autorisation d’établissement,
livret C, en cours de validité ainsi que le notaire instrumentant s’en
est assuré, domicilié à [...]
ci-après nommé : "l’acquéreur".
Les comparants conviennent de ce qui suit :
Chapitre I : VENTE
P.________ vend à T.________ qui acquiert,
le bien-fonds ci-après désigné conformément aux
inscriptions figurant au Registre foncier du district [...], soit :
Etat descriptif de l’immeuble
Commune : [...]
Numéro d’immeuble : [...]
Adresse(s) :
Autre(s) plan(s) : 2
No plan: 713m2, numérisé
Mutation:
Genre(s) de nature: Place-jardin, 115m2
Bâtiment(s): Habitation et garage, No ECA [...],
(…) 598m2
Estimation fiscale :
(…) Fr 1'236'000.00 RG 1992
Propriété individuelle
P.________ 18.07.1973 [...], Achat
02.05.1974 [...] Accessoires, Fr. 48'055.00 ID. [...]
02.11.1973 [...] Exploitation : restriction au droit d’utilisation du
sol et droits d’enseignes, [...]
En faveur de : [...]

- 20 -
Aucune
Aucune
06.09.1985 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 545'000.00, RF no
[...] [...]
18.07.1973 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 260'000.00, RF no
[...] [...], Annotations : Profit des cases libres, ID [...]
18.07.1973 Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 200'000.00, RF no
250080 [...], Annotations : Profit des cases libres, ID [...]
Restrictions de la propriété foncière :
Certaines restrictions de la propriété foncière, fondées sur
le droit public ou privé, ne sont pas mentionnées au Registre foncier.
Il s'agit notamment de celles qui résultent ou peuvent à l’avenir
résulter par exemple d'un plan d'alignement, des dispositions en
matière de police des constructions et d'aménagement du territoire,
du code rural et foncier, de la loi sur les routes et d’autres
semblables, restrictions dont l'acquéreur déclare avoir pris
connaissance antérieurement aux présentes. Il décharge le vendeur
et le notaire instrumentant de toute responsabilité quelconque à cet
égard.
Chapitre II : CONDITIONS DE LA VENTE
Cette vente est conclue sous les clauses et aux conditions
–suivantes :
ETAT :
1. Le bien-fonds vendu est transféré dans ses états
matériel et juridique actuels, que l'acquéreur déclare bien connaître
et au sujet desquels il ne formule aucune réserve, avec tous ses
droits, dépendances, parties intégrantes et accessoires légaux, libre
de tous autres droits ou charges que ceux mentionnés ci-dessus
(notamment de tout droit d’emption, de droit de préemption et
d’usufruit) et pour les surfaces et limites de propriété révélées par le
Registre foncier, sans recours contre le vendeur.
EXCLUSION DE GARANTIE :
2. Le bien-fonds vendu est transféré tel qu’examiné par
l’acquéreur sans aucune garantie quelconque de la part du vendeur
quant aux défauts matériels et/ou à venir, dont il pourrait être
affecté, que ces défauts soient connaissables ou non.
En conséquence, l’acquéreur déclare savoir qu’il est ainsi
privé des garanties prévues par le Code des Obligations, notamment
des actions rédhibitoire, en réduction du prix ou en dommages et
intérêts.
Le prix de vente convenu ci-après tient compte de cette
renonciation de l’acquéreur à toute garantie de la part du vendeur. Le
prix de vente tient également compte de l’état de la construction et
des équipements, état qui conduira peut-être un jour ou l’autre
l’acquéreur à faire seul à ses frais et risques des réparations,
notamment pour supprimer des défauts aujourd’hui inconnus du
vendeur mais qui pourraient se manifester dans l’avenir. L’acquéreur
confirme avoir parfaite connaissance du fait que l’installation du
chauffage central du bâtiment numéro [...] ECA vendu doit être

- 21 -
remplacé. Il décharge le vendeur et le notaire instrumentant de toute
responsabilité.
L’acquéreur déclare avoir été parfaitement informé par le
notaire instrumentant sur la portée et les conséquences de la
présente clause d’exclusion de garantie et ne formule à son sujet
aucune remarque quelconque.
L’article cent nonante-neuf du Code des obligations
prévoyant que « Toute clause qui supprime ou restreint la garantie
est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les
défauts de la chose » est toutefois réservé.
ORDONNANCE SUR LES INSTALLATIONS ELECTRIQUES A
BASSE TENSION
3. L’acquéreur déclare avoir été informé sur le fait que les
installations électriques d’un bâtiment doivent être contrôlées après
tout changement de propriétaire si le dernier contrôle effectué date
de plus de cinq ans. Ce contrôle doit être réalisé par une personne
du métier au sens de l’Ordonnance sur les installations électriques à
basse tension (OIBT).
A cet égard, le vendeur certifie que ce contrôle a été
effectué au printemps deux mille six et que les travaux de remise en
état exigés dans le rapport du dit contrôle ont été exécutés.
T.________ confirme avoir reçu une copie dudit rapport de
contrôle.
ETAT DES DROITS ET CHARGES
Gages immobiliers
4. Par le produit de la vente, le notaire instrumentant
procède au remboursement de l’engagement hypothécaire dû par le
vendeur à [...], et garanti par les cédules hypothécaires au Porteur
numéros [...] sus désignés (sic).
La cédule hypothécaire numéro [...] est quant à elle
détenue par le vendeur libre et franche de gage immobilier.
Le vendeur fait cession gratuite à l’acquéreur de ces trois
titres hypothécaires numéros [...] libres de tout engagement
quelconque envers des tiers.
T.________ se constitue débiteur nouveau de ces cédules
hypothécaires envers le Porteur, à l’entière décharge et libération du
vendeur. Il assumera dès lors la responsabilité de tout acte de
disposition ou d’engagement de ces titres hypothécaires.
5. T.________ requiert du Conservateur du Registre foncier
la suppression des conditions actuelles de ces titres hypothécaires
et leur remplacement par les dispositions suivantes :
Remboursement :
Moyennant un préavis de six mois, le créancier ou le
débiteur peut dénoncer en tout temps le prêt au remboursement total
ou partiel.
Intérêts :
Les intérêts sont fixés d’entente entre les parties, ainsi
que les échéances ; un taux maximum l’an est inscrit au Registre
foncier.
Paiements :
Les paiements ont lieu au domicile du créancier en Suisse.
Radiation de mention :
6. Les parties requièrent du Conservateur du Registre
foncier la radiation totale du dit Office de la mention numéro
ID.1998/004549 "Accessoires Fr. 48'055.00", devenant sans objet.
Servitude

- 22 -
7. L’acquéreur déclare avoir bonne et suffisante
connaissances des conditions d’exercice de la servitude grevant le
bien-fonds vendu pour avoir déjà reçu du notaire instrumentant
photocopie de sa pièce justificative ; il s’oblige à son respect.
Annotation – Charge foncière :
8. Le bien-fonds vendu est pour le surplus libre
d’annotation et de charge foncière.
MOBILIER – MATERIEL D’EXPLOITATION :
9. Aucun objet mobilier ni matériel d’exploitation n’est
compris dans la présente vente, pas plus que dans le prix de vente
convenu ci-dessous.
PRIX DE VENTE :
10. Les parties certifient et attestent avoir fixé le prix de
vente, sans aucune contre-prestation financière quelconque, à la
somme de :
UN MILLION CENT VINGT MILLE FRANCS
Fr. 1'120'000.00
MODALITE DE PAIEMENT :
11. Ce prix de vente est entièrement payé en un virement
déjà exécuté par l’acquéreur au crédit du compte numéro [...]
ouvert auprès de la Banque Cantonale Vaudoise au nom de
l’Association des notaires vaudoise, sous rubrique « Notaires
O.________ », en faveur du vendeur.
Quittance pour ce montant est ici donnée.
BAUX A LOYER – DIVERS :
12. T.________ reprend sans changement, valeur au
premier juillet deux mil six, à l’entière décharge et libération du
vendeur, la continuation des baux à loyer suivants, intéressant le
bâtiment vendu, soit :
- (…)
- (…)
- (…)
- Contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux conclu
avec L.________ SA quant au garage commercial aménagé au rez-de-
chaussée du bâtiment
L’acquéreur est ainsi subrogé au vendeur de ce chef dans
toutes les clauses et conditions des dits baux, baux dont il reconnaît
avoir reçu du vendeur les originaux et s’oblige à leur respect.
Les parties conviennent expressément qu’en cas de
résiliation anticipée par l’acquéreur des contrats de bail précités, ce
dernier prendra à sa charge toute indemnité éventuellement due
aux locataires, à totale décharge et libération du vendeur.
Le vendeur cède à l’acquéreur les garanties de loyer
données par certains des locataires et relatées dans les contrats de
bail à loyer.
Le vendeur ne donne aucune garantie quant à la
pérennité de l’état locatif précité dans le temps, ce que l’acquéreur
accepte.
Le vendeur déclare que les époux [...] ont résilié leur bail à
loyer pour le trente juin deux mil six. L’acquéreur déclare en prendre
acte et l’accepter sans restriction.
Pour le surplus, le vendeur déclare expressément :
- qu'il n’a eu aucun litige de quelque nature que ce soit
avec les locataires depuis la conclusion de leurs contrats de bail
respectifs,
- qu’en conséquence, aucune procédure administrative ou
judiciaire n’a été introduite ou retirée en relation avec les contrats

- 23 -
précités et qu’aucun arrangement transactionnel écrit ou oral n’a
été conclu entre lui et les locataires,
- qu’il n’existe entre lui et les locataires aucune
convention verbale ou écrite, autres que celles contenues dans les
contrats précités et que les locataires n’ont bénéficié d’aucune
faveur quelconque qui équivaudrait à une réduction du loyer
contractuel, ou de la finance due pour les charges (chauffage / eau
chaude).
13. T.________ certifie et atteste, sous sa seule
responsabilité, qu’il acquiert le bien-fonds feuillet [...] dans un pur
but d’investissement et qu’il n’a pas l’intention de soustraire au
marché locatif les appartements et local commercial loués et
aménagés dans le bâtiment [...] ECA vendu.
En conséquence, la présente vente n’est pas soumise à
autorisation au sens de la loi vaudoise sur l’aliénation
d’appartements loués.
REPRISE DE CONTRATS :
14. L’acquéreur déclare avoir pris connaissance de tous
les contrats conclus par le vendeur quant à l’utilisation, l’entretien et
la gérance du bâtiment vendu, contrats dont il assumera la reprise
dès la date de l’entrée en jouissance. Il dispense le notaire
instrumentant d’en faire ici une relation de détail.
L’acquéreur se réserve expressément le droit de
poursuivre ou résilier les contrats en question.
Il est expressément précisé que l’immeuble vendu fait
actuellement l’objet d’un contrat de gérance confié à la régie
R.________SA. L’acquéreur reprend ce contrat, se réservant de le
résilier ou de le modifier.
ENTREE EN JOUISSANCE – TRANSFERT DE PROPRIETE :
15. La prise de possession, l’entrée en jouissance et le
transfert à l’acquéreur de tous les profits, risques et charges
afférents au bien-fonds vendu sont convenu valeur au premier
juillet deux mil six.
16. Le transfert de propriété interviendra au jour de la
mutation opérée au Registre foncier.
ABONNEMENTS-ASSURANCES :
17. Dès la date de l’entrée en jouissance, l’acquéreur
assumera la reprise, à décharge et libération du vendeur :
- des abonnements aux services publics divers (eau,
électricité et cætera) conclus quant au bon usage du bâtiment
vendu, et
- de la police numéro [...] de l’Etablissement cantonal
d’assurance contre l’incendie et autres dommages du Canton de
Vaud, à Lausanne, dont l’acquéreur déclare déjà en (sic) détenir la
copie.
18. Le transfert de propriété emportera résiliation
immédiate des contrats d’assurance éventuellement conclus par le
vendeur auprès de compagnies privées pour la couverture de ses
autres risques de propriétaire d’immeuble.
Il incombera donc à l’acquéreur de conclure, à ses seuls
frais et risques, dès l’inscription du transfert de propriété au Registre
foncier, tous les contrats d’assurances nécessaires à la couverture
de ses risques de propriétaire d’immeuble auprès des compagnies
privées de son choix.
CONTRIBUTIONS FONCIERES - DECOMPTE "ACHETEUR-
VENDEUR" :

- 24 -
19. Toutes les contributions foncières publiques
quelconques afférentes au bien-fonds vendu et dues pour l’année en
cours seront réparties entre vendeur et acquéreur au prorata du
temps de leur jouissance respective, selon un décompte « acheteur
– vendeur » à établir par et aux frais du vendeur dans les meilleurs
délais, valeur au premier juillet deux mil six.
Ce décompte fera état :
- des loyers payés d’avance ou en retard,
- des acomptes prévus pour les charges (chauffage / eau
chaude) payés ou à payer,
- de la prime d’assurance incendie,
- de l’impôt foncier communal,
- des taxes liées à la propriété immobilière,
- des primes des contrats relatifs à la maintenance du
bâtiment,
- des abonnements à l’eau et à l’électricité et
- de toutes autres contributions, non ici spécialement
énumérées.
La partie débitrice aux termes de ce décompte devra
s’acquitter de la somme lui incombant dans le délai de trente jours
dès l’acceptation du dit décompte par les parties sans qu’aucun
autre acte de mise en demeure ne soit nécessaire, la somme due
étant immédiatement exigible.
PROCES CIVIL – CONVENTION :
20. Le vendeur certifie qu’il ne s’est engagé dans aucun
procès civil et qu’il ne fait l’objet d’aucune demande d’indemnité
quelconque du chef du bien-fonds vendu.
Il déclare qu’il n’existe aucune convention orale ou écrite
entre lui-même et des tiers, mettant ces derniers au bénéfice
d’avantages financiers quelconques.
HYPOTHEQUES LEGALES :
21. L’acquéreur est rendu attentif au fait que certaines
créances de droit public ou privé peuvent faire l’objet d’hypothèques
légales, inscrites ou occultes, grevant un immeuble vendu même
après son transfert. Le vendeur atteste dès lors n’être débiteur
d’aucune dette pouvant donner lieu à de telles hypothèques et
garantit l’acquéreur contre tout risque de cette nature, notamment
en s’engageant à s’acquitter ponctuellement de toutes ses
obligations fiscales actuelles et futures.
IMPORTS – FRAIS :
22. Sous réserve des règles en matière de solidarité,
l’acquéreur prend à sa charge :
- les frais du présent acte et des opérations préliminaires
et accessoires,
- les émoluments du Registre foncier,
- les droits de mutation cantonaux et communaux (trois
virgule trois pour cent – 3,3%).
23. Le vendeur prend à sa charge :
- l'éventuel impôt sur le gain immobilier ou sur le
bénéfice résultat de la présente vente, et
- la commission de courtage.
Le vendeur est rendu attentif au fait qu’il est tenu,
conformément aux dispositions légales, de consigner auprès du
notaire instrumentant le cinq pour cent (5%) du prix de vente en vue
du paiement de l’impôt susmentionné.
Chapitre III : REQUISITIONS POUR LE REGISTRE FONCIER

- 25 -
- Transfert immobilier.
- Modification des conditions des titres hypothécaires
numéros [...].
DONT ACTE
lu par le notaire en présence des comparants qui, séance tenante,
l’approuvent puis le signent avec le notaire à [...], en l’Etude, le
vingt-six juin deux mil six.
La minute est signée : P.________.- T.________- O.________,
not.-
(…)"
Le défendeur a reçu une facture datée du 26 juin 2006 établie
au nom de R.________SA, R.M.________SA ayant été radiée du Registre du
commerce le 13 janvier 2000. La facture porte sur une commission de
courtage de 20'000 fr. en lien avec la vente de l’immeuble ici en cause.
L’Office d’impôt du district [...] a établi le 26 juin 2006 une
quittance au nom de l’appelée, pour le paiement, en particulier, du solde
d’impôt du défendeur pour les années 2004 et 2005.
11. Le 21 juin 2006, la société [...] SA a tenu son assemblée
générale. Il ressort du procès-verbal correspondant que C.G.________ et
A.C.________ sont chacun titulaires de 180 des 600 actions de la société, le
solde étant en mains de leurs parents, d’une part, et que la société avait
réalisé un bénéfice annuel de 15'322 fr. 29, d’autre part.
La demanderesse est titulaire du compte d’entreprise [...]
auprès de la Banque [...], sous la forme d’une ligne de crédit limitée à
98'600 fr., utilisée à concurrence de 90'786 fr. 80 au 26 juin 2006, et
57'274 fr. 35 au 30 juin 2006.
Au 30 juin 2006, le compte courant de [...] Sàrl auprès de la
banque [...] présentait un solde de 4'409 fr. 30.
Le compte postal de B.G.________ et F.G.________ présentait un
solde de 26'027 fr. 70 au 30 juin 2006, notamment après avoir été crédité

- 26 -
d’un montant de 1'550 fr. 50 provenant de la Caisse cantonale vaudoise
de compensation AVS. B.G.________ est en outre titulaire d’un compte
épargne auprès de la banque [...], présentant un solde de 12'834 fr. 30 au
11 juillet 2006, après paiement de 19'848 fr. le 23 mai 2006 pour
l’acquisition de fonds de placements [...], notamment.
12. Par lettre du 29 juin 2006, Régie R.________SA a écrit ce qui
suit à la demanderesse :
"(…) INFORMATION IMPORTANTE
Concerne : votre location dans l'immeuble sis [...]
Messieurs,
Nous portons à votre connaissance que P.________ a vendu son
bâtiment au 1er juillet 2006. Le nouveau propriétaire nous a
également confié la gérance de son immeuble.
Ce changement de propriétaire n'entraîne pas de modification de
votre contrat de bail lequel est, en droit, obligatoirement repris par
le nouveau propriétaire. Aussi, les éléments et conditions du bail
restent bien entendu inchangés.
Toutefois, concernant les paiements de vos loyers, ceux-ci doivent à
l'avenir être versés uniquement sur le compte de notre régie no.
[...]. Nous vous remettons en annexe les bulletins préétablis dès le
mois de juillet 2006. Dans le cas où un versement parviendrait
encore sur le compte de l'ancien propriétaire, nous nous chargerons
d'effectuer son transfert.
Tout en vous souhaitant bonne réception de la présente, nous vous
prions d'agréer, Messieurs, nos salutations distinguées.
(…)"
La demanderesse a répondu le 14 juillet 2006 par l’entremise
de sa protection juridique, invoquant la violation de son droit de
préemption et réclamant une copie du contenu du contrat de vente. Copie
de ce courrier a été adressée à R.________SA.
Le 20 juillet 2006, R.________SA a adressé à la demanderesse
un "relevé de compte, rappel, mise en demeure", exigeant le paiement de
16'112 fr. 30 à titre d’arriérés de frais de chauffage échus depuis le mois
de juillet 2000, après déduction de taxes d’égout et d’épuration.

- 27 -
Par lettre d’agent d’affaires breveté du 9 août 2006, la
demanderesse a en particulier contesté les décomptes de chauffage, et
mis le "propriétaire T.________" en demeure d’effectuer les réparations
requises pour que les locaux loués atteignent une température de 20° C.
R.________SA a répondu le 14 août 2006, dans les termes
suivants :
"(…) Nous accusons réception de votre courrier du 9 août courant
nous informant que vous avez été mandaté par L.________ SA dans le
cadre de la mise en demeure relative aux décomptes de chauffage.
(…)
Cela étant, vous proposez une rencontre pour aplanir les différents
problèmes. Bien qu'une telle proposition ait été préalablement
refusée par votre cliente, pour leur part, T.________ et P.________, que
nous représentons, sont ouverts à un rendez-vous pour autant que
le sujet ne se limite pas au problème des décomptes de chauffage,
mais qu'il inclut (sic) une discussion globale, notamment suite au
conflit découlant de la démarche engagée pour votre cliente par
(réd. : l’assureur protection juridique) [...].
(…)"
13. Le 9 août 2006, la demanderesse a déposé une requête de
conciliation dirigée contre le défendeur et T.________ devant la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer [...] (ci-après : la Commission de
conciliation). Dans ce cadre, elle a notamment allégué que le contrat de
bail prévoyait un droit de préemption pour les locataires.
Le 25 août 2006, R.________SA a écrit notamment ce qui suit à
l’avocat S.________, conseil de T.________ :
"(…) En notre qualité de gérance, nous avons traité avec le
L.________ SA sur la base d’une copie du bail. Nous ne disposons pas
d’un original intégral. Sans en être certain, ce bail pourrait
certainement mentionner un droit de préemption identique à celui
figurant dans l’ancien bail "LLL SA".
(…)"
L’avocat S.________ a répondu par lettre du 30 août 2006,
comprenant un bref avis de droit, qui devait être complété.

- 28 -
Me S.________ a déposé des déterminations pour T.________ le
17 novembre 2006, alléguant que le contrat du 20 mars 1995 ne
comprenait plus de droit de préemption. Il a produit à leur appui un
exemplaire de ce contrat, dans lequel la représentante du défendeur,
R.M.________SA, ne figure pas, et un plan des locaux remplace la troisième
page, comprenant les dispositions particulières énumérées sous chiffre 5
du contrat.
Par avis du 4 novembre 2006, la Commission de conciliation a
notamment invité T.________ à produire l’acte de vente sous dix jours. Par
lettre d’avocat du 7 novembre 2006, T.________ et le défendeur,
représentés par R.________SA, s’y sont opposés, contestant l’utilité de la
pièce requise.
A l’audience du 5 décembre 2006 par devant la Commission
de conciliation, la demanderesse a exigé la production de l’original du bail
litigieux. L’intimé a exposé ne pas l’avoir en sa possession, R.________SA
n’étant alors pas gérante de l’immeuble ; il a déclaré ne pas non plus avoir
l’acte de vente, qui n’avait pas trait au litige alors pendant.
Par avis du 6 décembre 2006, la Commission de conciliation a
imparti à la partie propriétaire un délai au 20 décembre 2006 pour
produire le bail original et l’acte de vente. Répondant le 18 décembre
2006, Me S.________ a indiqué que R.________SA ne disposait d’aucun
exemplaire original du bail à loyer du 20 mars 1995, et que l’acte de vente
n’avait pas à être versé au dossier dès lors qu’il était sans relation avec
les conclusions prises dans cette procédure.
La demanderesse a saisi le juge pénal de ces faits.
Le 22 février 2007, la Commission de conciliation a adressé
aux parties le procès-verbal de l’audience du 5 décembre 2006, dans
lequel elle a constaté l’échec de la conciliation.

- 29 -
14. Les comptes de la demanderesse au 31 décembre 2006 font
apparaître la situation suivante :
BILAN INTIAL AU 1er JANVIER 2006
2006
Charges Produits
Fr. Fr.
Caisse 2'669.30
C.C.P. 256.85
Banque [...] 1'878.80
Banque [...] 2'819.50
Débiteurs 105'200.00
Stock de marchandises 36'970.00
Actifs transitoires 9'570.00
Matériel et machines d’exploitation 23'000.00
Stock de véhicules démo 21'027.60
[...] Sàrl 36'416.55
Créanciers, fournisseurs 35'534.65
Banque [...] 75'747.95
Prêt privé 57'951.35
Capital-actions 100'000.00
Capital 32'574.65
301'808.60 301'808.60
BILAN AU 31 DECEMBRE 2006
2006
Actifs Passifs
Fr. Fr.
Caisse 162.75
C.C.P. 111.10
Banque [...] 3'348.50
Banque [...] 2'819.50
Débiteurs 76'451.20
Stock de marchandises 25’000.00
Actifs transitoires 25'682.30
Matériel et machines d’exploitation 22'000.00
Stock de véhicules démo 32'550.00
[...] Sàrl 26'560.90
Créanciers, fournisseurs 3'525.45
Décompte TVA 35’220.70
Banque [...] 80'515.30

- 30 -
Prêt privé 46'285.35
32'574.65
Capital-actions 100'000.00
Capital 35'839.20
294’596.00294’596.00
COMPTE D’EXPLOITATION AU 31 DECEMBRE 2006
2006
Dépenses Recettes
Fr. Fr.
Ventes atelier 308'885.50
Ventes véhicules neufs 554'801.00
Ventes divers 15'862.25
Achats pièces 127'197.40
Achats véhicules 526'304.10
Achats matériel 3'000.45
Travaux extérieurs 21'449.75
Bénéfice brut 201'597.05
879'548.75 879'548.75
COMPTE D’EXPLOITATION AU 31 DECEMBRE 2006
2006
Charges Produits
Fr. Fr.
Bénéfice brut reporté 201'597.05
Salaires 100'719.20
Frais personnel, formation 836.40
AVS, charges sociales 31'080.55
Frais bureau, administration, téléphones9'107.55
Electricité 5'371.60
Publicité, annonces et journaux 2'488.75
Assurances 5'854.10
Frais de véhicules 14'921.40
Intérêts et frais de banque 8'234.85
Locations 42'820.00
Frais d’atelier 5'021.95
Taxes, patente 5'600.90
Amortissements/matériel d’exploitation5'600.00
Perte nette 35'839.20
237'436.25 237'436.25
PERTES ET PROFITS REPORTES

- 31 -
2006
Doit Avoir
Fr. Fr.
Capital :
Solde à nouveau 32'574.65
Pertes et profits :
Perte nette 35'839.20
Perte à reporter 3'264.55
35'839.20 35'839.20
La déclaration d’impôts d’A.Z.________ et C.G.________ pour
l’année 2006 fait état d’un revenu imposable cumulé de 3'200 fr. après
soustraction de 21'700 fr. au titre de la déduction pour contribuable
modeste. Les intéressés ont en outre déclaré des titres et placements par
117'551 fr., incluant notamment des avoirs bancaires par 9'866 fr. et les
actions de [...] Sàrl par 92'593 fr., et deux assurances sur la vie dont la
valeur de rachat au 31 décembre 2006 était de 21'393 fr. 20 et
3'581 fr. 50 respectivement, la fortune imposable étant toutefois nulle. Il
ressort en outre de la déclaration que le couple a deux enfants nés en
2000 et 2003, et des dettes auprès des membres de la famille de
C.G.________ par 125'000 fr. au total.
Au cours de l’année 2006, B.G.________ a crédité
15'801 fr. 15 sur son compte auprès de la banque [...]. Au 31 décembre
2006, ses comptes privé et épargne auprès de la banque [...] présentaient
des soldes respectifs de 26'279 fr. 25 et 18'022 fr. 76.
A.C.________ est titulaire d’un compte privé auprès de la
banque [...], dont le solde au 30 décembre 2006 était de 15'460 fr. 57.
15. Le 4 mai 2007, A.G.________, D.G.________ et B.G.________, en
communauté héréditaire dans la succession de F.G.________, sont devenus
propriétaires communs de l’immeuble [...]. L’estimation fiscale de cet
immeuble pour l’année 1994 était de 470'000 fr., et l’immeuble était

- 32 -
grevé de deux cédules hypothécaires pour 480'000 fr. en premier rang et
100'000 fr. en deuxième rang.
Selon les informations publiées sur le site Internet du Registre
du commerce, le capital-actions de [...] Sàrl au 31 août 2008 était réparti
entre A.G.________ et D.G.________ pour une part de 1'000 fr. chacun, et
B.G.________ pour dix-huit parts du même montant.
16. Le 10 janvier 2008, la banque [...] SA a écrit ce qui suit à la
demanderesse :
"(…) Suite à votre demande du 9 janvier 2008, nous avons analysé
votre demande d’accord préalable en vue de l’acquisition de
l’immeuble sis [...].
Au vu des documents présentés, nous pouvons vous donner notre
accord de principe pour vous octroyer un prêt à hauteur de 65% de
la valeur de rendement estimée à CHF 1'550'000, soit
CHF 1'000'000.
Cet accord préalable ne constitue cependant pas un engagement
ferme de notre part, qui ne pourrait être obtenu que sur
présentation d’une expertise actualisée de l’immeuble, d’une
confirmation des états locatifs, d’une visite du dit immeuble par nos
soins ainsi que sur la présentation d’une situation saine de vos
situations financières (sic).
(…)"
Par courrier d’avocat du 7 mars 2008, adressé à l’adresse en
Italie du défendeur, la demanderesse a informé celui-ci du fait qu’elle
entendait invoquer son droit de préemption à la suite de la vente de
l’immeuble, "pour respecter le délai de trois mois posé par l’art. 216e du
code suisse des obligations".
Par lettres séparées du même jour, elle a informé T.________ du
fait qu’elle invoquait son droit de préemption, d’une part, et a rappelé la
situation au conseil commun des deux récipiendaires, d’autre part.

- 33 -
17. Par courrier du 18 avril 2008, R.________SA pour T.________ a
notifié à la demanderesse une hausse de loyer, qui a été porté à
5'251 fr. par mois.
18. Le 4 juin 2009, le notaire [...] a établi une attestation à
l’intention de l’institution de prévoyance 2e pilier de D.G.________, dont il
ressort que celui-ci, en commun avec [...], avait signé un contrat de vente
à terme du même jour pour la parcelle [...], dont le prix devait être payé
en partie au moyen de ses avoirs de prévoyance.
19. Un litige devant le Tribunal des baux relatif aux décomptes de
charges, divisant la demanderesse d’avec le défendeur et T.________, a pris
fin par transaction conclue en audience du 26 avril 2010.
20. Par courrier du 2 mars 2012, la Commune de [...] a écrit ce qui
suit à T.________ :
"(…) Par la présente, la municipalité de [...] a décidé de réaffecter la
place [...].
(…)
Simultanément, elle résilie le bail liant la commune de [...] à
L.________ SA portant sur dix places de parc pour la même date.
(…)"
Le 2 mai 2013, T.________ a transmis à la demanderesse un
acte de notification de résiliation de bail, ayant la teneur qui suit :
"(…)
Commune, rue, numéro, étage, nombre de pièces :
[...], garage commercial
Conformément à l’article 266 l du Code des obligations (CO), nous
résilions le bail relatif à l’objet mentionné ci-dessus pour le :
1er mai 2015
Dès cette date, l’exploitation du garage réparation-vente
d’automobiles deviendra quasiment impossible en raison de la
suppression de toutes les places de parc extérieures disponibles

- 34 -
pour le garage, suite à la résiliation par la Commune de [...], pour
cette même date, de la location desdites places et de la convention
de précarité relative à la station d’essence.
Réaffectation des locaux prévue de ce fait."
La demanderesse a contesté cette résiliation ; une audience
s’est tenue le 27 août 2013 devant la Commission de conciliation, au cours
de laquelle une convention a été conclue ayant notamment la teneur
suivante :
"(…)
I. La résiliation de bail notifiée pour le 1er mai 2015 est acceptée.
II. La locataire s’engage à un premier départ au 30 juin 2014, au
plus tard au 30 septembre 2014, prévoyant un préavis de quinze
jours durant cette période.
Elle s’engage à quitter irrévocablement son local à cette
date, libre de toute personne et de tout objet.
(…)"
21. Dans le cadre de l’enquête pénale, ont été entendus :
- D.G.________ le 21 août 2007 en qualité de plaignant, qui a en
particulier déclaré ce qui suit :
"(…) Le 16 juillet 1999, j’avais demandé à A.Z.________ de me faxer
une copie du bail (réd. : du 20 mars 1995) que je ne retrouvais pas.
Vous constatez qu’il me l’a faxé avec le chiffre 5 comportant le droit
de préemption. Vous relevez que seule la première page semble
avoir été faxée, les autres pages ne comportant pas les annotations
automatiques des fax.
(…)
Je dispose de l’original du contrat de bail que je vous présente (…).
Vous constatez également que le plan de la partie adverse a glissé
au milieu du contrat (P 4/2) est en réalité une annexe au contrat
proprement dit (…).
(…)
La pièce 4/2 de votre dossier a été produite par A.Z.________ devant
moi lors de l’audience de conciliation. Mon agent d’affaires a
immédiatement fait remarquer que le document était faux. (…)
(…)
(…) Le comportement de R.________SA est incohérent. Cette société
ne retrouve que les documents qu’elle veut bien retrouver.
(…)",
- l’appelé le 14 novembre 2007 en tant que prévenu, qui a en
particulier fait les déclarations suivantes :

- 35 -
"(…) Je tiens également à dire que je ne suis pas intimé dans la
procédure ayant donné lieu à l’audience de conciliation du
5 décembre 2006 (P.4/5). Il est vrai que je suis le représentant de
l’intimé. (…) Je précise que Me S.________ ne me défend pas. Il
défend P.________ et T.________. Vous constatez qu’il ressort pourtant
de la P. 15/2 que si S.________ représente T.________, ce dernier est
également représenté par R.________SA, dont je suis
l’administrateur. (…)
Je tiens encore à expliquer que cela fait 10 ans que R.________SA
cherche à vendre, pour le compte de P.________, l’immeuble occupé
par L.________ SA. Cela fait des années qu’il y a un panneau "à
vendre" devant cet immeuble dont je vous produis une
photographie. Depuis plusieurs années, F.G.________, père de
D.G.________, décédé fin 2006 ou début 2007 sauf erreur, n’a eu de
cesse de décourager les acheteurs potentiels. En outre, F.G.________
nous avait toujours dit qu’il ne voulait pas entrer en matière pour
l’achat de l’immeuble si le prix était supérieur à CHF 800'000.-. Or,
P.________ n’était pas disposé à le vendre pour moins de 1'450'000.-.
(…)
(…) à l’époque de la signature du bail de 1995, objet du litige,
R.________SA ne représentait pas encore P.________, propriétaire. (…)
En fait, à l’époque, P.________ m’avait demandé de refaire un bail à
loyer en me basant sur le précédent bail à loyer. Je ne peux dès lors
pas exclure que nous ayons généré une formule sur laquelle figurait
déjà la mention R.M.________SA et que nous ayons omis de l’enlever.
(…) L’affaire du droit de préemption n’est pas du ressort de
R.________SA mais de celui du notaire. Ce problème de préemption a
été discuté lors de la vente de l’immeuble (…).
(…)",
- l’appelée le 6 mai 2008 en tant que témoin, qui a notamment
fait les déclarations suivantes :
"(…) T.________ a pris contact avec mon étude à la fin du mois de
mai 2006. Il m’a informée qu’il achetait l’immeuble dont il est
question et qu’il reprenait les baux.
Le 30 mai 2006, A.Z.________ m’a confirmé mon mandat. J’ai reçu
une copie des baux à loyer de A.Z.________. Je vous en fournis une
copie. Je n’ai pas fait attention qu’il manquait une page. Je précise
que je n’ai jamais vu les orignaux et que je ne suis pas certaine que
T.________ les ait reçus.
(…)
C’est A.Z.________ qui m’a rappelé lors d’un téléphone il y a quelques
mois que P.________, lors de la signature, avait seulement parlé d’un
engagement moral qu’il avait vis-à-vis du locataire. Je n’ai jamais eu
connaissance de l’existence d’un droit de péremption. Si tel avait
été le cas, j’aurais proposé une vente conditionnelle afin que le
locataire actuel puisse se déterminer quant aux conditions de la
vente et à l’exercice de son droit de préemption. Je tiens à préciser
que j’ai d’ailleurs mentionné que l’immeuble était libre de tous droits
de préemption dans mon acte, preuve que je n’étais pas au courant
de celui dont il est question ce jour. Pour vous répondre, il est clair
qu’en temps normal un tel droit est annoté au Registre Foncier.

- 36 -
(…)",
- T.________ le 24 juin 2008, en qualité de personne appelée à
fournir des renseignements, qui a en particulier expliqué ce qui
suit :
"(…) Vous me dites que lors de l’acte notarié au sujet de la vente de
l’immeuble, il est spécifié dans cet acte que j’ai reçu les originaux
des baux à loyer liés à cet immeuble. Pour vous répondre, j’ai reçu
de la R.________SA les baux à loyer quelques jours avant la signature
de l’acte. Je ne peux pas vous dire si j’ai reçu les originaux de ces
baux ou des copies.
(…) Vous me demandez si lors de la lecture de l’acte de vente
quelqu’un a fait mention d’un droit de préemption ou de quelque
chose de similaire. Absolument pas. Je tiens à préciser qu’avant le
début de la lecture de l’acte, dans le cadre d’une discussion
générale, O.________, qui semblait connaître les G.________, a
demandé si ces derniers n’auraient pas été intéressés par l’achat de
cet immeuble. Je lui alors répondu que lorsque j’avais visité la partie
garage de l’immeuble, les G.________ m’avaient déclaré que j’étais
fou de l’acheter, qu’il tombait en ruine. D’ailleurs, ils m’ont montré
une partie des défauts de l’immeuble. Pour moi, lorsque les gens
parlent en ces termes d’un bien immobilier, c’est qu’ils ne
souhaitent pas l’acheter. (…) Vous m’informez que A.Z.________ a
déclaré lors de son audition que le problème de préemption avait
été discuté lors de la vente de l’immeuble. C’est faux. Je maintiens
les déclarations que je viens de vous faire concernant cette histoire
de droit de préemption. (…)
Vous m’informez que O.________ parle d’un éventuel engagement
moral de la part de P.________ dont il aurait été discuté lors de la
signature. Je ne me souviens pas de cela. (…)
Je maintiens que je n’étais pas au courant de ce droit de préemption
mentionné dans les baux avant la signature de l’acte notarié.
Comme je vous l’ai dit, précédemment, j’ai appris cela environ un
mois après la signature par un courrier de R.________SA. (…)"
- l’avocat S.________ le 3 février 2009 en tant que personne
appelée à fournir des renseignements, qui a dit en particulier
ce qui suit :
"(…) J’ai été pour la première fois consulté par T.________ par
l’intermédiaire de R.________SA le 25 août 2006 soit après la vente
de l’immeuble. Il s’agissait d’un avis de droit que me demandait
A.Z.________, gérant d’immeubles auprès de R.________SA, suite à
une lettre reçue par T.________ et établie par la protection juridique
du L.________ SA. La lettre du 25 août 2006 figure sous pièce 23/5 de
votre dossier et ma réponse sous pièce 23/6. A réception de la lettre
de A.Z.________, j’ai consulté le registre foncier et j’ai constaté que le
droit de préemption invoqué par G.________ n’était pas inscrit. C’est
ce qui a donné lieu à ma réponse du 30 août 2006. Le 9 août 2006,
L.________ SA a ouvert action en contestation de charges et en

- 37 -
répétition de l’indu contre P.________ et T.________, représentés par
R.________SA. (…)
J’ai répondu à cette requête dans mes déterminations du
17 novembre 2006 (pièces 4/4). (…) S’agissant du nouveau contrat
passé entre P.________ et L.________ SA le 20 mars 1995, je
mentionne au point 22 que ce document ne comporte plus de droit
de préemption. J’ai produit avec mes déterminations la photocopie
du contrat de bail de 1994 qui m’avait été remise par R.________SA.
Pour vous répondre, je ne peux pas dire si c’est spécifiquement
A.Z.________ qui m’a produit cette copie. En tous les cas, elle
provenait bien de R.________SA. (…)
Vous me représentez la pièce 4/2 et vous me demandez de vous
expliquer comment j’ai pu produire un bail manifestement incomplet
puisque le chiffre 2 comporte la mention « selon ch. 5 : dispositions
particulières » et qu’il n’y a aucun chiffre 5 dans ce contrat, qui
passe du chiffre 4 b au chiffre 6. Je me suis bien rendu compte de ce
problème depuis qu’on parle de cette affaire, mais j’ai produit ce
document en toute bonne foi, en me préoccupant surtout du
chiffre 2, rubrique « acompte de chauffage et eau chaude », seul
objet du litige. (…)"
- le défendeur le 12 mai 2009, en qualité de personne appelée à
fournir des renseignements, qui a déclaré en particulier ce qui
suit :
"(…) J’ai conclu un contrat de bail avec le garage G.________ en mai
1995 sauf erreur. Pour vous répondre, il est possible que nous
l’ayons conclu en 1994. En fait, j’ai quitté la Suisse pour l’Italie en
juin 1995 et j’avais conclu le bail peu avant. (…) Le bail comprenait
un droit de préemption en faveur du garage G.________. Vous me
demandez si par la suite, un autre bail a été élaboré sans droit de
préemption. Je ne peux pas vous le dire, lorsque j’ai quitté la Suisse,
j’ai tout remis A.Z.________ de la gérance R.________SA. (…)
Il est évident que A.Z.________ savait qu’il existait un droit de
préemption puisque c’est lui qui avait tous les contrats. Pour vous
répondre, je n’ai pas vérifié si je lui donnais les originaux ou non.
C’est la fiduciaire qui s’occupait de tout cela et je n’ai pas regardé
attentivement tout ce que je donnais.
(…) Vous me faites remarquer que par ma signature sur l’acte de
vente (P21/2), j’ai attesté qu’il n’existait aucun droit de préemption.
Je n’ai pas fait attention à cela. Je me souviens que nous en avons
parlé devant la notaire, O.________. Je ne sais plus exactement ce qui
a été dit, mais tout était en ordre.
Vous me demandez si je ne veux pas admettre avoir sciemment
voulu spolier les G.________ de leur droit de préemption au motif que
j’étais remonté contre eux. Absolument pas. (…)",
- l’appelé prévenu le 23 février 2010, qui a notamment fait les
déclarations suivantes :
"(…) Je maintiens que je n’ai jamais été en possession du bail
original une fois signé entre L.________ SA et P.________. En revanche,

- 38 -
il est bien clair que c’est R.M.________SA qui a édicté ce bail et que la
société en détenait une copie.
Pour en revenir aux déclarations de O.________, je conteste ses
déclarations. Je suis convaincu que la copie complète du bail
comportant le droit de préemption lui a été remise. T.________ m’a
d’ailleurs déclaré qu’il avait le souvenir que O.________ avait
demandé si en finalité, les G.________ voulaient ou non racheter
l’immeuble.
(…)"
Par avis du 23 février 2010, le Juge d’instruction itinérant a
informé l’Office du Juge d’instruction cantonal du fait qu’il inculpait
l’appelé de faux dans les titres.
Le Procureur a rendu le 28 février 2013 une ordonnance de
classement ayant notamment la teneur suivante :
"Faits
1. Par contrat du 29 mars 1994, P.________ a remis à bail à la
société LLL SA les locaux commerciaux sis [...] pour 10 ans à
compter du 1er octobre 1994. Ce contrat a été établi sur le
formulaire de bail paritaire UVACIM, CVI, SVR pour locaux
commerciaux, dans son édition de 1991. Il est signé par P.________ et
D.G.________ pour la société locataire, et contient sous chiffre 5 des
dispositions particulières qui prévoient notamment ce qui suit :
"Droit de préemption : P.________, propriétaire de l’immeuble,
s’engage au cas où il aurait l’intention de céder ce dernier ou de
le transférer à autrui, à en informer préalablement le locataire et
à faire tout en son pouvoir afin qu’à conditions égales, la
propriété et son exploitation soient transférées au locataire."
2. Le 13 mars 1995, P.________ et le prévenu A.Z.________, pour
R.M.________SA, ont signé un contrat de gérance portant sur
l’immeuble sis [...], déployant ses effets à compter du 1er juin 1995.
3. Le 20 mars 1995, P.________ et la plaignante L.________ SA ont
conclu un contrat de bail portant sur les mêmes locaux à compter du
1er mai 1005 pour une durée de dix ans. Ce contrat a été conclu sur
le formulaire de bail paritaire UVACIM, CVI, SVR pour locaux
commerciaux, dans son édition de 1991, qui contient 4 pages A4
imprimées sur une feuille A3 vert clair recto-verso, avec des
rubriques à compléter. Sur sa première page, P.________ est désigné
comme bailleur et la société R.M.________SA, Gérance, comme
représentant sous la mention "représenté par". Il est également fait
mention au crayon, en haut à droite, qu’il s’agissait de l’exemplaire
du locataire. La page 2 contient les chiffres 2 à 4b du contrat. En
page 3, sous chiffre 5, figurent des dispositions particulières. Elles
prévoient notamment ce qui suit :
"5.2 DROIT DE PREMPTION

- 39 -
P.________, propriétaire de l’immeuble, s’engage au cas où il
aurait l’intention de céder ce dernier ou de le transférer à autrui,
à en informer préalablement le locataire et à faire tout en son
pouvoir afin qu’à conditions égales, la propriété et son
exploitation soient transférées au locataire."
En page 4 de ce contrat, figurent les chiffres 6 à 10 des dispositions
contractuelles. Les signatures sont celles de P.________ et d’un
représentant de la plaignante, sous l’indication "Ainsi fait en deux
exemplaires". Deux timbres fiscaux de CHF 2.- chacun sont apposés
au bas de cette page, à droite de la signature du bailleur (P. à
conviction n° 242).
Un plan des locaux est annexé au contrat, tout comme les
dispositions générales préétablies applicables aux baux à loyer pour
locaux commerciaux dans le cadre du bail paritaire précité.
4. Le 2 juin 1995, R.M.________SA a informé la plaignante que
P.________ leur avait confié la gérance de son immeuble en raison de
son départ pour l’Italie.
Le 10 mars 1998, A.Z.________, pour R.M.________SA, a adressé un
courrier aux représentants de la plaignante, dont il ressort
notamment ce qui suit :
"Messieurs,
En votre qualité de locataire et comme convenu nous avons
l’avantage de vous remettre un dossier détaillé de l’immeuble
susmentionné, lequel est mis en vente dès ce jour.
(…)
Par ailleurs, l’art. 5.2 du bail vous donne la préférence en cas
d’offre équivalente. Dans ce cadre et du moment qu’une offre de
tiers serait acceptée, nous vous en communiquerons le montant.
Dès lors, vous disposerez d’un délai de 30 jours pour nous faire
part de votre détermination d’acquérir ou non l’immeuble pour
une somme équivalente.
(…)"
Le 29 juin 1998, P.________ et A.Z.________, pour R.M.________SA, ont
conclu un contrat de courtage portant sur l’immeuble sis [...]. Il en
découle que le prix annoncé s’élevait à CHF 1'480'000.- et le prix
minimum à CHF 1‘250'000.-. L’indemnisation du courtier s’élevait à
3,5% sur la première tranche de CHF 500'000.-. et 3% sur le solde
du prix de la vente. Elle était due à la signature du contrat de vente.
Le 11 mai 1999, A.Z.________, pour R.M.________SA, a confirmé à la
plaignante que l’immeuble de P.________ était toujours en vente et
lui a demandé de l’informer si elle avait l’intention de l’acquérir.
5. Le 30 mai 2006, A.Z.________, pour R.________SA, a avisé la
notaire O.________ des conditions de vente de l’immeuble sis [...] en
vue de l’instrumentalisation de l’acte, conformément au contact qui
avait été pris par elle par T.________, acquéreur de ce bien
immobilier. Ce courrier indique que les baux à loyer étaient annexés.
La photocopie du contrat de bail concernant L.________ SA, remis à la
notaire O.________, correspond dans sa teneur à celui décrit sous

- 40 -
chiffre 3 ci-dessus, avec les différences suivantes : en page 2, les
chiffres relatifs aux loyers ne sont pas positionnés au même endroit ;
la page 3, contenant les dispositions particulières du chiffre 5, n’est
pas contenue dans la photocopie ; sur la page 4, les signatures qui
apparaissent sont identiques mais ne sont pas positionnées au
même endroit et présentent de petites différences dans le trait ; il
en va de même de la date apposée au moyen d’un tampon ; enfin,
on n’y trouve aucun timbre fiscal (P. 28).
Par acte notarié du 26 juin 2005 passé devant la notaire O.________
en présence de P.________ ; T.________, et A.Z.________, le premier a
vendu au second l’immeuble sis [...]. Ce contrat mentionne
notamment ce qui suit :
"1. Le bien-fonds vendu est transféré dans ses états matériel et
juridique actuels que l’acquéreur déclare bien connaître et au
sujet desquels il ne formule aucune réserve avec tous ses droits,
dépendances, parties intégrantes et accessoires légaux, libre de
tous autres droits ou charges que ceux mentionnés ci-dessus
(notamment de tout droit d’emption, de droit de préemption et
d’usufruit) et pour les surfaces et limites de propriété révélées
par le Registre foncier, sans recours contre le vendeur.
(…)
BAUX A LOYER- DIVERS
12. T.________ reprend sans changement, valeur au premier juillet
deux mille six, à l’entière décharge et libération du vendeur, la
continuation des baux à loyer suivants intéressant le bâtiment
vendu, soit :
(…)
- contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux conclu avec le
L.________ SA quant au garage commercial aménagé au rez-de-
chaussée du bâtiment.
L’acquéreur est ainsi subrogé au vendeur de ce chef dans toutes
les clauses et conditions des dits baux, baux dont il reconnait
avoir reçu du vendeur les originaux et s’oblige à leur respect.
6. Le 29 juillet 2006, R.________SA a informé la plaignante de la
vente du bâtiment sis [...]. Il y est notamment indiqué que le
changement de propriétaire n‘entraîne aucune modification du
contrat de bail, qui est repris par le nouveau propriétaire.
Par courrier de [...] Protection juridique du 14 juillet 2006, la
plaignante a avisé P.________ qu’il avait violé l’obligation prévue par
le droit de préemption qui lui était réservé. Dans une
correspondance du même jour, elle a invité R.________SA à informer
le nouveau propriétaire de son droit de préemption.
7. Le 20 juillet 2006, R.________SA a adressé une mise en demeure
à la plaignante concernant les décomptes de charges portant sur les
périodes de chauffage de juillet 2000 à juin 2005, pour un montant
total de CHF 16'112.30. Puis le 24 juillet 2006, elle lui a adressé le
décompte de chauffage pour la période de juillet 2005 à juin 2006,
le solde dû s’élevant à CHF 7'687.75.
Le 9 août 2006, la plaignante, par l’agent d’affaires [...], a saisi la
Préfecture du district [...] d’une requête de conciliation, tendant à ce
qu’il soit en substance constaté qu’elle n’était pas la débitrice de

- 41 -
P.________ et de T.________ de la somme de CHF 16'112.30 (ch. I),
relatifs à des frais découlant des décomptes de chauffage et d’eau
chaude, et que ces derniers sont ses débiteurs solidaires et qu’ils lui
doivent immédiat paiement de la somme de CHF 30'030.- (ch. II)
relatifs au remboursement de tous les acomptes de chauffage et
d’eau chaude versés.
Dans un courrier de son conseil adressé à R.________SA, la
plaignante a le même jour contesté la pertinence des décomptes de
chauffage et s’est plainte de son mauvais fonctionnement. Elle a
déclaré opposer la compensation pour les montants réclamés, "ceci
à titre de dommages et intérêts pour les problèmes récurrents de
froid dans les locaux". Elle a également mis en demeure le nouveau
propriétaire T.________ de procéder aux réparations nécessaires afin
que ses locaux bénéficient d’une température acceptable.
8. Le 25 août 2006, A.Z.________, pour R.________SA, a écrit
notamment ce qui suit à l’avocat S.________:
"Maître,
Le soussigné A.Z.________ étant absent dès ce jour pour trois
semaines nous nous permettons de vous soumettre par écrit ce
cas urgent (…).
P.________ a vraisemblablement signé un nouveau bail avec le
L.________ SA en date du 20 mars 1995 avec entrée en vigueur le
01.05.2005. Le loyer est porté à 4'500.-- + acompte de charges
de fr. 285.— du fait de l’augmentation des surfaces louées.
En raison d’un départ définitif en Italie P.________ (sic), a été
mandatée R.________SA pour la gérance de l’immeuble dès le
1er juin 1995.
En notre qualité de gérance, nous avons traité avec le L.________
SA sur la base d’une copie du bail. Nous ne disposons pas d’un
original intégral. Sans en être certain, ce bail pourrait
certainement mentionner un droit de préemption identique à
celui figurant dans l’ancien bail "LLL SA" (…)"
Par déterminations du 17 novembre 2006 à la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district [...],T.________,
représenté par R.________SA et conseillé par l’avocat S.________, a
conclu au rejet des conclusions prises par la plaignante et
reconventionnellement à ce qu’elle soit reconnue sa débitrice de
CHF 23'800.05, plus intérêts. A l’allégué 22 de cette écriture, il est
mentionné que le contrat du 20 mars 1995 ne contient plus de droit
de préemption, la preuve offerte étant une photocopie de ce bail à
loyer produite sous pièce 102 du bordereau des pièces produites par
T.________.
Dans sa teneur, cette pièce n°102 correspond à celle décrit sous
chiffre 5 ci-dessus et remise à la notaire O.________, avec les
différences suivantes : sur la première page, sous la mention
"Représenté par", ne figure aucun représentant ; on peut en
revanche voir à cet endroit des sortes de points noirs ; la page 3
contenant les dispositions particulières sous chiffre 5 n’y figure pas,
mais le plan annexé au bail original en lieu et place (P. 15/3).

- 42 -
Par requête du 26 mars 2007, L.________ SA a saisi le Tribunal des
baux du litige comprenant les frais de chauffage et d’eau chaude. La
teneur de cette écriture est identique à celle formulée devant la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer.
9. Le 10 avril 2007, L.________ SA a déposé plainte pénale contre le
prévenu A.Z.________. Cette société lui reproche d’avoir produit à la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district
[...] un bail falsifié dans le cadre d’un litige de droit du bail. En cours
d’instruction, elle a fait d’autre part valoir que c’est également le
bail modifié que le prévenu a remis à la notaire O.________.
10.A l’audience du Tribunal des baux (réd. : du) 9 mars 2009
portant sur le litige relatif aux décomptes de chauffage et à des
défauts de la chose louée, L.________ SA a opposé la compensation
aux prétentions de T.________ pour tout montant qu’elle serait
condamnée à payer à hauteur de CHF 300'000.-.
Le 17 mars 2009, L.________ SA a ouvert action devant la Cour civile
du Tribunal à l’encontre de P.________, concluant à ce que ce dernier
lui doit la somme de CHF 300'000.- plus intérêts, en raison de la
violation du droit de préemption qui découlerait du contrat de bail à
loyer du 20 mars 1995. La notaire O.________, puis A.Z.________, ont
été appelés en cause dans ce procès.
(…)"
Par arrêt du 15 mars 2013, la Chambre des recours pénale du
Tribunal cantonal a confirmé cette ordonnance de classement, pour les
motifs suivants :
"(…)
attendu que le Procureur a tranché par la négative la
question de savoir si les éléments constitutifs des infractions de faux
dans les titres et/ou d'obtention frauduleuse d'une constatation
fausse étaient réalisés,
qu'il a retenu que l'instruction n'avait pas permis d'établir
qu'en 2006, les dossiers de la régie immobilière dont le prévenu
était un organe contenaient effectivement un exemplaire intégral du
contrat de bail à loyer incriminé par la plaignante, donc comportant
la mention du droit de préemption en sa faveur,
que le procureur a en outre estimé que l'instruction
n'avait pas établi que le prévenu avait produit le bail incomplet en
sachant que la plaignante avait perdu son exemplaire original du
contrat, retrouvé après coup,
que, toujours de l'avis du procureur, aucun élément
recueilli durant l'instruction n'indiquait que le prévenu aurait
intentionnellement retiré ou fait retirer la page litigieuse du contrat
envoyé à la notaire et qu'il aurait ainsi voulu tromper l'officier public
dans le cadre de l'instrumentation de l'acte du 26 juin 2006, même
s'il était établi qu'il n'avait adressé à la notaire qu'un exemplaire
limité à une copie partielle du contrat le 30 mai 2006,

- 43 -
que le procureur a estimé que l'on ne voyait pas quel
aurait été l'intérêt propre du prévenu à une telle démarche, que ce
soit en sa qualité de courtier ou de gérant de l'immeuble concerné,
que le procureur a ajouté que, quoi qu'il en soit, on ne
pouvait retenir que la production d'une copie incomplète était
propre à tromper un officier public dans le cadre d'une vente
immobilière, ce d'autant que, comme l'avait déclaré la notaire lors
de son audition, elle ne recevait en général pas les copies des baux
en vue de l'instrumentation des actes,
qu'il en a déduit que la notaire se fiait à cet égard aux
seules déclarations des parties, même si, dans le cas particulier, une
vérification superficielle du bail aurait permis de constater que la
copie produite était tronquée par rapport à l'original,
que, pour ce qui est de l'infraction de faux dans les titres,
le procureur a considéré que la production d'un document sous une
forme réduite à une copie partielle, amputée d'une page, ne
constituait ni un faux matériel, ni un faux intellectuel propre à
convaincre, s'agissant d'un acte sous seing privé,
qu'il a ajouté qu'une telle lacune était relativement
fréquente dans la pratique judiciaire,
que le procureur a retenu de surcroît, comme il en avait
été statué sous l'angle de l'infraction d'obtention frauduleuse d'une
constatation fausse, que le prévenu n'avait aucun intérêt à la
conclusion de l'acte de vente avec T.________ plutôt qu'avec la
plaignante,
qu'il a enfin tenu pour avéré qu'il n'était pas établi, même
par des indices, qu'il existât un dessein de nuire ou d'obtenir un
avantage illicite chez le prévenu;
(…)
attendu, en l'espèce, que, contrairement à ce que fait
valoir la recourante, l'état de fait de l'ordonnance n'est entaché
d'aucune contradiction de nature à influer sur l'issue du litige,
que, comme le retient le procureur, l'instruction n'a pas
permis d'établir que le prévenu aurait intentionnellement retiré ou
fait retirer la page litigieuse du contrat envoyé à la notaire et qu'il
aurait ainsi voulu tromper l'officier public dans le cadre de
l'instrumentation de l'acte du 26 juin 2006, même s'il était avéré
qu'il n'avait adressé à la notaire qu'un exemplaire limité à une copie
partielle du contrat le 30 mai 2006,
que le contraire ne ressort en effet pas du dossier et ne
saurait dès lors être retenu,
qu'aucun élément ne permet de retenir un dessein dolosif
du prévenu, que ce soit sous l'angle de l'une ou de l'autre des
dispositions pénales précitées (réd. : art. 251 et 253 CP),
qu'il est en effet établi qu'il a agi comme courtier,
qu'il n'était lié par contrat qu'au propriétaire et n'agissait
dès lors que pour le compte de celui-ci,
qu'il était rémunéré à la commission,
que cette commission, échelonnée par tranches, ne
dépendait que du prix de vente de l'immeuble,
qu'elle n'était due qu'à la signature du contrat de vente,
qu'il était donc indifférent au courtier que l'immeuble soit
vendu au promettant-acheteur T.________ plutôt qu'à la plaignante,
sachant que celle-ci pouvait se porter acheteuse pour le prix promis
par celui-là,
qu'on ne discerne pas davantage de possible dessein
dolosif qui procéderait de motifs purement personnels,

- 44 -
que, pour le reste, c'est en vain que la recourante soutient
que le droit de préemption stipulé en sa faveur était de nature à
entraver la vente prévue (recours, p. 5, ch. 5.a),
qu'en effet, selon la lettre du courtier du 10 mars 1998, la
locataire devait faire valoir son droit dans un délai de trente jours
dès l'acceptation de l'offre du tiers promettant-acquéreur (P. 75, all.
21-22),
qu'un tel délai n'est guère considérable, s'agissant d'une
opération portant sur un immeuble commercial,
qu'il l'est d'autant moins que, de l'aveu même de la
recourante, le propriétaire cherchait à se départir de son bien-fonds
depuis longtemps déjà (recours, p. 7, ch. 5.c), ce qui est étayé par le
fait que le contrat de courtage avait été conclu en 1998 déjà,
que rien n'indique au surplus que le promettant-vendeur,
respectivement son courtier, ait craint une défaillance du
promettant-acheteur T.________ entre la promesse et le jour prévu
pour l'acte de vente, et que le propriétaire ait, partant, procédé dans
l'urgence en présumant que la locataire ne ferait pas usage de son
droit de préemption,
que l'on ne peut donc guère concevoir qu'un impératif
d'agir à bref délai ait pu avoir été à l'origine du comportement
dolosif que la plaignante croit déceler chez le prévenu,
qu'il apparaît ainsi invraisemblable que l'intimé ait été
animé du dessein d'obtenir d'un notaire un acte authentique ne
correspondant pas à la réalité,
que le seul fait – aussi malencontreux soit-il – qu'une copie
partielle ait été remise à l'officier public en vue de l'instrumentation
de l'acte authentique ne permet pas de parvenir à une autre
conclusion,
qu'un dessein dolosif n'est en effet pas étayé par le
moindre élément matériel,
qu'une telle intention est à distinguer de la légèreté dans
le traitement du dossier,
qu'il apparaît bien plutôt que le prévenu a agi par
négligence, que ce soit personnellement et/ou dans la surveillance
des employés de la régie,
qu'il ne s'agit cependant pas d'un comportement
pénalement punissable,
que l'un des éléments subjectifs constitutifs cumulatifs de
l'une comme de l'autre des infractions ici en cause fait donc défaut,
qu'il est partant vain d'examiner les éléments constitutifs
objectifs desdites infractions,
que, pour le reste, c'est sans aucun fait matériel à l'appui
que la recourante persiste à plaider qu'elle ne disposait plus de son
exemplaire original du contrat lors des faits incriminés et que le
prévenu le savait (recours, pp. 5-6, ch. 5.b),
qu'il suffit, pour le surplus, de renvoyer aux motifs de
l'ordonnance, qui comportent toute la précision voulue et emportent
la conviction,
qu'il s'ensuit qu'un renvoi de l'intimé devant l'autorité de
jugement aboutirait à coup sûr ou au moins très probablement à sa
libération,
qu'il s'agit bien plutôt d'un litige relevant du droit privé, la
cause étant du reste pendante devant le juge civil,
que c'est ainsi à bon droit que le Procureur a estimé que
les conditions de l'art. 319 al. 1 let. b CPP étaient réunies;

- 45 -
attendu que le recours, mal fondé, doit être rejeté et
l'ordonnance confirmée,
(…)"
22. Au mois d’août 2018, on pouvait trouver sur Internet une
annonce pour la mise en vente à [...] d’une villa de 6,5 pièces, sur un
terrain de 922 m2 dont 183 m2 habitables, au prix de 1'250'000 francs.
23. a) En cours d’instruction, une expertise fiduciaire a été mise
en œuvre et confiée à [...], expert-comptable diplômé chez Fiduciaire [...]
SA, qui a déposé le 26 juillet 2017 un rapport dont il ressort ce qui suit :
aa) S’agissant du déroulement de ses démarches, l’expert [...]
a indiqué avoir demandé à l’appelé, par courrier du 12 septembre 2016,
les relevés de gérance de l’immeuble. Le conseil de l’appelé a fourni le
10 janvier 2017 un état locatif du 15 septembre 2016 présentant la
situation "à la date de vente juin 2006". Dans le courrier joint à cet envoi,
il a en particulier exposé que les appartements de l’immeuble avaient été
rénovés durant l’année 2007, et que le corps du bâtiment destiné au
garage avait été rasé et remplacé durant l’année 2015, après le départ de
la demanderesse. Selon lui, R.________SA n’était pas intervenue dans ces
travaux, dont elle ne connaissait pas le coût, son mandat étant limité à la
location des nouveaux logements et locaux. Il a pour le surplus invité
l’expert [...] à s’adresser au propriétaire T.________.
C’est le 17 juillet 2017, après de multiples relances à l’appelé
et à son conseil, que l’expert [...] a reçu de T.________ des comptes
d’exploitation annuels pour la période du 1er juillet 2006 au 31 décembre
2015. Au vu des difficultés rencontrées pour obtenir ces informations, il a
renoncé à exiger des pièces justificatives supplémentaires, et s’est fondé
sur les chiffres figurant dans les comptes (remarques ad all. 79).
bb) Selon l’expert [...], l’achat de l’immeuble litigieux aux
conditions prévues par le contrat du 26 juin 2006 aurait nécessité

- 46 -
l’investissement de 1'170'000 fr. (prix d’achat par 1'120'000 fr. + droits de
mutation et frais de notaire, estimés à 50'000 fr.).
En général, les banques accordent alors des prêts
hypothécaires à concurrence de 80% du prix payé, pour autant qu’il
n’excède pas la valeur vénale estimée de l’immeuble. Le montant d’un
hypothétique emprunt était ainsi de 930'000 fr., ce qui était corroboré par
les offres estimatives que deux établissements bancaires ont transmises à
l’expert [...] (les deux banques étant parties du principe que l’emprunteur
était solvable et disposait d’une certaine surface financière), de
995'000 fr. et 840'000 fr. respectivement (ad all. 80).
Généralement, la valeur vénale d’un immeuble de rendement
correspond à la valeur capitalisée de son état locatif. Selon l’expert [...],
au vu de la vétusté de l’immeuble relevée par B.________, les loyers
auraient été capitalisés à un taux élevé, de 8% ou 9%, durant l’année
2014. L’état locatif au début de l’année 2014 étant de 153'312 fr., la
valeur vénale de l’immeuble à ce moment était de
1'800'000 fr. approximativement (ad all. 81).
cc) L’expert [...] a retenu que, si le prix d’achat avait été la
valeur de l’immeuble telle qu’elle ressort du rapport B.________ du 31 mars
1998, soit 1'245'000 fr., l’investissement aurait été de 1'300'000 fr.,
compte tenu des droits de mutation et frais de notaire. Si, par hypothèse,
la demanderesse avait obtenu un prêt hypothécaire pour 80% de ce
montant, soit 1'030'000 fr., elle aurait dû apporter le solde de
270'000 fr. en fonds propres (ad all. 320).
Le défendeur allègue, en offrant pour preuve l’appréciation de
la Cour, que la valeur de 1'245'000 fr. retenue par B.________ ne tient pas
compte du revenu locatif de l’immeuble. Selon lui, le rendement brut
serait de 7,31% si le prix de l’immeuble était de 1'480'000 fr., et 8,66% si
le prix était de 1'250'000 fr. (all. 382, 384 et 385). Selon l’expert [...], il
n’existait pas de statistique sur l’évolution des taux de rendement des
placements immobiliers au mois de mars 1998. Se fondant sur un ouvrage

- 47 -
du mois de juin 2005, il a estimé que le taux de capitalisation moyen des
immeubles durant les années 1997 et 1998 était de 7,2% environ. Les
taux allégués par le défendeur étaient ainsi supérieurs à la moyenne du
marché immobilier. Toujours selon l’expert [...], il n’en allait pas de même
pour le calcul de la valeur vénale de l’immeuble litigieux, compte tenu de
son degré de vétusté (ad all. 386).
dd) L’expert [...] a examiné les comptes de la demanderesse
et de sa société sœur [...] Sàrl, constatant ce qui suit.
Les résultats comptables nets de ces sociétés – après
déduction d’un salaire annuel brut de 48'000 fr. en faveur de D.G.________
–, au cours des années 2002 à 2005, étaient les suivants :
- perte de 5'561 fr. ([-10'253 fr.] + 4'692 fr.) pour l’exercice
2002,
- bénéfice de 1'921 fr. (190 fr. + 1'731 fr.) pour l’exercice
2003,
- bénéfice de 2'275 fr. (580 fr. + 1'695 fr.) pour l’exercice
2004,
- bénéfice de 1’745 fr. (1'062 fr. + 683 fr.) pour l’exercice
2005, et
- perte de 32'985 fr. ([-14'812 fr.] + [-18’173 fr.]) pour
l’exercice 2006 (ad all. 320).
Les bilans des deux sociétés au 31 décembre 2005 font état de
fonds propres par 111'547 fr. pour la demanderesse et 28'801 fr. pour [...]
Sàrl, soit 140'348 fr. en tout. Le bilan de la demanderesse mentionne
toutefois une créance de 36'416 fr. envers [...] Sàrl, mais seulement
6'416 fr. figurent parmi les passifs de celle-ci. L’expert [...] a par
conséquent réduit la valeur totale des fonds propres à 110'348 fr., ce qui
ne couvrait pas le capital-actions des deux sociétés (ad all. 320).
Les comptes de la demanderesse et de [...] Sàrl au
31 décembre 2007 font quant à eux état d’une perte globale de

- 48 -
15'176 fr., venant s’ajouter aux pertes reportées à la fin de l’exercice
2006. En outre, les fonds propres comptables cumulés des deux sociétés
au 31 décembre 2007 étaient de 92'188 fr., selon le détail suivant :
- 78'573 fr. (100'000 fr. [capital social] – 21'427 fr. [pertes
cumulées]) pour la demanderesse, et
- 13'815 fr. (20'000 fr. [capital social] – 6'385 fr. [pertes
cumulées]) pour [...] Sàrl (ad all. 333).
Les bénéfices annuels des deux sociétés jusqu’à l’année 2005
étant pratiquement nuls, et leurs fonds propres peu élevés, il n’était pas
envisageable pour la demanderesse d’obtenir des crédits bancaires
suffisants pour l’investissement envisagé (ad all. 320).
Au vu des résultats déficitaires de la demanderesse et de [...]
Sàrl sur les exercices 2006 et 2007, il est hautement probable que la
situation financière de la première au cours des années 2007 et 2008 ne
lui aurait pas permis de financer l’achat de l’immeuble litigieux aux
conditions obtenues par T.________ (ad all. 333).
ee) L’expert [...] a également examiné la situation de
l’administrateur et actionnaire de la demanderesse D.G.________, afin de
déterminer dans quelle mesure celui-ci aurait été susceptible de financer
l’achat de l’immeuble.
Fondé sur les décisions de taxation des années 2003 à 2006,
ainsi que sur le certificat de salaire 2004 de l’intéressé, il a retenu que le
revenu net soumis à l’impôt fédéral direct de l’intéressé, d’une part, et sa
fortune nette, d’autre part, avaient évolué selon le détail suivant :
- 27'410 fr. et 7'597 fr. pour l’année 2003,
- 33'643 fr. et 4'138 fr. pour l’année 2004,
- 34'228 fr. et 4'695 fr. pour l’année 2005, et
- 33'545 fr. et 5'267 fr. pour l’année 2006.

- 49 -
A dire d’expert [...], il était impossible pour D.G.________
d’apporter à la demanderesse les fonds nécessaires à l’acquisition de
l’immeuble (ad all. 320). Il en allait de même des années 2007 et 2008, la
décision de taxation de D.G.________ pour l’année 2007 faisant état d’un
revenu net soumis à l’impôt fédéral de 33'400 fr. et d’une fortune de
5'864 fr. (ad all. 333).
La seule possibilité pour la demanderesse aurait été de trouver
auprès des membres de la famille de D.G.________ les fonds requis pour
l’achat de l’immeuble. L’expert [...] a relevé que cela faisait l’objet de
l’allégué 324 de la demanderesse, selon lequel le père de D.G.________,
F.G.________ – décédé dans l’intervalle –, était disposé à emprunter sur sa
maison familiale de [...] ou même à la vendre. Il ressort toutefois des
allégués de la demanderesse que l’intéressé était déjà à la retraite au
mois de juin 2006 et selon l’expert [...], les banques refusent en général
d’octroyer des prêts aux personnes sans revenus stables permettant
d’assurer le service de la dette. L’expert [...] ne disposait d’aucun
document permettant d’apprécier la situation financière de feu
F.G.________, et la vente de sa maison était une hypothèse de plus dans un
cas déjà hypothétique, qu’il n’a pas pu prendre en considération. Sur la
base des éléments à sa disposition, l’expert [...] a dès lors retenu que la
situation financière de la demanderesse ne lui permettait pas d’acheter
l’immeuble au prix estimé par B.________, sans toutefois pouvoir affirmer
que les membres de la famille G.________ élargie ne seraient pas parvenus
à réunir les fonds requis à cet effet (ad all. 320).
ff) Le revenu locatif annuel net découlant des appartements
de l’immeuble, selon l’état locatif du 15 septembre 2016, était de
52'740 fr. au 26 juin 2016 (ad all. 79). D’après les relevés, les loyers reçus,
à l’exclusion des acomptes de chauffage (montants bruts), pour le garage,
d’une part, et pour les appartements, d’autre part, étaient de :
- 27'000 fr. et 18'670 fr. pour le second semestre 2006,
- 56'387 fr. et 38'380 fr. pour l’année 2007,
- 58'967 fr. et 73'485 fr. pour l’année 2008,

- 50 -
- 59'592 fr. et 97'925 fr. pour l’année 2009,
- 59'592 fr. et 93'580 fr. pour l’année 2010,
- 59'592 fr. et 93'720 fr. pour l’année 2011,
- 59'592 fr. et 93'720 fr. pour l’année 2012, et
- 59'592 fr. et 93'720 fr. pour l’année 2013 (ad all. 79 et 80).
Seuls les chiffres du premier semestre 2014 étaient à
disposition pour le garage, par 29'796 fr., les appartements ayant quant à
eux généré 92'335 fr. sur l’année 2014, et 91'800 fr. sur l’année 2015 (ad
all. 79).
En tout, ces montants représentent 470'110 fr. pour le garage
(soit une moyenne de 58'763 fr. par an sur huit ans), et 787'335 fr. pour
les appartements (ad all. 79 et 80).
gg) S’agissant des frais découlant d’un prêt hypothécaire, en
cas d’achat aux conditions du contrat du 26 juin 2006, les taux étaient
encore ascendants durant l’année 2006, et il était donc courant d’opter
pour des taux fixes à long terme. Sur dix ans, le taux fixe aurait été de 4%
et aurait entraîné, sur 930'000 fr., une charge de 37'200 fr. par an. En
outre, le taux Libor à douze mois, sur la période de huit ans séparant le
1er juillet 2006 du 30 juin 2014, aurait été inférieur à 2% en moyenne, et
aurait représenté une charge annuelle moyenne d’environ 18'000 fr. sur
cette période (ad all. 80).
Pour la période du 1er juillet 2006 au 30 juin 2014, la différence
entre la charge locative pour le garage, d’une part, et une éventuelle
charge hypothécaire pour l’entier de l’immeuble, d’autre part, aurait été
de 21'563 fr. par an (58'763 fr. – 37'200 fr.) en cas de taux hypothécaire
fixe, soit 172'504 fr. sur huit ans, respectivement de 40'763 fr. par an
(58'763 fr. – 18'000 fr.), soit 326'104 fr. sur huit ans (ad all. 80
cf. ég. supra let. dd).
Même en cas d’amortissement de la dette à hauteur de 1% par
an (soit environ 9'000 fr.), le service de la dette hypothécaire aurait ainsi

- 51 -
été moins élevé pour la demanderesse que son loyer. Cela ressort déjà du
courrier de R.M.________SA aux "garagistes G.________" du 10 mars 1998.
L’expert [...] a toutefois formulé certaines réserves à cette appréciation,
compte tenu du caractère hypothétique de ses calculs (ad all. 334).
hh) Selon l’expert [...], si la demanderesse était devenue
propriétaire de l’immeuble dans le cours de l’année 2006, elle aurait
probablement pu poursuivre l’exploitation de son garage au-delà de
l’année 2015. La disparition des places de parc à l’extérieur du garage à
ce moment aurait pu entraîner une diminution de la rentabilité du garage,
mais sans trop affecter le résultat d’exploitation ; en effet, il ressort du
contrat de bail litigieux qu’une partie des travaux de réparation étaient
sous-traités à la Carrosserie [...] SA, qui disposait de places de parc sur les
hauts de [...] (ad all. 502).
ii) La demanderesse allègue qu’en qualité de propriétaire, elle
aurait pu négocier un arrangement avec la commune de [...] au sujet de la
réaffectation de la Place [...], mais l’expert ne s’est pas déterminé sur
cette question hypothétique (ad all. 502).
La demanderesse allègue également qu’en ne devenant pas
propriétaire de l’immeuble, elle a perdu le gain immobilier futur découlant
de la plus-value de l’immeuble au fil du temps. L’expert [...] a relevé que
l’immeuble litigieux avait fait l’objet de transformations importantes au
mois de juillet 2014, et que son estimation fiscale avait dès lors augmenté
de 1'236'000 fr. à 4'021'000 fr. au 6 mars 2017. Faute toutefois de
disposer du montant des investissements ayant apporté cette plus-value,
il n’était pas possible de déterminer la plus-value antérieure telle qu’elle a
été alléguée. T.________ a exposé à cet égard qu’il n’existait ni budget, ni
décompte final pour les travaux, et l’appelé a déclaré que R.________SA n’y
avait pas été associée et en ignorait le coût. L’expert [...] a dès lors
indiqué ne pas être en mesure de se prononcer sur l’allégué (ad all. 81). Il
a toutefois indiqué son avis sur la question, qui figure ci-dessus (cf. supra
let. cc).

- 52 -
b) Par prononcé du 7 novembre 2017, le juge instructeur a
rejeté la requête de complément d’expertise de la demanderesse du
6 octobre 2017, d’une part, et a partiellement admis la requête de
complément d’expertise déposée le 4 octobre 2017 par l’appelé, d’autre
part.
Par avis du même jour, il a ordonné la mise en œuvre du
complément requis, tendant en substance à déterminer l’existence de
travaux lourds de rénovation sur l’immeuble prétendument conduits en
2007, ainsi que leur coût et leur incidence sur les loyers encaissés. Par
lettre du 13 novembre 2017, l’expert [...] a indiqué ne pas être en mesure
de répondre aux questions complémentaires, soit parce qu’elles sortaient
de son domaine de compétence, soit parce qu’il lui manquait les pièces
justificatives, l’appelé s’étant selon lui montré "pour le moins peu
coopératif" à cet égard.
Par avis du 20 novembre 2018, le juge instructeur a proposé
de renoncer au complément tout en prenant note que, selon l’appelé,
l’augmentation des loyers à partir de l’année 2008, ressortant d’éléments
déjà au dossier, était due à des travaux. Par lettre du 29 novembre 2017,
l’appelé a renoncé au complément, tout en rappelant sa version des faits
quant à l’augmentation des loyers.
24. D'autres faits allégués, admis ou prouvés, mais sans incidence
sur la solution du présent procès, ne sont pas reproduits ci-dessus.
25. a) Le 25 avril 2007, la demanderesse a déposé une requête
devant la Commission de conciliation, concluant au paiement de
300'000 fr. par le défendeur, plus intérêt à 5% l’an dès le 28 juin 2006.
Elle a dans ce cadre allégué que le défendeur ne lui avait pas donné
connaissance des conditions du contrat de vente de l’immeuble.
L’audience de conciliation a été tenue le 18 septembre 2007.

- 53 -
L.________ SA a repris sa conclusion dans une requête déposée
le 12 octobre 2007 devant le Tribunal des baux, avec suite de frais et
dépens. Le défendeur a par la suite produit un bordereau de pièces le
7 décembre 2007, avec en particulier un exemplaire de l’acte de vente du
26 juin 2006 mentionnant le prix de la transaction.
Par jugement incident du 27 octobre 2008, confirmé par arrêt
de la Chambre des recours civile du 11 mars 2009, le Tribunal des baux a
décliné sa compétence et transmis d’office la cause à la Cour civile.
b) Par demande du 17 décembre 2009, la demanderesse a
repris ses conclusions devant la Cour civile.
Par réponse du 7 juin 2012, le défendeur a conclu, avec
dépens, principalement au rejet des conclusions de la demande,
reconventionnellement à être relevé par la demanderesse des dépens qu’il
serait condamné à verser à l’appelée ainsi que, subsidiairement, à ce que
celle-ci le relève de toute condamnation, en capital, intérêts, frais et
dépens, dont il pourrait faire l’objet en faveur de la demanderesse.
L’appelée a déposé une réponse le 23 août 2012 par laquelle
elle a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions du
défendeur à son encontre, et subsidiairement à ce que l’appelé soit tenu
de la relever de toute condamnation en capital, intérêts, frais et dépens
dont elle pourrait faire l’objet en faveur du défendeur et de la
demanderesse.
Par réponse du 7 novembre 2012, l’appelé a conclu au rejet
des conclusions de l’appelée en tant qu’elles le concernaient, avec suite
de frais et dépens.
E n d r o i t :

- 54 -
I. La demanderesse agit contre le défendeur, qui est un
ressortissant italien domicilié en Italie. La cause présente ainsi un
caractère international, et il faut déterminer si un chef de compétence
internationale permet de l’attraire en justice en Suisse, d’une part, et quel
est le droit applicable au litige, d’autre part.
Il n’est pas établi que le bail du 20 mars 1995 comprenne une
élection de for ou de droit. L’acte de vente instrumenté le 26 juin 2006 par
l’appelée ne prévoit en outre aucune élection de for ou de droit en matière
internationale. Il faut donc se fonder directement sur les dispositions
légales topiques.
a) Selon l’art. 1 al. 2 LDIP (loi fédérale sur le droit international
privé du 18 décembre 1987 ; RS 291), les traités ont la préséance sur les
dispositions de droit national.
Cela étant, la CL07 (Convention concernant la compétence
judiciaire, la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière civile
et commerciale conclue à Lugano le 30 octobre 2007 ; RS 0.257.12) est
entrée en vigueur pour la Suisse le 1er janvier 2011. Elle n'est applicable
qu'aux litiges intentés postérieurement à cette date (art. 63 al. 1 CL07), ce
qui n’est pas le cas du procès du cas d’espèce, ouvert par requête de
conciliation du 25 avril 2007 (cf. art. 119 al. 1 let. a CPC-VD) ; il n’en irait
d’ailleurs pas autrement si l’on considérait uniquement la cause ouverte
devant la Cour civile, puisque le premier acte déposé dans ce cadre est la
demande du 17 décembre 2009. La cause est ainsi soumise aux
dispositions de la CL88 (Convention concernant la compétence judiciaire,
la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière civile et
commerciale conclue à Lugano le 16 septembre 1988 ; RS 0.257.11,
entrée en vigueur le 1er janvier 1992 pour la Suisse et le 1er décembre
1992 pour l’Italie).
En l’occurrence, la demanderesse invoque la violation des
obligations contractuelles du défendeur. En l’absence de for impératif
(cf. art. 16 CL88), la compétence des tribunaux suisses découle des art. 5

- 55 -
al. 1 (compétence au lieu d’exécution de l’obligation qui sert de base au
contrat, soit en l’espèce la mise en œuvre d’un droit de préemption
portant sur un immeuble en Suisse) et 18 CL88 (compétence du tribunal
devant lequel les parties ont procédé sans contestation).
La CL88 ne régit pas la question de l’appel en cause, ni a
fortiori de l’appel en cause d’une nouvelle partie par l’appelé, mais les
parties concernées ont procédé sans contester la compétence de la Cour
civile (art. 18 CL88). En l’absence de dispositions spécifiques applicables
issues de la CL88, on peut en outre se référer à l’art. 8b LDIP, qui permet
au tribunal compétent pour la demande principale de connaître également
de l’appel en cause pour autant qu’il existe un for en Suisse. Tel est le cas
en l’espèce, la partie du litige qui oppose l’appelée à l’appelé ne
présentant pas d’élément d’extranéité ; en effet, l’instrumentation de
l’acte de vente du 26 juin 2006 a eu lieu en Suisse et porte sur un
immeuble sis en Suisse (cf. art. 5 al. 1 et 3 CL88).
b) La question du droit applicable au fond doit quant à elle
être tranchée en vertu du droit international privé du for (ATF 135 III 259
consid. 2.1, SJ 2009 I p. 441 ; TF 4A_336/2011 du 30 novembre 2011
consid. 2.1).
Le contrat est en général régi par le droit de l’Etat avec lequel
il présente les liens les plus étroits (art. 117 al. 1 LDIP) et en particulier,
lorsqu’il est relatif aux immeubles ou à leur usage, par le droit du lieu de
leur situation (art. 119 al. 1 LDIP).
En l’espèce, la demanderesse se prévaut d’une clause de
préemption portant sur un immeuble situé en Suisse, et c’est dans le
cadre de l’instrumentation de la vente du même immeuble que le
défendeur fait valoir des prétentions récursoires contre l’appelée. C’est
ainsi avec la Suisse que les contrats pertinents ont les liens les plus étroits
et la cause, en tant qu’elle présente un caractère international, est
soumise au droit suisse.

- 56 -
II. Selon l'art. 404 al. 1 CPC (Code de procédure civile suisse du
19 décembre 2008 ; RS 272), les procédures en cours à l'entrée en
vigueur de ce code – soit le 1er janvier 2011 – sont régies par l'ancien droit
de procédure jusqu'à la clôture de l'instance. Cette règle vaut pour toutes
les procédures en cours, quelle que soit leur nature (Denis Tappy, Le droit
transitoire applicable lors de l'introduction de la nouvelle procédure civile
unifiée in JdT 2010 III 11, p. 19).
La cause étant en l’espèce pendante depuis le 25 avril 2007,
elle est soumise aux dispositions de l’ancien droit de procédure, et
notamment du CPC-VD (Code de procédure civile du 14 décembre 1966 ;
aBLV 272.11).
III. a) A titre principal, la demanderesse a pris des prétentions en
paiement contre le défendeur, au titre du bail du 20 mars 1995 conclu
entre eux. Selon elle, la clause 5.2 du bail lui confère un droit de
préemption, qu’elle reproche au défendeur d’avoir violé en vendant
l’immeuble à un tiers sans l’en informer. Estimant avoir été ainsi
empêchée d’acquérir l’immeuble, dès lors qu’aucun droit de préemption
n’était annoté au Registre foncier, la demanderesse exige la réparation
d’un dommage d’au moins 300’000 fr. sous la forme d’un gain manqué.
Le défendeur s’oppose à ces prétentions, invoquant que le bail
litigieux prévoyait seulement un engagement moral de sa part d’informer
la demanderesse d’une vente à venir, qu’il aurait respecté. Si l’existence
d’un pacte de préemption était retenue, il soutient que c’est de manière
abusive que la demanderesse invoque un tel droit, que sa situation
financière ne lui permettait pas de l’exercer, même avec l’aide de tiers
dont la réalité n’est du reste pas démontrée ; il avait en outre invité la
demanderesse à lui proposer une offre pour acquérir l’immeuble, mais elle
n’avait pas répondu à ces invitations, ni donné suite à l’annonce de la
vente de l’immeuble pour en connaître les modalités. S’agissant des
conditions d’une responsabilité contractuelle de sa part, il soutient que la

- 57 -
demanderesse n’a pas prouvé la quotité du dommage qu’elle allègue, et
que sa passivité exclut tout lien de causalité entre une éventuelle violation
du pacte de préemption, d’une part, et le dommage allégué, d’autre part.
L’appelée conteste également que la clause 5.2 du bail
instaure un droit de préemption. Selon elle, la demanderesse invoque en
réalité la perte d’une chance, non sujette à réparation en droit suisse, et
les conditions d’une responsabilité contractuelle du défendeur ne sont pas
réalisées, la demanderesse n’ayant en particulier pas eu les moyens
d’acquérir l’immeuble.
L’appelé est pareillement d’avis que le bail prévoit uniquement
un engagement moral du défendeur d’informer la demanderesse de ses
intentions de vendre. Selon lui, la demanderesse n’a par ailleurs pas
allégué son intention d’acheter l’immeuble, et sa capacité financière pour
le faire n’est pas établie.
b) A titre subsidiaire, pour le cas où il serait fait droit aux
prétentions de la demanderesse, le défendeur a conclu à ce que la notaire
le relève d’une telle condamnation. Dans cette hypothèse, il soulève deux
griefs alternatifs en lien avec l’instrumentation de la vente du 26 juin
2006 : soit l’appelée a reçu un exemplaire incomplet du bail du 20 mars
1995, et aurait dû s’en rendre compte, soit cet exemplaire était intégral,
et elle aurait dû identifier le pacte de préemption et refuser d’instrumenter
la vente. Dans les deux cas, l’appelée répond selon lui de la violation du
pacte de préemption allégué découlant de l’instrumentation de la vente.
L’appelée conclut au rejet de ces conclusions récursoires,
contestant avoir violé ses obligations légales. Elle fait valoir que son devoir
d’informer ne s’étendait pas à un droit conventionnel non annoté dont elle
n’avait pas connaissance, la clause 5.2 du bail lui ayant été cachée. Elle
invoque qu’un pacte de préemption découlant éventuellement de cette
clause engageait le défendeur signataire du bail et que celui-ci, qui avait
omis de donner suite à l’acte qu’il avait signé, agissait de manière abusive
en l’appelant en cause.

- 58 -
L’appelé fait quant à lui valoir que bail du 20 mars 1995
figurait sur un formulaire standard, comprenant quatre pages ; si ce
document avait été incomplet, l’appelée s’en serait rendue compte, et
c’est donc sur la base d’un examen insuffisant du document complet
qu’elle avait instrumenté la vente de l’immeuble.
La demanderesse déclare pour sa part s’en remettre à justice
sur toutes les prétentions récursoires soulevées par les parties.
c) Pour le cas où il succomberait sur les prétentions
libératoires de l’appelée, le défendeur conclut, à titres subsidiaire et
reconventionnel, à ce que la demanderesse le relève de toute
condamnation en paiement de dépens à l’appelée.
La demanderesse ne s’est pas formellement déterminée sur ce
chef de conclusions, ni d’ailleurs l’appelée ou l’appelé.
d) Dans l’hypothèse où le défendeur obtiendrait gain de cause
sur ses conclusions récursoires contre l’appelée, celle-ci conclut, à titre
encore plus récursoire, à être relevée par l’appelé de toute condamnation
en paiement. Elle fait valoir qu’en sa qualité de gérant de l’immeuble,
l’appelé était responsable du suivi du bail du 20 mars 1995, dont il était le
rédacteur ; il a en outre agi en qualité de courtier pour vendre l’immeuble
litigieux, et a participé à la séance d’instrumentation du 26 juin 2006.
Selon elle, l’appelé lui a fourni tous les éléments dont elle a disposé en
vue de cette vente, et en particulier un exemplaire incomplet du bail
litigieux. Ce serait donc lui qui serait à l’origine d’un éventuel vice de la
vente authentique du 26 juin 2006, et qui devrait en supporter les
conséquences.
L’appelé s’oppose à ces prétentions. Selon lui, la clause 5.2
figurait déjà dans le bail du 29 mars 1994, et avait été reprise dans le bail
du 20 mars 1995 sans qu’il en soit le rédacteur. S’il avait un rôle de gérant
d’immeuble, ce mandat ne portait que sur les actes de gestion courante, à

- 59 -
l’exclusion de la vente de ce bien ; c’est en qualité de courtier qu’il a
participé à la séance de l’appelée du 26 juin 2006, sans qu’on puisse lui
reprocher une violation de ses obligations à cet égard. Du reste, la clause
5.2 litigieuse a selon lui été évoquée au cours de la séance, de sorte qu’il
conteste en avoir dissimulé l’existence.
IV. Pour les litiges fondés sur le droit privé fédéral, l'art. 8 CC
(Code civil du 10 décembre 1907 ; RS 210), en l'absence d'une règle
spéciale instituant une présomption, répartit le fardeau de la preuve et
détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les
conséquences de l'échec de la preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6, rés. in
JdT 2006 I 191, SJ 2003 I p. 208). Celui qui fait valoir une prétention doit
établir les faits dont dépend la naissance du droit; en revanche, celui qui
invoque la perte d'un droit ou qui conteste sa naissance ou son
applicabilité a le fardeau de la preuve des faits destructeurs ou dirimants
(ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 318 ; TF 4A_153/2013 du 27
septembre 2013 consid. 3.1).
V. Une enquête pénale a été conduite à l’encontre de l’appelé en
lien avec les faits ici en cause, qui a été classée par ordonnance du
28 février 2013, confirmée par arrêt de la Chambre des recours pénale du
15 mars 2013.
Selon l’art. 53 al. 1 CO (loi fédérale du 30 mars 1911
complétant le code civil suisse, livre cinquième : Code des obligations ; RS
220), le juge n'est pas lié par les dispositions du droit criminel en matière
d'imputabilité, ni par l'acquittement prononcé au pénal, pour décider s'il y
a eu faute commise ou si l'auteur de l'acte illicite était capable de
discernement. Cette disposition régit l'indépendance du juge civil envers
le droit pénal, l'acquittement prononcé par le tribunal pénal et les
décisions du juge pénal en général (ATF 125 III 401 consid. 3, JdT 2000 I
110 ; TF 4C.400/2006 du 9 mars 2007 consid. 4.1). Sous réserve de
situations particulières (cf. par ex. ATF 136 III 502 et réf. cit., en vertu

- 60 -
duquel le juge civil est lié par un acquittement pénal lors de l’application
de l’art. 60 al. 2 CO), l'indépendance en question vaut de manière
générale, même en dehors des questions expressément mentionnées par
l’art. 53 CO. Elle n'empêche cependant pas le juge civil d'attendre le
résultat de la procédure probatoire de l'instruction pénale et de le prendre
en compte. Dans ce cas, le juge civil ne s'écartera pas sans raison de
l'appréciation du juge pénal (TF 4C.400/2006 précité consid. 4.1; ATF 125
III 401 précité consid. 3 et les réf. cit.). Cela vaut aussi en cas de
classement de la procédure pénale (Kessler in Basler Kommentar OR I,
6e éd. 2015, n. 3 ad art. 53 CO).
VI. a) Le droit de préemption au sens des art. 216a à 216e CO
confère à son titulaire (le préempteur) la faculté d’exiger du promettant le
transfert de la propriété d’une chose, dans l’hypothèse où le promettant la
vend à un tiers. Le droit de préemption est dit ordinaire, ou illimité, si le
prix à payer par le préempteur est celui que le tiers acquéreur s’est
engagé à verser (ATF 134 III 597 consid. 3.4.1 et l’arrêt cité). Si les parties
conviennent d’un prix déterminé, le pacte est dit "limitatif" (Tercier et alii,
Les contrats spéciaux, 5e éd., Zurich 2016, §16 n. 1031 p. 145).
L'exercice du droit de préemption constitue la réalisation d'une
condition (potestative) et met un terme à un état suspensif, les relations
contractuelles entre le tiers et le promettant n'étant pas touchées. Le
préempteur acquiert ainsi la propriété aux conditions du contrat négociées
avec le tiers (ATF 134 III 597 consid. 3.4.1 et réf. cit.). En d’autres termes,
le promettant s’engage unilatéralement à donner la priorité au
préemtpeur ; celui-ci n’est pas obligé, mais dispose d’un droit prioritaire
en cas de cas de préemption.
Selon l’art. 216 CO, les pactes de préemption qui ne fixent pas
le prix à l’avance sont valables en la forme écrite (al. 3), en dérogation au
principe de la forme authentique applicable en cas de vente d’immeuble
(cf. al. 2).

- 61 -
Les droits de préemption et de réméré peuvent être convenus
pour une durée de vingt-cinq ans au plus (art. 216a CO in initio).
b) Le droit de préemption peut être invoqué en cas de vente
de l’immeuble, ainsi qu’à l’occasion de tout autre acte juridique équivalent
économiquement à une vente (art. 216c al. 1 CO).
C’est la conclusion du contrat visant le transfert de propriété
qui est déterminante, et non son exécution. Avant un tel cas de
préemption, le préempteur n’a aucun droit sur l’immeuble, et le
propriétaire peut librement en disposer ; il peut en outre décider du
principe et des modalités d’une vente. Le préempteur peut cependant
exiger une réduction de prix si le pacte de préemption est limitatif (Tercier
et alii, op. cit., §16 nn 1035 s. p. 145 et réf. cit.).
c) Selon l’art. 216d CO, le vendeur doit informer les titulaires
du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son
contenu (al. 1) ; sauf clause contraire du pacte de préemption, le titulaire
du droit de préemption peut acquérir l’immeuble aux conditions dont le
vendeur est convenu avec le tiers (al. 3).
Le titulaire qui entend exercer son droit de préemption doit
l’invoquer dans les trois mois à l’encontre du vendeur ou, si le droit est
annoté au registre foncier, à l’encontre du propriétaire ; le délai
commence à courir le jour où le titulaire a eu connaissance de la
conclusion du contrat et de son contenu (cf. art. 216e CO). Le droit de
préemption est un droit formateur. Son bénéficiaire l’exerce par
manifestation unilatérale de volonté soumise à réception, sans avoir à
respecter de forme particulière. La déclaration dans ce sens doit être
claire et précise (Tercier et alii, op. cit., §16 n. 1040 p. 146).
d) Le droit de préemption portant sur un immeuble peut être
annoté au registre foncier (cf. art. 216a in fine CO et 959 al. 1 CC).

- 62 -
L’annotation doit être convenue expressément entre les
parties, en la forme écrite lorsqu’elle porte sur un droit illimité. Si le
prometteur-vendeur a déjà requis l’inscription du tiers acquéreur comme
nouveau propriétaire, le préempteur ne peut plus obtenir l’exécution
effective du transfert de propriété si le droit n’est pas annoté ; le
préempteur n’a qu’une action en dommages-intérêts au sens de l’art. 97
al. 1 CO contre le promettant pour inexécution du pacte de préemption
(cf. Steinauer, Les droits réels, T. 2, 4e éd., Berne 2012, §46 n. 1724 p. 173
et nn 1741 s. p. 182).
VII. a) Les positions des parties divergent quant à la portée de la
clause 5.2 du bail du 20 mars 1995.
La demanderesse invoque le titre de cette clause,
expressément appelée "Droit de préemption", ainsi que le courrier que
R.M.________SA lui a adressé le 10 mars 1998, selon lequel "l’article 5.2 du
bail (réd. : lui donnait) la préférence (…)", moyennant la formulation d’une
offre équivalente dans les trente jours suivant la communication du
montant convenu avec un tiers.
Selon le défendeur, cette clause lui conférait deux devoirs non
constitutifs d’un droit de préemption de la demanderesse. D’une part, il
devait l’informer de son "intention" d’aliéner l’immeuble, mais cette
intention abstraite ne correspondait pas à la condition d’un cas de
préemption concret, sujet à l’exercice du droit préférentiel du préempteur.
D’autre part, la clause lui imposait de faire tout en son pouvoir pour que
l’immeuble soit transféré au locataire à conditions égales, mais il s’agissait
d’une obligation de moyen, différente de l’obligation de résultat découlant
d’un pacte de préemption.
L’appelée rejoint l’appréciation du défendeur, faisant valoir
que les droits de préemption sont en principe inscrits au Registre foncier,
et doivent indiquer leur durée de validité. Selon elle, la clause 5.2
litigieuse ne conférait pas à la demanderesse la possibilité de mettre en

- 63 -
échec une vente par l’exercice unilatéral d’un droit préférentiel, mais
donnait au défendeur un devoir moral d’informer son locataire de son
intention de céder, valant déclaration d’intention dans des relations
commerciales agréables. Le courrier de la représentante du défendeur du
10 mars 1998 attesterait de la nature de ces engagements, ainsi qu’un
second courrier du 11 mai 1999. En raison d’un litige ultérieur entre les
parties au bail, il était logique que le défendeur se sente ensuite libéré de
cette obligation.
Pour sa part, l’appelé fait également valoir que la clause 5.2
litigieuse portait uniquement sur un devoir d’information, à l’exclusion
d’une obligation formelle de lui vendre le bien.
b) Saisi d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit
tout d'abord s'attacher à rechercher la réelle et commune intention des
parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices, sans s'arrêter
aux expressions et dénominations inexactes dont elles ont pu se servir
(art. 18 al. 1 CO ; ATF 140 III 86 consid. 4.1 et l’arrêt cité). Pour ce faire, le
juge prendra en compte non seulement la teneur des déclarations de
volonté, mais aussi les circonstances antérieures, concomitantes et
postérieures à la conclusion du contrat. Déterminer ce qu'un cocontractant
savait ou voulait au moment de conclure relève des constatations de fait ;
la recherche de la volonté réelle des parties est qualifiée d'interprétation
subjective (ATF 140 III 86 consid. 4.1 et les arrêts cités).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si
les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et
les comportements selon la théorie de la confiance, en recherchant
comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne
foi en fonction de l'ensemble des circonstances (interprétation objective).
L'interprétation objective s'effectue non seulement d'après le texte et le
contexte des déclarations, mais également sur le vu des circonstances qui
les ont précédées et accompagnées, à l'exclusion des événements
postérieurs. Cela étant, il n'y a pas lieu de s'écarter du sens littéral du
texte adopté par les cocontractants lorsqu'il n'existe aucune raison

- 64 -
sérieuse de penser qu'il ne correspond pas à leur volonté. L'application du
principe de la confiance est une question de droit (TF 4A_596/2018 du
7 mai 2019 consid. 2.3.2 et les arrêts cités, non publié in ATF 145 III 241).
c) Parmi les critères d’interprétation, le défendeur allègue que
l’appelé est le rédacteur du contrat de bail du 20 mars 1995.
Lorsqu'une partie au contrat manifeste sa volonté par
l'intermédiaire d'un représentant (art. 32 al. 1 CO), c'est la volonté
exprimée par le représentant qui est déterminante pour la conclusion du
contrat (art. 1 CO). Dès lors, l'interprétation de celui-ci quant à son
contenu (art. 18 al. 1 CO) se détermine en fonction de ce que voulait le
représentant. Les déclarations du représentant sont imputées au
représenté conformément à l'art. 32 al. 1 CO, le représentant engageant
également le représenté par ce qu'il savait ou devait savoir (ATF 140 III 86
consid. 4.1 et les nombreuses réf. cit. ; cf. ég. TF 4A_344/2018 du
27 février 2019 consid. 3.1.2).
En l’espèce, le contrat de gérance conclu le 13 mars 1995
entre le défendeur et R.M.________SA, dont l’appelé était l’administrateur,
prévoit que cette société avait pour tâche de rédiger et signer les baux
concernant l’immeuble ici en cause. Lors de ses auditions successives en
procédure pénale, l’appelé a exposé que le bail litigieux du 20 mars 1995
a été rédigé par la société gérante, et cela ressort aussi de ses actes de
procédure. Cela étant, le défendeur a personnellement signé le contrat de
bail, de sorte que cet acte n’est pas une manifestation de la volonté d’un
représentant. En effet, par sa signature, le défendeur a fait sien le contenu
du bail, et ce que savait et voulait l’appelé, en sa qualité d’administrateur
de la société représentant le défendeur, n’est pas pertinent en l’espèce.
Seul entrerait éventuellement en considération un éventuel
vice du consentement du défendeur, qui aurait fait sienne une déclaration
ne correspondant pas à sa volonté intime ; l’intéressé n’invoque toutefois
pas ce motif pour tenter de s’affranchir des obligations contractuelles ne

- 65 -
correspondant pas à sa volonté, les conditions pour le faire n’étant du
reste manifestement pas réalisées (cf. art. 23 ss spéc. 31 CO).
d) Dans le cas d’espèce, la clause 5.2 litigieuse a pour titre
"Droit de préemption", et sa teneur est la suivante :
" P.________, propriétaire de l’immeuble, s’engage au cas où il aurait
l’intention de céder ce dernier ou de le transférer à autrui, à en
informer préalablement le locataire et à faire tout en son pouvoir
afin qu’à conditions égales, la propriété et son exploitation soient
transférées au locataire."
Cette clause ne donne pas de manière expresse le droit à la
demanderesse locataire d’exiger le transfert de la propriété de l’immeuble
lors de la survenance d’un cas de préemption.
Cela étant, il faut garder à l’esprit le contexte de l’affaire : du
point de vue du défendeur propriétaire, les obligations découlant d’un
pacte de préemption consistent à informer la demanderesse locataire du
cas de préemption et de ses modalités puis, en cas d’exercice du droit de
préemption, de conclure et d’exécuter un contrat de vente. Sous cet
angle, l’obligation de moyen tendant à ce que le défendeur fasse "tout en
son pouvoir" pour que la propriété de l’immeuble soit transférée à la
demanderesse, correspond à l’obligation de résultat du promettant
consistant à donner suite à l’exercice du droit préférentiel du préempteur.
Cela ressort du titre de la clause 5.2, qui mentionne expressément un
pacte de préemption et constitue ainsi un indice très fort en faveur d’un
tel droit. C’est également ce qui découle de la marche à suivre décrite
dans le courrier de R.________SA, représentant le défendeur, du 10 mars
1998. Cela s’explique sans doute par le fait que c’est la société gérante
d’immeuble, pour le défendeur propriétaire, qui a rédigé le contrat de bail.
La clause 5.2 du bail mentionne une obligation d’information
préalable à la concrétisation d’un cas de préemption ; cela ne correspond
pas à l’articulation des obligations découlant d’un tel droit, le promettant
devant en principe informer le préempteur d’un cas de préemption déjà
survenu (cf. 216d CO ; supra consid. IV/c). Cette distinction, pour autant

- 66 -
qu’elle soit volontaire, touche toutefois aux modalités de l’exercice du
droit, et non à la nature des obligations des parties. L’usage du mot
"préalablement" dans la clause 5.2 litigieuse n’en modifie donc pas la
nature.
L’absence d’annotation du droit découlant de la clause 5.2 au
Registre foncier n’affecte pas non plus la nature de ce droit, la loi
prévoyant expressément la possibilité de soumettre un droit de
préemption à la seule forme écrite (cf. art. 216 al. 2 et 3 CO ; supra
consid. VI/a). Le moyen de l’appelée est ainsi sans fondement. Cela
pourrait expliquer le fait que la clause 5.2 prévoie l’information préalable
de la demanderesse titulaire du droit afin qu’elle puisse faire valoir son
droit à temps, mais il s’agit à cet égard d‘une simple hypothèse, sans
incidence sur la question à laquelle il faut répondre ici.
e) A la lumière du titre de la clause 5.2 litigieuse, et des
obligations qui en découlent, il faut ainsi retenir que la demanderesse et le
défendeur ont voulu conclure, et ont conclu, un pacte de préemption.
VIII. Autre est la question de la validité de ce pacte de préemption.
a) Citant Mooser (in : Le droit notarial en Suisse, 2e éd., Berne
2014, n. 536 p. 360), l’appelée soulève qu’un pacte de préemption doit
indiquer sa durée de validité. La demanderesse cite pour sa part un autre
avis mentionnant une durée maximale de vingt-cinq ans (Foëx, in : CR-CO
I, 2e éd., n. 6 ad art. 216a CO), mais fait valoir que cette durée ne serait
pas atteinte en l’occurrence. Ni le défendeur, ni l’appelé ne se prononcent
à ce sujet.
La durée maximale de vingt-cinq ans découle de l’art. 216a in
initio CO (cf. supra consid. IV/a in fine). Pour le surplus, c’est le lieu de
rappeler que la clause 5.2 litigieuse, prévoyant un pacte de préemption,
fait partie intégrante du contrat de bail du 20 mars 1995 dont la durée est
claire. Selon l’art. 1 du bail, ce contrat courait jusqu’au 1er mai 2005, puis

- 67 -
se renouvelait de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation consignée
auprès de la poste un an avant le terme suivant.
Le propriétaire promettant pouvait ainsi résilier le contrat par
déclaration déposée auprès de la poste au plus tard le 1er mai 2004 pour
le 1er mai 2005, le 1er mai 2009 pour le 1er mai 2010, et le 1er mai 2014
pour le 1er mai 2015. C’est du reste par courrier du 2 mai 2013 que
T.________, acheteur reprenant, a résilié le bail, avec effet au 1er mai
2015 ; cette résiliation a été acceptée par transaction du 27 août 2013
passée devant la Commission de conciliation. En d’autres termes, le
défendeur propriétaire pouvait se libérer de ses engagements pour autant
qu’il respecte alors un délai de cinq ans.
Il ne saurait dans ces conditions être question d’un
engagement pour une durée inconnue, ni a fortiori pour une durée de plus
de vingt-cinq ans. Le terme "renouveler" utilisé dans l’article 1 du contrat
de bail, au lieu de prolonger, en atteste également.
Le moyen de l’appelée est ainsi sans fondement. Il le serait a
fortiori s’il était utilisé par le défendeur originellement partie au bail,
puisque celui-ci contrôlait la durée de son engagement, qui n’aurait duré
plus de vingt-cinq ans qu’en l’absence de résiliation en temps utile à de
multiples reprises. L’invocation de ce moyen serait dans ce cas
constitutive d’un abus de droit.
b) Le pacte de préemption ici litigieux ne prévoit pas de prix
fixe ; il s’agit donc d’un pacte de préemption illimité, soumis à la forme
écrite (art. 216 CO ; cf. supra consid. VI/a in medio).
Le bail du 20 mars 1995 et la clause 5.2 comprise dans ses
dispositions spéciales remplit en l’espèce cette exigence (cf. art. 13 CO),
de sorte que le pacte de préemption est valable à la forme.
c) Ce pacte est par conséquent valide, et déploie ses effets.

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Le droit de préemption de la demanderesse n’ayant toutefois
pas été annoté au Registre foncier, l’intéressée ne dispose que de l’action
en dommages-intérêt (cf. supra consid. VI/d), dont il convient d’exposer
les conditions.
IX. a) Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de
l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de
réparer le dommage en résultant, à moins qu'il prouve qu'aucune faute ne
lui est imputable (art. 97 al. 1 CO).
Ce chef de responsabilité est soumis à quatre conditions: la
violation du contrat, le dommage, le rapport de causalité (naturelle et
adéquate) entre la violation contractuelle et le dommage, ainsi que la
faute. Le créancier supporte le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des trois
premières conditions (ou faits pertinents), ce qui signifie que, si le juge ne
parvient pas à une conviction, n'est pas à même de déterminer si chacun
de ces faits s'est produit ou ne s'est pas produit, il doit statuer au
détriment du créancier (cf. ATF 132 III 689 consid. 4.5, rés. in JdT 2007 I
69). En revanche, il incombe au débiteur, dont la faute est présumée, de
prouver la quatrième condition, à savoir qu'aucune faute ne lui est
imputable (pour le tout cf. TF 4A_119/2018 du 7 janvier 2019 consid. 5.2
et les autres arrêts cités).
b) Le dommage se définit habituellement comme la diminution
involontaire de la fortune nette : il correspond à la différence entre le
montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce même
patrimoine aurait si l'événement dommageable ne s'était pas produit. Il
peut se présenter sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une
augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-
diminution du passif (ATF 132 III 359 consid. 4, JdT 2006 I 295 ; TF
4A_190/2019 du 8 octobre 2019 consid. 5.2.2 et les autres arrêts cités).
En droit des contrats, la distinction la plus importante est celle
qui s’opère lorsque la relation contractuelle prend fin sans que le contrat

- 69 -
ait été exécuté ; la loi distingue alors entre l’intérêt négatif, correspondant
à l’intérêt qu’avait le créancier à ce que le contrat ne soit pas conclu, et
l’intérêt positif, correspondant à l’intérêt qu’avait le créancier à ce que le
contrat soit exécuté (ATF 106 II 131 consid. 5, JdT 1981 I 259 ; TF
4A_129/2017 du 11 juin 2018 consid. 7.1 ; Tercier/ Pichonnaz, Le droit des
obligations, 6e éd., Zurich 2019, §24 nn 1298 ss et réf. cit.).
La créance issue de l’art. 97 al. 1 CO porte sur le
remboursement de l’intérêt positif (en allemand : Erfüllungsinteresse ;
Huguenin, Obligationenrecht, 3e éd., Zurich 2019, §8 nn 867 ss spéc. 873).
Ce dommage comprend toutes les pertes que subit le créancier du fait que
le contrat n’a pas été exécuté ; sa situation doit correspondre, si
l’indemnisation est totale, à celle qui eût été la sienne si le contrat avait
été exécuté (Tercier/Pichonnaz, op. cit., §24 n. 1300).
Selon l'art. 42 CO, la preuve d'un dommage incombe à celui
qui en demande réparation (al. 1) mais, lorsque le montant exact du
dommage ne peut pas être établi, le juge le détermine équitablement, en
considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la
partie lésée (al. 2). Cette dernière disposition tend à instaurer une preuve
facilitée en faveur du lésé; néanmoins, elle ne le libère pas de la charge de
fournir au juge, dans la mesure où cela est possible et où on peut
l'attendre de lui, tous les éléments de fait qui constituent des indices de
l'existence du dommage et qui permettent ou facilitent son estimation;
elle n'accorde pas au lésé la faculté de formuler sans indications plus
précises des prétentions en dommages-intérêts de n'importe quelle
ampleur (ATF 131 III 360 consid. 5.1 ; cf. aussi ATF 133 III 462 consid.
4.4.2, rés. in JdT 2009 I 47). Si le lésé ne satisfait pas entièrement à son
devoir de fournir des éléments utiles à l'estimation, l'une des conditions
dont dépend l'application de l'art. 42 al. 2 CO n'est pas réalisée, alors
même que, le cas échéant, l'existence d'un dommage est certaine. Le lésé
est alors déchu du bénéfice de cette disposition. La preuve du dommage
n'étant pas apportée, le juge doit alors refuser la réparation, cela pour le
tout (TF 5A_741/2018 du 18 janvier 2019 consid. 6.3 et les arrêts cités).

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c) Le dommage doit être la conséquence du fait générateur de
responsabilité, soit en l’occurrence de la violation du contrat. En d’autres
termes, il doit exister un rapport de causalité naturelle et adéquate entre
ce fait et le préjudice subi.
Un rapport de causalité naturelle existe, lorsque le fait
générateur de responsabilité est une condition nécessaire (conditio sine
qua non) du dommage, savoir qu’on ne saurait imaginer l’absence de l’un
sans que l’autre disparaisse aussi. Il s’agit d’une question de fait (cf. ATF
133 III 462 consid 4.4.2, rés. in JdT 2009 I 47 ; TF 4A_637/2015 du 29 juin
2016 consid. 3.1 et les autres arrêts cités). Il y a causalité naturelle
indirecte lorsque le fait initial ne cause pas lui-même le dommage, mais
donne naissance à une ou plusieurs conditions dont le dommage est le
résultat final. Il y a en revanche causalité dépassée, et dépassante,
lorsqu’un dommage aurait pu être causé par un certain fait, mais résulte
en réalité d’autres circonstances ; ces notions se réfèrent à un arrêt de la
causalité naturelle (cf. TF 5C.125/2003 du 31 octobre 2003 consid. 3.3 et
les auteurs cités).
Lorsque la causalité naturelle est établie, il faut encore
déterminer s’il existe un rapport de causalité adéquate, soit si le
comportement incriminé était propre, d'après le cours ordinaire des
choses et l'expérience générale de la vie, à entraîner un résultat du genre
de celui qui s'est produit, en sorte que la survenance du résultat paraît
favorisée par le fait en question (ATF 123 III 110 consid. 3a ; TF
4A_466/2012 du 12 novembre 2012 consid. 4.1 et les autres arrêts cités,
non publié in ATF 142 III 433).
En présence d’une omission, la notion de causalité doit être
aménagée, puisqu’en soi, une omission ne peut pas produire un
dommage. Il faut alors examiner la causalité hypothétique. En d’autres
termes, et pour autant que l’omission constitue bien la violation d’un
devoir d’agir, il faut se demander si le dommage aurait pu être évité sans
cette omission (savoir si l’auteur avait agi), d’après le cours ordinaire des

- 71 -
choses et l’expérience générale de la vie (cf. Tercier/Pichonnaz, op. cit.,
§24 n. 1314).
d) En matière de responsabilité contractuelle, la faute se
présume. C’est donc au défendeur à l’action en responsabilité
contractuelle – en l’occurrence le défendeur promettant – d’alléguer et
prouver qu’aucune faute ne lui est imputable.
X. a) La demanderesse allègue que le défendeur a violé ses
obligations contractuelles, en omettant de l’informer de son intention de
vendre son immeuble et de lui proposer un transfert à conditions égales.
Selon elle, ce n’est que le 29 juin 2006 qu’elle a été informée de la vente,
sans toutefois en connaître les conditions avant le 10 décembre 2007,
après la production du contrat de vente dans la procédure qu’elle a initiée
devant le Tribunal des baux. Elle lui reproche d’avoir tardé volontairement
à l’informer des conditions de vente. Selon elle, il a répondu à sa demande
de renseignements du 29 juin 2006 en ouvrant action contre elle devant la
Commission de conciliation le 20 juillet 2006 ; après qu’elle a elle-même
ouvert une procédure parallèle devant la même autorité, le défendeur
aurait d’abord refusé de produire le contrat de vente, avant d’en produire
un exemplaire dont le prix de vente avait été effacé.
Le défendeur fait valoir qu’il a informé la demanderesse de son
intention de vendre l’immeuble par courrier du 10 mars 1998 indiquant un
prix souhaité de 1'480'000 fr., puis par courrier du 11 mai 1999. Il soutient
avoir ainsi respecté ses obligations contractuelles dans la mesure où il
pouvait le faire, sans être responsable de l’absence de réponse de la
demanderesse, et encore moins de manière fautive.
L’appelé rejoint en substance l’avis du défendeur, alors que
l’appelée ne se détermine par sur ce point.
La position du défendeur repose sur l’interprétation erronée
qu’il fait de la clause 5.2 litigieuse, de sorte qu’elle n’est pas

- 72 -
convaincante. Cela étant, les informations données par le défendeur au
cours des années 1998 et 1999 se rapportent à des événements
antérieurs à la vente du 26 juin 2006 ; il ne prétend en revanche pas avoir
informé la demanderesse préalablement à la vente, comme le mentionne
la clause 5.2 du bail, ni a fortiori entre la conclusion et l’exécution de la
vente, selon ce que prévoit l’art. 216d al. 1 CO. Une telle information ne
ressort pas non plus de l’état de fait, et une violation du pacte de
préemption est avérée. Le défendeur – vendeur – a d’autant plus violé
cette obligation que le prix de vente qu’il a finalement obtenu était
inférieur à celui qu’il souhaitait originellement obtenir, qui a durant des
années été une source de tensions avec la famille G.________.
b) A titre de dommage, la demanderesse invoque un gain
manqué, qu’elle n’a pas pu réaliser dès lors qu’elle n’est pas devenue
propriétaire. Selon elle, ce gain manqué comprend l’encaissement des
loyers des appartements se trouvant dans l’immeuble ; elle invoque aussi
l’économie non réalisée dès lors qu’elle a dû continuer à s’acquitter de son
propre loyer, au lieu des intérêts moins élevés qu’elle aurait dû payer en
tant que propriétaire. La demanderesse fait en outre valoir que la valeur
de l’immeuble a connu une plus-value depuis le jour de sa vente, dont elle
aurait dû être la bénéficiaire.
Le défendeur conteste le principe du dommage, ainsi que sa
quotité. Il soutient qu’aucun manque à gagner, ni aucune diminution de la
fortune n’ont été démontrés. En particulier, le résultat de l’expertise
fiduciaire relatif aux loyers à encaisser ne serait pas décisif, faute de tenir
compte de montants à déduire de ces revenus, tels les charges d’entretien
de l’immeuble et d’autres investissements. En outre, la valeur actuelle de
l’immeuble serait inconnue, ce qui empêche qu’on puisse déterminer une
quelconque plus-value au fil du temps.
L’appelée estime que la demanderesse se plaint en réalité de
la perte d’une chance, qui n’est pas sujette à indemnisation en droit
suisse. L’appelé ne s’est pas déterminé sur la question du dommage.

- 73 -
Il ressort des constatations de l’expert [...] que la
demanderesse, en devenant propriétaire de l’immeuble, aurait supporté
une charge hypothécaire inférieure au montant du loyer qu’elle versait en
qualité de locataire du garage situé dans l’immeuble ; elle aurait en outre
reçu des loyers pour la location des appartements qui s’y trouvaient . Il y a
donc une différence entre sa situation de locataire, et celle qu’elle aurait
connue en tant que propriétaire, et la condition du dommage est par
conséquent réalisée. Cela étant, il ne s’impose pas de déterminer la
quotité de ce dommage, pour les motifs qui suivent.
c) aa) La demanderesse ne se prononce pas expressément
sur la condition du rapport de causalité naturelle et adéquate entre la
violation contractuelle et son dommage, rattachant tacitement le second à
la première.
Le défendeur fait quant à lui valoir une nouvelle fois que c’est
en raison de sa propre passivité après les annonces des années 1998 et
1999 que la demanderesse n’est pas devenue propriétaire.
L’appelée invoque uniquement de manière générale que les
conditions d’une responsabilité ne sont pas réalisées, et que la
demanderesse n’avait pas les moyens d’acquérir l’immeuble.
L’appelé mentionne également l’insuffisance des moyens de la
demanderesse, sans qualifier juridiquement ce moyen, que le défendeur
invoque pour soutenir que c’est de mauvaise foi que la demanderesse
invoque son droit de préemption.
bb) Le défaut d’information du défendeur envers la
demanderesse est une omission. Il ne suffisait toutefois pas que le
défendeur accomplisse l’acte omis en avisant la demanderesse pour que
celle-ci réalise des revenus, économies et plus-value. En effet, si elle avait
reçu l’information attendue, elle aurait pu faire usage – ou non – de son
droit de préemption, et c’est seulement par l’exercice de son droit qu’elle
serait devenue propriétaire.

- 74 -
Dans cette mesure, l’omission du défendeur est en rapport de
causalité indirecte avec le dommage de la demanderesse : l’information
du défendeur aurait créé l’opportunité pour la demanderesse d’exercer
son droit, et c’est par l’exercice de ce droit qu’elle aurait pu devenir
propriétaire.
Comme cela ressort de l’usage du conditionnel, le rapport de
causalité naturelle est en outre hypothétique. Il faut dans ce cadre
déterminer si la demanderesse aurait fait usage, ou pu faire usage, de son
droit de préemption, d’après le cours ordinaire des choses et l’expérience
de la vie. L’intérêt de la demanderesse à exercer son droit de préemption
n’est pas douteux, et le critère décisif est donc sa capacité financière pour
le faire, qu’il lui incombe de prouver (cf. supra consid. IV et IX/a).
cc) C’est en l’occurrence un prix de 1'120'000 fr. qui a été
convenu entre le défendeur vendeur, d’une part, et l’acheteur T.________,
d’autre part, selon contrat authentique du 26 juin 2006. A dire d’expert
[...], le montant total de la transaction était de 1'170'000 fr., après
addition de 50'000 fr. couvrant les droits de mutation et les frais de
notaire. Moyennant l’octroi d’un crédit hypothécaire de
930'000 fr. couvrant 80% de ce montant, selon l’usage bancaire, la
demanderesse aurait ainsi dû apporter le solde de 240'000 fr. en fonds
propres.
La demanderesse allègue que, par courrier du 10 janvier 2008,
la banque [...] SA lui aurait donné son accord de principe pour un prêt de
1'000'000 fr., correspondant à 65% d’une valeur de rendement estimée à
1'555’000 francs. Il ressort toutefois de ce courrier qu’aucun engagement
ferme n’avait encore été pris, et qu’un tel engagement requerrait en
particulier la présentation d’une situation financière saine de la
demanderesse. Il découle cependant de l’expertise [...] que cette condition
n’était pas remplie, au vu notamment des bénéfices annuels pratiquement
nuls de la demanderesse et de sa société affiliée [...] Sàrl jusqu’à l’année
2005, et de leurs résultats déficitaires sur les exercices 2006 et 2007.

- 75 -
L’expert [...] a conclu à cet égard qu’il était hautement improbable que la
situation financière de la demanderesse au cours des années 2007 et
2008 lui ait permis de financer l’achat de l’immeuble aux conditions
convenues avec l’acheteur T.________.
La possibilité d’un financement direct par la demanderesse
n’est ainsi pas démontrée, en particulier s’agissant de l’obtention d’un
prêt hypothécaire.
dd) La demanderesse allègue que les membres de la famille
G.________ élargie pouvaient lui apporter les fonds requis pour acquérir
l’immeuble, au revenu locatif très intéressant, et qu’ils souhaitaient aussi
aider la demanderesse à ne plus devoir payer de loyer. Selon elle, les
membres de la famille élargie G.________ disposaient d’avoirs liquides, et le
père de l’administrateur de la demanderesse F.G.________ aurait en
particulier été prêt à vendre sa maison individuelle ; après son décès, les
membres de son hoirie y auraient également été disposés.
Comme exposé (cf. supra consid. VI/a), le pacte de préemtpion
est un engagement unilatéral du promettant, qui donne par ce biais un
droit préférentiel au préempteur. Le promettant s’engage envers une
personne précise ; par corollaire, la titularité du pacte de préemption doit
dès lors être considérée, en principe, comme incessible, sauf à contourner
le but du pacte de préemption en violation du principe de la bonne foi.
Lorsque la demanderesse allègue que les membres de la famille G.________
élargie étaient prêts à contribuer à l’achat d’un immeuble au revenu
locatif très intéressant, elle élargit le cercle des bénéficiaires de manière
contraire à la lettre et à l’esprit du pacte de préemption ici en cause. La loi
prévoit certes la possibilité de s’engager en faveur d’un tiers non concerné
par la relation contractuelle (stipulation pour autrui ; art. 112 CO) ou de
céder sa créance (cession de créance ; art. 164 CO). Même dans cette
seconde hypothèse toutefois, le créancier ne peut céder son droit que,
alternativement, si le débiteur y consent ou si la cession n’est pas
interdite par la loi, la convention ou la nature de l’affaire ; or, en
l’occurrence, le pacte de préemption prévoit expressément qu’il existe

- 76 -
"afin qu'à conditions égales, la propriété et son exploitation soient
transférées au locataire". L’intervention de tiers lors de l’invocation du
droit de préemption est ainsi contraire au contenu de la convention, mais
aussi à la nature de l’affaire.
Du reste, les témoignages des membres de la famille
G.________ élargie ont été écartés en raison de leurs liens avec
l’administrateur de la demanderesse D.G.________, et les facilités de
financement alléguées par la demanderesse ne sont pas établies. En tout
état de cause, la lecture des déclarations des membres de la famille
montre que ceux-ci, au mieux, n’étaient que vaguement au courant des
projets de la demanderesse et ne montraient pas un enthousiasme
débordant à ce sujet. Si la mère de D.G.________, B.G.________, s’est certes
dite prête à vendre sa maison pour financier l’achat du garage, elle a
également dit ne pas avoir approfondi la question ni ne s’être en
particulier posé la question de son lieu de vie après la vente. Sa belle-fille
C.G.________ s’est quant à elle dite convaincue que les biens de la famille
permettraient d’acheter l’immeuble, mais a surtout mis en avant les avoirs
de son frère A.C.________ et de leur mère B.C.________. Le premier a
toutefois déclaré que l’achat de l’immeuble n’avait jamais été discuté en
sa présence, et la seconde a admis ignorer dans quelle mesure la
demanderesse aurait besoin d’aide. Ces déclarations ne permettent pas
de retenir que cette société aurait ainsi eu accès à des facilités de crédit
permettant de pallier ses propres difficultés.
ee) L’existence de ressources financières, directes ou
indirectes, permettant à la demanderesse d’exercer son droit de
préemption si elle avait été informée de la vente du 26 juin 2006, n’est
ainsi établie.
Il n’est par conséquent pas démontré que c’est parce que le
défendeur a omis d’informer la demanderesse de la vente du 26 juin 2006
que celle-ci n’est pas devenue propriétaire de l’immeuble en exerçant son
droit de préemption ; en d’autres termes, s’il existe un lien de causalité
naturelle entre l’omission du premier et le dommage de la seconde, il faut

- 77 -
néanmoins constater que la causalité est dépassée au motif que les
revenus locatifs manqués, les économies de charges et l’augmentation de
la fortune allégués ont en réalité été causés par l’absence de ressources
financières de la demanderesse, causalité dépassante, qui se serait
trouvée dans l’impossibilité d’exercer son droit de préemption.
L’absence de ce lien de causalité rend superflu l’examen de
l’invocation éventuellement abusive du droit de préemption par la
demanderesse.
d) Les conditions d’une responsabilité du défendeur envers la
demanderesse, au titre de la violation du pacte de préemption du 20 mars
1995, ne sont ainsi pas remplies, avant tout examen de la faute –
présumée – du défendeur.
Il découle de tout ce qui précède que les conclusions
principales en paiement de la demanderesse contre le défendeur doivent
être rejetées.
XI. a) Dès lors que le défendeur n’a fait l’objet d’aucune
condamnation en paiement, les conclusions récursoires prises par le
défendeur contre l’appelée doivent être rejetées, ainsi que les conclusions
prises à titre encore plus récursoire par celle-ci contre l’appelé, aucune de
ces parties n’ayant à être relevée de la moindre condamnation.
Les conclusions du défendeur contre l’appelée, et celles de
l’appelée contre l’appelé, sont ainsi intégralement rejetées.
b) A titre reconventionnel, le défendeur conclut à ce que la
demanderesse le relève de tout paiement de dépens à l’appelée, pour le
cas où celle-ci s’opposerait avec succès à ses prétentions récursoires.
La Cour de céans a déjà eu l’occasion d’examiner des
prétentions en indemnisation du dommage subi en cas d’admission des

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conclusions prises contre une partie au procès, sous l’angle de la
responsabilité pour acte illicite dans l’exercice de l’activité de notaire
(art. 107 LNo [loi sur le notariat du 29 juin 2004 ; BLV 178.11] ; cf. CCiv,
21 février 2014/15). La débitrice recherchée est en l’espèce la
demanderesse qui n’est pas soumise à cette loi, mais qui répond aux
conditions classiques de la responsabilité délictuelle (cf. art. 41 CO).
Cela étant, le défendeur s’est trompé de cible en prenant des
prétentions récursoires contre la notaire. En effet, celle-ci n’a pas participé
à la conclusion du pacte de préemption qu’il a violé, ce dont il répond en
premier lieu ; l’éventuelle faute qu’il reproche à l’appelée cède le pas à
ses propres manquements. Si tant est qu’il soit fondé à se retourner
contre un tiers, il aurait dû le faire contre l’appelé, qui était chargé de la
gestion des contrats de bail liés à l’immeuble et donc du droit de
préemption qui y était rattaché. La question pourrait se poser de savoir si
l’appelé était alors mandaté personnellement ou au travers des sociétés
R.M.________SA puis R.________SA mais cela importe peu, le défendeur
n’ayant pris de conclusion contre aucun d’eux. Cela étant, ses conclusions
récursoires contre l’appelée sont manifestement mal fondées, sans qu’il
revienne à la demanderesse d’en répondre.
Les conclusions reconventionnelles du défendeur contre la
demanderesse doivent par conséquent être rejetées.
XII. Chacune des parties a pris des conclusions en allocation de
dépens, ce qu’il convient d’examiner dans l’ordre qui suit.
a) L’appelé obtient gain de cause sur les conclusions
récursoires prises à son encontre par l’appelée, et a donc droit à de pleins
dépens à la charge de celle-ci. Cet aspect du litige n’a pas trait à
l’établissement du dommage, sous l’angle des questions techniques
soumises à l’expert [...], mais est restreint aux questions juridiques
fondant les prétentions récursoires. Dès lors, les dépens dus par l’appelée
à l’appelé doivent être arrêtés à 19'793 fr. 30, savoir :

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a 15’00 fr à titre de participation aux honoraires de
) 0 . son conseil;
b 750 fr pour les débours de celui-ci;
) .
c) 4'043 fr 30 en remboursement de son coupon de
b) L’appelé.e obtienjuts qtiucaen. t à elle gain de cause sur les prétentions récursoires du défendeur à son encontre et a droit à de pleins dépens à la charge de celui-ci, qui seront arrêtés à 20'866 fr. 60, savoir :
a 15’00 fr à titre de participation aux honoraires de
) 0 . son conseil;
b 750 fr pour les débours de celui-ci;
) .
c) 5’116 fr 60 en remboursement de son coupon de
c) Le défen.deur objutisetnicte q.uant à lui gain de cause sur ses conclusions libératoires contre la demanderesse ; il succombe en revanche sur ses conclusions reconventionnelles tendant à être relevé des dépens dus à l’appelée. Cet aspect du litige est toutefois accessoire aux prétentions litigieuses au fond et ne justifie pas que l’on modifie la répartition des dépens. Ce sont donc de pleins dépens qui seront octroyés, à la charge de la demanderesse, constitués des montants suivants :
a 30’00 fr à titre de participation aux honoraires de
) 0 . son conseil;
b 1’000 fr pour les débours de celui-ci;
) .
c) 6’460 fr 90 en remboursement de son coupon de
Le défendeu. r plaidjeu satuic be.énéfice de l’assistance judiciaire et a en particulier été libéré du paiement de l’avance de frais de 3'000 fr. pour l’audience de jugement. Dans la mesure où la demanderesse est astreinte aux dépens envers le défendeur et a versé des avances présentant un solde positif supérieur à 3'000 fr., ce montant sera prélevé directement sur ces avances et la demanderesse devra payer au défendeur le solde des dépens dus à celui-ci par 34’960 fr. 90 (30'000 fr. + 1'500 fr. + 6'460 fr. 90 – 3'000 fr.).
d) Le coupon de la demanderesse doit finalement être arrêté à
29'799 fr. 20, auxquels s’ajoutent les 3'000 fr. retenus selon ce qui est
exposé au point précédent.

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Par ces motifs,
la Cour civile,
statuant à huis clos,
pro no nce :
I. Les conclusions prises par la demanderesse L.________ SA
contre le défendeur P.________, selon requête du 12 octobre
2007 et demande du 17 décembre 2009, sont rejetées.
II. Les conclusions prises par le défendeur contre l’appelée
O.________, selon réponse du 6 juin 2012, sont rejetées.
III. Les conclusions reconventionnelles prises par le défendeur
contre la demanderesse, selon réponse du 6 juin 2012, sont
rejetées.
IV. Les conclusions prises par l’appelée contre l’appelé
A.Z.________, selon réponse du 23 août 2012, sont rejetées.
V. Les frais judiciaires sont arrêtés à 29'799 fr. 20 (vingt-neuf
mille sept cent nonante-neuf francs et vingt centimes) pour
la demanderesse, à 6'460 fr. 90 (six mille quatre cent
soixante francs et nonante centimes) pour le défendeur, à
5’116 fr. 60 (cinq mille cent seize francs et soixante
centimes) pour l’appelée et à 4'043 fr. 30 (quatre mille
quarante-trois francs et trente centimes) pour l’appelé.
VI. La demanderesse doit verser au défendeur le montant de
34’960 fr. 90 (trente-quatre mille neuf cent soixante francs
et nonante centimes) à titre de dépens.
VII. Le défendeur doit verser à l’appelée le montant de
20’866 fr. 60 (vingt mille huit cent soixante-six francs et
soixante centimes) à titre de dépens.

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VIII. L’appelée doit verser à l’appelé le montant de 19’793 fr. 30
(dix-neuf mille sept cent nonante-trois francs et trente
centimes) à titre de dépens.
IX. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
La présidente : Le greffier :
C. Kühnlein L. Cloux
Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a été communiqué
aux parties le 7 septembre 2020, lu et approuvé à huis clos, est notifié,
par l'envoi de photocopies, aux conseils des parties.
Les parties peuvent faire appel auprès de la Cour d'appel civile
du Tribunal cantonal dans les trente jours dès la notification du présent
jugement en déposant auprès de l'instance d'appel un appel écrit et
motivé, en deux exemplaires. La décision qui fait l'objet de l'appel doit
être jointe au dossier.
Le greffier :
L. Cloux