vd_gerichte · XG08.036479 · 2012-05-14 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
XG08.036479-120596
221
CO UR D'AP PEL CIVILE
_____________________________
Arrêt du 14 mai 2012
_________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Abrecht et Mme Kühnlein
Greffier : M. Perret
*****
Art. 115 CO; 308 al. 1 let. a et al. 2, 310 let. a, 312 al. 1, 404 al. 1
CPC; 239 al. 2 CPC-VD
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par L.________ SA, à
Lausanne, demanderesse, contre le jugement rendu le 26 janvier 2011 par
le Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause divisant l'appelante
d'avec T.________, à Bedigliora (TI), défenderesse, la Cour d'appel civile du
Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par jugement du 26 janvier 2011, dont les motifs ont été
notifiés aux parties par plis recommandés du 23 février 2012 distribués le
lendemain, le Tribunal des baux du canton de Vaud a dit que la
demanderesse L.________ SA devait payer à la défenderesse T.________ la
somme de 24'845 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 16 avril 2009 (I), fixé
les frais de justice à 10'464 fr. 20 pour la demanderesse et à 9'214 fr. 20
pour la défenderesse (II), dit que la demanderesse devait payer à la
défenderesse la somme de 10'143 fr. 35 à titre de dépens (III) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont relevé que la demanderesse
requérait qu'il soit constaté qu'elle n'était pas la débitrice de la
défenderesse des suppléments de frais de chauffage et d'eau chaude qui
lui étaient réclamés pour les exercices 1998-1999 à 2007-2008, tandis que
la défenderesse réclamait à la demanderesse le paiement de la somme de
33'367 fr. 30 à titre de soldes des décomptes de frais accessoires des
exercices 2003-2004 à 2007-2008. A titre préalable, les premiers juges ont
rejeté l'exception de prescription soulevée par la demanderesse en ce qui
concernait la somme de 33'367 fr. 30 réclamée par la défenderesse,
retenant que l'action en paiement que la défenderesse avait ouverte par le
dépôt de sa réponse du 9 avril 2009 était intervenue avant l'échéance du
délai de prescription de cinq ans relatif au décompte le plus ancien – à
savoir celui relatif à la période du 1er juillet 2003 au 30 juin 2004, qui
n'avait en tous cas pas pu être envoyé à la demanderesse avant le 1er
juillet 2004 – et avait eu pour effet d'interrompre la prescription pour
toutes ses prétentions. Examinant d'abord la question de la charge de la
taxe d'épuration, les premiers juges ont retenu que la demanderesse ne
devait pas payer celle-ci. S'agissant ensuite de l'expertise judiciaire
portant sur les décomptes de chauffage et eau chaude litigieux établie par
l'entreprise Paul Vaucher SA, les premiers juges ont considéré en
substance qu'il n'y avait aucun motif de s'en écarter, de sorte qu'ils ont
rejeté la requête de seconde expertise présentée par la demanderesse.

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Sur la base de l'expertise judiciaire, ils ont retenu que la demanderesse,
qui ne s'était acquittée d'aucun montant pour les périodes 2003-2004 à
2007-2008 en sus des acomptes contractuels, devait à la défenderesse les
soldes tels que calculés par les experts, sous déduction des montants
relatifs à la taxe d'épuration. Des montants ainsi dus, qui totalisaient
31'008 fr. 12, il y avait toutefois lieu de déduire les sommes que la
demanderesse avait selon les calculs des experts payées en trop pour les
périodes 1998-1999 à 2002-2003 – la défenderesse ayant admis que
celles-ci soient prises en compte – et qui totalisaient 6'163 fr. 15 (15'559
fr. 80 – 9'369 fr. 65), de sorte que la demanderesse devait en définitive
payer à la défenderesse la somme de 24'845 francs. Sur ce montant,
l'intérêt moratoire au taux légal était dû dès le lendemain de la notification
à la demanderesse de la réponse de la défenderesse, faute d'interpellation
préalable. Enfin, les premiers juges ont réduit d'un cinquième les dépens
alloués à la défenderesse, pour tenir compte du fait que celle-ci obtenait
en définitive une somme sensiblement inférieure au montant de ses
conclusions.
B. Par acte motivé du 26 mars 2012, L.________ SA a interjeté
appel contre ce jugement, en concluant, avec suite des frais et dépens de
première et deuxième instance, principalement à sa réforme en ce sens
qu'il soit prononcé que L.________ SA n'est pas la débitrice de T.________ de
la somme de 24'845 fr., et subsidiairement à son annulation.
L'intimée T.________ n'a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 3
avril 1984, T.________ a remis en location à L.________ SA un dépôt de 492
m2 au sous-sol et deux bureaux de respectivement 68 m2 et 54,50 m2
dans l'immeuble sis [...] à Lausanne. Le bail a débuté le 1er juillet 1984

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pour finir le 1er juillet 1999. Le loyer, payable d'avance, a été fixé à 5'181
fr. par mois, savoir 4'710 fr. de loyer net et 471 fr. à titre d'acompte de
chauffage et eau chaude. Le contrat ne prévoyait pas le paiement par la
locataire de la taxe d'épuration. Il n'est par ailleurs pas établi que la
locataire aurait signé des conditions générales prévoyant la mise à sa
charge de cette taxe.
Le 15 décembre 1993, les parties ont signé un nouveau
contrat de bail portant sur les mêmes locaux. Conclu pour durer
initialement du 1er janvier 1994 au 1er avril 2009 – mais au minimum cinq
ans –, le bail devait se renouveler aux mêmes conditions pour cinq ans,
sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné par lettre
consignée à un office postal suisse au moins une année à l'avance pour la
prochaine échéance et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans. Le loyer,
payable d'avance, a été fixé à 6'500 fr. par mois, savoir 6'150 fr. de loyer
net et 350 fr. à titre d'acompte de chauffage et eau chaude. Le contrat ne
prévoyait pas le paiement par la locataire de la taxe d'épuration. Il n'est
par ailleurs pas établi que la locataire aurait signé des conditions
générales prévoyant la mise à sa charge de cette taxe.
Selon formule officielle du 14 novembre 2005, le montant du
loyer, de 6'800 fr., soit 6'450 fr. de loyer net et 350 fr. à titre d'acompte de
chauffage, eau chaude et frais accessoires, a été porté à 6'850 fr., soit
6'500 fr. de loyer net et 350 fr. à titre d'acompte de chauffage, eau
chaude et frais accessoires, à partir du 1er janvier 2006.
b) La locataire exploite dans les locaux loués un centre de
relaxation comprenant notamment un sauna, un bain turc ainsi qu'un
jacuzzi. Ces locaux comprennent deux zones, soit une zone bien chauffée,
qui donne sur [...], et une seconde zone à la température moins élevée,
située en sous-sol et éclairée par des verrières en pavés de verre,
lesquelles sont peu isolantes.
Trois radiateurs supplémentaires ont été installés en 2005.

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2. a) Par requête du 10 février 2006, L.________ SA a saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation), contestant le
décompte de chauffage établi pour la période du 1er juillet 2004 au 30 juin
2005. Elle estimait que le montant qui lui était réclamé ne pouvait être
justifié par la surface des locaux à chauffer, et elle demandait que le
décompte soit par conséquent revu et que les sommes payées en trop
pour les exercices précédents lui soient restituées. Par ailleurs, elle
demandait à être indemnisée pour les nuisances subies lors de travaux de
transformation de l'immeuble ayant eu lieu en 2003 et 2004. Enfin, elle
requérait que la bailleresse procède à des travaux pour remédier à
différents défauts.
b) Dans le cadre de la conciliation, les parties ont mandaté
F.________, ingénieur spécialisé dans les installations de fourniture
d'énergie, de la maison F.________ SA, aux fins de réaliser une expertise
privée ayant pour objet l'examen du chauffage et des décomptes des frais
y relatifs pour les locaux exploités par la locataire. L'expert a établi un
rapport daté du 27 février 2007.
L'expert a procédé à des relevés de température le 20
novembre 2006, par une température extérieure de 6° C. Il est ressorti de
ces relevés une température de 22 à 24° C dans la zone centrale des
locaux et de 20° C dans les locaux annexes. Le 26 janvier 2007, par une
température extérieure de – 6° C, l'expert a procédé à de nouveaux
relevés, desquels il est ressorti que la température de 20° C n'était pas
atteinte partout, soit en particulier dans certains locaux annexes tels que
le vestiaire et la bibliothèque. Au terme de l'analyse de la procédure de
décompte des frais de chauffage appliquée par la régie, l'expert a
recommandé une modification de la méthode de calcul, proposant une
nouvelle clé de répartition.
c) A une date indéterminée, en 2007 ou 2008, la bailleresse a
notifié de nouveaux décomptes à la locataire, corrigés selon les remarques

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de F.________. Elle réclamait ainsi le paiement un montant de 30'790 fr. 65
pour les périodes de 1998-1999 à 2007-2008.
La locataire ne s'est acquittée d'aucun montant pour les
périodes 2003-2004 à 2007-2008 en sus des acomptes contractuels.
S'agissant des périodes 1998-1999 à 2002-2003, la locataire a payé les
soldes mis à sa charge par les décomptes que lui avait adressés la
bailleresse initialement, pour un montant de 15'559 fr. 80 au total.
d) A l'audience tenue par la Commission de conciliation le 4
novembre 2008, les parties ont passé un accord valant transaction
judiciaire aux termes duquel la bailleresse s'engageait à faire exécuter
certains travaux de peinture dans un délai au 31 décembre 2008 et
reconnaissait devoir un montant de 16'000 fr. à titre d'indemnité
forfaitaire pour les inconvénients subis jusqu'alors par la locataire, les
loyers consignés étant libérés à concurrence de ce montant en faveur de
la locataire et le solde étant versé en faveur de la régie pour le compte de
la bailleresse. Les parties ont demandé la délivrance d'un acte de non-
conciliation concernant les décomptes de chauffage des dix dernières
années.
3. a) Par requête adressée au Tribunal des baux le 28 novembre
2008, L.________ SA a pris à l'encontre de T.________ les conclusions
suivantes, avec suite de frais et dépens :
"I Le loyer mensuel net de la requérante est réduit de fr. 6'500.-
(six mille cinq cents francs) à fr. 4'800.- (quatre mille huit cents
francs) par mois à partir du 1er janvier 2005.
lI. L'intimée est la débitrice de la requérante et lui doit immédiat
paiement du montant payé en trop qui sera chiffré par l'expert
sur la base de l'allégué 23.
III. Dorénavant, l'intimée, respectivement la gérance, sont tenues
d'établir des décomptes de chauffage et d'eau chaude
concernant les locaux de la requérante sur les bases définies
par l'expertise qui sera ordonnée."
En substance, la demanderesse exposait que les insuffisances
du système de chauffage et de l'isolation thermique justifiaient une

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réduction du loyer à partir du 1er janvier 2005 en tout cas. Elle contestait
en outre l'exactitude des décomptes de chauffage établis pour les dix
dernières années, faisant valoir que les acomptes dont elle s'était
acquittée dépassaient les frais de chauffage et d'eau chaude qui
pouvaient être mis à sa charge.
b) Par réponse du 9 avril 2009, notifiée le 15 avril suivant à la
demanderesse, la défenderesse T.________ a pris les conclusions suivantes,
avec suite de frais et dépens :
"A.- Principalement, à l'irrecevabilité des conclusions I et Il ainsi
qu'au rejet de la conclusion III prises par L.________ SA au pied
de sa requête du 28 novembre 2008.
B.- Subsidiairement, au rejet des conclusions prises par L.________
SA au pied de sa requête du 28 novembre 2008.
C.- Reconventionnellement :
I.- La demanderesse L.________ SA est débitrice de la défenderesse
T.________ et lui doit prompt paiement des montants
mentionnés sur les décomptes de chauffage établis depuis
l'exercice 1998/1999, à savoir la somme de Fr. 30'790.65
(trente mille sept cent nonante francs et soixante-cinq
centimes) au jour du dépôt de la réponse, plus intérêts à 5%
l'an depuis le 1er juillet 2004, la présente conclusion pouvant
être complétée selon les indications données en cours
d'instance."
Par courrier de son conseil du même jour, la défenderesse a
soulevé l'exception de chose jugée en relation avec les défauts invoqués
par la demanderesse dans sa requête précitée.
4. Le 11 mars 2009, faisant état de nouvelles infiltrations dans
les locaux, L.________ SA a saisi la Commission de conciliation d'une
requête tendant à "l'exécution de travaux par l'intimée [réd. : T.________],
selon des spécifications et sous la surveillance d'un expert" (I) ainsi qu'à
"une réduction de loyer de fr. 1'500.- (mille cinq cents francs) par mois dès
le 23 février 2009 en relation avec les infiltrations qui se sont produites et
qui risquent de se manifester à nouveau" (Il).

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Par décision du 5 mai 2009, la Commission de conciliation a
transmis cette requête au Tribunal des baux, les parties ayant convenu de
renoncer à l'audience de conciliation.
5. A l'audience tenue par le Tribunal des baux (ci-après : le
tribunal) le 13 mai 2009, les procédures ouvertes par les requêtes du 28
novembre 2008 et du 11 mars 2009 susmentionnées ont été jointes pour
faire l'objet d'une instruction et d'un jugement communs.
La demanderesse a déclaré retirer la conclusion I de sa
requête du 28 novembre 2008. Au vu de ce retrait, l'exception de chose
jugée soulevée par la défenderesse devenait sans objet.
D'entente entre les parties, le tribunal a indiqué qu'il allait
mettre en œuvre l'entreprise Paul Vaucher SA en qualité d'expert en vue
d'examiner l'exactitude des décomptes de chauffage et eau chaude pour
les périodes de 1998-1999 à 2007-2008, en particulier de déterminer la
clé de répartition entre les locaux commerciaux loués à L.________ SA et
les locaux d'habitation de l'immeuble en tenant compte de toutes les
particularités des locaux loués, et de proposer les correctifs à apporter
auxdits décomptes compte tenu de l'évolution de la situation dans le
temps (pose de radiateurs supplémentaires en 2005 et pose d'un
compteur pour l'eau chaude en 2007).
6. a) Les experts René Goldenschue et Cédric Bovet, de
l'entreprise Paul Vaucher SA, ont déposé leur rapport le 12 janvier 2010.
Pour déterminer la clé de répartition applicable aux frais de
chauffage et d'eau chaude à charge de la demanderesse, les experts se
sont fondés sur les volumes chauffés des locaux loués par la
demanderesse, dont ils ont pondéré une partie pour tenir compte du fait
que certains d'entre eux étaient moins bien chauffés au vu de leur
mauvaise isolation. Ainsi, ils ont distingué les locaux dits "côté rue",
lesquels sont chauffés correctement et dont ils ont retenu l'intégralité du
volume chauffé de 293.53 m3, et les locaux dits "d'exploitation", lesquels

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sont moins bien chauffés et dont ils ont pondéré le volume selon la
méthode exposée ci-dessous.
Les experts ont indiqué qu'ils s'étaient fondés sur les calculs
établis par la maison K.________ SA en octobre 2004, lesquels avaient été
effectués dans les règles de l'art et de manière très détaillée.
Les experts ont relevé que le montant des charges de
chauffage entre les années 1998-1999 et 2007-2008 était passé de 19'530
fr. à 54'380 fr., ce qui était dû pratiquement uniquement à l'évolution du
coût du mazout, faisant passer le prix du KWh d'environ 2.6 centimes à
environ 9.3 centimes, soit une augmentation d'environ 360%. Les frais
fixes étaient quant à eux réguliers sauf les trois dernières années, où le
détartrage du boiler et la révision de la citerne représentaient des factures
inhabituelles, réparties sur trois ans.
Les experts ont vérifié la puissance des corps de chauffe
installés dans la zone "côté rue" et dans la zone "d'exploitation" et l'ont
divisée par le volume total de chaque zone, afin de pouvoir comparer la
puissance des corps de chauffe par mètre cube dans chacune des deux
zones. La puissance des radiateurs de la zone "côté rue" était ainsi de 37.8
W/m3. S'agissant de la zone "d'exploitation", les experts ont distingué
deux périodes, soit une première avant 2005 et une seconde après 2005,
année au cours de laquelle des radiateurs avaient été ajoutés dans cette
zone. Avant 2005, la puissance des radiateurs était de 42.1 W/m3 pour un
volume chauffé de 457.8 m3. Les experts ont ainsi constaté que la
puissance des radiateurs des deux zones étaient assez proches à cette
époque. Ils ont cependant relevé que la puissance des radiateurs devrait
être plus importante dans la zone "d'exploitation", dès lors que ces locaux
étaient de construction plus légère avec un toit plat extérieur et beaucoup
d'infiltrations d'air, ce qui était d'ailleurs confirmé par le fait qu'en période
de chauffe, la température dans ces locaux atteignait environ 20° C, alors
que celle des locaux "côté rue" était d'environ 24° C. Ils ont donc calculé
la puissance théorique que les corps de chauffe de la zone "d'exploitation"
devraient avoir pour que ces locaux puissent être chauffés à la même

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température que l'autre zone, arrivant à un résultat de 48.8 W/m3. Les
experts ont ensuite pondéré le volume de la zone "d'exploitation" en
fonction de cette puissance théorique, concluant que le volume qui devait
être considéré comme chauffé pour cette zone était de 394.7 m3 au lieu
du volume réel de 457.8 m3. Pour la période postérieure à 2005, les
experts ont relevé qu'au vu de la pose de trois radiateurs supplémentaires
dans les vestiaires, les cabines et la bibliothèque, le volume chauffé des
locaux loués dans la zone "d'exploitation" était passé de 457.8 m3 à
1'023.3 m3. Les experts ont ajouté la puissance de ces nouveaux
radiateurs à celle de ceux existants et l'ont répartie en fonction du
nouveau volume chauffé, obtenant une puissance des corps de chauffe
par mètre cube après 2005 de 27.7 W/m3. Ils ont ensuite pondéré le
nouveau volume chauffé en fonction de la puissance théorique au mètre
cube de 48.8 W/m3 que devraient avoir les corps de chauffe pour tempérer
les locaux de la zone "d'exploitation" à 24° C, obtenant un volume chauffé
pondéré de 581.1 m3 au lieu du volume réel de 1'023.3 m3. En définitive,
compte tenu de la pondération effectuée par les experts, ceux-ci ont
conclu que le volume total chauffé des locaux loués avant 2005 était de
688.2 m3 (293.5 m3 + 394.7 m3) et celui après 2005 de 874.6 m3
(293.5 m3 + 581.1 m3).
Les experts ont vérifié les montants des frais pris en compte
dans les décomptes litigieux et pu constater leur exactitude en relation
avec les factures.
Les experts ont relevé que les frais de chauffage et d'eau
chaude étaient de deux natures, soit les frais de combustible, d'une part,
et les frais de fonctionnement, d'autre part, appelés aussi frais fixes s'ils
sont forfaitaires. Dans l'immeuble en cause, ces frais étaient répartis par
secteur de consommation, soit le secteur chauffage, dans lequel les frais
étaient répartis au prorata des mètres cubes chauffés, le secteur eau
chaude, dans lequel les frais étaient répartis au prorata des mètres cubes
consommés mesurés par les compteurs, et le secteur jacuzzi, dans lequel
les frais étaient répartis en fonction des kWh consommés mesurés par un
compteur de chaleur.

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Les experts ont précisé que la consommation d'eau chaude par
la demanderesse était mesurée par trois compteurs et que celui mesurant
la consommation d'eau chaude des locaux "d'exploitation" avait dû être
changé le 20 novembre 2007 car il était défectueux. Au vu de cette
défectuosité, ils n'ont pas pu tenir compte de la consommation d'eau
chaude de la demanderesse dans ces locaux jusqu'au changement de ce
compteur.
Les experts ont indiqué que la gérance avait conclu un contrat
pour le relevé et l'entretien du compteur de chaleur du jacuzzi, sans
pouvoir toutefois affirmer que cet entretien avait été effectué. Cependant,
le fait que la consommation annuelle de ce compteur était régulière
indiquait, selon eux, qu'il fonctionnait correctement.
En appliquant la méthode exposée ci-dessus, les experts ont
conclu que la demanderesse devait à la défenderesse, une fois déduits les
acomptes payés par celle-ci, les soldes suivants, sous réserve de la mise à
la charge de la locataire de la taxe d'épuration :
- 12'887 fr. 75, dont 1'300 fr. 47 de taxe d'épuration, pour 2007-2008,
- 8'606 fr. 05, dont 1'826 fr. 34 de taxe d'épuration, pour 2006-2007,
- 9'169 fr. 95, dont 1'618 fr. 68 de taxe d'épuration, pour 2005-2006,
- 5'271 fr. 55, dont 1'721 fr. 94 de taxe d'épuration, pour 2004-2005,
- 2'595 fr. 15, dont 1'054 fr. 90 de taxe d'épuration, pour 2003-2004,
- 3'226 fr. 45, dont 780 fr. 74 de taxe d'épuration, pour 2002-2003,
- 2'386 fr. 10, dont 832 fr. 21 de taxe d'épuration, pour 2001-2002,
- 2'784 fr. 75, dont 903 fr. 57 de taxe d'épuration, pour 2000-2001,
- 996 fr. 85, dont 809 fr. 43 de taxe d'épuration, pour 1999-2000,
- 2 fr. 50 pour 1998-1999, le montant relatif à la taxe d'épuration
s'élevant à 772 fr. 66 pour cet exercice.
b) Par courrier de déterminations du 17 février 2010, le conseil
de la défenderesse a requis la mise en œuvre d'un complément
d'expertise. Par courrier du 8 avril 2010, la présidente du tribunal a

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indiqué que cette question serait examinée lors de l'audience de
jugement.
Par courrier du 18 mars 2010, le conseil de la demanderesse a
transmis les déterminations de sa mandante au sujet de l'expertise et a
requis la mise en œuvre d'une seconde expertise judiciaire. Par décision
du 24 mars 2010, le président du tribunal a rejeté la requête.
7. A l'audience tenue par le Président du Tribunal des baux le 5
mars 2010 dans le cadre d'une procédure de mesures provisionnelles
divisant les parties (cause XP09.[...]), le président a pris acte de la
transaction partielle intervenue entre les parties lors de l'audience pour
valoir jugement au fond définitif et exécutoire et a rayé la cause du rôle,
sauf en ce qui concernait les problèmes liés au chauffage et aux
décomptes de chauffage.
8. a) A l'audience tenue par le tribunal le 29 septembre 2010, la
défenderesse a déclaré préciser la conclusion I prise au pied de sa réponse
du 9 avril 2009 en ce sens que la demanderesse lui devait prompt
paiement de la somme de 33'367 fr. 30, plus intérêts à 5% l'an dès le 1er
juillet 2004.
La demanderesse a produit un courrier du 22 septembre 2010
dans lequel E.________ SA, société qui a installé le jacuzzi dans les locaux
en cause, expliquait en substance que cette installation participait à
chauffer ces locaux au même titre qu'un radiateur, et évaluait à 828
kW/an, soit environ 80 fr. par an, le coût supplémentaire engendré par le
fonctionnement de cette installation pouvant être mis à la charge de la
demanderesse.
Entendu, l'expert René Goldenschue a précisé qu'il connaissait
bien l'entreprise K.________ SA, de sorte qu'il avait confiance en ses
relevés, et qu'il avait par ailleurs procédé à des contrôles ponctuels de
ceux-ci, lors desquels il était à chaque fois parvenu aux mêmes valeurs
que celles calculées par K.________ SA. Il a ajouté que l'on pouvait avoir

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toute confiance dans les cubages pris en compte dans son rapport. Il a
expliqué qu'il n'avait pas procédé lui-même à des relevés de température,
mais qu'il s'était basé sur ceux effectués par F.________. Il a rappelé que le
compteur de chaleur installé sur le jacuzzi indiquait les kilowattheures
consommés, de sorte qu'il n'avait pas d'autre choix que d'utiliser cette
unité de mesure dans ses calculs. Il a confirmé que ce compteur de
chaleur n'était pas défectueux. Il a expliqué que l'eau du jacuzzi était
chauffée, puis gardée à une température de 35° C au moyen de
l'échangeur de chaleur. L'eau du jacuzzi passait par un tuyau dans cet
échangeur dans lequel il se trouvait en contact avec un autre tuyau, dans
lequel passait de l'eau chaude provenant de la chaudière de l'immeuble,
l'eau du jacuzzi se chauffant par le transfert de chaleur d'un tuyau à
l'autre. Après être passée dans l'échangeur de chaleur, l'eau de la
chaudière retournait intégralement dans celle-ci, mais moins chaude qu'à
sa sortie. Ainsi, ce n'était pas directement l'eau chaude de la chaudière
qui était utilisée pour chauffer le jacuzzi, mais la chaleur de celle-ci. Le
compteur mesurait donc l'énergie effectivement utilisée pour chauffer
l'eau, et non pas les mètres cubes d'eau qui passaient dans l'échangeur de
chaleur, méthode de mesure qui était d'ailleurs dans l'intérêt du locataire.
C'était la raison pour laquelle le compteur mesurait les kilowattheures
consommés, et non pas les mètres cubes d'eau consommés. Enfin, il a
affirmé que le jacuzzi, le sauna et le bain turc se trouvant dans les locaux
ne réchauffaient l'air ambiant que de manière très minime compte tenu du
volume important des locaux et que ces installations apportaient surtout
de l'humidité plutôt que de la chaleur, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de
procéder à une pondération plus importante pour ce motif.
La demanderesse a déclaré réitérer et confirmer sa requête du
18 mars 2010 tendant à la mise en œuvre d'une seconde expertise
judiciaire. La défenderesse a conclu, avec dépens, au rejet de cette
requête. L'audience a été suspendue.
b) Par décision du 21 octobre 2010, le tribunal a rejeté la
requête de seconde expertise formée par la demanderesse. Les parties
ont été informées de la reprise de l'audience.

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9. A l'audience de jugement tenue par le tribunal le 26 janvier
2011, la demanderesse a déclaré remplacer les conclusions prises au pied
de sa requête du 28 novembre 2008 par les conclusions suivantes :
"I. La demanderesse n'est pas la débitrice de la défenderesse des
suppléments de frais de chauffage et d'eau chaude qui lui sont
réclamés pour les exercices 1998/1999 à 2007/2008.
Il. Les conclusions reconventionnelles de la défenderesse prises
dans la réponse du 9 avril 2009, telles que complétées lors de
l'audience du 29 septembre 2010, sont rejetées.
III. La demanderesse invoque la prescription."
En d roit :
1. Le jugement attaqué a été communiqué aux parties après le
1er janvier 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le CPC
(Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272) entré en vigueur
le 1er janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
Formé contre une décision finale de première instance (art.
308 al. 1 let. a CPC) au sens de l'art. 236 CPC, l'appel est recevable eu
égard à la valeur litigieuse supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
Interjeté en temps utile (art. 311 al. 1 CPC) par la partie
locataire qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC),
l'appel est formellement recevable.
2. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les
griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit (cf. art. 310 CPC).
Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et
entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les

- 15 -
constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure
civile, tome II, 2e éd., 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le
droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou
par le tribunal de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et
entier (ibidem, n. 2396, p. 435; Spühler, Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n. 1 ad art. 310 CPC, qui parle
de "vollkommenes Rechtsmittel").
En l'espèce, le contrôle du droit prévu à l'art. 310 let. a CPC
comprend celui de l'ancien droit de procédure, puisque la procédure était
déjà en cours au 1er janvier 2011 (art. 404 al. 1 CPC).
3. L'appelante critique principalement le refus des premiers juges
d'ordonner une seconde expertise, refus fondé sur le fait que "la première
expertise n'est en aucun cas insuffisante, peu claire ou peu convaincante"
(cf. jugement, p. 14). Elle conteste cette appréciation des premiers juges,
estimant que l'expertise judiciaire de l'entreprise Paul Vaucher SA serait
insuffisante sur un certain nombre de points (cf. appel, pp. 4-10), qu'il
convient d'examiner ci-après (cf. c. 3b à 3i infra), après avoir rappelé les
principes applicables (cf. c. 3a infra).
a) Selon l'art. 239 al. 2 CPC-VD (Code de procédure civile du
14 décembre 1966; RSV 270.11), le juge peut ordonner une seconde
expertise. Les parties n'ont toutefois pas un droit absolu à obtenir cette
mesure d'instruction (cf. Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3e éd., Lausanne 2002, n. 1 ad art. 239 CPC-VD), qui peut être ordonnée si
le premier expert paraît avoir été prévenu en faveur ou en défaveur d'une
partie, lorsque son rapport n'est pas clair ou, malgré un complément, ne
répond pas ou pas suffisamment aux questions posées, ou encore lorsque
les réponses données ne sont pas convaincantes au regard de leur
motivation même ou ne correspondent pas aux preuves apportées sur
d'autres faits de la procédure (JT 1982 III 75 c. 1c p. 80 et les références
citées). Comme l'ont relevé à raison les premiers juges (cf. jugement, p.
14), il appartient de manière générale au juge de veiller à n'ordonner que

- 16 -
des mesures d'instruction qui s'avèrent nécessaires pour le jugement de la
cause et conformes au principe d'économie de la procédure (art. 1 al. 3, 5
al. 2 et 163 al. 2 CPC-VD), et ces exigences sont encore renforcées dans la
procédure devant le Tribunal des baux, dès lors que le droit fédéral
impose une procédure simple et rapide pour les litiges portant sur les baux
d'habitation et de locaux commerciaux (art. 274d al. 1 aCO [Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220]; cf. art. 243 al. 2 let. c CPC).
b) L'appelante critique d'abord les chiffres retenus comme
volume chauffé des locaux loués par L.________ SA, contestant les calculs
effectués par la maison K.________ SA en octobre 2004 sur lesquels s'est
fondé l'expert judiciaire (cf. appel, p. 5).
Il n'apparaît toutefois pas que l'expertise judiciaire prête le
flanc à la critique sur ce point. En effet, les experts René Goldenschue et
Cédric Bovet, auteurs du rapport d'expertise judiciaire de l'entreprise Paul
Vaucher SA du 12 janvier 2010, ont indiqué que les calculs de K.________
SA avaient été effectués dans les règles de l'art et de manière très
détaillée (cf. rapport d'expertise, p. 2; cf. annexe 1 du rapport d'expertise).
En outre, interpellé à cet égard à l'audience du 29 septembre 2010,
l'expert Goldenschue a précisé qu'il connaissait bien l'entreprise K.________
SA, de sorte qu'il avait confiance en ses relevés, et qu'il avait par ailleurs
procédé à des contrôles ponctuels de ceux-ci, lors desquels il était à
chaque fois parvenu aux mêmes valeurs que celles calculées par
K.________ SA; il a ajouté que l'on pouvait avoir toute confiance dans les
cubages pris en compte dans son rapport (cf. jugement, p. 8).
Contrairement à ce que soutient l'appelante, il importe peu
que certains de ses locaux n'aient pas été directement pourvus d'un
radiateur, dans la mesure où il ne s'agissait pas moins de locaux qui
étaient chauffés par le biais du système de chauffage central dont il s'agit
de répartir les coûts. Par ailleurs, l'expert a dûment distingué les périodes
d'avant et après 2005, année où trois radiateurs supplémentaires ont été
installés (cf. rapport d'expertise, p. 6). Dès lors, les critiques de l'appelante
se révèlent dénuées de fondement.

- 17 -
c) L'appelante reproche ensuite à l'expert judiciaire de s'être
fondé, sans procéder à aucune mesure ni vérification, sur les constatations
de l'expert privé F.________ selon lesquelles la température moyenne des
locaux d'exploitation atteignait 20° C, ce qui serait purement théorique et
ne correspondrait absolument pas à la réalité (cf. appel, pp. 5-6).
Ces griefs ne sauraient toutefois être retenus. En effet, lors de
l'audience du 29 septembre 2010, l'expert Goldenschue a expliqué qu'il
n'avait pas procédé lui-même à des relevés de température, mais qu'il
s'était basé sur ceux effectués par F.________. Celui-ci, dans le cadre de
l'expertise privée que lui avaient confiée les parties, a procédé à des
relevés de température le 20 novembre 2006, par une température
extérieure de 6° C, desquels il est ressorti une température de 22 à 24° C
dans la zone centrale des locaux et de 20° C dans les locaux annexes; il a
procédé à de nouveaux relevés le 26 janvier 2007, par une température
extérieure de -6° C, desquels il est ressorti que les 20° C n'étaient pas
atteints partout, soit en particulier dans certains locaux annexes tels que
le vestiaire et la bibliothèque (cf. pièce 4, pp. 3-4). Comme l'ont relevé à
juste titre les premiers juges (cf. jugement, p. 10), F.________ étant un
ingénieur spécialisé dans les installations de fourniture d'énergie, par
ailleurs expert rattaché au Tribunal des baux, les relevés auxquels il a
procédé ne sauraient être remis en cause, faute d'un quelconque élément
au dossier – au-delà des simples allégations de l'appelante – permettant
de douter de leur exactitude. En effet, au regard des plans figurant au
dossier, il appert que la "zone d'exploitation" déterminée par l'expertise
judiciaire est située en grande partie dans la zone centrale des locaux,
chauffée selon les mesures de F.________ à 22° C au moins, et est pour le
reste constituée de locaux annexes dont la température n'atteint pas
toujours les 20° C. Ainsi, dans la mesure où elle retient une température
moyenne de 20° C dans les "locaux d'exploitation" (cf. rapport d'expertise,
p. 5), l'expertise ne prête pas le flanc à la critique.
d) L'appelante critique la constatation de l'expertise judiciaire
selon laquelle l'augmentation du montant des charges de chauffage entre

- 18 -
les années 1998-1999 et 2007-2008 serait due pratiquement uniquement
au coût du mazout, faisant passer le prix du KWh d'environ 2.6 centimes à
environ 9.3 centimes, soit une augmentation d'environ 360% (recte : une
augmentation d'environ 260%, car 9.3 : 2.6 = 3.57), alors que selon les
statistiques de l'OFS, le prix du mazout n'aurait absolument pas augmenté
dans cette proportion (cf. appel, p. 6).
Toutefois, il résulte des statistiques de l'OFS sur l'évolution des
prix annuels moyens en francs par 100 litres de mazout – auxquelles se
réfère l'appelante – qu'entre 1998 et 2008, ces prix ont augmenté de
quelque 330% (107.15 : 25.01 = 4.28), de sorte que les griefs de
l'appelante tombent à faux. Au surplus, les experts ont vérifié les
montants des frais pris en compte dans les décomptes litigieux et ont
confirmé que ces montants – sur lesquels se fonde la récapitulation des
frais figurant en p. 4 du rapport d'expertise – ressortaient des factures
fournies par la défenderesse (cf. jugement, p. 11), qui concernent
d'ailleurs des achats de mazout effectués au cours du jour et non au prix
moyen annuel.
e) L'appelante estime que le nombre de kWh correspondant à
la consommation du jacuzzi, qui était notamment de 46'408 kWh en 2007-
2008 – ce qui correspond à un coût annuel de 4'314 fr. 55 (46'408 kWh x
9.297 ct./kWh; cf. rapport d'expertise, p. 4) – serait totalement exorbitant,
ce qui aurait dû conduire les experts judiciaires à vérifier le bon
fonctionnement du compteur sur lequel sont fondés les chiffres retenus
(cf. appel, p. 7).
Ce grief est dénué de fondement. En effet, dans leur rapport
d'expertise (p. 9), les experts ont indiqué que la gérance avait conclu un
contrat pour le relevé et l'entretien de ce compteur, sans qu'ils puissent
toutefois affirmer que cet entretien avait été effectué; toutefois, le fait que
le jacuzzi avait une consommation annuelle régulière indiquait que le
compteur devait fonctionner correctement; en outre, interpellé à cet égard
lors de l'audience, l'expert Goldenschue a confirmé que ce compteur
n'était pas défectueux (cf. jugement, p. 13). Sachant en outre que pour

- 19 -
chauffer un mètre cube d'eau de 10° C à 60° C, il faut 64.4 kWh (cf.
rapport d'expertise, p. 8), une consommation d'énergie de 46'408 kWh
(pour reprendre l'exemple de l'année 2007-2008) par année (soit 127 kWh
par jour) pour maintenir plusieurs mètres cubes d'eau à 35° C n'apparaît
nullement suspecte. Au demeurant, les déclarations de l'installateur du
jacuzzi lui-même selon lesquelles son fonctionnement n'engendrerait
qu'un coût supplémentaire annuel de 80 fr. correspondant à 828 kWh par
an doivent être appréciées avec la plus grande retenue.
f) L'appelante soutient que les experts auraient dû prendre en
compte dans leurs calculs le fait que les locaux seraient partiellement
chauffés par des installations de l'appelante fonctionnant à l'électricité
dont le coût est supporté par l'appelante, à savoir un sauna, le jacuzzi et
un déshumidificateur qui produirait également de la chaleur (cf. appel, pp.
7-8).
Ces griefs tombent à faux. En effet, outre que le jacuzzi n'est
pas chauffé à l'électricité, mais bien grâce à l'eau chaude de la chaudière,
à travers un échangeur de chaleur, comme l'a expliqué l'expert
Goldenschue à l'audience (cf. jugement, p. 12) et comme le confirme
l'installateur E.________ SA (cf. pièce produite à l'audience du 29
septembre 2010), l'expert prénommé a indiqué qu'une telle installation ne
réchauffait l'air ambiant que de manière très minime compte tenu du
volume important des locaux et qu'elle apportait surtout de l'humidité
plutôt que de la chaleur (cf. jugement, p. 13). De même, un sauna chauffé
à 80° C ou 90° C ne chauffe que de manière insignifiante les locaux
adjacents. Enfin, on ne voit pas qu'un déshumidificateur électrique – qui
condense la vapeur d'eau contenue dans l'air ambiant en la refroidissant –
augmente la température des locaux par un apport de chaleur, celle
contenue dans l'air sec "produit" par l'appareil ayant été prélevée dans
l'eau condensée.
g) L'appelante reproche à l'expertise judiciaire ne pas
expliquer de manière claire et convaincante l'augmentation des coûts de
chauffage et d'eau chaude jusqu'en 2007-2008, moment auquel ces coûts

- 20 -
ont atteint la somme de 16'983 fr., soit plus de quatre fois le montant de
l'acompte de 4'200 fr. par an qui est quant à lui resté inchangé depuis la
conclusion du bail entré en vigueur le 1er janvier 1994 (cf. appel, p. 8).
Ce grief est mal fondé. Comme on l'a vu (cf. c. 3d supra), les
experts ont exposé d'une manière qui échappe à la critique que
l'augmentation des coûts de chauffage et d'eau chaude était due
pratiquement uniquement au coût du mazout, qui avait augmenté entre
1998-1999 et 2007-2008 de près de 260%; ils ont précisé que les frais
fixes étaient quant à eux réguliers sauf les trois dernières années, où le
détartrage du boiler et la révision de la citerne représentaient des factures
inhabituelles, réparties sur trois ans (cf. rapport d'expertise, p. 4). Par
ailleurs, le rapport entre le montant des frais de chauffage et d'eau
chaude facturés et celui des acomptes n'est pas une question technique
nécessitant une expertise.
h) L'appelante se livre à des comparaisons entre les frais de
chauffage et d'eau chaude facturés pour ses locaux de plus de 600 m2,
équipés de sept radiateurs uniquement depuis 2005, et ceux qui seraient
à charge d'un appartement d'une surface moyenne (de l'ordre de 100 à
120 m2) équipé d'un nombre équivalent de radiateurs (cf. appel, pp. 8-10).
Dès lors que les seconds seraient – selon les informations qui auraient été
fournies à l'appelante par la gérance elle-même – de l'ordre de 1'800 fr.
par an, une telle disproportion avec la somme de 16'983 fr. facturée à
l'appelante en 2007-2008 resterait inexpliquée et inexplicable (cf. appel,
pp. 8-9).
Cette argumentation tombe à faux. Compte tenu du fait que le
volume chauffé pondéré retenu par les experts pour tenir compte de la
puissance des radiateurs (688.2 m3 avant 2005 et 876.3 m3 après 2005,
sur un volume réel de 1'023.3 m3), représente près de 6 fois le volume
moyen des appartements des étages (3'122.0 m3 pour vingt
appartements, soit un volume moyen de 156.1 m3; cf. rapport d'expertise,
p. 3), du fait qu'environ 10% des frais à la charge de l'appelante
proviennent du jacuzzi et du fait que les locaux d'exploitation de

- 21 -
l'appelante sont de construction légère avec un toit plat extérieur et
beaucoup d'infiltrations d'air (cf. rapport d'expertise, p. 5), on ne discerne
aucune disproportion inexplicable qui justifierait une seconde expertise.
i) Enfin, la complexité du calcul du coût effectif des frais de
chauffage et d'eau chaude des locaux de l'appelante ne justifie
aucunement d'ordonner une seconde expertise judiciaire, contrairement à
ce que soutient l'appelante (cf. appel, pp. 9-10), puisque l'expertise
judiciaire de l'entreprise Paul Vaucher SA a, comme on vient de le voir,
permis d'aboutir à des constatations de fait complètes et convaincantes,
qui ne prêtent pas le flanc à la critique.
j) Il résulte de ce qui précède que l'ensemble des griefs
soulevés par l'appelante à l'encontre du refus des premiers juges
d'ordonner une deuxième expertise judiciaire doit être rejeté, de même
que la réquisition de l'appelante tendant à la mise en œuvre d'une telle
expertise en instance d'appel (cf. appel, pp. 11-12).
4. A côté de son moyen principal tiré du refus d'une seconde
expertise judiciaire, l'appelante soulève encore plusieurs autres moyens,
qu'il convient d'examiner ci-après (cf. c. 4a à 4c infra).
a) L'appelante reproche d'abord aux premiers juges d'avoir
omis, en rejetant l'exception de prescription, de reconnaître que la
prescription était acquise, en tout cas pour le décompte le plus ancien
relatif à la période du 1er juillet 2003 au 30 juin 2004, lorsque l'intimée
avait augmenté ses conclusions reconventionnelles à l'audience du 29
septembre 2010 (cf. appel, p. 10).
Ce grief tombe toutefois à faux. En effet, l'action en paiement
que la défenderesse avait ouverte par le dépôt de sa réponse du 9 avril
2009 a interrompu la prescription, qui n'était alors pas acquise y compris
pour le décompte le plus ancien, à concurrence de 30'790 fr. 65 en capital.
Il importe donc peu que la défenderesse ait augmenté ses conclusions à

- 22 -
33'367 fr. 30 en capital à l'audience du 29 septembre 2010, dans la
mesure où la somme qui lui a été allouée par le tribunal des baux s'élève à
24'845 fr. en capital.
Au demeurant, si la défenderesse n'a pas obtenu l'entier des
conclusions augmentées, c'est en raison d'une créance en remboursement
de la demanderesse à son encontre à concurrence de 6'163 fr. 15 (cf.
jugement, p. 15). Par contre, il a bien été tenu compte des calculs de
l'expert et de l'augmentation des conclusions de la défenderesse puisque
les premiers juges ont considéré qu'il y avait un arriéré de 31'008 fr. 12
(idem), lequel est supérieur aux conclusions de la demande
reconventionnelle. Pour la période pour laquelle l'appelante pourrait
invoquer la prescription (2003-2004), le montant réclamé dans la réponse
était de 2'785 fr. 90 (cf. pièce 107) et le montant retenu par les premiers
juges était de 1'540 fr. 25. L'augmentation des conclusions n'a dès lors
pas porté sur cette période.
b) L'appelante fait ensuite valoir que dans ses conclusions
reconventionnelles initiales du 9 avril 2009, l'intimée lui a réclamé le
paiement d'une somme en capital de 30'799 fr. 85 correspondant au
montant figurant sur le récapitulatif de la gérance produit comme pièce
107, décompte récapitulatif qui reposait lui-même sur les "nouvelles
factures" envoyées par la gérance à l'appelante à la suite de l'expertise
privée F.________. Selon l'appelante, ces nouvelles factures constituaient
des manifestations de volonté qui liaient leur auteur, de sorte que les
premiers juges auraient dû calculer le montant dû par l'appelante à
l'intimée (cf. jugement, pp. 13 ss) sur la base des décomptes de la
gérance et non pas sur les chiffres de l'expertise judiciaire, qui dans
certains cas seraient supérieurs aux montants facturés par la gérance (cf.
appel, pp. 10-11).
Il est vrai qu'en établissant, à la suite de l'expertise privée
F.________, de nouvelles factures pour des montants moins élevés que
ceux réclamés précédemment, nouvelles factures qui ont fait l'objet du
décompte récapitulatif produit sous pièce 107, et en concluant sur la base

- 23 -
de ce décompte, par les conclusions reconventionnelles prises dans la
réponse du 9 avril 2009, au paiement d'un montant total de 30'799 fr. 85,
l'intimée a procédé à une remise de dette (art. 115 CO) partielle. Elle ne
saurait par conséquent se voir allouer des montants supérieurs aux
nouvelles factures en question. Toutefois, les montants alloués sur la base
de l'expertise judiciaire ne dépassent pas les montants des nouvelles
factures en question, étant précisé qu'il n'y a pas lieu dans ce contexte de
se pencher sur les différents postes – dont la taxe d'épuration – qui ne
lient pas l'émettrice des nouvelles factures. L'appelante doit donc bien
payer à l'intimée les sommes de 1'540 fr. 25 (sur un solde de "nouvelle
facture" de 2'785 fr. 90) pour 2003-2004, de 3'549 fr. 61 (sur un solde de
"nouvelle facture" de 5'130 fr. 05) pour 2004-2005, de 7'551 fr. 27 (sur un
solde de "nouvelle facture" de 8'926 fr.) pour 2005-2006, de 6'779 fr. 71
(sur un solde de "nouvelle facture" de 7'503 fr. 30) pour 2006-2007 et de
11'587 fr. 28 (sur un solde de "nouvelle facture" de 12'783 fr.), soit un
total de 31'008 fr. 12, sous déduction des montants payés en trop en
relation avec les décomptes 1998-1999 à 2002-2003, ce qui aboutit en
définitive à une somme due de 24'845 fr. (cf. jugement, pp. 15-16).
c) L'appelante fait enfin valoir que l'acompte de chauffage et
d'eau chaude de 350 fr. par mois ou 4'200 fr. par année, fixé en 1994 et
demeuré inchangé par la suite, est manifestement et largement insuffisant
par rapport aux frais effectifs. Elle invoque à cet égard l'opinion de Lachat
(Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 339 ch. 4.3 al. 2), selon lequel le
bailleur a le devoir d'informer le locataire sur une éventuelle insuffisance
des provisions pour charges, le locataire pouvant invoquer une faute
précontractuelle du bailleur, respectivement la responsabilité de ce
dernier fondée sur la confiance, et refuser de payer le solde dû à la fin de
l'exercice lorsque celui-ci excède une certaine marge de tolérance (cf.
appel, p. 11).
L'opinion de Lachat invoquée par l'appelante est toutefois
contraire à la jurisprudence publiée du Tribunal fédéral, dont il n'y a pas
lieu de s'écarter. En effet, selon le Tribunal fédéral, le principe du coût
effectif ne s'applique pas à la détermination des provisions pour charges;

- 24 -
dès lors, en règle générale, même si celles-ci sont fixées très en-deçà de
la réalité, le locataire doit s'acquitter en fin d'exercice de l'important solde
à sa charge; lors de la conclusion du contrat, le bailleur n'a aucun devoir
d'informer le locataire sur le rapport entre le montant des provisions et
celui du (dernier) décompte annuel des charges (ATF 132 III 24, cité par
Lachat, loc. cit.).
Partant, le moyen doit être rejeté.
5. a) En définitive, l'appel, mal fondé, doit être rejeté dans la
procédure de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement attaqué confirmé.
b) L'appelante, qui succombe, doit supporter les frais
judiciaires de deuxième instance (art. 106 al. 1 CPC), lesquels sont arrêtés
à 848 fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010; RSV 270.11.5]) et sont compensés avec l'avance du
même montant que l'appelante a fournie (art. 111 al. 1 CPC).
c) Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens de deuxième instance,
dès lors que l'intimée n'a pas été invitée à se déterminer sur l'appel et n'a
donc pas encouru de frais pour la procédure de deuxième instance (cf. art.
95 al. 3 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.

- 25 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, par 848 fr. (huit
cent quarante-huit francs), sont mis à la charge de l'appelante
L.________ SA.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 15 mai 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Jacques Micheli (pour L.________ SA),
- Me Maryse Jornod (pour T.________).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est de
24'845 francs.

- 26 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux du canton de Vaud
Le greffier :