vd_gerichte · JL09.008840 · 2009-07-16 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
376/I
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 16 juillet 2009
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Présidence de M. F. MEYLAN, président
Juges : MM. Creux et Denys
Greffier : M. Jaillet
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Art. 106, 257d al. 1, 274g al. 1 let. a CO, 23 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par G.T.________, à [...], partie
locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 12 mai 2009 par le
Juge de paix du district de Lavaux-Oron dans la cause divisant la
recourante d’avec S.________, à [...], partie bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 12 mai 2009, le Juge de paix du district de
Lavaux-Oron a ordonné à G.T.________ de quitter et rendre libres pour le 12
juin 2009 les locaux occupés dans l'immeuble sis [...], à [...] (appartement
de deux pièces au rez-de-chaussée et dépendances, soit cave et galetas)
(I), dit qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, elle y sera
contrainte par la force, selon les règles prévues aux articles 508 et
suivants du Code de procédure civile (II), arrêté les frais de justice de la
partie bailleresse à 304 francs (III), dit que G.T.________ versera à
S.________ la somme de 554 francs à titre de dépens (IV) et dit que la
présente ordonnance est immédiatement exécutoire, nonobstant recours
(V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du dossier (art.
457 al. 1 CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV
270.11]), retient les faits suivants :
1. Par contrat de bail à loyer du 18 février 1998, S.________ a
remis en location à G.T.________ un appartement de deux pièces au rez-de-
chaussée avec cave et galetas [...], à [...], pour un loyer mensuel total de
1'140 fr. (1'000 fr. de loyer net + 70 fr. d'acompte de chauffage et d'eau
chaude et frais accessoires + 70 fr. de location de place de parc).
Le bail était prévu pour durer du 1er mars 1998 au 1er mars
1999 puis se renouveler, aux mêmes conditions pour une année, sauf avis
de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins trois
mois à l'avance pour la prochaine échéance et ainsi de suite d'année en
année.
2. Par courriers recommandé et sous pli simple du 5 décembre
2008, la bailleresse, par l'intermédiaire de l'agent d'affaires breveté Jean-
Marc Decollogny, a mis en demeure G.T.________ de s'acquitter de la
somme de 32'350 fr., correspondant à 25 loyers impayés entre janvier

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2002 et décembre 2008 (28'500 fr.), plus les intérêts de retard (2'850 fr.)
et une indemnité à titre de réparation du dommage supplémentaire (1'000
fr.), en lui signifiant qu'à défaut de paiement dans un délai de trente jours,
le bail pourrait être résilié.
Le 14 décembre 2008, G.T.________ a émis un ordre de
paiement en faveur de S.________, comprenant deux montants pour un
total de 18'240 fr. correspondant à 16 mois de loyer. Suite à un retard de
la Poste, les paiements n'ont été exécutés que le 23 décembre 2008 au
lieu du 15 décembre 2008.
Par courrier recommandé du 14 janvier 2009, le bailleur, par
l'agent d'affaires breveté Jean-Marc Decollogny, a résilié le contrat de bail
pour le 28 février 2009, au moyen d'une formule officielle de notification
de résiliation de bail.
Par lettre du 2 février 2009, Jean-Marc Decollogny a informé
G.T.________ que sa cliente avait reçu au 2 janvier 2009 l'acompte de
18'240 fr., qu'il restait un solde de 16'390 fr. à payer et que dans l'état, les
effets résultant de la notification de résiliation pour fin février 2009
demeuraient réservés.
3. Par requête du 2 mars 2009, S.________, par l'intermédiaire de
l'agent d'affaires breveté Jean-Marc Decollogny, a requis du juge de paix
l'expulsion de G.T.________, précisant que la locataire n'avait pas payé le
solde des loyers dus selon décompte du 5 décembre 2008.
Le Juge de paix du district de Lavaux-Oron a tenu une
audience le 28 avril 2009 à la suite de laquelle il a rendu l'ordonnance
attaquée. Personne ne s'y était présenté.
En droit, le premier juge a considéré en substance que le
congé était valable.

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B. Par acte du 4 juin 2009, G.T.________ a demandé le relief de
cette ordonnance, concluant implicitement à ce que l'expulsion ne soit pas
prononcée à son encontre.
Par prononcé du 5 juin 2009, le Juge de paix du district de
Lavaux-Oron a déclaré la demande de relief tardive et, partant,
irrecevable. Il a néanmoins transmis cette demande au Tribunal cantonal
comme susceptible de constituer un recours contre son ordonnance
d'expulsion du 12 mai 2009.
B.T.________, fille de la recourante, a déposé spontanément
une écriture le 8 juillet 2009, à laquelle étaient jointes un certain nombre
de nouvelles pièces. G.T.________ a déposé une nouvelle écriture le 12
juillet 2009.
L'intimée a renoncé à se déterminer.
En d roit :
1. Le recours, transmis par le juge de paix, a été déposé en
temps utile et comporte des conclusions implicites en réforme tendant au
rejet de la requête. Il est formellement recevable.
2. a) L'art. 23 al. 1 LPEBL (Loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours au Tribunal cantonal contre les prononcés du juge de paix rendus
en application de cette loi lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent (let. a), lorsque l'assignation n'a pas été
régulière (let. b) ou lorsque les règles essentielles de la procédure ont été
violées et que l'informalité est de nature à influer sur le prononcé (let. c).

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En l'occurrence, la recourante n'invoque aucun grief pouvant
s'apparenter à un moyen de nullité. En particulier, la convocation à
l'audience du juge de paix, venue en retour avec la mention "non
réclamée", a été régulièrement notifiée à la locataire par affichage sur sa
porte, comme le mentionne le procès-verbal de notification de l'huissier
qui y a procédé. Par ailleurs, la loi ne prévoit pas qu'un tel mode de
notification soit "doublé" par l'envoi de l'acte sous pli simple, comme le
laisse prétendre la recourante (cf. sur ce point art. 26 et 27 CPC).
b) Il y a également recours au Tribunal cantonal pour déni de
justice (art. 23 al. 2 LPEBL); ce recours peut aboutir soit à la réforme soit à
l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43, c. 1a, JT 1993 III 88, c.
2; JT 1977 III 96; Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3e éd.,
Lausanne 2002, n. 4 in fine ad art. 356 CPC, p. 537). Toutefois, en vertu de
l'art. 274g al. 1 let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220),
le juge saisi de la procédure d'expulsion doit statuer sur la validité du
congé, lorsque celle-ci est contestée, en examinant la cause de manière
complète en fait et en droit. L'autorité de recours cantonale doit alors au
moins disposer d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la
violation du droit fédéral (ATF 119 II 141, c. 4a; ATF 119 II 241, c. 4b et c).
Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la
Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée. En pareil cas, la Chambre des recours doit disposer d'un
libre pouvoir d'examen du droit tel que le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour
le recours en réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2008 III 12;
JT 2004 III 79).
En l'espèce, la recourante a contesté la validité du congé
devant la commission de conciliation compétente (cf. lettre du président
de ladite commission du 21 avril 2009). Partant, le recours doit être
examiné avec un plein pouvoir d'examen par la cour de céans.
3. a) La production de pièces nouvelles devant la Chambre des
recours n'est pas autorisée, à moins qu'elles ne servent à établir un

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moyen de nullité (art. 25 LPEB a contrario; Poudret/Haldy/Tappy, op. cit, n.
3 ad art. 457 CPC, p. 706; Guignard in Procédures spéciales, n. 1 ad art. 25
LPEB, p. 214).
Les pièces nouvelles ainsi que les écritures de la recourante et
de sa fille, toutes déposées hors délai, ne constituent pas des pièces
destinées à établir une irrégularité soulevée à l’appui d’un moyen de
nullité, comme on l'a vu. Elles doivent par conséquent être écartées.
b) La recourante n'a pas procédé en première instance. Aussi
n'a-t-elle pu produire la contre-preuve du paiement des arriérés de loyers
que lui réclame la bailleresse dans sa commination du 5 décembre 2008
(cf P. 2), puis dans son décompte du 2 février 2009 (cf. P. 7). Elle n'a pas
non plus invoqué la prescription pour les arriérés de loyers de plus de cinq
ans (art. 128 CO), ce qu'il lui incombait de faire si elle entendait soulever
ce moyen comme elle semble le suggérer dans son écriture de recours (cf.
Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., Lausanne 2008, chap. 29, ch. 2.7, pp 728-
729).
4. Il convient en premier lieu d'examiner la régularité de la
sommation du 5 décembre 2008, qui porte en compte non seulement des
arriérés de loyers de 2002 à 2008, par 28'500 fr., mais également des
intérêts de retard par 2'850 fr. ainsi qu'une indemnité de 1'000 fr. à titre
de réparation pour dommage supplémentaire, soit un montant total de
32'350 francs.
Si des intérêts moratoires liés au loyer arriéré sont
assimilables à celui-ci et sont donc admissibles (cf. Lachat, op. cit, chap.
27 ch. 2.1.3, p. 664), il n'en va pas de même du "dommage
supplémentaire" selon l'art. 106 CO, lequel ne peut être compris dans la
mise en demeure (Ch. rec., 18 janvier 2006, n° 89; Higi, Zürcher
Kommentar, n. 25 ad art. 257d CO, p. 257; Wessner, L'obligation du
locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9ème séminaire sur le
droit du bail, 1999, p. 18). A cet égard, la manière de procéder de l'intimée

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n'est pas admissible, ce qui ne pouvait échapper à son conseil qui est à
l'origine de la mise en demeure. C'est par conséquent pour un montant de
1'000 fr. supérieur à celui pour lequel elle aurait dû être notifiée que la
sommation a été adressée.
La jurisprudence de la cour de céans considère que le congé
qui repose sur une mise en demeure portant sur un montant
disproportionné (soit du simple au double) par rapport au loyer
effectivement dû est le prototype même du congé inefficace. En effet, le
locataire "moyen" qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement
incapable de faire la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer
quoi que ce soit d'un montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le
bailleur contraint ainsi le locataire à adopter une attitude
vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si la mise en
demeure avait porté sur le montant exact (Ch. rec., 7 février 2008, n°
59/I). L'on peut attendre d'un bailleur, représenté la plupart du temps par
un professionnel de l'immobilier, de procéder correctement (Ch. rec., 18
janvier 2006, n° 89 précité). Dans une autre affaire (Ch. rec., 23 février
2006, n° 131), où la mise en demeure a été signifiée pour un montant
excédant de 11,5 % celui pour lequel le bailleur était habilité à le faire, la
Chambre des recours a considéré que le congé n'était pas inefficace.
En l'espèce, il y a lieu d'admettre qu'un montant de 1'000 fr.
sur un total 32'350 fr. ne rend pas disproportionnée pour le locataire la
prétention contenue dans une mise en demeure.
5. a) Reste encore à examiner si la résiliation du bail a été
signifiée conformément à la loi, soit à l'expiration du délai fixé par le
bailleur au locataire pour s'acquitter des arriérés de loyers dus.
b) Selon l’art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins.

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Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le délai de trente
jours de l'art. 257d al. 1 CO court dès le moment où le locataire reçoit la
sommation. Si un pli recommandé n'est pas remis immédiatement à son
destinataire, c'est le moment où celui-ci retire le pli au bureau de poste
qui est déterminant. Si la communication n’est pas retirée dans le délai de
garde de sept jours, elle est réputée reçue le dernier jour dudit délai (ATF
119 II 147, JT 1994 I 205, c. 2, p. 207).
c) La commination du 5 décembre 2008 n'a pas été retirée par
la locataire à l'expiration du délai de garde, soit au 15 décembre 2008. Le
délai de paiement commençait donc à courir le 16 décembre 2008 pour
venir à échéance le 14 janvier 2009. La lettre de résiliation du contrat de
bail par la bailleresse a été expédiée le 14 janvier 2009, soit le dernier jour
du délai comminatoire. Elle a cependant été reçue par la locataire au plus
tôt le lendemain et le pli qui la contenait n'a pas été retiré dans le délai de
garde, si bien que la locataire a bénéficié de trente jours pleins pour
pouvoir s'acquitter des arriérés. Le congé est, dans un tel cas, réputé
valablement donné (cf. Lachat, op. cit., chap. 27, ch. 2.3.5, pp. 670-671,
note de bas de page 58 et les références citées). En outre, il a été donné
pour le 28 février 2009, respectant ainsi le délai de résiliation de trente
jours pour la fin d'un mois prescrit par l'art. 257d al. 2 CO.
La recourante a donné un ordre de paiement portant sur une
partie de l'arriéré qui lui était réclamé, soit 18'240 fr., le 14 décembre
2008. Suite à une erreur de la Poste, cet ordre n'a été traité que huit jours
plus tard (cf. lettre de la Poste du 30 décembre 2008, P. 3). Il est
néanmoins intervenu durant le délai comminatoire et a été pris en compte
par la bailleresse (cf. P. 6). Ce paiement n'était cependant que partiel et
ne couvrait pas l'entier du montant réclamé dans la mise en demeure.
Il s'ensuit que le congé a été valablement donné et que
l'expulsion de la recourante ne peut qu'être confirmée.

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6. En conclusion, le recours doit être rejeté et l'ordonnance
confirmée.
Les frais de deuxième instance, fixés à 585 fr. doivent être
supportés par la recourante (art. 230 al. 1 TFJC [Tarif du 4 décembre 1984
des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens de deuxième instance à
l'intimée, qui ne s'est pas déterminée.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante G.T.________
sont arrêtés à 585 fr. (cinq cent huitante-cinq francs).
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 16 juillet 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Mme G.T.________,
- M. Jean-Marc Decollogny (pour S.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 49'020 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
Le greffier :