vd_gerichte · XG07.032899 · 2010-01-27 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
50/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 27 janvier 2010
_____________________
Présidence de M. GIROUD, vice-président
Juges : M. Creux et M. Piotet, juge suppléant
Greffière : Mme Cardinaux
*****
Art. 8 CC; 267, 267a CO; 452, 456a CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper des recours interjetés par A.L.________, défenderesse, à
Lausanne, d'une part, et Z.________, demandeur, à Grandvaux, d'autre
part, contre le jugement rendu le 19 juin 2008 par la Présidente du
Tribunal des baux dans la cause divisant les parties.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
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En fait :
A. Par jugement rendu le 19 juin 2008 et notifié les 22 et 23 juin
2009 aux parties, la Présidente du Tribunal des baux a rejeté les
conclusions prises contre le défendeur B.L.________ par le demandeur
Z.________, selon requête du 29 octobre 2007 et écriture du 21 mai 2008
(I); rejeté la conclusion prise contre le demandeur par le défendeur, selon
requête du 10 avril 2008 (II); prononcé que le demandeur doit payer à la
défenderesse A.L.________ la somme de 1'770 francs 50, avec intérêts à 5
% l'an dès le 23 avril 2007 (III); que la garantie de loyer constituée auprès
du Crédit Suisse sur le compte d'épargne pour garantie de loyer
n° 194073-30-5 est libérée en faveur de la défenderesse à hauteur du
montant figurant sous chiffre III ci-dessus, en capital et intérêts et que le
solde de la garantie, en capital et intérêts, est libéré en faveur du
demandeur (IV); que le jugement est rendu sans frais ni dépens (V); que
toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VI).
La Chambre des recours se réfère à l'état de fait du jugement,
résumé ci-dessous :
Par contrat de bail conclu le 23 juillet 1996, la propriétaire
bailleresse R.________ a donné en location au demandeur Z.________ un
appartement de quatre pièces sis à l'avenue de France 19, à Lausanne,
pour un loyer mensuel s'élevant à 1'680 fr. plus 130 fr. d'acompte de
chauffage et d'eau chaude. L'immeuble dans lequel se trouve cet
appartement a été par la suite acquis par le défendeur B.L.________, puis,
le 7 juillet 2005, par la défenderesse A.L.________ qui est devenue la seule
propriétaire, le défendeur ne s'occupant dès lors plus que de la gérance de
l'immeuble.
Un état des lieux de sortie a été dressé le 2 octobre 2006, lors
du départ du demandeur. Ce dernier a contesté l'intégralité des défauts
mentionnés dans ce document soit que le parquet était endommagé dans

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deux pièces. Un constat d'urgence a été établi dans l'appartement litigieux
le 3 novembre 2006 par un expert désigné par le Juge de paix du district
de Lausanne qui a confirmé l'existence de dégâts sur les parquets dus à
un arrosage excessif des plantes d'intérieur (rapport, p. 1).
Par requête du 30 octobre 2007, Z.________ a pris les
conclusions suivantes contre les défendeurs B.L.________ et A.L.________ :
"1. La garantie de loyer déposée sur le compte 194073-30-5 à
la banque Crédit Suisse à Lausanne est immédiatement et
intégralement libérée en faveur du locataire, Z.________.
2. La poursuite n° 229959 envoyée par A.L.________
représentée par B.L.________ à Z.________ est immédiatement
annulée et radiée.
3. Z.________ n'est débiteur d'aucun montant envers
A.L.________ concernant le bail à loyer sis de [sic] av. de France
19 à Lausanne.
4. Frais et dépens sont mis à la charge de la partie adverse."
Par procédé écrit du 11 février 2008, les défendeurs ont
conclu, avec dépens, au rejet de la requête du demandeur.
Par requête du 10 avril 2008, les défendeurs ont conclu que
"Z.________ est le débiteur de A.L.________ et B.L.________, solidairement
entre eux, ou selon ce que Justice dira, et leur doit immédiat paiement de
la somme de CHF 6'681.85 avec intérêt à 5% l'an, dès le 21 avril 2007, les
demandeurs se réservant le droit d'augmenter cette conclusion en cours
de procédure."
Le Tribunal des baux a procédé à la jonction de cette
procédure avec la cause pendante suite à l'action déposée par Z.________
le 30 octobre 2007.
Dans son écriture du 2 mai 2008, le demandeur a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet de toutes les conclusions prises par les

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défendeurs dans leur requête du 10 avril 2008. Puis, dans une écriture du
21 mai 2008, il a conclu à l'allocation de dépens pour témérité de la partie
adverse.
B. Par acte du 2 juillet 2009, A.L.________ a recouru contre ce
jugement en concluant, sous suite de dépens, à la réforme en ce sens que
Z.________ est son débiteur de la somme de 6'681 fr. 85, avec intérêt à 5%
l'an dès le 23 avril 2007.
Dans son mémoire déposé le 3 septembre 2009, la recourante
a développé ses moyens et confirmé ses conclusions.
Par acte du 3 juillet 2009, Z.________ a également recouru
contre ce jugement en concluant, sous suite de dépens, principalement à
la réforme en ce sens que la garantie de loyer constituée par le Crédit
Suisse sur le compte d'épargne pour garantie de loyer no 194073-30-5 est
libérée intégralement et immédiatement en faveur du recourant et que ce
dernier n'est débiteur d'aucun montant vis-à-vis de A.L.________.
Subsidiairement, il a conclu à la nullité du jugement entrepris et au renvoi
de la cause au Tribunal des baux pour nouvelle instruction et nouveau
jugement.
Dans son mémoire déposé le 3 septembre 2009, le recourant a
développé ses moyens et confirmé ses conclusions.
Dans ses déterminations du 29 octobre 2009, la recourante a
conclu au rejet du recours de Z.________. Dans son mémoire du 30
novembre 2009, le recourant a confirmé les conclusions de son recours.
En d roit :

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1. Les art. 444, 445 et 451 ch. 3 CPC (Code de procédure civile
vaudoise du 14 décembre 1966, RSV 270.11), applicables par renvoi de
l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux, RSV
173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les
jugements principaux rendus par le Président du Tribunal des baux.
En l'espèce, le recours de A.L.________ (ci-après : la recourante)
tend à la réforme du jugement attaqué. Le recours de Z.________ (ci-après :
le recourant) tend principalement à la réforme et subsidiairement à la
nullité du jugement entrepris.
2. a) Saisie d'un recours en nullité, la Chambre des recours
n'examine que les moyens dûment développés, l'énonciation séparée des
moyens de nullité étant une condition de recevabilité du recours en nullité
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème éd., 2002, n. 2 ad
art. 465 CPC, p. 722).
Les moyens de nullité invoqués par le recourant touchent à de
prétendus défauts d'instruction de la première juge s'agissant du détail de
la facture de nettoyages et de la perte locative (mémoire, p. 4).
En réalité, le recourant reproche à la première juge d'avoir
retenu en droit des postes sur une base factuelle insuffisante, soit d'avoir
mal apprécié les preuves administrées. Par ce grief, le recourant invoque
en réalité une violation de l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre
1907, RS 210), en faisant valoir que la prétention de la recourante ne
pouvait être partiellement retenue faute d'avoir prouvé dans le détail les
postes de dommage y afférant. Ce moyen relève du recours en réforme, la
Chambre des recours revoyant alors la cause en fait et en droit et pouvant
compléter l'état de fait, cas échéant annuler d'office le jugement si l'état
de fait complété ne permet de statuer sur le recours en réforme. Le
recours en nullité est dès lors irrecevable.

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b) Déposés en temps utile par des parties qui y ont intérêt, les
recours en réformes sont recevables.
3. Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu, comme en l'espèce, en procédure accélérée par le président du
Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause en
fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les parties ne peuvent toutefois
articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier
et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une
instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC). La
Chambre des recours développe son raisonnement juridique après avoir
vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves figurant au
dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-
ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et aux autres preuves administrées. Il n'y a pas lieu de le
compléter ni de procéder à des mesures d'instruction complémentaires qui
n'ont d'ailleurs pas été requises, la cour de céans étant à même de statuer
en réforme.
4. a) Les parties sont en litige sur la question de la responsabilité du
recourant en matière de restitution de la chose louée. Il n'est plus contesté
en deuxième instance que la recourante a satisfait à son incombance
d'avis immédiat de l'art. 267a CO (Code des obligations du 30 mars 1911,
RS 220). Les prétentions matérielles exercées sont en revanche toutes
litigieuses.
La recourante doit apporter la preuve de l'imputabilité du
défaut au preneur (art. 8 CC). Dans la mesure où le défaut n'était pas
reconnu lors de l'état des lieux d'entrée et que le preneur a admis que
l'objet était alors remis sans défaut (ou sans autre défaut que ceux
mentionnés), cette preuve doit être considérée comme rapportée, et c'est

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alors au preneur de se libérer de sa responsabilité en apportant la contre-
preuve utile (Higi, Zürcher Kommentar, 1995, no 120 ad art. 267 CO;
Weber, Basler Kommentar, 2007, OR I, n. 5 ad art. 267 CO; Lachat, Le bail
à loyer, 2008, n. 7, p. 204).
b) S'agissant des dégâts subis par les parquets, l'état des lieux
d'entrée indique une marque au sol de la salle à manger. Les sols sont
pour le surplus et dans toutes les pièces indiqués "e.o." (en ordre). Par
rapport au constat de sortie et au rapport d'expertise hors procès, on peut
en conclure que la preuve d'une imputabilité au recourant a été rapportée.
D'ailleurs, ce dernier n'a pas entrepris sur ce point une contre-preuve
libératoire.
La première juge, qui est arrivée à la conclusion contraire, n'a
pas tenu compte de l'état des lieux d'entrée. Elle a par la suite nié que la
preuve d'une imputabilité au recourant ait été rapportée à satisfaction de
droit; cette appréciation ne peut être confirmée dans le cas particulier.
Autre est la question de savoir si le parquet avait encore une
valeur résiduelle, soit s'il devait de toute manière être refait par la
recourante à l'échéance. Cette question s'apprécie selon les tables
d'usage, la durée des parquets en lamelles de bois étant de 30 à 40 ans,
renouvelables seulement de 4 à 6 fois pour le même parquet (Lachat, op.
cit., annexe III, p. 871). On sait que deux ans avant l'entrée du recourant,
les parquets étaient recouverts de moquette - qui les protégeait – (pièce
produite à l'audience du 27 mai 2008), mais la date de la dernière
réfection des parquets ne ressort pas des pièce figurant au dossier.
Certains fragments de parqueterie ont toutefois été changés en 1994
(même pièce), ce qui rend vraisemblable que ce parquet était alors remis
en état propre à la location.
Cette appréciation est confirmée par l'état des lieux d'entrée,
deux ans plus tard. Il faut ainsi admettre, autant que la preuve puisse
raisonnablement être exigée de la bailleresse, que, sur une trentaine
d'années de valeur de la réfection, la moitié environ s'était écoulée lors de

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la remise des locaux. Le recourant doit dès lors être tenu pour responsable
de la moitié de la facturation litigieuse à ce titre, soit de 394 fr. 60.
c) Les gaines de lignes électriques et câbles ne sont en revanche
pas mentionnées dans l'état des lieux d'entrée qui mentionne plusieurs
fiches et interrupteurs, dont une prise ne fonctionnant pas dans la cuisine.
Le recourant fait valoir à cet égard qu'il a considéré ces gaines comme des
parties intégrantes louées, existantes en 1996. Or, si ces gaines existaient
en 1996, il est admissible que le recourant ne les ait pas considérées
comme des défauts; cela étant, il appartenait à la bailleresse de les
imputer par des preuves concrètes au recourant, ce qu'elle n'a pas fait en
l'espèce. Le recourant peut dès lors être libéré de ce poste, comme l'a
admis à juste titre la première juge (jgt, p. 7).
d) Les frais de nettoyage sont, comme l'a retenu la première
juge, à la charge du recourant. Ce dernier considère dans son recours que
la bailleresse n'a pas subi de dommage puisqu'elle devait de toute
manière nettoyer l'appartement après les travaux qui étaient à sa charge.
Le recourant perd de vue que la réfection du parquet était en
partie à sa charge (cf. supra considérant 4b). Il devait également
supporter le nettoyage inhérent aux interventions sur le parquet, même
par moitié à sa charge. La part retenue en première instance est donc
adéquate et peut ainsi être confirmée, soit 600 fr. (jgt, p. 8)
e) Quant aux frais du constat d'urgence, les parties divergent sur
une allocation au prorata des prétentions, justifiée par les faits constatés,
et sur une allocation au vu de l'urgence. Si on retire encore la perte
locative (cf. infra, considérant 4f ), les prétentions de la recourante
s'élèvent à 994 fr. 60, soit environ 45% des conclusions prises en avril
2008 pour les seuls postes de réfection (soit 2'178 fr. 20, jgt, p. 8). En
tenant compte de la nécessité du constat d'urgence au vu de l'attitude
"oppositionnelle" du recourant, on doit admettre une prise en charge de la
moitié de ce poste, soit 880 fr. 80.

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f) Enfin, la perte locative d'un demi mois est contestée par les
deux parties. La première juge a admis une perte locative d'un demi mois,
en admettant que les travaux de nettoyage seuls pouvaient être effectués
en quelques jours et qu'un nouveau preneur pouvait entrer dans les lieux
à mi-novembre.
Le recourant conteste à tort ce poste en considérant que
l'entrée dans les lieux pouvait se faire dans un appartement qui n'était pas
encore nettoyé. En ayant lieu pendant la jouissance de l'appartement par
un nouveau preneur, ces nettoyages constituent un défaut dont l'ancien
preneur ne peut exiger que la bailleresse ait à répondre vis-à-vis du
nouveau preneur, puisqu'ils lui sont principalement imputables.
Il reste le report à un mois de la perte locative réclamé par la
recourante. Tenant compte d'un constat d'urgence du 3 novembre 2006
pour des défauts dont l'ancien preneur doit répondre pour moitié environ,
il apparaît difficile de mettre en œuvre en moins d'une semaine des
travaux de parquets pour la mi-novembre. Ce serait même impossible s'il
ne fallait réparer que les dégâts imputables au recourant, soit les fentes et
les marques. On doit dès lors admettre, selon le cours ordinaire des
choses et l'expérience de la vie, un mois entier de perte locative pour
novembre 2006, soit le montant de 1'371 francs.
En résumé, les prétentions allouées à la recourante s'élèvent à
600 francs pour les frais de nettoyages, 394 fr. 60 pour la réfection des
parquets, 880 francs 80 pour les frais de constat d'urgence (la moitié de
1'761 fr. 65) et 1'371 francs pour la perte locative pour le mois de
novembre 2006, soit au total 3'246 fr. 40.
Le recours de A.L.________ doit être partiellement admis et le
jugement réformé en ce sens.
5. En conclusion, le recours de A.L.________ est partiellement
admis. Le recours de Z.________ est rejeté. Le jugement est réformé au

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chiffre III de son dispositif en ce sens que le demandeur Z.________ doit
payer à la défenderesse A.L.________ la somme de 3'246 fr 40, avec
intérêts à 5% l'an dès le 23 avril 2007.
Les frais de deuxième instance de la recourante A.L.________
sont arrêtés à 350 francs.
Les frais de deuxième instance du recourant Z.________ sont
arrêtés à 200 francs.
Z.________doit payer à A.L.________, qui obtient partiellement
gain de cause (art. 92 al, 2 CPC), la somme de 334 fr. à titre de dépens de
deuxième instance.

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours de A.L.________ est partiellement admis.
II. Le recours de Z.________ est rejeté.
III. Le jugement est réformé au chiffre III de son dispositif comme
il suit :
III. Le demandeur Z.________ doit payer à la défenderesse
A.L.________ la somme de 3'246 fr. 40 (trois mille deux cent
quarante-six francs et quarante centimes), avec intérêts à 5 %
l'an dès le 23 avril 2007.
Il est confirmé pour le surplus.
IV. les frais de deuxième instance de la recourante A.L.________
sont arrêtés à 350 fr. (trois cent cinquante francs).
V. Les frais de deuxième instance du recourant Z.________sont
arrêtés à 200 fr. (deux cents francs).
VI. Z.________ doit payer à A.L.________ la somme de 334 francs
(trois cent trente-quatre francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
VII. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 27 janvier 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Eric Ramel (pour A.L.________),
- M. Z.________, représenté par Mme Marie-Christine Charles, mandataire
agréée par l'ASLOCA.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 6'681 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit
du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à
moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe
(art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral
dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1
LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La greffière :