vd_gerichte · XZ12.029550 · 2018-11-01 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ12.029550-180790
612
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 1er novembre 2018
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Crittin Dayen et M. Stoudmann, juges
Greffier : M. Clerc
*****
Art. 260a CO
Statuant sur l’appel interjeté par P.________, à Yverdon,
demandeur, contre le jugement rendu le 8 septembre 2017 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelant d’avec J.________, à Renens,
défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 8 septembre 2017, dont les motifs ont été
communiqués aux parties le 26 avril 2018, le Tribunal des baux (ci-après :
le tribunal ou les premiers juges) a pris acte du retrait par le défendeur
J.________ de la conclusion II de sa réponse du 2 octobre 2012 (I), a dit que
le défendeur devait paiement au demandeur P.________ de la somme de
4'350 fr. (II), a dit que les frais judiciaires, arrêtés à 10'450 fr., étaient
laissés à la charge de l’Etat par 8'957 fr. et étaient mis à la charge du
défendeur par 1'493 fr., étant précisé que les frais judiciaires mis à la
charge du défendeur seraient prélevés sur les avances que celui-ci avait
fournies (III), a arrêté l’indemnité d’office de Me Claire Neville, ancien
conseil du demandeur, à 3'304 fr., soit 3'060 fr. de défraiement et 244 fr.
de remboursement des débours (IV), a rappelé la teneur de l’art. 123 CPC
(V), a astreint le demandeur à verser au défendeur la somme de 15'750 fr.
à titre de dépens (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(VII).
En droit, statuant en substance sur une demande en paiement
d’une somme de 253'425 fr. à titre d’indemnité pour les travaux réalisés
et pour le matériel installé par le demandeur dans les locaux que celui-ci
avait pris à bail du défendeur dans l’immeuble sis L.________, les premiers
juges ont retenu en premier lieu que le demandeur ne pouvait réclamer au
défendeur aucun montant pour des éléments mobiliers – y compris les
aménagements qu’il avait réalisés dans les locaux pour y exercer son
activité commerciale et les éléments de décoration –, car ceux-ci n’étaient
pas visés par l’art. 260a CO, dès lors que leur propriété ne passait pas au
bailleur. S’agissant des travaux qui pouvaient être pris en considération, le
tribunal a considéré qu’une grande partie des modifications opérées par le
demandeur ne présentaient aucune utilité pour le défendeur à la fin du
bail et que, dans tous les cas, la valeur des opérations faites par le
demandeur n’était pas démontrée puisque le demandeur n’avait pas
satisfait à l’exigence d’alléguer de manière précise tous les faits
permettant de déterminer la valeur des travaux effectués, ni à l’exigence
de prouver ces faits. Les premiers juges ont estimé qu’il ne se justifiait pas

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d’ordonner une expertise sur le sujet, ce moyen de preuve n’ayant pas
pour vocation de pallier les carences d’une partie dans la prise en charge
du fardeau de l’allégation qui lui incombait. En définitive, selon le tribunal,
les locaux pris à bail par le demandeur n’avaient pas présenté une plus-
value résiduelle considérable grâce à ses travaux. Les premiers juges ont
en revanche admis la libération du montant total des garanties locatives
versées par le locataire et ont rejeté la conclusion reconventionnelle du
bailleur en compensation de créance.
B. Par acte du 28 mai 2018, P.________ a interjeté appel contre ce
jugement. Il a conclu, avec suite de frais et dépens, à titre préalable, soit à
titre de mesures provisionnelles, à la mise en œuvre d’une expertise
destinée à établir la quotité de la plus-value apportée aux locaux loués et
à ce qu’il soit fait interdiction à J.________ de modifier de quelque manière
que ce soit les objets des baux conclus avec l’appelant les 13 septembre
2003 et 23 novembre 2004, ce jusqu’à la reddition du rapport d’expertise.
Principalement, l’appelant a conclu à la réforme du jugement
entrepris en ce sens que sa demande soit admise, qu’J.________ soit
reconnu son débiteur et lui doive prompt paiement d’une somme d’au
moins 253'425 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 29 mai 2012, et que les
garanties locatives constituées pour les contrats de bail des 13 septembre
2003 et 23 novembre 2004 soient intégralement libérées en capital et
intérêts en faveur de l’appelant. A titre subsidiaire, il a conclu à
l’annulation du jugement et au renvoi du dossier en première instance
pour reprise de l’instruction et nouvelle décision dans le sens des
considérants.
L’appelant a en outre requis d’être mis au bénéfice de
l’assistance judiciaire pour la procédure d’appel.
Par acte du 15 juin 2018, J.________ a conclu, avec suite de frais
et dépens, à l’irrecevabilité des mesures provisionnelles requises,
subsidiairement, à leur rejet et, plus subsidiairement en cas d’admission, à
la constitution de sûretés.

- 4 -
Par ordonnance du 21 juin 2018, le Juge délégué de la Cour de
céans a rejeté la requête de mesures provisionnelles formée par P.________
et a renvoyé les frais et dépens de la décision au sort de la cause au fond.
Le juge délégué a estimé en particulier que les locaux litigieux avaient été
entièrement remis en état et réaménagés, de sorte que le maintien de
l’état actuel – dans la mesure où il ne correspondait plus à celui laissé par
l’appelant – n’était pas nécessaire à l’instruction de la cause, et que
l’appelant n’avait en outre pas rendu vraisemblable l’urgence de la
mesure.
Le 25 juin 2018, le juge délégué a informé l’appelant qu’il était
dispensé de l’avance de frais, la décision définitive sur sa requête
d’assistance judiciaire étant réservée.
Par réponse du 30 juillet 2018, J.________ a conclu à ce que
l’appel soit rejeté et le jugement entrepris confirmé.
Le 6 septembre 2018, le conseil de P.________ a adressé sa
liste des opérations.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement :
1. J.________ (ci-après : le défendeur) est propriétaire de
l’immeuble parcelle n° H.________ sis L.________.
2. En sa qualité de propriétaire, il a conclu deux contrats de bail à
loyer avec P.________ (ci-après : le demandeur).
a) En date du 13 septembre 2003, les parties ont conclu un
premier contrat de bail à loyer portant sur des locaux commerciaux,
comprenant un magasin et un arrière avec WC d’environ 80 m², pour un
loyer mensuel de 850 fr., le chauffage, l’eau chaude et les frais
accessoires étant des « charges du locataire ». D’une durée initiale de cinq
ans depuis le 1er octobre 2003, il se renouvelait de plein droit aux mêmes

- 5 -
conditions pour cinq ans, sauf avis de résiliation donné au moins une
année à l’avance, et ainsi de suite, de cinq ans en cinq ans.
Conformément au contrat précité, le demandeur a déposé une
garantie de 2’550 fr., correspondant à trois mois de loyer.
Le locataire précédent avait fait quelques travaux en 1997. Au
moment où le demandeur a pris possession de ces locaux, ils n’étaient pas
en parfait état. En particulier, certains murs présentaient de l’humidité.
Aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué.
Le demandeur y a exploité un magasin.
Un incendie est survenu dans les locaux le 5 août 2004.
L'Établissement d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels du
Canton de Vaud (ci-après : l’ECA) est intervenu à ce titre et a versé
directement au demandeur une indemnité de 139’501 fr. en relation avec
les dommages mobiliers. Pour sa part, le défendeur a perçu de l’ECA un
montant de 44’795 fr. du fait des dégâts causés à l’immeuble, notamment
dans le magasin exploité par le demandeur.
b) En date du 23 novembre 2004, les parties ont conclu un
second contrat de bail pour des locaux situés dans le même immeuble que
ceux concernés par le premier contrat de bail. Ce bail avait pour objet un
appartement comprenant deux pièces, une cuisine, WC et bains.
Ce second contrat de bail mentionnait une habitation comme
destination des locaux. Il a été conclu pour une durée d’une année depuis
le 1er décembre 2004 et était renouvelable pour cinq ans, puis d’année en
année.
Le loyer du second contrat de bail s’élevait à 600 fr. par mois,
charges en sus. Il était dû dès le 1er janvier 2005. Le demandeur a versé
une garantie de loyer de 1'800 francs.

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Le chiffre 6 de ce contrat prévoyait expressément à charge du
demandeur : « Pour tous travaux veuillez me prévenir avant merci. Pour la
suppression du mur veuillez mandater un architecte pour faire les travaux
dans les règles. Vous prenez tout responsabilité et assurance quant au
dommage qui pourrait suivre suite aux travaux […] ».
Aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué.
3. En vue d’exploiter un magasin puis un bar à café, le
demandeur a entrepris des travaux dans les locaux loués, dont il a
effectué la plus grande partie lui-même, sans être au bénéfice d’une
formation à cet égard. Ces travaux, qui ont duré plusieurs mois, ont
notamment consisté à démolir des murs, enlever un faux-plafond au rez-
de-chaussée pour dévoiler les poutres, plâtrer, poser une chape sèche et
des carrelages achetés au Maroc, peindre, mettre en place des carreaux
de couleur aux fenêtres du 1er étage et deux ventilateurs, et réaliser des
installations électriques. Le demandeur a en outre créé un passage entre
le rez-de-chaussée et le 1er étage pour installer un escalier reliant les deux
étages. Au niveau des murs, au rez-de-chaussée, le demandeur a fait une
pâte-à-papier qui n’est pas une technique compliquée mais un peu plus
chère au mètre carré qu’une peinture traditionnelle. A l’étage, il a posé du
tadelakt, soit un enduit plus cher que la dispersion. Selon le témoin [...],
peintre de formation, ce type d’enduit convenait bien à un établissement
oriental, mais pas forcément à un autre type d’établissement. Au final, les
murs étaient de couleur ocre. A la demande du locataire de l’appartement
situé en dessus des locaux, au 2e étage, le demandeur a encore posé avec
ce dernier une couche d’isolation sur le sol de son appartement, que le
défendeur a recouvert d’un parquet.
Aucun relevé des travaux n’a été établi.
S’agissant de locaux destinés à l’exploitation d’un
établissement public et d’un débit de boissons, le demandeur a installé
deux bars et une cuisine. Dans le but d’aménager les locaux et de créer

- 7 -
une ambiance orientale, le demandeur a ramené de nombreux objets et
matériaux du Maroc.
Les locaux ont été totalement modifiés pour devenir un
établissement public bien décoré, chaleureux, convivial et fréquenté.
Certains travaux ont présenté des défauts, en particulier ceux
ayant trait à l’électricité. La société [...] a adressé le 24 août 2006 au
demandeur, avec copie au défendeur, un rapport de contrôle faisant état
de plusieurs anomalies, qui ont été éliminées en juillet 2007 selon facture
du 18 juillet 2007 adressée au demandeur par l’entreprise [...].
Entretemps, en date du 7 mars 2007, l’Inspection fédérale des
installations à courant fort ESTI a adressé au défendeur une amende de
400 fr. en raison de la non-remise d’un rapport de sécurité réclamé à
plusieurs reprises à la suite des travaux réalisés dans les locaux litigieux
par le demandeur.
Ce dernier a entrepris les démarches nécessaires en vue
d’obtenir un permis de construire pour l’aménagement des locaux en bar
à café – lequel a été délivré le 25 octobre 2005 – ainsi que, par la suite,
une autorisation d’exploiter une terrasse et de vendre des boissons
alcoolisées. Le défendeur a participé auxdites procédures, notamment en
signant la demande de permis mentionnant des travaux estimés à 22’000
fr. et les plans d’architecte y annexés. Le demandeur a produit des
quittances, tickets et factures correspondant au pesage de matériaux
délivrés à la déchetterie, à l’achat ou au transport de matériel ; le total
des montants payés est de l’ordre de 20’000 fr. ; sont comprises la facture
de l’architecte mandaté par le demandeur, du 8 mai 2006, s’élevant à
2’421 fr., et celle d’un ingénieur, du 31 janvier 2008, s’élevant à 301 fr.
30.
4. Ensuite de litiges entre les parties, ainsi que de retards de
loyers et d’omissions de paiements de charges par le demandeur, le
défendeur a, le 10 octobre 2008, résilié les contrats de bail liant les parties
avec effet au 30 novembre 2008.

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Les 6 novembre 2008 et 15 janvier 2009, le défendeur a
également introduit à l’encontre du demandeur deux poursuites en
réalisation de gage mobilier auprès de l’Office des poursuites de l’ancien
district d’Yverdon-Orbe-La Vallée-Granson (ci-après : l’Office des
poursuites), pour les loyers de la période allant du 1er mars au 30
novembre 2008, le gage étant désigné comme suit : « Biens garnissant les
locaux commerciaux sis à L.________, à l’usage de [...], rez et 1er étage ».
Considérant que le congé donné le 10 octobre 2008 était
valable, le Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois a, en date du 14
janvier 2009, ordonné au demandeur de quitter les locaux au plus tard le
11 février 2009. Dans une lettre adressée à la Justice de paix le 4 février
2009, le demandeur s’est en particulier prévalu de ce qu’il avait fait des
travaux dans les locaux pour un montant de plus de 120’000 francs.
5. Le 7 février 2009, l’immeuble du défendeur a subi un nouvel
incendie.
L’ECA est intervenu et a versé directement au défendeur une
indemnité d’un montant de 68’017 francs. De son côté, le demandeur a
reçu une indemnité de 42’510 fr., qui concernait essentiellement
l’assainissement ou le remplacement du mobilier et du matériel
d’exploitation ayant subi des dégâts ; une partie de cette indemnité, par
16’200 fr., a été versée à l’Office des poursuites à la suite d’un avis de
saisie relatif à des poursuites en cours à l’encontre du demandeur.
6. Outre qu’ils avaient été endommagés par l’incendie du 7
février 2009, les locaux étaient en grand désordre et très sales lorsque le
demandeur les a quittés à la suite de son expulsion. Le témoin [...],
ferblantier installateur sanitaire, intervenu en relation avec l’incendie, n’a
pas vu de défauts graves au niveau sanitaire ; il a seulement constaté qu’il
y avait un certain nombre de tuyaux rappondus, des neufs avec des vieux,
mais que cela avait pu être fait soit par les propriétaires successifs de
l’immeuble soit par des locataires et que c’était normal. Il a par ailleurs

- 9 -
observé que le carrelage sur l’escalier se décollait et que le carrelage à
l’étage était vieux et posé de manière inégale. Quant au témoin [...],
installateur électricien, qui est intervenu après l’incendie, il a affirmé que
les travaux effectués par le demandeur pour alimenter les luminaires à
l’étage présentaient de gros défauts ; il y avait des fils qui étaient
simplement appondus et cachés sous le plafond, alors qu’il aurait dû y
avoir une boîte de dérivation ; il y avait aussi des fils appondus dans des
tubes, ce qui est non seulement contraire aux règles de l’art, mais aussi
dangereux. Sur mandat du propriétaire, le témoin [...] a effectué au 1er
étage les travaux nécessités par les constats précités et au rez-de-
chaussée la réparation des dégâts provoqués par l’incendie.
Les biens mobiliers appartenant au demandeur avaient été
préalablement saisis par l’Office des poursuites. Ceux qui n’avaient pas
été endommagés par l’incendie et qui avaient de la valeur ont été vendus
le 9 juin 2009, par voie d’enchères publiques, pour un total de 24’159 fr.
20 ; les biens déclarés sans valeur de réalisation par l’Office des
poursuites avaient été laissés par cette autorité dans les locaux, à la
disposition du demandeur.
7. Par contrat de bail du 15 juin 2009, le défendeur a reloué à
partir du 1er juillet 2009 les locaux litigieux (rez-de-chaussée et 1er étage)
à l’usage de bar à café à une nouvelle exploitante, la société X.________,
dont l’administratrice était C.________, pour un loyer mensuel net de 1’500
fr. plus 160 fr. d’acompte de charges. Ce faisant, le défendeur a reloué les
deux locaux devenus un seul. Le même jour, le défendeur a signé une
quittance en faveur de la nouvelle locataire, selon laquelle il avait reçu de
cette dernière la somme de 28’000 fr. à titre de paiement pour « la
rénovation de la vitrine du local loué, du sanitaire, un boiler neuf,
2 toilettes totalement rénovées, une partie de la peinture en bas et
peinture pour le local à l’étage ».
Selon la comptabilité du nouvel établissement et les
justificatifs y afférents, la nouvelle locataire a investi environ 45’000 fr.
supplémentaires pour restaurer, aménager et décorer les locaux, ainsi que

- 10 -
pour acheter le matériel d’exploitation, et accomplir les démarches
administratives nécessaires à l’ouverture de l’établissement qui ont
impliqué l’intervention d’un architecte et d’un ingénieur. L’administratrice
C.________ a fait elle-même les travaux avec deux personnes qui l’ont
aidée gratuitement. La configuration des lieux n’a pas été
fondamentalement modifiée. La nouvelle locataire a conservé l’escalier et,
à l’étage, deux piliers en bois posés sur le sol et réunis par deux arcades,
un élément mobilier en forme de moucharabieh suspendu au plafond, ainsi
que, dans les cabinets au rez-de-chaussée, une vasque en cuivre entourée
de faïences. Le tribunal a également constaté la présence d’autres
installations mises en place par le demandeur, à savoir, à l’extérieur :
deux lampes et des panneaux en ardoise ; à l’intérieur : des vitraux
lumineux placés au-dessus de la vitrine de l’établissement, quelques
fausses pierres parsemant les murs de l’entrée, une décoration posée sur
la porte des cabinets, ainsi que des carreaux de couleur aux fenêtres du
1er étage et deux ventilateurs. Pour le surplus, l’entier des locaux a été
rénové. Les travaux ont duré deux à trois mois. La nouvelle locataire a
repeint en blanc l’ensemble des murs et plafonds, au motif que la couleur
ne lui convenait pas et qu’ils n’étaient pas propres, étant précisé que le
faux-plafond de la salle arrière du rez-de-chaussée a été posé par le
propriétaire. Elle a recouvert tous les sols avec du parquet pour changer
de style. A l’étage, elle a refait la cuisine, a mis en place un nouveau bar
contre le muret qui avait été érigé par le demandeur pour séparer celle-ci
de la pièce et a remplacé les plans de travail. Elle a démonté le bar
installé par le demandeur au rez-de-chaussée pour le mettre à sa
disposition et en a installé un nouveau avec des éclairages au-dessus. Les
dégâts provoqués par l’incendie ont en outre obligé la nouvelle locataire à
remplacer la lustrerie existante. Celle-ci a également mis en place un
nouveau mobilier ainsi que des décorations et a acheté tout le matériel
d’exploitation. Les quelques éléments de vaisselle laissés sur place par le
demandeur étaient fêlés et ébréchés. Après l’incendie, le propriétaire avait
en outre également fait installer à l’entrée un évier avec une arrivée
d’eau, afin que le bar soit conforme aux normes, et il avait fait faire les
travaux d’électricité déjà évoqués plus haut.

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Quelques années plus tard, l’entreprise [...] est intervenue,
selon facture du 12 juillet 2013 de 4’635 fr. 75, pour assainir la cuisine,
remplacer le chauffe-eau dans le sous-meuble du lavabo et supprimer des
conduites défectueuses. En outre, un nouvel agencement de cuisine plus
performant a été posé. Enfin, le parquet au niveau de l’avant du rez-de-
chaussée a été ôté, laissant apparaître sur cette surface le carrelage
précédemment posé par le demandeur. Lors de l’inspection locale, la
présidente du tribunal a constaté que le sol n’était pas plat, ni au rez-de-
chaussée ni au premier étage.
La clientèle qui a fréquenté le nouvel établissement, plus
standard, était moins nombreuse et différente de celle qui fréquentait le
café exploité par le demandeur, lequel était plus original et attrayant.
8. Par requête du 9 mai 2012, le demandeur a saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district du Jura-
Nord vaudois, concluant à ce que le défendeur soit reconnu son débiteur
et lui doive immédiat paiement d’un montant de 253’425 fr. pour les
travaux à plus-value ainsi que le matériel installé dans les locaux sis à
L.________. En date du 18 juin 2012, la Commission a tenu une audience
lors de laquelle elle a constaté l’échec de la conciliation et a délivré au
demandeur une autorisation de procéder.
Par demande adressée au Tribunal des baux le 19 juillet 2012,
le demandeur a conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que le
défendeur soit reconnu son débiteur et lui doive immédiat paiement d’un
montant de 253'425 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 29 mai 2012, et à
ce que les garanties locatives constituées pour le contrat de bail du 13
septembre 2003 et pour le contrat de bail du 23 novembre 2004,
notamment auprès de la BCV, soient intégralement libérées en capital et
intérêts en faveur du demandeur.
A l’appui de sa procédure, le demandeur a requis la mise en
œuvre d’une expertise pour déterminer en substance la valeur des

- 12 -
travaux qu’il avait effectués sur les locaux, des meubles achetés et de la
plus-value apportée à l’objet immobilier.
Par réponse du 2 octobre 2012, le défendeur a principalement
conclu au rejet de la demande du 19 juillet 2012. Il a en outre conclu à ce
que P.________ soit reconnu son débiteur et lui doive immédiat paiement
de la somme de 40'000 fr., avec intérêts à 5% l’an depuis le 1er mars
2009. Le défendeur a requis la mise en œuvre d’une expertise permettant
d’établir le montant du dommage causé par les travaux prétendument mal
effectués par le demandeur.
La présidente du tribunal a procédé à l’audition de plusieurs
témoins et a effectué une visite des lieux.
L’audience de plaidoiries finales s’est tenue le 14 juin 2017. A
cette occasion, la présidente du tribunal a rejeté les requêtes d’expertise
des parties. En outre, le défendeur a retiré la conclusion en paiement prise
au pied de sa réponse du 2 octobre 2012, en précisant que le montant de
40’000 fr. restait opposé en compensation aux prétentions du demandeur.
En d roit :
1
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008, RS 272]), dans les affaires patrimoniales dont la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).

- 13 -
1.2 Formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) dans une cause dans laquelle la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou
d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas
échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de
l'art. 57 CPC. Elle peut revoir l'appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (Jeandin, CPC commenté,
2011,
nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC).
3. Sur le fond, l'appelant reproche aux premiers juges d'avoir
méconnu la notion de « plus-value considérable » au sens de l'art. 260a
CO. Selon lui, le tribunal disposait de tous les éléments permettant de
justifier l'existence d'une telle plus-value, la question de la quotité de
celle-ci étant une autre question, à résoudre dans un second temps.
Ensuite, l'appelant soutient qu'en refusant de mettre en œuvre l'expertise
requise, les premiers juges auraient violé son droit à la preuve, c'est-à-dire
son droit d'être entendu. Or, ce mode de preuve lui aurait permis d'établir
la valeur de la plus-value considérable, pour chiffrer l'indemnité qui lui
reviendrait.
Pour sa part, l’intimé souligne en particulier que le jugement
relève qu'à la suite du départ de l'appelant, les locaux ont été entièrement
réaménagés, ce qui révélerait qu'une bonne partie des travaux effectués
par l'appelant ne présentait pas d'utilité pour le bailleur.
L’intimé relève que l'appelant aurait eu tout loisir d'emporter
les éléments démontables, ce qu'il n'a pas fait.
4.

- 14 -
4.1 Selon l'art. 260a CO, le locataire n'a le droit de rénover ou de
modifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur (al. 1). Lorsque
le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état
de la chose que s'il en a été convenu par écrit (al. 2). Si, à la fin du bail, la
chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou
de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une
indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites
prévoyant des indemnités plus élevées (al. 3).
La plus-value au sens de l'art. 260a CO correspond à la valeur
ajoutée à la chose louée, non encore amortie à la fin du bail. Elle
s'apprécie objectivement, eu égard aux frais exposés par le locataire et à
l'utilité des travaux pour le bailleur (David Lachat, Le bail à loyer, 2e éd.,
Lausanne 2008, n. 7 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 78 ad
art. 260-260a CO; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 51 ad art. 260a
CO). L'art. 260a al. 3 CO subordonne le droit à une indemnité au caractère
considérable de la plus-value, lequel dépend de l'ensemble des
circonstances, dont notamment le coût des travaux, le loyer payé par le
locataire et les avantages dont le bailleur pourra tirer profit (TF
4C.97/2005 du 18 août 2005, consid. 2.4; Lachat, op. cit., n. 8 ad art. 260a
CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 79 ad art. 260-260a CO; plus nuancé sur
les circonstances à prendre en considération: Higi, op. cit., n. 57 ss ad art.
260a CO).
Le Tribunal fédéral a laissé ouverte la question controversée
de savoir s'il est nécessaire de fixer des limites, exprimées en francs ou en
pour-cent, au-delà desquelles la plus-value doit se situer afin d'être
qualifiée de considérable (TF 4C.18/2006 du 29 mars 2006 et 4A_678/2014
du 27 mars 2015). Dans l'arrêt 4C.18/2006 en particulier, il s'est référé à
deux auteurs de doctrine, soit Richard Barbey (Les travaux de rénovation
et de modification de la chose louée entrepris par le locataire [art. 260a
CO], 10e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 15), qui propose
d'admettre une plus-value suffisante lorsqu'elle représente au moins 3%
de la valeur objective de l'objet loué, et Hannes Zehnder (Die Bestimmung
der Mehrwertentschadigung bei Mieterbauten [Art. 260a Abs. 3 OR],

- 15 -
AJP/PJA 6/96, 725 ss, p. 726), qui propose d'admettre la réalisation de la
condition lorsque l'accroissement de valeur excède le prix d'un mois de
loyer (contra Higi, op. cit., n. 57 ad art. 260a CO; Roger Weber,
Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 260a CO), sans toutefois trancher la
question eu égard au montant de la plus-value résiduelle qui était
supérieure tant au 3% susmentionné qu'au montant équivalent à un mois
de loyer.
Quant à l'indemnité en tant que telle, elle ne se mesure pas
nécessairement à l'aune de la plus-value qui subsiste. Elle peut être
modulée en fonction des particularités du cas d'espèce. La quotité de la
somme pourra ainsi varier en fonction des critères suivants : le loyer
réduit dont a bénéficié le preneur en contrepartie des travaux ou
l'augmentation de loyer (économisée) qu'il aurait été amené à débourser
si l'ouvrage avait été réalisé par le bailleur; les avantages particuliers
qu'entraîne la rénovation ou la modification pour le locataire; inversement,
le profit réduit qu'en retire le bailleur; les circonstances qui ont motivé la
fin des rapports contractuels. Selon les circonstances, l'indemnité doit être
appréciée en équité par le juge. Statuant selon les règles du droit et de
l'équité (art. 4 CC), le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (TF
4C.18/2006 précité et les références citées).
L'indemnité pour plus-value n'est due qu'à l'échéance
contractuelle. Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que le juge pouvait
exclure toute indemnité en cas de résiliation anticipée pour non-paiement
du loyer, notamment au regard des principes de la bonne foi et de
l'interdiction de l'abus de droit découlant de l'art. 2 al. 1 et 2 CC. Il serait
en effet inéquitable que le locataire puisse tirer avantage d'une résiliation
anticipée due à sa seule faute.
Il a également jugé que le locataire n'a pas droit à un
dédommagement pour l'amortissement perdu de ses investissements en
cas de restitution anticipée au sens de l'art. 264 CO (Aubert, CPra-Bail, n.
38 ad art. 260a CO et les références citées ; Conod/Bohnet, Droit du bail,
Fond et procédure, Bâle 2014, p. 53 n. 222).

- 16 -
4.2 En l'espèce, même s'il maintient l'intégralité de ses
conclusions, l'appelant ne prend pas position sur les arguments des
premiers juges, selon lesquels il ne peut réclamer aucun montant pour des
éléments mobiliers. L'appréciation du tribunal doit être confirmée, car
effectivement, ces éléments mobiliers ne sont pas visés par l'art. 260a CO,
puisque leur propriété ne passe pas au bailleur. De plus, en l'espèce, tout
le mobilier de valeur non endommagé par l'incendie du 7 février 2009 a
été vendu aux enchères par l'Office des poursuites au profit des créanciers
de l’appelant. Quant au mobilier endommagé, il a fait l'objet d'une
indemnisation de l'ECA en faveur de l’appelant, laquelle a été versée en
partie aux créanciers de l’appelant et en partie à lui-même.
Il faut également confirmer le jugement, lorsqu'il indique qu'il
en va de même des aménagements réalisés par l'appelant dans les locaux
pour y exercer son activité commerciale et des éléments de décoration,
tels que les deux bars sur mesure, les éléments de cuisine, les piliers en
bois avec arcades, l'élément en forme de moucharabieh suspendu au
plafond, les deux ventilateurs posés aux fenêtres du 1er étage, deux
lampes et des ardoises sur la façade ainsi que la décoration posée sur la
porte des toilettes. Ces biens mobiliers, qui ne font pas partie intégrante
de la chose et restent propriété du locataire, ne peuvent pas donner lieu à
une indemnisation, et l'appelant ne le conteste du reste pas dans la
motivation de son appel.
Pour ce qui est des travaux qui pourraient être pris en
considération dans le cadre de l'art. 260a CO, concernant les sols,
plafonds – notamment le démontage d'un faux-plafond pour laisser
apparaître les poutres dans la partie avant du rez-de-chaussée –, la
déconstruction de murs, l’ouverture entre le rez-de-chaussée et le 1er
étage, l’installation d'un escalier, voire la pose d'une vasque entourée de
faïence au cabinet, l'appréciation des premiers juges doit également être
suivie.

- 17 -
L'appelant se plaint en effet qu'une expertise lui a été refusée,
alors qu'elle aurait permis de révéler l'ampleur et la valeur des travaux.
Certes, une expertise permettrait d'apprécier objectivement les frais
exposés par le locataire ; néanmoins, l'appelant perd de vue que le droit à
l'indemnité dépend également de l'utilité des travaux pour le bailleur.
L'état de fait tient pour établi que les locaux ont entièrement été
réfectionnés et réaménagés par l’intimé et par la nouvelle locataire à la
suite du départ de l’appelant en 2009. L'appelant ne conteste pas ce fait.
Il est dès lors légitime d'en déduire qu'une grande partie des travaux
effectués par l’appelant ne présentaient pas d'utilité pour l’intimé à la fin
du bail. L'appelant ne tente même pas de démontrer le contraire. Les
revêtements de sols et de la peinture des murs et plafonds de
l'établissement ont été rafraîchis au goût de la nouvelle locataire, comme
il est usuel en cas de changement de tenancier. Il faut de surcroît tenir
compte du fait que l'établissement conçu par l’appelant était voulu comme
présentant des caractéristiques particulières, de type oriental, qui ne
pouvaient pas être imposées à la nouvelle exploitante, ni d'ailleurs au
bailleur.
En outre, l'appelant ne conteste pas davantage le fait que le
loyer mensuel net convenu avec la nouvelle locataire pour l'ensemble des
locaux, de 1'500 fr., ne dépasse le loyer net total que lui-même versait
mensuellement que de 50 fr. (850 fr. + 600 fr. = 1’450 fr.). Or il s’agit là
d'un indice supplémentaire de l'absence de plus-value bénéficiant au
bailleur.
En conséquence, il convient de retenir que l’appelant n’a pas
démontré l’existence d’avantages dont le bailleur pourrait tirer profit, de
sorte que la plus-value n’est pas établie.
En l’absence de plus-value, la mise en œuvre de l’expertise
requise par l’appelant ne se justifie pas.
5.

- 18 -
5.1 En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
5.2 L’appelant a demandé l’assistance judiciaire en procédure
d’appel. Les conditions de l’art. 117 CPC étant réalisées, sa requête doit
être admise, Me Léonard Bruchez étant désigné comme conseil d’office
pour la procédure d’appel. L’appelant sera par ailleurs astreint à verser
une franchise mensuelle de 50 fr. dès et y compris le 1er décembre 2018
en mains du Service juridique et législatif du Canton de Vaud en
application de l’art. 123 CPC (art. 5 Règlement sur l’assistance judiciaire
en matière civile ; RSV 211.02.3).
5.3 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'284 fr.,
soit 3'534 fr. d’émolument forfaitaire pour l’appel (art. 62 al. 1 [tarif du 28
septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]) et 750 fr.
d’émolument forfaitaire pour l’ordonnance de mesures provisionnelles
(art. 78 al. 1 TFJC), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe
intégralement (art. 106 al. 1 CPC), et assumés provisoirement par l’Etat, le
bénéfice de l’assistance judiciaire ayant été accordé à l’appelant (art. 122
al. 1 let. b CPC).
L’appelant versera la somme de 4'000 fr. à l’intimé à titre de
dépens de deuxième instance (art. 7 al. 1 TDC).
5.4 Me Léonard Bruchez a droit à une rémunération équitable pour
ses opérations et débours dans la procédure d’appel (art. 122 al. 1 let. a
CPC). Dans sa liste des opérations du 6 septembre 2018, il a annoncé
avoir consacré personnellement 2.4 heures à la procédure de deuxième
instance, tandis que sa stagiaire y a consacré 16.45 heures. Le temps
indiqué peut être admis. L’indemnité d’office due à Me Bruchez doit ainsi
être arrêtée à 2'381 fr. ([2.4 heures x 180 fr.] + [16.45 heures x 110 fr.])
pour ses honoraires, plus 80 fr. de débours et 189 fr. 50 de TVA au taux de
7,7% sur l’ensemble (7,7% x 2'461 fr.), soit une indemnité totale de 2'650
fr. 50.

- 19 -
Le bénéficiaire de l'assistance judiciaire est, dans la mesure de
l'art. 123 CPC, tenu au remboursement des frais judiciaires et de
l'indemnité au conseil d'office mis à la charge de l'Etat.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. La requête d’assistance judiciaire de l’appelant P.________ est
admise, Me Léonard Bruchez étant désigné comme conseil
d’office de celui-ci, et P.________ étant astreint à fournir une
franchise mensuelle de 50 fr. (cinquante francs) dès et y
compris le 1er décembre 2018, à verser auprès du Service
juridique et législatif, case postale, à 1014 Lausanne.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'284 fr.
(quatre mille deux cent huitante-quatre francs) pour l’appelant
P.________, sont provisoirement assumés par l’Etat.
V. L’indemnité d’office de Me Léonard Bruchez, conseil de
l’appelant, est arrêtée à 2'650 fr. 50 (deux mille six cent
cinquante francs et cinquante centimes), débours et TVA
inclus.
VI. L’appelant P.________ est tenu, dans la mesure de l’art. 123
CPC, au remboursement des frais et indemnité de son conseil
d’office, mis à la charge de l’Etat.
VII. L’appelant P.________ versera à l’intimé J.________ la somme de
4'000 fr. (quatre mille francs) à titre de dépens pour la
procédure d’appel.

- 20 -
VIII. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Léonard Bruchez (pour P.________),
- Me Bertrand Gygax (pour J.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des Baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :