vd_gerichte · JI21.020291 · 2024-02-21 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
JI21.020291-230612 et 230614
80
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 21 février 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mme Giroud Walther et M. Oulevey, juges
Greffier : Mme Umulisa Musaby
*****
Art. 412 et 413 CO ; 58 al. 1 et 317 al. 1 CPC
Statuant sur les appels interjetés par E.________SA, à Monthey,
défenderesse, et par F.________ et C.________, tous les deux au Mont-sur-
Lausanne, demandeurs, contre le jugement rendu le 28 octobre 2022 et
rectifié le 28 avril 2023, par le Président du Tribunal civil de
l’arrondissement de Lausanne dans la cause divisant les parties entre
elles, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 28 octobre 2022, notifié aux parties le 12
avril 2023 sous sa forme motivée et dont la rectification du 28 avril 2023
leur a été notifiée le 1er mai suivant, le Président du Tribunal civil de
l’arrondissement de Lausanne (ci-après : le Président ou le premier juge) a
admis partiellement la demande formée le 10 mai 2021 par les
demandeurs F.________ et C.________ contre la défenderesse E.________SA
(I), a admis la conclusion reconventionnelle du 23 septembre 2021 de la
défenderesse (II), a dit que celle-ci devait aux demandeurs, créanciers
solidaires, la somme de 12'750 fr., avec intérêt à 5% l'an dès le 7 mars
2020 (III), a arrêté les frais judiciaires de la procédure au fond à 4'570 fr.
et les a répartis à raison d’un tiers, soit 1'523 fr. 35, à la charge des
demandeurs, solidairement entre eux, et de deux tiers, soit 3'046 fr. 65, à
la charge de la défenderesse (IV), a dit que celle-ci rembourserait aux
demandeurs, créanciers solidaires, la somme de 576 fr. 65 versée à titre
de leur avance des frais judiciaires (V), a dit que les frais de la procédure
de conciliation, d’ores et déjà arrêtés à 360 fr., seraient mis par 120 fr. à
la charge des demandeurs, solidairement entre eux, et par 240 fr. à la
charge de la défenderesse (VI), a dit que celle-ci rembourserait ce dernier
montant aux demandeurs, créancier solidaires (VIbis), a alloué aux
demandeurs, créanciers solidaires, des dépens réduits à hauteur de 3'000
fr. à la charge de la défenderesse (VII) et a rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (VIII).
En droit, le premier juge a considéré qu’en vertu d’un contrat
de courtage d’indication conclu entre les parties le 12 septembre 2019, les
demandeurs avaient droit à une commission de 1,5% sur le prix de vente
de l’une des villas construites par la défenderesse (la villa A). Les
demandeurs, qui avaient joué un rôle d’intermédiaire dans l’acquisition
par la défenderesse de la parcelle n° 153 de la commune du [...] n’avaient
pas à trouver d’acheteur pour obtenir la commission prévue pour la villa A.
La seule condition était l’inscription du transfert de propriété au Registre
foncier, condition réalisée le 21 février 2020. Le Président a dès lors admis

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la conclusion des demandeurs qui réclamaient un montant de 24'750 fr. à
ce titre, soit 1,5% sur le prix de vente de 1'650'000 francs. Il a également
admis la conclusion reconventionnelle de la défenderesse tendant au
paiement de 12'000 fr. correspondant aux loyers de juillet à décembre
2019, dont les deux parties admettaient qu’ils n’avaient pas été payés. Il a
compensé la commission allouée aux demandeurs avec les loyers dus par
ceux-ci. Il n’y avait en revanche pas lieu de déduire des loyers dus, de
12'000 fr., la garantie de loyer de 6'400 francs. Pour le Président, si le
chiffre VIII de la convention du 12 septembre 2019 stipulait cette
déduction, cette clause ne pouvait pas faire renaître une dette déjà
éteinte. Se fondant sur le témoignage d’Q.________, le Président a retenu
que les demandeurs avaient obtenu le remboursement de leur garantie de
loyer par le non-paiement «des trois derniers loyers», si tant était que la
constitution de la garantie de loyer était établie.
B.
1. Contre ce jugement, E.________SA (ci-après : l’appelante 1) a
interjeté appel par écrit du 5 mai 2023, concluant, en substance et avec
suite de frais, à sa réforme en ce sens qu’elle doive aux demandeurs la
somme de 7'150 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 7 mars 2020 ;
subsidiairement, elle a conclu à l’annulation du jugement entrepris et au
renvoi du dossier de la cause au premier juge pour nouvelle décision dans
le sens des considérants.
Aucune réponse n’a été sollicitée sur cet appel 1.
2. F.________ et C.________ (ci-après : les appelants 2) ont
également interjeté appel du jugement précité, concluant, également avec
suite de frais, à sa réforme en ce sens que leur demande du 10 mai 2021
soit admise et que l’appelante 1 doive leur verser, en tant que créanciers
solidaires, la somme de 19'150 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 7 mars
2020, que la demande reconventionnelle de l’appelante 1 soit rejetée,
ainsi que toute autre conclusion de celle-ci ; subsidiairement, ils ont conclu
à l’annulation du jugement entrepris et au renvoi du dossier de la cause à

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l’autorité précédente pour nouvelle décision dans le sens des
considérants.
Par réponse du 21 juin 2023, soit dans le délai imparti à cet
effet, l’appelante 1 s’est déterminée sur l’appel 2 en concluant, avec suite
de frais, à son rejet.
3. Par avis du 19 septembre 2023, les parties ont été informées
que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre échange
d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en
compte.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement attaqué, complété par les pièces du dossier :
1. a) Les appelants 2 étaient locataires depuis le 1er octobre 1991
d'une maison familiale sise [...], parcelle n° 153, dont le bailleur était
W.________. Le bail à loyer y relatif, signé le 13 septembre 1991,
mentionne à l'article 4 une garantie de loyer de 6'400 fr. à verser par les
locataires au bailleur à la signature du bail. Une note manuscrite illisible
est apposée sur cet article.
Courant 2018, au décès de W.________, les appelants 2, qui
craignaient devoir quitter leur logement mis en vente, ont approché
l’appelante 1, par l’intermédiaire de C.________ (ci-après : l’appelant 2),
afin qu’elle acquière la parcelle n° 153 et y réalise un bloc de deux villas
jumelles.
b) L’appelante 1 est une société anonyme inscrite le 9 mars
2016 au Registre du commerce du Bas-Valais, avec siège à [...], dont le
but consiste notamment à «gérer et réaliser des projets immobiliers,
commercialisation, construction et tout ce qui se rapproche directement
ou indirectement des buts précités». B.________ en est président du conseil

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d'administration et M.________ administrateur, tous deux au bénéfice de la
signature collective à deux.
2. a) L’une des villas jumelles projetées devait être vendue au
voisin des appelants 2, vétérinaire de profession, et au frère de
l’appelante 2, afin que les appelants 2 s’y installent dans un second
temps, en qualité de locataires. Les pourparlers y relatifs n’ont pas abouti.
b) L’appelante 1 a effectué une étude de marché et malgré les
quelques informations incorrectes reçues, elle a démarré le projet
immobilier. Celui-ci a dû être redessiné en raison de l’existence d’une
ligne aérienne à haute tension. Une fois les recherches effectuées, il s’est
également avéré qu’une surface minimale de 1'400 m2 était nécessaire
pour réaliser des villas jumelles. L’appelante 1 a dû acquérir la surface
manquante de 48 m2 auprès d’une voisine, propriétaire de la parcelle n°
386.
c) Les appelants 2 ont joué le rôle d’intermédiaire entre les
différents intervenants pour permettre à l’appelante 1 d’acquérir la
parcelle n° 153 au prix de 806'000 fr., ainsi qu’une partie de la parcelle n°
386 au prix de 55'000 francs. Les appelants 2 avaient montré des plans
aux voisins et leur avaient demandé s’ils étaient prêts à céder les 50 m2
nécessaires pour l’aboutissement du projet immobilier. Entendu en qualité
de partie, à forme de l’art. 191 CPC, M.________ a confirmé que c’étaient
grâce aux appelants 2 que l’appelante 1 «a[vait] fini par acquérir ce
terrain» et que ceux-là avaient «apporté l’affaire concernant la vente de la
parcelle, ce qui ressortait d’ailleurs du chiffre I de la convention (réd. : cf.
chiffre 5 ci-dessous)».
3. Par courriel du 13 décembre 2018, M.________ se référant à
«l'affaire de la parcelle du [...]» dont il venait de discuter avec l’appelant
2, a confirmé à ce dernier ce qui suit :

- 6 -
"(…)
- 3% sur le prix de vente de la parcelle
- 1,5% sur le prix de vente de la première villa déjà réservée
- 3% sur (sic) de vente de la seconde villa en cas de vente
soit un total au maximum TTC de CHF 98'250.-
Cet accord vaut autant pour toi, que pour Madame F.________."
4. Le 10 juillet 2019, Q.________ et T.________ (représenté par la
première), tous deux enfants de W.________, M.________ pour l’appelante 1
et [...], en qualité d'exécuteur testamentaire (également représentée par
Q.________), ont signé un acte de vente à terme-droit d'emption
instrumenté par le notaire [...], par lequel l’appelante 1 a acquis la parcelle
n° 153 de la Commune du [...] pour un prix de vente fixé globalement à
806'000 francs. Il y est notamment indiqué, sous le chapitre «Location –
Occupation», que l'immeuble vendu faisait l'objet d'un bail à loyer, dont
l'acheteur a déclaré avoir parfaite connaissance et reçu copie. Il y est
précisé que le vendeur avait informé l'acheteur du fait que le bail en cours
faisait l'objet d'un litige, notamment pour cause de non-paiement du loyer,
l'acheteur assumant ce litige, à l'entière décharge du vendeur.
Le 31 août 2019, l’appelante 1 a donné procuration à
M.________, avec pouvoir de substitution, aux fins de la représenter et
d'agir pour elle dans le cadre de l'opération immobilière sur les parcelles
153 et 386 de la Commune du [...].
5. a) Le 12 septembre 2019, les parties ont signé la convention
suivante, rédigée par l’appelante 1 :
" PREAMBULE
Il est préalablement exposé que E.________SA est une société
anonyme de droit suisse, dont le siège est à Monthey (….).
E.________SA a pour administrateur MM. B.________ et M.________, au
bénéfice d’une signature collective à deux.
Mme F.________ et M. C.________ ont approché E.________SA aux fins
que cette dernière se porte acquéreuse du bien-fonds sis sur la
parcelle N° 153 de la Commune du [...].
Le 10 juillet 2019, E.________SA a signé une promesse d’achat
portant sur la parcelle N° 153 de la Commune du [...], ainsi qu’une
partie de la parcelle N° 386 de ladite commune, dans le but d’y

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réaliser une promotion immobilière consistant en un bloc de villas
jumelles.
Mme F.________ et M. C.________ occupent actuellement le bâtiment
sis sur la parcelle N° 153 précitée.
Les parties conviennent ce qui suit :
I.
La présente convention annule et remplace tous les contrats de
courtage conclus jusqu’à ce jour entre E.________SA, d’une part, et
Mme F.________ et C.________ d’autre part.
II.
E.________SA s’engage à verser à Mme F.________ et M. C.________
une commission de 3% TTC, basée sur le prix d’achat de la parcelle
N° 153 susmentionnée.
Ladite commission sera exigible 15 jours après l’inscription au
Registre foncier d’E.________SA en qualité de propriétaire de dite
parcelle.
III.
E.________SA s’engage à verser à Mme F.________ et M. C.________
une commission de 1.5% TTC, basée sur le prix du transfert
immobilier de la villa A de ladite promotion immobilière. Villa
réservée par la famille J.________.
Ladite commission sera exigible 15 jours après l’inscription au
Registre foncier du transfert immobilier du dit bien-fonds.
IV.
Mme F.________ et M. C.________ s’engagent à quitter le bâtiment
qu’ils occupent actuellement sur la parcelle N° 153 précitée d’ici au
30 novembre 2019.
Dans le même délai, Mme F.________ et M. C.________ s’engagent à
emporter l’intégralité de leurs effets personnels (meubles, matériel,
etc.).
V.
En cas de nonrespect (sic) du § IV Mme F.________ et M. C.________
perdront leur droit à toute commission.
VI.
E.________SA donne mandat de vente non-exclusif à Mme F.________
et M. C.________ pour la future villa « B », projetée sur la parcelle N°
153 susmentionnée, aux conditions décrites au § II ci-dessus.

- 8 -
VII.
E.________SA s’engage à soumettre différentes demandes de
soumission à Mme F.________ et M. C.________ dans le cadre de la
réalisation de la promotion immobilière décrite dans le présent
préambule.
VIII.
Les loyers dus par Mme F.________ et M. C.________ relativement au
bâtiment qu’ils occupent actuellement, pour la période comprise
entre le mois d’août [réd. : une annotation manuscrite mentionne
juillet] 2019 et le mois de novembre 2019 inclusivement seront
déduits de la commission de courtage. Des loyers précités sera
déduit le montant CHF 6'400.- (six mille quatre cent francs suisses),
montant versé à titre de garantie de loyer au propriétaire actuel du
bien-fonds sis sur la parcelle 153 du [...].
IX.
La présente convention est régie et interprétée conformément au
droit suisse.
Tout litige relatif à la présente convention sera de la compétence
exclusive du Tribunal d’arrondissement de Lausanne, sous réserve
de la compétence ratione valoris de la Chambre patrimoniale
cantonale."
b) Il n’est pas établi que les appelants 2 connaissaient la
famille J.________, qui avait réservé la villa A (cf. chiffre III de la convention
qui précède), ni que c’étaient les appelants 2 qui avaient présenté cette
famille à l’appelante 1.
6. Un texte manuscrit non daté ni signé indique ceci : «Il est
convenu entre les parties pour l'achat du terrain et la commission de 1,5%
due d'office sur le prix fixé de CHF 1'650'000.-. Le montant total arrêté à
CHF 49'000.- (TTC) facture de CHF 49'000.-. Quant à la seconde villa en
cas de vente par notre intermédiaire, il est convenu d'une commission de
3% (TVA incluse)».
L’auteur de cette note n’a pu être identifié avec certitude : les
appelants 2 l’attribuent à M.________, qui a contesté en être l’auteur, tout
en indiquant qu’il ne voyait pas qui, à part lui-même, aurait pu être au
courant du taux de commission convenu avec les appelants 2.

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7. Par mail du 30 octobre 2019 ayant pour objet "Appel de fonds
– vente parcelle 153", le notaire [...] a adressé à M.________ notamment un
décompte ainsi libellé :
"(…) Le décompte du prix de vente se présente comme suit :
Prix de vente 153 du [...] CHF 806'000.-
Prix de vente 48m2 de 386 du [...] CHF
55'000.-
Frais d'achat (consignation) CHF
44'000.-
Total CHF 905'000.-
(…)."
8. Par mail du 31 octobre 2019, les appelants 2 ont transmis à
M.________ deux factures datées du 28 octobre 2019 – en référence à la
convention du 12 septembre 2019. L'une de 24'000 fr. concernait la
commission de courtage sur la parcelle n° 153 de la Commune du [...], soit
3% du prix de vente de la parcelle (800'000 fr. TTC) et a été réglée par
l’appelante 1 le 20 décembre 2019. L'autre facture, de 18'400 fr. TTC,
concernait la commission de courtage de 1,5% sur le prix de vente de la
villa A (1'600'000 fr.), soit 24'000 fr., dont à déduire : «six loyers de 2'000
CHF (…), soit un montant de 12'000 CHF (…), duquel sera déduit le
montant de 6'400 CHF (…)», soit 5'600 francs.
9. Par acte authentique de vente-droit de réméré instrumenté le
20 février 2020 par-devant Me [...], notaire à [...], l’appelante 1 a vendu la
villa A aux époux B.D________ et A.D.________ pour le prix de 1'650'000
francs. Le transfert au Registre foncier a été effectif le 21 février 2020. Les
appelants 2 n'ont joué aucun rôle dans le cadre de cette vente.
10. Les 4 mars et 28 juillet 2020, l’appelante 1 a versé à [...] Sàrl
un montant de 39'500 fr. et deux montants de 25'200 fr. à I.________Sàrl,
respectivement L.________Sàrl, sans précision quant à la cause de ces
versements.

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11. a) Entre le 3 juin et le 1er juillet 2020, les appelants 2 ont
adressé 3 messages (Whatsapp) à M.________ concernant la «deuxième
tranche de courtage». Ils recevaient en retour le message automatique :
«je suis actuellement en RDV, je vous rappelle dans les meilleurs délais».
Le 1er juillet 2020, ce dernier a répondu : «Rien avant le 14, je sors de la
banque à l'instant…». Il n’est pas établi que cette réponse soit liée à la
présente affaire.
b) Par courrier recommandé du 21 septembre 2020, les
appelants 2, se référant à l'article III de la convention du 12 septembre
2019, ont informé B.________ que le solde de la commission de 1,5% dû par
l’appelante 1 en leur faveur sur le prix du transfert de la villa A n'avait pas
été honoré et en réclamaient paiement.
c) Par courrier du 10 octobre 2020, B.________ leur a répondu
que la commission de vente de la parcelle n° 153 (chiffre II de la
convention) avait été payée en date du 20 décembre 2019 et qu'il était
apparu ultérieurement que pour cette même vente «les vendeurs ont eux
aussi payé une commission à R.________SA». Concernant la commission de
vente de la villa A (chiffre III de la convention), B.________ a écrit ce qui suit
:
"(…) que la famille J.________ n'a finalement acheté ni la villa A, ni la
villa B, et que les sociétés ayant amenées les acquéreurs pour les
deux lots se sont vu régler leurs commissions pour les ventes
effectuées, soit 3% pour chaque bien-fonds. Monsieur C.________ et
vous-même n'ayant pas apporté les clients ou participé à la vente, il
n'y a pas lieu de vous payer une commission.
Pour ce qui est du point VIII de la convention, il est convenu que soit
retenu un loyer de CHF 2'000.- par mois, de juillet jusqu'au mois de
décembre 2019, soit un total de CHF 12'000.-, auquel sera soustrait
le montant de la garantie de loyer de CHF 6'400.- Il s'avère que
vous devez à E.________SA le montant de CHF 5'600.- pour solder les
loyers impayés.
(…)"
d) Par courrier du 22 octobre 2020, le conseil des appelants 2
a en substance signifié à l’appelante 1 que la villa A avait été vendue au

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prix de 1'750'000 fr. aux époux D.________, et que la commission de 1,5%
était par conséquent exigible 15 jours après le transfert de propriété
intervenu le 21 février 2020. Il a prétendu qu'à compter du 7 mars 2020,
l’appelante 1 devait aux appelants 2 une commission de 26'250 fr., dont à
déduire 5'600 fr. (en se référant au chiffre VIII de la convention du 12
septembre 2019), soit une commission finale nette de 20'650 fr., à
laquelle s'ajoutait l’intérêt moratoire à 5% l'an, soit environ 680 fr. à ce
moment-là. Il a soutenu que le chiffre III de la convention précitée ne
conditionnait pas le paiement de la commission à une intervention
particulière des appelants 2 ou à la vente de la villa à la famille J.________,
que ce n'étaient pas les appelants 2 qui avaient trouvé cette famille et que
la commission sur la vente de la villa A était due d'office, sans qu'il soit
nécessaire qu'une personne se porte acquéreuse. Il a imparti à l’appelante
1 un délai au 30 octobre 2020 pour s'acquitter du montant de 21'330 fr.
en faveur des appelants 2.
e) Par courrier du 29 octobre 2020, le conseil de l’appelante 1
a répondu notamment que les appelants 2 n'avaient pas participé aux
opérations ayant mené à l'acquisition de la villa A par les époux D.________
et que leurs prétentions étaient dénuées de fondement. Il a indiqué que
s'il devait y avoir une commission de courtage de 1,5% (ce qui était
contesté), elle devrait se calculer sur le montant de 660'000 fr., en
référence au chiffre III de la convention. Il a relevé que les loyers dus par
les appelants 2 totalisaient 12'000 fr., soit 6 mois à 2'000 fr. par mois, et
qu'il n'y avait pas lieu de déduire la garantie de loyer par 6'400 fr., celle-ci
n'ayant jamais été constituée. Il a dès lors imparti aux appelants 2 un
délai au 13 novembre 2020 pour le versement de 12'000 fr., avec intérêt
dès le 1er décembre 2019.
12. a) Le 26 novembre 2020, les appelants 2 ont déposé une
requête de conciliation. Celle-ci ayant échoué, le Président leur a délivré
une autorisation de procéder en date du 10 février 2021.
b) Par demande du 10 mai 2021, les appelants 2 ont conclu,
avec suite de frais, à ce que l’appelante 1 soit condamnée à leur verser

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immédiatement la somme de 20'650 fr., avec intérêt à 5% l'an à compter
du 7 mars 2020.
Par réponse du 23 septembre 2021, l’appelante 1 a conclu,
avec suite de frais, principalement au rejet des conclusions des appelants
2, et reconventionnellement, à ce que ces derniers soient reconnus
comme ses débiteurs solidaires et qu’ils lui versent immédiatement un
montant de 12'000 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 1er décembre 2019.
Par réplique et réponse à la demande reconventionnelle du 11
janvier 2022, les appelants 2 ont maintenu les conclusions de leur
demande (1) et conclu au rejet de la demande reconventionnelle (2).
Dans sa duplique du 8 février 2022, l’appelante 1 a conclu,
avec suite de frais, au rejet des conclusions de la demande du 11 mai
2021 et de la réplique du 11 janvier 2022, et a confirmé les conclusions
prises au pied de son écriture du 23 septembre 2021.
Les appelants 2 ont déposé des déterminations du 11 février
2022 et maintenu les conclusions prises dans leur réplique et réponse à la
demande reconventionnelle du 11 janvier 2022.
c) L’audience de plaidoiries finales s’est tenue le 28
septembre 2022, en présence des parties, chacune assistée de son
conseil. D'entrée de cause, les appelants 2 ont modifié la conclusion I de la
demande en ce sens que le capital réclamé était de 19'150 fr. au lieu de
20'650 francs. V.________, architecte, et Q.________, fille de l’ancien
bailleur, ont été entendus en qualité de témoins, tandis que les appelants
2 et M.________ ont été interrogés en qualité de parties à forme de l’art.
191 CPC.
aa) Entendu au sujet de la constitution de la garantie de loyer
de 6'400 fr. mentionné dans le contrat de bail, l’appelant 2 a déclaré
qu’elle avait été payée par mensualités, probablement douze en tout. Les
appelants 2 avaient remis à l’appelante 1 des extraits de compte BCV de

- 13 -
1991 et 1992 attestant que des virements mensuels avaient été faits à
l’ancien propriétaire pour la constitution de la garantie de loyer. Ces
documents ne leur ont jamais été restitués.
bb) M.________ a confirmé que les appelants 2 lui avaient
effectivement montré des documents bancaires attestant de virements en
faveur de l’ancien propriétaire, dont la somme avoisinait 6'400 fr., mais
qu’il n’y avait aucun moyen de savoir si c’était pour la constitution d’une
garantie de loyer.
cc) Le témoin Q.________ a déclaré n’avoir pas trouvé de
documents dans les affaires de son père attestant qu’une garantie de
loyer avait été constituée. Les demandeurs n’ayant pas versé les trois
derniers loyers, elle avait considéré qu’ils avaient ainsi récupéré leur
garantie : elle ne pouvait pas prouver qu’ils l’avaient payée initialement à
son père.
11. Sur la base de la pièce 2 produite par les appelants 2 en
deuxième instance, il est établi que ces derniers ont payé les loyers de
janvier et février 2019 en date du 4 février 2019, ceux de mars et avril
2019 en date du 8 avril 2019 et ceux de mai et juin en date du 7 juin
2019.

- 14 -
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions de première instance, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC). L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel,
soit la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [Loi vaudoise d'organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).
1.2 En l’espèce, les deux appels, motivés, ont été formés en temps
utile contre une décision finale dans une cause dont la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr., par des parties jouissant d’un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC). Les appels sont dès lors recevables.
Il en va de même de la réponse de l’appelante 1 à l’appel 2
(art. 312 al. 1 CPC).
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (ATF 138 III 378 consid. 4.3.1 ; TF 4A_168/2022 du
10 juin 2022 consid. 5.2 et 6 ; Jeandin,
in Bohnet et al. [éd.], Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e
éd. 2019 [ci-après : CR-CPC], nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Le juge d'appel
contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et
vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374
consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2). Le libre
pouvoir d’examen ne signifie pas que le juge d’appel soit tenu, comme

- 15 -
une autorité de première instance, d’examiner toutes les questions de fait
ou de droit qui peuvent se poser, lorsque les parties ne les font plus valoir
devant lui. Sous réserve de vices manifestes, il peut se limiter aux
arguments développés contre le jugement de première instance dans la
motivation écrite (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 ; ATF 144 III 394 consid.
4.1.4, JdT 2019 II 147 ; ATF 142 III 413 consid. 2.2.4, JdT 2017 II 153 TF
4A_502/2021 du 17 juin 2022 consid. 4.1).
2.2
2.2.1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC).
Ces deux conditions sont cumulatives (ATF 142 III 413 consid. 2.2.2, JdT
2017 II 153 ; TF 5A_451/2020 du 31 mars 2021 consid. 3.1.1 et les
références citées ; TF 5A_67/2020 du 10 août 2020 consid. 3.3.1) et il
appartient à l'appelant de démontrer que celles-ci sont réalisées, de sorte
que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et
motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (ATF
143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342 avec note de Tappy ; TF
4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 4.1 ; TF 5A_266/2015 du 24 juin
2015 consid. 2.2.2).
Il convient de distinguer entre vrais et pseudo nova. Les
premiers sont des faits ou moyens de preuve qui sont survenus après la
fin des débats principaux de première instance (art. 229 al. 1 CPC). Leur
recevabilité en appel n'est soumise qu'à la condition de l'allégation
immédiate posée par l'art. 317 let. a CPC (TF 4A_76/2019 du 15 juillet
2020 consid. 8.1.1). Les pseudo nova sont des faits ou moyens de preuve
qui existaient déjà au début des délibérations de première instance, leur
admissibilité étant largement limitée en appel : ils sont irrecevables
lorsque le plaideur aurait déjà pu les introduire dans la procédure de
première instance en faisant preuve de la diligence requise (ATF 143 III 42
consid. 4 ; TF 5A_882/2017 du 1er février 2018 consid. 5.3, publié in RSPC

- 16 -
2018 p. 218 ; TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid. 3.4). Il
appartient à la partie qui entend les invoquer devant l'instance d'appel de
démontrer qu'elle a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique
notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le fait n'a
pas pu être introduit en première instance (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1 ;
ATF 143 III 272 consid. 2.3). Il en va de même pour la production de
moyens de preuve nouveaux (TF 4A_76/2019 du 15 juillet 2020 consid.
8.1.2).
2.2.2
2.2.2.1 Les appelants 2 invoquent que l’état de fait soit complété par
l’introduction de faits nouveaux (pseudo nova) ressortant de la pièce 2,
soit d’avis de crédit sur le compte de W.________, faisant état des loyers
versés par les appelants 2 pour les mois de janvier à juin 2019, à raison de
12'000 fr. au total.
Ils font valoir que l’instruction n’ayant jamais porté sur le
paiement effectif des loyers des mois d’avril à juin 2019, l’appelante 1 ne
l’ayant jamais allégué et seul le témoin Q.________ l’ayant mentionné à la
marge de son interrogatoire, ils n’avaient pas à rapporter la preuve de leur
paiement effectif en première instance. Dans la mesure toutefois où le
jugement entrepris retient qu’ils n’auraient pas été payés et compense
leur montant total avec leur prétention en allocation de la commission de
courtage, ils estiment devoir être admis à rapporter la preuve du
contraire.
Pour sa part, l’appelante 1 se limite à plaider que les appelants
2 auraient eu l’occasion de s’exprimer à ce sujet dans le cadre de la
réplique, ce qu’ils n’auraient fait que superficiellement, et auraient dû
anticiper la problématique.
2.2.2.2 L’argument des appelants 2 est justifié : on rappellera que la
cause est soumise à la maxime des débats, si bien que les allégations des
parties – respectivement leurs contestations – et leurs offres de preuves

- 17 -
fixent le cadre du procès (sous réserve d’exceptions non pertinentes pour
cette question précise) (art. 55 al. 1 CPC ; Chabloz, in Petit commentaire,
Code de procédure civile [PC CPC], 2019, nn. 22 ss et les réf. cit.). Or en
l’occurrence, les demandeurs et appelants 2 ont circonscrit leurs
prétentions en n’admettant que la déduction des loyers de juillet à
décembre 2019, conformément à ce qui était prévu dans la convention
litigieuse du 12 septembre 2019, sur le montant des commissions qu’ils
estiment devoir leur revenir. La défenderesse et appelante 1 pour sa part
n’a jamais allégué que les loyers d’avril à juin 2019 n’auraient pas été
payés : elle a allégué, en usant par ailleurs du conditionnel, que la
garantie de loyer n’aurait pas été constituée (all. 46) et que les
demandeurs étaient ses débiteurs des loyers de juillet à décembre 2019
(sic) (all. 47 et 48). En outre, la défenderesse et appelante 1 n’a jamais
requis la moindre pièce en lien avec le paiement des loyers. Le fait que le
témoin Q.________ ait mentionné que les demandeurs n’avaient pas versé
les trois derniers loyers et que ce témoin avait donc considéré que les
appelants 2 avaient ainsi récupéré leur garantie de loyer (cf. PV aud. du
28.9.22) ne pouvait être retenu par le premier juge dès lors que l’absence
de paiement effectif desdits loyers n’avait pas été alléguée.
Il en va ainsi même sous l’angle de l’art. 153 al. 2 CPC, aux
termes duquel le tribunal peut administrer les preuves d’office lorsqu’il
existe des motifs sérieux de douter de la véracité d’un fait non contesté.
Cette disposition ne permet pas au juge d’interpeller les parties sur des
faits non allégués et suppose en tout état de cause que les parties soient
informées au préalable de l’intention d’administrer la preuve pour que leur
droit d’être entendu soit respecté (cf. TF 4A_358/2021 du 27 juillet 2022
consid. 3.4.2 ; TF 4A_375/2016 du 8 février 2017 consid. 5.3.3). Or les
demandeurs et appelants 2 n’ont pas été informés de ce que le juge
entendait retenir ce fait non allégué et corroboré par un seul témoignage
reçu hors du cadre des allégués, ce qui leur aurait permis d’offrir la preuve
du contraire.

- 18 -
La pièce 2 est ainsi recevable et l’état de fait a été complété
en ce sens que les demandeurs ont payé les loyers jusqu’à juin 2019
compris (cf. ci-dessus, let. C/ch. 11).
3.
3.1
3.1.1 Les appelants 2 font encore valoir que contrairement à ce qu’a
considéré le premier juge, il ne pouvait être retenu en fait que la garantie
de 6'400 fr. prévue à l’origine du bail n’aurait pas été constituée. Ils se
réfèrent à la clause III de la convention du 12 septembre 2019 selon
laquelle les parties avaient implicitement constaté, respectivement
admettaient que cette garantie avait été constituée, ainsi qu’aux
déclarations des parties elles-mêmes sur l’allégué 67 – en particulier celles
du représentant de l’appelante 1 qui avait attesté avoir vu des documents
y relatifs –, outre la pièce 10, soit le mail du 10 octobre 2020 de
l’appelante 1 aux appelants 2, qui déduisait le montant de ladite garantie
de la commission reconnue sur la seule vente de la parcelle.
3.1.2 Sur ce point, l’appelante 1 plaide qu’il ressortirait également
de l’audition du témoin Q.________ que la garantie n’aurait pas été
effectivement constituée et qu’en outre, aucune pièce ne l’établirait, la
pièce 15 produite à l’appui de cette allégation (all. 62) n’étant qu’un
exemplaire du bail.
3.1.3 Il ressort du jugement attaqué que, dans le cadre de la
convention du 12 septembre 2019, les parties ont stipulé que le montant
de 6'400 fr., versé au bailleur et précédent propriétaire W.________ à titre
de garantie locative, devait être déduit des loyers encore dus par les
appelants 2 pour les mois de juillet à novembre 2019 inclusivement, étant
rappelé que ces derniers s’engageaient à vider les lieux au 30 novembre
2019. Une interprétation objective des termes de cette clause (cf. art. 18
CO ; ATF 144 III 93 consid. 5.2.3 et les références citées) permet de retenir
que les parties tenaient cette garantie pour constituée et n’ont pas émis
de cautèle pour l’hypothèse inverse.

- 19 -
Il ressort par ailleurs du jugement, non contesté par
l’appelante 1 sur ce point, que les preuves offertes en lien avec les
allégués 13, 32, 46, 61ss, 67 et 68 ont été administrées, notamment par
l’audition du témoin Q.________, qui a déclaré ignorer si la garantie avait
été ou non constituée par les appelants 2 en leur qualité de locataires de
son défunt père (cf. jgmt, ch. 3 a) p. 5 ; PV aud. du 28 septembre 2022) et
par l’audition des parties (cf. jgmt, ibidem ; PV aud. du 28 septembre 2022
ad all. 62, resp. 67), dont il résulte que l’appelante 1 a corroboré, bien que
sans la certifier, l’affirmation des appelants 2 selon laquelle ils auraient
payé la garantie sous forme de mensualités en faveur de l’ancien
propriétaire. Le représentant de l’appelante 1 a confirmé avoir vu des
versements dont le montant avoisinait celui de la garantie de loyer.
Le résultat de l’instruction corrobore donc le fait que les
parties ont admis conventionnellement que le montant de 6'400 fr. en lien
avec la garantie de loyer devait être imputé sur les loyers encore dus par
les appelants 2, parce que cette garantie avait bel et bien été constituée.
Quoi qu’il en soit, comme relevé par les appelants 2, la
convention précitée, dont les termes sont clairs et ne prévoient pas
l’engagement des appelants 2 de prouver le versement de cette garantie
ni de la verser effectivement, aurait dû être invalidée pour vices du
consentement dans le délai d’une année prévue par l’art. 31 al. 1 et 2 CO,
si l’appelante 1 entendait remettre en cause son engagement de déduire
le montant de 6'400 fr. des loyers dus par les appelants 2, ce qu’elle n’a
pas fait et qui scelle le sort du moyen.
En définitive, la Cour de céans retient que les parties étaient
bel et bien convenues que le montant de 6'400 fr. soit déduit des loyers
encore dus par les appelants 2, sans égard au fait que cette garantie ait
ou non été effectivement constituée en faveur du précédent propriétaire.
3.2 Dans la mesure où il est établi en fait que les loyers ont été
payés par les appelants 2 jusque et y compris juin 2019 et que la garantie

- 20 -
de loyer doit être imputée sur le solde des loyers dus pour la période
ultérieure – que les parties s’entendent à arrêter à 12'000 fr. en relation
avec six loyers de 2'000 fr. chacun pour la période courant jusqu’en
décembre 2019 (cf. jgmt, ch. 4, p. 8 ; ch. 5, pp. 9 et p. 10 ; appel 2, p. 6) –,
c’est effectivement un montant de (12'000 fr. – 6'400 fr.) 5'600 fr. qui doit
être imputé à titre des loyers encore dus par les appelants 2 sur les
montants qui leur reviennent à titre du courtage.
A cet égard, les appelants 2 ne remettent pas en cause le
montant de 24'750 fr. alloué à titre de la commission de courtage
d’indication pour la vente de la villa A (cf. appel, p. 6 ; cf. jgmt, consid. III,
p. 18).
4. L’appelante 1 a plaidé pour sa part que les appelants 2 avaient
réduits leur conclusion en paiement à 19'150 fr. au lieu de 20'650 fr. et
qu’en considérant que la commission due pour la vente de la villa A
s’élevait à 24'750 fr., le premier juge aurait violé le principe ne ultra
petita.
4.1 L’art. 58 CPC prévoit que le tribunal ne peut accorder à une
partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui
est reconnu par la partie adverse (al. 1) et que les dispositions prévoyant
que le tribunal n’est pas lié par les conclusions des parties sont réservées
(al. 2).
L’autonomie privée qui est au cœur du droit des obligations
trouve son prolongement en procédure civile dans le principe de
disposition. Il en découle principalement que le juge intervient seulement
à l’initiative des parties, qu’il est lié par leurs conclusions et que les parties
peuvent en tout temps mettre fin au procès (ATF 141 III 596 consid. 1.4.5).
Le principe de disposition, tel qu’il est exprimé d’une façon classique à
l’art. 58 al. 1 CPC, doit être interprété dans les différentes hypothèses
possibles afin de déterminer, lorsque le tribunal n’alloue pas strictement
les conclusions du demandeur, si le principe ne ultra petita est respecté.
En particulier, en matière de dommage, pour déterminer si le juge reste

- 21 -
dans le cadre des conclusions prises, il faut se fonder sur le montant
global réclamé, ce qui signifie que le juge peut répartir différemment les
divers postes de dommage invoqués par le demandeur (ATF 119 II 396 ;
TF 4A_534/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.2). De même, il n’y a pas
violation du principe si le tribunal reste dans le cadre des conclusions mais
les alloue sur une base juridique différente (Haldy, in Bohnet et al. [éd.],
Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, n. 5 ad
art. 58 CPC).
4.2 En l’occurrence, les demandeurs et appelants 2 ont d’abord
formulé une conclusion en paiement globale contre l’appelante 1 – tenant
compte de plusieurs prétentions résultant du courtage, sous déduction
d’une dette de loyers échus, elle-même diminuée d’une prétention en
restitution de la garantie locative – à hauteur de 20'650 fr., avec intérêt à
5% l’an dès le 7 mars 2020, prétention qu’ils ont réduite à 19'150 fr. à
l’audience de plaidoiries finales du 28 septembre 2022. Sur cette
prétention globale en paiement de 19'150 fr., le premier juge n’a alloué
qu’une partie, soit 12'750 francs. Il n’y a donc pas de violation du principe
de disposition par le premier juge et le grief est infondé.
4.3 En définitive, en tenant compte de ce que les demandeurs et
appelants 2 ont conclu à l’allocation d’une commission de courtage de
24'750 fr., sous déduction des loyers dus pour la période du 1er juillet au
31 décembre 2019, soit 12'000 fr. au total, somme elle-même amputée de
la garantie locative à la restitution de laquelle ils ont droit, par 6'400 fr.,
c’est bien un montant de (24'750 fr. – [12'000 fr. – 6'400 fr.]) 19'150 fr, qui
doit leur être alloué à l’issue de l’appel, montant qui reste dans le cadre
fixé par les conclusions formulées en première instance.
Aucune des parties ne conteste le dies a quo de l’intérêt
moratoire au 7 mars 2020.
5. Il s’ensuit que l’appel d’E.________SA doit être rejeté et l’appel
interjeté par F.________ et C.________ admis, le jugement attaqué étant
réformé dans la mesure des conclusions de ceux-ci.

- 22 -
5.1 Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les
frais – soit les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la
première instance (318 al. 3 CPC).
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 4’570 fr.
pour l’émolument forfaitaire de décision relative à la demande et à la
demande reconventionnelle et pour les frais d’administration des preuves,
seront mis à la charge de la défenderesse, qui succombe (art. 106 al. 1
CPC). Pour le même motif, celle-ci supporte également l’émolument de la
procédure de conciliation, arrêté à 360 francs.
Selon l’art. 111 CPC, les frais judiciaires sont compensés avec
les avances de frais fournies par les parties (al. 1). La personne à qui
incombe la charge des frais verse le montant restant et restitue à l’autre
partie les avances que celle-ci a fournies et lui verse les dépens qui lui ont
été alloués (al. 2).
En l’espèce, il ressort du bilan des comptes des parties que les
demandeurs ont effectué une avance de 2’100 fr. pour la procédure au
fond et de 360 fr. pour la procédure de conciliation. Ces montants seront
compensés avec les frais judiciaires dus. La défenderesse, à qui incombe
la charge des frais, doit rembourser aux demandeurs, créanciers
solidaires, le montant de 2'460 francs.
La charge de dépens peut être évaluée à 3’000 fr. pour la
demande principale et la reconvention (art. 4 al. 1 TDC [tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6] et 19 al. 1 TDC)
pour chacune des parties. Vu l’issue du litige, la défenderesse versera aux
demandeurs, créanciers solidaires, la somme de 3'000 fr. à titre de pleins
dépens de première instance.
5.2 Les frais judiciaires afférents aux deux appels, arrêtés à 1'320
fr., soit 656 fr. pour l’appel 1 et 664 fr. pour l’appel 2 (art. 62 al. 1 TFJC),
sont mis à la charge de l’appelante 1 (art. 106 al. 1 CPC). En application de

- 23 -
l’art. 111 CPC, celle-ci doit verser 664 fr. aux appelants 2, créanciers
solidaires, à titre de restitution d’avance de frais judiciaires de deuxième
instance.
L’appel 1 étant rejeté sans que les appelants 2 aient été
appelés à se déterminer, il n’y a pas lieu d’allouer des dépens à ce titre.
Les dépens de deuxième instance relatifs à l’appel 2 peuvent
être évalués à 1’500 fr., eu égard à la valeur litigieuse inférieure à 30'000
fr. et à l’ampleur somme toute modeste de l’appel 2 (art. 3 al. 1, 7 et 19
al. 2 TDC).
En définitive, l’appelante 1 doit verser aux appelants 2,
créanciers solidaires, la somme de 2'164 fr. (664 fr. + 1'500 fr.) à titre de
dépens et de restitution d’avance de frais judiciaires de deuxième
instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel formé par E.________SA est rejeté.
II. L’appel formé par F.________ et C.________ est admis.
III. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. dit que la défenderesse E.________SA doit payer aux
demandeurs F.________ et C.________, créanciers solidaires,
la somme de 19'150 fr. (dix-neuf mille cent cinquante
francs), avec intérêt à 5% l’an dès le 7 mars 2020 ;
II. arrête les frais judiciaires de la procédure au fond à 4'570
fr. (quatre mille cinq cent septante francs) et ceux de la
procédure de conciliation à 360 fr. (trois cent soixante

- 24 -
francs) et les met à la charge de la défenderesse
E.________SA ;
III. dit que la défenderesse E.________SA remboursera aux
demandeurs F.________ et C.________, créanciers solidaires,
la somme de 2’460 fr. (deux mille quatre cent soixante
francs) correspondant aux frais judiciaires que ces derniers
ont avancés, y compris l’émolument de la conciliation
préalable ;
IV. dit que la défenderesse E.________SA versera aux
demandeurs F.________ et C.________, créanciers solidaires,
la somme de 3'000 fr. (trois mille francs) à titre de dépens
de première instance ;
V. rejette toutes autres et plus amples conclusions.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'320 fr.
(mille trois cent vingt francs) pour les appels d’E.________SA et
de F.________ et C.________, sont mis à la charge d’E.________SA.
V. L’appelante E.________SA versera aux appelants F.________ et
C.________, créanciers solidaires, la somme de 2'164 fr. (deux
mille cent soixante-quatre francs) à titre de remboursement de
leur avance de frais judiciaires et de dépens de deuxième
instance.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière:

- 25 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Habib Tabet, avocat (pour E.________SA)
- Me Jean-Lou Maury, avocat (pour F.________ et C.________)

- 26 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :