vd_gerichte · JL09.044184 · 2010-07-05 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
365/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 5 juillet 2010
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Creux
Greffier : M. d'Eggis
*****
Art. 257d CO; 23, 29 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par L.________ SA, à Yverdon-les-Bains,
locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 24 février 2010 par la
Juge de paix du district du Jura – Nord vaudois dans la cause divisant la
recourante d’avec B.________ SA, à Zurich, propriétaire.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
808

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 24 février 2010, la Juge de paix du district
du Jura – Nord vaudois a notamment ordonné à la locataire L.________ SA
de quitter et rendre libres pour le 31 mars 2010, à midi, les locaux loués
dans l'immeuble sis [...], à Yverdon-les-Bains (III), avec les mentions en
vue de l'exécution forcée (IV), arrêté à 250 fr. les frais de justice à la
charge de la bailleresse B.________ SA (V) et à 500 fr. les dépens à la
charge de la locataire (VI), en déclarant l'ordonnance immédiatement
exécutoire (VII).
Cette ordonnance expose en substance les faits suivants :
Par lettre recommandée du 11 août 2009, la bailleresse
B.________ SA a réclamé à la locataire L.________ SA le paiement d'une
somme de 3'400 fr. représentant les loyers dus au 1er août 2009, en
signifiant qu'à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait
résilié.
Faute de paiement dans le délai comminatoire, la bailleresse a
notifié par avis du 22 octobre 2009 la résiliation du bail pour le 30
novembre 2009.
Par requête déposée le 10 décembre 2009 devant le Juge de
paix, B.________ SA a conclu que L.________ SA soit expulsée des locaux
loués.
L'audience de jugement après relief a eu lieu le 24 février
2010.
Le premier juge a considéré que l'entier de l'arriéré de loyer
n'avait pas été acquitté, si bien que le congé était valable.

- 3 -
B. Par mémoire immédiatement motivé, L.________ SA a recouru
contre cette ordonnance en concluant, avec dépens, à sa réforme en ce
sens que la requête d'expulsion est rejetée.
L'intimée a conclu au rejet du recours.
Par décision du 26 mars 2010, l'effet suspensif a été accordé
au recours.
En d roit :
1. a) L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours au Tribunal cantonal : a) lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière; c)
pour violation des règles essentielles de la procédure lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé (al. 1). Il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice (art. 23 al. 2 LPEBL), qui peut
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT
1993 III 88, c. 2; JT 1977 III 96). Toutefois, en vertu de l'art. 274g al. 1 let.
a CO, le juge saisi de la procédure d'expulsion doit statuer sur la validité
du congé, lorsque celle-ci est contestée, en examinant la cause de
manière complète en fait et en droit. L'autorité de recours cantonale doit
alors au moins disposer d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la
violation du droit fédéral (ATF 119 II 141, c. 4a; ATF 119 II 241, c. 4b et c;
JT 2009 III 79 c. 2a). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque
la validité du congé a été contestée. En pareil cas, la Chambre des recours
doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que le prévoit l'art.
457 al. 2 CPC pour le recours en réforme contre les décisions du juge de
paix (JT 2008 III 12; JT 2004 III 79).

- 4 -
En l'espèce, déposé en temps utile, le recours est
recevable en la forme. Le recourant n'a pas contesté le congé devant la
commission de conciliation compétente. Le recours doit donc être examiné
sous l'angle restreint de l'arbitraire.
b) Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art.
29 LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la
Chambre des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT 2009
III 79 c. 2b; JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance doit être rectifié
sur un point. La lettre recommandée adressée par la bailleresse à la
locataire le 11 août 2009 réclamait le paiement d’un montant de 7'140 fr.,
TVA comprise, se décomposant comme suit : « Loyer Fr. 6'000.-, Acomptes
de charges Fr. 800.-, Frais de rappel impayés Fr. 240.-, Frais de mise en demeure
Fr. 100.- ». Il doit également être complété en ce sens que la locataire s’est
acquittée en mains de la gérance [...] de deux montants, de 3'400 fr.
chacun, l’un en date du 14 août 2009 valeur au 17 août 2009, l’autre à
une date illisible, valeur au 24 juin 2009. Pour le surplus, l’état de fait est
conforme aux pièces du dossier.
2. Selon la jurisprudence, le déni de justice au sens des art. 9 Cst.
et 23 al. 2 LPEBL consiste en une décision arbitraire, rompant
manifestement l'égalité entre parties et violant un principe légal, ou
encore une décision par laquelle le juge statue contrairement à une
disposition légale précise ou se met en contradiction flagrante avec les
pièces du dossier (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème
éd., 2002, n. 5 ad art. 356 CPC, p. 537; cf. aussi sur la notion d'arbitraire :
ATF 134 I 263, c. 3.1; ATF 133 II 257 c. 5.1; ATF 132 I 13 c. 5.1; ATF 129 I
173 c. 3.1).

- 5 -
Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit
insoutenable; encore faut-il que celle-ci apparaisse arbitraire dans son
résultat (ATF 133 I 149 c. 3.1).
3. Selon l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le
locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui
signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai
sera de 10 jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux
commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux
d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).
Une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou
contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause la demeure du
locataire. Se comporte de manière contraire à la bonne foi le propriétaire
qui menace son locataire de résiliation, pour non-paiement d'un terme ou
de frais accessoires échus, avant d'avoir acquis la certitude que celui-ci
doit le montant réclamé (ATF 120 II 31, rés. JT 1995 I 155; SJ 2005 I 310 c.
3.1; SJ 2004 I 424 c. 3.1) ou n'a pas formulé de manière assez claire ses
prétentions lorsqu'il a imparti le délai comminatoire (Ramoni, Demeure du
débiteur et contrats de droit suisse, thèse Lausanne 2002, p. 153 qui
renvoie à l'ATF 120 II 31 à la note infrapaginale 677). Au jour de la
notification de l'avis comminatoire, il faut que l'arriéré de loyer soit
déterminable de manière certaine, sans qu'il soit cependant nécessaire
d'indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l'objet de la
mise en demeure soit déterminable sans discussion (TF du 14 juin 2000,
publié in CdB 2000 p. 107, sp. 109). Cela peut intervenir soit par
l'indication des mois en souffrance (mois de calendrier impayés; Lachat,
Le droit du bail, 2008, p. 666), soit par l'indication d'un montant d'arriéré
de loyer précis, pour autant, dans ce dernier cas, que le locataire ne risque
pas de se voir imposer la justification du paiement de tous les loyers déjà
échus, sous prétexte que l'un d'entre eux n'aurait, selon le bailleur, pas

- 6 -
été réglé (CREC, 17 mars 2010, n° 141/I ; 28 mars 2007, n° 133/I et les
arrêts cités).
4. En l’espèce, le montant du loyer de 6'000 fr., auquel s’ajoutent
des acomptes de charges par 800 fr., figurant dans la lettre de mise en
demeure de la Régie du Rhône du 11 août 2009 (pièce 8) est certes précis
et permet au locataire de comprendre qu’il est en retard de deux
mensualités de loyer plus les charges (cf. pièce 6). Toutefois, à défaut de
décompte et d’indication portant précisément sur les mois arriérés, cet
arriéré est censé se rapporter aux deux derniers mois exigibles à la date
de la mise en demeure, soit juillet et août, le loyer étant payable par mois
d’avance (cf. pièce 4). Or, le relevé de compte de la banque Raiffeisen
produit au dossier montre que la locataire s’est acquittée de deux
montants de 3'400 fr. chacun, sous forme d’ordre permanent en faveur de
[...], l’un valeur 24 juin 2009, l’autre valeur 17 août 2009. La recourante
fait valoir, dans son recours, que le premier versement correspondait au
loyer du mois de juillet 2009, tandis que le second correspondait au mois
d’août. Elle explique que ces versements ont été effectués en mains de la
précédente gérance de l’intimée, qui changeait souvent de mandataire,
mais que cela ne saurait avoir d’incidence sur la régularité des opérations
intervenues. Elle ajoute que, de ce fait, le montant de l’arriéré indiqué
dans la sommation était erroné.
L’intimée, pour sa part, conteste, décompte à l’appui, que le
versement de juin opéré par la locataire ait concerné le loyer de juillet.
Elle expose qu’en réalité ledit versement était destiné à acquitter le loyer
du mois courant et que, à la date du 11 août 2009, il restait bien deux
loyers impayés, à savoir ceux de juillet et d’août. Le décompte qu’elle
produit en annexe à son mémoire, pièce nouvelle, n’est pas recevable et
doit être écarté (cf. Guignard, in Ducret et alii, n. 1 ad art. 25 LPEBL, pp.
214-215 et les réf. citées), cela par analogie avec la règle applicable à la
partie recourante.

- 7 -
Du moment qu’il appartenait à l’intimée de faire en sorte que
l’arriéré qu’elle réclamait à la locataire au jour de la notification de l’avis
comminatoire soit déterminable de manière certaine et que les pièces au
dossier ne permettent pas de savoir si l’objection qu’elle formule est
justifiée, l’incertitude qui en découle lui est opposable. En tous les cas, le
premier juge ne pouvait, sur la base des pièces à son dossier, avoir la
certitude que la créance invoquée par la bailleresse restait en souffrance.
Au demeurant, si l’on s’en tenait à sa constatation selon laquelle il n’y
avait plus qu’un seul loyer de 3'400 fr. qui restait dû à la date du 11 août
2009, force serait de constater que le règlement non contesté du 14 août
2009 aurait éteint la créance de la bailleresse et que l’expulsion ne devait
pas être ordonnée.
Par surabondance, on relèvera que l’avis comminatoire précité
comportait, outre les montants de loyer et d’acomptes de charges, des
frais de rappel impayés ainsi que des frais de mise en demeure. De tels
frais échappent au domaine d’application de l’art. 257d CO (cf. Lachat, le
bail à loyer, p. 664 et les réf. citées). Dans la mesure où les postes qui
permettent l’application de l’art. 257d CO et ceux qui ne le permettent pas
n’étaient pas clairement distingués dans l’avis litigieux, mais étaient au
contraire additionnés les uns aux autres, leur somme devant être réglée
sous la commination de la disposition précitée, on peut douter de la
régularité formelle de la mise en demeure.
5. En définitive, le recours doit être admis et l’ordonnance
réformée en ce sens que la requête est rejetée.
Il s’ensuit que la partie bailleresse n’a pas droit à des dépens
de première instance.
La recourante, qui n’était pas assistée en première instance, a
droit à des dépens de deuxième instance, qu’il convient de fixer à 800 fr.,
à savoir 300 fr. en remboursement de ses frais de justice et 500 fr. à titre
de participation aux honoraires de son conseil.

- 8 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. L'ordonnance est réformée comme il suit :
III. La requête est rejetée.
IV et VI. Supprimés.
L'ordonnance est confirmée pour le surplus.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
300 fr. (trois cents francs).
IV. L'intimée B.________ SA doit verser à la recourante L.________
SA la somme de 800 fr. (huit cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 5 juillet 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :

- 9 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Yves Nicole (pour L.________ SA),
- M. Christophe Savoy, aab (pour B.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 3'400 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix des districts du Jura – Nord vaudois et du Gros de
Vaud.

- 10 -
Le greffier :