vd_gerichte · JL21.037906 · 2022-02-24 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL21.037906-211898
102
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 24 février 2022
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
MM. Hack et de Montvallon, juges
Greffière : Mme Chapuisat
*****
Art. 257d CO ; art. 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par A.Q.________, à [...], intimée,
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 22 novembre 2021 par le Juge
de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec
W.________, à [...], requérant, et B.________, à [...], intimé, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1105

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 22 novembre 2021, adressée aux parties
pour notification le 30 novembre 2021, le Juge de paix du district de
Lausanne (ci-après : le juge de paix) a ordonné à B.________ et
A.Q.________, parties locataires, de quitter et rendre libres, pour le mardi
21 décembre 2021 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...],
route [...] (appartement n°[...] de 2.5 pièces avec terrasse, jardin et une
cave) (I), a dit qu’à défaut pour les parties locataires de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en étaient requis par
l’huissier de paix (III), a arrêté à 480 fr. les frais judiciaires et les a
compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), a dit qu’en
conséquence les parties locataires devaient rembourser, solidairement
entre elles, à la partie bailleresse, son avance de frais à concurrence de
480 fr. et devaient lui verser la somme de 800 fr. à titre de dépens, en
défraiement de son représentant professionnel (VI) et a rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a retenu que les parties locataires
n’avaient pas acquitté les loyers dus pour les mois de janvier à avril 2021,
représentant une somme totale de 6'200 fr., dans le délai comminatoire
de trente jours qui leur avait été imparti par le bailleur et que le bail avait
été résilié valablement. Il a en outre constaté que l’on se trouvait en
présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC.
B. Par acte du 13 décembre 2021, A.Q.________ (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel contre l’ordonnance précitée, en concluant
implicitement à son annulation.

- 3 -
L’appelante a déposé une requête d’assistance judiciaire le
13 janvier 2022.
Le 17 janvier 2022, le Juge délégué de la Cour de céans (ci-
après : le juge délégué) a informé l’appelante qu’elle était en l’état
dispensée de l’avance de frais, la décision définitive sur l’assistance
judiciaire étant réservée.
Par avis du 1er février 2022, le juge délégué a informé les
parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre
échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne
serait pris en compte.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 25 octobre 2010, W.________,
bailleur, représenté par [...], a remis à bail à B.________, locataire, avec
effet au 1er novembre 2010, un appartement de 2.5 pièces avec terrasse
et jardin dans l’immeuble sis [...] à [...], pour un loyer mensuel net de
1'350 fr., auquel s’ajoute un acompte mensuel de chauffage et eau
chaude au forfait de 100 fr., ainsi que des frais de parking par 100 francs.
2. Par courriers prioritaires du 26 avril 2021, W.________ a signifié
ce qui suit à B.________ et à l’appelante :
« Mise en demeure
Monsieur,
Lors du contrôle de la comptabilité de votre appartement, je
constate que les loyers des mois de janvier, février, mars et avril ne
sont à ce jour pas encore réglés.
Dès lors, je vous prie de bien vouloir vous acquitter de ces arriérés
de loyer d’un montant de Frs 6'200.--(six mille deux cents francs
suisses) dans un délai de 30 jours à réception de la présente.

- 4 -
Dans le cas où ce montant ne me parviendrait pas dans le délai
imparti, je me verrai dans l’obligation de résilier votre bail
conformément à l’Art. 257d du Code des obligations […] ».
Par courriel du 27 avril 2021, B.________ a accusé réception et
pris acte de la mise en demeure précitée, à laquelle il a déclaré ne pas
s’opposer, soulignant ne plus habiter l’appartement en question depuis fin
mai 2015 et que les loyers impayés étaient le fait de sa future ex-épouse,
à laquelle le bailleur ou son mandataire était prié de s’adresser pour le
recouvrement des arriérés.
Le pli recommandé contenant le courrier du 26 avril 2021 a été
refusé par l’appelante et renvoyé à l’expéditeur.
3. Par formules officielles adressées sous plis recommandés le
8 juin 2021 à B.________ et à l’appelante, W.________ a résilié le bail avec
effet au 31 juillet 2021, étant précisé qu’un exemplaire de la résiliation a
également été adressé à B.________ par courriel le même jour.
Le pli recommandé a été refusé par l’appelante. Quant à
B.________, il a accusé réception de la résiliation par courriel du 8 juin
2021.
4. a) Le 27 août 2021, W.________ a saisi le juge de paix d’une
requête en cas clair tendant en substance à l’expulsion de B.________ et de
l’appelante.
b) Par courrier du 28 septembre 2021, B.________ a indiqué,
par son conseil, ne plus résider dans l’appartement concerné depuis le 28
mai 2025, celui-ci étant occupé uniquement par A.Q.________ depuis leur
séparation. Il a souligné que la cessation des paiements du loyer par
l’appelante correspondait au moment où la contribution d’entretien en sa
faveur avait cessé. B.________ a requis que les frais de justice ne soient pas
mis à sa charge, dans la mesure où il n’endossait aucune responsabilité
dans la situation actuelle. Il a pour le surplus requis sa dispense de
comparution personnelle lors de l’audience.

- 5 -
c) L’audience d’expulsion s’est tenue le 22 novembre 2021 en
présence de l’appelante et du bailleur.

- 6 -
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 aI. 2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si
les conditions d’une expulsion selon la procédure en cas clair sont
réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à
la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six
mois. Si – comme en l’espèce – la validité du congé est également
contestée à titre préjudiciel, la valeur litigieuse est égale au loyer de la
période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si le congé n’est pas
valable, soit, eu égard à la période de protection visée à l’art. 271a al. 1
let. e CO, en principe pendant trois ans lorsqu’il s’agit d’un bail
d’habitation (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2, JdT 2019 II 235).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c’est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let.
b CPC), le délai d’appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2 En l’occurrence, bien que les allégations de l’appelante soient
quelque peu confuses, il y a lieu de considérer qu’elle conteste non
seulement la procédure d’expulsion, mais également la résiliation du
contrat de bail. Dès lors, la valeur litigieuse – correspondant au loyer
mensuel brut de 1'550 fr. dû sur une période de trois ans –, est supérieure
à 10'000 francs. Partant, formé au surplus en temps utile contre une
décision finale par une partie qui a intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable, sous réserve du considérant
2.1.2 ci-dessous.

- 7 -
2.
2.1
2.1.1 L’appel doit contenir des conclusions (ATF 138 III 374 consid.
2.3 ;
TF 4A_42/2014 du 17 octobre 2014 consid. 4.3), c’est-à-dire indiquer quels
sont les points du dispositif de la décision attaquée qui sont contestés et
quelles sont les modifications qui sont demandées. Vu la nature
réformatoire de l’appel, l’acte d’appel doit en principe contenir des
conclusions sur le fond permettant à l’autorité d’appel de statuer à
nouveau. Les conclusions doivent être suffisamment précises pour qu’en
cas d’admission de l’appel, elles puissent être reprises telles quelles dans
le dispositif (ATF 137 III 617 consid. 4.3 et 6.1, JdT 2014 II 187 ; TF
4A_383/2013 du 2 décembre 2013 consid. 3.2.1, RSPC 2014 p. 221).
L’application du principe de la confiance impose cependant
d’interpréter les conclusions à la lumière de la motivation ; l’interdiction
du formalisme excessif commande pour sa part de ne pas se montrer trop
strict dans la formulation des conclusions si, à la lecture du mémoire, on
comprend clairement ce que veut l’appelant (ATF 137 III 617 consid. 4.1,
JdT 2014 II 187 ; TF 5A_388/2020 du 10 septembre 2020 consid. 2.3 ; TF
5A_164/2019 op. cit. ; TF 5A_405/2019 consid. 1.2 ; TF 5D_43/2019 du 24
mai 2019 consid. 3.2.2.1 ; TF 4A_112/2018 du 20 juin 2018 consid. 2.1 ; TF
5A_866/2015 du 2 mai 2016 consid. 1.2 non publié in ATF 142 III 364).
2.1.2 En l’espèce, l’acte d’appel ne comporte pas de conclusions
formelles. Néanmoins, si l’on interprète les conclusions à la lumière de la
motivation du mémoire, on comprend que l’appelante conteste la décision
rendue par le juge de paix, soit la validité de l’expulsion, ce qui paraît
suffisant s’agissant d’une justiciable non assistée dans le cadre d’une
cause en cas clair dans laquelle la procédure sommaire est applicable.
Quoi qu’il en soit, la recevabilité de l’appel sous cet angle peut demeurer

- 8 -
ouverte, vu le sort de la cause sur le fond (à cet égard, cf. infra consid.
3.3, 4.3 et 5.2).
2.2
2.2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, la nature
particulière de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC)
impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est
ainsi en principe exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1
CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du
7 novembre 2012 consid. 5, publié in SJ 2013 I 129 ;
CACI 24 juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014 ; CACI 25
novembre 2014/607 consid. 3a ; Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile,
2e éd., Bâle 2019, n. 9b ad art. 317 CPC ; Colombini, Code de procédure
civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise, Lausanne 2018,
n. 1.11.1 ad
art. 317 CPC).
2.2.2 Malgré l’absence de griefs de l’appelante s’agissant de la
contestation des faits, il y a lieu de relever que l’ordonnance mentionne,
par erreur, que la résiliation est intervenue par courrier du 8 avril 2021
alors qu’il s’agit du 8 juin 2021 et que cette résiliation a été donnée pour
le 31 avril 2021 alors qu’il s’agit du
31 juillet 2021 (cf. bordereau produit par le bailleur en première instance,
P. 8). Dans la mesure où il s’agit d’erreurs de plume, l’état de fait a été
corrigé d’office sur ces points.
3.
3.1 Dans un premier moyen, l’appelante fait valoir que l’action
judiciaire entreprise par le bailleur aurait dû débuter devant la commission
préfectorale de conciliation. Elle en déduit que l’ordonnance rendue par le
juge de paix ne serait pas valable.

- 9 -
3.2 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
Jurisprudence et doctrine admettent que l’expulsion du
locataire ensuite d’une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer
au sens de l’art. 257d CO puisse être requise et prononcée par voie de
procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à
l’art. 257 al. 1 CPC sont réalisées. L’expulsion est même l’un des exemples
d’application de la procédure du cas clair les plus fréquemment cités par
la doctrine (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 3.2.1). L’expulsion
requise en cas clair n’est pas soumise au préalable de conciliation (cf. art.
198 let. e CPC ; ATF 132 III 747 consid. 6.4).
L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au
sens de l’art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas
clairs, présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction
du bail est une condition de droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1
CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la
validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni annulable,
étant précisé par ailleurs qu’une prolongation du bail n’entre pas en ligne
de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément
à l’art. 257d CO. Pour le reste, les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC
applicable aux procédures pour cas clairs s’appliquent également à cette
question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1).

- 10 -
3.3 Il ressort de ce qui précède que le juge de paix était
compétent pour se saisir d’une procédure d’expulsion dans le cadre d’une
requête en cas clair déposée par le bailleur. En pareille situation, aucune
conciliation préalable n’est requise (art. 198 let. a CPC). L’obligation de
saisir l’autorité de conciliation selon
l’art. 273c al. 1 CO vaut par conséquent pour tous les litiges, sauf en cas
d’expulsion du locataire consécutive à une résiliation extraordinaire de
bail. Ainsi, quand bien même la commission de conciliation aurait été
saisie préalablement, cette autorité aurait dû suspendre sa procédure
jusqu’à droit connu sur la requête d’expulsion (CACI 10 juillet 2012/325).
Le grief de l’appelante est par conséquent infondé et doit être
rejeté.
Pour le reste, l’examen des pièces au dossier montre que la
mise en demeure et la résiliation sont intervenues conformément aux
dispositions légales applicables et que le congé a été donné valablement
de ce point de vue, comme l’a retenu à juste titre le juge de paix dans sa
décision, étant précisé que l’appelante ne conteste pas le montant de
l’arriéré de loyer réclamé lors de la mise en demeure du bailleur.
4.
4.1 A bien comprendre l’appelante, elle reproche ensuite au
propriétaire de s’être entendu avec son ex-mari pour faciliter la résiliation
du bail à loyer litigieux, indiquant que ce dernier aurait lui-même fait
l’objet à l’époque d’une décision d’expulsion du domicile conjugal dans le
cadre de leur procédure de séparation. Pour appuyer ses dires, l’appelante
fait valoir que son ex-mari ne s’est pas acquitté du loyer de l’appartement
et qu’il s’est abstenu de procéder et de comparaître avec son avocat dans
le cadre de la procédure instruite par le juge de paix. Quant au
propriétaire, celui-ci aurait conservé les montants versés en trop et
chercherait à l’expulser pour ne pas avoir à diminuer le loyer en raison de
la baisse du taux hypothécaire. Elle fait en outre valoir que le loyer a été

- 11 -
acquitté plus de dix ans sans le moindre retard, le premier retard du mois
de janvier 2021 ayant été induit par une décision du Tribunal cantonal qui
a prononcé la suppression de la pension alimentaire dès 2021. Elle ajoute
par ailleurs que le propriétaire et le gérant d’immeuble feraient l’objet
d’une plainte pénale pour des menaces proférées envers elle.
4.2 Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire,
peut être annulé s’il contrevient aux règles de la bonne foi (cf. art. 271 et
271a CO). Il faut cependant des circonstances particulières pour que le
congé soit annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d’un bailleur
qu’il tolère la présence dans ses locaux d’un locataire qui ne paie plus le
loyer. Le congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime
(TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 consid. 2.4).
En particulier, la jurisprudence admet qu’un congé donné en
raison du défaut de paiement du loyer peut être annulé en application de
l’art. 217 CO si l’arriéré a été payé très peu de temps après l’expiration du
délai comminatoire, alors que le locataire s’était jusqu’ici toujours acquitté
à temps du loyer (ATF 120 II 31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et
les réf. citées). Elle a précisé qu’un jour de retard remplissait cette
condition (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 2.2), mais que tel
n’était pas le cas lorsque le retard était de plus de deux semaines
(TF 4A_493/2007 du 4 février 2008 consid. 4.2.5) ou même de huit jours
(TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013, confirmant CACI 2 octobre
2013/518).
4.3 En substance, il faut comprendre des arguments avancés par
l’appelante que celle-ci fait valoir que le congé donné par le bailleur serait
contraire aux règles de la bonne foi. Elle prête des intentions malveillantes
au propriétaire et à son ex-mari sans toutefois établir la moindre de ses
allégations, son argumentation étant de nature purement spéculative. En
particulier, les courriers sur lesquels l’appelante fonde une partie de ses
affirmations sont dénués de pertinence dès lors qu’elle allègue elle-même
que son ex-mari a été amené à quitter l’appartement conjugal dans le
cadre de leur procédure de séparation. L’appelante ne conteste en outre

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pas que les loyers litigieux n’ont pas été acquittés dans le délai
comminatoire qui lui a été imparti. Le montant de 6'200 fr. qui était dû au
moment de la résiliation autorisait ainsi le propriétaire à résilier le bail
conformément à l’art. 257d CO sans faire preuve de mauvaise foi ni
commettre d’abus de droit, étant précisé que les délais légaux applicables
en la matière ont tous été respectés.
Au surplus, s’agissant d’éventuels avoirs dont le propriétaire
disposerait et qui résulteraient de versements supplémentaires au
montant du loyer, l’appelante ne les établit pas. Au demeurant, s’agissant
toujours du propriétaire, l’appelante n’établit pas non plus l’existence
d’une procédure pénale qui serait instruite à son encontre. Elle le serait
que cela n’aurait de toute façon aucune influence sur les circonstances qui
ont justifié la résiliation extraordinaire de bail intervenue en juin 2021.
L’appelante ne saurait dès lors se prévaloir de ces éléments, l’absence de
paiement du loyer étant uniquement de son fait. Enfin, comme on l’a vu,
s’agissant de la durée pendant laquelle le loyer a été acquitté sans le
moindre retard, la jurisprudence a déjà eu l’occasion de dire que le
locataire ne pouvait se prévaloir de cette circonstance en cas de retard de
deux semaines ni même de huit jours, étant rappelé en l’occurrence que le
retard dans le paiement du loger s’est prolongé sur plusieurs mois.
On ne discerne par conséquent aucun comportement contraire
à la bonne foi de la part du propriétaire en lien avec la résiliation de bail
intervenue. Partant, les griefs formulés par l’appelante doivent être
rejetés.
5.
5.1 L’appelante reproche au juge de paix de ne pas avoir examiné
les questions liées à la contestation du décompte de chauffage, à

- 13 -
l’application du taux hypothécaire de 3 % et au défaut de fonctionnement
d’une installation sanitaire.
5.2 Les conditions permettant au propriétaire de requérir
l’expulsion de ses locataires en raison de l’absence de paiement du loyer
par la voie de la procédure en cas clair ont déjà été rappelées (cf. supra
consid. 3.2). Le juge de paix n’avait donc pas à examiner les éléments
ayant trait à l’usage de la chose louée ou à la fixation du montant du
loyer.
Les griefs formulés par l’appelante à cet égard doivent
également être rejetés.
6.
6.1 En définitive, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté
et l’ordonnance confirmée, en application de l’art. 312 al. 1 in fine CPC.
Le délai initialement imparti dans l'ordonnance pour libérer les
locaux étant désormais échu, la cause sera renvoyée à l'autorité
précédente pour qu'elle fixe à l'appelante un nouveau délai pour ce faire.
6.2 Vu le sort de l’appel, la requête d’assistance judiciaire sera
rejetée (art. 117 let. b a contrario CPC) et les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3 in fine, 69 al. 1 et 70 al. 4 TFJC
[Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]),
seront mis à la charge de l'appelante (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance
dès lors que les intimés n’ont pas été invités à déposer de réponse
(art. 312 al. 1 in fine CPC).

- 14 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu’il fixe à A.Q.________ un nouveau délai pour libérer les
locaux occupés dans l’immeuble sis [...] à [...] (appartement
n°[...] de 2.5 pièces avec terrasse, jardin et une cave).
IV. La requête d’assistance judiciaire est rejetée.
V. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
A.Q.________.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- A.Q.________, personnellement,
- Me Charles Munoz (pour B.________),
- Mme Laura Emilia Jaatinen Fernandez (pour W.________),

- 15 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :