vd_gerichte · JL21.026284 · 2021-12-15 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL21.026284-211336
583
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 15 décembre 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mme Crittin Dayen et M. Oulevey, juges
Greffière : Mme Bannenberg
*****
Art. 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par A.Z.________ et B.Z.________,
à [...], intimés, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 9 août 2021 par
le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les
appelants d’avec H.________, à [...], requérante, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
1105

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En fait :
A. Par ordonnance du 9 août 2021, adressée le 16 août 2021
pour notification aux parties, le Juge de paix du district de Lausanne (ci-
après : le juge de paix ou l’autorité précédente) a ordonné à A.Z.________
et B.Z.________ de quitter et rendre libres pour le lundi 6 septembre 2021 à
midi les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (appartement de trois
pièces et demie au rez-de-chaussée gauche, un jardinet et un galetas),
ainsi que les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (une place de parc
extérieure n° 4) (I), a dit qu’à défaut pour les locataires de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé, sous la
responsabilité du juge de paix, de procéder à l’exécution forcée de
l’ordonnance sur requête de H.________, avec au besoin l’ouverture forcée
des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à
l’exécution forcée de l’ordonnance s’ils en étaient requis par l’huissier de
paix (III), a statué en matière de frais judiciaires et de dépens (IV à VI), et
a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le juge de paix a retenu que A.Z.________ et
B.Z.________ n’avaient pas payé à temps les loyers en souffrance pour les
mois de janvier et février 2021, de sorte que les congés signifiés par
H.________ étaient valables. Partant, l’expulsion des susnommés devait
être ordonnée.
B. Par acte du 3 septembre 2021, A.Z.________, agissant
également pour son épouse B.Z.________ (ci-après : les appelants) a
interjeté appel de cette ordonnance en concluant, avec suite de frais, à sa
réforme, en ce sens que la requête d’expulsion déposée le 10 juin 2021
par H.________ (ci-après : l’intimée) soit rejetée, que l’expulsion soit
annulée et que les contrats le liant, lui-même et son épouse B.Z.________, à
l’intimée soient maintenus. Il a joint un lot de pièces à son appel.

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Par envoi séparé du 3 septembre 2021, l’appelant a transmis à
l’autorité de céans copie de la requête tendant au constat de la nullité des
congés adressée le même jour à la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après : la commission de
conciliation).
Le 9 septembre 2021, l’appelant a produit un certificat médical
daté du 27 août 2021 concernant son épouse B.Z.________.
Le 29 octobre 2021, il a produit copie des courriers échangés
entre les parties et la commission de conciliation.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. a) Par contrat de bail du 20 juillet 2005, l’intimée, en qualité
de bailleresse, représentée par [...] (ci-après : la gérance), a remis en
location aux appelants, en qualité de locataires, solidairement entre eux et
avec effet au 15 août 2005, un appartement de trois pièces et demie situé
au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble sis [...], pour un loyer mensuel
de 1'430 fr., charges comprises.
A la même date, les parties ont conclu un contrat de bail à
loyer, avec effet au 15 août 2005, portant sur une place de parc (n° 4)
située à [...], pour un loyer de 90 fr. par mois.
b) Le loyer relatif de l’appartement a été augmenté à 1'538 fr.
par mois, charges comprises, dès 1er avril 2009, selon formule officielle du
12 novembre 2008.
2. a) Par courriers recommandés du 12 février 2021, l’intimée a
imparti à chacun des appelants un ultime délai de trente jours pour qu’ils
s’acquittent du montant de 1'718 fr. – correspondant aux loyers relatifs à
la place de parc pour les mois de janvier et de février 2021, ainsi que de

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l’appartement pour le mois de février 2021 –, faute de quoi les baux
seraient résiliés dans un délai de trente jours pour la fin du mois suivant
l’échéance du délai comminatoire.
Les plis ont été retournés à l’expéditeur avec la mention « non
réclamé ».
b) Par formules officielles du 29 mars 2021, adressées sous
plis recommandés du même jour à chacun des appelants, l’intimée leur a
signifié les résiliations des contrats de bail susmentionnés avec effet au
30 avril 2021, pour défaut de paiement ensuite de la mise en demeure du
12 février 2021.
Les plis ont été retournés à l’expéditeur avec la mention « non
réclamé ».
3. Le 10 juin 2021, l’intimée a saisi le juge de paix d’une requête
en cas clair tendant à l’expulsion des appelants des locaux litigieux.
Par plis recommandés du 12 juillet 2021, la requête précitée a
été envoyée aux appelants. Les destinataires n’ayant pas retiré leurs plis
respectifs, ceux-ci leur ont été retournés en courrier A le 26 juillet suivant.
Par plis recommandés et courriers A du 23 juillet 2021, une
citation à comparaître à une audience appointée le 9 août 2021 a été
envoyée aux parties.
L’intimée, représentée par son conseil, ainsi que les appelants
personnellement, ont été entendus à l’audience d’expulsion du 9 août
2021.
4. L’ordonnance entreprise a été notifiée le 24 août 2021 aux
appelants.

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5. Le 3 septembre 2021, l’appelant a saisi la commission de
conciliation d’une requête en constat de la nullité des congés du 29 mars
2021.
Le 20 octobre 2021, le président de la commission de
conciliation a suspendu la cause précitée jusqu’à droit connu sur la
procédure d’expulsion.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier
état des conclusions devant l’autorité précédente, est de 10’000 fr. au
moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]).
En cas de litige portant sur la question de savoir si les
conditions d’une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées et
lorsque la validité de la résiliation est contestée, la valeur litigieuse
correspond au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné, soit en principe
pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c’est le cas dans la procédure en protection des cas
clair (art. 248 let. b CPC), le délai pour l’introduction de l’appel est de dix
jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, la validité des résiliations est contestée et les
loyers mensuels des locaux litigieux s’élèvent à 1'628 fr. (1'538 fr.
[appartement] + 90 fr. [place de parc]), de sorte que la valeur litigieuse

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est supérieure à 10'000 fr. ([12 x 1'628 fr.] x 3 ans = 58'608 fr.) et que la
voie de l’appel est ouverte. L’acte d’appel a en outre été déposé en temps
utile. La question se pose toutefois de savoir si l’appelant était en droit de
faire appel seul ; il peut en l’occurrence être retenu que l’appelant
représente également son épouse B.Z.________ devant l’autorité de céans
vu les conclusions de l’appel et compte tenu du fait que les époux ont été
actionnés ensemble par l’intimée. Il s’ensuit que l’appel est recevable.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, in Bohnet et al., Commentaire romand,
Code de procédure civile, 2e éd., 2019, n. 2 ss ad art. 310 CPC). La nature
particulière de la procédure sommaire en protection des cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des
preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces
nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1
CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du
7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 26 mars 2021/145 consid. 2 ; CACI
25 novembre 2020/501 consid. 2 ; Jeandin, op. cit., n. 9b ad art. 317 CPC).
2.2 Faute pour les pièces produites en appel de figurer au dossier
de première instance, celles-ci sont irrecevables, conformément aux
principes susrappelés. Les pièces en question sont au demeurant,
exception étant faite de deux certificats médicaux, antérieures à
l’audience du 9 août 2021, de sorte que les conditions du l’art. 317 al. 1
CPC ne sont, quoi qu’il en soit, pas remplies. Les deux certificats médicaux
produits, bien que datés du 27 août 2021, ne satisfont pas non plus aux
conditions de l’art. 317 al. 1 CPC, dès lors que les faits qui y sont constatés
sont antérieurs au dépôt de la requête en expulsion et que les appelants

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n’allèguent – ni a fortiori n’établissent – pas avoir été dans l’impossibilité
de produire de telles pièces devant le juge de paix.
Pour ces mêmes motifs, la réquisition des appelants tendant à
l’audition de deux témoins – soit le médecin traitant de l’appelant et la
psychologue suivant l’appelante – par l’autorité de céans se révèlent
irrecevables.
3.
3.1 Les appelants font valoir que l’appelant aurait souffert d’une
grave dépression entre la fin de l’année 2020 et le mois d’avril 2021, due
à la surcharge de travail et de responsabilités causées par l’état de santé
de l’épouse, laquelle serait dépressive, et à la baisse de ses revenus
induite par la crise sanitaire liée à la COVID-19. Les appelants indiquent
que l’appelant a été, durant la période susmentionnée, momentanément
privé de sa faculté d’agir raisonnablement et, par là même, de réagir aux
mises en demeure envoyées par l’intimée. Ils indiquent s’être acquittés
des arriérés de loyers litigieux le 1er avril 2021, moment à partir duquel
l’appelant serait lentement sorti de son état dépressif ; ils n’auraient
depuis lors accusé aucun retard dans le paiement des loyers relatifs aux
locaux litigieux. Les appelants relèvent en outre que des échanges avec la
gérance – laquelle leur aurait indiqué que leur cas serait réexaminé – les
auraient amenés à croire, de bonne foi, que l’intimée était disposée à
revenir sur sa décision de résilier les baux du 20 juillet 2005, raison pour
laquelle ils ne se seraient pas immédiatement opposés aux congés. Les
appelants considèrent enfin que la résiliation de baux portant notamment
sur le logement d’une famille y vivant « sans histoires » depuis plus de
seize ans et dont les enfants sont scolarisés à proximité, pour un retard de
paiement portant sur 1'718 fr., finalement payés dans les huit jours
suivant le délai comminatoire, s’apparenterait à un procédé
disproportionné, voire abusif, ne méritant aucune protection en droit.
3.2

- 8 -
3.2.1 Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée
et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce délai doit être d'au
moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux
(al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le
contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux
commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de
trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose
que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard
dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions
cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire
par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a
retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore
accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du
créancier, à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en
demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016
consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé
l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l’al. 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si
l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019
consid. 5.1 et les références citées). Si en revanche l’une des conditions
d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace
(Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879). Des
motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des
conditions de l’art. 257d CO, dès lors qu’ils ne sont pas pris en
considération par les règles du droit fédéral sur le bail à loyer (TF
4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006
consid. 3.2.1). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de

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l’exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 7.6 p. 1052).
3.2.2 L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au
sens de l’art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs
(art. 257 CPC), est admissible même lorsque le locataire a attaqué en
justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante
(cf. ATF 141 III 262 consid. 3). Une telle action présuppose toutefois que le
bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition
du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de
la requête d’expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de
la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni
nulle, ni annulable – une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de
compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à
l'art. 257d CO (cf. art. 272 al. 1 let. a CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1
CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462
consid. 3.3.1 ; ATF 141 III 262 loc. cit. ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021
consid. 5.3 ; TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.3).
3.2.3 Un congé nul est un congé affecté d’un vice grave qui le prive
d’emblée de tout effet juridique. La nullité doit être prévue dans une
disposition légale ou découler de son sens et de son but. Elle peut être
invoquée en tout temps, sauf abus de droit ; elle doit être constatée
d’office par l’autorité de conciliation ou par le juge, à n’importe quel stade
de la procédure, y compris lors de la procédure d’expulsion. Doit
notamment être considéré comme nul le congé donné par ou à un
incapable de discernement (Lachat, op. cit., p. 86 n. 1.8 et pp. 949-950 nn.
2.2 et 2.3 et les références citées ; Bohnet/Dietschy-Martenet, in Bohnet et
al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd,
Bâle 2017, n. 20 ad art. 266a CO et les références citées).
Par ailleurs, la jurisprudence admet que le congé donné en
application de l’art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être
considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l’art.
271 al. 1 CO et, partant, être annulable. La notion de bonne foi doit être

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interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit
du bailleur à recevoir le loyer à l’échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF
4A_550/2020, déjà cité, consid. 8.2 et les références citées). L’annulation
du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie
pas son loyer (TF 4A_252/2014, déjà cité, loc. cit. ; Lachat, op. cit., p. 881
note infrapaginale 109, qui indique que « de fait, les situations où le congé
n’est pas inefficace mais annulable sont très rares. »). L’annulation entre
en considération notamment lorsque le bailleur a réclamé au locataire,
avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à
celle en souffrance, alors qu’il n’était pas certain du montant
effectivement dû, et a invité son locataire à vérifier le montant réclamé ;
le congé contrevient en outre aux règles de la bonne foi si le bailleur
maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à
la suite d’une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF
120 II 31 consid. 4b ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1), ou
encore lorsque l’arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps
après l’expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s’était
jusque-là toujours acquitté du loyer à temps. Agit également de façon
contraire à la bonne foi le bailleur qui ne résilie le contrat que longtemps
après l’expiration du délai comminatoire (ATF 120 II 31 loc. cit. ; TF
4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, SJ 2014 I 105, spéc. p. 107 ;
TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 7). Le fardeau de la preuve
d’une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III
591 consid. 1 et les références citées ; TF 4A_436/2018, loc. cit. ;
TF 4A_571/2018 du 14 janvier 2019 consid. 9).
3.3 On relèvera d’emblée que c’est à juste titre que la commission
de conciliation a suspendu la cause pendante devant elle. Il revient en
effet, comme rappelé ci-dessus, à l’autorité de céans de se prononcer à
titre préjudiciel sur la validité des congés donnés par l’intimée, contestés
en appel.
En l’occurrence, l’incapacité de discernement plaidée par les
appelants n’est pas établie. A le supposer recevable, le certificat médical
produit à cet égard n’en serait pas moins insuffisant pour prouver

- 11 -
l’existence d’une telle incapacité chez l’appelant ; en effet, le document
en question ne fait qu’attester du fait que l’intéressé a présenté un
épisode dépressif entre le 15 décembre 2020 et le 27 avril 2021,
entrainant une incapacité de travail du 18 au 31 janvier 2021. C’est dire
que cette pièce – irrecevable – n’atteste en rien d’une absence de
discernement de l’appelant lors de la réception des mises en demeure,
respectivement des congés litigieux. On relèvera encore que les appelants
ne prétendent pas que B.Z.________, colocataire, aurait, elle aussi, été
privée de discernement et, partant, empêchée de donner suite aux mises
en demeure. Il s’ensuit que les congés ne sont pas nuls. Ceux-ci ne sont
pas non plus annulables, le délai de trente jours de l’art. 273 al. 1 CO étant
largement dépassé.
On relèvera par surabondance qu’à suivre les appelants, le
paiement des arriérés litigieux serait intervenu le 1er avril 2021, soit près
de deux semaines – et non pas huit jours – après l’échéance du délai
comminatoire, compte tenu de l’application de la théorie de la réception
absolue, de sorte qu’on ne saurait considérer que les loyers en souffrance
auraient été réglés « très peu » de temps après l’expiration du délai, les
congés ne contrevenant donc pas aux règles de la bonne foi.
Pour le reste, les appelants ne contestent pas que pour
réclamer le paiement du montant de 1'718 fr. correspondant aux arriérés
de loyers dus pour les mois de janvier et de février 2021, l’intimée a fait
notifier aux intéressés, par envois recommandés du 12 février 2021, un
courrier contenant la signification qu’à défaut de paiement dans les trente
jours, les baux litigieux seraient résiliés. Les appelants ne contestent par
ailleurs ni le montant de l’arriéré réclamé, ni le fait que celui-ci n’a pas été
acquitté dans le délai de trente jours imparti. Les motifs humanitaires
invoqués à l’appui de l’appel, liés à la situation familiale des appelants, ne
peuvent faire échec au prononcé de l’expulsion, mais seront, le cas
échéant, examinés au stade de l’exécution forcée.
En définitive, les conditions de l’art. 257d CO étaient réalisées
lorsque l’intimée a, par courriers du 29 mars 2021, résilié les contrats de

- 12 -
bail sur formule officielle pour le 30 avril 2021. Partant, les griefs des
appelants se révèlent infondés.
4.
4.1 L’appel, manifestement infondé, est rejeté en application de
l’art. 312 al. 1 in fine CPC et l’ordonnance confirmée.
Vu l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause
sera renvoyée au premier juge pour qu’il fixe un nouveau délai aux
locataires pour libérer les locaux litigieux.
4.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelants, qui
succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC). Il n’y a pas
lieu d’allouer des dépens de deuxième instance, l’intimée n’ayant pas été
invitée à se déterminer sur l’appel.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu’il fixe à A.Z.________ et B.Z.________ un nouveau délai
pour libérer les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble sis [...]
(appartement de trois pièces et demie au rez-de-chaussée
gauche, un jardinet et un galetas), ainsi que les locaux

- 13 -
occupés dans l’immeuble sis [...] (une place de parc extérieure
n° 4).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(cent francs), sont mis à la charge des appelants A.Z.________
et B.Z.________, solidairement entre eux.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Natasa Djurdjevac Heinzer (pour A.Z.________, représentant
également B.Z.________),
- M. Jacques Lauber, aab (pour H.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d’un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires

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pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la valeur
litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :