vd_gerichte · XZ24.010450 · 2025-11-14 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ24.010450-251178
521
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 14 novembre 2025
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mmes Rouleau et Cherpillod, juges
Greffière : Mme Rosset
*****
Art. 67 et 257a CO
Statuant sur l’appel interjeté par la S.________, défenderesse,
contre le jugement rendu le 7 novembre 2024 par le Tribunal des baux
dans la cause la divisant d’avec W.________, demandeur, tous deux à [...],
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1101

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En fait :
A. Par jugement du 7 novembre 2024, le Tribunal des baux a dit
que la défenderesse, la S.________ (bailleresse) devait immédiatement
paiement au demandeur W.________ (locataire) de la somme de
5'905 fr. 20, avec intérêts à 5 % l’an dès le 23 mars 2017 sur la somme de
3'993 fr. 30 (Ia), et avec intérêts à 5 % l’an dès le 1er juillet 2022 sur la
somme de 1’911 fr. 90 (Ib), a rendu la décision sans frais (II) et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (III).
En substance, le Tribunal des baux s’est considéré compétent
pour statuer sur le présent litige concernant les frais, même s’il s’agissait
d’un loyer subventionné. Les conclusions de l’intimé en restitution des
frais n’étaient pas irrecevables, même si elles avaient déjà été portées
devant le Tribunal des baux, faute d’autorité de la chose jugée sur cette
question. Les relations contractuelles des parties étaient toujours régies
par le bail initial, car la fin du subventionnement n'impliquait pas la fin de
ce bail. Il y avait identité entre l'objet de la procédure de conciliation et la
présente procédure ; l’objet de la procédure par-devant le Tribunal des
baux n’était donc pas limité, comme l’aurait voulu la bailleresse, au
décompte de charges 2023-2024. Sur la question de savoir si les créances
du locataire étaient prescrites, le Tribunal des baux a rappelé que le délai
relatif de l’art. 67 al. 1 CO (Code des obligations suisse du 30 mars 1911 ;
RS 220) part du moment où locataire a eu accès aux pièces justificatives
et le délai absolu court dès l'exigibilité de la créance, soit dès la naissance
du droit à la répétition. Dans le cas d’espèce, le locataire aurait pu avoir
accès aux pièces lors du rendez-vous fixé avec la bailleresse le
12 décembre 2023, de sorte que le délai relatif n’était pas prescrit lorsqu'il
a saisi le Tribunal des baux le 15 décembre 2023. En revanche, les
prétentions étaient limitées aux dix années précédant le lendemain du
rendez-vous susvisé du 12 décembre 2023, soit au-delà du 13 décembre
2013, vu le délai de prescription absolu. Sous l’angle de l’art. 257a CO, les
premiers juges ont retenu que les frais de chauffage, d'eau chaude et de
taxe d'épuration étaient à la charge du locataire comme prévu par le

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contrat, au contraire des autres frais facturés par la bailleresse, ceux-ci
n’étant pas mentionnés dans le contrat de bail. L’eau chaude et le
chauffage avaient fait l’objet de rubriques séparées dans les décomptes
de charge établis par la bailleresse ; la taxe d’épuration ne faisait toutefois
pas l'objet d'une rubrique spécifique et la bailleresse n'avait pas produit de
document permettant d'en comprendre la quotité, alors qu'elle aurait dû,
étant notamment tenue de garder les pièces comptables pendant dix ans.
La bailleresse n’avait produit aucune pièce justificative pour la période du
1er juillet 2013 au 30 juin 2022. Le Tribunal des baux a estimé, après
examen des pièces fournies pour la période 1er juillet 2022 au 30 juin
2023, qu'il était impossible d'établir la part correspondant à la taxe
d'épuration. « Faute de mieux », il a donc retenu les montants admis par
le locataire à titre de taxe d'épuration dans son « Tableau du préjudice et
calcul des intérêts composés ». Le Tribunal des baux a considéré que la
différence entre ce que le locataire avait payé selon ce décompte et ce
qu'il admettait devait être restitué par la bailleresse. La conclusion en
paiement du solde de décompte pour la période allant du 1er juillet 2022
au 30 juin 2023 de la bailleresse devait être rejetée, vu que les acomptes
de frais de chauffage et d'eau chaude versés dépassaient le montant
facturé. La bailleresse devait donc au locataire 5'905 fr. 20, avec intérêts à
5 % l’an calculés sur une échéance moyenne. S’agissant d’une prestation
à caractère pécuniaire, il n’y avait pas lieu de donner suite à la conclusion
du locataire de prévoir une amende pour retard de paiement. Le Tribunal
des baux a écarté la prétention de la bailleresse à une hausse de loyer,
car celle-ci n’avait pas utilisé la formule officielle. Enfin, il n’y avait pas lieu
de condamner le locataire au paiement de dépens pour comportement
téméraire.
B. a) Par acte du 5 septembre 2025, la S.________, non assistée
(ci-après : l’appelante), a interjeté appel contre ce jugement. Elle a, avec
suite de frais, pris les conclusions suivantes :
«
I. L’appel est admis, il n’y a pas d’enrichissement illégitime ;

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II. Les charges 2024 selon décompte sont à payer
intégralement ;
III. Le locataire ou son assurance doit la somme de chf. 14'749 à
titre de loyers impayés depuis 1.07.2021 au 30.07.2025, 5%
d’intérêts intercalaires en sus ;
IV. [L]e locataire est condamné à payer la somme de chf. 1'500 à
la S.________ pour démarche téméraire ;
V. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
Subsidiairement :
VI. Le dossier est renvoyé au tribunal des baux pour réexamen
selon considérants de la Cour d’appel ».
Elle a produit un bordereau de huit pièces à l’appui de son
appel.
b) W.________ (ci-après : l’intimé) n’a pas été invité à se
déterminer sur l’appel.
c) Par avis du 14 octobre 2025, l’appelante a été informée que
la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre échange
d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en
compte.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement attaqué complété par les pièces du dossier :
1. Le 18 octobre 2010, l'Office fédéral du logement (OFL) a
reconnu l’appelante comme étant une organisation d'utilité publique.
Elle est propriétaire de l'immeuble sis rue [...], à [...] ; elle en
assume également la gérance.
2. Le 16 août 2005, l’appelante, en tant que bailleresse, et
l’intimé, en tant que locataire, ont conclu un contrat de bail portant sur un
logement subventionné de deux pièces au 5e étage de l'immeuble précité.

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Conclu pour une durée initiale allant du 1er septembre 2005 au
1er septembre 2006, le contrat de bail se renouvelle d'année en année,
sauf avis de résiliation donné et reçu par l'une ou l'autre des parties, au
moins trois mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le « loyer avec
aide cantonale ou communale » a été fixé à 560 fr. par mois et à 889 fr.
« sans aide ». En sus du loyer net, le contrat prévoit également le
paiement mensuel d'un acompte de chauffage, eau et taxe d'épuration de
125 francs. Avant même l’entrée en vigueur du bail, le montant du « loyer
avec aide cantonale et communale » a été revu à la baisse et fixé, dès le
1er septembre 2005, à 530 fr. net par mois, l'acompte de charges restant
inchangé.
Le contrat de bail prévoit en outre ce qui suit :
« Art. 4 CLAUSE DE VARIATION
En tout temps et sans dénonciation préalable du présent bail, mais
moyennant un préavis d'un mois donné sous pli recommandé, le
loyer net pourra être modifié dans la mesure autorisée par l'autorité
compétente. Il en sera de même pour la réadaptation de l'acompte
sur les frais de chauffage et d'eau chaude.
[...]
Art. 12 CHAUFFAGE ET EAU CHAUDE
Le locataire participe avec les autres locataires de l'immeuble à la
couverture des dépenses occasionnées par le chauffage, le service
de l'eau chaude et les taxes d'épuration, même en cas d'absence
prolongée. La taxe d'épuration fait l'objet d'une rubrique distincte du
décompte de chauffage et d'eau chaude.
Art. 13 CONDITIONS D’OCCUPATION DU LOGEMENT
Le locataire déclare savoir que les locaux loués ont été construits
avec l’aide financière des pouvoirs publics, lesquels en fixent les
conditions d'occupation en vertu des dispositions légales en la
matière. Il s'engage à se conformer à ces dispositions ; à défaut, il
s'expose aux sanctions qui y sont prévues.
En complément de l'article 4 ci-devant et en raison du système de
l'aide dégressive octroyée par les pouvoirs publics, les loyers
seront majorés périodiquement d'un montant qui sera arrêté
par l'autorité compétente. Des hausses ponctuelles
interviendront à partir de la quatrième année à compter de la date
de la première mise en location des logements de l'immeuble, et
cela jusqu'au moment où l'aide dégressive directe octroyée par les
pouvoirs publics aura cessé. Ces augmentations seront en principe

- 6 -
notifiées annuellement, moyennant un préavis d'un mois donné sous
pli recommandé.
[…] ».
3. Par courrier du 28 juillet 2014, l’appelante a informé l’intimé
que le « Décompte annuel des charges » pour la période du 1er juillet 2013
au 30 juin 2014 présentait un solde de 125 fr. 80 en faveur de celle-ci. Il
était, en outre, indiqué que le dossier complet, avec le calcul des charges
et la copie des factures, pouvait être consulté jusqu'au 15 août 2014.
Concernant l’intimé, dit décompte se présentait comme suit :
4. Par formule officielle de notification de hausse de loyer pour
logement subventionné du 9 février 2015, le montant du loyer de
l'appartement de l’intimé, compte tenu des aides cantonale et
communale, a été porté à 592 fr. par mois, plus 170 fr. d'acompte de
charges, dès le 1er avril 2015. Il ressort de cette formule que le précédent
loyer mensuel net de l’intimé, aides comprises, s'élevait déjà à 592 fr. et
que c'est uniquement l'acompte de charges qui a été augmenté de 150 fr.
à 170 francs.
5. L’intimé a produit le tableau de répartition des frais de
chauffage, eau chaude et frais accessoires entre les locataires établi par
l’appelante pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015.
Concernant l’intimé, dit décompte se présentait comme suit :

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6. Par courrier du 14 décembre 2016, l’appelante a informé
l’intimé que le « Décompte annuel des charges » pour la période du 1er
juillet 2015 au 30 juin 2016 présentait un solde de 222 fr. 65 en faveur de
celle-ci. Il était, en outre, indiqué que le dossier complet, avec le calcul des
charges et la copie des factures, pouvait être consulté du 15 décembre
2016 au 15 janvier 2017.
Concernant l’intimé, dit décompte se présentait comme suit :
7. Par courrier du 14 décembre 2017, l’appelante a informé
l’intimé que le « Décompte annuel des charges » pour la période du 1er
juillet 2016 au 30 juin 2017 présentait un solde de 190 fr. 86 en faveur de
celle-ci. Il était, en outre, indiqué que le dossier complet, avec le calcul des

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charges et la copie des factures, pouvait être consulté du 18 décembre
2017 au 31 janvier 2018, hormis la période des fêtes de fin d'année.
Concernant l’intimé, dit décompte se présentait comme suit :
8. Par courrier du 27 novembre 2018, l’appelante a informé
l’intimé que le « Décompte annuel des charges » pour la période du 1er
juillet 2017 au 30 juin 2018 présentait un solde de 258 fr. 85 en faveur de
celle-ci. Il était, en outre, indiqué que le dossier complet, avec le calcul des
charges et la copie des factures, pouvait être consulté du 1er au 23
décembre 2018.
Concernant l’intimé, dit décompte se présentait comme suit :
9. Par courrier du 18 novembre 2019, l’appelante a informé
l’intimé que le « Décompte annuel des charges » pour la période du 1er

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juillet 2018 au 30 juin 2019 présentait un solde de 314 fr. 30 en faveur de
celle-ci. Il était, en outre, indiqué que le dossier complet, avec le calcul des
charges et la copie des factures, pouvait être consulté du 20 novembre au
15 décembre 2019.
Concernant l’intimé, dit décompte se présentait comme suit :
10. Par courrier du 27 novembre 2020, au sujet du « Décompte
annuel des charges » pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020,
l’appelante a indiqué à l’intimé les différentes marches à suivre afin de
verser le solde en faveur de l’appelante, respectivement récupérer le
solde en sa faveur. Il était, en outre, précisé que le dossier complet, avec
le calcul des charges et la copie des factures, pouvait être consulté
jusqu'au 28 décembre 2020.
Concernant l’intimé, dit décompte se présentait comme suit :

- 10 -
11. Le 27 mai 2021, faisant suite à un courrier de la Direction
générale du territoire et du logement – Direction du logement, l’appelante
a informé l’intimé que le régime des subventions prenait fin et lui a
indiqué qu'à partir du 30 juin 2021, les loyers de l'immeuble ne seraient
plus contrôlés, les logements faisant désormais partie du marché libre. Le
courrier précisait, en outre, ce qui suit :
« […]
Vu ce qui précède un nouveau bail à loyer sera établi, il tiendra
compte :
• des droits et obligations du locataire envers la coopérative
découlant de ses statuts ;
• d'une hausse de loyer au moins de 20%, à prévoir en tenant
compte des nouvelles charges de l'immeuble (impôt sur capital-
bénéfice et impôt foncier notamment), des loyers pratiqués dans
le quartier et des nouveaux taux de rendement fixés récemment
par le Tribunal fédéral ;
• nous vous ferons parvenir prochainement ce bail-à-loyer (sic) ou
la reconduction de l'actuel adapté au nouveau statut de
l'immeuble ».
12. L’appelante a produit un exemplaire non signé du contrat de
bail à loyer d’un appartement de 2 pièces au 4e étage d’une autre
locataire de l'immeuble litigieux suite à la fin du régime des subventions.
Le loyer mensuel net était de 692 fr., auquel s'ajoutait un acompte de
chauffage, eau chaude et frais accessoires de 170 fr. par mois. Ce contrat
prévoit en outre les clauses suivantes :
« 4. FRAIS ACCESSOIRES
Le locataire participe avec les autres locataires à la couverture des
dépenses en rapport avec la chose louée, notamment, le chauffage,
la production d'eau chaude, la consommation d'eau, toutes taxes
publiques, notamment taxe d'épuration des eaux (entretien et
utilisation), taxe d'égout, taxe d'enlèvement des ordures ou toute
autre contribution publique en vigueur ou à venir liée à l'utilisation
de la chose ainsi que d'autres frais accessoires [,] frais de
conciergerie et d'entretien de l'immeuble, abonnements liés à
l'utilisation des communs de la chose louée (ascenseur, chauffage,
boiler, relevage eaux usées si existant) même en cas d'absence
prolongée (cf. art. 11. 23 cl. add.).
[...]
7. ANNEXE

- 11 -
Font partie intégrante et les locataires déclarent en avoir pris
connaissance des clauses additionnelles article 11 (11.1 à 11.28)
dans son entier. »
L'art. 11.23 des « Clauses additionnelles » prévoit ce qui suit :
« 11.23 DECOMPTE DE CHAUFFAGE
Frais en rapport avec la chose louée et à la charge du locataire
inclus dans les « acomptes de chauffage et eau chaude et frais
accessoires », même en cas d'absence prolongée :
a. frais de chauffage (combustible, ramonage, entretien,
etc.),
b. frais de la production d'eau chaude,
c. frais [de] la consommation d'eau,
d. toutes taxes publiques notamment taxe d'épuration
des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout, taxe
d'enlèvement des ordures et toute autre contribution
publique liée à l'utilisation de la chose,
ainsi que d'autres frais accessoires, en l'occurrence :
e. frais d'entretien et de force motrice de la ventilation,
f. frais d'éclairage des cages d'escaliers, des locaux
communs et des abords de l'immeuble,
g. les frais d'entretien général de l'immeuble et du
garage tels que conciergerie, nettoyage,
h. les frais d'entretien des aménagements extérieurs,
i. frais et abonnements d'entretien des ascenseurs,
j. les abonnements d'entretien des extincteurs ».
13. L’intimé n’a pas reçu de décompte de charge de la part de
l’appelante pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021.
14. Le 18 août 2021, l’appelante a résilié le bail de l’intimée au
moyen d'une formule officielle idoine, pour le 31 août 2022. La formule
indiquait sous la rubrique « Motifs » : « Echéance du contrat de bail-à-loyer
(sic) ».
Par jugement du 12 mai 2022, le Tribunal des baux a annulé
cette résiliation (cause enregistrée sous la référence [...]), notamment en
raison du fait qu'elle avait été donnée par l’appelante dans le but
d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable à l’intimé (art.
271a al. 1 let. b CO). En effet, celle-ci était intervenue peu de temps après
que l’intimé ait, semble-t-il, refusé de signer un nouveau bail à loyer à des
conditions plus onéreuses. Ce jugement est devenu définitif et exécutoire.

- 12 -
15. Le 7 février 2022, l’appelante a adressé à l’intimé une nouvelle
résiliation de bail avec effet au 31 mars 2022, pour défaut de paiement
des loyers depuis novembre 2021. L’intimé a contesté avec succès ce
congé auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation) puisque
celle-ci l'a déclaré inefficace, dans sa proposition de jugement du 14 juillet
2022, laquelle n'a pas fait l'objet d'une opposition et est entrée en force.
16. a) Le 16 août 2022, l’appelante a encore résilié, de manière
extraordinaire, le bail de l’intimé avec effet au 30 septembre 2022. Par
requête déposée auprès de la Commission de conciliation le 26 août 2022,
l’intimé a contesté ce congé. Deux jours auparavant, il avait saisi cette
même commission d'une demande en élimination de défauts et en
réduction de loyer. Le 29 août 2022, l’intimé a encore déposé auprès de
celle-ci une conclusion complémentaire à sa requête du 26 août 2022,
concluant à l'annulation de la résiliation de son bail. La Commission de
conciliation a traité ensemble les trois requêtes de l’intimé lors de
l'audience du 19 octobre 2022. La conciliation ayant échoué, une
autorisation de procéder a été délivrée à l’intimé le 20 octobre 2022.
b) Le 28 octobre 2022, l’intimé a saisi le Tribunal des baux
d'une demande dirigée contre l’appelante, notamment en élimination de
défauts, en réduction de loyer et en annulation de la résiliation du bail,
procédure ouverte sous la référence [...].
c) Par avis du 6 juin 2023, la Présidente du Tribunal des baux
(ci-après : la présidente) a ordonné la disjonction des conclusions de
l’intimé relatives aux défauts de la chose louée, qui ont fait l'objet d'une
procédure séparée, référencée sous [...]. Dans le cadre de cette
procédure, l’intimé a déposé, le 31 août 2023, une écriture intitulée «
Moyens de preuve », dans laquelle il a listé les frais accessoires, requis
des pièces à cet égard et modifié ses conclusions comme suit :

- 13 -
d) Par jugement du 20 novembre 2023, le Tribunal des baux a
déclaré cette nouvelle conclusion irrecevable faute d'avoir été soumise à

- 14 -
l'autorité de conciliation. Par ailleurs, il a considéré que, même si cette
conclusion n'était pas irrecevable, elle devrait de toute manière être
rejetée puisque l’intimé s'était contenté d'indiquer, au moyen de tableaux,
qu'entre 2006 et 2022, les frais accessoires de l'immeuble avaient subi
une augmentation globale et de requérir la production de pièces
justificatives par l’appelante, sans indiquer quels étaient les postes des
décomptes de charges qu'il contestait et sans motiver sa contestation. Du
reste, il n'avait pas non plus pris de conclusion tendant au remboursement
des frais accessoires qu'il estimait avoir payés à tort.
e) L’appelante ayant retiré l'appel qu'elle avait introduit à
l’encontre de ce jugement, celui-ci est devenu définitif et exécutoire le 16
mai 2024.
17. Par courrier du 28 novembre 2022, l’appelante a informé
l’intimé que le « Décompte annuel des charges » pour la période du 1er
juillet 2021 au 30 juin 2022 présentait un solde de 2 fr. 96 en faveur de
celle-ci. Il était, en outre, indiqué que le dossier complet, avec le calcul des
charges et la copie des factures, pouvait être consulté jusqu'au 21
décembre 2022 dans ses bureaux.
Concernant l’intimé, dit décompte se présentait comme suit :

- 15 -
18. Par courrier du 22 novembre 2023, l’appelante a transmis à
l’intimé le « Décompte annuel des charges » pour la période du 1er juillet
2022 au 30 juin 2023, qui présentait un solde de 371 fr. 75 en faveur de
celle-ci. Il était, en outre, indiqué que le dossier complet, avec le calcul des
charges et la copie des factures, pouvait être consulté dans ses bureaux
jusqu'au 21 décembre 2023.
Concernant l’intimé, dit décompte se présentait comme suit :
Sur réquisition, l’appelante a produit un certain nombre de
pièces justificatives, dont le tableau de répartition des frais entre les
locataires et le décompte détaillé pour la période susvisée, au contenu
suivant :

- 16 -
L’appelante a également produit plusieurs factures
justificatives dont celles émises par les Services industriels de Lausanne
concernant l'assainissement et l'eau dans l'immeuble litigieux, à savoir :
￿ trois factures d'acompte des 11 août 2022, 11 novembre 2022 et 10
février 2023, couvrant les périodes du 1er mai au 31 juillet 2022, du
1er août au 31 octobre 2022 et du 1er novembre 2022 au 31 janvier
2023, chacune d'un montant total de 1'987 fr. 60, TVA comprise, soit
1'047 fr. 70 pour l'eau et 939 fr. 90 pour l'assainissement. Chacune
de ces factures précisait que les acomptes seraient déduits de la
facture de consommation ;
￿ une facture de consommation du 22 mai 2023, pour la période du 7
avril 2022 au 24 avril 2023, d'un montant total de 2'069 fr. 15, TVA
comprise, dont 1'090 fr. 49 pour l'eau et 978 fr. 57 pour
l'assainissement. Sur la première page de cette facture, il était
indiqué que les informations détaillées figuraient au dos et sur la/les
page(s) suivante(s). L’appelante n'a produit que le recto de cette
facture ;
￿ une facture d'acompte du 11 août 2023 pour la période du 1er mai
2023 au 31 juillet 2023, d'un montant total de 1'936 fr. 90, TVA
comprise, soit 1'020 fr. 70 pour l'eau, respectivement 916 fr. 20
pour l'assainissement.

- 17 -
19. Par courriel du 3 décembre 2023, l’intimé a demandé à
l’appelante à pouvoir consulter les factures relatives aux frais accessoires
de l'immeuble pour la période allant du 1er juillet 2013 au 30 juin 2023. Au
terme d'un échange de courriels, les parties ont convenu d'un rendez-
vous, le 12 décembre 2023, auquel l’intimé a finalement renoncé face au
refus de l’appelante qu'il enregistre la séance de consultation.
20. a) Conformément au Procès-verbal d'échec/Autorisation de
procéder, délivré aux parties le 1er mars 2024 par la Commission de
conciliation, celle-ci a été saisie le 15 décembre 2023 par l’intimé d'une
requête dans laquelle il a indiqué notamment ce qui suit :
« Je soussigné(e), W.________, locataire dans l'immeuble situé à la
[...], [...] conteste la réparation (sic) des frais accessoires de cet
immeuble, tels que définis par l'article 12 du contrat de bail. [...]
Je considère donc que ces frais accessoires sont abusifs, car ils ne
sont pas mentionnés par le contrat de bail. En effet, l'article 257 a
al. 2 du Code des obligations (CO) prévoit que les frais accessoires
ne peuvent être mis à la charge du locataire qu'en vertu d'une
convention spéciale.
En conséquence, je vous demande de bien vouloir me rembourser la
part des frais accessoires qui me revient pour toutes périodes où cet
abus a existé. [...] ».
Il ressort de ce même document qu'après avoir constaté
l'échec de la conciliation lors de l'audience du 23 février 2024, la
Commission de conciliation a délivré à l’intimé l'autorisation de procéder
par-devant le Tribunal des baux.
b) Muni de l'autorisation de procéder précitée, l’intimé,
personnellement, a saisi le Tribunal des baux, le 7 mars 2024, d'une
demande intitulée « Requête en restitution et réparation pour cause
d'enrichissement illégitime » ; il a pris les conclusions suivantes contre
l’appelante :

- 18 -
Le bordereau de pièces qui accompagnait la demande contient
un tableau intitulé « Analyse statistique des données des frais accessoires
de [...] app. [...] » ou « Tableau du préjudice et calcul des intérêts
composés » avec, notamment, le contenu suivant :

- 19 -
c) Par déterminations du 21 mai 2024, l’appelante, non
assistée, a conclu, avec suite de frais :
« l. Rejette la demande du locataire W.________ dans la mesure où
elle est recevable ;
II. Condamne M. W.________ à une amende de chf. 1'500 pour
démarche téméraire, compte tenu qu'il était déjà en
connaissance de la décision du TB [Tribunal des baux] réf. [...]
du 22.03.2024 sur le même sujet.
Reconventionnellement :
III. dit que M. W.________ doit payer la hausse de son loyer de
20% depuis 01.07.2021 jusqu'à son départ de l'immeuble et
sous réserve du taux de référence hypothécaire et indice du
prix à la consommation (IPC) en vigueur. »
d) Le 23 mai 2024, l’intimé a déposé une écriture intitulée «
Moyens de preuve », dans laquelle il a modifié, respectivement précisé ses
conclusions comme suit :

- 20 -
e) Par décision sur récusation du 23 mai 2024, le Tribunal des
baux a rejeté la demande de l’intimé du 25 avril 2025 tendant à la
récusation de la présidente.
f) Par courrier du 21 juin 2024, la présidente a invité
l’appelante à lui indiquer, dans un délai au 8 juillet 2024, si sa conclusion
reconventionnelle était une conclusion constatatoire ou en paiement et à
la chiffrer plus précisément, le cas échéant.
Le 5 juillet 2024, l’appelante a notamment répondu qu'à partir
du 1er juillet 2022, le loyer de l'appartement de l’intimé devait être
augmenté à 880 fr. compte tenu de la décision de la Division du logement
– Vaud de mettre fin aux loyers subventionnés dans l'immeuble litigieux.
Elle a ajouté que, contrairement aux autres locataires de l'immeuble, le
loyer de l’intimé n'avait pas pu être adapté puisque l'instruction de la
résiliation de son bail était en cours. Pour finir, elle a indiqué ce qui suit :
g) Par avis du 19 juillet 2024, la présidente a ordonné à
l’appelante de produire, dans un délai au 9 août 2024, le « Décompte de
frais accessoires pour le locataire W.________ pour les années 2013 à 2023
avec les détails des postes facturés à titre de frais accessoires, en sus du
chauffage et de l'eau chaude ».
h) Le 7 août 2024, l’appelante a répondu que les décomptes
de charges pour les périodes allant de 2006 au 30 juin 2021 avaient été
établis selon « le modèle-type bail à loyer subventionné employé par l'Etat
pour un appartement subventionné », lesquels n'ont jamais été contestés
par l’intimé qui s'est acquitté des sommes dues (all. 19). Elle a encore

- 21 -
précisé qu'elle avait détruit les décomptes en question puisqu'aucun
locataire de l'immeuble ne les avait jamais contestés et que le statut de
subventionné de l'immeuble avait pris fin depuis lors (all. 20). Quant aux
décomptes de charges pour 2021 et 2022, ceux-ci avaient « suiv[i] la
formule du nouveau bail, dit logement en marché libre », à savoir (all.
21) :
« 4. FRAIS ACCESSOIRES
Le locataire participe avec les autres locataires de l'immeuble à la
couverture des dépenses en rapport avec la chose louée,
notamment le chauffage, la production d'eau chaude, la
consommation d'eau, toutes taxes publiques, notamment taxe
d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout, taxe
d'enlèvement des ordures ou toute autre contribution publique en
vigueur ou à venir liée à l'utilisation de la chose, ainsi que d'autres
frais accessoires frais de conciergerie et d'entretien de l'immeuble,
abonnements liés à l'utilisation des communs de la chose louée
(ascenseur, chauffage, boiler, relevage eaux usées si existant),
même en cas d'absence prolongée ».
L’appelante a indiqué que l’intimé n'avait pas contesté le
décompte de charges pour la période 2021-2022 et qu'il s'est acquitté du
solde réclamé (all. 22). C'était donc « en guise d'une nouvelle répression »
pour la résiliation de son bail à loyer subventionné qu'il avait contesté,
selon elle, le décompte des charges 2022-2023 (all. 23).
Elle a ajouté que, hormis les tableaux récapitulatifs, elle ne
conservait pas, d'une façon générale, les pièces des décomptes des
charges, cela d'autant plus qu'il n'y avait pas de contestation et que tous
les locataires s'acquittaient des montants dus si bien qu'elle considérait
ces décomptes comme admis (all. 24). S'agissant du décompte des
charges pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, elle a conservé
les pièces justificatives car il avait été contesté par l’intimé.
Enfin, l’appelante a produit la copie de la résiliation
extraordinaire de bail qu'elle avait adressée à l’intimé le 27 août 2024
pour le 30 septembre 2024.

- 22 -
i) Le 19 septembre 2024, l’intimé a déposé une seconde
écriture intitulée « Moyens de preuve » dans laquelle il a repris les
allégués figurant dans la première datée du 23 mai 2024 et s'est
déterminé par rapport aux pièces produites par l’appelante. Il a en outre
requis la mise en œuvre d'une expertise « suite à la réquisition du Tribunal
des baux ». Pour finir, il a repris les conclusions formulées précédemment
dans son écriture du 23 mai 2024 qu'il a légèrement modifiées quant à la
forme.
j) Par courrier du 4 novembre 2024, l’appelante s'est
déterminée sur les griefs soulevés par l’intimé dans le cadre de ses
écritures et a repris les conclusions figurant au pied de ses déterminations
du 21 mai 2024, hormis la conclusion III., qu'elle a modifiée en ce sens
qu'elle a ajouté que le taux de référence hypothécaire et l'indice du prix à
la consommation étaient ceux « en vigueur à ce moment ».
k) Le Tribunal des baux a tenu audience le 7 novembre 2024,
lors de laquelle il a procédé à l'interrogatoire de l’intimé. Ce dernier a
déclaré ce qui suit :
« [...] j'ai réalisé que mes décomptes de charges comportaient
certainement des erreurs fin 2023 lorsque j'ai tenté d'obtenir auprès
de mon bailleur la consultation de pièces les justifiant. Devant
l'impossibilité d'avoir accès à ces documents, j'ai été contraint de
saisir la commission de conciliation. S'agissant du tableau
concernant le récapitulatif des charges versé au dossier, la valeur
pour les mètres cube d'eau chaude doit ressortir du tableau de
répartition 2005-2006 ou d'une lettre d'accompagnement. En l'état,
je ne suis pas en mesure de vous redire précisément comment je
suis arrivé à ce chiffre de 160 m3. J'ajoute qu'après la votation en
2007, qui a entériné la fin de la coopérative, les locataires n'ont plus
eu leur mot à dire s'agissant des charges qui ont été, depuis ce
moment-là, exclusivement gérées par les bailleurs. Ces frais
accessoires non-contractuels ont généré, de mon point de vue, un
gain non négligeable pour la bailleresse car, à ma connaissance, je
suis le seul locataire à avoir contesté les décomptes.
[...], je confirme avoir refusé de consulter les pièces en relation avec
le décompte de charges 2022-2023 sans avoir la possibilité
d'enregistrer les propos qui auraient pu être tenus à ce moment-là
par vous-même qui me receviez.
[...], j'indique que je n'ai pas contesté les décomptes de charges
avant, car j'étais préoccupé par d'autres problématiques. Après
examen, il m'est apparu nécessaire de faire également corriger ces
décomptes ».

- 23 -
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance, dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse, au
dernier état des conclusions, est d’au moins 10'000 fr. (art. 308 al. 1 let. a
et al. 2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS
272]). L’appel doit être introduit auprès de l’instance d'appel, soit la Cour
d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12
décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la
motivation lorsque – comme en l'espèce – la procédure simplifiée ou
ordinaire s'applique (art. 311 al. 1 cum 314 al. 1 a contrario CPC).
En l'espèce, formé en temps utile auprès de l’autorité compétente
par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC)
contre une décision finale et portant sur des conclusions patrimoniales
supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
1.2 Dans le cadre de la procédure d’appel, les faits et moyens de
preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou
produits sans retard (art. 317 al. 1 let. a CPC) et ne pouvaient pas être
invoqués ou produits en première instance bien que la partie qui s’en
prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 let. b CPC).
Ces deux conditions sont cumulatives (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1 ; TF
4A_439/2023 du 9 septembre 2024 consid. 5.1.2).
En l’espèce, l'appelante a produit huit pièces à l'appui de son
écriture de seconde instance. Les pièces 2 et 6 sont au dossier de
première instance et partant recevables. Tel n'est en revanche pas le cas
de la pièce 1, ni des emails produits sous pièces 3 à 5, ni des courriers des
1er avril et 19 mai 2021 de la Direction générale du territoire et du

- 24 -
logement produits sous pièce 6, ni des pièces 7 et 8. Faute pour
l’appelante d'exposer en quoi ces pièces nouvelles rempliraient les
conditions posées par l'art. 317 al. 1 CPC, elles sont irrecevables et avec
elles les arguments que l’appelante tente d'appuyer sur elles.
1.3
1.3.1 L’art. 310 CPC dispose que l’appel peut être formé pour
violation du droit (let. a), ainsi que pour constatation inexacte des faits
(let. b). L’autorité d'appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y
compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à
la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office
conformément au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en
première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16
novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid.
3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ;
TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2 applicable en appel).
1.3.2 L’appel doit être motivé (art. 311 al. 1 in initio CPC). Il incombe
ainsi à l’appelant de s’en prendre à la motivation de la décision attaquée
pour tendre à en démontrer le caractère erroné (ATF 147 III 176 consid.
4.2.1 et la référence citée ; 141 III 569 consid. 2.3.3 ; 138 III 374 consid.
4.3.1). Pour satisfaire à cette exigence, l’appelant doit discuter au moins
de manière succincte les considérants de la décision qu’il attaque et
indiquer les pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_361/2019 du 21 février 2020 consid. 3.3.1 ; TF
5A_598/2019 du 23 décembre 2019 consid. 3.1). Il ne saurait ni se limiter

- 25 -
à renvoyer aux moyens soulevés en première instance ni se livrer à des
critiques toutes générales de la décision attaquée (ATF 141 III 569 consid.
2.3.3 et la référence citée ; cf. not. TF 4A_611/2020 du 12 juillet 2021
consid. 3.3.1 ; TF 4A_397/2016 du 30 novembre 2016 consid. 3.1).
2. L'appelante reproche à l'autorité précédente de ne pas avoir
tenu compte de l'art. 19 RLL (règlement d'application de la loi sur le
logement du 9 septembre 1975 ; BLV 840.11.1), qui prévoit à son alinéa 4
que le revenu locatif calculé selon l'alinéa 2 ne comprend pas les frais de
chauffage et d'eau chaude, ainsi que les taxes d'épuration et d'évacuation
des déchets qui peuvent être facturés séparément par le bailleur. Elle
semble donc estimer que d'autres frais pouvaient être facturés que ceux
retenus par l'autorité précédente.
Ledit règlement de nature cantonale ne saurait déroger à la
disposition de rang fédéral qu'est l'art. 257a CO qui prévoit que les frais
accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un
tiers en rapport avec l'usage de la chose (al. 1), mais ne sont à la charge
du locataire que si cela a été convenu spécialement (al. 2), cela quelle que
soit l'interprétation à donner au règlement précité.
Or, l’appelante ne soutient à raison pas qu'en dehors des frais
de chauffage, d'eau et d'épuration, le contrat de bail liant les parties, soit
celui de 2005, prévoirait que d'autres frais soient mis à la charge du
locataire. Le grief est vain.
3. L'appelante reproche à l'autorité précédente de s'être référée
inexactement à l'art. 127 CO au lieu de l'art. 128 CO.
Ici encore le grief est vain : l'autorité précédente ne s'est pas
référée à l'une des dispositions précitées mais à l'art. 67 CO. Et ce à raison
dès lors que dans le cas d'espèce, la créance litigieuse n'était pas celle du
bailleur en paiement d'une redevance, comme le loyer, tel qu'indiqué par

- 26 -
l’appelante, mais une créance en enrichissement illégitime réglée par les
art. 62 ss CO et pour la prescription par l'art. 67 CO.
Dans ce contexte, l’appelante affirme encore que « faute
d'acceptation d'un décompte de charges, qui vaudrait novation, l'art. 67
CO ne trouve pas application ». Dépourvue de toute motivation, une telle
affirmation est irrecevable.
4. Toujours dans la même veine, l’appelante invoque des actes
de l’intimé. Ceux-ci ne ressortent pas du jugement entrepris, mais des
pièces qu’elle a produites en appel. Ces dernières étant irrecevables, les
faits qui s’y rapportent le sont également. Quant à la référence à
« l'appréciation de la Cour d'appel au surplus preuves par les pièces du
dossier et archives du TB [Tribunal des baux] requis », une telle référence
n'est aucunement suffisante à la lumière des exigences posées en matière
de motivation, de sorte qu'ici encore ces faits sont irrecevables.
L’appelante ne saurait dès lors rien en tirer.
5. L'appelante s'en prend au jugement du 12 mai 2022 annulant
la première résiliation donnée par le bailleur. Tardif, le grief est
irrecevable. Au demeurant, il est sans pertinence sur le sort de la présente
cause.
6. Dans une immense témérité, l’appelante invoque une violation
constitutionnelle de l'égalité de traitement entre locataires de l'immeuble
en matière de charge au motif que quatorze sur quinze locataires ont
accepté les nouveaux baux proposés par l’appelante et prévoyant la prise
en charge de frais accessoires plus étendus.
Les droits et obligations entre les parties sont réglés par le
contrat les liant. Or, en l'occurrence, seul le bail conclu en 2005 lie les
parties à la présente procédure et ce contrat ne prévoit pas d'autres frais

- 27 -
que ceux retenus par le Tribunal des baux. Pour le surplus, l'art. 8 Cst.
(Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 ; RS
101 ; intitulé « Egalité ») n'a pas de portée entre les particuliers
(Aubert/Mahon, Petit commentaire de la Constitution fédérale, 2003, n. 17
ad art. 8 Cst.), encore moins en leur défaveur.
7. L'appelante revient sur le raisonnement du Tribunal des baux
figurant en pages 40 et 41 et lui reproche – comprend-on difficilement – de
n'avoir pas examiné le loyer et de ne pas l’avoir recalculé à la hausse en
fonction d'un rendement que l’appelante présente dans son écriture.
Les parties étaient liées par un contrat de bail. Comme le
retient l'autorité précédente, si l’appelante voulait obtenir une
augmentation de loyer, elle devait utiliser la formule officielle sous peine
de nullité, aspect que l’appelante ne conteste aucunement. Or, elle ne l'a
pas fait de sorte que sa prétention en obtention d'un loyer plus élevé est
dans tous les cas infondée. L'autorité précédente n'avait pour le surplus
pas à se saisir, en dehors de toute augmentation de loyer notifiée
conformément aux exigences légales, de cet aspect. La seule affirmation
que « la modification du loyer selon le rendement fixé par le TF [Tribunal
fédéral] est un droit applicable », aucunement motivée, est irrecevable. Ici
encore le grief est infondé.
8. Au vu de ce qui précède, l'appel s'avère téméraire.
L'appelante invoque toutefois que la démarche du locataire
l'aurait été, notamment car il aurait demandé, sans l'obtenir, la récusation
de la présidente. Avec ou sans cette démarche, on ne saurait considérer
que l'intimé se serait comporté de manière téméraire, étant rappelé qu'il a
obtenu gain de cause en grande partie.

- 28 -
9. Vu ce qui précède, l’appel, manifestement mal fondé, doit être
rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 in fine CPC et le
jugement attaqué confirmé.
9.1 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 821 fr.
(art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelante qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC) et qui en a déjà fait l'avance (art. 111 al. 1 CPC).
9.2 Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens de deuxième instance,
l'intimé n'ayant pas été invité à procéder.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 821 fr.
(huit cent vingt-et-un francs), sont mis à la charge de
l’appelante.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :

- 29 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié en expédition complète à :
- S.________,
- M. W.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :