vd_gerichte · XA13.017679 · 2014-11-05 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA13.017679-141301 -
XA13.017679-141302
573
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 novembre 2014
_____________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mme Favrod et M. Abrecht
Greffière : Mme Tille
*****
Art. 2 al. 2 CC ; 20 al. 2, 269b, 269c CO
Statuant à huis clos sur les appels interjetés par Z.________ SA,
à Lausanne, demanderesse, et L.________ SA, à Zurich, défenderesse,
contre le jugement rendu le 2 décembre 2013 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant les appelantes, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal voit :
1103

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En fait :
A. Par jugement du 2 décembre 2013, le Tribunal des baux a dit
que le loyer annuel net des locaux commerciaux que la demanderesse
Z.________ SA loue à la défenderesse L.________ SA dans l’immeuble sis à
[...], à Lausanne, selon contrat de bail du 22 juillet 1998, reste fixé à
375'000 fr. dès le 1er octobre 2013 (I), dit que les frais judiciaires, arrêtés à
16'265 fr., sont mis à la charge de la demanderesse à hauteur de
5'421 fr. 65 et à la charge de la défenderesse à hauteur de 10'843 fr. 35,
dit que les frais judiciaires seront prélevés sur les avances fournies par les
parties (II), dit que la défenderesse L.________ SA doit payer à la
demanderesse Z.________ SA la somme de 10'693 fr. 35 à titre de
remboursement de l’avance que celle-ci a fournie (III), dit que la
défenderesse L.________ SA doit verser à la demanderesse Z.________ SA la
somme de 3'850 fr. à titre de dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont considéré que la clause
d’indexation contenue au chiffre 3 du contrat de bail pour locaux
commerciaux du 22 juillet 1998 était nulle, dans la mesure où cette clause
ne pouvait être cumulée avec la clause d’échelonnement contenue dans
les dispositions particulières annexées audit contrat de bail. Or il ressortait
des discussions ayant précédé la conclusion du contrat qu’une partie des
lourds travaux envisagés par la demanderesse allait être prise en charge
par la bailleresse sous la forme d’une diminution de loyer jusqu’au 30
septembre 2013, la clause d’indexation n’étant envisagée que pour la
période postérieure à cette date. Dès lors, il y avait lieu de constater
d’office que les hausses de loyer notifiées par la défenderesse à la
demanderesse jusqu’au 30 septembre 2013 sur la base de la clause
d’indexation étaient nulles et que le loyer annuel net pour toute la période
précitée correspondait à l’échelon convenu de 375'000 francs. S’agissant
du loyer pour la période postérieure au 30 septembre 2013, au vu du
caractère impératif de l’art. 270a CO (Code des obligations du 30 mars
1911, RS 220), qui fixe les conditions auxquelles le locataire peut

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demander une baisse de son loyer, les premiers juges ont considéré que la
défenderesse ne pouvait invoquer valablement, pour refuser la baisse de
loyer demandée par la demanderesse, que les parties avaient convenu
que le loyer ne serait pas inférieur à 510'000 fr. après le 1er octobre 2013.
Les premiers juges ont cependant rejeté la conclusion de la demanderesse
tendant à la baisse du loyer net dès le 1er octobre 2013. Ils ont retenu que
la demanderesse faisait uniquement valoir la méthode relative à l’appui de
sa demande de baisse et ont renoncé à examiner la méthode absolue,
invoquée à titre superfétatoire, ces deux moyens ne pouvant être
cumulés. A cet égard, dans la mesure où les parties n’avaient pas indiqué,
dans le contrat de bail, les bases de calcul du loyer échelonné, ni précisé
qu’elles entendaient se fonder sur les paramètres en vigueur lors de la
conclusion du bail pour fixer le loyer après l’expiration de la période
d’échelonnement, il y avait lieu de retenir que les parties avaient entendu
régler la question du loyer jusqu’à la date d’expiration du bail et ne
pouvaient dès lors pas invoquer la méthode relative pour fixer le loyer
admissible à cette date. Or, la défenderesse n’ayant à ce jour pas notifié à
la demanderesse la hausse du loyer échelonné au moyen de la formule
officielle, le loyer annuel net des locaux litigieux dès le 1er octobre 2013
restait fixé à 375'000 francs.
B. Par acte du 11 juillet 2014, Z.________ SA a formé appel contre
ce jugement, concluant, sous suite de frais et dépens, à la réforme du
chiffre I de son dispositif en ce sens que le loyer annuel net des locaux
commerciaux loués par l’appelante à l’intimée dans l’immeuble sis [...] à
Lausanne soit réduit à 293'137 fr. 50 dès le 1er octobre 2013. L’appelante
a également conclu à la réforme des chiffres II à IV du dispositif du
jugement en ce sens que de pleins dépens de première instance lui soient
alloués et que tous les frais de justice soient mis à la charge de l’intimée.
Le même jour, L.________ SA a également formé appel contre
ce jugement, concluant, sous suite de frais et dépens, à sa réforme en ce
sens que le loyer annuel net des locaux commerciaux litigieux reste fixé à
427'416 fr. dès le 1er octobre 2013, subsidiairement à son annulation et au

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renvoi de la cause aux premiers juges pour nouvelle instruction et
nouveau jugement dans le sens des considérants.
Par réponse du 20 octobre 2014, Z.________ SA a conclu au
rejet de l’appel formé par L.________ SA.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. La demanderesse Z.________ SA, dont le siège est à Lausanne,
a pour but l’exploitation à Lausanne, [...], d'un service traiteur, de
magasins, restaurants et terrasse.
La défenderesse L.________ SA a pour but social la gestion,
l’administration et la vente d’immeubles en Suisse et à l’étranger. Son
siège social est à Zurich.
2. En 1998, la demanderesse a négocié avec la gérance
immobilière H.________ SA, mandatée par la société propriétaire [...], la
conclusion d’un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux dans
l’immeuble sis [...], à Lausanne, dont la locataire était alors la société [...].
La demanderesse prévoyait une transformation importante des
locaux, pour un budget se situant entre 1'500'000 fr. et 2'000'000 francs.
Les négociations portaient en particulier sur le montant du loyer à venir et
la prise en charge par la propriétaire d’une partie des travaux envisagés.
Par lettre du 16 juin 1998, H.________ SA s’est adressée à la
demanderesse en ces termes :
« En réponse à vos lettres des 4 et 5 juin 1998 ainsi qu’à votre entretien
téléphonique avec Monsieur [...] au sujet de l’objet cité en titre, nous vous
précisons ce qui suit :
- le tableau récapitulatif du coût des travaux de Fr. 2'880'000,- établi par
[...] est beaucoup trop imprécis et comme convenu avec le soussigné de
gauche, vous assumez le risque quant au montant des travaux du gros
œuvre pris en charge par la Société propriétaire, soit Fr. 1'200'000,- ;

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- la proposition d’un nouveau contrat sera calculée sur le loyer de base de
Fr. 510'000,- et non sur celui préférentiel de Fr. 410'000,- ;
- amortissement des travaux du gros œuvre sur 15 ans, selon le principe
des annuités (somme à payer pour amortir un capital de 1 franc pendant
un nombre donné d’années, avec un taux d’intérêts à 4 ½ %) ;
- surface de l’ensemble des locaux : 1963 m2 ;
PROPOSITION DU NOUVEAU LOYER
Loyer de base, soit prix moyen au m2 de Fr. 259,80 Fr. 510'000.-
Diminution pour rentabilisation de Fr. 1'200'000,-
(CFC 211.5, 211.6, 23 partiel, 24, 24) sur 15 ans, renté à 4 ½ % ./.
Fr. 111'600.-
Fr. 398'400.-
Valable du 01.10.98 au 30.09.2013.
Dès le 01.10.2013, le loyer sera ramené au loyer initial net de Fr. 510'000,-,
basé sur un IPC de septembre 1998 indexé à l’IPC de septembre 2013.
Les travaux faisant l’objet de l’investissement de Fr. 1'200'000,- et décrits
ci-dessus, sont à considérer comme faisant partie intégrante de l’immeuble
et ne pourront faire l’objet d’une demande d’indemnité en plus-value du
locataire ni d’une demande de remise dans l’état initial par la Société
propriétaire. (…) »
Le 22 juin 1998, la demanderesse, sous la plume de son
administrateur [...], a confirmé à H.________ SA qu’elle était disposée à
signer un bail pour une durée de quinze ans pour un « nouveau loyer
annuel » de 360'000 fr. valable du 1er octobre 1998 au 30 septembre
2013. La lettre précisait ce qui suit :
« Pour ce qui est de l’indexation et admettant que le loyer initial sera
ramené à fr. 510'000.- à l’échéance du bail, l’indice de référence sera celui
du 30 septembre 2007 indexé à celui du 30 septembre 2013. »
Par lettre du 6 juillet 1998, H.________ SA a adressé une contre-
proposition à la demanderesse pour un loyer annuel net de 375'000 fr. au
lieu des 360'000 fr. proposés, en tenant compte d’un loyer de base de
510'000 fr. réduit du montant de 135'000 fr. correspondant à la
« différence représentant env. Fr. 1'450'000.- des travaux du gros
œuvre ».
3. Les négociations ont abouti à la conclusion, le 22 juillet 1998,
par la demanderesse et [...], d’un contrat de bail à loyer pour locaux

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commerciaux portant sur l’immeuble sis [...], à Lausanne, d’une surface de
1'963 m2. Le début du bail était fixé au 1er octobre 1998.
Le loyer annuel net mentionné dans le contrat était de
375'000 fr., auquel s’ajoutait un acompte de frais de chauffage annuel de
10'200 francs.
Le bail était résiliable moyennant avis donné avec douze mois
d’avance pour fin septembre, mais au plus tôt pour le 30 septembre 2013,
étant précisé que le bail serait reconduit tacitement de cinq ans en cinq
ans dès cette date.
En son chiffre 3, le contrat de bail prévoyait une « adaptation à
100 % » du loyer à l’IPC (Indice des prix à la consommation), dont la base
était fixée au 30 septembre 1998. Le taux d’intérêt en vigueur n’était pas
mentionné.
Un document intitulé « Clauses particulières », également
signé le 22 juillet 1998, était joint au contrat de bail. Il prévoyait ce qui
suit :
« Dès le 01.10.2013, le loyer sera ramené au loyer initial net de Fr.
510'000.-, basé sur un IPC du 30 septembre 2007 indexé à l’IPC du 30
septembre 2013. Le loyer annuel ne pourra toutefois pas être inférieur au
montant initial de Fr. 510'000.--.
Les travaux faisant l’objet de l’investissement de Fr. 1'450'000.- (CFC 211.5,
211.6, 23 partiel, 24, 24) sont à considérer comme faisant partie intégrante
de l’immeuble et ne pourront faire l’objet d’une demande d’indemnité en
plus-value du locataire ni d’une demande de remise dan l’état initial par la
Société propriétaire.
La totalité des travaux de transformation et de remise en état sont à la
charge du locataire.
Nous avons pris note du montant total des travaux qui a été estimé par le
bureau d’architecte [...], d’un montant de Fr. 2'882'889.35 (décompte
annexé).
Dès la fin des transformations, vous nous adresserez un décompte final des
travaux ainsi que ceux du gros œuvre, et nous nous réservons d’ores et déjà
le droit de revoir notre participation au cas où les travaux à notre charge
seraient inférieurs à Fr. 1'450'000.--. ».

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Par avenant n° 1 du 21 octobre 1998, les parties au contrat de
bail ont convenu que les bureaux de 26 m2 à l’entresol étaient intégrés au
bail du 22 juillet 1998, les autres clauses et conditions du bail restant
inchangées.
4. Le 15 octobre 1999, la défenderesse est devenue propriétaire
de l’immeuble faisant objet du contrat de bail.
5. Entre le 1er novembre 2000 et le 1er janvier 2009, la
défenderesse a notifié plusieurs hausses de loyer à la demanderesse, au
moyen de la formule officielle de notification de hausse de loyer prévue à
l’art. 19 al. 1 let. a OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme
d’habitations et de locaux commerciaux, RS 221.21.11). Toutes les
hausses étaient fondées sur une adaptation du loyer à l’IPC, et ont
entraîné l’augmentation du loyer annuel net initial de 375'000 fr. de la
manière suivante :
1. Hausse du 23 août 2000 :
Loyer dès le 1er novembre 2000 : 384'600 fr.
2. Hausse du 11 septembre 2001 :
Loyer dès le 1er novembre 2001 : 386'892 fr.
3. Hausse du 12 novembre 2002 :
Loyer dès le 1er janvier 2003 : 391'572 fr. (soit 32'631 fr. /mois)
4. Hausse du 19 novembre 2003 :
Loyer dès le 1er janvier 2004 : 393'408 fr. (soit 32'784 fr. /mois)
5. Hausse du 16 novembre 2004 :
Loyer dès le 1er janvier 2005 : 398'611 fr. 80 (soit 33'217 fr. 65
/mois)
6. Hausse du 15 novembre 2005 :
Loyer dès le 1er janvier 2006 : 403'815 fr. 60 (soit 33'651 fr. 60
/mois)
7. Hausse du 14 novembre 2006 :
Loyer dès le 1er janvier 2007 : 404'856 fr. 60 (soit 33'738 fr. 05
/mois)
8. Hausse du 6 novembre 2007 :

- 8 -
Loyer dès le 1er janvier 2008 : 410'060 fr. 40 (soit 34'171 fr. 70
/mois)
9. Hausse du 6 novembre 2008 :
Loyer dès le 1er janvier 2009 : 427'416 fr. (soit 35'618 fr. /mois)
La défenderesse a contesté la dernière hausse de loyer.
Néanmoins, par lettre du 28 mai 2009 de son conseil, elle a annoncé au
Tribunal des baux qu’elle acceptait cette hausse de loyer, ce dont la
Présidente du Tribunal des baux a pris acte en tant que déclaration de
passé-expédient par prononcé du 14 juillet 2009.
6. Par avis recommandé du 16 novembre 2010 accompagné de la
formule de notification de résiliation de bail, la défenderesse a résilié le
contrat de bail pour le 30 septembre 2013.
Le 31 janvier 2012, à la suite de la contestation de cette
résiliation par la demanderesse et de l’échec de la conciliation, la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer de Lausanne a
annulé le congé donné le 16 novembre 2010 pour le 30 septembre 2013,
au motif que ledit congé empêchait la locataire de procéder à un transfert
de bail. La défenderesse a requis la validation du congé devant le Tribunal
des baux par requête du 19 mars 2012. La procédure est à ce jour encore
pendante.
7. L’état locatif au 1er septembre 2011 de l’entier de l’immeuble
où se trouvent les locaux litigieux mentionne le loyer de la demanderesse
en tant que « bail commercial indexé » adapté à l’IPC du 31 octobre 2008
et « non échelonné ». Le document précise également que le contrat de
bail est de durée déterminée et se termine au 30 septembre 2013.
8. Par lettre du 19 janvier 2012 adressée au conseil de la
défenderesse, le conseil de la demanderesse a requis une diminution de
loyer dès le 1er octobre 2013, dans les termes suivants :
« Ma cliente paie actuellement un loyer net annuel de fr. 427'416.- en vertu
d’un bail qui pris effet le 1er octobre 1998.

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A l’époque, le taux hypothécaire était de 4.25 %, alors que, depuis le mois
de décembre 2011, il est de 2.5 %, d’où un écart de 1.75 %, qui justifie une
baisse de loyer de 20.37 %.
Votre cliente ayant acquis cet immeuble en 1999 sur la base de l’état locatif
de l’époque, ma mandante est persuadée que la chose procure à L.________
SA un rendement excessif.
Fondée sur ce qui précède, Z.________ SA conteste le montant du loyer
qu’elle acquitte actuellement et demande sa diminution à partir du 1er
octobre 2013 au montant suivant :
• Loyer initial, selon bail du 22.7.1998 fr. 375'000.--
• sous déduction de 20.37% de cette somme, soit fr.
76'387.50
• loyer annuel net dès le 1er octobre 2013 fr. 298'612.50
Je vous prie de me communiquer la détermination de votre cliente dans les
30 jours. »
9. Le 7 mars 2012, la demanderesse a saisi la Commission de
conciliation d’une requête de baisse de loyer fondée sur la baisse du taux
hypothécaire de référence et le rendement excessif procuré à la
défenderesse.
Une audience de conciliation a eu lieu le 25 mars 2013, à
l’issue de laquelle la Commission de conciliation a délivré une autorisation
de procéder à la demanderesse.
10. Par demande du 22 avril 2013 adressée au Tribunal des baux,
la demanderesse Z.________ SA a conclu, sous suite de frais et dépens, à la
réduction à 287'000 fr. du loyer annuel net des locaux loués à la
défenderesse dans son immeuble sis [...], à Lausanne, et ceci dès le 1er
octobre 2013. A l’appui de sa demande, elle invoquait le rendement
excessif de l’immeuble pour la défenderesse ainsi que la baisse du taux
hypothécaire de référence de 4.25 % à 2.25 % entre la date de la
conclusion du contrat de bail en 1998 et l’échéance du bail le 30
septembre 2013.
Dans sa réponse du 5 novembre 2013, la défenderesse a
conclu au rejet de la conclusion prise par la demanderesse.

- 10 -
Le 8 novembre 2013, la demanderesse s’est déterminée et a
complété sa demande par de nouveaux allégués. Elle a en outre requis la
production de diverses pièces en mains de la défenderesse.
Une audience de jugement a eu lieu le 15 novembre 2013, à
laquelle les parties se sont présentées, assistées de leurs conseils. Lors de
cette audience, la demanderesse a modifié la conclusion de sa demande
en ce sens que le loyer soit réduit à 276'787 fr. par an dès le 1er octobre
2013, étant précisé que cette demande était fondée sur la méthode dite
relative et, uniquement à titre superfétatoire, sur la méthode absolue du
rendement net. La défenderesse a conclu au rejet de la conclusion
modifiée de la demanderesse.
Le témoin [...], entendu lors de cette audience, a déclaré ce
qui suit :
« Je connais très bien la défenderesse, qui est une société propriétaire. J’ai
été employé de [...], société qui s’occupe de la gestion des immeubles de la
défenderesse, de 1997 à fin 2008. Je connais la demanderesse, car elle a
repris la société [...], qui exploitait le [...]. Je m’occupais de la gérance de
ces locaux. Je me souviens d’avoir discuté de la reprise des locaux par
Z.________ SA avec [...]. Il était question d’importants investissements que la
locataire voulait effectuer dans les locaux. Je précise qu’à mon souvenir, les
locaux étaient à l’époque propriété de la [...] et qu’ils étaient gérés par [...],
qui est devenu par la suite [...]. Il me semble avoir proposé à la propriétaire
de conclure un nouveau bail, et non pas de procéder à un transfert de bail.
J’en déduis que c’était en raison des investissements envisagés par la
locataire. La question de la durée du bail liée à ces investissements se
posait également. Il a été discuté avec la demanderesse d’une répartition
de la prise en charge de ces travaux entre la bailleresse et la locataire. Je ne
me souviens plus des montants des travaux, ni du pourcentage de cette
répartition. En revanche, je me souviens que cette participation de la
bailleresse a été convenue sous la forme d’une réduction de loyer, basée
sur le loyer de l’ancienne locataire. Le principe discuté lors des pourparlers
précontractuels était d’amortir la participation de la bailleresse sur la durée
initiale du bail et de soustraire ce montant au loyer initial, qui devait être
proche de celui de l’ancienne locataire. On peut dire que le locataire a fait la
banque. Je précise toutefois que ces montants ont été discutés avec la
propriétaire, qui tenait souvent compte d’annuités dans les calculs pour
tenir compte d’un intérêt sur le capital. A la lecture de la pièce 91, je
constate que ce système d’annuités a été appliqué dans le cas d’espèce.
L’idée était de réduire le loyer pendant la durée initiale, de sorte qu’à la
sortie de cette durée initiale, le loyer devait être le loyer initial convenu de
510’000 francs, sous réserve cas échéant de la question de l’indexation. Je
précise que j’ai signé au nom du propriétaire le bail, ainsi que la clause
particulière. Le loyer au terme de la durée initiale ne devait pas être
inférieur à 510’000 francs. Je précise que le bail indique comme loyer celui

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de 375’000 francs, et non pas celui de 510’000 francs avec la précision qu’il
est réduit pendant la période initiale pour tenir compte des travaux, pour
des questions informatiques. En effet, si nous avions procédé de la sorte, le
système informatique aurait indiqué au service comptable le montant de
510'000 francs pour la facturation, et non pas le loyer convenu de 375’000
francs. »
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. b CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008, RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins. Tel
est le cas en l'espèce, le loyer mensuel net s'élevant à 4'800 francs.
Ecrit et motivé, l'appel est introduit auprès de l'instance
d'appel soit, en l'occurrence, la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RS 173.01]), dans les
trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la
notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile, par une partie qui y a un intérêt digne
de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que
pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement la constatation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(ibidem, p. 135).

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Lorsqu'il s'agit de revoir une question d'appréciation, l'autorité
d'appel peut s'autoriser une certaine retenue (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 5 ad art. 310 CPC; TF 5A_265/2012 du 30 mai 2012 c. 4.3.2).
Il en résulte qu'elle ne saurait substituer sa propre appréciation à celle de
l'autorité inférieure (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zurich 2013, n. 475, p.
205).
b) Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé, la
motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision
attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits
auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier
juge. La Cour de céans n'est pas tenue d'examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que
tout l'état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls
certains points de fait sont contestés (Jeandin, op. cit., n. 3 ad art. 311 CPC
et la jurisprudence constante de la Cour de céans, CACI 10 octobre
2013/537 c. 2.2; CACI 1er février 2012/75 c. 2a).
3. a) L’appelante L.________ SA reproche au premier juge d’avoir
retenu un loyer de 375'000 fr. au 30 septembre 2013 après avoir constaté
la nullité de l’ensemble des hausses de loyer notifiées à l’intimée
Z.________ SA jusqu’à cette date, alors que ces hausses n’avaient pas été
contestées par la locataire. Au surplus, selon l’appelante, le passé-
expédient de l’intimée ayant force de chose jugée, il y aurait lieu de
considérer que le loyer des locaux litigieux avait été fixé judiciairement à
35'618 fr. par mois, soit 427'416 fr. par an, dès le 1er janvier 2009. En
omettant ces éléments et en prononçant que le loyer « restait fixé à
375'000 fr. », les premiers juges auraient procédé à une appréciation
arbitraire des preuves. L’appelante Z.________ SA fait quant à elle valoir
qu’une hausse de loyer basée sur une clause d’indexation nulle doit aussi
être considérée comme nulle, même si elle a été acceptée par les deux
parties, et qu’un abus de droit ne saurait lui être reproché en l’espèce.
Selon elle, il en va de même de la dernière hausse de loyer, qui, bien

- 13 -
qu’acceptée sous la forme d’un passé-expédient, n’a en définitive pas été
examinée par le Tribunal des baux.
A l’appui de son propre appel, l’appelante Z.________ SA
soutient que le Tribunal des baux aurait dû retenir un loyer de
293'137 fr. 50 dès le 1er octobre 2013, dès lors que le premier moment de
référence, dans l’application de la méthode relative pour la fixation du
loyer, correspondrait à l’expiration de la clause d’échelonnement. Selon
elle, les premiers juges devaient comparer les bases de calcul, en
particulier l’évolution du taux de l’intérêt hypothécaire et de l’IPC, qui
seraient des faits notoires, lors de l’entrée en vigueur du bail et à son
échéance le 30 septembre 2013, ce qui aurait conduit à une diminution de
loyer de 21.83%, soit à la fixation du loyer à 293'137 fr. 50 dès le
1er octobre 2013.
Au vu des griefs soulevés par les appelantes, il y a lieu de
déterminer le montant du loyer dû par Z.________ SA à L.________ SA dès le
1er octobre 2013, dès lors qu’il s’agit de la question centrale du litige.
b/aa) Aux termes de l’art. 269b CO (Code des obligations du
30 mars 1911, RS 210), les conventions prévoyant que le loyer est adapté
en fonction d’un indice ne sont valables qui si le bail est conclu pour une
durée minimale de cinq ans et que la référence est l’indice suisse des prix
à la consommation. Le loyer indexé a pour but de permettre au bailleur de
s’assurer que le loyer s’adaptera au coût de la vie, tandis que le locataire
bénéficie de la sécurité du logement pour une durée de cinq ans (Lachat,
Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 506, n. 2.1.1). En principe, l’indexation
est un mode exclusif de fixation de loyer, par lequel les parties présument
que l’adaptation du loyer à l’augmentation de l’indice suffira à couvrir
l’évolution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer, de sorte
qu’elles renoncent à se prévaloir de ces facteurs pendant toute la durée
du bail, et que c’est seulement à l’échéance du bail indexé qu’elles
pourront à nouveau invoquer, à la hausse ou à la baisse, les autres
critères légaux de fixation du loyer (Lachat, op. cit., p. 507, n. 2.1.2). Pour
cette raison, le bailleur ne peut pas formuler une réserve de hausse qu’il

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ferait valoir en cours de bail, en sus de l’indexation (ATF 123 III 76 c. 4c).
Le principe de l’indexation peut faire l’objet d’une clause insérée dans le
contrat de bail, d’une convention ultérieure entre les parties ou d’une
transaction judiciaire passée ultérieurement (Dietschy, in : Bohnet/Montini,
Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n. 4 ad art. 269b
CO, p. 890).
bb) L’art. 269c CO permet aux parties de prévoir des loyers
échelonnés. Selon cette disposition, les conventions prévoyant que le
loyer sera majoré périodiquement d’un montant déterminé ne sont
valables que si le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans (let.
a), si le loyer n’est pas augmenté plus d’une fois par an (let. b) et si le
montant de l’augmentation est fixé en francs (let. c). Cette disposition est
de droit impératif (Lachat, op. cit., p. 516, n. 3.2.1). Lorsque
l’échelonnement est prévu dans le bail initial, le locataire peut contester
ce dernier dans les trente jours suivant la délivrance de la chose louée,
conformément à l’art. 270 CO. Cette contestation peut porter tant sur le
principe de l’échelonnement, sur l’échelon initial ou sur les échelons
subséquents. Ceux-ci ne pourront en revanche plus être remis en cause
par le locataire, quelle que soit l’évolution des facteurs de fixation du loyer
(Lachat, op. cit., p. 518, n. 3.2.4). Une fois le premier échelon entré en
force, le bailleur doit notifier les échelons suivants sur formule officielle au
plus tôt quatre mois avant l’entrée en vigueur de l’échelon (art. 19
al. 2 OBLF) et au plus tard quelques jours avant celle-ci, étant précisé que
le bailleur qui ne s’est pas prévalu à temps d’un échelon peut le faire
tardivement, l’échelon n’entrant en vigueur que dès la date de la
réception par le locataire de la formule officielle (Lachat, le bail à loyer,
2008, n. 3.2.5 ; Diestschy, op. cit., n. 24 et 25 ad art. 269c CO).
A l’expiration de la durée convenue pour le bail à loyers
échelonnés, le bailleur peut solliciter une majoration du dernier échelon de
loyer pour le terme de résiliation, sur la base de l'art. 269d CO, et le
locataire invoquer l'art. 270a CO à l'appui d'une demande de diminution
de son loyer (ATF 121 III 397 c. 2b ; Arrêt du TF du 3 mai 1999, in CdB 4/99
p. 119).

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cc) Pendant la période de cinq ans minimum du loyer indexé,
respectivement de trois ans minimum du loyer échelonné, les parties sont
liées par la possibilité d’adaptation qu’elles ont prévue. C’est pourquoi,
dans un contrat avec loyer indexé, il est exclu de prévoir d’autres facteurs
de majoration que la hausse de l’indice suisse des prix à la consommation,
à moins que la majoration soit justifiée par des prestations
supplémentaires correspondantes du bailleur et que le contrat de bail ait
envisagé expressément cette possibilité. Il s’ensuit que le cumul d’une
clause d’échelonnement avec une clause d’indexation est prohibé (ATF
124 III 57 c. 3a, JT 1999 I 19 ; Weber, Basler Kommentar, OR I, 2011, n. 12
ad art. 269b CO). En effet, la conclusion de l’une de ces clauses signifie
que le loyer sera adapté en fonction du seul facteur respectivement
d’indexation ou d’échelonnement. Ainsi, en présence d’un loyer
échelonné, toute augmentation de loyer basée sur la hausse des coûts, le
renchérissement ou l’usage dans la localité ou le quartier est interdite
(Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, Lausanne 2011, n. 10
ad art. 269c CO, p. 553). Il est en revanche possible de prévoir que le bail
sera successivement échelonné puis indexé, ou l’inverse (Dietschy, op.
cit., n. 25 ad art. 269b CO, p. 897). Lorsque des parties ont malgré tout
cumulé les deux clauses, il est possible de chercher à déterminer la
volonté hypothétique lors de la conclusion du contrat pour définir lequel
des deux systèmes aurait été choisi, ceci en application de l’art. 20 al. 2
CO, qui prévoit que si le contrat n’est vicié que dans certaines de ses
clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu’il n’y ait
lieu d’admettre que le contrat n’aurait pas été conclu sans elles (ATF 124
III 57 c. 3c, JT 1999 I 19). Selon Dietschy, lorsque la volonté hypothétique
des parties ne peut pas être déterminée, la hausse ou la baisse fondée sur
l’un ou l’autre critère devrait être considérée comme nulle et le loyer
adapté en fonction des critères généraux de fixation du loyer (Dietschy,
op. cit., n. 26 ad art. 269b CO, et la référence citée). En cas de clause
d’indexation successive à un loyer échelonné, l’indice de base pour le
calcul du nouveau loyer doit être en principe celui en vigueur à l’échéance
de la clause d’échelonnement et non celui de la conclusion du bail
(Dietschy, op. cit., n. 33 ad art. 269c CO).

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dd) D’une manière générale, les parties peuvent en principe
convenir librement du montant du loyer (art. 1 et 253 CO). Le droit privé
ne prévoit pas un contrôle d’office des montants convenus par une
autorité. En revanche, pour protéger les locataires contre les loyers
abusifs, il est prévu que le locataire pourra saisir la commission de
conciliation en matière de baux à loyer puis le juge pour contester le loyer
initial ou une augmentation du loyer, ou pour demander une baisse du
loyer, aux conditions fixées par les art. 269 à 270e CO. Il appartient
cependant toujours au locataire de prendre l’initiative et l’autorité
n’intervient pas d’office. Pour assurer la clarté de la situation juridique, un
délai strict est imposé au locataire pour agir, faute de quoi il est réputé
avoir accepté le loyer proposé et il est déchu du droit de le contester (art.
270 al. 1 et 270b al. 1 CO ; ATF 137 III 547 c. 2.3).
Lorsqu’une adaptation de loyer invoquée par une partie repose
sur une clause nulle, en particulier une clause d’indexation ne respectant
pas l’art. 269b CO, il n’est en principe pas nécessaire à l’autre partie de
s’en prévaloir, la clause étant de par la loi privée de tout effet,
conformément à l’art. 20 al. 2 CO (Dietschy, op. cit., n. 9 ad art. 270c CO,
p. 998). Lorsque la clause d’indexation est frappée de nullité, le locataire
qui ne connaît pas cette nullité et qui paie le loyer indexé peut réclamer le
trop-versé en application des règles sur l’enrichissement illégitime des art.
62 ss CO. Une partie pourrait toutefois opposer un abus de droit au moyen
tiré de la nullité de la clause d’indexation (art. 2 al. 2 CC [Code civil suisse
du 10 décembre 1907, RS 210]), lorsque la partie qui l’invoque connaissait
la nullité de la clause lors de sa conclusion ou qu’elle a accepté son
application pendant de nombreuses années et que le principe de
l’indexation paraissait lui convenir jusqu’à ce qu’un changement de
circonstances la fasse changer d’avis. En particulier, dans un cas où le
locataire s’était prévalu en 1991 seulement du vice de forme résultant de
l’absence de notification de la formule officielle lors d’une hausse de loyer
survenue en 1982, le Tribunal fédéral a considéré que les demandeurs,
rompus aux affaires, avaient sans réserve et durant plusieurs années payé
le loyer majoré de sorte que le propriétaire n’avait aucune raison de

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douter de l’accord intervenu. Dès lors, le locataire commettait un abus de
droit à invoquer le vice de forme survenu neuf ans plus tôt (ATF 123 III 70
c. 3c, JT 1998 I 8). La Chambre des recours du Tribunal cantonal a
également vu un abus de droit dans le fait pour le locataire d’invoquer en
2002, dans le cadre d’une affaire pénale l’opposant à son bailleur ensuite
d’une altercation, la nullité d’une hausse de loyer intervenue en 1986,
qu’il avait respectée depuis lors sans contestation ni remarque, et cela
bien qu’il ne s’en soit rendu compte qu’en 2002 (Arrêt de la Chambre des
recours du Tribunal cantonal du 1er septembre 2004 c. 6b, in CdB 2005
92). Dans un tel cas, le locataire semble s’être accommodé de la clause de
sorte que même si celle-ci doit être considéré comme nulle, il faut
conclure à des adaptations consensuelles du loyer (Dietschy, op. cit. n. 10
ad art. 270c CO, p. 996-997).
Dans l’arrêt TF 4A_38/2013 du 12 avril 2013 c. 2.1, le Tribunal
fédéral a cependant nuancé les considérations relatives à l’abus de droit,
retenant que celui-ci ne pouvait découler du seul fait d’avoir payé le loyer
pendant longtemps sans discuter, l’abus de droit ne pouvant résulter que
du fait qu’informé du vice de forme, le locataire omet de protester dans un
délai raisonnable et de le contester devant l’autorité, validant ainsi le
montant convenu et guérissant les effets du vice de forme.
ee) Aux termes de l’art. 160 al. 1 CPC-VD (Code de procédure
civile vaudois du 14 décembre 1966, dans sa teneur en vigueur jusqu’au
31 décembre 2010), le passé-expédient est l’acte par lequel une partie
adhère aux conclusions de son adversaire. Il a force de chose jugée, le
juge attestant sur la déclaration que le passé-expédient vaut jugement
exécutoire (art. 161 al. 1 CPC-VD).
c/aa) En l’espèce, après avoir rappelé qu’il n’était pas possible
de cumuler une clause d’indexation avec une clause d’échelonnement, le
Tribunal des baux a considéré que la clause par laquelle les parties
avaient convenu que le loyer serait de 375’000 fr. pendant quinze ans puis
de 510'000 fr. était une clause d’échelonnement, ce qui est conforme à la
jurisprudence du Tribunal fédéral (cf. ATF 124 III 57 c. 3b in limine). Les

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premiers juges ont ensuite retenu que si les parties avaient eu
connaissance du vice consistant dans le cumul des clauses d’indexation et
d’échelonnement, elles auraient convenu de la clause d’échelonnement
pour la période initiale de quinze ans, puis d’une clause d’indexation pour
les éventuelles périodes de reconduction du bail. S’agissant du montant
du loyer, le Tribunal des baux a considéré que les parties avaient entendu
régler cette question jusqu’à la date d’expiration du bail et ne pouvaient
dès lors pas invoquer la méthode relative pour fixer le loyer admissible à
cette date. Or, L.________ SA n’ayant pas notifié à Z.________ SA la hausse
du loyer échelonné au moyen de la formule officielle, le loyer annuel net
des locaux litigieux dès le 1er octobre 2013 restait fixé à 375'000 francs.
L’appréciation de l’évolution du loyer faite par les premiers
juges ne peut être suivie. Certes, il faut considérer que si elles avaient eu
connaissance du vice affectant le contrat de bail, les parties auraient voulu
faire prévaloir la clause d’échelonnement, ce qui n’est pas contesté en
appel. Néanmoins, cette clause ne devait pas arriver à échéance le 30
septembre 2013, le loyer de 510'000 fr. constituant en réalité le second
échelon du loyer. En effet, la clause d’échelonnement prévue dans le
contrat du 22 juillet 1998 prévoyait que « dès le 01.10.2013, le loyer
[serait] ramené au loyer initial net de Fr. 510'000.-, basé sur un IPC du 30
septembre 2007 indexé à l’IPC du 30 septembre 2013. ». En excluant la
clause d’indexation de cette disposition, on constate que les parties
entendaient fixer le loyer de manière anticipée à 510'000 fr. dès le 1er
octobre 2013, ce que confirment les échanges de correspondance ayant
précédé la conclusion du contrat, en particulier la lettre adressée le 16 juin
1998 par H.________ SA à Z.________ SA, ainsi que la réponse de celle-ci du
22 juin 1998.
Par conséquent, l’interdiction du cumul de la clause
d’échelonnement et de la clause d’indexation interdisait aux parties toute
indexation pendant la période de reconduction de cinq ans durant laquelle
elles avaient prévu le deuxième échelon de 510'000 francs. Le loyer devait
s’élever à 375'000 fr. du 1er octobre 1998 au 30 septembre 2013, puis à
510'000 fr. dès le 1er octobre 2013 et jusqu’au 30 septembre 2018, sans

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qu’une indexation ne soit possible durant cette période de cinq ans. Ainsi,
il est exclu que Z.________ SA puisse demander une baisse de loyer pour la
période du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2018, ce qui conduit au rejet
de son appel.
bb) Dès lors que la demande de baisse de loyer présentée par
la locataire doit être rejetée, il reste la question de savoir quel est le loyer
applicable dès le 1er octobre 2013, soit s’il s’agit du loyer de 375'000 fr.,
comme l’a retenu le Tribunal des baux, ou du dernier loyer fixé dès le 1er
janvier 2009 – mais sur la base d’une clause d’indexation nulle – à 427'416
fr., comme le soutient la bailleresse.
Comme l’a relevé le Tribunal des baux, l’appelante L.________
SA aurait dû notifier une hausse de loyer à Z.________ SA, fondée sur le
loyer échelonné, dès le 1er octobre 2013. Elle ne l’a cependant pas fait,
probablement dans la mesure où elle a résilié le bail. Quoi qu’il en soit,
faute de notification du nouvel échelon du loyer, on ne saurait considérer
que le loyer est passé à 510'000 fr. dès le 1er octobre 2013.
Le 28 mai 2009, Z.________ SA a passé expédient dans la
procédure en contestation de hausse de loyer qu’elle avait ouverte contre
L.________ SA, acceptant ainsi le paiement d’un loyer annuel net de
427'416 fr., dont elle s’est acquittée sans contestation jusqu’en 2013.
Certes, elle n’avait pas connaissance du vice affectant la clause
d’indexation contenue dans le contrat du 22 juillet 1998. Néanmoins, en
acceptant devant le Tribunal des baux, une dizaine d’années après la
conclusion du contrat, le paiement d’un loyer fixe de 427'416 fr., la
locataire, société commerciale d’importance, assistée d’un conseil et dont
les représentants sont rompus aux affaires, a démontré qu’elle consentait
pleinement au paiement du loyer requis par L.________ SA, sans
modification de la clause d’échelonnement convenue dans le contrat de
bail du 22 juillet 1998. Par conséquent, il y lieu de retenir une adaptation
consensuelle du loyer, et le grief de L.________ SA doit être admis.

- 20 -
En définitive, en l’absence de notification d’entrée en vigueur
de l’échelon de 510'000 fr., et vu l’accord intervenu en 2009, le loyer doit
rester fixé au dernier montant non contesté de 427'416 francs.
4. a) Au vu de ce qui précède, l’appel de Z.________ SA doit être
rejeté et l’appel de L.________ SA doit être admis, le jugement attaqué
étant réformé en ce sens que la demande du 22 avril 2013 est rejetée, le
loyer annuel net des locaux commerciaux que la demanderesse loue à la
défenderesse dans l’immeuble sis à la [...], à Lausanne, selon contrat de
bail du 22 juillet 1998, restant fixé à 427'416 fr. dès le 1er octobre 2013.
Les frais judiciaires de première instance, dont la quotité de
16'265 fr. peut être confirmée (art. 25 al. 1 et 3, et 27 al. 7 TFJC [tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RS 270.11.5]), seront mis à la
charge de la demanderesse Z.________ SA, qui succombe (art. 106 al. 1
CPC).
Ces frais judiciaires comprennent la somme de 150 fr.
correspondant à l’émolument pour l’audition d’un témoin (art. 87 al. 1
TFJC). Ce montant sera dû par la demanderesse à la défenderesse à titre
de restitution d’avance de frais.
Z.________ SA devra en outre verser la somme de 4'000 fr. à
L.________ SA à titre de dépens (art. 3, 5 et 20 al. 2 TDC [tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6]).
b) Les frais judiciaires relatifs à l'appel déposé par L.________
SA, arrêtés à 3'620 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du
28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), et ceux relatifs à l’appel de Z.________
SA, arrêtés à 5'093 fr. (art. 62 al. 1 TFJC), seront mis à la charge de
l’appelante Z.________ SA, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Vu l'issue du litige, l’appelante Z.________ SA versera de pleins
dépens à L.________ SA, qu’il convient d’arrêter à 4'000 fr. (art. 12 TDC).

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Ainsi, s’agissant de la procédure de deuxième instance,
l’appelante Z.________ SA versera à l’appelante L.________ SA un montant
total de 7'620 fr. à titre de dépens et de restitution d’avance de frais de
deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel de Z.________ SA est rejeté.
II. L’appel de L.________ SA est admis.
III. Il est statué à nouveau comme suit :
I. La demande du 22 avril 2013 de Z.________ SA est
rejetée, le loyer annuel net des locaux commerciaux que
la demanderesse Z.________ SA loue à la défenderesse
L.________ SA dans l’immeuble sis [...], à Lausanne, selon
contrat de bail du 22 juillet 1998, restant fixé à
427'416 fr. (quatre cent vingt-sept mille quatre cent
seize francs) dès le 1er octobre 2013.
II. Les frais judiciaires, arrêtés à 16'265 fr. (seize mille deux
cent soixante-cinq francs), sont mis à la charge de la
demanderesse Z.________ SA.
Les frais judiciaires seront prélevés sur l’avance fournie
par la demanderesse.

- 22 -
III. La demanderesse Z.________ SA doit payer à la
défenderesse L.________ SA la somme de 150 fr. (cent
cinquante francs) à titre de restitution d’avance de frais.
IV. La demanderesse Z.________ SA doit payer à la
défenderesse L.________ SA la somme de 4'000 fr.
(quatre mille francs) à titre de dépens.
V. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 5'093 fr.
(cinq mille nonante-trois francs) pour l’appel de Z.________ SA
et à 3'620 fr. (trois mille six cent vingt francs) pour l’appel de
L.________ SA, sont mis à la charge de l’appelante Z.________
SA.
V. L’appelante Z.________ SA doit verser à l'appelante L.________
SA la somme de 7’620 fr. (sept mille six cent vingt francs) à
titre de dépens et de restitution d'avance de frais de deuxième
instance.
VI. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. Thierry Zumbach, agent d’affaires breveté (pour L.________ SA),
- Me Jacques Micheli, avocat (pour Z.________ SA).

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La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal des baux.
La greffière :