vd_gerichte · XZ19.017827 · 2024-02-13 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ19.017827-230318
62
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 13 février 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
MM. Segura et de Montvallon, juges
Greffier : M. Robadey
*****
Art. 97 ss, 264 et 267 ss CO
Statuant sur l’appel interjeté par N.________ (anciennement
[...]), à [...], contre le jugement rendu le 3 février 2022 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l’appelant d’avec J.________ SA, à [...], la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par jugement du 3 février 2022, dont les motifs ont été
adressés pour notification aux conseils des parties le 3 février 2023, le
Tribunal des baux (ci-après : le tribunal ou les premiers juges) a rejeté la
demande introduite le 15 avril 2019 par N.________ contre J.________ SA (I),
a dit que N.________ devait verser à J.________ SA les montants de 34'500
fr. sans intérêt (IIa), de 9'750 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 15 janvier
2020 (IIb), de 39'000 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 15 janvier 2020 (IIc)
et de 3'590 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 19 mars 2020 (IId), a
définitivement levé l’opposition totale formée par N.________ au
commandement de payer notifié dans le cadre de la poursuite ordinaire n°
[...] de l’Office des poursuites du district de Morges, à concurrence du
montant indiqué au chiffre IIa ci-dessus (III), a dit que les frais judiciaires,
arrêtés à 8’332 fr. 40, étaient provisoirement laissés à la charge de l’Etat
(IV), a rappelé que le bénéficiaire de l’assistance judiciaire était tenu au
remboursement des frais judiciaires mis provisoirement à la charge de
Etat, dès qu’il serait en mesure de le faire (V), a dit que N.________ devait
verser à J.________ SA la somme de 6'300 fr. à titre de dépens (VI) et a
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont examiné si J.________ SA,
bailleresse, avait fait échouer le transfert de bail commercial de
N.________, locataire, à savoir si les arguments avancés pour écarter la
candidature des potentiels repreneurs constituaient de justes motifs au
regard de l’art. 263 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220),
et si elle lui devait paiement de dommages-intérêts à ce titre. Le tribunal a
considéré qu’au vu des circonstances et de la complexité de l’affaire, il ne
pouvait être reproché à J.________ SA d’avoir négligé de traiter la demande
du locataire dans un délai raisonnable et d’avoir écarté la candidature des
époux A.O.________ et B.O.________, dès lors que ceux-ci ne bénéficiaient
pas de la solvabilité requise pour reprendre le fonds de commerce, et
encore moins aux conditions négociées. N.________ n’avait en outre pas
réussi à établir que le refus de la bailleresse était lié à l’origine des époux

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susnommés, comme il le prétendait. Ainsi, J.________ SA n’ayant pas violé
ses obligations contractuelles en lien avec l’art. 263 CO, la première
condition de l’art. 97 CO faisait défaut, de sorte que les conclusions en
dommages-intérêts de N.________ devaient être rejetées. Les premiers
juges l’ont en outre condamné au versement de différents montants
résultant du contrat liant les parties.
B. Par acte du 8 mars 2023, N.________ (ci-après : l’appelant) a
interjeté appel contre ce jugement, en concluant, sous suite de frais et
dépens, principalement, à la réforme intégrale du dispositif en ce sens que
J.________ SA (ci-après : l’intimée) soit condamnée à lui verser un montant
de 105'500 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 16 janvier 2019 et qu’elle soit
condamnée au paiement de tous les frais et dépens de première instance,
et subsidiairement, à l’annulation de la décision entreprise et au renvoi de
la cause à l’autorité de première instance pour nouvelle décision dans le
sens des considérants de l’arrêt à intervenir. L’appelant a en outre requis
l’assistance judiciaire pour la procédure d’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. L’intimée est une société anonyme, dont le but est de
procéder à des opérations immobilières. Elle est propriétaire d’un local sis
au rez-de-chaussée du [...], à [...], dans lequel se situe un café-restaurant.
2. L’appelant était titulaire de l’entreprise individuelle [...] inscrite
au registre du commerce le 4 juin 2014, dont le but était l’importation et
la vente de produits, ainsi que l’exploitation d’un café-restaurant, jusqu’à
sa radiation par suite de cessation d’activité le 28 octobre 2019.
3. a) Le 31 mai 2016, les parties ont conclu une convention de
remise de commerce par laquelle l’intimée, vendeur, cédait à l’appelant,
acquéreur, le café-restaurant « [...] ». Le prix de vente a été fixé à 75’000
fr., payable en deux fois : un premier versement de 37’500 fr. à la date de

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l’exécution de la vente et un second versement de 37’500 fr. le
1er août 2016.
b) Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 20
juin 2016, [...] a pris en location le café-restaurant d’environ 170 m2, à
l’enseigne du « [...] » (ci-après : l’établissement litigieux), situé au
rez-de-chaussée de l’immeuble de l’intimée susmentionné. Le loyer net
était de 3’000 fr. par mois, plus un acompte de chauffage, d’eau chaude et
de frais accessoires de 250 fr. par mois. Le bail a débuté le 1er août 2016
pour se terminer le 31 juillet 2026. Il se renouvelait par la suite de cinq ans
en cinq ans, sauf avis de résiliation donné et reçu par l’une ou l’autre des
parties au moins douze mois à l’avance. Une augmentation à hauteur de
125 fr. du loyer mensuel était prévue annuellement dès la deuxième
année, jusqu’à un plafond de 3’500 francs.
c) Par courriel du 23 juin 2017, W.________, alors
administrateur de l’intimée, a informé l’appelant qu’il renonçait à
augmenter pour l’année 2017 le loyer d’un montant mensuel de 150 fr.
[sic] comme prévu contractuellement.
4. Faute pour l’appelant de s’être acquitté du solde du prix de
vente du fonds de commerce de 37'500 fr. à la date convenue, soit le 1er
août 2017, les parties se sont rencontrées afin de trouver une solution.
Par échange de courriels des 12 et 18 octobre 2017, elles sont
convenues que l’appelant paierait, dès le mois d’octobre 2017, un
montant minimal de 5’000 fr. tous les trois mois jusqu’à l’extinction de la
créance.
Dans son courriel du 12 octobre 2017, W.________ a en outre
indiqué ce qui suit :
« aucun intérêt ne vous sera demandé ceci afin de vous permettre de ne
pas alourdir vos charges. Mais en revanche, il est évident que je serais
heureux si vous pouvez solder ce montant plus rapidement. Je suis satisfait
que nous ayons pu trouver un terrain d’entente (…) ».

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Par la suite, l’appelant a versé à l’intimée un unique montant
de 3’000 fr., le solde de la dette précitée s’élevant ainsi encore à un
montant de 34’500 francs.
5. Dans un courriel du 17 septembre 2018, W.________ a pressé
l’appelant de lui rembourser ce qu’il lui devait encore à titre de solde de
reprise du fonds de commerce, à savoir la somme de 34’500 francs.
Par retour de courriel du 27 septembre 2018, l’appelant a
informé W.________ qu’il n’était pas en mesure de lui verser cette somme
mais qu’il cherchait une solution pour s’acquitter de sa dette et, qu’en
particulier, il envisageait toujours la vente du restaurant. Il avait en effet
déjà envisagé cette option au début de l’année 2018.
6. Le 29 novembre 2018, l’appelant a conclu une convention de
vente portant sur le restaurant « [...] » avec les époux A.O.________ et
B.O.________. Le prix de vente s’élevait à 140’000 fr., comprenant un
montant de 50’000 fr., payable au transfert de bail, et un montant de
90’000 fr., payable en 36 mensualités de 2’500 francs. La date d’exécution
du contrat avait été fixée au 15 janvier 2019. Une clause d’annulation
avait été prévue pour le cas où le transfert du bail ou un nouveau bail
n’aurait pas pu être conclu. Il était précisé dans le contrat que les
acheteurs avaient eu l’opportunité de visiter les installations et les
machines et qu’ils avaient également pris connaissance du bail.
7. a) Le 3 décembre 2018, W.________ a été informé de
l’existence des candidats à la reprise du fonds de commerce et a requis de
l’appelant qu’il produise différents documents au sujet de ceux-ci (identité,
domicile, loyer actuel, profession/expérience professionnelle, salaire des
six derniers mois, extrait du registre des poursuites et patente) pour se
déterminer sur le transfert de bail.
Par retour de courriel du 4 décembre 2018, l’appelant a
répondu qu’il était en train de rassembler les documents requis et que,
s’agissant de la patente, ce serait probablement sa compagne F.________
qui la mettrait à disposition des repreneurs.

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Par envoi recommandé du 6 décembre 2018, l’appelant a fait
parvenir à W.________ une lettre et des documents concernant A.O.________
et B.O.________, dont il ressort les informations suivantes :
- A.O.________ et B.O.________ étaient mariés et vivaient
ensemble, avec leur enfant né en 2007 ;
- Ils bénéficiaient d’un titre de séjour (permis C) ;
- Selon un certificat d’inscription émis par le service du
contrôle des habitants de [...], ils s’étaient installés à [...] le 15 juillet 2018,
avenue [...], en provenance de [...] ;
- Les époux A.O.________ et B.O.________ ainsi qu’H.________
louaient un local commercial (magasin d’alimentation), sis [...], à [...]. Le
montant du loyer n’était pas fourni ;
- Les époux A.O.________ et B.O.________ payaient un loyer
mensuel net de 1’500 fr., plus 150 fr. d’acompte de frais de chauffage,
eau chaude et frais accessoires pour leur appartement ;
- Les trois dernières fiches de salaire de M. A.O.________
attestaient qu’en qualité de chauffeur de taxi à temps partiel, celui-ci avait
gagné 2’190 fr. 40 en août 2018, 2’142 fr. 80 en septembre 2018 et
2’166 fr. 60 en octobre 2018 ;
- Selon des extraits du registre des poursuites émanant de
l’Office des poursuites du district de Lausanne, aucune poursuite ni aucun
acte de défaut de biens n’étaient enregistrés au nom des époux
A.O.________ et B.O.________ ;
- L’appelant indiquait par ailleurs qu’il était prévu que
F.________, exploitante actuelle et titulaire de la patente, resterait en
activité en qualité d’employée à 50 % du repreneur et que Mme
B.O.________ continuerait d’exploiter le magasin d’alimentation en gros
situé au [...], à [...].
Le 12 décembre 2018, l’appelant a envoyé un courriel à
W.________, dont le contenu est le suivant : [sic]
« Bonjour,

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Je vous joins un supplémentaire document reçu maintenant, c’est pour
vous l’anticiper mais je vais même vous l’envoie. Pour mieux me expliquer
j’ai aimerais nous rencontrer dans la semaine. Merci ».
Il lui a ainsi fait parvenir sans autre précision un ensemble de
pièces destinées à démontrer la solvabilité et la capacité financière
d’H.________, comprenant :
- Un extrait du registre des poursuites de la République et du
canton de Genève, attestant que la susnommée ne faisait l’objet d’aucune
poursuite ni d’acte de défaut de biens auprès de l’Office des poursuites de
Genève ;
- Un extrait du registre du commerce, selon lequel la
susnommée exploitait une entreprise individuelle dont le but était
l’exploitation d’un salon de coiffure « [...] » et d’une épicerie,
l’import/export de marchandises avec [...], notamment de produits textiles
et alimentaires, ainsi que l’exploitation d’un restaurant « [...] » ;
- Une copie du bilan 2017 et des comptes d’exploitation du 1er
janvier au 31 décembre 2017, ainsi que des copies de documents fiscaux,
dont il ressortait qu’en 2017 le revenu imposable d’H.________ s’était élevé
à 37’274 fr. et que celle-ci avait une famille à charge.
Le même jour, réagissant à la réception des documents
susmentionnés, W.________ a fait part de ce qui suit à Me Salomé Daïna,
qu’il avait mandatée pour gérer ses affaires avec l’appelant : [sic]
« Chère Maître Daina,
Voici maintenant les emails et documents reçus de la part de Monsieur
N.________, dont un dernier ce matin même.
Je n’y comprends plus rien…un autre candidat ?
Je n’ai pas l’intention de me rendre à un rdv avec ce Monsieur.
Comment lui répondre ?
Pour information, il n’a toujours pas payé le solde de la reprise soit,
37'500.- Fs. Et je ne lui ai pas encore augmenté le loyer comme le
prévoyait la convention de reprise me l’autorisait, ceci afin de lui permettre
de développer son affaire.
Je reste à votre disposition pour en discuter à votre convenance. »

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Le 13 décembre 2018, [...] a répondu à l’appelant qu’il avait
dû s’absenter pour des raisons familiales, qu’il avait transmis le dossier à
son avocate afin d’éviter des erreurs et des pertes de temps et que celle-ci
le recontacterait.
Le 17 décembre 2018, l’appelant a informé [...] qu’il n’avait
pas eu de nouvelles de son avocate et que, s’il lui transmettait ses
coordonnées, il prendrait lui-même contact avec elle par l’intermédiaire de
son propre conseil, cela afin d’accélérer les choses.
Le lendemain, [...] lui a répondu que, le jour même, il enverrait
un courriel à son avocate pour la relancer.
b) Dans le courant du mois de décembre 2018, l’appelant a
informé [...] lors d’une conversation téléphonique qu’il stopperait
l’exploitation du restaurant à la fin du mois en cours, cela pour retourner
au plus vite en [...] où son fils était désormais scolarisé.
Le 7 janvier 2019, l’appelant a écrit ce qui suit à [...] :
« Cher Monsieur,
Tout d’abord, je tiens à vous adresser tous mes meilleurs vœux pour la
nouvelle année.
Je vous écris à propos de la demande de transfert de bail que je vous ai
adressée il y a plus de 30 jours, dès lors que je n’ai reçu aucune réponse de
votre part ni aucune nouvelle de votre avocate. Le dossier que je vous ai
transmis offre pourtant toutes les garanties nécessaires.
Comme je vous l’ai mentionné lors de notre dernière conversation
téléphonique, j’ai décidé la clôture de mon restaurant au 31.12.2018, car à
partir de cette date, je n’aurai que des préjudices économiques, étant
entendu que seul le transfert du bail bloque encore l’exécution de la vente.
Fondé sur ce qui précède et conformément à l’art. 263 CO, je vous
demande de bien vouloir me donner votre consentement au transfert de
bail d’ici mercredi 9 janvier 2019, afin d’avoir le temps nécessaire pour
exécuter le transfert et la vente correctement.
Le transfert du bail – et le produit de la vente que ce transfert autorisera –
me permettra de vous régler tous les arriérés en suspens.
Je vous écris sincèrement parce que la situation actuelle, je ne vous le
cache pas, me cause des préjudices tant économiques que personnels.
D’avance, je vous remercie pour votre prompt retour. »

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Le 9 janvier 2019, le conseil de l’intimée a envoyé un courrier
au conseil de l’appelant, dont la teneur est la suivante :
« Mon cher Confrère,
Je porte à votre connaissance que je suis consultée par J.________ SA, suite à
la demande de M. N.________, qui indique vous avoir consulté, de transférer
le bail qui le lie à ma cliente concernant un café-restaurant au [...] à [...].
Par courriel du 3 décembre 2018, ma mandante a requis diverses
informations au sujet du candidat repreneur. Votre mandant n’a pas
répondu de manière complète aux informations qui lui étaient demandées.
Ainsi :
- L’identité précise du candidat repreneur, de même que ses
coordonnées, ne sont pas connues ;
- On ignore si le candidat repreneur dispose d’un permis
d’établissement valable ;
- On ignore quelle profession exerce précisément le candidat
repreneur, quelle est son expérience professionnelle, et en
particulier s’il est à même d’assumer l’exploitation d’un café-
restaurant ;
- Aucune information n’est donnée au sujet de la patente dont
pourrait bénéficier le repreneur.
A cela s’ajoute qu’aucun transfert de bail ne saurait intervenir sans que ma
cliente dispose de la convention de remise de commerce projetée ou
conclue entre votre mandant et le candidat repreneur. N.________ est mis
en demeure de transmettre à ma mandante, par retour de courrier, une
copie de cette convention.
Dans ces circonstances, ma mandante ne peut pour l’heure autoriser le
transfert de bail sollicité.
Ma cliente a par ailleurs reçu, le 7 janvier 2019, un courrier électronique de
votre mandant dont le contenu l’a surprise. En particulier, elle souligne que
votre mandant a l’obligation d’exploiter le local loué et de maintenir son
exploitation conformément à son affection [sic] pendant toute la durée du
bail (art. 2 lettre a des Dispositions générales pour locaux commerciaux,
auxquelles renvoie le bail). Votre client est ainsi mis en demeure, sans
délai, de poursuivre l’exploitation des locaux loués.
Par ailleurs, M. N.________ est mis en demeure, dans un délai au 21 janvier
2019, de s’acquitter du paiement du solde du prix de vente du fonds de
commerce, par CHF 34'500.00. Votre client voudra bien s’acquitter du
paiement de cette somme sur le compte en banque de mon Etude dont les
coordonnées sont les suivantes :
• [...], [...], IBAN [...] (clearing [...])
Enfin, ma mandante m’informe que votre client ne s’est pas acquitté du
paiement du loyer du mois de janvier 2019. Il est ici mis en demeure, par
votre intermédiaire, de s’acquitter du paiement dudit loyer, soit CHF
3'000.00 plus l’acompte de charges de CHF 250.00, dans un délai de trente
jours dès réception de la présente, sans quoi le bail sera résilié de manière
anticipée, conformément à l’article 257d CO. En sus de la présente, ma
mandante adressera directement à votre client une mise en demeure à ce
sujet. »

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Le 10 janvier 2019, le conseil de l’appelant a communiqué ce
qui suit au conseil adverse :
« Mon mandant se réjouit de recevoir une réponse à son courrier
électronique du 6 décembre 2018, dans l’attente de recevoir le
consentement du bailleur. Il s’étonne cependant que ce courrier promis le
13 décembre 2018 par M. [...] ne nous parvienne que le 10 janvier 2019, ce
d’autant que l’objectif affiché était de ne pas perdre de temps.
Avant toute chose, je vous confirme que le loyer du mois de janvier a été
payé hier, le 9 janvier 2019. Mon mandant a eu du retard car il attendait de
savoir s’il aurait à payer le mois entier ou juste la moitié, compte tenu de
l’accord intervenu avec les repreneurs, dont je joins une copie à la
présente. Comme vous pourrez le constater, la validité de la convention est
conditionnée à l’accord du bailleur (article X). Elle doit être exécutée le 15
janvier 2019. Compte tenu de l’incertitude actuelle, le loyer entier a été
payé hier.
A votre demande, je réponds comme suit aux précisions sollicitées dans
votre courrier :
1. Identité du candidat repreneur et coordonnées : les repreneurs sont M.
[...] et son épouse [...], qui sont domiciliés à l’avenue [...] Lausanne et sont
joignables au [...] et au [...]. Ces informations et les pièces y relatives ont
été transmises à votre mandante le 6 décembre 2018.
2. Titres de séjour : les repreneurs sont au bénéfice d’autorisations
d’établissement (permis C) valables jusqu’au 30 mai 2022. Les repreneurs
sont domiciliés en Suisse depuis plus de 17 ans. Cette information et les
pièces y relatives ont été transmises à votre mandante le 6 décembre
2018.
3. Profession et expérience du repreneur : les repreneurs exploitent déjà un
commerce à la rue [...] à [...]. Le fonds de commerce a été entièrement
payé et le bail des locaux est géré par [...] SA. Comme confirmé par
l’extrait du registre des poursuites, les repreneurs n’ont aucun arriéré de
paiement. Le restaurant sera géré par les repreneurs et Mme [...], l’actuelle
exploitante et épouse de mon mandant, qui sera employée à 50% par les
repreneurs. Ces informations et les pièces y relatives ont été transmises à
votre mandante le 6 décembre 2018.
4. Patente du repreneur : le restaurant serait géré par les repreneurs et
Mme [...], l’actuelle exploitante et épouse de mon mandant, qui est titulaire
de la patente et serait employée à 50% par les repreneurs. Cette
information et les pièces y relatives ont été transmises à votre mandante le
6 décembre 2018.
Je n’entre pas en matière sur la mise en demeure faite à mon mandant
d’exploiter le restaurant, cette obligation étant d’ordre négative et non
positive. De plus, un restaurant a le droit à des vacances annuelles. Une
telle mise en demeure est donc nulle et de nul effet.
Mon mandant a pris bonne note du délai imparti au 21 janvier 2019 pour
s’acquitter de l’arriéré de CHF 34'500.00. Comme il l’a indiqué à plusieurs
reprises oralement et par écrit à M. [...], ce montant ne pourra être réglé
qu’avec le produit de la vente. Il n’a aujourd’hui pas les liquidités
suffisantes.
En définitive, si la vente échoue, faute de consentement du bailleur, toutes
les parties seront perdantes. J’enjoins donc votre mandante à donner son
consentement d’ici au 14 janvier 2019, ce d’autant qu’aucun motif reconnu

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par la loi ne justifie un refus : les repreneurs sont solvables et ont prouvé
qu’ils avaient les compétences pour exploiter un commerce. Ils ont en
outre un garant en la personne de Mme [...], qui exploite un salon de
coiffure à Genève depuis 2006.
Je note enfin que, puisque tous les compléments d’information sollicités
étaient en possession de votre mandante depuis le 6 décembre 2018, à
l’exception de la convention, le délai de réflexion du bailleur est déjà
supérieur à 30 jours. »
Des copies des documents suivants figuraient en annexe :
- la « Convention de vente » conclue entre l’appelant et les
époux A.O.________ et B.O.________ le 29 novembre 2018 ;
- le courrier recommandé du 6 décembre 2018 que l’appelant
avait expédié à [...], ainsi que les documents qui l’accompagnaient.
Par courriel du 15 janvier 2019, l’intimée a informé l’appelant
qu’en l’état, le consentement au transfert de bail n’était pas donné et
qu’elle devait encore se déterminer sur les différentes pièces transmises.
Le 17 janvier 2019, Me Daïna a fait parvenir un courrier à son
confrère, dont la teneur est la suivante :
« J’accuse réception de votre correspondance du 10 janvier 2019, dont le
contenu et les annexes n’ont pas manqué de surprendre ma mandante.
Ainsi, j’expose ce qui suit :
- Votre mandant a tergiversé s’agissant des candidats à la reprise
de bail. Ainsi, Mme [...] était initialement mentionnée, puis M. [...]
et Mme B.O.________ ont été évoqués à un stade ultérieur. Pire, ce
n’est qu’à réception de votre courrier précité que ma mandante a
eu connaissance des conditions de la convention de reprise du
fonds de commerce que votre mandant a cru bon de signer avec
les candidats repreneurs.
- Les candidats repreneurs semblent domiciliés à [...] depuis juillet
2018, alors que les derniers certificats de salaire produits
indiquent un domicile à [...] au moins jusqu’en octobre 2018. En
toute hypothèse, l’extrait du Registre des poursuites produit
n’établit pas la solvabilité des candidats repreneurs, domiciliés
qu’ils sont depuis très peu de temps à [...].
- Il ressort des décomptes de salaire que le candidat repreneur
effectue des courses de taxi pour le compte d’un autre chauffeur
de taxi indépendant. Non seulement cette activité apparaît très
précaire, mais le salaire mensuel net, d’à peine plus de CHF
2'000.00, ne permet manifestement pas d’assumer les charges
liées au bail qui lie votre client à ma mandante.

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- Enfin, la convention de vente du fonds de commerce du 29
novembre 2018 stipule un prix de vente de CHF 140'000.00, soit
près du double du prix du même fonds de commerce cédé par
ma cliente il y a à peine plus de deux ans. Votre mandant n’a
effectué aucun investissement dans l’établissement justifiant le
prix de vente convenu. Dans ce contexte, l’augmentation de CHF
65'000.00 du prix de vente du fonds de commerce correspond
certainement à un pas de porte abusif.
En toute hypothèse, la situation financière des candidats repreneurs,
doublée du caractère exorbitant du prix de vente, indique qu’ils ne seront
pas en mesure de faire face à leurs obligations découlant du bail. Cette
conclusion s’impose d’autant plus qu’ils ne disposent d’aucune expérience
dans le domaine de la restauration.
Vu ce qui précède, le transfert requis par votre mandante est
définitivement refusé.
Au surplus, les mises en demeure contenues dans mon courrier du 9 janvier
2019 demeurent intégralement maintenues. Ainsi, votre mandant est
sommé de reprendre sans délai l’exploitation de l’établissement. En outre,
il dispose d’un délai au 21 janvier 2019 pour s’acquitter du paiement du
solde du prix du fonds de commerce, par CHF 34'500.00. »
8. Courant janvier, l’intimée a appris que le restaurant était
fermé et que le demandeur déménageait du matériel. Par courrier du 21
janvier 2019, l’intimée a requis de l’Office des poursuites du district de
Lausanne qu’il inscrive en sa faveur une réserve de propriété à hauteur de
75’000 fr. sur le fonds de commerce de l’appelant.
9. Par requête de conciliation du 23 janvier 2019, l’appelant a
pris des conclusions devant la Commission de conciliation du district de
Lausanne (ci-après : l’autorité de conciliation) tendant à la validation du
transfert de bail du local litigieux, au versement par l’intimée d’un
montant de 200’000 fr. avec intérêt à 5% l’an dès le 16 janvier 2019, ainsi
qu’à la condamnation de l’intimée à tous les frais et dépens. Ayant
constaté l’échec de la conciliation, l’autorité de conciliation a délivré à
l’appelant une autorisation de procéder le 13 mars 2019.
10. Par courrier du 15 février 2019, l’intimée a mis l’appelant en
demeure de régler le loyer du mois de février 2019 s’élevant à un montant
de 3’250 fr., dans un délai de trente jours, à défaut de quoi le bail serait
résilié conformément à l’art. 257d CO.

- 13 -
11. Par courrier du 15 mars 2019, l’appelant a rappelé à l’intimée
que les époux A.O.________ et B.O.________ étaient toujours candidats à la
reprise du bail et qu’ils se tenaient à sa disposition pour fournir tous les
compléments prouvant leur solidité financière. L’appelant a, en outre,
invité une nouvelle fois le bailleur à rencontrer les candidats pour
s’assurer de la viabilité de leur projet. Il précisait que, si la bailleresse
persistait dans son refus, l’appelant restituerait l’objet avec effet au
15 janvier 2019.
L’intimée a répondu par courrier du 19 mars 2019 qu’elle
s’estimait suffisamment renseignée pour refuser le transfert de bail, en
faisant référence à son courrier du 17 janvier 2019, et que l’appelant
restait tenu du contrat de bail à loyer.
12. Sur réquisition de l’intimée du 12 mars 2019, l’Office des
poursuites du district de Morges a fait notifier à l’appelant un
commandement de payer, le 17 avril 2019, portant sur la somme de
34’500 fr. réclamée à titre de « prétention en paiement du solde du prix
du fonds de commerce selon contrat du 31.05.2016 » (poursuite no [...]).
L’appelant y a fait opposition totale.
13. a) Par courrier recommandé du 28 mars 2019, l’intimée a
informé l’appelant qu’elle résiliait le contrat de bail à loyer qui les liait au
30 avril 2019, en invoquant l’art. 257d CO, les loyers dus n’ayant toujours
pas été acquittés malgré sa mise en demeure. Elle a enjoint l’appelant de
restituer les locaux à cette date, libres de tout occupant et de tous biens
mobiliers lui appartenant.
Par courrier du 26 avril 2019, l’intimée a informé l’appelant
qu’un état des lieux de sortie se tiendrait dans les locaux le 3 mai 2019 et
que, dans cette perspective, celui-ci était à nouveau enjoint de procéder à
l’évacuation de l’intégralité de ses biens mobiliers.
b) Par courrier du 20 mai 2019, l’appelant a informé l’intimée
qu’il n’avait aucunement la volonté d’abandonner, sans contrepartie
financière, la propriété des objets mobiliers entreposés dans les locaux

- 14 -
litigieux. Il expliquait par ailleurs qu’il n’avait pas procédé au retrait des
biens en question, cela pour ne pas augmenter le montant de son
dommage causé, de son point de vue, par le refus, sans justes motifs, de
l’intimée de consentir au transfert de bail et parce que celle-ci avait
demandé l’inscription d’une réserve de propriété.
Par courrier du 6 juin 2019, l’intimée a imparti un dernier délai
au demandeur fixé au 14 juin 2019 pour renoncer à la propriété de ces
biens, cela afin qu’elle puisse s’en débarrasser, ou pour qu’il puisse les
récupérer dans le même délai.
Par courrier du 14 juin 2019, l’appelant a informé l’intimée
qu’il renonçait à revendiquer la propriété des biens laissés dans les locaux.
14. a) Le 16 juillet 2019, l’intimée a conclu un contrat de courtage
avec [...] Sàrl pour gérer la vente du fonds de commerce litigieux. Celui-ci
a été proposé à un prix de 55’000 fr. à au moins 31 candidats entre fin
juillet et décembre 2019, sans succès.
b) A défaut de repreneurs, fin 2019, [...] Sàrl a finalement
proposé à l’intimée que le café-restaurant soit repris sans achat du fonds
de commerce sous la forme d’une franchise [...], dont le droit d’entrée a
été fixé à 15’000 francs.
Des pourparlers se sont tenus avec [...] et [...], candidats à la
reprise d’exploitation sous la franchise [...] dans le courant du mois de
juillet 2020. Le 28 juillet 2020, l’intimée était en possession de l’intégralité
des documents permettant d’attester de la solvabilité et de l’expérience
professionnelle des potentiels repreneurs.
Le contrat de bail conclu avec les candidats [...] a débuté le
1er septembre 2020.
15. a) Par demande du 15 avril 2019 déposée devant les premiers
juges, l’appelant a pris les conclusions suivantes :

- 15 -
« I. J.________ SA est condamnée à verser à N.________ un montant de
CHF 105'500.- (cent cinq mille cinq cents francs suisses), avec
intérêts à 5% l’an dès le 16 janvier 2019.
II. J.________ SA est condamnée en tous les frais et dépens. »
b) Dans sa réponse et demande reconventionnelle du 13
septembre 2019, l’intimée a pris les conclusions suivantes, avec suite de
frais judiciaires et dépens :
« I. Les conclusions prises par l’appelant au pied de sa Demande du
15 avril 2019 sont rejetées.
II. N.________ est reconnu débiteur de J.________ SA et lui doit l’immédiat
paiement d’un montant de CHF 34'500.00 (trente-sept [recte : trente-
quatre] mille cinq-cents francs suisses), plus intérêts à 5% l’an dès le
2 août 2017, à titre du solde du prix de vente du fonds de commerce
sis [...], à [...].
III. L’opposition formée par l’appelant N.________ au commandement de
payer du 14 mars 2019, dans la poursuite no [...] de l’Office des
poursuites du district de Nyon [sic], est définitivement levée.
IV. N.________ est reconnu débiteur de J.________ SA et lui doit l’immédiat
paiement d’un montant qui sera déterminé en cours d’instance, mais
qui s’élève au moins à CHF 36'000.00 (trente-six mille francs suisses),
plus intérêt à 5%, échéance moyenne.
V. Ordre est donné à [...] SA de verser à J.________ SA, sur le compte
auprès de [...] [...], la somme de CHF 20'000.00 (vingt mille francs
suisses) correspondant à la garantie de loyer no [...]»
c) Dans sa réponse du 17 décembre 2019 à la demande
reconventionnelle de l’intimée, l’appelant a pris, avec suite de frais
judiciaires et dépens, les conclusions suivantes :
« A. Sur Demande du 29 mars 2019
I. J.________ SA est condamnée à verser à N.________ un montant de
CHF 105'500.- (cent cinq mille cinq cents francs suisses), avec
intérêts à 5% l’an dès le 16 janvier 2019.
B. Sur Conclusions reconventionnelles
II. Les conclusions prises par J.________ SA au pied de sa Réponse du 13
septembre 2019 sont intégralement rejetées. »
d) La présidente a tenu une audience d’instruction le
16 septembre 2021, au cours de laquelle les témoins [...] et [...] ont
notamment été entendus.

- 16 -
Entendu le 16 septembre 2021 par la Présidente du Tribunal
des baux (ci-après : la présidente), le témoin [...], directeur de [...] Sàrl, a
expliqué que, pour fixer le prix d’une reprise de commerce, deux facteurs
étaient pris en considération, soit la valeur des biens mobiliers et
installations encore dans le local commercial et la valeur du marché
correspondant à celle des autres biens vendus aux alentours dans la
même catégorie. Même s’il n’avait pas géré personnellement ce mandat, il
a estimé qu’un prix de 50’000 fr. environ pour l’objet en cause était
plausible compte tenu du matériel présent dans le local litigieux, en
particulier dans la cuisine. Il a encore exposé que le prix d’un fonds de
commerce variait en fonction de facteurs matériels et immatériels, comme
notamment son positionnement ou le fait qu’il soit déjà affecté en café-
restaurant et que, de plus, selon une pratique qui peut varier d’une
agence à l’autre, [...] Sàrl n’attribuait pas de valeur à la clientèle si le
concept de restauration changeait.
Entendu le même jour, le témoin [...], qui avait été mandaté
par l’appelant pour la reprise du fonds de commerce comme courtier
indépendant, a estimé qu’au printemps 2020, la bailleresse aurait été en
mesure de trouver un repreneur à brève échéance au prix de 55’000 fr.,
étant donné que l’équipement du local litigieux était en conformité. Il a en
effet jugé que « c’était bon marché pour ce type de petit local où des
personnes cherchent à faire des spécialités ».
Également entendu à cette occasion, le témoin [...], précédant
exploitant, a spontanément indiqué que sa relation avec la bailleresse
avait été respectueuse et que malgré les soucis rencontrés ils avaient
réussi à s’entendre pour trouver une solution à leurs difficultés, l’intimée
s’étant engagée à lui verser la somme de 100'000 fr. pour mettre fin à
leurs litiges.
Concernant la candidature des époux A.O.________ et
B.O.________, le témoin [...] a indiqué que, lorsqu’il avait mentionné les
repreneurs, on lui avait répondu « je ne veux pas de ces gens-là ».

- 17 -
Le tribunal a tenu une audience d’instruction et de plaidoiries
finales le 27 janvier 2022, au cours de laquelle l’appelant et [...] ont été
entendus en qualité de parties.
[...] a reconnu avoir eu l’échange évoqué par le témoin [...] en
expliquant qu’à ce moment-là, il avait déjà reçu le dossier des candidats
en question qui, de son point de vue, ne contenait pas grand-chose, que
ceux-ci ne semblaient pas qualifiés, que leurs revenus étaient faibles,
qu’ils n’avaient pas de patente et venaient d’ouvrir une épicerie qui devait
générer des charges. Le ton était monté et le témoin [...] lui avait dit qu’il
serait forcé de les accepter. Il avait répondu que personne ne lui dicterait
sa conduite en précisant que « ces gens-là » n’étaient pas qualifiés pour
reprendre le local litigieux. La seule chose qui lui importait tenait aux
compétences des repreneurs dès lors qu’il avait déjà eu dans le passé des
expériences compliquées avec ce local. Il a ajouté que les propos à
caractère raciste qu’on lui avait attribués lui avaient beaucoup déplu et ne
correspondaient pas à la réalité. Il a encore indiqué que le local litigieux
avait eu plusieurs tenanciers successifs de nationalités très différentes,
mais jamais suisse.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les affaires patrimoniales dont la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 Formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision finale de première
instance et portant sur des conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel
est recevable.

- 18 -
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ;
TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4 ; TF 4A_452/2016 du 2
novembre 2016 consid. 3)
2.2
2.2.1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (art. 317 al. 1 let. a
CPC) et ne pouvaient pas être invoqués ou produits en première instance
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise
(art. 317 al. 1 let. b CPC), ces deux conditions étant cumulatives (ATF 142
III 413 consid. 2.2.2, JdT 2017 II 153 ; TF 5A_451/2020 du 31 mars 2021
consid. 3.1.1 et les réf. cit.).
2.2.2 L’appelant produit une pièce nouvelle, à savoir un extrait du
registre du commerce concernant l’entreprise individuelle « [...] -
A.O.________ », lequel était l’un des candidats qu’il avait proposés pour la
reprise du contrat de bail commercial passé entre les parties. Cette
entreprise individuelle est inscrite au registre du commerce depuis le 5
août 2020. Or, l’appelant n’explique pas pourquoi il ne lui a pas été
possible de se prévaloir de cette pièce devant l’autorité de première
instance en faisant preuve de la diligence requise. Partant, cette pièce est
irrecevable.
2.3 Dans son mémoire d’appel, l’appelant a tout d’abord procédé à
un rappel de ce qu’il considère comme étant « les faits importants de la
présente cause ». Cette partie de l’écriture est irrecevable. En effet,
l’appelant n’indique pas, pour chacun des faits qu’il y mentionne ou non,

- 19 -
les motifs pour lesquels il s’est éventuellement écarté des constatations
de l’autorité précédente. Un tel procédé ne satisfait pas aux prescriptions
de motivation de l’art. 311 CPC (cf. notamment TF 4A_274/2020 du 1er
septembre 2020 consid. 4 ; TF 4A_593/2015 du 13 décembre 2016 consid.
5.1 ; TF 4A_376/2016 du 2 décembre 2016 consid. 3.2.1 ; TF 4A_61/2016
du 10 mai 2016 consid. 4 ; CACI 19 janvier 2024/26 consid. 2.2 et les réf.
cit.). Dans la mesure où il n’appartient pas, selon la jurisprudence, à la
Cour de céans de comparer l’état de fait présenté par les parties avec
celui retenu par les premiers juges pour y déceler d’éventuelles
divergences, ni, le cas échéant, de supputer les motifs pour lesquels il y
aurait lieu de modifier l’état de fait dans le sens indiqué par ces
divergences, il ne sera tenu aucun compte de cette partie de l’écriture.
3.
3.1 L’appelant se plaint tout d’abord d’une constatation inexacte
des faits. Il reproche aux premiers juges d’avoir considéré à tort que sa
demande de transfert de bail était « lacunaire », qu’il n’avait pas été
« proactif » au moment de fournir les informations nécessaires à l’intimée
et qu’il ne revenait pas à celle-ci de réunir elle-même le dossier des
candidats. L’appelant estime avoir entrepris toutes les démarches qui
pouvaient être exigées de lui pour mener à bien le transfert du bail
commercial, fournissant tous les documents et toutes les informations
utiles. Il soutient que l’intimée avait décidé de ne pas entrer en matière
avant même d’examiner les documents transmis, ce que démontreraient
son absence de réaction durant plus d’un mois, soit entre le 6 décembre
2018 et le 9 janvier 2019, la manifestation tardive de son avocate, son
refus de se rendre à un rendez-vous avec les candidats repreneurs, le
libellé de la procuration en faveur de son conseil qui mentionnait
l’existence d’un litige alors qu’il n’en était rien, l’entretien téléphonique de
l’intimée avec le courtier de l’appelant où celle-ci aurait déclaré ne pas
vouloir « de ces gens-là », l’absence de sollicitation de documents
complémentaires de la part de l’intimée pour s’assurer de la solvabilité
des repreneurs notamment et enfin l’absence de demande de délai
supplémentaire pour se déterminer sur la demande de transfert dans le

- 20 -
délai que l’appelant lui avait imparti. L’appelant fait encore valoir que le
tribunal aurait omis de constater que l’intimée avait adopté une attitude
contradictoire en laissant penser le 3 décembre 2018 que le transfert du
bail sollicité pourrait se conclure. L’appelant invoque que l’intimée a tout
d’abord prétexté ne pas avoir reçu l’ensemble de la documentation, alors
qu’elle lui avait été remise le 6 décembre 2018 à l’exception de la
convention de remise de commerce, avant d’opposer des motifs
incohérents et injustifiés. L’appelant en déduit que le tribunal aurait dû
retenir que le refus de l’intimée consistait en réalité en de vagues
appréhensions ou en une antipathie irrationnelle vis-à-vis des candidats
repreneurs, comme le confirmeraient l’attitude de celle-ci dans le
processus d’analyse du dossier et l’audition du témoin [...], de tels
éléments devant exclure en tout état de cause l’existence de justes motifs
au sens de l’art. 263 al. 2 CO, respectivement le refus de transfert du
contrat de bail. L’intimée aurait ainsi été de mauvaise foi, contribuant à
l’aggravation du dommage de l’appelant en violation de son obligation
contractuelle, ce dont celui-ci ne devrait pas avoir à en supporter les
conséquences.
3.2 L'action en transfert du bail commercial à un tiers est prévue
par l'art. 263 CO. Aux termes de cette disposition, le locataire d'un local
commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit
du bailleur (al. 1) et le bailleur ne peut refuser son consentement que pour
de justes motifs (al. 2). Si le bailleur donne son consentement, le tiers est
subrogé au locataire (al. 3) et le locataire est libéré de ses obligations
envers le bailleur (al. 4, 1ère phr.). Ces règles sont absolument impératives.
Le transfert du bail commercial est un accord tripartite : le locataire initial
passe un contrat avec le locataire reprenant afin d'opérer un changement
de locataire ; une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire
reprenant est subrogé aux droits du locataire initial et reprend l'ensemble
des droits et obligations du locataire initial, c'est-à-dire prend sa place
dans le contrat de bail (TF 4A_253/2022 du 29 août 2023 consid. 4.1.1 et
la jurisprudence citée).

- 21 -
Le locataire a envers le bailleur un devoir d’information et de
documentation. Il doit lui fournir des renseignements complets et étayés.
En particulier, le bailleur peut exiger la production du contrat de remise de
commerce. En cas de données fragmentaires, le bailleur peut exiger
qu’elles soient complétées dans un délai raisonnable, car il doit pouvoir se
déterminer en toute connaissance de cause. Le bailleur doit disposer d’un
délai suffisant pour prendre sa décision. Si le contrat de bail ne contient
pas de clause précisant dans quel délai le bailleur doit répondre, un délai
de réponse peut être proposé par le locataire ; il doit être fonction de la
complexité de l’affaire et de l’ensemble des circonstances (enjeux
économiques ; date souhaitée pour la prise d’effet du transfert de bail ;
expérience en affaires du bailleur, etc.). Qu’il soit mentionné dans le bail
ou non, le délai court à partir du moment où le bailleur dispose de tous les
éléments nécessaires à sa prise de décision (Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2019, nn. 3.3 s., pp. 763 s.). La majorité des auteurs préconisent
un délai de quatre semaines au minimum dès la réception de la demande
de transfert par le bailleur (Bise/Planas, Commentaire Pratique, Droit du
bail à loyer et à ferme, Bâle 2017, n. 39 ad art. 263 CO).
Lorsque les conditions légales sont réunies, l'art. 263 CO
confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail
commercial au locataire reprenant, le bailleur ne pouvant refuser de
donner son consentement qu'en présence de justes motifs (TF
4A_253/2022 précité consid. 4.1.2 et la jurisprudence citée). Toutes les
circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne
foi, ne permettent pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle
avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes
motifs (Lachat, op. cit., n. 4.1, p. 766). Pour déterminer si le refus du
bailleur repose sur de justes motifs, il convient de manière générale de
faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de juger si un
locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de
l’art. 264 CO (Bises/Planas, op. cit., n. 43 ad art. 263 CO). Selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral relative à l’article en question, un
bailleur peut refuser une personne avec laquelle il a une inimitié, une
rivalité commerciale ou s’il existe un danger qu’elle cause des
désagréments pour les autres locataires, ou encore s’il a des doutes

- 22 -
fondés sur sa solvabilité. Tel n’est cependant pas le cas lorsque le bailleur
a de vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par
principe envers une certaine catégorie de personnes (TF 4C.15/2001 du 22
mai 2001 consid 3a ; Bise/Planas, op. cit., n. 44 ad art. 263 CO). Le bailleur
peut notamment refuser son consentement si l’insolvabilité du bénéficiaire
est prouvée, si sa solvabilité est compromise par le montant exagéré de la
remise de commerce, si le montant du loyer est trop élevé pour le
bénéficiaire du transfert ou encore si le bénéficiaire du transfert ne
dispose pas des autorisations officielles nécessaires à l’activité
commerciale déployée dans les locaux (certificat de capacité pour un café-
restaurant par exemple) ou qu’il n’a pas les compétences requises pour
exploiter le commerce (Lachat, op. cit., n. 4.1, pp. 767 s.). Le montant
convenu pour la remise de commerce peut être considéré comme excessif
lorsqu’il ne peut pas objectivement être amorti durant le bail ou si, ajouté
au loyer, les intérêts et amortissements du prêt y relatifs sont de nature à
compromettre la viabilité du commerce, faisant ainsi craindre des
répercussions négatives sur les obligations à charge du tiers reprenant. Un
refus du bailleur serait également justifié si le transfert est en réalité lié à
un pas-de-porte abusif (Bise/Planas, op. cit., n. 51 ad art. 263 CO).
Constitue ainsi un juste motif le fait que le locataire initial et le locataire
reprenant sont convenus d'un pas-de-porte, soit une contre-prestation
pour la seule cession du droit d'user des locaux. Lorsqu’une telle
indemnité est payée à l’occasion d’un transfert de bail, le bailleur peut
objecter qu’elle est surfaite et s’opposer au transfert (TF 4A_253/2022
précité consid. 4.1.2 et la jurisprudence citée ; Lachat, op. cit., n. 2.3, pp.
762 s.).
De manière générale, le locataire et le bailleur doivent se
conformer aux règles de la bonne foi dans l’exercice de leurs droits et
obligations découlant de l’art. 263 CO (art. 2 al. 1 CC [Code civil suisse du
10 décembre 1907 ; RS 210]). Ainsi, tout comme dans le cadre de
l’institution voisine de la restitution anticipée (art. 264 CO), le bailleur qui
reçoit une demande de transfert doit collaborer loyalement aux
démarches nécessaires à celui-ci ; il ne peut, par une attitude contraire à
la bonne foi, entraver le locataire dans l’exercice de ses droits
(Bise/Planas, op. cit., n. 94 ad art. 264 CO). Si le bailleur viole ce devoir de

- 23 -
loyauté, son comportement, tout comme un défaut de réponse ou un refus
de consentement injustifié, permettra au locataire d’obtenir la réparation
d’un éventuel préjudice aux conditions des art. 97 ss CO.
3.3
3.3.1 Les premiers juges ont considéré qu’il ne pouvait être reproché
à l’intimée d’avoir négligé de traiter la demande de transfert de bail du
locataire dans un délai raisonnable. Ils ont retenu qu’un laps de temps
compris entre le 6 décembre 2018, correspondant à l’envoi des
documents, et le 13 janvier 2019, soit la date d’exécution de la
convention, avait été donné à l’intimée pour se déterminer. Si, à première
vue, ce délai semblait conforme au minimum de quatre semaines requises
par la jurisprudence, il devait être pris en compte que le dossier transmis
le 6 décembre 2018 était lacunaire, ne comportant en particulier pas la
convention de remise de commerce transmise seulement le 10 janvier
2019, que les fêtes de fin d’année avaient lieu durant cette période et que
le bailleur devait pouvoir s’assurer, avec au besoin l’aide de
professionnels, que les futurs repreneurs disposaient des qualifications et
de l’expérience nécessaires à la reprise d’un restaurant.
Le tribunal a ensuite considéré que l’intimée avait de justes
motifs, au sens de l’art. 263 CO, de refuser la candidature des époux
A.O.________ et B.O.________. Il a estimé que sur la base des documents
transmis à l’intimée, soit les fiches de salaire de M. A.O.________ qui
faisaient état d’un revenu mensuel net d’un peu plus de 2'000 fr., le loyer
mensuel de l’appartement du couple de 1'650 fr., les extraits du registre
des poursuites les concernant, la situation financière de la garante
H.________, qui avait déclaré un revenu imposable de 37'274 fr. en 2017 et
qui était d’ores et déjà garante des dettes des époux découlant de leur
exploitation d’un magasin d’alimentation, ainsi que la convention
prévoyant la reprise du fonds de commerce pour un montant de
140'000 fr., celle-ci était fondée à considérer que les candidats proposés
ne bénéficiaient pas de la solvabilité requise, et donc à les refuser.
L’autorité inférieure a relevé que l’intimée s’était prononcée avec les

- 24 -
éléments à sa disposition et qu’il incombait au locataire d’être proactif
dans la fourniture d’informations.
Les premiers juges ont encore retenu que l’appelant n’était
pas parvenu à établir que le refus du bailleur serait lié à l’origine des
candidats, les propos tenus à cet égard par W.________ ayant été sortis de
leur contexte et mal interprétés.
3.3.2 En l’espèce, le problème du transfert du contrat de bail en
faveur des deux candidats repreneurs proposés par l’appelant ne se situe
pas au niveau de la qualité des informations qui ont été communiquées à
l’intimée ni de la diligence avec laquelle elles ont été transmises, mais au
niveau de la qualité des candidats eux-mêmes. En dépit de l’exploitation
du restaurant concerné durant plusieurs années, l’appelant n’a pas été en
mesure de s’acquitter de la totalité du prix du fonds de commerce de
75'000 fr. en faveur de l’intimée, ne respectant pas l’arrangement passé
avec elle en octobre 2017 notamment. Pourtant, quant à eux, les
candidats repreneurs proposés par l’appelant auraient été tenus de
s’acquitter d’un prix de 140'000 fr. alors qu’ils ne faisaient état d’aucun
moyen financier particulier et qu’ils ne possédaient aucune expérience
dans la restauration. Le prix de vente fixé par l’appelant pour la reprise de
commerce apparaît très largement excessif lorsqu’il est mis en
perspective avec l’état du marché tel qu’il peut être apprécié à cette
époque, ensuite des très nombreuses démarches accomplies en vain par
la société de courtage [...] Sàrl. Certes, celle-ci a été mandatée par
l’intimée, mais l’appelant n’a pas remis en question ni sa compétence ni la
qualité des services fournis pour trouver des repreneurs après son départ
en [...]. Il faut rappeler que l’appelant a abandonné le mobilier du
restaurant derrière lui et qu’il n’a pas été en mesure de proposer d’autres
repreneurs, éléments qui confirment que la valeur du fonds de commerce
n’était manifestement pas très élevée. Or, le restaurant a finalement été
remis sans vente du fonds de commerce, ce qui révèle, mieux que toute
autre démonstration, à quel point le prix de vente fixé par l’appelant était
disproportionné et intégrait à l’évidence une indemnité injustifiée
correspondant à un pas-de-porte. La très modeste situation financière des

- 25 -
candidats proposés par l’appelant et leur inexpérience dans le domaine de
la restauration constituaient ainsi de justes motifs pour refuser le transfert
du contrat de bail en raison du seul risque d’insolvabilité qu’ils faisaient
courir à l’intimée pour le paiement des loyers, mais également au regard
de la viabilité même du commerce. Les documents fournis par l’appelant
permettaient aisément de s’en rendre compte sans qu’il puisse être
reproché à l’intimée de ne pas avoir procédé à des investigations
complémentaires pour s’en convaincre. Sur ce point, il faut donner acte à
l’appelant qu’il a effectivement fourni tous les documents utiles. Les
informations à disposition étaient indiscutablement à même de légitimer
le refus de l’intimée. On ne discerne par ailleurs aucun comportement
contradictoire de la part de l’intimée dans le cadre du processus de
discussion avec l’appelant. Le raisonnement tenu par l’autorité de
première instance qui a concentré son analyse sur le risque d’insolvabilité
des candidats repreneurs doit être confirmé (cf. jugement, pp. 23 à 25).
Pour le reste, l’appelant ne fait qu’affirmer, sans nullement le
démontrer, que l’intimée aurait nourri dès le départ un préjugé à
l’encontre des candidats repreneurs, se fondant essentiellement sur une
prétendue absence de réaction de celle-ci ou l’emploi des termes : « je ne
veux pas de ces gens-là ». C’est le lieu de préciser que la nature raciste
des propos en question a été fermement contestée par l’intéressé (cf. PV
audience du 27 janvier 2022, p. 3 in fine), qui a déclaré s’être uniquement
préoccupé de la solvabilité des repreneurs, expliquant avoir eu plusieurs
tenanciers de nationalités très différentes dont aucune n’était suisse
(ibidem, p. 4 ab initio), ce qui apparaît être confirmé par l’audition du
précédent exploitant (PV audience du 16 septembre 2021, p. 5 in fine). En
outre, les propos litigieux ont été rapportés par le témoin [...], courtier de
l’appelant au moment des faits pour la cession du fonds de commerce,
dont la crédibilité doit être fortement relativisée compte tenu des intérêts
financiers qui sont les siens dans cette affaire. L’appelant se livre
également à une conjecture nébuleuse sur l’absence d’intervention du
courtier mandaté par l’intimée vis-à-vis des candidats qu’il proposait dont
il n’est pas possible de tirer une conclusion pertinente. Les autres
éléments présentés par l’appelant n’ont pas plus de poids. Compte tenu

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des fêtes de fin d’année, la réponse de l’intimée en date du 9 janvier 2019
par l’intermédiaire de son conseil est parvenue à l’appelant dans le délai
raisonnable d’un mois (envoi des premiers documents le 6 décembre
2018, puis d’un complément d’informations le 12 décembre 2018, et enfin
de la convention de reprise de commerce le 10 janvier 2019), étant
rappelé que ce délai commence à courir lorsque le bailleur dispose de
toutes les informations nécessaires à sa prise de décision (cf. consid. 3.2
ci-dessus). Dans son courrier du 7 janvier 2019, l’appelant a fixé un délai
de réponse à l’intimée au 9 janvier 2019, délai que cette dernière a
respecté. Il ne saurait donc être reproché à l’intimée d’avoir tergiversé ni
d’avoir manœuvré de manière à porter préjudice à l’appelant. Quant au
fait que le représentant de l’intimée ait préféré laisser agir son conseil
plutôt que de rencontrer l’appelant pour discuter directement avec lui des
conditions de reprise du commerce, cet élément est dénué de pertinence
dès lors que l’appelant a lui-même fait intervenir son propre avocat. On ne
discerne ainsi aucune attitude contradictoire de la part de l’intimée dans
le cadre de ses discussions avec l’appelant ni la moindre existence de
préjugés qu’elle aurait nourris à l’encontre des candidats repreneurs qui
lui étaient proposés.
Les moyens sont dès lors mal fondés.
4.
4.1 L’appelant se plaint ensuite de ce que le jugement retient à
tort la date du 13 janvier 2019 (cf. consid. 3.3.1 ci-dessus) pour
l’exécution de la convention de remise de commerce alors qu’il s’agissait
du 15 janvier 2019, ce qui aurait une incidence sur le raisonnement des
premiers juges qui auraient considéré de manière erronée que l’intimée
n’avait pas eu suffisamment de temps pour analyser la documentation
remise par l’appelant compte tenu des fêtes de fin d’année.
4.2 Même si l’erreur de date relevée par l’appelant est exacte (cf.
P. 20, ch. V, p. 3 ; à la décharge du tribunal, l’impression du document
produit par l’appelant est défectueuse), celui-ci ne démontre pas en quoi

- 27 -
cette très légère imprécision aurait une incidence sur le raisonnement
tenu par le tribunal. L’appelant fait une lecture partielle du jugement.
Dans le paragraphe en question (cf. jugement, p. 23), les premiers juges
s’attachent principalement à constater que la réponse donnée à l’appelant
par l’intimée a été communiquée dans un délai conforme à ce qui pouvait
être exigé d’elle dans un tel contexte. L’erreur de date est parfaitement
marginale au regard de la problématique examinée.
Le grief tombe dès lors à faux.
5.
5.1 L’appelant se plaint d’une violation des art. 8 CC et 263 CO,
estimant qu’il avait entrepris toutes les démarches qui pouvaient être
exigées de lui pour mener à bien le transfert du contrat de bail
commercial. Il fait à nouveau valoir que l’intimée aurait d’emblée refusé
les candidats repreneurs sur la base de préjugés sans même examiner les
documents transmis. Il soutient que l’intimée ne disposait pas de justes
motifs pour refuser son consentement.
5.2 Il convient de se référer à ce qui a été dit plus haut (cf. consid.
3.3.2 ci-dessus). Les préjugés prétendument nourris par l’intimée ne sont
pas démontrés. Celle-ci a répondu dans un délai raisonnable à l’appelant,
non sans prendre le temps d’argumenter sa position et de réclamer des
informations complémentaires dans sa lettre du 9 janvier 2019. On ne
saurait lui reprocher d’avoir violé ses obligations contractuelles à cet
égard. Au surplus, la problématique liée aux démarches accomplies par
l’appelant pour informer l’intimée est très secondaire par rapport à
l’importance du risque d’insolvabilité des candidats repreneurs proposés
et au versement injustifié du pas-de-porte exigé par l’appelant.
6.
6.1 L’appelant se plaint ensuite d’arbitraire estimant que les faits
auraient été établis de façon erronée et incomplète. Il revient encore une

- 28 -
fois sur les reproches qui lui ont été faits de ne pas avoir été « proactif » et
d’avoir présenté un dossier « lacunaire ». Il reprend également son
argumentation sur les prétendus préjugés attribués à l’intimée vis-à-vis
des candidats repreneurs, sur l’erreur de date d’exécution de la
convention de remise de commerce et fait valoir que l’intimée avait la
possibilité de réclamer un délai supplémentaire si elle estimait ne pas
disposer de suffisamment de temps pour se déterminer.
6.2 Comme nous l’avons vu, le comportement de l’appelant quant
aux démarches accomplies pour renseigner l’intimée ont une portée toute
relative en comparaison du problème de solvabilité présenté par les
candidats repreneurs et la problématique du pas-de-porte (cf. consid.
3.3.2 ci-dessus). L’intimée était légitimée à refuser son consentement au
transfert du bail. L’erreur de date quant à l’exécution du contrat de reprise
de commerce ne joue aucun rôle dans le raisonnement tenu par l’autorité
de première instance (cf. consid. 4.2 ci-dessus). La question du temps
laissé par l’appelant à l’intimée pour rendre réponse n’est pas plus
pertinente. En outre, le dossier remis en décembre 2018 était lacunaire, le
contrat de transfert étant manquant.
Les griefs sont par conséquent rejetés.
7.
7.1 L’appelant conteste encore le risque d’insolvabilité des
candidats repreneurs tel que l’a retenue l’autorité de première instance
ainsi que la valeur des déclarations du représentant de l’intimée. Il
reproche à l’intimée de ne pas avoir réclamé de pièces complémentaires,
à lui-même ou à des tiers, ce qui traduirait l’existence de préjugés
démontrant que le refus ne serait lié qu’à la personnalité des candidats
repreneurs. L’appelant considère que l’intimée ne pouvait contester
l’extrait du registre des poursuites qui lui a été présenté, celle-ci ayant la
possibilité le cas échéant d’en requérir un elle-même. Il soutient que
l’exploitation du restaurant devait permettre aux candidats repreneurs
d’obtenir un revenu, de sorte que les premiers juges ne pouvaient se
fonder sur le salaire modeste de M. A.O.________ pour mettre en cause leur

- 29 -
solvabilité. Il rappelle que la valeur du fonds de commerce acquis par
l’intimée résultait de ce que le restaurant avait été fermé par la police du
commerce et qu’il ne bénéficiait plus d’aucune clientèle, au contraire du
restaurant que devaient acquérir les époux A.O.________ et B.O.________ qui
bénéficiait d’une clientèle et d’une renommée, limitant d’autant les
risques entrepreneuriaux. Il fait valoir qu’en cas de difficulté le restaurant
pouvait à nouveau être vendu ou qu’il pouvait être fait appel à H.________
qui se portait garante. L’appelant allègue que M. A.O.________ a finalement
ouvert un restaurant de cuisine [...] et [...], ce qui démontrerait que les
candidats repreneurs étaient solvables et leur projet solide. Il relève qu’il
restait solidairement responsable du loyer durant 2 ans en vertu de l’art.
263 al. 4 CO. Enfin, l’appelant indique que le prix de vente de 140'000 fr.
n’était pas excessif dès lors que l’intimée avait versé la somme de
100'000 fr. à l’ancien exploitant alors que le restaurant était fermé par la
police du commerce et qu’il n’avait plus de clientèle.
7.2 Tout d’abord, il convient de se référer une fois de plus à ce qui
a été dit sous considérant 3.3.2 ci-dessus ; l’intimée détenait
suffisamment d’informations pour se déterminer valablement sur le
transfert du contrat de bail. Ensuite, lorsqu’il affirme que les candidats
repreneurs auraient été en mesure d’assumer leurs obligations financières
vis-à-vis de l’intimée en exploitant le restaurant dont il cédait le fonds de
commerce, l’appelant se livre à une simple spéculation qui ne saurait
remettre en question l’appréciation étayée des premiers juges sur le
risque d’insolvabilité qu’ils ont retenu (cf. jugement, pp. 23-24). En
particulier, pour ce qui concerne la situation actuelle des candidats
repreneurs, l’argumentation de l’appelant se résume à des allégations
sans preuve qui ne peuvent être qu’écartées. Quant à l’argument de
l’appelant selon lequel il serait resté solidairement responsable du
paiement du loyer durant 2 ans, celui-ci est dénué de consistance dès lors
qu’il était lui-même en défaut de paiement par rapport au solde du fonds
de commerce et qu’il avait décidé de quitter la Suisse. On ajoutera que le
montant de 100'000 fr. auquel il se réfère concerne une somme versée
par l’intimée à l’exploitant précédent pour mettre fin à plusieurs
procédures qui les opposaient (cf. all. 158 de la réponse, PV audience du

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16 septembre 2021, p. 5), ce qui est donc sans rapport aucun avec la
vente d’un fonds de commerce ou la solvabilité des candidats repreneurs,
son argumentation étant là encore dépourvue de pertinence.
Les griefs sont dès lors mal fondés.
8.
8.1 Pour terminer, l’appelant revient une ultime fois sur la
prétendue mauvaise foi de l’intimée vis-à-vis des époux A.O.________ et
B.O.________ contre lesquels elle aurait nourri des préjugés. Il reproche à
l’autorité de première instance d’avoir privilégié les déclarations de cette
partie au détriment des déclarations faites par le témoin [...] (PV audience
du 16 septembre 2021, p. 2).
8.2 On se référera à ce qui a été dit au sujet de ce témoin, courtier
de l’appelant au moment des faits (cf. consid. 3.3.2 ci-dessus).
Contrairement à ce que soutient l’appelant, les premiers juges ne se sont
pas limités à prendre pour argent comptant les déclarations du
représentant de l’intimée, mais ont expliqué de manière détaillée et
précise les raisons pour lesquelles celle-ci avait été fondée à refuser son
consentement (cf. jugement, pp. 23 à 25).
Au surplus, le tribunal a statué sur d’autres prétentions, sur
lesquelles il n’y a pas lieu de revenir compte tenu de ce qui précède.
9. En définitive, l'appel, manifestement infondé, doit être rejeté
en application de l'art. 312 al. 1 in fine CPC, et le jugement querellé
confirmé.
9.1 L’appelant a requis l’assistance judiciaire pour la procédure de
deuxième instance. Or sa cause était d’emblée dépourvue de toute
chance de succès au vu du dossier et compte tenu des considérants qui
précèdent. Une personne raisonnable plaidant à ses propres frais aurait

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renoncé à former appel. La requête d’assistance judiciaire doit dès lors
être rejetée (art. 117 let. b CPC).
9.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’923 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), doivent être mis à la charge de l’appelant, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
9.3 Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens de deuxième instance,
l'intimée n'ayant pas été invitée à procéder (art. 312 al. 1 in fine CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. La demande d’assistance judiciaire de l’appelant N.________ est
rejetée.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’923 fr.
(deux mille neuf cent vingt-trois francs), sont mis à la charge
de l’appelant N.________.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :

- 32 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Samuel Campiche (pour N.________),
- Me Salomé Daïna (pour J.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :