vd_gerichte · JO17.028331 · 2020-01-09 · fr
Prévention et cessation de trouble
Prévention et cessation de trouble


TRIBUNAL CANTONAL
JO17.028331-190922
11
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 9 janvier 2020
____________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, président
M. Colombini, juge, et M. Piotet, juge suppléant
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 694 CC ; 308 al. 1 let. a CPC
Statuant sur l’appel interjeté par A.H.________, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 9 mai 2019 par la Présidente
du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la cause
divisant l’appelante d’avec X.________, à [...], demandeur, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 9 mai 2019, la Présidente du Tribunal civil de
l’arrondissement de l’Est vaudois (ci-après : la présidente) a pris acte de la
convention signée par X.________ et A.H.________ le 11 décembre 2018
pour valoir jugement partiel, libellée comme suit (I) :
« I. A.H.________ s’engage à faire procéder, dès disparition de la neige et
au plus tard au 30 avril 2019, à la suppression de toutes les
installations qui composent le tronçon de la barrière posée à la
limite entre les parcelles n° 111.________ et 333.________ de la
Commune d’[...], empiétant sur la parcelle n° 111.________, propriété
de X.________, de façon à respecter les limites de propriété et les
distances réglementaires et légales applicables en la matière.
II. Dans le même délai, A.H.________ s’engage à remettre en état le
terrain de X.________ sur toute la surface de l’empiètement
mentionné sous chiffre I ci-dessus. »
La présidente a en outre octroyé à X.________ un droit de
passage nécessaire à pied et pour tout véhicule sur la parcelle n°
333.________ de la Commune d’[...], jusqu’à la limite de sa parcelle n°
111.________, selon le tracé indiqué sur le plan du 4 mai 2016 établi par le
géomètre K.________ et produit au dossier de la cause (II), a dit que
X.________ devait payer à A.H.________ la somme de 5'000 fr. à titre
d’indemnité pour ce droit de passage (III), a ordonné au conservateur du
Registre foncier d’Aigle d’inscrire une servitude de droit de passage dont
le fonds dominant est la parcelle n° 111.________ et le fonds servant la
parcelle n° 333.________ de la Commune d’[...], ladite servitude s’exerçant
selon le tracé indiqué sur le précité (IV), a dit que l’inscription ordonnée,
faite aux frais de X.________, n’interviendrait qu’après paiement de
l’indemnité fixée (V), a arrêté les frais judiciaires à 2'577 fr. 50 et les a mis
à la charge de A.H.________ (VI), a dit que A.H.________ était la débitrice de
X.________ et lui devait immédiat paiement de la somme de 2'565 fr. à titre
de remboursement de la part des frais de la cause avancée par ce dernier
(VII) et de la somme de 3'500 fr. à titre de dépens (VIII), toutes autres ou
plus amples conclusions étant rejetées (IX).

- 3 -
En droit, le premier juge a été appelé à statuer sur l’octroi d’un
passage nécessaire à travers la parcelle de la défenderesse, en faveur de
la parcelle du demandeur. Il a constaté que le seul moyen pour le
demandeur d’accéder à sa propriété était d’emprunter un escalier de 53
marches qui était difficilement – voire pas du tout – accessible pour des
personnes âgées, en chaise roulante ou pour des livraisons d’objets lourds
ou encombrants. Un tel accès ne correspondait ainsi pas aux besoins
actuels d’une maison d’habitation. En outre, on ne pouvait reprocher au
demandeur de s’être mis lui-même, par sa faute, dans un état de
nécessité. Le principe du droit de passage devait ainsi être admis. Le
premier juge a ensuite considéré, au vu de l’état antérieur des propriétés
et des voies d’accès, que le passage devait se faire à travers la propriété
de la défenderesse, sur le tracé proposé par le géomètre et qui recoupait
l’assiette de la servitude existante de passage à char. Enfin, afin d’établir
l’indemnité due, le premier juge a pris en compte que le passage
nécessaire prenait en grande partie appui sur un chemin qui existait déjà
et qui servait en partie à la défenderesse pour accéder à son garage, qu’il
se trouvait sur une partie non constructible de la parcelle et qu’il
n’induirait qu’un accroissement limité du nombre de passages. Aucune
perte concrète de valeur du bien-fonds de la défenderesse n’avait par
ailleurs été établie, de sorte que l’indemnité devait être arrêtée ex aequo
et bono à 5'000 francs.
B. Par acte du 7 juin 2019, A.H.________ a interjeté appel contre
ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens de première et
deuxième instance, à sa réforme, principalement en ce sens que la
demande de X.________ soit entièrement rejetée et, subsidiairement, en ce
sens qu’il soit ordonné au conservateur du Registre foncier d’Aigle
d’inscrire une servitude de droit de passage dont le fonds dominant est la
parcelle n° 111.________ et le fonds servant la parcelle n° 333.________ de
la Commune d’[...], ladite servitude s’exerçant à l’extrémité sud de la
parcelle n° 333.________, débutant sur la servitude grevant ladite parcelle
en faveur de la parcelle n° 444.________ et se poursuivant jusqu’à la
parcelle de l’intimé, le long de la limite de propriété, une indemnité de

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43'120 fr. devant lui être accordée pour compenser la perte de valeur de
sa propriété et la servitude devant être réalisée sous la forme la moins
dommageable, au moyen de plaques percées, avec des ouvertures
permettant le passage de l’herbe, de manière à limiter l’impact esthétique
de la servitude. Plus subsidiairement encore, l’appelante a conclu à ce
qu’il soit précisé que le passage nécessaire ne pourrait être utilisé qu’en
vue de procéder à des livraisons de matériel lourd ou pour le transport de
personnes handicapées ou ayant des difficultés à se mouvoir, et que la
servitude ne servirait en aucun cas à déposer des personnes ou du
matériel de manière régulière, l’accès usuel à la propriété étant garanti
par la servitude de passage à pied s’exerçant par le passage au travers de
la parcelle n° [...].
Par réponse du 9 septembre 2019, X.________ a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
L’appelante et l’intimé ont encore déposé des déterminations
respectivement les 18 et 20 septembre 2019.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1.
1.1 A.H.________ et B.H.________ ont acquis le 7 octobre 2005,
chacun pour une demie, la parcelle n° 333.________ de la Commune d’[...].
Sur cette parcelle sont édifiés un chalet d’habitation et un garage, lequel a
été transformé en salle de sport. La cour se situant devant cette salle de
sport est goudronnée.
1.2 X.________ est propriétaire de la parcelle contiguë n°
111.________ depuis le 1er septembre 2014. Selon l’article 4 de l’acte de
vente notarié du 19 décembre 2013, « l’acheteur se déclare parfaitement
informé du fait que le chalet érigé sur la parcelle 111.________ susdésignée
n’est pas accessible en voiture. Son accès se fait à pied uniquement ».

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X.________ a acheté, dans le même contrat de vente, la
parcelle n°222.________ sur laquelle se trouve un garage qui existait déjà
au moment de l’achat de la parcelle.
2.
2.1 Le bien-fonds n° 333.________ est grevé d’une servitude de
passage à char (n° 231813) en faveur du bien-fonds n° 111.________,
inscrite au Registre foncier depuis le 31 mars 1913. A l’époque, cette
servitude servait à relier la route à un ensemble de parcelles, dont celles
des parties, pour en permettre l’exploitation agricole. Selon l’état de
réinscription au Registre foncier du 31 octobre 1969, cette servitude a été
« acquise par prescription et reconnue pour la sortie des récoltes et le
transport des engrais ». L’assiette de la servitude ne figure toutefois pas
au Registre foncier.
La parcelle n° 333.________ n’est que fonds-servant de cette
servitude alors que la parcelle n° 111.________ est à la fois fonds dominant
et servant.
2.2 Depuis 1968, la parcelle n° 111.________ bénéficie d’une
servitude de passage à pied au sud du terrain, à charge des parcelles nos
[...] et [...]. Cette servitude s’exerce sous la forme d’un escalier qui relie le
chalet à son garage (parcelle n°222.________) sur la route qui se trouve en
aval.
Le chalet dont est actuellement propriétaire X.________ a été
construit en 1969 par G.________.
En 1981, avec l’accord d’un ancien propriétaire de la parcelle
n° 333.________, M. [...], les locataires de G.________ ont aménagé et utilisé
un chemin sur le tracé de la servitude de passage à char. Ce chemin
partait de la route cantonale, traversait la parcelle n° 333.________ en aval
de l’habitation et conduisait au chalet sis sur la parcelle n° 111.________.
Cette utilisation du passage à char était à bien plaire.

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Dès l’année 2000, W.________, devenu propriétaire de la
parcelle n° 333.________ en 1987, n’a plus accepté le passage des
véhicules automobiles sur le chemin, ce qui a engendré un procès entre
G.________ et lui-même. A l’issue de la procédure (CREC I 20 novembre
2002/637), le Tribunal cantonal vaudois a constaté que la servitude
n° 231813 ne permettait pas à G.________ de passer à pied ou en voiture
au travers de la parcelle n° 333.________, usage agricole (sortie des
récoltes et transport des engrais) excepté. Au cours de la procédure
précitée, G.________ n’a pas demandé l’octroi d’un passage nécessaire.
En 2003, [...] et [...] ont acquis les parcelles nos 111.________ et
222.________, qu’ils ont revendues à X.________ selon l’acte de vente du
19 décembre 2013.
3. L’inspection locale effectuée le 21 août 2018 a permis de
constater la présence entre le garage et le chalet de la parcelle n°
333.________ d’un escalier de 32 marches menant au chalet. Au bas de ces
marches, la servitude de passage à char qui relie les parcelles des parties
longe une barrière sise côté sud de la parcelle n° 333.________. Au sud de
cette barrière, le terrain prend une pente prononcée jusqu’à la parcelle n°
444.________. Cette barrière comporte un treillis et des fixations pour
câbles électriques, étant précisé que ces câbles ont été retirés selon
déclarations concordantes des parties.
L’escalier est prolongé à son bas par une barrière, qui va
jusqu’à la barrière qui longe le passage à char. A cet endroit, la largeur du
passage à char est de 1.85 mètre et il est partiellement obstrué par un
arbuste. Le passage monte en pente douce, sur une surface herbeuse
munie de quelques dalles, au sud du chalet de la parcelle n°333.________.
Une autre barrière en bois remonte de la barrière sud, tout au
long du terrain où les parcelles des parties sont contigües, soit à l’est de la
parcelle n° 333.________. Elle comporte aussi des fixations pour câbles
électriques et, en sus, sur l’assiette de la servitude, des parois de bois

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amovibles permettant de combler les espaces entre les lattes horizontales
de la barrière pour éviter qu’un animal ne puisse se faufiler. Lesdites
lattes, au nombre de quatre, peuvent être déplacées manuellement une
par une pour ouvrir l’accès à la parcelle n° 111.________, sur une largeur
de 3,85 mètres environ. En amont, cette barrière est doublée d’un grillage
d’une hauteur d’environ 2 mètres, du côté du chalet de la parcelle n°
333.________.
Entendue le 11 décembre 2018, A.H.________ a admis avoir
posé une clôture électrique qu’elle a supprimée peu avant l’inspection
locale, car ses chiens avaient grandi et que les câbles électriques n’étaient
plus nécessaires.
Toujours lors de l’inspection locale, il a été constaté que le
chemin pédestre dont dispose la parcelle n° 111.________ depuis le garage
sis sur la parcelle n° 222.________ est constitué d’un escalier de 53
marches, parfois entrecoupé de paliers. Au bas de ces marches, une pente
relativement prononcée d’une longueur d’environ 46 pas permet
d’atteindre le garage de X.________.
4. X.________ a allégué qu’aucun corps de métier ne pouvait
accéder à son chalet pour effectuer les travaux nécessaires et qu’il avait
reçu des mises en demeure de la part du Service de l’environnement pour
mettre sa chaudière aux normes. A.H.________ quant à elle a allégué que
celui-ci n’avait jamais tenté un dialogue conciliant et avait préféré
directement recourir à une procédure en justice plutôt que de simplement
lui demander de le laisser emprunter son chemin pour installer une
nouvelle chaudière.
Le 19 janvier 2016, X.________, par son conseil, a écrit aux
époux [...] qu’il était toujours sans réponse à son courrier du 9 novembre
2015 concernant un droit de passage. Il les a priés de lui faire connaître
leur position dans un délai de dix jours, sans quoi il agirait en justice, cas
échéant pour convertir la servitude existante en servitude de passage

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nécessaire. Par courriel du 26 janvier, B.H.________ a répondu que lui et
son épouse étaient prêts à défendre cette question devant les tribunaux.
5. X.________ a requis un géomètre, K.________, de proposer un
tracé de servitude à pied et pour tout véhicule de 2,5 mètres permettant
d’accéder à son chalet. Ce dernier a établi le 4 mai 2016 le plan suivant,
comportant une proposition de tracé de servitude :
[...]
Selon ce plan, la surface du tracé représenterait 44 mètres de
long sur 2,5 mètres de large, soit une surface de 110m2. Le projet de
X.________ est de couvrir le sol du tracé par des dalles avec des ouvertures
permettant le passage de l’herbe.
Entendu lors de l’inspection locale en qualité de témoin, le
géomètre K.________ a déclaré que le tracé proposé s’était imposé de par
la topographie des lieux puisqu’il s’agit d’une surface plane située entre
deux talus. Il a précisé ne pas avoir représenté le passage à char puisque
X.________ ne lui en avait pas parlé. Il a confirmé que tout autre tracé
impliquerait de réaliser des travaux disproportionnés, si ce n’est
irréalisables, « d’un point de vue construction d’un chemin ».
6.
6.1 Le 28 juin 2017, X.________ a déposé auprès du Président du
tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois une demande à
l’encontre de A.H.________ et B.H.________ en passage nécessaire et en
cessation de trouble au fond. Il a conclu, avec suite de frais et dépens, à
ce que lui soit octroyé un droit de passage nécessaire à pied et pour
voiture jusqu’à son chalet d’habitation à travers la parcelle n° 333.________
des défendeurs (I), à ce qu’une indemnité pour ce droit de passage
nécessaire soit fixée à dire de justice (II), à ce qu’ordre soit donné au
Registre foncier d’Aigle d’inscrire le droit de passage nécessaire après
paiement de l’indemnité fixée par le tribunal (III), à ce qu’ordre soit donné
aux défendeurs de déplacer sans délai la barrière empiétant sur la parcelle
n° 111.________, de façon à respecter les limites de propriété et les

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distances réglementaires et légales en la matière (IV), à ce qu’ordre soit
donné aux défendeurs de remettre immédiatement en état le terrain du
demandeur sur toute la surface de l’empiètement mentionné sous chiffre
IV ci-dessus, à leurs frais (V) et à ce que le demandeur soit d’ores et déjà
autorisé à faire procéder aux frais des défendeurs au déplacement de la
barrière et à la remise en état de son terrain en cas d’inexécution, dès
jugement définitif et exécutoire (VI).
Par réponse du 24 octobre 2017, A.H.________ et B.H.________
ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de la demande.
6.2 Le 4 juillet 2018, les défendeurs ont informé la présidente
que, suite à leur divorce, A.H.________ était désormais seule propriétaire de
la parcelle n° 333.________ et donc seule défenderesse dans la procédure.
Par décision du 11 juillet 2018, la présidente a déclaré
B.H.________ hors de cause, le procès se poursuivant entre les autres
parties.
6.3 Une inspection locale a eu lieu le 21 août 2018 à [...], en
présence des parties et de leurs conseils respectifs. Lors de cette
inspection, K.________, géomètre officiel, a été entendu en qualité de
témoin.
L’audience de jugement s’est tenue le 11 décembre 2018.
X.________ a précisé les conclusions I à III de sa demande en ce sens que
lui soit octroyé un droit de passage nécessaire à pied et pour voiture
jusqu’à la limite de sa parcelle n° 111.________ à travers la parcelle n°
333.________ de la défenderesse (I), que l’indemnité due pour ce droit de
passage nécessaire soit fixée à 1'000 fr. (II) et qu’ordre soit donné au
Registre foncier d’Aigle d’inscrire le droit de passage nécessaire selon le
tracé indiqué sur le plan établi le 4 mai 2016 par le géomètre après
paiement de l’indemnité fixée par le tribunal (III).

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A.H.________ a pour sa part modifié ses conclusions en ce sens
qu’elle a conclu subsidiairement au versement, par le demandeur, d’un
montant de 150'000 fr. à titre d’indemnité pour le droit de passage
nécessaire requis.
Lors de cette même audience, les parties ont convenu de
l’accord partiel qui suit :
« I. A.H.________ s’engage à faire procéder, dès disparition de la neige et
au plus tard au 30 avril 2019, à la suppression de toutes les
installations qui composent le tronçon de la barrière posée à la
limite entre les parcelles n° 111.________ et 333.________ de la
Commune d’[...], empiétant sur la parcelle n° 111.________, propriété
de X.________, de façon à respecter les limites de propriété et les
distances réglementaires et légales applicables en la matière.
II. Dans le même délai, A.H.________ s’engage à remettre en état le
terrain de X.________ sur toute la surface de l’empiètement
mentionné sous chiffre I ci-dessus. »
6.4 X.________ a allégué que le montant de l’indemnité due par lui
ne devait pas être supérieur à 1’000 fr., compte tenu du fait qu’aucune
construction n’était envisageable sur le tracé de la servitude. Il s’est
prévalu à cet égard d’un courrier de Q.________SA du 28 février 2017, qui
fait état du prix de 1 fr. par m2 pour du terrain non constructible à [...] et
de l’ordre de 50 fr. par m2 pour un terrain qui n’a qu’une valeur d’appoint.
A.H.________ quant à elle a allégué que si le droit de passage
était accordé, l’indemnité ne saurait être inférieure à 70'000 fr., dans la
mesure où elle aurait à supporter, de façon récurrente, le passage du
demandeur sur sa propriété et qu’en contrepartie, la valeur du bien de ce
dernier serait grandement augmentée. A l’audience du 11 décembre
2018, elle a déclaré qu’elle travaillait à la maison, dans le domaine du
fitness, que ses clientes se parquaient devant chez elle, ce qui serait
rendu plus difficile avec l’octroi du passage nécessaire, qu’elles ne
souhaitaient pas être observées et que la surface concernée par le
passage était plane, ce qui était précieux pour y faire du vélo ou du
skateboard.

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En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les affaires patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de l'appel est de
trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al.
1 CPC).
1.2 En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les réf. citées ; Jeandin, Commentaire romand, CPC, Bâle
2019, 2e éd., nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC).
3.
3.1 L’appelante conteste que les conditions pour l’octroi d’un
passage nécessaire soient réalisées. Elle fait valoir que l’intimé a acquis sa
propriété en toute connaissance de cause, après l’avoir vue et que son
attention avait été attirée dans l’acte de vente notarié sur l’absence
d’accès par un véhicule. Elle soutient ainsi qu’il serait abusif de requérir un
droit de passage nécessaire alors que l’intimé se serait accommodé
jusque-là de la situation.

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L’appelante estime en outre que l’accès actuel serait
satisfaisant et qu’il n’aurait pas empêché l’intimé de jouir de son bien et
de le meubler. L’accès par des véhicules automobiles ne serait ainsi pas
nécessaire, ce qui résulterait en outre d’une appréciation pondérée par les
circonstances locales dès lors qu’un grand nombre de bâtiments situés
dans la localité ne seraient accessibles que par des escaliers.
3.2 Aux termes de l'art. 694 al. 1 CC, le propriétaire qui n'a qu'une
issue insuffisante sur la voie publique peut exiger de ses voisins qu'ils lui
cèdent le passage nécessaire, moyennant pleine indemnité.
Le droit de passage nécessaire implique une « expropriation
privée », de sorte que, de jurisprudence constante, le Tribunal fédéral fait
dépendre l'octroi d'un passage nécessaire de conditions très strictes. De la
genèse de l'art. 694 CC, il a d'abord déduit que le droit de passage – fondé
sur le droit de voisinage – ne peut être invoqué qu'en cas de véritable
nécessité. Il n'y a nécessité que si une utilisation ou une exploitation
conforme à la destination du fonds exige un accès à la voie publique et
que celui-ci fait totalement défaut ou se révèle insuffisant (ATF 136 III 130
consid. 3.1, JdT 2010 I 291 ; TF 5A_356/2017 du 18 décembre 2017
consid. 3.4.1 et les réf. citées ; Steinauer, Les droits réels, tome II, 4e éd.,
Berne 2011, nn. 1863 ss, pp. 237 ss ; Caroni-Rudolf, Der Notweg, thèse
Berne 1969, pp. 55 ss).
La simple opportunité d'améliorer une voie d'accès existante,
mais qui n'est pas absolument satisfaisante, ne fonde pas le droit au
passage nécessaire, pas plus que la simple commodité personnelle du
propriétaire. Selon la jurisprudence, le propriétaire d'un bien-fonds situé
dans un périmètre où se trouvent des maisons d’habitation ou de
vacances peut prétendre pouvoir accéder à sa parcelle avec un véhicule à
moteur pour autant que la topographie des lieux le permette. Le Tribunal
fédéral a déjà dû régulièrement examiner les prétentions visant à l'octroi
d'un passage nécessaire pour accéder à des maisons d'habitation situées
sur des terrains particulièrement en pente. Or la seule conclusion que l'on
peut tirer de la jurisprudence est que l'existence d'une situation de

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nécessité au sens de l'art. 694 CC dépend de l’ensemble des circonstances
du cas concret (ATF 136 III 130 consid. 3.3.3 ; TF 5A_356/2017 du 18
décembre 2017 consid. 3.4.1 et les réf. citées).
3.3
3.3.1 L’appelante relativise la portée de la jurisprudence fédérale
sur la nécessité selon l’art. 694 CC de pouvoir accéder à une parcelle en
zone d’habitation au moyen d’un véhicule à moteur. Elle se réfère en
particulier à l’ATF 136 III 130 pour soutenir qu’il est « acceptable de
pouvoir arriver en bordure d’une parcelle située au bas d’une pente grâce
à un véhicule ».
Cette jurisprudence n’est toutefois pas comparable au cas
d’espèce. Elle se rapporte au cas particulier de plusieurs constructions sur
une même parcelle en pente, dont il a été admis qu’elles étaient
suffisamment desservies, la première par une route publique d’accès
direct, la seconde par un accès en bordure de parcelle à une parcelle
voisine et à une route publique. Cette jurisprudence n’a donc rien de
commun avec le cas d’espèce, compte tenu du fait qu’il y a une absence
complète d’accès en véhicule, ne serait-ce qu’à la limite de la parcelle de
l’intimé. Il convient en effet de rappeler que dans la présente cause,
contrairement à la situation de l’ATF 136 III 130, l’accès n’est actuellement
assuré à l’intimé qu’à pied, au travers de deux parcelles de tiers, grevées
à cet effet de servitudes de passage à pied.
A cela s’ajoute que, dans cette jurisprudence, le Tribunal
fédéral a constaté qu’en présence de deux maisons construites sur un
terrain d’une déclivité prononcée, la nécessité d’un passage nécessaire au
sens de l’art. 694 CC ne pouvait être niée sans un examen détaillé, mais
qu’il a néanmoins laissé la question de pur droit civil ouverte au regard du
droit public (consid. 4). En effet, selon l’autorisation de construire qui avait
été délivrée, la deuxième maison disposait d’un accès suffisant par une
parcelle voisine en vertu d’un accord formel et écrit du propriétaire de
cette parcelle. Ce droit personnel – et non réel – d’accéder à la voie
publique offrait une issue suffisante selon l’art. 694 CC. Or il n’était pas

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admissible d’accepter tout d’abord dans l’intérêt d’une utilisation optimale
de son propre immeuble un accès certes conforme à la loi et partant
pouvant être autorisé, mais pas optimal, pour l’améliorer ensuite à la
charge du voisin par un passage nécessaire (consid. 5).
Dans le cas d’espèce, cet exercice de comparaison avec le
droit public n’a pas à être opéré dans la mesure où l’intimé a requis le
passage nécessaire après l’acquisition de son immeuble et que ce dernier
était déjà bâti depuis 1969. L’examen des permis de construire et de leurs
conditions à cette époque n’avait pas lieu d’être et n’a pas eu lieu, à juste
titre.
3.3.2 Citant ensuite l’arrêt du Tribunal fédéral 5C.225/2003 du 23
décembre 2003, l’appelante considère que le fait de pouvoir arriver en
véhicule au bas d’un escalier long de 30 mètres est suffisant, en
particulier lorsqu’un accès piétonnier peut être garanti d’une autre
manière pour les personnes à mobilité réduite, les poussettes ou les
charrettes à bras, par exemple par le biais d’un ascenseur. Cela étant,
l’appelante perd de vue que cette dernière possibilité n’est pas ouverte à
l’intimé, la servitude d’accès à pied dont il dispose ne l’y autorisant
précisément pas, indépendamment même des complications et du coût
d’une telle installation que le géomètre a constatés lors de son audition
(cf. supra consid. 5 en fait). Seul demeure l’escalier, qui ne peut que
difficilement être emprunté par des personnes âgées ou handicapées, qui
exclut l'utilisation de chaises roulantes ou de poussettes, et qui rend
excessivement difficile, sinon impossible, la livraison d'objets lourds et
encombrants.
3.3.3 L’appelante fait ensuite valoir que l’accès actuel se serait
révélé adéquat jusqu’ici et que les propriétaires de la parcelle n°
111.________ auraient pu jouir de leur bien sans entrave. L’intimé aurait en
outre acquis sa propriété en toute connaissance de cause, son attention
ayant été attirée sur ce point par le notaire ayant instrumenté l’acte de
vente. L’appelante estime que l’état de nécessité n’existait pas avant le
rachat de la parcelle, que l’intimé se serait accommodé de la situation

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jusqu’ici et qu’il serait dès lors abusif de sa part de requérir un droit de
passage nécessaire.
Il est faux de soutenir que les anciens propriétaires de la
parcelle n° 111.________ n’ont témoigné d’aucune nécessité à accéder en
véhicule au chalet. Comme le relève l’intimé, en 1981, les locataires de
l’ancienne propriétaire G.________ avaient obtenu de l’ancien propriétaire
de la parcelle n° 333.________ un usage « précaire » du passage
aujourd’hui litigieux, qui leur avait notamment permis d’aménager
l’habitation. La simple tolérance d’un voisin à autoriser les accès
nécessaires à un immeuble, à titre précaire, ne peut supprimer l’état de
nécessité (ATF 136 III 130 consid. 5.3 ; Caroni-Rudolf, op. cit., p. 69 ;
Piotet, Commentaire romand, Code civil II, Bâle 2016, n. 20 ad art. 694
CC) : Si le droit d’accès accordé à titre précaire prend fin, la prétention à
l’octroi d’un passage nécessaire peut donc s’exercer (ATF 136 III 130
consid. 5.3)
Par ailleurs, l’intimé ne s’est pas « accommodé » de la
situation. Il ressort du dossier que le passage nécessaire litigieux a fait
l’objet de démarches de l’intimé après son acquisition, en 2015 déjà. On
ne peut ainsi retenir une passivité abusive de l’intimé dans l’exercice de
sa prétention légale, comme l’a aussi plaidé l’appelante. Quant à la
reconnaissance dans l’acte de vente que l’accès au bâtiment « ne se fait
qu’à pied », il ne s’agit naturellement pas d’une renonciation de l’intimé à
sa prétention légale en passage nécessaire adressée à l’appelante. L’acte
de vente liait l’intimé-acheteur aux vendeurs des parcelles nos
111.________ et 222.________ et la reconnaissance de l’intimé était ainsi
formulée à leur égard, afin que l’intimé ne puisse leur faire grief d’un
défaut des parcelles vendues.
Enfin, il y a d’autant moins d’abus de droit possible en l’espèce
que cette qualification doit se rapporter à une situation délibérée, voulue
par l’ayant droit, ce qui n’a précisément rien de commun avec un
immeuble enclavé déjà bâti. Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un
droit n'est pas protégé par la loi. Savoir s'il y a abus de droit dépend de

- 17 -
l'analyse des circonstances du cas concret. Il peut y avoir abus de droit,
notamment, lorsqu'une institution juridique est détournée de son but,
lorsqu'un justiciable tend à obtenir un avantage exorbitant, lorsque
l'exercice d'un droit ne répond à aucun intérêt, ou encore, à certaines
conditions, lorsqu'une personne adopte un comportement contradictoire
(TF 5C.312/2001 du 4 février 2002 consid. 6a). Dans l’arrêt précité, le
Tribunal fédéral a rappelé que la jurisprudence considérait depuis
longtemps que pour un bien-fonds déjà bâti situé en zone à bâtir, un
passage limité aux seuls piétons ne correspondait plus aux besoins du
fonds ni aux conceptions actuelles du trafic. Lorsqu'un propriétaire
achetait un bien-fonds déjà construit, on ne pouvait donc lui objecter qu'il
avait créé par sa faute un besoin d'accès (consid. 6b).
3.3.4 Ainsi, sur le principe, les moyens de l’appelante ne peuvent
convaincre. Les arrêts du Tribunal fédéral sur lesquels s’est appuyé le
premier juge apparaissent bien plus pertinents.
Dans l’arrêt 5C.255/1999 du 27 juin 2000, le Tribunal fédéral a
jugé insuffisant l’accès à une maison qui s’exerçait depuis une voie
publique située à une altitude inférieure de 12 mètres, par un chemin
d'une longueur d'environ 50 mètres et comportant quelques 40 marches
d'escalier, inscrit comme servitude de passage à pied sur deux parcelles,
d’autant plus que ce chemin était difficilement accessible aux personnes
âgées ou handicapées, impraticables aux poussettes, chaises roulantes et
voitures à bras pour le transport de biens, l’accès en véhicule n’arrivant
pas même à la limite de la parcelle. Cette affaire était ainsi similaire au
cas d’espèce.
Le Tribunal fédéral a jugé de même dans son arrêt
5C.327/2001 du 21 mars 2002, concernant une habitation implantée au
sommet d’une assez forte pente, accessible par un escalier de 46 marches
dont la partie inférieure faisait l’objet d’une servitude de passage à pied et
par un sentier en lacets, ce chemin présentant les mêmes restrictions
d’accessibilité aux personnes handicapées, aux chaises roulantes et pour
la livraison d’objets lourds et encombrants que dans l’arrêt précédemment

- 18 -
cité. Le Tribunal fédéral a encore mis l’accent sur l’absence de solution
alternative proportionnée, telle que la construction d’un ascenseur ou d’un
monorail, une telle transformation ne pouvant pas être réalisée dans le
cadre de la servitude de passage à pied. Cet arrêt est également
comparable à la présente cause.
Le premier juge s’est également référé à un arrêt de la
Chambre des recours du Tribunal cantonal, selon lequel, dans une zone
villas, une voiture devait pouvoir être parquée dans la vingtaine de mètres
entourant l’habitation (CREC I 12 septembre 2001/501 consid. 4). Cette
norme est très éloignée de la situation de l’intimé, même si l’affectation
du bâtiment actuelle n’en fait pas une résidence principale et qu’il ne se
trouve pas en zone villas.
En tout état de cause, comme l’a constaté le premier juge,
l’intimé n’a pas une issue suffisante au regard des besoins actuels d’une
maison d’habitation, fût-elle de vacances, et le droit au passage
nécessaire au sens de l’art. 694 CC doit ainsi être confirmé.
4.
4.1 Subsidiairement, l’appelante fait valoir que ses intérêts n’ont
pas été suffisamment pris en compte dans la fixation du tracé du droit de
passage nécessaire. Elle expose que sa parcelle est déjà grevée d’une
servitude de passage à pied et pour tout véhicule dont l’assiette suit la
limite sud de sa parcelle, en faveur de la parcelle n° 444.________.
L’appelante soutient que l’octroi du passage fixé par le premier juge a
pour conséquence qu’elle se trouve privée d’une partie importante de sa
parcelle. Elle requiert dès lors que l’exercice de la servitude nécessaire
soit reporté sur l’assiette de la servitude bordant le côté sud de sa
parcelle, sans « couper » son immeuble en deux parties entourant le
passage à octroyer.
4.2 Lorsqu'il s'avère que le propriétaire demandeur n'a qu'une
issue insuffisante sur la voie publique, le droit de passage nécessaire

- 19 -
s'exerce en premier lieu contre le voisin à qui le passage peut être le plus
naturellement réclamé en raison de l'état antérieur des propriétés et des
voies d'accès, et, au besoin, contre celui sur le fonds duquel le passage est
le moins dommageable (art. 694 al. 2 CC). Quand la nécessité d'un droit
de passage est reconnue et que plusieurs fonds voisins offrent une issue
vers la voie publique, l'art. 694 al. 2 CC établit ainsi un ordre de priorité
(TF 5C.246/2004 du 2 mars 2005 consid. 2.2 ; TF 5A_714/2012 du
29 mai 2013 consid. 4.2.1.1). On tiendra compte en premier lieu de l'état
antérieur des propriétés et des voies d'accès, en ne prenant toutefois en
considération que les droits de passage existant précédemment, et non de
simples autorisations de passer accordées à bien plaire (TF 5A_777/2017
du 29 janvier 2018 consid. 4.4.1 ; TF 5C.246/2004 précité consid. 2.2.1 et
les réf. cit.). Les voies d’accès existantes, mais insuffisantes au regard des
besoins actuels, notamment parce que le passage est trop étroit ou ne
permet pas l’accès avec un véhicule à moteur, entrent aussi en ligne de
compte ; en pareil cas, le passage nécessaire est dû par le propriétaire du
fond sur lequel s’exerce le droit de passage existant, si un accès suffisant
est possible à travers ce fonds (TF 5C.246/2004 précité, consid. 2.3). Ce
n'est que si aucun fonds ne répond à ces critères, à savoir lorsque l'état de
nécessité ne résulte pas d'une modification de l'état des propriétés ou des
voies d'accès, que le droit de passage peut être demandé au propriétaire
sur le fonds duquel le passage est le moins dommageable
(TF 5C.246/2004 précité consid. 2.2.2 et les réf. cit.).
4.3 Le premier juge a examiné prioritairement l’état antérieur des
propriétés et des voies d’accès. Il a ainsi constaté que l’intimé bénéficiait
d’un passage à char grevant la parcelle de l’appelante depuis 1913 qui lui
permettait de se raccorder à la route cantonale.
4.4 C’est à juste titre que le premier juge a retenu l’ordre
contraignant de l’art. 694 al. 2 CC, tenant compte d’abord de l’état
antérieur des propriétés, avant que de prendre en compte les intérêts du
propriétaire obligé.

- 20 -
En l’espèce, l’« état antérieur » se fonde sur une servitude de
passage à char, dont la parcelle de l’appelante est fonds servant et la
parcelle de l’intimé fonds dominant et servant, qui a été inscrite au
Registre foncier en 1913 et qui était prévue pour la sortie des récoltes et
le passage des engrais. Selon l’état de réinscription au Registre foncier du
31 octobre 1969, cette servitude reconnue en 1913 avait préalablement
été « acquise par prescription » (art. 480 de l'ancien Code civil vaudois du
11 juin 1819). Il s’agit donc d’une servitude de l’ancien droit civil vaudois,
dont l’interprétation relève aujourd’hui du code civil en application de
l'art. 17 al. 2 Tit. fin. CC (ATF 88 II 498, JdT 1963 I 322 ; ATF 86 II 243, JdT
1961 I 98 ; ATF 85 II 177, JdT 1960 I 13 ; JdT 2014 III 146 consid. 4b) et qui
est donc soumise à ses dispositions topiques (art. 730ss CC), en particulier
l’art. 739 CC.
Comme cela a été constaté en novembre 2002 (cf. CREC I
20 novembre 2002/637), cette ancienne servitude ne pouvait être utilisée
qu’à des fins agricoles (sortie des récoltes et transport des engrais).
Toutefois, même sans plan déposé au Registre foncier, l’exercice de cette
servitude correspondait au chemin partiellement repris par le géomètre,
dont le plan a été lui-même repris par le jugement entrepris. Ce chemin
était le lieu d’exercice – pendant longtemps (art. 738 al. 2 CC) – de
l’ancienne servitude de passage à char à des fins agricoles et il a ensuite
coïncidé avec le passage concédé à titre précaire par un précédent
propriétaire du fonds n° 333.________ aux locataires du fonds 111.________,
qui l’ont ainsi emprunté pour un usage non agricole.
Or, si l’art. 739 CC interdit l’aggravation d’une servitude pour
les besoins nouveaux du fonds dominant, il n’est pas applicable dans les
cas ayant pour objet l'établissement d'un droit de passage nécessaire au
sens de l'art. 694 CC : il s'agit là d'une des rares exceptions au principe de
l'interdiction de l'aggravation de la charge prévu à l'art. 739 CC (Meier-
Hayoz, Berner Kommentar, n. 88 ad art. 694 CC, p. 397 ; Liver, Zürcher
Kommentar, n. 48 ad art. 739 CC). Ainsi, il a été jugé que le propriétaire
qui a droit au passage nécessaire peut l'obtenir sous forme d'extension
d'une servitude existante, sans que le propriétaire grevé puisse se

- 21 -
plaindre d'une aggravation de la servitude, moyennant le paiement d’une
pleine indemnité pour ce dépassement (ATF 93 II 167 consid. 4, JdT 1968 I
228 ; TF 5C.312/2001 du 4 février 2002 consid. 5b). Que cela n’ait pas été
fait en l’espèce par l’ancienne propriétaire n’empêche nullement cet
exercice aujourd’hui par l’intimé, nouveau propriétaire et bénéficiaire de la
servitude.
Il est ainsi conforme à l’art. 694 al. 2 CC de reprendre le tracé
de la servitude de passage à char, et ce indépendamment des arguments
topographiques que l’expert a avancés, également à juste titre, à l’appui
de sa proposition. Au demeurant, les conditions d’un report de la servitude
sur le tracé de l’autre servitude de passage au sud de la parcelle ne sont
pas établies, sans parler des surcoûts considérables qu’ils entraîneraient :
on ignore en effet si le ou les titulaires de cet autre droit de passage ont
un usage exclusif ou non de l’assiette considérée.
Il s’ensuit que la solution du tracé du passage nécessaire selon
le jugement entrepris, tel qu’indiqué sur le plan du 4 mai 2016 établi par
le géomètre K.________, est adéquate. Les préjudices qui en découlent pour
la propriétaire du fonds servant doivent être réglés par l’indemnité.
5.
5.1 L’appelante fait valoir à cet égard que l’indemnité de 5'000 fr.
fixée par le premier juge est déraisonnable. Elle soutient qu’il n’est pas
exclu qu’il reste un potentiel de construction à exploiter, qu’il soit actuel
ou futur. Elle requiert dès lors la prise en compte d’un prix de 390 fr. le
mètre carré, fondé sur le prix de vente de la parcelle de l’intimé.
5.2 Le passage nécessaire ne peut être accordé que moyennant
pleine indemnité. L’indemnisation de l’art. 694 CC repose sur les principes
de l’expropriation : le Tribunal fédéral admet que l’indemnisation ne porte
que sur la valeur dépréciative de la nouvelle emprise au sol du passage
(ATF 120 II 423, JdT 1996 I 122), en se référant aux seuls inconvénients
subis par le propriétaire grevé du droit de passage, sans prendre en

- 22 -
considération les intérêts du bénéficiaire (TF 5A_142/2011 du 22
septembre 2011 consid. 1.2.1).
En principe, l'indemnité correspond à la différence entre la
valeur vénale du bien-fonds libre de toute charge et celle du bien-fonds
grevé du droit de passage (ATF 114 Ib 321 consid. 3 et les réf. citées ;
Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, n. 173 ad art
19 LEx; ATF 120 II 423, JdT 1996 I 122).
Le calcul classique de la différence peut néanmoins donner
lieu à des difficultés, surtout lorsqu’il s’agit de procéder à l’estimation
globale de ces deux valeurs. La jurisprudence a notamment admis que
lorsque le passage nécessaire se confond avec un accès déjà existant, il
est possible, pour le calcul de l’indemnité, de s’écarter de l’estimation
globale de la différence de valeur, et d’exiger du bénéficiaire une
participation financière appropriée à la valeur vénale de la surface
concrètement touchée par le passage nécessaire. Il n’y a ainsi pas lieu à
indemnisation pour la partie coïncidant avec l’ouvrage déjà existant (ATF
120 II 243 consid. 7a, JdT 1996 I 122 ; RTiD [Rivista ticinese di diritto] II
2017 n. 15c p. 809). En outre, selon le Tribunal fédéral, si le passage
s’exerce par un chemin privé déjà existant, le bénéficiaire ne saurait être
tenu de rembourser une partie des frais de l’établissement de ce chemin
(ATF 45 II 23, JdT 1919 I 251).
L'estimation de la valeur vénale doit tenir compte dans une
juste mesure de la possibilité de mieux utiliser l'immeuble, à des fins de
construction notamment. Selon la jurisprudence constante, une meilleure
utilisation n'est prise en considération que si elle apparaît hautement
vraisemblable dans un proche avenir (ATF 114 Ib 321 consid. 3). Selon la
doctrine, un passage de surface situé en zone à bâtir, mais sur une portion
de terrain inconstructible diminue peu la valeur de la surface touchée,
dans la mesure où il est de toute façon interdit de construire à cet endroit.
En outre, la dépréciation de la partie restante dépend de la nature
particulière de chaque immeuble. Les juges allouent en général un
montant global déterminé ex aequo et bono (Pradervand-Kernen, La

- 23 -
valeur des servitudes foncières et du droit de superficie, thèse Fribourg,
2007, nn. 945-946).
5.3 Le premier juge a constaté que le passage nécessaire prenait
en grande partie appui sur un chemin qui existait déjà, puisqu’il servait en
partie à l’appelante pour accéder à son propre garage. Il s’agissait pour
l’essentiel d’étendre ce chemin. L’atteinte était toutefois limitée du fait
que le chemin d’accès prenait place sur une partie non constructible de la
parcelle. Quant à l’augmentation des passages, elle demeurerait limitée
au regard de la taille restreinte de la parcelle dominante. Le premier juge
a ainsi fixé ex aequo et bono l’indemnisation à 5'000 fr. , proportionnée à
la surface concernée et à la gêne relative occasionnée par quelques
passages supplémentaires sur le chemin qui existe déjà en partie.
5.4 En l’espèce, selon le plan du géomètre, la surface du tracé
représente 44 mètres de long sur 2,5 mètres de large, soit une surface de
110m2. Comme le retient le premier juge, une partie du tracé est déjà
aménagée et n’est pas constructible en tant que telle, puisqu’elle sert de
desserte aux bâtiments de l’appelante. Il ressort du plan et des photos
produites par les parties que la zone déjà aménagée représente plus de la
moitié du tracé total. Conformément à la jurisprudence précitée, il n’y a
pas lieu à indemnisation pour la partie du tracé coïncidant avec l’ouvrage
préexistant.
L’appelante plaide vainement « qu’il ne peut être exclu qu’il
reste un potentiel de construction à exploiter, qu’il soit actuel ou futur ».
En l’état, au vu notamment de la servitude de passage à char existante,
mais également des aménagements réalisés, l’appelante ne peut plus
compter dans le potentiel de constructibilité, qu’il s’agisse de coefficient
d’occupation au sol (COS) ou de coefficient d’utilisation du sol (CUS). Il lui
appartenait en outre d’alléguer et d’établir la constructibilité de sa
parcelle sur l’assiette concernée par le droit de passage, ce qu’elle n’a pas
fait.

- 24 -
Au demeurant, le lien avec un « cas analogue dans la région »
ou le prix supposé du mètre carré calculé sur la base de l’achat de la
parcelle par l’intimé n’a aucun rapport avec le préjudice concret qu’il faut
réparer en l’espèce. L’appelante n’a d’ailleurs pas démontré la similitude
entre les deux affaires. Elle n’a pas non plus expliqué pourquoi le prix qui
devrait être pris en compte devrait correspondre à la moitié du prix de
vente d’une parcelle bâtie, qui comprend ainsi tant le terrain que le chalet.
Le premier juge a tenu compte des modifications au sol qui
tenaient en la prolongation d’un espace aménagé jusqu’à la parcelle de
l’intimé, en y ajoutant la valeur dépréciative de passages de véhicules
supplémentaires. Il est parvenu, ex aequo et bono, à une somme de 5'000
fr. pour ces deux chefs de calcul. Cette manière de procéder ne prête pas
le flanc à la critique, d’autant que la jurisprudence fédérale précitée (ATF
45 II 23, JdT 1919 I 251 ) ne tient pas compte d’un préjudice propre aux
passage de nouveaux véhicules. Enfin, il parait sans lien de causalité avec
le prétendu préjudice d’invoquer une dépréciation due au fait que la
parcelle serait « coupée en deux », dans la mesure où l’état actuel des
lieux et les talus de chaque côté du droit de passage consacrent déjà
largement cette situation de fait.
Il s’ensuit que l’intimé a droit à l’octroi d’un passage
nécessaire, que le tracé tel que défini par le géomètre est adéquat et que
l’indemnité arrêtée par le premier juge peut être confirmée.
6. En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'430 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelante.
Celle-ci versera en outre à l’intimé la somme de 3'000 fr. (art.
7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010; BLV
270.11.6]) à titre de dépens de deuxième instance.

- 25 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'430 fr.
(mille quatre cent trente francs), sont mis à la charge de
l’appelante A.H.________.
IV. L’appelante A.H.________ doit verser à l’intimé X.________ la
somme de 3'000 fr. (trois mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Lionel Ducret (pour A.H.________),
- Me Henriette Dénéréaz (pour X.________),

- 26 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est
vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :