vd_gerichte · XC20.033808 · 2022-04-28 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC20.033808-211361
216
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 28 avril 2022
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
M. Hack et Mme Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Bannenberg
*****
Art. 59 al. 2 let. b et 60 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par B.________SA, à [...],
défenderesse, contre la décision rendue le 28 juillet 2021 par la Présidente
du Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec V.________,
à [...], demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par décision incidente du 28 juillet 2021, la Présidente du
Tribunal des baux (ci-après : la présidente) a déclaré recevables les
demandes déposées le 27 août 2020 par V.________, actuellement dirigées
contre B.________SA (I), et a dit que la décision était rendue sans frais (II).
La présidente était amenée à statuer sur une requête en
déclinatoire déposée par B.________SA en lien avec les demandes
précitées, dont V.________ avait saisi le Tribunal des baux. Elle a retenu
que les faits pertinents pour l’examen de la compétence de cette autorité,
ayant trait à l’existence d’un contrat de bail liant les parties, l’étaient
également pour statuer sur les prétentions au fond de V.________. En
application de la théorie de la double pertinence, la présidente s’est
fondée sur les allégations et les moyens du susnommé pour retenir, en
substance, que l’état de fait présenté par l’intéressé paraissait susceptible
d’entrer dans le champ d’application des art. 253 ss CO. Partant, la
compétence du Tribunal des baux devait être admise à ce stade. Les
demandes du 27 août 2020 devaient ainsi être déclarées recevables.
B. a) Par acte du 1er septembre 2021, B.________SA (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel de la décision précitée en concluant, avec
suite de frais et dépens, à sa réforme, en ce sens que les demandes
déposées le 27 août 2020 par V.________ (ci-après : l’intimé) soient
déclarées irrecevables.
b) Au pied de sa réponse du 2 décembre 2021, l’intimé a
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de la décision complétée par les pièces du dossier :

- 3 -
1. a) Le 30 mars 2020, l’intimé a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de [...] d’une requête
tendant au constat de la nullité, subsidiairement à l’annulation de la
résiliation du 27 février 2020 du contrat le liant à C.________SA et portant
sur la mise à disposition de la villa érigée sur la parcelle n° [...] de la
commune de [...] (ci-après : la parcelle litigieuse) propriété de la société
précitée.
b) Le 3 juin 2020, l’intimé a saisi l’autorité précitée d’une
seconde requête, tendant en substance au constat de la nullité de la
nouvelle résiliation du 4 mai 2020 du contrat précité.
c) L’autorité de conciliation a joint les deux causes. Le 25 juin
2020, deux autorisations de procéder ont été délivrées à l’intimé.
2. a) Le 27 août 2020, l’intimé a saisi le Tribunal des baux de
deux demandes dirigées contre la société C.________SA. Une des
demandes contient des conclusions tendant principalement au constat de
la nullité de la résiliation du 27 février 2020, subsidiairement à l’annulation
de cette résiliation et plus subsidiairement à une prolongation de bail de
quatre ans. L’autre demande contient les mêmes conclusions en lien avec
le congé du 4 mai 2020.
A l’appui de ses conclusions, l’intimé fait en substance valoir
que le congé du 27 février 2020 serait nul, faute de lui avoir été signifié
sur formule officielle. Le congé du 4 mai 2020 devrait pour sa part être
annulé, puisque donné en cours de procédure de conciliation.
b) Par ordonnance du 2 octobre 2020, la présidente a joint les
deux procédures.
c) L’intimé a notamment allégué ce qui suit dans les
demandes du 17 août 2020.

- 4 -
ca) Jusqu’au 22 décembre 2020, C.________SA était
propriétaire de la parcelle litigieuse. Le père de l’intimé, puis celui-ci, ont
successivement été les actionnaires uniques de cette société jusqu’au 13
mai 2011. L’intimé en a également été l’administrateur unique dès 1972.
cb) C.________SA a tacitement remis à bail la villa érigée sur la
parcelle litigieuse au père de l’intimé, puis à celui-ci.
cc) Le 13 mai 2011, l’intégralité des actions de C.________SA a
été vendue à [...].
A cette même date, [...] et l’intimé sont convenus que celui-ci
pourrait conserver la jouissance de la villa moyennant le paiement de
l’intégralité des charges courantes et des frais afférents à l’immeuble, soit
les frais d’entretien et d’exploitation, ainsi que l’impôt foncier et autres
primes d’assurance.
cd) Le 21 mai 2019, C.________SA, en qualité de venderesse, et
l’appelante, en qualité d’acquéreuse, ont conclu un contrat de vente
immobilière relatif à la parcelle litigieuse. Il en ressort notamment que la
réquisition de transfert de propriété serait adressée au Registre foncier le
20 novembre 2020 au plus tard.
ce) Par courrier du 27 février 2020, C.________SA a indiqué à
l’intimé qu’elle considérait que celui-ci occupait la villa en vertu d’un
contrat de prêt à usage et qu’elle résiliait ledit contrat pour le 1er juillet
2020.
Par courrier du 13 mars 2020, l’intimé a informé C.________SA
qu’un bail tacite les liait et que le congé aurait dû être donné au moyen de
la formule officielle prévue par l’art. 266l al. 2 CO.
Le 4 mai 2020, C.________SA a signifié à l’intimé un congé sur
formule officielle pour le 1er octobre 2020, tout en relevant qu’elle ne le

- 5 -
faisait qu’« à titre subsidiaire » et qu’elle maintenait sa position selon
laquelle elle était liée à l’intéressé par un contrat de prêt à usage.
4. a) Par acte du 26 octobre 2020, C.________SA, invoquant
l’incompétence matérielle du Tribunal des baux, a conclu à l’irrecevabilité
des demandes du 27 août 2020. Le 9 novembre 2020, l’intéressée a requis
qu’une décision statuant sur la recevabilité des demandes soit rendue in
limine litis.
Par décision du 12 novembre 2020, la présidente a rejeté la
requête du 9 novembre 2020.
b) Le 20 novembre 2020, C.________SA a recouru contre la
décision précitée. En cours de procédure de recours, soit le 22 décembre
2020, l’appelante a acquis la propriété de la parcelle litigieuse. Le 27
janvier 2021, l’appelante a déclaré se substituer à C.________SA dans la
présente cause, ce dont l’autorité de recours a pris acte.
Par arrêt du 10 février 2021, la Chambre des recours civile a
admis le recours (I), a annulé la décision du 12 novembre 2020 et renvoyé
la cause à la présidente pour instruction et nouvelle décision dans le sens
des considérants de l’arrêt (II), a statué en matière de frais judiciaires et
de dépens de deuxième instance (III et IV) et a déclaré l’arrêt exécutoire
(V).
En droit, l’autorité précitée a retenu que l’examen de la
compétence du Tribunal des baux au stade du jugement au fond exposait
l’appelante à un préjudice financier et temporel suffisamment important
pour le qualifier de difficilement réparable, le recours étant ainsi
recevable. Sur le fond, la Chambre des recours civile a en substance
retenu que le procès serait nettement simplifié par la reddition d’une
décision séparée statuant sur la compétence du Tribunal des baux. Elle a
en outre relevé que l’intimé n’avait pas allégué de faits concluants
s’agissant de l’existence d’un bail liant les parties ; l’existence d’un loyer,
élément pourtant essentiel du contrat de bail, n’avait en particulier pas

- 6 -
été alléguée. Partant, il se justifiait de trancher d’emblée la question de la
compétence du Tribunal des baux.
c) Par avis du 6 avril 2021, la présidente a informé les parties
qu’elle statuerait seule et sans audience sur la compétence matérielle du
Tribunal des baux.
Le 1er juin 2021, chaque partie a déposé un mémoire de droit
relativement à cette question. Dans son mémoire, l’intimé a complété et
précisé ses allégations, indiquant notamment qu’il s’acquittait initialement
d’un loyer annuel de 35'000 fr. en mains de C.________SA pour la location
de la villa, et que le bail perdurait à l’heure actuelle, le loyer dû
correspondant aux frais afférents à l’immeuble (cf. supra ch. 2cc in fine).
Le 18 juin 2021, l’intimé a spontanément répliqué au mémoire
de l’appelante ; par courrier du 21 juin 2021, celle-ci a requis que ce
dernier acte ne soit pas pris en considération par la présidente.
En d roit :
1.
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l’appel est notamment
recevable contre les décisions incidentes de première instance pour
autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant
l’autorité inférieure, s’élève à 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al.
2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel,
écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 Formé en temps utile par une partie au bénéfice d’un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision incidente
au sens de l’art. 237 al. 1 CPC – puisqu’elle tranche une question
procédurale déterminante pour la recevabilité des demandes déposées

- 7 -
(CACI 20 décembre 2019/663 ; Heinzmann/Braidi, in Chabloz et al. [édit.],
Petit commentaire, Code de procédure civile, Bâle 2020, n. 6 ad art. 237
CPC) – dans une cause patrimoniale dont il peut être admis que la valeur
litigieuse est d’au moins 10'000 fr. (cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1), l’appel
est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4 ; TF
5A_623/2016 du 24 mai 2017 consid. 2.4) et vérifie si le premier juge
pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF
4D_72/2017 du 19 mars 2018 consid. 2 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre
2015 consid. 2.2).
3.
3.1 L’appelante fait valoir que les relations contractuelles entre les
parties relèveraient manifestement du prêt à usage, de sorte que la
compétence du Tribunal des baux aurait dû être niée.
Elle reproche à la présidente de s’être livrée à une
interprétation indépendante de celle de la Chambre des recours civile,
laquelle avait retenu dans son arrêt du 10 février 2021 que les demandes
déposées par l’intimé ne contenaient aucune allégation concluante
relative à l’existence d’un contrat de bail entre les parties. Par ailleurs, la
présidente aurait, de façon critiquable, rendu sa décision sans
complément d’instruction et sans se fonder sur le contenu des écritures et
des pièces au dossier. La présidente aurait en outre mal appliqué la
jurisprudence relative aux faits doublements pertinents en n’examinant

- 8 -
pas si et dans quelle mesure la qualification du contrat litigieux en prêt à
usage s’imposait de façon évidente. Tel serait pourtant le cas, l’intimé ne
se s’étant engagé qu’à entretenir la villa, ce qui serait typique du prêt à
usage et non du bail. Il se serait d’ailleurs borné à acquitter les factures
d’électricité et de mazout relatives à la villa, soit à s’assurer – de manière
insuffisante au demeurant – de son entretien usuel, sans payer le moindre
montant pour l’usage du logement. L’allégation selon laquelle l’intimé se
serait acquitté d’un loyer annuel de 35'000 fr. pour la location de la villa
avant 2011 serait tardive ; l’intimé aurait tenté de combler, par le dépôt
de son mémoire du 1er juin 2021, ses demandes lacunaires en alléguant –
sans le prouver – qu’il se serait acquitté du loyer précité. Les actes de
défaut de biens délivrés à l’intimé, pour un total dépassant le million de
francs, rendraient le paiement du loyer allégué particulièrement
invraisemblable. Dût-on retenir l’existence d’un tel loyer qu’il y aurait lieu
de constater la modification par novation (art. 116 CO) des rapports
contractuels entre l’intimé et C.________SA dès la vente des actions de la
société en 2011, vu les termes de la convention précitée. L’intimé n’aurait
enfin pas démontré qu’il occupait effectivement la villa.
En définitive, la thèse de l’intimé, selon laquelle les parties
seraient liées par un contrat de bail, serait manifestement spécieuse et la
saisine du Tribunal des baux procéderait d’un abus de droit de l’intimé.
3.2
3.2.1 Aux termes de l’art. 59 al. 1 CPC, le tribunal n’entre en matière
que sur les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de
recevabilité de l’action, dont font partie la compétence à raison de la
matière et du lieu de l’autorité saisie (art. 59 al. 2 let. b CPC). Le tribunal
examine d’office si les conditions de recevabilité sont remplies (art. 60
CPC). Le Tribunal des baux est exclusivement compétent pour connaître
des contestations relatives aux baux à loyers portant sur des choses
immobilières, quelle que soit la valeur litigieuse, et aux baux à ferme non
agricole (art. 1 al. 1 et 2 ainsi que 2 al. 1 LJB [loi sur la juridiction en
matière de bail du 9 novembre 2010 ; BLV 173.655]).

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Bien que l’examen des conditions de recevabilité doive se faire
aussitôt que possible et avant d’entrer en matière sur le fond de la cause,
il n’existe, mis à part quelques exceptions, aucune règle légale sur le
moment où le tribunal doit y procéder (ATF 140 III 159 consid. 4.2.4 ; TF
5A_633/2015 du 18 février 2016 consid. 4.1.1). Il n’est pas interdit au
tribunal de n’examiner sa compétence qu’à un stade avancé du procès et
de rendre une décision d’irrecevabilité, alors même que l’instruction était
pratiquement achevée, de telles circonstances ne conférant pas une
confiance fondée à l’égard des parties (TF 4A_291/2015 du 3 février 2016
consid. 3.4). L’examen de sa compétence par le juge n’est ainsi pas
impérativement fait d’entrée de cause, y compris implicitement lors de la
notification de la demande, mais peut avoir lieu à un stade ultérieur, en
participer lorsque la partie défenderesse a soulevé l’exception
d’incompétence. En d’autres termes, le fait de notifier la demande
n’implique pas une « acceptation tacite légale » et le juge peut examiner
sa compétence à un stade plus avancé de la procédure (cf. ATF 140 IIII
355 consid. 2.4 ; TF 4A_291/2015 précité, loc. cit. ; Bohnet, in Bohnet et
al., Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, n. 3
ad art. 60 CPC).
L’autorité judiciaire saisie peut, mais n’est pas obligée, de
rendre une décision séparée préalable sur sa compétence. Elle dispose
d’un large pouvoir d’appréciation sur ce point et les parties n’ont pas de
droit à une décision séparée (TF 5A_73/2014 du 18 mars 2014 consid. 2.3).
Le juge peut ainsi soit refuser de limiter les débats, soit limiter les débats
à une ou plusieurs questions de recevabilité et rendre un jugement, qui
sera final s’il refuse d’entrer en matière sur la demande (cf. art. 236 al. 1
CPC), ou incident s’il admet que les conditions de recevabilité sont réunies
(cf. art. 237 CPC) (Bohnet, op. cit., nn. 7 à 10 ad art. 60 CPC).
3.2.2 Les faits déterminants pour l’examen de la compétence sont
soit des faits « simples », soit des faits « doublement pertinents ». Les
faits sont simples lorsqu’ils ne sont déterminants que pour la
compétence ; ils doivent être prouvés au stade de l'examen de la
compétence, lorsque la partie défenderesse soulève l’exception de

- 10 -
déclinatoire en contestant les allégués du demandeur. Les faits sont
doublement pertinents – ou de double pertinence – lorsque les faits
déterminants pour la compétence de l’autorité saisie sont également
déterminants pour le bien-fondé de l’action (sur le tout : ATF 141 III 294
consid. 5.1 et les références citées). Sont par exemple doublement
pertinents les faits qui ont trait à l’existence du contrat de travail. Ne sont
à l’inverse que des faits de simple pertinence ceux de caractère purement
géographique comme le siège ou le domicile du défendeur ou le lieu
d’accomplissement du travail (ATF 137 III 32 consid. 2.3 ; TF 4A_73/2015
du 26 juin 2015 consid. 4.2).
Selon la théorie de la double pertinence, le juge saisi doit, en
présence de faits doublement pertinents, examiner sa compétence sur la
base des seuls allégués, moyens et conclusions de la demande (der
eingeklagte Anspruch und dessen Begründung), sans tenir compte des
objections de la partie défenderesse (ATF 141 III 294 consid. 5.2 ; ATF 136
III 486 consid. 4 ; TF 4A_630/2011 du 7 mars 2012 consid. 2.2, non publié
in ATF 138 III 166). L’administration des preuves sur les faits doublement
pertinents est renvoyée à la phase du procès au cours de laquelle est
examiné le bien-fondé des prétentions au fond. Tel est notamment le cas
lorsque la compétence dépend de la nature de la prétention alléguée, par
exemple lorsque le for a pour condition l’existence d’un acte illicite ou
d’un contrat (ATF 141 III 294 consid. 5.2 ; ATF 137 III 32 consid. 2.3 ; ATF
133 III 295 consid. 6.2 ; ATF 122 III 249 consid. 3b/bb ; TF 4A_619/2020 du
17 février 2021 consid. 2.1.2). Autrement dit, au stade de l’examen et de
la décision sur la compétence, les faits doublement pertinents n’ont pas à
être prouvés ; ils sont censés établis sur la base des allégués, moyens et
conclusions du demandeur. Aussi le tribunal sera-t-il par exemple amené à
admettre l’existence d’un acte illicite ou d’un contrat de travail en se
basant sur les seules écritures du demandeur, les moyens de preuve à cet
égard ne devant être administrés qu’ultérieurement, dans la phase du
procès au fond (ATF 141 III 294 consid. 5.2 ; TF 4A_573/2015 du 3 mai
2016 consid. 5.2.1 ; cf. ég. CACI 4 novembre 2016/597 consid. 3.2.4).

- 11 -
La théorie de la double pertinence n’est pas limitée à la
compétence ratione loci, mais s’applique également à la compétence
ratione materiae, notamment du Tribunal des baux (TF 4A_186/2017 du
4 décembre 2017 consid. 2 ; CACI 18 septembre 2019/502 consid. 4.2.1 ;
CACI 7 mai 2014/239 consid. 4b).
3.2.3 La théorie de la double pertinence ne dispense pas le tribunal
d’examiner d’entrée de cause si les faits doublement pertinents allégués
par le demandeur – censés établis – sont concluants (schlüssig) et
permettent juridiquement de fonder sa compétence (ATF 141 III 294
consid. 5.2). S’il se pose une question délicate de délimitation (par
exemple s’il est possible, sur la base des éléments allégués, de désigner
aussi bien un contrat de travail qu’un autre contrat), elle devra être
tranchée lors de l’examen du bien-fondé de la prétention au fond (ATF 137
III 32 consid. 2.4.2 ; TF 4A_510/2019 du 29 octobre 2019 consid. 2 et les
références citées).
Il n’est fait exception à l’application de la théorie de la double
pertinence – et au renvoi de l’administration des preuves sur les faits
doublement pertinents à la phase du procès au fond – qu’en cas d’abus de
droit de la part du demandeur, par exemple lorsque la demande est
présentée sous une forme destinée à en déguiser la nature véritable,
lorsque les allégués sont manifestement faux (ATF 141 III 294 consid. 5.3 ;
ATF 136 III 486 consid. 4 ; TF 4A_510/2019 précité, loc. cit.), ou encore
lorsque la qualification du contrat ou de l’objet du litige proposée par le
demandeur apparaît d’emblée spécieuse ou incohérente et peut être
réfutée directement et sans équivoque (ATF 137 III 32 consid. 2.2 et l’arrêt
cité).
3.3
3.3.1 Pour admettre la compétence du Tribunal des baux, la
présidente a tout d’abord relevé que dans ses demandes, l’intimé avait
allégué que la société C.________SA lui avait remis la villa litigieuse à bail.
Par ailleurs, dans ses déterminations du 1er juin 2021, que rien n’interdisait
de prendre en considération, l’intimé avait allégué qu’il s’acquittait d’un

- 12 -
loyer annuel de 35'000 fr. en mains de la société précitée pour la location
de la villa. Toujours d’après les faits présentés par l’intimé, le bail initial
aurait perduré après la vente des actions de la société à [...], le loyer
consistant toutefois depuis lors en la prise en charge par le locataire de
tous les frais liés à l’immeuble, soit non seulement les frais d’entretien de
la villa mais également l’impôt foncier et les primes d’assurances en lien
avec l’immeuble. La présidente a en outre relevé que l’intimé, faisant
valoir que la résiliation du 27 février 2020 aurait dû lui être notifiée sur
formule officielle au sens de l’art. 266l al. 2 CO, invoquait la nullité de
cette résiliation en application de l’art. 266o CO. Ces prétentions
relevaient sans aucun doute exclusivement du droit du bail, aucune norme
ne prévoyant pour un autre type de contrat – en particulier pour le prêt à
usage – un régime similaire à celui institué par les dispositions précitées. Il
en allait de même des conclusions subsidiaires en annulation du congé et
en prolongation du contrat, forcément fondées sur les art. 271 ss CO,
lesquels n’avaient pas d’équivalent dans les autres types de contrat. Le
même raisonnement valait pour la demande visant la résiliation du 4 mai
2020.
S’agissant du caractère potentiellement abusif de la thèse
soutenue par l’intimé, la présidente a souligné qu’à supposer que tel soit
le cas, l’admission de la compétence du Tribunal de baux ne nuisait de
toute manière pas aux intérêts de l’appelante, dès lors qu’elle lui
permettait de faire valoir ses arguments de fond dans le cadre d’un procès
pendant et que l’intéressée pouvait reconventionnellement conclure à
l’expulsion de l’intimé sur la base d’un autre fondement juridique que le
droit du bail. La recevabilité des demandes n’empêchait pas non plus
l’appelante de requérir la libération de la villa par la voie de la protection
des cas clairs, si l’intéressée estimait la thèse de l’intimé manifestement
infondée. Partant, l’appelante n’avait pas à en être protégée au moyen
d’une dérogation à la théorie des faits de double pertinence. La présidente
a enfin souligné qu’en se substituant spontanément à C.________SA,
l’appelante avait implicitement admis que l’acquisition de la villa litigieuse
par ses soins était susceptible d’occasionner un changement de
légitimation passive dans la contestation introduite par l’intimé. Or, un tel

- 13 -
changement présupposait nécessairement l’application de l’art. 261 CO et,
partant, l’existence d’un bail au moment du transfert de la propriété de la
villa, cette disposition n’étant pas applicable par analogie à d’autre
contrats, en particulier au prêt à usage.
3.3.2 Il n’est pas contesté que les faits déterminants pour l’examen
de la compétence du Tribunal des baux sont doublement pertinents. En
pareil cas, la théorie de la double pertinence commande de statuer sur la
compétence de l’autorité saisie sur la base des seules allégations et
moyens présentés par la partie demanderesse, ici l’intimé. On relèvera
d’emblée que la présidente n’était pas liée par les développements en la
matière contenus dans l’arrêt rendu le 10 février 2021 par la Chambre des
recours civile. Dite autorité était en effet appelée à statuer sur la seule
question de savoir s’il se justifiait de rendre une décision séparée in limine
litis sur la compétence du Tribunal des baux ; il ressort du reste
expressément de l’arrêt en question qu’il s’agissait uniquement de statuer
sur le refus de la présidente de limiter la procédure à la question de la
compétence ratione materiae du Tribunal des baux (CREC 10 février
2021/46 consid. 1.1). La présidente s’est conformée à l’arrêt de renvoi en
rendant la décision ici attaquée. Bien que l’autorité de recours ait retenu
dans son arrêt que l’intimé n’avait allégué aucun fait concluant relatif à
l’existence d’un bail (cf. supra ch. 4b in fine), cette considération ne liait
pas la présidente, la Chambre des recours civile n’étant pas compétente
pour qualifier les relations contractuelles liant les parties. C’est donc à
juste titre que la présidente a librement statué sur la question de la
compétence du Tribunal des baux.
La présidente a exhaustivement rappelé la situation telle que
présentée par l’intimé, jusqu’à ses déterminations du 1er juin 2021, tant
sous l’angle des allégués que des moyens et conclusions, et ses
développements sont convaincants. Comme relevé par la présidente,
l’intimé a allégué dans ses demandes qu’il était lié à C.________SA – à
laquelle l’appelante s’est substituée dans le présent procès – par un
contrat de bail relatif à la location de la villa litigieuse. L’écriture déposée
le 1er juin 2021 par l’intimé contient des précisions à cet égard, l’intéressé

- 14 -
y indiquant s’être acquitté d’un loyer annuel de 35'000 fr. en mains de
C.________SA pour la location de villa jusqu’à la vente des actions de la
société à M. [...] 2011, le loyer correspondant depuis lors au paiement de
l’ensemble des coûts afférents à la villa. L’argument relatif à la prétendue
tardiveté des faits présentés par l’intimé dans son écriture du 1er juin 2021
est infondé. Les allégués à prendre en considération ne doivent en effet
pas nécessairement figurer dans la demande, mais peuvent se trouver
dans une écriture ultérieure et même ressortir de considérations juridiques
exposées dans des déterminations (ATF 141 III 294 consid. 6.2),
l’appelante ne prétendant pas que cette jurisprudence, expressément
citée par la présidente (décision entreprise, ch. 3b), ne serait pas
applicable en l’espèce. Les éléments allégués par l’intimé sont de nature à
conclure à l’existence d’un contrat de bail à loyer, dont les éléments
essentiels sont la cession de l'usage d’une chose et le versement d’un
loyer (cf. art. 253 CO), lequel peut consister en une somme d’argent ou
être constitué d’une contre-prestation en nature ou en travail
(Bohnet/Dietschy, in Bohnet et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du
bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, nn. 65 s. et n. 81 ss ad art. 253
CO et les références citées). Outre que la situation financière
prétendument obérée de l’intimé ne suffit pas à retenir que l’intéressé
n’était pas en mesure d’acquitter un loyer annuel de 35'000 fr. –
l’appelante ne contestant pas que l’intimé paye de tous les frais liés à la
villa, y compris l’impôt foncier –, un éventuel défaut de paiement du loyer
ne saurait, en soi, conduire à écarter l’existence d’un contrat de bail. Il
suffit que les allégations de l’intimé/demandeur permettent de conclure de
manière plausible à l’existence d'un contrat de bail pour que la
compétence du Tribunal des baux soit admise. Tel est le cas en l’espèce,
les allégués susmentionné de l’intimé étant par hypothèse censés établis,
de sorte que la présidente n’avait pas à mener quelque mesure
complémentaire d’instruction que ce soit, contrairement à ce que soutient
l’appelante (cf. TF 4A_573/2015, déjà cité, consid. 5.2.1).
Seul un comportement abusif de la partie demanderesse
permet de faire exception à l’application de la théorie de la double
pertinence. Contrairement à ce que prétend l’appelante, la présidente a

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examiné cette question dans la décision attaquée, retenant qu’elle pouvait
demeurer ouverte, dès lors qu’une admission de la compétence du
Tribunal des baux ne portait pas atteinte aux intérêts de l’appelante de
manière à justifier qu’il soit fait exception à la théorie de la double
pertinence. Ce raisonnement ne prête pas le flanc à la critique.
L’appelante ne le discute du reste pas, de sorte que l’appel s’avère
infondé à ce stade déjà. Par surabondance, on ne décèle aucun abus de
droit dans la saisine du Tribunal des baux par l’intimé. On ne voit en
particulier pas, vu la constellation des faits qui se présentent en l’espèce
et qu’il faudra certes éclaircir en cours de procès, qu’il aurait présenté la
situation dans le but de déguiser la nature véritable des relations
contractuelles litigieuses, l’appelante ne prétendant au demeurant pas le
contraire. Le caractère manifestement incohérent de la thèse défendue
par l’intimé ne saurait enfin être retenu. En effet, la qualification du
contrat proposée par l’intimé ne peut être réfutée sans équivoque.
L’existence d’un contrat de prêt à usage, plaidée par l’appelante, ne peut
en effet être retenue comme évidente à ce stade. On en veut notamment
pour preuve le fait que C.________SA ait résilié le contrat litigieux sur
formule officielle le 4 mai 2020. Le caractère subsidiaire de cette
résiliation, expressément relevé dans le courrier de résiliation, tend à
démontrer que la société n’était elle-même pas certaine de la qualification
du contrat qui la liait à l’intimé. N’en déplaise à l’appelante, il en va de
même du fait que celle-ci se soit substituée à C.________SA dans le présent
procès après qu’elle eut acquis la villa, comme l’a à juste titre souligné la
présidente (cf. supra consid. 3.3.1 in fine). Or on l’a vu, lorsque la
qualification du contrat est délicate, la jurisprudence commande de la
trancher lors de l’examen du bien-fondé des prétentions au fond (ATF 137
III 32 consid. 2.4.2).
En définitive, en application la théorie de la double pertinence,
la compétence matérielle du Tribunal des baux devait être examinée sur
la base des allégués et des moyens de l’intimé et demandeur, dont il
ressort que les parties étaient liées par un contrat de bail, sans tenir
compte des objections de l’appelante et défenderesse, l’hypothèse d’un
abus de droit n’étant ici pas réalisée. La qualification juridique du contrat

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litigieux devra être tranchée dans le cadre du jugement au fond, après
l’administration des preuves. Les arguments de l’appelante relatifs à la
qualification du contrat étant prématurés, il n’y a pas lieu de revenir sur la
décision de la présidente d’admettre la compétence du Tribunal des baux.
L’appel se révèle infondé.
4. Il s’ensuit le rejet de l’appel, la décision entreprise étant
confirmée.
Vu le sort réservé à l’appel, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 780 fr. (art. 62 al. 1 et 66 al. 1 TFJC [tarif des frais
judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la
charge de l’appelante (art. 106 al. 1 CPC). L’appelante versera à l’intimé la
somme de 2'000 fr. (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2010 ; BLV 270.11.6] à titre de pleins dépens de deuxième
instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. La décision est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 780 fr.
(sept cent huitante francs), sont mis à la charge de l’appelante
B.________SA.
IV. L’appelante B.________SA doit verser à l’intimé V.________ la
somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.

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V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Marc-Olivier Buffat (pour B.________SA),
- Me Gilles Davoine (pour V.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d’un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la valeur
litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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La greffière :