vd_gerichte · 7B12.019846 · 2013-09-02 · fr
Nomination d'un administrateur PPE
Nomination d'un administrateur PPE


TRIBUNAL CANTONAL
7B12.019846-131138
447
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 2 septembre 2013
______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. ABRECHT et Mme KÜHNLEIN
Greffier : Mme Nantermod Bernard
*****
Art. 712q CC ; 312 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par A.I.________,
R.________, B.I.________, C.I.________, D.I.________, A.V.________ et
B.V.________, défendeurs, contre le jugement rendu le 29 avril 2013 par la
Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de La Broye et du Nord
vaudois dans la cause divisant les appelants d’avec Q.________ et
M.________, demandeurs, la Cour civile du Tribunal cantonal voit :
1104

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 29 avril 2013, la Présidente du Tribunal civil
de l’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois a nommé [...] en
qualité d’administrateur de la propriété par étages (PPE) [...], avec pour
mission de gérer et administrer la PPE avec les pouvoirs les plus étendus
découlant de la réglementation du Code civil suisse (CC) (I) ; dit que le
mandat mentionné sous chiffre I, de durée déterminée, prendra fin le 31
décembre 2014 (II) ; pris acte que, pour ce qui est de la gestion courante
administrative et technique de la PPE [...], les prestations d’[...] seront
rémunérées sur la base d’un forfait annuel arrêté à 12'000 fr. (douze mille
francs) et dit que les prestations supplémentaires sortant de ce cadre
seront rémunérées sur la base des tarifs usuels en vigueur (III) ; rappelé
que, jusqu’à son terme, le mandat n’est pas révocable sans l’accord du
juge, sauf sur décision unanime des propriétaires d’étages ou démission
de l’administrateur (IV) ; arrêté les frais judiciaires à 1'800 fr. (mille huit
cents francs) à la charge de la Communauté des propriétaires d’étages de
la PPE [...] (V) ; dit qu’en conséquence, la Communauté des propriétaires
d’étages de la PPE [...] est la débitrice de Q.________ et M.________
solidairement entre ces derniers et leur doit immédiat paiement du
montant de 1'800 fr. (mille huit cents francs) à titre de remboursement
des avances de frais judiciaires effectuées, y compris celle versée dans le
cadre des mesures superprovisionnelles (VI) ; dit que la Communauté des
propriétaires d’étages de la PPE [...] est la débitrice de Q.________ et
M.________ et leur doit immédiat paiement du montant de 1'000 fr. (mille
francs), débours et TVA compris, à titre de dépens (VII) et rejeté tout autre
ou plus ample conclusion (VIII).
En droit, le premier juge a considéré que la PPE [...] avait
choisi de confier depuis plusieurs années déjà la gestion de la
communauté à un administrateur. La décision de l’assemblée des
copropriétaires du 28 octobre 2011 n’avait jamais été frappée d’invalidité
par décision judiciaire, mais tous les protagonistes avaient admis, à tout le
moins au début de la procédure, que les rapports contractuels avec

- 3 -
l’administrateur nouvellement nommé avaient été rompus, même si les
circonstances dans lesquelles le mandat avait pris fin étaient peu claires.
L’organisation préalable d’une nomination ordinaire d’un administrateur
était vouée à l’échec dès lors que la communauté des copropriétaires était
paralysée par des divergences profondes s’agissant notamment des
modalités d’exercice du droit de vote au sein de l’assemblée. Constatant
dès lors que l’action en nomination d’un administrateur de la PPE
satisfaisait aux conditions de l’art. 712q CC (Code civil suisse du 10
décembre 1907 ; RS 210), qu’[...] était d’accord de fonctionner comme
administrateur, qu’il avait les connaissances et les compétences requises
et que ce choix était approuvé par l’ensemble des parties à la procédure,
le premier juge a nommé le prénommé en qualité d’administrateur de la
PPE. Compte tenu du climat conflictuel régnant au sein de celle-ci, il a
défini les fonctions qui seraient attribuées à [...] et déterminé les
conditions contractuelles essentielles du mandat afin d’éviter les
dissensions sur ce point. Les honoraires ont ainsi été arrêtés et la fin du
mandat fixée au 31 décembre 2014, pour encourager la communauté à
retrouver l’autonomie nécessaire à son bon fonctionnement.
B. Par acte du 30 mai 2013, A.I.________, R.________, B.I.________,
C.I.________, D.I.________, A.V.________, et B.V.________ ont formé appel
contre le jugement précité et pris, sous suite de frais et dépens, les
conclusions suivantes :
« 1. L’appel est admis.
2. Le jugement du 29 avril 2013 du Tribunal d’arrondissement de
la Broye et du Nord vaudois est annulé.
3. La nomination judiciaire de Monsieur [...] en qualité
d’administrateur de la PPE [...] est annulée.
4. Les frais judiciaires sont mis à la charge de Monsieur
Q.________ et de Madame M.________, solidairement entre eux.
5. Une juste indemnité est allouée à titre de dépens à Monsieur
A.I.________, R.________, Madame B.I.________, Monsieur C.I.________,
Madame D.I.________, Madame A.V.________ et Monsieur B.V.________. »

- 4 -
A l’appui de leur acte, les appelants ont produit trois pièces,
dont les procurations à leur conseil, la décision entreprise et l’enveloppe
l’ayant contenue et sur laquelle figure la certification des témoins [...]
qu’ils « ont personnellement constaté que la présente lettre adressée au
Tribunal cantonal du canton de Vaud, Palais de Justice de l’Hermitage,
Route du Signal 8, 1014 Lausanne a été déposée dans la boîte postale de
la Gare de Sion en date du 30 mai 2013 à 23h32 heures. »
Par lettre du 7 juin 2013, le Président de la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal a imparti aux appelants un délai au 24 juin 2013 pour
se déterminer sur l’apparente tardivité de l’appel, l’attestation écrite des
stagiaires de l’étude certifiant du dépôt de l’appel dans une boîte aux
lettres le 30 mai 2013 à 23h32 ne suffisant en l’état pas à apporter la
preuve stricte du respect du délai, qui incombait à la partie appelante.
En annexe à leur courrier du 24 juin 2013, les appelants ont
produit cinq pièces, dont le témoignage de [...], domicilié à [...], qui atteste
avoir vu Me Patrick Fontana accompagné de ses deux stagiaires déposer
une lettre dans la boîte postale de la gare de Sion le 30 mai 2013 aux
alentours de 23h30, et quatre photographies indiquant le jour et l’heure à
laquelle elles ont été prises, dont il ressort qu’un courrier A à l’adresse du
Tribunal cantonal du canton de Vaud a été déposé dans la boîte postale de
la gare de Sion le 30 mai 2013 à 23h32.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer sur l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Les requérants Q.________ et M.________ sont respectivement
copropriétaires des lots n° [...] de la propriété par étages (ci-après : PPE)
[...], inscrite le [...] 1993 sur la parcelle n° [...], d’une surface d’environ
14'500 m2. Cette propriété par étages est divisée en quarante-deux parts,

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réparties entre une vingtaine de copropriétaires. Chacun d’eux possède un
lot, à l’exception de la société anonyme R.________, qui en possède
plusieurs et dont les copropriétaires [...] et A.I.________ sont
respectivement administrateur et directeur.
2. A tout le moins depuis 2010, la communauté des
copropriétaires d’étages a recouru aux services d’administrateurs pour
gérer la PPE. A.I.________, [...] et [...] ont successivement occupé cette
fonction.
Le 11 juin 2011, [...], Directeur Adjoint de [...] a offert les
services de la gérance pour la gestion administrative de la copropriété
[...], au sens des dispositions du règlement de celle-ci, pour un montant
d’honoraires annuels forfaitaires, TVA non comprise.
Le 28 octobre 2011, lors d’une assemblée extraordinaire des
copropriétaires de la PPE, [...] a présenté sa démission et a proposé que lui
succède [...], directeur de [...]. Sans avoir personne d’autre à proposer,
Q.________ s’est opposé à ce que cette régie administre la PPE dès lors que
celle-ci gérait déjà les lots détenus par la société R.________ et qu’il y avait
un risque de conflits d’intérêts. Après avoir donné à l’assemblée des
explications sur la manière de travailler de la fiduciaire et confirmé à
Q.________ qu’il n’y aurait aucun conflit d’intérêts dans sa gestion, [...] a
été élu administrateur de l’intimée, par trente-sept voix et six abstentions.
Par acte du 28 novembre 2011, Q.________ et M.________ ont
introduit devant le Tribunal d’arrondissement de la Broye et du Nord
vaudois une procédure de conciliation visant principalement à faire
annuler toutes les décisions prises lors de cette assemblée.
Le 3 février 2012, [...] a invité les copropriétaires à participer à
l’assemblée générale ordinaire de la PPE du 22 février 2012, aux fins de
délibérer sur l’ordre du jour annexé, en particulier sur les points 1 à 5
suivants :
1. Constitution de l’assemblée et contrôle des présences

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2. Election du président et du secrétaire de l’assemblée
3. Démission de l’administrateur
4. Nomination d’un nouvel administrateur :
- Propositions : [...].
Faute de conciliation à l’audience du 7 février 2012, la
Présidente du Tribunal d’arrondissement du district de la Broye et du Nord
vaudois (ci-après la présidente) a délivré à Q.________ et M.________ une
autorisation de procéder.
Par courrier du 15 mars 2012, adressé en copie à tous les
copropriétaires d’étages, [...] s’est adressé à la présidente en ces termes :
« Concerne : dossier CC11.048603, [...]
Madame le Juge,
Lors de notre séance du 7 février 2012, j’avais pris le mandat de tenter
une conciliation entre les parties dans le but d’arriver à une division de la
PPE précitée.
Après plusieurs tentatives de part et d’autre, je me trouve face à une fin
de non recevoir. Je vous prie donc de prendre note par la présente que je
cesse toute activité dans ce sens dès ce jour.
Comme l’assemblée générale du 28 octobre 2011, lors de laquelle j’ai été
nommé administrateur fait l’objet d’une contestation, ma nomination est
en conséquence sans effet et la communauté ne dispose en ce moment
d’aucun administrateur.
Je laisse le soin aux parties de poursuivre la procédure dans le but d’un
partage mais surtout de la nomination urgente d’un nouvel administrateur.
Les documents de la communauté sont à disposition à mon bureau, [...] et
j’attends volontiers vos instructions pour les remises de ces dernières à
qui de droit.
[…] »
3. Par requête du 3 avril 2012 introduite à l’encontre de la
Communauté des propriétaires d’étages de la PPE [...], Q.________ et
M.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu’un
administrateur externe soit nommé pour la PPE avec mission de la gérer,

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d’élaborer un nouveau règlement de la PPE, d’analyser les comptes de la
PPE depuis 2003 et de proposer une division de la PPE (I) et à ce qu’[...]
soit désigné à cette fin (II).
Le 24 avril 2012, [...] a écrit à R.________ ce qui suit :
« [...]
Monsieur,
J’ai bien reçu votre courrier du 19 avril dont le contenu est totalement et
intégralement contesté et refusé.
Je me permets les remarques suivantes :
- Comme je vous l’ai déjà dit à plusieurs reprises, les
comptes de gérance entre [...] et R.________ ont été clos et
liquidés. Nous ne vous devons plus rien.
- Toute compensation entre la gérance et l’administration de
la PPE, aussi injustifiée que celle que vous invoquez dans
votre courrier est caduque.
- Je vous rappelle pour la forme, comme je l’ai d’ailleurs déjà
fait lors de l’assemblée, que le mandat d’administrateur
juridique dont je dispose, me donne les pouvoirs de
commander tous les travaux utiles et nécessaires au bon
fonctionnement de votre PPE.
En conséquence, les comptes que je vous ai soumis resteront tel quel. Ils
seront approuvés lors d’une prochaine assemblée générale lorsque le
mode de vote par lot ou par tête aura été fixé par le juge.
Pour l’instant, vu votre non paiement, je vais immédiatement ouvrir les
procédures contre [...] pour l’encaissement des charges.
[…] »
Par courrier de leur conseil du 1er juin 2012, Q.________ et
M.________ ont requis qu’il soit statué par voie de mesures
superprovisionnelles sur les conclusions I et II de leur requête du 3 avril
2012. Pour justifier de l’urgence, ils faisaient valoir qu’il y avait de
nombreuses factures en souffrance, faute de personne disposant des

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pouvoirs pour les traiter, et que des décisions urgentes devaient être
prises, notamment pour des travaux d’entretien.
Interpellé par courrier de la présidente du 7 juin 2012 pour
savoir s’il était disposé à assumer un mandat d’administrateur à titre
superprovisoire jusqu’à droit connu au fond, [...] a accepté d’assumer
cette fonction.
4. Par ordonnance de mesures superprovisionnelles du 14 juin
2012, la présidente a désigné [...], en qualité d’administrateur provisoire
de la PPE (factures en souffrance, travaux nécessaires au maintien de la
substance de l’immeuble) à l’exclusion de toute opération visant à
analyser rétroactivement les comptes de la PPE, élaborer un nouveau
règlement et diviser la PPE.
Le 17 juillet 2012, R.________, A.I.________, B.I.________,
C.I.________, D.I.________ ainsi que B.V.________ et A.V.________ se sont
déterminés sur la requête du 3 avril 2012 de Q.________ et M.________. Ils
ont conclu à ce que la désignation d’[...] en qualité d’administrateur soit
confirmée, à ce que la rémunération du prénommé soit fixée
conformément aux considérations soulevées dans leurs déterminations et
à ce qu’il soit fixé à [...], dans les limites de son mandat, la compétence de
proposer une division de la PPE.
Par courrier du 23 juillet 2012, [...] a rappelé à la présidente
que, conformément à l’offre de [...] du 11 juin 2011, le mandat
d’administration ne concernait que la gestion administrative de la PPE,
raison pour laquelle le tarif avait été fixé à 7'500 francs.
Par courrier du 27 août 2012, R.________ a demandé que
l’ordonnance de mesures superprovisionnelles soit rapportée dès lors que
la décision de l’assemblée générale était valable, aucune action au fond
n’ayant été introduite dans les délais après l’échec de la conciliation.

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Par courrier du 7 septembre 2012, Q.________ et M.________ ont
conclu au rejet de ces conclusions au motif qu’[...] avait lui-même dans
l’intervalle renoncé à exercer sa fonction d’administrateur.
Par lettre du 25 septembre 2012, la présidente a informé les
parties qu’à son sens l’ouverture de la cause n’était pas manifestement
mal fondée et, partant, que l’ordonnance de mesures superprovisionnelles
du 14 juin 2012 était maintenue jusqu’à droit connu au fond.
Le 28 septembre 2012, [...] a écrit à la présidente que l’offre
de FONCIA pour un mandat complet comportant toutes les fonctions d’un
administrateur était de 12'000 fr. par an, correspondant à 500 fr. par lot
construit. Il ajoutait qu’il accepterait volontiers un mandat d’administration
à long terme.
A l’audience de jugement du 24 octobre 2012, [...] a confirmé
qu’il avait démissionné au printemps 2012 car il ne se sentait pas légitimé
à agir, compte tenu des conflits qui agitaient alors la communauté
intimée. Il s’est toutefois déclaré prêt à assumer le mandat
d’administrateur s’il obtenait un mandat judiciaire. Il a précisé que les
honoraires du mandat de gestion administrative et technique s’élevaient à
12'000 fr. par an, mais que cela ne comprenait pas les autres prestations,
comme l’élaboration d’un nouveau règlement de la PPE, la scission de
celle-ci ou encore des démarches auprès du Registre foncier, qui feraient
l’objet d’une facturation spécifique.
Par dictée au procès-verbal, les requérants ont complété la
conclusion I de leur écriture du 3 octobre 2012 comme suit : « Nommer un
administrateur externe pour la PPE avec mission de la gérer, d’élaborer un
nouveau règlement de la PPE, d’analyser les comptes de la PPE depuis
2003 et de proposer une division de la PPE ; subsidiairement, gérer et
administrer la PPE avec les pouvoirs les plus étendus découlant du Code
civil ».

- 10 -
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2010 ; RS 272]), dans les affaires patrimoniales dont la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions devant le tribunal de première
instance, est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Le délai pour
l’introduction de l’appel est de trente jours à compter de la notification de
la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En l'espèce, les appelants ont établi que l’acte d’appel avait
été remis dans la boîte postale de la gare de Sion le 30 mai 2013 avant
minuit. Dès lors qu’il a été formé en temps utile et qu’il porte sur des
conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
Les intimés à la procédure de première instance n’ont pas tous
interjeté appel contre le jugement du 29 avril 2013. Les appelants
indiquent à cet égard détenir plus de la moitié des parts de la
communauté. Peu importe dès lors que les copropriétaires ne sont pas
consorts nécessaires dans l’action en nomination de l’administrateur (art.
712q al. 1 CC), ce qui implique que la remise en cause de la décision finale
peut être opérée par l’un d’eux seulement.
1.2 L’appel n’est recevable que s’il est formé par une partie qui y a
un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC). Ainsi, celui qui fait
valoir une prétention en justice doit démontrer qu’il a un intérêt digne de
protection à voir le juge statuer sur celle-ci (Bohnet, Commentaire CPC, n.
89 ad art. 59 CPC). A titre d’exemple, le Tribunal fédéral a nié l’intérêt
d’un actionnaire à obtenir un jugement n’aboutissant qu’à la confirmation
d’une décision de la majorité d’une société anonyme, même si celle-ci
était simultanément l’objet d’une action en annulation intentée par un
autre actionnaire (ATF 122 III 279 , JT 1998 I 605).

- 11 -
En l’espèce, la question d’un tel intérêt se pose. En effet, les
appelants ne contestent pas le fait qu’[...] fonctionne comme
administrateur de la PPE, mais le fait que son mandat découle d’une
décision judiciaire plutôt que de la décision de l’assemblée générale du 28
octobre 2011. Ainsi, en ce qui concerne la désignation de l’administrateur,
il est difficile de reconnaître aux appelants un intérêt digne de protection.
Certes, dans leur écriture, les appelants contestent également l’étendue
du mandat confié à l’administrateur. Ils ne prennent cependant aucune
conclusion à cet égard. La question de la recevabilité de l’appel peut
néanmoins demeurer ouverte au vu des considérants suivants.
2.
2.1 L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011,
n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci examine librement tous les griefs de
l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel
revoit les faits avec une cognition pleine et entière ; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (HohI, Procédure civile, tome Il, 2è éd.,
Berne 2010, n. 2399). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de
première instance (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art.
310 CPC, p. 1489).
2.2 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer les faits et preuves nouveaux ainsi que les motifs qui les rendent
admissibles (JT 2011 III 43 et réf. citées).

- 12 -
En l’espèce, les appelants ont produit un courrier de
l’administrateur du 24 avril 2013 dont ils ne pouvaient avoir connaissance
avant le jugement contesté. Cette pièce est donc recevable.
3.
3.1 Les appelants soutiennent qu’[...] n’avait pas valablement
résilié son mandat d’administrateur et qu’en présence d’un
administrateur, le juge ne pouvait pas en désigner un à forme de l’art.
712q CC.
3.2.1 L’administrateur d’une propriété par étages est une personne
physique ou morale, nommée par l’assemblée des propriétaires d’étages
ou par le juge (art. 712q CC), à laquelle sont attribuées des fonctions sur
le plan de la gestion interne de l’immeuble et de la représentation de la
communauté à l’égard des tiers (Wermelinger, La propriété par étages,
Commentaire des art. 712a à 712t du Code civil suisse, 3e éd., Rothenburg
2008, n. 1 ad art. 712q CC et réf. ; Rey/Maetzke, Schweizerisches
Stockwerkeigentum, 3e éd., Zürich 2009, n. 357, p. 92 ; Steinauer, Les
droits réels, vol. I, 3ème éd., Berne 2007, n°1326). Il est un organe
partiellement facultatif de la communauté des copropriétaires d’étages, en
ce sens que la loi ne contraint pas l’assemblée des copropriétaires
d’étages à en nommer un d’office, mais la nomination peut être exigée par
l’un d’eux, voire par certains tiers (Wermelinger, op. cit., n. 1 ad art. 712q
CC). L’art. 712q CC indique la voie à suivre lorsqu’une telle nomination est
souhaitée, mais ne parvient pas à être imposée en assemblée des
propriétaires d’étages. Il s’agit donc d’une disposition subsidiaire,
applicable en cas d’échec d’une nomination ordinaire (peu importe si cet
échec concerne la nomination initiale d’un administrateur ou s’il intervient
à la suite d’une révocation (Wermelinger, n. 52 ad art. 712q CC). Ainsi, la
première condition à la nomination d’un administrateur par le juge est
l’absence d’un administrateur déjà en fonction. Dans le cas contraire, la
voie de l’art. 712q CC n’est pas ouverte (TF 5C_27/2003 du 22 mai 2003,
c. 3.1). En ce sens, cette disposition ne permet pas de procéder à
l’éviction d’un administrateur indésirable. La raison de l’absence

- 13 -
d’administrateur ne joue en revanche aucun rôle ; elle peut notamment
découler de l’absence d’une nomination préalable, de la révocation ou du
décès de l’administrateur préalablement désigné ou encore de la fin des
rapports contractuels entre un administrateur et la communauté des
propriétaires d’étages (Wermelinger, ibid. n. 70 ad art. 712q CC). Enfin,
l’art. 712q CC ne peut pas être invoqué lorsqu’un administrateur a été
nommé sur la base d’une décision annulable de l’assemblée des
copropriétaires d’étages (par exemple la violation des dispositions
réglementaires de la majorité) n’ayant pas fait l’objet d’une action en
contestation (art. 75 CC). Après le délai de contestation, cette décision est
entrée en force, la propriété par étages disposant alors bel et bien d’un
administrateur (Wermelinger, op. cit. n. 76 ad art. 712q CC).
3.2.2 La relation juridique entre l’administrateur et la communauté
des propriétaires d’étages comporte deux éléments : l’un corporatif
(l’administrateur est partie de la communauté des propriétaires d’étages),
l’autre contractuel. La révocation au sens de l’art. 712r al. 1 CC (ne devant
pas être confondue avec la révocation de l’art. 404 CO [Code des
obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]) se rapporte à l’élément corporatif
de la relation juridique. Elle met fin à l’acte de nomination de l’assemblée
des propriétaires d’étages. Cette révocation ne tient compte ni de la
nature, ni du contenu, ni de la forme du contrat conclu entre la
communauté des propriétaires d’étages et l’administrateur. Elle s’exerce
indépendamment des relations contractuelles. La révocation est un acte
formateur unilatéral. Elle met fin (avec effet « ex nunc ») aux relations
entre la communauté des propriétaires d’étages et l’administrateur. Elle
ne peut être assortie de conditions et, une fois prononcée, ne peut plus
être retirée : la continuation des relations juridiques entre la communauté
des propriétaires d’étages et l’administrateur suppose la conclusion d’un
nouveau contrat (Wermelinger, ibid., n. 1 ss ad art. 712r CC). La
révocation ne produit d’effets que lorsque l’administrateur en a pris
connaissance (art. 406 CO). Sous réserve d’abus de droit, tous les actes
entrepris antérieurement obligent la communauté des propriétaires
d’étages (Wermelinger, ibid., n. 8 ad art. 712r CC).

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La révocation met fin ipso iure au contrat conclu entre
l’administrateur et la communauté des propriétaires d’étages. Une
résiliation du contrat n’est plus nécessaire et la révocation produit son
effet, même si elle n’en respecte pas les termes. Ainsi, la révocation
n’intervient pas seulement sur l’élément corporatif de la relation juridique,
mais aussi sur l’élément contractuel. La doctrine largement majoritaire
admet toutefois que le contrat ne prend fin qu’après sa liquidation
(Wermelinger, ibid., n. 9 ad art. 712r CC).
La démission de l’administrateur est le pendant de la
révocation, mais au bénéfice de l’administrateur. Il s’agit d’un acte
formateur unilatéral permettant de mettre fin, avec effet immédiat, à la
relation juridique entre les parties. Ce droit n’est pas prévu par la loi, mais
largement admis par la doctrine pour des raisons d’égalité de traitement
(Wermelinger, ibid., n. 14 ad art. 712r CC).
3.3 En l’espèce, le premier juge a retenu que les copropriétaires
d’étages avaient désigné [...] à la fonction d’administrateur lors de
l’assemblée générale du 28 octobre 2011 et que cette décision, dont la
validité avait été remise en cause par le dépôt d’une requête de
conciliation, n’avait finalement jamais été frappée d’invalidité par décision
judiciaire. Elle était donc exécutoire, ce qui n’est pas contesté dans le
cadre de l’appel. Il reste dès lors à examiner si la relation juridique entre
l’administrateur et les copropriétaires d’étage aurait pris fin pour un autre
motif. Par courrier du 15 mars 2013, [...] s’est adressé à la Présidente du
Tribunal d’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, alors en charge
de la procédure de conciliation, pour l’informer en substance que bien
qu’ayant pris l’engagement à l’audience de conciliation du 7 février 2013
de trouver un arrangement entre les parties, il se trouvait face à une fin
de non-recevoir. Sa nomination étant contestée, la communauté ne
disposait plus d’administrateur. En bas de page, ce courrier indique qu’il
est adressé à tous les copropriétaires. Certes, comme l’invoquent les
appelants, cet acte n’a pas été adressé directement aux copropriétaires.
La résiliation, acte formateur, est soumise à réception. Les appelants
contestent avoir reçu le courrier en question. Or, dans leur procédé écrit

- 15 -
du 13 juillet 2012, ils indiquent que l’administrateur a résilié son mandat à
la suite de l’audience de conciliation et en temps manifestement
inopportun, compte tenu des échéances financières d’une part et des
problèmes qui régnaient entre les copropriétaires d’autre part (all. 29).
Dans ces circonstances, le procédé consistant à plaider, devant le premier
juge, une absence de résiliation en temps inopportun puis, en appel,
l’absence de réception de la résiliation est manifestement contraire à la
bonne foi (art. 52 CPC). Ainsi, le raisonnement du premier juge, consistant
à dire que peu importait, en réalité, de connaître la cause exacte de la fin
des rapports contractuels (jugement p. 22) ne prête pas flanc à la critique
dès lors que les parties ont admis dans le cadre de la procédure qu’il n’y
avait plus d’administrateur en fonction.
4. Les appelants soutiennent ensuite que la décision de
l’assemblée générale des copropriétaires d’étages du 28 octobre 2011
n’était pas nulle et qu’[...] était dès lors pleinement en fonction.
Ce moyen est sans incidence sur l’issue du litige dès lors que
le premier juge n’a pas considéré que c’était en raison de la nullité de la
décision qu’il manquait un administrateur, mais bien en raison de la
démission de celui-ci, comme mentionné supra (c. 3.1).
5. Les appelants plaident encore qu’au motif que la PPE avait un
administrateur au moment de la création de la litispendance de la
présente cause, celle-ci aurait d’emblée dû être déclarée comme étant
sans objet.
La cour de céans ne décèle pas dans cet argument un moyen
différent que celui auquel il a déjà été répondu ci-dessus (c. 3.1).
6.

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6.1 Dans un dernier moyen, les appelants font valoir que la
formulation du premier jugement « avec pour mission de gérer et
administrer la PPE avec les pouvoirs les plus étendus découlant de la
réglementation du Code civil suisse (CC) » manquerait de précision et
serait sujette à interprétation. Ils en tiennent pour preuve le fait que
l’administrateur se pense autorisé à commander tous les travaux utiles et
nécessaires au bon fonctionnement de la PPE (pièce nouvelle 3).
6.2 L’art. 712s CC comporte une énumération d’attributions légales
de l’administrateur. Il prévoit que l’administrateur exécute tous les actes
d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du
règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires ; il
prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour
empêcher un dommage (al. 1), répartit les charges et frais communs entre
les copropriétaires, leur adresse facture, encaisse leurs contributions, gère
et utilise correctement les fonds qu’il détient (al. 2). Il veille à ce que, dans
l’exercice des droits exclusifs et dans l’utilisation des parties et
installations communes du bien-fonds et du bâtiment, la loi, le règlement
de la communauté et le règlement de maison soient observés (al. 3). Par
ailleurs, il existe d’autres dispositions qui confèrent des tâches à
l’administrateur, lequel peut requérir l’inscription d’une hypothèque légale
(art. 712i al. 2 CC), convoquer et présider l’assemblée générale (art. 712n
CC), représenter la communauté auprès des tiers (art. 712t al. 3 CC),
réceptionner les courriers adressés à la communauté des propriétaires
d’étages et lui transmettre les informations obtenues (art. 712t al. 3 CC).
En coutre, il appartient à l’administrateur de tenir les dossiers de la
propriété par étages (avec conservation de toutes les pièces justificatives),
de renseigner les membres de la communauté et d’exécuter les travaux
de construction décidés par l’assemblée des propriétaires d’étages
(planification, soumission, surveillance des travaux) (Wermelinger, op. cit.
n. 26 ad art. 712s CC). L’administrateur est ainsi l’organe exécutif de la
propriété par étages.
6.3 Le mandataire est responsable envers le mandant de la bonne
et fidèle exécution du mandat (art. 398 al. 2 CO). Sa responsabilité est

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soumise, d'une manière générale, aux mêmes règles que celles du
travailleur dans les rapports de travail (art. 398 al. 1 CO). Il doit donc
exécuter avec soin la tâche qui lui est confiée et sauvegarder fidèlement
les intérêts légitimes de son cocontractant (art. 321a al. 1 CO).
Dès lors que le contrat lie la communauté des propriétaires
d'étages à l'administrateur, celui-ci encourt une responsabilité
contractuelle uniquement à l'encontre de la communauté, à l'exclusion
notamment des propriétaires d'étages individuels (Wermelinger, op. cit., n.
142 ad art. 712q CC ; Fellmann, Der Verwalter und seine zivilrechtliche
Verantwortung, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2012, Bern
2012, pp. 138-139 ; Magnenat, La Propriété par Etage, Lausanne 1965, p.
117) ; tel est le cas même lorsqu'une violation contractuelle n'a de
conséquence qu'envers un seul propriétaire d'étage (Wermelinger,
Zürcher Kommentar, Zürich 2010, n. 179 ad art. 712q CO).
6.4 En l’espèce, comme relevé par le premier juge, le climat qui
règne au sein de la communauté des copropriétaires est extrêmement
conflictuel. Il se justifie dès lors de conférer à l’administrateur la mission
de gérer et d’administrer la PPE avec les pouvoirs les plus étendus
possibles. Compte tenu du fait que l’administrateur n’est qu’un organe
exécutif, qui, sauf cas d’urgence, doit s’en tenir aux décisions prises par
les copropriétaires, il n’appartient pas au juge de définir sa mission de
manière plus précise. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le
mandat de l’administrateur est ainsi suffisamment défini par le cadre légal
auquel s’est référé le premier juge. L’allégation selon laquelle [...] aurait
accompli des tâches qui ne lui incomberaient pas ne doit pas remettre en
cause cette appréciation. Il s’agira plutôt, si tel est le cas, d’examiner si sa
responsabilité est engagée. Au demeurant, et comme déjà relevé, bien
que contestant l’étendue de la mission conférée à l’administrateur, les
appelants ne prennent aucune conclusion à cet égard.

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7. En conclusion, l’appel doit, dans la mesure où il est recevable
(c. 2.1 supra), être rejeté dans la procédure de l’art. 312 al. 1 CPC et le
jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'360 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), sont mis
à la charge des appelants qui succombent (art. 106 al. 1 CPC),
solidairement entre eux.
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens, les intimés n'ayant
pas été invités à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance, arrêtés à 1'360 fr. (mille trois
cent soixante francs), sont mis à la charge des appelants
A.I.________, R.________, B.I.________, C.I.________, D.I.________,
A.V.________ et B.V.________ solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.

- 19 -
Le président : Le greffier :
Du 2 septembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Patrick Fontana (pour A.I.________, R.________, B.I.________,
C.I.________, D.I.________, A.V.________, et B.V.________),
- Me Charles Munoz (pour Q.________ et M.________),
- M. [...], p.a. [...]
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
36’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de

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droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal d’arrondissement de la Broye et du
Nord vaudois.
Le greffier :