vd_gerichte · JL24.011543 · 2024-08-23 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL24.011543-240764
382
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 23 août 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mme Cherpillod et M. Segura, juges
Greffière : Mme Lapeyre
*****
Art. 257d CO ; art. 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par X.________, à [...], contre
l’ordonnance d’expulsion rendue le 27 mai 2024 par la Juge de paix du
district de Lavaux-Oron dans la cause divisant l’appelante d’avec
P.________, à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1105

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 27 mai 2024, adressée le 30 mai 2024 aux
parties, la Juge de paix du district de Lavaux-Oron (ci-après : la juge de
paix) a ordonné à X.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 28
juin 2024, à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (l), a dit qu’à
défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux,
l’huissier de paix était chargé, sous la responsabilité de la juge de paix, de
procéder à l’exécution forcée de la présente décision sur requête de la
partie bailleresse, avec au besoin, l’ouverture forcée des locaux (Il), a
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée
de la présente décision, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a
arrêté à 780 fr. les frais judiciaires, qui étaient compensés avec l’avance
de frais de P.________ (IV), a mis ces frais judiciaires à la charge de
X.________ (V), a dit qu’en conséquence, X.________ rembourserait à
P.________ son avance de frais judiciaires à concurrence de 780 fr. et lui
verserait la somme de 600 fr. à titre de dépens (VI) et a dit que toutes
autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
L’ordonnance mentionne comme voie de droit le recours au
sens des art. 319 ss CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272).
En droit, la juge de paix, statuant en procédure sommaire
conformément à l’art. 257 CPC sur la requête d’expulsion déposée le 6
mars 2024 par le bailleur P.________, a considéré que la locataire X.________
n’avait pas établi avoir payé à temps les loyers de son appartement et de
son garage double en souffrance pour le mois d’octobre 2023. Elle a
également retenu que l’avis comminatoire et la résiliation de bail avaient
été valablement notifiés à la locataire, bien que celle-ci n’ait pas retiré les
courriers recommandés. Partant, la résiliation du bail, adressée le 16
janvier 2024 pour le 29 février 2024 par le bailleur était valable et
l’expulsion de la locataire devait être ordonnée.

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B. a) Par acte du 10 juin 2024, X.________ (ci-après : l’appelante)
a formé appel contre l’ordonnance précitée et a conclu, avec suite de frais
et dépens, à sa réforme en ce sens que la requête en protection du cas
clair datée du 5 mars 2024 et déposée le 6 mars 2024 à son encontre par
P.________ (ci-après : l’intimé) soit déclarée irrecevable. A l’appui de son
appel, elle a produit la copie de l’ordonnance querellée.
A titre préalable, elle a requis l’octroi de l’effet suspensif à
l’appel.
Le 12 juin 2024, le Juge délégué de la Cour d’appel civile a
déclaré sans objet la requête de l’appelante tendant à l’octroi de l’effet
suspensif, l’appel ayant effet suspensif ex lege selon l’art. 315 al. 1 CPC.
Le 1er juillet 2024, l’appelante a versé l’avance de frais de la
procédure d’appel par 200 francs.
b) Au pied de sa réponse du 11 juillet 2024, l’intimé a conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
c) Par avis du 24 juillet 2024, les parties ont été informées que
la cause était gardée à juger.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. a) Par contrat de bail du 21 septembre 2018, l’intimé, en
qualité de bailleur, représenté par la gérance R.________, a remis à bail à
l’appelante et à Z.________, en qualité de locataires, avec effet au 15
octobre 2018, un garage double sis [...], pour un loyer mensuel payable
d’avance de 300 francs.

- 4 -
b) Par contrat de bail du 29 août 2022, l’intimé, par
l’intermédiaire de la gérance S.________, a remis à bail à l’appelante, avec
effet au 1er juillet 2022, un appartement de 4,5 pièces sis [...], pour un
loyer mensuel payable d’avance de 3'850 fr., acompte de charges par 250
fr. inclus.
2. Les 7 septembre et 19 octobre 2023, l’appelante a effectué un
virement de 4'150 fr. en faveur de S.________.
3. a) Par courrier recommandé du 20 octobre 2023, l’intimé, par
la gérance S.________, a imparti à la locataire X.________ un délai de trente
jours pour s’acquitter du montant de 4'150 fr. – correspondant aux loyers
de l’appartement et du garage dus pour le mois d’octobre 2023 – en
indiquant qu’à défaut, le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO
(loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse ; RS 220).
Le 23 octobre 2023, l’appelante a reçu un avis de retrait. A
l’échéance du délai de garde, soit le 31 octobre 2023, le pli adressé à
l’appelante a été retourné à l’expéditeur avec la mention « non réclamé ».
b) Le 11 décembre 2023, l’intimé, par S.________, a adressé
une facture de 3'250 fr. à l’appelante relative au « [s]olde du loyer de
décembre 2023 ».
c) Par deux formules officielles du 16 janvier 2024, adressées
sous plis recommandés séparés du même jour, l’intimé, agissant par son
conseil, a signifié à l’appelante la résiliation des deux contrats de bail les
liant, avec effet au 29 février 2024, pour défaut de paiement du loyer.
Le 17 janvier 2024, l’appelante a reçu deux avis de retrait. A
l’échéance du délai de garde, soit le 25 janvier 2024, les plis adressés à
l’appelante ont été retournés à l’expéditeur avec la mention « non
réclamé ».

- 5 -
4. L’intimé a saisi la juge de paix d’une requête en protection du
cas clair datée du 5 mars 2024 et déposée le 6 mars 2024. Il a conclu, en
substance et avec suite de frais et dépens, à l’expulsion de l’appelante
des locaux.
5. La juge de paix a tenu audience le 27 mai 2024 en présence
des représentants professionnels des parties. Le conseil de l’appelante a
déposé des déterminations en tête desquelles il a conclu à l’irrecevabilité
de la requête en protection du cas clair.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est ouvert, dans les affaires patrimoniales, contre les
décisions finales de première instance si la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2
CPC). En cas de litige portant sur la question de savoir si les conditions
d’une expulsion selon la procédure en protection des cas clairs sont
réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par l’appel à la
procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six
mois ; lorsque la validité de la résiliation est contestée, la valeur litigieuse
correspond au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné, soit en principe
pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3, JdT 2019 II 235).
En procédure sommaire, soit notamment en matière de cas
clairs (art. 248 let. b CPC), l’acte doit être introduit dans les dix jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 et 314 al. 1
CPC) auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1
LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).

- 6 -
1.2 En l’espèce, la validité de la résiliation est contestée et les
loyers mensuels de l’appartement et du garage s’élèvent à 4'150 fr. (3'850
fr. + 300 fr.), de sorte que la valeur litigieuse, correspondant à trois ans de
loyers, est de 149'400 fr. (4'150 fr. x 3 ans). Ainsi, malgré l’indication
figurant au pied de l’ordonnance attaquée, seule la voie de l’appel – et non
pas celle du recours – est ouverte, ce que souligne à juste titre
l’appelante. Déposé en temps utile contre une décision finale de première
instance par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2
let. a CPC), l’appel, écrit et motivé, est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2,
RSPC 2021 p. 252 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable
en appel). Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée
au juge d’admettre (ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument
non explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars
2020 consid. 3).
3.

- 7 -
3.1 La procédure sommaire prévue par l’art. 257 CPC est une
alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement
disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à
la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que
l’état de fait ne soit pas litigieux ou qu’il soit susceptible d’être
immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire
(al. 1 let. b). Le juge n’entre pas en matière si l’une ou l’autre de ces
hypothèses n’est pas remplie (al. 3 ; TF 5A_835/2023 du 20 février 2024
consid. 4.1 et les réf. citées ; parmi d’autres : CACI 19 octobre 2023/426
consid. 3.1).
L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par
le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les
faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle
générale, la preuve est rapportée par la production de titres,
conformément à l’art. 254 al. 1 CPC. La preuve n’est pas facilitée : le
demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des faits justifiant sa
prétention ; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur fait
valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne
peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la
conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III
462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2, SJ 2015 I 200 ; TF 4A_305/2024
du 11 juin 2024 consid. 4.1).
La situation juridique est claire lorsque l’application de la
norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal
ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. En règle
générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les
réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une
norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part
du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant
compte des circonstances concrètes du cas d’espèce (ATF 144 III 462
précité consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 précité consid. 3.2 ; TF 4A_305/2024
précité consid. 4.1).

- 8 -
3.2 L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au
sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage
au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas
clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris
fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution
des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal
doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la
résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une
prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation
est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les
conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question
préjudicielle (ATF 144 III 462 précité consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid.
2.2.4 in fine ; TF 376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1).
3.3 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de
trente jours au moins (al. 1 in fine). Faute de paiement dans le délai fixé,
le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose
que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard
dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions
cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire
par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a
retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore
accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du
créancier, à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en
demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016
consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1).

- 9 -
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé
l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l’al. 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant
un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4, JdT 2002 I
221, SJ 2002 I 33), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF
4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en
revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas
réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne
2019, n. 2.3.5 p. 879).
Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire
a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard
à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III 208
consid. 3.1.3 ; ATF 119 II 147 consid. 2, JdT 1994 I 205 ; Lachat et al., op.
cit., n.2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à
ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et
les réf. citées).
Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été
exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130
III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; TF 4A_41/2011 du 27
avril 2011 consid. 2.1.1 ; cf. également TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023
consid. 3.2.4).
4.
4.1 Dans un grief qu’il convient de traiter en premier, l’appelante
fait valoir qu’elle s’est acquittée d’un loyer, soit 4'150 fr., valeur au 7
septembre 2023, et d’un montant identique, valeur au 19 octobre 2023.
Elle estime que ces montants sont relatifs aux loyers des mois de
septembre et octobre 2023. L’intimé indique que ces montants ont été
attribués aux mois d’août et septembre 2023, si bien que le loyer
d’octobre 2023, objet de l’avis comminatoire du 20 octobre 2023, n’aurait
pas été payé.

- 10 -
4.2 Il n’est pas contesté que l’avis comminatoire précité porte bien
sur l’absence de paiement du loyer du mois d’octobre 2023. La réception
des deux montants dont se prévaut l’appelante n’est pas plus contestée. Il
ne ressort cependant pas du procès-verbal de l’audience du 27 mai 2024,
ni de la requête en protection du cas clair du 5 mars 2024, que l’intimé
aurait bien indiqué que les montants reçus en septembre et octobre 2023
correspondaient aux loyers d’août et septembre 2023. Surtout, aucune
pièce au dossier ne permet d’établir l’état des retards de loyer de
l’appelante au moment de ces versements, et en conséquence, si le
bailleur était en effet en mesure de les imputer sur des loyers antérieurs
dus. Or, à défaut, il convient d’admettre que les versements ont eu lieu
pour le mois en cours, comme le fait valoir l’appelante. Ainsi, les loyers du
mois d’octobre 2023 paraissent avoir été acquittés à hauteur de 4'150 fr.,
valeur au 19 octobre 2023, soit avant l’envoi de l’avis comminatoire du 20
octobre 2023.
Il en résulte que la situation ne saurait être qualifiée de claire
au regard de l’art. 257 CPC. Pour ce seul motif, l’appel doit être admis
dans son ensemble.
5. Au vu de l’admission de l’appel, il n’y a pas lieu d’examiner les
autres griefs formés par l’appelante.
6.
6.1 En définitive, l’appel doit être admis et l’ordonnance annulée.
Il est statué à nouveau en ce sens que la requête d’expulsion du 5 mars
2024 doit être déclarée irrecevable.
6.2 Selon l’art. 318 al. 3 CPC, si l’instance d’appel statue à
nouveau, elle se prononce sur les frais – soit les frais judiciaires et les
dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la première instance. L’appelante obtenant
entièrement gain de cause, les frais judiciaires de première instance,

- 11 -
d’ores et déjà arrêtés à 780 fr., seront mis à la charge de l’intimé, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celui-ci versera en outre à l’appelante la
somme de 600 fr. (art. 3 al. 2 et 11 TDC [tarif des dépens en matière civile
du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]) à titre de dépens de première
instance.
Pour ces mêmes motifs, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais
judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la
charge de l’intimé (art. 106 al. 1 CPC). Celui-ci versera ainsi à l’appelante
la somme de 200 fr. à titre de restitution de l’avance de frais qu’elle a
fournie (art. 111 al. 2 CPC). L’intimé versera en outre à l’appelante la
somme de 500 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 3 al. 2 et
12 TDC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. L’ordonnance est annulée et il est statué à nouveau comme
suit :
I. La requête d’expulsion du 5 mars 2024 est irrecevable.
II. Les frais judiciaires, arrêtés à 780 fr. (sept cent huitante
francs), sont mis à la charge du requérant P.________.
III. Le requérant P.________ versera la somme de 600 fr.
(six cents francs) à l’intimée X.________ à titre de dépens.
IV. Toute autre ou plus ample conclusion est rejetée.

- 12 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’intimé P.________.
IV. L’intimé P.________ versera à l’appelante X.________ la somme
de 700 fr. (sept cents francs) à titre de restitution de son
avance de frais judiciaires et de dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. Jean-Luc Veuthey (pour X.________),
- Mme Laura Jaatinen (pour P.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- Madame la Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

- 13 -
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d’un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la valeur
litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :