vd_gerichte · PT17.022761 · 2021-07-06 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT17.022761-201579
323
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 6 juillet 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Merkli et Bendani, juges
Greffière : Mme Logoz
*****
Art. 2 al. 2 CC ; 216 al. 2 CO ; 202 al. 2, 227 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par M.________, à [...] (Italie),
demandeur, contre le jugement rendu le 25 juin 2020 par la Chambre
patrimoniale cantonale dans la cause divisant l’appelant d’avec
H.________, à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1102

- 2 -
En fa it :
A. Par jugement du 25 juin 2020, dont les considérants écrits ont
été adressés pour notification aux conseils des parties le 9 octobre 2020,
la Chambre patrimoniale cantonale a rejeté la demande déposée le 4
octobre 2017 par M.________ contre H.________ (I), a ordonné la radiation de
la restriction du droit d’aliéner inscrite en faveur de M.________ le 26 mai
2017 au Registre foncier d’Aigle sur l’immeuble n° [...] de la Commune de
[...] propriété de H.________ (II), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 30'579
fr. 60, à la charge de M.________ (III), a mis les frais de la procédure de
mesures provisionnelles et superprovisionnelles, arrêtés à 1'416 fr., à la
charge de M.________ (IV), a dit que M.________ devait verser à H.________ la
somme de 26'250 fr. à titre de dépens (V) et a rejeté toute autre ou plus
ample conclusion (VI).
En droit, les premiers juges, saisis d’une demande tendant
principalement au transfert de la propriété de l’immeuble précité à
M.________, ont retenu que le contrat du 18 novembre 2006 et les chiffres
6.2, 6.4 et 6.5 de l’avenant du 27 août 2008, tous deux conclus entre la
société B.________ et H.________, portaient sur les conditions de location de
l’immeuble litigieux, tandis que le chiffre 6.3 dudit avenant traitait de la
vente du bien immobilier. On se trouvait dès lors en présence d’un contrat
mixte comprenant des éléments relevant du contrat de bail, d’une part, et
des éléments relevant du contrat de vente immobilière, de promesse de
vente immobilière ou de pacte d’emption, d’autre part. Le centre de
gravité du contrat quant à la problématique du transfert de la propriété
relevait à l’évidence des dispositions légales réglant les contrats et
promesses de vente immobilière et, le cas échéant, les pactes d’emption.
Sur le vu des circonstances ayant entouré la conclusion du contrat du 18
novembre 2006 et de son avenant du 27 août 2008, les premiers juges ont
retenu que la réelle et commune intention des parties était de se lier par
une promesse de vente et non par un pacte d’emption, les conditions de
forme (désignation précise de l’immeuble [surface, emplacement et forme
de la parcelle]) nécessaires à la validité d’un pacte d’emption n’étant au

- 3 -
surplus pas respectées. Par ailleurs, le comportement des parties
postérieurement à la signature des conventions précitées ne corroborait
pas l’existence d’un pacte d’emption. Dès lors que la promesse de vente
était soumise à la forme authentique (art. 216 al. 2 CO [Code des
obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]), le chiffre 6.3 de l’avenant était en
principe nul (art. 11 al. 2 CO). Quand bien même celui-ci ne devait pas
être nul, tel était manifestement le cas de la cession du contrat du 18
novembre 2006 et de son avenant du 27 août 2008 en faveur de
M.________ personnellement, dès lors que le contrat de transfert ne
revêtait pas la forme prescrite, soit la forme authentique. Au demeurant,
l’invocation du vice de forme par la défenderesse ne constituait pas un
abus de droit. Certes, le demandeur, en tant que représentant de
B.________, et la défenderesse avaient pleinement conscience de la nullité
du chiffre 6.3 de l’avenant du 27 août 2008 lors de sa conclusion. La
défenderesse n’avait toutefois pas exécuté son obligation qui consistait à
signer une promesse de vente en faveur du demandeur, de sorte qu’elle
ne pouvait être d’emblée considérée comme ayant commis un abus de
droit. Par ailleurs, il est vrai qu’elle avait continué les négociations alors
qu’à compter du 26 juillet 2016, il n’existait plus de consensus au sein de
son conseil de fondation s’agissant de la vente de la parcelle litigieuse au
demandeur. Elle avait néanmoins définitivement renoncé à exécuter sa
part du contrat, lorsqu’elle avait réalisé que l’administration fiscale
pourrait le cas échéant lui retirer son exonération d’impôt. Or, le fait
qu’une partie invoque un vice de forme afin de se défaire d’un contrat qui
serait préjudiciable à ses intérêts ne rendait pas pour autant son
comportement manifestement abusif. Il s’ensuivait que le demandeur
n’était pas en mesure de se prévaloir d’un abus de droit et que les vices
de forme tant du chiffre 6.3 de l’avenant que du contrat de cession ne
pouvaient être réparés. Le demandeur ne disposait en conséquence pas
de la qualité pour agir [recte : de la légitimation active] dans le cadre du
présent litige, le transfert en son nom du chiffre 6.3 de l’avenant n’ayant
pas eu lieu. Il devait donc être débouté de ses conclusions prises sous
chiffre I à VI de sa réplique, tendant en substance au transfert en sa faveur
de la propriété de la parcelle n° [...] de [...]. Quant à l’éventuelle
responsabilité précontractuelle (culpa in contrahendo) de la défenderesse,

- 4 -
qui avait prolongé les pourparlers jusqu’au 29 décembre 2016, alors que
depuis le 26 juillet 2016 la décision de vendre de l’immeuble litigieux au
demandeur ne faisait plus l’unanimité au sein de son conseil de fondation,
elle ne saurait en l’occurrence être engagée, le demandeur n’alléguant ni
ne démontrant quels frais engendrés par la rupture des pourparlers
contractuels il aurait supportés durant la période précitée. De surcroît, le
manque à gagner de 300'000 fr. réclamé par le demandeur relevait de la
réparation d’un dommage positif, soit de l’intérêt du demandeur à
l’exécution de l’avenant du 27 août 2008. Or, la réparation du dommage
positif était exclue dans le cadre de la violation des devoirs
précontractuels, de sorte que la conclusion III (recte : VII) du demandeur
devait également être rejetée.
B. Par acte du 11 novembre 2020, M.________ a interjeté appel
contre ce jugement, en concluant, sous suite de frais et dépens, à sa
réforme, en ce sens que sa demande soit admise (1), que H.________ soit
en conséquence condamnée à prêter son concours, à collaborer et à
entreprendre toutes démarches nécessaires et utiles aux fins de respecter
la clause 6.3 de l’avenant du 27 août 2008 au contrat de bail du 18
novembre [ndlr :
18 novembre 2006], soit plus particulièrement, sous la menace de l’art.
292 CP (Code pénal suisse du 21 décembre 1937 ; RS 311), à
entreprendre toutes les démarches nécessaires auprès des autorités
compétentes, de même qu’auprès du notaire, en vue du transfert de
propriété de la parcelle [...] du cadastre de la commune de [...] en faveur
de M.________ pour un prix de 1'200'000 fr., étant précisé que l’entrée en
jouissance et le transfert de risques de la parcelle avaient lieu
rétroactivement au 1er août 2006 (2), qu’à défaut d’exécution des
démarches précitées, le jugement rendu tienne lieu de déclaration de
volonté au nom et pour le compte de H.________ pour le transfert de la
parcelle [...] du cadastre de la commune de [...] en faveur de M.________
pour un prix de 1'200'000 fr. (3), et qu’en conséquence, le Conservateur
du Registre foncier des districts d’Aigle et La Riviera soit invité à procéder
au transfert de la parcelle [...] du cadastre de la commune de [...] (4).

- 5 -
Subsidiairement aux conclusions 2 à 4, l’appelant a conclu à ce que
H.________ soit condamnée à lui verser immédiatement la somme de
300'000 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès l’entrée en force du jugement.
Plus subsidiairement, l’appelant a conclu à l’annulation du jugement
entrepris et au renvoi de la cause à l’autorité intimée pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.
Le 26 mars 2021, H.________ a déposé une réponse par laquelle
elle a conclu au rejet des conclusions prises par M.________ au pied de son
appel du 11 novembre 2020.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. H.________ (ci-après : la défenderesse ou l’intimée) est une
fondation de droit suisse, dont le siège est à [...]. Son but est le suivant :
« entretien et conservation de l'oeuvre d'C.X.________ de façon
permanente, documentation sur sa vie et son oeuvre ».
C.X.________ était un écrivain et un peintre expressionniste
autrichien né le [...] 1886 et décédé le [...] 1980.
La fondation a été créée par la veuve de feu C.X.________,
A.X.________, le 1er février 1988.
2. a) M.________ (ci-après : le demandeur ou l’appelant) a été
membre du Conseil de fondation de la défenderesse depuis sa création en
1988 jusqu’au 6 mars 2012. Durant cette période, il a occupé la fonction
de secrétaire membre du conseil du 14 juin 2004 au 6 mars 2012. Par la
suite, il a occupé la fonction de secrétaire hors conseil jusqu'au 30 juin
2016.
b) Ont en outre œuvré au sein du Conseil de fondation de la
défenderesse, notamment :

- 6 -
- D.________, qui a été membre du conseil du 1er février 1988
jusqu'au 14 juin 2004, membre du conseil vice-président du
14 juin 2004 au 24 avril 2009, membre du conseil président
du 24 avril 2009 au 26 mars 2015 et membre du conseil du
26 mars 2015 au 26 janvier 2016 ;
- K.________, qui a occupé la fonction de membre du conseil
en qualité de vice-président du 26 septembre 2014 au 26
mars 2015, date à laquelle il a été nommé président ;
- Me D.________, avocat inscrit au barreau de [...], qui est
membre du conseil depuis le 14 juin 2004.
3. Le demandeur a par ailleurs été membre du conseil
d’administration, au bénéfice d’une signature individuelle, des sociétés
anonymes suivantes :
- W.________, devenue F.________ le 22 janvier 1999, inscrite
au Registre du commerce du Canton de [...] le 14 juin 1977
et radiée à la suite de sa faillite le 27 novembre 2012 ;
- B.________, devenue J.________ le 4 janvier 2013, inscrite au
Registre du commerce du Canton de [...] le 18 septembre
2000 et radiée le 12 février 2014 à la suite de sa cessation
d’activités.
En outre, le demandeur est associé gérant, au bénéfice d’une
signature individuelle, des sociétés à responsabilité limitée suivantes :
- G.________, dont le siège est sis [...], c/o B.________, à [...], et
qui a été inscrite au Registre du commerce du Canton de
[...] le 17 mars 2010 ;

- 7 -
- S.________, dont le siège est sis [...], et qui a été inscrite au
Registre du commerce du Canton de [...] le 10 décembre
2008.
4. a) Par dispositions testamentaires du 30 novembre 1988 et
du
1er mars 2000, A.X.________ a institué la défenderesse héritière universelle
de ses biens.
A.X.________ est décédée le [...] 2004. Le demandeur a été
nommé exécuteur testamentaire de sa succession.
b) La masse successorale de la défunte comprend notamment
la parcelle n° [...] de la Commune de [...], sise [...], objet du présent litige.
Sur cette parcelle est érigée une villa, appelée « [...] ». La défenderesse
est inscrite au registre foncier comme propriétaire de la parcelle n° [...] de
la Commune de [...] depuis le 29 mars 2005.
5. a) B.X.________, neveu de feu C.X.________, a notamment
contesté la qualité d'héritière de la défenderesse et a multiplié les
procédures judiciaires dans le but notamment de faire annuler les
dernières dispositions testamentaires d’A.X.________, de demander la
destitution du demandeur en sa qualité d'exécuteur testamentaire, de
faire constater une prétendue mauvaise gestion de la défenderesse
auprès de l'autorité de surveillance des fondations, de faire séquestrer les
avoirs de la défenderesse et de faire constater qu'un comportement
pénalement répréhensible aurait été adopté par le demandeur.
b) Dans le cadre de ce litige, B.X.________ a obtenu à une date
indéterminée l'annotation provisoire d'une restriction du droit d'aliéner la
parcelle
n° [...] de la Commune de [...]. Cette annotation a été radiée au cours du
mois de février 2015.

- 8 -
B.X.________ a, par ailleurs, obtenu à titre provisoire
également, le blocage des comptes bancaires de la défenderesse.
c) L'ensemble des procédures intentées par B.X.________
contre la défenderesse ont finalement été rejetées.
6. A la suite du décès de feu A.X.________, l'immeuble n° [...]
de la Commune de [...] a, à tout le moins, fait l'objet de deux expertises
immobilières par V.________, d’une part, et Q.________, d’autre part.
Selon l’expertise établie le 1er septembre 2004 par V.________,
la valeur vénale de l'immeuble serait de 1'230'000 fr. dans l'hypothèse où
la parcelle serait divisée afin de permettre la revente d'une partie du
terrain en vue d'une promotion immobilière. Dans l'hypothèse où
l'immeuble devait être vendu à un amateur de feu C.X.________, la valeur
vénale serait de 1'200'000 fr. à 1'400'000 francs.
D’après l’expertise Q.________ du 15 octobre 2004, la valeur
vénale de la villa serait de 1'000'000 fr. et, en cas de vente à un amateur
d'C.X.________, ce prix pourrait être porté à 1'250'000 francs.
7. Lors de sa séance du 18 octobre 2004, le Conseil de
fondation de la défenderesse a notamment abordé la question des frais
d'entretien afférents à l'immeuble n° [...] de la Commune de [...], estimés
à 4'500 fr. par mois. Il a jugé que les estimations ressortant des expertises
précitées étaient trop basses et que la villa ayant été la demeure de feu
C.X.________, elle pourrait mériter une
« plus-value non négligeable ». Il a alors décidé de continuer à entretenir
le jardin de la Villa [...] et de lancer une campagne de mise en vente de
cette villa dans le courant du mois d'avril 2005. Cette campagne,
organisée par la défenderesse, n'a suscité aucune offre.
8. a) Par lettre circulaire du 6 décembre 2005 adressée au
Conseil de fondation, le demandeur a manifesté sa volonté de se porter
acquéreur de l'immeuble n° [...] de la Commune de [...] et a soumis l'offre

- 9 -
suivante, conditionnée à l'accord du Conseil de fondation et à celui de
l'Autorité de surveillance des fondations :
« - je loue la villa dès le 1er février 2006, dans l'état actuel,
tous frais de rénovation étant à la charge du locataire pour un
loyer mensuel de
CHF 3'000,--, toutes les charges étant pour le compte du
locataire,
- j'ai un droit d'achat pour la valeur vénale, correspondant à la
moyenne des deux expertises, soit CHF 1'070'000,--
- j'ai une obligation d'achat pour la même valeur, échéant le
31.12.2009 »
b) Cette offre a été portée à l'ordre du jour de la séance du
Conseil de fondation qui s'est tenue le 19 janvier 2006. Le Conseil a alors
décidé « de donner suite à l'offre de M. M.________ et de l'accepter. M.
M.________ est chargé de contacter
Me [...] dans le but d'obtenir le consentement de l'autorité de surveillance
».
c) Par courrier du 13 mars 2006, l’Autorité de surveillance des
fondations a indiqué « qu'en vertu de la modification de la LVCC, notre
autorité ne se prononce plus sur la vente ou l'acquisition d'immeuble par
les fondations depuis le 1er février 2004 » et que « concernant la location
du bien-fonds à un membre du conseil de fondation, il convient
simplement de nous faire tenir, avec les comptes 2005 une attestation
certifiant que dite location est faite à un prix proche de ceux du marché ».
d) Craignant que la vente de la Villa [...] au demandeur
n’engendre un litige supplémentaire avec B.X.________ et au vu de
l’incertitude quant à l’issue des procédures judiciaires intentées par celui-
ci, les parties ont décidé d’intégrer une clause relative à l’achat du bien-
fonds au sein du contrat de bail, plutôt que de formaliser leur accord par
un acte authentique.
9. a) La location de l’immeuble n° [...] de la Commune de [...]
a d’abord fait l’objet d’un contrat de durée déterminée, pour la période du

- 10 -
1er février 2006 au 31 décembre 2009, signé le 18 novembre 2006 entre la
société B.________ et la défenderesse.
Sous la rubrique « Dispositions particulières », ce bail
prévoyait ce qui suit :
« - Comme le locataire envisage d'acquérir la propriété soit
durant la durée du bail mais au plus tard au 31 décembre
2009, ce pour un prix de CHF 1'070'000.-, le présent bail est
conclu pour une période fixe non prolongeable.
- Tous les frais accessoires, taxes, impôt foncier, surveillance
et autres sont à la charge du locataire.
- La propriété est louée dans l'état, non rénovée. Tous les frais
de rénovation et d'entretien sont à la charge du locataire.
- Le locataire pourra être autorisé à effectuer des
transformations ou rénovations lourdes. Il devra au préalable
fournir à la Fondation un descriptif des travaux et fournir des
garanties que ces travaux seront payés (risque d'hypothèque
légale). Tous les frais de transformations et de rénovations
seront entièrement à la charge du locataire.
- […]
- Le présent bail sera annoté au Registre foncier en temps
opportun ».
Le bail n’a toutefois jamais été annoté au registre foncier.
b) Par un avenant du 27 août 2008, les conditions particulières
du bail du 18 novembre 2006, ont été modifiées dans la mesure suivante :
« 6.1 Le bail est conclu pour une durée indéterminée, sous
réserve du chiffre 6.3 ci-dessous.
6.2 Le loyer n'est pas indexé, il est porté dès le 1er septembre
2008 à CHF 3.364,50.
6.3 Dès que le litige avec B.X.________ sera tranché
définitivement, le locataire dispose d'un délai de six mois à
compter de la date à partir de laquelle il sera possible
d'obtenir l'inscription du bailleur comme propriétaire au
registre foncier pendant lequel il se réserve le droit d'acquérir
l'immeuble à CHF 1.200.000,--. Il a l'obligation de l'acquérir à
la demande du bailleur dans les 12 mois qui suivent la date à
partir de laquelle il sera possible d'obtenir l'inscription du
bailleur comme propriétaire au registre foncier.

- 11 -
6.4 La propriété est louée en l'état. Tous les frais de rénovation
et d'entretien sont à charge du locataire et n'entraînent
aucune indemnité du bailleur à la fin du bail.
6.5 Le locataire n'est pas autorisé à effectuer des
transformations ou rénovations lourdes sans le consentement
préalable écrit du bailleur ».
c) Le 14 février 2013, le demandeur et la défenderesse sont
convenus par une clause ajoutée au pied de l’avenant du 27 août 2008,
signée par M.________ d’une part et D.________ d’autre part, que le bail
dans sa teneur du
18 novembre 2006 et l’avenant précité étaient repris par le demandeur
personnellement, avec effet au 1er janvier 2012.
d) L’inscription suivante figure en outre sous la clause de
reprise du bail :
« Es versteht sich, dass die Bestimmung gemäss Ziff. 6.3 nur
dann rechsgültig besteht, sofern diesbezüglich ein notariell beurkundeter
Vertrag vorliegt, was zur Zeit nicht der Fall ist »
(ndlr, traduction libre : « Il est entendu que la disposition du
chiffre 6.3 n’est juridiquement valable qu’à condition de revêtir la forme
authentique, ce qui n’est actuellement pas le cas »).
Me N.________ a apposé sa signature sous cette déclaration sur
l’un des deux exemplaires de l’avenant. Lors de son audition, le
demandeur, qui soutenait que la déclaration n’avait aucun caractère
contractuel et ne lierait pas les parties, a reconnu qu’il considérait que,
pour être valable, le chiffre 6.3 devait revêtir la forme authentique.
10. Lors de la séance du Conseil de fondation de la
défenderesse du 1er juillet 2014, le demandeur est revenu sur la question
du sort de la Villa [...]. Le procès-verbal de cette séance indique ce qui
suit :
« 6.4 Destin de la villa [...]

- 12 -
M. M.________ explique :
- qu'il est locataire depuis le 1er février 2006
- que cette location a permis des économies de frais
d'entretien et surveillance de CHF 72'000,-- par année qui
étaient à la charge de la Fondation dans les années 2004 et
2005
- que le contrat de bail prévoit une obligation et un droit
d'acheter pour le prix de CHF 1.200.000,-- fixé en 2006 en
fonction de deux expertises et adapté à la suite en fonction de
la part de frais d'entretien supportée par la Fondation
- que cette obligation / droit d'acheter n'a pas été inscrit au
Registre Foncier à cause du procès en cours avec B.X.________
- que M. M.________ souhaite conserver le site dans son état, ce
qui exclut toute construction ou démolition
- que la valeur vénale de la parcelle d'env. 2.500 m2 dépend
largement de la constructibilité
- qu'il convient de faire une ou deux expertises pour fixer la
valeur actuelle, en tenant compte de la volonté de conserver
le site dans son état
- qu'il convient d'inclure dans le contrat de vente une clause
stipulant que toute plus-value éventuelle en cas de vente dans
les 30 ans à venir revient à la Fondation
Le conseil décide de commander 2 expertises, le Président
s'en
charge. »
11. a) Par courriel du 24 février 2015, D.________ a informé le
demandeur de ce que l'interdiction du droit d'aliéner grevant la parcelle n°
[...] de la Commune de [...] avait été radiée.
b) Le 25 février 2015, le demandeur a adressé un courrier
recommandé à la défenderesse, dont la teneur est la suivante :
« Monsieur le Président,
Madame, Messieurs membres [sic] du Conseil de Fondation,
Je me réfère à la clause du bail :
« le présent bail sera annoté au Registre Foncier en temps
opportun ».
Je constate que le dernier obstacle à l'inscription dans le
Registre Foncier du droit et de l'obligation d'achat en
faveur/défaveur du locateur [sic)] a été levé récemment. Il
s'agit de l'interdiction de vendre, inscrite à la demande de Dr.

- 13 -
[...], avocat de B.X.________, radiée du Registre Foncier à notre
demande.
Je demande donc de formaliser cet accord qui lie les deux
parties et de le faire inscrire au Registre Foncier dans les
meilleurs délais.
Pour votre information, je joins une copie du bail à loyer.
[…] »
12. Le demandeur a pris contact avec Me [...], notaire à [...],
qui a préparé un avant-projet de pacte d'emption et promesse d'achat le
6 mars 2015. Cet avant-projet prévoyait la vente de la parcelle n° [...] de
la Commune de [...] par la défenderesse en faveur du demandeur au prix
de 1'200'000 francs.
Toujours selon ce projet, la défenderesse s'engageait à vendre
la parcelle au demandeur à sa première réquisition, moyennant un préavis
de 20 jours (droit d'emption article 3.1 let. A) et le demandeur s'engageait
à acquérir la parcelle à première réquisition de la défenderesse,
moyennant également un préavis de
20 jours (promesse d'achat, article 3.1 let. B).
Il était par ailleurs prévu que le droit d'emption devait être
inscrit au registre foncier.
13. a) L'avant-projet de pacte d'emption et promesse d'achat
du 6 mars 2015 a été adressé aux parties par Me [...] le 10 mars 2015. La
date de signature proposée était agendée au 19 mars 2015 à 11 heures.
Seul le demandeur s'est présenté au rendez-vous du 19 mars
2015.
b) Sur requête du demandeur, le notaire [...] a dressé un
constat en la forme authentique, dont il ressort notamment que « le
représentant de la fondation a adressé [au demandeur] le 11 mars 2015 à

- 14 -
9 heures 29, le courrier électronique suivant, avec copie notamment au
notaire soussigné » (ndlr, traduction libre de l’allemand) :
« Cher Monsieur M.________,
C'est avec étonnement que je reçois du notaire [...] un projet
de "Pacte d'emption et promesse d'achat" sur la base d'un prix
d'achat de 1,2 million de francs suisses. À l'occasion de la
dernière réunion du conseil de fondation, vous avez été
informé qu'un prix d'achat de 1,2 million de francs suisses ne
serait pas accepté. Si vous vous référez au contrat de location
du 18 novembre 2006 ou du 27 août 2008, vous savez très
bien que, faute de forme, ce contrat ne contient pas de droit
d'achat en votre faveur ni d'obligation de vente au détriment
de la fondation. Je ne vois donc pas pourquoi il faudrait
prendre rendez-vous avec le notaire [...] pour signer le contrat.
Je suppose que vous annulerez le rendez-vous avec le notaire
[...] le 19 mars 2015.
Avec mes meilleures salutations »
14. Mandatée par le demandeur le 13 janvier 2016, la
Chambre vaudoise immobilière a établi un rapport le 16 février 2016, dont
il ressort que la valeur vénale de la Villa [...] se monterait à 1'360'000
francs.
15. Par courrier du 28 avril 2016, le conseil du demandeur a
adressé à la défenderesse une offre d'achat pour un montant de 1'250'000
fr., en faisant valoir notamment qu'il convenait de prendre en compte les
travaux d'entretien pris en charge par le locataire entre février 2006 et
septembre 2014, lesquels s'élèveraient à 91'515 fr. 75.
16. Le 1er juillet 2016, K.________, en sa qualité de président
du Conseil de fondation de la défenderesse, a adressé au demandeur un
courriel par lequel il lui a confirmé que le conseil avait accepté l'offre
d'achat formulée au prix de 1'250'000 francs.

- 15 -
17. Un projet de vente à terme – emption a été établi par Me
[...] le 7 juillet 2016. Ce projet prévoyait la vente de la parcelle n° [...] de la
Commune de [...] par la défenderesse en faveur de la société G.________,
représentée par le demandeur en sa qualité de gérant avec signature
individuelle. Le demandeur souhaitait en effet céder son droit d'acquisition
à cette société.
Entendu en qualité de partie défenderesse lors de l'audience
du 15 mai 2019, K.________ a expliqué que le conseil de fondation avait
décidé lors de sa séance du 20 juin 2016 d'accepter l'offre faite par le
demandeur d'un montant de 1'250'000 fr. pour lui vendre la villa. Lors de
la réception du projet de contrat, il avait constaté que le demandeur ne
figurait pas en tant qu'acheteur et que celui-ci proposait d’acheter la
maison au travers d'une société à responsabilité limitée, ce qui n’avait
jamais été discuté. La décision du conseil du 20 juin 2016 avait été prise
en fonction de la relation personnelle du demandeur avec la fondatrice de
la fondation A.X.________. Les membres du conseil avaient voulu honorer
ces liens étroits mais il y avait eu une sorte de rupture de confiance
lorsqu’ils avaient constaté que c'était une société qui devait acheter la
maison. Cela leur avait donné l'impression que pour le demandeur, il
s'agissait d'une simple opération immobilière. En juin, le demandeur était
venu personnellement à [...] pour faire cette offre, mais sans préciser que
la vente se ferait au travers d'une société.
S'agissant des discussions intervenues au sein de la
défenderesse au sujet de la vente de cet immeuble, D.________ a indiqué
que la fondation était intéressée à vendre urgemment cette villa et que
certains membres du conseil de fondation étaient intéressés à la vendre
au demandeur. La fondation voulait vendre de toute manière et comme un
seul candidat s'était proposé, soit le demandeur, elle avait penché en
faveur de celui-ci.
18. Par courrier du 22 juillet 2016 établi sur papier en-tête de
S.________, le demandeur a donné ordre au [...] de débiter 1'260'000 fr. de
son compte et de verser ce montant sur le compte de l'Association des

- 16 -
Notaires Vaudois sous la rubrique de Me [...] en lien avec l'achat de
l'immeuble [...] de [...].
19. Le même, jour, la défenderesse a requis plusieurs
modifications du projet de vente à terme – emption du 7 juillet 2016.
Le 26 juillet 2016, le notaire [...] a établi un projet intitulé
« vente à terme » et l'a transmis à la défenderesse le jour même. Ce
projet prévoyait notamment que la défenderesse vendrait au demandeur
personnellement la parcelle n° [...] de [...] pour un prix de 1'250'000 fr. le
2 août 2016.
20. La défenderesse a alors fait part au demandeur de sa
volonté de repousser la vente.
Entendu sur ce point, K.________ a déclaré ce qui suit : « Il est
vrai que l'on aurait peut-être dû réagir plus rapidement. J'étais toutefois lié
par une décision prise à l'unanimité du conseil. J'ai été fortement déçu par
l'attitude du demandeur. Entre temps, nous avons discuté de l'affaire au
sein du conseil et on a trouvé que l'intention de notre vente était mal
interprétée pour ne pas dire falsifiée par le fait que ce n'était plus le
demandeur qui se portait personnellement acquéreur. Nous avons eu
l'impression d'avoir été manipulé. C'était l'été et j'ai attendu que notre
conseil juridique N.________ soit de retour. Nous avons réalisé que la
volonté du conseil de fondation n'était plus réalisable, raison pour laquelle
nous avons repoussé la vente avec l'idée de ne plus du tout la faire mais
aussi en sachant qu'il n'y avait aucune obligation pour nous de la faire. [...]
au début du mois de décembre 2016 nous avons reçu un courrier de la
part de l'autorité de surveillance des fondations du canton de Vaud, nous
menaçant de la perte de l'exonération fiscale parce qu'entretemps le
demandeur avait porté à la connaissance des autorités le projet de vente.
Cela nous a confirmé que nous avions failli faire une erreur en acceptant
cette vente ». En tout état, K.________ a précisé que « depuis le 20 juin
2016 jusqu'en juillet 2016 [...] nous avions la volonté de transférer la

- 17 -
propriété de l'immeuble [au demandeur]. S'agissant de la période
antérieure, je ne peux pas me prononcer ».
21. Le 27 juillet 2016, le conseil du demandeur a adressé à la
défenderesse un courrier indiquant que son client se réservait le droit de
faire valoir à l'encontre de la défenderesse tout dommage qu'il pourrait
subir en raison du retard relatif à la signature de l'acte et qu'il souhaitait
que la défenderesse se détermine sur la date à laquelle elle souhaitait
signer l'acte de vente.
22. Par courriel du 29 juillet 2016 adressé directement au
demandeur, Me N.________ a déclaré notamment qu'il estimait que le
demandeur n'avait aucun droit d'achat sur l'immeuble litigieux et qu'au vu
de son comportement, il allait consulter le Conseil de la fondation afin qu'il
reconsidère sa position quant à la vente de l'immeuble litigieux.
23. Par courrier du 13 septembre 2016, le conseil du
demandeur a adressé un courrier à la défenderesse en faisant valoir que
la vente n'était à ce jour toujours pas intervenue et que le comportement
passif de cette dernière allait à l'encontre de son courriel du 1er juillet
2016 qui acceptait l'offre du demandeur.
24. Le 16 septembre 2016, K.________ a adressé un courriel au
demandeur par lequel il confirmait à nouveau que la défenderesse
souhaitait vendre au demandeur l'immeuble n° [...] pour le prix de
1'250'000 francs.
Interpellé sur la teneur de ce courriel, K.________ a déclaré ce
qui suit : «je confirme que j'avais toutefois confirmé notre volonté de
vendre en septembre 2016. Je confirme qu'il s'agit d'une contradiction. Il
est vrai qu'il y avait aussi certains membres du conseil de fondation qui
soutenaient tout de même cette vente. Le sentiment d'avoir été manipulé
a augmenté au sein du conseil, mais cela nous a pris trois mois pour
confirmer notre refus de vendre ».

- 18 -
25. a) Le 28 octobre 2016, Me N.________ a adressé un courrier
au conseil du demandeur, par lequel il a requis la modification de plusieurs
clauses contenues dans le projet d'acte de vente du 26 juillet 2016,
notamment le retrait de la mention prévoyant un effet rétroactif de
l'entrée en jouissance de l'immeuble au
1er août 2016.
b) Par courrier du 7 décembre 2016 adressé à Me N.________,
le conseil du demandeur a déclaré que ce dernier consentait à toutes les
modifications requises, à l'exception de la clause relative à l'entrée en
jouissance, laquelle devait être maintenue au 1er août 2016.
c) Par courrier du 29 décembre 2016, Me N.________ a répondu
au conseil du demandeur que la défenderesse refusait d'inscrire une
clause d'entrée en jouissance rétroactive au 1er août 2016. Il a précisé que
le demandeur n'était de ce fait pas libéré du paiement des loyers relatifs à
l'immeuble litigieux et que, partant, elle le mettait en demeure
conformément à l'art. 257d CO de procéder aux paiements de tous les
loyers échus depuis août 2016, à défaut de quoi elle résilierait le bail.
26. a) Par courrier du 1er décembre 2016, l'Administration
cantonale des impôts du Canton de Vaud a informé la défenderesse de ce
qu'elle entendait procéder à une nouvelle évaluation de son statut fiscal,
celle-ci étant exonérée d'impôt en raison de son but d'utilité publique par
décision du 11 mai 1988.
Parmi les nombreux points abordés dans ce courrier,
l'Administration cantonale des impôts a demandé des renseignements sur
l'identité du locataire de la villa appartenant à la fondation, ainsi que sur la
façon dont le loyer avait été fixé. Par ailleurs, s'agissant de la vente de la
villa, elle indiquait que le demandeur venait de l'informer de ce que la
défenderesse envisageait de lui en transférer la propriété. L’autorité
fiscale désirait en savoir plus sur les raisons de la vente, le montant du
prix de vente envisagé ainsi que sur l'éventuelle valeur culturelle de la
villa.

- 19 -
b) Par courrier 16 mars 2017, l’Administration cantonale des
impôts a considéré, s'agissant du prix de vente, que, compte tenu de
l'estimation de l'immeuble à 1'360'000 fr. établie par expertise, une vente
au prix de 1'250'000 fr. était surprenante. De plus, ce prix de vente
pourrait être considéré comme particulièrement avantageux par rapport
au prix du marché. Par ailleurs, elle a indiqué que « le fait que la fondation
vende à un prix de faveur un tel bien à un proche de la fondatrice est
incompatible avec une exonération pour utilité publique. Si la vente devait
être concrétisée aux conditions précitées, nous envisagerons
sérieusement le retrait pur et simple de tout ou partie de l'exonération. En
effet, n'est pas d'utilité publique l'activité qui consiste à favoriser les
intérêts des fondateurs ou des proches de ceux-ci ».
c) A cet égard, le demandeur a déclaré : « la [défenderesse] a
effectivement invoqué divers prétextes pour refuser la signature de l'acte
de vente. A posteriori, j'ai compris que c'était dû à l'intervention de
l'administration cantonale des impôts », « cette transaction a capoté en
raison de l'intervention de l'administration cantonale des impôts ». Il a par
ailleurs précisé qu'il n'ignorait pas l'existence d'une exonération fiscale
puisqu'il l'avait lui-même demandée. Il a ajouté «je ne sais pas comment
l'administration cantonale des impôts a su que cette transaction était en
préparation, ce n'est pas moi qui l'en ai avisée. Pour ma part, je ne pense
pas que cette transaction était de nature à remettre en cause
l'exonération fiscale dont bénéficiait la fondation ».
27. a) Le 24 mai 2017, le demandeur a déposé une requête
de conciliation à l'encontre de la défenderesse auprès de la Chambre
patrimoniale cantonale, dont la conclusion était la suivante :
« I. Ordonner à H.________, sous menace de la peine d'amende
prévue par l'art. 292 CP, sanctionnant celui qui ne se sera pas
conformé à une décision de l'autorité, de signer l'acte de vente à
terme du 26 juillet 2016 tel qu'établi par le notaire [...] et portant sur
la vente de la parcelle [...] du cadastre de la commune de [...] en

- 20 -
faveur de M.________ pour un prix de CHF 1'250'000.- (un million
deux cent cinquante mille francs) ».
b) A l’audience du 5 juillet 2017, la tentative de conciliation
n’a pas abouti. Une autorisation de procéder a dès lors été délivrée au
demandeur à l'issue de cette audience.
28. a) Par ordonnance de mesures superprovisionnelles du 26
mai 2017, la juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale (ci-
après : la juge déléguée) a notamment ordonné au Conservateur du
Registre foncier de procéder, en faveur du demandeur, à l’inscription
d'une restriction du droit d'aliéner la parcelle n° [...] de la Commune de
[...], jusqu'à droit connu sur le sort des mesures provisionnelles.
b) Par ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 29
novembre 2017, la juge déléguée a maintenu à titre provisoire
l'annotation de la restriction du droit d'aliéner inscrite le 26 mai 2017.
30. a) Par demande déposée le 4 octobre 2017 auprès de la
Chambre patrimoniale, le demandeur a pris les conclusions suivantes :

- 21 -
« Principalement,
I. Ordonner à H.________, sous menace de la peine d'amende
prévue par
l'art. 292 CP, sanctionnant celui qui ne se sera pas conformé à
une décision de l'autorité, de signer l'acte de vente à terme du
26 juillet 2016 tel qu'établi par le notaire [...] et portant sur la
vente de la parcelle [...] du cadastre de la commune de [...] en
faveur de M.________ pour un prix de CHF 1'250'000.-- (un
million deux cent cinquante mille francs) ;
Subsidiairement,
II. Dire que H.________ est débitrice de W.________ et lui doit
immédiat paiement de la somme de CHF 119'087.75 (cent dix-
neuf mille huitante-sept francs septante-cinq centimes) avec
intérêt à 5% l'an dès le 30 novembre
2011 ; »
b) Le 28 février 2010, la défenderesse a déposé une réponse
par laquelle elle a conclu principalement au rejet de la conclusion I et à
l'irrecevabilité de la conclusion II de la demande et, à titre subsidiaire, au
rejet desdites conclusions.
c) Le demandeur a déposé une réplique le 15 mai 2018 et a
pris les conclusions ci-dessous :
« Principalement,
I. Condamner H.________ à prêter son concours, à collaborer et à
entreprendre toutes démarches nécessaires et utiles aux fins
de respecter la clause 6.3 de l'avenant du 27 août 2008 au
contrat de bail du 18 novembre, soit plus particulièrement,
sous menace de la peine d'amende prévue par l'art. 292 CP,
sanctionnant celui qui ne se sera pas conformé à une décision
de l'autorité, à entreprendre toutes les démarches nécessaires
auprès des autorités compétentes, de même qu'auprès du
notaire, en vue du transfert de propriété de la parcelle [...] du
cadastre de la commune de [...] en faveur de M.________ pour
un prix de CHF 1'200'000.- (un million deux-cent mille francs),
étant précisé que l'entrée en jouissance et le transfert des

- 22 -
risques de la parcelle ont lieu rétroactivement au 1er août 2016
;
II. Dire que, à défaut d'exécution des démarches objet du
chiffre I ci-dessus, dans un délai d'un mois dès l'entrée en
force du jugement, le prononcé rendu tiendra lieu de
déclaration de volonté au nom et pour le compte de
H.________ pour le transfert de la parcelle [...] du cadastre de
la commune de [...] en faveur de M.________ pour un prix de
CHF 1'200'000.00 (un million deux-cent mille francs) ;
III. En conséquence, inviter Monsieur le Conservateur du Registre
foncier des Districts d'Aigle et de la Riviera de procéder au
transfert de la parcelle [...] du cadastre de la commune de [...]
en faveur de M.________ sur simple présentation de la décision
rendue.
Subsidairement
II. Ordonner à H.________, sous menace de la peine d'amende
prévue par
l'art. 292 CP, sanctionnant celui qui ne se sera pas conformé à
une décision de l'autorité, de signer l'acte de vente à terme du
26 juillet 2016 tel qu'établi par le notaire [...] et portant sur la
vente de la parcelle [...] du cadastre de la commune de [...] en
faveur de W.________ pour un prix de CHF 1'250'000.- (un
million deux cent cinquante mille francs) ;
IV. Dire que, à défaut d'exécution des démarches objet du chiffre I
ci-dessus dans un délai d'un mois dès l'entrée en force du
jugement, le prononcé rendu tiendra lieu de déclaration de
volonté au nom et pour le compte de H.________ pour le
transfert de la parcelle [...] du cadastre de la commune de [...]
en faveur de [...] pour un prix de 1'250'000.- (un million deux
cent cinquante mille francs) ;
V. En conséquence, inviter Monsieur le Conservateur du Registre
foncier des Districts d'Aigle et de la Riviera de procéder au

- 23 -
transfert de la parcelle [...] du cadastre de la commune de [...]
en faveur de [...] sur simple présentation de la décision rendue.
Plus subsidiairement,
III. Condamner H.________ à verser immédiatement à M.________ la
somme de CHF 400'000.00 (quatre cent mille francs), avec
intérêts à 5% l'an dès l'entrée en force du présent jugement,
montant que le demandeur se réserve de modifier après
l'administration des preuves. »
d) Dans sa duplique du 16 août 2018, la défenderesse a pris
les conclusions suivantes :
« Principalement
I. Les conclusions principales I., Il. et III prises par le demandeur
au pied de sa réplique du 15 mai 2018 sont irrecevables.
II. Les conclusions subsidiaires II., IV. et V. et la conclusion plus
subsidiaire III. sont rejetées.
Subsidiairement
III. Les conclusions prises par le demandeur au pied de sa réplique
du 15 mai 2018 à l’encontre de la défenderesse sont rejetées. »
e) A l’audience de premières plaidoiries du 10 octobre 2018, le
demandeur a précisé que seules les conclusions de la réplique devaient
être prises en compte dans le cadre de la présente procédure.
f) En cours d’instruction, une experte a été mise en oeuvre
afin de déterminer la valeur vénale de l'immeuble n° [...] de la Commune
de [...], l'existence éventuelle d'un gain manqué et, cas échéant, la quotité
de celui-ci. Au terme de son analyse, l'experte Barbara Progin a retenu
qu'à la date d'établissement de l'expertise, soit le 17 septembre 2019, la
valeur vénale de l'immeuble était de 1'500'000 fr., étant précisé que cette
estimation ne prenait pas en compte les offres d'éventuels amateurs de
feu C.X.________ qui pourraient être plus élevées. L'offre du 27 août 2008
étant de 1'200'000 fr., elle estimait ainsi le gain manqué éventuel du
demandeur à 300'000 francs.

- 24 -
g) Dans ses plaidoiries écrites du 14 février 2020, le
demandeur a réduit sa conclusion subsidiaire en paiement (conclusion n°
III, recte n° VII) à
300'000 francs. Quant à la défenderesse, elle a conclu dans le cadre de
ses plaidoiries écrites au rejet des conclusions du demandeur, dans la
mesure de leur recevabilité.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit dans
les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art.
311 CPC).
1.2 En l'espèce, interjeté en temps utile par une partie qui y a
intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur un litige de nature patrimoniale dont
la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Il offre à l'autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, Commentaire
Romand, Code de procédure civile, 2e éd. 2019, n. 1 ad art. 310 CPC).
Celle-ci peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de

- 25 -
procédure civile, JdT 2010 III 129, spéc. p. 134). Elle peut revoir librement
la constatation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (Tappy, op. cit., JdT 2010 III 135).
3.
3.1 L’appelant fait valoir que les premiers juges auraient violé
l’art. 2
al. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210) en retenant que
l’intimée n’avait pas commis un abus de droit en se prévalant du vice de
forme de la promesse de vente contenue dans le contrat de bail du 18
novembre 2006 et son avenant du 27 août 2008 ainsi que de la
convention de cession de ces dispositions contractuelles, signée par les
parties le 14 février 2013.
3.2
3.2.1 L'abus de droit consiste notamment à exercer un droit en
l'absence de tout intérêt, à l'exercer sans ménagement, ou alors en
présence d'une disproportion grossière des intérêts, en adoptant une
attitude contradictoire, ou en utilisant une institution juridique
contrairement à son but (ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 ; TF 4A_573/2016 du
19 septembre 2017 consid. 5.1).
3.2.2 La nullité pour vice de forme peut être tenue en échec lorsque
le comportement de la partie qui s'en prévaut procède d'une attitude
contradictoire en ce sens qu'elle a créé une attente légitime chez son
cocontractant, ou à tout le moins placé celui-ci dans une situation digne
de protection (ATF 138 III 401 consid. 2.2 et l'arrêt cité ; TF 4A_573/2016
du 19 septembre 2017 consid. 5.2).
Dans ce cas de figure, le Tribunal fédéral attache une
importance particulière, mais pas nécessairement décisive, à l'exécution
volontaire et réciproque du contrat entaché d'un vice de forme. Si ces
circonstances sont établies, l'abus de droit est généralement reconnu et,
sur le plan des conséquences juridiques, l'exécution des prestations

- 26 -
prévues dans le contrat ne pourra pas être remise en cause (ATF 115 II
331 consid. 5a et les arrêts cités ; 98 II 313 consid. 2 ; 93 II 97 consid. 1 ;
90 II 154 consid. 2a ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre 2017
consid. 5.2.1).
L'abus de droit est également admis lorsque, au moment où le
vice de forme est invoqué, les parties n'ont exécuté que partiellement –
mais pour l'essentiel (« in der Hauptsache ») – leurs prestations, à
condition toutefois que le début de l'exécution ait eu lieu volontairement.
Comme en cas d'exécution complète, le contrat est alors maintenu et
l'exécution du solde des prestations dues peut être exigée du débiteur (cf.
ATF 140 III 200 consid. 4.2 ; 115 II 331 consid. 5a ; 112 II 107
consid. 3b ; TF 4A 573/2016 du 19 septembre 2017 consid. 5.2.1).
Ainsi, en principe, la partie qui n'a pas – ou du moins pas pour
l'essentiel – exécuté le contrat ne peut pas, si elle invoque la nullité pour
vice de forme, être contrainte à s'exécuter par le cocontractant qui se
prévaut de l'abus de droit. Elle pourra éventuellement être tenue, en
application des règles sur la culpa in contrahendo (responsabilité
précontractuelle), de réparer le dommage éventuel causé par le vice de
forme (ATF 106 Il 36 consid. 5 ; cf. Steinauer, Le Titre préliminaire du Code
civil, in TDPS 2009, n. 598 p. 226 ; Baumann, Zürcher Kommentar, 3e éd.
1998, n°s 277 ss ad art. 2 CC ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre 2017
consid. 5.2.2).
Il faut toutefois d'emblée ajouter que le Tribunal fédéral a
toujours refusé de se soumettre à des principes rigides et qu'il apprécie
librement toutes les circonstances du cas concret en s'appuyant sur le
sentiment de justice, l'éthique et la sécurité juridique (ATF 112 II 107
consid. 3b p. 111 s.). Il n'a ainsi pas exclu que, dans des circonstances
particulières, même si aucun acte d'exécution n'a été réalisé, l'abus de
droit puisse être admis et, le cas échéant, l'exécution des prestations
ordonnée (cf. TF 5A_739/2012 du 17 mai 2013 consid. 5.3.1 in fine et 5.3.2
; ATF 112 II 107 consid. 3b et 3c ; pour des cas examinés sous l'angle de
l'abus de droit malgré l'absence d'exécution, cf. TF C.365/1979 du 13 mai

- 27 -
1980 consid. 4 non publié in ATF 106 II 141, mais reproduit in RNRF 1981,
p. 54 ; ATF 90 II 21 ss ; 86 II 258 ss ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre
2017 consid. 5.2.3).
Il y a également abus de droit lorsqu'une institution juridique
est utilisée à des fins étrangères au but même de la disposition légale qui
la consacre, c'est-à-dire quand elle est invoquée pour servir des intérêts
qu'elle ne veut précisément pas protéger. C'est aussi le cas lorsqu'une
partie invoque une norme de droit impératif pour protéger des intérêts qui
en réalité n'existent plus, ou afin de protéger des intérêts qui ont déjà été
sauvegardés d'une autre manière (ATF 138 III 401
consid. 2.4.1 ; 137 III 625 consid. 4.3 ; 135 III 162 consid. 3.3.1). Le cas
particulier des vices de forme est soumis à la même règle : la partie qui
invoque le vice se comporte de manière abusive si elle poursuit un but
étranger à celui pour lequel l'exigence de forme a été instituée (ATF 138 III
401 consid. 2.4.1 et 2.4.2 p. 405 s. ; 112 II 330 consid. 3 p. 335 s. ; 90 II
154 consid. 2 et 3 p. 156 ss et les références citées ; TF 4A_573/2016 du
19 septembre 2017 consid. 5.3).
3.3
3.3.1 L’appelant reproche à l’autorité inférieure d’avoir considéré
qu’en se prévalant du vice de forme de la promesse de vente litigieuse,
l’intimée n’avait pas commis un abus de droit, puisqu’elle n’avait pas
exécuté son obligation découlant de la promesse de vente et qu’elle avait
invoqué le vice de forme pour éviter de devoir signer un contrat de vente
qui aurait été préjudiciable à ses intérêts. Selon l’appelant, les premiers
juges aurait toutefois omis d’examiner si, en dépit de l’absence
d’exécution de la promesse de vente, au vu des circonstances, le
comportement de l’intimée procèderait d’une attitude contradictoire en ce
sens que depuis le 19 janvier 2006, celle-ci aurait fait naître une attente
légitime chez l’appelant en lui promettant de céder l’immeuble litigieux à
une date ultérieure pour un prix fixé en avance, promesse qui aurait été
formalisée sous seing privé et non en la forme authentique uniquement
pour éviter un nouveau litige avec B.X.________. En exécutant le contrat de
bail pendant toute la période au cours de laquelle ce litige a duré, puis en

- 28 -
refusant finalement de vendre la villa en dépit de la clause de promesse de
vente contenue dans le même contrat que celui prévoyant le contrat de
bail, l’intimée aurait adopté un comportement manifestement
contradictoire.
L’appelant ne saurait cependant être suivi sur ce point. En
effet, les premiers juges ont considéré, à juste titre, que l'on se trouvait en
présence d'un contrat mixte, dont le centre de gravité relevait
manifestement des dispositions en matière de vente immobilière
s’agissant de la question du transfert de la propriété de la villa litigieuse,
les parties ayant la réelle et commune intention de se lier par une
promesse de vente immobilière, ce que l'appelant ne conteste du reste
pas dans son écriture. Il s'ensuit que l'exécution du contrat de bail par
l'intimée ne revêtait qu'un caractère accessoire en comparaison de la
question du transfert des droits immobiliers, de sorte que l’on ne saurait
tirer quoi que ce soit de l’exécution de ce contrat en faveur de l’appelant.
Celui-ci n'a du reste jamais procédé à l'annotation de ce bail au registre
foncier, comme le prévoyait le contrat conclu en 2006.
3.3.2 L’appelant soutient ensuite que la promesse de vente ne serait
pas nulle en ce sens qu’elle serait sans effets, mais qu’elle constituerait
bel et bien un engagement valable de formaliser la vente ultérieurement
par un acte authentique.
Dans la mesure où cet accord ne revêtait pas la forme
authentique prévue par l’art. 216 al. 2 CO, l’inobservation de celle-ci
entraîne en soi la nullité de l’acte (art. 11 al. 2 CO), de sorte qu’on ne voit
pas que l’on puisse considérer que l’engagement pris par les parties serait
valable et qu’il les obligeait à formaliser l’acte de vente sous forme
authentique une fois terminées les procédures intentées par B.X.________,
ce d’autant moins qu’interrogé sur sa compréhension de la clause ajoutée
lors de la reprise du bail par l’appelant le
14 février 2013, celui-ci a admis qu’il était clair pour « tout le monde »,
soit y compris pour lui-même, que la promesse de vente devait revêtir la
forme authentique. Par ailleurs, on relève que l’appelant a requis le 25

- 29 -
février 2015, certes après la fin du litige opposant l’intimée à B.X.________,
de formaliser l'accord qui liait les parties et de le faire inscrire au registre
foncier, ce qui démontre qu’il était conscient que la promesse de vente
n'était pas susceptible de déployer des effets juridiques en l'état. Même
s’il fallait considérer que cette promesse constituait un engagement
valable de formaliser la vente ultérieurement par un acte authentique,
comme le soutient l’appelant, celui-ci ne peut de toute manière pas en
réclamer l’exécution puisque, comme l’ont retenu à juste titre les premiers
juges, le transfert des droits et des obligations de la promesse de vente,
du premier cocontractant – à savoir la société B.________ – au deuxième
cocontractant – soit l’appelant personnellement – s’avère également nul,
faute de respecter la forme authentique, étant relevé que l’appelant avait
par la suite fait établir un projet de vente en faveur d’une société à
responsabilité limitée, dont il était l’associé gérant, avant d’y renoncer en
indiquant qu’il serait personnellement l’acquéreur du bien litigieux.
Au demeurant, l'appelant perd de vue que l'intimée n'a pas
entrepris d'actes d'exécution quant au transfert des droit de propriété,
ayant constamment refusé de se rendre chez le notaire pour la signature
des projets en ce sens. En outre, les négociations entre les parties sur la
vente de la villa n'étaient pas achevées à la fin du litige opposant l’intimée
à B.X.________ et portaient sur des éléments essentiels du contrat de vente
immobilière, à savoir le prix, qui a été augmenté par une offre de
l'appelant à 1'250'000 fr. le 28 avril 2016, voire l'entrée en jouissance
rétroactive au 1er août 2016 sur laquelle les parties ne sont du reste pas
parvenues à s'entendre. Enfin, on ne saurait reprocher à l’intimée d'avoir
définitivement renoncé à la vente compte tenu des circonstances, en
particulier du risque de perdre l'exonération fiscale dont elle bénéficiait en
cas de vente de l'objet à un prix de faveur.
Le grief est par conséquent mal fondé.

- 30 -
4.
4.1 L'appelant reproche aux premiers juges de ne pas avoir
examiné si le vice de forme invoqué par l'intimée serait contraire à la ratio
legis de l'art. 216 al. 2 CO, qui doit protéger les parties de décisions
hâtives. Or, la volonté de l'intimée de conclure une promesse de vente en
faveur de l'appelant résulterait d'un long processus au cours duquel elle
aurait été représentée et assistée d'hommes de loi. Ainsi, sa volonté de
vendre l'immeuble préexistait à l'offre d'achat de l'appelant, au sujet de
laquelle l'intimée avait mûrement réfléchi. L'intimée avait contacté
l'autorité de surveillance des fondations par l'intermédiaire d'un conseil,
puis avait formalisé un accord écrit à l'aide d'hommes de loi, Me N.________
faisant partie du Conseil de fondation. Pas moins de onze mois se seraient
écoulés entre l'offre de l'appelant et la conclusion du contrat du 18
novembre 2006. L'intimée aurait confirmé clairement sa volonté de vendre
l'objet litigieux par une promesse de vente dans l'avenant de 2008. Aussi,
le vice de forme de l'absence de forme authentique aurait été invoqué par
l'intimée dans un but manifestement étranger à cette exigence de forme
légale. Le fait pour l'intimée de se prévaloir de l’éventualité de perdre le
bénéfice de l'exonération fiscale, quasiment dix ans après la signature du
contrat de bail et huit ans après la signature de l'avenant, ne lui serait
d'aucune aide, dès lors que cette perte n'interviendrait qu'en cas de vente
à un prix de faveur. Or, le prix de l'immeuble fixé dans les conventions de
2006 et 2008 correspondrait à la moyenne des montants fixés par les
expertises, de sorte qu'il ne s'agirait pas d'un prix de faveur. Le non-
aboutissement de la vente serait uniquement dû au comportement abusif
de certains membres du conseil de l’intimée, que l'appelant n'aurait pas à
supporter.
4.2 Comme la vente d'immeubles (art. 216 al. 1 CO), la promesse
de vente immobilière doit être passée en la forme authentique (art. 216 al.
2 CO ; ATF 135 III 295 consid. 3.2). Cette forme solennelle vise notamment
à éviter aux parties des engagements irréfléchis en s'assurant qu'elles
comprennent la portée de leurs engagements et expriment leur volonté de
façon claire et complète (ATF 140 III 200 consid 4.2, JdT 2014 II 401 ; ATF
118 II 32 consid. 3d). La forme authentique doit porter sur tous les

- 31 -
éléments objectivement essentiels du contrat, ainsi que sur les points
subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur
nature, constituent un élément du contrat de vente ; il s'agit de tous les
éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre-prestation
issues de la vente.
La loi soumettant la validité de la promesse de vente
immobilière au respect de la forme authentique, l'inobservation de celle-ci
doit en soi entraîner la nullité de l'acte (art. 11 al. 2 CO ; ATF 106 11 146
consid. 3 p. 151).
Le respect de la forme ayant un caractère impératif et absolu,
il n'y a en principe pas lieu de se demander si le but pour lequel l'exigence
de forme a été instituée (protection des parties et/ou intérêt public à
disposer d'un acte juridique clair et sûr) a été affecté ou non par le vice de
forme (ATF 120 11 341 consid. 4b ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre
2017 consid. 4.2.3).
4.3 En l’occurrence, on ne saurait suivre le raisonnement de
l'appelant. En effet, la longueur du processus s’explique dans le cas
présent par l'existence d'un important litige successoral entre l’intimée et
B.X.________, lequel apparaissait susceptible de remettre en cause les
droits mêmes de l’intimée sur l’immeuble litigieux. Durant toutes ces
années, les parties n’ont ainsi entrepris aucune démarche en ce qui
concerne le projet de vente de la villa, pas plus qu’elles n’ont fait inscrire
le contrat de bail au registre foncier. Cela vaut également pour la
prétendue
« préexistence » de la volonté de l’intimée de céder l’immeuble à
l’appelant, celle-ci apparaissant plus que douteuse au vu de l’issue
incertaine du litige opposant l’intimée à B.X.________, qui contestait
notamment la qualité d’héritière de l’intimée. Les parties ont d’ailleurs
prévu une référence directe au litige successoral dans l’avenant du 27
août 2008. L'ensemble de ces facteurs n'était pas de nature à simplifier
les conventions envisageables pour tenir compte des volontés –
potentiellement évolutives au regard de l'écoulement du temps dû au

- 32 -
litige successoral – des parties au litige, indépendamment de l'intervention
d'hommes de loi. Compte tenu des éléments essentiels qui n'avaient pas
encore été réglés au moment où le litige successoral a définitivement pris
fin, les parties ont poursuivi leurs négociations, notamment sur le prix de
vente. La question de l'exonération fiscale, en cas de vente à un prix de
faveur à l'un des membres du Conseil de fondation de l’intimée, est
devenue – alors seulement – plus que jamais actuelle. On relèvera que le
prix de la villa a été évalué à 1'360'000 fr. en 2016, de sorte que
l'admission d'un prix de faveur – de 1'250'000 fr. pour l'appelant – entrait
sérieusement en ligne de compte selon le courrier de l’autorité fiscale du
16 mars 2017, les développements de l'appel contredisant les faits établis
à cet égard.
Dans ces circonstances, on ne décèle pas l'utilisation invoquée
par l'appelant d'une institution juridique à des fins étrangères.
Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté s'agissant de la
conclusion principale de la demande.
5.
5.1 L'appelant conteste encore l'appréciation faite par les premiers
juges de sa conclusion subsidiaire en paiement d’un montant de 400'000
fr., réduite dans ses plaidoiries écrites à 300'000 fr., ce montant étant
censé correspondre au préjudice subi en raison de la violation des
obligations contractuelles de l’intimée tendant au transfert de l’immeuble
litigieux pour le prix qui avait été convenu. Il fait valoir que les conclusions
de la demande peuvent s'écarter de celles figurant dans l'autorisation de
procéder, aux conditions de l'art. 227 CPC. Selon l'appelant, la conclusion
en dommages-intérêts relèverait de la même procédure ordinaire et
présenterait un lien de connexité avec la dernière prétention, les deux
prétentions visant à sanctionner la même violation contractuelle, à travers
une conclusion en exécution, respectivement une conclusion en
dommages-intérêts.

- 33 -
5.2 Selon l’art. 202 al. 2 CPC, la requête de conciliation contient la
désignation de la partie adverse, les conclusions et la description de l'objet
du litige. Ces deux dernières exigences permettent de circonscrire le litige
et d'assurer une certaine prévisibilité au processus de conciliation et à ses
éventuelles suites procédurales. Les conclusions peuvent être modifiées
ou complétées lors de la phase de conciliation (art. 227 CPC par analogie).
L'autorisation de procéder devra cependant mentionner les modifications
opérées. L'autorité de conciliation attire par ailleurs l'attention des parties
en cours de procédure sur les éventuels vices touchant leurs conclusions,
en leur accordant éventuellement un délai pour rectifier l'acte.
Dans la suite de la procédure, les conclusions de la demande
doivent correspondre à celles mentionnées dans l'autorisation de
procéder. Elles ne peuvent s'en écarter qu'aux conditions de l'art. 227
CPC, à savoir si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la même
procédure (art. 227 CPC al. 1 CPC) et si elle présente un lien de connexité
avec la dernière prétention (art. 227 al. 1 let. a CPC) ou si la partie
adverse consent à la modification (art. 227 al. 1 let. b CPC) (TF
5A_588/2015 du 9 février 2016 consid. 4.3.1 ; CACI 16 mars 2017/73).
Il y a modification de la demande au sens des art. 227 et 230
CPC lorsque le droit à la protection juridique que la partie fait valoir
(Rechtschutzanspruch) est modifié ou qu'une nouvelle prétention est
invoquée. Le contenu de ce droit résulte du prononcé requis
(Rechtsbegehren) et du conglomérat de faits à la base de celles-ci. Le
prononcé requis doit consister en une affirmation ayant une conséquence
juridique (Rechtsfolgebehauptung) assorti d'une conclusion
(Rechtsschutzantrag) condamnatoire, formatrice ou en constat (TF
4A_439/2014 du 16 février 2015 consid. 5.4.3.1, RSPC 2015 p. 233 note
Droese). Il n'y a pas modification de la demande lorsque, sur la base d'un
même complexe de faits, la prétention est basée sur un autre fondement
juridique (Anspruchsgrundlage) qu'initialement (par exemple, action en
exécution de contrat, puis enrichissement illégitime) (TF 5A_390/2017 du
23 mai 2018 consid. 2.3.2 ; 4A_255/2015 du
1er octobre 2015 consid. 2.2.3, RSPC 2016 p. 111 note Bohnet).

- 34 -
Un lien de connexité au sens de l'art. 227 al. 1 let. a CPC
n'existe pas seulement lorsque la prétention est fondée sur un même
contrat ou un même état de faits, mais aussi lorsqu'elle se base sur un
même complexe de faits ou un complexe voisin. Il s'agit de procéder à une
balance entre l'intérêt du défendeur à ce que sa défense ne soit pas
entravée de manière excessive et les motifs d'économie de procédure et
de recherche de la vérité matérielle (TF 4A_255/2015 du
1er octobre 2015 consid. 2.2, RSPC 2016 p. 111 note Bohnet, déjà cité).
Pour examiner le lien de connexité entre la conclusion nouvelle et la
demande initiale, le contenu de la prétention juridique se détermine, selon
la jurisprudence, au regard de l'action ouverte, des conclusions de la
demande et des faits invoqués à l'appui de celle-ci, autrement dit par le
complexe de faits sur lequel les conclusions se fondent (TF 5A_16/2016 du
26 mai 2016 consid. 5.1, RSPC 2016 p. 415, note Bohnet, déjà cité).
5.3
5.3.1 Les premiers juges ont retenu que le complexe de faits sur
lequel se fondait la conclusion subsidiaire tendant au paiement d’un
montant de 400'000 fr. demeurait certes inchangé, que les conclusions
étaient soumises à la même procédure, soit la procédure ordinaire et
qu’une partie pouvait changer son argumentation juridique en cours de
procédure. Toutefois, l’objectif de l’art. 227 CPC ne paraissait pas être
celui de permettre à une partie de rectifier des conclusions incomplètes et/
ou mal dirigées ab initio. La recevabilité des conclusions modifiées de
l’appelant était donc sujette à caution. Cela étant, la question de la
recevabilité de ces conclusions pouvait rester ouverte, vu l’issue de la
procédure.
5.3.2 L’appréciation des premiers juges ne prête pas le flanc à la
critique. Dès lors que la conclusion principale de l’appelant s’avère
dépourvue de tout fondement et que son rejet par l’autorité intimée a été
confirmé en appel (cf.
consid. 3.3 et 4.3 ci-dessus), il doit en aller de même en ce qui concerne la
conclusion subsidiaire, qui tend à sanctionner la même violation

- 35 -
contractuelle et repose sur le même complexe de faits. Au surplus, comme
l’ont retenu à juste titre les premiers juges, la réparation du dommage
positif est exclue en matière de responsabilité précontractuelle.
Par conséquent, le grief est mal fondé.
6.
6.1 En conclusion, l’appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
6.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 13'500 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC), et compensés avec l’avance de frais versée par celui-ci
(art. 111 al. 1 CPC).
6.3 Selon l’art. 7 TDC (tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2010 ; RSV 270.11.6), pour une valeur litigieuse de 1'250'000
fr., le défraiement de l’avocat est fixé entre 6'000 et 40'000 francs,
compte tenu de l’importance de la cause, de l’ampleur du travail et du
temps consacré à la procédure. En l’espèce, l’activité de l’intimé s’est
limitée au dépôt d’une réponse de six pages et demie, dont trois pages
consacrées aux moyens soulevés par l’appelant. L’application de l’art. 7
TDC entraînerait une disproportion manifeste entre le travail effectif du
mandataire et le montant des dépens, de sorte qu’il y a lieu, en
application de l’art. 20 al. 2 TDC, de fixer les dépens de deuxième instance
à 2'000 francs.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.

- 36 -
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 13'500 fr.
(treize mille cinq cents francs), sont mis à la charge de
l’appelant M.________.
IV. L’appelant M.________ doit verser à l’intimée H.________ la
somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
Le présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me François Besse (pour M.________),
- Me Pierre Chiffelle (pour H.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.

- 37 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :