vd_gerichte · JL17.005361 · 2017-05-01 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL17.005361-170598
165
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 1er mai 2017
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Perrot et Stoudmann, juges
Greffier : M. Valentino
*****
Art. 257 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par C.R.________ et B.R.________,
à Lausanne, intimés, contre l’ordonnance rendue le 16 mars 2017 par la
Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les appelants
d’avec F.________, au Bouveret, requérant, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par ordonnance du 16 mars 2017, communiquée aux parties
pour notification le 23 mars 2017, la Juge de paix du district de Lausanne a
ordonné à C.R.________ et B.R.________ de quitter et de rendre libres pour
le jeudi 13 avril 2017, à midi, les locaux occupés dans l'immeuble sis à
Lausanne, [...] (villa mitoyenne de 8 pièces sur trois niveaux, deux caves,
une cave à vin ainsi qu’un garage et toutes autres dépendances) (I), a dit
qu'à défaut pour les parties locataires de quitter volontairement ces
locaux, l'huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de
paix de procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête de la
partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), a
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée
de la décision, s'ils en étaient requis par l'huissier de paix (III), a arrêté à
480 fr. les frais judiciaires, qui étaient compensés avec l'avance de frais de
la partie bailleresse (IV), a mis les frais à la charge solidaire des parties
locataires (V), a dit qu'en conséquence, les parties locataires
rembourseraient, solidairement entre elles, à la partie bailleresse son
avance de frais à concurrence de 480 fr. et lui verseraient la somme de
300 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et a
dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En substance, le premier juge a retenu que le montant des
arriérés de loyer de 18'900 fr., représentant les loyers dus pour la période
du 1er septembre au 30 novembre 2016, n’avait pas été réglé dans le délai
comminatoire, de sorte que le congé était valable et que l’expulsion
pouvait être ordonnée selon la procédure en protection des cas clairs.
B. Par acte du 3 avril 2017, posté le même jour, C.R.________ et
B.R.________ ont interjeté appel contre cette ordonnance, en concluant à
son annulation et au renvoi de la cause au premier juge pour qu’il fixe un
nouveau délai pour libérer les locaux occupés. Les appelants ne
contestent pas l’arriéré de loyer. Ils invoquent cependant que le délai

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imparti pour quitter les lieux est si court qu’il ne leur permet pas de
trouver un logement correspondant à leurs besoins ; ils souhaitent ainsi
bénéficier d’un délai plus long.
Il n’a pas été demandé de réponse.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Le 28 décembre 2009, la bailleresse de l’époque, [...], d’une
part, et les locataires C.R.________ et B.R.________, d’autre part, ont conclu
un contrat de bail portant sur une villa mitoyenne de 8 pièces sur trois
niveaux, comprenant deux caves, une cave à vin, deux buanderies, un
cabanon de jardin et un garage, sis à [...], à Lausanne. Le loyer net,
payable par mois d’avance, a été fixé à 6'300 francs. Le contrat a été
conclu pour une durée initiale du 1er avril 2010 au 1er avril 2015, le bail se
renouvelant par la suite aux mêmes conditions d’année en année, sauf
avis de résiliation de l'une ou l'autre partie donné et reçu au moins quatre
moins à l'avance pour la prochaine échéance.
2. Par courriers recommandés séparés du 2 novembre 2016, le
nouveau bailleur F.________ a mis en demeure les locataires C.R.________ et
B.R.________ de s’acquitter de la somme de 19'294 fr. 50, correspondant
aux loyers impayés des mois de septembre à novembre 2016, taxe de
base déchets par 394 fr. 50 comprise, dans un délai de trente jours, faute
de quoi il résilierait le bail conformément à l’art. 257d CO. Ces envois ont
fait l’objet d’avis de retrait le 7 novembre 2016 avec un délai de garde
échéant le 14 novembre 2016. A l’échéance du délai de garde, les avis
comminatoires non réclamés ont été retournés à leur expéditeur.
3. Le bailleur, représenté par l’agent d’affaires breveté Thierry
Zumbach, a signifié aux locataires, par formules officielles du 15
décembre 2016 adressées sous plis recommandés, la résiliation du contrat
de bail pour le 31 janvier 2017.

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4. Le 1er février 2017, le bailleur a saisi le Juge de paix du district
de Lausanne d’une requête en cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de
procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272) tendant à faire
prononcer l’expulsion de C.R.________ et B.R.________ de la villa occupée à
[...], à Lausanne.
5. Une audience s’est tenue le 16 mars 2017 en présence du
mandataire du bailleur et du locataire B.R.________.
En d roit :
1.
1.1 Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion
rendue pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder
sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l'ATF 138
III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour
l'expulsion dans l'ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin
au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d'expulsion en
procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que
l'instance d'appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la
partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse
introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit
instruite et aboutisse enfin à un prononcé d'expulsion. Compte tenu de ces

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éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée
prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 28
janvier 2015/52 consid. 1a).
Le loyer mensuel étant, en l’occurrence, de 6'300 fr., la valeur
litigieuse est dès lors sans conteste supérieure à 10'000 fr., de sorte que
la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.2 L'ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le
délai d'appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par la partie
locataire qui a succombé en première instance et qui a un intérêt à l'appel
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance
rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent
sur un montant supérieur à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
2.1
2.1.1 La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une
alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement
disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à
la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que
l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être
immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire
(al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces
hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par
le défendeur ; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les
faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Dans le cadre
de la protection des cas clairs, la rigueur de la preuve n'est pas restreinte.
Le demandeur ne peut pas se contenter de démontrer la vraisemblance de

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ses allégations pour faire valoir un droit, mais doit apporter la preuve
stricte des faits fondant ce droit. En outre, le cas n'est pas clair et la
procédure sommaire ne peut donc pas aboutir lorsque la partie
défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées et
concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de
nature à ébranler la conviction du juge. L'échec de la procédure sommaire
ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable
l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée contre
elle ; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le
rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils
ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III 620
consid. 5.1.1, SJ 2013 I 283 et les réf. citées ; TF 4A_415/2013 du
20 janvier 2014 consid. 6).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la
norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal
ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III
728 consid. 3.3 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En règle générale, la
situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite
l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que
celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des
circonstances concrètes de l'espèce (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF
4A_343/2004 du 17 décembre 2014 consid. 3.2 et les réf.).
2.1.2 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce
délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2). A
cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans
l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris

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en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF
4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006
consid. 3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, note infrapaginale 117
p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution
forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois,
dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la jurisprudence
cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux
de quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27
juillet 2011/175 ; CACI 25 octobre 2016/578).
2.2 En l'espèce, les appelants ne contestent pas que l'arriéré de
loyer qui faisait l'objet de l'avis comminatoire n'a pas été payé dans le
délai imparti. Ils n'invoquent, comme seul argument, que la brièveté du
délai imparti pour quitter les lieux, qui ne permet pas à leur famille de
déménager. Or cet argument n'est pas pertinent, car il ne fait pas obstacle
à l'application de l'art. 257d CO. La difficulté de trouver un nouveau
logement est en effet inhérente à toute expulsion. Les appelants ne
soutiennent du reste pas le contraire. Il ne peut donc pas être fait droit à
leur conclusion tendant à ce qu’il leur soit accordé un délai plus long pour
quitter les locaux qu’ils occupent, sous peine de créer un important risque
concret de péjorer encore la situation de la partie bailleresse.
En définitive, c'est donc à juste titre que le premier juge a
estimé que l'état de fait n'était pas litigieux et que la situation juridique
était claire. Les conditions de l'art. 257d CO sont réalisées.
Il appartiendra au juge de l’exécution forcée de tenir compte,
le cas échéant, des motifs humanitaires invoqués, conformément à la
jurisprudence précitée (consid. 2.1.2 supra).
3. Sur le vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté selon le
mode procédural de l'art. 312 al. 1 CPC. Les frais de justice, arrêtés à 480

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fr. (art. 62 al. 3 et 69 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; RS 270.11.5]), doivent être mis à la charge des appelants, qui
succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3
CPC). Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens, l’intimé n'ayant pas été
invité à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de
Lausanne pour qu’elle fixe à B.R.________ et C.R.________, une
fois la motivation du présent arrêt envoyée pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux occupés
dans l’immeuble sis à Lausanne, [...] (villa mitoyenne de 8
pièces sur trois niveaux, deux caves, une cave à vin ainsi
qu’un garage et toutes autres dépendances).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 480 fr.
(quatre cent huitante francs), sont mis à la charge solidaire de
B.R.________ et C.R.________.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 3 mai 2017, est notifié en expédition complète à :
- M. Thierry Zumbach, aab (pour F.________),
- Mme et M. C.R.________ et B.R.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :