vd_gerichte · JL10.002069 · 2011-09-01 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
226
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 1er septembre 2011
_______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Krieger et Pellet
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 29 al. 2 Cst.; 1 al. 2, 257d, 271 al. 1 CO; 107 al. 2 LTF; 404 al.
1 CPC; 354 CPC-VD; 14 et 15 LPEBL
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par T.________, à
Crans-Montana, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 19
mai 2011 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause
divisant l'appelant d’avec Y.________ AG, à Lausanne, bailleresse, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1109

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 19 mai 2011, le Juge de paix du district de
Lausanne a ordonné à T.________ de quitter et de rendre libres pour le 25
juillet 2011 à midi, les locaux occupés dans l'immeuble sis [...], à Lausanne
(locaux commerciaux de 272 m2 et deux pièces au 1er étage, un studio au
3ème étage et deux studios au 3ème étage) (I), dit qu'à défaut de quitter
volontairement ces locaux, il y serait contraint par la force, selon les
règles prévues à l'art. 343 al. 1 let. d CPC (Code de procédure civile du 19
décembre 2008; RS 272), étant précisé que l'exécution forcée aurait lieu
par les soins de l'huissier de paix ou de son remplaçant, sous la
présidence du juge de paix et que l'office pourrait pénétrer dans les locaux
litigieux même par voie d'ouverture forcée, les agents de la force publique
étant tenus, sur réquisition, de concourir à l'exécution forcée (II), fixé les
frais judiciaires à 300 fr. (IV), les a mis à la charge du locataire (V) et dit
qu'en conséquence celui-ci rembourserait à la bailleresse Y.________ AG
son avance de frais, par 300 fr. et lui paierait des dépens, par 1'500 fr. (V).
En droit le premier juge a considéré que les conditions de
l'expulsion étaient réalisées et que le congé pour défaut de paiement de
loyer n'était pas abusif.
B. T.________ a interjeté appel contre cette ordonnance en
concluant, avec dépens, principalement à son annulation et,
subsidiairement à sa réforme en ce sens que la requête d'expulsion est
rejetée, des dépens de première instance lui étant alloués.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
Par contrat de bail à loyer du 22 février 1979, D.________ SA a
remis en location à T.________ un studio au 3ème étage de l'immeuble sis

- 3 -
[...] à Lausanne, pour un loyer, payable par trimestre d'avance mais
recevable à bien plaire par mois d'avance, de 450 fr. par mois, plus 34 fr.
et 16 fr. de forfait de chauffage et d'eau chaude, montants finalement
portés à 682 fr., plus 35 fr. d'acompte de chauffage et 18 fr. d'acompte
pour l'eau chaude. Le locataire a admis en procédure que ce bail la liait à
Y.________ AG.
Par contrat de bail à loyer du 22 février 1979, D.________ SA a
remis en location à T.________ deux studios au 2ème étage du même
immeuble, pour un loyer, payable par trimestre d'avance mais recevable à
bien plaire par mois d'avance, de 500 fr. par mois plus 40 fr. d'acompte de
chauffage et d'eau chaude, montants finalement portés à 779 fr. de loyer,
plus 55 fr. d'acompte de chauffage et 25 fr. d'acompte pour l'eau chaude.
Le locataire a admis en procédure que ce bail le liait à Y.________ AG.
Par contrat de bail à loyer pour surfaces commerciales des 19
et 23 novembre 2001, B.________ a remis en location à T.________ un
restaurant cabaret d'une surface de 272 m2 au 1er étage, un appartement
de deux pièces au rez de chaussée, ainsi qu'un local économat, un local
buanderie et une cave au sous-sol de l'immeuble sis [...] à Lausanne pour
un loyer, payable par trimestre d'avance mais recevable à bien plaire par
mois d'avance, de 10'121 fr. plus 505 fr. d'acompte de chauffage et 30 fr.
de forfait pour l'eau chaude, montant finalement porté à 10'941 fr.,
l'acompte de chauffage et le forfait d'eau chaude demeurant inchangés.
Le locataire a admis en procédure que ce bail le liait avec Y.________ AG
Le locataire s'est toujours acquitté à temps du loyer jusqu'à la
fin de l'année 2008.
Par courrier du 14 novembre 2008, la gérante de l'immeuble a
sommé le locataire de s'acquitter dans un délai de trente jours faute de
quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220), de l'arriéré du loyer de
l'établissement du mois de novembre, par 11'476 francs.

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Selon l'extrait de compte de la gérante de l'immeuble, ce
montant a été payé le 3 décembre 2008.
Par courrier du 15 décembre 2008, la gérante de l'immeuble a
sommé le locataire de s'acquitter dans un délai de trente jours faute de
quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO, de l'arriéré du
loyer de l'établissement du mois de décembre, par 11'476 francs.
A la fin de l'année 2008, le locataire s'est plaint des
installations électriques de l'établissement, qui devaient être refaites, à
l'instar de la ventilation, et des issues de secours qui étaient
manifestement insuffisantes selon l'Etablissement cantonal d'assurance
(ECA), si bien qu'il n'avait pas pu obtenir une licence définitive
d'exploitation du cabaret.
Par courrier du 15 janvier 2009, la gérante de l'immeuble a
sommé le locataire de s'acquitter dans un délai de trente jours faute de
quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220), de l'arriéré du loyer de
l'établissement du mois de janvier, par 11'476 francs.
Selon l'extrait de compte de la gérante de l'immeuble un
montant de 11'476 fr. a été payé le 19 janvier 2009. Ce versement a été
imputé sur le loyer du mois de décembre 2008.
Par courrier du 9 février 2009, le conseil du locataire a informé
la gérante de l'immeuble qu'au vu des difficultés d'exploitation du cabaret
en raison de modifications législatives, il envisageait de remettre
l'établissement à un tiers dans le but de le transformer en discothèque,
ledit tiers étant disposé à entreprendre des transformations importantes. Il
a relevé que la ventilation ne fonctionnait plus et devait être remise en
état par le propriétaire, que les issues de secours n'étaient plus conformes
en se référant à un courrier de l'ECA du 19 janvier 2009, leur mise en
conformité incombant au propriétaire, et que le système électrique de
l'établissement était vétuste et devait être totalement revu. Il a indiqué

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que l'accord de reprise à intervenir était lié à la remise en état par le
propriétaire des trois éléments susmentionnés.
Par courriers recommandés du 16 février 2009, la gérante de
l'immeuble a sommé le locataire de s'acquitter dans un délai de trente
jours faute de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO, de
l'arriéré du loyer de l'établissement du mois de février, par 11'476 fr. et de
celui des studios par 735 fr. et 872 francs. Ces plis ont été retirés par le
locataire le 25 février 2009.
Selon extrait de compte bancaire du locataire, celui-ci a payé,
le 2 mars 2009 à la gérante de l'immeuble, les sommes de 872 fr., 735 fr.
et 11'476 francs. Selon l'extrait de compte de la gérante de l'immeuble, ce
dernier montant, reçu le 4 mars 2011, a été imputé au loyer du mois de
janvier 2009.
Par lettre du 10 mars 2009, le conseil du locataire a relevé que
son courrier du 9 février 2009 n'avait pas donné lieu à une réponse et a en
conséquence fixé à la gérante de l'immeuble un délai de trente jours pour
remettre en état la ventilation de l'établissement, adapter les issues de
secours aux normes actuelles et remettre en état le système électrique,
faute de quoi il consignerait les loyers en application de l'art. 259g CO.
Le 12 mars 2009, la gérante de l'immeuble s'est déterminée
sur le courrier du 10 mars 2009 en ce sens qu'elle considérait que
l'entretien des installations propres à l'exploitation était à la charge du
locataire et s'est notamment déclarée disposée à participer à une
entrevue avec le locataire.
Les parties se sont rencontrées le 15 avril 2009. A l'issue de
cette rencontre, le locataire a proposé que la propriétaire prenne à sa
charge les travaux de mise aux normes des systèmes électriques, de
ventilation et des portes de secours ou que lui-même renonce au bail,
moyennant le versement par la propriétaire de la somme de 300'000 fr.
représentant une partie de la perte de son fonds de commerce.

- 6 -
Le 29 avril 2009, la gérante de l'immeuble a refusé d'entrer en
matière sur les propositions susmentionnées, considérant toujours que
l'entretien des installations propres à l'exploitation était à la charge du
locataire. Elle a en outre annoncé que, vu les loyers impayés, elle allait
résilier le bail.
Par formules officielles du 30 avril 2009, la bailleresse a résilié
les baux en cause pour le 30 juin 2009 en application de l'art. 257d CO.
Ces plis ont été retirés par le locataire le 8 mai 2009.
Le 4 mai 2009, la bailleresse a requis de l'Office des poursuites
de Lausanne-Est la prise d'inventaire pour sauvegarder son droit de
rétention, pour les loyers de l'établissement des mois de février, mars et
avril 2009, par 11'476 fr. chacun, soit un montant total de 34'428 francs.
Le 11 mai 2009, le locataire a consigné le montant de 9'732 fr.
échéant selon lui le 31 mai 2009. Selon décompte de la bailleresse, il lui a
payé le même jour la somme de 1'744 fr., l'addition des deux montants
donnant 11'476 francs.
Selon le décompte de la gérante de l'immeuble, le locataire a
versé le 5 mai 2009, les sommes de 735 fr. et 872 francs. Ces montants
ont été imputés aux loyers des studios du mois de février 2009
Les 19 et 22 mai 2009, la bailleresse a reçu de l'Office des
poursuites de Lausanne Est, le montant total de 32'885 fr. 75 à titre
d'acompte sur la poursuite n° [...] intentée contre le locataire.
A l'audience du 19 mai 2011, le locataire a admis que les
loyers du mois de février n'avaient pas fait l'objet d'une déclaration de
compensation ni été consignés dans le délai comminatoire.
Le 20 mai 2009, le locataire a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après :

- 7 -
la commission de conciliation) et requis le paiement par la bailleresse de
la somme de 300'000 fr. avec intérêt à 7 % l'an dès le 1er mai 2009 (I), à la
réduction avec effet au 1er mai 2009 du loyer de l'établissement à 9'732
fr., jusqu'à rétablissement complet des conditions d'exploitation du
bâtiment, à savoir la réparation de l'installation électrique, de la
ventilation et la mise en conformité des issues de secours, les loyers
consignés étant libérés en sa faveur (II) et à l'annulation de la résiliation
du bail du 30 avril 2009 (III).
Le 29 mai 2009, le locataire a consigné un montant de 9'732
fr. à titre de loyer du mois de juin 2009. Selon décompte de la gérante de
l'immeuble, le locataire lui a versé le même jour la somme de 1'744 fr.,
l'addition des deux montants donnant 11'476 francs.
Le 29 juin 2009, le locataire a consigné un montant de 7'468
fr. 80 à titre de loyer du mois de juillet 2009, relevant qu'il avait versé
directement un montant de 2'263 fr. 20 à l'Office des poursuites de
Lausanne-Est. Selon décompte de la gérante de l'immeuble, le locataire lui
a versé le même jour la somme de 1'744 francs.
Le 2 juillet 2009, la bailleresse a requis du Juge de paix du
district de Lausanne l'expulsion du locataire des locaux en cause.
Le locataire a consigné les 3 août, 2 septembre, 5 octobre, 2
novembre et 7 décembre 2009, chaque fois la somme de 9'732 fr.
représentant les loyers des mois d'août à décembre 2009, Selon décompte
de la gérante de l'immeuble, il lui a versé aux mêmes dates chaque fois la
somme de 1'744 francs.
A l'audience du 5 janvier 2010, la commission de conciliation a
constaté l'échec de la conciliation en ce qui concerne la conclusion du
locataire en paiement de la somme de 300'000 fr. et a pris la décision
suivante :
"Les loyers sont valablement consignés.

- 8 -
Le bailleur procédera à la remise en état des installations défectueuses
(électricité, ventilation, sorties de secours) d'ici au 31 mai 2010.
Les loyers consignés sont immédiatement libérés comme suit :
- 50'000 fr. en faveur des locataires à titre d'indemnité et pour solde
de tout compte du présent litige
- le solde en faveur du bailleur."
La commission de conciliation a en outre constaté que la
résiliation de bail était de la compétence du juge de paix qui avait été saisi
d'une requête d'expulsion. Elle n'a toutefois pas transmis le dossier de la
cause à ce magistrat.
A l'audience du Juge de paix du district de Lausanne du 6
janvier 2010, la bailleresse a retiré sa requête d'expulsion, ce qui a donné
lieu à un prononcé du 14 janvier 2010.
Le 8 janvier 2010, Y.________ AG a à nouveau requis du Juge de
paix du district de Lausanne l'expulsion du locataire des locaux en cause.
Par prononcé du 17 mars 2010, ce magistrat a rejeté dite
requête, considérant que le congé litigieux était uniquement motivé par
les prétentions émises par le locataire et était de ce fait abusif.
Par arrêt du 20 juillet 2010, la Chambre des recours du
Tribunal cantonal a rejeté le recours interjeté par la bailleresse contre ce
prononcé.
Par arrêt du 29 octobre 2010, la Ire Cour de droit civil du
Tribunal fédéral a admis le recours de la bailleresse et annulé l'arrêt de la
Chambre des recours du 20 juillet 2010, la cause lui étant renvoyée pour
nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle a considéré que les
conditions exceptionnelles posées par la jurisprudence à l'annulation d'un
congé pour défaut de paiement de loyer intervenant dans le cadre d'un
litige n'étaient pas réalisées et a émis les considérations suivantes :

- 9 -
"L'arrêt cantonal ne contient aucune constatation de fait relative aux arriérés de
loyers, au paiement ou à la consignation de ces derniers, voire encore à une
éventuelle déclaration de compensation, ces questions ayant été laissées
ouvertes par les instances précédentes. Cela étant, la Cour de céans n'est pas à
même de dire si les conditions d'application de l'art. 257d CO sont en l'état bien
réalisées, voire encore de se prononcer sur une éventuelle contravention aux
règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 CO, étant rappelé que tel peut être
notamment le cas si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré a été réglé
très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le
locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer, ou si le bailleur
résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai (…).
Il incombera ainsi à la juridiction cantonale d'examiner ces questions en
constatant les faits déterminants; elle devra se prononcer, le cas échéant, sur
l'argument de la reconduction tacite du bail, qui a également été laissé en
suspens, et ordonnera, suivant le résultat auquel elle parvient, l'expulsion du
locataire."
Par arrêt du 2 février 2011, la Chambre des recours du
Tribunal cantonal a annulé d'office le prononcé du 17 mars 2010 et
renvoyé la cause au Juge de paix du district de Lausanne pour nouvelle
instruction dans le sens des considérants,
Les parties ont été entendues à l'audience de ce magistrat du
19 mai 2011.
En d roit :
1. a) L'ordonnance attaquée a été envoyée le 7 juillet 2011 aux
parties. Ce sont donc les règles du Code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008 (ci-après CPC; RS 272), qui sont applicables au recours
(art. 405 al. 1 CPC).

- 10 -
b) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers et de solde de
charges. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est
ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant
laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui
s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 83; TF
4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c.
1).
En l'espèce, les loyers mensuels des locaux en cause sont
respectivement de 11'476, 872 et 735 fr, soit un montant supérieur à
10'000 francs. La voie de l'appel est ainsi ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
c) Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure
sommaire, le délai d'appel et de dix jours (art. 314 al. 1 CPC), sinon de
trente jours (art. 311 al. 1 CPC).
Selon la jurisprudence de la cour de céans, en présence d'une
ordonnance d'expulsion rendue sous le régime de la LPEBL (loi du 18 mai
1955 sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme),
il faut examiner si la décision en cause aurait dû être rendue en procédure
sommaire dans l'hypothèse où elle aurait déjà été soumise au CPC en
première instance. La Chambre des recours a à cet égard relevé que
l'expulsion ne figurait pas au nombre des affaires dont l'art. 250 CPC
prévoit qu'elles sont soumises à la procédure sommaire et qu'en cas d'état
de fait relativement complexe, on ne pouvait considérer être en présence
d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC soumis en vertu de l'art. 248 let. b
CPC à la procédure sommaire (JT 2011 III 83 et référence; Tappy, Code de
procédure civile commenté, 2011, n. 13 ad art. 405 CPC, p. 1535).

- 11 -
En l'espèce, la qualification de cas clair de la décision attaquée
peut demeurer ici indécise dès lors que, conformément à l'indication des
voies de droit, l'appelant a déposé son appel dans les dix jours dès la
communication de dite décision et ne prétend pas que ce délai aurait dû
être de trente jours.
Interjeté en temps utile, l'appel est ainsi recevable.
2. a) L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, Code de
procédure civile commenté, 2011, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1249). Celle-ci
examine librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits
ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition
pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les
constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure
civile, tome II, 2ème éd., 2010, n° 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique
le droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties
ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et
entier (Hohl, op. cit., n° 2396, p. 435; Spühler, Basler Kommentar, 2010, n.
1 ad art. 311 ZPO, p. 1489, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
Selon l'art. 318 al. 1 let. c ch. 2 CPC, l'instance d'appel peut
renvoyer la cause à la première instance si l'état de fait doit être complété
sur des points essentiels. La doctrine a précisé que l'annulation et le
renvoi à l'instance inférieure demeurait l'exception et que l'art. 318 al. 1
let. c CPC devait s'interpréter restrictivement (Jeandin, op. cit., n. 4 ad art.
318 CPC, p. 1268 et référence).
L'état de fait de l'ordonnance attaquée a ainsi été complété ci-
dessus sur la base des pièces au dossier de première instance. Il est
suffisant pour permettre à la cour de céans de statuer sur le fond.

- 12 -
b) L'appelant conteste la valeur probante de l'extrait de
compte produit par l'intimée à l'audience du 19 mai 2011 en faisant valoir
qu'il comporte des erreurs dans le calcul des soldes.
Toutefois, l'appelant ne conteste pas les indications qui y
figurent et relatives à ses versements concernant l'établissement. En
particulier, il ne prétend pas que l'un de ceux-ci y aurait été omis, de sorte
qu'il y a lieu d'admettre que, nonobstant les éventuelles erreurs de calcul
dans les soldes, l'extrait de compte litigieux est fiable en ce qui concerne
les versements effectués par l'appelant.
Ce moyen doit être rejeté.
3. a) L'appelant fait grief au premier juge de n'avoir pas établi un
état de fait séparé, d'avoir ainsi mélangé les éléments de fait et de droit et
de n'avoir pas ordonné de mesures d'instruction.
b) Les règles de procédure applicables à la procédure devant
le premier juge demeuraient soumises au droit cantonal de procédure (art.
404 al. 1 CPC), ceci malgré le fait que l'arrêt ayant renvoyé la cause à ce
magistrat soit postérieur au 1er janvier 2011 (Tappy, op. cit., n. 20 ad art.
404 CPC, pp. 1528-1529).
aa) Selon l'art. 15 al. 2 LPEBL, le prononcé est sommairement
motivé en fait et en droit. En procédure sommaire, l'art. 354 CPC-VD (Code
de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966) dispose que le
jugement énonce le juge qui l'a rendu (let. a), les noms et domicile des
parties (let. b), les opérations de l'instruction (let. c), les faits retenus
comme constants (let. d), les conclusions des parties (let. e), les
considérants de droit sommairement exposés (let. f) et le dispositif sur le
fond et les dépens (let. g).
La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu, garanti par
l'art. 29 al. 2 Cst. (Constitution fédérale du 18 avril 1999; RS 101), le

- 13 -
devoir de l'autorité de motiver sa décision afin que le destinataire puisse
la comprendre, l'attaquer utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours
puisse exercer son contrôle. Pour répondre à ces exigences, il suffit que le
juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé, de
manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de
celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 133 I 270 c. 3.1; ATF
130 II 530, c. 4.3; ATF 129 I 232, c. 3.2, JT 2004 I 588; ATF 126 I 97 c. 2b).
L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits,
moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut au
contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, lui paraissent pertinents
(ATF 133 I 270 précité; ATF 126 I 97, c. 2b).
En l'espèce, l'ordonnance attaquée contient un exposé de la
procédure en pages 2 et 3, les faits retenus comme constants en pages 4
à 7, l'examen en fait et en droit de la question du paiement de l'arriéré
dans le délai comminatoire et celui du caractère abusif du congé au regard
du critère de l'importance de l'arriéré et du délai entre l'expiration du délai
comminatoire et la résiliation, en pages 8 et 9, et l'examen en fait et en
droit de la question de la reconduction tacite du bail en pages 10 et 11.
Les exigences de l'art. 15 al. 2 LPEBL et, dans la mesure où cette
disposition n'est pas applicable en raison de la contestation du congé
devant la commission de conciliation, de l'art. 354 CPC-VD ont ainsi été
respectées.
En outre, la motivation de l'ordonnance attaquée a permis à
l'appelant de comprendre les raisons pour lesquelles le premier juge a
ordonné son expulsion et d'attaquer cette décision en connaissance de
cause. Le droit constitutionnel à la motivation des décisions a ainsi été
respecté.
L'appel doit être rejeté sur ce point.
bb) Selon l'art. 14 LPEBL, le juge examine si les conditions de
l'expulsion sont réunies, sans être lié par les moyens des parties. La
jurisprudence a déduit de cette jurisprudence que la maxime inquisitoire

- 14 -
est applicable en ce sens que le juge établit d'office les faits et apprécie
librement les preuves (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, 2008,
n. 1 ad art. 14 LPEBL, pp. 188-189 et références). Toutefois, même dans
ce cadre, il appartient en premier lieu aux parties de renseigner le juge sur
les faits, de désigner leurs moyens de preuve et de présenter toutes les
pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le juge ne doit s'assurer,
notamment par l'interpellation des parties, que leurs allégations et offres
de preuves sont complètes, que s'il a des motifs objectifs d'éprouver des
doutes sur ce point (ibidem).
En l'espèce, il incombait en premier lieu à l'appelant de
produire les pièces qu'il jugeait utiles à la solution du litige et il n'apparaît
pas, au vu du dossier, que le premier juge aurait dû avoir un motif objectif
d'éprouver un doute sur le caractère complet des allégations et des offres
de preuves de l'appelant, ce d'autant plus que celui-ci était assisté d'un
avocat.
L'appel doit en conséquence être rejeté sur ce point.
4. La LTF (loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005; RS 173.110)
ne connaît pas de disposition équivalente à l'art. 66 al. 1 OJ (loi
d'organisation judiciaire, abrogée avec effet au 1er janvier 2007), qui
prévoyait que l'autorité cantonale était tenue de fonder sa nouvelle
décision sur les considérants de droit de l'arrêt du Tribunal fédéral. Cette
règle demeure toutefois valable sous le nouveau droit (art. 107 al. 2 LTF;
Message du Conseil fédéral, Feuille fédérale [FF] 2001, pp. 4000 ss, spéc.
p. 4143; TF 51_336/2008 du 28 août 2008 c. 1.3; TF 4A_138/2007 du 19
juin 2007 c. 1.5). C'est dire que le tribunal auquel la cause est renvoyée
voit sa cognition limitée par les motifs de l'arrêt de renvoi, en ce sens qu'il
est lié par ce qui a été déjà jugé définitivement par le Tribunal fédéral (cf.
ATF 133 III 201 c. 4.2 p. 208; ATF 131 III 91 c. 5.2 et les arrêts cités). La
juridiction cantonale n'est libre de sa décision que sur les points qui n'ont
pas été tranchés par l'arrêt de renvoi ou dans la mesure où elle se fonde
sur des faits complémentaires établis postérieurement à cet arrêt (cf.

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Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol II,
1990, n. 1.3.2 ad art. 66, p. 598).
En l'espèce, le Tribunal fédéral a considéré que le fait que le
congé soit intervenu alors que l'appelant faisait valoir des prétentions
relatives aux défauts de la chose louée ne rendait pas celui-ci abusif. Il a
renvoyé la cause à l'instance cantonale pour qu'elle instruise les questions
relatives aux conditions de l'art. 257d CO - soit les arriérés de loyers, le
paiement ou à la consignation de ces derniers, voire encore une
éventuelle déclaration de compensation –, au caractère éventuellement
abusif du congé, au regard du montant de l'arriéré, du moment où celui-ci
a été payé et de celui où le congé a été donné par rapport à l'échéance du
délai comminatoire, ainsi qu'à la reconduction tacite éventuelle du bail.
Le Tribunal fédéral a ainsi statué définitivement sur la question
du caractère abusif du congé en relation avec les prétentions de l'appelant
liées aux défauts de la chose louée et c'est dès lors à juste titre que le
premier juge n'a pas instruit cette question et n'a pas fait figurer dans
l'ordonnance attaquée les éléments de fait y relatifs.
Dans la mesure où l'appelant soutient que le congé est abusif
pour ce motif, son appel est irrecevable, la cour de céans étant liée par la
solution retenue par le Tribunal fédéral sur ce point.
5. a) L'appelant soutient qu'il a réglé l'arriéré de loyer réclamé le
16 février 2009 le 2 mars 2009, soit à temps.
L'appelant ne conteste toutefois pas que le loyer du mois de
janvier 2009, qui avait fait l'objet d'une sommation le 15 janvier 2009,
n'avait pas été réglé et ne prétend pas avoir utilisé, pour effectuer le
versement du 2 mars 2009, un ordre de paiement fourni par l'intimée
indiquant que celui-ci couvrait le mois de février 2009, ni avoir lui-même
indiqué dans ledit ordre le mois de loyer que celui-ci devait couvrir. C'est
dès lors à juste titre au regard des art. 86 et 87 CO que le premier juge a

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considéré que ce paiement devait être imputé sur la première dette
exigible, soit celle du loyer du mois de janvier 2009. L'appelant se prévaut
en vain de l'arrêt de la cour de céans (CREC I 4 février 2010/65 publié in
Cahiers du Bail [CdB] 2010, p. 77). En effet, l'imputation tacite reconnue
par cet arrêt est conditionnée, selon la doctrine citée, par le fait qu'elle
doit être reconnaissable par le créancier (Loertscher, Commentaire
romand, Code des obligations, 2003, n. 5 ad art. 86 CO, p. 509). Or, les
arriérés des mois de janvier et février 2009 pour l'établissement étaient
d'un montant identique. En outre l'arrêt susmentionné relève que
l'imputation tacite retenue revenait à régler la première dette exigible, ce
qui est la solution légale.
L'appelant ne prétend pas avoir effectué un autre versement
avant le 27 mars 2009, échéance du délai comminatoire, de sorte que
c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'arriéré n'avait pas
été réglé dans ce délai.
L'appel doit être rejeté sur ce point.
b) L'appelant soutient que la sommation du 16 février 2009
n'était pas claire, dès lors qu'elle ne mentionnait pas l'arriéré du mois de
janvier 2009 et qu'il pouvait de bonne foi considérer que le paiement du 2
mars 2009 éteignait la dette de loyer du mois de février 2009.
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins.
Selon la jurisprudence, la sommation de payer du bailleur, au
sens de l'article 257d alinéa 1er CO, doit être claire et précise sans qu'il
soit cependant nécessaire d'indiquer le montant impayé de manière
chiffrée. Il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans

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discussion. Cela peut intervenir soit par l'indication des mois en
souffrance, soit par l'indication d'un montant d'arriéré précis, pour autant,
dans ce dernier cas, que le locataire ne risque pas de se voir imposer la
justification du paiement de tous les loyers déjà échus, sous prétexte que
l'un d'entre eux n'aurait, selon le bailleur, pas été réglé (TF, arrêt du 14
juin 2000 publié in Cahiers du Bail [CdB] n° 4/2000, pp. 107 ss, spéc. p.
109; CREC I 17 septembre 2009/482 c. 3a et référence; Lachat, Le bail à
loyer, 2ème éd., 2008, p. 666).
En l'espèce, la sommation du 16 février 2009 remplit les
exigences susmentionnées dès lors que tant le mois de l'arriéré, par
l'indication de sa date d'échéance, que le montant de celui-ci sont
indiqués. Si l'intimée avait fait figurer dans cette sommation l'arriéré du
mois de janvier 2009, qui avait fait l'objet de la sommation du 15 janvier
2009, il y aurait lieu d'admettre qu'elle avait renoncé aux effets de cette
dernière sommation et fixé un nouveau délai comminatoire pour régler
l'arriéré du mois de janvier, ce qu'elle aurait été en droit de faire (cf. Higi,
Zürcher Kommentar, 1994, n. 29 ad art. 257d CO, p. 259 et références).
Toutefois, l'on ne peut, par les exigences de clarté de la sommation
posées par la jurisprudence, imposer cette solution au bailleur tant qu'il
peut résilier le bail sans violer les règles de la bonne foi (art. 271 CO) ni
l'obliger à rappeler au locataire qu'un précédent arriéré ayant fait l'objet
d'une sommation le mois précédent n'a pas encore été réglé. Il incombe
au contraire dans ces circonstances au locataire de veiller à la mise à jour
des montants réclamés. Les circonstances de la présente espèce se
différencient dès lors de celles ayant fait l'objet de l'arrêt du Tribunal
fédéral (TF 4A_134/2011 du 23 mai 2011 c. 3), où l'ancien arriéré datait de
six mois et n'avait pas fait l'objet d'une sommation antérieure.
C'est donc sans violer l'art. 257d al. 1 CO que l'intimée n'a pas
fait figurer l'arriéré du mois de janvier 2009 dans la sommation du 16
février 2009.
L'appel doit en conséquence être rejeté sur ce point.

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6. a) L'appelant soutient que le congé est abusif dès lors que le
montant de l'arriéré est insignifiant au regard du montant total des loyers
payés durant le contrat, par 4'500'000 fr., et qu'au final il a, selon le
décompte de l'intimé, consigné davantage que ce qui était réellement dû.
La jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du
défaut de paiement du loyer peut être annulé en application de l'art. 271
CO si le montant impayé est insignifiant (ATF 120 II 31; TF 4A_468/2010 du
29 octobre 2010 et références). Elle a précisé qu'un montant de 1'689 fr.
n'avait rien d'insignifiant (TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1) et qu'il
en était de même d'un montant de 477 francs 45 (TF 4A_299/2011 du 7
juin 2011 c. 6), sans procéder à cet égard à une comparaison avec le loyer
mensuel ni avec l'entier des loyers payés durant la relation contractuelle.
On ne saurait dès lors considérer qu'un arriéré de 11'476 fr.
est insignifiant au regard de la jurisprudence susmentionnée.
Quant au fait que, par la suite, l'appelant a réglé davantage de
loyer que ce qui était dû, il est sans influence sur le litige, la jurisprudence
considérant que le bailleur est en droit de résilier le bail moyennant un
délai de trente jours lorsque l'arriéré n'a pas été réglé dans le délai
comminatoire (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement
été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in CdB 3/97, pp. 65 ss; CACI 7 juin
2011/105 c. 3).
L'appel doit en conséquence être rejeté sur ce point.
b) L'appelant relève qu'il s'est, avant la sommation litigieuse,
toujours acquitté à temps des loyers. Il soutient que le congé doit être
annulé en considérant qu'il a réglé l'arriéré peu de temps après l'échéance
du délai comminatoire, compte tenu des procédés de poursuites intentés
par l'intimée causés par l'inaction fautive de celle-ci face à ses prétentions
en réparation des défauts, et du fait que la sommation du 16 février 2009
n'était pas claire.

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La jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du
défaut de paiement du loyer peut être annulé en application de l'art. 271
CO si l'arriéré a été payé très peu de temps après l'expiration du délai
comminatoire, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à
temps du loyer (ATF 120 II 31; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et
références). Elle a précisé qu'un jour de retard remplissait cette condition
(TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2), mais que tel n'était pas le cas
lors le retard était de plus de deux semaines (TF 4A_493/2007 du 4 févier
2008 c. 4.2.5).
En l'espèce, les loyers du mois de février des studios ont été
réglés le 5 mai 2009 et celui de l'établissement le 15 mai 2009 par le
versement de l'office des poursuites, alors que le délai comminatoire est
arrivé à échéance le 27 mars 2009. On ne saurait dès lors considérer que
l'arriéré a été réglé peu de temps après dite échéance au sens de la
jurisprudence susmentionnée et les circonstances invoquées par
l'appelant sont sans pertinence dans l'appréciation du motif d'annulation
tiré du très bref retard dans le paiement de l'arriéré.
L'appel doit être rejeté sur ce point.
c) L'appelant soutient que le congé est abusif dès lors que
l'intimée a trop tardé pour résilier le bail.
La jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du
défaut de paiement du loyer peut être annulé en application de l'art. 271
CO si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration du délai
comminatoire (SJ 2005 I 310; ATF 120 II 31; TF 4A_468/2010 du 29 octobre
2010 et références). Elle a précisé qu'un délai de près de trois semaines
était long et correspondait probablement à la limite de ce qui pouvait être
admis, au regard des règles de la bonne foi, comme exempt d'équivoque
de la part du bailleur, une inaction plus longue encore pouvant être
comprise, sauf circonstances particulières, comme une renonciation à
résilier le contrat (TF 4C_366/2008 du 25 novembre 2008 c. 4). La doctrine

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relève que le cas tranché était particulier et que le Tribunal fédéral n'a pas
posé un principe intangible (Conod, Droit du bail à loyer, Commentaire
pratique, 2010, n. 10 ad art. 271 CO, p. 1024 et référence).
En l'espèce, l'intimée a résilié les baux en cause un peu plus
d'un mois après l'échéance du délai comminatoire. Il convient toutefois de
tenir compte que les parties ont été en pourparlers durant cette période à
la suite d'une demande de l'appelant, de sorte que l'on se trouve en
présence de circonstances particulières justifiant de ne pas considérer la
résiliation comme abusive au regard de la jurisprudence susmentionnée.
L'appel doit être rejeté sur ce point.
7. L'appelant soutient que le bail a été reconduit tacitement dès
lors que l'intimée a accepté sans réserve la consignation régulière des
loyers et qu'elle a retiré sa première requête d'expulsion.
Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants,
conformément à l'art. 1 al. 2 CO, d'un nouveau bail à la suite d'une
résiliation suppose que, durant une période assez longue, le bailleur se
soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose
louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler
aucune réserve. La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec
prudence (TF 4C.441/2004 du 27 avril 2005 c. 2.1 et références; ATF 119 II
147 c. 5, JT 1994 I 205).
En l'espèce, l'intimée a requis l'expulsion de l'appelant le 2
juillet 2009 et cette procédure a été pendante jusqu'au retrait de dite
requête le 6 janvier 2010. Le fait qu'une procédure ait été pendante est
suffisant, au regard de la jurisprudence publiée aux ATF 119 II 147, pour
exclure la reconduction tacite du bail, sans qu'il soit nécessaire pour le
bailleur d'exprimer des réserves à la réception des loyers. Quant au retrait
de la requête du 6 janvier 2010, il n'est pas déterminant, dès lors que
l'intimée a déposé une nouvelle requête d'expulsion le 8 février 2010,

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manifestant ainsi sa volonté de continuer à faire valoir le congé. Au
surplus, il y a lieu d'admettre, avec le premier juge, que les loyers des
mois d'août à décembre 2009 n'ont pas été valablement consignés, dite
consignation étant intervenue tardivement alors que ces loyers étaient
déjà échus.
L'appel doit en conséquence être rejeté sur ce point.
8. En conclusion, l'appel doit être rejeté en application de l'art.
312 al. 1 CPC et l'ordonnance confirmée.
L'effet suspensif ayant été accordé de par la loi à l'appel (art.
315 al. 1 CPC), il convient de renvoyer la cause au premier juge, afin qu'il
fixe à l'appelant un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les frais de deuxième instance, fixés à 730 fr. (art. 62 al. 3
TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5),
sont mis à la charge de l'appelant (art. 106 al. 1 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu'il fixe à T.________, une fois les considérants du présent
arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai
pour libérer les locaux qu'il occupe dans l'immeuble sis à

- 22 -
Lausanne, [...] (locaux commerciaux de 272 m2 et 2 pièces au
1er étage, 1 studio au 3ème étage ainsi que 2 studios au 3ème
étage).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 730 fr.
(sept cent trente francs), sont mis à la charge de l'appelant
T.________.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 2 septembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Nicolas Saviaux (pour T.________),
- Me Philippe Conod (pour Y.________ AG).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :