vd_gerichte · PT16.045641 · 2021-05-18 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT16.045641-200486
235
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 18 mai 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
M. Oulevey et Mme Merkli, juges
Greffière : Mme Pache
*****
Art. 412 et 413 CO
Statuant sur l’appel interjeté par A.O.________ et B.O.________,
aux [...], défendeurs, contre le jugement rendu le 3 avril 2019 par le
Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte dans la cause divisant les
appelants d’avec Q.________, à Genève, demanderesse, et J.________, à
[...], appelée en cause, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 3 avril 2019, dont les considérants écrits ont
été envoyés aux parties pour notification le 25 février 2020, le Tribunal
civil de l’arrondissement de La Côte (ci-après : les premiers juges) a dit
que A.O.________ et B.O.________, solidairement entre eux, devaient payer
à Q.________ la somme de 33'210 fr., TVA comprise, avec intérêts à 5 %
l’an dès le 15 février 2016 (I), a dit que l’opposition formée par
A.O.________ à la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites du district de
la Riviera - Pays d’Enhaut était définitivement levée à concurrence du
montant figurant sous chiffre I ci-dessus (II), a dit que l’opposition formée
par B.O.________ à la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites du district
de la Riviera - Pays d’Enhaut était définitivement levée à concurrence du
montant figurant sous chiffre I ci-dessus (III), a dit que les frais judiciaires,
arrêtés à 8'940 fr., non compris les frais de la procédure d’appel en cause
d’ores et déjà fixés et répartis par décision du 16 janvier 2018, étaient
laissés à la charge de l’État pour A.O.________ et B.O.________,
solidairement entre eux (IV), a arrêté l’indemnité d’office de Me Julien
Lanfranconi, conseil commun de A.O.________ et B.O.________, à 4'927 fr.
25, débours, vacations et TVA compris (V), a dit que les bénéficiaires de
l’assistance judiciaire étaient, dans la mesure de l’art. 123 CPC, tenus au
remboursement des frais judiciaires et de l’indemnité du conseil d’office
mis à la charge de l’Etat (VI), a dit que A.O.________ et B.O.________,
solidairement entre eux, doivent verser à titre de dépens la somme de
9'000 fr. à Q.________ et la somme de 8'000 fr. à J.________ (VII) et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VIII).
En droit, les premiers juges ont retenu que la demanderesse et
les défendeurs étaient liés par un contrat de courtage exclusif tendant à la
vente du bien immobilier des défendeurs. Ils ont estimé que le mandat de
la demanderesse tendait d’une part à présenter et faire connaître le bien
des défendeurs, puis, le cas échéant, à mener des négociations en vue de
la conclusion du contrat. Ils ont relevé qu’une négociation n’impliquait pas
uniquement de s’entendre sur le prix de vente, mais comprenait

- 3 -
également des conseils relatifs au financement, notamment. Or, la
demanderesse avait répondu aux questions de T.________, future
acquéreuse du bien. Le contrat de courtage ayant été résilié le 1er juin
2015 par les défendeurs, la demanderesse en avait pris acte par courriel
du lendemain et avait dès lors annulé leur dossier. Selon les premiers
juges, il ne lui appartenait alors plus de mener d’éventuels pourparlers
transactionnels. Ils ont également estimé que la question de savoir si la
demanderesse aurait dû déceler une problématique en lien avec le statut
juridique du bien immobilier pouvait rester ouverte. En effet, cette
problématique s’était présentée lorsque les défendeurs avaient trouvé un
acquéreur et la situation aurait ainsi été identique si le contrat de courtage
n’avait pas été résilié. Les premiers juges ont ainsi retenu qu’on ne
pouvait exclure de façon certaine un lien de causalité entre l’activité de la
demanderesse et la conclusion du contrat de vente du bien immobilier des
défendeurs. Compte tenu de la présomption de fait dont bénéficiait le
courtier et de la clause d’exigibilité de la commission de courtage
contenue dans le contrat signé par les parties, les défendeurs devaient
ainsi à la demanderesse la commission de courtage, dès lors que
l’acheteuse avait eu connaissance du bien immobilier par l’activité de la
demanderesse, qui avait en outre répondu à ses questions. Les premiers
juges ont ensuite relevé qu’en signant un contrat de courtage avec
l’appelée en cause alors qu’ils n’avaient pas encore résilié le contrat de
courtage exclusif les liant avec la demanderesse, les défendeurs avaient
violé leurs obligations contractuelles envers la demanderesse en ne
respectant pas la clause d’exclusivité. Dès lors qu’ils connaissaient le
risque lié à la clause du contrat relative à l’exigibilité de la commission en
cas de vente dans les douze mois à un acquéreur présenté par la
demanderesse, ils ne pouvaient pas prétendre que la commission de
courtage devait être partagée entre les courtiers, qui avaient tous deux
rempli leurs obligations contractuelles respectives. Partant, l’action de la
demanderesse devait être admise et les conclusions des défendeurs
contre l’appelée en cause rejetées, étant précisé que la commission de
courtage, arrêtée à 3 % du prix de vente de l’immeuble, devait se calculer
sur le prix de vente effectif dudit bien et non sur le prix de vente fixé dans
le contrat de courtage.

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B. a) Par acte du 27 mars 2020, A.O.________ et B.O.________ ont
interjeté appel contre le jugement précité, en concluant, sous suite de
frais, principalement à sa réforme en ce sens qu’ils ne soient pas débiteurs
solidairement entre eux de Q.________ de la somme de 33'200 fr. avec
intérêts à 5 % l’an dès le 15 février 2016 et que les oppositions
susmentionnées (cf. supra let. A) ne soient pas levées à concurrence du
montant précité et, subsidiairement, à ce que « tout montant alloué à
Q.________ à titre de commission soit réduit au montant correspondant à la
part de commission que J.________ serait condamnée à leur verser ». Plus
subsidiairement, les appelants ont conclu à la réforme du jugement
entrepris en ce sens que J.________ soit condamnée à verser à Q.________, à
concurrence d’un montant de 13'500 fr. ou de tout autre montant que
justice dira, une part de commission de 27'000 fr. qui lui a été versée suite
à la vente de l’immeuble sis chemin [...], à X.________, parcelle n° [...], et,
plus subsidiairement encore, que J.________ soit condamnée à les relever
de toute condamnation, en capital, intérêt, frais et dépens, qui viendrait à
être prononcée à leur encontre en faveur de Q.________. Ils ont requis au
titre de mesure d’instruction qu’une audience d’appel soit appointée et
que T.________ et C.________ soient auditionnées en qualité de témoins.
Le même jour, les appelants ont requis de continuer à
bénéficier de l’assistance judiciaire dans le cadre de la procédure d’appel
avec effet au 4 avril 2019, conformément à l’art. 119 al. 5 CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272).
Par ordonnance du 28 avril 2020, le Juge délégué de la Cour de
céans (ci-après : le juge délégué) a notamment rejeté la requête
d’assistance judiciaire.
b) Par réponse du 10 juillet 2020, l’intimée J.________ s’en est
remise à justice s’agissant des conclusions des appelants tendant à ce
qu’ils ne soient pas débiteurs solidairement entre eux de Q.________ de la
somme de 33'200 fr. avec intérêts à 5 % l’an dès le 15 février 2016 et que

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les oppositions au commandement de payer n° 7798388 ne soient pas
levées à concurrence du montant précité. Elle a conclu, sous suite de frais,
au rejet des autres conclusions en tant qu’elles la concernaient et s’en est
remise à justice en ce qui concerne les dépens dus par les appelants à
Q.________.
c) Par réponse du 13 juillet 2020, l’intimée Q.________ a conclu
au rejet de l’appel, sous suite de frais.
d) Par courrier du 9 novembre 2020, les appelants ont requis,
par l’intermédiaire de leur conseil, qu’un délai pour se déterminer par écrit
sur les réponses leur soit imparti pour le cas où il serait renoncé à la tenue
d’une audience.
Le 23 novembre 2020, le juge délégué a informé les appelants
que le délai dont ils disposaient pour exercer leur droit de réplique
spontanée était largement dépassé et qu’il n’entendait pas, en l’état,
ordonner un second échange d’écritures.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Q.________ (ci-après la demanderesse ou l’intimée) est une
société de gestion, d’administration, d’acquisition et de revente de biens
immobiliers, tant pour son propre compte que pour celui de tiers. Son
siège est à Genève. Elle dispose de cinq succursales en Suisse romande,
dont une à Nyon.
A.O.________ et B.O.________ (ci-après les défendeurs, les époux
[...] ou les appelants), étaient propriétaires, en propriété commune, de la
part de copropriété n°[...] de la Commune de X.________, sis chemin [...]. Ils
ont acquis cette propriété en mars 2006.

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La propriété des époux [...] est une villa qui fait partie d’un
groupe d’une quarantaine de villas : le quartier du [...]. Les villas étaient
regroupées en petites copropriétés de 4 à 10 lots. Différentes parts de
copropriétés du quartier du [...] se sont vendues au fil du temps, en
particulier en 2008, 2009 et 2010. Selon l’extrait du Registre foncier relatif
au bien-fonds n° [...] de la Commune de X.________, tel qu’imprimé le 3 juin
2015, celui-ci était constitué de huit copropriétés, soit les « [...]» à « [...]».
J.________ (ci-après l’appelée en cause) est une société qui a
pour but l’exploitation d’une agence immobilière, d’une agence de
courtage de biens immobiliers et mobiliers en Suisse et à l’étranger. Elle a
son siège à Nyon. Son administrateur président est N.________.
2. Le 6 juin 2014, les défendeurs ont conclu un contrat de
courtage exclusif avec la succursale nyonnaise de la demanderesse relatif
à la vente d’une « villa contigüe sise [...] à X.________, Parcelle [...]». Le
prix de vente a été fixé à 1'160'000 fr. et la commission de courtage
s’élevait à
3 % sur le prix de vente, TVA en sus.
Ce contrat prévoyait que « les dispositions générales de
courtage des agences membres de Courtiers Partenaires font partie
intégrante du présent contrat ». Ces dispositions générales disposent ce
qui suit s’agissant de l’exigibilité de la commission : « La commission est
exigible dès la conclusion de la vente. Le mandant autorise le notaire à
recevoir et payer la note d’honoraires du courtier calculée selon le présent
contrat. Si le transfert de l’objet a été initié par l’activité du courtier, il
aura droit à une pleine commission. Le prix de vente demandé n’a qu’une
valeur indicative, en ce sens que le courtier aura droit à sa commission
même si l’objet est vendu à un prix inférieur avec l’accord du mandant. Le
mandant doit conclure par l’entremise du courtier, sans faire appel à
d’autres intermédiaires ni en s’entremettant lui-même. En cas de violation
de cette obligation, le courtier a droit à sa pleine commission, que la vente
ou la promesse de vente soit intervenue par l’intermédiaire d’un tiers ou
du mandant lui-même. ». En outre, « la commission reste due si une vente

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devait être réalisée dans les douze mois après la résiliation du présent
mandat à un acquéreur présenté par le mandataire ». Les parties ont
également convenu d’une élection de for en ce sens qu’« en cas de litige
relatif à l’interprétation ou à l’exécution du présent contrat, les tribunaux
ordinaires du lieu du siège du mandataire, respectivement de sa
succursale pour les affaires traitées par cette dernière, seront
compétents ».
3. Un dossier de commercialisation (no 22631) du bien immobilier
a été constitué par la succursale nyonnaise de la demanderesse. Des
informations et visites pouvaient être obtenues auprès de R.________, alors
courtier auprès de la demanderesse. Ce dossier, qui mentionnait en page
4 « forme juridique de propriété : PPE », a en particulier été publié sur le
site ImmoScout24.ch.
T.________ a eu connaissance de la vente du bien immobilier le
22 avril 2015. Par courriel du même jour, la demanderesse lui a transmis,
en pièce jointe, une copie du dossier de vente précité et lui a proposé
l’organisation d’une visite du bien immobilier. Ladite visite a été organisée
en date du 23 avril 2015 et fixée au 24 avril 2015.
La demanderesse a entretenu divers contacts tant écrits que
téléphoniques avec T.________ et C.________, à savoir en particulier, selon le
témoin R.________, ancien employé de la demanderesse, des contacts pour
une prise de rendez-vous pour la visite, des informations par rapport au
financement hypothécaire, les coordonnées d’un établissement de
financement, ainsi qu’un échange de pièces usuelles, notamment police
ECA, RF, etc.
Par courriel du 27 avril 2015, T.________ a notamment écrit ce
qui suit à la demanderesse (sic) :
« Tout d’abord je voudrais la remercier pour la visite du vendredi
passé, la propriété nous a plu, pour cette raison nous aimerions
poser quelques questions avant de prendre n’importe quelle
décision.
Serait-il possible d’avoir un extrait du registre foncier ?

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En plus du jacuzzi, les propriétaires pensent-ils laisse d’autres
meubles ou accessoires, qui soyent déjà inclus dans le prix final de
vente ? lesquels ?
Quelle serait la date de demenagement ?
Vous nous avez mentionné que certaines parties de la cuisine
seraient changées, puisqu’elles comptent sur la garantie Ikea,
pouvez vous nous pressiser quelles sont ces pièces/parties ?
Est-ce que d’autres parties seront renouvelles dans la cuisine ? »
Par courriel du 28 avril 2015, la demanderesse a répondu aux
diverses questions de T.________ et lui a transmis les extraits du Registre
foncier pour la villa et la parcelle de base.
Par courriel du 6 mai 2015, la demanderesse a écrit
notamment ce qui suit à T.________:
« Suite à mon téléphone hier avec M. C.________, j’ai le plaisir de
vous transmettre en pièce jointe un bon chez DL pour étude de
financement. »
Le 11 mai 2015, T.________ a informé R.________ que la banque
lui avait demandé d’autres documents, notamment « la police d’assurance
ECA avec indication du m3, ainsi qu’un document officiel indiquant les m2
de la parcelle ». Le même jour, la demanderesse lui a transmis les polices
ECA « pour la villa et pour le couvert à voiture » et l’a informée que « la
surface du terrain apparaît sur les registres foncier ».
4. Par courriel du 6 mai 2015, B.O.________ a notamment écrit ce
qui suit à la demanderesse : « (…) je te confirme la Non Exclusivité
concernant la vente de notre maison à X.________ ! Le prix de la maison et
(sic) Fr. 1'160'000.- NON NÉGOCIABLE !!! ».
5. Le rapport de commercialisation pour la période du 29 octobre
2014 au 27 avril 2015 établi par la demanderesse fait état de 678 « vues
dossier », 320 « propositions » et 7 « visites effectuées » durant cette
période. Il contient notamment un relevé des visites, effectuées ou
annulées, accompagné de commentaires, ainsi qu’une liste de noms
intitulée « propositions envoyées aux clients » dont il ressort que le bien
immobilier des défendeurs a été proposé par la demanderesse à des
clients potentiels à 54 reprises entre les 29 octobre et 13 novembre 2014,
puis à 266 reprises entre les 21 et 27 avril 2015, les défendeurs ayant

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suspendu la vente entre le 14 novembre 2014 et le 21 avril 2015. Entre le
18 juin et le 13 novembre 2014, dix-huit visites ont eu lieu, dont deux
« revisites », alors que sept visites ont eu lieu entre le 23 et le 28 avril
2015.
Un seul commentaire mentionnant une « offre » apparaît dans
ce rapport, le 11 septembre 2014, ensuite d’une « revisite », à savoir
« Vont évt faire une offre, mais pas avant 2-3 semaines car vont visiter
d’autres objets ».
Le commentaire du 24 avril 2015 ensuite de la visite de
T.________ a la teneur suivante : « Moyennement intéressés, sont au début
de leur recherche… ». Entendu en qualité de témoin, R.________ a précisé
que c’était généralement ce qui était noté lorsque les gens ne
demandaient pas immédiatement une seconde visite.
Ainsi, selon ce rapport, l’activité de la demanderesse du 9 juin
2014 au 28 avril 2015, a été de proposer le bien immobilier à 1'172
reprises et de le faire visiter à 25 reprises, 3 visites ayant en outre été
annulées.
Selon M.________, courtier au service de l’appelée en cause,
entendu en qualité de témoin, l’objet immobilier semblait avoir été mis en
vente de manière hasardeuse et non ciblée par la demanderesse.
A.O.________ a d’ailleurs déclaré avoir ressenti cela, en ce sens qu’il y a eu
très peu de visites par rapport à la liste de la demanderesse.
Selon C.O.________, fils des défendeurs, entendu en qualité de
témoin, R.________ a effectué sa tâche de façon peu satisfaisante et n’a
jamais permis par son activité de finaliser la vente de la maison de ses
parents. Il a déclaré que, vivant avec ces derniers à l’époque, il avait
constaté que des visites avaient eu lieu, mais qu’il n’y avait pas eu de
suites.

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Selon A.________, responsable d’agence, entendu en qualité de
représentant de la demanderesse, celle-ci a fait le travail à faire pour
vendre un objet, ce pour quoi elle avait été mandatée, à savoir qu’elle a
présenté l’objet, l’a fait visiter et a répondu aux questions des clients.
S’agissant d’une éventuelle négociation du prix, il a relevé que le dossier
des époux [...] contenait un courriel très clair dans lequel ils disaient qu’ils
ne désiraient pas baisser le prix et qu’il n’y avait aucune négociation
possible. Pour sa part, A.O.________ estime que la demanderesse s’est
contentée de présenter le produit à des acquéreurs potentiels mais n’a
jamais effectué aucune démarche de négociation ou même tentative de
négociation sur le prix, sous réserve d’une demande à un montant de
l’ordre de 800'000 fr., ensuite de laquelle son époux a envoyé un courriel
indiquant qu’ils ne souhaitaient pas négocier le prix.
6. Par courriel du 21 mai 2015, l’appelée en cause a écrit à
B.O.________ notamment ce qui suit :
« Pour faire suite à notre entretien d’aujourd’hui, je te communique
un exemple de lettre pour résilier un mandat, ainsi qu’un mandat
sans exclusivité aux conditions que nous avons discutées.
Je reviens mardi prochain à 13h30 pour prendre des photos et
monter le dossier. »
Par courriel du 27 mai 2015 (envoyé à 14h14), l’appelée en
cause a écrit aux époux [...]: « Si jamais, pas d’inquiétude concernant les
contacts que vous recevez, je tiendrai compte de la liste fournie par l’autre
agence, mais je booste au maximum les clients potentiels ».
A.O.________ a déclaré lors de l’audience que l’appelée en
cause n’avait pas reçu l’entier du dossier de la demanderesse, mais
seulement les courriels que cette dernière leur avait envoyés lorsqu’ils
avaient résilié le contrat de mandat. Elle a précisé avoir par la suite
montré à M.________ « la liste pour qu’il soit au courant, vu le mail » de la
demanderesse, à savoir « la liste de toutes les personnes à qui ils [réd. : la
demanderesse] avaient envoyé le dossier, donc bien plus que ceux qui
l’avaient visité ». Ainsi, l’appelée en cause connaissait la liste des clients
auxquels la demanderesse avait proposé le bien immobilier des
défendeurs. Aux dires des témoins, les défendeurs avaient égaré le

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contrat les liant avec la demanderesse et n’avaient pu le remettre à
l’appelée en cause. Toutefois, celle-ci savait que le contrat égaré contenait
une clause d’exclusivité mais soutient qu’elle ignorait l’existence de la
clause prévoyant qu’une commission était due si une vente était réalisée
dans les douze mois après la résiliation.
Par courriel du 27 mai 2015 (envoyé à 18h03), l’appelée en
cause a écrit notamment ce qui suit aux défendeurs :
« Pour faire suite au mandat que vous nous avez confié, nous avons
l’avantage de porter à votre connaissance que nous avons proposé
votre bien ci-dessous à :
Maison 5.5 pièces à X.________ - Réf. 72503
1. Monsieur […] (dossier envoyé) - 27.05.2015
[…]
60. Madame […] (dossier envoyé) - 27.05.2015
Ces personnes, à la recherche d’un bien immobilier dans la région
ont reçu une notice de vente complète ainsi que toutes informations
utiles au sujet de votre propriété. »
Ni le nom de T.________ ni celui de C.________ ne figuraient sur
cette liste.
7. Par lettre du 1er juin 2015, les époux [...] ont notamment écrit
ce qui suit à la demanderesse :
« Suite à l’absence de résultat, j’ai décidé de réorganiser ma
démarche et ma situation personnelle.
Je résilie donc ce contrat avec effet immédiat sur la base du C.O. Art.
404. »
Par courriel du 2 juin 2015, la demanderesse a répondu en
particulier ce qui suit aux défendeurs :
« Nous avons bien reçu votre lettre recommandée du 1er juin 2015
concernant la résiliation de notre contrat de courtage.
Votre dossier est annulé ce jour et ne sera plus en ligne dans le
courant de la journée.
Nous tenons à vous rappeler le paragraphe « Résiliation du mandat »
dudit contrat dont la teneur est la suivante :
« D’autre part, la commission reste due si une vente devait être
réalisée dans les douze mois après la résiliation du présent mandat à
un acquéreur présenté par le mandataire ». »
8. Selon M.________, deux choses devaient être changées par
rapport au travail de la demanderesse, à savoir l’estimation du prix de la
maison, qui était trop élevé, et la copropriété, qui à son sens « n’était pas

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vendable, respectivement difficilement vendable car personne n’allait
financer une situation comme ça ». A son sens, cette problématique
n’avait pas été décelée par la demanderesse dans le cadre de son
mandat.
Entendu en qualité de témoin après avoir été autorisé par la
Chambre des notaires à transmettre les informations qu’il jugerait
nécessaire, L.________, notaire ayant instrumenté l’acte de vente, a
expliqué que lorsque les défendeurs ont trouvé un acquéreur, la
problématique de la copropriété a surgi et il a dû faire le nécessaire pour
passer en PPE, sur demande de la banque qui allait financer les
acquéreurs. Il a précisé qu’il s’agit d’une « pratique courante des banques
d’exiger des PPE et ne se contentent pas d’une copropriété ordinaire ».
Par courriel du 14 septembre 2015, L.________ a notamment
écrit ce qui suit aux défendeurs et à l’appelée en cause :
« Après consultation de l’historique des feuillets des huit
copropriétaires de la parcelle [...] de X.________, j’ai pu constater,
comme cela a d’ailleurs déjà été évoqué à Madame A.O.________ au
téléphone, qu’aucun des propriétaires actuels n’a encore vendu son
immeuble. Seul un transfert par succession est visible. C’est ainsi
donc vous qui les premiers, si j’ose m’exprime ainsi, faites les frais
du fait que la propriété par étages, initialement prévue dans l’acte
d’achat que vous avez signé le 16 mars 2006 auprès de mon
confrère [...], à Perroy, n’a pas été constituée.
En effet, votre acte d’achat sous chiffre 8 comportait la clause
suivante :
« Les acheteurs s’engagent à constituer sur la parcelle 984 de
X.________ une propriété par étages de huit lots.
A cet effet, les acheteurs donnent mandat au notaire soussigné (Me
[...]) de commander les plans de propriété par étages auprès de
l’architecte et de dresser ensuite l’acte constitutif de la propriété par
étages. Cette propriété par étages sera régie par un règlement dont
un exemplaire a été soumis aux acheteurs qui l’ont signé pour
marquer leur accord définitif.
La part des acheteurs dans la future propriété par étages sera de
cent vingt-cinq millièmes (125/1000) de la parcelle de base, assortie
d’un droit de jouissance exclusif sur la villa C4, les deux places de
parc C4 et le jardin figuré en bleu sur le plan établi le neuf décembre
deux mil cinq par le géomètre officiel [...] à Nyon, plan signé en cet
instant par les acheteurs et qui demeurera déposé en l’Etude du
notaire soussigné, étant précisé que les autres lots de propriété par
étages figurant sur le plan sont susceptibles d’être modifiés. »
La seule chose que je peux constater de manière certaine c’est que
cette PPE n’est pas inscrite au registre foncier et n’a jamais pu être
constituée pour des raisons que j’ignore. »

- 13 -
Le 16 octobre 2015, le notaire L.________ a adressé une « lettre
commune […] à tous les copropriétaires de la parcelle [...] de X.________ »
dont la teneur est notamment la suivante :
« en préparant l’acte de vente, je me suis aperçu que la parcelle de
base sur laquelle ont été construites vos habitations n’a jamais été
soumise au régime de la propriété par étages alors que vous vous
étiez engagés à le faire lors de l’achat de vos parts de copropriété
respectives en 2006.
L’absence de propriété par étages inscrite au registre foncier a
notamment pour effet principal qu’il n’est pas possible aujourd’hui
pour un acheteur potentiel de l’une ou l’autre de vos maisons
d’obtenir un financement bancaire, l’établissement prêteur ne se
satisfaisant plus aujourd’hui d’une copropriété ordinaire sans que les
usages exclusifs de chacun des copropriétaires soient clairement
définis au registre foncier.
La constitution de la propriété par étages aura pour conséquence
que les parties privatives et communes de l’ensemble des
habitations seront clairement déterminées. Des servitudes seront
inscrites au registre foncier avec un plan d’emprise que vous avez
déjà d’ailleurs tous signé et indiqueront de manière précise,
opposable à tout nouvel acquéreur, les places de stationnement et
l’usage des jardins en faveur des différents lors de propriété par
étages. […]
Le coût global de la constitution de cette propriété par étages,
émoluments du registre foncier compris, a été estimé par mes soins
à 16'000 fr. environ. Cela représente une participation de 2'000 fr.
pour chacun des huit propriétaires actuels. »
Entendu en qualité de représentant de l’appelée en cause,
N.________ a expliqué que la constitution de la propriété par étages s’était
avérée essentielle et avait permis de débloquer la vente du bien
immobilier des défendeurs, en ce sens que l’appelée en cause s’était
rendue compte que le bien ne pouvait pas se vendre car il n’était pas
constitué en PPE, qu’elle avait fait le nécessaire, puis avait pu recontacter
les intéressés pour la vente. N.________ a précisé qu’on « ne pouvait pas
vendre une part de millième si elle n’était pas inscrite au Registre foncier.
Il y avait également un problème de servitude avec le jardin ».
9. Le 13 octobre 2015, les défendeurs ont signé un contrat de
vente à terme devant le notaire L.________, tendant à la vente de leur bien
immobilier à T.________ et C.________ pour le prix de 1'025'000 francs.
L’appelée en cause avait assuré aux défendeurs que la juriste
de la société estimait qu’ils n’encouraient aucune action de la part de la

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demanderesse en cas de vente de leur bien immobilier à T.________ et
C.________ au motif que le projet avait substantiellement changé entre
temps, passant d’une copropriété à une PPE.
Le 15 décembre 2015, l’appelée en cause a établi une facture
au nom des défendeurs d’un montant de 27'000 fr., relative à la
commission de courtage forfaitaire de 25'000 fr., TVA par 2'000 fr. en sus,
ensuite de la vente de leur bien immobilier.
10. A partir de mi-janvier 2016, la vente du bien immobilier des
défendeurs à T.________ et C.________ en date du 17 décembre 2015 a été
visible en ligne sur le site du Registre foncier, sans mention du prix ni des
conditions de la transaction. La demanderesse allègue avoir découvert la
transaction par ce biais.
Par lettre recommandée du 26 janvier 2016, le conseil de la
demanderesse a adressé aux époux [...] la note d’honoraires de sa
mandante pour la commission de courtage et leur a imparti un délai de 15
jours pour le versement de la somme de 37'584 fr., correspondant à une
commission de courtage de 3% calculée sur le prix de vente de 1'160'000
fr., plus TVA.
Par lettre recommandée du 28 janvier 2016 adressée au
conseil de la demanderesse, les défendeurs ont en particulier écrit ce qui
suit :
« La présente fait suite à votre courrier du 27 janvier 2016 et la
facture de commission de courtage d’un montant de 37'584 francs
réclamés par Q.________.
Nous vous informons contester ladite facture pour les raisons
exposées ci-après :
1) Aucun résultat n’a été obtenu durant toute la durée du mandat :
en effet, les acheteurs de la villa mitoyenne [...] à X.________, n’ont
jamais directement repris contact avec nous, mais ont plutôt
contacté J.________, agence alors mandatée pour la vente de la villa.
Nous attirons votre attention sur le fait que le mandat de Q.________
avait déjà été résilié par lettre recommandée à la fin du mois de Mai
2015 selon les termes contractuels et que par conséquent, ce
mandat est étranger à l’opération réalisée par la suite.
2) L’objet vendu est différent tant juridiquement que financièrement
de l’objet proposé à l’époque par Q.________. La vente n’a été
possible uniquement lorsque le statut juridique de l’objet de la vente
a été transformé en PPE.

- 15 -
3) Enfin, la société Q.________, laquelle a repris le dossier a su
réaliser la vente de la maison grâce à une estimation, une
justification et une adaptation du prix de vente ainsi qu’une mise en
conformité de l’objet de la vente via l’inscription de la PPE avec les 8
voisins concernés.
Pour toutes ces raisons nous contestons cette facture et considérons
que la vente de la villa sise au Chemin du [...] à X.________ n’est en
aucun cas le résultat des démarches effectuées par Q.________. »
Par lettre de son conseil du 12 février 2016, la demanderesse
a contesté la teneur du courrier du 28 janvier 2016 des défendeurs et leur
a octroyé un délai au 29 février 2016 pour régler le montant de 37'584 fr.
TTC réclamé.
Par lettre du 19 février 2016, les époux [...] ont une nouvelle
fois contesté devoir le montant réclamé.
11. Le 25 février 2016, la demanderesse, par l’intermédiaire de
son conseil, a engagé une procédure de poursuite à l’encontre de chacun
des époux [...].
Le 3 mars 2016, la demanderesse a fait notifier par l’Office des
poursuites du district de la Riviera - Pays d’Enhaut, un commandement de
payer à chacun des époux [...] (nos 7798383 et 7798388) pour un montant
de 37'584 fr., avec intérêts à 5% dès le 15 février 2016, dont la cause de
l’obligation mentionnée est « commission de courtage selon note
d’honoraires du 20.01.2016 et contrat du 06.06.2014 ». Il y est précisé
que les défendeurs sont conjointement et solidairement responsable l’un
avec l’autre. Les défendeurs ont fait opposition totale aux deux
commandements de payer.
12. Par courriel du 2 juin 2016, l’appelée en cause a écrit en
particulier ce qui suit aux défendeurs :
« Liste des visites effectuées pour la vente de la villa [...] à
X.________
1.6 Mme [...]
5.6 M. [...]
5.6 Mme [...]

- 16 -
8.6 M. [...]
1.7 M. [...]
23.7 Mme [...]
24.7 M. [...]
27.7 Mme [...]
3.8 M. [...]
5.8 M. [...]
5.8 M. [...]
21.8 M. [...]
21.8 M. [...]
28.8. M. [...]
18.8 Mme [...]
28.8 M. C.________
Après avoir eu plusieurs retours des banques, dont les
estimations se situaient entre frs 960'000.- et frs 990'000.-, nous avons
adapté le prix de vente le 14.8.2015 à frs 1'050'000.- (prix de départ frs
1'160'000). »
13. En date du 16 juin 2016, les extraits du Registre foncier relatifs
aux immeubles nos [...], [...] et [...] de la Commune de X.________
mentionnaient encore qu’il s’agissait d’une copropriété, respectivement
d’une part de copropriété.
Le 12 octobre 2016, le règlement de propriété par étages,
règlement d’administration et d’utilisation « PPE [...]» a été signé par les
copropriétaires.
Selon l’extrait du Registre foncier relatif au bien-fonds no [...]
de X.________ daté du 23 mars 2017, la « PPE [...]» a été constituée le
17 octobre 2016, soit les « PPE X.________ [...] pour 125/1'000 » à « PPE
X.________ [...] pour 125/1'000 ».
14. a) La procédure de conciliation introduite par la demanderesse
le 18 mai 2016 n’ayant pas abouti, une autorisation de procéder a été

- 17 -
délivrée le 16 juin 2016 par le Président du Tribunal civil de
l’arrondissement de La Côte.
b) Par demande en paiement du 17 octobre 2016 devant le
Tribunal civil de l’arrondissement de la Côte (ci-après : le tribunal), la
demanderesse a conclu, sous suite de frais, à ce que A.O.________ et
B.O.________ soient condamnés à lui payer, solidairement et conjointement
entre eux, la somme de 37'584 fr., plus intérêts à 5% dès le 15 février
2016, à ce que la mainlevée définitive des oppositions formées par
A.O.________ et B.O.________ au commandement de payer, poursuite n° [...]
soit prononcée et à ce que A.O.________ et B.O.________ soit condamnés à
tous les frais et dépens de l’instance et de la procédure de conciliation.
c) Par réponse et requête d’appel en cause, subsidiairement
de dénonciation d’instance du 27 mars 2017, les défendeurs ont pris, avec
suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
« Principalement
I. Rejeter les conclusions prises par la demanderesse Q.________.
II.Condamner la demanderesse Q.________ à rembourser aux
défendeurs la totalité des frais et dépens qu’ils pourraient être
condamnés à payer à l’appelée en cause.
Subsidiairement, prononcer :
III. Le montant alloué à
Q.________ à titre de commission est réduit au montant
correspondant à la part de commission qu’J.________ sera
condamnée à rembourser aux défendeurs.
IV. La demanderesse Q.________ est condamnée à rembourser aux
défendeurs la totalité des frais et dépens qu’ils pourraient être
condamnés à payer à l’appelée en cause. »
Dans la même écriture, ils ont également pris, avec suite de
frais et dépens, les conclusions suivantes :
« Principalement :
I. L’appel en cause de J.________ est admis.
II.Les conclusions prises par les défendeurs A.O.________ et
B.O.________ contre l’appelée en cause J.________ tendent à ce qu’il
soit prononcé, avec suite de frais et dépens :
i. l’appelée en cause est condamnée à relever les défendeurs de
toute condamnation en capital, intérêts, frais et dépens qui
viendrait à être prononcée à leur encontre en faveur de
Q.________ SA.
ii.subsidiairement, l’appelée en cause est condamnée à reverser à
Q.________ SA à concurrence d’un montant de CHF 13'500.-
soit tel autre montant inférieur que Justice dira une part de la
commission de CHF 27'000 francs (sic) que les défendeurs lui

- 18 -
ont versée suite à la vente de l’immeuble sis chemin du [...] à
X.________, parcelle n°[...].
Subsidiairement :
III. L’instance est dénoncée
à J.________ SA, avec toutes les conséquences prévues par les art.
78 à 80 CPC, la présente demande étant notifiée à la dénoncée
Q.________ SA en indiquant que cette notification vaut
dénonciation du litige opposant Q.________ aux époux A.O.________
et B.O.________. »
d) Par décision du 16 janvier 2018, la présidente a notamment
admis la requête d’appel en cause formée le 27 mars 2017 par
A.O.________ et B.O.________ contre J.________, dans la cause divisant les
dénonçants d’avec Q.________ (I) et a autorisé A.O.________ et B.O.________
à appeler en cause Q.________ et à prendre à son encontre, sous suite de
frais et dépens, les conclusions suivantes (II) :
« i. l’appelée en cause est condamnée à relever les défendeurs de
toute condamnation en capital, intérêts, frais et dépens qui
viendrait à être prononcée à leur encontre en faveur de
Q.________.
ii. subsidiairement, l’appelée en cause est condamnée à reverser à
Q.________ à concurrence d’un montant de CHF 13'500.- soit tel
autre montant inférieur que Justice dira une part de la commission
de CHF 27'000 francs que les défendeurs lui ont versée suite à la
vente de l’immeuble sis chemin [...] à X.________, parcelle
n° [...] » ;
e) Par déterminations du 16 mai 2018, modifiées le 23 mai
2018, l’appelée en cause a conclu, sous suite de frais, au rejet des
conclusions prises par la demanderesse Q.________ au pied de sa demande
du 17 octobre 2016 ainsi que des conclusions prises par les défendeurs
A.O.________ et B.O.________ au pied de leur réponse du 27 mars 2017.
Par réplique du 25 juin 2018, modifiée le 27 juin 2018, la
demanderesse a notamment conclu, sous suite de frais, à ce que
A.O.________ et B.O.________ soient condamnés, conjointement et
solidairement, à payer à Q.________ la somme de 37'584 fr., plus intérêts à
5% l’an dès le 15 février 2016 et à ce que la mainlevée définitive des
oppositions formées par les défendeurs au commandement de payer dans
la poursuite n° [...] soit prononcée, les défendeurs et l’appelée en cause
étant déboutés de toutes leurs conclusions.

- 19 -
Par « réplique » (recte : duplique) du 17 août 2018, les
défendeurs ont confirmé les conclusions prises au pied de leur réponse.
Par duplique et déterminations des 16 août et 10 septembre
2019, l’appelée en cause a persisté dans ses conclusions et conclu au rejet
des conclusions de la demanderesse et au rejet des conclusions
récursoires des époux [...].
f) L’audience de plaidoiries finales et de jugement s’est tenue
le 13 mars 2019. Les parties, respectivement les représentants de la
demanderesse et de l’appelée en cause ont été entendues, ainsi que
plusieurs témoins. Toutes les déclarations tant des témoins que des
parties ont été entièrement verbalisées et n’ont été reprises dans le
présent état de fait que dans la mesure utile.
15. Le dispositif du jugement a été rendu le 3 avril 2019 et le
jugement motivé notifié le 25 février 2020.

- 20 -
En d roit :
1.
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les
décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel, écrit et motivé, doit être introduit
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée
(art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, suffisamment motivé et interjeté en temps utile
par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC),
dirigé contre une décision finale de première instance portant sur des
conclusions supérieures à 10’000 fr., l’appel est recevable.
Déposées en temps utile (art. 312 al. 2 CPC), les réponses de
l’intimée et de l’appelée en cause le sont également.
2.
2.1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Cette règle signifie que le procès
doit en principe se conduire entièrement devant les juges du premier
degré ; l'appel est ensuite disponible, mais il est destiné à permettre la
rectification des erreurs intervenues dans le jugement plutôt qu'à fournir
aux parties une occasion de réparer leurs propres carences (TF
4A_569/2013 du 24 mars 2014 consid. 2.3 ; TF 5A_445/2014 du 28 août
2014 consid. 2.1). En effet, dans le système du Code de procédure civile,
tous les faits et moyens de preuve doivent en principe être apportés dans
la procédure de première instance. La diligence requise suppose donc qu'à

- 21 -
ce stade, chaque partie expose l'état de fait de manière soigneuse et
complète et qu'elle amène tous les éléments propres à établir les faits
jugés importants (TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 et les
références citées, in : SJ 2013 I 311).
2.2 En l’espèce, les appelants requièrent l’audition de T.________ et
C.________ en qualité de témoins. Néanmoins, ils ne motivent pas les
raisons pour lesquelles l’audition des intéressés n’a pas été requise auprès
des premiers juges. Ils ne soutiennent au demeurant pas qu’une telle
audition leur aurait été refusée en première instance. Partant, faute de
remplir les exigences posées à l’art. 317 al. 1 CPC, les mesures
d’instruction sollicitées par les appelants seront rejetées.
3. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait
admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
4.
4.1 Les appelants reprochent à l’autorité de première instance
d’avoir apprécié les preuves et constaté les faits inexactement.
4.2 Ils lui font tout d’abord grief d’avoir retenu qu’il n’était pas
établi que T.________ aurait eu un premier contact avec la société
J.________. Ils soutiennent qu’il serait patent que l’acheteuse aurait eu un
contact direct avec la société précitée afin d’entamer de nouvelles
négociations et de conclure la vente, notamment parce qu’elle n’aurait

- 22 -
pas disposé du numéro de téléphone des appelants et qu’elle n’aurait pas
pris contact directement avec eux. Ils allèguent qu’il serait manifeste que
T.________ et C.________ auraient vu la nouvelle annonce émise par
J.________ et qu’ils auraient contacté cette société afin de revisiter la
maison.
Les appelants se bornent toutefois à alléguer les faits précités,
sans les établir. Le seul moyen de preuve qu’ils offrent, à savoir l’audition
de T.________ et C.________, est irrecevable en deuxième instance (cf.
consid. 2.2 supra). Il n’est dès lors pas établi que les acheteurs auraient eu
un contact directement avec la société J.________, qu’ils auraient vu la
nouvelle annonce émise par celle-ci ou encore qu’ils l’auraient contactée
afin de revisiter la maison, étant au surplus précisé que ces éléments
n’ont même pas été allégués par les appelants dans leurs écritures de
première instance.
4.3 Les appelants font ensuite grief aux premiers juges d’avoir
retenu que Q.________ avait répondu aux diverses questions de T.________
ensuite de la visite du bien organisée le 24 février 2015 et qu’elle lui avait
notamment transmis des informations par rapport au financement
hypothécaire.
Ce grief tombe toutefois à faux. En effet, les éléments retenus
par les premiers juges ressortent des échanges de courriels, qui ont été
produits au dossier, entre T.________ et l’intimée, par l’intermédiaire de
plusieurs de ses employés, ainsi que des déclarations de R.________ lors de
son audition en qualité de témoin. A cet égard, il y a lieu de souligner que
R.________ n’est plus employé par Q.________, de sorte qu’il n’a aucun
intérêt financier dans le présent litige et que ses déclarations sont
corroborées par les appels téléphoniques et les courriels échangés avec
T.________ et C.________. Partant, il n’y a pas lieu de corriger l’état de fait.

- 23 -
4.4 Les appelants reprochent enfin aux premiers juges de ne pas
avoir retenu que la clause d’exclusivité relative au contrat de courtage
conclu avec l’intimée Q.________ aurait été résiliée par B.O.________ par
courriel du
6 mai 2015.
S’agissant du courriel précité, il mentionne ce qui suit : « (…)
je te confirme la Non Exclusivité concernant la vente de notre maison à
X.________ ! Le prix de la maison et (sic) Fr. 1'160'000.- NON
NEGOCIABLE !! ». Les premiers juges n’ont reproduit qu’une partie de ce
courriel dans l’état de fait du jugement entrepris, à savoir sa deuxième
partie relative au prix de l’objet vendu. Il y a donc lieu de compléter les
faits à cet égard.
5.
5.1 Les appelants contestent le droit de Q.________ de percevoir
toute commission de courtage en vertu du contrat conclu entre eux le 6
juin 2014.
5.2
5.2.1 L'art. 412 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS
220) définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est
chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de
conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir
d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation).
5.2.2 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès
que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à
la conclusion du contrat.
Le courtier est en principe appelé à développer une activité
factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du
mandant (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre
2017 consid. 2.1). Pour prétendre à un salaire, il doit prouver, d'une part,

- 24 -
qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès
(ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017
consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant
cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre
l'activité du courtier et la conclusion du contrat (TF 4A_153/2017 du 29
novembre 2017 consid. 2.1). En ce qui concerne le lien de causalité, il ne
s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF
4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et la référence citée). Il
suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers
satisfaisant à l'objectif du mandant. La jurisprudence se contente d'un lien
psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers (TF
4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et l’arrêt cité), lien qui
peut subsister malgré une rupture des pourparlers. A cet égard, il importe
peu qu'un autre (nouveau) courtier ait également été mis en œuvre. En
pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante
que si l'activité du premier courtier n'a abouti à aucun résultat, que les
pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et
que l'affaire est finalement conclue, avec le contractant que le premier
courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (TF 4A_153/2017
du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et l’arrêt cité).
5.2.3 En matière de courtage d'indication, il suffit que le courtier
annonce l'occasion de conclure au mandant. On peut distinguer deux
phases : tout d'abord le courtier recherche des amateurs, puis il
communique au mandant les occasions de conclure (Marquis, Le contrat
de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne, 1993, p.
421). Dans le cadre de la première phase, en matière immobilière, il s'agit
d'insérer des annonces dans les journaux, de répondre aux annonces, de
tenir des fichiers, de placarder l'objet à vendre, de provoquer des contacts
avec des professionnels ou des personnes externes à la profession. Cette
période de recherche n'étant pas une condition essentielle de l'activité du
courtier, celui-ci peut avoir connaissance d'un amateur par hasard et non
en développant son activité de recherche, sans que cela remette en cause
son droit au salaire (Marquis, op. cit., p. 422).

- 25 -
Il incombe au courtier, s'il entend recevoir une rémunération,
d'indiquer à son mandant une occasion de conclure qui lui était inconnue
jusque-là (TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et l’arrêt
cité). Ainsi, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de
causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le
premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a
acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication
que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (TF
4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et les arrêts cités).
En cas de rupture des pourparlers (menés par le premier
courtier indicateur), puis d'une reprise de ceux-ci (par un nouveau
courtier, mais entre les mêmes parties et sur la même affaire) et de la
conclusion d'un contrat, il faut alors distinguer : (a) si les parties ont repris
contact (et les pourparlers) en raison des relations précédemment tissées
(et dont le premier courtier était l'instigateur), le lien de causalité entre
l'activité déployée par celui-ci et la conclusion du contrat est maintenu ;
(b) si la reprise des pourparlers entre les parties trouve son origine dans
l'intervention ultérieure et indépendante du nouveau courtier, le lien de
causalité entre l'activité déployée par le premier courtier et la conclusion
du contrat fait alors défaut (cf. ATF 72 II 84 consid. 2, qui traite
explicitement du courtage d'indication ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre
2017 consid. 2.3 ; Marquis, op. cit., p. 440 ss). Le temps écoulé entre les
derniers efforts du (premier) courtier et la conclusion du contrat principal
est en soi un fait dénué de portée (ATF 84 II 542 consid. 3 ; TF
4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3).
L'activité d'un autre courtier, qui ultérieurement indique le
même amateur, ne peut plus être dans un rapport de causalité si le
contrat principal est conclu avec cet amateur. La doctrine admet de
manière unanime qu'en cas d'activité de plusieurs courtiers indicateurs, le
mandant ne doit donc payer qu'un salaire au courtier qui, le premier, lui a
indiqué l'amateur avec lequel le contrat principal a été conclu (Marquis,
op. cit., pp. 219-220).

- 26 -
5.2.4 Le courtage de négociation est une activité d’entremise, par
laquelle le courtier amène les futurs cocontractants à harmoniser les
diverses exigences qui les séparent, à préparer le contrat principal
conformément à ce qui est prévu dans le contrat de courtage, à infléchir la
volontiers du tiers de conclure le contrat principal (Marquis, op. cit., p.
425). Contrairement au courtier indicateur, le courtier négociateur exerce
l’essentiel de son activité auprès de l’amateur avec qui il doit entrer en
contact directement ou par l’intermédiaire d’un mandataire ; la doctrine
distingue habituellement quatre phases dans l’activité du courtier
négociateur, à savoir la recherche d’amateur, la communication de
l’occasion de conclure à l’amateur, le travail de négociation auprès de
l’amateur et la communication au mandant que l’amateur est prêt à
conclure, étant précisé que la naissance du droit au salaire n’est pas
subordonnée à la condition que chacune de ces activités ait été exercée
par le courtier (Marquis, op. cit., pp. 425-426). Il suffit qu’à un moment de
son activité, le courtier ait provoqué un des motifs qui a déterminé le tiers
à conclure (Marquis, op. cit., p. 427).
L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier
et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de
négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à
communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et
n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (TF 4A_337/2011 du 15
novembre 2011 consid. 2.1 et les références citées).
5.2.5 S’agissant des obligations revenant aux parties à un contrat de
courtage, l’une des principales consiste en la nécessité pour chacune
d’entre elles (et non uniquement le courtier) de se comporter selon les
règles de la bonne foi (Marquis, op. cit., p. 171). En particulier, le mandant
a le devoir de contribuer à l’aboutissement de l’affaire dans ce cadre et de
tenir le courtier au courant d’éventuels changements dans ses intentions,
de modifications de l’objet ou encore de sa volonté de renoncer à l’affaire
(Marquis, op. cit., p. 173). Par ailleurs, la bonne foi constitue également
une limite à la possibilité du mandant de refuser les contrats indiqués ou

- 27 -
négociés par le courtier, étant toutefois précisé qu’il doit tout de même
rester libre dans sa décision (Marquis, op. cit., p. 175).
5.3 Les premiers juges ont retenu que l’intimée avait répondu aux
différentes questions de T.________ ensuite de la visite du bien qu’elle avait
organisée le 24 avril 2015 et qu’elle lui avait également transmis, dans le
courant du mois de mai 2015, des informations par rapport au
financement hypothécaire, ainsi qu’un « bon chez DL pour étude de
financement ». Ils ont également souligné que les appelants avaient résilié
le contrat de courtage les liant à l’intimée le 1er juin 2015 et que cette
dernière en avait pris acte par courriel du lendemain, annulant alors leur
dossier. Partant, il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir mené à
terme les éventuels pourparlers avec les futurs acquéreurs, dès lors qu’il
ne lui appartenait pas de mener lesdits pourparlers avec de potentiels
clients depuis la résiliation du contrat. Les premiers juges ont estimé que
la question de savoir si l’on pouvait reprocher à l’intimée de ne pas avoir
décelé la problématique du statut juridique du bien immobilier, à savoir
une copropriété ou une propriété par étages, pouvait rester ouverte. En
effet, il ressortait du témoignage du notaire L.________ que cette
problématique s’était présentée lorsque les appelants avaient trouvé un
acquéreur et la situation aurait donc été identique si le contrat de
courtage n’avait pas été résilié et que le bien immobilier avait été vendu
par l’intermédiaire de Q.________. Au surplus, les premiers juges ont retenu
qu’aucune des parties n’alléguait ni n’établissait comment et à quelle date
T.________ avait eu un premier contact avec J.________. On ne pouvait ainsi
exclure un lien de causalité entre l’activité de l’intimée et la conclusion du
contrat de vente du bien immobilier des appelants.
Compte tenu d’une part de la présomption de fait dont bénéficie
le courtier et d’autre part de la clause contenue dans le contrat de
courtage signé par les appelants et l’intimée Q.________ le 6 juin 2014,
prévoyant que la commission de courtage serait tout de même exigible
pour le cas où une vente interviendrait dans les douze mois suivants la
résiliation du contrat, les premiers juges ont considéré que les appelants
devaient à Q.________ la commission de courtage, dès lors qu’il était établi

- 28 -
que T.________ avait eu connaissance du bien immobilier des appelants par
l’activité de l’intimée précitée, qui avait en outre répondu à ses
interrogations.
5.4 Les appelants ne contestent pas qu’un contrat de courtage
exclusif ait été conclu entre eux et Q.________. Ce contrat, dont la teneur
n’est pas non plus contestée, stipulait que « si le transfert de l’objet a été
initié par l’activité du courtier, il aura droit à une pleine commission ». Il ne
précisait pas que l’intimée aurait un rôle d’indicateur ou de négociateur
mais on peut inférer des termes précités que le courtier pouvait endosser
les deux rôles, pour autant que la vente de l’objet soit initiée par son
activité pouvant consister soit en une indication, soit en une négociation,
étant précisé que la commission restait due si une vente devait être
réalisée dans les douze mois après la résiliation du mandat à un acquéreur
présenté par le mandataire.
Les appelants contestent l’existence d’un lien de causalité
entre l’activité déployée par Q.________ et la vente du bien immobilier. Ils
soutiennent que les démarches de celle-ci n’auraient abouti à aucun
résultat concret, que son activité aurait été peu ciblée voire très limitée et
ils lui reprochent également de n’avoir effectué que 25 visites pour toute
la durée de son mandat. Ils relèvent que les futurs acheteurs, à savoir
T.________ et C.________, n’auraient eu qu’un intérêt faible ensuite de leur
visite du 24 avril 2015 et que leurs échanges avec l’intimée Q.________
n’auraient été que très succincts. Ils font valoir que les pourparlers entre
cette dernière et les acheteurs auraient été définitivement rompus
puisqu’ils n’auraient plus eu aucun contact depuis le 11 mai 2015. Ils se
prévalent également du fait que Q.________ ne se serait pas rendue
compte que leur bien n’était pas vendable dans sa forme juridique de
l’époque, alors qu’elle l’avait proposé tel quel à la vente. Ainsi, les
conditions de vente auraient été manifestement modifiées à la suite de
l’intervention du second courtier.
L’intimée Q.________ rappelle pour sa part qu’elle a constitué
un dossier de commercialisation qu’elle a transmis à de nombreux clients

- 29 -
potentiels puis qu’elle a organisé plusieurs visites. Elle soutient qu’il serait
établi et non contesté que T.________ et C.________ ont eu connaissance de
la vente du bien immobilier par l’intermédiaire de son activité. Elle ajoute
avoir échangé plusieurs courriels avec T.________ entre le 27 avril et le 11
mai 2015 avant que le contrat ne soit abruptement résilié par les
appelants. Elle soutient que les pourparlers n’auraient pas été
définitivement rompus mais qu’elle aurait été empêchée de les
poursuivre, compte tenu de la résiliation du contrat de courtage. Elle
allègue enfin qu’elle n’aurait eu aucune obligation de conseil à l’égard des
appelants, en particulier s’agissant de la forme juridique du bien vendu et
qu’au demeurant, ce problème serait survenu au moment où les appelants
avaient trouvé un acquéreur et n’aurait pas été décelé par J.________.
5.5 S’agissant du rôle d’indicateur, celui-ci ne peut donner lieu à
une commission que si Q.________ démontre avoir communiqué aux
appelants les noms de T.________ et C.________ avant la conclusion de la
vente.
Or, l’instruction a permis d’établir que tel était le cas. En effet,
les appelants ne contestent pas avoir eu connaissance de la transmission
par l’intimée du dossier de vente à T.________ et C.________ au début du
mois d’avril 2015. Ainsi, c’est bien l’intimée Q.________ qui a indiqué en
premier aux appelants les noms de leurs futurs acheteurs, ce que les
appelants et J.________ ne contestent d’ailleurs pas.
En outre, Q.________, en trouvant un acquéreur intéressé, en lui
envoyant de la documentation et en lui faisant visiter l’appartement des
époux [...] afin de le convaincre de l’acquérir, en répondant à ses
questions ultérieures et en lui envoyant un bon pour une étude
hypothécaire, a rempli un rôle de négociateur. En effet, T.________ s’est
adressée à Q.________ pour obtenir le dossier de vente de la villa le 22 avril
2015. Par courriel du même jour, l’intimée lui a transmis, en pièce jointe,
une copie du dossier de vente précité et lui a proposé l’organisation d’une
visite du bien immobilier. Ladite visite a été organisée en date du 23 avril
2015 et fixée au 24 avril 2015. Par courriel du

- 30 -
27 avril 2015, T.________ a posé plusieurs questions relatives à la villa des
appelants. Elle a en outre indiqué qu’elle remerciait la personne qui avait
effectué la visite et a dit que la propriété lui avait plu. Par courriel du 28
avril 2015, Q.________ a répondu aux diverses questions de T.________ et lui
a transmis les extraits du Registre foncier pour la villa et la parcelle de
base. Par courriel du 6 mai 2015, Q.________ a transmis à T.________ un bon
chez DL pour une étude de financement. Le 11 mai 2015, T.________ a
sollicité une nouvelle fois Q.________ pour des documents demandés par la
banque, notamment « la police d’assurance ECA avec indication du m3,
ainsi qu’un document officiel indiquant les m2 de la parcelle ». Le même
jour, Q.________ lui a transmis les polices ECA « pour la villa et pour le
couvert à voiture » et l’a informée que « la surface du terrain apparaît sur
les registres foncier (sic) ».
Au regard de ces éléments, il convient, d’une part, de constater
que Q.________ a rempli tant un rôle d’indicateur que de négociateur en ce
sens qu’elle s’est entremise entre le mandant et l’amateur en vue de le
convaincre de s’intéresser au bien et de faire aboutir la vente ou la
promesse de vente. On ne peut en outre pas retenir, comme les appelants
le soutiennent, qu’il y aurait eu une rupture des pourparlers, dès lors que
le contrat de courtage a été résilié à peine dix-neuf jours après le dernier
courriel de T.________. Enfin, il ressort des contacts entre T.________ et
Q.________ que celle-là manifestait un intérêt certain pour le bien des
appelants, de sorte que le lien de causalité entre l’action de Q.________
envers les acquéreurs et la conclusion de cette vente à peine quatre mois
plus tard est indéniable. Il est établi que T.________ et C.________ étaient
intéressés par le bien immobilier des appelants lors de l’intervention de
Q.________, qu’ils ont apprécié la visite du bien qui leur a été faite par cette
dernière et qu’ils ont eu des réponses diligentes à toutes les questions
qu’ils lui ont posées. La critique des appelants relative au fait que l’intimée
aurait omis de détecter le problème de la forme juridique du bien vendu
tombe à faux. D’une part, on ne peut pas considérer qu’il était de la
responsabilité du courtier en immobilier de détecter un tel problème et
d’autre part, celui-ci est apparu au moment où les appelants ont trouvé un
acquéreur, de sorte que la nature juridique du bien vendu n’a pas été un

- 31 -
obstacle à la vente, comme semblent le soutenir les appelants. La vente a
en effet été conclue en octobre 2015 alors que le règlement de propriété
par étages, règlement d’administration et d’utilisation « [...]», a été signé
par les copropriétaires le 12 octobre 2016 et que la « [...]» a été
constituée le 17 octobre 2016, soit plus d’une année après la vente.
Q.________ a donc droit à une commission pour son rôle
d’indicateur et de négociateur.
Pour le reste, les griefs des appelants relatifs à l’activité peu
ciblée voire très limitée de Q.________ ainsi qu’au faible nombre de visites
ne sont pas pertinents. Enfin, le reproche des appelants selon lequel ses
démarches n’auraient abouti à aucun résultat concret est infondé, dès lors
que l’activité déployée par Q.________ a permis de trouver les futurs
acquéreurs.
5.6
5.6.1 Il convient encore d’examiner la question des rapports entre
les deux courtiers.
A cet égard, les appelants soutiennent que la commission de
courtage éventuellement due à l’intimée devrait être partagée avec
J.________. Ils relèvent qu’il serait impossible de ne pas tenir compte de
l’activité d’J.________ et reviennent une nouvelle fois sur les reproches
adressés à l’intimée, à savoir notamment celui de n’avoir pas relevé le
problème de la non-constitution de la propriété par étage, qui empêchait
toute vente selon eux, et de la recherche non ciblée effectuée par
l’intimée.
5.6.2 Selon la jurisprudence, si plusieurs courtiers sont intervenus
indépendamment, la commission des uns et des autres doit être fixée en
proportion de leur contribution au résultat obtenu, pour lequel le
commettant ne doit qu’une seule commission (ATF 72 II 421, JdT 1947 I
293, confirmant la jurisprudence publiée aux ATF 62 III 342 consid. 2 ;
Amman, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd., Bâle 2020, n. 12

- 32 -
ad art. 413 CO ; Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e
éd., Bâle 2012, n. 23 ad art. 413 CO et les références citées). Le courtier
qui entend se prémunir du risque de devoir partager son salaire avec
d’autres courtiers peut contracter une clause d’exclusivité avec le
mandant (Rayroux, ibidem).
A l’occasion de l’arrêt publié à l’ATF 72 II 421 (JdT 1947 I 293),
le Tribunal fédéral avait déjà examiné et écarté l’avis d’une partie de la
doctrine qui voulait que lorsque plusieurs courtiers commis
indépendamment les uns des autres, avaient contribué à procurer la
conclusion d’un contrat, chacun d’eux avait le droit à toute la commission,
vu que chacun avait une part déterminante au succès recherché, dont la
réalisation valait au courtier la pleine rétribution. A cet égard, il avait
indiqué que cette solution – et ce quand bien même le courtier avait le
droit à l’intégralité de son salaire lorsque, après avoir mis en mouvement
les pourparlers, il voyait le commettant prendre l’affaire en main et réussir
à clôturer celle-ci sur la base initialement créée par le courtier – était
inéquitable, car elle aboutissait à faire peser une charge trop lourde sur le
mandant. Dès lors, selon le Tribunal fédéral, en cas de concours de
plusieurs courtiers, il paraissait juste de mesurer l’importance du travail de
chacun d’eux dans l’ensemble des efforts qui avaient été couronnés de
succès et de fixer le salaire des uns et des autres en proportion de leur
contribution au résultat obtenu pour lequel le commettant ne devait
qu’une seule commission. Cette solution ne constituait pas un traitement
trop dur pour le courtier, car celui-ci devait s’attendre à ce que d’autres
courtiers, outre lui-même, s’occupent de la même affaire. En effet,
toujours selon le Tribunal fédéral, dans le commerce des immeubles, le
vendeur chargeait en règle générale ou du moins très souvent plusieurs
courtiers indépendamment les uns des autres de lui procurer un acheteur.
Ainsi, le courtier qui entendait s’assurer tout le mérite du succès avait la
possibilité d’y parvenir en stipulant la clause d’exclusivité dans le contrat
de courtage.
La question de savoir quelles sont les conséquences de la
violation de clauses de garantie de commission ou d’exclusivité doit être

- 33 -
analysée en fonction du contenu de l’accord conclu entre les parties. En
cas de renonciation au lien de causalité entre l’activité du courtier et la
conclusion de l’affaire, le courtier a droit à la commission convenue, et ce
même si le mandant a conclu l’affaire grâce à l’intervention de tiers. Si
l’accord des parties confère au courtier un droit d’exclusivité ou prévoit
une obligation à la charge du mandant de s’abstenir, le courtier peut
considérer, le cas échéant, que le mandant a violé son obligation de ne
pas faire au sens de l’art. 98 al. 2 CO et réclamer des dommages-intérêts,
s’il fait la preuve de son préjudice (Rayroux, op. cit., n. 40 ad art. 412 CO).
Le contrat peut prévoir une prestation contractuelle complète (e. g. salaire
du courtier en cas de violation de son exclusivité) en lieu et place des
dommages-intérêts (Thévenoz, Commentaire romand, Code des
obligations I, 2e éd., Bâle 2012, n. 25 ad art. 98 CO).
5.6.3 Les premiers juges ont rappelé qu’on ignorait quand le contrat
liant les appelants et l’appelée en cause avait été conclu précisément,
mais qu’il y avait lieu d’admettre qu’il avait été signé entre le 21 mai et le
27 mai 2015. Or, les appelants n’avaient résilié le contrat de courtage
exclusif les liant avec l’intimée que par courrier du 1er juin 2015. Les
premiers juges ont ainsi estimé qu’ils avaient violé leurs obligations
contractuelles envers l’intimée en ne respectant pas la clause
d’exclusivité. Au vu des courriels échangés entre les appelants et
l’appelée en cause au sujet de la « liste » de l’intimée, il y a lieu
d’admettre que les appelants connaissaient le risque lié à la clause du
contrat du 6 juin 2014 sur l’exigibilité de la commission en cas de vente
dans les douze mois à un acquéreur présenté par l’intimée. Les premiers
juges ont ainsi considéré que les appelants ne pouvaient pas prétendre
que la commission de courtage soit partagée entre les courtiers, qui
avaient tous deux rempli leurs obligations contractuelles respectives.
5.6.4 En l’espèce, les appelants ont conclu un contrat de courtage
exclusif avec Q.________ puis un contrat de courtage non exclusif avec
J.________. Le contrat signé avec Q.________ prévoyait que le mandant
devait conclure par l’entremise du courtier, sans faire appel à d’autres
intermédiaires ni en s’entremettant lui-même et qu’en cas de violation de

- 34 -
cette obligation, le courtier aurait droit à sa pleine commission, que la
vente ou la promesse de vente soit intervenue par l’intermédiaire d’un
tiers ou du mandant lui-même. Le contrat stipulait également que la
commission restait due si une vente devait être réalisée dans les douze
mois après la résiliation du mandat à un acquéreur présenté par le
mandataire.
Les appelants ont signé le contrat de courtage avec J.________
entre le 21 et le 27 mai 2015, alors qu’ils n’avaient pas encore résilié le
contrat de courtage exclusif conclu avec Q.________. Cette résiliation a eu
lieu par courriel du 1er juin 2015, étant rappelé que le contrat de vente de
l’immeuble a été signé ultérieurement, soit en octobre 2015. Partant, on
ne peut que considérer que les appelants n’ont pas respecté leurs
obligations contractuelles envers l’intimée en violant la clause
d’exclusivité du courtage conclu avec celle-ci. Les appelants étaient
pleinement conscients des conséquences d’une telle violation puisqu’ils
ont interpellé l’appelée en cause à cet égard en s’inquiétant du fait que
l’intimée pourrait éventuellement réclamer par la suite une commission de
courtage s’agissant de sa propre activité. En outre, lorsqu’elle a pris acte
de la résiliation de son mandat le
2 juin 2015, l’intimée a attiré l’attention des appelants sur la clause
prévoyant qu’une commission restait due si une vente devait être réalisée
dans les douze mois après la résiliation du mandat à un acquéreur
présenté par le mandataire. Dans un tel cas de figure, la doctrine
considère que le mandant commet une violation de l’obligation de
s’abstenir, ce qui l’oblige au paiement de dommages-intérêts, voire de
l’entier de la prestation contractuelle prévue. En l’espèce, il faut rappeler
que le contrat signé par les appelants et l’intimée prévoyait le paiement
des honoraires durant douze mois après la résiliation en cas de vente à un
acquéreur présenté par Q.________. L’appartement des appelants a
effectivement été vendu à des acquéreurs qui avaient été présentés en
premier lieu par l’intimée, étant précisé qu’on ignore si ceux-ci ont eu des
contacts avec l’appelée en cause, de tels faits n’ayant pas été établis, ni
même allégués. Q.________ a présenté aux appelants les personnes qui
allaient acquérir leur bien. Elle a en outre, comme on l’a vu sous consid.

- 35 -
5.5 supra, organisé une visite du bien avec les acquéreurs, les a
renseignés au sujet du bien immobilier et leur a envoyé les différents
documents qu’ils ont sollicités. La baisse du prix du bien immobilier
invoquée par les appelants est davantage due à la nouvelle situation
juridique décelée par le notaire plutôt qu’à l’activité du courtier appelé en
cause. En tous les cas, il ne ressort pas des faits de la cause que l’activité
d’J.________ ait eu une quelconque influence sur la conclusion du contrat de
vente et il n’est même pas établi que celle-ci a eu des contacts avec les
acquéreurs. Au demeurant, la clause d’exclusivité signée par les parties
était destinée à garantir à Q.________ le paiement de ses honoraires. Il y a
donc lieu de confirmer le raisonnement des premiers juges consistant à
considérer que les appelants ont violé leurs obligations contractuelles
envers Q.________ et de retenir que l’intimée a droit à l’entier de la
commission due en vertu du contrat de courtage exclusif, les conditions
d’un partage de celle-ci entre les courtiers n’étant manifestement pas
remplies.
5.7
5.7.1 Selon le contrat conclu entre les appelants et l’intimée
Q.________, la commission due à celle-ci était de 3% du prix de vente, plus
la TVA. Les appelants soutiennent toutefois que la rémunération convenue
serait excessive, compte tenu des manquements de l’intimée.
5.7.2 L’art. 417 CO dispose que lorsqu’un salaire excessif a été
stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat
individuel de travail ou une vente d’immeuble, soit pour avoir négocié l’un
de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement
réduit par le juge.
L’art. 417 CO est une disposition de droit impératif, que le juge
doit, le cas échéant, appliquer d’office (ATF 111 Il 366, JdT 1986 I 499 ;
Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, Bâle 2012, n. 1 ad
art. 417 CO). La réduction est réputée requise lorsque le débiteur ne se
borne pas à contester le principe de la prétention, mais qu’il en discute
également le montant et articule des motifs de réduction. Le débiteur

- 36 -
n’est pas tenu d’invoquer expressément l’art. 417 CO ni de prendre une
conclusion séparée en réduction. Il suffit d’une conclusion libellée de façon
à englober une réduction judiciaire du montant, ce qui est le cas d’une
conclusion tendant au rejet de la demande pour le tout (ATF 109 II 120,
JdT 1984 I 41 ; ATF 111 Il 366, JdT 1986 I 499 ; Marquis, op, cit., p. 302 ;
Engel, Contrats de droit suisse, Berne 2000, 2e éd., p. 525).
En matière immobilière, les commissions sont en règle
générale fixées sur la base d’un pourcentage du prix de vente obtenu et
non en fonction des dépenses effectives du courtier. Il arrive que le taux
usuel varie en fonction du prix qui sert de référence ; il diminue alors au
fur et à mesure que le prix de vente augmente (TF 4C_362/1999 du 22
mars 2000 et les références citées).
5.7.3 En l’espèce, on ne peut retenir que l’intimée aurait commis
des manquements justifiant une réduction du montant prévu
forfaitairement. En effet, son activité a conduit à la signature du contrat de
vente. En outre, une commission forfaitaire s’élevant à 3% du prix de
vente n’est pas excessive au regard du prix de vente de l’immeuble,
arrêté à 1'025'000 francs. Il convient en conséquence de s’en tenir au
montant alloué par les premiers juges à Q.________, soit
33’210 fr., TVA comprise.
5.8
5.8.1 S’agissant des rapports des appelants avec J.________, on
comprend qu’ils ont en substance sollicité, dans leur requête d’appel en
cause, le remboursement par J.________ de la somme qu’ils seraient
condamnés à payer à Q.________. En appel, ils ont en effet conclu, à titre
subsidiaire, à ce que « tout montant alloué à Q.________ à titre de
commission soit réduit au montant correspondant à la part de commission
que J.________ serait condamnée à leur verser ». Plus subsidiairement, les
appelants ont conclu à la réforme du jugement entrepris en ce sens que
J.________ soit condamnée à verser à Q.________, à concurrence d’un
montant de 13'500 fr. ou de tout autre montant que justice dira, une part
de commission de 27'000 fr. qui lui a été versée suite à la vente de

- 37 -
l’immeuble sis chemin [...]. Plus subsidiairement encore, ils ont conclu à la
condamnation de J.________ à payer un montant de 13'500 fr. à Q.________
correspondant à la moitié de la commission de courtage perçue par
l’appelée en cause, et, à titre encore plus subsidiaire, à ce que J.________
soit condamnée à les relever de toute condamnation en capital-intérêt
frais et dépens qui viendrait à être prononcée à leur encontre en faveur de
Q.________. Ils ont notamment soutenu que J.________ serait responsable
des garanties expresses qu’elle leur aurait faites selon lesquelles la vente
de leur bien immobilier aux acheteurs ne leur faisait courir aucun risque
d’une action de Q.________ à leur encontre et qu’elle leur aurait ainsi causé
un dommage.
L’appelée en cause indique pour sa part que les appelants
seraient responsables des contrats qu’ils ont signés et qu’elle n’aurait
jamais assuré à ses mandants qu’ils ne risquaient aucune action de la part
de l’intimée.
5.8.2 En vertu de l'art. 398 CO, la responsabilité du mandataire est
soumise, d'une manière générale, aux mêmes règles que celle du
travailleur dans les rapports de travail. L'al. 2 de cette disposition précise
que le mandataire est responsable envers le mandant de la bonne et
fidèle exécution du mandat.
Il est généralement admis que l'obligation principale du
mandataire consiste à mettre en œuvre une diligence raisonnable pour
atteindre le résultat voulu par les parties et à livrer le résultat obtenu. De
ce devoir principal découlent souvent des obligations accessoires, telles
que les obligations d'information et de conseil, l'obligation de discrétion et
l'obligation de sécurité (Werro, Code des obligations I, Commentaire
romand, 2e éd., Bâle 2012 [ci-après : CR-CO I], n. 13 ad art. 398 CO).
Il peut y avoir un cumul entre le droit à la réduction des
honoraires et à la réparation du dommage causé par la mauvaise
exécution (ATF 124 III 423 consid. 4c). Il ne peut alors s'agir que d'un
dommage consécutif à la mauvaise exécution, car la réparation du

- 38 -
dommage ne doit pas permettre au mandant d'obtenir une seconde
indemnisation pour la moins-value liée aux irrégularités commises, qu'il
peut compenser par la réduction des honoraires (Tercier/Bieri/Carron, Les
contrats spéciaux, 5e éd., 2016, nn. 4591, 4593 et 4594).
L'art. 398 al. 1 CO soumet, « d'une manière générale », la
responsabilité du mandataire aux mêmes règles que celle du travailleur
dans les rapports de travail. La règle renvoie à l'art. 321e CO, qui, selon la
doctrine dominante, reprend lui-même le régime général de l'art. 97 CO.
Selon cette opinion, pour que la responsabilité du mandataire soit
engagée, le mandant doit prouver l'existence d'un préjudice, d'une
violation du mandat et d'un rapport de causalité adéquate entre la
violation du mandat et le préjudice. Il appartient en revanche au
mandataire d'établir qu'il n'a pas commis de faute, parce qu'il s'est
comporté d'une manière diligente (Werro, op cit., n. 37 ad art. 398 CO).
5.8.3 Sur ce point, la Cour de céans constate que les appelants n’ont
pas établi avoir versé à J.________ un quelconque montant puisqu’ils se
sont bornés à produire une facture qui leur avait été adressée par cette
dernière. Les appelants ne sauraient demander qu’J.________ leur
rembourse une somme dont ils n’ont pas établi le paiement dans la
présente procédure ou encore que l’intéressée soit personnellement
reconnue débitrice du montant à payer à Q.________ au titre de
commission de courtage. Par ailleurs, on ne saurait retenir, comme les
appelants le soutiennent, qu’J.________ aurait violé ses obligations
contractuelles et leur aurait causé un dommage en leur garantissant qu’ils
ne risquaient aucune action judiciaire de la part de l’intimée. D’une part,
on ignore les éléments qui ont été transmis à J.________ et sur la base
desquels elle s’est exprimée. Celle-ci n’étant pas une professionnelle du
droit, les appelants ne pouvaient pas se fier à ses déclarations à cet égard
sans consulter un tel professionnel, ce qu’ils se sont abstenus de faire.
Enfin, les appelants n’exposent pas en quoi les assurances données par
J.________ seraient en lien de causalité avec le dommage financier qu’ils
subissent en raison de la présente procédure. En effet, ils ne soutiennent
pas qu’ils auraient agi différemment si J.________ les avait informés de la

- 39 -
possibilité que Q.________ réclame en justice tout ou partie de la
commission de courtage, possibilité qu’ils n’ignoraient pas puisqu’ils s’en
sont inquiétés auprès de l’appelée en cause. Par conséquent, les
prétentions élevées par les appelants contre l’appelée en cause ne
peuvent qu’être rejetées.
6.
6.1 En conclusion, l’appel doit être rejeté et le jugement entrepris
confirmé.
6.2 A teneur de l’art. 106 al. 1 CPC, les frais sont mis à la charge
de la partie succombante.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'332 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge d’A.O.________ et B.O.________,
solidairement entre eux, dès lors qu’ils succombent.
6.3 Au vu de l’issue du litige et de l’activité déployée par les
mandataires de l’intimée et de l’appelée en cause, A.O.________ et
B.O.________ leur verseront, solidairement entre eux, de pleins dépens de
deuxième instance, à hauteur de
2'500 fr. pour l’intimée Q.________ et de 1'500 fr. pour l’appelée en cause
J.________ (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010 ; BLV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.

- 40 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'332 fr.
(mille trois cent trente-deux francs), sont mis à la charge
d’A.O.________ et B.O.________, solidairement entre eux.
IV. A.O.________ et B.O.________ doivent payer, solidairement entre
eux, à Q.________ la somme de 2'500 fr. (deux mille cinq cents
francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V. A.O.________ et B.O.________ doivent payer, solidairement entre
eux, à J.________ la somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs)
à titre de dépens de deuxième instance.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Julien Lanfranconi (pour A.O.________ et B.O.________),
- Me Jean-François Marti (pour Q.________),
- Me Frank Tièche (pour J.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.

- 41 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :