vd_gerichte · JL11.048977 · 2012-05-31 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL11.048977-120659
249
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 31 mai 2012
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mme Favrod et M. Krieger
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 257d CO; 7 al. 2 RULV
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par B.________, à
Paudex, bailleur, contre l'ordonnance rendue le 27 mars 2012 par la Juge
de paix du district de Nyon dans la cause divisant l'appelante d’avec
A.X.________ et B.X.________, tous deux à Gland, locataires, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 27 mars 2012, la Juge de paix du district de
Nyon a rejeté la requête d'expulsion (I), arrêté les frais et dépens (II à IV)
et rayé la cause du rôle (V).
Le premier juge a considéré que les locataires n'avaient pas
fait l'objet d'une vaine mise en demeure en ce qui concernait le paiement
des loyers par trimestre d'avance, de sorte que, le cas étant clair, la
requête d'expulsion devait être rejetée.
B. Par acte du 4 avril 2012, B.________ a fait appel de cette
ordonnance en concluant, avec suite de frais et dépens, à ce qui suit :
« I. L'appel est admis.
II. Ordre est donné à B.X.________ et A.X.________, sous menace
des peines d'arrêts ou d'amende de l'art. 292 CPS pour
insoumission à une décision de l'Autorité, de quitter et rendre
libre de tous occupants et de tous biens leur appartenant ou
appartenant à des tiers, les locaux sis au rez-de-chaussée de
l'immeuble [...] à Gland, soit un appartement de 4.5 pièces
ainsi que les éventuelles dépendances remises à bien plaire,
cave et/ou galetas, ceci dans un délai de grâce de vingt jours à
compter de la notification de la décision à intervenir.
III. L'Huissier de la Justice de Paix du district de Nyon est chargé
de procéder à l'exécution forcée de cette décision, sous la
présidence du Juge de paix du même ressort.
IV. Dit que l'Huissier de la Justice de Paix du district de Nyon peut
requérir tous agents de la force publique de concourir à
l'exécution forcée de la présente ordonnance.
V. Dit qu'il sera, au besoin, procédé à l'ouverture forcée. »
Dans leur réponse du 21 mai 2012, les locataires ont conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet de l'appel et, subsidiairement, à la
réforme de l'ordonnance attaquée en ce sens que l'application de la

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procédure sommaire, en cas clair, n'est pas admise et que la requête
d'expulsion est irrecevable.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer signé le 12 avril 1999, [...] (ancien
bailleur) a remis à bail à A.X.________ et B.X.________ un appartement de
4,5 pièces au [...], à Gland. Initialement conclu du 16 avril 1999 au
31 mars 2000, le bail se renouvelait ensuite aux mêmes conditions
d'année en année, sauf résiliation quatre mois avant l'échéance annuelle
du 31 mars. Sur une notification de hausse de loyer du 10 avril 2008, il est
indiqué que les locataires disposent également d'une place de parc et qu'à
partir du 1er avril 2009, le loyer mensuel de l'appartement sera de 1'531
fr., plus 140 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires,
et celui de la place de parc de 80 francs.
2. Dans deux lettres recommandées du 1er septembre 2011
adressées séparément à chaque époux, reçues le 5 septembre 2011, le
bailleur a écrit ce qui suit :
« Le contrôle de nos comptes relève qu'en dépit de notre
rappel/mise en demeure du 11.8.2011 vos locations n'ont pas été
réglées dans le délai de dix jours et ne sont donc payées qu'au
31.7.2011.
Dans ces circonstances, nous nous voyons contraints d'exiger, dès le
début de ce mois, le règlement de vos loyers et acomptes de
chauffage par trimestre civil d'avance. Vu ce qui précède, vous nous
devez à ce jour les loyers de août, septembre dès lors échus, qui
totalisent :
Fr. 3'323.20
Conformément à l'article 257 d CO, nous vous mettons en demeure
de nous payer ce montant dans les 30 jours à compter de la
réception de la présente.

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Si votre versement ne nous est pas parvenu dans ce délai, nous
serons en droit de résilier votre bail, en application de la disposition
légale susmentionnée.
Cette mise en demeure vous est adressée sans préjudice d'une
éventuelle procédure de recouvrement, tous dommages-intérêts
étant par ailleurs réservés. »
Par deux formules officielles du 20 octobre 2011 envoyées à
chaque époux séparément, reçues le 21 octobre 2011, le bailleur a résilié
le bail à loyer de l'appartement pour le 30 novembre 2011.
3. Par acte du 19 décembre 2011, B.________ a saisi le Juge de
paix du district de Nyon d’une requête en procédure sommaire pour les
cas clairs de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2010; RS 272), tendant à faire prononcer l'expulsion de A.X.________ et
B.X.________ de l'appartement sis au [...], à Gland.
Le 20 décembre 2011, la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer a informé le juge de paix qu'elle n'entendait pas
examiner la requête d'inefficacité, subsidiairement d'annulation de congé
déposée par A.X.________ et B.X.________ avant de connaître l'issue de la
procédure d'expulsion.
Le 15 février 2012, les locataires ont conclu au rejet de la
requête d'expulsion.
L'audience en procédure sommaire, à laquelle le bailleur ne
s'est pas présenté, a eu lieu le 9 mars 2012.
En d roit :
1. a) La décision a été rendue le 27 mars 2012. Les voies de droit
sont dès lors soumises au CPC, entré en vigueur au 1er janvier 2011 (art.
405 al. 1 CPC).

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b) Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance rejetant
la requête d’expulsion pour défaut de paiement de loyer. Pour déterminer
quelle voie de droit, de l’appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder
sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au
loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour
laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure
à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO (Code
des obligations du 30 mars 1911; RS 220) consacre I’annulabilité d’une
résiliation (JT 2011 III 83; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I
17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le loyer mensuel net de l’appartement en cause
s’élève à 1'531 fr. (le bail à loyer de la place de parc n'ayant pas été
résilié), de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 francs. La
voie de l’appel est ainsi ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
c) Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure
sommaire, le délai d’appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC). Interjeté en
temps utile, l’appel est dès lors recevable.
2. L’appel est une voie de droit offrant à l’autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d’examen (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011,
n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1249). Celle-ci examine librement tous les griefs
de l’appelant, qu’ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l’instance
d’appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l’appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (HohI, Procédure civile, tome Il, 2e éd.,
Berne 2010, n. 2399, p. 435). L’autorité d’appel applique le droit d’office :
elle n’est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal
de première instance (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler, Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n. 1 ad art. 310
CPC, p. 1489).

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En l'espèce, l’état de fait de l’ordonnance attaquée, complété
sur la base des pièces au dossier de première instance, est suffisant pour
permettre à la cour de céans de statuer sur le fond.
3. a) Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de
paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au
moins pour les baux d’habitations et ceux de locaux commerciaux (al. 1).
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier les baux
d’habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé
minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2).
Aux termes de l’art. 7 al. 2 RULV (Dispositions paritaires
romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud), lorsque le
locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d’une
mensualité et qu’il a fait l’objet d’une vaine mise en demeure écrite, le
bailleur peut exiger que le loyer, les acomptes de chauffage et de frais
accessoires soient acquittés trimestriellement à l’avance, dès le mois
suivant l’échéance du délai fixé dans la mise en demeure.
Selon la jurisprudence de la Chambre des recours I du Tribunal
cantonal, l’art. 7 RULV est une faculté donnée au bailleur qui ne peut être
exercée que dès le mois qui suit l’échéance du délai que celui-ci a imparti
en vain au locataire pour s’acquitter du loyer arriéré. Le bailleur ne peut
pas requérir immédiatement, par une mise en demeure à forme de l’art.
257d CO, le paiement du loyer par trimestre d’avance. Il doit procéder en
deux temps, soit d’abord adresser une mise en demeure en cas de retard
du paiement du loyer (avec ou sans la menace de la sanction du paiement
des loyers par trimestre d’avance), puis communiquer au locataire sa
volonté d’obtenir le paiement du loyer par trimestre d’avance. Ce n’est
qu’après cette dernière communication qu’il peut, si les loyers n’ont pas
été acquittés trimestriellement d’avance, adresser l’avis comminatoire de
l’art. 257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et distincte

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(CREC I 25 mars 2010/151; CREC I 28 août 2007/420, résumé in Cahiers
du Bail [CdB] 2007, p. 129; Colombini, Condensé de la jurisprudence
fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné en raison du
défaut de paiement de loyer (art. 257d CO), JT 2012 II 39 no 8).
L’art. 257d CO présuppose un retard dans le paiement du loyer
(Lachat, Commentaire romand, Bâle 2003, n. 2 ad art. 257d CO, p. 1332).
L’avis comminatoire est dépourvu d’effet s’il porte sur un loyer qui n’est
pas encore échu (Lachat, op. cit., n. 5 ad art. 257d CO, p. 1333). En
d’autres termes, si le bailleur a des créances qui ne permettent pas
l’application de cet article et d’autres qui la permettent, son courrier doit
les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse
reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du
bail (Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, p. 666).
b) L’appelante soutient que le premier juge a mal interprété la
mise en demeure du 1er septembre 2011 et que la notification de
résiliation de bail adressée aux locataires le 21 octobre 2011 pour le 30
novembre 2011 était dès lors justifiée.
En l’espèce, le courrier du 1er septembre 2011 du bailleur (cf.
supra, let. C, ch. 2) comporte à la fois une mise en demeure pour un
arriéré de loyers échus (« vos locations n'ont pas été réglées dans le délai
de dix jours et ne sont donc payées qu'au 31.7.2011 », « vous nous devez
à ce jour les loyers de août, septembre dès lors échus, qui totalisent 3'323
fr. 20 ») et la communication que les loyers seront payables par trimestre
d'avance pour le futur (« nous nous voyons contraints d'exiger, dès le
début de ce mois, le règlement de vos loyers et acomptes de chauffage
par trimestre civil d'avance »). On ne sait donc pas si la lettre du
1er septembre 2011 concerne une mise en demeure pour les loyers des
mois d'août et de septembre, auquel cas il apparaît douteux, sous l'angle
de la bonne foi, que cette mise en demeure soit valable dès lors que
l'appelante n'a pas attendu une quelconque confirmation bancaire ou
postale que le paiement du mois de septembre avait effectivement eu lieu
et qu'il se trouvait en attente d'être crédité, ou si ce courrier résulte de la

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volonté de l'appelante d'obtenir dorénavant un paiement par trimestre,
auquel cas la procédure de l'art. 7 RULV n'a pas été respectée. En effet,
selon la jurisprudence précitée, le bailleur doit d'abord adresser une mise
en demeure en cas de retard du paiement du loyer (avec ou sans la
menace de la sanction du paiement des loyers par trimestre d'avance),
puis communiquer au locataire sa volonté d'obtenir le paiement du loyer
par trimestre d'avance avec la mention claire du montant qui sera dû,
mais ne l'est pas encore, et ensuite seulement, si les loyers n'ont pas été
acquittés trimestriellement d'avance, adresser l'avis comminatoire de l'art.
257d CO.
Dans ces circonstances, force est d'admettre non seulement
que la lettre du 1er septembre 2011 de l'appelante n'est pas suffisamment
explicite, mais encore qu'elle ne répond pas aux exigences de la
jurisprudence en la matière.
4. Les conditions de la protection des cas clairs n'étant
manifestement pas réalisées à la lumière de ce qui précède, il ne peut être
entré en matière sur la requête du bailleur. La simple conclusion en rejet
par le défendeur ne permet pas un prononcé de mal-fondé : il y a donc lieu
de prononcer l'irrecevabilité et non le rejet de la requête (Bohnet, CPC
commenté, Bâle 2011, n. 24 ad art. 257 CPC; CACI 18 août 2011/199 c.
5b/bb, in JT 2011 III 146; CACI 2 janvier 2012/1).
5. Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté et l'ordonnance attaquée
réformée d'office à son chiffre I. en ce sens que la requête d'expulsion est
irrecevable. L'ordonnance est confirmée pour le surplus.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 200
fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010; RSV 270.11.5]) et mis à la charge de l'appelante, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).

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L'appelante doit verser aux intimés la somme de 700 fr. à titre
de dépens de deuxième instance (art. 7 al. 1 TDC [tarif du 23 novembre
2010 des dépens en matière civile; RSV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L'ordonnance est réformée d'office comme il suit au chiffre I de
son dispositif :
I. dit que la requête d'expulsion est irrecevable.
L'ordonnance est confirmée pour le surplus.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l'appelante.
IV. L'appelante B.________, doit verser aux intimés B.X.________ et
A.X.________ la somme de 700 fr. (sept cents francs) à titre de
dépens de deuxième instance.

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V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 31 mai 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Martine Schlaeppi (pour B.________)
- Me Guillaume Perrot (pour A.X.________ et B.X.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Nyon
La greffière :