vd_gerichte · XA11.013382 · 2013-01-10 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA11.013382-122009
20
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 10 janvier 2013
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Battistolo et Mme Crittin Dayen
Greffière : Mme Bertholet
*****
Art. 269d CO; 19 al. 1 OBLF
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par T.________,
défenderesse, contre le jugement rendu le 5 septembre 2011 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l'appelante d’avec la COMMUNE
DE Z.________, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
voit :
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En fait :
A. Par jugement du 5 septembre 2011, dont la motivation a été
notifiée le 2 octobre 2012, le Tribunal des baux a dit que la notification de
nouvelles prétentions adressée par la Commune de Z.________ à la société
T.________ le 2 décembre 2010 pour le 1er janvier 2012 est valable (I),
statué sur les frais de justice et les dépens (Il et III) et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont examiné la validité de la
nouvelle prétention de la Commune de Z.________ consistant à réduire la
durée de renouvellement du bail de la société T.________ à une année au
regard des art. 269d CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220)
et 19 al. 1 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme
d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990, RS 221.213.11).
Ils ont d'abord constaté que la nouvelle prétention avait fait l'objet d'une
notification en temps opportun et qu'elle avait été faite au moyen de la
formule officielle. Ils ont ensuite considéré que la commune avait un
intérêt sérieux et digne de protection à la modification du contrat
envisagée, qui préservait également d'une certaine façon les intérêts de la
société, laquelle voyait son bail subsister plus longtemps, et qui ne
prétéritait pas son droit de contester le moment venu la résiliation de son
bail ou, le cas échéant, d'en demander la prolongation. Ils ont par
conséquent jugé que la modification unilatérale du bail faisant l'objet de la
notification de nouvelles prétentions du 2 décembre 2010 pouvait
raisonnablement être imposée à la locataire.
B. Par acte du 1er novembre 2012, la société T.________ a fait
appel du jugement précité, concluant, avec suite de frais et dépens, à son
annulation et à ce qu'il soit dit que la notification de nouvelles prétentions
qui lui avait été adressée le 2 décembre 2010 pour le 1er janvier 2012 par
la Commune de Z.________ soit annulée.

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L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 8 janvier 1987, la Commune de Z.________, demanderesse,
a conclu avec [...] un contrat de bail commercial portant sur les locaux sis
à l'Avenue de B.________ [...] à [...], dans lesquels celui-ci exploitait une
carrosserie sous la raison individuelle [...].
Le chiffre 1 du contrat précité prévoyait que le bail
commençait le 1er janvier 1987 et prenait fin le 1er janvier 1997, puis, sauf
avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties une année à
l'avance par lettre recommandée, se renouvellerait de plein droit aux
mêmes conditions pour une période de cinq ans et ainsi de suite de cinq
ans en cinq ans jusqu'à dénonciation de part ou d'autre.
Par avenant du 28 janvier 2005, le bail a été transféré dès le
1er janvier 2005 à la société T.________, défenderesse.
Depuis le 1er janvier 2009, le loyer mensuel net du bail s'élève
à 4'090 francs.
Le 5 mai 2009, J.________, administrateur de la société
E.________, active dans le domaine de l'immobilier, s'est adressé à la
Municipalité de Z.________ pour lui faire part de son intention de participer
au développement immobilier de la zone située au sud de la plate-forme
de B.________ et d'y construire des immeubles locatifs. Il a exposé son
projet relatif à la zone de la parcelle n° [...], propriété de la demanderesse,
occupée, entre autres, par la carrosserie de la défenderesse.
Le 12 juin 2009, la Municipalité a informé cette société que,
dans sa séance du 10 juin 2009, elle avait accepté de lui réserver la
surface requise de la parcelle n° [...] afin qu'elle puisse mener à bien les

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études nécessaires à son projet, dite réservation lui étant accordée
jusqu'au 30 juin 2010.
Le 31 mars 2010, l'atelier d'architectes [...] a élaboré pour le
compte de la société E.________ un avant-projet d'étude pour le
développement de la plate-forme de B.________. L'avant-projet impliquait
notamment la parcelle n° [...] et prévoyait la construction de deux
bâtiments (A et B), le premier de ceux-ci étant situé sur le périmètre du
bâtiment dans lequel se trouvaient les locaux de la défenderesse.
Le 5 mai 2010, E.________ a communiqué à la Municipalité le
résultat des travaux réalisés depuis son dernier courrier, lui a demandé
une promesse de constituer un droit de superficie en sa faveur et lui a
suggéré de procéder en vue d'homologuer un addenda au plan de quartier
dans l'esprit de son avant-projet architectural.
Le 22 septembre 2010, le Service d'urbanisme, la Commission
immobilière et le Service du logement et des gérances ont adressé une
note à la Municipalité décrivant les grandes lignes du projet de
développement immobilier de la plate-forme de B.________ relatif à la
parcelle n° [...] et faisant notamment état des différents baux conclus sur
les immeubles concernés par le projet. Ils ont notamment proposé à la
Municipalité d'ouvrir une procédure de plan partiel d'affectation sur les
périmètres des plans d'extensions concernant les terrains délimités par
l'Avenue de B.________, de mandater le Service d'urbanisme pour conduire
la procédure, de réserver une partie de la parcelle n° [...] à la société
E.________ pour une durée de deux ans, à compter du 1er juillet 2010, et de
signer avec cette société une promesse de constitution d'un droit distinct
et permanent de superficie et de mandater le Service du logement et des
gérances pour mener les procédures en vue de la résiliation des différents
baux en fonction du calendrier du projet.
Lors de sa séance du 29 septembre 2010, la Municipalité a
approuvé ces mesures.

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Par courrier recommandé du 17 novembre 2010, la Commune
de Z.________ a informé la T.________ qu'un plan partiel d'affectation en
cours d'élaboration modifierait vraisemblablement la physionomie du
quartier de [...] dans les prochaines années. Considérant que la durée de
renouvellement de son bail fixée à cinq ans était relativement longue, elle
a indiqué qu'elle souhaitait la réduire à une année, étant précisé que le
délai de résiliation ne subirait en revanche aucune modification et
resterait fixé à douze mois. Elle a joint à ce courrier une formule officielle
de notification de nouvelles prétentions, datée par erreur du 17 novembre
2011.
Pour corriger cette erreur, la Commune de Z.________ a fait
parvenir à T.________ le 2 décembre 2010 une nouvelle formule officielle
de notification de nouvelles prétentions, datée du même jour et indiquant
sous chiffre 3 le motif de la nouvelle prétention comme suit: "Un plan
partiel d'affectation est en cours pour le quartier de [...]".
2. Par requête adressée à la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Lausanne, la société T.________ a
conclu, principalement, à ce qu'il soit dit que la décision de la Commune
de Z.________ de ramener dès et y compris le 1er janvier 2012 le
renouvellement tacite du bail à loyer du 8 janvier 1987 à une année est
annulée et, subsidiairement, à ce qu'une première prolongation de bail de
cinq ans dès et y compris le 1er janvier 2012 lui soit accordée.
Par procès-verbal du 18 mars 2011, le Préfet du district de
Lausanne a constaté l'échec de la conciliation.
3. Par requête adressée le 30 mars 2011 au Tribunal des baux, la
société T.________ a conclu, principalement, à ce qu'il soit dit que la
décision de ramener dès et y compris le 1er janvier 2012 le
renouvellement tacite du bail à loyer du 8 janvier 1987 à une année est

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annulée et, subsidiairement, à ce qu'une première prolongation de bail de
cinq ans dès et y compris le 1er janvier 2012 lui soit accordée.
Par requête en validation de notification de nouvelles
prétentions adressée le 31 mars 2011 à la même autorité, la Commune de
Z.________ a conclu à ce que la notification de nouvelles prétentions
adressée à la défenderesse le 2 décembre 2010 soit déclarée valable.
Lors de l'audience du 5 août 2011, la demanderesse était
représentée par [...], responsable location, et assistée de son conseil,
avocate à Lausanne. La défenderesse, dispensée de comparution
personnelle, était représentée par son conseil, agent d'affaires breveté à
Lausanne. Il a été procédé à l'audition du témoin X.________, chef du
Service d'urbanisme de la Commune de Z.________. Celui-ci a confirmé la
réalité du projet de développement urbanistique impliquant notamment la
zone de la parcelle n° [...] dans laquelle se situent les locaux de la
défenderesse et souligné l'intérêt stratégique du quartier en cause. Il a
précisé qu'il s'agissait de revoir toute la planification de la plate-forme de
B.________, actuellement vouée majoritairement à l'activité commerciale,
et d'y construire plusieurs nouveaux bâtiments afin d'augmenter le
nombre de logements, tout en conservant la structure des rues. Il a
indiqué que le nouveau plan partiel d'affectation pourrait être adopté en
2013 et que la demanderesse cherchait à réduire les périodes de
renouvellement de l'ensemble des baux des locaux visés par le projet,
dans l'idée de ne pas avoir à résilier immédiatement ces contrats et de
permettre leur subsistance le plus longtemps possible jusqu'au début des
travaux.
Lors de l'audience du 5 septembre 2011, la demanderesse
était toujours représentée par [...] et assistée de son conseil. Pour sa part,
la défenderesse était représentée par [...], associé gérant président, et
assistée de son conseil. Le témoin J.________ a été entendu.
Lors de cette audience, la défenderesse a requis l'éconduction
du conseil de la demanderesse, faisant valoir qu'aucune procuration

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valable au sens de l'art. 68 al. 2 let. b CPC-VD (Code de procédure civile
vaudoise du 14 décembre 1966, RSV 270.11) n'avait été produite.
La demanderesse a conclu au rejet de cette requête.
Par décision prise sur le siège, les premiers juges ont rejeté la
requête de la défenderesse.
En d roit :
1. Le jugement attaqué ayant été communiqué après le 1er
janvier 2011, les voies de droit sont régies par le Code de procédure civile
du 19 décembre 2008 (CPC, RS 272), conformément à l’art. 405 al. 1 CPC.
L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) dans les causes patrimoniales dont la
valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 2 CPC). Tel est le cas en l'espèce dès lors que la
réduction de la durée de reconduction est de quatre ans et que le loyer
mensuel s'élève à 4'090 francs.
L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance
d'appel, en l'occurrence la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RSV 173.01]), dans les
trente jours à compter de la notification de la motivation (art. 311 al. 1
CPC).
Formé en temps utile, par une partie qui y a intérêt (art. 59 al.
2 let. a CPC), l'appel est recevable.

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2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC).
3. L’appelante conteste la validité de la procuration conférée au
conseil de l'intimée. Elle en déduit que le mandataire doit être éconduit
d'instance et que l'intimée, ayant procédé sans autorisation valable, a
échoué dans la procédure au fond et son obligation de justifier ses
nouvelles prétentions.
En appel, l'appelante ne prend aucune conclusion tendant à
l'éconduction d'instance de l'intimée, respectivement de son mandataire.
Son grief tiré du défaut de pouvoirs de représentation ne sera par
conséquent pas examiné plus avant (cf. art. 58 al. 1 CPC).
4. a) L’appelante soutient que les modifications apportées par
l'intimée contreviennent aux principes de loyauté et de fidélité. Elle
expose qu'elle avait accepté de reprendre le bail litigieux précisément
parce qu'il se renouvelait de cinq ans en cinq ans et qu'elle pouvait dès
lors légitimement compter sur une longue période de bail et sur les
possibilités d’obtenir une prolongation substantielle en cas de résiliation
pour une échéance contractuelle. L’appelante relève encore que les
projets exposés par l'intimée ne correspondent à rien de concret, puisque
les différentes mesures annoncées n’ont pas été engagées, de sorte qu'il
n'existe aucun motif prépondérant qui pourrait justifier une modification
de la durée de la période de renouvellement tacite du bail.

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b) Selon l'art. 269d CO, le bailleur qui envisage d’apporter
unilatéralement au contrat des modifications au détriment du locataire
doit respecter le régime applicable à l'augmentation du loyer (al. 3). L'avis
de modification, qui doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le
début du délai de résiliation, doit être effectué au moyen d'une formule
agréée par le canton, indiquer les motifs de l'avis de modification et ne
pas être assorti d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (al. 1 et 2).
c) En l'espèce, les premiers juges se sont référés à l’art. 269d
al. 3 CO, en vertu duquel le bailleur peut apporter des modifications
unilatérales au contrat au détriment du locataire. Après avoir constaté que
la nouvelle prétention de l'intimée avait fait l'objet d'une notification en
temps opportun et au moyen de la formule officielle, ils ont mis en balance
les intérêts en présence, soit les inconvénients que la modification du
contrat engendrerait pour le locataire et les motifs invoqués par le
bailleur, afin de trancher en équité.
Ils ont ainsi pris en considération le projet immobilier en cours
d’élaboration de réaménagement global du quartier de [...] et estimé, sur
la base du dossier produit et des différents témoins entendus, que sa
réalité avait été dûment établie, ce qui constituait un intérêt sérieux et
digne de protection à l’introduction des nouvelles prétentions. Ils ont
ajouté que ce projet, qui tend à la réalisation d’un développement
urbanistique permettant d’accroître l’offre de logements et relève donc de
l’intérêt public, n’apparaît en rien inconsistant ni d’emblée voué à l’échec.
Les magistrats ont par ailleurs relevé que les modifications litigieuses
ménagent les intérêts de la locataire, puisqu’elles permettent d’éviter une
résiliation prématurée des baux et une vacance des locaux le temps que
les travaux débutent, et que l'appelante pourra, le moment venu,
contester la résiliation de son bail ou, le cas échéant, en demander la
prolongation. Ils ont en outre souligné que si la réduction de la durée de
reconduction était à même d’entraver les possibilités de gain de la
locataire, ce seul intérêt économique ne suffisait pas à réduire à néant les
arguments avancés par la bailleresse.

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Ce raisonnement, dûment étayé, est exempt de tout reproche.
D'une part, l’appréciation des premiers juges ménage les intérêts de
l'appelante et locataire, qui, par le biais de la modification notifiée, n’a pas
dû faire face à une résiliation prématurée. D'autre part, la solution retenue
préserve les intérêts de l'intimée, laquelle peut aller de l’avant s’agissant
de son projet immobilier, qui répond de surcroît à un intérêt public. Le fait
qu’aucune mise à l’enquête n’ait été déposée au moment de juger n’est
d’aucun secours à l’appelante, puisqu’il apparaît, sur le vu de l’ensemble
des actes de la cause décrits en détail dans le jugement querellé, que le
projet mentionné par l’intimée est concret et sérieux. L’appelante ne
démontre en tout cas pas le contraire.
En définitive, force est de constater à l’instar des premiers
juges que la modification unilatérale du bail objet de la notification
litigieuse peut être raisonnablement imposée à l'appelante, l'intimée ayant
dûment établi l’existence d’un intérêt prépondérant.
Partant, le moyen de l'appelante est mal fondé.
5. En définitive, l'appel doit être rejeté en application de l'art. 312
al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'963 fr.
(art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l'appelante qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens, dès lors que l’intimée n’a
pas été invitée à se déterminer sur l’appel et n’a donc pas encouru de
frais pour la procédure de deuxième instance (cf. art. 95 al. 3 CPC).

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'963 fr.
(deux mille neuf cent soixante-trois francs), sont mis à la
charge de l'appelante T.________.
IV. Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 11 janvier 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Serge Maret (pour T.________),
- Me Salome Daïna (pour la Z.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal des baux.
La greffière :