vd_gerichte · JL15.047953 · 2016-06-07 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL15.047953-160630
334
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 7 juin 2016
_________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mmes Merkli et Giroud Walther, juges
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 257d CO ; 257, 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par O.________SA, à [...],
locataire, contre l’ordonnance rendue le 8 avril 2016 par la Juge de paix du
district de Nyon dans la cause divisant l’appelante d’avec T.________,
bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1101

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En fait :
A. Par ordonnance du 8 avril 2016, la Juge de paix du district de
Nyon a ordonné à O.________SA de quitter et rendre libres pour le lundi 2
mai 2016 les locaux occupés dans l’immeuble sis rue [...], à [...] (surface
administrative d’environ 112 m2 au 1er étage, cinq places de parc
extérieures n° 8-9-10-14-15) (I), dit qu’à défaut pour la partie locataire de
quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture
forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de la présente décision, s’ils en sont requis
par l’huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui sont
compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais
à la charge de la partie locataire (V) et dit qu'en conséquence, la partie
locataire, sous bénéfice de l’assistance judiciaire, remboursera à la partie
bailleresse son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui versera la
somme de 700 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel
(VI), toutes autres ou plus amples conclusions étant rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que, faute de paiement dans
le délai comminatoire du montant de 2’415 fr., représentant le loyer dû
pour le mois de juin 2015, le congé signifié par le bailleur à la locataire par
avis du 17 septembre 2015 pour le 31 octobre 2015 était valable et que,
même si ce congé avait été contesté en temps utile devant la commission
de conciliation, la locataire ne pouvait se prévaloir d’aucun motif
d’annulation. Il a finalement considéré que l’on se trouvait en présence
d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC permettant de faire application de
la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B. Par acte du 21 avril 2016, O.________SA a interjeté appel contre
cette ordonnance, en concluant, avec suite de frais et dépens, à son
annulation. L’appelante a requis l’effet suspensif et l’assistance judiciaire.

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Par avis du 26 avril 2016, la Juge déléguée de la Cour d’appel
civile a informé l’appelante que sa requête d’effet suspensif était sans
objet, l’appel ayant effet suspensif ex lege.
Le 11 mai 2016, l’appelante a déposé une formule simplifiée
de demande d’assistance judiciaire pour la procédure de deuxième
instance, en mentionnant son administrateur S.________ en qualité de
requérant.
Le 30 mai 2016, T.________ a déposé une réponse spontanée,
accompagnée de pièces, selon laquelle il a conclu au rejet de l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 16
octobre 2003, L.________SA a remis en location à K.________SA une surface
administrative d’environ 112 m2 au 1er étage de l’immeuble sis rue [...], à
[...], ainsi que cinq places de parc extérieures n° 8-9-10-14-15. Le contrat
a été conclu pour une durée initiale du 1er février 2004 au 31 janvier 2009,
le bail se renouvelant par la suite aux mêmes conditions de cinq ans en
cinq ans, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre partie donné et reçu au
moins une année à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer
mensuel, payable d'avance, a été fixé à 2'310 fr., acompte de chauffage,
eau chaude et frais accessoires par 150 fr. et places de parc par 200 fr.
compris.
T.________ a acquis la propriété de l’immeuble sus-mentionné
le 3 janvier 2005.

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Depuis le 1er avril 2008, le loyer mensuel des locaux et des
places de parc a été porté à 2'415 fr., acompte de chauffage et d’eau
chaude compris.
Par avenant du 11 février 2008, B.________SA a repris en
qualité de locataire le bail à loyer aux mêmes conditions dès le 1er janvier
2008.
Par un deuxième avenant du 20 janvier 2014, tous les droits et
obligations du contrat de bail ont été transférés au locataire reprenant
O.________SA dès le 1er janvier 2014.
2. Par courrier recommandé du 28 juillet 2015, le bailleur, par
l’intermédiaire de R.________SA, a mis en demeure O.________SA de lui
verser, dans un délai de trente jours, le montant de 2’465 fr.
correspondant au loyer du mois de juin 2015 des bureaux (2'215 fr.) et des
cinq places de parc (5 x 40 fr.), ainsi qu’à des frais de rappel par 50 fr.,
faute de quoi le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO.
Aucun paiement n'étant intervenu dans le délai imparti, le
bailleur a signifié à la locataire, par formule officielle du 17 septembre
2015 adressée sous pli recommandé, la résiliation du contrat de bail pour
le 31 octobre 2015. Cet acte a été notifié à l’intéressée le 18 septembre
2015.
3. Le 19 octobre 2015, O.________SA a adressé à la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon une requête
en contestation d’une résiliation de bail commercial contre T.________.
4. Le 9 novembre 2015, le bailleur a saisi le Juge de paix du
district de Nyon d'une requête en cas clair tendant à faire prononcer
l’expulsion de la locataire des locaux sis rue [...], à [...].
Par correspondance du 10 novembre 2015, le président de la
commission de conciliation a informé le juge de paix qu’il avait été saisi

- 5 -
d’une requête en annulation du congé et qu’il n’entendait pas examiner
cette requête avant de connaître l’issue de la procédure d’expulsion.
La locataire s’est déterminée par écriture du 12 février 2016.
Une audience a eu lieu le 31 mars 2016, par défaut de la partie
locataire.
En d roit :
1.
1.1 Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion
rendue pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder
sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l’ATF 138
III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour
l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin
au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en
procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que
l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la
partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse
introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit
instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces

- 6 -
éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée
prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 28
janvier 2015/52 consid. 1a).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 2'415 fr., acompte de
chauffage, eau chaude, frais accessoires et places de parc compris, la
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel
est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.2 L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le
délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par la partie locataire qui a succombé en
première instance et qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est
recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012
consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; CACI 24 juin
2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a ; CACI 6 mars
2014/102 consid. 2b ; CACI 10 juin 2013/289 consid. 4a).
En l’espèce, les pièces produites par l’intimée sont nouvelles,
partant irrecevables.
3.

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3.1 L’appelante conteste l’appréciation du premier juge selon
laquelle il n’y a pas de motif d’annulation du congé. Elle expose qu’elle a
dûment invoqué devant la commission de conciliation la bonne foi de son
administrateur unique, lequel, en raison de très importants soucis de
santé, n’a pu régler le montant des loyers échus en temps utile. Elle fait
en outre valoir qu’un congé est annulable s’il est contraire aux règles de la
bonne foi, lorsqu’une incertitude subsiste quant au montant réellement dû
pour éviter la résiliation, ce qui serait le cas en l’espèce.
3.2
3.2.1 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon
suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas
indispensable : il suffit que l'objet de la mise en demeure soit
déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise
des mois de loyers impayés (TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 5;
TF 4C.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in Cahiers du Bail [CdB] 2000
p. 109; Wessner, Droit du bail à loyer, Zurich 2010, n. 17 ad art. 257d CO;
Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, p. 666; Burkhalter/Martinez-Favre, Le
droit suisse du bail à loyer, commentaire SVIT, Zurich 2011, n. 26 ad art.
257d CO). Lorsque la sommation mentionne, sans plus de
renseignements, un montant sans rapport avec la somme effectivement
due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux
exigences de clarté et de précision (TF 4A_134/2011 du 23 mai 2011
consid. 3). Si le bailleur a plusieurs créances dont certaines ne permettent

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pas l'application de l'art. 257d CO tandis que d'autres la permettent, son
courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire
puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la
résiliation du bail (TF 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 et les réf.
citées).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé
l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si
l’arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février 1997 in CdB 3/97 pp.
65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de
compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne
sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF du 27 février 1997 précité in CdB 3/97 p. 65 consid. 2b;
TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2; TF 4C_74/2006 du 12 mai
2006 consid. 3.2.1; Lachat, op. cit., note infrapaginale 117 p. 820). Ils
peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en
application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous
les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 consid. 2b). La jurisprudence
cantonale vaudoise considérait, sous l’empire de l’ancien droit cantonal
abrogé par l’entrée en vigueur du CPC, que, sauf cas particulier, un délai
de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard,
in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et
les réf. citées). Cette jurisprudence garde sa pertinence sous l’empire du
CPC (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175).
3.2.2 La requête d’expulsion en cas clair est recevable même
lorsque le locataire a contesté la validité du congé et que la procédure en
contestation est encore pendante. Le juge saisi en cas clair peut statuer à
titre préjudiciel sur la validité du congé, sans qu’il doive surseoir à statuer

- 9 -
jusqu’à droit connu sur la procédure en contestation de la validité du
congé (ATF 141 III 262 consid. 3).
3.2.3 Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire,
peut être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et
271a CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé soit
annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d'un bailleur qu'il tolère
la présence dans ses locaux d'un locataire qui ne paie plus le loyer. Le
congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF
4A_497/2011 du 22 décembre 2011 consid. 2.4). En particulier, la
jurisprudence admet qu’un congé donné en raison du défaut de paiement
du loyer peut être annulé en application de l’art. 271 CO si l’arriéré a été
payé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire, alors
que le locataire s’était jusqu’ici toujours acquitté à temps du loyer (ATF
120 II 31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et les réf. citées).
3.3 En l’espèce, il est incontesté que le loyer pour le mois de juin
2015 était exigible et impayé au moment de l'envoi de l'avis
comminatoire. Cet avis précisait expressément et sans aucune ambiguïté
qu'il se rapportait au loyer impayé des bureaux par 2'215 fr. et des places
de parc par 200 fr. (5 x 40 fr.). A réception, l’appelante ne pouvait avoir le
moindre doute au sujet du bien-fondé et de l'exigibilité de cette créance
de l’intimé. Peu importe qu'il ait pu exister un doute sur la validité de l'avis
comminatoire s’agissant des frais de rappel : l’appelante ne pouvait
ignorer la dette qu'elle devait en tout état de cause payer. Or, le montant
de l’arriéré n’a pas été payé dans le délai imparti et l’appelante ne le
conteste d’ailleurs pas. Le bailleur était donc fondé à résilier le bail.
L’argument de l’appelante, selon lequel son administrateur
unique a rencontré de très importants soucis de santé, n’entre pas en
ligne de compte dans l’examen de la bonne foi pouvant conduire dans des
circonstances très particulières à l’annulation du congé donné en cas de
demeure du locataire. La question de savoir si l’appelante peut se
prévaloir de ce fait à titre de motif humanitaire peut au demeurant rester

- 10 -
indécise à ce stade de la procédure d’expulsion, au vu des principes
énoncés à cet égard (cf. consid. 3.2.1).
Pour le surplus, le délai de libération des locaux est conforme à
la jurisprudence. L’appelante bénéficie d’ailleurs de facto d’un délai
supplémentaire en raison de l’effet suspensif résultant ex lege de l'appel
et du fait qu’un nouveau délai de libération devra être fixé ensuite du rejet
de l’appel.
4.
4.1 Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance entreprise confirmée.
La cause sera renvoyée à la Juge de paix du district de Nyon
pour qu'elle fixe à la locataire, une fois les considérants écrits du présent
arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer
les locaux qu'elle occupe dans l'immeuble sis rue [...], à [...].
4.2 Une personne a droit à l’assistance judiciaire si elle ne dispose
pas de ressources suffisantes et si sa cause ne paraît pas dépourvue de
toute chance de succès (art. 117 CPC).
En sa qualité de personne morale, l’appelante ne peut en
principe pas prétendre à l'assistance judiciaire (TF 5A_783/2015 du 15
janvier 2016 consid. 5 ; ATF 131 II 306 consid. 5.2.1 et 5.2.2 ; ATF 126 V
42 consid. 4). Afin de tenir compte d’avis divergents exprimés dans la
doctrine, la jurisprudence n’a pas exclu l’octroi de l’assistance judiciaire à
une personne morale si son seul actif est en litige et si les personnes
physiques qui en sont les ayants droit économiques sont sans ressource.
Cette éventualité a toutefois uniquement été réservée et, en interprétant
strictement ces conditions, l’assistance judiciaire n’a pas pour autant été
accordée à une personne morale (TF 4A_665/2014 du 2 avril 2015 consid.
3 ; TF 1B_522/2011 du 23 novembre 2011 consid. 2.1 ; ATF 119 Ia 337
consid. 4a-4e).

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En l’espèce, l’appelante se contente de renvoyer à la décision
d’assistance judiciaire octroyée à S.________ personnellement en première
instance, en indiquant que cette assistance a été octroyée au vu de la
situation obérée de la société. Ce faisant, elle ne démontre pas à
satisfaction de droit que son seul actif serait en litige et que la personne
physique qui en est l’ayant droit serait sans ressource.
Quoi qu’il en soit, la requête d’assistance judiciaire de
l’appelante – à supposer qu’elle ait pu être octroyée nonobstant sa qualité
de personne morale – doit être rejetée, dès lors que l’appel était d’emblée
dépourvu de chances de succès.
4.3 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du
28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelante,
qui succombe (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
l’intimé ayant déposé une réponse spontanée sans y avoir été invité.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Nyon
pour qu’elle fixe à O.________SA, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties,
un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle occupe dans
l’immeuble sis [...], à [...] (surface administrative d’environ 112

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m2 au 1er étage, cinq places de parc extérieures n° 8-9-10-14-
15).
IV. La requête d’assistance judiciaire est rejetée.
V. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
O.________SA.
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 9 juin 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux
intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié en expédition complète à :
- Me Christian Dénériaz (pour O.________SA),
- M. Youri Diserens, agent d’affaires breveté (pour T.________),

- 13 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :