vd_gerichte · XC15.026004 · 2017-11-10 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC15.026004-170869
514
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 10 novembre 2017
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Merkli et M. Kaltenrieder, juges
Greffier : M. Valentino
*****
Art. 8 CC ; 257f al. 3 CO
Statuant sur l’appel interjeté par T.________, à Lausanne,
demandeur, contre le jugement rendu le 9 juin 2016 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l’appelant d’avec C.F.________, à Morges,
A.________, à Plan-les-Ouates, et C.________, à Genève, défenderesses, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 9 juin 2016, dont la motivation a été notifiée
aux parties le 20 avril 2017, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal ou
les premiers juges) a prononcé que la résiliation de bail, notifiée le 9 mars
2015 par les défenderesses C.F.________, A.________ et C.________ au
demandeur T.________ avec effet au 30 avril 2015, relative à l’appartement
de trois pièces qu’il occupe au 4e étage de l’immeuble sis [...], à Lausanne,
était valable (I), qu’ordre était donné au demandeur d’immédiatement
quitter et rendre libre de tout occupant et objet lui appartenant le
logement mentionné sous chiffre I ci-dessus (II), qu’à défaut pour le
demandeur de quitter volontairement les locaux dans un délai de trente
jours dès jugement définitif et exécutoire, l’huissier du Tribunal des baux
était chargé sous la responsabilité de la présidente du Tribunal des baux
de procéder à l’exécution forcée du chiffre II de la décision sur requête des
défenderesses, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (III), qu’ordre
était donné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la décision, s’ils en étaient requis par l’huissier du Tribunal des
baux (IV), que le jugement était rendu sans frais judiciaires ni dépens (V)
et que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées, dans la
mesure où elles étaient recevables (VI).
En droit, saisi d’une demande tendant notamment à ce que les
défenderesses mettent un terme immédiat et définitif aux nuisances
sonores de la locataire G.________, à l’allocation d’une réduction de loyer
du fait de ces agissements, ainsi qu’à la nullité et à l’inefficacité des
résiliations ordinaire et extraordinaire du bail notifiées au demandeur le 9
mars 2015, le tribunal a considéré en substance que rien n’attestait d’une
pratique systématique de la part de G.________ telle que dénoncée par le
demandeur, à savoir de coups donnés régulièrement et durablement sur
ses radiateurs tôt le matin, et que les quelques événements ponctuels de
ce type qui avaient eu lieu ne présentaient pas le degré d’intensité et de
constance permettant d’admettre l’existence d’un défaut de la chose
louée, d’autant moins qu’ils étaient liés à des nuisances sonores

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occasionnées par le demandeur lui-même. Partant, les conclusions du
demandeur en remise en état et en réduction de loyer ne pouvaient être
que rejetées. Concernant ensuite les résiliations litigieuses, le tribunal,
après avoir rappelé que, de manière générale, les égards dus aux voisins
impliquaient de la part d’un locataire, en premier lieu, un certain degré de
tolérance, ainsi qu’une capacité d’écoute et de dialogue en cas de
problèmes, a retenu qu’en l’occurrence, le demandeur n’avait fait preuve
d’aucune de ces qualités et qu’au contraire, par son attitude inutilement
procédurière, il avait contribué à une forte dégradation de ses rapports
avec sa voisine G.________ ainsi que, par là-même, avec les bailleresses,
violant ainsi clairement son devoir de diligence. Considérant que
G.________, de son côté, n’avait jamais eu de problème relationnel avec
quelqu’un d’autre dans l’immeuble, il fallait admettre que les bailleresses
étaient légitimées à ne résilier que le bail du demandeur pour mettre fin à
ce conflit de voisinage. Le tribunal a ainsi conclu que les conditions
cumulatives posées par l’art. 257f al. 3 CO (Code des obligations ; RS 220)
étaient réalisées en l’espèce, de sorte que le congé notifié au demandeur
le 9 mars 2015 pour le 30 avril 2015 était efficace et que, par conséquent,
il n’y avait pas lieu d’examiner la validité de la résiliation ordinaire
signifiée le même jour.
B. Par acte du 17 mai 2017, T.________, non assisté, a fait appel
de ce jugement, en concluant à sa réforme en ce sens que les
défenderesses doivent mettre un terme immédiat et définitif aux
agissements de G.________, consistant à volontairement déranger la
tranquillité du requérant (ndr : ici appelant) lorsqu'il se trouve dans son
appartement (I), qu'une réduction de loyer de 5% du 2 novembre 2011
jusqu'à l'arrêt définitif des nuisances lui soit accordée du fait des
agissements de G.________ (II), que la résiliation anticipée du bail à loyer
pour le 30 avril 2015 soit déclarée inefficace, les motifs invoqués par les
défenderesses étant entièrement infondés et contrevenant aux règles de
bonne foi (III), que la résiliation du bail à loyer du requérant pour son
échéance contractuelle du 31 octobre 2015 soit déclarée inefficace et
annulable selon les art. 271 et 271a CO (IV) et que toutes autres et plus
amples conclusions soient rejetées (V).

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C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 14 octobre 2003, l’hoirie [...] a
loué au demandeur T.________ un appartement de trois pièces au 4e étage
de l’immeuble sis [...], à Lausanne. Prévu pour durer initialement du
16 octobre 2003 au 31 octobre 2006, le bail se renouvelait ensuite aux
mêmes conditions d’année en année, sauf avis de résiliation donné par
l'une ou l'autre des parties au moins quatre mois à l'avance.
2. L’hoirie [...] est composée des défenderesses C.F.________ et
A.________, qui sont propriétaires en commun de l’immeuble en cause
respectivement depuis le 6 octobre 1986 et le 7 avril 2014, ainsi que de la
défenderesse C.________, au bénéfice d’un usufruit constitué le 2 juin 2014.
B.F.________ est l’administrateur de l’hoirie précitée et gère l’immeuble
litigieux.
3. Depuis plusieurs années, T.________ formule de manière
systématique des griefs à propos de ses voisins et de l’administration de
l’immeuble par le gérant B.F.________ et a des comportements peu
propices aux rapports de bon voisinage avec les autres locataires de
l’immeuble.
a) Ainsi, par lettre du 21 janvier 2011, le demandeur a écrit au
gérant qu’il s’était adressé à lui « à maintes reprises oralement et par écrit
durant plusieurs années » pour manifester son mécontentement
concernant l’usage de l’entrée de l’immeuble par les locataires et la
propreté. Dans ce même courrier, à propos d’un problème de couleur de
l’eau chaude annoncé le 4 octobre 2010, le demandeur s’est plaint du fait
que le gérant n’avait pas fait intervenir une entreprise à temps, que
l’intervention d’un plombier avait été planifiée sans qu’il fût consulté et
que des nouvelles propositions d’horaire, toujours incompatibles avec son
agenda, lui avaient été transmises par un intermédiaire ; en outre, le
demandeur a fait état de ce que, face à ce qu’il qualifiait de manque de

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réactivité du gérant, il avait contacté personnellement l’Office d’hygiène
de la ville de Lausanne ainsi que le Service des eaux.
Le témoin V.________ a expliqué qu’elle avait compris, dès son
arrivée dans l’immeuble en 2010 en tant que locataire et concierge, qu’il y
avait un problème entre le demandeur et le gérant. Le demandeur s’était
en effet adressé à elle plus d’une fois pour critiquer la façon dont
B.F.________ administrait le bâtiment. Selon le témoin, le demandeur se
montrait de manière générale impatient et incapable de dialoguer, que ce
soit avec elle ou avec le gérant.
Les relations entre B.F.________ et tous les locataires, excepté
le demandeur, ont toujours été très harmonieuses. La locataire G.________
a indiqué qu’elle connaissait B.F.________ depuis son emménagement en
1994 et qu’elle l’appréciait. Le témoin Q.________ a affirmé que la gestion
de l’immeuble par B.F.________ était parfaite, comme les rapports qu’il
entretenait avec ce dernier, qu’il discutait avec lui chaque fois que ce
dernier passait dans le bâtiment et que c’était un bonheur d’avoir un tel
gérant. Le témoin [...] a confirmé que la gestion de l’immeuble était
parfaite.
b) Le témoin S.________, locataire et exploitant du restaurant
L.________, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en question, a expliqué
que le demandeur avait photographié à plusieurs reprises des clients du
L.________ présents sur la terrasse pendant les heures d’ouverture ainsi
que des livraisons de marchandises, donnant ainsi l’impression qu’il
surveillait l’activité du restaurant. Il a indiqué que lorsqu’il s’était adressé
au demandeur pour lui dire que de telles pratiques n’étaient pas
acceptables, celui-ci s’était contenté de lui répondre : « Enfin, vous
réagissez ! ». Le témoin a encore déclaré que la police du commerce était
venue lui signifier que les bacs à plantes dépassaient de 5 cm la surface
autorisée de la terrasse de son établissement. Il a ajouté que la police du
commerce était à nouveau intervenue en 2014, le jour même où il avait
agrandi sa terrasse, et qu’elle était repartie aussitôt après que
l’autorisation y relative, qu’il venait d’obtenir, lui avait été présentée. Le

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témoin a précisé qu’il pensait que le demandeur était à l’origine de ces
interventions. Celui-ci a reconnu que c’était bien lui qui avait contacté la
police du commerce, à qui il avait transmis, en 2012, un certain nombre
de photographies à cet égard. Le témoin Q.________, locataire d’un bureau
dans l’immeuble, a déclaré qu’il avait l’habitude, il y a quelques années,
de prendre son café le matin au L.________ et qu’il avait vu à ces occasions
que le demandeur, quand il sortait pour partir au travail, « rouspétait » par
rapport à la disposition d’un bac à fleurs situé à proximité de l’entrée du
bâtiment ou par rapport aux sacs poubelle devant l’entrée de l’immeuble
qu’il déplaçait parfois, étant précisé qu’il ne s’agissait pas des ordures du
restaurant. Pour le témoin Q.________, ce comportement dénotait un
« rapport de mauvais voisinage » et un « manque de tolérance » de la part
du demandeur. La concierge V.________ a affirmé que Q.________ était venu
une fois, affolé, lui rapporter qu’il avait vu le demandeur donner des coups
de pied dans les bacs à fleurs du L.________. Q.________ a déclaré qu’il
n’avait pas de souvenirs précis de cet épisode, puisque c’était ancien. Il a
toutefois ajouté qu’il était probable qu’il ait assisté à de tels coups de pied
dans les bacs à fleurs ainsi que dans les poubelles, dès lors qu’il se
rappelait que ces bacs et ces poubelles constituaient un gros problème
pour le demandeur. Le témoin S.________ a, quant à lui, déclaré qu’un de
ses employés avait vu le demandeur donner un coup de pied dans un de
ces bacs. Au sujet du restaurant L.________, le témoin [...], qui habite
l’immeuble depuis treize ou quatorze ans, a dit qu’il s’agissait d’un
établissement très correct avec une clientèle appropriée au cadre, dont la
présence ne posait aucun problème et lui était agréable.
c) Le témoin M.________, voisine de palier de G.________, a pour
sa part fait état d’un problème survenu entre elle et le demandeur au
sujet des heures d’utilisation de la buanderie, ce dernier ayant, sans lui en
parler, arrêté une machine qu’elle avait mise en marche au motif qu’elle
n’avait pas le droit de faire la lessive un jour férié. Le témoin a également
expliqué que, lorsqu’elle avait parlé pour la dernière fois au demandeur,
celui-ci était en train de prendre des photographies de la terrasse du
L.________. Le demandeur lui aurait alors répondu « Ne me parlez pas, ne
me parlez surtout pas ».

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d) Le témoin V.________ a déclaré qu’il était arrivé que,
étendant seule son linge à la buanderie, elle sente une présence, se
retourne et voie le demandeur qui se tenait là sans rien dire, ce qu’elle a
qualifié de comportement bizarre, tout comme le fait – qui lui avait été
rapporté par des locataires de l’immeuble – que l’intéressé avait été vu à
plusieurs reprises le dimanche devant les boîtes aux lettres à ne rien faire
pendant 5 ou 10 minutes. G.________ et M.________ ont aussi toutes deux
déclaré que T.________ leur inspirait de la peur, le témoin G.________ ayant
ajouté qu’elle se sentait menacée par les comportements verbalement
agressifs du demandeur à son égard. Cette impression a été confirmée par
la fille de G.________. Le conseil des défenderesses, dont l’Etude se situe
dans l’immeuble litigieux, a lui-même indiqué, dans une lettre au
demandeur du 25 septembre 2013 : « (…) j’admets volontiers que votre
comportement me fait peur, de même que le sentiment de persécution
hors de contrôle qui semble vous animer ».
e) De manière générale, le témoin Q.________ a déclaré que
lorsque les locataires de l’immeuble discutaient du demandeur, c’était
toujours parce qu’il y avait eu un problème et jamais de manière positive.
D’après ce témoin, cela découlait de l’attitude du demandeur,
caractéristique d’un « mauvais rapport de voisinage », alors que les
relations entre tous les autres locataires étaient très bonnes. Les témoins
G.________ et S.________ ont confirmé qu’ils s’entendaient bien avec tous
leurs voisins, hormis avec T.________, le témoin S.________ ayant ajouté que
le comportement du demandeur inquiétait beaucoup les habitants de
l'immeuble.
f) Le témoin [...], qui n’habite pas l’immeuble en question, n’a
pas fait état de problèmes avec T.________, dont il est ami depuis plus de
10 ans. Il a confirmé, sur question de ce dernier, l’avoir accompagné, un
soir de mars 2011, chez la concierge V.________ pour que le demandeur
s’entretienne avec elle au sujet d’une intervention dans son appartement.
Il a précisé n’avoir perçu aucun signe de mécontentement de la part de la

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concierge et avoir assisté à un échange poli, même s’il n’avait pas prêté
attention à ce qui se disait.
g) Enfin, le témoin [...] a notamment déclaré que son
appartement était en face de celui de T.________, qu’il n’avait jamais eu de
problèmes avec celui-ci et qu’il n’avait jamais entendu de bruit venant de
chez le demandeur qui l’aurait dérangé, précisant à cet égard qu’il était
absent la journée et que son salon et sa chambre à coucher étaient très
éloignés de l’appartement de T.________. Il a ajouté qu’il n’était pas au
courant des problèmes entre ce dernier et les autres locataires de
l’immeuble.
4. a) Un important conflit de voisinage existe entre le demandeur
et sa voisine du dessous, G.________, qui fait l’objet de la présente affaire.
G.________ habite dans l’immeuble depuis 1994 et, excepté ce conflit, n’a
jamais eu de problèmes avec ses voisins, ni avec la partie bailleresse ou le
gérant.
Le litige qui oppose le demandeur à la prénommée a débuté
en 2011. Par courrier de leur conseil du 24 février 2011, les bailleresses
ont en effet signalé au demandeur que G.________ s’était plainte de
fréquentes nuisances sonores en provenance de son appartement, tard
dans la nuit et très tôt le matin, en particulier de bruits provenant de ce
qu’elle supposait être un appareil de gymnastique, de déplacements de
meubles et de pas lourds significatifs d’un va-et-vient incessant d’une
pièce à l’autre. Le demandeur a répondu par lettre du 18 mars 2011 que
ces reproches étaient totalement « infondés, non-corroborés et
grotesques ». Par courrier du 2 novembre 2011, G.________ a interpellé le
gérant de l’immeuble, B.F.________, en lui indiquant que, durant les deux
derniers mois, son voisin du dessus avait fait, avec une lourdeur
excessive, les cent pas dans son appartement, quasiment toutes les nuits
à partir de minuit et parfois jusqu’à 04h00 du matin ; elle expliquait être à
bout et avoir commencé à lui faire signe d’arrêter par « quelques
tapements », puis avoir tenté d’aller lui parler le soir précédent, vers
22h40, sans succès, celui-ci ayant refusé d’ouvrir sa porte. A propos du

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conflit entre T.________ et G.________, la concierge V.________, a expliqué,
lors de l’audience du 2 décembre 2015, que G.________ et sa fille étaient
venues un nombre incalculable de fois sonner chez elle, affolées ou
fâchées à cause du bruit provenant de l’appartement du demandeur, que
G.________ lui avait dit qu’avant, elle tapait sur le radiateur ou au plafond
quand le demandeur faisait du bruit, et que maintenant elle ne réagissait
plus, qu’elle n’en pouvait plus et que cela la minait. Le témoin V.________ a
ajouté que les bruits donnés sur le radiateur étaient audibles jusque chez
elle et qu’elle ne les avait entendus qu’à trois reprises, vers 22h00 et
01h00, longtemps auparavant.
Par lettre du 5 novembre 2011, le demandeur s’est adressé au
conseil des défenderesses comme suit :
« J’ai été interpellé il y a quelques jours de manière inattendue et
discourtoise par ma voisine du dessous (…), au prétexte fallacieux que le bruit de
mes pas la dérangeait, comme si j’étais responsable de l’isolation phonique du
bâtiment !
Elle a conclu en me disant : « de toute manière vous allez dégager
rapidement », démontrant par là-même sa connaissance du litige qui m’oppose à
votre mandataire.
Je ne peux que conclure que vous avez entretenu Madame
G.________ de nos différents et que vous cherchez à l’utiliser pour m’intimider.
Je regrette une fois de plus vos méthodes « musclées » et me dois
de souligner votre entière responsabilité au cas où mes relations avec mes
voisins, au demeurant excellentes jusqu’à ce jour, venaient à se dégrader. (…) ».
Le 8 novembre 2011, le conseil des défenderesses a répondu
au demandeur que sa version des faits était en contradiction avec celle de
sa voisine.
b) Le conflit entre le demandeur et G.________ est allé en
s’amplifiant depuis lors.
Le dimanche matin 27 avril 2014, la police est intervenue dans
l’immeuble en question à la demande de la prénommée, qui se plaignait
de ce que son voisin courait dans l’appartement. A cette occasion, le
demandeur a déclaré qu’il marchait pieds nus et faisait attention, sachant
que l’immeuble était vieux et mal insonorisé, en ajoutant que la

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plaignante tapait régulièrement sur les radiateurs, alors qu’il dormait
encore. La police n’a constaté aucune nuisance.
Le 17 mai 2014, le demandeur a porté plainte pénale contre
G.________, pour injure, et contre la fille de cette dernière, [...], pour
menaces. Il reprochait à la première de l’avoir plusieurs fois injurié à haute
voix dans la cage d’escaliers le 14 mai 2014 à 07h45, et à la seconde de
l’avoir menacé le 12 mai à 19h30. Entendue par la police le 13 août 2014,
G.________ a admis que le jour en question, à 06h00 du matin, elle était
allée sonner, puis frapper, mais pas violemment, à la porte du demandeur,
car le bruit qu’il faisait avec ce qu’elle supposait être un appareil de
gymnastique était insupportable. Elle a expliqué ne pas l’avoir insulté mais
lui avoir demandé d’arrêter et de la laisser dormir, le demandeur ne lui
ayant pas répondu. Elle a également reconnu avoir, à cette occasion, tapé
sur son radiateur afin de faire comprendre au demandeur qu’il devait
cesser son activité et faire moins de bruit. Quant à [...], elle a déclaré à la
police, le 18 août 2014, qu’elle était allée sonner deux fois à la porte du
demandeur durant les trois dernières années pour tenter de discuter avec
lui et qu’il n’avait pas répondu. Elle a également relaté qu’elle-même et sa
mère avaient rencontré le demandeur devant l’ascenseur le 12 mai 2014,
que ce dernier l’avait interpellée en lui demandant si elles parlaient de lui,
qu’elle lui avait expliqué qu’il était difficile de parler avec lui et que le
contact était compliqué. Elle a ajouté qu’elle s’était alors emportée
quelque peu mais sans le menacer ou l’insulter, que le demandeur avait
ensuite bloqué la porte de l’ascenseur et qu’elle lui avait dit que cela ne
pouvait plus continuer ainsi. Au sujet de sa mère, elle a indiqué que celle-
ci était exaspérée par l’attitude de son voisin et qu’elle pouvait avoir
frappé sur son radiateur.
Par courrier du 3 juin 2014 au gérant, le demandeur s’est
plaint pour la première fois de ce que G.________ le réveillait
quotidiennement à 6h15 depuis plusieurs mois en tapant sur les radiateurs
de son appartement de façon répétitive, qu’elle agissait régulièrement de
la sorte en fin de journée et en soirée et qu’à plusieurs reprises ces
dernières semaines, elle et sa fille avaient sonné chez lui et avaient frappé

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violemment à sa porte tôt le matin, vers 6h30. Dans cette même lettre, le
demandeur a mis le gérant en demeure de mettre un terme à ces
agissements d’ici au 23 juin 2014, à défaut de quoi il consignerait son
loyer et saisirait la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation),
réclamant en outre rétroactivement une réduction de loyer de 5% dès le 2
novembre 2011 jusqu’à résolution définitive de ce problème. Enfin, le
demandeur a indiqué que les faits qu’il venait de décrire avaient été
accompagnés de menaces et d’injures à son égard, que diverses plaintes
pénales avaient été déposées et qu’il ferait part plus en détail des suites
qui y seraient données dans un prochain courrier, dans la mesure où ces
propos avaient été tenus dans les parties communes de l’immeuble par
certains habitants.
Au mois de juin 2014, T.________ a consigné son loyer et, par
lettre du 4 juillet 2014, le conseil des défenderesses a adressé un
avertissement commun au demandeur et à G.________, dont la teneur était
la suivante :
« (…) Force est de constater que M. T.________ se plaint du
comportement de sa voisine Mme G.________, alors que cette dernière exprime un
mécontentement réciproque à l’égard de l’intéressé, qu’il s’agisse de nuisances
sonores à des heures incongrues, de réveils brutaux, de propos désobligeants,
pour ne pas dire menaçants, allant jusqu’à l’intervention récente de la police.
C’est pourquoi le bailleur m’a chargé de vous adresser une lettre
commune pour valoir avertissement. À chacun de vous, de veiller à rétablir un
climat serein dans l’immeuble, exempt de tout conflit ou altercation, de façon à
ménager les intérêts des autres locataires et des voisins.
Cette protestation tient au fait que le bailleur ne saurait être tenu
comme responsable de la dispute continuelle qui envenime vos relations, mais
aussi et surtout nuit au climat délétère qui règne toujours à l’heure actuelle et
qui rend la vie insupportable dans l’immeuble aussi bien pour l’hoirie que pour
les autres locataires.
La réduction de loyer sollicitée par M. T.________, au même titre que
la consignation de ce dernier, apparaissent dès lors comme parfaitement
infondées, alors que, encore une fois, c’est bien votre attitude inappropriée qui
est constitutive d’une violation contractuelle.
La gravité des faits pourrait justifier une résiliation de bail anticipée,
à teneur de l’art. 257f al. 3 CO, en raison d’un manque de diligence et d’égards
envers les voisins à laquelle il sera procédé au cas où la présente sommation ne
serait pas suivie d’effets.
A ce titre, l’on attend de M. T.________ qu’il renonce à sa demande
de baisse de loyer et annonce à la [...] que la consignation devient sans objet et
par là-même sa menace de saisir la commission de conciliation en matière de

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baux à loyer.
Dans le cas contraire, le bailleur prendra toutes les mesures qui
s’imposent à l’égard de chacun d’entre vous, sur la base des dispositions légales
précitées, tout en espérant qu’il ne faudra pas en arriver à cette extrémité. (…) »
Par courriel du 9 juillet 2014, le demandeur a accusé réception
de ce courrier en informant le conseil des bailleresses qu’il allait saisir la
Commission de conciliation, tout en signalant que G.________ l’avait une
nouvelle fois réveillé en tapant de façon répétitive sur un radiateur dès
06h15.
Le demandeur a saisi la Commission de conciliation le 21 juillet
2014, puis le Tribunal des baux le 29 octobre 2014. Le tribunal a déclaré la
demande irrecevable au motif qu’elle était dirigée contre une hoirie,
laquelle n’avait pas la capacité d’être partie à une procédure.
Par courrier du 4 août 2014, le conseil de G.________ a répondu
à l’avertissement donné le 4 juillet 2014 comme suit, avec copie au
conseil de l’époque du demandeur :
« En tant qu’il s’agit des reproches que vous adressez à Madame
G.________, ceux-ci sont intégralement contestés et cela avec la plus grande
fermeté.
En lieu et place d’inviter Madame G.________ à adopter un
comportement correct sans savoir de quoi il retourne, il conviendrait
préalablement de se renseigner sur l’atmosphère délétère qui est le fait exclusif
de Monsieur T.________.
Comme le sait extrêmement bien Monsieur C.F.________, Madame
G.________ est locataire de l’appartement sis [...] depuis 1994, c’est-à-dire depuis
20 ans. (…)
Madame G.________ a toujours eu une attitude en tous points
irréprochable et n’a jamais fait l’objet de quelque reproche que ce soit, qu’il
s’agisse du propriétaire et/ou des voisins. (...)
Par contre, (…) Madame G.________ vit un enfer quotidien totalement
insupportable en raison des nuisances provoquées jour et nuit par le susnommé
(ndr. : T.________) qui n’a cure du respect d’autrui et tout particulièrement de la
tranquillité à laquelle doit légitimement aspirer tout voisin.
Ce monsieur, en raison de son attitude, a d’ailleurs réussi de se
mettre à dos la plupart des locataires, voire même le tenancier du restaurant
L.________.
Comme vous le savez, Madame G.________ doit se rendre
prochainement du côté de St Martin pour y répondre de faits totalement inventés
et a d’ores et déjà réagi comme il se doit. (…)
J’invite Monsieur B.F.________ à réagir en fonction de la situation

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provoquée par le sieur T.________ et à faire preuve de réserve lorsqu’il pense
pouvoir (…) adresser des griefs infondés à ma mandante. »
c) Par courriel du 19 novembre 2014, le demandeur s’est à
nouveau plaint auprès du conseil des défenderesses de ce que sa voisine
continuait de le réveiller régulièrement aux alentours de 06h15.
Dans sa réponse du 5 décembre 2014, le conseil des
défenderesses a indiqué au demandeur que G.________ avait également
réitéré son mécontentement à propos des bruits et nuisances en
provenance de l’appartement du demandeur. Il en a déduit que
l’avertissement du 4 juillet 2014 n’avait pas été suivi d’effet et qu’une
résiliation anticipée du bail était donc réservée.
Par courriel du 18 décembre 2014, le demandeur a à son tour
répondu au conseil des défenderesses comme il suit :
« Je regrette que vous continuiez à porter des accusations
totalement infondées à mon encontre et les réfute entièrement. Je note que vous
agissez de la sorte depuis maintenant plusieurs années, dans le but de
m’intimider, sans pourtant n’y avoir jamais donné suite.
Par ailleurs, et comme je vous l’ai indiqué devant la commission de
conciliation en septembre dernier, les agissements de Madame G.________
pourront être prouvés de manière irréfutable en temps voulu. »
Par courrier du 7 janvier 2015, le demandeur a derechef
imparti aux défenderesses un délai pour mettre un terme aux agissements
de sa voisine, avec menace de consigner son loyer et en persistant à
réclamer une réduction de loyer de 5% dès le 2 novembre 2011.
Par lettre du 16 janvier 2015, le conseil des défenderesses lui
a répondu que son attitude confinait à l’obstination et que ses clientes
opposaient une fin de non-recevoir à sa prétention en réduction de loyer,
dès lors que c’était son comportement inapproprié dans l’immeuble, et en
particulier à l’égard de G.________, qui était à l’origine du conflit de
voisinage, celui-ci constituant au demeurant une violation de ses
obligations contractuelles pouvant justifier une résiliation anticipée de son
bail.

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d) Le 13 janvier 2015, le Ministère public de l’arrondissement
de Lausanne a rendu une ordonnance de classement de la procédure
ouverte contre G.________ et sa fille sur plainte du demandeur (lettre C/4b
supra). Il a retenu qu’un conflit de voisinage opposait le demandeur à sa
voisine depuis trois ans et que les prévenues avaient expliqué avoir fait
part au plaignant, de manière polie et correcte, de leurs récriminations
légitimes dans le cadre de la cohabitation au sein de l’immeuble, alors que
le plaignant avait exposé avoir été menacé et insulté. Le Procureur a
conclu que le contexte houleux, les versions contradictoires des parties et
le défaut d’éléments probants suffisants justifiaient un classement.
5. Le 24 février 2015, le demandeur a adressé à la Commission
de conciliation une requête visant l’élimination de défauts constitués,
selon lui, par les agissements de sa voisine du dessous, G.________, ainsi
que l’allocation d’une réduction de loyer.
6. Par formule officielle du 9 mars 2015, les défenderesses ont
résilié de manière anticipée le contrat de bail du demandeur pour le 30
avril 2015 « pour violation du devoir de diligence et d’égards envers les
voisins, consécutivement au non-respect de l’avertissement préalable du
04.07.2014 et lettre 09.03.2015 ».
Le même jour et pour les mêmes motifs, les défenderesses ont
également résilié, sur formule officielle, le bail du demandeur pour son
échéance ordinaire du 31 octobre 2015.
Les défenderesses ont justifié les résiliations par courrier joint
aux formules officielles du 9 mars 2019, relevant notamment ce qui suit :
« (…) De toute évidence, le rapport de confiance entre les parties
est rompu définitivement, sachant que vous êtes à l’origine de l’atmosphère
délétère qui persiste dans l’immeuble, alors même que vous avez été prié de
faire preuve de retenue, sans succès, bien au contraire.
Le rappel des événements ci-après le démontre :
- En date du 4 juillet 2014, Mme G.________ et vous-même avez fait
l’objet d’un avertissement commun, tenant lieu de protestation du bailleur, en
invitant chacun à veiller au rétablissement d’un climat serein, exempt de tout
conflit ou altercation.

- 15 -
- Par lettre du 4 août 2014, l’avocat de Mme G.________, en la
personne de Me [...] m’a répondu que s’agissant des reproches adressés à sa
cliente, ceux-ci étaient intégralement contestés et cela avec la plus grande
fermeté, en ce sens qu’elle avait surtout à se plaindre de vos agissements.
- En date du 8 décembre 2014, la Présidente du Tribunal des baux
Mme Sandrine Boucher a déclaré irrecevable votre demande (élimination de
défauts et consignation de loyer) introduite le 7 octobre 2014, auprès de cette
autorité, décision contre laquelle vous n’avez pas recouru, de sorte qu’elle est
définitive et exécutoire, avec pour conséquence la libération intégrale des loyers
consignés auprès de la Banque [...].
- En date du 13 janvier 2015, la Procureure Mme Yasmine Boolakee
du Ministère public de l’arrondissement de Lausanne, a rendu une ordonnance de
classement au sujet de la plainte pénale que vous avez cru bon déposer contre
Mme G.________ pour injure.
- Par courrier du 19 janvier 2015, Me [...] a confirmé que les mêmes
nuisances continuaient encore et encore, de manière de plus en plus infernale, à
tel point que Mme G.________ était contrainte de prendre des tranquillisants, sous
le contrôle de son médecin.
- A plusieurs reprises, vous avez également pris à partie M.
S.________, patron du café-restaurant du L.________, ainsi que le soussigné, sur les
lieux mêmes de l’établissement, de façon agressive, ce qui constitue un facteur
aggravant.
La violation de vos obligations contractuelles, et en particulier le
manque de diligence et d’égards envers les voisins, sont à ce point choquants,
que le maintien du bail est devenu insupportable.
Ceci justifie la mise en application des dispositions relatives aux art.
257 litt. f al. 2 et 3 CO, savoir la résiliation anticipée de votre contrat de bail,
pour le 30 avril 2015, au moyen de la formule de notification agréée par le
canton, par le biais d’un envoi postal distinct. (…) ».
Par requête adressée le 5 avril 2015 à la Commission de
conciliation, le demandeur a contesté les résiliations notifiées par les
défenderesses en concluant à leur inefficacité et à leur annulation,
subsidiairement à une prolongation de son bail.
Le 14 avril 2015, la Commission de conciliation a tenu une
audience commune s’agissant des deux requêtes précitées. Le 23 avril
suivant, elle a rendu une proposition de jugement à laquelle le demandeur
s’est opposé.
Par demande du 20 juin 2015 – dont les conclusions sont
similaires à celles prises en appel –, le demandeur, au bénéfice d’une
autorisation de procéder, a conclu à ce que les défenderesses mettent un
terme immédiat et définitif aux agissements de G.________, consistant à
volontairement déranger la tranquillité du requérant lorsqu'il se trouve

- 16 -
dans son appartement (I), à ce qu'une réduction de loyer de 5% du
2 novembre 2011 jusqu'à l'arrêt définitif des nuisances soit accordée au
requérant du fait des agissements de G.________ (II), à ce que la résiliation
anticipée du bail à loyer pour le 30 avril 2015 soit déclarée inefficace et
nulle, les motifs invoqués par les défenderesses étant entièrement
infondés et contrevenant aux règles de bonne foi (III), à ce que la
résiliation du bail à loyer du requérant pour son échéance contractuelle du
31 octobre 2015 soit déclarée inefficace et annulable selon les art. 271 et
271a CO (IV), à ce que les défenderesses prennent des mesures strictes
afin que les règles et usages locatifs du canton de Vaud soient pleinement
respectés dans leur immeuble et à ce titre établir un règlement qu’ils
veilleront à faire appliquer par la concierge (V) et à ce que toutes autres et
plus amples conclusions soient rejetées (VI).
Par procédé du 24 septembre 2015, les défenderesses ont
conclu au rejet de la demande dans la mesure de sa recevabilité et
reconventionnellement à ce que le congé anticipé soit déclaré valable, à
ce qu’aucune prolongation au-delà du 30 avril 2015 ne soit accordée au
demandeur et à ce qu’ordre soit donné à ce dernier de libérer son
logement. Subsidiairement, les défenderesses ont notamment conclu
reconventionnellement à ce qu’aucune prolongation au-delà du 31 octobre
2015 ne soit accordée au demandeur.
Quatre audiences se sont tenues les 2 décembre 2015,
26 janvier, 10 mars et 9 juin 2016 devant le Tribunal des baux, au cours
desquelles les parties, de même que les témoins V.________, G.________,
M.________, S.________, Q.________, [...] et [...] ont été entendus. Leurs
déclarations ont été reprises dans le présent état de fait dans la mesure
de leur utilité.
En d roit :

- 17 -
1. L’appel est recevable contre les décisions finales (art. 236
CPC) et les décisions incidentes (art. 237 CPC) de première instance (art.
308 al. 1 let. a CPC) dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur
litigieuse est supérieure à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au
dernier état des conclusions, l’art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions
litigieuses devant l’instance précédente, non l’enjeu de l’appel (Tappy, Les
voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III 126).
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter
de la notification de la décision motivée (art. 311 CPC).
Interjeté en temps utile par une partie qui y a un intérêt dans
un litige où la valeur litigieuse de première instance, calculée selon l’art.
92 CPC, dépasse 10’000 fr., l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 Ill 43
consid. 2 et les réf. citées).
3. Le litige porte sur deux questions, soit, d'une part, sur la
garantie des défauts de la chose louée, invoquée par l'appelant en rapport
avec les nuisances sonores dont sa voisine G.________ serait à l’origine
(consid. 3.1 ss infra), et, d'autre part, sur les résiliations ordinaire et
anticipée émanant des bailleresses, motivées par un comportement
conflictuel du demandeur, en particulier par rapport à la locataire précitée
(consid. 4 infra).
3.1

- 18 -
3.1.1 La notion de défaut – qui relève du droit fédéral – doit être
rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée.
Elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état
convenu ; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité
que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur
laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état
approprié à l'usage convenu. Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en
faute ou que le défaut soit réparable (TF 4A_222/2012 du 31 juillet 2012
consid. 2.2 ; ATF 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut peut être matériel ou
immatériel ; le défaut juridique (l'absence d'une autorisation
administrative par exemple) est un défaut immatériel (TF 4A_208/2015 du
12 février 2016 consid. 3.1). Le défaut peut avoir sa source non seulement
dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de
tiers (TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.2).
L'usage convenu et l'état de la chose que peut attendre le
locataire résulte en premier lieu de la convention des parties (TF
4A_606/2015 du 19 avril 2016 consid. 3 ; TF 4A_159/2014 du 18 juin 2014
consid. 4.1). Les parties peuvent convenir expressément ou tacitement de
l'usage qui sera fait de la chose louée. Les règles habituelles
d'interprétation des contrats sont applicables. L'utilisation adoptée par le
locataire sur une longue période sans opposition du bailleur peut refléter
un accord tacite (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1). A défaut d'usage convenu,
l'usage habituel est déterminant (TF 4A_582/2012 du 28 juin 2013
consid.3.2).
La chose louée comprend aussi les installations communes
(escaliers, hall d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains
attenants. L'exigence d’« état approprié » concerne cet ensemble (TF
4C.52711996 du 29 mai 1997 consid. 3a, in SJ 1997 661 ; TF 4A_582/2012
du 28 juin 2013 consid. 3.2).
Le défaut de la chose louée est une notion relative ; son
existence dépend des circonstances du cas concret. Il convient de prendre
en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la

- 19 -
construction, ainsi que le montant du loyer (TF 4A_582/2012 du 28 juin
2013 consid. 3.2).
3.1.2 S'agissant plus précisément du bruit, le locataire ne saurait
s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Il est plus ou
moins inévitable que des bruits provenant de l'extérieur puissent être
perçus à l'intérieur d'un logement. Que l'on entende un bruit dans un
appartement ne suffit pas pour conclure à l'existence d'un défaut. On ne
sort des limites de ce à quoi le locataire devait s'attendre que si le bruit,
compte tenu de sa durée, de son intensité et du moment où il se
manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage normal de la chose
louée, par exemple en perturbant le sommeil. La jurisprudence a déjà eu
l'occasion de souligner que la nuisance sonore devait dépasser les limites
que le locataire devait supporter en fonction de l'usage normal de la chose
louée ; elle a cité l'exemple de voisins particulièrement bruyants ou d'un
immeuble dont l'isolation phonique est exceptionnellement mauvaise ; elle
a également relevé que des nuisances sonores propres à perturber le
sommeil dans un logement d'habitation étaient excessives. La notion de
seuil de tolérance implique évidemment qu'un certain pouvoir
d'appréciation est laissé au juge du fait. Pour dire quels sont les bruits
avec lesquels le locataire devait normalement compter (et qui ne
constituent donc pas un défaut par rapport à l'usage convenu), il faut tenir
compte du lieu de situation de l'immeuble, de la qualité de son
aménagement, de son degré de vétusté, ainsi que des activités exercées
dans l'immeuble et du comportement normalement prévisible des autres
occupants (TF 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 2.2 ; TF
4C.36812004 du 21 février 2005 consid. 4.1 et les références citées,
publié in MietRecht Aktuel [MRA] 2005 pp. 196 ss.).
3.1.3 L'art. 8 CC répartit le fardeau de la preuve pour toutes les
prétentions fondées sur le droit fédéral et détermine, sur cette base,
laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve
(ATF 130 III 321 consid. 3.1 p. 323 ; ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522 ; ATF
126 III 189 consid. 2b). On en déduit également un droit à la preuve et à la
contre-preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 et les arrêts cités). Pour que cette

- 20 -
règle soit violée par le refus d'administrer une preuve, il faut que la partie
ait offert régulièrement, dans les formes et les délais prévus par la loi de
procédure applicable, d'établir un fait pertinent qui n'est pas déjà prouvé,
par une mesure probatoire adéquate (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24/25 et
les arrêts cités). En revanche, l'art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les
mesures probatoires qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid.
2a), ni ne dicte au juge comment forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid.
2d p. 25 ; ATF 127 III 248 consid. 3a, 519 consid. 2a). Il n'exclut ni
l'appréciation anticipée des preuves, ni la preuve par indices (ATF 129 III 18
consid. 2.6 p. 25 ; ATF 127 III 520 consid. 2a ; ATF 126 III 315 consid. 4a).
Au demeurant, la règle sur le fardeau de la preuve cesse d'être applicable
dès le moment où le juge est parvenu à une conviction sur la base de
l'appréciation des preuves (ATF 132 III 626 consid. 3.4 p. 634 ; ATF 128 III
271 consid. 2b/aa p. 277).
3.2
3.2.1 En l’espèce, le tribunal a tout d’abord retenu que, bien que
sollicitant une réduction de loyer depuis le 2 novembre 2011 [ndlr : par
quoi il faut comprendre rétroactivement au 2 novembre 2011], le
demandeur (ici appelant) s'était plaint pour la première fois le 3 juin 2014
au gérant de ce que G.________ le dérangeait en donnant des coups sur un
radiateur, alors que différents litiges avaient opposé les parties durant les
années précédentes et que de nombreuses correspondances avaient été
échangées entre elles. Selon le tribunal, cela allait à l'encontre des
allégations de l’intéressé selon lesquelles il aurait été régulièrement
dérangé depuis 2011 par les agissements de sa voisine.
L’appelant critique cette appréciation et soutient que le
courrier du 3 juin 2014 ne constituait qu’une mise en demeure et qu’il
avait déjà signalé les défauts par courriers des 2 et 5 novembre 2011,
adressés au conseil des défenderesses.
Or ces deux pièces mentionnées n'attestent d'aucun avis des
défauts de la part de l'appelant. Elles ne permettent pas de remettre en
cause l'appréciation des preuves effectuée par le tribunal, contestée par

- 21 -
l'appelant, nonobstant la réduction de loyer requise par l'appelant le 23
juin 2014, rétroactivement au 2 novembre 2011. Au contraire, dans son
courrier du 5 novembre 2011, l'appelant relevait expressément que ses
relations avec ses voisins étaient « excellentes à ce jour », ce qui est du
reste infirmé par les éléments du dossier, en particulier par les
témoignages de Q.________, S.________ et M.________, qui concordent pour
dire que l’appelant avait un comportement discourtois, à l’origine d’un
mauvais rapport de voisinage entre ce dernier et les autres voisins,
lesquels en revanche entretenaient, entre eux, de très bonnes relations
(cf. let. C/3c et 3e supra).
S'agissant de la requête de l’appelant portant sur le
retranchement du témoignage M.________, formulée à ce stade pour un
prétendu vice de la procédure (appel, p. 10), cette question n'a pas fait
l'objet d'un recours et est ainsi irrecevable.
3.2.2 L'appelant tente ensuite de remettre vainement en cause
l'appréciation du tribunal, selon laquelle rien n'attesterait « d'une pratique
systématique de G.________ » consistant à donner régulièrement et
durablement des coups sur ses radiateurs tôt le matin, au motif que les
quelques évènements ponctuels de ce type, dont l'existence devait être
reconnue, ne présentaient pas le degré d'intensité et de constance
permettant d'admettre l'existence d'un défaut de la chose louée, d'autant
moins qu'ils étaient liés à des nuisances sonores occasionnées par
l’appelant lui-même.
En effet, les extraits de la lettre du 2 novembre 2011 de
G.________, par laquelle celle-ci a expliqué au gérant avoir fait signe à
T.________ d’arrêter par « quelques tapements », avant de se rendre devant
la porte ce dernier, la veille, à 22h40, de même que les extraits de
l'audition de la prénommée par la police le 13 août 3014, faisant état de ce
qu'elle était allée frapper, à une reprise, à la porte de l'appelant à 6h00 en
lui disant d'arrêter et de la laisser dormir, et, enfin, les extraits de l'audition
par la police de la fille de G.________, qui avait relaté le 18 août 2014 que
sa mère pouvait avoir frappé sur son radiateur, ne permettent pas, comme

- 22 -
le fait l'appelant, d'amplifier les interventions de G.________ pour faire
cesser les nuisances sonores, dès lors que ces témoignages, qui se
recoupent en partie, portent sur quelques épisodes ponctuels, qu'il
convient du reste de situer dans le contexte d'un conflit de longue durée.
Au demeurant, le caractère épisodique des interventions de G.________ a
été confirmé par la concierge V.________ (let. C/4a supra), seul témoin à
s’être exprimé à ce sujet. Aussi, c'est à juste titre que le tribunal a nié
l'existence d'un défaut de la chose louée qui serait dû au comportement de
G.________.
3.2.3 L'appelant conteste encore être l'auteur des nuisances sonores,
que les défenderesses n'auraient pas établies.
En l'espèce, c'est à l'appelant qu'il incombait d'établir le défaut
de la chose louée (cf. TF 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 2.1), soit
l'existence de prétendues nuisances sonores permanentes de la part de
G.________, ce en quoi il a échoué. Au demeurant, comme déjà mentionné,
la règle sur le fardeau de la preuve cesse d'être applicable dès le moment
où le juge est parvenu à une conviction sur la base de l'appréciation des
preuves (cf. consid. 3.1.3 supra). Or, à l'instar des premiers juges, la Cour
de céans a acquis la conviction, au vu des éléments au dossier, que rien ne
permettait de retenir un défaut de la chose louée découlant de nuisances
sonores générées par G.________, et ce indépendamment de la question de
savoir si elle réagissait ainsi aux prétendues nuisances générées par
l’appelant, étant relevé que l’instruction n’a pas porté sur le bruit
prétendument causé par l’appelant, dont G.________ soupçonnait qu’il
provenait d’un appareil de gymnastique.
4.
4.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail
d'habitation, moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un
mois, lorsque le maintien du contrat est devenu insupportable pour lui ou
les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une

- 23 -
protestation écrite du bailleur, a persisté à enfreindre son devoir de
diligence ou à manquer d'égards envers les voisins.
La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la
réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du
devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit
préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son
devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa
protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le
bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un
mois (TF 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.1 et les arrêts cités).
La violation du devoir de diligence et le manque d'égards
envers les voisins peut consister notamment dans des excès de bruit, en
particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la
tranquillité des autres locataires, et l'irrespect des règles d'utilisation des
parties communes. Les manques d'égards envers les voisins doivent
revêtir un certain degré de gravité. Comme la résiliation doit respecter les
principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut que le maintien
du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la
maison. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les
circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail (TF
4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.2 et 3.3).
Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre de ces cinq
conditions est un congé inefficace (TF 4A_2/2017 précité consid. 3.4 et les
arrêts cités).
4.2
4.2.1 En l’occurrence, l'appelant, qui conteste la réalisation des
conditions de la résiliation extraordinaire, reproche, notamment et en
substance, au tribunal de s'être appuyé, pour retenir le manque de
diligence à l'égard des voisins avant l'avertissement du 4 juillet 2014, sur
des éléments qui ne ressortiraient pas de cet avertissement et qui ne
seraient en outre pas établis, comme les nuisances sonores et les propos

- 24 -
désobligeants à l'endroit de G.________ et de sa fille. Il reproche également
aux premiers juges d'avoir considéré ses plaintes pénales comme
procédurières, alors qu'elles avaient fait l'objet d'un classement. Il se
plaint de ce que le tribunal aurait lié la résiliation anticipée à la
persistance de ses démarches à l'endroit des bailleresses s'agissant de la
réduction du loyer et de sa consignation en relation avec le conflit de
voisinage, alors qu'il était en droit de requérir un jugement au fond à cet
égard. Il fait encore valoir que le souhait des bailleresses de mettre fin à
un conflit dans leur immeuble et de réinstaurer la paix en son sein pourrait
fonder une résiliation ordinaire mais non une résiliation anticipée, laquelle
serait contraire à la bonne foi et constituerait un congé-représailles de
sorte qu'elle devrait être annulée en vertu de l'art. 271 al. 1 CO. Enfin, il
relève la singularité du procédé utilisé par les premiers juges qui consiste
à rapporter des propos tenus dans une plaidoirie pour motiver le
jugement.
4.2.2 L'avertissement adressé en commun à l'appelant et à
G.________ le 4 juillet 2014, qui contenait un résumé des faits opposant ces
deux parties en conflit – ayant même nécessité l’intervention de la police –,
a rappelé leurs reproches réciproques et leur a enjoint de veiller à rétablir
un climat serein dans l'immeuble, exempt de tout conflit ou altercation, de
façon à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins.
La résiliation du bail du 9 mars 2015 a, quant à elle, relevé
notamment que le rapport de confiance entre les parties était
définitivement rompu, dès lors que l'appelant était à l'origine de
l'atmosphère délétère persistant dans l'immeuble, alors même qu'il avait
été prié de faire preuve de retenue mais sans succès.
Le manque de preuve concernant le responsable des nuisances
sonores dont s’était plainte G.________ (cf. consid. 3.2.3 supra) et les propos
désobligeants que celle-ci reprochait au demandeur d’avoir tenus à son
endroit, qui ne constituaient ainsi pas le fondement de l'avertissement et
de la résiliation, ne sont pas décisifs et tombent à faux. Par ailleurs, comme
déjà mentionné, les premiers juges ont forgé leur conviction s'agissant de

- 25 -
la nature du conflit opposant les parties en se fondant notamment sur le
témoignage de la concierge V.________ (cf. consid. 3.2.2 supra), à laquelle
G.________ s'était adressée à ce sujet. En outre, l'appelant s'était plaint
pour la première fois auprès du gérant de l'attitude de cette dernière en
date du 3 juin 2014, en fixant aux bailleresses un délai au 23 juin 2014
pour mettre un terme aux agissements de sa voisine, faute de quoi il
consignerait son loyer, ce qu'il avait fait. Ces éléments sont antérieurs à
l'avertissement du 4 juillet 2014, mais ont été suivis – malgré l'injonction
contenue dans ce courrier à l'endroit des deux parties en litige visant à
rétablir le calme dans l'intérêt des autres locataires et des bailleresses –
de plaintes pénales de l'appelant contre G.________ et sa fille. Même si les
plaintes pénales ont été classées par la suite, elles pouvaient ainsi être
considérées comme procédurières, puisqu'elles étaient manifestement de
nature à envenimer le conflit de voisinage et qu'elles avaient été
maintenues par l'appelant même après la réception de l'avertissement.
L'appelant perd de vue que l'avertissement visait aussi à ce que les
parties en litige mettent un terme à leur conflit, de sorte que l’on ne
saurait voir dans le fait que la résiliation faisait mention de la requête de
réduction de loyer et de la consignation de celui-ci – qui se fondaient sur
les prétendues nuisances sonores générées par G.________ – une tentative
pour l'empêcher de se prévaloir d'une action au fond à cet égard, étant
rappelé que sa demande avait été déclarée irrecevable le 8 décembre
2014, sans qu'il recoure contre cette décision.
L'appelant remet ensuite en cause les faits découlant des
témoignages recueillis, tels que retenus par le tribunal pour examiner si la
résiliation de bail de l'appelant, plutôt que celle de G.________, était
justifiée en l'espèce. Il réfute avoir manqué de tolérance, de capacité
d'écoute ou de dialogue à l'endroit de ses voisins ou du gérant B.F.________
et estime que les conflits l'opposant à celui-ci et aux bailleresses ne
sauraient lui être imputés. Certes, les témoins [...] et [...] n'ont pas fait
état de problèmes avec l'appelant. Toutefois, le témoin Q.________ a
qualifié le comportement de l’appelant par rapport à l'exploitant du
L.________ comme relevant de rapports de mauvais voisinage et d’un
manque de tolérance de la part de l’appelant ; il a également déclaré

- 26 -
qu'entre les locataires de l'immeuble, il y avait de très bons rapports et
que l'appelant constituait une exception à cette bonne entente. Le témoin
Q.________ a encore mentionné trois voisins, hormis G.________, soit
V.________, M.________ et S.________ qui n'avaient pas de bons rapports
avec l'appelant, ce que chacun d’eux a confirmé, le gérant du L.________
ayant précisé à cet égard qu'il s'entendait bien avec tous les autres
locataires et que le comportement de l'appelant inquiétait beaucoup les
habitants de l'immeuble.
S’agissant plus particulièrement des relations de T.________
avec S.________, le tribunal a notamment relevé que l'appelant avait
manifesté une irritabilité hors norme et un comportement chicanier au
sujet des mensurations de la terrasse du L.________, à tout le moins en
rouspétant publiquement, en prenant des photographies en présence de la
clientèle et en faisant intervenir la police du commerce – même si cette
intervention s'était avérée justifiée –, sans s’adresser préalablement au
tenancier. Cette appréciation, qui repose non seulement sur les
déclarations du gérant du restaurant, mais également sur le témoignage
de Q.________ (cf. let. C/3b supra), est convaincante et il y a lieu de s’y
rallier. Il en va de même de l’appréciation concernant l'épisode relaté par
le témoin M.________, que le tribunal a considéré comme un signe d'un
comportement discourtois de l'appelant à l'égard des voisins. Enfin, les
premiers juges n'avaient pas, au terme de leur appréciation (anticipée) des
preuves, à s'appuyer sur la lettre produite par l'appelant qui émanerait de
feu la voisine [...], laquelle n'a pas pu être entendue (appel, p. 11 in fine),
de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y revenir à ce stade.
Les premiers juges doivent également être suivis lorsqu’ils
considèrent que T.________ a eu des comportements ayant généré des
angoisses chez des locataires de l’immeuble, ce qui ressort non seulement
des affirmations de [...] – qui a expliqué qu’elle se sentait menacée par les
comportements verbalement agressifs du demandeur à son égard –, mais
aussi, notamment, des déclarations concordantes de M.________ et de
V.________, cette dernière s’étant par ailleurs référée à un épisode précis la

- 27 -
concernant et à des faits qui lui avaient été rapportés par certains
locataires de l’immeuble (cf. let. C/3d supra).
S’agissant des rapports de T.________ avec le gérant
B.F.________, les premiers juges ont fondé leur appréciation sur le
témoignage de la concierge selon lequel l’appelant s’était adressé à elle
« plus d’une fois pour critiquer la façon dont B.F.________ administrait le
bâtiment », sur le courrier du 21 janvier 2011 par lequel l’appelant
reprochait au gérant son « manque de réactivité » face à un problème
d’eau chaude annoncé en octobre 2010, sur les démarches de l’appelant
consistant à contacter personnellement l’Office d’hygiène de la ville de
Lausanne, ainsi que le Service des eaux, et, enfin, sur le fait que
l’intéressé avait admis s’être adressé au gérant « à maintes reprises
oralement et par écrit durant plusieurs années » pour un problème lié à
l’usage de l’entrée de l’immeuble et à la propreté. Ils en ont conclu que
T.________ avait adopté une attitude « systématiquement et durablement
conflictuelle ». Cette appréciation est également convaincante, d’autant
plus que ce mécontentement constant manifesté par l’appelant envers
B.F.________ se heurte à la description que les témoins Q.________ et [...]
ont faite de la gestion de l’immeuble, qualifiée de « parfaite », le gérant
ayant par ailleurs toujours eu de très bonnes relations avec les autres
locataires de l’immeuble.
L'appelant reproche encore au tribunal de s'être appuyé sur
ses formulations à l'endroit de ses voisins lors des plaidoiries. Or il ne
s'agit là que d'un motif supplémentaire qui, s'il n'est pas décisif à lui seul,
est néanmoins susceptible de démontrer, avec les autres éléments
retenus, que la résiliation du bail de T.________ – et non de celui de
G.________ – était justifiée.
L'appréciation des preuves par le tribunal peut ainsi être
confirmée, tant s'agissant du comportement de l'appelant que du choix
par les bailleresses de résilier son contrat de bail plutôt que celui de
G.________, qui, faut-il le rappeler, n’a jamais occasionné de problèmes
avant son litige avec l’appelant.

- 28 -
4.2.3 Les moyens ayant trait à la résiliation anticipée du bail à loyer
doivent être rejetés, dès lors que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO sont
réalisées, sans qu'il faille examiner plus avant les griefs soulevés en
rapport avec l'art. 271 al. 1 CO, la bonne foi ou le congé-représailles.
5. Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté selon le
mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et que le jugement entrepris doit
être confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'616 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, les intimées n’ayant
pas été invitées à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'616 fr.
(mille six cent seize francs), sont mis à la charge de l’appelant
T.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.

- 29 -
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. T.________,
- [...], aab (pour C.F.________, A.________ et C.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Le greffier :