vd_gerichte · XA13.003091 · 2015-02-05 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA13.003091-141750
65
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 février 2015
___________________
Composition : M. COLOMBINI, président
M. Giroud et Mme Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Tille
*****
Art. 2 al. 2 CC; 269, 269a et 270 al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par N.________ SA, à
Zurich, défenderesse, contre le jugement rendu le 27 novembre 2013 par
le Tribunal des baux dans la cause divisant l'appelante d’avec G.________
SA, à Lausanne, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 27 novembre 2013, dont les considérants
écrits ont été notifiés aux parties le 26 août 2014, le Tribunal des baux a
fixé à 1'182 fr. le loyer mensuel net initial dû par la demanderesse
G.________ SA à la défenderesse N.________ SA pour le local commercial sis
dans l’immeuble rue [...], à Lausanne, dès le 1er août 2012 (I), dit que la
défenderesse doit payer à la demanderesse la somme de 42'394 fr. 60,
plus intérêts à 5% l’an dès le 1er avril 2013 (échéance moyenne), à titre de
trop-perçu de loyer pour les mois d’août 2012 à et y compris décembre
2013 (II), dit que l'art. 10 du contrat de bail conclu entre les parties le 20
avril 2012 est modifié en ce sens que la garantie de loyer exigible est fixée
à 4'728 fr., correspondant à quatre mois de loyer net (III), mis les frais
judiciaires, arrêtés à 4’800 fr., à la charge de la demanderesse à hauteur
de 2’400 fr. et à la charge de la défenderesse à hauteur de 2’400 fr.,
lesdits frais judiciaires étant prélevés sur l’avance fournie par la
demanderesse (IV), dit que la défenderesse doit payer à la demanderesse
la somme de 2’400 fr. à titre de remboursement de l’avance que celle-ci a
fournie (V), compensé les dépens (VI) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont considéré que le loyer fixé
dans le contrat de bail du 20 avril 2012 constituait un loyer initial,
susceptible d'être contesté en application de l'art. 270 al. 1 let. b CO dès
lors que la hausse intervenue au changement de locataire excédait 10 %.
L'immeuble dans lequel se trouvait le local litigieux ayant été acquis par la
défenderesse en 2005, il ne devait pas être considéré comme un
immeuble ancien et le loyer initial devait être examiné sous l'angle du
calcul de rendement. Or, la comparaison entre l'état locatif réel et l'état
locatif admissible laissait apparaître un rendement excessif de 67.83 %, et
le loyer initial net devait être réduit dans cette mesure. Par conséquent, la
défenderesse était débitrice envers la demanderesse du trop-perçu de
loyers pour la période du 1er août 2012 au 31 décembre 2013, ce qui
correspondait à une somme de 42'394 fr. 60, à laquelle s'ajoutait un
intérêt moratoire de 5 % l'an à compter de la date moyenne du 1er avril

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2013. S'agissant de la reconduction du bail après 2020 requise par la
demanderesse, les premiers juges ont considéré que celle-ci n'avait
apporté aucun élément permettant de retenir que le bail était de durée
indéterminée puisqu'elle avait signé le contrat en pleine connaissance de
cause, la défenderesse l'ayant informée, durant les négociations
précontractuelles, qu'elle envisageait d'entreprendre d'importants travaux
dans l'immeuble litigieux en 2020.
B. Par acte du 25 septembre 2014, N.________ SA a formé appel
contre ce jugement, concluant, sous suite de frais et dépens de première
et deuxième instance, principalement à sa réforme en ce sens que le loyer
mensuel net initial dû pour le local commercial sis dans l’immeuble rue
[...], à Lausanne, soit fixé à 3'675 fr. 80 dès le 1er août 2012, que le loyer
mensuel net soit ensuite échelonné conformément à l'art. 7 du contrat de
bail conclu entre les parties le 20 avril 2012, que l'art. 10 du contrat de
bail soit maintenu, et que N.________ SA ne soit pas reconnue débitrice de
G.________ SA du montant de 42'394 fr. 60 plus intérêts à 5 % l'an dès le
1er avril 2013 à titre de trop-perçu de loyer pour les mois d'août 2012 à et
y compris décembre 2013. Subsidiairement, elle a conclu à l'annulation du
jugement et au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.
Par réponse du 28 novembre 2014, l'intimée G.________ SA a
conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet de l'appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 30 juillet 1997, [...] et [...] d'une part, et la [...], d'autre part,
ont conclu un contrat de bail à loyer commercial portant sur "un grand
local d'une surface de 397 m2" dans l'immeuble sis rue [...], à Lausanne.
Le bail, conclu pour une durée initiale allant du 1er août 1997 au 31 juillet
1999, se renouvelait aux mêmes conditions, d'année en année, sauf avis

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de résiliation donné et reçu par l'une ou l'autre des parties au moins six
mois à l'avance.
Le loyer mensuel initial s'élevait à 2'646 fr., plus 150 fr.
d'acompte de charges.
Le 30 août 1999, les locataires ont changé leur raison sociale
en [...], [...].
Selon acte de vente du 24 novembre 2005, la défenderesse
N.________ SA est devenue propriétaire de l'immeuble dans lequel se
trouvent les locaux litigieux dès le 5 décembre 2005.
Par contrat du 23 août 2007, le bail a été transféré à la
demanderesse G.________ SA dès le 1er septembre 2007.
2. Le 16 novembre 2011, la défenderesse a résilié le bail pour le
31 juillet 2012.
3. Le 26 avril 2012, la défenderesse, agissant par l'intermédiaire
de la gérance immobilière M.________ SA, a envoyé à la demanderesse un
projet de nouveau bail, daté du 20 avril 2012. De durée déterminée, ce
bail était censé débuter le 1er août 2012 et se terminer le 31 juillet 2020. Il
prévoyait un loyer mensuel net de 3'675 fr. 80, auquel s'ajoutait un
acompte de charges de 250 fr., soit un loyer mensuel brut de 3'925 fr. 80.
L'art. 7 du contrat prévoyait un loyer échelonné de 4'344 fr. 15 dès le 1er
août 2013, puis de 5'012 fr. 50 dès le 1er août 2014, étant précisé que, dès
le 1er août 2014, le loyer pourrait être adapté une fois par an en fonction
de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation.
Le 31 mai 2012, la demanderesse, sous la plume de son
associé gérant Z.________, a adressé à M.________ SA la lettre suivante [sic]
:
"Cher Monsieur,

- 5 -
Tout d'abord je tiens à vous dire que je ne trouve pas correcte la manière de
procéder pour cette augmentation de loyer.
Cars suite à la lettre reçue pour notification de résiliation de bail du 16
novembre 2011 j'ai tout de suite pris contact avec-vous par téléphone, vous
demandant pourquoi cette résiliation et si cela engendrerai une
augmentation de loyer.
Vous m'avez confirmer que ce n'était qu'une forme de procédure pour
pouvoir établir un nouveau contrat de bail directement entre N.________ SA
et le G.________ SA cars l'ancien était un simple transfert de bail entre
l'ancien locataire et le G.________ SA, et en me garantissant qu'a aucun
moment il ne s'agissait d'une augmentation de bail.
Comme je vous l'ai expliqué à plusieurs reprises, quand nous avons pris ces
locaux ils étaient dans un état pituallable. Avant de signer le transfert de
bail en discussion avec Monsieur [...] dans un premier temps et par la suite
avec Monsieur [...]. Et que l'investissement des transformations pour mettre
en état s'élèverait à une centaine de millier de francs.
Que de la part de M.________ SA il était exclus de faire quoi que ce soit
comme investissement dans les locaux, mais qu'ils étaient prêt à laisser le
prix du loyer à pour les dix prochaines années si c'était nous qui fassions les
investissements pour la remise en état et les transformations nécessaires.
Donc nous avons pris en charge toutes la transformation que ce soit
électrique, peinture, carrelage menuiserie évacuation des eaux et fait les
démarches pour tout mettre aux normes de conformités les locaux.
Je vous fais parvenir en annexe les photos des quelques transformation que
nous avons réalisé.
Comme vous pouvez le constater sur les photos les transformations ne sont
pas moindres, ainsi que sur les comptes du G.________ SA entre l'année 2009
et 2010 le montant
S'élève à 116'000.- francs. Ce qui représente une moyenne de 23'200.- par
année depuis notre entrée dans les locaux.
(…)
C'est pour cela que je vous prie de faire le n'essaierais pour que cette
augmentation de loyer n'est pas lieux ou un arrangement soit négocier. (…)"
4. Le 6 juillet 2012, M.________ SA a adressé à la demanderesse
un nouveau contrat, également daté du 20 avril 2012 (ci-après: le contrat
de bail). Les parties ont signé ce contrat, lequel était prévu pour durer du
1er août 2012 au 31 juillet 2020, sans renouvellement (art. 8).
Le loyer mensuel initial était de 3'675 fr. 80 net, plus un
acompte de frais accessoires de 250 francs.

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En son art. 7, le contrat de bail prévoyait que le loyer mensuel
net serait échelonné de la manière suivante: 4’010 fr. dès le 1er août 2013,
4'344 fr. 15 dès le 1er août 2014, 4'678 fr. 35 dès le 1er août 2015 et
5'012 fr. 50 dès le 1er août 2016, date à partir de laquelle le loyer serait
indexé à l'indice suisse des prix à la consommation.
Le contrat de bail prévoyait en outre la fourniture d'une
garantie de loyer de 14'700 fr., correspondant à quatre fois le loyer net du
premier échelon (soit 110 fr./m2 x 401 m2 x 12 mois x 4) (art. 10).
Un exemplaire du contrat de bail contresigné par la
défenderesse a été adressé à la demanderesse le 6 août 2012.
5. Le 29 août 2012, la demanderesse a contesté le loyer fixé
dans le contrat de bail et requis la reconduction du bail après le 31 juillet
2020 auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Lausanne. Une audience a eu lieu le 29 novembre 2012. Le
même jour, la Commission de conciliation a délivré un procès-verbal
d'échec et autorisation de procéder à la demanderesse.
6. Par demande du 14 janvier 2013 adressée au Tribunal des
baux, la demanderesse a pris, sous suite de frais et dépens, les
conclusions suivantes :
"I.- La Demande est admise.
II.- Le loyer mensuel net de l’atelier loué par la demanderesse G.________
SA au 2ème étage de l’immeuble sis rue [...], à Lausanne, selon bail à
loyer daté du 20 avril 2012, est fixé à CHF 2'350.- par mois, plus
CHF 150.- par mois d’acompte de chauffage, dès le 1er août 2012.
III.- La défenderesse N.________ SA est la débitrice de la demanderesse
G.________ SA des parts de loyers que celle-ci aura payées en trop à
partir du 1er août 2012 et lui en doit immédiat paiement, plus intérêt à
5% l’an dès l’échéance de chaque loyer.
IV.- L’article 8 du bail mentionné sous chiffre II.- ci-dessus est modifié en ce
sens que, après l’échéance initiale du bail, au 31 juillet 2020, le contrat
se reconduira aux mêmes conditions, d’année en année, sauf avis de
résiliation donné et reçu par l’une ou l’autre des parties ou moins 6
mois à l’avance.

- 7 -
V.- L’article 10 du contrat de bail mentionné sous chiffre II.- ci-dessus est
modifié en ce sens que la garantie de loyer exigible, à première
requête du bailleur, est fixée à CHF 9'400.-."
La demanderesse a sollicité la production de diverses pièces
en mains de la défenderesse, dont en particulier, sous pièce 52, le calcul
de rendement de l'immeuble où se trouvaient les locaux litigieux.
Dans sa réponse du 30 avril 2013, la défenderesse a conclu,
sous suite de frais et dépens, au rejet de la demande.
Le 26 septembre 2013, la défenderesse a produit un lot de
pièces, parmi lesquelles, sous pièce 52, figurait un calcul de rendement de
l'immeuble, une copie de l'acte de vente du 24 novembre 2005, un
"journal détaillé" et un tableau "bilan et compte pertes et profit" de
l'immeuble pour les années 2008 à 2012, ainsi qu'un état locatif au 8
juillet 2013.
Par lettre du 30 septembre 2013, la demanderesse a
notamment fait valoir que les pièces produites par la défenderesse ne
permettaient pas de déterminer le coût effectif des charges d'exploitation
de l'immeuble et a relevé qu'il manquait diverses pièces justificatives.
Le 9 octobre 2013, la demanderesse a modifié la conclusion II
de sa demande, en ce sens que son loyer initial net soit fixé à 1'695 fr. par
mois dès le 1er août 2012.
Par lettre du 13 novembre 2013, la défenderesse a produit un
bordereau de pièces, comprenant, sous pièce 56, une "copie des factures
relatives aux travaux de plus-values et la participation de la défenderesse
à la mise en état brut de la surface louée". En ce qui concerne les pièces
justificatives des charges, elle a indiqué qu'il s'agissait de "centaines, voire
de milliers de documents" centralisés à son siège de Zurich, qu'elle était
une société cotée en bourse et que ses comptes étaient révisés chaque
année.

- 8 -
Le 18 novembre 2013, le Président du Tribunal des baux a
demandé à la défenderesse de lui adresser, par retour de courrier, un
exemplaire lisible de la pièce 56.
Le 20 novembre 2013, la défenderesse a produit une nouvelle
copie de la pièce 56, faisant valoir qu'elle ne disposait pas de documents
plus lisibles.
Une audience de jugement a eu lieu le 27 novembre 2013, lors
de laquelle la demanderesse a modifié la conclusion II de sa demande en
ce sens que le loyer initial net soit fixé, principalement, à 1'182 fr. 13 dès
le 1er août 2012, subsidiairement à 1'613 fr. 70 dès cette même date. Elle
a également modifié sa conclusion V comme suit: "L'art. 10 du contrat de
bail mentionné sous chiffre II ci-dessus est modifié en ce sens que la
garantie de loyer exigible, à première requête du bailleur, ne dépassera
pas quatre loyers mensuels nets tels que fixés conformément au chiffre II
ci-dessus".
La défenderesse a maintenu sa conclusion en rejet de la
demande.
La demanderesse a requis la motivation du jugement le 10
décembre 2013, tout comme la défenderesse le 16 décembre 2013.
7. Selon l'acte de vente du 24 novembre 2005, le prix de vente
pour la parcelle [...] de la Commune de Lausanne, sur laquelle se trouve
l'immeuble litigieux, s'élevait à 2'500'000 fr., auquel s'ajoutait la TVA par
4'175 fr. 01, soit un prix total de 2'504'175 fr. 01.
L'état locatif de l'immeuble 31 décembre 2012 s'élevait à
383'347 fr. 20.
La pièce 56 produite par la défenderesse comprenait un grand
nombre de factures et de preuves de paiements établies entre 2010 et
2012 pour plusieurs dizaines de milliers de francs, dont une facture du 24

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novembre 2011 de 34'288 fr. 90 pour des portes à sections commandées
à la société [...] et la démolition de galandages facturées par la société [...]
à une date indéterminée pour un montant de 19'475 fr. 50. Certaines
factures ont été établies par M.________ SA en ce qui concerne la conduite
de travaux, en particulier deux factures du 3 septembre 2011,
respectivement du 3 décembre 2011, d'un montant de 5'000 fr. chacune
pour "Honorar Bautreuhand" en relation notamment avec l'installation de
portes automatiques. Dans le lot figurait également une facture du 2
décembre 2010 de 60'000 fr. de [...], pour la mise en état brut et
l'aménagement de locaux.
Le calcul de rendement produit par la défenderesse le 26
septembre 2013 se présentait comme suit:

- 10 -
La défenderesse précisait en outre que des travaux devaient
être prochainement entrepris en raison de problèmes d'étanchéité dans
l'immeuble.
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. b CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008, RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins.
Ecrit et motivé, l'appel est introduit auprès de l'instance
d'appel soit, en l'occurrence, la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RS 173.01]), dans les
trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la
notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile, par une partie qui y a un intérêt digne
de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dans une cause dont la valeur
litigieuse calculée conformément à l'art. 92 CPC est supérieure à
10'000 fr., l'appel est recevable.
2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que
pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement la constatation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(ibidem, p. 135).

- 11 -
Lorsqu'il s'agit de revoir une question d'appréciation, l'autorité
d'appel peut s'autoriser une certaine retenue (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 5 ad art. 310 CPC; TF 5A_265/2012 du 30 mai 2012 c. 4.3.2).
Il en résulte qu'elle ne saurait substituer sa propre appréciation à celle de
l'autorité inférieure (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zurich 2013, n. 475, p.
205).
b) Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé, la
motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision
attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits
auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier
juge. La Cour de céans n'est pas tenue d'examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que
tout l'état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls
certains points de fait sont contestés (Jeandin, op. cit., n. 3 ad art. 311 CPC
et la jurisprudence constante de la Cour de céans, CACI 10 octobre
2013/537 c. 2.2; CACI 1er février 2012/75 c. 2a).
3. a) Dans un premier moyen, l’appelante invoque une violation
de l'art. 270 al. 1 let. b CO. Se fondant en particulier sur l'ATF 120 II 341 c.
6 et l'arrêt TF 4C.281/2006 du 17 novembre 2006 c. 2.2, elle soutient que
le loyer initial ne peut pas être inférieur au loyer pratiqué précédemment,
le loyer antérieur constituant un critère de fixation essentiel du nouveau
loyer. Ainsi, en arrêtant avec effet rétroactif au mois d'août 2012 le
montant du loyer à 1'182 fr. alors que le loyer payé pour les mêmes
locaux s'élevait à 2'796 fr depuis le 30 juillet 1997, les premiers juges
auraient outrepassé leur pouvoir d'appréciation et méconnu la
jurisprudence du Tribunal fédéral, ce d'autant que le nouveau loyer
apparaissait totalement inapproprié s'agissant de locaux commerciaux
situés dans le quartier en plein développement [...], à Lausanne.
b) Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime
que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il

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peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui
suivent la réception de la chose et en demander la diminution s'il a été
contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en
raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (let. a), ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer
initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b). Une
augmentation est considérée comme sensible lorsqu'elle excède 10 %
(ATF 136 III 82). L'art. 269 CO prévoit que les loyers sont abusifs lorsqu'ils
permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée
ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré.
L'art. 269a pose un certain nombre d'exceptions à ce principe, prévoyant
que ne sont pas abusifs les loyers qui, notamment, se situent dans les
limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (let. a), sont
justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires
du bailleur (let. b), ou encore se situent, s'agissant de constructions
récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les
frais (let. c).
La contestation du loyer initial implique d’examiner celui-ci au
regard des art. 269 et 269a CO traitant des loyers abusifs. Au considérant
3.3 de l’ATF 136 III 82 précité, on lit que le but de cette contestation n’est
pas de vérifier si une éventuelle augmentation par rapport au précédent
loyer est abusive, mais d’examiner si le loyer en tant que tel excède la
norme (Fetter, La contestation du loyer initial, 2005, n° 507, p. 232; cf. BO
1989 CN 525, intervention Seiler). La condition posée à l’art. 270 al. 1 let.
b CO, selon laquelle une contestation est possible si le bailleur a
sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au
précédent loyer, tend à limiter les pratiques rencontrées chez de
nombreux bailleurs de profiter d’un changement de preneur pour procéder
à une augmentation massive du loyer (TF 4C.169/2002 du 16 octobre
2002 c. 3.2; Barbey, L’arrêté fédéral instituant des mesures contre les
abus dans le secteur locatif […], 1984, p. 24 s. et les références citées).
Elle n’a pas pour finalité de réguler le marché du logement.

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Dans I’ATF 120 Il 341, cité à plusieurs reprises par l’appelante,
le Tribunal fédéral a considéré que, lorsque la notification d’un loyer initial
est viciée, faute d’indication sur la formule officielle de la motivation d’une
augmentation de loyer, et partant nulle, la fixation d’un loyer approprié
par le juge doit être effectuée eu égard à toutes les circonstances du cas,
notamment au loyer payé par le précédent locataire, le juge jouissant
alors d’un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d’un
loyer fixé selon les règles prescrites (c. 6c). Une telle hypothèse n’est
cependant pas réalisée en présence d'un bail commercial pour lequel une
formule de fixation du loyer initial n’est pas prévue (Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, p. 395, note infrapaginale 84 et les références citées) et
où il n’incombe pas aux premiers juges de fixer un loyer approprié. La
référence de l’appelante à un article de Marlyse Jornod (La limite inférieure
de la diminution du loyer initial lors du changement de locataire, in CdB
1/2005, pp. 16 et 17) n’est ainsi pas déterminante, puisque cet auteur ne
fait qu’y reprendre le contenu de I’ATF susmentionné.
Il est vrai encore que, dans un arrêt non publié du 17
novembre 2006, lui aussi cité par l’appelante, le Tribunal fédéral a fait
allusion à la différence entre l’ancien et le nouveau loyer. Il a ainsi exposé
que, lorsque le bailleur a régulièrement notifié un avis de fixation du loyer
initial, le contrôle du caractère non abusif de celui-ci s’opère par le calcul
du rendement de la chose louée selon la méthode dite absolue, qui
n’implique aucune référence au loyer antérieur payé par le précédent
locataire, si ce n’est pour décider si le loyer initial peut être contesté dans
l’hypothèse visée à l’art. 270 al. 1 let. b CO, à savoir lorsque le bailleur a
sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au
précédent loyer (TF 4C.281/2006 du 17 décembre 2006 c. 2.2; CdB 2007
p. 57). Mais que la différence d’avec le précédent loyer soit déterminante
pour décider si, en vertu de la disposition précitée, le locataire a la faculté
de contester le loyer initial ne signifie pas qu’elle doit aussi être prise en
considération au moment de décider si ce loyer est abusif. Avec le
Tribunal fédéral dans l’arrêt non publié précité, il faut considérer que, dans
le cadre de l’application de la méthode absolue, la référence au précédent
loyer n’a aucun sens, puisque cette méthode consiste à effectuer un calcul

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de rendement, et qu’elle pourrait se révéler contraire à l'objectif
constitutionnel et légal de protection des locataires contre les abus, si le
loyer précédemment payé était déjà abusif. Le loyer dû par le locataire
précédent ne constitue ainsi pas une sous-limite (Burkhalter/Martinez-
Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 30 ad art. 270 CO;
Fetter, op. cit., n. 504 ss.).
La Chambre des recours du Tribunal cantonal a également
considéré que la lettre de l'art. 270 CO ne limite aucunement la diminution
possible du loyer au montant payé par l'ancien locataire, dès lors que,
l'art. 270 CO se référant exclusivement au caractère abusif du loyer au
sens des art. 269 et 269a CO, un tel loyer peut être abusif, selon la
méthode absolue, indépendamment du précédent loyer (CREC I 30
octobre 2005, CdB 2006 p. 62 c. 5d/aa). Cela correspond à une
interprétation historique de cette disposition, le législateur ayant, lors de
l'adoption de l'Arrêté fédéral du 30 juin 1972 instituant des mesures
contre les abus dans le secteur locatif (AMSL), retiré la phrase du projet du
Conseil fédéral selon laquelle, lors d'un changement de locataire, le
montant du loyer ne pouvait faire l'objet d'une contestation que lorsqu'il
était plus élevé que celui figurant dans le bail précédent, au motif
notamment que le nouveau locataire ne devait pas se voir imposer un
loyer abusif en raison de l'inaction du précédent locataire. Une
interprétation systématique et téléologique conduit au même résultat. La
contestation du loyer initial était en effet subordonnée notamment à la
condition matérielle alternative d'une augmentation notable du loyer pour
le même objet par rapport au précédent loyer, cette condition étant
fondée sur la présomption que toute augmentation sensible de loyer peut
être source d'un abus justifiant, à la demande du locataire, un contrôle par
l'autorité judiciaire. Il ne s'agit toutefois que d'une condition de la
recevabilité de la contestation, comme exposé par le Tribunal fédéral dans
l'arrêt 4C.281/2006 précité. Une fois que cette condition est réalisée, le
loyer initial s'apprécie au regard des critères posé par les art. 269 et 269a
CO, principalement selon la méthode absolue (CREC I 30 octobre 2005
précité, et les références citées).

- 15 -
Cela étant, lorsque la notification du précédent loyer est
valable ou qu’il n’y a pas lieu à une telle notification comme c'est le cas
s’agissant d’un bail commercial, le locataire qui conteste le loyer initial
doit apporter la preuve des faits permettant de constater le caractère
abusif du loyer convenu; le bailleur doit cependant collaborer loyalement à
l’administration des preuves et fournir les éléments qu’il est seul à détenir
(TF, in SJ 2013 I 49 du 28 août 2012 c. 2.3; TF 4A_645/2011 du 27 janvier
2012 c. 3.4.4, in SJ 2012 I 377; TF 4A_576/2008 du 19 février 2009 c. 2.4).
Par ailleurs, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque
le locataire entend que son loyer initial soit réduit en dessous du seuil
constitué par le loyer du précédent locataire en se fondant sur le critère
des loyers du quartier, il doit prouver les faits permettant de constater que
l’ancien loyer était lui-même abusif. La différence entre le loyer convenu
initialement et celui du précédent locataire suffit dans la conjoncture
actuelle à rendre hautement vraisemblable le caractère abusif de ce
surplus et oblige le bailleur à une contre preuve. Cependant, ces
considérations n’autorisent pas la déduction que l’ancien loyer a été arrêté
abusivement. Dans un tel cas, le bailleur ne peut plus être tenu de
participer à l’établissement des loyers comparatifs. De toute manière, on
imagine mal le bailleur être contraint de se procurer lui-même des
exemples de comparaison afin d’établir que le loyer dont il était convenu
avec l’ancien locataire était également abusif (TF 4A_475/2012 du 6
décembre 2012 c. 2.4.3). Lorsque le locataire n’apporte aucune preuve en
ce sens, et à défaut de production par les parties de statistiques officielles,
il y a lieu de s’en tenir au loyer payé par l’ancien locataire (TF
4A_475/2012 du 6 décembre 2012 c. 2.4.3; ATF 139 III 13 c. 3.5.2). Ainsi il
incombe au locataire, dans une telle hypothèse, d'établir que l’ancien
loyer était lui-même abusif au regard des loyers du quartier - le cadre du
débat judiciaire étant alors fixé sur ces facteurs absolus - et il ne suffit pas
qu’en application de la méthode relative une baisse du loyer du précédent
locataire aurait été envisageable (CACI 8 mars 2013/140).
c) En l'espèce, l'appelante ne remet pas en cause le fait que le
caractère abusif ou non du loyer initial doit être examiné sous l'angle du

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rendement net, l'immeuble ayant été acquis en 2005 seulement. Elle ne
conteste pas non plus que l'on se trouve en présence d'un loyer initial,
justifiant l'application des art. 269 ss. CO. Ainsi, conformément à la
jurisprudence précitée, le loyer précédemment payé ne saurait constituer
le seuil minimal du nouveau loyer, le propre de la méthode absolue étant
précisément de fixer un loyer à un moment donné sans tenir compte du
loyer précédent. Le fait que l'intimée était déjà locataire des mêmes
locaux n'empêche pas l'application de l'art. 270 CO. Quant à la
jurisprudence relative au fardeau de la preuve pour le locataire du
caractère abusif de l'ancien loyer, elle n’est pas en soi transposable au cas
où, comme en l’espèce, le locataire a requis que le loyer soit fixé en
fonction du rendement net, s'agissant d'un immeuble qui n'est pas ancien.
Dans un tel cas, on peut exiger du bailleur qu'il collabore à la preuve et
produise tous les éléments permettant un calcul de rendement, qu'il est
seul à détenir, conformément à la jurisprudence ci-dessus, et, lorsque les
pièces produites sont insuffisantes pour justifier un loyer admissible
supérieur au précédent loyer, on ne saurait en déduire que l'on devrait
s'en tenir au précédent loyer.
Cela étant, les premiers juges pouvaient contrôler le loyer
initial pour lui-même, eu égard au rendement qu’il procure à la bailleresse,
sans être lié par le loyer pratiqué précédemment. Le moyen de l'appelante
doit dès lors être rejeté.
4. a) L'appelante voit un abus de droit dans le fait que l’intimée
s’est abstenue de contester la résiliation de son bail: elle n’aurait selon
elle adopté un tel comportement que pour se ménager la faculté de
contester ensuite le montant du loyer prévu par le nouveau bail.
b) A teneur de l’art. 2 al. 2 CC, l’abus manifeste d’un droit
n’est pas protégé par la loi. Ce principe permet de corriger les effets de la
loi dans certains cas où l’exercice d’un droit allégué créerait une injustice
manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances
concrètes, qui sont déterminantes. L’emploi dans le texte légal du

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qualificatif "manifeste" démontre que l’abus de droit doit être admis
restrictivement. Les cas typiques en sont l’absence d’intérêt à l’exercice
d’un droit, l’utilisation d’une institution juridique de façon contraire à son
but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l’exercice d’un
droit sans ménagement ou l’attitude contradictoire (ATF 135 III 162 c.
3.3.1 et les arrêts cités).
En droit du bail, lorsque le locataire estime que le montant du
loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester
devant l’autorité de conciliation. Les trois conditions de recevabilité
prévues à l’art. 270 al. 1 CO étant alternatives, il suffit que l’une d’entre
elles soit réalisée pour que le juge procède à l’examen du bien-fondé de la
contestation du loyer initial (ATF 136 III 82 c. 2). On ne saurait ainsi
opposer l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) au locataire qui conteste le loyer
initial, dès que l’une des conditions de recevabilité est réalisée ; il n’y a en
effet pas d’abus à invoquer un droit prévu par la loi, même si ce droit peut
apparaître à d’aucuns comme une remise en cause de la parole donnée
(Lachat, op. cit., n. 2.2.7, p. 392). Ainsi, selon le Tribunal fédéral, il n'est
pas contradictoire de négocier un loyer que l'on trouve trop cher et
ensuite de le contester parce qu'on le trouve trop élevé (TF 4A_636/2012
du 2 avril 2013 c. 2.3)
c) En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'appelante,
rien ne permet de tenir pour établi un abus de droit de la part de l'intimée,
qui a exposé de façon plausible dans sa lettre du 31 mai 2012 qu’elle
aurait été dissuadée de contester cette résiliation par l’assurance de la
bailleresse qu’aucune augmentation de loyer n’interviendrait à l’occasion
de l’établissement d’un nouveau bail. Une manoeuvre abusive de l’intimée
ne peut dès lors pas être retenue.
5. a) L'appelante invoque enfin une application "partiellement
erronée" de l'art. 269 CO. Elle soutient avoir produit de manière ordonnée
et complète toutes les pièces nécessaires au calcul du rendement de
l'immeuble au sens de cette disposition. Dès lors que l'intimée n'avait

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jamais contesté la véracité de ces documents, les premiers juges auraient
outrepassé leur pouvoir d'appréciation en écartant spontanément du
calcul de rendement le montant de 74'857 fr. 45 relatif aux travaux de
plus-value qu'elle avait exécutés. S'agissant du montant des charges
d'exploitation, l'appelante soutient avoir apporté toutes les pièces
justificatives nécessaires. Les premiers juges auraient ainsi contredit la
jurisprudence du Tribunal fédéral en considérant que ces pièces n'avaient
pas la force probante suffisante. L'appelante fournit un nouveau calcul du
rendement tenant compte de travaux de plus-values de 74'857 fr. 45, et
de charges d'exploitation moyennes, pour la période 2008-2011,
aboutissant à un rendement excessif de 54.45 % et portant le nouveau
loyer initial net à 3'675 fr. 80.
b) Le rendement déterminant au sens de l'art. 269 CO est le
rendement net des fonds propres investis par le propriétaire, au jour de la
fixation du loyer initial (Bohnet, in: Bohnet/Montini, Commentaire pratique,
Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n. 10 ad art. 269 CO). Il correspond au
revenu net du bailleur, toutes charges déduites, multiplié par cent et
divisé par le montant des fonds propres. Seul le rendement de la chose
louée, c'est-à-dire du logement ou du local commercial en cause, est
déterminant (Lachat, op. cit., n. 2.3 et 2.4, p. 426). Les fonds propres
comprennent également les travaux à plus-value financés en tout ou
partie par des fonds propres (Bohnet, op. cit., n. 20 ad art. 269 CO). En
règle générale, le bailleur doit produire les documents suivants, de
manière ordonnée et facilement compréhensible: l'acte d'achat de
l'immeuble ou un récapitulatif de son coût de revient, et, si l'immeuble est
propriété d'une société anonyme, les bilans (1), l'état des charges
immobilières, pour un nombre d'exercices suffisant afin de permettre
l'établissement de moyennes, et les comptes de pertes et profits si le
bailleur est une société anonyme (2), l'état locatif de l'immeuble (3), et, en
cas de disparités dans l'état locatif, le cahier de répartition de l'immeuble
ou tout autre document permettant de déterminer la quote-part du tout
que représente le local commercial ou le logement en cause (4). Le
bailleur est tenu de produire des documents comptables certifiés

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conformes, et non des tableaux chiffrés établis après la naissance du litige
pour les besoins de la cause (Lachat, op. cit., n. 2.5, p. 428).
c) En l'espèce, les premiers juges ont considéré qu'il y avait
lieu d'adapter le 40 % du prix d'achat de l'immeuble, d'un montant de
2'504'175 fr. et financé uniquement au moyen de fonds propres, à l'indice
suisse des prix à la consommation (IPC), portant les fonds propres
réévalués à 2'533'223 fr. 45 (40 % de 2'504'175 fr. x 3.1 %). Ils ont
ensuite écarté le montant de 74'857 fr. 45 invoqué à titre de travaux à
plus-value, considérant que les factures produites par l'appelante ne
permettaient pas de déterminer, en l'absence de tout élément probant
quant à l'état antérieur des locaux litigieux, dans quelle mesure ces
travaux avaient réellement généré une plus-value ou n'avaient au
contraire constitué que des travaux de pur entretien. En tenant compte du
taux hypothécaire de référence de 2.75 % au moment de la conclusion du
contrat, le rendement admissible s'élevait à 69'663 fr. 45 (soit
2'533'223 fr. 45 x 2.75 %). Pour déterminer les charges de l'immeuble à
ajouter au rendement admissible, les premiers juges ont pris en
considération les montants figurant sur les tableaux récapitulatifs établis
par M.________ SA, en en déduisant ceux qui étaient contestés par l'intimée
et qui étaient réputés non établis à défaut de pièces justificatives, portant
la moyenne des charges à 53'647 fr. 95 pour les années 2008 à 2011. Il en
résultait un état locatif admissible de 123'311 fr. 60 (soit le rendement net
admissible de 69'663 fr. 45 additionné des charges par 53'647 fr. 95). Or,
la comparaison de ce montant avec l'état locatif réel de 383'347 fr. 20
laissait apparaître un rendement excessif de 67.83 %.
L'appelante affirme qu'elle a produit toutes les pièces
justificatives nécessaires et se réfère à la pièce 52. Celle-ci ne comprend
toutefois qu'un calcul de rendement qu'elle a établi elle-même, la copie
d'un acte de vente et un relevé de charges établi par la gérance [...], de
sorte que les premiers juges ont constaté à juste titre que les pièces
justificatives faisaient défaut. On ne saurait en effet s'en remettre à un
relevé établi par une partie, ce d'autant moins lorsque certains des
montants qui y figurent ne correspondent pas à des factures de tiers mais

- 20 -
à des prestations de cette partie elle-même, ainsi les "honoraires support
technique" de 2'000 fr. intégrés par l'appelante au relevé précité à la date
du 31 décembre 2008.
L’appelante entend par ailleurs que soient pris en compte dans
le calcul du rendement de son immeuble le montant de factures dont les
premiers juges ont déclaré qu’elles ne permettaient pas de déterminer si
elles concernaient des travaux ayant généré une plus-value ou des
travaux d’entretien. On constate que ces factures ont notamment trait à
l’installation de portes à sections et à la démolition de galandages, qui
paraissent susceptibles de créer une plus-value. On peut se demander en
revanche si l’appelante était fondée à invoquer des factures qu’elle
semble avoir établies elle-même en ce qui concerne la conduite des
travaux. Conformément au principe de l’instruction d’office qui prévaut en
matière de baux à loyer (ATF 125 III 231 c. 4a), il incombait aux premiers
juges de déterminer dans quelle mesure ces pièces démontraient
l’existence d’une plus-value, le cas échéant après avoir interpellé les
parties à ce sujet. Il n'appartient pas à la Cour de céans d'examiner de
manière approfondie ces pièces et d’interpeller les parties au sujet de leur
portée sur le rendement de l’immeuble. Une telle démarche implique
d’ailleurs des connaissances techniques propres aux juges assesseurs du
Tribunal des baux. Il y a dès lors lieu de renvoyer la cause aux premiers
juges pour statuer à nouveau après complément d'instruction s'agissant
de l'examen de l'existence de travaux à plus-value.
6. En définitive, l'appel doit être partiellement admis et le
jugement annulé, la cause étant renvoyée au Tribunal des baux pour
statuer à nouveau après complément d'instruction dans le sens des
considérants.
Bien que l'appel soit partiellement admis, l’appelante
succombe sur la question du loyer pratiqué précédemment et sur le
prétendu abus de droit de l'intimée, et le calcul de rendement qu'elle
allègue n'est pas retenu, la cause étant renvoyée aux premiers juges afin

- 21 -
qu’ils se déterminent sur l’existence d’une plus-value. En conséquence, les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'817 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]),
doivent être mis à la charge de l’appelante à raison de trois quarts, soit
2'863 fr., et à la charge de l’intimée à raison d’un quart, soit 954 fr. (art.
106 al. 2 CPC). L’intimée versera ainsi à l’appelante la somme de 954 fr. à
titre de restitution partielle de l’avance de frais fournie par celle-ci (art.
111 al. 2 CPC).
La charge des dépens est évaluée à 3'000 fr. pour chaque
partie (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010, RSV 270.11.6]), de sorte que, compte tenu de ce que les frais –
comprenant les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – doivent
être mis à la charge de l’appelante à raison de trois quarts et de l’intimée
à raison d’un quart, l’appelante versera en définitive à l’intimée la somme
de 1'500 fr. à titre de dépens correspondant à la moitié (soit trois quarts
dont à déduire un quart) du défraiement de son seul conseil.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. Le jugement est annulé et la cause est renvoyée au Tribunal
des baux pour statuer à nouveau après complément
d'instruction dans le sens des considérants.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'817 fr.
(trois mille huit cent dix-sept francs), sont mis à la charge de
l'appelante, par 2'863 fr. (deux mille huit cent soixante-trois
francs), et à la charge de l'intimée par 954 fr. (neuf cent
cinquante-quatre francs).

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IV. L'intimée doit verser à l'appelante la somme de 954 fr. (neuf
cent cinquante-quatre francs) à titre de restitution partielle
d'avance de frais de deuxième instance.
V. L'appelante N.________ SA doit verser à l'intimée G.________ SA
la somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) à titre de
dépens de deuxième instance.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 5 février 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Bernard Katz (pour N.________ SA),
- Me César Montalto (pour G.________ SA).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal des baux.
La greffière :