vd_gerichte · JL10.016650 · 2010-09-03 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
457/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 3 septembre 2010
_____________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud, Creux, Denys et Krieger
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 9 Cst; 412 CC; 257d, 273 al. 1 CO; 457 CPC; 23 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par M.________, à Echallens, locataire,
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 30 juin 2010 par le Juge de paix
du district de Lausanne dans la cause divisant le recourant d’avec
Z.________ SA, à Nyon, bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
808

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 30 juin 2010, le Juge de paix du district de
Lausanne a ordonné à M.________ de quitter et de rendre libres pour le 30
juillet 2010 à midi, les locaux commerciaux/atelier d'environ 200 m2 au
rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...] à Cheseaux-sur-Lausanne. (I), dit
qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, il y serait contraint par la
force selon les règles des art. 508 ss CPC (Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11) (II), fixé les frais de justice de la bailleresse
Z.________ SA à 300 francs (III), alloué à celle-ci des dépens, par 550 fr. (IV)
et déclaré l'ordonnance immédiatement exécutoire nonobstant recours
(V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du dossier (art.
457 CPC), retient les faits suivants :
Par jugement du 19 juillet 2001, le Tribunal d'arrondissement
de la Broye et du Nord vaudois a prononcé l'interdiction civile au sens de
l'art. 370 CC (Code civil du 10 décembre 1907; RS 220) de M.________. Par
décision du 29 septembre 2005, la Justice de paix du district d'Echallens a
désigné D.________ comme tuteur de M.________.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 1er
octobre 2007, R.________ SA a remis en location à M.________ un local
commercial d'environ 200 m2 destiné à des travaux mécaniques et de
carrosserie au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...] à Cheseaux-sur-
Lausanne. Conclu pour durer initialement du 1er octobre 2007 au 1er
octobre 2012, le bail devait se renouveler de soixante mois en soixante
mois, sauf avis de résiliation donné sous pli recommandé douze mois à
l'avance. Le loyer, payable par trimestre d'avance, mais recevable à bien
plaire par mois d'avance en cas de paiement ponctuel, a été fixé à 1'690
fr. par mois, plus 200 fr. de forfait de chauffage et d'eau chaude.
M.________ a signé seul le bail en cause.

- 3 -
L'immeuble en cause a été acquis par Z.________ SA le 30
novembre 2007.
Par lettre du 14 novembre 2008, D.________ a informé l'avocat
W.________ que son pupille exerçait une activité indépendante de garagiste
et de carrossier et qu'il encaissait ses factures en liquide, ce qui rendait le
contrôle de son activité impossible, et que l'autorité tutélaire était
régulièrement informée de cette situation.
Par courrier recommandé du 17 décembre 2009, réceptionné
par le locataire le lendemain, la bailleresse a sommé celui-ci de
s'acquitter, dans un délai de trente jours faute de quoi le bail serait résilié
en application de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911;
RS 220), de l'arriéré des loyers pour la période du 1er juin au 31 décembre
2009, par 13'230 fr., de l'intérêt moratoire, par 270 fr. 50, des frais de
poursuite, par 100 fr. et d'une indemnité selon l'art. 103 CO de 800 francs.
La bailleresse a envoyé sous pli simple copie de cette
sommation à D.________.
La bailleresse a admis en cours de procédure qu'à cette date,
les loyers des mois de juin et juillet 2009 avaient été acquittés par le
locataire.
Le locataire a versé la somme de 1'890 fr. le 4 février 2010, de
1'990 fr. le 5 février 2010, et de 1'890 fr. les 5 et 23 février et 10 mars
2010 (2 fois).
Par formule officielle du 29 janvier 2010, la bailleresse a résilié
le bail en cause pour le 28 février 2010. Cette résiliation a été envoyée
sous pli recommandé à M.________, qui l'a réceptionné le 2 février 2010, et
sous pli simple à D.________.
Ni le locataire ni son tuteur n'ont contesté le congé en cause
devant une commission de conciliation.

- 4 -
Le 18 mai 2010, Z.________ SA a requis du Juge de paix du
district de Lausanne l'expulsion de M.________ des locaux en cause et la
convocation à l'audience de D.________.
En droit, le premier juge a considéré que les conditions de
l'expulsion étaient réalisées.
L'ordonnance du 30 juin 2010 a été réceptionnée le 5 juillet
2010 par le conseil du locataire.
B. M.________ a recouru le 14 juillet 2010 contre cette ordonnance
en concluant, avec dépens, à sa réforme en ce sens que la requête
d'expulsion du 18 mai 2010 est rejetée et requis que l'effet suspensif soit
accordé au recours.
Par décision du 20 juillet 2010, le président de la cour de céans
a octroyé l'effet suspensif au recours.
L'intimée Z.________ SA a conclu, avec dépens, au rejet du
recours.
En d roit :
1. a) L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours au Tribunal cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière; c)
pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé. Selon l'al. 2, il y a également
recours au Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant

- 5 -
aboutir soit à la réforme, soit à l'annulation de la décision attaquée (JT
2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque
la validité du congé a été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO.
En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences du
droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT
2008 III 12 c. 2a; JT 2004 III 79; Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, 2008, n. 4 ad art. 23 LPEBL, p. 212 et références).
En l'espèce, le recourant n'a pas contesté le congé devant la
commission de conciliation compétente. Le recours sera examiné en droit
sous l'angle restreint du déni de justice en application de l'art. 23 LPEBL,
c'est-à-dire sous l'angle de l'arbitraire.
b) Le conseil du recourant a reçu l'ordonnance attaquée le 5
juillet 2010, selon relevé track-and-trace, et non le 3 juillet 2010, comme
indiqué par erreur en page 2 de son recours. Celui-ci, déposé à la poste le
14 juillet 2010, l'a été dans le délai de dix jours prévu par l'art. 24 LPEBL.
2. Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29
LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la
Chambre des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT 2008
III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion
en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux
pièces du dossier. Il a été complété sur la base de celui-ci.

- 6 -
3. Le recourant soutient que l'expulsion n'aurait pas dû être
prononcée dès lors que tant la sommation que le congé n'ont pas été
notifiés à son tuteur.
En vertu de l'art. 412 CC, le pupille auquel l'autorité tutélaire
permet expressément ou tacitement d'exercer une profession ou une
industrie, peut faire tous les actes rentrant dans l'exercice régulier de
cette profession ou de cette industrie; il est, en raison de ces actes, tenu
sur tous ses biens.
La doctrine considère qu'il y a autorisation tacite notamment
lorsque le pupille exerce une profession ou une industrie au su et au vu de
l'autorité pendant une longue période sans intervention de celle-ci (Leuba,
Basler Kommentar, 3ème éd., 2006, n. 7 ad art. 412 CC, p. 2072 et
références; Eberhard, Die Zustimmung des Vormundes zu Rechtgeschäfen
des urteilsfähigen Mündels, thèse Berne 1990, pp. 18-19 et références;
Kaufmann, Berner Kommentar, 2ème éd., 1924, n. 5 ad art. 412 CC, p. 345;
Egger, Zürcher Kommentar, 2ème éd., 1948, n. 7 ad art. 412 CC, p. 488).
L'autorisation de l'art. 412 CC emporte celle d'effectuer tous
les actes qui appartiennent à l'administration courante de la profession ou
de l'industrie, soit en particulier la conclusion d'un bail pour les locaux
professionnels (Leuba, op. cit., n. 12 ad art. 412 CC, p. 2072), même pour
une durée de plus de trois ans (art. 421 ch. 6 CC; Leuba, op. cit., n. 13 ad
art. 412 CC, p. 2072 et références).
En l'espèce, il y a lieu de déduire du courrier du tuteur du
recourant du 14 novembre 2008 que l'autorité tutélaire a connaissance du
fait que celui-ci exerce une activité indépendante de garagiste et
carrossier dans les locaux litigieux. Le tuteur du recourant, entendu à
l'audience du 30 juin 2010, n'a pas fait état d'une intervention de sa part
ou de l'autorité tutélaire autre que ledit courrier. Au vu de ces éléments,
l'appréciation du premier juge selon laquelle le recourant était au bénéfice
de l'autorisation de l'art. 412 CC n'apparaît pas arbitraire. Au demeurant,
le tuteur a reçu copie pour information de la sommation et du congé. Or,

- 7 -
selon la doctrine, il y a abus de droit à invoquer la nullité de la résiliation
adressée directement à une personne sous tutelle si celle-ci est parvenue
en temps utile au représentant légal (cf. Corboz, Les congés affectés d'un
vice, in Séminaire sur le droit du bail 1996, p. 11).
Le recours doit être rejeté sur ce point.
4. a) Le recourant fait valoir qu'à la date de la sommation, à
savoir le 17 décembre 2009, l'arriéré de loyer effectif était de 9'450 fr. et
que l'intimée a réclamé un montant de 14'400 fr., ce qui représente un
excédent de 52 %. Il soutient que cette différence doit entraîner
l'inefficacité du congé, ce d'autant plus que la sommation lui a été
adressée alors qu'il est sous tutelle et est, de ce fait, moins apte à se
défendre contre des procédés abusifs.
b/aa) Selon l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le
congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent
la réception du congé. La jurisprudence a précisé que le locataire qui ne
respecte pas ce délai ne peut plus par la suite requérir l'annulation du
congé en invoquant son caractère abusif au sens des art. 271 ss CO (ATF
133 III 175 c. 3.3.4, JT 2008 I 314; TF 4C.116/2005 du 20 juin 2005 c. 2.2).
Toutefois, le locataire peut invoquer en tout temps la nullité
d'un congé ou l'inefficacité de celui-ci (ATF 121 III 156 c. 1c/aa; TF
4C.116/2005 précité). Selon la jurisprudence, est inefficace le congé qui ne
satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est
subordonné son exercice (ATF 135 III 441 c. 3.1 et référence, ATF 121 III
156 précité; TF 4C.116/2005 précité). Le Tribunal fédéral donne comme
exemple le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en
réalité celui-ci est payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont
pas réalisés, le congé signifié pour une date ne correspondant pas au
terme contractuel ou légal et le congé donné en raison d'une violation des
devoirs de diligence qui se révélera inexistante (ATF 121 III 156 précité; TF
4C.116/2005 précité).

- 8 -
Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des
recours, se fondant sur ces considérations, a jugé inefficace le congé qui
repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné
par rapport au loyer effectivement dû (du simple au double). La Chambre
des recours a motivé cette solution par le fait que le locataire "moyen" qui
reçoit une telle mise en demeure est non seulement incapable de faire la
part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un
montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint
ainsi le locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de
celle qu'il aurait eue si la mise en demeure avait porté sur le montant
exact. L'on peut attendre d'un bailleur, représenté la plupart du temps par
un professionnel de l'immobilier, de procéder correctement. Une
proportion du simple au double entre le montant effectivement dû et celui
réclamé a été jugée disproportionnée (CREC I du 18 janvier 2006 n° 89 c.
3).
Dans un arrêt ultérieur (CREC I du 23 février 2006 n° 131), la
Chambre des recours a jugé qu'une différence de 11,5 % entre le montant
réclamé dans la sommation et celui effectivement dû n'entraînait pas
l'inefficacité du congé. Dans un autre arrêt (CREC I du 7 février 2008 n°
59), cité par le premier juge, la Chambre des recours a jugé qu'il n'était
pas arbitraire de considérer qu'une sommation portant sur un montant
dépassant de 50 % le loyer effectivement dû n'entraînait pas l'inefficacité
du congé.
bb) Le recourant s'oppose à la solution de ce dernier arrêt et
soutient qu'une différence de 52 % doit rendre le congé inefficace. Il
soulève ainsi une question de principe qui justifie que le présent arrêt soit
rendu à cinq juges en application de l'art. 12 al. 3 ROTC (règlement
organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007; RSV 173.31.1).
Dans un arrêt de principe antérieur à l'ATF 121 III 156 posant
la distinction entre congés nuls, inefficaces et annulables, le Tribunal
fédéral a jugé que le bailleur qui réclamait un arriéré de plus de 1'000 fr.

- 9 -
alors que seuls 436 fr. étaient dus contrevenait aux règles de la bonne foi
s'il maintenait la menace de résiliation de bail après avoir sensiblement
réduit ses prétentions suite à une contestation du locataire. De même, la
menace de résiliation intervenant avant que le bailleur ait acquis la
certitude que le montant réclamé est dû était contraire aux règles de la
bonne foi (ATF 120 II 31 c. 4b).
Dans un arrêt ultérieur se référant à la qualification donnée à
l'ATF 120 II 31 précité, le Tribunal fédéral a considéré que l'erreur du
bailleur dans l'indication du montant dû constituait un cas d'annulabilité
selon les art. 271 ss CO et devait être invoquée devant la commission de
conciliation dans le délai de trente jours de l'art. 273 al. 1 CO. Dans cet
arrêt, le montant réclamé en trop était de 748 fr. sur un montant dû de
6'755 fr. 95 (TF 4C.247/2004 du 19 novembre 2004 c. 2 et 4, publié in
Droit du bail [DB] 2005, p. 40).
La doctrine s'est référée, dans sa grande majorité, à cette
jurisprudence sans émettre de critique (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd.
2008, note infrapaginale n° 56, p. 670; SVIT, Das schweizerische
Mietrecht, Kommentar, 3ème éd., 2008, n. 43 ad art. 257d CO, p. 140;
Weber, Basler Kommentar, 4ème éd. 2007, n. 10 ad art. 257d CO, p. 1382;
Permann, Kommentar zum Mietrecht, 2ème éd., 2007, n. 17 ad art. 257d
CO, p. 89). Seul Guignard mentionne la disproportion entre le montant
réclamé et celui effectivement dû comme un cas d'inefficacité du congé
(Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 14 LPEBL,
p. 190).
L'avis de la Chambre des recours exprimé dans l'arrêt de
principe du 18 janvier 2006 est ainsi isolé. On ne saurait toutefois
considérer qu'il est contraire à la jurisprudence du Tribunal fédéral. En
effet, l'arrêt paru aux ATF 120 II 31 est antérieur à celui posant la
distinction entre congés nuls, inefficaces et annulables et il apparaît que le
congé avait été contesté dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO. Quant à l'arrêt
du 19 novembre 2004, la différence entre le montant réclamé et le
montant effectivement dû était de 11 %. En revanche, cette jurisprudence

- 10 -
fédérale et l'avis de la majorité de la doctrine qui s'y réfère imposent une
interprétation restrictive de la solution adoptée par la Chambre des
recours dans l'arrêt du 18 janvier 2006. Il y a donc lieu dans ce contexte
de confirmer l'arrêt du 7 février 2008 qui considère qu'une sommation
réclamant au locataire un montant de 50 % supérieur à celui qui est
effectivement dû ne rend pas le congé inefficace mais constitue un
comportement pouvant rendre ledit congé abusif au sens des art. 271 ss
CO, ce qui oblige le locataire à le contester dans le délai de l'art. 273 al. 1
CO sous peine de forclusion.
c) En l'espèce, le recourant n'a pas contesté le congé litigieux
auprès de la commission de conciliation dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO.
Il ne peut dès lors pas faire valoir dans le cadre de la procédure
d'expulsion le moyen tiré de la différence de 52 % entre le montant
réclamé dans la sommation et celui effectivement dû. La solution adoptée
par le premier juge échappe donc au grief d'arbitraire et le recours doit
être rejeté.
5. Vu l'effet suspensif accordé au recours, il convient de renvoyer
la cause au premier juge pour qu'il fixe une nouvelle date limite de
libération des locaux en cause.
6. En conclusion, le recours doit être rejeté et l'ordonnance
confirmée, la cause étant renvoyée au premier juge pour qu'il fixe un
nouveau délai de libération des locaux litigieux.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
432 fr. (art. 232 TFJC; tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile; RSV 270.11.5).
Obtenant gain de cause, l'intimée a droit à des dépens de
deuxième instance, fixés à 600 fr. sur la base de la valeur litigieuse des
loyers dus jusqu'à la prochaine échéance ordinaire du bail compte tenu de
la période de protection de l'art. 271a al. 1 let. e CO (art. 91 et 92 CPC;

- 11 -
art. 2 let. A ch. 3, 3, 3bis et 4 TAg [tarif du 22 février 1972 des honoraires
d'agent d'affaires breveté dus à titre de dépens; RSV 179.11.3]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu'il fixe à M.________, une fois les considérants écrits du
présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un
nouveau délai pour libérer les locaux qu'il occupe dans
l'immeuble sis à Cheseaux-sur-Lausanne, [...] (locaux
commerciaux/atelier d'environ 200 m2 au rez-de-chaussée).
IV. Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
432 fr. (quatre cent trente-deux francs).
V. Le recourant M.________ doit verser à l'intimée Z.________ SA la
somme de 600 fr. (six cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.

- 12 -
Le président : Le greffier :
Du 3 septembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Philippe Liechti (pour M.________),
- M. Christophe Savoy (pour Z.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 158'760 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

- 13 -
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
Le greffier :