vd_gerichte · XA17.008557 · 2018-10-17 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA17.008557-181369
588
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 17 octobre 2018
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Perrot et Mme Giroud Walther, juges
Greffier : M. Clerc
*****
Art. 132, 311 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par E.________, à Lausanne,
défenderesse, contre le jugement rendu le 13 mars 2018 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec W.________, à
Lausanne, demandeur, et V.________, à Genève, défenderesse, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1112

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 13 mars 2018, le Tribunal des baux (ci-après :
le tribunal ou les premiers juges) a annulé la résiliation de bail adressée le
28 juillet 2016 par la défenderesse E.________ au demandeur W.________
pour le 1er novembre 2016 relative à l’appartement de deux pièces au 2e
étage et d’une place de parc que celui-ci loue dans l’immeuble sis [...], en
vertu d’un contrat de bail conclu le 29 septembre 2010 avec [...] (I), a fixé
à 1'496 fr. 10 le loyer mensuel net initial dû par le demandeur pour ledit
appartement dès le 1er novembre 2010 (II), a réduit le montant de la
garantie de loyer due en vertu de l’art. 3 du contrat de bail à 4'488 fr. 30
(III), a fixé à 1'301 fr. le loyer mensuel net dû par le demandeur pour ledit
appartement dès le 1er novembre 2016 (IV), a fixé à 1'263 fr. 15 le loyer
mensuel net dû par le demandeur pour l’appartement dès le 1er novembre
2017 (V), a rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (VI) et a
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions dans la mesure de leur
recevabilité (VII).
B. Le 5 septembre 2018, E.________ a interjeté appel de ce
jugement en concluant, en substance, principalement à sa réforme en ce
sens qu’il soit constaté que le loyer mensuel de l’appartement litigieux
selon contrat de sous-location du 29 octobre 2010 est valable, que la
résiliation de bail notifiée à W.________ le 28 juillet 2016 pour le 1er
novembre 2016 est valable, que le contrat de bail à loyer entre E.________
et W.________ portant sur l’appartement litigieux a pris fin le 1er novembre
2016, qu’E.________ n’est pas solidaire avec V.________ des montants
réclamés et n’est pas tenue de se substituer à celle-ci dans ses obligations
et qu’il soit ordonné à W.________ de restituer, soit de quitter et rendre
libres de tous objets et de tous occupants, l’appartement ainsi que la
place de parc.
Subsidiairement, E.________ a conclu à la réforme du jugement
entrepris en ce sens qu’en cas de prolongation de bail, ordre soit donné à
W.________ de restituer, soit de quitter et rendre libres de tous objets et de

- 3 -
tous occupants, l’appartement litigieux ainsi que la place de parc, à la fin
de la prolongation de bail, et que les loyers mensuels nets dudit
appartement et de la place de parc soient fixés à 1'780 fr. et 130 fr.
respectivement pour toute la durée des relations contractuelles et jusqu’à
la restitution effective de l’objet loué par W.________.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement :
1. [...], société inscrite au Registre du commerce vaudois le 28
novembre 2007 avec pour but statutaire la sous-location d’appartements
meublés, a changé de raison sociale le 15 septembre 2015 pour devenir
V.________.
b) E.________, inscrite au Registre du commerce le 6 mai 2014,
a pour but statutaire l’administration et la gestion de biens immobiliers en
Suisse et à l’étranger, particulièrement la location et la sous-location. [...]
en est l’administrateur-président avec signature individuelle depuis le 6
mai 2014.
2. a) Le 27 février 2009, [...] , représenté par la société [...], a
conclu avec [...] et [...], en qualité de locataires solidairement
responsables, un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 2
pièces au 2e étage de l’immeuble sis à [...]. D’une durée initiale allant du
15 mars 2009 au 1er avril 2010, ce bail prévoyait ensuite un
renouvellement de douze mois en douze mois sauf avis de résiliation
donné et reçu 120 jours à l’avance.
b) Le 29 septembre 2010, un contrat de bail à loyer a été
conclu entre, d’une part, [...] en qualité de bailleresse et, d’autre part,
W.________ en qualité de locataire. Conclu pour une durée initiale allant du
1er novembre 2010 au 1er novembre 2011, ce bail prévoyait ensuite un
renouvellement de douze mois en douze mois, sauf avis de résiliation
donné par courrier recommandé trois mois à l’avance. Le loyer mensuel
net initial a été fixé à 1’780 fr., auquel s’ajoutait un acompte de 210 fr.

- 4 -
pour le chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires, ainsi qu’un loyer
de 130 fr. pour une place de parc.
3. a) Le 12 juin 2012, la propriété de l’immeuble en cause a été
transférée à [...].
Le 25 juin 2014, un avenant au bail du 27 février 2009 a été
convenu entre [...], en qualité de bailleresse, [...], en qualité de « locataire
cédante », ainsi que E.________ et [...] en tant que « repreneurs
cessionnaires ». Cet avenant prévoyait en substance que E.________ et [...]
devenaient titulaires du bail susmentionné.
b) Le 13 août 2015, W.________ s’est adressé à E.________ afin
de solliciter une baisse de loyer liée à la baisse du taux d’intérêt
hypothécaire.
Le 8 septembre 2015, E.________ a répondu qu’elle ne pouvait
pas donner suite à cette demande de baisse « sous peine d’avoir un
rendement négatif sur cette location ».
c) Par courrier du 9 octobre 2015, E.________ a indiqué à la
gérance de la bailleresse principale qu’elle souhaitait lui « rendre ce bien
et son locataire », soit W.________.
Le 23 octobre 2015, la gérance de la bailleresse principale a
refusé d’entrer en matière et a invité E.________ à lui transmettre « une
demande de résiliation ».
Par courrier du 13 novembre 2015 adressé à la gérance,
E.________ a résilié le bail « avant terme » et a proposé W.________ comme
locataire de remplacement « dans les mêmes termes que ceux concluent
(sic) avec la société [...] en 2009 et l’avenant établi avec la société
E.________ en 2014 ».

- 5 -
4. a) Par courrier recommandé du 13 juillet 2016, W.________ a,
en particulier, sollicité une nouvelle fois dE.________ une baisse de loyer.
b) Le 28 juillet 2016, E.________ a notifié à W.________ une
formule officielle de résiliation de bail pour le 1er novembre 2016. Dans la
lettre d’accompagnement, elle expliquait au locataire que, « suite à [ses]
demandes », elle n’était pas en mesure de conserver ce bail « dont le
rendement locatif [était] en [sa] défaveur ».
Le même jour, E.________ a adressé un courrier à la gérance de
l’immeuble, par lequel elle déclarait résilier le bail de l’appartement
litigieux au 1er septembre 2016.
c) Le 17 novembre 2016, la gérance a répondu à E.________
qu’elle serait libérée des obligations découlant de son bail à loyer le 30
novembre 2016, « sous réserve de l’état des lieux de sortie, du paiement
des charges ainsi que du décompte de chauffage, eau chaude et frais
accessoires », l’état des lieux étant fixé au 30 novembre 2016. Cet état
des lieux n’a pas eu lieu et W.________ a continué d’occuper l’appartement
litigieux.
5. a) W.________ a saisi le 17 août 2016 la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne d’une
requête dirigée contre E.________ et [...], afin de contester la résiliation de
son bail. En audience de conciliation, il a déposé des conclusions
complémentaires en nullité du loyer initial, en baisse de loyer et en
restitution des parts de loyer payées en trop. Il a en outre pris deux
conclusions tendant, d’une part, à ce que « le bailleur » verse la garantie
de loyer sur un compte bancaire et, d’autre part, à ce que E.________ et
[...] soient condamnées à lui verser un montant de 50’000 fr. s’il se voyait
empêché d’occuper l’appartement litigieux après le 1er novembre 2016.
La commission a adressé aux parties une proposition de
jugement s’agissant des conclusions relatives à la résiliation, au loyer

- 6 -
initial et à la baisse de loyer, ainsi qu’une autorisation de procéder à
W.________ en lien avec ses deux dernières conclusions.
b) Par demande du 23 janvier 2017 adressée au Tribunal des
baux, E.________ a conclu principalement, en substance, à ce qu’il soit
constaté que la résiliation de bail notifiée à W.________ le 28 juillet 2016
pour le 1er novembre 2016 était valable, de sorte que le contrat de bail
avait pris fin le 1er novembre 2016.
c) Par demande du 24 février 2017, dirigée contre V.________
et E.________, W.________ a conclu en substance à la réduction de son loyer
à compter du 1er novembre 2010 et à la restitution des parts de loyer
payées en trop.
d) Dans des déterminations du 2 mars 2017, W.________ a
conclu au rejet des conclusions d’E.________.
e) Par décision du 15 mai 2017, le Président du Tribunal des
baux a ordonné la jonction des causes introduites de manière séparée par
W.________ et E.________, en vue d’une instruction et d’un jugement
communs.
f) Les débats principaux ont été ouverts à l’audience du 4
juillet 2017, à laquelle V.________ a fait défaut. A cette occasion, W.________
a pris des conclusions nouvelles en tant qu’il a conclu en substance à une
baisse de son loyer net dès le 1er novembre 2016 et au remboursement
des loyers payés en trop.
E.________ a conclu « à libération de toutes les conclusions »
prises par W.________. Les débats ont été interrompus afin de permettre la
notification de cette conclusion à V.________, ainsi que pour compléter
l’instruction.
Lors de la reprise des débats, le 6 février 2018, V.________ a
fait défaut. W.________ a dicté une modification de ses conclusions du 2

- 7 -
mars 2017, en ce sens qu’il a conclu à la nullité de la résiliation de bail qui
lui avait été notifiée selon formule officielle du 28 juillet 2016. E.________ a
conclu au rejet de cette nouvelle conclusion.
En dro it :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC).
Selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé, soit
démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée (TF 4A_474/2013
du 10 mars 2014 consid. 3.1 ; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid.
2.2, in RSPC 2013 p. 29 ; TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 3
et 4, in SJ 2012 I 131). Il a ainsi le fardeau d’expliquer les motifs pour
lesquels la décision attaquée doit être annulée et modifiée, par référence
à l’un et/ou l’autre des motifs prévus à l’art. 310 CPC. L’appelant ne peut
pas se contenter de renvoyer aux écritures précédentes ou aux moyens
soulevés en première instance ; il doit expliquer en quoi son
argumentation peut influer sur la solution retenue par les premiers juges
(TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 3 et 4, RSPC 2012 p. 128, SJ
2012 I 231 ; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, RSPC 2013
p. 29 ; TF 5D_148/2013 du 10 janvier 2014 consid. 5.2.1). La motivation
doit être suffisamment explicite pour que l’instance d’appel puisse la
comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des
passages de la décision que l’appelant attaque et des pièces du dossier
sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 5A_396/2013 du 26 février 2014 consid. 5.3.1). A défaut de motivation
suffisante, l’appel est irrecevable (TF 5A_209/2014 du 2 septembre 2014
consid. 4.2.1 ; TF 4A_101/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3 ; TF
4A_651/2012 du 7 février 2013 consid. 4.2).

- 8 -
Il ne saurait être remédié à un défaut de motivation par la
fixation d'un délai selon l’art. 132 CPC, de tels vices n'étant pas d'ordre
purement formel et affectant l'appel de façon irréparable (ATF 137 III 617
consid. 6.4, JdT 2014 Il 187 ; TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid.
5 in SJ 2012 I 31 ; Jeandin, in Code de procédure civile commenté, 2011,
n. 5 ad art. 311 CPC ; CACI 14 décembre 2015/672).
1.2 En l’espèce, l’appelante se borne à exposer sa propre version
des faits. Elle n’indique pas en quoi les premiers juges auraient constaté
les faits de manière inexacte ni n’invoque une violation du droit et ne
désigne pas davantage les passages de la décision entreprise qu’elle
attaque. Cette écriture, dépourvue de toute motivation, ne saurait dès lors
être considérée comme un appel réalisant les conditions de l’art. 311 al. 1
CPC.
2. Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être déclaré
irrecevable selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'895 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens, les intimés n’ayant pas
été invités à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est irrecevable.
II. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'895 fr.
(deux mille huit cent nonante-cinq francs), sont mis à la charge
de l’appelante E.________.

- 9 -
III. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- E.________,
- Me Cesar Montalto (pour W.________),
- V.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 10 -
Le greffier :