vd_gerichte · XZ13.005067 · 2015-03-17 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ13.005067-150072
122
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 17 mars 2015
___________________
Composition : M. WINZAP, président
MM. Sauterel et Pellet, juges
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 8 CC; 257f al. 2, 259a ss CO; 319 let. 1 CPC
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par Q.________SA,
à Pully, anciennement U.________SA, défenderesse, contre le jugement
rendu le 28 avril 2014 par le Tribunal des baux dans la cause divisant la
partie recourante d’avec A.R.________, à La Tour-de-Peilz, demandeur, la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par jugement du 28 avril 2014, dont les motifs ont été envoyés
aux parties pour notification le 2 décembre 2014, le Tribunal des baux a
dit que le loyer mensuel net de l’appartement de trois pièces que le
demandeur A.R.________ loue à la défenderesse U.________SA au premier
étage de l’immeuble sis avenue [...], à La Tour-de-Peilz, est réduit de
12,5% du 28 mars au 31 mai 2012, puis de 10% dès le 1er juin 2012 et
jusqu’à la cessation ou la modification des nuisances liées à l’activité
d’accueillante en milieu familial de jour exercée par A.C.________ (I), rendu
le jugement sans frais judiciaires ni dépens (II) et rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (III).
En droit, les premiers juges ont considéré, à la lumière des
témoignages, que le bruit important généré par les enfants accueillis au
quotidien par A.C.________, maman de jour, constituait un défaut moyen de
la chose louée, en tant qu'il restreignait indubitablement l'usage convenu
du logement du demandeur. Ils ont évalué cette restriction et la réduction
de loyer correspondante à 12,5% durant la période où la maman de jour
avait accueilli plus de sept enfants, soit du 18 mars au 31 mai 2012, et à
10% dès le 1er juin 2012 et jusqu'à la cessation ou à la modification des
nuisances liées à l'activité de maman de jour. Les premiers juges ont en
revanche estimé que l'accueil de jour était légal et n'impliquait pas de
modification de l'affectation de la chose louée, qu'une interdiction
d'exercer cette activité ou une résiliation du bail ne serait ni proportionnée
ni souhaitable, de sorte qu'il ne pouvait être fait droit à la conclusion du
demandeur visant à ordonner à la défenderesse de prendre toute mesure
utile pour faire cesser les nuisances sonores constatées.
B. Par acte du 5 janvier 2015, Q.________SA a recouru contre ce
jugement en concluant à sa réforme en ce sens que les conclusions prises
sous chiffres I et II de la demande du 1er février 2014 sont rejetées. La

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recourante a produit un bordereau de pièces et requis l'effet suspensif au
recours.
Interpellé sur la requête d'effet suspensif, A.R.________ a
déclaré s'en remettre à justice.
Par décision du 13 février 2015, le juge délégué de la cour de
céans a accordé l'effet suspensif au recours.
Par réponse du 13 mars 2015, A.R.________ a conclu, avec suite
de frais et dépens, au rejet du recours.
C. La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état
de fait du jugement, complété par les pièces du dossier, dont il ressort
notamment ce qui suit :
1. Par contrat de bail du 16 avril 1992, A.R.________ a pris en
location avec son épouse un appartement de trois pièces n° [...], au
premier étage de l'immeuble sis à l'avenue [...], à la Tour-de-Peilz.
U.________SA est devenue propriétaire de l'immeuble en question, qui
compte 13 appartements, le 6 avril 1994.
Après son divorce, A.R.________ a repris seul le bail.
Actuellement, son loyer s'élève à 1'289 fr. 30 par mois, montant auquel
s'ajoutent 150 fr. à titre d'acompte de chauffage. La gérance de
l'immeuble est assumée par M.________SA et A.R.________ partage son
logement avec sa fille B.R.________.
2. B.C.________ et A.C.________ sont concierges de l'immeuble sis
à l'avenue [...] depuis 2004 et y occupent un appartement de trois pièces
au rez-de-chaussée.
Depuis le 3 octobre 2011, A.C.________ travaille également
pour le compte de la Ville de La Tour-de-Peilz en qualité d’accueillante en

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milieu familial de jour. A l'audience du 6 mai 2013, elle a expliqué exercer
cette activité tous les jours de la semaine, entre 7 heures et 18 heures. En
février 2012, le Service d'accueil familial de la commune a autorisé
A.C.________ à accueillir provisoirement plus d'enfants en raison de
l'incapacité de travail d'une autre maman de jour. Elle a ainsi gardé entre
dix et onze enfants par jour de fin février à fin mai 2012. Par la suite, en
plus de ses deux enfants scolarisés âgés de six ans et demi et onze ans
lors de l'audience de première instance, l'intéressée gardait cinq enfants,
dont trois également scolarisés.
3. A.R.________ et les époux [...] sont en conflit de voisinage à
tout le moins depuis 2011.
Le 17 septembre 2011, A.R.________ a déposé plainte pénale
contre B.C.________ pour voies de fait et injures. Il a notamment fait valoir
que lui-même et les membres de sa famille, sa fille B.R.________ en
particulier, faisaient l'objet d'agressions verbales et diverses chicaneries
injustifiées de la part de la concierge de l'immeuble, A.C.________, et de
son époux.
Le 4 octobre 2011, M.________SA, constatant qu'elle recevait à
nouveau des plaintes de plusieurs locataires de l'immeuble concernant le
comportement d'A.R.________ et celui de sa fille, lui a adressé une mise en
demeure lui signifiant qu'il s'exposait à une résiliation immédiate de son
bail s'il donnait lieu à de nouvelles plaintes. A.R.________ a contesté ces
reproches par lettre du 7 octobre 2011. La bailleresse a proposé aux
parties concernées une "table ronde" afin de régulariser la situation
difficile, qu'A.R.________ a toutefois refusée.
Le 15 janvier 2013, le Procureur de l'arrondissement de l'Est
vaudois a rendu à l'encontre de B.C.________ une ordonnance de
condamnation pour voies de fait et injure.
4. Par courrier du 26 mars 2012, A.R.________, par le biais de son
conseil, a interpellé M.________SA afin de savoir si A.C.________ et

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B.C.________ avaient demandé et obtenu une autorisation pour déployer
dans leur appartement une activité d'accueil de jour pour enfants. Il a fait
valoir qu'ils recevaient plus de dix enfants par jour et que cette activité
occasionnait des nuisances sonores importantes pour les locataires.
Le 28 mars 2012, M.________SA a informé A.R.________ qu'elle
était au courant de l'activité de A.C.________, que celle-ci était en règle,
que ses revenus étaient déclarés et qu'aucun autre locataire de s'était
plaint de quelconques nuisances.
Par lettre du 30 avril 2012, A.R.________ a invoqué l'existence
d'un défaut grave et imparti à la bailleresse un délai au 7 mai 2012 pour
prendre des mesures, telle que retirer à A.C.________ l'autorisation
d'exercer une activité de garde d'enfants, à défaut de quoi il consignerait
les loyers.
M.________SA a contesté tout défaut grave par courrier de son
conseil du 7 mai 2012.
Le 16 mai 2012, A.R.________ a réaffirmé sa position, en
précisant notamment que sa fille était dérangée dans la préparation de
ses examens par le bruit des enfants et que lui-même ne pouvait se
reposer durant ses congés en semaine. Il a informé la bailleresse qu'il
consignerait le loyer dès le mois suivant.
5. A.R.________ a saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer par requête du 14 septembre 2012.
Une audience de conciliation s’est tenue le 26 novembre 2011.
Dès lors que la conciliation n’a pas abouti, la Commission de conciliation a
rendu une proposition de jugement, à laquelle le demandeur a toutefois
fait opposition. Une autorisation de procéder a donc été délivrée le 19
décembre 2012.

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6. Par demande adressée le 1er février 2013 au Tribunal des
baux, A.R.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu'ordre
soit donné à U.________SA, sous la menace de l'art. 292 CP (Code pénal
suisse du 21 décembre 1937, RS 311.0), de prendre toute mesure utile
pour faire cesser les nuisances sonores excessives dues à l'activité de
A.C.________ et à ce que son loyer mensuel soit réduit de 20% du 1er
janvier 2012 jusqu'à élimination des défauts.
Par réponse du 19 mars 2013, U.________SA a conclu au rejet
de la demande.
Le 6 mai 2013, le Tribunal des baux a procédé à l'audition de
plusieurs témoins, soit X.________, ami d'enfance d'A.R.________,
B.R.________, V.________, compagnon de B.R.________, Z.________, meilleure
amie de B.R.________, N.________, qui s'occupe de la gérance de l'immeuble
depuis 2011, ainsi que A.C.________.
X.________, B.R.________, V.________ et Z.________ ont déclaré
qu'ils entendaient des bruits excessifs provenant de l'appartement situé
sous l'appartement d'A.R.________, soit l'appartement occupé par
A.C.________, lequel dépassait selon eux les bruits de vie normaux dans un
immeuble locatif. Ils ont notamment fait état de cris d’enfants, de bruits
de disputes et de jeux, débutant vers 7 heures du matin et se terminant
entre 19 heures et 20 heures, parfois vers 21 heures. Les témoins
V.________ et Z.________ ont en outre évoqué la présence de parents, en fin
de journée, avec leurs poussettes dans le hall de l'immeuble.
N.________ a notamment indiqué qu'aucun autre locataire ne se
plaignait du bruit généré par l'activité de maman de jour de A.C.________,
qu'il se rendait dans l'immeuble deux à trois fois par mois et n'avait jamais
constaté de bruits excessifs d'enfants.
A.C.________ a expliqué qu'elle accueillait, en sus de ses deux
enfants, cinq enfants. Elle a confirmé avoir eu de fin février à fin mai 2012
entre 10 et 11 enfants en raison du remplacement d'une collègue. Elle a

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précisé qu'une autre locataire dans l'immeuble exerçait également
l'activité de maman de jour depuis trois ou quatre ans, gardant à peu près
le même nombre d'enfants qu'elle.
7. Par contrat de fusion du 14 mai 2014, les actifs et les passifs
de la société U.________SA ont été repris par Q.________SA.
En d roit :
1. Dans les affaires patrimoniales, le choix de la voie de droit
contre une décision finale, entre l’appel et le recours limité au droit au
sens des art. 319 ss CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272), voie subsidiaire (art. 319 let. a CPC), se détermine en fonction de
la valeur litigieuse de la cause, l’appel n’entrant en ligne de compte qu’en
présence d’une valeur litigieuse de 10’000 fr. au moins. En l’espèce, la
valeur litigieuse, déterminée selon l’art. 308 al. 2 CPC, est inférieure à
10'000 fr., de sorte que c’est la voie du recours qui est ouverte.
Interjeté en temps utile (art. 321 al. 1 CPC) par une partie qui,
s'étant substituée à la défenderesse par contrat de fusion (art. 83 CPC), a
un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), le recours est
recevable à la forme.
2. Le recours est recevable pour violation du droit et constatation
manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
S'agissant de la violation du droit, l'autorité de recours dispose
d'un plein pouvoir d'examen (Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, 2e éd., Bâle 2013, n. 26 ad art. 319 CPC). Elle revoit
librement les questions de droit soulevées par le recourant et peut
substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente ou du
recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., Berne 2010, n. 2508, p.

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452). Pour ce qui est de la constatation manifestement inexacte des faits,
ce grief, comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral; RS 173.110), ne permet que de corriger une erreur évidente, la
notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire des
preuves (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 5 et 6 ad art. 320 CPC, p.
1276; Corboz et alii, Commentaire de la LTF, Berne 2009, n. 19 ad art. 97,
p. 941). Les constatations de fait et l'appréciation des preuves sont
arbitraires lorsqu'elles sont évidemment fausses, contredisent d'une
manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité, reposent sur
une inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d'appréciation, par
exemple si l'autorité s'est laissée guider par des considérations aberrantes
ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs.
Une constatation de fait n'est donc pas arbitraire pour la seule raison que
la version retenue par le juge ne coïncide pas avec celle du recourant;
encore faut-il que l'appréciation des preuves soit manifestement
insoutenable, en contradiction flagrante avec la situation effective, qu'elle
repose sur une inadvertance manifeste, ou encore qu'elle heurte de façon
grossière le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 129 I 8 c. 2.1) et
que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 136 I 316 c.
2.2.2 ; ATF 136 III 552 c. 4.2).
3. La recourante conteste l'existence des défauts admis par les
premiers juges, ainsi que la réduction de loyer à laquelle elle a donné lieu.
Elle se plaint d'arbitraire dans l'établissement des faits et l'appréciation
des preuves. Elle reproche en particulier aux premiers juges de s'être
fondé exclusivement sur les témoignages des membres de la famille ou
proches de l'intimé pour admettre l'existence de nuisances sonores, tout
en écartant sans les mentionner les dépositions de A.C.________ et du
gérant de l'immeuble. La recourante estime également paradoxal de
retenir qu'il existe un défaut mais que l'activité de maman de jour ne peut
être interdite ni justifier une résiliation du bail.
3.1 Aux termes de l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre
1907 ; RS 210), chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver

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les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Cette règle, qui
s’applique à toute prétention fondée sur le droit fédéral (ATF 125 III 78 c.
3b), répartit le fardeau de la preuve (ATF 122 III 219 c. 3c, JT 1997 11246)
et détermine qui doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve
(ATF 126 III 189’c. 2b). Cette disposition ne dicte cependant pas comment
le juge doit former sa conviction. Ainsi, lorsque l’appréciation des preuves
le convainc qu’une allégation de fait a été établie ou réfutée, la
répartition, du fardeau de la preuve devient sans objet. L’art. 8 CC ne
saurait être invoqué pour faire corriger l’appréciation des preuves qui
ressortit au juge du fait (ATF 127 I 248 c. 3a ; ATF 128 II 271 c. 2b, JT 2003
I 606). Pour le surplus, le juge établit sa conviction par une libre
appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC).
Le locataire qui entend se prévaloir des art. 259a ss CO (Code
des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) doit prouver qu’il manque à la
chose une qualité qu’elle devrait avoir d’après le contrat ou d’après la loi
et que l’usage pour lequel elle a été louée en est entravé ou réduit (USPI,
Droit suisse du bail à loyer, Genève 1992, n. 19 ad art. 259d CO, p. 235).
3.2 Les premiers juges ont admis que l'activité de maman de jour
exercée par A.C.________ générait un bruit important qui dépassait les
bruits normaux dans un immeuble locatif et constituait dès lors un défaut
moyen de la chose jouée en se fondant sur les déclarations des témoins
X.________, B.R.________, V.________ et Z.________,
Selon la jurisprudence, la suspicion de partialité d’un témoin,
résultant par exemple d’un lien conjugal, de parenté, d’alliance ou
d’amitié avec une partie, doit être prise en considération au stade de
l’appréciation du témoignage. Elle n’exclut pas d’emblée que la déposition
soit tenue pour digne de foi et il incombe au juge du fait d’apprécier sa
force probante (TF 4A_181/2012 du 10 septembre 2012 c. 3 et les
références citées).
En l'espèce, lorsqu'ils ont procédé à l'appréciation des
témoignages, les premiers juges n'ont pas évoqué les relations

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personnelles des témoins avec les parties. Or B.R.________ est la fille de
l'intimé et partage son logement. Elle apparaît également dans les
correspondances échangées en relation avec le conflit de voisinage.
V.________ est le compagnon de B.R.________ et Z.________ la meilleure
amie de cette dernière. Quant à X.________, il est l'ami d'enfance de
l'intimé. Dans le contexte de ces liens, les témoins ont pu être informés
par l'intimé ou sa fille de l'avancement et de l'enjeu du procès et,
éventuellement, préparer d'entente avec eux leurs dépositions avant
l'audience. Il se justifiait en tous les cas objectivement d'envisager une
convergence d'intérêts et un esprit de solidarité entre les témoins et
l'intimé et d'apprécier avec circonspection leurs dépositions, ce d'autant
plus qu'il n'existe aucun autre indice propre à corroborer ces témoignages.
En particulier, aucun autre habitant de l'immeuble, qui comporte 13
logements, n'a exprimé de pareils griefs, que ce soit par écrit ou
oralement. En outre, le litige s'insère dans un conflit de voisinage
exacerbé et paraît en constituer une étape, l'intimé ayant même soutenu
dans sa plaidoirie écrite du 27 janvier 2014 que les époux [...]
"instrumentalisent les enfants gardés pour régler des conflits d'adulte, de
voisinage", leur reprochant ainsi de susciter ou de diriger le bruit des
enfants à son encontre pour lui nuire.
On notera enfin que, dans leur appréciation des preuves, les
premiers juges n'ont pas tenu compte des témoignages de A.C.________ et
de N.________, sans toutefois en indiquer la raison. Si ce sont les liens de
N.________ avec la gérance et le fait que A.C.________ exerce l'activité
critiquée de maman de jour qui les ont empêchés de prendre en
considération leurs dépositions, la même retenue aurait dû s'imposer vis-
à-vis des proches de l'intimé.
Ainsi, compte tenu du conflit de voisinage exacerbé entre
l'intimé et les époux [...], des liens qui existent entre les témoins et les
parties et de l'absence de toute autre preuve, on doit admettre que les
premiers juges ont procédé à une appréciation arbitraire des preuves en
retenant l'existence d'un défaut de la chose louée sous la forme de bruits
d'enfants dépassant les bruits de vie ordinaire dans un immeuble locatif. Il

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en résulte que l'intimé, à qui le fardeau de la preuve incombait, n'est pas
parvenu à établir l'existence d'un défaut et que son action doit être rejetée
pour ce motif déjà.
3.3 Il convient de relever, par surabondance, que le jugement
attaqué comporte une incohérence juridique dans la mesure où il admet
l'existence d'un défaut en raison du comportement d'un locataire envers
un autre, mais qu'il refuse d'enjoindre au bailleur d'intervenir pour
supprimer ce défaut et faire cesser les nuisances sonores dues à l'activité
de A.C.________.
Le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant la
maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). Il est
admis que les désagréments causés par des voisins ou des tiers qui
excèdent les limites de la tolérance constituent un défaut de la chose
louée (TF 4C.377/2004 du 2 décembre 2005, c. 2.1; TF 4C.164/1999 du 22
juillet 1999, in Cahiers du bail 2000 pp. 21 ss c. 2c). En présence d’un tel
défaut, le locataire peut, à certaines conditions, faire valoir les droits
découlant des art. 259a à 259h CO, parmi lesquels figurent le droit
d’exiger une réduction proportionnelle du loyer (art. 259d CO) et celui de
consigner le loyer (art. 259g CO) (CREC I 22 août 2012/43).
En l'espèce, la constatation d'un défaut implique celle d'un
manque de diligence de la locataire concernée envers ses voisins. Or les
premiers juges ont considéré qu'une interdiction de l'activité d'accueil de
jour ou une résiliation du bail de la concierge était disproportionnée. Il en
résulte que le bailleur se trouve condamné à supporter une réduction de
loyer jusqu'à la cessation ou la modification des nuisances liées à l'activité
d'accueillante en milieu familial de jour exercée par A.C.________ sans être
mis en mesure d'agir auprès d'elle pour supprimer ces nuisances. Or,
l'élimination du prétendu défaut n'apparaît pas d'emblée impossible
puisque le jugement querellé constate qu'une autre locataire exerce
l'activité d'accueil de jour dans l'immeuble sans qu'il n'en résulte de
nuisance. Etant donné qu'aucune faute n'est imputée à A.C.________ et

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qu'aucune réparation n'incombe à la recourante, on ne saurait admettre
l'existence d'un défaut.
4. En définitive, le recours doit être admis et le jugement attaqué
réformé en ce sens que la demande formée le 1er février 2013 par
A.R.________ à l'encontre de Q.________SA, anciennement U.________SA, est
rejetée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010,
RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l'intimé, qui succombe (art. 106 al.
1 CPC).
L'intimé versera à la recourante la somme de 1'400 fr. (art. 13
TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010, RSV
270.11.6]) à titre de dépens de deuxième instance et de restitution
d'avance de frais (art. 106 al. 1 et 111 al. 2 CPC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. Le jugement rendu le 28 avril 2014 par le Tribunal des baux
est réformé en ce sens que la demande en réduction
proportionnelle de loyer pour cause de défaut de la chose
louée formée le 1er février 2013 par A.R.________ à l’encontre
de Q.________SA est rejetée.
Le jugement est confirmé pour le surplus.

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III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l’intimé
A.R.________.
IV. L’intimé A.R.________ doit verser à la recourante Q.________SA
la somme de 1'400 fr. (mille quatre cents francs) à titre de
dépens et de restitution d’avance de frais de deuxième
instance.

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V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 18 mars 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Youri Diserens, aab (pour Q.________SA),
- Me Nicolas Mattenberger (pour A.R.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La greffière :