vd_gerichte · 7B11.049938 · 2014-10-20 · fr
Nomination d'un administrateur PPE
Nomination d'un administrateur PPE


TRIBUNAL CANTONAL
7B11.049938-141258
546
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 20 octobre 2014
__________________
Présidence de M. Colombini, président
Juges : MM. Abrecht et Piotet
Greffière : Mme Meier
*****
Art. 647, 647b, 712l, 712q, 740a al. 1 CC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par N.________, à Pully,
contre le jugement rendu le 28 février 2013 par le Président du Tribunal
civil de l'arrondissement de Lausanne dans la cause divisant l’appelant
d’avec C.________, à Pully, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 28 février 2013, dont la motivation a été
notifiée aux parties le 26 juin 2014, le Président du Tribunal civil de
l'arrondissement de Lausanne a nommé, l'un à défaut de l'autre, sous
réserve de l'accord de la personne désignée, H.________ ou [...] en qualité
d'administrateur spécial pour la gestion (utilisation, entretien, répartition
des frais et charges, etc.) de la piscine et du pavillon faisant l'objet de la
servitude d'usage n° [...] (I), dit que la rémunération de cet administrateur
sera répartie par moitié entre les deux communautés des propriétaires
d'étages de la C.________ (Immeuble [...] du cadastre de Pully) et de la
N.________ (Immeuble [...] du cadastre de Pully) (II), arrêté les frais
judiciaires à 1'316 fr. à la charge de la N.________ (III) et condamné la
N.________ à verser à la C.________ 800 fr. à titre de remboursement de ses
frais judiciaires et 4'200 fr. à titre de dépens (IV et V).
En droit, le premier juge a considéré que la N.________ et la
C.________ formaient une communauté distincte s'agissant de l'utilisation
de la piscine et du pavillon situés entre les deux parcelles et faisant l’objet
de la servitude d’usage n° [...], de sorte qu'une application analogique de
l'art. 712q CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907, RS 210) se
justifiait. Compte tenu de la situation de blocage entre les deux PPE,
laquelle compromettait sérieusement la gestion et l'utilisation de la piscine
et du pavillon, le premier juge a retenu que la C.________ était fondée à
requérir la nomination d'un administrateur indépendant chargé de s'en
occuper et dont la rémunération serait partagée entre les deux PPE.
B. Par acte du 4 juillet 2014, la N.________ a fait appel contre le
jugement précité, en concluant, avec suite de frais de première et
deuxième instances, à sa réforme en ce sens que la requête du 23
décembre 2011 soit rejetée.

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Dans sa réponse du 8 septembre 2014, la C.________ a conclu
au rejet de l'appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Les parts de copropriété de l’immeuble 2.________ de la
commune de Pully, sis au chemin de [...], sont constituées en propriété par
étages (PPE); elles appartiennent aux membres de la communauté des
propriétaires d’étages de la C.________; elles sont immatriculées au
registre foncier de Lausanne sur les feuillets 2.________-[...] à 2.________-
[...]. L’administrateur de la C.________ a été Q.________ du 20 septembre
2005 au 30 juin 2012; W.________ lui a succédé.
Les parts de copropriété de l’immeuble 1.________ de la
commune de Pully, sis au chemin de [...], sont constituées en propriété par
étages (PPE); elles appartiennent aux membres de la communauté des
propriétaires d’étages de la N.________; elles sont immatriculées au
registre foncier de Lausanne sur les feuillets 1.________-[...] à 1.________-
[...]. L’administrateur de la N.________ est J.________.
L’acte constitutif de propriété par étages a été notarié par [...]
le 27 janvier 2004.
2. Les immeubles 1.________ et 2.________ sont fonds dominants et
servants d’une servitude d’« usage de piscine et de pavillon », inscrite le 6
février 2004 (N° Y.________) et dont l’exercice est ainsi défini:
« Cette servitude permet la construction puis l’utilisation par les
propriétaires des fonds de la piscine figurée en bleu et du pavillon
figuré en rouge sur le plan de servitudes ci-annexé.

- 4 -
Les frais d’entretien et d’exploitation des installations seront répartis
par moitié entre les propriétaires des fonds. »
La piscine et le pavillon ont été construits à cheval sur la limite
de propriété entre les immeubles 1.________ et 2.________.
Aucun règlement n’a été adopté pour l’administration et
l’utilisation de la piscine et du pavillon.
En complément du permis de construire délivré le 24 juin
2002, les constructeurs (promoteurs) J.________ (en qualité d’architecte),
[...] et [...] ont obtenu le 11 juin 2004 une autorisation de construire,
dispensée d’enquête publique, portant notamment sur « la création d’un
local technique enterré pour la piscine extérieure ».
Ce local technique a été construit sur l’immeuble 1.________,
aux frais des promoteurs. L’imputation des frais de construction, ainsi que
des charges d’exploitation de la piscine et de l’annexe, est débattue entre
les deux PPE. Des propositions, décomptes et factures ont été émis et
contestés.
3. Le 20 juillet 2007, l’administrateur de la N.________ a adressé le
courrier suivant à celui de la C.________:
« Lors de la séance tenue au Prieuré rassemblant tous les
copropriétaires – et bien que cela n’ait jamais figuré dans vos
procès-verbaux – il a été décidé que vous prendriez l’administration
de la C.________ et que je restais administrateur de l’autre PPE mais,
également, de l’exploitation de la piscine. Il est par ailleurs fort
étonnant qu’une telle décision ait pu vous échapper. Pour le bon
ordre, il paraît évident qu’il est impossible de confier l’administration
de l’exploitation de la piscine à deux personnes différentes. Eu
égard à l’emplacement des locaux techniques se trouvant sur le
bien-fonds de la N.________ et que M. S.________ et moi-même
sommes les seuls propriétaires, nous restons logiquement habilités à

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gérer les équipements piscine, puisque ces locaux vous sont
inaccessibles. Le décompte et les frais ainsi qu’une copie des
factures de la [...] sont annexés à la présente. Je vous demande
donc de faire diligence pour que les frais attribués à votre PPE soient
remboursés sur le compte de la N.________ (…)»
Le 3 septembre 2007, les propriétaires d’étages de la
C.________ ont notamment répondu ce qui suit:
« Nous vous confirmons qu’aucun pouvoir de gestion (et a fortiori les
conditions de son exercice) ne vous a jamais été concédé en relation
avec l’ouvrage piscine. A toutes fins utiles, celui-ci, dont l’existence
est contestée, est révoqué avec effet immédiat.
Cette gestion (dont les frais doivent être compensés) est et doit être
partagée, conformément au contenu de la servitude d’usage inscrite
en faveur de la parcelle de base no 2.________ de C.________, laquelle
porte sur la piscine (et l’annexe), dont le local technique fait partie
intégrante. Dans les faits, les membres de notre copropriété ont du
reste déjà exercé les droits dévolus par cette servitude en prenant
notamment en charge la surveillance et l’entretien régulier du
bassin, en appui de M. S.________ et avec son accord.
Nous constatons par ailleurs que vous avez choisi de confisquer de
fait la partie administrative de cette gestion en refusant de donner
suite aux divers courriers qui vous ont été adressés par la
copropriété et en tentant de nous empêcher de participer à la
gestion de cette installation en nous privant de l’accès au local
technique. Cette situation ne saurait être tolérée davantage.
(...)
Le conflit d’intérêts patent dans lequel vous vous trouvez
actuellement, lequel résulte des procédures qui vous opposent à
certains des membres de notre copropriété, devrait vous conduire à
renoncer spontanément à toute intervention à ce sujet.

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Cela étant, nous vous demandons de renoncer avec effet immédiat à
toute intervention future dans la gestion de l’installation piscine, à
tout le moins, jusqu’à droit connu sur l’issue des procédures en
cours. (…) »
Le 26 novembre 2007, les membres des deux PPE ont tenu
une séance commune au sujet des « frais d’exploitation de l’installation
piscine »; le procès-verbal de cette séance contient notamment les
passages suivants:
« 1. J.________ annonce que lui et ses partenaires sont las des
querelles au sujet des coûts ‘supplémentaires’ de l’installation
piscine et ont ‘décidé’ de revenir à la solution de ‘départ’. Cela
implique, selon J.________, de revêtir le fond et les murs de la piscine
d’un liner, de renoncer à la margelle de débordement, d’évacuer la
pompe à chaleur et de ‘désaffecter’ le local où se trouve toute la
technique piscine. Il est précisé que si ces travaux devaient être
entrepris, ils seront effectués hors période d’utilisation de la piscine.
(...)
J.________ croit bon de préciser, s’agissant de la servitude d’usage de
l’installation piscine inscrite au RF en faveur de la C.________, qu’il
s’agit d’une simple servitude ‘de surface’. Il persiste donc à
prétendre que la C.________ ne peut pas avoir accès au local
technique situé sur le terrain de la N.________, ce qui revient à ne pas
permettre à la C.________ de participer à l’entretien courant du
bassin (le matériel de nettoyage du bassin notamment s’y trouve –
dont la N.________ a participé à l’achat au demeurant ndr.)
L’assemblée prend acte de ces explications et du fait que J.________
prétend enfin que soit les installations lui sont payées, soit elles
devront lui être louées.
(...)
4. La C.________ confirme son souhait de vouloir participer à la
gestion de l’installation piscine (administration, nettoyage régulier et
changement des bidons de produits pour éviter l’apparition d’algues

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notamment – ndr. ce qui s’est déjà produit quelque fois) pour
compenser tous les frais administratifs et se réfère à son courrier du
3 septembre 2007. Il est indiqué que les membres de la C.________
ont participé en fait à cette gestion en collaboration avec les époux
S.________. J.________ persiste à vouloir contrôler seul la technique
piscine et refuse de donner l’accès au local technique aux
copropriétaires de la C.________. Il indique à S.________ que s’il a
besoin d’aide, il n’a qu’à l’informer et il se déplacera. J.________
concède seulement la possibilité à la C.________ de régler certains
frais courants comme les factures de [...] (…).
5. Le règlement interne d’utilisation de la piscine déjà présenté en
2006 fait l’objet de discussions sur la base de l’exemplaire présenté
par Q.________. Des modifications sont demandées au sujet de
l’annexe piscine, des jeux aux abords du bassin et du nombre de
personnes qui peuvent occuper en même temps le bassin (6 adultes
max.). Ces modifications seront apportées par Q.________ qui
présentera une nouvelle mouture aux participants. J.________ indique
qu’il souhaite encore présenter ce règlement à ses locataires.
6. Divers
- il est question de la mise en route effective de la pompe à chaleur
de la piscine en 2008 ; des discussions s’engagent sur la question de
savoir comment dégager une majorité au regard de ce genre de
point; en principe, chaque communauté (PPE) dispose d’une voix (la
répartition interne à chaque PPE relève du règlement PPE y relatif)
en tant que copropriétaire de l’ouvrage ; une éventuelle décision sur
ce point est renvoyée en 2008. »
4. Par courrier du 18 juillet 2011, l’administrateur la N.________ a
adressé le courrier suivant à celui de la C.________:
« Les constructeurs ont décidé ce qui suit:
1. La piscine de débordement sera supprimée pour en faire un
bassin normal avec un niveau d’eau plus bas d’environ 10 cm. Les

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goulottes de pourtours seront revêtues de margelles préfabriquées
en béton sablé comme mentionné dans le descriptif.
2. La pompe à chaleur et le bac tampon seront supprimés,
permettant de désaffecter totalement le local technique plus du tout
nécessaire au nouveau principe de piscine.
3. La pompe et le filtre seront installés soit dans une chaufferie soit
dans une buanderie de bâtiment, comme prévu initialement. Une
solution sur la propriété C.________ nous paraît idéal (sic) avec une
solution peut-être plus simple, le filtre, les techniques et la pompe à
placer éventuellement dans un local, sous vos garages.
4. La mosaïque de verre de revêtement du bassin sera soit
supprimée soit recouverte d’un liner fixé sous les margelles par un
profil. Ce revêtement sera à la charge de tous les copropriétaires
puisque généralement il doit être changé tous les 5 à 6 ans. Il est
évident que ce type de revêtement fera l’objet d’un choix de couleur
approuvé par une assemblée générale des deux copropriétés.
En conclusion, je demande donc que ces modifications du bassin
soient mises à l’ordre du jour de la séance commune du 15 août
prochain. Je trouve donc la nomination d’un administrateur externe
prématurée vu que les techniques bassin vont être modifiées.
Proposition est faite d’effectuer ces travaux dès la mi-octobre de
cette année, une fois la décision prise lors de l’assemblée générale.
»
Sous chiffre 2 du procès-verbal de la séance commune du 15
août 2011, on lit:
« 2. Gestion indépendante de l’ouvrage piscine : Q.________, pour le
compte de la C.________, précise les motifs de la présence de cet
objet à l’ordre du jour: 1. aucune collaboration possible avec
J.________ pour une gestion en commun (Ndr. par exemple contrat
d’entretien piscine 2011 pas libellé à ce jour aux noms des deux PPE
en dépit des demandes répétées de Q.________) et 2. confusion et
mélange systématique dans la gestion courante de la piscine avec

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les litiges privés rencontrés avec certains des co-propriétaires de la
C.________ en raison de l’incapacité de J.________ à faire la part des
choses et sa propension à tenter de faire valoir des intérêts
strictement privés. Q.________ précise qu’il a obtenu une offre de
gestion de l’ouvrage par H.________ qu’il convient encore de
formaliser moyennant des honoraires de CHF 500 par année. [...]
précise qu’il n’est pas satisfait du mode de gestion qui a abouti cette
année à un retard certain dans la mise à disposition du bassin
(début juillet) et à des problèmes de manque de produit dans l’eau.
Le pisciniste [...] est mis en cause. Lors du vote, la [...] est
clairement favorable à la mise en place d’une gestion indépendante
de la piscine.
Du côté de la N.________, J.________ défend le pisciniste et se déclare
personnellement opposé, lors du vote, à une gestion indépendante
de la piscine. S.________ déclare ne pas être satisfait ni du mode de
gestion de la piscine ni des interventions du pisciniste [...]. A
l’occasion du vote sur cet objet, S.________ déclare néanmoins
s’abstenir.
Le vote sur ce second objet ne permet pas de considérer en l’état
que la N.________ y est favorable et il ne dégage donc pas de
majorité entre les deux PPE. L’objet doit donc être considéré comme
rejeté.»
5. Par requête du 23 décembre 2011 dirigée contre la
communauté des propriétaires d’étages de la N.________, la communauté
des propriétaires d’étages de la C.________ a conclu, avec suite de frais et
dépens, à ce que le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de
Lausanne désigne la société H.________ ou un autre administrateur
indépendant afin de gérer et d’administrer l’installation piscine et le
pavillon détenus en copropriété par les parties.
Dans un procédé écrit du 26 avril 2012, la N.________ a conclu
au rejet de la requête du 23 décembre 2011.

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Lors d’une audience qui s’est tenue le 1er mai 2012, la
C.________ a proposé de nommer [...], à Pully, en qualité d’administrateur
indépendant. Un délai a été imparti à la N.________ pour se déterminer par
écrit.
Dans un courrier du 16 mai 2012, la N.________ a indiqué
qu’elle n’était pas opposée à la nomination de F.________, à condition que
les « personnes responsables de la piscine », soit S.________ et J.________,
conservent leurs fonctions et que le cahier des charges de F.________ –
devant consister à déterminer le montant de la location des locaux et les
frais inhérents à la pompe à chaleur, y compris l’amortissement – soit
préalablement défini.
Lors de l’audience du 24 septembre 2012, S.________,
propriétaire d’étage de la N.________, et [...], promoteur aux côtés de
J.________, ont été entendus en qualité de témoins.
En substance, S.________ a déclaré qu’il y avait un problème
d’organisation et d’utilisation de la piscine. Il avait eu connaissance du
litige opposant certains des propriétaires d’étages de la C.________ à
J.________; cela constituait à son avis un problème entre le constructeur ou
le promoteur et certains clients qui refusaient de supporter les coûts
supplémentaires. S.________ a ajouté que si J.________ avait techniquement
la compétence pour gérer la piscine, il n’en allait pas de même
administrativement; ce serait toutefois une erreur de l’exclure
complètement de la gestion de la piscine.
[...] a indiqué que la mosaïque de revêtement et la pompe à
chaleur apportaient des plus-values importantes à l’installation de la
piscine; il avait entendu dire que Q.________ aurait refusé de participer aux
frais de construction du local technique, alors que les autres
copropriétaires C.________ auraient été ouverts à une participation. Selon
lui, le fond du problème était lié à la prise en charge des frais liés à ces
installations.

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En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008; RS 272]), dans les causes exclusivement patrimoniales
pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant
l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance
d’appel, soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise du 12
septembre 1979 d'organisation judiciaire ; RSV 173.01)]) dans les trente
jours à compter de la notification de la décision ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). Lorsque la procédure
sommaire s'applique, comme en l'espèce (cf. art. 249 let. d ch. 4 CPC), ce
délai est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
En l’espèce, interjeté en temps utile par une partie qui y a un
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), dans une cause patrimoniale dont la
valeur litigieuse – eu égard aux montants de l'administration et des
travaux en jeu –, est supérieure à 10’000 fr., l'appel est recevable.
2. L’appel est une voie de droit offrant à l’autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d’examen. Celle-ci examine librement tous les
griefs de l’appelant, qu’ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l’instance
d’appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l’appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome lI, 2e éd.,
Berne 2010, n. 2399, p. 435). L’autorité d’appel applique le droit d’office:
elle n’est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal
de première instance (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler,

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Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui
parle de « vollkommenes Rechtsmittel »).
Selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé. L’appelant
doit expliquer en quoi son argumentation peut influer sur la solution
retenue par les premiers juges (TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 c. 2.2, in
RSPC 2013 p. 29; TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 c. 3.1). La Cour de
céans n’est par conséquent pas tenue d’examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que
tout l’état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls
certains points de fait sont contestés devant elle (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 3 ad art. 311 CPC).
3. L'appelant reproche au premier juge d'avoir retenu une
application analogique de l'art. 712q CC pour la « communauté » portant
sur la piscine et les installations qui y sont liées. Il fait valoir que seules les
dispositions relatives aux servitudes et à la copropriété simple seraient
applicables, à l'exclusion de celles sur la propriété par étages. Les
dispositions pertinentes ne prévoyant pas la possibilité de recourir à une
action judiciaire pour nommer un administrateur, l’appelant soutient que
cette possibilité n’existerait donc pas, sans qu'il s'agisse d'une lacune
susceptible d’être comblée par le juge.
Il convient préalablement de déterminer le régime de droit réel
des installations en cause avant de déterminer dans quelle mesure
l'application analogique des dispositions relatives à la propriété par étage
se justifie.
3.1. Selon l'art. 740a al. 1 CC, les installations de servitude servant
à plusieurs bénéficiaires ou propriétaires de fonds dominants sont régies
par les règles de la copropriété (simple) applicables par analogie. Cette
solution valait déjà avant 2012 selon la jurisprudence et la doctrine (ATF
111 II 26, JT 1986 I 110; D. Piotet, Comment organiser les rapports d'usage

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entre les bénéficiaires de servitudes de même rang?, Mélanges P. Piotet,
Berne 1990, p. 100 ss et les références citées).
Les installations concernées sont celles nécessaires à
l'exercice de la servitude, soit, au-delà des seuls éléments construits que
sont la piscine et le pavillon en l'espèce, le local technique de la piscine,
même entièrement sis sur la parcelle de base 1.________. La communauté
de jouissance peut en effet porter sur une installation de servitude restée
en propriété entière de l'un des immeubles intéressés (D. Piotet, Les droits
réels limités en général, les servitudes et les charges foncières, Bâle 2012,
n. 134 p. 54 s).
3.2. Le droit de la copropriété simple aboutit en l'occurrence à un
régime de co-jouissance en deux parts égales, chacune des parts étant
représentée par la communauté des copropriétaires du fonds dominant,
émettant aux majorités légales et réglementaires la voix de la part d'une
moitié en cause.
En pratique, cela revient à considérer qu'au-delà de
l'administration courante et des actes et mesures urgents de l'art. 647 al.
2 CC, toute décision doit obtenir la majorité, soit – en présence de deux
parts – ici l'unanimité.
En particulier, l'appelante n'a pas démontré qu'une telle
décision unanime lui aurait confié l'administration « de la piscine », ainsi
qu'elle l'avait allégué dans un courrier du 20 juillet 2007 adressé à
l'intimée (cf. jugement pp. 19-20). L'administrateur de l'appelante ne peut
pas non plus justifier une qualité d'administrateur par le fait que le local
technique se trouve sur la parcelle de base de l’appelante, ce dernier
faisant partie des installations de servitude soumises à la communauté de
jouissance (cf. c. 3.1 ci-dessus).
Sans pouvoir, l'intéressé n'a pu avoir que le statut de gérant
d'affaires sans mandat, le cas échéant selon l'art. 423 CO (Code des

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obligations du 30 mars 1911, RS 220), pour l'exercice de droits
appartenant à la communauté des copropriétaires de la C.________.
3.3. En l'absence d'administrateur désigné conformément à l'art.
647b CC, applicable par analogie (cf. c. 3 supra), la question se pose de
savoir si cet administrateur peut être désigné par le juge.
A cet égard, P. Simonius/Th. Sutter soutiennent la possibilité
d'une désignation judiciaire lorsqu'il y a « blocage » des actes
d'administration (Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, I, Bâle 1990,
14/71 p. 491).
P. Liver (Das Eigentum, Schweizerisches Privatrecht V/1, Bâle
1977, n. 36 p. 66) admet cette solution par une analogie avec l'art. 712q
CC.
P.-H. Steinauer admet aussi cette possibilité, mais sans renvoi
à l'art. 712q CC (Les droits réels, I, Berne 2012, n. 1292 p. 458). Il en va de
même de Brunner/Wichtermann (Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 4e
éd., 2011, n. 54 ad art. 647 CC).
A. Meier-Hayoz (Berner Kommentar, 1981, n. 35 ad art. 647
CC) écarte en revanche cette possibilité. Il partage sur ce point l’avis de R.
H. Weber (Das Stockwerkeigentum, RNRF 1979, p. 144 ss), qui exclut
l'analogie avec l'art. 712q CC et n'admet d'intervention judiciaire que sur
la base des conditions de l'art. 2 CC.
P. Studer (Zur Willensbildung in der Gemeinschaft der Mit- und
Stockwerkeigentümer, Zürich 1964, p. 87), ne retient d'intervention du
juge que dans le cas de l'art. 647 al. 2 CC, et non pour nommer
l'administration comme telle.
Enfin, E. Perruchoud (La communauté dans la copropriété
ordinaire, Zürich 2006, n. 207 p. 135 s) retient comme pertinent le seul
arrêt fédéral publié sur la question.

- 15 -
Selon cet arrêt, non publié au Recueil officiel, mais à la SJ 1961
p. 355 ss, la nomination d'un gérant par le juge est admissible, mais doit
être exceptionnelle, limitée aux cas où l'administration et/ou l'usage sont
vraiment impossibles sans cela.
A supposer qu'il y ait place pour une analogie avec l'art. 712q
CC, les divisions de la doctrine indiquent que celle-ci ne peut être
comprise que restrictivement. Cette disposition ne peut être appliquée
pour d'autres intéressés à l'administration (créancier-gagiste, assureur);
elle se rapporte en outre à une communauté où il existe un organe
délibérant surveillant l'administrateur (art. 712m al. 1 ch. 1-3 CC). A
l'inverse, l'administrateur dans la copropriété simple qui prend des
décisions au-delà de l'administration courante se substitue aux décisions
collectives des copropriétaires, ce qui constitue une différence essentielle.
Si une nomination judiciaire ne peut donc s'envisager aux
conditions larges de l'art. 712q CC, il faut d'autre part prendre en
considération en l'espèce que la communauté de jouissance des
installations de servitude est forcée, en ce sens qu'elle ne peut prendre fin
par le « partage » des installations. Si l'administration est bloquée par la
mésentente de deux uniques titulaires à voix égales, le partage étant
exclu comme l'exclusion de l'art. 649b CC (B. Hürlimann-Kaup,
Neuerungen im Dienstbarkeitsrecht, Les servitudes et les cédules
hypothécaires à la lumière des nouvelles dispositions du Code civil, Zürich
2012, p. 47 s; D. Piotet, in RNRF 2006, p. 25), la chose ne peut plus être
administrée sans qu'aucune issue ne soit possible.
3.4. L’interprétation historique plaide quant à elle en défaveur de
l'analogie, puisque l'art. 647bis de l'avant-projet de 1959, auquel se réfère
l'arrêt du Tribunal fédéral de 1960, n'a pas été repris dans le projet du
Conseil fédéral pour faire place à l'actuel art. 647 al. 2 CC (FF 1962 II
1486), et il paraît difficile de revenir sur une formulation délibérément plus
restrictive. Toutefois, contrairement à ce que plaide l'appelante, il faut
considérer que la jurisprudence fédérale de 1960 reste pertinente

- 16 -
aujourd'hui, l'introduction de l'art. 647 al. 2 CC actuel n'ayant pas eu pour
but de supprimer une possibilité d'appel au juge reconnue par le Tribunal
fédéral sous l'empire des art. 646-651 CC dans leur teneur de 1907.
3.5. Contrairement au premier juge, il faut ainsi retenir que l'art.
712q n'est pas comme tel applicable, mais que les conditions de la
jurisprudence fédérale invoquée par l'intimée restent entièrement
pertinentes.
Il convient dès lors d'examiner si les conditions d’une situation
exceptionnelle exigée par cette jurisprudence sont bien réunies.
Le premier juge a retenu un problème d'organisation et
d'utilisation de la piscine, rendu apparent par les difficultés entourant les
décomptes de consommation d'électricité et d'eau. Les griefs d'ordre
personnel ensuite retenus entre administrateurs ne sont pas pertinents
s'agissant de l'exercice de droits réels collectifs. Si l'administrateur de
l'appelante a agi hors de ses prérogatives ou a empêché un exercice
collectif de l'installation commune, cela justifie des actions réelles ou
personnelles contre une telle attitude ou à raison des actes ou dispositions
qu'il a adoptés, mais non pas en soi la nomination d'un administrateur.
Dans l'appréciation d'ensemble, l'on peut cependant retenir
une situation exceptionnelle de blocage. En effet, le défaut d'accord
répété dans une cotitularité à deux où chacun a une voix égale, qui
s'ajoute à une situation de cotitularité forcée ne permettant ni partage ni
exclusion, est une situation de blocage s'étendant à plus d'une ou de
quelques décisions. La gestion des mécanismes techniques de la piscine,
de l'eau utilisée et de l'électricité, outre la seule répartition de la
jouissance, sont indispensables à une gestion non entravée des servitudes
réciproques; elles ne peuvent en l'occurrence être assurées sans une
administration susceptible de prendre des décisions au-delà de l'entretien
courant.

- 17 -
Par substitution de motifs, il convient ainsi de confirmer la
nomination d’un administrateur indépendant.
4. Partant, l'appel doit être rejeté et le jugement entrepris
confirmé.
Les frais judiciaires, arrêtés à 700 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront
mis à la charge de l'appelante qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Vu l'issue du litige, l'importance et les difficultés de la cause,
l'appelante devra verser à l'intimée des dépens de deuxième instance
arrêtés à 3'000 fr. (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2010, RSV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est rejeté.

- 18 -
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires, arrêtés 700 fr. (sept cents francs) sont mis
à la charge de l'appelante.
IV. L'appelante Communauté des propriétaires d'étages de la
N.________ (immeuble 1.________ du cadastre de Pully) doit
verser à l'intimée Communauté des propriétaires d'étages de
la C.________ (immeuble 2.________ du cadastre de Pully) la
somme de 3'000 fr. (trois mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 22 octobre 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 19 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Bernard de Chedid (pour N.________),
- Me Alain Dubuis (pour C.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de Lausanne.
La greffière :