vd_gerichte · XZ14.019792 · 2015-09-18 · fr
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ.14.019792-150933
485
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 18 septembre 2015
_________________________
Composition : M. COLOMBINI, président
M. Battistolo et Mme Crittin Dayen, juges
Greffier : Mme Logoz
*****
Art. 90, 93 al. 1, 224 al. 1, 237 al. 1, 243 al. 1 et al. 2 let. c, 308 al.
1 let. a CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par S.________, à
Sainte-Croix, défenderesse, et l’appel joint interjeté par H.________, à
Jouxtens-Mézery, demandeur, contre la décision incidente rendue le 2
février 2015 par le Tribunal des baux dans la cause les divisant, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1103

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En fait :
A. Par décision du 2 février 2015, adressée pour notification aux
parties le même jour, le Tribunal des baux a déclaré recevables, sous
l’angle de l’unicité de la procédure applicable, les conclusions prises par le
demandeur H.________ au pied de son acte du 2 mai 2014 et les
conclusions prises par la défenderesse S.________ au pied de son acte du
17 novembre 2014.
En droit, les premiers juges ont retenu que la procédure portait
sur quatre objets, à savoir la nullité du loyer initial (ou des loyers initiaux)
et ses conséquences pécuniaires, l’adaptation du loyer en raison des
défauts de l’objet loué, l’obligation pour la partie locataire de supporter
des frais accessoires en sus du loyer net et enfin la restitution des locaux.
Ils ont considéré que le premier de ces objets était soumis à la procédure
simplifiée ratione materiae, dans la mesure où la question de la nullité du
loyer initial (art. 270 al. 2 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS
220]) relevait manifestement de la protection contre les loyers abusifs
(art. 243 al. 2 let. c CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272), et que la procédure applicable aux autres objets devait être
déterminée ratione valoris (art. 243 al. 2 let. c CPC a contrario). Dès lors
que la défenderesse s’était contentée de conclure au rejet des conclusions
principales, sans prendre des conclusions reconventionnelles relatives à
l’invalidité du congé ordinaire qui lui avait été notifié, les premiers juges
ont retenu que la valeur des conclusions du demandeur concernant la fin
du bail et la restitution des locaux correspondait à la valeur de l’usage des
locaux pendant la durée probable de la procédure d’expulsion, estimée à
15 mois, à savoir 27'000 fr. (15 x 1'800 fr.). Les conclusions du demandeur
relatives aux frais accessoires se montant à 1'650 fr., il y avait donc lieu
de retenir que la valeur litigieuse de ses conclusions qui ne concernaient
pas le paiement du loyer net s’élevait à 28'650 fr. (art. 93 al. 1 CPC) et
qu’elles relevaient de la procédure simplifiée, celles-ci s’avérant
inférieures à 30'000 fr. (art. 243 al. 1 CPC). Quant aux conclusions de la
défenderesse relatives aux objets autres que la contestation du loyer

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initial et la restitution des parts de celui-ci payées en trop, elles avaient
également une valeur litigieuse déterminant l’application de la procédure
simplifiée, dès lors que la valeur litigieuse de sa prétention concernant les
défauts de la chose louée se montait à 3'300 fr. (addition des loyers des
mois de janvier à avril 2010, soit 400 fr. + 600 fr. + 800 fr. + 1'500 fr.) et
que celle relative aux frais accessoires tendait au paiement d’un montant
de 4'800 fr., soit une valeur litigieuse totale de 8'100 francs. En définitive,
l’ensemble des prétentions des parties devait être soumis à la procédure
simplifiée, la demande principale s’avérant conforme à l’art. 90 let. b CPC
et la demande reconventionnelle conforme à l’art. 224 al. 1 CPC.
B. Par acte du 5 mars 2015, S.________ a fait appel de ce
jugement en concluant, sous suite de frais et dépens, à la réforme de la
décision prise le 2 février 2015 par le Tribunal des baux en ce sens que les
conclusions II et III prises par le demandeur au pied de sa demande du 2
mai 2014 sont déclarées irrecevables. A titre subsidiaire, elle a conclu à la
réforme de la décision en ce sens que les conclusions I, IV, V, et VI prises
au pied de cette demande ainsi que les conclusions reconventionnelles
prises par la défenderesse au pied de sa réponse du 17 novembre 2014
sont déclarées irrecevables. A titre plus subsidiaire, elle a conclu à
l’annulation de la décision.
Dans sa réponse du 8 juin 2015, H.________ a conclu au rejet de
l’appel et a formé un appel joint concluant à la réforme de la décision du 2
février 2015 en ce sens que la procédure ordinaire est applicable, les
conclusions I à VI prises par celui-ci au pied de sa demande du 2 mai 2014
étant recevables et les conclusions reconventionnelles I à VII prises par
S.________ au pied de sa réponse et demande reconventionnelle du 17
novembre 2014 étant irrecevables. Subsidiairement à cette conclusion sur
appel joint, il a conclu à la réforme de la décision en ce sens que les
conclusions I à VI prises par H.________ au pied de sa demande du 2 mai
2014 ainsi que les conclusions reconventionnelles V et VII prises par
S.________ au pied de sa réponse et demande reconventionnelle du 17

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novembre 2014 sont recevables, les conclusions reconventionnelles I, II,
III, IV, et VI étant irrecevables.
Le 14 septembre 2015, S.________ a déposé une réponse sur
l’appel joint interjeté le 8 juin 2015, en concluant à son rejet.

- 5 -
C. Les faits nécessaires à l’examen de la cause sont le suivants :
1. Le 2 mai 2014, H.________ a déposé auprès du Tribunal des
baux une demande dont les conclusions sont les suivantes :
« I. Le contrat de bail à loyer conclu entre H.________ et
S.________ a pris fin au plus tard le 1 octobre 2013.
II. S.________ est débitrice de M. H.________ d’un montant non
inférieur à CHF 72’600 (septante-deux mille six cents francs) plus intérêt
de 5% l’an à partir du 1er de chaque mois de loyer en cause.
III. S.________ est débitrice de M. H.________ d’un montant non
inférieur à CHF 1’650 (mille six cent cinquante francs) plus intérêt de 5%
l’an à partir du 1er de chaque mois de loyer en cause.
IV. Ordre est donné à S.________ et à ses représentants
J.________ et Z.________, sous la menace de la peine d’amende de l’art. 292
CP, de quitter et rendre libre immédiatement les locaux qu’ils occupent
dans l’immeuble de [...] à [...].
V. Ordre est donné à S.________ et à ses représentants
J.________ et Z.________, sous la menace de la peine d’amende de l’art. 292
CP, de restituer immédiatement toutes les clés dont ils sont en possession
et permettant l’accès à l’immeuble et aux locaux qu’ils occupent.
VI. Ordre est donné aux agents de la force publique de
procéder à l’exécution de l’ordonnance s’ils en sont requis.
A l’appui de sa demande, H.________ allègue en substance qu’il
est propriétaire de l’immeuble sis à [...] à [...], ce dernier étant en
propriété commune du prénommé et de sa mère feu Lucie [...] jusqu’au
décès de celle-ci le [...] 2012. Il soutient qu’il a conclu oralement à la fin
2009 avec S.________, par l’intermédiaire de son administrateur Z.________,
un contrat de bail commercial portant sur des bureaux de cinq pièces au

- 6 -
2e étage de cet immeuble. Selon H.________, les parties étaient convenues
que le contrat aurait une durée déterminée de trois ans et avaient prévu
un loyer mensuel de 1'500 fr. la première année, 1'800 fr. les deuxième et
troisième années, charges de 150 fr. par mois non comprises et dues en
sus. S.________ pouvait utiliser les locaux à partir du 1er janvier 2010.
H.________ prétend que le contrat a pris fin à l’échéance de la durée du bail
prévue contractuellement le 31 décembre 2012.
S.________ n’a pas restitué les locaux à l’échéance du bail.
H.________ lui a notifié le 19 mars 2013 la résiliation du contrat pour sa
prochaine échéance légale, soit le 1er octobre 2013 à midi, en utilisant la
formule officielle. S.________ a contesté le congé par requête du 12 avril
2013 à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Lausanne. Elle a fait défaut à l’audience de conciliation du 5 juin
2013, de sorte que sa requête a été considérée comme retirée, la
procédure devenant ainsi sans objet et la cause étant rayée du rôle.
H.________ réclame l’expulsion de S.________ ainsi que le
versement des loyers impayés et d’indemnités pour occupation illicite se
montant, au jour du dépôt de la demande, à 72'100 fr., après déduction
des montants versés par la défenderesse à hauteur de 16'500 francs. Il
réclame également les frais accessoires impayés, totalisant un montant de
1'650 fr., après déduction des versements effectués à ce titre par la
défenderesse à hauteur de 350 francs.
2. Le 17 novembre 2014, S.________ a déposé une réponse
concluant au rejet des conclusions prises par H.________ au pied de sa
demande du 2 mai 2014. Elle a pris reconventionnellement les conclusions
suivantes :
« I. Le loyer de l’appartement au 2ème étage de l’immeuble sis
[...], à [...], loué par la défenderesse S.________ selon le contrat de bail
conclu oralement avec le demandeur H.________ et censé entré en vigueur
le 1er janvier 2010 est nul.

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II. Le montant du loyer de l’appartement mentionné sous
chiffre I ci-dessus est fixé à CHF 800.- par mois, charges comprises, ce du
1er mai 2010 au 31 décembre 2012.
III. Le montant du loyer initial de l’appartement au 2ème étage
de l’immeuble sis [...], à [...], loué par la défenderesse S.________ selon le
contrat de bail conclu oralement avec le demandeur H.________, pour une
durée indéterminée, avec effet au 1er janvier 2013 est nul.
IV. Le montant du loyer mentionné sous chiffre III est fixé à
CHF 750.- par mois dès et y compris le 1er janvier 2013.
V. Aucun loyer n’est dû par la défenderesse au demandeur
pour les mois de janvier à avril 2010 y compris.
VI. Le demandeur H.________ est le débiteur de la défenderesse
S.________ des parts de loyer payées en trop par cette dernière depuis le
1er mai 2010, respectivement depuis le 1er janvier 2013, et lui en doit
immédiat paiement, plus intérêts à 5% l’an dès le 1er jour du mois pour
lequel chaque part de loyer aura été payée en trop.
VII. Le demandeur H.________ est le débiteur de la
défenderesse S.________ de la somme de CHF 4'800.- payée par cette
dernière au titre d’acomptes « eau-chauffage » pour la période allant du
1er mai 2010 au 31 décembre 2012. »
S.________, qui admet que le contrat a été conclu pour une
durée déterminée prenant fin le 31 décembre 2012, allègue que le
montant du loyer a été arrêté à 1'500 fr. par mois, charges comprises, et
que l’entrée en jouissance n’a pas été possible avant la fin du mois de mai
2010. Elle soutient en outre que les parties étaient convenues qu’elle
pourrait exécuter des travaux pour un montant forfaitaire de 54'000 fr.,
montant qui pourrait être déduit des loyers dus. Elle se prévaut par
ailleurs de la nullité du loyer fixé initialement, la formule officielle de
notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail ne lui ayant

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jamais été remise. Elle estime que le montant du loyer pour ce logement
ne devrait pas excéder 800 fr. par mois, charges comprises, jusqu’au 31
décembre 2012, puis 750 fr. par mois, compte tenu de la baisse du taux
hypothécaire, celle-ci alléguant qu’un nouveau bail aurait été conclu
tacitement à partir du 1er janvier 2013. Elle prétend au remboursement
par H.________ des parts de loyer payées en trop à partir du 1er mai 2010,
respectivement du 1er janvier 2013, du fait de la nullité du loyer initial des
deux contrats et conteste pour le surplus être tenue au paiement de frais
accessoires eu sus du loyer convenu. Elle réclame dès lors le
remboursement des montants payés à tort au titre d’acompte de
chauffage et eau chaude, à hauteur de 4'800 francs.
3. Par courrier du 3 décembre 2014, la Présidente du Tribunal
des baux a indiqué aux parties que l’examen des conclusions
reconventionnelles et un nouvel examen des conclusions de la demande
l’amenaient à reconsidérer le type de procédure applicable à la cause, en
ce sens que celle-ci devait être soumise à la procédure simplifiée et non
pas à la procédure ordinaire.
4. H.________ s’est déterminé sur ce sujet par courrier du 15
décembre 2014, faisant valoir qu’il concluait au paiement des arriérés de
loyers pour plus de 30'000 fr, les autres conclusions – soit en expulsion du
locataire et en constatation de la validité du congé ordinaire – ne relevant
pas des cas énumérés à l’art. 243 al. 2 CPC, si bien que les conclusions
prises dans sa demande du 2 mai 2014 étaient soumises à la procédure
ordinaire en vertu de la valeur litigieuse qu’elles représentaient.
Dans ses déterminations du même jour, S.________ a fait valoir
que les conclusions I, IV, V et VI de la demande du 2 mai 2014 devaient
être traitées en procédure simplifiée, conformément à l’art. 243 al. 2 lit. c
CPC, que les conclusions II et III de cette même écriture, portant sur des
arriérés de loyers, devaient faire l’objet d’une procédure ordinaire dans la
mesure où la valeur litigieuse dépassait 30'000 fr. (art. 243 al. 1 CPC a
contrario) et que les conclusions I à VII de la réponse du 17 novembre
2014 étaient quant à elles soumises à la procédure simplifiée (art. 243 al.

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2 let. c et 243 al. 1 CPC). Elle ne s’opposait dès lors pas à ce que, hormis
les conclusions II et III de la demande du 2 mai 2014, les autres
conclusions de la demande et de la réponse soient déclarées irrecevables,
la procédure pouvant suivre son cours concernant les conclusions II et III
de la demande principale.
Les parties ont toutes deux déposé spontanément des
déterminations complémentaires le 17 décembre 2014.
En d roit :
1.
1.1. Aux termes de l’art. 308 al. 1 let. a CPC, l'appel est recevable
contre les décisions finales, au sens de l’art. 236 CPC, et contre les
décisions incidentes, au sens de l’art. 237 CPC, rendues en première
instance. Par décision incidente, il faut entendre, conformément à l’art.
237 al. 1 CPC, la décision rendue à titre incident ou préjudiciel lorsque
l'instance de recours pourrait prendre une décision contraire qui mettrait
fin au procès et permettrait de réaliser une économie de temps ou de frais
appréciable (CACI, 5 février 2013/76 c. 1.1.1).
Dans les causes patrimoniales, l’appel est recevable si la
valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente dépasse 10'000 francs (art. 308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et
motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification
de la décision motivée (art. 311 CPC).
1.2 En l’espèce, la décision attaquée doit être qualifiée
d’incidente, puisque l’admission de l’appel et/ou de l’appel joint aurait
pour conséquence de rendre irrecevables tout ou partie des conclusions
de la demande principale du 2 mai 2014 et/ou celles de la demande
reconventionnelle du 2 mai 2014. La valeur litigieuse est supérieure à
10'000 francs, de sorte que la voie de l’appel est ouverte. Formé en temps

- 10 -
utile (art. 311 al. 1 CPC) par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a
CPC), l’appel est recevable. Il en va de même de l’appel joint (art. 313 al. 1
CPC).
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 115, spéc. p. 134). Elle peut revoir librement la
constatation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (Tappy, op. cit., p. 135).
3.
3.1 L’appelante et intimée par voie de jonction fait valoir que les
conclusions I, IV, V et VI de la demande principale, tendant à ce que le
Tribunal des baux constate que le contrat de bail à loyer a pris fin au plus
tard le 1er octobre 2013 et à ce que l’expulsion de la locataire et la
restitution des locaux au bailleur soient ordonnées, sont soumises à la
procédure simplifiée en vertu de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, et non pas en
raison d’une valeur litigieuse inférieure à 30’000 fr. comme l’ont retenu les
premiers juges. Les conclusions II et III de la demande du 2 mai 2014,
tendant au paiement de différents montants, à savoir 72'600 fr. à titre
d’arriéré de loyer, respectivement d’indemnité pour occupation illicite (II),
et 1'650 fr. à titre de paiements de frais accessoires (III), n’entrent en
revanche pas dans le champ d’application de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, dès
lors qu’elles ne relèvent pas de la protection contre les congés. Il s’ensuit
que, conformément à l’art. 93 al. 1 CPC, les premiers juges auraient dû,
pour déterminer la valeur litigieuse, additionner aux prétentions résultant
de la conclusion II, qu’ils ont omis de prendre en considération, celles
résultant de la conclusion III, et retenir que la procédure ordinaire était
applicable ratione valoris à ces conclusions, dès lors que la valeur

- 11 -
litigieuse s’avérait supérieure à 30'000 francs (art. 243 al. 1 CPC). Au vu
de ce qui précède, les premiers juges ne pouvaient retenir que la
procédure simplifiée était applicable à l’ensembles des conclusions
principales et reconventionnelles prises par les parties. L’appelante et
intimée par voie de jonction demande dès lors la réforme de la décision
querellée en ce sens que les conclusions II et III de la demande du 2
février 2015 sont déclarées irrecevables, subsidiairement en ce sens que
les conclusions I, IV, V et VI de la demande et les conclusions
reconventionnelles prises au pied de la réponse du 17 novembre 2014
sont déclarées irrecevables.
Dans son appel joint, l’intimé fait valoir que les conclusions I,
IV, V et VI d’une part, et les conclusions II et III d’autre part, ne relèvent
pas d’une procédure spéciale au sens de l’art. 243 al. 2 let. c ou de l’art.
250 al. 1 let. b CPC. Il soutient en particulier que lorsque, comme en
l’espèce, seule la question de la validité du congé ordinaire (conclusion I)
se pose à titre préjudiciel dans le cadre d’une procédure d’expulsion
(conclusions IV, V et VI), on ne peut admettre que le congé est contesté au
sens de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, cette situation n’étant pas assimilable au
cas où le bailleur prend à titre reconventionnel des conclusions en
constatation de la validité du congé et en expulsion du locataire dans le
cadre d’une procédure en annulation dudit congé. Il s’ensuit que la
procédure applicable aux conclusions prises au pied de la demande du 2
mai 2014 doit se déterminer en fonction de la valeur litigieuse qu’elles
représentent, la procédure ordinaire s’avérant en l’occurrence applicable
dès lors que les prétentions cumulées de la demande dépassent
largement le seuil de 30'000 francs. En ce qui concerne la procédure
applicable aux conclusions reconventionnelles, l’intimé fait valoir
qu’hormis les conclusions n° V et VII, les autres conclusions prises au pied
de la réponse du 17 novembre 2014 sont soumises ratione materiae à la
procédure simplifiée en vertu de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, dès lors qu’elles
relèvent de la protection contre les loyers abusifs. Le cumul des
conclusions reconventionnelles soumises ratione materiae à la procédure
simplifiée avec des conclusions soumises à la procédure ordinaire étant

- 12 -
interdit par l’art. 90 CPC, les conclusions reconventionnelles I, II, III, IV et VI
sont manifestement irrecevables
3.2
3.2.1 Aux termes de l’art. 243 al. 1 CPC, la procédure simplifiée
s’applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse
pas 30’000 francs. Elle s’applique, quelle que soit la valeur litigieuse, aux
litiges portant notamment sur des baux à loyer ou à ferme d’habitations et
de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui
concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les
loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la
prolongation du bail à loyer ou à ferme (art. 243 al. 2 let. c CPC).
La notion de protection en matière de congés figurant à l'art.
243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acception large et englober non
seulement les procédures en annulation, mais également celles en
constatation de l'inefficacité ou de la nullité du congé, respectivement en
constatation de la validité de ce dernier et en expulsion, que cette
procédure ait été entamée par le locataire ou par le bailleur. La procédure
en constatation de la validité du congé et en évacuation de la bailleresse
doit dès lors être soumise à la procédure simplifiée quelle que soit la
valeur litigieuse (JT 2012 III 17 = CdB 2012 p. 31, note approbatrice
Conod; cf. Conod, Procédure applicable en matière d’expulsion en cas de
contestation de la résiliation par le locataire, Newsletter Bail.ch mai 2012).
3.2.2 Selon l’art. 90 CPC, le demandeur peut réunir dans la même
action plusieurs prétentions contre le même défendeur pour autant que le
même tribunal soit compétent à raison de la matière (let. a) et qu’elles
soient soumises à la même procédure (let. b). L'art. 90 CPC interdit
seulement de réunir des prétentions relevant de juridictions ou de
procédures différentes pour d'autres raisons que la valeur litigieuse, en
prohibant par exemple la réunion de conclusions relevant d’une juridiction
cantonale unique selon l’art. 5 CPC avec des conclusions relevant des
tribunaux inférieurs ou des conclusions relevant de la procédure ordinaire
avec des conclusions soumises selon l’art. 243 CPC à la procédure

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simplifiée indépendamment de ladite valeur (JT 2012 III 12; Tappy/Novier,
La procédure de conciliation et la médiation dans le Code procédure civile
suisse [art. 197 à 218 CPC], cours de formation Codex-OJV, p. 6 note
infrapaginale 33; Bohnet, CPC commenté, Bâle 2011, n. 9 ad art. 90 CPC;
Füllemann, Schweizerischen Zivilprozessordnung Kommentar,
Brunner/Gasser/Schwander Hrsg, 2011, n. 6 ad art. 90 CPC). En cas de
cumul de prétentions entre les mêmes parties, la valeur litigieuse
correspond au total desdites prétentions, à moins qu’elles ne s’excluent
(art. 93 al. 1 CPC).
L’art. 224 al. 1 CPC prévoit que la demande reconventionnelle
n’est admissible que si la procédure de la demande principale lui est
applicable. Ainsi, si la demande principale est soumise à la procédure
simplifiée, une demande reconventionnelle soumise à la procédure
ordinaire ne peut être introduite (Message relatif au Code de procédure
civile suisse du 28 juin 2006, FF 2006 VII p. 6947). Cette règle est destinée
à éviter des difficultés pouvant résulter de l’application simultanée de
deux procédures distinctes dans un même procès, ou d’une attraction qui
pourrait faire perdre à un plaideur le bénéfice d’une procédure simple ou
destinée à sauvegarder les intérêts d’une partie réputée faible (JT 2013 III
73). En vertu de l’art. 219 CPC, cette disposition est également applicable
à la procédure simplifiée.
3.3 En l’espèce, il convient en premier lieu de déterminer la
procédure applicable aux conclusions principales, puis d’examiner si les
conclusions reconventionnelles respectent les conditions de l’art. 224 CPC.
3.3.1 La question de la notion de protection en matière de congé
figurant à l’art. 243 al. 2 CPC, discutée en doctrine, a été tranchée par la
jurisprudence vaudoise qui a considéré qu’il n’y avait pas lieu de limiter
cette notion aux procès introduits sur la base des articles du chapitre III du
titre 8ème du CO et qu’elle devait recevoir une acception large et
englober notamment les procédures en constatation de la validité du
congé et en expulsion. La cour de céans a notamment retenu que rien ne
justifiait de traiter différemment le cas où le locataire contestait la validité

- 14 -
du congé dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO ou agissait en
constatation de l'inefficacité ou de la nullité du congé et celui où le bailleur
prenait l'initiative de la procédure en évacuation. S’il est vrai que le
locataire, qui a contesté les conclusions en constatation de la validité du
congé ordinaire et en expulsion, n’a pas pris de conclusions
reconventionnelles relatives à l’invalidité du congé ordinaire, l’examen
préalable de la validité du congé doit intervenir dans tous les cas,
l’inefficacité ou la nullité du congé devant être relevée d’office par le juge
(JT 2012 III 17, 22). Il appartiendra, cas échéant, au Tribunal fédéral de
trancher définitivement cette question, laissée ouverte jusqu’ici par notre
Haute Cour. Il s’ensuit que, conformément à l’art. 243 al. 2 let. c CPC, les
conclusions I, IV, V et VI de la demande, tendant à la constatation de la fin
du bail, à l’expulsion du locataire et à la restitution des locaux, doivent
être soumises ratione materiae à la procédure simplifiée, quelle que soit
leur valeur litigieuse.
Quant aux conclusions principales II et III, tendant à la
condamnation de l’appelante au paiement de différents montants au titre
d’arriérés de loyers, respectivement d’indemnité pour occupation illicite, à
hauteur de 72'600 fr., et de frais accessoires, à hauteur de 1'650 fr., il y a
lieu de calculer la valeur litigieuse en additionnant les prétentions
réclamées (art. 93 al. 1 CPC). Dans leur calcul, les premiers juges ont
assimilé les conclusions en expulsion à la conclusion II, retenant que la
valeur litigieuse correspondait à la valeur d’usage des locaux pendant la
procédure d’expulsion, estimée à 27'000 francs. Or la conclusion II ne
concerne pas le paiement des loyers à venir, mais les prétentions échues
au moment du dépôt de la demande, que le demandeur réclame à hauteur
de 72'600 fr. (cf. allégué n° 34). Il s’ensuit, comme le soutiennent à juste
titre l’appelante et l’appelant par voie de jonction, que la procédure
ordinaire doit s’appliquer aux conclusions II et III de la demande, la valeur
litigieuse s’avérant sans conteste supérieure à 30'000 francs.
Dans la mesure où l’appelant par voie de jonction a ouvert
action en procédure ordinaire, par le dépôt d’une demande conforme aux
prescriptions de l’art. 221 CPC, il y a lieu de déclarer recevables les

- 15 -
conclusions II et III de la demande, qui relèvent d’une telle procédure, les
autres conclusions, qui relèvent ratione materiae de la procédure
simplifiée, devant être déclarées irrecevables en application de l’art. 90
CPC.
3.3.2 S’agissant des conclusions reconventionnelles, relatives d’une
part à la nullité des loyers initiaux et ses conséquences pécuniaires
(conclusions I à IV et VI), d’autre part à l’adaptation du loyer en raison des
défauts de la chose louée et à l’obligation pour la partie locataire de
supporter des frais accessoires en sus du loyer net (conclusions V et VII),
on retiendra qu’en application de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure
simplifiée doit s’appliquer ratione materiae aux conclusions I à IV et VI, qui
relèvent de la protection contre les loyers abusifs, les conclusions V et VII
relevant également de la procédure simplifiée en vertu de la valeur
litigieuse qu’elles représentent, à savoir 3’300 fr. pour la première et
4'800 fr. pour la seconde. L’appréciation des premiers juges peut ainsi être
confirmée sur ce point.
Dès lors que la procédure ordinaire s’applique à la demande
principale, il y a lieu de prononcer l’irrecevabilité de l’ensemble des
conclusions reconventionnelles, conformément à l’art. 224 al. 1 CPC,
qu’elles relèvent de la procédure simplifiée ratione valoris ou ratione
materiae. La réunion par le cumul objectif d’actions de toutes les
prétentions du demandeur à l’égard de la défenderesse s’avérant en
l’espèce irréalisable, le demandeur étant renvoyé à agir en procédure
simplifiée en ce qui concerne ses conclusions tendant au constat de la
validité du congé ordinaire, à la restitution des locaux et à l’expulsion du
locataire, il n’y a pas lieu en l’occurrence d’envisager une éventuelle
scission des conclusions reconventionnelles qui pourraient suivre la
demande principale selon qu’elles relèveraient de la procédure simplifiée
ratione valoris ou ratione materie. Du reste, une telle hypothèse n’apparaît
que dans les conclusions subsidiaires de l’appel joint, l’appelant par voie
de jonction ayant conclu à titre principal à l’irrecevabilité de l’ensemble
des conclusions reconventionnelles.

- 16 -
4.
4.1 Au de ce qui précède, l’appel principal doit être admis dans ses
conclusions subsidiaires et l’appel joint partiellement admis, en ce sens
que les conclusions II et III de la demande déposée le 2 mai 2014 sont
recevables, les autres conclusions de la demande et les conclusions I à VII
de la demande reconventionnelle déposée le 17 novembre 2014 étant
irrecevables.
4.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'742 fr.
pour l’appel et à 3'105 fr. pour l’appel joint (art. 62 al. 1 et 66 TFJC [tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), sont mis
à la charge de l’intimé et appelant par voie de jonction H.________, dès lors
que l’appel principal est entièrement admis et que si l’appel joint est
partiellement admis, il s’agit là d’une forme d’acquiescement partiel aux
conclusions de la partie adverse. Il versera dès lors à l’appelante et
intimée par voie de jonction S.________ le montant de 1'742 fr. à titre de
restitution d’avance de frais (art. 122 al. 1 let. c CPC).
4.3 L’intimé et appelant par voie de jonction H.________ versera à
l’appelante et intimée par voie de jonction S.________ des dépens de
deuxième instance, qui seront arrêtés à 3'000 fr., compte tenu de
l’importance de la cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail et du
temps nécessaire pour la conduite de la procédure (art. 3 et 7 TDC [tarif
des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6])
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. L’appel principal est admis.
II. L’appel joint est partiellement admis.

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III. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. Les conclusions II et III de la demande déposée le 2 mai
2014 par H.________ à l’encontre de S.________ sont
recevables, les autres conclusions de la demande étant
irrecevables.
II. Les conclusions I à VII de la demande reconventionnelle
déposée le 17 novembre 2014 par S.________ à l’encontre
d’H.________ sont irrecevables.
III. Les frais de la décision incidente seront fixés et répartis
dans la décision finale.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'847 fr.
(quatre mille huit cent quarante-sept francs), sont mis à la
charge de l’intimé et appelant par voie de jonction H.________.
V. L’intimé et appelant par voie de jonction H.________ doit verser
à l’appelante et intimée par voie de jonction S.________ la
somme de 4'742 fr. (quatre mille sept cent quarante deux
francs) à titre de dépens et de restitution d’avance de frais de
deuxième instance.
VI. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :

- 18 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me César Montalto (pour S.________),
- Me Jean-Marc Reymond (pour H.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le greffier :