vd_gerichte · PT21.005736 · 2026-03-11 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT21.***-***
4058
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 11 mars 2026
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mmes Cherpillod et Elkaim, juges
Greffière : Mme Rosset
*****
Art. 312 al. 1 in fine CPC ; art. 18, 197 al. 1, 199, 200, 201 et 205
al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par B.________, à Q***, contre le
jugement rendu le 15 janvier 2025 par la Chambre patrimoniale cantonale
dans la cause divisant l’appelant d’avec C.________, à R***, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En f ait :
A. Par jugement du 15 janvier 2025, motivé le 28 mars 2025, la
Chambre patrimoniale cantonale (ci-après : les premiers juges ou la CPAT)
a rejeté la demande déposée le 21 janvier 2021 par B.________ contre
C.________ (I), dit que les frais judiciaires, arrêtés à 72'116 fr. 30, étaient
mis à la charge de B.________ (II), dit que celui-ci rembourserait à
C.________ la somme de 91 fr. 30, versée à titre d’avance de frais
judiciaires (III), et dit que B.________ verserait à C.________ la somme de
34'000 fr. à titre de dépens (IV).
En droit, les premiers juges ont retenu qu’une partie de la
propriété dont il est question avait été construite, respectivement
modifiée, sans autorisation. Selon l’expertise, qui n’était pas remise en
cause par les parties et qui pouvait être retenue, la surface non autorisée
était d’environ 155,30 m2, soit 101,20 m2 au sous-sol, 33,50 m2 pour la
salle à manger et 20,60 m2 pour le vide sanitaire. B.________ savait,
respectivement aurait dû savoir que le sous-sol et la salle à manger
n'étaient pas conformes aux plan et règlement de la commune. Quant au
vide sanitaire et à la fenêtre du bureau, aucune qualité promise ne pouvait
être retenue s'agissant du caractère autorisé de ces espaces. En outre,
l'accord de B.________ pouvait être présumé en lien avec ces irrégularités
juridiques, dès lors qu'il avait accepté celles – bien plus importantes – du
sous-sol et de la salle à manger. Même à admettre l'absence d'une qualité
attendue, la responsabilité de C.________ ne pouvait être retenue, faute de
diminution de la valeur de la chose ou de son utilité. En conséquence,
B.________ ne pouvait se prévaloir d'un droit à la garantie, singulièrement à
la réduction du prix de vente, et sa demande devait être rejetée.
B. a) Par acte du 14 mai 2025, B.________ (ci-après : l’appelant) a
interjeté appel de ce jugement en concluant, avec suite de frais,
principalement à sa réforme, en ce sens que C.________ (ci-après : l’intimé)
soit condamné à lui verser la somme minimale de 2'145'152 fr. 93, avec

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intérêts à 5 % l’an dès le 1er juillet 2020. A titre subsidiaire, l’appelant a
conclu à l’annulation du jugement et au renvoi de la cause à l’autorité
précédente pour nouvelle décision.
Il n’a pas produit de pièces nouvelles à l’appui de son appel. Il
a requis, à titre de mesures d’instruction, l’audition du notaire Me
F.________.
b) L’intimé n’a pas été invité à se déterminer sur l’appel.
c) Par avis du 11 juillet 2025, les parties ont été informées que
la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre échange
d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en
compte.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement attaqué complété par les pièces du dossier :
1. a) L’appelant est domicilié à la route S***, à Q***.
b) L’intimé est domicilié à T***, à R***.
2. a) Le 18 janvier 2019, les parties ont conclu un acte de vente
immobilière par devant le notaire Me A.________, portant sur la parcelle
n° aaa du cadastre de la commune de Q*** sise route S***, d’une surface
de 1’128 m2, classée hors zone à bâtir, pour un prix de vente de 4'900'000
fr. payés par deux versements des 18 décembre 2018 et 14 janvier 2019.
Sur cette parcelle, se trouve notamment une maison de trois
étages aménagés (sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage) dont la
surface au sol est de 179 m2. Cette maison est un bien immobilier tout à
fait unique et exceptionnel sur le marché, par sa situation géographique,
ses aménagements et les vignes qui l’entourent.

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b) L’appelant a été inscrit au registre foncier en qualité de
propriétaire individuel de la parcelle en question le BB 2019.
3. Cette maison est constituée d’un sous-sol, d’un rez-de-
chaussée subdivisé en deux demi-étages (rez-inférieur et rez-de-
chaussée), et d’un étage également subdivisé en deux demi-étages (rez-
supérieur et étage). Elle comporte ainsi un nombre considérable
d’escaliers.
Les divers espaces à vivre de la maison sont répartis comme
suit :
- sous-sol : deux chambres, une salle de bain, une
buanderie, une salle TV/home cinéma ;
- rez-inférieur : un hall, des toilettes visiteurs, un bureau,
un accès au sous-sol ;
- rez-de-chaussée : un hall d’entrée, une cuisine ouverte (y
compris un espace de l’ordre de 20 m2, sans aucune cloison, qui ne forme
qu’un seul volume avec le hall d’entrée et la cuisine ouverte), une salle à
manger, une terrasse à l’est ;
- rez-supérieur : une salle à manger, un jardin d’hiver, deux
terrasses à l’ouest et au sud ;
- étage : une salle TV, deux chambres, un dressing, une
salle de bain, une chambre parentale avec salle de bain.
4. La maison a été construite dans les années 1950-1960.
a) Selon les plans autorisés du projet de construction initial en
octobre 1957, le volume correspondant au sous-sol actuel n’existait pas.
b) Sur le plan du 31 mars 1960 intitulé « sous-sol » (qui
correspond à l’actuel rez-inférieur), figurent « la cave, la lessiverie, la
chaufferie et le vide sanitaire ».

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c) Sur le plan du 20 octobre 1959 du « rez-inférieur » (qui
correspond à l’actuel rez-de-chaussée), figurent notamment la cuisine,
deux chambres, une salle de bains et des toilettes. A l’époque, cet espace
était plus petit que l’espace actuel de 33,5 m2.
5. L’intimé a acquis la parcelle n° aaa en 2007 au prix de
1'550'000 francs. Il a ensuite rénové la maison, mandatant à cet effet
l’architecte G.________.
a) Durant la rénovation, certains travaux ont été effectués
sans autorisation de construire. Ainsi, le sous-sol actuel a été construit en
sous-œuvre et n’a pas été autorisé.
b) Tout l’espace de l’actuel rez-inférieur a également été
rénové sans autorisation, soit l’abattement des cloisons du vide sanitaire,
la modification de l’accès au rez-inférieur depuis le rez-supérieur, la
création de toilettes visiteurs, d’un hall et d’un bureau avec, dans cette
dernière pièce, la réalisation d’une fenêtre de 2,60 m sur 1 m donnant
directement sur des aménagements extérieurs.
c) A l’actuel rez-de-chaussée, dans le prolongement de la
cuisine ouverte au sud, un espace de 33,5 m2 a été créé. Cet espace a été
autorisé comme une terrasse couverte (véranda), soit une surface annexe
non habitable. Dans les faits, ce volume ne forme qu’un avec la cuisine ; il
est habitable, chauffé et a été aménagé comme salle à manger.
d) Le permis d’habiter n° D de la commune de Q*** a été
délivré à l’intimé le J 2009. Ce permis a fait suite à une enquête publique
qui s’est déroulée du N au P 2007.
e) Les plans de la mise à l’enquête de juin 2007 représentaient
l’étage du rez-de-chaussée/rez-inférieur comme suit :

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f) Le 13 avril 2010, le Service du développement territorial du
canton de Vaud (ci-après : SDT) a écrit à l’intimé ce qui suit :
« […] Par la présente, nous vous donnons acte que vous avez
exécuté les travaux de remise en état de votre véranda
conformément aux conditions posées par le Service du
développement territorial (SDT) à son autorisation spéciale du BF
2007 concernant la transformation de votre bâtiment cité en titre
(dossier BC no BD). Nous nous référons au courrier électronique du
17 décembre 2009 du M. K.________, Service de l’aménagement du
territoire et bâtiments de la Commune de Q***, et aux
photographies l’accompagnant. Nous considérons donc que vous
avez dûment supprimé le vitrage sur l’un des trois côtés et installé
de nouvelles portes-fenêtres isolantes entre la véranda et le séjour.
Comme cela ressort de la décision susmentionnée, les travaux de
remise en état ont pour objectif de garantir que la véranda reste une
surface froide qui ne pourra en aucun cas bénéficier d’une
installation de chauffage ou être isolée ultérieurement […] ».
6. a) Désireux de vendre son bien, l’intimé a mandaté un courtier
immobilier en la personne de L.________ (ci-après : le courtier).
b) Avant la signature de l’acte de vente immobilière le 18
janvier 2019, l’intimé n’a eu aucun contact avec l’appelant. C’est le
courtier qui a eu des contacts avec celui-ci.

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c) La plaquette de vente présentait le bien en question comme
suit :
7. a) Avant la vente, l’appelant a visité la maison à trois reprises
avec sa compagne, M.________, tous deux accompagnés du courtier. A
chacune de ces occasions, la maison était entièrement meublée
(homestaging), y compris les pièces au sous-sol.
b) Interrogé sur l’allégué 168 selon lequel lors de ses
rencontres avec l’appelant, il avait systématiquement indiqué que le sous-
sol n’était pas habitable et ne revêtait donc pas un caractère officiel et
autorisé, le témoin L.________ l’a confirmé. Il a en outre ajouté qu’en tant

- 8 -
que courtier professionnel, il ne pouvait pas dire que le sous-sol était
habitable.
c) A teneur des déclarations des témoins L.________ et
M.________, au cours des visites de la maison, le courtier n’a pas
expressément présenté les différents espaces à vivre comme habitables,
au sens juridique du terme, ni n’a indiqué le caractère non autorisé de
certaines parties de la maison.
8. a) L’appelant a sollicité que les plans soumis aux autorités de
police des constructions lui soient remis afin d’examiner les possibilités de
construire un ascenseur allant du sous-sol à l’étage. Ce dernier a indiqué,
dès les prémisses des négociations, qu’il souhaitait absolument installer
un ascenseur faute de quoi il n’entendrait pas acquérir le bien. Le courtier
n’a relevé aucune objection à ce projet. Il a encouragé l’appelant et lui a
proposé de lui donner le contact de G.________ (ci-après : l’architecte),
l’architecte qui avait effectué les travaux de rénovation en 2007 pour le
compte de l’intimé et qui connaissait parfaitement la maison.
b) Entendu en qualité de témoin, l’architecte a déclaré que
l’appelant savait, avant la vente, qu’il existait un sous-sol et qu’il lui avait
dit qu’il ne pouvait pas apparaître sur les plans. Il a également ajouté que
dans la demande d’autorisation de l’ascenseur, « on n’a pas fait figurer le
sous-sol vu qu’il n’était pas officiel ».
9. a) Le projet d’acte de vente immobilière relatif à la parcelle
n° aaa a été transmis aux parties le 4 janvier 2019 par Me F.________,
notaire à V***, par courrier électronique. Ce projet comporte notamment
la clause suivante : « […] Pour permettre à l’acheteur de faire les
déclarations qui précèdent, le vendeur déclare ici qu’à ce jour : […] la
construction sise sur ladite parcelle est conforme aux plan et règlement en
vigueur dans la commune de Q*** […] » (ci-après : la clause).
b) En lien avec cette clause, le notaire a précisé, dans un
email du 25 mai 2020 adressé au conseil de l’intimé, que « c’est une

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clause usuelle et non de style qui figure dans mes projets. En effet, la non-
conformité d’un bâtiment peut-être un défaut qui risque d’avoir des
conséquences importantes pour un acheteur. Ce dernier doit, à ce sujet se
fier à la parole du vendeur, raison pour laquelle j’intègre cette clause
depuis quelques années déjà à mes projets ».
10. a) Le 9 janvier 2019, une rencontre a été organisée entre
l’appelant, M.________, le courtier et l’architecte, dans les bureaux de ce
dernier. Lors de cette séance, l’appelant et sa compagne ont posé de
nombreuses questions. Des plans de la maison leur ont été remis. Ils ne
contenaient pas de plan du sous-sol.
b) A la suite de la séance du 9 janvier 2019, M.________, sans
nouvelle des divers intervenants, a transmis par courriel du 14 janvier
2019 un récapitulatif des délais et des tâches incombant à chacune des
personnes présentes. Le texte du courriel était le suivant : « Bonjour à
vous deux, le temps passe très vite et nous réalisons que nous n’avons
pas mis par écrit les conclusions de notre entrevue. Vous les trouverez
donc en annexe ainsi que l’avant-projet de mise en place d’un ascenseur.
Bonne soirée à vous deux ! Cordialement M.________ et B.________ » (pièce
103). Les pièces jointes indiquées étaient les suivantes : « plans avec
ascenseur.zip ; S*** séance 1.docx » (pièce 104).
Les plans transmis ne comportaient pas de sous-sol.
Quant au résumé de la séance du 9 janvier 2019, il prenait la
forme suivante :

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Les plans annexés, sans le sous-sol, sont les plans qui lui ont
été remis lors de la séance du 9 janvier 2019, soit :

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c) Par email du 14 janvier 2019 à 17h56, l’architecte a
transmis à la compagne de l’appelant et au courtier le permis d’habiter de
la propriété, ainsi que le courrier du 13 avril 2010 du SDT (cf. ch. 5. f
supra).
11. a) Les parties ont signé l’acte de vente le 18 janvier 2019.
b) L’acte de vente prévoit notamment la clause suivante :
« 2. La parcelle objet du présent acte est transférée dans son état
actuel, que l’acheteur déclare bien connaître et pour lequel il ne
formule aucune réserve, avec tous ses droits, ses parties intégrantes
et ses accessoires, libre [de] toute occupation et de tous autres
droits et charges que ceux figurant ci-dessus, sans aucune garantie
quant aux défauts apparents ou aux défauts qui pourraient
apparaître ultérieurement.
L’attention de l’acheteur est dès lors attirée sur la portée et les
conséquences de la présente clause d’exclusion de garantie.
Demeure réservé l’article cent nonante-neuf du Code des
Obligations disposant que toute clause qui supprime ou restreint la
garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à
l’acheteur les défauts de la chose.
Pour permettre à l’acheteur de faire les déclarations qui précèdent,
le vendeur déclare ici qu’à ce jour :
- la villa ici vendue est dans un très bon état d’habitation et
d’utilisation,
- la parcelle objet du présent acte est libre de toutes (sic)
occupation, droit d’habitation, bail, usufruit, droit d’emption ou de
préemption,
- la construction sise sur ladite parcelle est conforme aux plan et
règlement en vigueur dans la commune de Q***,
- qu’à sa connaissance, la parcelle aaa susdésignée ne fait l’objet
d’aucune charge de contamination (pollution des sols et/ou du
bâtiment notamment à l’amiante, au plomb ou à d’autres produits
dangereux) et que celle-ci ne figure pas sur la liste cadastrée des
lieux contaminés, après recherches de localisation, par le notaire
soussigné, sur le site internet du Service des Eaux, Sols et
Assainissement de l’État de Vaud,
- en ce qui le concerne et au sujet de la parcelle ici vendue, elle ne
fait l’objet d’aucun procès, menace de procès ou d’hypothèques
légales.
L’acheteur a pris bonne note de la zone vigneronne sur laquelle est
située la parcelle ici vendue et il déclare avoir parfaitement
connaissance des restrictions de constructibilité du fait de cette
zone. ».
Lors de son interrogatoire, l’intimé a déclaré qu’il avait
accepté la clause en lien avec les garanties données par le vendeur et

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reproduite ci-dessus parce qu’il avait eu « la conviction que le courtier
avait dûment informé les acheteurs de tous les espaces précédemment
non autorisés ».
c) Avant la signature de l’acte, celui-ci a été lu dans son
intégralité par le notaire.
d) Lors de la lecture de l’acte, les parties n’ont pas fait de
commentaires en lien avec l’une ou l’autre des clauses.
12. a) Le 18 mars 2019, l’architecte a déposé un dossier de mise à
l’enquête pour « la création d’un ascenseur et la modification de l’escalier
du bâtiment sur la parcelle no aaa ou S***, Q*** propriété de M. et Mme
B.________ ». Ce dernier a signé le dossier par procuration.
Les plans produits à l’appui du dossier ne comprenaient pas la
surface de sous-sol construit sans autorisation (allégué 9 et pièce 6).
b) Entendu en qualité de témoin, il a déclaré qu’« en général,
on remet une copie de la demande et des annexes au client, au moment
où on dépose à la commune ».
c) L’appelant a mené à bien son projet d’ascenseur, qui a été
créé et qui existe.
13. a) Le 6 mars 2019, l’ECA (Etablissement cantonal d’assurance)
a adressé à l’appelant la police d’assurance bâtiment. Celle-ci prévoit
notamment la rubrique suivante :

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b) Le 27 novembre 2019, l’ECA a envoyé à l’appelant une
police d’assurance bâtiment qui prévoit notamment la rubrique suivante :
14. a) Par courrier du 12 février 2020 de son conseil, l’appelant a
formellement notifié un avis des défauts à l’intimé, dont le contenu est
notamment le suivant :
« […] mon mandant s’est enquis de la surface en mètres carrés
habitables de la maison existante. A cet égard, un permis d’habiter
faisant mention des mètres carrés habitables a été remis à mon
mandant et une clause précisant que "la construction sise sur ladite
parcelle est conforme aux plans et règlements en vigueur dans la
commune de Q***" a été expressément incluse dans l’acte de vente
notari[é] du 18 janvier 2019. Cela étant, mon mandant a reçu des
informations de l’Etablissement d’assurance contre les incendies et
les éléments naturels du Canton de Vaud (ECA) en vertu desquelles
l’habitabilité de la maison sise sur ladite parcelle pourrait être
douteuse pour une partie des surfaces vendues. […] ».
Le conseil de l’appelant a également sollicité la production de
« tous les plans approuvés par la Municipalité de Q*** à l’occasion de la
remise du permis d’habiter » dans son courrier du 12 février 2020.
b) L’avis des défauts a été réitéré par avis des 13 mars et 11
juin 2020 en précisant notamment ce qui suit :
« les locaux existants au sous-sol et non représentés sur les plans
que vous m’avez communiqués auraient été réalisés en sous-œuvre
et pourraient ne pas avoir été autorisés. […] le local au nord-est de

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la maison ne fait pas l’objet d’une légende, alors même qu’il est en
réalité habitable et ne forme qu’un seul volume avec les locaux
adjacents. […] la fenêtre au sous-sol, sous le jardin d’hiver, donnant
[à] l’ouest apparaît ne pas avoir fait l’objet d’une autorisation et
vous communique ainsi l’avis des défauts afférant à cet objet ».
c) Le 21 octobre 2020, le conseil de l’appelant a écrit au
conseil de l’intimé ce qui suit :
« Par la présente, je vous informe que la Municipalité de Q*** se
rendra dans la maison sise route S*** à Q*** le 10 novembre 2020 à
la suite de la demande de permis relative à l’installation d’un
ascenseur. Il paraît vraisemblable que la Commune constate à cette
occasion les défauts que mon mandant a fait valoir à l’encontre de
votre mandant, et en particulier s’agissant des surfaces aménagées
au sous-sol. Ainsi, je saisis cette occasion pour vous proposer à votre
mandant (sic) d’être présent ou représenté lors de cette visite ».
d) Le 28 octobre 2020, le conseil de l’intimé a répondu au
conseil de l’appelant par la lettre suivante :
« Cher Confrère,
Agissant au nom et pour le compte de M. C.________, je donne suite à
votre correspondance du 21 octobre 2020. Mon client n’est
absolument pas concerné par la problématique et en particulier la
visite de la municipalité de Q***, prévue le 10 novembre 2020 chez
votre client. Comme déjà écrit à de multiple reprise, comme cela
ressort de nombreuses pièces et comme cela a été confirmé par
l’architecte M. G.________ et par le courtier M. L.________,
M. B.________ était informé de tout et, surtout, du caractère non-
officiel/non-autorisé du sous-sol. Votre client a, nonobstant, voulu
entreprendre des travaux d’installation d’un ascenseur et pris, ce
faisant, le risque de faire constater par l’autorité qu’il y aurait, cas
échéant, un problème avec ce sous-sol. Il a décidé tout cela, avant
l’achat du 18 janvier 2019, et doit par conséquent répondre seul de
ses choix et agissements, à l’exclusion de la partie venderesse. Il n’y
a pas de défaut, mais pour autant qu’il y en ait un, on se situe
clairement dans les hypothèses envisagées par l’art. 44 CO, à savoir
la création du dommage par le lésé lui-même, voire son
augmentation ou l’aggravation de la situation du débiteur. M.
B.________ doit donc gérer seul ce qu’il a engendré lui-même, en
rapport avec la municipalité de Q***. Quel qu’en soit le résultat, il ne
sera pas légitimé à venir s’en plaindre devant un juge civil dans une
action contre M. C.________ : nemo auditur… Vous expliquerez à
votre client l’adage en son entier et ce qu’il signifie. Je me réserve
de me prévaloir de la présente. Veuillez croire, Cher Confrère, à
l’assurance de mes sentiments bien dévoués ».
e) L’appelant a exigé la réduction du prix et réclamé à l’intimé
la somme de 2'200'000 francs. Par courrier du 17 juin 2020, l’intimé a

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indiqué « qu’il ne sera donné aucune suite à la mise en demeure de
paiement formulée ».
f) L’appelant n’a pas donné suite à la proposition de l’intimé
d’annuler la vente et de lui restituer le prix de vente.
15. En cours d’instance, une expertise a été confiée à BJ.________,
architecte, et à BK.________, courtière en immobilier (ci-après
respectivement : l’expert, l’experte et conjointement les experts). Une
séance de mise en œuvre a été tenue le 21 juillet 2022 et une visite de la
maison a eu lieu le 12 octobre 2022. Les experts ont déposé leur rapport
le 18 novembre 2022. L’appelant a sollicité un complément d’expertise,
qui a été ordonné. Les experts ont rendu leur rapport complémentaire le
23 août 2023. L’appelant a sollicité un deuxième complément d’expertise,
qui a été ordonné. Les experts ont rendu leur rapport le 26 janvier 2024. Il
ressort du rapport d’expertise et de ses compléments ce qui suit.
a) L’expert a constaté qu’un sous-sol avait été réalisé dans le
vide sanitaire sous la cuisine et la terrasse extérieure, qu’une extension
avait été réalisée dans le vide sanitaire derrière la cuisine, qu’une salle à
manger avait été construite en lieu et place de la terrasse couverte au sud
de la cuisine et qu’un bureau avec fenêtre avait été aménagé dans les
caves à l’arrière de la villa. A dires d’expert, ces aménagements n’avaient
pas fait l’objet de mises à l’enquête en vue de l’obtention d’un permis de
construire et, de ce fait, n’ont pas été autorisés par les autorités
publiques.
b) L’expert a relevé que la surface non conforme aux règles
d’aménagement du territoire et de la police des constructions était
d’environ 155,30 m2, soit 35 % de la maison représentant une surface
totale de 445 m2. La surface construite en sous-œuvre sans autorisation
est ainsi, selon l’expert, d’environ 65,50 m2 en ce qui concerne les deux
chambres, le wc-douche et la buanderie, et de 35,70 m2 en ce qui
concerne la cave à vin et la cave, soit 101,20 m2 au total pour le sous-sol.
En outre, le vide sanitaire, soit 20,60 m2, a été transformé sans

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autorisation. L’espace de 33,50 m2 chauffé et ne formant qu’un avec le
volume adjacent de la cuisine ouverte a été aménagé sans autorisation ;
sa création en 2007 avait été autorisée comme étant une terrasse
extérieure couverte. Enfin, la fenêtre horizontale du bureau donnant sous
la terrasse de l’étage supérieure n’a pas fait l’objet d’une mise à l’enquête
et n’est pas autorisée. Ces éléments ont été exposés sur les plans
suivants :

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c) L’expert a également constaté d’autres irrégularités,
notamment en ce qui concerne l’éclairage des deux chambres du sous-sol
et la hauteur sous plafond de celles-ci. Des irrégularités ont également été
relevées en lien avec la hauteur sous plafond du bureau et sa fenêtre qui
n’a pas été autorisée. Selon l’expert, ces irrégularités peuvent être
considérées comme secondaires du fait que ces espaces habitables ont
été aménagés dans des volumes non autorisés.

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d) A dires d’experts, la surface brute de plancher habitable
autorisée est d’environ 229 m2, à laquelle il convient d’ajouter 60,70 m2
de surfaces annexes non habitables mais autorisées.
e) L’expert a retenu, sur la base du décompte de l’étude
d’architectes H.________ du 10 décembre 2009, que l’intimé a investi
2'206'754 fr. 95 pour rénover entièrement la propriété peu après sa prise
de possession en 2007.
En outre, selon l’expert, la quasi-totalité des frais engagés par
l’intimé entre 2009 et 2019 pour un total de 461'283 fr. 80 concerne de la
location de mobilier, de l’entretien du jardin, de l’entretien des
installations techniques et d’aménagements extérieurs qui n’ont aucune
incidence sur la valeur du bâtiment en lui-même. L’intimé a encore payé la
somme de 158'319 fr. de frais de courtage pour la vente de la propriété à
l’appelant.
f) L’experte a quant à elle relevé que l’impact d’une éventuelle
moins-value ne pouvait pas être basé uniquement sur la surface habitable
ou sur une pondération arithmétique des différentes surfaces. En outre,
l’application d’un prix unique au mètre carré pour des surfaces en sous-sol
ou dans les étages serait inadéquate. A dires d’experte, plusieurs critères
sont déterminants pour l’établissement de la valeur d’un bien tel que celui
en question, notamment la valeur intrinsèque du bien, la qualité de la
situation, l’attrait du marché pour ce type de bien et le niveau de l’offre et
de la demande, étant précisé que pour le type de bien dont il est question,
la qualité de la situation et de l’environnement représente une quote-part
importante de sa valeur. Selon l’experte, la moins-value pouvant être
imputée au prix de vente dépend des éventuelles possibilités de mise en
conformité subséquente ou de l’exigence ou non des autorités de procéder
à une remise en état. L’experte a ainsi distingué les trois hypothèses
suivantes :
fa) Dans la première, la maison continue à être utilisée en son
état actuel, sans qu’une remise en état ne soit exigée par les autorités.

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Dans un tel cas, la moins-value n’est pas réalisée et reste hypothétique.
Elle pourrait se concrétiser en cas de vente ; une moins-value n’est
toutefois pas déterminable, selon l’experte, puisqu’elle dépend de facteurs
inconnus et non chiffrables (état du marché au moment de la revente,
acceptation ou non du risque d’un futur acquéreur notamment). Le risque
de devoir procéder à des travaux de remise en état pourrait toutefois être
pris en compte et chiffré à 435'108 fr. (soit le prix des travaux de remise
en état, cf. infra fb). Le prix de vente serait alors de 4'464'892 fr.
(4'900'000 fr. – 435'108 fr.). L’experte a également précisé qu’un prix de
4'900'000 fr. pourrait difficilement être revu à la hausse en cas de vente,
même si toutes les surfaces et volumes devaient être autorisés, tout en
précisant qu’une telle hypothèse était peu vraisemblable. En effet, selon
l’experte, les surfaces non autorisées ne pourront pas devenir conformes à
court ou moyen terme, même partiellement.
fb) Dans la deuxième hypothèse, des travaux de mise en
conformité sont exigés. Dans ce cas, la moins-value minimale correspond
au montant des travaux nécessaires. Ce montant a été estimé à 435'108
fr. par l’experte, plus ou moins 20 % pour une remise en état totale. Les
coûts de déménagement, les frais d’hébergement durant les travaux, les
frais administratifs et les éventuelles amendes n’ont pas été prises en
compte. Selon l’experte, la valeur de la perte d’usage de surfaces
concernées dépend, le cas échéant, de la décision des autorités relative à
la mise en conformité.
fc) Enfin, dans la troisième hypothèse, en cas de
déconstruction accidentelle et une reconstruction des surfaces non
autorisées qui n’est pas admise, seule une surface de 289,70 m2 pourrait
être retenue. Dans ce cas, le prix au mètre carré serait de 16'914 fr. 05
(4'900'000 fr./289,70 m2). Selon l’experte, cette valeur au mètre carré,
pour un objet profitant de sa situation et de son standing, reste dans la
norme.
g) A dires d’experts, compte tenu des paramètres constitutifs
du prix tels que l’emplacement de premier ordre, la vue sur le lac, la

- 21 -
rareté de la localisation, la qualité des matériaux de construction et des
aménagements, le niveau de prix convenu par les parties n’apparaît pas
être hors marché. En outre, ce type de bien s’adresse en règle générale à
une clientèle très aisée pour laquelle la valeur d’amateur primera sur
toutes autres considérations. Selon l’expert, bien qu’il existe un risque lié
à la valeur du bien en raison de la non-conformité de celui-ci aux
règlements de construction et à l’affectation de la zone, ce risque ne peut
pas être chiffré de manière certaine. D’une part, en raison des
particularités du bien en question, notamment le fait qu’il s’agit d’un bien
d’amateur pour lequel un achat « coup de cœur », basé sur des critères
subjectifs, est prépondérant et, d’autre part, du fait que le prix de vente
d’un tel bien est très aléatoire précisément en raison de ces particularités.
Ainsi, un prix de vente de 4'900'000 fr. au regard uniquement de la
surface autorisée en mètre carré, soit 289,70 m2, correspond, selon
l’expert, aux prix actuels du marché, à savoir 16'914 fr. 05 le mètre carré.
16. a) L’appelant a introduit une requête de conciliation à
l’encontre de l’intimé le 21 août 2020. Une audience de conciliation a eu
lieu le 6 octobre 2020, au terme de laquelle une autorisation de procéder
a été délivrée à l’appelant.
b) Par demande du 21 janvier 2021, l’appelant a pris, avec
suite de frais, les conclusions suivantes :
« I. Condamner C.________ à payer immédiatement à B.________ un
montant minimal de CHF 2'200'000, avec intérêts à 5% l’an
dès le 14 janvier 2019, sous réserve d’amplification en cours
de procédure ;
II. Réserver le droit à B.________ de faire valoir de nouvelles
conclusions au titre de dommage ».
c) Par réponse du 31 mai 201, l’intimé a conclu, avec suite de
frais, au rejet de la demande.
d) Lors de l’audience du 26 avril 2022, le témoin F.________,
notaire, n’a pas pu être entendu, faute d’être délié du secret professionnel

- 22 -
par l’intimé. Une audience d’audition de témoins a également eu lieu le
28 juin 2022.
e) Par décision du 19 juillet 2022, le juge délégué de la CPAT a
rejeté les requêtes de novas des parties du 4 mai 2022.
f) Par décision du 6 avril 2023, il a renoncé à assigner une
nouvelle fois le témoin F.________, considérant qu’il n’avait pas été délié de
son secret professionnel et qu’il pouvait dès lors valablement refuser de
collaborer.
g) Par décision du 4 juin 2024, il a refusé de procéder à une
inspection locale.
h) Les parties ont renoncé à la tenue d’une audience de
jugement et ont déposé des plaidoiries écrites le 5 septembre 2024. Elles
ont déposé des plaidoiries écrites responsives le 15 novembre 2024.
i) Le 15 janvier 2025, la CPAT a rendu le dispositif de son
jugement, notifié aux parties le lendemain.
j) Par courriers respectivement des 21 et 27 janvier 2025,
l’appelant et l’intimé ont demandé la motivation du jugement.
En dro it :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance dans les affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse, au
dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let.
a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]).
L’appel doit être introduit auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d’appel
civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre
1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de

- 23 -
la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art.
311 al. 1 CPC).
Déposé en temps utile (cf. art. 145 al. 1 let. a CPC) devant
l’autorité compétente pour en connaître par une partie au bénéfice d’un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., la voie de l’appel est ouverte
et l’appel est recevable.
2. L’art. 310 CPC dispose que l’appel peut être formé pour
violation du droit (let. a), ainsi que pour constatation inexacte des faits
(let. b). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y
compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à
la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office
conformément au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en
première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16
novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid.
3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ;
TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2 applicable en appel).
3. L'appelant estime, se référant à la jurisprudence du Tribunal
fédéral et de la Cour de céans, qu'en l'absence de toute mention de la
surface habitable tant dans l'acte de vente que sur les autres documents

- 24 -
en lien avec la transaction immobilière, notamment les plans,
l'interprétation de la volonté interne des parties, selon le principe de la
confiance, justifiait de se référer à la surface indiquée sur la plaquette
promotionnelle qui indiquait de manière claire, la surface de 400 m2. Pour
ce motif déjà, l’appelant était légitimé à comprendre que la surface
indiquée sur la plaquette promotionnelle constituait la surface habitable
du bien vendu, de sorte que cette qualité devait être considérée comme
une qualité promise selon les règles de la bonne foi. Au demeurant, une
garantie était prévue par le contrat de vente. Pour le surplus, il pouvait de
bonne foi s’attendre à ce que l’ensemble de la surface de 400 m2 du bien
vendu fasse l’objet d’un permis d’habiter.
L’appelant estime également, se référant à la jurisprudence de
la Cour de céans, que la CPAT ne pouvait présumer qu’il était d’accord
avec les irrégularités juridiques du vide sanitaire et de la fenêtre du
bureau parce qu’il aurait été d’accord avec celles, plus importantes, de la
salle à manger et du sous-sol. Les plans remis lors de la séance du 9
janvier 2019 visaient l’avant-projet de l’ascenseur et aucun des plans
autorisés ne lui avaient été remis. Son ignorance quant aux défauts devait
être présumée au vu des assurances offertes par l’intimé dans le projet
d’acte de vente du 4 janvier 2019 et de la remise du permis d’habiter du J
2009 portant sur les rénovations réalisées par l’intimé. Celui-ci aurait pu
dissiper tout doute quant à l’habitabilité des surfaces en partageant cette
information avec l’appelant dès le début des négociations contractuelles,
ce qu’il n’avait jamais fait. Aucun élément du dossier ne permettait de
renverser la présomption d’ignorance de connaissance des défauts par
l’appelant. La CPAT aurait dû procéder à l’analyse de la clause notariale –
qui constituait une promesse de l’intimé – sous l’angle des règles en
matière d’interprétation contractuelle. Il appartenait aux premiers juges
d’interpréter restrictivement la clause notariale, selon le principe de la
confiance, en faveur de l’appelant en sa qualité d’acheteur.
Indépendamment de la connaissance des défauts, la garantie expresse
donnée par l’intimé à travers la clause notariale permettait à l’appelant de
faire valoir les défauts et d’obtenir une réduction du prix.

- 25 -
Selon l’appelant, l’intimé avait, sciemment ou à tout le moins
par dol éventuel, passé sous silence l’absence d’autorisations du sous-sol,
de la salle à manger, du vide sanitaire et de la fenêtre du bureau. L’intimé,
le courtier professionnel et l’architecte avaient agi de manière conjointe
pour entretenir le flou dans l’esprit de l’appelant en lien avec l’absence
des différentes autorisations litigieuses et de le conforter dans les
assurances données par l’intimé. L’action en réduction du prix n’était ainsi
ni périmée, ni prescrite.
3.1
3.1.1 Aux termes de l'art. 197 al. 1 CO (Code des obligations suisse
du 30 mars 1911 ; RS 220) – applicable par analogie à la vente
d'immeubles par renvoi de l'art. 221 CO –, le vendeur est tenu de garantir
l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts
qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur,
soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.
Constitue ainsi un défaut l'absence d'une qualité dont le
vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait
s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa et
réf. cit., JdT 1989 l 162 ; TF 4A_392/2023 du 24 avril 2024 consid. 5.1.1).
Selon la doctrine, il convient de comparer deux états : l'état de la chose
qui a été livrée et celui de la chose qui devait être livrée. S'il y a une
divergence entre ces deux états, il y a nécessairement défaut
(Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 6ème éd., Genève/Zurich/Bâle
2025, nn. 664-665 p. 101 ; Venturi/Zen-Ruffinen, in Thévenoz/Werro [éd.],
Commentaire romand, Code des obligations I, Art. 1-252 CO, 3e éd., Bâle
2021, n. 2 ad art. 197 CO).
Le défaut peut être matériel s'il affecte les propriétés
physiques de la chose ou si celle-ci n'a pas l'utilité ou la valeur que
l'acheteur en attendait, en raison de l'absence d'une qualité
(Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 679 p. 103 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit.,
n. 4 ad art. 197 CO). S'agissant des immeubles, on peut notamment citer à
titre d'exemple la différence par rapport au volume promis (TF 4A_65/2012

- 26 -
du 21 mai 2012 consid. 12.3 ; TF C.416/1980 du 3 mars 1981, publié in SJ
1981 p. 518). Le défaut peut également être juridique si la chose vendue
ne correspond pas aux exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur
pour ce motif d'en tirer toutes les utilités (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., nn.
681 et 683, p. 104 et réf. cit ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 5-6 ad art.
197 CO). Il en va ainsi des choses qui ne sont pas conformes aux
prescriptions administratives (ATF 95 II 119 consid. 3b, JdT 1970 l 238) ou
de terrains affectés d'une restriction de bâtir (ATF 98 II 15 consid. 3, JdT
1972 l 547).
Le vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des
assurances – qui sont des manifestations de volonté – qu'il a pu donner à
l’acheteur eu égard aux qualités de la chose. Il peut avoir positivement
assuré que la chose présentait certaines qualités ou, négativement, que la
chose ne souffrait pas de certains manquements. Il n'est pas nécessaire
que le vice en question affecte la valeur ou l’utilité de la chose pour que la
responsabilité du vendeur soit engagée ; même un défaut de moindre
importance peut donner lieu à garantie, sous réserve de l'abus de droit.
L'assurance d'une qualité peut être expresse ou tacite et ne doit ainsi pas
nécessairement revêtir la forme prescrite pour le contrat. Elle peut parfois
se déduire du prix payé (lorsque celui-ci est une indication de
l'authenticité de la chose) ou même d'usages commerciaux (Venturi/Zen-
Ruffinen, op. cit., nn. 11-13 et 15 ad art. 197 CO et réf. cit.).
Les qualités attendues sont celles qui n'ont pas été promises
par le vendeur, mais sur lesquelles l'acheteur pouvait compter selon les
règles de la bonne foi. Dans ce cas de figure, le vendeur n'est tenu à
garantie que si l'absence de qualités attendues diminue de manière
notable soit la valeur objective de la chose – et non la valeur que lui ont
attribuée les parties (prix de vente) –, soit l'utilité prévue (Venturi/Zen-
Ruffinen, op. cit., n. 17-19 ad art. 197 CO). Le niveau d'exigence quant à la
qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi
et des autres circonstances du cas concret. La responsabilité du vendeur
est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités
promises. Certains auteurs soulignent qu'il y a en principe une diminution

- 27 -
notable de la valeur ou de l'utilité prévue lorsque l'acheteur n'aurait pas
conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes s'il avait
connu le défaut (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et réf. cit.).
Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut au moment
du transfert des risques incombe à l'acheteur s'il a accepté la chose
(TF 4A_383/2016 du 22 septembre 2016 consid. 3.3 et réf. cit.).
3.1.2 En présence d’un défaut, la responsabilité du vendeur n'est
toutefois pas engagée lorsque l'acheteur connaissait le défaut ou aurait pu
et dû le connaître. Il appartient au vendeur de prouver que cette
hypothèse est réalisée (art. 200 CO ; Honsell, in Basler Kommentar,
Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, n. 6 ad art. 200 CO ; Tercier/Bieri/Carron,
op. cit., n. 700 p. 107). Dans la mesure où l'acheteur connaît le vice – ou
devrait le connaître – et accepte sans réserve la chose, il n'y a pas de
défaut, puisque la chose livrée correspond alors à ce que l'acheteur
pouvait attendre conformément au contrat (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit.,
n. 1 ad art. 200 CO ; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 700 p. 107). L'art. 200
al. 2 CO présume la connaissance du défaut lorsqu'il est reconnaissable
pour une personne faisant preuve de l'attention commandée par les
circonstances ; il s'agit d'un cas d'application de l'art. 3 al. 2 CC (Code civil
suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210) (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 6
ad art. 200 CO). L'art. 200 al. 2 CO réserve le cas où le vendeur a affirmé à
l'acheteur que le défaut n'existait pas.
3.1.3 Aux termes de l'art. 199 CO, toute clause qui supprime ou
restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à
l'acheteur les défauts de la chose.
La « dissimulation frauduleuse » au sens de cette disposition
couvre des comportements de dol, de tromperie intentionnelle (TF
4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.2 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai
2014 consid. 4.1 ; TF 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2 et réf.
cit). Elle est notamment réalisée lorsque le vendeur omet d'aviser son
cocontractant d'un défaut alors qu'il a une obligation de renseigner,

- 28 -
laquelle peut découler des règles de la bonne foi. La dissimulation
frauduleuse peut notamment consister à taire un fait tel que l'absence
d'une qualité prévue de la chose vendue, dont la connaissance aurait
conduit l'acheteur à ne pas conclure le contrat, ou à le conclure à des
conditions différentes de celles convenues (ATF 132 II 161 consid. 4.1 ; TF
4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_70/2011 du 12 avril
2011 consid. 4.1).
Savoir s'il existe un devoir d'informer dépend des
circonstances du cas concret. Le vendeur est tenu de détromper l'acheteur
lorsqu'il sait – ou devrait savoir – que celui-ci est dans l'erreur sur les
qualités de l'objet ou lorsqu'il s'agit d'un défaut (notamment caché) auquel
l'acheteur ne peut de bonne foi pas s'attendre, et qui revêt de
l'importance pour celui-ci (ATF 131 III 145 consid. 8.1 ; TF 4A_627/2020
précité consid. 4.2). Ceci présuppose que le vendeur ait une connaissance
effective du défaut ; l'ignorance due à une négligence même grave ne
suffit pas (TF 4A_627/2020 précité consid. 4.2 ; TF 4A_226/2009 du 20
août 2009 consid. 3.2.3 et réf. cit.). La connaissance ne doit pas
nécessairement être complète ni porter sur tous les détails ; il suffit que le
vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour
que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 II
132 consid. 6). La dissimulation doit être intentionnelle ; le dol éventuel
suffit (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 ; TF 4A_301/2010
précité consid. 3.2). En particulier, il y a dol lorsque le vendeur omet
consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur tout en sachant
qu'il s'agissait d'un élément important pour l'acquéreur (TF 4A_301/2010
précité consid. 3.2). Le fardeau de la preuve du dol incombe à l'acheteur
(ATF 131 III 145 consid. 8.1).
3.1.4 L'art. 201 CO prévoit en outre que l'acheteur a l'obligation de
vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche
habituelle des affaires, et que s'il découvre des défauts dont le vendeur
est garant, il doit l'en aviser sans délai (al. 1). Lorsqu'il néglige de le faire,
la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que
l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (al. 2). Si

- 29 -
des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés
immédiatement ; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces
défauts (al. 3).
Même si la loi exige un avis immédiat, un court délai de
réflexion doit être accordé à l’acheteur afin de lui permettre de prendre sa
décision et de la communiquer au vendeur. Selon la jurisprudence, un avis
des défauts communiqué deux ou trois jours ouvrables après la
découverte de ceux-ci respecte la condition d'immédiateté prévue par la
loi (ATF 98 II 191 consid. 4, JdT 1973 I 370) ; en revanche, sont tardifs des
avis transmis trois semaines après la découverte des défauts (ATF 118 II
142 consid. 3b, JdT 1993 I 300 ; pour le tout TF 4A_367/2009 du 2
novembre 2009 consid. 2.1). Le délai pour effectuer l'avis commence à
courir à la découverte du défaut. Dans tous les cas, le maître doit pouvoir
constater indubitablement l'existence des défauts de manière à pouvoir
formuler une réclamation suffisamment motivée. Il n'en est pas ainsi dès
qu'apparaissent les premiers signes de défauts évolutifs dans leur étendue
ou leur gravité, mais uniquement lorsque le maître se rend compte – ou
devrait se rendre compte en application des règles de la bonne foi – que
ce défaut équivaut à une inexécution du contrat (ATF 131 III 145 consid.
7.2 ; TF 4C.130/2006 du 8 mai 2007 consid. 4.1).
Il appartient au vendeur de se prévaloir (fardeau de
l'allégation) de la tardiveté de l'avis. Dans le cas d'une telle contestation, il
incombe alors à l'acheteur de prouver (fardeau de la preuve) à quel
moment il a donné l'avis des défauts (art. 8 CC ; ATF 118 II 142 consid.
3a ; 107 II 172, JdT 1981 I 598 ; TF 4C.130/2006 précité consid. 4.2.3 ;
Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 6 ad art. 201 CO). Cette jurisprudence
s'applique aussi bien en matière de contrat d'entreprise
(cf. TF 4C.130/2006 précité consid. 4.2.3) que de contrat de vente (ATF
131 III 145 consid. 7.2 in fine, JdT 2007 I 261, cité dans TF 4C.130/2006
précité).
3.1.5 Enfin, aux termes de l’art. 205 al. 1 CO, dans les cas de
garantie en raison des défauts de la chose, l’acheteur a le choix de faire

- 30 -
résilier la vente en exerçant l’action rédhibitoire ou de réclamer par
l’action en réduction du prix une indemnité pour la moins-value – ou action
minutoire. Le choix exprimé par celui qui se plaint des défauts le lie
définitivement (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 5 ad art. 205 CO ;
Tercier/Bieri/ Carron, op. cit., n. 760 p. 109).
L'acheteur qui agit en réduction du prix a droit à une réduction
du prix « en proportion de la moins-value » (art. 205 al. 1 CO). Il faut donc
bien distinguer entre, d'une part, la moins-value objective de la chose et,
d'autre part, le montant de la réduction que l'acheteur peut retrancher du
prix plein. La moins-value consiste dans la différence entre la valeur
objective de la chose sans défaut et la valeur objective de la chose avec
défaut, qui doit être calculée au moment du transfert des risques (ATF 117
Il 550 consid. 4b/bb ; TF 4A_601/2009 du 8 février 2010 consid. 3.2.6). En
général, la valeur objective de la chose vendue se détermine d'après sa
valeur commerciale ou vénale (ATF 105 II 99 consid. 4a ; TF 4A_23/2021
du 12 décembre 2022 consid. 4). La réduction du prix « en proportion de
la moins-value » doit, selon la jurisprudence et la doctrine majoritaire, être
calculée selon la méthode relative (ATF 116 II 305 consid. 4a ; 111 II 162
consid. 3 ; 105 II 99 consid. 4a ; 88 II 410 consid. 3 ; 81 II 207 consid. 3a ;
TF 4A_23/2021 précité consid. 4 et réf. cit. ; s'agissant des critiques, cf.
notamment Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 814 p. 124). Autrement dit, le
prix réduit est égal au prix convenu multiplié par la proportion existant
entre la valeur objective de la chose avec défaut et la valeur de la chose
sans défaut, selon la formule prix réduit = prix convenu x (valeur objective
avec défaut / valeur objective sans défaut). Cette jurisprudence vise à
rétablir l'équilibre des prestations selon le principe qui régit les contrats
synallagmatiques (ATF 85 II 192 ; TF 4A_23/2021 précité consid. 4). Elle se
fonde sur la considération selon laquelle le prix convenu peut être
inférieur ou supérieur à la valeur objective de la chose vendue ; après la
réduction du prix, il devrait subsister le même rapport entre les
prestations réciproques des parties (ATF 81 II 207 consid. 3a ;
TF 4A_23/2021 précité consid. 4 ; pour le tout, TF 4A_499/2022 du 8 août
2023 consid. 4.1.2).

- 31 -
L'application stricte de la méthode relative se heurte en
pratique à la difficulté de fixer la valeur objective de la chose sans défaut
et la valeur objective de la chose avec défaut. Pour pallier cette difficulté,
la jurisprudence a admis une présomption de fait : la valeur objective de la
chose sans défaut est présumée égale au prix convenu par les parties.
Cette présomption se fonde sur la considération que, d'ordinaire, le prix
est l'expression de la valeur marchande ; elle permet de tenir compte
équitablement des intérêts en présence (ATF 111 II 162 consid. 3b ;
TF 4A_23/2021 précité consid. 4). Il appartient à celle des parties qui
prétend que cette valeur est supérieure ou inférieure de l’établir. Si cette
présomption n'est pas renversée, la réduction du prix est simplement
égale à la moins-value (TF 4A_499/2022 précité consid. 4.1.2.2 ; TF
4A_23/2021 précité consid. 4).
3.2 Selon les règles d'interprétation des contrats déduites de l'art.
18 CO, le juge doit tout d’abord rechercher la réelle et commune intention
des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur
la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la
teneur des déclarations de volonté – écrites ou orales – mais encore le
contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la
volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la
conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le
comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque
les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2
et réf. cit. ; TF 4A_287/2021 du 7 juin 2022 consid. 6.1.2 ; TF 4A_177/2021
du 6 septembre 2021 consid. 3.2). L’appréciation de ces indices concrets
par le juge, selon son expérience générale de la vie, relève du fait (ATF
144 III 93 consid. 5.2.2 ; TF 4A_502/2022, 4A_504/2022 du 12 septembre
2023 consid. 3.1.1).
Il n’y a pas de place ici pour une application de la règle sur le
fardeau de la preuve de l’art. 8 CC (TF 4A_72/2020 du 23 octobre 2020
consid. 8.3.1.1 et réf. cit.). En effet, si le juge ne parvient pas à déterminer
la volonté réelle et commune des parties, – parce que les preuves font
défaut ou ne sont pas concluantes – ou s'il constate qu'une partie n'a pas

- 32 -
compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du
contrat – ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en
procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves –, il doit
interpréter leurs comportements selon le principe de la confiance
(interprétation objective ; ATF 150 II 83 consid. 7.2 et réf. cit.), à savoir
rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les
règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement
prêter aux déclarations de volonté de l'autre. Les circonstances
déterminantes à cet égard sont uniquement celles qui ont précédé ou
accompagné la manifestation de volonté, mais non pas les événements
postérieurs (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 et 5.2.3 et réf. cit. ; TF
4A_180/2022 du 5 juillet 2022 consid. 4.2 ; TF 4A_177/2021 précité consid.
3.2). La détermination de la volonté objective des parties, selon le principe
de la confiance, est une question de droit ; pour la trancher, il faut
cependant se fonder sur le contenu des manifestations de volonté et sur
les circonstances, lesquelles relèvent du fait (ATF 144 III 93 consid. 5.2.3 ;
133 III 61 consid. 2.2.1 et réf. cit.).
Encore plus subsidiairement, si l'interprétation selon le
principe de la confiance ne permet pas de dégager le sens de clauses
ambiguës, celles-ci sont à interpréter contre celui qui les a rédigées, en
vertu de la règle in dubio contra stipulatorem (ATF 146 III 339 consid.
5.2.3 ; 133 III 61 consid. 2.2.2.3 ; TF 4A_226/2017 du 23 octobre 2017
consid. 3.1).
3.3
3.3.1 En l’espèce, s’agissant tout d’abord de déterminer si la volonté
réelle et commune des parties pouvait être établie, on tiendra déjà lieu du
contexte général et notamment de la situation de l’objet vendu que
l’appelant passe ici totalement sous silence et qui est pourtant bien
particulière.
En effet, la villa objet du litige se trouve dans le périmètre du
plan de protection de la LLavaux (loi sur le plan de protection de Lavaux
du 12 février 1979 ; BLV 701.43 ; dans sa version entrée en vigueur le 1er

- 33 -
juillet 1991). Cela ressort clairement de la carte, à l'échelle de 1:10 000
qui fait partie intégrante de la LLavaux, qui définit le périmètre du plan de
protection et désigne les territoires précisés à l'art. 14 LLavaux (art. 2
LLavaux). Or, selon ce plan, que ce soit en 1991, en 2019 ou à ce jour, la
villa se trouve en territoire viticole. Selon l’art. 15 LLavaux, le territoire
viticole est régi par les principes suivants : il est généralement planté et
cultivé en vigne ; la configuration générale du sol est maintenue ; le
territoire viticole est en principe inconstructible ; si un besoin
objectivement fondé le justifie, les communes peuvent déterminer dans
leurs plans des secteurs où des constructions en relation directe avec la
viticulture sont autorisées ; de petites dépendances en relation avec les
bâtiments existants et des capites de vigne non habitables peuvent être
autorisées ; des équipements d'intérêt public dont la localisation s'impose
dans le territoire viticole peuvent être autorisés.
Dès lors que ces restrictions ressortaient d’une loi, les parties
et en particulier l’appelant ne peuvent prétendre les avoir ignorées, ce
conformément au principe « nul n’est censé ignorer la loi ». L’appelant
ayant visité trois fois la villa avant de l’acheter, il ne pouvait au surplus lui
échapper qu’elle était au milieu d’un territoire viticole. Cet aspect était au
demeurant clairement exposé à la première page de la plaquette de vente
« Q***, magnifique propriété au milieu des vignes », mention rappelée en
page 2 de dite plaquette. L’appartenance de la zone où se situait la villa
au site inscrit au Patrimoine mondial de l'Unesco était également
soulignée dans le premier paragraphe de la plaquette de présentation de
la villa. Enfin, on relève à titre superfétatoire, que le projet de l’acte de
vente du 4 janvier 2019 comme l’acte de vente du 18 janvier 2019
prévoyaient expressément, au ch. 2 que l’appelant invoque à l’appui de
ses griefs, que l’acheteur avait pris bonne note de la zone vigneronne sur
laquelle était située la parcelle ici vendue et déclarait avoir parfaitement
connaissance des restrictions de constructibilité du fait de cette zone.
Il résulte déjà clairement de ce qui précède que la villa en
question se trouvait sur un territoire particulier, « inconstructible » de par
la loi hors relation directe avec la vigne et que l’appelant le savait,

- 34 -
respectivement ne pouvait l’ignorer. L’appelant n’a pas allégué que
l’intimé ou lui aient voulu exploiter la vigne et utiliser à ces fins la villa et
rien ne permet de le retenir. Dans ces conditions, les restrictions de
construction particulièrement strictes posées par la loi leur étaient
opposables. Le caractère autorisé d’une construction récente, et encore
plus de tout un étage sous-terrain, alors qu’elle ne remplit clairement pas
les conditions très restrictives posées en matière de construction à cet
endroit, ne pouvait en conséquence être présumé, notamment dans
l’esprit de l’appelant, bien au contraire. L’appelant ne pouvait ainsi, déjà
au vu de l’emplacement très particulier de la villa, partir de l’idée,
particulièrement dans ce cas précis, que toute surface, qui plus est
construite il y a peu, en l’occurrence en 2009 selon la plaquette de vente,
était autorisée et habitable, uniquement parce qu’elle était là, voire même
meublée.
A cela s’ajoute que la principale surface non habitable
litigieuse était le sous-sol. Or, il ressort des plans comme de l’expertise,
que l’ensemble de cette construction, d’un total de 101,20 m2, était
totalement enterré. Seuls des sauts de loups pouvaient en laisser deviner,
depuis l’extérieur proche, l’existence. C’est dire encore une fois que cette
zone, invisible depuis l’extérieure, ne pouvait pas sans autre être
présumée comme autorisée, respectivement admise par l’administration,
du seul fait qu’elle existait.
3.3.2 L’appelant a désiré acheter une parcelle sur laquelle était
construite une villa pour un prix de 4'900'000 fr. dans un périmètre si
particulier. Il n’est pas établi que le courtier, l’architecte ou l’intimé lui
aurait indiqué que l’entier des surfaces présentées, malgré le caractère
notoire inconstructible de la zone, étaient des surfaces habitables. En
particulier, il n’a jamais reçu l’assurance que la salle à manger, le sous-sol
et la fenêtre du bureau étaient des constructions autorisées. Au contraire,
dans son appel encore, il relève le prétendu flou du courtier lors des
visites notamment. Dans ces conditions, on ne saurait retenir qu’une
garantie lui aurait été donnée oralement que toutes les surfaces
présentées soient – précisément – constructibles.

- 35 -
L’appelant invoque en vain sur ce point la plaquette de vente.
En effet, celle-ci indiquait « surface : 400 m2 » de même que « surface
terrain : 1128 m2 ». A aucun moment le terme « habitable » n’est
mentionné dans la plaquette. Or, il est notoire, à l’instar du jardin, qu’il y a
des surfaces habitables et d’autres non habitables. Ainsi, même à imputer
à l’intimé les faits du courtier, comme le réclame l’appelant, qu’on ne
saurait retenir que ce dernier aurait par l’indication sur la plaquette d’une
« surface : 400 m2 » dû ou pu comprendre qu’une telle surface était
nécessairement « habitable », respectivement y voir une promesse en ce
sens. Les autres éléments du dossier, examinés ci-après, vont d’ailleurs
dans le sens contraire. Dût-on au demeurant retenir les déclarations du
courtier, comme le voudrait l’appelant selon les déclarations qui
l’arrangent, que l’on devrait retenir que celui-ci, si l’on reprend
correctement ses déclarations, a attesté que le sous-sol n’était pas
habitable (cf. audition ad all. 168, mal retranscrit au point 7.a) du
jugement attaqué ; voire au surplus supra, n. 7b)). Le fait que l’appelant
déclare avoir demandé des précisions sur ce point, qu’il indique que le
courtier ne les lui aurait jamais données, qu’un flou aurait été entretenu,
ne fait que renforcer le fait que l’appelant n’a pas cru et pu croire, au
moment du contrat de vente, sur la base de la plaquette seulement, que
par « surface » de 400 m2, il fallait comprendre « surface habitable ».
Précisément ce qualificatif manquait ce qui ne pouvait lui échapper.
3.3.3 A cela s’ajoute qu’avant l’achat l’appelant a tout de même fait
quelques recherches. Il a ainsi demandé des plans de la villa, qu’il a reçus
le 14 janvier 2019 au plus tard, date à laquelle sa compagne et désormais
son épouse les a renvoyés en leurs noms (pièce 104).
En regardant les plans du rez-de-chaussée, tels qu’ils
ressortent de la pièce 104, l’appelant et sa compagne n’ont ainsi que pu
constater que la salle à manger qui jouxtait dans la réalité la cuisine,
faisant partie du volume intérieur de la maison, représentait sur les plans
une surface extérieure, ne faisant pas partie de la maison. Ce point ne
pouvait en outre pour eux qu’être limpide vu la réception par eux le 14

- 36 -
janvier 2019 du courrier du 13 avril 2010 du SDT à l’intimé (cf. supra, ch.
10 c). Ce service prenait acte que l’intimé avait exécuté les « travaux de
remise en état de votre véranda » et indiquait « nous considérons donc
que vous avez dûment supprimé le vitrage sur l’un des trois côtés et
installé de nouvelles portes-fenêtres isolantes entre la véranda et le
séjour. Comme cela ressort de la décision susmentionnée, les travaux de
remise en état ont pour objectif de garantir que la véranda reste une
surface froide qui ne pourra en aucun cas bénéficier d’une installation de
chauffage ou être isolée ultérieurement ». En lisant ce courrier avant la
conclusion du contrat de vente, alors qu’il avait visité trois fois la villa,
l’appelant ne pouvait que se rendre compte que la surface de la
« véranda/salle à manger », de 33,50 m2, n’était pas une surface habitable
et que sa construction, telle que visitée, n’était pas conforme au courrier
officiel précité. A ce stade déjà, il savait donc déjà que certaines pièces de
la villa, bien qu’aménagées, n’étaient pas conformes, et en particulier pas
habitables.
S’agissant des surfaces au sous-sol, estimées par l’expert
judiciaire à un total de 101,20 m2, les plans qui avaient été transmis à
l’appelant avant la vente n’en indiquaient tout simplement pas l’existence.
Au contraire, la coupe de la maison indiquait clairement deux étages et
non trois, le dessous du rez-de-chaussée étant en terre. Dans ces
conditions également, l’appelant ne pouvait que se douter que les
surfaces visitées du sous-sol n’étaient pas plus autorisées que ne l’était la
surface salle à manger. A tout le moins devait-il, vu le constat qui
s’imposait concernant la salle à manger, auquel s’ajoute la situation
particulière de la villa, demander des informations supplémentaires
s’agissant de ce sous-sol. Or, l’email par lequel la compagne de l’appelant
renvoyait ces plans, mettant l’appelant en copie et écrivant au nom d’elle-
même et de l’appelant, ne faisait état d’aucune interrogation à ce sujet, ni
demande de plan complémentaire s’agissant du sous-sol notamment.
Dans ces circonstances, on ne peut que retenir que l’appelant savait, à
tout le moins s’était accommodé du fait qu’une surface au sous-sol ne
figurant pas sur les plans, bien qu’existant, n’ait pas été autorisée et ne
constituait partant pas une surface habitable légalement. Sur ce point, on

- 37 -
ne saurait suivre l’appelant qui soutient que le courtier et l’architecte se
sont contentés de transmettre des informations partielles visant à faire
croire à l’appelant que toutes les surfaces étaient autorisées : d’une part,
le fait que la salle à manger ne l’était pas est clairement documentée et
indubitable. D’autre part, on ne saurait retenir de l’absence sur les plans
d’une villa des plans du sous-sol que ceux-ci auraient été autorisés.
3.3.4 A cet égard, l’appelant invoque toutefois que les plans joints
au courriel de sa compagne, indiqués comme « plans avec ascenceur.zip ;
S*** séance 1.docx » étaient par définition incomplets, relatifs à
l’installation de l’ascenseur et ne correspondaient pas à l’ensemble des
plans présentés lors de la séance du 9 janvier 2019, encore moins à
l’ensemble des plans d’habitation. Il indique dès lors qu’ils ont requis de
l’architecte tous les plans et le permis d’habiter, mais que l’architecte ne
leur a remis que le permis d’habiter relatif à l’« agrandissement et
rénovation intérieure de la maison existante. Hors zone à bâtir », « sans
aucun plan ». Il estime dans ces conditions que l’autorité précédente
aurait retenu à tort qu’en l’absence de plan du sous-sol de l’habitation,
l’appelant aurait dû savoir qu’il était non autorisé.
L’appelant n’a pas produit d’autres plans que ceux produits
sous pièce 104, ce qui déjà ne rend pas plausible qu’on lui en ai présentés
d’autres lors de la séance du 9 janvier 2019, dont il n’aurait gardé aucune
trace alors qu’il avait l’intention d’acheter la parcelle. L’email de sa
compagne ne requiert quant à lui la remise d’aucun plan supplémentaire à
ceux qu’elle renvoie, qui n’indiquent ni qu’ils bénéficieraient d’une
autorisation, ni la présence d’un sous-sol habitable. L’appelant admet à
cet égard qu’aucun autre plan ne lui a été remis, malgré sa prétendue
demande sur ce point avant la vente. Or, cela ne l’a pas empêché de
conclure la vente, preuve encore que l’absence de plans complets et plus
particulièrement de plans ayant fait l’objet d’une autorisation –
comprenant notamment le sous-sol de l’entier de la construction – n’était
pas déterminante pour lui.

- 38 -
On relève au surplus que l’appelant déclarait déjà, avant la
vente, vouloir construire un ascenseur jusqu’au sous-sol. Dans ce cas, les
« plans avec ascenseur » joints à l’email de sa compagne auraient dû en
toute logique comprendre des plans du sous-sol. Or, tel n’était pas le cas,
sans réaction particulière de l’appelant ou de sa compagne le 14 janvier
2019, ce qui prouve ici encore qu’il avait bien compris, à ce moment déjà,
que le sous-sol n’avait pas été autorisé et ne figurerait par conséquent pas
dans le projet de plan relatif à la future demande de permis de construire
de l’ascenseur.
Le permis d’habiter du J 2009 (pièce 106) a certes été remis à
l’appelant avant la vente. Cela ne change toutefois rien à ce qui précède.
En effet, l’appelant admet qu’il n’était accompagné d’aucun plan. Ledit
permis n’indiquait en outre aucun détail de l’objet des surfaces jugées
habitables, de sorte que l’appelant ne pouvait rien en tirer, notamment, en
termes de légalité du sous-sol. Au contraire, la mention « hors zone à
bâtir » devait le rendre à nouveau attentif au fait que les constructions
n’étaient que difficilement admises dans de tels emplacements. De plus,
on rappelle qu’il avait eu connaissance, avant la vente, du courrier du 13
avril 2010 du SDT à l’intimé, postérieur donc au permis d’habiter précité,
qui prenait acte du fait que certaines surfaces avaient à un moment donné
été construites illégalement.
Le grief est ainsi infondé.
3.3.5 L’appréciation qui précède est encore confortée par le
témoignage de G.________, architecte qui a procédé aux rénovations faites
en 2009 pour l’intimé, de même qu’à la demande de permis pour
l’ascenseur en 2019 pour l’appelant. Or, celui-ci a déclaré avoir
expressément indiqué à l’appelant, avant la vente, que le sous-sol, dont
l’existence était connue de l’appelant, ne pouvait pas apparaître sur les
plans. Il a également indiqué avoir fait une demande d’autorisation pour
l’ascenseur sur laquelle « on n’a pas fait figurer le sous-sol vu qu’il n’était
pas officiel ».

- 39 -
L’appelant souhaiterait que ce témoignage ne reçoive aucune
valeur probante. Dès lors qu’il se fonde sur des faits qui n’ont pas été
constatés par l’autorité précédente, sans les accompagner d’un grief de
constatation inexacte des faits ni indiquer quelle preuve au dossier les
établirait, ces faits sont irrecevables et ne sauraient fonder son grief. Pour
le surplus, on doit ici suivre l’autorité de première instance : dès lors que
cet architecte est intervenu tant pour l’intimé qu’ensuite pour l’appelant et
qu’il n’avait au moment de son audition ni de rapport, ni de contentieux
avec aucun des deux, on ne saurait mettre en doute ses déclarations, sauf
à être contredites par d’autres éléments. Or, tel n’est pas le cas, les
déclarations de l’appelant et son épouse n’étant pas suffisantes à cet
égard, ceux-ci ayant notamment indiqué n’avoir jamais reçu de plans,
alors même que l’épouse de l’appelant les a renvoyés avant la vente, fait
qui a été attesté par la pièce 103 de l’intimé – soit la pièce 8 de l’appelant
–, mais cette fois-ci accompagné de son annexe, soit les plans du rez et du
1er étage de la villa (pièce 104). De même, l’épouse de l’appelant a
déclaré que la plaquette indiquait une surface habitable de 400 m2 ce qui,
on l’a vu, n’était pas le cas. Le fait que l’architecte en cas de vente ait pu
obtenir un mandat de la part de l’intimé n’est pas propre non plus à
remettre en question ces déclarations. En effet, il en aurait été
probablement de même avec tout autre acheteur de la villa, qui, vu sa
situation, n’avait manifestement pas de problème à trouver acquéreur. Le
« risque de sanctions professionnelles et juridiques » ne suffit clairement
pas non plus, n’étant qu’évoquées sans autre explication plausible.
L’appelant invoque encore à l’encontre de la prise en compte des
déclarations de l’architecte son « intérêt évident » à obtenir d’autres
affaires de la part du courtier, de sorte qu’il a intérêt à ne pas s’opposer
au courtier en favorisant la position de l’appelant. Ici encore il ne s’agit
que de la théorie personnelle des faits de l’appelant, qui n’est appuyée par
aucun élément convaincant, sauf à écarter dans de telles conditions tout
témoignage contraire à l’appelant.
Dans ces conditions, les déclarations de l’architecte doivent
bien être retenues. Par conséquent, on retiendra que celui-ci avait indiqué
suffisamment clairement à l’appelant et à sa compagne, avant la vente,

- 40 -
que le sous-sol n’avait pas été autorisé lors de sa construction et ne l’était
toujours pas.
3.3.6 S’agissant encore de déterminer la volonté réelle des parties,
on prendra également en compte, comme déjà dit, celle de l’appelant de
construire un ascenseur jusqu’au sous-sol. La demande de permis,
produite sous pièce 7 et libellée par l’appelant « formulaire de mise à
l’enquête établi par G.________ le 18 mars 2019 », indiquait l’appelant
comme propriétaire et fait état d’un sous-sol de 47 m2, soit loin des
101,20 m2 susmentionnés. Le dossier de mise à l’enquête signé pour
l’appelant par l’architecte le 18 mars 2019 et produit par l’appelant sous
pièce 6 pour l’obtention d’une autorisation de création d’un ascenseur, ne
fait quant à lui pas état de l’existence du sous-sol existant, alors que
l’appelant, désormais propriétaire, savait pertinemment qu’il existait. La
construction d’un ascenseur n’est ainsi demandée que pour le rez et le
premier étage. De tels plans sont imputables au représenté de G.________
et constitue une confirmation encore que ce représenté, soit l’appelant,
savait que le sous-sol n’était pas autorisé. Seule cette interprétation
permet d’expliquer pourquoi, alors que l’appelant voulait avoir un
ascenseur menant jusqu’au sous-sol, il a passé sous silence l’existence
dudit sous-sol dans sa demande de permis et n’a pas requis d’autorisation
de construire ledit ascenseur jusqu’au sous-sol. Rien ne permet de retenir
que l’appelant aurait appris le caractère non autorisé du sous-sol après la
vente. Cette démarche de l’appelant, deux mois à peine après la vente,
renforce ainsi encore la conviction de la Cour de céans que l’appelant
savait, lors de la conclusion de la vente, que le sous-sol ne constituait pas
une surface habitable, faute que sa construction ait été autorisée.
De même, les plans soumis à l’enquête le 18 mars 2019
(pièce 6) indiquent l’emplacement de la salle à manger comme une
surface extérieure, alors même que l’appelant savait alors pertinemment
que la salle à manger avait été intégrée, contrairement aux directives, à
l’espace intérieur de la maison. De tels plans sont imputables au
représenté, comme l’appelant le réclame dans la relation entre l’intimé et
le courtier, soit à l’appelant. Le constat est le même pour les plans

- 41 -
produits sous pièce 17. De tels éléments montrent encore que l’appelant
savait, et avait accepté, que certaines surfaces n’étaient pas conformes et
notamment pas autorisées comme aménagées et ne constituaient partant
pas des surfaces habitables. Ici encore, on relève que l’appelant n’a pas
indiqué avoir appris ces éléments entre la vente et le 18 mars 2019
précité. On ne saurait ainsi retenir que l’appelant aurait pu penser que des
surfaces qui étaient indiquées sur des plans établis pour son compte
comme extérieures, respectivement qui n’étaient pas indiquées du tout
sur les plans de la villa auraient été des surfaces habitables,
respectivement qu’il aurait pu croire que tel était le cas au moment de la
vente litigieuse.
3.3.7 On relève encore, à l’instar de la première instance et sans
que cela ne soit contesté en appel, que l’ECA a adressé à l’appelant une
police d’assurance bâtiment le 6 mars 2019. Or, celle-ci ne mentionnait
sous description volumique de l’habitation aucune surface pour le sous-
sol, pas plus que pour la salle à manger intérieure. L’appelant n’y a pas
réagi, ce qui confirme encore l’appréciation qu’il savait et avait accepté
que ces zones n’étaient pas autorisées et donc potentiellement soumises
à une assurance à ce titre. Ici encore, rien ne permet de retenir que
l’appelant aurait appris de tels faits entre la vente et la réception de cette
police.
3.3.8 Au vu de ces éléments, il apparaît évident pour la Cour de
céans que l’appelant, avant la vente, savait que la villa était construite
dans une zone, depuis 1991, quasi inconstructible sauf à être en lien avec
la vigne, tout au moins ne peut prétendre de bonne foi l’avoir ignoré. Il ne
pouvait dans ces conditions notamment partir de l’idée, sans autre
assurance claire, que toute construction faite depuis 1991, notamment en
2007 par l’intimé, était autorisée et la surface en résultant habitable.
L’appelant savait au surplus que l’une des surfaces, la salle à manger,
bien que meublée et destinée à l’utilisation interne, n’était pas conforme
et pas habitable. Il savait en outre lors de la vente que le sous-sol avait
été construit sans bénéficier des autorisations idoines, tout au moins a
accepté le fait que tel soit le cas. Dans ces conditions, dès lors que l’intimé

- 42 -
était également au courant de ces éléments, on doit admettre que la
volonté réelle et commune des parties était de conclure un contrat sur
cette villa comprenant certaines zones certes meublées mais qui en
réalité, légalement, n’étaient pas habitables. Au vu de ce qui précède, on
doit également considérer pour ces deux éléments qu’il n’a pas été établi
que des garanties aient été données par l’intimé ou ses représentants à
l’appelant que ces zones soient légalement habitables. La seule lecture
des plans, respectivement l’absence de certaines surfaces sur ces plans,
démontraient au contraire qu’il existait un gros problème en termes de
légalité de construction.
3.3.9 L’appelant se réfère toutefois à la clause insérée dans le
contrat de vente, comme dans le projet de contrat de vente, qui prévoyait
que l’intimé déclarait ici qu’à ce jour que « la construction sise sur ladite
parcelle est conforme aux plan et règlement en vigueur dans la commune
de Q*** ». Cette clause ne saurait toutefois rien changer : en effet
l’appelant savait qu’elle ne correspondait pas à la réalité, ne serait-ce déjà
quant à la surface de la salle à manger, qui avait été transformée
illégalement en surface interne, retransformée sur ordre du service
compétent en véranda, et finalement retransformée illégalement en
surface intérieure chauffée. A cela s’ajoute qu’on ignore à quoi fait
référence le terme « construction ». En effet, les parties ne s’étaient
transmises, avant la vente, à laquelle l’appelant n’était aucunement
contraint, uniquement des plans du rez-de-chaussée et du premier étage
de la villa. La plaquette de vente n’indiquait quant à elle pas une surface
de « 400m2 habitables ». Dans ces conditions et au vu notamment du fait
que l’appelant savait, du moins avait accepté le risque que le sous-sol
construit l’ait été sans autorisation, on ne saurait retenir que par-là les
parties aient eu en tête les trois étages de la villa ou 400 m2 habitables. A
tout le moins ne saurait-on interpréter cette clause dans un sens que les
deux parties savaient ne pas correspondre à la réalité.
A cet égard, l’appelant invoque encore le refus de l’intimé de libérer
le notaire F.________ de son secret professionnel et les informations qu’ils
auraient pu fournir s’agissant de l’interprétation de la clause. Cela est sans

- 43 -
pertinence. En effet, quel que soit la pratique de F.________, qui n’est
même pas le notaire figurant dans le projet ou l’acte de vente, il n’en reste
pas moins qu’au moment de la vente l’appelant savait que certaines
surfaces visitées n’avaient pas été autorisées dans leur construction (sous-
sol) ou leur emménagement à titre de surface extérieure. On verra ensuite
que, devrait-on par impossible retenir que les conditions de responsabilité
seraient toutes remplies, les pièces au dossier ne permettent de toute
façon pas de retenir une moins-value, condition nécessaire à l’admission
d’une action en réduction du prix. Dans ces conditions, l’audition du
notaire F.________ en appel, au demeurant non spécifiquement motivée ne
pourrait avoir aucune portée sur le sort à donner à l’action de l’appelant et
sera par conséquent rejetée.
3.4 On constatera, devrait-on par impossible considérer que la
volonté réelle et concordante des parties n’aurait pu être établie, que
l’interprétation selon le principe de la confiance ne permet pas d’aboutir à
un autre résultat.
3.4.1 En effet, on ne peut partir de l’idée qu’un tiers de bonne foi qui
veut acquérir une villa pour près de 5'000'000 fr. ne fasse pas de
vérification quant à son caractère légal, ce qui plus est dans une zone qui
est notoirement clairement quasi fermée à toute construction non viticole.
On ne peut non plus admettre qu’une personne voulant acquérir un tel
bien parte du principe, sans autre vérification dans de telles circonstances,
du caractère constructible de l’ensemble des surfaces visitées. Cela est
d’autant moins crédible que la plaquette de vente ne précisait pas le
caractère habitable des surfaces présentées, que personne n’a affirmé à
l’appelant un tel caractère habitable de ces surfaces et que l’acte de vente
était également muet à cet égard. De plus, les seuls plans qui ont été
remis à l’acheteur avant la vente et dont il s’est contenté avant d’accepter
d’acheter le bien révélaient l’existence d’une surface illégale, la salle à
manger, et ne reproduisaient pas du tout des surfaces pourtant visitées.
En outre, l’architecte avait dit à l’acheteur avant la vente que le sous-sol
ne pouvait être sur les plans, car il n’existait pas, ce qui de bonne foi
devait clairement être interprété comme le fait que ce sous-sol avait été

- 44 -
construit sans autorisation et n’était partant pas légalement habitable.
Dans ces conditions, on ne peut partir de l’idée qu’un tiers de bonne foi
aurait compris que toutes les surfaces visitées avaient été autorisées et
partant étaient habitables. Faute de vérification autre, il y a lieu de
considérer qu’un tiers de bonne foi, qui accepte d’acheter l’immeuble dans
de telles circonstances, qui plus est se situant dans un site très restreint à
la construction, devrait être considéré comme ayant accepté de conclure
une vente avec ce risque. Ce dernier consistait à acheter une villa dont
certaines parties avaient été autorisées, d’autres non, ce malgré la
mention, exposée sous ch. 3.3.9 ci-dessus, figurant dans le contrat de
vente qui ne correspondait clairement pas, ce de manière reconnaissable
pour un tiers de bonne foi, à la réalité.
3.4.2 L’appelant, n’examinant les manifestations de volonté que
sous l’angle d’une interprétation objective, soutient toutefois que par
« surface » indiquée sur la plaquette, un tiers de bonne foi aurait compris
« surface habitable », se référant à de la jurisprudence. Celle citée ne lui
est toutefois d’aucune aide : en effet, l’arrêt du Tribunal fédéral
4A_535/2021 du 6 mai 2022 mentionne une plaquette indiquant
expressément une surface « habitable ». Il en va de même des causes
jugées dans les arrêts CACI 8 octobre 2024/451, 29 septembre 2022/449
et 10 septembre 2021/441. Or, ici au contraire la plaquette indiquait
uniquement « surface : 400 m2 » de même que « surface terrain : 1128
m2 ». A aucun moment le terme « habitable » n’est par contre mentionné
dans la plaquette. Dans ces conditions, on ne saurait retenir qu’un tiers de
bonne foi, en lisant le terme « surface » sans précision, aurait pu et dû
comprendre « surface habitable ». Cela est d’autant moins admissible que
l’appelant reconnaît lui-même qu’avant la vente régnait pour le moins un
flou justement sur le caractère habitable des surfaces. Dans ces
conditions, le seul terme « surface » n’avait pas à être interprété selon le
principe de la confiance comme une surface « habitable ». Au demeurant,
comme exposé ci-dessus, la comparaison entre les plans et la réalité ne
permettait pas à un tiers de bonne foi de partir de l’idée que toutes les
surfaces étaient habitables, notamment pas les 400 m2 indiqués dans la
plaquette.

- 45 -
De même, l’appelant invoque-t-il en vain la jurisprudence
rendue dans l’arrêt du Tribunal fédéral 4A_499/2022 du 8 août 2023
consid. 4.1. Selon ce considérant, les surfaces indiquées dans les plans
utilisés lors des pourparlers contractuels précédant la conclusion du
contrat de vente d'une part d'étage sont des qualités promises ; l'acheteur
peut en principe s'y fier, sans avoir à vérifier leur exactitude avant de
conclure le contrat (TF 4A_417/2007 du 14 février 2008 consid. 4.3 et 4.4).
La surface d'un appartement qui a ainsi été promise est présumée, selon
l'expérience générale de la vie, avoir été décisive dans la décision de
l'acheteur d'acheter, au prix convenu, la part d'étage (TF 4A_417/2007
précité consid. 5). Même si l'acheteur a visité l'appartement, l'indication
inexacte de la surface est présumée avoir exercé une influence sur le prix
qui a été convenu (TF 4A_417/2007 précité consid. 6.3). Or, ici, les plans
transmis à l’appelant indiquaient pour la salle à manger une surface
extérieure et le sous-sol n’était pas mentionné. On ne voit pas comment
on pourrait retenir une garantie de surface habitable pour ces surfaces sur
la base de tels plans.
L’appelant invoque également une phrase d’un arrêt de la
Cour de céans, soit l’arrêt CACI 29 septembre 2022 consid. 4.3.2.3,
indiquant que du point de vue des qualités attendues, l'acheteur d'un
logement peut s'attendre de bonne foi à ce que celui-ci fasse l'objet d'un
permis d'habiter. Dans les circonstances particulières du cas d’espèce
toutefois, vu les seuls plans reçus par l’acheteur, le fait que les plans
n’indiquent pas le sous-sol et indiquent une salle à manger ne
correspondant pas à la réalité, les déclarations de l’architecte que le sous-
sol « n’existait pas », le fait que l’architecte et l’appelant discutent avant
la vente de la construction d’un ascenseur sur la base de plans ne
mentionnant que le rez-de-chaussée et le premier étage, on ne saurait
retenir qu’un tiers de bonne foi aurait pu légitimement penser que la villa,
dans toutes les surfaces montrées, bénéficiait d’un permis de construire.
Cette jurisprudence ne s’applique ainsi pas ici.

- 46 -
Dans son appel, l’appelant invoque qu’il est douteux qu’on
puisse attendre de lui ou de tout tiers acquéreur potentiel de questionner
la nature du terme « habitable », les surfaces ayant été présentées
« comme espace à vivre, respectivement surfaces habitables ». Son
argumentation ne peut être suivie : les surfaces n’ont justement pas été
présentées avant la vente comme toutes légalement habitables. Le
caractère non habitable de la salle à manger ressortait au demeurant des
plans, celui du sous-sol de son inexistence sur les plans de la villa et des
déclarations de l’architecte. A cela s’ajoute que la villa se trouvait dans
une zone notoirement quasi inconstructible ce qui devait interpeller un
acquéreur sur la légalité de la construction d’un étage entier en sous-sol,
alors que ledit étage n’apparaissait même pas sur les plans. Dans ces
conditions et au vu des circonstances particulières du cas d’espèce, on ne
saurait considérer que l’appelant ou tout tiers de bonne foi aurait pu partir
de l’idée que tout espace meublé ou présenté meublé constituait une
surface légalement habitable. Il est en outre évident pour tous que la
légalité des constructions est pour la plupart d’entre elles soumises à des
autorisations de construire, de sorte qu’une surface construite n’est pas
nécessairement autorisée du seul fait qu’elle est construite. Ici encore,
l’appelant ne saurait être suivi.
3.5 Au vu de ces éléments, on doit conclure, que les
manifestations de volonté soient interprétées subjectivement ou
objectivement, que les parties au contrat de vente avaient convenu de
vendre une villa dont le caractère autorisé de l’ensemble des surfaces
n’était ni garanti, ni attendu. Cela est en particulier vrai s’agissant de la
salle à manger et du sous-sol, étudiés ci-dessus.
Cela est également vrai pour les autres surfaces non
habitables, respectivement constructions non autorisées, soit la fenêtre du
bureau et le vide sanitaire. En effet, on ne peut retenir que l’appelant,
respectivement un tiers de bonne foi, aurait accepté d’acheter une villa
dont la salle à manger n’était pas conforme, pas plus que le sous-sol, soit
près de 130 m2, mais de considérer qu’il ne se soit pas accommodé

- 47 -
également de ce risque pour d’autres parties moins importantes, ainsi une
fenêtre ou un vide sanitaire.
3.6 Au vu de ces éléments, force est de constater que l’absence
d’autorisation de construire des éléments ci-dessus, respectivement leur
caractère non habitable, ne saurait être qualifiée de défaut dans le cas
d’espèce, ouvrant droit à l’appelant à la garantie pour défaut.
3.7 Au demeurant, selon l’art. 200 al. 2 CO, le vendeur ne répond
pas des défauts dont l’acheteur aurait dû s’apercevoir lui-même de
l’existence en examinant la chose avec une attention suffisante, que s’il
lui a affirmé qu’ils n’existaient pas. D’une part, on l’a vu, le vendeur,
respectivement le courtier dût-on le considérer comme son représentant
lors de la vente, n’a jamais assuré à l’appelant que toutes les surfaces
visitées auraient été autorisées, la situation particulière de l’immeuble et
les informations données allant clairement dans le sens contraire. D’autre
part, il est évident que l’appelant, en achetant quasiment à l’aveugle une
villa dans une zone notoirement protégée, sans se préoccuper
apparemment de son régime légal, sans avoir les plans de l’entier des
surfaces et l’autorisation qui avait été délivrée quelques années avant lors
d’une rénovation importante – précisant l’objet de l’autorisation – n’a pas
examiné avec une attention suffisante le bien. En effet, un tel examen
sommaire et évident avant un achat de cette importance, dans un lieu si
particulier, lui aurait permis, ne l’aurait-il pas su avant – ce qui est
pourtant retenu ci-avant par la Cour de céans –, de se rendre compte que
les travaux faits par l’intimé quelques années avant n’étaient pas légaux
et les surfaces ainsi construites non habitables. Dans ces conditions, dût-
on admettre des défauts par rapport à l’accord des parties qu’il
conviendrait de constater que l’intimé n’aurait pas à en répondre.
Comme vu ci-dessus, la clause examinée sous consid. 3.3.9 ne
sert pas l’appelant : au vu des informations qu’il détenait, il savait que la
garantie figurant dans l’acte de vente ne correspondait pas à la réalité
pour l’entier de la villa. Au surplus, on souligne encore qu’il n’est pas
indiqué l’objet de cette garantie, l’acte de vente ne mentionnant pas, à

- 48 -
l’instar des plans remis avant le 19 janvier 2019, l’existence d’un sous-sol
habitable. On ne saurait donc retenir une promesse d’assurance d’absence
de défaut pour le sous-sol, respectivement que des surfaces indiquées sur
les plans comme extérieures seraient en fait habitables.
C’est ici le lieu de rappeler que l’appelant n’avait aucune
obligation de contracter et pouvait exiger avant de le faire des
renseignements sur le bien. Il ne saurait être protégé pour avoir conclu
quasiment à l’aveugle, respectivement avoir fermé les yeux sur les points
« flous » pour obtenir la villa. On soulignera en outre que si le ch. 2 de
l’acte de vente dont se targue l’appelant prévoit que « la construction sise
sur ladite parcelle est conforme aux plan et règlement en vigueur dans la
commune » concernée, il prévoit tout aussi clairement que l’acheteur a
« pris bonne note de la zone vigneronne sur laquelle est située la parcelle
ici vendue et il déclare avoir parfaitement connaissance des restrictions de
constructibilité du fait de cette zone ». L’appelant ne saurait dans de telles
conditions arguer d’une crédibilité totale quant à la garantie précitée
donnée qui aurait porté sur toute la villa visitée, dont un étage entier avait
été construit récemment en sous-terrain et qui n’apparaissait pas sur les
plans.
3.8 A titre superfétatoire, on rappelle ici que le contrat de vente
prévoyait une exclusion de garantie sauf dol de l’intimé. Or, vu l’absence
de garantie donnée par ce dernier s’agissant des surfaces non habitables,
le fait que la villa n’était clairement pas en règle et le fait que l’appelant a
toutefois été de l’avant dans son achat sans autre vérification, on ne
saurait admettre un dol de la part de l’intimé, ouvrant le droit à la garantie
à l’appelant, de défauts dussent-ils être admis.
3.9 De même, on notera que l’intimé s’est prévalu du fait que
l’appelant avait à tout le moins connu, à nouveau, l’absence de conformité
au moment du dépôt pour lui du permis de construire pour l’ascenseur, en
mars 2019, de même qu’à réception du certificat ECA du 6 mars 2019. Or,
aucun avis des défauts n’avait été adressé dans les 7 jours suivant ces

- 49 -
faits. On comprend clairement que l’intimé invoquait là, à titre subsidiaire,
le caractère tardif de l’avis des défauts donné.
Et ce à raison. En effet, en déposant un permis de construire un
ascenseur pour une villa, devant dans la réalité desservir les trois étages
construits de la villa, sans faire figurer sur les plans le sous-sol, l’appelant
admettrait bien assez clairement être conscient que celui-ci n’avait pas
été autorisé. Un avis des défauts aurait donc dû intervenir dans les jours
suivant le dépôt de la demande de permis de construire. Il en va de même
de la véranda. L’appelant a reçu une nouvelle police ECA le 6 mars 2019.
Or, celle-ci n’indique pas de volume d’habitation au sous-sol, ni dans la
salle à manger. Ici encore, l’appelant, prenant acte de ce rappel, aurait dû
à tout le moins envoyer un avis des défauts dans les jours suivants,
respectivement faire les vérifications nécessaires sans attendre. Or, aucun
avis des défauts n’est intervenu avant le 12 février 2000, les pièces 151 et
152 visant à établir un tel fait n’existant pas. Dans ces conditions, force
est de constater, un défaut dont l’intimé devrait répondre devrait-il par
impossible être admis, que l’avis des défauts serait tardif, faisant perdre à
l’appelant des droits éventuels et contestés.
3.10 Pour finir, on constate que la moins-value qu’engendreraient
l’un ou l’autre des éléments non autorisés ou tous sur la valeur de la
parcelle n’a pas été établie, respectivement a été niée par les experts.
A cet égard, on ne peut suivre l’appelant dans ses calculs : le
prix de vente sans défaut reste celui convenu entre les parties, la
présomption n’étant pas ici renversée et cette valeur étant corroborée par
les experts. En effet, comme relevé par ces derniers, le prix de vente du
bien litigieux dépend de nombreux paramètres tels que, en l’occurrence,
l’emplacement de premier ordre, la vue sur le lac, la rareté de la
localisation et la qualité des matériaux de construction et des
aménagements. De plus, ce type de bien s’adressant à une clientèle très
aisée, la valeur d’amateur prime sur les autres considérations pour
convaincre celle-ci à l’achat. Les acheteurs sont guidés par leur « coup de
cœur », basé sur des critères subjectifs. Les experts ont ainsi conclu que,

- 50 -
même en tenant uniquement compte de la surface autorisée en mètre
carré, le prix de vente de 4'900'000 fr. correspondait au prix actuel du
marché au mètre carré.
Quant à la valeur en tenant compte des « défauts », on ne
saurait la déduire comme le réclame l’appelant en calculant le nombre de
mètre carré « juridiquement conforme » par le prix au mètre carré, lui-
même obtenu en divisant le prix de vente par une surface de 445 m2. Tout
d’abord, il est mal venu de la part de l’appelant de se référer à la surface
de 445 m2 lorsqu’il est question de calculer le prix au mètre carré, alors
qu’il n’a cessé de se référer à une surface de 400 m2 à travers toute la
procédure. Ensuite, le prix d’une parcelle, comprenant un jardin et une
vue dans un site protégé ne saurait être déterminé par les seules surfaces
habitables. Au contraire, comme le relève les experts, l’emplacement est
prépondérant. En outre, la valeur au mètre carré de sous-sol, sans fenêtre
ni aération, ne saurait être comparée à la valeur au mètre carré en surface
avec vue sur le lac. A cela s’ajoute que cinq ans après la vente, l’appelant
n’a pas allégué qu’il aurait reçu un quelconque ordre de remise en état
des lieux. Il n’a pas non plus établi de manière un tant soit peu
convaincante qu’il allait remédier volontairement et spontanément à la
situation et ne l’a d’ailleurs pas fait alors qu’il en aurait eu tout le loisir
durant les cinq ans écoulés depuis qu’il est propriétaire de la parcelle. Un
tel projet n’apparaît dès lors pas établi et ne saurait être ici retenu. Dans
ces conditions et avec l’experte, on doit constater que l’appelant n’a pas
établi la valeur moindre qu’aurait la parcelle. En particulier une revente,
totalement hypothétique et non estimable, à un prix moindre n’est pas
établie, les experts attestant au contraire que le prix de 4'900'000 fr.
convenu par les parties correspond, même au regard uniquement des
surfaces autorisées en mètre carré, au marché actuel. Cela dit, une fois
encore, interpellés sur ce point, les experts ont indiqué que ce type de
propriété, en fonction de ses particularités liées tant à la qualité de la
situation qu’à sa qualité de construction le font entrer dans une catégorie
correspondant à des biens d’amateurs pour lesquels un achat « coup de
cœur » basé sur des critères subjectifs est prépondérant. Dans ces
conditions, force est de constater que l’appelant échoue à établir la moins-

- 51 -
value qu’il aurait subie du fait des problèmes qu’il dénonce, toutes les
conditions de responsabilité auraient-elles été remplies. L’appelant ne
saurait non plus être suivi lorsqu’il soutient que le prix de vente devrait
encore être diminué du montant des coûts de démolition,
réaménagements et reconstructions relatifs aux surfaces non autorisées,
arrêtés par les experts à 435'108 fr. plus ou moins 20 % soit 522'129 fr. 60
au maximum : il n’est en effet aucunement établi, alors qu’il est
propriétaire de la villa depuis plus de cinq ans, ni qu’il entreprendra
spontanément ces travaux, ni que ceux-ci lui seront imposés par la
commune. Dans un tel cas, la moins-value n’est pas réalisée et reste
hypothétique. De plus, si celle-ci pourrait se réaliser en cas de vente, elle
n’est pas déterminable en l’état, dépendant de facteurs qui sont pour
l’heure inconnus. Pour ces motifs encore, sa demande a été rejetée à juste
titre.
3.11 Dans ces conditions, le fait que le paiement du prix soit
intervenu en plusieurs fois est sans pertinence. En effet, le fait que
l’appelant ait commencé à verser de l’argent le 8 décembre 2018, alors
que semble-t-il il n’avait pas encore reçu ni de plans de la villa, ni
d’assurance que celle-ci était autorisée dans toutes ses surfaces,
notamment celles récemment construites malgré la zone inconstructible
dans laquelle elle se trouvait, ne le sert pas. Il démontre encore, serait-ce
nécessaire, la valeur d’amateur du bien et son achat « au coup de cœur ».
Au surplus, on doit constater que l’appelant a eu à tout le moins cinq
semaines entre la « découverte » de la villa et l’achat pour prendre la
décision d’acheter et vérifier préalablement ce qu’il achetait, étant rappelé
ici que le prix de la vente porte tout de même sur une villa pour un prix de
près de 5'000'000 francs. Le caractère défectueux s’établit au demeurant
au jour de la vente, de sorte que ce que l’appelant a appris entre le
premier paiement et la vente est pertinent, notamment l’inexistence de
plan du sous-sol, car « il n’existait pas » ou l’illégalité de la salle à manger.
Une fois encore, il n’avait aucune contrainte qui le forçait à acheter et ne
pouvait le faire à l’aveugle pour s’en plaindre ensuite.

- 52 -
L’appelant invoque que le fait qu’il n’ait – prétendument – pas
négocié le prix à la baisse tendait à démontrer qu’il ignorait au moment de
la conclusion de l’acte de vente l’existence de défauts. Une telle
affirmation, aucunement établie, ne saurait être retenue. Au demeurant,
comme exposé ci-dessus, le prix convenu correspond selon les experts au
prix d’amateur qui aurait été et serait obtenable pour la villa en ne tenant
compte que des surfaces habitables. On doit ici relever en effet que les
défauts dont se plaint l’appelant n’enlèvent pas grand-chose aux deux
étages apparents de la villa et sa situation « magnifique au milieu des
vignes ». Enfin, la plus grande surface non habitable est en sous-sol sans
fenêtre et il n’est pas établi que la remise en état ait été demandée,
malgré l’achat il y a plus de cinq ans.
4.
4.1 Vu ce qui précède, l’appel, manifestement mal fondé, doit être
rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 in fine CPC et le
jugement attaqué confirmé.
4.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 22'451 fr.
(art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelant qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC) et qui en a déjà fait l’avance (art. 111 al. 1 CPC).
4.3 Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance,
l’intimé n’ayant pas été invité à procéder.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.

- 53 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 22'451 fr.
(vingt-deux mille quatre cent cinquante et un francs), sont mis
à la charge de l’appelant B.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Mes Nicolas Iynedjian et Sara Razgallah, avocats (pour l’appelant
B.________),
- Me Nicolas Saviaux, avocat (pour l’intimé C.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- M. le Président de la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le
Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ; RS 173.110), le cas échéant d’un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la valeur

- 54 -
litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :