vd_gerichte · XC11.050029 · 2012-11-23 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC11.050029-121724
551
CO UR D'AP PEL CIVILE
_____________________________
Arrêt du 23 novembre 2012
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Abrecht et Mme Crittin Dayen
Greffière : Mme Tchamkerten
*****
Art. 271 al. 1 et 2, 271a al. 1 let. a, 272 al. 1 et 2, 272b al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par D.________ et
H.________, à Marchissy, locataires, contre le jugement rendu le 30 mars
2012 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d'avec
Z.________, à Marchissy, bailleur, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal
voit :
1104

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En fait :
A. Par jugement du 30 mars 2012, dont les motifs ont été notifiés
aux demandeurs par plis recommandés du 27 juillet 2012 reçus le 30
juillet 2012, le Tribunal des baux a ordonné aux demandeurs D.________ et
H.________ de constituer la garantie locative prévue par le chiffre 4 du
contrat de bail à loyer du 5 décembre 2009 conclu avec le défendeur
Z.________, par 9'600 fr. (I), dit que les résiliations du bail précité,
adressées le 30 août 2011 par le défendeur Z.________ aux demandeurs
D.________ et H.________, pour prendre effet au 31 décembre 2011, sont
valables (II), dit qu'une seule et unique prolongation du bail précité est
accordée aux demandeurs D.________ et H.________ au 30 septembre 2012
(III), ordonné aux demandeurs D.________ et H.________ de quitter et rendre
libres pour le 30 septembre 2012 à midi les locaux occupés dans
l'immeuble sis Route X.________ à Marchissy (IV), dit qu'à défaut pour les
demandeurs de quitter volontairement ces locaux, l'huissier du Tribunal
des baux est chargé sous la responsabilité de la Présidente du Tribunal
des baux de procéder à l'exécution forcée de ce jugement sur requête de
la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (V),
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée
de la présente décision, s'ils en sont requis par l'huissier du Tribunal des
baux (VI), rendu ce jugement sans frais judiciaires ni dépens (VII) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VIII).
En droit, le Tribunal des baux a considéré que les résiliations
du bail signifiées le 30 août 2011 pour le 31 décembre 2011 étaient des
congés ordinaires, notifiés à chacun des locataires/demandeurs pour
l'échéance contractuelle et respectant le délai de résiliation prévu par le
contrat de bail à loyer conclu entre les parties. Il ne s'agissait pas de
congés de représailles, les demandeurs n'ayant pas établi qu'ils auraient
soumis au défendeur une prétention dérivant de leur bail avant la
notification des résiliations. Les motifs invoqués en cours de procédure par
le défendeur à l'appui des congés litigieux, soit le non-versement par les
demandeurs de la garantie locative, la découverte de l'exercice non

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autorisé d'une activité commerciale par le demandeur dans les locaux
d'habitation objets du bail ainsi que le comportement des demandeurs
envers leurs voisins, constituaient les motifs réels des résiliations,
lesquelles ne contrevenaient pas aux règles de la bonne foi et étaient
valables, étant précisé que les demandeurs n'avaient pas établi avoir
requis la motivation des congés avant que celle-ci ne leur soit
communiquée devant l'autorité de conciliation. Enfin, au regard de
l'ensemble des circonstances de l'espèce, il y avait lieu d'accorder aux
défendeurs une unique prolongation de bail jusqu'au 30 septembre 2012.
B. a) Par acte du 14 septembre 2012, remis à la poste le même
jour, D.________ et H.________ ont interjeté appel auprès de la Cour d'appel
civile du Tribunal cantonal contre ce jugement, en concluant avec suite de
frais et dépens principalement à sa réforme en ce sens que les résiliations
de bail du 30 août 2011 soient annulées, subsidiairement que le bail soit
prolongé (uniquement et définitivement) pour une durée de six ans, soit
jusqu'au 31 décembre 2017. A titre subsidiaire, ils ont conclu à
l'annulation du jugement attaqué et au renvoi de la cause au Tribunal des
baux pour instruction et jugement de novo.
b) Par courrier du 21 septembre 2012, un délai au 9 octobre
2012 a été fixé aux appelants pour effectuer un dépôt de 3'080 fr. à titre
d'avance de frais. Ces derniers ont demandé par lettre du 5 octobre 2012
à être exonérés du paiement de cette avance. Par avis du 11 octobre
2012, le Juge délégué de la Cour de céans a imparti aux appelants un délai
au 19 octobre 2012 pour compléter leur requête d'assistance judiciaire en
adressant un formulaire dûment complété, accompagné de toute les
pièces requises, ce qu'ils ont fait.
c) L'intimé Z.________ n'a pas été invité à se déterminer sur
l'appel.

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C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat du 5 décembre 2009, D.________ et H.________ ont
pris à bail un appartement indépendant de 170 m2 situé dans la villa sise
Route X.________, au lieu dit "M.________", à Marchissy, dont Z.________ est
propriétaire. Le loyer mensuel était de 3'200 fr., frais de chauffage, d'eau
chaude et frais accessoires comptés en sus. Une place de parc couverte
était mise à disposition à titre gratuit, le locataire pouvant en outre garer
un second véhicule dans la cour. Conclu pour une durée initiale du
1er janvier 2010 au 31 décembre 2010, le bail se renouvelait d'année en
année sauf avis de résiliation donné et reçu au moins quatre mois à
l'avance pour la prochaine échéance. Le chiffre 4 du contrat prévoyait la
constitution d'une garantie locative de 9'600 francs.
2. Le bailleur, Z.________, né en 1922, est retraité. Il s'occupe lui-
même de la gérance des trois appartements situés dans la villa, aidé de sa
fille, K.________. Ses décisions de taxation de 2010 et 2011 indiquent un
revenu annuel de près de 150'000 fr. et une fortune d'environ 1'000'000
fr., dont des biens immobiliers.
D.________, né le [...] 1944, exploite en raison individuelle
l'entreprise "[...] D.________"; sa faillite a été prononcée à deux reprises, en
1994 et 2006. Il n'a déclaré aucun revenu ni fortune imposable pour les
années 2009 et 2010. En ce qui concerne son état de santé, il présente
des douleurs thoraciques fréquentes déclenchées par l'effort ou le stress.
H.________, née le [...] 1936, travaille à titre indépendant
comme enseignante et consultante scientifique. En 2009, elle a été taxée
au niveau cantonal et communal sur la base d'un revenu annuel de 25'324
fr. et sur un revenu annuel de 24'724 fr. en 2010. Sur le plan physique,
elle présente une mobilité réduite.
D.________ et H.________ ont été présentés au bailleur comme
étant des locataires solvables par les précédents locataires de

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l'appartement, qui restituaient leur logement de manière anticipée. Le
bailleur ne leur a pas demandé d'extraits de registres des poursuites lors
de la conclusion du bail et n'a pas abordé la question de leur solvabilité.
En réalité, au moment de la conclusion du bail, D.________ et H.________
faisaient l'objet de nombreuses poursuites, pour plus d'une centaine de
milliers de francs chacun, D.________ ayant en outre des actes de défaut de
biens pour un montant de 377'582 fr. 70.
3. Bien que le bailleur leur en ait réclamé le paiement à plusieurs
reprises, les locataires n'ont jamais constitué de garantie locative,
estimant qu'une mise en demeure écrite préalable était nécessaire pour
qu'ils s'exécutent.
4. En cours de bail, les locataires D.________ et H.________ ont
suscité des plaintes de la part de leurs voisins, envers lesquels ils ont
manqué d'égards, notamment en entreposant des objets et des plantes
dans l'abri à voitures commun de la villa, dans la cour, et sous les
fenêtres.
K.________, entendue comme témoin en première instance, a
déclaré que le couple R.________, anciennement locataire d'un des
appartements de la villa, avait déménagé notamment en raison de
l'attitude de D.________ et H.________, après s'être plaint à plusieurs
reprises du comportement des prénommés.
T.________, locataire depuis seize ans de l'un des appartements
de la villa, qui a été entendu comme témoin en première instance, a
exposé que, depuis l'arrivée de D.________ et H.________, les alentours de la
villa étaient en désordre et prenaient des allures de "HLM". Il a relaté le
manque de savoir-vivre des prénommés, expliquant que D.________ fumait
le cigare sous la fenêtre de sa chambre à coucher, ce qui le contraignait à
fermer la sienne. De plus, les intéressés utilisaient un puissant éclairage
extérieur qui l'obligeait à descendre son store pour ne pas être
incommodé par la lumière. En raison de l'attitude de ses voisins, T.________

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a indiqué qu'il envisageait de déménager. Il a adressé ses griefs au
bailleur dans une lettre du 29 octobre 2011 dont la teneur est la suivante :
"Monsieur,
Depuis quelques mois, ma femme et moi envisageons de trouver une
autre demeure et de quitter M.________ pour les motifs suivants :
L'odeur du cigare et le non respect du fumeur envers les non fumeurs.
Sans gène, ce Monsieur s'autorise à fumer un cigare d'un très mauvais
goût, sous nos fenêtres de chambre à coucher le jour et la nuit
également à 2 heures du matin.
Faut-il être condamnés à dormir avec les fenêtres fermées?
La lumière extérieure (projecteur) d'une force inutile nous incommodes
(sic) lorsque nous sommes dans notre jardin, le soir ou lorsque nous
allons nous coucher.
Faut-il fermer les stores pour pouvoir dormir et ne plus vivre
dans notre jardin?
Les pots de fleurs, qui changent de places tous les jours dans la cour et
qui nous empêches (sic) de manœuvrer les voitures pour les parquer
au risque d'abîmer les ailes contre les murs.
Faut-il parquer nos voitures à la place du village?
L'exposition de brocante devant la maison et sous l'abri à voitures ne
correspond pas à la qualité de la maison et au loyer.
Faut-il procéder nous-même à faire de l'ordre et à nettoyer
chez les voisins?
Durant 16 ans, nous avons eu beaucoup de plaisir à vivre en paix à la
Grenadière avec le respect et l'amitié des différents locataires et des
propriétaires ainsi que de tous les voisins du quartier.
Faut-il devoir déménager à cause du mauvais comportement
des deux personnes occupant l'appartement à côté du nôtre
depuis moins d'une année?
Lorsque nous traversons la cour, nous souhaiterions pouvoir le faire
sans que la voisine nous accoste pour nous faire part du soi disant
mauvais état de la maison, des peintures, des pavés ou autres défauts
de construction ou d'un manque d'entretien. Nous aimerions
également pouvoir recevoir des invités sans être constamment
surveillés.
Faut-il renoncer à vivre libres et normalement?
Durant les 16 années de location de notre appartement, nous avons
toujours et simplement cherchés à améliorer l'état de notre logis, car
nous nous sentions responsable de tenir en bon ordre une chose louée.
Faut-il terminer une collaboration optimale avec les
propriétaires ou pouvons-nous espérer rester chez vous et
demander à nos voisins d'aller voir ailleurs si les conditions de
vie sont meilleures pour eux ? "
5. Le 24 août 2011, H.________ et K.________ se sont disputées.
H.________ a accusé la fille du bailleur de lui avoir adressé des propos
désobligeants et des reproches, notamment en anglais ("we don't like you
and we want you out"). Entendue comme témoin, K.________ a contesté

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ces allégations mais a confirmé avoir dit à H.________ qu'elle était libre de
partir si elle était si insatisfaite des locaux qu'elle louait.
6. Par lettre du 26 août 2011, D.________ a écrit à Z.________ ce
qui suit :
" Monsieur,
Suite de votre conversation téléphonique avec Mme. H.________, je
voudrais clarifié certains points.
D'abord, vous (probablement) savez que les vrais différends entre
Mme. H.________ et votre fille provenant des deux femmes, chacqune
considérant qu'elle peut dicté comment le ménage doit être fait chez
nous. Mais, specifiquement :
(1) Nous sommes entierement satisfaits avec la maison; nous ne
reclamons aucun changement.
(2) Vous avez fixées des rendezvous bien en avance pour les travaux,
comme il faut. Bien entendue, avec les exceptions pour les travaux
prévues et périodique (e.g., tendre le gazon) et les travaux
relativement urgent (e.g., enlèvement de neige).
(3) Par contre, votre fille arrive souvent avec les travailleurs, sans crié
gare. Si elle demand notre permission pour ces travaux, la demande
est fait avec les travailleurs et leurs outils déjà débarquée. Cela était
gennante, surtout les samedis quant nous avons souvent les invitées.
Je comperhend parfaitement que vous voulez confiér la plupart de
gérance de cet immeuble a vôtre fille. Vue l'ensemble des
circonstances, cela est une démarche entièrement raisonable.
Neamoins, je vous conseil de la former un peu dans les domaines
appropriés, afin d'eviter une dégradation des relations avec vos
locataires. (sic)"
Cette lettre était rédigée sur le papier à lettre de l'entreprise
individuelle de D.________, dont l'en-tête mentionnait "[...] D.________ [...]";
l'adresse indiquée était "Chemin Y.________ CH – 1261 Marchissy", qui
correspond à celle de la villa (Route X.________). C'est ainsi que le bailleur
a réalisé que D.________ exploitait son activité commerciale à son domicile.
Le locataire a admis que tel était le cas, relevant toutefois que Z.________
était au courant de cette situation depuis le début du bail, dans la mesure
où il lui avait annoncé, lors de la visite des lieux du 10 décembre 2009,
qu'il voulait installer son bureau dans une pièce de l'appartement et qu'il
avait pris des mesures pour disposer des meubles de rangement pour ses
archives. La témoin K.________, présente lors de la visite des lieux, a
déclaré que D.________ n'avait jamais communiqué son intention d'exercer

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son activité commerciale depuis son domicile mais qu'il s'était contenté de
dire qu'il voulait ranger des archives.
7. Le 30 août 2011, le bailleur a adressé à D.________ ainsi qu'à
H.________ une formule officielle de résiliation de bail pour le 31 décembre
2011. Le motif du congé n'était pas indiqué.
Depuis que le congé leur a été signifié, les locataires n'ont
entrepris aucune démarche pour retrouver un logement.
8. Le 29 septembre 2011, D.________ et H.________ ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon
d'une requête tendant à l'annulation de la résiliation du bail, dont ils
demandaient par ailleurs à connaître les motifs; invoquant la baisse du
taux hypothécaire et l'augmentation de l'IPC, ils ont également conclu à ce
que leur loyer soit réduit à 2'970 fr. par mois dès le 1er janvier 2012.
L'audience de conciliation a eu lieu le 1er novembre 2011. Le
bailleur a indiqué aux locataires trois motifs ayant conduit à la résiliation
du bail : le non-versement de la garantie locative, la découverte de
l'exercice non autorisé d'une activité commerciale par D.________ dans
l'appartement loué, ainsi que le comportement des locataires envers leurs
voisins. La conciliation ayant échoué, la Commission de conciliation a
formulé la proposition de jugement suivante :
"I. Une prolongation unique et définitive de 6 mois est accordée
aux locataires soit jusqu'au 30 juin 2012.
II. Les locataires s'engagent à quitter irrévocablement leur
logement, au plus tard à cette date, libre de toute personne et
de tout objet.
III. Les locataires ont la possibilité de partir, dès ce jour,
moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois.
IV. La demande de baisse de loyer n'a pas été déposée dans les
délais contractuels, elle est d'office reportée à la prochaine
échéance, à savoir le 1er janvier 2013, mais vu la proposition de
jugement, elle n'est pas applicable.
V. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
VI. La présente décision est rendue sans frais ni dépens."

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Par lettre du 19 novembre 2011, D.________ et H.________ se
sont opposés à la proposition de jugement, de sorte que la Commission de
conciliation leur a délivré une autorisation de procéder.
9. A la suite de l'audience de conciliation, le bailleur a été victime
d'une crise cardiaque. Il a été hospitalisé à la clinique de Genolier dès le 4
janvier 2012. Dans un certificat médical du 15 mars 2012, la Dresse
F.________, spécialiste FMH en médecin interne dans cet établissement, a
attesté ce qui suit :
"Pour des raisons cardiaques, le patient susmentionné [nldr :
Z.________] doit éviter tout stress émotionnel. La préoccupation du
litige de l'affaire juridique en cours nuit gravement à son état de santé.
Relevons également que cette personne est handicapée par un déficit
auditif."
10. Par requête du 22 décembre 2011 adressée au Tribunal des
baux, D.________ et H.________ ont pris les conclusions suivantes à
l'encontre de Z.________ :
(1) La résiliation de bail du 30 août 2011 est annulée.
(2) Subsidiairement, le bail est prolongé (uniquement et
définitivement) pour une durée de six ans, soit jusqu'au 31 décembre
2017.
(a) Les locataires ont la possibilité de partir, pendant la période
de prolongation, moyennant un préavis de trente jours pour
la fin d'un mois.
(b) Le contrat de bail est adapté dans le sense (sic) que le loyer
mensuel est de CHF 2'875.-, avec effet le 1 janvier 2012.
(c) Le propriétaire est débiteur des locataires pour les loyers
trop perçues (sic) depuis le 1 janvier 2012."
Le 13 janvier 2012, Z.________, représenté par l'agent d'affaires
breveté Jean-Marc Decollogny, a déposé des déterminations en indiquant
qu'il formulerait à l'audience les conclusions suivantes :
"I.
Z.________ est libéré des fins des conclusions de la requête du 22
décembre 2011 déposée par D.________ et H.________ à son égard.
Reconventionnellement,
II.

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La résiliation du bail à loyer portant sur l'appartement de 170 m2
affecté à usage d'habitation sis M.________ à 1261 Marchissy (centre)
ainsi que toutes autres dépendances (notamment couvert pour une
voiture, la 2ème à l'extérieur dans la cour, etc.), signifiée aux
demandeurs le 30 août 2011 pour le 31 décembre 2011 par Z.________
est valable.
III.
Aucune prolongation de bail n'est accordée aux demandeurs.
IV.
Ordre est donné à D.________ et H.________ de quitter et rendre libre de
tous occupants et objets leur appartenant, l'appartement mentionné
sous ch. II ci-devant, dans un délai de 5 jours dès jugement définitif et
exécutoire.
V.
Ordre est donné aux agents de la force publique de procéder à
l'exécution des mesures figurant sous ch. IV ci-devant, sur simple
présentation de la présente décision, portant à son pied la mention de
son caractère exécutoire.
VI.
D.________ et H.________ sont avisés que les agents de la force publique
procèderont au besoin à l'ouverture forcée.
VII.
Ordre est donné aux agents de la force publique de prendre, en
collaboration avec les autorités administratives compétentes, toutes
les mesures nécessaires pour que D.________ et H.________ ne soient
pas momentanément sans logement et que leur mobilier ne soit pas
déposé sur la voie publique."
Le 13 mars 2012, Z.________, représenté par l'avocat Félix
Paschoud, a déposé des déterminations par lesquelles il a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet des conclusions principales et
subsidiaires de la demande d'annulation de résiliation de bail du
22 décembre 2011 et a pris les conclusions reconventionnelles suivantes :
I. Le bail conclu le 5 décembre 2009 est déclaré nul et de nul
effet, subsidiairement annulé;
II. (A défaut de I) La résiliation du bail à loyer portant sur
l'appartement de 170 m2 affecté à usage d'habitation sis
M.________, à 1261 Marchissy ainsi que toutes autres
dépendances (notamment couvert pour une voiture et 2e place
de parc) signifiée aux demandeurs le 30 août 2011 pour le 31
décembre 2011 par Z.________ est valable.

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III. La proposition de jugement rendue le 1er novembre 2011 par la
Commission de conciliation du district de Nyon est confirmée,
en ce sens que les locataires s'engagent à quitter
irrévocablement leur logement au plus tard au 30 juin 2012,
libre de toute personne et de tout objet;
IV. Ordre est donné aux demandeurs de verser dans les 10 jours
dès jugement ou transaction le montant de la garantie bancaire
de CHF 9'600 fr. (neuf mille six cents francs), plus intérêts à
5%.
V. Ordre est donné à D.________ et H.________ de quitter et rendre
libre de tous occupants et objets leur appartenant,
l'appartement mentionné sous chiffre III. ci-dessus, dans un
délai de 5 jours dès jugement définitif et exécutoire.
VI. Ordre est donné aux agents de la force publique de procéder à
l'expulsion de D.________ et H.________, sur simple présentation
du jugement à intervenir portant la mention de son caractère
exécutoire.
VII. D.________ et H.________ sont d'ores et déjà avisés que les
agents de la force publique procèderont au besoin à l'ouverture
forcée des locaux en cas de besoin, tous frais de serrurier étant
mis à leur charge.
VIII. En cas de refus de vider les locaux de leur contenu, Z.________
est d'ores et déjà autorisé à faire évacuer tous meubles et
objets par le déménageur de son choix, dans un dépôt de son
choix, aux frais des demandeurs.
IX. Dans l'éventualité où les demandeurs ne reprendraient pas
possession de ces meubles et objets dans les 10 jours, le
défendeur Z.________ est d'ores et déjà autorisé à en organiser
la vente avec la collaboration de l'Office des poursuites, pour
couvrir les frais mentionnés aux chiffres VI et VII ci-dessus."
L'audience de jugement a eu lieu le 30 mars 2012, en
présence des parties. K.________ et T.________ ont été entendus en qualité
de témoins.

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En d roit :
1. Le litige porte principalement sur l'annulation de résiliations de
baux à loyer, et, subsidiairement, sur l'octroi d'une unique prolongation de
bail d'une durée de six ans. Pour déterminer quelle voie de droit, de
l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral, l'appel étant ouvert dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 francs (art.
308 al. 2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008; RS
272])
En cas de contestation de la validité du congé, la valeur
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le
contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En
principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) consacre
l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 83; TF 4A_634/2009 du 3 mars
2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1, JT 1994 I 205).
En cas de litige relatif à une prolongation du bail, la valeur
litigieuse correspond à la totalité du loyer et des charges qui seraient dus
entre le moment où le Tribunal a statué et l'échéance de la prolongation
de bail demandée (TF 4A_552/2009 du 1er février 2010 c. 1.1 et les arrêts
cités).
En l'espèce, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC et aux
principes qui viennent d'être exposés, la valeur litigieuse excède 10'000
fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).

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Formé en temps utile par les locataires qui y ont un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable à la
forme.
2. a) L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement
tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit (cf. art.
310 CPC). Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine
et entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les
constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure
civile, tome II, 2e éd., 2010, n° 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le
droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou
par le tribunal de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et
entier (Hohl, op. cit., n° 2396, p. 435; Spühler, Spühler/Tenchio/Infanger
[éd.], Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010,
n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte en instance d'appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard
et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance,
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise,
ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à
l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que
l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et
motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT
2011 III 43).
3. a) Dans leur mémoire d'appel, les appelants allèguent toute
une série de faits consistant à dire, en bref, que le bailleur était au courant
de l'utilisation partiellement professionnelle des locaux loués, que la fille
du bailleur, K.________, a eu le 24 août 2011 une altercation avec eux, ce
qui constituerait le vrai motif de la résiliation du 30 août 2011, que les
motifs de cette résiliation auraient été communiqués tardivement, que les

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motifs donnés par le propriétaire après la résiliation ne seraient que des
prétextes, qu'ils auraient des difficultés particulières pour trouver un
nouveau logement et pour le déménagement, et, enfin, qu'ils seraient la
partie la plus faible du contrat.
Les appelants soutiennent en outre que les deux témoins
interrogés auraient menti et que leurs déclarations ne seraient pas
crédibles.
Par ailleurs, les appelants reprochent à la Présidente de leur
avoir refusé un nouvel échange d'écritures. Ils mettent en cause son
impartialité, lui reprochant d'avoir violé leur droit à la preuve, méconnu la
maxime inquisitoire sociale et retenu des faits non prouvés.
b) S'agissant du reproche que les appelants font à la
Présidente de leur avoir refusé un nouvel échange d'écritures, ce grief est
infondé. En effet, l'art. 246 al. 2 CPC, applicable en procédure simplifiée,
permet au tribunal, si les circonstances l'exigent, d'ordonner un échange
d'écritures (l'art. 244 CPC ne prévoyant qu'une demande simplifiée), ce
qui a été fait. Ce que les appelants ont réclamé, c'est un deuxième
échange d'écritures, qui n'avait pas lieu d'être.
Par ailleurs, rien ne permet de retenir que les témoins aient
menti et/ou que leurs déclarations ne seraient pas crédibles, ni que la
Présidente du Tribunal des baux aurait méconnu le droit à la preuve des
appelants, méconnu la maxime inquisitoire sociale ou retenu des faits non
prouvés. Pour le reste, les griefs de constatation inexacte des faits
soulevés par les appelants se révèlent infondés, les appelants se bornant
à présenter leur propre version des faits, qui ne résulte nullement de
l'instruction menée en première instance. Pour la plupart, ces griefs se
rapportent au demeurant à des faits qui ne sont pas pertinents pour l'issue
du litige, comme on le verra lors de l'analyse des questions de fond. Il n'y
a donc pas lieu de rectifier l'état de fait du jugement, qui est conforme aux
pièces au dossier et aux témoignages.

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4. a) Sur le fond, les appelants citent à la suite les uns des autres
d'innombrables extraits de divers ouvrages de doctrine, s'agissant du droit
à la preuve, de la motivation du congé, du congé pour justes motifs de
l'art. 266g CO, du congé immédiat pour manque d'égards de l'art. 257f
CO, et, enfin, de la prolongation de bail. Ils concluent à l'annulation des
résiliations de bail, subsidiairement à l'octroi d'une unique prolongation de
bail pour une durée de six ans.
b) Il convient tout d'abord de constater que les résiliations de
bail signifiées le 30 août 2011 pour le 31 décembre 2011 sont des congés
ordinaires, notifiés à chacun des locataires pour l'échéance contractuelle
et respectant le délai de résiliation prévu par le contrat de bail à loyer
conclu entre les parties le 5 décembre 2009, comme les premiers juges
l'ont relevé à juste titre. Par conséquent, il n'y a pas lieu d'appliquer les
dispositions sur le congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO ni
celles sur le congé immédiat pour manque d'égards de l'art. 257f CO. La
question à trancher est celle de savoir si lesdits congés ordinaires,
valablement donnés, doivent être annulés au motif qu'ils ont été donnés
par le bailleur parce que les locataires faisaient valoir de bonne foi des
prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO; cf. c. 5 infra) ou au
motif qu'ils contreviennent aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf.
c. 6 infra).
5. a) Les appelants soutiennent que le congé du 30 août 2011
serait un congé de représailles (cf. art. 271a al. 1 let. a CO), parce qu'ils
auraient eu une altercation avec la fille du bailleur le 24 août 2011 et que
le 26 août 2011, l'appelant a envoyé au propriétaire une lettre qui a reçu
pour toute réponse les résiliations litigieuses.
b) A teneur de l'art. 271a al. 1 let. a CO, le congé est
annulable lorsqu'il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi
des prétentions découlant du bail. Cette disposition vise à permettre au
locataire d'exprimer librement ses prétentions sans avoir à craindre un

- 16 -
congé (TF 4A_656/2010 du 14 février 2011 c. 4.1). Elle suppose la réunion
de trois conditions cumulatives, soit (1) une prétention en relation avec le
bail, (2) que le locataire fait valoir de bonne foi et (3) qui provoque la
résiliation du bail par le bailleur (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire
SVIT du droit du bail, Lausanne 2011 [ci-après : Commentaire-SVIT], n. 5
ad art. 271a CO; Conod, Bohnet/Montini [éd.] Commentaire pratique, Droit
du bail à loyer, Bâle 2010 [ci-après : CPra-Bail], n. 3 ad art. 271a CO).
S'agissant du fardeau de la preuve, le locataire doit prouver qu'il a soumis
à son cocontractant une prétention dérivant du bail (Lachat, Le bail à
loyer, Lausanne 2008, p. 740; Barbey, Commentaire du droit du bail,
Chapitre III : Protection contre les congés concernant les baux d'habitation
et de locaux commerciaux, Genève 1991, n. 80, p. 136) et rendre à tout le
moins hautement vraisemblable qu'il existe un rapport de cause à effet
entre sa prétention et la résiliation (TF 4A_656/2010 du 14 février 2011 c.
4.1; TF 4C.155/2000 du 30 août 2000 c. 2a, in SJ 2001 I p. 17; Bisang et
al., Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3e éd., 2008, n. 14 ad art.
271a CO). Il est toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la
contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est autre,
auquel cas l'art. 271a al. 1 let. a CO ne trouve pas application (TF
4A_656/2010 du 14 février 2011 c. 4.1; TF 4C.59/2007 du 25 avril 2007 c.
3.3; Lachat, op. cit., ch. 5.2.4 p. 741).
c) En l'occurrence, les appelants n'établissent pas que par leur
lettre du 26 août 2011 – dont le contenu est intégralement reproduit dans
le jugement attaqué –, ils auraient soumis au bailleur une prétention
dérivant de leur bail, alors que l'existence d'une telle prétention doit faire
l'objet d'une preuve certaine. Dès lors, l'application de l'art. 271a al. 1 let.
a CO n'entre pas en considération, comme l'a retenu à juste titre le
Tribunal des baux. Au surplus, le bailleur a établi que le véritable motif du
congé résidait dans le non-versement de la garantie locative par les
demandeurs (cf. c. 6b infra). C'est ainsi à juste titre que les premiers juges
ont estimé que le congé n'était pas un congé de représailles.

- 17 -
6. a) Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271
al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code
civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210]) et de l'interdiction de l'abus de
droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se
justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 c. 4a; Conod, La protection du
locataire en matière de congés, in 15e Séminaire sur le droit du bail,
Neuchâtel 2008, pp. 169 ss, spéc. p. 185, n. 54). Les cas typiques d'abus
de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une
institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des
intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude
contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est
toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être
qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II
105 c. 3a). Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à
aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement
chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un
prétexte (TF 4A_414/2009 du 9 décembre 2009; ATF 135 III 112 c. 4.1, JT
2009 I 491; ATF 120 II 31; ATF 120 II 105).
Selon l'art. 271 al. 2 CO, le congé doit être motivé si l'autre
partie le demande. La motivation du congé ne constitue pas une condition
de sa validité (ATF 125 III 231 c. 4b et les références citées, JT 2000 I 194).
Toutefois, l'absence de motivation ou une motivation incorrecte peut
constituer un indice de l'inexistence d'un intérêt digne d'être protégé,
sérieux et objectivement reconnaissable, respectivement un indice de ce
que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 c.
4b, JT 2000 I 194; ATF 132 III 737 c. 3.4.2; Barbey, op. cit., nn. 290 et 319
ad art. 271-271a CO; Corboz, Les congés affectés d'un vice, 9e séminaire
sur le bail à loyer, 1996, p. 22; Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1995, n.
149 ad art. 271 CO; Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, 4e éd.,
Zurich 2009, n. 2451, p. 354; Commentaire-SVIT, p. 656; Conod, CPra-Bail,
n. 23 ad art. 271 CO et les références citées). S'il est en revanche établi
que le motif réel de résiliation était légitime, le congé ne peut être annulé
(Barbey, op. cit., n. 45 ad art. 271-271a CO).

- 18 -
Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au
moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au
contrat; il n'existe toutefois aucun principe juridique qui interdirait de
prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que
devait être la volonté réelle au moment déterminant (TF 4A_241/2010 du
10 août 2010 c. 2.1.6). S'agissant du fardeau de la preuve, il appartient au
destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de
la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer
loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments
en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle
(ATF 135 III 112 c. 4.1, JT 2009 I 491; ATF 120 II 105 c. 3c). Celui qui donne
le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (TF
4A_518/2010 du 16 décembre 2010 c. 2.4.1 et les arrêts cités).
Lorsque le bailleur a donné plusieurs motifs de congé, il suffit
que l'un d'entre eux ne soit pas contraire à la bonne foi pour que le congé
soit valable (TF 4C.365/2006 du 16 janvier 2007 c. 3.2; TF 4C.400/1998 du
23 mars 1999, c. 4a et 4b, publié in mp 1999, p. 195 ss; Conod, CPra-Bail,
n. 29 ad art. 271 CO; Commentaire-SVIT, n. 54 ad art. 271 CO). Ainsi,
lorsqu'elle constate que l'un des motifs invoqués par le bailleur n'est pas
contraire à la bonne foi, l'autorité n'a pas à examiner si les autres motifs
invoqués étaient fondés (CACI 24 novembre 2011/367 c. 3c/bb, avec
référence à l'arrêt TF 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 c. 2.5). Le fait
pour le bailleur d'avoir tardé à donner le motif du congé et de s'être même
référé à différentes motivations inexactes ne rend pas en soi la résiliation
abusive, la seule question pertinente étant celle de savoir si, au moment
du congé litigieux, il existait un motif légitime de mettre fin au contrat (TF
4C.85/2006 du 4 juillet 2006 c. 2.2).
L'auteur du congé n'ayant l'obligation de le motiver que si
l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO), une résiliation qui demeure
non motivée malgré la requête du destinataire n'est pas nécessairement
abusive; en effet, s'il avait voulu qu'il en soit ainsi, le législateur aurait
posé une présomption dans ce sens (TF 4C.170/2004 du 27 août 2004 c.
2.1). A l'inverse, l'absence de motivation ne saurait rester sans

- 19 -
conséquence, au risque de priver l'art. 271 al. 2 CO de toute portée; de
même, celui qui attend deux mois avant de motiver le congé court le
risque que la résiliation soit considérée comme abusive (TF 4C.170/2004
du 27 août 2004 c. 2.1). Dans le cas où le bailleur tarde à motiver le
congé, comme dans le cas où il ne le motive pas du tout, le juge peut –
dans le cadre de l'appréciation des preuves – parvenir à la conclusion que
le bailleur n'avait aucun motif légitime pour résilier le contrat; cela ne
signifie toutefois pas que le fardeau de la preuve soit renversé (TF
4A_155/2009 du 27 janvier 2010 c. 6.2 et la jurisprudence citée).
b) En l'espèce, les appelants ont indiqué dans leur requête du
29 septembre 2011 à la Commission de conciliation qu'ils voulaient
connaître la motivation des résiliations de bail qui leur avaient été
adressées le 30 août 2011. La Commission de conciliation a alors adressé
copie de cette requête au bailleur et a cité les parties à comparaître
personnellement à son audience du 1er novembre 2011. L'intimé a exposé
les motifs des résiliations lors de cette audience. Dès lors que les
locataires ne se sont jamais adressés directement à lui pour connaître les
motifs du congé avant de saisir la Commission de conciliation et que la
procédure de conciliation est orale – sauf lorsque l'autorité ordonne à titre
exceptionnel un échange d'écritures préalable (cf. art. 202 al. 2 CPC) –, il
ne saurait être fait grief au bailleur d'avoir attendu l'audience de
conciliation, fixée à brève échéance, pour indiquer les motifs du congé.
Le bailleur a indiqué aux locataires trois motifs ayant conduit à
la résiliation du bail : le non-versement de la garantie locative, la
découverte de l'exercice non autorisé d'une activité commerciale par le
locataire dans les locaux d'habitation objets du bail ainsi que le
comportement des locataires envers leurs voisins. On se bornera à
examiner les critiques des appelants à l'encontre du premier motif de la
résiliation, à savoir le non-versement par les appelants de la garantie
locative, sans se pencher sur celles émises contre les deux derniers
motifs, qui reposent quant à elles essentiellement sur une remise en cause
des constatations de fait qui est infondée comme vu sous considérant 3b
supra. En effet, comme l'a exposé à bon droit le Tribunal des baux, le bail

- 20 -
conclu entre les parties le 5 décembre 2009 prévoit la constitution d'une
garantie locative de 9'600 fr., soit l'équivalent de trois mois de loyer net.
Le bailleur a en vain réclamé oralement son versement auprès des
appelants à plusieurs reprises depuis le début du bail. Les appelants l'ont
d'ailleurs admis, mais ont exposé ne pas avoir réellement pris au sérieux
les demandes orales de l'intimé, estimant qu'une mise en demeure écrite
préalable était nécessaire pour qu'ils s'exécutent. Or cet argument n'est
pas pertinent, dans la mesure où la constitution d'une garantie locative est
prévue contractuellement et qu'en procédant à une résiliation ordinaire
pour le motif du non-versement de cette garantie, le bailleur n'avait pas à
mettre en demeure les demandeurs par écrit, contrairement aux règles
qui prévalent en matière de résiliation anticipée (cf. art. 257d al. 1 et 257f
al. 3 CO). Il s'ensuit que le premier motif de résiliation invoqué par le
bailleur, à savoir le non-versement de la garantie locative par les
appelants, n'apparaît pas abusif. Dès lors qu'au moment des congés
litigieux, il existait ainsi au moins un motif légitime de mettre fin au
contrat, les congés sont valables, sans qu'il y ait besoin d'examiner si les
autres motifs invoqués étaient fondés.
7. a) Selon l'art. 272 CO, le locataire peut demander la
prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin
du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans
que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts,
l'autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la
conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la
situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur
comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou
alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de
ce besoin (d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (e) (al. 2). La pesée des intérêts en fonction de cette liste
non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une
éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la
prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la

- 21 -
résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 116 lI 446 c. 3b; Lachat,
op. cit., p. 771).
Le but de la prolongation légale est de protéger le locataire
d'un local d'habitation ou commercial contre une résiliation dont les
conséquences seraient pour lui trop pénibles. Il s'agit d'accorder au
locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation
ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 c. 2; ATF 125
III 226 c. 4b; ATF 104 II 311, JT 1979 I 495), et non de lui donner l'occasion
de profiter le plus longtemps possible de celui qu'il a (ATF 116 lI 446, JT
1991 I 63). La prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer
les conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (ATF 116 lI 446).
Saisi d'une demande de prolongation de bail, le juge doit
d'abord, vu le texte de l'art. 272 al. 1 CO, examiner s'il existe des
conséquences pénibles, les éventuelles recherches de locaux de
remplacement devant être prises en compte à ce stade. Le locataire qui
s'adresse au juge pour la première fois ne peut exiger une prolongation de
bail qu'à la condition d'avoir entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement
attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, à
savoir ne pas rester inactif ou renoncer à trouver de nouveaux locaux;
toutefois, on ne peut formuler à son égard les mêmes exigences que pour
celui qui a déjà bénéficié d'une prolongation (ATF 116 Il 446; ATF 105 Il
197 c. 3a, JT 1980 I 162; ATF 102 Il 254). A défaut de réalisation de la
condition de l'existence de conséquences pénibles, le juge n'a pas à
procéder à la balance entre les intérêts du bailleur et du locataire et doit
rejeter la demande de prolongation (CREC 27 janvier 2006/238;
Commentaire-SVIT, n. 15 ad art. 272 CO, p. 693; Weber, Basler
Kommentar, 5e éd. 2011, n. 3 ad art. 272 CO, p. 1621; contra : Lachat, op.
cit., note infrapaginale n. 40, p. 771 et les références citées). La notion de
conséquences pénibles doit être appréciée au cas par cas, en tenant
compte de toutes les circonstances (CdB 1992, p. 61) : il faut entendre
toutes les circonstances particulières rendant difficile ou impossible la
recherche de locaux de remplacement avant la fin du bail, à l'exclusion
des désagréments inhérents à toute résiliation de bail, tels que l'obligation

- 22 -
de déménager (CdB 2001, p. 41). En effet, quelle que soit leur gravité, les
inconvénients d'un changement de locaux ne constituent pas à eux seuls
des conséquences pénibles aux termes de l'art. 272 al. 1 CO car ils sont
inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas supprimés, mais
seulement différés en cas de prolongation de ce contrat; la prolongation
ne se justifie que si, au regard des circonstances, elle permet d'espérer
une atténuation de ces inconvénients en ce sens qu'un déménagement
plus lointain sera moins préjudiciable au locataire (ATF 105 II 197 c. 3a, JT
1980 I 162; ATF 102 II 254; TF 4A_452/2010 du 22 novembre 2010 c. 3).
Le locataire doit établir la réalité et la gravité des conséquences de la fin
du bail pour lui ou pour sa famille; elles sont le plus souvent liées à la
pénurie de logements et à la difficulté de trouver des locaux comparables
à bref délai (ATF 116 Il 446; Tercier/Favre/Bugnon, op. cit., n. 2764, p.
406).
La durée de la prolongation ne peut être déterminée
schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée
des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l'art. 272 al.
1 et 2 CO (TF 4C.139/2000 du 10 juillet 2000 c. 2). La détermination de la
durée de la prolongation en fonction des critères précités relève du
pouvoir d'appréciation du juge, selon les règles du droit et de l'équité (art.
4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner
du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et
procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse
pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui
accorde. Le droit fédéral n'est violé que si le juge sort des limites fixées
par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la
disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments
d'appréciation pertinents ou s'il en tire des déductions à ce point
injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation
(ATF 135 III 121 c. 2; ATF 133 III 201 c. 5.4; ATF 125 III 226 c. 4b; TF
4A_130/2008 du 26 mai 2008 c. 3.1; TF 22 novembre 2010, 4A_452/2010).
En particulier, le juge doit prendre en compte les circonstances et la durée
du bail, mais aussi l'âge et la santé du locataire, ses revenus et ses
relations avec le quartier (Lachat, op. cit., p. 775). Si le besoin du bailleur

- 23 -
d'avoir à utiliser personnellement ses locaux est légitime, ce besoin peut
l'emporter sur les intérêts du locataire lorsqu'il est concret, sérieux et
actuel. L'appréciation sera différente s'agissant d'un bailleur occasionnel,
dont l'intérêt pèsera plus lourd que celui d'un professionnel de l'immobilier
(Lachat, op. cit., pp. 776 à 778; Conod, CPra-Bail, n. 44 ad art. 272 CO).
Quant au locataire, il doit aussi avoir entrepris les recherches de locaux de
remplacement que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour
remédier aux conséquences du congé, et cela déjà lorsqu'il sollicite une
première prolongation de son bail (ATF 125 I 226 c. 4c; ATF 110 II 249 c. 4,
JT 1985 I 261; ATF 116 II 446 c. 3a; Lachat, op. cit., p. 782 et les
références citées).
L'art. 272b al. 1 CO permet de prolonger un bail d'habitation
de quatre ans au maximum et précise que, dans cette limite, une ou deux
prolongations peuvent être accordées. La loi permet ainsi deux
prolongations successives, mais laisse à l'autorité la faculté de n'en
accorder qu'une (Tercier/Favre/Bugnon, op. cit., n. 2737, p. 403). L'octroi
d'une première prolongation, en lieu et place d'une unique prolongation,
ne se justifie que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la
situation à la fin de la première période de prolongation (TF 4A_621/2009
du 25 février 2010 c. 2.4.2). Une prolongation unique est en particulier
indiquée lorsque le locataire n'a pas fait de recherches intensives de
locaux de remplacement jusqu'au moment de la prolongation
(Commentaire-SVIT, n. 6 ad art. 272b CO).
b) En l'espèce, les premiers juges ont admis que les
résiliations du bail avaient des conséquences pénibles pour les appelants
et ont correctement effectué la pesée des intérêts en présence. Ainsi, le
bail liant les parties a débuté le 1er janvier 2010, de sorte que les
locataires occupaient les lieux depuis un an et huit mois lorsque leur
contrat a été résilié en date du 30 août 2011 et que l'on ne saurait ainsi
considérer que le bail – qui a été conclu initialement pour une durée d'une
année et se renouvelait ensuite pour une année, sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins quatre mois à l'avance, et ainsi de suite d'année
en année – a eu une durée importante. Par ailleurs, les appelants

- 24 -
n'établissent pas avoir créé un enracinement particulier dans le quartier.
S'agissant de leur situation financière, les appelants font l'objet de
plusieurs poursuites, respectivement actes de défaut de biens, pour plus
d'une centaine de milliers de francs chacun. La faillite de l'appelant a été
prononcée à deux reprises, soit en 1994 et en 2006, celui-ci continuant
toutefois son activité, et il ressort des déclarations d'impôt produites que
l'appelant n'a déclaré aucun revenu ni fortune imposable pour les années
2009 et 2010. Quant à l'appelante, elle a été taxée au niveau cantonal et
communal sur la base d'un revenu annuel de 25'324 fr. en 2009 et sur un
revenu annuel de 24'724 fr. en 2010. Il ressort des certificats médicaux
produits, d'une part, que l'appelante, née le [...] 1936, présente une
mobilité réduite et, d'autre part, que l'appelant, né le [...] 1944, souffre de
douleurs thoraciques fréquentes déclenchées par l'effort ou le stress.
S'agissant de l'intimé, retraité, ses décisions de taxations de 2010 et 2011
indiquent un revenu annuel de près de 150'000 fr. et une fortune
d'environ 1'000'000 fr., dont des biens immobiliers. Il y a lieu de
considérer l'intimé comme un bailleur occasionnel dans la mesure où seul
l'immeuble en cause, comprenant trois appartements, est loué par ses
soins, et qu'il s'occupe au demeurant lui-même de la gérance de
l'immeuble, aidé de sa fille et de l'époux de celle-ci. Par ailleurs, l'intimé,
né le [...] 1922, voit son état de santé se fragiliser, ayant été victime d'une
crise cardiaque peu après l'audience de conciliation du 1er novembre
2011. Si la pénurie de logement qui sévit dans l'arrondissement de La
Côte est notoire, les appelants n'ont cependant effectué aucune démarche
de relocation après avoir reçu les congés litigieux, alléguant s'en être
abstenus dans la mesure où ils concluaient principalement à l'annulation
du congé. Or, selon la jurisprudence, le fait de conclure à l'annulation du
congé ne les affranchissait pas de leur devoir de chercher un nouveau
logement dès la réception du congé, ce d'autant moins que l'autorité de
conciliation, dans sa proposition de jugement, n'a pas annulé le congé et a
octroyé une unique prolongation de bail de six mois aux appelants.
c) En définitive, la Cour de céans ne peut que partager
l'appréciation des premiers juges selon laquelle, si la pénurie de logement,
leur situation financière obérée et leur état de santé justifient l'octroi

- 25 -
d'une prolongation de bail aux appelants, l'absence d'enracinement de ces
derniers dans la localité en cause, la brève durée du bail, l'absence de
recherches de locaux de remplacement, leur comportement envers leurs
voisins durant la location et la situation personnelle de l'intimé plaident
cependant en faveur d'une courte prolongation. Par ailleurs, contrairement
à ce que plaident les appelants, il n'y a pas lieu de tenir compte, pour
apprécier la durée de la prolongation, de leur activité professionnelle dans
les locaux loués, dès lors que celle-ci n'était pas autorisée. Dans ces
circonstances, une unique prolongation de neuf mois (soit jusqu'au 30
septembre 2012), telle qu'accordée par les juges de première instance,
était parfaitement adéquate et peut être confirmée. Les appelants ont au
demeurant bénéficié d'une prolongation de fait supplémentaire en raison
de l'effet suspensif lié à la procédure d'appel (cf. CACI 4 juillet 2012/311 c.
4b).
8. En conclusion, l'appel doit être rejeté dans la procédure de
l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
La requête d'assistance judiciaire partielle des appelants,
tendant à l'exonération d'avances et de frais judiciaires (art. 118 al. 1 let.
a et b CPC), est admise, dans la mesure où l'appel n'était pas d'emblée
dépourvu de toutes chances de succès (art. 117 let. b CPC) et où les
appelants ont apporté la preuve de leur indigence (art. 117 let. a et 119 al.
2 CPC).
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'080 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28
septembre 2010; RSV 270.11.5]) pour les appelants qui succombent (art.
106 al. 1 CPC), sont laissés à la charge de l'Etat (art. 122 al. 1 let. b CPC),
les appelants étant astreints au paiement d'une franchise mensuelle de 50
fr. dès et y compris le 1er décembre 2012. Les appelants sont tenus,
solidairement entre eux, dans la mesure de l'art. 123 CPC, au
remboursement des frais judiciaires de deuxième instance.

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Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens, dès lors que l'intimé n'a
pas été invité à se déterminer sur l'appel et n'a donc pas encouru de frais
pour la procédure de deuxième instance (cf. art. 95 al. 3 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. La requête d'assistance judiciaire partielle des appelants
D.________ et H.________ est admise, les bénéficiaires étant
exonérés des avances et des frais judiciaires.
IV. Les appelants sont astreints, solidairement entre eux, à payer
une franchise mensuelle de 50 fr. (cinquante francs) dès et y
compris le 1er décembre 2012, à verser auprès du Service
juridique et législatif, case postale, 1014 Lausanne.
V. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'080 fr.
(trois mille huitante francs) pour les appelants, sont laissés à la
charge de l'Etat.
VI. Les bénéficiaires de l'assistance judiciaire sont tenus,
solidairement entre eux, dans la mesure de l'art. 123 CPC, au
remboursement des frais judiciaires de deuxième instance.
VII. Il n'est pas alloué de dépens.

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VIII. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 26 novembre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Félix Paschoud, avocat (pour Z.________),
- M. D.________,
- Mme H.________.
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires

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pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La greffière :