vd_gerichte · JI19.038154 · 2021-03-23 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
JI19.038154-210176
142
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 23 mars 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Crittin Dayen et Cherpillod, juges
Greffière : Mme Schwab Eggs
*****
Art. 1, 18 et 413 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par N.________, à [...],
demandeur, contre le jugement rendu le 11 septembre 2020 par le
Président du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la
cause divisant l’appelant d’avec L.________ SA, à [...], défenderesse, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 11 septembre 2020, adressé pour notification
aux parties le 14 décembre 2020, le Président du Tribunal civil de l’Est
vaudois a rejeté la demande déposée le 27 août 2019 par N.________
contre L.________ SA (I), a arrêté les frais judiciaires à 2'300 fr., les a mis à
la charge de N.________ et les a compensés avec les avances de frais
versées par les parties (II), a dit que N.________ était le débiteur de
L.________ SA et lui devait immédiat paiement de la somme de 40 fr. à titre
de remboursement de son avance de frais judiciaires (III) ainsi que de la
somme de 2'500 fr. à titre de dépens (V), le chiffre IV, prévoyant le sort
des frais si la motivation n’était pas demandée, étant supprimé.
En droit, appelé à statuer sur une réclamation pécuniaire en
lien avec un contrat de courtage, le premier juge a retenu que les parties
avaient passé un accord au mois de février 2018, en vertu duquel elles ont
convenu d’un partage par moitié de la commission de courtage si la vente
de l’appartement devait être conclue avec un client déterminé ayant
effectué sa visite en présence des deux parties. Il a ensuite estimé qu’il
était patent que le partage de la commission n’était prévu que dans
l’hypothèse où la vente serait conclue avec ce client-ci et non avec tout
acheteur proposé par l’une ou l’autre des parties et que par conséquent,
en dehors de ce client précis, les parties étaient libres de proposer leurs
propres acquéreurs sans qu’un partage de commission ne soit dû. La
vente de l’appartement a été finalisée avec un autre acquéreur proposé
par la défenderesse au début de son mandat et sans lien avec le client
susmentionné. Le premier juge a relevé que le demandeur n’avait dès lors
aucunement contribué à la vente de cet objet et que l’on peinait à suivre
son raisonnement selon lequel ce serait la visite des locaux par ses soins
qui aurait mené à la vente, alors qu’il n’avait eu aucun contact avec
l’acquéreur final. Pour ces motifs, le premier juge a considéré que les
conditions de l’accord conclu entre les parties n’étaient manifestement
pas réalisées, de sorte qu’aucun partage de la commission de courtage
n’était dû.

- 3 -
B. Par acte motivé du 28 janvier 2021, N.________ a fait appel de
ce jugement, concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme dans
le sens de l’admission de sa demande et de la condamnation de L.________
SA à lui verser le montant de 14'674 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 15
mai 2018. Il a subsidiairement conclu au renvoi de la cause au premier
juge pour nouvelle décision dans le sens des considérants. A l’appui de
son appel, il a déposé un onglet de trois pièces dites de forme, sous
bordereau.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) N.________ (ci-après : le demandeur) est le titulaire de
l’entreprise individuelle [...], qui a pour but la « vente d’immeubles, de
villas, d’appartements et de terrains ; expertise et conseil ».
b) L.________ SA (ci-après : la défenderesse) est une société
anonyme inscrite au Registre du commerce du Canton de Vaud depuis le
[...] 2004, dont le but est le suivant : « exploitation d’une agence
immobilière ; gestion de fortune mobilière et immobilière, courtages,
conseils en matière de financement et d’investissement ainsi qu’en
assurances ». Feu Q.________ – décédé au début du mois de novembre
2019 – était son administrateur président, muni de la signature
individuelle. Depuis le 3 septembre 2019, [...] est son administratrice, au
bénéfice de la signature individuelle.
2. Du contrat de courtage conclu avec le demandeur
a) Le 14 novembre 2017, le demandeur a signé un contrat de
courtage non-exclusif avec les époux [...], représentés par la fiduciaire

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G.________ SA, en vue de la vente d’un appartement de 3,5 pièces et d’une
cave dans la [...], pour un prix désiré de 545'000 francs.
b) Le témoin W.________, employée de la fiduciaire G.________
SA, a confirmé avoir signalé au demandeur que les époux [...] souhaitaient
vendre leur appartement et que celui-ci lui avait remis un contrat de
courtage pour signature par les vendeurs. Le témoin a également
confirmé qu’après la signature du contrat, un double des clés de
l’appartement avait été remis au demandeur.
Interrogée sur la présence d’autres courtiers sur cet objet,
W.________ a répondu ce qui suit : « Il y avait déjà un courtier dans la
course, qui avait signé un contrat de courtage avant M. N.________. Je crois
que c’était la société [...]. C’était un contrat de courtage non-exclusif. A
ma connaissance, il n’y avait pas d’autre courtier. Je crois que l’immeuble
était en vente depuis 2017 ou 2018. J’ignore si des contrats de courtage
non écrits ont été conclus. Je connais la société L.________ SA de nom. J’ai
vu l’administrateur de dite société lors de la signature de l’acte de vente.
J’ignore si d’autres employés de G.________ SA avaient des contacts avec
les courtiers mais je ne pense pas. Je ne peux pas vous dire s’il arrive que
plusieurs employés de G.________ SA s’occupent du même objet. J’ignore
s’il y a eu d’autres projets d’acte de vente pour l’immeuble des époux [...]
mais je sais qu’il y avait des intéressés, qui ont finalement renoncé car
cela prenait trop de temps, mais je ne me rappelle plus s’il y a eu un
projet d’acte de vente. Je crois que c’est [...] qui avait amené ces
intéressés. »
3. Du contrat de courtage conclu avec la défenderesse
Le témoin F.________, administrateur président de la fiduciaire
G.________ SA, a pour sa part confirmé que sa société avait mandaté la
défenderesse en début d’année 2016, d’abord pour réaliser une expertise
sur l’appartement appartenant aux époux [...] sis [...], puis pour la vente
de celui-ci. Il a expliqué qu’un contrat de courtage non-exclusif avait été
conclu oralement, un contrat écrit n’étant pas nécessaire dès lors que la
défenderesse était une cliente de longue date.

- 5 -
Interrogé sur le fait que le demandeur était en possession des
clés de l’appartement, F.________ a déclaré ignorer comment le demandeur
les avait obtenues. Il a précisé ce qui suit : « Ce n’est pas moi qui ai
transmis ces clients à N.________. Ces clés se trouvaient au bureau et ont
été transmises aux différents courtiers qui étaient sur cet objet. A ma
connaissance, il y avait deux courtiers sur cet objet. L.________ SA est
cliente de G.________ SA de longue date, raison pour laquelle je n’ai pas
besoin de contrat avec eux. Je connais N.________ de nom. G.________ SA
tient la comptabilité de L.________ SA et de [...] SA. »
4. De l’accord intervenu entre les parties
a) Au mois de février 2018, les parties ont eu des échanges en
lien avec la vente d’un appartement [...]. Chacune des parties soutient
avoir été contactée par l’autre.
La défenderesse allègue également avoir demandé si
l’appartement en question était le même que celui mis en vente par la
société G.________ SA ; le demandeur lui aurait répondu par la négative au
motif qu’il ne connaîtrait pas cette société. Le demandeur conteste ces
allégations.
b) Par courriel du 23 février 2018, la défenderesse, par
l’intermédiaire de Q.________, a remercié le demandeur pour la visite de
l’appartement du 6e étage [...] en compagnie de son client, lequel a fait
une offre d’achat d’un montant de 500'000 francs. Q.________ a indiqué
que si l’affaire devait aboutir, il y aurait un partage par moitié de la
commission de courtage, comme convenu.
Par retour de courriel du même jour, le demandeur a indiqué
avoir transmis l’offre précitée au représentant du propriétaire. Il a précisé
ce qui suit : « en cas de réalisation de la vente à votre client Mr R.________
une commission de 1.5% + TVA sur le prix de vente sera réservée à votre
agence ».

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5. De la vente de l’appartement des époux [...]
La défenderesse a notamment présenté comme acquéreur la
société U.________ SA, représentée par M. [...], aux époux [...]. Dans un
premier temps, cet acheteur n’a pas été retenu par les vendeurs en raison
d’un litige avec le locataire de leur appartement, dont le bail a dû être
résilié. Par la suite, la fiduciaire G.________ SA a repris contact avec M. [...],
pour U.________ SA. La vente de l’appartement a finalement été conclue
avec cette dernière.
La défenderesse a perçu l’entier de la commission de courtage
pour cette vente.
6. a) Le 21 avril 2018, ayant eu connaissance de la vente de
l’appartement des époux [...], le demandeur a adressé un courrier à
G.________ SA, où il a indiqué qu’à la demande de Q.________ de l’agence
L.________ SA, en date du 22 février [réd. : 2018], ils avaient tous deux fait
visiter l’appartement à R.________, lequel avait articulé une offre d’achat,
et qu’ils avaient convenu de partager la commission. Il a exposé avoir
appris la prochaine acquisition de cet appartement par R.________ et a
requis la moitié de la commission, soit un montant de 13'625 fr., TVA en
sus.
Par courrier du 27 avril 2018, G.________ SA a répondu au
demandeur que l’acquéreur de l’appartement n’était pas R.________ mais
la société U.________ SA, représentée par M. [...], acheteuse présentée par
la défenderesse.
b) Par courrier du 15 mai 2018, le demandeur a prié la
défenderesse, par l’intermédiaire de Q.________, de lui verser sa part de la
commission conformément à leur accord du 22 février 2018 et lui a
transmis une note d’honoraires d’un montant de 14'674 fr., TVA comprise.

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Par courrier du 30 mai 2018, la défenderesse a rappelé au
demandeur lui avoir demandé si son mandant était la société G.________
SA, respectivement F.________, avec qui il avait déjà un mandat de vente
sur l’appartement des époux [...] après en avoir réalisé l’estimation, ce à
quoi il lui avait été répondu par la négative.
7. La défenderesse a vendu plusieurs appartements situés [...].
Elle a allégué que ces appartements se ressemblaient beaucoup, raison
pour laquelle elle n’aurait pas remarqué qu’il s’agissait de l’appartement
des époux [...] lors de sa visite avec le demandeur.
8. a) Le demandeur a déposé une requête de conciliation devant
le Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois le 26 mars 2019. La
conciliation ayant échoué, une autorisation de procéder lui a été délivrée
le 27 mai 2019.
b) Par demande du 27 août 2019, le demandeur a conclu, avec
suite de frais et dépens, à ce que la défenderesse soit condamnée à lui
verser le montant de 14'674 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 15 mai
2018 (I).
Par réponse du 9 janvier 2020, la défenderesse a conclu au
rejet de la demande déposée le 27 août 2019 par le défendeur (I) et à ce
que les frais de la procédure et une équitable indemnité à titre de dépens
soient mis à la charge du demandeur (II).
c) A l’audience de jugement du 10 septembre 2020, les
témoins W.________ et F.________ ont été entendus. Le demandeur et [...],
représentant la défenderesse, ont pour leur part été interrogés à forme de
l’art. 191 CPC.
N.________ a déclaré ce qui suit :
« Je confirme les allégués de la procédure déposée par mon conseil
sur lesquels mon interrogatoire est offert.

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Sur questions de Me Weil, j’ai été mandaté par Mme W.________ et
j’ai signé un contrat de courtage. J’ai créé un dossier et je l’ai mis en
ligne sur internet, j’ai eu des contacts avec des clients. Au mois de
février 2018, M. Q.________ m’a contacté pour éventuellement faire
une visite avec son client. Je n’ai pas l’habitude de partager mes
dossiers mais j’ai accepté, le téléphone était charmant. Nous nous
sommes donné rendez-vous le lendemain avec son client, nous
avons fait la visite. J’avais la clé. Après cette visite, M. Q.________
m’a rejoint pour boire un café et m’a transmis l’offre de son client,
qu’il m’a confirmée par mail. J’ai transmis cette offre de 500'000 fr.
à Mme W.________. Je n’ai pas su que L.________ SA avait un mandat
de courtage sur cet objet. Mme W.________ m’a dit que si j’avais une
offre à 520'000 ou 530'000, il fallait que je le lui dise rapidement. J’ai
alors contacté M. Q.________ et lui ai demandé si son client pouvait
faire une offre plus élevée. Au mois d’avril, j’ai appris par
Mme W.________ que l’appartement avait été vendu et j’ai contacté
M. Q.________, qui m’a annoncé que c’était lui qui avait fait la vente.
J’étais alors furieux. J’ai une éthique professionnelle. A aucun
moment M. Q.________ ne m’a parlé de la fiduciaire G.________ SA.
Nous avions convenu avec M. Q.________ de partager la commission
de courtage par moitié.
Sur question de Me Chappaz, qui me demande si les conditions de
l’accord avec M. Q.________ ressortent de la pièce 5, je vous le
confirme. Je n’explique pas les dires de Mme [...] selon lesquels M.
Q.________ m’aurait demandé si j’avais un lien avec G.________ SA.
J’ignorais qu’un acte de vente avait été préparé par Me [...] pour
l’appartement des époux [...]. Vous me demandez si je savais
combien de courtiers étaient sur l’affaire. Je vous réponds que oui, il
n’y en avait qu’un seul, à savoir [...], que j’ai croisé plusieurs fois.
Les conditions de l’accord qui ressortent de la pièce 5 pour que l’on
fasse le partage de la commission ont été remplies. »
[...] a pour sa part déclaré ce qui suit :
« Je confirme les allégués de la procédure déposée par mon conseil
sur lesquels mon interrogatoire est offert.
Sur question de Me Chappaz, je confirme que mon mari m’a indiqué
avoir demandé à N.________ s’il avait été mandaté par G.________ SA.
Lors d’une confrontation avec M. N.________, ce dernier a dit ne pas

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connaître G.________ SA. Si mon mari savait que cet appartement
était celui de G.________ SA, il n’aurait pas mis les pieds là-dedans. Il
n’avait pas d’intérêt à joindre ses efforts avec M. N.________ pour un
appartement pour lequel il avait déjà un mandat. Il est vrai que les
appartements de [...] se ressemblent énormément. Mon mari m’a
parlé de cette affaire à la fin de sa vie, il n’avait aucune raison de
mentir.
Sur question de Me Weil, je collabore avec la fiduciaire G.________ SA
depuis environ 15 ans. Je crois que mon mari la connaissait déjà
auparavant. Ils ont travaillé ensemble sur certains dossiers, mais
j’ignore combien de contrats de courtage ont été conclus. Mon mari
a vendu plusieurs appartements [...], une quinzaine je pense. Nous
avons nous-même été propriétaires. Je pense que seuls deux
documents ont été produits car on ne voulait pas faire appel à tous
les clients à qui nous avons vendus. On m’a dit qu’il fallait la
signature du propriétaire. Vous me demandez si entre 2016 et 2018
nous avons eu plusieurs mandats de vente sur [...], je vous réponds
que cela dépend des périodes. Mon mari avait un client qui est
propriétaire de pas mal d’appartements et qui s’intéressait aux
appartements de [...], ça aurait donc été un appartement de plus à
lui proposer. En ayant que les photos, on ne peut pas savoir quel
appartement est en vente car les appartements de [...] se
ressemblent. Il n’y a pas l’étage sur le descriptif de l’annonce, car
autrement c’est trop facile de le trouver. On donne l’étage une fois
que l’on a le client en main. J’ignore si mon mari a demandé à
N.________ de quel étage il s’agissait. Vous me demandez si je me
rappelle du montant de la commission de courtage. Je vous réponds
que non. La commission a été encaissée en entier. »
En d roit :
1.
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les
décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000

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fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 272]).
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours
à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, interjeté en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), dirigé contre une
décision finale de première instance et portant sur des conclusions
supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Il offre à l'autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, Commentaire
Romand, Code de procédure civile, 2e éd. 2019, n. 1 ad art. 310 CPC).
Celle-ci peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JdT 2010 III 129, spéc. p. 134). Elle peut revoir librement
la constatation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (Tappy, op. cit., p. 135).
3.
3.1 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé. L'appelant
doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la
décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des
allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première
instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur
les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est
entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du
premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si
la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà été

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présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée
(TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3) ou si elle ne contient que des
critiques toutes générales et superficielles de la décision attaquée ou
encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première
instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et
l'instance d'appel ne peut entrer en matière (TF 4A_376/2016 du 2
décembre 2016 consid. 3.2.1 ; TF 4A_61/2016 du 10 mai 2016 consid. 4 ;
TF 4A_593/2015 du 13 décembre 2016 consid. 5.1).
3.3 En l’espèce, l’appelant présente sa propre version des faits,
sans étayer sa thèse, ni critiquer les constatations de fait du jugement
querellé. Faute de motivation suffisante, cela ne permet pas de conduire à
la rectification de l’état de fait tel que retenu par l’autorité précédente. Au
demeurant, les éléments invoqués par l’appelant ne sont pas établis.
4.
4.1 L'appelant invoque que l'intimée n'aurait pas établi l'existence
d'un contrat de courtage entre l'intimée et les anciens propriétaires ou
leur représentant. Elle relève des éléments qui seraient incohérents à cet
égard ainsi que le prix offert par la société qui a finalement acheté
l’appartement litigieux. Selon l’appelant, l'intimée aurait échoué à prouver
qu'elle y avait amené l’acheteuse en 2016 déjà ; il fait en effet valoir qu’il
serait incompréhensible que l'intimée n'ait pas reconnu le bien litigieux
lors de la visite en 2018, à moins de démontrer que l'intimée ne
connaissait justement pas l'appartement en question. L’appelant soutient
que l'intimée n'aurait pas non plus établi avoir perçu la commission de
courtage pour la vente de l’appartement litigieux. Des rapports étroits
existeraient entre l'intimée et la fiduciaire des propriétaires, de même
qu'entre l’administrateur de la fiduciaire et celui de la société acheteuse et
enfin entre la fiduciaire et l’acheteur potentiel R.________, celui-ci en étant
le client fiscal. En définitive, l’appelant fait valoir que c’est son activité qui
aurait conduit à la vente rapide de l'appartement litigieux, l'intimée ayant
tenté par mauvaise foi crasse de se soustraire à l'accord trouvé entre les

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parties en « dénichant U.________ SA », ce qui ne remettrait pas en doute
l'accord conclu.
4.2
4.2.1 Un contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement
et d'une manière concordante, manifesté leur volonté (art. 1 al. 1 CO), que
ce soit de manière expresse ou tacite (art. 1 al. 2 CO).
Pour déterminer s'il y a eu effectivement accord entre les
parties, le juge doit tout d'abord s'efforcer de rechercher la réelle et
commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou
dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit
pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO).
Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des
déclarations de volonté, mais aussi le contexte général, soit toutes les
circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse
des déclarations antérieures à la conclusion du contrat, des projets de
contrat, de la correspondance échangée ou encore de l'attitude des
parties après la conclusion du contrat (TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012
consid. 10.2 ; Winiger, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e
éd. 2012, nn. 15 ss, spéc. nn. 25 et 32-34 ad art. 18 CO). La recherche de
la volonté réelle des parties est qualifiée d'interprétation subjective (ATF
131 III 606 consid. 4.1 ; ATF 125 III 305 consid. 2b). Déterminer ce qu'un
cocontractant savait et voulait au moment de conclure relève des
constatations de fait (ATF 131 III 606 consid. 4.1 ; ATF 128 III 419 consid.
2.2).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si
les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et
comportements des parties selon le principe de la confiance, en
recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait de bonne
foi être comprise en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 133 III
61 consid. 2.2.1). Cette interprétation dite objective, qui relève du droit,
s'effectue non seulement d'après le texte et le contexte des déclarations,

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mais également sur le vu des circonstances qui les ont précédées et
accompagnées (ATF 131 III 377 consid. 4.2.1 ; ATF 119 Il 449 consid. 3a), à
l'exclusion des circonstances postérieures (ATF 132 Ill 626 consid. 3.1).
L'application du principe de la confiance est une question de droit ;
cependant, pour trancher cette question, le juge doit se fonder sur le
contenu des manifestations de volonté et sur les circonstances, dont la
constatation relève du fait (ATF 135 III 410 consid. 3.2).
4.2.2
4.2.2.1 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès
que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à
la conclusion du contrat.
Le courtier est en principe appelé à développer une activité
factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du
mandant (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre
2017 consid. 2.1). Pour prétendre à un salaire, il doit prouver, d'une part,
qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès
(ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017
consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant
cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre
l'activité du courtier et la conclusion du contrat (TF 4A_153/2017 du 29
novembre 2017 consid. 2.1).
En matière de courtage d'indication, il suffit que le courtier
annonce l'occasion de conclure au mandant (Marquis, Le contrat de
courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne, 1993, p.
421). Le courtage de négociation est une activité d’entremise, par laquelle
le courtier amène les futurs cocontractants à harmoniser les diverses
exigences qui les séparent, à préparer le contrat principal conformément à
ce qui est prévu dans le contrat de courtage, à infléchir la volontiers du
tiers de conclure le contrat principal (Marquis, op. cit., p. 425). Il suffit qu’à

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un moment de son activité, le courtier ait provoqué un des motifs qui a
déterminé le tiers à conclure (Marquis, op. cit., p. 427).
4.2.2.2 Si plusieurs courtiers sont intervenus indépendamment, la
commission des uns et des autres doit être fixée en proportion de leur
contribution au résultat obtenu, pour lequel le commettant ne doit qu’une
seule commission (ATF 72 II 421, JdT 1947 I 293, confirmant la
jurisprudence publiée aux ATF 62 III 342 consid. 2 ; Amman, Basler
Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, n. 12 ad art. 413 CO ;
Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2012, n. 23
ad art. 413 CO et les références citées).
Le Tribunal fédéral a déjà examiné et écarté l’avis d’une partie
de la doctrine qui voulait que lorsque plusieurs courtiers commis
indépendamment les uns des autres avaient contribué à procurer la
conclusion d’un contrat, chacun d’eux avait le droit à toute la commission,
vu que chacun avait une part déterminante au succès recherché, dont la
réalisation valait au courtier la pleine rétribution. A cet égard, il avait
indiqué que cette solution – et ce quand bien même le courtier avait le
droit à l’intégralité de son salaire lorsque, après avoir mis en mouvement
les pourparlers, il voyait le commettant prendre l’affaire en main et réussir
à clôturer celle-ci sur la base initialement créée par le courtier – était
inéquitable, car elle aboutissait à faire peser une charge trop lourde sur le
mandant. Dès lors, selon le Tribunal fédéral, en cas de concours de
plusieurs courtiers, il paraissait juste de mesurer l’importance du travail de
chacun d’eux dans l’ensemble des efforts qui avaient été couronnés de
succès et de fixer le salaire des uns et des autres en proportion de leur
contribution au résultat obtenu pour lequel le commettant ne devait
qu’une seule commission. Cette solution ne constituait pas un traitement
trop dur pour le courtier, car celui-ci devait s’attendre à ce que d’autres
courtiers, outre lui-même, s’occupait de la même affaire. En effet, toujours
selon le Tribunal fédéral, dans le commerce des immeubles, le vendeur
chargeait en règle générale ou du moins très souvent plusieurs courtiers
indépendamment les uns des autres de lui procurer un acheteur. Ainsi, le
courtier qui entendait s’assurer tout le mérite du succès avait la possibilité

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d’y parvenir en stipulant la clause d’exclusivité dans le contrat de
courtage (ATF 72 II 421, JdT 1947 I 293).
4.3 En l’espèce, il résulte de l’état de fait que les parties ont
conclu un contrat prévoyant le partage de la commission sur la vente d’un
bien immobilier déterminé, ce que les parties ne contestent pas. Cet
accord prévoyait que l’appelant aurait droit à la moitié de la commission si
la vente de l'appartement était conclue avec le client en compagnie
duquel les parties avaient visité l'appartement à la fin du mois de février
2018 – à savoir R.________. Il est établi que le partage de la commission
dépendait de la réalisation de la vente avec ce client déterminé ; cela
résulte en particulier des courriels échangés par les parties le 23 février
2018. L’interprétation subjective permet ainsi de déterminer les contours
de l’accord conclu entre les parties.
Or il s'avère que la vente immobilière n'a pas été conclue avec
le client objet de l’accord des parties, mais avec une société tierce, dont
l'autorité précédente relève avec raison qu'il n'est pas établi qu'elle ait un
lien avec le client potentiel R.________. La condition posée par l'accord des
parties – à savoir la conclusion de la vente avec R.________ – n'est ainsi
clairement pas remplie ; l’appelant ne le remet d’ailleurs pas valablement
en cause. Pour ces motifs, c’est à juste titre que le premier juge a retenu
que l'appelant n’avait pas droit sur la base de cet accord à une part de la
commission perçue par l'intimée.
L’appelant soutient que l’intimée commettrait un abus de droit
en invoquant le fait que la vente immobilière avait été conclue avec une
société tierce et non avec R.________ ; or il ne prouve ni même ne rend
vraisemblable les faits à la base de cette allégation. A cet égard, il ne
résulte d’aucun élément au dossier que les parties se seraient engagées à
ne pas conclure la vente avec un tiers ou se seraient liées d’une autre
manière. Le contrat de courtage conclu par l’appelant avec le
représentant des vendeurs n’était d’ailleurs pas un contrat d’exclusivité,
ce que l’appelant savait. Il ne pouvait donc pas ignorer que la vente
immobilière pouvait être conclue sans son intervention. Les moyens

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invoqués par l'appelant sont dès lors dénués de pertinence sur la question
de savoir s’il pouvait obtenir un paiement de l'intimée. Aux termes de leur
accord et vu la vente intervenue, il n'avait pas droit à une part de la
commission.
Par surabondance, aucun élément au dossier ne prouve que
l’appelant aurait influé sur la vente finalement intervenue, ce qui aurait pu
éventuellement justifier la perception d’une commission. En particulier,
l’appelant ne connaissait pas la société acquéreuse, ni n’a présenté l'un de
ses représentants aux propriétaires ou à leur représentante du moins ne le
démontre-t-il pas. Il n'a pas non plus établi – alors que le fardeau de la
preuve repose en la matière sur le courtier qui prétend au paiement d'une
commission – avoir rempli, pour la vente intervenue, ni un rôle de
négociateur, ni un rôle d'indicateur. Il n'a ainsi pas le droit à la commission
prévue dans le contrat de courtage, de sorte que toute répartition de la
commission éventuellement payée à l'intimée est pour le surplus hors de
propos.
Pour ces motifs, les prétentions de l'appelant contre l'intimée
doivent être rejetées, ce qui conduit au rejet de l’appel.
5. Pour ces motifs, l'appel, manifestement mal fondé (art. 312 al.
1 in fine CPC), doit être rejeté et le jugement attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 746 fr. 70
(art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l'appelant qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens de deuxième instance,
l'intimée n'ayant pas été invitée à procéder.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 746 fr. 70
(sept cent quarante-six francs et septante centimes), sont mis
à la charge de l’appelant N.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Philippe Chaulmontet (pour N.________),
- Me Robin Chappaz (pour L.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
14'674 francs.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :