vd_gerichte · XC16.007593 · 2017-10-30 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC16.007593-170485
484
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 30 octobre 2017
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mmes Merkli, juge, et Cherpillod, juge suppléante
Greffier : M. Grob
*****
Art. 18 al. 1 et 253 CO
Statuant sur l’appel interjeté par G.________, à [...],
défenderesse, contre le jugement préjudiciel rendu le 17 août 2016 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec R.________, à
[...], demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement préjudiciel du 17 août 2016, dont la motivation a
été communiquée aux parties pour notification le 1er mars 2017, le
Tribunal des baux a dit que les parties avaient conclu, le 12 décembre
2013, un contrat de bail à loyer portant sur le local situé au rez-de-
chaussée de l’immeuble sis rue V.________ à [...], correspondant à l’espace
désigné par les termes « coiffeuse : 41.4 m2 » sur le plan objet du permis
de construire n° CAMAC [...] (I), que le courrier adressé par G.________ à
R.________ le 29 octobre 2015 ne constituait pas un congé (ordinaire ou
extraordinaire) au sens du titre huitième du Code des obligations (II) et
qu’il serait statué sur les frais du jugement dans la décision finale à
intervenir (III).
En droit, les premiers juges ont considéré que la convention
conclue entre les parties le 12 décembre 2013 constituait un contrat de
bail à loyer dès lors que ce document prévoyait la cession de l’usage d’un
local commercial déterminable, soit en l’occurrence d’un local qui était
encore à construire, pour une durée qui n’était pas spécifiée mais qui était
présumée être indéterminée (art. 255 al. 3 CO) et moyennant une
contrepartie financière qui était déterminable dans la mesure où les
critères permettant de fixer le loyer y étaient décrits. Les parties s’étaient
ainsi entendues sur tous les éléments essentiels du contrat de bail à loyer
et il n’était pas établi qu’elles auraient réservé des points subjectivement
essentiels sur lesquels elles ne se seraient pas mises d’accord.
Interprétant la manifestation de volonté exprimée par G.________ dans un
courrier du 29 octobre 2015, les magistrats ont retenu que l’intention de
celle-ci n’était en aucun cas de résilier unilatéralement un contrat de bail
en application des règles légales.
B. Par acte du 14 mars 2017, G.________ a interjeté appel contre
le jugement précité, en concluant, sous suite de frais et dépens, à sa
réforme et au rejet de la demande de R.________ dans toutes ses

- 3 -
conclusions, ainsi qu’au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour
décision sur ses conclusions reconventionnelles restées en suspens.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 22 janvier 2001, la commune de
[...] a remis en location à X.________ et à [...] un salon de coiffure au rez-
de-chaussée de l’immeuble sis rue V.________ (parcelle n° [...] de cette
même commune), dont elle est propriétaire.
Selon un avenant du 20 janvier 2011, ce bail a été repris par
R.________ et par X.________, en qualité de locataires, avec effet au 1er
janvier 2011.
2. Depuis le 7 décembre 2012, G.________ bénéficie d’un droit de
superficie sur l’immeuble litigieux. Ce droit comporte notamment
l’engagement de la superficiaire de démolir le bâtiment existant et d’en
construire un nouveau sur cette même parcelle, comprenant dix
appartements, trois commerces et six places de parc extérieures.
3. Par courrier du 26 décembre 2012, X.________ et R.________ se
sont adressées à G.________ afin d’obtenir que le bail soit repris par
R.________ seule.
Le 17 janvier 2013, G.________ a écrit ce qui suit à
R.________ (sic) :
« Nous nous référons,
- Au bail-à -loyer pour locaux commerciaux signé le 22 janvier
2001 par M. [...] – bailleur et Mme X.________ et M. [...] –
locataires ;
- A l’avenant /transfert de bail signé le 20 janvier 2011 par [...]
SA – bailleur et Mmes X.________ et R.________, locataires
- à la lettre cosignée par Mme X.________ et vous-même du
26 décembre 2012, réceptionnée le 7 janvier dernier,
afférente à la résiliation du bail-à-loyer par Mme X.________,
codétentrice avec vous du contrat,

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- A nos divers entretiens, notamment à la séance à l’intention
des locataires tenue le 28 mars 2012 sur place, par laquelle
il a été informé de l’intention de la municipalité d’attribuer à
G.________, en droit de superficie sa propriété à la rue
V.________ dans l’intention d’y reconstruire un nouveau
bâtiment d’habitation subventionnée après démolition.
Suite à l’acquisition de l’immeuble susmentionné par notre société le
1er décembre 2012, nous avons le plaisir de vous faire parvenir ci-
joint le nouveau bail à loyer, établi par le nouveau propriétaire, pour
le local commercial que vous souhaitez reprendre seule.
Ce bail se fonde sur l’ancien bail qu’il annule et remplace, il est
établi à l’intention des nouvelles parties (bailleur et locataire), pour
une durée de 6 mois, renouvelable de 6 mois en 6 mois jusqu’à
l’avis définitif de démolition.
Comme G.________ l’avait informé,
- une solution de relocalisation à [...] de votre commerce,
pendant la période de la construction, est en cours d’étude ;
- notre société maintient son engagement de renouveler à
votre intention un bail à loyer pour le local commercial dans
la nouvelle construction.
Nous vous remercions dès lors de bien vouloir nous faire parvenir les
2 exemplaires du nouveau bail signés aux emplacements prévus,
nous vous ferons parvenir le vôtre après apposition de la signature
de la gérance. ».
Par courrier du 12 février 2013, R.________ a indiqué qu’elle
refusait de signer le nouveau bail dans la mesure où il péjorait sa situation
par rapport au bail actuel. Elle se déclarait néanmoins disposée à en
discuter.
Le 25 février 2013, la prénommée a déposé une opposition au
projet de construction, en indiquant en particulier que le nouveau local ne
lui convenait pas et en demandant la modification du projet.
4. Le 21 juin 2013, les parties ont signé un nouveau contrat de
bail portant sur les locaux du salon de coiffure.
Ce contrat, qui indiquait expressément que l’immeuble était
voué à une prochaine démolition, était prévu pour durer initialement du
1er janvier au
30 juin 2013. Il se renouvelait ensuite de six mois en six mois, jusqu’à avis
définitif de démolition de l’immeuble.

- 5 -
5. En date du 12 décembre 2013, R.________ et J.________ d’une
part et G.________ d’autre part ont passé la convention suivante (sic) :
« CONVENTION
entre Mme J.________,
Mme R.________
(ci-après les commerçantes)
et
G.________
Dans le cadre de la démolition et nouvelle construction d’un
immeuble à la rue V.________, G.________ s’engage envers les
commerçantes susmentionnées,
• A construire 2 locaux commerciaux pour l’exploitation d’un
kiosque tabac-journaux 39 m2 env. et un salon de coiffure
respectivement 41 m2 env. selon permis de construire CAMAC
[...];
• Dont le loyer sera fixé en fonction du coût de construction, du
taux hypothécaire et rendement d’un immeuble en vigueur à la
fin des travaux. A l’heure actuelle, il est estimé à environ fr.
250/m2 par année sans les charges soit respectivement fr.
812.- et 854.- par mois;
• A payer pendant la durée de la construction, estimée à 18
mois, le loyer de 2'300.- net du local de la rue H.________ ;
• Les charges et frais accessoires de ce local étant à la charge
des commerçantes ;
• Au cas où les commerçantes se désisteraient de louer les futurs
locaux à la rue V.________, elles s’engagent à rembourser les
loyers payés par G.________ à la rue H.________.
• Cette convention est liée au bail-à-loyer du local rue
H.________. ».
6. Selon contrat de bail à loyer signé le 6 janvier 2014, G.________
a pris en location un local commercial dans l’immeuble sis rue H.________ à
[...]. Prévu pour durer initialement du 15 janvier au 30 juin 2014, ce
contrat se renouvelait de trois mois en trois mois et se résiliait moyennant
le respect d’un préavis de trois mois. Le contrat autorisait expressément la
sous-location du local en vue d’y exploiter un kiosque et un salon de
coiffure.

- 6 -
Par courrier du 17 janvier 2014, G.________ s’est adressée en
ces termes à R.________ :
« Concerne : rue V.________
Résiliation du bail-à-loyer
(…)
Nous nous référons à l’objet susmentionné, notamment aux divers
entretiens que nous avons eus lors de l’établissement de la
convention qui nous lie.
Par ces lignes, nous vous confirmons donc les propos tenus, soit :
1. Votre bail-à-loyer est résilié au 31 mars 2014, date à
laquelle il faudra remettre les locaux parfaitement vides;
2. La location du nouveau local à la rue H.________ en vigueur
depuis le 15 janvier 2014, l’obligation d’y déménager dans
les meilleurs délais mais au plus tard au 31 mars 2014.
Par ailleurs, vous avez reçu 1 clé d’accès à ce local depuis le
16 janvier 2014.
3. Selon encore nos divers entretiens et conformément à votre
choix préalable, la répartition des locaux de la rue H.________ a
été fixée de la manière suivante :
• vitrine et local Ouest, Mme R.________ – coiffure ;
• vitrine et local Est, Mme J.________ - kiosque et local
porte avec cylindre ;
• le WC, local cuisine (évier inox) sont des locaux
communs ;
• un décompte de la surface et volume occupés vous
parviendra prochainement, ainsi que la répartition
proportionnelle des charges. ».
7. En date du 25 septembre 2015, R.________ a adressé à
G.________ un courrier dans lequel elle se plaignait notamment d’avoir été
harcelée, menacée et injuriée par des administrateurs de cette dernière.
Elle y relevait également ce qui suit (sic) :
« (…) j’ai été regarder le nouveau local (bail à loyer à mon nom), de
façon totalement détendue, puisque c’est vous-même qui me l’avez
proposé.
Il en est sortit de cette visite une grande erreur de votre part par
rapport au placement initial des 2 bacs de lavage. En effet, vous
avez placé des tuyaux d’écoulement à côté de la fenêtre (vers la
porte d’entrée) dans un espace prévu pour le service d’onglerie et
de la caisse. Lors de nos diverses entrevues, vous m’aviez informé
que je devais et à mes frais tirer des tuyaux pour les bacs depuis les

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toilettes afin de les placer à côté du sanitaire et non à la vue des
passants (on ne met jamais les bacs à la vue du public car les clients
aiment la discrétion). De plus, votre initiative de les mettre à cet
endroit m’enlève tout un plan de travail, donc réduit encore mon
salon et par conséquent je vais perdre des clients et de l’argent !!!!
(…)
Par conséquent, je vous somme de m’informer dans les 5 jours
ouvrables, sur les points suivants :
QUAND EST-CE QUE JE VAIS EMMENAGER DANS MES NOUVEAUX
LOCAUX ?
QUELLES SONT LES CONDITIONS ?
DANS QUEL ETAT SERA LE LOCAL ?
QUI VA REPARER L’ERREUR DES TUYAUX D’ECOULEMENTS ?
Je dois récupérer un local en bonne et due forme, efficace et
opérationnel comme le précédant, sans avoir à faire des travaux ou
perdre de l’argent.
Votre comportement laisse à penser que vous mettez tout en ouvre
pour que je quitte les lieux, afin que je rompe le contrat qui nous lie
et ce en vue que vous récupériez les mois de loyers que vous avez
payé depuis mars 2014 (puisque vous m’avez fait signer un avenant
au bail à loyer (menaces), que soit : je signe, sois je part !!!). ».
G.________ lui a répondu notamment en ces termes le 8
octobre 2015 :
« 3. …appel au bureau pour modifier les plans du local coiffeuse :
31.Nous vous rappelons pour la bonne règle que les plans
des locaux ont été soumis deux fois aux futurs locataires
commerciaux;
32.une première fois sans mobilier et une 2e fois avec
mobilier pour démonstration de l’occupation. Après ces
consultations les plans ont été mis à l’enquête publique.
Nous exécutons l’ouvrage conformément aux plans du
permis de construire;
33.Vous oubliez de dire dans votre lettre l’autre partie de
l’information donnée sur place ce jour là :
• vous avez un nouveau compagnon et associé, qui est
spécialiste en onglerie et que vous souhaitez avoir un
local avec une surface complémentaire;
• nous vous avons répondu que c’est impossible dans
l’immeuble en construction, que la zone de lavage est
déjà fixée et enfin, que vous pouvez rester sur la
surface actuelle du commerce de la rue H.________ en
prenant la surface actuelle du kiosque occupée par
J.________ et vous mettre d’accord sur le loyer avec
Mme [...].
4. …de notre dernier entretien téléphonique :

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Suite à vos différents appels téléphoniques à la gérance, il vous
a été demandé de contacter directement le bureau
d’architectes. Nous vous avons donc contacté par téléphone et
après explication que le plan des installations sanitaires ne
peuvent être changés au bon vouloir d’un locataire, surtout :
• que nous sommes dans un chantier en cours de
réalisation, phase finale;
• on ne peut pas tenir compte aujourd’hui que vous
souhaitez un coin onglerie parce que vous avez un nouvel
associé;
• que G.________ a le devoir de faire un local louable quel
que soit le type de locataire;
(…)
5. …date probable d’entrée des locataires :
51.Nous vous avons déjà communiqué qu’une date probable
pour les deux commerces (partie l’immeuble) serait
probablement fin décembre 2015 et cela compte tenu que
nous avons dû faire des travaux préparatoires qui ont
retardé le chantier de 4 mois;
52.vous avez répondu que cela vous convient très bien (sic);
53.les finitions du local sont les mêmes que prévues dès le
départ du projet:
• sol en carrelage grès;
• murs en béton apparent traité avec hydrofuge;
• murs en crépi, murs carrelage grès (WC);
• surfaces des fenêtres, triple verres et bois-métal
• plafond lattage en bois alternatif béton.
54.…correction "erreur":
il n’y a pas d’erreur comme vous dites et nous n’acceptons
pas le caprice d’un locataire parce qu’il a de nouvelles
prestations et changé l’organisation de ses activités;
Après consultation du MO [maître de l’ouvrage] nous
pouvons confirmer que si les conditions du futur local
ne vous plaisent pas vous pouvez chercher un autre
local ailleurs après remboursement de la location du
local que vous utilisez à la rue H.________. Nous vous
prions donc de nous avertir immédiatement afin de
changer d’affectation et mettre à la place le Kebab à
la place de la coiffeuse. ».
8. Par courrier du 16 octobre 2015, DAS Protection Juridique SA,
consultée par R.________, a écrit à G.________ pour lui proposer une
rencontre.
9. Le 29 octobre 2015, G.________ a écrit ce qui suit à R.________ :
« Nous nous référons à votre correspondance du 25 septembre 2015
et à la lettre du bureau d’architecture du 08.10.2015 qui répond en
partie.

- 9 -
Votre lettre du 25.09.2015 de par le ton, attitude envers le
propriétaire, voire accusations calomnieuses, immiscions dans la
gestion de la propriété, etc. a une connotation de rupture des
rapports contractuels.
Dans ce contexte nous ne voyons vraiment pas comment continuer
d’une manière saine nos relations de propriétaire et futur locataire.
Compte tenu de ce qui précède, nous vous annonçons que nous
renonçons à vous retenir comme locataire-commercial et que
nous dénonçons mutuellement la convention du 12 décembre 2013
que nous citons ci-dessous :
(…)
Afin de trouver une solution à l’amiable sans reconnaissance
contractuelle, nous serions d’accord de :
1.renoncer à récupérer les loyers en vigueur payés à [...]
pour la partie du local qui vous concerne depuis janvier
2014 à janvier 2015 (…)
2.mettre fin au contrat de location de G.________ auprès de [...] ;
3.dégager le local occupé par Mme J.________ pour la même
date, de sorte que vous repreniez le bail à loyer sur
l’ensemble du local rue H.________ et ainsi compter avec 70
m2 vous permettant de créer votre espace supplémentaire
d’onglerie.
Vous voudrez bien confirmer votre accord en nous
retournant copie de la présente lettre dument signée et
datée. ».
G.________ a indiqué, lors de l’audience de jugement tenue par
le Tribunal des baux le 17 août 2016, avoir voulu, par ce courrier, mettre
un terme avec effet immédiat à la relation liant les parties, au motif que
R.________ n’était plus d’accord avec les conditions de location et que les
rapports entre les parties étaient devenus trop mauvais.
10. Le 12 novembre 2015, R.________ a saisi le Président du
Tribunal des baux (ci-après : le Président) d’une requête de mesures
provisionnelles et superprovisionnelles, qu’elle a complétée le 20
novembre 2015.
Le Président a donné partiellement suite à ces requêtes par
deux ordonnances de mesures superprovisionnelles, rendues
respectivement les 13 et
20 novembre 2015.

- 10 -
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 15 janvier
2016, le Président a fait interdiction à G.________, par ses organes et ses
représentants, sous la menace de la peine d’amende prévue à l’article 292
du Code pénal en cas d’insoumission à une décision de l’autorité, de louer
ou de mettre à disposition d’un tiers, de quelque manière que ce soit, tout
ou partie des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue
V.________ à [...], correspondant à l’espace désigné par les termes
« coiffeuse : 41.4 m2 » sur le plan annexé à l’ordonnance (I), a imparti à
R.________ un délai au 15 février 2016 pour saisir le Tribunal des baux
d’une action au fond tendant à valider les mesures provisionnelles, sous
peine de caducité de celles-ci (II), a révoqué l’ordonnance de mesures
superprovisionnelles du 13 novembre 2015 (III), ainsi que celle du 20
novembre 2015 dans la mesure excédant le chiffre I ci-dessus (IV), a dit
que les frais judiciaires, arrêtés à 1'450 fr. et prélevés sur les avances
fournies par R.________, seraient assumés par moitié par chacune des
parties (V), que G.________ devait payer à R.________ la somme de 725 fr. à
titre de remboursement des avances que celle-ci a fournies (VI) et que les
dépens étaient compensés (VII), a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VIII) et a déclaré l’ordonnance immédiatement exécutoire,
nonobstant recours ou appel (IX).
11. a) Par demande adressée au Tribunal des baux le 15 février
2016, R.________ a pris, sous suite de frais et dépens, les conclusions
suivantes contre G.________ :
« Principalement
I. Le congé signifié à R.________ par G.________ en date du 29
octobre 2015 est nul.
Subsidiairement
II. Le congé signifié à R.________ par G.________ en date du 29
octobre 2015 est annulé.
Plus Subsidiairement
III. Une prolongation de bail maximale de six ans est octroyée à
R.________ pour les locaux sis rue V.________, à [...].
En tout état de cause

- 11 -
IV. Ordre est donné à G.________ de mettre à disposition de
R.________ les locaux sis rue V.________, à [...], objet du bail
conclu entre les parties, dès l’achèvement des travaux entrepris,
sous la menace de la peine d’amende prévue par l’article 292 CP
qui réprime l’insoumission à une décision de l’autorité.
V. Dire que faute d’exécution de la conclusion V dès jugement
définitif et exécutoire, G.________ sera condamnée, sur simple
requête de R.________, à une amende d’ordre de CHF 1'000.-
(mille francs) pour chaque jour d’inexécution. ».
Le 14 avril 2015, la demanderesse a retiré les conclusions IV et
V prises au pied de la demande précitée.
b) Par décision du 12 mai 2016, le Président a limité la
procédure aux questions de savoir si les parties avaient conclu un bail le
12 décembre 2013 et, le cas échéant, si le courrier adressé par G.________
à R.________ le 29 octobre 2015 constituait un congé (ordinaire ou
extraordinaire) au sens du titre VII (recte : VIII) du Code des obligations.
c) G.________ a déposé des déterminations le 28 juin 2016, au
pied desquelles elle a pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions
reconventionnelles suivantes :
« I. la convention entre les deux commerçants et G.________ n’est
pas un bail à loyer;
II. G.________ n’a aucune obligation de contracter un bail-à-loyer
avec Mme R.________, ni de l’indemniser;
III. Mme R.________ doit quitter immédiatement le local qu’elle
occupe à la rue H.________;
IV. les engagements de la convention prennent fin avec la
disponibilité des locaux de la nouvelle construction sis rue
V.________, soit le 31 mars 2016;
V. les loyers dus à [...] depuis cette date pour les locaux de la rue
H.________ doivent être supportés par les actuels occupants dès
le 1er avril 2016 et jusqu’à évacuation des locaux. ».
d) Le Tribunal des baux a tenu une audience le 17 août 2016,
lors de laquelle les témoins [...], et [...] (tous deux membres du conseil
communal de [...]), [...] (syndique de ladite commune) et [...]

- 12 -
(copropriétaire de l’immeuble sis rue H.________) ont été entendus. Les
deux membres du conseil communal et la syndique de [...] ont exposé que
l’idée était de conserver la situation existante avant la démolition de
l’immeuble une fois celui-ci reconstruit, notamment en maintenant en
place les commerçants, précisant que c’était par ailleurs dans cette idée
que la commune de [...] était intervenue comme intermédiaire dans les
discussions menées entre G.________ et les commerçants, notamment
R.________. La copropriétaire a également indiqué qu’elle avait entendu
que les occupantes des locaux provisoires de la rue H.________ avaient
reçu des garanties selon lesquelles elles pourraient réintégrer le nouvel
immeuble de la rue V.________.
e) Le dispositif du jugement a été adressé aux parties le 19
août 2016 et la motivation en a été requise par G.________ le 23 août
suivant.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales (art. 236 CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]) et les décisions
incidentes (art. 237 CPC) de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC)
dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, doit
être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée (art. 311 CPC).
1.2
1.2.1 La notion de décision finale au sens des art. 236 CPC et 308 al.
1 let. a CPC est identique à celle de l'art. 90 LTF (Loi du 17 juin 2005 sur le
Tribunal fédéral ; RS 173.110) (TF 4A_137/2013 du 7 novembre 2013
consid. 7.2 et 7.3). Selon ce dernier article, une décision est finale

- 13 -
lorsqu'elle met formellement un terme à l'instance ; il s'agit d'un prononcé
sur le fond ou d'une décision procédurale telle que, par exemple, un refus
d'entrer en matière faute de compétence (ATF 134 I 83 consid. 3.1).
Contrairement à la LTF, le CPC ne définit pas la décision partielle, par
laquelle le juge statue sur un objet dont le sort est indépendant de celui
qui reste en cause (art. 91 let. a LTF) ou rend une décision mettant fin à la
procédure à l'égard d'une partie des consorts (art. 91 let. b LTF). La
décision partielle s'assimile à une décision finale dans la mesure où elle
tranche définitivement une partie du litige, pour laquelle le procès prend
fin. Elle s'en distancie toutefois puisqu'elle ne met pas fin à la procédure,
dès lors que l'instance perdure à raison de la partie non tranchée du litige.
La décision partielle est en réalité une décision « partiellement finale »
(Corboz, Commentaire de la LTF, 2e éd., Berne 2014, n. 7 ad art. 91 LTF).
Elle statue définitivement sur une ou plusieurs des conclusions en cause,
sans mettre totalement fin à la procédure (cas de cumul objectif et cumul
subjectif d'actions). Il ne s'agit pas de plusieurs questions matérielles
partielles d'une demande, mais de prétentions juridiquement distinctes
« dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause » (art. 91 let. a
LTF). Même si elle n'est pas mentionnée à l'art. 308 al. 1 CPC, la décision
partielle, prise à des fins de « simplification du procès » au sens de l'art.
125 CPC – qui permet de limiter la procédure à des questions ou des
conclusions déterminées (art. 125 let. a CPC) –, est attaquable
immédiatement, sous peine de péremption du droit d'appel ou de recours,
au même titre qu'une décision finale (CACI du 12 mars 2014/85 consid. la).
1.2.2 En l'espèce, se fondant sur l'art. 125 let. a CPC, le Tribunal des
baux a limité la procédure à deux questions : celle de savoir si les parties
avaient conclu par la convention du 12 décembre 2013 (ci-après : la
Convention) un contrat de bail pour un local sis rue V.________ à [...] d'une
part, et celle, en cas de réponse positive à la première question, de savoir
si le courrier du 29 octobre 2015 de l'appelante à l'intimée constituait un
congé ordinaire ou extraordinaire, d'autre part. Il a tranché la première
question par l'affirmative et la seconde par la négative.

- 14 -
Ce faisant, le Tribunal des baux a tranché des conclusions de
la demande, puisqu'il a admis l'existence d'un contrat de bail résiliable
pour l'objet précité et que ce contrat ne l'avait pas été par le courrier du
29 octobre 2015. Cela rend sans objet les conclusions I à III de la demande
du 15 février 2016, seules conclusions restantes de cette écriture. Cela
conduit également au rejet de la conclusion I prise par l'appelante en
première instance, dans la mesure où cette conclusion eût été recevable,
et rend sans objet une partie de sa conclusion Il, laissant ses autres
conclusions, indépendantes, non tranchées. La décision objet de l'appel
est par conséquent une décision finale partielle. La voie de l'appel est
ouverte à son encontre.
1.3
1.3.1 Aux termes de l'art. 308 al. 2 CPC, dans les affaires
patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions est de 10'000 francs au moins. En se référant au dernier
état des conclusions, cette disposition vise les conclusions litigieuses
devant l'instance précédente, non l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de
droit du nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III 115, spéc. p.
126). En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse
se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat
subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation,
et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu
être donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période
de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre
l'annulabilité d'une résiliation (ATF 137 III 389 consid.1.1).
1.3.2 En l'occurrence, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC, la
valeur litigieuse excède 10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui
est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.4 Formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC), l'appel est pour le surplus recevable.

- 15 -
2. L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a
CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance
d'appel dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en
droit. En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des
preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en
relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu'il a retenus. Il incombe toutefois à l'appelant de motiver son appel
(art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la
motivation attaquée. Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de
renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des
critiques toutes générales de la décision attaquée. Sa motivation doit être
suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre
aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la
décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles
repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 et les références citées).
La Cour de céans n'est ainsi pas tenue d'examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que
tout l'état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls
certains points de fait sont contestés devant elle (ATF 142 III 413 consid.
2.2.4 ; TF 4A_341/2016 consid. 5.2 ; CACI 2 juillet 2015/608 consid. 2 ;
CACI 1er février 2012/57 consid. 2a).
3. L'appelante conteste que la Convention puisse être assimilée à
un contrat de bail s'agissant du local commercial sis rue V.________ à [...].
3.1 Aux termes de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par
lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire,
moyennant un loyer. Ses éléments objectivement essentiels sont la
cession de l'usage d'une chose, pendant une certaine durée, moyennant le
paiement d'un loyer (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd.,
Genève/Zurich/Bâle 2016, p. 22, n. 1624 ; Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, p. 70, n. 1.1). L'objet loué peut être déterminé ou

- 16 -
déterminable, une location sur plans étant par exemple admise
(Bohnet/Dietschy, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle 2010,
n. 64 ad art. 253 et la référence citée). S'agissant de la durée, la loi pose
la présomption réfragrable selon laquelle le contrat de bail est conclu pour
une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). Quant au loyer, son montant
doit être au moins déterminable (Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 65 ad art.
253 CO).
3.2 Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses
d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des
parties, sans s'arrêter aux expressions et dénominations inexactes dont
elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable
de la convention. La jurisprudence a déduit de cette disposition qu'il
convenait de chercher à déterminer en premier lieu la réelle et commune
intention des parties (interprétation subjective) et, si celle-ci n'était pas
établie ou si les volontés intimes divergeaient, d'adopter la méthode
d'interprétation selon le principe de la confiance (interprétation objective)
(ATF 132 III 626 consid. 3.1 et les références citées, JdT 2007 I 423 ; ATF
125 III 305 consid. 2b et les références citées). Cette dernière méthode
consiste à rechercher le sens que chacune des parties pouvait et devait
raisonnablement prêter aux déclarations de l'autre, en tenant compte des
termes utilisés ainsi que du contexte et de l'ensemble des circonstances
dans lesquelles elles ont été émises (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 ; ATF 125
III 305 consid. 2b et les références citées). Les circonstances
déterminantes sont ici celles qui ont précédé ou accompagné la
manifestation de volonté, mais non pas les événements postérieurs, à
l'exemple du comportement adopté par les parties contractantes après
qu'elles ont conclu l'accord (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 ; TF 4C.283/2002
du 6 janvier 2003 consid. 4). Subsidiairement, si l'interprétation selon le
principe de la confiance ne permet pas de dégager le sens de clauses
ambiguës, celles-ci sont à interpréter en défaveur de celui qui les a
rédigées, en vertu de la règle « in dubio contra stipulatorem » (ATF 133 III
61 consid. 2.2.2.3 ; ATF 122 III 118 consid. 2a, JdT 1997 I 805 ; TF
4A_667/2016 consid. 3.2).

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3.3 A l'encontre de la qualification de contrat de bail de la
Convention, l'appelante invoque en premier lieu que cette convention ne
mentionne pas explicitement la cession de l'usage des locaux, ce qui
signifierait selon elle qu'elle devait être réglée dans un contrat de bail
encore à conclure.
Par la Convention, l'appelante s'est engagée envers l'intimée à
construire un salon de coiffure précisément défini (cf. infra consid. 3.4),
dont le loyer serait fixé en fonction de critères énumérés (cf. infra consid.
3.6.2), un loyer pour un autre local étant assumé pendant la durée de la
construction estimée à dix-huit mois par l'appelante, l'intimée en
assumant les charges et frais accessoires durant cette période. Il résulte
de ces éléments que la volonté des parties, même si non explicitée
expressément dans la Convention, était bien que l'appelante, après
travaux, cède l'usage du salon précité à l'intimée contre un loyer. Dans le
cas contraire, la référence dans une convention signée entre les parties à
un futur local que l'appelante s'engageait à construire d'une part et à un
loyer d'autre part ne ferait tout simplement pas de sens. Une telle
interprétation de la convention litigieuse est encore appuyée par le fait
que les parties étaient auparavant liées par un contrat de bail portant
précisément sur un salon de coiffure, dont l'appelante avait cédé l'usage à
l'intimée, et que l'appelante avait écrit à l'intimée le 17 janvier 2013, soit
antérieurement à la conclusion de la Convention, qu'elle maintenait son
engagement de renouveler à l'intention de l'intimée un bail à loyer pour le
local commercial dans la nouvelle construction.
3.4 L'appelante invoque l'absence d'accord des parties quant à
l'objet du bail, respectivement soutient que cet objet n'aurait pas été
suffisamment déterminé dans la Convention pour considérer que les
parties s'étaient entendues sur ce point.
La Convention précise que les engagements de l'appelante
prennent place « dans le cadre de la démolition et nouvelle construction
d'un immeuble à la rue V.________ ». Elle décrit ensuite, dans ce contexte,
l'objet dont la cession de l'usage est voulue entre les parties, soit un local

- 18 -
commercial à construire pour l'exploitation d'un salon de coiffure de « 41
m2 env. selon permis de construire CAMAC [...] ».
Selon l'art. 69 al. 1 RLATC (Règlement d'application du 19
septembre 1986 de la loi sur l'aménagement du territoire et les
constructions ; RSV 700.11.1), dans les cas de constructions nouvelles,
d'agrandissements, de surélévations, de transformations d'immeubles ou
de changement de leur destination, la demande de permis de construire
est accompagnée d'un dossier au format A4 comprenant les plans pliés au
même format et, notamment, les plans à l'échelle du 1:100 ou du 1:50 des
sous-sols, rez-de-chaussée, étages et combles avec destination de tous les
locaux et l'indication des mesures de prévention contre les incendies,
étant précisé que pour les constructions de grandes dimensions ou
présentant des éléments répétitifs, l'échelle du 1:200 peut être autorisée
par la municipalité qui indique, le cas échéant, les parties du projet devant
être établies à l'échelle du 1 :100 (ch. 2), ainsi que les plans des
canalisations d'eau et d'égouts sur lesquels figureront les différents
réseaux, dessinés en utilisant les symboles de la recommandation SIA n°
410, ainsi que les indications des pentes et des diamètres jusqu'au
raccordement avec les canalisations principales ou, dans les cas
exceptionnels, avec les installations privées, autorisées par le
département en charge de la gestion des eaux (ch. 5). Aux termes de l'art.
70a RLATC, la demande mentionnera la destination de l'ouvrage de
manière claire et complète en indiquant la nature de l'utilisation des
locaux.
Il résulte de ce qui précède que les parties, par la Convention
et la pièce à laquelle elle se réfère, ont clairement défini l'objet sur lequel
elles voulaient que leur rapport de bail futur porte. L'adresse du local futur
ressort de la Convention ; il en va de même de sa taille et de son
affectation. La localisation précise du local dans l'immeuble à construire,
ainsi que sa forme, ressortent quant à elles du permis de construire
CAMAC et de ses annexes, imposées par la loi, auxquels la Convention se
réfère expressément. Au vu de ces éléments, force est de constater que

- 19 -
les parties se sont également entendues, de manière suffisante, sur le
local objet de leur futur rapport de bail.
3.5 L'appelante soutient que les demandes formulées par l'intimée
dans son courrier du 25 septembre 2015, soit dix-huit mois après la
Convention, constitueraient des éléments subjectivement essentiels d'un
hypothétique contrat de bail. Dès lors que l'intimée les a fait valoir après
la conclusion de la Convention, cela montrerait qu'elle-même ne partait
pas du principe que les parties s'étaient entendues sur l'objet du bail lors
de la conclusion de cette convention et que ses caractéristiques
essentielles devaient être précisées dans un accord ultérieur.
Cette interprétation de la volonté de l'intimée n'est pas
supportée par la pièce invoquée : dans ce courrier du 25 septembre 2015,
l'intimée indiquait expressément être allée regarder « le nouveau local
(bail à loyer à [s]on nom ) », demander à quelle date elle emménagerait
dans « [s]es nouveaux locaux » et soupçonner l'appelante de mettre tout
en œuvre pour qu'elle quitte les lieux, afin qu'elle « rompe » le contrat.
C'est dire que dans son esprit, le bail était d'ores et déjà conclu s'agissant
des locaux sis rue V.________. A cela s'ajoute que l'intimée ne réclamait
pas que les parties conviennent d'aménagements encore non arrêtés,
mais que l'appelante respecte ce qui avait déjà été convenu auparavant,
qualifiant le placement des tuyaux d'écoulement non de nouvelle exigence
mais d'« erreur » de la part de l'intimée ou de ses mandataires. On ne
saurait partant y voir des éléments essentiels qui n'auraient pas été
convenus auparavant par les parties et qui empêcheraient de considérer
la Convention comme valant contrat de bail entre celles-ci pour l'objet sis
rue V.________.
3.6 L'appelante invoque l'absence d'accord des parties quant au
loyer.
3.6.1 Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur
pour la cession de l'usage de la chose (art. 257 CO). Le bail à loyer étant
par nature un contrat à titre onéreux, le loyer est un élément nécessaire

- 20 -
du contrat. Les parties peuvent convenir d'un montant de loyer qui n'est
pas fixé exactement mais qui est déterminable (ATF 119 II 347 consid. 5 ;
TF 4C.426/2006 consid. 2.2 ; cf. également ATF 135 III 1 consid. 2.5), par
exemple en fonction d'un prix au mètre carré ou du chiffre d'affaires
réalisé par le locataire (Lachat, op. cit., p. 83). A défaut d'entente sur le
montant du loyer, le contrat ne vient pas à chef, même si les parties
s'étaient mises d'accord sur une cession d'usage à titre onéreux (ATF 119
II 347, JdT 1994 I 609).
3.6.2 Dans la Convention, les parties ont prévu le paiement d'un
loyer contre la cession implicite mais claire de l'usage du salon de coiffure
par l'appelante à l'intimée. Elles n'ont pas arrêté à ce moment-là le
montant de ce futur loyer. La lecture de la Convention permet toutefois de
comprendre qu'elles ont voulu calculer le loyer dû en fonction de plusieurs
paramètres (coût de construction, taux hypothécaire et rendement), dans
leur quotité à la fin des travaux. Force est ainsi de constater que les
parties se sont entendues sur un loyer déterminable, ce qui est suffisant.
C'est en vain que l'appelante prétend que ce loyer ne le serait pas au vu
des critères choisis, puisqu'elle l'a elle-même calculé au franc près, au jour
de la Convention, à titre d'illustration. Moyennant que l'appelante
fournisse les bases de calcul utilisées le 12 décembre 2013 pour aboutir
au montant de 250 fr. le m2 ou 854 fr. par mois, il sera aisé de déterminer
ce qu'il faut entendre notamment par « rendement » ou la relation entre
les différents critères utilisés, éléments que l'appelante estime aujourd'hui
peu clairs.
L'interprétation à donner à la Convention ne serait au
demeurant pas différente si l'on devait se fonder, conformément au
principe de la confiance, sur le sens que son destinataire pouvait lui
donner de bonne foi, le calcul concret effectué le jour de la Convention par
l'appelante ne faisant que renforcer l'impression dudit destinataire que les
critères proposés par cette dernière permettront de calculer précisément
le loyer dû le moment venu et donc que celui-ci était déterminable. Que
certaines notions de la formule proposée par l'appelante et acceptée par
l'intimée puissent prêter à discussion, ce qu'invoque aujourd'hui

- 21 -
l'appelante dans son écriture, n'enlève rien au raisonnement qui précède,
sauf à considérer que tout contrat de bail qui prêterait seulement à
interprétation ne serait pas venu à chef. Enfin, si ambiguïté il devait rester,
à l'issue de l'interprétation selon le principe de la confiance, comme
l'invoque l'appelante qui qualifie la formulation de la clause litigieuse de
« hasardeuse », cette ambiguïté devrait être éclaircie en défaveur de cette
partie, auteur de la clause, selon la règle subsidiaire d’interprétation « in
dubio contra stipulatorem » (cf. supra consid. 3.2 in fine) , ce qui
permettrait ici encore de retenir une volonté des parties de convenir d'un
loyer déterminable. L'appelante, bailleresse et future bailleresse, ne
saurait en effet se prévaloir de la mauvaise rédaction d'une clause qu'elle
a elle-même rédigée pour se libérer de l'engagement proposé par elle et
accepté par l'intimée, sans violer le principe de la bonne foi.
3.7 L'appelante fait valoir que la Convention prévoit que l'intimée
pourrait se désister de « louer les futurs locaux ». Cela ne serait
aucunement assimilable aux modalités de la résiliation d'un contrat de bail
et donc prouverait que la Convention n'était qu'une feuille de route,
définissant grossièrement les contours d'un contrat de bail.
La résiliation du contrat de bail portant sur un local
commercial par le locataire n'exige que la forme écrite (art. 266l al. 1 CO).
La Convention ne l'exclut pas. Elle n'en dit rien, à l'instar par ailleurs du
contrat passé entre les parties le 21 juin 2013 dont l'appelante ne
conteste pas la qualification de contrat de bail. Le grief tombe ainsi à faux.
4. L'appelante soutient qu'elle a manifesté sa volonté de
renoncer à retenir l'intimée comme locataire par son courrier du 29
octobre 2015.
Dès lors qu'un contrat de bail avait été conclu le 12 décembre
2013, ce n'était toutefois plus la question, seule restant celle de savoir si
le courrier du 29 octobre 2015 devait être interprété comme une
résiliation de cette relation juridique. Sur ce point, l'appelante ne formule

- 22 -
aucune critique spécifique à l'encontre de l’appréciation des premiers
juges. Eu égard à l'exigence de motivation posée par l'art. 311 al. 1 CPC,
l'autorité d'appel n'a pas à examiner cette question (cf. supra consid. 2 in
fine). Par surabondance, l'interprétation par l'autorité inférieure de la
manifestation de volonté exprimée par l'appelante dans ledit courrier,
selon laquelle l'intention de celle-ci n'était en aucun cas de résilier
unilatéralement un contrat de bail en application des dispositions du titre
VIIIe du Code des obligations, peut néanmoins être confirmée. Il résulte en
effet de cet écrit que l'appelante, compte tenu de la lettre du 25
septembre 2015 de l'intimée dont elle a déduit une « connotation de
rupture des rapports contractuels », soit une intention de se départir de la
Convention, a déclaré « dénoncer mutuellement » cet accord et renoncer
à retenir l'intimée comme locataire, ce qui démontre que, dans l'esprit de
l'appelante, le contrat de bail à loyer restait encore à conclure et qu'elle
écartait une offre de contracter compte tenu de la dégradation des
relations entre les parties. Cette volonté ressortait d'ailleurs déjà de son
courrier du 8 octobre 2015 dans lequel elle invitait l'intimée à chercher un
autre local ailleurs si les conditions du futur local ne lui plaisaient pas et, le
cas échéant, à l'en avertir afin que le local soit remis à l'exploitant d'un
kebab.
5.
5.1 En définitive, l'appel doit être rejeté dans la mesure où il est
recevable, selon le mode procédural de l'art. 312 CPC, et le jugement
entrepris confirmé.
5.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'392 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5), seront mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens, l'intimée n'ayant pas
été invitée à se déterminer.

- 23 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L'appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'392 fr.
(mille trois cent nonante-deux francs), sont mis à la charge de
l'appelante.
IV. L'arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me François Bohnet (pour G.________),
- Me Carole Wahlen (pour R.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse
supérieure à 15'000 francs.

- 24 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :