vd_gerichte · KC19.030839 · 2020-07-31 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC19.030839-200153
212
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 31 juillet 2020
__________________
Composition :M. MAILLARD, président
Mmes Byrde et Rouleau, juges
Greffier : Mme Debétaz Ponnaz
*****
Art. 82 al. 2 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par F.________SA, à
[...], contre le prononcé rendu le 11 octobre 2019, à la suite de l’audience
du 5 septembre 2019, par la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois,
dans la poursuite n° 9’148'359 de l’Office des poursuites du même district
exercée contre la recourante à l’instance d’U.________SA, à [...].
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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- 2 -
En fait :
1. a) Le 15 avril 2019, à la réquisition d’U.________SA,
représentée par [...] Régie Immobilière SA, l’Office des poursuites du
district de l’Ouest lausannois a notifié à F.________SA, dans la poursuite n°
9’148’359, un commandement de payer les montants de (1) 502’682 fr.,
(2), 103’215 fr. 90 et (3) 203 fr. 30, plus intérêt à 5% l’an dès le 10 avril
2019 sur chacun des trois montants, indiquant comme titre de la créance
ou cause de l’obligation : « 1) Loyers échus des mois de décembre 2017 à
mars 2018, selon décompte ci-joint. Bail du 16 juillet 2013 signé le 26
juillet 2013, avenant n° 1 signé le 5 mai 2014, avenant n° 2 signé les 26
mai et 5 juin 2015, avenant n° 3 signé les 25 janvier 2015, 8 et 10 février
2016. 2) Intérêts sur créances selon tableau annexé. 3) Frais de poursuite
». La poursuivie a formé opposition totale.
b) Par acte daté du 13 et posté le 14 juin 2019, la
poursuivante a requis de la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois
qu’elle prononce la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence des
trois montants réclamés en capital dans le commandement de payer, plus
intérêt à 5% l’an dès le 10 avril 2019 sur les deux premiers, et mette tous
les frais à la charge de la poursuivie. A l’appui de sa requête, elle a
produit, outre un exemplaire du commandement de payer, les pièces
suivantes, en copie :
- un extrait internet du Registre du commerce du canton de Schwyz
concernant U.________SA (ou AG) dont la raison sociale, depuis son
inscription le 8 octobre 2012 jusqu’au 8 janvier 2018, était T.________AG
(ou SA) ;
- un extrait internet du Registre du commerce du canton de Vaud
concernant F.________SA, inscrite le 22 août 1975 et ayant son siège à
[...] ;
- un contrat de bail à loyer pour surface de vente conclu entre [...] AG,
représentée par [...] Real Estate SA, en tant que bailleresse et F._SA en

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tant que locataire, signé le 26 juillet 2013, portant sur des locaux
commerciaux d’une surface totale d’environ 7’691 m2, comprenant
notamment un espace de vente, situés dans un centre commercial à
Bienne. Le début du bail était fixé au jour de l’ouverture du magasin,
coordonnée avec celle du centre commercial prévue le 31 mars 2015 et au
plus tard le 31 octobre 2015, et la durée du bail était de quinze ans dès
l’ouverture. Le loyer annuel net total était fixé à 1’260’560 fr., soit un loyer
mensuel de 105’046 fr. 65 (article 5.1 du contrat), et son indexation
annuelle était réglée à l’article 5.2. L’article 5.4 du contrat avait la teneur
suivante :
« En dérogation de l’article 5.1 et pendant une période de 6 ans à partir de
l’ouverture du centre commercial, le locataire a droit à une réduction temporaire
du loyer dû selon chiffres 5.1 et 5.2 ci-dessus, le cas échéant selon chiffre 5.5 ci-
dessous [réd. : loyer calculé sur le montant du chiffre d’affaires] si le taux
d’occupation des surfaces de vente de l’ensemble du centre commercial est
inférieur à 75%, ceci afin de prendre en compte l’impact négatif qui en résulte en
termes d’attractivité du centre commercial. Cette réduction temporaire du loyer
est proportionnelle à la différence négative entre le taux d’occupation réel et
l’occupation de seuil de 75% (exemple : taux d’occupation réel 70%, différence
négative 5%, réduction du loyer 5%) ; elle devient caduque dès que le taux
d’occupation réel atteint de nouveau 75%. (…) » ;
- un avenant n° 1 du 10 avril 2014 au bail précité, conclu entre
T.________AG en tant que bailleresse et F.________SA en tant que locataire,
signé le 5 mai 2014 par les deux parties, portant sur la location de
surfaces supplémentaires de stockage ainsi que de sept places de parc et
sur l’augmentation de 93’000 fr. du loyer annuel initial, qui passait ainsi à
1’353’560 fr., soit 112’796 fr. 65 par mois. L’avenant précisait que
l’immeuble abritant le centre commercial était devenu propriété de
T.________AG, à qui le bail du 26 juillet 2013 était par conséquent
transféré. Les autres clauses dudit contrat demeuraient inchangées ;
- un avenant n° 2 du 9 mars 2015 au bail précité, conclu entre les mêmes
parties que le précédent et signé le 9 juin 2015 par la bailleresse et la
locataire, fixant le début de la location au 24 septembre 2015, les autres
clauses contractuelles demeurant inchangées ;

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- un avenant n° 3 du 4 décembre 2015 au bail précité, remplaçant
l’avenant n° 1, conclu entre les mêmes parties que le précédent et signé
le 25 janvier « 2015 » par la locataire et le 10 février 2016 par la
bailleresse. Cet avenant modifiait l’article 5.1 du contrat en ces termes :
« 5.1.1 Loyer calculé sur le taux d’intérêt du chiffre d’affaire (sic)
Le loyer se base sur un taux d’intérêt du chiffre d’affaire, qui correspond à 6% du
chiffre d’affaire brut provenant des ventes.
(…)
Le loyer calculé sur le chiffre d’affaire sera calculé par année civile. Le bailleur
sera informé par le locataire du chiffre d’affaire réalisé au cours des 30 jours
suivant la fin de l’année civile. (…) Si une année le loyer calculé sur le taux du
chiffre d’affaire est plus haut que le loyer minimum, la différence devra être
compensée sous 14 jours après réception de la facture.
5.1.2 Loyer annuel net
(…) CHF 1'340'401.65 resp. par mois excl. 8% TVA CHF 111'700.15.
Le loyer ci-dessus est un loyer minimal qui ne peut en aucun cas être inférieur au
montant de CHF 1'340'401.65 p. a. » ;
- un « décompte TTC » établi par la poursuivante, joint à sa réquisition de
poursuite et au commandement de payer, dont il résulte que le montant
total du loyer dû par la poursuivie au 31 mars 2018 est de 502'682 fr.,
sous déduction d’un « trop facturé » de 1'184 fr. 22, soit 501'497 fr. 78, et
le montant des intérêts de retard dus au 10 avril 2019 de 103'215 fr. 91 ;
- une lettre et des annexes adressées le 24 septembre 2018 par la
poursuivante à la poursuivie, répondant notamment en ces termes à un
courriel de celle-ci du 11 juin 2018 :
« Calcul des surfaces
Nous contestons votre approche de ne pas prendre en considération toutes les
surfaces louées qui pourtant sont importantes pour la bonne marche du centre,
pour son attractivité et d’attirer (sic) une clientèle régionale et fidèle.
(…)
Raisons pour lesquelles on conteste totalement votre décompte qu’on ne peut
pas prendre en considération et on vous demande d’en établir un plus proche de
la réalité.
(…)

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En tous les cas le taux de 75% dans le [centre commercial] est atteint et
dépassé. ».
c) Par courrier du 29 juillet 2019, la juge de paix a transmis la
requête à la poursuivie et cité les parties à comparaître à son audience du
5 septembre 2019.
d) Par « prise de position spontanée » déposée le 2 septembre
2019, la poursuivie a conclu au rejet de la requête de mainlevée provisoire
d’opposition, en invoquant la compensation avec sa propre créance en
réduction du loyer, qu’elle chiffrait à 1'504'464 fr. 20 pour la période du 24
septembre 2015 au 30 août 2019, fondée sur un taux d’occupation des
locaux inférieur selon elle à 75%. Elle a produit notamment les pièces
suivantes, en copie :
- une lettre du 20 juillet 2017 adressée par son précédent conseil à une
étude d’avocats à Berne, revendiquant une diminution de loyer de 40% du
24 septembre 2015 au 31 juillet 2017, en raison de la sous-occupation du
centre commercial et du manque de diversité des enseignes, et indiquant
que sa cliente reprendrait le paiement du loyer, réduit de 40%, dès que sa
créance de 964'168 fr. 25 serait entièrement compensée ;
- un document établi par un bureau d’architectes présentant les surfaces
louées et à louer dans le centre commercial au 31 décembre 2017,
équivalant respectivement à 82,7% et 17,3% d’une surface totale de
35'521 m2 ;
- un document établi par un bureau d’architectes présentant les surfaces
louées et à louer dans le centre commercial au 1er septembre 2018,
équivalant respectivement à 79,7% et 20,3% d’une surface totale de
35'521 m2 ;
- une publication concernant le centre commercial, indiquant une surface
de vente totale de 29’071 m2 en 2017 et 2018 et une surface totale louée
au 1er janvier 2019 de 22'284 m2 ;
- une lettre du conseil de la poursuivie du 20 décembre 2018, informant
[...] Régie Immobilière SA que sa cliente, après avoir « cessé le versement
des loyers depuis un certain temps, en raison de divergences sur

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l’interprétation de plusieurs clauses du contrat de bail », avait « décidé de
reprendre le paiement des loyers » et avait procédé la veille au paiement
du loyer du mois de décembre 2018, tout en précisant qu’elle n’entendait
pas « abandonner ses revendications » ;
- une décision rendue le 20 août 2019 par le Tribunal régional du Jura
bernois-Seeland dans le cadre d’une procédure de poursuite en réalisation
de gage mobilier (droit de rétention du bailleur) divisant les parties, par
laquelle la requête de mainlevée provisoire d’opposition déposée par la
poursuivante a été rejetée, le juge considérant que la poursuivie avait
rendu vraisemblable sa libération par compensation et que l’impossibilité
de déterminer le montant de la créance compensante sans se livrer à des
calculs compliqués et peu sûrs entraînait le rejet de la requête de
mainlevée ;
- une lettre de la poursuivie du 11 octobre 2018, répondant à la lettre de
la poursuivante du 24 septembre 2018 et contestant les calculs présentés
de « surfaces de vente ».
f) A l’audience du 5 septembre 2019, à laquelle les deux
parties se sont présentées, la poursuivante a encore produit les pièces
suivantes, en copie :
- un rappel de paiement des loyers non acquittés pour la période d’août
2017 à février 2018 adressé par [...] Régie Immobilière SA à la poursuivie,
l’invitant à payer dans les dix jours la somme totale de 996'613 fr. 90
TTC ;
- une lettre du précédent conseil de la poursuivie du 25 avril 2018, se
référant à une mise en demeure avec menace de résiliation adressée à sa
cliente le 13 avril 2018 ;
- une lettre du 16 octobre 2018 de la poursuivante à la poursuivie, réfutant
le contenu de la lettre de celle-ci du 11 octobre 2018 et maintenant
l’argumentation contenue dans sa propre lettre du 24 septembre 2018 ;
- un document établi par [...] Régie Immobilière SA le 14 août 2019,
intitulé « Préambule des différentes variantes de calcul de pourcentage de
surfaces vacantes », qui débute en ces termes :

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« A la demande de la société propriétaire U.________SA, la gérance a effectué
plusieurs variantes pour calculer le pourcentage de locaux loués. L’article
litigieux 5.4 du contrat de bail litigieux a été rédigé par M. [...] de F.________SA.
Peu compréhensible, il offre différentes possibilités d’interprétations. La gérance
a établi plusieurs tableaux qui tous nous confirment les taux d’occupation qui ont
déjà été évoqués, que ce soit par les plans de l’architecte (…), qui vous ont déjà
été remis, par les tableaux de l’association des locataires, par la régie (…), qui
tous confirment des pourcentages plus favorables que le 75%. » ;
- le recours déposé le 2 septembre 2019 par la poursuivante auprès de la
Cour suprême du canton de Berne contre la décision rendue le 20 août
2019 par le Tribunal régional du Jura bernois-Seeland.
2. Par décision du 11 octobre 2019, la Juge de paix du district de
l’Ouest lausannois a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à
concurrence de 501'497 fr. 78 plus intérêt au taux de 5% l’an dès le 11
avril 2019 et de 103'215 fr. 90 sans intérêt (I), a arrêté à 990 fr. les frais
judiciaires, compensés avec l’avance de frais de la poursuivante (II), a mis
les frais à la charge de la poursuivie (III) et a dit que celle-ci rembourserait
à la poursuivante son avance de frais à concurrence de 990 fr., sans
allocation de dépens pour le surplus (IV).
La poursuivie a demandé la motivation de cette décision par
lettre du 15 octobre 2019.
Les motifs du prononcé ont été adressés aux parties le 23
janvier 2020 et notifiés à la poursuivie le lendemain. La juge de paix a
considéré que le contrat de bail et les avenants produits valaient titre de
mainlevée provisoire pour un loyer annuel minimum pouvant fluctuer à la
hausse en fonction du chiffre d’affaires annuel du locataire, que la
poursuivie admettait les montants réclamés en poursuite et ne contestait
pas devoir s’en acquitter, mais invoquait une créance compensante en
diminution de loyer qu’elle ne rendait toutefois pas vraisemblable,
l’existence et le montant d’une telle créance dépendant de l’interprétation
de l’art. 5.4 du contrat et en particulier des termes « surfaces de vente »,

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soit d’éléments extrinsèques qui ne relevaient pas de la compétence du
juge de la mainlevée mais de celle du juge du fond ; elle a prononcé la
mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence du montant résultant
du décompte de loyers annexé au commandement de payer, soit 501'457
fr. 78, et des intérêts moratoires capitalisés de 103'215 fr. 91, mais n’a
alloué l’intérêt moratoire réclamé au taux de 5% l’an dès le 10 avril 2019
que sur le premier montant, considérant que les intérêts de retard ne
pouvaient pas faire l’objet d’un intérêt moratoire, vu l’interdiction de
l’anatocisme (art. 105 al. 3 CO [Code des obligations ; RS 220]).
3. Par acte du 30 janvier 2020, la poursuivie a recouru contre le
prononcé précité, concluant, avec suite de frais et dépens des deux
instances, à son annulation et au rejet de la requête de mainlevée
provisoire de l’opposition à la poursuite en cause. Elle a produit une pièce
nouvelle, savoir la décision rendue le 4 décembre 2019 par la Cour
suprême du canton de Berne dans la procédure de poursuite en réalisation
de gage mobilier divisant les parties (pièce 5).
Par réponse datée du 20 et postée le 21 avril 2020, soit dans
le délai qui lui avait été imparti pour se déterminer, l’intimée a conclu au
rejet du recours, avec suite de frais et dépens. Elle a produit un nouvel
extrait du Registre du commerce la concernant, identique au précédent,
une copie de la lettre du conseil de la recourante du 25 avril 2018 qu’elle
avait déjà produite à l’audience et une traduction libre de cette pièce. Elle
a par ailleurs requis la production du dossier de première instance, ainsi
que des dossiers des procédures bernoises.
En d roit :
I. a) Déposé dans les formes requises et en temps utile (art. 321
al. 1 et 2 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]), le recours est
recevable. Il en va de même de la réponse de l’intimée (art. 322 CPC).

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b) En revanche, la pièce 5 nouvelle produite par la recourante
et la réquisition de production de pièces nouvelles présentée par l’intimée
sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). Au demeurant, ces offres de preuve
sont dénuées de pertinence, s’agissant d’une procédure séparée jugée par
les autorités bernoises, dont les décisions ne lient pas la cour de céans.
II. a) La recourante ne conteste ni l’existence d’un titre de
mainlevée provisoire pour les deux montants en cause, ni ces montants, ni
le point de départ de l’intérêt moratoire alloué sur le premier montant. Elle
fait valoir en revanche que c’est à tort que le premier juge a rejeté le
moyen qu’elle avait invoqué, tiré de la compensation avec une prétention
en réduction du loyer fondée sur l’art. 5.4 du contrat de bail, et soutient
avoir rendu vraisemblable, par les pièces qu’elle a produites en première
instance, une créance compensante de 1'504'464 fr. 20. Elle n’invoque
ainsi qu’un moyen libératoire au sens de l’art. 82 al. 2 LP (loi fédérale sur
la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1) et c’est uniquement ce
moyen qu’il y a lieu d’examiner.
b) En vertu de l'art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à
la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération (TF
5A_465/2014 consid. 7.1.2.3 et les réf. cit.). Il peut se prévaloir de tous les
moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la
reconnaissance de dette (ATF 142 III 720 consid. 4.1 ; ATF 131 III 268
consid. 3.2). Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ses
moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables, en
principe par titre (art. 254 al. 1 CPC ; ATF 142 III 720 consid. 4.1 et les
arrêts cités). Le juge n'a pas à être persuadé de l'existence des faits
allégués ; il doit, en se fondant sur des éléments objectifs, avoir
l'impression qu'ils se sont produits, sans exclure pour autant la possibilité
qu'ils se soient déroulés autrement (ATF 142 III 720 consid. 4.1 ; ATF 132
III 140 consid. 4.1.2).

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Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral sur l’art.
82 al. 2 LP, le poursuivi doit rendre vraisemblable l’existence de la créance
compensante, son montant et son exigibilité (TF 5A_139/2018 du 25 juin
2019 consid. 2.6.1 ; TF 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.2, TF
5A_142/2017 du 18 août 2017 consid. 4.1 ; TF 5A_467/2015 du 25 août
2016 consid. 3.2, SJ 2016 I 481 ; TF 5A_83/2011 du 2 septembre 2011
consid. 6.1 ; TF 5A_905/2010 du 10 août 2011 consid. 2.1). En matière de
bail, le Tribunal fédéral considère que le locataire peut faire valoir que la
chose louée est affectée de défauts justifiant la réduction du loyer ou des
dommages-intérêts et opposer cette prétention en compensation pour
faire échec à la mainlevée, à condition toutefois d’établir au degré de la
vraisemblance le principe, l'exigibilité et le montant de la créance
compensante (TF 5A_833/2017 du 8 mars 2018 précité consid. 2.3 et les
références, et CPF 27 juin 2019/135, fondé sur cet arrêt du Tribunal
fédéral).
c) En l’espèce, la clause figurant au chiffre 5.4 du contrat de
bail, sur laquelle la recourante fonde sa prétention compensante,
s’analyse comme une clause prévoyant d’emblée une réduction du loyer
convenu dans l’hypothèse de la survenance d’un défaut de la chose louée
résidant dans le fait que le centre commercial aurait un taux d’occupation
– s’agissant de ses surfaces de vente – inférieur à 75% ; la réduction
prévue réside dans la différence entre le taux d’occupation réel et le taux
seuil de 75%. En l’occurrence, la recourante n’expose pas dans son
recours, et cet élément ne ressort pas de la décision attaquée, en quoi
consiste le montant de 1'504'464 fr. invoqué en compensation, en
particulier quels mois sont touchés et quelles seraient les réductions
demandées pour chacun de ces mois (notamment le taux d’occupation
réelle invoqué, qui doit être rendu vraisemblable pour calculer la réduction
éventuellement due). En outre, les parties divergent sur ce qu’il faut
entendre par « surfaces de vente » et aucune pièce au dossier ne permet
de déterminer, pour la période considérée, quelles étaient ces surfaces et
leur taux d’occupation. Dans ces conditions, à supposer que le taux
d’occupation ait été à un moment donné inférieur à 75% comme le
prétend la recourante - ce qui pourrait rester indécis à ce stade -, ni la

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quotité de la réduction, ni sa durée ne peuvent être déterminées par la
cour de céans ; par conséquent, le montant de la créance compensante
invoqué ne peut aucunement être vérifié, même au stade de la
vraisemblance.
La recourante prétend que la vraisemblance de l’existence
d’une prétention en réduction de loyer peut être déduite des pièces qu’elle
a produites, en citant à cet égard le contrat de bail, une lettre de son
conseil du 20 juillet 2017 chiffrant cette créance ainsi que des calculs faits
postérieurement sur la base de documents fournis par l’intimée (cf.
recours, ch. 4.2 § 2, 4.3 § 3 et 4.6 § 5). Là également, la recourante se
contente d’une argumentation toute générale et sans aucune précision sur
le contenu des pièces en cause, qui ne permet pas de rendre
vraisemblable l’existence d’une prétention en réduction de loyer.
Certes, la recourante renvoie « au dossier de première
instance pour les faits et moyens de preuve – conformément à l’art. 326
CPC » (cf. recours, ch. 3.1). Ce mode de faire n’est pas recevable.
Autrement dit, si la recourante voulait convaincre la cour de céans de la
vraisemblance de l’existence, de la quotité et de l’exigibilité d’une créance
compensante de 1'504'464 fr., elle devait exposer précisément son
argumentation et notamment indiquer en quoi celle de la première juge
était fausse. Or, celle-ci a constaté que les parties divergeaient sur les
surfaces à prendre en compte dans le cadre de l’art. 5.4, et que cette
question ne pouvait être résolue par la simple interprétation du titre. La
recourante conteste, il est vrai, cette manière de voir et prétend que la
jurisprudence citée par la juge de paix (notamment ATF 145 III 20 consid.
4.3.3) ne s’appliquerait qu’au seul titre de mainlevée et non aux moyens
libératoires qui pourraient ressortir de plusieurs pièces (cf. recours, ch. 4.3
§ 2). Elle confond de la sorte le nombre de pièces que le poursuivant et le
poursuivi peuvent produire pour obtenir la mainlevée provisoire, ou
respectivement rendre immédiatement vraisemblables des moyens
libératoires, d’une part, avec la jurisprudence selon laquelle le juge de la
mainlevée ne peut procéder qu’à l’interprétation objective du titre, soit ne
prendre en compte que des éléments intrinsèques au titre en cause, à

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l’exclusion d’éléments extrinsèques (comme les motifs de l’acte ou
l’expérience en affaires des parties ; ATF 145 III 20 consid. 4.3.3 ; TF
5A_388/2019 du 7 janvier 2020 consid. 4.1.3 ; TF 5A_867/2018 du 4 mars
2019 consid. 4.1.3 et les réf. cit. ; Veuillet, in Abbet/Veuillet, La mainlevée
de l’opposition, n. 35 ad art. 82 LP). En l’occurrence, la première juge n’a
pas refusé d’interpréter les titres produits par la recourante à l’appui de
ses moyens libératoires, mais a considéré, sur la base de ces titres, que
l’intéressée n’avait pas rendu vraisemblable l’existence d’un défaut de la
chose louée au sens de l’art. 5.4 du bail interprété objectivement.
A supposer qu’il faille compléter l’état de fait sur la base des
écritures et des pièces produites en première instance, il faudrait
constater que la recourante n’a invoqué que le 20 juillet 2017, par lettre
de son conseil (pièce 6 du bordereau du 2 septembre 2019), le moyen tiré
du défaut de la chose louée et fait valoir la compensation avec une
créance de 964’168 fr., TVA incluse, résultant d’une réduction de 40 % du
loyer dû – et payé – du 24 septembre 2015 au 31 juillet 2017, en
annonçant qu’elle reprendrait le paiement de son loyer, réduit de 40 %,
après que cette créance aurait été éteinte par compensation. Il faudrait
également constater que le montant du loyer indiqué dans cette lettre est
de 2'119'073 fr. 45, sans TVA, pour la période du 24 septembre 2015 au
30 juin 2017 et de 112'796 fr. 65 pour le seul mois de juillet 2017. Selon la
réponse du 2 septembre 2019 à la requête de mainlevée (cf. ch. 3.2 et
4.3), la créance compensante de la locataire s’élèverait à 1'504'464 fr. 20
pour la période du 24 septembre 2015 au 30 août 2019 ; le loyer mensuel
pris en compte dans le calcul de cette somme est de 149'252 fr. 40 et la
locataire invoque une réduction de 20% par mois pour la période du 24
septembre 2015 au 31 décembre 2017 (805'963 fr.), puis de 24% par mois
pour la période du 1er janvier au 31 août 2018 (286'564 fr. 60), puis de
23% pour la période du 1er septembre 2018 au 30 août 2019 (411'936 fr.
60). Or, la différence entre les taux de réduction invoqués par la locataire,
notamment pour 2017 (40% dans la pièce 6 et 20% dans la réponse) – sur
des montants de loyers différents, de surcroît -, ainsi que les autres taux
invoqués de 24% et 23%, à quoi s’ajoute la question de la détermination

- 13 -
des surfaces à prendre en compte, montre que le moyen soulevé relève
manifestement du juge du fond et non du juge de la mainlevée.
III. En conclusion, le recours doit être rejeté et le prononcé
attaqué confirmé.
Les frais de deuxième instance, arrêtés à 1'350 fr., doivent
être mis à la charge de la recourante (art. 106 al. 1 CPC), qui en a déjà fait
l’avance.
Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance à l’intimée,
non assistée, qui n’en a pas réclamé (art. 95 al. 3 CPC).
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’350 fr.
(mille trois cent cinquante francs), sont mis à la charge de la
recourante.
IV. Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.

- 14 -
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Nicolas Pfister, avocat (pour F.________SA),
- U.________SA.
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 604’713 fr. 68.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.

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La greffière :