vd_gerichte · JL10.020735 · 2010-12-02 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
641/I
CHAMBRE DE S RECO URS
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Arrêt du 2 décembre 2010
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Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Krieger
Greffier : M. Perret
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Art. 9 Cst.; 257d CO; 23 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par G.________, à Montreux, locataire,
contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 12 août 2010 par le Juge de
paix du district de La Riviera – Pays-d'Enhaut dans la cause divisant le
recourant d'avec Z.________, à Montreux, bailleur.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 12 août 2010, notifiée les 13 et 16 août
suivants aux parties, le Juge de paix du district de La Riviera – Pays-
d'Enhaut (ci-après : le juge de paix) a ordonné au locataire G.________ de
quitter et rendre libres pour le jeudi 30 septembre 2010 à midi les locaux
occupés dans l'immeuble sis [...], à Montreux (appartement de 3,5 pièces
au 2ème étage + une cave) (I), dit qu'à défaut de quitter volontairement
ces locaux, le prénommé y sera contraint par la force, selon les règles
prévues aux art. 508 ss CPC (Code de procédure civile du 14 décembre
1966; RSV 270.11) (Il), arrêté les frais de justice du bailleur Z.________ à
200 fr. (III), dit que le locataire versera au bailleur la somme de 700 fr. à
titre de dépens (IV) et déclaré l'ordonnance immédiatement exécutoire
nonobstant recours (V).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée,
complétée par les pièces du dossier (art. 457 CPC) :
Par contrat de bail à loyer du 1er novembre 2009, Z.________ a
remis en location à G.________ un appartement de 3,5 pièces au 2ème étage
de l'immeuble sis [...], à Montreux, et une cave. Conclu pour durer
initialement du 1er novembre 2009 au 30 juin 2010, le bail devait se
renouveler aux mêmes conditions pour une année sauf avis de résiliation
de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins quatre mois à
l'avance pour la prochaine échéance et ainsi de suite de six mois en six
mois. Le loyer a été fixé à 18'000 fr. par an, soit 1'500 fr. par mois, savoir
1'300 fr. de loyer net plus 200 fr. à titre d'acompte de chauffage, eau
chaude et frais accessoires.
Par courrier recommandé du 12 ou 14 mai 2010, le conseil du
bailleur a sommé le locataire de s'acquitter du paiement des loyers dus
pour les mois d'avril et mai 2010 dans un délai de trente jours, faute de
quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d al. 1 CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220).

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Par formule officielle du 23 juin 2010 adressée en envoi
recommandé au locataire, le bailleur, agissant par son conseil, a résilié le
bail en cause avec effet au 31 juillet 2010.
Le 24 juin 2010, le conseil du bailleur a requis du juge de paix
l'expulsion du locataire.
Par avis du 29 juin 2010, le juge de paix a cité les parties à
comparaître à l'audience fixée au 9 août 2010.
Le 2 août 2010, le conseil du locataire a déposé des
déterminations, concluant au rejet de la requête. Il a produit un bordereau
de pièces, dont il résulte en substance qu'une procédure portant sur
l'inexécution d'un contrat de vente immobilière entre les parties a été
ouverte auprès de la Cour civile du Tribunal cantonal du Canton de Vaud
par G.________ contre Z.________ par demande du 20 mai 2010, le Juge
instructeur de la Cour civile ayant précédemment rendu une ordonnance
de mesures préprovisionnelles le 19 avril 2010 sur requête de G.________
contre Z.________.
A l'audience tenue le 9 août 2010 par le juge de paix ont
comparu les parties personnellement, chacune assistée de son conseil.
En droit, le premier juge a considéré que le congé était
valable, l'entier de l'arriéré de loyer réclamé, soit 3'000 fr. représentant
les loyers dus pour les mois d'avril et mai 2010, n'ayant pas été acquitté
dans le délai de trente jours imparti.
B. Par acte motivé du 24 août 2010, G.________ a recouru contre
cette ordonnance en concluant, avec suite de frais et dépens, à son
annulation. Il a en outre requis l'octroi de l'effet suspensif. A l'appui de son
recours, il a produit un bordereau de cinq pièces.

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Par décision du 3 septembre 2010, le président de la cour de
céans a accordé l'effet suspensif.
Par mémoire du 19 novembre 2010, l'intimé a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet du recours. Il a déposé une pièce sous
bordereau.
En d roit :
1. L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme, RSV 221.305) ouvre un
recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent
ou s'est déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d'assignation
régulière (let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure,
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le prononcé (let. c). Selon
l'al. 2 de cette disposition, il y a également recours au Tribunal cantonal
pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme soit à
l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43). Toutefois, en vertu de
l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la procédure d'expulsion doit
statuer sur la validité du congé, lorsque celle-ci est contestée, en
examinant la cause de manière complète en fait et en droit. L'autorité de
recours cantonale doit alors au moins disposer d'un plein pouvoir
d'examen en ce qui concerne la violation du droit fédéral (ATF 119 II 141
c. 4a; ATF 119 Il 241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère
un pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait
s'appliquer lorsque la validité du congé a été contestée. En pareil cas, la
Chambre des recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel
que le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en réforme contre les
décisions du juge de paix (JT 2008 III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, formé à temps, le recours est recevable. Le
recourant n'ayant pas contesté le congé devant la commission de

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conciliation compétente, le recours doit donc être examiné en droit sous
l'angle restreint de l'arbitraire.
2. Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29
LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la
Chambre des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT 2008
III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion
en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux
pièces du dossier et a été complété sur la base de celles-ci, de sorte que la
cour de céans est en mesure de statuer. Le recourant n'invoquant aucun
grief pouvant s'apparenter à un moyen de nullité, les pièces produites en
annexe au recours, dans la mesure où elles sont nouvelles, doivent être
écartées. Il en va de même pour la pièce produite par l'intimé (Guignard,
Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 1 ad art. 25 LPEBL, p.
214).
3. Selon la jurisprudence, le déni de justice au sens des art. 9 Cst.
(Constitution fédérale du 18 avril 1999; RS 101 [anciennement art. 4 aCst.;
FF 1997 I 146]) et 23 al. 2 LPEBL consiste en une décision arbitraire,
rompant manifestement l'égalité entre parties et violant un principe légal,
ou encore une décision par laquelle le juge statue contrairement à une
disposition légale précise ou se met en contradiction flagrante avec les
pièces du dossier (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème
éd., Lausanne 2002, n. 5 ad art. 356 CPC, p. 537).
Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit
insoutenable; encore faut-il que celle-ci apparaisse arbitraire dans son
résultat (ATF 128 I 273; ATF 126 III 438; ATF 125 I 166 c. 2a).

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4. Le recourant fait valoir que la mise en demeure qui lui a été
adressée le 12 ou le 14 mai 2010 indiquait faussement qu'une copie en
était adressée à son conseil. Cette circonstance est toutefois sans
incidence sur la validité de cette mise en demeure. Ce grief doit par
conséquent être rejeté.
5. a) Le recourant prétend encore qu'il a opposé en
compensation de sa dette de loyer une créance découlant de l'inexécution
d'un contrat de vente conclu avec l'intimé.
b/aa) Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins.
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le
contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsque le locataire n'avait pas
réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu à l'art. 257d al. 1
CO, il était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'al.
2 de cette disposition, savoir la résiliation du bail moyennant un délai de
congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4).
bb) Selon la doctrine et la jurisprudence, le locataire peut faire
obstacle à l'application de l'art. 257d CO en invoquant la compensation
(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 316), à condition que la
créance compensatrice soit échue et exigible et que la compensation ait
été invoquée avant l'échéance du délai de trente jours de l'art. 257d al. 1

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CO (ATF 119 II 241 c. 6b/bb; TF 4C.174/1999 du 14 juillet 1999 c. 2b,
publié in SJ 2000 I 78; TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 c. 4.1.1). Il
appartient à celui qui se prévaut de la compensation de prouver qu'il l'a
invoquée valablement (Lachat, op. cit., p. 315, note infrapaginale 71; Cour
civile du canton de Fribourg, 11 octobre 1996, Cahiers du bail [CdB] 1997
p. 6). Lachat précise que le locataire doit avertir l'autre partie, de
préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa décision d'invoquer la
compensation (Lachat, op. cit., p. 315). Certes, la compensation n'est
soumise à aucune forme et peut résulter d'actes concluants (Jeandin,
Commentaire Romand, Code des obligations I, n. 1 ad art. 124 CO, p. 727).
Toutefois, la jurisprudence et la doctrine exigent que le débiteur exprime
clairement son intention de compenser; la déclaration doit permettre à
son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est
la créance compensée et quelle est la créance compensante (TF
4C.140/2006 précité; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2ème
éd., 1997, p. 675).
Une créance contestée peut être invoquée en compensation.
Dans cette hypothèse, il appartient au juge de statuer sur l'existence de la
créance invoquée, afin de décider si la compensation est possible (Lachat,
op. cit., p. 314). Par prudence, le locataire n'opérera une telle
compensation que si sa créance est incontestée ou incontestable, en
particulier si elle résulte d'une reconnaissance de dette ou d'une décision
judiciaire (Lachat, op. cit., p. 317). Il appartient en effet au locataire
d'établir la validité de la créance compensante (Chambre d'appel du
canton de Genève, 21 septembre 1998, CdB 1999 p. 27).
cc) En l'espèce, la compensation invoquée n'a été ni alléguée
ni prouvée par le recourant en première instance et elle ne découle pas du
seul fait qu'il a ouvert action contre l'intimé devant la Cour civile. Le
recourant n'est au surplus pas admis à produire à ce sujet des pièces en
deuxième instance (cf. c. 2 supra).
Partant, le moyen doit être rejeté.

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6. a) Enfin, c'est à tort que le recourant invoque devant le juge
saisi de la seule expulsion un droit à la possession tiré du contrat de vente
susmentionné, qui relève du juge ordinaire. Ce dernier moyen doit ainsi
également être rejeté.
b) Le recourant a été mis en demeure de s'acquitter de la
somme de 3'000 fr. représentant l'arriéré de loyer pour les mois d'avril et
mai 2010, dans un délai de trente jours, sous menace expresse d'une
résiliation de bail, par courrier recommandé du 12 ou 14 mai 2010. La
commination est ainsi conforme aux exigences de l'art. 257d al. 1 CO.
Le montant réclamé n'ayant pas été versé dans le délai
comminatoire imparti, l'intimé était dès lors autorisé à résilier le contrat
conformément à l'art. 257d al. 2 CO. Il a adressé au recourant l'avis de
résiliation pour le 31 juillet 2010 par formule officielle du 23 juin 2010, soit
après l'échéance du délai de paiement. L'échéance du délai de congé
respecte la durée minimum de trente jours prévue par la loi.
C'est dès lors à juste titre que le premier juge a considéré que
l'expulsion du recourant pouvait être ordonnée.
7. Cela étant, le recours doit être rejeté et l'ordonnance
confirmée. L'effet suspensif ayant été accordé au recours, la cause sera
renvoyée au premier juge pour qu'il fixe à nouveau le délai de libération
des locaux actuellement occupés par le recourant, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
300 francs (art. 230 al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais
judicaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, l'intimé a droit à des dépens de
deuxième instance (art. 91 et 92 CPC), qu'il convient de fixer à 800 fr. (art.

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2 al. 1 ch. 33 et art. 3 TAv [tarif du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat
dus à titre de dépens; RSV 177.11.3]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Riviera
– Pays-d'Enhaut pour qu'il fixe à G.________, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux que ce
dernier occupe dans l'immeuble sis [...], à Montreux
(appartement de 3,5 pièces au 2ème étage + une cave).
IV. Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
300 fr. (trois cents francs).
V. Le recourant G.________ doit verser à l'intimé Z.________ la
somme de 800 fr. (huit cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 2 décembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Alex Wagner (pour G.________),
- Me Astyanax Peca (pour Z.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme le Juge de paix du district de La Riviera – Pays-d'Enhaut.
Le greffier :