vd_gerichte · XZ24.055421 · 2025-04-10 · fr
Autres causes
Autres causes


TRIBUNAL CANTONAL
XZ24.055421-250159
165
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 10 avril 2025
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mmes Rouleau et Elkaim, juges
Greffier : M. Clerc
*****
Art. 257, 317 al. 1 CPC ; 257d, 257f al. 3 CO
Statuant sur l’appel interjeté par Y.________, à [...], intimée,
contre le jugement rendu le 13 janvier 2025 par la Présidente du Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec U.________, à [...],
requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 13 janvier 2025, la Présidente du Tribunal des
baux (ci-après : la présidente) a ordonné à Y.________ de quitter et rendre
libre le logement qu'elle occupe dans les 10 jours dès entrée en force du
jugement (l), a dit qu'à défaut de départ volontaire, il serait passé à
l'exécution forcée (II), a ordonné à la force publique d’y concourir si requis
(III) et a rendu le jugement sans frais ni dépens (IV).
En droit, la présidente a considéré que la requérante
U.________, propriétaire et bailleresse, avait établi avoir adressé à l'intimée
Y.________ deux mises en demeure pour lui demander de constituer une
garantie de loyer, avec menace de résiliation, sans résultat. Elle a relevé
que la bailleresse avait ensuite résilié le bail au moyen de la formule
idoine, de sorte qu’il s'agissait d'un cas clair. La demande de constituer
une garantie de loyer étant prévue par le contrat de bail, elle ne pouvait
pas être considérée comme une modification unilatérale de celui-ci qui
aurait nécessité l'usage de la formule officielle. La présidente a relevé que
la jurisprudence de la Cour de justice de Genève et la doctrine majoritaire
estimaient que la résiliation en application de l’art. 257f al. 3 CO (contrat
devenu insupportable) était applicable au défaut de la fourniture, par le
locataire, des sûretés prévues par le contrat, étant précisé que le Tribunal
fédéral était du même avis dans le cas de figure, proche, de carence du
locataire de conclure une assurance de responsabilité civile.
B. Par acte du 10 février 2025, Y.________ (ci-après : l’appelante)
a formé appel contre ce jugement et a conclu, avec suite de frais et
dépens, principalement à sa réforme en ce sens que la requête
d'expulsion soit déclarée irrecevable, subsidiairement à son annulation et
au renvoi de la cause en première instance pour nouvelle décision dans le
sens des considérants. A l’appui de son appel, elle a produit trois pièces
qui ne figurent pas au dossier de première instance, à savoir la deuxième
page de la pièce 205 ainsi que les pièces 208 et 209.

- 3 -
U.________ (ci-après : l’intimée) n’a pas été invitée à se
déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 11 novembre 2021, la société O.________ a conclu, en
qualité de bailleresse, avec l’appelante Y.________, en qualité de locataire,
un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de cinq pièces et
demie au quatrième étage de l’immeuble sis I.________. Ce bail, de durée
indéterminée, a débuté le 1er février 2022 et pouvait être résilié pour la fin
de chaque mois (sauf le mois de décembre), moyennant un préavis de
trois mois.
Le loyer mensuel net a été fixé à un montant de 2’370 fr.,
auquel s’ajoutaient un acompte de frais accessoires de 330 fr., ainsi qu’un
acompte de chauffage et eau chaude de 55 francs.
Le chiffre no 5 du contrat prévoyait ce qui suit :
« Afin de garantir toutes les prétentions du bailleur découlant du
présent bail à loyer (règlements des loyers, indemnité en cas de
résiliation anticipée, par suite de l’usure extraordinaire ou pour
d’autres raisons), le locataire s’engage à adhérer à l’assurance
collective de garantie de loyer du bailleur d’un montant de CHF
7'110.00. La fourniture de sûreté est à maintenir pendant toute la
durée du bail. L’adhésion à l’assurance collective de garantie de
loyer doit intervenir avant la remise de l’objet locatif.
Si la couverture d’assurance, quelle qu’en soit la raison, prenait fin
ou si le locataire était refusé par l’assurance collective du bailleur en
tant que preneur d’assurance, le locataire s’engage, à première
demande, à déposer une garantie en espèces au sens de l’art. 257e
CO à hauteur de CHF 7'110.00.
En cas de non-fourniture de la sûreté, le bailleur est autorisé à
refuser la remise de l’objet locatif resp. à résilier le rapport de
location. »
2. Le 11 avril 2024, l’intimée U.________ est devenue propriétaire
de l’immeuble en cause.

- 4 -
3. a) Par courrier recommandé du 1er mai 2024, la société
E.________ (ci-après : la gérance) a fait savoir à l’appelante qu’ensuite de la
vente de l’immeuble, l’ancienne propriétaire résiliait l’adhésion de tous les
locataires, y compris la sienne, à l’assurance collective de garantie de
loyer. Elle lui impartissait un délai au 15 mai suivant pour déposer une
garantie de loyer en espèces d’un montant de 7’110 fr. sur un compte
bancaire et lui transmettre l’original du certificat destiné au bailleur.
b) La société O.________ a mis fin le 23 mai 2024 au contrat de
cautionnement collectif concernant l’intimée.
4. a) Par courrier recommandé non retiré du 30 mai 2024
adressé à l’appelante, la gérance a constaté que celle-ci n’avait pas donné
suite à son envoi du 1er mai précédent. Elle lui impartissait un ultime délai
au 7 juin 2024 pour déposer une garantie bancaire d’un montant de
7’110 fr., de même que l’original du certificat destiné au bailleur. La
gérance précisait qu’à défaut, l’intimée serait contrainte de résilier son
bail de manière extraordinaire.
b) Dans un second courrier recommandé daté du 30 juillet
2024, la gérance a octroyé à l’appelante un dernier délai au 9 août suivant
pour déposer les sûretés et le certificat plusieurs fois requis, à défaut de
quoi l’intimée lui notifierait une résiliation extraordinaire de son bail.
L’appelante n’a pas retiré le pli à son attention.
5. a) Par formule officielle du 21 août 2024 adressée à
l’appelante, la gérance a résilié le bail précité avec effet au 30 novembre
2024.
La lettre d’accompagnement du même jour, envoyée sous pli
recommandé et courrier A, précisait que l’appelante n’avait pas versé la
garantie de loyer réclamée dans le délai imparti, en dépit des demandes
dans ce sens des 1er, 30 mai et 30 juillet 2024. La gérance signifiait qu’elle
résiliait en conséquence son bail, de manière extraordinaire.

- 5 -
b) L’appelante n’a pas contesté ce congé.
6. L’état des lieux de sortie a été fixé au 2 décembre 2024, à
9h00. A cette occasion, le représentant de la gérance a constaté que
l’appelante n’avait pas libéré le logement.
L’appelante occupe toujours l’appartement à ce jour et refuse
de le quitter.
7. a) Le 9 décembre 2024, l’intimée a déposé devant le Tribunal
des baux une requête en cas clair, concluant en substance, avec suite de
frais et dépens, à ce qu’ordre soit donné à l’appelante de quitter et rendre
libre l’appartement occupé et de restituer les clés des locaux.
b) Au pied de ses déterminations du 6 janvier 2025,
l’appelante a conclu à l’irrecevabilité de la requête en cas clair déposée
par l’intimée.
c) L’audience de jugement s’est tenue le 9 janvier 2025.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier
état des conclusions devant l'autorité précédente, est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 1 let. a et at. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, doit être
introduit auprès de l'instance d'appel (art. 311 al. 1 CPC), soit la Cour
d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV). Si la décision entreprise a été rendue en
procédure sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clairs
(art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de 10 jours (art. 314 al. 1 CPC).

- 6 -
En cas de litige portant sur la question de savoir si les
conditions d'une expulsion selon la procédure en protection des cas clairs
sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par l'appel à
la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six
mois ; lorsque la validité de la résiliation est contestée, la valeur litigieuse
correspond au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné, soit en principe
pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3). Pour le calcul
de la valeur litigieuse, cette période de protection s'écoule dès la date de
la décision attaquée (ATF 137 III 389 consid. 1.1 ; ATF 111 II 384 consid. 1
; TF 4A_551/2016 du 3 novembre 2016 consid. 6).
1.2 En l'espèce, la validité de la résiliation est contestée dans la
présente procédure par l'appelante. Compte tenu du loyer brut de 2'755
fr. par mois, la valeur litigieuse s'élève à 99'180 fr. (2'755 fr. x 36 mois),
de sorte que la voie de l'appel est ouverte contre l’ordonnance attaquée.
Pour le surplus, formé en temps utile, contre une décision finale de
première instance, par une partie qui y a un intérêt (art. 59 al. 2 let. a
CPC), l'appel est recevable.
2.
2.1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables
qu’aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits (ou
faux ou pseudo‑nova ; unechte Noven) ne sont recevables que si la partie
qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer avant, malgré sa diligence, et
qu’elle les présente sans retard (TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023 consid.
4.1 et réf. cit. ; TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.2).
L’art. 317 al. 1 CPC s’applique pleinement au locataire qui a
été attrait en première instance par la requête en cas clair du bailleur (cf.
TF 4A_470/2022, loc. cit.).

- 7 -
2.2 Les pièces nouvelles produites avec l'appel sont des vrais
nova, donc recevables. Elles ne sont toutefois pas pertinentes pour
trancher la présente cause, comme on le verra plus loin (cf. consid. 5.3
infra).
3.
3.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ;
TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2,
RSPC 2021 p. 252 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2 applicable
en appel). Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée
au juge d’admettre (ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument
non explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars
2020 consid. 3).
3.2 L'appel commence par une série d'allégations factuelles, avec
des offres de preuves, parmi lesquelles « l'appréciation ». Ces allégations
seront examinées ci-dessous (cf. consid. 4.3 infra).

- 8 -
4.
4.1 L'appelante soutient que la procédure des cas clairs ne pouvait
pas être appliquée au présent cas. D'abord, elle trouve choquant que la
présidente ait appliqué la procédure des cas clairs à une situation sur
laquelle le Tribunal fédéral ne s'est pas encore penché.
Surtout, elle estime que la clause litigieuse n'est pas limpide.
Elle est d'avis que son engagement à souscrire à l’assurance collective de
loyer du bailleur ou, au cas où cette couverture d'assurance prendrait fin,
à déposer une garantie en espèces à première demande, ne valait qu'à
l'égard du bailleur initial et non du repreneur après la vente de
l'immeuble. Le fait « de ne plus bénéficier d'une assurance de garantie de
loyer collective » devrait être considéré comme une modification du
contrat qui requérait une formule officielle. La résiliation extraordinaire du
bail serait donc nulle, respectivement annulable, faute pour l’intimée
d'avoir utilisé la formule officielle. Une autre interprétation de la clause
litigieuse « reviendrait à dire qu'elle se serait engagée envers n'importe
quel futur propriétaire, à n'importe quel titre et pour n'importe quel délai,
à devoir constituer des sûretés ». Elle viderait de son sens l'art. 269d CO
protégeant les locataires contre les loyers ou autres prétentions abusifs.
L'appelante soutient aussi qu'elle ignore toujours si et à quelle
date l'assurance a pris fin, l’intimée n'ayant pas apporté de preuve à ce
sujet. La résiliation de l'assurance était le fait de la première bailleresse
qui n'était plus partie au contrat. On ne pouvait donc pas soutenir que la
clause était limpide et que l’appelante était « parfaitement au clair ».
4.2 L'application d'une procédure en protection dans les cas clairs
– procédure sommaire prévue par l’art. 257 CPC – permet d'obtenir
rapidement une décision à deux conditions : l’état de fait n'est pas
litigieux ou susceptible d'être immédiatement prouvé et la situation
juridique est claire (CACI 27 janvier 2024/37 ; CACI 26 mars 2021/145
consid. 3.2.1). Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux s'il n'est pas
contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé
lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais.

- 9 -
Deuxièmement, la situation juridique est claire lorsque l’application de la
norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal
ou sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée. En règle
générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme
nécessite un certain pouvoir d'appréciation du tribunal ou si celui-ci doit
rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances
concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1).
Si le juge parvient à la conclusion que les conditions de l'art.
257 al. 1 CPC sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une
décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138
III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne
peut donc pas obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer
l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse
aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose
jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1).
L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au
sens de l’art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs
(art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque
l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux
(art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la
question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni
nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de
compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à
l'art. 257d CO). Cela vaut pour tous les cas où un bail a pris fin en raison
d'un congé signifié par le bailleur, y compris en dehors du champ
d'application de l’art. 257d CO (TF 4A_551/2016 du 3 novembre 2016
consid. 7). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à
la question préjudicielle de la validité du congé (ATF 144 III 462 consid. 3.1
et 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; ATF 141 III 262 consid. 3.2
in fine ; TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1.1 ;
TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1, RSPC 2022 p. 254). Ainsi,
si la validité de la résiliation du bail est claire, le juge peut procéder
(TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.3).

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4.3 La procédure des cas clairs exige que les faits et le droit soient
clairs, pas que les parties aient des idées claires de leurs droits et devoirs.
En l’espèce, la nouvelle bailleresse, après achat de l'immeuble, a résilié le
bail qu'elle avait repris, après avoir requis en vain des sûretés de la
locataire. La locataire n'a pas entrepris de contester ce congé en justice
(jugement entrepris, p. 3, ch. 5. b). L'expulsion du locataire en cas de
résiliation du bail est un cas typique de cas clair (cf. parmi d’autres : CACI
4 février 2025/69 ; CACI 21 janvier 2025/27 ; CACI 14 janvier 2025/14).
Cela n'empêche pas le juge de statuer à titre préjudiciel sur la question de
la validité de la résiliation. Le fait que le Tribunal fédéral ne se soit pas
prononcé sur une situation particulière n'exclut pas l’application de la
procédure des cas clairs.
Sur le fond, le jugement retient en fait que la bailleresse
initiale a vendu l’immeuble avec effet au 11 avril 2024, qu’elle a mis fin au
contrat d'assurance le 23 mai 2024 ; que le 1er mai 2024, la gérance avait
informé la locataire du fait que l’ancienne propriétaire résiliait l'assurance
et qu’elle lui avait imparti un délai au 15 mai 2024 pour déposer une
garantie de loyer. L'appelante, dans ses allégations factuelles
mentionnées ci-dessus au consid. 3.2, relève que la gérance a seulement
signé une « sollicitation ou fin du cautionnement » le 23 mai 2024, qu'elle
lui avait déjà demandé avant cela de constituer des sûretés, et qu'à ce
moment la précédente propriétaire n'était plus partie au contrat de bail.
Elle ne soutient cependant pas qu'il y aurait une constatation erronée des
faits, ne fait pas allusion à l’état de fait contenu dans le jugement attaqué
et n’indique rien sur l’objet et le fondement de ses éventuelles critiques.
Lesdites allégations ne réalisent ainsi pas les exigences de motivation
posées par l’art. 311 al. 1 CPC, de sorte qu’elles sont irrecevables (cf.
parmi d’autres : TF 4A_318/2023 du 14 juillet 2023 consid. 2.3 ; TF
4A_274/2020 du 1er septembre 2020 consid. 4 ; CACI 24 février 2025/99 ;
CACI 21 août 2023/336 ; CACI 4 mai 2021/212 ; CACI 8 juin 2020/223).
Dans tous les cas, ces détails sont sans importance.

- 11 -
La clause est en réalité simple et prévoit que le locataire doit
fournir des sûretés, soit en souscrivant à l'assurance collective de garantie
de loyer, soit en espèces, si ce n'est pas ou plus possible. Selon cette
clause, en cas de non-fourniture de ces sûretés, le bailleur peut résilier le
rapport de location.
Rien ne s’oppose à ce que cette clause, qui protège le bailleur
durant toute la durée du contrat, puisse, avec le reste, être reprise par le
nouveau bailleur en cas de vente de l'immeuble. Dans le cas contraire, le
locataire ne serait plus du tout astreint à fournir des sûretés, quelles
qu'elles soient. Le fait qu'au départ, la locataire ait pu fournir des sûretés
sous la forme de la participation à une assurance collective ne peut pas
être invoqué comme une sorte de « droit acquis ». Il a d'emblée été prévu
que si pour n'importe quelle raison cette solution prenait fin, le bailleur
pouvait exiger des sûretés en espèces à première demande, cette
demande pouvant ainsi être formulée par le bailleur initial ou par son
successeur, sans que cela n’ait d’importance dans la situation du locataire.
Tant que le bail existe, la locataire est tenue aux sûretés prévues par le
contrat. Il est normal que la précédente propriétaire résilie une assurance
collective à laquelle elle n'a plus aucun intérêt, et que les sûretés censées
la remplacer soient constituées avant qu'elle prenne fin. D’ailleurs, la
précédente bailleresse aurait pu résilier l'assurance collective sans motif
et demander des sûretés en espèces, sans qu'on puisse pour autant lui
reprocher d’avoir modifié le contrat. Le changement de bailleur ne modifie
en rien cette appréciation.
En conséquence, ce grief doit être rejeté.
5.
5.1 L'appelante soutient ensuite que même si on admet que la
situation est claire, l'absence de constitution de sûretés ne saurait justifier
une résiliation extraordinaire de bail au sens de l'art. 257f al. 3 CO. Elle
reconnaît que le Tribunal fédéral et la doctrine majoritaire admettaient
l’application de cette disposition lorsque le locataire ne concluait pas

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d'assurance RC ou ne fournissait pas les sûretés prévues par le contrat. Il
s'agissait toutefois selon elle d'un « cas très particulier » où le bailleur
pouvait unilatéralement exiger des sûretés d'un locataire « qui en était
exempté ». Là encore, on ne pouvait pas admettre que la demande de
sûretés puisse se faire par simple courrier. Le congé serait donc nul
respectivement inefficace.
L'appelante relève aussi qu'elle a toujours payé son loyer et
« invoque la compensation, dans la mesure où depuis début décembre
2024, le chauffage (et l'électricité) ne fonctionnent pas, rendant le
logement inhabitable, ce qui pourrait laisser penser à des actes de justice
propre ».
5.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail
est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la
maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du
bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer
d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un
mois.
La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la
réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du
devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit
préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son
devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa
protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le
bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un
mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4. 1).
Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer
une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en
violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; ATF 123 III
124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une

- 13 -
certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Il convient de déterminer en
l'espèce si le fait de ne pas conclure ou attester de la conclusion d'une
assurance de responsabilité civile est une violation grave du contrat (TF
4A_468/2020 précité consid. 4. 1. 1).
Il est généralement admis en doctrine que la violation par le
locataire de son obligation de fournir des sûretés lorsque le contrat le
prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f
al. 3 CO (Higi, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n. 13 ad art. 257e CO ;
Lachat, in Commentaire romand, 2e éd. 2012, n. 8 ad art. 257e CO ;
Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 1.3 p. 866, et
3.1.4 p. 885 ; Marchand, in Commentaire pratique bail, 2e éd. 2017, n. 12
ad art. 257e CO ; Wyttenbach, in Mietrecht fur die Praxis, 9e éd. 2016, n.
15.2.6). La violation de l'obligation de conclure une assurance par le
locataire faisant peser sur le bailleur un risque supérieur à celui de la
violation de fournir des sûretés, il se justifie en tout cas que la première
violation expose le locataire à la résiliation anticipée fondée sur l'art. 257f
al. 3 CO (TF 4A_468/2020 précité consid. 4.1.1).
Le manquement du locataire qui omet de conclure une
assurance de responsabilité civile ou qui refuse d'en transmettre une
attestation expose donc le bailleur à un risque de dommage important et
revêt par conséquent un caractère grave (TF 4A_468/2020 précité consid.
4. 1. 1). La conclusion d'une assurance RC poursuit un but similaire à la
constitution de sûretés (ibidem).
L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par
le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat
insupportable pour le bailleur (condition n° 4). Comme la résiliation doit
respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut
en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette
question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de
l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir
d'appréciation du juge (art. 4 CC). Il convient de déterminer si l'absence
d'assurance de responsabilité civile du locataire est une violation du

- 14 -
contrat propre à rendre la continuation du bail insupportable au bailleur
(TF 4A_468/2020 précité consid. 4. 1. 2).
5.3 Les arrêts rendus en la matière jusqu’à ce jour permettent de
retenir que la non-fourniture des sûretés prévues par le contrat autorise le
bailleur à résilier le contrat en application de cette disposition. Le
changement de bailleur intervenu en l’espèce ne rend pas le cas présent
si particulier qu’il exclurait l’application de cette jurisprudence. Il est
inexact de soutenir que l’appelante était « exemptée » de sûretés à la
signature du bail, puisqu'il était exigé d'elle, soit qu'elle souscrive à
l'assurance collective – qui pouvait refuser de l'assurer – soit qu'elle
fournisse des sûretés en espèces. La fin de cette assurance en cours de
contrat a d'emblée été envisagée et la conséquence prévue. En effet, le
chiffre 5 du contrat prévoit non seulement que les sûretés en espèces
doivent, dans cette hypothèse, être constituées à première demande,
mais aussi que le bail peut être résilié si tel n'est pas le cas.
Les allégations factuelles de l’appelante, censées établies par
les pièces nouvelles, selon lesquelles le chauffage et l'électricité ont été
coupées par mesure de rétorsion à son refus de quitter l’immeuble n'y
changent rien, l’appelante conservant la possibilité de déposer une
éventuelle demande de baisse de loyer ou d'indemnisation devant le
tribunal des baux. L’appelante ne peut pas invoquer aujourd'hui en appel
la compensation d'une éventuelle créance née en décembre 2024, au
demeurant non chiffrée, pour invalider rétroactivement une résiliation de
bail fondée sur une créance relative à la fourniture de sûretés qui, à
l'époque, existait.
Ce grief doit être rejeté.
6. Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement infondé, doit
être rejeté en application de l’art. 312 al. 1 in fine CPC et le jugement
confirmé.

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Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'991 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas
été invitée à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'991 fr.
(mille neuf cent nonante et un francs), sont mis à la charge de
l’appelante Y.________.
IV. Il n’est pas alloué de dépens.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Guy Longchamp (pour Y.________),
- Me Isabelle Salomé Daïna (pour U.________),

- 16 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des Baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :