vd_gerichte · JL18.019737 · 2018-10-09 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL18.019737-181136
567
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 9 octobre 2018
_______________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Colombini et Perrot, juges
Greffière : Mme Bourqui
*****
Art. 311 al. 1 CPC ; 257d, 271 et 271a CO
Statuant sur l’appel interjeté par A.Y.________, à [...], locataire,
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 3 juillet 2018 par la Juge de paix
du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec
K.________SA, à [...], bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
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En fait :
A. Par ordonnance du 3 juillet 2018, la Juge de paix du district de
Lausanne (ci-après : la juge de paix ou le premier juge) a ordonné à
A.Y.________ et à B.Y.________ de quitter et rendre libres pour le 31 juillet
2018 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...], Avenue [...]
(appartement de 5,5 pièces au 5e étage, parking garage au sous-sol, place
de parc extérieure et une cave) (I), a dit qu'à défaut pour les parties
locataires de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix était
chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution
forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin
l'ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force
publique de concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils en étaient
requis par l'huissier de paix (III), a fixé les frais et dépens (IV à VI) et a dit
que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le premier juge a constaté que les locataires ne
s’étaient pas acquittés d’un arriéré de 5’848 fr. représentant les loyers dus
pour les mois de janvier et février 2018. Pour réclamer le paiement de
cette somme, la partie bailleresse avait fait notifier le 12 février 2018 aux
parties locataires un avis comminatoire renfermant la menace de
résiliation du bail à défaut de paiement dans les 30 jours ; faute de
paiement dans ce délai, elle avait signifié leur congé aux parties locataires
pour le 30 avril 2018 par avis du 15 mars 2018. Le premier juge a retenu
que ces derniers avaient certes contesté en temps utile cette résiliation
auprès de la Commission de conciliation mais qu'il n'y avait aucun motif
d'annulation du congé (art. 271 ss CO), une prolongation de bail n'étant
par ailleurs pas possible en cas de demeure du locataire (art. 272a al. 1
let. a CO). Le premier juge a considéré que la cause remplissait les
conditions du cas clair de l’art. 257 CPC, de sorte qu’il y avait lieu de faire
application de la procédure sommaire au sens des art. 248 ss CPC.

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B. Par acte du 27 juillet 2018, A.Y.________, agissant en son
propre nom, a contesté cette ordonnance et a implicitement conclu à
l’annulation du congé.
L’intimée n’a pas été invitée à déposer une réponse.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Le 14 octobre 1998, les parties ont conclu un contrat de bail
portant sur la location d'un appartement de 5,5 pièces au 5e étage avec
cave, garage et place de parc extérieure de l’immeuble sis à [...], avenue
[...].
Le loyer de l'appartement s'élève à 2’924 fr. par mois,
acompte de chauffage et d’eau chaude et frais accessoires par 195 fr.,
garage par 150 fr. et place de parc extérieure par 90 fr. compris.
2. Par courriers recommandés du 12 février 2018, la bailleresse a
mis en demeure les locataires de verser dans un délai de trente jours un
montant de 5’368 fr. – représentant les loyers dus pour la période du 1er
janvier au 28 février 2018 –, ainsi que les montants de 300 fr. et de 180 fr.
– représentant les loyers dus pour le garage et la place de parc extérieure
pour la même période –, en leur indiquant qu'à défaut de paiement dans
un délai de trente jours, elle résilierait le bail, conformément à l'art. 257d
CO.
3. Par formules officielles datées du 15 mars 2018, adressées aux
deux locataires séparément, la bailleresse a résilié le bail pour le 30 avril
2018.
4. Le 11 avril 2018, la bailleresse a informé les locataires que
l’état des lieux de sortie était fixé au 30 avril 2018. Il ressort du procès-

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verbal de l’état des lieux que l’appartement était occupé par les
locataires.
5. Le 3 mai 2018, la bailleresse a saisi le Juge de paix du district
de Lausanne d’une requête d’expulsion des locataires.
Une audience a eu lieu le 3 juillet 2018, à laquelle les parties
se sont présentées.
6. Par courrier du 22 mai 2018, la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer a informé la Juge de paix du district de Lausanne
qu’elle avait été saisie d’une requête en annulation de congé présentée
par A.Y.________ et B.Y.________. Elle a précisé qu’au vu du dépôt de la
requête d’expulsion, elle n’entendait pas examiner la requête en
annulation avant de connaître l’issue de la procédure d’expulsion.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les
conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées
et lorsque la validité de la résiliation a été contestée devant les autorités
compétentes, la valeur litigieuse correspond au loyer de la période
minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas
valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné, soit en principe pendant trois ans
(TF 4A_565/2017 du 11 juillet 2018 consid. 1.2.2.3, destiné à la
publication).

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Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let.
b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2 Selon l'art. 70 al. 1 CPC, les parties à un rapport de droit qui
n'est susceptible que d'une décision unique doivent agir ou être
actionnées conjointement. Ainsi, lorsque l'action n'est pas introduite par
toutes les parties tenues de procéder en commun ou qu'elle n'est pas
dirigée contre celles-ci, il y a défaut de légitimation active ou passive et la
demande sera rejetée (TF 4A_201/2014 du 2 décembre 2014 consid. 3.2 ;
ATF 138 III 737 consid. 2 ; ATF 137 III 455 consid. 3.5). Le principe de
l'action commune souffre toutefois des tempéraments. La consorité
nécessaire peut parfois se limiter à la participation au procès de tous les
consorts, répartis d'un côté et de l'autre de la barre (ATF 140 III 598
consid. 3.2 ; Jeandin, CPC commenté, 2011, n. 10 ad art. 70 CPC ; Hohl,
Procédure civile, tome I, 2001, n° 501).
Si le bail porte sur le logement de la famille, les conjoints
colocataires peuvent agir individuellement en contestation du congé, le
Tribunal fédéral considérant qu’il n’y pas de consorité matérielle
nécessaire entre eux (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra-Bail, 2e éd., Bâle
2017, n. 37 ad art. 253 CO et les références citées).
1.3 En l’espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.,
compte tenu d’un loyer mensuel net de 2’924 fr., de sorte que la voie de
l’appel est ouverte. L’ordonnance attaquée ayant été rendue dans la
procédure applicable aux cas clairs et notifiée à l’appelant le 17 juillet
2018, l’appel, interjeté le 27 juillet 2018, a été déposé en temps utile par
une partie ayant un intérêt digne de protection.
2.
2.1 Selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé, soit
démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée.

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Même si l'instance d'appel applique le droit d'office (art. 57
CPC), le procès se présente différemment en seconde instance, vu la
décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa
thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à
simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit
présentés en première instance mais doit s'efforcer d'établir que, sur les
faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la
décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en
reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les
failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux
moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, avant la
reddition de la décision attaquée (TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid.
3.3), ou si elle ne contient que des critiques toutes générales de la
décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens
soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de
l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en matière (TF
5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2 ; TF 4A_97/2014 précité consid.
3.3). Il s'agit là d'une condition de recevabilité de l'appel, la cour d'appel
ne devant pas entrer en matière si le mémoire d’appel n'indique pas quel
point est critiqué et ne motive pas en quoi la motivation du tribunal de
première instance juge serait fausse (TF 4A_376/2016 du 2 décembre
2016 consid. 3.2.1).
Le CPC ne prévoit pas qu'en présence d'un mémoire d’appel
ne satisfaisant pas aux exigences légales, notamment de motivation, un
délai raisonnable devrait toujours être octroyé pour rectification. L'art. 132
al. 1 et 2 CPC ne permet pas de compléter ou d'améliorer une motivation
insuffisante, même si le mémoire émane d'une personne sans formation
juridique, et il ne saurait être appliqué afin de détourner la portée de l'art.
144 al. 1 CPC qui interdit la prolongation des délais fixés par la loi (TF
4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 5, RSPC 2012 p. 128, SJ 2012 I
231 ; TF 5A_488/2015 du 21 août 2015 consid. 3.2.2).

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2.2 En l'espèce, l'appelant allègue avoir connu des problèmes
d'informatique et soutient avoir fait preuve de bonne volonté dans ses
nombreuses démarches auprès de la gérance en vue de trouver une
solution. Il met en outre en avant la difficulté de déménager pour des
aînés, surtout lorsqu'ils ont vécu de nombreuses années dans le même
appartement. Il n'expose cependant nullement en quoi le raisonnement du
premier juge serait erroné sur le plan juridique, soit sous l'angle de l'art.
257d CO. Il n'y a donc pas lieu d'entrer en matière sur les moyens de
l'appelant sauf s'agissant de celui consistant à soutenir que la résiliation
du bail contreviendrait aux règles de la bonne foi (cf. consid. 3.3 infra).
3.
3.1 L’appelant reproche à sa bailleresse de lui avoir directement
adressé un avis comminatoire avec menace de résiliation de son bail,
plutôt que d'avoir suivi la pratique ordinaire consistant à adresser
préalablement de simples rappels à ses locataires, frais à leur charge
conformément au formulaire type qui leur avait été remis par la gérance.
Un tel revirement d'attitude après une période de plus de dix-neuf ans de
relation contractuelle sans aucun problème serait selon lui contraire à la
bonne foi. Dans la même logique, l'appelant expose que la gérance lui a
signifié son congé alors qu'il était absent de son domicile pour deux
semaines, ce dont il avait informé la gérance par courriel le 12 mars 2018
en la priant de bien vouloir suspendre tout envoi de courrier important
durant la période s'étendant du
15 au 28 mars 2018.
3.2
3.2.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux

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d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si
l'arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février 1997 in CdB 3/97 pp.
65 ss). A cet égard, des circonstances d’ordre humanitaire n'entrent pas
en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès
lors qu'elles ne sont pas prises en considération par les règles de droit
fédéral sur le bail à loyer (TF du 27 février 1997 précité in CdB 3/97 p. 65
consid. 2b ; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006
du 12 mai 2006 consid. 3.2.1 ; Lachat, op. cit., note infrapaginale 117 p.
820). Elles peuvent cependant être prises en compte au stade de
l'exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir de
fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon
la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de
libération des locaux de quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 août
2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175 et les réf. citées).
3.2.2 Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire,
peut être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et
271a CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé puisse
être annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d'un bailleur qu'il
tolère la présence dans ses locaux d'un locataire qui ne paie plus le loyer.
Le congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF
4A_497/2011 du 22 décembre 2011 consid. 2.4).
A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après
réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement

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et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le
délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un
mois.
La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément
à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de
la bonne foi ; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne
pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance.
L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants : le
bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une
somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas
certain du montant effectivement dû ; ou encore, l'arriéré est insignifiant,
ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire,
alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ;
ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration
de ce même délai (ATF 140 III 591 consid. 1 et les références citées). Le
fardeau de la preuve d'un congé contraire à la bonne foi incombe au
demandeur à l'action en annulation (ATF 140 III 591 consid. 1 et la
référence citée).
3.3 En l'espèce, on ne voit pas que le comportement de la
bailleresse ait contrevenu aux règles de la bonne foi. En premier lieu, la
diffusion auprès des locataires par la gérance d'un avis les informant des
tarifs pratiqués pour les rappels et avis comminatoires ne saurait
évidemment être interprétée comme une renonciation irrévocable à
adopter, de cas en cas, une attitude stricte en cas de retard dans le
paiement du loyer. Ainsi, l'intimée n'avait pas l'obligation d'adresser
préalablement de simples rappels à l'appelant et à son épouse et elle
conservait toute latitude d'opter directement pour l'envoi d'une lettre
comminatoire au sens de l'art. 257d al. 1 CO, étant précisé que le loyer du

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mois de décembre 2017 – non litigieux – et le loyer du mois de janvier
2018 avaient déjà fait l'objet d'un rappel envoyé le 16 janvier 2018.
En outre, il est établi que les locataires avaient connaissance
de l'avis comminatoire du 12 février 2018 lorsqu'ils sont partis le 15 mars
2018 en voyage pour deux semaines. Or, le 15 mars 2018, après
l'échéance du délai de paiement de trente jours, l'intimée était en droit de
résilier le bail et les locataires ne pouvaient pas unilatéralement lui
imposer de reporter l'exercice de cet acte formateur pour le motif qu'ils
partaient en vacances. D'ailleurs, il ressort des pièces produites par ces
derniers en première instance qu'ils ont fait garder leur courrier par la
poste jusqu'au 5 avril 2018 et qu'ils ont contesté le congé en temps utile
auprès de la Commission de conciliation, ce qui atteste de sa bonne
réception. On ne saurait dès lors reprocher à l'intimée un quelconque
comportement contraire à la bonne foi susceptible d'empêcher l'appelant
et son épouse de faire valoir leurs droits.
Au vu de ce qui précède, le congé n'est pas annulable au sens
de l'art. 271 al. 1 CO.
4. Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le
mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC, dans la mesure où il est recevable
(cf. consid. 2.2 supra). Le dossier de la cause sera retourné à la juge de
paix afin qu’elle fixe aux locataires, en raison de l’effet suspensif lié à
l’appel (art. 315 al. 1 CPC), un nouveau délai pour libérer l’appartement
litigieux et ses accessoires.
Les frais judiciaires, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3, 69 al. 1 et
70 al. 4 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre
2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens, l’intimée n’ayant pas été
invitée à se déterminer sur l’appel.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l’appelant
A.Y.________.
IV. Le dossier de la cause est renvoyé à la Juge de paix du district
de Lausanne pour qu’elle fixe à A.Y.________ et B.Y.________,
une fois le présent arrêt envoyé pour notification aux parties,
un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans
l’immeuble [...] à [...] (appartement de 5,5 pièces au
cinquième étage, parking garage au sous-sol, place de parc
extérieure et une cave).
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 10 octobre 2018, est notifié en expédition complète à :
- M. A.Y.________,
- Mme B.Y.________,
- K.________SA,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :