vd_gerichte · JL12.023903 · 2013-08-12 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.023903-130764
425
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 12 août 2013
____________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Mme Charif Feller
Greffière : Mme Gabaz
*****
Art. 1 al. 2 et 257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par L.________ SA, à
Clarens, requérante, contre la décision rendue le 10 septembre 2012 par
le Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut dans la cause
divisant l'appelante d’avec T.Q.________ et P.Q.________, tous deux à
Veytaux, intimés, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1103

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En fait :
A. Par jugement du 15 septembre 2012, dont les considérants ont
été adressés aux parties le 15 mars 2013 pour notification, le Juge de paix
du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut a rejeté les conclusions prises par
L.________ SA (I), arrêtés les frais judiciaires de L.________ SA à 2'500 fr. (II),
mis ces frais à la charge de L.________ SA (III) et dit que L.________ SA
versera à T.Q. et P.Q.________, solidairement entre eux, la somme de 2'800
fr. à titre de défraiement de leur représentant professionnel (IV).
En droit, le premier juge a tout d'abord considéré que l'avis
comminatoire adressé le 23 juin 2011 aux époux Q.________ était conforme
aux exigences découlant de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30
mars 1911; RS 220). Il a ensuite retenu que la résiliation de bail du 25
juillet 2011 était valable car adressée aux époux après l'échéance du délai
de paiement de trente jours fixé dans l'avis comminatoire. D'ailleurs,
même si elle avait été adressée avant son échéance, les époux l'avaient
réceptionnée après, de sorte qu'ils n'avaient pas été induits en erreur ou
empêchés d'effectuer le paiement à temps. Enfin, le premier juge a
considéré que L.________ SA, après son achat de l'immeuble sis à
Montreux, avait adopté un comportement permettant aux époux
Q.________ d'admettre légitimement qu'elle renonçait à la résiliation de bail
du 25 juillet 2011 et qu'elle considérait le contrat de bail du 15 mars 2006
toujours valable, de sorte qu'elle ne pouvait, sauf à commettre un abus de
droit, requérir l'expulsion des prénommés.
B. Par acte du 15 avril 2013, L.________ SA a interjeté appel
contre le jugement précité concluant, avec dépens, à son annulation, à
l'admission de la requête d'expulsion, à ce qu'ordre soit donné à
T.Q.________ et P.Q.________ de quitter et rendre libre de tout occupant et
de tout bien leur appartenant ou appartenant à des tiers les locaux du "
R.________" sis [...], à Montreux, et de toute dépendance dans un délai de
vingt jours à compter de la notification de l'arrêt et, à ce qu'à défaut de

- 3 -
départ à cette date, l'huissier de la Justice de paix du district de la Riviera-
Pays-d'Enhaut soit chargé de procéder à l'exécution forcée de cette
décision sous la présidence du Juge de paix du même ressort. Elle a
produit un onglet de pièces sous bordereau.
Par réponse du 17 juin 2013, T.Q. et P.Q.________ ont conclu,
avec dépens, au rejet de l'appel. Ils ont produit un onglet de pièces sous
bordereau.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. G.D.________, I.________ et A.________ ont acquis par succession
l'immeuble sis [...], à Montreux. B.D.________ était l'exécutrice
testamentaire de cette succession.
Par bail à loyer pour locaux commerciaux, B.D.________ a remis
en location, dès le 1er octobre 2003, un café-restaurant-pub à l'enseigne "
R.________" à T.________ Sàrl et N.________.
2. Par avenant du 15 mars 2006, le bail précité a été transféré
dès le 1er janvier 2006 aux époux T.Q.________ et P.Q.________. La durée
initiale du bail était de dix ans. Il se renouvelait ensuite de cinq ans en
cinq ans, sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties une
année à l'avance. Le loyer mensuel net était fixé à 5'170 fr., plus 300 fr.
de charges.
3. B.D.________ est décédée le 16 mars 2006.
4. Le 23 juin 2011, G.D.________, I.________ et A.________ ont
adressé le courrier suivant à chacun des époux Q.________ à leur adresse
professionnelle:
"(…) Nous constatons que vos loyers de novembre, décembre, janvier, février,
mars, avril, mai, juin, pour un montant total de Fr. 43'760, ne sont pas encore
réglés à ce jour.

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Nous vous prions de bien vouloir vous acquitter du montant ci-dessus dans un
délai de 30 jours.
Faute de paiement dans ce délai, nous nous verrons dans l'obligation de résilier
votre contrat de bail, conformément à l'art. 257d du Code des obligations. (…)"
Les époux Q.________ ont reçu ce courrier le 24 juin 2011.
5. Par formule officielle du 25 juillet 2011, adressée sous plis
séparés à chacun des époux Q.________, G.D.________, I.________ et
A.________ ont résilié le bail à loyer pour le 30 septembre 2011. Le motif de
la résiliation indiqué sur la formule était "non-paiement du loyer (art. 257d
CO)".
T.Q.________ et P.Q.________ ont réceptionné ces plis
recommandés le 26 juillet 2011.
6. Par requête de conciliation du 25 août 2011, adressée à la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de la
Riviera (ci-après: Commission de conciliation), les époux Q.________ ont en
substance conclu au constat de la nullité de la résiliation de leur bail du 25
juillet 2011, subsidiairement à son annulation et plus subsidiairement
encore à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans.
7. Par requête en cas clair du 11 octobre 2011, adressée au Juge
de paix du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut, G.D.________, I.________ et
A.________ ont conclu à l'expulsion de T.Q.________ et P.Q.________ des
locaux commerciaux à l'enseigne " R.________".
8. Le 18 novembre 2011, G.D.________, I.________ et A.________ ont
vendu à L.________ SA l'immeuble sis [...], à Montreux. Le contrat de vente
indique particulièrement ce qui suit:
"(…) Le vendeur atteste:
(…) - que tous les baux ont été résiliés conformément à la loi;
- qu'une procédure d'expulsion est en cours auprès de la Justice de paix
concernant le bail commercial conformément aux pièces qui ont été remises à
l'acquéreur.
A cet égard, les vendeurs cèdent à l'acquéreur les droits nécessaires à la
poursuite de cette procédure d'expulsion pour que l'acquéreur puisse également
être partie à la procédure en cours. La créance relative aux loyers impayés
jusqu'à ce jour n'est en revanche pas cédée.

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- que le locataire des appartements des quatrième et cinquième étages a fait
opposition à la résiliation de bail et a demandé une prolongation selon
documents remis à l'acquéreur. A cet égard, les vendeurs cèdent à l'acquéreur
les droits nécessaires à la poursuite de cette procédure de sorte que l'acquéreur
pourra se substituer aux vendeurs dans la procédure dès le jour de l'entrée en
possession. (…)"
Le transfert de propriété a été inscrit au registre foncier en
date du 22 novembre 2011.
Le 30 novembre 2011, L.________ SA a adressé un courrier sous
pli recommandé à l'adresse professionnelle de T.Q.________ pour l'informer
du changement de propriétaire de l'immeuble sis à Montreux et lui
communiquer les nouvelles coordonnées bancaires "pour le versement du
loyer mensuel". Elle indique encore ce qui suit dans ce courrier: "Cette
notification ne modifie rien à la résiliation de bail faite par les précédents
locataires".
Ce courrier a été adressé le même jour en copie au mandataire
des époux Q.________.
9. Par ordonnance du 12 décembre 2011, dont les considérants
ont été adressés aux parties le 30 décembre 2011 pour notification, la
Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut a déclaré la requête
d'expulsion du 12 octobre 2011 irrecevable au motif que le cas n'était pas
clair puisqu'il existait un doute sur la qualité de G.D.________, I.________ et
A.________ pour résilier le bail en cause dès lors qu'un exécuteur
testamentaire était inscrit au registre foncier et qu'il n'avait pas été établi
qu'il était décédé. Cette décision n'a pas fait l'objet d'un recours.
10. Le 20 janvier 2012, le conseil de L.________ SA a adressé les
lignes suivantes aux époux Q.________:
"(…) Après examen des différents documents en ma possession, j'ai pu constater
que le loyer mensuel qui s'élève à 5'170.- francs auquel il convient d'ajouter le
montant de 300.- francs à titre d'acompte de chauffage, eau chaude et frais
accessoires, n'a plus été payé par vos soins depuis le mois de novembre 2010.
De surcroît, suite à l'achat de l'immeuble dans lequel se situent les locaux que
vous louez, ma mandante vous a adressé, en date du 30 novembre 2011, ses
coordonnées bancaires pour le versement du loyer mensuel. Or, à ce jour, aucun
montant n'a été versé sur ce compte. Vous ne vous acquittez dès lors pas du
paiement du loyer depuis plus de quinze mois. Je vous mets dès lors

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formellement en demeure de vous acquitter de l'intégralité des loyers
impayés dans un délai de 30 jours dès réception de la présente. Faute de
paiement dans ce délai, votre contrat sera résilié avec effet immédiat. (…)".
Ce courrier a été adressé en copie au mandataire des époux
Q.________.
Le 1er février 2012, le conseil des époux Q.________ a répondu
ce qui suit:
"(…) En prolongement à celui-ci et en regard à votre mise en demeure du 20
janvier 2012, valant avis comminatoire, à forme des dispositions de l'art. 257d
CO, je me permets de vous soumettre ci-après, en ma qualité de mandataire de
M. et Mme T.Q. et P.Q.________, les locataires, le décompte à ma connaissance du
solde redû des loyers en souffrance, objet de votre prédite sommation, en faveur
de votre client, L.________ SA, la propriétaire, à savoir, sauf erreur ou omission de
ma part:
- Loyers du 18 novembre 2011 au 30 novembre 2011 fr.
2'188.00
- Loyers de décembre 2011 fr.
5'470.00
- Loyers de janvier 2012 fr. 5'470.00
Total fr. 13'128.00
Cela étant et pour le bon ordre de mon dossier, je vous invite à bien vouloir me
confirmer à votre plus prochaine convenance l'exactitude du décompte précité.
Dès réception de votre détermination, je vous rapporte que j'interviendrai à
brève échéance auprès de M. et Mme T.Q. et P.Q.________ afin que le montant de
l'arriéré des loyers en souffrance au 31 janvier 2012 soit versé immédiatement
sur le compte de votre cliente auprès de la Banque Cantonale de Fribourg suivant
les coordonnées que vous m'avez d'ores et déjà communiquées. (…)"
En réponse, le conseil de L.________ SA a adressé les lignes
suivantes au conseil des époux Q.________ le 2 février 2012:
"(…) Je me réfère à votre correspondance du 1er février 2012 qui a retenu mon
entière attention et vous confirme que ma mise en demeure du 20 janvier 2012
concernait les loyers échus à compter du 18 novembre 2011, soit la somme
totale de 13'128.- francs.
Cela étant, il serait de bon ton que vos mandants s'acquittent également du loyer
du mois de février sans que je ne doive les remettre en demeure de le faire,
celui-ci étant à ce jour également échu. (…)"
Par lettre du 15 février 2012, le conseil des époux Q.________ a
informé celui de L.________ SA que le montant de 13'128 fr. avait été payé
et l'a enjoint à lui confirmer la bonne réception de ce montant, ainsi que le
fait que la mise en demeure avec menace de résiliation du 20 janvier 2012
était dès lors inefficace.

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Le 27 février 2012, le conseil de L.________ SA a écrit ce qui
suit au conseil des époux Q.________:
"(…) Je vous confirme que ma mandante a bien reçu la somme de CHF 13'128.-
sur le compte que je vous avais indiqué et que, dès lors, elle s'est conformée à la
mise en demeure que je lui avais signifiée. Cela étant, malgré mon souhait
vivement exprimé dans ma correspondance du 2 février dernier, vos mandants
ne se sont pas acquittés du loyer du mois de février 2012. Celui-ci étant échu, je
mets formellement en demeure M. et Mme Q.________ de s'acquitter de la
somme de CHF 5'470.- dans un délai de trente jours dès réception de la présente,
à savoir d'ici au 29 mars au plus tard. Faute de paiement dans ce délai, le
contrat de bail sera résilié avec effet immédiat. Vous comprendrez aisément que
je ne souhaite pas devoir procéder chaque mois à un avis comminatoire pour que
vos mandants s'acquittent du loyer dû.(…)
En ce qui concerne le paiement des dépens concernant la procédure qui était
pendante par devant la Justice de Paix (sic), je remets ce jour à ma mandante le
bulletin de versement que vous m'aviez transmis. J'imagine que vous accepterez
donc de patienter jusqu'à la fin mars pour le règlement de ces dépens. (…)"
Le 6 mars 2012, le conseil de L.________ SA a encore adressé le
courrier suivant au conseil des époux Q.________:
"(…) je constate que vos mandants persistent dans leur intention de ne pas payer
le loyer pour les locaux qu'ils occupent pourtant. En effet, en sus du fait que le
loyer du mois de février 2012 n'a pas été payé, selon l'avis comminatoire que je
vous ai adressé le 27 février dernier, il en est de même du loyer du mois de mars
courant.
Je mets formellement en demeure M. et Mme Q.________ de s'acquitter de
la somme de CHF 5'470.- dans un délai de trente jours dès réception de
la présente, faute de quoi le contrat de bail sera résilié avec effet
immédiat. (…)
(…) Je me permet de relever, à toutes fins utiles, que la présente ne remet
aucunement en question le contenu de l'avis comminatoire du 27 février dernier,
étant donné que celui-ci concernait le loyer du mois de février 2012. (…)"
11. Par acte écrit du 8 mars 2012, G.D.________, I.________ et
A.________ ont cédé à L.________ SA la créance qu'ils détenaient
solidairement à l'encontre des époux Q.________ concernant les loyers
impayés de novembre 2010 au 18 novembre 2011 s'agissant des locaux
sis [...], à Montreux.
12. Le 13 mars 2012, le conseil des époux Q.________ a informé le
conseil de L.________ SA que les loyers de février et mars 2012 avaient été
payés et a requis que lui soit confirmé la bonne réception de ces loyers,
ainsi que le fait que les mises en demeure des 27 février et 6 mars 2012
étaient nulles et de nul effet.

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13. Dans le cadre de la procédure de conciliation introduite le 25
août 2011 par les époux Q.________, les parties ont été entendues par la
Commission de conciliation le 9 mai 2012. La conciliation ayant échoué,
une autorisation de procéder a été délivrée le 16 mai 2012 à chaque
partie.
L'autorisation de procéder des époux Q.________ fait référence
à la requête du 25 août 2011, reprend les conclusions de cette requête et
indique en outre ce qui suit:
"(…) En audience, des conclusions reconventionnelles sont déposées, soit:
- Le défendeur conclut au rejet de la requête et reconventionnellement M. et
Mme T.Q. et P.Q.________ sont reconnus débiteurs solidaires et doivent
immédiatement paiement à L.________ SA de la somme de Fr. 62'905.-- avec
intérêts à 5% l'an dès le 1er décembre 2011.
- Les demandeurs concluent au rejet de (sic) mesures reconventionnelles
présentées par le défendeur. (…)
Le demandeur est en droit de porter l'action devant le (sic) la Justice de
Paix (sic) du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut dans un délai de trente
jours à compter de la délivrance de la présente autorisation. (…)"
Quant à l'autorisation de procéder remise à L.________ SA, elle
fait référence à la requête du 11 octobre 2011, en reprend les conclusions,
indique que la justice de paix peut être saisie dans un délai de trente jours
dès réception de l'autorisation et mentionne ce qui suit:
"(…) En audience, des conclusions reconventionnelles sont déposées, soit:
- Le défendeur conclut au rejet de la requête et reconventionnellement M. et
Mme T.Q. et P.Q.________ sont reconnus débiteurs solidaires et doivent
immédiatement paiement à L.________ SA de la somme de Fr. 62'905.-- avec
intérêts à 5% l'an dès le 1er décembre 2011.
- Les demandeurs concluent au rejet de (sic) mesures reconventionnelles
présentées par le défendeur. (…)"
14. Par demande du 18 juin 2012, adressée au Tribunal des baux,
T.Q. et P.Q.________ ont en substance conclu au constat de la nullité de la
résiliation de leur bail du 25 juillet 2011, subsidiairement à son annulation
et plus subsidiairement encore, à l'octroi d'une prolongation de bail de six
ans.
Par prononcé du 5 juillet 2012, le Tribunal des baux a déclaré
cette demande irrecevable au motif que l'objet de cette procédure n'était
pas de sa compétence.

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15. Par requête du 18 juin 2012, adressée au Juge de paix du
district de la Riviera-Pays-d'Enhaut, L.________ SA a conclu, avec dépens, à
ce qu'ordre soit donné à T.Q. et P.Q.________ de quitter et rendre libre de
tout occupant et de tout bien leur appartenant ou appartenant à des tiers
les locaux du " R.________" au rez de l'immeuble [...], à Montreux, et toute
dépendance dans un délai de vingt jours à compter de la notification de la
décision à intervenir (I) et à ce qu'à défaut de départ à cette date,
l'huissier de paix soit d'ores et déjà chargé de procéder à l'exécution
forcée de la décision (II).
En application de l'art. 63 CPC (Code de procédure civile du
19 décembre 2008; RS 272), T.Q. et P.Q.________ ont, le 17 juillet 2012,
ouvert action devant le Juge de paix concluant en substance, avec dépens,
au constat de la nullité de la résiliation de leur bail du 25 juillet 2011,
subsidiairement à son annulation et plus subsidiairement encore, à l'octroi
d'une prolongation de bail de six ans.
Par courrier du 25 juillet 2012, le Juge de paix a informé les
époux Q.________ qu'il considérerait leur demande du 17 juillet 2012
comme une réponse à la demande de L.________ SA du 18 juin 2012 et que
les conclusions reconventionnelles qui y étaient prises seraient examinées
à titre préjudiciel lors de l'examen de la validité du congé fondé sur l'art.
257d CO.
Pour L.________ SA, son conseil, et T.Q.________,
personnellement, assisté de son conseil, ont été entendus lors de
l'audience du 21 août 2012. La demanderesse y a confirmé ses
conclusions et conclu au rejet des conclusions reconventionnelles des
défendeurs. Ces derniers ont conclu à libération des fins de la demande et
confirmé les conclusions de leur écriture du 17 juillet 2012. Les défendeurs
ont en outre fait valoir que la demanderesse n'avait jamais valablement
saisi la Commission de conciliation, de sorte que la demande du
18 juin 2012 serait irrecevable. Le conseil de la demanderesse a souligné
à ce propos qu'elle était présente à l'audience du 9 mai 2012 et qu'elle y
avait confirmé les conclusions figurant sur l'autorisation de procéder. Les

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parties ont en outre attesté que les loyers faisant l'objet de l'avis
comminatoire du 23 juin 2011 n'avaient pas été payés.
Le dispositif de la décision du Juge de paix a été adressé aux
parties le 10 septembre 2012. La demanderesse en a requis la motivation
le 11 septembre 2012.
16. A une date indéterminée, L.________ SA a fait notifier à chacun
des époux Q.________ un commandement de payer pour un montant de
62'905 fr. correspondant aux arriérés de loyer et d'acomptes de chauffage
pour les mois de novembre 2010 à octobre 2011, ainsi que pour la période
du 1er au 17 novembre 2011. Ils y ont fait opposition.
Le 4 septembre 2012, L.________ SA a déposé une requête de
mainlevée auprès du Juge de paix à l'encontre de chacun des époux
Q.________.
L'audience de mainlevée s'est tenue le 2 novembre 2012. Il
ressort notamment ce qui suit du procès-verbal de l'audience traitant de la
requête de L.________ SA contre P.Q.________:
"(…) Le conseil de la partie poursuivie indique que les montants réclamés pour
les mois postérieurs au 30 septembre 2011 constituent en réalité des indemnités
pour occupation illicite, puisque la partie poursuivante soutient avoir résilié le bail
pour cette date. M. Sievi relève qu'il n'y a alors pas titre à la mainlevée. (…)"
17. Le 14 novembre 2012, le Tribunal de baux a rendu un
jugement préjudiciel dans une cause en prolongation de bail opposant [...]
à L.________ SA. Il ressort notamment de ce jugement que [...] était
locataire de deux appartements dans l'immeuble sis [...], à Montreux, et
que les baux ont été résiliés par formules officielles du 31 août 2011.
En d roit :
1. a) L’appel est recevable contre les décisions finales de
première instance (art. 308 al. 1 let. b CPC) dans les causes patrimoniales

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dont la valeur litigieuse est supérieure à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel, écrit et motivé, est introduit dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la
motivation (art. 311 al. 1 CPC).
En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur
litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le
contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la
contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau
congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure
à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO
consacre l'annulabilité d'une résiliation (ATF 136 III 196 c. 1.1; SJ 2001 I 17
c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1). Ces principes sont applicables en matière
d'expulsion du locataire pour non paiement du loyer selon l'art. 257d CO
(JT 2011 III 83; TF 4A_551/2009 du 6 octobre 2010, in CdB 2011 p. 18).
b) Formé en temps utile, par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue en
procédure simplifiée dans une cause patrimoniale dont les conclusions,
dans leur dernier état devant le tribunal de première instance, portaient
sur un montant supérieur à 10’000 fr., l’appel est recevable.
2. a) L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 115, spéc. p. 134). Elle peut revoir librement la
constatation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (Tappy, op. cit., p. 135).

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b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 et réf. citées).
En l'espèce, seules les pièces 30 à 41 de l'appelante sont
nouvelles, les autres pièces ayant d'ores et déjà été produites en première
instance. Les pièces 36, 38 et 39 auraient pu être produites devant le
premier juge, de sorte qu'elles sont irrecevables. Quant aux pièces 30 à
35, 37, 40 et 41, elles sont recevables car postérieures au jugement
entrepris. Elles ont été reprises dans ce qu'elles avaient d'utile pour la
présente cause.
Les pièces produites par l'intimée sont recevables puisqu'elles
ont toutes d'ores et déjà été produites en première instance.
3. L'appelante critique le raisonnement du premier juge selon
lequel elle aurait, par son comportement contradictoire, permis aux
intimés de penser qu'elle avait renoncé à la résiliation de bail du 25 juillet
2011 et que le bail du 15 mars 2006 était ainsi maintenu, de sorte qu'elle
aurait commis un abus de droit en requérant leur expulsion.
4. a) Aux termes de l’art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme
ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de trente jours au moins pour les baux d’habitation.
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat

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avec effet immédiat; les baux d’habitation peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (art. 257d al. 2 CO).
Il est reconnu en jurisprudence et en doctrine que l’avis
comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment
claire et précise. Une indication chiffrée n’est pas indispensable: il suffit
que l’objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par
exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés (TF
4A_641/2011 du 27 janvier 2012 c. 5 et les arrêts cités). Lorsqu’il n’a pas
réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d
CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques
de l’al. 2 de celle disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4).
Selon la jurisprudence, le bailleur doit attendre l'expiration du
délai de paiement qu'il a fixé dans la sommation; c'est ensuite seulement,
si le paiement n'a pas été exécuté, qu'il peut valablement résilier le
contrat sans avoir à observer les délais et termes de congé ordinaires. Une
résiliation que le bailleur signifierait avant l'expiration du délai de
paiement, même subordonnée à une condition résolutoire ayant pour
objet l'exécution dans ce délai, n'est en principe pas valable. Le Tribunal
fédéral admet cependant la validité d'une résiliation que le bailleur envoie
avant l'échéance, si le locataire ne la reçoit qu'après, n'a pas exécuté le
paiement et n'a pas été détourné de l'exécuter par le comportement du
bailleur (TF 4A_668/2012 du 11 mars 2013 c. 3 et réf. citées).
b) En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a
considéré que l'avis comminatoire du 23 juin 2011 était conforme aux
exigences de la jurisprudence puisqu'il indiquait de manière claire les
loyers impayés et le montant total de l'arriéré. Le seul fait que les bailleurs
de l'époque n'aient pas mentionné l'année des mois de loyer réclamés ne
suffit pas à rendre l'avis comminatoire peu explicite. Il permet en effet aux
intimés de reconnaître sans difficulté la dette à éteindre pour éviter la

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résiliation de bail. En plus de la mention des mois de loyer, les bailleurs
ont indiqué le montant total des arriérés dus.
S'agissant de la validité de la résiliation de bail du 25 juillet
2011, il est exact que l'échéance du délai de paiement de trente jours fixé
par l'avis comminatoire était le 25 juillet 2011 (art. 78 CO). Néanmoins,
conformément à la jurisprudence précitée, cette résiliation, envoyée avant
l'expiration du délai et reçue après celle-ci, n'est pas nulle puisqu'elle n'a
manifestement pas empêché les intimés de régler leurs arriérés de loyer.
Aucun élément au dossier ne démontre que les intimés ont eu ne serait-ce
que l'intention de s'acquitter de l'arriéré de loyer d'un montant de 43'760
fr. dans le délai de trente jours imparti. C'est donc à juste titre que le
premier juge a admis la validité de la résiliation en cause.
Valablement résilié, le bail conclu entre les parties le 15 mars
2006 a ainsi pris fin le 30 septembre 2011. Le comportement ultérieur de
l'appelante ne peut rendre a posteriori un tel congé, valablement signifié,
contraire aux règles de la bonne foi. On ne peut en effet renoncer à une
résiliation avec effet rétroactif, le congé étant irrévocable (Commentaire
SVIT, 2011, n. 9 ad art. 266-226o CO; Bohnet/Dietschy, Bohnet/Montini
[éd.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 23 ad art. 266a
CO et les réf. citées; Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 8 p. 641 et les réf.
citées). Un éventuel abus de droit au sens de l'art. 2 CC (Code civil suisse
du 10 décembre 1907; RS 210), comme retenu par le premier juge,
découlant de l'attitude contradictoire de l'appelante ne pourrait dès lors
être admis que de manière très restrictive, soit si l'on devait admettre en
l'occurrence que les parties ont conclu un nouveau bail tacite.
5. a) Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants,
conformément à l'art. 1 al. 2 CO, d'un nouveau bail à la suite d'une
résiliation suppose que, durant une période assez longue, le bailleur se
soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose
louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler
aucune réserve. La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec

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prudence (TF 4C.441/2004 du 27 avril 2005 c. 2.1 et les réf. citées; ATF
119 II 147 c. 5, JT 1994 I 205; Lachat, op. cit., p. 185). Le silence opposé
par une partie à réception d'une offre de l'autre partie ne vaut pas
acceptation et n'entraîne pas la conclusion tacite d'un contrat (Lachat,
ibidem). A lui seul, l'élément temporel n'est pas déterminant pour décider
s'il y a bail tacite; il convient bien plutôt de prendre en compte l'ensemble
des circonstances (TF 4A_247/2008 du 19 août 2008, in CdB 2008 p. 117).
Quant à l'importance revêtue par ces dernières, elle sera fonction du laps
de temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait
joueront un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par
actes concluants; inversement, ces circonstances seront d'autant moins
essentielles que le facteur temps sera considérable (TF 4C.475/1993 du 28
mars 1995).
La Cour de justice du Canton de Genève a posé qu'en règle
générale, la période minimale d'occupation paisible par le locataire était
de neuf mois à compter du terme de la résiliation, de la fin de la dernière
prolongation ou de l'obtention d'un jugement d'évacuation (RSJ 1991, p.
360, n. 58). Dans un arrêt plus récent, la Chambre des recours du Tribunal
de céans a rappelé que l'existence d'un bail tacite au-delà de l'échéance
d'un bail de durée déterminée ou indéterminée est conditionnée au fait
que le locataire jouisse des locaux durant de nombreux mois et que le
bailleur encaisse le loyer sans remarque particulière; une tolérance
temporaire ou l'acceptation de quelques versements à titre de loyers ne
sont pas suffisants. Dans cet arrêt, elle a considéré qu'une période de
deux mois et demi est en elle-même insuffisante, mais que l'élément
temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite: il
convient de prendre en considération l'ensemble des circonstances
pendant une période prolongée, soit de quelques mois (CdB 2003 p. 19 c.
II/b et la doctrine citée). Cette jurisprudence, confirmée ultérieurement
(CREC I 18 avril 2005/219; CREC I 14 juillet 2008/342), a été approuvée
par Wessner, qui l'a du reste inspirée, et rappelle lui aussi qu'on ne peut
admettre la conclusion d'un bail tacite que si, durant plusieurs mois, le
locataire reste en jouissance de la chose louée et que le bailleur continue
à encaisser régulièrement le même loyer, sans formuler de réserve ou de

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remarques (Droit du bail 16/2004, pp. 12-13, n. 3 avec réf.; cf. Weber,
Basler Kommentar, 5ème éd., n. 14 a ad art. 257d CO).
b) En l'espèce, s'il est exact que la procédure d'expulsion
initiée par les premiers bailleurs, respectivement celle en contestation du
congé et en prolongation de bail des intimés du 25 août 2011, a été
suspendue pendant la procédure en cas clair, qui a abouti à la décision
d'irrecevabilité du 30 décembre 2011, elle a cependant été reprise ensuite
par l'appelante sans désemparer – comme le démontrent la date de la
convocation à la séance de conciliation, le 16 avril 2012, ainsi que le
procès-verbal d'échec de la conciliation à la suite de l'audience devant la
Commission de conciliation du 9 mai 2012, durant laquelle l'appelante
avait pris des conclusions en expulsion – sans que celle-ci ne manifeste
une quelconque intention d'y renoncer. Elle avait d'ailleurs, après l'achat
de l'immeuble de Montreux, fait état de sa volonté de se prévaloir de la
résiliation extraordinaire du 25 juillet 2011, par courrier du 30 novembre
2011. Dans ce contexte, les courriers adressés par l'appelante entre
janvier et mars 2012 ne pouvaient être compris comme valant conclusion
tacite d'un bail. La question de la validité de la résiliation extraordinaire du
25 juillet 2011 n'ayant alors pas encore été tranchée, la menace de
résiliation de bail mentionnée dans les courriers des 20 janvier, 27 février
et 6 mars 2012 pouvait être interprétée en ce sens qu'elle valait pour le
cas où le premier congé ne serait pas tenu pour valable. Bien loin de
l'admission tacite de l'existence d'un nouveau contrat, il s'agissait en
quelque sorte d'une démarche supplémentaire du propriétaire désireux de
récupérer son bien.
Ainsi, il n'y a en l'espèce pas eu conclusion d'un bail tacite
entre l'appelante et les intimés, après la résiliation extraordinaire du 25
juillet 2011, de sorte que l'appelante était légitimée à requérir l'expulsion
de ses locataires, sans commettre un abus de droit. Aussi, le Juge de paix
aurait-il dû faire droit à sa requête.

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6. En conclusion, l’appel doit être admis et la décision attaquée
réformée en ce sens qu'il est ordonné aux locataires de quitter et rendre
libres les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble sis [...], à Montreux, et
qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix est
chargé sous la responsabilité du Juge de paix de procéder à l'exécution
forcée de la présente décision sur requête de la partie bailleresse, avec au
besoin l'ouverture forcée de locaux et le concours de la force publique.
Vu l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi (art. 315 al.
1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe aux
locataires, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'437 fr.
(art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge des intimés qui succombent,
solidairement entre eux (art. 106 al. 1 CPC).
Les intimés, T.Q. et P.Q.________, solidairement entre eux,
verseront à l'appelante, L.________ SA, un montant de 3'437 fr., à titre de
dépens et de restitution d'avance de frais de deuxième instance. (art. 95
al. 1, 106 al. 1 et 111 al. 2 CPC; art. 3 al. 1 et 2 et 7 TDC [tarif des dépens
en matière civile; RSV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit:
I.- La requête d'expulsion est admise.

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II.- Ordre est donné à T.Q. et P.Q.________ de quitter et
rendre libre de tout occupant et de tout bien leur appartenant
ou appartenant à des tiers les locaux du " R.________" au rez de
l'immeuble [...], à 1820 Montreux, et toute dépendance.
III.- A défaut pour les parties locataires de quitter
volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée
de la présente décision sur requête de la partie bailleresse,
avec au besoin l'ouverture forcée des locaux.
IV.- Il est ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l'exécution forcée de la présente décision, s'ils en
sont requis par l'huissier de paix.
V.- Les frais judiciaires, arrêtés à 2'500 fr. (deux mille cinq
cents francs), sont mis à la charge de T.Q. et P.Q.________,
solidairement entre eux.
VI.- T.Q. et P.Q.________, solidairement entre eux, doivent
verser à L.________ SA la somme de 5'300 fr. (cinq mille trois
cents francs) à titre de dépens et de restitution d'avance de
frais.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Riviera-
Pays-d'Enhaut pour qu'il fixe à T.Q. et P.Q.________, une fois les
considérants du présent arrêt envoyés pour notification aux
parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils
occupent ("R.________" au rez de l'immeuble [...], à 1820
Montreux, et leurs dépendances).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'437 fr.
(mille quatre cents trente-sept francs) sont mis à la charge des
intimés, solidairement entre eux.
V. Les intimés, T.Q. et P.Q.________, solidairement entre eux,
verseront à l'appelante, L.________ SA, un montant de 3'437 fr.

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(trois mille quatre cent trente-sept francs), à titre de dépens et
de restitution d'avance de frais de deuxième instance.
VI. L'arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Joëlle Vuadens (pour L.________ SA),
- M. Philippe Chiocchetti ( pour T.Q. et P.Q.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut.
La greffière :