vd_gerichte · PT14.006431 · 2016-10-14 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT14.006431-161584
568
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 14 octobre 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Muller et Stoudmann, juges
Greffier : M. Tinguely
*****
Art. 18 al. 1, 156 et 413 al. 1 CO
Statuant sur l'appel interjeté par L.________Sàrl, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 11 février 2016 par le Tribunal
civil de l'arrondissement de l'Est vaudois dans la cause divisant
l'appelante d’avec C.________, à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal considère :
1101

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En fait :
A. Par jugement du 11 février 2016, dont les motifs ont été
notifiés aux parties le 18 juillet 2016, le Tribunal civil de l'arrondissement
de l'Est vaudois a rejeté les conclusions prises par B.________, à l'encontre
de C.________ au pied de sa demande du 13 février 2014 (I), ordonné au
Préposé de l'Office des poursuites du district de Lavaux-Oron d'annuler et
de radier la poursuite n° [...] interjetée par B.________, à l'encontre de
C.________, à charge pour le premier nommé de supporter les frais de
poursuite y relatifs (II), statué sur les frais judiciaires et les dépens (III à V)
et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont estimé que la demanderesse
L.________Sàrl, entreprise individuelle dont le titulaire était R.________, ne
disposait d'aucun fondement contractuel ou légal lui permettant de
prétendre à une quelconque rémunération fondée sur le contrat de
courtage l'ayant liée à la défenderesse C.________. En particulier, pour les
premiers juges, la demanderesse ne pouvait pas se prévaloir de l'art. 156
CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), dès lors que,
contrairement à ce qui était exigé par la jurisprudence du Tribunal fédéral
rendue en application de cette disposition (TF 4C.278/2004 du 29
décembre 2004), il n'était pas établi que la défenderesse ait adopté un
comportement déloyal. Le Tribunal a considéré que la demanderesse ne
pouvait pas non plus se prévaloir de l'art. 404 al. 2 CO, relatif à la
résiliation du mandat en temps inopportun, étant donné qu'elle n'avait pas
démontré en quoi la résiliation du contrat la liant à la défenderesse lui
aurait causé un désavantage particulier dépassant les aléas normaux
auxquels était soumis un courtier. Pour les premiers juges, s'il ressortait
du dossier que la défenderesse avait certes soudainement choisi de ne
plus vouloir vendre son bien, ce choix était toutefois intervenu lorsqu'elle
a eu connaissance des prix des loyers pour une villa identique, d'une part,
et pour des motifs personnels, d'autre part. Les premiers juges ont
considéré, par surabondance, que la clause contractuelle relative à la
rémunération du courtier avait été écrite par la demanderesse et que

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cette dernière devait dès lors subir les conséquences de l'interprétation de
cette clause, en vertu du principe in dubio contre stipulatorem.
B. Par acte du 13 septembre 2016, L.________Sàrl a interjeté
appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que les conclusions prises au pied
de sa demande du 13 février 2014 soient admises, que C.________ soit
reconnue sa débitrice et lui doive prompt paiement d'un montant de
77'112 fr., plus intérêts à 5% l'an dès le 26 août 2013, et que l'opposition
au commandement de payer notifié à C.________ par l'Office des poursuites
de Lavaux-Oron dans la poursuite n° [...] soit définitivement levée.
Subsidiairement, elle a conclu à la réforme du jugement en ce sens que les
conclusions prises au pied de sa demande du 13 février 2014 soient
partiellement admises, que C.________ soit reconnue sa débitrice et lui
doive prompt paiement d'un montant que justice dira, plus intérêts à 5%
l'an dès le 26 août 2013, et que l'opposition au commandement de payer
notifié à C.________ par l'Office des poursuites de Lavaux-Oron dans la
poursuite n° [...] soit définitivement levée, à concurrence du montant
arrêté à dires de justice.
C.________ n'a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. La demanderesse B.________ était une entreprise individuelle,
dont le siège était à [...]. Elle a été inscrite au Registre du commerce (ci-
après : le RC) le 24 août 2007, puis radiée le 12 février 2016. Son titulaire
était R.________. Son but social inscrit au RC était le suivant : « Conseils
dans le domaine de l'immobilier, gestion et création d'entreprises ».
Aux termes d'une convention établie le 23 juin 2015, les actifs
et passifs de la demanderesse ont été repris par L.________Sàrl, société à

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responsabilité limitée dont le siège est à [...] et qui est inscrite au RC
depuis le 10 juillet 2015. Son associé-gérant, disposant de la signature
individuelle, est R.________. Son but social inscrit au RC est le suivant :
« toutes opérations dans le domaine immobilier, en particulier achat,
vente, gérance, expertise et courtage de biens immobiliers ; toutes
activités de conseils, notamment dans le domaine immobilier; la gestion et
la création d'entreprises ».
2. La défenderesse C.________ est la propriétaire de l'immeuble
n° [...] du Registre foncier de la Commune de [...], sis chemin [...], à [...],
sur lequel est bâtie une maison individuelle de huit pièces sur deux
étages, construite en 1954 et rénovée en 2009.
Elle exerce par ailleurs la fonction d'administratrice, disposant
de la signature individuelle, des sociétés W.________SA et H.________SA,
actives dans le commerce de produits manufacturés.
3. Depuis le 16 novembre 2010 au moins, la défenderesse a
souhaité vendre l'immeuble précité. Dans cette perspective, elle a
contacté plusieurs agences de courtage immobilier, qui ont proposé au
public l'achat de l'immeuble.
4. Le 13 mai 2012, les parties ont conclu un contrat de courtage
exclusif, en relation avec la vente de l'immeuble propriété de la
défenderesse. Le contrat prévoyait un prix de vente souhaité arrêté à
2'380'000 fr., la mission de la demanderesse étant de tout mettre en
œuvre afin de faire aboutir la vente, la promesse de vente ou l'indication
entre le vendeur et l'acheteur. Le contrat prévoyait en outre ce qui suit :
« Commission
a) La commission due par le mandant au courtier, si la vente
ou la promesse de vente devant notaire aboutit est de 3% pour le
prix de (HT) (sic).
b) La commission est payée directement au courtier par le
notaire à la signature de l'acte de vente ou de promesse de vente
et sur présentation de la facture par le courtier.
c) La mandante autorise le notaire à recevoir et payer la note
d'honoraire du courtier, conformément au présent contrat.

- 5 -
Frais, publicité et débours du courtier
La mandante s'engage à prendre à sa charge les frais de
publicité, prospectus, maquettes, Internet, panneaux de chantier,
recherches cadastrales extrait du Registre Foncier, etc. pour un montant
forfaitaire de CHF 0 (sic), Ce montant sera exigible dans le cas où la
vente ne serait pas effectuée par le courtier et dans ce cas
uniquement. »
5. Le 4 septembre 2012, la demanderesse a réalisé une plaquette
de présentation de la villa.
6. Entre 2012 et 2013, la demanderesse a transmis à la
défenderesse plusieurs courriels qu'elle avait reçus de personnes
intéressées par la villa.
7. Par courriel du 20 juin 2013, la défenderesse a remis à la
demanderesse des plans de sa villa.
8. Ces plans ont ensuite été transmis par la demanderesse aux
époux [...] [...] et [...], qui lui avaient fait part de leur intérêt pour un
éventuel achat de la villa de la défenderesse.
Entre la fin du mois de juin 2013 et le début du mois de juillet
2013, les époux [...] ont ainsi visité la villa à plusieurs reprises, en
présence de R.________, de [...], architecte, et, à une reprise au moins, de
la mère de la défenderesse, qui résidait également dans la villa. Il est
précisé à cet égard, dès lors que la villa était occupée par la défenderesse
et sa famille, que la demanderesse lui annonçait préalablement les visites.
En vacances à l'étranger du 16 juillet au 24 août 2013 et
souhaitant acquérir l'immeuble dès leur retour, les époux [...] ont décidé
avant leur départ en vacances d'engager des frais d'architecte en vue de
concrétiser dans les meilleurs délais leurs souhaits en matière
d'aménagement de la villa. Les architectes contactés à cette fin n'ont
cependant pas été rémunérés pour leurs prestations.

- 6 -
9. Par courriel adressé le 19 juillet 2013 à la demanderesse, la
défenderesse lui a fait part de son intention de ne plus vendre son bien
immobilier. Elle a expliqué ce renoncement par des raisons sentimentales,
familiales et financières, le montant des intérêts hypothécaires et des
amortissements payés pour son bien lui paraissant finalement avantageux
en comparaison avec les prix de location d'un autre bien du même type.
10. Le 26 août 2013, sur instance de la demanderesse, l'Office des
poursuites du district de Lavaux-Oron a fait notifier à la défenderesse dans
le cadre de la poursuite n° [...] un commandement de payer portant sur un
montant de 77'112 fr., avec intérêt à 5% dès le 26 août 2013.
La défenderesse a formé opposition totale.
11. Par demande adressée le 13 février 2014 au Tribunal civil de
l'arrondissement de l'Est vaudois (ci-après : le Tribunal), l'entreprise
individuelle B.________, a conclu au paiement par C.________ d'un montant
de 77'112 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 26 août 2013, ainsi qu'à la
levée définitive de l'opposition formée au commandement de payer notifié
dans le cadre de la poursuite n° 6746476.
Le 1er mai 2014, C.________ s'est déterminée sur la demande,
en concluant au rejet des prétentions de la demanderesse ainsi qu'à
l'annulation et à la radiation de la poursuite introduite à son encontre.
Le 23 juin 2014, la demanderesse a répliqué. Elle a confirmé
les conclusions prises au pied de sa demande du 13 février 2014.
Le 3 juillet 2014, la défenderesse a dupliqué. Elle a confirmé
ses conclusions prises le 1er mai 2014.
Le 25 août 2014, la demanderesse s'est une nouvelle fois
déterminée.

- 7 -
12. Par courrier du 26 janvier 2016, L.________Sàrl a informé le
Tribunal qu'aux termes d'une convention passée le 23 juin 2015, elle avait
repris les actifs et passifs de la demanderesse. Se fondant sur l'art. 83
CPC, elle a déclaré se substituer à la demanderesse.
Par courrier du 4 février 2016, la défenderesse s'est opposée à
la L.________Sàrl.
13. L'audience de jugement s'est tenue le 4 février 2016 devant le
Tribunal en présence, pour la demanderesse, de R.________, représentant
également L.________Sàrl, et de la défenderesse personnellement, tous
deux assistés de leur conseil respectif. Au début de l'audience, les parties
ont convenu ce qui suit :
« I.- La substitution de parties est admise. La cause ouverte
par B.________, contre C.________ est reprise par L.________Sàrl ab ovo.
II.- R.________ se porte fort des éventuels dépens dus à
C.________ »
Par la suite, les témoins [...], [...] et [...], banquier de la
défenderesse, ont été entendus. Quant à R.________ et C.________, ils ont
été interrogés à forme de l'art. 191 CPC.
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes non patrimoniales et
dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le délai pour
l’introduction de l’appel est de trente jours à compter de la notification de
la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt et portant
sur des conclusions qui sont supérieures à 10’000 fr., l’appel est
recevable.

- 8 -
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC).
3.
3.1 Faisant valoir une constatation inexacte et incomplète des faits
par les premiers juges, l'appelante prétend avoir droit à une rémunération
pour son activité de courtière, dès lors que l'intimée aurait renoncé de
mauvaise foi à l'exécution de la vente de son immeuble, ce alors que des
personnes intéressées étaient prêtes à l'acheter.
3.2
3.2.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé,
moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de
conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir
d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation)
(art. 412 al. 1 CO). Dans les deux hypothèses, la rémunération du courtier
(« salaire ») est régie par l'art. 413 CO, qui prévoit notamment que le
courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la
négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Lorsque le
contrat a été conclu sous condition suspensive, le salaire n'est dû qu'après
l'accomplissement de la condition (art. 413 al. 2 CO) et, s'il a été convenu
que les dépenses du courtier lui seraient remboursées, elles lui sont dues
lors même que l'affaire n'a pas abouti (art. 413 al. 3 CO).
Pour prétendre à une commission, le courtier doit prouver,
d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été
couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; ATF 124 III 481

- 9 -
consid. 3a et les arrêts cités). Il faut donc que le contrat que le mandant
cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre
l'activité du courtier et la conclusion du contrat. Il n'est pas nécessaire que
la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de
l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de
la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant; en d'autres
termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les
efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister malgré
une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 ; ATF 76 II 378 consid.
2 ; ATF 72 II 84 consid. 2 ; plus récemment, TF 4A_401/2012 du 16 octobre
2012 consid. 4 ; TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1 ; TF
4A_155/2008 du 24 avril 2008 consid. 3.1; TF 4C.93/2006 du 14 juillet
2006 consid. 2.1 ; TF 4C.259/2005 du 14 décembre 2005 consid. 2). Il
importe peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux
négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait
également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de
l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à
aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été
définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le tiers
que le courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (ATF 72 II 84
consid. 2 ; plus récemment, TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid.
2.1 ; sur le tout : TF 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 et les références
citées).
L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif. Ainsi, afin d'atténuer
le caractère aléatoire de ce type de contrat, les parties peuvent
notamment convenir d'une garantie de provision assurant au courtier des
honoraires même si l'affaire n'a pas abouti (TF 4A_309/2016 du 31 août
2016 consid. 2.1 ; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Le contrat qui ne
subordonne pas la rémunération du courtier au succès de son
intervention, mais la fixe, par exemple, selon le temps qu'il a consacré à
l'affaire et les efforts qu'il a déployés, de sorte que des honoraires sont
dus même si le résultat recherché n'a pas été atteint, ne saurait être
qualifié de contrat de courtage, mais bien de mandat ordinaire (ATF 131 III
268 consid. 5.1.2 et les références citées).

- 10 -
Dans un arrêt du 29 décembre 2004 (TF 4C.278/2004), rendu
dans une cause dont l'état de fait était similaire à celui qui fait l'objet de la
présente cause, le Tribunal fédéral a analysé la question de l'éventuelle
rémunération due au courtier en présence d'une clause rédigée comme
suit : « Le mandant s'engage à payer au mandataire, dès que le
mandataire lui aura indiqué une personne prête à acheter le bien
immobilier au prix indiqué […] ci-dessus, une commission de 5% […]. Le
mandataire communiquera au mandant le nom de toutes les personnes
auxquelles il fera des offres. Si l'une de ces personnes se porte acquéreur
de la propriété désignée ci-dessus, la commission de vente sera
intégralement due, même si la vente intervient après la fin du présent
contrat, sans limitation dans le temps ». Pour les juges fédéraux, les
termes utilisés par les parties ne permettaient pas de déduire avec
suffisamment de clarté leur volonté de déroger à la règle dispositive de
l'art. 413 al. 1 CO, qui subordonne le paiement de la commission du
courtier (indicateur ou négociateur) à la conclusion du contrat principal. Le
Tribunal fédéral a estimé que le mandataire, qui était en l'occurrence le
rédacteur de la clause litigieuse, aurait pu et dû empêcher, en tant que
professionnel de la vente immobilière, que surgissent des divergences
d'interprétation en élaborant un texte plus clair. A cet égard, le principe in
dubio contra stipulatorem, auquel se référait le mandant, ne revêtait de
toute façon qu'un caractère subsidiaire (TF 4C.278/2004 du 29 décembre
2004 consid. 2.4.2).
3.2.2 L'art. 156 CO, qui est une concrétisation de l'art. 2 CC (Code
civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210 ; ATF 109 II 20), sanctionne,
s'agissant d'une obligation conditionnelle (art. 151 ss CO), l'empêchement
de mauvaise foi de l'avènement d'une condition par l'une des parties.
Dans l'arrêt du 29 décembre 2004 précité (TF 4C.278/2004), le
Tribunal fédéral a ainsi examiné si, pour fonder sa prétention en indemnité
envers son mandant, le courtier pouvait se prévaloir de l'art. 156 CO, en
considérant que le mandant avait empêché la conclusion du contrat
principal au mépris des règles de la bonne foi.

- 11 -
Procédant à un examen des avis doctrinaux exprimés en la
matière, le Tribunal fédéral a estimé que l'application de l'art. 156 CO
présupposait quoi qu'il en soit qu'un contrat ait été effectivement conclu
avec un des clients contactés par le courtier, l'art. 156 CO jouant par
ailleurs un rôle, dans le contrat de courtage, principalement en rapport
avec l'art. 413 al. 2 CO, soit lorsque le contrat principal lui-même est
conclu sous condition suspensive (TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004
consid. 3.1 et les références citées).
Plus généralement, le Tribunal fédéral a considéré que le
mandant n'avait aucune obligation d'accepter le contrat indiqué ou
négocié par le courtier. Le droit au salaire du courtier est subordonné à
une condition potestative suspensive qui est l'acceptation du contrat par
le mandant. Celui-ci a la faculté de renoncer, même arbitrairement, à
l'affaire sans avoir à rémunérer le courtier. Le mandant ne peut donc pas
se voir reprocher l'exercice d'un droit que lui accorde la loi (art. 413 al. 1
CO), soit celui de refuser de conclure le contrat qui lui est proposé par le
courtier ; mais il doit exercer son droit dans les limites de la bonne foi (art.
2 CC). Ainsi, celui qui renonce à l'affaire proposée par le courtier dans le
seul but de profiter de l'activité déjà déployée par celui-ci, sans bourse
délier, peut se voir reprocher une attitude contraire à la bonne foi (TF
4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 3.2 et les références citées).
Le seul fait que le courtier soit privé de son droit au salaire si,
en définitive, aucun contrat n'a été conclu avec l'une des personnes qu'il a
contactée ne suffit pas à qualifier de mauvaise foi le comportement du
mandant. Il faut que l'on soit à l'évidence en présence d'une attitude
déloyale. On doit, en effet, se garder d'assimiler à un abus de droit tout
comportement entraînant l'échec de la conclusion du contrat principal
avec un client contacté par le courtier puisque, sauf stipulation contraire,
le mandant n'a pas l'obligation de favoriser cette conclusion; la bonne foi
n'exige pas qu'il sacrifie ses propres intérêts à cette fin. Ne sera donc
sanctionné que le comportement revêtant un caractère déloyal (TF

- 12 -
4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 3.2 ; TF 4C.479/1993 du 17
mai 1994, consid. 4b et les références citées).
3.3 En l'espèce, il n'est pas contesté que les parties ont été liées
par un contrat de courtage au sens des art. 412 ss CO.
Il n'est à cet égard pas déterminant de trancher la question de
savoir s'il s'agit d'un contrat de courtage d'indication ou de négociation.
On relève en effet que l'immeuble de l'intimée n'a pas été vendu, ni n'a
fait l'objet d'une promesse de vente. Il s'ensuit qu'à la teneur de l'art. 413
al. 1 CO, sur le principe, aucune rémunération n'est due au courtier. A cet
égard, le contrat de courtage est du reste parfaitement limpide, dès lors
qu'il prévoit que « la commission due par le mandant au courtier, si la
vente ou la promesse de vente aboutit, est de 3% […] ».
3.4
3.4.1 L'appelante soutient toutefois que l'on serait en présence d'un
cas d'application de l'art. 156 CO.
Elle reproche ainsi aux premiers juges de ne pas avoir retenu
plusieurs éléments de fait tendant à démontrer que la défenderesse aurait
adopté un comportement contraire à la bonne foi, en particulier eu égard
aux faits que la défenderesse serait une femme d'affaires rompue aux
affaires commerciales, qu'elle ne serait donc pas crédible lorsqu'elle a
affirmé ne pas s'être renseignée sur les prix du marché alors que
l'immeuble était en vente auprès d'autres agences de courtage depuis le
mois de novembre 2010, qu'elle aurait refusé de remettre des plans aux
acquéreurs potentiels et qu'elle aurait, en cours de procédure, adopté un
comportement dilatoire, notamment en refusant de délier son conseiller
financier du secret bancaire et en ne reconnaissant pas, malgré les
déclarations de deux témoins, le fait que sa mère ait été présente dans sa
villa lors d'une visite des époux Guggenheim.
3.4.2 S'agissant de la question de savoir si l'intimée était « rompue
aux affaires », si tant est que cette question soit pertinente, les premiers

- 13 -
juges ont retenu que l'intimée était l'administratrice de deux sociétés
anonymes inscrites au RC, spécialisées dans le commerce de produits
manufacturés. On ne saurait toutefois tirer de ce seul fait la conclusion
que l'intimée bénéficiait d'une expérience poussée en matière d'affaires
immobilières.
Il n'y a pas non plus lieu de compléter l'état de fait établi par
les premiers juges eu égard aux courriels faisant l'objet de la pièce n°
152/1 et qui permettraient, selon l'appelante, d'établir que l'intimée n'a
pas voulu remettre des plans à l'échelle aux potentiels acquéreurs. On
constate en effet que ces courriels étaient destinés à répondre à une
réquisition de production de pièces visant à établir l'allégué n° 39 de
l'appelante, qui porte sur les informations données à l'intimée quant à
l'avancement des discussions avec les époux [...]. Or, ces courriels,
échangés entre des architectes et R.________, portent sur d'autres faits non
allégués, alors que la maxime des débats est pleinement applicable (art.
55 al. 1 CPC).
Par ailleurs, les premiers juges n'avaient pas à relever toutes
les péripéties de la procédure, étant en particulier précisé que l'intimée
était fondée à refuser la levée du secret bancaire la liant à son conseiller
financier.
3.4.3 Quant au fait que l'immeuble aurait été mis en vente auprès
de plusieurs autres agences depuis le mois de novembre 2010, c'est à
raison que l'appelante demande qu'il en soit tenu compte, dès lors que
l'allégué n° 8 de la demande a été contesté par l'intimée, en ce que « la
vente était difficile », mais a été admis pour le reste. L'état de fait
reproduit ci-dessus a été complété en ce sens (cf. chiffre 3 ad partie « En
fait », supra).
En outre, à la lecture du témoignage du [...] recueilli lors de
l'audience de jugement, il y a également lieu de retenir que les époux [...],
nonobstant leur départ à l'étranger entre le 16 juillet et le 24 août 2013,
avaient fait part de leur intention d'acquérir la villa dès leur retour et qu'ils

- 14 -
avaient décidé, dans l'intervalle, d'engager des frais d'architecte en vue
de l'aménagement de la villa. Il sera toutefois précisé que les architectes
n'ont finalement pas été rémunérés (cf. chiffre 8 ad partie « En fait »,
supra).
On retiendra encore que la mère de l'intimée était bien
présente dans la villa de cette dernière lors d'au moins une visite des
époux [...], ce fait étant corroboré par les témoignages de [...] et de [...]
(cf. chiffre 8 ad partie « En fait », supra).
Toutefois, pour les raisons exposés ci-après (cf. consid. 3.5
infra), le complément de l'état de fait dans le sens décrit ci-dessus ne
suffit pas à établir chez l'intimée un comportement de mauvaise foi
justifiant l'application de l'art. 156 CO.
3.5 Il est somme toute établi que l'intimée a fait part de sa volonté
de ne plus vendre son immeuble, alors que l'appelante avait trouvé un
couple intéressé et disposé à acheter l'immeuble au prix indiqué dans le
contrat de courtage. Dans ses déterminations du 1er mai 2014, l'intimée a
expliqué son renoncement par des raisons sentimentales, familiales et
financières, le montant du loyer payé (intérêts et amortissements) pour
son bien lui paraissant finalement intéressant par rapport à la location
d'un autre bien du même type (cf. allégué n° 42).
A cet égard, on constate que l'appelante, dans sa réplique du
23 juin 2014, a expressément admis l'allégué n° 42 de l'intimée, qui porte
précisément sur les raisons de son renoncement.
Cet élément de fait ne résulte ainsi pas d'une appréciation
erronée des premiers juges, mais s'impose tel quel compte tenu de l'aveu
de l'intimée.
A partir de ce constat, on ne voit pas en quoi le fait d'avoir
renoncé à vendre l'immeuble serait constitutif d'une violation des règles

- 15 -
de la bonne foi, justifiant d'appliquer l'art. 156 CO. On ne discerne en effet
aucun élément tendant à établir la déloyauté de l'intimée.
3.6 Pour le surplus, l'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif, il
aurait été possible pour l'appelante de proposer à l'intimée, lors de la
conclusion du contrat de courtage, qu'elle serait rémunérée pour son
activité même dans l'hypothèse où la vente n'interviendrait pas, en
particulier si elle avait trouvé un acquéreur pour le prix-cible figurant dans
le contrat. En l'absence de dérogation à l'art. 413 al. 1 CO, cette
disposition trouve pleinement application.
Enfin, c'est en vain que l'appelante se fonde, en le sortant de
son contexte, sur un avis doctrinal (Marquis, Le contrat de courtage
immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne 1993), selon lequel
« le contrat de courtage soumet la promesse de verser le salaire à la
condition que le contrat principal soit exécuté ». L'hypothèse visée par
l'auteur est en réalité celle où, d'une part, un contrat de vente a
effectivement été conclu et, d'autre part, le contrat de courtage ne se
contente pas de la conclusion du contrat de vente comme condition
justifiant le paiement du « salaire », mais subordonne cette rémunération
à l'exécution du contrat de vente. Or, en l'occurrence, aucun contrat de
vente n'a été conclu et le contrat de courtage ne prévoit rien de tel.
4.
4.1 L'appelante fait encore valoir qu'en raison d'une résiliation
survenue en temps inopportun, au sens de l'art. 404 al. 2 CO, l'intimée
devrait l'indemniser pour le temps consacré au mandat de courtage
4.2 Selon l'art. 404 al. 2 CO, celle des parties qui révoque ou
répudie le mandat en temps inopportun doit indemniser l'autre du
dommage qu'elle lui cause. Le préjudice est lié au fait que la résiliation,
qui peut en soi se produire en tout temps, intervient à un moment
inopportun. L'obligation d'indemniser porte sur les frais désormais
inutilement engagés en vue de l'exécution du mandat concerné ou sur les

- 16 -
gains auxquels le mandataire a renoncé en vue de se consacrer à ce
même mandat (TF 4A_46/2013 du 31 juillet 2013, consid. 5.2).
Pour qu'il y ait lieu à indemnisation dans le cas d'une
résiliation par le mandant, il faut, d'une part, que le mandataire n'ait fourni
à son cocontractant aucun motif sérieux de résilier et, d'autre part, que
l'expiration du contrat cause un dommage au mandataire en raison du
moment où elle intervient et des dispositions prises par ce dernier pour
l'exécution de son mandat (ATF 110 II 380 consid. 3b ; TF 4C.78/2007 du 9
janvier 2008 consid. 5.4). La résiliation intervient sans motif sérieux si l'on
ne discerne pas de circonstances qui soient de nature, d'un point de vue
objectif, à rendre insupportable la continuation du contrat, en particulier à
rompre le rapport de confiance avec le cocontractant (cf. ATF 134 II 297
consid. 5.2). Quant au dommage fondant le droit à une indemnisation, il
doit consister dans des frais assumés en vain par l'autre partie en vue de
la continuation du contrat, à l'exclusion d'un gain manqué (TF 4A_36/2013
du 4 juin 2013, consid. 2.5).
4.3 En l'espèce, l'appelante ne démontre pas que la résiliation du
contrat de courtage serait intervenue en temps inopportun.
En réalité, le moyen tiré de l'art. 404 al. 2 CO se confond avec
celui fondé sur l'art. 156 CO. Ainsi, dès lors qu'il a été établi que
l'appelante n'avait pas le droit à une rémunération à défaut de vente de
l'immeuble, la résiliation du contrat n'est de toute manière pas de nature à
causer un dommage à l'appelante. Il appartenait en effet à cette dernière
de se prémunir du caractère aléatoire du contrat, au besoin en prévoyant
expressément la possibilité de facturer à son mandant, indépendamment
de la survenance de la vente, les activités effectuées en vue de
l'exécution du mandat.
5. Il résulte de ce qui précède que l'appel doit être rejeté, selon le
mode procédural de l'art. 312 al. 1 CPC, et le jugement confirmé.

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Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'777 fr.
10 (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010, RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l'appelante, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas matière à l'allocation de dépens, l'intimée n'ayant
pas été invitée à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'777 fr.
10 (mille sept cent septante francs et dix centimes), sont mis à
la charge de l'appelante.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

- 18 -
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 14 octobre 2016, est notifié en expédition complète à :
- Me Pierre-Xavier Luciani (pour L.________Sàrl),
- Me Astyanax Peca (pour Mme C.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :