vd_gerichte · XC24.019695 · 2025-04-10 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC24.019695-241263
169
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 10 avril 2025
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
M. de Montvallon et Mme Elkaim, juges
Greffière : Mme Gross-Levieva
*****
Art. 62, 83 al. 4 et 197 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par O.________, à [...], contre la
décision rendue le 22 août 2024 par le Tribunal des baux dans la cause le
divisant d’avec la K.________ SA en liquidation, à [...], la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1101

- 2 -
En fait :
A. Par décision du 22 août 2024, le Tribunal des baux (ci-après :
le tribunal ou les premiers juges) a déclaré irrecevable la demande
déposée le 1er mai 2024 par O.________ à l’encontre de K.________ SA (I),
statuant sans frais (II).
En substance, saisi d’une demande portant sur une
contestation de résiliation de contrat de bail, subsidiairement une
prolongation du bail, déposée le
1er mai 2024, le tribunal a considéré que celle-ci était irrecevable, dès lors
que le demandeur O.________ l’avait dirigée contre la défenderesse
K.________ SA, alors que cette société avait été déclarée en faillite après
l’échec de la tentative de conciliation, mais avant la saisine du
tribunal. Les premiers juges ont estimé que l’action aurait dû être intentée
à l’encontre de la masse en faillite de la société en liquidation et non
contre K.________ SA et qu’il s’agissait d’une méprise procédurale qui ne
pouvait pas être rectifiée en cours de procédure.
B. a) Le 20 septembre 2024, O.________ (ci-après : l’appelant) a
interjeté appel contre la décision précitée, concluant avec suite de frais, à
son annulation, à la rectification de la partie défenderesse en « Masse en
faillite de K.________ SA en liquidation, [...], représentée par l’Office des
faillites de l’arrondissement de [...] » et au renvoi de la cause au tribunal
afin qu’il déclare recevable l’action en annulation de congé et en
prolongation de bail du 1er mai 2024. Subsidiairement, il a conclu au
renvoi de la cause aux premiers juges pour qu’ils statuent à nouveau sur
la question de la rectification de la désignation de la partie défenderesse.
b) Le 9 mars 2025, l’Office des faillites de l’arrondissement de
[...] (ci-après : l’Office des faillites), représentant de la masse en faillite de
K.________ SA en liquidation (ci-après : l’intimée) a déposé une réponse,

- 3 -
concluant, avec suite de frais, au rejet de l’appel et à la confirmation de la
décision du 22 août 2024.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de la décision entreprise, complétés dans la mesure nécessaire par
les pièces au dossier.
1. Les parties sont en litige au sujet d’une résiliation du contrat
de bail que K.________ SA, bailleresse, a adressée à l’appelant, locataire,
par formule officielle le 31 janvier 2024, pour un logement qu’il occupe à
[...], en raison d’un prétendu défaut de paiement du loyer, qui s’élève à
1'500 fr. par mois.
2. L’appelant a contesté ce congé auprès de la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de la Broye-Vully (ci-
après : la commission de conciliation), par le dépôt d’une requête de
conciliation le 19 janvier 2024.
Une première autorisation de procéder a été délivrée le 27
mars 2024 à l’encontre de K.________ SA, indiquant que l’appelant avait le
droit de porter l’action devant la Justice de paix du district de la Broye-
Vully dans un délai de 30 jours.
3. Par décision du 22 avril 2024, le Tribunal civil de
l’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois a prononcé la faillite de
K.________ SA, ce qui a été publié dans la Feuille officielle suisse du
commerce (ci-après : la FOSC) le 30 avril 2024. La raison sociale précitée a
été transformée en K.________ SA en liquidation.
4. Le 29 avril 2024, la commission de conciliation a délivré une
seconde autorisation de procéder à l’encontre de K.________ SA, annulant
et remplaçant celle du 27 mars 2024. La modification portait sur l’autorité
compétente auprès de laquelle l’action pouvait être intentée, désignant
désormais le Tribunal des baux.

- 4 -
5. Par acte du 1er mai 2024, l’appelant a saisi les premiers juges
par le dépôt d’une action en annulation de congé et en prolongation de
bail à l’encontre de K.________ SA.
Interpellé par le président du tribunal au sujet de la
recevabilité de la demande, l’appelant s’est déterminé par écriture du 8
juillet 2024, requérant la rectification, respectivement le remplacement,
de la partie défenderesse désignée dans sa demande, soit K.________ SA,
par la masse en faillite de K.________ SA en liquidation, représentée par
l’Office des faillites.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les affaires patrimoniales dont la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC).
En cas de litige portant sur la résiliation d'un contrat de bail, la
valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant
laquelle le contrat subsiste nécessairement en supposant que l'on admette
la contestation et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau
congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement. En principe, la valeur
litigieuse ne saurait être inférieure au loyer dû pendant la période de trois
ans durant laquelle le bail ne pourra pas être résilié si le locataire obtient
gain de cause. Le délai de protection commence à courir à compter de
l’entrée en force d’une décision judiciaire au sujet d’un bail (art. 271a al. 1
let. e CO (loi fédérale complétant le Code civil suisse, Code des obligations
; RS 220) ; ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1 ;
TF 4A_594/2010 du 12 janvier 2011 consid. 2.1).

- 5 -
L'appel doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit
auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les 30
jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la
notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 Conformément à l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être présenté
par écrit et motivé. Le mémoire d'appel doit contenir des conclusions. Les
demandes portant sur le paiement d'une somme d'argent doivent être
chiffrées (ATF 137 III 617 consid. 4.2.2, 4.3 et 6.1). L'application du
principe de la confiance impose toutefois d'interpréter les conclusions à la
lumière de la motivation ; l'interdiction du formalisme excessif commande,
pour sa part, de ne pas se montrer trop strict dans la formulation des
conclusions si, à la lecture du mémoire, on comprend clairement ce que
veut le recourant (TF 5A_496/2020 du 23 octobre 2020 consid. 1.3 ;
TF 5A_1023/2018 du 8 juillet 2019 consid. 1.2).
1.3 En l’espèce, l’appel est dirigé contre une décision finale, qui
met fin à l’instance. Il est formé en temps utile par une partie qui dispose
d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC). Il contient des
conclusions patrimoniales visant la recevabilité d’une demande, qui porte
sur l’annulation d’une résiliation de contrat de bail. Au vu du temps déjà
écoulé depuis l’échéance du bail et d’une durée de trois ans à compter de
l’entrée en force prochaine du présent arrêt, on peut considérer que la
période de protection est de quatre ans. Le loyer s’élevant à 1'500 fr., la
valeur litigieuse est estimée à 72’000 fr. (= 1'500 fr. x 12 x 4), de sorte
que l’appel est recevable.
La réponse, déposée dans le délai de 30 jours imparti, est
également recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions

- 6 -
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1).
3.
3.1 L’appelant reproche aux premiers juges d’avoir déclaré
irrecevable la demande en annulation du congé et en prolongation du bail
pour seul motif que celle-ci était dirigée à l’encontre de K.________ SA et
non de la masse en faillite de K.________ SA en liquidation. S’il ne conteste
pas que la faillite de la bailleresse soit intervenue avant le dépôt de
l’écriture du 1er mai 2024, il fait valoir que la faillite n’avait été publiée que
la veille du dépôt de l’action et devenait définitive exécutoire seulement le
7 mai 2024. Dans de telles circonstances, il estime que les conditions de
rectification étaient remplies et invoque notamment l’absence de tout
risque de confusion, les premiers juges ne pouvant pas douter de l’identité
de la défenderesse. Il plaide par ailleurs l’interdiction du formalisme
excessif.
3.2 Les premiers juges ont tout d’abord constaté que le procès
portait sur une contestation de congé, subsidiairement une prolongation
de bail, et n’était pas suspendu selon l’art. 207 LP (loi fédérale sur la
poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1) en cas de faillite de la
bailleresse. La faculté de conduire ce procès appartenait à la masse en
faillite, à l’exclusion de la société désormais en liquidation. Le tribunal a
rappelé que la faillite était un cas d’application de l’art. 83 al. 4 CPC.
Citant l’ouvrage de Fabienne Hohl (Procédure civile, Tome I : Introduction
et théorique générale, 2e éd. Berne 2016, n. 810 et 824, p. 142 et 145), il
a retenu que lorsque la faillite intervenait entre l’échec de la tentative de
conciliation et la saisine du tribunal, le locataire qui contestait un congé
devait diriger sa demande contre la masse en faillite de la société
bailleresse et non contre cette société, sous peine d’irrecevabilité de son
acte, la substitution ex lege prenant effet à la date de l’évènement qui la

- 7 -
justifie. Partant, le tribunal a déduit que l’action du 1er mai 2024 devait
être dirigée contre la masse en faillite de K.________ SA en liquidation et
qu’elle était donc irrecevable, la publication à la FOSC, opposable à
l’appelant, datant du 30 avril 2024. Il a ensuite examiné les conditions
permettant la rectification et a constaté que celles-ci n’étaient pas
remplies, refusant par ailleurs d’accorder son indulgence en raison du
rapprochement entre la publication de la faillite et le dépôt de la
demande.
3.3 L’intimée s’oppose à toute rectification de l’acte, estimant qu’il
ne s’agissait pas d’une désignation inexacte de nature purement formelle
et involontaire, mais d’une erreur de droit matériel et procédural.
L’appelant étant assisté d’un avocat qui avait de surcroît assisté à
l’audience de faillite de la société K.________ SA, elle a estimé que les
premiers juges n’avaient pas fait preuve de sévérité excessive en
déclarant la demande irrecevable.
3.4
3.4.1 A teneur de l’art. 83 al. 4 CPC, en l’absence d’aliénation de
l’objet du litige, la substitution de partie est subordonnée au
consentement de la partie adverse, les dispositions spéciales prévoyant la
succession d’un tiers aux droits ou obligations des parties étant réservées.
Cette dernière hypothèse, susceptible de toucher indifféremment le
demandeur ou le défendeur, recoupe tous les cas de succession à titre
universel qui, par définition, ont pour conséquence un changement de
légitimation survenant par le seul effet de la loi et sans que la volonté des
parties ne joue de rôle. Dans la mesure où le droit matériel seul induit un
tel changement de légitimation, le juge n’a pas d’autre choix que de
prendre acte de la substitution de partie qui en découle, après avoir
entendu la partie adverse (TF 5A_256/2016 du 9 juin 2017 consid. 3.2 ; TF
4A_467/2016 du 8 février 2016 consid. 4 ; Patricia Dietschy-Martenet, in
Petit commentaire, Code de procédure civile, 2020 Bâle, n. 14 ad art. 83
CPC).

- 8 -
La substitution de partie ex lege survient lorsque le
changement de légitimation survient de façon originaire, c’est-à-dire
indépendamment de la volonté de celui qui perd la légitimation, laquelle
volonté ne s’exprime pas (décès ou faillite) ou porte sur un acte qui, en lui-
même, provoque le transfert de l’objet litigieux. Ces hypothèses recoupent
les cas de succession à titre universel, à l’instar notamment de l’ouverture
de la succession d’un plaideur (art. 560 al. 1 CC) ou d’un jugement
d’ouverture de faillite (art. 175 LP) (TF 5A_16/2023 du 22 juin 2023 consid.
6.1.4.1 in fine et les réf. citées ; Jeandin, in Bohnet et alii [éd.],
Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, n. 28
ss ad art. 310 CPC ; Patricia Dietschy-Martenet, op. cit., n. 5 ad art. 83
CPC).
Le changement de titularité doit avoir lieu en cours d’instance,
c’est-à-dire depuis la litispendance jusqu’à l’entrée en force de la décision.
Il peut donc intervenir pendant la procédure de conciliation ou d’appel. S’il
intervient avant, il n’entraîne pas la substitution de partie, mais le défaut
de qualité pour agir ou défendre du succédé (Patricia Dietschy-Martenet,
op. cit., n. 7 ad art. 83 CPC et les réf. citées).
La substitution de partie doit être distinguée de la désignation
inexacte d’une partie, qui ne concerne que des erreurs rédactionnelles
(ATF 142 III 782 consid. 3). Il y a défaut de qualité pour agir ou pour
défendre lorsque ce n'est pas le titulaire du droit qui s'est constitué
demandeur en justice, respectivement que ce n'est pas l'obligé du droit
qui a été assigné en justice. Un tel défaut n'est pas susceptible de
rectification, mais entraîne le rejet de la demande (ATF 142 III 782 consid.
3.2.2).
3.4.2 Lorsque la conciliation est un préalable nécessaire à
l'introduction de la demande, la litispendance débute au moment du dépôt
de la requête de conciliation (art. 62 CPC) et a notamment pour effet de
fixer les parties au procès, des modifications n'étant ensuite possibles qu'à
des conditions restrictives. C'est pourquoi la requête de conciliation doit
contenir la désignation de la partie adverse, à qui la requête est notifiée

- 9 -
sans retard avec la citation à l'audience (art. 202 al. 2 et 3 CPC). Lorsque
la tentative de conciliation n'aboutit pas, l'autorité de conciliation délivre
au demandeur l'autorisation de procéder, laquelle comporte notamment
les noms et adresses des parties désignées dans la requête de conciliation
(cf. art. 209 al. 1 let. b et al. 2 let. a CPC) (TF 4A_482/2015 du 7 janvier
2016 consid. 2.1 et la réf. cit.). En principe, le procès demeure lié entre les
parties originaires et les faits qui se produisent après le début de la
litispendance sont sans influence sur la personne des parties, sous réserve
de l’art. 83 CPC. Dès que la cause est pendante, il appartient à la partie
défenderesse, qui aurait, par exemple changé, dans l’intervalle, de raison
sociale, de domicile ou de représentant, d’en informer le tribunal
(TF 4A_385/2014 du 29 septembre 2014 consid. 4.1)
3.5
3.5.1 En l’espèce, contrairement à ce que plaide l’appelant, la
problématique qu’il convient de résoudre ne relève pas de la rectification,
dont les conditions ne sont pas remplies. En effet, la faillite de K.________
SA et sa substitution par la masse en faillite de K.________ SA en liquidation
est un cas typique de la substitution ex lege (art. 83 al. 4 CPC), dont le
juge en cours de procédure doit prendre acte après avoir entendu la partie
adverse.
Contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, la
substitution est intervenue en cours de procédure et non avant. En effet,
le litige porte sur une résiliation de contrat de bail à loyer et une demande
de prolongation de celui-ci, impliquant une procédure simplifiée (art. 243
al. 2 let. c CPC), précédée par une procédure de conciliation
(art. 197 CPC). Ainsi, la litispendance est intervenue au moment du dépôt
de la requête de conciliation, le 19 janvier 2024, soit avant la faillite de
K.________ SA, et non au moment du dépôt de la demande auprès du
tribunal. L’appelant a déposé une demande reprenant la même partie
défenderesse que celle désignée par l’autorisation de procéder. Partant, la
demande du 1er mai 2024 était recevable du point de vue de la
légitimation passive. Il appartenait aux premiers juges de substituer
K.________ SA par la masse en faillite de K.________ SA en liquidation, sans

- 10 -
qu’il y ait même eu besoin d’une requête. Cette solution est confirmée par
la jurisprudence fédérale, qui précise que le demandeur peut reprendre la
désignation de sa partie adverse telle qu’elle figurait dans l’autorisation de
procéder, sans avoir à entreprendre de nouvelles investigations pour tenir
compte de faits nouveaux qui seraient survenus postérieurement à la
création de la litispendance (ATF 142 III 782 consid. 3.1.3.1 ; TF
5A_560/2015 du 20 mai 2016 consid. 4.1 ; TF 4A_385/2014 du 29
septembre 2014 consid. 4.1).
3.5.2 Dans la mesure où la substitution ex lege ne nécessite pas de
requête et que toutes les parties ont eu l’occasion de se déterminer, de
sorte que leur droit d’être entendues est respecté, il convient de prendre
acte dans le présent arrêt de la substitution intervenue. Ainsi, dans le
cadre de la procédure ouverte par la demande du 1er mai 2024, K.________
SA est substituée par la masse en faillite de K.________ SA en liquidation.
4.
4.1 L’appel est admis et la décision entreprise annulée. La cause
sera renvoyée aux premiers juges pour la poursuite de l’instruction de la
cause.
4.2 Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 1'720
fr., conformément à l’art. 62 al. 1 TFJC (tarif des frais judiciaires civils du
28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5). Ils sont mis à la charge de la masse
en faillite de K.________ SA en liquidation, dès lors qu’elle succombe (art.
106 CPC).
L’appelant, qui obtient gain de cause, a droit à des dépens de
deuxième instance. Leur charge peut être estimée à 1'500 fr.,
conformément à l’art. 3 al. 2 et 7 TDC (tarif des dépens en matière civile ;
BLV 270.11.6), au vu du travail effectué par le conseil de
l’appelant. L’intimée en sera reconnue débitrice.

- 11 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. La décision est annulée et la cause est renvoyée au Tribunal
des baux pour la poursuite de l’instruction.
III. Il est pris acte de la substitution de K.________ SA par la masse
en faillite de K.________ SA en liquidation dans le cadre de la
procédure ouverte le 1er mai 2024 par O.________ auprès du
Tribunal des baux.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'720 fr.
(mille sept cent vingt francs), sont mis à la charge de la masse
en faillite de K.________ SA en liquidation.
V. La masse en faillite de K.________ SA en liquidation versera à
O.________ un montant de 1'500 fr. (mille cinq cents francs), à
titre de dépens de deuxième instance.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Titus Van Stiphout (pour O.________),
- la masse en faillite de K.________ SA en liquidation,

- 12 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :