vd_gerichte · XA13.037418 · 2015-04-29 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA13.037418-150396
208
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 29 avril 2015
__________________
Composition : M. COLOMBINI, président
MM. Abrecht et Stoudmann, juges
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 8 CC ; 270 al. 2 CO ; 4 LFOCL
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par A.Z.________, à
[...], et B.Z.________, audit lieu, contre le jugement rendu le 2 juillet 2014
par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec A. ET
B.Y.________, à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère:
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En fait :
A. Par jugement du 2 juillet 2014, dont la motivation a été
envoyée le 30 janvier 2015 pour notification, le Tribunal des baux a dit
que le loyer mensuel net dû par A.Z.________ et B.Z.________ pour
l’appartement de quatre pièces qu’ils louent au quatrième étage de
l’immeuble sis [...], à [...], est fixé à 3'701 fr. 45 dès le 1er septembre 2013
(taux d’intérêt hypothécaire 2.25 % ; Indice suisse des prix à la
consommation : 103.3 points) (I), dit qu’en conséquence A. et B.Y.________
devaient payer à A.Z.________ et B.Z.________ la somme correspondant au
trop-perçu à titre de loyer depuis le 1er septembre 2013 jusqu’au 31
janvier 2014 y compris (II), libéré en faveur de A.Z.________ et B.Z.________
la garantie de loyer (III), rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(IV) et rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (V).
En droit, les premiers juges ont relevé que A.Z.________ et
B.Z.________ avaient reçu un exemplaire du contrat de bail en cause,
puisqu’il l’avaient retourné signé à la gérante de l’immeuble, et dit qu’il
devait être présumé, dès lors que le bail mentionnait comme annexe la
formule officielle de notification du bail à loyer, que cette formule figurait
également dans le pli ayant contenu le contrat. Ils ont considéré que les
déclarations des secrétaires de la gérante de l’immeuble étaient crédibles
et que A.Z.________ et B.Z.________ n’avaient apporté aucun élément
contraire, le fait que la formule officielle produite ne comporte pas leur
signature n’étant pas déterminant.
B. A.Z.________ et B.Z.________ ont interjeté appel le 5 mars 2005
contre ce jugement en concluant, avec dépens, principalement à ce qu’il
soit constaté que le montant du loyer initial est nul, que ce loyer soit fixé à
2'600 fr., par mois avec effet rétroactif au 1er septembre 2006, qu’il soit
fixé, par adaptation au taux d’intérêt hypothécaire, à 2'410 fr. par mois
dès le 1er septembre 2013 (taux d’intérêt hypothécaire : 2,25 % ; indice
suisse des prix à la consommation : 103.3), et qu’en conséquence les

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intimés A. et B.Y.________ doivent leur restituer le trop-perçu du 1er
septembre 2006 au 31 janvier 2014. Subsidiairement, les appelants ont
conclu à l’annulation du jugement.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
Par contrat du 7 août 2006, les intimés A. et B.Y.________, en
qualité de propriétaires, ont remis en location aux appelants A.Z.________
et B.Z.________ un appartement de quatre pièces au deuxième étage, une
cave à vin et deux box de garage dans l’immeuble sis [...] à [...], dont la
construction datait de 2006. Conclu pour durer initialement du 1er
septembre 2006 au 31 août 2007, le bail devait se renouveler tacitement
d’année en année, sauf avis de résiliation donné au moins quatre mois
avant l’échéance. Le loyer a été fixé à 3'970 fr., plus 160 fr. d’acompte de
chauffage et de frais accessoires.
Le contrat de bail a été établi par la régie D.________ SA. Il
mentionne, en caractères gras juste au dessus de l’espace réservé aux
signatures des parties, l’existence d’annexes, parmi lesquelles :
« Notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail (30 mars
2000) ».
Le témoin M.________, qui a travaillé pour la régie D.________ SA
jusqu’au mois de mai 2007, a indiqué qu’elle était chargée d’établir les
baux à loyer. A chaque bail, elle devait joindre systématiquement les
mêmes annexes, dont la formule officielle de notification de loyer. Son
travail était contrôlé par sa supérieure hiérarchique, S.________. Le 4 août
2006, S.________ et un autre responsable de la régie ont signé le contrat de
bail ainsi que la formule officielle de notification de loyer. Cette formule
comporte les initiales du nom de jeune fille du témoin M.________ et celles
de S.________. Une fois la vérification effectuée, M.________ a procédé à la

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mise sous pli du bail et de ses annexes et a adressé ces documents aux
appelants, qui ont retourné à la régie un exemplaire du bail portant leurs
signatures.
Il ressort du témoignage de S.________ que la pratique de la
régie à l’époque était d’annexer la formule officielle au contrat de bail et
de les envoyer au locataire ; cette pratique a changé depuis quatre ou
cinq ans en ce sens que désormais le contrat et la formule sont adressés
au locataire sans la signature du bailleur, à charge pour celui-là de signer
ces documents et de le renvoyer à la régie qui les signe à son tour et les
restitue au locataire.
Par formule officielle du 10 avril 2008, les intimés ont introduit
une réserve de hausse de 303 francs.
Par courrier du 18 avril 2013, les appelants ont requis des
intimés une adaptation de leur loyer à la baisse du taux hypothécaire de
référence. Par lettre du 2 mai 2013, ceux-ci ont partiellement accueilli
cette demande en procédant à une baisse de loyer d’un montant de 122
fr. 85, après activation de la réserve de hausse, le loyer net étant réduit à
3'848 fr. dès le 1er septembre 2013.
A.Z.________ et B.Z.________ ont ouvert action le 27 mai 2013
devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Nyon (ci-après : la Commission de conciliation) par le dépôt
d’une requête de conciliation tendant à l’octroi d’une baisse de loyer
tenant compte de la diminution du taux hypothécaire de référence.
Le 26 juin 2013, les appelants ont requis de la Commission de
conciliation qu’elle constate la nullité du loyer fixé par les intimés, qu’elle
fixe le loyer initial et qu’elle ordonne la restitution du trop perçu.
La conciliation n’ayant pas abouti, la Commission de
conciliation a délivré aux appelants le 2 juillet 2013 une autorisation de
procéder.

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Les appelants ont saisi le 27 août 2013 le Tribunal des baux
d’une demande tendant, avec dépens, à ce qu’il soit constaté que le loyer
en cause est excessif au sens des art. 269 et 269a CO (Code des
obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) (1), que le loyer initial soit déclaré
nul faute d’usage d’une formule officielle et soit refixé (2), que le loyer de
l’appartement en cause soit ainsi réduit de 1'300 fr. par mois dès le 1er
septembre 2006 (3) et fixé à 2'600 fr. par mois dès cette date (4), les
intimés étant tenus à restitution du trop payé dès le 1er septembre 2006,
avec intérêt à 5 % l’an (5), et à ce que loyer en cause soit réduit de 262 fr.
par mois dès le 1er septembre 2013 (6).
Dans leur réponse du 27 février 2014, les intimés ont conclu à
l’irrecevabilité des requêtes des 17 mai et 26 juin 2013 auprès de la
Commission de conciliation (I), à ce qu’il soit constaté que le loyer initial
net litigieux n’est pas nul et a été valablement fixé à 3'970 fr. plus 160 fr.
d’acompte de chauffage et de frais accessoires (II), à ce que le loyer en
cause soit fixé à 3'848 fr., plus 160 fr. d’acompte de chauffage et de frais
accessoires dès le 1er septembre 2013 (III), au paiement par les appelants
d’une somme minimale de 4'000 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 31
janvier 2014 (IV) et à la libération en leur faveur de la garantie de loyer à
concurrence du montant fixé au chiffre IV (V).
Par courrier du 1er juillet 2014, les appelants ont conclu au
rejet des conclusions de la réponse, augmenté leur conclusion n° 6 en ce
sens que la baisse demandée soit de 283 fr. et à la libération en leur
faveur de la garantie de loyer.
Les parties ont été entendues à l’audience du 2 juillet 2014.
Deux témoins ont été entendus.
En d roit :

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1. L’art. 308 al. 1 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272) ouvre la voie de l’appel contre les décisions finales dans la
mesure où, pour les affaires patrimoniales, la valeur litigieuse de première
instance est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Interjeté en temps utile par des parties qui y ont un intérêt
dans un litige où la valeur litigieuse de première instance dépasse 10'000
fr., l’appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art.
310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC). Cela étant, dès lors que, selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel
doit être motivé – la motivation consistant à indiquer sur quels points et en
quoi la décision attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi
les faits auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le
premier juge –, la Cour de céans n’est pas tenue d’examiner, comme le
ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques
qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de
vérifier que tout l’état de fait retenu par le premier juge est exact et
complet, si seuls certains points de fait sont contestés devant elle (CACI
1er février 2012/57 c. 2a).
3. a) Les appelants soutiennent que les intimés, à qui incombait
le fardeau de la preuve de la notification de la formule officielle idoine au
moment de la signature du contrat, auraient échoué dans la preuve de
celle-ci. Ils font valoir que la formule produite ne comporte pas la

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signature des locataires, ce qui serait une exigence posée par un juge de
paix dans le cadre d’une procédure de mainlevée, qu’il ne leur appartenait
pas de pallier la défaillance de la régie en lui signalant l’absence de
formule, que le témoignage S.________ serait dépourvu de toute force
probante, dès lors qu’elle est employée de la régie mise en cause, que le
témoin M.________ a déclaré ne pas se souvenir de leur cas, que
l’appartement en cause était neuf, que l’original du bail produit ne
comporte que la signature de l’appelant et que la mention des annexes
dans le contrat ne saurait valoir preuve de leur présence.
b/aa) Selon la jurisprudence, lorsque le bailleur ne fait pas
usage, au moment du changement de locataire, de la formule obligatoire
dans le canton de Vaud selon les art. 270 al. 2 CO, 4 LFOCL (loi du 7 mars
1993 sur l’utilisation d’une formule officielle au changement de locataire ;
RSV 221.315) et l’arrêté du Conseil d’Etat du 9 juillet 2001 (ALFOCL ; RSV
221.315.1) (JT 2009 III 9), cela entraîne la nullité partielle du contrat, sous
l’angle de la fixation du montant du loyer, et il appartient alors au juge de
déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas
(ATF 137 III 547 ; ATF 124 III 62, JT 1998 I 612 ; ATF 120 II 341 ; JT 2009 III
9).
bb) Selon l’art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le
contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. La
jurisprudence a déduit de ce principe que la preuve de la réception d’un
courrier incombe à celui qui l’envoie (ATF 137 III 208 c. 3.2), un envoi sous
pli simple ne faisant toutefois pas preuve de sa réception (ATF 137 III 208
c. 3.2.1 ; ATF 105 III 43 c. 2a). Lorsque la réception d’un envoi est établie,
il est présumé que l'envoi contenait effectivement l'acte litigieux; ce n'est
que lorsqu'il existe des indices concrets de nature à faire naître des doutes
à ce sujet que la présomption est renversée (ATF 124 V 400 c. 2c ; TF
4D_84/2007 du 11 mars 2008 c. 2 ; Bohnet/Dietschy, Droit du bail à loyer,
Bohnet/Montini éd., 2010, nn. 12 ss ad art. 266a CO).
En l’espèce, les appelants ont produit un exemplaire du
contrat de bail litigieux, ce qui prouve qu’ils ont réceptionné l’envoi sous

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pli simple le contenant. Peu importe dès lors que l’original produit par les
intimés ne comporte que la signature de l’appelant. Le contrat mentionne
en gras, juste au dessus des signatures, qu’y est annexé la formule de
notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail. Il est donc
présumé que cette formule a figuré dans l’envoi litigieux. Le fait que le
témoin M.________ ait déclaré ne pas se souvenir du contrat particulier des
appelants n’est pas déterminant. Ce témoin a indiqué la procédure suivie
par la régie D.________ SA lorsqu’elle y travaillait et n’a pas mentionné
l’existence de manquements à cette procédure ou qu’il était dérogé à
l’envoi de la formule pour les nouveaux appartements, ce qui aurait
constitué des indices concrets susceptibles de mettre en cause la
présomption posée par la jurisprudence. On ne saurait en outre exiger du
bailleur qu’il fasse signer la formule officielle par le locataire, cette
exigence ne figurant pas à l’art. 19 OBLF (ordonnance sur la bail à loyer et
le bail à ferme d’habitation et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11). A
cet égard, la référence à une décision sur mainlevée provisoire n’est pas
pertinente, le poursuivant devant dans cette procédure établir par pièce
l’existence d’un titre de mainlevée (art. 82 al. 1 LP), alors que dans une
procédure au fond il n’est pas limité dans ses moyens de preuve. Quant au
précédent où la régie D.________ SA était impliquée et la question de
l’envoi avec le contrat de la formule officielle était également litigieuse, il
ne permet pas de mettre en évidence l’existence de manquements
répétés de la régie sur ce point.
4. En conclusion, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
Vu le rejet de l’appel, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 2'215 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010
des frais judiciaires civils ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des
appelants (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens de deuxième instance, les
intimés n’ayant pas été invités à se déterminer.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile,
statuant en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'215 fr.
(deux mille deux cent quinze francs), sont mis à la charge des
appelants A.Z.________ et B.Z.________.
IV. Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 30 avril 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme Marie-Christine Charles (pour A.Z.________ et B.Z.________),
- Me Philippe Conod (pour A. et B.Y.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
Le greffier :