vd_gerichte · JL23.018742 · 2024-01-11 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL23.018742-230972
13
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 11 janvier 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
MM. Hack et Oulevey, juges
Greffière : Mme Bannenberg
*****
Art. 257d CO ; 257 CPC ; 8 CC
Statuant sur l’appel interjeté par et F.O.________, tous deux à
[...], intimés, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 22 juin 2023 par la
Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant les
appelants d’avec et B.T.________, tous deux à [...], requérants, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. a) Par ordonnance du 22 juin 2023, notifiée le 3 juillet 2023 à
X.O.________ et F.O.________, la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois (ci-après : la juge de paix) a ordonné aux locataires
susnommés de quitter et rendre libres pour le jeudi 27 juillet 2023, à midi,
les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (appartement de quatre pièces
et demie, cave, garage et place de parc extérieure) (I), a dit qu’à défaut
pour les locataires de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix
était chargé de procéder, sous la responsabilité de la juge de paix, à
l’exécution forcée de l’ordonnance sur requête des bailleurs, avec au
besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force
publique de concourir à l’exécution forcée de l’ordonnance s’ils en étaient
requis par l’huissier de paix (III), a statué en matière de frais (IV à VI) et dit
que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, la juge de paix a considéré que les locataires
X.O.________ et F.O.________ n’avaient pas prouvé avoir payé à temps
l’arriéré de loyer en souffrance. Partant, les congés signifiés par les
bailleurs A.T.________ et B.T.________ étaient valables et l’expulsion des
locataires devait être ordonnée.
b) Par décision du 6 juillet 2023, notifiée le 10 juillet 2023 à
X.O.________ et F.O.________, la juge de paix a rectifié le dispositif de
l’ordonnance précitée, en ce sens que les locaux à libérer se trouvaient
dans l’immeuble sis [...].
B. Par acte du 12 juillet 2023, X.O.________ et F.O.________ (ci-
après : les appelants) ont interjeté appel des décisions précitées en
concluant, avec suite de dépens, à sa réforme, en ce sens que la requête
en protection du cas clair déposée le 20 avril 2023 à leur encontre par
A.T.________ et B.T.________ (ci-après : les intimés) soit déclarée
irrecevable.

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Au pied de leur réponse du 28 septembre 2023, les intimés ont
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
Par avis du 11 décembre 2023, les parties ont été informées
que la cause était gardée à juger.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. a) Les intimés sont propriétaires en main commune du lot de
propriété par étages n° [...] de la commune de [...], sis [...]. Le lot est
constitué d’un logement de quatre pièces et demie comprenant une cave
et un garage, et bénéficie de l’usage exclusif d’une place de parc
extérieure.
b) Par contrat de bail du 16 novembre 2022, les intimés, en
qualité de bailleurs, représentés par la gérance [...] (ci-après : la gérance),
ont remis à bail aux appelants, en qualité de locataires, avec effet au 1er
décembre 2022, le lot de propriété par étages précité avec la cave, le
garage et la place de parc extérieure susmentionnés, pour un loyer
mensuel payable d’avance de 2'950 fr. (dont 150 fr. pour le garage),
acompte de charges par 200 fr. inclus. Le contrat précise que les
locataires verseront avec le premier loyer « une provision de 600 fr. pour
compléter les acomptes dus sur la période du compte de chauffage en
cours ».
2. a) Par courriers recommandés du 7 décembre 2022, distribués
le lendemain aux appelants, les intimés, par l’intermédiaire de la gérance,
ont imparti à chacun des locataires un délai de trente jours pour
s’acquitter du montant de 3'550 fr. – correspondant au loyer dû pour le
mois de décembre 2022, augmenté de la provision de 600 fr.
susmentionnée – en indiquant qu’à défaut, le bail serait résilié en
application de l’art. 257d CO.

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b) Par formules officielles du 23 janvier 2023, adressées sous
plis recommandés du même jour à chacun des appelants et distribués le
lendemain à ceux-ci, les intimés, agissant par la gérance, leur ont signifié
la résiliation du contrat de bail susmentionné, avec effet au 28 février
2023, pour défaut de paiement du loyer.
3. a) Le 20 avril 2023, les intimés ont saisi la juge de paix d’une
requête en protection du cas clair en concluant, en substance et avec
suite de frais et dépens, à l’expulsion des appelants des locaux pris à bail.
A l’appui de leur requête, les intimés ont notamment produit
un relevé de compte établi le 12 avril 2023 par la gérance, dont il ressort
que les loyers relatifs aux mois de décembre 2022 à avril 2023
inclusivement, de même que la provision de 600 fr. mentionnée dans le
contrat de bail, demeuraient dus, le montant ouvert totalisant 15'350 fr.
([2'950 fr. x 4] + 600 fr.).
b) Au pied de leurs déterminations du 21 juin 2023, les
appelants ont conclu, avec suite de frais et dépens, à l’irrecevabilité de la
requête.
A l’appui de leur écriture, ils ont notamment produit la copie
papier d’un ordre de paiement électronique du 28 novembre 2022 en
faveur de la gérance et portant le même numéro de référence que celui de
la facture du 24 novembre 2022 relative au mois de décembre 2022, d’un
montant de 3'700 fr. – soit le loyer brut augmenté de la provision de 600
fr. et de 150 fr. de frais de constitution de dossier. Ils ont en outre produit
les copies papier de deux ordres de paiement électroniques du 19 janvier
2023, portant chacun sur la somme de 3'700 fr. et censés correspondre
aux loyers des mois de janvier et février 2023. Les appelants ont enfin
produit les copies papier de deux autres ordres de paiement électroniques
du 19 janvier 2023, portant sur les sommes de 150 fr. et 170 fr., censées
correspondre au paiement de « frais administratifs ». Les ordres de

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paiement précités tendaient à faire débiter un compte bancaire dont
l’appelant est titulaire.
c) La juge de paix a tenu audience le 15 mars 2023 en
présence de la représentante des intimés, les appelants ne s’étant pas
présentés.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est ouvert, dans les affaires patrimoniales, contre les
décisions finales de première instance si la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions est de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]). En cas de
litige portant sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion
selon la procédure en protection des cas clairs sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au retard causé par l’appel à la procédure sommaire,
dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois ; lorsque la validité
de la résiliation est contestée, la valeur litigieuse correspond au loyer de la
période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est
pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné, soit en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346
consid. 1.2.1 et 1.2.2.3).
En procédure sommaire, soit notamment en matière de cas
clairs (art. 248 let. b CPC), l’acte doit être introduit dans les dix jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 et 314 al. 1
CPC) auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1
LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).
1.2 En l’espèce, l’ordonnance entreprise est sujette à appel, la
valeur litigieuse dépassant largement 10'000 fr. au vu du loyer des locaux
litigieux. Déposé en temps utile, l’appel est recevable.

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2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ;
TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d'office (cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF
5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel). Cette
jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée au juge
d’admettre (ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument non
explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020
consid. 3).
3.
3.1 Les appelants font grief à la juge de paix d’avoir considéré
qu’il était clair qu’ils ne s’étaient pas acquittés du loyer qui leur était
réclamé dans l’avis comminatoire du 7 décembre 2022, alors même qu’ils
avaient produit un ordre de paiement du 28 novembre 2022 prouvant le
contraire selon eux. Ils soutiennent que l’occasion devrait au moins leur
être laissée, si ce seul moyen devait être considéré comme insuffisant
pour apporter la preuve du paiement, de compléter la pièce produite par

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la production des extraits de compte bancaire attestant de l’exécution du
versement ordonné. Partant, la requête devait être déclarée irrecevable.
Les intimés contestent ce raisonnement, en faisant valoir
l’extrait de compte établi par la gérance, lequel fait apparaitre, au débit
des appelants, un arriéré de loyers, d’acomptes de charges et de provision
de 15'350 fr. au 12 avril 2023. Ils soutiennent aussi qu’un examen rapide
des ordres de virement produits en première instance suffirait à leur
dénier toute force probante, dès lors qu’ils sont tous datés du jour où
l’ordre de virement correspondant est censé avoir été donné, à savoir le
28 novembre 2022 et le 19 janvier 2023, et qu’aucun relevé de compte
postérieur n’a été produit.
3.2
3.2.1 Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée
et qu’il tarde à s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce délai doit être d’au
moins trente jours pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux
(al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le
contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux
commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de
trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose
que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard
dans l’exécution de l’obligation y relative. Il y a retard lorsque le paiement
d’une prestation exigible n’est pas encore accompli au terme prévu. Point
n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse de ce que l’art.
102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF
4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6
décembre 2011 consid. 3.1). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il
n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par
l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les
conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition, à savoir la

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résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III
548 consid. 4), ce même si l’arriéré avait finalement été payé (TF
4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées). Si en
revanche l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas
réalisée, le congé est inefficace (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne
2019, n. 2.3.5 p. 879).
Le tribunal saisi de la requête d’expulsion doit trancher à titre
préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne
doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable – une prolongation du bail
n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour
demeure conformément à l’art. 257d CO (art. 272 al. 1 let. a CO).
3.2.2
3.2.2.1 Lorsque le bailleur introduit une requête d’expulsion pour le
retard dans le paiement du loyer, selon la procédure de protection dans
les cas clairs de l’art. 257 CPC, la cause est soumise tant aux conditions de
droit matériel de l’art. 257d CO qu’aux règles procédurales de l’art. 257
CPC.
3.2.2.2 Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet
l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs
lorsque les conditions cumulatives suivantes sont remplies : (a) l’état de
fait n'est pas litigieux ou peut être immédiatement prouvé et (b) la
situation juridique est claire. Si ces conditions ne sont pas remplies, le
tribunal n’entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 CPC) et la
déclare irrecevable. Il est exclu que la procédure aboutisse au rejet de la
prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462
consid. 3.1 ; ATF 140 III 315 consid. 5.2.3 et 5.3).
L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par
le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les
faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle
générale, la preuve est rapportée par titre, conformément à l’art. 254 al. 1
CPC. Il ne s’agit pas d’une preuve facilitée : le demandeur doit apporter la

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preuve certaine (voller Beweis) des faits justifiant sa prétention, la simple
vraisemblance ne suffisant pas. Si le défendeur soulève des objections et
exceptions motivées et concluantes (substanziiert und schlüssig) qui ne
peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la
conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III
462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1
et les arrêts cités).
La situation juridique est claire lorsque l’application de la
norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal
ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées (ATF 144
III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En règle générale (cf.
toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références
citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme
nécessite un certain pouvoir d’appréciation du juge ou si celui-ci doit
rendre une décision fondée sur l’équité qui intègre les circonstances
concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138
III 123 consid. 2.1.2).
3.2.3 Il appartient au bailleur, conformément à l’art. 8 CC, d’alléguer
et de prouver les conditions de l’art. 257d CO (faits générateurs de droit ;
rechtserhebende Tatsachen), conformément aux exigences de l’art. 257
CPC. En revanche, il incombe au locataire d’invoquer les faits dirimants ou
destructeurs (rechtshindernde oder rechtsvernichtende Tatsachen) en
invoquant des objections ou des exceptions (Einwendungen oder
Einreden) telle l’extinction de sa dette ou la compensation avec une
contre-créance (TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4).
3.3 En l’espèce, dans leur requête, les intimés ont allégué
l’absence de paiement du loyer litigieux dans le délai imparti aux
appelants par avis comminatoire du 7 décembre 2022, allégation qu’ils ont
prouvée par la production d’un relevé de compte établi par la gérance. Il
incombait ainsi aux appelants, conformément aux principes rappelés ci-
dessus, d’alléguer et d’établir l’extinction de la dette invoquée par les
intimés. Les appelants se sont toutefois limités à produire des ordres de

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paiement impropres à établir qu’ils auraient effectivement procédé au
paiement du loyer litigieux en temps utile. En effet, en cas d’ordre de
paiement, celui-ci n’est effectif que lorsque le compte du bénéficiaire est
crédité (cf. par analogie : TF 5A_471/2023 du 12 octobre 2023 consid.
3.1.1 ; TF 5A_320/2022 du 6 décembre 2022 consid. 2.2.4). Or, les pièces
produites par les appelants n’établissent même pas que le compte
bancaire de l’appelant aurait été débité des montants concernés, aucune
mention selon laquelle les ordres auraient été exécutés ne figurant en
particulier sur les pièces litigieuses. Il était pourtant facile pour les
appelants de rendre plausible l’existence du paiement de l’arriéré réclamé
par la production d’un extrait de compte ou d’un avis de débit.
Contrairement à ce qu’ils soutiennent, la juge de paix n’était aucunement
tenue de donner l’occasion aux appelants de compléter leurs moyens de
preuve, les intéressés étant assistés et la présente cause n’étant, quoi
qu’il en soit, pas soumise à la maxime inquisitoire (art. 255 CPC a
contrario). C’est en définitive sans prêter le flanc à la critique que la juge
de paix a considéré que les appelants n’avaient pas fait valoir contre les
prétentions des intimés un moyen de défense assez concluant pour que le
cas ne soit pas clair.
Pour le reste, la validité formelle des congés n’est pas
contestée et aucun motif de nullité n’est invoqué par les appelants. Ceux-
ci ne contestent de même pas que pour réclamer le paiement du montant
de 3'550 fr. correspondant au loyer du mois de décembre 2022 et à la
provision de 600 fr. à verser avec ledit loyer, les intimés, par la gérance,
leur ont fait notifier, par envois recommandés du 7 décembre 2022, des
courriers contenant la signification qu’à défaut de paiement dans les
trente jours, le bail serait résilié.
C’est dire que les conditions de l’art. 257d CO étaient réalisées
lorsque les intimés ont, par courriers du 23 janvier 2023, résilié le contrat
de bail sur formules officielles pour le 28 février suivant. S’ensuit le rejet
du grief.

- 11 -
4.
4.1 Au vu de ce qui précède, l’appel se révèle infondé et doit être
rejeté, l’ordonnance étant confirmée.
Vu l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause
sera renvoyée à la juge de paix afin qu’elle fixe un nouveau délai aux
appelants pour libérer les locaux litigieux.
4.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelants, solidairement
entre eux, qui succombent (art. 106 al. 1 et al. 3 in fine CPC). Les
appelants, solidairement entre eux, verseront en outre aux intimés,
créanciers solidaires, la somme de 1'224 fr. – 1'200 fr. + 2 % de débours
(cf. art. 12 et 19 al. 2 TDC [tarif des dépens en matière civile du
23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]) – à titre de dépens de deuxième
instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois pour qu’elle fixe à X.O.________ et F.O.________ un
nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent dans
l’immeuble sis [...] (appartement de quatre pièces et demie,
cave, garage et place de parc extérieure).

- 12 -
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge des appelants
X.O.________ et F.O.________, solidairement entre eux.
V. Les appelants X.O.________ et F.O.________, solidairement entre
eux, doivent verser la somme de 1'224 fr. (mille deux cent
vingt-quatre francs) aux intimés A.T.________ et B.T.________,
créanciers solidaires.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. Christophe Savoy, aab (pour X.O.________ et F.O.________),
- M. Jacques Lauber, aab (pour A.T.________ et B.T.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin

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2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d’un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la valeur
litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :