vd_gerichte · XZ16.001889 · 2018-06-08 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ16.001889-180278
336
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 juin 2018
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Colombini et Kaltenrieder, juges
Greffière : Mme Choukroun
*****
Art. 88, 164 CPC ; 255 CO ; 8 CC
Statuant sur l’appel interjeté par X.________, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 29 juin 2017 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l’appelante d’avec J.________, à [...],
demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 29 juin 2017, dont les considérants écrits ont
été adressés aux parties le 9 janvier 2018, le Tribunal des baux a
prononcé que le contrat de bail à loyer conclu le 27 octobre 2015 entre le
demandeur J.________ et la défenderesse X.________, portant sur un
appartement de 2,5 pièces au
3e étage de l'immeuble sis à la rue [...] à [...], liait les parties pour une
durée indéterminée, celles-ci disposant de la faculté de le résilier
conformément aux dispositions du Code des obligations à compter de sa
première échéance, fixée au 31 octobre 2018 (I), a rendu le jugement sans
frais judiciaires ni dépens (II) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (III).
En droit, les premiers juges ont considéré que J.________ avait
un intérêt digne de protection à faire constater que le bail le liant à
X.________ était de durée indéterminée. En effet, le locataire d’un bail à
durée déterminée encourrait le risque de voir son bailleur refuser de
reconduire le contrat en guise de représailles s’il faisait valoir de bonne foi
des prétentions découlant du bail, telles que celles résultant de la garantie
des défauts (art. 259 ss CO) ou de la protection contre les loyers abusifs
(art. 270 ss CO). Par ailleurs, compte tenu des aléas inhérents à toute
procédure judiciaire et des différentes voies de droit dont disposaient les
parties pour remettre en cause le jugement, il y avait fort à craindre que la
cause objet du litige ne soit pas définitivement jugée à l’échéance du
contrat, soit au 31 octobre 2018. Les magistrats ont en outre considéré
que les principes rappelés dans l’arrêt fédéral du 26 février 2013 (ATF 139
III 145), relatif à la licéité de la conclusion en chaîne de baux à loyer de
durée déterminée, s’appliquaient également lorsqu’il s’agissait d’examiner
la validité d’une clause de durée déterminée insérée dans le premier
contrat conclu par les parties. Ils ont retenu que la décision de conclure un
contrat de durée déterminée relevait exclusivement de l’initiative de
X.________ et que J.________, alors âgé de 71 ans, n’avait aucun intérêt à ne
s’engager que pour une durée limitée. Au vu de la pénurie qui sévissait
notoirement sur le marché du logement locatif dans le canton, y compris

- 3 -
dans le district de [...], les magistrats ont considéré que J.________ n’avait
pas eu d’autre choix que d’accepter de conclure le contrat aux conditions
posées par X.________, si bien qu’on ne saurait lui objecter un quelconque
abus du droit d’invoquer la fraude à la loi.
Enfin, les premiers juges ont relevé que X.________ n’avait pas
produit de pièces permettant de connaître le sort des baux à durée
déterminée échus dans le même immeuble – reconduction ou changement
de locataire – bien qu'elle ait été requise de le faire par ordonnances des
27 septembre 2016 et 8 juin 2017. Les premiers juges y ont vu un refus
manifeste de collaborer à l'administration des preuves et ont dès lors
retenu, au degré de la vraisemblance prépondérante et en application de
l'art. 164 CPC, que, de manière générale, X.________ n'écartait pas
d'emblée l'éventualité de reconduire les baux de durée déterminée après
leur échéance et que telles étaient également ses dispositions à l'égard de
l'intimé au moment de conclure avec lui. Dans la mesure où elle n'avait
avancé aucun motif plausible qui soit susceptible de rendre compte de son
choix d'assortir le contrat d'une clause prévoyant une durée limitée, il
fallait conclure, en partant du principe que nul n'agit sans raison, que le
système mis en place ne s'expliquait que par sa volonté d'éluder des
règles impératives, telles celles permettant la contestation du loyer initial
ou la protection contre le congé de représailles, ce procédé devant être
assimilé à une fraude à la loi.
B. Par acte du 9 février 2018, X.________ a déposé un appel contre
ce jugement. Elle a conclu, avec suite de frais et dépens, préalablement à
ce que la légalité du contrat de bail à durée déterminée soit constatée et,
principalement, à ce que la demande de J.________ soit déclarée
irrecevable, à ce qu’il soit condamné à évacuer, à l'échéance du contrat le
31 octobre 2018, de sa personne, de ses biens et de tous tiers dont il
serait responsable, les locaux qu'il occupe à la rue [...] à [...], sous la
menace des peines de l'art. 292 CP, à ce que l'exécution du jugement
d'évacuation par l'intervention d'un huissier judiciaire ou, si nécessaire,
par la force publique, soit ordonnée à l'échéance du contrat le 31 octobre

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2018 et à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée au regard du
long délai dont J.________ disposait; subsidiairement, elle a conclu à ce que
J.________ soit débouté de toutes ses conclusions, à ce qu’il soit condamné
à évacuer, à l'échéance du contrat le 31 octobre 2018, de sa personne, de
ses biens et de tous tiers dont il serait responsable, les locaux qu'il occupe
à la rue [...] à [...], sous la menace des peines de l'art. 292 CP, à ce que
l'exécution du jugement d'évacuation par l'intervention d'un huissier
judiciaire ou, si nécessaire, par la force publique, soit ordonnée à
l'échéance du contrat le 31 octobre 2018 et à ce qu'aucune prolongation
de bail ne soit accordée au regard du long délai dont J.________ disposait.
Par réponse du 19 avril 2018, J.________ a conclu, avec suite de
frais et dépens, au rejet de l'appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 28 mars 2001, X.________ est devenue la propriétaire de
l’immeuble sis [...], à [...]. Il a été constitué en copropriété par étages de
23 lots, le 28 juin 2002. Les lots n° 1 à 20 concernent des appartements,
répartis sur quatre étages à raison de deux appartements de deux pièces
et deux appartements de trois pièces par niveau. Les lots n° 21 à 23
concernent des galetas dans les combles et des caves au sous-sol.
2. Le 27 octobre 2015, J.________ a conclu avec X.________
défenderesse un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de
2,5 pièces au 3e étage de l’immeuble mentionné ci-dessus. Le contrat
prévoit un loyer mensuel net initial de 1’780 fr., montant auquel s’ajoute
un acompte pour le chauffage et les frais accessoires de 200 fr., l’eau
chaude étant produite par un boiler électrique individuel, dont les frais de
fonctionnement sont à la charge du locataire. L’art. 1 du bail est rédigé
comme suit :
« 1. Durée, reconduction, résiliation

- 5 -
Le présent bail commence le 15 novembre 2015 à midi et prend fin le
31 octobre 2018 à midi.
L’occupation de cet appartement a ainsi une durée fixe et maximum
jusqu’au 31 octobre 2018, et les art. 255 al. 2 et 266 al. 1 du Code des
Obligations deviennent ainsi applicables. »
Ce même appartement avait été précédemment loué à
M.________, également sur la base d’un contrat de durée déterminée,
censé prendre fin sans congé au plus tard le 15 avril 2018, avec possibilité
pour la locataire de mettre un terme au contrat de manière anticipée
moyennant un préavis de quatre mois pour le 1er juillet de chaque année.
Le loyer net s’élevait alors à 1'880 francs.
3. Le 23 novembre 2015, J.________ a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Morges d’une
requête en contestation du loyer initial.
Par jugement du 13 octobre 2016, le Tribunal des baux a
notamment fixé le loyer mensuel net de l’appartement litigieux à 1’000 fr.,
X.________ devant restituer immédiatement les parts de loyer payées en
trop par J.________ depuis le début du bail.
Ce jugement a été confirmé par arrêt de la Cour de céans du
16 février 2018. X.________ a déposé un recours contre cet arrêt auprès du
Tribunal fédéral, dont la procédure est encore pendante à ce jour.
4. a) Le 9 décembre 2015, parallèlement à la procédure relative
au loyer mentionnée ci-dessus, J.________ a adressé une nouvelle requête à
la commission de conciliation en matière de baux, dans laquelle il a
notamment exposé ce qui suit :
« (…)
Je n’ai jamais demandé ni voulu un bail à durée déterminée. Fort de ce qui
précède, je demande la requalification du contrat de bail à durée
déterminée en un contrat de bail à durée indéterminée.
(…) »

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b) La conciliation n’ayant pas abouti, J.________ a déposé
auprès du Tribunal des baux une demande contre X.________ le 12 janvier
2016, dont les conclusions sont les suivantes :
«I. La clause du bail à loyer conclu entre le demandeur et la défenderesse
le
27 octobre 2015 portant sur un appartement de 2.5 pièces au 3e étage de
l’immeuble sis à [...] et prévoyant une durée déterminée du bail du 15
novembre 2015 et prend fin le 31 octobre 2018 est nulle et de nul effet.
II. Par conséquent, le bail à loyer conclu entre le demandeur et la
défenderesse le
27 octobre 2015 portant sur un appartement de 2.5 pièces au 3e étage de
l’immeuble sis [...] se renouvelle d’année en année, les parties disposant
de la faculté de résilier le bail avec un préavis de trois mois pour une
échéance contractuelle. »
Par réponse avec demande reconventionnelle du 18 mars
2016, X.________ a en substance conclu, avec suite de frais et dépens, sur
demande principale, au rejet de la demande formée par J.________ le 12
janvier 2016, à ce qu’il soit constaté que le contrat de bail du 27 octobre
2015 est un contrat à durée déterminée, les parties ayant accepté
contractuellement que l’échéance du bail soit fixée au 31 octobre 2018
conformément à l’art. 1 du contrat de bail, à ce que J.________ soit
condamné à une amende pour témérité et à ce qu’il soit débouté de
toutes autres ou contraires conclusions. Sur demande reconventionnelle,
X.________ a conclu au rejet de la demande en requalification du contrat de
bail formée par J.________, à ce que soit constaté le caractère déterminé du
contrat de bail conclu entre les parties le 27 octobre 2015, à ce que
J.________ soit condamné à évacuer, à l’échéance du contrat le 31 octobre
2018, de sa personne, de ses biens et de tous tiers dont il serait
responsable, l’appartement objet du litige sous la menace des peines de
l’art. 292 CP, l’intervention d’un huissier judiciaire ou de la force publique
pouvant être ordonnée le cas échéant pour assurer l’exécution de
l’évacuation à l’échéance du contrat et à ce qu’aucune prolongation de
bail ne soit accordée à J.________ au regard du long délai dont il disposait.
c) Le 14 juin 2016, J.________ a déposé une réponse sur la
demande reconventionnelle au terme de laquelle il a conclu, avec suite de
frais et dépens, au rejet des conclusions reconventionnelles prises par

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X.________. Il a par ailleurs requis la production de toute une série de
pièces en relation avec la mise en location par X.________ des
appartements de l’immeuble concerné par le litige depuis qu’elle l’avait
acquis, en particulier en relation avec la gestion des baux de durée
déterminée à leur échéance.
d) Le 27 septembre 2016, le Président du tribunal des baux a
ordonné à X.________ de produire le bail de la précédente locataire de
l’appartement loué par J.________, l’annonce publiée sur Internet pour la
location de cet appartement, le dossier de candidature déposé par
J.________ ainsi que, notamment, tous les baux à loyer conclus depuis 2009
pour l’ensemble des appartements de l’immeuble précité, les dossiers des
locataires dont les baux à durée déterminée n’avaient pas été reconduits
et les pièces permettant d’établir la raison pour laquelle un contrat de
durée déterminée avait été conclu avec J.________. Il a également ordonné
la comparution personnelle des parties afin de procéder à leur audition,
respectivement de recueillir leur déposition sur certains allégués, et a
réservé sa décision d’ordonner la production d’autres pièces requises par
le demandeur en mains de X.________ ou de la gérance.
X.________ a recouru contre cette ordonnance. Son recours
ayant été déclaré irrecevable par la Chambre des recours du Tribunal
cantonal le 17 octobre 2016, elle a déposé, le 23 janvier 2017, le bail
conclu avec la précédente locataire de l’appartement loué à J.________ et le
dossier de candidature de celui-ci.
Par ordonnance du 4 avril 2017, la gérance a été requise de
produire les autres pièces dont la production avait été ordonnée le 27
septembre 2016. Elle a répondu le 23 mai 2017 qu’elle n’était pas en
possession de ces pièces, dans la mesure où le dossier était traité
directement par le mandataire de X.________.
Sur les vingt appartements que comporte l’immeuble
concerné, le mandataire de X.________ a transmis la copie de dix contrats

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de bail à loyer portant sur six appartements de 2,5 pièces et sur quatre
appartements de 3,5 pièces, tous conclus pour une durée déterminée.
Le 8 juin 2017, le Président du tribunal des baux a accordé un
délai au 21 juin 2017 à X.________ pour produire toute pièce permettant
d’établir l’occupation des trois appartements de 2,5 pièces,
respectivement situés au rez-de-chaussée et au 4e étage, dont les baux
produits par X.________ étaient déjà échus (termes fixés au 1er octobre et
au 1er novembre 2016), ainsi que l’occupation future de l’appartement de
2,5 pièces au 2e étage dont le bail devait prendre fin au 1er juillet 2017.
e) Une audience de jugement s’est tenue le 29 juin 2017 en
présence de J.________ et de son conseil. Nonobstant le fait que sa
demande de dispense avait été rejetée quelques jours auparavant,
X.________ n’a pas comparu personnellement, se faisant représenter par
son conseil.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance dans les affaires patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a CPC), pour
autant que la valeur litigieuse au dernier état des conclusions de première
instance soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Il doit être
introduit auprès de l'instance d'appel, soit de la Cour d'appel civile (art. 84
al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du
12 décembre 1979 ; RSV 173.01]), dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la
motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formé en temps utile, par une partie qui dispose
d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une
décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale
dont la valeur litigieuse était supérieure à 10'000 fr., l’appel est recevable.

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2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC).
3. Dans un premier grief, l’appelante soutient que les premiers
juges auraient dû déclarer la demande en constatation de droit
irrecevable, faute d'intérêt
3.1 L'art. 88 CPC dispose que le demandeur intente une action en
constatation de droit pour faire constater par un tribunal l'existence ou
l'inexistence d'un rapport de droit.
Selon la jurisprudence, pour que l'action constatatoire soit
recevable, il faut (1) qu'il y ait une incertitude concernant les droits du
demandeur, (2) que la suppression de cette incertitude soit justifiée, en ce
sens que l'on ne peut pas exiger du demandeur qu'il tolère plus longtemps
la persistance de cette incertitude parce qu'elle l'entrave dans sa liberté
de décision, (3) que cette incertitude puisse être levée par la constatation
judiciaire et (4) qu'une action condamnatoire (ou en exécution) ou une
action formatrice (ou en modification de droit), qui lui permettrait d'obtenir
directement le respect de son droit ou l'exécution de son obligation, ne
soit pas ouverte (TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 3.1, non publié à
l'ATF 143 III 348).
L'action en constatation est recevable lorsque le demandeur a
un intérêt digne de protection – qui peut être de fait et non seulement
juridique – à la constatation immédiate. Tel est notamment le cas lorsque

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les relations entre parties sont incertaines et que cette incertitude peut
être levée par le constat judiciaire. N'importe quelle incertitude ne suffit
pas ; encore faut-il que la poursuite de cette incertitude ne puisse pas être
exigée du demandeur, parce qu'elle le limite dans sa liberté de décision
(ATF 141 III 68 consid. 2.3 ; TF 4A_248/2015 du 15 janvier 2016
consid. 2.4 ; TF 4A 280/2015 du 20 octobre 2015 consid. 6.2.1; TF
4A_688/2016 du 5 avril 2017 consid. 3.1). En outre, un litige doit en
principe être soumis au juge dans son ensemble ; le demandeur ne peut
pas poser une question juridique isolée par la voie d'une action en
constatation, comme s'il sollicitait un avis de droit (ATF 135 III 378 consid.
2.2 ; TF 4A_316/2015 du 9 octobre 2015 consid. 1.2, RSPC 2016
p. 240 ; TF 4A_688/2016 du 5 avril 2017 consid. 3.1 ; TF 4A_618/2017 du
11 janvier 2018 consid. 5.2).
Les termes « constatation immédiate» signifient que le
demandeur doit avoir un intérêt à la constatation anticipée, lorsqu'une
action postérieure tendant à l'obtention d'une prestation entre en
considération. Le demandeur doit se trouver dans une incertitude juridique
qui ne saurait raisonnablement persister plus longtemps, par exemple
parce qu'il est entravé dans sa liberté de décision, parce qu'il est empêché
d'agir avant un certain temps en exécution d'une prestation ou en
réparation du dommage complet, ou encore parce qu'il veut faire
constater la validité du rapport juridique qui fonde la prétention exigible
en vue de son développement futur (TF 4A_679/2016 du 22 mai 2017
consid. 2.1).
Sauf exceptions (cf. art. 64 al. 1 let. b CPC), les conditions de
recevabilité doivent être réunies en principe au moment du jugement et
peuvent ainsi intervenir comme disparaître jusqu'à ce moment (CACI 26
mars 2015/152). En d'autres termes, les conditions de recevabilité doivent
encore exister au moment du jugement, mais il suffit qu'elles soient
réunies à ce moment (TF 5A_633/2015 du
18 février 2016 consid. 4.1.1). L'intérêt à la constatation est une condition
de recevabilité, qui doit être (encore) réalisée au moment du jugement

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(ATF 127 III 41 consid. 4c ; TF 4A_280/2015 du 20 octobre 2015 consid.
6.2.1).
La Cour d'appel civile a considéré qu'il était extrêmement
douteux que la conclusion présentée par les locataires devant l'autorité de
conciliation, tendant à la requalification du contrat de bail en un contrat de
durée indéterminée, soit recevable, faute d'intérêt important et digne de
protection à la constatation immédiate de la situation de droit (CACI 13
novembre 2015/607). Il sied cependant de relever que, dans le cas alors
jugé, la procédure en constatation de droit avait été initiée
immédiatement après la signature du bail, qui était d'une durée fixe de
cinq ans, la Cour d'appel civile statuant un peu moins de quatre ans avant
l'échéance prévue du bail.
3.2 Les circonstances du cas d'espèce se distinguent de celles
ayant fait l'objet de l'arrêt précité de la Cour de céans. Le bail est en effet
censé prendre fin dans quelques mois, de sorte que l'on ne saurait nier à
ce jour (ou même au jour du jugement de première instance) l'intérêt de
l'intimé à lever l'incertitude relative aux relations juridiques entre parties
et l'on ne saurait exiger de lui qu'il tolère cette incertitude. On ne peut en
effet pas attendre d'un locataire à la retraite, aujourd'hui âgé de 74 ans,
qu'il doive attendre la demande de prolongation ou la procédure
d'expulsion toute prochaine pour invoquer la nullité de la clause litigieuse,
ne sachant pas si et quand il devrait quitter son logement pour en trouver
un autre, alors qu'une instruction complète a déjà eu lieu sur la question
litigieuse ayant abouti à un jugement permettant de lever cette
incertitude. A cet égard, c'est en vain que l'appelante se prévaut du fait
que la demande a été déposée peu après la signature du contrat et que
l'incertitude sur la qualification n'a pas empêché l'intimé de contester le
loyer initial. Elle méconnaît en effet que les conditions de recevabilité,
dont l'intérêt à l'action, se jugent non au moment de la litispendance, mais
au moment du jugement, ainsi que cela résulte de la jurisprudence
précitée.

- 12 -
A cela s'ajoute que l'appelante agit de manière contradictoire,
puisqu'elle n'a pas conclu en première instance à l'irrecevabilité de la
demande, prenant au contraire elle-même des conclusions en constatation
du caractère déterminé du contrat de bail. Elle ne prend en appel des
conclusions en irrecevabilité que parce qu'elle n'a pas obtenu en première
instance ce qu'elle souhaitait. Un tel comportement contradictoire ne
mérite pas protection (art. 52 CPC). Le grief est infondé.
4. L’appelante fait ensuite valoir que le bail de durée déterminée
conclu entre les parties serait valable et que l'intimé commettrait un abus
de droit en remettant en cause son accord. Elle conteste toute intention
frauduleuse, indiquant vouloir maintenir un système de locations de durée
déterminée dans le but de continuer ses prospections et négociations en
vue de vendre et/ou rénover son parc immobilier.
4.1
4.1.1 Selon l'art. 255 CO, le bail peut être conclu pour une durée
déterminée ou indéterminée (al. 1). Il est de durée déterminée lorsqu'il
doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue, les
autres baux étant conclus pour une durée indéterminée (al. 2 et 3; cf. art.
266 al. 1 CO).
Dans l'arrêt ATF 139 III 145, le Tribunal fédéral a été saisi de la
problématique de la licéité de la conclusion en chaîne de baux à loyer de
durée déterminée. Il a relevé que la loi ne contenait aucune disposition
interdisant de conclure successivement plusieurs baux à durée
déterminée, mais que la conclusion successive de tels baux pouvait
aboutir globalement au même résultat qu'un contrat de durée
indéterminée résiliable, tout en étant susceptible de procurer au bailleur
divers avantages (consid. 4.2.3). Ainsi, le bailleur pouvait refuser son
accord parce qu'il avait succombé dans une procédure ou parce qu'il
estimait le locataire trop revendicateur. Ce risque pouvait inciter le
locataire à se montrer docile et ne pas revendiquer des droits, afin de ne
pas compromettre ses chances d'obtenir un renouvellement de son bail: il

- 13 -
pourrait notamment hésiter à contester un loyer initial abusif, à demander
des travaux ou à contester des décomptes de chauffage. On pouvait
également imaginer que le bailleur entendît garder la liberté de conclure
avec un autre locataire disposé à payer davantage, alors qu'il s'exposait
normalement à une annulation de congé si l'application de la méthode
absolue permettait d'exclure l'hypothèse qu'il pût majorer légalement de
loyer, le Tribunal fédéral soulignant que les art. 271 ss CO ne visaient pas
seulement à règlementer l'exercice du droit formateur à la résiliation du
contrat, mais aussi et surtout à garantir l'effectivité des droits du locataire,
considéré comme la partie faible au contrat (consid. 4.2.3). Le Tribunal
fédéral a dès lors posé que la conclusion successive de baux à durée
déterminée pouvait permettre au bailleur d'échapper à des règles
impératives conférant des droits au locataire, telles que les règles contre
les loyers ou les congés abusifs. S'il était sur le principe licite d'enchaîner
des baux de durée déterminée, cela s'entendait sous réserve d'une fraude
à la loi. Commettait une telle fraude le bailleur qui, en soi, avait l'intention
de s'engager pour une durée indéfinie, mais optait pour un système de
baux de durée déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles
impératives. La partie qui entendait faire appliquer la règle éludée – soit
en l'occurrence le locataire – devait établir l'existence d'une fraude à la loi
(consid. 4.2.4). Le bailleur n'avait pas à établir un intérêt spécial à
conclure des baux de durée déterminée et il s'agissait de rechercher si les
faits recueillis conduisaient à la conclusion que le bailleur avait mis en
place un système qui ne s'expliquait que par la volonté de contourner des
règles impératives (consid. 4.3.2). Il n'était pas aisé de tracer la frontière
entre le choix consensuel d'une construction juridique offerte par la loi et
l'abus de cette liberté, constitutif d'une fraude à la loi. Répondre à cette
question impliquait une appréciation au cas par cas, en fonction des
circonstances d'espèce (consid. 4.2.4). Dans cette cause particulière, le
Tribunal fédéral avait considéré que les déclarations des bailleurs selon
lesquelles ils privilégiaient les baux de durée limitée afin de préserver leur
liberté de conclure ou non de nouveaux contrats constituaient autant
d'indices d'une fraude à la loi, mais que l'appréciation de l'ensemble des
circonstances ne permettait pas de conclure que la construction juridique
proposée par eux ne s'expliquait que par le but de contourner les règles

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impératives de protection des locataires, alors que la situation
professionnelle de ceux-ci pouvait justifier ce choix (consid. 4.3.3).
4.1.2 Les premiers juges ont considéré que l'on ne voyait pas ce qui
s'opposerait à ce que les principes développés en lien avec la conclusion
en chaîne de baux à loyer de durée déterminée trouvent à s'appliquer
aussi lorsqu'il s'agit d'examiner la validité d'une clause de durée
déterminée insérée dans le premier contrat conclu par les parties.
Cette opinion peut être confirmée. En effet, il est tout à fait
concevable que les éléments constitutifs d'une fraude à la loi énumérés
par le Tribunal fédéral, parmi lesquels la volonté du bailleur de contourner
les règles impératives de protection du locataire, soient avérés dès la
conclusion d'un premier contrat de durée déterminée (en ce sens
Bohnet/Dietschy-Martenet, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et
à ferme [ci-après : CPra-Bail], 2e éd., 2017, n. 9 ad art. 255 CO; contra
Siegrist, note ad ATF 139 III 145 in Droit du bail 2013 p. 17). Ainsi, la Cour
de justice de Genève a considéré que la conclusion de contrats à terme
fixe, dans l'objectif invoqué de vérifier la régularité du paiement du loyer,
constituait un abus de droit, lorsque le bailleur refusait le renouvellement
aux seuls locataires qui avaient contesté leur loyer initial quand bien
même ils payaient régulièrement leur loyer. Un bail test ou période d'essai
constitue dans ces circonstances une fraude à la loi (ACJC/ 1565/2017 du 4
décembre 2017).
4.2
4.2.1 S'il appartient en principe au locataire de prouver la fraude à la
loi (ATF 139 III 145 consid. 4.2.4 et 4.3.2), la vraisemblance prépondérante
suffit, s'agissant de prouver l'intention frauduleuse, en tant que
circonstance interne au bailleur, (Weber, Basler Kommentar, 6e éd., n. 6
ad art. 255 CO; cf. Piotet, Commentaire romand, n. 46 ad art. 8 CC). On
peut aussi se fonder sur le devoir de collaborer du bailleur. Lorsque le
locataire invoque le fait que rien ne justifiait qu'il se lie par un contrat de
durée déterminée, le bailleur devra exposer pour quelles raisons – qu'il ne
connaît a priori que lui-même – il a voulu agir ainsi (Siegrist, loc. cit). Sans

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aller à un renversement du fardeau de la preuve comme l'évoque Siegrist
(loc. cit.), on pourra retenir que le défaut de motif plausible peut conduire
à l'admission d'une fraude à la loi dans le cadre de l'appréciation des
preuves (en ce sens Weber, loc. cit.). On peut à cet égard appliquer par
analogie les principes qui prévalent en matière de contestation de bail
initial ou en matière d'annulation du congé. Si le locataire qui conteste le
loyer initial doit apporter la preuve des faits permettant de constater le
caractère abusif du loyer convenu, le bailleur doit cependant collaborer
loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'il est
seul à détenir. Lorsque le bailleur viole son obligation de collaboration,
obligation de nature procédurale, qui ne touche pas au fardeau de la
preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci, c'est dans le cadre
de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un
refus de collaborer à l'administration de la preuve. En l'absence de tout
autre élément de preuve, le refus du bailleur peut avoir pour conséquence
de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses
allégations et, par conséquent, d'amener le juge à croire les indications de
l'autre partie, sans qu'il soit, au demeurant, question d'un quelconque
renversement du fardeau de la preuve
(TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.2. et 3.3, CdB 2016 p. 38 et
réf. citées; cf. en matière d'annulation de congé: ATF 135 III 112 consid.
4.1 et ATF 143 III 344 consid. 5.3.1).
4.2.2 En l’espèce, les premiers juges ont retenu que l'intimé n'avait
jamais souhaité convenir d'un bail de durée déterminée et que la question
de la durée du bail n'avait pas été discutée préalablement à la signature
du contrat, si bien qu'il n'avait pas remarqué que son contrat n'était pas
reconductible avant que l'Asloca attire son attention sur ce point. Ils ont
retenu à cet égard que les allégations de l'intimé étaient corroborées par
le fait que la demande de location qu'il avait adressée à la gérance ne
comportait aucune indication particulière en relation avec la durée du bail,
que l'on pouvait retenir – faute pour le bailleur d'avoir produit l'offre de
location publiée sur internet, dont la production avait été requise – que la
mention de la durée du bail ne figurait pas sur l'annonce du bailleur, que
l'intimé était âgé de 71 ans au moment de la signature du bail et qu'il

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n'avait aucun intérêt quelconque à ne s'engager que pour une durée
limitée. Enfin, ils ont admis que, vu la pénurie de logement qui sévissait
notoirement, le locataire était placé devant l'alternative de conclure le
contrat aux conditions posées par l'appelante ou de renoncer à ce
logement, de sorte qu'on ne saurait lui opposer un quelconque abus de
droit.
Ces considérations sont adéquates et peuvent être confirmées,
les objections de l'appelante n'emportant pas la conviction.
L'appelante fait valoir qu'elle n'aurait pas violé son devoir de
collaboration, puisqu'elle a informé le tribunal ne pas être en possession
de l'annonce publiée sur Internet (pièce 55b requise par l’intimé). Il résulte
du dossier que l'appelante n'a pas produit la pièce en question dans son
bordereau du
23 janvier 2017, à la suite de quoi cette réquisition de production a été
faite le 4 avril 2017 en mains de la gérance. Le 23 mai 2017, la gérance a
indiqué ne pas être en possession notamment de cette pièce, car ces
dossiers avaient été traités directement par le représentant de la
propriétaire et a laissé le soin au tribunal de requérir ces pièces
directement en mains de la partie. Dans ces circonstances, c'est à juste
titre que les premiers juges ont retenu un défaut de collaboration de
l'appelante et leur conclusion, dans le cadre de l'appréciation des preuves,
que l'annonce en question ne mentionnait pas le caractère déterminé du
bail ne prête pas le flanc à la critique.
De même, le seul fait que l'intimé ait signé un contrat de durée
déterminée n'implique pas qu’il commette un abus de droit en invoquant
la fraude à la loi. D'une part, les premiers juges ont retenu, sur la base des
déclarations de partie de l'intimé, qui constituent un moyen de preuve
équivalent aux autres et pleinement apte à la preuve, pour autant que
cela soit compatible avec l'ensemble des preuves administrées (CACI 27
avril 2015/205 ; CACI 7 avril 2017/83), que ce dernier n'avait pas
l'intention de conclure un tel contrat de durée déterminée et qu'il ne
s'était pas aperçu que tel était le cas au moment de la signature. Cette

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appréciation ne prête pas le flanc à la critique, d'autant qu'elle est
corroborée par le fait qu'il n'avait pas indiqué être intéressé à un tel bail,
que l'annonce du bailleur ne contenait pas une telle indication et que le
locataire n'avait aucun intérêt à une telle location de durée déterminée.
L'appelante soutient qu'il serait "étonnant que la gérance, durant son
accompagnement lors de la signature du contrat, n'ait même pas pris la
peine de lire ou soulever l'art. 1er du contrat". Il lui appartenait de faire
entendre des témoins sur ce point, qui ne relève pas de l'expérience de la
vie, ce qu'elle a omis de faire. Enfin, rien ne permet de retenir que l'intimé
aurait signé le contrat de durée déterminée en toute connaissance et
conscience de son caractère déterminé, afin de pouvoir en invoquer
ultérieurement la nullité.
De toute manière, même si l'on devait admettre que l'intimé
avait eu conscience de la durée déterminée du contrat, cette seule
circonstance n'aurait pas impliqué un abus de droit à invoquer une
requalification du contrat. Dans un litige récemment soumis à la Chambre
des baux et loyers genevoise, les locataires avaient appris au moment de
la signature du contrat qu'il s'agissait d'un bail de durée déterminée, ce
qui n'a pas empêché les magistrats de retenir la fraude à la loi
(ACJC/1565/2017 du 4 décembre 2017).
Par ailleurs, les premiers juges ont relevé qu'au vu de la
pénurie notoire sur le marché du logement, l'intimé était placé devant
l'alternative de conclure aux conditions fixées par la bailleresse ou de
renoncer au logement. Ces considérations sont adéquates et sont
corroborées par le fait que l'intimé était pressé de trouver un logement,
car il habitait en sous-location chez un monsieur qui commençait à avoir
des problèmes de santé. Le fait que cet appartement ait "tapé dans l'œil"
de l'intimé importe peu. De même, le fait que l'intimé n'ait pas voulu
reprendre l'appartement de sa femme dont il était séparé après le décès
de cette dernière ne change rien à cette alternative: d'une part, l'intimé a
indiqué qu'il ne voulait pas reprendre cet appartement, car c'était le
"royaume de son épouse", ce qui peut se comprendre; d'autre part, on
ignore si l'intimé aurait pu effectivement reprendre cet appartement. On

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ne saurait dès lors retenir, comme le voudrait l'appelante, que l'intimé
disposait de plusieurs possibilités de logement et qu'il aurait choisi celui-ci
pour des raisons purement voluptuaires.
4.3 Reste à déterminer si l'intention frauduleuse a été établie au
degré requis par la jurisprudence exposée plus haut (cf. consid. 4.2.1
supra).
Les premiers juges ont relevé que, bien qu'elle ait été invitée,
par ordonnance du 27 septembre 2016, à produire toute pièce permettant
d'établir la raison pour laquelle un contrat de bail de durée déterminée
avait été conclu avec l'intimé, l'appelante ne s'était pas exécutée, se
bornant à invoquer, dans ses différentes écritures, sa liberté contractuelle,
respectivement une "politique" générale de gestion de son patrimoine
locatif. A cela s'ajoutait que l'appelante ne s'était pas présentée à
l'audience des débats principaux, se dérobant ainsi aux questions que le
tribunal entendait lui poser à ce sujet. Ce n'était qu'au moment des
plaidoiries finales que son conseil avait évoqué la volonté de procéder à
des travaux, voire de vendre l'immeuble, sans pour autant apporter le
moindre début de preuve qui aurait permis de rendre la concrétisation de
ces projets un tant soit peu vraisemblable. Considérant que
l'échelonnement dans le temps de l'échéance des baux de durée
déterminée dans le bâtiment était incompatible avec un projet portant sur
l'ensemble de l'immeuble, qu'il s'agisse de gros travaux de rénovation ou
d'une vente, les premiers juges ont dès lors retenu que les motifs que
l'appelante avait invoqués in extremis n'étaient pas ceux qui l'avaient
conduite à choisir la forme du contrat de durée déterminée.
Par ailleurs, les premiers juges ont relevé que la seule
tendance qui se dégageait de l'examen des contrats produits était que
l'appelante n'entendait plus s'engager pour une durée indéterminée
depuis l'année 2012, ni accorder aux locataires de baux de durée
déterminée la faculté de résilier leur contrat avant leur terme depuis
l'année 2015, et que la durée des baux s'était progressivement réduite
pour s'établir à trois ans. Ni l'appelante, ni la gérance n'avaient produit de

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pièces permettant de connaître le sort de ces baux – reconduction ou
changement de locataire – bien qu'elles eussent été requises de le faire
par ordonnances des
27 septembre 2016 et 8 juin 2017. Les premiers juges y ont vu un refus
manifeste de collaborer à l'administration des preuves et ont dès lors
retenu, au degré de la vraisemblance prépondérante et en application de
l'art. 164 CPC, que, de manière générale, l'appelante n'écartait pas
d'emblée l'éventualité de reconduire les baux de durée déterminée après
leur échéance et que telles étaient également ses dispositions à l'égard de
l'intimé au moment de conclure avec lui. Dans la mesure où l'appelante
n'avait avancé aucun motif plausible qui soit susceptible de rendre compte
de son choix d'assortir le contrat d'une clause prévoyant une durée
limitée, il fallait conclure, en partant du principe que nul n'agit sans raison,
que le système mis en place ne s'expliquait que par sa volonté d'éluder
des règles impératives, telles celles permettant la contestation du loyer
initial ou la protection contre le congé de représailles. Ce faisant,
l'appelante avait tenté de dissuader l'intimé de contester le loyer initial –
jugé largement abusif en première instance – ou de faire valoir d'autres
droits, celui-ci voyant ses chances de prorogation de son contrat
compromises en cas de contestation ou de revendication; si, comme en
l'espèce, l'intimé devait malgré tout remettre en cause le montant du
loyer, l'intimée s'assurait de n'avoir à souffrir une éventuelle diminution de
loyer que pour un temps limité, portant de la sorte atteinte à l'exercice
effectif des droits du locataire que les règles de protection contre les
congés abusifs étaient censés garantir. Les premiers juges ont dès lors
assimilé un tel procédé à une fraude à la loi.
Leur appréciation des preuves quant à l'intention frauduleuse
ne prête pas le flanc à la critique et peut être confirmée.
En appel, l'appelante réitère qu'elle souhaite maintenir un
système de locations de durée déterminée dans le but de continuer ses
prospections et négociations en vue de vendre et/ou rénover son parc
immobilier. Ce faisant, elle procède par simple affirmation sans remettre
en cause de manière motivée les circonstances pertinentes retenues par

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les premiers juges pour juger le motif inconsistant (défaut de comparution
personnelle; défaut de production, malgré une réquisition, des pièces
permettant de connaître le sort des baux de durée déterminée à leur
échéance; invocation de cet élément uniquement au stade des plaidoiries
finales). Lorsque l'appelante fait valoir qu'elle ne pouvait pas produire de
documents liés à des pourparlers hautement confidentiels, dans le seul
but de se débarrasser du fardeau de la preuve qui ne lui appartient pas,
elle méconnaît d'une part que, s'agissant de circonstances internes à la
personne, un devoir de collaboration à la

- 21 -
preuve lui incombait (cf. supra consid. 4.2.1) et, d'autre part, qu'elle aurait
pu produire des pièces caviardées, voire faire entendre des témoins ou
encore proposer son interrogatoire comme partie, ce qu'elle n'a pas fait,
ne comparaissant au contraire pas à l'audience de jugement, alors que sa
comparution personnelle avait été ordonnée. Enfin, le fait de conclure des
baux de trois ans plutôt que d'une année ne parle pas en faveur de la
thèse soutenue par l'appelante: si celle-ci avait effectivement des projets
de rénovation ou de vente, elle aurait choisi de conclure des baux de
courte durée. Le fait de conclure des baux d'une durée déterminée de trois
ans permet au contraire à la bailleresse de limiter les risques que le
locataire fasse valoir à son encontre des droits impératifs, tels ceux liés à
d'éventuels défauts sur une assez longue période, et de ne pas avoir à
changer trop souvent de locataire, tout en maintenant dans des limites
économiquement acceptable le risque lié notamment à une contestation
initiale du loyer.
On doit dès lors retenir que la bailleresse avait comme objectif,
par le contrat de durée déterminée litigieux, de conclure un "bail test", qui
pouvait être renouvelé si le locataire ne faisait valoir aucun droit durant
cette période, ce qui constitue une fraude à la loi. On peut ajouter que les
conclusions en expulsion prises par l'appelante démontrent qu'elle
n'entend en aucun cas renouveler le contrat au-delà du "bail test",
s'agissant d'un locataire qui a contesté le loyer initial, ce qui conforte dans
le cas d'espèce l'intention frauduleuse.
5. L’appelante invoque enfin une violation du principe pacta sunt
servanda et du principe de la liberté contractuelle.
Ces deux principes ne sont applicables que de manière limitée
en droit du bail, qui prévoit des règles protectrices pour les locataires en
matière de loyers abusifs ou autres prétentions abusives du bailleur (art.
269 à 270e CO), ainsi que des règles sur la protection contre les congés en
matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux (art. 271 à 273c
CO), et ne font pas obstacle à l'admission d'une fraude à la loi lorsqu'un

- 22 -
bailleur utilise un mécanisme dont le but est de faire échec aux droits des
locataires, comme en l'espèce (cf. Saviaux, Baux de courte durée
successifs et contestation du loyer initial, PJA 2010 pp. 293ss).
6. En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'427 fr.
(art. 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV
270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC), et compensés avec l’avance de frais qu’elle a fournie (art. 111
al. 1 CPC).
L’appelante devra verser à J.________ la somme de 3'000 fr.
(art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV
270.11.6]), à titre de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'427 fr.
(mille quatre cent vingt-sept francs), sont mis à la charge de
l'appelante X.________.
IV. L'appelante X.________ doit verser à l'intimé J.________ la
somme de 3'000 fr. (trois mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.

- 23 -
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Thierrry F. Ador, pour X.________,
- Me Nicole Wiebach, pour J.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :