vd_gerichte · PO17.019565 · 2021-03-23 · fr
Annulation d'une décision de l'AG PPE
Annulation d'une décision de l'AG PPE


TRIBUNAL CANTONAL
PO17.019565-201260
139
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 23 mars 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Kühnlein et Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Spitz
*****
Art. 75, 647 al. 2, 647b al. 1, 648 al. 2, 712g al. 1 et 712m al. 2
CC ;
Statuant sur l’appel interjeté par P.________, à [...], demandeur,
contre le jugement rendu le 19 février 2020 par le Tribunal civil de
l’arrondissement de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec la
COMMUNAUTE DES COPROPRIÉTAIRES DE LA PPE H.________, à [...],
intimée, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 19 février 2020, dont la motivation écrite a
été adressée aux parties le 7 juillet 2020, le Tribunal civil de
l’arrondissement de Lausanne (ci-après : le tribunal) a rejeté les
conclusions prises par P.________ contre la Communauté des
copropriétaires de la PPE H.________ au pied de sa demande du 4 mai 2017
(I), a dit que les frais judiciaires, arrêtés à 3'390 fr., étaient mis à la charge
de P.________ (II), a dit que ce dernier devait rembourser à la Communauté
des copropriétaires de la PPE H.________ la somme de 1'130 fr. versée à
titre d’avance des frais judiciaires (III) et lui verser la somme de 5'000 fr. à
titre de dépens, débours et TVA compris (IV).
En droit, le tribunal a considéré que la décision prise par
l’ensemble des copropriétaires d’étages à l’exception de P.________ lors de
l’assemblée générale extraordinaire du 3 mai 2016 de renoncer à la
scission de la copropriété par étages était valable, dès lors que seule une
volonté de principe avait été manifestée lors de l’AG du 3 novembre 2005,
que des réserves avaient été émises si bien que le changement de
destination de la chose n’avait jamais été unanimement accepté et
qu’ainsi la défenderesse avait renoncé à un projet au sujet duquel aucune
décision unanime et inconditionnelle n’avait jamais été prise. Un
comportement abusif ne pouvait dès lors pas lui être reproché. S'agissant
de la décision de renoncer à des travaux d'étanchéité au niveau de la dalle
du parking, l'existence du défaut n'était pas établie et le demandeur
échouait à rapporter la preuve d'une atteinte à son droit d'utilisation de la
chose. Une majorité des voix exprimées par les copropriétaires était
nécessaire pour décider d'entreprendre des travaux dits nécessaires ou,
par parallélisme des formes, pour y renoncer. La décision litigieuse était
dès lors valable.
B. Par acte du 4 septembre 2020, P.________ a interjeté appel
contre le jugement précité en concluant, avec suite de frais et dépens, à

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sa réforme en ce sens que les conclusions prises par ses soins le 4 mai
2017 soient admises. Subsidiairement, il a conclu à son annulation et au
renvoi de la cause à l’autorité précédente pour nouvelle décision dans le
sens des considérants.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) P.________ (ci-après : le demandeur), né le [...] 1939, est
domicilié à la [...].
b) La propriété par étages H.________ (ci-après : la PPE) a été
constituée le 5 janvier 1990 sur la parcelle de base n° [...] de la Commune
de [...]. Le demandeur en a été le promoteur. La PPE est régie par un
règlement d’administration et d’utilisation établi le 22 décembre 1989 (ci-
après : le règlement de la PPE), lequel prévoit notamment ce qui suit :
« Article 26 Les décisions font l’objet d’un procès-verbal. Le secrétaire,
qui n’est Procès-verbal pas obligatoirement copropriétaire, est désigné
par l’assemblée.
Article 25 Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires en commun
d’un lot, Exercice du elles n’ont qu’une voix correspondant au montant de
leur quote-part droit de vote et l’expriment par un représentant.
Le copropriétaire, titulaire du droit exclusif sur plusieurs
lots, ne dispose que d’une seule voix. Toutefois, pour
calculer la majorité qualifiée, il sera tenu compte de la
somme des millièmes de copropriété que représentent ces
lots.
Toute décision de l’assemblée peut être remplacée par un
accord écrit de tous les copropriétaires.
L’administrateur, non copropriétaire, n’a qu’une voix
consultative.
Article 26 Les copropriétaires peuvent se faire représenter par une
autre Représentation personne moyennant procuration écrite.
Article 27 L’assemblée des copropriétaires peut délibérer valablement
si la
Quorum moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux,
représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts, sont
présents ou représentés.

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Si l’assemblée n’atteint pas le quorum, une seconde
assemblée est convoquée, qui peut se tenir au plus tôt dix
jours après la première.
La nouvelle assemblée peut délibérer valablement si le tiers
de tous les copropriétaires, mais deux au moins, sont
présents ou représentés.
S’il n’est pas possible de tenir une assemblée habile à
prendre des décisions, chacun des copropriétaires et
l’administrateur peuvent demander au Juge du for
d’ordonner les actes d’administration nécessaires.
Article 28 Le quorum légal étant atteint, l’assemblée prend ses
décisions à la
Majorités majorité des copropriétaires présents ou représentés. En
cas d’égalité des voix, la décision des copropriétaires dont
les parts réunies représentent le plus grand nombre de
millièmes l’emporte.
Sont réservées les dispositions de la loi ou du règlement
exigeant une autre majorité (majorité simple, majorité
absolue de tous les copropriétaires, double majorité ou
majorité qualifiée, unanimité).
Article 29 La majorité simple des copropriétaires présents ou
représentés peut Majorité simple valablement statuer dans les cas
suivants :
a) régler les affaires administratives qui ne sont pas de la
compétence de l’administrateur, article 647 b CCS
réservé ;
b) nommer et révoquer l’administrateur ainsi que fixer sa
rémunération, l’article 647 b CCS étant réservé ;
c) désigner éventuellement un comité ou un délégué
chargé de représenter les copropriétaires auprès de
l’administrateur ;
d) approuver chaque année le devis des frais annuels, les
comptes et la répartition des frais entre les
copropriétaires ;
e) fixer la contribution annuelle au fonds de rénovation ;
f) donner décharge à l’administrateur ;
g) conclure les polices d’assurances d’intérêt commun ;
h) autoriser l’administrateur à soutenir un procès dans un
domaine relevant de ses compétences (article 712 t, al.
2 CCS) ;
i) autoriser l’administrateur à louer ou faire louer les
locaux et emplacements communs susceptibles d’être
loués ;
j) désigner éventuellement l’organe de contrôle.
Article 30 La majorité de tous les copropriétaires est nécessaire pour :
Majorité absolue
a) les travaux d’entretien, de réparation et de réfection
qu’exige le maintien de la valeur et de l’utilité de la
chose (art. 647 c CCS) ;
b) l’autorisation d’intenter une action contre un
copropriétaire en vue de son exclusion (art. 649 b al. 2
CCS) ;
c) requérir l’inscription d’une hypothèque légale (art. 712
i, al. 2 CCS).
Article 31 La majorité de tous les copropriétaires représentant, en
outre, plus Double majorité de la moitié de la valeur des parts, est
nécessaire pour :
ou majorité qualifiée

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a) les adjonctions et modifications au présent règlement
(article 712 g, al. 3 CCS), à l’exception de celles prévues
à l’article 712 g, al. 2 CCS) ;
b) les actes d’administration importants (art. 647 b CCS) ;
c) les travaux de réfection et de transformation destinés à
augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son
rendement ou son utilité (article 647 d CCS).
Les modifications ayant pour effet de gêner notablement
et durablement, pour un copropriétaire, l’usage ou la
jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou
qui en compromettent le rendement ne peuvent pas
être exécutées sans son consentement.
Lorsque les modifications entraîneraient pour un
copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être
imposées, notamment parce qu’elles sont
disproportionnées à la valeur de sa part, elles ne
peuvent être exécutées sans son consentement que si
les autres copropriétaires se chargent de sa part des
frais, en tant qu’elle dépasse le montant qui peut lui être
demandé.
Article 32 Le consentement de tous les copropriétaires est nécessaire
pour :
Unanimité
a) les travaux de construction destinés exclusivement à
embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre
l’usage plus aisé (article 647 e CCS). Si ces travaux sont
décidés à la majorité de tous les copropriétaires
représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la
moitié de la chose, ils peuvent aussi être exécutés
malgré l’opposition d’un copropriétaire dont le droit
d’usage et de jouissance n’est pas entravé durablement
de ce fait, pourvu que les autres copropriétaires
l’indemnisent de l’atteinte temporaire portée à son droit
et se chargent de sa part des frais ;
b) les aliénations, constitutions de droits réels ou
changements dans la destination de la chose (art. 648
al. 2 CCS). Si des parts de copropriété sont grevées de
droits de gage ou de charges foncières, les
copropriétaires ne peuvent plus grever la chose elle-
même de tels droits ;
c) les modifications des règles concernant la compétence
pour procéder à des actes d’administration et à des
travaux de construction (art. 712 g, al. 1 et 2 CCS). »
La PPE comprend les lots suivants :
- [...] (166/1000) : acheté par B.N.________, le 9 septembre
1994, puis acquis par donation par B.V.________ le 11 février
2008 ;
- [...] (164/1000) : acheté par A.S.________ et B.S.________ en
copropriété le 1er mars 1996, puis acquis par A.________ le 4
octobre 2007 ;
- [...] (164/1000) : acheté par Q.________ le 9 mai 2001 ;
- [...] (166/1000) : propriété du demandeur ;

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- [...](164/1000): acheté par C.________ le 24 novembre 2004 ;
- [...] (164/1000) : acheté en copropriété par Z.________ et
Z.________ le 3 juin 2005 ; celui-ci a ensuite été acquis par
O.________ le 21 novembre 2006, puis par [...] et [...] en
copropriété le 29 avril 2011, et enfin par R.________ le
13 octobre 2015 ;
- [...] (12/1000), soit un garage/parking souterrain collectif
constituant une copropriété ordinaire composée de 12
places de parc.
Les lots précités sont répartis en deux bâtiments, sis
respectivement aux numéros [...] et [...] de la route de [...], à [...]. Les
propriétaires de ces lots forment la communauté des copropriétaires de la
PPE H.________ (ci-après : la défenderesse).
2. a) A une date indéterminée entre 1995 et 1997, A.N.________,
époux de B.N.________, a procédé à une modification d’un sac coupe-vent
sur la terrasse du lot [...]. Postérieurement à ces travaux, à une date que
l’instruction n’a pas permis de déterminer, des infiltrations d’eau sont
apparues à différents endroits de la PPE. A.N.________ a reconnu que les
travaux effectués par ses soins étaient partiellement à l’origine de ces
problèmes.
Par lettre du 1er juillet 1997, A.W.________, œuvrant pour le
compte de la société W.________ SA, ensuite inscrite au Registre du
commerce en tant que W.________ SA, puis W.________ SA en liquidation,
désormais radiée, a notamment relevé ce qui suit :
« Mr. P.________ et moi-même avons constaté une infiltration d’eau à
l’intérieur du garage, provenant de la terrasse accessible de Mr.
A.N.________ (sic). J’ai remarqué en présence de Mr. B.N.________ (sic) que
lors de la modification de la terrasse exécutée par ses soins, le sac à
coupe-vent a été supprimé. […] Lors de la suppression du sac à coupe-vent,
une détérioration de l’étanchéité a dû se produire. […] Pour supprimer ces
infiltrations, il est indispensable qu’un professionnel exécute un
compiément (sic) d’étanchéité à l’endroit de la zone incriminée ».

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b) Le 12 décembre 1998, une assemblée générale des
copropriétaires la PPE s’est tenue en présence du demandeur, de
A.N.________ et de A.S.________.
Il ressort notamment ce qui suit d’une traduction non signée
du procès-verbal de cette assemblée générale, dont l’original est
manuscrit et en langue italienne :
« En ce qui concerne la réfection de la peinture du plafond du garage, M.
A.N.________ s’engage à exécuter les travaux personnellement (matériel
fourni par M. P.________). En cas d’infiltrations ultérieures, une entreprise
spécialisée exécutera les travaux de remise à l’état originel à charge de M.
A.N.________».
B.N.________ et B.S.________ n’étaient pas présentes lors de
cette séance.
c) A.N.________ a procédé lui-même à la réparation des dégâts
dont il s’estimait responsable. Il a toutefois contesté être à l’origine de
l’ensemble des fuites subies par la PPE.
d) Par courrier du 23 novembre 1999, l’entreprise [...] a
notamment relevé ce qui suit :
« Pour faire suite à notre visite sur place, nous vous confirmons que les
modifications effectuées par Monsieur A.N.________ (sic) au droit du sac
coupe-vent ont été exécutées correctement et ne présentent visuellement
aucune malfaçon. Les briques posées contre la façade ont été correctement
mises en œuvre et crépies ».
e) Le 30 août 2000, J.________, inspecteur de sinistres auprès
de L.________, assureur de la PPE, a constaté « une infiltration minime au
niveau de la dalle du parking ».
f) Par pli du 18 décembre 2001, ensuite de leur visite sur
place, la société [...] a en substance relaté que les travaux exécutés par
A.N.________ étaient satisfaisants et ne nécessitaient pas d’intervention
supplémentaire.

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3. a) En 1997, le demandeur a entrepris diverses démarches
pour procéder à une scission de la PPE en deux entités distinctes, l’une
étant constituée par l’immeuble sis route de [...], et l’autre par l’immeuble
sis route de [...]. A cette époque, seuls le demandeur, les époux S.________
et B.N.________ étaient propriétaires d’un ou plusieurs lots de la PPE.
b) Une assemblée générale des copropriétaires de la PPE s’est
tenue le 10 avril 1997 en présence du demandeur, des époux S.________,
et de A.N.________. B.N.________, alors seule propriétaire du lot [...], n’était
pas présente. Il ressort du témoignage de cette dernière que son époux
s’est occupé de l’essentiel des démarches relatives à la scission de la PPE.
B.N.________ a toutefois précisé avoir « toujours dû signer les documents
qui [leur] ont été soumis ».
Le procès-verbal de cette assemblée générale fait notamment
état de ce qui suit s’agissant de la scission envisagée par le demandeur :
« Mme et M. S.________ ainsi que M. A.N.________ n’acceptent pas de
participer aux frais engendrés par la division. Par contre, Mme et M.
S.________ ainsi que M. B.N.________ acceptent la division de la PPE après
acceptation des plans à condition que ces frais soient à la charge de
M. P.________. Cette éventualité a été proposée par ce dernier dans le cas
où l’immeuble [...] soit acheté par une seule personne ».
Ce document ne comporte aucune signature.
Ensuite de cette séance, le demandeur a mandaté Me
T.________, notaire à [...], en vue de procéder à la scission de la PPE. Cette
opération nécessitait notamment la division de la parcelle de base, la
création d’entre cinq et dix servitudes, une nouvelle répartition des
millièmes, ainsi que l’établissement de deux règlements d’administration
et d’utilisation, soit un par immeuble.
4. a) Une « séance de présentation de la proposition de division
de la PPE » s’est tenue le 23 juin 1998 en présence de Me T.________, du
demandeur, de B.S.________, de A.S.________, et d’A.V.________.
L’instruction n’a pas permis de déterminer si ce dernier, beau-fils des

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époux N.________, est intervenu en qualité d’administrateur ou pour
représenter ses beaux-parents.
Il ressort notamment ce qui suit du procès-verbal de cette
séance :
« M. T.________ a présenté son projet de division de la PPE. A la suite de
cette présentation, nous nous sommes rendus dans le parking souterrain. A
la majorité absolue, il a été accepté l’agrandissement du garage fermé de
M. A.N.________ selon le tracé au sol en rouge. Cette modification permettra
d’y stationner deux véhicules. A la majorité absolue, il a été accepté de
modifier la position de la porte de la cave de l’appartement des combles de
l’immeuble [...]. Elle sera positionnée en fonction des plans d’origine de la
construction ».
Ce document ne comporte aucune signature.
b) Par courrier du 22 juillet 1998 adressé aux époux S.________
et à B.N.________, Me T.________ a notamment indiqué ce qui suit :
« Le principe de la scission de la propriété par étages ayant été accepté
lors de notre séance du 23 juin écoulé, je vous saurais gré de bien vouloir
me faire parvenir dans les plus brefs délais les documents que je vous avais
demandé (sic) […] Monsieur P.________ s’est engagé à payer le coût de la
scission de cette opération, mais les frais complémentaires qui pourraient
découler du retard pris seront facturés à la PPE. A ce jour, il n’y en a pas
encore ».
c) Le 5 janvier 1999, Me T.________ a adressé une « lettre
circulaire » aux copropriétaires de la PPE. Il a rappelé les différents
engagements prétendument pris par ces derniers en vue de mener la
scission à terme, à savoir la construction d’un chemin rejoignant la route
de [...] et d’une paroi anti-bruit le long de cette route, la constitution d’un
local technique, ainsi que la modification des garages en sous-sol.
Le demandeur et B.N.________ ont signé et approuvé ce
document respectivement les 7 et 9 janvier 1999. A.S.________ en a fait de
même le 11 janvier 1999. B.S.________ n’a toutefois pas signé ce
document.

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d) Le 12 avril 2000, Me T.________ a adressé un pli à
B.N.________ et aux époux S.________, en relevant notamment qu’ils avaient
déjà donné leur accord de principe à la scission de la PPE le 23 juin 1998. Il
a également précisé que le demandeur avait fait appel à un géomètre
pour l’établissement des plans de servitude et du garage souterrain. Il a
en outre indiqué avoir appris que certains copropriétaires de la PPE
avaient refusé de concrétiser leurs engagements.
Lors de son témoignage, T.________ a précisé qu’il n’était pas
certain d’avoir soumis les plans du géomètre à l’ensemble des
copropriétaires de la PPE.
5. a) En mai 2000, un litige est survenu entre le demandeur et
A.N.________ au sujet d’un mur construit par ce dernier dans son garage.
Cette construction empiétait légèrement sur les parties communes. Le
demandeur a exigé la destruction et la reconstruction de ce mur aux frais
de A.N.________. Depuis cet évènement, les époux N.________ se sont
constamment opposés aux démarches relatives à la scission de la PPE.
b) Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires la
PPE s’est tenue le 29 mai 2000. Il ressort du procès-verbal de cette séance
que les plans du garage présentés par Me T.________ ne correspondaient
pas à ceux déposés au Registre foncier. Il est en outre fait état du
désaccord précité entre A.N.________ et le demandeur s’agissant de la mise
en conformité de leur garage respectif. A cet égard, il est mentionné que
« Monsieur P.________ ne veut de la scission que si les murs du garage sont
en ordre ». Dès lors, aucune décision sur la scission n’a été prise lors de
cette séance.
c) Par courrier du 28 novembre 2001 adressé aux époux
N.________, Me T.________ a en substance déploré le fait que les différends
entre les copropriétaires de la PPE avaient empêché la progression du
processus de scission. Il a dès lors requis des époux N.________ de leur
retourner le double de ce pli dûment signé « en cas d’accord
inconditionnel à la scission ».

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A une date que l’instruction n’a pas permis d’établir,
A.N.________ a retourné la lettre du 28 novembre 2001 signée par ses
soins, en précisant qu’il « signifie [s]on accord avec le contenu de [la]
lettre du 5 janvier 1999 ». B.N.________ n’a pas signé ce document.
6. a) Me T.________ a organisé une nouvelle séance relative à la
scission de la PPE le 27 mars 2002. Celle-ci s’est tenue en présence « des
parties », de leurs conseils, du géomètre [...], ainsi que de l’administrateur
de la PPE à cette date, M. G.________.
Le procès-verbal de cette séance fait en substance état de
problèmes de mise en conformité du « garage parking souterrain » et
d’étanchéité de la dalle du parking. S’agissant de ce dernier élément, il est
notamment mentionné ce qui suit :
« M. P.________ réplique que ce problème d’étanchéité doit être réglé avant
la scission. […] M. P.________ relève que les travaux de fouille seront pris en
charge par la L.________ et qu’ils doivent donc être exécutés. M. G.________
répond à M. P.________ que l’assurance ne paiera pas les opérations de
fouille s’il devait s’avérer que les travaux de M. A.N.________ ont été
exécutés de manière conforme ».
Au pied du document précité, Me T.________ a indiqué que les
parties « sont convenues de déplacer le mur du garage box numéro [...] »,
appartenant à B.N.________, ces travaux devant être exécutés sans délai. Il
a en outre précisé que « les travaux relatifs au rétablissement de
l’étanchéité de la dalle doivent être exécutés » et que « [l]es frais qui
découlent pour la copropriété du rétablissement seront à la charge de M.
A.N.________ qui est à l’origine du problème ».
Me T.________ est le seul signataire de ce procès-verbal.
b) Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires
de la PPE s’est tenue le 29 octobre 2002. Il ressort notamment du procès-
verbal de cette séance que « la société F.________ a établi un devis pour un

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montant de CHF 5'199.25 pour la recherche des infiltrations d’eau et sa
réparation ».
Ensuite de cette séance, L.________ a versé la somme de 4'000
fr. à la défenderesse à faire valoir sur le devis de F.________ afin de
prendre en charge les frais relatifs aux travaux de fouille. Elle a toutefois
précisé, par courrier du 28 juin 2002, que « les frais de réparations (sic) de
la cause de l’infiltration ne sont pas couverts par l’assurance dégâts d’eau
bâtiment ».
7. Par courrier du 21 août 2002, Me D.________, notaire, a informé
le demandeur qu’il avait été consulté par A.N.________ à propos de la
construction d’un mur à cheval sur les places de parc nos 11 et 12 de la
PPE. Il a en substance indiqué que son mandant n’avait jamais donné son
accord pour cette construction, dont il a requis la démolition par les soins
du demandeur, qu’il s’opposait à toute inscription d’une modification de la
PPE au Registre foncier, et qu’il se réservait le droit d’entreprendre toute
mesure judiciaire.
Par courrier du 18 mars 2003 adressé à M. G.________, Me
T.________ a notamment indiqué que B.N.________ avait refusé de signer
l’acte de scission de la PPE, en invoquant la non-conformité du plan du
garage.
A ce jour, le demandeur n’a pas procédé à la destruction du
mur susmentionné.
8. Par acte notarié du 18 novembre 2004, le demandeur a vendu
le lot [...] à C.________. Ce document contient la clause suivante :
« L’acheteur est rendu attentif par le vendeur aux divers problèmes que
connaît depuis plusieurs années la propriété par étage. Ainsi, il est informé
des problèmes liés aux boxes sis dans le garage-parking souterrain ainsi
qu’à l’étanchéité de la dalle dudit parking. Le vendeur s’engage
expressément à remédier à l’ensemble de ces problèmes conformément
aux décisions prises par les diverses assemblées des copropriétaires de la
propriété par étage et prendra à sa charge tous les frais y relatifs que
l’acheteur pourrait devoir payer en qualité de copropriétaire. Afin de
garantir l’acheteur, le notaire soussigné consignera une somme de dix mille

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francs (CHF 10'000.-) à prélever sur le prix de vente jusqu’à la complète
exécution des travaux. Cette somme, qui ne portera pas intérêt, ne pourra
être déconsignée par ledit notaire que moyennant remise en ses mains
d’une déclaration de bonne exécution des travaux, établie par l’entreprise
d’étanchéité ayant exécuté les travaux, contresignée pour accord par le
vendeur et l’acheteur ».
L’acte de vente à terme du lot [...] aux époux Z.________ du 19
avril 2005 comporte une clause identique.
9. a) Par jugement rendu le 17 mai 2005 et ordonnance sur
preuves complémentaires du 15 août 2005, le Président du Tribunal de
l’arrondissement de Lausanne a nommé un nouvel administrateur de la
PPE, avec pour mission, en sus des attributions légales, de convoquer une
assemblée générale extraordinaire des copropriétaires aux fins,
notamment, de finaliser la scission de la PPE avec le concours d’un notaire
et de résoudre un problème d’étanchéité de la terrasse de B.N.________.
Ces décisions ont été prises dans le cadre d’un autre litige opposant les
parties.
Le mandat d’administrateur de la PPE a été confié à la
K.________.
b) L’assemblée générale extraordinaire de la PPE s’est tenue
le 3 novembre 2005 en présence du demandeur, de B.N.________, des
époux S.________, d’Q.________, de C.________, des époux Z.________, ainsi
que de [...] et [...], pour la K.________.
Le procès-verbal de cette séance fait notamment état de ce
qui suit :
« 3. Point de situation concernant les démarches juridiques entreprises
jusqu'à ce jour à savoir démarches notariées en vue de la scission et
,
intervention des avocats respectifs. Détermination de l'assemblée quant
aux responsabilités sur les frais entrepris.
En préambule, M. [...] rappelle que des honoraires très importants restent
pour l'heure impayés auprès de Me T.________, notaire à [...], concernant
toutes les démarches que ce dernier a tenté, en vain, pour faire aboutir la
scission de la PPE. M. [...] croit utile de souligner qu'une réactivation du
dossier auprès de Me T.________ entraînera de facto une demande préalable
de mise au point de sa part, tant en ce qui concerne ses frais jusqu'à ce
jour que ses frais futurs.

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Cela étant, les membres présents rappellent très clairement à M. P.________
et à Mme B.N.________ qu’ils ne sont en aucun cas concernés par le litige
qui les oppose et qu'il leur importe peu de savoir quel en sera
l'aboutissement. Ils soulignent ainsi sans équivoque que la copropriété
n'entre aucunement en matière concernant des frais d'avocat ou de
notaire, passés ou futurs, qu’il s’agisse de la scission, de la délimitation des
parties privées et communes ou de tout autre sujet polémique opposant M.
P.________ à Mme B.N.________.
D'ordre et pour le compte de la copropriété, la K.________, par M. [...],
confirme en outre qu'elle s'opposera fermement à toute demande de
participation dans le cadre de ce dossier, qu'il s'agisse de trais d'avocat, de
notaire ou de frais quelconques directement ou indirectement liés.
Par ailleurs, pour des questions évidentes de budget et de frais de gestion,
M. [...] précise d'emblée qu'il ne sera pas en mesure d'entraîner la PPE dans
une quelconque polémique ou procédure, notamment en ce qui concerne
une éventuelle contestation du présent procès-verbal.
4. Décision concernant la scission de la PPE en deux nouvelles entités
distinctes (route de [...] et, respectivement, route de [...]).
Sous réserve d'un désengagement financier total, la copropriété confirme
unanimement sa volonté de principe concernant cette scission.
4.1 Cas échéant, détermination des responsabilités de prise en charge de ces démarches.
M. P.________ rappelle à M. et Mme S.________, M. Q.________, M. C.________
et M. et Mme Z.________ qu’il poursuivra la prise en charge de leurs lots
respectifs jusqu'à la fin de la procédure, ainsi que de tous les problèmes
annexes directement ou indirectement liés à ce dossier.
Cependant, il rappelle qu'il n'avancera ces frais que jusqu'à concurrence du
montant initialement prévu de CHF 16'000.00, respectivement CHF
10'000.00 pour le notaire et CHF 6'000.00 pour le géomètre, estimant qu'il
n'est pas responsable des dépassements provoqués par Mme B.N.________.
Mme B.N.________ estime quant à elle que M. P.________ est seul
responsable de cette déconvenue et confirme qu'elle n'entend pas rentrer
en matière sur une quelconque participation de sa part.
Quant aux membres présents, ces derniers précisent encore une fois que
leur volonté de principe concernant cette scission ne vaut qu'à la condition
sine qua non qu'eux-mêmes et la copropriété soient totalement
désengagés de toute demande de participation.
4.2 Cas échéant, décision concernant les conditions de scission,
notamment à l'égard du parking collectif et de sa configuration actuelle
(murs de séparation des places de parc, configuration de ces dernières,
etc.).
Le plan de scission portant mention « plan de scission modifié le 31.03.99 »
et les attributions par écriture en bleu de chaque surface ou local est
largement commenté.
Ce plan correspond d'ores et déjà à la réalité des lieux, tant en ce qui
concerne les surfaces privées ou communes attribuées que les murs de
séparation des garages et locaux.
Sous réserve de son désengagement financier, l'assemblée décide ainsi
unanimement, sauf le refus exprimé par Mme B.N.________, de ratifier ce

- 15 -
document et de le faire enregistrer sous cette forme au registre foncier
dans le cadre de la scission de la PPE.
5. Décision concernant le petit mur extérieur de soutènement en limite Est
de la copropriété, à savoir décision quant à son enlèvement ou son
maintien moyennant des finitions de meilleure qualité. Cas échéant,
détermination quant à la prise en charge de la mise en œuvre décidée.
Il s'agit du petit muret qui longe le chemin d'accès au no [...] côté [...].
Après discussion, rassemblée décide unanimement, sauf le refus exprimé
par Mme B.N.________, de garder ce muret sous sa forme actuelle et d'y
adjoindre quelques arbustes d'ornement.
6. Décision concernant les mesures à prendre pour l'étanchéité de la
terrasse du lot no 1, propriété de Mme B.N.________. Cas échéant, décision
quant à la responsabilité de prise en charge de la mise en œuvre décidée.
M. [...] confirme être passé sur place pour effectuer un contrôle des lieux.
Il a pu constater que le niveau final de la terrasse après construction était
plus bas que projeté, d'où l'émergence inhabituelle des sacs à coupe vent
(sic) et de la remontée d'étanchéité en façade. Mme B.N.________ a ainsi
fait procéder à la découpe du sac central, en l'occurrence le plus gênant,
pour le faire correspondre au niveau du sol de sa terrasse. A priori, M. [...]
précise que l'étanchéité n'a pas été touchée de ce fait. Par contre, le
nouveau raccord de la descente d'eau pluviale dans le sac rabaissé n'était
sans doute pas étanche. Ce raccord a depuis lors été réparé et plus
aucune infiltration d'eau ne semble s'être produite. Cela étant, M. [...]
s'étonne de la nécessité d'étancher un raccord de conduite dans le sac,
dans la mesure où celui-ci doit être étanche par lui-même pour récolter les
eaux de toiture et en laisser déposer les déchets. Pour lui, aller plus avant
dans la recherche des causes à ces infiltrations pourrait tout aussi bien
démontrer que le travail d'étanchéité à la construction a mal été fait. En
conclusion, il préconise de faire revenir M. [...] ([...]), expert reconnu pour
ses compétences et son bon sens. M. [...] reste persuadé qu'un contrôle
simple, voire une petite amélioration technique du raccordement, sans
remettre en question tout le concept existant, représente la salutation la
plus sage à l'avantage des deux parties.
Après discussion et explications, il est décidé unanimement de convoquer
deux entreprises sur place, à savoir [...] et [...], pour obtenir un rapport
quant à l’étanchéité de ce bac. Les conclusions des deux spécialistes seront
discutées à la prochaine assemblée quant à savoir si des travaux sont
vraiment nécessaires.
Note de l'administrateur : M. P.________ a remis ce 07 ct un courrier à la
K.________ au nom de la copropriété H.________ et après avoir obtenu les
signatures de deux familles et avoir lui-même signé pour deux d'entre
elles. Ce document, dont copie en annexe, vise l'annulation de la décision
susmentionnée et demande que les travaux préconisés par [...] SA soient
exécuté à la charge de Mme B.N.________.
L'administrateur précise ici que cette demande est non seulement
irrecevable, mais qu’elle tend à ruiner inutilement les efforts entreprise
pour rendre à la PPE une certaine sérénité. L’administrateur confirme qu’il
se fera lui-même une idée objective de la situation après avoir confronté
les avis de plusieurs spécialistes. Rien ne sera dès lors entrepris avant qu’il
n’ait fourni ses conclusions à la prochaine assemblée générale ordinaire ».

- 16 -
c) Par courrier du 29 mars 2006, la [...] a mis un terme à son
mandat d’administration, en mettant notamment en exergue les
problèmes posés par les litiges entre les copropriétaires d’étages.
10. a) Une assemblée générale des copropriétaires de la PPE s’est
tenue le 7 juillet 2006 en présence de l’ensemble des copropriétaires à
cette date, à l’exception de B.N.________, excusée. A cette occasion,
l’assemblée générale a nommé la société M.________ en qualité
d’administratrice de la PPE.
b) Le 2 février 2007, M.________ a informé B.N.________ que
l’entreprise U.________ viendrait exécuter des travaux d’étanchéité le 12
février 2007, en la priant de leur laisser un libre accès « aux endroits
voulus ».
Par courrier du 8 février 2007, Me [...], ancien conseil des
époux B.N.________, a en substance requis qu’U.________ atteste par écrit
que ses mandants n’étaient pas responsables du défaut d’étanchéité
constaté au travers de la dalle du parking, que M.________ confirme que le
coût des travaux serait entièrement assumé par la PPE et que ses clients
seraient présents lors de la venue de l’entreprise mandatée.
Par pli du 13 février 2007, M.________ a informé le conseil
précité que les époux A.N.________ avaient empêché l’entreprise U.________
de pénétrer sur leur propriété à deux reprises le 12 février 2017.
Les travaux précités n’ont pas été exécutés.
11. Par courrier du 2 novembre 2009, U.________ a écrit ce qui
suit à M.________ :
« Pour l'exécution des travaux d'étanchéité de la terrasse, vous m'avez
envoyé deux bons de commande (le 1er daté du 2 février 2007, le
second daté du 12 juin 2007). Cependant, lorsque je me suis rendu sur
place avec mes ouvriers, aux jours convenus, pour refaire l'étanchéité,
le copropriétaire concerné nous a empêché d'exécuter les travaux.
Ci-après je vous présente donc un devis détaillé :

- 17 -
Installation du chantier,
dépose et repose éventuelle du sac coupe-vent,
contrôle de la descente au parking,
mise à nu de toute étanchéité (selon bon de commande),
fourniture et pose d'une plaque de collage,
réfection complète de l'étanchéité (selon bon de commande) : en bloc CHF 1'500.00
Factures du 30 mars et du 12 juin 2007 (hors TVA) CHF
929.35
Total hors TVA CHF
2'429.35
TVA (7,6%) CHF
184.65
TOTAL CHF
2'614.00
Notes :
- Je vous prie de convenir avec le copropriétaire concerné d'une date
entre le 12 et le 20 novembre pour l'exécution des travaux et de me la
communiquer.
- Des clichés photographiques de l'endroit en question seront pris avant et
après l'exécution des travaux. »
12. Par requête de consignation du 24 juin 2009, le demandeur a
conclu à ce qu’il soit autorisé à consigner juridiquement ses charges de
PPE concernant le lot [...] dont il est propriétaire, par 2'400 fr.,
représentant les premier et deuxième trimestres 2009. A l’appui de sa
requête, le demandeur a allégué ce qui suit :
« L’administrateur de la PPE, qui a été chargé notamment de procéder à
l’exécution de travaux d’étanchéité, respectivement de procéder à une
scission de la PPE demeure totalement inactif ».
Par ordonnance du 21 août 2009, le Juge de paix du district de
Lausanne a autorisé la consignation du montant de 2'400 francs.
Par courrier du 20 septembre 2011, le Juge de paix du district
de Lausanne a relevé que l’ordonnance précitée emportait ses effets pour
toutes les charges de la PPE concernant le lot [...], ainsi que pour toutes
celles à échoir.

- 18 -
A ce jour, le demandeur a consigné ses charges de PPE pour
un montant ascendant à tout le moins à 35'000 francs.
b) Il est précisé qu’en juillet 2001, le demandeur avait d’ores
et déjà consigné ses charges de PPE, pour un montant de 10'000 fr., dont
la somme de 6'801 fr. 60 a été déconsignée en août 2001 « dans le but de
ne pas mettre les liquidités de la copropriété dans une situation critique ».
Le demandeur a toutefois à nouveau consigné le solde de ses charges PPE
pour l’année 2001, par 7'333 fr., en octobre 2001.
c) En raison des consignations effectuées par le demandeur, la
défenderesse estime ne plus être mesure de faire face à ses factures
courantes.
I.________, administratrice de la PPE depuis l’automne 2015, a
régulièrement fait part des difficultés économiques de la PPE au
demandeur et lui réclame, parfois par le biais d’un agent d’affaires
breveté, le paiement de ses charges de PPE. Le demandeur a toutefois
toujours refusé de les déconsigner.
13. Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la
PPE s’est tenue le 3 mai 2016 en présence de C.________, de R.________,
d’Q.________, d’A.________, de A.N.________, représentant de B.V.________,
de Me [...], représentant du demandeur, et de X.________ pour I.________.
Le procès-verbal de cette assemblée fait notamment état de
ce qui suit :
« 7. a) Renonciation à la scission
M. X.________ expose le problème : La scission de la PPE est une affaire qui
traîne depuis plus de 15 ans. S’il y a eu une volonté de scinder en 2 parties,
cela ne s’est pas concrétisé jusqu’au bout. Depuis lors, certains
copropriétaires ont changé (sic). Or, une décision d’une telle importance
nécessite l’accord unanime des copropriétaires qui doivent signer devant
notaire individuellement. Cela signifie que s’il y a eu un accord en
assemblée, mais qu’un propriétaire actuel refuse de signer les documents
notariés, il ne sera pas possible de finaliser cette scission. Or, M. X.________
a constaté que certains copropriétaires actuels ne sont pas ou plus

- 19 -
d’accord de scinder la PPE. Il propose donc de renoncer à la scission par un
vote de l’assemblée.
Me [...] indique que la décision ayant été prise dans le passé, il n’est pas
possible de revenir en arrière et l’administrateur doit exécuter la décision,
ce que M. X.________ conteste.
Au vote, l’assemblée décide, à 5 voix en faveur contre 1 opposition, de
renoncer à la scission de la PPE.
b) Renonciation aux travaux d’étanchéité
M. X.________ expose ici aussi le problème :
Un gros différend oppose M. A.N.________ à M. P.________ depuis près de 20
ans. Ce dernier estime que suite à certains travaux sur la terrasse de M.
A.N.________, l’étanchéité de la dalle du garage a été abîmée. Chacun des
deux antagonistes dispose d’un dossier appuyant ses propres dires avec
constatations d’entreprises spécialisées.
M. X.________ a cependant constaté de lui-même que le garage est sain. Il
est passé sur place un jour de pluie et n’a observé aucune infiltration.
D’après les propos des copropriétaires, la dernière constatation
d’infiltrations date d’un hiver particulièrement rigoureux lors duquel un
bouchon de glace a dû se former dans la descente d’eau pluviale ce qui a
provoqué de légères infiltrations. Par ailleurs, M. X.________ rappelle que
s’agissant d’un garage, quand bien même quelques faibles infiltrations
survenaient de temps à autre, cela n’aurait aucune conséquence
réellement dommageable.
Il est donc proposé de tirer un trait sur cette histoire.
L’assemblée vote et renonce, à 5 voix contre 1 opposition, à effectuer
d’éventuels travaux d’étanchéité du garage ».
Par ailleurs, les copropriétaires d’étages ont décidé, par cinq
voix contre une, soit celle du demandeur, d’autoriser l’administrateur à
agir contre le demandeur dans le cadre d’une procédure judiciaire pour
libérer les fonds consignés et/ou engager des poursuites. A cette fin, la
défenderesse a saisi le Juge de paix du district de l’Ouest lausannois le 17
août 2017 par le dépôt d’une requête de mesures provisionnelles à
l’encontre du demandeur.
14. Par courrier du 19 novembre 2017, A.W.________ a écrit ce qui
suit à P.________ :
« CONCERNE : PPE H.________
ROUTE DE [...]
GARAGE SOUTERRAIN
Monsieur,
Donnant suite à notre rendez-vous du 1er novembre, je suis en mesure de
vous fournir les constatations suivantes :
- A l'endroit des infiltrations une couche de peinture a été posée, travaux
exécutés par une tierce personne, probablement dans le but de cacher les
infiltrations. On peut quand-même remarquer que des traces d'humidité

- 20 -
recommencent déjà à apparaître (voir photos 1 et 2 prises le 1er novembre
2017).
- Au gré de l'intensité des pluies, de nouvelles apparitions de salpêtre vont
se produire ainsi que des écoulements d'eau au travers de la dalle elle-
même et, par capillarité à travers celle-ci, des infiltrations qui vont parvenir
jusqu'aux murs du garage et s'écouler par les joints de dilatations de ceux-
ci (photos 3, 4a et 4b des écoulements de 2012 pour exemple)
- La couche de peinture qui a été récemment donnée ne va pas supprimer
les infiltrations car aucune modification n'a été exécutée à l'endroit des
passages EP [ndlr : eaux pluviales] – pour mémoire voir notre lettre et
rapport du 25 juin 2015.
- Les travaux exécutés par l'entreprise [...] en 1990 en collaboration avec
Mr. [...], Architecte, sont conformes aux règles de l'art et aux normes SIA.
- Le choix du complexe étanchéité-asphalte coulé convient parfaitement à
ce genre d'ouvrage enterré ainsi que les raccords des passages EP avec
godets.
CONCLUSION :
Le raccord et les modifications exécutées ne sont pas conformes aux règles
de l'art autour du passage EP et ne vont pas supprimer les infiltrations.
Idem concernant l'exécution de la couche de peinture.
Nous sommes à votre disposition pour tous compléments d'information et
je vous prie d'agréer, Monsieur, mes salutations distinguées. »
15. A ce jour, la note d’honoraires de Me T.________ n’a toujours
pas été réglée.
Par ailleurs, l’acte de scission n’a jamais été transmis au
Registre foncier, celui-ci ne comportant pas la signature de l’ensemble des
copropriétaires de la PPE.
16. a) Le demandeur a déposé une requête de conciliation par-
devant le Président civil du Tribunal d’arrondissement de Lausanne le 1er
juin 2016.
La conciliation n’ayant pas abouti à l’audience du 31 janvier
2017, une autorisation de procéder a été notifiée au demandeur ce même
jour.

- 21 -
b) Le 4 mai 2017, le demandeur a saisi le tribunal par une
demande, au pied de laquelle il a pris les conclusions suivantes, avec suite
de frais et dépens :
« I. La décision prise sous chiffre 7.a) du procès-verbal de l’assemblée
générale des propriétaires d’étages le 3 mai 2016 à [...] est nulle,
respectivement annulée.
II. La décision prise sous chiffre 7.b) du procès-verbal de l’assemblée
générale des propriétaires d’étages le 3 mai 2016 à [...] est nulle,
respectivement annulée ».
Par réponse du 2 octobre 2017, la défenderesse a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par le demandeur.
Le demandeur a déposé des déterminations le 28 novembre
2017, au pied desquelles il a, avec suite de frais et dépens, confirmé les
conclusions prises dans sa demande du 4 mai 2017.
c) Une audience de premières plaidoiries s’est tenue le 30 avril
2018. A cette occasion, la procédure a été suspendue pour permettre aux
parties de poursuivre leurs pourparlers transactionnels.
Les parties ont toutes deux requis la reprise de la cause le
29 novembre 2018.
d) A l’occasion d’une audience d’instruction tenue le 25 mars
2019, les parties ont signé la convention suivante :
« I. Les parties s’engagent à mandater un professionnel avec pour mission
de contrôler les plans de scission de la PPE et, le cas échéant de les
mettre à jour.
II. Dès le chiffre I ci-dessus exécuté, parties demanderont à Me Laurent
Fischer, notaire à Lausanne, ou à son défaut à un autre notaire
vaudois, de contrôler, pour autant que de besoin, la faisabilité juridique
de la scission avec la commune de Renens.
III. Parties se répartiront les frais liés aux démarches ci-dessus en
fonction de leurs millièmes dans la PPE. M. P.________ ne consignera
pas le montant qui sera mis à sa charge de chef.
IV. Parties requièrent que la présente procédure soit suspendue
jusqu’à fin juin 2019 afin de permettre l’exécution de ces démarches,
et de renvoyer dès lors les audiences d’ores et déjà fixées au 8 et 9

- 22 -
mai 2019 ».
Les parties n’ayant pas été en mesure d’entreprendre les
démarches pour mettre en œuvre la convention du 25 mars 2019, une
nouvelle audience d’instruction s’est tenue le 3 octobre 2019. A cette
occasion, la conciliation a échoué. Les parties ont en outre refusé de
s’engager dans un processus de médiation.
e) L’audience de plaidoiries finales s’est tenue les 11 et 12
février 2020. A cette occasion, il a été procédé à l’audition des témoins
B.N.________ et A.N.________, B.S.________, A.S.________ et T.________, ainsi
qu’à l’interrogatoire du demandeur. Chaque partie a plaidé.
En d roit :
1. L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit
auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 CPC), contre une décision finale
de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a
CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance
d'appel dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en
droit. En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des
preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en

- 23 -
relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu'il a retenus. Il incombe toutefois à l'appelant de motiver son appel
(art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la
motivation attaquée. Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de
renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des
critiques toutes générales de la décision attaquée. Sa motivation doit être
suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre
aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la
décision que l'appelant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles
repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 et les arrêts cités). La
Cour de céans n'est ainsi pas tenue d'examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que
tout l'état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls
certains points de fait sont contestés devant elle (ATF 142 III 413 consid.
2.2.4).
3.
3.1 Dans un moyen de droit, l'appelant invoque une violation de
l'art. 648 al. 2 CC. Il est exact de retenir que les décisions concernant la
scission de la PPE entraient clairement dans le champ d'application des
art. 648 al. 2 CC et 32 let. b du règlement de la PPE et que l’unanimité
était ainsi de mise. Dès lors qu’il n’y avait pas eu d’unanimité, la décision
de l’assemblée générale des copropriétaires d’étages du 3 mai 2016
tenant à renoncer à la scission de la PPE devait selon l’appelant être
annulée car violant la loi et l’ordre communautaire. Le principe de
parallélisme des formes n’avait pas été respecté.
3.2 La décision entreprise a pour objet l'annulation de deux
décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires d'étages, la
première concernant une scission de la copropriété et la seconde
concernant la renonciation à des travaux d'étanchéité.

- 24 -
3.2.1 Selon l'art. 712m al. 2 CC, la contestation des décisions de
l'assemblée des copropriétaires d'étages est régie par les règles
applicables à l'association, c'est-à-dire par l'art. 75 CC. Selon cette
disposition, tout propriétaire par étage est autorisé de par la loi à attaquer
en justice, dans le mois à compter du jour où il en a eu connaissance, les
décisions auxquelles il n'a pas adhéré et qui violent des dispositions
légales ou statutaires.
En principe, la contestation a donc lieu par une action en
justice, tendant à l'annulation de la décision prise. Il faut toutefois réserver
le cas des décisions absolument nulles : la nullité d'une décision doit être
constatée d'office et chaque propriétaire d'étage peut s'en prévaloir en
tout temps, par voie d'action ou d'exception (ATF 143 III 537 consid. 4.2 ;
Steinauer, Les droits réels, Tome 1, 6e éd. 2019, n. 1861 p. 518). Les
décisions absolument nulles sont celles qui vont à l'encontre de la
structure fondamentale de la propriété par étages, violent les règles qui
sont destinées à protéger les tiers, notamment les créanciers, ont un
contenu immoral ou impossible ou encore violent les droits de la
personnalité (ATF 143 III 537 consid. 4.2 ; Steinauer, loc. cit.).
Les conditions de l'action en annulation sont les conditions
personnelles pour agir (tout propriétaire d'étage qui n'a pas adhéré) et
défendre (la communauté des copropriétaires d'étages), les conditions de
temps et de procédure et les conditions matérielles (Steinauer, op. cit., nn.
1863 à 1870, pp. 519-521).
L'action tendant à l'annulation de la décision de l'assemblée
des copropriétaires d'étages doit être intentée dans le délai péremptoire
d'un mois de l'art. 75 CC, sous réserve des décisions nulles comme indiqué
ci-dessus. Le Tribunal fédéral a précisé que lorsque la contestation est
fondée sur un vice de procédure, l'art. 2 CC relatif à la bonne foi contraint
le demandeur à s'en plaindre avant la prise de décision de l'assemblée sur
la question affectée, ce afin de permettre la correction immédiate du
défaut invoqué (ATF 136 III 174 consid. 5.1).

- 25 -
Quant aux conditions matérielles, l'action est donnée contre les
décisions prises par la communauté des copropriétaires d'étages qui
violent une disposition légale ou conventionnelle, telle une règle relative à
la majorité requise. Les vices matériels d'une décision sont principalement
le non-respect du quorum nécessaire à celle-ci et la nullité résultant d'un
contenu illégal, contraire aux mœurs ou impossible (CACI 20 juin 2019/341
consid. 4.2.1). L'action en annulation ne permet en revanche pas de faire
contrôler l'opportunité et l'adéquation des décisions de la communauté des
copropriétaires (ATF 131 III 459 consid. 5.1 ; Perrin/Chappuis, Droit de
l'association, 3e éd. 2008, p. 173 ; Wermelinger, La propriété par étages,
3e éd., 2015, n. 202 ad art. 712m CO).
3.2.2 En principe, la décision de la communauté des copropriétaires
d'étages est prise oralement à l'occasion de l'assemblée générale. Cette
dernière permet à tous les membres de la propriété par étages
d'exprimer leur avis, de débattre sur un point à l'ordre du jour et de
déterminer la volonté majoritaire de la communauté. La décision prise
lors de l'assemblée générale fait l'objet d'une transcription au procès-
verbal (Martin, L'assemblée générale de la communauté des propriétaires
d'étages : organisation, prises de décision et contestations judiciaires,
Bâle 2019, § 330). Une décision peut également être prise par écrit.
L'adoption d'une telle décision suppose le respect de l'approbation écrite
(par exemple, par une signature ou tout autre mode de communication
s'y apparentant) et unanime de tous les membres disposant du droit de
vote (ibid., § 333). Le défaut de l'unanimité ainsi que l'éventuelle perte
du ou des documents entraînent l'inexistence de la décision. Pour y
remédier, il convient de convoquer une assemblée générale afin de
soumettre la proposition au vote (ibid., § 334).
L'unanimité est la forme de prise de décisions la plus sévère :
elle nécessite l'approbation de tous les membres de la communauté de la
propriété par étages et protège, de cette manière, l'éventuelle minorité
présente (Martin, op. cit., § 366). La loi prévoit que certaines décisions
doivent respecter l'unanimité en raison de leur importance pour la
propriété par étages, soit notamment l'aliénation, la constitution de droits

- 26 -
réels ou changements dans la destination de la chose (art. 648 al. 2 CC)
(ibid., § 367).
Aux termes de l'art. 648 al. 2 CC, le concours de tous les
copropriétaires est nécessaire pour les aliénations, constitutions de droits
réels ou changements dans la destination de la chose, à moins qu'ils
n'aient unanimement établi d'autres règles à cet égard. Si les
copropriétaires ont adopté des restrictions conventionnelles admissibles,
en particulier s'ils sont convenus de soumettre l'immeuble à une certaine
affectation, l'accord de tous les copropriétaires est nécessaire pour un
changement dans la destination de l'immeuble ou d'une part d'étage (art.
648 al. 2 CC). Le changement dans la destination de la chose doit
néanmoins être distingué de son changement d'utilisation qui, selon l'art.
647b al. 1 CC, doit être pris à la majorité de tous les copropriétaires,
représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose.
Les art. 648 al. 2 et 647b al. 1 CC trouvent tous deux application dans le
cadre de la propriété par étages en vertu de l'art. 712g al. 1 CC (ATF 139
III 1 consid. 4.3.3 et les références citées). Il y a changement de
destination lorsque, soit par des mesures de fait, soit par des mesures
juridiques, l'usage et l'affectation économique de l'immeuble en propriété
par étages sont modifiés de façon profonde et significative. La destination
actuelle de l'objet est ainsi reléguée au second plan (TF 5A_428/2008 et TF
5A_429/2008 du 19 mars 2009 consid. 4.5.2 publié in RNRF 2010 p. 297 ;
TF 5A_352/2012 du 27 novembre 2012 consid. 4.3.3). L'affectation de
l'immeuble détenu en copropriété est à cet égard déterminante : tant que
subsiste le caractère global de l'immeuble, la transformation d'une seule
unité d'étage ne conduit pas à un changement de sa destination au sens
de l'art. 648 al. 2 CC (ATF 130 III 441 consid. 2.3 et 2.4), mais
éventuellement à un changement d'utilisation au sens de l'art. 647 al. 2
CC (TF 5A_816/2012 du 15 avril 2013 consid. 2.3.3).
3.3 En l'espèce, les parties n'ont pas contesté en première
instance que la scission de la PPE envisagée par l'appelant entrait
clairement dans le champ d'application de l'art. 648 al. 2 CC et de l'art.
32 let. b du règlement de la PPE. Il en résulte qu'une décision de

- 27 -
scission devait être prise à l'unanimité par les copropriétaires lors d'une
assemblée générale ou par un accord écrit (art. 25 al. 3 règlement PPE).
S’il devait s’avérer qu’une décision de scission a valablement été prise
par les copropriétaires, alors une décision de renonciation à cette
scission devait également être prise à l'unanimité par parallélisme des
formes. L'appelant conteste l'appréciation des premiers juges selon
laquelle aucune décision de scission n'a été prise. Il fait valoir plusieurs
moyens à cet égard, à savoir que la décision prise à l'assemblée
générale des copropriétaires du 10 avril 1997 est valide, dès lors que
B.N.________ y était valablement représentée malgré l'absence de
procuration écrite (appel nn. 1 à 14), que c'est bien de manière
unanime que le principe de la scission a été accepté à l'assemblée
générale moyennant paiement des frais par l'appelant et soumission
des plans au préalable (appel nn. 15 à 19), qu'une nouvelle décision de
scission a été prise par les copropriétaires d'étages à l'occasion de la
séance de présentation de proposition de division de la PPE du 23 juin
1998, séance lors de laquelle des décisions pouvaient être prises
conformément au règlement PPE et aucun copropriétaire ne s'étant
opposé au principe de la scission, ce qui a été confirmé par courrier de
Me T.________ du 22 juillet 1998 (appel nn. 20 à 29), que les
copropriétaires ont accepté une nouvelle fois la scission courant janvier
1999 par la convention établie par retour du courrier du notaire
T.________ du 5 janvier 1999 et contresignée par les copropriétaires, le
défaut de signature de B.S.________ demeurant sans incidence, dès lors
qu'elle était valablement représentée par son époux. Pour l'appelant, le
comportement postérieur des copropriétaires vient également asseoir
l'idée qu'ils étaient d'accord avec la scission (appel nn. 30 à 45), qu'une
nouvelle décision de scission a été prise lors de l'assemblée générale
des copropriétaires du 3 novembre 2005. L'appelant explique encore
que selon lui une manifestation unanime d'une volonté de principe
équivaut à une décision de principe. Le plan de scission a été à nouveau
accepté lors de cette assemblée générale et n'a plus été contesté par la
suite (appel n. 47 à 52). Pour l'appelant, il est ainsi incontestable qu'une
décision de scission a été prise valablement et à l'unanimité des
copropriétaires si bien que c'est de manière erronée que le tribunal a

- 28 -
retenu que les copropriétaires de la PPE n'avaient jamais donné leur
accord inconditionnel à la scission, à quelque moment que ce soit [dès
lors que] les copropriétaires n'avaient jamais trouvé d'arrangement au
sujet de la prise en charge des frais engendrés par la scission [et que ]
l'acceptation de la division de la PPE a toujours été conditionnée à
l'acceptation des plans de scission [alors que] l'instruction n'a pas
démontré que les plans de géomètre avaient été soumis à l'ensemble
des copropriétaires (appel nn. 53 à 67).
Il s'agit ainsi d'examiner si à l'un ou l'autre des moments
évoqués par l'appelant et contrairement à ce qu'ont retenu les premiers
juges, il y a eu une décision unanime des copropriétaires de scinder la
PPE. A l'assemblée générale des copropriétaires du 10 avril 1997,
certains des copropriétaires se sont opposés à la division car ils
n'acceptaient pas de participer aux frais engendrés par celle-ci. Ils ont
accepté la division après acceptation des plans à condition que
l'appelant supporte les frais. Dès lors qu'à ce stade, l'acceptation était
subordonnée à deux conditions, il ne s'agissait que d'un accord de
principe pour permettre à l'appelant d'aller de l'avant dans la mise en
œuvre et de présenter des plans. Il est inconcevable d'imaginer qu'un
accord ferme concernant la division soit intervenu à ce moment-là alors
même que les plans n'étaient pas élaborés, que de nombreuses
servitudes devaient être créées, les millièmes recalculés et les
règlements d'utilisation et d'administration nouvellement rédigés. Le 23
juin 1998, le projet de Me T.________, mandaté par l'appelant pour
procéder à la scission de la PPE a été présenté aux copropriétaires. La
majorité absolue des copropriétaires a accepté l'agrandissement du
garage de A.N.________ et la modification du positionnement d'une porte
de cave. Rien n'indique qu'à ce moment-là, même si Me T.________ a
présenté un projet de division, celle-ci avait été acceptée unanimement
par les copropriétaires. D'ailleurs, le 22 juillet 1998, Me T.________ s’est
adressé aux copropriétaires en indiquant que le principe de la scission
avait été accepté lors de la séance du 23 juin 1998 et a requis certains
documents de la part des copropriétaires. Il en va de même le 5 janvier
1999 et le 12 avril 2000 lorsque Me T.________, mandaté par l'appelant,

- 29 -
a évoqué un accord de principe, mentionné un engagement de mener la
scission à terme et constaté que certains copropriétaires de la PPE
refusaient de concrétiser leur engagement. A ce moment, il n'est pas
établi que les plans du géomètre aient été soumis aux copropriétaires si
bien qu'on ne saurait toujours pas admettre que les copropriétaires
aient fermement acquiescé à une division sans connaître les détails de
celle-ci. Ceci est confirmé par le courrier de Me T.________ du
28 novembre 2001 qui requiert que les époux A.N.________ lui
retournent un « accord inconditionnel à la scission », admettant de ce
fait que cet accord n'avait pas été donné auparavant. Ensuite, c'est
l'appelant lui-même qui a refusé la division de la PPE en raison d'un
conflit avec A.N.________ concernant les murs du garage et les
problèmes d'étanchéité de la dalle du parking. A l'assemblée
extraordinaire du 3 novembre 2005, il a surtout été question des coûts
relatifs aux démarches juridiques entreprises par l'appelant, les
importants honoraires de Me T.________ étant impayés et [...], pour la
K.________, expliquant que la PPE ne pouvait pas être entraînée dans
une polémique ou procédure, pour des questions de budget. L'appelant
a rappelé en substance se charger du financement de la scission, mais
jusqu'à concurrence de 16'000 francs. Les autres membres de la
copropriété ont dès lors confirmé un accord de principe sous réserve
qu'ils n'aient pas à financer personnellement la scission ou par
l'intermédiaire de la PPE. Ainsi, l'approbation du plan n'a été faite par
la PPE que « sous réserve de son désengagement financier » (point
4.2). En outre, B.N.________ a exprimé son refus par rapport au principe
de la scission. Ainsi, indépendamment de la question de savoir si
B.N.________ était valablement représentée à l'assemblée générale du
10 avril 1997 ou à la séance du 23 juin 1998, on doit constater, avec
les premiers juges, qu'à aucun moment les copropriétaires de la PPE
n’ont donné un accord inconditionnel à la scission. Bien que selon le
procès-verbal de l'assemblée du 3 mai 2016, le point 7a soit intitulé
« Renonciation à la scission », il ne s'est pas agi de renoncer à quelque
chose qui avait été décidé mais bien de constater que l'affaire traînait
depuis plus de 15 ans, la volonté initiale ne s'étant pas concrétisée et
la possibilité d'un accord unanime des copropriétaires n'étant en l'état

- 30 -
plus envisageable. L'appelant explique qu'une manifestation unanime
d'une volonté de principe, équivaut à une décision de principe mais il
fait fausse route. Une volonté de scission ne saurait être considérée
comme une décision de scission, la seconde nécessitant un accord sur
les plans, la prise en charge des coûts, les règlements d'utilisation et
de gestion, les servitudes, le tout instrumenté chez un notaire, ce qui
n'a manifestement pas été le cas en l'espèce. La décision de
l'assemblée générale ne fait que mettre un terme à une discussion qui
a divisé les copropriétaires pendant 15 ans sans qu'aucun projet ne
soit jamais concrétisé après que l'on avait simplement autorisé
l'appelant à entreprendre des démarches. On ne voit pas pour quel
motif elle aurait dû être considérée comme une décision entrant dans
le champ d'application de l'art. 648 al. 2 CC.
Le moyen est mal fondé.
4. L'appelant invoque encore l'abus de droit. Sa confiance aurait
été éveillée par les nombreuses assemblées lors desquelles le principe
de scission avait été admis. L'attitude de l'intimée serait donc
contradictoire et partant abusive puisque les attentes légitimes de
l'appelant s'étaient trouvées déçues par le changement d'attitude
ultérieur adopté par l'intimée. L'intimée n'avait de plus aucun intérêt à
ce que la scission, dont les travaux avaient été déjà réalisés, ne soit pas
finalisée et elle y renonçait dans le seul but de nuire à l'appelant et de
mettre fin à la consignation des charges de PPE par l'appelant.
En réalité, l'appelant s'est également opposé à la scission à
certains moments, invoquant des motifs qui relevaient plus de son
conflit avec les époux A.N.________ que de la mise en œuvre de la
scission à proprement parler. Il ne peut pas non plus arguer du fait que
la décision de l'assemblée générale aurait pour seul but de lui nuire dès
lors qu'elle a précisément été prise dans l'intérêt de la communauté,
pour pouvoir libérer les fonds consignés par l'appelant jusqu'alors.

- 31 -
Le moyen est dès lors abusif et mal fondé.
5.
5.1 L’appelant fait encore grief aux premiers juges d’avoir retenu
que l’existence du défaut d’étanchéité allégué par ses soins n’était pas
établi et qu’il n’était pas démontré que les travaux exécutés par
A.N.________ entre 1995 et 1997 en soient la cause ou constituent un
risque de nouvelle apparition de fuites, de sorte qu’il avait échoué à
prouver la présence d’une atteinte à son droit d’utilisation de la chose.
L’appelant fait valoir que le tribunal aurait ainsi omis de tenir
compte du fait que l'entreprise W.________ SA avait constaté que
l'infiltration était apparue lors de la mise en place d'un sac coupe-vent par
A.N.________ et que le raccord autour du passage de l’eau pluviale
(« EP »), qui n'était pas conforme aux règles de l'art, était la cause
d’infiltrations. Il souligne ensuite qu’il était établi dès 1997 que les
infiltrations d’eau provenant de la terrasse des époux N.________ avaient
eu lieu de manière récurrente sur le parking de la PPE et que cette
dernière avait pris toute une série de décisions de remise en état,
notamment en 1998, 2002, 2006 et 2010, avait consigné 10'000 fr. sur le
prix de vente de leur lot pour ce motif (pièce 203), avait agi en justice
pour nommer un administrateur chargé de résoudre le problème, avait
confié une mission spécifique au nouvel administrateur, avait demandé
en 2009 un devis à l'entreprise U.________, etc. Les travaux n’avaient
toutefois pas pu être effectués en raison du refus des époux N.________ de
laisser l’entreprise précitée accéder à leur terrasse. Selon l’appelant, de
nouvelles infiltrations seraient encore apparues en 2010, en 2012 et en
2017 (pièce 211). Partant, les faits constatés par les premiers juges, selon
lesquels la présence d'infiltration n'était pas établie, seraient inexacts.
L'appelant estime encore que les premiers juges ont esquivé
l'examen prescrit par l'art. 647 al. 2 ch. 1 CC. Il rappelle qu'il suffisait que
la mesure d’administration requise soit indispensable au maintien de la

- 32 -
valeur ou de l'utilité de la chose et que la moins-value a été reconnue par
les copropriétaires dès lors qu'ils avaient consigné un montant total de
30'000 francs. Les couches de salpêtre qui se forment couramment sur le
plafond du garage témoigneraient de la fragilisation de la structure de la
dalle, ce qui porterait inévitablement atteinte à la valeur de la chose. En
méconnaissant les conséquences évidentes de l'absence de travaux, les
premiers juges auraient violé le principe étendant l'action en annulation
de l'art. 647 al. 2 ch. 1 CC.
5.2 Les premiers juges n'ont pas passé sous silence le constat du
1er juillet 1997 de l'entreprise W.________ SA, dont la teneur était reprise
dans l’état de fait du jugement. Ils ont toutefois procédé à une
appréciation des preuves et ont notamment retenu que l’entreprise [...]
avait confirmé le 23 novembre 1999 que les travaux effectués par
A.N.________ avaient été correctement exécutés et que la société [...] avait
indiqué, par pli du 18 décembre 2001, que lesdits travaux étaient
satisfaisants et ne nécessitaient pas d’intervention supplémentaire. Quant
à U.________, elle est intervenue pour exécuter des bons de commande de
2007 mais n’a elle-même pas fait de constat quant à leur nécessité ou à
l’origine des infiltrations. L'acte de vente allégué par l'appelant à l'appui
de ses moyens, soit l'acte par lequel l'appelant a cédé une part de
copropriété à C.________ le 18 novembre 2004 (pièce 203) et qui prévoit la
consignation d’un montant de 10'000 fr., contient effectivement un certain
nombre de réserves s'agissant de la gestion de la PPE et des projets en
cours, sans que les infiltrations d'eau ne soient spécifiquement
mentionnées. De plus, s'il a certes été constaté que les époux A.N.________
n'avaient pas donné l'accès à leur terrasse pour effectuer les travaux en
question, cela n'a pas été omis par les premiers juges, qui ont simplement
relevé en substance que l'écoulement du temps depuis l'inexécution des
travaux et l'absence de fuites d'eau pendant cette période conduisaient à
admettre qu'il n'y avait pas d'atteinte à l'usage de la chose et que les
travaux étaient superflus. Le tribunal a en effet considéré qu’aucun
élément au dossier ne permettait d’établir un lien de causalité entre
l’infiltration « minime » constatée au niveau de la dalle du garage par
l’assureur de la PPE le 30 août 2000 et les travaux menés entre 1995 et

- 33 -
1997 par A.N.________, de sorte que l'assemblée générale pouvait
valablement décider de renoncer aux travaux d’étanchéité. Cela était
d’autant plus vrai que le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mai
2016 mentionne que les copropriétaires d’étages n’avaient plus constaté
de fuites depuis « un hiver particulièrement rigoureux », soit une cause
externe aux travaux effectués par A.N.________, survenue en 2010. Ce
raisonnement ne prête pas le flanc à la critique et n'est au demeurant pas
contesté par l'appelant. Enfin, la pièce 211 à laquelle l'appelant faire
référence est un constat de A.W.________ du 10 novembre 2017, lequel
doit être apprécié avec retenue, dès lors que, d'une part, il s'agit d'un avis
technique qui a été émis sans respect du principe contradictoire et que,
d’autre part, on ne peut examiner la légalité de la décision prise à
l'assemblée générale du 3 mai 2016 sur la base d'un constat dressé
postérieurement.
Les moyens doivent être rejetés.
6. L'appelant invoque enfin un usage détourné du droit de
renoncer aux travaux de réfection dès lors que cette renonciation avait
pour seul but d'annuler, par une décision des copropriéta3ires, le motif de
consignation des charges de PPE de l'appelant.
A cet égard, comme déjà expliqué sous chiffre 3 ci-dessus, les
intimés n'avaient pas d'autre moyen que de décider formellement lors
d'une assemblée générale qu'il était renoncé aux travaux de réfection,
n'ayant aucune autre possibilité de faire cesser la consignation des
charges de l'appelant pour des travaux qui n'étaient plus envisagés.
Le moyen est abusif et mal fondé.
7. Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon
l’art. 312 al. 1 in fine CPC et le jugement entrepris confirmé.

- 34 -
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 760 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas
été invitée à se déterminer.

- 35 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 760 fr.
(sept cent soixante francs), sont mis à la charge de l’appelant
P.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- [...] (pour P.________),
- M. Thierry Zumbach (pour la Communauté des copropriétaires de la
PPE H.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.

- 36 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :