vd_gerichte · XZ19.045124 · 2024-11-14 · fr
Autres causes
Autres causes


TRIBUNAL CANTONAL
XZ19.045124-230523
520
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 14 novembre 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
M. Hack et Mme Giroud Walther, juges
Greffière : Mme Juillerat Riedi
*****
Art. 311 al. 1 et 137 CPC ; 18, 151, 256 et 257e CO
Statuant sur l’appel interjeté par D.________ Sàrl, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 21 février 2022 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec O.________, à [...],
défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 21 février 2022, adressé pour notification aux
parties le 3 mars 2023, le Tribunal des baux (ci-après : également les
premiers juges) a notamment rejeté les conclusions prises par la
demanderesse D.________ Sàrl contre la défenderesse O.________ dans sa
demande du 7 octobre 2019 (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 25’249
fr. 20, à la charge de la demanderesse et a dit que les frais judiciaires
seraient prélevés sur les avances fournies par la demanderesse (II), a dit
que la demanderesse devait verser à la défenderesse la somme de 16’800
fr. à titre de dépens (III) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont retenu que les parties étaient
liées par un contrat de bail commercial, qu’en différant le début du contrat
au 1er jour suivant la délivrance du permis de construire, elles tenaient
pour certaine la délivrance de ce permis et qu’elles avaient donc prévu un
simple terme à partir duquel les obligations devenaient exigibles. En dépit
de ce que soutenait la demanderesse, le fait que celle-ci ait eu
ponctuellement accès aux locaux litigieux dès la signature du contrat ne
permettait par ailleurs pas de retenir qu’elle en avait déjà la jouissance.
Enfin, la défenderesse avait certes la charge des travaux liés à la gaine
d'aération entre le plafond de la cuisine et le toit. Ces derniers,
intimement liés au projet principal, ne pouvaient toutefois pas être
entrepris par la défenderesse avant que la demanderesse ait effectué les
démarches nécessaires pour obtenir le permis de construire s’agissant des
autres travaux. L’établissement du projet principal constituait en définitive
un acte nécessaire que la demanderesse devait accomplir pour se voir
céder l’usage de locaux.
Les premiers juges ont ensuite considéré que la demanderesse
n'avait pas entrepris en temps utile toutes les démarches nécessaires à
l'obtention d'un permis de construire. En empêchant – ou à tout le moins
en retardant – sans juste motif le déroulement des démarches nécessaires

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en vue de déposer la demande de permis, la demanderesse, en tant que
créancière du droit d'usage, était donc en demeure, ce qui justifiait l’octroi
par la défenderesse du délai imparti le 8 février 2019, qui devait être
qualifié d’interpellation. Le fait que le contrat n’ait prévu aucun délai pour
la délivrance du permis de construire n’impliquait en effet pas que la
défenderesse devait accepter de repousser indéfiniment la date du dépôt
de la demande de permis de construire. Or, le dossier laissait apparaître
les nombreuses relances de la défenderesse et l’absence de réaction de la
part de la demanderesse à l’encontre des délais régulièrement fixés.
L’interpellation du 8 février 2019 avait été envoyée à l’adresse de
notification apparaissant sur le bail, de sorte qu’elle était valable, en dépit
de ce que soutenait la demanderesse. Enfin, il n’y avait pas lieu de
considérer que la défenderesse aurait par un comportement contraire à la
bonne foi retardé, voire empêché le dépôt de la demande de permis de
construire dans le seul but de résoudre le contrat. En définitive, les
premiers juges ont retenu que la défenderesse était en droit de résoudre
le contrat en application de l’art. 95 CO (Code des obligations du 30 mars
1911 ; RS 220), ce qu’elle avait fait par courrier du 14 mars 2019.
Par surabondance, les premiers juges ont retenu que
l’augmentation du capital de la demanderesse constituait une condition de
validité du contrat de bail et que le fait d’avoir tardé à procéder à cette
augmentation de capital n’était pas conforme à la bonne foi. Pour ce motif,
le bail était de toute manière devenu caduc sans même que la
défenderesse n’ait eu à le résoudre. Par ailleurs, la demanderesse était en
demeure de constituer la garantie de loyer dès la signature du contrat,
puis à la suite des délais impartis par la défenderesse aux 1er et 28 février
2019. Pour ce motif également, la défenderesse était en droit de se
départir du contrat.
B. Par acte du 21 avril 2023, D.________ Sàrl (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel contre le jugement précité, en concluant en
substance, avec suite de frais, à sa réforme en ce sens que la résiliation
du bail formée par O.________ le 14 mars 2019 soit déclarée nulle,
subsidiairement inefficace, qu’O.________ soit condamnée à respecter le

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contrat de bail commercial signé par les parties le 1er juin 2018,
qu’interdiction soit faite à O.________ de conclure un contrat de bail portant
sur les locaux en question, subsidiairement de prolonger l’éventuelle
location actuelle de ces locaux au-delà du terme légal ou contractuel
applicable et qu’O.________ soit condamnée à réaliser le conduit
d’extraction de la ventilation principale de cuisine, subsidiairement
l’installation du système de ventilation nécessaire à l’exploitation des
locaux dans un délai de six mois à compter de la décision définitive et
exécutoire. A titre subsidiaire, elle a conclu à l’annulation du jugement et
au renvoi de la cause à l’autorité inférieure pour nouvelle décision dans le
sens des considérants.
En annexe à son appel, elle a produit un bordereau de pièces
qui ont toutes déjà été produites en première instance ou qui constituent
des actes de procédure de la première instance.
Dans sa réponse du 29 septembre 2023, O.________ (ci-après :
l’intimée) a conclu au rejet de l'appel, avec suite de frais et dépens.
Le 13 octobre 2023, l'appelante a déposé une réplique
spontanée, dans laquelle elle confirme ses conclusions.
L'intimée a déposé une duplique le 24 octobre 2023, dans
laquelle elle confirme également ses conclusions.
Par courrier du 13 mai 2024, les conseils de l’appelante ont
informé la Cour de céans qu’ils ne représentaient plus les intérêts de celle-
ci dans la présente procédure.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. L’intimée O.________ est une société anonyme de droit suisse
qui a notamment pour but [...]. Elle est propriétaire de l’immeuble sis rue
[...], à [...].

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2. L’intimée a confié la gestion immobilière de la surface
commerciale situé au rez-de-chaussée de l’immeuble précité à
U.________ SA (ci-après : la gérance). [...], [...], [...], S.________ et
D.________ ont agi au nom et pour le compte de cette dernière.
3. Entre mars et juin 2017, Z.________ et la gérance ont
échangé plusieurs courriels concernant la location de la surface
commerciale précitée, le premier réitérant le 27 juin 2017 sa
candidature après l’avoir retirée dans un premier temps au motif que
les risques de louer ce grand magasin étaient trop élevés.
4. Par courriel du 17 octobre 2017 intitulé « Conditions de
location », la gérance a transmis à Z.________ les plans des surfaces des
locaux en DWG et lui a indiqué, notamment, la date du début du bail,
soit le 1er février 2018, le montant du loyer annuel total, soit 148’530 fr.
75, ou 12’377 fr. 56 par mois, et le montant de la garantie de loyer
correspondant à six mois de loyer, soit 74’265 fr. 36. Elle lui conseillait
en outre :
« [..] de prendre immédiatement un architecte pour [..] constituer
le dossier de changement d’affectation des locaux, en y incluant la
demande d’autorisation pour la pose d’enseigne publicitaire en façade.
Dans cette situation il s’agit d’une enquête publique, le dossier va à la
Ville de [...] puis il va encore au canton de Vaud. [..] Je joins aussi le N°
de téléphone du service des permis de construire de la Ville de [...]
[..]. Je vous laisse le soin de gérer la suite, sachant que l’octroi de
l’autorisation peut prendre jusqu’à 6 mois ».
Enfin, la gérance précisait demeurer dans l’attente de son
prochain envoi concernant son projet ainsi que le descriptif détaillé des
travaux qu’il allait engager.
5. Dans le cadre d’un échange de courriels intervenu au début
du mois de décembre 2017 entre la gérance et Z.________, ce dernier a
annoncé la création de l’appelante, la société D.________ Sàrl. Interrogée
au sujet du système de climatisation et ventilation existant, la gérance
a indiqué à Z.________ que les locaux étaient munis d’une ventilation et
d’une climatisation qui desservaient les bureaux des niveaux 02I et 03I

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et les commerces. S’agissant de la climatisation, la gérance a ajouté
que l’exploitation d’un restaurant ou l’exercice d’une activité générant
des odeurs risquait d’être problématique. Enfin, elle a précisé ne pas
disposer de dessin de la surface externe, ni des coupes du bâtiment.
6. a) Inscrite au registre du commerce le 11 décembre 2017,
l’appelante D.________ Sàrl a notamment pour but l’exploitation de café-
restaurants et toutes activités liées à la restauration et à la vente de
produits alimentaires.
Dès son inscription au registre du commerce et jusqu’au 24
avril 2019, Z.________ a été son associé gérant président et B.________
associé gérant, chacun bénéficiant d’un pouvoir de signature individuelle.
Depuis lors, B.________ assume seul la fonction d’associé gérant. Lors de
son inscription au registre du commerce, le siège de la société se situait à
[...], à [...], c/o Z.________.
b) A tout le moins dès le mois d’avril 2018, Me [...], avocat à
Genève, a été l’un des interlocuteurs de l’intimée dans le cadre des
négociations contractuelles avec l’appelante.
c) B.________ a également mandaté [...] afin de l’assister lors
de l’exécution du contrat de bail litigieux, lequel est intervenu dans le
cadre de cette affaire, au plus tard à compter de février 2019.
7. a) Au mois de décembre 2017, la gérance a adressé à
l’appelante un premier projet de contrat de bail.
b) Par courriel du 18 décembre 2017, Z.________ a sollicité
de la gérance une réduction du loyer, à tout le moins durant la première
année, afin de compenser les travaux (peinture, sols, installations des
sanitaires, etc.) que l’appelante projetait dans les locaux. Il souhaitait,
en outre, faire figurer expressément dans le contrat, tel qu’il l’avait
selon lui convenu avec [...], le précédent responsable du dossier au sein
d’U.________ SA, que l’intimée assumerait, dans l’hypothèse où une

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ventilation supplémentaire était nécessaire, le coût du système de
conduits de ventilation du rez-de-chaussée au toit. Il précisait en outre
que l’appelante prendrait à sa charge les autres coûts d’installation de
la ventilation à l’intérieur du bâtiment. Le lendemain, la gérance lui a
répondu que sa requête serait transmise à l’intimée et qu’une liste
précise des travaux qu’elle entendait entreprendre dans les locaux
pourrait faciliter les négociations relatives à la réduction de loyer.
8. a) Par courriel du 30 avril 2018, Me [...] a indiqué à la
gérance avoir d’ores et déjà mandaté au nom de l’appelante Me [...],
notaire à Genève, en vue de l’augmentation du capital social de
20'000 fr. à 100'000 francs. Il sollicitait, en outre, qu’un projet de
contrat de bail remanié précisant les points suivants lui soit transmis au
plus vite :
« a. Le preneur de bail est D.________ Sàrl exclusivement.
[..]
c. Le paiement du loyer sera dû dès le 1er jour du mois suivant la
délivrance de la licence d’établissement (autorisation d’exploiter).
[..]
e. Le propriétaire s’engage à réaliser le conduit d’extraction de la
ventilation principale en coordination avec les travaux entrepris par la
société D.________ Sàrl, et ce afin d’éviter tout éventuel retard dans le
planning. »
b) Le lendemain, la gérance lui a transmis un projet de
contrat intitulé « Contrat de bail commercial du 01.05.2018 » et lui a
répondu au sujet du preneur de bail que « sous réserve d’acceptation de
la Sàrl à 100'000.- par le propriétaire, nous avions parlé que vous
dirigeriez D.________ Sàrl vers une SA. Ce qui n’est manifestement pas le
cas ». Quant au paiement du loyer, il était indiqué que la date de
délivrance du permis de construire ferait foi comme prévu et non pas la
date de délivrance de la licence d’établissement (autorisation
d’exploiter). Le projet de contrat prévoyait notamment ce qui suit :
« Art. 25 Participation du bailleur
Le bailleur réalisera à titre exceptionnel le conduit d’extraction de la
ventilation principale de cuisine soit ; depuis le plafond de la surface
louée, jusqu’en toiture. Ces frais s’élèvent à environ à CHF 50'000.00 et
représentent l’unique participation commerciale envers le locataire.
Aucune réduction de loyer ne sera accordée. »

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9. Par courriel du 23 mai 2018, la gérance a informé Me [...]
que l’intimée n’entendait pas donner suite à sa demande concernant le
prolongement de la date de paiement du loyer et que le projet de
contrat intitulé « Contrat de bail commercial du 1er mai 2018 » était sa
dernière offre.
10. Lors d’un échange de courriels les 11 et 12 juin 2018, la
gérance a indiqué à Me [...] que le bail ne débuterait pas le 1er juin
2018, « étant donné que le début du bail [était] lié au paiement du 1er
loyer et donc à l’obtention du permis de construire (cf. partie « début du
bail » de la page 2) ». Concernant la date de rendez-vous entre les
différentes parties, elle a encore indiqué qu’elle attendait la décision de
l’appelante quant à la société qui exercerait le mandat pour les travaux
sur le canal de ventilation et qu’elle reprendrait contact avec lui sans
délai.
11. A une date que l’instruction n’a pas permis d’établir avec
précision, l’appelante, d’une part, et l’intimée, représentée par
U.________ SA, d’autre part, ont conclu un contrat intitulé « Contrat de
bail commercial du 01.06.2018 ». L’entête « U.________ SA » figure sur la
première page du contrat. Le contrat a été signé et paraphé sur chaque
page par Z.________ et B.________, pour l’appelante.
Sous le titre « Situation initiale », il était indiqué ce qui suit :
« La société D.________ Sàrl, sise [...] s’engage à louer la surface
commerciale [...], pour faire un commerce de restauration légère de
spécialités [...]. »
L’objet de la location était décrit comme il suit :
« 1 surface commerciale au rez de chaussée d’environ 264 m2 +
stockage et cuisine d’environ 95 m2 au sous-sol (selon plans : annexe 1
et 2). »
L’accès aux locaux était limité, s’agissant de l’appelante,
aux locaux objet du contrat ; elle n’avait pas accès aux locaux utilisés
par l’intimée dans le cadre de ses activités [...].

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La destination des locaux, telle que prévue par le contrat
était « Surface de vente, restauration légère de spécialités [...] ».
L’appelante s’est engagée à n’utiliser les locaux qu’aux fins convenues,
tout changement ou interruption de l’usage prévu étant soumis au
consentement préalable écrit du bailleur. Lors de son interrogatoire,
B.________ a déclaré que les parties avaient convenu de l’aménagement
de cette surface commerciale en café-restaurant, sans que cette
affirmation soit confirmée par une autre pièce au dossier.
Les parties ont prévu que la durée du bail serait de 10 ans et
que le début du bail serait notifié par avenant, le premier jour du mois
suivant la délivrance du permis de construire.
En outre, elles ont prévu que le paiement du loyer serait dû
dès le premier jour du mois suivant la délivrance du permis de
construire et qu’un avenant serait édité en complément dudit bail, afin
d’officialiser le début réel de celui-ci.
Entendue dans le cadre de la procédure de mesures
provisionnelles, la témoin D.________ a confirmé que l’entrée en vigueur
du contrat de bail litigieux était subordonnée à la condition de la
délivrance d’un permis de construire.
Il était en outre convenu ce qui suit :
« D. Possibilités de dissolution anticipée unilatérale
Le locataire a le droit de résilier le bail de manière anticipée
dès la 4ème année moyennant un préavis de 12 mois.
E. Garantie de loyer
Pour garantir l’exécution des obligations qu’il contracte en
vertu du présent bail, le locataire fournit au bailleur, à la
signature du contrat, une garantie bancaire de CHF 75'000.00
(six mois de loyer net arrondi), valable pour la durée du bail et
de ses éventuels renouvellements. Les garanties de
cautionnement par le biais de sociétés type « Swisscaution »,
ne sont pas autorisées par le bailleur. Un compte bancaire
devra être ouvert à cet effet auprès d’une grande banque
Suisse.
[..]

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Conditions particulières
Art. 1 Loyer
Le loyer [..] se décompose comme suit :
- Surface de bureaux Loyer net CHF 142’560.00 / an,
soit CHF 11'880.00 / mois
- Surface des sous-sol Loyer net CHF 5’970.75 / an,
soit CHF 497.56 / mois
- Charges-frais accessoires Forfait CHF 9’768.00 / an,
Soit CHF 814.00 / mois
Loyer brut total : CHF 158'298.75 / an,
soit CHF 13'191.56 / mois
Art. 2 Charges – Frais accessoires
Eau chaude – Chauffage – Frais d’exploitation et d’entretien
[..]
c) Le forfait annuel comprend notamment, dans la mesure des coûts
effectifs TVA comprise, les postes suivants :
Chauffage et eau chaude
[..]
- Les frais de l’installation et de fonctionnement de ventilation,
climatisation, abonnement service inclus.
Frais accessoires
[..]
Les autres frais accessoires résultant de l’exploitation, de l’entretien et
du nettoyage sont à la charge du locataire, comme par exemple :
[..]
- Entretien et nettoyage du conduit d’extraction de ventilation de la
cuisine, installé et financé par le bailleur (facturé de manière
séparée une fois par année).
[..]
Art. 6 Etat des locaux
Les locaux sont remis au locataire à l’état tels que vus et visités. Le
bailleur ne tient pas compte des aménagements intérieurs du locataire.
Un état des lieux sera effectué à la remise des locaux. Le locataire est
responsable d’assurer à ses frais l’entretien courant des locaux et de
maintenir ceux-ci en bon état pendant toute la durée du bail.
Conformément aux articles 259 et ss CO et à l’usage local, le locataire
doit remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les
menus travaux de nettoyage et de réparation indispensables à
l’entretien normal de la chose. Selon la règle, elles englobent les menus
travaux, les travaux d’entretien etc. n’excédant pas plus de 0,5% du
loyer annuel.
L’élimination et le déblaiement des déchets du locataire sont à sa
charge, ils devront être acheminés chaque soir directement au point de

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collecte des déchets de la Ville de Lausanne le plus proche, fin d’éviter
de mauvaises odeurs dans l’immeuble et ses environs.
Le nettoyage des vitres intérieures de la surface louée est à la charge du
locataire.
Les autres frais et travaux sont à la charge du bailleur.
Art. 7 Travaux d’aménagement
[..]
1. Le locataire s’engage à faire réaliser ses aménagements selon
toutes les règles de l’art de construire. [..] Le locataire supporte
l’intégralité des frais d’installation et de transformation, résultant
de la réalisation de ses installations d’exploitation et technique,
ainsi que de tous les frais de maintenance.
[..]
4. Afin d’éviter une quelconque hypothèque légale des
artisans/entrepreneurs, le locataire constituera une garantie
pour travaux de construction, à hauteur du montant total de
ses investissements, d’une durée dépassant de 6 mois la fin des
travaux. Ladite garantie, devra être constituée auprès d’une
assurance Suisse ou d’une grande banque Suisse. La garantie
devra être transmise au bailleur 1 mois avant le début des
travaux.
5. L’entretien et le remplacement des aménagements du locataire
relèvent exclusivement de son ressort, même si ceux-ci font corps
avec le bâtiment ; les frais correspondants lui incombant. Le
locataire est tenu d’entreprendre, à la première demande de la
bailleresse, les travaux d’entretien et de rénovation relatifs aux
aménagements, si leur état risque d’endommager l’objet loué ou
d’autres parties de l’immeuble loué ou bien nuit à l’aspect
extérieur de l’immeuble loué.
[..]
10. Par ailleurs, le consentement écrit du bailleur sera toujours requis
pour tous les travaux à effectuer dans les locaux. Un programme
sommaire des travaux d’aménagement du locataire sera soumis au
propriétaire (annexe 3). Sur cette base, un programme détaillé
sera établi et fera l’objet d’une convention séparée, qui deviendra
partie intégrante du présent bail, dès que les détails de ces
travaux seront connus.
[..]
Art. 13 Respect des normes, devoir de diligence
Le locataire s’engage à veiller au respect de toutes les normes et
dispositions légales particulièrement applicables à son exploitation et
fera, cas échéant à ses frais, toutes les démarches nécessaires auprès
des autorités. [..]
[…]
Art. 16 Changement d’adresse et/ou de raison sociale
Le locataire a l’obligation d'annoncer immédiatement tout changement
d’adresse, qu’il s’agisse de son entrée dans les locaux ou de sa sortie.

- 12 -
Les éventuels frais résultant du défaut de cette annonce seront, le cas
échéant, à la charge du locataire.
[…]
Art. 19 Travaux du locataire / respect des normes
En cas de travaux extraordinaires effectués par le locataire, ou
installation de d’équipements particuliers, [..] veillera à obtenir
préalablement l’accord du bailleur. Dans tous les cas, les interventions
requises seront à la charge du locataire.
[..]
Art. 22 Forme écrite
[..] Toute modification du présent contrat ou de dispositions contenues
dans les annexes auxquelles il se réfère doit faire l’objet d’un avenant
écrit et signé par les deux parties.
[..]
Art. 24 Droit applicable et for
Pour sa validité, toute modification ou tout complément au présent
contrat requiert la forme écrite (les signatures authentiques des deux
parties contractantes).
[..]
Art. 25 Participation du bailleur
Le bailleur réalisera à titre exceptionnel le conduit d’extraction de la
ventilation principale de cuisine, soit depuis le plafond de la surface
louée, jusqu’en toiture. Ces frais s’élèvent à environ à CHF 50'000.00 et
représentent l’unique participation commerciale envers le locataire.
Aucune réduction de loyer ne sera accordée.
Art. 26 Validité du bail
1. En cas de non délivrance de l’autorisation d’exploiter de la part des
autorités compétentes, le présent bail deviendra caduc. Aucune
forme d’indemnité ne pourra être exigée du bailleur.
2. La société D.________ Sàrl s’engage à augmenter son capital en le
faisant passer de 20'000.- CHF à 100'000.- CHF. »
b) Lors de son interrogatoire dans le cadre de la procédure de
mesures provisionnelles, B.________ a déclaré que :
« Me [...] et U.________ SA ont procédé à des pourparlers contractuels
pendant 4 à 5 mois. Puis le contrat de bail nous a été présenté lors
d’une entrevue au [...]. Cette entrevue s’est tenue quelques jours avant
ou après le 1er juin 2018. Le contrat de bail était rédigé en français. Lors
de cette rencontre, Me [...] et mon ancien associé étaient présents. Me
[...] parle [...] et le français. Me [...] m’a traduit le contrat de bail et en a
contrôlé les détails ».
Quant aux travaux d’aménagement, il a déclaré lors de son
interrogatoire dans le cadre de la procédure sur le fond que l’appelante a

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« consenti de faire un conduit à l’intérieur des locaux loués, O.________
devant se charger de la suite de la conduite jusqu’au toit. Nous n’avions
en effet pas accès aux locaux autres que ceux loués ».
c) Le témoin I.________, architecte de l’appelante, a
déclaré, lors de son audition dans le cadre de la procédure de mesures
provisionnelles, qu’il devait déposer au nom de celle-ci la demande de
permis de construire. Il a en outre déclaré ceci :
« Il était convenu que U.________ SA devait s’occuper de la partie du
projet pour laquelle nous n’avions pas accès au plan. Il est évident
que c’est pour des questions de sécurité que nous n’avions pas accès
aux plans de [...]. »
12. Le 21 juin 2018, l’appelante a déposé un montant de 80’000
fr. sur un compte courant ouvert à son nom auprès [...].
13. Un état des lieux d’entrée a eu lieu le 22 juin 2018. Avec
l’accord de l’appelante, l’intimée est restée en possession des clés de la
surface commerciale.
14. Au début du mois de juillet 2018, les parties ont participé à
une séance de lancement du projet. B.________ et I.________, pour
l’appelante, y étaient présents.
L’intimée a désigné [...] en tant que chef de projet et
S.________ en tant que responsable de projet.
15. Le 17 juillet 2018, Me [...] a écrit ce qui suit à la gérance :
« Nous sommes toujours dans l’attente du procès-verbal de la séance qui a
eu lieu le 3 juillet 2018 en vos locaux.
Il est indispensable que Monsieur I.________, architecte, puisse déposer le
dossier d’enquête publique auprès de la Municipalité juste après la
prochaine réunion sur place fixée en date du 25 juillet 2018. [..] ».
L’intimée n’a pas transmis un procès-verbal de cette séance
à l’appelante.

- 14 -
Par courriel du même jour, la gérance a rappelé à Me [...] qu’il
avait été convenu qu’I.________ transmette à S.________ au plus tard le 6
juillet 2018, les informations nécessaires pour la réalisation des travaux
(puissance de ventilation, puissance électrique).
Par courriel du 19 juillet 2018, S.________ a demandé à
I.________ de « faire un bilan thermique (Déperditions/Charges) du local,
pour dimensionner le monobloc de ventilation et les batteries « Chaud »
et « Froid », a attiré son attention sur les informations à connaître pour
dimensionner le monobloc et lui a demandé de lui transmettre le débit
de celui-ci afin de pouvoir effectuer ses relevés sur place et voir si une
réutilisation des gaines de ventilation existantes serait possible.
16. Le 20 septembre 2018, l’appelante a transféré son siège à la
rue [...] à [...].
17. Plusieurs séances de coordination du projet ont eu lieu entre
les représentants des parties entre octobre 2018 et février 2019.
Il résulte des procès-verbaux des séances que le projet était
divisé en deux parties : le « Projet O.________ – mise en place d’un canal
de ventilation », d’une part, et « Projet – D.________ Sàrl », d’autre part.
18. La première séance de coordination est intervenue le 4
octobre 2018. Lors de cette séance, il a été stipulé qu’I.________,
l’architecte de l’appelante, devait s’assurer, dans un délai au 5
novembre 2018, que les appareils commandés par l’appelante étaient
conformes aux normes suisses.
19. Il ressort du procès-verbal de la deuxième séance de
coordination, qui s’est déroulée le 12 novembre 2018, qu’il a été
convenu qu’I.________ devait, dans un délai fixé au 3 décembre 2018,
« fournir à U.________ SA les besoins complets de D.________ Sàrl (eau,
électricité etc..) » et des plans actualisés de son projet (plans, liste des
appareils prévus, etc…). Le procès-verbal précisait encore que « pour la

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prochaine séance, une réponse précise [devait] être apportée
concernant les besoins futurs du locataire (eau, air électricité etc.) ainsi
qu’un projet détaillé de tous les travaux envisagés (y.c l’aménagement
du sous-sol) et des équipements envisagés ». Ce dernier point
comportait la mention « URGENT », marquée en majuscules et en gras.
Durant cette deuxième séance, il a également été convenu
qu’I.________, qui n’était pas parvenu à vérifier les appareils précités, le
ferait dans un délai fixé au 3 décembre 2018.
Dans un courriel du 15 novembre 2018 adressé par I.________
aux représentants de l’appelante, le prénommé a rappelé que, lors de
cette séance, S.________ avait présenté une analyse des possibilités
techniques de conduit de ventilation qui joindrait le toit. Il avait
considéré deux hypothèses de capacité de ventilation et indiqué que,
compte tenu de ces hypothèses, le canal existant n’était pas
suffisamment large pour y faire passer la nouvelle installation de
ventilation, de sorte que la création d’un nouveau canal au travers de
tous les étages de l’immeuble et jusqu’à la toiture était nécessaire. Les
coûts de ces travaux étaient grossièrement estimés entre 250’000 fr. et
500’000 francs. Toujours lors de cette séance, l’intimée avait indiqué
qu’elle mandaterait un bureau d’ingénieurs [...] et suggéré que
l’appelante mandate le même bureau s’agissant de ses propres travaux,
aux fins d’optimiser la coordination des travaux.
S.________ a indiqué, lors de son audition dans le cadre de la
procédure de mesures provisionnelles, avoir établi cette estimation
dans le cadre de la mission qui lui avait été confiée de vérifier la
faisabilité de la création d’une gaine de ventilation dans les locaux de
l’intimée. Il a précisé qu’il n’avait pas pour mission de s’occuper du
concept de ventilation du restaurant de l’appelante et que le coût
précité concernait la création de la gaine de ventilation entre le toit
terrasse du bâtiment et la dalle supérieure du restaurant.
20. Une troisième séance de coordination à laquelle ont
participé I.________ et Me [...] en qualité de représentants de

- 16 -
l’appelante, a eu lieu le 3 décembre 2018. Il ressort du procès-verbal de
cette séance ce qui suit :
« La variante 1 (100 personnes + MARGE EVOLUTION) présentée par
S.________ est retenue et un calcul des coûts doit être fait. Il est
impératif que ce calcul des coûts soit fourni pour la prochaine séance. »
Un délai au 4 février 2019 était imparti à S.________ à cet
effet.
Lors de cette séance, il a également été convenu que
l’architecte de l’appelante fournisse à U.________ SA les besoins
complets de D.________ Sàrl (eau, électricité etc..) et des plans
actualisés de son projet (plans, liste des appareils prévus, etc..), dans
un délai au 18 décembre 2018. Il était précisé en outre que, dans le
même délai, une réponse précise devait être apportée concernant les
besoins futurs du locataire (eau, air électricité etc.) ainsi qu’un projet
détaillé de tous les travaux (y.c. l’aménagement du sous-sol) et
équipements envisagés. Le procès-verbal de la séance mentionnait
encore ce qui suit :
« Toutes les informations nécessaires au projet de création du calcul de
ventilation doivent être fournies à S.________ par I.________ au plus tard
pour le 18 décembre 2018 ».
Tous ces points comportaient la mention « URGENT »,
inscrite en majuscules et en gras.
Enfin, il a été convenu que l’architecte de l’appelante
procéderait dans un délai au 4 février 2019 à la vérification de la
conformité aux normes suisses des appareils commandés par l’appelante.
21. Par courriel du 11 décembre 2018, adressé en copie à Me
[...], [...] d’U.________ SA indiquait à I.________ ce qui suit :
« Suite à notre séance du 3 décembre 2018 [..] et conformément au PV
de dite séance [..], nous attendons de votre part les informations
nécessaires au projet de S.________ et qui vous ont été demandées par
email en date du 19 juillet 2018.
Ces informations auraient dû nous être fournies lors de la dernière
séance

- 17 -
(3 décembre 2018), néanmoins O.________ a consenti à vous accorder un
dernier délai au 18 décembre 2018 pour nous fournir ces informations ».
22. Le 14 décembre 2018, I.________ a indiqué à la gérance que
l’appelante procéderait à un bilan énergétique du local litigieux.
23. Lors d’une conversation téléphonique du 21 décembre 2018
avec Me [...], la gérance a évoqué la possibilité de résilier à l’amiable le
contrat de bail.
24. Par courriel du 28 décembre 2018 adressé à l’architecte de
l’appelante et, en copie, à Me [...], la gérance indiquait ce qui suit :
« Nous vous demandons de bien vouloir nous fournir les informations
demandées d’ici au 15 janvier 2018 [recte : 2019] afin que nous
puissions à notre tour vous fournir les informations nécessaires à
l’avancée de ce projet. Sans réponse de votre part nous considérerons
que vous acceptez ce délai. »
25. Dans un courriel interne à la gérance du 7 janvier 2019,
S.________ a indiqué ne pas avoir reçu les pièces nécessaires au
dimensionnement de la gaine technique de la part de l’architecte de
l’appelante et expliquait en outre que sans un bilan thermique et une
validation du concept qui définiraient la section de la gaine de
ventilation, ils ne pourraient pas dimensionner et chiffrer la gaine
technique.
26. Le 9 janvier 2019, la gérance a adressé un nouveau courriel
à I.________, avec en copie Me [...], dont le contenu est le suivant :
« [..] n’ayant pas eu de retour suite à notre email du 28 décembre 2018,
nous partons du principe que les informations demandées nous seront
fournies dans les délais demandés. »
Le même jour, I.________ lui a répondu ne pas être en mesure
d’« assurer à 100% » le délai fixé au 15 janvier 2019 puisqu’il n’avait
reçu qu’une « seule élévation » le 28 décembre précédent et qu’il avait
« dû relever les façades manquantes et compléter les dessins de
manière à pouvoir les transmettre au bureau technique en charge de
l’établissement du bilan énergétique ». Un échange de courriels s’en est

- 18 -
suivi entre les précités qui ne s’accordaient pas sur le moment auquel
ces plans auraient été réclamés et transmis à l’appelante, l’architecte
prétendant qu’il les avait demandés depuis près d’un an. La gérance lui
a répondu qu’elle n’avait « pas trouvé la trace » de sa demande d’il y a
un an concernant ces plans et lui a demandé de lui en envoyer une
copie.
Lors de son audition le 28 novembre 2019, I.________ a
déclaré ce qui suit :
« Je confirme que la réalisation des canaux de ventilation impliquait une
intervention sur des parties d’immeuble auxquelles [l’appelante] n’avait
aucun accès. Je précise spontanément que nous n’avons jamais eu
d’autres plans que ceux du local loué, du local en sous-sol et de la
façade ouest en microfilm. Dans ces conditions, il est très difficile
d’établir des plans pour un projet de ventilation ».
27. Par courriel du 14 janvier 2019, Me [...] a indiqué à la
gérance ne pas être en mesure de prendre position au sujet de la
résiliation à l’amiable du contrat et a requis le maintien de la séance
prévue le 4 février 2019. En outre, il ajoutait que l’appelante
présenterait à cette occasion une ou deux solutions alternatives en
relation avec le canal de ventilation, lesquelles auraient le mérite d’être
moins invasives et, partant, moins onéreuses que celles envisagées par
l’intimée.
Le lendemain, après avoir pris acte de la position de
l’appelante, la gérance s’est montrée intéressée par les options
alternatives mentionnées par Me [...] et lui a demandé de lui fournir une
présentation succincte de celles-ci avant la séance du 4 février 2019,
demande réitérée par courriels des 24 et 29 janvier 2019.
28. Toujours le 15 janvier 2019, la gérance a adressé un courriel
à I.________, avec en copie Me [...], B.________ et Z.________, dans lequel
elle indiquait qu’une nouvelle fois et sans explications, elle n’avait pas
reçu les informations requises le 19 juillet 2018, ce qui ne cadrait pas
avec la volonté affichée par sa mandante de faire évoluer la situation
rapidement. Il y était en outre précisé ceci :

- 19 -
« Une ultime demande sera adressée à D.________ Sàrl par courrier
recommandé dans la semaine afin de clarifier la situation au plus vite et
avant [..] le point de situation prévu le 4 février 2019. »
Lors de leur audition dans le cadre des mesures d’instruction
relatives aux mesures provisionnelles, les témoins S.________ et
D.________ ont déclaré avoir rencontré des difficultés avec l’appelante
afin d’obtenir les informations nécessaires à l’avancement du projet.
S.________ a déclaré notamment ce qui suit :
« Il est exact qu’en décembre 2018, U.________ SA ignorait encore quels
étaient les besoins de [l’appelante], quels travaux et équipements elle
envisageait dans le local litigieux, et que nous ne disposions pas des
informations nécessaires notamment au projet de réalisation du canal de
ventilation malgré des demandes répétées, ce qui avait été protocolé dans
des pv. Je disposais d’informations partielles pour ce qui concernait ma
tâche dans ce projet, soit l’examen de la faisabilité de la création du réseau
de ventilation. Afin d’examiner la faisabilité, j’avais notamment besoin d’un
bilan thermique, que je n’ai jamais eu, ainsi que de la puissance chaud/froid
du monobloc de ventilation. Ces éléments étaient nécessaires pour que
nous puissions calculer le dimensionnement de la tuyauterie ainsi que les
réseaux de ventilation. S’agissant de la puissance électrique, je n’ai eu
qu’une partie des éléments mais je ne saurais plus vous dire quand.
C’est exact que de nombreux délais ont été concédés à plusieurs reprises à
[l’appelante] durant l’année 2018 et le premier trimestre 2019 pour que les
informations nécessaires à la faisabilité du réseau de ventilation nous
soient transmises. Ces délais ont été accordés à I.________ avec qui nous
avions le lien dans les discussions, via [...] qui était en charge du pv. »
Pour sa part, D.________ a déclaré ceci :
« Je peux vous indiquer que diverses informations ont été demandées à
plusieurs reprises à [l’appelante] et que nous avons eu des difficultés à
avoir les réponses souhaitées.
[..]
Pour vous répondre, nous avons notamment interrogé [l’appelante] sur ses
besoins en débit d’air et d’électricité afin que S.________ puisse faire des
calculs, sur ses besoins techniques relatifs à la surface louée, ainsi que si
les éléments d’électro-ménagers que [l’appelante] souhaitait importer de
[...] était aux normes suisses. »
Elle a en outre confirmé que l’intimée avait concédé à
l’appelante de nombreux délais, tout au long de l’année 2018 et durant
le 1er trimestre de l’année 2019 afin que celle-ci lui transmette les
informations nécessaires à la faisabilité du réseau de ventilation.
29. Par courriel du 24 janvier 2019 adressé à Me [...], avec copie
aux deux associés de l’appelante, la gérance a signalé qu’il manquait le

- 20 -
certificat de garantie de loyer et la confirmation du Registre du
commerce de la modification du capital de la Sàrl de 20'000 à 100'000
fr., et a imparti un délai au 1er février 2019 au plus tard pour fournir ces
documents.
30. Le 29 janvier 2019, Me [...] a remis à la gérance une brève
description de la solution alternative proposée, accompagnée
d’annexes, dont un plan. En substance, selon l’appelante, cette solution
consistait essentiellement en l’addition de fours de reconditionnement
et l’intégration de deux prises pour la vidange du séparateur de graisses
dans le panneau de remplissage inférieur du vitrage sud-est, ainsi que
l’utilisation des vitrages et conduits existants aux fins de ventilation et
extraction, dont le coût estimé était moindre que celui du projet
envisagé par l’intimée.
31. Une nouvelle séance a eu lieu le 4 février 2019 entre les
représentants des parties à laquelle ont notamment participé B.________,
I.________, [...] et Me [...]. Lors de cette séance, l’architecte de
l’appelante a présenté la solution alternative envisagée en relation avec
la ventilation. L’intimée n’a pas pris position sur cette solution. Selon le
témoin D.________, « c’étaient des discussions. Il n’y avait rien de
concret qui prouvait que ces solutions étaient faisables ». Dans son
témoignage livré dans le cadre de la procédure de mesures
provisionnelles, l’architecte de l’appelante a confirmé que l’intimée
« n’était en réalité pas en mesure de le faire sur la base des
informations communiquées à ce moment-là mais ils étaient ouverts ».
Le témoin I.________ a déclaré que, lors de cette séance, un
échéancier formel mais oral à sa connaissance avait été formulé et que
l’appelante n’avait pas formulé de réserve s’agissant des délais
discutés, lesquels portaient sur la mise à jour des plans et la
présentation d’une garantie financière. Il a confirmé que les délais de
l’échéancier étaient formellement tenables, notamment, le délai au 7
mars pour la transmission de la demande de permis de construire.

- 21 -
La témoin D.________ a déclaré que l’échéancier a été
conjointement établi par les parties présentes lors de la séance du 4
février 2019. Il ressort également de son témoignage que les délais
impartis à l’appelante portaient sur la transmission de la demande de
permis de construire à U.________ SA, ainsi que sur la constitution d’une
garantie de loyer et l’augmentation de son capital-actions.
De son côté, B.________, a déclaré, lors de son interrogatoire en
qualité de partie dans le cadre de la procédure de mesures
provisionnelles, que lors de la séance du 4 février 2019, il n’avait pas été
discuté d’un délai pour le dépôt du permis de construire.
La séance du 4 février 2019 n’a fait l’objet d’aucun procès-
verbal.
32. Le même jour, I.________ a contacté [...] du Bureau des
permis de construire et le Service [...] de la Ville de [...] au sujet de la
faisabilité du projet envisagé et a procédé le lendemain à une visite sur
place avec un représentant du Service de protection du Patrimoine de la
Ville de [...].
33. Par courrier recommandé du 8 février 2019, la gérance a
écrit ce qui suit à l’appelante :
« Au nom et pour le compte d’O.________ [..] et pour faire suite à notre
séance du
4 février 2019 [..] nous vous transmettrons en annexe l’échéancier
décidé d’un commun accord lors de ladite séance.
Nous vous enjoignons de respecter les échéances prévues dans
l’échéancier annexé à la présente afin de garantir la bonne avancée de
nos projets respectifs. O.________ se réserve le droit de se départir du
« Contrat de bail commercial du 1er juin 2018 » dans le cas où
l’intégralité des délais impartis tels que susmentionné viendrait à ne pas
être respectée.
Nous attirons une nouvelle fois votre attention sur le fait que le
« Contrat de bail commercial du 1er juin 2018 » prévoit une participation
à hauteur de CHF 50'000,-par O.________ pour la construction d’un canal
de ventilation interne passant par les bureaux d’O.________; le surcoût
relatif à ladite construction devra donc être financé par D.________ Sàrl.
[..] nous vous demandons également de vous positionner par rapport à
la prise en charge de ce surcoût. Dès lors, nous vous remercions de
bien vouloir nous communiquer votre détermination sur ce point

- 22 -
d’ici au 28 février 2019, tel que mentionné également dans
l’échéancier annexé. »
L’échéancier suivant était annexé à ce courrier :
« Echéancier déroulement du projet D.________ Sàrl – O.________
28 février 2019 : Transmission des documents suivants par D.________
Sàrl à U.________ SA :
• Augmentation du capital action de la société
D.________ Sàrl de CHF 20'000.- à CHF 100'000.-.
• Garantie de loyer auprès d’une grande banque
Suisse conformément au contrat de bail commercial
du 1er juin 2018.
Détermination de D.________ Sàrl concernant le
paiement du montant excédent le montant de CHF
50'000.- contractuellement à charge d’O.________.
07 mars 2019 : Transmission de la demande de permis de construire
de D.________ Sàrl à U.________ SA pour validation par O.________.
15 mars 2019 : Dernier délai pour le dépôt de la demande de permis
de construire aux autorités compétentes par D.________
Sàrl (avec copie à U.________ SA).
En cas de non-respect de l’intégralité des délais impartis
par l’échéancier ci-dessus, O.________ se réserve le droit
de se départir du « contrat de bail commercial du 1er juin
2018 ».
Ce courrier n’a suscité aucune réaction de la part de
l’appelante. Lors de son audition, la témoin D.________ a précisé que ce
n’était que fin mars 2019 que l’appelante avait contesté les délais fixés
dans l’échéancier.
34. Le 13 février 2019, I.________ a adressé à la gérance – en
mettant [...] en copie –, un courriel dont il ressort ce qui suit :
« Suite à notre rencontre du 04 février dernier, je reviens à vous pour
vous transmettre quelques nouvelles informations concernant le suivi du
projet :
Entretien téléphonique du 04.02.2019 avec M. [...] du [...] et le Service
[...] de la Ville de [...] :
1. Confirmation que la solution de fours de reconditionnement peut
être acceptée. Ces appareils fonctionnent selon un principe de
récupération des vapeurs par hotte à charbon actif et rejet de
condensants sur le réseau d’eaux usées. Il n’y a donc pas besoin
d’extraction de la ventilation de la cuisine en toiture.

- 23 -
2. Confirmation que la ventilation de la salle et des wc peut être
opérée par les parties supérieures des vitrages sud, côté rue [...],
avec prise d’air frais côté est et extraction côté ouest – sous
réserve de la confirmation par le Service de protection du
Patrimoine de la Ville de [...].
3. Confirmation que la proposition d’intégrer 2 prises Storz pour la
vidange du séparateur de graisse dans le panneau de remplissage
inférieur du vitrage sud-est, côté rue [...] était acceptée – sous
réserve de la confirmation par le Service de protection du
Patrimoine de la Ville de [...]. Visite sur place le 05.02.2019 avec
Mme [...], adjointe à la déléguée à la protection du Patrimoine de
la Ville de [...].
4. Confirmation que les points 2 et 3 sont admissibles. Les détails
d’exécution techniques seront discutés au moment de la phase
d’exécution, mais la demande d’autorisation peut être initiée en
l’état.
Après demande expresse, M. [...] confirme qu’il n’y avait pas lieu de
formaliser de demande écrite, une note interne a d’ores et déjà
inscrite par ses soins à ce sujet.
Compte tenu de ce qui précède, nous sommes en mesure d’initier la
procédure de demande d’autorisation de construire. [..]
Nous devrions être en mesure de vous revenir d’ici à la fin du mois de
février pour convenir d’une séance de signature. »
Ce courriel, que son auteur a qualifié lors de son audition
d’informatif, n’a suscité aucune réaction de l’intimée.
Lors de son audition en qualité de témoin, [...] a confirmé
avoir informé I.________, lors d’un contact téléphonique, du fait que son
service acceptait l’utilisation de fours à condensation en lieu et place de
hottes de ventilation avec évacuation de l’air vicié par le toit de
l’immeuble pour le projet envisagé, que le Service du patrimoine était
toutefois également concerné par cette question et qu’il croyait savoir
que la responsable de ce service s’était rendue sur place pour une
vision locale.
35. Par courrier du 25 février 2019, O.________ a confirmé à Me
[...] avoir reçu en dépôt le montant de 80'000 fr., destiné à la libération
intégrale de l’augmentation de capital de 20'000 fr. à 100'000 fr. de
l’appelante.

- 24 -
Le 28 février 2019, Me [...], notaire à [...], a instrumenté le
procès-verbal de l’assemblée extraordinaire des associés qui s’est tenue
ce jour-là et lors de laquelle le capital social de l’appelante a été
augmenté de 80'000 fr. pour être porté de 20'000 fr. à 100'000 francs.
Cette augmentation a été inscrite au registre du commerce le 13 mars
2019 et publiée dans la Feuille officielle suisse du commerce le [...]
2019.
36. Le 26 février 2019, l’intimée a remis à l’appelante un
formulaire d’ouverture de compte de garantie de loyer émanant
d’O.________, qui avait été préalablement rempli laissant apparaître
comme titulaires du compte les associés de l’appelante
personnellement. Ce fait a été confirmé par B.________ lors de son
interrogatoire dans le cadre de la procédure de mesures provisionnelles.
Il a cependant précisé n’avoir pas déposé la garantie en question car,
dans le document remis, étaient également indiqués son ancien associé
et lui-même comme garants. Il a expliqué que ce document ne
correspondait pas à l’accord convenu, qui impliquait la remise d’une
garantie en argent comptant et sans garantie personnelle des associés.
Il s’attendait dès lors à un document corrigé. Selon lui, Me [...] avait dû
écrire un courriel sur ces éléments.
37. a) Par courriel du 28 février 2019, la gérance a repris
contact avec l’architecte de l’appelante au sujet de l’étude phonique à
conduire dans les locaux. Elle a indiqué les conditions dans lesquelles
celle-ci devait se dérouler et précisé, notamment, que les frais y relatifs
seraient supportés par l’appelante et que l’intervention devait avoir lieu
un samedi en présence des collaborateurs de la gérance et
éventuellement d’un agent de sécurité.
b) L’appelante, représentée par [...], a confirmé par
téléphone et par courriel du 6 mars 2019 son accord pour procéder sans
délai à l’étude phonique, selon les conditions posées par l’intimée, à
l’exception de la présence d’un agent de sécurité, qu’elle jugeait inutile.

- 25 -
Au vu de l’absence de réponse à ce courriel, l’appelante a interpellé la
gérance par courriel du 15 mars 2019 et requis une réponse de sa part.
38. Aucune demande de permis de construire n’a été transmise
pour validation par l’appelante à l’intimée dans le délai imparti au 7
mars 2019, ce que les témoins I.________ et D.________ ont confirmé dans
le cadre de leurs déclarations.
39. a) L’intimée n’a manifesté aucune réaction immédiate à
l’expiration des premier et deuxième délais impartis à l’appelante dans
l’échéancier du
8 février 2019.
b) En date du 14 mars 2019, la gérance a adressé le courrier
recommandé suivant à l’appelante :
« Messieurs,
Au nom et pour le compte de notre mandante, O.________, sise à [...] et à
[...], nous faisons suite à notre courrier recommandé du 12 février 2019 vous
enjoignant de respecter les échéances imparties par l’échéancier joint audit
courrier, tel que convenues lors de la séance ayant eu lieu le 4 février 2019
dans les locaux d’O.________ à [...] en présence notamment de notre
mandante O.________ et de la Société D.________ Sàrl.
A ce jour, nous constatons qu’aucune des échéances imparties par
l’échéancier susmentionné n’a été respectée. Concrètement, la transmission
par D.________ Sàrl à U.________ SA de la documentation relative à
l’augmentation du capital action de D.________ Sàrl de CHF 20'000.- à CHF
100'000.- et à la garantie de loyer auprès d’une grande banque suisse
conformément au « Contrat de bail commercial du 1er juin 2018 », ainsi que
la détermination de D.________ Sàrl concernant le paiement du montant
excédent le montant de CHF 50'000.- contractuellement à charge
d’O.________, n’ont pas été reçues dans le délai imparti au 28 février 2019 et
ne sont d’ailleurs, à ce jour, toujours pas parvenues à U.________ SA.
A cela s’ajoute que la demande de permis de construire devant être
adressée aux autorités compétentes n’a pas été transmise à U.________ SA
pour validation par O.________ dans le délai imparti au 7 mars 2019, et ne lui
est, à ce jour, pas non plus parvenue. Par ailleurs, il découle manifestement
de ce qui précède, que le délai imparti au 15 mars 2019 pour le dépôt de la
demande de permis de construire par-devant les autorités compétentes,
après validation par O.________, ne pourra être respecté.
Dans les circonstances exposées ci-dessus, aucune obligation n’ayant été
exécutée par la Société D.________ Sàrl selon les échéances imparties tel que
susmentionné, notre mandante, O.________, se départit du « contrat de bail
commercial du 1er juin 2018 » avec effet immédiat. Partant, O.________ refuse
dès à présent l’exécution de toute prestation de la Société D.________ Sàrl
selon le contrat susmentionné.

- 26 -
[..] »
Le courrier ne comportait aucune annexe ; en particulier, il
n’était pas accompagné d’une formule officielle.
40. Aucune demande d’autorisation de construire n’a été
déposée par l’appelante concernant la surface commerciale litigieuse.
Lors de son audition, le témoin I.________ a confirmé ce fait, précisant
que cette demande était prête. Il a ajouté ce qui suit : « nous étions à
bout touchant pour mettre à jour les plans selon [la] nouvelle solution
alternative ».
41. Par courrier du 21 mars 2019, Me [...] a invité l’intimée à
revenir sur sa décision de se départir du contrat et l’informait que le
capital de l’appelante avait été augmenté à 100'000 francs.
42. Par courrier du 1er avril 2019, la gérance a une nouvelle fois
confirmé la volonté de l’intimée de se départir du contrat avec effet
immédiat, en précisant que l’échéancier avait été valablement notifié à
l’appelante et qu’il n’avait fait l’objet d’aucune contestation de sa part.
43. Le 3 avril 2019, l’appelante a, par son conseil, contesté une
fois de plus les motifs invoqués par l’intimée pour se départir
unilatéralement du contrat et réitéré notamment qu’elle était prête à
déposer rapidement la demande de permis de construire. Me [...]
indiquait encore que la garantie de loyer n’avait pas encore été émise
en raison de la négligence avérée d’O.________ et qu’il transmettait à
toutes fins utiles le formulaire d’ouverture de compte établi de manière
erronée.
44. Le 15 avril 2019, l’appelante a contesté la résiliation auprès de
la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lausanne. Dite autorité a constaté l’échec de la conciliation et a délivré à
l’appelante une autorisation de procéder le 5 septembre 2019.

- 27 -
45. Le 15 août 2019, sans en informer préalablement l’appelante,
l’intimée a offert à la location la surface commerciale litigieuse.
46. Saisie le 7 octobre 2019 par l’appelante d’une requête de
mesures superprovisionnelles et provisionnelles visant notamment à ce
qu’interdiction soit faite à l’intimée de mettre à disposition de qui que ce
soit et sous toute forme que ce soit la surface commerciale objet du
contrat de bail commercial conclu entre les parties le 8 juin 2018, la
Présidente du Tribunal des baux a rejeté le 9 octobre 2019 la requête de
mesures d’extrême urgence, respectivement le 11 juin 2020 la requête de
mesures provisionnelles. Dans le cadre de l’instruction de la cause
provisionnelle, la présidente a tenu quatre audiences, au cours desquelles
elle a entendu, le 28 novembre 2019, les témoins I.________, [...] et [...], le
6 mars 2020 B.________, en qualité de partie, et [...], en qualité de témoin,
et le 12 mai 2020 les témoins D.________ et S.________.
47. a) Toujours le 7 octobre 2019, l’appelante a saisi le Tribunal
des baux d’une demande, au pied de laquelle elle a pris les conclusions
suivantes, avec suite de frais et dépens, contre l’intimée :
« Principalement
1. Dire que la résiliation du bail formée par O.________ le 14 mars 2019
est nulle.
2. Partant, condamner O.________ à respecter le contrat de bail
commercial signé par les parties le 1er juin 2018.
3. Dire que tous les frais relatifs à l’installation du système de
ventilation nécessaire à la location des locaux par D.________ Sàrl
sont entièrement à la charge d’O.________.
4. Condamner O.________ en tous frais et dépens de la présente
procédure.
5. Débouter O.________ de toutes autres ou contraires conclusions.
Subsidiairement
6. Dire que la résiliation du bail formée par O.________ le 14 mars 2019
est inefficace.

- 28 -
7. Partant, condamner O.________ à respecter le contrat de bail
commercial signé par les parties le 1er juin 2018.
8. Dire que tous les frais relatifs à l’installation du système de
ventilation nécessaire à la location des locaux par D.________ Sàrl
sont entièrement à la charge d’O.________.
9. Condamner O.________ en tous frais et dépens de la présente
procédure.
10.Débouter O.________ de toutes autres ou contraires conclusions. »
Elle a, en outre, offert de constituer la garantie de loyer
conformément à la lettre E du contrat de bail.
b) Par courrier du 13 janvier 2020, l’appelante a précisé la
deuxième et la septième conclusion de sa demande en ce sens :
« Principalement
2. Condamner O.________ à réaliser le conduit d’extraction de la
ventilation principale de cuisine, subsidiairement l’installation du
système de ventilation nécessaire à l’exploitation des locaux par
D.________ Sàrl, dans un délai de
6 (six) mois à compter de la décision définitive et exécutoire.
2bis Faute d’exécution dans le délai de 6 (six) mois à compter de la
décision définitive et exécutoire, autoriser D.________ Sàrl à faire
réaliser le conduit d’extraction de la ventilation principale de la
cuisine, subsidiairement l’installation du système de ventilation
nécessaire à l’exploitation des locaux par D.________ Sàrl, par un
tiers aux frais d’O.________ et condamner O.________ au paiement
d’une avance de CHF 50'000,- avec intérêts à 5% l’an dès le
lendemain de l’échéance du délai de 6 (six) mois à compter de la
décision définitive et exécutoire, à faire valoir sur le coût de ces
travaux.
Subsidiairement aux conclusions 2 à 2bis :
7. Condamner O.________ à réaliser le conduit d’extraction de la
ventilation principale de cuisine, subsidiairement l’installation du
système de ventilation nécessaire à l’exploitation des locaux par
D.________ Sàrl, dans un délai de
6 (six) mois à compter de la décision définitive et exécutoire.
7bis Faute d’exécution dans le délai de 6 (six) mois à compter de la
décision définitive et exécutoire, autoriser D.________ Sàrl à faire
réaliser le conduit d’extraction de la ventilation principale de la
cuisine, subsidiairement l’installation du système de ventilation
nécessaire à l’exploitation des locaux par D.________ Sàrl, par un
tiers aux frais d’O.________ et condamner O.________ au paiement
d’une avance de CHF 50'000,- avec intérêts à 5% l’an dès le
lendemain de l’échéance du délai de 6 (six) mois à compter de la

- 29 -
décision définitive et exécutoire, à faire valoir sur le coût de ces
travaux. »
c) Le 1er mai 2020, l’intimée a déposé une requête en
fourniture de sûretés en garantie des dépens qui a été rejetée le 9 juin
2020 par la Présidente du Tribunal des baux.
d) Par réponse du 18 septembre 2020, l’intimée a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet de la demande. Par écriture du 3 mars
2021, l’appelante s’est déterminée sur la réponse.
e) Le 21 octobre 2021, le Tribunal des baux a tenu une
première audience de plaidoiries finales et de jugement.
Le 22 février 2022, le Tribunal des baux a tenu une seconde
audience de plaidoiries finales et de jugement, lors de laquelle l’intimée a
indiqué que les locaux litigieux étaient reloués depuis le 1er février 2022
jusqu’au 31 juillet 2022, avec possibilité d’une prolongation de 3 mois
supplémentaires. Compte tenu de cet élément nouveau, l’appelante a
augmenté ses conclusions de la demande du 7 octobre 2019 comme suit :
« Interdiction est faite à O.________ de prolonger la location actuelle des
locaux loués au-delà de 31 juillet 2022, sous la menace de la peine de l’art.
292 CP. ».
Le Tribunal des baux a également procédé à l’interrogatoire
d’B.________ en qualité de partie. Il a encore été protocolé au procès-verbal
que l’appelante requérait l’interrogatoire de l’intimée sur la question de
savoir avec qui les échanges dans cette affaire étaient intervenus mais
que cette réquisition avait été refusée par le tribunal qui s’estimait
suffisamment renseigné sur ce point.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19

- 30 -
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). En droit du bail, lorsque le litige porte sur la validité d’un
congé, la valeur litigieuse correspond au loyer de la période minimale
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable,
période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné ; en principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur
litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant
laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation
(ATF 144 III 346 consid. 1.2, JdT 2019 II 235 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1 ;
ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010
consid. 1.1 ; JdT 2011 III 83). Le délai pour l'introduction de l'appel est de
trente jours à compter de la notification de la décision motivée, si la
décision attaquée a été rendue en application de la procédure ordinaire ou
simplifiée (art. 311 al. 1 CPC en lien avec l'art. 314 al. 1 CPC a contrario).
1.2 Formé en temps utile – compte tenu des féries de Pâques (art.
145 al. 1 CPC) – contre une décision finale par une partie ayant un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions
dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2. L’art. 310 CPC dispose que l’appel peut être formé pour
violation du droit (let. a), ainsi que pour constatation inexacte des faits
(let. b). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y
compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à
la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office
conformément au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en
première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16
novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid.
3.4).
3.
3.1 Le devoir de l'appelant de motiver son appel selon l'art. 311 al.
1 CPC implique qu'il indique en quoi la décision de première instance est

- 31 -
tenue pour erronée et développe une argumentation suffisamment
explicite et intelligible, en désignant précisément les passages qu'il
attaque dans la décision dont est appel, et les moyens de preuve auxquels
il se réfère (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_274/2020 du 1er
septembre 2020 consid. 4).
L'appelant doit ainsi expliquer les motifs pour lesquels le
jugement doit être modifié, notamment en raison d'une constatation
inexacte des faits. Il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur les griefs de
constatation inexacte des faits, qui se réfèrent de manière toute générale
aux "pièces du dossier", sans mentionner des pièces précises, ou à des
allégations pour lesquelles aucune pièce n'est mentionnée (CACI 6 février
2012/59). De même, lorsque l’appelant retranscrit ce qu’il considère être «
les faits déterminants et établis », sans faire la moindre allusion à l’état de
fait contenu dans le jugement attaqué et sans rien indiquer sur l’objet et le
fondement de ses éventuelles critiques, cette partie du mémoire d’appel
est irrecevable. Il n’appartient pas à la Cour d’appel de comparer l’état de
fait présenté en appel avec celui du jugement pour y déceler les
éventuelles modifications apportées et en déduire les critiques de
l’appelant (CACI 4 juillet 2023/268 ; CACI 5 mai 2022/241 ; CACI 29 juin
2017/273).
3.2 En l'espèce, l'appelante expose sur 21 pages et 122 allégués
sa propre version des faits, que la Cour n'a pas à comparer à l'état de fait
retenu par les premiers juges. Ainsi, cette partie de l'appel est irrecevable.
4.
4.1 L'appelante conteste ensuite l’appréciation des preuves faite
par le Tribunal des baux, qui a abouti à retenir que l’appelante n'avait pas
effectué les démarches nécessaires à l'obtention du permis de construire,
compte tenu du fait que celui-ci n'a jamais été déposé, que l’appelante
avait adopté une attitude qui a empêché ou retardé le bon déroulement
des démarches en vue de déposer le permis de construire et que l’intimée
n’était pas en mesure de se positionner sur le principe de la solution de
ventilation alternative proposée par l’appelante. Elle expose en substance

- 32 -
qu’elle avait effectué plusieurs démarches en vue de l'obtention du permis
de construire, qui s'étaient concentrées sur l'unique problème du projet, à
savoir la ventilation, et que compte tenu de l'impossibilité de réaliser la
ventilation initialement prévue en raison des prix prohibitifs avancés par
l'intimée, elle avait développé une solution alternative à laquelle les
autorités lausannoises avaient donné leur accord de principe, mais que
l'intimée aurait refusée.
4.2
4.2.1 Il est exact que dans son témoignage, l'architecte I.________ a
déclaré qu'il n'y avait pas eu de dépôt de permis de construire mais que
celui-ci était prêt, ce que les premiers juges n'ont pas reproduit dans leur
jugement. Ils ont en revanche retenu que selon ce même témoin,
l’appelante et son architecte étaient « à bout touchant » (cf. ch. 39 des
faits), ce qui a une signification plus ou moins équivalente. Quoi qu’il en
soit, il ne suffit de toute manière pas, pour établir qu'une demande de
permis était prête, que cela soit confirmé par l'architecte mandaté par
l'appelante. Celle-ci n'a en effet produit aucun projet de demande de
permis, ni même aucun plan, ce qui serait inexplicable si sa thèse était
avérée. Il serait non moins inexplicable d'ailleurs, si tel était le cas, que ni
l'appelante ni son architecte n'ait donné la moindre suite aux délais fixés
par l'intimée.
La thèse de l'appelante est d'ailleurs contradictoire. Elle
expose d'une part que les deux parties devaient participer à l'élaboration
de la demande de permis de construire. Il ressort toutefois clairement des
faits établis et retenus que l'appelante devait d'abord établir ses propres
plans, pour qu'ensuite l'intimée puisse établir les siens, concernant le
conduit d'évacuation de l'air. L'appelante ne soulève aucun moyen
susceptible de renverser cette appréciation. Ensuite, l'appelante fait valoir
qu'elle avait trouvé une solution alternative. A la lecture du jugement, on
comprend que cette solution ne nécessitait pas de gaine d'évacuation de
l'air jusqu'au toit. Ce serait selon l'appelante sans aucune raison que
l'intimée aurait refusé cette solution. Or, dans ses conclusions, l'appelante
demande justement que l'intimée soit condamnée à construire la gaine en

- 33 -
question, ce qui semble démontrer que l'appelante elle-même ne croit pas
en sa prétendue solution alternative.
4.2.2 L'appelante fait ensuite valoir qu'elle n'a pas empêché, ni
retardé le bon déroulement des démarches en vue de déposer le permis
de construire. De fait, elle ne fait que répéter qu'elle avait trouvé une
solution alternative à l'aération sur le toit et que les autorités avaient
donné leur approbation de principe. Il faut relever ici que lors de son
témoignage, [...] a déclaré que l’approbation de cette solution, qui
supposait une évacuation de l’air par le toit, dépendait également du
Service du patrimoine (cf. ch. 34 des faits). Quoi qu’il en soit, l’appelante a
mis huit mois à partir de la signature du contrat – sachant qu’elle était par
ailleurs censée consulter un architecte déjà avant sur conseils de l’intimée
– pour envisager une telle solution. A cela s’ajoute qu’elle n’a produit
aucun projet précis ni aucun plan qui auraient pu attester du travail déjà
engagé par l’architecte au moment de la résolution du contrat. Partant, ce
grief est sans fondement.
C'est encore à tort que l'appelante soutient que l'intimée
n'aurait jamais voulu envisager la solution alternative qu'elle avait
proposée. L'appelante, par son architecte, a fait part à l'intimée d'une
éventuelle solution alternative le 4 février 2019, après que celle-ci eût été
annoncée par l'avocat [...] par courriel du 14 janvier 2019. A ce moment-
là, selon l’architecte de l’appelante, l'intimée n'était pas en mesure de
prendre position sur la base des informations qui lui avaient été
communiquées, mais elle était ouverte à cette idée. L'intimée n'a jamais
refusé cette proposition. Elle a ensuite exigé la transmission de la
demande de permis de construire à la gérance, pour validation par
O.________, pour le 7 mars 2019 et le dépôt de la demande de permis de
construire pour le 15 mars 2019. Rien n'empêchait alors l'appelante de lui
transmettre une demande fondée sur sa solution alternative. Elle n'a
toutefois rien transmis et n'a même pas requis l’octroi d’un délai
supplémentaire.

- 34 -
L'appelante reproche encore aux premiers juges d'avoir
considéré que l'intimée ne pouvait prendre position sur la solution
alternative en question. Elle fait valoir que l'architecte I.________ lui avait
écrit que les services concernés étaient d’accord sur le principe. Là
encore, elle n'a produit aucun plan en relation avec cette solution et on ne
voit pas comment l'intimée aurait réellement pu se prononcer en
connaissance de cause dans ces conditions. Si cette solution était
finalisée, rien ne l'aurait empêchée de transmettre à l'intimée un projet de
demande de permis de construire fondé sur cette solution. Or elle n'en a
rien fait.
Partant, les griefs précités doivent être rejetés.
5.
5.1 Dans ses moyens ayant trait explicitement au droit,
l'appelante fait valoir une violation du droit d'être entendu. Elle expose
qu'elle avait conclu à la nullité du congé et que les premiers juges n'ont
pas traité ce grief.
5.2 Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. impose au
juge de motiver sa décision, permettant ainsi au justiciable d'exercer son
droit de recours en connaissance de cause et à l'autorité de recours
d'exercer un contrôle efficace (ATF 136 I 229 consid. 5.2; ATF 121 I 54
consid. 2c; TF 5A_898/2016 du 27 janvier 2017 consid. 4.1.1). Il suffit que
le juge mentionne au moins brièvement les motifs qui l'ont guidé et sur
lesquels il a fondé sa décision. Il n'est pas tenu d'exposer et de discuter
tous les faits, moyens de preuve et arguments invoqués par les parties,
mais peut se limiter aux éléments qui peuvent être tenus pour pertinents
(ATF 142 III 433 consid. 4.3.2; ATF 142 II 154 consid. 4.2). Du moment que
le lecteur peut discerner les motifs ayant guidé la décision de l'autorité, le
droit à une décision motivée est respecté, même si la motivation
présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et
résulter des différents considérants de la décision. En revanche, une
autorité se rend coupable d'un déni de justice formel prohibé par l'art. 29
al. 2 Cst. si elle omet de se prononcer sur des griefs présentant une

- 35 -
certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et
arguments importants pour la décision à rendre (ATF 141 V 557 consid.
3.2.1 et les références).
5.3 Dans leur jugement, les premiers juges ont clairement exposé
que l'art. 95 CO donnait à la partie, en cas de demeure du créancier, la
possibilité de résoudre le contrat – soit de s'en départir ex tunc (cf.
Loertscher/Tolou, Commentaire Romand, CO I, 3e éd. 2021, no 6 ad art. 95
CO – et non de le résilier, en précisant que l'art. 107 CO ne pose aucune
exigence de forme. Ils ont considéré que la bailleresse avait dans le cas
d'espèce résolu le contrat et qu’elle était en droit de le faire.
Indépendamment de la question de savoir si cette analyse juridique est
correcte, et même si les premiers juges ne l'ont pas précisé, il s'ensuit à
l'évidence que la question d'une résiliation du contrat ne se posait plus.
On ne peut donc en aucune façon considérer que le jugement serait
insuffisamment motivé. Le dispositif du jugement précise par ailleurs, à
son chiffre VI, que « toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées ». Les premiers juges ont donc implicitement statué sur les
conclusions de l'appelante qui tendaient à la nullité, subsidiairement à
l'inefficacité de la résiliation.
Il n'y a donc aucune violation du droit d'être entendu.
6.
6.1 L'appelante fait ensuite valoir que les notifications qui lui ont
été faites les 8 février et 14 mars 2019 par l’intimée seraient sans effet.
Elle soutient que celles-ci auraient été adressées à son ancienne adresse,
alors qu’elles auraient dû l’être à celle des locaux loués, rue [...] à [...], qui
figurait au Registre du commerce depuis le 20 septembres 2018 (cf. ch. 16
des faits). Au surplus, l'appelante mentionne qu'elle avait mandaté un
avocat et laisse entendre que les avis en question auraient dû être notifiés
à celui-ci. Elle en conclut que l’échéancier qui lui avait été imposé le 8
février 2019, tout comme la lettre de « résiliation » du 14 mars 2019, ne
lui étaient pas opposables et que le jugement violait sur ce point l’art. 2 al.
2 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210).

- 36 -
6.2 En principe, le congé est valablement notifié par le bailleur à
l'adresse de correspondance indiquée dans le contrat de bail, laquelle
correspond en général à l'adresse de l'objet loué dans les baux
d'habitation (TF 4A_74/2011 du 2 mai 2011 consid. 3; Bohnet, Bail et
notification viciée, in: Newsletter Bail.ch juillet 2011). L’adresse d’un local
commercial peut toutefois également être retenue comme lieu de
notification (TF 4A_74/2011 du 2 mai 2011, Newsletter Bail.ch, juillet
2011). En cas d'absence de longue durée, il revient au locataire de
s'organiser afin de pouvoir prendre connaissance de sa correspondance,
et, le cas échéant, d'informer le bailleur de l'adresse à laquelle il peut être
atteint. Dans ce cas, le bailleur qui sait que le locataire n'est pas
atteignable à l'adresse du bail mais à une autre adresse de notification et
que cette adresse lui a été communiquée par le locataire, commet en
règle générale un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) s'il se prévaut néanmoins
d'une notification à l'adresse du bail (cf. TF 4A_74/2011 précité consid. 3;
Bohnet, Bail et notification viciée, op. cit.).
L’art. 137 CPC prévoit par ailleurs que lorsque la partie est
représentée, les actes sont notifiés à son représentant. Cette disposition
est située dans la section 4 du CPC, intitulée « notifications judiciaires » du
chapitre 2 de cette loi, intitulé pour sa part « Forme des actes de
procédure ». Elle ne s’applique donc pas aux notifications entre personnes
privées (CPF 17 octobre 2022/132), pour lesquelles les art. 32 ss CO
réglant la représentation sont applicables. L’art. 33 al. 3 CO prévoit en
particulier que si les pouvoirs ont été portés par le représenté à la
connaissance d’un tiers, leur étendue est déterminée envers ce dernier
par les termes de la communication qui lui a été faite.
6.3 En l'espèce, les locaux loués étaient inoccupés et le bail
précisait l'adresse de l'appelante, « sise route [...], [...], c/o Z.________ ».
Selon l'article 16 du contrat, le locataire était par ailleurs tenu d'annoncer
tout changement d'adresse au bailleur. Or, l'appelante n'a pas établi ni
allégué avoir communiqué le déplacement de son siège social à l'intimée,
inscrit le 20 septembre 2018, à la rue [...] à [...]. En outre, Z.________ était

- 37 -
encore associé gérant de l’appelante au moment où ces communications
ont été faites. Pour autant que l’on considère que ce grief est
suffisamment motivé – ce dont on peut douter –, l'appelante n'a par
ailleurs jamais allégué avoir mandaté Me [...] pour recevoir des
notifications, ni informé l’intimée de ce fait. Enfin, l'appelante ne prétend
pas qu’elle n’aurait pas reçu les courriers en question et Me [...] a même
répondu au second courrier le 21 mars 2019. Dans ces conditions,
l’intimée n’a manifestement pas commis un abus de droit en adressant
ses notifications à l’adresse indiquée sur le contrat de bail. Elle était au
contraire tenue de le faire.
7.
7.1 L'appelante soutient ensuite que contrairement à ce qu'ont
retenu les premiers juges, l'intimée lui aurait bien délivré les locaux loués
au sens de l’art. 256 CO. Elle se réfère à l’art. 6 du contrat de bail, selon
lequel la remise des locaux aux locataires coïnciderait avec l’état des lieux
d’entrée, au fait que les parties avaient procédé à un état des lieux
d’entrée le 22 juin 2018 et au fait que les clés auraient été gardées par un
technicien permettant un accès très aisé au local.
7.2 Selon la définition légale de l’art. 253 CO, le bail est le contrat
dont l’objet est la cession d’une chose, moyennant un loyer.
L’art. 256 CO prévoit quant à lui que le bailleur est tenu de
délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour
lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état (al. 1). Le bailleur
assume son obligation de délivrance de la chose louée s’il tient les locaux
à disposition du locataire à la date convenue, de telle sorte que celui-ci
soit en mesure d’en prendre possession. En règle générale, cette
obligation est remplie lorsque le bailleur remet le jour prévu les clés des
locaux au locataire (Lachat/Rübli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 232 et
les réf. citées). Le bailleur qui ne délivre pas la chose à la date convenue
est en demeure (art. 102 al. 2 CO ; Lachat/Rübli, op. cit., p. 233).

- 38 -
Selon l’art. 256 al. 2 CO, les dérogations au détriment du
locataire sont nulles si elles sont prévues dans des conditions générales
préimprimées (a) ou dans les baux d’habitations ou de locaux
commerciaux (b) (al. 2). Cette disposition ne s’oppose pas au principe de
louer des locaux à charge pour le locataire d’en terminer les
aménagements (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du
bail Lausanne 2011, no 32 ad art. 256 CO, p. 81). Certaines conventions
prévoient que le locataire conclut le contrat en quelque sorte « à ses
risques et périls ». Par exemple, le locataire qui, pour atteindre ses
objectifs, veut transformer les locaux loués ou procéder à un changement
d’affectation, a besoin, pour ce faire, d’une autorisation de construire. On
peut se demander si ces conventions sont compatibles avec l’al. 2 de l’art.
256 CO. Elles pourraient être nulles si les parties déclarent l’état final
souhaité par le locataire comme conforme au contrat et conviennent que
si les projets ne se réalisent pas (refus de délivrer l’autorisation de
construire), le bailleur ne supporte pas les conséquences d’un défaut de la
chose louée, le locataire ayant renoncé d’avance à ses droits. En
revanche, les parties peuvent convenir valablement que l’état du moment
correspond à l’état conforme au contrat et caractériser l’état final projeté
comme un but auquel le locataire aspire à ses propres risques
(Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., ad art. 256, no 30, p. 80-81).
7.3 En l’espèce, il ressort des faits retenus par les premiers juges
qu'après l'état des lieux tenu le 22 juin 2018, l’intimée était restée en
possession des clés de la surface commerciale. Le fait qu'un tiers aurait
disposé d'une clé permettant à l’appelante de visiter les lieux à sa
convenance n’a pas été allégué devant les premiers juges. Avec ces
derniers, il convient ici de considérer que ce fait ne peut pas être tenu
pour établi, pour les raisons mêmes déjà exposées dans le jugement
attaqué et que l'appelante ne discute pas en dépit de son devoir de
motiver son appel. On relèvera encore que ce fait prétendu n'est de toute
manière pas pertinent. Le fait de pouvoir pénétrer sur les lieux sur
demande – ce qui était évidemment nécessaire à l'architecte de
l'appelante – n’est en effet pas comparable au fait de disposer librement
et exclusivement des locaux loués, comme le fait un locataire.

- 39 -
Quant à l’argument, selon lequel l'état des lieux effectué le 22
juin 2018 devait être assimilé à la remise des locaux, il ne convainc pas
non plus. Dans un tel cas, il faut se référer aux éléments du dossier pour
trancher cette question. En l’occurrence, l'intimée est restée en
possession des clés avec l'accord de l'appelante. Celle-ci ne soutient
d’ailleurs pas que l’intimée était en demeure de lui délivrer la chose, ni
qu’elle aurait réclamé de l’intimée à un quelconque moment la libre
disposition des lieux. Les parties ont d’ailleurs expressément prévu que le
début du bail serait notifié par avenant le 1er jour du mois suivant la
délivrance du permis de construire, qu’un avenant serait édité en
complément dudit bail, afin d’officialiser le début réel de celui-ci, et que le
paiement du loyer serait dû dès le 1er jour du mois suivant la délivrance du
permis de construire. Dans ces circonstances, il importe peu que l’art. 6 du
contrat prévoit que l’état des lieux correspondrait à la remise des locaux.
Enfin, le fait que l’appelante ait opéré en septembre 2018, auprès du
registre du commerce, une modification de son adresse au lieu de l’objet
de la location n’est aucunement pertinent pour juger ce point du litige. Il
s’agit en effet d’un acte unilatéral de sa part qui ne saurait être opposé à
l’intimée.
A l’instar des premiers juges, il convient ainsi d’admettre que
les locaux n’ont pas été remis à l’appelante. Il ressort d’ailleurs des faits
retenus que, dans l’esprit des parties, les locaux ne devaient être mis à
disposition de la locataire que lorsque le permis de construire serait
délivré, soit au moment où le bail débutait.
8.
8.1 L'appelante soutient encore que le bail ne serait pas devenu
caduc du fait qu'elle avait augmenté tardivement son capital.
8.2 En droit suisse des contrats, la question de savoir si les parties
ont conclu un accord est soumise au principe de la priorité de la volonté
subjective sur la volonté objective (cf. art. 18 CO ; ATF 144 III 93 consid.
5.2.1 ; ATF 123 III 35 consid. 2b). Pour déterminer si un accord de

- 40 -
résiliation a été passé, le juge doit donc rechercher, dans un premier
temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation
subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices.
Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des
déclarations de volonté – écrites ou orales –, mais encore le contexte
général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté
réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion
du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement
ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions
des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 et les réf.
citées). L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon son
expérience générale de la vie, relève du fait (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 ;
TF 4A_133/2023 du 9 juin 2023 consid. 4.1.1 ; TF 4A_103/2021 du 10 juin
2021 consid. 3.1.2).
Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et
commune des parties – parce que les preuves font défaut ou ne sont pas
concluantes – ou s’il constate qu’une partie n’a pas compris la volonté
exprimée par l’autre à l’époque de la conclusion du contrat – ce qui ne
ressort pas déjà du simple fait qu’elle l’affirme en procédure, mais doit
résulter de l’administration des preuves –, il doit recourir à l’interprétation
normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en
déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chacune
d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de
volonté de l’autre (principe de la confiance) (ATF 144 III 93 consid. 5.2.3 ;
TF 4A_133/2023 du 9 juin 2023 consid. 4.1.2). Le principe de la confiance
permet ainsi d’imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou
de son comportement, même s’il ne correspond pas à sa volonté intime
(ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 et réf. cit. ; TF 4A_488/2017 du 9 octobre
2018 consid. 5.1.2). Cette interprétation dite objective, qui relève du droit,
s'effectue non seulement d'après le texte et le contexte des déclarations,
mais également sur le vu des circonstances qui les ont précédées et
accompagnées (ATF 131 III 377 consid. 4.2.1 ; ATF 119 II 449 consid. 3a),
à l'exclusion des circonstances postérieures (ATF 132 III 626 consid. 3.1)

- 41 -
(sur le tout : ATF 144 III 93 consid. 5.2.1 à 5.2.3 ; TF 4A_469/2017 du 8
avril 2019 consid. 3.1.3).
8.3 En l’espèce, l’art. 26 du contrat de bail, intitulé « Validité du
bail », prévoit ce qui suit :
1. En cas de non délivrance de l’autorisation d’exploiter de la part
des autorités compétentes, le présent bail deviendra caduc. Aucune
forme d’indemnité ne pourra être exigée du bailleur.
2. La société D.________ Sàrl s’engage à augmenter son capital en le
faisant passer de 20'000.- CHF à 100'000.- CHF. »
Les premiers juges ont considéré que l'augmentation de
capital prévue sous chiffre 26 al. 2 du contrat de bail était une condition
résolutoire. Ils ont estimé que l'augmentation de capital effectuée par
l'appelante, inscrite au Registre du commerce le 13 mars 2019 et publiée
à la FOSC le [...] 2019, était tardive au regard des règles de la bonne foi.
Ils se sont fondés à cet égard sur les échanges préalables à la signature
du contrat. Ce raisonnement ne saurait être suivi pour les motifs qui
suivent.
Le contrat ne prévoit pas de caducité à son art. 26 al. 2, bien
qu’il figure sous le titre « validité du bail ». On peut certes raisonner par
analogie avec l'art. 26 al. 1er en se référant au titre de la clause, comme
l'ont fait les premiers juges. Une autre solution consiste, comme le
soutient l'appelante, à considérer que si l'art. 1er prévoit une caducité du
bail, le fait que le second alinéa n'en prévoie pas était volontaire de la part
des parties. Il faut ainsi admettre que le contrat n’est pas clair sur ce point
et que sur cette base, la volonté réelle des parties ne peut pas être
déterminée. Il faut ainsi déterminer leur volonté objective, selon le
principe de la bonne foi. Cette question n’est toutefois pas déterminante
ici. En effet, même si l’on pouvait admettre, avec les premiers juges, que
la clause constitue une condition de validité du contrat, il faudrait encore
déterminer le délai dans lequel l’acte exigé par l’intimée devait être
réalisé. A cet égard, la jurisprudence considère que si une condition
résolutoire n'est pas assortie d'un délai, la condition est réputée défaillie si

- 42 -
elle n'est pas survenue pendant un délai à fixer selon la bonne foi ou la
nature de l'affaire (ATF 72 II 29, JT 1946 I 392 ; ATF 95 II 523, JT 1971 1136
; ATF 117 II 273, JT 1992 I 290 consid. 3c). Or, si l’on raisonne par analogie
avec l'art. 26 al. 1er du contrat, la caducité ne devait en principe intervenir
qu'après l'entrée en vigueur du bail, puisque l’autorisation d’exploiter,
dont il est question à l’alinéa 1, ne pouvait être délivrée qu’après le permis
de construire, c’est-à-dire le début du bail. Il est difficile, dans ces
conditions, de considérer que selon les règles de la bonne foi, l'appelante
devait augmenter son capital avant cette entrée en vigueur ou avant
qu'elle soit tenue de verser le premier loyer. Par conséquent, même si l’on
considère que la clause était une condition de validité du contrat, on ne
pourrait de toute manière pas retenir que l’augmentation du capital par
l’appelante avait été entreprise tardivement et constituait un motif de
caducité du contrat.
9.
9.1 L'appelante prétend que l'intimée aurait voulu en réalité
résilier le bail, et non le résoudre, de sorte que l'exercice de son droit
aurait nécessité l'emploi d'une formule officielle en vertu des art. 266l et
266o CO. Elle fonde son argumentation sur le fait, d’une part que l'intimée
avait écrit qu'elle se départissait du contrat « avec effet immédiat », ce
qui irait à son sens à l’encontre d’une résolution qui avait des effets ex
tunc, et d’autre part qu’elle avait précédemment – soit le 21 décembre
2018 – évoqué une « résiliation » amiable du contrat.
9.2 Les termes utilisés par l'intimée sont clairs. Celle-ci a indiqué
qu'aucune des obligations de l'appelante n'ayant été exécutée selon les
échéances imparties, elle se « départissait » du contrat de bail commercial
du 1er juin 2018, sans évoquer une « résiliation » du bail. L’utilisation du
terme « avec effet immédiat » n’y change rien. Si ce terme est certes lié à
une résiliation – une résolution ayant des effets ex tunc –, il faut admettre
que pour saisir une telle nuance, son auteur devrait avoir des
connaissances juridiques assez pointues et dans ce cas, il se serait servi
du terme « résilier » s'il avait réellement voulu résilier le bail. Ensuite, on
comprend que ce que voulait dire l'intimée était qu'elle se départissait

- 43 -
immédiatement du contrat. Les termes « avec effet immédiat » portaient
ainsi sur son propre acte, et non sur les conséquences juridiques de la
résolution. Elle n'a d’ailleurs pas écrit que le contrat « prenait fin avec
effet immédiat ».
Certes, l'intimée avait précédemment évoqué une résiliation
amiable du contrat, mais cela ne suffit pas à en déduire que l'acte du 14
mars 2019 était une résiliation plutôt qu'une résolution, puisque l'intimée
avait entre-temps – soit le 8 février 2019 – mis l'appelante en demeure, en
précisant qu'elle se réservait le droit de se départir du contrat.
Partant, il n'y a pas à considérer que l'intimée aurait entendu
en réalité résilier le contrat, ni que l'appelante devait ou pouvait le
comprendre ainsi.
10.
10.1 A titre subsidiaire, l’appelante invoque une violation des art.
91 et 102 ss CO et 2 CC pour soutenir que l’intimée ne pouvait de toute
manière pas valablement résoudre le contrat de bail commercial. Elle
reproche aux premiers juges d’avoir ignoré les démarches importantes
qu’elle avait entreprises jusque-là et soutient que le retard dans
l’élaboration du projet était dû au problème posé par la ventilation et que
l’intimée voulait alors mettre à la charge de l’appelante la différence entre
le prix de la ventilation initialement annoncé de 50'000 fr. et son prix
effectif entre 250'000 et 500'000 francs. Elle aurait quant à elle respecté
ses incombances en trouvant une solution alternative pour la ventilation,
alors que l’intimée se serait pour sa part ancrée dans une situation
insoutenable à cet égard. Selon l’appelante, on ne pouvait pas, dans ces
circonstances, considérer qu’elle était en demeure.
10.2 L’art. 151 CO prévoit que le contrat est conditionnel, lorsque
l’existence de l’obligation qui en forme l’objet est subordonnée à l’arrivée
d’un événement incertain (al. 1) ; il ne produit d’effets qu’à compter du
moment où la condition s’accomplit, si les parties n’ont pas manifesté une
intention contraire (al. 2). Selon l’art. 152 al. 1 CO, tant que la condition

- 44 -
n’est pas accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui
empêcherait que l’obligation ne fût dûment exécutée.
On parle de condition suspensive si l’acte juridique affecté
d’une condition ne produit pas d’effets jusqu’à l’avènement de la
condition ; ce type de condition est réglé par les art. 151 à 153 CO
(Pichonnaz, Commentaire romand, CO I, no 31 ad art. 151 CO). La
condition peut notamment faire défaut si l’événement futur ne s’est pas
réalisé au terme fixé par les parties. L’existence ou non d’un terme,
exprès ou tacite, qui assortit la condition est affaire d’interprétation de la
volonté des parties et dépend des limites imposées par les exigences des
mœurs, des droits de la personnalité (art. 27 CC) ou de l’interdiction de
l’abus de droit (Pichonnaz, op. cit., no 55-56 ad art. 151 CO). Lorsque le
contrat ne fixe par de limite de temps pour la réalisation d’une condition
suspensive, la condition est réputée défaillie – c'est-à-dire qu'une
condition négative est accomplie – si elle n'est pas survenue pendant un
délai à fixer selon la bonne foi ou la nature de l'affaire. On ne saurait en
effet exiger d'une partie bailleresse qu'elle garde indéfiniment à
disposition de son locataire (ou promis locataire) les locaux objet du
contrat, conformément à l'art. 152 CO, sans que le bail entre jamais en
vigueur (ATF 72 II 29, JdT 1946 I 392 ; ATF 95 II 523, JdT 1971 1 136 ; ATF
117 II 273, JdT 1992 I 290 cons. 3c, cités par Pichonnaz, op. cit. , no 56 ad
art. 151 CO). Lorsque la condition fait défaut, l'expectative de droit
renforcée disparaît et les parties se retrouvent dans la même situation que
si elles n'avaient jamais conclu l'acte conditionnel (TF 4C.384/2005 consid.
3.3).
Il faut distinguer de la condition la notion de terme, qui
constitue un événement futur dont la survenance est objectivement
certaine, même si l’on ne sait pas nécessairement quand celui-ci se
réalisera, et dont les parties font dépendre le début ou la fin d’un effet
juridique. Dès qu’il n’est pas absolument certain que l’événement futur se
réalisera, il faut retenir qu’il s’agit d’une condition et non d’un terme
(Pichonnaz, op. cit., no 5 ad 151 CO).

- 45 -
10.3
10.3.1 En l’espèce, le bail a été soumis à une condition suspensive :
celle-ci concernait l'entier du bail et non seulement le paiement du loyer.
Tant que le permis de construire n'était pas obtenu, il n'y avait pas de
paiement du loyer, mais pas non plus de délivrance des locaux au sens de
l’art. 256 CO. Aussi bien les parties ont-elles prévu que le « début du bail »
serait « notifié par avenant, le 1er jour du mois suivant la délivrance du
permis de construire ». De fait, il n'y avait ainsi pas de bail jusqu'à ce
moment-là. Il apparaît ainsi qu'il faut davantage considérer la délivrance
du permis de construire comme une condition suspensive, plutôt que,
comme l'ont fait les premiers juges, un simple terme à partir duquel les
parties étaient convenues que leurs prestations seraient exigibles. On
conçoit mal en effet un contrat qui serait en vigueur, mais dont aucune
prestation ne serait exigible.
10.3.2 On peut d’ailleurs se demander s'il s'agit réellement d'un
contrat de bail ou plutôt d’une promesse de contracter, soit le précontrat
régi par l’art. 22 CO. Le contrat contient certes tous les éléments
constitutifs d'un contrat de bail, soit la mise à disposition de locaux
déterminés et le paiement d'un loyer, mais lorsque ni l'un ni l'autre ne
sont en vigueur, il n'est pas certain que l'on soit réellement en présence
d'un contrat. Un élément du préambule du contrat va d’ailleurs dans ce
sens en énonçant que l’appelante « s’engage à louer », et non « loue » ou
« prend à bail ». Le fait que le début du bail nécessitait un avenant va
également dans ce sens, puisque cela laisse entendre que les parties
devaient passer un nouvel accord.
Cela étant, la distinction entre la promesse de contracter et le
contrat est surtout théorique, dans la mesure où en cas d'inexécution
d'une promesse dont tous les points sont déterminés à rigueur de droit, le
créancier peut agir en exécution contre le débiteur sans avoir à passer par
le stade de la conclusion du contrat promis (TF 4C.68/2002 du 6 juin 2002)
; ainsi, la promesse de vente doit être traitée, en principe, à l'égal d'une
vente lorsque cette dernière doit être conclue à des conditions identiques
à celles stipulées dans la promesse (ATF 129 III 264). On peut toutefois

- 46 -
concevoir qu'un précontrat peut avoir une portée propre si certains
éléments essentiels ne sont pas déterminés mais seront déterminables à
l'avenir.
10.3.3 Qu'il s'agisse en l’espèce d'un contrat conditionnel ou d'une
promesse de contracter, la situation était la suivante. L'existence même
du contrat, ou l'exigibilité de ses prestations, était subordonnée à une
condition, qui était l'octroi d'un permis de construire pour la
transformation des locaux. Le contrat ne fixe toutefois pas de limite dans
le temps à cet égard. Il convient dès lors de déterminer dans quel délai la
condition suspensive devait se réaliser au regard du principe de la bonne
foi.
En l’occurrence, le contrat a été conclu à une date que
l'instruction n'a pas permis de déterminer. Comme il est établi que sa
signature a suivi un échange de courriels des 11 et 12 juin 2018, on peut
estimer qu'il a été signé vers la mi-juin 2018, pour prendre effet
rétroactivement au début de ce mois. Il convient également de rappeler
que le 17 octobre 2017 déjà, la gérance conseillait à l'appelante, en vue
d'un bail, de prendre immédiatement un architecte pour constituer le
dossier de changement d'affectation des locaux, en précisant qu'il y aurait
enquête publique, que le dossier irait à la Ville de [...] et au canton, et que
la délivrance de l'autorisation pouvait prendre jusqu'à six mois. Il s'était
écoulé huit mois environ depuis la signature du contrat lorsque l'intimée,
le 8 février 2019, a imparti à l'appelante des délais au 7 mars 2019 pour
qu'elle lui transmette la demande de permis de construire pour validation
et au 15 mars 2019 pour le dépôt de la demande de permis de construire.
A l'échéance de ce délai, il s'était écoulé neuf mois, durant lesquels
aucune demande de permis n'a été déposée ni transmise à l'intimée.
Or, raisonnablement et de bonne foi, l'intimée pouvait partir du
principe que la demande de permis serait déposée dans un délai de
quelques mois, peut-être six mois au grand maximum. Or, après huit mois,
non seulement la demande de permis n'avait pas été déposée, mais
l'appelante n'avait même pas communiqué à l'intimée, qui le lui avait

- 47 -
demandé à de multiple reprises, la capacité de monobloc de ventilation,
qui était nécessaire pour décider des dimensions de la gaine d'aération.
Elle n'avait pas confirmé – ce qui lui avait également été demandé – que
ce monobloc était conforme aux normes suisses. Elle n'avait pas
davantage réalisé, comme elle l'avait promis le 14 décembre 2018, le
bilan thermique des locaux qui lui avait été demandé le 19 juillet 2018.
Enfin, elle n'a produit aucun plan des travaux en première instance. En
définitive, les démarches entreprises depuis la signature du contrat sont
peu nombreuses. Après que les délais lui aient été impartis, elle a fait
savoir par son architecte le 13 février 2019 qu'elle avait trouvé une
solution alternative avec laquelle les services concernés étaient d'accord.
Il ne s'en est toutefois rien suivi de concret.
10.3.4 L'appelante fait valoir en substance que les torts seraient
partagés, car les deux parties devaient élaborer un projet. Il ressort
toutefois clairement des faits établis et retenus que l'appelante devait
d'abord établir ses propres plans, pour qu'ensuite l'intimée puisse établir
les siens, concernant le conduit d'évacuation de l'air. Or à la mi-mars
2019, l'appelante n'avait rien établi. L'appelante objecte qu'elle avait
trouvé à l'époque une solution alternative qui rendait inutile le conduit
d'air jusqu'au toit. Entendu comme témoin, son architecte a déclaré
qu'elle était « à bout touchant » avec cette solution alternative. Comme on
l'a vu, ce même architecte avait communiqué à l'intimée le 13 février
2019 que les différents services concernés étaient d'accord avec cette
solution. Dans ces conditions, l'intimée n'avait pas à élaborer ses propres
plans et la demande, au moins, de changement d'affectation aurait pu
être déposée à bref délai.
En outre, on ne saurait tenir compte de cette prétendue
solution alternative. En effet, l'architecte, selon lequel tout était prêt, n'a
rien transmis à l'intimée. En n’ayant pas produit devant les premiers juges
le moindre projet ou le moindre plan destiné à être soumis aux autorités
administratives, l'appelante n'a pas non plus démontré son point de vue. Il
faut par ailleurs souligner que dans ses conclusions tant en première qu'en
deuxième instance, l'appelante demande que l'intimée soit condamnée à

- 48 -
réaliser le conduit d'aération qui, selon cette prétendue solution
alternative, aurait été inutile. Dans de telles circonstances, on ne peut que
considérer que cette solution n’avait pas fait l’objet d’une réflexion
aboutie.
10.3.5 En définitive, il faut considérer qu’indépendamment de la mise
en demeure de l'intimée, il était clair, lorsque celle-ci a déclaré se départir
du contrat, que la condition suspensive ne serait pas réalisée dans le délai
que, raisonnablement et de bonne foi, les parties devaient escompter.
Après plus de neuf mois, la situation n'avait en rien évolué, et au mieux, le
permis n’aurait pu être délivré bien plus d'un an après la conclusion du
contrat. Au vu des éléments au dossier, il paraissait d’ailleurs plus
probable qu'aucun permis ne soit jamais délivré. L'avènement de la
condition suspensive faisait donc défaut, l'expectative de droit renforcée
disparaissait et les parties se retrouvaient dans la même situation que si
elles n'avaient jamais conclu l'acte conditionnel. En d'autres termes, le
contrat cessait de produire ses effets.
10.3.6 Une autre solution juridique consisterait à considérer que
l'appelante était un créancier en demeure. Les relations contractuelles des
parties impliquaient en effet, dans un premier temps, que l'appelante
effectue les démarches nécessaires – forcément préalables, comme on l'a
vu, aux démarches de l'intimée – en vue de la délivrance du permis de
construire. Dès lors que l’appelante n’avait rien entrepris après huit mois
et que l’on ne pouvait en l'état exiger d’elle qu'elle accepte la mise à
disposition des locaux et paie le loyer, l'intimée était fondée à la mettre en
demeure (demeure du débiteur), et sans aucune réponse, à se départir du
contrat (art. 107 al. 2 CO).
10.3.7 On notera encore que l’art. 156 CO, qui permet de considérer
que la condition dont l’une des parties a empêché l’avènement au mépris
des règles de la bonne foi est réalisée, n’est pas applicable au cas
d’espèce. En effet, si l’intimée aurait éventuellement pu se fonder sur
cette disposition pour réclamer le paiement du loyer, cette disposition ne
permet pas de se départir du contrat.

- 49 -
10.3.8 En conclusion, lorsque l'intimée a déclaré résoudre le contrat,
il était clair que la condition suspensive que constituait l'octroi du permis
de construire pour la transformation des locaux ne serait pas remplie dans
un délai raisonnable. Le contrat – ou précontrat – cessait donc de déployer
des effets sans même qu'une déclaration soit nécessaire. A cela s'ajoute
que l'appelante était en demeure d'exécuter ses obligations relatives à la
délivrance du permis et que l'intimée était fondée à résoudre le contrat.
11.
11.1 L'appelante fait encore valoir que de la mettre en demeure sur
la base de la non-constitution de la garantie serait contraire à la bonne foi
et constituerait un abus de droit, puisqu'elle avait déposé 80'000 fr. sur un
compte de I'UBS dès juin 2018, et que ses responsables étaient ignorants
du droit suisse.
11.2 L’art. 257e CO prévoit que si le locataire d’habitations ou de
locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de
papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un
compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. En réclamant des
sûretés au locataire, le bailleur cherche à garantir ses prétentions pour le
retard dans le paiement du loyer, pour d’éventuels dégâts à la chose
louée, voire pour toute autre créance née du bail (Lachat/Stastny, op. cit.,
p. 433).
Le locataire n’est tenu de constituer des sûretés, forme
particulière de gage mobilier, que pour autant que le contrat (ou un accord
séparé) le prévoie, et en fixe le montant (idem, op. cit., p. 434 et les réf.
citées).
En pratique, deux démarches sont possibles : soit le locataire
remet le montant de la garantie au bailleur, qui le dépose en banque au
nom du locataire, soit le locataire constitue lui-même la garantie auprès
de la banque. Dans ce dernier cas, qui constitue la pratique la plus
courante, le locataire entreprend les démarches auprès de sa banque, puis

- 50 -
fournit au bailleur un document attestant de la constitution de la garantie
et donnant toutes les précisions utiles quant au compte sur lequel les
sûretés sont déposées (idem, op. cit., p. 436)
Le locataire qui ne constitue pas les sûretés auxquelles il est
contractuellement astreint s'expose notamment à une résolution du
contrat selon l'art. 107 alinéa 2 CO, si les locaux n'ont pas encore été
remis (idem, p. 435 et les réf. citées).
11.3 En vertu de la clause énoncée sous le titre « E. Garantie de
loyer » du contrat conclu, l'appelante devait fournir une garantie locative
de 75'000 fr. à la signature du contrat. Contrairement à ce qu'il en est de
l'augmentation de capital, le contrat prévoyait ainsi une exécution
immédiate, soit sans délai, de la constitution de d’une garantie de loyer.
Alors que le 8 février 2019, l'intimée a mis l'appelante en
demeure de s'exécuter pour le 28 février suivant, l'appelante ne s'est pas
exécutée. Le 3 avril suivant, après que l'intimée a déclaré se départir du
contrat, l'appelante, par son conseil, expliquait que la garantie n'avait pas
été constituée du fait que le formulaire que [...] avait remis à l'appelante
était erroné. Comme l'ont considéré avec raison les premiers juges, ce
moyen est manifestement infondé. En effet, le fait d’avoir déposé 80'000
fr. sur un compte ordinaire – que l’on peut retirer en tout temps – ne
constitue manifestement pas une garantie. Il est par ailleurs à la portée de
chacun de constituer une garantie locative et l'appelante ne l'avait même
pas constituée lors de l'ouverture d'action, se contentant d'offrir de le faire
en procédure. L’appelante ne saurait invoquer son ignorance dans la
mesure où elle était assistée d'un avocat et où elle avait disposé de vingt
jours supplémentaires pour s'exécuter lors de la mise en demeure. Enfin,
on ne peut guère reprocher à l'intimée d'avoir commis un abus de droit
alors que le contrat prévoyait la constitution de la garantie en juin 2018.
L'intimée était fondée, pour ce motif également, à résoudre le
contrat.

- 51 -
12.
12.1 Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté et le jugement
confirmé.
12.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 16'830 fr.
(art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civiles du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
12.3 L'appelante devra en outre verser de pleins dépens à l'intimée,
qu’il y a lieu de fixer à 15'000 fr. conformément à l’art. 7 TDC (tarifs des
dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6) et au
regard de la difficulté de la cause.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 16'830 fr.
(seize mille huit cent trente francs), sont mis à la charge de
l'appelante D.________ Sàrl.
IV. L’appelante D.________ Sàrl doit payer à l’intimée O.________ la
somme de 15'000 fr. (quinze mille francs), à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :

- 52 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- D.________ Sàrl,
- Me Rémy Wyler (pour O.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :