vd_gerichte · XG07.000553 · 2007-10-26 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
207/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 13 mai 2009
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Creux
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 29 al. 1 Cst.; 18 al. 1, 253a, 269d al. 3 CO; 294, 296, 298, 347,
452 al. 1 et 1 ter, 456a CPC; 12 al. 4, 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par X.________, à Yverdon-les-Bains,
défenderesse, contre le jugement rendu le 26 octobre 2007 par le Tribunal
des baux du canton de Vaud dans la cause divisant la recourante d’avec
K.________, à Yverdon-les-Bains, demandeur.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
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En fait :
A. Par jugement du 26 octobre 2007, dont la motivation a été
envoyée le 14 octobre 2008 pour notification, le Tribunal des baux du
canton de Vaud a dit que la révocation de l'utilisation de la terrasse située
au troisième étage de l'immeuble sis [...], à Yverdon-les-Bains signifiée par
la défenderesse X.________ au demandeur K.________ le 5 août 2006 est
nulle (I), dit que dite terrasse fait partie intégrante de l'objet loué par le
demandeur selon bail du 23 novembre 2004 (II), ordonné à la
défenderesse de remettre immédiatement en état dite terrasse en
remédiant à l'absence de joints de stabilisation entre les carreaux et en
remplaçant les carreaux cassés (III), réduit le loyer dû par le demandeur
de 5 % du 20 juin au 15 octobre 2005, du 15 avril au 15 octobre 2006 et
du 15 avril au 24 septembre 2007, soit d'un montant total de 1'203 fr. 10
(IV), réduit ledit loyer de 5 % dès le 25 septembre 2007 et jusqu'à parfaite
exécution des travaux prévus sous chiffre III, durant la période du 15 avril
au 15 octobre (V), libéré les loyers consignés en faveur du demandeur à
concurrence du montant figurant au chiffre IV, le solde étant libéré en
faveur de la défenderesse (V), rendu le jugement sans frais ni dépens (VII)
et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VIII).
L'état de fait du jugement, complété par les pièces du dossier
(art. 452 CPC; Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV
270.11), retient les faits suivants :
Par contrat de bail à loyer du 23 novembre 2004, la
défenderesse X.________ a remis en location au demandeur K.________ un
appartement comprenant trois chambres dont une avec cheminée, une
cuisine habitable, une salle de bains/WC et un WC avec lave-mains
séparés, ainsi qu'un petit local proche de la cuisine au troisième étage de
l'immeuble sis [...], à Yverdon-les-Bains. Conclu pour durer du 1er janvier
2005 au 31 décembre 2007, le bail devait se renouveler pour une durée
de trois ans, puis d'année en année, sauf avis de résiliation donné et reçu
au moins trois mois à l'avance. Le loyer, payable mensuellement d'avance,

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a été fixé à 1'590 fr., forfait de chauffage, d'eau chaude et de frais
accessoires compris.
La rubrique "Locaux ou dépendances mis à disposition à titre
gratuit et à bien plaire" comporte la mention suivante : "un compartiment
dans le galetas et en plus une grande terrasse privative".
Le contrat déclare que les Dispositions paritaires romandes et
Règles et usages locatifs du canton de Vaud et Dispositions générales
pour habitation, garage et place de parc (éd. de novembre 2001) sont
annexées, qu'elles en font partie intégrante et que les parties en ont pris
connaissance.
L'art. 5 des Dispositions générales pour habitation, garage et
place de parc faisant partie intégrante du contrat de bail prescrit qu'une
utilisation tolérée uniquement à bien plaire pourra être révoquée en tout
temps sans indication de motif, moyennant un préavis de trente jours,
notifié par lettre recommandée (al. 1). Les locaux ou dépendances mis à
disposition à titre gratuit et à bien plaire peuvent être repris par le bailleur
moyennant un préavis de trente jours (al. 2).
La lettre d'accompagnement d'envoi des contrats pour
signature du 18 novembre 2004 mentionne les Dispositions paritaires
romandes et Règles et usages locatifs du Canton de Vaud, mais pas les
Dispositions générales pour habitation, garage et place de parc.
Il est ressorti de l'inspection locale que l'on accède à la
terrasse litigieuse par un petit portail situé à une dizaine de mètres de la
porte d'entrée de l'appartement en cause, sur le même palier au troisième
étage, et que celle-ci constitue un attrait important pour un appartement
situé au centre ville, de nature à influencer de manière déterminante le
choix d'un locataire à louer l'appartement auquel elle est liée.
Selon les déclarations de la défenderesse, dite terrasse a été
créée il y a une dizaine d'années environ. Celle-ci a en outre affirmé

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envisager de procéder à des travaux sur un immeuble voisin, qui
impliqueraient sa suppression.
Le bail de la précédente locataire, signé le 2 décembre 1996,
mentionnait que dite terrasse faisait partie intégrante du bail et fixait le
loyer à 1'450 francs par mois, avec une réserve de hausse de 100 fr. selon
l'art. 18 OBLF (ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à
ferme d'habitations et de locaux commerciaux; RS 221.213.11).
Le loyer de l'appartement litigieux est supérieur de 100 fr. à
celui de l'appartement du deuxième étage, qui est similaire mais dépourvu
de terrasse. Le demandeur a allégué que la défenderesse avait motivé
cette différence par la présence de la terrasse litigieuse. Dans ses
déterminations du 30 juillet 2007, la défenderesse l'a expliquée par
l'installation à ses frais d'une machine à laver et à sécher le linge. A
l'audience, elle l'a expliquée par la situation plus élevée de l'appartement
en cause.
Par courrier du 27 juin 2005, la défenderesse a répondu au
courrier du demandeur lui demandant de refaire la terrasse litigieuse en
exposant que le fait que les carreaux du sol n'étaient pas cimentés était
justifié par des motifs d'étanchéité et en refusant de les cimenter ou de les
remplacer par des blocs de bois, proposant au demandeur de poser un
tapis genre moquette d'extérieur sur ceux-ci.
Il est ressorti de l'inspection locale que la terrasse litigieuse est
constituée de dalles posées sur des poutres en bois, qu'un espace de
quelques millimètres les sépare et que les dalles étaient initialement
immobilisées par de petits croisillons en plastique, qui avaient pour les uns
disparu et, pour les autres, ne remplissaient plus leur fonction en raison de
l'usure. Les dalles ne sont ainsi plus immobilisées, mais simplement
posées les unes contre les autres sur les poutres de soutien, ce qui
augmente le risque qu'elles se brisent, ce qui est déjà le cas de quatre
d'entre elles. L'inspection locale a en outre établi que sous les dalles

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brisées se trouve un espace vide pouvant atteindre plusieurs dizaines de
centimètres.
Par courrier du 27 juin 2006, le demandeur, par son assurance
de protection juridique, a sommé la défenderesse de commencer les
travaux de remise en état de la terrasse litigieuse dans un délai échéant
au 15 juillet 2006 et a demandé une réduction de loyer de 10 %.
Par lettre recommandée du 5 août 2006, la défenderesse a
révoqué l'autorisation à bien plaire relative à la terrasse litigieuse avec
effet trente jours plus tard.
Par courrier du 15 août 2006, le demandeur, par son
assurance de protection juridique, a qualifié le congé précité de nul, faute
d'usage d'une formule officielle, et maintenu les termes de sa lettre du 27
juin 2006, avec un nouveau délai au 30 août 2006 et menace de saisine
de la commission de conciliation.
Par lettre du 12 septembre 2006, le demandeur, par son
assurance de protection juridique, a imparti à la défenderesse un dernier
délai au 21 septembre 2006 pour faire procéder aux travaux de réfection
de la terrasse litigieuse, à tout le moins pour lui faire parvenir un plan de
ceux-ci et un programme de leur exécution, faute de quoi les loyers
seraient consignés.
Par courrier du 6 octobre 2006, le demandeur, par son
assurance de protection juridique, a informé la défenderesse qu'il avait
consigné le loyer du mois d'octobre et que les loyers suivants seraient
également consignés.
Le demandeur, par son assurance de protection juridique, a
saisi la Commission de conciliation en matière de bail à loyer du district
d'Yverdon (ci-après : la commission de conciliation) et a conclu à ce que la
défenderesse soit condamnée à prendre toutes les mesures nécessaires
aux fins de réparer la terrasse (1), les travaux devant être exécutés sans

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délai à compter de la notification de la décision (2), à ce qu'il soit autorisé
à consigner les loyers jusqu'à suppression définitive des défauts (3), la
consignation effectuée depuis le 28 septembre 2006 étant validée (4), et à
l'allocation d'une réduction de loyer de 10 % dès le 1er avril 2006 et
jusqu'à suppression des défauts mentionnés.
Par décision du 16 novembre 2006, la commission de
conciliation, après avoir constaté l'échec de la conciliation, a constaté que
le retrait de l'autorisation à bien plaire relative à la terrasse était effectif
dès le 20 septembre 2006, faute d'avoir été contesté (1), qu'en
conséquence les travaux requis ne pouvaient être exigés (2), les loyers
consignés étant libérés en faveur de la défenderesse (3) et aucune
réduction de loyer n'étant accordée (4).
K.________ a ouvert action le 5 décembre 2006 devant le
Tribunal des baux et a conclu, avec dépens, à ce qu'il soit constaté que la
révocation du 5 août 2006 est nulle (I) et que la terrasse litigieuse fait
partie intégrante de l'objet loué (II), à ce qu'ordre est donné à la
défenderesse de remettre en état la terrasse litigieuse (III), à ce qu'il soit
autorisé à consigner les loyers jusqu'à réfection de dite terrasse (IV), à ce
que la consignation des loyers des mois d'octobre et de novembre 2006
soit jugée valable (V) et à ce qu'une réduction de loyer de 10 % dès le 1er
juin 2005 lui soit accordée (VI).
La défenderesse a conclu, avec dépens, au rejet des
conclusions de la demande et, reconventionnellement, à ce que le
demandeur lui doit une indemnité de 159 fr. par mois dès l'échéance du
délai fixé par courrier du 5 août 2006.
Le demandeur a conclu au rejet de cette conclusion
reconventionnelle.
L'audience de jugement s'est tenue le 24 septembre 2007 et la
délibération a eu lieu le 26 octobre 2007.

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En droit, les premiers juges ont retenu que la volonté réelle
des parties avait été d'inclure la terrasse litigieuse dans le bail, sa mise à
disposition étant faite à titre onéreux. Ils ont considéré que la révocation
du 5 août était nulle, faute d'usage d'une formule officielle et que la
terrasse était affectée d'un défaut.
B. X.________ a recouru contre ce jugement en concluant, avec
dépens, principalement à sa réforme en ce sens qu'il est constaté que la
terrasse litigieuse ne fait pas partie de l'objet du contrat du 23 novembre
2004, que la révocation du 5 août 2006 est valable et que les loyers
consignés sont libérés en sa faveur. Subsidiairement, la recourante a
conclu à l'annulation du jugement.
Dans son mémoire, la recourante a développé ses moyens et
confirmé ses conclusions. Elle a produit une pièce.
L'intimé K.________ a conclu, avec dépens, au rejet du recours.
En d roit :
1. Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC, applicables par renvoi de
l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV
173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les
jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
2. La recourante conclut subsidiairement à l'annulation et fait
grief aux premiers juges d'avoir reporté la délibération à plus d'un mois

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après l'audience. Conformément à l'art. 470 al. 1 CPC, il convient
d'examiner ce moyen en premier lieu.
Aux termes de l'art. 12 al. 4 LTB, le dispositif du jugement doit
être communiqué aux parties dans les trente jours suivant la clôture de
l'instruction. La jurisprudence a précisé que ce délai était un délai d'ordre
et il n'y a déni de justice que dans la mesure où le retard est considérable
(Byrde/Giroud-Walther/Hack, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n.
12 ad art. 12 LTB, p. 134 et référence).
A la différence de la procédure ordinaire où l'art. 294 al. 2 CPC
prévoit qu'après la clôture des débats et l'adoption du procès-verbal, le
tribunal passe au jugement à huis clos et où l'art. 296 al. 3 CPC prescrit
que la délibération sur les solutions testimoniales ne peut être renvoyée
au premier jour utile que pour cause d'empêchement majeur mentionné
au procès-verbal, la LTB est muette sur la question du moment où la
délibération doit être effectuée. L'art. 15 LTB renvoie aux règles du titre
XII du CPC relatives à la procédure sommaire, soit les art. 346 à 356 CPC,
qui sont également muets sur la question litigieuse. L'art. 347 CPC renvoie
quant à lui aux règles des titres I à VII du CPC et non pas au titre VIII où
figurent les art. 294 et 296 CPC. Il y a donc lieu de considérer que la
législation applicable au Tribunal de baux n'impose pas à celui-ci de
délibérer immédiatement à l'issue de l'audience.
Une application par analogie des art. 294 al. 2 et 296 al. 3 CPC
ne s'impose pas dès lors que le Tribunal des baux ne rend pas de solutions
testimoniales et que ces dispositions trouvent précisément leur
justification dans le prononcé desdites solutions. D'ailleurs l'art. 298 al. 2
CPC permet, en procédure ordinaire, après que les solutions testimoniales
ont été rendues, de renvoyer la délibération sur les conclusions à trente
jours au plus dès la clôture des débats, la jurisprudence ayant précisé qu'il
s'agit là d'un délai d'ordre (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile
vaudoise, 3ème éd., 2002, note ad art. 298 CPC, p. 455).

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Quant à la notion de délai raisonnable découlant de la garantie
constitutionnelle et conventionnelle du procès équitable, elle est de nature
essentiellement relative et dépend des circonstances de fait, en particulier
de l'objet du litige et de la nature de la procédure (Steinmann, in Die
schweizerische Bundesverfassung, Kommentar, 2ème éd., 2008, n. 12 ad
art. 29 Cst., pp. 583 ss).
En l'espèce, la fixation de la délibération à une date suivant
d'un peu plus d'un mois l'audience ne constitue pas une atteinte à la
garantie du procès équitable prévue à l'art. 29 al. 1 Cst. (Constitution
fédérale du 18 avril 1999; RS 101).
Le recours en nullité doit en conséquence être rejeté et il
convient d'examiner le recours en réforme
3. a) Selon l'art. 452 al. 1 CPC, les parties ne peuvent prendre en
deuxième instance des conclusions nouvelles ou plus amples.
En l'espèce, la recourante a conclu en première instance au
rejet des conclusions de la demande et reconventionnellement au
paiement par l'intimé d'une indemnité. Elle n'a en revanche pris aucune
conclusion en libération en sa faveur des loyers consignés. Nouvelle, sa
conclusion sur ce point prise en deuxième instance est en conséquence
irrecevable.
b) Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de l'art.
13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux,
sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1 ter CPC).

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Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
La production de pièces nouvelles en seconde instance est
exclue, à moins qu'elle intervienne dans le cadre d'une instruction
complémentaire ordonnée par le Tribunal cantonal en application de l'art.
456a CPC ou, si le recourant se plaint d'un manquement des premiers
juges à leur devoir d'instruction, qu'elle ne tende à établir un fait de
procédure que ne constaterait pas le procès-verbal (Ch. rec. n° 740 du 24
novembre 2004). Ainsi, la production d'une pièce nouvelle ne doit pas
alourdir l'instruction du recours et être admise restrictivement eu égard à
la double instance touchant à l'appréciation des faits; elle constitue
cependant la mesure d'instruction la plus aisément admissible dans ce
cadre restrictif (Ch. rec., n° 740 précité; JT 2003 III 16, c. 2c).
En l'espèce, la pièce produite par la recourante consiste en un
exemplaire original des Dispositions paritaires romandes et Règles et
usage locatifs du canton de Vaud de novembre 2001, dont les Dispositions
générales pour habitation, garage et place de parc - faisant partie
intégrante du contrat de bail - constituent le verso de la troisième page
desdites Dispositions paritaires. N'étant pas de nature à compliquer la
procédure probatoire et consistant en l'original d'une pièce produite en
copie en première instance, dite pièce est recevable.
Quant à l'état de fait du jugement, il est conforme aux pièces
du dossier et aux autres preuves administrées et a été complété sur la
base de dossier. Il n'y a pas lieu de mettre en œuvre d'autres mesures
d'instruction complémentaires, la cour de céans étant à même de statuer
en réforme.

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4. La recourante fait grief aux premiers juges d'avoir retenu que
la volonté réelle des parties avait été d'inclure la terrasse litigieuse dans le
bail signé le 23 novembre 2004, ce nonobstant le texte contraire du
contrat.
a) Selon l'art. 18 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars
1911; RS 220), pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a
lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties sans
s'arrêter aux expressions et dénominations inexactes dont elles ont pu se
servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la
convention.
La jurisprudence a déduit de cette disposition qu'il convenait
de chercher à déterminer en premier lieu la réelle et commune intention
des parties (interprétation subjective) et, si celle-ci n'était pas établie ou si
les volontés intimes divergaient adopter la méthode d'interprétation selon
le principe de la confiance (méthode objective; ATF 132 III 626 c. 3.1 et
références, JT 2007 I 423; ATF 125 III 305 c. 2b et références). Dans le
cadre de l'interprétation subjective, le juge s'intéressera en premier lieu
aux termes utilisés et/ou aux comportements des parties, les termes
utilisés étant pris au sens habituel (moyens primaires d'interprétation;
Winiger, Commentaire romand, 2003, n. 25 et 26 ad art. 18 CO, p. 86).
Pour préciser la volonté des parties, le juge prendra en compte
notamment le comportement des parties aussi bien avant qu'après la
conclusion du contrat, leurs déclarations antérieures, les projets de
contrat, la correspondance échangée, leurs intérêts respectifs et le but du
contrat (moyens complémentaires d'interprétation; Winiger op. cit., n. 32
ss ad art. 18 CO, pp 87 ss).
En l'espèce, l'intimé n'a fait qu'alléguer que la recourante
l'aurait informé, avant la conclusion du bail, que la différence de loyer
était due à la possibilité de jouir de la terrasse litigieuse (jugement, p. 6). Il
n'est donc pas établi, sous cet angle, que le montant du loyer en cause
engloberait en réalité une rémunération pour la terrasse. On ne peut pas
non plus le déduire de la seule comparaison avec le loyer de

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l'appartement du deuxième étage, similaire mais dépourvu de terrasse,
qui est inférieur de 100 fr, ni avec celui de la locataire précédente, qui
mentionnait que la terrasse faisait partie intégrante du bail, le loyer étant
cependant plus avantageux que celui de l'intimé. La liberté contractuelle
permet dans les limites des art. 269 ss CO de fixer des loyers différents
selon les appartements. Le montant du loyer pouvait tenir compte de
l'installation aux frais de la recourante dans le logement litigieux d'une
machine à laver et à sécher le linge. Le bail du précédent locataire datait
de 1996 et mentionnait une réserve de hausse de 100 fr. par mois. Par
ailleurs, le fait que le bail litigieux mentionne expressément que la
terrasse est mise à disposition gratuitement et à bien plaire montre bien
que la recourante a voulu autre chose que dans le bail précédent où la
terrasse faisait partie intégrante du bail. Les premiers juges admettent
qu'en faisant figurer cette différence, la recourante entendait éviter de
devoir assumer des frais d'entretien d'un objet dont elle envisageait la
destruction, ce qui parle clairement contre la volonté de l'intéressée
d'englober cette terrasse dans l'objet du bail.
L'intention de l'intimé étant de louer la terrasse en cause, il y a
lieu de constater que les volontés intimes des parties ont divergé à la
conclusion du bail et que l'interprétation subjective ne permet pas
d'établir, contrairement à ce qu'on retenu les premiers juges, la réelle et
commune intention des parties. Il convient dès lors d'examiner la clause
litigieuse au regard du principe de la confiance.
b) Selon la jurisprudence, cette interprétation, dite objective,
consiste à rechercher le sens que chacune des parties pouvait et devait
raisonnablement prêter aux déclarations de l'autre, en tenant compte des
termes utilisés ainsi que du contexte et de l'ensemble des circonstances
dans lesquelles elles ont été émises (ATF 133 III 61 c. 2.2.1; ATF 125 III
305 c. 2b et références). Le principe de la confiance permet d'imputer à
une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement
même si celui-ci ne correspond pas à la volonté intime de l'intéressé (ATF
133 III 61 précité et références). Les circonstances déterminantes sont
celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté, à

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l'exclusion des événements postérieurs (ATF 133 III 61 précité et
références).
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément
déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée.
Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première
vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les
parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue
pas exactement le sens de l'accord conclu. Il n'y a cependant pas lieu de
s'écarter du sens littéral du texte adopté par les cocontractants lorsqu'il
n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas à leur
volonté (ATF 133 III 61 précité et références).
En l'espèce, on ne voit pas de circonstances ayant précédé ou
accompagné la conclusion du bail en cause permettant à l'intimé de
considérer de bonne foi que, contrairement au texte du contrat, la terrasse
en cause était incluse dans l'objet du bail. Le fait que l'intimé n'ait pas fait
attention à la clause litigieuse, ainsi qu'il l'a allégué sous n° 16 de la
requête, n'est à cet égard pas déterminant, cette inattention relevant
davantage du domaine de l'erreur affectant le consentement du
cocontractant que de celui de l'interprétation du contrat.
Aussi convient-il d'admettre qu'au regard du principe de la
confiance, les parties sont convenues que l'objet du bail en cause ne
comprenait pas la terrasse litigieuse.
Le recours doit en conséquence être admis sur ce point.
5. La recourante soutient que la terrasse en cause ne constitue
pas une "chose dont l'usage est cédé avec l'habitation ou le local
commercial" au sens de l'art. 253a CO et que la révocation du 5 août 2006
ne nécessitait pas l'usage d'une formule officielle.

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a) Aux termes de l'art. 253a al. 1 CO, les dispositions
concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux s'appliquent
aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux
commerciaux. L'art. 1 OBLF précise que ces choses comprennent les biens
mobiliers, garages, places de stationnement extérieures ou souterraines
ainsi que les jardins. De tels accessoires sont liés à la chose principale
lorsqu'ils lui sont fonctionnellement utiles et que l'usage n'en est cédé,
respectivement obtenu qu'en raison du bail portant sur la chose principale.
Il est nécessaire que les parties aux deux contrats soient les mêmes. En
revanche la date de la conclusion des contrats ou le nombre de ceux-ci
importe peu à cet égard (ATF 125 III 231 c. 2a, JT 2000 I 194).
Le Message relève qu'est déterminant pour l'application de
cette disposition "le fait que les choses accessoires soient louées par le
bailleur au même locataire et que leur usage soit en rapport avec l'usage
de la chose principale" (Feuille Fédérale [FF] 1985 I 402). La doctrine
mentionne que "le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort
du principal est celui de l'interdépendance entre les locaux du fait de leur
nature et de leur usage. Le locataire n'a loué les dépendances que parce
qu'il avait loué ou voulait louer le logement ou le local commercial"
(Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2008, p. 126; SVIT, Das schweizerisches
Mietrecht, 3ème éd., 2008 n. 11 ad art. 253a CO, p. 38; Weber, Basler
Kommentar, 4ème éd., 2007, n. 15 ad art. 253a/253b CO p. 1352, qui
parlent de "mitvermietete Objekte"). Il ressort de ces considérations que
l'accessoire doit être loué pour justifier l'application de l'art. 253a CO et
que cette disposition ne s'applique pas aux objets laissés à bien plaire à la
disposition du locataire. L'ATF 125 III 231 susmentionné traite d'ailleurs de
places de parc cédées à titre onéreux.
Au vu de ce qui précède il y a lieu d'admettre que les
dispositions concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux
ne s'appliquent pas à la terrasse litigieuse dès lors qu'elle a été laissée à
bien plaire et gratuitement à la disposition de l'intimé.

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b) Au demeurant, l'application de l'art. 269d al. 3 CO, qui
prescrit notamment l'usage d'une formule officielle, suppose que la
modification unilatérale puisse fausser le rapport d'échange entre les
prestations réciproques des parties au contrat et a pour conséquence
l'examen, par les autorités saisies d'une contestation, de l'éventuel
caractère abusif du loyer de l'objet restant ou de la résiliation du bail tel
qu'il existait jusqu'à la modification unilatérale, avec le cas échéant
prolongation dudit bail (ATF 125 III 231 précité c. 3b). Or, dès lors que la
terrasse litigieuse ne constitue pas un local commun (cf. ATF 125 III 231
précité c. 3a) et qu'elle a été mise à disposition gratuitement et à bien
plaire, elle n'est pas comprise dans l'échange de prestations entre les
parties au contrat et la révocation de cette mise à disposition n'est pas de
nature à fausser le rapport d'échange entre ces prestations, ce qui exclut
également l'application de l'art. 269d al. 3 CO.
c) L'art. 5 des Dispositions générales pour habitation, garage
et place de parc faisant partie intégrante du contrat de bail prévoit pour
les objets où une utilisation à bien plaire a été accordée, une révocation
sans indication de motif, moyennant un préavis de trente jours, notifiée
par lettre recommandée.
Les premiers juges ont considéré que la communication de ces
dispositions générales à l'intimé n'avait pas été établie au vu de la lettre
d'accompagnement du 18 novembre 2004. Toutefois, il ressort de la pièce
produite en deuxième instance par la recourante que la réglementation
litigieuse figure au verso de la troisième page des Dispositions paritaires
romandes et Règles et usages locatifs du canton de Vaud mentionnées par
ce courrier. Il y a donc lieu d'admettre que cette réglementation a été
communiquée à l'intimé, ainsi que cela figure dans le contrat du 23
novembre 2004.
La révocation du 5 août 2006 est conforme à cette
réglementation et est donc valable.
d) Le recours doit également être admis sur ce point.

- 16 -
6. L'utilisation de la terrasse en cause ayant été accordée
gratuitement, il n'y a pas lieu à réduction du loyer pour les défauts
l'affectant. Dès lors que l'autorisation d'utilisation à bien plaire a été
révoquée valablement, les conclusions tendant à la réfection de dite
terrasse doivent également être rejetées.
7. En conclusion, le recours doit être admis et le jugement
réformé en ce sens que les conclusions du demandeur prises dans sa
requête du 5 décembre 2006 sont rejetées.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
407 fr. (art. 232 TFJC; tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile; RSV 270.11.5).
Obtenant gain de cause, mais n'ayant pas été assistée par un
mandataire professionnel, la recourante a droit au remboursement de son
coupon de justice à titre de dépens (art. 91 et 92 CPC;
Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 1 ad art. 91 CPC, p. 169).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. Le jugement est réformé en ce sens que les conclusions prises
par le demandeur K.________ à l'encontre de la défenderesse
X.________ dans sa requête du 5 décembre 2006 sont rejetées.

- 17 -
III. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
407 francs (quatre cent sept francs).
IV. L'intimé K.________ doit verser à la recourante X.________ la
somme de 407 fr. (quatre cent sept francs) à titre de dépens
de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 13 mai 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Mme X.________,
- Me Eric Kaltenrieder (pour K.________).

- 18 -
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 10'743 fr. 10 .
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
Le greffier :