vd_gerichte · FA07.009015 · 2009-06-26 · fr
Nouvelle estimation de gage 9 ORFI
Nouvelle estimation de gage 9 ORFI


TRIBUNAL CANTONAL
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CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
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Arrêt du 26 juin 2009
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Présidence de M. MULLER, président
Juges : Mme Carlsson et M. Sauterel
Greffier : Mme Nüssli
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Art. 97 al. 1 LP; 9 ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de
surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par S.________, à [...],
contre la décision rendue le 29 janvier 2009 par le Président du Tribunal
d’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, autorité inférieure de
surveillance, à la suite de l'audience du 28 août 2008, arrêtant à 332'500
fr. la valeur d'estimation de la parcelle RF 319 de la Commune [...] dans le
cadre de la poursuite en réalisation de gage n° 1'017'392 de l'Office des
poursuites d'Yverdon-Orbe-La Vallée-Grandson exercée à l'encontre du
recourant à la requête de la Banque Q.________, à [...].
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Vu les pièces du dossier, la cour considère :
En fait :
A. Il ressort d'un extrait du registre foncier du 22 janvier 2007
que S.________ est propriétaire de la parcelle 319 de la Commune [...]. La
parcelle, d’une surface de 446 m2, accueille le bâtiment ECA n° 2567 (191
m2) et est cadastrée, pour le surplus, en place-jardin (255 m2).
L'estimation fiscale de 2003 se monte à 198'000 francs.
Le 30 janvier 2001, S.________ a déposé une demande de
permis de construire en vue de la création d'un logement de cinq pièces
dans le bâtiment ECA n° 2567, qualifié de dépôt-atelier. La Municipalité
[...] a délivré un permis de construire le 28 mars 2001.
L'appartement ainsi créé a été loué par S.________ à sa fille et
son beau-fils, X.________ et R.________, dès le 1er août 2001, selon contrat
de bail à loyer du 15 juillet 2001. L'objet donné en location est décrit
comme suit : "Un appartement de 3 pièces, au rez, agencé, avec garage et
cave. Appartement non fini avec la majorité des travaux exécutés par les
locataires, d'où les conditions particulières de loyer." Dit loyer a été fixé à
600 fr. par mois, le gaz et l'électricité étant payés directement aux
services industriels. Dans la rubrique dispositions complémentaires, il est
précisé que "le loyer pourrait être revu à la hausse en fonction de
l'avancement des travaux soit façades extérieures, chéneaux, entrée,
peinture fenêtres, pose stores, escalier intérieur, finitions diverses."
La valeur assurance-incendie de l'immeuble 2567 de la
Commune [...] a été fixée à 370'800 fr. après les travaux de
transformation de 2002.

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B. La Banque Q.________ a introduit une poursuite en réalisation
de gage immobilier à l'encontre de S.________, par réquisition de poursuite
reçue par l’Office des poursuites d’Yverdon-Orbe-La Vallée-Grandson (ci-
après : l’office) le 6 janvier 2004. La poursuite a été enregistrée sous
n° 737’671. La Banque Q.________ ayant requis la vente de l’immeuble par
acte du 25 novembre 2005, l'office a mandaté la Régie immobilière
Charles Decker SA pour l'estimation de la parcelle 319.
Selon le rapport de l'expert, daté du 6 février 2006, le
bâtiment sis sur cette parcelle est un ancien atelier transformé en
logement, mitoyen, avec un garage. L'appartement est pratiquement neuf,
mais la maison elle-même n'a pas subi de travaux de rénovation. Pour
calculer la valeur intrinsèque de l'immeuble, l'expert se fonde sur une
base de 400 fr./m3, réduite de 30 % en raison de la vétusté de l'immeuble,
pour la partie construite, et de 220 fr./m2 pour le terrain. L'expert estime
ainsi la valeur intrinsèque de l'immeuble à 328'840 fr., soit 230'720 fr.
pour le logement, le garage et les combles et 98'120 fr. pour le terrain.
S'agissant du rendement de l'immeuble, l'expert relève que le
loyer de 600 fr. par mois ne correspond pas à la réalité et fixe un loyer
théorique de 1'350 francs par mois (y compris le garage). Il obtient une
valeur de rendement de 231'429 francs en capitalisant à 7 % ce loyer
théorique annuel net (1'350 x 12 = 16'200).
L'expert parvient à une estimation de la valeur du gage de
304'487 francs, selon le calcul suivant : [(valeur intrinsèque x 3) + (valeur
de rendement x 1)] : 4, et fixe sa valeur vénale à 290'000 fr. pour une
mise en vente à moyen terme (deux à trois ans).
L’office a dressé un procès-verbal d’estimation du gage qui a
été transmis aux parties 25 avril 2006. Cet acte, qui indique que le

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montant de la créance à recouvrer est de 100'000 fr., plus accessoires
légaux, reprend l'estimation de la valeur vénale de l'immeuble contenue
dans le rapport de la Régie immobilière Charles Decker SA, soit 290'000
francs.
A la suite de l'annulation de la poursuite par la poursuivante, la
vente de l’immeuble, fixée au 26 septembre 2006, a été elle-même
annulée selon avis du 14 juillet 2006 de l'office.
C. La Banque Q.________ a déposé, le 4 juillet 2006, une nouvelle
réquisition de poursuite en réalisation de gage immobilier visant la
parcelle 319 de la Commune [...]. Dans le cadre de cette poursuite, qui
porte le numéro 1'017'392, elle a requis, le 5 mars 2007, la vente de
l'immeuble.
L’office a dressé un procès-verbal d’estimation du gage, daté
du 8 mars 2007, qui reprend l'estimation de la valeur vénale de
l'immeuble du rapport d'expertise du 6 février 2006, soit 290'000 francs.
Le procès-verbal d'estimation du gage indique en outre que les
intéressés peuvent, en application des dispositions des articles 155 alinéa
1er et 97 alinéa 1er LP, s'adresser au président du tribunal
d'arrondissement, dans les dix jours dès réception du procès-verbal, afin
d'obtenir une nouvelle estimation par un expert, moyennant une avance
de frais qui serait fixée par le juge.
D. Par acte du 19 mars 2007, S.________ a demandé l'annulation
du procès-verbal d’estimation du gage du 8 mars 2007 (I), le rejet de
toutes autres ou contraires conclusions de l'office (II), et l'allocation de
dépens (III).
Considérant que l'écriture précitée constituait une demande de
nouvelle estimation de gage, le Président du Tribunal d'arrondissement de

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la Broye et du Nord vaudois, autorité inférieure de surveillance, a accordé
l’effet suspensif le 4 mai 2007 et a proposé de confier la nouvelle
expertise, sauf objection des parties signifiée dans les dix jours, à
Cogestim, Société immobilière de gestion, de courtage et d'expertise.
L'office ainsi que la Banque Q.________ ont indiqué qu'ils ne
s'opposaient pas à la désignation de l'expert proposé.
Cogestim, Société immobilière de gestion, de courtage et
d'expertise a ainsi été désignée, le 5 juillet 2007, en qualité d’expert afin
de déterminer la valeur vénale de l’immeuble de la parcelle n° 319 de la
Commune [...]
E. L'expert a déposé un rapport, daté du 27 mars 2008, dans
lequel il constate que l'intérieur de la construction, qui a fait l'objet de
rénovations lourdes en 2001 est dans un état neuf 2001-2002, tandis que
l'extérieur, qui date de plus de soixante ans, n'a pas été retouché. Une
remise à neuf totale impliquerait principalement la remise en état des
façades, des ferblanteries et de la couverture.
L’expert calcule la valeur de remplacement de l'immeuble à
partir d'une base de 650 fr./m3 pour la construction principale et de 40
fr./m2 pour les aménagements extérieurs. Il obtient ainsi, après avoir
déduit un amortissement de 147'000 fr., une valeur de remplacement de
l’immeuble de 470'000 fr.. En ajoutant à cette valeur celle du terrain, par
175'000 fr., il parvient à une valeur intrinsèque de 645'000 francs.
S’agissant du rendement, l’expert considère que le loyer payé
par les locataires est un loyer de préférence qui tient compte,
conformément au bail à loyer signé entre les parties, des nombreux
travaux entrepris par les locataires, en sorte qu’il n’est pas représentatif
de la valeur du bien immobilier. L’expert estime le loyer mensuel
théorique, par rapport à la valeur du marché, à 2'275 fr. (comprenant la

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location du garage), et retient, sur cette base, une valeur de rendement
de 500'000 francs.
L’expert arrête la valeur du gage à 550'000 fr., en pondérant
la valeur intrinsèque et la valeur de rendement de la manière suivante :
[(500'000 x 2) + (645'000 x 1)] : 3. Toutefois, il considère que ce résultat
n'est pas déterminant puisqu'il faut encore, selon lui, prendre en
considération l'indemnisation des travaux entrepris par les locataires avec
l’accord du bailleur. Il retient à ce titre un montant de 200'000 fr., sur la
base des factures produites. S'agissant des travaux effectués par les
locataires eux-mêmes, l'expert estime que le montant de 60'000 fr.
indiqué par ces derniers est discutable et difficilement vérifiable. Il retient
en conséquence la moitié de cette somme, soit 30'000 francs. Les
investissements des locataires se
montent donc à 230'000 fr. selon l’expert, qui a estimé que cette somme a
été déjà été remboursée à hauteur de 60'000 fr., en raison du loyer de
faveur, si bien que les locataires ne pourraient plus prétendre qu’au
remboursement d’environ 170'000 francs.
En définitive, l’expert arrête la valeur du gage en proposant
une fourchette allant de 350'000 fr. à 400'000 francs, compte tenu du fait
que le montant correspondant au remboursement des travaux (170'000
fr.) est discutable et dépend de la volonté des parties.
F. Par prononcé du 29 janvier 2009, le Président du Tribunal de la
Broye et du Nord vaudois, autorité inférieure de surveillance en matière de
poursuites pour dettes et de faillites, a arrêté à 332'500 fr. la valeur
d'estimation de la parcelle 319 de la Commune [...], dans le cadre de la
poursuite en réalisation de gage n° 1'017'392 dirigée contre S.________, à
la réquisition de la Banque Q.________ (I), et a invité l'Office des poursuites
d'Yverdon-Orbe-La Vallée-Grandson à modifier le procès-verbal
d'estimation du gage dans ce sens (II). Il a arrêté les honoraires de l'expert
Cogestim SA à 1'936 fr. 80, TVA comprise (III) et a mis les frais de sa
décision, par 150 fr., à la charge de S.________ (IV).

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Le premier juge a constaté que les valeurs arrêtées par les
deux expertises étaient assez éloignées et en a déduit que la valeur réelle
de l'immeuble est difficilement déterminable. La prise en compte des
prétentions des locataires en remboursement des travaux effectués est,
selon la décision entreprise, pertinente mais n'est pas un motif suffisant
pour préférer de manière globale la seconde expertise, car cet élément
n'explique pas la différence des estimations proposées par les experts. Le
premier juge a considéré qu'il était adéquat dans ces circonstances de
procéder à une moyenne des valeurs retenues, plus précisément à une
moyenne entre la valeur de la première expertise et la valeur
intermédiaire de la fourchette indiquée dans la deuxième expertise.
G. S.________ a recouru contre cette décision par acte du 9 février
2009, dans lequel il a conclu à la prise en compte de la valeur de la
seconde expertise.
Par décision du 16 février 2009, le président de la cour de
céans a accordé l'effet suspensif requis dans le recours.
Dans ses déterminations du 2 mars 2009, l'office a déclaré
admettre la valeur vénale de 332'500 fr. arrêtée par la décision attaquée.
La Banque Q.________ s'en est remise à justice dans son
écriture du 9 mars 2009. Elle a produit une réquisition de vente qu'elle a
adressée le 5 mars 2007 à l'office dans la poursuite n° 1'017'392, ainsi
que deux procès-verbaux de saisie, datés des 9 août et 13 septembre
2007, portant notamment sur la parcelle en cause et mentionnant deux
créances garanties par le gage, dont elle est titulaire, pour les montants
de 110'025 francs 95 et de 735'551 fr. 50.
Le 9 mars 2009 également, le recourant a produit une écriture
complémentaire, accompagnée de pièces, et a conclu à ce que
l'estimation du gage soit portée à 502'500 francs.

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En d roit :
1. Le recours déposé dans les dix jours dès réception du
prononcé entrepris, en temps utile, comporte l'énoncé des moyens
invoqués. Il est ainsi recevable à la forme (art. 18 LP, loi fédérale sur la
poursuite pour dettes et la faillite du 11 avril 1889, RS 281.1).
L'écriture et les pièces déposées par le recourant le 9 mars
2009, dans le délai fixé à l'office et à l'intimée pour se déterminer, mais
postérieurement à l'échéance du délai pour recourir, sont irrecevables. En
effet, dans la procédure de plainte, applicable aux demandes de nouvelles
estimations (art. 9 al. 2 ORFI, Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril
1920 sur la réalisation forcée des immeubles, RS 281.42), les moyens
doivent être articulés en une seule fois, par acte déposé dans les dix jours
dès réception du prononcé entrepris (ATF 126 III 30).
En revanche, les déterminations et les pièces produites par les
parties intimées, déposées dans le délai imparti, sont recevables (art. 31
LVLP, loi d'application dans le canton de Vaud de la loi fédérale sur la
poursuite pour dettes et la faillite du 18 mai 1955, RSV 280.05).
2. a) En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'ar-
t. 155 LP, l'office des poursuites procède à l'estimation des biens
immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin (Gilliéron,
Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 174 ad
art. 140 LP).
Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la
valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard
au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre
l'incendie. Selon l'alinéa 2, dans le délai de plainte contre la saisie, chacun
des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de
surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation

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soit faite par des experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (TF
7B.163/2005, du 19 décembre 2005, c. 1).
Dans la procédure usuelle, l'autorité inférieure de surveillance,
qui ne peut se contenter de contrôler l'estimation de l'office ou de l'expert
(JT 1986 II 143), ordonne l'expertise puis, à réception du rapport, entend
les parties et arrête elle-même la valeur d'estimation du gage (CPF,
plainte 5 février 2004/12). L'autorité cantonale de surveillance statue en
dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation
(art. 9 al. 2 i.f. ORFI). Il s'agit d'une question d'appréciation (JT 1974 II
120).
Dans la poursuite en réalisation du gage, l'estimation n'a
qu'une importance secondaire. Ses fonctions principales, qui consistent en
la détermination du découvert et l'orientation du créancier sur le résultat
prévisible de la réalisation, ont ici une importance limitée. Sans doute
l'estimation sert-elle aussi à renseigner d'éventuels enchérisseurs; l'intérêt
de cette fonction s'estompe plus le temps et les frais d'une expertise
apparaissent importants. Dans les cas où une expertise nécessiterait un
délai démesuré et déraisonnable pour le créancier poursuivant, il faut s'en
tenir à une estimation sommaire (TF 7B.216/2005, du 1er mars 2006; ATF
129 III 595, c. 3.1, JT 2004 II 96; ATF 101 III 32, JT 1977 II 5, c. 1).
Il n'existe aucun droit à une troisième expertise, quand bien
même le canton posséderait deux autorités de surveillance en matière de
poursuites et faillites; il s'agit en effet d'éviter que la procédure de
réalisation forcée soit indûment traînée en longueur par des requêtes
réitérées de nouvelle estimation (ATF 120 III 135, JT 1997 II 37).
En présence de deux estimations différentes, le juge doit
indiquer les motifs qui le conduisent à s'écarter d'une expertise pour en
retenir une autre (Gilliéron, op. cit., n. 181 ad art. 140 LP). Il est également
concevable de faire une moyenne entre les deux expertises s'il n'y a pas
de motif objectif de préférer l'une à l'autre estimation (ATF 120 III 79,
spéc. pp. 80 et 81, JT 1996 II 199).

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b) En l'espèce, les deux expertises parviennent à des résultats
sensiblement différents dans l'estimation de la valeur vénale de la parcelle
en cause, soit 290'000 fr. pour la première et de 350'000 à 400'000 fr.
pour la seconde. Les experts ont tous deux procédé à une étude détaillée
de l'immeuble et ont constaté que celui-ci était vétuste mais que le
logement intérieur avait été entièrement rénové. Le second expert a
estimé qu'il convenait de prendre en considération l'indemnisation des
travaux entrepris par les locataires, mais cet élément, comme l'a relevé
l'autorité inférieure de surveillance, n'explique pas la différence dans
l'estimation finale de la valeur de l'immeuble dans les deux rapports,
puisqu'au contraire il conduit le second expert à retenir, pour ce motif, une
valeur du gage inférieure à celle qu'il avait calculée préalablement.
En réalité, la différence dans les résultats des expertises
provient essentiellement des bases de calculs utilisées. La première
expertise se fonde pour la partie construite sur une valeur de 400 fr./m3,
réduite encore de 30 % en raison de la vétusté de l'immeuble, tandis que
la seconde fait état d'une valeur de 650 fr./m3 pour la construction
principale. Il en va de même de l'estimation du rendement de l'immeuble.
Si les deux experts admettent que l'on ne peut se fonder sur le loyer fixé
dans le bail, dès lors qu'il a été convenu en raison de circonstances
particulières, le premier estime que le loyer théorique se situerait à 1'350
fr. par mois, tandis que le second l'évalue à 2'275 francs.
Dans ces conditions et compte tenu du fait que les experts
sont tous deux des professionnels de la branche, dont le rayon d'activité
se situe dans la région concernée, c'est avec raison que le premier juge a
considéré qu'il n'y avait pas de motif objectif à choisir une expertise plutôt
que l'autre. La méthode utilisée par le premier juge consistant à opérer
une moyenne entre les deux expertises apparaît ainsi pleinement justifiée.
C'est aussi avec raison que la décision entreprise a retenu, pour effectuer
cette moyenne, un chiffre intermédiaire dans la fourchette proposée par le
second expert. En effet, comme le relève ce dernier, il subsiste des

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incertitudes quant au prix des travaux entrepris par les locataires et quant
à la volonté des parties de procéder au remboursement de ces travaux.
Une moyenne entre les deux valeurs proposées par le second expert se
justifie donc également.
Le calcul et l'estimation du premier juge ne sont ainsi pas
critiquables.
3. En définitive, le recours doit être rejeté et le prononcé
entrepris confirmé.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
150 fr. (art. 1er al. 2 OELP, Ordonnance du 23 septembre 1996 sur les
émoluments perçus en application de la loi fédérale sur la poursuite pour
dettes et la faillite, RS 281.35).
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure de surveillance,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
150 fr. (cent cinquante francs).
IV. L'arrêt est exécutoire.

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Le président : La greffière :
Du 26 juin 2009
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- M. S.________,
- Banque Q.________,
- M. le Préposé à l'Office des poursuites d'Yverdon-Orbe-LaVallée-
Grandson.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé
devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite
pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord
vaudois, autorité inférieure de surveillance.
La greffière :