vd_gerichte · KC25.012384 · 2026-06-24 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC25.***-***
178
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 24 juin 2026
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mme Byrde et M. Maillard, juges
Greffière : Mme Debétaz Ponnaz
*****
Art. 82 al. 1 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière sommaire de
poursuites, s'occupe du recours exercé par B.________ (ci-après : le
recourant), à X***, contre le prononcé du 20 mai 2025, rendu à la suite de
l’audience du même jour, par la Juge de paix du district de Lausanne, dans
la cause opposant le recourant à A.________ AG (ci-après : l’intimée), à Q***.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En f ait :
1. a) Le 7 octobre 2024, à la réquisition de l’intimée, créancière
poursuivante, l'Office des poursuites du district de Lausanne a notifié au
recourant, débiteur poursuivi, dans la poursuite ordinaire n° 11463962, un
commandement de payer les sommes de 1) 88'426 fr. avec intérêt à 7 %
l'an dès le 1er août 2023, 2) 5'899 francs 95 avec intérêt à 7 % l'an dès le
1er août 2023, 3) 1'950 fr. avec intérêt à 7 % l'an dès le 1er août 2023, 4)
1'950 fr. avec intérêt à 7 % l'an dès le 1er août 2024, 5) 2'340 fr. avec intérêt
à 7 % l'an dès le 1er août 2024 et de 6) 5'000 fr. sans intérêt, indiquant
comme titre de la créance ou cause de l'obligation :
« 1. Loyer impayé du restaurant du 01.08.2023 au 31.08.2024 à raison de
Fr. 6'802.00 par mois, [...], X***.
2. Loyer impayé studio du 15.8.23 au 15.7.24 à raison Fr. 513.00 p/m, [...],
X***.
3. Loyer impayé garage 1.8.23 au 31.8.24 à raison Fr. 150.00 p/m, [...], X***.
4. Loyer impayé garage 1.8.23 au 31.8.24 à raison de 150.00 p/m, [...], X***.
5. Loyer impayé garage 1.8.23 au 31.8.24 à raison Fr. 180.00 p/m, [...], X***.
6. Frais d'intervention selon art. 106 CO. »
Le recourant a formé opposition totale.
b) Le 23 janvier 2025, l’intimée a adressé une requête de
mainlevée d’opposition à la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois,
qui a transmis cet acte à la Juge de paix du district de Lausanne (ci-après :
la juge de paix) comme objet de sa compétence. L’intimée concluait, avec
suite de frais et dépens, à la mainlevée provisoire de l’opposition formée
par le recourant à concurrence de 88'426 fr. avec intérêt à 5 % dès le
1er août 2023, 5'643 fr. avec intérêt à 6 % dès le 15 août 2023, 1'950 fr.
avec intérêt à 5 % dès le 1er août 2023, 1'950 fr. avec intérêt à 5 % dès le
1er août 2024 et 2'340 fr. avec intérêt à 5 % dès le 1er août 2024. Pour étayer
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sa requête, elle a produit, outre le commandement de payer notifié au
recourant, les pièces suivantes :
- un extrait du registre foncier concernant l'immeuble n. 5586 de la
commune de X***, sis [...], établissant que l’intimée est propriétaire
individuelle dudit bien depuis le 28 octobre 2013 à la suite d'un transfert
opéré sur la base de la LFus (loi fédérale sur la fusion, la scission, la
transformation et le transfert de patrimoine ; RS 221.301) ;
- un contrat de bail à loyer conclu le 19 avril 1973 entre SI C.________ SA,
d'une part, et les locataires D.________ et F.________, d'autre part, portant
sur un studio situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...], pour un loyer
mensuel brut de 234 fr. ;
- un avis de notification de hausse de loyer adressé le 7 février 1992 aux
locataires prénommés indiquant que leur loyer mensuel brut serait de 513
fr. à compter du 1er juillet 1992 ;
- un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux ayant pour objet un
restaurant situé à [...], conclu le 21 septembre 2018 entre l’intimée en
qualité de bailleresse, représentée par G.________ SA, d'une part, et
J.________ Sàrl, représentée par le poursuivi et K.________, d'autre part, avec
la mention suivante : « SOLIDAIREMENT ET CONJOINTEMENT
RESPONSABLES ENTRE EUX ». Le bail prévoyait un loyer mensuel net de
7'500 fr., brut de 7'825 fr., payable par mois d'avance et un intérêt de 5 %
l’an sur toute prestation échue ; il débutait le 1er octobre 2018 pour finir le
1er octobre 2023 et était reconductible pour cinq ans, sauf résiliation au
moins douze mois à l’avance ;
- un avenant au contrat de bail du 21 septembre 2018 précité, signé le 8
juin 2021 entre les mêmes parties, reportant la prochaine échéance du bail
au 30 septembre 2026 et réduisant le montant du loyer net à 6'250 fr. à
partir du 1er janvier 2021 ;
- un avis de notification de hausse de loyer adressé le 15 novembre 2022
par G.________ SA à J.________ Sàrl indiquant que le loyer mensuel net du
local commercial serait de 6'477 fr. à compter du 1er janvier 2023, l’acompte
de charges de 325 fr. demeurant inchangé, soit un loyer total de 6'802 fr. ;
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- un contrat de bail à loyer conclu le 7 décembre 2010 pour une durée
indéterminée entre la partie bailleresse M.________ SA, représentée par
N.________ SA, d'une part, et le poursuivi et K.________, locataires, d'autre
part, portant sur la place de parc n. 7 (garage box) située au rez-de-
chaussée de l'immeuble sis [...], pour un loyer mensuel net de 150 fr.,
payable mensuellement à l'avance ;
- un contrat de bail à loyer conclu le 7 décembre 2010 pour une durée
indéterminée entre la partie bailleresse M.________ SA, représentée par
N.________ SA, d'une part, et le poursuivi et K.________, locataires, d'autre
part, portant sur la place de parc n. 8 (garage box) située au rez-de-
chaussée de l'immeuble sis [...], pour un loyer mensuel net de 150 fr.,
payable mensuellement à l'avance ;
- un contrat de bail à loyer conclu le 1er juin 2011 pour une durée
indéterminée entre la partie bailleresse M.________ SA, représentée par
N.________ SA, d'une part, et J.________ Sàrl, représentée par le poursuivi et
K.________, d'autre part, portant sur la place de parc n. 9 (garage box) située
au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...], pour un loyer mensuel net de
180 fr., payable mensuellement à l'avance.
c) Le 8 avril 2025, la juge de paix a notifié la requête au
recourant et cité les parties à comparaître à l’audience de mainlevée du 20
mai 2025.
d) Par acte du 12 mai 2025, l’intimée a déclaré modifier ses
conclusions, en ce sens que la mainlevée est prononcée à concurrence
de 5'643 fr. plus intérêt à 6 % dès le 15 janvier 2024, 1'950 fr. plus intérêt
à 5 % dès le 1er février 2024, 1'950 fr. plus intérêt à 5 % dès le 1er février
2024 et 2'340 fr. plus intérêt à 5 % dès le 1er février 2024, sous déduction
d’un acompte de 5'566 fr., valeur au 1er août 2023.
e) Lors de l'audience tenue contradictoirement le 20 mai 2025,
le recourant a conclu au rejet de la requête, sous suite de frais et dépens.
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2. a) Par prononcé non motivé du 20 mai 2025, envoyé le 5 et
notifié le 6 août 2025 aux parties, la juge de paix a prononcé la mainlevée
provisoire de l'opposition à concurrence de 5'643 fr. plus intérêts au taux
de 5 % l'an dès le 15 janvier 2024, 1'950 francs. plus intérêts au taux de 5
% l'an dès le 1er février 2024, 1'950 fr. plus intérêts au taux de 5 % l'an dès
le 1er février 2024 et 2'340 fr. plus intérêts au taux de 5 % l'an dès le
1er février 2024, sous déduction de 5'566 fr. valeur au 1er août 2023 (I), a
arrêté à 360 fr. les frais judiciaires(II), a mis les frais à la charge du recourant
(III) et a dit que l’intimée rembourserait à celui-ci son avance de frais à
concurrence de 360 fr. et lui verserait la somme de 600 fr. à titre de dépens,
en défraiement de son représentant professionnel (IV).
b) Le 8 août 2025, le recourant a demandé la motivation du
prononcé.
c) Le 14 octobre 2025, le recourant a requis la suspension du
caractère exécutoire du dispositif du prononcé de mainlevée.
Cette requête a été rejetée, par décision présidentielle du 16
octobre 2025.
d) Les motifs du prononcé ont été adressés aux parties le 10
décembre 2025 et notifiés au recourant le lendemain. En substance, la juge
de paix a rejeté le moyen du recourant selon lequel l’intimée ne pouvait pas
modifier ses conclusions, en estimant qu’il ne s’agissait pas d’une
modification mais d’une réduction de conclusions, admissible à ce stade.
Elle a en outre considéré que le moyen du recourant, tiré du défaut de
légitimation active de l’intimée, devait être rejeté, puisque cette
légitimation ressortait de l’extrait du registre foncier qui établissait que
l’intimée avait acquis l’immeuble par transfert le 28 octobre 2013, ce qui
impliquait que le bail lui avait été transféré conformément à l’art. 261 CO.
Enfin, dans la mesure où le recourant n’avait pas contesté être le locataire
des objets pour lesquels les loyers étaient réclamés, ni contesté le calcul
des montants réclamés et des intérêts moratoires « qui apparaiss[ai]ent
corrects sur la base du dossier et des pièces produites », et n’avait pas
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allégué avoir payé le loyer pour les périodes considérées, elle a constaté
que les contrats de bail produits valaient titres de mainlevée provisoire pour
les montants réclamés, en capital et intérêt. Elle a jugé qu'il y avait aussi
lieu de tenir compte de l’acompte de 5'566 fr. (valeur au 1er août 2023) que
l’intimée avait admis avoir reçu.
3. Par recours du 22 décembre 2025 contre ce prononcé, le
recourant a conclu, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens
que la mainlevée provisoire de l'opposition est prononcée à concurrence de
1'950 fr., plus intérêt à 5 % l'an dès le 1er février 2024, et de 1'950 fr., plus
intérêt à 5 % l'an dès le 1er février 2024, sous déduction de 5'566 fr. valeur
au 1er août 2023, les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 360 fr.,
étant mis à la charge de l’intimée et celle-ci devant lui verser la somme de
1'000 fr. à titre de dépens.
Au terme de sa réponse du 19 février 2026, l’intimée a conclu
au rejet du recours avec suite de frais et dépens.
Dans le délai qui lui avait été imparti, le recourant a déposé, le
9 mars 2026, des déterminations sur la réponse de l’intimée.
En dro it :
I. Le recours a été exercé dans les formes requises et en temps
utile, par acte écrit et motivé déposé dans les dix jours suivant la notification
de la décision attaquée, étant précisé ici que le recourant avait sollicité la
motivation du prononcé entrepris en temps utile (art. 239 al. 2 et 321 al. 1
et 2 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]). Il est ainsi recevable.
La réponse déposée par l’intimée et les déterminations du
recourant sur cette écriture sont également recevables (art. 322 al. 2 CPC).
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II. a) Le recourant reproche à la juge de paix d'avoir enfreint l'art.
82 LP (loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1) et,
singulièrement, d'avoir méconnu l'exigence de la triple identité, en
prononçant la mainlevée provisoire à concurrence de 5'643 fr., intérêts en
sus, à titre d'arriérés de loyers pour le studio situé au rez-de-chaussée de
l'immeuble concerné, d'une part, et à hauteur de 2'340 fr., avec intérêts, à
titre d'arriérés de loyers pour le garage box n. 9, d'autre part.
b) Selon l'art. 82 LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur
une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing
privé peut requérir la mainlevée provisoire (al. 1) ; le juge la prononce si le
débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (al. 2).
aa) Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82
al. 1 LP l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant,
d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition,
une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible
(ATF 148 III 145 consid. 4.1.1 ; 145 III 20 consid. 4.1.1 ; 139 III 297 consid.
2.3.1). Une telle reconnaissance de dette peut résulter du rapprochement
de plusieurs pièces, dans la mesure où les éléments nécessaires en
résultent (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; 136 III 627 consid. 2).
Le contrat de bail signé constitue une reconnaissance de dette
et justifie la mainlevée provisoire de l'opposition pour le montant du loyer
échu, pour autant que le bailleur ait mis l'objet à disposition du locataire
(CPF 16 mai 2023/107). En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît
son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d'occupation
de l'objet loué, mais pour toute la durée contractuelle (ATF 134 III 267
consid. 3 ; TF 4A_645/2023 du 25 janvier 2024 consid. 3.1 ; 5D_964/2021
du 9 mars 2022 consid. 3.1.1 ; 5D_249/2020 du 1er juillet 2021 consid. 2.1 ;
5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.2; Veuillet/Abbet, in Abbet/Veuillet
[éd.], La mainlevée de l'opposition, 2e éd. 2022, n. 163 ad art. 82 LP ;
Staehelin, in Staehelin et alii [éd.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über
Schuldbetreibung und Konkurs, 3e éd. 2021, n. 116 ad art. 82 LP).
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bb) La procédure de mainlevée provisoire est une procédure sur
pièces, dont le but n'est pas de constater la réalité de la créance en
poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée
provisoire examine seulement la force probante du titre produit par le
créancier, sa nature formelle – et non la validité de la créance –, et lui
attribue force exécutoire si le débiteur ne rend pas immédiatement
vraisemblables ses moyens libératoires. Le juge doit notamment vérifier
d'office l'existence d'une reconnaissance de dette, l'identité entre le
poursuivant et le créancier désigné dans ce titre, l'identité entre le poursuivi
et le débiteur désigné et l'identité entre la prétention déduite en poursuite
et la dette reconnue (ATF 150 III 209 consid. 1.2 et les références citées ;
145 III 160 consid. 5.1 ; 142 III 720 consid. 4.1).
La procédure de mainlevée d’opposition est soumise à la
maxime des débats (art. 55 CPC, art. 255 CPC a contrario), qui prévoit que
le juge ne peut tenir compte dans son jugement des faits qui ne sont pas
allégués ni prouvés (ATF 144 III 552 consid. 4.1.3 ; TF 5A_71/2019 du 12
février 2020 consid. 3.3.2).
cc) Vu le caractère sommaire de la procédure, le juge de la
mainlevée s’en tiendra au texte littéral de la reconnaissance de dette
lorsque celui-ci est clair. Il ne peut procéder qu'à l'interprétation objective
du titre fondée sur le principe de la confiance (TF 5A_595/2021 du 14 janvier
2022 consid. 6.2.1 ; CPF 16 avril 2025/46). Il ne peut dans ce cadre prendre
en compte que les éléments intrinsèques au titre, à l'exclusion des éléments
extrinsèques qui échappent à son pouvoir d'examen (ATF 145 III 20 consid.
4.3.3 ; CPF 16 avril 2025/46). Si le sens ou l'interprétation du titre de
mainlevée invoqué est source de doutes, la mainlevée provisoire doit être
refusée (TF 4A_443/2024 du 25 février 2025 consid. 5.2.1 ; 5A_534/2023 du
13 décembre 2023 consid. 5.2.2).
dd) De jurisprudence constante, la procédure de mainlevée,
qu'elle soit provisoire ou définitive, est un incident de la poursuite. La
décision qui accorde ou refuse la mainlevée est une pure décision
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d'exécution forcée dont le seul objet est de dire si la poursuite peut
continuer ou si le créancier est renvoyé à agir par la voie d'un procès
ordinaire. Le but de la procédure de mainlevée provisoire est en effet de
statuer rapidement – en procédure sommaire (art. 251 let. a CPC) – sur la
levée de l'opposition et de déterminer les rôles des parties pour un éventuel
procès ordinaire. Le fait que certains points de droit matériel doivent
également être clarifiés au préalable à cette occasion ne change rien à la
nature juridique de cette procédure (TF 5A_160/2021 du 11 mars 2022
consid. 3.1.1 ; 5A_136/2020 du 2 avril 2020 consid. 3.4.1). En d'autres
termes, le prononcé de mainlevée ne produit que des effets de droit des
poursuites et ne fonde pas l'exception de chose jugée (res iudicata) quant
à l'existence de la créance (ATF 143 III 564 consid. 4.1 ; 136 III 583 consid.
2.3 ; TF 5A_1015/2020 du 30 août 2021 consid. 3.1). La décision du juge de
la mainlevée provisoire ne prive pas les parties du droit de soumettre à
nouveau la question litigieuse au juge ordinaire (ATF 136 III 528 consid. 3.2
; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 5.2).
c) Selon le recourant, l'autorité précédente aurait admis, à tort,
que la condition de l'identité entre la poursuivie et la débitrice figurant dans
les contrats de bail signés le 19 avril 1973 et le 1er juin 2011 portant
respectivement sur un studio et un garage-box (n. 9) était remplie.
Ce grief est fondé. Il ressort en effet des pièces figurant au
dossier que le studio litigieux a été remis à bail aux locataires D.________ et
F.________. L’intimée n'a produit aucun bail ayant pour objet ledit bien qui
aurait été conclu avec le recourant. Elle n'a pas davantage fourni un
avenant au bail prévoyant le transfert du bail litigieux au recourant. Dans
sa réponse au recours, l'intimée soutient certes que le recourant, par son
conseil, aurait admis, lors de l'audience tenue le 20 mai 2025, qu'il revêtait
la qualité de locataire des biens faisant l'objet des différents baux litigieux,
soit en particulier du studio et du garage box n. 9. Cela étant, une telle
déclaration, démentie par le recourant dans ses déterminations du 9 mars
2026, ne ressort ni du prononcé attaqué ni des autres éléments figurant au
dossier. En particulier, le prononcé retient que le recourant n’a pas contesté
sa qualité de locataire, ce qui figure aussi sur les notes d’audience de la
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juge de paix – qui ne valent cependant pas procès-verbal d’audience au
sens de l’art. 235 CPC. Or, ne pas contester – soit ne pas invoquer un moyen
– ne vaut pas admission de ce moyen. Au demeurant, comme exposé plus
haut, le juge doit vérifier d’office la triple identité. Dans ces conditions, force
est d'admettre que l'exigence de l'identité entre la personne poursuivie et
celle débitrice des obligations selon le contrat de bail portant sur le studio
invoqué comme titre de mainlevée n'est pas satisfaite. Quant au bail portant
sur le garage-box n. 9, il n'a pas été conclu par le recourant, mais par la
société J.________ Sàrl, si bien que l'exigence de l'identité entre la personne
poursuivie et la débitrice mentionnée dans le titre n'est pas remplie non
plus.
C’est donc à tort que la première juge a prononcé la mainlevée
provisoire de l'opposition à concurrence de 5'643 fr. et de 2'340 fr., intérêts
en sus.
III. Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis et le
prononcé attaqué réformé en ce sens que l’opposition formée par le
recourant à la poursuite en cause est provisoirement levée à concurrence
de 1'950 fr., avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er février 2024, et de 1'950 fr.,
avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er février 2024, dont à déduire 5'566 fr.,
valeur au 1er août 2023.
En première instance, le recourant avait conclu au rejet de la
requête, qui portait sur quatre postes. Finalement, chacune des parties
succombe sur la moitié des postes en cause. Les frais de première instance,
arrêtés à 360 fr., doivent donc être mis à la charge de chacune des parties
par moitié (art. 106 al. 2 CPC). L’intimée, qui a effectué en première instance
une avance de frais de 660 fr., calculée sur la valeur litigieuse de ses
premières conclusions, doit se voir restituer la différence entre ce montant
et celui qu’elle doit, soit 480 fr. (660 fr. - 180 fr. ; art. 111 al. 1 CPC). Les
dépens de première instance sont compensés (art. 3 et 6 TDC [Tarif des
dépens en matière civile ; RSV 270.11.6]).
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Le recourant obtenant entièrement gain de cause en procédure
de recours (puisqu’il a admis mais seulement au stade du recours que deux
des quatre postes étaient dus), les frais de deuxième instance, arrêtés à
315 fr., sont mis à la charge de l'intimée (art. 106 al. 1 CPC), l’avance
effectuée par le recourant lui étant restituée. L'intimée doit en outre verser
au recourant, auquel il se justifie d'allouer de pleins dépens, la somme de
600 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 3 et 8 TDC).
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. Le prononcé est réformé en ce sens que l’opposition formée par
B.________ au commandement de payer n° 11463962 de l’Office
des poursuites du district de Lausanne, notifié à la réquisition
d'A.________ AG, est provisoirement levée à concurrence de
1'950 fr. (mille neuf cent cinquante francs), avec intérêt à 5 %
l’an dès le 1er février 2024, et de 1'950 fr. (mille neuf cent
cinquante francs), avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er février 2024,
sous déduction de 5'566 fr. (cinq mille cinq cent soixante-six
francs), valeur au 1er août 2023.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 360 fr. (trois
cent soixante francs), sont mis par 180 fr. (cent huitante francs)
à la charge de la poursuivante A.________ AG et par 180 fr. (cent
huitante francs) à la charge du poursuivi B.________.
Les dépens de première instance sont compensés.
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III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 315 fr.
(trois cent quinze francs), sont mis à la charge de l’intimée
A.________ AG.
IV. L’intimée A.________ AG doit verser au recourant B.________ la
somme de 600 fr. (six cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Laurent Savoy, avocat, pour B.________,
- Mme Laura Emilia Jaatinen, agente d’affaires brevetée, pour A.________
AG.
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 8’623 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile
devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel
subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le
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recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève
au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours
doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui
suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :
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