vd_gerichte · JL25.001634 · 2025-07-01 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL25.001634-250490
284
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 1er juillet 2025
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mmes Rouleau et Bendani, juges
Greffier : M. Favez
*****
Art. 8 CC ; 257d CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par M.________, à [...] contre
l’ordonnance rendue le 3 mars 2025 par le Juge de paix du district de
Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec X.________ et
J.________, tous deux à F.________, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par décision du 3 mars 2025, le Juge de paix du district de
Lausanne (ci-après : le juge de paix ou le premier juge) a déclaré
irrecevable la requête d’expulsion en cas clair déposée le 14 novembre
2024 par M.________ à l’encontre des intimés X.________ et J.________ (I), a
mis les frais judiciaires, arrêtés à 200 fr., à la charge de la partie
bailleresse (II et III) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(V).
En droit, le premier juge a considéré que ni la situation
factuelle ni la situation juridique n’était claire, dès lors que les parties
locataires avaient rendu vraisemblable l’existence d’exceptions qui
pourraient faire obstacle à l’expulsion, en particulier sous la forme d’une
éventuelle prétention à une réduction du loyer.
B. Par acte du 10 avril 2025, M.________ (ci-après : l’appelante) a
interjeté appel contre cette ordonnance, concluant à ce que sa requête
soit admise, à ce qu’ordre soit donné à X.________ et J.________ (ci-après :
les intimés) de quitter et rendre libre de tout occupant et de tout bien leur
appartenant l’appartement de trois pièces et une cave au [...] étage de
l’immeuble sis F.________, et qu’à défaut d’exécution les intimés y soient
contraints par toutes voies de droit utiles en ayant recours à la force
publique.
Invités à déposer une réponse par avis du 16 mai 2025, les
intimés n’ont pas procédé.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :

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1. Les parties ont convenu d’un contrat de bail portant sur un
appartement de trois pièces et une cave au troisième étage de l’immeuble
sis F.________, pour un loyer mensuel brut de 1'710 francs.
2. Par lettres recommandées du 14 août 2024, adressées
séparément à chaque intimé, l’appelante a mis ceux-ci en demeure de lui
verser la somme de 1'710 fr., correspondant au loyer du mois d’août 2024.
3. Par avis du 24 septembre 2024, l’appelante a signifié
séparément à chaque intimé qu’elle résiliait le bail de l’appartement pour
le 31 octobre 2024, au motif que le loyer demeurait impayé malgré la
mise en demeure du 14 août 2024.
4. Le 14 novembre 2024, l’appelante a déposé une requête
d’expulsion en cas clair devant le premier juge afin de faire prononcer
l’expulsion des intimés. A l’appui de sa requête, elle a produit un
bordereau de quatorze pièces comportant notamment les mises en
demeure précitées et les relevés de la Poste suisse y relatifs.
5. A l’audience d’expulsion du 3 mars 2025, les parties ont été
entendues. Les intimés ont produit un lot de pièces.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier
état des conclusions devant l’autorité précédente, est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 1 let. a et at. 2 CPC). L’appel, écrit et motivé, doit être
introduit auprès de l’instance d’appel (art. 311 al. 1 CPC), soit la Cour
d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV). Si la décision entreprise a été rendue en
procédure sommaire, comme c’est le cas dans la procédure en cas clairs
(art. 248 let. b CPC), le délai d’appel est de 10 jours (art. 314 al. 1 CPC).

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En cas de litige portant sur la question de savoir si les
conditions d’une expulsion selon la procédure en protection des cas clairs
sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par l’appel à
la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six
mois ; lorsque la validité de la résiliation est contestée, la valeur litigieuse
correspond au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné, soit en principe
pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3). Pour le calcul
de la valeur litigieuse, cette période de protection s’écoule dès la date de
la décision attaquée (ATF 137 III 389 consid. 1.1).
1.2 Compte tenu du montant du loyer, la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte. Pour le
surplus, formé en temps utile, contre une décision finale de première
instance, par une partie qui y a un intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel
est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ;
TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des

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griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2,
RSPC 2021 p. 252 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2 applicable
en appel). Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée
au juge d’admettre (ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument
non explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars
2020 consid. 3).
3. L’appelante soutient qu’aucune compensation n’est intervenue
dans le délai comminatoire, que les intimés ne démontrent pas, de
manière convaincante, avoir droit à une réduction de loyer et que la
problématique du caractère annulable du congé potentiellement contraire
aux règles de la bonne foi doit être écartée, la résiliation n’ayant fait
l’objet d’aucune contestation.
3.1
3.1.1 La procédure sommaire prévue par l’art. 257 CPC est une
alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement
disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à
la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que
l’état de fait ne soit pas litigieux ou qu’il soit susceptible d’être
immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire
(al. 1 let. b). Le juge n’entre pas en matière si l’une ou l’autre de ces
hypothèses n’est pas remplie (al. 3 ; TF 5A_835/2023 du 20 février 2024
consid. 4.1 et les réf. citées).
L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par
le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les
faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle
générale, la preuve est rapportée par la production de titres,
conformément à l’art. 254 al. 1 CPC. La preuve n’est pas facilitée : le
demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des faits justifiant sa
prétention ; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur fait
valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne

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peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la
conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III
462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2, SJ 2015 I 200 ; TF 4A_305/2024
du 11 juin 2024 consid. 4.1).
La situation juridique est claire lorsque l’application de la
norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal
ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. En règle
générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les
réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une
norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part
du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant
compte des circonstances concrètes de l’espèce (ATF 144 III 462 précité
consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 précité consid. 3.2).
3.1.2 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de trente jours au moins pour les baux d’habitation ou de locaux
commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
Lorsqu’il n’a pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai
comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit
subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition, à
savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours
(ATF 127 III 548 consid. 4, JdT 2002 I 221, SJ 2002 I 33), cela même si
l’arriéré a finalement été payé, sous la seule réserve de l’annulabilité en
vertu de l’art. 271 CO du congé signifié alors que l’arriéré est minime et
que le locataire, jusque-là toujours à jour dans le paiement du loyer, l’a
intégralement réglé très peu de temps après l’échéance du délai

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comminatoire (cf. TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4 ; TF,
arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
3.1.3 Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance
est contestée (art. 120 al. 2 CO). Il n’est pas nécessaire que la contre-
créance soit déterminée avec certitude dans son principe et son montant
pour que le débiteur puisse invoquer la compensation. Toutefois, l’effet
compensatoire ne se produit que dans la mesure où l’incertitude est
ultérieurement levée par le juge (ATF 136 III 624 consid. 4.2.3), à savoir
s’il est judiciairement constaté que la contre-créance existe réellement. En
d’autres termes, le droit du débiteur d’invoquer la compensation avec une
contreprestation contestée est de nature purement formelle et demeure
sans incidence sur la question matérielle de l’extinction de la dette. Le
créancier auquel on oppose la compensation avec une contre-créance
peut contester l’existence ou la quotité de celle-ci. Il appartient alors au
juge de trancher ces questions. Le débiteur compensant supporte le
fardeau de la preuve (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.1 et les
réf. citées, in SJ 2015 I 5).
Le locataire peut faire obstacle à l’application de l’art. 257d CO
en invoquant la compensation, à condition que la créance compensatrice
soit échue et exigible et que le moyen ait été invoqué avant l’échéance du
délai de trente jours de l’art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb,
JdT 1994 I 382 ; TF 4A_422/2020 précité consid. 4.2 et les réf. citées). Il
appartient à celui qui se prévaut de la compensation de prouver qu’il l’a
invoquée valablement (Cour civile du canton de Fribourg, 11 octobre 1996,
in CdB 1997 p. 6). Le locataire doit avertir l’autre partie, de préférence par
écrit et sous pli recommandé, de sa décision d’invoquer la compensation.
Certes, la compensation n’est soumise à aucune forme et peut résulter
d’actes concluants. Toutefois, la jurisprudence et la doctrine exigent que
le débiteur exprime clairement son intention de compenser ; la déclaration
doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des
circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance
compensante (TF 4A_476/2024 du 3 mars 2025 consid. 7.2.2 ; TF

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4A_549/2010 du 17 février 2011 consid. 3.3 ; TF 4C.140/2006 du 14 août
2006 consid. 4.1.1 ; CACI 20 juillet 2017/315). Si le débiteur ne précise pas
quelle créance il entend compenser par une contre-créance, sa déclaration
est incomplète et, par voie de conséquence, dépourvue d’effet juridique
(TF 4A_476/2024 précité consid. 7.2.2 ; TF 4C.212/2006 du 28 septembre
2006 consid. 3.1.1 ; TF 40.174/1999 du 14 juillet 1999 consid. 2b, in SJ
2000 I p. 78). L’utilisation par le locataire du terme « compensation » n’est
pas indispensable. Il s’agit d’interpréter la manifestation de volonté
unilatérale émise par la partie qui soulève l’objection de compensation,
qui doit être sans équivoque. Tel est par exemple le cas d’une déclaration
par laquelle le locataire refuse de payer le loyer parce qu’il estime abusif
de la part du bailleur d’en réclamer le paiement alors que ce dernier n’a
pas versé à l’actionnaire-locataire les dividendes qui lui sont dus, quand
bien même cette déclaration ne contient pas le terme de compensation
(TF 4C.140/2006 précité consid. 4.1.1 et 4.1.2). La manifestation de
volonté doit être interprétée conformément aux règles de la bonne foi
(CACI 24 février 2025/99 ; CACI 20 juillet 2017/315 précité ; CREC I 17 mai
2011/177 ; CREC I 10 avril 2008/166 consid. 5a).
Opposer la compensation avec une créance contestée ne doit
pas être un moyen de prolonger indument le séjour du locataire dans
l’objet loué ; la contre-créance opposée en compensation doit dès lors
pouvoir être prouvée sans délai (TF 4A_333/2022 du 9 novembre 2022,
consid. 5.2 et les réf. citées, non publié in ATF 149 III 67).
3.2 L’appelante a adressé aux intimés une lettre recommandée le
14 août 2024, contenant une sommation de paiement portant sur le loyer,
charges comprises, du mois d’août 2024 relatif à l’appartement loué par
les intimés dans l’immeuble sis F.________, pour un montant de 1'710 fr.,
avec fixation du délai de trente jours et menace de résiliation. Les
locataires ne se sont pas acquittés du montant dû à l’expiration du délai
comminatoire. L’appelante leur a alors fait notifier, par courriers
recommandés séparés du 24 septembre 2024, la résiliation de leur bail
pour cause de non-paiement du loyer pour le 31 octobre 2024.

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Il ne résulte aucunement du dossier que les locataires auraient
invoqué la compensation avant l’échéance du délai de trente jours de l’art.
257d al. 1 CO. Ce délai courait du 14 août au 21 septembre 2024 et la
première réclamation des locataires figurant au dossier est datée du 7
octobre 2024. Ainsi, on ne peut admettre que ces derniers auraient,
conformément à la jurisprudence exposée ci-dessus, valablement fait
obstacle à l’application de l’art. 257d CO, la compensation ou tout autre
motif n’ayant pas été invoqué en temps utile. Pour le reste, les conditions
de la résiliation extraordinaire de l’art. 257d CO sont réalisées, de sorte
que l’appelante est fondée à exiger des intimés qu’ils lui restituent la
chose louée (art. 267 al. 1 CO). La situation juridique étant claire,
l’expulsion des intimés peut être ordonnée en application de la procédure
sommaire.
4. En conclusion, l’appel doit être admis et l’ordonnance
réformée, en ce sens que la requête d’expulsion est admise, qu’ordre est
donné aux intimés de quitter et rendre libres les locaux loués, et qu’à
défaut de quitter volontairement ces locaux dans le délai qui leur sera
imparti à cet effet, ils y seront contraints par la force publique, selon les
règles prévues à l’art. 343 al. 1 let. d CPC. Il y a lieu de renvoyer la cause
au premier juge pour qu’il fixe aux intimés un délai pour quitter les lieux.
4.1 Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les
frais de la première instance (art. 318 al. 3 CPC).
En l’espèce, vu l’issue de la procédure, les frais judiciaires de
première instance, par 200 fr., seront mis à la charge des intimés, qui
succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Compte tenu de l’admission des conclusions prises en
première instance, l’appelante, assistée d’un mandataire professionnel, a
droit à l’allocation de pleins dépens, arrêtés à 300 fr. (art. 3 et 11 TDC
[tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6])
et mis à la charge des intimés, qui succombent, solidairement entre eux
(art. 106 al. 1 et 3 CPC).

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4.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge des intimés, qui
succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Vu le sort de l’appel, les intimés devront en outre verser à
l’appelante de pleins dépens de deuxième instance, arrêtés à 500 fr. (art.
3 et 12 TDC), solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. L’ordonnance est annulée et il est statué à nouveau comme il
suit :
I. La requête d’expulsion est admise.
II. Ordre est donné aux parties locataires, J.________ et
X.________, de quitter et de rendre libres de tous
occupants et de tous biens leur appartenant, dans le délai
qui leur sera imparti à cet effet par le Juge de paix,
l’appartement de [...] de l’immeuble sis F.________.
III. A défaut pour les parties locataires de quitter
volontairement lesdits locaux dans le délai qui leur sera
imparti à cet effet par le Juge de paix, l’huissier de paix
est chargé, sous la responsabilité du Juge de paix, de
procéder à l’exécution forcée de la présente décision sur
requête de la partie bailleresse.

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IV. Les agents de la force publique devront concourir à
l’exécution forcée de la présente décision, s’ils en sont
requis par l’huissier de paix.
V. Les frais judiciaires, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge des parties locataires, solidairement
entre elles.
VI. Les parties locataires, solidairement entre elles, doivent
verser à la partie bailleresse la somme de 300 fr. (trois
cents francs) à titre de dépens.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour fixer à J.________ et X.________ le délai prévu au chiffre II/II
ci-dessus.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(cent francs), sont mis à la charge des intimés, J.________ et
X.________, solidairement entre eux.
V. Les intimés J.________ et X.________, solidairement entre eux,
doivent verser à la partie bailleresse la somme de 500 fr. (cinq
cents) à titre de dépens de deuxième instance.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :

- 12 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. Julien Greub, agent d’affaires breveté (pour M.________),
- Mme X.________ (intimée),
- M. J.________ (intimé),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
10'260 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d’un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la valeur
litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :