vd_gerichte · PT16.057214 · 2021-08-06 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT16.057214-210826
376
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 6 août 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Bendani et Cherpillod, juges
Greffier : M. Magnin
*****
Art. 28 et 29 LDFR
Statuant sur l’appel interjeté par T.D.________, à [...],
demandeur, contre le jugement rendu le 11 décembre 2020 par la
Chambre patrimoniale cantonale dans la cause divisant l’appelant d’avec
I.D.________, à [...], défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :

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En fait :
A. Par jugement du 11 décembre 2020, dont les considérants
écrits ont été communiqués pour notification aux parties le 21 avril 2021,
la Chambre patrimoniale cantonale a rejeté les conclusions prises par le
demandeur T.D.________ à l’encontre du défendeur I.D.________ dans sa
demande en paiement du 28 décembre 2016, dans la mesure de leur
recevabilité (I), et a statué sur les frais et les dépens (II à IV).
En droit, les premiers juges ont statué sur la réclamation du
demandeur tendant au paiement d’un droit au gain au sens des art. 28 ss
LDFR (loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 ; RS
211.412.11). Ils ont indiqué que le demandeur avait fait valoir que le
défendeur aurait modifié la des-tination des immeubles sis sur la parcelle
n° [...] de la Commune de [...] et en ferait désormais un usage non
agricole en louant à des tiers des appartements situés dans le bâtiment n°
[...] (Etablissement d’assurance contre l’incendie et les éléments naturels)
(partie habitable de l’ancienne ferme), de même que les anciennes
granges et écuries désaffectées situées dans le bâtiment n° [...] et
plusieurs surfaces de stockage et de parcage se trouvant aux abords des
bâtiments précités.
La Chambre patrimoniale cantonale a relevé que l’expert
n’avait pas constaté d’usage non agricole des installations sur cette
parcelle, ni d’activités non agricoles exercées par le défendeur. Selon
l’expert, le défendeur utilisait le bâtiment n° [...] comme lieu de dépôt,
voire d’entrepôt pour le matériel agricole, du petit outillage et de l’engrais.
Quant au bâtiment n° [...], il servait de hangar agricole et permettait
d’abriter du matériel et des machines agricoles, de sorte qu’il remplissait
les mêmes fonctions que celles indiquées dans le rapport d’estimation de
la valeur de rendement du 10 novembre 1999. L’expert avait en outre
relevé que la parcelle litigieuse comptait environ 29 ares de surfaces
déclarées en tant que prairie extensive qui abritait une vingtaine d’arbres
hautes tiges donnant droit à des paiements directs agricoles. Les premiers
juges ont ajouté, sur la base des constatations expertales, que les

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entrepôts situés au 1er étage du bâtiment n° [...] étaient toujours
considérés comme des locaux agricoles au Registre foncier et de l’ECA et
que leur vétusté et leur caractère mal adapté empêchaient toute
comparaison avec des locaux artisanaux ou commerciaux et des dépôts
de cons-truction récente, ces locaux ne pouvant dès lors pas servir de lieu
de stockage ni être loués à des tiers. En définitive, la Chambre
patrimoniale cantonale a considéré que le défendeur n’avait pas modifié la
destination des bâtiments nos [...] et [...] précités. S’agissant des espaces
de parcage situés aux abords de ces bâtiments, elle a considéré que le
défendeur était libre de mettre à disposition de locataires et de ses deux
employés ces espaces pour les véhicules des intéressés, dans la mesure
où, ce faisant, le défendeur ne faisait pas un usage non agricole de la
parcelle litigieuse, puisque la mise à disposition de ces espaces pouvait
être rattachée à son entreprise agricole, respectivement à son statut de
bailleur. Il n’était par ailleurs pas choquant que le défendeur permette à la
fille de sa compagne et à l’ami de cette dernière de garer leurs véhicules
lors de leurs visites. Sur ce point, les premiers juges ont précisé que le fait
que le rapport du détective privé rémunéré par le demandeur, dont les
déclarations n’avaient au demeurant aucune force probante, fasse état de
véhicules appartenant à trois entreprises de peintures différentes, du
11 au 14 avril 2016, n’était pas suffisant pour établir que le défendeur
louait des espaces de stockage ou de parcage de manière permanente et
durable et qu’il en tirait des revenus locatifs réguliers.
La Chambre patrimoniale cantonale a encore relevé que, selon
l’expert, en louant l’appartement situé au 1er étage du bâtiment n° [...] de
la parcelle litigieuse, le défendeur faisait ou continuait à faire un usage
agricole de cette parcelle conforme aux limites que lui imposait la taille de
son exploitation et que le fait qu’il ait cessé toute activité agricole sur la
parcelle litigieuse et qu’il ait transféré celle-ci sur une autre parcelle de la
même commune depuis plusieurs années n’était pas déterminant. Enfin,
elle a estimé qu’il importait peu de savoir quels logements le défendeur
affectait à l’exploitation agricole dès lors qu’il respectait la limite des 14
unités de logement prévues pour son exploitation. Ainsi, le fait que

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l’intéressé loue l’appartement précité à des tiers ne permettait pas de
retenir qu’il ferait un usage non agricole de la parcelle concernée.
En définitive, les premiers juges ont considéré que le
défendeur ne faisait pas un usage non agricole de la parcelle litigieuse, si
bien que les conditions permettant le droit au gain dont le demandeur se
prévalait n’étaient pas réalisées.
B. Par acte du 25 mai 2021, T.D.________ a interjeté un appel
contre le jugement précité, en concluant, avec suite de frais et dépens, à
sa réforme en ce sens qu’I.D.________ soit son débiteur et lui doive prompt
paiement d’un montant qui sera précisé en cours d’instance mais qui ne
soit pas inférieur à 262’200 fr., avec intérêts à 5% l’an au plus tard dès le
15 avril 2016, qu’I.D.________ lui rembourse l’entier des frais judiciaires et
que le prénommé soit son débiteur d’une indemnité fixée à dires de justice
au titre de dépens de première instance. Subsidiairement, il a conclu à
l’annulation du jugement du 11 décembre 2020.
Par avis du 29 juin 2019, la Juge déléguée de la Cour de céans
a informé les parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas
d’autre échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau
ne serait pris en compte.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement attaqué complété par les pièces du dossier :
1. T.D.________ est domicilié à la route [...], à [...].
I.D.________ est domicilié à la route [...], à [...].
2. En 1992 et 1998, T.D.________ et son frère aîné [...] ont
bénéficié de donations dans le cadre d’attributions familiales.

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3. [...], père des parties, est décédé le [...]. Il a laissé pour
héritiers légaux son épouse, feu [...], et ses trois fils, soit [...], né le
[...],I.D.________, né le [...], et T.D.________, né le [...].
4. a) Le 29 septembre 2000, les héritiers précités ont passé un
acte notarié intitulé « Cession en lieu de partage ». Il n’est pas nécessaire
de le reproduire dans l’état de fait dans son entier, celui-ci figurant à
toutes fins utiles aux pages 2 à 6 du jugement entrepris.
b) Il ressort en particulier de cet acte ce qui suit :
Les parts successorales ont été arrêtées à raison de 1/2 pour
[...], de 1/6 pour [...], de 1/6 pour I.D.________ et de 1/6 pour T.D.________.
[...], [...] et T.D.________ ont cédé à I.D.________ leurs parts
respectives dans la succession de [...], lesquelles représentent les cinq
sixièmes de celle-ci, de sorte qu’I.D.________ est devenu l’unique
propriétaire de la ferme familiale, soit le bâtiment n° [...] sis sur la
parcelle n° [...], à la route du [...], [...], ainsi que trois autres parcelles nos
[...], [...] et [...] sises sur la Commune [...].
Le prix de cession global a été arrêté à 102’308 fr., soit une
valeur correspondant aux cinq sixièmes de la valeur de rendement des
immeubles cédés qui a été arrêtée à 122’770 fr. par l’Office d’estimation
de [...] dans son rapport du 10 novembre 1999. Les parties admettent que
la valeur d’imputation de la ferme familiale et de ses alentours immédiats
retenue dans l’acte de partage – soit une valeur non supérieure à 60’000
fr. – était sensiblement inférieure à la valeur vénale des immeubles
précités.
A titre d’exécution de la cession en lieu de partage,
I.D.________ s’est acquitté auprès de T.D.________ du paiement d’une soulte
d’un montant de 20’462 fr. correspondant à un sixième de la valeur de
rendement.

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L’acte prévoyait en outre que « [l]es immeubles étant
attribués sur la base d’une estimation inférieure à leur valeur vénale,
chacun des trois cédants aura droit à une part du gain réalisé,
proportionnellement à sa part héréditaire, en cas d’aliénation des
immeubles, en tout ou en partie, dans un délai de vingt-cinq ans dès ce
jour. Pour le calcul du bénéfice éventuel, la valeur de rendement
mentionnée plus haut fera règle. Les bénéficiaires pourront demander
l’inscription définitive du droit de gage dans les trois mois qui suivront le
moment où ils auront connaissance de l’aliénation de tout ou partie des
immeubles. Pour le surplus, les articles vingt-huit à trente-cinq de la loi
fédérale sur le droit foncier rural seront applicables. ».
A l’époque de la signature de la cession en lieu de partage, les
immeubles cédés avaient un usage agricole. Tel était en particulier le cas
de la ferme familiale sise sur la parcelle n° [...].
5. Dans son testament du 4 juillet 2011, feu [...] a légué à deux
de ses fils, [...] et I.D.________, tout ce qui se trouvait dans sa maison
située à la route du [...] à [...], en ajoutant qu’elle leur léguait également
sa part de terres et celle de son époux sur les parcelles en hoirie.
6. I.D.________ a travaillé dans l’exploitation agricole de son père,
feu [...], depuis ses 16 ans. Il exerce actuellement son exploitation agricole
sur la parcelle n° [...] de la Commune de [...], dont il est propriétaire.
Cette parcelle, d’une superficie de [...] m2, comprend différents bâtiments
agricoles, soit un hangar à tabac (bâtiment n° [...] ECA) et une stabulation
libre pour vaches allaitantes (bâtiment n° [...] ECA). D’après l’expert [...],
mis en œuvre dans le cadre de la présente procédure (cf. consid. C.15
infra), lequel est lui-même expert auprès [...], filiale de [...], l’implantation
de ces bâtiments, notamment l’étable qui accueille cinquante vaches
allaitantes en logettes, ainsi que l’élevage, permet de retenir
qu’I.D.________ y exploite son activité agricole de manière principale.
L’entreprise d’I.D.________ compte deux employés agricoles,
soit [...] et son fils [...], qui est au bénéfice d’un certificat fédéral de

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capacité d’agriculteur et travaille pour lui à temps partiel. Entendu en
qualité de témoin, ce dernier a déclaré qu’il travaillait pour son père à
hauteur de 10%, de même que pendant son temps libre et, parallèlement,
à hauteur de 90% pour une autre entreprise.
L’expert a indiqué que l’entreprise agricole d’I.D.________
néces-sitait 3,25 unités de main d’œuvre standard (UMOS) pour être
travaillée, et non pas 4,16 UMOS, comme l’avait affirmé I.D.________ dans
sa réponse du 5 avril 2017. Il expliquait cet écart en raison de
l’introduction de nouvelles normes unitaires au 1er janvier 2017 ainsi que
d’une surface agricole utile (SAU) et d’un effectif de bovins réduits. Dans
son expertise complémentaire du 22 août 2019, l’expert a confirmé que le
prénommé avait deux employés, soit [...], qui travaillait à environ 20%
depuis 2018, et [...], qui travaillait à un pourcentage oscillant entre 50% et
60% depuis plusieurs années. L’expert a relevé que pour les années 2016,
2017 et 2018, I.D.________ avait lui-même travaillé à hauteur de
respectivement 19%, 18% et 9% pour la Société [...] à [...], ce qui lui avait
permis de toucher un revenu complémentaire pour cette activité
accessoire exercée sur appel.
7. a) T.D.________ a allégué que I.D.________ ne vivait pas sur la
parcelle litigieuse n° [...] à la route du [...], – il reconnaît toutefois qu’il y
est officiellement domicilié –, mais dans la maison d’en face, sise à la
route [...], sur la parcelle n° [...], également propriété du prénommé.
Cette parcelle et la parcelle litigieuse n° [...] se trouvent à proximité
immédiate et ne sont séparées que par la voie publique. Selon
T.D.________, cette situation aurait conduit I.D.________ à mettre en location
tant le rez-de-chaussée que le 1er étage de la ferme familiale (bâtiment n°
[...] ECA) de la parcelle n° [...], ce qui lui rapporterait des revenus locatifs.
Le fils d’I.D.________, entendu en qualité de témoin à l’audience
de la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale du 7 janvier
2020, ainsi que la Commission de salubrité de la Commune de [...],
laquelle a effectué deux visites sur place les 25 janvier 2017 et 24 février
2017, ont indiqué que le prénommé vivait au rez-de-chaussée de la ferme

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située sur la parcelle litigieuse n° [...]. Dans son rapport daté du 31 janvier
2017, relatif à la première des deux visites susmentionnées, cette
commission a constaté l’existence d’une unité d’habitation distincte de
celle d’I.D.________, soit un appartement situé au 1er étage, lequel était
loué à des tiers. Pour sa part, le témoin [...], entendue à l’audience
précitée, a déclaré que, selon elle et malgré ce qui figurait sur les
documents du Contrôle des habitants, seul le couple [...] habitait sur la
parcelle litigieuse, l’un des appartements étant inhabité. Les déclarations
du témoin [...] n’ayant pas de force probante suffisante compte tenu de
ses liens avec l’intimé et les propos du témoin [...] étant confirmés par les
constatations du détective privé [...], il convient d’admettre qu’I.D.________
n’est en réalité par domicilié sur la parcelle n° [...], mais vit sur la parcelle
n° [...] (cf. pour le détail, consid. C.13 et 3.4 infra).
b) Le rapport du 31 janvier 2017 de la Commission de salubrité
mentionne en outre que le type d’affectation des locaux est respecté, qu’il
n’a pas été constaté de manquements à ce sujet et que le rural et la
dépendance servent de stockage à des machines, chars, tracteurs et outils
destinés à l’activité agricole. Il précise que le fond de la grange est loué à
un plâtrier-peintre comme surface de dépôt et qu’il n’y a pas de place de
travail, ni d’activité autre que celle liée à l’entreposage de matériaux secs.
c) Invité à se déterminer sur le revenu théorique
qu’I.D.________ tire ou pourrait tirer de la location des deux appartements
situés dans le bâtiment n° [...] ECA sis sur la parcelle litigieuse n° [...],
l’expert [...], ingénieur HES, également mis en œuvre dans le cadre de la
présente procédure (cf. consid. C.15 infra), a estimé que celle-ci pourrait
rapporter un loyer annuel d’un montant total de 21’600 fr., soit un loyer
mensuel de 550 fr. pour le rez-de-chaussée (appartement de 1,5 pièces) et
de 1’250 fr. pour l’appartement du 1er étage (appartement de 4 pièces). Il
a relevé à ce sujet que les deux logements concernés étaient vétustes et
sans confort. En effet, l’appartement du rez-de-chaussée ne disposait pas
d’un sanitaire privatif (I.D.________ devait utiliser le lavabo, le WC et la
douche se trouvant dans le local de la chaufferie-buanderie), tandis que
l’appartement du 1er étage présentait d’importantes moisissures dans les

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angles des pièces et aux raccords des murs et des plafonds. L’expert a
ajouté que la cave, les galetas de l’étage et les combles, ainsi que le
couvert du nord-ouest utilisé comme terrasse par les locataires, ne
pouvaient pas être considérés comme susceptibles de générer un
quelconque revenu.
Dans son rapport d’expertise complémentaire du 25 avril
2019, cet expert a précisé que les loyers susmentionnés n’incluaient pas
les charges, soit les frais de chauffage, d’eau chaude et les frais
accessoires. Par conséquent, I.D.________ pouvait facturer de telles
charges en sus du loyer net. A la question de savoir s’il pensait que ces
deux logements pourraient actuellement trouver preneur aux loyers
susmentionnés, compte tenu de la hausse du taux de vacance et du
nombre de chantiers en cours dans la région depuis quelques années, il a
répondu par l’affirmative, avec la réserve suivante : « c’est uniquement
lorsque un bail est signé, avec une ou des personne(s), qu’un appartement
peut vraiment être considéré comme "louable à ce prix" ».
Invité à se déterminer sur la différence de loyer constatée
entre sa propre estimation (loyer de 1’250 fr. indiqué dans sa première
expertise) et celui de 1’500 fr. qu’I.D.________ a allégué percevoir pour
l’appartement de 4 pièces qu’il louait, l’expert a indiqué qu’un loyer net de
1’500 fr. lui paraissait abusif, si les charges devaient être payées en sus.
L’expert a néanmoins précisé que le prénommé ne facturait aucune
charge à ses locataires, de sorte que le loyer de 1’500 fr. versé par ses
locataires devait être compris comme un loyer brut, soit charges
comprises.
8. L’employée agricole [...] habite à la route [...], à [...], soit dans
le bâtiment situé sur la parcelle n° [...]. Ceci ressort tant du décompte de
salaire produit par ce dernier que du rapport d’expertise de [...], qui a
constaté qu’elle occupait les 1er et 2e étages du bâtiment n° [...] ECA érigé
sur la parcelle précitée.

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A la question de savoir pourquoi son nom se trouvait sur la
même boîte aux lettres que sur celle d’I.D.________, soit à la route [...], [...],
qui a été entendue en qualité de témoin par la Juge déléguée de la
Chambre patrimoniale cantonale à l’audience du 7 janvier 2020, a
notamment répondu que son nom apparaissait sur les boîtes aux lettres
présentes de chaque côté de la route [...], soit aux nos [...], car il était plus
pratique pour elle que son courrier soit déposé aux deux endroits. A ce
sujet, [...] a précisé qu’il ne connaissait pas l’adresse exacte de [...]. La
force probante des témoignages des prénommés doit être relativisée, dès
lors que ceux-ci sont confus et qu’ils sont des proches d’I.D.________ (cf.
pour le détail, consid. 3.4 infra).
9. L’expert [...] a indiqué que l’exploitation agricole d’I.D.________
sise sur la parcelle n° [...] de la Commune de [...] – totalisant 51,38
hectares de surface agricole en propre ou en fermage et 59,20 UGB
(unités de gros bétail) – nécessitait un total de 14 unités de logement. En
comparaison, la propriété agricole d’I.D.________ sise sur la parcelle
litigieuse n° [...], plus particulièrement le bâtiment n° [...] ECA, comptait
un total de 10 unités de logement, qui pouvaient être réparties à hauteur
de 4,5 unités de logement pour le logement du rez-de-chaussée et à
hauteur de 5,5 unités de logement pour le logement du 1er étage. Compte
tenu de la taille et de la typologie du domaine d’I.D.________, l’expert a
considéré que toutes les unités de logement situées sur la parcelle
litigieuse n° [...] étaient nécessaires à l’entreprise agricole exploitée par ce
dernier. Il a confirmé que si le prénommé décidait de consacrer
l’appartement du 1er étage du bâtiment n° [...] ECA situé sur la parcelle
litigieuse n° [...] – qu’il louait à des tiers – au logement de sa collaboratrice
agricole, il pourrait alors louer l’appartement du 1er et 2e étage du
bâtiment n° [...] ECA érigé sur la parcelle n° [...], dont il était propriétaire.
En réponse à la question de savoir combien le bâtiment n° [...]
ECA précité pouvait compter d’unités de logement, l’expert [...] a indiqué
que l’appartement du rez-de-chaussée valait 5,4 unités de logement et
que les 1er et 2e étages, occupés officiellement par [...], valaient 4,8

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respective-ment 5,9 unités de logement, soit un total de 10,7 unités de
logement.
10. Par publication parue le 5 avril 2016 dans la Feuille des Avis
Officiels du canton de Vaud, la Municipalité de [...] a mis à l’enquête
publique un projet d’I.D.________ portant sur la parcelle n° [...], selon la
description suivante : « Démolition d’une serre ; Construction d’un hangar
agricole à 2 pans, en 2 étapes ; Construction nouvelle ; L’ouvrage est situé
hors des zones à bâtir ».
11. T.D.________ a allégué qu’I.D.________ avait modifié la
destination de la ferme familiale sise sur la parcelle litigeuse n° [...] et que
son usage serait désormais exclusivement non agricole. A l’appui de cette
allégation, il a relevé que le prénommé exploitait désormais son activité
agricole sur une autre parcelle (n° [...]) sise à [...], ce qui est établi.
L’expert [...], qui a visité les bâtiments d’exploitation sis sur la
parcelle litigieuse le 22 mai 2018, n’a pas constaté d’usage non agricole
des installations, ni d’activités non agricoles exercées par I.D.________. Il a
noté que cette parcelle comprenait deux bâtiments distincts, soit le
bâtiment n° [...] ECA (habitation et rural) et le bâtiment n° [...] ECA
(garages-dépôts), et a constaté qu’il n’y avait plus de bétail détenu dans
les étables du bâtiment n° [...] ECA, contrairement à ce qui était indiqué
dans le rapport d’estimation de la valeur de rendement [...] du [...]. Depuis
le début des années 2000, le bétail était en effet détenu dans une
nouvelle étable, soit le bâtiment n° [...] ECA, construite sur le bien-fonds
n° [...], appartenant également à I.D.________. Le bâtiment n° [...] ECA était
dès lors utilisé comme dépôt pour du matériel agricole, du petit outillage,
ainsi que de l’engrais. Quant au bâtiment n° [...] ECA, il servait de hangar
agricole et permettait d’abriter du matériel et des machines agricoles, de
sorte qu’il remplissait les mêmes fonctions que celles indiquées dans le
rapport [...] précité. L’expert a encore confirmé l’usage agricole de la
parcelle n° [...] par le fait que celle-ci comptait environ 29 ares de surface
déclarée en tant que prairie extensive et abritait une vingtaine d’arbres
hautes tiges donnant droit à des paiements directs agricoles.

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12. a) T.D.________ a allégué que plusieurs entrepôts au 1er étage
de la ferme (la partie rurale du bâtiment n° [...] ECA) seraient utilisés par
des entreprises du bâtiment et que la mise à disposition de ces locaux par
I.D.________ interviendrait à titre onéreux, ce que ce dernier a contesté.
b) Invité à se déterminer sur les revenus théoriques que le
prénommé pourrait tirer de la mise à disposition de ces locaux,
correspondant à d’anciennes écuries et fourragères désaffectées ainsi
qu’à des garages précédemment utilisés dans le cadre de l’exploitation de
la ferme familiale, l’expert [...] a indiqué que ceux-ci pourraient générer un
revenu théorique (possible) de 21’790 fr. par année. Il a ajouté qu’au
niveau du Registre foncier et de l’ECA, ces locaux étaient toujours
considérés comme des bâtiments agricoles et ne pouvaient pas être
comparés aux dépôts artisanaux ou commerciaux construits ces dernières
années, compte tenu de leur vétusté et de leur caractère mal adapté.
Sans affectation de dépôt, ils ne pouvaient servir de lieu de stockage à
n’importe quel type de matériaux d’une manière conforme aux
prescriptions incendie de l’ECA. L’expert a encore relevé l’existence de
surfaces de grange, lesquelles n’étaient toutefois pas susceptibles de
générer des revenus, en raison de leur accès – non sécurisé – par une
échelle mobile, ce qui présentait un risque de chute, et du fait qu’elles
étaient dépourvues de voie de fuite en cas d’incendie.
c) Dans son rapport d’expertise complémentaire, l’expert [...] a
précisé que la surface totale des locaux non habitables des bâtiments nos
[...] et [...] ECA représentait environ 573 m2, soit une surface locative
relativement importante pour le village de [...]. A son avis, pour pouvoir
être louée, cette surface nécessitait d’être scindée en plusieurs lots de
différentes tailles. Par ailleurs, plusieurs semaines, voire mois d’attente lui
semblaient nécessaires avant que ces locaux, anciens, bruts et non
équipés, puissent trouver preneur dans la région, avec la réserve suivante
: « c’est uniquement lorsqu’un bail est signé, avec une ou des personne(s)
physique(s) ou morale(s) solvable(s), qu’un local peut vraiment être
considéré comme « louable à ce prix ».

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13. a) T.D.________ a allégué qu’I.D.________ louait à des tiers des
espaces de parcage sur la parcelle litigieuse n° [...], qui est régulièrement
occupée par des véhicules, ce que le prénommé a contesté. A l’appui de
ces allégations, T.D.________ a produit un rapport émis par le détective
privé [...] qu’il a mandaté et qui a réalisé des surveillances sur la période
du lundi 11 avril au jeudi 14 avril 2016.
b) Ce rapport permet d’établir les éléments suivants :
- l’appartement du 1er étage de la parcelle litigieuse n° [...] est
occupé par le couple [...] et [...] qui possèdent une boîte aux
lettres à leur nom devant leur domicile, ainsi qu’une voiture (
[...]) ;
- l’une des locataires de la route [...] à [...], soit [...], dispose
d’un véhicule à son nom ( [...]), ;
- tel est également le cas d’I.D.________ ([...]).
Le rapport du détective privé fait également mention d’un
nombre important d’autres véhicules se garant sur le parking situé à
gauche de l’ancienne ferme familiale ainsi que dans les garages ou
entrepôts voisins, soit deux véhicules appartenant à [...] ( [...]), domicilié à
la route [...], à [...], plusieurs véhicules immatriculés dans le canton de [...]
au nom de l’entreprise de peinture et de rénovation [...] Sàrl et deux
autres véhicules immatriculés dans le canton de Vaud appartenant à deux
autres entreprises de peinture, soit [...] Sàrl et [...] Sàrl. [...] a encore
constaté la présence d’un véhicule au nom [...], domicilié à [...], garé
devant la ferme pendant toute la durée de la surveillance, ainsi que
quelques véhicules sans plaques d’immatriculation.
c) Entendu à ce sujet en qualité de témoin à l’audience de la
Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale du 21 juillet 2020,
[...] a précisé que, sur le parking extérieur, au bord de la route, il y avait
généralement trois véhicules, tandis que dans la cour de la ferme, il y en
avait quatre ou cinq. Le matin, il y avait un mouvement impressionnant.
Durant ses quatre jours d’observation, il a constaté des entrées et des

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sorties de véhicules tous les jours. Des ouvriers arrivaient à pied ou avec
des véhicules privés sur place et repartaient avec des véhicules
d’entreprise le matin pour y revenir le soir.
d) A ce propos, le témoin [...], Président de la Commission de
salubrité de la Commune de [...], entendu à la même occasion, a déclaré
que lors de l’une de ses visites, il avait remarqué la présence d’« un dépôt
de matériaux probablement lié à un plâtrier-peintre dans une partie de la
grange dont l’accès se faisait par l’arrière du bâtiment ».
e) Pour sa part, I.D.________ a produit trois attestations
provenant respectivement de [...] Sàrl, [...] Sàrl et [...] Sàrl, dont il ressort
que dites sociétés n’ont pas été (ni ne sont) locataires ou occupantes à
quelque titre que ce soit de la ferme située à la route [...] à [...] ou de ses
abords. Il a également produit des planches photographiques, dont il
ressort que la fille de [...] et son ami disposent chacun d’un véhicule qu’ils
parquent sur la parcelle litigieuse lorsqu’ils viennent rendre visite à la
prénommée ainsi qu’à I.D.________. Selon d’autres photos produites, le
prénommé paraît également accepter que certains de ses voisins se
parquent occasionnellement sur la parcelle litigieuse, afin de rendre
service.
f) D’après l’expert [...], la mise à disposition de ces espaces de
parcage sur la parcelle litigieuse n° [...], notamment dans le bâtiment
n° [...] ECA, est susceptible de générer un revenu théorique (possible) de
14’825 fr. par année. L’expert a néanmoins précisé que ces espaces, soit
d’anciens garages et des dépôts agricoles, étaient vétustes, à l’instar du
bâtiment n° [...] ECA, non protégé de l’intrusion des rongeurs et dont les
façades sont en bois. Au niveau du Registre foncier et de l’ECA, ce
bâtiment était toujours classifié comme agricole. S’agissant des surfaces
extérieures, elles ne pouvaient pas être considérées comme des zones de
parcage, dans la mesure où elles étaient principalement en terre battue
(pas de revêtement en béton ou goudron, ni de pavés ou tout-venant).
Quant aux rares places de parc extérieures disposant d’un tel revêtement,
elles étaient soit déjà utilisées par les locataires, soit nécessaires aux

- 15 -
véhicules qui devaient manœuvrer pour accéder aux bâtiments nos [...] et
[...] ECA, de sorte qu’elles ne pouvaient générer aucun revenu
supplémentaire. Enfin, l’aménagement de places de parking
supplémentaires sur « la surface du terrain en jardin et herbe » était
envisageable, mais pas sans une mise à l’enquête préalable et des
travaux de génie civil.
Dans son rapport d’expertise complémentaire, l’expert a
indiqué que, pour pouvoir être loués, ces espaces de parcage
nécessitaient d’être scindés en plusieurs lots de différentes tailles et que
plusieurs mois d’attente seraient nécessaires avant de trouver preneur,
avec la réserve suivante : « c’est uniquement lorsqu’un bail est signé,
avec une ou des personne(s) physique(s) ou morale(s) solvable(s), qu’un
local peut vraiment être considéré comme « louable à ce prix ».
14. a) Invité à se déterminer sur les revenus théoriques (possibles)
qu’I.D.________ tire ou pourrait tirer d’une utilisation non agricole de la
parcelle litigieuse n° [...] – ce que l’expert [...] ne retient pas dans le cas
particulier –, l’expert [...] a estimé un revenu théorique (possible) d’un
montant total de 58’215 fr. par année (21’600 fr. + 21’790 fr. + 14’825
fr.), ce qui l’amène à retenir l’existence d’un gain brut, selon le calcul
suivant :
Gain en cas de désaffectation (58’215 fr. x 20) 1’164’300 fr.
./. Valeur d’imputation 60’000 fr.
Gain brut 1’104’300 fr.
Dans son rapport d’expertise complémentaire, l’expert [...] a
précisé qu’il s’agissait de loyers nets, soit sans les charges. Il a en outre
exposé qu’il n’avait pas pris en considération le coût de la remise en état
du système électrique du bâtiment dans l’estimation de ces revenus
théoriques, que seul un spécialiste pourrait évaluer. Cela étant, selon
l’expert, il n’est de toute façon pas tenu compte des frais d’entretien et de
réparation inhérents au propriétaire dans le calcul du gain brut. Sur la
base du gain brut susmentionné, l’expert a retenu l’existence d’un gain
net d’un montant de 761’967 fr. (100% - [15,5 ans x 2]).

- 16 -
b) Invité à vérifier si la parcelle litigieuse n° [...] pourrait être
touchée par la création d’une zone réservée, l’expert [...] a, dans son
expertise complémentaire du 25 avril 2019, répondu par l’affirmative.
Selon le courriel du 18 février 2019 du Service des [...], cette zone
réservée serait mise à l’enquête prochainement, sous réserve du résultat
de l’examen préalable, actuellement en cours dans les services du Canton.
Cela étant, d’après l’expert, la future création d’une zone réservée sur la
parcelle n° [...] n’aurait que très peu ou pas d’influence sur les réponses
données dans son premier rapport. En effet, l’inscription d’une zone
réservée (entraînant par exemple un blocage des possibilités de
construction et d’aménagement de nouveaux logements jusqu’à
l’approbation du PGA communal ou un risque de dézonage) a
principalement une incidence sur la détermination de la valeur vénale d’un
bien immobilier, laquelle n’est pas prise en compte dans le calcul du gain
brut et net. Dans le cas présent, il a précisé que le calcul du gain brut et
net avait été réalisé sur la base de revenus théoriques après visite des
appartements concernés dans leur état le 22 mai 2018.
15. a) Le 28 décembre 2016, T.D.________ a déposé une demande
auprès de la Chambre patrimoniale cantonale. Il a conclu, avec suite de
frais et dépens, à ce qu’I.D.________ soit reconnu son débiteur et lui doive
prompt paiement d’un montant qui sera précisé en cours d’instance mais
qui ne soit pas inférieur à 262’200 fr., avec intérêts à 5% l’an au plus tard
dès le 15 avril 2016.
b) Par réponse du 5 avril 2017, I.D.________ a conclu, sous suite
de frais et dépens, au rejet de cette demande.
c) Le 6 juin 2017, T.D.________ s’est déterminé sur cette
réponse.
d) Le 20 septembre 2017, la Juge déléguée de la Chambre
patrimo-niale cantonale a tenu l’audience d’instruction et de premières
plaidoiries.

- 17 -
e) En cours d’instance, deux expertises ont été mises en
œuvre, la première, réalisée par [...], expert auprès [...] Sàrl, filiale de [...],
lequel a rendu son rapport le 17 juillet 2018, et la seconde, réalisée par
[...], ingénieur HES auprès de [...] Sàrl, lequel a rendu son rapport le 16
juillet 2018.
Les deux experts précités ont été invités à déposer des
compléments d’expertise, afin de répondre à plusieurs questions
complémentaires des parties. [...] a rendu son rapport d’expertise
complémentaire le 25 avril 2019, tandis que [...] l’a déposé le 22 août
2019.
f) Les 7 janvier et 21 juillet 2020, la Juge déléguée de la
Chambre patrimoniale cantonale a tenu deux nouvelles audiences
d’instruction, à l’occasion desquelles les parties ont été interrogées et les
témoins [...], [...], [...], [...] et [...] entendus, leurs déclarations ayant été
protocolées au procès-verbal.
g) Le 2 décembre 2020, la Chambre patrimoniale cantonale a
tenu l’audience de jugement, en présence des parties et de leur conseil.
h) Le 11 décembre 2020, elle a rendu son jugement sous la
forme d’un dispositif. La motivation du jugement a été communiquée pour
notification aux parties le 21 avril 2021.
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance dans les affaires patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), pour autant que la
valeur litigieuse au dernier état des conclusions de première instance soit
de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

- 18 -
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’instance
d’appel, soit auprès de la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
vaudoise d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]),
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait
admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3. L’appelant se plaint de l’appréciation des preuves effectuée
par les premiers juges et affirme que l’intimé a bien désaffecté la parcelle
n° [...].
3.1
3.1.1 Selon l’art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS
210), chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits
qu’elle allègue pour en déduire son droit. En l’absence d’une disposition
spéciale instituant une présomption, l’art. 8 CC répartit le fardeau de la
preuve pour toutes les prétentions fondées sur le droit fédéral et
détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les
conséquences de l’échec de la preuve (ATF 132 III 689 consid. 4.5 ; ATF
130 III 321 consid. 3.1). Il en résulte que la partie demanderesse doit
prouver les faits qui fondent sa prétention, tandis que la partie adverse
doit prouver les faits qui entraînent l’extinction ou la perte du droit (ATF
139 III 7 consid. 2.2 et les références citées). Ainsi, les faits qui empêchent
la naissance d’un droit ou en provoquent l’extinction doivent être prouvés
par la partie qui les allègue (ATF 139 III 7 consid. 2.2 ; ATF 132 III 186

- 19 -
consid. 8.3). Lorsque le juge ne parvient pas à constater un fait dont
dépend le droit litigieux, il doit alors statuer au détriment de la partie qui
aurait dû prouver ce fait (ATF 132 III 689 consid. 4.5 ; TF 4A_119/2018 du
7 janvier 2019 consid. 5.2 ; TF 4A_569/2017 du 27 avril 2018 consid. 7).
3.1.2 Aux termes de l’art. 157 CPC, le tribunal établit sa conviction
par une libre appréciation des preuves administrées. Selon la
jurisprudence, le juge apprécie librement la force probante de celles-ci en
fonction des circonstances concrètes, sans être lié par des règles légales
et sans être obligé de suivre un schéma précis (ATF 143 III 297 consid.
9.3.2 ; ATF 133 I 33 consid. 2.1 ; TF 5A_250/2012 du 18 mai 2012
consid. 7.4.1). Il n’y a pas de hiérarchie légale entre les moyens de
preuves autorisés, énoncés à l’art. 168 CPC (TF 5A_113/2015 du 3 juillet
2015 consid. 3.2). La doctrine reconnaît cependant que certaines preuves
soient considérées comme plus fiables et plus probantes que d’autres ;
ainsi, un titre a-t-il en principe plus de poids que la déposition des parties
ou des témoins (Brönnimann, Berner Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, Berne 2012, n. 17 ad art. 157 CPC ; Guyan, Spühler
et al. [éd.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO),
3e éd., Bâle 2017, n. 6a ad art. 157 CPC).
Le Tribunal fédéral a considéré que les témoignages écrits en
faveur de celui qui les produit devaient être appréciés avec une certaine
réserve, à tout le moins lorsqu’ils émanent de personnes proches de la
partie (TF 5A_438/2015 du 25 juin 2015 consid. 3.4). Une déclaration
écrite ne permet en effet pas de vérifier les liens que son auteur peut
avoir avec une partie, contrairement à ce que prévoit, au sujet des
témoignages, l’art. 172 let. b CPC (CACI 10 mars 2021/112 consid. 3.3.3).
3.1.3 Selon l’art. 28 LDFR, si une entreprise ou un immeuble
agricoles sont attribués à un héritier dans le partage successoral à une
valeur d’imputation inférieure à la valeur vénale, tout cohéritier a droit, en
cas d’aliénation, à une part du gain proportionnelle à sa part héréditaire
(al. 1). Tout cohéritier peut faire valoir son droit de manière indépendante.
Ce droit est transmissible par succession et cessible (al. 2). Le droit

- 20 -
n’existe que si l’héritier aliène l’entreprise ou l’immeuble dans les 25 ans
qui suivent sa propre acquisition (al. 3).
Aux termes de l’art. 29 al. 1 let. d LDFR, par aliénation au sens
de l’art. 28, on entend le passage d’un usage agricole à un usage non
agricole ; n’est pas considéré comme tel le fait que, lors de la cessation de
l’exploitation, l’héritier qui l’avait reprise selon l’art. 28 et exploité lui-
même durant dix ans au moins garde un appartement faisant partie de
l’entreprise.
Lorsque l’héritier qui a reçu l’immeuble ou l’entreprise modifie
l’usage du bien en abandonnant un usage agricole qui lui a valu la faveur
d’une valeur d’attribution privilégiée, pour passer à un usage non agricole,
on parle de désaffectation. L’art. 29 LDFR recouvre en réalité tous les cas
dans lesquels l’attributaire, sans renoncer à son droit de propriété et sans
vider ce droit de sa substance sous l’angle économique, tire des biens qu’il
a reçus à une valeur privilégiée, un revenu supérieur à ce qu’il pourrait
obtenir par un simple usage agricole (Henny, Le droit foncier rural,
Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991,
Brugg 1998, ad art. 29 LDFR, p. 364). Dans un tel cas, les cohéritiers ont
un droit au gain (Steinhauer, Le droit au gain selon le nouveau droit
foncier rural, Revue de droit suisse, Bâle 1994, p. 20).
Selon la doctrine, il y a notamment désaffectation si
l’attributaire affecte durablement un immeuble agricole à l’extraction de
gravier ou d’autres composantes du sol, indépendamment du fait qu’il
l’exploite lui-même ou qu’il en cède l’exploitation à un tiers. En revanche,
l’affermage d’une entreprise ou d’un immeuble agricoles exploités jusque-
là à titre personnel ne constitue pas une désaffectation si le fermier en
poursuit l’exploitation agricole. Il n’y a pas non plus désaffectation lorsque
l’usage non agricole n’est qu’occasionnel (par exemple un champ est
utilisé pendant quelques jours ou quelques semaines comme hippodrome).
Le caractère durable de la nouvelle affectation doit être prouvé par le
cohéritier qui fait valoir son droit au gain, ce qui est susceptible de poser
d’importants problèmes probatoires (Steinauer, op. cit., pp. 20-21 ;

- 21 -
Donzallaz, Commentaire de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le
nouveau droit foncier rural, Sion 1993, n. 325).
Il y a également désaffectation si une maison d’habitation est
ultérieure-ment constituée en propriété par étages ; les unités d’étages
que l’agriculteur n’utilise pas à des fins d’habitation sortent du champ
d’application de la LDFR (Steinhauer, op. cit., p. 20 ; Henny, op. cit., ad art.
29 LDFR p. 365). Il en ira de même lorsqu’un immeuble à usage mixte
situé en zone agricole est divisé pour en détacher une parcelle affectée
exclusivement à un usage non agricole (Steinhauer, op. cit., p. 20 ;
Donzallaz, op. cit., nn. 327 à 330 ; Henny, op. cit., ad art. 29 LDFR p. 365).
On peut aussi penser à l’attributaire qui transforme sa ferme en bâtiment
locatif qu’il loue ensuite à des tiers, le rural pouvant être loué comme
entrepôt et les installations utilisées à d’autres fins ; l’attributaire peut lui-
même changer de métier et exercer, en particulier dans les locaux de
l’entreprise, une autre activité qu’une activité agricole (Henny, loc. cit.).
Pour juger s’il y a effectivement ou non désaffectation, il faut
prendre en compte : la durée prévisible du changement d’affectation,
celle-ci devant être permanente ; l’irréversibilité du changement ; le
caractère partiel ou total du chan-gement ; la différence de revenu, qui
doit être sensible, entre l’usage agricole et l’usage non agricole ; toute
autre circonstance du cas, comme par exemple la mauvaise foi éventuelle
de l’attributaire, dont les motifs ont de l’importance (Henny, op. cit., ad
art. 29 LDFR, p. 367, et les références citées, dont Studer, Erbrecht und
Gewinnanspruch, Publication de la Fédération suisse des avocats, vol. 12,
Zurich 1994, pp. 27 ss). Le Message du Conseil fédéral se réfère
également à une désaf-fectation « permanente », en l’opposant à une
utilisation à d’autres fins qu’agricoles qui n’est qu’occasionnelle (cf.
Message du Conseil fédéral à l’appui des projets de loi fédérale sur le droit
foncier rural (LDFR) et de loi fédérale sur la révision partielle du code civil
(droits réels immobiliers) et du code des obligations (vente d’immeubles)
du 19 octobre 1988 ; FF 1988 III 889, spéc. pp. 946 et 948).

- 22 -
3.2 L’appelant soutient que la désaffectation de la parcelle n° [...]
de la Commune de [...] est attestée par le rapport de surveillance établi en
2016 par le détective [...], lequel a en outre été entendu comme témoin et
a confirmé l’intégralité de son rapport. Il relève que ce document confirme
l’existence d’activités n’ayant aucun caractère agricole, soit des
logements pour des personnes qui ne sont pas actives sur le domaine, des
surfaces louées à des entreprises de diverses natures et des places de
stationnement louées à des tiers. L’appelant se prévaut également de la
pièce 106, à savoir un rapport du 31 janvier 2017 de la commune précitée
relative à la visite effectuée chez l’intimé le 25 janvier 2017.
3.2.1 Le rapport du détective relève que celui-ci a réalisé des
surveillances sur la période du lundi 11 avril au jeudi 14 avril 2016. Il
indique que l’appartement du 1er étage de la parcelle n° [...] est occupé
par [...] et [...], qui possèdent une boîte aux lettres à leur nom devant leur
domicile, ainsi qu’un véhicule, que l’une des locataires de la route du [...] à
[...], soit la parcelle d’en face, y dispose d’un véhicule à son nom et que tel
est également le cas de l’intimé. Le rapport fait également mention d’un
nombre important d’autres véhicules se garant sur le parking situé à
gauche de l’ancienne ferme familiale ainsi que dans les garages ou
entrepôts voisins, soit deux véhicules appartenant à un tiers domicilié à la
route [...], à [...], plusieurs véhicules immatriculés dans le canton de
Fribourg au nom de l’entreprise de peinture et de rénovation [...] Sàrl et
deux autres véhicules immatriculés dans le canton de Vaud appartenant à
deux autres entreprises de peinture, soit [...] Sàrl et [...] Sàrl. Ce rapport
relève encore la présence d’un véhicule d’un autre tiers garé devant la
ferme pendant toute la durée de la surveillance, ainsi que quelques
véhicules sans plaques d’immatriculation. L’auteur du rapport a en outre
notamment déclaré que le matin, il y avait un mouvement impressionnant
et que, durant ses quatre jours d’observation, il avait constaté des entrées
et des sorties de véhicules tous les jours, des ouvriers arrivant par ailleurs
à pied ou avec des véhicules privés sur place et repartant avec des
véhicules d’entreprise le matin pour y revenir le soir.

- 23 -
Le témoin [...], Président de la Commission de salubrité [...], a
pour sa part indiqué que lors de l’une de ses visites, il avait remarqué la
présence d’un dépôt de matériaux probablement lié à une entreprise de
plâtrerie-peinture dont l’accès se faisait par l’arrière du bâtiment. Dans le
même sens, il ressort de la pièce 106, signée par le prénommé, que le
fond de la grange était loué à un plâtrier-peintre comme surface de dépôt
et qu’il n’y avait pas de place de travail, ni d’activité autres que celle liée à
l’entreposage de matériaux secs.
3.2.2 En l’occurrence, il n’y a pas lieu de mettre en doute les
constatations et déclarations du détective [...] entendu comme témoin, de
sorte qu’il importe peu de savoir si son rapport constitue un moyen de
preuve selon l’art. 168 CPC, comme un titre, ou une expertise privée. Il en
va de même du contenu du rapport de la Commission de salubrité du 31
janvier 2017 et des déclarations de son président sur ce point, qui
corroborent en partie les déclarations du détective. Il n’y a donc pas lieu
d’écarter les constatations susmentionnées.
Reste que l’ensemble de ces éléments est insuffisant pour
établir une désaffectation permanente de la parcelle n° [...] et
l’irréversibilité d’un éventuel changement. En effet, d’une part, les
constatations du détective ont été effectuées sur une très brève durée,
soit sur quatre jours. D’autre part, le rapport de la Commission de
salubrité du 31 janvier 2017 n’évoque qu’une location très partielle de la
grange, relevant que le type d’affectation des locaux est respecté et que
le rural et la dépendance servent de stockage à des machines, chars,
tracteurs et outils destinés à l’activité agricole. De plus, s’agissant de la
question du changement d’affectation de la parcelle litigieuse, l’expert
judiciaire [...], qui a visité les bâtiments d’exploitation le 22 mai 2018, n’a
pas constaté d’usage non agricole des installations, ni d’activités non
agricoles exercées par l’intimé. Lors de sa visite, cet expert a constaté que
l’intimé utilisait le bâtiment n° [...] ECA sis sur la parcelle n° [...] comme
lieu de dépôt, voire d’entrepôt pour du matériel agricole, du petit outillage
et de l’engrais ; quant au bâtiment n° [...] ECA, également sis sur cette
parcelle, il servait de hangar agricole et permettait d’abriter du matériel et

- 24 -
des machines agricoles. L’expert a donc confirmé l’usage agricole de la
parcelle litigieuse. De plus, s’agissant des entrepôts situés au 1er étage du
bâtiment n° [...] ECA, l’autre expert judiciaire, [...], a constaté que ces
locaux étaient toujours considérés comme des locaux agricoles au niveau
du Registre foncier et de l’ECA, que leur vétusté et leur caractère mal
adapté empêchaient toute comparaison avec des locaux artisanaux ou
commerciaux et des dépôts de construction récente et que, sans
affectation de dépôt, ces locaux ne pouvaient pas servir de lieu de
stockage pour quelque matériel que ce soit d’une manière conforme aux
prescriptions incendie de l’ECA et être loués à des tiers.
3.3 L’appelant reproche aux premiers juges d’avoir pris en
considération les déclarations écrites produites par l’intimé et provenant
des entreprises [...] Sàrl, [...] Sàrl et [...] Sàrl (pièces 115 à 117). Il
considère que la valeur probante de ces déclarations ne peut être que
relative. De plus, selon l’appelant, ces témoignages écrits n’indiqueraient
pas que ces entreprises n’auraient pas occupé des portions de la parcelle
litigieuse ni n’auraient jamais payé de loyer, mais attesteraient seulement
qu’elles ne le faisaient pas au moment où elles ont, à la demande de
l’intimé, signé ces déclarations écrites.
Dans le cadre de la procédure, l’intimé a effectivement produit
trois attestations provenant de respectivement [...] Sàrl, [...] Sàrl et [...]
Sàrl, dont il ressortait que dites sociétés n’avaient pas été ni n’étaient
locataires ou occupantes à quelque titre que ce soit de la parcelle
litigieuse. Cela étant, en procédant à une appréciation anticipée des
preuves, la Cour de céans estime qu’il n’est en l’espèce pas utile de se
prononcer sur la valeur probante de ces attestations, dans la mesure où
les éléments au dossier sont en tout état de cause insuffisants pour
démontrer un changement d’affectation de la parcelle litigieuse.
3.4 L’appelant reproche aux premiers juges d’avoir retenu que
l’intimé habitait seul le logement du rez-de-chaussée du bâtiment n° [...]
ECA sis sur la parcelle n° [...], alors que selon les témoignages,
notamment de [...] et de [...], il vit avec sa compagne dans le bâtiment vis-

- 25 -
à-vis de la parcelle précitée. Il fait valoir que la Chambre patrimoniale
cantonale s’est, pour ce faire, fondée sur les témoignages du fils de
l’intimé et de la compagne de celui-ci, que ceux-ci sont particulièrement
confus et qu’ils proviennent de proches de l’intimé, de sorte qu’ils sont
sujets à caution. L’appelant relève que l’autorité intimée aurait à tout le
moins dû expliquer les raisons pour lesquelles elle n’a pas retenu les
dépositions de [...] et de [...].
L’appelant doit être suivi sur ce point. Les témoignages du fils
et de la compagne de l’intimé à ce sujet ne sont pas convaincants. [...] a
en effet déclaré ce qui suit : « je les vois tout le temps à la ferme les deux,
mais je ne peux pas affirmer qu’ils font ménage commun. » ; « il habite au
rez, mais je ne peux pas préciser l’adresse. C’est la ferme. Je précise que
je ne vais jamais chez lui. » ; « J’imagine que c’est là qu’il vit ». Quant à
[...], elle a tout d’abord indiqué ce qui suit : « j’explique que mon nom est
sur la même boîte aux lettres que le défendeur, car il n’y a qu’une boîte
aux lettres. », avant de préciser : « il y a en fait une boîte aux lettres de
chaque côté de la rue et mon nom figure sur chacune des deux. ». Ces
témoignages sont confus. En outre, ils émanent de proches de l’intimé, On
ne peut ainsi pas leur attribuer la moindre valeur probante. Il convient
davantage de se fonder sur les déclarations de [...], qui est un témoin tout
à fait neutre et dont les propos sont confirmés par les constatations du
détective privé. Le témoin précité a en effet indiqué que ce n’était pas
l’intimé qui y habitait, que les inscriptions au Contrôle des habitants
n’étaient pas tout à fait correctes et que, selon elle, seul le couple [...]
habitait sur la parcelle litigieuse. Au regard de ces éléments, on doit en
réalité admettre que l’intimé n’est pas domicilié sur la parcelle n° [...],
mais vit avec sa compagne sur la parcelle n° [...]. Dans ces conditions, il y
a lieu de constater que l’un des appartements de l’habitation sise sur
l’immeuble n° [...], soit celui du 1er étage, est occupé par le couple [...], le
second appartement, situé au rez-de-chaussée, étant vide.
3.5 L’appelant fait valoir que la location de l’appartement du
premier étage du bâtiment n° [...] ECA de la parcelle n° [...] à des tiers
étrangers à l’activité agricole constitue une utilisation non agricole de la

- 26 -
parcelle en question et par conséquent un changement d’affectation de
celle-ci.
A cet égard, l’argumentation des premiers juges est
convaincante et doit être suivie. L’expert [...] a en effet relevé qu’au vu de
la taille et de la typologie du domaine, son exploitation sise sur la parcelle
n° [...] de la Commune de [...] nécessitait un total de 14 unités de
logement, si bien qu’en louant l’appartement situé au 1er étage du
bâtiment n° [...] ECA de la parcelle litigieuse, représentant 5,5 unités de
logement, l’intimé faisait un usage agricole de la parcelle litigieuse
conforme aux limites que lui imposait la taille de son exploitation. Sur ce
point, il importe peu que les locataires de l’appartement concerné ne
soient pas des employés agricoles. En effet, d’une part, un échange de
logement entre celui de l’intimé et de sa compagne, employée agricole,
situé sur la parcelle n° [...], pourrait avoir lieu avec celui du couple [...].
D’autre part, la parcelle litigieuse n’a une capacité d’accueil que de 10
unités de logement, et non de 14, de sorte que l’intimé devrait de toute
manière utiliser une partie des autres locaux de la parcelle n° [...] pour
atteindre cette limite.
Au surplus, on relève que pour examiner s’il y a désaffectation,
il faut notamment analyser la différence de revenu, qui doit être sensible,
entre l’usage agricole et l’usage non agricole de la parcelle. Or, en
l’occurrence, ce critère n’est pas réalisé. En effet, si l’intimé et sa
compagne occupaient le logement situé sur la parcelle n° [...], qui
comprend deux appartements (rez-de-chaussée et 1er étage), l’intimé
pourrait alors, comme on l’a vu et selon toute vraisemblance, louer le
logement sis sur la parcelle n° [...], également réparti sur deux étages, à
un prix du même ordre, de sorte qu’il n’existerait pas, dans cette
hypothèse, de différence significative de revenu.
3.6 L’appelant considère que l’expert [...], qui n’a pas constaté
d’activité non agricole, n’a pas non plus constaté d’activité agricole. Il
relève que le centre de l’exploitation de l’intimé, qui comprend tout son
bétail, a été déplacé il y a une vingtaine d’années à l’extérieur du village.

- 27 -
L’argumentation de l’appelant n’est pas convaincante. S’il est
vrai, comme l’a constaté l’expert précité, que l’intimé détient, depuis le
début des années 2000, son bétail dans une autre étable, soit le bâtiment
n° [...] ECA, cet expert a également indiqué, comme on l’a vu, que le
bâtiment n° [...] ECA était notamment utilisé comme dépôt pour du
matériel agricole et que le bâtiment n° [...] ECA servait de hangar agricole
et permettait d’abriter du matériel et des machines agricoles. En outre,
l’expert a confirmé l’usage agricole de la parcelle n° [...] par le fait que
celle-ci comptait environ 29 ares de surface déclarée en tant que prairie
extensive et abritait une vingtaine d’arbres hautes tiges donnant droit à
des paiements directs agricoles. Le grief doit être rejeté
3.7 L’appelant invoque la mauvaise foi de l’intimé, consistant
selon lui en particulier à mettre en veille, le temps de la procédure, le
changement irréversible d’affectation qui avait été opéré en 2016.
En l’occurrence, aucun élément au dossier ne permet d’établir
les allégations de l’appelant sur ce point, soit d’une part un changement
permanent et irréversible d’affectation et d’autre part la mauvaise foi de
l’intimé. Le grief doit être rejeté.
4. En conclusion, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté
selon l’art. 312 al. 1 in fine CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3’622 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
L’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer, il n’y a pas lieu
à l’allocation de dépens de deuxième instance.

- 28 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3’622 fr.
(trois mille six cent vingt-deux francs), sont mis à la charge de
T.D.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Yves Nicole, avocat (pour T.D.________),
- Me Jean-Michel Henny, avocat (pour I.D.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.

- 29 -
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le
Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ; RS 173.110), le cas échéant d’un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la valeur
litigieuse s’élève au moins à 15’000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30’000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :