vd_gerichte · JL15.041048 · 2016-01-04 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL15.041048-152080
5
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 4 janvier 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Charif Feller et M. Stoudmann, juges
Greffier : M. Tinguely
*****
Art. 257d CO et 257 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par F.________, à [...],
intimée, contre l’ordonnance rendue le 1er décembre 2015 par la Juge de
paix des districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud dans la cause
divisant l’appelante d’avec D.________, à [...], requérant, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par ordonnance du 1er décembre 2015, la Juge de paix des
districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud a ordonné à l’intimée
F.________ de quitter et de rendre libres pour le mercredi 6 janvier 2015 à
midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], à [...] (locaux
commerciaux à l’usage d’un kiosque) (I), dit qu’à défaut pour la partie
locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est
chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution
forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en sont requis par
l’huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui sont
compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais
à la charge de la partie locataire (V), dit qu’en conséquence, l’intimée doit
rembourser au requérant D.________ son avance de frais à concurrence de
300 fr. et lui verser la somme de 500 fr. à titre de dépens, à savoir en
remboursement de ses débours nécessaires à titre de défraiement de son
représentant professionnel (VI), et dit que toutes autres ou plus amples
conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que l’intimée F.________
ne s’était pas acquittée de l’arriéré de loyer dans le délai de trente jours
imparti par courrier recommandé du 13 mai 2015, que le congé signifié le
22 juin 2015 par le requérant D.________ était donc valable et que l’on était
en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) permettant de faire application de la
procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B. a) Par acte du 14 décembre 2015, F.________ a interjeté appel
contre cette ordonnance, en concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que la requête du 15 septembre
2015 soit déclarée irrecevable et que les chiffres II à IV du dispositif de

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l’ordonnance soient supprimés. Subsidiairement, elle a conclu à
l’annulation de l’ordonnance, la cause étant renvoyée à la Juge de paix
pour nouvelle instruction. Elle a en outre requis l’octroi de l’effet suspensif
et sollicité le bénéfice de l’assistance judiciaire.
Par avis du 16 décembre 2015, le Juge délégué de la Cour de
céans a informé F.________ que l’appel avait un effet suspensif ex lege (art.
315 al. 1 CPC), de sorte que sa requête d’effet suspensif était sans objet.
b) D.________ n’a pas été invité à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Le requérant D.________, partie bailleresse, et l’intimée
F.________, partie locataire, étaient liés par un contrat de bail établi le 19
novembre 1992 et portant sur des locaux commerciaux sis [...], à [...],
destinés à l’usage d’un kiosque.
2. Par courrier du 5 juillet 2012, la partie bailleresse a informé la
partie locataire qu’elle acceptait son projet tendant à l’agrandissement
des locaux objet du contrat de bail, moyennant la conclusion prochaine
d’une convention prévoyant notamment que le bail serait reconduit pour
une durée « de 10 ans renouvelable de 1 an en 1 an » et que « pendant la
durée du bail/convention aucune indemnité n’est versée au locataire, si
celui-ci cesse son activité ».
Par convention du 14 août 2012, les parties ont complété le
contrat de bail ensuite de l’agrandissement des locaux projeté par la
locataire pour un montant de 32'000 francs. Le bail a été reconduit pour
une durée de dix ans, renouvelable d’année en année par tacite
reconduction, sauf avis de résiliation donné par l’une ou l’autre des parties
au moins une année à l’avance (cf. chiffre 6). Le loyer a en outre été porté
à la somme de 1'600 fr. par mois (cf. chiffre 8).

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3. Par courrier recommandé du 13 mai 2015, retiré par la partie
locataire le 22 mai 2015, la partie bailleresse lui a imparti un délai de
trente jours pour s’acquitter d’un montant de 3'260 fr. correspondant aux
loyers des mois d’avril et de mai 2015, par 3'200 fr., à des frais de rappel
impayés, par 40 fr., ainsi qu’à des frais de mise en demeure, par 20
francs.
4. Par courrier recommandé du 22 juin 2015, retiré par la partie
locataire le 29 juin 2015, la partie bailleresse lui a signifié, au moyen d’une
formule officielle, la résiliation du contrat de bail, avec effet au 31 juillet
2015.
5. Le 15 septembre 2015, D.________ a saisi la Juge de paix des
districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud (ci-après : la Juge de
paix) d’une requête de protection pour les cas clairs (art. 257 CPC), en
prenant les conclusions suivantes :
« I. La requête est admise.
II. Ordre est donné à F.________ de libérer immédiatement ou
dans l’ultime délai qui pourrait être imparti par le Juge, le
Kiosque sis au rez-de-chaussée de l’immeuble [...] libre de tout
bien et de tout occupant.
III. A défaut de s’exécuter, la locataire pourra y être contrainte
par la voie de l’exécution forcée directe. A charge du juge de
céans de fixer les opérations d’exécution forcée directe à la
date et l’heure que justice dira pour le cas où l’intimée ne s’est
pas exécutée. »
A l’appui de sa requête, la partie bailleresse a notamment
exposé que les loyers faisant l’objet de l’avis comminatoire du 13 mai
2015 avait été « réglés à tard soit valeur au 30 juillet 2015 ».
6. Une audience s’est tenue le 20 novembre 2015 devant la Juge
de paix, en présence, pour l’intimée, de [...], au bénéfice d’une
procuration. Le requérant, représenté par son conseil, n’a pas comparu
personnellement. [...], qui a conclu au rejet de la requête, a produit des
pièces, à savoir notamment une copie du courrier du 5 juillet 2012 ainsi

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qu’une copie de la convention du 14 août 2012. A l’issue de l’audience, la
Juge de paix a clos l’instruction.
En d roit :
1. a) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Pour
déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l’ATF 138
III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour
l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin
au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en
procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que
l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la
partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse
introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit
instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces
éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée
prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 28
janvier 2015/52 consid. 1a).
En l’espèce, le loyer mensuel étant de 1’600 fr., la valeur
litigieuse est sans conteste supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de
l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).

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b) L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le
délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par la partie
locataire qui a succombé en première instance et qui a un intérêt à l’appel
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance
rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent
sur un montant supérieur à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2. a) L’appel peut être formé pour violation du droit et pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012
consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; cf. CACI
25 novembre 2014/607 consid. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 consid. 2b ;
CACI 10 juin 2013/289 consid. 4a ; CACI 6 mai 2013/237 consid. 5a).
b) En l’espèce, F.________ a joint à son acte d’appel des copies
du courrier 5 juillet 2012 (pièce n° 1) et de la convention du 14 août 2012
(pièce n° 2). Il n’y a pas lieu de se prononcer sur leur recevabilité, dès lors
que ces pièces avaient déjà été produites en première instance.
Au regard de la jurisprudence précitée, les quittances de
paiement des loyers des mois d’avril à décembre 2015 (pièce n° 3)
produites par l’appelante sont en revanche irrecevables.
3. a) Pour l’appelante, le premier juge n’aurait pas dû admettre
l’existence d’un cas clair, dès lors qu’elle aurait investi un montant de
75'000 fr. pour l’agrandissement des locaux et qu’il aurait été prévu
qu’elle amortisse cet investissement sur une durée de dix ans

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correspondant à la durée du bail prévue par convention du 14 août 2012.
Sans invoquer de vice du consentement ni de cause de nullité du contrat,
l’appelante estime que cette convention serait « léonine » si le bail
pouvait être résilié, alors même qu’elle a désormais payé les loyers en
souffrance.
Elle ne conteste en revanche pas le fait que le montant de
3'200 fr., correspondant aux loyers des mois d’avril et de mai 2015, n’a
pas entièrement été payé à l’échéance du délai comminatoire de trente
jours qui lui avait été imparti par courrier recommandé du 13 mai 2015.
b/aa) Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception
de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce
délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 II 548 consid. 4), cela même si
l'arriéré avait finalement été payé (cf. notamment TF 27 février 1997,
Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65ss).
Selon la doctrine, l'art. 257d CO est une disposition
absolument impérative, sauf en ce qui concerne les délais qui peuvent
être prolongés en faveur du locataire (Lachat, Le Bail à loyer, 2008, p. 674
n. 2.3.12 ; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 4 ad art. 257d CO). Compte
tenu du motif qui justifie la résiliation du contrat et du fonctionnement de
l'art. 257d CO, qui accorde un sursis au locataire dans le paiement du

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loyer, l'annulation d'un congé donné sur cette base ne doit être admise
que restrictivement, seulement dans des circonstances particulières :
ainsi, la jurisprudence a-t-elle admis l'annulation lorsque le montant en
cause est insignifiant, par exemple une vingtaine de francs, ou que le
retard est de peu d'importance, un ou deux jours par exemple (Wessner,
Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 43 ad art. 257d et
les références citées).
bb) Selon l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de
la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies :
l'état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement
prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b).
De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement
applicable lorsque l’état de fait est incontesté, mais également lorsqu’il
est susceptible d'être immédiatement prouvé (TF 4A_585/2011 du 7
novembre 2011 consid. 3.3.1 ; SJ 2012 I 122), notamment sur la base de
moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces
(ATF 138 III 123 consid. 2.1). Le demandeur doit apporter la pleine preuve
des faits fondant sa prétention. Le cas clair doit être nié dès que le
défendeur fait valoir des moyens qui, sur le plan des faits, ne sont pas
d'emblée voués à l'échec et qui nécessitent une instruction complète des
preuves. C'est dans ce sens que l'on doit comprendre que le défendeur
doit rendre ses moyens vraisemblables. Il suffit donc que ses moyens ne
soient pas dépourvus de consistance. On ne peut en revanche exiger du
défendeur qu'il rende ses moyens vraisemblables (ATF 138 III 620 consid.
5.1.1 ; TF 4A_310/2013 du 19 novembre 2013 consid. 2 ; TF 4A_627/2013
du 8 avril 2014 consid. 2). Autrement dit, si le défendeur fait valoir des
objections et exceptions motivées et concluantes (« substanziiert und
schlüssig »), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de
nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est
irrecevable (TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014 consid. 4.1, non publié à l'ATF
140 III 315 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2).

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A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des
objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il
peut être statué immédiatement (TF 4A_350/2014 du 16 septembre 2014
consid. 2.1 ; TF 4A_184/2015 du 11 août 2015 consid. 4.2.1, destiné à la
publication). Le fait pour le défendeur d'avancer des arguments sans
proposer le moindre indice à leur appui et sans mentionner les preuves
des moyens qu'il invoque ne remet pas en cause le cas clair (Bohnet, Le
défendeur et le cas clair, Newsletter Bail.ch décembre 2012 ; Bohnet, note
in RSPC 2013 p. 140 ; CREC 30 juillet 2013/251 ; CACI 4 mars 2014/98,
CdB 2014 p. 119 ; TF 4A_418/2014 du 18 août 2014 consid. 3).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une
doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique au cas
concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118 II 302 consid.
3). En revanche, la situation juridique n'est en règle générale pas claire
lorsque l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir
d'appréciation du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en
équité en tenant compte de l'ensemble des circonstances, comme c'est le
cas de l'application du principe de la bonne foi ou de l'abus de droit (ATF
138 III 123 consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.2 ; TF 4A_68/2014 du
16 juin 2014 consid. 4.1, non publié à l'ATF 140 III 315 ; ATF 141 III 23
consid. 3.2 ; TF 4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.1).
c) En l’espèce, il n’est pas déterminant de constater que
l’appelante a désormais payé les loyers en retard, ce fait ne permettant
pas de remettre en cause le bien-fondé de l’ordonnance querellée.
On relève en outre que l’intérêt du locataire à la continuation
du contrat n’entre pas dans les circonstances qui permettent de
considérer que le congé serait annulable. Les investissements consentis
par l’appelante, à ses risques, ne sauraient en conséquence faire obstacle
à la résiliation du bail.
C’est donc à bon droit que le premier juge, après avoir vérifié
que les conditions formelles de la résiliation fondée sur l’art. 257d CO

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étaient réalisées – ce qui n’est au demeurant pas contesté par l’appelante
–, a constaté que l’on se trouvait en présence d’un cas clair au sens de
l’art. 257 CPC et que la requête devait être admise.
4. Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté, selon
le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC, et l’ordonnance entreprise
confirmée. Compte tenu de l’effet suspensif attaché à l’appel (art. 315 al.
1 CPC), il y a lieu de renvoyer la cause au premier juge pour qu’il fixe à
l’appelante, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle
occupe dans l’immeuble sis [...], à [...].
L’appel étant d’emblée dénué de chances de succès (cf. art.
117 let. b CPC), la requête d’assistance judiciaire doit être rejetée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC)
Il n’y a pas matière à l’allocation de dépens, l’intimé n’ayant
pas été invité à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.

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III. La cause est renvoyée à la Juge de paix des districts du Jura –
Nord vaudois et du Gros-de-Vaud pour qu’elle fixe à F.________,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les
locaux qu’elle occupe dans l’immeuble sis [...], à [...] (locaux
commerciaux à l’usage d’un kiosque).
IV. La requête d’assistance judiciaire est rejetée.
V. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelante.
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 6 janvier 2016
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Paul-Arthur Treyvaud, av. (pour F.________)
- M. Mikaël Ferreiro, aab. (pour D.________)

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La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix des districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-
Vaud
Le greffier :