vd_gerichte · XC10.007249 · 2011-01-25 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
47/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 25 janvier 2011
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Denys
Greffier : M. d'Eggis
*****
Art. 271a al. 1 let. a CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par L.________, à Lausanne,
demandeur, contre le jugement rendu le 20 mai 2010 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant le recourant d’avec B.________ SA, à
Lausanne, défenderesse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
806

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En fait :
A. Par jugement du 20 mai 2010, dont les considérants ont été
adressés aux parties pour notification le 28 octobre 2010, le Tribunal des
baux a prononcé que la résiliation du bail liant les parties en relation avec
un appartement d’une pièce au 4ème étage de l’immeuble sis [...], à
Lausanne, que la défenderesse B.________ SA a signifiée au demandeur
L.________ le 30 octobre 2009 pour le 28 février 2010, est valable (I), que le
bail mentionné au chiffre I ci-dessus est prolongé une seule et unique fois
jusqu’au 31 décembre 2010 (II), que le jugement est rendu sans frais (III)
et que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (IV).
La Chambre des recours fait sien l'état de fait de ce jugement,
dont il ressort notamment ce qui suit :
Par contrat signé le 25 octobre 1996, le demandeur L.________
a pris à bail dès le 1er décembre 1996 un logement d'une pièce au 4ème
étage de l'immeuble sis [...], à Lausanne, dont la défenderesse B.________
SA est propriétaire.
Figure au dossier une formule de nouvelle prétention du 12
juin 2001 selon laquelle le terme de la résiliation du bail a été modifié en
ce sens que le contrat serait désormais résiliable pour la fin de chaque
mois, à l'exception de fin décembre, le délai de préavis de trois mois étant
pour le surplus maintenu.
Dans les années 2003-2005, un conflit de voisinage a opposé
le demandeur à V.________, locataire dans le même immeuble, les
protagonistes s'accusant mutuellement de nuisances sonores. Dans ce
contexte, le bail du demandeur a été résilié en mars 2005 sur la base de
l'art. 257f al. 3 CO. Par décision du 20 octobre 2005, la Commission de
conciliation en matière de baux à loyers du district de Lausanne a déclaré
nulle cette résiliation. Dans le cadre de ce litige, le demandeur a déposé
plainte pénale contre V.________ pour calomnie, subsidiairement

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diffamation, menaces et contrainte; il a aussi accusé la régie d'entrave à
l'action pénale pour avoir refusé de lui transmettre copies des lettres de
doléances le concernant. Le juge pénal a conclu que les éléments
constitutifs d'une infraction n'étaient pas réalisés.
Au cours de l'hiver 2006 et du printemps 2007, un nouveau
conflit de voisinage a opposé le demandeur à R.________, autre locataire de
l'immeuble en cause. Le demandeur a alors également déposé plainte
contre R.________ pour injure, puis a retiré celle-ci après avoir reçu des
excuses.
Dès le printemps 2009, le demandeur est entré en conflit avec
d'autres voisins résidant dans son immeuble, K.________, Q.________ et
X.________, les protagonistes s'accusant réciproquement de manquer
d'égards envers les voisins.
Par courrier du 21 avril 2009, avant l'arrivée d'K.________, qui a
repris l'appartement de R.________, le demandeur a accusé ce dernier de le
calomnier ou de le diffamer auprès de la nouvelle arrivante et l'a menacé
d'une plainte pénale.
Par lettre du 3 juin 2009, le demandeur a accusé Q.________ de
l'injurier par des annotations dans l'agenda de la buanderie, d'avoir
arraché la plaquette nominative de sa boîte aux lettres et de le calomnier
auprès de V.________. Il l'a menacée d'une plainte pénale et a évoqué son
intention de requérir qu'elle soit soumise à une expertise psychiatrique et
que la Justice de paix "[statue] sur l'opportunité d'une mesure tutélaire" à
son égard. Le demandeur a réitéré ses menaces dans une lettre du 1er
juillet 2009.
Par courrier du 10 juillet 2009, le demandeur a notamment
écrit à X.________ : "(…) dans la mesure où vous contrevenez
quotidiennement (…) à l'art. 174 CP relatif à la calomnie qui, soit dit en
passant, est punissable d'une peine privative de liberté de trois ans au
plus ou d'une peine pécuniaire, je ne peux que vous inciter à la prudence".

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Par acte du 13 juillet 2009, le demandeur a déposé plainte
pénale contre Q.________ pour injure, calomnie, diffamation et dommages
à la propriété.
Par courrier du 22 juillet 2009, le demandeur a prié la régie
d'adresser à K.________ et à son compagnon une protestation écrite selon
l'art. 257f al. 3 CO.
Par courrier électronique adressé le 13 août 2009 à la régie, le
demandeur a accusé celle-ci d'entrave à l'action pénale pour avoir refusé
de lui transmettre copies des lettres de doléances des autres locataires à
son encontre.
Par courrier électronique du 17 août 2009, le demandeur a
invité la régie à adresser un avertissement à K.________ et son compagnon
"si leur inconduite devait perdurer".
Par acte du 18 septembre 2009, le demandeur a déposé
plainte pénale contre Q.________ pour injure, calomnie, subsidiairement
diffamation, ce dernier grief étant également dirigé contre K.________ et
X.________.
Sur formule officielle du 30 octobre 2009, la bailleresse a
résilié le contrat liant les parties pour le 28 février 2010.
Interpellée par le demandeur au sujet des motifs du congé, la
défenderesse lui a répondu dans un courrier du 10 novembre 2009 que le
bail avait été résilié "notamment du fait des multiples problèmes [qu'il
avait] rencontrés avec les autres locataires de l'immeuble".
Par requête adressée le 4 mars 2010 au Tribunal des baux, le
demandeur a conclu à ce que l'annulation du congé soit prononcée.

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Dans ses réponses des 9 et 11 mars 2010, la défenderesse a
conclu au rejet des conclusions de la demande et, reconventionnellement,
à ce que la décision prise le 25 février 2010 par la Commission de
conciliation soit réformée en ce sens qu'aucune prolongation du bail n'est
accordée. Elle a précisé la nature des problèmes ayant justifié le congé en
alléguant avoir pris sa décision en raison "notamment de la plainte pénale
déposée par L.________ à l'encontre de l'une des locataires [et] des
menaces de ce dernier de déposer d'autres plaintes pénales".
Dans ses déterminations du 12 mars 2010, le demandeur a
conclu au rejet des conclusions reconventionnelles.
A l'audience du 20 mai 2010 devant le Tribunal des baux, la
défenderesse a expliqué qu'elle ne pouvait plus tolérer l'attitude du
demandeur de déposer des plaintes pénales à la moindre occasion contre
tout contradicteur.
Au jour où le jugement attaqué a été rendu, aucune décision
au fond n'avait encore été rendue au sujet des plaintes pénales déposées
par le demandeur depuis le 13 juillet 2009.
En droit, les premiers juges ont considéré en bref que l'attitude
reprochée au demandeur ressortait clairement des circonstances et que la
thèse de la bailleresse était suffisamment vraisemblable pour exclure
l'existence d'un lien de causalité entre les prétentions en élimination de
défaut émises par le locataire et le congé litigieux. Par ailleurs, la
bailleresse avait été confrontée à un litige mettant aux prises le
demandeur et plusieurs locataires de l'immeuble; pour rétablir la paix
dans celui-ci, la bailleresse avait décidé de résilier le bail du demandeur
parce qu'elle estimait inadmissible son habitude de menacer
systématiquement ses interlocuteurs de plaintes pénales et de mettre le
plus souvent à exécution ses menaces. Au surplus, face aux doléances
réciproques des protagonistes, elle ne pouvait pas prendre position, mais
pouvait en revanche constater objectivement la fréquence inhabituelle
avec laquelle le demandeur déposait des plaintes pénales depuis quelques

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années, en particulier en 2005 contre la régie, procédure qui s'était
conclue par un non-lieu légitimant la bailleresse à penser que les autres
plaintes avaient pu ne pas être déposées à bon escient. Les premiers
juges ont constaté que le congé ordinaire avait donc été valablement
donné et qu'une prolongation du bail pouvait être accordée, l'art. 257f al.
3 CO n'étant pas applicable; ils ont procédé à une pesée des intérêts en
présence pour déterminer la durée de cette prolongation.
B. Par acte du 30 octobre 2010, L.________ a recouru contre ce
jugement en concluant à son annulation, respectivement à ce que « la
résiliation de bail irrégulièrement notifiée le 30 octobre 2009 pour le 28
février 2010 est annulée en ce sens que le congé litigieux contrevient aux
règles de la bonne foi, voire représente un congé de représailles qui est de
facto et de jure annulable ». Il n’a pas produit de mémoire dans le délai
fixé à cet effet.
En d roit :
1. Depuis l'entrée en vigueur le 1er janvier 2011 du Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC; RS 272), les recours sont
régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la
décision aux parties (art. 405 al. 1 CPC). Le dispositif du jugement attaqué
a été expédié le 28 mai 2010 pour notification. Sont donc applicables les
dispositions contenues dans le Code de procédure civile du canton de
Vaud du 14 décembre 1966 (ci-après : CPC-VD; RSV 270.11) devant la
Chambre des recours du canton de Vaud (81a al. 2 ROTC [règlement
organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007; RSV 173.31.1] et
166 al. 2 CDPJ [Code du 12 janvier 2010 de droit privé judiciaire vaudois;
RSV 211.01]).

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2. Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par le
renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux;
RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre
les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Le recours tend d’une part à la nullité, d’autre part à la
réforme en ce sens que la résiliation de bail est annulée. Interjeté en
temps utile, par une personne qui y a intérêt, il est ainsi recevable.
3. Le recourant a pris une conclusion en annulation mais n’a
développé aucun moyen de nullité topique. Son recours en nullité est ainsi
irrecevable, la Chambre des recours n’examinant que les griefs en nullité
dûment développés (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3ème éd., 2002, n. 2 ad art. 465 CPC-VD).
Il convient dès lors d'examiner le recours en réforme.
4. Lorsqu'elle est saisie d'un recours en réforme interjeté contre
un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des
recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD,
applicable par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois
pas articuler de faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du
dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une
instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-
VD). Ainsi, la Chambre des recours développe son raisonnement juridique
après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et aux autres preuves administrées. Il y a lieu de le compléter
sur les points suivants :

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- Le bail litigieux a été conclu initialement pour la période du 1er
décembre 1996 au 31 mars 1997, étant convenu qu’il se renouvellerait de
six mois en six mois et pourrait être résilié pour une échéance moyennant
préavis de trois mois (pièce produite par le recourant à la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer).
- Par décision du 25 février 2010, la Commission de conciliation
du district de Lausanne a notamment décidé que le congé avait été
valablement donné et qu’une ultime prolongation de bail était accordée au
locataire jusqu’au 30 juin 2010.
- Par lettre du 13 avril 2004, l’intimée a déclaré au recourant
qu’elle avait reçu « une nouvelle fois une plainte collective au sujet de
(son) comportement ainsi que du manque de respect envers les autres
locataires de l’immeuble »
- Par lettre du 12 août 2009, l’intimée a déclaré au recourant
qu’elle avait reçu « de nombreuses plaintes à (son) encontre ».
5. Le recourant fait tout d’abord valoir que la nouvelle prétention
de la bailleresse, qui, selon les premiers juges, tendait à introduire un
délai de résiliation d’un mois (jgt, p. 3), ne lui aurait jamais été notifiée ; le
congé litigieux aurait donc été reporté au prochain terme pertinent (art.
266a al. 2 CO). Il n’expose cependant pas quelle portée cet élément
pourrait avoir en l’espèce et on ne la distingue pas. Même si le bail initial
conclu en 1996 était demeuré en vigueur sans modification, il aurait
permis à la bailleresse de résilier moyennant préavis de trois mois pour
une échéance semestrielle au 30 septembre ou au 30 mars. Or, le congé
litigieux a été donné le 30 octobre 2009 pour le 28 février 2010. Le préavis
trimestriel aurait ainsi été respecté et l’échéance du contrat aurait été
reportée d’un mois au 30 mars 2010. Un tel report aurait été sans
influence sur la question, tranchée tout d’abord par la Commission de

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conciliation le 25 février 2010, de savoir si le congé devait être annulé
pour contravention aux règles de la bonne foi.
6. Le recourant prétend encore que l’intimée aurait adopté une
attitude contradictoire, tantôt indiquant qu’elle ne pouvait intervenir dans
les litiges opposant les locataires entre eux, tantôt procédant à une telle
intervention auprès de l’un des locataires. Que l’intimée ait adopté des
positions divergentes, pour autant que cela soit établi, ne change rien au
fait qu’objectivement, comme retenu en pages 8 et suivantes du
jugement, le recourant a montré qu’il était enclin à déposer plainte pénale
à la moindre occasion contre tout contradicteur, ce qui compromettait la
paix dans l’immeuble. Cette circonstance justifiait donc un congé, peu
important que le comportement de l’intimée ait le cas échéant varié dans
ses relations avec les locataires.
7. a) L'art. 271a al. 1 let. a CO prévoit que le congé est annulable
lorsque le bailleur le donne parce que le locataire fait valoir de bonne foi
des prétentions découlant du bail. La disposition vise à permettre au
locataire d'exprimer librement ses prétentions sans avoir à craindre un
congé. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause
à effet entre sa prétention et la résiliation. Il est toutefois loisible au
bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de démontrer que le
motif véritable du congé est autre, auquel cas l'art. 271 al. 1 let. a CO ne
trouve pas application (arrêt 4C.59/2007 du 25 avril 2007 c. 3.3; Higi,
Commentaire zurichois, n° 61 ad art. 271a CO; D. Lachat, Le bail à loyer,
2008, ch. 5.2.4 p. 741). Le locataire ne doit pas avoir fait valoir ses
prétentions de manière chicanière ou excessive. La preuve de la mauvaise
foi du locataire incombe au bailleur (Conod, Commentaire pratique, Droit
du bail à loyer, 2010, n. 11 ad art. 271a CO).
b) Le recourant prétend qu’il a été l’objet d’un congé de
représailles au sens de l’art. 271a al. 1 let. a CO. Même si le recourant ne
l’exprime pas, on comprend qu’il fait référence aux demandes qu’il a

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adressées à l’intimée tendant à ce que celle-ci intervienne auprès d’un
locataire avec lequel il se trouvait en conflit et qui auraient selon lui
conduit l’intimée à lui donner son congé. En réalité, comme retenu par les
premiers juges (jgt, pp. 7 et 8), c’est la nouvelle plainte pénale déposée
par le recourant le 18 septembre 2009 contre deux locataires qui a
déterminé l’intimée à lui adresser une résiliation de bail le 30 octobre
suivant. Elle a alors réalisé que le recourant avait adopté un mode de
fonctionnement consistant à formuler des menaces et à déposer des
plaintes pénales, ce qui excluait qu’une simple intervention du bailleur
suffise à rétablir des relations correctes entre locataires. Elle avait déjà
constaté auparavant que le recourant créait des difficultés dans
l’immeuble, puisqu’elle lui avait notamment écrit le 13 avril 2004 qu’elle
avait reçu une nouvelle fois une plainte collective au sujet de son
comportement ainsi que du manque de respect envers les autres
locataires et le 12 août 2009 qu’elle avait reçu de nombreuses plaintes à
son encontre. A un tel stade de dissensions liées à la présence du
recourant, le fait que celui-ci ait émis une revendication quelques temps
avant la résiliation litigieuse ne permet pas de tenir celle-ci pour une
réaction à une prétention du locataire : le trouble provoqué par l’attitude
du recourant à l’égard des autres locataires, qui avaient été amenés à
formuler des pétitions collectives auprès de l’intimée et avaient été sujets
à des plaintes pénales, était si important que la portée de la revendication
du recourant était extrêmement limitée et qu’en elle-même celle-ci n’était
pas de nature à motiver une résiliation.
8. Le recourant prétend qu’en page 5 du jugement entrepris, il a
été constaté à tort qu’une résiliation signifiée en mars 2005 avait été
déclarée nulle par la Commission de conciliation au motif que les
conditions de l’art. 257f al. 3 CO n’étaient pas réalisées. On ne saisit pas
ce que vise le recourant par une telle argumentation, puisque, selon son
titre marginal, la disposition précitée traite de la diligence et égards
envers les voisins et que, si son application a été écartée, c’est que des
griefs à son encontre en cette matière faisaient défaut ou étaient
insuffisants. Quoi qu’il en soit, la motivation adoptée par l’autorité précitée

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en 2005 n’est pas déterminante pour décider si la résiliation litigieuse,
intervenue plusieurs années plus tard, contrevient aux règles de la bonne
foi.
9. Le recourant soutient qu’il n’y a pas à lui reprocher de déposer
des plaintes pénales, cette voie de droit étant à sa disposition pour
sauvegarder ses droits. Il perd cependant de vue que l’usage fréquent
d’un tel procédé pour des motifs futiles, s’il n’est pas prohibé, est de
nature à perturber gravement les relations entre locataires et habilite le
bailleur à mettre fin aux relations contractuelles.
10. Le recourant invoque une violation du principe d’égalité de
traitement au sens de l’art. 8 Cst (Constitution fédérale de la
Confédération suisse du 18 avril 1999; RS 101). Cette disposition n’est
toutefois pas applicable entre particuliers, les droits fondamentaux
n’ayant pas d’effet horizontal (Aubert/Mahon, Petit commentaire de la
Constitution fédérale, n. 10 ad art. 35 et les références citées). Ce que
plaide en réalité le recourant, c’est que l’intimée a pris un parti
inapproprié en sa défaveur au profit d’autres locataires. Pour décider si le
congé a été donné en contrevenant aux règles de la bonne foi, il n’est
cependant pas nécessaire de déterminer qui du recourant ou d’autres
locataires a adopté le cas échéant un comportement critiquable dans le
cadre de la vie de l’immeuble, en causant du bruit ou en n’ayant pas des
égards suffisants pour ses voisins. Il suffit de prendre en considération la
propension du recourant à n’envisager un règlement des conflits que
moyennant des menaces et plaintes pénales et de constater que, de
bonne foi, la bailleresse pouvait refuser de s’en accommoder et choisir de
mettre fin au bail.
Pour le surplus, les motifs des premiers juges sont
convaincants et il y a lieu d’y adhérer (art. 471 al. 3 CPC-VD).

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11. En définitive, le recours doit être rejeté, en application de l'art.
465 al. 1 CPC-VD, et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à
600 fr. (art. 232 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 4
décembre 1984; RSV 270.11.5]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance du recourant L.________ sont
arrêtés à 600 fr. (six cents francs).
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 25 janvier 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. L.________,
- Me Philippe Conod (pour B.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
Le greffier :