vd_gerichte · JL17.022943 · 2017-12-22 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL17.022943-171451
611
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 22 décembre 2017
________________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Kaltenrieder et Stoudmann, juges
Greffière : Mme Pitteloud
*****
Art. 257 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par L.D.________, à [...] ,
O.D.________, à [...], et C.D.________, à [...], requérantes, contre
l’ordonnance rendue le 7 août 2017 par la Juge de paix du district de Nyon
dans la cause divisant les appelantes d’avec O.________, à [...], intimée, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 7 août 2017, la Juge de paix du district de
Nyon a dit que la requête en cas clair déposée le 24 mai 2017 par
L.D.________, O.D.________ et C.D.________ était irrecevable (I), a arrêté les
frais judiciaires à 300 fr. et les a mis à la charge de L.D.________,
O.D.________ et C.D.________, solidairement entre elles (II et III), a dit que
L.D.________, O.D.________ et C.D.________, solidairement entre elles,
verseraient à O.________ la somme de 1'000 fr. à titre de dépens (IV) et a
rayé la cause du rôle (V).
En droit, le premier juge a considéré qu’au jour de l’envoi de
l’avis comminatoire le 6 février 2017, la somme réclamée de 5'064 fr. 25
n’était pas entièrement due, les loyers – réclamés dans cet avis – de
novembre et décembre 2016 ayant été payés les 3 et 17 janvier 2017.
Compte tenu de la disproportion entre le montant réclamé et le montant
effectivement dû lors de l’envoi de l’avis comminatoire (montants allant
du simple au double), le juge a estimé que la situation s’agissant de l’effet
de l’avis comminatoire n’était pas claire et que les conditions de l’art. 257
al. 1 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272)
n’étaient pas remplies.
B. Par acte du 18 août 2017, L.D.________, O.D.________ et
C.D.________ ont interjeté appel contre l’ordonnance susmentionnée, en
concluant, sous suite de frais est dépens, principalement à sa réforme en
ce sens que la requête déposée par elles le 24 mai 2017 soit déclarée
recevable (III.I), qu’ordre soit donné à O.________ de libérer
immédiatement, subsidiairement dans le délai fixé à dire de justice, de
tous biens et de toutes personnes les locaux sis [...], ainsi que les parcelles
nos [...] du Registre foncier de [...] et [...] du Registre foncier de [...] et de
leur remettre, dans le même délai, la totalité des clés des locaux précités
(III.II), que l’exécution du chiffre II ci-dessus soit ordonnée, sous la menace
de la peine d’amende prévue à l’art. 292 CP (Code pénal du 21 décembre

- 3 -
1937 ; RS 311.0) qui réprime l’insoumission à une décision de l’autorité
(III.III), que l’huissier, subsidiairement toute autorité compétente, soit
autorisé, faute d’exécution par O.________ dans le délai imparti, à pénétrer
même par voie d’ouverture forcée, le cas échéant avec l’aide d’un
serrurier, dans les locaux et surfaces à évacuer et de procéder à leur
évacuation, injonction étant faite aux agents de la force publique ou à tout
citoyen de concourir à l’exécution forcée (III.IV), et qu’il soit d’ores et déjà
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution de la
décision, s’ils en sont requis par l’huissier (III.V). Subsidiairement, elles ont
conclu à l’annulation de l’ordonnance et au renvoi de la cause à l’autorité
précédente pour nouvelle décision (IV). Elles ont produit un onglet de
quatre pièces sous bordereau, dont trois pièces de forme et une pièce
nouvelle, soit une attestation de la Préfecture de Nyon.
Par réponse du 14 septembre 2017, O.________ a conclu au
rejet de l’appel (1), à la confirmation de l’ordonnance (2) et au rejet de
toutes autres ou plus amples conclusions (3).
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. L.D.________, O.D.________ et C.D.________ (ci-après : les
bailleresses) sont copropriétaires de la parcelle no [...], sise route de [...], à
[...], et de la parcelle no [...], sise sur la Commune de [...].
O.________ est une société à responsabilité limitée, dont le
siège social est à [...] et dont le but est l’exploitation d’une entreprise de
paysagisme et la consultation en aménagements extérieurs.
2. Le 15 février 2012, les parties ont signé un contrat de bail
commercial portant sur l’immeuble sis route de [...], pour un loyer de
1'300 fr. par mois. O.________ a entreposé du matériel sur les parcelles no
[...], sur la Commune de [...], et no [...], sur la Commune de [...], hors du
cadre fixé par le contrat de bail.

- 4 -
3. Les 3 et 17 janvier 2017, O.________ s’est acquittée des loyers
de novembre et décembre 2016.
4. Le 6 février 2017, les bailleresses ont adressé un avis
comminatoire à O.________, par l’intermédiaire de la société [...]. Cet avis
précisait qu’O.________ devait s’acquitter de la somme de 5'074 fr. 25,
pour les loyers de novembre 2016 à février 2017, dans un délai de trente
jours, sous menace de la résiliation du contrat de bail.
Le 16 février 2017, [...] a confirmé à O.________ que les loyers
de novembre et décembre 2016 avaient été versés.
5. Par courrier du 13 mars 2017, O.________ a, par l’intermédiaire
de [...], résilié le bail pour le 30 avril 2017.
6. Par requête du 24 mai 2017 dirigée contre O.________ et
adressée à la Juge de paix du district de Nyon, les bailleresses ont conclu,
sous suite de frais et dépens, à ce que la requête soit admise en ce sens
que la protection des cas clairs soit accordée (I), à ce qu’il soit ordonné à
O.________ de libérer immédiatement, subsidiairement dans le délai fixé à
dire de justice, de tous biens et de toutes personnes les locaux sis [...],
ainsi que les parcelles nos [...] du Registre foncier de [...] et [...] du Registre
foncier de [...] et de leur remettre, dans le même délai, la totalité des clés
des locaux précités (II), à ce que l’exécution du chiffre II ci-dessus soit
ordonnée, sous la menace de la peine d’amende prévue à l’art. 292 CP qui
réprime l’insoumission à une décision de l’autorité (III), à ce que l’huissier,
subsidiairement toute autorité compétente, soit autorisée, faute
d’exécution par O.________ dans le délai imparti, à pénétrer même par voie
d’ouverture forcée, le cas échéant avec l’aide d’un serrurier, dans les
locaux et surfaces à évacuer et de procéder à leur évacuation, injonction
étant faite aux agents de la force publique ou à tout citoyen de concourir à
l’exécution forcée (IV), et à ce qu’il soit d’ores et déjà ordonné aux agents
de la force publique de concourir à l’exécution de la décision, s’ils en
étaient requis par l’huissier (V).

- 5 -
Par déterminations du 10 juillet 2017, O.________ a conclu
principalement au rejet de la requête, subsidiairement, en cas
d'admission, à ce qu’un délai de trois mois lui soit imparti pour libérer les
locaux loués et les parcelles nos [...] et [...].
Le 31 juillet 2017, les bailleresses se sont déterminées et ont
maintenu leurs conclusions du 24 mai 2017.
En d roit :
1.
1.1 Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion
rendue pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO [Code des
obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]). Pour déterminer quelle voie de
droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur
litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l'ATF 138
III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour
l'expulsion dans l'ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin
au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d'expulsion en
procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que
l'instance d'appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la
partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse

- 6 -
introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit
instruite et aboutisse enfin à un prononcé d'expulsion. Compte tenu de ces
éléments, l’on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée
prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 28
janvier 2015/52 consid. 1 a).
Au vu du montant du loyer de l’appartement en cause, la
valeur litigieuse est en l’espèce supérieure à 10'000 fr., de sorte que la
voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.2 L'ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le
délai d'appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC) par la partie
bailleresse qui a succombé en première instance et qui a un intérêt à
l'appel (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance, l'appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble
du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas
échéant appliquer le droit d’office conformément au principe général de
l’art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure
civile, JdT 2010 III 115, p. 134). Elle peut revoir l’appréciation des faits sur
la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 ;
Tappy, op. cit., p. 135).
Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature
particulière de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC)
impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est
ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF

- 7 -
4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17
octobre 2013 consid. 3.2 ; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2.2 ; CACI 27
juillet 2017/326 consid. 2).
Par conséquent, la pièce nouvelle produite par L.D.________,
O.D.________ et C.D.________ (ci-après : les appelantes) à l’appui de leur
appel se révèle irrecevable.
3.
3.1 Les appelantes considèrent que c’est à tort que le premier
juge a estimé que les conditions d’application de l’art. 257 al. 1 CPC
n’étaient pas réalisées. Selon les appelantes, le congé n’était pas
inefficace, mais annulable. Or, l’intimée n’aurait pas contesté le congé
devant l’autorité de conciliation compétente, de sorte que le congé serait
valable et définitif.
Pour sa part, O.________ (ci-après : l’intimée) soutient que la
situation était complexe, car elle demandait que l’état de fait soit examiné
afin de savoir si le montant erroné indiqué dans l’avis comminatoire
entraînait l’inefficacité ou l’annulabilité du congé. Selon l’intimée, seul le
Tribunal des baux – et non le Juge de paix – serait à même de trancher
cette question.
3.2
3.2.1 La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une
alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement
disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à
la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que
l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être
immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire
(al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces
hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3).

- 8 -
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par
le défendeur ; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les
faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Dans le cadre
de la protection des cas clairs, la rigueur de la preuve n'est pas restreinte.
Le demandeur ne peut pas se contenter de démontrer la vraisemblance de
ses allégations pour faire valoir un droit, mais doit apporter la preuve
stricte des faits fondant ce droit. L'échec de la procédure sommaire ne
suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence,
l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit
que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action,
qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas
à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1, SJ
2013 I 283 et les réf. citées ; TF 4A_415/2013 du 20 janvier 2014 consid.
6).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la
norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal
ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III
728 consid. 3.3 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En règle générale, la
situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite
l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que
celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des
circonstances concrètes de l'espèce (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF
4A_343/2004 du 17 décembre 2014 consid. 3.2 et les réf. citées).
Lorsque le juge considère que les conditions légales sont
remplies, il accorde la protection. Dans ce cas, la décision est définitive et
elle est revêtue de l’autorité de la chose jugée une fois entrée en force. En
revanche, si le juge considère que la protection ne peut pas être accordée,
il doit refuser d’entrer en matière et déclarer la demande irrecevable. Le
litige demeure entier (Bohnet, CPC commenté, 2011, n. 23 ad art. 257 CPC
et la réf. citée).
3.2.2 Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des
recours du Tribunal cantonal a jugé inefficace le congé qui repose sur une
mise en demeure portant sur un montant disproportionné par rapport au

- 9 -
loyer effectivement dû (du simple au double). La Chambre des recours a
motivé cette solution par le fait que le locataire « moyen » qui reçoit une
telle mise en demeure est non seulement incapable de faire la part des
choses mais est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un
montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint
ainsi le locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de
celle qu'il aurait eue si la mise en demeure avait porté sur le montant
exact. L'on peut attendre d'un bailleur, représenté la plupart du temps par
un professionnel de l'immobilier, de procéder correctement. Une
proportion du simple au double entre le montant effectivement dû et celui
réclamé a été jugée disproportionnée (CREC I 18 janvier 2006/89 consid.
3). Dans un arrêt ultérieur (CREC I 23 février 2006/131), la Chambre des
recours a jugé qu'une différence de 11,5 % entre le montant réclamé dans
la sommation et celui effectivement dû n'entraînait pas l'inefficacité du
congé. Dans un autre arrêt (CREC I 7 février 2008/59), la Chambre des
recours a jugé qu'il n'était pas arbitraire de considérer qu'une sommation
portant sur un montant dépassant de 50 % le loyer effectivement dû
n'entraînait pas l'inefficacité du congé (CREC I 3 septembre/2010 consid.
4b/aa).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la résiliation fondée
sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc
annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que dans des circonstances
particulières. L'annulation entre en considération lorsque le bailleur a
réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme
largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain
du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b). L'annulation entre
aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce
montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai
comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté
à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que
longtemps après l'expiration de ce même délai (TF 4A_472/2008 du 26
janvier 2009 consid. 5.3.1, RtiD 2009 II 681 ; TF 4C.430/2004 du 8 février
2005 consid. 3.1, SJ 2005 I pp. 310-311 ; TF 4A_549/2013 du 7 novembre
2013 consid. 4).

- 10 -
Selon la doctrine majoritaire, la résiliation est abusive, et donc
annulable, lorsque le bailleur réclame au locataire une somme supérieure
à celle en souffrance (Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, note
infrapaginale no 56 p. 671 et p. 672 ; Lachat, Commentaire romand, Code
des Obligations I, 2e éd., 2012, n. 10 ad art. 257d CO ;
Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, commentaire
SVIT, 2011, n. 43 ad art. 257d CO ; Weber, Basler Kommentar, 4e éd.,
2007, n. 10 ad art. 257d CO ; Giger, Berner Kommentar, 2015, n. 71 ad
art. 257d CO ; Wessner, Commentaire pratique du bail à loyer et à ferme,
2e éd., 2017, n. 43a ad art. 257d CO ; Pichonnaz, L’abus de droit dans le
contrat de bail à loyer, 18e séminaire du droit du bail, 2014, note
infrapaginale no 88, p. 165).
3.3 En l’espèce, les appelantes ont allégué dans leur requête du
24 mai 2017 avoir adressé un avis comminatoire à l’intimée portant sur
quatre loyers impayés. Dans ses déterminations du 10 juillet 2017,
l’intimée a mis en évidence le problème qui résultait du fait que deux des
quatre loyers réclamés avaient déjà été réglés au moment de l’envoi de
l’avis comminatoire, ce qui posait la question de la validité de la résiliation
au vu du fait que l’avis comminatoire portait sur un montant largement
plus élevé que le montant dû. Que la sanction de ce vice soit l’inefficacité
ou l’annulabilité de la résiliation – à invoquer devant la Commission de
conciliation en matière de baux à loyers et non devant le Tribunal des
baux – est sans importance, dès lors que puisque les appelantes n’ont pas
allégué que l’intimée n’avait pas agi en annulation du congé, l’état de fait
ne saurait être considéré comme non litigieux ou susceptible d’être
immédiatement prouvé.
Ce n’est que devant la Cour de céans que les appelantes ont
produit une pièce attestant du fait qu’aucune requête n’avait été
introduite par l’intimée devant la Commission de conciliation en matière
de baux à loyers. Or, comme mentionné ci-avant (cf. supra consid. 2),
cette pièce est irrecevable.

- 11 -
Compte tenu de ce qui précède, force est de constater que les
conditions de l’art. 257 al. 1 CPC ne sont pas remplies, l'état de fait étant
litigieux et la situation juridique n'étant pas claire, de sorte que c’est à
raison que le premier juge a considéré que la requête des appelantes était
irrecevable (art. 257 al. 3 CPC).
4. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du
28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des
appelantes L.D.________, O.D.________ et C.D.________ qui succombent,
solidairement entre elles (106 al. 1 et 3 CPC).
Vu l’issue du litige, les appelantes L.D.________, O.D.________ et
C.D.________, solidairement entre elles, doivent verser des dépens de
deuxième instance à l’intimée O.________ qui seront arrêtés, compte tenu
de l’importance de la cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail et
du temps consacré à la procédure (art. 3 et 9 TDC [tarif des dépens en
matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]), à 1'500 francs.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge des appelantes
L.D.________, O.D.________ et C.D.________, solidairement entre
elles.

- 12 -
IV. Les appelantes L.D.________, O.D.________ et C.D.________,
solidairement entre elles, verseront à l’intimée O.________ la
somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) à titre de dépens
de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me François Logoz (pour L.D.________, O.D.________ et C.D.________),
- Me Gilles Davoine (pour O.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

- 13 -
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :