vd_gerichte · XA17.005754 · 2020-06-25 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA17.005754-200248
225
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 25 juin 2020
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
MM. Colombini et Perrot, juges
Greffière : Mme Laurenczy
*****
Art. 29 al. 2 Cst. ; art. 53 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par C.D.________, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 12 juillet 2019 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec X.________ et
V.________, tous deux à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 12 juillet 2019, dont les considérants écrits
ont été adressés aux parties le 13 janvier 2020, le Tribunal des baux (ci-
après : les premiers juges ou le tribunal) a fixé le loyer mensuel net initial
dû par les demandeurs X.________ et V.________ à la défenderesse
C.D.________ pour la villa sise à la rue [...], à W.________, à 2'300 fr. dès le
1er juillet 2016 (I), a dit que la défenderesse C.D.________ devait payer aux
demandeurs X.________ et V.________, solidairement entre eux, la somme
de 74'000 fr. à titre de trop-perçu de loyer pour la période du 1er juillet
2016 au 31 juillet 2019 (II), a rendu le jugement sans frais judiciaires ni
dépens (III) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont calculé la moyenne de
différentes statistiques pour aboutir à un loyer mensuel de 2'118 fr. 25. Ils
ont ensuite pondéré ce loyer en tenant compte des caractéristiques
spécifiques du logement en cause. Au vu de ces éléments et de
l’expérience du tribunal, le loyer mensuel net initial a ainsi été fixé à 2'300
fr. dès le 1er juillet 2016.
B. Par appel du 11 février 2020, C.D.________ a conclu, avec suite
de frais et dépens, principalement à l'annulation du jugement et à son
renvoi à l’autorité de première instance pour nouvelle décision dans le
sens des considérants, subsidiairement à sa réforme, « la motivation étant
complétée par l'autorité d'appel s'agissant du loyer initial fixé à 2'300 fr. ».
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 10 mai 2016, C.D.________ (ci-
après : la défenderesse) a remis à bail à X.________ et V.________ (ci-après :

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les demandeurs), avec effet au 1er juillet 2016, la villa individuelle sise à la
rue [...], à W.________, pour un loyer mensuel net de 4'300 francs.
2. a) Le 2 février 2017, les demandeurs ont saisi le Tribunal des
baux d'une demande, au pied de laquelle ils ont pris, avec suite de frais et
dépens, des conclusions contre la défenderesse et son époux B.D.________,
en ce sens que la nullité du loyer initial soit constatée, qu’un nouveau
loyer soit fixé à 1'000 fr. par mois à partir du 1er juillet 2016, que la
différence des loyers perçus en trop depuis le début du bail soit restituée
et que la garantie locative soit adaptée.
b) Dans leur écriture du 21 mars 2017, la défenderesse et
B.D.________ ont conclu au rejet de la demande du 2 février 2017.
c) Par jugement du 8 septembre 2017, le Tribunal des baux a
rejeté la demande déposée le 2 février 2017 par les demandeurs dans la
mesure où elle était dirigée contre B.D.________, C.D.________ étant seule
mentionnée comme bailleresse dans le contrat litigieux, a fixé le loyer
mensuel net initial dû par les demandeurs à la défenderesse pour la villa à
1'080 fr. dès le 1er juillet 2016 et a dit que la défenderesse devait payer
aux demandeurs la somme de 45'080 fr. à titre de trop-perçu de loyer
pour la période du 1er juillet 2016 au 31 août 2017.
d) Statuant par arrêt du 10 décembre 2018 sur l'appel formé
par la défenderesse (CACI 10 décembre 2018/695), la Cour d'appel civile
du Tribunal cantonal a admis ledit appel, a annulé le jugement précité et a
renvoyé la cause au Tribunal des baux pour qu'il procède dans le sens des
considérants. La Cour d'appel civile a considéré que la défenderesse
n’avait pas produit les pièces requises, détenues par elle seule, sans
justification, et qu’elle avait ainsi violé son obligation de collaboration. Le
loyer initial des demandeurs devait dès lors être fixé sur la base des
statistiques figurant au dossier, en pondérant les chiffres en fonction des
caractéristiques concrètes de la villa litigieuse et selon l’expérience du
tribunal composé de spécialistes en matière immobilière.

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e) Lors de l'audience qui a été tenue le 12 juillet 2019 par le
Tribunal des baux en reprise de cause, les demandeurs ont modifié leurs
conclusions en ce sens que le loyer mensuel net initial dû pour la villa sise
rue [...] à W.________ était fixé à 1'500 fr. dès le 1er juillet 2016 et que la
défenderesse devait leur payer, solidairement entre eux, la somme de
106'400 fr. à titre de trop-perçu de loyer pour la période du 1er juillet 2016
au 31 août 2017, avec intérêts à 5 % dès le 1er février 2018.
Entendues en audience, les parties ont admis que la surface
habitable du logement était de 160 m2.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les affaires patrimoniales dont la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, l’appel est formé en temps utile par une partie qui
a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions, est supérieure à 10'000 francs.
2.
2.1 Vu la nature réformatoire de l'appel, l'appelant doit en principe
prendre des conclusions sur le fond. Ses conclusions doivent être
suffisamment précises pour qu'en cas d'admission de l'appel, elles
puissent être reprises telles quelles dans le dispositif (ATF 142 III 102
consid. 5.3.1 ; ATF 137 III 617 consid. 4.3. et 6.1, JdT 2014 II 187 ; TF
4A_428/2018 du 29 août 2019 consid. 4.2.1 ; Colombini, Code de

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procédure civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise,
Lausanne 2018, n. 9.1 ad art. 311 CPC). En particulier, l'appel doit contenir
des conclusions chiffrées, s'agissant de conclusions pécuniaires
(Colombini, op. cit., n. 9.3.1 ad art. 311 CPC et les réf. citées).
En l’occurrence, faute d'être chiffrées, les conclusions
subsidiaires en réforme de l’appelante sont irrecevables.
2.2 L'appelant ne saurait – sous peine d'irrecevabilité – se limiter à
conclure à l'annulation de la décision attaquée, l'appel ordinaire ayant un
effet réformatoire, et doit au contraire prendre des conclusions au fond
permettant à l'instance d'appel de statuer à nouveau. Il n'est fait
exception à la règle de l'irrecevabilité des conclusions en annulation que si
l'autorité, en cas d'admission de l’appel, ne serait de toute manière pas en
mesure de statuer elle-même sur le fond, en particulier faute d'un état de
fait suffisant, et ne pourrait que renvoyer la cause à l'autorité inférieure
(cf. ATF 134 III 379 consid. 1, JdT 2012 III 23). L'absence de conclusions en
réforme ne fait, dans un tel cas, pas obstacle à l'entrée en matière sur
l’appel, qui sera rejeté si le moyen d'ordre formel est écarté (TF
5A_936/2013 du 8 juillet 2014 consid. 2.1.3 ; Colombini, op. cit., n. 9.2.1
ad art. 311 CPC). Lorsque la partie invoque une violation de son droit
d'être entendue et conclut à l'annulation, l'appel est recevable, sans que
des conclusions réformatoires soient exigées. La question de savoir si des
conclusions réformatoires ont été déposées ne se pose que si l'autorité
d'appel envisage de guérir elle-même le vice et entend réformer elle-
même (TF 5A_775/2018 du 15 avril 2019 consid. 3.4 et les réf. citées).
En l'espèce, dès lors que l'appelante invoque une violation du
droit d'être entendu, singulièrement une violation du devoir de motivation,
l'appel est recevable, nonobstant l'absence de conclusions en réforme
suffisantes.
3.

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3.1 L'appelante soutient dans son unique moyen que le jugement
serait insuffisamment motivé, le tribunal n'ayant pas exposé en quoi son
expérience l'aurait amené à pondérer les statistiques et à porter le loyer
initial à 2'300 fr. par mois, aucune estimation du prix au mètre carré ne
figurant dans la motivation, ni aucune autre explication détaillant
comment le tribunal avait pondéré les statistiques à la hausse.
3.2 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu garanti par
l'art. 29 al. 2 Cst. (Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18
avril 1999 ; RS 101), ainsi que de l'art. 53 CPC, l'obligation pour les
autorités de motiver leurs décisions. Le droit d'être entendu, en tant que
droit rattaché à la personnalité permettant de participer à la procédure,
exige que l'autorité entende effectivement les arguments de la personne
touchée dans sa situation juridique par la décision, qu'elle examine ses
arguments avec soin et sérieux, et qu'elle en tienne compte dans la prise
de décision. De là découle l'obligation fondamentale des autorités de
motiver leurs décisions. Le citoyen doit savoir pourquoi l'autorité a rendu
une décision à l'encontre de ses arguments. La motivation d'une décision
doit dès lors se présenter de telle manière que l'intéressé puisse le cas
échéant la contester de manière adéquate. Cela n'est possible que lorsque
tant le citoyen que l'autorité de recours peuvent se faire une idée de la
portée d'une décision. Dans ce sens, il faut que les considérations qui ont
guidé l'autorité et sur lesquelles elle a fondé sa décision soient à tout le
moins brièvement exposées (ATF 129 I 235 consid. 3.2, JdT 2004 I 588).
Toutefois, l'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les
faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut
au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, lui paraissent pertinents
(ATF 143 III 65 consid. 5.2 et les réf. citées ; ATF 142 III 433 consid. 4.3.2 ;
ATF 138 I 232 consid. 5.1). Une motivation implicite, résultant des
différents considérants de la décision, suffit à respecter le droit d'être
entendu (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1). L'essentiel est que la décision
indique clairement les faits qui sont établis et les déductions juridiques qui
sont tirées de l'état de fait déterminant (ATF 142 II 154 consid. 4.2 ; TF
5A_570/2017 du 27 août 2018 consid. 4.2). Dès lors que l'on peut
discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une

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décision motivée est respecté même si la motivation présentée est
erronée (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 ; TF 5A_741/2016 du 6 décembre
2016 consid. 3.3.1 ; Colombini, op. cit., n. 3.2.2 ad art. 239 CPC).
3.3 Dans son arrêt de renvoi du 10 décembre 2018, la Cour de
céans a considéré que l'appelante n'avait pas, de manière injustifiée,
produit toutes les pièces nécessaires au calcul de rendement. Le loyer
initial devait par conséquent être fixé sur la base des statistiques figurant
au dossier et non pas sur les seules pièces dont disposait le Tribunal des
baux pour établir un calcul de rendement, en pondérant le cas échéant les
chiffres figurant dans les statistiques en fonction des caractéristiques
concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent
locataire ou encore de l'expérience du juge.
3.4 En l'espèce, les premiers juges ont considéré, en motivant leur
appréciation, qu'étaient pertinentes les statistiques selon lesquelles le
loyer moyen s'élevait à 2'048 fr. pour les logements de cinq pièces dans le
Canton de Vaud ; le loyer moyen s'élevait à 1'954 fr. pour les logements
de cinq pièces entre 2015 et 2017 à T.________, grande ville la plus proche
de C.________ où était situé l'immeuble litigieux ; le loyer moyen était de
16 fr. 30/m2 pour les logements de cinq pièces dans le Canton de Vaud,
étant précisé que les parties avaient admis lors de l'audience du 12 juillet
2019 que la surface habitable du logement litigieux était de 160 m2 et le
loyer moyen était de 1'863 fr. en 2016 pour les logements de cinq pièces
dans les centres, C.________ faisant partie de ce type de communes selon
la « typologie des communes 2000 », à laquelle renvoyait la statistique
concernée. La moyenne de ces différentes statistiques était ainsi de 2'118
fr. 25.
Les premiers juges ont ensuite pondéré ce loyer, en tenant
compte des caractéristiques spécifiques du logement en cause et de
l'expérience du tribunal. Ils ont ainsi tenu compte du fait que l'objet du bail
comptait une demi-pièce supplémentaire, qui se prêtait à l'aménagement,
et du fait que l'objet loué était une maison individuelle, entourée d'une
terrasse, d'une petite surface herbeuse et d'un jardin potager. A l'inverse,

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ils ont tenu compte de la situation défavorable de la maison, surplombée
d'un côté par un immeuble de quatre étages, dont la façade était
constituée en intégralité de balcons vitrés, et entourée de l'autre côté de
plusieurs maisons villageoises, situées à quelques mètres seulement de sa
terrasse, la route passant directement à côté de la terrasse. Le logement
ne bénéficiait donc d'aucune vue dégagée et avait des vis-à-vis immédiats
de tous les côtés. Les premiers juges ont en outre relevé que l'objet loué
comportait un studio disposant d'une entrée indépendante, qui pouvait
représenter un avantage si les occupants du logement n'avaient pas
besoin de trois chambres, de sorte qu'ils pouvaient sous-louer ce studio ou
le mettre à disposition de proches. Ils ont ajouté que ce studio pouvait
aussi constituer un inconvénient certain si les locataires avaient la
nécessité de disposer d'une troisième chambre, dès lors que son accès
n'était pas commode. Ils ont conclu que cette caractéristique ne devait
pas entraîner de pondération des statistiques. Les premiers juges ont par
ailleurs relevé que si certains matériaux étaient de bonne qualité, tel
n'était pas le cas de tous les aménagements, certains étant même
passablement vétustes, et ont conclu que le logement dans son ensemble
ne présentait pas un standing tel qu'il justifierait d'en tenir compte en
augmentant le montant ressortant des statistiques. Le tribunal a en
définitive fixé le loyer mensuel initial net à 2'300 fr. par mois « au vu de
ces différents éléments et de son expérience ».
Contrairement à ce que plaide l'appelante, on ne saurait
admettre que cette motivation serait insuffisante au regard du droit d'être
entendu. La pondération sur la base des différentes caractéristiques
concrètes du logement litigieux est intervenue en fonction de l'expérience
des spécialistes en matière immobilière que sont les juges de cette
juridiction spécialisée, qui connaissent le marché du logement et sont en
mesure d'apprécier à la hausse ou à la baisse la portée des différentes
caractéristiques concrètes du logement, ce que les premiers juges ont
précisément fait en détaillant de manière particulièrement nuancée les
facteurs entrant en ligne de compte et leur portée, à la hausse, à la baisse
ou à l’identique. L'expérience du juge n'impose pas que celui-ci indique un
loyer au mètre carré – ce qui est certes une possibilité (cf. TF 4A_517/2014

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du 2 février 2015 consid. 5.2). On peut au demeurant relever que les
premiers juges se sont référés à une statistique qui englobait un prix au
mètre carré. On peut par conséquent admettre que leur expérience ne
leur commandait pas de s'écarter de ce prix, sous réserve des
caractéristiques concrètes qu'ils ont dûment appréciées.
4.
4.1 Dès lors que le moyen d'ordre formel est infondé, l'appel doit
être rejeté.
4.2 Vu le sort de l'appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 5'800 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance,
les intimés n'ayant pas été invités à se déterminer.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 5'800 fr.
(cinq mille huit cents francs), sont mis à la charge de
l'appelante C.D.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. Christophe Savoy (pour C.D.________),
- Me Nicole Wiebach (pour X.________ et V.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Madame la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :