vd_gerichte · PT20.014706 · 2024-12-09 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT20.014706-221515-230546
546
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 9 décembre 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
M. Hack et Mme Giroud Walther, juges
Greffière : Mme Ayer
*****
Art. 412 al. 1 et 413 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par E.________ SA, à [...],
demanderesse, ainsi que sur l’appel joint interjeté par T.________ et
H.________, à [...] (Royaume-Uni), défendeurs, contre le jugement rendu le
31 mars 2022 par le Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois
dans la cause divisant les parties entre elles, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par jugement du 31 mars 2022, dont les motifs ont été
adressés pour notification le 24 octobre 2022 aux parties, le Tribunal civil
de l’arrondissement de l’Est vaudois (ci-après : les premiers juges, le
tribunal ou l’autorité précédente) a dit que T.________ et H.________,
solidairement entre eux, devaient payer à E.________ SA la somme de
35'137 fr. 15, avec intérêts à 5 % l’an dès le 30 avril 2019 (I), a mis les
frais judiciaires, arrêtés à 7'389 fr., à la charge d’E.________ SA par 3'694
fr. 50 et à la charge de T.________ et H.________, solidairement entre eux,
par 3'694 fr. 50, et les a compensé avec les avances de frais versées par
les parties (II), a dit que T.________ et H.________, solidairement entre eux,
verseraient à E.________ SA la somme de 2'714 fr. 50 à titre de
remboursement des frais judiciaires qu’elle avait avancés (III), a compensé
les dépens (IV) et a rejeté toute autre ou plus ample conclusion (V).
En droit, les premiers juges ont considéré qu’E.________ SA,
d’une part, ainsi que T.________ et H.________, d’autre part, étaient liés par
un contrat de courtage de négociation exclusif tendant à la vente du bien
immobilier de ces derniers sis à [...]. L’autorité précédente a retenu que
T.________ et H.________ avaient mis un terme à l’exclusivité de ce contrat
en date du 27 novembre 2018, lequel avait perduré sous la forme d’un
contrat de courtage non exclusif jusqu’au 23 avril 2019, date à laquelle
ceux-ci avaient résilié le contrat précité. Elle a relevé que T.________ et
H.________ avaient conclu, en parallèle, un contrat de courtage de
négociation non exclusif avec W.________ SA en date du 19 décembre
2018, par l’intermédiaire de laquelle un contrat de vente avait été conclu
le 30 avril 2019 avec F.________. Les premiers juges ont considéré qu’une
commission était due à E.________ SA dans la mesure où elle avait exercé
plusieurs des activités caractéristiques du courtier négociateur, à savoir
qu’elle avait notamment déployé une importante activité en rencontrant
un certain nombre d’acheteurs potentiels, en mettant T.________,
H.________ et l’acquéreur F.________ en contact, en effectuant plusieurs
visites et en amenant l’acheteur à formuler une offre d’achat. Au surplus,

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selon les premiers juges, E.________ SA bénéficiait d’une clause
d’allégement du lien de causalité entre l’activité de courtier et la
conclusion du contrat de vente au regard du chiffre 7 du contrat de
courtage la liant à T.________ et H.________. Le lien de causalité a été
considéré, par l’autorité précédente, d’autant plus prouvé qu’aucun
manquement ne pouvait être reproché à E.________ SA au motif que les
visites effectuées avec F.________ et sa compagne I.________, ainsi que le
travail de valorisation du bien auprès de ces derniers, avaient été des
éléments déterminants dans leur décision d’acquérir le bien immobilier sis
à [...] et ce malgré l’intervention de W.________ SA, avec laquelle T.________
et H.________ avaient au demeurant conclu une convention
d’indemnisation. Les premiers juges ont écarté l’éventualité d’une rupture
définitive des pourparlers postérieure de l’activité d’E.________ SA au
regard des déclarations de F.________, ainsi qu’au motif que les conditions
de vente présentées par W.________ SA à celui-ci ne reposaient pas sur des
bases nouvelles. Enfin, l’autorité précédente a retenu qu’en tenant compte
de la proximité temporelle de l’intervention des deux courtiers, la
continuité, tant des négociations que de la valorisation initiée par
E.________ SA, était manifeste. Finalement, les premiers juges ont
considéré – en se fondant sur l’ATF 72 II 421 – qu’une seule commission
était due par T.________ et H.________ et que les deux courtiers, soit
E.________ SA et W.________ SA, avaient contribué au résultat obtenu dans
une proportion équivalente. Partant, l’action d’E.________ SA a été
partiellement admise et la moitié de la commission convenue lui a été
allouée.
B. a) Par acte du 23 novembre 2022, E.________ SA
(ci-après : l’appelante) a interjeté appel de ce jugement en concluant,
avec suite de frais et dépens, préalablement, à ce que T.________ et
H.________ (ci-après : les intimés, respectivement l’intimée ou l’intimé)
soient condamnés, solidairement entre eux, à payer un montant de 2'000
fr. à titre de sûretés en garantie des dépens dans l’éventualité où ceux-ci
devaient interjeter un appel ou un appel joint, et, principalement, à ce que
le jugement soit annulé et à ce que les intimés soient condamnés,

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solidairement entre eux, à lui payer un montant de 70'274 fr. 25, avec
intérêts à 5 % l’an dès le 30 avril 2019.
b) Le 26 avril 2023, les intimés ont déposé un mémoire de
réponse et un appel joint, concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet
de l’appel, respectivement à l’annulation du jugement litigieux et au rejet
des conclusions prises par l’appelante en procédure de première instance.
c) Le 10 mai 2023, les intimés se sont déterminés sur la
requête de fournitures de sûretés en concluant à son rejet.
d) Le 17 mai 2023, l’appelante a répliqué spontanément sur
les déterminations du 10 mai 2023 et a maintenu sa requête.
e) Par ordonnance du 6 juin 2023, le Juge délégué de la Cour
de céans (ci-après : le juge délégué) a admis la requête de fournitures de
sûretés formée par l’appelante (I), a astreint les intimés, solidairement
entre eux, à verser un montant de 2'000 fr. à titre de sûretés dans un délai
de vingt jours dès notification de l’ordonnance, faute de quoi l’appel joint
serait déclaré irrecevable (II), a mis les frais judiciaires de cette
ordonnance, arrêtés à 900 fr., à la charge des intimés, solidairement entre
eux (III), et a dit que l’ordonnance était exécutoire (IV).
f) Les intimés se sont acquittés de la somme de 2'000 fr. en
garantie des dépens le 3 juillet 2023, soit dans le délai imparti pour ce
faire.
g) Dans sa réponse à l’appel joint du 4 septembre 2023,
l’appelante a déclaré confirmer les conclusions prises dans son appel du
23 novembre 2022 et a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de
l’appel joint déposé par les intimés.
h) Par courrier du 8 mai 2024, le juge délégué a informé les
parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre

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échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne
serait pris en compte.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. L’appelante est une société anonyme de droit suisse, sise à
[...], ayant succédé le 28 novembre 2018 à la raison individuelle
Z.________, dont le titulaire était J.________, et dont le but social est
d'effectuer toutes opérations immobilières, notamment la promotion,
l'achat, la vente, le courtage et la gérance de tous biens immobiliers, ainsi
que du conseil en financement immobilier. J.________ et X.________ en sont
les administrateurs.
2. Les intimés, ressortissants [...], étaient domiciliés à [...] au
moment de la conclusion du contrat litigieux. Ils sont désormais établis au
[...]. Ils étaient propriétaires de la parcelle n° [...] du Registre foncier de la
Commune de [...], sise à la rue [...].
3. Souhaitant vendre leur bien immobilier, sis à [...], les intimés
ont conclu un « contrat de courtage immobilier » le 11 mai 2018 avec le
titulaire de la raison individuelle Z.________, J.________, lequel contrat
prévoyait notamment ce qui suit :
« (…)
2. Mandat
Le mandant charge l'Agence [l’appelante, ndlr] de trouver
des acheteurs et de négocier la vente de l'objet défini
sous chiffre 3. Le courtier exercer [sic] les fonctions de
négociateur et d'intermédiaire en ce sens qu'il
s'entremettra entre le mandant et l'amateur en vue de
faire aboutir la vente ou la promesse de vente. (...)
4. Prix de mise en vente demandé par vos soins
chf 2'990'000.- (…).

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5. Commission de courtage
2.5% (deux pourcents et demi) du prix de vente obtenu
chez le notaire, TVA 7.7% en sus.
Ce taux de commission de courtage est dû à l'agence si
l'affaire aboutit grâce à la négociation conduite par “[...]”.
(…)
La commission de courtage est due à l'agence dès la
signature de l'acte de vente ou de la promesse de vente
chez le notaire. (...)
Contrat
O Contrat de mandat
Exclusivité de 6 mois à partir de la date de signature du
présent contrat se renouvelant automatiquement pour la
même durée.
Dans le cas où l'exclusivité ne serait pas renouvelée, le
mandat continuera sous la forme d'un contrat “non
exclusif”.
La durée minimale du mandat est de six mois et se
renouvelle automatiquement à chaque échéance.
(…)
Au fur et à mesure, ainsi qu'à l'expiration du présent
contrat, l'Agence communiquera au mandat le nom de
toutes les personnes auxquelles il aura fait des offres et
transmis un dossier. Si l'une de ces personnes devait se
porter acquéreur de la propriété ci-dessus désignée, la
commission de vente sera due, même si la vente
intervient après la fin du contrat, pour autant que la vente
intervienne dans les douze mois après la fin du contrat de
mandat.
(…)
8. Durée et for juridique
(…)
Pour tout litige qui pourrait résulter du présent mandat, la
compétence revient aux tribunaux du lieu de situation de
l'objet désigné à l'article 3 du présent contrat. (…) »
4. J.________ a fait visiter l’immeuble des intimés à plusieurs
acheteurs potentiels. Après chaque visite, il faisait un point de situation
avec les intimés.

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5. a) Le 19 août 2018, J.________ a eu un échange de courriels
avec I.________, qui était à la recherche d’un bien immobilier, pour lui
transmettre plusieurs dossiers. Il a ainsi mis les intimés pour la première
fois en contact avec I.________ et son compagnon F.________.
b) Après une première visite du bien immobilier le 20 août
2018, F.________ a contacté J.________ afin de lui faire part de son souhait
de faire une offre d’achat comprise entre 2'200'000 et 2'350'000 francs.
c) Par courriel du 28 août 2018, F.________ et I.________ ont fait
part à J.________ de leur souhait de visiter une deuxième fois l'immeuble
des intimés.
Le 30 août 2018, J.________ a informé F.________ et I.________
que les intimés n'étudieraient pas les offres ne se situant pas entre
2'650'000 et 2'900'000 francs.
d) Après la deuxième visite, F.________ a fait, le 30 octobre
2018, une offre d'achat de 2'300'000 francs. J.________ a transmis cette
offre aux intimés le 13 novembre 2018, en précisant qu’il pensait que
F.________ serait susceptible de la revoir à la hausse.
Le 15 novembre 2018, les intimés ont refusé ladite offre et ont
formulé une contre-offre de 2'720'000 francs. Dès le lendemain, J.________
leur a indiqué qu’il allait communiquer leur réponse à F.________ et voir
dans quelle mesure celui-ci pourrait revoir son offre.
6. Par courriel du 27 novembre 2018, les intimés ont mis un
terme à l’exclusivité du mandat les liant à J.________, l’informant qu’ils
allaient mandater d’autres courtiers pour vendre leur maison. Ils y
ajoutaient que s’il souhaitait continuer sur cette base, ils l’invitaient à leur
fournir les nouvelles conditions générales.
7. Par courriels des 28 novembre et 13 décembre 2018,
F.________ a interpellé J.________ à propos des conditions du prêt
hypothécaire contracté par les intimés auprès de la banque Y.________ (ci-

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après : Y.________). Entendu comme témoin, F.________ a indiqué que
J.________ lui avait suggéré de se renseigner auprès de la banque des
intimés d’une éventuelle reprise de leur crédit hypothécaire. F.________ a
tenté d’obtenir ces informations auprès d’Y.________, sans succès.
8. Le 19 décembre 2018, les intimés ont signé un contrat de
courtage non exclusif avec W.________ SA. Ce contrat avait également pour
objet la vente de l'immeuble des intimés sis [...] à [...]. Le prix de vente
demandé par ces derniers était de 2'900'000 francs. La commission de
courtage était fixée à 3 %, plus TVA, du prix de vente convenu.
9. a) Le 9 janvier 2019, J.________ a informé l’intimée qu’il avait
eu des contacts avec F.________ à la fin du mois de décembre 2018, que
celui-ci était toujours intéressé à acquérir l’immeuble mais qu’il doutait
qu’il puisse se rallier à leur contre-offre.
b) L’appelante a fait visiter une troisième fois l’immeuble des
intimés à F.________ et I.________ le 17 janvier 2019.
c) Par courriel du 18 janvier 2019, l’appelante a informé les
intimés que F.________ allait revoir son offre à la hausse mais que celle-ci
ne dépasserait pas 2'400'000 francs. Entendu comme témoin, F.________ a
confirmé qu’il n’entendait pas, à cette époque-là, faire une offre
supérieure à 2'450'000 francs. Il a indiqué ne plus avoir eu de contacts
avec J.________ à partir de ce moment et qu’en raison notamment de cette
absence de nouvelles, il avait cessé de s’intéresser au bien immobilier des
intimés, étant précisé que c’était surtout son amie qui souhaitait
l’acquérir. Il a encore exposé qu'il ignorait si J.________ avait toujours un
mandat et qu'il avait trouvé bizarre qu'il ne le relance plus, sachant qu'il
était intéressé par l'objet en cause. Il s'était ainsi demandé s'il n'y avait
pas une transaction en cours sur ledit objet et il avait renoncé. Il a déclaré
n’avoir que peu de répondant de la part de J.________, qu'il avait dû le
relancer, qu’il avait eu le sentiment que la relation de ce dernier avec les
intimés était difficile, respectivement « brouillées », et que le rapport de
confiance n'était pas dans un très bon état.

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10. Les relations de courtage entre l’appelante et les intimés se
sont poursuivies durant tout l’hiver 2019.
11. a) Peu après le 19 février 2019 et dans sa recherche d'un
autre bien immobilier, F.________ est entré en contact avec R.________,
courtier auprès de W.________ SA. Lors de leurs contacts au sujet d’un
autre bien immobilier, qui n'a finalement pas plu à F.________, R.________ lui
a parlé d'une maison à [...]. F.________ a compris qu'il s'agissait de
l'immeuble des intimés. Après lui avoir confirmé qu’il était toujours en
vente, W.________ SA lui a fait visiter le bien à deux reprises. F.________ a
immédiatement informé R.________ qu’il connaissait déjà le bien immobilier
des intimés par l’intermédiaire d’un autre courtier. Lors de la première
visite, il lui a fait part du fait qu’il avait déjà formulé une offre par le biais
de l’appelante, offre qui avait été refusée par les intimés. Entendu comme
témoin, R.________ a ajouté que F.________ lui avait dit qu'il pensait que
J.________ n'était plus mandaté par les intimés. Il n'est pas établi par
ailleurs que ces derniers, ou qui que soit d'autre, auraient informé
l’appelante que W.________ SA était en négociation avec F.________ pour la
vente de leur bien immobilier.
b) R.________ a négocié tant avec les intimés pour qu'ils
réduisent leurs prétentions qu'avec F.________ pour qu'il augmente son
offre.
c) Le 4 mars 2019, J.________ a informé les intimés que
B.________ avait fait une offre d’achat à 2'775'000 francs. La vente n’a pas
abouti pour une raison qui n’a pas été établie.
d) En parallèle, par courriel du 28 février 2019, R.________ a
confirmé aux intimés une offre « des époux S.________ », sans condition et
en vente directe, à hauteur de 2'600'000 fr., dont la validité était de cinq
jours. En réponse à une sollicitation de l’intimée du 2 avril 2019 qui
s’enquerrait de savoir si cet acheteur était toujours intéressé, il a confirmé
que cette offre était maintenue. Le 4 avril 2019, R.________ a réitéré cette

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confirmation à l’attention de l’intimée, tout en précisant qu’il ferait encore
visiter le bien immobilier à F.________. Le 7 avril 2019, l’intimée a répondu
à R.________ que dans l’éventualité où F.________ ne devait pas formuler
une offre supérieure, l’intimé et elle-même accepteraient l’offre « des
époux S.________ » de 2'600'000 francs.
e) Le 8 avril 2019, F.________ a adressé à R.________ une offre
d’achat de 2'610'000 fr., sous réserve de financement. Ce dernier a
transmis cette offre le lendemain à l’intimée, laquelle lui a répondu que
cette offre était acceptée.
Entendu comme témoin, R.________ a expliqué que F.________
avait fait une offre similaire à celle « des époux S.________ » et qu'il avait
augmenté son offre de 10’000 fr., ce qui avait fait pencher la balance en
sa faveur. Selon lui, les intimés avaient baissé leur prix au motif,
notamment, qu’ils avaient déjà déménagé, que la maison était vide et que
les mois s'écoulaient. R.________ avait néanmoins dû négocier avec eux
pour qu'ils acceptent cette offre. Il a encore déclaré que c'était grâce à lui
que F.________ avait acquis le bien immobilier des intimés mais qu'il ne
pouvait pas corroborer l'assertion selon laquelle c'était uniquement grâce
à lui.
Lors de son audition en qualité de témoin, F.________ a indiqué
que la négociation par le biais de R.________ s'était faite assez rapidement,
ajoutant que celui-ci était un courtier dynamique, efficace et entreprenant.
Il a encore déclaré que tant J.________ que R.________ avaient joué un rôle
dans la vente, mais que ce dernier avait joué un rôle décisif à la fin, ayant
réussi à faire en sorte que l'offre et la demande se rencontrent. Il a précisé
que c'était effectivement R.________ qui avait permis la finalisation de la
vente et que celui-ci était le plus efficace dans la négociation. Entendue
comme témoin, I.________ a confirmé les propos de son compagnon, en
déclarant que R.________ avait réussi à convaincre celui-ci d'augmenter
son offre, contrairement à J.________. F.________ a toutefois ajouté qu'il ne
pouvait exclure que la vente serait de toute manière venue à chef sans

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l'intervention de R.________ dès lors que I.________ et lui-même avaient
toujours l'objet en tête.
En outre, F.________ et R.________ ont tous deux confirmé, lors
de leur audition en qualité de témoin, que les négociations entre eux
n'avaient pas débuté sur des bases nouvelles, dans la mesure où
F.________ avait déjà visité la maison des intimés et fait des offres. Celui-ci
a ajouté qu'il n'attendait plus rien de J.________ dès lors qu'ils n'avaient
plus de contacts.
12. Le 23 avril 2019, les intimés ont résilié le contrat de courtage
les liant à l’appelante, au motif que leur bien immobilier allait être vendu
par W.________ SA. Ni l’identité de l’acheteur ni le prix de vente n’ont été
communiqués à l’appelante.
13. a) F.________ a acheté l’immeuble des intimés le 30 avril 2019,
pour un prix de 2'610'000 francs.
b) La vente de l'immeuble des intimés a permis à W.________
SA d'obtenir une commission de courtage de 84'329 fr. 10, soit 3 % du prix
de vente de l'immeuble, TVA en sus.
c) Le 30 avril 2019 également, les intimés ont conclu avec
W.________ SA une convention dans laquelle ils sont convenus de ce qui
suit :
« I. W.________ SA s'engage à indemniser complètement M. et
Mme [...] pour toute somme qui serait éventuellement due
à [...] [l’appelante, ndlr] y compris les frais d'avocat, frais
de justices, dépens, etc.
II. Cet engagement d'indemnisation est limité à CHF 42'000,
TVA comprise.
III. M. et Mme [...] consulteront W.________ SA avant une
transaction éventuelle avec [...] [l’appelante, ndlr].

- 12 -
IV. En cas d'allocation à [...] [l’appelante, ndlr] par décision
de justice, d'un montant inférieur à CHF 42'000, la somme
à rétrocéder par [...] serait inférieure et réduite au
montant alloué. »
14. a) L’appelante a déposé une requête de conciliation devant le
Président du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois (ci-après :
le président) le 25 octobre 2019. Une autorisation de procéder lui a été
délivrée le même jour.
b) Par demande du 16 avril 2020, l’appelante a conclu, avec
suite de frais et dépens, à ce que les intimés soient condamnés,
solidairement entre eux, à lui verser la somme de 70'274 fr. 25, avec
intérêt à 5 % l’an dès le 29 avril 2019.
c) Par mémoire du 22 juin 2020, les intimés ont conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet de la demande et ont requis l’appel en
cause de W.________ SA, à savoir que cette dernière soit condamnée à leur
verser la somme qu’ils seraient eux-mêmes condamnés à verser à
l’appelante, y compris les honoraires d’avocats et les frais de justice.
d) Dans une requête du 29 juillet 2020, W.________ SA a
conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu'ordre soit donné aux intimés
de constituer des sûretés d'au moins 10’000 fr. et, qu’à défaut, il ne soit
pas entré en matière sur la requête d'appel en cause.
e) Le 8 septembre 2020, l’appelante a déposé des
déterminations de quatre pages, dont une page de garde et une page de
conclusions, sur la requête d’appel en cause concluant, avec suite de frais
et dépens, à son irrecevabilité.
f) Le 21 septembre 2020, les intimés ont conclu,
principalement, au rejet de la requête en constitution de sûretés et,
subsidiairement, à ce que les sûretés soient fixées à hauteur de 3’000
francs.

- 13 -
Par courrier du 22 septembre 2020, l’appelante s'en est remise
à justice quant au bienfondé de la requête en constitution de sûretés.
g) Par prononcé du 8 octobre 2020, la présidente a
notamment astreint les intimés, sous peine d'être éconduits de leur
instance contre W.________ SA, à déposer au greffe du tribunal, dans un
délai de 30 jours dès prononcé définitif, la somme de 10’000 fr. en
espèces ou une garantie d'un montant équivalent (II), a mis les frais
judiciaires à la charge des intimés (III) et a alloué une somme de 1'500 fr.
à W.________ SA à titre de dépens dus par les intimés (V).
h) Par avis du 27 novembre 2020, la présidente a retenu que,
dans la mesure où les sûretés n'avaient pas été constituées dans le délai
imparti, les intimés étaient éconduits de leur instance à l'encontre de
W.________ SA et qu'il n'était ainsi pas entré en matière sur leur requête
d'appel en cause du 22 juin 2020.
i) L’appelante a déposé une réplique le 8 mars 2021 et les
intimés une duplique le 11 mars 2021, chaque partie confirmant sa
position.
j) A l'audience d'instruction du 26 août 2021, les témoins
F.________, I.________ et R.________ ont été entendus.
k) L'audience de plaidoiries finales a eu lieu 7 mars 2022. Lors
de celle-ci, l’appelante a réduit ses conclusions, en ce sens que le point de
départ des intérêts à 5 % l'an courait dès le 30 avril 2019. Les intimés et
J.________, pour l’appelante, ont été interrogés en qualité de partie.
En d roit :
1.

- 14 -
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur
litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité de première
instance est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L’appel, écrit et
motivé, doit être introduit auprès de l’instance d’appel, soit la Cour
d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [Loi d’organisation judiciaire du 12
décembre 1979 ; BLV 173.01]) dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
La réponse doit être déposée dans un délai de trente jours
(art. 312 al. 2 CPC) ; l’intimé à l’appel peut former un appel joint dans la
réponse (art. 313 al. 1 CPC).
1.2 Formé en temps utile contre une décision finale dans une
cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. par
une partie disposant d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a
CPC), l’appel est recevable.
Il en va de même de la réponse sur appel et de l’appel joint
formé dans celle-ci.
2. L’art. 310 CPC dispose que l’appel peut être formé pour
violation du droit (let. a), ainsi que pour constatation inexacte des faits
(let. b). L’autorité d'appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y
compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à
la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office
conformément au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en
première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16
novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid.
3.4).

- 15 -
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ;
TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2 applicable en appel).
3.
3.1 Les intimés et appelants par voie de jonction (ci-après : les
intimés) reprochent à l’autorité précédente d’avoir constaté les faits de
manière inexacte.
3.2 Les intimés commencent par faire valoir leur propre
appréciation des faits, sans formuler toutefois de critiques précises quant
à l’exactitude de l’état de fait du jugement entrepris et se limitent à
contester l’appréciation des faits des premiers juges, sous réserve de ce
qui suit (cf. infra consid. 3.3).
3.3
3.3.1 Les intimés font grief aux premiers juges d’avoir passé sous
silence deux déclarations du témoin F.________, à savoir, d’une part, qu’il
pensait que l’appelante n’avait plus le mandat et qu’il trouvait étrange
qu’elle ne le relance pas alors qu’il était intéressé par l’objet et, d’autre
part, qu’il avait confirmé que c’était bien R.________ qui avait réussi à faire
en sorte que l’offre et la demande se rencontrent et que celui-ci était le
plus efficace dans la négociation.
3.3.2 Ce grief est partiellement admis. Les intimés se méprennent,
pour l’essentiel, dès lors qu’il ressort expressément du jugement litigieux,
d’une part, que F.________ a indiqué « qu’il ignorait si ce dernier [J.________,
ndlr] avait encore un mandat mais qu’il avait trouvé bizarre qu’il ne le
relance plus, sachant qu’il était intéressé par l’objet en cause » (cf.

- 16 -
jugement entreprise, ch. 11, par. 4, p. 6) et, d’autre part, que F.________ a
déclaré que R.________ avait « joué un rôle décisif à la fin, ayant réussi à
faire en sorte que l’offre et la demande se rejoignent » (jugement attaqué,
ch. 17, par. 3, p. 8), ce qui a été repris dans l’état de fait du présent arrêt.
Ensuite, contrairement à ce que soutiennent les intimés, on retient, à
l’instar de l’autorité précédente (cf. jugement, ch. 11, par. 4, p. 6), que le
témoin F.________ n’a pas déclaré que l’appelante n’avait plus le mandat
mais seulement qu’il ignorait si celle-ci l’avait encore. En revanche, il
convient effectivement de compléter l’état de fait en ce sens que
R.________ était le plus efficace dans la négociation et que F.________ avait
eu le sentiment que les relations entre les intimés et J.________ étaient
brouillées.
4.
4.1 Selon l’appelante, l’autorité précédente a fait, à tort,
application de la jurisprudence du Tribunal fédéral du 12 novembre 1946
(ATF 72 II 421, JdT 1947 I 293). Elle conteste le raisonnement des premiers
juges consistant à diviser par moitié la commission qui lui était due par les
intimés. A titre subsidiaire, elle conteste le calcul de répartition de la
rémunération. Finalement, elle reproche aux premiers juges d’avoir réparti
les frais judiciaires par moitié et d’avoir compensé les dépens.
4.2
4.2.1 L'art. 412 al. 1 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le
Code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220) définit
le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé,
moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de
conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir
d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation).
4.2.2 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès
que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à
la conclusion du contrat. L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131
III 268 consid. 5.1.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses

- 17 -
particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la
rémunération du courtier. Selon la jurisprudence, la partie qui entend
déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de
clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF 4A_461/2020 du 16 février 2021
consid. 5.1.1).
Le courtier est en principe appelé à développer une activité
factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du
mandant (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre
2017 consid. 2.1). Contrairement au courtier indicateur, le courtier
négociateur exerce l’essentiel de son activité auprès de l’amateur avec
qui il doit entrer en contact directement ou par l’intermédiaire d’un
mandataire ; la doctrine distingue habituellement quatre phases dans
l’activité du courtier négociateur, à savoir la recherche d’amateur, la
communication de l’occasion de conclure à l’amateur, le travail de
négociation auprès de l’amateur et la communication au mandant que
l’amateur est prêt à conclure, étant précisé que la naissance du droit au
salaire n’est pas subordonnée à la condition que chacune de ces activités
ait été exercée par le courtier (Marquis, Le contrat de courtage immobilier
et le salaire du courtier : étude de droit suisse, Lausanne 1993, pp. 425-
426).
Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une
part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de
succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 précité consid. 2.1
et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à
obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du
courtier et la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1 ; ATF 97 II
355 consid. 3 ; TF 4A_59/2021 du 25 janvier 2022 consid. 3.1.1). Il ne
s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate
(TF 4A_153/2017 précité consid. 2.3 et la référence citée). Il n’est pas
nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence
immédiate de l’activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause
même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant
(TF 4A_153/2017 précité consid. 2.3.1). Dans le courtage de négociation,

- 18 -
la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du
courtier et la décision du tiers (ATF 84 II 542 consid. 5 ; ATF 72 II 84
consid. 2 ; TF 4A_59/2021 précité consid. 3.1.1; TF 4A_461/2020 précité
consid. 5.1.2), lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers
(ATF 84 II 542 consid. 5 ; TF 4A_75/2016 du 13 septembre 2016). A cet
égard, il importe peu qu'un autre (nouveau) courtier ait également été mis
en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est
défaillante que si l'activité du premier courtier n'a abouti à aucun résultat,
que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement
rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le contractant que le
premier courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (ATF 72 II
84 consid. 2 ; ATF 62 II 342 consid. 2 ; TF 4A_461/2020 précité
consid. 5.1.2 ; TF 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.2 et les arrêts
cités).
Il incombe au courtier de prouver que son intervention – à
savoir son entremise en cas de courtage de négociation ou ses indications
en cas de courtage d’indication – a conduit au succès défini
contractuellement (TF 4A_59/2021 précité consid. 3.1.1). Le courtier
bénéficie toutefois d’une présomption de fait en ce sens que s’il a
réellement accompli des efforts objectivement propres à favoriser la
conclusion du contrat, le juge peut admettre, si le contraire ne ressort pas
des circonstances, que ces efforts ont effectivement entraîné cette
conséquence (TF 4A_401/2012 du 16 octobre 2012 consid. 4 et réf. citées).
4.2.3 Selon la jurisprudence, si plusieurs courtiers sont intervenus
indépendamment, la commission des uns et des autres doit être fixée en
proportion de leur contribution au résultat obtenu, pour lequel le
commettant ne doit qu’une seule commission (ATF 72 II 421, JdT 1947 I
293, confirmant la jurisprudence publiée aux ATF 62 III 342 consid. 2 ;
Ammann in Widmer Lüchinger, Oser [éd.], Basler Kommentar,
Obligationenrecht I, 7e éd., Bâle 2020, n. 12 ad art. 413 CO ; Rayroux in
Théveneo, Werro [éd.], Commentaire romand, Code des obligations I,
3e éd., Bâle 2021, n. 23 ad art. 413 CO et les références citées ; CACI 23
mars 2021/142 consid. 4.2.2.2 ; CACI 20 janvier 2021/24 consid. 5.6.1 et

- 19 -
5.6.2). Le courtier qui entend se prémunir du risque de devoir partager son
salaire avec d’autres courtiers peut contracter une clause d’exclusivité
avec le mandant (Rayroux, ibidem).
A l’occasion de l’arrêt publié à l’ATF 72 II 421 (JdT 1947 I 293),
le Tribunal fédéral avait déjà examiné et écarté l’avis d’une partie de la
doctrine qui voulait que lorsque plusieurs courtiers commis
indépendamment les uns des autres avaient contribué à procurer la
conclusion d’un contrat, chacun d’eux avait le droit à toute la commission,
vu que chacun avait une part déterminante au succès recherché, dont la
réalisation valait au courtier la pleine rétribution (Hofstetter, Le contrat de
courtage in Traité de droit privé suisse VII/II, 1994, p. 165 et
Gautschi in Berner Kommentar, 5. Teilbd., Art. 407-424 OR, 2e éd., Berne
1964, n. 15 ad art. 412 OR). A cet égard, le Tribunal fédéral avait indiqué
que cette solution – et ce quand bien même le courtier avait le droit à
l’intégralité de son salaire lorsque, après avoir mis en mouvement les
pourparlers, il voyait le commettant prendre l’affaire en main et réussir à
clôturer celle-ci sur la base initialement créée par le courtier – était
inéquitable, car elle aboutissait à faire peser une charge trop lourde sur le
mandant. Dès lors, en cas de concours de plusieurs courtiers, il paraissait
juste de mesurer l’importance du travail de chacun d’eux dans l’ensemble
des efforts qui avaient été couronnés de succès et de fixer le salaire des
uns et des autres en proportion de leur contribution au résultat obtenu
pour lequel le commettant ne devait qu’une seule commission. Cette
solution ne constituait pas un traitement trop dur pour le courtier, car
celui-ci devait s’attendre à ce que d’autres courtiers, outre lui-même,
s’occupent de la même affaire. En effet, toujours selon le Tribunal fédéral,
dans le commerce des immeubles, le vendeur chargeait en règle générale
ou du moins très souvent plusieurs courtiers indépendamment les uns des
autres de lui procurer un acheteur. Ainsi, le courtier qui entendait
s’assurer tout le mérite du succès avait la possibilité d’y parvenir en
stipulant la clause d’exclusivité dans le contrat de courtage (cf. CACI 18
mai 2021/235 consid. 5.6.2).
4.3

- 20 -
4.3.1 Dans un premier moyen, l’appelante fait valoir que l’ATF 72 II
421 serait plus nuancé, à double titre, que ne l’ont retenu les premiers
juges. Elle estime que, selon cette jurisprudence, le courtier devrait
s’attendre à ce que d’autres courtiers travaillent sur l’affaire, et celui qui
voudrait s’assurer une rémunération complète devrait veiller à ce qu’une
clause d’exclusivité soit incluse dans le contrat. Selon l’appelante, ces
questions n’auraient pas été discutées par les premiers juges.
Cet argument tombe à faux. En effet, l’autorité précédente a
mentionné ces deux points dans le jugement litigieux (cf. jugement, ch. II,
let. a in fine) en relation avec l’arrêt en question en se référant à la
doctrine susmentionnée (cf. supra consid. 4.2.3, par. 1 in fine). De surcroît,
dans le cas d’espèce, l’appelante devait d’autant plus s’attendre à
l’intervention d’autres courtiers en raison du fait que la clause
d’exclusivité, convenue avec les intimés, avait été résiliée par ces derniers
conformément au contrat.
Mal fondé, ce grief doit être rejeté.
4.3.2
4.3.2.1 Dans un deuxième moyen, l’appelante fait valoir que l’ATF 72
II 421 est ancien et critiqué en doctrine (cf. supra consid. 4.2.3) et que le
Tribunal fédéral en aurait limité la portée dans un arrêt non publié
4C.178/2001 du 28 novembre 2001, lequel ouvrirait la voie à un
changement de jurisprudence ultérieur.
4.3.2.2 Il est exact que le Tribunal fédéral, dans l’arrêt précité – rendu
sur un cas de courtage d’indication et non de négociation – a mentionné
que la règle posée dans l’ATF 72 II 421, fondée sur des motifs d’équité, ne
rencontrait pas l’unanimité en doctrine et qu’elle ne valait que pour autant
qu’aucun accord contraire n’ait été conclu (cf. TF 4C.178/2001 précité
consid. 3b).
On ne peut toutefois y voir un revirement de jurisprudence
ainsi que le soutient implicitement l’appelante. En revanche, il y a lieu

- 21 -
d’en déduire a contrario que, dans l’hypothèse où aucun accord contraire
n’a été conclu, la règle de répartition de l’ATF 72 II 421 prévaut. Malgré les
critiques élevées par la doctrine (cf. supra consid. 4.2.3), l’application de
la règle contenue dans la jurisprudence précitée, qui n’a jamais été
renversée, est raisonnable. En effet, un raisonnement contraire conduirait
à retenir que lorsque deux courtiers ont contribué dans une mesure égale
à la vente – ce que l’appelante ne conteste pas en l’espèce – chacun aurait
droit à une pleine commission. Il en irait de même lorsque davantage
encore de courtiers auraient contribué à une seule et même vente. Un tel
résultat apparaît contraire à la volonté du législateur. Le raisonnement des
premiers juges ne prête ainsi pas le flanc à la critique.
4.3.3 L’appelante invoque en outre la jurisprudence (cf. notamment
l’arrêt 4A_75/2016 du 13 septembre 2016, consid. 4.1) selon laquelle il
importe peu que le « courtier n’ait pas participé jusqu’au bout aux
négociations du vendeur et de l’acheteur, ni qu’un autre courtier ait
également été mis en œuvre » et soutient que si l’activité du courtier n’est
pas reprise de zéro, le premier courtier aurait droit à une commission
complète, ce qui serait le cas en l’espèce compte tenu du fait que les
négociations entreprises par W.________ SA se seraient inscrites dans le
prolongement de celles menées par l’appelante.
Le grief de l’appelant est vain. Quand bien même il serait
exact – en appliquant purement et simplement cette jurisprudence – que
deux courtiers ayant eu une activité de négociateur en relation causale
avec la vente auraient, tous deux, droit à une pleine commission, dite
jurisprudence n’a été rendue et appliquée que dans des cas où il n’y avait
qu’un courtier qui prétendait à une commission. Comme il a été démontré
ci-dessus, lorsque deux courtiers, ou plus, ont contribué au résultat de
manière causale, c’est la règle de répartition de l’ATF 72 II 421 qui doit
s’appliquer.
Mal fondé, ce grief doit être rejeté.
4.3.4

- 22 -
4.3.4.1 Dans un quatrième grief, l’appelante reproche aux premiers
juges d’avoir fait application – selon elle à tort – de l’ATF 72 II 421, en
soutenant que les parties étaient convenues d’un accord contraire
dérogeant à cette jurisprudence citée. Elle souligne à cet effet que le
contrat du 11 mai 2018 comprenait, d’une part, une clause d’exclusivité
de six mois et, d’autre part, un allégement du lien de causalité lui
permettant de prétendre à sa commission si les intimés vendaient leur
bien à une personne qui leur avait été présentée par elle dans un délai de
douze mois dès la fin du contrat.
4.3.4.2 On relèvera tout d’abord que l’existence de la clause
d’exclusivité ne permet pas de renverser le raisonnement de l’autorité
précédente. Dans ce cadre, le fait que l’appelante ait présenté F.________
aux intimés durant la période d’exclusivité – ainsi qu’elle le soutient – est
sans pertinence. Les intimés ont signé le nouveau contrat de courtage non
exclusif avec W.________ SA et conclu le contrat de vente portant sur leur
immeuble postérieurement à la résiliation de ladite clause. Compte tenu
de ces éléments, seuls déterminants, force est de constater que la clause
d’exclusivité n’a aucunement été violée.
S’agissant de la clause d’allégement du lien de causalité, le
contrat de vente a effectivement été conclu dans les douze mois suivant la
résiliation du contrat de courtage survenu le 11 mai 2018. Selon
l’appelante, cette clause devrait être interprétée en ce sens que la
commission serait entièrement due si l’objet immobilier était vendu à une
personne présentée par le courtier dans les douze mois suivant la
résiliation du contrat, et cela même dans l’hypothèse où un autre courtier
serait intervenu. Toutefois, le sens spécifique de la clause d’allégement du
lien de causalité conclue par les parties n’est clairement pas d’exclure la
règle posée par l’ATF 72 II 421. Si les parties avaient entendu attribuer
une commission entière au courtier y compris dans le cas où un autre
courtier participait à la vente, elles l’auraient précisé. Bien plutôt, la clause
en question visait – comme il est usuel – à prémunir le courtier contre le
risque que le mandant résilie le contrat avant de terminer les négociations
lui-même, et d’éviter ainsi le paiement d’une commission.

- 23 -
En outre, à suivre l’argument de l’appelante, on aboutirait à un
résultat aberrant. En effet, dès lors que ladite clause d’allègement du lien
de causalité ne s’applique que dès la résiliation du contrat de courtage, à
suivre l’appelante, la commission devrait être partagée si un autre courtier
avait contribué à la vente pendant la durée du contrat, mais l’appelante
aurait droit à une commission entière si cet autre courtier avait contribué
à la vente après que son propre contrat de courtage ait été résilié. Ce
raisonnement n’est guère soutenable.
Il y a au contraire lieu de considérer que la clause
d’allégement du lien de causalité et la règle de répartition posée par l’ATF
72 II 421 coexistent. Cela signifie que l’appelante, si elle avait été seule
mandatée, aurait effectivement eu droit à l’entier de sa commission pour
autant qu’elle ait exercé une activité causale dans la vente, que dite vente
ait eu lieu pendant la durée du contrat ou dans le délai d’une année dès sa
résiliation. Elle n’a en revanche droit qu’à une partie de sa commission dès
lors qu’un autre courtier a également exercé une activité ayant contribué
à la vente – comme en l’espèce – et ceci à nouveau indifféremment si la
vente a eu lieu avant ou après la résiliation de son contrat, pour autant
que son activité ait été causale dans la vente.
Dans ces circonstances et à l’instar des premiers juges, on doit
constater qu’aucun élément ne permet de s’écarter de la jurisprudence du
Tribunal fédéral, de sorte que la commission due à l’appelante doit être
fixée en proportion de sa contribution au résultat obtenu.
4.3.5
4.3.5.1 Dans un moyen subsidiaire, l’appelante fait valoir que la
proportion de sa rémunération aurait été mal calculée par l’autorité
précédente. Selon elle, il aurait fallu additionner le montant total des
commissions dues par les intimés à l’appelante, ainsi qu’à W.________ SA,
et diviser ce total par moitié, à supposer que les deux courtiers auraient
travaillé à parts égales.

- 24 -
4.3.5.2 La jurisprudence ressortant de l’ATF 72 II 421 ne précise rien
quant à la manière exacte de calculer la commission de chacun des
courtiers. Cela étant, il y a lieu de retenir que le courtier ne doit pas
profiter des conditions, cas échéant plus avantageuses, qui ont été
concédées à un autre courtier. Dans la mesure où l’appelante a contribué
pour moitié au résultat – à l’instar de ce qu’ont retenu les premiers juges –
il paraît juste qu’elle reçoive la moitié de la commission qu’elle avait
convenue avec les intimés, et non un montant supplémentaire du fait que
la commission prévue par le contrat de l’autre courtier – qui en ce qui la
concerne est une res inter alios acta – serait supérieure.
Mal fondé, ce grief doit être rejeté.
4.3.6
4.3.6.1 Dans un dernier grief, l’appelante conteste la répartition des
frais judiciaires et des dépens, telle qu’elle a été fixée par les premiers
juges.
Les premiers juges ont mis les frais judiciaires à la charge de
chacune des parties par moitié, au motif que l’appelante n’avait obtenu
que la moitié de la commission auquel elle prétendait dans son entier et ils
ont compensé les dépens, dont la charge était équivalente pour chacune
des parties.
L’appelante soutient que – dans l’éventualité où le jugement
de première instance devait être confirmé – les frais devraient être
supportés par les intimés à tout le moins à raison de trois quarts. Elle se
prévaut du fait qu’elle a dû se déterminer sur la requête d’appel en cause
des intimés et sur la requête de sûretés déposée par l’appelée en cause.
4.3.6.2 Selon l’art. 106 al. 2 CPC, lorsqu’aucune des parties n’obtient
entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause.
4.3.6.3 En tant qu’il se fonde sur de prétendues déterminations
déposées sur la requête de sûretés, le moyen de l’appelante est
téméraire. L’appelante ayant renoncé à se déterminer (cf. supra C/14/f),

- 25 -
elle ne peut en tirer argument quant à la répartition des frais et, à plus
forte raison, à l’octroi de dépens.
En tant qu’il se fonde sur la requête d’appel en cause, le
moyen doit également être rejeté. Cette requête d’appel en cause étant
devenue sans objet compte tenu du fait que les sûretés auxquels les
intimés avaient été astreints n’ont pas été déposées, son sort demeure
ouvert. Les frais en relation avec cette procédure ne peuvent être alloués
qu’en fonction du résultat du procès au fond. Qui plus est, des
déterminations de quatre pages, dont une page de garde et une page de
conclusions, ne pouvaient influer le sort des dépens de l’entier de la cause
que dans une mesure parfaitement négligeable.
4.3.7 Compte tenu de ce qui précède, s’ensuit le rejet de l’appel.
5.
5.1 Dans leur appel joint, les intimés contestent le droit de
l’appelante de percevoir toute commission de courtage en vertu du
contrat conclu entre eux le 11 mai 2018. Ils font en substance valoir que
les négociations entre R.________ et F.________ sont reparties sur des bases
entièrement nouvelles, et ils contestent l’existence d’un lien de causalité
entre l’activité de l’appelante, par l’intermédiaire de J.________, et la
conclusion du contrat.
5.2 A l’appui de leur argumentation, les intimés commencent par
citer plusieurs jurisprudences fédérales dans lesquels il avait été retenu
que les pourparlers avaient été définitivement rompus et que l’affaire
avait été conclue avec le second courtier sur des bases entièrement
nouvelles (TF 4C.259/2005 du 14 décembre 2005, SJ 2006 I 916 ;
TF 4A_75/2016 du 13 décembre 2016 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre
2017). Dans le premier arrêt, le Tribunal fédéral avait tenu pour constant
que les amateurs amenés par le premier courtier s’étaient déclarés
insatisfaits des prestations de ce dernier en raison d’une information
tardive et lacunaire relative au projet de construction qui était en cours

- 26 -
sur la parcelle voisine et qu’ils avaient retiré leur offre pour cette raison (SJ
2006 I 916). Dans le deuxième arrêt, le premier courtier n’avait pas éveillé
l’intérêt de l’acheteur, lequel avait déjà cherché à acquérir le bien
immobilier précédemment (TF 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid.
4.2). Dans le troisième arrêt, il avait notamment été retenu que le second
courtier n’avait pas bénéficié de la moindre répercussion positive qui
aurait pu résulter du travail du premier courtier, par exemple l’intérêt que
celui-ci aurait suscité chez l’acheteur mais, qu’au contraire, l’expérience
de ce dernier avec le premier courtier avait plutôt constitué un obstacle
(TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.4).
5.3 On voit donc que les intimés perdent de vue que les arrêts
auxquels ils se réfèrent concernent des situations très diverses, qui ne
sont pas comparables à celle examinée en l'espèce.
5.4 Sur la question de la rupture du lien de causalité
psychologique, l’appelante rappelle, dans sa réponse à l’appel joint, la
clause 7 du contrat de courtage litigieux. Ladite clause 7 prévoit la
possibilité pour le courtier de percevoir une commission après la résiliation
dudit contrat dans un délai de douze mois. Les parties sont donc
convenues que l’appelante aurait droit à une commission, y compris dans
le cas où son activité n’avait pas entièrement mené à la vente du bien. Il
s’ensuit que l’on ne peut pas exclure le droit de l’appelante à une
commission du fait que c’est le deuxième courtier qui a fait aboutir
l’affaire. Sinon, comme le fait valoir l’appelante à juste titre, l’article 7 du
contrat de courtage litigieux deviendrait lettre morte.
5.5 A cela s’ajoute que le lien de causalité psychologique, au sens
de la jurisprudence précitée (cf. supra consid. 4.2.2), entre l’activité de
l’appelante et la vente du bien immobilier des intimés n’a pas été
véritablement rompu. En effet, comme l’a retenu l’autorité précédente,
l’appelante a fait visiter le bien immobilier à F.________ à trois reprises et a
transmis un dossier à sa compagne, I.________. F.________ a commencé par
formuler une première offre comprise entre 2'200'000 et 2'350'000 fr.,
que l’appelante a transmise aux intimés, lesquels ont indiqué ne pas

- 27 -
souhaiter descendre le prix de vente en dessous de 2'650'000 fr. au
minimum. L’appelante ayant communiqué cette information à F.________,
celui-ci a alors précisé le montant de son offre à hauteur de 2'300'000
francs. Les intimés ont alors informé l’appelante qu’ils formulaient une
contre-offre d’un montant de 2'720'000 fr., ce qui a conduit F.________ –
après la troisième visite de l’immeuble – à augmenter son offre à un
montant maximum de 2'400'000 francs.
Etant rappelé que le prix initial fixé contractuellement par les
intimés était de 2'990'000 fr., il convient d’admettre qu’au moment où
W.________ SA est intervenue, une partie du travail de négociation avait
été faite compte tenu des visites effectuées et de la dernière offre
formulée par F.________, lequel avait déjà, à ce stade, augmenté son offre
initiale de 200'000 francs. Bien qu’il ressorte du témoignage de celui-ci
que l’appelante n’a pas été en mesure de faire aboutir la négociation, cela
n’est pas déterminant puisqu’il a été établi ci-dessus (cf. supra consid.
4.3.4.2) que la clause d’allègement de causalité prévoit une commission
lorsque la vente est effectuée après la fin du contrat. Ensuite, s’il n’est pas
contesté que les pourparlers ont pris fin, il n’est pas soutenable de retenir
qu’ils ont été activement rompus. En effet, l’appelante n’a pas été un
obstacle à la vente de ce bien immobilier qu’elle a elle-même présenté à
F.________. Il ne ressort pas non plus des déclarations de ce dernier qu’il
aurait retiré son offre ou renoncé à ce bien immobilier en raison de son
mécontentement vis-à-vis de l’appelante. Enfin, il ressort tant du
témoignage de F.________ que de celui de R.________ que les négociations
menées par W.________ SA ne sont pas reparties sur des bases nouvelles.
Quand bien même le témoignage de F.________ est nuancé, il en ressort en
définitive que les courtiers ont tous deux participé à la vente dans une
mesure sensiblement égale. Un lien de causalité psychologique entre
l’activité de l’appelante et la vente du bien immobilier des intimés doit
ainsi être retenu.
5.6 S’ensuit le rejet de l’appel joint.

- 28 -
6.
6.1 En définitive, l’appel et l’appel joint doivent être tous deux
rejetés et le jugement entrepris confirmé.
6.2 Vu le sort réservé à l’appel et à l’appel joint, les frais
judiciaires de deuxième instance relatifs à chaque appel, arrêtés à 1'351
fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]) compte tenu d’une valeur litigieuse de 35'137 fr.,
seront supportés par leurs auteurs respectifs (art. 106 al. 1 CPC),
solidairement entre eux s’agissant des intimés (art. 106 al. 3 CPC). En
outre, les dépens seront compensés.
Enfin, les sûretés déposées par les intimés, à hauteur de 2'000
fr., leur seront restituées.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel principal est rejeté.
II. L’appel joint est rejeté.
III. Le jugement est confirmé.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance pour l’appel
principal, arrêtés à 1'351 fr. (mille trois cent cinquante-et-un
francs), sont mis à la charge de l’appelante E.________ SA.
V. Les frais judiciaires de deuxième instance pour l’appel joint,
arrêtés à 1'351 fr. (mille trois cent cinquante-et-un francs),
sont mis à la charge des intimés T.________ et H.________,
solidairement entre eux.
VI. Les dépens de deuxième instance sont compensés.

- 29 -
VII. Les sûretés déposées par les intimés T.________ et H.________, à
hauteur de 2'000 fr. (deux mille francs), leur sont restituées.
VIII. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Christophe Wilhelm (pour E.________ SA),
- Me Michael Lepper (pour T.________ et H.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est
vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de

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droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :