vd_gerichte · JJ16.056382 · 2017-11-06 · fr
Affaire pécuniaire
Affaire pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
JJ16.056382-171737
498
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 6 novembre 2017
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Perrot et Stoudmann, juges
Greffière : Mme Boryszewski
*****
Art. 257d et 271 CO
Statuant sur l’appel interjeté par et A.D.________, tous deux à
Saint-Saphorin, locataires, contre la décision rendue le 29 juin 2017 par la
Juge de paix du district de Lavaux-Oron dans la cause divisant les
appelants d’avec S.________, à Cologny, bailleresse, la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal considère :
1101

- 2 -
En fait :
A. Par décision du 29 juin 2017, la Juge de paix du district de
Lavaux-Oron a constaté que la résiliation notifiée séparément le
22 décembre 2015 par la demanderesse S.________ aux défendeurs
B.D.________ et A.D.________ avec effet au 31 janvier 2016, relative à la
villa mitoyenne et toutes ses dépendances situées au chemin de [...], à
[...] ( [...]), était valable (I), a ordonné aux défendeurs de quitter et rendre
libres la villa mitoyenne précitée et toutes ses dépendances dans un délai
de trente jours dès jugement définitif et exécutoire (II), a dit qu’à défaut
pour les défendeurs de quitter volontairement ces locaux dans le délai fixé
au chiffre II ci-dessus, l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité
du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête
de la demanderesse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (III), a
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée
de la décision, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (IV), a arrêté les
frais judiciaires à 650 fr. et a dit qu’ils étaient compensés avec l'avance de
frais de la demanderesse (V), a mis les frais judiciaires à la charge des
défendeurs solidairement entre eux (VI), a dit qu'en conséquence les
défendeurs, solidairement entre eux, rembourseraient à la demanderesse
son avance de frais à concurrence de 650 fr. et lui verseraient la somme
de 2'100 fr. à titre de dépens (VII), et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VIII).
En droit, le premier juge a en substance retenu que dès lors
que les défendeurs n'avaient pas éteint l'entier de l'arriéré de loyer dans
le délai comminatoire, la demanderesse avait à raison notifié la résiliation
aux deux époux. Il a ajouté que dans la mesure où il n'y avait aucun motif
d'annuler cette résiliation pour une attitude contraire à la bonne foi, elle
était valable. Les défendeurs ont ainsi été astreints à quitter et rendre
libres la villa mitoyenne et toutes ses dépendances dans un délai de trente
jours dès jugement définitif et exécutoire.

- 3 -
B. Par acte du 4 octobre 2017, B.D.________ et A.D.________ ont
interjeté appel contre la décision précitée en concluant, avec suite de frais
et dépens, à sa réforme en ce sens que la résiliation notifiée le 22
décembre 2015 par S.________ avec effet au 31 janvier 2016 soit annulée
(II) et qu’en conséquence, les conclusions en déguerpissement et en
exécution de celle-ci prise par S.________ à leur encontre soient rejetées
(III).
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer sur l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de la décision complétée par les pièces du dossier :
1. S.________ est propriétaire du bien immobilier n° [...] de la
Commune de [...]), à savoir une villa comprenant sous-sol, rez-de-
chaussée avec balcon, étage et combles constituant le lot n° 9 de la PPE
[...][...].
2. Par contrat signé le 30 avril 2013, B.D.________ et A.D.________
ont pris en location la villa située sur la parcelle n° [...], sise chemin du [...]
à [...]). Initialement, le loyer s’élevait à 3'000 fr. par mois plus 290 fr. à
titre de forfait pour le chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires. Par
formule officielle, le loyer précité a été réduit dès le 1er juillet 2015 à 3'216
fr. (2'926 fr. plus 290 fr.) par mois. Le loyer a une nouvelle fois été réduit
dès le 1er juillet 2016 au montant de 3'111 fr. (2'821 fr. plus 290 fr.) par
mois. Le contrat de bail du 30 avril 2013 indique en outre que le loyer est
payable d’avance avec renvoi aux art. 3 et 7 RULV (Dispositions paritaires
romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud).
3. Selon les pièces au dossier, il apparaît que les locataires n’ont
payé les loyers à temps que pour le mois de juillet 2013 et que, par la
suite, les paiements ont toujours été tardifs. Pour l’année 2015, les loyers

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échus ont été comptabilisés par la gérance de la bailleresse de la manière
suivante :
- versement du 12 mars 2015 (3'290 fr.), encaissé par la
bailleresse le 16 mars 2015, pour le loyer du mois de janvier 2015 (3'290
fr.),
- versement du 4 mai 2015 (3'290 fr.), encaissé par la
bailleresse le 6 mai 2015, pour le loyer du mois de février 2015 (3'290 fr.),
- versement du 29 mai 2015 (3'290 fr.), encaissé par la
bailleresse le 2 juin 2015, pour le loyer du mois de mars 2015 (3'290 fr.),
- versement du 25 juin 2015 (3'290 fr.), encaissé par la
bailleresse le 29 juin 2015, pour le loyer du mois d'avril 2015 (3'290 fr.),
- versement du 27 juillet 2015 (3'290 fr.), encaissé par la
bailleresse le 29 juillet 2015, pour le loyer du mois de mai 2015 (3'290 fr.),
- le versement du 26 août 2015 (3'016 fr.), encaissé par la
bailleresse le 28 août 2015, pour un acompte sur le loyer du mois de juin
2015 (3'290 fr.),
- versement du 29 septembre 2015 (3'216 fr.), encaissé par la
bailleresse le 1er octobre 2015 pour le loyer du mois de juillet 2015
(3'216 fr.),
- versement du 30 octobre 2015 (2'216 fr.), encaissé par la
bailleresse le 3 novembre 2015, pour le solde du loyer du mois de juin
2015, par 274 fr., et pour un acompte sur le loyer du mois d'août 2015,
par 1'942 francs,
- versement du 4 novembre 2015 (1'000 fr.), encaissé par la
bailleresse le 6 novembre 2015, pour un deuxième acompte du loyer du
mois d'août 2015, dont le solde dû s'élevait alors à 274 fr. (3'216 fr. –
1'942 fr. – 1'000 fr.),
- versement du 30 novembre 2015 (3'216 fr.), encaissé par la
bailleresse le 2 décembre 2015, pour le loyer du mois de septembre 2015
(3'216 fr.),
- versement du 22 décembre 2015 (3'216 fr.), encaissé par la
bailleresse le 24 décembre 2015, pour le loyer du mois d'octobre 2015
(3'216 fr.),

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- versement du 25 janvier 2016 (3'216 fr.), encaissé par la
bailleresse le 27 janvier 2016, pour le loyer du mois de novembre 2015
(3'216 fr.).
4. Par courriers recommandés du 12 novembre 2015 adressés à
chacun des locataires, ceux-ci ont été sommés par la bailleresse, par
l'intermédiaire de Comptacart Sàrl, société de gérance immobilière, de lui
payer, dans les trente jours, un montant de 9'922 fr., correspondant à un
arriéré de loyer du mois d'août 2015, par 274 fr., ainsi qu'aux loyers des
mois de septembre, d'octobre et de novembre 2015, par 3'216 fr. chacun,
faute de quoi le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO (Code
des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
Par courriers recommandés du 21 décembre 2015 adressés à
chacun des locataires, la bailleresse leur a notifié, au moyen de formules
officielles, des avis de résiliation du contrat de bail avec effet au 31 janvier
2016.
5. Par requête de conciliation adressée le 21 janvier 2016 à la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lavaux-Oron (ci-après : la commission de conciliation), les locataires ont
conclu à l'annulation de la résiliation de bail qui leur avait été adressée le
21 décembre 2015.
6. Le 15 février 2016, invoquant le bénéfice du cas clair, la
bailleresse a requis de la Juge de paix du district de Lavaux-Oron (ci-
après : la juge de paix) l'expulsion, avec effet immédiat, des locataires de
l'objet donné à bail ainsi que de tous tiers occupants et de tous objets s'y
trouvant.
Le 1er juillet 2016, la juge de paix a déclaré irrecevable la
requête de la bailleresse, estimant d’une part que certains loyers soumis à

- 6 -
l’avis de commination avaient visiblement été payés à temps et d’autre
part que la question de l’annulation du congé au titre de l’art. 271 al. 1 CO
impliquait une appréciation qui dépassait le cadre de la procédure de cas
clair. Par arrêt du 26 septembre 2016, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal a confirmé cette décision.
7. Le 15 mars 2016, la bailleresse, par l'intermédiaire de
Comptacart Sàrl, a adressé aux locataires un courrier qui relevait ce qui
suit :
« Nous vous remettons, en annexe, des nouveaux BVRs que vous
voudrez bien utiliser exclusivement pour vos prochains paiements
de loyer.
En effet, la propriétaire a changé de banque, raison pour laquelle
vous recevez ces nouveaux BVRs. Les anciens en votre possession
doivent être détruits immédiatement. »
8. Dès lors que la requête d’expulsion en cas clair avait été
rejetée en première instance, la procédure devant la Commission de
conciliation s’est poursuivie. Par acte du 22 juillet 2016, la bailleresse a
conclu, sous suite de frais et dépens, à ce qu’il soit constaté que le congé
signifié le 21 décembre 2015 à B.D.________ et A.D.________ pour le 31
janvier 2016 concernant la villa mitoyenne litigieuse est valable et qu’en
conséquence, il soit donné ordre à B.D.________ et A.D.________ de quitter
et rendre immédiatement libres les locaux de tout objet leur appartenant
et de toute personne et qu’à défaut, ils y soient contraints par voie de
mesures d’exécution forcée.
Les parties ont été entendues le 15 novembre 2016 par la
commission de conciliation. Au cours de cette audience, les locataires ont
pris des conclusions en correction de défauts du bien loué. La conciliation
ayant échoué, la commission de conciliation a délivré le 1er décembre
2016 deux autorisations de procéder, l’une s’agissant de la résiliation du
bail mentionnant le juge de paix pour poursuivre la procédure, dans un

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délai de 30 jours, l’autre s’agissant des défauts de la chose louée
mentionnant le Tribunal des baux pour la poursuite de la procédure.
9. Par acte du 12 décembre 2016, la bailleresse a déposé une
demande auprès du juge de paix, par laquelle elle a pris, sous suite de
frais et dépens, des conclusions identiques à celles figurant dans sa
requête de conciliation.
Par réponse du 22 mars 2017, les locataires ont conclu à
l’annulation pure et simple du congé signifié le 12 décembre 2016.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est supérieure à 10'000
fr. (art. 308 al. 2 CPC). Lorsque la décision a été rendue en procédure
ordinaire ou simplifiée, le délai pour l’introduction de l’appel est de 30
jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1
CPC).
Lorsque l’expulsion a été obtenue dans le cadre d’une
procédure simplifiée et que les conditions de la résiliation fondée sur l’art.
257d CO sont remises en cause, la valeur litigieuse n’est pas celle de la
durée devant s’écouler jusqu’à l’expulsion prononcée dans le cadre d’une
procédure ordinaire – comme c’est le cas lors d’une expulsion prononcée
dans la procédure en cas clair –, mais elle correspond au loyer de la
période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné. Si la contestation émane du locataire, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure

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à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO
consacre l'annulabilité d'une résiliation signifiée après une procédure
judiciaire (TF 4A_501/2011 du 15 novembre 2011 consid. 1.1, in RSPC
2012 p. 106, note Bohnet).
1.2 En l’espèce, compte tenu du loyer mensuel net de 2'821 fr.,
plus
290 fr. de frais de chauffage, eau chaude et frais accessoires par mois, la
valeur litigieuse, calculée selon les principes énoncés ci-dessus, est
supérieure à 10’000 fr., si bien que c’est la voie de l’appel qui est ouverte
(art. 308 al. 2 CPC). Pour le surplus, formé en temps utile par des parties
qui y ont un intérêt, l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou
d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas
échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de
l'art. 57 CPC. Elle peut revoir l'appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (Jeandin, CPC commenté,
2011,
nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC).
3.
3.1 Les appelants relèvent que bien que par arrêt du 26
septembre 2016, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal ait retenu
qu’il avait été rendu vraisemblable qu’à l’échéance du délai
comminatoire des loyers n’avaient pas encore été payés, « la situation
n’était pas aussi simple que cela », tant il était vrai qu’ils s’étaient
rendus compte très tardivement d'un décalage entre leurs versements
et les échéances du loyer.

- 9 -
3.2 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les
baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du
mois (al. 2).
3.3 Le premier grief des appelants n'est guère compréhensible.
Comme ils le relèvent du reste eux-mêmes, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal a déjà constaté, dans un arrêt du 26 septembre 2016
rendu dans le cadre de la procédure en cas clair (CACI du 26 septembre
2016/536), que la bailleresse avait rendu suffisamment vraisemblable,
sous l'angle du cas clair, qu'à l'échéance du délai comminatoire, soit le
14 décembre 2015, le solde du loyer du mois d'août 2015, par 274 fr.,
ainsi que les loyers des mois d'octobre et de novembre 2015, par 3'216
fr. chacun, qui faisaient l'objet de l'avis comminatoire, n'avaient pas été
payés (consid. 3.3.1). Il n'y a donc pas lieu d'y revenir, les appelants ne
contestant du reste même pas expressément ce retard. L'appréciation
du premier juge, selon laquelle « lorsque la demanderesse a adressé
l'avis comminatoire du 12 novembre 2015, les défendeurs étaient
effectivement redevables des loyers réclamés sur cet avis, puisqu'à ce
moment, compte tenu de l'absence de déclaration de compensation,
des retards de paiements et de l'imputation légale, le solde du loyer du
mois d'août, par 274 fr., et les loyers des mois de septembre, octobre et
novembre 2015 n'étaient pas honorés », peut ainsi être reprise, de
même que l'appréciation selon laquelle « l'avis de commination échappe
à toute critique quant à l'exigence d'une formulation claire et précise ».
4.

- 10 -
4.1 Le deuxième argument des appelants, exposé de manière
particulièrement concise, repose sur le fait que la gérance « n'a[urait]
pas protesté pendant de longs mois sur le calendrier des paiements des
locataires » et que le « changement brusque d'attitude de la partie
bailleresse semble[rait] tomber sous le coup de l'art. 271 CO ».
4.2 L’art. 271 CO dispose que le congé est annulable lorsqu’il
contrevient aux règles de la bonne foi (al. 1). Le congé doit être motivé
si l’autre partie le demande (al. 2). Le locataire peut ainsi se prévaloir
d'un congé abusif, donc annulable, par exemple lorsque le bailleur
promet au locataire des facilités de paiement pouvant être interprétées
comme une renonciation au droit de résiliation (ATF 120 II 31 consid. 4 ;
Wessner, CPra-Bail, n. 43a ad art. 257 CO).
4.3 En l'espèce, il est constant que les locataires n'ont payé les
loyers à temps que pour le mois de juillet 2013 et que, par la suite, les
paiements ont toujours été tardifs. Néanmoins, les locataires n'ont pas
seulement décalé d'un mois leurs versements, mais ils ont encore laissé
leur retard s'amplifier, puisqu'au moment de l'avis comminatoire, le 12
novembre 2015, il apparaît que les appelants étaient effectivement en
demeure de payer tout ou partie des loyers suivants :
- solde du loyer du mois d'août 2015, par 274 francs,
- loyer du mois de septembre 2015, par 3'216 francs,
- loyer du mois d'octobre 2015, par 3'216 francs,
- loyer du mois de novembre 2015, par 3'216 francs.
Les appelants ne se prévalent par ailleurs d'aucune
circonstance permettant de retenir que l’intimée leur aurait accordé des
facilités de paiement. Le principe de la bonne foi ne leur est au
demeurant d’aucun secours. En effet, constatant que le retard dans le
paiement du loyer excédait trois mois, l’intimée a procédé à la résiliation
du contrat. Qu'elle eût été en droit d'y procéder plus tôt n'entraîne pas
la déchéance de ce droit.

- 11 -
5.
5.1 Les appelants relèvent enfin que la gérance de l’intimée leur
a adressé de nouveaux bulletins de versement pour le paiement des
loyers en date du 15 mars 2016, ceci sans réserve et sans indication
qu'il s'agissait en réalité d'une occupation illicite. Se prévalant à
nouveau du principe de la bonne foi, les appelants soutiennent qu’ils
pouvaient à juste titre partir du principe que l’intimée, en laissant courir
une dizaine de mois entre la réception des bulletins de versements et le
dépôt de la demande d’expulsion, avait renoncé au mécanisme de
l’art. 257d CO.
5.2 Le premier juge a retenu que dès lors que les défendeurs
avaient contesté le 21 janvier 2016 la validité du congé donné pour
défaut de paiement, les effets de ce congé étaient suspendus jusqu'à
droit connu sur cette contestation. Ainsi, l'envoi le 15 mars 2016 de
nouveaux bulletins de versement ne pouvait pas être considéré comme
une renonciation à la résiliation notifiée le 22 décembre 2015. Il a ajouté
que de surcroît, cet envoi était motivé par un changement de banque de
la demanderesse, ce qui affaiblissait d'autant la portée de cet acte.
Enfin, il a relevé que la demanderesse n'avait jamais montré la moindre
hésitation dans son intention de résilier le contrat de bail et d'obtenir la
libération des locaux loués, faisant avancer la procédure dans les
meilleurs délais, de sorte que l'envoi des bulletins de versement le 15
mars 2016 ne pouvait nullement être considéré comme une renonciation
à la résiliation notifiée le 22 décembre 2015.
5.3 En l’espèce, les appelants ne soulèvent aucun moyen
permettant de mettre en cause l'appréciation du premier juge. Aucun
élément factuel de cette motivation n'est contesté. Il en va de même de
la pertinence du raisonnement. Le jugement explique les raisons pour
lesquelles il n'est pas possible de tirer argument du fait que de
nouveaux bulletins de versement pour le paiement des loyers ont été
adressés aux locataires, et pourquoi ceux-ci ne pouvaient pas, dans les
circonstances du cas d'espèce, en inférer que la bailleresse avait
renoncé aux effets de la résiliation. Il explique également clairement le

- 12 -
déroulement des faits qui a conduit au dépôt de la présente procédure,
et qui ne peut pas non plus s'interpréter comme une renonciation. Son
argumentation, qui peut être entièrement reprise, échappe à toute
critique.
6.
6.1 Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le
mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC.
Etant donné que le premier juge a donné l'ordre de quitter et
de rendre libres les locaux litigieux dans un délai de 30 jours dès
jugement définitif et exécutoire, il n'y a pas lieu de lui renvoyer la cause
en vue de la fixation d'un nouveau délai.
6.2 Les frais judiciaires, arrêtés à 2’119 fr. (art. 62 al. 1 TFJC),
seront mis à la charge des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC),
solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens, l'intimée n'ayant pas
été invitée à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. La décision est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'119 fr.
(deux mille cent dix-neuf francs), sont mis à la charge des
appelants, B.D.________ et A.D.________, solidairement entre
eux.

- 13 -
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 6 novembre 2017, est notifié en expédition complète à :
- M. Jean-Daniel Nicaty pour B.D.________ et A.D.________,
- M. Thierry Zumbach pour S.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :