vd_gerichte · JL16.021907 · 2016-09-05 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL16.021907-161263
497
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 septembre 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Battistolo et Colombini, juges
Greffier : M. Hersch
*****
Art. 257a et 257d CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par H.________, à Lausanne, et
K.________, à Pully, intimés, contre l’ordonnance rendue le 5 juillet 2016
par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les
appelante d’avec X.________ SA, à Lausanne, requérante, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par ordonnance du 5 juillet 2016, dont les considérants écrits
ont été adressés aux parties le 12 juillet 2016, la Juge de paix du district
de Lausanne (ci-après : la Juge de paix) a ordonné à H.________ et
K.________ de libérer pour le mardi 2 août 2016 à midi l’appartement de
3.5 pièces au 1er étage de l’immeuble sis [...] à Lausanne (I), l’huissier de
paix étant à défaut chargé de l’exécution forcée sur requête de la partie
bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux et le concours
des agents de la force publique (II et III), mis les frais judiciaires, arrêtés à
280 fr., à la charge des locataires (IV et V), dit que ceux-ci rembourseront
à la bailleresse son avance de frais du même montant et lui verseront,
solidairement entre eux, la somme de 420 fr. à titre de dépens (VI) et
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge, statuant sur une requête d’expulsion
en cas clair déposée par la bailleresse X.________ SA contre les locataires
H.________ et K.________, a relevé que le solde du décompte de charges
pour la période 2014-2015 à hauteur de 1'046 fr. 75 n’avait pas été versé
par les locataires dans le délai comminatoire imparti par la bailleresse, de
sorte que la résiliation notifiée par celle-ci était valable. Certes, les
locataires avaient contesté la résiliation auprès de la Commission de
conciliation, mais aucun motif d’annulabilité du congé n’était donné. Ainsi,
les conditions du cas clair étaient remplies et il convenait d’ordonner
l’expulsion des locataires.
B. Par acte du 25 juillet 2016, H.________ et K.________ ont formé
appel contre l’ordonnance précitée, en concluant, avec suite de frais et
dépens, à sa réforme en ce sens que la requête d’expulsion déposée par
X.________ SA soit déclarée irrecevable, subsidiairement à son annulation
et au renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle instruction et
nouvelle décision dans le sens des considérants. Ils ont requis l’assistance

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judiciaire, ont déposé un bordereau de pièces et ont requis la production
de certains titres.
Par ordonnances du 27 juillet 2016, le Juge délégué de la Cour
d’appel de céans a admis les requêtes d’assistance judiciaire de H.________
et de K.________, désigné Me David Millet en qualité de conseil d’office et
astreint chaque requérant à s’acquitter d’une franchise mensuelle de 50
fr. dès le 1er septembre 2016.
Dans sa réponse du 22 août 2016, X.________ SA a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat du 15 septembre 2003, la bailleresse X.________ SA
a remis à bail aux locataires H.________ et K.________ un appartement de
3.5 pièces sis [...] à Lausanne, pour un loyer mensuel de 930 fr., acompte
de charges par 100 fr. en plus.
Le 30 septembre 2015, la bailleresse a adressé aux locataires
un décompte de charges pour la période 2014-2015, mentionnant un solde
dû de 1'046 fr. 75.
Par commination du 12 février 2016, X.________ SA a enjoint les
locataires de s’acquitter du solde précité dans un délai de trente jours,
faute de quoi elle résilierait le bail conformément à l’art. 257d CO.
Par formules agréées du 21 mars 2016, la bailleresse a résilié
le bail pour le 30 avril 2016.
2. Le 13 avril 2016, H.________ et K.________ ont contesté la
résiliation auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à

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loyer du district de Lausanne (ci-après : la Commission), en annexant à
leur requête le décompte de charges pour la période 2014-2015.
Le 10 mai 2016, X.________ SA a saisi la Juge de paix d’une
requête d’expulsion en cas clair de H.________ et de K.________.
Le 11 mai 2016, la Commission a déclaré surseoir à statuer sur
la contestation de la résiliation jusqu’à droit connu sur l’issue de la
procédure d’expulsion.
3. L’audience d’expulsion a été tenue devant la Juge de paix le 5
juillet 2016. Son déroulement n’a pas été protocolé dans un procès-verbal.
Les locataires allèguent que K.________ y aurait abordé la question des
charges, à son avis excessives par rapport aux années précédentes, et
que la Juge de paix n’aurait pas instruit plus avant ce point. La bailleresse
avance pour sa part que les locataires n’auraient jamais contesté les
charges, mais tout au plus demandé à pouvoir les régler de manière
échelonnée.
En d roit :
1. L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008 ; RS 272]). Contre les décisions rendues en procédure
sommaire, par exemple dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b
CPC), le délai d’appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les
conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la
valeur litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard
dans la restitution de l'objet loué au cas où lesdites conditions ne seraient

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pas réalisées ; le dommage correspond ainsi à la valeur locative ou à la
valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un prononcé
d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du
19 novembre 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012
consid. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620). Cette période, qui commence
à courir dès la date fixée pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en
procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse
obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, ne sera en règle
générale pas inférieure à un an (CACI 17 mars 2015/129 ; CACI 28 janvier
2015/52).
En l’espèce, l’appel est dirigé contre une ordonnance rendue
dans la procédure en cas clair et dont la valeur litigieuse, calculée selon
les principes énoncés ci-dessus, dépasse 10'000 fr., compte tenu du loyer
mensuel de 1'030 fr. du logement en question ; formé en temps utile par
une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), il est recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III
43).
2.2 La nature particulière de la procédure sommaire en cas clair
impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi ; en effet, les exigences posées par
l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en première instance déjà. Si le
premier juge éconduit la partie demanderesse en application de l'art. 257
al. 3 CPC et au motif que les pièces soumises à son examen sont inaptes à
prouver immédiatement l'état de fait, le juge d'appel ne saurait contrôler

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cette appréciation sur la base de pièces différentes, fussent-elles
recevables au regard de l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7
novembre 2012 consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid.
3.2 ; cf. CACI 24 juin 2015/325 consid. 2).
En l’espèce, les pièces déposées à l’appui de l’appel qui ne
figurent pas au dossier de première instance, à savoir le récépissé de
paiement de chauffage de 2014 (pièce 4) et la requête en annulation de
congé subsidiairement prolongation de bail du 13 avril 2016 (pièce 7) sont
donc irrecevables.
Pour les mêmes motifs, tirés de la nécessité dans le cadre de
la procédure en cas clair de disposer en première instance déjà d’un état
de fait non litigieux ou susceptible d’être immédiatement prouvé, il
convient de rejeter la requête de production de titres déposée en
deuxième instance par les appelants.
3.
3.1 Les appelants reprochent au premier juge d’avoir violé la
maxime inquisitoire sociale consacrée à l’art. 243 al. 2 let. c CPC en
n’instruisant pas la question de l’augmentation des charges, eux-mêmes
n’ayant pas été représentés en première instance. Ils soutiennent que le
bien-fondé du décompte facturé prêtait à discussion, de sorte que le
premier juge, qui aurait dû se prononcer à titre préjudiciel sur cette
question avant d’ordonner l’expulsion, ne pouvait considérer l’état de fait
et la situation juridique comme clairs au sens de l’art. 257 CPC.
L’intimé soutient quant à lui que les appelants n’auraient
jamais contesté le décompte de chauffage, demandant seulement à payer
les charges de manière échelonnée, et n’auraient déposé aucun moyen de
preuve en première instance. Dès lors, ils estiment que l’état de fait et la
situation juridique qui se présentaient devant le premier juge étaient clairs
et que ce dernier aurait à juste titre prononcé l’expulsion des appelants.

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3.2 Selon l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la
procédure sommaire lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est
susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation
juridique est claire (let. b). La situation juridique est claire lorsque, sur la
base d’une doctrine ou d’une jurisprudence éprouvée, la norme s’applique
au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118 II 302
consid. 3 ; JdT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n’est en
règle générale pas claire lorsque l’application d’une norme présuppose
une décision d’appréciation du tribunal ou la prise en considération de
l’ensemble des circonstances, comme c’est le cas de l’application du
principe de la bonne foi ou de l’abus de droit (ATF 138 I 123 consid. 2.1.2 ;
ATF 138 III 620 consid. 5.1.2).
3.3 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de trente jours au moins pour les baux d’habitation ou de locaux
commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). Le solde de décompte de
chauffage et d’eau chaude peut faire l’objet de la mise en demeure de
l’art. 257d al. 1 CO (CREC I 6 janvier 2005/79 consid. 1a ; CREC I 25
octobre 2004/760).
L'art. 257d al. 1 CO n'exige pas que la créance de frais
accessoires soit incontestée ou judiciairement constatée, mais
uniquement qu'elle soit exigible et que le locataire soit en retard dans son
exécution. Le locataire doit disposer du temps nécessaire pour consulter
les pièces justificatives originales (cf. art. 8 OBLF; RS 221.213.11) et
contrôler l'exactitude du décompte, respectivement effectuer le paiement
requis (cf. TF du 30 septembre 1969 consid. 4, ZR 68 n. 89 pp. 247 ss ;
TF 4C.479/1997 du 24 juin 1998 consid. 3a, mp 1999 p. 83, précisant que
la doctrine recommande un délai de 30 jours ; ATF 140 III 591 consid. 3.2,

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CdB 2015 p. 16 note Conod ; TF 4A_40/2015 du 18 février 2015 consid.
4.2.1 ).
Lorsque le locataire – qui avait eu la possibilité de consulter au
préalable les pièces justificatives et avait reçu un décompte de chauffage
– n'a saisi la commission qu'après la résiliation du bail, il résulte de la
jurisprudence que la commination est valable si le bien-fondé de la
créance est établi, fût-ce ultérieurement, ce que le juge de l'expulsion doit
examiner avec un plein pouvoir d'examen. La loi ne fixe au locataire aucun
délai pour agir, sous réserve de l'abus de droit. Dans cette dernière
hypothèse, il y a lieu d'instruire et de statuer sur le montant litigieux avant
de rendre une décision sur la requête d'expulsion (CREC I 24 août
2007/416 ; CREC I 21 octobre 2010/551). L'examen du bien-fondé du
décompte de chauffage et d'eau chaude ne peut en principe pas intervenir
dans le cadre d'une procédure en cas clair de l'art. 257 CPC (CACI 23
octobre 2015/555 ; CACI 13 juillet 2012/330 ; Colombini, Condensé de la
jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné
en raison du défaut de paiement du loyer [art. 257d CO], JdT 2012 III 42 n.
11). Il appartient au juge de l'expulsion de se prononcer à titre préjudiciel
sur le bien-fondé du décompte, pourvu que le locataire émette des griefs
ayant quelque consistance (CACI 23 octobre 2015/555 consid. 5d). En
d’autres termes, si le locataire fait valoir un moyen relatif au décompte
litigieux qui n’apparaît pas d’emblée dénué de toute consistance, le juge
de l’expulsion doit se prononcer à titre préjudiciel sur la question et, en
règle générale, nier le cas clair.
3.4 En l’espèce, il n’est pas contesté que les appelants ne se sont
pas acquittés du montant facturé au titre du solde du décompte de
chauffage et qu’ils n’ont pas réagi à réception de la commination du 12
février 2016.
La résiliation notifiée aux appelants par formules officielles du
21 mars 2016 a été contestée par ceux-ci le 13 avril 2016, les appelants
ayant notamment annexé à leur requête le décompte litigieux. Le premier
juge avait connaissance de ce fait, puisque la Commission l’a informé 11

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mai 2016 qu’elle sursoyait à statuer sur la contestation de la résiliation
jusqu’à droit connu sur l’issue de la procédure d’expulsion.
Les appelants soutiennent qu’à l’audience de première
instance du 5 juillet 2016, à laquelle ils ont comparu non assistés,
l’appelante aurait abordé la question des charges, qu'elle trouvait
excessives en comparaison avec les années précédentes, mais que le
premier juge n'aurait pas investigué plus avant ce point. La bailleresse
avance pour sa part que les locataires n’auraient jamais contesté le
décompte de charge, se contentant de solliciter un règlement échelonné.
L’audience ayant été orale, il n’est pas possible, en l’absence de procès-
verbal, d’établir ce qui a effectivement été dit par les locataires en
première instance. Cela étant, la contestation de la résiliation par les
locataires était connue du premier juge. Ainsi, il apparaît à tout le moins
vraisemblable que la question des décomptes litigieux a été soulevée
d’une façon ou d’une autre en première instance, par exemple au moment
où le premier juge – tenu de s’assurer du caractère liquide des faits et du
droit invoqués – a interrogé les locataires sur les motifs de la contestation
de la résiliation. Ce moyen n’étant pas d’emblée dénué de consistance, le
premier juge ne pouvait se contenter de relever laconiquement l’absence
de motif d’annulabilité du congé, mais aurait dû se prononcer sur la
question à titre préjudiciel et, partant, déclarer la requête en cas clair
irrecevable. L’irrecevabilité de la requête d’expulsion en cas clair
n’empêche cependant pas la bailleresse de demander l’expulsion des
locataires sur la base de l'art. 257d CO en procédure simplifiée (art. 243
al. 2 let. c CPC) si les griefs des locataires relatifs au décompte de frais de
chauffage pour la période 2014/2015 devaient s'avérer infondés.
4. Il découle des considérants qui précèdent que l’appel doit être
admis et l’ordonnance entreprise réformée en ce sens que la requête
d’expulsion de la bailleresse est déclarée irrecevable. Les frais judiciaires
de première instance seront mis à la charge de la bailleresse et il n’y a pas
lieu d’allouer de dépens aux locataires, qui n’étaient pas représentés en
première instance.

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Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(art. art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’intimée, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celle-ci versera aux appelants la somme de
1'600 fr. à titre de dépens (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile
du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]).
Le 24 août 2016, le conseil d’office des appelants a déposé
une liste d’opérations pour la période du 18 juillet au 24 août 2016,
laquelle fait état d’un total de 6.42 heures de travail et de débours par 90
fr. 40. Au vu de la nature et de la difficulté de la cause, le temps allégué
paraît approprié. Il s’ensuit qu’au tarif horaire de 180 fr. (art. 2 al. 1 let. a
RAJ [règlement sur l’assistance judiciaire en matière civile du 7 décembre
2010 ; RSV 211.02.3]), l’indemnité s’élève à 1'555 fr., montant auquel
s’ajoutent les débours par 90 fr. 40 et la TVA de 8 % sur le tout, ce qui
porte l’indemnité d’office de Me David Millet à 1'345 francs. Cette
indemnité ne sera versée que si les dépens ne peuvent pas être obtenus
de la partie adverse (122 al. 2 CPC).
Les bénéficiaires de l’assistance judiciaire sont, dans la mesure
de l’art. 123 CPC, tenus au remboursement de l’indemnité à leur conseil
d’office mis à la charge de l’Etat.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :

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I. La requête d’expulsion déposée le 10 mai 2016 par
X.________ SA, partie bailleresse, contre H.________ et
K.________, parties locataires, est irrecevable.
II. Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 280
fr. (deux cent huitante francs), sont mis à la charge de la
partie bailleresse.
III. Il n’est pas alloué de dépens de première instance.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(cent francs), sont mis à la charge de l’intimée X.________ SA.
IV. L’indemnité d’office de Me David Millet, conseil des appelants,
est arrêtée à 1'345 fr. (mille trois cent quarante-cinq francs),
TVA et débours compris.
V. L’intimée X.________ SA doit verser aux appelants H.________ et
K.________, solidairement entre eux, la somme de 1'600 fr.
(mille six cents francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
VI. Les bénéficiaires de l’assistance judiciaire sont, dans la mesure
de l’art. 123 CPC, tenus au remboursement de l’indemnité au
conseil d’office mis à la charge de l’Etat.
VII. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 7 septembre 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux
intéressés.
Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié en expédition complète à :
- Me David Millet (pour H.________ et K.________),
- Mikaël Ferreiro, aab (pour X.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Madame la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Le greffier :