vd_gerichte · PT16.051162 · 2021-01-20 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT16.051162-200869
24
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 20 janvier 2021
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
M. Oulevey et Mme Cherpillod, juges
Greffier : M. Magnin
*****
Art. 310, 311 et 317 CPC ; 412 et 413 CO
Statuant sur l’appel interjeté par A.J.________ et B.J.________, à
[...], défendeurs, contre le jugement rendu le 4 novembre 2019 par le
Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la cause divisant
les appelants d’avec R.________, à [...], demanderesse, et [...] (ci-après :
V.________), à [...], appelée en cause, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 4 novembre 2019, dont les considérants ont
été communiqués pour notification aux parties le 15 mai 2020, le Tribunal
civil de l’arrondissement de l’Est vaudois a admis la demande introduite le
17 novembre 2016 par R.________ à l’encontre de A et B.J.________ (I), a dit
que ceux-ci étaient les débiteurs, solidairement entre eux, de R.________,
et lui devaient immédiat paiement de la somme de 37'260 fr., avec
intérêts à 5% l’an dès le 22 juillet 2016 (II), a rejeté la conclusion n° II
prise par A et B.J.________ au pied de leur requête d’appel en cause du 24
mai 2017 (III), a arrêté les frais de justice à 10'800 fr., les a mis à la
charge de ces derniers, solidairement entre eux, et les a compensés avec
l’avance de frais versée par les parties (IV), a dit que A et B.J.________
étaient les débiteurs, solidairement entre eux, de R.________, et lui
devaient immédiat paiement de la somme de 7'086 fr. 80 à titre de
remboursement de l’avance de frais de justice (V), a dit que A et
B.J.________ étaient les débiteurs, solidairement entre eux, de R.________, et
lui devaient immédiat paiement de la somme de 6'900 fr. à titre de
dépens (VI), a dit que A et B.J.________ étaient les débiteurs, solidairement
entre eux, de V.________, et lui devaient immédiat paiement de la somme
de 6'000 fr. à titre de dépens (VII) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (XIII).
En droit, les premiers juges ont relevé que R.________ avait
entrepris de nombreuses démarches, auprès d’un nombre important de
personnes, dont l’acquéreur final Z.________, en vue de promouvoir la
vente du bien immobilier des appelants. Ils ont ajouté que Z.________ avait
fait part, le 4 mai 2016, de son intérêt à R.________ d’acquérir le bien en
question et qu’il avait ensuite contacté, le 26 mai 2016, V.________ et
formulé, par l’intermédiaire de cette dernière, une offre d’achat à
1'150'000 fr. à A et B.J.________, acceptée par ces derniers, le contrat de
vente ayant été conclu le 23 juin 2016.
Les premiers juges ont considéré que, dans la mesure où elle
avait notamment établi un dossier de vente du bien en question et

- 3 -
effectué une visite le 24 mai 2016 avec Z.________, il était incontestable
que R.________ avait rempli son rôle d’agent indicateur et était intervenue
de manière déterminante dans la conclusion du contrat de vente, et ce
quand bien même V.________ avait été mise en œuvre dans un second
temps. Ils ont en revanche estimé que le lien entre le choix de Z.________
de s’adresser à V.________ et une prétendue défaillance de R.________
n’était pas établi, dès lors que les reproches formulés par Z.________ à la
société précitée sur ce point, repris par A et B.J.________ dans leurs
allégations, n’étaient pas sérieux, l’acquéreur étant à cet égard de
mauvaise foi. Au surplus, selon les premiers juges, il incombait à A et
B.J.________, dont l’expérience en matière de transaction immobilière était
avérée et qui avaient pris en connaissance de cause le risque de confier
deux mandats de courtage d’indication distincts, de s’assurer, au plus tard
lors de la conclusion du contrat de vente, que l’acquéreur n’avait pas
traité avec R.________. Les vendeurs savaient ou à tout le moins « auraient
dû savoir » avant la vente que ces derniers avaient été en contact. Il leur
incombait de se renseigner sur le nom de l’acquéreur et d’en informer
R.________, respectivement V.________, le cas échéant en vue de la
répartition de la commission entre les deux courtiers impliqués. Les
premiers juges ont ajouté que A et B.J.________ s’étaient bien gardés de
préciser le nom de l’acquéreur lorsqu’ils avaient informé a posteriori
R.________ de la vente de leur bien-fonds, de sorte que leur ignorance
éventuelle ne leur était d’aucun secours et que leur négligence devait en
tout état de cause leur être imputée. Enfin, aucun manquement ne pouvait
être reproché à R.________, qui n’avait au demeurant aucune raison de
douter de la bonne foi de A et B.J.________. Au vu de ces éléments, les
premiers juges ont estimé qu’il était patent que A et B.J.________ avaient
profité de l’activité déployée par R.________ pour conclure le contrat de
vente avec Z.________, que l’existence d’un lien de causalité entre l’activité
du courtier et la conclusion du contrat de vente était réalisée, que la
commission était due, en totalité, à la société précitée, par 37'260 fr., et
qu’aucune répartition de la commission ne se justifiait.

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Enfin, les premiers juges ont indiqué que A et B.J.________
n’ayant établi ni le paiement ni la valeur d’une commission envers
V.________, ils ne pouvaient en obtenir la restitution.
B. a) Par acte du 17 juin 2020, A et B.J.________ ont interjeté appel
contre ce jugement. Ils ont pris les conclusions suivantes :
« 1. L’appel est admis.
2. Par conséquent le prononcé du Président du Tribunal civil
d’arrondissement de l’Est vaudois du 23 mai 2019 est modifié
comme suit :
I. Déclare recevable les allégués 183 à 189 contenus dans
l’écriture déposée le 6 août 2018 par A et B.J.________, qui sont
maintenus au dossier avec les pièces y afférentes et les
déterminations des autres parties.
II. à VII. Inchangés.
3. Par conséquent le jugement du Tribunal d’arrondissement de
l’Est vaudois du 4 novembre 2019 est modifié comme suit :
PRINCIPALEMENT
I. La demande introduite le 17 novembre 2016 par R.________ à
l’encontre de A et B.J.________ est rejetée.
II. La requête d’appel en cause introduite le 24 mai 2017 par A et
B.J.________ à l’encontre de V.________ est rejetée.
III. Les frais de justice liés à la demande sont mis à la charge de
R.________.
IV. Les frais de justice liés à l’appel en cause sont mis à la charge
de A et B.J.________.
V. Les dépens de A et B.J.________ en lien avec la demande sont
mis à la charge de R.________.
VI. Les dépens de V.________ en lien avec l’appel en cause sont mis
à la charge de A et B.J.________.
SUBSIDIAIREMENT
I. La demande introduite le 17 novembre 2016 par R.________ à
l’encontre de A et B.J.________ est partiellement admise.
II. A et B.J.________ doivent à R.________ la somme de CHF
14'539,50, avec intérêt à 5% l’an dès le 22 juillet 2016, à titre de
moitié de commission de courtage (3% sur 900'000.- + TVA).
III. La requête d’appel en cause introduite le 24 mai 2017 par A et
B.J.________ à l’encontre de V.________ est partiellement admise.

- 5 -
IV. V.________ doit à A et B.J.________ la somme de CHF 14'539,50,
avec intérêts à 5% l’an dès le 22 juillet 2016, à titre de ristourne
d’une part de la commission de courtage (3% sur 900'000.- + TVA).
V. Les frais de justice liés à la demande sont répartis de moitié
entre R.________ et A et B.J.________.
VI. Les frais de justice liés à l’appel en cause sont répartis par
moitié entre V.________ et A et B.J.________.
VII. Chaque partie garde ses propres dépens.
PLUS SUBSIDIAIREMENT
I. La demande introduite le 17 novembre 2016 par R.________ à
l’encontre de A et B.J.________ est partiellement admise.
II. A et B.J.________ doivent à R.________ la somme de CHF 29'079.-
avec intérêts à 5% l’an dès le 22 juillet 2016, à titre de commission
de courtage (3% sur 900'000.- + TVA).
III. La requête d’appel en cause introduite le 24 mai 2017 par A et
B.J.________ à l’encontre de V.________ est rejetée.
IV. Les frais de justice liés à la demande sont répartis
équitablement entre R.________ et A et B.J.________.
V. Les frais de justice liés à l’appel en cause sont mis à la charge
de A et B.J.________.
VI. Les dépens de V.________ en lien avec l’appel en cause sont mis
à la charge de A et B.J.________.
VII. R.________ et A et B.J.________ gardent leurs propres dépens liés
à la demande. ».
b) Par acte daté du 14 septembre 2014 (recte : 2020),
R.________ a déposé une réponse, au pied de laquelle elle a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet de l’appel, tant s’agissant des
conclusions principales que subsidiaires.
c) Le 14 septembre 2020, V.________ a également déposé une
réponse. Elle a pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions
suivantes :
« A. Les conclusions 1 et 2 sont rejetées.
B. Les conclusions principales II, IV et VI sont admises, V.________
s’en remettant à justice sur les conclusions I, III et V.
C. Les conclusions subsidiaires sont rejetées.
D. Les conclusions plus subsidiaires III, V et VI sont admises,
V.________ s’en remettant à justice sur les conclusions I, II, IV et
VII. ».

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d) Le 16 septembre 2020, R.________ a informé l’autorité de
céans que son mémoire du 14 septembre 2014 contenait quelques fautes
d’orthographe et des erreurs de syntaxe. Elle a donc transmis à nouveau
son mémoire de réponse, dûment rectifié, précisant que les passages
corrigés étaient surlignés en jaune et que ceux-ci n’avaient pas la moindre
incidence sur le sort de la présente cause.
e) Par lettre du 28 octobre 2020, la Juge déléguée de la Cour
de céans a informé les parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y
aurait pas d’autre échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de
preuve nouveau ne serait pris en compte.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement de première instance complété par les pièces du
dossier :
1. a) R.________ est une société anonyme inscrite au Registre du
commerce du canton de Vaud depuis le [...], dont le siège social est à [...].
Elle a pour but [...].
G.________ a travaillé en qualité de courtière pour le compte de
R.________ jusqu’à sa retraite. Elle s’est occupée du dossier des époux A et
B.J.________ avec lesquels elle est amie de longue date. Par le passé,
G.________ s’est également occupée de la vente d’autres biens immobiliers
du couple.
b) A et B.J.________ étaient propriétaires en main commune,
société simple, d’un appartement de 5,5 pièces, en propriété par étage
constituée sur la parcelle [...], sise [...] sur le territoire de la commune de
[...].
A.J.________ exerce une fonction dirigeante pour le compte de
la société [...].

- 7 -
c) V.________ est une société anonyme inscrite au Registre du
commerce du canton de Vaud depuis le [...], dont le siège social est à [...].
Elle a pour but les [...].
L.________ a travaillé en qualité de courtier pour le compte de
V.________.
2. Depuis l’année 2001, A et B.J.________ ont effectué plusieurs
transactions immobilières bénéficiaires pour lesquelles ils ont chaque fois
recouru aux services de G.________ au sein de R.________ et de L.________
au sein de V.________ avec lesquels des contrats de courtage ont été
conclus.
3. En 2015, A et B.J.________ ont entrepris des démarches dans le
but de vendre leur bien immobilier sis chemin de [...], à [...].
4. Le 7 juillet 2015, A et B.J.________ ont conclu un contrat de
courtage exclusif avec V.________ portant sur la vente de leur bien
immobilier.
L.________, alors courtier auprès de V.________, s’est chargé du
dossier de A et B.J.________ qu’il connaissait.
Une plaquette de vente de l’appartement de A et B.J.________,
décrit comme un « Panorama exclusif et grande terrasse pour ce 5.5
pièces », a été établi par V.________. Les activités déployées par V.________
entre le 10 juillet 2015 et le 5 septembre 2016 en vue de promouvoir la
vente du bien immobilier de A et B.J.________ ont été répertoriées dans un
« rapport propriétaire », non daté, de soixante-cinq pages. Le rapport
mentionne en particulier que vingt-sept visites ont été effectuées dans le
cadre de ce mandat.
A et B.J.________ ne sont pas parvenus à vendre leur bien
immobilier au prix initialement fixé dans le contrat de courtage conclu
avec V.________.

- 8 -
5. a) En novembre 2015 à tout le moins, A et B.J.________ ont fait
appel à R.________, par l’entremise de G.________, pour les aider à vendre
ledit bien immobilier.
b) Le 8 novembre 2015, R.________ et A et B.J.________ ont
signé un contrat de courtage non exclusif dont la teneur est la suivante :
« 1. Parties au Monsieur et Madame A et B.J.________ – Rte [...] – [...]
contrat [...] (désigné ci-après le « mandant ») mandate
R.________, régie immobilière – [...]
Membre de [...] (désignée ci-après le « courtier ») afin de
trouver un acquéreur pour l’objet décrit sous chiffre 2.
2. Désignation de a) Genre : Appartement en PPE de 5.5 pièces avec
l’objet balcons et terrasse
Si le contrat porte sur des parts de copropriété par étages ou
sur un fonds de commerce, la liste des parts de PPE ou des
biens compris dans le fonds de commerce (mobilier,
agencement, machines et marchandises) est annexée pour
faire partie intégrante du présent contrat.
b) Lieu de situation : Bien-fonds [...]- Chemin de [...]
c) Propriété de l’objet : Monsieur et Madame A et
B.J.________
3. Rôle du courtier a) Le courtier est chargé d’intervenir comme négociateur en
ce sens qu’il s’entremettra entre le mandant et l’amateur en
vue de faire aboutir la vente ou la promesse de vente, ou
comme indicateur en ce sens qu’il indiquera au mandant les
amateurs susceptibles d’être intéressés par la conclusion d’un
contrat de vente ou d’une promesse de vente.
b) Le courtier peut faire appel à toute collaboration de son
choix (collaborateur ou courtier substitué), sous sa
responsabilité et sans frais supplémentaires pour le mandant.
4. Prix de vente Fr. 1'400'000 (un million quatre cent mille francs)
demandé
ou selon liste annexée, en cas de vente de parts de
copropriété par étages ou de fonds de commerce (art. 1 litt.
a), commission de courtage comprise.
Le prix de vente demandé n’a qu’une valeur indicative, en ce
sens que le courtier aura droit à sa commission même si
l’objet est vendu à un prix inférieur.

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5. Taux de la a) Le taux de la commission due par le mandant au courtier, si
commission la vente ou la promesse de vente aboutit grâce à la
négociation que ce dernier a conduite ou grâce à l’indication
qu’il a fournie, est fixé en pour-cent du prix de vente, soit :
Tarif : 3% + TVA
(…)
6. Frais et débours a) L’extinction du contrat de courtage en raison de sa
résiliation par l’une ou l’autre des parties ou en cas
d’exécution du contrat par l’intermédiaire d’un autre
mandataire ou le mandant lui-même, entraîne le
remboursement par le mandant des frais ci-après :
a) Frais forfaitaires pour l’établissement du dossier : Fr. 500.-
Offerts
b) Frais publicitaires, au maximum et sur présentation des
justificatifs : Fr. 2'000.-
Le règlement interviendra dans les 30 jours dès réception du
décompte.
b) En cas de vente par R.________, tous les frais
susmentionnés seront inclus dans la commission de
courtage due.
7. TVA La taxe sur la valeur ajoutée prélevée tant sur la commission
que sur les frais et débours est facturée en sus au mandant.
8. Exigibilité de la La commission, le solde et débours et la TVA sont exigibles
commission, du dès la conclusion de la vente. Le mandant autorise le notaire à
solde des frais et recevoir et payer la note d’honoraire du courtier calculée
débours selon présent contrat.
9. Cas particuliers a) Si l’activité du courtier permet d’aboutir à la conclusion
dans lesquels la d’une promesse de vente et d’achat celui-ci aura droit à une
commission, ainsi pleine commission au sens de l’article 5 du présent contrat
que les frais et indépendamment de l’exécution de la susdite promesse de
débours sont dus vente et d’achat.
b) Si l’activité du courtier permet d’aboutir à la conclusion
d’une simple promesse de vente et que celle-ci demeure
inexécutée, le courtier aura droit à une indemnité équivalent à
25% du dédit, de la clause pénale ou de l’indemnité due par
la partie qui refuse d’exécuter la promesse. En aucun cas, le
montant de l’indemnité touchée par le courtier ne pourra
excéder celui de la commission ainsi que des frais et débours
auxquels il aurait eu droit en cas d’exécution de la promesse.
c) Si l’activité du courtier a provoqué le transfert de l’objet à
un tiers non indiqué au mandant, mais au bénéfice d’un droit
de préemption, d’emption ou de réméré, ou encore si la vente
a été effectuée non au client nommément désigné par le
courtier, mais à un nommable, personne physique ou morale

- 10 -
désignée par ledit client, le courtier aura droit à une pleine
commission au sens de l’article 5 du présent contrat.
10. Durée a) Le mandat est donné au courtier pour une période de six
mois échéant le 31 mai 2016
b) Le mandat sera tacitement reconduit pour une même
durée, et ainsi de suite de six mois en six mois, sauf avis de
résiliation donné et reçu par lettre recommandée un mois à
l’avance pour le terme prévu.
11. Pouvoirs de Le présent contrat confère au courtier le pouvoir de consulter
représentation et de requérir toutes copies de pièces en matière fiscale,
cadastrale (extraits du Registre foncier, y compris les
créances hypothécaires) et autres (Etablissement cantonal
d’assurance-incendie, créanciers hypothécaires, etc.)
concernant l’objet à vendre.
12. Election de for et
élection de droit a) Pour tout litige qui pourrait résulter du présent
contrat, le mandant déclare accepter expressément la
compétence des Tribunaux du lieu de situation de
l’objet désigné à l’article 2 du présent contrat.
b) Le droit suisse est applicable. ».
6. Le même jour, A et B.J.________ ont informé V.________ qu’un
contrat de courtage portant sur le même bien immobilier avait également
été conclu avec R.________. V.________, par l’entremise de L.________, a
accepté de renoncer à l’exclusivité du contrat de courtage conclu le 7
juillet 2015.
7. R.________ a établi un prospectus de douze pages destiné à
promouvoir la vente du bien immobilier de A et B.J.________, décrit comme
« un splendide 5.5 pièces avec vue exceptionnelle lac et Alpes »,
comprenant des photographies du bien et des descriptifs. Elle a en outre
offert l’immeuble à la vente sur différents sites Internet dès le 18
novembre 2015.
8. a) Entre le 9 novembre 2015 et le 26 juin 2016, R.________ a
répertorié les démarches effectuées auprès de clients potentiels en vue de
vendre le bien immobilier de A et B.J.________ dans huit rapports mensuels
qui mentionnaient notamment les correspondances adressées, les

- 11 -
observations des clients et les visites effectuées. Selon les rapports
précités, les prestations de R.________ entre janvier et juin 2016 peuvent
être résumées de la manière suivante :
Clients potentiels
Réponses
Mois (consultation, Visites
négatives
téléchargement)
janvier 22 4 10
février 14 3 10
mars 7 2 1
avril 10 - -
mai 26 3 3
juin 12 1 2
Certains rapports mensuels ont été adressés à A et
B.J.________.
S’agissant de l’envoi du rapport d’activité du mois de mai 2016
(cf. consid. C.11b infra).
9. a) Entre le mois de novembre 2015 et le mois de juin 2016,
R.________ et les époux [...] se sont échangé plusieurs courriels et plusieurs
messages sms en lien avec l’avancement du mandat de vente,
notamment quant au prix de vente et au marché de l’immobilier.
b) Le 21 décembre 2015, R.________ a adressé un courrier à A
et B.J.________, dont la teneur est la suivante :
« (…)
Suite à notre entretien de ce jour, nous vous confirmons par la
présente modifier le prix de vente de votre bien susmentionné et le
proposer à nos clients au prix de :
Fr. 1'250'000.-, 2 places de parc incluses
Les conditions de courtage de notre contrat du 8 novembre 2015
restent inchangées.
(…) ».

- 12 -
c) Le 29 avril 2016, R.________ a adressé un courriel à A et
B.J.________ dont la teneur est la suivante :
« (…)
Conformément à votre e-mail de ce jour, nous vous confirmons par
la présente modifier le prix de vente de votre bien susmentionné et
le proposer à nos clients au prix de :
Fr. 1'150'000.-, places de parc en sus à Fr.
70'000.-
Les conditions de courtage de notre contrat du 8 novembre 2015
restent inchangées.
(…) ».
10. Par courriel du 13 mai 2015, R.________ a transmis à A et
B.J.________ une offre d’achat de 1'000'000 francs. Cette offre a été
refusée.
11. a) Au mois de mai 2016, Z.________ a pris contact avec
R.________ et lui a fait part de son intérêt pour l’acquisition du bien
immobilier de A et B.J.________. R.________ a établi un rapport d’activité
pour la période du 1er au 31 mai 2016 daté du 8 juin 2016 dans lequel elle
a indiqué plusieurs démarches effectuées concernant Z.________. Ce
rapport a en particulier la teneur suivante :
« Monsieur [...]
04.05.16 Téléchargement du dossier pdf
04.05.16 Téléchargement du dossier pdf
04.05.16 Envoi de courrier (s) électronique (s)
04.05.16 Téléchargement du dossier pdf
09.05.16 Envoi de courrier (s) électronique (s)
10.05.16 Téléchargement du dossier pdf
11.05.16 Téléchargement du dossier pdf
12.05.16 Visite
Proposition de visite à 11h ou 14h jeudi 12 et
vendredi 13 mai
13.05.16 Envoi de courrier (s) électronique (s)
24.05.16 Téléchargement du dossier pdf
24.05.16 Visite
Investissement limite pour eux, ont d’autres
appartements à voir. A demandé plan avec côtés et
PV d’AG pour étudier le dossier mais fourchette un
peu trop haute pour eux quand même.

- 13 -
25.05.16 Envoi de courrier (s) électronique (s)
25.05.16 Téléchargement du dossier pdf
30.05.16 Envoi de courrier (s) électroniques (s) ».
b) S’agissant de l’envoi du rapport à A et B.J.________ et de la
date de cet envoi, ces derniers ont certes admis que R.________ leur avait
envoyé des rapports mensuels pour la période de novembre 2015 au 26
juin 2016 (détermination ad all. 17). L’envoi du rapport pour le mois de
mai n’est toutefois pas spécifiquement objet de la preuve de l’allégué 17.
L’admission de cet allégué par le témoin G.________, anciennement
employée par R.________, n’apporte donc rien sur ce point, celle-ci
déclarant tout au plus ne plus se rappeler des détails. Surtout, A et
B.J.________ ont contesté l’allégué 130 dans lequel R.________ déclarait
avoir envoyé le rapport pour la période du 1er au 31 mai 2016 le 6 juin
2016. En l’occurrence, cette date n’est pas celle qui est mentionnée sur le
rapport, celui-ci indiquant la date du 8 juin 2016. Or cette seule mention
n’est pas suffisante pour retenir comme établi que A et B.J.________
auraient effectivement reçu ce document à cette date et que, partant,
R.________ leur aurait communiqué avant que la vente ne soit conclue, à
savoir le 23 juin 2016, le nom de Z.________ en tant qu’acquéreur
potentiel. La réception par A et B.J.________ du rapport daté du 8 juin 2019
n’a ainsi pas été établie. En particulier, il n’a pas été prouvé que le rapport
de mai 2016 leur aurait été adressé avant la passation du contrat de vente
le 23 juin 2016. Ce fait ne peut en conséquence être constaté ici.
12. a) Le 24 mai 2016, Z.________ a visité la propriété de A et
B.J.________ pour la première fois. Il a téléchargé le dossier immobilier à
plusieurs reprises et a sollicité des renseignements complémentaires
auprès de R.________, notamment les procès-verbaux de l’assemblée
générale et des plans.
Par courriel du 24 mai 2016, R.________ a sollicité les
documents précités auprès de A et B.J.________. Ceux-ci y ont donné suite
le 30 mai 2016 seulement. A cette occasion, R.________ a par ailleurs
rectifié les calculs de surface sur la base des plans qui lui ont été remis et

- 14 -
recommandé aux époux [...] de conclure avec un autre client si une offre à
1'150'000 fr. devait être formulée.
A l’audience des débats et de jugement du 7 octobre 2019,
Z.________, entendu en qualité de témoin, a indiqué avoir reçu ces
informations une semaine après en avoir fait la demande.
b) Le 25 mai 2016, R.________, par l’intermédiaire de
G.________, a adressé le courriel suivant à A.J.________ :
« Bonsoir [...],
Un client souhaite recevoir par mail les documents suivants :
- plan des côtes
- compte-rendu des 2 derniers PV d’Assemblée Générale.
(…) ».
Le 30 mai 2016, G.________ a encore adressé à A.J.________ le
courriel suivant :
« (…)
J’envoie ce plan au client intéressé mais vu l’écart des surfaces
entre annoncé et la réalité, j’ai bien peur qu’il ne donne pas suite…
(…) ».
13. Le jeudi 26 mai 2016, Z.________ a contacté V.________ au sujet
du bien immobilier de A et B.J.________ en précisant notamment déjà
connaître le bien. Le même jour, il a fait part de son intérêt pour ce bien.
Une visite a été organisée le samedi 28 mai 2016 avec L.________.
Par courriel du 29 mai 2016, Z.________ a formulé une offre
d’achat pour l’appartement des époux [...] et les deux places de parc pour
un montant total de 1'150'000 francs.
Le 1er juin 2016, V.________ a informé Z.________ que son offre
d’achat avait été acceptée par A et B.J.________.
Le même jour, Z.________ a adressé le courriel suivant à
R.________ :

- 15 -
« Chère Madame,
Je me réfère à notre visite à [...] ainsi qu’à nos différents échanges
et vous informe que nous ne sommes plus en cherche d’un bien
immobilier.
Avec mes meilleurs messages. ».
Les jours suivants, V.________ et Z.________ se sont échangé des
courriels en vue d’organiser la vente du bien immobilier des époux [...].
Une dernière visite a été organisée.
A l’audience des débats et de jugement du 7 octobre 2019,
L.________, ancien employé de V.________, entendu en qualité de témoin, a
déclaré avoir effectué plusieurs visites du bien immobilier avec Z.________,
avoir clarifié plusieurs points avec les autres copropriétaires et avoir
négocié le prix de vente de l’appartement. Il a par ailleurs indiqué avoir
ignoré, lors de la première visite, que Z.________ s’était adressé
préalablement à R.________, précisant l’avoir appris ultérieurement. Il a
enfin dit avoir averti A et B.J.________ que le futur acquéreur avait déjà
visité leur bien immobilier avec R.________, toutefois sans se souvenir du
moment précis de cette communication. L.________ a encore déclaré ne
pas avoir informé la société précitée ni au moment de la prise en charge
de Z.________ ni au moment de la finalisation de l’acte de vente.
14. En annexe à un courriel du 6 juin 2016, Me [...], notaire, a
adressé à A et B.J.________, avec copie à V.________ et Z.________, un projet
d’acte de vente du bien immobilier daté du même jour. Le contenu de ce
courriel mentionnait le nom de Z.________ en tant qu’acquéreur. Le projet
d’acte de vente également.
Par courriel du 21 juin 2016, A et B.J.________ ont informé
R.________ que leur bien immobilier avait été vendu au prix de 1'150'000
fr. et que la vente allait être signée le 23 juin 2016.
Par contrat notarié du 23 juin 2016, A et B.J.________ ont vendu
leur bien immobilier à Z.________ pour un montant de 1'150'000 francs.
Ces derniers se sont rencontrés pour la première fois lors de cette

- 16 -
occasion. Le contrat prévoit notamment que la commission de courtage
due à V.________ sera supportée par les vendeurs.
Le 29 juin 2016, Z.________ a été inscrit au Registre foncier en
qualité de propriétaire de la parcelle RF n° [...], sise chemin [...] à [...].
15. Par courrier du 5 juillet 2016, R.________ a félicité A et
B.J.________ pour la vente de leur bien et les a invités à régler les frais
publicitaires d’un montant forfaitaire de 2'000 francs. Le coût effectif des
frais de publication s’est élevé à 5'649 fr. 15. Les prénommés ont précisé
qu’ils s’étaient acquittés de la somme forfaitaire précitée. Dans la mesure
où ce versement n’est pas établi par pièce et où sa réalité est contestée
par R.________ (cf. all. 53 de A et B.J.________ et déterminations y relative
de R.________), il ne sera pas retenu que les frais forfaitaires de publicité
auraient été payés par A et B.J.________.
A l’audience des débats et de jugement du 7 octobre 2019,
G.________, entendue en qualité de témoin, a déclaré qu’elle ignorait, à cet
instant, que l’acquéreur du bien immobilier était Z.________.
16. Par courriel du 11 juillet 2016, A et B.J.________ ont informé
R.________ que l’acquéreur de leur bien immobilier était Z.________.
A l’audience des débats et de jugement du 7 octobre 2019,
A.J.________, entendu en qualité de partie, a déclaré qu’il ignorait que
Z.________ avait traité avec R.________ et qu’il ne s’était pas préoccupé des
noms figurant sur les rapports d’activités qui lui avaient été adressés.
17. Par courrier du 11 juillet 2016, R.________ a fait parvenir aux
époux [...] une note d’honoraires d’un montant de 37'260 fr., payable dans
les dix jours, correspondant à la commission due pour la vente du bien à
Z.________, auquel le bien avait été proposé par l’intéressée durant le mois
de mai 2016.

- 17 -
Par courriel du 14 juillet 2016, A et B.J.________ ont contesté
devoir une quelconque commission à R.________, indiquant notamment
avoir déjà payé V.________.
Le 18 juillet 2016, Z.________ a adressé à A et B.J.________ un
courriel expliquant les raisons qui l’ont conduit à traiter avec V.________, en
lieu et place de R.________. Il a notamment relevé un accueil froid et
impersonnel de la part de la représentante de celle-ci, un manque de
disponibilité et une transmission tardive et restreinte des informations
demandées.
18. Le 10 août 2016, R.________ a déposé une requête de
conciliation devant le Tribunal de l’arrondissement de l’Est vaudois. La
conciliation n’ayant pas abouti, elle s’est vu délivrer une autorisation de
procéder en date du 27 septembre 2016.
Par demande du 17 novembre 2016, R.________ a conclu, avec
suite de frais et dépens, à ce que A et B.J.________ soient reconnus ses
débiteurs et lui doivent immédiat paiement de la somme de 37'260 fr.,
avec intérêts à 5% l’an dès le 11 juillet 2016.
Par réponse datée du 24 mai 2017, A et B.J.________ ont conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par
R.________ au pied de sa demande du 17 novembre 2016.
Le même jour, A et B.J.________ ont également déposé une
requête d’appel en cause à l’encontre de V.________. Ils ont en substance
conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que V.________ soit
« condamnée au paiement de 37'260 fr., avec intérêts à 5% dès le 11
juillet 2016, en leur faveur, lesquels seraient dus, payés ou supportés par
A et B.J.________, ou mis à la charge de A et B.J.________ d’une quelconque
manière, par le jugement sur l’action principale introduite par R.________ ».

- 18 -
Par décision du 14 septembre 2017, le Président du Tribunal
civil de l’arrondissement de l’Est vaudois a admis cette requête d’appel en
cause et a imparti un délai à V.________ pour se déterminer.
Par réponse du 13 novembre 2017, V.________ a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet de la conclusion n° II prise par A et
B.J.________ au pied de leur appel en cause du 24 mai 2017.
Par réplique du 13 février 2017, R.________ a maintenu les
conclusions prises dans sa demande du 17 novembre 2016.
Par duplique du 18 avril 2018, A et B.J.________ ont maintenu
l’ensemble de leurs conclusions.
Le 12 juin 2018, V.________ a également déposé une duplique.
Le 6 août 2018, A et B.J.________ ont déposé une nouvelle
écriture, intitulée « duplique ». Dans le cadre de celle-ci, ils ont exposé des
nouveaux allégués sous chiffres 183 à 189.
Le 16 août 2018, R.________ a déposé des déterminations.
19. Le 27 septembre 2018, les parties, assistées de leurs conseils
respectifs, ont été entendues lors de l’audience d’instruction et de
premières plaidoiries.
Par prononcé et ordonnance de preuve du 23 mai 2019, le
Président du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois a
notamment déclaré irrecevable les allégués sous chiffres 183 à 189
contenus dans la duplique déposée le 6 août 2018 par A et B.J.________.
Lors de l'audience des plaidoiries finales et de jugement du 7
octobre 2019, les témoins Z.________, L.________ et G.________ et la partie
A.J.________ ont été interrogés et leurs déclarations ont été ténorisées au
procès-verbal.

- 19 -
Le jugement a été rendu sous la forme d’un dispositif le 4
novembre 2019. La motivation du jugement a quant à elle été adressée
pour notification aux conseils des parties le 15 mai 2020.
En d roit :
1.
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les
décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel, écrit et motivé, doit être introduit
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée
(art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, interjeté en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), dirigé contre une
décision finale de première instance portant sur des conclusions
supérieures à 10’000 fr., l’appel est recevable.
Interjetées en temps utile (art. 312 al. 2 CPC), les réponses
déposées par les intimées le sont également, étant précisé que l’écriture
corrective déposée le 16 septembre 2020 par R.________, hors délai, ne
comporte aucun changement matériel.
1.3
1.3.1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Cette règle signifie que le procès
doit en principe se conduire entièrement devant les juges du premier
degré ; l'appel est ensuite disponible, mais il est destiné à permettre la

- 20 -
rectification des erreurs intervenues dans le jugement plutôt qu'à fournir
aux parties une occasion de réparer leurs propres carences (TF
4A_569/2013 du 24 mars 2014 consid. 2.3 ; TF 5A_445/2014 du 28 août
2014 consid. 2.1). En effet, dans le système du Code de procédure civile,
tous les faits et moyens de preuve doivent en principe être apportés dans
la procédure de première instance. La diligence requise suppose donc qu'à
ce stade, chaque partie expose l'état de fait de manière soigneuse et
complète et qu'elle amène tous les éléments propres à établir les faits
jugés importants (TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 et les
références citées, in : SJ 2013 I 311).
1.3.2 Les pièces 1001, 1004 et 1005 produites par les appelants font
déjà partie du dossier.
La pièce 1003, soit un extrait bancaire daté du 24 juin 2016,
est antérieure au jugement de première instance. Les appelants
n’exposent pas de manière crédible qu’ils n’auraient pas pu la produire en
première instance (cf. infra consid. 4.1). Partant, cette pièce est
irrecevable, faute de remplir les exigences posées à l’art. 317 al. 1 CPC.
La pièce 1006 est constituée des « règles [...] » (ci-après :
[...]). Les appelants font valoir qu’il s’agirait de faits notoires. Tel n’est pas
le cas sauf à considérer que l’ensemble des règles décrétées par des
associations de professionnels, qui plus est régionales, le seraient. Faute
pour les appelants d’exposer ce qui les aurait empêchés de les alléguer et
de produire la pièce 1006 en première instance, le contenu de ces règles
et cette pièces sont irrecevables, conformément à l’art. 317 al. 1 CPC. Au
demeurant, ces règles ne sont pas datées de sorte qu’on ignore si elles
étaient en vigueur au moment du litige, en 2016.
Enfin, faute également de remplir les conditions posées par
l’art. 317 al. 1 CPC, le fait allégué en appel que les intimées seraient
toutes deux membres de [...] est également irrecevable.
2.

- 21 -
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait
admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
2.2 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé. L'appelant
doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la
décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des
allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première
instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur
les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est
entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du
premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si
la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà été
présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée
(TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3) ou si elle ne contient que des
critiques toutes générales et superficielles de la décision attaquée ou
encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première
instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et
l'instance d'appel ne peut entrer en matière (TF 4A_376/2016 du 2
décembre 2016 consid. 3.2.1 ; TF 4A_61/2016 du 10 mai 2016 consid. 4 ;
TF 4A_593/2015 du 13 décembre 2016 consid. 5.1).
3. Les appelants se plaignent de la décision prise le 23 mai 2019
de déclarer irrecevables les allégués 183 à 189 contenus dans l’écriture
qu’ils ont déposée le 6 août 2018.
3.1 Selon l’art. 229 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux
ne sont admis aux débats principaux que s’ils sont invoqués sans retard et

- 22 -
qu’ils sont postérieurs à l’échange d’écritures ou à la dernière audience
d’instruction (novas proprement dits) (al. 1 let. a) ou s’ils existaient avant
la clôture de l’échange d’écritures ou la dernière audience d’instruction
mais ne pouvaient être invoqués antérieurement bien que la partie qui
s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (novas improprement
dits) (al. 1 let. b). S’il n’y a pas eu de second échange d’écritures ni de
débats d’instruction, les faits et moyens de preuves nouveaux sont admis
à l’ouverture des débats principaux (al. 2). Lorsqu’il doit établir les faits
d’office, le tribunal admet des faits et moyens de preuve nouveaux
jusqu’aux délibérations.
Selon la jurisprudence constante, récente et publiée, les faits
doivent être allégués en principe dans la demande, respectivement dans
la réponse pour les faits que doit alléguer le défendeur (art. 221 al. 1 let. d
et 222 al. 2 CPC). Ils peuvent l’être dans la réplique et la duplique si un
deuxième échange d’écritures est ordonné ou, s’il n’y en a pas, par dictée
au procès-verbal lors des débats d’instruction (art. 226 al. 2 CPC) ou à
l’ouverture des débats principaux, avant les premières plaidoiries (ATF 144
III 67 consid. 2 et les arrêts cités ; TF 4A_11/2018 du 8 octobre 2018
consid. 5.2.1). En cas de double échange d’écritures, la phase de
l’allégation se termine par conséquent avec la réplique pour la
demanderesse et avec la duplique pour la défenderesse (TF 4A_11/2018
du 8 octobre 2018 consid. 5.2.1). La jurisprudence admet toutefois,
lorsque la phase de l’allégation s’est terminée avec la réplique pour la
demanderesse et avec la duplique pour la défenderesse, que la
demanderesse conteste un fait allégué dans la duplique, sur la base de
faits non encore allégués mais dont l’allégation se justifiait objectivement
aux fins de cette contestation, ladite allégation lui étant encore permise
par l’art. 229 al. 1 let. b CPC (ATF 146 III 55 consid. 2.5.2 ; TF 4A_420/2019
du 13 mai 2020 consid. 3).
3.2 En l’espèce, l’autorité précédente a procédé à deux échanges
d’écritures. Les appelants n’invoquent pas que les faits allégués sous
chiffres 183 à 189, formulés donc après leur duplique du 18 avril 2018,
auraient rempli l’une des deux conditions posées par l’art. 229 al. 1 CPC

- 23 -
ou l’exception jurisprudentielle mentionnée en dernier lieu ci-dessus. Tel
n’apparaît au demeurant pas le cas. Au vu de la procédure ordinaire
applicable, ces faits n’ont pas à être établis d’office (cf. art. 229 al. 3 CPC).
Dans ces conditions, la décision de déclarer irrecevables les allégués
précités formulés le 6 août 2018 est fondée.
Que les appelants aient été invités à se déterminer sur la
duplique de V.________ ne leur permettait pas d’alléguer des faits
nouveaux. Déterminations et allégations sont des notions distinctes, ce
que les appelants semblent perdre de vue. Ces faits auraient dû, pour être
recevables, être formulés en temps utile, soit dans la duplique. Que les
intimées se soient déterminées ou non sur ces allégués ne change ainsi
rien à leur irrecevabilité dès lors que cette circonstance ne permet pas de
guérir le vice. Par surabondance, on relève qu’au vu de ce qui suit, ces
faits sont sans pertinence sur le sort de la cause.
4. Les appelants reprochent à l’autorité de première instance
d’avoir apprécié les preuves et constaté les faits inexactement.
4.1 Ils lui font tout d’abord grief d’avoir retenu à tort que la
commission de courtage n’aurait pas été payée de leur part à V.________.
Ils invoquent que ce paiement aurait été nouvellement mis en cause par
cette dernière lors des débats, de sorte que la pièce 1003 apportant la
preuve du paiement serait recevable.
Le paiement effectif d’une commission à V.________, fait positif,
ou l’absence de paiement, fait négatif, n’ont pas été allégués en première
instance. A cet égard, l’allégation que le contrat aurait prévu une
commission ou que le contrat de vente stipulait qu’une commission était
due ne peut être confondu avec l’allégation que celle-ci a été payée. Il
s’agit ici de faits distincts, les premiers n’impliquant pas le dernier. Faute
d’allégation en temps utile, il ne peut pour ce motif déjà pas être reproché
à l’autorité précédente de n’avoir pas constaté que les appelants avaient
payé une commission à V.________. Que les premiers juges aient admis
l’appel en cause de cette dernière n’y change rien. Quand bien même,

- 24 -
comme le font les appelants, on pourrait éventuellement en déduire que
V.________ a perçu la commission litigieuse, cela ne permet toutefois pas
de corriger le défaut d’allégation constaté ci-dessus et donc de retenir que
les appelants lui ont payé dite commission.
Pour le surplus, les appelants n’expliquent pas en quoi
l’allégation de ce fait en appel remplirait les conditions posées par l’art.
317 al. 1 CPC. Le seul fait que, lors des débats, V.________ ait soi-disant
contesté avoir été payée ne suffit pas, fut-il avéré. Il incombait au
contraire aux appelants, assistés d’un conseil juridique, d’alléguer les faits
à l’appui de leurs prétentions, en temps utile. Dans ces conditions, la
question de savoir si ce fait est établi ou non tombe à faux. La pièce 1003,
visant à prouver ce fait irrecevable, est au demeurant irrecevable, les
appelants ne démontrant pas ce qui les auraient empêché de produire
cette pièce en première instance. Les conditions strictes posées par l’art.
317 al. 1 CPC pour admettre ce fait et cette preuve nouvelle ne sont en
l’occurrence pas remplies.
4.2 Les appelants contestent avoir une expérience avérée en
matière de transaction immobilière.
Il résulte de la procédure qu’avant la vente de l’appartement
ici visé, les appelants avaient sollicité à plusieurs reprises tant l’une que
l’autre des intimées et conclu avec elles des contrats de courtage. Les
appelants reconnaissent au demeurant la passation de trois transactions
(appel, p. 5). De tels éléments permettent de retenir que les appelants
n’étaient pas des novices en la matière et d’attendre d’eux un minimum
d’attention quant aux contrats de courtage qu’ils concluaient et aux
conséquences que ces contrats pouvaient avoir. Que l’un des deux
appelants soit anglophone n’y change rien : les appelants étaient
propriétaires de l’appartement objet du courtage litigieux, sis en Suisse
romande, depuis 2007 (fait notoire ressortant du Registre foncier) et ceux-
ci indiquent avoir fait vendre en Suisse des biens depuis vingt-trois ans
(appel, p. 5), l’appelant écrivant au surplus parfaitement en français (pièce
58).

- 25 -
Le grief est infondé.
4.3 Les appelants reprochent à l’autorité précédente de n’avoir
pas davantage pris en considération le témoignage de Z.________, certains
éléments de celui-ci n’ayant pas été évoqués dans le jugement attaqué.
Les déclarations de ce témoins doivent toutefois être prises en
considération avec réserve dès lors déjà qu’il ressort des dires de celui-ci
qu’il procède de manière volontairement ambigüe avec ses partenaires
d’affaires. Il a en effet écrit à R.________ le 1er juin 2016, en se référant à la
visite de l’appartement organisée précédemment ainsi qu’à leurs
différents échanges, pour l’informer, sans formuler aucune critique ni rien
ajouter, « n’être plus en cherche [sic] d’un bien immobilier », lui cachant
alors volontairement que, pour ce même appartement, il avait formulé
auprès d’une autre régie une offre d’achat 48 heures auparavant. De
même, il a affirmé en justice avoir contacté V.________ au motif qu’il
n’aurait pas obtenu les informations demandées auprès de R.________
après une semaine et savait qu’il y avait une autre régie en charge. Il a
précisé que cela devait être une bonne semaine plus tard (cf. son audition
ad all. 28). Il ressort cependant des pièces produites que le témoin a visité
l’appartement avec la représentante de R.________ le 24 mai 2016 et a
demandé à l’issue de la visite des renseignements. Il a toutefois pris
contact avec V.________ pour le même appartement le 26 mai 2016 à 8
heures déjà. Entre les deux, il s’est écoulé au plus 48 heures. Cela
démontre que le témoin a tenté de justifier par des retards excessifs qui
n’en sont pas le changement de régie effectué à l’insu de R.________, pour
des raisons au mieux de susceptibilité personnelle (cf. son audition ad all.
40), impropres en elles-mêmes à remettre en question l’existence de
prestations de R.________ et leur qualité. A ce sujet encore, on note que le
témoin a dit que V.________ s’était « débrouillée pour lui faire visiter le plus
vite possible » (son audition ad all. 163). Or la visite a selon ce témoin eu
lieu le « samedi à 8 heures », soit le 28 juin, à savoir 48 heures après son
contact avec V.________. Celle-ci n’œuvrait donc pas plus lentement ou
plus vite que R.________.

- 26 -
Pour les mêmes motifs, la pièce 102, à savoir le courriel
envoyé le 18 juillet 2016 par Z.________ aux appelants, n’apparaît pas non
plus devoir se voir attribuer une quelconque force probante. Cette pièce
correspond en outre à une réponse à une question des appelants dont on
ignore la teneur, ceux-ci ayant caviardé la pièce produite, de sorte que
leur question n’est pas visible. De plus, cette pièce a été établie peu après
que R.________ ait demandé le paiement de sa commission et que les
appelants s’y soient refusés, ce qui réduit encore sa force probante.
4.4 Les appelants critiquent le fait que l’autorité précédente n’ait
pas retenu, sur la base des déclarations de L.________ (cf. ad all. 55), que
plusieurs clients étaient insatisfaits des prestations de R.________.
Dans sa détermination sur cet allégué, le témoin L.________ a
uniquement indiqué que Z.________ se déclarait mécontent des prestations
de R.________. Il ne l’a pas confirmé pour d’autres. Au demeurant, une telle
déclaration ne prouve rien s’agissant de la qualité des prestations de
R.________, faute de perception directe du témoin sur ce point (cf. art. 169
CPC). On souligne encore que les deux intimées sont concurrentes en
affaires, de sorte qu’il convient d’apprécier avec réserve les critiques
portées par le représentant de l’une contre l’autre.
5. Les appelants contestent le droit de R.________ de percevoir la
commission de courtage prévue par le contrat conclu entre eux le 8
novembre 2015.
5.1 L'art. 412 al. 1 CO (loi fédérale complétant le Code civil suisse
du 30 mars 1911 ; RS 220) définit le courtage comme un contrat par
lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à
l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage
d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un
contrat (courtage de négociation).

- 27 -
5.1.1 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès
que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à
la conclusion du contrat.
Le courtier est en principe appelé à développer une activité
factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du
mandant (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre
2017 consid. 2.1). Pour prétendre à un salaire, il doit prouver, d'une part,
qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès
(ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017
consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant
cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre
l'activité du courtier et la conclusion du contrat (TF 4A_153/2017 du 29
novembre 2017 consid. 2.1). En ce qui concerne le lien de causalité, il ne
s'agit pas d'un lien de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF
4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et la référence citée). Il
suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers
satisfaisant à l'objectif du mandant. La jurisprudence se contente d'un lien
psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers (TF
4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et l’arrêt cité), lien qui
peut subsister malgré une rupture des pourparlers. A cet égard, il importe
peu qu'un autre (nouveau) courtier ait également été mis en œuvre. En
pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante
que si l'activité du premier courtier n'a abouti à aucun résultat, que les
pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et
que l'affaire est finalement conclue, avec le contractant que le premier
courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (TF 4A_153/2017
du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et l’arrêt cité).
5.1.2 En matière de courtage d'indication, il suffit que le courtier
annonce l'occasion de conclure au mandant. On peut distinguer deux
phases : tout d'abord le courtier recherche des amateurs, puis il
communique au mandant les occasions de conclure (Marquis, Le contrat
de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne, 1993, p.
421). Dans le cadre de la première phase, en matière immobilière, il s'agit

- 28 -
d'insérer des annonces dans les journaux, de répondre aux annonces, de
tenir des fichiers, de placarder l'objet à vendre, de provoquer des contacts
avec des professionnels ou des personnes externes à la profession. Cette
période de recherche n'étant pas une condition essentielle de l'activité du
courtier, celui-ci peut avoir connaissance d'un amateur par hasard et non
en développant son activité de recherche, sans que cela remette en cause
son droit au salaire (Marquis, op. cit., p. 422).
Il incombe au courtier, s'il entend recevoir une rémunération,
d'indiquer à son mandant une occasion de conclure qui lui était inconnue
jusque-là (TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et l’arrêt
cité). Ainsi, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de
causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le
premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a
acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication
que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (TF
4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3 et les arrêts cités).
En cas de rupture des pourparlers (menés par le premier
courtier indicateur), puis d'une reprise de ceux-ci (par un nouveau
courtier, mais entre les mêmes parties et sur la même affaire) et de la
conclusion d'un contrat, il faut alors distinguer : (a) si les parties ont repris
contact (et les pourparlers) en raison des relations précédemment tissées
(et dont le premier courtier était l'instigateur), le lien de causalité entre
l'activité déployée par celui-ci et la conclusion du contrat est maintenu ;
(b) si la reprise des pourparlers entre les parties trouve son origine dans
l'intervention ultérieure et indépendante du nouveau courtier, le lien de
causalité entre l'activité déployée par le premier courtier et la conclusion
du contrat fait alors défaut (cf. ATF 72 II 84 consid. 2, qui traite
explicitement du courtage d'indication ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre
2017 consid. 2.3 ; Marquis, op. cit., p. 440 ss). Le temps écoulé entre les
derniers efforts du (premier) courtier et la conclusion du contrat principal
est en soi un fait dénué de portée (ATF 84 II 542 consid. 3 ; TF
4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3).

- 29 -
L'activité d'un autre courtier, qui ultérieurement indique le
même amateur, ne peut plus être dans un rapport de causalité si le
contrat principal est conclu avec cet amateur. La doctrine admet de
manière unanime qu'en cas d'activité de plusieurs courtiers indicateurs, le
mandant ne doit donc payer qu'un salaire au courtier qui, le premier, lui a
indiqué l'amateur avec lequel le contrat principal a été conclu (Marquis,
op. cit., pp. 219-220).
5.1.3 Le courtage de négociation est une activité d’entremise, par
laquelle le courtier amène les futurs cocontractants à harmoniser les
diverses exigences qui les séparent, à préparer le contrat principal
conformément à ce qui est prévu dans le contrat de courtage, à infléchir la
volontiers du tiers de conclure le contrat principal (Marquis, op. cit., p.
425). Contrairement au courtier indicateur, le courtier négociateur exerce
l’essentiel de son activité auprès de l’amateur avec qui il doit entrer en
contact directement ou par l’intermédiaire d’un mandataire ; la doctrine
distingue habituellement quatre phases dans l’activité du courtier
négociateur, à savoir la recherche d’amateur, la communication de
l’occasion de conclure à l’amateur, le travail de négociation auprès de
l’amateur et la communication au mandant que l’amateur est prêt à
conclure, étant précisé que la naissance du droit au salaire n’est pas
subordonnée à la condition que chacune de ces activités ait été exercée
par le courtier (Marquis, op. cit., pp. 425-426). Il suffit qu’à un moment de
son activité, le courtier ait provoqué un des motifs qui a déterminé le tiers
à conclure (Marquis, op. cit., p. 427).
L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier
et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de
négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à
communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et
n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (TF 4A_337/2011 du 15
novembre 2011 consid. 2.1 et les références citées).
5.1.4 S’agissant des obligations revenant aux parties à un contrat de
courtage, l’une des principales consiste en la nécessité pour chacune

- 30 -
d’entre elles (et non uniquement le courtier) de se comporter selon les
règles de la bonne foi (Marquis, op. cit., p. 171). En particulier, le mandant
a le devoir de contribuer à l’aboutissement de l’affaire dans ce cadre et de
tenir le courtier au courant d’éventuels changements dans ses intentions,
de modifications de l’objet ou encore de sa volonté de renoncer à l’affaire
(Marquis, op. cit., p. 173). Par ailleurs, la bonne foi constitue également
une limite à la possibilité du mandant de refuser les contrats indiqués ou
négociés par le courtier, étant toutefois précisé qu’il doit tout de même
rester libre dans sa décision (Marquis, op. cit., p. 175).
5.2 Les premiers juges ont relevé que R.________ était liée avec les
appelants par un contrat de courtage non exclusif et que, lors de la vente
survenue avec l’acquéreur Z.________, elle n’avait opéré qu’une activité
d’indication ou de mise en contact, dans la mesure où la vente avait été
conclue avec V.________, cela constituant néanmoins une activité
suffisante pour ouvrir le droit à la rémunération de l’intéressée. L’autorité
précédente a indiqué que R.________ avait entrepris de nombreuses
démarches en vue de promouvoir la vente du bien immobilier des
appelants. Cette société avait rapidement établi un dossier de vente
détaillé et offert l’appartement en question sur plusieurs sites Internet dès
le 18 novembre 2015. Les premiers juges ont ajouté que Z.________ avait
fait part, le 4 mai 2016, de son intérêt à R.________ d’acquérir le bien en
question, laquelle lui avait, le jour même, adressé le dossier de vente
complet, puis quelques courriels ainsi qu’une offre de visite, qui s’était
finalement déroulée le 24 mai 2016. Deux jours plus tard, Z.________ avait
contacté V.________ et formulé, par l’intermédiaire de cette dernière, une
offre d’achat à 1'150'000 francs. Les appelants avaient accepté cette offre
et le contrat de vente avait été conclu le 23 juin 2016.
Les premiers juges ont considéré que, dans la mesure où elle
avait notamment établi un dossier de vente du bien en question et
effectué une visite le 24 mai 2016 avec Z.________, il était incontestable
que R.________ avait rempli son rôle d’agent indicateur et était intervenue
de manière déterminante dans la conclusion du contrat de vente, et ce
quand bien même V.________ avait été mise en œuvre dans un second

- 31 -
temps. Ils ont par ailleurs estimé que le lien entre le choix de Z.________ de
s’adresser à cette dernière société et une prétendue défaillance de
R.________ n’était pas établi, dès lors que les reproches formulés par
l’acquéreur à la société précitée sur ce point (not. un accueil froid, un
manque de disponibilité et une transmission tardive des informations),
repris par les appelants dans leurs allégations, n’étaient pas sérieux et
que l’acquéreur était à cet égard de mauvaise foi. Au surplus, selon les
premiers juges, il incombait aux appelants de se renseigner sur le nom de
l’acquéreur et de s’assurer, au plus tard lors de la conclusion du contrat de
vente, que celui-ci n’avait pas traité avec R.________, de sorte que ceux-ci
savaient ou auraient à tout le moins dû savoir avant la vente que ces
derniers avaient été en contact. Il leur incombait également d’en informer
R.________, respectivement V.________, le cas échéant en vue de la
répartition de la commission entre les deux courtiers impliqués. Les
premiers juges ont ajouté que les appelants s’étaient bien gardés de
préciser le nom de l’acquéreur lorsqu’ils avaient informé a posteriori
R.________ de la vente de leur bien-fonds, de sorte que leur ignorance ne
leur était d’aucun secours et que leur négligence devait en tout état de
cause leur être imputée. Enfin, aucun manquement ne pouvait être
reproché à R.________, qui n’avait au demeurant aucune raison de douter
de la bonne foi des appelants. Au vu de ces éléments, les premiers juges
ont estimé qu’il était évident que les appelants avaient profité de l’activité
déployée par R.________ pour conclure le contrat de vente avec Z.________,
que l’existence d’un lien de causalité entre l’activité de ce courtier et la
conclusion du contrat de vente était réalisée et qu’une commission était
due, en totalité, à R.________.
5.3 Les appelants ne contestent pas qu’un contrat de courtage ait
été conclu entre eux et R.________ et que ce contrat ait toujours été en
vigueur le jour de la vente notamment. Ce contrat, dont la teneur n’est
pas non plus contestée, stipule que R.________ aura un rôle soit
négociateur en ce sens qu’il « s’entremettra entre le mandat et l’amateur
en vue de faire aboutir la vente ou la promesse de vente », soit indicateur
en ce sens qu’il « indiquera au mandant les amateurs susceptibles d’être
intéressés par la conclusion d’un contrat de vente ou d’une promesse de

- 32 -
vente » (ch. 3). La commission est due par le mandant au courtier « si la
vente ou la promesse de vente aboutit grâce à la négociation que ce
dernier a conduite ou grâce à l’indication qu’il a fournie » (ch. 5). La
commission, le solde et débours et la TVA sont exigibles dès la conclusion
de la vente (ch. 8).
5.4 S’agissant du rôle d’indicateur prévu par le contrat liant les
appelants à R.________, celui-ci ne peut donner lieu à une commission que
si R.________ démontre avoir communiqué aux appelants le nom de
Z.________ avant la conclusion de la vente.
Or, l’instruction n’a pas permis d’établir que le rapport
d’activité préparé par R.________ à l’attention des appelants pour la
période du 1er au 31 mai 2016 mentionnant « Monsieur [...] » ait été
transmis aux appelants avant la vente (cf. supra consid. C.11b).
Aucune autre preuve n’établit au demeurant que R.________
aurait indiqué le nom de Z.________ aux appelants avant cette date. Un tel
fait semble d’autant moins avéré qu’alors que Z.________ a indiqué à
R.________ ne plus vouloir acquérir d’immeuble le 1er juin 2016, cette
dernière le mentionnait encore le 25 mai 2016 et le 30 mai 2016,
lorsqu’elle demandait pour lui des informations aux appelants, comme
« un client » (pièce 23), respectivement le « client intéressé » (pièce 26),
sans donc indiquer son nom. La pièce 26, contrairement à ce que soutient
R.________, ne démontre pas que cette dernière aurait précisé aux
appelants le nom de Z.________ comme client potentiel avant la vente.
Dans ces conditions, la Cour de céans constate qu’il n’a pas
été établi que R.________ aurait indiqué aux appelants, avant la vente
intervenue le 23 juin 2016, le nom de l’acquéreur. Elle ne saurait ainsi
faire valoir une commission pour un rôle indicateur.
5.5 En revanche, R.________, en trouvant un acquéreur intéressé,
en lui envoyant de la documentation et en lui faisant la visite de
l’appartement des époux [...] afin de le convaincre de l’acquérir a rempli

- 33 -
un rôle de négociateur. En effet, Z.________ s’est adressé à R.________ pour
obtenir le dossier de vente de l’appartement préparé par la régie le 4 mai
2016, qu’il a obtenu le jour même. Il a ensuite échangé plusieurs courriels
avec elle. Dès le 12 mai 2016, une visite a été agendée, toujours par
l’intermédiaire de R.________. Z.________ a ensuite à nouveau échangé des
e-mails avec elle et a obtenu des documents, avant d’effectuer une visite
le 24 mai 2018, preuve donc que l’intimée procédait correctement et était
convaincante aux yeux de Z.________. Après cette visite, le futur acquéreur
a encore sollicité auprès de R.________ les procès-verbaux de l’assemblée
générale et les plans de l’appartement, montrant encore son intérêt pour
l’acquisition de ce bien. Ces documents ont enfin été transmis à Z.________
six jours plus tard. Entre-temps, à savoir le 26 mai 2016 à 8 heures, celui-
ci a contacté V.________, qui lui a fait visiter une seconde fois
l’appartement le 28 mai 2016, ensuite de quoi il a, dès le lendemain,
formulé une offre d’achat à V.________, pour le montant de 1'150'000 fr.,
prix auquel l’appartement a finalement été vendu.
Au regard de ces éléments, il convient, d’une part, de
constater que R.________ a rempli son rôle de négociateur au sens du
contrat conclu avec les appelants en ce sens qu’elle s’est entremise entre
le mandant et l’amateur en vue de le convaincre de s’intéresser au bien et
de faire aboutir la vente ou la promesse de vente et, d’autre part, que son
intervention a eu pour effet de conduire à la vente du bien. En effet, entre
la dernière visite de Z.________ de l’appartement par R.________ et son offre
d’achat, il s’est écoulé seulement cinq jours. Dans ces circonstances, le
lien de causalité entre l’action de R.________ envers l’acquéreur et la
conclusion de cette vente est indéniable.
Les deux conditions prévues par le contrat de courtage étant
remplies, R.________ a donc droit à une commission pour son rôle de
négociateur.
Pour le reste, les griefs des appelants sur ce point sont
infondés. Tout d’abord, si R.________ a mis six jours avant de fournir les
documents sollicités à Z.________, cela ne signifie pas que l’intimée a agi

- 34 -
avec lenteur ou manque de professionnalisme, ou encore qu’il y aurait eu
une rupture des pourparlers entre ceux-ci. Sur ce point, on relève que la
régie a immédiatement demandé lesdits documents aux appelants, mais
que ceux-ci ont mis quelques jours avant de les transmettre à l’intimée.
De plus, compte tenu des événements chronologiques et des nombreuses
opérations effectuées par l’intimée, et ce d’autant plus au vu des
opérations effectuées par V.________ avant la formulation de l’offre
d’achat, on ne saurait admettre que Z.________ n’a eu l’intention d’acquérir
le bien-fonds concerné qu’à partir de l’intervention de L.________, puisqu’il
a tout au long de ses contacts avec R.________ manifesté, comme on l’a vu,
son intérêt en sollicitant une visite, en échangeant divers courriels et en
demandant divers documents, comme des plans. Enfin, il n’y a pas lieu de
reprocher à l’intimée de ne pas avoir communiqué aux appelants le fait
que Z.________ était intéressé par leur appartement, puisque celui-ci n’a
formulé aucune offre par son intermédiaire et lui a au contraire indiqué, le
1er juin 2016, qu’il n’était plus à la recherche d’un bien immobilier.
5.6 Il est indéniable que V.________ a également joué un rôle
important dans la conclusion du contrat de vente, en intervenant ici aussi
comme négociateur et en amenant Z.________, déjà fort intéressé par
l’appartement des appelants, à franchir le dernier pas et à faire une offre
d’achat. Il convient donc d’examiner la question des rapports entre les
deux courtiers.
5.6.1 Selon la jurisprudence, si plusieurs courtiers sont intervenus
indépendamment, la commission des uns et des autres doit être fixée en
proportion de leur contribution au résultat obtenu, pour lequel le
commettant ne doit qu’une seule commission (ATF 72 II 421, JdT 1947 I
293, confirmant la jurisprudence publiée aux ATF 62 III 342 consid. 2 ;
Amman, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd., Bâle 2020, n. 12
ad art. 413 CO ; Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e
éd., Bâle 2012, n. 23 ad art. 413 CO et les références citées).
A l’occasion de l’arrêt publié à l’ATF 72 II 421 (JdT 1947 I 293),
le Tribunal fédéral avait déjà examiné et écarté l’avis d’une partie de la

- 35 -
doctrine qui voulait que lorsque plusieurs courtiers commis
indépendamment les uns des autres, avaient contribué à procurer la
conclusion d’un contrat, chacun d’eux avait le droit à toute la commission,
vu que chacun avait une part déterminante au succès recherché, dont la
réalisation valait au courtier la pleine rétribution. A cet égard, il avait
indiqué que cette solution – et ce quand bien même le courtier avait le
droit à l’intégralité de son salaire lorsque, après avoir mis en mouvement
les pourparlers, il voyait le commettant prendre l’affaire en main et réussir
à clôturer celle-ci sur la base initialement créée par le courtier – était
inéquitable, car elle aboutissait à faire peser une charge trop lourde sur le
mandant. Dès lors, selon le Tribunal fédéral, en cas de concours de
plusieurs courtiers, il paraissait juste de mesurer l’importance du travail de
chacun d’eux dans l’ensemble des efforts qui avaient été couronnés de
succès et de fixer le salaire des uns et des autres en proportion de leur
contribution au résultat obtenu pour lequel le commettant ne devait
qu’une seule commission. Cette solution ne constituait pas un traitement
trop dur pour le courtier, car celui-ci devait s’attendre à ce que d’autres
courtiers, outre lui-même, s’occupait de la même affaire. En effet, toujours
selon le Tribunal fédéral, dans le commerce des immeubles, le vendeur
chargeait en règle générale ou du moins très souvent plusieurs courtiers
indépendamment les uns des autres de lui procurer un acheteur. Ainsi, le
courtier qui entendait s’assurer tout le mérite du succès avait la possibilité
d’y parvenir en stipulant la clause d’exclusivité dans le contrat de
courtage.
5.6.2 En l’espèce, les appelants ont conclu un contrat de courtage
avec V.________ puis un contrat de courtage avec R.________. Le 8
novembre 2015, V.________ a renoncé à la clause d’exclusivité dont elle
bénéficiait. Elle a su dans la foulée que les appelants avaient conclu un
contrat de courtage avec R.________. Ce dernier est expressément intitulé
comme non exclusif. Il prévoit en outre des « cas particuliers dans lesquels
la commission ainsi que les frais et débours sont dus » (ch. 9). Il n’a
notamment pas été convenu à cette occasion que le courtier pourrait avoir
droit à la commission dans son entier même si un autre courtier a
participé aux négociations qui ont abouti à la vente. Dans ces

- 36 -
circonstances, aucun élément ne permet de s’écarter de la jurisprudence
du Tribunal fédéral, de sorte que la commission due à R.________ doit être
fixée en proportion de sa contribution au résultat obtenu.
A cet égard, la critique des appelants selon laquelle R.________
ne se serait pas renseignée suffisamment vite sur l’identité de l’acquéreur
tombe à faux. Non dépourvus d’expérience en la matière, il appartenait
tout autant aux appelants de fournir à cette régie – avec laquelle ils
avaient décidé de conclure un second contrat de courtage lui assurant à
certaines conditions une commission en cas de vente – une information
complète, comprenant le nom de l’acquéreur, notamment lorsque celle-ci
le lui a demandé le 21 juin 2016. Il apparaît en effet qu’à tout le moins à
compter de la réception du courriel adressé par le notaire [...] le 6 juin
2016, auquel celui-ci avait annexé un projet d’acte de vente, les appelants
connaissaient le nom du futur acquéreur de leur appartement, puisque
celui-ci figurait tant dans le projet d’acte de vente que dans le contenu de
cet e-mail. Cela se justifiait d’autant plus que les appelants étaient les
seuls à porter la décision de faire coexister plusieurs contrats de courtage
sur le même bien. De l’autre côté, les deux régies immobilières savaient
pertinemment que plusieurs courtiers travaillaient sur le même bien, ce
qu’elles avaient accepté en concluant des contrats de courtage non
exclusifs. Elles avaient donc accepté qu’elles puissent fournir au client,
parallèlement, des prestations pour un même bien et donc accepté que
pourrait se poser la question de la répartition de la commission,
conformément à la jurisprudence précitée. Elles ne se sont pas pour
autant concertées alors qu’elles auraient pu le faire. Dans ces conditions,
la fixation de la commission de l’intimée R.________ en proportion de sa
contribution au résultat obtenu est juste et conforme tant à la
jurisprudence précitée qu’au principe de la bonne foi consacré par l’art. 5
al. 3 Cst. (Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril
1999 ; RS 101).
Enfin, que les parties ne se soient pas concertées avant la
vente n’y change rien. Dès lors en effet que chaque régie avait agi de
manière déterminante comme négociatrice avec le client Z.________, elle

- 37 -
avait, chacune, le droit à une partie de la commission en cas de vente du
bien en question à celui-ci, sauf à ce que les appelants renoncent à
conclure la vente. Les appelants, s’ils se plaignent d’avoir soi-disant versé
à V.________ une pleine commission, auraient dû donner suite à la
demande de renseignement formulée pour des raisons évidentes par
R.________ avant de s’acquitter, selon leurs allégations, d’une pleine
commission à V.________.
5.6.3 L’instruction a permis d’établir que tant l’intervention de
R.________ que celle de V.________ avaient été déterminantes dans la
conclusion du contrat de vente du bien-fonds de A et B.J.________,
Z.________ ne passant de l’un à l’autre que pour les raisons de
susceptibilité personnelle alléguées. Or celles-ci ne permettent pas de nier
le fait que le dossier préparé par les soins de R.________ concernant
l’appartement en question était assez intéressant et convaincant pour
l’attirer et le décider à s’intéresser à ce bien, à demander des
renseignements puis à le visiter. La visite du 24 mai 2016 avait par ailleurs
été suffisamment bien faite de la part de R.________ pour que Z.________
continue à porter son intérêt sur ce bien, puisqu’il a contacté deux jours
plus tard seulement une autre régie pour aller de l’avant. De l’autre côté,
on ne peut pas non plus nier le travail convaincant fourni par V.________.
Celle-ci a également eu des contacts avec le futur acquéreur, lui a fait à
nouveau visiter l’appartement et l’a amené jusqu’à la décision définitive
d’acheter celui-ci. A cet égard, que Z.________, tiers au contrat de courtage
conclu entre les appelants et R.________, ait été selon lui insatisfait des
services de cette dernière ne change rien au fait que c’est grâce à cette
société qu’il a pu avoir, dans un premier temps, une connaissance
détaillée du bien en question et que cela l’a conduit, quelques jours à
peine après l’avoir visité, à formuler une offre d’achat.
En l’occurrence, il y a lieu de considérer que les deux courtiers
ont chacun fourni des prestations équivalentes auprès de Z.________ ayant
conduit celui-ci à conclure le contrat de vente avec les appelants. Dans le
détail, on relève que, pour sa part, R.________ a, durant presque l’entier du
mois de mai, été en contact avec l’acquéreur à plusieurs reprises. Elle lui a

- 38 -
donné plusieurs fois des renseignements, a répondu à ses demandes, lui a
proposé une visite, a effectué celle-ci, a notamment discuté du prix à cette
occasion, puis a enfin requis auprès des appelants les plans du bien-fonds
et des procès-verbaux de l’assemblée générale sollicités par le futur
acquéreur et transmis ces documents à ce dernier. Quant à V.________, elle
a été contactée par Z.________ le 26 mai 2016. Elle a effectué une nouvelle
visite deux jours plus tard, puis a reçu une offre d’achat de la part du
prénommé le 29 mai 2016 et l’a transmise aux appelants. Ensuite, dès le
1er juin 2016 et les jours suivants, elle a effectué une dernière visite de
l’appartement et a échangé plusieurs correspondances avec les parties
afin d’organiser la vente de celui-ci. Ainsi, au regard des éléments qui
précèdent, la Cour estime que chaque régie a droit à la moitié de la
commission qui avait été convenue avec les appelants.
5.6.4 Selon le chiffre 5 du contrat conclu entre les appelants et
l’intimée R.________, la commission due à celle-ci était de 3% du prix de
vente, plus la TVA. Au vu de cette disposition limpide, le montant
déterminant pour calculer la commission était celui du prix prévu dans
l’acte de vente et non un montant découlant d’une autre offre qui n’aurait
pas été acceptée (cf. appel, p. 7 ch. 1.5 et p. 16 ch. 2.4). Il convient en
conséquence de retenir que le montant dû à R.________ par les appelants,
vu le principe d’équité dont l’application est prévue dans un tel cas
d’espèce par la jurisprudence, doit être limité à 3% de 1'150'000 fr. à
diviser par 2, soit 17'250 francs. En y ajoutant la TVA, par 8% à l’époque
des faits, soit 1'380 fr., le montant dû par les appelants à R.________ à titre
de commission s’élève à 18'630 francs. On constate à cet égard que ce
montant n’est pas très éloigné de celui articulé, certes à titre subsidiaire,
par les appelants à titre de ristourne s’ils étaient condamnés à payer un
montant à R.________, le montant alors admis correspondant selon les
appelants à la moitié de la commission de courtage (appel, p. 20
conclusion subsidiaire n° IV).
L’appel doit donc être partiellement admis sur ce point et les
appelants condamnés à payer à l’intimée R.________ un montant de 18'630
fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 22 juillet 2016.

- 39 -
5.7 S’agissant des rapports des appelants avec V.________,
l’autorité de céans s’interroge sur les conclusions des appelants tendant
au rejet de leur propre requête l’appel en cause (à titre principal et plus
subsidiaire, mais non à titre subsidiaire, cf. conclusion n° II,
respectivement n° III) et à ce que les frais de cet appel en cause et les
dépens de V.________ en rapport avec cet appel en cause soient mis à leur
charge (idem, conclusions n° IV et VI, respectivement conclusions plus
subsidiaires n° III et V).
Faute de motivation sur ce point, l’ensemble de ces
conclusions apparaît irrecevable.
Au demeurant, on comprend que les appelants ont en
substance sollicité, dans leur requête d’appel en cause, le paiement par
V.________ de la somme qu’ils seraient condamnés à payer à R.________. En
appel, ils ont ainsi conclu, à titre subsidiaire, à la condamnation de
V.________ à leur payer un montant de 14'539 fr. 50 à titre de « ristourne
d’une part de la commission de courtage ». Or, sur ce point, la Cour de
céans a constaté que les appelants n’ont pas établi de manière recevable
avoir versé à V.________ un quelconque montant (cf. supra consid. 4.1). Les
appelants ne sauraient, pour ce motif déjà, solliciter remboursement d’une
somme dont ils n’ont pas établi le paiement dans la présente procédure.
Par ailleurs, ils n’exposent pas sur quelle autre base juridique pourrait
reposer leur prétention. Par conséquent, cette prétention ne peut qu’être
rejetée et, partant, le grief la concernant écarté.
6.
6.1 En conclusion, l’appel doit être partiellement admis et le
jugement entrepris réformé dans le sens des considérants qui précèdent.
6.2
6.2.1 A teneur de l’art. 106 al. 1 CPC, les frais sont mis à la charge
de la partie succombante. Lorsqu’aucune des parties n’obtient
entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause

- 40 -
(art. 106 al. 2 CPC). Le juge dispose d'une grande liberté d'appréciation,
spécialement dans l'application de l'art. 106 al. 2 CPC (ATF 139 III 358
consid. 3 ; TF 5A_140/2019 du 5 juillet 2019 consid. 5.1.1 ; CREC 15
janvier 2019/15 consid. 3.2).
Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les
frais – soit les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la
première instance (art. 318 al. 3 CPC).
6.2.2 Au vu du sort donné à la demande de R.________, il se justifie
de répartir les frais judiciaires de première instance relatifs à la procédure
principale et à l’audition des témoins, totalisant 7'300 fr., par moitié à la
charge des parties principales, soit par 3'650 fr. à la charge des appelants,
solidairement entre eux, et par 3'650 fr. à la charge de l’intimée
R.________. Les appelants assument en revanche seuls les frais judiciaires
en lien avec l’appel en cause de V.________, par 3'500 francs.
Par conséquent, les appelants doivent verser un montant de
3'436 fr. 80 à R.________ à titre de restitution partielle de l’avance de frais
que celle-ci a payée en première instance.
Compte tenu de la somme finalement octroyée à R.________
lors de la procédure d’appel, les dépens de première instance entre cette
dernière et les appelants seront compensés.
Ces derniers restent en revanche redevables envers V.________
de pleins dépens, arrêtés à juste titre par les premiers juges à 6'000 fr.
(ch. VII du dispositif du jugement).
6.2.3 Vu le sort de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 1'752 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du
28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront répartis par moitié entre
R.________ et A et B.J.________, solidairement entre eux, soit par 876 fr.
chacun. R.________ versera ainsi aux appelants, créanciers solidaires, la

- 41 -
somme de 876 fr. à titre de restitution partielle de l’avance des frais
judiciaires de deuxième instance.
Pour le même motif qu’évoqué ci-dessus, les dépens de
deuxième instance entre ces parties seront compensés. Les appelants
doivent en revanche à V.________ de pleins dépens de deuxième instance,
à hauteur de 2'500 fr. (art. 7 TDC [Tarif des dépens en matière civile du
23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. Le jugement est réformé aux chiffres I, II, IV, V, VI de son
dispositif comme il suit :
I. Admet partiellement la demande ;
II. dit que A et B.J.________ sont les débiteurs, solidairement
entre eux, de R.________, et lui doivent immédiat paiement de
la somme de 18'630 fr. (dix-huit mille six cent trente francs),
avec intérêts à 5% l’an dès le 22 juillet 2016 ;
IV. arrête les frais de justice à 10'800 fr. et les met à la
charge de A et B.J.________, solidairement entre eux, par 7'150
fr. (sept mille cent cinquante francs), et à la charge de
R.________, par 3'650 fr. (trois mille six cent cinquante francs) ;
V. dit que A et B.J.________ sont les débiteurs, solidairement
entre eux, de R.________, et lui doivent immédiat paiement de
la somme de 3'436 fr. 80 (trois mille quatre cent trente-six
francs et huitante centimes) à titre de remboursement partiel
de l’avance des frais de justice ;

- 42 -
VI. dit que les dépens sont compensés entre A et B.J.________
et R.________ ;
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'752 fr.,
sont mis à la charge de A et B.J.________, solidairement entre
eux, par 876 fr. (huit cent septante-six francs), et de
R.________, d’autre part, par 876 fr. (huit cent septante-six
francs).
IV. R.________ doit payer à A et B.J.________, créanciers solidaires,
la somme de 876 fr. (huit cent septante-six francs) à titre de
remboursement partiel de l’avance des frais judiciaires de
deuxième instance.
V. A et B.J.________ doivent payer, solidairement entre eux, à
V.________ la somme de 2'500 fr. (deux mille cinq cents francs)
à titre de dépens de seconde instance.
VI. Pour le surplus, les dépens de deuxième instance sont
compensés entre A et B.J.________ et R.________.
VII. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :

- 43 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Adrien de Steiger, avocat (pour A et B.J.________),
- Me Christophe Piguet, avocat (pour R.________),
- Me Jean-Christophe Diserens, avocat (pour V.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :