vd_gerichte · XA12.047626 · 2016-05-04 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA12.047626-160524
258
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 4 mai 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mmes Rouleau et Giroud Walther, juges
Greffier : M. Valentino
*****
Art. 269 et 270a al. 2 CO
Statuant sur l’appel interjeté par H.________ et G.________,
défenderesses, toutes deux à Nyon, contre le jugement rendu le 2
septembre 2015 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les
appelantes d’avec T.________, demanderesse, à Nyon, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
1101

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 2 septembre 2015, dont les motifs ont été
notifiés aux parties le 29 février 2016, le Tribunal des baux a dit que le
loyer initial net dû par la demanderesse T.________ aux défenderesses
G.________ et H.________ pour l’appartement de 2,5 pièces qu’elle loue dans
l’immeuble sis [...] à Nyon est fixé à 800 fr. par mois (I), que le loyer
mensuel net dû par la demanderesse aux défenderesses pour
l’appartement mentionné au chiffre I est fixé à 743 fr. dès le 1er septembre
2013 (II) et à 697 fr. dès le 1er septembre 2016, ce dernier montant sur la
base des paramètres suivants : TIH : 1,75 % ; IPC : juillet 2015 (base 2005)
(III), que les défenderesses sont tenues, solidairement entre elles, de
restituer à la demanderesse les montants versés en trop à titre de loyer
jusqu’au jour de l’entrée en force du jugement (IV), que la garantie de
loyer constituée par la demanderesse est réduite à 2'400 fr. (V) et rendu
son jugement sans frais judiciaires ni dépens (VI), toutes autres ou plus
amples conclusions étant rejetées (VII).
En droit, le Tribunal des baux a considéré que le loyer initial de
1'420 fr. convenu en 2006 était nul, faute d’avoir été notifié par le bailleur
sur la formule officielle obligatoire et qu’il fallait donc le refixer sur la base
du critère du rendement non excessif. Il a relevé qu’en l’occurrence,
toutefois, faute de pièces probantes produites par le bailleur, il n’était pas
possible de calculer le rendement net, que les critères des loyers usuels
du quartier (les pièces produites à cet égard étant de toute façon
impropres à les établir) et du loyer payé par le précédent locataire
n’entraient dès lors pas en considération et que le juge pouvait dans cette
hypothèse se fonder sur des données statistiques ou sur son expérience. Il
a indiqué qu’en l’espèce, un jugement rendu au sujet du même immeuble
avait fixé le loyer du mètre carré à 186 fr. par an, mais qu’il fallait revoir
ce montant à la baisse dès lors que, selon les propres chiffres avancés par
le bailleur, un tel loyer lui procurerait un rendement excessif, de sorte que,
toujours sur la base de ces chiffres, il convenait de fixer le loyer à 150 fr.
le mètre carré. A la requête de la locataire, les premiers juges ont ensuite

- 3 -
réduit ce loyer dès le 1er septembre 2013 et une deuxième fois dès le
1er septembre 2016, sur la base de l’évolution du taux hypothécaire de
référence et de l’indice des prix à la consommation.
B. Par acte du 30 mars 2016, les défenderesses ont fait appel de
ce jugement, en concluant, avec suite dépens de première et deuxième
instances, principalement à sa réforme en ce sens que le loyer initial soit
fixé à 1'420 fr. par mois (I), que le loyer mensuel net dû soit fixé à 1'319
fr. dès le 1er septembre 2013 (II) et que les chiffres III et V de son dispositif
soient supprimés, subsidiairement à son annulation et au renvoi de la
cause en première instance pour nouveau jugement dans le sens des
considérants.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 17 décembre 1987, [...] et la défenderesse [...] sont
devenus propriétaires, chacun pour une moitié, de l’immeuble situé [...] à
Nyon.
A la faveur d’une donation, la défenderesse H.________ a acquis
la part de copropriété d’ [...] le 1er juillet 1993.
2. Le 8 mai 2006, T.________ a conclu avec H.________ et
G.________ un contrat de bail portant sur un appartement de 2,5 pièces
avec cave et parking no 25 dans l’immeuble sis [...] à Nyon, pour un loyer
mensuel net de 1’420 fr., plus un acompte de chauffage, eau chaude et
frais accessoires de 100 fr. et un loyer de 130 fr. pour la place de parc
intérieure.
Le contrat prenait effet le 1er septembre 2006 et se terminait
la première fois le 31 août 2007, puis se renouvelait d’année en année,
sauf préavis de résiliation donné ou reçu quatre mois à l’avance.

- 4 -
H.________ et G.________ n’ont pas remis à la locataire la
formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un
nouveau bail. Les précédents locataires s’acquittaient des mêmes loyers
que T.________ pour l’appartement et la place de parc, ainsi que d’un
acompte provisionnel pour les frais accessoires de 75 francs.
3. Par courrier du 11 août 2012, T.________ a informé G.________
de ce qu’elle venait d’apprendre que, depuis le 1er août 2001, le bailleur
avait l’obligation de notifier le loyer sur formule officielle lors de la
conclusion du bail et que, dès lors que cette formule ne lui avait pas été
remise, le loyer initial était nul. Elle réclamait une nouvelle fixation du
loyer initial.
4. a) Le 4 septembre 2012, T.________ a saisi la Commission de
conciliation du district de Nyon de conclusions en constatation de la nullité
du loyer initial, en fixation de celui-ci et en restitution du trop-perçu. La
tentative de conciliation n’ayant pas abouti, la commission a délivré à la
demanderesse, à l’issue de l’audience du 8 octobre 2012, une autorisation
de procéder.
b) Par demande du 1er novembre 2012 adressée au Tribunal
des baux, T.________ a conclu à ce que le loyer net dû pour son
appartement sis [...] à Nyon soit considéré comme excessif au sens des
art. 269 et 269a CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), qu’il
soit abaissé d’un montant de 1'000 fr. par mois à partir du 1er septembre
2006 et donc fixé à 420 fr. par mois dès cette date, à ce que la garantie
locative soit diminuée en conséquence, à ce que le loyer net dû soit
abaissé d’un montant de 8,26% par mois à partir du 1er septembre 2013
(passage d’un taux hypothécaire de 3% à 2,25%) et à ce que les
bailleresses soient reconnues débitrices solidaires de tous les montants
payés indûment par la locataire T.________ dès le 1er septembre 2006
concernant le loyer de l’appartement en cause, avec intérêt à 5% l’an, les
frais et les dépens étant mis à la charge de la partie adverse.

- 5 -
5. a) Dans une cause opposant les défenderesses aux époux [...]
(XA12.046008), qui louaient, depuis le 10 septembre 2009, un
appartement dans l’immeuble abritant celui de la demanderesse, le
Tribunal des baux a été appelé à constater la nullité du loyer initial
convenu par les parties et à compléter le contrat sur ce point. Par
jugement du 19 décembre 2013, il a accueilli l’action des locataires, a
constaté que le loyer mensuel net arrêté initialement à 1’810 fr. était nul
et a fixé celui-ci à 1’500 fr., ce qui correspondait à un loyer annuel net de
186 fr. par mètre carré. Constatant qu’en refusant de produire tous les
éléments probants pour établir le rendement net de l’immeuble, les
défenderesses cherchaient à cacher un rendement excessif et à défaut
d’un critère déterminant pour fixer le loyer – notamment les loyers
comparatifs –, le tribunal a jugé d’expérience que le loyer annuel net non
abusif d’un appartement du type de celui en cause devait se situer entre
180 et 200 fr. par mètre carré.
b) Par décision du 18 février 2014, la Présidente du Tribunal
des baux a suspendu la présente procédure jusqu’à droit connu dans la
cause opposant les défenderesses aux époux [...].
c) Par arrêt du 11 juin 2014, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal a rejeté l’appel interjeté par les défenderesses contre le
jugement du 19 décembre 2013 dans la cause les opposant aux époux
[...]. Par arrêt du 2 février 2015, le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le
recours constitutionnel et a rejeté le recours en matière civile formés par
les défenderesses contre l’arrêt de la Cour de céans du 11 juin 2014.
6. a) Le 1er avril 2015, le Président du Tribunal des baux a
ordonné la reprise de la procédure.
b) En cours de procédure, les bailleresses ont été requises à
maintes reprises, tant d’office qu’à l’initiative de la locataire, de produire
les pièces permettant d’établir le rendement net de l’objet loué au 1er mai
2006, y compris les pièces justificatives faisant état des éléments de
calcul pris en compte. Par avis du 7 mai 2015 notamment, le Président du

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Tribunal des baux a imparti un délai au 8 juin aux bailleresses et à leur
fiduciaire L.________ pour produire le contrat de bail du précédent locataire
de l’appartement en cause, un état locatif de l’immeuble au 1er mai 2006,
un plan de l’immeuble, une note de calcul du rendement de celui-ci au 1er
mai 2006, le titre d’acquisition de l’immeuble, ainsi que toute pièce de
nature à établir le prix du terrain, le coût de construction de l’immeuble, le
montant des fonds propres et des fonds étrangers investis et leur
évolution jusqu’au 1er mai 2006, le montant de l’intérêt hypothécaire dû
pour les cinq années précédant la conclusion du bail litigieux et celui des
coûts d’exploitation et d’entretien pour les années 2001 à 2005. Par avis
du même jour, les parties ont été citées à comparaître à l’audience de
jugement et un délai au 8 juin 2015 leur a été imparti pour indiquer leurs
moyens de preuve. A la requête de la demanderesse, le délai qui lui avait
été imparti a été prolongé à deux reprises, la seconde fois au 17 août
2015. La requête tendant à ce qu’il soit prolongé au jour de l’audience a
été rejetée par avis du 18 août 2015.
Les bailleresses ont produit l’acte d’achat de l’immeuble en
cause, dont il ressort un prix de vente de 2'450’000 francs.
Elles ont également produit un décompte non signé (pièce 120
du bordereau du 13 juillet 2015), récapitulant les coûts d’exploitation et
d’entretien de l’immeuble pour les années 2001 à 2005, qui affiche
notamment les données suivantes :
- moyenne des charges financières,
d’exploitation et d’entretien : 255’463 fr.
- valeur du terrain : 2’539’121 fr.
- coût de construction de l’immeuble : 5’952’708 fr.
- fonds étrangers en 2006 : 6’109’717 fr.
Les chiffres qui précèdent ne sont que très partiellement
documentés. Les bailleresses ont produit, pêle-mêle, divers extraits de
leurs livres comptables, non signés, ainsi que plusieurs lots de factures
relatives à des frais d’entretien de l’immeuble en cause. Le coût de

- 7 -
construction de l’immeuble allégué n’est établi par aucune pièce et on
ignore quel était le montant initial des fonds propres investis dans
l’immeuble, ainsi que leur évolution jusqu’à la date à laquelle le bail
litigieux a été conclu.
Les bailleresses ont produit l’état locatif de l’immeuble pour
l’année 2006. Il ressort de cette pièce que la surface habitable totale est
de 2’550 m2 – les surfaces des balcons étant prises en compte pour une
moitié – et que la surface de l’appartement loué à T.________, comprenant
la moitié de celle du balcon, est de 64 m2.
c) La fiduciaire n’ayant pas répondu dans les délais impartis, la
demanderesse a, le 1er septembre 2015, déposé une requête d’exécution
forcée de l’ordonnance de production de pièces signifiée le 7 mai 2015 à
L.________, en concluant à ce que le greffe du Tribunal des baux procède à
l’enlèvement des pièces utiles à la cause conformément à cette
ordonnance auprès de L.________, sise [...] à Nyon, et que dernière soit
enjointe à se conformer à ladite décision et à tolérer ce qui précède sous
la menace de la peine d’amende prévue à l’art. 292 CP.
d) Le Tribunal des baux a tenu audience le 2 septembre 2015.
Les parties ont été informées que les actes de la procédure XA12.046008
étaient versés au dossier de la cause.
La demanderesse a formulé un neuvième chef de conclusions,
tendant à ce que le loyer net dû pour son appartement sis [...] à Nyon soit
abaissé de 6,03% par mois à partir de la prochaine échéance du bail
(baisse du taux hypothécaire de 2,25% à 1,75%).
Les défenderesses ont conclu au rejet de cette conclusion et
de la requête en exécution forcée déposée le 1er septembre 2015 par la
demanderesse. Elles ont requis en outre la mise en œuvre d’une expertise
tendant à l’évaluation de la part de copropriété de H.________ au moment
de son acquisition par donation, ainsi que la production par le précédent

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bailleur de la demanderesse de l’entier du dossier de location. Elles ont
par ailleurs produit plusieurs pièces complémentaires.
Quant à la demanderesse, elle a requis la production de tous
les bilans et comptes de pertes et profits certifiés conformes de la
fiduciaire L.________ et de la défenderesse G.________ depuis 1988 jusqu’en
2006.
Entendu lors de l’audience, l’administrateur de L.________ a
indiqué que, vu l’écoulement du temps, il n’avait pas d’autres pièces à
produire que celles qui figuraient au dossier.
Le Tribunal a rejeté toutes les mesures d’instruction requises
par les parties. La requête d’exécution forcée a également été rejetée,
dans la mesure de sa recevabilité.
7. Dans le jugement attaqué, les premiers juges ont fixé le loyer
initial à 150 fr. le mètre carré en se fondant sur le tableau récapitulatif
produit par les défenderesses sous pièce 120 précitée et sur un taux
hypothécaire de référence au moment de la conclusion du bail de 3%. Ils
ont ensuite réduit le loyer à compter du 1er septembre 2013 en tenant
compte d’une diminution du TIH de 0,75% (3% - 2,25%) et du fait que l’IPC
avait augmenté de 100.5 à 103.3 (mars 2013 ; base 2005). Quant à la
seconde réduction de loyer, due à compter du 1er septembre 2016, les
premiers juges ont relevé qu’au jour du jugement, tant le TIH que l’IPC
avaient diminué depuis la fixation du dernier loyer, le 1er septembre 2013,
le premier passant de 2,25% à 1,75% et le second passant de 103.3 à
101.8.
8. Au 23 avril 2016, l’IPC, base décembre 2005, était de 101.5,
depuis mars 2016, le TIH étant quant à lui resté inchangé, à 1,75%.
En d roit :

- 9 -
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les
trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la
notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, l’appel a été formé en temps utile et dans les
formes requises par les bailleresses qui ont succombé. Il porte sur des
conclusions supérieures à 10'000 francs. En effet, la valeur litigieuse
calculée conformément à l'art. 92 al. 2 CPC correspond à la différence de
loyer litigieuse sur vingt ans, le bail renouvelable tacitement étant à durée
indéterminée (TF 4C.323/2001 du 9 avril 200 consid. 1). L'appel est ainsi
recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance.
Cela étant, dès lors que, selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit
être motivé – la motivation consistant à indiquer sur quels points et en
quoi la décision attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi
les faits auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le
premier juge –, la cour de céans n’est pas tenue d’examiner, comme le
ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques
qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de
vérifier que tout l’état de fait retenu par le premier juge est exact et
complet, si seuls certains points de fait sont contestés devant elle

- 10 -
(Jeandin, CPC commenté, n. 3 ad art. 311 CPC et la jurisprudence
constante de la CACI, notamment CACI 1er février 2012/57 consid. 2a).
3
3.1 Les appelantes ne contestent ni la nullité du loyer initial faute
de formule officielle, ni la constatation des premiers juges selon laquelle
elles n’ont pas produit toutes les pièces nécessaires pour le calcul du
rendement net. Elles font valoir sur ce dernier point que si elles n’ont pas
produit toutes ces pièces, ce n’est pas par refus de collaborer mais par
impossibilité, la construction de l’immeuble datant de plus de 27 ans. Elles
relèvent qu’aucune norme ne leur imposait de conserver toutes pièces
justificatives sans limite de temps, qu’elles ont produit ce qu’elles avaient,
qu’il en allait de même de leur fiduciaire et qu’elles avaient aussi proposé
une expertise. Il n’y aurait dès lors pas matière à application de
l’art. 164 CPC, disposition évoquée par les premiers juges. De plus,
H.________ ayant acquis sa part de copropriété de l’immeuble par donation,
il ne serait pas possible de se fonder sur le prix d’achat, de sorte qu’il
faudrait déterminer, par expertise, la valeur de l’immeuble à la date de la
donation.
Faute de pouvoir faire un calcul de rendement, il faudrait,
selon les appelantes, se fonder sur les loyers usuels du quartier ou, à
défaut de pièces probantes, sur le loyer payé par l’ancien locataire. En
effet, si le locataire demande que son loyer initial soit réduit en dessous
du seuil constitué par le loyer payé par le précédent locataire, il lui
appartiendrait de prouver que cet ancien loyer lui-même était abusif, ce
que l’intimée n’avait pas fait. En l’occurrence, le loyer usuel serait, selon
les pièces 126 à 128, de 350 à 450 fr. le mètre carré ; on ne trouverait
aucun logement à un prix aussi bas que celui calculé par le Tribunal des
baux. Le loyer de 1'420 fr. payé par l’ancien locataire, montant inchangé
depuis 2002, ne serait donc pas abusif. Les appelantes estiment aussi
choquant que les juges, après avoir, dans une cause similaire, fixé le loyer
initial à 186 fr. le mètre carré, s’écartent de cette appréciation quelques
mois plus tard.

- 11 -
3.2 Lorsque le loyer initial a fait l’objet d’une notification valable,
accompagnée de la formule officielle, c’est en principe le locataire qui
supporte la preuve du caractère abusif du loyer convenu, le bailleur
devant cependant apporter des contre-preuves en vue d’ébranler la
conviction que les locataires s’efforcent d’établir. Dans ce contexte,
lorsqu’il est établi que le loyer est abusif, mais que le juge ne dispose pas
des éléments lui permettant d’arrêter le loyer usuel et à défaut de
production par les parties de statistiques officielles, il y a lieu de s’en tenir
au loyer payé par l’ancien locataire (ATF 139 III 13 consid. 3.1 et 3.5). Si le
locataire entend que son loyer initial soit réduit en dessous du seuil
constitué par le loyer du précédent locataire, il doit prouver des faits
permettant de constater que l’ancien loyer était lui-même abusif (TF
4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 2.4.3).
Contrairement au cas d’une contestation de loyer initial ayant
fait l’objet d’une notification valable, le fardeau de la preuve du caractère
non abusif du loyer initial lorsque celui-ci est nul ensuite d’un vice de la
notification de la formule officielle incombe au bailleur (CREC I 21 février
2012/20 consid. 2). En effet, il s’agit dans cette hypothèse non d’établir en
quoi et dans quelle mesure le loyer valablement conclu est abusif, mais
bien de déterminer le montant d’une créance contractuelle au jour de la
conclusion du contrat (Piotet, Commentaire romand, Bâle 2010, n. 31 ad
art. 8 CC; CREC I 3 novembre 2010/577, in Cahiers du Bail 2011, p. 49,
consid. 6a). Le juge exerce ainsi un pouvoir d’appréciation plus étendu que
dans la procédure en contestation d’un loyer communiqué selon les
formes prescrites ; il n’a pas à limiter son intervention à l’éventualité où le
loyer convenu est abusif (ATF 120 Il 341 consid. 6c ; TF 4A_674/2012 du
23 septembre 2013 consid. 2 ; ATF 124 II 62 consid. 2b).
Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle
n'a pas été communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant
sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b).
En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le
rendement non excessif de la chose louée (art. 269 CO), ce critère ayant

- 12 -
la primauté sur les autres méthodes de détermination du loyer non abusif.
Si le montant ainsi obtenu n'est pas excessif, le loyer ne saurait être
corrigé et augmenté à la hauteur des loyers usuels de la localité ou du
quartier, car le loyer serait alors nécessairement abusif au regard de l'art.
269 CO. En revanche, le juge peut se fonder sur le critère des loyers
comparatifs pour fixer le loyer initial à un niveau plus bas que le loyer
obtenu conformément au critère du rendement non excessif de la chose;
le bailleur qui n'a pas respecté l'art. 270 al. 2 CO qui impose l'utilisation de
la formule officielle pour notifier le loyer initial peut se voir opposer les
loyers du marché (TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1). Lorsque
l'immeuble a été construit ou acquis il y a plusieurs décennies, il est admis
que, à certaines conditions, la hiérarchie entre les deux critères soit
inversée au profit du critère des loyers comparatifs (ATF 140 III 433
consid. 3.1).
Lorsque le bailleur n'a pas apporté les éléments nécessaires
pour permettre un calcul du rendement net, éléments qu'il est le seul à
détenir, le juge est autorisé à se baser, faute de mieux, sur des données
statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens
de l'art. 11 al. 4 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme
d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11)
(TF 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.4), ou sur son expérience (TF
4A_198/2014 précité consid. 4.5). Le juge dispose ainsi d'une grande
marge d'appréciation lorsqu'il doit fixer le loyer initial (TF 4A_517/2014 du
2 février 2015 consid. 5.1).
La question de savoir dans quelle mesure il est tenu compte
du loyer payé par le précédent locataire n’est pas évidente.
Il a d’abord été jugé que le précédent loyer figurait parmi les
facteurs à prendre en compte, comme le montant admissible selon l’art.
269 CO et les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier (ATF 124 III 62).
Il a ensuite été précisé que le précédent loyer n’entre en ligne de compte
que lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de
procéder à un calcul de rendement (SJ 1998 p. 718).

- 13 -
La Cour de céans a considéré que « sauf circonstances
particulières, c’est le précédent loyer qui entre en ligne de compte lorsque
le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de procéder à un
calcul de rendement » (CACI 10 février 2014/68 consid. 5b et les réf.
citées, not. SJ 1998 précitée p. 718 et Fetter, La contestation de loyer
initial, Etude de l’article 270 CO, thèse, Berne 2005, n. 549, p. 252). Elle a
cependant ajouté, dans le même arrêt (consid. 5b), que doctrine et
jurisprudence admettent que, lorsque le bailleur refuse de produire les
pièces nécessaires au calcul de rendement, le juge peut inférer de cette
circonstance que le bailleur cache un rendement abusif et retenir que le
loyer initial non abusif peut être fixé en fonction des conclusions prises par
le locataire dans sa requête, si celles-ci ne paraissent pas déraisonnables,
voire même, exceptionnellement, selon une statistique officielle (Dietschy,
CPra Bail, n. 64 ad art. 270 CO; Fetter, op. cit., n. 517, p. 237).
Dans l’arrêt 4A_517/2014 précité relatif au même immeuble
que celui dont il est question dans la présente cause, le Tribunal fédéral
semble exclure de tenir compte du loyer précédent. Il a en effet considéré
que, « en l’absence d’éléments permettant de calculer le rendement net,
dont les bailleresses sont responsables, le critère de la comparaison avec
les loyers usuels (…) ne peut entrer en considération. Il en va de même du
loyer payé par le locataire précédent ». Cette phrase résulte toutefois d’un
considérant s’appliquant au cas d’espèce et non des considérants
théoriques, où le loyer précédent n’est certes pas mentionné parmi les
critères à prendre en considération pour fixer le loyer initial, mais n’est
pas expressément exclu non plus.
Il faut sans doute en déduire que le loyer précédent ne
constitue pas une preuve en soi que ce loyer est admissible et qu’il ne
reste par conséquent plus que les statistiques et l’expérience.
3.3 En l’espèce, il importe peu de savoir si l’on peut, comme
semblent l’avoir fait les premiers juges, reprocher un manque de
collaboration aux bailleresses pour n’avoir pas produit toutes les pièces

- 14 -
nécessaires pour le calcul du rendement net, dès lors qu’ils n’en ont pas
tiré de conséquence dans l’appréciation des preuves en retenant les
allégations de la partie adverse (TF 4A_461/2015 du15 février 2016
consid. 3.3.1) ou en allouant à la locataire ses conclusions (cf. CACI 10
février 2014/68 précité).
Les appelantes ne contestent pas avoir produit les pièces
permettant un calcul de rendement net. C’est dès lors en vain qu’elles
soutiennent qu’il faudrait déterminer, par exemple au moyen d’une
expertise, quelle est la valeur de la part de copropriété de H.________ au
moment de son acquisition par donation. Au demeurant, même s’il est vrai
que, dans une telle situation, c’est le prix effectif du marché qui est
déterminant (TF 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 3.2) – et qu’on
pourrait l’établir sur la base du prix payé par [...] et G.________ en 1987 –, il
n’empêche qu’il s’agit d’une donnée mais qu’il en manque encore
d’autres.
Par ailleurs, l’immeuble a été acquis par G.________ 19 ans
avant le contrat de bail litigieux, et par H.________ plus récemment. Il ne se
justifie donc pas de préférer le critère des loyers usuels à celui du
rendement net (consid. 3.2 p. 11 supra). De toute façon, ceux-ci ne sont
pas établis.
A cet égard, les appelantes semblent soutenir que les pièces
128 à 130 permettraient de déterminer les loyers usuels du quartier. Il
s’agit d’un article de presse relatif à un éco-quartier de Gland (qui
mentionne incidemment une évaluation du coût d’un logement « du
segment moyen à supérieur » à Nyon), un autre contenant une statistique
des loyers dans le canton, notamment à Nyon, des appartements de 4,5
pièces, et d’une autorisation de démolition d’un immeuble comportant
cinq appartements loués meublés (précisant que la commune de Nyon fixe
une limite à 300 fr. le mètre carré pour les loyers d’objets comparables).
On peut aisément constater, comme l’a fait le Tribunal des baux, que ces
pièces ne remplissent pas les exigences de la jurisprudence en matière de

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détermination des loyers usuels (ATF 141 III 569 ; ATF 136 III 74 ; ATF 123
III 317 consid. 4c/cc ; TF 4A_674/2012 précité consid. 3).
Dans ces circonstances, le juge doit se fonder sur les autres
éléments dont il dispose, comme les statistiques et son expérience, étant
signalé que les conclusions de la locataire (fixation du loyer initial à 420 fr.
au lieu de 1'420 fr.) étaient déraisonnables ; le loyer payé par le précédent
locataire est un élément à prendre en considération mais ne saurait suffire
à lui seul à établir le montant d’un loyer non abusif, dont le fardeau de la
preuve incombe aux bailleresses. Se fonder sur un jugement rendu dans
une cause récente relative au même immeuble et sur les propres
allégations des bailleresses n’a rien d’insoutenable. Enfin, il est difficile de
tirer quelque chose des statistiques ressortant des pièces 126 à 128 : en
effet, outre le fait qu’on ne sait pas si le logement litigieux est « du
segment moyen à supérieur » (cf. pièce 126), il n’est pas de 4,5 pièces (cf.
Pièce 127) et n’est pas meublé (cf. pièce 128).
Les appelantes ne contestent pas le résultat du calcul effectué
par le Tribunal des baux, fondé sur les chiffres qu’elles ont fournis elles-
mêmes en vue d’un calcul de rendement (pièce 123). Dans cette mesure,
la décision de première instance sur ce point peut être confirmée ; il n’est
pas « choquant » de s’écarter d’une précédente décision s’il existe,
comme en l’espèce, un motif pour le faire. Les premiers juges n’ont donc
pas violé le droit, ni abusé de leur pouvoir d’appréciation.
Le moyen, mal fondé, doit donc être rejeté.
4
4.1 Les appelantes soutiennent ensuite que le Tribunal des baux
ne pouvait pas réduire le loyer à partir du 1er septembre 2016. Elles font
valoir que, compte tenu de la date de la requête (2 septembre 2015) et du
délai au 30 avril 2016 pour résilier le bail à sa prochaine échéance, le 31
août 2016, en respectant le préavis de quatre mois, les éléments
déterminants pour le calcul seraient ceux en vigueur le 30 avril 2016, qui

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ne sont pas encore connus. De plus, la condition formelle posée par
l’art. 270a al. 2 CO pour l’admission d’une telle requête, à savoir le refus
ou l’absence de réaction du bailleur dans un délai de 30 jours, ne serait
pas remplie.
4.2 A teneur de l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le
montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de
résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au
bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO, à cause
d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier
d'une baisse des frais.
Le locataire doit respecter un certain nombre de formalités
prévues à l’alinéa 2 de cette disposition. Il peut toutefois être renoncé à
cette procédure préalable si le locataire invoque dans une instance
pendante en baisse de loyer des motifs de réduction supplémentaires (ATF
132 III 702, JdT 2007 I 47). Si de nouveaux facteurs de baisse apparaissent
durant une procédure en diminution de loyer, le locataire peut faire valoir
ses prétentions dans la procédure pendante, autant que le droit de
procédure le permet (ATF 122 III 20, JdT 1996 I 600).
Plusieurs moments sont envisageables pour effectuer le calcul
du loyer, en particulier la date à laquelle la demande de modification est
formulée, le dernier jour où elle peut être présentée, le jour de la réponse
du cocontractant, ou encore la date d'entrée en vigueur de la modification
(cf. Isabelle Bieri, DB 1996 p. 28 n. 5). Pour juger une demande
d'adaptation de loyer, il faut se placer au dernier moment où la
déclaration de hausse ou la demande de baisse devait être exprimée, soit
le dernier jour où elle devait être remise à la poste pour atteindre le
cocontractant en temps utile (ATF 141 III 245 consid. 3 ; ATF 122 III 20
consid. 4b), étant précisé que le courrier, pour parvenir au bailleur le
dernier jour du délai, doit, prudemment, être envoyé en recommandé sept
jours à l’avance (ATF 141 III 245 précité). S'agissant d'une demande en
réduction de loyer, la date déterminante est donc le dernier jour où elle
devait être postée pour parvenir au bailleur la veille du délai de congé.

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Sont uniquement pris en compte les facteurs de calcul connus de façon
certaine à ce moment déterminant, et qui prendront effet au plus tard au
terme de résiliation. La pratique s'en remettait initialement à la date
d'entrée en vigueur de la modification requise, puis une évolution a
semblé se dessiner en faveur de la date de communication effective de la
demande d'adaptation (cf par ex. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
pp. 530 s.) Selon le Tribunal fédéral, ce dernier critère, repris par la Cour
de céans (cf. par ex. CACI 29 janvier 2015/54), doit toutefois être écarté
dans la mesure où il s'agit d'un moment choisi arbitrairement par la partie
requérante (ATF 141 III 245 consid. 3 ; ATF 122 III 20 consid. 4b).
4.3 En l’occurrence, vu ce qui précède, on ne peut pas faire grief à
la locataire de n’avoir pas suivi la procédure préalable de l’art. 270a al. 2
CO. En effet, avant de prendre, à l’audience de jugement, la conclusion
litigieuse, elle avait déjà demandé, en cours de procédure, une baisse de
loyer au 1er septembre 2013.
En revanche, le premier grief relatif à la date déterminante
pour juger une demande en réduction de loyer apparaît bien fondé. Il
résulte en effet des faits que la baisse de loyer litigieuse a été demandée
à l’audience de jugement, le 2 septembre 2015, pour la prochaine
échéance du bail, soit le 1er septembre 2016. Elle devait parvenir au
bailleur le 30 avril 2016, et donc être envoyée le 23 avril 2016 au plus
tard. Le Tribunal des baux, alors qu’il a cité la jurisprudence précitée, a
baissé le loyer sur la base du fait que, « au jour de la demande de baisse
de loyer », soit au jour du jugement, le taux hypothécaire et l’indice des
prix à la consommation avaient diminué depuis la fixation du dernier loyer,
le 1er septembre 2013. Il ne pouvait, le 2 septembre 2015, savoir avec
certitude quelle serait l’évolution du TIH et de l’IPC au 23 avril 2016. La
Cour d’appel civile le peut, en revanche.
L'instance d'appel peut en effet administrer des preuves (art.
316 al. 3 CPC), notamment lorsqu'elle estime opportun de renouveler
l'administration d'une preuve ou d'administrer une preuve alors que
l'instance inférieure s'y était refusée, de procéder à l'administration d'une

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preuve nouvelle ou d'instruire à raison de conclusions ou de faits
nouveaux (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art. 316 CPC).
En appel, les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont en
principe pris en compte qu’aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC. Ces
exigences s’appliquent également aux litiges soumis à la maxime
inquisitoire, sans exception même pour les cas où le juge établit les faits
d’office (ATF 138 III 625 consid. 2.2). Cependant, l’évolution du TIH et de
l’IPC est un fait notoire (ATF 141 III 245 consid. 3.2), de sorte que la Cour
de céans peut en tenir compte.
Il faut dès lors, d’office, tenir compte des dernières valeurs
connues au 23 avril 2016. Le TIH est resté inchangé (à 1,75 %) depuis le 2
juin 2015. L’IPC, base décembre 2005, a évolué à 101.5, en mars 2016.
L’IPC étant plus bas que 101.8, chiffre retenu par les premiers juges, le
jugement ne peut qu’être confirmé sur cet point, faute de pouvoir
prononcer une reformatio in pejus au détriment des appelantes.
5. En définitive, l’appel doit être rejeté en application de l’art.
312 al. 1 CPC et le jugement entrepris intégralement confirmé. Il n’y a dès
lors pas matière à revoir la question des dépens de première instance.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’595 fr.
(art. 62 al. 1 et 2 TFJC), doivent être mis à la charge des appelantes, qui
succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre elles (art. 106 al. 3
CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance à
l’intimée, qui n’a pas été invitée à se déterminer.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'595 fr.
(deux mille cinq cent nonante-cinq francs), sont mis à la
charge des appelantes G.________ et H.________, solidairement
entre elles.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 6 mai 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux
intéressés.
Le greffier :

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Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié en expédition complète à :
- Me Nathalie Fluri (pour G.________ et H.________),
- Mme Marie-Christine Charles (pour T.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :