vd_gerichte · JL18.008728 · 2018-06-27 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL18.008728-180815
376
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 27 juin 2018
____________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Stoudmann et Oulevey, juges
Greffière : Mme Bourqui
*****
Art. 257 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par N.________ et Q.________, tous
deux à [...], locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 15 mai
2018 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les
appelants d’avec M.________, à [...], bailleresse, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
1105

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En fait :
A. Par ordonnance du 15 mai 2018, la Juge de paix du district de
Lausanne a ordonné à Q.________ et N.________ de quitter et de rendre
libres pour le mardi 12 juin 2018, à midi, les locaux occupés dans
l'immeuble sis à [...] (appartement n° [...] de 3,5 pièces au 1er étage) et à
[...] (place de parc extérieure n° [...] au rez-de-chaussée) (I), a dit qu'à
défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux,
l'huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de
procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie
bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), a ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la
décision, s'ils en étaient requis par l'huissier de paix (III), a arrêté à 280 fr.
les frais judiciaires, qui étaient compensés avec l'avance de frais de la
partie bailleresse (IV), a mis les frais à la charge des parties locataires (V),
a dit qu'en conséquence, les parties locataires rembourseraient,
solidairement entre elles, à la partie bailleresse son avance de frais à
concurrence de 280 fr. et lui verseraient la somme de 735 fr. à titre de
dépens en défraiement de son représentant professionnel (VI) et a dit que
toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En substance, le premier juge a retenu que les montants des
arriérés de loyer de 3'790 fr. pour l'appartement et de 120 fr. pour la place
de parc, représentant les loyers dus pour la période du 1er septembre
2017 au 31 octobre 2017, n'avaient pas été réglés dans le délai
comminatoire, de sorte que le congé était valable et que l'expulsion
pouvait être ordonnée selon la procédure en protection des cas clairs.
B. Par acte du 30 mai 2018, Q.________ et N.________ ont interjeté
appel contre cette ordonnance et ont conclu, en substance, à son
annulation.
Il n’a pas été demandé de réponse.

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Par courriel du 26 juin 2018, les appelants ont complété leur
appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Le 8 février 2005, les parties ont conclu un contrat de bail
portant sur la location d'un appartement de 3,5 pièces n° [...] au 1er étage
de l’immeuble sis à [...].
Le loyer de l'appartement s'élève à 1'895 fr. par mois,
acompte de chauffage et d’eau chaude et frais accessoires par 125 fr.
compris.
Le 16 août 2007, les parties ont conclu un contrat de bail
portant sur la location d'une place de parc extérieure n° [...] au rez-de-
chaussée de l’immeuble sis à [...].
Le loyer de la place de parc s'élève à 60 fr. par mois.
2. Par courriers recommandés du 16 octobre 2017, la bailleresse
a mis en demeure les locataires de verser dans un délai de trente jours un
montant de 3’910 fr. – représentant les loyers dus pour la période du 1er
septembre au 31 octobre 2017 pour l’appartement ainsi que pour la place
de parc extérieure –, leur indiquant qu'à défaut de paiement dans un délai
de trente jours, elle résilierait le bail, conformément à l'art. 257d CO.
3. Par formules officielles datées du 24 novembre 2017,
adressées aux deux locataires séparément, la bailleresse a résilié le bail
pour le 31 décembre 2017.
4. Le 27 février 2018, la bailleresse a saisi le Juge de paix du
district de Lausanne d’une requête en expulsion des locataires.

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Une audience a eu lieu le 15 mai 2018, à laquelle s’est
présenté M. Jean-François Pfeiffer pour la partie bailleresse. Les locataires
Q.________ et N.________, bien que régulièrement cités, ne se sont pas
présentés, ni personne en leur nom.
En d roit :
1.
1.1 Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion
rendue pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder
sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l'ATF 138
III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour
l'expulsion dans l'ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin
au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d'expulsion en
procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que
l'instance d'appel statue — après avoir recueilli les déterminations de la
partie bailleresse — par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse
introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit
instruite et aboutisse enfin à un prononcé d'expulsion. Compte tenu de ces
éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée

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prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 28
janvier 2015/52 consid. 1 a).
Les loyers mensuels étant de 1'825 fr. pour l’appartement et
de 60 fr. pour la place de parc, la valeur litigieuse est sans conteste
supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art.
308 al. 2 CPC).
1.2 L'ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le
délai d'appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par les parties
locataires qui ont succombé en première instance et qui ont un intérêt à
l'appel (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions
portent sur un montant supérieur à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références).
3. La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une
alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement
disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à
la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que
l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être
immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire

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(al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces
hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par
le défendeur ; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les
faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Dans le cadre
de la protection des cas clairs, la rigueur de la preuve n'est pas restreinte.
Le demandeur ne peut pas se contenter de démontrer la vraisemblance de
ses allégations pour faire valoir un droit, mais doit apporter la preuve
stricte des faits fondant ce droit. En outre, le cas n'est pas clair et la
procédure sommaire ne peut donc pas aboutir lorsque la partie
défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées et
concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de
nature à ébranler la conviction du juge. L'échec de la procédure sommaire
ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable
l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée contre
elle ; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le
rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils
ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III 620
consid. 5.1.1, SJ 2013 I 283 et les réf. citées ; TF 4A_415/2013 du 20
janvier 2014 consid. 6).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la
norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal
ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III
728 consid. 3.3 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En règle générale, la
situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite
l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que
celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des
circonstances concrètes de l'espèce (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ;
TF 4A_343/2014 du 17 décembre 2014 consid. 3.2 et les réf.).
4.

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4.1 Les appelants invoquent en substance que leur carence dans
le paiement du loyer serait due à un enchaînement de malheurs et que
leur situation financière leur permettrait désormais de tout payer. Ils
exposent qu’ils ne savent pas où aller avec leurs enfants de 4 et 9 ans et
demandent à pouvoir rester dans leur appartement.
4.2 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce
délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si
l'arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février 1997 in CdB 3/97 pp.
65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de
compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne
sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF du 27 février 1997 précité in CdB 3/97 p. 65 consid. 2b ; TF
4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006
consid. 3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, note infrapaginale 117
p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution
forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois,
dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la jurisprudence
cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux

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de quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27
juillet 2011/175 et les réf. citées).
4.3 En l'espèce, les appelants ne contestent pas que l'arriéré de
loyer qui faisait l'objet de l'avis comminatoire n'a pas été payé dans le
délai imparti. Ils invoquent en revanche le fait que l'appelante aurait perdu
son emploi, que le couple se serait retrouvé dans une situation précaire,
qui se serait désormais améliorée, et qu’ils ne sauraient pas où aller avec
leurs enfants s'ils devaient quitter leur logement. Toutefois, ces arguments
ne font pas obstacle à l'application de l'art. 257d CO, dont les conditions
d’application sont réalisées. La difficulté de trouver un nouveau logement
est en effet inhérente à toute expulsion. L'amélioration subséquente de la
situation financière des locataires n'est pas davantage un moyen prévu
par la loi pour empêcher que le bailleur obtienne l'expulsion. Les appelants
ne soutiennent du reste pas le contraire.
5. Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le
mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC. Le dossier de la cause sera
retourné à la juge de paix afin qu’elle fixe aux locataires, en raison de
l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), un nouveau délai pour
libérer l’appartement litigieux.
Les frais judiciaires, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3, 69 al. 1 et
70 al. 4 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre
2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, qui
succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens, l’intimée n’ayant pas été
invitée à se déterminer sur l’appel.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu’il fixe à Q.________ et N.________, une fois la motivation
du présent arrêt envoyée pour notification aux parties, un
nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble
sis à [...] (appartement n° [...] de 3,5 pièces au 1er étage) et à
[...] (place de parc extérieure n° [...] au rez-de-chaussée).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge des appelants
Q.________ et N.________, solidairement entre eux.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 28 juin 2018, est notifié en expédition complète à :
- M. Q.________,
- Mme N.________,
- M. Jean-François Pfeiffer, aab, (pour M.________),

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et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :