vd_gerichte · JL25.033877 · 2026-03-04 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL25.***-***
174
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 4 mars 2026
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mme Bendani et M. Maytain, juges
Greffière : Mme Scheinin-Carlsson
*****
Art. 82 et 257d CO ; art. 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par B.________, à Q***, intimé,
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 17 décembre 2025 par la Juge de
paix du district de Nyon dans la cause divisant l’appelant d’avec E.________
, à S*** (U***), requérant, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
19J010

- 2 -
En f ait :
A. Par ordonnance du 17 décembre 2025, la Juge de paix du district
de Nyon (ci-après : la juge de paix ou la première juge) a ordonné à
B.________ de quitter et rendre libres pour le mercredi 28 janvier 2026 à
midi, les locaux occupés dans l'immeuble sis à Route des P***, Bâtiment
[...], à [....] Q*** (un studio avec cave et une place de parc no […]) (l), a dit
qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux,
l'huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de
procéder sur requête de la partie bailleresse à l'exécution forcée de
l’ordonnance, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (Il), a ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de
l’ordonnance, s'ils en étaient requis par l'huissier de paix (III), a arrêté les
frais judiciaires à 480 fr. (IV) et les a mis à la charge du locataire (V).
En droit, la juge de paix était appelée à statuer sur une requête
en expulsion, en application de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 272). Elle a retenu que l’arriéré de loyers relatif à la
période allant de janvier à mars 2025, objet de l’avis comminatoire adressé
le 7 mars 2025, n’avait pas été réglé dans le délai imparti, ce qui justifiait
la résiliation du bail. Les conditions d’une expulsion selon la procédure en
protection de cas clair étant réalisées, l’expulsion du locataire devait être
ordonnée.
B. Par acte du 19 janvier 2026, B.________ (ci-après : l’appelant) a
interjeté appel de cette ordonnance en concluant, en substance et avec
suite de frais et dépens, à son annulation.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la
base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
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1. Par contrat de bail du 3 octobre 2019, E.________ (ci-après :
l’intimé), en qualité de bailleur, a remis à bail à l’appelant, en qualité de
locataire, avec effet au 15 octobre 2019, un appartement de 1 pièce (studio)
ainsi qu’une place de parc couverte, sis Route des P***, à Q***, pour un
loyer mensuel net total de 1'080 fr., soit 900 fr. de loyer de l’appartement,
100 fr. à titre d’acompte de charges de chauffage et eau ainsi que 80 fr. de
place de parc. Une cave, mise à disposition à bien plaire, complétait le bien.
2. Par courrier recommandé du 7 mars 2025, l’intimé a imparti à
l’appelant un délai de trente jours pour qu’il s’acquitte d’un montant total
de 3'240 fr., correspondant aux loyers dus pour les mois de janvier à mars
2025, indiquant qu’à défaut de paiement, le bail serait résilié en application
de l’art. 257d CO.
L’appelant n’a pas versé le montant de 3'240 fr. dans le délai
imparti.
Par formule officielle du 17 avril 2025, adressée sous pli
recommandé à l’appelant, l’intimé lui a signifié la résiliation du contrat de
bail, avec effet au 31 mai 2025, faute de paiement dans le délai
comminatoire.
3. Le 3 juillet 2025, l’intimé a saisi la juge de paix d’une requête
en cas clair tendant à l’expulsion de l’appelant des locaux pris à bail et au
prononcé des mesures d’exécution nécessaires.
Par avis du 28 août 2025, la juge de paix a imparti à l’appelant
un délai au 29 septembre 2025 pour se déterminer sur la requête précitée
et lui a indiqué que s’il ne procédait pas, il serait statué sans audience sur
la base du dossier.
L’appelant ne s’est pas déterminé dans le délai imparti.
En dro it :
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1.
1.1 L’appel est ouvert, dans les affaires patrimoniales, contre les
décisions finales de première instance si la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
En cas de litige portant uniquement sur la question de savoir si les
conditions d’une expulsion selon la procédure en protection des cas clairs
sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par l’appel à
la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six
mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1, JdT 2019 II 235). Lorsque la validité de
la résiliation est également contestée, la valeur litigieuse correspond au
loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour
laquelle un nouveau congé peut être donné, soit en principe trois ans (ATF
144 III 346 précité consid. 1.2.2.3).
En procédure sommaire, soit notamment en matière de cas clair
(art. 248 let. b CPC), l’acte doit être introduit dans les dix jours à compter
de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 et 314 al. 1 CPC)
auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV
[loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).
1.2 En l’espèce, l’appelant conteste l’expulsion prononcée ainsi que
la validité de la résiliation du bail, de sorte que la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr. et la voie de l’appel par conséquent ouverte. Déposé
en temps utile, l’appel est recevable.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir
l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
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CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office
ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à des
moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se limiter
aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de
première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des griefs
auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe d’application
du droit d’office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2, RSPC 2021 p. 252 ;
TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel). Cette
jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée au juge d’admettre
(ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument non explicitement
discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3).
2.2
2.2.1 La nature particulière de la procédure sommaire pour cas clair
impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi. La production de pièces nouvelles par
le requérant est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al.
1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2). Cette règle ne vaut
toutefois pas pour le locataire expulsé en cas clair (TF 4A_420/2012 du 7
novembre 2012 consid. 5, SJ 2013 1129 ; JdT 2021 III 95 ; cf. not. CACI
27 novembre 2025/548). L'art. 317 al. 1 CPC s'applique donc pleinement au
locataire qui a été attrait en première instance, par la requête en cas clair
de la bailleresse (TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023 consid. 4.1).
Les nova improprement dits prévus par l'article 317 al. 1 CPC ne
sont recevable qu'à deux conditions : la partie qui s'en prévaut ne pouvait
les invoquer avant, malgré sa diligence (1) et elle les présente sans retard
(2). Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le
locataire soulève pour la première fois en instance de recours, comme le
fait qu'il a payé l'arriéré de loyer dans le délai de sommation de trente jours
(art. 257d al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]) ou qu'il
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a obtenu du bailleur un sursis au paiement (Bachofner, Die
Mieterausweisung, 2019, p. 381 n. 678). Le locataire doit invoquer ces
moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la
simultanéité des moyens d'attaque et de défense (maxime éventuelle ou
maxime de concentration), qui vaut en procédure sommaire de protection
dans les cas clairs soumise à la maxime des débats (cf. ATF 142 III 462
consid. 4.3).
2.2.2 L’appelant a produit trois pièces à l’appui de son appel. Outre
un courrier du 7 mai 2025 adressé à la gérance représentant le bailleur,
figurant d’ores et déjà au dossier, l’appelant a produit des relevés bancaires
faisant état du versement de son loyer les 29 septembre (6'480 fr.) et 3
novembre 2025 (1'080 fr.). Il aurait été loisible à celui-ci de se prévaloir du
versement effectué le 29 septembre 2025 devant la première juge, compte
tenu du délai qui lui avait été imparti pour se déterminer sur la requête du
bailleur. La pièce en question est donc irrecevable. Le relevé portant sur le
mois de novembre 2025 constitue en revanche un vrai novum, partant
recevable. Cette pièce est cependant sans incidence sur le sort du litige (cf.
consid. 4.1.2).
3. Invoquant une violation de son droit d’être entendu, l’appelant
reproche à la première juge d’avoir considéré que ses déterminations
étaient irrecevables et de ne pas avoir appliqué l’art. 223 CPC.
3.1 A teneur de l’art. 223 al. 1 CPC, si la réponse n’est pas déposée
dans le délai imparti, le tribunal fixe au défendeur un bref délai
supplémentaire.
Savoir s'il convient de manière générale, en procédure
sommaire, de fixer un bref délai supplémentaire à la partie intimée qui n'a
pas déposé de déterminations écrites dans le délai imparti prête à
discussion. Dans tous les cas, la doctrine insiste sur la nécessité de rendre
les parties attentives aux conséquences du défaut, conformément à l'art.
147 al. 3 CPC ; en cas de non-respect, le défaut est en principe exclu (TF 4A
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224/2017 du 27 juin 2017 consid. 2.4.2, RSPC 2018 p. 40, note Bohnet).
Lorsqu'aucune réponse n'est déposée dans le délai imparti à cet effet dans
le cadre d'une procédure – sommaire – de mainlevée, il n'y a pas lieu de
fixer au poursuivi un délai supplémentaire au sens de l'art. 223 CPC en
particulier en raison du respect du principe de la célérité (cf. ATF 146 III 297
consid. 2.6 ; ATF 138 III 483 consid. 3). Dans l'arrêt TF 4A 224/2017 du 27
juin 2017, rendu dans une procédure en cas clair, le Tribunal fédéral a relevé
que l'obligation de fixer un délai supplémentaire découlait du principe de la
bonne foi ; il a jugé que, dans un cas où le défendeur avait été invité, par
publication dans la Feuille des avis officiels, à déposer des déterminations,
il y avait lieu de lui donner une « seconde chance » ou à tout le moins de
l'avertir qu'en cas d'inaction, le tribunal rendrait son jugement par défaut.
3.2 La première juge a considéré que les déterminations de
l’appelant du 1er décembre 2025 étaient irrecevables car déposées
largement après le délai imparti au 29 septembre 2025.
Dans le cas particulier, l’appelant a dûment été informé des
conséquences en cas d'inaction de sa part, contrairement à la situation
examinée dans l'arrêt TF 4A 224/2017 cité ci-dessus. En effet, la juge de
paix a attiré son attention sur le fait que la procédure suivrait son cours et
qu'il serait statué sans audience sur la base du dossier, même s'il ne
procédait pas. Partant, on doute que le principe de la bonne foi imposait à
la première juge d'accorder un délai supplémentaire à l'intéressé.
Peu importe toutefois. En effet, les déterminations de l’appelant
du 1er décembre 2025 contiennent les éléments discutés au considérant
suivant et ne permettent aucunement de remettre en cause la réalisation
des conditions de la procédure en cas clair.
4. L'appelant reproche à la juge de paix de ne pas avoir tenu
compte que l'appartement loué comportait de nombreux défauts, que ceux-
ci n'avaient jamais été réglés malgré plusieurs signalements et que pour ce
motif notamment, il avait cessé de payer les loyers.
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Invoquant l’art. 82 CO, il explique que l’absence de paiement
résulte essentiellement des défauts affectant l’appartement en question et
que les conditions de la procédure en cas clair ne sont donc pas réalisées.
4.1
4.1.1 Aux termes de l’art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de
protection dans les cas clairs, le tribunal admet l’application de la procédure
sommaire lorsque les conditions – cumulatives (TF 4A_195/2023 du 24 juillet
2023 consid. 3.2.2) – suivantes sont réalisées : (a) l’état de fait n’est pas
litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation
juridique est claire (al. 1) ; le tribunal n’entre pas en matière sur la requête
lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). La procédure de
protection dans les cas clairs prévue à l’art. 257 CPC permet d’obtenir
rapidement une décision ayant l’autorité de la chose jugée et la force
exécutoire lorsque la situation en fait et en droit n’est pas équivoque (ATF
138 III 620 consid. 5.1.1 et les réf. citées, SJ 2013 I 283 ; TF 4A_195/2023
du 24 juillet 2023 consid. 3.2).
4.1.2 L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par
le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les
faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale,
la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l’art.
254 al. 1 CPC. La preuve n’est pas facilitée : le demandeur doit ainsi
apporter la preuve certaine des faits justifiant sa prétention ; la simple
vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et
exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent pas être écartées
immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la
procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141
III 23 consid. 3.2 ; TF 4A_69/2025 du 18 mars 2025 consid. 4).
La situation juridique est quant à elle claire lorsque l’application
de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte
légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées (ATF
144 III 462 loc. cit. ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En règle générale, la
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situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite
l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que
celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des
circonstances concrètes de l’espèce (ATF 144 III 462 loc. cit. ; ATF 141 III 23
loc. cit. ; TF 4A_69/2025 loc. cit.).
Si le juge parvient à la conclusion que les conditions cumulatives
posées par l’art. 257 CPC sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause
par une décision ayant l’autorité de la chose jugée et la force exécutoire
(ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le
demandeur ne peut donc pas obtenir gain de cause, le juge ne peut que
prononcer l’irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la
procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec
autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 loc. cit. ; ATF 140 III 315 consid.
5 ; TF 4A_307/2024 du 6 août 2024 consid. 3.1.3).
4.1.3 Aux termes de l’art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception
de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement,
qui sera au minimum de trente jours pour les baux d’habitation ou de locaux
commerciaux, et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il
résiliera le bail. Selon l’art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier le bail, en observant pour les baux d’habitation
et les locaux commerciaux un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d'un mois.
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé
l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si
l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019
consid. 5.1 et les réf. citées). Si en revanche l’une des conditions
d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace
(Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).
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La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance
contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré
de loyer (art. 257d CO ; TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2), à
condition que la créance compensante soit échue et exigible et que le
moyen ait été invoqué avant l'échéance du délai de grâce de trente jours
de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb, JdT 1994 I 382 ; TF
4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.1, SJ 2015 I 1 ; TF 4C.140/2006 du
14 août 2006 consid. 4.1.1). II appartient à celui qui se prévaut de la
compensation de prouver qu'il l'a invoquée valablement (Cour civile du
canton de Fribourg du 11 octobre 1996, CdB 1997 p. 6). Le locataire doit
avertir l'autre partie, de préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa
décision d'invoquer la compensation. Certes, la compensation n'est soumise
à aucune forme et peut résulter d'actes concluants. Toutefois, la
jurisprudence et la doctrine exigent que le débiteur exprime clairement son
intention de compenser ; la déclaration doit permettre à son destinataire de
comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance
compensée et quelle est la créance compensante (TF 4A_549/2010 du 17
février 2011 consid. 3.3 ; TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 consid. 4.1.1 ;
CACI 4 février 2014/62, CdB 2014 p. 62). Le fait qu'un différend existe au
sujet de défauts n'est pas en soi suffisant pour admettre que la
compensation a été valablement invoquée (CACI 20 juillet 2017/315 ; CACI
7 décembre 2018/692).
L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance
invoquée en compensation ne saurait prolonger la procédure en
contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de
permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du
locataire dans les plus brefs délais lorsque la résiliation a été donnée selon
l'art. 257d CO. Invoquer la compensation avec une contre-créance
contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une
prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance
invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai ; si
une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre
instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en
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contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si
une décision définitive est imminente (cf. not. CACI 24 janvier 2023/31 ;
CACI 4 août 2022/396 ; CACI 3 décembre 2021/570).
Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui
prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts
pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir tout ou
partie du loyer échu ; il n'a en principe que la possibilité de consigner le
loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est
donc dans son tort s'il retient le loyer (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014
consid. 5.2 ; TF 4A_537/2016 du 16 novembre 2016 consid. 4.2).
4.2 L’appelant admet qu’il n’a pas versé, ni consigné, les loyers en
question dans le délai imparti. Ses prétentions en lien avec les défauts de
la chose louée auraient dû être exercées en application des dispositions
légales, le loyer ne pouvant être retenu, mais devant être consigné. Par
ailleurs, il n’allègue pas, ni ne démontre d’aucune manière, qu’il aurait
invoqué une intention de compenser.
Partant, la juge de paix était fondée à admettre la requête de
l’intimé en protection d’un cas clair et à ordonner l’expulsion de l’appelant,
toutes les conditions étant réalisées.
5. En conséquence, l’appel doit être rejeté selon le mode
procédural de l’art. 312 al. 1 in fine CPC et l’ordonnance d’expulsion
confirmée.
Vu l’effet suspensif lié à l’appel (cf. art. 315 al. 1 CPC) et compte
tenu du fait que le terme de l’expulsion – initialement fixé au 28 janvier
2026 – est désormais échu, la cause sera renvoyée à la juge de paix afin
qu’elle fixe un nouveau délai à l’appelant pour libérer les locaux litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art.
62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
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2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance,
l’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer sur l’appel.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Nyon pour
qu'elle fixe à l'appelant B.________ un nouveau délai pour libérer
les locaux occupés dans l'immeuble sis Route des P***,
Bâtiment […], à Q***.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelant
B.________.
V. L’arrêt est exécutoire.
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La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. B.________ (personnellement),
- D.________, C.________ SA (pour M. E.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile
devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel
subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le
recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève
au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne
soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :
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