vd_gerichte · PT12.033627 · 2018-02-26 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT12.033627-171465
122
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 26 février 2018
_____________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Merkli et M. Kaltenrieder, juges
Greffière : Mme Bourqui
*****
Art. 197 et 221 CO
Statuant sur l’appel interjeté par R.________, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 3 avril 2017 par la Chambre
patrimoniale cantonale dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.W.________ et B.W.________, tous deux à [...], défendeurs, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 3 avril 2017, dont les motifs ont été envoyés
aux parties pour notification le 15 juin 2017, la Chambre patrimoniale
cantonale a rejeté la demande déposée le 9 août 2012 par la
demanderesse R.________ contre les défendeurs A.W.________ et
B.W.________ (I), a arrêté les frais judiciaires à 17'311 fr. et les a mis à la
charge de la demanderesse (II), a dit que la demanderesse rembourserait
aux défendeurs, créanciers solidaires, la somme de 892 fr. 50 versée au
titre d’avance de frais (III) et a dit que la demanderesse verserait aux
défendeurs, solidairement entre eux, la somme de 14'700 fr. à titre de
dépens (IV).
En droit, appelés à statuer sur une action en réduction du prix
de vente d’un appartement à la suite d’un défaut invoqué par l’acheteuse
au motif qu’elle ignorait que la mezzanine de l’appartement n’était pas
habitable, les premiers juges ont retenu que l'acte de vente-emption
conclu par les parties n'indiquait pas la surface habitable de l'appartement
et que le permis d'habiter, dont la demanderesse avait connaissance lors
de la vente, retenait expressément que la mezzanine devait rester ouverte
sur le salon et ne pouvait en aucun cas être considérée comme surface
habitable au vu de sa hauteur insuffisante. Lors de l'instrumentation de
l'acte de vente, de même que lors des visites de l'appartement, la
demanderesse avait été informée du caractère inhabitable de la
mezzanine. Il n'y avait pas lieu d'interpréter l'acte de vente selon le
principe de la confiance, la réelle et commune volonté des parties étant de
vendre l'appartement tel qu'il était décrit, soit avec une mezzanine qui
n'était habitable ou utilisable que dans la mesure où cela était prévu par le
permis d'habiter, document dont toutes les parties avaient connaissance.
Les premiers juges ont ainsi considéré que le fait que cette mezzanine
n'était pas habitable ne constituait pas un défaut de la chose vendue. A
supposer l'existence d'un défaut, la demanderesse en avait dans tous les
cas eu connaissance lors de la conclusion du contrat. Dans cette même
hypothèse, la demanderesse serait à tard en se prévalant du caractère

- 3 -
inhabitable de la mezzanine près de cinq ans après la vente. En définitive,
aucune des trois conditions nécessaires à la garantie en raison des défauts
de la chose n'était réalisée, si bien qu'aucune diminution du prix de vente
ne pouvait être admise. Les premiers juges ont également retenu par
surabondance que le caractère inhabitable de la mezzanine n'apportait
aucune moins-value à l'appartement. Enfin, la demanderesse ne pouvait
se prévaloir d'aucun défaut de contenance au sens de l'art. 219 CO.
B. Par acte du 21 août 2017, R.________ a interjeté appel contre
ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en
ce sens que A.W.________ et B.W.________ soient reconnus ses débiteurs,
solidairement entre eux, et lui doivent immédiat paiement de la somme de
214'663 fr., plus intérêts à 5 % l’an dès le 27 septembre 2011.
Subsidiairement, elle a conclu à ce que le jugement soit annulé et la cause
renvoyée à l’autorité de première instance pour nouvelle instruction et
nouveau jugement dans le sens des considérants.
Par réponse du 16 octobre 2017, A.W.________ et B.W.________
ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Durant l’été 2006, R.________ s’est intéressée à l’acquisition
d’un bien immobilier. Pour ce faire, elle a notamment pris contact avec
l’agence immobilière L.________ à [...], laquelle lui a présenté un
appartement correspondant à ses critères. Cet appartement appartenait à
A.W.________ et B.W.________ et son prix de vente était fixé à 830'000
francs.
Selon le descriptif établi par L.________ et fourni à R.________, le
bien était un duplex de six pièces, d’une surface approximative de 195 m2,
au dernier étage d’un immeuble résidentiel à [...]. Ce document précise

- 4 -
qu’il est fourni sous les réserves usuelles et/ou de modifications et qu’il ne
constitue pas un document contractuel. Les plans de l’appartement, joints
à cette plaquette, indiquent la présence d’une mezzanine dans les
combles. Ces plans ont été établis par l’Atelier d’architecture [...], lequel
avait été mandaté par A.W.________ et B.W.________ pour des travaux de
transformation, notamment l’aménagement et la création d’une
mezzanine dans les combles. A cet effet, l’Atelier d’architecture [...] avait
déposé une demande de permis de construire.
A la suite d’une mise à l’enquête publique ayant eu lieu du 8
au 28 juillet 2005, un permis de construire a été délivré pour la
« transformation, pose de 8 velux et de 2 puits de lumière sur les
Immeubles M1 et M2, aménagement de mezzanines dans les combles ».
Une fois les travaux terminés, la commune de [...] a délivré, le
21 septembre 2006, un permis d’habiter qui précise notamment que « la
mezzanine doit rester ouverte sur le salon et ne peut en aucun cas être
considérée comme surface habitable au vu de sa hauteur insuffisante
selon art. 27 RLATC, hauteur des locaux ». L’agent immobilier J.________ a
indiqué avoir dit à R.________ que la mezzanine n’était pas habitable. Il a
en outre précisé que la plaquette établie par son entreprise ne constituait
qu’une présentation approximative.
2. Le 18 août 2006, R.________ a signé une convention avec
L.________ afin de réserver l’appartement de A.W.________ et B.W.________
et de mandater L.________ pour que celle-ci organise le financement et
prenne toutes les dispositions afin que l’acte de vente puisse être signé au
plus tard le 22 septembre 2006.
Le 2 octobre 2006, les parties ont signé un contrat de vente à
terme-emption tendant à la vente d’une parcelle de propriété par étages.
Ce contrat a été signé devant le notaire V.________, lequel avait été choisi
par R.________ ; il précise notamment ce qui suit :
« 3. Restrictions de la propriété foncière
L’acheteuse est rendue attentive au fait que la parcelle de
propriété par étages vendue, le bâtiment dans son entier,

- 5 -
ainsi que la parcelle de base et la parcelle de dépendance en
général, sont et demeureront soumis aux restrictions légales
de la propriété foncière, fondées sur le droit privé ou sur le
droit public, telles que celles pouvant résulter notamment
des lois, ordonnances, règlements fédéraux, cantonaux,
communaux sur l’aménagement du territoire et des
constructions, des législations sur la protection des eaux et
de l’air, de la loi sur les routes, du Code rural et foncier et de
la loi vaudoise d’introduction du Code civil.
4. Garanties
En dérogation à l’article 197 du Code des obligations, la
parcelle de propriété par étages vendue sera transférée sans
aucune garantie, dans son état actuel que l’acheteuse
déclare bien connaître et au sujet duquel elle ne formule
aucune réserve, avec ses droits et parties intégrantes.
L’article 199 du Code des obligations demeure toutefois
réservé. Dit article stipule que « Toute clause qui supprime
ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a
frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la
chose ».
L’acheteuse déclare avoir été parfaitement informée sur la
portée et les conséquences de la clause objet du paragraphe
qui précède.
(…)
En dérogation à ce qui précède, les vendeurs garantissent
que la mezzanine ainsi que la salle de bains / WC attenante
sont habitables ou utilisables dans leur état actuel et
conformes aux plans du permis d’habiter ou d’utiliser No [...]
partiel délivré par la Municipalité de la Commune de [...] le
21 septembre 2006.
(…)
9. Eléments connus de l’acheteuse
L’acheteuse déclare avoir connaissance :
a) des droits et charges inscrits au Registre foncier ;
b) du règlement de propriété par étages et du règlement de
copropriété dont elle a reçu un exemplaire ;
c) des comptes, budgets et procès-verbaux de l’assemblée
des copropriétaires des deux dernières années ;
d) copie du permis d’habiter ou d’utiliser No [...] partiel
précité ».
L’acte ne comporte aucune indication s’agissant de la surface
du bien vendu.
Lors de la signature de cet acte, R.________ était assistée de
son architecte. A cette occasion, A.W.________ et B.W.________ ont indiqué
à R.________ que si elle ne souhaitait pas acheter l’appartement, cela ne
posait aucun problème. Le témoin J.________, présent lors de la signature, a
indiqué que le notaire avait expressément attiré l’attention de l’acheteuse

- 6 -
sur le fait que, sur le plan juridique, c’était le permis d’habiter ou d’utiliser
qui faisait foi. Il a encore précisé qu’une longue discussion avait eu lieu à
ce sujet et qu’il s’agissait d’une vente difficile. Selon ce témoin, une pièce
non habitable est un endroit où l’on ne peut pas dormir, mais où l’on peut
séjourner. Selon le notaire V.________, la durée de l’instrumentation avait
été plus importante qu’à l’accoutumée en raison de la longue discussion
relative à la mezzanine. Il a précisé avoir clairement indiqué à R.________
qu’elle pouvait utiliser la mezzanine mais que, juridiquement, il ne
s’agissait pas d’une surface habitable. Ce témoin estime que la discussion
sur la mezzanine a été tellement longue qu’ « il s’agit, de la part de la
demanderesse, soit d’amnésie, soit de mauvaise foi ».
Après la signature de l’acte, R.________ a visité l’appartement à
plusieurs reprises, avec son architecte, avec des amis et avec de la
famille. Elle a accepté la demande de A.W.________ et B.W.________
d’attendre quelques mois avant de procéder au transfert de la propriété,
ceux-ci n’ayant pas encore trouvé de nouveau logement. R.________ a
profité de cette période pour organiser les futurs travaux d’aménagement
qu’elle avait prévu de réaliser.
Le 10 avril 2007, les parties ont signé, également devant le
notaire V.________, une réquisition de transfert immobilier. A cette
occasion, R.________ était à nouveau assistée de son architecte. Le
transfert effectif de la propriété du bien a été inscrit au registre foncier
dès le 13 avril 2007.
3. R.________ a effectué des travaux d’aménagement, soit la
suppression de la cheminée et le remplacement de l’escalier menant à la
mezzanine. Elle avait installé sa chambre à coucher dans la mezzanine,
notamment en raison de la présence de la salle de bains et du WC
existants à cet endroit.
4. Dans le courant du mois de septembre 2011, à la suite d’un
dégât d’eau survenu dans sa salle de bains et d’infiltrations d’eau dans
son garage, R.________ a consulté un avocat, qui a alors examiné les pièces

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fournies par la demanderesse et a constaté la mention contenue dans le
permis d’habiter, soit le fait que la mezzanine devait rester ouverte sur le
salon et ne pouvait en aucun cas être considérée comme surface habitable
au vu de sa hauteur insuffisante, selon l’art. 27 RLATC relatif à la hauteur
des locaux.
Le 27 septembre 2011, R.________, par l’intermédiaire de son
mandataire, a adressé un courrier à A.W.________ et B.W.________, ainsi
qu’une copie au notaire V.________. Dans ce courrier, R.________ informait
les vendeurs qu’elle avait été induite en erreur lors de l’acquisition du bien
immobilier. Elle a précisé que l’appartement lui avait été présenté comme
constituant un 6.5 pièces en duplex, d’une surface totale de 195 m2. Elle
avait été confortée dans cette idée par le fait qu’une salle de bain y avait
été installée. Aux termes du contrat de vente du 2 octobre 2006, les
vendeurs avaient en outre garanti à l’acheteuse que le niveau supérieur,
qui comportait une salle de bain avec douche et WC, était habitable dans
son état actuel et conforme au plan du permis d’habiter n° [...] partiel
délivré par la Municipalité de la Commune de [...] le 21 septembre 2006.
Elle a reproché aux vendeurs de ne pas avoir expressément attiré son
attention sur le fait que la surface au sol du niveau supérieur de 60 m2
n’était pas habitable et de l’avoir, au contraire, astucieusement confortée
dans l’idée que l’étage supérieur de l’appartement était habitable, ce qui
l’avait conduite à acheter ledit bien à une valeur surfaite, de façon
préjudiciable à ses intérêts. Enfin, R.________ a demandé une réduction du
prix de vente proportionnelle à la réduction de la surface habitable à
hauteur de 30 %, soit un montant de 249'000 francs.
Par courrier du 5 octobre 2011, A.W.________ et B.W.________
ont répondu à l’acheteuse qu’elle avait visité l’immeuble avant la
signature de l’acte de vente-emption et avait immédiatement déclaré le
vouloir à tout prix. Entre la signature de l’acte de vente-emption le 2
octobre 2006 et la réquisition de transfert, elle l’avait encore visité plus
d’une dizaine de fois avec une personne qu’elle déclarait être architecte.
Lors de la signature de la réquisition de transfert, devant le notaire,
R.________ avait encore posé toute une série de questions et était assistée

- 8 -
de sa conseillère. A.W.________ et B.W.________ ont précisé que tous les
documents relatifs à l’appartement avaient été remis à R.________, qu’il
s’agisse des plans de l’étage, des plans de la mezzanine, du permis de
construire, des deux permis d’habiter, etc. comme le confirmait l’acte
notarié. Les vendeurs ont en outre reproché à R.________ d’être de parfaite
mauvaise foi, dans la mesure où elle savait exactement ce qu’elle
achetait. Elle connaissait les travaux qui avaient été réalisés dans la
mezzanine et les documents officiels à cet effet.
Par courrier du 13 octobre 2011, le notaire V.________ a indiqué
au conseil de R.________ que celle-ci avait été informée, lors de
l’instrumentation, que la mezzanine, ainsi que la salle de bains attenante,
étaient habitables ou utilisables en l’état mais non considérées comme
surface habitable au vu de la hauteur insuffisante de la mezzanine.
Par courrier du 12 décembre 2011, R.________ a indiqué que les
prospectus fournis par L.________ faisaient état d’un « duplex », soit un
appartement pleinement utilisable sur deux niveaux. Elle a précisé que le
bien avait été présenté et lui avait été vendu au prix d’un appartement en
duplex, de façon manifestement contraire aux règles de la bonne foi, à un
prix surfait.
Par courrier du 13 décembre 2011, A.W.________ et
B.W.________ ont réaffirmé leur position.
5. a) En cours d’instance, une expertise a été confiée à [...],
lequel a déposé, le 15 juin 2015, un rapport dont il ressort notamment que
la mezzanine a une surface PPE de 51 m2 et une surface habitable de 30
m2. Il a également constaté que le total de la surface PPE de
l’appartement, incluant la mezzanine, était de 188.3 m2.
b) A la requête de R.________, l’expert a déposé, le 15
décembre 2015, un rapport d’expertise complémentaire qui a notamment
confirmé les mesures précitées, excepté la surface PPE de la mezzanine
qu’il a ramenée à 48.70 m2.

- 9 -
6. Par demande du 9 août 2012, R.________ a ouvert action contre
A.W.________ et B.W.________ et a conclu, avec suite de frais et dépens, à
ce que le prix de vente stipulé dans l’acte authentique instrumenté le 2
octobre 2006 par le notaire V.________, dans sa minute 7'917 (vente à
terme emption entre A.W.________ et B.W.________, d’une part, et
R.________, d’autre part, portant sur un lot de PPE de la Commune de [...]
soit un appartement avec balcon-terrasse et balcon, lot M22 des plans)
soit réduit de 249'000 fr. et à ce que A.W.________ et B.W.________,
solidairement entre eux, soient reconnus les débiteurs de R.________ et lui
doivent immédiat paiement de la somme de 249'000 fr., plus intérêts à 5
% l’an dès le 27 septembre 2011.
Par réponse du 19 novembre 2012, A.W.________ et
B.W.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des
conclusions de la demande.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales pour autant que
la valeur litigieuse dépasse 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
L'appel doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit de
la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01]), dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).

- 10 -
1.2 En l’espèce, l’appel a été formé en temps utile par une partie
qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et porte sur des conclusions qui
sont supérieures à 10'000 fr. ; il est donc recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JdT 2010 III 134). Elle peut revoir librement la
constatation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (JdT 2011 III 43 consid. 1 et les réf. citées).
3. Il est établi que l’appelante a acquis l’appartement des intimés
par la signature d’un contrat de vente à terme-emption, soumis aux règles
de la vente immobilière au sens des art. 216 ss CO. Les parties ne
contestent pas les bases légales et les principes y relatifs qui ont été
appliqués par les premiers juges. En particulier, il n’est pas contesté que
l’appelante exerce son droit à la réduction du prix de vente, soit l’action
minutoire.
4.
4.1 L'appelante soutient que les intimés lui auraient expressément
garanti dans l'acte de vente que la mezzanine et la salle de bains/WC
attenante étaient habitables et conformes aux plans du permis
d'habitation. Or, tel n'étant pas le cas, elle estime que les intimés
devraient répondre du défaut de la qualité promise. L'appelante se réfère
au chiffre 4 de l'acte de vente-emption relatif aux garanties en relevant
que si elle avait insisté et effectivement obtenu qu'en dérogation à
l'absence de garantie usuelle, les vendeurs lui garantissaient le caractère
habitable et utilisable de la mezzanine, cela ne pouvait que signifier qu'il

- 11 -
n'y avait aucune restriction quant à cette habitabilité. L'appelante se
réfère à cet égard également à la plaquette de vente, qui mentionnait une
surface approximative de 195 m2, ce qui, selon elle, comprenait la partie
de l'appartement relative à la mezzanine. L'appelante prétend avoir ignoré
ce défaut lors de la vente, dès lors que l'acte notarié ne prévoyait aucune
restriction au principe d'habitabilité de la mezzanine puisque le chiffre 4
de cet acte se référait aux plans du permis d'habiter et non à la restriction
qui y figurait.
S’agissant de l'avis des défauts du 27 novembre 2011, elle
soutient qu’il n'était pas tardif puisque ce n'est qu'après avoir consulté son
avocat qu'elle se serait rendu compte que la mezzanine n'était pas
habitable et qu'elle aurait donc été trompée. Selon elle, le caractère
inhabitable de la mezzanine apporterait une moins-value, qui devrait être
calculée selon la méthode relative, sur la base d'une surface habitable de
139.6 m2 au lieu de 188.3 m2, ce qui correspondrait à une diminution de
prix de 214'663 francs.
Pour leur part, les intimés soutiennent que le chiffre 4 de
l'acte de vente, se référant clairement et sans équivoque au permis
d'habiter, ne pouvait être compris que dans le sens que la mezzanine
était inhabitable. Dans ces conditions, en l'absence de toute garantie
donnée par les intimés quant à l'habitabilité de la mezzanine, il n'y aurait
pas de place pour un défaut de la chose vendue. Pour le surplus et en
substance, les intimés se prévalent de la motivation des premiers juges
relative à la connaissance par l'appelante du défaut – dont ils contestent
l'existence – lors de la signature de l'acte, en précisant qu'il n'existerait
pas de « plans du permis d'habiter ». Ils invoquent en outre la tardiveté
de l'avis des défauts et l'absence de moins-value, en précisant sur ce
dernier point que la méthode de calcul proposée par l'appelante ne
tiendrait absolument pas compte de la mezzanine, qui pourtant
demeurerait utilisable et apporterait une large plus-value à l'appartement.
4.2

- 12 -
4.2.1 Aux termes de l’art. 197 al. 1 CO – applicable par analogie à la
vente d’immeubles par renvoi de l’art. 221 CO –, le vendeur est tenu de
garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des
défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa
valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable
mesure.
Constitue ainsi un défaut l'absence d'une qualité dont le
vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait
s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa et
les références citées, JdT 1989 I 162 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014
consid. 4.1). Selon la doctrine, il convient de comparer deux états : l’état
de la chose qui a été livrée et celui de la chose qui devait être livrée. S’il y
a une divergence entre ces deux états, il y a nécessairement défaut
(Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève/Zurich/Bâle
2016, p. 94, n. 659 ; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand, Code
des obligations I, 2e éd., Bâle 2012, n. 2 ad art. 197 CO).
Le défaut peut être matériel s'il affecte les propriétés
physiques de la chose ou si celle-ci n'a pas l'utilité ou la valeur que
l'acheteur en attendait, en raison de l'absence d'une qualité
(Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 96, n. 674 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit.,
n. 4 ad art. 197 CO). S’agissant des immeubles, on peut notamment citer à
titre d’exemple la différence par rapport au volume promis (TF 4A_65/2012
du 21 mai 2012 consid. 12.3 ; TF C.416/1980 du 3 mars 1981, publié in SJ
1981 p. 518). Le défaut peut également être de nature économique, soit
lorsque la chose qui en est affectée ne permet pas d'obtenir le rendement
ou les revenus qu'il serait normal que l'acheteur puisse en retirer. Enfin, le
défaut peut être juridique si la chose vendue ne correspond pas aux
exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur pour ce motif d'en tirer
toutes les utilités (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 97, nn. 676 et 678 et les
références citées ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 5-6 ad art. 197 CO). Il
en va ainsi des choses qui ne sont pas conformes aux prescriptions
administratives (ATF 95 II 119 consid. 3b, JdT 1970 I 238) ou de terrains
affectés d'une restriction de bâtir (ATF 98 II 15 consid. 3, JdT 1972 I 547).

- 13 -
Le vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des
assurances – qui sont des manifestations de volonté – qu'il a pu donner à
l'acheteur eu égard aux qualités de la chose. Il peut avoir positivement
assuré que la chose présentait certaines qualités ou, négativement, que la
chose ne souffrait pas de certains manquements. Il n'est pas nécessaire
que le vice en question affecte la valeur ou l'utilité de la chose pour que la
responsabilité du vendeur soit engagée ; même un défaut de moindre
importance peut donner lieu à garantie, sous réserve de l’abus de droit.
L'assurance d’une qualité peut être expresse ou tacite et ne doit ainsi pas
nécessairement revêtir la forme prescrite pour le contrat. Elle peut parfois
se déduire du prix payé (lorsque celui-ci est une indication de
l'authenticité de la chose) ou même d'usages commerciaux (Venturi/Zen-
Ruffinen, op. cit., nn. 11-13 et 15 ad art. 197 CO et les références citées).
Les qualités attendues sont celles qui n'ont pas été promises
par le vendeur, mais sur lesquelles l'acheteur pouvait compter selon les
règles de la bonne foi. Dans ce cas de figure, le vendeur n’est tenu à
garantie que si l'absence de qualités attendues diminue de manière
notable soit la valeur objective de la chose – et non la valeur que lui ont
attribuée les parties (prix de vente) –, soit l'utilité prévue (Venturi/Zen-
Ruffinen, op. cit., n. 17-19 ad art. 197 CO). Le niveau d'exigence quant à la
qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi
et des autres circonstances du cas concret. La responsabilité du vendeur
est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités
promises. Certains auteurs soulignent qu'il y a en principe une diminution
notable de la valeur ou de l'utilité prévue lorsque l'acheteur n'aurait pas
conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes s'il avait
connu le défaut (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les
références citées).
4.2.2 Les règles sur la garantie en raison des défauts de la chose
vendue sont en principe de droit dispositif. Les parties peuvent ainsi
convenir de clauses limitatives ou exclusives de garantie
(Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 115, n. 813 et la référence citée). Selon la

- 14 -
jurisprudence, la volonté des parties de supprimer la garantie légale pour
les défauts doit être exprimée clairement ; elle ne peut pas résulter d'une
clause dite de style, soit d'une formule usuelle dans le type de contrat en
cause et insérée dans l'acte sans que les parties aient voulu en adopter le
contenu (ATF 107 II 161 consid. 6a, JdT 1981 I 582 ; TF 4A_226/2009 du 20
août 2009 consid. 3.2.2). La détermination de la portée d'une clause
excluant ou limitant la responsabilité du vendeur ressortit à
l'interprétation du contrat. Si la volonté réelle des parties ne peut pas être
clairement établie, la clause d'exclusion doit être interprétée selon le
principe de la confiance (TF 4A_551/2010 du 2 décembre 2010 consid.
2.6 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 38 ad Intro art. 197-210 CO), comme
elle pouvait et devait être comprise d’après sa teneur littérale et son
contexte, ainsi que selon l’ensemble des circonstances (ATF 130 III 686
consid. 4.3.1, JdT 2005 I 247).
Une clause générale d’exclusion n’exclut en principe pas la
garantie du vendeur pour les qualités promises et il est en général admis
qu'une clause limitative ou exclusive de garantie n'est pas limitée aux
seuls défauts ordinaires, ou aux défauts que les parties ont envisagés. Une
telle clause ne couvre cependant pas les défauts auxquels, objectivement,
un acheteur raisonnable ne pouvait pas s'attendre selon les règles de la
bonne foi, soit ceux qui sortent totalement du cadre qui pouvait être
envisagé au vu de l'ensemble des circonstances concrètes (Venturi/Zen-
Ruffinen, op. cit., n. 39 ad Intro art. 197-210 CO). En d'autres termes, une
clause limitative ou exclusive de garantie ne saurait être invoquée à
l'encontre d'un défaut de la chose vendue totalement étranger aux
éventualités qu'un acheteur raisonnable doit prendre en compte (ATF 107
II 161 consid. 6a, JdT 1981 I 582 ; TF 4C.273/2006 du 6 décembre 2006
consid. 2.1). Savoir avec quoi un acheteur doit compter dépend des
circonstances du cas particulier et l’interprétation dépend essentiellement
du but reconnaissable en vue duquel quelqu’un a acheté un objet. Pour
juger si un défaut déterminé tombe ou non sous le coup de la clause
d’exclusion de garantie, il faut dès lors se fonder sur le but économique du
contrat de vente. Partant, pour qu’un défaut ne tombe pas sous le coup de
la clause d’exclusion de la garantie, il ne suffit pas qu’il soit inattendu ; il

- 15 -
doit aussi compromettre sensiblement le but économique du contrat (ATF
130 III 686 consid. 4.3.1 et les références citées, JdT 2005 I 247).
4.2.3 Confronté à un litige sur l'interprétation de dispositions
contractuelles, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la
commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou
dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit
pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO).
Déterminer ce qu'un cocontractant savait ou voulait au moment de
conclure relève des constatations de fait ; la recherche de la volonté réelle
des parties est qualifiée d'interprétation subjective (TF 4A_567/2013 du 31
mars 2014, consid. 5 ; ATF 132 III 268 consid. 2.3.2). Au stade de
l'interprétation subjective, le juge peut prendre en considération le
comportement ultérieur des parties dans la mesure où il permet d'éclairer
leur volonté réelle au moment de conclure (ATF 129 III 675 consid. 2.3).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou s'il
apparaît que leurs volontés intimes divergent, le juge doit découvrir quel
sens les parties pouvaient ou devaient donner, de bonne foi, à leurs
manifestations de volonté réciproques (principe de la confiance). Il s’agit
de l’interprétation dite objective, laquelle revêt un caractère subsidiaire.
Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens
objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne
correspond pas à sa volonté intime. L'application du principe de la
confiance est une question de droit (TF 4A_567/2013 précité et les réf.
citées). Cette interprétation s'effectue non seulement d'après le texte et le
contexte des déclarations, mais également sur le vu des circonstances qui
les ont précédées et accompagnées, à l'exclusion des événements
postérieurs (TF 4A_116/2014 du 17 juillet 2014 consid. 5.1).
4.3
4.3.1 Les premiers juges ont établi la volonté commune des parties
comme étant de vendre l’appartement tel qu’il est décrit, soit avec une
mezzanine qui n’est habitable ou utilisable que dans la mesure où cela est
prévu par le permis d’habiter ou d’utiliser délivré par la commune. Ils ont

- 16 -
ainsi considéré qu'il n'y avait pas lieu de procéder à une interprétation
objective de cette clause selon le principe de la confiance.
A l’instar des premiers juges, il faut considérer que la vente
portait sur un bien immobilier qui était bien connu des parties, notamment
de l'appelante qui avait eu l'occasion de le visiter à plusieurs reprises,
accompagnée de son architecte. La référence au permis d'habiter ou
d'utiliser n° [...] inscrite dans l’acte authentique signé par les parties était
claire et sans équivoque. Par ailleurs, l'appelante ne conteste pas avoir eu
connaissance de ce document au moment de conclure cet acte, ce qu’elle
serait mal venue de soutenir, vu la teneur du chiffre 9 lettre d de l'acte de
vente-emption. Quant au contenu de ce permis, il était également clair et
univoque s’agissant du caractère inhabitable de la mezzanine. Partant, vu
les circonstances antérieures et postérieures à l’acte de vente, c’est à
raison que les premiers juges ont considéré que la réelle et commune
intention des parties était d’acheter, respectivement de vendre,
l’appartement en question tel que décrit dans l’acte de vente, dans la
mesure où tous les éléments principaux de cet acte étaient clairs pour les
parties.
4.3.2 L'appelante soutient toutefois que les intimés lui auraient
donné une garantie, qui dérogeait au régime général prévu par l'acte,
quant au caractère habitable de la mezzanine. A ce titre, elle se fonde sur
la plaquette descriptive de l'appartement et sur la référence dans l'acte de
vente aux « plans du permis d'habiter ou d'utiliser ».
S'agissant de la plaquette, elle n'est absolument pas décisive,
dès lors qu'il s'agit uniquement d'un descriptif – approximatif quant aux
surfaces – de l'appartement vendu, auquel l'acte de vente ne renvoie pas
pour en faire partie intégrante. De plus, l’acte de vente ne contient aucune
indication quant à la surface de l’appartement, ce qui ne permet pas à
l’appelante de faire un quelconque parallèle entre la surface de
l’appartement et l’habitabilité de la mezzanine.

- 17 -
S'agissant du second moyen, il confine à la témérité. En effet,
le permis d'habiter n° [...] produit en première instance tant par
l’appelante que par les intimés n’est accompagné d'aucun plan. Et pour
cause, puisqu'il s'agit d'une décision administrative et que celle-ci ne
renvoie pas à un plan. Il s'agit là à l'évidence d'une imprécision du notaire,
lequel n'a pas commis la même « erreur » au chiffre 9 lettre d de son acte,
où il est fait mention du permis d'habiter ou d'utiliser, sans référence à de
quelconques plans.
Pour le surplus, l'attention de l'appelante a été attirée à
maintes reprises sur le fait que la mezzanine n'était pas habitable, que
cela soit par les intimés, par le courtier, mais également par le notaire lors
de l'instrumentation de l'acte. De plus, l'appelante était accompagnée
d'une architecte tant pour les visites de l’appartement que pour la
signature de l’acte authentique devant le notaire, qui a d’ailleurs duré plus
qu’à l’accoutumée. Il ne pouvait dès lors pas lui échapper que la
mezzanine était inhabitable. Le fait que l'appelante ait obtenu – après
avoir dû insister selon ses dires – que le chiffre 4 soit complété avec cette
référence au permis d'habiter ne saurait être considéré comme une
garantie supplémentaire que lui auraient donnée les intimés, qui irait à
l'encontre de la décision communale et de toutes les déclarations des
autres témoins, notamment du courtier et du notaire, qui ont attiré
l'attention de l'appelante sur cette question. En effet, la formulation
malheureuse du chiffre 4 de l’acte notarié, certainement due à l’insistance
de l’appelante, ne saurait pallier la connaissance accrue du bien ainsi que
des documents y relatifs, par l’appelante.
4.4 Les premiers juges ont par surabondance estimé que, même à
considérer que les conditions de l’action en garantie des défauts étaient
remplies, il apparaissait douteux que l’appelante puisse obtenir une
réduction du prix de vente, notamment parce que la mezzanine
n’engendrait aucune moins-value, et qu’au demeurant l’appelante pouvait
en jouir et utiliser cet espace.

- 18 -
Cette motivation est convaincante. En effet, l’action en
réduction du prix de l’art. 205 al. 1 CO suppose une moins-value de la
chose. L’appelante fait valoir une réduction du prix de vente de
l’appartement équivalant à la proportion entre la surface de la mezzanine
et la surface totale de l’appartement. Ce calcul revient à supprimer
purement et simplement la surface relative à la mezzanine, ce qui n’est
pas admissible dans la mesure où cette surface apporte au demeurant un
avantage incontestable à l’appartement. En l’absence de moins-value, il
n’y a pas de place pour l’action minutoire.
5.
5.1 Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté et le jugement
confirmé.
5.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3’147 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
5.3 Vu l’issue du litige, l’appelante versera aux intimés de pleins
dépens de deuxième instance, qui doivent être arrêtés, compte tenu de la
valeur litigeuse, de l’importance et des difficultés de la cause, ainsi que
des opérations nécessaires à la procédure d’appel (art. 3 et 7 TDC [tarif
des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]), à
4'000 francs.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.

- 19 -
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'147 fr.
(trois mille cent quarante-sept francs), sont mis à la charge de
l’appelante R.________.
IV. L’appelante R.________ doit verser aux intimés A.W.________ et
B.W.________, créanciers solidaires, la somme de 4’000 fr.
(quatre mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Christian Dénériaz (pour R.________),
- Me Daniel Pache (pour A.W.________ et B.W.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente de la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.

- 20 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :