vd_gerichte · JL13.053874 · 2015-05-15 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL13.053874-150191
239
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 15 mai 2015
__________________
Composition :M. COLOMBINI, président
M. Krieger et Mme Charif Feller, juges
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 257d et 271 al. 1 CO ; 83 al. 2 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par K.________, à Prilly,
demandeur, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 28 novembre 2014
par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant
l’appelant d’avec T.________SÀRL, à Lausanne, A.U.________, à Renens, et
V.________, à Ecublens, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1110

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En fait :
A. Par ordonnance du 28 novembre 2014, dont les considérants
écrits ont été adressés aux parties le 5 janvier 2015 pour notification, le
Juge de paix du district de Lausanne a rejeté les conclusions prises par
K.________ au pied de sa demande déposée le 10 décembre 2013 contre
A.U.________ et V.________ (I), dit que le congé signifié le 4 décembre 2012
avec effet au 31 janvier 2013 à K.________ est valable (II), dit qu’en
conséquence, ordre est donné à K.________ de quitter et rendre libres pour
le mercredi 11 février 2015, à neuf heures, les locaux occupés dans
l’immeuble sis au [...] et [...], 1007 Lausanne (« B.________ ») (III), dit qu’à
défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux,
l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de
procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête de la partie
bailleresse, avec au besoin l’exécution forcée des locaux (IV), dit qu’ordre
est donné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (V), dit que
les frais de la cause sont arrêtés à 5'400 fr. et compensés avec les
avances de frais effectuées par les parties (VI), dit que les frais de la cause
sont mis à la charge de la partie locataire K.________ (VII), dit qu’en
conséquence, K.________ remboursera à A.U.________ et V.________ leur
avance de frais à concurrence de 200 fr. et leur versera la somme de
3'000 fr. à titre de défraiement de leur représentant professionnel (VIII) et
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IX).
En droit, le premier juge a retenu que l’avis comminatoire du
23 octobre 2012 respectait les conditions de l’art. 257d CO (Code des
obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), tant sur la forme que sur le
contenu. Il était établi que le sous-locataire K.________ n’avait versé que
4'000 fr. (2'974 fr. 50 et 1'025 fr. 50) en novembre 2012 sur le total des
loyers en souffrance s’élevant à 44'000 fr., mais il n’était pas prouvé qu’il
avait payé le solde des loyers de main à main ni les autres montants
invoqués (1'275 fr. 50 et 1'750 fr.). Dès lors que K.________ échouait
également à démontrer l’existence d’un congé-représailles, la résiliation
de bail était valable.

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B. a) Par acte du 5 février 2015, K.________ a fait appel de cette
ordonnance en concluant principalement à son annulation en ce sens que
le congé notifié le 4 décembre 2012 portant sur le contrat de bail à loyer
pour locaux commerciaux sous-loués dans l’immeuble sis [...], à 1007
Lausanne, est inefficace et ne déploie aucun effet juridique (I),
subsidiairement à son annulation en ce sens que le congé est annulé et ne
déploie aucun effet juridique (II), « sous-subsidiairement » à son
annulation, la cause étant renvoyée à l’autorité inférieure pour
complément d’instruction et nouveau jugement dans le sens des
considérants (III), et « sous-sous-subsidiairement » à la réforme du chiffre
VIII du dispositif de l’ordonnance en ce sens qu’il remboursera à
T.________Sàrl son avance de frais à concurrence de 200 fr. et lui versera la
somme de 3'000 fr. à titre de défraiement de son représentant
professionnel (IV).
b) Par lettre du 6 février 2015, le Juge délégué de la Cour de
céans a informé l’appelant que sa requête d’effet suspensif était sans
objet, l’appel ayant effet suspensif ex lege.
c) Par lettre du 24 mars 2015, le conseil de l’intimée
T.________Sàrl, l’agent d’affaires Thierry Zumbach, a relevé qu’il y avait eu
substitution de parties au cours de l’audience du 28 novembre 2014 – le
bail ayant été transféré de A.U.________ et V.________ à T.________Sàrl – et
que l’appelant soutenait que les dépens de première instance devaient
être versés à T.________Sàrl et non à A.U.________ et V.________. Cela étant,
il a sollicité une clarification en ce qui concernait la désignation des parties
intimées.
Le 26 mars 2015, le Juge déléguée de la Cour de céans a
répondu que la fixation du délai de réponse s’adressait tant à A.U.________
et V.________ qu’à la T.________Sàrl.
Dans leur réponse du 30 mars 2015, T.________Sàrl,
A.U.________ et V.________, représentés par l’agent d’affaires Thierry

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Zumbach, ont conclu, avec suite de frais et dépens de première et
seconde instances, au rejet de l’appel, un nouveau délai de départ étant
fixé à K.________ pour quitter et rendre libres les locaux concernés.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. P.________ est propriétaire de l’immeuble sis [...] et [...], 1007
Lausanne. L’immeuble est géré par W.________SA.
2. Le 5 juillet 1999, P.________ a remis à bail à E.________ le café-
restaurant à l’enseigne « A.________ » au [...] et le bar à l’enseigne
« B.________ » à [...], avec effet au 1er juillet 1999.
Le 1er décembre 2002, E.________ a cédé son bail aux frères
B.U.________ et C.U.________.
3. Par contrat signé le 3 février 2006, B.U.________ et C.U.________
ont sous-loué à K.________ le « B.________ » pour un loyer mensuel de
2'000 fr. à partir du 1er mars 2006. Conclu pour une durée initiale de cinq
ans, le bail se renouvelait ensuite tous les cinq ans, sauf avis de résiliation
de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins une année à
l’avance pour la prochaine échéance.
4. Le 14 septembre 2011, B.U.________ a mis en demeure
K.________ de s’acquitter des loyers impayés du 1er janvier au 30
septembre 2011.
Le 15 octobre 2011, B.U.________ a résilié le contrat de sous-
location avec effet au 16 novembre 2011.
K.________ a contesté cette résiliation auprès de la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne,
laquelle a rendu une proposition de jugement le 16 janvier 2012

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prononçant notamment l’inefficacité du congé. Les parties ne se sont pas
opposées à cette proposition de jugement qui est dès lors entrée en force.
Les loyers que K.________ avait consignés dès le 31 octobre
2011, représentant la somme de 12'974 fr. 50, ont été libérés en faveur de
B.U.________ en date du 15 octobre 2012.
5. Le 23 octobre 2012, B.U.________ a mis en demeure K.________
de payer dans les trente jours la somme de 38'515 fr. 25 selon les détails
suivants :
« - loyers impayés du 1er janvier 2011 au 31 octobre 2012 44'000.00
- intérêts de retard à 7 % dès le 1er janvier 2011 5'586.75
- frais d’intervention selon art. 106 CO 1'800.00
- frais de la poursuite introduite ce jour 103.00
51'489.75
dont à déduire le paiement du 15 octobre 2012 12'974.50
Solde redû 38'515.25 »
Les 1er et 7 novembre 2012, K.________ a versé respectivement
les sommes de 2'974 fr. 50 et 1'025 fr. 50 à B.U.________.
Par formule officielle datée du 4 décembre 2012, B.U.________
a résilié le contrat de sous-location avec effet au 31 janvier 2013 pour
défaut de paiement de loyers.
6. Le 1er février 2013, B.U.________ et C.U.________ ont cédé le bail
du café-restaurant « T.________Sàrl » et du bar « B.________ » à leur neveu
A.U.________ et à V.________.
7. Le 12 février 2013, A.U.________ et V.________ ont déposé une
requête en cas clair tendant à l’expulsion de K.________. Par ordonnance du
23 avril 2013, le Juge de paix du district de Lausanne a admis la requête et
a imparti à K.________ un délai au 30 mai 2013 à midi pour quitter et
rendre libres les locaux sous-loués. Par arrêt du 1er juillet 2013, la Cour

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d’appel civile du Tribunal cantonal a admis l’appel formé par K.________ et
déclaré la requête d’expulsion déposée le 12 février 2013 irrecevable, les
conditions du cas clair n’étant pas réalisées.
8. Par demande du 9 décembre 2013 adressée au Juge de paix
du district de Lausanne, K.________ a conclu à ce que la résiliation notifiée
le 4 décembre 2012 par A.U.________ et V.________ soit déclarée inefficace
et ne déploie aucun effet juridique (I), subsidiairement à ce qu’elle soit
annulée (II).
K.________ a soutenu qu’il s’était acquitté de la somme de
44'000 fr. de la manière suivante :
- versements des loyers de janvier à septembre 2011 de main à main18'000.00
- libération du montant consigné le 15 octobre 2012 12'974.50
- versement du 1er novembre 2012 2'974.50
- reliquat du compte de consignation versé le 7 novembre 2012 1'025.50
- versements de 2'000 fr. les 31 janvier, 1er mars et 30 avril 2012 par
l’intermédiaire de l’Office des poursuites 6'000.00
- versement du 13 décembre 2012 par créance compensatrice 1'750.00
- versement à une date indéterminée en 2011 ou 2012 1'275.50
K.________ a ajouté que la mise en demeure du 23 octobre
2012 ne lui permettait pas de comprendre de façon claire et précise la
somme due et que B.U.________ avait résilié le bail à loyer par vengeance,
car il avait refusé de lui racheter le « B.________ ».
Dans leur réponse du 10 mars 2014, A.U.________ et V.________
ont conclu principalement au rejet de la demande de K.________ et,
reconventionnellement, à ce que le congé signifié le 4 décembre 2012 soit
déclaré valable et qu’ordre soit donné à l’intéressé de quitter et rendre
immédiatement libre le « B.________ » de tout objet lui appartenant et de
tout occupant, à défaut de quoi il y serait contraint par voie de mesures
d’exécution forcée.

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A.U.________ et V.________ ont exposé que K.________ n’avait
pas payé les loyers de janvier 2011 à octobre 2012, qu’ils n’avaient jamais
reçu aucun paiement de la part de l’Office des poursuites, que les trois
versements de 2'000 fr. étaient compris dans la somme de 12'974 fr. 50 et
que le sous-locataire n’avait jamais invoqué aucune créance
compensatrice. En revanche, ils ont admis qu’ils avaient reçu la somme de
12'974 fr. 50 correspondant à la libération des loyers consignés et que le
sous-locataire avait payé 2'974 fr. 50 et 1’025 fr. 50 durant le délai de
trente jours de l’avis comminatoire.
9. Une première audience a eu lieu le 28 août 2014. K.________ a
déclaré qu’il s’opposait à la libération des locaux, à moins que A.U.________
et V.________ lui versent la valeur de son fonds de commerce estimée à
80'000 francs. La conciliation a été vainement tentée. Plusieurs témoins
ont été entendus :
- T1.________, fiduciaire des locataires principaux à son
souvenir jusqu’à la fin de l’exercice comptable 2013, a déclaré qu’il avait
adressé à K.________ des courriers pour défaut de paiement de loyers, mais
qu’il ne se souvenait pas des montants. Il se souvenait cependant qu’un
arriéré de loyer portait sur une année entière et que K.________ ne lui avait
jamais rien versé à titre de loyers arriérés ou futurs.
- T2.________, directeur de W.________SA et gérant de
l’immeuble dans lequel se trouve le « B.________ », a déclaré qu’en 2006,
les locataires principaux avaient sollicités la régie afin de pouvoir diviser
les locaux et constituer un bail pour chacun d’eux, ce à quoi il avait été
répondu positivement sur le principe. La régie n’avait reçu des nouvelles
qu’en 2011 lorsque les locataires lui avaient fait part de leur volonté de
transférer le bail. C’est à ce moment-là que la régie avait appris
l’existence du sous-locataire K.________ et avait eu vent de loyers impayés
par ce dernier. La régie s’était opposée à la proposition de transfert, car le
montant du goodwill s’élevait à environ 220'000 fr., il restait environ trois
ans de bail et l’échéance du sous-bail allait au-delà de l’échéance du bail
principal. Il avait alors convoqué tout le monde afin de régulariser la

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situation. Il avait proposé la reprise du bail tel que conclu initialement, à
savoir le restaurant et le bar, induisant ainsi une libération des locaux du
bar par K.________. Aucune offre n’avait toutefois pu être formulée, les
parties ne s’entendant pas sur le montant du goodwill. Par la suite, la régie
avait retenu la proposition de A.U.________ et V.________, soit qu’un
nouveau bail avait été conclu, comprenant les deux établissements et une
clause de conservation du sous-bail avec K.________ jusqu’à l’échéance
contractuelle du 31 mars 2016.
- T3.________, ami de K.________ et client du « B.________ »
depuis plus d’une dizaine d’années, a déclaré qu’il avait observé des
transactions financières entre K.________ et le patron de la « A.________ ». Il
était présent deux fois dans le bar il y a environ deux ans lorsque
K.________ avait versé de l’argent de main à main à M. [...] concernant le
paiement du loyer du « B.________ », au moment où les relations entre les
intéressés lui semblaient bonnes.
10. L’audience a été reprise le 28 novembre 2014. A.U.________ et
V.________ ont indiqué qu’ils avaient transféré le bail principal à la société
T.________Sàrl avec effet au 1er novembre 2014, avec l’accord du
propriétaire, ce dont le juge de paix a pris acte. La conciliation a été
vainement tentée.
C.U.________, ancien titulaire du bail principal avec
B.U.________, a été entendu comme témoin. Il a déclaré qu’il avait exploité
le restaurant et le bar de 2002 à 2013 avec son frère, avant d’en
transférer l’exploitation à leur neveu A.U.________ et à V.________. Dans le
cadre du sous-bail, K.________ lui avait payé le loyer du bar de main à main
jusqu’au 1er janvier 2011, date à partir de laquelle il n’avait plus rien
versé, faute de liquidités. K.________ payait le loyer très souvent en retard
et aucune quittance n’avait jamais été établie.
En d roit :

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1. a) Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance
d’expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour
déterminer quelle voie de droit, de l’appel ou du recours, est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-
ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la
durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e
CO consacre I’annulabilité d’une résiliation (JT 2011 III 43 ; TF
4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c.
1).
En l’espèce, l’appelant conclut à l’inefficacité, subsidiairement
à l’annulation du congé. Le loyer mensuel du bar étant de 2'000 fr., la
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel
est ouverte. Interjeté dans les trente jours s'agissant d'une procédure
simplifiée (art. 243 al. 2 et 311 al. 1 CPC ; JT 2012 III 17), l’appel est
recevable.
b) Dans sa lettre du 24 mars 2015, le conseil de T.________Sàrl
relève que l’ordonnance attaquée ne mentionne que T.________Sàrl comme
partie défenderesse, mais que A.U.________ et V.________ sont toutefois
directement concernés par l’une des conclusions de l’appel, car l’appelant
remet en cause le dispositif au niveau de la répartition des frais et dépens.
Il apparaît ainsi que tous trois sont concernés par l’appel (cf. infra, c. 5).
2. L’appel est une voie de droit offrant à l’autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d’examen (Jeandin, CPC Commenté, Bâle 2011,
n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci examine librement tous les griefs de
l’appelant, qu’ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l’instance d’appel
revoit les faits avec une cognition pleine et entière ; elle contrôle
librement l’appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (HohI, Procédure civile, tome Il, 2e éd.,
Berne 2010, n. 2399, p. 435). L’autorité d’appel applique le droit d’office :

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elle n’est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal
de première instance (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozess-
ordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489).
En l’espèce, l’état de fait de la décision attaquée, complété sur
la base des pièces au dossier de première instance, est suffisant pour
permettre à la Cour de céans de statuer sur le fond.
3. a) Selon l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (al. 2).
b) Dans un premier moyen, l’appelant expose que l’avis
comminatoire donné par le bailleur ne distinguait pas clairement les
montants dus du chef de l’art. 257d CO de ceux résultant d’autres
créances du bailleur envers le locataire. Plus précisément, il prétend que
le bailleur n’avait pas suffisamment précisé quels étaient les loyers
impayés, d’autant plus que le montant de 12’974 fr. 50 qui avait été versé
aux intimés le 15 octobre 2012, soit avant la mise en demeure du 23
octobre 2012, n’avait pas été pris en compte. En outre, l’audition de
différents témoins avait permis d’établir que des paiements avaient été
effectués de main à main.
La sommation de payer du bailleur, au sens de l’art. 257 d al. 1
CO, doit être claire et précise sans qu’il soit cependant nécessaire
d’indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l’objet de la
mise en demeure soit déterminé sans discussion (TF 4A_296/2008 du 29

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juillet 2008, CdB 2009 p. 8 ; TF 4A_299/2011 du 7 juin 2011 c. 4). Cela
peut intervenir soit par l’indication des mois en souffrance, soit par
l’indication d’un montant d’arriéré précis, pour autant, dans ce dernier
cas, que le locataire ne risque pas de se voir imposer la justification de
tous les loyers déjà échus, sous prétexte que l’un d’entre eux n’aurait,
selon le bailleur, pas été réglé (TF, arrêt du 14 juin 2000, in CdB 2000 p.
107 ; TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 c. 5 ; Lachat, Le bail à loyer, 2e
éd., Lausanne 2008, p. 666 ; Wessner, Droit du bail à loyer, Commentaire
pratique [CPra-Bail], Bâle 2010, n. 17 ad art. 257d CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsque le locataire n’avait pas
réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu à l’art. 257d al. 1
CO, il était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’al.
2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de
congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4). La Chambre des recours du
Tribunal cantonal vaudois a cependant considéré qu’une sommation
réclamant au locataire un montant de 50 % supérieur à celui qui est dû ne
rend pas le congé inefficace, mais constitue un comportement pouvant
rendre ledit congé abusif au sens des art. 271 ss CO, ce qui oblige le
locataire à le contester dans le délai de l’art. 273 al. 1 CO sous peine de
forclusion. Cet arrêt n’a pas modifié une jurisprudence antérieure selon
laquelle une disproportion du simple au double entraînerait en revanche
l’inefficacité du congé (CREC I 18 janvier 2006/89 ; CREC I 3 septembre
2010/457, publié in CdB 2011, p. 29 ; CACI 2 janvier 2012/1).
En l’occurrence, on saisit mal le raisonnement de l’appelant. Si
l’avis comminatoire mentionnait certes, de manière discutable, des
intérêts de retard et divers frais supplémentaires, il n’en demeure pas
moins que la sommation indiquait clairement que les loyers étaient
impayés du 1er janvier 2011 au 31 octobre 2012, à raison de 2'000 fr. par
mois, et que le montant de 12'974 fr. 50, correspondant au paiement du
15 octobre 2012, était déduit du montant total de l’arriéré. De plus, le
montant réclamé n’était pas disproportionné par rapport aux loyers
effectivement dus, puisque les frais invoqués ne représentaient que moins

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de 20 % du total des loyers impayés. Il en résulte que l’avis comminatoire
était conforme aux exigences de l’art. 257d CO.
On ne saurait tirer argument du fait que certains montants
auraient été payés de main à main et qu’ils auraient dû être d’emblée
déduits de l’arriéré, dès lors que ces paiements ne sont pas prouvés et ont
été contesté par les intimés jusqu’au terme de la procédure de première
instance.
c) L’appelant allègue ensuite que la mise en demeure reposait
sur des loyers déjà payés, soit sur une dette éteinte. Se référant au
témoignage T3.________, l’appelant soutient ainsi qu’au moins deux loyers
auraient été payés de main à main et que l’instruction s’est révélée
insuffisante en n’ayant pas instruit la période pour laquelle ces deux
montants auraient été versés.
L’avis comminatoire ne peut concerner que des montants en
souffrance (Wessner, op. cit., n. 17 ad art. 257d CO), c’est à dire exigibles
(Lachat, op. cit., p. 665).
En l’espèce, le témoin T3.________ est bien moins précis que ce
que l’appelant voudrait faire croire. Il se contente d’affirmer qu’il a assisté
à au moins deux reprises à des versements d’argent de main à main pour
le paiement du loyer du « B.________ ». On ignore s’il s’agissait de l’entier
d’un loyer mensuel, de moins, voire de plus, et pour quelle période
précise. On ne saurait en déduire que l’avis comminatoire aurait dû
mentionner deux loyers en moins, puisque le témoin n’a avancé aucune
précision quant aux montants versés.
d) L’appelant soutient encore que tous les montants ont été
additionnés dans la mise en demeure, sans séparer les loyers des autres
postes réclamés, et que le montant de la mise en demeure est
disproportionné par rapport au total des loyers effectivement dus.

- 13 -
Les frais de commandement de payer et le dommage réclamés
en application de l’art. 106 CO ne peuvent être compris dans la mise en
demeure (Higi, Zürcher Kommentar, n. 25 ad art. 257d CO ; Wessner,
L’obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9e
Séminaire sur le droit de bail, Neuchâtel 1996, p. 18 ; CREC I 9 décembre
2010/649). De même, la sommation portant sur un montant largement
disproportionné (presque du simple au double) par rapport à celui pour
lequel elle aurait dû être notifiée rend le congé inefficace et l’expulsion
infondée. En effet, le locataire « moyen » qui reçoit une telle mise en
demeure est non seulement incapable de faire la part des choses mais est
d’emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d’un montant exagéré dont il
ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à adopter
une attitude vraisemblablement différente de celle qu’il aurait eue si la
mise en demeure avait porté sur le montant exact. L’on peut attendre
d’un bailleur, représenté la plupart du temps par un professionnel de
l’immobilier, de procéder correctement (CREC I 18 janvier 2006/89 c. 3).
En l’espèce, force est de constater que les frais ont été
mentionnés dans l’avis comminatoire de manière clairement séparée et
sans risque de confusion avec les loyers impayés. Comme exposé ci-
dessus, les frais restaient dans une proportion admissible par rapport aux
loyers impayés et le montant total réclamé s’élevait à 38'515 fr. 25 et non
à 51'489 fr. 75, comme l’appelant l’affirme de manière erronée. Dès lors
que la mise en demeure s’adressait à un sous-locataire rompu aux
affaires, s’agissant de l’exploitation d’un établissement public d’une
certaine importance depuis plus de six ans, l’appelant était capable de
faire la part des choses et pouvait sans difficultés déterminer quels étaient
les loyers encore dus ou supposés l’être.
4. a) L’appelant fait valoir que les relations entre les parties se
sont dégradées à la suite de la mésentente sur le prix de la reprise du bar
au début de l’année 2011. Le prix du goodwill était demeuré litigieux, car
il avait réclamé de bonne foi un dédommagement pour la plus-value
relative aux travaux effectués dans le bar. Le congé notifié serait ainsi un
congé-représailles résultant de cet épisode.

- 14 -
b) Aux termes de l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable
lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi.
La protection accordée par l’art. 271 al. 1 CO procède à la fois
du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l’interdiction de l’abus de
droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu’une distinction rigoureuse ne se
justifie pas en cette matière (ATF 120 Il 31 c. 4a ; Conod, La protection du
locataire en matière de congés, 15e Séminaire sur le droit du bail,
Neuchâtel 2008, pp. 169 ss, spéc. p. 185, n. 54). Les cas typiques d’abus
de droit (absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, utilisation d’une
institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des
intérêts en présence, exercice d’un droit sans ménagement, attitude
contradictoire) justifient l’annulation du congé ; à cet égard, il n’est
toutefois pas nécessaire que l’attitude de l’auteur du congé puisse être
qualifiée d’abus de droit « manifeste » au sens de l’art. 2 al. 2 CC (ATF 120
Il 105 c. 3a).
Le congé doit être considéré comme abusif s’il ne répond à
aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s’il est purement
chicanier ou fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu’un
prétexte ou encore lorsqu’il y a disproportion manifeste entre les intérêts
des parties ; à cet égard il ne suffit pas que la résiliation entraîne des
conséquences pénibles pour le locataire (TF 4A_126/2012 du 3 août 2012
c. 1 ; TF 4A_255/2012 du 20 juillet 2012 c. 2.1 ; TF 4A_414/2009 du
9 décembre 2009 ; ATF 138 III 59 c. 2.1 ; ATF 136 III 190 c. 2 ; ATF 135 III
112 c. 4.1 ; ATF 120 Il 31 ; ATF 120 II 105).
Il appartient en principe au locataire qui demande l’annulation
du congé de prouver les circonstances de fait qui permettent de constater
son caractère abusif (art. 8 CC), mais la partie qui résilie a le devoir de
contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous
les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu’elle
invoque et doit se laisser opposer l’absence de preuve du motif de congé
allégué (TF 4A_629/2010 du 2 février 2011 c. 3.2 ; ATF 135 III 112 c. 4.1, JT

- 15 -
2009 I 491 ; ATF 120 II 105 c. 3c ; TF 4C.61/2005 du 27 mai 2005 c. 4.3.1,
publié in SJ 2006 I p. 34). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins
rendre vraisemblable les motifs du congé (TF 4A_518/2010 du
16 décembre 2010 c. 2.4.1 et réf.), une résiliation fondée sur un motif qui
ne constitue qu’un prétexte ou sur un faux motif alors qu’il n’est pas
possible d’établir son motif réel, étant contraire à la bonne foi (ATF 138 III
59 c. 2.1 et réf.).
c) Comme exposé ci-dessus, c’est au locataire qu’il appartient
d’apporter la preuve du caractère abusif du congé. Or, le témoin
T2.________, gérant de l’immeuble, a déclaré que la proposition de
transfert de bail avait été refusée en 2011 par le propriétaire, dès lors que
le goodwill s’élevait à environ 220'000 fr., qu’il restait trois ans de bail et
que l’échéance du sous-bail allait au-delà de celle du bail principal. C’est à
ce moment-là que la régie avait appris l’existence d’un sous-locataire. La
régie avait toutefois retenu la proposition ultérieure de A.U.________ et
V.________, soit la conclusion d’un nouveau bail pour les deux
établissements et une clause de conservation du sous-bail avec l’appelant
jusqu’à l’échéance contractuelle au 31 mars 2016. Il apparaît ainsi que
c’est bien le propriétaire qui a imposé la solution finalement trouvée et
qu’il n’était pas question d’une résiliation en raison d’un désaccord sur le
goodwill, mais au contraire d’une consolidation du sous-bail jusqu’à
l’échéance contractuelle.
On ne discerne donc pas sur quel élément il pourrait être
retenu un congé-représailles, de sorte que ce moyen est infondé.
5. a) L’appelant soutient enfin que les dépens de première
instance devraient être alloués à la société T.________Sàrl et non à
A.U.________ et V.________, puisque le bail a été transféré ladite société en
cours de procédure.
b) L’art. 83 al. 2 CPC prévoit que la partie qui se substitue
répond de l’ensemble des frais. La partie qui se retire du procès répond
solidairement des frais encourus jusqu’à la substitution.

- 16 -
La substitution de partie ne doit pas péjorer la situation des
parties (Jeandin, op. cit., n. 15 ad art. 83 CPC). Le juge doit opérer une
répartition dans le temps des frais générés afin de déterminer la part de
ceux-ci relative à l’activité procédurale alors que le futur substitué était
encore partie, de façon à établir le montant à hauteur duquel la partie qui
s’est retirée répond solidairement aux côtés du substituant ; cette
démarche vise l’ensemble des frais et dépens (Jeandin, op. cit., n. 18 ad
art. 83 CPC).
c) En l’espèce, au cours de l’audience du 28 novembre 2014,
A.U.________ et V.________ ont annoncé que leur bail avait été transféré à la
société T.________Sàrl et que le transfert avait été effectué avec l’accord
du propriétaire. Le juge de paix a pris acte du changement de partie. La
pièce produite (avenant no 1 signé le 8 octobre 2014) indique le
changement de locataires et le versement d’une garantie de loyer, mais
ne contient aucune clause relative au procès en cours.
Comme le relèvent à juste titre les intimés, à la rigueur de la
loi, le juge aurait dû allouer une part des frais et dépens aux deux
substitués, part correspondant à la partie du procès depuis le dépôt de la
demande jusqu’à la substitution valablement opérée à l’audience du 28
novembre 2014, puis une autre part directement à T.________Sàrl depuis
cette audience jusqu’à la reddition du jugement. Comme l’essentiel du
procès a été conduit alors que les défendeurs étaient A.U.________ et
V.________, il se justifiait de leur allouer la quasi-totalité des dépens et le
remboursement de l’avance de frais effectuée en vue de l’audition des
témoins. On aurait pu envisager le versement d’un supplément modeste à
titre de dépens pour les opérations subséquentes à la substitution. Cela
paraît toutefois exagéré de faire une telle distinction, puisque, outre le
montant modeste que cela représenterait à répartir, les substitués et
substituant ont le même conseil. Enfin, dans leur mémoire, ceux-ci ne
réclament rien sur ce point.

- 17 -
Il s’ensuit que le chiffre VIII du dispositif de l’ordonnance
attaquée doit être confirmé en ce sens que l’appelant doit verser aux
défendeurs A.U.________ et V.________ la somme de 200 fr. en
remboursement de leur avance de frais et le montant de 3'000 fr. pour le
défraiement de leur représentant professionnel.
6. En définitive, l’appel de K.________ doit être rejeté et
l’ordonnance entreprise confirmée.
Vu l’effet suspensif de l’appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause est
renvoyée au premier juge afin qu’il fixe un nouveau délai à l’appelant pour
libérer les locaux, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés
pour notification aux parties.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 1'360
fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; RSV 270.11.5]) et mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
L'appelant doit verser aux intimés, solidairement entre eux, la
somme de 1’600 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 7 al. 1
TDC [tarif du 23 novembre 2010 des dépens en matière civile ; RSV
270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu’il fixe à K.________, une fois les considérants du
présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un

- 18 -
nouveau délai pour libérer les locaux qu’il occupe dans
l’immeuble sis à Lausanne, [...] et [...] (B.________).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'360 fr.
(mille trois cent soixante francs), sont mis à la charge de
l’appelant.
V. L’appelant K.________ doit verser aux intimés T.________Sàrl,
A.U.________ et V.________, solidairement entre eux, la somme
de 1'600 fr. (mille six cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 18 mai 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 19 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Christian Dénériaz (pour K.________)
- M. Thierry Zumbach, aab (pour T.________Sàrl, A.U.________ et
V.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne
La greffière :