vd_gerichte · JL12.036437 · 2013-03-06 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.036437-130159
134
CO UR D'AP PEL CIVILE
_____________________________
Arrêt du 6 mars 2013
_________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Perrot
Greffier : M. Perret
*****
Art. 257d CO; 308 al. 2, 312 al. 1, 317 CPC; 7 al. 2 RULV
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par T.________, à
Lausanne, locataire, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 6
décembre 2012 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause
divisant l'appelant d'avec E.________ SA, à Lausanne, bailleresse, la Cour
d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
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- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 6 décembre 2012, adressée pour
notification aux parties le 20 décembre suivant, la Juge de paix du district
de Lausanne a ordonné à T.________ de quitter et rendre libres pour le
jeudi 10 janvier 2013 à midi, les locaux occupés dans l'immeuble sis à
Lausanne, [...] (appartement de trois pièces au 1er étage et une cave) (I),
dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces
locaux, l'huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix
de procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie
bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (Il), ordonné aux
agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la
décision, s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 280 fr. les
frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de frais de la partie
bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en
conséquence la partie locataire remboursera à la partie bailleresse ses
frais de justice à concurrence de 280 fr. et lui versera la somme de 400 fr.
à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge, statuant au regard des art. 257d,
266l et 266n CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) et 236
al. 3 ainsi que 248 ss CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2008; RS 272), a considéré qu'il s'agissait d'un cas clair au sens de l'art.
257 CPC et a appliqué ainsi la procédure sommaire. Il a retenu que le
congé donné au locataire était valable, l'entier de l'arriéré de loyer
réclamé à l'intéressé n'ayant pas été acquitté dans le délai comminatoire
de trente jours imparti par la bailleresse dans sa mise en demeure du 1er
juin 2012.
B. Par acte daté du 23 décembre 2012 et déposé à la poste le
lendemain, T.________ a contesté cette décision, en concluant à ce qu'il ne
soit pas expulsé. Il a produit une pièce.

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La demande d'avance de frais adressée à l'appelant le 24
janvier 2013 a été retournée par celui-ci au greffe de la cour de céans
avec la mention "RI pas les moyens". Par lettre du 11 février 2013, le juge
délégué a informé l'appelant qu'il était dispensé de l'avance de frais et
qu'il serait statué ultérieurement sur sa requête implicite d'assistance
judiciaire.
L'intimée E.________ SA n'a pas été invitée à se déterminer sur
l'appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. E.________ SA, en qualité de bailleresse, et T.________, en
qualité de locataire, sont liés par un contrat de bail à loyer portant sur un
appartement de 3 pièces au 1er étage de l'immeuble sis [...] à Lausanne,
ainsi qu'une cave.
Cet appartement avait précédemment fait l'objet d'un contrat
de bail à loyer conclu le 12 septembre 1989 entre [...], bailleur, et
J.________, locataire, mère de T.________. Le loyer, payable
trimestriellement d'avance mais recevable à bien plaire par mois
d'avance, avait été fixé à 880 fr. par mois, savoir 760 fr. de loyer net et
120 fr. à titre d'acompte de chauffage et d'eau chaude.
Le 9 octobre 2006, la société E.________ SA a acquis la
propriété de l'immeuble abritant l'appartement objet du bail, sis [...], à
Lausanne.
J.________ est décédée le [...] 2011.
2. Le 12 mars 2012, le conseil de la bailleresse a adressé au
locataire la lettre recommandée suivante :

- 4 -
"Monsieur,
Une nouvelle fois, la gérance m'informe que le loyer courant est
ouvert.
Je rappelle que le bail à loyer stipule expressément que les locations
doivent être payées par mois d'avance.
Conformément aux arts. 7 et 9 des RULV, je vous mets formellement
en demeure par la présente de me faire tenir le montant de Fr.
1'070.-- par retour de courrier à quel défaut l'on sollicitera dès le
prochain terme le règlement des loyers par trimestre d'avance.
[…]"
Le 3 avril 2012, le conseil de la bailleresse a adressé au
locataire la lettre recommandée suivante :
"Monsieur,
Agissant pour le compte d'E.________ SA p.a. [...] SA à Lausanne, je
suis chargé de recouvrer les sommes suivantes :
- loyers arriérés du 1er mars 2012 au 31 mai 2012 à raison
de Fr. 1'070.-- par mois pour votre appartement frs. 3'210.--
- intérêts et frais ouverts à ce jour frs. 8.05
- participation aux frais d'intervention frs. 482.70
Total s.e. ou o. frs. 3'700.75
Je vous mets formellement en demeure de me faire tenir le montant
précité dans un délai de 30 jours dès réception de la présente à quel
défaut votre bail à loyer pourra être résilié selon les conditions de
l'art. 257d) CO.
Compte tenu de l'importance de la présente, elle vous est adressée
sous pli recommandé ainsi que sous pli simple.
En parallèle, une procédure de poursuite est diligentée à votre
encontre et ne porte pas préjudice au présent courrier.
[…]"
Le 1er juin 2012, le conseil de la bailleresse a adressé au
locataire la lettre recommandée suivante :
"Monsieur,
Agissant pour le compte de la société bailleresse E.________ SA p.a.
[...] SA à Lausanne, je suis chargé de recouvrer les sommes
suivantes :

- 5 -
- loyers arriérés du 1er juin 2012 au 31 août 2012 à raison
de Fr. 1'070.-- par mois pour votre appartement frs. 3'210.--
- intérêts et frais ouverts à ce jour frs. 8.05
- participation aux frais d'intervention frs. 527.75
Total s.e. ou o. frs. 3'745.80
Je vous mets formellement en demeure de me faire tenir le montant
précité dans un délai de 30 jours dès réception de la présente à
quel défaut votre bail à loyer pourra être résilié aux conditions de
l'art. 257d) CO.

- 6 -
Compte tenu de l'importance de la présente, je vous l'adresse sous
pli recommandé ainsi que sous pli simple.
[…]"
Par formule officielle du 6 juillet 2012 adressée en courrier
recommandé au locataire, le conseil de la bailleresse a résilié le bail en
cause pour le 31 août 2012.
3. Par requête du 3 septembre 2012 adressée à la Juge de paix
du district de Lausanne (ci-après : la juge de paix), le conseil de la
bailleresse a requis l'expulsion du locataire des locaux objet du bail
litigieux. Dans cette écriture, la bailleresse indiquait que les loyers objet
de la mise en demeure du 1er juin 2012 "n'[avaient] pas été réglés dans le
délai comminatoire puisque juin a été payé par Fr. 1'070 valeur 12 juin
2012, juillet a été payé valeur 18 juillet 2012 et août a été payé valeur 8
août 2012 soit hors délai comminatoire".
A l'audience tenue le 6 décembre 2012 par la juge de paix, le
locataire ne s'est pas présenté, ni personne en son nom, bien que
régulièrement cité à comparaître.
En d roit :
1. a) Pour décider si la voie de l'appel ou du recours est ouverte
au regard des art. 308 et 319 CPC, il convient de se fonder sur la valeur
litigieuse calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la
période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul
de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une
résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF
119 II 147 c. 1).

- 7 -
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 1'070 fr., la valeur
litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 francs. Par conséquent, la voie de
l'appel est ouverte selon l'art. 308 al. 2 CPC.
b) Pour déterminer quel est le délai d'appel (dix ou trente
jours), il est nécessaire de qualifier la procédure en vertu de laquelle la
décision attaquée a été rendue.
En l'espèce, le bailleur ayant requis l'application de la règle
relative au cas clair (art. 257 CPC), le premier juge a statué en procédure
sommaire selon les art. 252 ss CPC. Le délai d'appel est dès lors de dix
jours (art. 314 al. 1 CPC). Déposé le 24 décembre 2012, l'appel l'a été en
temps utile.
2. L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011,
n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1249). Celle-ci examine librement tous les griefs
de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (HohI, Procédure civile, tome lI, 2e éd.,
Berne 2010, n. 2399, p. 435).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC, p. 1265). Il
appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de
sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles
selon lui (CACI 14 mars 2011/12 c. 2 in JT 2011 III 43).

- 8 -
En l'espèce, la pièce produite par l'appelant est irrecevable,
puisqu'elle est antérieure à l'audience du premier juge du 6 décembre
2012, à l'occasion de laquelle il aurait pu la produire (art. 317 al. 1 let. b
CPC).
3. a) L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux
d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
L'avis comminatoire doit clairement mentionner, outre
l'invitation à payer l'arriéré, le montant de l'arriéré lui-même, pas
nécessairement chiffré, mais déterminable de manière certaine, en
indiquant notamment les mois de calendrier impayés. Au besoin, l'avis
précisera un décompte détaillé des loyers en souffrance (Lachat, Le bail à
loyer, Lausanne 2008, chap. 27, p. 666; Wessner, in Bohnet/ Montini,
Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n. 17 ad art. 257d
CO, pp. 229-230 et les réf. citées).
b) Après approbation préalable par arrêté du 5 septembre
2001 du Conseil fédéral (FF 2001 p. 5508), le Conseil d'Etat du canton de
Vaud a, par arrêté du 8 octobre 2001, entré en vigueur le 1er décembre
2001 (FAO du 30 octobre 2001), déclaré de force obligatoire générale le
contrat-cadre de baux à loyer comprenant les dispositions paritaires
romandes et les règles et usages locatifs du canton de Vaud (ci-après :
RULV). Cette déclaration a été renouvelée par arrêté cantonal du 4 juin
2008 (AFCBD; RSV 221.317.1), entré en vigueur le 1er août 2008 (FAO du
30 juin 2008), après approbation préalable par arrêté du Conseil fédéral
du 25 juin 2008 (FF 2008 p. 5297).

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Les RULV régissent ainsi toutes les relations contractuelles en
matière de baux à loyer dans le canton de Vaud, indifféremment de la
date de signature des contrats et de la jonction ou non auxdits contrats
d'une version des RULV. Les RULV ont au surplus un caractère semi-
impératif. Seules les dérogations en faveur du locataire sont ainsi
admissibles depuis le 1er décembre 2001 (CREC I 5 juillet 2007/ 333; CVI,
Guide du propriétaire, ch. 2.1.7.2; Lachat, op. cit., pp. 102 et 310; Bieri, in
Bohnet/Montini, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n.
27 ad art. 257c CO).
Aux termes de l'art. 7 RULV, le loyer, les acomptes de
chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d'avance au
domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire (al. 1). Lorsque le
locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une
mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le
bailleur peut exiger que le loyer, acomptes de chauffage et de frais
accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance, dès le mois
suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure (aI. 2).
Selon la jurisprudence de la cour de céans, l'art. 7 RULV est
une faculté donnée au bailleur qui ne peut être exercée que dès le mois
qui suit l'échéance du délai que celui-ci a imparti en vain au locataire pour
s'acquitter du loyer arriéré. Le bailleur ne peut pas requérir
immédiatement, par une mise en demeure à forme de l'art. 257d CO, le
paiement du loyer par trimestre d'avance. Il doit procéder en deux temps,
soit d'abord adresser une mise en demeure en cas de retard du paiement
du loyer (avec ou sans la menace de la sanction du paiement des loyers
par trimestre d'avance), puis communiquer au locataire sa volonté
d'obtenir le paiement du loyer par trimestre d'avance. Ce n'est qu'après
cette dernière communication qu'il peut, si les loyers n'ont pas été
acquittés trimestriellement d'avance, adresser l'avis comminatoire de l'art.
257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et distincte (CACI
13 janvier 2012/18 c. 3b/cc et réf.; CREC I 25 mars 2010/151, Cahiers du

- 10 -
bail 2010 p. 141; CREC I 28 août 2007/420, résumé in Cahiers du bail 2007
p. 129).
4. L'appelant conteste le congé qui lui a été signifié par la
bailleresse, faisant valoir que le montant dû a été "acquitté
régulièrement", par quoi on peut comprendre que le loyer mensuel a été
payé chaque mois. Or, outre le fait que les paiements allégués n'ont pas
été formellement établis par le locataire, l'avis comminatoire adressé à
l'intéressé par la bailleresse portait sur le paiement du loyer d'un
trimestre. Il convient ainsi de vérifier si la procédure prévue par l'art. 7 al.
2 RULV a été respectée.
Le 12 mars 2012, la bailleresse a mis le locataire en demeure
de lui faire parvenir le loyer de mars 2012 par retour du courrier, à défaut
de quoi le loyer serait requis par trimestre d'avance. Le 3 avril 2012, le
locataire n'ayant pas versé le loyer de mars, la bailleresse a exigé le
paiement d'un trimestre d'avance, indiquant que le bail serait résilié en
cas de non paiement dans les trente jours des loyers des mois de mars à
mai 2012. Ce courrier superposait deux démarches, à savoir l'exigence du
paiement trimestriel et la sommation de payer, ce qui est contraire à la
jurisprudence citée au c. 3b ci-dessus. Toutefois, la résiliation de bail
adressée par la bailleresse au locataire le 6 juillet 2012 n'a pas été fondée
sur cette sommation du 3 avril 2012, mais sur une sommation ultérieure
du 1er juin 2012, portant sur les loyers des mois de juin à août 2012.
La procédure en deux temps exigée par la jurisprudence a
donc été respectée, soit d'abord l'exigence du paiement par trimestre
d'avance le 3 avril 2012, qui était valable, faisant suite à un avertissement
du 12 mars 2012, puis la sommation du 1er juin 2012, le loyer trimestriel
n'ayant pas été versé.
La sommation du 1er juin 2012 a été régulièrement adressée
au locataire par envoi recommandé. L'intéressé a été mis en demeure de
s'acquitter de la somme de 3'210 fr., représentant l'arriéré de loyer pour la

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période du 1er juin au 31 août 2012, dans un délai de trente jours, sous
menace expresse d'une résiliation de bail. On ne se trouve pas dans le cas
d'une commination peu claire (cf. notamment CACI 31 mai 2012/249),
puisque le montant à payer pour éviter la résiliation était clairement
indiqué. Seul le paiement de l'entier du loyer de ce trimestre dans ce délai
permettait de régulariser la situation du locataire et non pas un paiement
mensuel comme allégué par celui-ci. Au surplus, le locataire ne pouvait
pas considérer qu'un paiement trimestriel d'avance ne lui était demandé
qu'à une seule occasion et non pas de manière générale pour l'avenir.
Comme l'a constaté le premier juge, le montant réclamé n'a
pas été versé dans le délai comminatoire imparti. La bailleresse était dès
lors autorisée à résilier le contrat conformément à l'art. 257d al. 2 CO. A
cet égard, la jurisprudence a précisé que le bailleur est en droit de résilier
le bail lorsque l'arriéré n'a pas été réglé dans le délai comminatoire (ATF
127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF, arrêt du
27 février 1997, in Cahiers du bail 3/1997 pp. 65 ss).
Cela étant, le bail litigieux a été valablement résilié par la
bailleresse.
5. En définitive, l'appel doit être rejeté, en application de l'art.
312 al. 1. CPC, et l'ordonnance entreprise confirmée.
Vu l'effet suspensif de l'appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause est
renvoyée au premier juge afin qu'il fixe au locataire un nouveau délai pour
libérer les locaux occupés dans l'immeuble sis [...], à Lausanne, une fois
les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux
parties.
Au regard du sort de l'appel, la requête d'assistance judiciaire
formée par l'appelant en deuxième instance est rejetée (art. 117 let. b
CPC).

- 12 -
Compte tenu des circonstances, l'arrêt est rendu sans frais.
N'ayant pas été invitée à se déterminer sur l'appel, l'intimée
n'a pas droit à des dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L'appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de
Lausanne pour qu'elle fixe à T.________, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux que
l'appelant occupe [...], à Lausanne.
IV. L'arrêt est rendu sans frais.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 7 mars 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- T.________,
- Mikaël Ferreiro, aab (pour E.________ SA).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :