vd_gerichte · XZ14.003784 · 2016-10-05 · fr
Autres causes
Autres causes


TRIBUNAL CANTONAL
XZ14.003784-160698
431
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 octobre 2016
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Perrot et Mme Giroud Walther, juges
Greffier : M. Hersch
*****
Art. 257a al. 1 et 2, 259a al. 1 let. b et 259d CO ; 4 al. 1 OBLF
Statuant sur l’appel interjeté par Y.________, à Cottens,
demandeur, contre le jugement rendu le 29 septembre 2015 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelant d’avec A.B.________ et
B.B.________, à Sullens, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 29 septembre 2015, dont les considérants
écrits ont été adressés aux parties le 15 mars 2016, le Tribunal des baux a
dit que le demandeur Y.________ doit payer aux défendeurs A.B.________ et
B.B.________ la somme de 570 fr. 30 à titre de parts de loyer versées en
trop du 21 octobre au 22 décembre 2013 (I), ordonné la libération des
loyers consignés sur le compte n° [...] de la [...] à hauteur de 570 fr. 30 en
faveur des défendeurs, le solde étant libéré en faveur du demandeur (II),
dit que le demandeur Y.________ doit payer aux défendeurs A.B.________ et
B.B.________ la somme de 14'250 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 11
mars 2015, à titre de frais de chauffage, eau chaude et frais accessoires
versés en trop pour les exercices 2009/2010 à 2013/2014 (III), rendu le
jugement sans frais judiciaires ni dépens (IV) et rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (V).
Les premiers juges étaient amenés à statuer sur une demande
en réduction de loyer pour défaut de chauffage déposée par les locataires
A.B.________ et B.B.________ et sur des conclusions reconventionnelles du
bailleur Y.________ en versement du solde de frais accessoires à leur
charge pour les périodes 2009-2010 à 2013-2014.
En droit, s’agissant du défaut de chauffage, les premiers juges
ont relevé que malgré la transaction judiciaire du 12 mars 2013 prévoyant
l’adaptation du chauffage par le bailleur dans un délai de cinq jours à
première interpellation des locataires, ces derniers avaient subi durant 63
jours – soit du 21 octobre au 22 décembre 2013 – un défaut de moyenne
importance de la chose louée sous forme d’insuffisance du chauffage
d’une intensité variable en fonction des conditions climatiques. Ce défaut
justifiait une réduction de 10 % du loyer durant la période incriminée, soit
de 570 fr. 30 au total, et la libération des loyers consignés dans la même
mesure, le solde étant libéré en faveur du bailleur.

- 3 -
S’agissant des décomptes de frais de chauffage, d’eau chaude
et frais accessoires pour les périodes 2009-2010 à 2013-2014, dont le
bailleur réclamait le solde et les locataires le remboursement des montants
versés à titre d’acomptes, les premiers juges ont considéré que les frais
accessoires au sens littéral, à savoir les frais généraux de l’immeuble,
n’incluant pas les frais de chauffage et d’eau chaude, étaient
insuffisamment déterminés par le contrat de bail, les locataires ne pouvant
pas se faire, au moment de signer le bail, une idée concrète des frais qu’ils
devraient assumer en sus du loyer pour l’utilisation de la villa. A cet égard,
les premiers juges ont relevé que la clause type du bail figurant à l’art. 5 et
mentionnant à titre exemplaire trois types de frais accessoires n’avait pas
été complétée et coexistait avec l’art. 6.10 réservant des dispositions
particulières applicables à la location d’une villa, sans qu’il soit précisé si
les frais accessoires prévus dans ces dispositions particulières s’ajoutaient
ou remplaçaient ceux visés à l’art. 5 précité. En outre, le renvoi figurant à
l’art. 6.10 n’attirait pas l’attention des locataires sur le fait qu’ils
trouveraient dans une annexe des indications supplémentaires sur les frais
accessoires. Partant, les clauses relatives aux frais accessoires généraux
de l’immeuble étaient frappées de nullité et les montants facturés à ce titre
devaient être pris en charge par le bailleur.
Les premiers juges ont considéré qu’à l’inverse des frais
accessoires généraux de l’immeuble, les frais de chauffage et d’eau
chaude étaient mis à la charge des locataires sans ambiguïté par l’art. 3
du contrat de bail. Cependant, la facturation de ceux-ci, au moyen de
décomptes fondés sur la consommation effective des utilisateurs, ne
répondait pas aux exigences du modèle de décompte individuel des frais
de chauffage et d’eau chaude de l’Office fédéral de l’énergie (ci-après :
modèle DIFC), ledit modèle présupposant un dispositif de réglage
individuel de la température ambiante qui faisait défaut en l’occurrence,
les défendeurs ne disposant que de vannes dépourvues de débitmètres,
ne permettant qu’un réglage imprécis, et le réglage effectif se faisant
depuis la chaufferie, à laquelle seul le bailleur avait accès. Dès lors, la
facturation ne pouvait s’effectuer sur le modèle DIFC.

- 4 -
S’agissant du modèle alternatif de répartition des frais de
chauffage et d’eau chaude prévu par les directives topiques réservées à
l’art. 31 let. e RULV (Règles et usages locatifs du canton de Vaud), soit la
Directive du 29 juin 1978 pour l’établissement du décompte annuel de
chauffage et d’eau chaude, ainsi que la Directive du 16 mai 2012 pour
l’établissement du décompte annuel de chauffage et d’eau chaude (ci-
après : les Directives), les décomptes litigieux ne les respectaient pas
davantage et les premiers juges se sont déclarés dans l’impossibilité de
procéder aux corrections qui s’imposaient, en l’absence des éléments
nécessaires. A ce titre, les premiers juges ont constaté que la
détermination du volume n’intégrait pas certains locaux qui avaient été
soustraits de manière injustifiée du cubage réalisé par la société
mandatée à cet effet : le volume du bureau occupé par le demandeur et
bailleur n’était pas inclus alors qu’il disposait d’un lavabo alimenté en eau
chaude ; le hangar utilisé par le bailleur était certes éventuellement non
chauffé par un radiateur, mais il n’était pas établi que les conduites
avaient été démontées en même temps que les radiateurs, de sorte qu’il
ne pouvait être considéré comme « non chauffé » ; de même, il n’était pas
établi que les conduites de chauffage auraient été supprimées dans le hall,
qui devait donc être considéré comme chauffé et inclus dans les volumes
pris en compte ; un lavabo avec eau chaude se trouvait dans la chaufferie
et la date de sa dépose était inconnue ; enfin, une petite pièce au fond du
hangar disposait de deux vannes de chauffage et d’eau chaude dont les
volumes n’avaient pas été intégrés. Dès lors, en l’absence des éléments
déterminants pour procéder à un calcul, les premiers juges se sont
déclarés dans l’impossibilité de suivre leur pratique consistant à corriger
les décomptes erronés. Ainsi, le bien-fondé de l’ensemble des décomptes
de chauffage et d’eau chaude n’était pas démontré et la totalité des
acomptes versés, soit 14’250 fr. sur l’ensemble des périodes 2009-2010 à
2013-2014, devaient être restitués aux locataires, avec intérêts à 5 % dès
le 11 mars 2015, jour suivant la notification de cette prétention chiffrée.
B. Par acte du 26 avril 2016, Y.________ a formé appel contre le
jugement précité, en concluant, avec suite de frais et dépens,

- 5 -
principalement à sa réforme en ce sens que les conclusions de sa
demande du 24 janvier 2014 soient admises et que celles de la requête
d’A.B.________ et de B.B.________ du 3 février 2014 soient rejetées,
A.B.________ et B.B.________ étant reconnus ses débiteurs et lui devant
immédiat paiement des sommes de 826 fr. 30 avec intérêt à 5 % l’an dès
le 19 avril 2013, de 654 fr. 70 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er décembre
2010, de 1’298 fr. 55 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er décembre 2011, de
2’343 fr. 50 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er décembre 2013, de 1’614 fr.
60 avec intérêt à 5 % l’an dès le 11 octobre 2014 et de 246 fr. 10 avec
intérêt à 5 % l’an dès le 19 février 2015. Subsidiairement, il a conclu à
l’annulation du jugement entrepris.
Dans leur réponse du 29 juin 2016, A.B.________ et B.B.________
ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Le 8 novembre 2005, Y.________, bailleur, et B.B.________ et
A.B.________, locataires, ont conclu un contrat de bail portant sur une
maison mitoyenne sise [...] à Apples. Le loyer mensuel, acompte de
charges non compris, s’élevait à 2’747 fr. dès le 1er octobre 2012, puis à
2’568 fr. dès le 1er novembre 2013. A ce montant s’ajoutait un acompte de
chauffage, eau chaude et frais accessoires de 250 fr. par mois, inchangé
depuis le début du contrat de bail.
L’art. 3.3 du contrat de bail, fixant l’acompte de chauffage,
eau chaude et frais accessoires au sens des art. 28 ss RULV à 250 fr. par
mois, renvoyait à l’art. 5 du contrat, intitulé « Frais accessoires », lequel
était rédigé comme suit :
« Le locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des
charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe
d’épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d’égout, taxe

- 6 -
d’enlèvement des ordures, ainsi que des autres frais accessoires ci-
dessous :
____________________________________________________________
Les frais accessoires ci-dessus font l’objet d’un décompte annuel
séparé ou de rubriques distinctes du compte de chauffage et d’eau
chaude. »
L’art. 6, intitulé « dispositions complémentaires », précisait à
son alinéa 6.10 que « les clauses particulières jointes au présent contrat
font partie du présent contrat ». Un document intitulé « clauses
particulières applicables à la location d’une villa » était annexé au contrat
et portait la signature des deux parties. Il contenait un certain nombre de
postes réputés à la charge des locataires, dont les chiffres 3 et 4 avaient
la teneur suivante :
« 3. Le ramonage des canaux de fumée et tous les frais périodique
d’exploitation et d’entretien du chauffage ainsi que la taxe
d’épuration, la taxe d’égouts, la taxe de déchetterie, d’enlèvement
des ordures sont à charge du locataire. L’entretien (vidange et taxe
annuelle de l’Etat de Vaud) de la tranchée filtrante (fosse septique)
est à la charge du locataire.
4. Le paiement de l’eau froide et chaude et de l’électricité
(abonnement, consommation) est à la charge du locataire. (...) ».
2. La maison occupée par les locataires fait partie d’un corps de
trois bâtiments contigus : au sud-ouest se trouve la maison louée par les
locataires, au centre un appartement de 3,5 pièces au premier étage,
également mis en location, ainsi qu’un hall d’entrée et le bureau du
bailleur au rez-de-chaussée, et au nord-est un hangar abritant l’entreprise
du bailleur.
Le volume de la maison occupée par les locataires est de
576.40 m3, celui de l’appartement de 3,5 pièces est de 248.57 m3 et celui

- 7 -
du hall et du bureau du bailleur est de 75.40 m3, étant entendu que le hall
a quant à lui un volume de 44.40 m3.
La chaufferie permettant de régler le chauffage de l’ensemble
du corps de bâtiments se situe dans le hangar du bailleur. Trois
débitmètres placés sur l’installation de chauffage permettent de mesurer
la consommation d’énergie, un pour la maison litigieuse, le deuxième pour
l’appartement de 3,5 pièces et le troisième pour le hall d’entrée et le
bureau du bailleur. A l’inverse des locaux précités, le hangar du bailleur
n’est pas chauffé. Par le passé, ce local a été équipé d’un radiateur,
entretemps déposé, mais aux dires du témoin T.________, employé de la
société en charge du relevé de la consommation d’énergie, cet appareil
était toujours fermé lorsqu’il passait relever les compteurs deux fois par
an. Lors de l’inspection locale du 16 juin 2015, une arrivée d’eau chaude
et d’eau froide et un évier ont été constatés dans la pièce abritant la
chaufferie, ainsi que, dans une pièce du hangar, deux vannes pour le
chauffage et l’eau chaude.
Le chauffage se fait par le sol pour la maison occupée par les
locataires, alors que le bâtiment situé au centre du corps de bâtiment est
équipé de radiateurs. Le réglage du chauffage au sol de la maison des
locataires s’effectue en premier lieu par la chaufferie située dans le
hangar, un affinage peu précis étant toutefois possible au moyen des
collecteurs situés dans la maison. S’agissant de ceux-ci, le technicien [...]
a exposé que « les vannes de réglage dans le logement n’ont pas de
débitmètres. Le réglage ne peut pas être précis et se fait à l’aveugle. En
fait, on ne peut pas vraiment régler le chauffage avec cela ».
3. Une première procédure portant sur les frais accessoires des
années 2005-2006 à 2008-2009 a opposé les parties, laquelle a débouché
sur un jugement du Tribunal des baux du 3 juin 2010 et sur un arrêt de la
Chambre des recours du Tribunal cantonal du 30 novembre 2011.
En substance, tant le Tribunal des baux que la Chambre des
recours ont reconnu les frais accessoires facturés aux locataires dans leur

- 8 -
principe, en procédant toutefois à des corrections. Ainsi, les coûts de
l’énergie ont été reconnus justifiés dans leur principe mais des corrections
liées à une juste répartition des déperditions de chaleur entre les
consommateurs ont été effectuées. Les frais généraux de chauffage
(« courant électrique », « frais surveillance », « détartrage », « service
[...] », « service Z.________ », « frais d’administration ») ont tous été
reconnus, à l’exception du poste « courant électrique », facturé à raison
de 121 fr. pour chaque période, qui a été réduit, en l’absence de pièce
comptable, au montant de 108 fr. prévu par l’art. 2.3 des Directives.
Quant aux frais généraux de l’immeuble (« taxe épuration cantonale »,
« redevance ordures », « divers épuration et entretien », « frais
d’administration », « décompte Z.________ », « divers vidange fosse »), ils
ont également été reconnus dans leur principe mais soumis à deux
corrections : la « redevance ordure » 2005-2006, facturée par 312 fr. 50
mais non établie par pièce, a été radiée, et la « taxe épuration cantonale »
2006-2007, facturée à hauteur de 69 fr. sur la base d’un document ne
concernant pas le logement des locataires, a été réduite à 59 francs.
S’agissant du volume des locaux chauffés, il a été retenu que
le cubage total était de 900.37 m3, le volume de l’objet loué étant de
576.40 m3, celui de l’appartement de 3,5 pièces de 248.57 m3 et celui du
hall et du bureau du bailleur de 75.40 m3. Il a été retenu qu’à l’inverse des
locaux précités, le hangar n’était pas chauffé et ne disposait pas de l’eau
chaude.
Au final, il a été jugé qu’après compensation avec les
acomptes versés, les locataires devaient encore payer au bailleur la
somme de 1’269 fr. 45 à titre de solde des décomptes de frais accessoires
pour la période 2005-2006 à 2008-2009, avec intérêt à 5 % l’an dès le 5
janvier 2010 sur 1’164 fr. 30 et dès le 9 avril 2009 sur le solde.
4. Les décomptes établis par l’entreprise Z.________ pour les
périodes 2009-2010 à 2013-2014, similaires à ceux établis pour les années
2005-2006 à 2008-2009, contiennent trois rubriques principales : les
« coûts de l’énergie » et les « frais généraux de chauffage »,

- 9 -
communément désignés en tant que « frais de chaleur », et les « frais
généraux de l’immeuble ». Les frais généraux de chauffage se composent
des postes « courant électrique », « frais généraux surveillance »,
« détartrage », « service [...]», « service [...] », « frais d’administration »,
« ramonage », « service [...] », « révision de la citerne » et « nettoyage du
chauffe-eau », tandis que les frais généraux de l’immeuble mentionnent
les postes « taxe épuration cantonale », « redevance ordures », « divers
vidange fosse », « divers contrôle fosse » et « service [...] ». Les coûts de
l’énergie et les frais généraux de chauffage ont été en moyenne répartis à
raison de 15,26 % de frais d’eau chaude et de 84,74 % de frais de
chauffage. Les frais d’eau chaude et les frais de chauffage sont à leur tour
chacun subdivisés en 30 % de frais fixes calculés en fonction du volume
de l’objet loué et en 70 % de consommation individualisée de chaque
occupant. Quant aux frais généraux de l’immeuble, ils ont été mis à la
charge des intimés proportionnellement au volume des locaux loués. La
part des frais de chaleur (coût de l’énergie et frais généraux de chauffage)
calculée en fonction du volume des locaux loués s’élève en moyenne à
30 %, tandis que la part calculée sur la base de la consommation effective
des intimés s’élève à 70 % en moyenne.
Le décompte 2009-2010 du 10 septembre 2010, totalisant
3’402 fr. 75 de coûts de l’énergie, 1’536 fr. 05 de frais généraux de
chauffage et 1’085 fr. 30 de frais généraux de l’immeuble, met à la charge
des locataires 2’981 fr. 30 de frais de chaleur (coûts de l’énergie et frais
généraux de chauffage) et 673 fr. 40 de frais généraux de l’immeuble. Le
cubage total retenu est de 824.97 m3 pour l’eau chaude et de 900.37 m3
pour le chauffage.
Le décompte 2010-2011 du 16 août 2011, totalisant 3’804 fr.
de coûts de l’énergie, 1’425 fr. 35 de frais généraux de chauffage et 1’382
fr. 25 de frais généraux de l’immeuble, met à la charge des locataires
3’453 fr. 84 de frais de chaleur (coûts de l’énergie et frais généraux de
chauffage) et 844 fr. 70 de frais généraux de l’immeuble. Le cubage total
retenu est de 824.97 m3 pour l’eau chaude et de 891.97 m3 pour le
chauffage.

- 10 -
Le décompte 2011-2012 du 8 août 2012, totalisant 3’290 fr. 25
de coûts de l’énergie, 1’330 fr. 20 de frais généraux de chauffage et 401
fr. 50 de frais généraux de l’immeuble, met à la charge des locataires
3’439 fr. 80 de frais de chaleur (coûts de l’énergie et frais généraux de
chauffage) et 386 fr. 50 de frais généraux de l’immeuble. Le cubage total
retenu est de 824.97 m3 pour l’eau chaude et de 855.97 m3 pour le
chauffage.
Le décompte 2012-2013 du 16 août 2013, totalisant 4’162 fr.
15 de coûts de l’énergie, 2’697 fr. 80 de frais généraux de chauffage et
1’227 fr. de frais généraux de l’immeuble, met à la charge des locataires
4’457 fr. 10 de frais de chaleur (coûts de l’énergie et frais généraux de
chauffage) et 885 fr. 95 de frais généraux de l’immeuble. Le cubage total
retenu est de 824.97 m3 pour l’eau chaude et de 855.97 m3 pour le
chauffage.
Le décompte 2013-2014 du 29 septembre 2014, totalisant
3’492 fr. 10 de coûts de l’énergie, 2’704 fr. 65 de frais généraux de
chauffage et 866 fr. 90 de frais généraux de l’immeuble, met à la charge
des locataires 3’438 fr. 30 de frais de chaleur (coûts de l’énergie et frais
généraux de chauffage) et 403 fr. 60 de frais généraux de l’immeuble. Le
cubage total retenu est de 824.97 m3 pour l’eau chaude et de 855.97 m3
pour le chauffage.
Le bailleur a exposé que la différence de cubage entre l’eau
chaude et le chauffage s’expliquait par l’absence d’eau chaude dans son
bureau. S’agissant de la baisse de cubage du chauffage dès 2010-2011
puis en 2011-2012, le témoin T.________ a exposé qu’il avait déduit du
cubage le volume du bureau du bailleur, sur demande de celui-ci, sans
vérifier lui-même si cette pièce n’était désormais plus chauffée. Lors de
l’inspection locale du 16 juin 2015, il a été constaté que le lavabo du
bureau du bailleur disposait de l’eau chaude et que le radiateur situé dans
le hall d’entrée avait été déposé.

- 11 -
5. Dans le cadre d’un précédent litige, les parties avaient, lors de
l’audience du 12 mars 2013 devant le Tribunal des baux, conclu une
transaction, dont le chiffre II prévoyait qu’« en cas de problème ultérieur
dans le réglage du chauffage, Monsieur B.B.________ adressera un mail à
Madame [...] (ndr : employée de la gérance), qui procédera à ce réglage
dans les cinq jours et adressera une photo de celui-ci à Monsieur
B.B.________ par mail ».
Durant le mois d’octobre 2013, les locataires ont relevé que la
température de leur maison était anormalement basse. Les 16 et 22
octobre 2013, ils ont requis l’augmentation du chauffage, ce que la
gérance a refusé le 4 novembre 2013. Les mises en demeure des 5 et 10
novembre 2013, assorties de la menace d’une demande de réduction de
loyer, étant demeurées sans effet, les locataires ont requis le 15
novembre 2013 le Juge de paix du district de Morges d’ordonner
l’exécution forcée de la transaction du 12 mars 2013. Le 28 novembre
2013, ils ont consigné auprès de la [...] le loyer du mois décembre 2013,
saisissant le 1er décembre 2013 la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du même district d’une demande tendant notamment à
l’octroi d’une réduction de loyer. Le Juge de paix du district de Morges a
fait droit à la requête d’exécution forcée le 19 décembre 2013 et le
bailleur s’est exécuté le 23 décembre 2013.
La fraicheur de la température a été confirmée par l’ami de la
fille des locataires ; des photographies du compteur de la chaufferie prises
durant les périodes du 10 au 13 novembre 2013, du 19 au 22 novembre
2013 et du 13 au 16 décembre 2013 attestent que durant ces périodes,
aucune énergie n’a été consommée. Après examen de ces photographies,
T.________ a estimé qu’il n’y avait pas eu de consommation durant les
périodes concernées.
Les locataires ont quitté l’objet loué le 31 mars 2014.
6. La conciliation a été tentée sans succès le 19 décembre 2013.
Par demande du 24 janvier 2014, dont il a amplifié puis réduit les

- 12 -
conclusions les 14 décembre 2014, 19 février 2015 et 12 août 2015,
Y.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, à ce qu’A.B.________ et
que B.B.________ soient reconnus ses débiteurs et lui doivent immédiat
paiement des sommes de 826 fr. 30 avec intérêt à 5 % l’an dès le 19 avril
2013, de 654 fr. 70 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er décembre 2010, de
1’298 fr. 55 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er décembre 2011, de 2’186 fr.
55 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er décembre 2013, de 1'614 fr. 60 avec
intérêt à 5 % l’an dès le 11 octobre 2014 et de 135 fr. 70 avec intérêt à 5
% l’an dès le 19 février 2015.
Le 3 février 2014, A.B.________ et B.B.________ ont conclu au
constat du bien-fondé de la consignation de loyer du 28 novembre 2013, à
ce qu’une réduction de loyer de 20% leur soit accordée pour les
insuffisances et coupures de chauffage du 19 septembre au 23 décembre
2013 et pour la non-mise en œuvre du chiffre II de la transaction du 12
mars 2013 du 16 octobre au 23 décembre 2013, les fractions de loyer
payées en trop leur étant remboursées par prélèvement sur le compte de
consignation. Le 7 mars 2015, ils ont conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusion prises par Y.________, reconventionnellement au
remboursement par celui-ci des montants versés à titre d’acomptes de
frais accessoires pour les exercices 2009 à 2014, pour un total de 14’250
fr., avec intérêts.
[...], épouse d’Y.________, a été entendue le 16 juin 2015. Elle
a commenté les différents postes des décomptes de frais accessoires
adressés aux locataires, précisant, s’agissant des diverses taxes prélevées
liées aux déchets et à leur épuration, qu’« il y a une seule taxe cantonale
pour la fosse septique, mais pas de taxe d’épuration ou d’égouts. Il y a
une taxe déchetterie indiquée sous « ordures ». En revanche, il n’y a pas
d’enlèvement des ordures ».
En d roit :

- 13 -
1.
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les
décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10’000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel, écrit et motivé, doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile, compte tenu des féries
pascales, par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2
let. a CPC) et portant sur des conclusions qui sont supérieures à 10’000 fr.,
le présent appel est recevable à ce titre.
1.2 En appel, les conclusions ne peuvent être modifiées que si les
conditions fixées à l’art. 227 al. 1 CPC sont remplies et, cumulativement,
que la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve
nouveaux (art. 317 al. 2 CPC).
En l’espèce, alors qu’au dernier état de ses conclusions de
première instance, l’appelant concluait notamment au versement par les
intimés des sommes de 2’186 fr. 55 et de 135 fr. 70 avec intérêt, il a
conclu en appel, s’agissant de ces mêmes postes, au versement de 2’343
fr. 50, respectivement de 246 fr. 10, sans expliquer quels faits ou moyens
de preuve nouveaux justifieraient cette augmentation. Dès lors, il convient
d’entrer en matière sur l’appel uniquement dans la mesure des dernières
conclusions prises en première instance, soit en ce sens que l’appelant
conclut au paiement par les intimés des sommes de 826 fr. 30 avec intérêt
à 5 % l’an dès le 19 avril 2013, de 654 fr. 70 avec intérêt à 5 % l’an dès le
1er décembre 2010, de 1’298 fr. 55 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er
décembre 2011, de 2’186 fr. 55 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er
décembre 2013, de 1’614 fr. 60 avec intérêt à 5 % l’an dès le 11 octobre
2014 et de 135 fr. 70 avec intérêt à 5 % l’an dès le 19 février 2015.

- 14 -
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références).
2.2 Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans
retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première
instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise, ces deux conditions étant cumulatives.
En l’espèce, le jugement du Tribunal des baux du 3 juin 2010
produit à l’appui de l’appel n’est pas à proprement parler une pièce
nouvelle au sens de l’art. 317 al. 1 CPC, mais une jurisprudence, réputée
connue du juge en vertu du principe iura novit curia, a fortiori lorsqu’il
s’agit de la même juridiction, dont l’appelant est fondé à se prévaloir,
ayant au demeurant été alléguée par les intimés en première instance. Il
en sera donc tenu compte dans le présent arrêt.
3.
3.1 Sont principalement litigieux en appel les frais accessoires
pour les périodes 2009-2010 à 2013-2014 facturés aux intimés. L’appelant
reproche d’abord aux premiers juges d’avoir jugé le même état de fait de
façon diamétralement opposée au précédent jugement ayant divisé les
parties. Ceux-ci auraient ainsi déclaré nuls les art. 5 et 6.10 du contrat de
bail relatifs aux frais accessoires, alors que dans leur jugement du 3 juin
2010, rendu entre les mêmes parties et ayant pour objet le même contrat,
ils les auraient considéré comme valables.

- 15 -
Les intimés rappellent que le jugement du 3 juin 2010 avait
trait aux années 2005 à 2009 et que les décomptes litigieux y auraient
alors entièrement été corrigés par les juges. Or le témoin T.________ aurait
confirmé n’avoir rien changé à sa manière de faire depuis le précédent
jugement, de sorte que l’appelant serait malvenu d’invoquer un jugement
auquel il ne se serait jamais conformé.
3.2 Aux termes de l’art. 59 al. 2 let. e CPC, le tribunal n’entre pas
en matière sur la demande lorsque le litige fait l’objet d’une décision
entrée en force. Il y a autorité de la chose jugée lorsque la prétention
litigieuse est identique à celle qui a déjà fait l’objet d’un jugement passé
en force (identité de l’objet du litige). Tel est le cas lorsque, dans l’un et
l’autre procès, les mêmes parties ont soumis au juge la même prétention
en se basant sur les mêmes faits (ATF 140 III 278 consid. 3.3 et les réf.
cit.). S’agissant de la nullité d’un contrat, le Tribunal fédéral a considéré
qu’un jugement déboutant un demandeur au motif que le contrat invoqué
serait nul n’empêchait pas le juge, à l’occasion d’une nouvelle action
relative à d’autres prétentions fondées sur le même contrat, de se
prononcer à nouveau sur la validité de celui-ci (ATF 114 II 279, SJ 1988
609 consid. 1d, cité in Bohnet, CPC commenté, 2011, n. 115 ad art. 59
CPC).
Si le juge est en principe libre dans son appréciation en
l’absence d’autorité de chose jugée, il se doit d’agir conformément au
principe de la bonne foi, consacré aux art. 5 al. 4 et 9 Cst ainsi que 52 CPC
en matière de procédure civile (Bohnet, op. cit., n. 23 ad art. 52 CPC ;
Göksu, ZPO Kommentar, 2e éd., 2016, n. 18 ad art. 52 CPC). Ce principe
implique notamment que la confiance éveillée auprès des parties par le
tribunal doit être protégée, un comportement contradictoire de celui-ci ne
pouvant leur porter préjudice (Oberhammer, ZPO Kurzkommentar, 2e éd.,
2014, n. 9 ad art. 52 CPC ; Tschentscher, Basler Kommentar
Bundesverfassung, 2015, n. 23 ad art. 9 Cst.). A cet égard, un changement
de pratique de l’autorité ne se justifie que si la nouvelle interprétation
prend mieux en considération la ratio legis de la règle appliquée ou
correspond à des changements de circonstances voire à des conceptions

- 16 -
nouvelles. En effet, dans l’intérêt de la sécurité du droit, tout changement
de jurisprudence doit se fonder sur des motifs sérieux (ATF 135 I 79
consid. 3 ; ATF 135 II 78 consid. 3.2).
3.3 En l’espèce, les deux procédures en question ont certes trait
au même complexe de faits, puisqu’elles portent toutes les deux sur les
frais accessoires dus par les locataires envers le bailleur en vertu du
même contrat de bail. Toutefois, les prétentions déduites en justice ne
sont pas les mêmes, puisque le jugement du 3 juin 2010 portait sur les
exercices 2005-2006 à 2008-2009, alors que la présente procédure a pour
objet les frais accessoires facturés entre 2009 et 2014. Ainsi,
formellement, le jugement invoqué par l’appelant n’a pas d’effet de chose
jugée sur les prétentions actuellement litigieuses et les premiers juges
étaient libres dans leur appréciation de la validité des clauses relatives
aux frais accessoires. Cela étant, le principe de la bonne foi exposé ci-
dessus commande d’accorder une attention particulière à la confiance
suscitée auprès des parties par le jugement rendu en 2010 et d’admettre
avec précaution un changement de pratique. Il conviendra donc de
prendre en compte le principe de la bonne foi dans le cadre de l’examen
qui suit.
4.
4.1 L’appelant soutient que c’est à tort que les premiers juges
auraient considéré les art. 5 et 6.10 du contrat de bail, relatifs aux frais
accessoires, comme nuls. Citant un arrêt bâlois, un arrêt du Tribunal
fédéral 4A_185/2009 du 20 janvier 2009 ainsi que des avis doctrinaux, il
estime qu’il serait admissible de renvoyer dans le contrat de bail à une
annexe contenant des clauses particulières, laquelle constituerait alors
une convention spéciale relative aux frais accessoires qui serait valable.
Les intimés rappellent que la jurisprudence citée consacre un
cas exceptionnel. Ils estiment que dans le cas présent, les frais
accessoires n’auraient nullement été individualisés, aucun poste n’ayant
été biffé voire précisé, ce que l’épouse de l’appelant aurait par ailleurs

- 17 -
admis en déclarant que certains postes mentionnés ne concernaient pas
l’objet loué. Les clauses en question auraient donc à juste titre été
considérées comme nulles.
4.2 Aux termes de l’art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont
dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport
avec l’usage de la chose. Par frais accessoires, on entend les dépenses
effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la
chose, telles que les frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais
d’exploitation ainsi que les contributions publiques qui résultent de
l’utilisation de la chose (art. 257b al. 1 CO).
Selon l’art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont à la
charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. La loi exige
donc que les parties en soient convenues d’une manière suffisamment
précise, en détaillant les postes effectifs (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa et
les auteurs cités). En concluant le contrat, le locataire doit comprendre
facilement quels sont les postes qui lui seront facturés en plus du loyer
(TF 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.1 ; TF 4P.323/2006 du 21
mars 2007 consid. 2.1). Les exigences de clarté et de précision quant aux
frais accessoires ont un but de protection des locataires (ATF 135 III 591
consid. 4.2.3). Le renvoi à une annexe standardisée du contrat, comme
les « dispositions générales pour baux d’habitation », ne suffit pas pour
admettre que les parties ont passé une convention spéciale sur le
paiement des frais accessoires. En effet, on ne peut exiger du locataire
qu’il se fasse une idée des frais accessoires qu’il aura à payer par une
consultation attentive des conditions annexées au contrat. Il a bien plutôt
droit à ne se voir facturer que les frais accessoires clairement et
précisément décrits dans le contrat (TF 4A_622/2015 du 4 février 2016
consid. 3.1 ; TF 4C.24/2002 du 29 avril 2002 consid. 2.4.2, in
Mietrechtspraxis [mp], 2002, p. 163 ss). Les frais énumérés dans des
conditions générales peuvent toutefois, selon les circonstances, être
facturés au locataire, dans la mesure où ils peuvent être considérés
comme une concrétisation des frais accessoires déjà attribués au
locataire dans le contrat (TF 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.1 ;

- 18 -
TF 4A_185/2009 du 20 janvier 2009 consid. 2.1 ; TF 4C.250/2006 du
3 octobre 2006 consid. 1.1 ; sur le tout ATF 135 III 591 consid. 4.3.1). A
cet égard, la jurisprudence vaudoise admet comme faisant partie
intégrante du bail des frais accessoires figurant dans des conditions
générales contresignées par les deux parties. Dans un tel cas, en effet,
le corps du contrat est constitué en deux parties (le contrat et les
conditions générales), qui sont chacune signées et ont une égale valeur
(CdB 2005 p. 116 ; CdB 2009 p. 20).
L’art. 257a al. 2 CO se présente comme une règle particulière
d’interprétation en ce sens que les frais accessoires sont à la charge du
bailleur dans tous les cas où il n’est pas établi qu’ils ont été mis
conventionnellement à la charge du locataire. En conséquence, le bailleur
ne peut facturer au locataire d’autres frais accessoires que ceux qui ont
été convenus ; à défaut de convention, ceux-ci sont compris dans le loyer
(TF 4P.309/2004 du 8 avril 2005 consid. 3.2.2 ; ATF 137 III 362 consid.
3.2.1).
La Cour de céans a récemment eu l’occasion de se prononcer
sur la validité de clauses relatives aux frais accessoires. Elle a considéré
que s’il est admissible de convenir séparément, sur un document annexé
au contrat de bail et signé par les parties, de certains frais accessoires,
encore faut-il que la relation entre les frais accessoires mentionnés dans le
contrat principal et dans le document annexé soit dépourvue d’ambiguïté.
A défaut, les frais en question ne peuvent pas être mis à la charge du
locataire, qui n’est pas en mesure de les estimer (CACI 5 avril 2016/197
consid. 3.4). De même, la Cour de céans a considéré comme nulle une
clause mettant pêle-mêle à la charge du locataire tant des frais
effectivement supportés par le bailleur que des dépenses non effectives
(CACI 12 avril 2016/215 consid. 3.5).
4.3 En l’espèce, les frais accessoires sont réglés aux art. 3.3, 5 et
6.10 du contrat de bail, l’art. 6.10 renvoyant expressément aux clauses
particulières en annexe. Le document intitulé « clauses particulières
applicables à la location d’une villa », mettant notamment à la charge des

- 19 -
locataires diverses taxes (ch. 3) et l’eau chaude ainsi que le chauffage (ch.
4), a été signé par les parties. En application de la jurisprudence citée plus
haut, on se trouve ainsi en présence d’un corps de contrat valablement
constitué de deux parties ayant égale valeur. Ainsi, avec l’appelant, il faut
considérer que la jurisprudence relative au renvoi insuffisant à des
conditions générales standardisées n’est pas applicable au cas d’espèce.
Cela étant, il faut relever, avec les premiers juges, que la
relation entre les différentes clauses précitées n’est pas dépourvue
d’ambiguïté. En effet, le rapport entre l’art. 5, qui met à la charge des
locataires un certain nombre de taxes (épuration, égouts, ordures), tout en
laissant vide l’espace situé sous la mention « autres frais accessoires », et
l’art. 6.10, qui réserve des clauses particulières dont certaines prévoient
des frais accessoires liés au ramonage, au chauffage et à la fosse septique
ainsi que la répercussion sur les locataire de certaines taxes (épuration,
égouts, déchetterie, enlèvement des ordures), n’est pas univoque. A la
lecture, il n’est pas possible de savoir si les clauses particulières réservées
complètent ou remplacent l’art. 5. A cela s’ajoute que de l’aveu même de
l’épouse du bailleur, l’art. 5 du contrat et le ch. 3 des dispositions
complémentaires contiennent des postes redondants, voire ineffectifs,
celle-ci ayant admis qu’« il y a une seule taxe cantonale pour la fosse
septique, mais pas de taxe d’épuration ou d’égouts. Il y a une taxe
déchetterie indiquée sous « ordures ». En revanche, il n’y a pas
d’enlèvement des ordures ». Le bailleur n’étant lui-même pas au clair
quant aux frais accessoires effectivement encourus, les locataires, en
signant le contrat, n’étaient pas en mesure de se faire une idée concrète
des frais accessoires qu’ils devraient assumer. Ainsi, c’est à juste titre que
les premiers juges ont considéré qu’à l’exception des frais de chauffage et
d’eau chaude, clairement mis à la charge des locataires à l’art. 3 du
contrat de bail, les autres frais accessoires convenus, à savoir ceux
découlant des art. 5 et 6.10 et des clauses particulières, soit finalement
tous les postes mentionnés dans les décomptes périodiques sous la
rubrique « frais généraux de l’immeuble », étaient frappés de nullité.

- 20 -
Sous l’angle de la protection de la confiance, ce revirement par
rapport au jugement de 2010 se justifie. D’une part, celui-ci est à
relativiser, puisqu’à cette époque, le Tribunal des baux puis la Chambre
des recours avaient attentivement examiné les frais généraux de
l’immeuble facturés et procédé à deux corrections, radiant le poste
« redevance ordure » de 2005-2006 facturé par 312 fr. 50 et réduisant la
« taxe épuration cantonale » de 2006-2007 de 69 fr. à 59 fr., ne retenant
au final que les postes dûment établis. D’autre part, la jurisprudence
relative à la nécessité pour le locataire de pouvoir se faire facilement une
idée des frais accessoires qui seront mis à sa charge, désormais bien
établie et confirmée récemment à deux reprises par la cour de céans,
commande d’appliquer avec rigueur l’art. 257a al. 2 CO. Le grief est mal
fondé.
5.
5.1 L’appelant reproche ensuite aux premiers juges d’avoir déclaré
les décomptes de frais accessoires non conformes au modèle DIFC de
l’Office fédéral de l’énergie. Selon lui, les décomptes, émanant de
Z.________, société spécialisée en la matière, auraient été établis
conformément à ce modèle, ce que le témoin T.________, collaborateur de
l’entreprise précitée, aurait confirmé. S’agissant des volumes retenus,
chaque pièce aurait été mesurée au début des relations contractuelles.
Les premiers juges n’auraient pas visité la maison litigieuse lors de
l’inspection locale et le jugement entrepris ne ferait nulle part mention des
coffrets et des vannes permettant de mesurer la consommation de
chaleur, de sorte qu’il serait arbitraire de considérer que le modèle DIFC
n’aurait pas été respecté. Il serait également arbitraire de n’avoir pas à
tout le moins corrigé les décomptes litigieux, sachant qu’en 2010, les
premiers juges avaient considéré ces mêmes décomptes comme valables.
Le jugement aboutirait finalement au résultat choquant que les locataires
n’auraient à supporter aucune charge de chauffage et d’eau chaude.
Les intimés soulignent que T.________ aurait lui-même déclaré
ne pas appliquer strictement le modèle DIFC. Ils rappellent que la maison

- 21 -
litigieuse a fait l’objet d’une inspection locale dans le cadre d’un autre
litige, le 16 février 2012, au cours de laquelle il aurait été établi qu’elle
n’était pas équipée d’un dispositif de réglage individuel du chauffage. De
plus, le témoignage du technicien [...], qui aurait indiqué à cette occasion,
s’agissant des vannes de réglage dans le logement, qu’« en fait on ne pas
vraiment régler le chauffage avec cela », de même que le contenu de la
transaction du 12 mars 2013, prévoyant que la partie bailleresse, en cas
de problème de chauffage, procéderait au réglage dans les cinq jours,
seraient autant d’éléments établissant qu’un réglage individuel n’était pas
possible, rendant caduque l’application du modèle DIFC. Enfin, les intimés
exposent que les premiers juges ne disposaient pas des éléments
nécessaires pour corriger les décomptes produits, tant en ce qui concerne
le volume des locaux que s’agissant de la consommation d’eau chaude et
de chauffage. Dès lors, ce serait à bon droit que les premiers juges ont fait
supporter au bailleur l’ensemble des frais accessoires.
5.2 Aux termes de l’art. 4 al. 1 OBLF (ordonnance du 9 mai 1990
sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux
commerciaux ; RS 221.213.11), si le bailleur perçoit les frais accessoires
sur la base d’un décompte, il doit établir celui-ci au moins une fois par an
et le présenter au locataire. Entrent en ligne de compte comme frais de
chauffage et de préparation d’eau chaude les dépenses effectives
directement en rapport avec l’utilisation de l’installation de chauffage ou
de l’installation générale de préparation d’eau chaude (art. 5 al. 1 OBLF).
Les frais accessoires peuvent être répartis entre les différents utilisateurs
soit sur la base d’un décompte individuel, prenant en considération pour
chaque locataire la consommation effective de chauffage et d’eau chaude,
soit en fonction d’une clé de répartition (Lachat, Le bail à loyer, 2e éd.,
2008, p. 344). La législation sur l’environnement, notamment la LEne (loi
fédérale sur l’énergie du 26 juin 1998 ; RS 730) tend à privilégier le
décompte individuel, qui permet de répercuter les coûts de l’énergie sur
celui qui la consomme (cf. art. 3 al. 3 LEne). En droit vaudois, dans les
bâtiments équipés d’appareils permettant l’établissement d’un décompte
individuel au sens de l’art. 41 al. RLVLEne (règlement vaudois
d’application de la loi du 16 mai 2006 sur l’énergie ; RSV 730.01.1), les

- 22 -
frais de chauffage et d’eau chaude font l’objet d’un décompte basé en
majeure partie sur la consommation mesurée pour chaque unité
d’occupation (art 44 al. 1 RLVLEne), dont l’établissement doit respecter les
principes formulés dans le modèle de décompte individuel de frais de
chauffage et d’eau chaude (DIFC) de l’Office fédéral de l’énergie (art. 44
al. 4 RLVLEne). Dans un tel cas, sont d’une part pris en considération
l’énergie consommée individuellement par chaque locataire et d’autre part
les frais généraux de chaleur (de l’ordre de 30 à 50 % des frais de
chauffage et d’eau chaude ou frais de chaleur), lesquels sont répartis
entre les occupants proportionnellement au volume des différents locaux
chauffés (Bieri, CPraBail, 2010 n. 106 ad art. 257a-257b CO ; Lachat, op.
cit., p. 345 s.). Pour pouvoir mesurer la consommation individuelle de
chaque utilisateur, l’immeuble doit être équipé d’instruments permettant
de mesurer la consommation pour chaque unité de consommation et
toutes les pièces doivent être dotées de dispositifs de réglages, réglables
individuellement (art. 1.4 modèle DIFC). Quand la chaleur et l’eau chaude
sont produits par une même installation, il est admis que le chauffage
représente 70 à 80 % et l’eau chaude 20 à 30 % de la facture globale
(Bieri, op. cit, n. 101 ad art. 257a-257b CO ; Lachat, op. cit., p. 345).
5.3 En l’espèce, il est établi, comme l’ont relevé les premiers
juges, que le chauffage ne pouvait pas être réglé précisément dans
chaque pièce, les collecteurs ne permettant qu’un réglage approximatif.
Cet élément est corroboré par le témoignage du technicien [...], selon
lequel « on ne peut pas vraiment régler le chauffage avec cela », et par la
transaction du 12 mars 2013 prévoyant l’intervention du bailleur en cas de
températures trop basses dans la maison des locataires. Toutefois, il est
également établi que l’installation de chauffage située dans le hangar était
équipée de débitmètres permettant de mesurer la consommation
d’énergie des différentes unités et que ceux-ci reproduisaient fidèlement
la consommation des différents utilisateurs. A cet égard, sauf durant la
période comprise entre le 21 octobre et le 22 décembre 2013, qui sera
analysée plus bas (cf. consid. 6.3), les locataires intimés ne contestent pas
avoir été chauffés et n’ont jamais demandé que le chauffage soit baissé. Il
n’apparaît pas non plus que le bailleur ait artificiellement augmenté le

- 23 -
chauffage pour faire supporter plus de frais aux locataires. Bien au
contraire, la période sans chauffage décrite plus haut indique plutôt que le
bailleur n’avait pas pour habitude de chauffer excessivement les locaux.
Ainsi, il faut retenir que si les locataires n’avaient pas la possibilité de
régler précisément le chauffage, la possibilité de mesurer la
consommation de chaque utilisateur existait, ce qui découle d’ailleurs du
jugement de 2010, où les décomptes litigieux se présentaient de la même
façon. Pour le surplus, les décomptes successifs établis pour les périodes
2009-2010 à 2013-2014 répartissent en moyenne les frais entre eau
chaude et chauffage à raison de 15,26 % pour la première et de 84,74 %
pour le second, ce qui est certes quelque peu en deçà de la répartition
usuelle, mais qui n’apparaît pas choquant et n’a au demeurant pas
d’incidence sur les montants facturés aux intimé. De plus, on constate que
la part des frais de chaleur (coût de l’énergie et frais généraux de
chauffage) calculée en fonction du volume des locaux loués s’élève en
moyenne à 30 %, le solde par 70 % représentant la consommation
individuelle des intimés, ce qui est également dans la norme. Dans ces
circonstances, il apparaît excessivement strict de considérer que,
fondamentalement, les décomptes litigieux ne respectaient pas le modèle
DIFC.
Sur la base du premier jugement du 3 juin 2010, qui
reconnaissait les décomptes produits dans leur principe, les parties
pouvaient de bonne foi s’attendre à ce que les frais de chaleur continuent
à être facturés selon la même méthode. Dans ce jugement, des
corrections liées à la juste répartition des déperditions de chaleur ont
certes été opérées, mais les mesures individualisée de la consommation
d’énergie n’ont pour le surplus pas été remises en cause et les différents
postes des frais généraux de chauffage n’ont fait l’objet que d’une seule
correction, le poste « courant électrique » facturé à hauteur de 121 fr.
ayant été réduit au montant prévu par les Directives, de 108 fr., au motif
qu’il n’était pas suffisamment établi au regard de l’art. 257a al. 2 CO. Par
conséquent, même si le bailleur n’a pas parfaitement respecté le modèle
DIFC, les locataires n’étant notamment pas en mesure de régler
précisément la température dans leur maison, les premiers juges

- 24 -
n’avaient pas de motifs sérieux, tirés par exemple d’une jurisprudence
désormais établie – comme cela a été retenu s’agissant de la nullité de
certaines clauses de frais accessoires (cf. consid. 4.3 supra) –, de s’écarter
de leur appréciation de 2010 et de déclarer l’ensemble des frais de
chaleur facturés non conformes. Partant, il faut considérer que, sur le
principe, les décomptes litigieux respectaient le modèle DIFC.
5.4 Reste à déterminer les éventuelles corrections à apporter à
ces décomptes. S’agissant des cubages retenus, l’administration des
preuves a laissé apparaître que les chiffres mentionnés sur les décomptes
ne sont pas fondés, le bailleur ayant échoué à établir et à justifier la
réduction successive du cubage de l’eau chaude et du chauffage de
900.37 m3 à 824.97 m3, respectivement à 855.97 m3. En effet, il a été
constaté lors de l’inspection locale que le bureau du bailleur disposait de
l’eau chaude et que le radiateur situé dans le hall avait été déposé, le
témoin T.________ ayant exposé avoir baissé le cubage total du chauffage
sur simple demande du bailleur, sans vérifier lui-même que les pièces en
question n’étaient plus chauffées.
Les premiers juges ne peuvent cependant pas être suivis
lorsqu’ils affirment qu’en l’état, il n’est pas possible de procéder à la
correction des décomptes litigieux. Le jugement du 3 juin 2010, rendu au
terme d’une instruction complète et confirmé sur son principe en
procédure de recours, retenait que la maison des intimés, l’appartement
loué et le bureau du bailleur ainsi que le hall attenant étaient chauffés, à
l’inverse du hangar, qui ne l’était pas, ce que le témoin T.________ a
confirmé dans le cadre de la présente instruction. A cet égard, les deux
radiateurs entreposés au sol dans un coin du hangar, le défaut de
démontage des conduites, ainsi que la présence d’arrivées d’eau chaude
et froide et de vannes dans ce local ne constituent pas des éléments
suffisants pour retenir, comme l’ont fait les premiers juges, que le hangar
est chauffé. Bien au contraire, le fait que la chaufferie soit équipée de trois
débitmètres mesurant la consommation d’énergie dans la maison louée
par les intimés, l’appartement loué, le bureau du bailleur et le hall
attenant atteste que ce sont uniquement ces locaux qui étaient chauffés.

- 25 -
Dans le jugement de 2010, le cubage retenu pour l’ensemble des locaux
chauffés, tant pour l’eau chaude que pour le chauffage, était de 900.37
m3, dont 576.40 m3 pour la maison louée par les intimés. En reprenant ces
éléments, confirmés en définitive lors de l’inspection des lieux du 16 juin
2015, les premiers juges disposaient des chiffres nécessaires pour
procéder aux corrections des décomptes litigieux.
Dès lors, il est possible de corriger les frais fixes mentionnés
dans les décomptes présentés en reprenant les montants mentionnés,
mais en les appliquant, au vu du résultat de l’administration des preuves,
à un volume loué de 576.40 m3 sur un cubage total de 900.37 m3, tant
pour l’eau chaude que pour le chauffage. Les frais fondés sur la
consommation individuelle, déclarés admissibles au considérant 5.3 ci-
dessus, peuvent être repris. Quant aux « frais généraux de l’immeuble »,
non facturables puisque reposant sur des clauses déclarées nulles au
considérant 3.2 ci-dessus, ils ne seront pas repris. Ainsi, pour les
différentes périodes litigieuses, les calculs se présentent comme suit :
Pour la période 2009-2010, les frais fixes d’eau chaude et de
chauffage à la charge des locataires s’élèvent à 161 fr. 50, respectivement
à 787 fr., auxquels s’ajoute la consommation individuelle de chauffage et
d’eau chaude par 316 fr. 25, respectivement 1’701 fr. 75, portant les frais
de chaleur à la charge des locataires à 2’966 fr. 50. Ceux-ci ayant déjà
versé un acompte de 3’000 fr., le bailleur leur doit la somme de 33 fr. 50.
Pour la période 2010-2011, les frais fixes d’eau chaude et de
chauffage à la charge des locataires s’élèvent à 148 fr. 25, respectivement
à 856 fr. 05, auxquels s’ajoute la consommation individuelle de chauffage
et d’eau chaude par 317 fr. 30, respectivement 2’110 fr. 65, portant les
frais de chaleur à la charge des locataires à 3’432 fr. 25. Ceux-ci ayant
déjà versé un acompte de 3’000 fr., ils doivent encore au bailleur la
somme de 432 fr. 25.
Pour la période 2011-2012, les frais fixes d’eau chaude et de
chauffage à la charge des locataires s’élèvent à 146 fr. 15, respectivement

- 26 -
à 740 fr. 90, auxquels s’ajoute la consommation individuelle de chauffage
et d’eau chaude par 435 fr. 50, respectivement 2’065 fr. 10, portant les
frais de chaleur à la charge des locataires à 3’387 fr. 65. Ceux-ci ayant
déjà versé un acompte de 3’000 fr., ils doivent encore au bailleur la
somme de 387 fr. 65.
Pour la période 2012-2013, les frais fixes d’eau chaude et de
chauffage à la charge des locataires s’élèvent à 171 fr. 85, respectivement
à 1’145 fr. 65, auxquels s’ajoute la consommation individuelle de
chauffage et d’eau chaude par 554 fr. 15, respectivement 2’510 fr. 35,
portant les frais de chaleur à la charge des locataires à 4’382 francs. Ceux-
ci ayant déjà versé un acompte de 3’000 fr., ils doivent encore au bailleur
la somme de 1’382 francs.
Pour la période 2013-2014, durant laquelle les locataires ont
vécu dans la maison pendant 274 jours, les frais fixes d’eau chaude et de
chauffage à la charge des locataires s’élèvent à 133 fr. 65, respectivement
à 759 fr. 75, auxquels s’ajoute la consommation individuelle de chauffage
et d’eau chaude par 2’073 fr. 95, respectivement 354 fr. 05, portant les
frais de chaleur à la charge des locataires à 3’321 fr. 40. Ceux-ci ayant
déjà versé un acompte de 2’250 fr., ils doivent encore au bailleur la
somme de 1’071 fr. 40.
En définitive le solde de frais accessoires à payer par les
locataires s’élève à 3’239 fr. 80 (432 fr. 25 + 387 fr. 65 + 1’382 fr. +
1’071 fr. 40 - 33 fr. 50). Les intérêts moratoires au taux de 5 % l’an (art.
104 al. 1 CO) sont dus dès la première interpellation du créancier (art. 102
al. 1 CO) soit, en l’espèce, dès le 20 décembre 2013, jour suivant
l’audience de conciliation, sur le montant de 2’168 fr. 40, et dès le 18
décembre 2014, jour suivant l’augmentation des conclusions de
l’appelant, pour le solde de 1’071 fr. 40.
6.

- 27 -
6.1 Dans un dernier grief, l’appelant critique la réduction de loyer
à hauteur de 570 fr. 30 accordée par les premiers juges pour la période du
21 octobre au 22 décembre 2013. Il fait valoir que la question de la
température avait déjà fait l’objet d’une transaction signée le 12 mars
2013. Pour le surplus, le défaut de température suffisante durant la
période incriminée n’aurait pas été établi par les intimés de manière
objective et fiable, comme l’exigerait la jurisprudence.
Les intimés rappellent que la transaction mentionnée par
l’appelant n’aurait été respectée par l’appelant qu’à l’issue d’une
procédure d’exécution forcée. La possibilité de demander en tout temps
un nouveau réglage du chauffage prévue dans la transaction constituerait
une qualité promise et sa non-exécution un défaut de la chose louée,
donnant droit à une réduction du loyer. A cet égard, les photographies du
compteur de chaleur, prises sur plusieurs jours et à des périodes
différentes, constitueraient un moyen de preuve objectif et fiable du
défaut de température suffisante, de même que les témoignages de
T.________ et d’ [...], ami de leur fille. La réduction de loyer de 10 %
accordée pour la période en question serait donc justifiée.
6.2 Aux termes de l’art. 259a al. 1 let. b CO, lorsqu’apparaissent
des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et
auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire
est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger
du bailleur une réduction proportionnelle du loyer. Si le défaut entrave ou
restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger
du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où
le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce
dernier (art. 259d CO). Pour calculer la réduction de loyer, il est courant
d’appliquer la méthode dite relative, consistant à comparer la valeur
objective de la chose sans le défaut et avec le défaut, le loyer étant réduit
dans la mesure de la différence (Aubert, CPraBail, op. cit., n. 18 ad art.
259d CO ; Lachat, op. cit., p. 257). En matière de chauffage déficient, il a
été jugé qu’une température oscillant durant les périodes froides entre
16° et 18°C justifiait une réduction du loyer de 10 %, alors qu’une

- 28 -
température oscillant entre 15° et 20°C, voire une température constante
de 16°C, fondaient une réduction de 20 % (Aubert, op. cit., n. 67 ad art.
259d CO, spéc. pp. 380 et 390).
Conformément au principe général de l’art. 8 CC, il incombe au
locataire d’apporter la preuve du défaut. Le bailleur supporte toutefois le
fardeau de la preuve des faits dirimants, faisant obstacle à la prétention
du locataire (Lachat, Commentaire romand CO I, 2e éd., 2012, n. 5 ad art.
259a CO ; Weber, Basler Kommentar OR I, 6e éd., 2015, n. 4 ad art. 259a
CO).
6.3 En l’espèce, les déclarations de l’ami de la fille des intimés
relativement à la fraîcheur des températures sont certes à retenir avec
prudence, compte tenu de la proximité de l’intéressé avec ceux-ci.
Toutefois, les intimés ont établi leurs prétentions par d’autres moyens de
preuve, en particulier des photographies des compteurs d’énergie prises à
divers moments (10 au 13 novembre, 19 au 22 novembre et 13 au 16
décembre 2013), qui attestent qu’aucune énergie n’a été consommée
durant ces périodes, ce que le témoin T.________ a confirmé après examen.
L’appelant tombe donc à faux lorsqu’il affirme que la prétention en
réduction de loyer des intimés ne serait étayée par aucun élément objectif
et fiable. A ce propos, l’ATF 138 III 49 cité par l’appelant ne concerne pas
le droit du bail, mais le droit de voisinage et la notion d’immission au sens
de l’art. 684 CC, de sorte que son application au présent litige est
douteuse. Pour le surplus, l’appelant ne conteste pas le pourcentage de la
réduction de loyer accordée, de sorte qu’il n’y a pas lieu de s’attarder plus
avant sur cette question.
7. Il découle des considérants qui précèdent que l’appel doit être
partiellement admis dans la mesure où il est recevable (cf. consid. 1.2
supra). Le jugement entrepris doit être réformé au chiffre III de son
dispositif en ce sens que les défendeurs A.B.________ et B.B.________,
solidairement entre eux, doivent verser au demandeur Y.________ la

- 29 -
somme de 3’239 fr. 80, avec intérêts à 5 % l’an dès le 20 décembre 2013
sur la somme de 2’168 fr. 40 et dès le 18 décembre 2014 sur le solde, à
titre de solde de frais de chauffage et d’eau chaude pour les exercices
2009-2010 à 2013-2014.
L’appelant obtient gain de cause sur le principe de l’imputation
aux locataires des frais de chauffage et d’eau chaude, mais non des frais
généraux de l’immeuble ; il obtient en définitive environ la moitié de ses
prétentions chiffrées relatives aux décomptes de frais accessoires. Il
succombe en revanche en ce qui concerne la réduction de loyer accordée
aux intimés. Dès lors, au vu de l’issue de l’appel, les frais judiciaires de
deuxième instance, arrêtés à 748 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais
judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), seront répartis
par moitié entre les parties et les dépens seront compensés (art. 106 al. 2
CPC). Les intimés verseront à l’appelant la somme de 374 fr. à titre de
restitution partielle de l’avance de frais de deuxième instance (art. 111 al.
2 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis dans la mesure où il est
recevable.
II. Le jugement est réformé au chiffre III de son dispositif comme
il suit :
III. Les défendeurs A.B.________ et B.B.________,
solidairement entre eux, doivent verser au demandeur
Y.________ la somme de 3’239 fr. 80 (trois mille deux cent
trente-neuf francs et huitante centimes), avec intérêts à
5 % l’an dès le 20 décembre 2013 sur la somme de
2’168 fr. 40 (deux mille cent soixante-huit francs et

- 30 -
quarante centimes) et dès le 18 décembre 2014 sur le
solde, à titre de solde de frais de chauffage et d’eau
chaude pour les exercices 2009-2010 à 2013-2014.
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 748 fr.
(sept cent quarante-huit francs), sont mis par 374 fr. (trois
cent septante-quatre francs) à la charge de l’appelant
Y.________ et par 374 fr. (trois cent septante-quatre francs) à la
charge des intimés A.B.________ et B.B.________.
IV. Les intimés A.B.________ et B.B.________, solidairement entre
eux, doivent verser à l’appelant Y.________ la somme de 374 fr.
(trois cent septante-quatre francs) à titre de restitution
partielle de l’avance de frais de deuxième instance.
V. Les dépens sont compensés.
VI. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Nicolas Saviaux (pour Y.________),
- Me Joël Crettaz (pour A.B.________ et B.B.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- Madame la Présidente du Tribunal des baux.

- 31 -
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d’un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la valeur
litigieuse s’élève au moins à 15’000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30’000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :