vd_gerichte · XA14.023483 · 2015-06-08 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA14.023483-150633
286
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 juin 2015
_________________
Composition : M. COLOMBINI, président
M. Giroud et Mme Courbat, juges
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 269a let. a, 270 al. 1 let. b CO ; 11 al. 1 OBLF
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par P.________ AG, à
[...], contre le jugement rendu le 21 octobre 2014 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant l’appelante d’avec S.________, à Lausanne, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère:
1104

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 21 octobre 2014, dont la motivation a été
envoyée le 3 mars 2015 pour notification, le Tribunal des baux a fixé à 687
fr. le loyer initial mensuel net du bail conclu le 31 décembre 2013 entre
P.________ AG et S.________ portant sur un appartement de deux pièces au
quatrième étage de l’immeuble sis [...], à Lausanne (I), dit que P.________
AG était tenue de restituer à S.________ les montants versés en trop à titre
de loyer jusqu’au jour de l’entrée en force du jugement (II), rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (III) et rendu le jugement sans frais
judiciaires ni dépens (IV).
En droit, les premiers juges ont considéré que les objets
présentés par P.________ AG étaient impropres à la comparaison avec le
logement litigieux, de sorte que celle-ci avait échoué à renverser la
présomption du caractère abusif de la hausse de loyer.
B. P.________ AG a interjeté appel le 20 avril 2015 contre ce
jugement en concluant, avec dépens, à sa réforme en ce sens que le loyer
initial de l’appartement litigieux est maintenu à 1'045 francs et qu’elle
n’est tenue à aucune restitution de loyer payé en trop.
L’intimée S.________ n’a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
Par contrat de bail à loyer pour appartement des 23 et 31
décembre 2013, l’appelante P.________ AG a remis en location à l’intimée
S.________ un appartement de deux pièces au quatrième étage de
l’immeuble sis [...], à Lausanne. Conclu pour durer initialement du 1er
février 2014 au 31 janvier 2015, le bail devait de renouveler de mois en

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mois, sauf avis de résiliation donné trois mois avant l’échéance. Le loyer,
payable par mois d’avance, a été fixé à 1'045 fr. plus 90 fr. d’acompte de
chauffage et d’eau chaude et 75 fr. d’acompte de frais accessoires.
La formule officielle annexée au contrat indique que le loyer
payé par l’ancien locataire s’élevait à 687 fr. par mois, plus 90 fr.
d’acompte de chauffage et d’eau chaude et 74 fr. d’acompte de frais
accessoires.
Le 27 février 2014, l’intimée a contesté le loyer initial devant
la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lausanne et réclamé le remboursement par l’appelante de la part des
loyers versée en trop. Le 16 avril 2014 cette autorisé a constaté l’échec de
la conciliation et rendu une proposition de jugement à laquelle l’appelante
a fait opposition le 28 avril 2014. La commission de conciliation lui a alors
délivré, le 30 avril 2014, une autorisation de procéder.
L’appelante a saisi le 2 juin 2014 le Tribunal des baux d’une
demande tendant à ce qu’il soit constaté que le loyer de l’appartement
litigieux est justifié et à ce que la requête de l’intimée en contestation du
loyer initial soit rejetée.
Dans sa réponse du 2 juillet 2014, l’intimée a conclu au rejet
des conclusions de la demande, à ce que le loyer en cause n’excède pas
500 fr. par mois et au remboursement de tout montant acquitté en trop
dès le 1er février 2014.
L’immeuble en cause a été construit en 1928. L’appartement
litigieux, de 65 m2, comporte, selon le descriptif des fiches de
comparaison, 2,5 pièces.
L’appelante a produit notamment les fiches de comparaison
suivante :

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- Sous numéro 11, un appartement de 3,5 pièces de 63 m2 sis
au quatrième étage de l’immeuble sis [...] construit en 1920, propriété de
[...] dont le loyer s’élève à 1'114 fr. plus 127 fr. d’acompte de chauffage,
d’eau chaude et de frais accessoires. Cet immeuble possède les mêmes
caractéristiques suivantes que l’immeuble litigieux : chauffage au gaz,
installation du téléréseau, isolation, présence à moins de 250 m de
magasin d’alimentation, école, restaurant, café, poste ou banque,
boulangerie et autres commerces ou commodités, environnement sur un
axe routier, calme, état d’entretien moyen. En revanche, l’immeuble de
comparaison possède un ascenseur, ce qui n’est pas le cas de l’immeuble
litigieux alors que celui-ci bénéficie de verdure. Les deux appartements
ont du carrelage dans la salle de bain, une cuisinière avec four, une hotte
de ventilation, un réfrigérateur et un congélateur. Le sol des deux
appartements est en parquet et carrelage.
- Sous numéro 13, un appartement de 2,5 pièces de 55 m2 au
sixième étage de l’immeuble sis [...], construit en 1930, propriété de [...]
dont le loyer mensuel s’élève à 1'450 fr. plus 160 fr. d’acompte de
chauffage d’eau chaude et de frais accessoires. Cet immeuble possède les
mêmes caractéristiques suivantes que l’immeuble litigieux : installation
téléréseau, présence à moins de 250 m de magasin d’alimentation, école,
restaurant, café, poste ou banque, boulangerie et autres commerces ou
commodités, sur axe routier, verdure et état d’entretien moyen. En
revanche l’immeuble de comparaison est chauffé au mazout, alors que
celui litigieux l’est au gaz. L’immeuble de comparaison possède un
ascenseur, mais n’est pas isolé. Il est sur un carrefour et il bénéfice d’un
dégagement ce qui n’est pas le cas de l’immeuble litigieux. Celui-ci
bénéfice en revanche de calme. Les deux appartements ont du carrelage
dans la salle de bain, du parquet ou du carrelage dans les autres pièces,
une cuisinière avec four et un réfrigérateur. L’appartement de
comparaison n’a toutefois pas de hotte de ventilation ni de congélateur.
- Sous numéro 19, un appartement de 2,5 pièces de 66 m2 au
troisième étage de l’immeuble sis [...], construit en 1927, propriété de [...],
dont le loyer mensuel s’élève à 1'420 fr. plus 180 fr. d’acompte de

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chauffage et d’eau chaude. Cet immeuble possède les mêmes
caractéristiques suivantes que l’immeuble litigieux : installation
téléréseau, isolation, présence à moins de 250 m de magasin
d’alimentation, école, restaurant, café, poste ou banque, boulangerie et
autres commerces ou commodités, sur axe routier et état d’entretien
moyen. En revanche l’immeuble de comparaison possède un ascenseur et
celui litigieux de la verdure et du calme. Les deux appartements ont du
carrelage dans la salle de bain et du parquet ou du carrelage dans les
autres pièces. Ils ont tous les deux une cuisinière avec four, une hotte de
ventilation et un réfrigérateur. L’appartement de comparaison ne possède
en revanche pas de congélateur.
- Sous numéro 20, un appartement de 2 pièces de 63 m2 au 1er
étage de l’immeuble sis [...], construit en 1941, propriété de [...], dont le
loyer mensuel s’élève à 1'650 fr. plus 150 fr. d’acompte de chauffage et
d’eau chaude. Cet immeuble possède les mêmes caractéristiques
suivantes que l’immeuble litigieux : chauffage au gaz, installation
téléréseau, isolation, présence à moins de 250 m de magasin
d’alimentation, école, restaurant, café, poste ou banque, boulangerie et
autres commerces ou commodités, sur axe routier avec verdure et
entretien moyen. En revanche, l’immeuble de comparaison ne bénéficie
pas de calme. Les deux appartements ont du carrelage dans la salle de
bain et du parquet et du carrelage dans les autres pièces. Ils ont tous deux
une cuisinière avec four, une hotte de ventilation et un réfrigérateur. En
revanche, l’appartement de comparaison n’a pas de congélateur, mais
possède un balcon.
- Sous numéro 21, un appartement de 2 pièces de 61 m2 au 1er
étage de l’immeuble sis [...], construit en 1928, propriété de la [...], dont le
loyer mensuel s’élève à 1'420 fr., plus 180 fr. d’acompte de chauffage et
d’eau chaude. Cet immeuble possède les mêmes caractéristiques
suivantes que l’immeuble litigieux : chauffage au gaz, installation
téléréseau, isolation, présence à moins de 250 m de magasin
d’alimentation, école, restaurant, café, poste ou banque, boulangerie et
autres commerces ou commodités, sur axe routier, avec verdure et

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entretien moyen. En revanche, l’immeuble de comparaison bénéficie d’un
dégagement, mais pas de calme. Il est également pourvu d’un ascenseur.
Les deux appartements ont du carrelage dans la salle de bain et du
parquet et du carrelage dans les autres pièces. Ils ont tous deux une
cuisinière avec four, une hotte de ventilation, un réfrigérateur et un
congélateur. En revanche, l’appartement de comparaison possède un
balcon et le double vitrage.
- Sous numéro 22, un appartement de deux pièces de 61 m2 au
1er étage de l’immeuble sis [...], construit en 1928, propriété de la [...],
dont le loyer s’élève à 1'420 fr., plus 180 fr. d’acompte de chauffage et
d’eau chaude. Cet immeuble possède les mêmes caractéristiques
suivantes que l’immeuble litigieux : chauffage au gaz, installation
téléréseau, isolation, présence à moins de 250 m de magasin
d’alimentation, école, restaurant, café, poste ou banque, boulangerie et
autres commerces ou commodités, sur axe routier, avec verdure et
entretien moyen. En revanche, l’immeuble de comparaison bénéficie d’un
dégagement, mais pas de calme. Il est également pourvu d’un ascenseur.
Les deux appartements ont du carrelage dans la salle de bain et du
parquet et du carrelage dans les autres pièces. Ils ont tous deux une
cuisinière avec four, une hotte de ventilation, un réfrigérateur et un
congélateur. En revanche, l’appartement de comparaison possède un lave
vaisselle, un balcon et le double vitrage.
- Sous numéro 23, un appartement de deux pièces de 62 m2
environ au quatrième étage de l’immeuble sis [...], construit en 1935,
propriété des [...], dont le loyer s’élève à 1'230 fr. plus 130 fr. d’acompte
de chauffage et d’eau chaude. Cet immeuble possède les mêmes
caractéristiques suivantes que l’immeuble litigieux : pas d’ascenseur,
installation téléréseau, présence à moins de 250 m de magasin
d’alimentation, école, restaurant, café, poste ou banque, boulangerie et
autres commerces ou commodités, calme et entretien moyen. En
revanche, l’immeuble de comparaison n’est pas sur un axe routier et
bénéficie de dégagement. Il ne bénéficie pas d’isolation. Les deux
appartements ont du carrelage dans la salle de bain une cuisinière avec

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four, une hotte de ventilation un réfrigérateur et un congélateur.
L’appartement de comparaison n’a que du parquet dans les autres pièces
et bénéficie de fenêtres isolantes.
L’appelante a produit une statistique publiée par l’Office
fédéral des statistiques dont il ressort que le loyer moyen pour un
appartement de deux pièces dans un centre était 1'058 francs.
Les parties ont été entendues à l’audience du 21 octobre
2014.
En d roit :
1. a) Le litige porte sur le bien-fondé de la fixation d'un loyer
initial et des conséquences qui en découlent.
Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral. En l'occurrence, il s'agit de la différence entre le loyer mensuel
fixé par l'autorité, de 687 fr., et celui réclamé par l’appelante, de 1045 fr.,
soit une différence annuelle de 4296 fr. (12 x 358 fr.), sans les charges.
Capitalisée conformément à l'art. 92 al. 2 CPC, la valeur litigieuse atteint
un montant supérieur à 10'000 fr., ce qui ouvre la voie de l’appel en
application de l’art. 308 al. 2 CPC (cf. ATF 137 III 580 c. 1).
b) L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance
d'appel, soit la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01]), dans les
trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la
notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).

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Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt, l'appel est
formellement recevable (art. 311 al. 1 CPC).
2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43
c. 2 et les références citées).
Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans
retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la
première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la
diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives (Jeandin,
CPC commenté, Bâle 2011, n. 6 ad art. 317 CPC).
b) En l’espèce, l’appelante a produit un bordereau de 7 pièces
avec son appel. La pièce 4, soit les nouvelles statistiques fédérales du 26
mars 2015 ont été publiées après la notification du jugement entrepris, de
sorte qu’elle est recevable. En revanche la pièce 7 aurait pu être produite
en première instance, de sorte qu’elle est irrecevable.
3. L’appelante, qui ne conteste pas que l’appartement est situé
dans un bâtiment ancien et que par conséquent, en vertu de la
jurisprudence fédérale (TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 c. 3.2 ; TF
4A_276/2011 du 11 octobre 2011 c. 5.2.1), le critère des loyers usuels (art.
269a let. a CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]) est
prépondérant par rapport à celui du rendement de la chose louée (art. 269
CO), soutient avoir établi à satisfaction que le loyer initial fixé à 1045 fr.

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restait dans les limites des loyers usuels constatés dans le quartier. Elle
fait à cet égard référence aux divers loyers comparatifs qu’elle a produits.
La question à résoudre est donc celle de savoir si ces pièces
sont suffisantes au regard de l’art. 269a let. a CO et des critères posés à
l’art. 11 al. 1 OBLF (ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail
à fermes d’habitations et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11), les
premiers juges ayant considéré que l’appelante n’avait produit aucun
exemple de comparaison répondant aux exigences posées par les
dispositions précitées, notamment en raison de l’existence d’un
ascenseur, d’un balcon, d’un double vitrage ou encore de leur
emplacement.
a) Ne sont, en règle générale, pas abusifs les loyers qui se
situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le
quartier (art. 269a let. a CO). Selon l’art. 11 al. 1 OBLF, les loyers
déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier
sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à
la chose louée quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état
et l’année de construction. La notion de loyer usuel dans la localité ou le
quartier relève du droit (ATF 123 III 317 c. 4a).
En règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de
comparaison au moins. Il lui appartient de procéder à des comparaisons
concrètes avec l’appartement litigieux, en fonction des critères
mentionnés à l’art. 11 al. 1 OBLF (ATF 136 III 74 c. 3.1). La comparaison
avec d’autres immeubles qui appartiennent tous à un même propriétaire
ne permet pas de tirer des conclusions valables en ce qui concerne le
niveau général des loyers du quartier (ATF 123 III 317 c. 4c/aa).
Les logements pris en référence doivent présenter, quant à
leur emplacement, des avantages analogues (environnement,
infrastructures du quartier) ou des nuisances comparables (exposition au
bruit, odeurs ; ATF 123 III 317 c. 4b/ee). S’agissant en particulier de la
question de la dimension du logement, le Tribunal fédéral a précisé que le

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nombre de pièces revêt, en principe, une importance primordiale, ce qui
exclut généralement toute possibilité de comparaison entre des logements
ne comprenant pas le même nombre de pièces. Cependant, la dimension
du logement et la répartition des volumes constituent aussi des critères de
comparaison déterminants (ATF 123 III 317 c. 4b/cc et les références
citées). Une différence d’exposition aux nuisances sonores exclut à elle
seule toute comparaison (ATF 139 III 13 c. 3.3.2). Un logement équipé d’un
double vitrage dans un quartier tranquille n’est pas comparable à un
appartement doté d’un vitrage simple dans un quartier que le bailleur lui-
même ne peut qualifier de calme (TF 4C.265/2000 du 16 janvier 2001 c.
4b/dd). Il a également été jugé qu’un logement présente un confort
inférieur à la norme usuelle lorsqu’il ne permet pas de recevoir la
télévision par câble, faute de raccordement au téléréseau (TF 4C.265/2000
du 16 janvier 2001 c. 4b/ee ; sur le tout : TF 4A_58/2013 du 16 mai 2013 c.
3.2).
La doctrine met toutefois en garde contre le risque d’effectuer
une comparaison trop pointilleuse des appartements et immeubles, qui
peut aboutir en pratique à une négation du critère des loyers comparatifs
retenu dans la loi (cf. not. Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire
SVIT, Genève 2011, nn. 15 et 23 s. ad art. 269a CO et les références
citées ; pour Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 459, une certaine
souplesse est de mise dans la comparaison des équipements). Il est vrai
qu’à l’art. 11 al. 1 OBLF, le législateur exige que les logements soient
seulement « comparables », et non pas identiques ; il commande en outre
d’effectuer la comparaison sur la base de critères relativement larges, qui
sont l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de
construction (Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd., 1998, n. 87 ad art. 269a
CO ; sur le tout : TF 4A_58/2013 du 16 mai 2013 c. 4.2.2).
La doctrine recommande ainsi de « garder une certaine
flexibilité dans l’acceptation des éléments de comparaison. Il faut alors
évaluer et pondérer le cadre de l’administration des preuves, au moyen
d’un transport sur place (Arrêt du Tribunal fédéral du 24 avril 1995 = MRA
1/96, p. 2). Ainsi, un meilleur état d’entretien, une année de construction

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plus récente, un emplacement plus calme ou plus facile d’accès peuvent
compenser une différence de surface ou l’absence d’ascenseur ou de
balcon. La différence de loyer due à l’absence de certains éléments dans
l’objet de comparaison n’exclut pas pour autant une comparaison avec
l’objet litigieux » (Commentaire SVIT, le droit suisse du bail à loyer, 2011,
n. 25, p. 501).
Lorsqu’il doit fixer le loyer initial, le juge dispose d’une grande
marge d’appréciation (ATF 124 III 62 c. 2b ; TF 4C.274/1997 du 27 avril
1998 c. 4a). A défaut de la production par les parties d’éléments de
comparaison, ni même d’éléments statistiques, il y a lieu de s'en tenir au
loyer payé par l'ancien locataire (ATF 139 III 13 c. 3.5.2).
b/ba) En l’espèce, l’appelante soutient que c’est à tort que le
logement produit sous n. 11 n’a pas été retenu. Les premiers juges ont
considéré qu’il s’agissait d’un appartement de 3.5 pièces, et que
l’appartement en cause est un 2 pièces. L’appelante fait valoir que
l’appartement n. 11 a une surface de 63 m2, et celui en cause de 65 m2,
soit une différence de surface de 3%.
Dans l’arrêt 123 III 317 c. 4b/cc, le Tribunal fédéral a considéré
que, certes, le nombre de pièces revêt, en principe, une importance
primordiale, ce qui exclut généralement toute possibilité de comparaison
entre des logements ne comprenant pas le même nombre de pièces.
Cependant, la dimension du logement et la répartition des volumes
constituent aussi des critères de comparaison déterminants. Toutefois, il
n’a relativisé le critère du nombre de pièces que pour les logement
spacieux comportant de nombreuses pièces (par exemple : 6,5 pièces). En
revanche la différence d’une pièce ne permet pas la comparaison lorsque,
comme en l’espèce, les appartements en jeu sont plutôt petits (TF
4A_408/2009 du 15 décembre 2009 c. 3.2.5).
Il était donc conforme au droit fédéral d’exclure cet objet
même si la surface est quasiment équivalente, d’autant que dans
l’immeuble dans lequel il se situe est doté d’un ascenseur, contrairement

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à l’immeuble litigieux. Il est en effet admis que la présence ou l’absence
d’un ascenseur constitue une différence notable pour un appartement
située au quatrième ou au cinquième étage comme en l’espèce, ce qui ne
serait pas le cas pour un appartement au premier étage (Bohnet/Broquet,
Droit du bail à loyer, Bohnet/Martenet éd, 2010, n. 21 ad art. 269a CO).
bb) L’appelante considère que l’appartement n. 13 aurait dû
être retenu. Ce bien a été écarté par les premiers juges au motif de la
présence d’un ascenseur dans l’objet de comparaison. L’appelante fait
valoir que l’absence d’ascenseur dans l’objet litigieux peut être
compensée par le fait que l’appartement n. 13 ne présente qu’une surface
de 55 m2, qu’il ne comporte pas de hotte de ventilation, ni de congélateur
intégré et qu’il se situe dans une zone qui n’est pas calme et qu’il n’est
pas isolé.
En l’espèce, comme on l’a vu au considérant précédent, le
critère de la présence d’un ascenseur est pertinent pour les appartements
situés à partir du quatrième étage. La compensation avec des avantages
de l’appartement litigieux peut demeurer indécise, dès lors que, comme
on le verra, l’appelante échoue dans la preuve de cinq objets de
comparaison.
cc) L’appelante fait valoir que l’appartement n. 19 aurait dû
être retenu. Ce bien a été écarté par les premiers juges au motif de la
présence d’un ascenseur dans l’objet de comparaison. L’appelante fait
valoir que l’absence d’ascenseur dans l’appartement litigieux peut être
compensée par le fait que l’appartement n. 19 se situe dans une zone
sans verdure et qui n’est pas calme, ne comporte pas de WC séparés ni de
congélateur intégré.
En l’espèce, comme on l’a vu au considérant précédent, le
critère de la présence d’un ascenseur est pertinent pour les appartements
situés à partir du quatrième étage. La compensation avec des avantages
de l’appartement litigieux peut demeurer indécise, dès lors que, comme

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on le verra, l’appelante échoue dans la preuve de cinq objets de
comparaison.
dd) L’appelante fait valoir que l’appartement n. 20 aurait dû
être retenu. Ce bien a été écarté par les premiers juges au motif qu’il ne
faisait pas partie du même quartier que l’appartement en question. En
particulier, en se fondant sur la carte de découpage des quartiers, les
premiers juges ont retenu que l’objet n. 20 se situait dans le quartier
Vinet/Pontaise, alors que l’objet litigieux se situe dans le quartier
Maupas/Valency.
Selon le Tribunal fédéral (TF 4A_612/2012 du 19 février 2013 c.
3.2), la délimitation du quartier au sens de l'art. 269a let. a CO et de l'art.
11 al. 1 OBLF dépend avant tout de la situation de fait et de l'histoire des
lieux; s'il forme un ensemble sur les plans historique, géographique,
sociologique ou administratif, un quartier suppose une certaine étendue et
ne peut se limiter à quelques immeubles ou pâtés de maisons. Par sa
connaissance des circonstances locales, l'autorité cantonale est la mieux à
même de cerner le quartier dans un cas particulier. C'est pourquoi le
Tribunal fédéral n'interviendra qu'avec retenue, lorsqu'il ressort de la
décision cantonale que l'autorité précédente a méconnu la notion de
quartier ou n'en a pas tenu compte, qu'elle s'est fondée sur des faits qui
ne devaient jouer aucun rôle ou, au contraire, qu'elle n'a pas pris en
considération des faits pertinents, ou encore qu'elle a abouti à un résultat
manifestement erroné (ATF 136 III 74 c. 2.2.1 p. 77 s.). Dans cet arrêt, le
Tribunal fédéral a retenu que le découpage administratif de la ville pouvait
être reconnu comme un facteur pouvant être déterminant pour définir le
quartier (c. 3.2.1)
En l’espèce, il n’apparaît pas contraire aux art. 269a let. a CO
et 11 al. 1 OBLF de considérer que ces deux biens se trouvaient dans des
quartiers différents, de sorte que ce bien a à juste titre été écarté.
ee) L’appelante fait valoir que l’appartement n. 21 aurait dû
être retenu. Ce bien a été écarté par les premiers juges au motif qu’il

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était équipé de vitrages isolants. L’appelante fait valoir que l’absence de
vitrages isolants est compensée par le fait que l’appartement n. 21 ne se
trouve pas dans un environnement calme, n’a pas de WC séparé et une
surface inférieure de 4 m2.
La qualité des vitrages est un élément essentiel pour juger si
les objets sont exposés à des nuisances de bruit comparables. En
l’espèce, l’appartement en cause se situe à [...], alors que l’appartement
n. 21 se situe [...]. C’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que
l’absence de double vitrage rendait le comparatif impossible, les deux
immeubles étant situés près de routes fréquentées.
ff) L’appelante fait valoir que l’appartement n. 22 aurait dû
être retenu. Ce bien a été écarté par les premiers juges au motif qu’il
était équipé d’un balcon, des verres isolants, un ascenseur et un
environnement bruyant. L’appelante fait valoir que ces éléments sont
compensés par le fait que l’appartement n. 22 est d’une surface inférieure
de 4 m2, ne comporte pas de WC séparé et se situe dans un
environnement bruyant.
L’appartement n. 22 se situe également à [...], soit dans le
même immeuble que l’objet n. 22, soit également dans un environnement
bruyant comme l’appartement litigieux. Les WC et les 4 m2
supplémentaires ne compensent pas à eux seuls les balcons, verre isolant
et ascenseur.
gg) L’appelante fait valoir que l’appartement n. 23 aurait dû
être retenu. Ce bien a été écarté par les premiers juges au motif qu’il
était équipé de verres isolants. L’appelante fait valoir que ces éléments
sont compensés par le fait que l’appartement n. 23 est d’une surface
inférieure de 3 m2, et n’est pas pourvu d’isolation. Toutefois, ces éléments
ne sauraient compenser l’absence de verres isolants.
hh) Il résulte de ce qui précède, que l’appelante ne fournit pas
les cinq loyers comparatifs requis.

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c) L’appelante fait valoir que les premiers juges n’ont pas
retenu à tort la statistique produite par l’appelante en première instance
établissant que le loyer moyen d’un deux pièces dans un centre était de
1’058 fr en 2012. Elle soutient que les nouvelles statistiques produites en
appel confirment également qu’en 2013, le loyer net d’un deux pièces au
centre urbain était de 1’070 francs.
Confronté à des statistiques de la nature de celle produite par
l’appelante, le Tribunal fédéral a rappelé que celles-ci étaient inaptes à
mettre en évidence les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier parce
qu’elles ne fournissement pas de données suffisamment différenciées sur
les éléments essentiels nécessaires à des comparaisons concluantes (ATF
123 III 317 c. 4c/cc ; TF 4A_674/2012 du 23 septembre 2013 c. 3). Il est
certes admis que ces statistiques peuvent néanmoins être prises en
considération lors de la fixation du loyer initial, lorsque celui-ci n’est pas
valablement convenu entre les parties et que le juge ne dispose ni des
bases de comparaison pertinentes dans le quartier ni d’éléments propres à
permettre un calcul de rendement de l’immeuble (TF 4A_674/2012
précité ; TF 4A_250/2012 du 28 février 2012 c. 2.4, SJ 2013 I 49 ; TF
4A_3/2011 du 28 février 2011 c. 5). L’usage de statistiques officielles est
également admis lorsque le locataire prétend que le loyer payé par
l’ancien locataire est également abusif et conclu à ce que le loyer initial
soit fixé à un montant inférieur (TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 c.
2.4.3).
En l’espèce, on ne se trouve dans aucune des deux
hypothèses réservées par la jurisprudence. Le loyer litigieux a en effet été
valablement convenu et l’intimée ne réclame pas en deuxième instance la
fixation du loyer initial à un niveau inférieur à celui payé par le précédent
locataire. C’est donc à juste titre que les premiers juges n’ont pas tenu
compte de ces statistiques et qu’ils ont fixé le loyer initial au niveau du
loyer payé par le précédent locataire (ATF 139 III 13 c. 3.5.2).

- 16 -
4. En conclusion, le recours doit être rejeté selon le mode
procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
Vu le rejet du recours, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 1'859 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010
des frais judiciaires civils ; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de
l’appelante (art. 106 al. 1 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'859 fr.
(mille huit cent cinquante-neuf francs), sont mis à la charge de
l’appelante P.________ AG.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire
Le président : Le greffier :

- 17 -
Du 9 juin 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Michel Rossinelli (pour P.________ AG),
- Mme S.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 18 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
Le greffier :