vd_gerichte · AX20.003117 · 2022-12-08 · fr
Autre
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TRIBUNAL CANTONAL
AX20.003117-220869
605
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 décembre 2022
__________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
MM. Krieger et de Montvallon, juges
Greffière : Mme Morand
*****
Art. 730, 737, 738 et 741 al. 1 CC ; 312 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par R.________ SA, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 10 juin 2022 par le Président
du Tribunal civil de l’arrondissement de La Broye et du Nord vaudois dans
la cause divisant l’appelante d’avec A.H.________, à [...], et B.H.________, à
[...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 10 juin 2022, le Président du Tribunal civil de
l’arrondissement de La Broye et du Nord vaudois (ci-après : le président ou
le premier juge) a rejeté la demande formée le 20 janvier 2020 par
R.________ SA à l’encontre d’A.H.________ et de B.H.________ (I), a arrêté les
frais judiciaires à 2’760 fr., y compris les frais de la procédure de
conciliation par 360 fr., et les a mis à la charge de R.________ SA (II), a dit
que R.________ SA devait payer à A.H.________ et à B.H.________ les sommes
de 300 fr. à titre de remboursement des avances de frais effectuées et de
5’000 fr. à titre de dépens (III), a dit que l’Etat restituerait à A.H.________ et
à B.H.________ un montant de 150 fr. à titre de remboursement des
avances de frais effectuées (IV) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (V).
En droit, le président a examiné le contenu et l’étendue de la
servitude « d’utilisation de chauffage » n° [...] – dont la parcelle n° [...] du
Registre foncier d’[...], propriété d’A.H.________ et de B.H.________, est
bénéficiaire en tant que fonds dominant –, laquelle est à la charge de la
parcelle n° [...], propriété de R.________ SA, fonds servant, afin de
déterminer si cette servitude imposait des prestations positives à cette
dernière, auquel cas elle devrait être considérée comme étant nulle. Le
premier juge a notamment constaté que la servitude litigieuse, tant par
son libellé et son texte, que par l’historique de sa constitution, prévoyait
purement et simplement pour le fonds dominant un droit
d’usage/utilisation de l’installation de chauffage exploitée communément
par les deux parcelles nos [...] et [...], mais située sur une seule d’entre
elles. Son contenu ne prévoyant ainsi aucune obligation de
production/fourniture de chaleur de la part du fonds servant, la servitude
litigieuse devait être considérée comme étant valable.
B. a) Par acte du 13 juillet 2022, R.________ SA (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel contre le jugement précité et a conclu, sous

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suite de frais et dépens, à l’admission de l’appel (I) et à la réforme des
chiffres I à V de son dispositif en ce sens que la demande soit admise (II.I),
que la servitude foncière d’utilisation du chauffage n° [...] [recte : [...]] qui
grève la parcelle n° [...] du Registre foncier d’[...] en faveur de la parcelle
n° [...] soit déclarée nulle et de nul effet (II.II) et qu’ordre soit donné au
Conservateur du Registre foncier de procéder à la radiation de la servitude
(II.III), avec suite de frais et dépens (II.IV et II.V). Subsidiairement, il a
conclu à son annulation (III).
A l’appui de son acte, l’appelante a produit une pièce de
forme, à savoir le jugement querellé.
b) Par avis du 23 septembre 2022 aux parties, le Juge délégué
de la Cour de céans a indiqué que la cause était gardée à juger, qu’il n’y
aurait pas d’autre échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de
preuve nouveau ne serait pris en compte.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1.
1.1 L’appelante est propriétaire de la parcelle n° [...] du cadastre
de la commune d’[...], située à la rue [...]. Sur cette parcelle est érigé un
bâtiment d’habitation avec une affectation mixte (habitation et bureaux).
1.2 A.H.________ et B.H.________ (ci-après : les intimés) sont quant
à eux copropriétaires, chacun pour une demie, de la parcelle n° [...] du
cadastre de la commune d’[...], qui jouxte la parcelle n° [...].
Les intimés ont acquis ladite parcelle n° [...] en 2017 par
donation de leurs parents, C.H.________ et D.H.________. Ces derniers
avaient pour leur part acquis l’immeuble par contrat de vente conclu le 30
mars 1988 avec l’appelante.

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C.H.________ a été actionnaire à 46.5 % de l’appelante. Il a
toutefois vendu ses actions par protocole d’accord du 20 février 2013.
1.3 Les bâtiments érigés en front de rue sur les parcelles nos [...] et
[...] sont contigus. La parcelle n° [...] est fonds dominant de la parcelle n°
[...] pour une servitude n° [...], dont le libellé et l’exercice sont inscrits au
Registre foncier comme il suit :
« Servitudes
[…]
[...].2000 [...] (C) Usage Utilisation de chauffage ID
[...]
en faveur de [...] »
« Exercice des droits
[…]
Les 2 bâtiments situés sur la parcelle [...] sont alimentés par une
installation de chauffage au gaz qui se trouve au sous-sol du
bâtiment numéro 8 d’assurance, situé sur la parcelle [...].
Les propriétaires du fonds dominant bénéficiaires de l’installation de
chauffage, participent trimestriellement aux charges. La répartition
des charges a lieu par unité desservie, soit :
22/43ème pour la parcelle [...]
21/43ème pour la parcelle [...]
Un décompte est établi chaque année. ».
Cette servitude foncière a été inscrite au Registre foncier sur la
base d’un acte constitutif de servitude signé le 23 décembre 1999 entre
C.H.________ et D.H.________, anciens propriétaires de la parcelle n° [...],
d’une part, et l’appelante, en sa qualité de propriétaire de la parcelle n°
[...], d’autre part. Le contenu de cet acte constitutif de servitude est le
suivant :

- 5 -

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Il en découle notamment que la parcelle n° [...] du cadastre de
la commune d’[...] utilise l’installation de chauffage sise sur le bien-fonds
n° [...] depuis 1983.
1.4 Il y a eu des règlements d’acomptes ainsi que des décomptes
de chauffage chaque année. Trois bâtiments exploitaient l’installation de
chauffage, étant précisé que l’appelante établissait les décomptes et
alimentait l’installation en consommables. Ce mode d’exploitation du
chauffage n’a pas posé de problème depuis 1987 au moins et l’appelante
ne s’en est jamais plainte.
2. Le 3 juin 2010, la société [...] a adressé une facture à
l’appelante ayant pour objet « Rue [...] – Chaufferie, Remplacement de la
production de chaleur, Selon notre entretien sur place » et affichant un
prix total de 17’500 fr., TVA comprise. L’appelante s’est acquittée seule de
ces frais de remplacement de l’installation.

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3. Les parties ont ensuite été divisées par un litige portant sur la
validité d’un permis de construire obtenu par l’appelante en 2016, pour
des travaux de transformation de son bâtiment, litige qui a donné lieu à un
arrêt du 12 mars 2019 de la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal.
4.
4.1 En marge de cette procédure administrative, l’appelante a, par
l’intermédiaire de son conseil, adressé le 16 octobre 2018 un courrier au
conseil des intimés, dont le contenu est notamment le suivant :
« Chère Consoeur,
Vous me savez être le conseil de R.________ SA, propriétaire de la
parcelle No [...] du RF d’[...], qui est fonds servant d’une servitude
« d’utilisation de chauffage » No [...] [sic] dont la parcelle de vos
mandants est fonds dominant.
Ma mandante s’est avisée du fait que cette servitude semblait lui
imposer des prestations positives et elle m’a demandé d’analyser la
validité de cette servitude.
La situation juridique doit selon moi s’apprécier comme suit :
a) Les parties sont en principe libres de déterminer le contenu d’une
servitude foncière (art. 19 CO).
Leur liberté est néanmoins limitée par la loi : l’art. 730 al. 1 CC
rappelle en effet que la servitude ne doit pas consister en une
prestation positive à la charge du propriétaire du fonds servant,
mais en un devoir de tolérance ou d’abstention, à savoir une
attitude et non active du propriétaire grevé (cf. ATF 106 II 315). Le
titulaire exerce ainsi sa maîtrise – limitée – sur le fonds grevé sans le
concours de son propriétaire, celui-ci étant simplement tenu de
respecter le droit réel du titulaire. Il n’y a donc en principe pas de
rapport d’obligation entre les deux propriétaires, sous réserve
toutefois de deux cas particuliers, à savoir l’obligation accessoire
(art. 730 al. 2 CC) et la charge d’entretien (art. 741 CC).
Selon l’art. 730 al. 2 CC, une obligation de faire peut en effet être
constituée, à titre accessoire, en relation avec une servitude
foncière. Cette règle permet ainsi aux parties de prévoir, sans avoir
à constituer de charge foncière, que le propriétaire du fonds servant
doit faciliter ou assurer l’exercice de la servitude par des prestations
positives, généralement liées à l’entretien des ouvrages ou
installations nécessaires à l’exercice du droit (Steinauer, Les droits
réels, n. 2219 et les références citées). L’obligation est accessoire si,
par son contenu, elle est destinée à permettre, faciliter ou assurer
l’exercice de la servitude et si, par son étendue, elle ne représente

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pas pour le propriétaire du fonds servant une charge plus lourde que
la servitude elle-même (ATF 106 II 315).
L’art. 741 al. 1 CC prévoit quant à lui que l’entretien des ouvrages
nécessaires à l’exercice de la servitude appartient au propriétaire du
fonds dominant, la même règle valant pour les frais de construction
de ces installations, au moins lorsque celles-ci servent
exclusivement à l’exercice de la servitude.
Sous ces deux seules réserves, il n’est cependant pas possible
d’intégrer à la servitude foncière elle-même une prestation positive
à la charge du propriétaire du fonds servant.
Les obligations convenues par les parties dans le cadre de la
constitution de la servitude qui n’entrent pas dans la définition de
l’obligation accessoire (art. 730 al. 2 CC) ou de la charge d’entretien
(art. 741 CC) doivent par conséquent être considérées comme des
obligations de nature personnelle, qui ne lient que les parties au
contrat. [...] ».
4.2 Les intimés, par l’intermédiaire de leur conseil, ont contesté le
raisonnement juridique exposé par le conseil de l’appelante.
5.
5.1 Le 22 mai 2019, l’appelante a déposé une requête de
conciliation. La tentative de conciliation ayant échoué, une autorisation de
procéder lui a été délivrée le 8 octobre 2019.
5.2 Par demande du 20 janvier 2020, l’appelante a pris les
conclusions suivantes à l’encontre des intimés, avec suite de frais et
dépens :
«I. La servitude foncière d’utilisation de chauffage n° [...] (recte :
[...]) qui grève la parcelle n° [...] du RF d’[...] en faveur de la parcelle
n° [...] du RF d’[...] est nulle et de nul effet.
II. Ordre est donné au Conservateur du Registre foncier compétent
de procéder à la radiation de la servitude précitée. ».
5.3 Par réponse du 15 juin 2020, les intimés ont conclu, avec suite
de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par l’appelante dans sa
demande.
5.4 Lors de l’audience de plaidoiries finales du 12 mai 2021, les
témoins C.H.________, S.________ et [...] ont été entendus.

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Par ailleurs, les parties ont signé une convention de procédure,
dont il a été pris acte pour valoir ordonnance de suspension de cause,
laquelle prévoyait en substance que la procédure de première instance
était suspendue pour permettre la poursuite des négociations entre les
parties.
5.5 Le 17 février 2022, lors de la reprise de l’audience de
plaidoiries finales, la conciliation n’a pas abouti.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10’000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008 ; RS 272]).
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’instance
d’appel, soit de la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [Loi d’organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, interjeté dans le délai légal et auprès de l’autorité
compétente par une partie qui a un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance
rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse a été estimée
à plus de 10'000 fr., l’appel est recevable.

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2. L’appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a
CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L’instance
d’appel dispose d’un plein pouvoir d’examen de la cause en fait et en
droit. En particulier, le juge d’appel contrôle librement l’appréciation des
preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en
relation avec l’art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu’il a retenus. Il incombe toutefois à l’appelant de motiver son appel
(art. 311 al. 1 CPC), c’est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la
motivation attaquée. Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de
renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des
critiques toutes générales de la décision attaquée. Sa motivation doit être
suffisamment explicite pour que l’instance d’appel puisse la comprendre
aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la
décision que l’appelant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles
repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 et les réf. citées). La Cour
de céans n’est ainsi pas tenue d’examiner, comme le ferait une autorité
de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent si elles
ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l’état de
fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls certains
points de fait sont contestés devant elle (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4).
3.
3.1 L’appelante soutient que la servitude litigieuse doit être
considérée comme étant nulle, subsidiairement annulable, au motif qu’elle
lui imposerait des prestations positives. Elle fait grief au premier juge
d’avoir constaté que ladite servitude ne prévoyait qu’un droit
d’usage/utilisation de chauffage compatible avec l’art. 730 CC (Code civil
suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), constat qui serait en contradiction
avec l’exercice concret de la servitude.
3.2
3.2.1 Selon l’art. 730 CC, la servitude est une charge imposée sur un
immeuble en faveur d’un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du
fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant,

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certains actes d’usage, ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits
inhérents à la propriété (al. 1). Une obligation de faire ne peut être
rattachée qu’accessoirement à une servitude. Cette obligation ne lie
l’acquéreur du fonds dominant ou du fonds servant que si elle résulte
d’une inscription au registre foncier (al. 2). D’après l’art. 737 CC, celui à
qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour
la conserver et pour en user (al. 1). Il est tenu d’exercer son droit de la
manière la moins dommageable possible (al. 2). Aux termes de l’art. 741
al. 1 CC, le propriétaire du fonds dominant entretient les ouvrages
nécessaires à l’exercice de la servitude.
Si les parties sont en principe libres de déterminer le contenu
d’une servitude foncière (art. 19 CO [Code des obligations ; RS 220]), leur
liberté est néanmoins limitée par la loi. L’art. 730 al. 1 CC rappelle en effet
que la servitude ne doit pas consister en une prestation positive à la
charge du propriétaire du fonds servant, mais en un devoir de tolérance
ou d’abstention, à savoir une attitude passive et non active du propriétaire
grevé. Le titulaire exerce ainsi sa maîtrise - limitée - sur le fonds grevé
sans le concours de son propriétaire, celui-ci étant simplement tenu de
respecter le droit réel du titulaire. Il n’y a donc en principe pas de rapport
d’obligation entre les deux propriétaires, sous réserve toutefois de deux
cas particuliers, à savoir l’obligation accessoire (art. 730 al. 2 CC) et la
charge d’entretien (art. 741 CC) (TF 5A_229/2010 du 7 juillet 2010 consid.
4.1.2 et les réf. citées).
Selon l’art. 730 al. 2 CC, une obligation de faire peut en effet
être constituée, à titre accessoire, en relation avec une servitude foncière.
Cette règle permet ainsi aux parties de prévoir, sans avoir à constituer de
charge foncière, que le propriétaire du fonds servant doit faciliter ou
assurer l’exercice de la servitude par des prestations positives,
généralement liées à l’entretien des ouvrages ou installations nécessaires
à l’exercice du droit (Steinauer, Les droits réels, tome II, 5e éd., 2020, n.
3324 et les réf. citées ; Liver, Zürcher Kommentar, ZGB, 2e éd., 1980,
n. 202 ss et 212 ss ad art. 730 CC). L’obligation est accessoire si, par son
contenu, elle est destinée à permettre, faciliter ou assurer l’exercice de la

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servitude et si, par son étendue, elle ne représente pas pour le
propriétaire du fonds servant une charge plus lourde que la servitude elle-
même (ATF 106 II 315 consid. 2e ; TF 5A_229/2010 précité consid. 4.1.2 ;
Liver, op. cit., n. 202 ss ad art. 730 CC).
L’art. 741 al. 1 CC prévoit quant à lui que l’entretien des
ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude appartient au
propriétaire du fonds dominant, la même règle valant pour les frais de
construction de ces installations, au moins lorsque celles-ci servent
exclusivement à l’exercice de la servitude (Liver, op. cit., n. 28 ad art.
741). Les règles de l’art. 741 al. 1 CC n’étant pas de droit impératif, les
parties peuvent y déroger, par exemple en prévoyant une obligation
supplémentaire du propriétaire du fonds dominant d’entretenir les
ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude, c’est-à-dire une
obligation allant au-delà de ce à quoi l’oblige l’art. 741 al. 1 CC
(Deschenaux, Le registre foncier, in : Traité de droit privé suisse, volume
V, t. Il, 2, 1983, p. 558, note infrapaginale n. 3 ; Liver, op. cit., n. 67 ss ad
art. 741 CC), ou encore en établissant que la charge de l’entretien
incombera exclusivement au propriétaire du fonds servant (TF
5A_229/2010 précité consid. 4.4.1 ; Liver, op. cit., n. 67 ad art. 741 CC).
Tant l’obligation accessoire que les devoirs liés à la charge
d’entretien constituent des obligations rattachées propter rem au droit de
servitude lorsqu’ils sont signalés dans l’inscription au registre foncier (ATF
124 III 289 consid. 1c ; Steinauer, op. cit., n. 3327 ; Liver, op. cit., nn. 230
ad art. 730 et 73 ss ad art. 741 CC ; Deschenaux, op. cit., p. 558, note
infrapaginale n. 3 ; Petitpierre, in Basler Kommentar, ZGB II, 6e éd., 2019,
nn. 23 ss ad art. 730 CC et n. 16 ad art. 741 CC). Sous ces deux seules
réserves, il n’est cependant pas possible d’intégrer à la servitude foncière
elle-même une prestation positive à la charge du propriétaire du fonds
servant, respectivement du fonds dominant. Les obligations convenues
par les parties dans le cadre de la constitution de la servitude qui
n’entrent pas dans la définition de l’obligation accessoire (art. 730 al. 2
CC) ou de la charge d’entretien (art. 741 CC) doivent par conséquent être
considérées comme des obligations de nature personnelle, qui ne lient que

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les parties au contrat (TF 5A_229/2010 précité consid. 4.1.1). Dans cet
arrêt, le Tribunal fédéral a considéré que l’aménagement d’une dalle
suffisamment solide pour permettre l’aménagement d’une terrasse n’était
pas une obligation accessoire de la servitude d’empiètement destinée à la
construction d’une dalle de toiture au-dessus de la terrasse car elle ne
permettait nullement de faciliter l’exercice de la servitude d’empiètement.
Selon un autre exemple donné par Steinauer, un propriétaire
foncier peut contracter une obligation de faire en relation avec son
immeuble comme fournir de l’eau, mais, sauf inscription au registre
foncier comme charge foncière, cette obligation n’a que des effets
personnels et ne lie pas l’acquéreur de l’immeuble (Steinauer, op. cit., n.
3308).
3.2.2 Pour déterminer le contenu et l’étendue d’une servitude, le
juge doit procéder selon l’ordre des étapes prévu par l’art. 738 CC. Dans
une première étape, il faut se baser sur l’inscription au registre foncier et,
si celle-ci est claire, elle fait règle et d’autres moyens d’interprétation ne
peuvent pas être pris en considération (art. 738 al. 1 CC). Dans une
deuxième étape, si l’inscription au registre foncier est peu claire,
incomplète ou – ce qui est fréquent – sommaire et nécessite des
éclaircissements, la servitude doit être interprétée selon son « origine »,
c’est-à-dire selon le contrat constitutif de servitude, dans les limites de
l’inscription (art. 738 al. 2 CC). Dans une troisième étape, si le contrat
constitutif de servitude n’est pas concluant, l’étendue de la servitude peut
être précisée par la manière dont elle a été exercée pendant longtemps,
paisiblement et de bonne foi (art. 738 al. 2 CC) (ATF 137 III 145 consid. 3.1
; ATF 130 III 554 consid. 3.1 ; TF 5A_372/2017 du 2 novembre 2017 consid.
5.2.2 ; TF 5A_766/2016 du 5 avril 2017 consid. 4.1.2 ; TF 4D_144/2010 du
18 janvier 2011 consid. 4, in RNRF 2012 n. 30 p. 246).
L’art. 738 al. 1 CC prescrit ainsi de recourir prioritairement aux
écritures du registre foncier et si celles-ci sont concluantes, le recours à
l’art. 738 al. 2 CC ou au droit cantonal de l’art. 740 CC est exclu. Cet ordre

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est impératif pour le juge civil (ATF 113 II 506, JdT 1988 I 570 ; TF
4D_144/2010 précité consid. 6).
3.2.3 Quant aux frais, comme l’a retenu le premier juge, l’art. 741 al.
1 CC prévoit que le propriétaire du fonds dominant entretient les ouvrages
nécessaires à l’exercice de la servitude. Cet article ne s’applique pas aux
frais de construction des ouvrages et installations nécessaires à l’exercice
de la servitude. En d’autres termes, la servitude n’oblige pas le
propriétaire du fonds servant, ni celui du fonds dominant à faire ces
constructions et encore moins à les payer ; le propriétaire du fonds
dominant peut les réaliser (art. 737 al. 1 CC), mais à ses frais, de même
que le propriétaire du fonds servant, mais à ses frais également (art. 641
al. 1 CC). Même si les ouvrages et installations servent également l’autre
propriétaire, le constructeur ne peut pas exiger une participation aux frais
(ATF 132 III 545 consid. 3.3.1, JdT 2007 I 43 ; Steinauer, op. cit., n. 3442).
3.2.4 Le Tribunal fédéral n’a en outre pas remis en cause, dans
plusieurs arrêts, la possibilité d’instaurer une servitude de chauffage :
- TF 5C.71/2004 du 22 avril 2004 consid. 3.1 : droit d’utilisation
de l’installation de chauffage à distance de la propriété par étages érigé
en servitude foncière en faveur d’un voisin, arrêt repris tel quel dans
l’arrêt TF 5A_664/2019 du 3 décembre 2020 consid. 4.2.2.1 ;
- TF 5D_144/2010 du 18 janvier 2011 consid. 5.2.1 : servitude
de chauffage constituée entre les propriétaires de deux chalets voisins
s’agissant de la répartition de la consommation et des frais d’entretien et
de rénovation du chauffage central utile aux deux chalets ;
- TF 5A_872/2011 du 12 février 2012 consid. 3 : servitude entre
plusieurs maisons voisines pour l’existence et l’exploitation de leur
installation commune de chauffage.

- 16 -
De même, Steinauer admet l’idée d’une servitude de
chauffage collectif dans le cadre d’une servitude de même contenu et de
même rang (op. cit., n. 3444).
3.3 En l’occurrence, le premier juge a considéré que, selon le
libellé de la servitude inscrit au Registre foncier, il n’apparaissait pas que
la servitude imposerait au fonds servant de produire/fournir du chauffage
en faveur du fonds dominant. Par ailleurs, selon l’acte constitutif de
servitude du 23 décembre 1999 et en application de l’interprétation
subjective limitée par la foi publique, le texte relatif à l’exercice de la
servitude étant le même que celui inscrit au Registre foncier, cette
interprétation ne permettait toujours pas de retenir que la servitude
imposerait une telle obligation à l’appelante. Le président a par ailleurs
analysé la manière dont cette servitude avait été exercée durant plusieurs
années. Il a constaté qu’il ressortait du contrat constitutif de servitude que
l’installation de chauffage, sise sur la parcelle n° [...], avait été utilisée par
la parcelle n° [...] depuis 1983 déjà, année au cours de laquelle son
système d’exploitation avait été réalisé. De plus, selon le témoin
S.________, l’appelante avait laissé la parcelle n° [...] s’alimenter à
l’installation de chauffage, sise sur la parcelle n° [...], sans formuler de
plaintes relatives au mode d’exploitation de ladite installation de
chauffage jusqu’au 16 octobre 2019. Au vu de ces éléments, le premier
juge a retenu que la servitude avait une portée d’« utilisation » de
l’installation de chauffage, qui avait été exercée matériellement de cette
manière pendant près de 35 ans, de sorte que le contenu de la servitude
ne prévoyait pas d’obligation de production/fourniture de chaleur de la
part du fonds servant.
3.4 Il y a tout d’abord lieu de relever que l’appelante ne discute en
appel qu’un seul motif : la validité de la servitude d’utilisation de
chauffage, qu’elle distingue de la situation examinée par la jurisprudence
et la doctrine, qui traite de l’installation d’un chauffage par le fonds
dominant sur le fonds servant. Elle se réfère à ce titre à l’inscription au
Registre foncier de la servitude, sous la rubrique « exercice », qui

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démontrerait qu’il s’agirait de prestations positives qui ne pouvaient l’être
que par acte contractuel entre les parties, lequel serait inexistant.
En l’espèce, comme l’a à juste titre retenu le président, la
constitution d’une servitude de chauffage au bénéfice d’un fonds
dominant est admise tant par la jurisprudence que par la doctrine. Par
ailleurs, il ressort de l’inscription au Registre foncier que le libellé de la
servitude litigieuse est inscrit sous l’expression « Usage Utilisation de
chauffage ». Les modalités d’exercice de ladite servitude ressortent en
outre de la rubrique « Exercice des droits », laquelle précise les mentions
relatives à l’alimentation en chauffage des bâtiments d’une parcelle par
l’installation qui se trouve sur l’autre parcelle, la participation aux charges
et la clé de répartition. Comme en a conclu le premier juge, cette mention
n’impose dès lors pas à l’appelante de produire ou de fournir du chauffage
en faveur du fonds dominant, mais signifie seulement que les bâtiments
du fonds dominant ont le droit de s’alimenter par l’installation de
chauffage qui se trouve sur le fonds servant, et cela moyennant paiement
des charges. La redevance, comme la nomme l’appelante, ne concerne
pas la servitude elle-même, ce qui en ferait effectivement une charge
foncière ou une obligation contractuelle, mais se réfère aux charges
effectives de fonctionnement, puisque l’acte de constitution contient
expressément la mention « Un décompte est établi chaque année ». Il
s’agit en définitive non de rémunérer la servitude, mais bien de répartir
les coûts variables de fonctionnement, en particulier le combustible.
Au vu de tous ces éléments, les griefs invoqués par l’appelante
doivent être rejetés, dès lors que la servitude querellée n’impose pas
d’obligations positives à l’appelante. La servitude est ainsi valable.
4.
4.1 En définitive, l’appel, manifestement mal fondé, doit être
rejeté en application de l’art. 312 al. 1 in fine CPC.

- 18 -
4.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 900 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), doivent être supportés par l’appelante, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
Les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer sur cet
appel, il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. La décision est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 900 fr.
(neuf cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
R.________ SA.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Yves Nicole (pour R.________ SA),
- Me Isabelle Salomé Daïna (pour A.H.________ et B.H.________),

- 19 -
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Broye et du
Nord vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d’un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la valeur
litigieuse s’élève au moins à 15’000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30’000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :