vd_gerichte · JJ14.005118 · 2015-10-27 · fr
Affaire pécuniaire
Affaire pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
JJ14.005118-150355
369
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 27 octobre 2015
__________________
Composition : M. WINZAP, président
M. Sauterel et Mme Giroud Walther, juges
Greffière : Mme Choukroun
*****
Art. 16 et 119 al. 1 LDIP
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par D.________, à
[...], demandeur, contre la décision rendue le 3 juillet 2014 par la Juge de
paix du district de Morges dans la cause divisant le recourant d’avec
A.K.________, à [...], défendeur, la Chambre des recours civile du Tribunal
cantonal considère :
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En fait :
A. Par décision du 3 juillet 2014, dont les motifs ont été
communiqués aux parties le 27 janvier 2015, la Juge de paix du district de
Morges a rejeté la requête déposée le 5 février 2014 par D.________ (I), a
arrêté les frais judiciaires à 720 fr., sous réserve d’une demande de
motivation, qui les augmenterait à 900 fr., et les a compensés avec
l’avance de frais de D.________ (II), a mis les frais à la charge de D.________
(III), a dit que D.________ versera à A.K.________, la somme de 2'000 fr. au
titre de défraiement de son représentant professionnel (IV) et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (V).
Appliquant le droit suisse d’office, le premier juge a retenu que
le 3 avril 2012, le vendeur, A.K.________, et l’acheteur, D.________, avaient
conclu une convention portant sur la vente d'un appartement situé en
Espagne au prix de 160'000 francs. Il a relevé que les parties n’étaient pas
des professionnels de la vente immobilière et n’avaient pas eu
connaissance de l'existence de taxes prélevées par l'Etat espagnol lors de
ventes de biens immobiliers. Ce n’est qu’après avoir contacté un notaire
espagnol que D.________ avait reçu cette information et l’avait transmise à
A.K.________. Les parties ont ensuite échangé de nombreux courriels dans
la mesure où elles n’étaient plus d’accord sur le prix de l’appartement tel
que fixé dans la convention du 3 avril 2012. Le magistrat a considéré que
ces échanges démontraient que les parties étaient en pleine négociation et
qu'elles avaient renoncé réciproquement à l’exécution de la convention. Il
en a conclu que la clause pénale figurant dans cette convention ne pouvait
être appliquée. Le premier juge a enfin retenu que les parties n’étaient dès
lors liées que par une relation précontractuelle et que A.K.________ n’avait
ni violé ses devoirs précontractuels, ni fait preuve de mauvaise foi vis-à-
vis de D.________ de sorte que sa responsabilité précontractuelle n'était
pas engagée.
B. Par acte du 27 février 2015, D.________ a déposé un recours
contre cette décision auprès de la Chambre des recours civile. Il a conclu,

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avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que A.K.________ est
le débiteur de D.________ de 9'300 fr. – subsidiairement de 3'000 fr. –, plus
intérêt à 5% l’an dès le 13 octobre 2012 et qu’il lui en doit immédiat
paiement, l’opposition totale formulée par A.K.________ au commandement
de payer n° [...] notifié le 12 octobre 2012 par l’Office des poursuites du
district de Morges étant écartée à concurrence du montant réclamé et
libre cours étant laissé à la poursuite dans cette mesure. D.________ a
requis l’octroi de l’effet suspensif.
Dans sa réponse du 17 avril 2015, A.K.________ a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet du recours.
Par courrier du 6 mars 2015, le Juge délégué de la Chambre
des recours civile a rejeté la requête d’effet suspensif, dans la mesure où il
n’était pas concevable de suspendre une décision négative.
Le 30 avril 2015, D.________ a été requis d’établir la teneur du
droit espagnol – paraissant applicable au litige en vertu de l’art. 119 al. 1
LDIP (loi fédérale du 18 décembre 1987 sur le droit international privé ; RS
291) – s’agissant de la forme du contrat portant sur la promesse de vendre
un immeuble, des conditions d’annulation d’un contrat pour erreur, de la
notion de clause pénale et du caractère excessif de celle-ci et enfin de la
portée sur un premier contrat de l’engagement de pourparlers en vue de
conclure un deuxième contrat modifiant le précédent.
En date du 30 septembre 2015, soit dans le délai prolongé à
cet effet, D.________ a transmis un avis de droit établi le 25 septembre
2015 par une avocate au barreau de Valence. Il ressort en substance de
cet avis que, en droit espagnol, une promesse écrite – et non authentique
– de vente immobilière est valable à la forme, que l’erreur invalidant le
contrat doit notamment être excusable, ce qui n’est pas le cas d’une
erreur portant sur l’existence – connue du public – de charges fiscales en
cas de vente immobilière, qu’une clause pénale doit être réduite si le
contrat a été partiellement réalisé, que le juge peut procéder à la
modération d’une clause pénale excessive, étant précisé qu’en matière de

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vente immobilière, le régime des arrhes est applicable par analogie, à
savoir que l’acheteur qui n’exécute pas sa promesse doit les arrhes qu’il a
versées au vendeur alors que le vendeur qui n’exécute pas sa promesse
doit à l’acheteur le double des arrhes reçues, et, enfin, que la novation
d’un contrat – qui ne doit pas être confondue avec des discussions ou
négociations informelles sur un éventuel nouveau contrat – est possible à
la condition que le nouveau contrat respecte la forme du premier.
A.K.________ a renoncé à se déterminer sur le contenu de l’avis
de droit précité.
C. La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état
de fait du jugement, complété par les pièces du dossier, dont il ressort
notamment ce qui suit :
1. Au mois de mars 2012, D.________, domicilié au chemin [...], à
[...] et A.K.________, domicilié au chemin [...], à [...], ont convenu
verbalement que le second vendrait au premier l’appartement qu’il
possédait à [...] en Espagne, pour un prix fixé à 160'000 francs.
2. Le 3 avril 2012, les parties ont signé une convention rédigée
par D.________, dont les termes sont les suivants :
« Convention
Entre A.K.________, chemin [...], [...], d'une part,
Et D.________, chemin [...], [...], d'autre part,
Il est convenu ce qui suit :
1. A.K.________ s'engage à vendre à D.________, qui s'engage à
l'acheter, l'appartement qu'il possède au 3e étage de l'immeuble [...], à
[...], ce au 15 septembre 2012 [après correction à la main à la place de la
date du 1er septembre] et pour le prix de CHF 160'000.- (cent soixante
mille francs suisses).
2. En vue de cet achat, D.________ versera au 15 avril 2012 un
acompte de CHF 30'000.— (trente mille francs suisses), lequel restera
bloqué, sur un compte bancaire à la double signature de A.K.________ et de
lui-même, jusqu'à l'acte de vente notarié.

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3. D.________ se réserve expressément la faculté de céder, d'ici le
terme de la vente, les droits et obligations résultant de la présente
convention à toute société par lui désignée.
4. Clause pénale :
a) Au cas où D.________ (respectivement la société par lui
désignée) renoncerait à la vente, la moitié de l'acompte mentionné sous
ch. 2 ci-dessus restera acquis à A.K.________.
b) Au cas où A.K.________ renoncerait à la vente, il
débloquera immédiatement ledit acompte en faveur de D.________
(respectivement de la société par lui désignée) et lui versera, en sus, une
indemnité de Fr. 10'000.— (dix mille francs suisses).
Fait à [...] et [...], en deux exemplaires, le 3 avril 2012 :
A.K.________
D.________ ».
3. D.________ a procédé au paiement de l’acompte de 30'000 fr.
prévu au chiffre 2 de la convention précitée. Il a également effectué les
démarches administratives nécessaires en vue de l'acquisition d'un bien
immobilier en Espagne par un ressortissant suisse. C’est ainsi qu’il a
appris d’un notaire espagnol qu'un taux fixe et unique de 19 % s'appliquait
aux plus-values des biens immobiliers anciens en Espagne. Les parties ont
dès lors envisagé d'annoncer au fisc espagnol un prix fictif afin d'éluder les
contributions dues à l'achat et sur la plus-value immobilière.
4. a) Le 18 juillet 2012, D.________ a envoyé un courriel au fils de
A.K.________, B.K.________, dont la teneur est la suivante :
« Bonjour B.K.________,
Comme convenu, voici les coordonnées du notaire :
G.________
email : [...]
téléphone : [...] (sélectionner 1 au répondeur)
Autrement, pour rappel, voici les questions à lui poser concernant le calcul
de la taxe sur la plus-value :
1. Valeur actuelle de l'objet, incl. si ajustement il y a par rapport
à l'inflation et/ou à la date d'achat ('95) ?

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2. En fonction de la réponse à la question ci-dessus, lui demander
s'il serait envisageable, et surtout sans aucun risque pour l'une ou l'autre
des parties, de fixer officiellement le prix de vente au prix (ajusté) que
A.K.________ avait payé en '95.
3. En fonction de la réponse à la question ci-dessus, on peut lui
demander à partir de quel montant on serait crédible, tout en considérant
les trois niveaux de prix de vente que nous avons évoqués : a. Prix d'achat
'95 b. € 701’000 et c. € 120'000
Il me semble que c'est ce dont nous avons discuté. Je reste à ta disposition
et dans l'attente de tes nouvelles, en espérant sincèrement que nous
pourrons trouver un bon compromis. Nous serons en effet tous déçus si
cela ne pouvait pas se faire, sachant que je confirme à nouveau que vous
(la famille [...] dans son ensemble) aurez la priorité sur toute location de
l'appartement, ceci au prix de Fr. 400.-.
Tout en comprenant parfaitement votre position, je ne peux
malheureusement pas me permettre de payer davantage, en assumant les
risques potentiels importants (frais différés, fiscaux et contexte
économique) si je ne trouve pas un acheteur qui soit d'accord et surtout
aussi en mesure d'acquérir l'appartement au noir et au prix réduit.
A très bientôt,
D.________ »
B.K.________ a répondu le même jour à D.________ en ces
termes :
« Bonjour,
J'ai eu le notaire au téléphone. Le prix minimum est fixé par la législation
espagnole. Je lui ai envoyé les documents par e-mail et il va me
communiquer le prix minimum d'ici la fin de la semaine. En appliquant ce
prix, l'acheteur et le vendeur ne risquent rien. L'impôt du vendeur est
dégressif selon lui et je lui ai demandé de me le confirmer par e-mail
(entre 15 et 19 % certainement).
Un prix aux environs de Eur 70'000.— permettrait de s'approcher du
montant net que nous désirons obtenir. Je ne sais pas comment ils
calculent le prix légal. Je te tiens au courant.
Meilleures salutations.
B.K.________
[...] »
« Ok merci B.K.________,
Il m'avait pourtant bien dit que 19% était fixe, mais tant mieux si tel n'est
pas le cas. J'attends de tes nouvelles.
Bonne soirée,
D.________ »

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b) Par courriel du 20 juillet 2012, le notaire espagnol
G.________ a écrit ce qui suit à B.K.________ :
« J'ai obtenu information d'autre appartement de [...] pour calculer le
valeur minimum acceptable pour le bureau de taxes.
Selon ça le valeur minimum pour la transmission est de 45.000 Euros.
En tout cas pour signer l'acte sera necessaire avoir le reçu de la Mairie de
2012. Vous pouvez obtenir ça de la Mairie au mois de Septembre quand
vous ferez la vente.
Salutations ».
c) B.K.________ a transféré ce courriel le même jour à
D.________ accompagné du texte suivant :
« Je propose que l'on bloque la transaction au prix minimum selon mail du
notaire. Selon lui, c'est tout à fait légal et cela ne représente aucun risque
pour l'acheteur ou le vendeur.
Il est clair que si tu le revends ces prochaines années, tu devras trouver un
acheteur qui procède de la même manière ou alors il y aura un impôt à
payer. C'est un risque qui est à mon avis acceptable et qui pourrait très
bien être compensé par le marché et/ou le cours de l'Euro.
D'un autre côté tu économises les frais d'achat même si le taux est de 10
%.
Nous restons dans l'attente de tes nouvelles.
Meilleures salutations.
B.K.________
[...] »
d) En date du 22 juillet 2012, D.________ et B.K.________ ont
échangé plusieurs courriels pour tenter de fixer un prix de vente accepté
par les deux parties.
e) Le 30 juillet 2012, B.K.________ a indiqué à D.________ que
son père acceptait de vendre au prix de 155'000 fr. « car il estime que ça
serait dommage de stopper les discussions pour 5'000 francs » ajoutant
qu’une contrepartie de 2 semaines gratuites les deux premières semaines
de l’année pourrait être envisagée, B.K.________ précisant qu’ils n’iraient
pas chaque année « de loin pas. »
f) Par courriel du 31 juillet 2012, D.________ a accepté la
proposition de vente au prix de 150'000 fr. ainsi que l’attribution de quatre

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semaines d’occupation gratuite de l’appartement durant l’année en faveur
de A.K.________, ajoutant toutefois les conditions suivantes:
« (…)
1. CHF 20'000 resteront bloqués au cas où des pénalités
financières, intervenant après l'achat et liées au prix officiel de
l'appartement devaient m'être infligées (...).
2. Je ne peux pas m'engager sur un prix de CHF 400.-/semaine
pour la location de l'appartement à terme. En effet, en considérant un
rendement usuel de minimum 5% basé sur la valeur de l'appartement et
de ses charges, il faudrait compter au minimum 550.- par semaine pour
rentrer dans ses frais (... ).
3. Il va de soi que les quatre semaines gratuites seront
disponibles seulement après que nous aurons choisi nos propres semaines
d'occupation.
(…)
Voilà, comme mentionné plus haut, j'avais fait le deuil de cet
appartement, en me confortant que d'autres opportunités se
présenteraient. Il faut dire que mon conseiller m'a bien refroidi. J'espère
que ces conditions (raisonnables) conviendront, car je n'ai pas envie de
négocier davantage. »
g) Il ressort des différents courriels échangés entre les parties
les 6 et
7 août 2012 qu’elles n’ont finalement pu trouver un terrain d’entente sur
le prix et les conditions de la vente.
C’est ainsi que B.K.________ a mis un terme à la discussion en
écrivant ce qui suit à D.________ :
« (…) Sur cette base, je te confirme que nous renonçons à la vente et
allons essayer de trouver un acquéreur à nos conditions de départ pour
obtenir un prix net de CHF 155'000.--. Tu as toujours eu l'exclusivité des
discussions alors que nous aurions pu relancer les autres personnes qui
étaient intéressées lorsque nos divergences sont apparues, mais les
négociations ont trop duré.
Je comprends parfaitement ta déception et je pensais aussi au départ que
tout pouvait se régler rapidement. (…) »
5. Par courriel du 9 août 2012, D.________ a invité B.K.________ à
bien vouloir donner ordre à la [...] de libérer en sa faveur le compte à
double signature et de lui en faire tenir une copie. Il a indiqué à ce propos
qu'il passerait prochainement à la banque pour clôturer le compte et
donner toutes les instructions utiles à ce sujet.

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6. a) D.________ a adressé à A.K.________ une facture datée du 25
septembre 2012 de 10'000 fr. dont le libellé est « Indemnité selon art. 4b)
de la convention du 3 avril 2012 relative à l'appartement sis au 3e étage
de l'immeuble [...], à [...] », montant payable sur son compte auprès de la
Banque [...] de [...] à [...] IBAN [...].
b) Par courrier du 28 septembre 2012, A.K.________ a informé
D.________ qu'il ne donnerait pas suite à sa demande de versement d'une
indemnité à la suite de la non concrétisation de la vente de son
appartement à [...]. Il a indiqué à ce propos qu'il considérait qu'au vu des
différents échanges qui avaient eu lieu entre les parties qu'elles avaient
renoncé réciproquement à la convention de départ.
c) Le 5 octobre 2012, [...], consultant en gestion de PME, a
informé A.K.________ qu'il était mandaté par D.________ pour le
recouvrement de la créance litigieuse pour un montant de 9'300 fr., étant
précisé qu’un montant de 700 fr. – correspondant à trois semaines de
location à 400 fr. moins le versement de 500 fr. – devait être retranché du
montant de 10'000 fr. initialement fixé dans la convention signée le 3 avril
2012. D.________ estimait cette somme due en droit en raison de la clause
pénale prévue par la convention du 3 avril 2012 et en équité en tenant
compte des frais et du temps consacré inutilement par celui-ci, et que s’il
avait préféré consentir à quelques concessions pour que la vente
aboutisse plutôt que de percevoir la pénalité conventionnelle, il n'avait
jamais dans les faits déclaré renoncer à celle-ci.
d) Sur requête de D.________ l'Office des poursuites du district
de Morges a fait notifier en date du 12 octobre 2012 à A.K.________ un
commandement de payer n° [...], d’un montant de 9'300 fr., avec 5 %
d'intérêts dès le 8 août 2012. Le titre de la créance ou cause de
l'obligation mentionnée est « Indemnité selon convention du 3 avril 2012
relative à la vente d'un appartement à [...], Fr. 10'000.-, moins Fr. 700.- (3
semaines de location à Fr. 400.- moins acompte de Fr. 500.) ».

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A.K.________ a fait opposition totale à ce commandement de
payer.
e) Par courrier du 26 octobre 2012, A.K.________ a – par le biais
de son conseil –sommé D.________ d'intervenir auprès de l'Office des
poursuites du district de Morges pour faire radier la poursuite n° [...] dans
les cinq jours. Il a fait valoir notamment qu'il contestait avoir renoncé de
manière unilatérale à la convention initiale, qui prévoyait une clause
pénale, D.________ ayant également, à tout le moins par acte concluant,
renoncé à ladite convention et partant à en demander l'exécution, ce qui
ressortait des courriels échangés entre les parties. Il a également relevé
que la convention signée le 3 avril 2012, rédigée par D.________, manquait
d'informations essentielles pour permettre de mener à bien la vente selon
les conditions qui y étaient prévues. Par conséquent, la responsabilité de
D.________ serait – selon lui – manifestement engagée, voire partagée,
dans la mesure où ces lacunes avaient contribué aux complications qui
avaient suivi et qui avaient conduit à sa renonciation.
f) le 30 novembre 2012, A.K.________ – toujours par le biais de
son conseil – a accordé à D.________ un ultime délai de dix jours pour
procéder à la radiation de la poursuite précitée.
6. D.________ a demandé la mainlevée provisoire de l'opposition
au commandement notifié à A.K.________ par requête déposée le 4 mars
2013.
Par prononcé du 13 mai 2013, devenu par la suite définitif et
exécutoire, le juge de paix du district de Morges a rejeté cette demande.
7. Le 28 juin 2013, D.________ a déposé une requête de
conciliation auprès de la Justice de paix du district de Morges.
Une audience de conciliation s’est tenue le 31 octobre 2013 en
présence des parties assistées de leur conseil respectif. La tentative de
conciliation n’a pas abouti et D.________ s’est vu délivrer une autorisation

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de procéder le
1er novembre 2013.
8. a) Par demande en procédure simplifiée du 5 février 2015,
D.________ a pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
« I. Que A.K.________ est débiteur de D.________ d’un montant de 9'300 fr.
(neuf mille trois cents francs) plus intérêt à 5% l’an dès le 13 octobre 2012
et qu’il lui doit immédiat paiement de susdite somme.
II. Qu’en conséquence, l’opposition totale formulée par A.K.________ au
commandement de payer n° [...] notifié le 12 octobre 2012 par l’office des
poursuites du district de Morges est écartée à concurrence du montant
dont il est question au chiffre I supra, libre cours étant laissé à dite
poursuite dans cette mesure. »
b) Dans sa réponse du 1er mai 2014, A.K.________ a conclu au
rejet des conclusions prises par D.________.
c) Une audience de jugement s’est tenue le 3 juillet 2014 en
présence des parties assistées de leur conseil respectif. À cette occasion,
le témoin B.K.________ a notamment déclaré ce qui suit :
« (…) C'est M. D.________ qui a fait établir une convention que mon père a
signée. Après quelques jours de discussion, mes parents ont appris par M.
D.________ qu'il y avait des taxes pour le vendeur et pour l'acheteur en
Espagne. Cela changeait les conditions de départ tant pour le vendeur que
pour l'acheteur. Il a été décidé de revoir les conditions pour les deux
parties. Dans le cadre des discussions, M. D.________ a fait plusieurs offres,
dont notamment une offre à 150'000 fr., qui a été acceptée par mon père.
M. D.________ ne s'est plus manifesté. Ensuite, il a été interpellé et a
rajouté trois conditions. M. D.________ a alors dit avoir fait le deuil de cet
appartement. (…) Lors d'un repas chez mon père, la question de la
convention a été abordée. (…) A mon esprit, il était évident que la
convention en question était caduque. (…) Selon moi, il n'a jamais été
convenu de rediscuter les termes de la convention. Les conditions de
vente ont été discutées, mais pas les termes de la convention. (…) Le prix
de 45'000 Euros a bien été proposé par mon père et moi, mais ce n'était
pas le prix réel, qui se montait à 150'000 fr. (recte : 160'000 fr.). C'est
depuis que nous avons articulé le prix de 45'000 Euros que M. D.________ a
réduit le prix à 150'000 fr. au total. M. D.________ nous a indiqué qu'il
voulait se protéger d'éventuelles taxes futures qu'il a évaluées à 10'000 fr.
et le prix de 160'000 fr. a été réduit en conséquence. (…) A aucun
moment, M. D.________ n'a jamais évoqué le fait qu'il fallait revenir aux
conditions de départ. »

- 12 -
En d roit :
1.
1.1 Le recours de l'art. 319 let. a CPC est ouvert contre les
décisions finales de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un
appel. Tel est le cas en l'espèce, s'agissant de la décision attaquée, qui
met fin à l'instance et arrête les frais et dépens, dès lors que la valeur
litigieuse est inférieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
1.2 Le recours, écrit et motivé, est introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision attaquée ou de la notification
postérieure de la motivation; il est de dix jours pour les décisions prises en
procédure sommaire et les ordonnances d’instruction (art. 321 al. 1 et 2
CPC). La décision attaquée a été prise dans le cadre d’une cause soumise
à la procédure simplifiée (art. 243 al. 1 et 2 CPC), de sorte que le délai de
30 jours est applicable.
Interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 321 aI. 1 CPC), le recours est
formellement recevable.
2. Le recours est recevable pour violation du droit (art. 320 let. a
CPC) et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b
CPC).
L'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen
s'agissant de la violation du droit (Spühler, Basler Kommentar ZPO, 2e éd.,
Bâle 2013, n. 26 ad art. 319 CPC). Elle revoit librement les questions de
droit soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs à
ceux de l'autorité précédente ou du recourant (Hohl, Procédure civile,
tome II, 2e éd., Berne 2010, n. 2508, p. 452).
3.

- 13 -
3.1 Aux termes de l’art. 119 LDIP, les contrats relatifs aux
immeubles ou à leur usage sont régis par le droit du lieu de leur situation
(al. 1). L’élection de droit est admise (al. 2). Toutefois, la forme du contrat
est régie par le droit de l’Etat dans lequel l’immeuble est situé, à moins
que celui-ci n’admette l’application d’un autre droit. Pour l’immeuble sis
en Suisse, la forme est régie par le droit suisse (al. 3).
L’art. 16 LDIP dispose que le contenu du droit étranger est
établi d’office. A cet effet, la collaboration des parties peut être requise. En
matière patrimoniale, la preuve peut être mise à la charge des parties (al.
1). Le droit suisse s’applique si le contenu du droit étranger ne peut pas
être établi (al. 2).
Selon le principe jura novit curia la question du droit applicable
doit être examinée d'office (ATF 132 III 609 consid. 2 et 4 ; ATF 131 III 511
consid. 2). Elle doit être tranchée à la lumière du droit international privé
du for (ATF 135 III 259 consid. 2.1; ATF 133 III 37 consid. 2).
Dans les affaires patrimoniales, le juge peut mettre la preuve
du droit étranger à la charge des parties. Lorsque les efforts entrepris ne
conduisent pas à un résultat fiable, le juge peut appliquer le droit suisse
en lieu et place du droit étranger normalement applicable ; il en va de
même lorsque subsistent des doutes sérieux à propos du résultat obtenu
(TF 5A_60/2013 du 27 mai 2013, consid. 3.2.1.1 et les réf. citées).
3.2 En l’espèce, en raison du lieu de situation du bien objet de la
convention à l’origine du litige, la cause revêt un caractère international.
Les parties n’ont pas fait d’élection de droit dans la convention qu’elles
ont signée le 3 avril 2012. Il ne fait dès lors aucun doute que le contrat
litigieux, qui porte sur un immeuble au sens de l'art. 119 al. 1 LDIP, est
soumis au droit du lieu de situation de l'immeuble, soit au droit espagnol.
Il ressort en substance de l’avis de droit que le recourant a été
requis de fournir par l’autorité de céans que le droit espagnol considère
comme valable une promesse écrite – et non authentique – de vente

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immobilière. Par ailleurs, l’erreur invalidant le contrat doit notamment être
excusable, ce qui n’est pas le cas d’une erreur portant sur l’existence –
connue du public – de charges fiscales en cas de vente immobilière. En
outre, une clause pénale doit être réduite si le contrat a été partiellement
réalisé, de même que le juge peut procéder à la modération d’une clause
pénale excessive, étant précisé qu’en matière de vente immobilière, le
régime des arrhes est applicable par analogie, à savoir que l’acheteur qui
n’exécute pas sa promesse doit les arrhes qu’il a versées au vendeur alors
que le vendeur qui n’exécute pas sa promesse doit à l’acheteur le double
des arrhes reçues. Enfin, le droit espagnol admet la novation d’un contrat
– qui ne doit pas être confondue avec des discussions ou négociations
informelles sur un éventuel nouveau contrat – à la condition que le
nouveau contrat respecte la forme du premier.
Selon l'art. 1451 du Code civil espagnol, une promesse de
vendre ou d'acheter, s'il y a accord sur l'objet et le prix, habilite les parties
contractantes à exiger réciproquement l'exécution du contrat (« A promise
to sell or purchase, if there is agreement as to the thing and the price,
shall entitle the contracting parties to reciprocally claim the performance
of the contract » ; traduction anglaise fournie sur le site officiel
http://www.mjusticia.gob.es). La promesse de vente immobilière ou
promesse synallagmatique de vente n'est pas soumise à des conditions de
forme (Sophie Hel, Les promesses de vente en droit français et espagnol,
chapitre I, section 2 ; cf. http://www.iuripole.fr/memoires/compare/Sophie
Hel/partiethtml : « La promesse synallagmatique de vente ou promesse
bilatérale est un contrat consensuel dont la validité n'est soumise à
aucune condition de forme particulière (...) »).
3.3 Compte tenu de la législation espagnole applicable dans le
présent litige, il convient de retenir que les parties ont valablement conclu
sous seing privé un précontrat en matière immobilière, fixant le prix de
vente à 160'000 fr., prévoyant un acompte à 30'000 fr. et un dédit à la
charge du vendeur de 10'000 fr., étant précisé que le recourant a
finalement réduit ce montant à 9'300 francs. Le contrat n’est dès lors pas
nul, comme le plaide l’intimé.

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On constate ainsi qu’une fois la convention signée, les parties
ont tenté en vain de tomber d'accord sur un autre arrangement destiné à
remplacer le précédent, dans le but d'éluder les contributions publiques
dues à l'achat et sur la plus-value immobilière. Lorsque l’intimé a alors
déclaré qu'il renonçait à la vente, le premier accord n'était pas devenu
caduc du seul fait que des négociations avaient été engagées pour le
modifier. N'y changent rien le fait que le témoin B.K.________, fils de
l'intimé, a déclaré que dans son « esprit, il était évident que la convention
(...) était caduque » et le fait que le recourant a déclaré « (...) je me
demande si je n'aurais pas dû en rester au (sic) 160'000 fr. officiel » ; ces
éléments ne permettent en effet pas de retenir qu'un premier accord a été
résilié avant que des négociations ne s'engagent au sujet d'un second. Au
surplus, et comme cela ressort de l’avis de droit produit par le recourant,
une erreur essentielle ne peut pas consister en l’ignorance par le
propriétaire d'un immeuble en Espagne qu'un transfert immobilier
impliquait des conséquences fiscales.
L'intimé ne saurait enfin prétendre que les parties ont renoncé
conjointement à conclure puisqu'à la fin de leurs échanges de messages,
après que le recourant lui avait clairement déclaré qu'il était toujours prêt
à acheter au prix fixé initialement, il lui a répondu qu'il renonçait à la
vente. Cela étant, l’intimé s'est placé sous le coup de la clause pénale
contractuelle de sorte qu’il doit être reconnu débiteur du recourant de la
somme de 9'300 francs. L'intérêt moratoire est dû à compter du
lendemain de l'interpellation qu'a constituée le commandement de payer
notifié le 12 octobre 2012.
4. En définitive, le recours doit être admis et le jugement réformé
dans le sens des considérants.
Compte tenu de l’issue du litige, les frais judiciaires, qui
doivent être arrêtés à 400 fr. (art. 69 al. 1 et 70 al. 1 TFJC [tarif des frais
judiciaires civils du

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28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’intimé qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ce dernier versera ainsi à D.________ le
montant de 400 fr. à titre de restitution de l’avance de frais (art. 111 al. 2
CPC).
A.K.________ versera en outre à D.________ une indemnité de
1'000 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 8 TDC [tarif des
dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. Le jugement est réformé comme il suit :
I. A.K.________ doit verser à D.________ la somme de 9'300 fr.
(neuf mille trois cents francs) avec intérêt à 5 % l’an à
compter du 13 octobre 2012.
II. L’opposition formée par A.K.________ au commandement de
payer n° [...] notifié le 12 octobre 2012 par l’Office des
poursuites du district de Morges est levée à concurrence du
montant indiqué au chiffre I ci-dessus, libre cours étant donné
à cette poursuite dans cette mesure.
III. Les frais judiciaires, arrêtés à 900 fr. (neuf cents francs) sont
mis à la charge du défendeur.
IV. Le défendeur A.K.________ doit verser au demandeur
D.________ la somme de 2'900 fr. (deux mille neuf cents
francs) à titre de dépens et de restitution d’avance de frais.
V. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.
(quatre cents francs), sont mis à la charge de l’intimé
A.K.________.
IV. L’intimé A.K.________ doit verser à D.________ la somme de
1'400 fr. (mille quatre cents francs) à titre de dépens et de
restitution d’avance de frais de deuxième instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.

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Le président : La greffière :
Du 28 octobre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Jean-Daniel Nicaty, aab (pour D.________),
- M. Alain Vuffray, aab (pour A.K.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est de 9’300 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

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Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Morges.
La greffière :