vd_gerichte · PE19.024634 · 2020-05-29 · fr


TRIBUNAL CANTONAL
419
PE19.024634-MYO
CHAMBRE DE S RECO URS PEN ALE
__________________________________________
Arrêt du 29 mai 2020
__________________
Composition : M. PERROT, président
Mmes Byrde, juge, et Epard, juge suppléante
Greffière : Mme Grosjean
*****
Art. 197, 199, 200 al. 2 CO ; 146 al. 1 CP ; 310 al. 1 let. a CPP
Statuant sur le recours interjeté le 23 avril 2020 par D.________
contre l’ordonnance de non-entrée en matière rendue le 16 avril 2020 par
le Ministère public de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la cause n°
PE19.024634-MYO, la Chambre des recours pénale considère :
En fait :
A. a) En janvier 1990, I.________ a soumis à la Municipalité de [...]
un projet d’agrandissement et de transformations intérieures de sa villa,
sise sur la parcelle n° [...]. Le projet ne pouvant pas être accepté comme
tel pour que la construction complémentaire envisagée puisse être admise
comme dépendance, des modifications ont dû être effectuées. Ainsi, les
WC ont été supprimés, le carnotzet a été remplacé par une cave à vin, le
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local « loisirs-musique » a été supprimé pour devenir un « réduit-bûcher »
et les grandes baies vitrées ont été remplacées par une simple porte et
une fenêtre de 100 cm / 120 cm. Les plans modifiés ont été mis à
l’enquête publique du 16 février au 7 mars 1990. Le 26 mars 1990, la
Municipalité de [...] a délivré à I.________ un permis de construire une
annexe enterrée ainsi que deux places de parc, étant précisé que les
locaux autorisés n’étaient pas destinés à l’habitation.
A la suite d’une visite effectuée le 5 mars 1991 en vue de la
délivrance du permis d’utiliser, la Municipalité a constaté que les travaux
effectués étaient conformes aux plans déposés et aux exigences du
permis de construire, tant s’agissant des transformations intérieures que
de la construction d’une annexe non habitable, sous réserve de la pose de
bacs à plantes servant de barrière, qui devait être effectuée d’ici au 15
juin 1991. Un permis d’habiter, mentionnant, sous « [g]enre de
construction », « [t]ransformations intérieures de la villa, constr. d’une
annexe enterrée » et, sous « [n]ombre d’appartements », « 1 appartement
de 3 pièces » a été délivré le 20 décembre 1991 (P. 6/9).
b) A une date indéterminée, I.________ a entrepris des travaux
et modifié l’affectation de certains locaux de l’annexe à sa villa. Ainsi, la
buanderie a notamment été transformée en « bain-buanderie », la cave à
vin en cave et le « réduit-bûcher » en deux chambres avec une entrée. De
plus, un accès direct de l’intérieur de la villa à l’annexe a été créé (cf. P.
6/23).
c) Par acte de vente instrumenté le 31 janvier 2007, D.________
a acquis la parcelle n° [...] de la commune de [...] auprès d’I.________, pour
un prix de 690'000 francs.
d) Par acte daté du 16 décembre 2019, adressé au Ministère
public de l’arrondissement de l’Est vaudois le 17 décembre 2019,
D.________ a déposé plainte pénale contre I.________ pour escroquerie.

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En substance, la plaignante reproche à I.________ de lui avoir
remis, dans le cadre des négociations liées à la vente du bien immobilier,
un plan A4 du rez inférieur et du rez supérieur, le plan du rez inférieur
mentionnant les changements d’affectation qu’il avait effectués. Début
2013, lors d’une inspection du bâtiment, l’Etablissement cantonal
d’assurance contre l’incendie et les éléments naturels lui aurait demandé
de lui fournir les plans officiels de la maison. En consultant ces derniers
auprès de la commune, elle se serait rendu compte qu’ils ne
correspondaient pas à la maison telle qu’elle l’avait achetée. Elle aurait
alors demandé des explications à I.________, qui lui aurait notamment
transmis, en février 2013, le permis d’habiter délivré par la Municipalité le
20 décembre 1991, en la rendant attentive au fait qu’il ne s’agissait pas
d’un permis « d’utiliser » mais bien « d’habiter » et qu’il y était d’ailleurs
bien fait mention d’un appartement de trois pièces (P. 6/12).
Une rencontre entre les parties et la commune, représentée
par sa syndique et son technicien communal, aurait été tenue le 3 mars
2017. A cette occasion, I.________ aurait admis avoir présenté à D.________
les petits plans A4 et non les plans déposés auprès de la commune et
avoir fait des travaux supplémentaires de transformation de l’annexe en
créant notamment un escalier et en modifiant l’affectation du bûcher en
chambre, de la buanderie en salle de bains et de la cave en carnotzet. Il
serait en outre ressorti de la réunion que pour que l’annexe devienne
habitable, la surface de la parcelle devrait être agrandie et, par
conséquent, du terrain acheté aux voisins.
Fondée sur un rapport d’expertise établi le 9 mai 2019 par [...],
expert en estimations immobilières (P. 6/23), D.________ soutient que les
transformations de l’annexe faites sans autorisation par I.________ auraient
entraîné une moins-value de l’immeuble de 105'000 francs.
e) Le 13 février 2020, sur requête du Ministère public,
D.________ a précisé qu’elle faisait grief à I.________ de lui avoir sciemment
remis un plan qu’il savait en contradiction avec ce qui avait été autorisé
par la commune, ce qui ne pouvait que la conforter, après la visite de la

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villa, dans l’idée que la partie litigieuse, présentée comme le rez inférieur,
était bel et bien habitable.
B. Par ordonnance du 16 avril 2020, le Ministère public de
l’arrondissement de l’Est vaudois a refusé d’entrer en matière sur la
plainte de D.________ (I) et a laissé les frais à la charge de l’Etat (II).
La Procureure a considéré que les faits dénoncés n’étaient pas
constitutifs d’escroquerie. En effet, même si I.________ avait fait preuve de
tromperie en remettant à D.________ un plan A4 qu’il savait ne pas être
conforme aux plans déposés auprès de la commune, il ne pouvait pas être
retenu qu’il y avait astuce et qu’il avait dissuadé la plaignante de procéder
aux vérifications les plus élémentaires, dès lors que celle-ci s’était basée
uniquement sur ce plan et une seule visite pour acquérir un bien
immobilier d’une valeur importante, alors qu’elle aurait aisément pu
obtenir les plans à jour de la villa auprès de l’administration communale
ou, à tout le moins, les demander au vendeur. Il s’agissait par conséquent
d’un litige purement civil, sans implications pénales, de sorte qu’il n’y
avait pas matière à ouverture d’une instruction.
C. Par acte du 23 avril 2020, D.________ a recouru contre cette
ordonnance auprès de la Chambre des recours pénale du Tribunal
cantonal, en concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation et
au renvoi de la cause au Ministère public de l’arrondissement de l’Est
vaudois pour ouverture d’une instruction.
Le 20 mai 2020, dans le délai imparti à cet effet, le Ministère
public a conclu au rejet du recours, sans autres déterminations.
En d roit :
1. Les parties peuvent attaquer une ordonnance de non-entrée
en matière rendue par le Ministère public en application de l’art. 310 CPP
(Code de procédure pénale suisse du 5 octobre 2007 ; RS 312.0) dans les

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dix jours devant l’autorité de recours (art. 310 al. 2, 322 al. 2 et 396 al. 1
CPP ; cf. art. 20 al. 1 let. b CPP) qui est, dans le canton de Vaud, la
Chambre des recours pénale du Tribunal cantonal (art. 13 LVCPP [Loi
d’introduction du Code de procédure pénale suisse du 19 mai 2009 ; BLV
312.01] ; art. 80 LOJV [Loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ;
BLV 173.01]).
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites (art. 385
al. 1 CPP) auprès de l’autorité compétente, par la partie plaignante qui a
qualité pour recourir (art. 382 al. 1 CPP), le recours de D.________ est
recevable.
2. Conformément à l'art. 310 al. 1 let. a CPP, le ministère public
rend immédiatement – c'est-à-dire sans qu'une instruction soit ouverte
(art. 309 al. 1 et 4 CPP ; TF 1B_111/2012 du 5 avril 2012 consid. 2.1 ;
Grodecki/Cornu, in : Jeanneret/Kuhn/Perrier Depeursinge [éd.],
Commentaire romand, Code de procédure pénale suisse, 2e éd., Bâle
2019, n. 2 ad art. 310 CPP) – une ordonnance de non-entrée en matière
lorsqu'il apparaît, à réception de la dénonciation (cf. art. 301 s. CPP) ou de
la plainte (Grodecki/Cornu, op. cit., n. 1 ad art. 310 CPP) ou après une
procédure préliminaire limitée aux investigations de la police (art. 300 al.
1, 306 et 307 CPP), que les éléments constitutifs d'une infraction ou les
conditions à l'ouverture de l'action pénale ne sont manifestement pas
réunis (TF 6B_1238/2018 du 16 janvier 2019 consid. 3.1 ; TF 1B_709/2012
du 21 février 2013 consid. 3.1).
Selon cette disposition, il importe donc que les éléments
constitutifs de l'infraction ne soient manifestement pas réunis. En d'autres
termes, il faut être certain que l'état de fait ne constitue aucune infraction
(ATF 137 IV 285 consid. 2.3, JdT 2012 IV 160). Une ordonnance de non-
entrée en matière ne peut être rendue que dans les cas clairs du point de
vue des faits, mais également du droit ; s'il est nécessaire de clarifier l'état
de fait ou de procéder à une appréciation juridique approfondie, le
prononcé d'une ordonnance de non-entrée en matière n'entre pas en ligne
de compte. En règle générale, dans le doute, il convient d'ouvrir une

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enquête pénale (ATF 143 IV 241 consid. 2.2.1, JdT 2017 IV 357 ; ATF 138
IV 86 consid. 4.1.2 ; ATF 137 IV 285 consid. 2.3 et les réf. citées). En
revanche, le Ministère public doit pouvoir rendre une ordonnance de non-
entrée en matière dans les cas où il apparaît d’emblée qu’aucun acte
d’enquête ne pourra apporter la preuve d’une infraction à la charge d’une
personne déterminée (TF 6B_541/2017 du 20 décembre 2017 consid. 2.2).
3.
3.1 La recourante soutient qu’I.________ lui aurait astucieusement
caché qu’il avait effectué des travaux sans autorisation. Elle fait valoir qu’il
ne serait pas d’usage, dans le cadre d’une vente immobilière, de procéder
à une vérification sur des aspects de droit public relatifs à l’immeuble. A
cet égard, il serait évident que sa visite des lieux n’aurait eu aucune
incidence sur sa connaissance des caractéristiques de l’immeuble, celle-ci
ne faisant au contraire que la conforter dans l’erreur puisque l’aspect de la
maison correspondait aux plans qui lui avaient été fournis par le vendeur.
D.________ relève par ailleurs qu’elle connaissait I.________ et que tous
deux se tutoyaient. Un rapport de confiance particulier, accentué par les
fonctions, notamment celle de conseiller communal, occupées par son
interlocuteur, se serait ainsi créé et aurait encore réduit la possibilité de se
douter qu’il pouvait exister un problème important relatif à l’immeuble
qu’elle s’apprêtait à acquérir. Elle considère enfin que des mesures
d’instruction, dont l’audition des parties et celle des représentants de la
commune présents à la réunion du 3 mars 2017, seraient possibles et
devraient être mises en œuvre dans le cadre d’une enquête.
3.2
3.2.1 Selon l'art. 146 al. 1 CP (Code pénal suisse du 21 décembre
1937 ; RS 311.0), celui qui, dans le dessein de se procurer ou de procurer
à un tiers un enrichissement illégitime, aura astucieusement induit en
erreur une personne par des affirmations fallacieuses ou par la
dissimulation de faits vrais ou l'aura astucieusement confortée dans son
erreur et aura de la sorte déterminé la victime à des actes préjudiciables à
ses intérêts pécuniaires ou à ceux d'un tiers sera puni d'une peine
privative de liberté de cinq ans au plus ou d'une peine pécuniaire.

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Par tromperie, il faut entendre tout comportement destiné à
faire naître chez autrui une représentation erronée des faits (ATF 140 IV
11 consid. 2.3.2, JdT 2014 IV 217 ; ATF 135 IV 76 consid. 5.1, JdT 2010 I
676 ; TF 6B_1050/2019 du 20 novembre 2019 consid. 4.1). La tromperie
peut être réalisée non seulement par l'affirmation d'un fait faux, mais
également par la dissimulation d'un fait vrai. On distingue à cet égard la
dissimulation d'un fait vrai par commission de la dissimulation par
omission (ATF 140 IV 206 consid. 6.3.1.2 ; ATF 140 IV 11 consid. 2.3.2). La
première, qui peut intervenir par acte concluant (ATF 140 IV 11 consid.
2.3.2 ; ATF 127 IV 163 consid. 2b), suppose un comportement par lequel
l'auteur s'emploie, par ses propos ou par ses actes, à cacher la réalité
(TF 6B_718/2018 du 15 mars 2019 consid. 4.3.1). En revanche, la
dissimulation par omission, qui renvoie à un comportement par lequel
l'auteur se borne à se taire et à ne pas révéler un fait, n'est punissable
qu'en cas d'omission improprement dite (commission par omission ; art.
11 CP). Elle implique donc que l'auteur se trouve en position de garant et
assume un devoir juridique qualifié d'agir et de renseigner le lésé (ATF 140
IV 206 consid. 6.3.1.2 ; ATF 140 IV 11 consid. 2.3.2 ; TF 6B_1050/2019 du
20 novembre 2019 consid. 4.1 ; TF 6B_718/2018 du 15 mars 2019 consid.
4.3.1 ; Gabarski/Borsodi, in : Macaluso/Moreillon/Queloz [éd.],
Commentaire romand, Code pénal II, Bâle 2017, n. 20 ad art. 146 CP ;
Stratenwerth/Jenny/Bommer, Schweizerisches Strafrecht, Besonderer Teil
I, Straftaten gegen Individualinteressen, 7e éd., Berne 2010, p. 387 s., § 15
n. 23). Un tel devoir peut notamment découler de la loi ou d'un contrat
(art. 11 al. 2 let. a et b CP), voire d'un rapport de confiance spécial (ATF
140 IV 206 consid. 6.3.1.2 ; ATF 140 IV 11 consid. 2.3.2 et 2.4.2 ; TF
6B_1050/2019 du 20 novembre 2019 consid. 4.1 ; TF 6B_718/2018 du 15
mars 2019 consid. 4.3.1). Un simple devoir légal ou contractuel ne suffit
toutefois pas à fonder une position de garant, pas plus qu'un simple devoir
général découlant du principe général de la bonne foi (art. 2 CC [Code civil
suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210] ; ATF 140 IV 206 consid. 6.3.1.4 ;
ATF 140 IV 11 consid. 2.4.2 et 2.4.5 ; Donatsch, Strafrecht III, Delikte
gegen den Einzelnen, 11e éd., Zurich 2018, p. 237 s. ; Stratenwerth et al.,
op. et loc. cit.). Il faut au contraire que l'auteur se soit trouvé dans une

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situation qui l'obligeait à ce point à protéger les intérêts du lésé que son
omission puisse être assimilée à une tromperie résultant d'un
comportement actif (cf. art. 11 al. 3 CP ; ATF 140 IV 11 consid. 2.4.2 ; TF
6B_1050/2019 du 20 novembre 2019 consid. 4.1).
Une configuration de ce type suppose en principe que le devoir
de protéger les intérêts du lésé et de le renseigner constitue une
obligation principale ou du moins spécifique de l'auteur. Elle se conçoit
notamment lorsque ce dernier est censé bénéficier d'une confiance accrue
en raison de ses qualités particulières (cf. TF 6B_530/2008 du 8 janvier
2009 consid. 3 [notaire]) ou lorsque les intéressés entretiennent des
relations étroites, en marge, par exemple, de rapports contractuels de
longue durée. A l'inverse, des rapports contractuels bilatéraux ordinaires
demeurent insuffisants (Stratenwerth et al., op. et loc. cit. ; cf. aussi
Stratenwerth, Schweizerisches Strafrecht, Allgemeiner Teil I : Die Straftat,
4e éd., Berne 2011, p. 464 s., § 14 n. 15 s. ; Cassani, in : Roth/Moreillon
[éd.], Commentaire romand, Code pénal I, Bâle 2009, n. 34 s. ad art. 11
CP).
Pour que le crime d'escroquerie soit consommé, l'erreur dans
laquelle la tromperie astucieuse a mis ou conforté la dupe doit avoir
déterminé celle-ci à accomplir un acte préjudiciable à ses intérêts
pécuniaires, ou à ceux d'un tiers sur le patrimoine duquel elle a un certain
pouvoir de disposition. L'escroquerie n'est consommée que s'il y a un
dommage (TF 6B_130/2016 du 21 novembre 2016 consid. 2.1 ; Corboz,
Les infractions en droit suisse, 3e éd., Berne 2010, n. 32 ad art. 146 CP).
Le dommage se définit comme une lésion du patrimoine sous
la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une
non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif, mais aussi
d'une mise en danger de celui-ci telle qu'elle a pour effet d'en diminuer la
valeur du point de vue économique (ATF 129 IV 124 consid. 3.1, JdT 2005
IV 112 ; ATF 123 IV 17 consid. 3d ; TF 6B_787/2016 du 2 mai 2017 consid.
2.4). D'un point de vue économique, il y a dommage si, en considérant
l'opération dans son ensemble, l'acte de disposition déterminé par la

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tromperie a pour effet de diminuer la valeur du patrimoine de la dupe (ATF
120 IV 122 consid. 6b/bb, JdT 1996 IV 98 ; TF 6B_316/2009 du 21 juillet
2009 consid. 3.2). Dans un rapport synallagmatique, il suffit que la
prestation et la contre-prestation se trouvent dans un rapport défavorable
par comparaison avec ce que pensait la dupe sur la base de la tromperie
(ATF 122 II 422 consid. 3b ; TF 6B_314/2011 du 27 octobre 2011 consid.
3.3 et les réf. citées ; Donatsch, op. cit., p. 242 ; Corboz, op. cit., n. 35 ad
art. 146 CP).
L'escroquerie est une infraction intentionnelle. L'intention doit
porter sur tous les éléments constitutifs de l'infraction. L'auteur doit en
outre avoir agi dans le dessein de se procurer ou de procurer à un tiers un
enrichissement illégitime, correspondant au dommage de la dupe (ATF
134 IV 210 consid. 5.3, JdT 2009 I 577).
3.2.2 La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est
traitée aux art. 197 ss CO (Code des obligations du 30 mars 2011 ; RS
220), dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art.
221 CO). Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur
tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui,
matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit
son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il
répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Les parties peuvent
convenir de supprimer ou restreindre cette garantie. Toutefois, l'art. 199
CO énonce qu'une telle clause est nulle si le vendeur a frauduleusement
dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. L'art. 200 CO précise encore
que le vendeur ne répond pas des défauts que l'acheteur connaissait au
moment de la vente (al. 1). Il ne répond pas non plus des défauts dont
l'acheteur aurait dû s'apercevoir lui-même en examinant la chose avec
une attention suffisante, sauf s'il lui a affirmé qu'ils n'existaient pas (al. 2).
Il y a défaut au sens de l'art. 197 CO lorsque la chose livrée
s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce
qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis
l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon

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les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa, JdT 1989 I 162). Le
niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du
contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas
concret (cf. Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève
2016, nn. 659 ss). L'admission d'un défaut ne dépend pas en soi du prix ; il
peut y avoir défaut même si le prix convenu est inférieur à la valeur
objective de la chose. Toutefois, le juge peut tenir compte du prix pour
déterminer quelles sont les qualités attendues de la chose vendue. La
responsabilité du vendeur est moins stricte pour les qualités attendues
que pour les qualités promises ; les premières doivent entraîner une
diminution notable de l'utilité prévue ou de la valeur de la chose. Il faut
entendre la valeur objective, et non le prix. Certains auteurs soulignent
qu'il y a en principe une diminution notable de la valeur ou de l'utilité
prévue lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à
des conditions différentes (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1).
La responsabilité du vendeur n'est pas engagée lorsque
l'acheteur connaissait le défaut ou aurait pu et dû le connaître. Il
appartient au vendeur de prouver que cette hypothèse est réalisée (art.
200 CO). Il n'y a alors pas à proprement parler de défaut, dans la mesure
où l'acheteur le connaît – ou devrait le connaître – et l'accepte sans
réserve (Venturi/Zen-Ruffinen, in : Thévenoz/Werro [éd.], Commentaire
romand, Code des obligations, 2e éd., Bâle 2017, n. 1 ad art. 200 CO).
L'art. 200 al. 2 CO présume la connaissance du défaut lorsqu'il est
reconnaissable pour une personne faisant preuve de l'attention
commandée par les circonstances. Il s'agit d'un cas d'application de l'art. 3
al. 2 CC (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 6 ad art. 200 CO). L'on trouve en
doctrine l'avis selon lequel l'art. 200 al. 2 CO exige une négligence
grossière de l'acheteur (Giger, Berner Kommentar, 1979, n. 18 s. ad art.
200 CO) ; d'aucuns réfutent ce point de vue tout en concédant qu'il ne faut
pas poser des exigences trop élevées à l'égard de l'acheteur, les
circonstances concrètes étant déterminantes (Venturi/Zen-Ruffinen, op.
cit., n. 7 ad art. 200 CO).

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La « dissimulation frauduleuse » au sens de l'art. 199 CO
couvre des comportements de dol, de tromperie intentionnelle (TF
4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 ; TF 4A_301/2010 du 7
septembre 2010 consid. 3.2 ; cf. ATF 81 II 138 consid. 3 p. 141 ;
Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 3 ad art. 199 CO ; Pedrazzini, La
dissimulation des défauts, Fribourg 1992, nn. 40 ss, spéc. n. 85 s. et nn.
486 ss ; Giger, op. cit., n. 30 s. ad art. 199 CO). Elle est notamment
réalisée lorsque le vendeur omet d'aviser son cocontractant d'un défaut
alors qu'il a une obligation de renseigner, laquelle peut découler des
règles de la bonne foi. Savoir s'il existe un devoir d'informer dépend des
circonstances du cas concret. Le vendeur est tenu de détromper l'acheteur
lorsqu'il sait – ou devrait savoir – que celui-ci est dans l'erreur sur les
qualités de l'objet (Pedrazzini, op. cit., n. 438 ; Merz, Berner Kommentar,
1962, n. 271 ad art. 2 CC), ou lorsqu'il s'agit d'un défaut (notamment
caché) auquel l'acheteur ne peut de bonne foi pas s'attendre, et qui revêt
de l'importance pour celui-ci (ATF 131 III 145 consid. 8.1 ; ATF 66 II 132
consid. 6 ; Pedrazzini, op. cit., n. 438 ; Giger, op. cit., nn. 42 et 44 ad art.
199 CO). Le vendeur est dispensé d'informer l'acheteur lorsqu'il peut de
bonne foi partir du principe que l'acheteur va s'informer lui-même, qu'il va
découvrir le défaut sans autre, sans difficultés (ohne weiteres, selon
l'expression de Giger, op. cit., n. 43 ad art. 199 CO, cité à l'ATF 116 II 431
consid. 3a ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 ; TF 4A_70/2011
du 12 avril 2011 consid. 4.1 ; TF 4C.16/2005 du 13 juillet 2005 consid. 2.1,
in RNRF 2007 281 ; Pedrazzini, op. cit., n. 440 ; Lörtscher, Vertragliche
Haftungsbeschränkungen im schweizerischen Kaufrecht, Zurich 1977, p.
139 s.). La dissimulation doit être intentionnelle ; le dol éventuel suffit (TF
4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2).
S'agissant du rapport entre les art. 199 et 200 al. 2 CO, le
Tribunal fédéral souligne parfois que le devoir d'informer tombe lorsque le
vendeur peut admettre que l'acheteur découvrira sans autre le défaut, et
que tel est en principe le cas lorsque l'acheteur devrait le découvrir en
faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances (cf.
notamment TF 4A_70/2011 du 12 avril 2011 et TF 4C.16/2005 du 13 juillet
2005). Ceci dit, la doctrine dominante soutient, en s'appuyant sur un arrêt

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ancien (ATF 66 II 132 consid. 5 in fine), que le vendeur agissant de
manière dolosive ne peut pas se prévaloir de la négligence de l'acheteur
(Tercier et al. op. cit., n. 698 ; Honsell, in : Honsell et al. [éd.], Basler
Kommentar, Obligationenrecht I, 6e éd., Bâle 2015, n. 4 ad art. 200 CO ;
Pedrazzini, op. cit., nn. 1013 ss ; Giger, op. cit., n. 26 ad art. 200 CO). Est
donc décisive la question de savoir si le vendeur, dans les circonstances
concrètes, est autorisé à supposer que l'acheteur découvrira le défaut. La
tromperie intentionnelle est déjà réalisée lorsque le vendeur qui connaît le
défaut envisage et accepte la possibilité que l'acheteur ne le découvre pas
(TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1).
3.3 En l’espèce, la recourante rend vraisemblable, par les pièces
qu’elle a produites, qu’I.________, après l’obtention du permis d’habiter
délivré le 20 décembre 1991 qui attestait que les transformations
intérieures qu’il avait faites et la construction d’une annexe enterrée
étaient conformes aux plans mis à l’enquête en 1990, a notamment
réalisé des travaux dans cette annexe, ainsi que dans la maison, qui
n’avaient jamais été mis à l’enquête, d’une part, et que, s’ils l’avaient été,
n’auraient pas été autorisés, d’autre part, l’annexe n’étant en particulier
pas habitable. Il y a donc selon toute vraisemblance un défaut entachant
l’immeuble en cause, vendu par acte authentique du 31 janvier 2007, qui
a entraîné une moins-value sur le prix de l’immeuble (cf. l’expertise privée
[...], qui estime celle-ci à 105'000 francs).
La Procureure retient qu’il n’y a pas eu de comportement
astucieux de la part d’I.________, et que celui-ci n’a pas dissuadé la
recourante de procéder aux vérifications les plus élémentaires.
A ce stade, à savoir sans qu’aucune enquête n’ait été menée,
ces conclusions ne sauraient être confirmées. D’abord, il ressort des
courriers échangés au début de l’année 1990 entre la Municipalité de [...]
et I.________, par son architecte, au sujet des travaux que celui-ci entendait
dans un premier temps entreprendre – qui n’ont pas été jugés conformes
si bien qu’il avait dû modifier son projet – qu’il ne pouvait ignorer que les
travaux qu’il a réalisés après la délivrance du permis d’habiter en 1991

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n’étaient pas autorisés ni légaux, puisqu’ils consistaient en partie à faire
ce qui lui avait été refusé au début de l’année 1990. Ensuite, à l’appui de
sa plainte, la recourante a exposé que, lors de la vente, I.________ lui avait
remis un plan de la villa mentionnant les locaux tels qu’ils se présentaient
à la date de la vente. Dans l’annexe, nommée « rez inférieur », se
trouvaient ainsi une pièce « bains-buanderie », une cave, un bureau, la
citerne et trois chambres, dont une avec entrée (P. 6/11). Ce plan, qui a
apparemment été réalisé par un professionnel, était de nature à laisser
penser à la recourante qu’il s’agissait d’un document qui avait un
caractère officiel. I.________ ne pouvait en outre pas ignorer que ce plan ne
faisait que ratifier une situation illégale ; le fait qu’il ait remis un tel
document, d’une part, et dissimulé lors des pourparlers le fait qu’il n’avait
pas de caractère officiel, et même que la situation qu’il présentait était
illégale et trompeuse, d’autre part, est un indice d’une tromperie par
commission (par actes concluants), respectivement par omission. Comme
déjà dit, au vu des circonstances, cette tromperie ne peut qu’être
intentionnelle. Enfin, toujours selon la plainte, postérieurement à la vente,
I.________ aurait non seulement continué à dissimuler la vérité à la
recourante, mais lui aurait donné en février 2013 l’assurance que tout
était en ordre en lui remettant le permis d’habiter délivré le 20 décembre
1991 et en attirant son attention sur le fait qu’il y était bien fait mention
de trois pièces (P. 6/12). Ces actes postérieurs peuvent également être de
nature à conforter la recourante dans son erreur par l’affirmation d’un fait
faux.
Ainsi, en conclusion, les faits dénoncés pourraient être
constitutifs d’une escroquerie par commission (par actes concluants pour
la remise du plan, par affirmation d’un fait faux postérieurement à la
vente) et/ou par omission improprement dite. A cet égard, il convient de
relever que, dans le courrier de février 2013 susmentionné, I.________
tutoie la recourante, l’appelle par son prénom (« Hello [...] »), lui donne
deux invitations pour une soirée de musique, conclut en écrivant « Amitiés
et au plaisir d’une prochaine rencontre » et, de manière manuscrite, en-
dessus de sa signature, ajoute « Bises ». Ces éléments permettent de
conclure qu’il existait, en tout cas en 2013, des relations étroites entre les

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parties qui pourraient avoir été de nature à créer, pour le vendeur, une
obligation de garant qui l’obligeait à renseigner la recourante sur les faits
en cause, et qui ont pu dissuader celle-ci de procéder à de plus amples
vérifications.
Au vu de ce qui précède, c’est à raison que la recourante
invoque la violation du principe in dubio pro duriore. Le recours doit ainsi
être admis et la cause renvoyée à la Procureure afin qu’elle ouvre une
instruction contre I.________ sur les faits dénoncés dans la plainte déposée
le 17 décembre 2019. L’instruction devra également porter sur les
relations qu’entretenaient les parties à la date des pourparlers ayant
précédé la passation de la vente immobilière, ainsi que sur le statut
professionnel et social d’I.________, dans le but de déterminer si, pour
l’escroquerie par omission, celui-ci avait vis-à-vis de la dupe une obligation
de garant et, plus généralement, s’il existait un rapport de confiance ayant
pu dissuader celle-ci de procéder à de plus amples vérifications. La
recourante fait valoir à cet égard qu’ils se tutoyaient déjà à la date des
faits, et qu’I.________ était alors conseiller communal et directeur de l’[...]
([...]). Si tel était bien le cas, l’intimé occupait indubitablement une
position sociale de nature à inspirer confiance et à laisser penser qu’il
respectait les lois.
4. En définitive, le recours doit être admis, l’ordonnance
querellée annulée et la cause retournée au Ministère public de
l’arrondissement de l’Est vaudois pour qu’il ouvre une instruction et
procède dans le sens des considérants.
Les frais de la procédure de recours, constitués en l’espèce du
seul émolument d’arrêt (art. 422 al. 1 CPP), par 1'540 fr. (art. 20 al. 1 TFIP
[Tarif des frais de procédure et indemnités en matière pénale du 28
septembre 2010 ; BLV 312.03.1]), seront laissés à la charge de l’Etat (art.
428 al. 4 CPP).
La recourante, qui obtient gain de cause et qui a procédé avec
l’assistance d’un mandataire professionnel, a droit à une indemnité pour

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les dépenses occasionnées par l’exercice raisonnable de ses droits pour la
procédure de recours. Au vu du mémoire produit, cette indemnité sera
fixée à 750 fr. (2 heures et 30 minutes au tarif horaire de 300 fr.),
auxquels il convient d’ajouter des débours forfaitaires à concurrence de
2 % (art. 19 al. 2 TDC [Tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010 ; BLV 270.11.6], applicable par renvoi de l’art. 26a al. 6 TFIP), par 15
fr., plus un montant correspondant à la TVA, par 58 fr. 90, soit 823 fr. 90
au total, montant qu’il convient d’arrondir à 824 francs. Cette indemnité
sera laissée à la charge de l’Etat, en l’absence de partie succombante
(TF 6B_265/2016 du 1er juin 2016 consid. 2.3 et 2.4 in limine).
Par ces motifs,
la Chambre des recours pénale
prononce :
I. Le recours est admis.
II. L’ordonnance du 16 avril 2020 est annulée.
III. Le dossier de la cause est renvoyé au Ministère public de
l’arrondissement de l’Est vaudois pour qu’il procède dans le
sens des considérants.
IV. Les frais d’arrêt, par 1'540 fr. (mille cinq cent quarante francs),
sont laissés à la charge de l’Etat.
V. Une indemnité de 824 fr. (huit cent vingt-quatre francs) est
allouée à D.________ pour la procédure de recours, à la charge
de l’Etat.
VI. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :

- 16 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié, par l'envoi d'une copie complète, à :
- Me Laurent Trivelli, avocat (pour D.________),
- Ministère public central,
et communiqué à :
- Mme la Procureure de l’arrondissement de l’Est vaudois,
par l’envoi de photocopies.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
pénale devant le Tribunal fédéral au sens des art. 78 ss LTF (Loi sur le
Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ; RS 173.110). Ce recours doit être
déposé devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
notification de l'expédition complète (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :