vd_gerichte · XA11.037040 · 2014-08-29 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA11.037040-141230
456
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 29 août 2014
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Battistolo et Mme Crittin Dayen
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 257a, 269ss, 270 al. 1 CO; 308 al. 2 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par la L.________, à
Lucerne, défenderesse, contre le jugement rendu le 28 janvier 2014 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l'appelante d’avec Q.________ et
W.________, à Nyon, demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal voit :
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En fait :
A. Par jugement du 28 janvier 2014, dont les motifs ont été
adressés aux parties pour notification le 6 juin 2014, le Tribunal des baux
a dit que la clause n° 6 concernant les charges et taxes figurant en page 2
du bail à loyer conclu le 5 mai 2011 entre la défenderesse L.________ et les
demandeurs Q.________ et W.________, portant sur un appartement de 3,5
pièces au 2ème étage de l'immeuble sis à la route du [...] à Nyon, est nulle
(I), que la défenderesse doit restituer aux demandeurs la somme de
6'805 fr. 25 à titre de frais accessoires versés en trop pour la période du
16 juin 2011 au 31 janvier 2014 (II), que le loyer initial mensuel de
l'appartement précité que les demandeurs louent à la défenderesse est
fixé à 1'194 fr. 50 charges comprises (III), que la défenderesse doit
restituer aux demandeurs la somme de 26'160 fr. 75 à titre de loyers
payés en trop pour la période du 16 juin 2011 au 31 janvier 2014 (IV) et
que le jugement est rendu sans frais judiciaires ni dépens (V), toutes
autres ou plus amples conclusions étant rejetées (VI).
En droit, les premiers juges ont considéré qu'une des
conditions de l'art. 270 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911;
RS 220) était réalisée, soit la situation sur le marché local du logement, de
sorte qu'il y avait lieu d'examiner si le loyer initial était abusif au sens des
art. 269ss CO. Ils ont vérifié si le loyer initial procurait à la bailleresse un
rendement excessif en se fondant sur la jurisprudence constante du
Tribunal fédéral, selon laquelle le rendement net des fonds propres ne doit
pas dépasser d'un demi pour cent le taux de l'intérêt hypothécaire de
référence retenu par le Département fédéral de l'économie. Sur la base
des pièces produites par la bailleresse, les premiers juges ont considéré
que le rendement annuel des fonds propres investis dans l'immeuble
pouvait être de 458'291 fr. 69, que les charges de l'immeuble se
montaient à 97'071 fr. 25 et que l'état locatif annuel admissible était donc
de 555'362 fr. 94. Au vu de la surface de l'appartement des locataires, les
premiers juges ont estimé que le loyer mensuel devait être fixé à 1'194 fr.
50 et que le loyer payé en sus depuis la conclusion du bail devait être

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restitué aux locataires. Les premiers juges ont également admis que la
clause sur les frais accessoires ne remplissait pas les exigences de clarté
et de précision imposées par la jurisprudence, qu'elle était donc nulle et
que les charges payées en sus du loyer par les locataires devaient leur
être restituées.
B. Par acte du 4 juillet 2014, la L.________ a interjeté appel contre
ce jugement en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à
sa réforme en ce sens que les conclusions de la demande d'Q.________ et
W.________ du 28 septembre 2011 sont rejetées et, subsidiairement, à son
annulation.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. La L.________ a acquis, selon acte notarié du 21 avril 2004,
l'immeuble sis route du [...], à Nyon, pour un montant de 13'900'000 fr.,
montant payé entièrement au moyen de fonds propres. L'immeuble
comprend des places de parc et garages, pour un montant évalué à
663'698 francs.
Les droits de mutation se sont élevés à 458'700 fr. et les frais
de notaire à 38'230 francs.
2. Par contrat signé le 5 mai 2011, la L.________ a remis en
location à Q.________ et W.________ un appartement de trois pièces et demi
sis au deuxième étage de la route du [...], à Nyon, pour une durée initiale
allant du 16 juin 2011 au 30 juin 2012, puis renouvelable d'année en
année. Le loyer mensuel net a été fixé à 2'025 fr. et l'acompte de charges
à 250 fr. par mois. Le taux hypothécaire alors en vigueur était de 2.75%.
Le loyer a été communiqué aux locataires par formule officielle du 4 mai
2011, laquelle précisait que l'adaptation des charges faisait suite à
l'introduction de nouveaux frais accessoires.

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Le bail contient en page 2 une clause intitulée "charges et
taxes" libellée comme il suit:
3. Par demande adressée au Tribunal des baux le 28 septembre
2011, Q.________ et W.________ ont pris, avec suite de frais et dépens, les
conclusions suivantes:
"I. Le loyer mensuel net et l'acompte de charges fixés dans le
bail à loyer du 5 mai 2011 sont abusifs.
II. La clause 6.2 du bail à loyer du 5 mai 2011 concernant les
frais accessoires est nulle et de nul effet.
III. Le loyer mensuel net dû par les locataires à la bailleresse
est fixé à 1'500.- (mille cinq cents francs).
IV. Les montants versés en trop par les locataires depuis le
début du bail leur sont restitués dans les 10 jours dès
jugement définitif et exécutoire."
Le 21 février 2013, la L.________, par le biais de sa gérance, a
fait parvenir aux locataires un avenant au bail précisant que, "sur la base
du décompte de charges du 1er janvier au 31 décembre 2011, nous avons
retenu les libellés des frais effectivement mis à votre charge. Les postes

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mentionnées en sus dans le libellé du bail ont ainsi été retirés." Cet
avenant, qui n’a pas été signé par les locataires, comporte la clause
suivante :

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"6. Charge et taxes
Le locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des charges et
taxes publiques suivantes:
6.1 les frais de chauffage et de préparation d'eau chaude, à savoir les
dépenses effectives directement en rapport avec l'utilisation de l'installation de
chauffage ou de l'installation générale de préparation d'eau chaude; le
détartrage de l'installation d'eau chaude, des chauffe eaux et des conduits; le
relevé, le décompte et l'entretien des appareils lorsque les frais de chauffage
sont calculés de manière individuelle; en cas de chauffage à distance, le coût
total des prestations de fournisseur; les frais de surveillance du chauffage (ou le
salaire chauffeur), le travail administratif qu'occasionne l'exploitation de
l'installation de chauffage.
6.2 les frais accessoires suivants:
les taxes d'épuration des eaux usées et égouts; les taxes et frais pour
l'enlèvement des ordures ménagères, les taxes de fourniture d'eau potable, la
fourniture d'eau froide et d'eau chaude, la consommation de courant pour les
installations communes, les frais de conciergerie (salaires, charges sociales,
matériel et fournitures, prestations de tiers), les frais de déneigement, les frais
de maintenance et d'entretien des installations communes (ascenseurs,
surveillance, téléalarme, détection, alarme incendie, parking), les frais
d'entretien des jardins, pelouses, arbres, haies et arbuste, les frais d'éclairage
des chemins d'accès de la propriété, le travail administratif qu'occasionne
l'établissement du décompte de charges.
6.3 Acompte de charges: un décompte de charges est établi une fois par an,
avec les frais effectivement engagés durant la période écoulée."
Le 24 juin 2013, la L.________ a conclu au rejet de la demande.
Lors de l'audience du 25 juin 2013, Q.________ et W.________
ont modifié leur conclusion III en ce sens que le loyer mensuel net est fixé
à 950 francs. La L.________ a conclu au rejet de cette conclusion.
A l'audience du 28 janvier 2014, Q.________ et W.________ ont
encore modifié leur conclusion II en ce sens que c'est la clause "charges et
taxes" figurant en page 2 de leur bail qui est nulle et de nul effet et
précisé, s'agissant de la conclusion IV, qui concerne tant le loyer initial que
les frais accessoires, qu'à ce jour le montant à restituer aux locataires, à
titre de frais accessoires versés en trop, est de 6'805 fr.25. La L.________ a
conclu à libération.
4. L’indice suisse des prix à la consommation (IPC) a varié de
103.6 en avril 2004 à 110.5 en avril 2011 (base 2000), soit une différence
de 6.9 points.

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En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2010 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui y a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions supérieures à 10'000 fr., l'appel est recevable à la forme.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC).
3. Dans un premier moyen, l'appelante conteste l'application de
la jurisprudence du Tribunal fédéral selon laquelle le rendement net des
fonds propres ne doit pas dépasser d'un demi pour cent le taux de l'intérêt
hypothécaire de référence retenu par le Département fédéral de
l'économie. Elle fait valoir que les circonstances ont évolué de manière
importante depuis l'époque où cette jurisprudence a vu le jour, soit il y a
plus de trente ans. L'appelante relève que le rendement net qui a été
retenu par les premiers juges est largement inférieur au rendement des

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autres placements de capitaux, en particulier des obligations et des
actions. Pour le surplus, elle invoque une violation de son droit d'être
entendue au motif que les premiers juges n'ont pas pris position sur tous
ses arguments et faits.
3.1 Aux termes de l’art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le
montant du loyer initial et en demander la diminution dans les 10 jours qui
suivent la réception de la chose s'il a une raison d'admettre qu'il est abusif
au sens des art. 269 et 269a CO, soit s'il procure au bailleur un rendement
excessif.
Le rendement déterminant est le rendement net des fonds
propres investis par le bailleur. Le Tribunal fédéral admet de jurisprudence
constante que le rendement net des fonds propres ne doit pas excéder de
plus d'un demi pour cent le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué pour
les prêts hypothécaires en premier rang (ATF 123 III 171 c. 6a; ATF 122 III
257, JT 1997 I 595 c. 3a; ATF 120 III 100 c. 6b/aa; ATF 112 II 149 c. 2b). Il
s'agissait pour les anciennes hypothèques du taux pratiqué par la banque
cantonale du lieu de situation de l'immeuble. Aujourd'hui, le taux
hypothécaire est celui établi par le Département fédéral de l'économie
(Lachat, Commentaire romand du Code des obligations I, 2e éd., Bâle
2012, n. 4 ad art. 269 CO). Le Tribunal fédéral considère que le taux de
l'intérêt hypothécaire correspond au revenu de placements de capitaux
comparables à l'investissement immobilier et qu'une faible majoration
peut être admise au regard du caractère de la législation, qui se limite à
sanctionner les abus (ATF 112 II 149 c. 2b). Cette pratique est également
reconnue par la doctrine (Lachat, ibidem; Conod, in Bohnet/Montini,
Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n. 55 ad art. 269
CO; Weber, Basler Kommentar, 5e éd., 2011, n. 7 ad art. 269 CO).
3.2 En l'espèce, l'appelante invoque que "bien du temps s'est
écoulé" depuis la première jurisprudence en la matière et que les
circonstances se sont modifiées de manière très importante. Elle reconnaît
toutefois elle-même que la règle du taux n'excédant pas d'un demi pour
cent le taux de l'intérêt hypothécaire "est un pilier du raisonnement en la

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matière" et cite à cet égard de nombreux auteurs, dont les parutions les
plus récentes datent de 2012 seulement et qui ne remettent pas en cause
cette pratique. Elle ne mentionne en revanche aucun courant doctrinal qui
irait à l'encontre de cette jurisprudence et se contente en définitive
d'invoquer son avis et ses intérêts d'investisseur immobilier.
Le changement de circonstances invoqué par l'appelante, soit
une baisse conséquente du taux hypothécaire, n'est au demeurant pas
nouveau puisqu'il dure maintenant depuis plusieurs années sans que cela
n'ait amené à un changement de jurisprudence de la part du Tribunal
fédéral.
En l'état, il ne se justifie donc pas de procéder à un
changement de pratique. Les premiers juges ont relevé, à juste titre, que
les actions et obligations constituent des placements nettement plus
risqués que l'immobilier, que les obligations de caisse des banques suisses
ont un rendement notoirement plus faible que l'immobilier et que ces
différences de rendement, fondées essentiellement sur les risques propres
aux divers investissements, ne justifient pas un revirement de
jurisprudence. Leurs considérations sont pertinentes et adéquates et
peuvent ainsi être confirmées.
Quant au critère des loyers comparatifs invoqué par
l'appelante, il convient de relever que le Tribunal fédéral a posé le principe
d'une prééminence du critère absolu du rendement net de l'art. 269 CO
par rapport à celui des loyers usuels du quartier de l'art 269a let. a CO
(ATF 124 III 310; TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 c. 3.2; TF
4A_276/2011 du 11 octobre 2011 c. 5.2.1).
3.3 Si le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst.
(Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 ; RS
101) implique l'obligation pour l'autorité de motiver sa décision, il suffit
que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et
sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse
se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de

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cause. Il n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens
de preuve et griefs invoqués par les parties mais peut au contraire se
limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige
(TF 4A_2/2013 c. 3.2.1.2; ATF 134 I 83 c. 4.1 et les arrêts cités).
En l'espèce, les premiers juges n'ont effectivement pas discuté
tous les taux de placements de capitaux invoqués par l'appelante. Ils ont
toutefois répondu à l'argument soulevé, examiné et discuté les critères
déterminants pour apprécier si un changement de circonstances justifiait
une modification de la jurisprudence. L'appelante a en outre pu faire valoir
ses arguments en instance d'appel. Il n'y a dès lors ni violation du droit
d'être entendu de l'appelante ni arbitraire de la part des premiers juges
qui auraient "ignoré et passé sous silence des éléments importants du
raisonnement de l'appelante".
3.4 Pour le surplus, l'appelante ne conteste pas le calcul du
rendement net des fonds propres investis et du rendement net admissible
de l'appartement. Le loyer mensuel initial admis par les premiers juges
peut dès lors être confirmé.
4. Dans un second moyen, l'appelante conteste que la clause n°
6 du contrat de bail concernant les frais accessoires soit nulle, en se
fondant notamment sur un jugement bâlois selon lequel une liste de frais
accessoires à payer séparément, apparaissant dans les conditions
générales d'un contrat, suffit à l'exigence de l'art. 257a al. 2 CO lorsqu'elle
est facilement repérable et qu'elle correspond à l'usage général.
4.1 Selon l’art. 257a CO, les frais accessoires, dus pour les
prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de
la chose, ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu
spécialement. L’art. 257b al. 1er CO précise que, pour les habitations, on
entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des
prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que frais de

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chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les autres
contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose.
Les frais accessoires sont en principe à la charge du bailleur, le
locataire ne pouvant se voir réclamer que les frais mentionnés
expressément et clairement dans le contrat. En l’absence d’une
convention expresse, ces frais sont compris dans le loyer. Le renvoi à une
annexe standardisée du contrat, comme “les dispositions générales pour
baux d’habitation”, ne suffit pas. On ne peut pas attendre du locataire
qu’il se fasse une idée de quels frais accessoires il aura à s’acquitter par
une consultation attentive des conditions du contrat. Il a bien plutôt droit à
ce que lui soient facturés les seuls frais accessoires qui figurent dans le
contrat de manière claire et précise. Le Tribunal fédéral a d'ailleurs
confirmé cette jurisprudence à plusieurs reprises (ATF 135 III 591 c. 4.3.1
et les réf. citées ; TF 4P.309/2004 du 8 avril 2005, in CdB 2005, p.11
concernant les taxes d'épuration et d'égout). La cour cantonale s'est
également ralliée à cette jurisprudence (CREC 25 mai 2012, 190/I).
4.2 En l'espèce, c'est en vain que l'appelante se prévaut d'une
jurisprudence bâloise, datant de 2005, puisque celle-ci ne saurait faire
obstacle à la jurisprudence fédérale dûment citée par les premiers juges et
dont l'application est exempte de toute critique. Les considérants
développés par le tribunal des baux pour constater que la clause
contestée ne remplit pas les exigences de clarté et de précision imposées
par la jurisprudence sont adéquats et peuvent être confirmés par adoption
de motifs.
L'argument avancé par l'appelante est d'autant plus dénué de
pertinence qu'elle s'est elle-même conformée à la jurisprudence précitée
en faisant parvenir aux locataires, le 21 février 2013, un avenant
modifiant la clause litigieuse. Cet avenant, postérieur à la signature du
bail, n'a toutefois pas été signé par les parties et ne trouve donc pas
application en l'espèce.

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Ce second grief doit donc être rejeté et les calculs auxquels ont
procédé les premiers juges pour arrêter le montant dû par l'appelante aux
intimés à titre de frais accessoires versés en trop pour la période du 16
juin 2011 au 31 janvier 2014 confirmé par adoption de motifs.
5. En définitive, l'appel doit être rejeté dans la procédure de
l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'330 fr.
(art 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010;
RSV 270.11.5]), doivent être mis à la charge de l'appelante (art. 106 al. 1
CPC).
Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens, les intimés n'ayant pas
été invités à déposer une réponse.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'330 fr.
(mille trois cent trente francs), sont mis à la charge de
l'appelante L.________.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 1er septembre 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Nicolas Saviaux (pour L.________),
- Me Nicole Wiebach (pour Q.________ et W.________).

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La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La greffière :