vd_gerichte · XC12.037621 · 2015-05-26 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC12.037621-142198
258
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 26 mai 2015
__________________
Composition :M. COLOMBINI, président
Mmes Favrod et Crittin Dayen, juges
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 256 al. 1, 257f al. 2 et 3, 259b let. b, 260a al. 1 et 271 al. 1 CO
Statuant à huis clos, à la suite de l’arrêt du Tribunal fédéral
rendu le 17 octobre 2014, sur l’appel interjeté par G.________, à Yverdon-
les-Bains, contre le jugement rendu le 28 janvier 2013 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l’appelant d’avec A.V.________, à Cully, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1103

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 28 janvier 2013, dont les motifs ont été
envoyés le 9 août 2013 et reçus le 19 août 2013 par G.________, le Tribunal
des baux a dit que les résiliations de bail notifiées par le défendeur
G.________ à la demanderesse B.V.________ le 24 avril 2012 avec effet au
30 avril 2013 et le 23 juillet 2012 avec effet au 31 mars 2013, relatives à
l’appartement de trois pièces qu’elle occupe au rez-de-chaussée de
l’immeuble sis [...], à Cully, sont annulées (I), dit que la résiliation de bail
notifiée par le défendeur à la demanderesse le 21 juin 2012 avec effet au
31 juillet 2012, relative à l’appartement mentionné sous chiffre I, est
inefficace (II), rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (III) et
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont retenu que les travaux que la
fille de B.V.________ avait effectués dans le logement de mai à juillet 2012
n’étaient pas des travaux de rénovation ou de modification de la chose
louée soumis à autorisation du bailleur, mais de simples travaux
d’entretien auxquels elle pouvait elle-même procéder. En effet, il résultait
de l’instruction que l’appartement n’avait pas été régulièrement entretenu
depuis 1960 par les deux bailleurs successifs et que G.________ avait
connaissance que l’appartement était en très mauvais état, puisque les
successives demandes de travaux d’entretien de la locataire avaient
rarement été acceptées ou l’avaient été sous la réserve d’une hausse de
loyer, si bien que l’intéressée y avait renoncé, et que les témoins
T1.________ et T4._______, anciennes locataires de l’immeuble, avaient
confirmé que les deux bailleurs successifs avaient quasi-
systématiquement refusé de donner suite aux requêtes de travaux
d’entretien. Le tribunal a retenu qu’au cours de l’entrevue du 29 avril
2012 entre la fille de la locataire – cette dernière étant hospitalisée – et le
bailleur, il était clairement ressorti de l’attitude de ce dernier que la
fixation d’un délai convenable pour effectuer les travaux serait restée sans
effet et était dès lors superflue. Dans ces circonstances, les premiers juges
ont considéré que le congé notifié le 21 juin 2012 pour le 31 juillet 2012
était inefficace.

- 3 -
S’agissant des deux congés ordinaires, le deuxième ayant pour
but de corriger le premier qui n’avait pas été donné pour l’échéance
contractuelle, les premiers juges ont exposé qu’un lien de causalité entre
la demande de travaux du 24 avril 2012 de la locataire et la résiliation de
bail du même jour par le bailleur n’était pas établi, de sorte que le congé
représailles n’était pas prouvé. Quant au motif invoqué par le bailleur à
l’appui de la résiliation du bail à loyer, à savoir faire procéder à
d’importants travaux dans l’appartement afin d’y loger sa mère, le tribunal
a constaté que l’intéressé n’avait fourni aucun élément tendant à
démontrer la réalité de ses projets, que ce soit en relation avec
l’emménagement de sa mère ou avec les travaux envisagés, de sorte que
ce refus de collaboration laissait à penser que le bailleur cherchait à
cacher le véritable motif des deux congés et que ceux-ci devaient être
annulés.
Enfin, les premiers juges ont considéré que la liste des témoins
proposés par le bailleur au début de l’audience de jugement du 28 janvier
2013 était tardive et que sa demande tendant à la mise en œuvre d’une
inspection locale n’était pas utile dans la mesure où ils étaient
suffisamment renseignés par les pièces produites et les témoignages.
B. Par acte du 19 septembre 2013, G.________ a fait appel de ce
jugement en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce
sens que la résiliation du 23 juillet 2012 pour le 31 mars 2013 est valable,
subsidiairement que la résiliation ordinaire est valable (I), et qu’un court
délai est fixé à l’intimée pour quitter les lieux (II). Plus subsidiairement, il a
conclu à l’annulation du jugement litigieux, la cause étant renvoyée au
Tribunal des baux pour nouvelle instruction et nouveau jugement.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat prenant effet au 1er avril 1960, P.________ (ancienne
propriétaire) a remis à bail à C.V.________, époux de B.V.________, un

- 4 -
appartement de 3 pièces, [...][...], à Cully. C.V.________ est décédé en août
1977. Le loyer mensuel net était de 155 francs.
Le montant du loyer a été augmenté dix fois par la propriétaire
P.________ de 1966 à 1992. Au 1er avril 1992, le loyer mensuel était de
1'005 fr., plus 120 fr. de charges.
2. Le 6 avril 1973, C.V.________ a contesté la hausse de loyer
notifiée en raison de plusieurs inconvénients qu’il devait supporter dans
l’appartement. Il précisait que lorsqu’il avait loué le logement treize ans
auparavant, il avait procédé à ses frais à tous les aménagements
supplémentaires d’électricité, de papiers peints et de hotte d’aération
dans la cuisine. Il avait ensuite repeint deux fois la cuisine et la chambre
des enfants et une fois le salon, le tout sans que la propriétaire n’effectue
jamais aucuns travaux.
3. Le 19 mars 1981, P.________ a notifié à B.V.________ une hausse
de loyer de 100 fr., passant de 470 fr. à 570 fr., en raison des peintures
effectuées dans la cuisine et le corridor et de l’augmentation des charges
de l’immeuble. Elle ajoutait qu’elle ne pourrait effectuer les travaux dans
la salle de bains que si la locataire acceptait une nouvelle augmentation
mensuelle de 13 francs.
Le 24 mars 1981, A.V.________ a répondu qu’elle ne critiquait
pas l’augmentation concernant les charges de l’immeuble. En revanche,
elle contestait toute augmentation en rapport avec les peintures de la
cuisine et du corridor, même si elle les avait demandées, dès lors qu’il ne
s’agissait que de l’entretien normal de l’objet loué après vingt-et-un ans
d’habitation.
4. Le 9 décembre 1985, G.________, agissant au nom de
P.________, a résilié le bail à loyer de B.V.________ « pour la prochaine date
utile ». Un nouveau contrat de bail a été établi au nom de B.V.________ à
partir du 1er avril 1986. Conclu pour une durée initiale de trois ans, le bail
se renouvelait ensuite tacitement d’année en année, sauf avis de

- 5 -
dénonciation de l’une ou l’autre des parties donné au moins quatre mois à
l’avance. Le loyer mensuel net était de 820 francs.
5. Dans une lettre du 31 août 1990 adressée à la Fiduciaire
[...],B.V.________ a indiqué que la baignoire avait été réémaillée quatre ans
auparavant et qu’elle avait dû être réémaillée une année plus tard, son
état étant redevenu le même qu’avant les travaux. Elle annonçait que les
mêmes problèmes se présentaient à nouveau, à savoir que l’émail était
abîmé et continuait à se détériorer.
6. G.________ est propriétaire de l’immeuble depuis le 20 mai
2005, selon l’extrait du Registre foncier au dossier.
7. B.V.________ a été hospitalisée fin mars 2012, puis placée en
convalescence dans un EMS. De mai à juillet 2012, sa fille, A.V.________, et
son ami ont entrepris divers travaux dans l’appartement. Ils ont procédé à
la peinture des murs, des plafonds, des portes et des boiseries de tout
l’appartement, à la pose d’un parquet synthétique clipsé dans une des
chambres et le salon, à la réparation des WC qui coulaient, au
remplacement du carrelage du sol de la salle de bains et du corridor, du
faux-plafond de la salle de bains, de l’agencement de la cuisine et de la
baignoire, ainsi qu’à la mise en place d’une hotte dans la cuisine.
Les photographies au dossier montrent qu’avant les travaux
effectués par A.V.________, l’appartement était en très mauvais état,
notamment la baignoire dans un état indescriptible, la peinture des murs
jaunie et noircie, le faux-plafond de la salle de bains parsemé de trous, le
carrelage cassé, le parquet troué en raison de lames manquantes et la
cuisine très vétuste.
Hormis la réfection de la peinture de la cuisine et du corridor
en 1980 et le réémaillage de la baignoire en 1986, puis à nouveau en
1987, il est établi que l’appartement n’a pas été régulièrement entretenu
par les deux bailleurs successifs depuis 1960 en tout cas. Il est également

- 6 -
établi qu’il était difficile d’obtenir des travaux d’entretien de la part des
bailleurs.
8. A.V.________ et G.________ ont eu un entretien téléphonique le
24 avril 2012.
Le même jour, G.________ a adressé la lettre suivante à
B.V.________ :
« Je fais suite à l’entretien téléphonique que j’ai eu avec votre fille,
n’ayant pas pu vous atteindre. Elle m’a informée du fait que vous
aviez été hospitalisée et qu’il était vraisemblable que vous alliez
d’ici une année environ quitter votre logement.
Je l’ai informée du fait que je comptais reprendre votre logement
pour les besoins de ma famille, comptant y effectuer des travaux de
rénovation importants. Je vous adresse dès lors une résiliation.
Toutefois, pour vous laisser le temps de vous organiser, je mets un
terme éloigné, soit au 30 avril 2013 (…). »
Le même jour, A.V.________ a écrit à G.________ en ces termes :
« Je vous remercie pour l’aimable conversation de ce jour et
permettez moi de vous transmettre les informations suivantes.
En effet, ma Maman a été hospitalisée depuis quelques semaines et
devrait réintégrer son appartement à la fin du mois de mai 2012.
Aussi, je trouverais opportun d’effectuer entre temps quelques
travaux de réfection dans l’appartement, sachant que rien n’a été
entrepris depuis 1978.
Ci-dessous, j’ai l’avantage de vous faire la proposition suivante ;
Travaux à prévoir :
- Rafraîchissement (peinture uniquement) des deux chambres à
coucher, salon, cuisine et corridor.
- Rafraîchissement de la salle de bain, remise à niveau des
installations sanitaires (baignoire et WC), colmatage des trous

- 7 -
dans le plafond suite aux inondations de l’appartement du
dessus.
De mon côté, je m’occupe de trouver à meilleure (sic) prix les devis
nécessaires à ces travaux, sachant que ma maman prendra à sa
charge la remise en état des sols ainsi que du nettoyage de la cour
intérieure.
Je vous transmettrais prochainement le budget accompagné des
devis des différentes entreprises, afin que vous puissiez statuer
rapidement.
Je reste à votre entière disposition pour tout complément
d’information que vous jugerez utile ou nécessaire (…) »
9. G.________ a visité l’appartement de B.V.________ le 29 avril
2012, en présence d’A.V.________.
10. Par courriel du 23 mai 2012, G.________ a exposé à A.V.________
qu’il avait appris par différents voisins qu’elle serait en train d’emménager
avec son ami dans l’appartement de sa mère et que des travaux
conséquents seraient en cours sans qu’il n’en ait été informé. Il rappelait
que des travaux ne pouvaient pas être faits sans l’accord exprès du
bailleur.
Le 3 juin 2012, G.________ a informé B.V.________ que sa fille
n’avait pas répondu à son courriel du 23 mai 2012. Il lui a demandé de
prendre toute mesure pour cesser les travaux et remettre les choses en
l’état, ainsi que de lui faire savoir si elle allait réintégrer son logement.
11. Par lettre du 5 juin 2012, A.V.________ a écrit à G.________ en
ces termes :
« Je suis quelque peu étonnée que vous mentionnez dans votre
email du 23 mai et votre courrier du 3 juin, de ne pas être au
courant des travaux dans l’appartement de ma maman, Mme
B.V.________.

- 8 -
En effet, lors de notre conversation téléphonique du 24 avril, je vous
ai demandé des travaux de rafraîchissement (confirmation dans mon
courrier envoyé à la même date (copie en annexe), vous avez
répondu et envoyé par courrier recommandé, ceci le même jour, une
notification de résiliation de fin de bail.
Elle m’avait bien dit que si elle vous demandait des travaux de
rafraîchissement, vous ne manquerez pas de lui envoyer son congé,
ce qui confirme ces dires. C’est pour cela que ma maman n’a jamais
osé vous demander des travaux dans son appartement et qu’aucuns
travaux n’ont été entrepris depuis 1978.
Le dimanche 29 avril, lors de votre visite dans l’appartement de ma
maman, vous a (sic) pu constaté (sic) l’état de ce dernier et je vous
ai reparlé lors de cette visite, que je devais impérativement remettre
à niveau les sols, afin qu’il n’y ai (sic) plus aucun niveau entre le
corridor, la salle de bain, la cuisine et les chambres.
De ce fait, je me suis vue dans l’obligation de me débrouiller, ceci
afin que ma maman puisse réintégrer son appartement au plus vite,
cela était prévu pour la fin mai, mais vu l’ampleur des travaux, ma
maman réintégrera son appartement au 1er juillet.
Pour votre information, mon ami étant menuisier indépendant, il se
trouve donc être présent sur le chantier avec moi et ne sommes en
aucun cas en train d’aménager dans ce chantier, mais bel et bien en
train d’y travailler, afin que les travaux puissent être finis d’ici la fin
juin (…) »
Le 12 juin 2012, G.________ a répondu ce qui suit à
B.V.________ :
« (…) Le contenu de votre lettre est contesté. En particulier, la
chronologie n’est pas juste. J’ai dit à votre fille, dès notre première
conversation, que j’allais reprendre cet appartement pour des
besoins familiaux. C’était d’ailleurs la raison de mon appel
téléphonique du 24 avril 2012 lors duquel je l’ai informée de mes
intentions. J’ai également demandé à cette occasion à pouvoir visiter
l’appartement.

- 9 -
Votre fille indique que vous n’auriez pas demandé des travaux de
peur de recevoir une résiliation. Une telle affirmation est malvenue.
J’ai au contraire eu des égards pour vous que peu de propriétaires
auraient eu avec un locataire. Le loyer n’a pas varié depuis une
trentaine d’années, malgré le fait que la maison avait été rénovée
extérieurement. Vous avez pu bénéficier d’un appartement bien
placé, dans une localité très prisée, pour un loyer inférieur à celui
d’un studio.
La résiliation a été annoncée oralement à votre fille le 24 avril et a
été faite par écrit avant que j’aie pris connaissance de son courrier.
C’est au contraire votre fille qui tente, par l’envoi d’un courrier juste
après notre discussion téléphonique, qui cherche indûment à faire
passer la résiliation pour une mesure de représailles.
Je vous demande une nouvelle fois d’interrompre les travaux en
cours, qui ne sont pas autorisés. Je constate par ailleurs que votre
fille a apparemment emménagé avec sa famille, alors que je n’ai
reçu de votre part aucune demande de pouvoir sous-louer votre
logement (…). »
12. Le 13 juin 2012, le Dr [...], interniste et allergologue FMH, a
attesté que B.V.________ réintégrerait son domicile dès le 1er juillet 2012 et
qu’il était nécessaire que les seuils de son appartement soient éliminés en
raison d’une affection médicale entraînant des chutes fréquentes.
B.V.________ percevait une allocation pour impotent (degré
grave) de l’assurance-invalidité depuis le 1er juin 2012. Le 22 juin 2012,
A.V.________ a déménagé chez sa mère afin de s’occuper d’elle.
13. Le 21 juin 2012, G.________ a résilié le bail à loyer de
B.V.________ avec effet au 31 juillet 2012, aux motifs suivants : « Travaux
importants effectués sans autorisation du bailleur, dommages volontaires
à la propriété malgré mises en garde du bailleur ».
14. B.V.________ a contesté les résiliations des 24 avril 2012 et 21
juin 2012 auprès de la Commission de conciliation du district de Lavaux-
Oron (ci-après : la Commission de conciliation). Compte tenu de

- 10 -
l’opposition des deux parties à sa proposition de jugement du 2 juillet
2012, la Commission de conciliation leur a délivré une autorisation de
procéder le 15 août 2012.
Locataire et bailleur ont déposé chacun une demande devant
le Tribunal des baux, respectivement les 14 et 18 septembre 2012.
B.V.________ a conclu principalement à la nullité et à l’annulation des
résiliations des 24 avril 2012 et 21 juin 2012, subsidiairement à la
prolongation du bail pour une durée maximale. G.________ a conclu
principalement à l’entrée en force, subsidiairement à la validité de la
résiliation du 21 juin 2012 et plus subsidiairement à la validité de la
résiliation du 24 avril 2012. Il a précisé qu’il entendait loger sa mère dans
l’appartement litigieux, celle-ci souffrant de problèmes importants de
mobilité.
15. Le 23 juillet 2012, G.________ a à nouveau résilié le bail à loyer
de B.V.________ avec effet au 31 mars 2013, sans motivation, pour corriger
la première résiliation qui n’avait pas été donnée pour l’échéance
contractuelle. La Commission de conciliation a délivré une seconde
autorisation de procéder.
Locataire et bailleur ont à nouveau déposé chacun une
demande devant le Tribunal des baux, respectivement les 26 octobre et
19 novembre 2012. A.V.________ a conclu principalement à la nullité et à
l’annulation de la résiliation du 23 juillet 2012, subsidiairement à la
prolongation du bail pour une durée maximale. G.________ a conclu à la
validité de la résiliation du 23 juillet 2012.
Chaque partie a conclu au rejet de la demande de l’autre.
16. Par lettre du 31 octobre 2012, les parties ont été citées à
comparaître le 28 janvier 2013 et un délai au 29 novembre 2012 leur a été
imparti pour indiquer leurs moyens de preuve.

- 11 -
17. Le 28 novembre 2012, la Présidente du Tribunal des baux a
joint les deux causes ouvertes par A.V.________ et G.________ en vue d’une
instruction et d’un jugement communs.
18. Le 29 novembre 2012, G.________ a requis la tenue d’une
inspection locale. Le 3 décembre 2012, la Présidente du Tribunal des baux
a répondu que l’opportunité de procéder à une inspection locale serait
examinée au cours de l’audience à venir.
Le 12 décembre 2012, dans le délai prolongé, B.V.________ a
requis l’assignation des témoins T1.________, T2.________, T3.________ et
T4._______, ainsi que celle de la mère du bailleur.
Le 14 décembre 2012, la Présidente du Tribunal des baux a
imparti à G.________ un délai au 9 janvier 2013 afin d’indiquer les nom,
prénom et adresse de sa mère, afin de la citer comme témoin.
19. L’audience d’instruction et de jugement a eu lieu le 28 janvier
2013.
G.________ a produit un bordereau de pièces et une liste de
témoins amenés, à savoir T5.________ et T6.________. Il a exposé que la
pièce requise 152 (toute pièce permettant d’établir les travaux effectués
dans l’appartement de B.V.________ depuis 1992 à ce jour) n’existait pas,
car il n’y avait pas eu de travaux dans l’appartement depuis cette date. Il
a indiqué qu’aucun appartement de l’immeuble n’était loué à un membre
de sa famille. B.V.________ a réitéré sa requête tendant à l’audition de la
mère du bailleur. G.________ s’y est opposé.
Quatre témoins ont été entendus :
- T1.________ a déclaré qu’elle avait habité dans le même
immeuble que B.V.________ de 1985 à 1997. Elle connaissait bien
B.V.________. Elle était allée plusieurs fois dans son appartement et devait
aller chez elle lorsqu’il n’y avait plus de chauffage. Le logement était très

- 12 -
sombre. Elle connaissait également G.________ en tant que représentant de
la propriétaire, puis propriétaire de l’immeuble. G.________ avait résilié le
bail de son appartement pour y loger un membre de sa famille sans dire
de qui il s’agissait. A sa connaissance, l’appartement avait été reloué à un
couple avec un enfant, qui n’étaient pas des membres de sa famille. Elle
était allée à l’Asloca mais elle ne se souvenait plus ce qu’on lui avait
conseillé de faire ou si elle avait contesté la résiliation. Elle était partie à
contrecoeur. Il n’y avait eu aucuns travaux de rénovation lorsqu’elle avait
emménagé dans son logement. Il était difficile d’obtenir des travaux
d’entretien et, pendant la durée de son bail, le bailleur n’avait procédé à
aucuns travaux d’entretien. Elle avait repeint l’appartement à ses frais et
elle devait s’occuper elle-même du chauffage et de la purge des
radiateurs.
- T2.________, ami d’A.V.________, a déclaré qu’il connaissait
B.V.________. Il a confirmé qu’il avait procédé à plusieurs travaux dans
l’appartement de B.V.________. A son avis, l’appartement était insalubre
avant les travaux et l’immeuble était mal entretenu. A.V.________ était
allée vivre chez sa mère car elle avait pris conscience de ses besoins. Son
amie et lui n’avaient appris qu’après coup qu’elle pourrait hériter du bail.
L’appartement comportait beaucoup de désavantages, car la terrasse était
inutilisable, il n’y avait pas de stores, les fenêtres n’avaient jamais été
changées, l’une d’elles ne fermant par ailleurs plus, la chaudière se situait
dans l’appartement et faisait beaucoup de bruit, le boiler coulait et le sol
était moisi.
- T3.________ a déclaré qu’elle était amie avec B.V.________,
qu’elle connaissait depuis 1978. Elle lui rendait régulièrement visite. A sa
connaissance, il n’y avait jamais eu de travaux dans le logement jusqu’à
ceux entrepris par sa fille dernièrement. Avant ces travaux, l’appartement
était à la limite de l’insalubrité et elle n’aurait pas voulu y habiter. Tout
était très sombre, triste et pas très propre. Elle ignorait si B.V.________
avait demandé au bailleur d’effectuer des travaux. A.V.________ était allée
vivre chez sa mère, car cette dernière ne pouvait plus y rester seule.
Même remis en état, l’appartement n’était pas pratique, car il y avait peu

- 13 -
de lumière, plusieurs pièces donnaient sur la rue, la cuisine donnait sur
une cour intérieure moche et la chaufferie dans l’appartement faisait un
bruit de fond.
- T4._______ a déclaré qu’elle avait habité l’immeuble pendant
environ sept ans jusqu’en 2007 ou 2008. Elle connaissait B.V.________ et
entretenait de bons rapports de voisinage avec elle. Elle était allée
quelquefois dans l’appartement, qui était sombre et vétuste. Elle savait
que B.V.________ avait demandé des travaux à G.________, notamment à
cause de la chaudière. Durant son bail, elle n’avait vu aucuns travaux
effectués dans l’appartement, hormis des travaux sur la façade. Il était
difficile en général d’obtenir des travaux de la part du bailleur. Elle était
partie d’elle-même.
B.V.________ a renoncé à sa réquisition d’inspection locale.
G.________ a maintenu ses demandes d’inspection locale et d’audition de
témoins, lesquelles ont été rejetées sur le siège par le tribunal.
20. B.V.________ est décédée le 5 septembre 2013.
D. Par arrêt du 10 décembre 2013, la Cour d’appel civile a rejeté
l’appel formé par G.________ contre le jugement du Tribunal des baux du
28 janvier 2013.
La Cour d’appel civile a constaté que l’appelant ne remettait
pas en cause l’inefficacité de la résiliation extraordinaire du 21 juin 2012
dans ses conclusions, de sorte que tous les griefs y relatifs n’étaient pas
utiles à l’examen du litige. Les réquisitions de l’appelant tendant à la
tenue d’une inspection locale et à l’audition des témoins T5.________ et
T6.________ devaient être rejetées, dès lors qu’elles concernaient les
circonstances de fait relatives au congé extraordinaire. S’agissant de la
résiliation de bail ordinaire du 23 juillet 2012 pour le 31 mars 2013, la
Cour d’appel civile a retenu que le bailleur n’avait pas contribué à la
vérification des deux motifs invoqués à l’appui de la résiliation, à savoir la
rénovation de l’appartement et l’installation de sa mère dans le logement

- 14 -
litigieux pour des raisons de mobilité. Dans la mesure où il n’existait aucun
indice en faveur de la réalité de ces deux motifs, on ne pouvait qu’en
déduire que le bailleur cherchait à cacher la véritable raison de la
résiliation du bail à loyer, de sorte que celle-ci devait être annulée.
E. Par arrêt du 17 octobre 2014, le Tribunal fédéral a admis le
recours formé par G.________, annulé l’arrêt de la Cour d’appel civile du 10
décembre 2013 et renvoyé la cause à la cour cantonale pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.
Après instruction d’office, le Tribunal fédéral a retenu
qu’A.V.________ succédait dans les droits et obligations de sa mère et que
le rubrum de l’arrêt devait être modifié en ce sens. Les conclusions stricto
sensu du mémoire d’appel contenaient une contradiction, dès lors que
l’appelant y demandait que soient déclarées valables principalement la
résiliation ordinaire du 23 juillet 2012 et, subsidiairement, à nouveau la
résiliation ordinaire. Cependant, il ressortait clairement des motifs de
l’appel que l’appelant demandait à la Cour d’appel civile de considérer que
la résiliation extraordinaire du 21 juin 2012 était valable, de sorte que la
conclusion contradictoire de l’appelant devait être considérée comme une
erreur de plume. La cour cantonale avait ainsi fait preuve de formalisme
excessif et violé l’art. 29 al. 1 Cst. (Constitution fédérale de la
Confédération suisse du 18 avril 1999 ; RS 101).
F. Les parties ont été invitées à se déterminer sur l’arrêt du
Tribunal fédéral.
Le 29 janvier 2015, G.________ a exposé que si les documents
produits, notamment les photographies, ne devaient pas suffire à
démontrer l’existence de travaux effectués sans droit, il y aurait lieu
d’ordonner une inspection locale et l’audition de témoins.
A.V.________ ne s’est pas déterminée dans le délai imparti.

- 15 -
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dans les
affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente, est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC).
Pour décider si la voie de l’appel ou du recours est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse calculée selon le droit fédéral. Celle-
ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la
date pour laquelle un nouveau congé aurait pu être donné. En principe, la
durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e
CO consacre l’annulabilité d’une résiliation (JT 2011 III 83 et les réf.
citées). Le délai de protection court à compter de la fin de la procédure
judiciaire (TF 4C.441/2006 du 23 mars 2007 c. 2.2 et l’arrêt cité).
En l’espèce, le loyer mensuel net était de 1'005 fr. au 1er avril
1992. Interjeté en temps utile (art. 311 al. 1 CPC) par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions d’au moins 10'000 fr. devant le tribunal de première instance,
l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43
c. 2 et les réf.).

- 16 -
3. a) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l’appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit
indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 et les réf.).
b) En l'espèce, même si les pièces 9 et 10 produites par
l’appelant indiquent une date postérieure à celle du jugement attaqué
(attestation de la mère de l’appelant du 14 septembre 2013 et certificat
médical du Dr [...] du 17 septembre 2013), elles ne sont pas recevables
dès lors qu’il ne s’agit pas de faits nouveaux et qu’elles auraient pu être
apportées en première instance. Il en va de même en ce qui concerne les
pièces 11 à 15 (divers courriers antérieurs à l’audience de jugement du 28
janvier 2013).
4. a) L’appelant requiert l’audition des témoins T5.________ et
T6.________. Cette réquisition formulée au cours de l’audience de jugement
du 28 janvier 2013, soit après le délai imparti au 29 novembre 2012 dans
la citation à comparaître pour indiquer les moyens de preuve, était déjà
tardive en première instance. Elle l’est en appel également. Au
demeurant, on ne discerne pas sur quels faits pertinents de la cause, ces
deux témoins, soit la locataire du premier étage et une habitante de Cully
qui a signalé les travaux au propriétaire afin d’obtenir l’appartement pour
elle-même, pourraient être entendus.
b) L’appelant sollicite la mise en œuvre d’une inspection locale
qu’il avait requise le 29 novembre 2012 et au cours de l’audience de
jugement du 28 janvier 2013. Il considère que cette inspection permettrait
de voir d’autres appartements de l’immeuble, l’état d’entretien de
l’immeuble et l’ampleur des travaux effectués dans le logement litigieux.
Le rejet de cette mesure d’instruction en première instance doit être

- 17 -
confirmé. L’état de l’appartement avant les travaux et l’ampleur des
travaux effectués par A.V.________ ressortent clairement des pièces au
dossier. En outre, la visite d’autres appartements et/ou l’état d’entretien
de l’immeuble dans son ensemble ne sont pas utiles pour statuer dans le
présent litige, seul étant déterminant l’état de l’appartement de feu
B.V.________ avant et après travaux.
c) L’appelant conteste l’entier des témoignages recueillis au
cours de l’audience du 28 janvier 2013 en ce sens qu’ils concerneraient
des faits trop anciens et émaneraient de personnes proches de feu
B.V.________ et de sa fille (respectivement T3.________ et T2.________) et de
deux anciennes locataires qui seraient encore ses débitrices d’arriérés de
loyers et qui auraient voulu se venger (T1.________ et T4._______).
L’ensemble des témoignages et des pièces au dossier ne
permet pas de retenir que tous les logements de l’immeuble n’ont pas été
entretenus depuis des décennies et que les deux bailleurs successifs
refusaient quasi-systématiquement de donner suite aux demandes
d’entretien des locataires (cf. jgt, p. 9). On peut tout au plus déduire des
témoignages d’T1.________, locataire de 1985 à 1997, et d’T4._______,
locataire de 2000/2001 à 2007/2008, qui connaissaient bien feu
B.V.________, qu’il était difficile d’obtenir des travaux d’entretien de la part
des bailleurs. De toute manière, cette constatation de fait n’est pas
décisive dans l’examen de la cause.
d) L’appelant fait valoir que le tribunal a faussement indiqué
qu’il était propriétaire de l’immeuble depuis 2005, alors qu’il l’est en
réalité depuis 1993, ce qui relève de la mauvaise foi et démontre le parti
pris à son encontre. Il ressort pourtant de l’extrait du Registre foncier
produit par feu B.V.________ que le transfert de propriété a eu lieu en date
du 20 mai 2005. De plus, l’appelant ne produit aucune pièce à l’appui de
son allégation. On sait toutefois que l’appelant a agi au nom de la
bailleresse P.________ en 1985 déjà lorsqu’il a résilié le bail à loyer de feu
B.V.________ une première fois. Quoiqu’il en soit, si erreur il y avait, elle
n’aurait de toute façon aucune influence sur le sort de l’appel.

- 18 -
5. a) L’appelant soutient qu’A.V.________ a entrepris des travaux
d’envergure dans le logement de sa mère sans son autorisation et qu’elle
n’a pas cessé les travaux et remis l’appartement en l’état comme il le lui
avait demandé, si bien que la résiliation de bail extraordinaire serait
valable.
b) aa) Aux termes de l’art. 257f CO (Code des obligations du
30 mars 1911 ; RS 220), le locataire est tenu d’avoir pour les personnes
habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (al. 2).
Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou
les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une
protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de
diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 3).
La validité du congé extraordinaire fondé sur l’art. 257f al. 3
CO présuppose la réalisation des quatre conditions cumulatives suivantes :
le locataire a violé son devoir de diligence, le bailleur lui a adressé un
avertissement écrit, le locataire a persisté à contrevenir à son devoir de
diligence nonobstant cet avertissement et le maintien du contrat est
insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison
(Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne 2008, p. 675).
La violation du devoir de diligence doit revêtir un certain degré
de gravité (Lachat, op. cit., p. 376). Le juge apprécie librement, selon les
règles du droit et de l’équité (art. 4 CC [Code civil suisse du 10 décembre
1907 ; RS 210]), si la résiliation anticipée répond à un motif suffisamment
grave. A cette fin, il prend en considération tous les éléments concrets du
cas particulier (ATF 132 III 109 c. 2 et les réf. citées ; Wessner, Droit du
bail à loyer, Commentaire pratique [ci-après : CPra-Bail], Bâle 2010, n. 38
ad art. 257f CO). Le caractère insupportable de la poursuite du bail
présuppose ainsi une décision d’appréciation du tribunal prenant en

- 19 -
compte l’ensemble des circonstances. Le motif suffisamment grave doit en
outre se rapporter à un fait ou à une situation qui a été expressément
mentionné dans la protestation écrite signifiée par le bailleur (Wessner,
op. cit., n. 32 ad art. 257f CO). Les travaux exécutés sans autorisation par
le locataire peuvent fonder une résiliation extraordinaire au sens de l’art.
257f CO (TF 4A_277/2007 du 26 septembre 2007 ; Higi, Zürcher
Kommentar, 1994, n. 31 ad art. 260a CO). En effet, le locataire n’a le droit
de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du
bailleur (art. 260a al. 1 CO).
Le Tribunal fédéral qualifie d’inefficace la résiliation anticipée
donnée sans que toutes les conditions requises par la loi soient réalisées.
Sont réputées inefficaces toutes les résiliations de bail qui respectent
certes les exigences légales de forme, mais pour lesquelles une condition
matérielle, légale ou contractuelle fait défaut. La résiliation donnée en
vertu de l’art. 257f al. 3 CO peut être inefficace si les conditions légales le
concernant ne sont pas réalisées, par exemple l’absence de violation
grave du devoir lié à l’obligation de diligence. L’inefficacité est une forme
de nullité. L’inefficacité peut être soulevée en tout temps, même si le
congé n’a pas été contesté, et le juge doit la constater d’office (Lachat, op.
cit., p. 729 ; Wessner, op. cit., n. 47 ad art. 257f CO).
bb) L’art. 256 al. 1 CO prévoit que le bailleur est tenu de
délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour
lequel elle a été louée, et de l’entretenir dans cet état.
La notion de défaut – qui relève du droit fédéral – doit être
rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée.
Elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état
convenu ; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité
que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur
laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état
approprié à l’usage convenu. Il n’est pas nécessaire que le bailleur soit en
faute ou que le défaut soit réparable (TF 4A_222/2012 du 31 juillet 2012
c. 2.2 ; ATF 135 III 345 c. 3.2). Le défaut peut être de nature esthétique, le

- 20 -
locataire étant en droit d’escompter que l’apparence de la chose louée
corresponde à des standards normaux, et même provenir de l’usure
normale (TF 4C.527/1996 du 29 mai 1997 c. 3a, SJ 1997 p. 661). En effet,
l’usure normale de la chose louée constitue un défaut à partir du moment
où elle a atteint un certain degré et où elle peut être assimilée à un
manque d’entretien de la chose louée (Aubert, Les défauts de la chose
louée, 17e séminaire sur le droit du bail, Bâle 2012, n. 16, p. 9).
Le bailleur a ainsi l’obligation d’entreprendre les travaux
d’entretien, soit les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose
ainsi qu’à réparer ou à prévenir des dommages. A l’issue de ceux-ci, il n’y
a aucune amélioration ou plus-value, mais uniquement maintien de la
situation existante par rapport à l’usage et l’état convenu par les parties
lors de la conclusion du bail (Aubert, CPra-Bail, n. 7 ad art. 260 CO).
Le locataire a non seulement le droit, mais aussi le devoir
d’effectuer les réparations à ses frais lorsqu’il s’agit de menus défauts
survenant en cours de bail ou s’il s’agit de travaux consécutifs à des
dégâts que lui-même ou une personne dont il répond a occasionnés.
Lorsque les réparations visent à remédier à des défauts de moyenne
importance ou à des défauts graves, dont le locataire n’est pas
responsable, c’est au bailleur d’intervenir. Le locataire n’est en droit
d’exécuter ou de faire exécuter ces travaux que dans les hypothèses
suivantes : a) il a obtenu l’accord du bailleur ; b) il s’agit d’un défaut de
moyenne importance et le locataire a vainement invité le bailleur à les
exécuter et il lui a imparti, à cette fin, un délai raisonnable ; c) il s’agit de
réparer un défaut grave et le juge a autorisé le locataire à exécuter les
travaux aux frais du bailleur ; d) il y a péril en la demeure et le bailleur ne
peut pas être avisé à temps ou est absent et, hypothèse exceptionnelle, le
locataire peut se prévaloir des dispositions sur la gestion d’affaires
(Lachat, op. cit., pp. 825-826). Pour déterminer la durée de vie d’une
installation, il est d’usage de se référer à la table de longévité des
installations établie par les associations de bailleurs et de locataires, étant
précisé qu’il s’agit d’un outil permettant de disposer d’une référence
indicative (TF 4C.261/2006 du 1er novembre 2006 ; TF 4C.131/1995 du 15

- 21 -
novembre 1995 c. 2, SJ 1996 p. 322 ; Das schweizerische Mietrecht :
Kommentar, 3e éd., 2008, n. 24 ad art. 267-267a CO ; Engel, Contrats de
droit suisse, Berne 2000, 2e éd., p. 187).
En outre, conformément à l’art. 259b let. b CO, lorsque le
bailleur a connaissance d’un défaut et qu’il n’y a pas remédié dans un
délai convenable, le locataire peut remédier au défaut aux frais du bailleur
si le défaut restreint, sans l’entraver considérablement, l’usage pour
lequel la chose a été louée. Selon la jurisprudence, même si l’état de
l’appartement peut être qualifié de « très mauvais » avant l’exécution des
travaux, un délai convenable au sens de l'art. 259b let. b CO doit en
principe être imparti au bailleur pour réparer les défauts constatés (TF
4A_277/2007 du 26 septembre 2007 c. 4.2 et 5.3). La fixation d’un délai
est toutefois superflue dans les cas prévus à l’art. 108 CO, lorsque, entre
autres, il ressort de l’attitude du bailleur que cette mesure serait sans
effet (TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 c. 4.2).
cc) La rénovation au sens de l’art. 260a CO entraîne une
amélioration de l’état de l’objet et donc en règle générale une
augmentation de sa valeur ; la modification touche la substance même de
l’objet, dont elle change l’aspect ou l’état (TF 4A_541/2011 du 28 mars
2012 c. 4.2 ; Higi, op. cit., n. 8 ss ad art. 260 CO et nn. 6-7 ad art. 260a
CO). Il s’agit ainsi de travaux qui modifient l’état des locaux initialement
convenu, qui améliorent et procurent au locataire un confort
supplémentaire et à l’immeuble une plus-value (Lachat, op. cit., p. 287 ;
Aubert, CPra-Bail, n. 10 ad art. 260 CO). Le remplacement d’installations
entièrement amorties par d’autres de même qualité n’apporte pas de plus-
value (Montini/Bouverat, CPra-Bail, n. 49 ad art. 256 CO).
c) En l’espèce, l’appelant, bien que propriétaire de l’immeuble
depuis 2005 seulement, connaissait parfaitement l’état de l’immeuble dès
lors qu’il s’en était occupé pendant de nombreuses années pour l’ancienne
propriétaire et qu’il a notamment signé la première lettre de résiliation du
bail du 9 décembre 1985. Il a du reste indiqué dans sa lettre de résiliation

- 22 -
du 24 avril 2012 qu’il entendait entreprendre des travaux de rénovation,
de sorte qu’il connaissait depuis des années l’état de l’appartement.
L’appartement litigieux était très vétuste. Depuis 1960, seuls
ont été entrepris la réfection de la peinture de la cuisine et du corridor en
1980 et le réémaillage de la baignoire en 1986, puis à nouveau en 1987.
En particulier, la peinture des murs était fortement jaunie et noircie, voire
décrépie par endroits, la peinture des portes et de diverses menuiseries
était très abîmée, la baignoire était dans un état indescriptible, l’émail
ayant quasiment disparu dans le fond de celle-ci, le faux-plafond de la
salle de bains était parsemé de multiples trous, qui avaient dû être faits à
la suite d’un dégât d’eau pour que l’eau puisse s’écouler, le carrelage de
la salle de bains était cassé à plusieurs endroits et les sols étaient très
sales, usés et inégaux, des lames du parquet manquant même par
endroits. Cette usure allait bien au-delà de ce qui était admissible et avait
atteint un tel degré qu’elle doit être assimilée à un manque d’entretien de
la chose louée et donc à un défaut de moyenne importance. Le montant
modique du loyer de l’appartement dont l’appelant se prévaut n’implique
aucunement que les parties se soient entendues sur un usage restreint de
la chose louée.
Les travaux entrepris constituent en conséquence des travaux
d’entretien et non des travaux de rénovation. C’est à l’évidence le cas
pour les travaux de peinture et du changement du carrelage, du faux-
plafond de la salle de bains et du parquet, qui n’ont apporté aucune plus-
value à la chose louée. Les parquets posés ont par ailleurs été simplement
clipsés sur le parquet existant. On ne saurait considérer que le
remplacement de la baignoire présente une quelconque plus-value
compte tenu de son état indescriptible. Enfin, le changement
d’agencement de la cuisine et la pose d’une hotte, même s’ils comportent
une part minime de plus-value, constituent des travaux d’entretien au vu
de l’état de la cuisine qui n’a pas été modifiée depuis au moins 1960 et de
la durée moyenne de ces installations selon les tabelles usuelles.

- 23 -
Au demeurant, certains travaux présentaient un caractère
d’urgence évident, dès lors que la locataire séjournait pour une courte
période dans une maison de convalescence après son séjour à l’hôpital,
qu’il était prévu qu’elle rentre chez elle et que son appartement ne devait
plus présenter de seuils en raison des risques de chutes, comme son
médecin l’a attesté. Elle ne pouvait manifestement pas vivre dans un
appartement dont le sol était inégal et dont le parquet présentait même
des trous.
On ne saurait reprocher à la locataire de n’avoir pas mis en
demeure le propriétaire de remédier à ces défauts. En effet, sachant que
le bailleur connaissait de longue date l’état de l’appartement pour n’y
avoir entrepris aucuns travaux et qu’elle avait toujours rencontré des
difficultés à obtenir de simples travaux d’entretien, feu B.V.________
pouvait légitimement penser que cette mesure serait restée sans effet.
Cela est d’autant plus vrai qu’elle avançait en âge. De surcroît, à aucun
moment, le bailleur, quand bien même il n’ignorait pas l’importance des
défauts et la nécessité d’y remédier surtout compte tenu de l’état de
santé très précaire de la locataire, qui ne pouvait réintégrer son
appartement que moyennant entre autres une remise à niveau des sols,
n’a manifesté une quelconque volonté de procéder à un quelconque
travail de réfection, notamment dans son courrier du 12 juin 2012 où il
prétend être un bailleur modèle, alors que les photographies au dossier
attestent au contraire de la vétusté extrême de l’objet loué. Ayant déjà
résilié le contrat de manière ordinaire, il y avait tout lieu de penser qu’il se
refuserait à effectuer des travaux de réfection dans le laps de temps
courant jusqu’à l’échéance du contrat. Si des travaux de rénovation
étaient envisagés par le bailleur lors de la résiliation du 24 avril 2012,
c’était exclusivement après le départ de la locataire. Une mise en
demeure apparaissait par conséquent inutile, d’autant que les travaux
présentaient une certaine urgence. Dans l’appréciation de la gravité de la
violation contractuelle, il y a lieu de prendre encore en compte que les
travaux effectués n’ont pas dépassé ce qui était nécessaire pour rétablir
un état conforme et qu’il ne s’agit en particulier pas de travaux de
rénovation au sens de l’art. 260a CO comme exposé ci-dessus.

- 24 -
Vu les circonstances particulières du cas d’espèce, il y a lieu
de retenir que le maintien du bail n’était pas devenu insupportable pour le
bailleur, nonobstant sa protestation écrite. L’une des conditions légales de
l’art. 257f CO n’étant pas réalisée, la résiliation extraordinaire du 21 juin
2012 doit être déclarée inefficace.
6. Demeure litigieuse la question de savoir si la résiliation de bail
ordinaire du 23 juillet 2012 pour le 31 mars 2013, qui remplace celle du 24
avril 2012 pour le 30 avril 2013, est valable.
a) Dans son mémoire du 19 septembre 2013, l’appelant
expose qu’il a pris contact avec la fille de la locataire afin de l’informer
qu’il comptait reprendre l’appartement pour des besoins personnels et
faire procéder à des travaux conséquents avec l’aide d’un architecte (p.
6). Il soutient qu’il s’est opposé au témoignage de sa mère, car celle-ci,
âgée de 83 ans, souffre de problèmes de mobilité et qu’il lui était difficile
psychologiquement de témoigner sur un sujet aussi sensible. Il considère
que la simple affirmation d’un besoin de sa famille est suffisante et qu’il
n’est pas nécessaire d’en apporter la preuve stricte (p. 8).
b) Aux termes de l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable
lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi.
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al.
1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de
l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une
distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 Il 31 c.
4a ; Conod, La protection du locataire en matière de congés, 15e
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, pp. 169 ss, spéc. p. 185, n.
54). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un
droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but,
disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans
ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé ; à
cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du

- 25 -
congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art.
2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 c. 3a).
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à
aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement
chicanier ou fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un
prétexte ou encore lorsqu'il y a disproportion manifeste entre les intérêts
des parties ; à cet égard il ne suffit pas que la résiliation entraîne des
conséquences pénibles pour le locataire (TF 4A_126/2012 du 3 août 2012
c.1 ; TF 4A 255/2012 du 20 juillet 2012 c. 2.1 ; TF 4A_414/2009 du
9 décembre 2009 ; ATF 138 III 59 c. 2.1 ; ATF 136 III 190 c. 2 ; ATF 135 III
112 c. 4.1; ATF 120 II 105 c. 3b/aa).
Il appartient en principe au locataire qui demande l'annulation
du congé de prouver les circonstances de fait qui permettent de constater
son caractère abusif (art. 8 CC), mais la partie qui résilie a le devoir de
contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous
les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'elle
invoque et doit se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé
allégué (TF 4A_629/2010 du 2 février 2011 c. 3.2 ; ATF 135 III 112 c. 4.1, JT
2009 I 491 ; ATF 120 II 105 c. 3c ; TF 4C.61/2005 du 27 mai 2005 c. 4.3.1
publié in SJ 2006 I p. 34). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins
rendre vraisemblable les motifs du congé (TF 4A_518/2010 du
16 décembre 2010 c. 2.4.1 et réf.), une résiliation fondée sur un motif qui
ne constitue qu’un prétexte ou sur un faux motif alors qu’il n’est pas
possible d’établir son motif réel, étant contraire à la bonne foi (ATF 138 III
59 c. 2.1 et réf.).
c) En l’espèce, l’appelant fait valoir deux motifs à l’appui de la
résiliation ordinaire du bail de l’intimée : la rénovation de l’appartement et
l’installation de sa mère dans le logement pour des raisons de mobilité. Il
ressort de l’ensemble des pièces au dossier que l’appelant n’a fourni
aucune pièce susceptible de prouver la réalité de la rénovation de
l’appartement, par exemple par la production de plans d’architecte,
l’appelant ayant lui-même indiqué qu’il comptait procéder à des travaux

- 26 -
de rénovation conséquents et s’adjoindre les services d’un tel
professionnel. En outre, alors que l’intimée avait requis son audition, il a
refusé que sa mère vienne témoigner de sa volonté et de son besoin de
déménager dans le logement litigieux, refusant même de donner ses
coordonnées au tribunal de première instance. Il n’est pas non plus établi
que la mère de l’appelant était dans l’incapacité physique ou psychique de
se rendre au tribunal en qualité de témoin, pas plus qu’elle rencontrerait
des difficultés de santé justifiant qu’elle doive quitter son logement actuel
pour emménager dans celui de l’intimée.
S’il appartient certes à la locataire de prouver le caractère
abusif du congé, cela ne veut pas dire pour autant qu’il faudrait admettre
les motifs du congé invoqués par le bailleur sur la base de ses seules
déclarations. Force est de constater que l’appelant n’a pas contribué à la
vérification des deux motifs de congé et a même empêché la preuve de la
vérité de ses allégations en refusant que sa mère vienne témoigner
devant le tribunal de première instance. Dès lors qu’on ne dispose pas du
moindre indice établissant la réalité des motifs invoqués, on ne peut qu’en
déduire, à l’instar des premiers juges, que le bailleur cherche à cacher le
motif réel de la résiliation du bail à loyer.
En définitive, il n'a pas été démontré, au regard des exigences
légales et jurisprudentielles en la matière, que le bailleur avait l’intention
de rénover l’appartement de l’intimée et d’y loger sa mère en raison de
ses problèmes de santé. Par conséquent, l’appelant doit se voir opposer
l'absence de preuve des motifs de congé qu'il allègue. Contrevenant aux
règles de la bonne foi, la résiliation litigieuse doit être annulée.
7. Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté et la
décision attaquée confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 1’361
fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; RSV 270.11.5]) et mis à la charge de l'appelant, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).

- 27 -
Ne s’étant pas déterminée, l'intimée n’a pas droit à des
dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. La décision est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'361 fr.
(mille trois cent soixante et un francs), sont mis à la charge de
l’appelant G.________.
IV. L'arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me G.________
- Mme A.V.________
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
76’680 francs.

- 28 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux
La greffière :