vd_gerichte · XA15.048650 · 2016-10-21 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA.048650-161675-SOE
576
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 21 octobre 2016
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, vice-présidente
MM. Colombini et Perrot, juges
Greffier : M. Steinmann
*****
Art. 269 et 270 CO
Statuant sur l’appel interjeté par A.G.________ et B.G.________,
tous deux au Mont-Pèlerin, défendeurs, contre le jugement rendu le 19
février 2016 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants
d’avec L.________ et W.________, tous deux au Mont-Pèlerin, demandeurs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1101

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 19 février 2016, dont les motifs ont été
notifiés aux parties le 26 août 2016, le Tribunal des baux a prononcé, en
substance, que la demande adressée le 5 novembre 2015 par les
demandeurs L.________ et W.________ est irrecevable en tant qu’elle est
dirigée contre la défenderesse A.G.________ (I), que le loyer mensuel net
initial dû par les demandeurs au défendeur B.G.________ pour
l’appartement de quatre pièces et demie qu’ils lui louent au rez inférieur
de l’immeuble sis chemin de la [...], à Le Mont-Pèlerin, est fixé à 1'400 fr.
dès le 25 juillet 2015, sur la base d’un taux d’intérêt hypothécaire de
1,75%, d’un IPC de 107.8 points (juin 2015; base 2000) et de charges
courantes et d’entretien arrêtées au 31 décembre 2014 (II), que le
défendeur doit payer aux demandeurs la somme de 9'321 fr. 30 à titre de
parts de loyer payées en trop pour la période du 25 juillet 2015 au 29
février 2016 (III), que le jugement est rendu sans frais judiciaires ni dépens
(IV) et que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).
En droit, constatant que l’autorisation de procéder n’avait été
délivrée que contre le défendeur B.G.________, les premiers juges ont
déclaré la demande irrecevable en tant qu’elle était dirigée contre la
défenderesse A.G.________. Considérant que seul le défendeur était le
bailleur des demandeurs et que les deux défendeurs n’étaient donc pas
consorts nécessaires, ils ont en revanche estimé que la demande était
recevable à l’encontre du défendeur, celui-ci ayant fait l’objet d’une
autorisation de procéder valable. Sur le fond, les premiers juges ont retenu
que les demandeurs s’étaient retrouvés confrontés à une situation de
pénurie de logement au moment de la conclusion du contrat de bail en
cause. Pour arriver à cette conclusion, ils se sont fondés, d’une part, sur
un arrêté du 26 mars 2014 du Conseil d’Etat constatant que le taux de
vacance du marché locatif cantonal était de 0,6% au 1er juin 2013 et,
d’autre part, sur des statistiques du Service cantonal de recherche et
d’information statistique (ci-après : SCRIS) relevant que ce taux était
encore de 0,67% au 1er juin 2015 et qu’il s’élevait plus précisément à 1%

- 3 -
dans le district de la Riviera – Pays d’Enhaut et à 0,8% pour les logements
de quatre pièces, tel que l’appartement litigieux. Afin de juger du bien-
fondé de la demande de baisse du loyer initial, les premiers juges ont
appliqué le critère du rendement de la chose louée. Au terme du calcul de
rendement, l’état locatif annuel admissible de l’appartement litigieux était
de 16'804 fr. 15, de sorte que le loyer mensuel net initial dû par les
demandeurs devait être fixé à 1'400 francs. Le défendeur devait ainsi
rembourser aux demandeurs la somme de 9'321 fr. 30, correspondant au
trop-perçu sur les loyers pour la période du 25 juillet 2015 au 29 février
2016.
B. Par acte du 27 septembre 2016, A.G.________ et B.G.________
ont interjeté appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et
dépens, à sa réforme en ce sens que la demande adressée au Tribunal des
baux le 5 novembre 2015 par L.________ et W.________ soit déclarée
irrecevable, subsidiairement rejetée.
L.________ et W.________ n’ont pas été invités à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement, complété par les pièces du dossier :
1. A.G.________ et B.G.________ sont propriétaires depuis le 5 mai
2003 de l’appartement de quatre pièces et demie au rez inférieur de
l’immeuble sis [...], au Mont-Pèlerin, sur la commune de Chardonne.
2. Par contrat de bail à loyer conclu le 25 juin 2015, L.________ et
W.________ ont pris à bail l’appartement précité, ainsi qu’un garage
intérieur et une place de parc extérieure. Ce contrat a été signé, du côté
de la partie bailleresse, par D.________ (ci-après : la gérance), en qualité de
représentante de celle-ci. Il mentionne comme bailleur « B.G.________ ».
Prévu pour durer initialement du 25 juillet 2015 au 31 août 2016, le bail
est renouvelable aux mêmes conditions pour six mois, sauf avis de

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résiliation donné par l’une ou l’autre des parties au moins six mois à
l’avance, et ainsi de suite de six mois en six mois.
Le loyer mensuel net prévu par ce contrat s’élève à 2’690
francs. La formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion
d’un nouveau bail notifiée à L.________ et W.________ le 25 juin 2015 fait
état d’un loyer mensuel net du précédent locataire de 2’650 fr. depuis le
15 juin 2012. Elle mentionne comme motifs de hausse « Adaptation aux
loyers du marché » et indique, sous la rubrique « Bailleur ou
représentant » «B.G.________ représenté par D.________ ».
3. a) L.________ et W.________ ont contesté leur loyer initial auprès
de la Commission de conciliation en matière de baux à loyers du district
de la Riviera – Pays-d’Enhaut par requête du 22 août 2015 dirigée contre
B.G.________. S’étant opposés à la proposition de jugement rendue le 22
septembre 2015 par la commission de conciliation, les deux locataires
précités se sont vus délivrer par celle-ci, le 9 octobre 2015, une
autorisation de procéder contre B.G.________.
b) Le 5 novembre 2015, L.________ et W.________ ont saisi le
Tribunal des baux d’une demande, dirigée contre A.G.________ et
B.G.________, dans laquelle ils ont conclu en substance, avec suite de frais
et dépens, à ce qu’ils soient admis à contester le loyer initial
conformément à l’art. 270 CO
(loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 [Code des
obligations] ; RS 220) (I), à ce que le loyer mensuel net de 2'690 fr. pour
l’appartement susmentionné soit déclaré abusif (II), à ce que ledit loyer
soit fixé à 1'550 fr. dès le
25 juillet 2015, sur la base d’un taux hypothécaire de 1,75% et d’un IPC de
114.5 points (juin 2015; base 1993) (III), à ce que la garantie locative soit
ramenée à
4'650 fr. (soit 3 mois de loyer à 1'550 fr.) (IV), et à ce que A.G.________ et
B.G.________ soient débiteurs envers eux des parts de loyer payées en trop
depuis l’entrée en location, avec intérêt de 5 % l’an (V).

- 5 -
Dans leur réponse du 15 février 2015, A.G.________ et
B.G.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, principalement à
l’irrecevabilité de la demande et subsidiairement à son rejet.
c) Par décision du 11 janvier 2016, la Présidente du Tribunal
des baux a rejeté la réquisition de A.G.________ et B.G.________ tendant à la
disjonction de la question de la recevabilité de la demande. Ces derniers
ayant réitéré leur réquisition par courrier du 14 janvier 2016, la Présidente
du Tribunal des baux les a informés, le 22 janvier 2016, maintenir sa
décision et a motivé celle-ci.
d) Le 19 février 2016, le Tribunal des baux a tenu l’audience
de jugement, lors de laquelle il a entendu les parties. Au cours de dite
audience, L.________ et W.________ ont modifié leur conclusion III en ce sens
que le loyer mensuel devait être fixé à 1’400 fr. et leur conclusion IV en ce
sens que la garantie locative devait être ramenée à 4’200 francs.
A.G.________ et B.G.________, quant à eux, ont à nouveau requis que la
question de la recevabilité de la demande soit disjointe, réquisition à
laquelle les locataires se sont opposés. Le tribunal a rejeté cette
réquisition, les motifs de cette décision ayant déjà été exposés dans l’avis
du 22 janvier 2016 de la Présidente.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance dans les affaires patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), pour autant que la
valeur litigieuse au dernier état des conclusions de première instance soit
de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Il doit être introduit auprès de
l'instance d'appel, soit de la Cour d'appel civile
(art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre
1979 ; RSV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de

- 6 -
la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art.
311 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, les premiers juges ont déclaré la demande
irrecevable en tant que dirigée contre A.G.________. Celle-ci ayant obtenu
gain de cause en première instance, elle n’a donc plus d’intérêt digne de
protection à l’appel
(art. 59 al. 2 let. a CPC). Partant, son appel est irrecevable.
1.3 L’appel de B.G.________ est en revanche recevable, dès lors
qu’il a été formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance
rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse était
supérieure à 10'000 francs.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC).
3.
3.1 L’appelant soutient que l’autorisation de procéder aurait dû
être délivrée contre les deux défendeurs au fond, au motif que ceux-ci
seraient cobailleurs et donc consorts nécessaires. Tel n’ayant pas été le
cas, il prétend que la demande aurait dû être déclarée irrecevable.
3.2

- 7 -
3.2.1 La recevabilité de l’action suppose que le demandeur ait la
qualité pour agir (et donc pour appeler), laquelle se distingue de la
légitimation active (Bohnet, CPC commenté, op. cit., n. 94 à 96 ad art. 59
CPC). La qualité pour agir fait défaut lorsque le demandeur fait valoir seul
un droit qui ne peut être exercé que conjointement ou contre plusieurs
personnes (Bohnet, op. cit., n. 100 ad
art. 59 CPC). Tel est le cas lorsqu’un lien de consorité nécessaire matériel
unit les plaideurs. La question de la consorité nécessaire est examinée
d’office par le juge (Jeandin, op. cit., n. 2 ad art. 70 CPC). Il y a consorité
matérielle nécessaire en vertu du droit fédéral lorsque plusieurs personnes
sont ensemble le titulaire (consorité active) ou le sujet passif (consorité
passive) d’un seul droit, de sorte que chaque co-titulaire ne peut pas
l’exercer seul ou être actionné seul en justice. Toutefois, selon la
jurisprudence, si un membre de la communauté déclare autoriser les
autres à agir ou déclare formellement se soumettre par avance à l’issue
du procès, ou encore reconnaît d’emblée formellement la demande, sa
participation n’est pas nécessaire (ATF 136 III 431 consid. 4.4). C’est le
droit matériel qui indique dans quels cas la consorité est nécessaire (ATF
136 III 431 consid. 3.3 ; ATF 138 III 737 consid. 2,
JdT 2013 II 379; ATF 140 III 598 consid. 3.2). Sont ainsi consorts
nécessaires les membres d’une communauté du droit civil – telle la société
simple – qui sont ensemble titulaires d’un même droit (ATF 140 III 598
consid. 3.2).
Plusieurs personnes peuvent être cobailleresses, par exemple
les membres d’une hoirie ou d’une copropriété (Bohnet/Dietschy,
Commentaire pratique Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n. 4 ad art. 253
CO). En matière de droit formateur, où le bail ne peut être annulé ou
modifié qu’une seule fois et pour chaque contractant, les cobailleurs
forment une consorité nécessaire. Ainsi, le locataire doit adresser sa
résiliation ou une demande de baisse de loyer à tous les cobailleurs
(Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 13 ad art. 253 CO). Il doit en aller de même
de la contestation de loyer initial, la modification éventuelle du montant
du loyer devant valoir à l’égard de toutes les parties au rapport de bail.

- 8 -
3.2.2 L’existence d’une autorisation de procéder valable est une
condition de recevabilité de la demande (cf. art. 59 CPC), que le tribunal
saisi de la cause doit examiner d’office conformément à l’art. 60 CPC (ATF
140 III 70 consid. 5 ;
ATF 139 III 273 consid. 2.1). Le tribunal doit notamment vérifier que
l’autorisation de procéder porte sur le même objet du litige et les mêmes
parties (TF 4A_482/2015 du 7 janvier 2016 consid. 2.1; Bohnet, op. cit., n.
65 ad art. 59 CPC), sauf rectification d’une erreur de plume (JdT 2014 III
23).
Lorsque l’autorisation de procéder est délivrée contre un
défendeur et que le demandeur agit ensuite contre plusieurs défendeurs,
l’autorisation ne sera valable que contre le défendeur cité en conciliation.
Si les défendeurs sont des consorts simples, le juge devrait entrer en
matière uniquement à l’égard du défendeur qui a été cité en conciliation.
Lorsque les défendeurs sont des consorts nécessaires, la demande doit
être déclarée irrecevable faute de qualité pour défendre (Bohnet, op. cit.,
n. 12 ad art. 209 CPC).
3.3
3.3.1 En l’espèce, l’appelant déduit sa qualité de cobailleur, avec
A.G.________, du seul fait qu’ils sont inscrits comme propriétaires
communs, en société simple, de l’appartement litigieux. Il méconnaît
cependant que, de même qu’un bailleur n’est pas nécessairement le
propriétaire de la chose louée (Lachat,
Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne 2008, n. 1.2.1, p. 70 ; Bohnet/Dietschy,
op. cit., n. 3 ad art. 253 CO et les références citées), à l’inverse des
propriétaires communs ne sont pas nécessairement cobailleurs. Comme le
relèvent les premiers juges, la qualité de partie au rapport de bail dépend
en effet du contrat de bail lui-même et de l’interprétation de la
convention, selon la volonté réelle des parties, respectivement, si celle-ci
n’est pas établie, selon le principe de la confiance. A cet égard, l’absence
de droit réel ou obligationnel autorisant la partie bailleresse à remettre
l’objet à bail n’a pas d’incidence sur la validité du contrat
(Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 3 ad

- 9 -
art. 253 CO). Il importe dès lors peu de savoir si A.G.________ a ou aurait
dû donner son consentement, en vertu des règles internes régissant leur
société simple, à ce que l’appelant soit seul signataire du bail et seul
partie à la relation contractuelle.
Les premiers juges ont retenu à cet égard qu’il ressortait du
texte du contrat de bail que la gérance avait voulu, par sa signature,
engager l’appelant uniquement, seul le nom de celui-ci figurant sur le
contrat ; la gérance avait d’ailleurs également signifié la formule officielle
de notification du loyer initial au nom du seul appelant et le fait que celui-
ci ne serait pas le seul bailleur n’avait nullement été soulevé lors de
l’audience de la commission de conciliation par la gérance ou par
l’appelant qui y assistait également. Quant aux intimés, ils avaient
également manifesté la volonté de conclure le contrat de bail avec
l’appelant uniquement, dès lors qu’ils avaient signé le bail sans réserve et
agi devant la commission de conciliation seulement à son encontre, ne
procédant au fond également contre A.G.________, copropriétaire de
l’appartement, qu’après avoir consulté un avocat, qui avait agi par mesure
de sécurité. Les premiers juges ont dès lors retenu que la volonté réelle
des parties était de conclure un contrat de bail entre l’appelant
B.G.________ et les intimés. Au demeurant, à la lecture du texte sans
équivoque du bail, les intimés étaient légitimés à considérer, selon le
principe de la bonne foi, que leur partenaire contractuel était B.G.________,
aucune autre circonstance du cas d’espèce ne leur permettant de penser
que ce texte ne correspondait pas à la volonté de la partie bailleresse. Ces
considérations peuvent être confirmées et ne sont d’ailleurs pas remises
en question comme telles par l’appelant.
En conséquence, c’est à bon droit que les premiers juges ont
retenu que seul l’appelant était le bailleur des intimés et que celui-ci et
A.G.________ n’étaient dès lors pas consorts nécessaires dans le cadre du
présent litige.
3.3.2 Dans la mesure où l’appelant semble soutenir que la demande
aurait dû être déclarée irrecevable du seul fait que les parties à l’action

- 10 -
n’étaient pas les mêmes que celles désignées dans l’autorisation de
procéder, le moyen est infondé.
En l’occurrence, il y a identité de partie en tant que
l’autorisation de procéder et la demande ont été dirigées contre
l’appelant. Dans cette mesure, l’autorisation de procéder est valable. Il est
vrai que la demande a également été dirigée, par prudence, contre
A.G.________, contre qui une autorisation de procéder n’avait pas été
délivrée. Toutefois, en l’absence de consorité nécessaire entre cette
dernière et l’appelant, la sanction de ce vice ne saurait être l’invalidation
totale de l’autorisation de procéder, mais bien son invalidation partielle,
en ce sens que, comme les premiers juges l’ont retenu, l’action doit être
déclarée irrecevable en tant qu’elle est dirigée contre A.G.________ mais
recevable en tant qu’elle est dirigée contre l’appelant. En effet, si
l’autorisation de procéder est délivrée, comme dans le cas présent, contre
un défendeur et que le ou les demandeurs agissent ensuite contre
plusieurs défendeurs, l’autorisation ne sera valable que contre le
défendeur cité en conciliation (Bohnet, op. cit., n. 12 ad art. 209 CPC).
4.
4.1 L’appelant soutient que la demande ne serait pas recevable,
faute pour les intimés d’avoir été contraints de conclure le bail par
nécessité personnelle ou en raison de la situation sur le marché local du
logement.
4.2 Selon l’art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le
montant du loyer initial est abusif, il peut le contester devant l’autorité de
conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en
demander la diminution s’il a été contraint de conclure le bail par
nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le
marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le
bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par
rapport au précédent loyer (let. b).

- 11 -
Les trois conditions de l’art. 270 CO sont alternatives, si bien
qu’il suffit que l’une d’entre elles soit réalisée pour qu’il faille entrer en
matière sur la demande de contestation du loyer initial (ATF 136 III 82
consid. 2 ; TF 4A_645/2011 du
27 janvier 2012 consid. 3.1, in SJ 2012 I 377). Il appartient au locataire de
prouver que l’une de ces trois conditions est réalisée (TF 4C.169/2002 du
16 octobre 2002 consid. 2.1; TF 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.2,
in SJ 2013 I 49). En particulier, sous le nouveau droit, la situation
personnelle difficile est une alternative indépendante de l’hypothèse où
l’état du marché a contraint le locataire à conclure un bail. Le locataire qui
se prévaut de la pénurie de logement ne doit pas établir en sus une
contrainte personnelle (TF 4A_453/2015 du 18 mai 2015 consid. 2.5 ;
TF 4A_691/2015 du 18 mai 2016 consid. 2-3, destiné à la publication).
La situation peut être qualifiée de difficile dans les cantons où
la pénurie – comme c’est le cas à Genève – est constatée, sur la base
d’une étude statistique sérieuse, par le gouvernement cantonal (ATF 136
III 82 consid. 2). Lorsqu’une telle constatation officielle – qui constitue un
fait notoire – existe, le locataire est dispensé d’apporter des preuves pour
démontrer l’état de pénurie
(TF 4A_632/2012 du 2 avril 2013 consid. 2.2). En l’absence d’une
réglementation cantonale, un taux de vacance inférieur à 1,5% peut être
considéré comme une situation de pénurie (TF 4A_453/2015 du 18 mai
2016 consid. 2.3).
Il y a pénurie, selon l’article 4 LFOCL (loi cantonale du 7 mars
1993 sur l’utilisation d’une formule officielle au changement de locataire ;
RSV 221.315), lorsque le taux de logements vacants offerts en location,
établi pour l’ensemble du canton, est inférieur à 1,5% du parc locatif.
Constatant que ce taux était de 0,6% au 1er juin 2013, le Conseil d’Etat a
rendu la formule officielle au changement de locataire obligatoire dans le
canton de Vaud, avec effet au 1er avril 2014, par arrêté du 26 mars 2014
(ALFOCL; RSV 221.315.1), abrogeant l’arrêté du 9 juillet 2001 qui avait
déjà rendu obligatoire l’utilisation de ladite formule.

- 12 -
4.3 En l’espèce, dès lors qu’il suffit que l’une des conditions
alternatives de l’art. 270 CO soit réalisée pour qu’il faille entrer en matière
sur la demande de contestation du loyer initial, les moyens de l’appelant
qui tendent à démontrer que les intimés n’auraient pas été contraints de
conclure le bail manquent leur cible et n’ont pas à être examinés.
Dans la mesure où, selon la jurisprudence, le locataire est
dispensé d’apporter des preuves pour démontrer l’état de pénurie lorsque
celle-ci est constatée officiellement – comme c’est le cas dans le canton
de Vaud –, c’est en vain que l’appelant soutient que les intimés auraient
dû apporter des preuves concrètes sur ce point. Au demeurant, les
premiers juges ont relevé – sans que cela ne soit contesté en appel – qu’il
ressortait des statistiques établies par le SCRIS que le taux de logements
vacants offerts en location était encore de 0,67% dans le canton au 1er
juin 2015, et qu’il était plus précisément de 1% dans le district de la
Riviera – Pays d’Enhaut où se situait l’appartement litigieux et de 0,8%
pour les logements de quatre pièces. Ces taux étant largement inférieurs
à celui de 1,5% représentant la limite en dessous de laquelle il y a
pénurie, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la
condition de la pénurie était établie.
En outre, on ne voit pas que les locataires commettent un abus
de droit à se prévaloir de ce que les conditions légales soient réalisées
pour contester le loyer initial.
C’est donc à raison que les premiers juges sont entrés en
matière sur la demande des locataires.
5.
5.1 L’appelant fait enfin valoir que la méthode du rendement
excessif ne serait pas applicable et qu’il y aurait lieu de déterminer le
loyer initial admissible selon les critères des loyers usuels du quartier.

- 13 -
5.2 Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d’une
demande de baisse du loyer initial se trouvent aux articles 269 et 269a
CO. Le bailleur est lié par les facteurs de hausse qu’il a mentionnés sur la
formule officielle (immutabilité des motifs invoqués par le bailleur). Le juge
ne saurait examiner l’admissibilité du loyer initial à la lumière d’autres
critères que ceux figurant dans la formule officielle, lorsque le canton en a
rendu l’usage obligatoire, à moins que le locataire ne réclame, de son
côté, un tel examen, qui ne peut alors pas lui être refusé (TF 4A_475/2012
du 6 décembre 2012 consid. 2.1.2 ; TF 4A_645/2011 du
27 janvier 2012 consid. 3.1, in SJ 2012 I 377 ; ATF 121 III 547 consid. 2.3).
Le locataire peut ainsi faire valoir que le loyer procure un rendement
excessif, quand bien même le bailleur a invoqué les revenus du quartier
pour justifier le nouveau loyer (TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012
consid. 2.1.2; ATF 124 III 310
consid. 2b). Toutefois, l’ordre des priorités entre les facteurs absolus est
inversé pour les immeubles anciens, où il y a impossibilité à établir le
rendement excessif faute de connaître les fonds propres entrant dans le
calcul du loyer (les pièces comptables n’existent plus ou laissent
apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité
économique). Ainsi, si le loyer initial ne dépasse pas les limites des loyers
usuels, il n’est pas considéré comme abusif, sans qu’il se justifie de
procéder à un calcul de rendement (TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012
consid. 2.1.2 ;
TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2, in SJ 2012 I 377 ; TF
4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.3, résumé in JdT 2012 II 113).
Un immeuble est dit « ancien » s’il a été construit ou acquis il y
a plusieurs décennies (TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.3, in
SJ 2012 I 377 ; TF 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a in fine, in SJ
2002 I 434). Si l’acquisition ne remonte pas à plusieurs décennies, il faut
s’en tenir à la primauté du calcul de rendement, même si le bâtiment a
été construit il y a longtemps
(TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012, consid. 3.3, in SJ 2012 I 377). Ainsi,
pour décider si l’immeuble est ancien, est déterminante la date de la
dernière acquisition, respectivement du dernier transfert ; peu importe à

- 14 -
cet égard que l’acquéreur ait été déjà l’ayant-droit économique de la
société propriétaire de l’immeuble avant son transfert (CACI 2 mars
2015/109 consid. 5a).
Il n’est pas contraire au droit fédéral de retenir qu’un
immeuble construit ou acquis il y a 26 ou 27 ans, administré
professionnellement, n’est pas un immeuble ancien susceptible de justifier
un renversement de la hiérarchie des critères
(ATF 140 III 433 consid. 3.1.2).
5.3 En l’espèce, c’est en vain que l’appelant invoque le fait que
l’immeuble faisant l’objet du bail litigieux aurait été construit il y a près de
26 ans – circonstance qui ne ressort d’ailleurs pas de l’état de fait et qui
n’a pas été alléguée en première instance. A supposer établi, ce fait ne
serait pas déterminant, dès lors que c’est la date de la dernière acquisition
qui doit être prise en compte pour décider si l’immeuble est ancien. Or,
l’immeuble en cause a été acquis par l’appelant et A.G.________ le 5 mai
2003, soit environ 12 ans avant la signature du contrat litigieux, de sorte
qu’il ne saurait être qualifié d’ancien au sens de la jurisprudence. C’est
donc à juste titre que les premiers juges s’en sont tenus à l’examen du
rendement excessif invoqué par les locataires, dès lors qu’il n’y avait pas
lieu à renversement de l’ordre des priorités entre les facteurs permettant
de juger du bien-fondé de la demande de réduction du loyer initial.
Pour le surplus, le calcul de rendement auquel les premiers
juges ont procédé n’est pas contesté en tant que tel, de sorte qu’il n’y a
pas lieu de l’examiner plus avant.
6. Il résulte de ce qui précède que l’appel de A.G.________ doit
être déclaré irrecevable et que l’appel de B.G.________ doit être rejeté,
selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'096 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;

- 15 -
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants A.G.________ et
B.G.________, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux
(art. 106 al. 3 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, les intimés n’ayant
pas été invités à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel de A.G.________ est irrecevable.
II. L’appel de B.G.________ est rejeté.
III. Le jugement est confirmé.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à
4'096 fr. (quatre mille nonante-six francs), sont mis à la charge
des appelants A.G.________ et B.G.________, solidairement entre
eux.
V.L’arrêt motivé est exécutoire.
La vice-présidente : Le greffier :

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Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 24 octobre 2016 , est notifié en expédition complète à :
- Me Pierre-Xavier Luciani (pour A.G.________ et B.G.________),
- Me Christophe Tafelmacher (pour L.________ et W.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :