vd_gerichte · XC11.050063 · 2012-11-29 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC11.050063-121656
501
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 29 novembre 2012
_________________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Favrod et Charif Feller
Greffier : Mme Logoz
*****
Art. 308 al. 1 let. b et al. 2 CPC; 272b al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par I.________, à
Yverdon-les-Bains, défenderesse, contre le jugement rendu le 16 avril
2012 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l'appelante d’avec
R.________, à Lausanne, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal voit :
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En fait :
A. Par jugement du 16 avril 2012, dont les considérants écrits ont
été notifiés le 3 août 2012 et reçus par l'appelante le 6 août 2012, le
Tribunal des baux a accordé une unique prolongation, jusqu'au 30
septembre 2013, du bail liant la demanderesse R.________ à la
défenderesse I.________ et portant sur l'appartement de 2 pièces au 4ème
étage de l'immeuble sis [...] à [...], qui a été résilié pour le 31 mai 2012 par
la demanderesse (I), autorisé la défenderesse à conserver son chat dans
l'appartement précité durant la prolongation de bail accordée sous chiffre I
(II), autorisé la défenderesse à résilier le bail durant la prolongation
accordée moyennant un délai de congé d'un mois pour la fin d'un mois
(III), rendu le jugement sans frais ni dépens (IV), arrêté l'indemnité d'office
de Me Mary Monnin-Zwahlen, conseil de la défenderesse, à 1'313 fr. 90
(V), dit que le bénéficiaire de l'assistance judiciaire est tenu au
remboursement de l'indemnité du conseil d'office mise à la charge de
l'Etat (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont considéré que le congé
litigieux donné pour l'échéance du bail ne remplissait pas les conditions de
l'art. 257f CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) et que le
grief fait à la défenderesse, soit la transgression d'une clause du contrat
de bail interdisant d'héberger un animal sans autorisation de la gérance,
n'atteignait pas un degré de gravité tel qu'une prolongation de bail soit
impossible en vertu de l'art. 272a al. 1 let. b CO. Ils ont dès lors estimé
qu'il se justifiait, en équité, d'accorder à la défenderesse une seule et
unique prolongation de bail jusqu'au 30 septembre 2013. Au surplus, les
premiers juges ont autorisé la défenderesse à garder son chat durant la
prolongation de bail, dès lors que la détention de cet animal ne rendait
pas le maintien du bail insupportable.
B. Par acte du 5 septembre 2012 adressé la Cour d'appel civile du
Tribunal cantonal, I.________ a interjeté appel à l'encontre de ce jugement

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en concluant, avec suite de frais et dépens, à la réforme de son chiffre I en
ce sens que le mot "unique" est supprimé, une prolongation du bail liant la
demanderesse à la défenderesse étant accordée jusqu'au 30 septembre
2013. Elle a en outre requis l'octroi de l'assistance judiciaire.
Le 14 septembre 2012, le Juge délégué de la cour de céans a
dispensé l'appelante de l'avance de frais et réservé la décision définitive
sur l'assistance judiciaire.
R.________ n'a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. R.________ est une société coopérative reconnue d'utilité
publique par l'Office fédéral du logement, inscrite depuis le 3 février 2003
au Registre du commerce de Vaud, avec siège à Lausanne. Elle est
notamment propriétaire du complexe d'immeubles de logements
subventionnés sis [...] à [...].
2. Le 23 décembre 2010, I.________ s'est inscrite auprès de la
gérance de cette coopérative pour la location d'un appartement de 2
pièces au 4ème étage de l'immeuble sis [...], à [...]. La proposition de
location complétée à cet effet par la prénommée indiquait, en caractère
gras, que "la garde de tout animal n'était pas autorisée".
3. Le 17 janvier 2011, R.________ et I.________ ont signé un
contrat de bail relatif à ce logement, commençant le 1er février 2011 et se
terminant le 31 mai 2011. Il se renouvelait aux mêmes conditions pour
une année et ainsi de suite d'année en année, sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins trois mois à l'avance pour la prochaine échéance.
Le loyer mensuel du logement, subventionné par l'Etat de Vaud et la
commune d'[...], se montant à 695 fr., charges comprises.

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L'art. 8 let. d du contrat précisait que sauf autorisation
expresse et écrite de la gérance de la coopérative, le locataire s'engageait
à ne pas héberger d'animaux, la présence de ceux-ci étant interdite dans
l'immeuble selon l'art. 35 des statuts de la R.________.
4. Par courrier du 14 juillet 2011, R.________, constatant que
I.________ possédait un chat, lui a signifié que la détention d'animaux dans
l'immeuble était strictement interdite en vertu de l'art. 35 des statuts de la
coopérative, interdiction reprise dans les conditions de location pour le
logement en cause (formulaire d'inscription) et par l'art. 8 let. d du contrat
de bail à loyer. Elle l'a dès lors mise en demeure de se séparer de cet
animal dans un délai de trente jours, faute de quoi le contrat de bail serait
résilié avec effet immédiat et pour justes motifs.
5. Par courrier du 28 juillet 2011, le conseil de I.________ a
contesté que la détention par sa cliente d'un petit chat puisse engendrer
des nuisances telles qu'elles justifient une résiliation anticipée du bail et
requis qu'elle soit autorisée à rester dans l'appartement avec son animal.
R.________ s'est déterminée sur ce courrier le 3 août 2011 en
confirmant sa sommation du 14 juillet 2011 et en accordant à I.________ un
délai supplémentaire au 31 août 2011 pour se séparer de son animal.
6. Le 14 octobre 2011, R.________ a notifié à I.________, au
moyen de la formule agréée par le canton, la résiliation de son bail pour sa
prochaine échéance légale, soit le 31 mai 2012. La bailleresse constatait
que, malgré plusieurs avertissements et la sommation du 3 août 2011, la
locataire détenait toujours son animal dans son logement. Elle invoquait la
mauvaise foi de la locataire lors de la conclusion du bail et estimait que le
maintien du contrat était devenu insupportable pour le bailleur. Au
surplus, elle faisait valoir que la résiliation était donnée huit mois à
l'avance, de sorte que la locataire disposait d'un temps suffisant pour
trouver un nouveau logement.

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7. Le 14 novembre 2011, I.________ a adressé à la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district du Jura – Nord
vaudois une requête tendant à la prolongation de son bail pour une durée
de deux ans et à l'annulation de la résiliation pour justes motifs.
Le 7 décembre 2011, cette commission a adressé aux parties
une proposition de jugement à laquelle R.________ a formé opposition.
L'autorité de conciliation lui a dès lors délivré l'autorisation de procéder le
12 décembre 2011.
8. Par requête adressée le 27 décembre 2011 au Tribunal des
baux, R.________ a conclu à ce que la résiliation du contrat de bail soit
accordée pour le 31 mai 2012, date de l'échéance du bail (I) et au rejet de
toutes autres ou plus amples conclusions (II).
Dans ses déterminations du 13 février 2012, I.________ a conclu
à la prolongation de son bail jusqu'au 31 mai 2014 (I), la locataire étant
autorisée à quitter son logement en tout temps moyennant un préavis de
30 jours pour la fin d'un mois (II) et à garder son chat jusqu'à l'échéance
de son bail (III).
9. A l'audience du 16 avril 2012, les premiers juges ont
entendu les témoins G.________ et N.________
G.________ est concierge administrative de l'immeuble. Elle a
indiqué que I.________ était une locataire très discrète et que personne ne
s'était plaint auprès d'elle de nuisances causées par son chat. Elle a
confirmé que des voisins détenaient un chat dans cet immeuble mais que
leur bail avait été résilié car ils posaient plusieurs problèmes.
N.________ est la mère de I.________. Elle a notamment déclaré
qu'il était très important pour sa fille d'habiter à [...], dans la même ville
qu'elle, car elle était très fragile, dépressive et seule. Elle a précisé que sa
fille voyait également régulièrement son demi-frère, qui habite la même
commune. Elle a ajouté que le chat était très important pour sa fille qui ne

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pouvait se séparer de son animal, puisque cette dernière n'avait par
ailleurs que sa mère et son demi-frère comme relations.
I.________ est âgée de 35 ans. Elle a déposé une demande de
rente d'assurance-invalidité (AI) le 13 avril 2011, sans qu'aucune décision
ait été prise à ce jour. Elle bénéficie actuellement du revenu d'insertion qui
ascende à 1'110 fr. par mois, plus un montant de 650 fr. pour son loyer.
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance dans les causes non patrimoniales (art. 308 let. a CPC) ou dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est supérieure à 10'000
fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions, l'art.
308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance précédente,
non l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure, JT 2010 III 126).
Le litige porte sur la durée de la prolongation du bail, résilié
pour sa prochaine échéance légale. La valeur litigieuse correspond ainsi
aux loyers et aux frais accessoires dus pour la durée de la prolongation
demandée. En l'espèce, l'appelante a conclu en première instance à
l'octroi d'une prolongation jusqu'au 31 mai 2014; cette conclusion vaut
implicitement requête de prolongation pour quatre ans (art. 272b al. 1
CO), dans la mesure où elle n'est pas restreinte à l'octroi d'une seule et
unique prolongation. Demeure ainsi litigieuse une prolongation de deux
ans et huit mois, l'appelante ayant obtenu une prolongation d'une année
et quatre mois. Le loyer mensuel de l’appartement de l'appelante
s'élèvant à 650 fr., la valeur litigieuse ne saurait dès lors être inférieure à
20'800 fr. (650 fr. x 32 mois), eu égard aux principes énoncés ci-dessus,
ce qui ouvre la voie de l'appel (art. 308 al. 2 CPC).

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Motivé et interjeté en temps utile (art. 311 al. 1 CPC) par une
partie qui y a intérêt (art. 59 al.2 let. a CPC), l'appel est formellement
recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou
d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas
échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de
l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure
civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir l'appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Tappy, ibid., p. 135).
2.2 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC, Tappy, op. cit., JT 2010 III 136-137).
Il appartient à l'appelant de démontrer si ces conditions sont réalisées, de
sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles
selon lui (Tappy, op. cit., JT 2010 III 136-137; JT 2011 III 43 c. 2).
En l'espèce, l'appelante n'invoque aucun fait nouveau et ne
produit pas de pièces nouvelles à l'appui de son appel.
3.
3.1 L'appelante soulève un seul moyen. Elle soutient que la
prolongation qui lui a été accordée au 30 septembre 2013 doit valoir
comme première prolongation et non comme prolongation unique. Elle

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invoque sa situation financière précaire et le fait qu'elle bénéficie
exclusivement de l'aide sociale. Elle fait valoir qu'elle n'a pas encore
retrouvé un nouveau logement et que les normes de l'aide sociale
accordent la couverture d'un loyer mensuel de 684 fr. maximum. S'il n'est
pas exclu qu'elle obtienne une rente AI d'ici le mois de septembre 2013, et
éventuellement des prestations complémentaires plus généreuses en
matière de loyer, elle estime qu' il convient de réserver l'éventualité que
tel ne soit pas le cas.
3.2 Selon l'art. 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la
prolongation d’un bail d’habitation pour une durée de quatre ans au
maximum. Dans cette limite de temps, une ou deux prolongations peuvent
être accordées
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de
l’équité (art. 4 CC), s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative,
pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et
tenir compte du but d’une prolongation, consistant à donner du temps au
locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de
prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la
durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur
comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art.
272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 c. 6). Il peut tenir compte du délai qui s'est
écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre
effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches
sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 c.
4c). Il se demandera s'il est particulièrement difficile pour le locataire de
trouver des locaux de remplacement, et tiendra compte du besoin plus ou
moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 c.
6).
Lorsque la situation ne paraît pas de nature à évoluer, il n'y a
pas de violation du droit fédéral à fixer d'emblée une unique prolongation,
plutôt que d'envisager deux prolongations successives (TF 4A_735/2011
du 16 janvier 2012 c. 2.5; TF 4A_167/2012 du 2 août 2012 c. 2.3).

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Procéder par deux prolongations successives ne se justifie que lorsqu'il
existe une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première
période de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 c. 2.4.2, in
CdB 2010 p. 83).
3.3 En l'espèce, les premiers juges ont tenu compte de tous les
paramètres susceptibles d'entrer en considération. Ils ont relevé que
l'appelante, âgée de 35 ans, était psychiquement fragile, dépressive et
seule, qu'elle avait déposé une demande de rente AI le 13 avril 2011 sans
qu'une décision ait été prise à ce jour, qu'en l'état la somme maximale
qu'elle pourrait consacrer à un logement était de 842 fr. selon le barème
du revenu d'insertion, qu'il était important pour elle de trouver un
logement à Yverdon-les-Bains, pour demeurer à proximité de sa mère et
de son demi-frère qu'elle voyait régulièrement, que la pénurie de
logement y est notoire, que la présence du chat à ses côtés revêtait pour
elle une très grande importance et qu'elle n'était pas demeurée inactive
dans ses recherches de logement. A l'inverse, ils ont relevé que d'autres
circonstances plaidaient en faveur d'une prolongation relativement courte,
soit en particulier que le bail, conclu au 1er février 2011 était très récent et
que l'appelante était célibataire et n'avait pas de charge familiale, ce qui
facilitait ses recherches de logement.
En accordant, compte tenu de ces circonstances, une unique
prolongation de seize mois, les premiers juges n'ont pas violé le droit
fédéral. C'est également à juste titre qu'ils ont considéré que la violation
par l'appelante d'une clause contractuelle (présence d'un animal) ne
pouvait être retenue contre elle dans la pesée des intérêts, celle-ci étant
déjà sanctionnée par la résiliation du bail et l'animal ne causant aucune
nuisance. Enfin, on relèvera que l'appelante a bénéficié d'un délai de
résiliation de huit mois, ce qui plaide également en faveur d'une
prolongation relativement courte.
Au surplus, l'incertitude sur la date où une éventuelle décision
sur la requête de rente AI sera prise ne justifie pas l'octroi d'une première
prolongation au lieu d'une prolongation unique. D'une part, cet élément

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n'est pas décisif et, si une telle rente devait être refusée, une prolongation
plus longue ne serait pas de nature à atténuer les conséquences du congé.
D'autre part et surtout, la durée de la prolongation accordée, qui est de
seize mois, ne saurait être plus longue au vu de la durée particulièrement
courte du bail qui a lui-même duré quinze mois. Accorder une première
prolongation signifierait, par le biais de la deuxième procédure de
prolongation, que le locataire pourrait de facto obtenir un délai
supplémentaire d'au moins un an, qui ne se justifierait pas compte tenu
des circonstances évoquées ci-dessus.
L'appel est donc mal fondé.
4. En définitive, l'appel doit être rejeté dans la procédure de l'art.
312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
L'appel étant dénuée de chances de succès (art. 117 let. b
CPC), la requête d'assistance judiciaire de l'appelante est rejetée.
Compte tenu de la situation financière précaire de l'appelante,
l'arrêt peut toutefois être rendu sans frais (art 6 al. 3 TFJC [tarif des frais
judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]).
L'intimée n'ayant pas été invitée à se déterminer, il n'y a pas
lieu à l'allocation de dépens.

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. L'arrêt est rendu sans frais.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 30 octobre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Mary Monnin-Zwahlen (pour I.________),
- R.________
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
20'800 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le greffier :