vd_gerichte · XZ19.021147 · 2024-11-05 · fr
Autres causes
Autres causes


TRIBUNAL CANTONAL
XZ19.021147-
231279/XZ19.021147-231280
496
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 novembre 2024
________________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mmes Courbat et Elkaim, juges
Greffière : Mme Bourqui
*****
Art. 259d et 259e CO ; 8 CC
Statuant sur les appels interjetés par A.________, à [...],
demandeur, et B.________SA, à [...], défenderesse, contre le jugement
rendu le 7 décembre 2022 par le Tribunal des baux dans la cause divisant
les appelants entre eux, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 7 décembre 2022, motivé le 31 juillet 2023, le
Tribunal des baux (ci-après : le tribunal ou les premiers juges) a
notamment dit que la défenderesse B.________SA devait payer au
demandeur A.________ la somme de 81’046 fr. 50, avec intérêts à 5 % l’an
dès le 2 mai 2016, à titre de réduction de loyer du 1er juin 2013 au 30 avril
2019 (I), a dit que les loyers consignés sur le compte IBAN n° [...] auprès
d’[...] AG étaient entièrement libérés en faveur du demandeur en
paiement partiel du montant mentionné sous chiffre I (II), a arrêté les frais
judiciaires à 14’095 fr. et les a mis à la charge du demandeur, à hauteur
de 7’047 fr. 50, et à la charge de la défenderesse, à hauteur de 7’047 fr.
50, en précisant que les frais seraient prélevés sur les avances fournies
par les parties (III), a dit que la défenderesse devait verser au demandeur
la somme de 918 fr. 75, à titre de dépens réduits (V) et a rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont notamment considéré que les
nuisances liées aux travaux entrepris par la bailleresse dans l’immeuble
du locataire avaient été d’intensité variable, allant de faible à forte
dépendant des moments du chantier. Compte tenu de l’intensité et de la
durée de ces nuisances, l’usage de la chose louée avait été restreint, de
sorte qu’il pouvait être considéré que cela avait occasionné un défaut à
tout le moins de moyenne importance, justifiant une réduction de loyer de
30 % du 1er juin 2013 au 30 avril 2019, soit durant 71 mois. Cette
réduction a été arrêtée en équité par les premiers juges qui ont estimé
qu’il n’était pas aisé de procéder à un calcul proportionnel de la réduction
de loyer étant donné que les défauts étaient de faible à moyenne
importance, s’étaient prolongés sur une longue durée et que les nuisances
avaient été d’intensité variable. Partant, ils ont jugé qu’un montant de
81’046 fr. 50 devait être octroyé au locataire à titre de réduction de loyer.
Examinant ensuite les prétentions de A.________ en paiement
de dommages et intérêts du fait desdits travaux, les magistrats ont retenu

- 3 -
en substance que si la condition de l’existence d’un défaut était réalisée,
le préjudice concret quant à une éventuelle perte de gain n’était pas établi
par le rapport d’expertise consacré à l’évolution du chiffre d’affaires et des
consultations du locataire. Même en considérant qu’un tel préjudice était
établi, le tribunal a relevé que l’existence d’un lien de causalité naturelle
faisait défaut puisqu’il n’était pas possible d’établir que les fluctuations du
chiffre d’affaires du demandeur avaient pour cause directe les travaux
effectués par la défenderesse. Les travaux ne pouvant donc pas être
considérés comme la condition sine qua non du dommage invoqué, les
premiers juges ont estimé qu’il n’y avait dès lors pas lieu d’examiner
l’existence d’un rapport de causalité adéquate entre ces mêmes éléments,
de sorte que la conclusion en paiement de dommages et intérêts prise par
le demandeur devait être rejetée.
B. a) Par acte du 13 septembre 2023, B.________SA (ci-après :
l’appelante ou l’intimée) a interjeté un appel contre ce jugement en
concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens qu’elle
doive payer à A.________ une réduction de loyer d’un montant de
38’050 fr., correspondant à une réduction de 10 % pour la période du 1er
juin 2013 au 30 novembre 2016 et de 20 % pour la période du 1er
décembre 2016 au 30 avril 2019 et que les frais judiciaires soient répartis
à concurrence de deux tiers à charge de A.________ et d’un tiers à sa
charge, subsidiairement à un montant qui sera fixé à dire de justice.
Au pied de sa réponse du 16 novembre 2023, A.________ a
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
b) Par acte du 13 septembre 2023, A.________ (ci-après :
l’appelant ou l’intimé) a interjeté un appel contre le jugement précité en
concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que le
jugement entrepris soit complété par l’adjonction que l’intimée soit
reconnue sa débitrice et lui doive prompt paiement de la somme de
350’000 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 31 octobre 2015, à titre de
dommages-intérêts, que les frais judiciaires soient mis à la charge

- 4 -
exclusive de l’intimée et qu’elle lui verse la somme de 11’392 fr. 50 à titre
de dépens.
Au pied de sa réponse du 17 novembre 2023, l’intimée a
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
c) Par courrier du 10 janvier 2024, les parties ont été
informées que la cause était gardée à juger.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail du 24 octobre 1994, N.________ a loué à
l’appelant un cabinet médical de 7 pièces au 1er étage de l’immeuble sis
[...], à [...]. Ce contrat a été conclu pour une période allant du 1er janvier
1995 au 31 mars 2000 et se renouvelait aux mêmes conditions de 5 ans
en 5 ans, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et
reçu au moins une année à l’avance pour la prochaine échéance.
2. L’appelant exerce la profession de médecin spécialisé en [...]e
avec, comme sous spécialités, [...]. Il pratique sa profession à titre
indépendant au sein des locaux litigieux, ainsi qu’en clinique.
3. Le 30 juillet 2001, l’appelante a acquis la parcelle n° [...]. Cette
dernière est constituée d’un îlot d’immeubles sis [...] et rue [...].
4. Par formule officielle du 11 novembre 2008, l’appelante a
notifié au locataire une hausse de loyer et a fixé le loyer mensuel net à
3’805 fr. auquel s’ajoute un acompte de chauffage, eau chaude et frais
accessoires de 200 fr. à partir du 1er janvier 2009.
5. Le 23 octobre 2012, S.________SA (ci-après : la gérance), en
qualité de représentante de l’appelante, a adressé la lettre suivante à
l’appelant :

- 5 -
« […] Nous vous informons que la société propriétaire a décidé de
faire d’importants travaux d’aménagement et de rénovation de [...],
à savoir :
- réfection complète de la toiture
- aménagement des combles en vue de créer des appartements
- réfection des façades
Les échafaudages et la toiture provisoire seront posés dans un
premier temps sur l’immeuble [...] et une partie de la façade [...].
Ceux-ci vont s’étaler en 4 étapes, à savoir
Etape 1
[...] et [...]
Travaux de novembre 2012 à décembre 2013
Etape 2
[...] et [...]
Dès août 2013 à septembre 2014
Etape 3
[...], [...] et [...]
Dès juin 2014 à juillet 2015
Etape 4
[...]
Dès mars 2015 à avril 2016
A cet effet veuillez trouver ci-joint, une copie du planning du
déroulement des travaux.
Nous vous confirmons par la présente que toutes les mesures seront
prises afin de réduire au maximum les éventuels désagréments.
[…] ».
L’appelante a également produit au dossier de la cause le plan
de parcelle suivant concernant les étapes du chantier :
6. Selon le témoin I.________, qui est intervenu au titre

- 6 -
d’architecte sur le chantier [...], les chantiers ont été particulièrement
complexes notamment en raison du fait que l’îlot est classé.
Le permis de construire indique que la création de nouveaux
logements portait sur 16 objets.
Historiquement, les immeubles situés rue [...] étaient
notamment constitués d’un [...] ayant par la suite été affecté en [...].
7. La première étape du chantier, c’est-à-dire celle concernant
les immeubles nos[...] et [...] sis rue [...], à [...], a effectivement débuté en
février 2013. Ces travaux se sont vraisemblablement déroulés en deux
étapes, premièrement entre les mois de février et avril 2013, puis entre
les mois d’octobre et novembre 2013. Lors de celles-ci, il a été procédé à
la démolition des cheminées sur cour, la démolition des cheminées sur
toiture, la démolition des cheminées dans les combles, la dépose des
tomettes, la démolition des murets entre chevrons puis à la dépose de
l’échafaudage.
8. La pose des échafaudages a eu lieu le 3 juin 2013 sur les
immeubles nos [...] et [...] de la rue [...]. Ce moment marque le début de la
deuxième étape des travaux annoncée par l’appelante. Le témoin
L.________, ergothérapeute ayant son cabinet dans le même immeuble que
l’appelant, a déclaré qu’à partir de ce moment-là, les locataires de
l’immeuble ont subi une perte d’intimité et de la saleté sur leurs fenêtres.
Elle a aussi expliqué que les personnes présentes sur ces échafaudages
généraient du bruit de manière ambiante mais pas en continu. Il y avait
régulièrement des ouvriers qui mangeaient, parlaient et écoutaient de la
musique sur ceux-ci, et ce, pendant une longue période des travaux. Cet
élément a été confirmé par le témoin X.________, employée de l’appelant.
Selon I.________, le balcon a également pu servir à entreposer des
machines et outillages. Il est admis par les parties qu’il a été
régulièrement difficile voire impossible d’ouvrir ou fermer les fenêtres
pendant toute la durée des travaux.

- 7 -
Dans le courant du mois d’août 2013, l’appelante a fait poser
sur le balcon de l’appelant, sans l’en aviser, un panneau indiquant que des
locaux étaient à louer. Les témoins L.________ et X.________ ont confirmé la
pose de panneaux sur les échafaudages et ont déclaré que ceux-ci avaient
également participé à l’obscurcissement des locaux.
Il ressort du planning des travaux que la démolition des
cheminées a été effectuée entre les mois d’août et d’octobre 2013. A
partir du mois de septembre 2013, il a été procédé à la dépose des
tomettes. L’appelant relève pour cette période de grands bruits de
perceuse, de marteau piqueur ainsi que la production d’une grande
quantité de poussière. Lors de leurs témoignages, V.________, le concierge
de l’immeuble, et L.________ ont expliqué que le bruit des travaux s’était
ensuite intensifié au mois d’octobre 2013 ce qui correspond, selon le
planning du chantier, à l’évacuation des tomettes et à la démolition des
murs porteurs sous les combles des immeubles nos [...] et [...] de la rue
[...].
A partir du mois de février 2014, il a encore été procédé à la
démolition de l’ancienne cheminée jusqu’à la mi-mars.
9. La troisième étape du chantier concernant les immeubles nos
[...] et [...] de la rue [...] a débuté au mois d’octobre 2013. Le planning de
chantier indique que l’évacuation puis la pose des tomettes a commencé à
ce moment-là concernant ces immeubles et a duré jusqu’au mois de
janvier 2014. Cela a généré d’importantes chutes de gravats ainsi qu’une
grande quantité de bruit et de poussière supplémentaire. Au mois de
février 2014, l’appelant a déclaré qu’il y avait à nouveau beaucoup
d’ouvriers devant ses fenêtres et que cela générait beaucoup de bruit. Il
s’en est plaint à la gérance par courrier du 14 février 2014. Il a également
allégué que des panneaux avaient été à nouveau apposés devant ses
fenêtres. Il s’est en outre plaint de poussière, de bruit et de chaleur.
Le 14 mars 2014, l’appelant a demandé aux ouvriers
d’interrompre l’enlèvement des rails des stores car il avait besoin

- 8 -
d’intimité pour les consultations de ses patientes. Il a sommé ces derniers
de n’y procéder que lors de ses absences.
Entre les mois d’avril et de juin 2014, il a été procédé au
montage de la toiture provisoire. A la fin du mois de juin 2014, la
démolition des cheminées en toitures a débuté. A la suite de cela, le 27
juin 2014, l’appelant a constaté des chutes de débris dans la cheminée de
son cabinet. Au début du mois de juillet 2014, il a relevé des nuages de
poussière sortant de sa cheminée ainsi que des débris de gravats dans
son bureau. I.________ a déclaré que la chute de ces débris était fort
probable au vu des travaux exécutés pendant cette période. En août 2014,
il a été procédé à la démolition des murs porteurs des combles des
immeubles concernés. La démolition des cheminées s’est terminée au
début du mois d’octobre 2014.
Par courriel du 14 octobre 2014 adressé à la bailleresse,
l’appelant a requis l’arrêt immédiat des travaux et de ne procéder à ceux-
ci qu’uniquement pendant son absence en expliquant que les bruits à plus
de 70 décibels étaient insupportables pendant ses consultations.
Selon le planning du chantier, il a ensuite été procédé à la
dépose des tomettes sur l’immeuble n° [...] de la rue [...] entre les mois de
novembre et de décembre 2014. Le 4 décembre 2014, une barre de
l’échafaudage située côté cour est tombée fracassant le vitrage d’une
fenêtre du cabinet. Il est admis par les parties que la réparation n’est
intervenue qu’après plusieurs mois, ce qui a nécessité le maintien de la
fenêtre fermée et du store baissé.
Le 17 février 2015, l’appelant a à nouveau constaté la pose
d’une bâche devant ses fenêtres, participant à l’obscurcissement de ses
locaux.
Le 15 septembre 2015, un lustre dans le cabinet de l’appelant
s’est détaché du plafond et a chuté sur le sol du laboratoire.

- 9 -
Cette étape du chantier s’est prolongée en tout cas jusqu’au
mois de mars 2016.
10. Dans le courant de l’année 2015, toutes les fenêtres de
l’immeuble litigieux ont été remplacées par des fenêtres en bois-métal
avec double-vitrage.
11. La quatrième étape du chantier a débuté au mois de mars
2015. Cette étape concernait l’immeuble n° [...] de la rue [...], situé à
l’arrière de l’îlot. Ces travaux se sont déroulés sur deux périodes entre les
mois de mars et juin 2015 puis entre les mois de septembre à novembre
2015. Lors de celles-ci, il a été procédé au montage des échafaudages à
l’avant et à l’arrière de l’immeuble, à la dépose des tomettes et à la
démolition des cheminées en toiture.
12. Depuis le début du deuxième semestre de l’année 2016, des
travaux ont eu lieu dans les communs de l’immeuble de l’appelant. Au
début de l’année 2017, des travaux de réaménagement des locaux
d’D.________, situés en dessous du cabinet de l’appelant et de l’ancien [...]
ont commencé. Il n’est pas établi que ces travaux ont été annoncés à
l’appelant et aux autres locataires de l’immeuble.
13. Durant le deuxième semestre de l’année 2016, des travaux
extrêmement bruyants ont eu lieu dans les parties communes de
l’immeuble et la cage d’escaliers a été laissée en chantier durant de
longues semaines. X.________ a confirmé cet élément et a en outre
expliqué qu’il avait été nécessaire de fermer le cabinet durant une dizaine
de jours avant les fêtes car le bruit était devenu insoutenable.
Durant une longue période, comme l’a confirmé L.________ lors
de son audition, l’accès au cabinet de l’appelant a été obstrué par des
déchets entreposés dans les couloirs, des échafaudages dans les escaliers,
du matériel technique, des bâches et des escabeaux.
14. a) Le 23 décembre 2016, l’appelant, par l’intermédiaire de son

- 10 -
conseil, a adressé une lettre à la gérance afin d’indiquer que les travaux
dans les parties communes n’étaient toujours pas finis. Il a également
menacé cette dernière de consigner les loyers.
b) Par courrier du 19 janvier 2017, la gérance a informé
l’appelant de la réalisation des travaux suivants dans les parties
communes :
« (…)
- Câblages dans la cage d’escalier : en cours. Fin des travaux dès le
31 janvier 2017.
- Installation de la fibre optique : Début des travaux dès le 17 février
2017.
- Réfection de la peinture dans la cage d’escalier : Début des
travaux dès le 1er février 2017 et pour une durée d’un mois. (…) »
c) Par courriel du 27 janvier 2017, l’appelant a informé
l’appelante qu’il y avait de nouveaux travaux non annoncés se déroulant
devant la porte du cabinet litigieux, ce qui générait de la saleté. Il s’est
encore plaint, par courriel du 2 février 2017, de forts bruits de marteau
piqueur, de perceuse et de masse.
d) Par courrier du 6 février 2017, l’appelant, par
l’intermédiaire de son conseil, a rappelé à l’appelante sa communication,
au cours de laquelle elle l’avait informé que les travaux se termineraient à
la fin du mois de janvier 2017. Il lui a également rappelé que lors de son
courrier du 19 janvier 2017, elle l’avait avisé que les travaux se
prolongeraient jusqu’à la fin du mois de février 2017. Il lui a, en outre,
imparti un délai à la fin du mois de février 2017 pour cesser les travaux et
procéder à la réparation des fenêtres, faute de quoi il consignerait le loyer.
e) Par courriel du 13 février 2017, l’appelant a informé
l’appelante du fait qu’il s’était mis d’accord avec les ouvriers pour
restreindre les travaux les plus bruyants hors des heures d’ouverture de
son cabinet, mais que cela ne fonctionnait pas.
Le même jour, la gérance a adressé un courrier à l’appelant
afin de confirmer l’accord concernant les horaires et informer celui-ci que
les travaux de la cage d’escaliers allaient se poursuivre jusqu’à la fin du
mois de mars 2017.

- 11 -
Par la suite, par courriel du 13 mars 2017, l’appelant a informé
l’appelante que l’accord précédemment trouvé avec les ouvriers présents
sur le chantier n’était pas efficace.
f) L’appelant a finalement consigné ses loyers durant quatre
mois, soit du mois de mars au mois de juin 2017 auprès d’[...] sur le
compte de consignation no IBAN [...] pour un montant total de 16’022 fr.
70.
15. Entre les mois de décembre 2016 et février 2017, plusieurs
patientes de l’appelant se sont plaintes par courrier d’avoir été dérangées
par de forts bruits ainsi que de la saleté dans l’immeuble lorsqu’elles se
sont rendues au cabinet médical litigieux.
16. Le 5 avril 2017, un lustre est tombé dans la salle de bain du
cabinet en raison des vibrations dues aux travaux dans l’immeuble,
comme l’a confirmé X.________ lors de son audition.
A ce moment-là, les travaux du chantier produisaient
d’énormes vibrations dues à l’utilisation de marteaux piqueurs et, à cause
de ces dernières, des fissures sont apparues au plafond et sur les murs du
cabinet de l’appelant.
17. Par courrier du 11 avril 2017, la gérance a informé l’appelant
que la fin des travaux au 31 mars 2017 concernait l’escalier et non pas le
[...]. Elle lui a par ailleurs joint le planning des travaux concernant ce
dernier qui indiquait que les travaux allaient se poursuivre jusqu’au mois
de novembre 2017. Par la suite, dans un courrier du 24 avril 2017, la
gérance a annoncé à l’appelant que les travaux de la cage d’escaliers
prendraient fin le 15 mai 2017, ce qui a effectivement été le cas.
18. La deuxième phase des travaux, non-annoncée, a débuté au
début du mois de juin 2017 par le montage d’un échafaudage sur l’ancien
[...] et des travaux de canalisations dans les sous-sols sur plusieurs mois.

- 12 -
Elle s’est poursuivie par la démolition de la dalle au rez-de-chaussée ainsi
que des travaux sur l’ascenseur central.
Par courriel du 27 juin 2017, l’appelant s’est à nouveau plaint
à l’appelante des travaux extrêmement bruyants qui généraient de la
poussière et des tremblements.
19. a) Par courrier du 25 août 2017, la gérance a annoncé à
l’appelant que des travaux sur la marquise dans l’ancien [...] allaient
débuter à compter du 1er octobre 2017 pour une durée d’environ trois
mois. I.________ a déclaré que la pose de la marquise avait nécessité un ou
deux jours de perçage et que ces travaux avaient nécessité des ancrages
dans la dalle du balcon de l’appelant. Selon l’architecte, ces travaux
avaient dû être bruyants. Il a expliqué qu’en raison de ces ancrages,
l’étanchéité du balcon avait dû être refaite.
b) Par courrier du 5 septembre 2017, la gérance a déclaré à
l’appelant pour la première fois que les plannings précédemment transmis
étaient provisoires. Elle lui a également fait parvenir de nouveaux
plannings qui faisaient porter la fin des travaux au mois d’août 2018.
20. Les garde-corps du balcon ont été remplacés au mois de
novembre 2017.
21. a) Par courrier du 25 juin 2018, l’appelant a informé
l’appelante qu’il avait pris note du nouveau planning qui faisait porter les
travaux jusqu’à la fin de l’année 2018. Il a en outre requis un local de
remplacement.
b) Par courrier du 27 juin 2018, la gérance a répondu à
l’appelant en lui expliquant que les travaux étaient conformes au
planning. Elle lui a également rappelé certaines dates et a toutefois admis
que l’intensité des travaux avait augmenté avec ceux concernant le
chantier pour les locaux commerciaux M.________, situés en dessous d’une
partie du cabinet en cause selon l’inspection locale. Elle lui a également

- 13 -
indiqué qu’elle n’avait pas de local de remplacement à lui proposer.
22. Le 31 août 2018, il a été procédé à l’installation par
hélitreuillage d’une ventilation dans l’immeuble litigieux.
23. A compter du mois de septembre 2018, d’importants travaux
ont débuté en vue du réaménagement de l’ancien [...] ainsi que
concernant les locaux commerciaux M.________.
Le témoin R.________, architecte ayant dessiné la mise à
l’enquête pour ces travaux, a expliqué qu’il y avait une liaison entre les
locaux commerciaux M.________ et la cour centrale (ancien [...]) qui était
condamnée et qui a dû être réouverte. Il a expliqué que ce chantier avait
été très difficile et complexe.
24. Par courrier du 4 septembre 2018, l’appelant a indiqué à la
gérance que l’échafaudage du [...] n’avait pas été enlevé et que les
rebords des fenêtres du cabinet litigieux étaient dans un état d’extrême
saleté.
25. Par courrier du 26 septembre 2018, la gérance a annoncé à
l’appelant l’exécution de travaux de gros œuvre concernant le local
commercial [...]. Les nuisances seraient particulièrement importantes pour
les locataires du 2e étage. Ces travaux impliqueraient un déplacement des
échafaudages et un ancrage en façade arrière. Le percement de l’arrière
débuterait le 1er octobre 2018 pour une durée de deux semaines. Dans les
faits, ces travaux ont consisté en la création d’une surface commerciale
réunissant les locaux situés sur la rue [...] et ceux sur la rue [...]. Ces
travaux ont été très pénibles et ont généré des nuisances particulièrement
intenses telles que du bruit, de la poussière et des vibrations, selon
I.________, L.________ et X.________. I.________ a d’ailleurs qualifié de « très
bruyants » les travaux de démolition de la façade pour les aménagements
du local [...] situé juste en-dessous des locaux de l’appelant.
26. Par courrier du 6 novembre 2018, la gérance a informé

- 14 -
l’appelant que les échafaudages sur le [...] étaient en train d’être enlevés,
mais qu’il y avait du retard quant aux travaux sous les fenêtres de
l’appartement litigieux. Il était donc nécessaire d’y poser un toit
provisoire. Selon I.________, les échafaudages ont effectivement été
déposés entre les mois d’octobre et novembre 2018.
27. Par courrier du 18 janvier 2019, la gérance a informé
l’appelant que les travaux concernant le local commercial M.________
étaient terminés et que le locataire allait à présent procéder à des travaux
d’aménagement qui devaient se terminer prochainement dès lors que
l’ouverture était prévue pour le 6 mars 2019.
Les travaux concernant les locaux commerciaux M.________ se
sont effectivement terminés le 6 mars 2019.
28. a) Il ressort d’échanges de courriels entre les parties entre le
21 et le 26 mars 2019, que l’appelant a subi des effluves d’odeurs
d’égouts dans la salle de consultation de son cabinet. Selon V.________, ces
odeurs étaient en lien avec les travaux effectués précédemment.
Contrairement à L.________ qui a déclaré qu’elle avait, elle-aussi, subit des
odeurs d’égouts, mais qu’à son sens celles-ci n’étaient pas consécutives
au chantier.
L’entreprise P.________ mise en œuvre par la gérance est
intervenue le 22 mars 2019. Cette intervention est restée sans effet, selon
les allégations de l’appelant.
b) Par courriel du 1er avril 2019, l’appelant a informé
l’appelante que les odeurs d’égouts étaient toujours présentes et que,
pour ce motif, il avait dû renvoyer des consultations.
Par courriel du 2 avril 2019, l’appelant a indiqué à l’appelante
que, selon l’entreprise P.________ intervenue une seconde fois, les odeurs
proviendraient de fissures dans la colonne de chute.

- 15 -
Par courriel du 8 avril 2019, l’appelant a informé l’appelante
que des odeurs de fritures et de poissons s’étaient à présent introduites
dans son cabinet.
c) Il ressort des échanges de courriels entre les parties ainsi
que du témoignage de T.________, installateur sanitaire pour l’entreprise
P.________, que l’intervention de l’entreprise précitée a duré environ trois
semaines pour réparer les fissures présentes dans la conduite. T.________ a
déclaré que le cabinet avait dû rester fermé une semaine durant les
travaux. Il a également expliqué qu’après cette dernière intervention, le
problème était réglé. Cette fermeture a été confirmée par X.________ qui a
précisé que les odeurs d’égouts étaient « intenables ».
29. Entre janvier 2017 et la fin des travaux, l’appelant a subi au
moins 33 coupures d’eau, d’électricité et de chauffage dont à tout le
moins 9 non-annoncées. Le grand nombre de coupures de diverses
natures a également été confirmé par I.________, V.________ et X.________
lors de leur audition.
Plus particulièrement, X.________ a expliqué que ces coupures
d’eau étaient particulièrement dérangeantes car le fonctionnement du
cabinet nécessitait une utilisation fréquente de l’eau. En effet, des tests
urinaires sont régulièrement pratiqués au sein du cabinet. Les assistantes
médicales doivent se laver les mains avant une prise de sang, ainsi que
l’appelant avant une consultation. Pour ces motifs, l’appelant a été obligé
de renvoyer des consultations lors de ces coupures et il n’a plus été
possible de prendre en charge des patientes en urgence.
30. Les 11 et 12 juin 2019, il a été procédé à la réfection de la
chape du balcon de l’appelant.
31. Diverses réductions de loyers à d’autres locataires des
immeubles situés dans l’îlot [...] ont été octroyées par l’appelante.
32. Par demande du 7 mai 2019, l’appelant a saisi le Tribunal des

- 16 -
baux et a pris contre l’appelante, avec suite de frais et dépens, les
conclusions suivantes :
« I. A.________ a droit à une réduction de 40 % du loyer dû pour la location
des locaux commerciaux qu’il occupe à la rue [...] à [...] pour la période de
novembre 2012 à avril 2019 y compris.
II. B.________SA est la débitrice de A.________ et lui doit prompt paiement de
la somme fr. 350’000 (trois cents [sic] cinquante mille francs) avec intérêts
à 5 % l’an dès le 31 octobre 2015 (échéance moyenne) à titre de
dommages-intérêts.
III. Les loyers payés par A.________ sur le compte [...] no [...] sont
déconsignés en sa faveur à titre d’acomptes sur les montants dus par
B.________SA conformément aux chiffres I et II ci-dessus. »
L’appelant a également produit un onglet de pièces sous
bordereau ainsi qu’une clé USB recensant des vidéos. Ces dernières ne
peuvent être prises en compte dans le cadre de la présente procédure car
elles n’ont pas été corroborées par d’autres pièces et ne contiennent pas
de dates précises, les années n’étant pas mentionnées. Quant aux
indications contenues dans les pièces établies par le seul appelant
recensant les diverses nuisances découlant des travaux, elles n’ont été
retenues dans les faits que dans la mesure où elles étaient corroborées
par d’autres preuves au dossier.
33. Par réponse du 20 septembre 2019, l’appelante a pris, avec
suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
« I. Rejeter intégralement les conclusions prises par le demandeur
A.________ dans sa demande adressée au Tribunal des Baux le 7 mai 2019.
Reconventionnellement
II. Déconsigner les loyers dont le montant total sera déterminé en cours
d’instruction et versé par M. A.________ sur le compte n° [...] auprès d’[...]
AG en faveur de la défenderesse B.________SA. »
34. Le tribunal des baux a tenu une première audience le
30 janvier 2020. L’audience a débuté en inspection locale à la rue [...], à
[...]. Il a été constaté notamment ce qui suit :
« De l’entrée du cabinet médical, on accède à un couloir qui fait
toute la longueur des locaux, avec un coude sur la gauche. Les
pièces à droite du couloir (réception, salle d’attente) donnent sur la
rue [...] puis sur la [...] après le coude (salle d’examen, bureau) ; les
pièces à gauche du couloir (laboratoire, WC, salle d’archives, salle
de soins esthétiques) donnent sur la cour intérieure, où se situent la
verrière en forme de dôme (ci-après : le dôme) et la galerie occupée

- 17 -
par M.________. Le demandeur relève que la porte d’entrée a été
modifiée et son vitrage supprimé ; la partie défenderesse indique
qu’il s’agissait de mettre la porte aux normes anti-feu. Le tribunal se
rend dans les diverses pièces et fait les constats suivants :
- Réception : il y a une grande fissure sur le mur de droite et
d’autres fissures plus petites sur le haut des autres murs ; il y a
également une fissure le long de l’angle intérieur de l’armoire
encastrée dans le mur de gauche.
- Balcon : la marquise qui surplombe l’entrée de M.________ est
directement en dessous.
(…)
Le tribunal se rend sur la rue [...] et constate que les locaux
d’D.________ se situent sous les deux fenêtres du cabinet qui
donnent sur la rue [...]. Le tribunal se rend sur la [...] et constate que
la hauteur de l’avant du magasin M.________ correspond à deux
étages et qu’une dalle a bien été supprimée. Le tribunal entre dans
le magasin et constate que le magasin est pourvu d’un imposant
système d’aération au niveau du plafond ; à l’arrière du magasin, le
plafond vitré qui rejoint le dôme permet d’apercevoir la fenêtre de la
salle de soins esthétiques du demandeur. (…)»
L’audience s’est poursuivie en salle d’audience où deux
témoins ont été entendus.
L.________ a déclaré ne pas se souvenir clairement de la
chronologie des travaux. Elle a toutefois confirmé la durée de soixante-
sept mois alléguée par l’appelant ainsi que le fait qu’au début des travaux
– en 2012 selon elle – la pose des échafaudages et des filets de sécurité
ont obscurci les locaux. Elle a fait mention du passage régulier d’ouvriers
sur les échafaudages et du bruit qu’ils causaient, gênant l’intimité des
entretiens. Elle a également déclaré que les travaux concernant la façade
arrière avaient eu lieu durant les années 2017 et 2018. Durant cette
même période, elle a expliqué avoir dû parfois interrompre les entretiens à
cause du bruit qui était par phases. A son sens, il y avait eu des travaux
en continu entre 2014 et 2017. Elle a expliqué que de nombreux travaux
n’avaient pas été annoncés ; les travaux de la cage d’escalier notamment
se sont déroulés par étapes et n’étaient pratiquement jamais annoncés.
Lorsque les locataires avaient reçu un courrier avec des dates, cela n’avait
pas correspondu à la manière effective dont s’étaient déroulés les travaux.
De plus, ceux-ci avaient duré beaucoup plus longtemps que prévu. Elle a
encore ajouté qu’à certains moments l’ascenseur n’était plus accessible,
qu’en 2014, il y avait eu du matériel de chantier stocké devant les portes
et des échelles qui gênaient l’accès aux locaux en 2016. En 2017, des

- 18 -
plastiques avaient été apposés sur la porte palière et sur l’ascenseur. Le
témoin a encore précisé qu’il y avait eu de la poussière en permanence, y
compris dans les locaux et que toutes les nuisances s’étaient accrues de
manière massive lors des travaux concernant les locaux commerciaux de
M.________ jusqu’à fin juin 2019.
Lors de son témoignage, I.________ a expliqué que le chantier
avait été particulièrement complexe et long. Il a déclaré qu’il ne se
souvenait plus de la chronologie exacte, notamment de la pose des
échafaudages. Il a expliqué qu’il avait lui-même établi le planning de
chantier produit en procédure (pièce 111) sur la base des procès-verbaux
de chantier. Il a également indiqué que les nuisances sonores avaient été
variables et a confirmé que celles-ci avaient pu atteindre les 70 décibels. Il
a expliqué que la première phase du projet avait duré de début 2013 à
août 2016. Cette première phase s’était déroulée en 4 étapes décrites
dans le planning de chantier. L’architecte a déclaré que la deuxième
phase, soit la rénovation de deux bâtiments et de l’ancien [...], avait
commencé en parallèle de la première.
35. Le 13 juillet 2020, le tribunal a tenu une deuxième audience
lors de laquelle il a procédé à l’audition de quatre témoins.
V.________ a confirmé que les travaux qui avaient eu lieu dans
les locaux commerciaux de M.________ étaient insupportables. Il a
également confirmé la temporalité générale des travaux, mais n’était pas
en mesure d’être précis. Selon lui, la principale problématique était le
bruit, tout en confirmant également le manque de luminosité, la création
de poussière et de saleté ainsi que les vibrations. Il a également
mentionné que les mesures mises en place n’étaient pas toujours
respectées par les ouvriers.
Quant à X.________, elle a confirmé les nuisances alléguées par
l’appelant. Selon elle, ils ont été constamment entourés de travaux qui
généraient beaucoup de bruits pendant toute cette période. La phase
durant laquelle il y avait eu des vibrations était longue, environ un

- 19 -
semestre. Cet élément a favorisé la création d’une tension globale. Elle a
indiqué que la surface de l’ascenseur avait été diminuée à cause des
travaux et que les travaux sur la cage d’escaliers s’étaient déroulés en
deux étapes. Elle a encore déclaré que les locataires ignoraient la nature
des travaux concernant les locaux commerciaux M.________ et que ceux-ci
avaient été particulièrement intenses du fait de leurs immissions. Enfin, le
témoin a confirmé que les nuisances avaient amené à réorganiser
l’agenda du cabinet, tant pour la partie […] que pour la partie […], en
précisant que l’appelant avait dû renoncer à des urgences à cause du bruit
et que ces urgences pouvaient aussi bien être des patientes de l’appelant
que des patientes référées. Elle a confirmé que les consultations
spécialisées l’étaient le plus souvent en urgence et ne pouvaient être
reportées. Enfin, elle a fait le constat que la patientèle avait plutôt stagné,
voire diminué durant la période de travaux et que l’appelant avait dû
refuser de nouveaux cas adressés par des confrères.
36. En cours d’instruction, l’expert W.________ (ci-après : l’expert) a
été mandaté afin de procéder à une expertise sur l’évolution du chiffre
d’affaires et des consultations de l’appelant pour les années 2013 à 2020
afin de déterminer si celui-ci avait subi une perte de gain due aux
nuisances occasionnées par les travaux.
a) En date du 31 mai 2021, l’expert a rendu un rapport
d’expertise dans lequel il a expliqué que le chiffre d’affaires de l’appelant
se composait principalement de quatre sources, à savoir premièrement,
les consultations et interventions chirurgicales des malades avec
assurances complémentaires (facturées à travers [...]AG), deuxièmement,
les versements par des cliniques pour quelques interventions chirurgicales
des patients en service général, troisièmement, les expertises pour les
assurances et finalement, les honoraires de consultants.
Il a ensuite indiqué que les consultations et interventions
chirurgicales facturées à travers [...]AG représentaient 93.75 % du chiffre
d’affaires total de la période 2013-2019, selon son récapitulatif, basé sur
les comptes de profits et pertes de l’appelant.

- 20 -
Il n’existait pas de statistique pour les activités accessoires,
lesquelles représentaient seulement 6.25 % du chiffre d’affaires total de la
période 2013-2019, raison pour laquelle celles-ci n’avaient pas été
retenues dans les travaux d’expertise.
L’expert s’est focalisé principalement sur l’activité principale
du cabinet de l’appelant, reflétée à travers les statistiques de facturation
émises par [...]. Les écarts entre la comptabilité et les statistiques de [...]
AG résultaient du fait que la comptabilité était tenue selon les
encaissements tandis que [...] AG établissait ses statistiques sur la base
de la facturation.
Par ailleurs, l’expert n’a, dans un premier temps, pas retenu le
premier semestre 2020 dans ses travaux car il l’a considéré comme non
significatif compte tenu de la crise sanitaire du COVID-19. Il a toutefois
complété son rapport par une expertise complémentaire le 28 mars 2022
en y intégrant cette période, ce qui a permis l’élaboration du tableau ci-
dessous détaillant l’évolution du chiffre d’affaires de l’appelant :
b) L’expert a encore produit le tableau récapitulatif suivant du
taux d’activité de l’appelant :

- 21 -
Il a constaté que l’appelant avait :
- déposé quatre brevets, entre octobre 2014 et juin 2015,
activité de recherche nécessitant un investissement en
temps relativement important pouvant impacter le temps
consacré à l’activité ordinaire du cabinet ;
- complété sa formation en obtenant les titres suivants :
- 2013 : diplôme interuniversitaire [...]) – comprenant des
cours à [...] et à [...], avec rédaction et soutenance du
mémoire ;
- 2014 : diplôme de spécialiste en maladie [...];
- 2017 : diplôme de spécialiste en [...];
- 2018 : diplôme de spécialiste en [...].
Il a relevé que compte tenu de l’obtention de divers brevets et
du temps qu’avait dû consacrer l’appelant aux formations pour ce faire, en
2013 l’activité ordinaire du cabinet avait été réduite au minimum
d’environ 8 % tout en relevant que cette réduction ne concernait qu’une
formation, sans tenir compte du temps d’étude y relatif. Quant aux autres
formations et temps investi au dépôt de quatre brevets, il ne lui avait pas
été possible de chiffrer leur incidence sur le temps consacré à l’activité
ordinaire du cabinet.
c) Finalement, concernant les charges d’exploitation du
cabinet de l’appelant pour la période concernée (2013 à 2019), l’expert a
expliqué que ces dernières avaient évolué avec une certaine stabilité, tel
que cela ressort de l’annexe au rapport d’expertise (cf. tableau
récapitulatif des charges du cabinet de 2013 à 2019), qui peut être
résumée comme il suit :
Année Charges
courantes
2013 451’043 fr. 60

- 22 -
2014 436’564 fr. 56
2015 384’590 fr. 60
2016 384’541 fr. 19
2017 337’962 fr. 23
2018 365’446 fr. 21
2019 380’302 fr. 51
37. Le 27 octobre 2022, les premiers juges ont tenu une troisième
audience, lors de laquelle l’appelant a été interrogé. Il a précisé sa
première conclusion par l’ajout d’un second alinéa dont la teneur est la
suivante :
« En conséquence, B.________SA est la débitrice de A.________ et lui
doit prompt paiement de somme de 118’716 fr. avec intérêts à 5 %
l’an dès le 31 octobre 2015 (échéance moyenne). »
L’appelante a conclu au rejet de cet ajout.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile 19 décembre
2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales
dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente est de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Ecrit et motivé,
il doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art.
311 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, formés en temps utile contre une décision finale
par des parties qui y ont un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a
CPC) et portant sur des conclusions qui, capitalisées (art. 92 CPC), sont
supérieures à 10’000 fr., les appels sont recevables.

- 23 -
Les réponses, déposées en temps utile (art. 312 al. 2 CPC),
sont également recevables.
2. L’art. 310 CPC dispose que l’appel peut être formé pour
violation du droit (let. a), ainsi que pour constatation inexacte des faits
(let. b). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y
compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à
la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office
conformément au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en
première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16
novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid.
3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit
d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à
des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se
limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la
décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d’office (cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ;
TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel).
3. L’appelant se prévaut d’une constatation incomplète des faits.
3.1 L’appelant soutient qu’il convient d’ajouter dans l’état de fait
du jugement litigieux que, durant le second semestre 2016, il a été
procédé à des percements dans chaque dalle de la cage d’escalier pour
amener au sous-sol les compteurs qui se trouvaient à chaque étage et
qu’il y avait de la poussière en permanence et souvent des traces de pas
qui amenaient de la poussière dans les locaux selon les déclarations des
témoins I.________ et L.________. L’appelant requiert également le
complètement de l’état de fait en ce sens que la fermeture du cabinet

- 24 -
avant les fêtes de fin d’année 2016 se serait prolongée sur dix jours à une
période de forte activité.
En l’espèce, l’intimée conteste l’appréciation faite par les
premiers juges des témoignages de I.________ et de L.________ s’agissant
des nuisances intervenues en 2016 retenues dans l’état de fait. Le grief de
l’appelant quant au complètement des faits à ce sujet sera par conséquent
traité dans le cadre de la contestation de l’intimée (cf. consid. 4.5.2 et
4.5.3 infra). Concernant la fermeture du cabinet en fin d’année 2016, il y
sera répondu dans le cadre du grief de l’appelant tendant à l’octroi de
dommages et intérêts (cf. consid. 5.3 infra).
3.2 L’appelant soutient que l’état de fait doit être complété en ce
sens qu’en juin 2018 déjà, il avait sollicité de la gérance qu’une solution
de remplacement lui soit proposée pour l’exploitation de son cabinet et
que d’importants nouveaux travaux avaient débuté en septembre 2018.
Il ressort du jugement de première instance, repris ici, que par
courrier du 25 juin 2018, l’appelant a requis un local de remplacement
ainsi qu’à compter du mois de septembre 2018, d’importants travaux ont
débuté en vue du réaménagement de l’ancien [...]. Il convient dès lors de
constater que l’état de fait est complet sur ces points.
3.3 L’appelant fait grief aux premiers juges d’avoir omis de
constater qu’il a dû, à plusieurs reprises, réorganiser son agenda et
renoncer à des consultations en urgence.
Ce grief sera traité dans le cadre de celui de l’octroi de
dommages et intérêts à l’appelant (cf. consid. 5.3 infra).
3.4 L’appelant reproche aux premiers juges d’avoir omis de
préciser les spécificités de son activité en ce sens que grâce à ses
spécialisations, il consulte régulièrement en urgence à la demande de
confrères. Il requiert en outre le complément des déclarations du témoin
X.________ à ce sujet.

- 25 -
Les spécialisations de l’appelant ressortent des faits du
jugement entrepris, qui sont suffisants en l’espèce. En ce qui concerne le
complètement du témoignage de l’employée de l’appelant, celui-ci sera
traité dans le cadre du grief de fond de l’appelant (cf. consid. 5.3 infra).
3.5 Enfin, l’appelant requiert qu’il soit fait mention dans l’état de
fait du bénéfice et des charges d’exploitation du cabinet.
Ces postes étant nécessaires au traitement du grief de l’octroi
de dommages-intérêts de l’appelant et les chiffres ressortant de
l’expertise et des pièces annexées à celle-ci, l’état de fait sera complété
en conséquence.
4.
4.1 Sans contester le principe d’une réduction de loyer,
l’appelante conteste la quotité de la réduction accordée à l’intimé par le
tribunal. En particulier, les premiers juges ne détailleraient pas quelles
sont les nuisances précises qui justifieraient une réduction de loyer de
30 % entre les années 2013 et 2016, admettant que les travaux
véritablement incommodants se sont déroulés entre fin 2016 et fin 2018.
Selon l’appelante, il conviendrait de prendre en considération notamment
l’environnement bruyant par nature à la rue [...], l’ancienneté de
l’immeuble qui disposait de simples vitrages ainsi que le défaut de constat
avant travaux s’agissant de l’existence préalable de fissures. Elle argue
également que les premiers juges auraient résumé les témoignages de
façon trop sommaire, ceux-ci ne confirmant pas l’existence de nuisances
particulièrement importantes s’agissant des travaux. L’appelante, en se
basant sur une casuistique issue de la jurisprudence – principalement
genevoise –, conclut donc à une réduction de loyer de 10 % du 1er juin
2013 au 30 novembre 2016, puis de 20 % du 1er décembre 2016 au 30
avril 2019.

- 26 -
L’intimé conteste l’appréciation de l’appelante et revient
également sur les témoignages. Il considère en particulier que l’agenda
des nuisances qu’il a tenu au jour le jour est probant, ainsi que les vidéos,
les enregistrements sonores et les photos. Il précise que les locataires ont
rarement d’autres moyens de preuve des nuisances que de les
documenter de cette façon.
4.2
4.2.1 Selon l’art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l’usage
pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une
réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu
connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier.
Il peut également y avoir défaut de la chose louée en cas
d’immission excessives provenant d’un fonds voisin. Ces nuisances
spécifiques doivent avoir une certaine intensité (Lachat et al., Le bail à
loyer, Lausanne 2019, pp. 312 ss et les réf. cit.).
Une réduction de loyer est ainsi due dès que la chose louée est
affectée d’un défaut de moyenne importance, soit qui entrave ou restreint
l’usage des locaux. La réduction se calcule sur le loyer net, sans les frais
accessoires. Elle est due dès que le bailleur a connaissance du défaut,
qu’il l’apprenne personnellement, par l’un de ses auxiliaires ou que le
locataire l’en informe (Lachat et al., op. cit., pp. 311 et 317).
En principe, il convient de procéder au calcul de la réduction
selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu’elle est
pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec
défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant
ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul
proportionnel n’étant pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est
de moyenne importance, il est admis qu’une appréciation en équité, par
référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la
casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid.
4.1 ; TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 5.2 ; Lachat et al., op. cit.,

- 27 -
p. 315 s). Tel est le cas notamment des nuisances d’intensité variable se
prolongeant sur une longue période (par exemple un chantier) car les
preuves de l’intensité des nuisances et de l’entrave à l’usage ne peuvent
pas être fournies au jour le jour. En outre, lorsque les nuisances se
cumulent, elles peuvent être évaluées dans leur ensemble (Aubert,
Commentaire pratique : Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017
[ci-après : CPra Bail], nn. 19 et 20 ad art. 259d CO). Le juge dispose d’un
large pouvoir d’appréciation dans la détermination de la quotité de la
réduction du loyer (TF 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 5.1 ;
Lachat, op. cit., p. 316).
4.2.2 A titre d’exemple, le Tribunal fédéral a admis une réduction de
loyer de 50 % pour un immeuble en chantier, de 20 % pour la réfection
des façades d’un immeuble, de 20 % pour des vitrines obstruées par un
chantier durant des mois, de 15 à 80 % selon les périodes pour des
panneaux, grillages et bennes devant les vitrines d’un restaurant, ainsi
que des coupures d’eau, de 20 à 35 % pour des travaux effectués sur un
bien-fonds voisin, et de 37 % pour des bruits provenant de deux chantiers
perturbant l’activité d’un oculiste (Lachat et al., op. cit., pp. 316 s et les
réf. cit.).
4.3 S’agissant du calcul de la quotité de la réduction, les premiers
juges ont considéré qu’il n’était pas aisé de procéder au calcul
proportionnel, étant donné que les défauts étaient de faible à grande
importance, qu’ils se sont prolongés sur une longue période – 71 mois – et
que s’agissant d’un chantier, les nuisances étaient d’intensité variable. Ils
ont partant estimé qu’il y avait lieu de déterminer la réduction de loyer en
équité, par rapport à l’expérience générale de la vie, à l’expérience du
tribunal des baux et à la casuistique, et de la lisser sur toute la période
concernée. Le tribunal a ensuite considéré que l’usage des locaux prévu
contractuellement entre les parties avait été impacté de manière variable
pendant toute la durée des travaux et qu’il n’était pas possible, au vu des
pièces au dossier et de la durée des travaux, de définir l’entrave à l’usage
et la preuve de l’intensité des nuisances au jour le jour. Ils ont finalement

- 28 -
arrêté, en équité, un taux de réduction de loyer de 30 % pour la période
entre le 1er juin 2013 et le 30 avril 2019, soit 71 mois.
4.4
4.4.1 L’appelante invoque une violation de l’art. 8 CC en ce sens que
l’intimé n’aurait pas prouvé les défauts invoqués de manière satisfaisante
sur toute la période concernée, tout en admettant des nuisances de forte
intensité durant la période allant de fin 2016 à fin 2018. Elle discute les
différents témoignages qui ne seraient pas probants, le journal tenu par
l’intimé qui constitue une pièce unilatérale, ainsi que les enregistrements
et les photos ponctuels et non datés.
4.4.2 Selon l’art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le
contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. En
l’absence d’une disposition spéciale instituant une présomption, l’art. 8 CC
répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées sur le
droit fédéral et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit
assumer les conséquences de l’échec de la preuve. Il en résulte que la
partie demanderesse doit prouver les faits qui fondent sa prétention,
tandis que la partie adverse doit prouver les faits qui entraînent
l’extinction ou la perte du droit (ATF 139 III 7 consid. 2.2 et les réf. citées ;
TF 4A_592/2020 du 12 octobre 2021 consid. 3.1). Lorsque le juge ne
parvient pas à constater un fait dont dépend le droit litigieux ou demeure
dans le doute, il doit alors statuer au détriment de la partie qui aurait dû
prouver ce fait (ATF 132 III 689 consid. 4.5 ; TF 4A_592/2020 loc. cit. ; TF
4A_119/2018 du 7 janvier 2019 consid. 5.2 ; TF 4A_569/2017 du 27 avril
2018 consid. 7).
Conformément à la règle générale de l’art. 8 CC, il incombe au
locataire de prouver l’existence du défaut subséquent, au sens de l’art.
259a CO, qu’il invoque (TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.2).
L’art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires
qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a), ni ne dicte au juge
comment forger sa conviction (TF 4A_428/2016 du 15 février 2017 consid.

- 29 -
3.2.2.3 ; ATF 128 III 22 consid. 2d). Ainsi, lorsque l’appréciation des
preuves le convainc de la réalité ou de l’inexistence d’un fait, la question
de la répartition du fardeau ne se pose plus (TF 5A_70/2018 du 23 octobre
2018 consid. 3.3.1.1 ; ATF 129 III 271 consid. 2b/aa in fine). Seul le moyen
tiré d’une appréciation erronée des preuves est alors recevable (ATF 127
III 519 précité op. cit. ; TF 4A_341/2019 du 15 mai 2020 consid. 3.2). Le
droit à la preuve découlant de l’art. 8 CC ne permet pas de remettre en
question l’appréciation des preuves effectuée par le juge, ni de critiquer
son appréciation quant à l’aptitude d’un moyen de preuve à démontrer un
fait pertinent (TF 4A_76/2020 du 9 juin 2020 consid. 3.2 ; TF 4A_607/2015
du 4 juillet 2016 consid. 3.2.2.3 ; TF 4A_76/2010 du 9 juin 2020 consid.
3.2).
4.4.3 Selon l’art. 157 CPC, le tribunal établit sa conviction par une
libre appréciation des preuves administrées. Autrement dit, le juge
apprécie librement la force probante de celles-ci en fonction des
circonstances concrètes, sans être lié par des règles légales et sans être
obligé de suivre un schéma précis, selon son intime conviction (ATF 133 I
33 consid. 2.1 ; TF 5A_489/2019 du 24 août 2020 consid. 9.1 ; TF
5A_113/2015 du 3 juillet 2016 consid. 3.2). Il n’y a pas de hiérarchie légale
entre les moyens de preuve autorisés (Schweizer, Commentaire romand
CPC, Bâle 2019, 2e éd., n. 19 ad art. 157 CPC).
4.5
4.5.1 En tant qu’elle se prévaut de la violation de l’art. 8 CC,
l’appelante méconnaît que, lorsque le tribunal parvient, par appréciation
des preuves, à un résultat – positif ou négatif –, l’art. 8 CC sur le fardeau
de la preuve est sans objet, sauf à invoquer l’appréciation erronée des
preuves (TF 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 5.2), ce qu’elle ne fait
pas ou que de manière indirecte.
4.5.2 En l’espèce, le jugement retient que le témoin L.________
(voisine de l’intimé et ergothérapeute) a déclaré, sans être certaine de la
chronologie, qu’il y avait eu des travaux sans interruption entre 2014 et
2017, que de nombreux travaux n’avaient pas été annoncés et que

- 30 -
lorsqu’ils l’étaient, cela ne correspondait pas au planning. Les travaux
avaient par ailleurs duré beaucoup plus longtemps que prévu. Selon ce
témoin, les nuisances s’étaient accrues de manière massive durant les
travaux concernant les locaux commerciaux M.________.
L’appelante soutient qu’il convient de se référer aux
déclarations de ce témoin qui ne décrit pas avoir subi des nuisances
particulièrement graves ou importantes durant l’exécution des travaux et,
en particulier, pas durant la période de 2013 à 2016. Selon elle, le témoin
L.________ aurait confirmé la pose d’échafaudages durant les premières
périodes du chantier mais aurait déclaré que l’installation des
échafaudages au-delà de l’angle de l’immeuble était intervenue dans un
second temps. Elle relève également que selon les déclarations du témoin,
les principaux problèmes avaient eu lieu entre 2017 et 2018 et qu’elle ne
confirmait en particulier pas de déchets de poussières ou d’émanations ou
de problématiques de déchets de chantier avant le mois de novembre
2016. Enfin, l’appelante constate que le témoin n’avait pas relevé dans
ses notes les importants travaux de menuiserie intervenus devant l’entrée
du cabinet – de l’appelant – en janvier 2017, ni même les travaux
intervenus dans la cage d’escalier de l’immeuble en mars 2019.
La Cour constate que L.________ a confirmé que dès que la
pose des échafaudages était intervenue – en 2012 selon elle –, les locaux
avaient été obscurcis par lesdits échafaudages et les filets de sécurité. Elle
a en outre mentionné qu’il y avait régulièrement des gens qui passaient
sur les échafaudages et faisaient du bruit, gênant l’intimité des entretiens
et qu’en 2017 et 2018, elle avait dû parfois interrompre les entretiens à
cause du bruit qui était par phase. Le témoin a relevé qu’il y avait des
travaux sans interruption. Il était quelquefois arrivé que l’ascenseur ne soit
plus accessible, qu’il y ait du matériel de chantier stocké devant les portes
et des échelles qui gênaient l’accessibilité des locaux, notamment en 2014
et 2016, ainsi que des plastiques sur la porte palière et sur l’ascenseur en
2017. Le témoin a relevé qu’il y avait de la poussière en permanence, y
compris dans les locaux. Elle a enfin confirmé les forts bruits au moment
des travaux dans les locaux de M.________ jusqu’en juin 2019.

- 31 -
Ces éléments ont été ajoutés à la partie « en fait » du présent
arrêt et seront discutés ci-dessous (cf. consid. 4.5.4 infra).
4.5.3 S’agissant du témoin I.________, architecte du chantier, le
jugement retient ses déclarations en ce sens que le bruit avait pu aller
jusqu’à 70 décibels et que le chantier était complexe.
L’appelante reproche aux premiers juges de n’avoir pas retenu
les déclarations de ce témoin qui, selon elle, confirmait l’évolution très
variable du chantier durant la période allant de 2013 à 2016 avec la pose
d’échafaudage en octobre-novembre 2015. Il avait également déclaré que
l’essentiel des travaux bruyants avait démarré en 2017 et que les
« travaux principaux » avaient eu lieu en 2018, les interventions
préalables étant ponctuelles.
D’office, il convient d’ajouter que le témoin I.________ a
expliqué que la première phase du projet avait duré de début 2013 à août
2016. Cette première phase s’était déroulée en quatre étapes décrites à la
pièce 111. Il a attesté que la deuxième phase du chantier, soit la
rénovation de deux bâtiments et de l’ancien [...], avait commencé en
parallèle de la première. Le témoin a confirmé l’existence de travaux qui
avaient généré du bruit chez l’intimé (nouvelle marquise avec ancrages
sur la dalle du balcon du locataire ayant nécessité des perçages,
démolition de cheminées pendant quatre mois). Il a confirmé l’existence
de coupures d’eau – une quinzaine selon lui –, le percement de chaque
dalle dans les cages d’escalier notamment, des nuisances sonores très
importantes en 2017 lors de l’utilisation de marteaux-piqueurs au sous-sol
et chez D.________ ainsi que les travaux M.________ qui ont engendré des
vibrations et du bruit. Il a qualifié de « très bruyants » les travaux de
démolition de la façade pour les aménagements M.________ juste au-
dessous des locaux de l’intimé.
Ces faits ont été ajoutés à l’état de fait.

- 32 -
4.5.4 En l’occurrence, l’appréciation faite par les premiers juges de
ces deux témoignages, particulièrement cités par l’appelante, ne prêtent
pas le flanc à la critique, de sorte qu’il n’est pas nécessaire d’examiner
davantage les autres témoignages ou moyens de preuves invoqués. En
effet, il ressort des déclarations de ces deux témoins que l’intensité des
nuisances a varié, allant de légère à forte selon les périodes, et qu’elles
ont été subies pendant de nombreux mois. Les premiers juges étaient
donc légitimés à admettre les faits qu’ils ont retenus, notamment sur la
base de ces témoignages et l’appréciation qu’ils en ont faite ne peut être
qualifiée d’erronée.
4.6 En conclusion, l’appréciation globale de la quotité de la
réduction faite par les premiers juges, qui jouissent au demeurant d’un
large pouvoir d’appréciation à cet égard, est adéquate et peut être
confirmée. Au regard de la casuistique rappelée ci-dessus (cf. consid. 4.2.2
supra), la réduction opérée apparaît ici raisonnable pour un défaut d’à tout
le moins de moyenne importance, en particulier compte tenu de
l’ensemble des circonstances, soit des nuisances d’intensité variable –
allant de faible à forte – résultant d’un chantier d’envergure, du fait que
celui-ci se soit étendu sur une durée de 71 mois, cela sans interruption,
ainsi que du manque d’informations données par l’appelante à ses
locataires. Aussi, la moyenne retenue de 30 % sur la période considérée
ne relève pas d’un abus du pouvoir d’appréciation et ne prête pas le flanc
à la critique, compte tenu de la difficulté d’apprécier les périodes les unes
après les autres s’agissant d’un chantier d’une importance considérable
ayant duré presque six ans.
Contrairement à ce que soutient l’appelante, le fait que le
quartier, respectivement la rue des [...], ne pouvait être qualifié de « havre
de paix » avant les travaux en cause ou que des engins de chantier
occasionnant des nuisances particulièrement importantes n’aient pas été
présents sur le chantier ou encore que les travaux n’aient pas eu lieu à
des horaires anormaux, ne permet pas de dénier le caractère important ou
grave des nuisances subies.

- 33 -
Au vu de ce qui précède, l’appel de B.________SA doit être
rejeté, ce qui entraîne la confirmation de la libération des montants
consignés en faveur de l’intimé, à valoir sur le montant de la baisse de
loyer qui lui est due.
5.
5.1 L’appelant quant à lui fait grief aux premiers juges de lui avoir
nié le droit à des dommages-intérêts au sens de l’art. 259e CO. Il critique
à cet égard l’appréciation des preuves, respectivement des témoignages
en reprochant en particulier aux premiers juges de ne pas avoir retenu
qu’il avait dû fermer son cabinet une dizaine de jours à la fin de l’année
2016 et qu’il avait dû réorganiser son agenda à de multiples reprises. Il
conteste également l’appréciation du tribunal sur le fait que des rendez-
vous manqués auraient été reportés à une date ultérieure.
L’appelant conteste que son préjudice ne soit pas établi et
reprend les chiffres de l’expertise pour arriver au constat qu’il faut non pas
établir son chiffre d’affaires mais son bénéfice et que les données pour le
faire figurent dans le rapport. Il admet que les résultats sont fluctuants et
fait le constat que cette fluctuation est très limitée hormis en 2016 et
2018, années où les nuisances des travaux ont été les plus importantes.
Enfin, l’argumentation des premiers juges selon laquelle une patiente ne
changerait pas de médecin à cause de nuisances ne vaudrait pas pour les
urgences ou les patientes référées à qui on ne peut reporter les rendez-
vous. Selon lui, la baisse des chiffres d’affaires et bénéfices ne peuvent
s’expliquer, en particulier en 2016 et 2018, que par les nuisances liées aux
travaux et la fermeture du cabinet certains jours. Il propose l’application
de l’art. 42 al. 2 CO puisque le dommage ne peut pas être établi avec
précision et conclut à ce qu’un montant de 350’000 fr., avec intérêts à 5 %
l’an dès le 31 octobre 2015, lui soit octroyé à titre de perte de gain.
L’intimée considère pour sa part que l’appelant n’a pas
démontré à satisfaction de droit une baisse de son chiffre d’affaires et de
son bénéfice. Pour ce faire, elle s’appuie sur les chiffres de l’année 2019

- 34 -
où l’appelant a réalisé, selon l’expertise, le plus grand nombre de
consultations de la période considérée pour le plus grand nombre de
patientes. Le bénéfice pour cette même année est plus élevé que ceux des
années précédentes, soit plus du double des années 2013 et 2014 ainsi
que 100’000 à 200’000 fr. plus élevé qu’en 2016 et 2017. Par ailleurs, elle
invoque qu’une grande partie du chiffre d’affaires résulte d’opérations qui
se font en dehors du cabinet, de sorte que les nuisances n’ont pas impacté
ces opérations. Enfin, la non-augmentation du chiffre d’affaires malgré les
nouvelles formations de l’appelant ne serait pas indemnisable en droit
suisse (perte d’une chance). Elle soutient pour terminer que la réduction
de loyer serait déjà une compensation suffisante.
5.2 Le tribunal a considéré que l’existence d’un défaut de la chose
louée était établie, de sorte que la première condition de l’art. 259e CO
était réalisée. S’agissant du préjudice, les premiers juges ont retenu que le
rapport d’expertise, notamment l’évolution du chiffre d’affaires et des
consultations de l’appelant ne permettait pas d’établir un préjudice
concret quant à une éventuelle perte de gain. Même à considérer qu’un
préjudice serait établi, ils ont relevé que l’existence d’un lien de causalité
naturelle faisait défaut puisqu’il n’était pas possible d’affirmer que les
fluctuations dans le chiffre d’affaires avaient pour cause directe les
travaux entrepris par l’intimée, qui pourraient résulter de diverses causes.
Comme les travaux ne pouvaient pas être considérés comme la condition
sine qua non du dommage, ils ont renoncé à l’analyse du rapport de
causalité adéquate.
5.3 S’agissant de l’appréciation du témoignage de X.________ et du
complètement des faits requis par l’appelant, on retient que le témoin
X.________ est employée de l’appelant à 100 %. Elle est esthéticienne et
s’occupe également du secrétariat. Elle a notamment confirmé que le
cabinet avait dû annuler des consultations quand il y avait des coupures
d’eau ou d’électricité non annoncées. En réponse à l’allégué 35 qui
mentionne qu’en 2017, en raison des vibrations, un lustre de la salle de
bain était tombé devant une patiente en salle d’attente, elle a précisé que
les vibrations causaient de l’énervement et que certaines patientes en

- 35 -
salle d’attente quittaient le cabinet. Se déterminant sur l’allégué 41 qui
argue qu’à au moins 19 reprises, en 2017 puis durant l’été 2018,
l’alimentation en eau froide avait été interrompue, régulièrement sans
annonce préalable, le témoin a précisé qu’en raison des coupures d’eau –
19 reprises lui semble cohérent –, ils étaient obligés de renvoyer les
consultations et ne pouvaient plus prendre de patientes en urgence. Elle a
expliqué que toutes les patientes qui passent aux toilettes pour des
analyses d’urine, doivent se laver les mains, comme le médecin avant
chaque consultation et les assistantes avant les prises de sang. Elle a
confirmé l’allégué 46, soit la fermeture du cabinet fin 2016 durant une
dizaine de jours. En réponse à l’allégué 71, elle a confirmé que le cabinet
avait dû être fermé en 2019 durant 5 jours pour les réparations
consécutives aux odeurs d’égouts « intenables ». En réponse à l’allégué
102bis, elle a confirmé la réorganisation de l’agenda tant pour la partie
esthétique que pour la partie [...] en précisant que l’appelant avait dû
renoncer à des urgences à cause du bruit et que ces urgences pouvaient
aussi bien être des patientes de l’appelant que des patientes référées. Elle
a confirmé que les consultations spécialisées le sont le plus souvent en
urgence et ne peuvent pas être reportées. Pour finir, elle a fait le constat
que la patientèle avait plutôt stagné, voire diminué durant la période des
travaux et que l’appelant avait dû refuser des nouveaux cas adressés par
des confrères.
Il ressort donc bien de ce témoignage, confirmé par l’audition
de l’appelant, qu’il a dû fermer son cabinet à la fin de l’année 2016 durant
une dizaine de jours, qu’il a dû réorganiser son agenda et annuler certains
rendez-vous lorsqu’il n’y avait pas d’eau ou trop de bruit. Il convient
également de retenir que l’appelant a renoncé à des urgences et à des
nouvelles patientes référées. On ne saurait dénier toute force probante à
ce témoignage – comme semble le soutenir l’intimée – du seul fait que le
témoin est l’employée de l’appelant. En effet, on ne voit pas quel intérêt
personnel aurait le témoin à l’issue de la cause, étant rappelé qu’elle
concerne un litige en droit du bail.

- 36 -
Au vu de ce qui précède, les déclarations du témoin doivent
être complétées dans la mesure utile, conformément à la demande de
l’appelant.
5.4
5.4.1 Selon l’art. 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi
un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts, à moins qu’il ne
prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. L’octroi d’une indemnisation
est ainsi subordonné à la présence cumulative d’un défaut, d’un préjudice,
d’un rapport de causalité entre le défaut et le préjudice et d’une faute du
bailleur, laquelle est présumée (TF 4A_442/2020 du 11 novembre 2020
consid. 4.2 ; TF 4A_411/2020 précité, consid. 3.1.1 ; TF 4C.288/2005 du 9
décembre 2005 consid. 2.1.1 ; CACI 21 novembre 2022/575 ; Aubert, in
Commentaire romand, Code des obligations II, 2e éd., Bâle 2017, n. 3 ad
art. 259e CO).
5.4.2 Le Code des obligations ne définit pas la notion de dommage
réparable. De jurisprudence constante, le dommage correspond à la
différence entre le montant actuel du patrimoine et le montant que celui-ci
aurait atteint si l’événement dommageable ne s’était pas produit (ATF 132
III 359 consid. 4 ; ATF 120 II 296 consid. 3b, rés. in JdT 1995 I 381). Le
dommage consiste en une perte éprouvée – soit la diminution des actifs ou
l’augmentation des passifs – ou en un gain manqué – soit la non-
augmentation des actifs (ATF 132 III 359 consid. 4 ; ATF 129 III 18 consid.
2.4 ; ATF 129 III 331 consid. 2 ; ATF 128 III 22 consid. 2e/aa ; ATF 128 III
180 consid. 2d ; Werro, Commentaire romand, Code des obligations I,
2e éd., 2021, [cité ci-après : CR-CO I], n. 12 ad art. 41 CO ; Thévenoz, CR-
CO I, nn. 30 et 34 ad art. 97 CO).
Un manque à gagner peut constituer un dommage devant être
réparé, pour autant qu’il s’agisse d’un profit devant être considéré comme
usuel et qu’il aurait été vraisemblablement réalisé suivant le cours
ordinaire des choses (ATF 90 II 417 consid. 3, JdT 1965 I 226 ; TF
4A_18/2023 du 9 mai 2023 consid. 5.3.1). De manière générale, le

- 37 -
responsable est tenu de réparer le dommage actuel tel qu’il a
effectivement été subi (ATF 132 III 321 consid. 2.2.1, JdT 2006 I 447).
5.4.3 L’obligation de réparer le dommage causé suppose également
l’existence d’un rapport de causalité entre la violation du contrat et le
préjudice. Le rapport de causalité présente deux aspects : la causalité
naturelle, soit un rapport de cause à effet, et la causalité adéquate, qui
implique de la part du juge de faire usage de son pouvoir d’appréciation
de cas en cas, selon les règles du droit et de l’équité conformément à l’art.
4 CC.
Un fait est la cause naturelle d’un résultat s’il en constitue
l’une des conditions sine qua non, c’est-à-dire lorsque, sans le premier, le
second ne se serait pas produit (ATF 128 III 174 consid. 2.b, JdT 2003 I 28,
SJ 2002 I 410 ; TF 2C_132/2017 du 16 octobre 2018 consid. 7.4). Il n’est
pas nécessaire que l’événement considéré soit la cause unique ou
immédiate du résultat (ATF 143 III 242 consid. 3.7 ; TF 4A_337/2018 du 9
mai 2019 consid. 4.1.4).
La chaîne des événements en rapport de causalité naturelle
avec la survenance d’un préjudice est infinie ; la théorie de la causalité
adéquate permet de fixer une limite juridique à l’obligation de réparer un
préjudice. Selon cette théorie, une cause naturelle à l’origine d’un
préjudice n’est opérante en droit que si le comportement incriminé était
propre, d’après le cours ordinaire des choses et l’expérience générale de
la vie, à entraîner un résultat du genre de celui qui s’est produit, de sorte
que la survenance de ce résultat paraît de façon générale favorisée par le
fait en question (ATF 143 III 242 consid. 3.7 ; TF 4A_302/2020 du 15
octobre 2020 consid. 5.2 et réf. cit.). Pour savoir si un fait est la cause
adéquate d’un préjudice, le juge procède à un pronostic rétrospectif
objectif : se plaçant au terme de la chaîne des causes, il lui appartient de
remonter du dommage dont la réparation est demandée au chef de
responsabilité invoqué et de déterminer si, dans le cours normal des
choses et selon l’expérience générale de la vie humaine, une telle
conséquence demeure dans le champ raisonnable des possibilités

- 38 -
objectivement prévisibles, le cas échéant aux yeux d’un expert ; à cet
égard, ce n’est pas la prévisibilité subjective mais la prévisibilité objective
du résultat qui compte (ATF 119 Ib 334 consid. 5, rés. in JdT 1995 I 606, et
réf. cit. ; TF 4A_22/2020 du 28 février 2020 consid. 7 et arrêts cités ; TF
5C.18/2006 du 18 octobre 2006 consid. 4.1, publié in SJ 2007 I 238 ;
Werro/Perritaz, CR-CO I, n. 43 ad art. 41 CO).
La preuve du lien de causalité, tant naturelle qu’adéquate,
appartient au lésé qui fait valoir son droit à la réparation du dommage
(art. 8 CC ; ATF 130 III 321 consid. 3.1 ; ATF 121 III 358 consid. 5, JdT 1996
I 66 ; ATF 115 II 440 consid. 6, JdT 1990 I 362 ; Werro, La responsabilité
civile, Berne 2005, nn. 209 et 215 et les réf. citées). La jurisprudence
n’exige toutefois pas une preuve stricte du lien de causalité, l’allègement
de la preuve se justifiant par le fait que, en raison de la nature même de
l’affaire, une preuve stricte n’est pas possible ou ne peut être
raisonnablement exigée de celui qui en supporte le fardeau (ATF 133 III
462 consid. 4.4.2, JdT 2009 I 47 ; ATF 133 III 81 consid. 4.2.2, JdT 2007 I
309). Il suffit que le juge parvienne à la conviction que, d’un point de vue
objectif, des motifs importants plaident pour l’exactitude d’une allégation,
sans que d’autres possibilités ne revêtent une importance significative ou
n’entrent raisonnablement en considération ; on parle de vraisemblance
prépondérante (TF 4A_760/2011 du 23 mai 2012 consid. 3.2 ; ATF 133 III
81 consid. 4.2.2 ; ATF 133 III 462 consid. 4.4.2 et les réf. citées). Si en
revanche, le défendeur peut faire valoir que le dommage serait survenu
même s’il avait agi conformément au droit, sa responsabilité n’est pas
engagée (Werro, La responsabilité civile, op. cit., n. 191 et les réf. citées).
5.4.4 Une éventuelle différence entre le montant actuel du
patrimoine d’une société et le montant que celui-ci aurait atteint si
l’évènement dommageable ne s’était pas produit serait révélée par une
perte de bénéfice et non uniquement par une baisse du chiffre d’affaires. Il
est ainsi exact d’affirmer qu’une baisse du chiffre d’affaires n’équivaut pas
à une perte de bénéfice ou à un gain manqué. En effet, une réduction des
commandes combinée avec une augmentation des marges et une
réduction du personnel peut entraîner une baisse du chiffre d’affaires mais

- 39 -
en même temps se révéler sans incidence, voir même bénéfique, sur le
résultat d’exploitation (CACI 9 décembre 2019/639 consid. 4.3.2).
5.5
5.5.1 S’agissant du préjudice, l’expert mandaté a établi plusieurs
tableaux, qui peuvent être résumés comme il suit, étant précisé que le
bénéfice résulte du chiffre d’affaires diminué des charges courantes.
Année Chiffre Charges Bénéfice Nombre Nombre de
d’affaires d’exploitation de consultations
patientes
2013 777’797 fr. 45 451’043 fr. 60 326’753 fr. 1’312 2’611
85
2014 759’406 fr. 30 436’564 fr. 56 322’841 fr. 1’150 2’458
74
2015 1’038’861 fr. 384’590 fr. 60 654’270 fr. 1’395 2’911
30 70
2016 947’529 fr. 85 384’541 fr. 19 562’988 fr. 1’308 2’852
66
2017 1’015’598 fr. 337’962 fr. 23 677’636 fr. 1’327 2’904
40 17
2018 836’689 fr. 30 365’446 fr. 21 471’243 fr. 1’220 2’255
09
2019 1’137’028 fr. 380’302 fr. 51 756’725 fr. 1’411 2’981
20 69
5.5.2 En l’espèce, durant les années 2013 à fin septembre 2015,
l’appelant, du fait de ses formations, ne travaillait au cabinet qu’à 75 %.
Dès lors, si l’on ramène les chiffres qui précèdent à 100 %, son bénéfice
potentiel pour les années en question se situerait donc à 586’019 fr. 66
pour 2013 et 575’977 fr. 17 pour 2014. En 2015, l’appelant a partiellement
travaillé à plein temps et, au vu des chiffres qui précèdent, il convient de
considérer que son bénéfice aurait été en progression, l’augmentation de
celui-ci étant également liée à la baisse des charges d’exploitation cette
année-là.

- 40 -
Autrement dit, l’activité de l’appelant était en progression et si
l’on excepte les années 2016 et 2018, son bénéfice pour 2015, 2017 et
2019 se situe entre 650’000 fr. et 750’000 fr. pour une moyenne de 1’377
patientes ([1’395 + 1’327 + 1’411] / 3) et pour 2’932 consultations (2’911
+ 2’904 + 2’981] / 3).
En 2016, le bénéfice de l’appelant se montait à 562’988 fr. 66,
soit environ 100’000 fr. de moins que la moyenne des trois années
considérées pour environ 70 patientes et 80 consultations de moins que
l’année qui a précédé.
En 2018, le bénéfice de l’appelant se montait à 471’243 fr. 09,
soit à 179’000 fr. de moins (montant arrondi) que les années 2015, 2017
et 2019, en prenant comme bénéfice de référence la somme de 650’000
francs. On relève également que durant cette année, le nombre de
patientes a baissé à 1’220, soit une diminution d’environ 157 patientes et
à 2’255 consultations, soit 677 consultations de moins que la moyenne
des années 2015, 2017 et 2019.
En l’occurrence, les deux parties admettent que les travaux les
plus pénibles se sont déroulés en 2016 et 2018. Les témoignages
concordent également dans ce sens et cette pénibilité particulière
correspond notamment aux travaux chez M.________. C’est également à
cette période que l’appelant a allégué, respectivement prouvé, avoir dû
annuler des rendez-vous et refuser certaines patientes référées.
Au vu de ces éléments, l’existence d’un préjudice est
suffisamment établie. Au demeurant, on ne discerne aucune autre
explication pouvant expliquer la baisse du bénéfice les deux années en
question, autre que les travaux. Ces considérations sont confirmées par le
fait que le bénéfice de l’année 2019 a été supérieur. On remarque
également que le chiffre d’affaires de l’année 2020 – seule donnée
disponible en l’espèce, les charges courantes pour cette année n’ayant
pas été établies – était également en augmentation par rapport à 2018,
cela malgré la crise sanitaire. Par ailleurs, les charges ont été stables et

- 41 -
ont même baissé par rapport aux années 2013 et 2014, ce qui assoit
encore la preuve du dommage.
5.5.3 Il ressort de ce qui précède que les travaux constituent la
condition sans laquelle le préjudice de l’appelant ne se serait pas produit,
à tout le moins sous l’angle de la vraisemblance prépondérante. S’agissant
du lien de causalité adéquate, il convient de retenir que les fortes
nuisances dues aux travaux étaient propres à entrainer, selon le cours
ordinaire des choses et l’expérience de la vie, les pertes de bénéfice
subies par l’appelant durant les années 2016 et 2018. La valeur constante
des chiffres d’affaires avant et après les deux années considérées le
démontrent. Les pertes en cause paraissent notamment dues aux
fermetures du cabinet, aux annulations et aux renvois de consultations, à
l’incapacité de prendre en rendez-vous des patientes en urgence ou
référées et aux conditions non appropriées de prise en charge de
patientes.
En résumé, il y a lieu de conclure à l’existence de défauts –
non contestés en l’espèce –, à l’existence d’un préjudice, qui est en lien de
causalité naturelle et adéquate avec les défauts.
5.6 Reste à examiner la quotité du dommage, celle-ci étant
difficilement quantifiable de manière précise.
5.6.1 Lorsqu’il est très difficile voire impossible d’apporter la preuve
stricte du dommage (art. 8 CC ; cf. consid. 4.4.2 supra), le juge le
détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses
et des mesures prises par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). La
détermination en équité s’applique aussi bien à la preuve de l’existence
du dommage qu’à celle de l’étendue de celui-ci (ATF 132 III 379 consid.
3.1 ; TF 4A_298/2012 du 31 juillet 2012 consid. 3.1).
5.6.2 L’appelant a allégué les défauts qui ont été admis par les
premiers juges, il a allégué et prouvé sa pratique, son taux d’activité, son
chiffre d’affaires, le nombre de ses patientes et de ses consultations (all.

- 42 -
124-126) et soumis ses allégations à un expert qui les a confirmées. Il lui
est en revanche impossible de déterminer avec précision ce qu’il aurait
gagné par patiente refusée en raison des travaux ou pour les consultations
reportées ou annulées, en faisant un détail des reports et des annulations
pures et simples. En conséquence, il se justifie de faire application de l’art.
42 al. 2 CO pour établir la quotité de son dommage.
Pour tenir compte des éventuels reports de rendez-vous de
2016 sur 2017 et de 2018 sur 2019, il sera tenu compte d’un bénéfice de
référence de 654’270 fr. 70 qui correspond au bénéfice de l’année 2015,
soit le plus bas de la moyenne considérée. Partant, la perte de bénéfice
pour l’année 2016 peut être arrêtée au montant arrondi de 91’282 fr.
(654’270 fr. 70 - 562’988 fr. 66). Pour 2018, la perte peut être estimée à
183’027 fr. (654’270 fr. 70 - 471’243 fr. 09), montant arrondi. En
conclusion, le montant total du dommage s’élève donc à 274’309 fr.
(91’282 fr. + 183’027 fr.).
5.7 S’agissant de la faute présumée de l’intimée, celle-ci n’a fourni
aucun élément permettant de renverser cette présomption, de sorte
qu’elle doit être admise.
5.8 Le dommage comprend l’intérêt, dit compensatoire, du capital
alloué à titre d’indemnité. L’intérêt compensatoire est dû par celui qui est
tenu de réparer le dommage causé à autrui, à partir du moment où
l’événement dommageable engendre des conséquences pécuniaires et
court jusqu’au moment du paiement des dommages-intérêts. Il a pour but
de placer l’ayant droit dans la situation qui aurait été la sienne si sa
créance avant été honorée au jour de l’acte illicite ou de la survenance de
ses conséquences économiques. A la différence de l’intérêt moratoire, il
ne suppose pas une mise en demeure, même s’il poursuit le même but, à
savoir réparer un préjudice causé par la privation d’un capital (ATF 130 III
591 consid. 4, JdT 2006 I 131 ; TF 4C.182/2006 du 12 décembre 2006
consid. 5.1 et 5.2). Le taux d’intérêt forfaitaire retenu par la jurisprudence
par application analogique de l’art. 73 CO est de 5 % (ATF 122 III 53

- 43 -
consid. 4b et les réf. cit., JdT 1996 I 590 ; ATF 131 III 12 consid. 9.4, JdT
2005 I 488).
En l’espèce, en raison du préjudice causé par l’intimée,
l’appelant doit obtenir la réparation de son dommage consécutif à la perte
de son bénéfice, par 91’282 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 1er janvier
2017, s’agissant du dommage résultant de l’année 2016, ainsi que par
183’027 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 1er janvier 2019, pour la perte
subie en 2018.
6.
6.1 Au vu de ce qui précède, l’appel de B.________SA doit être
rejeté tandis que l’appel de A.________ doit être partiellement admis et le
jugement querellé complété par l’ajout du chiffre IIbis et réformé aux
chiffres III, IV et V de son dispositif, en ce sens que l’appelante doit à
l’appelant la somme de 91’282 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 1er
janvier 2017, et la somme de 183’027 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le
1er janvier 2019, à titre de dommages et intérêts.
6.2 Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les
frais – soit les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la
première instance (art. 318 al. 3 CPC).
Conformément à l’art. 106 al. 1 CPC, les frais sont mis à la
charge de la partie succombante.
En l’espèce, l’appelant se voit octroyer la somme de 274’309
fr. à titre de dommages et intérêts sur les 350’000 fr. réclamés, de sorte
qu’il obtient gain de cause sur le 78 % de ses conclusions. En première
instance, l’appelant a donc obtenu gain de cause sur la réduction de loyer
et sur une grande partie du montant réclamé à titre de dommages et
intérêts. Partant, les frais judiciaires de première instance, arrêtés à
14’095 fr. (art. 4, 20 al. 1 et 22 al. 4 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du
28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront supportés à raison de 10 %

- 44 -
par l’appelant, soit par 1’410 fr., et de 90 % par l’appelante, soit par
12’685 francs. L’appelante versera ainsi à l’appelant la somme de 11’605
fr. (12’685 fr. – 1’080 fr.) à titre de restitution de l’avance de frais fournie
par celui-ci (art. 111 al. 2 CPC).
Les dépens de première instance ont été évalués à 11’392 fr.
50 pour le conseil de l’appelant (art. 4 TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]) et à 9’555 fr. pour celui de
l’appelante. Compte tenu de la clé de répartition utilisée ci-dessus (90 % –
10 %), l’appelante versera à l’appelant un montant de 10’253 fr. (11’392
fr. 50 * 90 %), à titre de dépens réduits de première instance.
6.3 Les frais de l’appel de A.________ sont arrêtés à 4’500 fr.,
tandis que ceux de l’appel de B.________SA sont arrêtés à 1’429 fr. (art. 62
al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils ; BLV
270.11.5]).
L’appelant obtient 80 % des conclusions de son propre appel,
gagnant sur le principe des dommages et intérêts et sur leur quotité
difficilement chiffrable, tandis que l’appelante perd sur le 100 % de ses
conclusions. Compte tenu de l’issue du litige en appel, les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 5’929 fr., doivent être mis à la charge de
B.________SA, qui succombe dans une large proportion (art. 107 al. 1 let. a
CPC).
6.4 Compte tenu de la difficulté de la cause, de l’ampleur du
travail et du temps consacré par l’avocat (art. 3 al. 2 TDC) de l’appelant,
l’intimée lui versera de pleins dépens de deuxième instance – fixés d’office
(art. 105 al. 1 CPC) conformément au tarif cantonal – arrêtés à 4’300 fr.
(art. 7 TDC). L’intimée devra ainsi verser à l’appelant la somme de 8’800
fr. (4'300 fr. + 4'500 fr.), à titre de restitution d’avance de frais judiciaires
et de dépens de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).

- 45 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel de A.________ est partiellement admis.
II. L’appel de B.________SA est rejeté.
III. Le jugement est complété par l’ajout du ch. IIbis et est réformé
aux ch. III, IV et V de son dispositif comme il suit :
IIbis. B.________SA doit payer à A.________ la somme de 91’282
fr. (nonante et un mille deux cent huitante-deux francs),
avec intérêts à 5 % l’an dès le 1er janvier 2017, et la
somme de 183’027 fr. (cent huitante-trois mille vingt-sept
francs), avec intérêts à 5 % l’an dès le 1er janvier 2019, à
titre de dommages et intérêts.
III. Les frais judiciaires, arrêtés à 14’095 fr. (quatorze mille
nonante-cinq francs), sont mis à la charge de A.________
par 1’410 fr. (mille quatre cent dix francs) et à la charge
de B.________SA par 12’685 fr. (douze mille six cent
huitante-cinq francs).
IV. La défenderesse B.________SA doit payer au demandeur
A.________ la somme de 11’605 fr. (onze mille six cent cinq
francs), à titre de remboursement des avances de frais
que celui-ci a fournies.
V. La défenderesse B.________SA doit verser au demandeur
A.________ la somme de 10’253 fr. (dix mille deux cent
cinquante-trois francs), à titre de dépens réduits de
première instance.
Le jugement est confirmé pour le surplus.

- 46 -
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 5’929 fr.
(cinq mille neuf cent vingt-neuf francs), sont mis à la charge
de l’appelante B.________SA.
V. L’appelante B.________SA doit verser à l’appelant A.________ la
somme de 8’800 fr. (huit mille huit cents francs), à titre de
restitution d’avance de frais et de dépens de deuxième
instance.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Marc-Olivier Buffat (pour B.________SA),
- Me Joël Crettaz (pour A.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin

- 47 -
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d’un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la valeur
litigieuse s’élève au moins à 15’000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30’000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :