vd_gerichte · JL10.018673 · 2010-12-09 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
649/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 9 décembre 2010
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Krieger
Greffier : Mme Bourckholzer
*****
Art. 257d al. 1, 273 al. 1, 544 al. 3 CO; 457 al. 1 CPC; 23 al. 1
LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par T.________ SARL, à Renens, contre
l’ordonnance d’expulsion rendue le 27 août 2010 par la Juge de paix du
district de Nyon dans la cause divisant la recourante d’avec I.________, à
Aubonne, H.________, à Rolle, et F.________ SARL, à Rolle.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 27 août 2010, notifiée à T.________ Sàrl le
31 août 2010, la Juge de paix du district de Nyon a rejeté la requête
d'expulsion déposée par la bailleresse prénommée contre I.________,
H.________ et F.________ Sàrl (I), statué sur les frais et dépens (II et III) et
rayé la cause du rôle (IV).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée,
complétée par les pièces du dossier (art. 457 CPC) :
1. Par contrat de bail à loyer du 24 novembre 2003, T.________
Sàrl a remis en location à I.________ des locaux artisanaux d'une surface de
200 m2 situés dans le bâtiment A se trouvant au numéro 20 de la route de
Lausanne, à Rolle. Conclu pour durer du 1er janvier 2004 au 30 juin 2008,
le contrat prévoyait le versement d'un loyer et de charges de 2'300 fr. par
mois au total.
Par un second contrat de bail à loyer du 16 janvier 2004,
prenant effet du 1er février 2004 au 30 juin 2008, T.________ Sàrl a remis
en location à I.________ d'autres locaux artisanaux d'une surface de 100
m2 sis dans le bâtiment précité pour un loyer et des charges mensuels de
1'000 francs au total.
Par convention du 23 juin 2008 passée entre la bailleresse et
les locataires F.________ Sàrl, I.________ et H.________, les baux des deux
surfaces susmentionnées ont été prolongés "jusqu'à l'obtention du permis
de démolition du bâtiment".
2. Le 27 novembre 2007, T.________ Sàrl a donné à bail à
H.________ et […], dans le bâtiment A précité, une surface d'environ 270
m2 à usage de stockage, pour un loyer et des charges de 900 fr. par mois
au total. Conclu pour durer du 1er décembre 2007 au 31 mai 2008, ce bail
a été prolongé selon les mêmes conditions que précédemment et le loyer

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mensuel maintenu à 900 fr. par convention signée par les parties le 11
novembre 2008.
3. La société F.________ Sàrl s'est acquittée des loyers et charges
des différentes surfaces louées.
4. Par lettre recommandée du 26 janvier 2010, T.________ Sàrl a
sommé I.________ de s'acquitter, dans un délai de trente jours, du montant
de 7'851 fr. 85 représentant le loyer des locaux artisanaux de 100 et 200
m2 des mois de décembre 2009 et janvier 2010, des intérêts à 7 % l'an
dès le 1er décembre 2009, de 280 fr. de frais de poursuite et 900 fr. de
frais d'intervention, à défaut de quoi le bail serait résilié en application de
l'art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
Par lettres recommandées du 26 janvier 2010 adressées
séparément, T.________ Sàrl a également sommé H.________ et F.________
Sàrl de régler, dans un délai de trente jours, la somme de 9'671 fr. 45
correspondant au loyer des trois locaux artisanaux des mois de décembre
2009 et janvier 2010, les intérêts à 7 % l'an dus dès le 1er décembre 2009,
les frais de poursuite de 280 fr. et les frais d'intervention de 900 fr., faute
de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d al. 1 CO.
Par formules officielles du 9 mars 2010, adressées à chacun
des locataires en envoi recommandé, la bailleresse a résilié les baux
litigieux avec effet au 30 avril 2010.
Le 23 juin 2010, elle a requis de la juge de paix l'expulsion des
locataires des surfaces artisanales de 100 et 200 m2.
5. Au vu des éléments de la cause, la juge de paix a considéré
que les conditions d'expulsion des locataires n'étaient pas réalisées.
B. Par acte motivé du 10 septembre 2010, T.________ Sàrl a
recouru contre cette décision et conclu, avec suite de frais et dépens, à sa

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réforme en ce sens que l'expulsion de I.________, H.________ et F.________
Sàrl des locaux artisanaux de 100 et 200 m2 est prononcée.
Les intimés ne se sont pas déterminés.
En d roit :
1. L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme, RSV 221.305) ouvre un
recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent
ou s'est déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d'assignation
régulière (let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure,
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le prononcé (let. c). Selon
l'al. 2 de cette disposition, il y a également recours au Tribunal cantonal
pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme soit à
l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43). Toutefois, en vertu de
l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la procédure d'expulsion doit
statuer sur la validité du congé, lorsque celle-ci est contestée, en
examinant la cause de manière complète en fait et en droit. L'autorité de
recours cantonale doit alors, dans ce cas, disposer au moins d'un plein
pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du droit fédéral (ATF 119
II 141 c. 4a; ATF 119 Il 241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui
confère un pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait
s'appliquer lorsque la validité du congé a été contestée. En pareil cas, la
Chambre des recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel
que le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en réforme contre les
décisions du juge de paix (JT 2008 III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, formé à temps, le recours est recevable. Les
congés litigieux n'ont pas été contestés devant la commission de
conciliation compétente. Le recours doit par conséquent être examiné en
droit sous l'angle restreint de l'arbitraire.

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2. Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29
LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la
Chambre des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT 2008
III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion
en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux
pièces du dossier et a été complété sur la base de celui-ci.
3. Selon la jurisprudence, le déni de justice au sens des art. 9 Cst.
(Constitution fédérale du 18 avril 1999; RS 101 [anciennement art. 4 aCst.;
FF 1997 I 146]) et 23 al. 2 LPEBL consiste en une décision arbitraire,
rompant manifestement l'égalité entre parties et violant un principe légal,
ou encore une décision par laquelle le juge statue contrairement à une
disposition légale précise ou se met en contradiction flagrante avec les
pièces du dossier (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème
éd., Lausanne 2002, n. 5 ad art. 356 CPC, p. 537).
Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit
insoutenable; encore faut-il que celle-ci apparaisse arbitraire dans son
résultat (ATF 128 I 273; ATF 126 III 438; ATF 125 I 166 c. 2a).
4. En l'espèce, observant que la solidarité entre locataires
débiteurs ne se présume pas et qu'elle ne résultait pas, en l'occurrence,
des baux litigieux, la juge de paix a considéré que les montants réclamés
dans les sommations étaient disproportionnés par rapport à ceux dont
chacun des locataires était réellement tenu et que les congés qui leur
avaient été notifiés étaient inefficaces de sorte qu'ils ne pouvaient être
expulsés.

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a) Selon l'art. 143 CO, il y a solidarité entre plusieurs débiteurs
lorsqu'ils déclarent s'obliger de manière qu'à l'égard du créancier chacun
d'eux soit tenu pour le tout (al. 1). A défaut d'une semblable déclaration,
la solidarité n'existe que dans les cas prévus par la loi (al. 2). En
particulier, l'art. 544 al. 3 CO prévoit que, sauf convention contraire, les
associés d'une société simple sont solidairement responsables des
engagements qu'ils ont assumés envers les tiers. Cette règle trouve
application en matière de bail à loyer (Lachat, Le bail à loyer, éd. 2008, p.
72 et les références citées à la note infrapaginale n. 12; Tercier/Favre, Les
contrats spéciaux, 4ème éd., nn. 2025-2026, p. 300 et les références
citées). Ainsi, l'animus societatis doit être admis lorsque les locataires ont
pour but commun d'occuper un logement ou d'exercer une activité
économique dans un même local en contrepartie du paiement d'un loyer
(Bohnet/Dietschy, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, nn. 26 à 28
ad art. 253 CO).
En l'espèce, les locataires I.________ et H.________ ont signé
tous deux la convention du 23 juin 2008 prolongeant la durée des baux
des surfaces de 100 et 200 m2. En outre, il n'est pas contesté que
F.________ Sàrl, qui s'est acquittée des loyers de ces surfaces jusqu'au
mois de décembre 2009, est au bénéfice d'un bail tacite. Les trois
locataires sont donc solidairement débiteurs et en principe chacun
redevable de la totalité de l'arriéré de loyer que la bailleresse exige pour
ces deux surfaces (art. 144 CO).
Le moyen tiré de la solidarité entre locataires débiteurs
invoqué par la recourante sur ce point doit par conséquent être admis.
b) Quant à l'inefficacité du congé, ce motif peut être invoqué
en tout temps par le locataire sans qu'il ait à saisir préalablement la
commission de conciliation. Sont inefficaces les congés qui sont dénués
d'effet juridique parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou
contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice (ATF 135 III 441 c.
3.1 et référence; ATF 121 III 156; TF 4C.116/2005 du 20 juin 2005 c. 2.2;
CREC I du 7 février 2008 n° 59). Sont en particulier qualifiés comme tels le

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congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité le
loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne se sont pas
réalisés ou le congé donné en raison d'une violation des devoirs de
diligence qui se révèlera inexistante (ATF 121 III 156 précité; TF 4C.
116/2005 précité).
Est également inefficace le congé qui repose sur une mise en
demeure portant sur un montant disproportionné par rapport au loyer qui
est effectivement dû (du simple au double). Dans un arrêt du 18 janvier
2006, la Chambre des recours a motivé cette solution par le fait que le
locataire "moyen" qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement
incapable de faire la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer
quoi que ce soit d'un montant exagéré dont il ne dispose peut être pas.
Ainsi, le bailleur contraint le locataire à adopter une attitude
vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si la mise en
demeure avait porté sur le montant exact, alors que l'on peut attendre de
lui, représenté la plupart du temps par un professionnel de l'immobilier,
qu'il procède correctement. Une proportion du simple au double entre le
montant effectivement dû et celui réclamé a été jugée disproportionnée
(CREC I du 18 janvier 2006 n° 89 c. 3). Dans un arrêt de principe du 3
septembre 2010 (CREC I n° 457), dans lequel elle a confirmé son arrêt du
7 février 2008 (CREC I n° 59), la Chambre des recours a en revanche jugé
qu'il n'était pas arbitraire de considérer qu'une sommation portant sur un
montant dépassant de 50 % le loyer effectivement dû n'entraînait pas
l'inefficacité du congé mais qu'elle pouvait le rendre abusif au sens des
art. 271 ss CO, le locataire étant alors dans l'obligation de contester celui-
ci dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO sous peine de forclusion.
En l'espèce, les mises en demeure adressées aux locataires le
26 janvier 2010 portent sur des arriérés de 9'671 fr. 45 pour H.________ et
F.________ Sàrl et de 7'851 fr. 85 pour I.________. Ces arriérés ne sont pas
contestés. H.________ et F.________ Sàrl étant redevables solidairement des
loyers dus pour la location des trois surfaces artisanales, alors que
I.________ ne l'est, solidairement avec eux, que pour les loyers des surfaces
de 100 et 200 m2, les montants réclamés dans les sommations

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respectives sont justifiés. Cela étant, les frais de commandement de payer
de 280 fr. et les intérêts de 900 fr. réclamés en application de l'art. 106
CO ne peuvent être compris dans la mise en demeure (Higi, Zürcher
Kommentar, n. 25 ad art. 257d CO; Wessner, L'obligation du locataire de
payer le loyer et les frais accessoires, 9ème séminaire sur le droit de bail, p.
18). Ils doivent par conséquent être retranchés des montants totaux
exigés dans les sommations litigieuses. En définitive, les avis
comminatoires ayant été donnés pour un montant de seulement 1'180 fr.
supérieur à celui pour lequel ils pouvaient l'être, il était par conséquent
arbitraire, vu la jurisprudence rappelée plus haut, de déclarer inefficaces
les congés notifiés aux intimés. Au surplus, ceux-ci n'ont pas contesté les
congés dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO.
6. L'efficacité des congés étant établie, se pose encore la
question de savoir si lesdits congés ont été notifiés dans le respect des
règles de l'art. 257d CO.
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de la chose,
le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui
fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au moins pour les
baux d'habitations et ceux de locaux commerciaux (al. 1). Faute de
paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier les baux d'habitations
et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé minimum de 30
jours pour la fin d'un mois (al. 2).
En l'espèce, les mises en demeure, qui portent sur les loyers
impayés des mois de décembre 2009 et janvier 2010, ont été adressées
par plis recommandés séparés à chacun des intimés le 26 janvier 2010 et
comportaient la mention qu'à défaut de paiement dans les trente jours, les
baux seraient résiliés.
Vu la date à laquelle elles ont été expédiées, les mises en
demeure ont été réceptionnées par les locataires au plus tard le 3 février

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2010, c'est-à-dire au plus tard à l'échéance du délai de garde postal de 7
jours (ATF 119 II 147, JT 1994 I 205; Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 2.2.2,
p. 667; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 3ème éd., 2008, n. 28 ad art.
257d CO). La bailleresse n'ayant pas reçu les montants réclamés dans les
30 jours suivant cette date, elle a fait notifier aux locataires, par formules
officielles du 9 mars 2010 adressées séparément à chacun d'eux, la
résiliation des baux pour le 30 avril 2010.
Selon les éléments qui précèdent, la résiliation des baux est
intervenue conformément aux règles de l'art. 257d CO. Elle pouvait donc
donner lieu à l'expulsion des locataires.
7. Il s'ensuit que le recours doit être admis et l'ordonnance
réformée en ce sens que les locataires doivent quitter et rendre libres les
locaux de 100 et 200 m2 qu'ils occupent dans l'immeuble sis rue de
Lausanne 20 à 1180 Rolle dans le délai que fixera la Juge de paix du
district de Nyon sous peine d'y être contraints par la force en application
des art. 508 ss CPC, que les frais de première instance de la bailleresse
sont arrêtés à 300 fr. en remboursement de son coupon de justice et que
ses dépens (dont une participation aux honoraires de son mandataire de
200 fr.) sont fixés à 500 fr. (art. 91 et 92 al. 1 CPC).
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
396 francs (art. 232 al. 1 TFJC, par renvoi de l'art. 230 al. 2 TFJC [tarif des
frais judiciaires en matière civile du 4 décembre 1984; RSV 270.11.5]).
Les intimés, solidairement entre eux, doivent verser à la
recourante la somme de 796 fr. à titre de dépens de deuxième instance
(dont une participation aux honoraires de son mandataire de 400 fr.) (art.
92 al. 1 CPC).

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. L'ordonnance est réformée en ce sens que :
1. H.________, I.________ et F.________ Sàrl doivent quitter et
rendre libres les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis rue
de Lausanne 20 à 1180 Rolle (locaux artisanaux d'une surface
de 200 m2, respectivement de 100 m2) dans le délai que
fixera la Juge de paix du district de Nyon.
2. A défaut de quitter volontairement ces locaux, H.________,
I.________ et F.________ Sàrl y seront contraints par la force
selon les règles prévues aux articles 508 et suivants du Code
de procédure civile, étant précisé que :
a) l'exécution forcée aura lieu par les soins de l'huissier de
paix ou de son remplaçant, sous la présidence de la juge de
paix;
b) l'office pourra pénétrer dans les locaux objets de cette
ordonnance même par voie d'ouverture forcée, les agents de
la force publique étant tenus, sur réquisition, de concourir à
l'exécution forcée;
c) la réquisition d'exécution forcée de la partie requérante
devra intervenir dans les deux mois suivant le délai fixé dans
cette ordonnance, sous peine de caducité de l'ordonnance.

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3. Les frais de première instance de la requérante sont arrêtés à
300 francs (trois cents francs).
4. Les intimés H.________, I.________ et F.________ Sàrl,
solidairement entre eux, doivent verser à la requérante
T.________ Sàrl la somme de 500 fr. (cinq cents francs) à titre
de dépens de première instance.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Nyon
pour qu'elle fixe une fois les considérants écrits du présent
arrêt adressés pour notification, le délai de libération des
locaux par H.________, I.________ et F.________ Sàrl.
IV. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
396 fr. (trois cent nonante-six francs).
V. Les intimés H.________, I.________ et F.________ Sàrl,
solidairement entre eux, doivent verser à la recourante
T.________ Sàrl la somme de 796 fr. (sept cent nonante-six
francs) à titre de dépens de deuxième instance.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 9 décembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. Thierry Zumbach, agent d'affaires breveté (pour T.________ Sàrl),
- M. I.________,
- M. H.________,
- F.________ Sàrl.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La greffière :