vd_gerichte · XA10.013827 · 2011-10-24 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA10.013827-111678
311
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 24 octobre 2011
____________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. Giroud et Winzap
Greffier : Mme Nantermod Bernard
*****
Art. 253b al. 3, 269d al. 3 CO; 308 al. 2, 312 al.1 et 334 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par S.________, à
Lausanne, contre le jugement rendu le 2 mai 2011 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l'appelante d’avec M.________, à Echallens,
défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 2 mai 2011, dont les considérants ont été
notifiés aux parties le 24 août 2011, le Tribunal des baux a dit qu'il n'était
pas compétent pour statuer sur la conclusion I prise par la demanderesse
S.________, Fondation d'utilité publique, à l'encontre de la défenderesse
M.________ dans sa requête du 23 avril 2010 (I), éconduit en conséquence
la demanderesse d'instance (II) et rendu ce jugement sans frais ni dépens
(III).
Le Tribunal des baux a considéré que la validité de
l'introduction par S.________ de nouveaux postes dans le décompte annuel
de charges à compter du 1er juillet 2010, selon formule officielle du 23
décembre 2009, devait être traitée par les autorités administratives
chargées du contrôle des loyers. Il a rappelé que, selon la jurisprudence du
Tribunal fédéral, la contestation relative à l'introduction de frais
accessoires nouveaux était englobée dans la notion de contestation de
loyers abusifs au sens de l'art. 253b al. 3 CO (Code des obligations du 30
mars 1911; RS 220), de sorte qu'elle était du ressort exclusif des autorités
administratives. Il a suivi l'avis des commentateurs de la LTB (loi du 13
décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655), selon lequel cette
jurisprudence n'a pas été modifiée par l'introduction de la loi fédérale du
21 mars 2003 encourageant le logement à loyer ou à prix modéré (LOG;
RS 842), dont l'art. 54 al. 4 attribue aux autorités de conciliation prévues
par le code des obligations le contrôle des frais accessoires, l'introduction
d'une facturation séparée de frais accessoires précédemment compris
dans le loyer ayant une influence manifeste sur le montant de celui-ci
(Byrde/Giroud Walther/Hack, Loi sur le Tribunal des baux, in Procédures
spéciales vaudoises, 2008, n. 10 ad art. 1 LTB ). Il a alors considéré qu'il
n'était pas compétent et que, la cause ne relevant pas d'une autorité
judiciaire du canton, la demanderesse devait être éconduite d'instance.

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B. Par acte du 2 septembre 2011, et se fiant à l'indication erronée
des voies de droit figurant en pied du jugement, S.________ a recouru
contre ce jugement en concluant à son annulation, subsidiairement à sa
réforme, "en ce sens que la conclusion I prise par la S.________ dans le
cadre de sa requête adressée au Tribunal des baux le 23 août 2010 est
admis en ce sens que la notification de nouvelle prétention notifiée à la
locataire M.________ le 23 décembre 2009 est valable et licite et, en
conséquence, les charges et taxes publiques épuration des eaux entretien
et collecteur enlèvement des ordures sont introduis dans le décompte des
frais accessoires incombants au locataire dès le 1er juillet 2010 les
décomptes étant corrigés en conséquence".
Informée de ce que le recours serait traité comme un appel et
invitée à motiver celui-ci, S.________ a déposé un appel motivé le 23
septembre 2011, dans lequel elle a repris ses conclusions
susmentionnées.
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. "S.________", Fondation d'utilité publique pour la location-
participation (ci-après S.________), est une fondation reconnue d'utilité
publique dont le but est de faciliter l'obtention par des personnes
physiques domiciliées dans le canton de droits selon le principe de la
location-participation, soit de logements loués à long terme et à des
conditions avantageuses.
2. Le 15 juillet 2002, la demanderesse S.________, représentée
par [...], a conclu avec la défenderesse M.________ un contrat de bail
"location-participation S.________" portant sur un appartement de trois
pièces et demie au 3ème étage WEG n° 435 et une cave dans l'immeuble

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sis chemin de la [...], dont elle est propriétaire, pour un loyer mensuel de
base de 897 fr., plus acompte de frais accessoires (150 fr.) et d'eau
chaude (110 fr.). Selon un avenant N° 1 signé le même jour, le bail était
conclu initialement pour une durée de douze mois, jusqu'au 1er août 2003,
puis reconduit à partir de cette date pour une durée indéterminée, sauf
dénonciation d'une partie moyennant préavis de trois mois pour la fin d'un
mois.
Ce bail mentionne en préambule que, conformément aux art.
35 et 36 de la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la
propriété de logements du 4 octobre 1974 (LCAP; RS 843), la
Confédération détermine le niveau des loyers. Il précise à son art. 2 let. B
que "Le loyer mensuel de base précité, déterminé par l'Office fédéral du
logement (OFL) ne couvre que les frais financiers, d'administration et les
travaux d'entretien courants de l'immeuble. Les frais accessoires, selon
l'art. 38 al. 2 LCAP et 25 de l'ordonnance du 30.11.81, sont comptés
séparément au locataire, soit : - La consommation d'eau et de courant, -
Les frais de conciergerie (salaire, charges sociales et matériel), -
L'entretien des extérieurs, - L'assurance incendie et l'impôt foncier, -
L'entretien des surfaces communes et les frais des installations
communes, - Les frais d'ascenseur et de buanderie." Le bail dispose
encore que, en même temps que les frais accessoires, un décompte des
frais de chauffage et d'eau chaude est établi au 30 juin de chaque année,
conformément à l'art. 31 du document "Règles et usages locatifs du
canton de Vaud", que le locataire déclare connaître et accepter, et qui fait
partie intégrante du contrat de bail (art. 3 let. C).
Par avenant N° 2 du 29 août 2002, la locataire a été mise au
bénéfice d'un abaissement supplémentaire de loyer au sens de l'art. 42
LCAP, de 83 fr. par mois. Un second abaissement en sa faveur, de 166 fr.
par mois, dès le janvier 2004, a fait l'objet d'un avenant N° 3 du 27
novembre 2003.

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Le loyer de base a évolué, pour être fixé dès le 1er juillet 2009
à 981 fr. par mois, alors que les acomptes ont été augmentés à 160 fr.,
respectivement 220 fr. à compter du 1er octobre 2009.
Le 3 septembre 2009, [...] a adressé à M.________ un décompte
de chauffage et d'eau chaude pour la période du 1er juillet 2008 au 30 juin
2009 d'un montant de 4'281 fr. 10 (chauffage [1'464 fr. 30], comprenant
les postes eau chaude [462 fr. 40], taxe épuration [666 fr. 75] et divers 1
[1'687 fr. 65]), dont à déduire 3'480 fr. d'acomptes versés, soit un total de
801 fr. 10.
Par courrier du 11 décembre 2009, M.________ a demandé à la
bailleresse qu'elle lui restitue une somme de 2'174 fr. 25 correspondant à
la taxe d'épuration qui lui avait été facturée dans les décomptes de
charges depuis le 1er août 2002 jusqu'au 30 juin 2009, en faisant valoir
que son contrat de bail ne prévoyait pas expressément qu'elle était à sa
charge.
Par formule officielle du 23 décembre 2009, [...] a
communiqué à M.________ "l'introduction des charges de préférence et des
taxes publiques, telle que taxe d'épuration des eaux, l'entretien des
collecteurs, taxe d'égout et taxe d'enlèvement des ordures dans le
décompte annuel de chauffage, eau chaude et frais accessoire incombant
au locataire", à partir du 1er juillet 2010, au motif qu'elle entendait
uniformiser les frais accessoires incombant aux locataires de l'immeuble.
Par courriers recommandés adressés le 21 janvier 2010 à la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer, M.________ a
contesté ces nouvelles prétentions ainsi que le décompte de chauffage et
de frais accessoires.
Le 10 février 2010, [...] a remboursé à M.________ la somme de
2'174 fr. 25.

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Lors de sa séance du 10 mars 2010, la Commission de
conciliation a constaté l'échec de la conciliation.
3. Par requête du 23 avril 2010, S.________ a pris, avec dépens les
conclusions suivantes :
"I. la notification de nouvelles prétentions notifiée à la locataire
M.________, le 23 décembre 2009 est valable et licite et en conséquence
les charges de taxes publiques, épuration des eaux, entretien et
collecteur, enlèvement des ordures sont introduites dans le décompte des
frais accessoires incombant aux locataires dès le 1er juillet 2010.
II. le décompte de frais accessoires adressé à la locataire le 3
septembre 2009 est conforme à la LCAP et à l'ordonnance d'application et
en conséquence, M.________ est la débitrice de la S.________ d'un solde
redû de fr. 801.10 avec intérêts à 5% l'an dès notification des présentes."
Par procédé écrit du 13 août 2010, M.________ a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la requête du 23 avril
2010.
S.________ a retiré sa conclusion II par dictée au procès-verbal
de l'audience du 6 septembre 2010.
En d roit :
1. Le jugement attaqué a été communiqué aux parties en 2011,
de sorte que les voies de droit sont régies par le Code de procédure civile
du 19 décembre 2008 (CPC; RS 272) entré en vigueur le 1er janvier 2011
(art. 405 al. 1 CPC).
L'appel est recevable eu égard à la valeur litigieuse supérieure
à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Le contrôle du droit prévu à l'art. 310 let.

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a CPC comprend celui de l'ancien droit de procédure, puisque la procédure
était déjà en cours au 1er janvier 2011 (art. 404 al. 1 CPC).
Déposé en temps utile dans le délai de trente jours à compter
de la notification, à la suite de l'avis de la Cour de céans du 16 septembre
2011 (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui y a un intérêt (art. 59 al. 2 let.
a CPC), l'appel de [...] est recevable. Il n'y a dès lors pas lieu d'examiner
plus avant la portée de l'acte de recours fondé sur l'indication erronée des
voies de droit figurant au pied du jugement attaqué.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les question d'opportunité
laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant appliquer le
droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle jouit
d'un plein pouvoir d'examen. Elle peut revoir librement l'appréciation des
faits sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011
III 43; Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in JT
2010 III 115, spéc. p. 134; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., Berne
2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de
première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (ibidem, n.
2396, p. 435).
En l'espèce, l'état de fait du jugement a été complété par les
pièces au dossier.
3. L'appelante se plaint tout d'abord de ce que les premiers juges
ne se sont pas prononcés au sujet de la conclusion II qu'elle avait prise
dans sa requête du 23 avril 2010.
En réalité, cette conclusion relative à un décompte de frais
accessoires du 3 septembre 2009 a été retirée à l'audience du 6

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septembre 2010, de sorte que c'est à juste titre que les premiers juges en
ont fait abstraction.
Ce premier moyen de l'appelante doit dès lors être rejeté.
4. L'appelante soutient ensuite qu'il incombait au Tribunal des
baux de se concerter avec l'Office fédéral du logement avant de se
déclarer incompétent.
Une telle concertation n'est cependant prévue ni par le Code
de procédure civile du canton de Vaud du 14 décembre 1966 (CPC-VD), ni
par la LTB. Ce moyen ne peut donc qu'être rejeté, tout comme la requête
de l'appelante tendant à ce que ladite autorité administrative soit
interpellée.
5. 5.1 L'appelante prétend enfin que l'art. 2 al. 2 OBLF
(ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme
d'habitations et de locaux commerciaux; RS 221.213.11), selon lequel est
applicable aux logements subventionnés l'art. 269d al. 3 CO, qui impose
au bailleur l'usage d'une formule officielle notamment pour l'introduction
de nouveaux frais accessoires, démontrerait que le contentieux y relatif
relève des tribunaux civils. Cela résulterait du fait que ladite formule
prévoit la compétence d'une commission de conciliation et du juge civil.
5.2 Une telle argumentation a été rejetée par le Tribunal
fédéral dans le cadre de l'application de l'art. 253b al. 3 CO. Celui-ci
prévoit que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs
ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des
mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont
le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. La ratio legis de cette
disposition est d'éviter un double contrôle des loyers ainsi que des
décisions contradictoires : pour les appartements subventionnés, l'autorité
administrative contrôle seule les loyers. C'est ainsi que l'art. 2 al. 2 OBLF,

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qui déclare applicables aux logements subventionnés certaines
dispositions du code des obligations, ne mentionne pas l'art. 270b CO,
selon lequel une majoration de loyer peut être contestée devant l'autorité
de conciliation (al. 1), ce qui vaut également notamment en cas
d'introduction de nouveaux frais accessoires (al. 2). Echappent donc à la
juridiction civile des prétentions du bailleur visant à mettre à la charge du
locataire des augmentations de charges. Ce constat n'est pas infirmé par
le fait que l'art. 2 al. 2 OBLF déclare applicable aux logements
subventionnés également l'art. 269d al. 3 CO, selon lequel notamment
l'introduction de nouveaux frais accessoires implique pour le bailleur de
notifier au locataire une formule officielle : l'usage de celle-ci ne se justifie
en effet que dans les cas où il n'y a pas de surveillance administrative
(ATF 124 III 463 c. 4b/dd).
C'est en réalité sans fondement juridique que l'art. 2 al. 2 OBLF
prévoit l'application aux logements subventionnés de l'art. 269d al. 3 CO,
puisque l'art. 253b al. 3 CO l'exclut précisément. Une solution contraire
conduirait à des litiges avec l'autorité administrative, puisque le contrôle
des loyers constitue justement une condition d'exemption des dispositions
en matière d'abus. Lorsque les conditions de l'art. 253b CO sont réunies, il
est donc exclu de saisir l'autorité de conciliation et le locataire n'est pas
en droit de soumettre le contrôle de la fixation de son loyer aux
dispositions des art. 269 ss CO en matière d'abus (Le droit suisse du bail à
loyer, Commentaire, Adaptation française par Burkhalter/Martinez-Favre,
2011, n. 21 ss, p. 45; contra Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p.
375, note infrapaginale 25 et références).
Il est vrai, l'appelante le fait valoir également,
qu'ultérieurement, l'art. 54 al. 4 de la loi fédérale encourageant le
logement à loyer ou à prix modéré (LOG; RS 842), entrée en vigueur le 1er
octobre 2003, a déclaré les autorités de conciliation prévues par le code
des obligations compétentes pour contrôler les frais accessoires ("Für die
Überprüfung der Nebenkosten sind die Schlichtungsbehörden nach dem
Obligationenrecht zuständig"), cela même si le contrôle des loyers relève
quant à lui d'une autorité administrative (cf. les alinéas 1 à 3 de cette

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disposition). C'est délibérément que le législateur a entendu s'écarter de
la solution retenue par le Tribunal fédéral dans son arrêt publié aux ATF
124 III 463 susmentionné, selon laquelle le contrôle des frais accessoires
incombait à l'autorité administrative. Il s'agissait de revenir à une pratique
qui s'était révélée efficace, dans laquelle loyer et frais accessoires étaient
clairement séparés et faisaient l'objet d'un contrôle distinct, le premier par
l'autorité administrative et les deuxièmes par les autorités de conciliation
(FF 2002, p. 2696). Cette conception juridique a été qualifiée de
problématique ("fragwürdig") par un commentateur (Weber, in Basler
Kommentar, n. 9 ad art. 253a/253b CO). La règle de l'art. 54 al. 4 LOG
serait en effet susceptible de provoquer des décisions contradictoires si
tant la commission de conciliation, respectivement le juge civil, que
l'autorité administrative pouvaient statuer sur le principe de la mise à la
charge du locataire de certains frais accessoires. Il en va cependant
autrement si on considère que seul le contrôle du montant de ces frais est
attribué par l'art. 54 al. 4 LOG à l'autorité de conciliation, respectivement
au juge civil, la question de savoir si par principe lesdits frais peuvent être
réclamés au locataire relevant de l'autorité administrative. De ce point de
vue, avant comme après l'adoption de la LOG, l'introduction d'une
facturation séparée de frais accessoires précédemment comprise dans le
loyer a une influence sur le montant du loyer, soit que celui-ci se trouve
indirectement augmenté, soit qu'il doive être réduit en conséquence
(Byrde/Giroud Walther/Hack, op. cit., n. 10 ad art. 1 LTB). L'art. 54 al 4
LOG ne déroge dès lors pas à l'art. 253b al. 3 CO et n'ôte pas sa portée à
la jurisprudence du Tribunal fédéral au sujet de cette disposition dans la
mesure où on doit considérer qu'il ne vise que le contrôle du montant des
frais accessoires et non pas leur principe (contra Lachat, op. cit., p. 376
note infrapaginale 28; peu clairs Montini/Wahlen, Commentaire pratique
Droit du bail à loyer [CPraBail], n. 25 ad art. 253b CO, qui considèrent que
les litiges relatifs au montant des frais accessoires relèvent de la
compétence de l'autorité de conciliation, sans se déterminer
expressément sur la compétence lorsque le principe des frais accessoires
est litigieux).

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5.3 En l'espèce, la contestation sur les frais accessoires ne
porte pas sur leur montant mais sur leur principe, la locataire ayant
déclaré s'opposer à "l'introduction des charges de préférence et des taxes
publiques, telle que taxe d'épuration des eaux, l'entretien des collecteurs,
taxe d'égout et taxe d'enlèvement des ordures dans le décompte annuel
de chauffage, eau chaude et frais accessoires incombant au locataire",
selon formule de notification de nouvelles prétentions du 23 décembre
2009. La cause ne relève donc pas du juge civil, comme indiqué à l'art.
253b al. 3 CO.
Au vu de ce qui précède, le dernier moyen de l'appelante doit
être rejeté lui aussi.
6. En définitive, l'appel doit être rejeté, en application de l'art.
312 al. 1 CPC, et le jugement confirmé.
7. L'appelante supportera les frais judiciaires de deuxième
instance, par 708 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière
civile du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]).
Il n'est pas alloué de dépens, la partie intimée n'ayant pas été
invitée à se déterminer sur l'appel (art. 312 al. 1 CPC).
8. Le dispositif du présent arrêt indique à tort que le recours est
rejeté, alors que l'appel est recevable contre une décision finale de
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l'art. 236 CPC, dans
une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse dépasse 10'000 francs
(art. 308 al. 2 CPC). Le dispositif est dès lors entaché d'une erreur
manifeste, qui peut être corrigée d'office (art. 334 al. 1 CPC).

- 12 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 708 fr.
(sept cent huit francs), sont mis à la charge de l'appelante
S.________.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 25 octobre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :

- 13 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Marc-Olivier Buffat (pour S.________),
- M. Jean-Christophe Oberson (pour M.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
10'801 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :