vd_gerichte · KC17.007331 · 2017-12-20 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC17.007331-171623
293
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 20 décembre 2017
______________________
Composition :Mme ROULEAU, présidente
MM. Colombini et Hack, juges
Greffier : Mme Debétaz Ponnaz
*****
Art. 82 LP; 21, 23, 24, 28 et 254 CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par B.R.________ et
C.R.________, à Lausanne, contre le prononcé rendu par le Juge de paix du
district de Lausanne à la suite de l’audience du 16 mai 2017 et adressé
pour notification aux parties le 21 juin 2017, dans la poursuite n°
8'145’292 de l’Office des poursuites du district de Lausanne exercée à
l’instance des recourants contre X.________, à Lausanne.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En fait :
1. a) Le 25 janvier 2017, à la réquisition de B.R.________ et
C.R.________, l’Office des poursuites du district de Lausanne a notifié à
X.________, dans la poursuite ordinaire n° 8'145'292, un commandement
de payer la somme de 454'500 fr., plus intérêt à 5% l’an dès le 15
décembre 2016, indiquant comme titre de la créance ou cause de
l’obligation : « Contrat de vente cession du 8 octobre 2015, non-paiement
des annuités, annuités dues jusqu’à la fin du contrat, selon clause
exigibilité de l’art. III. » Le poursuivi a formé opposition totale.
b) Le 14 février 2017, les poursuivants ont déposé auprès du
Juge de paix du district de Lausanne une requête concluant, avec suite de
frais et dépens, à la mainlevée provisoire de l’opposition. Outre l’original
du commandement de payer et une procuration en faveur de leur conseil,
ils ont produit les pièces suivantes :
- un contrat de vente signé par les parties le 8 octobre 2015, par lequel les
époux R.________ ont vendu à X.________ toutes les parts sociales de la
société J.________Sàrl pour le prix de 535'500 francs. Le contrat précise à
son article I que : « Le seul actif de cette société à la date du transfert est
le bail à loyer conclu par la société avec Y.________ concernant l’immeuble
sis à la rue [...]/[...] à Lausanne. La désignation des locaux résulte du bail à
loyer conclu le 29 mars 2005 entre les propriétaires de cet immeuble et
[...] AG, qui est joint au présent contrat pour en faire partie intégrante. Ce
bail a été transféré, côté locataire, à J.________Sàrl à partir du 1er juillet
2010 selon avenant des 2 et 6 juillet 2010 dont une copie est annexée au
présent contrat ». Selon l’article II du contrat, le prix de vente, fixé « eu
égard aux substances via les parts sociales ressortant des comptes de
pertes et profits et bilans 2013 et 2014 », était payable comme suit :
- 15'500 fr. à la signature du contrat
- 9'000 fr. au 30 novembre 2015
- 11'500 fr. au 31 décembre 2015

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- le solde de 499'500 fr. par acomptes mensuels de 4'500 fr.
versés le premier de chaque mois du 1er janvier 2016 au 1er
mars 2025.
L’article III du contrat prévoit qu’en cas de retard de plus de dix jours dans
le paiement d’un acompte, le solde du prix devient immédiatement
exigible et payable, sans mise en demeure préalable, et qu’en outre, dans
ce cas, J.________Sàrl s’engage irrévocablement à transférer le bail à loyer
aux époux R.________ ;
- une lettre adressée le 7 octobre 2016 par le conseil de X.________ aux
époux R.________, disant avoir reçu récemment les bilan et compte de
pertes et profits de la société J.________Sàrl arrêtés au 30 octobre 2015,
date de la cessation d’activité des époux R.________ dans cette société, et
constaté que les actifs qui se chiffraient à 155'772 fr. au 31 décembre
2014 n’étaient plus que de 25'202 fr. dix mois plus tard. Il a relevé qu’en
outre, le bail à loyer était désigné comme « seul actif » de la société dans
le contrat, tout en ne figurant pas au bilan, ce en quoi il décelait « des
prémices de transaction couplée hautement illicite ». Son client
considérait avoir été « l’objet d’une convention entachée de lésion (art. 21
CO) (…) la disproportion des prestations [étant] avérée tant il [était]
évident que le prix de vente [était] surfait pour des actifs quasi nuls ». Il
considérait également avoir fait l’objet de l’exploitation de sa gêne, dans
la mesure où les époux R.________ avaient « amplement exploité le fait que
X.________ était déjà arrivé avec l’une de ses sociétés, K.________SA, dans
les lieux en qualité de sous-locataire » et l’avaient « menacé de le sortir
des lieux », de surcroît à l’approche de la fin de l’année, « soit une période
cruciale pour la réalisation du chiffre d’affaires ». En conséquence,
X.________ déclarait invalider le contrat et cessait tout paiement du chef de
son exécution ;
- la réponse des époux R.________ du 21 décembre 2016, dont la teneur est
notamment la suivante :
« En premier lieu, la demande est venue de X.________, qui nous a sollicités pour
l’extension de sa surface sous-louée. Cela nous posait problème, car cette
extension ne pouvait s’opérer qu’au détriment de la surface de stockage de notre
commerce et nous n’aurions plus pu l’exploiter. C’est pour ce motif que nous

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avons proposé le rachat de la Sàrl avec le bail, solution qui impliquait notre
départ afin d’exploiter notre commerce ailleurs.
Il ressort bien de la convention de vente que le seul actif de la Sàrl était la valeur
du bail, non portée au bilan lui-même. Ainsi, le bilan, intermédiaire ou non, n’était
absolument pas relevant quant à la décision d’acquérir la Sàrl pour votre client.
De surcroît, (…) les modifications portées au bilan (…) portent respectivement
sur la vente des installations dans le local ou leur amortissement, installations qui
ont précisément été vendues, respectivement détruites, avant le transfert du bail
et qui n’ont pas du tout été reprises par M. X.________. »
Ils ont contesté l’existence tant d’une tromperie que d’une exploitation de
la gêne ou de l’inexpérience - au demeurant contestée, X.________ étant
« rompu aux affaires » - du sous-locataire, que d’une transaction couplée,
relevant que « non seulement la convention n’émane pas du bailleur, mais
elle est en rapport avec la chose louée, du fait qu’elle portait précisément
sur le transfert de la titularité économique du bail ». Enfin, ils ont mis
l’acheteur en demeure de verser dans les dix jours les annuités exigibles
de novembre et décembre 2016 et l’ont rendu attentif à la clause
d’exigibilité en cas de retard d’une annuité ;
- un extrait internet avec radiations du Registre du commerce du canton
de Vaud (ci-après : RC) au 13 février 2017 concernant J.________Sàrl, dont
X.________ est l’associé gérant inscrit depuis le 24 décembre 2015.
Dans leur requête, les poursuivants ont notamment allégué
que X.________ s’était acquitté des trois acomptes initiaux et des acomptes
mensuels de janvier à octobre 2016, soit d’un montant total de 81'000
francs.
c) Le juge de paix a notifié la requête au poursuivi et cité les
parties à son audience du 16 mai 2017. A dite audience, le poursuivi a
déposé ses déterminations, concluant au maintien de l’opposition à la
poursuite en cause, avec suite de frais et dépens, et a produit seize pièces
sous bordereau, parmi lesquelles :
- un extrait internet sans radiations du RC au 24 novembre 2016
concernant K.________SA, inscrite le 13 mai 1996, dont le but social est le

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commerce, la diffusion et la vente par correspondance de vidéocassettes,
livres et jeux, et dont l’administrateur est X.________ ;
- le bilan et le compte de pertes et profits au 31 octobre 2015 de
J.________Sàrl ;
- un contrat de bail à loyer conclu le 29 mars 2005 entre, d’une part,
Y.________, et d’autre part, [...] AG, portant sur le sous-sol (dépôt, abris,
chaufferie), le rez-de-chaussée (dépôt habits), le premier étage (dépôt
habits) et le deuxième étage (dépôt habits), de l’immeuble [...]. Le bail
était conclu pour une durée de dix ans dès le 1er mars 2005, soit jusqu’au
1er mars 2015, et il revenait de droit au locataire, à conditions égales, de
prolonger le bail pour deux périodes successives de cinq ans. Un avenant
N° 1 du 1er juillet 2008 à ce contrat règle la reprise du bail par [...],
B.R.________ à partir du 1er septembre 2008 ;
- une lettre du conseil de J.________Sàrl au notaire de « M. Y.________ » du
26 novembre 2014, lui soumettant un projet de sous-location entre sa
cliente et la Coop et l’informant qu’une autre entreprise « qui s’occupe de
réparation de téléphones et de vente de livres » était intéressée à sous-
louer le premier étage pour un loyer initial de 4'000 fr. ;
- une lettre du 23 janvier 2015 adressée par le conseil de « M. Y.________ »
à celui de J.________Sàrl, exprimant les réticences de son client à donner
son consentement aux sous-locations proposées par la locataire ;
- dito du 24 juin 2015, dans laquelle le conseil du propriétaire constate que
« la société K.________SA se serait installée, mais que le loyer mensuel
n’aurait pas encore été modifié conformément à [son] courrier du 26
février 2015 », et demande qu’on lui indique « s’il y a eu sous-location et,
dans l’affirmative, qu’elle se déroule bien selon les termes du courrier du
26 février 2015 » ;
- un tableau récapitulant le chiffre d’affaires de la société K.________SA de
2012 à 2013, montrant une augmentation de 40,89% de 2014 à 2015 et
de 83,80% de 2015 à 2016 (janvier à juin) ;
- une demande déposée auprès de la Chambre patrimoniale par X.________
contre B.R.________ et C.R.________ le 2 mai 2017, concluant à
« l’invalidation partielle du contrat de vente-cession daté du 8 octobre

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2015 (…) pour cause de lésion » et au rétablissement de « l’équilibre du
contrat » par une réduction du prix de vente ;
- une lettre adressée le 5 mai 2017 au conseil des poursuivants par le
conseil du poursuivi, disant que son client, « en complément à son
invalidation partielle du 7 octobre 2016 pour lésion », déclare invalider
également le contrat pour dol et erreur essentielle.
d) Pour leur part, les poursuivants ont produit à l’audience un
« bordereau de preuves tiré de la procédure au fond », dont
notamment les pièces suivantes :
- un avenant N° 2 des 2 et 6 juillet 2010 au contrat de bail du 29 mars
2005 et à son avenant N° 1 du 1er juillet 2008, réglant le transfert du bail
et de son avenant « côté locataire » de [...] B.R.________ à J.________Sàrl à
partir du 1er juillet 2010 ;
- des extraits internet du RC concernant six entreprises, actives et radiées,
dans lesquelles X.________ exerce ou a exercé une fonction
(administrateur, associé ou titulaire de la raison individuelle) ;
- des échanges de lettres entre les conseils des différentes parties, durant
les mois de novembre et décembre 2015, dont il ressort que la vente des
parts sociales de J.________Sàrl à X.________ ne modifie pas la titularité du
contrat de bail (principal) de J.________Sàrl et que K.________SA reste sous-
locataire.
2. Par prononcé du 16 mai 2017, adressé pour notification aux
parties le 21 juin 2017, le Juge de paix du district de Lausanne a rejeté la
requête de mainlevée (I), arrêté à 660 fr. les frais judiciaires, compensés
avec l’avance de frais de la partie poursuivante (II), les a mis à la charge
de cette dernière (III) et a dit qu’elle verserait à la partie poursuivie la
somme de 4'000 fr. à titre de dépens pour le défraiement de son
représentant professionnel (IV).
La motivation a été demandée par les deux parties, en temps
utile.

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Les motifs du prononcé ont été adressés le 7 septembre 2017
aux parties et notifiés le lendemain. En bref, le premier juge a considéré
que le poursuivi rendait vraisemblable que les époux R.________ avaient
tiré parti de la situation pour vendre les parts de leur société au prix fort
sur la base des comptes annuels 2013/2014, sans mentionner que l’actif
avait été dilué depuis lors de manière substantielle, et que le contrat était
résiliable pour cause de lésion.
3. B.R.________ et C.R.________ ont recouru par acte du 13
septembre 2017, concluant, avec suite de frais et dépens, à la réforme du
prononcé en ce sens que la mainlevée provisoire de l’opposition à la
poursuite en cause est prononcée pour la somme de 454'500 fr., plus
intérêt à 5% l’an dès le 15 décembre 2016.
Par réponse du 6 novembre 2017, X.________ a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet du recours.
En d roit :
I. Déposé dans les formes requises et en temps utile (art. 321 al.
1 et 2 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]), le recours est recevable.
La réponse de l’intimé est également recevable (art. 322 CPC).
II. a) Selon l’art. 82 al. 1 LP (loi fédérale sur la poursuite pour
dettes et la faillite ; RS 281.1), le créancier dont la poursuite – frappée
d’opposition – se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par
acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire
de l’opposition. La procédure de mainlevée provisoire, ou définitive, est

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une procédure sur pièces (Urkundenprozess), dont le but n'est pas de
constater la réalité de la créance réclamée en poursuite, mais l'existence
d'un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée examine uniquement la
force probante du titre produit par le poursuivant, sa nature formelle (ATF
142 III 720 consid. 4.1 ; 132 III 140 consid. 4.1.1 et les arrêts cités).
Constitue une reconnaissance de dette l'acte sous seing privé
signé par le poursuivi, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant,
sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément
déterminable, et exigible (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; 136 III 627 consid.
2 et les références citées, 136 III 624 consid. 4.2.2 ; TF 5A_435/2015 du 13
octobre 2015 consid. 3.2.1.1).
Selon l’art. 82 al. 2 LP, le juge prononce la mainlevée
provisoire de l’opposition si le débiteur ne rend pas immédiatement
vraisemblable sa libération. Le poursuivi peut se prévaloir de tous les
moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la
reconnaissance de dette (ATF 142 III 720 consid. 4.1 ; 136 III 624 consid.
4.2.1 ; TF 5A_389/2016 du 21 septembre 2016 consid. 3.1.1 ; TF
5A_434/2015 du 21 août 2015 consid. 6.1.2, SJ 2016 I 49 ; TF 5D_147/2011
du 10 novembre 2011 consid. 3). Il peut notamment invoquer les vices de
la volonté (TF 5A_892/2015 du 16 février 2016 consid. 4.3.1, SJ 2016 I
437 ; TF 5A_652/2011 du 28 février 2012 consid. 3.2.2 et la réf. cit.),
notamment la lésion (Abbet/Veuillet, La mainlevée de l’opposition, n. 119
ad art. 82 LP). Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ses
moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables. De
simples allégations non documentées ne suffisent pas ; il faut que le
moyen libératoire soit rendu vraisemblable par les pièces produites (art.
254 al. 1 CPC), car seule la preuve par les pièces que les parties remettent
au juge est recevable (CPF 12 septembre 2014/318 ; Gilliéron, Poursuite
pour dettes, faillites et concordat, 5e éd., n. 786 pp. 198-199).
b) Selon l’art. 21 CO (Code des obligations ; RS 220), en cas de
disproportion évidente entre la prestation promise par l’une des parties et
la contre-prestation de l’autre, la partie lésée peut, dans le délai d’un an,
déclarer qu’elle résilie le contrat et répéter ce qu’elle a payé, si la lésion a

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été déterminée par l’exploitation de sa gêne, de sa légèreté ou de son
inexpérience (al. 1) ; le délai d’un an court dès la conclusion du contrat (al.
2).
Pour déterminer si les prestations sont dans un rapport de
disproportion évidente, il convient de comparer les prestations échangées
selon leur valeur au moment de la conclusion du contrat (condition
objective ; ATF 123 III 292 consid. 6a, JdT 1998 I 586 ; TF 4A_491/2015 du
14 janvier 2016 consid. 4.2).
La disproportion est évidente lorsqu'elle saute aux yeux ; elle
doit être flagrante (TF 4C.254/2004 du 3 novembre 2004 consid. 3.3.1 ;
Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., pp. 300-301).
Cependant, sans être lié par une formule fixe, le juge l’appréciera
librement en étant attentif au fait que la disproportion évidente doit être le
résultat d’une exploitation usuraire. C’est pour cette raison que l’art. 21
CO ne s’applique pas seulement aux cas rares d’une disparité des
prestations extraordinairement choquante ou complètement démesurée,
mais aussi lorsqu’elle ressort de l’exploitation de la faiblesse du lésé
(Schmidlin, in Thévenoz/Werro (éd.), Commentaire romand, Code des
obligations I (CR CO I), 2e éd., Bâle 2012, n. 5 ad art. 21 CO). Une
disproportion manifeste a ainsi été admise pour un prix de vente
dépassant de 80% celui du marché (720'000 fr., alors que la valeur vénale
était de 400'000 fr. ; TF 4C.238/2004 du 13 octobre 2005 consid. 2.2) ou
un prix de vente du double de la valeur d’assurance (ATF 84 II 107) ou
encore un loyer pour un stade de football de plus de 200% supérieur à la
valeur du marché (ATF 123 III 292, JdT 1998 I 586).
Les conditions subjectives de la lésion, soit la gêne,
l'inexpérience ou la légèreté de la personne lésée, ainsi que l'exploitation
d'une de ces faiblesses par le cocontractant, doivent être examinées à la
lumière de l'ensemble des circonstances qui ont entouré et précédé la
conclusion du contrat (ATF 61 II 31 consid. 2b). Des circonstances
postérieures à la conclusion du contrat peuvent être prises en compte si
elles permettent de fournir des indices quant à la faiblesse de la personne

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lésée ou à son exploitation par le cocontractant avant ou pendant la
conclusion du contrat (TF 4A_491/2015 du 14 janvier 2016 consid. 4.3 et
les réf. cit.).
On est en présence d’une gêne au sens de l’art. 21 CO
lorsqu’une partie se trouve, au moment de la conclusion du contrat, dans
un état de grande détresse, une situation de contrainte. La détresse
économique n’est pas seule en cause. La gêne peut être aussi de nature
personnelle, familiale, politique ou d’une autre nature juridiquement
pertinente. Le point décisif est que l’une des parties considère la
conclusion du contrat désavantageux pour elle comme un moindre mal
par rapport au préjudice dont elle est menacée, pour autant que cette
pesée des intérêts en présence apparaisse aussi comme soutenable d’un
point de vue objectif (ATF 123 III 592 consid. 5, JdT 1998 I 586).
Il y a exploitation, si le lésant exploite sciemment la situation
en imposant à l’autre partie des prestations disproportionnées, soit en en
prenant l’initiative, soit en profitant d’une situation déjà existante. Sa prise
d’influence est cause de la disproportion des prestations. S’il n’a pas
connu ni ne devait connaître l’état affaibli de la partie adverse, l’élément
d’exploitation fait défaut (Schmidlin, op. cit., n. 12 ad art. 21 CO). En
d’autres mots, le lésant sait ou doit savoir qu’il se conduit en exploiteur
(Engel, op. cit., p. 304).
De manière générale, la mise en œuvre de l'art. 21 CO doit
rester exceptionnelle dans un régime contractuel dominé par les principes
de la liberté contractuelle et de l'autonomie des parties (TF 4A_491/2015
du 14 janvier 2016 consid. 4.1).
c) En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de vente de
parts sociales du 8 octobre 2015 constitue un titre de mainlevée. Il reste à
déterminer si l’intimé a rendu vraisemblable avoir été victime d’une
lésion, étant relevé qu’il n’est pas contesté que le délai d’une année dès la
conclusion du contrat pour invalider le contrat, selon l’art. 21 al. 2 CO, a
été respecté.

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Les recourants font valoir qu’il ressort de l’article I du contrat
que le seul actif justifiant la vente de la Sàrl était la valeur du bail, non
portée au bilan lui-même, de sorte que la valeur du bilan 2015,
intermédiaire ou non, n’était pas déterminante quant à la décision
d’acquérir les parts sociales. Ils relèvent que les comptes de K.________SA
font état d’une nette progression du chiffre d’affaires de cette société, qui
tirait donc une situation particulièrement bénéfique de son nouvel
emplacement garanti jusqu’en 2025, ce qui démontre que la reprise de la
société J.________Sàrl n’était nullement liée à l’exploitation du commerce
de l’intimé, mais visait à acquérir le bail existant sur l’immeuble.
Pour sa part, l’intimé insiste sur le fait que le prix a été fixé,
selon l’article II du contrat, en fonction des « substances » ressortant des
comptes de pertes et profits et bilans 2013 et 2014 et que les actifs, alors
qu’ils se montaient à 155'772 fr. selon le bilan 2014, n’étaient plus que de
25'202 fr. 35 au 30 octobre 2015, selon les comptes au 30 octobre 2015
qu’il n’a pu obtenir que le 28 septembre 2016. Il voit une preuve du
caractère léonin du contrat dans son article III qui prévoit qu’en cas de
retard dans l’obligation de s’acquitter d’un seul acompte, outre que
l’entier du solde du prix de vente devient immédiatement exigible et
payable, il doit transférer le bail aux recourants, de sorte qu’en cas de
défaut d’une seule mensualité, il paierait l’intégralité du prix de vente
pour ne rien détenir au final.
Même si l’on doit admettre le caractère équivoque du contrat,
qui fait état à la fois de ce que le seul actif serait le bail, qui ne figure pas
au bilan, et de ce que le prix de vente est fixé en fonction des
« substances » ressortant des comptes de pertes et profits et bilans 2013-
2014, la thèse de l’intimé ne présente pas une vraisemblance suffisante
pour retenir une disproportion manifeste des prestations. Dans tous les
cas, le prix de vente de 535'500 fr. ne saurait avoir été fixé en fonction
des seuls actifs au bilan, qui s’élevaient à 155'772 fr., mais bien
également, sinon principalement, en fonction de la valeur économique du
bail à loyer, qui présentait un intérêt majeur pour le développement de la

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société de l’intimé K.________SA, qui s’est effectivement réalisé. De
surcroît, la diminution des actifs est due pour une part supérieure à 60'000
fr. à l’amortissement des installations et liée à la cessation de
l’exploitation du commerce des recourants, que l’intimé n’a pas reprise. A
supposer que l’on doive tenir compte, dans l’hypothèse la plus favorable à
l’intimé, du fait que les actifs au bilan ont diminué de 130'570 fr. et que le
prix de vente aurait dû être fixé à environ 400'000 fr., une telle différence
ne constitue pas une disproportion manifeste, qui saute aux yeux au sens
de la jurisprudence. La vraisemblance de la disproportion manifeste n’est
ainsi pas réalisée.
S’agissant de l’aspect subjectif de la lésion, le premier juge a
considéré que le poursuivi avait rendu vraisemblable s’être retrouvé
contraint d’accepter l’offre des époux R.________ et notamment un prix des
parts sociales de J.________Sàrl uniquement sur la base des comptes
2013/2014, sans en connaître la valeur actuelle, plutôt que de ne pas
pouvoir rester dans les locaux qu’il sous-louait pour l’exploitation de sa
société et de manquer la période lui permettant de réaliser une part
importante de son chiffre d’affaires.
Les recourants font valoir qu’il ne ressort d’aucune pièce au
dossier qu’ils auraient pu mettre l’intimé sous pression et auraient exigé
de lui le rachat de la société titulaire du bail.
L’intimé fait valoir qu’il craignait de voir les locaux qui lui
étaient sous-loués lui être soustraits et être attribués à la Coop. En réalité,
les discussions sur une éventuelle sous-location à la Coop, évoquée dans
la lettre du 26 novembre 2014, sont antérieures à l’installation de
l’intimé ; bien plus, les recourants évoquaient alors le fait qu’une autre
entreprise s’occupant de réparation de téléphones et de vente de livres –
les recourants ont allégué en deuxième instance qu’il s’agissait de
K.________SA, ce que l’intimé n’a pas contesté, le but de sa société étant
notamment la vente de vidéocassettes, livres et jeux - était intéressée à
sous-louer le premier étage avec un loyer de 4'000 fr., ce qui démontre
que les projets avec la Coop visaient des locaux distincts de ceux sous-

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loués par la suite par K.________SA. Quant au fait que le propriétaire
n’aurait pas admis la sous-location, s’il est vrai que, dans sa lettre du 23
janvier 2015, son conseil faisait état de ses réticences à donner son
consentement et de son souhait de « ne pas prêter main à un abus de
droit », il ne paraît pas s’être opposé au principe d’une sous-location par la
suite, se contentant de demander, par lettre du 24 juin 2015, s’il y avait
eu sous-location et si elle se déroulait bien selon les termes du courrier du
26 février 2015. L’intimé, qui n’a pas produit ce courrier du 26 février
2015, n’a pas rendu vraisemblable par pièce que sa sous-location était
menacée, ni que le bailleur principal s’y serait opposé. Il n’a dès lors pas
rendu vraisemblable s’être trouvé contraint à accepter le prix de vente
voulu par les recourants plutôt que de risquer de manquer la période lui
permettant de réaliser une part importante de son chiffre d’affaires.
L’aspect subjectif de la lésion n’est pas non plus rendu vraisemblable.
En conclusion, le moyen des recourants est bien fondé.
IV. L’intimé invoque d’autres moyens libératoires, savoir le dol et
l’erreur essentielle. Il a d’ailleurs invalidé le contrat de vente pour dol et
erreur essentielle, par lettre du 5 mai 2017, apparemment dans le délai de
l’art. 31 CO. Il a aussi invoqué le moyen dans ses déterminations en
première instance.
a) A teneur de l’art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle des
parties qui, au moment de conclure, se trouvait dans une erreur
essentielle. Selon l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, il y a erreur essentielle lorsque
l'un des cocontractants s'est mépris sur des faits qu'il pouvait considérer,
du point de vue de la loyauté en affaires, comme des éléments
nécessaires du contrat. Dans cette hypothèse, l'erreur a porté sur un point
spécifique qui a effectivement déterminé la victime à conclure le contrat
ou à le conclure aux conditions convenues, et il se justifiait objectivement,
du point de vue de la bonne foi en affaires, de considérer ce point comme
un élément essentiel du contrat (ATF 136 III 528 consid. 3.4.1 ; 135 III 537
consid. 2.2 ; 132 III 737 consid. 1.3). En revanche, une erreur qui concerne

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uniquement les motifs du contrat n'est pas essentielle (art. 24 al. 2 CO).
Elle consiste certes en une fausse représentation de la réalité, mais porte
sur les motifs de la conclusion du contrat ; celui qui s'est trompé doit en
supporter les conséquences (TF 4C.335/2005 du 13 octobre 2006 consid.
2.1 ; Tercier/Pichonnaz, Le droit des obligations, 5e éd, n. 800, p. 179). En
outre, il appartient à celui qui se prévaut d'une erreur essentielle sur les
faits de prouver - ou, au stade de la mainlevée, de rendre vraisemblable -
qu'il considérait ceux-ci comme des éléments nécessaires du contrat et de
démontrer qu'il était dans l'erreur à leur sujet (ATF 118 II 58 consid. 3b,
rés. in JdT 1993 I 154; ATF 114 II 131 consid. 2, JdT 1988 I 508 ; Schmidlin,
op. cit., nn. 59 ss ad art. 23-24 CO). Ainsi, il doit rendre vraisemblable que
son erreur concernait un élément de fait décisif, sans lequel il n'aurait pas
conclu le contrat ou en tout cas pas aux mêmes conditions. Il est donc
nécessaire qu'il existe un lien de causalité entre l'erreur et l'accord
convenu (Schmidlin, op. cit., nn. 40 ss ad art. 23-24 CO ; Engel, op. cit., p.
329).
En principe, sauf circonstances spéciales, l’erreur sur la valeur
économique des actions achetées n’est pas une erreur essentielle (ATF 79
II 155, JdT 1954 I 133).
En l’espèce, l’intimé ne rend pas vraisemblable une telle erreur
essentielle. S’il avait considéré la valeur des actifs au bilan comme un
élément essentiel de la transaction, il ne se serait pas contenté de se
fonder sur le bilan 2013-2014, mais se serait renseigné plus avant sur leur
valeur actuelle au moment de la signature du contrat, d’autant qu’il est
rompu aux affaires, étant titulaire de plusieurs sociétés. Il apparaît au
contraire que c’est la reprise du bail qui était pour lui l’élément essentiel,
au point que ce bail a été qualifié de « seul actif » à l’article I du contrat,
et que l’acquisition de J.________Sàrl était destinée à permettre le
développement des affaires de sa société dans les locaux repris. Il n’est
d’ailleurs pas établi que l’intimé poursuivrait une quelconque activité
commerciale par l’intermédiaire de J.________Sàrl, dont il n’a pas produit
les comptes 2015 et 2016, qui pourraient attester d’une telle activité.

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b) Le dol au sens de l'art. 28 CO consiste à induire
intentionnellement une personne en erreur, à l'entretenir ou la confirmer
dans l'erreur, pour la déterminer à faire une déclaration de volonté, par
exemple un acte juridique ; il peut consister en l'affirmation de faits faux
ou en la dissimulation de faits vrais (ATF 116 II 431 consid. 3a, JdT 1991 I
45 ; Engel, op. cit., p. 349). C'est au moment de la conclusion du contrat
que la victime doit subir l'influence du dol. Ce qui s'est passé avant ou
après ne fait pas partie du dol selon l'art. 28 CO (Schmidlin, op. cit., n. 2
ad art. 28 CO). Le fardeau de la preuve incombe à la partie qui prétend
avoir été induite à contracter par le dol de l'autre (Schmidlin, Berner
Kommentar, 2e éd., 2013, n. 162 ad art. 28 CO ; Schwenzer, Basler
Kommentar, 5e éd., 2011, n. 26 ad art. 28 CO).
L’intimé voit un tel dol dans le fait que les recourants auraient
retardé volontairement la remise des comptes pour l’année en cours. Il ne
prétend cependant pas que de tels comptes auraient existé au moment de
la vente litigieuse. Il ressort du bilan intermédiaire au 31 octobre 2015
qu’il n’a été établi que le 14 septembre 2016, soit bien après la vente
litigieuse. L’intimé ne rend dès lors pas vraisemblable un dol en relation de
causalité avec la passation du contrat, les événements postérieurs étant
sans pertinence.
V. L’intimé fait encore valoir que le contrat serait nul, car il
constituerait une transaction couplée au sens de l’art. 254 CO.
Selon cette disposition, une transaction couplée avec le bail
d’habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou
la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le
locataire contracte avec le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont
pas en relation directe avec l’usage de la chose louée.
Le législateur a ainsi voulu sanctionner un abus du bailleur, qui
profite de sa position dominante sur le marché pour imposer, ou faire
imposer par un tiers, une prétention à laquelle le locataire n’aurait

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normalement pas souscrit (Lachat, Le bail à loyer, p. 551 ;
Montini/Bouverat, CPra-Bail, 2e éd., n. 2 ad art. 254 CO). La conclusion du
contrat jumelé doit être une condition sine qua non de la conclusion ou de
la continuation du bail - et non l’inverse. En d’autres termes, le locataire
est placé devant l’alternative suivante : (1) conclure (ou continuer) le bail
portant sur une habitation ou des locaux commerciaux et le contrat jumelé
à ce dernier ou (2) ne pas conclure (ou continuer) le bail portant sur une
habitation ou des locaux commerciaux (Montini/Bouverat, op. cit., n. 11 ad
art. 254 CO ; Lachat, op. cit., p. 551). L’art. 254 CO ne s’applique pas
quand le jumelage est proposé par le locataire, mais seulement quand il
l’est par le bailleur ou un tiers (Montini/Bouverat, op. cit., n. 12 ad art. 254
CO ; Lachat, op. cit., p. 551). L’entente entre un locataire sortant et un
locataire entrant n’est frappée de nullité que si le bailleur ou son
représentant connaît le couplage et y consent (TF 4C.161/2001). Ainsi une
convention de « pas-de-porte » - qui n’est pas illicite en soi - imposée par
le locataire sortant à son successeur ne constitue une transaction couplée
au sens de l’art. 254 CO que si le bailleur l’approuve, et en fait une
condition de la conclusion du bail (Lachat, op. cit., p. 550 ; CACI 10
septembre 2013/467).
En l’espèce, l’intimé ne rend pas vraisemblable que le contrat
aurait été proposé par le bailleur, ni même que ce dernier aurait eu
connaissance de ce contrat avant sa conclusion et en aurait fait une
condition de la conclusion du bail, aucune pièce ne permettant une
quelconque déduction sur ce point. D’autre part, l’intimé allègue, mais
sans que cela ne soit étayé par pièces, que les recourants auraient mis fin
au contrat de sous-location si le contrat de vente de parts sociales n’avait
pas été signé. On renvoie sur ce point aux considérants développés sur la
question de la prétendue lésion (cf. III.c supra). Le moyen tiré de la
violation de l’art. 254 CO n’est pas rendu suffisamment vraisemblable, sur
le seul vu des pièces.
VI. L’intimé invoque enfin la clausula rebus sic stantibus.

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L'intervention du juge dans un contrat en raison d'un
changement de circonstances suppose que celui-ci n'était ni prévisible, ni
évitable, qu'il altère gravement l'équivalence des prestations et que le
contrat n'a pas été exécuté sans réserve (ATF 127 III 300 consid. 5b, JdT
2001 I 239 ; ATF 122 III 97 consid. 3, JdT 1997 I 294 ; Winiger, in CR CO I,
nn. 193 ss ad art. 18 CO).
Dans la mesure où l'application de la clausula rebus sic
stantibus (théorie de l’imprévision) va à l'encontre du principe de la
fidélité contractuelle (pacta sunt servanda), le juge doit s'astreindre à la
plus grande retenue au moment d'intervenir dans l'accord passé entre les
parties (Winiger, op. cit., n. 214 ad art. 18 CO ; Kramer, Berner
Kommentar, Berne 1986, n. 333 ad art. 18 CO). La seule existence d'un
déséquilibre économique entre les parties, ou encore le fait que les
espérances de l'une d'entre elles aient été déçues, ne suffisent pas à
justifier l'immixtion du juge dans l'accord librement négocié et conclu par
les parties. Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, une
modification du contrat ne doit ainsi entrer en ligne de compte que si
l'équilibre entre prestation et contre-prestation, en raison d'une
modification extraordinaire et imprévisible des circonstances, est à ce
point rompu qu'en ne renonçant pas à ses droits contractuels, l'une des
parties exploite usurairement le déséquilibre créé et abuse manifestement
de son droit (ATF 127 III 300, JdT 2001 I 239 ; ATF 122 III 97 consid. 3, JdT
1997 I 294 ; ATF 107 II 343 consid. 2, JdT 1982 I 272 ; ATF 101 II 17 consid.
2, rés. in JdT 1976 I 63 ; ATF 100 II 345 consid. 2b, JdT 1975 I 614).
L’intimé n’invoque cependant aucune circonstance postérieure
à la signature du contrat, encore moins une circonstance extraordinaire et
imprévisible, se plaignant au contraire de ce que les prestations auraient
été d’emblée disproportionnées. La théorie de la clausula rebus sic
stantibus est ainsi d’emblée inapplicable.
VII. Vu ce qui précède, le recours doit être admis partiellement et
le prononcé réformé en ce sens que l’opposition à la poursuite en cause

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est provisoirement levée à concurrence de 454'500 fr. plus intérêt à 5%
l’an dès le 1er janvier 2017. S’agissant du montant en capital, il est admis
que, sur le prix de vente de 535'500 fr., l’intimé a payé les trois acomptes
initiaux, puis les acomptes mensuels de janvier à octobre 2016, soit un
montant total de 81'000 fr. (all. 4 de la requête et all. 6 des
déterminations). Le solde encore dû est ainsi bien de 454'500 fr., comme
requis. Pour ce qui est du point de départ des intérêts, il peut être fixé au
1er janvier 2017, et non au 15 décembre 2016 comme requis, considérant
que le solde du prix était exigible en cas de retard de plus de dix jours
dans le paiement d’un acompte, selon l’art. III du contrat, et qu’il y a eu
mise en demeure de régler les annuités de novembre et décembre 2016
par lettre du 21 décembre 2016, l’intimé étant rendu attentif à la clause
d’exigibilité en cas de retard d’une annuité.
Les recourants assistés d’un avocat obtenant gain de cause
sur l’essentiel de leurs conclusions, ils ont droit à de pleins dépens de
première et deuxième instances, ainsi qu’au remboursement de
l’intégralité de leurs avances de frais (art. 106 CPC ; 2 et 3 TDC [tarif des
dépens en matière civile ; RSV 270.11.6]). Il s’ensuit que les frais de
première instance, arrêtés à 660 fr., doivent être mis à la charge du
poursuivi, qui doit par conséquent verser aux poursuivants, solidairement
entre eux, la somme de 4'660 fr. à titre de restitution d’avance de frais et
de dépens de première instance. En deuxième instance, les frais, arrêtés à
1'200 fr., doivent être mis à la charge de l’intimé, qui doit par conséquent
verser aux recourants, solidairement entre eux, la somme de 3'700 fr. à
titre de restitution d’avance de frais et de dépens (art. 8 TDC).

- 19 -
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est partiellement admis.
II. Le prononcé est réformé en ce sens que l’opposition formée
par X.________ au commandement de payer n° 8'145'292 de
l’Office des poursuites du district de Lausanne, notifié à la
réquisition de B.R.________ et C.R.________, est provisoirement
levée à concurrence de 454'500 fr. (quatre cent cinquante-
quatre mille cinq cents francs), plus intérêt à 5% l’an dès le 1er
janvier 2017.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 660 fr. (six
cent soixante francs), sont mis à la charge du poursuivi.
Le poursuivi X.________ doit verser aux poursuivants
B.R.________ et C.R.________, solidairement entre eux, la somme
de 4'660 francs (quatre mille six cent soixante francs) à titre
de dépens et de restitution d’avance de frais de première
instance.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'200 fr.
(mille deux cents francs), sont mis à la charge de l’intimé.
IV. L’intimé X.________ doit verser aux recourants B.R.________ et
C.R.________, solidairement entre eux, la somme de 3'700 fr.
(trois mille sept cents francs) à titre de dépens et de
restitution d’avance de frais de deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.

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La présidente : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Carole Aubert, avocate (pour B.R.________ et C.R.________),
- Me Christophe Sivilotti, avocat (pour X.________).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 454’500 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.

- 21 -
La greffière :