vd_gerichte · XC15.033975 · 2018-05-08 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC15.033975-171640-171646
277
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 8 mai 2018
______________________
Composition : M. ABRECHT, président
Mme Crittin Dayen et M. Perrot, juges
Greffière : Mme Pitteloud
*****
Art. 18, 271a al. 1 let. a, 271 al. 1 et 272 al. 1 CO ; 4 al. 1 OBLF ;
247 al. 1 et 317 CPC
Statuant sur les appels interjetés par Z.________, à [...],
demandeur, et par R.________, à [...], défenderesse, contre le jugement
rendu le 17 février 2017 par le Tribunal des baux dans la cause divisant
les parties entre elles, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 17 février 2017, dont les considérants ont été
adressés aux parties le 14 juillet 2017, le Tribunal des baux (ci-après : les
premiers juges ou le tribunal) a prononcé que la résiliation de bail,
signifiée au demandeur Z.________ le 11 mai 2015 par la défenderesse
R.________ avec effet au 12 septembre 2015, relative au studio de 25 m2
au rez-de-chaussée extérieur de la maison sise [...], était valable (I), a
accordé une unique prolongation du bail portant sur l’appartement
susmentionné jusqu'au 30 juin 2017 (II), a réduit le loyer mensuel net de 3
% du 12 octobre 2008 au 13 mars 2016, puis de 5 % à compter du 14
mars 2016 et jusqu'à la fin de la prolongation de bail accordée (III), a dit
que la défenderesse était débitrice du demandeur d'un montant de 2'673
fr. correspondant aux parts de loyer perçues en trop entre le 12 octobre
2008 et le 28 février 2017 (IV), ainsi que d'un montant de 23'161 fr. 30,
avec intérêt à 5 % l’an dès le 12 mars 2016, correspondant aux acomptes
de frais accessoires versés du 12 octobre 2008 au 30 juin 2016 (V). Le
tribunal a donné ordre à la défenderesse d'établir le décompte des frais
accessoires 2016/2017 d'ici au 30 novembre 2017 (VI), a libéré les loyers
consignés à raison de 2'673 fr. en faveur du demandeur, en paiement du
montant alloué sous chiffre IV et le solde en faveur de la
défenderesse (VII), a rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens
(VIII), a statué sur l'indemnité allouée au conseil d’office du demandeur
(IX), a rappelé la teneur de l’art. 123 CPC (Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272) (X) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (XI).
Les premiers juges étaient appelés à statuer sur la demande
du locataire Z.________ tendant en substance, d’une part, à faire constater
la nullité, respectivement à faire annuler, la résiliation notifiée par la
bailleresse R.________, subsidiairement à obtenir une prolongation
maximale du bail et, d’autre part, à obtenir une réduction du loyer compte
tenu des défauts de la chose louée et la restitution des acomptes de
charges. Ils ont tout d’abord considéré qu’il n’existait pas de lien temporel

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évident entre les prétentions du demandeur relatives aux défauts de la
chose louée et la résiliation litigieuse et que le motif du congé, soit le
besoin pour la bailleresse de loger sa mère, était avéré. Ils ont ainsi
considéré que le congé n’était pas nul, qu’il ne pouvait pas être annulé en
vertu de l’art. 271a al. 1 let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ;
RS 220) et qu’il n’était pas contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO),
puisqu’il n’existait pas de disproportion flagrante entre les intérêts des
parties. Ils ont retenu que le congé litigieux avait des conséquences
pénibles pour le locataire, compte tenu de son état de santé et de sa
situation financière, de sorte qu’il convenait de prolonger le bail. La pesée
des intérêts en présence et la prise en compte des intérêts antagonistes
des parties a mené les magistrats à accorder au locataire une unique
prolongation au 30 juin 2017.
S’agissant des défauts, l’autorité de première instance a
retenu que seules les difficultés d’accès à la buanderie, puis sa fermeture
compte tenu d’une fissure apparue dans les conduites, restreignaient
manifestement l’usage de la chose louée justifiant une réduction du loyer
(art. 259d CO), une remise en état n’étant pas proportionnée. Les
premiers juges ont ainsi estimé que le loyer devait être réduit de 3 % pour
la période où l’accès à la buanderie avait été entravé, respectivement de 5
% depuis qu’il avait été supprimé.
Concernant les frais accessoires, les premiers juges ont retenu
que la réelle et commune intention des parties ne pouvait pas être établie
et que, conformément aux règles de la bonne foi et à une interprétation
selon le principe de la confiance, le demandeur pouvait et devait
comprendre le bail comme prévoyant le paiement d’acomptes
provisionnels et, partant, la perception sur la base de décomptes. La
production des décomptes par la défenderesse était toutefois inutile, à
l’exception du décompte de frais accessoires 2016/2017 à produire dans le
délai prévu par l’art. 31 let. b des Règles et usages locatifs du Canton de
Vaud (ci-après : RULV). Les premiers juges ont finalement considéré que,
faute d’interpellation préalable, le montant dû à titre de remboursement

- 4 -
des acomptes de charges ne devait porter intérêt à 5 % l’an que dès le
lendemain de la réception de la convocation à l’audience de conciliation.
B. a) Par acte du 14 septembre 2017, Z.________ a interjeté appel
contre le jugement du 17 février 2017, en concluant, sous suite de frais et
dépens et en substance, principalement à la réforme du chiffre I du
dispositif en ce sens que la résiliation du bail soit annulée, ainsi qu’à la
suppression du chiffre II. Subsidiairement, il a conclu à la réforme du
chiffre II du dispositif en ce sens qu’une prolongation maximale du bail,
respectivement d’une durée de trois ans, lui soit accordée. Plus
subsidiairement, il a conclu à l’annulation du jugement et au renvoi du
dossier de la cause aux premiers juges pour nouvelle décision. Il a produit
un onglet de six pièces sous bordereau, soit trois pièces de forme (pièces
1 à 3) et des certificats médicaux datés des 6 juillet, 8 août et 28 août
2017 (pièces 4 à 6). Il a par ailleurs requis des mesures d’instruction, soit
la production par R.________ d’un certificat médical actualisé concernant
l’état de santé de sa mère, l’audition de son oncologue en qualité de
témoin ainsi que sa propre audition.
Il a également requis l’octroi de l’assistance judiciaire.
Par réponse spontanée du 25 octobre 2017, R.________ a, par
son conseil, conclu au rejet de l’appel. Elle a produit un onglet de trois
pièces sous bordereau, soit un rapport médical du 17 février 2017 et un
certificat médical du 16 août 2017 relatifs à l’état de santé de sa mère
(pièces 1 et 2) et diverses factures de mai à septembre 2017 (pièce 3).
b) Par acte du 14 septembre 2017, R.________, alors
représentée par son conseil, a également interjeté appel contre le
jugement du 17 février 2017, en concluant, sous suite de frais et dépens, à
sa réforme en ce sens que les chiffres III à IV du dispositif soient
supprimés et que les loyers consignés par Z.________ sur le compte no [...]
auprès de [...] (ci-après : [...]) soient libérés en sa faveur. Elle a produit un
onglet de trois pièces sous bordereau, soit un certificat médical daté du 6

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septembre 2017 (pièce 2) et des pièces de forme (pièces 1 et 4). La pièce
3, intitulée « tableaux des frais établis par la cliente », n’a pas été produite
pour avoir été tracée. L’appelante a par ailleurs requis la production par le
Centre Social Intercommunal du dossier de Z.________, en particulier en
lien avec la conclusion du bail et des décomptes de chauffage, ainsi que
des règlements relatifs à la prise en charge du loyer pour une personne
seule.
Par réponse du 26 janvier 2018, Z.________ a conclu, sous suite
de frais et dépens, au rejet de l’appel interjeté par R.________. Il a produit
deux pièces de forme sous bordereau.
c) Le 27 novembre 2017, Z.________ a produit une attestation
médicale datée du 8 novembre 2017.
Le 4 décembre 2017, R.________ a, par l'intermédiaire de son
avocate, sollicité l'octroi d'un délai pour déposer une réponse à l'appel de
Z.________. Un délai de trente jours lui a été imparti le 7 décembre 2017.
Le 4 janvier 2018, R.________ a personnellement adressé une réponse
datée du 2 janvier 2018 à la Cour de céans.
Le 14 mars 2018, R.________ a adressé des déterminations à la
Cour de céans, après avoir demandé un délai pour le faire, par courrier du
26 février 2018. Dans ce courrier, elle annonçait également avoir mis fin
au mandat qui la liait à son avocate. Elle a produit une série de pièces,
non numérotées, extraites de la procédure de première instance.
d) Par ordonnance du 6 décembre 2017, la Juge déléguée de
la Cour de céans a accordé l’assistance judiciaire à Z.________ avec effet
au 14 septembre 2017, comprenant notamment l’assistance d’un conseil
en la personne de Me Alain Pichard.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :

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1. Le 18 décembre 2008, le demandeur Z.________, en qualité de
locataire, et la défenderesse R.________, en qualité de bailleresse, ont
conclu un contrat de bail à loyer portant sur un studio indépendant situé
au rez-de-chaussée extérieur de l’immeuble sis [...]. Le studio se trouve à
côté du logement de R.________. Pour rejoindre le studio, il n’y a que deux
mètres à parcourir sur un perron couvert.
Le loyer mensuel net a d’abord été fixé à 900 fr., avant d’être
diminué à 820 fr. dès le 12 janvier 2009. Un montant de 250 fr. est prévu
sous les rubriques 3.3 « acompte de chauffage et eau chaude » et 3.4
« divers » du bail, réunies par une accolade ajoutée de façon manuscrite.
Les Services sociaux ont écrit à plusieurs reprises à Z.________
afin de lui demander des décomptes relatifs aux frais accessoires. Par
courriel du 26 janvier 2016, le Service de prévoyance et d’aide sociales a
indiqué à R.________ qu’il n’avait pas demandé de décompte des charges
et qu’il ne souhaitait pas le faire.
Le 15 décembre 2015, Z.________ a réclamé, par son conseil,
les décomptes de frais accessoires des années 2008 à 2015 à R.________.
2. Z.________ s’est plaint pour la première fois d’un problème de
chauffage dans un courriel du 30 septembre 2010 adressé à R.________,
problème dont il s’est ensuite régulièrement plaint au fil des années. Cette
question a fait l’objet de nombreux courriers entre les parties. En octobre
2014, Z.________ a notamment informé R.________ d’un problème de
chenaux et d’un problème de sifflement. Il ne s’est ensuite plus plaint de
défauts de la chose louée jusqu’au courrier de son conseil du 15 décembre
2015.
Par courriel du 11 janvier 2014, R.________ a notamment
indiqué à Z.________ qu’elle s’accommodait d’une perte de loyer mensuelle
de 220 fr., soit d’environ 12'000 fr., et que les charges avaient augmenté
de près de 20 %.

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3. Le 11 mai 2015, R.________ a, par l’intermédiaire de la régie
[...], adressé à Z.________ une résiliation de bail pour le 12 septembre
2015. Un courrier d’accompagnement, également daté du 11 mai 2015,
indiquait que, comme elle l’avait déjà exprimé oralement, R.________
souhaitait disposer du logement afin d’y installer sa mère. Celle-ci vit en
Allemagne, soit à environ dix heures de voiture du lieu de vie de sa fille.
Au vu de son état de santé, elle doit se déplacer avec un déambulateur et
nécessite une aide journalière.
4. a) Z.________ a saisi le tribunal d’une demande le 11 août 2015
et d’une demande complétée le 13 novembre 2015, au pied de laquelle il
a conclu, avec suite de frais et dépens, principalement au constat de la
nullité de la résiliation, datée du 11 mai 2015, subsidiairement à son
annulation. A titre subsidiaire, il a conclu à ce qu’une prolongation
maximale lui soit accordée.
Dans ses déterminations du 15 janvier 2016, R.________ a
conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par
Z.________ et à la confirmation de la résiliation du bail.
Dès le mois de janvier 2016, Z.________ a consigné le loyer sur
le compte no [...] auprès de la [...].
b) Z.________ a saisi le tribunal d’une seconde demande le 17
mai 2016, en concluant, avec suite de frais et dépens et en substance,
notamment à ce qu’il soit ordonné à R.________ de faire procéder aux
travaux nécessaires à la remise en état du studio qu’il louait, à ce que
R.________ soit condamnée à réduire le loyer mensuel net d’au moins 50 %
pour les mois de novembre à mars relatifs aux années 2008 à 2015, d’au
moins 30 % pour les loyers des mois d’avril à octobre relatifs aux années
2008 à 2015, et d’au moins 60 % pour les loyers dès novembre 2015 et ce
jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état, à ce que la validité de
la consignation du loyer auprès de la [...] sur le compte no [...] soit
constatée, à ce qu’il soit autorisé à consigner son loyer sur le compte

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susmentionné jusqu’à complète exécution par R.________ des travaux de
remise en état, à ce que R.________ soit condamnée à établir les
décomptes de frais accessoires de l’immeuble sis à [...], respectivement
du studio loué par Z.________, et à les remettre à ce dernier accompagnés
des pièces justificatives y relatives, le cas échéant à ce que R.________ soit
condamnée à restituer les acomptes de chauffage et autres frais
accessoires payés en trop.
Les causes ont été jointes par le tribunal le 3 juin 2016.
c) Le 26 janvier 2017, Z.________ a en substance modifié sa
conclusion relative aux frais accessoires en ce sens que R.________ soit
condamnée à restituer immédiatement l’intégralité des acomptes de
chauffage et autres frais accessoires payés par lui entre octobre 2008 et
ce jour, soit 25'000 fr., portant intérêt à 5 % l’an dès le 1er janvier 2013, et
à ce qu’il soit autorisé à refuser de payer les frais accessoires relatifs à son
studio, dès le 1er février 2017 et jusqu’à ce que les décomptes de frais
accessoires lui aient été remis.
d) Le tribunal a tenu une dernière audience le 27 janvier 2017.
5. Z.________ est au bénéfice d’une rente d’invalidité de 1'475 fr.
par mois. Il est atteint d’un cancer pulmonaire de stade avancé depuis
septembre 2016 avec une progression de la maladie malgré les
traitements. Selon un rapport médical établi le 8 août 2017 par le Dr
[...],Z.________ ne peut pas déménager de son domicile à cause de son état
de santé ; ensuite de la découverte de multiples métastases en mars
2017, son anxiété s’est démultipliée et il souffre de douleurs
métastatiques ; pour des raisons médicales, Z.________ est dans une
incapacité évidente d’effectuer un déménagement. Selon un certificat
médical établi le 28 août 2017 par les Dresses [...] et [...] du Service
d’oncologie médicale du [...], une progression oncologique a été mise en
évidence au début du mois de mars 2017, de même qu’une nouvelle
progression en juin 2017 avec une atteinte métastatique ; le maintien de
Z.________ dans son lieu de vie actuel est important pour assurer un

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environnement sécurisant et rassurant et celui-ci n’est pas en mesurer
d’assurer un déménagement. Selon une attestation des doctoresses
susmentionnées du 8 novembre 2017, le pronostic vital de Z.________ est
engagé à moyen ou court terme, de sorte qu’il n’est pas en mesure de
préparer et/ou réaliser un déménagement.
6. Le 6 septembre 2017, le Dr [...] a établi un certificat médical
dans lequel il indiquait que la procédure en cours avait des impacts
négatifs sur la santé de R.________.
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. b CPC) dans les causes dont la valeur litigieuse
est supérieure à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1
CPC).
Formés en temps utile (art. 311 al. 1 CPC) par des parties qui
ont un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une
décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale
dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., les appels sont
recevables.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de

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procédure civile, JdT 2010 III 115, p. 134). Elle peut revoir librement
l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (Tappy, op. cit., p. 135).
2.2 Aux termes de l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de
preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou
produits sans retard
(let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première
instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise (let. b). Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement les faits et
preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent
admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1 ; TF
4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et
les réf. citées). A cet égard, on distingue vrais et faux novas. Les vrais
novas sont des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés qu'après la fin
de l'audience de débats principaux de première instance. Ils sont
recevables en appel lorsqu'ils sont invoqués sans retard après leur
découverte. Les faux novas sont des faits ou moyens de preuve nouveaux
qui existaient déjà lors de l'audience de débats principaux. Leur
recevabilité en appel est exclue s'ils auraient pu être invoqués en
première instance en faisant preuve de la diligence requise (Colombini,
Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise relative à l'appel et au
recours en matière civile, in JdT 2013 III 131, n. 40 p. 150 et les réf.
citées). Les conditions de l’art. 317 CPC s’appliquent même lorsque la
partie concernée n’était pas assistée d’un avocat en première instance (TF
4D_8/2015 du 25 avril 2015 consid. 2.3).
En l’espèce, les pièces produites par R.________ (ci-après : la
bailleresse appelante ou intimée), sont recevables, s’agissant de pièces de
forme, de pièces postérieures à l’audience de débats principaux de
première instance ou de pièces figurant déjà au dossier de première
instance. On relèvera toutefois que la pièce 3 n’a pas été produite par la
bailleresse appelante à l’appui de son acte du 14 septembre 2017, alors
qu’elle s’en prévaut sous chiffre III.2 de son appel. A supposer que cette

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pièce ait été produite, elle aurait été irrecevable, puisqu'elle aurait pu et
dû être produite en première instance déjà. Le fait que la bailleresse
appelante n'était pas représentée devant les premiers juges est sans
incidence.
Quant aux pièces produites par Z.________ (ci-après : le
locataire appelant ou intimé), elles sont, elles aussi, recevables, s’agissant
de pièces de forme ou de pièces postérieures à l’audience de plaidoiries
finales de première instance.
Pour ce qu’il en est des faits nouveaux invoqués par les
parties, s’agissant de vrais novas, recevables – à l’exception de la
production des décomptes de charges, conformément à ce qui a été
exposé ci-dessus –, ils ont été intégrés à l’état de fait du jugement, dans la
mesure de leur utilité pour l’appréciation de la cause (cf. supra ch. 5 et 6).
2.3 L’instance d’appel peut administrer les preuves (art. 316 al. 3
CPC), notamment lorsqu’elle estime opportun de procéder à
l’administration d’une preuve nouvelle ou d’instruire à raison de
conclusions ou de faits nouveaux (Jeandin, CPC annoté, 2011, n. 5 ad art.
316 CPC). L’instance d’appel peut refuser une mesure probatoire en
procédant à une appréciation anticipée des preuves, lorsqu’elle estime
que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue
ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve
déjà administrés par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu’il ne
serait pas de nature à modifier le résultat des preuves qu’elle tient pour
acquis (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; ATF 131 III 222 consid. 4.3 ; ATF 129
III 18 consid. 2.6). Si l’instance d’appel doit procéder à l’administration
d’une preuve nouvelle, son pouvoir sera limité par les restrictions de l’art.
317 CPC (Jeandin, op. cit., n. 9 ad art. 316 CPC).
En l’espèce, il n'y a pas lieu d'instruire la cause dans le sens
requis par la bailleresse appelante, soit de requérir la production par le
Centre Social Intercommunal du dossier du locataire intimé, ainsi que des
règlements relatifs à la prise en charge du loyer pour une personne seule,

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compte tenu du rejet de ses griefs de violation de la maxime inquisitoire
sociale et du droit d’être entendu, à l’appui desquels les mesures
d’instruction étaient requises (cf. infra consid. 4.4 et 5.3). De plus, ces
réquisitions sont tardives, puisqu'elles auraient pu être formulées en
première instance déjà (art. 317 CPC).
Quant aux mesures d’instruction requises par le locataire
appelant, soit la production par la bailleresse intimée d’un certificat
médical actualisé concernant l’état de santé de sa mère, l’audition de son
oncologue en qualité de témoin, ainsi que sa propre audition, elles doivent
être rejetées. Le premier moyen de preuve requis n’est d’aucune
pertinence sur l’issue du litige. Pour le reste, les moyens de preuve déjà
administrés sont suffisants, si bien que l’administration des preuves
requises ne serait pas de nature à modifier le résultat des preuves tenus
pour acquis par la Cour de céans. On relèvera d’ailleurs que la bailleresse
a spontanément produit des pièces recevables relatives à l’état de santé
de sa mère (cf. supra consid. 2.2).
3. Appel de R.________
3.1 La bailleresse appelante fait premièrement valoir qu’il y aurait
urgence à ce qu’elle puisse récupérer l’appartement occupé par le
locataire intimé, dès lors que son état de santé se serait dégradé à cause
de la procédure en cours et que la cohabitation avec le locataire intimé
serait devenue impossible. Elle indique que la froideur des relations entre
les parties va finir par avoir raison de sa santé physique et qu’elle a
notamment développé des ulcères et des symptômes de dépression
grave. Aux dires de la bailleresse appelante, il serait indispensable que
non seulement le jugement soit confirmé sur « ce point », mais surtout
qu'il le soit « très vite en raison des enjeux de santé ».
3.2 Il ne s'agit pas là d'un grief à proprement parler, puisque la
bailleresse appelante, dans ses conclusions, ne conteste pas la
prolongation octroyée au chiffre Il du dispositif du jugement entrepris. On
y décèle plutôt l'expression d'une volonté que le litige soit réglé au plus

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tôt – ce qui ne saurait se faire au détriment du respect des droits
procéduraux de chaque partie.
4.
4.1 La bailleresse appelante se plaint ensuite de l’appréciation des
premiers juges s’agissant des frais accessoires. Elle y voit une violation de
l’art. 18 CO ainsi qu’une appréciation arbitraire des preuves. L’appelante
bailleresse expose avoir convenu d’une diminution du loyer, avec
répercussion sur le montant des charges, afin que les Services sociaux
prennent en charge l’entier du loyer. Selon la bailleresse appelante, le
locataire savait que les charges étaient perçues à titre forfaitaire. Elle en
veut pour preuve le fait que le locataire intimé ne lui a jamais soumis les
demandes de décomptes des Service sociaux pour connaître l’état des
charges. Si la formulation du contrat de bail est peu claire, l’exécution
paisible du contrat durant huit ans démontrerait que les deux parties
avaient compris la question des charges et des frais accessoires de la
même manière. Ce serait ainsi à tort que les premiers juges auraient omis
d’examiner la manière dont les parties avaient exécuté le contrat. La
bailleresse appelante prétend que le locataire intimé aurait agi de
mauvaise foi et par esprit revanchard en ne contestant l’interprétation du
contrat qu’au moment de sa résiliation.
Selon la bailleresse appelante, la volonté commune des parties
était claire. Toutefois, si la volonté des parties n’avait pas pu être établie,
les premiers juges auraient dû lui impartir un délai pour produire des
décomptes en vertu de la maxime inquisitoire sociale et attirer son
attention sur les conséquences de l’absence de décomptes, dès lors
qu’elle n’était pas assistée d’un avocat. Les premiers juges auraient dû, le
cas échéant, estimer le montant des charges avant d’ordonner la
restitution des acomptes versés.
De son côté, le locataire intimé soutient que le montant des
charges n’aurait pas augmenté au moment de la diminution du montant
du loyer. Il affirme par ailleurs avoir requis à maintes reprises

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l’établissement de décomptes de charges. Même les Services sociaux
auraient compris que les charges étaient perçues sous forme d’acomptes
et pas à titre forfaitaire, compte tenu de leurs interpellations (cf. pièce
107). Il se prévaut des autres contrats conclus par la bailleresse
appelante, lesquels ne prévoiraient pas, à l’exception d’un seul, de
charges forfaitaires. Il n’existerait aucune raison d’exclure le système,
présumé, du décompte avec acomptes provisionnels.
4.2
4.2.1 En présence d’un litige sur l’interprétation d’un contrat, le juge
doit tout d’abord s’efforcer de déterminer la réelle et commune intention
des parties, sans s’arrêter aux expressions ou dénominations inexactes
dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature
véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce
sens non seulement la teneur des déclarations de volonté, mais aussi le
contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la
volonté des parties, qu’il s’agisse des déclarations antérieures à la
conclusion du contrat, des projets de contrat, de la correspondance
échangée, ou encore de l’attitude des parties après la conclusion du
contrat (Winiger, Commentaire romand, Code des Obligations I, 2e éd.,
2012, nn. 15 ss, spéc. nn. 25 et 32 à 34 ad art. 18 CO ; Kramer/Schmidlin,
Berner Kommentar, 1986, nn. 22 ss ad art. 18 CO).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si
les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et
les comportements selon le principe de la confiance, en recherchant
comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne
foi en fonction de l’ensemble des circonstances (interprétation dite
objective ; ATF 133 III 675 consid. 3.3, JdT 2008 I 508).
4.2.2 Aux termes de l’art. 4 al. 1 OBLF (Ordonnance sur le bail à
loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai
1990 ; RS 221.213.11), si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la
base d’un décompte, il doit établir celui-ci au moins une fois par an et le

- 15 -
présenter au locataire. L’al. 2 de cette disposition précise que les frais
accessoires peuvent être perçus de manière forfaitaire, sur la base d’une
moyenne calculée sur une période de trois ans. La liberté contractuelle
prévaut dans ce domaine (ATF 132 III 24 consid. 4, AJP 2006 pp. 601 ss).
En cas de doute quant au mode de perception des frais accessoire – forfait
ou décompte –, il existe une présomption en faveur du second, plus
conforme à l’esprit de la loi et au principe des dépenses effectives (Bieri,
Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme [ci-après : CPra-
Bail], 2e éd., 2017, n. 43 ad art. 257a/257b CO).
Aux termes de l’art. 31 let. b RULV, le décompte détaillé des
frais de chauffage et d'eau chaude conforme aux dispositions légales et
leur répartition doivent être remis à chaque locataire dans un délai
maximum de cinq mois dès la date du bouclement des comptes. Les
suppléments ou ristournes sont réglés dans les trente jours qui suivent la
réception du décompte.
4.2.3 La maxime des débats est en principe applicable en procédure
simplifiée (TF 4A_33/2015 du 9 juin 2015 consid. 6.2.2, RSPC 2015 p. 499).
L'art. 247 al. 1 CPC atténue toutefois ce principe en imposant au juge un
devoir d'interpellation accru : il doit amener les parties, par des questions
appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les
moyens de preuve (TF 4D_57/2013 du 2 décembre 2013 consid. 3.2 et 3.3,
RSPC 2014 p. 144, SJ 2014 I 225 ; TF 5A_211/2017 du 24 juillet 2017
consid. 3.1.3.2, RSPC 2017 p. 538). Le devoir d'interpellation du juge
dépend des circonstances concrètes, notamment de la difficulté de la
cause, du niveau de formation des parties et de leur représentation
éventuelle par un mandataire professionnel. Ce devoir concerne avant
tout les personnes non assistées et dépourvues de connaissances
juridiques, tandis qu'il a une portée restreinte vis-à-vis des parties
représentées par un avocat : dans ce dernier cas, le juge doit faire preuve
de retenue. Le devoir d'interpellation du juge ne doit pas servir à réparer
des négligences procédurales (TF 5A_115/2012 du 20 avril 2012 consid.
4.5.2).

- 16 -
4.3 Les premiers juges ont considéré que la volonté de la
bailleresse appelante était de convenir de charges forfaitaires. Toutefois,
la volonté du locataire n’était pas établie. Le fait qu’il ait réclamé
l’établissement de décomptes tendait à prouver que, pour lui, le bail ne
prévoyait pas une perception forfaitaire des frais accessoires. Les premiers
juges ont relevé que si le montant du loyer avait été diminué par la
bailleresse, le montant des charges était demeuré inchangé. ll y avait lieu
d'interpréter les manifestations de volonté des parties selon le principe de
la confiance. Les premiers juges ont constaté que le contrat de bail
prévoyait une rubrique 3.3 intitulée « Acompte de chauffage et eau
chaude » et une rubrique 3.4 « divers », auxquelles la défenderesse avait
ajouté, à la main, une accolade pointant sur le montant prévu par les
parties de 250 francs. Ainsi, à la lecture du contrat de bail et de l'ajout
manuscrit de la bailleresse appelante, le locataire intimé pouvait de bonne
foi déduire que le montant de 250 fr. correspondait à un acompte. A aucun
endroit du bail, la bailleresse n'avait précisé vouloir appliquer un forfait
quant au paiement des charges. En outre, elle n'avait fait état de sa
volonté de percevoir les frais accessoires forfaitairement que dans ses
courriers adressés aux Services sociaux, sans qu'il soit établi que le
locataire intimé en ait eu connaissance. Le locataire intimé ne pouvait et
devait comprendre le bail que comme prévoyant le paiement d'acomptes
provisionnels et, partant, la perception des frais accessoires sur la base de
décomptes.
4.4 En l’espèce, les premiers juges ont, à juste titre, retenu qu'une
volonté réelle et commune des parties n’était pas établie. A l’inverse de ce
que soutient la bailleresse appelante, on ne saurait déduire une telle
volonté du seul fait que durant huit ans le locataire ne s'est pas plaint, dès
lors qu'il pouvait ignorer quels étaient ses droits en la matière. Dans un
registre parallèle, le Tribunal fédéral a récemment relevé que le fait pour
un locataire d'élever une prétention à l'encontre du bailleur après avoir
payé pendant une longue période et sans se plaindre un loyer dont
l'augmentation était nulle – ce qu'il ignorait – n'était pas constitutif d'un
abus de droit (TF 4A_637/2016 du 3 mars 2017). Il apparaît en outre, à la
lecture des faits de la cause, que la bailleresse appelante a eu des

- 17 -
contacts avec les Services sociaux au sujet des charges, ce qui montre
bien qu'elle avait été informée d'une manière ou d'une autre de la
problématique. S’agissant de l’interprétation objective et subjective du
contrat, la Cour de céans fait sien dans son entier le raisonnement des
premiers juges. En effet, compte tenu du fait que le montant des charges
n’a pas été diminué, de l'ajout manuscrit de la bailleresse sur le contrat,
du fait que la perception forfaitaire des frais accessoires n’est pas
mentionnée sur le contrat et du fait qu’il n’est pas établi que le locataire
ait eu connaissance des courriers adressés aux Services sociaux, le
locataire intimé pouvait de bonne foi déduire que le montant de 250 fr.
correspondait à un acompte.
S'agissant de la maxime inquisitoire sociale, dont la violation
est dénoncée par la bailleresse appelante, il ne revenait pas aux premiers
juges d'impartir un délai à la bailleresse pour qu'elle produise un
décompte des charges s'agissant des exercices passés allant du 12
octobre 2008 au 30 juin 2015, puisqu'aucun décompte n'avait été établi
ou produit pour ces périodes et qu'il était trop tard pour le faire
conformément à ce qui est prévu à l'art. 31 let. b RULV, disposition à
laquelle les premiers juges se sont référés s'agissant du décompte à
établir pour la période en cours. Cela étant, la date pour présenter le
décompte était échue avant même le dépôt des déterminations de la
défenderesse, le 15 janvier 2016, de sorte que la maxime citée par la
bailleresse appelante ne lui est d'aucun secours pour cette période. En ce
qui concerne la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, les premiers
juges auraient en revanche pu demander, dans le cadre de l'instruction,
qu'un décompte soit établi, les conclusions du demandeur du 17 mai 2016
allant d'ailleurs dans ce sens. En ne le faisant pas, on peut considérer
qu'ils ont violé la maxime inquisitoire sociale, ce d'autant plus que la
défenderesse n'était plus représentée par un mandataire professionnel à
ce stade de la procédure. Quant à la période du 1er juillet 2016 au 30 juin
2017, le tribunal n'a pas violé la maxime inquisitoire sociale, puisqu'un
délai a été imparti à la bailleresse pour qu'elle établisse le décompte des
frais accessoires 2016/2017. Vu l’issue du litige s’agissant de la question
de la prolongation du bail (cf. infra consid. 9.4), le décompte des frais

- 18 -
accessoires 2017/2018 devra également être établi par la bailleresse
appelante.
Le calcul du montant des charges n’est pas contesté par la
bailleresse appelante. Toutefois, compte tenu du fait que la production
d’un décompte aurait dû être requise par les premiers juges pour la
période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, il convient de réduire de douze
mois la période pour laquelle les acomptes devront être remboursés, ce
qui représente un montant total de 20'161 fr. 30 ([{92 mois – 12 mois} x
250 fr.] + [{250 fr. / 31 jours} x 20 jours]).
Le grief est ainsi partiellement fondé.
5.
5.1 La bailleresse appelante, alors non assistée d'un avocat, se
plaint de n'avoir pas pu bénéficier d'un délai raisonnable pour se
déterminer et se préparer, face aux conclusions prises par la partie
adverse la veille de l'audience. A cet égard, elle indique qu'elle « aurait pu
faire instruire » en demandant aux Services sociaux quelles réponses
avaient été données par le locataire intimé aux demandes de précisions
au sujet des décomptes de charges, notamment. Pour l'appelante, la
violation de son droit d'être entendue serait réalisée.
De son côté, le locataire intimé soulève que la bailleresse
appelante n’a pas requis qu’un délai lui soit accordé pour pouvoir faire
instruire certains points. Selon le locataire intimé, la bailleresse appelante
savait que celui-ci s’était réservé le droit de demander le remboursement
des acomptes payés si elle n’établissait pas les décomptes requis. Le droit
d’être entendu de la bailleresse appelante n’aurait ainsi pas été violé.
5.2 Selon l'art. 53 al. 1 CPC, les parties ont le droit d'être
entendues. Ce droit comprend comme noyau celui d'être informé – à
savoir de recevoir les différentes prises de position exprimées dans la
procédure, qu'elles émanent des autres parties ou, le cas échéant, de

- 19 -
l'autorité intimée (Haldy, CPC Commenté, 2011, n. 3 ad art. 53 CPC) – et
de s'exprimer sur ces éléments, oralement ou par écrit (Haldy, op. cit., n.
4 ad art. 54 CPC). Le droit d'être entendu inclut celui de faire administrer
des preuves à l'appui de ses demandes ou défenses en justice (art. 29 al.
2 Cst. [Constitution fédérale de la Confédération suisse ; RS 101] ;
Schweizer, CPC Commenté, op. cit., n. 1 ad art. 152 CPC).
Selon l'art. 152 al. 1 CPC, toute partie a droit à ce que le
tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés
régulièrement et en temps utile. Le tribunal doit administrer une preuve
offerte, pour autant qu'elle soit adéquate, autrement dit qu'elle soit apte à
forger la conviction du tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, à savoir
dont la démonstration peut avoir une incidence sur l'issue du litige
(adéquation objective). Une mesure probatoire peut en outre être refusée
à la suite d'une appréciation anticipée des preuves, c'est-à-dire lorsque
l'autorité parvient à la conclusion que l'administration de la preuve
sollicitée ne pourrait plus modifier sa conviction parce que le fait pertinent
a déjà été prouvé (ATF 131 I 153 consid. 3 ; ATF 129 III 18 consid. 2.6), de
sorte que le moyen de preuve offert ne doit pas être superfétatoire, ce qui
signifie que la preuve n'est pas inutile parce que le juge, après avoir pris
connaissance des autres preuves, est déjà convaincu de l'existence ou de
l'inexistence du fait à prouver (adéquation subjective).
5.3 En l’espèce, la bailleresse appelante a eu l'occasion de se
déterminer sur les conclusions de la partie adverse lors de l'audience du
27 janvier 2017. On ne saurait ainsi considérer qu'il y a eu violation de son
droit d'être entendue, puisqu'elle a précisément pu s'exprimer sur la
question. De plus, le locataire avait d’ores et déjà conclu au
remboursement des frais accessoires payés en trop dans sa demande du
17 mai 2016, si bien que la modification du 26 janvier 2017 visait en
substance à chiffrer une conclusion d’ores et déjà prise.
Quant à la mesure d'instruction dont la bailleresse appelante
fait état, elle n'aurait pas été à même d'amener à un résultat différent,
puisque les premiers juges, dans leur analyse sous l'angle d'une

- 20 -
interprétation subjective, avaient à disposition d'autres éléments qui
permettaient d'induire que la volonté du locataire lors de la conclusion du
bail ne tendait pas à la mise en place d'une perception forfaitaire des frais
accessoires (cf. supra consid. 4.3). Ainsi, l'éventuelle affirmation allant en
sens contraire des Services sociaux n'aurait pas permis de déterminer la
volonté du locataire intimé et par voie de conséquence celle, réelle et
commune, des parties. Il ressort en outre de la pièce 107 du bordereau du
26 janvier 2017, respectivement de la pièce 56 produite le 31 août 2016,
qu'aucun décompte de charges n'a été demandé par les Services sociaux
(« Je précise encore que nous n'avons pas demandé de décompte des
charges, et que nous ne souhaitons pas le faire »).
Par conséquent, le grief est infondé.
6.
6.1 Finalement, la bailleresse appelante invoque la prescription.
Elle prétend qu’aucune prétention du locataire en paiement,
respectivement en remboursement, ne saurait être admise à une date
antérieure au 17 mai 2011, dès lors que les conclusions y relatives ont été
prises le 17 mai 2016.
Le locataire intimé relève que l’exception de prescription n’a
pas été soulevée devant les premiers juges, de sorte que son invocation
en procédure d’appel serait tardive.
6.2 S'agissant de la prescription, le juge ne peut suppléer d'office
le moyen en résultant (art. 142 CO). Pour que l'exception de prescription
puisse être retenue, il faut que le débiteur ait invoqué un tel moyen selon
les formes et dans le délai prescrits par le droit de procédure (TF
4A_210/2010 du 1er octobre 2010 consid. 7.1.1 non publié à l'ATF 136 III
502 ; ATF 112 II 231 consid. 3 ; ATF 66 II 234 ; TF 4A_459/2009 du 25 mars
2010 consid. 4 ; TF 4A_56/2008 du 8 octobre 2009 consid. 9.1). C'est en
effet le droit de procédure qui détermine jusqu'à quel stade de l'instance
l'exception peut être soulevée dans le procès (ATF 80 III 41 consid. 2 ; cf.

- 21 -
ég. ATF 123 III 213). La prescription, en tant qu’exception de droit
matériel, ne peut être introduite en appel que si les conditions de l'art. 317
CPC sont remplies (TF 4A_305/2012 du 6 février 2013 consid. 3.3, RSPC
2013 p. 254 ; cf. ég. TF 4A_432/2013 du 14 janvier 2014 consid. 2.2, RSPC
2014 p. 258 et TF 4A_435/2015 du 14 janvier 2016 consid. 2.6, concernant
la compensation).
6.3 En l’espèce, l’invocation de la prescription par la bailleresse
appelante au stade de la procédure d’appel seulement est tardive, dès lors
que les conditions restrictives de l’art. 317 CPC ne sont pas remplies. Cela
étant, l’exception soulevée ne saurait être retenue à ce stade.
7. Dans ses conclusions, la bailleresse appelante conteste les
chiffres III à VI et le chiffre VII du dispositif du jugement entrepris. La
motivation de son appel ne concerne toutefois que le chiffre V, concernant
les frais accessoires, et le chiffre VI, par ricochet. Comme aucun
développement n'est consacré aux autres problématiques, le jugement
doit être confirmé sur ces questions.
Au regard de ce qui précède, l’appel de la bailleresse
appelante doit être partiellement admis et le jugement entrepris doit être
réformé au chiffre V de son dispositif en ce sens que la bailleresse
appelante est débitrice du locataire intimé d’un montant de 20'161 fr. 30,
portant intérêt à 5 % l’an dès le 12 mars 2016, correspondant aux
acomptes de frais accessoires versés du 12 octobre 2008 au 30 juin 2015.
Le chiffre VI du dispositif doit également être modifié en ce sens qu'ordre
doit être donné à la bailleresse appelante d'établir le décompte de frais
accessoires 2015/2016, 2016/2017 et 2017/2018 dans un délai de cinq
mois dès que le jugement sera définitif et exécutoire.
8. Appel de Z.________
8.1 Le locataire appelant se plaint d’une violation des art. 271a al.
1 let. a et 271 al. 1 CO. A cet égard, il prétend que le besoin urgent

- 22 -
invoqué par la bailleresse intimée serait fallacieux et abusif. Il s’agirait
d’un prétexte pour se débarrasser d’un locataire trop revendicateur et
pouvoir relouer le studio pour un loyer supérieur. Il en veut pour preuve un
courriel lui ayant été adressé le 11 janvier 2014 par la bailleresse
appelante (cf. pièce 9). La configuration du studio litigieux serait
incompatible avec l’état de santé de la mère de la bailleresse intimée. En
particulier, le studio serait parsemé de marches, le bac de douche serait
muni d’un rebord conséquent et le studio ne serait pas connecté au reste
de la maison. De plus, la bailleresse intimée disposerait d’autres
alternatives pour loger sa mère malade, puisqu’elle aurait conclu de
nouveaux contrats de bail, nonobstant la procédure en cours. Ce serait
ainsi à tort que les premiers juges ont considéré que les prétentions
élevées par le locataire appelant n’étaient pas en lien de causalité avec la
résiliation de son bail. Il existerait une disproportion choquante entre les
intérêts du locataire appelant, au vu de ses graves problèmes de santé et
de sa situation précaire, et ceux de la bailleresse intimée, de sorte que le
congé devrait être annulé.
De son côté, la bailleresse intimée précise, s’agissant de la
configuration du studio, avoir prévu d’y apporter des modifications afin
que sa mère puisse y habiter. Elle soutient que c’est uniquement pour une
raison objective, soit loger sa mère, qu’elle aurait résilié le bail litigieux,
dont la prolongation aurait des conséquences négatives sur sa situation
financière.
8.2
8.2.1 Aux termes de l’art. 271a let. a CO, le congé est annulable
lorsqu’il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de
bonne foi des prétentions découlant du bail. Cette disposition vise à
permettre au locataire d’exprimer librement ses prétentions sans avoir à
craindre un congé (TF 4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 4.1) et
réprime le congé représailles, infligé au locataire pour le punir d’avoir émis
en dehors de toute procédure des prétentions fondées sur le contrat de
bail ou sur la loi (Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 739). Elle suppose la
réunion de trois conditions cumulatives, soit (1) une prétention en relation

- 23 -
avec le bail, (2) que le locataire fait valoir de bonne foi et (3) qui provoque
la résiliation du bail par le bailleur (Burkhalter/Martinez-Favre,
Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 5 ad art. 271a CO ; Conod,
Cpra-Bail, op. cit., n. 3 ad art. 271a CO). S’agissant du fardeau de la
preuve, le locataire doit prouver qu’il a soumis à son cocontractant une
prétention dérivant du bail (Lachat, op. cit., p. 740) et rendre à tout le
moins hautement vraisemblable qu’il existe un rapport de cause à effet
entre sa prétention et la résiliation (TF 4A_656/2010 du 14 février 2011
consid. 4.1 ; TF 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 2a, SJ 2001 I 17 ;
Bisang et al., Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3e éd, 2008, n.
14 ad art. 271a CO).
Si l’existence d’une prétention du locataire doit faire l’objet
d’une preuve certaine, la relation de causalité peut quant à elle résulter
d’une grande vraisemblance et sa preuve apportée par indices ; plus la
résiliation est rapprochée dans le temps de la prétention, plus le lien de
causalité est probable ; la motivation du congé revêt dans ce contexte une
importance primordiale (Lachat, op. cit., p. 741 et les réf. citées). Il est
toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de
démontrer que le motif véritable du congé est autre, auquel cas l’art. 271
al. 1 let. a CO ne trouve pas application (TF 4A_656/2010 du 14 février
2011 consid. 4.1 ; TF 4A_46/2010 du 27 avril 2010 c. 6.1 et les réf. citées ;
TF 4C.59/2007 du 25 avril 2007 consid. 3.3 ; Lachat, op. cit., p. 741 ; CACI
23 novembre 2012/551). Lorsque, en revanche, le bailleur refuse de
motiver le congé, tarde à le faire, ou ne parvient pas à prouver le motif du
congé, on admettra, avec d’autres indices, le congé de représailles
(Lachat, op. cit., p. 741).
8.2.2 Le congé est par ailleurs annulable lorsqu’il contrevient aux
règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Tel est le cas lorsqu'il ne répond
à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît
ainsi purement chicanier. Le seul fait que la résiliation entraîne des
conséquences pénibles pour le locataire n'est pas suffisant ; il faut une
disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et
l'intérêt du bailleur à y mettre fin. En règle générale, l'absence d'intérêt

- 24 -
digne de protection du bailleur est également admise lorsque la
motivation du congé, demandée par le locataire, est lacunaire ou fausse.
Pour juger de la validité de la résiliation, il faut se placer au moment où
celle-ci a été notifiée (ATF 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités ; ATF
140 III 496 consid 4.1). Il n’existe toutefois aucun principe juridique qui
interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de
reconstituer ce qui devait être la volonté réelle au moment déterminant
(TF 4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4).
8.3 Les premiers juges ont considéré que le locataire appelant
s’était plaint pour la première fois d’un problème de chauffage dans un
courriel du 30 septembre 2010. Cette question avait fait l’objet de
nombreux courriers entre les parties, desquels il ressortait par ailleurs que
leur relation avait été relativement conflictuelle dès le début. Le locataire
ne s’était plus plaint de défauts depuis le mois d’octobre 2014, jusqu’au
courrier de son conseil du 15 décembre 2015. La résiliation litigieuse
ayant été donnée le 11 mai 2015, il n’y avait pas de lien temporel évident
entre celle-ci et les prétentions du locataire appelant. De plus, la
bailleresse avait, dès le début et sans varier dans ses explications, motivé
le congé litigieux par son besoin d’utiliser le studio pour y installer sa
mère. Elle avait apporté la preuve de la réalité du motif, réel, objectif et
sérieux, invoqué à l’appui de la résiliation. Ce motif répondait à un intérêt
digne de protection, soit permettre à la bailleresse de pouvoir s’occuper
de sa mère de façon optimale. Quant aux problèmes de chauffage et
d’humidité allégués par le locataire, ils ne constituaient pas un argument
qui permettrait de retenir que le motif invoqué par la bailleresse à l’appui
du congé constituerait un prétexte, dès lors qu’ils n’étaient nullement
établis. De plus, le locataire n’avait pas démontré que le motif invoqué
serait un prétexte et que le réel motif serait la volonté de la bailleresse de
relouer le studio plus cher. S’il était exact que celle-ci avait à plusieurs
reprises écrit au locataire qu’elle pourrait louer le studio plus cher, c’était
pour répondre à ses plaintes précitées, en lui rappelant qu’il bénéficiait
d’un loyer bas et qu’il ne pouvait dès lors pas attendre un haut niveau de
confort, et non pas pour faire état de sa volonté de louer le studio à un
loyer plus élevé. Le congé ne saurait ainsi être annulé en vertu de l’art.

- 25 -
271a al. 1 let. a CO. Le congé n’était au demeurant pas contraire à la
bonne foi, le motif invoqué par la bailleresse à l’appui de la résiliation
litigieuse étant réel, objectif, sérieux et digne de protection. Les premiers
juges n’ont pour le surplus pas discerné de disproportion flagrante entre
les intérêts du locataire et ceux de la partie bailleresse.
8.4
8.4.1 Les développements apportés par les premiers juges sont
clairs et convaincants, de sorte qu’ils peuvent être repris par la Cour de
céans. Dès lors qu'il a été retenu que le besoin de la bailleresse intimée de
pouvoir loger sa mère à proximité de son propre logement était établi, on
ne décèle pas en quoi les motifs invoqués à l'appui du congé seraient un
prétexte, sans qu'il importe de déterminer en définitive si le logement
litigieux est la seule solution de logement pour la mère de la bailleresse
intimée, une telle analyse allant au-delà du cadre imposé pour résoudre la
question de l'existence ou non d'un congé-représailles. Ainsi, la critique du
locataire appelant qui porte sur ce point peut souffrir de rester en l'état.
On relèvera encore que le locataire appelant ne démontre pas
que les problèmes de chauffage et d'humidité auraient été établis à
satisfaction, le contraire ayant été retenu par les premiers juges. De plus,
les explications fournies par le locataire à l'appui de son appel reposent en
majeure partie sur des faits non allégués, de sorte qu’elles doivent être
écartées. En outre, rien n'indique que la bailleresse intimée ne pourra pas
procéder à des travaux pour accueillir sa mère dans des conditions
optimales. C’est ainsi à raison que les premiers juges ont retenu que le
motif invoqué par la bailleresse à l’appui de la résiliation était réel, objectif
et sérieux.
8.4.2 S’agissant de la volonté de la bailleresse de se débarrasser
d'un locataire faisant valoir des prétentions, le raisonnement des premiers
juges peut également être suivi sur ce point. En effet, les prétentions du
locataire remontent à 2010 déjà, les premiers juges ayant pris le soin de
mentionner que la relation entretenue par les parties avait été «
relativement conflictuelle dès le début », sans qu'un lien apparaisse entre

- 26 -
l'avant-dernière prétention, en octobre 2014, la dernière prétention
remontant à décembre 2015, et la résiliation intervenue en mai 2015.
C'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que la chronologie de
la relation contractuelle en cause rendait peu consistante l'hypothèse d'un
congé-représailles. Ce résultat est d'ailleurs validé par le résultat du
considérant qui précède (cf. supra consid. 8.4.1), qui a trait à la réalité du
motif invoqué par la bailleresse à l’appui de la résiliation.
8.4.3 Concernant la prétendue non-rentabilité de la location du
studio litigieux, quoi qu'en dise le locataire appelant, on ne saurait déduire
du seul courriel daté du 11 janvier 2014 que le réel motif de l'intimée
serait de relouer le studio plus cher. Le locataire appelant ne conteste en
particulier pas les précisions apportées par les premiers juges, selon
lesquelles si la bailleresse lui avait communiqué plusieurs fois qu'elle
pourrait louer le studio plus cher, ces communications répondaient à
chaque fois à des plaintes du locataire, afin de lui faire comprendre qu'il
bénéficiait d'un loyer bas et qu'il ne pouvait dès lors pas attendre un haut
niveau de confort. On ne saurait y voir l'expression d'une volonté réelle de
louer l'objet litigieux à un loyer plus élevé à un tiers locataire.
Sur ce point, on ne saurait suivre le locataire dans ses
explications.
8.4.4 S'agissant enfin de la pesée des intérêts en présence, sous
l'angle de l'art. 271 al. 1 CO, celle-ci a été correctement effectuée par les
premiers juges, étant observé qu'au moment de la résiliation par la
bailleresse, la maladie du locataire n'avait pas atteint le stade actuel,
l'évolution de celle-ci s'étant accélérée depuis le mois de mars 2017.
En définitive, le grief relatif à l'annulation de la résiliation doit
être rejeté.
9.

- 27 -
9.1 Dans un moyen subsidiaire, le locataire appelant fait grief aux
premiers juges de ne pas lui avoir accordé une prolongation maximale de
la durée du bail. Les premiers juges auraient, compte tenu des
attestations médicales produites en première instance, mal apprécié la
gravité et les conséquences d’un déménagement sur ses problèmes de
santé. Les faits nouveaux, soit la péjoration de son état de santé physique
et psychique, impliqueraient d’actualiser les intérêts à prendre en compte
pour déterminer la durée de la prolongation du bail, laquelle ne pourrait
être que maximale.
De son côté, la bailleresse intimée prétend que la maladie du
locataire, respectivement son évolution, ne constituerait pas un fait
nouveau. Elle se prévaut par ailleurs de l’impact de la procédure en cours
sur son propre état de santé et de celui de la prolongation du bail sur sa
situation financière.
9.2 Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander
la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la
fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans
que les intérêts du bailleur ne le justifient. Les règles sur la prolongation
tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut
entraîner pour le locataire. Il s'agit d'accorder à ce dernier plus de temps
qu'il en aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver de
nouveaux locaux, et non de lui donner l'occasion de profiter le plus
longtemps possible de celui qu'il a (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015
consid. 3.5 ; ATF 116 II 446 consid. 3b, JdT 1991 I 63). Dans la pesée des
intérêts, l'autorité compétente se fonde notamment sur les circonstances
de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la
situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur
comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés
peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce
besoin et la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (art. 272 al. 2 CO). Elle pourra également tenir compte du
fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver
une solution de remplacement (TF 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid.

- 28 -
2.1 ; ATF 125 I 226 consid. 4c). La pesée des intérêts en fonction de ces
critères sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle
prolongation de bail, mais aussi sa durée. Le juge statue selon les règles
du droit et de l'équité (art. 4 CC ; TF 4A_254/2015 du 15 juillet 2015
consid. 6 ; ATF 135 II 121 consid. 2).
L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation
pour des baux d'habitation est de quatre ans au maximum, limite dans
laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées. Lorsque la
situation ne paraît pas de nature à évoluer, le fait de fixer d'emblée une
unique prolongation, plutôt que d'exiger deux procédures successives, ne
viole pas le droit fédéral (TF 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.3).
9.3 Les premiers juges ont considéré que la situation financière du
locataire appelant lui permettrait difficilement de s'acquitter d'un loyer
plus élevé que celui du studio en cause. Son état de santé constituait
également un frein certain dans ses recherches d'un nouveau logement. Il
y avait donc lieu de retenir que le congé litigieux avait des conséquences
pénibles pour le locataire au sens de l'art. 272 al. 1 CO. De son côté, la
bailleresse avait certes un intérêt légitime à récupérer les locaux litigieux,
mais il convenait de relever que sa situation était la même depuis
quelques années et qu’on pouvait attendre d'elle qu'elle la supporte
encore pendant un certain temps. Il se justifiait ainsi d'accorder une
prolongation de son bail au locataire appelant.
S'agissant de la durée de cette prolongation, plaidaient
naturellement en faveur du locataire sa situation financière et ses
problèmes de santé. Toutefois, d’autres éléments faisaient pencher la
balance du côté d'une courte prolongation, en particulier le fait que le
locataire vive seul, qu'il n'ait aucune charge familiale et que rien ne
l'oblige à rester dans la région de la Riviera. Il n’avait au demeurant pas
démontré en quoi sa maladie l'empêcherait de déménager maintenant
plutôt que dans plusieurs années. Quant à la mère de la bailleresse, elle
était en droit d’être prise en charge quotidiennement par sa fille, comme
elle le souhaitait, de sorte qu’une unique prolongation au 30 juin 2017

- 29 -
paraissait tenir compte équitablement des intérêts antagonistes des
parties.
9.4 En l’espèce, les développements faits en lien avec les troubles
psychiques du locataire appelant ne sont pas pertinents en l'état, dès lors
que ces données ont été appréciées par les premiers juges dans leur
analyse, ceux-ci ayant indiqué, s'agissant de la durée de prolongation du
bail, que les problèmes de santé de l'appelant plaidaient en sa faveur.
Toutefois, les magistrats ont relevé, à l'appui de leur considération, que le
locataire n'avait pas démontré en quoi sa maladie l'empêcherait de
déménager « maintenant plutôt que dans plusieurs années ». Or les faits
nouvellement allégués, qui sont recevables quoi qu’en dise la bailleresse
intimée (cf. supra consid. 2.2), permettent d'établir un tel empêchement,
les médecins en charge du locataire appelant indiquant clairement que
l'intéressé n'est pas en mesure d'assurer un déménagement, au vu de la
progression de son cancer. On peut donc laisser ouverte la question de la
prolongation liée à ses troubles psychiques, une autre cause étant venue
se superposer sur lesdits troubles.
S’agissant de la durée de la prolongation, au vu de la pesée
des intérêts faite par les premiers juges et compte tenu des éléments
composant aussi la situation de la bailleresse, et plus particulièrement
l’état de santé de sa mère, une unique prolongation de trois ans, soit
jusqu’au 30 septembre 2018, apparaît adéquate. Le locataire conclut
d’ailleurs au pied de son acte d’appel à ce qu’une prolongation du bail de
trois ans lui soit accordée. On relèvera que si, de par son état de santé, le
locataire appelant est dans l'incapacité de préparer et/ou de réaliser un
déménagement, rien n'indique qu'il ne soit pas en mesure de mandater ou
de faire mandater, par l’intermédiaire d'un tiers, tel que son avocat, une
entreprise de déménagement qui se chargera de la préparation et de la
réalisation du déménagement, ce d'autant plus qu'il est ici question du
déménagement d'un studio de 25m2.
Au vu de ce qui précède, l’appel du locataire doit être
partiellement admis et le chiffre II du dispositif du jugement entrepris doit

- 30 -
être réformé en ce sens qu’une unique prolongation est accordée au
locataire jusqu’au 30 septembre 2018.
10.
10.1 Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l’appel
de R.________, arrêtés à 858 fr. (art. 62 TFJC [tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5], seront mis à la charge de
l’appelante R.________ à hauteur de 772 fr., soit neuf dixièmes, dès lors
qu’elle succombe sur la majeure partie de ses conclusions. Le solde, par
86 fr., soit un dixième, sera ainsi mis à la charge de l’intimé Z.________
(art. 106 al. 2 CPC).
10.2 Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l’appel
de Z.________, arrêtés à 3’214 fr. (art. 62 TFJC), seront répartis par moitié
entre les parties, dès lors que Z.________ succombe sur l’une de ses deux
prétentions (art. 106 al. 2 CPC).
11. Me Alain Pichard, conseil d’office de l’appelant Z.________, a
droit à une rémunération équitable pour ses opérations et débours dans la
procédure d’appel (art. 122 al. 1 let. a CPC). Le 11 avril 2018, il a produit
la liste de ses opérations. Il indique avoir consacré 17 heures 17 au
dossier. Il invoque également des débours par 77 fr. 30.
Pour la rédaction de l’appel, Me Alain Pichard indique 7 heures
30, ce qui est excessif. En effet, l’appel contient de longues considérations
sans incidence sur l’issue de la cause, en particulier en lien avec le
prétendu caractère fallacieux du besoin du studio. A cela s’ajoute que le
dossier était connu du conseil susmentionné, au vu de la procédure de
première instance, les faits nouveaux invoqués et admis ne justifiant pas à
eux seuls une telle durée. C’est ainsi une durée de 5 heures, soit 2 heures
30 de moins, qui doit être retenue, ce d’autant plus que la durée de
rédaction de 3 heures pour la réponse peut être admise.

- 31 -
Il convient également de retrancher 17 minutes pour la
rédaction du bordereau, la confection des bordereaux de pièces n’étant
pas prise en compte à titre d’activité déployée par l’avocat, s’agissant de
travail de secrétariat (CREC 2 août 2016/295 consid. 3.3.3).
D’autres opérations doivent également être réduites, dès lors
qu’elles apparaissent inutiles pour la conduite du mandat. En particulier, le
téléphone à Madame [...] du Service juridique du [...] le 19 octobre 2017
d’une durée de 10 minutes, le téléphone au Service de prévoyance et
d’aides sociales le 24 octobre 2017 d’une durée de 20 minutes, le
téléphone au Secteur juridique du [...] le 3 novembre 2017 d’une durée de
5 minutes, ainsi que la correspondance au Service de prévoyance et
d’aides sociales le 10 janvier 2018 d’une durée de 10 minutes ne seront
pas prises en compte. Ces opérations apparaissent en effet sans lien avec
la procédure de deuxième instance, de même que les faits nouveaux
invoqués à son appui.
C’est ainsi une durée de 3 heures 32 qui doit être retranchée,
dont 2 heures 22 pour la période avant le 31 décembre 2017, et 10
minutes pour la période postérieure au 1er janvier 2018.
Quant aux frais de photocopies, ils ne seront pas pris en
compte, dès lors qu’ils font partie des frais généraux de toute étude
d’avocat (CREC 10 août 2016/317). C’est ainsi un montant de 50 fr. 40 qui
doit être retranché du montant total des débours.
Pour la période du 14 septembre 2017 au 31 décembre 2017,
l’indemnité de Me Alain Pichard peut être arrêtée, au tarif horaire de 180
fr.
(art. 2 al. 1 let. a RAJ [règlement sur l'assistance judiciaire en matière
civile du 7 décembre 2010 ; RSV 211.02.3]), à 1'455 fr. (180 fr. x 8 h 05),
montant auquel il faut ajouter 14 fr. 30 à titre de débours, plus la TVA de 8
% sur le tout, par 117 fr. 55, ce qui donne un total de 1'586 fr. 85.

- 32 -
Pour la période du 1er janvier 2018 au 11 avril 2018,
l’indemnité de Me Alain Pichard peut être arrêtée, au tarif horaire de 180
fr. (art. 2 al. 1 let. a RAJ) à 1'020 fr. (180 fr. x 5 h 40), montant auquel il
faut ajouter 12 fr. 60 à titre de débours, plus la TVA de 7,7 % sur le tout,
par 79 fr. 50, ce qui donne un total de 1'112 fr. 10.
L’indemnité totale de Me Alain Pichard doit ainsi être arrêtée à
2'698 fr. 95 (1'586 fr. 85 + 1'112 fr. 10), arrondie à 2'700 fr., TVA et
débours compris.
Le bénéficiaire de l’assistance judiciaire est, dans la mesure de
l’art. 123 CPC, tenu au remboursement des frais judiciaires et de
l’indemnité au conseil d’office mis à la charge de l’Etat.
12. La charge des dépens est évaluée à 3’800 fr. pour chaque
partie, de sorte que, compte tenu de ce que les frais – comprenant les
frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) afférents à l’appel de
R.________ – doivent être mis à la charge de l’appelante R.________ à raison
de neuf dixièmes et de l’intimé à raison d’un dixième, et que ceux de
l’appel de Z.________ doivent être partagés par moitié – les dépens y
relatifs étant compensés –, l’appelante et intimée R.________ versera en
définitive à l’appelant et intimé Z.________ la somme de 3’040 fr. (9/10 –
1/10 de 3'800 fr.) à titre de dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel de R.________ est partiellement admis.
II. L’appel de Z.________ est partiellement admis.

- 33 -
III. Le jugement est réformé aux chiffres II, V et VI de son
dispositif comme il suit :
II. Une unique prolongation du bail portant sur l'appartement
mentionné sous chiffre I ci-dessus est accordée au
demandeur jusqu'au 30 septembre 2018.
V. La défenderesse est débitrice du demandeur d'un montant
de
20'161 fr. 30 (vingt mille cent soixante et un francs et
trente centimes), avec intérêt à 5 % l'an dès le 12 mars
2016, correspondant aux acomptes de frais accessoires
versés du 12 octobre 2008 au 30 juin 2015.
VI. Ordre est donné à la défenderesse d'établir le décompte de
frais accessoires 2015/2016, 2016/2017 et 2017/2018 dans
un délai de cinq mois dès jugement définitif et exécutoire.
Le jugement est confirmé pour le surplus.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l'appel
de R.________, arrêtés à 858 fr. (huit cent cinquante-huit
francs), sont mis par 772 fr. (sept cent septante-deux francs) à
la charge de l'appelante R.________ et par 86 fr. (huitante-six
francs) à la charge de l'intimé Z.________ mais assumés
provisoirement par l’Etat.
V. Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l'appel
de Z.________, arrêtés à 3'214 fr. (trois mille deux cent
quatorze francs), sont mis par 1’607 fr. (mille six cent sept
francs) à la charge de l'appelant Z.________ mais assumés
provisoirement par l’Etat et par 1’607 fr. (mille six cent sept
francs) à la charge de R.________.

- 34 -
VI. L’indemnité d’office de Me Alain Pichard, conseil de l’appelant
et intimé Z.________, est arrêtée à 2'700 fr. (deux mille sept
cents francs), TVA et débours compris.
VII. Le bénéficiaire de l’assistance judiciaire est, dans la mesure de
l’art. 123 CPC, tenu au remboursement des frais judiciaires et
de l’indemnité au conseil d’office mis à la charge de l’Etat.
VIII. L'appelante et intimée R.________ doit verser à l'appelant et
intimé Z.________ la somme de 3’040 fr. (trois mille quarante
francs) à titre de dépens de deuxième instance
IX. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Alain Pichard (pour Z.________),
- Mme R.________, personnellement,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.

- 35 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :