vd_gerichte · JL25.028046 · 2025-12-10 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL25.***-***
5042
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 10 décembre 2025
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mme Cherpillod et M. Maytain, juges
Greffière : Mme Umulisa Musaby
*****
Art. 257d CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par B.________, à Lausanne,
requérante, contre la décision rendue le 19 août 2025 par la Juge de paix
du district de Lausanne dans la cause la divisant d’avec K.Z.________, et
D.Z.________, tous deux à Lausanne, intimés, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
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En f ait :
A. Par décision du 19 août 2025, dont les motifs ont été expédiés
aux parties pour notification le 26 septembre 2025 et notifiés à la B.________
(ci-après : la bailleresse ou l’appelante) le 29 suivant, la Juge de paix du
district de Lausanne (ci-après : la juge de paix ou la première juge) a déclaré
irrecevable la requête d’expulsion en cas clairs déposée le 3 juin 2025 par
la bailleresse contre K.Z.________ et D.Z.________ (ci-après : les locataires ou
les intimés) (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 780 fr. (II), à la charge
de la requérante (III), dit que celle-ci verserait aux intimés, solidairement
entre eux, la somme de 1'200 fr. à titre de dépens (IV) et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (V).
Saisie d’une requête pour non-paiement de loyer alors que les
locataires l’avaient consigné, la première juge a considéré, en substance,
que, quand bien même les locataires avaient reconnu qu'ils n'avaient pas
menacé par écrit la bailleresse de consigner leurs loyers, il n'était pas
insoutenable de prétendre, compte tenu du fait que cette dernière niait
l'existence des défauts et n'avait rien fait pour y remédier, que cette
démarche formelle aurait été vaine et que, partant, ils pouvaient y renoncer
(art. 108 ch. 1 CO) sans que cela n'affecte la régularité de la consignation
des loyers. Pour la première juge, ni les faits ni la situation juridique
n’étaient clairs, ce qui justifiait de ne pas entrer en matière sur la requête
de la bailleresse.
B. Par appel du 9 octobre 2025, la bailleresse a conclu, avec suite
de frais judiciaires et dépens, à la réforme de la décision attaquée en ce
sens que sa requête d’expulsion du 3 juin 2025 soit admise, ordre étant
donné aux locataires de quitter et de rendre libres immédiatement les
objets loués et qu’à défaut d’exécution volontaire, ils y soient contraints par
la force selon les règles prévues par l’art. 343 CPC.
Les intimés n’ont pas été invités à procéder.
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Par avis du 24 novembre 2025, les parties ont été informées que
la cause était gardée à juger.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la
base de la décision attaquée, complétée par les pièces du dossier :
1. Les parties sont liées, depuis le 10 octobre 2017, par un contrat
de bail portant sur un appartement de trois pièces au troisième étage de
l’immeuble sis au Q*** 36, à Lausanne. Le même jour, elles ont conclu un
second contrat de bail à loyer portant sur une place de parc intérieure située
au Q*** 34, à Lausanne.
Le loyer mensuel de l’appartement s’élève à 1'132 fr., y compris
un acompte de chauffage et eau chaude de 135 fr., tandis que celui de la
place de parc a été arrêté à 150 francs. Les deux contrats prévoient que le
loyer est payable d’avance.
2. Le 15 juillet 2023, les intimés ont saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer (ci-après : la commission de
conciliation), invoquant l’existence de défauts de la chose louée. Une
audience a été fixée le 2 février 2024.
Par courriel du 22 janvier 2024, les intimés ont demandé à la
G.________ Lausanne[…] (ci-après : la représentante de la bailleresse ou la
gérance) l’accès aux décomptes de charges détaillés des années
antérieures.
Par courriers recommandés du même jour, la représentante de
la bailleresse a signifié aux locataires la résiliation de leurs contrats de bail
pour le 30 avril 2024.
L’audience du 2 février 2024 par-devant la commission de
conciliation n’ayant abouti à aucun accord, les intimés ont saisi le 11 mars
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2024 le Tribunal des baux, concluant notamment à l’annulation de la
résiliation du 22 janvier 2024.
Lors de l’audience du 13 mai 2024 tenue devant le Tribunal des
baux, les parties ont signé une transaction, ratifiée pour valoir jugement
entré en force et exécutoire, dont la teneur est notamment la suivante :
″I. Les résiliations des baux portant sur l’appartement de 3 pièces
au 3ème étage de l’immeuble sis Q*** 36, à Lausanne, et la place de
parc intérieure n° 27 sise à la même adresse, données par la
demanderesse B.________ Lausanne aux défendeurs K.Z.________ et
D.Z.________ le 22 janvier 2024 sont valables.
II. Une seule et unique prolongation est accordée aux défendeurs
jusqu’au 31 juillet 2027. Les défendeurs s’engagent à restituer
l’appartement et la place de parc libres de toutes personne et de tout
bien leur appartenant le 31 juillet 2027 au plus tard. (…).
(…)
V. Toute correspondance utile sera adressée par les défendeurs
exclusivement au service technique à l’adresse aaa@aaa.ch. La
demanderesse s’engage à en accuser réception sous cinq jours
ouvrables et à prendre les mesures utiles respectivement nécessaires
dans un délai raisonnable. Si les parties rencontrent des difficultés en
lien avec ces échanges, elles prendront contact avec Me M.________.
(…).
VII. La demanderesse s’engage à fournir aux défendeurs une carte
de lessive supplémentaire (…).
(…).″
3. N’ayant pas obtenu les décomptes de charges détaillés
réclamés à plusieurs reprises, les intimés ont saisi le 10 mars 2024 la
commission de conciliation.
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Le 18 décembre 2024, après l’échec de la conciliation, les
intimés ont saisi le Tribunal des baux en contestant l’ensemble des
décomptes de charges depuis leur entrée dans l’appartement.
Par jugement du 11 juin 2025, rendu sous la forme d’un
dispositif, le Tribunal des baux a condamné la bailleresse à verser aux
locataires la somme de 2'368 fr. 32, correspondant aux frais accessoires
indûment perçus. Les motifs de ce jugement n’ont pas encore été
communiqués aux parties.
4. a) Par courriers des 26 mars, 1er avril, 5 juin, 18 juin et
4 septembre 2024, ainsi que par nombreux courriels, les locataires se sont
plaints auprès de la gérance de plusieurs problèmes concernant notamment
l’utilisation de la buanderie, la hotte de la cuisine, le local à poubelles, des
odeurs de brûlé et l’interphone de l’immeuble.
b) Le 10 décembre 2024, les locataires se sont étonnés, par
courriel, auprès de la gérance de ne pas avoir encore reçu les factures de
loyer pour l’année 2025. Le lendemain, la gérance leur a répondu que les
QR-factures 2025 étaient en cours d’envoi.
c) Par courrier du 13 décembre 2024, les locataires ont sollicité
une réduction de loyer de 20 % à compter du 1er juin 2024. A l'appui de
cette demande, ils ont rappelé qu'ils devaient supporter, depuis plusieurs
mois, des indisponibilités des salles d'étendage dans la buanderie et qu'ils
avaient dû faire face à des problèmes d'interphone ; ils ont en outre rappelé
qu'ils avaient signalé aux mois de juin 2024 des odeurs de brûlé dans leur
appartement pour lesquelles rien n'avait été fait.
e) Par courrier du 19 décembre 2024, la représentante de la
bailleresse leur a répondu qu'elle contestait tout défaut de la chose louée
et droit à une réduction de loyer. Elle a par ailleurs rappelé que la
convention du 13 mai 2024, valait jugement entré en force.
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f) Par courrier du 21 janvier 2025, les locataires ont indiqué, à
l'attention de la représentante de la bailleresse, que celle-ci n'avait rien
entrepris concernant l'empêchement d'utiliser la salle d'étendage dans la
buanderie ; ils lui reprochaient de plus de ne pas respecter le délai de
réponse de cinq jours convenu dans la transaction judiciaire susmentionnée
(au chiffre 2 supra), l'ont mise en demeure de prendre les mesures
nécessaires pour qu'ils puissent utiliser la chose louée conformément à leur
contrat de bail et ont réitéré leur demande de baisse de loyer jusqu'à la
résolution définitive du défaut annoncé.
g) Les locataires n’ayant reçu que la QR-facture pour le mois de
janvier 2025, ils ont demandé à la gérance, par courriel du 29 janvier 2025,
de leur transmettre rapidement la facture pour le mois de février 2025 ainsi
que les autres factures relatives au premier semestre 2025.
5. Le 30 janvier 2025, ils ont consigné les loyers du mois de février
2025 auprès de la Banque N.________, ce dont a été avisée la bailleresse.
Par courriel du 31 janvier 2025, la gérance a rappelé aux
locataires qu’à partir de 2025, l’envoi des QR codes nécessaires au
paiement était restreint et qu’ils avaient accès à un espace personnel
aménagé sur le site internet de la gérance où ils pouvaient télécharger le
QR code pour payer le loyer.
Le 25 février 2025, les intimés ont saisi, en temps utile, la
commission de conciliation, requérant que les loyers consignés ne soient
libérés qu’une fois que leurs demandes, qu’ils énuméraient ensuite,
seraient remplies.
6. Le 12 février 2025, la gérance a adressé aux locataires un rappel
pour les loyers du mois de février 2025.
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Par courriers recommandés du 20 février 2025, elle les a mis en
demeure de s'acquitter, dans un délai de trente jours, des montants de
1’132 fr. et de 150 fr., à défaut de quoi les deux contrats de bail seraient
résiliés conformément à l'art. 257d CO.
Par courrier du 21 février 2025, l’intimée a fait part à la gérance
de son étonnement quant à la mise en demeure précitée, dans la mesure
où le loyer avait été consigné.
Par courriers recommandés du 2 avril 2025, la gérance a signifié
aux locataires des formules officielles portant la résiliation extraordinaire de
leurs contrats de bail pour le 31 mai 2025, motif pris du défaut de paiement
du loyer.
Par courrier du 9 avril 2025, la gérance a contesté que les
locataires eussent valablement consigné leurs loyers.
Le 29 avril 2025, les locataires ont saisi la commission de
conciliation d'une requête complémentaire tendant notamment à ce qu'il
soit constaté que la consignation de loyer exécutée le 30 janvier 2025 est
valable, que la résiliation de bail notifiée le 2 avril suivant est abusive,
infondée et sans effet juridique et qu'elle constitue une mesure de
représailles contraire aux art. 271 et 271a CO et à ce que cette résiliation
soit déclarée nulle et non avenue.
7. Le 3 juin 2025, date fixée par la gérance pour l’état des lieux de
sortie, la gérance s’est présentée au domicile des locataires, qui ont refusé
de restituer les locaux et ont fait appel à la police.
Par courrier du 12 juin 2025, la gérance a indiqué aux locataires
accuser réception de leur versement de 1'132 fr. reçu sur le compte de
consignation, précisant que ce versement ainsi que tout versement
subséquent était considéré comme indemnité pour occupation illicite.
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Par ordonnance de mesures superprovisionnelles du 24 juin
2025, le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne a interdit à la
représentante de la bailleresse et à ses employés de pénétrer dans le
logement des intimés.
8. a) Le 3 juin 2025, l’appelante a déposé devant la juge de paix
une requête d’expulsion en cas clairs contre les intimés, concluant à ce
qu’ordre leur soit donné de quitter et de rendre immédiatement libres
l’appartement et la place de parc, objets des contrats de bail à loyer, et à
ce qu’ils soient contraints, à défaut de s’exécuter volontairement, de
s’exécuter par la force, conformément à l’art. 343 CPC.
Le 28 juillet 2025, les intimés, invoquant que les conditions des
art. 257 CPC et 257d CO n’étaient pas remplies et que la résiliation des
contrats de bail était abusive, ont conclu au rejet de la requête en cas clairs.
b) Le 19 août 2025, la juge de paix a tenu une audience, lors de
laquelle les parties, d’entente entre elles, ont été entendues séparément.
aa) Le représentant de l’appelante, BC.________, a indiqué que
les motifs ayant conduit les intimés à consigner le loyer n’avaient pas été
d’emblée flagrants. Selon sa compréhension postérieure à la consignation,
cela serait en lien avec un usage non conforme de la buanderie par d’autres
locataires durant les heures de lessive des intimés. Il a confirmé que la
bailleresse recevait mensuellement un relevé de l’établissement de
consignation en lien avec les loyers versés sur le compte de consignation.
bb) Les intimés ont expliqué que le loyer avait été consigné car
ils ne pouvaient pas utiliser la buanderie correctement. Chaque semaine,
d’autres locataires l’utilisaient à leur place. Comme rien n’avait été fait et
que le « défaut » était nié, ils n’avaient pas jugé nécessaire de menacer
formellement l’appelante d’une consignation avant de le faire. Les
« défauts » persistaient encore au jour de l’audience. L’intimé avait senti
que la bailleresse souhaitait résilier le bail compte tenu de la problématique
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des QR-factures. L’intimée tenait la résiliation du 2 avril 2025 pour des
représailles en lien avec les prétentions émises sur les frais accessoires.
En dro it :
1.
1.1 L’appel est ouvert, dans les affaires patrimoniales, contre les
décisions finales de première instance si la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions est de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
En cas de litige portant sur la question de savoir si les conditions d’une
expulsion selon la procédure en protection des cas clairs sont réalisées, la
valeur litigieuse correspond au retard causé par l’appel à la procédure
sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois ; lorsque
la validité de la résiliation est contestée, la valeur litigieuse correspond au
loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour
laquelle un nouveau congé peut être donné, soit en principe pendant trois
ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3, JdT 2019 II 235 ; parmi d’autres
: CACI 15 mai 2024/211).
En procédure sommaire, soit notamment en matière de cas
clairs (art. 248 let. b CPC), l’acte, écrit et motivé, doit être introduit dans les
dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1
et 314 al. 1 CPC) auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d'appel civile (art.
84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV
173.01]).
1.2 En l'espèce, la validité des résiliations est contestée et les loyers
des locaux litigieux s'élèvent à 1’282 fr., de sorte que la valeur litigieuse
ouvrant la voie de l'appel est atteinte et c'est à bon droit que l'appelante ne
s'est pas fiée à l'indication de voies de droit erronée figurant au pied de la
décision attaquée. Déposé en temps utile, l'appel est recevable.
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2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir
l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du
15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office
ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à des
moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se limiter
aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de
première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des griefs
auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe d’application
du droit d’office (cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2, RSPC 2021 p. 252
; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2). Cette jurisprudence ne remet
pas en cause la liberté conférée au juge d’admettre (ou de rejeter) l’appel
en s’appuyant sur un argument non explicitement discuté par les parties
(TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3).
2.2 La procédure de protection dans les cas clairs prévue à l'art. 257
CPC permet d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose
jugée et la force exécutoire lorsque la situation en fait et en droit n'est pas
équivoque (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ; TF 4A_385/2022 du 14 février
2023 consid. 3.2).
Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application
de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque l'état de
fait n'est pas litigieux ou peut être immédiatement prouvé (let. a) et que la
situation juridique est claire (let. b). Si ces conditions ne sont pas remplies,
le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 CPC) et la
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déclare irrecevable. Il est exclu que la procédure aboutisse au rejet de la
prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462
consid. 3.1 ; ATF 140 III 315 consid. 5.2.3 et 5.3).
La recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs
est donc soumise à deux conditions cumulatives.
Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas
contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé
lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En
règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres,
conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne s'agit pas d'une preuve facilitée :
le demandeur doit apporter la preuve certaine (« voller Beweis ») des faits
justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le
défendeur soulève des objections et exceptions motivées et concluantes
(« substanziiert und schlüssig ») qui ne peuvent être écartées
immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la
procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141
III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1).
Secondement, la situation juridique est claire lorsque
l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au
regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence
éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, 620
consid. 5.1.1 et 728 consid. 3.3). En règle générale (cf. toutefois TF
4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. cit.), la situation juridique
n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite un certain pouvoir
d'appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision fondée sur
l'équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1
; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_273/2012
du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620).
3. Dans un premier grief, l’appelante soutient que l’état de fait
constaté par la première juge est incomplet, en ce sens qu’il omet de citer
une partie du contenu de la lettre qu’elle avait adressée aux intimés le 19
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décembre 2024. De fait, la décision attaquée ne mentionne pas le passage
suivant : « [N]ous vous rappelons avoir de manière systématique donné
suite à vos interpellations. » que l’appelante offrait à titre de preuve de son
allégué selon lequel la bailleresse avait toujours donné suite aux
interpellations des intimés. Cela étant, la question n’est pas de savoir ce qui
a été allégué, mais ce qui est établi. Or, l’allégué n’est pas prouvé par cette
seule assertion de l’appelante contenue dans le passage précité (cf. infra
consid. 5.3). Il n’y a dès lors pas lieu de compléter l’état de fait sur ce point.
4. En droit, l’appelante plaide que la juge de paix a retenu à tort
que les intimés avaient rendu suffisamment vraisemblable leur objection
selon laquelle la consignation des loyers qu’ils ont opérée le 30 janvier 2025
était censée valoir paiement du loyer, à telle enseigne que la résiliation
extraordinaire des contrats n’était pas efficace faute de retard dans le
paiement du loyer.
Dans sa requête, l’appelante conteste la régularité formelle de
la consignation sur deux points : d’une part, les intimés n’auraient pas été
suffisamment précis quant aux défauts dont ils réclamaient la suppression ;
d’autre part, ils ne pouvaient pas faire l’économie de lui impartir par écrit
un délai pour les réparer.
4.1
4.1.1 En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer
ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes
provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l'art. 257d
CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas
clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO)
que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre
2022 consid. 4).
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
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lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le
délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement
dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent
être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la
fin d'un mois, cela même si l’arriéré a été finalement payé (TF 4A_436/2018
du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. cit.). Si, en revanche, l’une des
conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est
inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, 2019, p. 879, n. 2.3.5).
4.1.2 En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la
restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et
prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907
; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit ; «
rechtserhebende Tatsachen »). L'expulsion du locataire présuppose que le
bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition
du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO ; TF 4A_234/2022
précité consid. 4.1). La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO,
suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en
retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux
conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au
locataire par le bailleur en application de l'art. 257d al. 1 CO reste sans effet.
Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore
accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du
créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en
demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011
consid. 3.1 ; CACI 10 avril 2024/156 consid. 3.3).
Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits
dirimants ou destructeurs, en invoquant des objections ou des exceptions,
comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance
(TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1).
4.2 Aux termes de l’art. 259g CO, le locataire d’un immeuble qui
exige la réparation d’un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai
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raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu’à défaut de réparation dans
ce délai, il consignera auprès d’un office désigné par le canton les loyers à
échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner
le loyer (al. 1). Les loyers consignés sont réputés payés (al. 2).
Le loyer valablement consigné est réputé payé (art. 259g al. 2
CO). Cela suppose toutefois que le locataire ait menacé le bailleur de
consigner le loyer à l’échéance du délai imparti pour remédier aux défauts
de la chose louée. Nonobstant le caractère d’apparence potestative du texte
légal, la menace écrite préalable de consignation de loyer est en effet une
condition impérative de validité de la consignation (TF 4A_565/2009 du 21
janvier 2010 consid. 4.2 ; TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 3.1,
MRA 1/04 pp. 10 ss ; Giavarini, in Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-
Kommentar, 5e éd. 2025 [ci-après : SVIT-Kommentar], p. 385, n. 20 et les
réf. cit. ; Lachat et al., op. cit., p. 337, n. 7.3.4 et les réf. cit.). Lorsqu’il est
évident que la démarche sera sans effet, le locataire peut se dispenser
d’impartir au bailleur un délai raisonnable et/ou de le menacer de consigner
le loyer (en application analogique de l’art. 108 ch. 1 CO).
5.
5.1 Le premier grief selon lequel les intimés n’auraient pas
suffisamment précisé les défauts dont ils réclamaient l’élimination est mal
fondé. La première juge a constaté que, tout au long de l'année 2024, les
intimés s'étaient plaints de plusieurs problèmes concernant notamment
l'utilisation de la buanderie, la hotte de leur cuisine, le local à poubelles, la
présence d'odeur de brûlé dans leur appartement et l'interphone de
l'immeuble. Dans son courrier du 19 décembre 2024, la gérance s'est
limitée à leur faire observer qu'elle avait systématiquement donné suite à
leurs interpellations, sans émettre la moindre réserve quant au degré de
précision avec lequel les plaintes des intimés étaient formulées, de sorte
que la critique n'apparaît pas fondée. En outre et contrairement à ce que
soutient l’appelante, on ne voit pas que les défauts que les intimés
dénonçaient soient de ceux pour lesquels la consignation n'est pas
admissible, puisque la jurisprudence admet que la consignation du loyer est
possible pour le défaut résultant du fait que des voisins ou des tiers causent
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des désagréments au locataire qui excèdent les limites de la tolérance (CdB
2000 p. 21 ; TF 4C.106/2002 du 18 juin 2002 consid. 3.2), ce qui pouvait
être le cas s'agissant des difficultés auxquelles les intimés se disaient
confrontés dans l'utilisation de la buanderie de l'immeuble. La condition de
l'invocation d'un défaut réparable paraît réalisée et la consignation de loyer
opérée par les intimés échappe à la critique de ce point de vue.
5.2 S'agissant de la fixation d'un délai raisonnable au bailleur pour
réparer les défauts (art. 259g al. 1 CO), l'appelante ne conteste pas que
l'art. 108 ch. 1 CO – qui prescrit que la fixation d'un délai n'est pas
nécessaire lorsqu'il ressort de l'attitude du débiteur que cette mesure serait
sans effet – puisse être appliqué par analogie dans le cas d'espèce, à juste
titre dès lors que tant la jurisprudence (TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010
consid. 4.2 ; TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 3.1) que la
doctrine (Giavarini, op. cit., n. 22 ad art. 259g CO ; Lachat et al., op. cit., p.
338 ; Weber, in Widmer Lüchinger et al. [éd.], Obligationenrecht I, Basler
Kommentar, 7e éd. 2020, n. 6 ad art. 259g CO ; Giger, Die Miete, art. 256-
259i OR, Berner Kommentar, 2015, n. 21 ad art. 259g CO) l'admettent. La
fixation d'un délai peut être tenue pour une démarche inutile lorsque le
refus du débiteur de s'exécuter apparaît claire et définitif, mais pas s'il
demande lui-même un délai, s'il affirme qu'il ne peut s'exécuter pour
l'instant ou s'il émet des doutes quant à la validité du contrat (ATF 110 II
141 consid. 1 b). Il s'agit donc de formuler, à partir du comportement passé
et présent du débiteur, un pronostic quant à son comportement futur
s'agissant de l'exécution de son obligation ; le créancier doit disposer
d'indices concluants à cet égard, qui permettront au juge, en cas de
contestation, de rendre, sous l'angle de la vraisemblance, une décision en
équité (« Ermessenentscheid » : Weber/Emmenegger, Berner Kommentar,
n. 11 ad art. 108 CO).
5.3 En l'occurrence, c'est à bon droit que la juge de paix a considéré
que l'objection des intimés selon laquelle ils n'étaient pas en retard dans le
paiement de leurs loyers en raison de la consignation qu'ils avaient opérée
était suffisamment rendue vraisemblable pour faire échec à la protection de
la prétention que l'appelante entendait obtenir par la voie des cas clairs
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(ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ; TF 4A_489/2024 du 25 novembre 2024
consid. 1.7.2.1). Il n'est en effet pas établi que l'appelante serait entrée en
matière sur les plaintes qu'ont élevées les intimés tout au long de l'année
2024, étant entendu – quoi qu'elle en pense – que le seul fait que la
représentante de la bailleresse l'ait affirmé dans sa lettre du 19 décembre
2024 est impropre, comme déjà dit, à prouver l'allégation correspondante.
Par ailleurs, dans cette même lettre, la gérance signifiait sans équivoque
aux intimés qu'elle contestait « tout défaut de la chose louée », manifestant
de la sorte clairement son refus d'entrer en matière sur les prétentions des
locataires, qui pouvaient légitimement déduire de cette prise de position
qu'il n'y avait aucun effet positif à escompter de la fixation d'un délai
d'exécution, même assorti de la menace de consignation et, partant, se
croire fondés à faire l’économie d’une telle démarche. En d’autres termes,
l'objection des intimés consistant à soutenir que la consignation des loyers
est intervenue régulièrement nonobstant le fait qu'elle avait été opérée
sans qu'un délai ait été imparti à l'appelante pour s'exécuter est
suffisamment motivée et convaincante pour faire obstacle à l'application de
la procédure en cas clairs, constat qui s'impose d'autant plus que, comme
on l'a vu, l'application de l'art. 108 ch. 1 CO suppose qu'il soit fait appel à la
libre appréciation du juge.
Ce second grief doit donc être rejeté, ce qui scelle le sort de
l’appel.
6. Il en résulte que l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté
sans échange d'écritures (art. 312 al. 1 CPC a contrario).
Les frais judiciaires de la procédure d'appel, arrêtés à 700 fr.
(art. 62 al. 1 et 3 TFJC), sont mis à la charge de l'appelante, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC). Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième
instance, dès lors que les intimés n'ont pas été invités à procéder.
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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. La décision est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 700 fr. (sept
cents francs), sont mis à la charge de l’appelante B.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Nicolas Saviaux (pour B.________),
- Me Laura Emonet (pour K.Z.________ et D.Z.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile
devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel
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subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le
recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève
au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne
soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :
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