vd_gerichte · KC24.030818 · 2025-12-09 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC24.030818-250226
5007
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 9 décembre 2025
Composition : M. HACK, président
Mme Byrde et M. Maillard, juges
Greffière : Mme Joye
*****
Art. 82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière sommaire de
poursuites, s'occupe du recours exercé par A.________ SA, à Lens, contre le
prononcé rendu le 26 août 2024, à la suite de l’audience du même jour, par
le Juge de paix du district de Lausanne, dans la cause opposant la
recourante à B.________, à Lausanne.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En f ait :
1. Le 10 juin 2024, à la réquisition d'A.________ SA (ci-après : la
poursuivante), l'Office des poursuites du district de Lausanne a notifié à
B.________ (ci-après : la poursuivie), dans la poursuite n° 11'319’641, un
commandement de payer les sommes de :
1) 4'200 fr. avec intérêt à 7% l'an dès le 1er juin 2022,
2) 5'325 fr. avec intérêt à 7% l'an dès le 1er octobre 2022,
3) 1'440 fr. avec intérêt à 7% l'an dès le 1er juin 2022,
4) 1'100 fr. sans intérêt,
indiquant comme titre de la créance ou cause de l'obligation :
« 1) Loyers impayés de juin à septembre 2022 pour l'appartement de 1 pièce (...)
sis au 1er sous-sol de l'av. [...] à Lausanne, à raison de fr. 1'050.00 par mois.
La débitrice est solidairement responsable d'avec C.________, [...].
2) Loyers d'octobre 2022 à février 2023, même objet, à raison de fr.
1'065.00/mois.
3) Loyers de juin 2022-février 2023, p1. parc int.3, même adresse, fr.
160.00/mois.
4) Frais d'intervention selon art. 106 CO. »
La poursuivie a formé opposition totale.
2. a) Le 27 juin 2024, la poursuivante a requis du Juge de paix du
district de Lausanne (ci-après : le juge de paix) qu’il prononce, avec suite
de frais et dépens, la mainlevée provisoire de l’opposition formée par la
poursuivie à concurrence de 10'965 fr. avec intérêt à 7% dès le
1er août 2024. Pour étayer sa requête, elle a pro-duit, outre le
commandement de payer précité, les pièces suivantes :
– un extrait du registre foncier concernant l'immeuble n° [...] de la
Commune de Lausanne, sis [...], établissant que la poursuivante a acquis
la propriété dudit bien en septembre 2005 ;
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– un contrat de bail à loyer conclu le 18 avril 2016 entre le bailleur
D.________, représenté par F.________ SA, d'une part, et C.________, d'autre
part, portant sur un appartement d'une pièce situé au premier sous-sol
de l'immeuble sis [...], à Lausanne, pour un loyer mensuel brut de 1'050
fr. (soit un loyer mensuel net s'élevant à 990 fr. et un acompte mensuel
de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 60 fr.), payable par
avance le
1er jour de chaque mois ;
– une formule de notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau
bail pour l'appartement en question, datée du 18 avril 2016, mentionnant
le nom de D.________ sous la rubrique intitulée « Bailleur ou représentant
» ;
– un contrat de bail à loyer conclu le 18 avril 2016 entre la partie bailleresse
« G.________ », représentée par F.________ SA, d'une part, et C.________,
d'autre part, portant sur la place de parc intérieure n° 70 située au
premier sous-sol de l'immeuble sis [...], à Lausanne, pour un loyer
mensuel de 160 francs ;
– une formule de notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau
bail pour ladite place de parc, datée du 18 avril 2016, comportant la
mention « G.________ » sous la rubrique intitulée « Bailleur ou
représentant ».
b) Le 19 juillet 2024, le juge de paix a notifié la requête à la
poursuivie et a cité les parties à comparaître à l’audience de mainlevée du
26 août 2024.
Dans ses déterminations du 19 août 2024, la poursuivie a
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de la requête de mainlevée.
Elle a notamment fait valoir qu'il y avait défaut d'identité entre la
poursuivante et le créancier mentionné dans les baux conclus en avril 2016.
Elle a en outre indiqué, preuves à l'appui, que les baux de l'appartement et
de la place de parc avaient été résiliés avec effet au
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30 juin 2022, raison pour laquelle les montants réclamés par la poursuivante
consti-tuaient des indemnités pour occupation illicite et non des créances
de loyer.
Le 21 août 2024, la poursuivante a déposé une écriture
complémentaire au terme de laquelle elle a réduit ses prétentions compte
tenu de la résiliation des baux concernés pour le 30 juin 2022. Elle a conclu
au prononcé, avec suite de frais et dépens, de la mainlevée provisoire de
l'opposition formée par la poursuivie à concur-rence de 1'050 fr., plus intérêt
à 7% l'an dès le 1er juin 2022, et de 160 fr., plus intérêt à 7% l'an dès le 1er
juin 2022, lesdits montants correspondant aux loyers impayés du mois de
juin 2022 pour l'appartement et la place de parc intérieure. A cette occasion,
la poursuivante a produit les pièces suivantes :
– un avenant du 15 janvier 2020 au contrat de bail du 18 avril 2016 relatif
à l'appar-tement d'une pièce situé au premier sous-sol de l'immeuble sis
[...], à Lausanne, prévoyant le transfert dudit bail aux noms de C.________
et de la poursuivie.
– un avenant du 15 janvier 2020 au contrat de bail du 18 avril 2016 relatif
à la place de parc intérieure n° 3 sise avenue [...], à Lausanne, prévoyant
le trans-fert dudit bail aux noms de C.________ et de la poursuivie.
c) Le juge de paix a tenu une audience le 26 août 2024 en
présence de la poursuivie et de son conseil.
3. Par prononcé non motivé du 26 août 2024, communiqué aux
parties le 31 octobre 2024, le juge de paix a rejeté la requête de mainlevée
(I), arrêté à 360 francs les frais judiciaires, compensés avec l’avance de frais
de la partie poursuivante (II), a mis ces frais à la charge de la partie
poursuivante (III) et a dit que la poursuivante verserait à la poursuivie la
somme de 1'500 fr. à titre de dépens (IV).
Le 7 novembre 2024, la poursuivante a demandé la motivation
du pro-noncé.
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Les motifs du prononcé ont été adressés aux parties le 10 février
2025 et notifiés à la poursuivante le lendemain. En substance, le juge de
paix a estimé que la condition de l'identité entre la poursuivante et la
personne désignée comme créancière dans les titres de mainlevée
invoqués n'était pas remplie. A cet égard, il a observé que les deux avenants
du 15 janvier 2020 mentionnaient certes que la bailleresse était la
poursuivante. Cela étant, il a relevé que les deux baux du 18 avril 2016
indiquaient que le bailleur était D.________. Le juge de paix a considéré que
le simple fait que la poursuivante figure au registre foncier en tant que
propriétaire de l'immeuble concerné depuis septembre 2005 ne suffisait pas
à établir sa qualité de bailleresse. Les avenants susmentionnés ne faisaient
pas davantage état d'un éventuel transfert des baux initiaux conclus par
D.________ à la poursuivante. Par ailleurs, le juge de paix a estimé que la
condition de l'identité entre les prétentions déduites en poursuite et les
dettes ressortant des titres produits n'était pas réalisée, dans la mesure où
les avenants du 15 janvier 2020 manquaient de précision, puisqu'ils ne
faisaient nulle mention d'un loyer déterminé ou déterminable ni ne faisaient
état des éléments essentiels figurant dans les baux conclus en avril 2016.
4. Le 20 février 2025, la poursuivante a recouru contre ce
prononcé en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce
sens que l'opposition totale formée par la poursuivie au commandement de
payer qui lui a été notifié dans la poursuite n° 11'319’641 est
provisoirement levée à concurrence de 1'050 fr., plus intérêt à 7% l'an dès
le 1er juin 2022, et de 160 fr., plus intérêt à 7% l'an dès le 1er juin 2022. Elle
a notamment annexé à son mémoire de recours un extrait du registre du
commerce la concernant.
Dans sa réponse du 2 mai 2025, la poursuivie intimée a conclu
au rejet du recours.
Dans le délai qui lui avait été imparti, la recourante a déposé, le
14 mai 2025, des déterminations sur la réponse de l’intimée.
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En dro it :
I. Le recours a été exercé dans les formes requises et en temps
utile, par acte écrit et motivé déposé dans les dix jours suivant la notification
de la décision attaquée (art. 321 al. 1 et 2 CPC [Code de procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 272]). Il est ainsi recevable.
L'extrait du registre du commerce produit par la recourante en
annexe à son mémoire ne se heurte pas à la prohibition des preuves
nouvelles posée à l'art. 326 al. 1 CPC, puisque le contenu du registre du
commerce est un fait notoire qui n’a pas à être prouvé (ATF 138 II 557
consid. 6.2 ; CPF 4 mars 2024/14).
La réponse déposée par l’intimée et les déterminations de la
recourante sur cette écriture sont également recevables (art. 322 al. 2 CPC).
II. La recourante reproche au juge de paix d'avoir enfreint l'art. 82
LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite ;
RS 281.1) en rejetant sa requête de mainlevée provisoire.
a) Selon l'art. 82 LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur
une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing
privé peut requérir la mainlevée provisoire (al. 1) ; le juge la prononce si le
débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (al. 2).
Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1
LP l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d'où
ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une
somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible
(ATF 148 III 145 consid. 4.1.1 ; 145 III 20 consid. 4.1.1 ; 139 III 297 consid.
2.3.1). Une telle reconnaissance de dette peut résulter du rapprochement
de plusieurs pièces, dans la mesure où les éléments nécessaires en
résultent (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; 136 III 627 consid. 2).
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b) La procédure de mainlevée provisoire est une procédure sur
pièces, dont le but n'est pas de constater la réalité de la créance en
poursuite, mais l'exis-tence d'un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée
provisoire examine seulement la force probante du titre produit par le
créancier, sa nature formelle – et non la validité de la créance –, et lui
attribue force exécutoire si le débiteur ne rend pas immédiate-ment
vraisemblables ses moyens libératoires. Le juge doit notamment vérifier
d'office l'existence d'une reconnaissance de dette, l'identité entre le
poursuivant et le créan-cier désigné dans ce titre, l'identité entre le
poursuivi et le débiteur désigné et l'iden-tité entre la prétention déduite en
poursuite et la dette reconnue (ATF 145 III 160 consid. 5.1 ; 142 III 720
consid. 4.1).
Vu le caractère sommaire de la procédure, le juge de la
mainlevée s’en tiendra au texte littéral de la reconnaissance de dette
lorsque celui-ci est clair. Il ne peut procéder qu'à l'interprétation objective
du titre fondée sur le principe de la confiance (TF 5A_595/2021 du 14 janvier
2022 consid. 6.2.1 ; CPF 16 avril 2025/46). Il ne peut dans ce cadre prendre
en compte que les éléments intrinsèques au titre, à l'exclusion des éléments
extrinsèques qui échappent à son pouvoir d'examen (ATF 145 III 20 consid.
4.3.3 ; CPF 16 avril 2025/46). Si le sens ou l'interprétation du titre de
mainlevée invoqué est source de doutes, la mainlevée provisoire doit être
refusée (TF 4A_443/2024 du 25 février 2025 consid. 5.2.1 ; 5A_534/2023 du
13 décembre 2023 consid. 5.2.2).
De jurisprudence constante, la procédure de mainlevée, qu'elle
soit provisoire ou définitive, est un incident de la poursuite. La décision qui
accorde ou refuse la mainlevée est une pure décision d'exécution forcée
dont le seul objet est de dire si la poursuite peut continuer ou si le créancier
est renvoyé à agir par la voie d'un procès ordinaire. Le but de la procédure
de mainlevée provisoire est en effet de statuer rapidement – en procédure
sommaire (art. 251 let. a CPC) – sur la levée de l'opposition et de déterminer
les rôles des parties pour un éventuel procès ordinaire. Le fait que certains
points de droit matériel doivent également être clarifiés au préalable à cette
occasion ne change rien à la nature juridique de cette procédure (TF
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5A_160/2021 du 11 mars 2022 consid. 3.1.1 ; 5A_136/2020 du 2 avril 2020
consid. 3.4.1). En d'autres termes, le prononcé de mainlevée ne produit que
des effets de droit des poursuites et ne fonde pas l'exception de chose jugée
(res iudicata) quant à l'existence de la créance (ATF 143 III 564 consid. 4.1
; 136 III 583 consid. 2.3 ; TF 5A_1015/2020 du 30 août 2021 consid. 3.1). La
décision du juge de la mainlevée provisoire ne prive pas les parties du droit
de soumettre à nouveau la question litigieuse au juge ordinaire (ATF 136 III
528 consid. 3.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 5.2).
c) Selon la recourante, l'autorité précédente aurait jugé, à tort,
que la condition de l'identité entre la poursuivante et la créancière figurant
dans les titres de mainlevée invoqués par elle n'était pas remplie. A l'en
croire, le rapprochement des pièces qu'elle a produites, soit les baux du 18
avril 2016, les avenants du 15 janvier 2020 ainsi que l'extrait du registre
foncier de l'immeuble n° [...] de la Commune de Lausanne, permet d'établir
qu'elle est propriétaire de l'immeuble concerné et qu'elle revêt ainsi la
qualité de bailleresse. A son avis, aucun doute n'est permis à cet égard dès
lors que lesdits avenants mentionnent que c'est elle la bailleresse. La
recourante soutient que les baux litigieux – que l'intimée n'a pas signés –
mentionnent par erreur le nom de son administrateur unique et insiste sur
le fait que les locataires n'ont traité qu'avec sa représentante, à savoir
F.________ SA. Elle effectue enfin un parallèle entre une autre affaire jugée
par la cour de céans et la présente espèce.
d) N'en déplaise à la recourante, la solution retenue par le juge
de paix ne prête pas le flanc à la critique pour les motifs qui suivent.
En l'occurrence, le bail du 18 avril 2016 relatif à l'appartement
et la formule officielle de notification du loyer initial qui l'accompagne
indiquent en effet que le bailleur est « D.________ ». En ce qui concerne le
contrat signé le même jour portant sur la remise à bail d'une place de parc
et la formule officielle y relative, la mention suivante figure sous la rubrique
bailleur : « G.________ ». Force est ainsi de relever que la recourante
n'apparaît pas comme créancière dans ces divers documents. Elle n'y est
pas même mentionnée une seule fois. Par conséquent, sa qualité de
bailleresse ne ressort pas des documents en question.
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La recourante fait grand cas de ce que l'extrait du registre
foncier de la parcelle n° [...] de la Commune de Lausanne établit qu'elle est
propriétaire dudit bien depuis septembre 2005. Cet élément n'est toutefois
pas décisif. En effet, le bailleur n’est pas nécessairement propriétaire de la
chose louée (TF 4A_33/2020 du 7 octobre 2020 consid. 3.3 ; 4A_212/2018
du 22 mai 2018 consid. 2.2 ; 4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.2).
Autrement dit, l’absence éventuelle de droit nature de réelle ou
obligationnelle autorisant la partie bailleresse à remettre l’objet à bail n’a
aucune incidence sur la validité du contrat de bail, respectivement sur
l'identité de la baille-resse (Bohnet/Dietschy-Martenet, in Bohnet alii [éd.],
Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, n. 3 ad
art. 253 CO).
Par ailleurs, le parallèle que la recourante tente de tirer entre la
présente cause et celle qui a donné lieu à l'arrêt cantonal CPF 2 juillet
2020/139 n'est pas de mise, car les circonstances propres à la présente
affaire ne sont pas du tout compa-rables à celles caractérisant le précédent
invoqué. Dans l'affaire en question, la cour de céans a en effet jugé qu'il y
avait identité entre un fonds de placements collectifs de capitaux –
dépourvu de la personnalité juridique –, désigné comme partie baille-resse
dans un contrat de bail, et la société poursuivante, laquelle dirigeait non
seule-ment le fonds de placements en question et était propriétaire de
l'immeuble dans lequel se trouvait les locaux commerciaux remis à bail,
mais était aussi légitimée de par la loi à agir en son propre nom pour le
fonds de placements concerné.
Contrairement à ce que soutient la recourante, les avenants
signés le
15 janvier 2020 ne permettent pas de dissiper les doutes entourant
l'identité de la partie bailleresse. Lesdits documents prévoient certes ce qui
suit :
« Avenant
au bail à loyer établi en date du 18 avril 2016
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entre
A.________ SA
représenté par la F.________
(...)
et
Monsieur C.________
(...)
Suite à votre changement d'état civil, le bail à loyer est transféré au nom de
Monsieur C.________ & Madame B.________
(...) ».
Cela étant, l'indication selon laquelle les baux conclus le 18 avril
2016 l'auraient été par la recourante ne ressort nullement desdits contrats
et se heurte aussi à la mention figurant dans les baux et les formules de
notification du loyer initial selon laquelle la partie bailleresse était «
D.________ », respectivement
« G.________ ». Il n'est dès lors pas possible de suivre la recou-rante
lorsqu'elle prétend que les termes des avenants ne laisseraient plus guère
de place au doute quant à la véritable identité de la partie bailleresse. Par
ailleurs, le simple fait que les locataires aient, par hypothèse, eu
exclusivement des contacts avec la gérance qui représentait la partie
bailleresse est dénué de pertinence.
On relèvera enfin que la mainlevée peut être accordée non
seulement à celui que le titre désigne comme créancier, mais aussi à celui
qui prend la place du créancier désigné dans la reconnaissance de dette,
notamment par l’effet d’une cession ou d’une subrogation, pour autant que
le transfert soit établi par pièces. Dans le contrat de bail, en particulier, si
après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée, l'acquéreur
devient, dès l'inscription au registre foncier, à la fois le propriétaire de
l'immeuble et le nouveau bailleur ; il succède au précédent bailleur dans la
relation contractuelle par le seul effet de la loi (art. 261 al. 1 CO [Code des
obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]) ; ATF 128 III 82 consid. 1a ; 127 III
273 consid. 4c/aa ; CPF 10 janvier 2013/1 ; CPF 17 décembre 2009/445). En
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l'occurrence, un transfert de plein droit des baux fondé sur l'art. 261 al. 1
CO apparaît exclu, car la poursuivante était déjà propriétaire de la parcelle
concernée lors de la signature des baux. Par ailleurs, force est de constater
que la poursuivante n'a pas établi, par pièces, l'existence d'un éventuel
transfert de bail opéré entre la partie bailleresse désignée dans les baux et
elle-même, les avenants du 15 janvier 2020 faisant uniquement état d'un
tel transfert du côté de la partie locataire.
Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que le juge de paix a
consi-déré que la condition de l'identité entre la personne poursuivante et
celle désignée comme créancière dans les titres produits à l'appui de la
requête de mainlevée n'était pas remplie.
A titre superfétatoire, on peut relever que la condition de
l'identité entre la prétention déduite en poursuite et la dette reconnue ne
paraît pas davantage remplie s'agissant de la place de parc. Dans le
commandement de payer et l'avenant du 15 janvier 2020, il est en effet fait
mention de la place intérieure n. 3. Or, le bail du 18 avril 2016 concerne la
place de parc n. 70 dont l'adresse ([...]) ne correspond pas aux indications
figurant dans le commandement de payer et l'avenant.
III. En conclusion, le recours doit être rejeté et le prononcé attaqué
con-firmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 225 fr.,
doivent être mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 106 al. 1
CPC). Celle-ci devra en outre verser à l’intimée, qui a procédé avec
l’assistance d’un avocat, des dépens de deuxième instance, fixés à 400 fr.
(art. 3 al. 2 et 8 TDC [tarif des dépens en matière civile ; BLV 270.11.6]).
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- 12 -
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 225 fr.
(deux cent vingt-cinq francs), sont mis à la charge de la
recourante.
IV. La recourante A.________ SA doit verser à l’intimée B.________ la
somme de 400 fr. (quatre cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Thierry Zumbach, agent d’affaires breveté (pour A.________ SA),
- Me Karine Stewart Harris, avocate (pour B.________).
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- 13 -
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 1’210 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile
devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel
subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le
recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève
au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours
doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui
suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :
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