vd_gerichte · PT19.039523 · 2024-12-16 · fr
Prévention et cessation de trouble
Prévention et cessation de trouble


TRIBUNAL CANTONAL
PT19.039523-240285
563
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 16 décembre 2024
__________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
Mme Giroud Walther, juge, et M. Piotet, juge suppléant
Greffière : Mme Umulisa Musaby
*****
Art. 712a ss et 738 CC
Statuant sur l’appel interjeté par B.________, à [...],
demandeur, contre le jugement rendu le 25 janvier 2024 par la Chambre
patrimoniale cantonale dans la cause le divisant d’avec N.________, à [...],
défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement directement motivé du 24 janvier 2024, notifié
aux parties le 29 suivant, la Chambre patrimoniale cantonale (ci-après :
les premiers juges ou la CPAT), a notamment donné ordre à la
défenderesse N.________ de procéder à l’installation des portes électriques
des garages érigés sur la servitude de stationnement ID [...] du
demandeur B.________, conformément au plan de mise à l’enquête du 13
août 2014, dans les 120 jours suivant l’entrée en force de ce jugement (I),
a donné ordre à la défenderesse de procéder à des travaux (réfection
d’une gouttière se trouvant sur son immeuble de manière à ce qu’elle ne
déborde pas et pose d’une protection réduisant l’écart entre l’auvent de la
terrasse du demandeur et le nouveau toit du bâtiment de la
défenderesse), dans les 120 jours suivant l’entrée en force de ce
jugement, pour protéger la propriété du demandeur des intempéries (II et
III), a dit qu’à défaut d’exécution dans le délai imparti, le demandeur était
autorisé à faire exécuter les travaux cités sous chiffres I à III par un tiers
de son choix, aux frais exclusifs de la défenderesse (IV), a dit que les frais
judiciaires, arrêtés à 15'685 fr., étaient mis à la charge du demandeur par
13'070 fr. 85 et de la défenderesse par 2'614 fr. 15 (V), a dit que le
demandeur verserait à la défenderesse la somme de 20'000 fr. à titre de
dépens pour la « présente procédure » (VII) et de 8'000 fr. à titre de
dépens pour la procédure de preuve à futur (VIII) et a rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (IX).
La CPAT devait en particulier statuer sur les prétentions du
demandeur, réclamant à la défenderesse la somme en capital de 142'500
fr. à titre de réparation des fissures apparues sur son lot de PPE,
reprochant à la défenderesse d’avoir négligé l’entretien de son propre lot
(une cave) qui abritait deux piliers porteurs de l’immeuble ECA n° xx,
composé des lots des parties. Il était établi que le délabrement des piliers
litigieux était responsable d’une partie des fissures apparues « côté Jura »
du lot du demandeur. Considérant que les piliers en question constituaient
des parties communes de la PPE, la CPAT a rejeté la prétention du

- 3 -
demandeur pour le principal motif qu’il n’avait pas la légitimation active
pour réclamer les dommages-intérêts en sa faveur. Interprétant le
règlement de la PPE, elle a retenu que chaque partie devait assumer les
frais d’entretien de son lot, indépendamment de la question de savoir si
l’entretien concernait une partie commune ou exclusive de l’immeuble. Le
demandeur devait ainsi supporter les frais d’entretien de son lot n°1 et la
défenderesse ceux de son lot n° 2, c’est-à-dire le coût de réfection des
piliers litigieux. La CPAT a, ce faisant, rejeté tant la conclusion principale
du demandeur que la conclusion reconventionnelle de la défenderesse en
paiement de 19'154 fr. 82. La CPAT a par ailleurs retenu que la
défenderesse ne pouvait pas invoquer le contenu de la servitude d’usage
de places de stationnement ID [...], telle qu’inscrite au Registre foncier,
pour s’opposer aux travaux de remise en état des garages du demandeur,
dès l’instant où la défenderesse, par son architecte, avait pris
l’engagement lors d’une séance de chantier de reconstruire les places de
parc conformément à l’usage exercée jusqu’alors. La conclusion du
demandeur tendant à la pose des portes électriques sur les garages érigés
sur cette servitude devait être admise. La CPAT a également admis les
conclusions du demandeur tendant à ce que la défenderesse doive
entreprendre des travaux de prévention des intempéries sur le fonds du
demandeur.
Elle a en revanche rejeté les autres conclusions du demandeur
tendant à la remise en état de divers « vices de construction » ou à la
réparation de divers dommages prétendument occasionnés par le chantier
de reconstruction d’une partie de l’immeuble de la défenderesse (une
demi-grange) qui s’était effondrée.
B.
1. Par acte du 28 février 2024, B.________ (ci-après : l’appelant) a
conclu, avec suite de frais judiciaires et dépens, à l’annulation des chiffres
V, VII et VIII du dispositif de ce jugement et à ce que, principalement, il soit
réformé, en ce sens qu’N.________ (ci-après : l’intimée) soit condamnée à
lui payer la somme de 142'500 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 12 janvier

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2018, à titre de réparation des fissures apparues sur son lot de PPE, la
somme de 23'940 fr. à titre de frais judiciaires (les frais d’expertise et de
justice relatifs à la procédure de preuve à futur dans l’affaire référencée
n° JE[...]), ainsi que la somme de 20'000 fr. à titre de dépens pour la
procédure de première instance, l’intimée étant par ailleurs condamnée au
paiement de l’entier des frais judiciaires de la procédure de première
instance. Subsidiairement, il a conclu au renvoi de la cause à la CPAT pour
nouvelle décision dans le sens des considérants. En tout état de cause,
l’intimée ou tout opposant devait être débouté de toutes autres ou
contraires conclusions.
2. Par réponse et appel joint du 7 mai 2024, l’intimée a conclu à
ce qui suit :
″(…)
Principalement :
II. Les conclusions prises par B.________ à l’appui de son Appel
(…) sont intégralement rejetées.
III. Condamner B.________ à payer à N.________ la somme de CH
19'154.82, avec intérêts à 5 % l’an dès le 5 septembre 2013.
IV. Annuler le chiffre I du dispositif du jugement rendu le 25
janvier 2024 (…) en ce sens qu’B.________ est ainsi également
débouté de sa conclusion VII prise à l’appui de sa Demande du
16 août 2019.
V. Modifier le chiffre IV du dispositif du jugement rendu le 25
janvier 2024 (…) en ce sens que ce dernier ne porte plus que
sur les chiffres II et III dudit jugement.
VI. Confirmer au surplus les chiffres II, III, V, VI, VII, VIII et IX du
dispositif du jugement rendu le 25 janvier 2024 (…).
VII. B.________ est condamné au paiement des frais et dépens
dans le cadre de la procédure d’appel PT[...], lesquels
comprendront une équitable indemnité valant participation
aux honoraires du conseil soussigné.
Pour le cas où les conclusions prises par l’appelant ne devaient
pas être intégralement rejetées ou la conclusion III prise par l’intimée ne
devait pas être admise, l’intimée a conclu à ce qui suit :

- 5 -
VIII. Compenser tout éventuel montant mis à la charge
d’N.________, avec la somme de CHF 19'154.82, avec intérêts
à 5 % l’an dès le 5 septembre 2013.
IX. Annuler le chiffre I du dispositif du jugement rendu le 25
janvier 2024 (…) en ce sens qu’B.________ est ainsi également
débouté de sa conclusion VII prise à l’appui de sa Demande du
16 août 2019.
X. Modifier le chiffre IV du dispositif du jugement rendu le 25
janvier 2024 (…) en ce sens que ce dernier ne porte plus que
sur les chiffres II et III dudit jugement.
XI. Confirmer au surplus les chiffres II, III, V, VI, VII, VIII et IX du
dispositif du jugement rendu le 25 janvier 2024 (…).
XII. B.________ est condamné au paiement des frais et dépens
dans le cadre de la procédure d’appel PT[...], lesquels
comprendront une équitable indemnité valant participation
aux honoraires du conseil soussigné.
Par réponse à l’appel joint du 25 juin 2024, l’appelant s’en est
remis à justice quant à la recevabilité des écritures et pièces de l’intimée
et a conclu, au fond, au rejet de l’appel joint, subsidiairement au renvoi de
la cause à l’autorité précédente pour nouvelle décision dans le sens des
considérants.
3. Les parties ont encore spontanément répliqué, respectivement
dupliqué entre les 8 juillet et 21 août 2024.
4. Par avis du 11 septembre 2024, les parties ont été informées
que la cause était gardée à juger.
5. Par avis du 17 décembre 2024, la Cour de céans a adressé aux
parties l’arrêt qu’elle avait rendu la veille sous forme de dispositif, les
parties étant informées qu’elles recevraient une copie de l’arrêt complet
ultérieurement.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement attaqué, complété par les pièces du dossier :

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1. L’appelant est propriétaire individuel de l'immeuble n°
xxx0.________ de la propriété par étages « ci-après : PPE [...] », soit le lot
n° 1, représentant 917/1000èmes de la parcelle de base n° XXX.________
de la Commune de [...]. Il s'agit de son logement de famille.
L’intimée est propriétaire individuelle de l'immeuble n°
xxx1.________ de la même PPE, soit le lot n° 2, représentant 83/1000èmes
de la parcelle de base n° XXX.________ de la Commune de [...].
L’appelant a acquis son lot de PPE de l’intimée en 2005.
L'immeuble présentait un aspect historique et ancien connu de
l’appelant.
2. Selon le descriptif de la parcelle n° XXX.________ au Registre
foncier, un bâtiment de 215 m2, portant le numéro d'assurance ECA n°
xx, ainsi qu'une place-jardin de 752 m2, couvrent le sol.
3. Le tableau des lots de la « PPE [...] » contient le descriptif
suivant :
″(…)
xxx0.________ — Propriété par étages soit :
917/1000 de p.XXX.________ avec droit exclusif sur :
Rez-de-chaussée : garages et locaux de service 115 m2 environ
Premier étage et deuxième étage : appartement duplex de 374
m2 environ,
balcon 30 m2
Combles : combles de 187 m2
constituant le lot 1 du plan teinté en bleu.
(…)
xxx1.________- Propriété par étages soit :
83/1000 de p. XXX.________ avec droit exclusif
sur :
Rez-de-chaussée : cave 105m2
constituant le lot 2 du plan teinté en vert.″
4. Le Règlement d'utilisation et d'administration de la « [...]»
du 15 décembre 1999 (ci-après : Règlement PPE) a été rédigé par
l’intimée seule, qui était à l'époque propriétaire de l'entier de

- 7 -
l'immeuble ECA n° xx et qui l'a constitué en PPE. Aux termes de l'art. 3
de ce règlement, le lot n° 1 est affecté à l'habitation et le lot n° 2 à
l'usage vinicole. Son article 4 prévoit que l’appelant est au bénéfice
d'un usage exclusif du jardin.
Le règlement PPE contient par ailleurs les articles suivants :
″(…)
Article 7
Parties communes Sont parties communes affectées à l'usage commun de tous les
copropriétaires, toutes les parties sur lesquelles les
copropriétaires ne peuvent acquérir de droit exclusif aux termes
de l'art. 712, lettre b, alinéa 2 du Code civil suisse, soit
notamment :
• la totalité du bien-fonds, soit de la parcelle de base et les
aménagements extérieurs sous réserve des règles
particulières aux usages de jardin
• les canalisations extérieures aux lots jusqu'au point
d'embranchement en direction des locaux privés,
Cette énumération n'est pas limitative.
(…)
Article 10
Charges et frais Les charges et les frais d'entretien, de réfection relatifs à l'immeuble
N°xx d'assurance incendie sont supportés par le propriétaire du lot
N°1.
Les frais de drainage et d'entretien du lot N°2 sont à la charge
exclusive de son propriétaire.
(…)
Article 12
Décisions Chaque copropriétaire décide seul de tous travaux d'entretien ou de
réfection des parties privées et de celle [sic] dont il a l'usage
exclusif.
Toutefois les travaux entraînant une modification des parties
privées visibles de l'extérieur, telles que portes, fenêtres, volets
ou couleurs des façades, nécessitent l'accord des autres
copropriétaires, l'esthétique du bâtiment devant être respectée.
Les décisions de la communauté sont prises à l'unanimité.

- 8 -
(…)
Article 13
Assurances
Conformément à la loi vaudoise, l'habitation sise sur la parcelle de
base XXX.________ est assurée contre l'incendie et les dégâts de
la nature auprès de l'établissement cantonal vaudois d'assurance
contre l'incendie.
La prime d'assurance est assumée par le propriétaire du lot N° 1.
Article 14
En cas d'incendie ou dommage de la nature, l'indemnité payée par
l'établissement cantonal d'assurance contre l'incendie sera versée au
propriétaire du lot sinistré et non pas à la copropriété.
(…). ″
5. Le lot n° 2 de l’intimée, soit un local-cave se trouvant au rez-
de-chaussée du côté [...], est enterré côté jardin au vu de la déclivité du
terrain naturel tout comme une partie des locaux exclusifs de l’appelant,
soit ses garages et locaux de service.
Selon ses propres dires, l’intimée, âgée de plus de 81 ans,
n'utilise plus la cave à des fins vinicoles et ce depuis de nombreuses
années.
Certaines installations techniques du lot n° 1 de l’appelant
sont situées directement dans le lot n° 2 de l’intimée, en particulier
l'arrivée d'eau. Jusqu'en juin 2012, l’appelant disposait de clés
permettant un accès libre au lot n° 2 depuis une entrée propre située
côté jardin. L’appelant stockait dans le lot n° 2 du vin et quelques
meubles de jardin avec l'autorisation de l’intimée. Le jardinier de
l’appelant, [...], descendait chaque année les meubles de jardin de
l’appelant, soit des tables, chaises et le barbecue, dans cette cave à la fin
de l'été.

- 9 -
6. Les piliers porteurs du bâtiment ECA n° xx sont entièrement
situés dans le lot n° 2, dont ils soutiennent le plafond.
7. L’appelant s'est acquitté de diverses factures pour des
travaux relatifs à l'entretien de la toiture, des façades, de la véranda, des
cheminées et de la chaudière de son lot.
8. Le bien-fonds n° XXX.________ jouxte le bien-fonds n°
YYY.________, composé d'une double grange et d'une cave, dont l’intimée
est l'unique propriétaire. Ces deux parcelles sont intégralement
colloquées en zone de centre historique et sont soumises au règlement
du plan partiel d'affectation de l'ancienne ville de [...].
Les bâtiments ECA n° xx, érigé sur la parcelle n° XXX.________
de [...], et n° yy.________, érigé sur la parcelle n° YYY.________ de [...], sont
édifiés en ordre contigu et séparés par un mur mitoyen.
Les parcelles n° XXX.________ et n° YYY.________ et leurs
bâtiments sont soumis au contrôle et aux règles de la Direction générale
des immeubles et du patrimoine (ci-après : DGIP). L’intimée emploie
depuis de nombreuses années deux intendants, à temps plein, qui ont
une formation dans le bâtiment et la construction, afin d'entretenir les
immeubles dont elle est propriétaire.
9. L’intimée a loué par le passé la grange sise sur la parcelle n°
YYY.________ à [...][...] à une boucherie et à l'entreprise de ferblanterie
[...]. Selon ses dires, ces locataires entretenaient les toits de la propriété
à la place de payer un loyer.
10. Le bien-fonds n° xxx0.________, propriété de l’appelant, est au
bénéfice d'une servitude de stationnement [...] grevant le bien-fonds
n°YYY.________ de l’intimée (ci-après : la servitude de stationnement),
libellée comme il suit au Registre foncier :

- 10 -
″L'emplacement de quatre places de stationnement figure en bleu sur le
plan ci-annexé.
Il est précisé que sur les quatre places de stationnement, trois sont
sous couvert. Le propriétaire du fonds dominant peut y parquer des
véhicules légers ; en revanche, il lui est interdit de parquer une
remorque, une caravane, un camping-car ou d'y faire tout dépôt
quelconque. Tous les frais d'aménagement et d'entretien de
l'emplacement des places de stationnement sont à la charge exclusive
du propriétaire du fonds dominant, qui supportera tout dommage
résultant d'un usage non approprié de cet emplacement.″
11. Le 3 septembre 2011, vers 4 h 30 du matin, une partie de la
demi-grange sise sur la parcelle n° YYY.________ s'est effondrée, à savoir
la partie du mur de façade donnant sur la route et la partie est. La partie
de la demi-grange sise à l'ouest, mitoyenne à la parcelle n° XXX.________,
ne s'est pas effondrée. Il n'y a eu aucun blessé.
12. [...] a été mandatée par la Municipalité de [...] afin de faire un
constat et une étude de faisabilité pour la conservation de la demi-
grange restante « malgré son fort degré de vétusté ».
Le 8 septembre 2011, le Service Immeubles Patrimoine et
Logistique de l’Etat de Vaud (ci-après : SIPAL) a établi un rapport, dont il
ressort notamment les constatations suivantes :
″Ce bâtiment, dont l'origine remonte à 1784, est par sa position, son
volume et son architecture caractéristique un témoin important de
l'architecture du bourg de [...]. Le recensement architectural du canton
de Vaud a permis de lui attribuer en 1974 la note *3* évaluant un objet
intéressant au niveau local. Le bâtiment mérite à ce titre d'être
conservé. Suite à cette évaluation, cet ouvrage, ainsi que sa
dépendance — le pont de grange — ont été inscrits à l'inventaire des
monuments historiques le 14 janvier 1976. Suite à l'effondrement
regrettable mentionné plus haut nous avons sollicité par l'intermédiaire
de la commune un examen structurel, statique, et de résistance des
matériaux afin d'évaluer la possibilité d'une part d'assurer la sécurité
des différents intervenants et de sauvegarder la partie non touchée par
l'effondrement, et d'autre part d'analyser les causes du dommage. Un
mandat a ainsi été confié au bureau d'ingénieurs [...] de Montreux.
Mercredi 7 septembre 2011, nous nous sommes retrouvés sur place
pour évoquer les premiers résultats de l'analyse et prendre les
décisions urgentes qui s'imposent. A la suite de la prise de
connaissance du rapport des ingénieurs daté du même jour, nous
avons convenu qu'il n'était plus possible de conserver la moitié Ouest

- 11 -
de l'édifice sans de très importants travaux de consolidation et de
sécurisation à moyen terme. Cette hypothèse, fort coûteuse, n'est pas
raisonnable et nous vous autorisons à procéder à la démolition des
parties dangereuses de l'édifice aux conditions suivantes :
1. La démolition se fera sous la responsabilité de l'ingénieur civil qui a
la charge de conduire la démolition des parties qui menacent de
s'effondrer en prenant garde de ne pas endommager lors de ces
travaux les éléments architecturaux encore en bon état, à savoir
notamment le pont de grange, la fontaine sur la rue, les caves
voûtées, la colonne entre les deux garages du rez-de-chaussée, les
portes du rez-de-chaussée. [...]
(…).″
Le témoin [...], architecte mandaté par l’intimée, a déclaré
ignorer la raison de l'effondrement et que même la police ne l'avait pas
trouvée. Il a précisé que l’intimée lui avait raconté qu'une semaine avant
l'effondrement, un transport exceptionnel avait eu lieu, lequel avait créé
des vibrations.
G.________, expert mis en oeuvre dans la procédure de preuve
à futur (cf. infra ch. 38), a indiqué que l'écroulement de la grange avait
fait la une des journaux et était lié à l'absence de sécurité structurale,
tout en précisant n'avoir pas fait de constat personnel.
Il ressort de l’interrogatoire des parties et des témoignages
concordants de V.________ et d’[...] qu’à la suite de l’effondrement d’une
partie de la demie-grange, le lot n° 2 de l’intimée avait dû être évacué.
Celle-ci avait dû débarrasser ses affaires pour des raisons de sécurité. Il y
avait plusieurs objets entreposés, dont des caisses de vin et un bateau
en bois d’environ 2,5 mètres de long.
Le témoin [...] a déclaré que lors de sa première visite, il
n’avait pas remarqué l’état des piliers qui se trouvaient dans cette cave,
qu’il n’avait pas vus. Il y avait peu de lumière dans cette cave car il n'y
avait que deux à trois ampoules au mur. S’il avait fait attention à eux, il
aurait tout de suite tiré la sonnette d’alarme. Une fois la cave nettoyée, il
avait pu constater l’état de délabrement des piliers, s’était inquiété pour

- 12 -
le bâtiment de l’appelant et avait demandé à l’intimée de faire quelque
chose.
13. Par courrier du 5 novembre 2012, l’intimée, sous la plume
de son conseil, a indiqué ce qui suit à l’appelant :
″Lors d'une récente inspection du Lot numéro 2, les architectes de Madame
N.________ ont constaté qu'une usure certes normale mais fort avancée
atteignait certaines des structures porteuses et semble-t-il le sommier
métallique constituant le plafond dudit Lot.
(…)
Ces circonstances m'obligent à porter l'attention de votre mandant sur le
fait que l'usure touche des structures porteuses et que les travaux qui
pourraient s'avérer nécessaires sont susceptibles de toucher selon toutes
vraisemblances les parties communes et la structure du bâtiment, de sorte
que la présente vaut avis formel de cette situation.″
14. Le 19 novembre 2012, l'architecte de l’intimée, [...], a fait
procéder à une expertise de l'état des piliers porteurs par [...]. Il ressort
du rapport établi par [...], ingénieur au sein de cette société, notamment
les constatations suivantes :
″La cave à vin comporte deux piliers qui supportent un sommier qui
reprend la façade nord du bâtiment [...]. (photo 3 et 8).
Cette façade comporte deux niveaux de fenêtres et fait office d'appui pour
la sablière du toit à deux pans de l'immeuble. (photo 9)
(…)
Les profilés métalliques sont fortement atteints par la corrosion au
point que la matière a presque totalement disparu. Il y a également eu
un flambage d'un profilé (déformation hors de l'axe du profilé sous
charge axiale). Le flambage d'un profilé métallique indique que la
charge de rupture est atteinte. La charge s'est reportée sur le béton
évitant l'effondrement du système. Le béton est également en très
mauvais état et se désagrège par endroit. La charge admissible que
peut supporter un tel système à l'état de neuf est de 550KN (55 to.) ce
qui est supérieur à la charge réelle que nous estimons à 450KN (45 to.)
au maximum. N'ayant pas de document concernant le bâtiment au-
dessus de la cave à vin, il s'agit d'une estimation plutôt conservatrice.
Les dégâts constatés aussi bien pour le métal que pour le béton sont assez
courant [sic] pour ce type de structure dans un environnement humide
comme l'est une cave ou un sous-sol de bâtiment ancien. Ils ne sont en

- 13 -
aucun cas en relation avec l'utilisation de cette cave comme cave à vin.
Cette situation est essentiellement due à une usure normale.
Au vu de l'état des piliers décrit ci-dessus, la sécurité structurale du pilier
est voisine de 1.0 alors qu'elle devrait être de 1.8, une valeur inférieure à 1
implique la ruine (effondrement) de la structure.
(…)
Ces piliers doivent être impérativement démoli [sic] et reconstruit
[sic] pour
assurer une charge admissible de 450 KN (45to)
Les travaux à exécuter seront les suivants :
· Renforcement de l'étayage posé en urgence
· Démolition des piliers existants, évacuation des matériaux à la
décharge
· Pose d'un nouveau pilier en béton préfabriqué
· Dépose de l'étayage provisoire″.
15.
15.1 L’appelant a fait procéder à l'examen des piliers porteurs
par « son propre expert », [...], qui a établi son rapport le
17 décembre 2012, avec les constatations suivantes :
″(…)
· Le pilier de gauche a presque entièrement flambé. Deux des trois
profilés sont écartés de leur axe et ne sont plus en mesure de
recevoir une charge. Le béton de remplissage manque dans la
partie inférieure.
· Le pied des profilés est corrodé de manière très avancée, à la suite
d'une exposition probable à l'humidité de plusieurs dizaines
d'années. Au moins deux profilés sont entièrement corrodés et ne
sont plus en mesure de recevoir une charge.
· L'ensemble est actuellement sécurisé par des étais provisoires.
Il est évident que la charge admissible sur le pilier de gauche n'est plus
qu'une fraction de la charge admissible lors de la construction. La
charge de rupture a probablement été approchée de très près pendant
une longue période, jusqu'à la mise en place des étais.
Sur le pilier de droite la situation est un peu moins critique. Mais il faut
noter qu'en cas de rupture du premier la charge sur celui-ci double
brusquement. L'effondrement de l'ensemble est alors inéluctable.

- 14 -
Les travaux envisagés consistent à consolider l'étayage provisoire et
remplacer les deux piliers par une nouvelle structure, en acier ou
éventuellement en béton armé.
Planchers
L'examen des autres structures amène plusieurs remarques :
· L'espace situé au-delà des piliers est recouvert d'une dalle en
béton renforcée par des solives en acier d'environ 1.50m de portée. Elle
supporte une terrasse extérieure soumise aux intempéries. La forte
corrosion des solives indique qu'elle n'est pas ou plus protégée par une
étanchéité. La corrosion va donc se poursuivre jusqu'à la rupture à plus
ou moins long terme.″
15.2 Entendus en qualité de témoin, K.________ et [...] ont confirmé
que la partie basse des piliers porteurs était dans un état de délabrement
alarmant. K.________ a précisé que, techniquement, c'était très grave car
ces deux piliers supportaient toute la façade qui, elle-même, supportait les
charges d'étages. Selon [...], au vu de l'état des piliers, il paraissait
évident qu'il n'y avait pas eu d'entretien. Il y avait un défaut d'entretien
quel qu'il soit. Or, pour résister dans la durée, un ouvrage devrait être
entretenu et, à défaut, l’ouvrage se dégrade et finit par tomber.
L’expert G.________ a expliqué qu'en Suisse, pour les ouvrages
d'art, il existait des normes, notamment SIA, qui recommandaient des
inspections d'ouvrage tous les cinq ans mais que, dans le cas particulier, il
s'agissait d'une maison d'habitation et qu'il appartenait donc au
propriétaire de prendre l'initiative de l'inspection. Sur ce point, le témoin
V.________ a expliqué que les travaux d'entretien n'avaient pas à être
autorisés par les autorités compétentes et qu'ils n'étaient pas contrôlés,
en l'absence de loi.
16. Le 1er février 2013, après avoir constaté l’apparition de
fissures en divers endroits de la façade du côté jardin du lot n° 1,
l’appelant a mandaté K.________ afin qu’il analyse la cause possible de ces
fissures.

- 15 -
17. Par courrier du 6 février 2013, l’intimée, sous la plume de son
conseil, a indiqué notamment ce qui suit au conseil de l’appelant :
″La présente a trait tant au projet de reconstruction du bâtiment à
l'adresse de la [...] de [...] qu'à la problématique de la réparation des
deux piliers de soutènement du sommier du bâtiment dont nos clients
sont copropriétaires au n° 20 de la même rue.
Comme j'ai déjà eu l'occasion de vous le dire, toutes les précautions et
mesures seront prises dans le cadre des chantiers susmentionnés pour
préserver le bâtiment existant.
Toutefois, et dans l'intérêt des deux parties dont il convient de
préserver les bonnes relations de voisinage qu'elles ont entretenues
jusqu'ici, et afin d'éviter dans toute la mesure du possible d'éventuels
conflits à raison des chantiers en cause, Mme N.________ entend faire
procéder à toutes les mesures nécessaires de constat avant travaux sur
le lot propriété de M. B.________.
De la sorte, et si nonobstant toutes les précautions prises, le lot de PPE de
M. B.________ ou/et ses accessoires devaient subir des déprédations, les
preuves de l'état antérieur pourront être apportées.
Mme N.________ a donc mandaté le bureau d'ingénieurs civils EPFL-SIA [...]
à Lausanne aux fins d'effectuer les constats nécessaires. ″
18. Par courrier du 14 février 2013, l’appelant, sous la plume de
son conseil, a répondu qu'il était favorable à l'établissement d'un constat
de l'état de son lot avant le début des travaux commandés par l’intimée
et à la tenue d'une réunion avec celle-ci pour discuter des questions en
relation avec le chantier de reconstruction.
19. Le 15 février 2013, [...] a établi un constat de l'immeuble ECA
n° xx. Sur les photos du constat, plusieurs fissures sont visibles, dont
certaines s'étendent sur une trentaine de centimètres.
20. Les travaux de remplacement des piliers ont débuté le 4 mars
2013 par la pose d'étais pour éviter l'effondrement. Lors de la
reconstruction des piliers, deux cuves vinicoles attenantes aux piliers
ainsi qu'une dalle en béton de 20 m2 dans la cave ont été démolies par le
mandataire de l’intimée à l'aide d'un marteau-piqueur.

- 16 -
21. Le 13 mars 2013, [...] a adressé à l’intimée une facture
relative aux travaux de remplacement des piliers pour un montant global
de 16'802 fr. 65.
22.
22.1 Ce même jour, K.________ a rendu un rapport consécutif à son
constat du 1er février 2013, dont il ressort notamment ce qui suit :
″(…)
Lors de cette visite nous avons constaté des fissures en divers
endroits de la façade côté jardin, à l'aplomb des piliers défectueux du
rez-de-chaussée. La question se posait de savoir si un lien de cause à
effet existe entre les deux événements.
Analyse et conclusion
La fissure à 45° de la photo n° 1, qui apparait dans l'angle supérieur
gauche de la porte-fenêtre, correspond à l'évidence à un schéma de
tassement différentiel entre la partie de mur située à droite de
l'ouverture et la partie de gauche.
Or la partie de gauche du mur se trouve à l'aplomb du pilier du rez-de-
chaussée dont le tassement est attesté par le flambage des renforts
métalliques (photos n° 2 et 3).
Il est donc évident que la fissure de la photo n° 1 est consécutive à la
détérioration du pilier.
Les fissures qui apparaissent à d'autres endroits de la façade et à
l'intérieur du bâtiment ont la même origine. Il semble cependant que le
deuxième pilier du rez-de-chaussée n'ait pratiquement pas tassé,
malgré son état de dégradation très avancé.
Structure de la terrasse
Comme indiqué dans notre précédent rapport il est impératif d'analyser en
détail la structure en béton et en acier supportant la terrasse (photo n° 4).
Il est en effet possible que la corrosion des poutrelles soit déjà très
avancée et que la sécurité soit actuellement insuffisante.
Il est donc nécessaire d'effectuer rapidement un sondage pour
déterminer l'état des poutrelles métalliques à l'intérieur du béton, et la
nécessité éventuelle de renforcer ou de reconstruire la dalle.
Rappelons que si la dalle est laissée en l'état il est nécessaire néanmoins
de l'étancher par-dessus pour stopper la corrosion.″
22.2 Entendu en qualité de témoin, K.________ a expliqué que
l'investigation avait eu lieu depuis l'extérieur surtout. Il avait constaté des
fissures sur la façade. Leur position suggérait l’existence d’un tassement

- 17 -
différentiel. A certains endroits, la façade était descendue un petit peu et
cela correspondait parfaitement au schéma d'un affaissement au droit du
pilier qui avait flambé. La déformation de ce pilier au rez-de-chaussée
inférieur, niveau route, était suffisante pour provoquer des fissures dans
la façade et la cause était évidente. Il a ajouté qu'on voyait également
des fissures intérieures, ce qui signifiait que l'ensemble avait bougé.
Le témoin V.________ a déclaré que K.________ lui avait
demandé d'être présent pour le constat. Il a également constaté qu'entre
les piliers porteurs et la terrasse, il y avait des poutrelles en acier qui
étaient toutes rouillées. Par-dessus, il y avait une dalle qui correspondait
à la terrasse de l’appelant et ce dallage était fissuré. Il a ajouté qu'au vu
de l'état de corrosion de la structure, de l'eau était rentrée par là et qu'il
fallait étanchéifier.
23. Par courrier du 13 mai 2013, l’intimée a informé l’appelant
avoir payé la facture du 13 mars 2013 de [...] et l'a mis en demeure de lui
rembourser la somme de 16'802 fr. 65 au 31 mai 2013.
24. Le 26 août 2013, les travaux de démolition et de
reconstruction de l'ancienne grange, adjacente au lot n° 1, ont débuté.
25. Le 4 septembre 2013, [...], bureau d’ingénieurs civils EPFL-SIA,
a adressé à l’intimée une facture pour des travaux notamment de
« contrôles d'étayage et d'exécution », relatifs aux piliers pour un
montant total de 2'352 fr. 25.
26. Le 5 septembre 2013, sur requête de l’appelant et à sa seule
charge, [...] a effectué un constat intermédiaire de l'immeuble ECA n° xx.
Le 23 septembre 2013, elle a établi un rapport, dont il ressort
notamment ce qui suit :
″Le bâtiment comportait déjà un certain nombre de fissures avant les
travaux, voir notre constat du 15 février 2013. Si dans les combles, il
n'y a pas de mouvement visible, il apparaît clairement que le chantier
de réfection des deux piliers dans la cave a provoqué des désordres.
Ces derniers sont surtout visibles dans le mur de la façade nord du
bâtiment où de nombreuses nouvelles fissures sont apparues et où les

- 18 -
existantes se sont élargies, notamment dans la zone de la cuisine.
Nous pouvons donc dire que dans l'ensemble, l'état de fissuration
après les travaux de consolidation des piliers de la cave, s'est
aggravé par rapport à celui constaté lors de notre visite du 15 février
2013.″
27. Par courrier du 25 mars 2014, l’appelant a transmis ce rapport
à l’intimée en lui indiquant ce qui suit :
″(…) Depuis lors, les travaux de démolition de l'ancienne grange du
[...] et de reconstruction du nouveau bâtiment ont commencé,
entrainant également des mouvements du bâtiment et même la
chute d'un gros lustre dans l'une des pièces à vivre du logement de
mon mandant, à un endroit où son jeune fils jouait encore quelques
minutes auparavant. La direction des travaux a été dûment
informée. Un nouveau constat d'immeuble devra donc être effectué
à la fin des travaux afin de déterminer, le cas échéant, l'étendue de
ces dommages additionnels.
Que ce soit au titre de l'entretien déficient des piliers de l'immeuble
se trouvant dans le lot PPE dont elle est propriétaire ou en
conséquence du chantier de démolition/reconstruction qu'elle
conduit sur son immeuble voisin du [...], Monsieur B.________ tient
Madame N.________ pour responsable de l'ensemble des dommages
occasionnés à l'immeuble de la PPE, en particulier des très
nombreuses fissures créées ou agrandies par l'une ou l'autre des
deux causes précitées.″
Par courrier du 1er avril 2014, l’intimée a indiqué à l’appelant
qu'un constat serait effectué à la fin des travaux.
28. Le mur de soutènement qui compose le garage de l’appelant,
dont il bénéficie par la servitude de stationnement ID [...] grevant la
parcelle n° YYY.________, fuit lors d'intempéries. La reconstruction du mur
n'a été faite que de manière superficielle ce qui entraîne une absence
d'étanchéité du mur.
L'expert G.________ a relevé ce qui suit dans son rapport du
15 janvier 2018 :
″Il s'agit de l'ancien mur de soutènement en bordure des places de
parc, constitué d'une maçonnerie en pierres naturelles.
Apparemment dans le cadre des travaux de reconstruction des
garages, la maçonnerie existante a été simplement rejointée de
manière superficielle à la partie supérieure crépie. Il s'agit d'une

- 19 -
manière de faire usuelle si le mur ne présente pas de défauts de
stabilité. Le choix d'une reconstruction complète du mur avec une
chemise drainante et une étanchéité arrière est de la compétence
de la responsabilité du Maître de l'ouvrage, soit du propriétaire
(intimée). A noter que lors de la visite du 27.9.2017, le parement du
mur était sec. Toutefois, il n'y avait pas de précipitations ce jour-là.″
Entendu en qualité de témoin, l'expert G.________ a précisé
qu'il y avait un problème au niveau de la construction du mur car,
normalement, il ne devrait pas y avoir de taches d'humidité.
Le témoin [...] a expliqué que lors des travaux de
reconstruction de la demi-grange, ils n'avaient pas reconstruit le mur
mais laissé des ouvertures en bas, créé une petite rigole et avaient
jointoyé le mur pour le rendre un peu plus étanche. Il a précisé que sur les
anciens murs, on laissait des dégorgeoirs pour canaliser l'eau et éviter
qu'elle ne coule partout. Il a ajouté que ce mur avait toujours été comme
cela et que c'était conforme aux règles de l'art s'agissant d'un couvert
dès lors qu'il ne s'agissait pas d'un appartement. Il a précisé que
personne n'avait touché à ce mur avant de procéder à ce jointoyage. Le
témoin V.________ n'a jamais entendu parler d'un accord entre les parties
pour étanchéifier ce mur.
29. Pour reconstruire la demi-grange, l’intimée a dû procéder à la
démolition des garages érigés sur la servitude de stationnement ID [...]
dont bénéficie l’appelant.
Des portes avaient été apposées au couvert à voitures, objet
de la servitude ID [...], par l'ancienne propriétaire de la parcelle
n° xxx0.________ de [...], [...], avec l'accord de l’intimée. Après l'acquisition
de la parcelle n° xxx0.________ par l’appelant en 2005, ce dernier a fait
électrifier les portes du couvert à voitures.
L'électricité servant à alimenter le système de portes
automatiques était prise sur le réseau électrique de la parcelle n°
YYY.________, appartenant à l’intimée, qu’elle en soit informée et sans
remboursement des frais d'électricité. Entendu en qualité de témoin, [...],

- 20 -
électricien ingénieur, a expliqué que l'installation était très ancienne et
qu'il n'y avait pas eu de ligne dédiée qui avait été tirée pour l'alimentation
des portes du garage. Il a précisé que la porte du garage avait été
branchée sur la prise la plus proche. Il a déclaré qu'une porte de garage
consommait environ 300 watts, ce qui représentait quelques centimes
d'électricité par mois.
30. Le 16 juillet 2013, une séance entre les mandataires de
l’intimée, dont V.________, et l’appelant a eu lieu afin de définir les étapes
des travaux envisagés et la question de la destruction des garages de
l’appelant.
Le procès-verbal du 22 juillet 2013 relatif à cette séance
mentionne notamment ce qui suit : « A la fin du chantier, Madame
N.________ mettra de nouveau trois places de stationnement couvertes et
une place non-couverte à disposition de Monsieur B.________ ».
Le 21 août 2013, l’intimée, sous la plume de son conseil, a
adressé un courrier au conseil de l’appelant, au sujet de modifications du
procès-verbal de la séance du 16 juillet 2013, sollicitées par l’appelant.
Elle lui a notamment indiqué ce qui suit : « En page 1, la modification
demandée concernant les places de parc n'est pas admissible. En effet la
servitude d'usage de stationnement en faveur de la parcelle [...] [recte :
xxx0.________] prévoit trois places sous couvert et celles-ci ne doivent pas
être aménagées en garages (cf. lD.[...]) ».
Par courrier du 22 août 2013, l’appelant, sous la plume de son
conseil, a indiqué ce qui suit au conseil de l’intimée :
″La présente fait suite à votre courrier d'hier au sujet du PV de notre
séance
du 16 juillet dernier.
(…)
Quelle que soit l'interprétation que l'on puisse faire des termes de la
servitude en vigueur, il convient de ne pas les confondre avec les
déclarations effectivement faites durant la séance du 16 juillet. Or,
sur question précise de ma part à ce sujet, il a été clairement
répondu à Monsieur [...] que le garage serait reconstruit à la fin des

- 21 -
travaux, aux frais de Mme N.________. C’est cette déclaration dont la
modification requise du PV fait état.″
L’intimée, sous la plume de son conseil, a notamment répondu
ce qui suit par courrier du 23 août 2013 :
″Cela dit et comme vous le savez, la structure existante des couverts
automobiles, dont nous avons pu constater l'état de vétusté, n'est ni
cadastrée ni assurée par ECA. Elle ne constitue donc pas un « garage »
au sens propre du terme, soit un bâtiment soumis à une autorisation
préalable de construire.
(…)
En revanche, Mme N.________ ne saurait en aucun cas prendre de
quelconques autres engagements s'agissant de « garages » qui seraient
alors clairement contraires aux règles de police des constructions
applicables en l'espèce.″
Le 28 août 2013, l’appelant a adressé un courriel notamment
à V.________ et l’intimée, aux termes duquel il souhaitait voir la
modification suivante apportée au procès-verbal du 22 juillet 2013 : « A la
fin du chantier, Madame N.________ mettra de nouveau trois places de
stationnement couvertes et une place non-couverte à disposition de
Monsieur B.________ conformément à la servitude dont dispose ce dernier.
M. V.________ que le garage sera reconstruit à la fin des travaux, aux frais
de Mme N.________ ».
Par courrier du 28 août 2013 adressé au conseil de l’intimée,
l’appelant, sous la plume de son conseil, lui a fait part de ce qui suit :
″Je fais suite à votre courrier du 26 courant et au nouveau projet de
procès-verbal qui y est annexé. Comme vous vous en doutez, son
contenu ne satisfait pas Monsieur B.________. Vous ne contestez pas
la teneur des propos que j'entends mettre dans la bouche de M.
V.________, vous contentant d'indiquer que vous ne les avez
personnellement pas entendus. Vous exigez maintenant que le
procès-verbal fasse mention de votre interprétation de ces propos
par rapport aux termes de la servitude. Comme j'ai eu l'occasion de
vous l'indiquer par écrit et par téléphone, je ne vois pas ce qu'une
telle « interprétation » a posteriori, dont vous n'avez fait aucune
mention le 16 juillet, vient faire dans un procès-verbal.
Monsieur V.________ a bel et bien déclaré à deux reprises et devant
plusieurs témoins que « le garage » (terme qu'il utilise par ailleurs

- 22 -
spontanément dans le PV) serait reconstruit à la fin des travaux aux
frais de Madame N.________.
Cette déclaration doit figurer dans le PV de la séance du 16 juillet,
qu'elle convienne ou non à votre mandante. Chacun étant ensuite
libre de procéder à toute interprétation de ce qui a été dit et des
conséquences qu'il entend en tirer.
Pour ma part, je souligne que Monsieur B.________ exerçait jusqu'ici
sa servitude sur un couvert à voiture fermé, tel qu'il existait au
moment où il a acheté l'immeuble. L'existence et la pérennité de ce
« garage » fermé n'a jamais été remise en question ni par le
propriétaire du fonds servant ni par quelqu'autorité compétente que
ce soit.
Pour la convenance de son chantier, Madame N.________ a demandé
à Monsieur B.________ de pouvoir démolir ce « garage » pour installer
une grue sur son emplacement. Il apparaissait dès lors logique que
ce « garage » soit ensuite reconstruit à l'identique à la fin des
travaux. C'est ce que M. B.________ a compris de bonne foi des
déclarations sans ambiguïté de M. V.________ le 16 juillet: « le garage
sera reconstruit à la fin des travaux aux frais de Mme N.________ ».
C'est la raison pour laquelle il a consenti sans autre à la démolition
de son garage. Si les réserves que vous prétendez émettre a
posteriori avait été faites lors de notre séance sur place, nul doute
que la discussion aurait pris une toute autre tournure et que M.
B.________ n'aurait pas consenti dans de telles conditions à la
démolition du garage sur lequel il a toujours exercé paisiblement sa
servitude.″
31. Le 4 juin 2014, l’appelant a indiqué ce qui suit à l’intimée : «
Enfin, je souhaiterais m'entretenir avec vous de la construction des futurs
parkings dans la cour de la maison en construction [...]. Il est convenu de
par la servitude existante que j'en recoive [sic] 3 couverts et un
découvert. ».
32. Le 5 septembre 2014, V.________ a adressé à l’appelant le plan
de mise à l'enquête concernant le couvert à voitures sur la parcelle n° 10
à [...]. Il a également indiqué à l’appelant que les dimensions du couvert à
voiture correspondaient exactement à l'ancien couvert vétuste et que les
deux portes, dont une grande et une petite, avaient aussi la même
largeur.
33. Il figure sur les plans, non signés, des portes pour fermer « le
garage ».

- 23 -
Ces dernières ressortent également des plans déposés pour la
mise à l'enquête le 22 avril 2015.
34. Par courrier du 1er juin 2016 adressé au conseil de l’intimée, le
conseil de l’appelant lui a notamment indiqué ce qui suit :
″Pour couper court à toute interprétation spécieuse a posteriori qui
pourrait être tentée par Mme N.________, mon mandant a interpellé à
ce sujet la municipalité de [...]. Il lui a été répondu, par courrier du
29 avril 2016 dont vous trouverez copie en annexe : « Sur la coupe
AA ainsi que sur le plan de la façade A, on voit très clairement et
sans doute possible que ce couvert peut être doté de porte (ou
d'une porte) afin de fermer totalement l'entrée sud du garage » (je
mets en évidence).
L'autorité précise qu'elle ne peut exiger la réalisation de cette
fermeture mais « elle ne s'opposera pas non plus à sa construction
ultérieure dans les limites de la validité du permis de construire ».
(…) je la mets par la présente une ultime fois en demeure de faire
procéder d'ici au 30 juin 2016 à la construction des portes qu'elle
avait promises à M. B.________.″
Par courrier du 16 novembre 2015 adressé au conseil de
l’intimée, l’appelant, sous la plume de son conseil, a indiqué ce qui suit :
″(…)
Le garage dont vous annoncez la livraison ne correspond pas au
parking à porte électrique fermé dont M. B.________ disposait avant
sa démolition, aux seules fins de permettre les travaux de
reconstruction de l'immeuble de Mme N.________ suite à son
effondrement.
Sans refaire ici l'historique du dossier, il est rappelé que mon
mandant a bien voulu autoriser, à bien plaire, que votre cliente
détruise temporairement son garage fermé à portes électriques afin
d'installer la grue de chantier à son emplacement.
L'accord de mon mandant a été expressément subordonné à la
condition que les choses soient reconstruites « à l'identique », soit
dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant la démolition.″
Le 31 mars 2016, l’intimée, sous la plume de son conseil, a
adressé un courrier au conseil de l’appelant, dont la teneur est notamment
la suivante :
″(…) Ma cliente ne peut que répéter que les quatre places de parc
couvertes ont été reconstruites en parfaite conformité avec les

- 24 -
engagements pris. En effet comme discuté lors de la séance du 16
juillet 2013, il a toujours été uniquement question d'une construction
en conformité avec la servitude d'usage de places de stationnement
inscrite au Registre Foncier sous références [...]. Votre client avait
d'ailleurs accepté ce fait par courrier du 4 juin 2013 confirmant que
la construction des futurs « parkings » devait être opérée
conformément à la servitude.
Je me réfère au surplus aux courriers des 21 et 23 août 2013 qui
rappellent tous cette même exigence de conformité à la servitude.
L'accord des parties n'a donc jamais été qu'il soit procédé à une
construction « à l'identique » mais bien à une construction qui soit
conforme à la servitude telle qu'inscrite au Registre Foncier.″
Entendu sur la question des portes du garage, le témoin
V.________ a expliqué que pour l’intimée, on avait toujours parlé d'un
couvert. Il a précisé qu'il s'agissait de reconstruire ce qui avait été détruit
et qu'ils allaient reconstruire à l'identique, mais que comme le bâtiment
n'était pas cadastré, l’intimée lui avait demandé de ne pas dessiner de
porte. Il a indiqué ne pas être en mesure de confirmer si l’intimée avait
pris l'engagement de reconstruire le garage, mais qu'à titre personnel, il
aurait mis cette porte.
Le 24 mai 2017, [...] a adressé une offre à l’appelant pour la «
fourniture et pose de 2 portes à section d'un châssis fixe » pour un
montant total de 12'100 francs.
35. Le 28 avril 2014, l’appelant a transmis à V.________ une liste de
tous les défauts invoqués en lien avec la reconstruction de la demi-grange.
36. Par courrier du 20 février 2015, adressé au conseil de
l’intimée, l’appelant, sous la plume de son conseil, a notamment indiqué
qu'il convenait de faire procéder par un ingénieur à une évaluation globale
des structures du bâtiment, de faire deviser les réparations nécessaires
par les différents corps de métier concernés et a suggéré que cette
démarche se fasse d'un commun accord entre les parties. Il a également
informé l’intimée de plusieurs conséquences de la reconstruction de la
demi-grange sur sa parcelle.

- 25 -
Par courrier du 22 avril 2015, adressé au conseil de l’appelant,
l’intimée, sous la plume de son conseil, a répondu qu'elle souhaitait
mettre en œuvre un « transport » sur place afin qu'un constat puisse être
effectué mais qu'il n'avait raison d'être qu'une fois les travaux de gros
oeuvre achevés et elle a proposé différentes dates pour le constat.
Entre le 7 et le 18 mai 2015, les parties ne sont pas parvenues
à se mettre d’accord sur la personne de l’expert ; l’intimée proposait [...],
tandis que l’appelant émettait des réserves sur son objectivité.
Le 29 mai 2015, [...] s'est rendu au domicile de l’appelant, sur
requête du conseil de l’intimée, afin d'effectuer le constat après travaux.
L’appelant n'a pas répondu à sa porte. [...], ne pouvant accéder à
l'intérieur du lot n° 1, n'a effectué qu'un constat de la seule façade visible
donnant sur la [...] et a conclu à ce qui suit : « Nous n'avons pas constaté
de différences notables sur l'état de fissuration et les dommages de la
façade donnant sur la [...] ».
37. Le 17 juillet 2015, l’appelant a déposé une requête de preuve
à futur auprès du Juge de paix du district de Nyon (ci-après : le juge de
paix) afin qu'une expertise judiciaire soit ordonnée. A l'appui de sa
requête, il a notamment indiqué ce qui suit : « L'expertise devra dans ce
contexte déterminer si les dégâts constatés sont les conséquences des
agissements illicites de l'Intimée. D'autre part, l'expertise devra
déterminer si les travaux réalisés par l'intimée dans le lot n° 2 sont
suffisants pour garantir de manière pérenne la statique du bâtiment
occupé par le Requérant [l’appelant] et sa famille et confirmer que ceux-ci
ne courent plus de danger, ou à l'inverse, si des mesures complémentaires
doivent être prises à cette fin ».
Le 15 décembre 2015, le juge de paix a nommé [...], en qualité
d'expert, et lui a confié la mission suivante :
″Ill. Charge l'expert de répondre aux questions suivantes :

- 26 -
a. Identifier et décrire les dégâts (fissures, affaissement)
constatés sur l'immeuble sis sur la parcelle n° [...] lot n° 1 de
la commune de [...] ;
b. Expliquer la cause des dégâts constatés sous lettre a, décrire
les mesures à prendre pour y remédier et leur coût ;
c. Examiner la statique et la solidité du bâtiment érigé sur la
parcelle n° XXX.________ de la commune de [...] et identifier
les risques éventuels pour la sécurité des usagers et/ou des
tiers ;
d. Procéder aux constats requis sous chiffre 111.3. e de la
requête du 17 juillet 2015.
e. Dire si les dégâts constatés sous lettre a sont de nature, après
réparation, à engendrer une moins-value qu'il conviendra de
chiffrer, cas échéant.″
L’intimée n'a pas interjeté appel ni recours contre cette
décision.
38. Le 12 janvier 2018, G.________, pour [...], a rendu
son rapport d'expertise, qui contient notamment les constatations et
conclusions suivantes :
″Un constat de l'immeuble sur la parcelle [...] avant les travaux de
remplacement des piliers a été effectué par le bureau [...] le
15 février 2013. Puis un constat intermédiaire a été réalisé
partiellement par le même bureau en date du 5 septembre 2013.
Enfin nous avons effectué un nouveau constat comparatif des
désordres visibles en date du 28 juin 2017 et du 4 juillet 2017.
Une première visite a permis de prendre connaissance de la
structure et d'analyser le système porteur du bâtiment. Une
deuxième visite a été menée pour établir le constat des fissures et
relever les désordres observés dans le bâtiment. Comme pour les
constats précédents, la visite a été effectuée depuis les combles en
descendant vers le rez-de-chaussée.
Puis, l'évaluation de l'évolution des fissures (ouvertures) a été
effectuée par comparaison des mesures des fissures et des photos
prises lors des précédents constats menés par le bureau [...]. (…).
3.2 Considérations sur les fissures
Avec le temps, les constructions ne sont pratiquement jamais
exemptées de fissures. Normalement, l'évolution des fissures
diminue avec l'âge de la construction, pour autant que les éléments
porteurs ne soient pas affaiblis. La terminologie utilisée pour les

- 27 -
fissures est celle donnée dans la norme VSS SN 640 312 et se
résume de la manière suivante :
· Fissure fine : largeur inférieure à 0,2 mm ;
· Fissure moyenne : largeur comprise entre 0,2 et 1 mm ;
· Fissure large : largeur comprise entre 1 et 3 mm ,
· Fissure béante : largeur supérieure à 3 mm.
Usuellement, on ne considère que les fissures visibles à l’œil nu à une
distance d’un mètre, correspondant à une ouverture de l’ordre de 0.05
mm.
(…)
Le développement des fissures est un domaine complexe, du fait des
nombreuses causes possibles. Les dégâts surviennent lorsque les
contraintes dépassent la résistance des matériaux sous les
principales influences suivantes :
· Variations et gradients thermiques ;
· Cycles de gel et dégel ;
· Retrait et fluage des matériaux à base de ciment ;
· Déformations dues aux charges ;
· Tassement du sol et glissements de terrains ;
· Séismes et ébranlements ;
· Pour le bois, sensibilité aux variations hygrométriques ;
· Transformations chimiques ;
· Vieillissement et fatigue des matériaux ;
· Erreurs de conception ou de dimensionnement ;
· Transformations avec redistribution des efforts, etc.
(…)
3.6 Principales constatations
(…)
Le constat avant travaux du 15.2.2013 comprend 255 prises de vues et
représente 229 fissures mesurées. L'ouverture moyenne de l'ensemble
des fissures était de l'ordre de 1.1 mm. Lors du constats[sic] après
travaux (intermédiaire du 5.9.2013 et celui d'expertise du 4.7.2017), ce
sont 50 fissures qui ont évolué ou sont apparues, représentant une
augmentation moyenne de l'ouverture des fissures de 6.2%.

- 28 -
Autrement dit l’immeuble comprend de nombreuses fissures
majoritairement anciennes (environ 78%).
(…)
5. REPONSES AUX QUESTIONS
5.1 Identification et description des dégâts
Sur l'immeuble sis sur la parcelle n° XXX.________ au lot n° 1 de la
commune de [...], de nombreuses fissures ont été relevées comme décrit
au chapitre 3.6. La majorité des fissures sont anciennes, antérieures au
constat du 15.2.2013. On ne dispose d'aucune information sur l'évolution
des fissures avant ce constat.
Depuis cette date et pendant les travaux de reconstruction des deux
piliers, environ 50 fissures ont évolués [sic] dans des valeurs comprises
entre 0.5 mm à 2 mm, localisées dans la zone d'influence des descentes
de charges sur les piliers. Cela donne un ordre de grandeur des
tassements (affaissements) qui se sont produits globalement lors du
remplacement des piliers et la reconstruction du bâtiment voisin. En
résumé, ces valeurs sont faibles.
5.2 Cause des dégâts constatés
(…), les causes de développement des fissures sont complexes et
multiples. L'analyse se limite donc à expliquer les relations possibles avec
les travaux réalisés dans la cave du rez-de-chaussée sur la parcelle
XXX.____ et le bâtiment voisin sur la parcelle YYY.________.
Aucun indice ne met en évidence une relation d'évolution des fissures
avec l'effondrement de la demi-grange survenue le 3 septembre 2011
ainsi que des travaux effectués sur la parcelle voisine. En effet,
l'effondrement s'est produit sur la moitié la plus éloignée et aucun constat
particulier n'a été signalé sur l'immeuble de la parcelle XXX.______ à cette
période. Une reprise en sous-oeuvre a permis de consolider le mur
mitoyen. La reconstruction de la parcelle YYY.________ a été réalisée dans
le volume construit initialement, sans modifications significatives du
niveau des fondations, avec des moyens usuels à faible émission
d'ébranlements. A posteriori, il n'est guère possible d'établir les faits

- 29 -
éventuels en l'absence de mesures de vibrations. Néanmoins, des
évènements concomitants sont possibles (par exemple chutes d'éléments
en stabilité limite), qui se seraient produits de toute manière. (…)
En revanche, la problématique des deux piliers supportant les charges
sous la façade Jura a eu des conséquences importantes sur l'apparition et
l'évolution des fissures dans la façade du côté jardin et des fissures
existantes qui se sont élargies, particulièrement dans la zone de la
cuisine. (…) Les profilés métalliques étaient fortement corrodés et un des
profilés était déformé par flambage. La limite de rupture était atteinte et
proche de la ruine de la structure (effondrement). Dans ce contexte, des
mesures urgentes d'étayage ont alors été mises en oeuvre. Ensuite les
piliers ont été remplacés par des nouveaux en béton armé. Les mesures
prises sont appropriées et proportionnées à la situation, conformes aux
règles de l'art.
Suite à la dégradation progressive des piliers, des déformations se sont
produites qu'il est difficile de quantifier dans le temps en l'absence de
mesures de tassement. Néanmoins, sur la base des mesures des
ouvertures des fissures, ont peut estimer que les tassements de la
structure avant travaux est [sic] de l'ordre de 2 à 20 mm.
Autrement dit, la principale raison des fissures côté Jura de l'immeuble est
la dégradation progressive de la portance des deux piliers. Il ne faut pas
oublier qu'une intervention de réparation sur une structure ancienne
entraîne inévitablement une redistribution des efforts et les nouveaux
piliers doivent se déformer (raccourcissement élastique, retrait et fluage du
béton) pour reprendre les charges. Une évolution de la fissuration de 1 à 2
mm est à considérer comme acceptable pendant les travaux.
5.3 Mesures à prendre et coût
(…). Pour une bonne réalisation, il est recommandé de confier un mandat
pour projet et la réalisation des travaux à un architecte, avec pour mission
la gestion des différents maîtres d’état.
L’ordre de grandeur des coûts pour améliorer l’esthétique de l’ensemble de
l’immeuble est le suivant :
Unité Quantité Prix u, Montant
Installations et protections gl 1 11'000.00
Réparation des fissures ml 620 1 9'300.00
5
.
Renforcement treillis ml 300 01 3'000.00
00
.
0
0

- 30 -
(…)
Les coûts effectifs peuvent varier sensiblement et sont notamment liés aux
choix des produits à mettre en oeuvre et de la finition souhaitée. ll s'agit
donc d'établir le projet et de procéder à un appel d'offres. Comme l'origine
des fissures est multiple, la part à attribuer à la problématique des deux
piliers est difficile à déterminer du fait que la plus grande partie des
tassements a eu lieu avant le constat 15.2.2013 et n'est pas documentée.
Le montant effectif des travaux de remplacement des deux piliers dans la
cave du rez-de-chaussée sont également à considérer. Toutefois, les pièces
comptables y relatives n'ont pas été portées à la connaissance de l'expert.
5.6 Moins-value à l'immeuble
De l'avis de l'expert et après réparation, les dégâts constatés ne sont pas
de nature à engendrer une moins-value. Au contraire, la restauration des
surfaces visibles et l'élimination des fissures va améliorer l'esthétique
d'ensemble et générer une plus-value du bien immobilier, qui dépend
fortement du marché, vraisemblablement à la hauteur du montant consenti
aux réfections.″
Entendu en qualité de témoin, G.________ a confirmé la teneur
de son rapport. Il a précisé, s'agissant de l'évolution des fissures avant le
12 février 2013, que les fissures constatées avant travaux avaient
vraisemblablement pour origine les défauts de la structure. La
morphologie de ces fissures montrait que l'origine était principalement liée
aux défauts de la structure et que c'était en relation avec les piliers.
39. Le témoin K.________ a déclaré que la cause de l’apparition des
fissures était l’absence d’entretien des piliers porteurs au fil des ans et
que la dégradation avait commencé avant 1995, soit avant la constitution
de la PPE. Un entretien approprié des piliers aurait permis d'éviter
l'affaissement des piliers et les conséquences s'y rapportant.
L'expert G.________ a quant à lui déclaré que du point de vue
de l'entretien, le remplacement des piliers et la visibilité de la
problématique statique n'étaient pas évidents pour un non professionnel.
Il a précisé qu'il y avait eu une dégradation progressive au cours du temps
avec une situation alarmante juste avant les travaux. Il a ajouté qu'au
moment où il y avait eu l'intervention, c'était le dernier moment car on
avait un stade de ruine et qu'on avait « frisé le code ». Il a ajouté que le
mécanisme avait selon lui commencé avant 1995. Selon le témoin [...], les

- 31 -
piliers étaient certainement plus anciens que 1995 et dataient
probablement de la construction du bâtiment.
Selon les déclarations concordantes des témoins G.________ et
K.________, l’aggravation des fissures entachant le lot n° 1 et l'apparition
d'une cinquantaine d'entre elles entre le constat du 15 février 2013 et le
12 février 2018 étaient dues à l'état de délabrement avancé des piliers
porteurs et cet état était la cause de l'entier des fissures s'étant
développées sur le lot n °1 au fil des années.
40. Le 1er juin 2018, le conseil de l’intimée a adressé à celle-ci une
liste détaillée des opérations ainsi qu'une note d'honoraires relatives à la
procédure de preuve à futur pour un total de 22’721 fr. 65 pour la période
du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019.
Le 9 juillet 2019, le conseil de l’intimée lui a adressé une note
d'honoraires et débours finale pour la période du 1er janvier 2018 au 30
juin 2019 pour un montant total de 2'700 francs.
Pour la période du 25 juin 2015 au 22 mai 2018, le conseil de
l’appelant a déposé une liste des opérations détaillée pour un montant
total de 30'051 fr. 65.
41. Par décision du 6 juin 2018, le juge de paix a mis les frais
judiciaires de la procédure de preuve à futur, arrêtés à 23'940 fr., à la
charge de l’appelant et renvoyé la décision sur les dépens à la décision au
fond.
42. L’intimée a invoqué expressément la compensation à hauteur
de 19'154 fr. 82, représentant les frais engagés pour le remplacement des
deux piliers défectueux se trouvant dans son lot n° 2 (soit 16'802 fr. 65 +
2'352 fr. 25).
43. Le 27 février 2019, l’appelant a déposé une requête de
conciliation auprès de la Chambre patrimoniale cantonale. La conciliation

- 32 -
n'ayant pas abouti, une autorisation de procéder lui a été délivrée le 30
avril 2019.
44.
44.1 Par demande du 16 août 2019, l’appelant a conclu, avec suite
de frais judiciaires et dépens, à ce que l’intimée soit condamnée à lui
payer la somme de 142'500 fr., avec intérêts à 5 % l'an dès le 12 janvier
2018, sous réserve d'amplification de ce montant en cours de procédure
(I), la somme de 23'940 fr. à titre de remboursement total des frais
judiciaires (à savoir les frais d’expertise et de justice) relatifs à la
procédure de preuve à futur (III), à l’allocation de dépens pour cette
dernière procédure (IV), la somme de 14'240 fr. 43, avec intérêts à 5 %
l’an dès le 20 février 2015 pour le dommage prétendument provoqué par
les travaux de reconstruction sur la parcelle n° YYY.________ de l’intimée
(V), la somme de 2'929 fr. 50 avec intérêts à 5 % l'an dès le 20 février
2015 pour le dommage prétendument causé aux locaux érigés sur la
servitude d'usage des locaux ID [...] (VI), à ce qu’ordre soit donné à
l’intimée de procéder à l'installation des portes électriques des garages
érigés sur la servitude de stationnement ID [...], conformément au plan de
mise à l'enquête publique du 13 août 2014, dans les 120 jours suivant
l'entrée en force du jugement (VII), à ce qu’ordre soit donné à l’intimée de
procéder à la remise en état, dans les 120 jours suivant l'entrée en force
du jugement, des vices de construction du bâtiment nouvellement érigé
sur la parcelle n° YYY.________, de la propriété de l’intimée, notamment
(VIII) :
″(…)
d. Procéder à la réfection de la gouttière du nouveau bâtiment
donnant sur la propriété du Demandeur M. B.________, de
façon à ce qu'elle ne déborde plus à chaque intempérie ;
(…) ;
g. Procéder à la pose d'une protection réduisant l'écart entre
l'auvent de la terrasse du Demandeur M. B.________ et le
nouveau toit du bâtiment de la Défenderesse Mme N.________
pour protéger la terrasse des intempéries à cet endroit ;
IX. A défaut d'exécution dans les délais impartis sous chiffres VII
et VIII, autoriser d'ores et déjà le Demandeur M.

- 33 -
B.________ à faire exécuter les travaux cités sous chiffres VII
et/ou VIII par un tiers de son choix, aux frais exclusifs de Mme
N.________.
44.2 Par réponse du 28 février 2020, l’intimée a conclu, avec suite
de frais judiciaires et dépens, préalablement à ce que la conclusion II de
l’appelant soit déclaré irrecevable, puis, principalement au fond, au rejet
des conclusions de la demande et, reconventionnellement, à ce que
l’appelant soit condamné à lui payer la somme de 19'154 fr. 82, avec
intérêts à 5 % l'an dès le 5 septembre 2013 et à ce que les frais judiciaires
et les dépens de la procédure de preuve à futur soient à la charge de ce
dernier. Subsidiairement, elle a déclaré compenser tout éventuel montant
mis à sa charge avec la somme de 19'154 fr. 82, avec intérêts à 5 % l'an
dès le 5 septembre 2013 et à ce que les frais judiciaires et dépens de la
procédure de preuve à futur soient mis à la charge de l’appelant.
44.3 Le 10 juillet 2020, l’appelant a répliqué, tandis que l’intimée a
dupliqué le 16 décembre 2020.
45. Le 4 mai 2021 s'est tenue une audience de premières
plaidoiries en présence de l’appelant et des conseils des parties, l’intimée
ayant été dispensée de comparution personnelle.
Le 22 février 2022 a eu lieu l’interrogatoire de l’appelant.
Les 9 mars, 30 mars, 26 avril et 25 mai 2022, il a été procédé
à l'audition des témoins L.________, V.________, G.________, K.________, [...],
[...], [...], [...], [...] et [...] et à l'interrogatoire de l’intimée.
Interpellées par la Juge déléguée par courrier du 23 août 2022,
les parties ont renoncé aux plaidoiries orales au profit de plaidoiries
écrites qu’elles ont déposées le 16 décembre 2022, puis le 28 février 2023
pour les plaidoiries responsives.

- 34 -
En d roit :
1.
1.1
1.1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est ouvert contre les
décisions finales et les décisions incidentes de première instance pour
autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant
l'autorité inférieure, s'élève à 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et
al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours
à compter de la notification de la décision motivée lorsque la décision a
été, comme en l'espèce, rendue en procédure ordinaire ou simplifiée (art.
311 al. 1 cum art. 314 al. 1 CPC).
1.1.2 En l’espèce, formé en temps utile contre une décision finale
par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC)
et portant sur des conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel est
recevable.
La réponse, déposée en temps utile et répondant aux
exigences de forme, est également recevable (art. 312 CPC).
1.2
1.2.1 La partie adverse peut former un appel joint dans sa réponse,
qui doit être déposée dans un délai de trente jours (art. 312 al. 2 et 313 al.
1 CPC). L'appel joint n’est jamais soumis à des exigences quant à la valeur
litigieuse (Jeandin, in Bohnet et al. [éd.], Commentaire romand, CPC, Bâle
2019, 2e éd. [ci-après : CR-CPC], n. 6 ad art. 313 CPC).
1.2.2 L’appel joint, qui remplit les exigences de forme, a été déposé
dans le délai imparti pour le dépôt de la réponse, de sorte qu’il est
recevable. La réponse de l’appelant à l’appel joint est également
recevable.

- 35 -
1.3 Les déterminations spontanées des parties sont également
recevables en vertu de leur droit de réplique inconditionnel (ATF 142 III 48
consid. 4.1.1).
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (ATF 138 III 378 consid. 4.3.1 ; TF 4A_168/2022 du
10 juin 2022 consid. 5.2 et 6 ; Jeandin, CR-CPC, nn. 2 ss ad art. 310 CPC).
Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée
par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310
let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015
consid. 2.2). Le libre pouvoir d’examen ne signifie pas que le juge d’appel
soit tenu, comme une autorité de première instance, d’examiner toutes les
questions de fait ou de droit qui peuvent se poser, lorsque les parties ne
les font plus valoir devant lui. Sous réserve de vices manifestes, il peut se
limiter aux arguments développés contre le jugement de première
instance dans la motivation écrite (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 ; ATF 144
III 394 consid. 4.1.4, JdT 2019 II 147 ; ATF 142 III 413 consid. 2.2.4, JdT
2017 II 153 ; TF 4A_502/2021 du 17 juin 2022 consid. 4.1). Cette
jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée aux juges
d'admettre l'appel en s'appuyant sur un argument non explicitement
discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3).
3. Sous l’angle de la constatation des faits, les parties
développent, tant pour l’appel que pour l’appel joint, des allégations déjà
présentes dans leurs écritures de première instance. Elles ne divergent
que sur l’appréciation des faits allégués et retenus par les premiers juges,
en particulier sur la question de la causalité adéquate du dommage
avancé par l’appelant. Il s’agit là de questions de droit, qui seront
abordées comme telles dans les considérants qui suivent.

- 36 -
4. Comme en première instance, l’appelant réclame à l’intimée la
somme de 142'500 fr., intérêts en sus, en raison des fissures apparues sur
son lot de PPE.
Les premiers juges ont relevé que l’expert judiciaire mandaté
dans la procédure de preuve à futur avait écarté la causalité adéquate
entre l’effondrement de la demi-grange et l’apparition des fissures. Tant
les experts privés, mandatés par les parties, que l’expert judiciaire,
avaient néanmoins confirmé que la principale cause des fissures « côté
Jura » était la dégradation progressive de la portance des deux piliers
porteurs de l’immeuble en PPE. Toutefois, considérant que ces piliers
revêtaient, de par la loi (art. 712b al. 2 ch. 2 CC), impérativement la
qualité de partie commune et ce nonobstant le droit d’usage exclusif
octroyé à l’intimée par le règlement PPE, la prétention en dommages-
intérêts de l’appelant pour la réfection des fissures ne pouvait être fondée
sur les moyens de défense d’un propriétaire foncier ordinaire dès lors que
les piliers étaient des parties communes et non exclusives. L’intimée ne
pouvait donc être recherchée pour une responsabilité causale en lien avec
un défaut d’entretien des piliers. Par ailleurs, les parties ne pouvaient pas
se rendre compte de l’état des piliers, la problématique statique n’étant
pas évidente pour un non professionnel – à plus forte raison s’agissant de
l’intimée, âgée de plus de 81 ans et qui ne se rendait plus régulièrement
dans sa cave abritant les piliers litigieux. Aucune faute ne pouvait lui être
imputée en lien avec le devoir de vérification de ces derniers. Examinant
la question de savoir si la responsabilité de la communauté était engagée,
la CPAT a retenu que la façade côté Jura étant une partie commune, selon
l’expert judiciaire, l’appelant n’avait pas d’action en dommages-intérêts
pour la réfection d’une partie commune contre la communauté. Il ne fallait
pas confondre la question de la répartition des frais d’une partie
commune, qui pouvait, conformément à l’art. 712h CC, être convenue
différemment de la répartition selon des quotes-parts, dès lors que
certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à
certains copropriétaires, et le régime de propriété qui ne pouvait être que
commun de par la loi s’agissant d’ouvrages revêtant une importance
structurale pour l’immeuble. A cet égard, elle a déduit des articles 10 et

- 37 -
12 du règlement PPE que chaque copropriétaire devait assumer seul les
frais liés à l’entretien de son lot. Il était établi que par le passé, l’appelant,
qui avait l’usage exclusif du lot n° 1, y compris les parties intégrantes
(mur et façade), avait déjà assumé les frais d’entretien relatifs à la toiture,
la façade, les cheminées ou la chaudière, indépendamment de leur qualité
de partie commune ou exclusive. L’appelant devait supporter seul la
réparation des fissures sur son lot, causées par les piliers, parties
communes. De même, l’intimée devait assumer seule le remplacement
des piliers défectueux.
A supposer qu’une autre interprétation du règlement devait
amener à la conclusion que les frais de réfection devaient être répartis
proportionnellement aux quote-parts, la décision d’entreprendre ces
travaux (question des travaux, des coûts, du choix des entreprises) devait
être conjointe. Les travaux entrepris en l’occurrence n’étaient pas des
travaux urgents au sens de l’art. 647 al. 2 ch. 2 CC si bien qu’un seul
copropriétaire ne pouvait pas être autorisé à les entreprendre. En dehors
de l’hypothèse prévue par cette dernière disposition et en l’absence d’une
décision de l’assemblée générale, le juge n’était pas fondé à répartir les
frais des travaux selon les quotes-parts, cela d’autant moins que
l’appelant n’avait pas pris de conclusion en exécution des travaux.
L’expert judiciaire avait d’ailleurs relevé que les coûts pouvaient être
considérablement différents d’une entreprise à l’autre, ce qui tendait à
démontrer la nécessité d’une décision conjointe.
4.1 Le mémoire d’appel développe le grief selon lequel l’intimée
devrait seule répondre des fissures apparues sur le lot de PPE de
l’appelant, en raison de son obligation d’entretenir les locaux telle que
prévue à l’art. 712a al. 3 CC, moyen dont l’appelant disposerait
directement, en application du droit de la propriété par étages, contre
l’intimée.
Cette argumentation méconnaît le sens de l’art. 712a al. 3 CC,
en vertu duquel le copropriétaire par étage est tenu d’entretenir « ses
locaux » de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du

- 38 -
bâtiment. Or, l’entretien prescrit par cette disposition ne porte que sur des
éléments des parties privatives susceptibles de nuire aux parties
communes ou autres parties privatives (Wermelinger, Züricher
Kommentar, Zivilgesetzbuch, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t,
Zurich 2019, 2e éd., n. 109 ad art. 712a CC ; Amoos Piguet, in
Pichonnaz/Foëx/D. Piotet [éd.], Commentaire romand, Code civil, Bâle
2016 [ci-après : CR CC II], n. 13 ad art. 712a CC ; Gäumann/Bosch, in
Geiser/Wolf [éd.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, Art. 457-977, 7e éd.,
Bâle 2023, [ci-après : BK], n. 11 ad art. 712a CC). Or, précisément les
piliers défaillants et corrodés, en tant qu’ils sont à l’origine causale du
sinistre ici discuté (infra, consid. 4.4), sont des parties communes. Les
premiers juges l’ont admis à juste titre sur la base des constats résultant
des différentes expertises ordonnées, toutes soulignant leur rôle porteur
de l’ensemble de l’édifice (jug., p. 43). Cette partie de la construction est
donc impérativement une partie commune selon l’art. 712b al. 2 ch. 2 CC,
qui ne peut donc relever en soi de l’art. 712a al. 3 CC et justifier son
application au seul copropriétaire du lot où la partie commune se situe.
4.2 L’art. 712a CC étant hors de cause, il faut en réalité distinguer
deux aspects juridiquement divergents. La question de la responsabilité
civile à raison d’une partie commune défectueuse (infra, consid. 4.3),
d’une part, et la question de la charge interne de cette responsabilité
entre les copropriétaires d’étages (infra, consid. 4.4), d’autre part.
4.3 Il n’est pas douteux que les piliers défaillants et corrodés –
selon les experts pour une part à l’origine du sinistre, sont des ouvrages
au sens de l’art. 58 CO (cf. Werro/Perritaz, in Thévenoz/Werro [éd.],
Commentaire romand, Code des obligations I, Art. 1-252 CO, 3e éd., Bâle
2021, n. 7 ad art. 58 CO sur la notion d’ouvrage).
Il convient également de rappeler que l’art. 679 CC est
applicable aux rapports de voisinage à l’intérieur d’une propriété par
étages, que ce soit entre parties privatives ou entre parties privatives et
parties communes (Gäumann/Bosch, op. cit., n. 12 ad art. 712a CC ; D.
Piotet, Les principales difficultés d’application de l’articles 679 CC, in

- 39 -
Servitudes, droit de voisinage, responsabilité du propriétaire immobilier,
Genève 2007, p. 87 s et 92). Lorsque cette responsabilité est engagée, les
copropriétaires sont des débiteurs solidaires vis-à-vis du lésé (ATF 117 II
50 ; D. Piotet, op. cit., p. 92). Cependant, à titre interne, ils ne répondent
de la charge de ce dédommagement qu’en fonction de leurs relations
internes telles que convenues, à défaut selon l’importance de leurs parts
(art. 649 al. 2 CC).
En tout état de cause, à supposer que les conditions d’une
responsabilité civile soient réunies, ce qui ne paraît pas être le cas (infra
4.4), l’appelant devrait ainsi se voir imputer les 917/1000èmes du
dommage, de sorte que ses conclusions devraient en tout état de cause
être rejetées pour plus de neuf dixièmes.
On relèvera sur cette question encore que, ni à l’art. 58 CO, ni
à l’art. 679 al. 1 CC, la responsabilité civile n’est subordonnée à l’exigence
d’une faute subjective (Bovey, CR CC II, n. 22 ad art. 679 CC). Les
discussions de l’appelant et de l’intimée sur l’âge de cette dernière ou la
prise de connaissance des points faibles des piliers avant le sinistre ne
sont dès lors pas décisives.
4.4 A supposer la responsabilité civile de la communauté acquise,
il conviendrait d’en fixer la charge interne entre les deux copropriétaires.
Selon l’art. 10 du Règlement PPE, l’entretien est à charge pour
chacun des deux lots de son titulaire, et les « réparations » ne sont mises
à charge du titulaire que pour le lot de l’appelant (art. 10 al. 1) et non pour
le lot de l’intimée (art. 10 al. 2).
Les premiers juges ont inféré de cette réglementation interne
que l’appelant devait réparer les dégâts apparents sur son lot à l’exclusion
de l’intimée. Il faut ajouter aux considérants des premiers juges que cela
ne concerne que les 917/1000èmes du dommage avancé, comme indiqué
plus haut (supra, consid. 4.3).

- 40 -
Même si l’on retenait, sur le principe, une responsabilité civile
de l’intimée pour 83/1000èmes du dommage, il faudrait encore établir sur
quelle proportion du dommage allégué existerait une causalité adéquate
avec l’affaissement des piliers.
Il est établi en fait que l’entier des fissures ne peut être imputé
à ce seul affaissement, constat répété chez les experts et contre lequel
s’élèvent en vain les mémoires d’appel et de réponse sur appel joint. Dans
la mesure où l’expertise judiciaire a répondu aux questions posées de
manière complète et que ses conclusions sont claires, motivées et
convaincantes, rien ne permet de s’écarter de ses constatations et
conclusions (cf. notamment ATF 142 IV 49 consid. 2.1.3). Ainsi, la pluralité
des facteurs de sinistre est corroborée par l’absence d’étanchéité de la
terrasse de l’appelant ayant entraîné des infiltrations augmentant la
corrosion tout particulièrement.
Selon l’expert […], la « part à attribuer à la problématique des
deux piliers dans la cave du rez-de-chaussée est difficile à déterminer (…)
et n’est pas documentée ». Dans ce cadre factuel, à défaut même d’un
chiffre ou d’un pourcentage probable avancé par l’expert, il n’est pas
possible à la Cour de céans d’admettre une responsabilité à la charge de
la communauté dont l’intimée aurait à répondre à concurrence de
83/1000èmes, à supposer que l’on fasse abstraction de la différence de
texte entre les deux alinéas de l’art. 10 du règlement précité, faute de
pouvoir qualifier le dommage en lien de causalité avec l’affaissement des
piliers.
4.5 La prétention principale de l’appelant doit ainsi être rejetée.
5. L’appelant fait valoir une violation de son droit d’être entendu
et entend que les frais de l’expertise de preuve à futur soient mis à la
charge de l’intimée.
5.1 Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. impose
au juge de motiver sa décision, permettant ainsi au justiciable d'exercer

- 41 -
son droit de recours en connaissance de cause et à l'autorité de recours
d'exercer un contrôle efficace (ATF 136 I 229 consid. 5.2; 121 I 54 consid.
2c ; TF 5A_898/2016 du 27 janvier 2017 consid. 4.1.1). Une autorité se
rend coupable d'un déni de justice formel prohibé par l'art. 29 al. 2 Cst. si
elle omet de se prononcer sur des griefs présentant une certaine
pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments
importants pour la décision à rendre (ATF 142 III 360 consid. 4.1.1 ; 141 V
557 consid. 3.2.1 et les références).
En principe, la violation du droit d'être entendu entraîne
l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de
succès du recours sur le fond. Cela étant, la jurisprudence admet qu'un
manquement à ce droit puisse être considéré comme réparé lorsque la
partie lésée a bénéficié de la faculté de s'exprimer librement devant une
autorité de recours, pour autant que celle-ci dispose du même pouvoir
d'examen que l'autorité inférieure et puisse ainsi contrôler librement l'état
de fait et les considérations juridiques de la décision attaquée (ATF 142 II
218 consid. 2.8.1 ; 135 I 279 consid. 2.6.1). Une telle réparation doit rester
l'exception et n'est en principe admissible que si l'atteinte aux droits
procéduraux n'est pas particulièrement grave. En présence d'un vice
grave, l'effet guérisseur de la procédure de recours peut également être
reconnu lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à
un allongement inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec
l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un
délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 ; 137 I 195 consid. 2.3.2).
5.2 En l’espèce, il est vrai, comme le plaide l’appelant, que les
premiers juges ne se sont pas expressément prononcés sur sa conclusion
tendant au remboursement des frais d’expertise judiciaire à titre de
preuve à futur. Toutefois, dans la mesure où la Cour de céans dispose du
même pouvoir d’examen complet en fait et en droit (cf. consid. 2 supra),
elle peut le faire. A cet égard, force est de relever que dès lors que la
prétention justifiant la preuve à futur a été rejetée (cf. consid. 4.5),
l’appelante a succombé sur ce point (art. 106 al. 1 CPC), de sorte que les
frais d’expertise – qui constituent des frais judiciaires (ATF 140 III 30

- 42 -
consid. 3, JdT 2016 II 314 ; Chabloz et alii, Petit Commentaire du CPC,
Bâle, 2021 n. 23 ad 158) – devaient rester à sa charge. C’est dès lors à
bon droit que la conclusion y relative a été rejetée (parmi tant d’autres au
ch. IX du dispositif du jugement attaqué).
6. De son côté, l’intimée et appelante par voie de jonction entend
faire prendre en charge par l’appelant les frais de réfection des piliers de
soutènement, parties communes.
Comme cela a déjà été relevé, la décision de procéder à des
travaux de réfection dans la propriété par étages dépend d’une décision
de l’assemblée générale (art. 712g al. 1 et 712m CC). Or, il ne ressort
nullement du dossier qu’une telle décision ait été prise, ou même qu’une
assemblée générale ait ratifié des travaux déjà entrepris.
Lorsque l’assemblée décide des travaux, elle en fixe aussi la
répartition entre copropriétaires, le cas échéant en application du
règlement ou à défaut en application de la loi (art. 712m al. 1 ch. 4 CC). Le
juge ne peut suppléer l’absence de décision de l’assemblée générale.
Surtout, et c’est ce qui est décisif, lorsqu’un copropriétaire d’étages fait
faire, sans l’accord de l’assemblée, des travaux sur les parties communes,
il doit en être indemnisé par la communauté des propriétaires d’étages
(art. 712l CC) et ne peut agir à ce titre contre les copropriétaires
nommément (ATF 147 III 553 consid. 5).
Il s’ensuit que la conclusion que l’intimée dirige contre
l’appelant doit être rejetée, pour défaut de légitimation passive, sans qu’il
y ait lieu d’en examiner les autres conditions.
7. Enfin, l’intimée et appelante par voie de jonction conteste sa
condamnation à la reconstruction des deux portes électrifiées de garages
pour l’exercice de la servitude d’usage de places de stationnement ID [...].
7.1

- 43 -
7.1.1 Celui à qui la servitude est due peut prendre toutes les
mesures nécessaires pour la conserver et en user (art. 737 al. 1 CC). S'il
est gêné dans l'exercice de son droit, le titulaire de la servitude peut alors
intenter une action confessoire afin de faire cesser l'état de fait
incompatible avec la servitude (ATF 137 III 145 consid. 5.5 ; 109 II 412
consid. 4 et 5).
L'action confessoire est dirigée contre le perturbateur. L'on
distingue à cet égard le perturbateur par comportement, à savoir celui qui,
par lui-même ou par le comportement d'un tiers relevant de sa
responsabilité, trouble ou met en danger la propriété d'autrui, du
perturbateur par situation, à savoir celui qui a la maîtrise de fait ou de
droit sur des choses qui troublent ou mettent en danger la possession ou
la propriété d'autrui ; il s'agit en premier lieu du propriétaire du fonds à
l'origine du trouble (ATF 145 III 121 consid. 4.1 et les références
[jurisprudence rendue dans le cadre d'une action négatoire, laquelle
s'exerce dans des conditions analogues à l'action confessoire: Steinauer,
Les droits réels, tome II, 5e éd. 2020, n. 3479; cf. également ATF 142 III
551 consid. 2.4]).
7.1.2 Aux termes de l'art. 971 al. 1 CC, tout droit dont la constitution
est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n'existe
comme droit réel que si cette inscription a eu lieu. Le second alinéa
précise que l'étendue d'un droit peut être précisée, dans les limites de
l'inscription, par les pièces justificatives ou de toute autre manière. Lex
specialis en matière de servitudes, l'art. 738 CC reprend cette dernière
disposition en prévoyant que l'inscription fait règle en tant qu'elle désigne
clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude (al. 1).
L'étendue de celle-ci peut être précisée, dans les limites de l'inscription,
soit par son origine, soit par la manière dont la servitude a été exercée
pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (al. 2). Pour déterminer
le contenu d'une servitude, il convient ainsi de procéder selon l'ordre des
étapes prévu par l'art. 738 CC: le juge doit dès lors se reporter en priorité
à l'inscription au registre foncier, c'est-à-dire à l'inscription au feuillet du
grand livre; ce n'est que si celle-ci est peu claire, incomplète ou sommaire,

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que la servitude doit être interprétée selon son origine, à savoir l'acte
constitutif déposé comme pièce justificative au registre foncier (ATF 137 III
145 consid. 3.1 ; 132 III 651 consid. 8 ; 131 III 345 consid. 1.1 ; 130 III 554
consid. 3.1 ; TF 5A_109/2020 du 28 octobre 2020 consid. 3.1.1 ; Revue du
notariat et du registre foncier [RNRF] 2024 p. 351, 353).
Si le tiers acquéreur d'un immeuble au profit duquel est
inscrite une servitude peut se fier de bonne foi à l'inscription y relative (cf.
art. 973 al. 1 CC) en ce qui concerne l'étendue de la servitude en question
(cf. art. 738 al. 1 CC), il ne peut pas se fier à l'inscription quant à des
points qu'elle ne précise pas et il ne peut pas invoquer sa bonne foi si elle
est incompatible avec l'attention que les circonstances permettaient
d'exiger de lui (cf. art. 3 al. 2 CC ; TF 5C.71/2006 du 19 juillet 2006 consid.
2.3.1 ; P. Piotet, in RNRF 2000 p. 285, 288). Le Tribunal fédéral a jugé
qu’un tiers acquéreur ne peut pas ignorer de bonne foi les particularités
non mentionnées dans l’inscription (assiette de la servitude, ouvrages,
largeur rétrécie par endroits, etc.) qu’une visite des lieux pouvait lui
révéler (ATF 137 III 145 consid. 3.3.3 ; TF 5A_856/2014 du 26 janvier 2015
consid. 3.3.3).
7.2 En l’espèce, contrairement à ce qu’avance l’intimée, l’intitulé
de la servitude en cause laisse ouverte la question des portes en question,
seule étant précisée la couverture nécessaire de trois places de parc. Le
texte de la servitude, respectivement l’intitulé de celle-ci, ne suffit pas à
faire admettre l’appel joint sur ce point au vu de l’art. 738 al. 1 CC.
L’intimée ne se prévaut pas du contenu de l’acte constitutif de
la servitude, alors que la configuration des lieux au moment de
l’acquisition plaide en faveur de l’appelant. En effet, les deux portes,
même automatisées par la suite, existaient en 2005 lors de la création du
droit en faveur de l’appelant. Avant le sinistre, cette configuration n’a
nullement été contestée par l’intimée. La question de savoir si cet élément
constitue un exercice de longue durée et paisible au sens de l’art. 738 al.
2 CC peut toutefois rester indécise.

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Il apparaît en effet clairement que les parties se sont
entendues sur le rétablissement du statu quo après la démolition décidée
par l’intimée ensuite du sinistre de la demi-grange. La représentation de
l’intimée par son architecte (cf. art. 32 ss CO) n’est pas en soi contestée et
elle correspond aux plans mis à l’enquête signés par ses soins. Que
l’intimée n’ait pas entendu transcrire par écrit cet engagement avec
l’appelant n’enlève rien à l’efficacité de l’accord conclu.
Au demeurant, quand un sinistre implique la démolition d’une
installation de servitude, le propriétaire grevé ne peut que rétablir la
situation antérieure, soit l’ouvrage tel qu’il l’a démoli. S’il entend ne pas le
faire, soit qu’il soutient au moment de la reconstruction, que l’ouvrage de
servitude était illicite, ou qu’il excédait la servitude, il lui appartient de
démontrer en quoi tient cet excès illicite. Or, comme déjà relevé, l’intitulé
de la servitude n’est nullement contraire à l’état de l’ouvrage antérieur à
sa démolition. L’intimée, en d’autres termes, n’est pas parvenue à
démontrer l’illicéité de l’ouvrage qu’elle doit être astreinte à rétablir.
8. En conclusion, les autres questions litigieuses étant réglées en
première instance, tant l’appel que l’appel joint doivent être rejetés.
Vu l'issue de la cause, les frais judiciaires relatifs à l'appel
déposé par B.________, arrêtés à 4’000 fr. (art. 6 al. 1 et 62 al. 1TFJC [tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront
mis à sa charge (art. 106 al. 1 CPC). De même, l'appelante par voie de
jonction N.________ assumera les frais relatifs à son propre appel (art. 106
al. 1 CPC), arrêtés à 1'312 fr. (art. 62 al. 1 TFJC).
Dès lors que chaque partie succombe sur son propre appel et
obtient gain de cause sur l’appel, respectivement l’appel joint de l’autre,
et que l’instruction de l’appel comme de l’appel joint a nécessité l’examen
des rapports internes entre les copropriétaires, ainsi que d’interpréter le
texte de la servitude concernant leurs fonds respectifs dans une mesure
somme toute similaire, les dépens de deuxième instance seront
compensés (art. 106 al. 2 CPC).

- 46 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel et l’appel joint sont rejetés.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l’appel,
arrêtés à 4'000 fr. (quatre mille francs), sont mis à la charge
de l’appelant B.________.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l’appel
joint, arrêtés à 1'312 fr. (mille trois cent douze francs), sont
mis à la charge de l’appelante par voie de jonction N.________.
V. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été adressé aux parties
pour notification le 17 décembre 2024, est notifié à :
- Me Yves de Coulon (pour B.________)
- Me Isabelle Jaques (pour N.________)

- 47 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge présidant de la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :