vd_gerichte · JI12.039484 · 2014-05-07 · fr
Revendication et constatation de droit
Revendication et constatation de droit


TRIBUNAL CANTONAL
JI12.039484-140256
239
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 7 mai 2014
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Kühnlein et Crittin Dayen
Greffière : Mme Egger Rochat
*****
Art. 641 al. 2 CC ; 237 et 312 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par D.________, à [...],
défendeur, contre la décision rendue le 13 septembre 2013 par le
Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte dans la cause
divisant l’appelant d’avec I.________, à [...], demandeur, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal voit :
1104

- 2 -
En fait :
A. Par décision du 13 septembre 2013, dont la motivation a été
notifiée le 9 janvier 2014, le Président du Tribunal civil de l’arrondissement
de La Côte a déclaré l’action en revendication datée du 7 septembre 2012
formée par I.________ recevable en tant qu’elle a été déposée devant le
Président du Tribunal d’arrondissement de La Côte (I), laissé à la charge
de l’Etat les frais judiciaires de la procédure incidente arrêtés à 1'100 fr.
pour D.________ (II) et enjoint D.________ à verser à I.________ un montant
de 2'500 fr. à titre de dépens de la procédure incidente.
En droit, le premier juge a considéré que le défendeur à
l’action en revendication n’avait pas rendu vraisemblable l’existence d’un
état de fait pouvant tomber sous le coup du droit du bail. Il a exclu
l’existence d’un contrat de bail, celui-ci ne résultant ni de la volonté
subjective des parties ni d’une interprétation objective de la situation
factuelle.
B. Par appel du 10 février 2014, D.________ a conclu, avec suite
de frais et dépens, à la réforme de la décision incidente précitée en ce
sens que l’action en revendication datée du 7 septembre 2012 formée par
I.________ est irrecevable en tant qu’elle a été déposée devant le Président
du Tribunal d’arrondissement de La Côte.
Par courrier du 17 mars 2014, le Juge délégué de la Cour de
céans a dispensé l’appelant de l’avance de frais, la décision définitive sur
l’assistance judiciaire demeurant réservée.
L’intimé n’a pas été invité à se déterminer.

- 3 -
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
la décision attaquée, complétée par les pièces du dossier :
1) I.________ est propriétaire de la villa sise au [...], route [...], à
[...] et construite sur la parcelle RF n° [...] de la Commune de [...] dont la
désignation cadastrale est la suivante :
"Commune: [...] [...]
No immeuble: [...]
Adresse: [...]
No plan: [...]
Surface: 9273 m2, numérique et numérisé
Genre de culture: Place-jardin, 9051 m2
Bâtiments: Habitation, No. Ass. [...], 191 m2
Estimation fiscale: Fr. 1'245'000.-, 2003".
Des membres du collectif, actuels habitants de la villa
susmentionnée, y sont entrés le 23 juin 2004. D.________ a intégré le
collectif au printemps 2008.
2) De juin 2004 à juin 2011, de nombreux travaux d'entretien
et de rénovation ont été effectués par le collectif. Le premier hiver, des
travaux ont été faits pour réparer les gros dégâts faits dans la maison, des
vitres ayant été cassées et des fenêtres arrachées. Des toilettes ont été
installées, des installations électriques ont été rénovées, ces travaux
s'étendant sur deux à trois ans, des parquets ont été poncés et des
travaux de peinture ont été effectués. Au niveau du toit, pour mettre fin
aux fuites d'eau, des ardoises et des tuiles ont été remplacées, des
lucarnes ont été réparées ou remplacées, les chéneaux ont été nettoyés,
des cheminées ont été améliorées. Des canalisations ont été débouchées
et un système de tuyauterie souple a été installé. Les fenêtres ont été
isolées par des travaux de pose de double vitrage s'étendant sur trois
étés. Des poëles à bois ont été installés. Beaucoup de gravats ont été
évacués. A l'extérieur, le parc a été entretenu, des arbres ont été taillés,

- 4 -
des ronces débroussaillées. A la demande du demandeur, il a été procédé
une fois à une coupe sévère des arbustes situés dans le parc de la maison
en plus du petit entretien annuel. Les charnières du portail d'entrée ont
été refixées.
Le témoin [...], qui a régulièrement côtoyé le collectif de 2004
à 2008, a déclaré avoir participé à tous les travaux précités, travaillant à
la rénovation de la villa essentiellement avec deux occupantes, les
témoins Q.________ et [...], cette dernière étant étudiante. Selon lui, cet
investissement en temps et en travail était fait par le collectif dans l’espoir
de rester dans la maison. Selon D.________, chaque personne du collectif
passait environ cinq heures par semaine à entretenir la maison.
3) Dès son entrée dans la maison, le collectif, qui était
composé à l'origine d'étudiantes, a adressé au propriétaire un courrier
dans lequel il lui proposait de le rencontrer afin de conclure un contrat de
confiance. Le propriétaire est venu sur place, dès réception du dit courrier.
Le premier échange a été cordial, le propriétaire semblant ouvert à la
discussion et disposé à signer le contrat de confiance qui lui avait été
proposé. Après cet entretien, il y eut plusieurs rencontres avec le
propriétaire. Toutefois, un mois plus tard, les Services industriels ont
informé le collectif que le propriétaire avait interdit l'utilisation d'eau et
d'électricité. Selon Q.________, il y a eu, d'une manière générale durant les
sept années où elle a habité la maison, des moments où le demandeur
semblait prêt à négocier et d'autres où il ne l'était plus.
4) Le 30 décembre 2004, le propriétaire a déposé une plainte
pénale contre deux occupantes, dont Q.________, sans pour autant
entreprendre une procédure civile en évacuation des habitants.
Lors de la première audience tenue devant le Tribunal de
police le 17 avril 2006, le président a suspendu les débats après avoir
invité les parties à discuter et conclure un contrat de confiance, afin de
trouver une solution à l’amiable. A la reprise d’audience du 20 décembre
2006, Q.________ et le propriétaire sont convenus d’établir d’ici au 31

- 5 -
janvier 2007, un contrat de confiance ou un contrat de bail. Des
négociations ont eu lieu sur les modalités du contrat et un loyer a été
discuté.
Par lettre du 15 janvier 2007, le propriétaire a informé le
Président du Tribunal de police que, quatre jours plus tôt, il avait proposé
aux deux occupantes accusées une convention, intitulée « convention de
prêt à usage » ; celles-ci devaient lui répondre dans les quinze jours. Cette
convention prévoyait notamment que le propriétaire mettait à la
disposition de l’emprunteur la maison et le terrain attenant situés sur la
parcelle n° [...] contre l’entretien du bien et de ses alentours. Elle
mentionnait que toute réfection, rénovation, installation faite par
l’emprunteur dans la maison serait à ses frais, risques et périls, ainsi qu’à
fonds perdus, l’emprunteur renonçant expressément à tout droit à ce sujet
lors d’une résiliation de cette convention. L’emprunteur paierait au
propriétaire une indemnité d’usage de 1'000 fr. par mois et verserait une
caution de 15'000 fr. au propriétaire en garantie des engagements pris
dans cette convention. Pour le surplus, la convention renvoyait aux
dispositions du Code des obligations sur le contrat de prêt à usage
(art. 305 à 311 CO).
Dans ce courrier, I.________ expliquait en outre que les
accusées avaient laissé à l’abandon les jardins, de sorte que les bois et les
herbes atteignaient une hauteur de 2 à 3 mètres. Il exigeait ainsi que le
jardin soit remis dans un état propre comme en été 2004.
Par courrier du 25 janvier 2007, Q.________ et les habitants de
la maison ont répondu au propriétaire que s’il souhaitait le versement d’un
loyer, la convention de prêt à usage devenait un contrat de bail. Ils lui ont
soumis une contre-proposition prévoyant notamment la mise à disposition
de la maison et du terrain attenant, sis sur la parcelle n° [...], et le
versement au propriétaire par les habitants, solidairement entre eux, d’un
montant de 750 fr. par mois pour l’usage du terrain et de la maison. Elle
indiquait que les habitants déposeraient un montant de 2'250 fr. sur un

- 6 -
compte bloqué auprès d’une banque, ce compte étant soumis aux mêmes
règles que celles régissant une garantie de loyer.
Le propriétaire n’a pas répondu à cette contre-proposition.
Selon Q.________, il n’était pas prêt à accepter un montant de 750 fr. à titre
de loyer. Le propriétaire a d’ailleurs déclaré qu’à la suite de cette contre-
proposition, il n’y avait plus eu de négociations.
A l’issue de l’audience du 18 septembre 2008, le Tribunal de
police a libéré les deux occupantes accusées des chefs d’inculpation de
dommages à la propriété et violation de domicile. Si l’élément objectif de
cette seconde infraction était réalisé, ne l’était en revanche pas l’élément
subjectif, en considérant ce qui suit :
« En effet, il faut bien reconnaître que par son attitude changeante, le plaignant,
qui n'a pris aucune disposition civile pour faire évacuer son immeuble, a fait
souffler le chaud et le froid depuis plus de 4 ans et a ainsi donné l'impression
qu'il tolérait la présence des squatters dans son immeuble. Il a régulièrement pris
contact avec les occupants de sa maison, leur faisant miroiter la possibilité d'y
rester en signant un contrat de confiance, mais sans y donner de suite favorable
alors qu'il y avait été invité, notamment au mois de janvier 2007. Les deux
accusées se sont donc crues dans leur bon droit en restant sur place, avec
l'espoir répété que la situation allait déboucher sur un arrangement. On ne
saurait dès lors affirmer qu'elles sont restées dans l'immeuble du plaignant en
sachant qu'elles n'y étaient pas autorisées. »
5) Ensuite, pendant près de deux ans, les parties n’ont pas eu
de contact. En particulier, le propriétaire ne s’est rendu
qu’occasionnellement et irrégulièrement dans sa propriété à [...], voire
plus du tout pendant une année. Il a envoyé d’autres personnes sur place.
Aucun loyer en argent n'a été versé au propriétaire. Selon
Q.________, le collectif a proposé plusieurs fois par courrier de payer des
factures relatives à la maison, mais le propriétaire n'y a jamais donné
suite et n'a par ailleurs jamais adressé de bulletin de versement au
collectif. Le témoin a déclaré que le collectif estimait que vivre sans

- 7 -
électricité, ni eau ni chauffage ne justifiait pas le paiement de loyer et
qu'en quelque sorte, il payait cette maison par son énergie et son
implication dans ces lieux. Le témoin [...] a déclaré que le confort des lieux
pouvait être qualifié de médiocre. Si le collectif n'a jamais payé de loyer,
ce qu'il était pourtant prêt à faire, il avait un système de caisse que
chacune des six ou sept personnes présentes en moyenne alimentait à
raison de 50 fr. par mois pour payer les frais d'entretien ou d'éventuelles
charges qui seraient facturées par la suite.
6) Par courrier recommandé du 12 août 2010 adressé à
Q.________ et autres occupants de la maison, le propriétaire les a requis de
quitter la maison et le terrain attenant d’ici le 15 septembre 2010 au plus
tard, au motif que ce bien-fonds avait été loué à une entreprise dès le
lendemain. A défaut de départ spontané de leur part, une société de
sécurité prendrait possession des lieux et se débarasserait de leurs
affaires.
Par courrier recommandé du 26 août 2010, Q.________ et les
habitants de la maison ont répondu au propriétaire qu’il n’était
aucunement en droit de reprendre possession des lieux par la force. En
outre, cet immeuble étant destiné au logement et à l’habitation, il ne
pouvait dès lors être loué comme bureaux commerciaux à une entreprise.
7) Au début de l'année 2011, D.________ a eu une discussion
avec le propriétaire sur la manière dont cela se passait dans la maison et
lui a réitéré le souhait du collectif de conclure un contrat de confiance.
Par courrier du 8 février 2011 adressé à toutes les personnes
se trouvant dans sa maison et sur son terrain, le propriétaire a rappelé
que par avis du 12 août 2010, il leur avait demandé de quitter ceux-ci
jusqu'au 15 septembre 2010. Des travaux importants de rénovation
devant être effectués sur la maison pendant plusieurs semaines, il les
priait de la quitter avec leurs affaires et de laisser aux ouvriers libre accès
aux lieux. Il indiquait que les travaux commenceraient à partir de la
semaine suivante et les remerciait pour leur compréhension.

- 8 -
8) A partir du mois d’août 2011, I.________ a fait notifier des
commandements de payer à Q.________, puis à D.________ pour des
montants concernant l’occupation de sa maison sise [...], à [...]. Ces
commandements de payer mentionnaient comme cause de l’obligation
« loyer/indemnité », « indemnité journalière », « indemnité/loyer » ou
« indemnité pour occupation illicite », seule cette mention-ci étant utilisée
sur le dernier commandement de payer adressé le 23 février 2013 à
D.________, qui a fait opposition totale.
9) Le 26 septembre 2011, I.________ a adressé une requête en
paiement de la somme de 808'500 fr. contre Q.________ à la Commission
de conciliation en matière de baux et loyer de la République et canton de
Genève. Sous rubrique "cause de la créance", les termes "loyer impayé,
indemnité pour occupation illicite" ont été soulignés par I.________. Il a
indiqué les motifs et conclusions suivants:
« - Violation de domicile – refus de signer convention de prêt à usage proposée
par bailleur pour loyer de Fr. 1'000.- par mois.
- opposition de payer loyer et indemnité pour occupation illicite.
Conclusions:
Je demande la mainlevée de cette opposition pour continuer la poursuite. »
Le 28 novembre 2011, I.________ et Q.________ ont comparu
devant la Commission précitée aux fins de tentative de conciliation.
L'autorisation de procéder a été remise au premier.
10) Entendu en qualité de prévenu devant le Ministère public
de l’arrondissement de La Côte le 9 juillet 2012, à la suite d’une
instruction ouverte contre lui, sur plainte de D.________, pour infractions
aux articles 126, 139, 141, 144, 180 et 186 CPS, I.________ a déclaré ce qui
suit :
« Je connaissais M. D.________ pour l'avoir déjà vu sur place. J'avais des
discussions normales avec lui depuis environ 2 ans. Pour moi il ne faisait pas
partie du collectif lorsque Q.________ était là.

- 9 -
Il est exact que j'ai demandé à M. D.________ un loyer de CHF 1000.- par mois
depuis février 2010 et je lui ai envoyé un commandement de payer auquel il a
fait opposition. A l'époque, j'avais déjà demandé CHF 1000.- de loyer au collectif
qui m'avait répondu CHF 750.-, ce que j'avais refusé. C'est pourquoi j'avais
demandé CHF 1000.- à M. D.________. »
11) I.________ est retraité depuis peu et entend s'installer dans
sa propriété pour y vivre. Il possède également une maison à [...] dans
laquelle vivent son épouse et ses enfants. Il a entrepris un projet de
rénovation de la maison de [...]. Des rendez-vous de chantier organisés et
dirigés par [...], à Genève, ont eu lieu les 6, 8 et 14 août 2012, avec
différentes entreprises, qui ont établi des devis au cours du même mois.
Selon D.________, plusieurs entreprises de construction s'étaient en effet
rendues sur place en 2012.
D.________ a refusé de communiquer les noms des membres du
collectif habitant dans la maison de l’intimé.
12) La conciliation ayant échoué, une autorisation de procéder
à l’encontre de D.________ et Consorts a été délivrée à I.________ le
27 août 2012.
Par demande du 7 septembre 2012, I.________ a ouvert action
en revendication contre D.________ et tous tiers occupants actuels et
futurs, en concluant à ce que l’action soit recevable et au fond,
préalablement, à ce qu’il soit constaté que I.________ est propriétaire du
bien-fonds n° [...], plan [...], d'une surface de 9273 m2, numérique et
numérisée comprenant une place-jardin de 9051 m2, une habitation,
n° ass. [...] de 191 m2 et un garage, n° ass. [...] de 31 m2, sis sur la
Commune de [...] ( [...] route [...], [...]), et principalement, à ce que
D.________ et tous tiers occupants actuels et futurs soient condamnés à
quitter ce bien-fonds, dans un délai de cinq jours dès que le jugement
objet de la présente procédure sera définitif et exécutoire, que I.________
soit autorisé à faire intervenir la force publique dans l'hypothèse où
D.________ et tous tiers occupants actuels et futurs n'exécuteraient pas le
jugement que rendra le tribunal de céans, que le jugement à rendre soit

- 10 -
affiché sur l’immeuble sis sur ce bien-fonds n° [...], plan [...], que
D.________ et tous tiers occupants actuels et futurs soient condamnés en
tous les dépens de l'instance comprenant une équitable indemnité à titre
de participation aux honoraires d'avocat d’I.________ et que D.________ et
tous tiers occupants actuels et futurs soient déboutés de toutes autres ou
plus amples conclusions.
Par réponse du 24 janvier 2013, D.________ a conclu,
principalement, à ce que l’action en revendication soit déclarée
irrecevable en tant qu’elle est dirigée contre « tous tiers occupants actuels
et futurs », à ce que le demandeur soit débouté de ses conclusions et à ce
que ce dernier soit condamné aux frais et dépens, comprenant une
équitable indemnité à titre de frais d’avocat du défendeur.
Subsidiairement, il a offert de prouver les faits allégués par inspection
locale, par une expertise d'évaluation de la valeur des travaux de maintien
et d'entretien incombant au propriétaire d'un immeuble, mais effectués
par les habitants; et requis l'audition de témoins, ainsi que la déposition
du défendeur.
Le nouveau conseil de D.________ a déposé une réponse datée
du 15 avril 2013, contenant les mêmes allégués mais de nouveaux
moyens de preuves.
13) A l’audience d’instruction du 22 avril 2013, les parties sont
convenues de limiter, dans un premier temps, la procédure à la question
de la compétence du président du tribunal d’arrondissement soulevée par
le défendeur D.________.
Dans les délais impartis, le défendeur a indiqué quels allégués
pertinents de sa réponse devaient être instruits pour déterminer la
compétence du tribunal, alors que le demandeur a déposé des
déterminations sur la compétence rationae materiae du tribunal, alléguant
de nouveaux faits. Une ordonnance de preuve a été rendue le
30 mai 2013.

- 11 -
14) A l’audience du 13 septembre 2013, trois témoins ont été
entendus et les parties interrogées conformément à l’art. 191 CPC.
En d roit :
1. La décision attaquée constitue une décision incidente au sens
de l'art. 237 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ;
RS 272), dès lors que l’instance d’appel pourrait prendre une décision
contraire qui mettrait fin au procès et permettrait de réaliser une
économie de temps ou de frais appréciable.
Dans la mesure où il n’est pas contesté que l’intimé est
propriétaire de l’immeuble occupé par l’appelant, il peut être reconnu au
premier la qualité de faire valoir une prétention en justice par la voie de
l’action en revendication de l’art. 641 al. 2 CC (Code civil suisse du
10 décembre 1907 ; RS 210), prétention en restitution de l’immeuble à
laquelle s’oppose le second. La valeur litigieuse peut dès lors être estimée
à celle de l’immeuble revendiqué, qui paraît dès lors nettement supérieure
à 10'000 francs.
L’appel, écrit et motivé, déposé en temps utile (art. 311
al. 1 CPC) par une partie ayant un intérêt digne de protection
(art. 59 CPC), est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, in JT 2010 III 115, spéc. p. 134). Elle peut revoir librement

- 12 -
l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (ibid. p. 135).
3. L’appelant invoque qu’il appartiendrait au Tribunal des baux
de trancher l’existence ou non d’un contrat de bail, la notion de litige
relatif aux baux à loyer comprenant non seulement les prétentions
contractuelles issues du droit du bail mais également les prétentions
quasi-contractuelles.
4. a) La loi sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre
2010 (ci-après LJB ; RSV 173.655) s'applique aux contestations relatives
aux baux à loyers portant sur des choses immobilières, quelle que soit la
valeur litigieuse (art. 1 al. 1), sous réserve des cas visés par l'art. 1 al. 3
LJB. Selon l'art. 2 LJB, les contestations mentionnées à l'art. 1 al. 1 LJB
relèvent de la compétence exclusive du Tribunal des baux.
Comme le relèvent les auteurs du commentaire relatif à
l'ancienne loi sur le tribunal des baux (aLTB), dont on peut s'inspirer dans
la mesure où la compétence rationae materiae du tribunal des baux n'a
pas été modifiée par la LJB, celle-ci est admise lorsqu'est invoqué et rendu
vraisemblable par l'une des parties un état de fait pouvant tomber sous le
coup du droit du bail (Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures spéciales
vaudoises, Loi sur le tribunal des baux (aLTB), Lausanne 2008, ch. 12 ad
art. 1 aLTB ; CREC I 13 janvier 2010/17).
La notion de «litiges relatifs aux baux à loyer» de l'ancien art.
274b CO, avec lequel devait s’harmoniser l’art. 1 aLTB, comprenait non
seulement les prétentions contractuelles issues du droit du bail, mais
également les prétentions quasi-contractuelles, voire extra-contractuelles.
Ce qui importait, ce n'était pas la cause du litige, mais l'état de fait sur
lequel il reposait, qui devait pouvoir être soumis au droit du bail (ATF 120
II 112, JT 1995 I 202 c. 3c; JT 1999 III 2 c. 2). Etaient notamment des litiges
relatifs aux baux à loyer au sens précité les prétentions liées à un rapport
quasi-contractuel analogue au bail, par exemple les demandes

- 13 -
d'indemnité pour occupation illicite des locaux lorsque le locataire restait
dans les locaux après la fin de son bail, les demandes de dommages-
intérêts (art. 97 ss CO) fondées sur un rapport de bail ou les prétentions
basées simultanément sur un rapport de bail et sur les dispositions
générales du Code des obligations (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
pp. 144-145).
b) Lorsque l'examen de la compétence du tribunal se recoupe
avec celui du bien-fondé de la demande, les faits justifiant à la fois la
compétence et les prétentions au fond, s'ils sont contestés, seront
présumés réalisés pour l'examen de la compétence et ils ne devront être
prouvés qu'au moment où le juge statuera sur le fond (théorie de la
double pertinence; ATF 134 III 27 c. 6.2.1; ATF 133 III 295, JT 2008 I 160 c.
6.2; ATF 131 III 153 c. 5.1). En d'autres termes, il suffit, pour admettre la
compétence du tribunal, que les faits qui constituent à la fois la condition
de cette compétence et le fondement nécessaire de la prétention soumise
à l'examen du tribunal soient allégués avec une certaine vraisemblance
("substanziiert behauptet"; ATF 131 III 153 précité; ATF 128 III 50 c. 2b/bb;
Blätter für Zürcherische Rechtsprechung [ZR] 2003, n° 42, pp. 207 ss,
spéc. p. 215). Pour se prononcer sur le mérite du déclinatoire, le juge doit
se fonder sur les éléments du dossier en l’état du procès, sans procéder à
une instruction d’office (JT 1995 III 34 c. 2a).
5. a) Conformément à l’art. 1 CO, un contrat n’est conclu qu’à
partir du moment où les deux parties ont échangé des manifestations de
volonté concordantes, exprimées sous forme d’offre et d’acceptation
(Tercier, Le droit des obligations, 4e éd., 2009, n. 601). Jusqu’à cet
échange, il peut exister une phase de négociations qui ne crée qu’une
relation précontractuelle entre les parties (Tercier, op. cit., n. 596 s.). Tant
que les parties négocient librement, il n’y a pas d’offre au sens de l’art. 3
CO. Une offre selon cette disposition est une proposition ferme par
laquelle le pollicitant propose à une autre la conclusion d’un contrat de
telle sorte que sa perfection ne dépend plus que de l’acceptation par
l’autre partie (Tercier, op. cit., nn. 605 ss). Par l’effet formateur de cette

- 14 -
seconde manifestation de volonté, le contrat offert est dès lors conclu dès
l’expédition de l’acceptation (Tercier, op. cit., n.621). Si cette acceptation
diffère de l’offre, il s’agira dès lors d’une contre-offre (Tercier, op. cit.,
n. 624). Sauf réserve spéciale, l’acceptation peut être donnée sous
n’importe quelle forme, sans pour autant omettre le principe selon lequel
le silence ne vaut pas acceptation. Le silence est une manifestation tacite
de volonté qui ne peut pas être comprise comme un consentement, même
si l’autre partie l’y incite, sous réserve des cas de l’art. 6 CO (Tercier, op.
cit., nn. 625 s.)
En vertu de l’art. 1 al. 2 CO, un contrat peut être conclu par
actes concluants. Il y a acte concluant lorsque la volonté exprimée
d’accomplir un acte juridique ne peut être déduite qu’indirectement d’un
comportement donné (Tercier, op. cit., nn. 186 et 192). Si une
interprétation subjective, fondée sur la volonté réelle de la partie, ne peut
être donnée à la manifestion de volonté, celle-ci doit recevoir une
interprétation objective, effectuée au regard du principe de la confiance,
qui est une expression des règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC ; Tercier,
op. cit., nn. 193 ss). Selon ce principe, les manifestations de volonté
peuvent et doivent être comprises dans le sens que le destinataire pouvait
et devait leur donner compte tenu de l’ensemble des circonstances (ATF
133 III 675 c. 3.3, JT 2008 I 508 ; Tercier, op. cit., n. 196 et réf. citées).
b) Selon l’art. 253 CO, les deux éléments essentiels à la
conclusion d’un contrat de bail sont la cession de l’usage d’une chose au
locataire et le versement d’un loyer, lequel comprend les frais liés à
l’entretien de l’objet (ATF 110 II 404, c. 3a cité in Bohnet/Diestchy, Droit
du bail à loyer, 2010, n. 65 ad art. 253 CO). Le montant du loyer doit être
déterminé ou déterminable. Le loyer peut consister en une somme
d’argent ou être constitué d’une contre-prestation en nature ou en travail,
le contrat étant alors mixte ou composé (Bonhnet/Dietschy, op. cit., nn.
65 s. et n. 81 ss ad art. 253 CO et réf.). A défaut d’entente sur le montant
du loyer, le contrat ne saurait venir à chef, alors même que les parties
étaient en principe d’accord sur une cession d’usage à titre onéreux et

- 15 -
que l’utilisation avait déjà commencé (ATF 119 II 347 c. 5, JT 1994 I 609,
DB 1994 n. 1 ; Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 65 ad art. 253 CO).
c) Si l’objet est utilisé par un tiers sans qu’un loyer ne soit
déterminé ou déterminable, les parties sont liées par un contrat de prêt à
usage en vertu de l’art. 305 CO (Bohnet/Dietschy, op. cit., nn. 65 et 74 ad
art. 253 CO et réf. citées). Les éléments essentiels du contrat de prêt à
usage sont la cession de l’usage du bien et la gratuité de cette cession
(Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, nn. 2949 ss ;
Bovet/Richat, CR CO II, 2 éd. 2012, nn. 4 et 9 ad art. 305 CO).
Pour ce qui concerne l’entretien du bien, l’emprunteur
supporte les frais ordinaires d’entretien et peut répéter les dépenses
extraordinaires qu’il a dû faire dans l’intérêt du prêteur, en vertu de
l’art. 307 CO. La notion de frais ordinaires se rapporte à l’entretien de la
chose qui dépasse les menus travaux de nettoyage et de réparation. Par
ses dépenses, l’emprunteur doit assurer non seulement l’entretien du bien
au sens étroit mais aussi le fonctionnement de l’objet prêté. Le caractère
gratuit renforce cette interprétation de l’étendue de l’obligation de
l’emprunteur, laquelle dépend également dans un cas concret de la durée
du prêt et de la valeur de la chose (Bovet/Richa, CR CO I, 2e éd. 2012, n. 3
ad art. 307 CO). Quant aux dépenses extraordinaires, elles sont
constituées des dépenses qui ne sont pas ordinaires et qui ont été faites
dans l’intérêt du prêteur (Bovet/Richa, op. cit., n. 5 ad art. 307 CO).
d) La conclusion d’un contrat de bail n’est soumise à aucune
forme particulière, de sorte qu’elle peut être effectuée par actes
concluants (TF 4A_188/2012 du 1er mai 2012 ; Bohnet, op. cit., nn. 53 ss
ad art. 253 CO ; Lachat, CR CO II, 2e éd. 2012, n. 24 ad art. 253 CO).
Il en est ainsi lorsque le bailleur remet les clés au locataire,
que celui-ci emménage et qu’il paie le loyer, sans que le bailleur proteste
(TF 4A_188/2012 c. 3.1). Selon le Tribunal fédéral, cela suppose
nécessairement que le bailleur se soit abstenu pendant assez longtemps
de faire valoir le congé et d’exiger la restitution de la chose ; l’élément

- 16 -
temporel n’est cependant pas à lui seul déterminant, mais l’est l’ensemble
des circonstances (Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 53 ad art. 253 CO et réf.
citées, par ex. TF 4A_248/2008 du 19 août 2008). La conclusion d’un bail a
notamment été niée, malgré l’écoulement de neuf mois et dix jours entre
l’échéance du bail et la première demande d’expulsion. Pendant cette
période, les parties avaient entrepris des négociations visant à trouver une
solution permettant au locataire de continuer à occuper les locaux jusqu’à
leur vente, moyennant versement d’une indemnité mensuelle
compensatoire. Or, le locataire avait refusé de signer cette convention (TF,
DB 2005 N 2, cité in Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 53 ad art. 253 CO).
En revanche, lorsqu’une personne entre par effraction dans un
immeuble pour l’occuper, elle adopte un comportement qui, pour un
propriétaire, ne reflète pas une manière usuelle d’exprimer une offre de
conclure un bail en l’invitant à céder l’usage du bien - ne serait-ce que
pour un loyer d’un montant inférieur aux prix du marché -, mais reflète
surtout une revendication sociale et politique. Partant, malgré une
interprétation du comportement de l’occupant entré de force dans
l’immeuble au regard du principe de la confiance, le propriétaire ne peut
pas devoir considérer cette attitude comme une offre de conclure un
contrat de bail (Egger Rochat, Les squatters et autres occupants sans droit
d’un immeuble, Etude de droit suisse, nn. 100 ss). Dans la mesure où il n’y
a pas d’offre de la part de la personne entrée par effraction, le
comportement passif du propriétaire ne saurait être interprété comme une
acceptation de le tolérer dans son immeuble (Egger Rochat, op. cit.,
n. 110). D’ailleurs, le comportement passif du propriétaire d’immeuble
dans lequel une personne entre par effraction ne saurait même pas être
interprété comme une acceptation de conclure un contrat de prêt (Egger
Rochat, op. cit., nn. 104 ss). En effet, le silence opposé par l’une des
parties à réception d’une offre de l’autre partie, ne vaut, en principe, pas
acceptation et n’entraîne pas la conclusion tacite d’un contrat (TF
4A_188/2012 c. 3.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 184 s. n. 4.5). Il en va
de même en vertu de l’art. 6 CO, le tiers entré par effraction dans
l’immeuble ne pouvant pas, de bonne foi, s’attendre à ne pas recevoir une
acceptation expresse (Egger Rochat, op. cit., nn. 107 ss).

- 17 -
6. En l’espèce, il ressort des faits et du comportement des parties
qu’aucun contrat de bail – même au stade de la vraisemblance – n’a été
conclu par l’intimé, ni avec Q.________ ou tout autre occupant de
l’immeuble, ni avec l’appelant, habitant l’immeuble depuis 2008. D’une
part, les premiers occupants, membres d’un collectif, ont investi
l’immeuble de l’intimé en 2004, sans avoir aucun accord de ce dernier ni
sur la cession de l’usage du bien ni sur un éventuel loyer ou contre-
prestation. Ce n’est qu’après leur entrée dans la propriété qu’ils ont eu
des discussions avec l’intimé lui proposant seulement la conclusion d’un
contrat de confiance. L’intimé n’a jamais accepté cette offre, de sorte
qu’aucun contrat n’a été conclu. Au contraire, le dépôt d’une plainte
pénale pour violation de domicile contre les occupants de son immeuble à
la fin de l’année 2004 et la demande aux Services industriels de couper
l’eau et l’électricité révèlent que l’intimé n’avait aucune volonté de céder
l’usage de son bien. Si des discusssions ont à nouveau eu lieu à la fin de
l’année 2006 et au début de l’année 2007 avec Q.________ au sujet de
l’éventuelle conclusion d’un contrat, l’on constate que l’intimé avait
manifesté une offre à l’attention de cette dernière de signer une
« convention de prêt à usage », dans laquelle il suggérait certes le
paiement d’un loyer, mais renvoyait aux dispositions du CO sur le prêt à
usage. L’offre de l’intimé ne manifestant pas une volonté claire de
conclure un bail, les habitants de la maison ne pouvaient l’interpréter dans
ce sens. D’ailleurs, Q.________ et les habitants de la maison n’ont pas
accepté son offre, mais lui ont soumis une contre-proposition prévoyant la
mise à disposition de la maison et du terrain attenant, moyennant le
versement d’un montant de 750 fr. pour leur usage. L’intimé n’a pas
accepté cette contre-proposition qualifiée de bail, de sorte qu’aucun
contrat portant sur la cession de l’usage et le versement du loyer à titre de
contre-prestation, ne serait-ce que d’un faible montant, n’a été conclu.
Ainsi, l’appelant est venu habiter l’immeuble en 2008 contre la volonté de
l’intimé également. L’on observe que les occupants de la maison n’ont
jamais versé de loyer à l’attention de l’intimé, leur système de caisse à
raison de 50 fr. par mois chacun n’étant prévu que pour le paiement des

- 18 -
frais d’entretien de l’immeuble et de quelques factures. En priant les
occupants de quitter l’immeuble en août 2010, puis en février 2011 les
informant de futurs travaux de rénovation, l’intimé a à nouveau manifesté
son absence de volonté de conclure un bail avec les occupants. Il n’a en
outre pas répondu à l’offre faite par l’appelant en 2011 de conclure un
contrat de confiance.
Selon l’appelant, qui se réfère à une lettre de l’intimé écrite le
15 janvier 2007 à l’attention du Président du Tribunal d’arrondissement de
La Côte, l’intimé aurait adopté un comportement de bailleur en requérant
de la part des accusées occupant l’immeuble qu’elles entretiennent le
jardin, dont les bois et herbes auraient atteint une hauteur de 2 à 3
mètres. Cet argument est sans pertinence, dans la mesure où il ressort du
même courrier que l’intimé proposait alors une convention de prêt à usage
dans laquelle il demandait de la part des occupants qu’ils entretiennent la
maison et les alentours. De surcroît, une telle requête de la part de
l’intimé ne saurait être interprétée comme un comportement typique du
bailleur, l’entretien des alentours étant également un élément
caractéristique du contrat de prêt à usage. Contrairement à ce que plaide
l’appelant, les travaux d’entretien effectués par les occupants de la
maison, ainsi que ceux du jardin, ne sauraient être qualifiés de loyer versé
en nature. D’une part, l’intimé n’a pas manifesté expressément son accord
sur un loyer versé de cette façon, d’autre part, selon le principe de la
confiance, les occupants ne pouvaient et ne devaient pas inférer du
comportement passif de l’intimé qu’il acceptait que le loyer soit versé sous
cette forme.
S’il est vrai que l’intimé a pu adopter un comportement passif
en tolérant la présence des occupants dans son immeuble pendant
quelques années, son comportement ne saurait être perçu, en vertu du
principe de la confiance, comme l’acceptation d’une offre de conclure un
contrat de bail. Dans la mesure où les occupants de son immeuble y sont
entrés contre sa volonté, ces derniers ne pouvaient inférer du
comportement passif de l’intimé, voire de son silence sur leurs offres, une
acceptation. En effet, au vu des circonstances, tant l’appelant que les

- 19 -
autres occupants de l’immeuble, devaient s’attendre à une acceptation
expresse de l’intimé pour accepter une offre de conclure un bail
(art. 6 CO). Or, l’intimé n’a jamais manifesté sa volonté d’accepter les
offres faites par les occupants. En raison des pourparlers qui ont eu lieu
entre l’intimé et les occupants de l’immeuble et qui n’ont abouti à aucune
conclusion de bail, l’on ne saurait reprocher au premier de ne pas avoir
demandé la restitution de son immeuble plus tôt.
7. Par ailleurs, l’on ne saurait déduire une vraisemblance de
l’existence d’un contrat de bail entre les parties du fait que l’intimé avait
préalablement ouvert une procédure devant la Commission de conciliation
en matière de baux et loyer de la République et canton de Genève,
ouverte contre un tiers et dont on ignore l’issue. La délivrance d’une
autorisation de procéder n’implique pas l’existence d’un contrat de bail,
dans la mesure où cette autorité ne se prononce sur la recevabilité de la
procédure que si elle est manifestement incompétente (Bohnet, CPC
commenté, n. 17 ad art. 60 CPC et n. 12 ad art. 202 CPC). De même, l’on
ne saurait faire grief à l’intimé, qui a agi en qualité de propriétaire sur la
base de l’art. 641 al. 2 CC, de contrevenir au principe de la bonne foi
(art. 52 CPC), pour avoir préalablement à l’encontre d’une autre partie,
dans un autre canton, saisi la Commission de conciliation en matière de
baux.
Enfin, pour les mêmes motifs que ceux invoqués par le premier
juge, la vraisemblance de l’existence d’un contrat de bail ne saurait être
déduite des poursuites engagées par l’intimé. D’une part, pour indiquer la
cause de l’obligation, ce dernier a utilisé le terme « loyer » aux côtés du
terme «indemnité » et mentionné « indemnité pour occupation illicite » sur
le dernier commandement de payer adressé à l’appelant. D’autre part, la
mention de la cause de la créance dans le commandement de payer n’a
pas pour but de fixer les relations juridiques entre le poursuivant et le
poursuivi, mais a uniquement pour but de rendre la créance
reconnaissable au poursuivi au regard de l’ensemble du contexte, de
façon à ce que le poursuivi ne doive pas être obligé de faire opposition

- 20 -
pour obtenir, dans une procédure de mainlevée ou un procès en
reconnaissance de dette, les renseignements sur la créance qui lui est
réclamée (ATF 121 III 18, JT 1995 II 95 s. c. 2a).
8. Dans la mesure où il apparaît qu’aucun contrat de bail n’a été
conclu, cela même au stade de la simple vraisemblance, il ne se justifie
pas d’admettre que la juridiction spéciale pour trancher les litiges soumis
au droit du bail serait compétente. Par conséquent, l’appel est
manifestement infondé et doit être rejeté en vertu de l’art. 312 al. 1 CPC.
La décision attaquée est dès lors confirmée.
9. La requête d’assistance judiciaire de l’appelant doit être
rejetée, dans la mesure où l’appel était manifestement infondé. Il était en
effet dénué de chances de succès (art. 117 let. b CPC).
Les frais judiciaires, arrêtés à 780 fr. (art. 62 al. 1 TFJC), sont
mis à la charge de l’appelant, qui succombe.
L’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer, il n’y a pas lieu
de lui allouer de dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. La décision est confirmée.

- 21 -
III. La requête d’assistance judiciaire est rejetée.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 780 fr.
(sept cent huitante francs), sont mis à la charge de l’appelant
D.________.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 8 mai 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Charlotte Iselin (pour l’appelant),
- Me Philippe Eigenheer (pour l’intimé).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.

- 22 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte.
La greffière :