vd_gerichte · KC17.004923 · 2017-10-08 · fr
Mainlevée 80 ss LP
Mainlevée 80 ss LP


TRIBUNAL CANTONAL
KC17.004923-171040
226
CO UR DE S P OURSUITES ET FAILL ITES
________________________________________________
Arrêt du 8 octobre 2017
___________________
Composition :Mme ROULEAU, présidente
MM. Colombini et Maillard, juges
Greffier : Mme Joye
*****
Art. 82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière
sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par L.________, à
Lutry, contre le prononcé rendu le 12 mai 2017, à la suite de
l'interpellation de la partie poursuivie, par la Juge de paix du district de
Lavaux-Oron, dans la cause opposant le recourant à J.________, à Lutry.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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En fait :
1. a) Le 5 janvier 2017, à la réquisition de J.________, l'Office des
poursuites du district de Lavaux-Oron a notifié à L.________, dans la
poursuite n° 8'109'812, un commandement de payer portant sur la
somme de 18'500 francs, avec intérêt à 5 % l'an dès le 2 décembre 2016,
indiquant comme titre de la créance ou cause de l'obligation : "Loyers
impayés dus par L.________ à J.________ pour les mois de novembre et
décembre 2016 relatifs à l’appartement qu’il loue de 4 pièces sis [...] à
1095 Lutry". Le poursuivi a formé opposition totale.
b) Le 1er février 2017, la poursuivante a requis du Juge de paix
du district de Lavaux-Oron la mainlevée provisoire de l'opposition à
concurrence du montant en poursuite. A l'appui de sa requête, elle a
notamment produit :
- copie d’un contrat de bail à loyer du 23 décembre 2015, signé par la
poursuivante (bailleresse) et par " [...]", "pour L.________"
(locataire), portant sur un appartement de 4,5 pièces sis [...] à Lutry...],
pour un loyer mensuel de 9'000 fr., plus 250 fr. de charges, payable
d’avance le 1er du mois, conclu pour une durée déterminée, du 24
décembre 2015 au 31 janvier 2017 ;
- copie d'un avenant n° 1 du 19 janvier 2016, à l'en-tête de la société [...],
signé par cette dernière et par le poursuivi, aux termes duquel le
logement susmentionné serait géré, dès le 1er février 2016, par ladite
société.
Le poursuivi s'est déterminé le 12 avril 2017. Il a requis la
suspension de la cause jusqu'à droit connu sur la procédure de mainlevée
en cours devant la même autorité, référencée KC16.050193-171042,
intentée par J.________ à son encontre le 11 novembre 2016, fondée sur le
même contrat de bail, portant sur les loyers des mois d'août à octobre
2016. Dans son écriture, le poursuivi a indiqué qu'il avait déposé des

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déterminations dans le cadre de la première cause en invoquant la
présence de défauts et que dans cette nouvelle procédure, il invoquait
toujours la compensation du loyer avec les défauts dont l'objet loué était,
selon lui, affecté.
Le 20 avril 2017, la juge de paix a rejeté cette requête de
suspension, précisant à l'attention du poursuivi qu'elle avait pris bonne
note de ses détermina-tions s'agissant de la compensation.
Dans le cadre de la présente procédure, le poursuivi n'a pas
déposé de pièces. Il avait en revanche produit les documents suivants
dans le cadre de la procédure référencée KC16.050193-171042 :
- un extrait du registre des professions médicales, où le poursuivi est
inscrit en qualité de médecin ;
- copie d'un courriel de [...] du 17 mai 2016 concernant deux devis pour
la pose et la dépose d'une clôture dans le jardin du poursuivi et six
photographies de ladite clôture ;
- copie d'un courrier du poursuivi du 25 juin 2016 informant [...] de la
résiliation anticipée du bail de l'appartement sis [...] à Lutry, pour le 31
octobre 2016 "pour défaut subséquent de la chose louée" indiquant que
la "clôture inesthétique récemment érigée dans le jardin à la demande
du propriétaire est en effet de nature à altérer considérablement la vue
initiale garantie par le bailleur." ;
- copie d'un courrier de [...] du 29 juin 2016 informant le poursuivi que
sa "demande de résiliation anticipée du bail pour le 31.10.2016" ne
pouvait pas être acceptée et qu'il restait dès lors responsable des
obligations découlant du bail jusqu'au 31 janvier 2017 ;
- trois photographies d'une fraiseuse à neige situé dans un parking
souterrain ;

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- copie d'un courrier du 2 août 2016 par lequel le conseil du poursuivi a
informé [...] que, l'objet loué ne correspondant pas aux attentes que
L.________ pouvait légitimement avoir compte tenu du montant du loyer, la
résiliation du bail signifiée le 25 juin 2016 était valable et que le
contrat prenait ainsi fin le
31 octobre 2016 ; le courrier fait état des diverses insatisfactions de
L.________ en lien avec l'objet loué, à savoir : les attitudes chicanières
dont il aurait été victime de la part du représentant de l’intimée au
sujet des trois places de parc qu’il louait, les remontrances infondées
auxquels l'un de ses invités aurait dû faire face dans l'utilisation de la
place de parc visiteurs et, surtout, le fait qu'il se serait vu imposer
l'installation dans son jardin d'une clôture lui gâchant la vue sur le lac
Léman, sous prétexte, selon lui fallacieux, de contenir le chien qui se
trouvait parfois à son domicile, et cela pour un prix exorbitant ;
- copie d'un courrier de [...] du 12 août 2016 répondant aux griefs du
poursuivi, les réfutant tous, et confirmant que l'intéressé devait remplir
ses obligations contractuelles jusqu'au 31 janvier 2017, échéance
légale de son bail ;
- copie d'un courrier de [...] du 26 août 2016 informant le poursuivi
qu'une visite de l'appartement était prévue le 29 août 2016, en vue de
sa vente ;
- copie d'un courrier du conseil du poursuivi du 24 octobre 2016,
informant [...] que L.________ avait quitté l'appartement de Lutry et
proposant les dates des 28 et 31 octobre 2016 pour l'état des lieux
de sortie ;
- copie d'un courrier de [...] du 26 octobre 2016 informant le poursuivi
que l'état des lieux de sortie ne serait en aucun cas organisé avant le 31
janvier 2017, la date fixée audit jour étant maintenue ;
- un extrait du registre du commerce au 23 janvier 2017 relatif à la
société [...].

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2. Par prononcé du 12 mai 2017, la Juge de paix du district de
Lavaux-Oron, statuant à la suite de l’interpellation de la partie poursuivie,
a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence de
18'500 fr. plus intérêts au taux de 5 % l’an dès le 2 décembre 2016 (I),
arrêté à 360 fr. les frais judiciaires, compensés avec l’avance de frais de la
poursuivante (II), les a mis à la charge du poursuivi (III) et a dit qu’en
conséquence la partie poursuivie remboursera à la partie poursuivante son
avance de frais à concurrence de 360 fr. et lui versera la somme de 1'500
fr. à titre de dépens (IV).
La motivation du prononcé, requise par le poursuivi le 16 mai
2017, a été adressée pour notification aux parties le 6 juin 2017.
3. Par acte du 9 juin 2017, le poursuivi a recouru contre ce
prononcé, en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce
sens que la requête de mainlevée provisoire est rejetée. Il a en outre
requis la jonction de la cause avec celle ouverte sous référence
KC16.050193-171042 dans laquelle il a simultanément déposé un recours
(le prononcé motivé ayant été rendu également le 6 juin 2017).
Par décision du 21 juin 2017, la Présidente de la cour de céans
a accordé d’office l’effet suspensif au recours.
L'intimée s'est déterminée par acte du 14 juillet 2017, en
concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours.
En d roit :
I. Le recours, écrit et motivé, a été déposé dans les formes
requises (art. 321 al. 1 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]) et en

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temps utile, dans le délai de dix jours suivant la notification de la décision
motivée (art. 321 al. 2 CPC). Il est ainsi recevable.
Les déterminations de l'intimée, déposées dans le délai de l'art.
322 al. 2 CPC, sont également recevables.
II. Le recourant requiert la jonction de la présente cause avec celle
ouverte sous référence KC16.050193-171042, qui concerne les mêmes
parties et porte sur un état de fait similaire, seule la période pour laquelle
les loyers sont réclamés étant différente.
a) Pour simplifier le procès, le tribunal peut notamment
ordonner une jonction de causes (art. 125 let. c CPC). La jonction de
causes, comme la division de causes, n'est pas conditionnée par des
critères précis, tels que la connexité pour la jonction ou l'absence de
connexité pour la division. Le seul critère est celui de la simplification du
procès, selon l'appréciation du tribunal (Haldy, Code de procédure civile
commenté, Bâle 2011, n. 6 ad art. 125 CPC).
b) En l’espèce, dès lors que l'on est en présence de deux
poursuites distinctes et de deux décisions de mainlevée séparées, la
requête de jonction du recourant doit être rejetée (CPF, 17 juillet
2014/269). Pour tenir compte de la connexité que présentent les deux
dossiers, les deux recours seront toutefois traités simultanément.
III. Le recourant ne conteste pas que le contrat de bail signé le
23 décembre 2015 constitue un titre à la mainlevée provisoire. Il soutient
en revanche que l’objet loué ne correspondait pas aux attentes qu’il
pouvait légitime-ment avoir compte tenu du montant du loyer et des
visites qui lui étaient imposées dans la perspective de la vente de
l’appartement. Il aurait en particulier été victime de remontrances
infondées et d’attitudes chicanières du représentant de l’intimée en lien
avec la place de parc qu’il louait. Il se serait en outre vu imposer

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l’installation d’une clôture dans son jardin laquelle lui aurait gâché la vue
dont il bénéficiait sur le lac Léman. L’objet loué aurait ainsi été affecté de
défauts ce qui justifierait le rejet de la requête de mainlevée. Le recourant
soutient par ailleurs avoir valablement résilié le contrat de bail pour le 31
octobre 2016.
A l'appui de ses moyens libératoires, le poursuivi n'a produit
aucune pièce dans le cadre de la présente procédure. Il s’est contenté de
demander, le
12 avril 2017, la suspension de la cause jusqu’à droit connu dans la cause
KC.16.050193-171042, ce qui lui a été refusé par décision du 20 avril
2017. Avec le premier juge, on peut se demander si les déterminations et
pièces produites dans la cause KC.16.050193-171042 peuvent être prises
en considération dans le cadre de la présente procédure. Comme cela a
été dit en première instance, la question peut demeurer indécise dans la
mesure où le recours doit de toute manière être rejeté pour les motifs qui
suivent, même si l’on tient compte des déterminations et des pièces
produites dans le dossier parallèle.
a/aa) En vertu de l'art. 82 al. 1 LP (loi fédérale sur la poursuite
pour dettes et la faillite du 11 avril 1889; RS 281.1), le poursuivant dont la
poursuite est frappée d’opposition peut, s’il se trouve au bénéfice d’une
reconnaissance de dette, requérir la mainlevée provisoire de l’opposition.
Constitue une reconnaissance de dette l’acte authentique ou sous seing
privé d’où résulte la volonté du poursuivi de payer au poursuivant, sans
réserve ni condition, une somme déterminée, ou aisément déterminable,
et échue (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; 136 III 624 consid. 4.2.2; 136 III
627 consid. 2 et les réf. cit.). Un contrat écrit justifie, en principe, la
mainlevée provisoire de l’opposition pour la somme d’argent dont la
prestation incombe au poursuivi, lorsque les conditions d’exigibilité de la
dette sont établies par titre et, en particulier dans les contrats bilatéraux,
lorsque le poursuivant prouve par titre avoir exécuté les prestations dont
dépend l’exigibilité de sa créance (TF 5A_465/2014 du 20 août 2014, c.
7.2.1.2 et les réf. cit. ; CPF, 26 novembre 2015/326). Le contrat signé de
bail constitue une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée

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provisoire de l'opposition pour le montant du loyer échu, pour autant que
le bailleur ait mis l’objet du contrat à disposition du locataire (CPF, 26
novembre 2015/326 ; CPF, 25 novembre 2010/459 ; Staehelin, in Basler
Kommentar, SchKG I, 2e éd., 2010, n. 114 ad art. 82 SchKG [LP] ; Trümpy,
La mainlevée d’opposition provisoire en droit du bail, in BlSchK 2010,
pp. 105 ss, p. 106; Krauskopf, La mainlevée provisoire : quelques
jurisprudences récentes, in JdT 2008 II 23 ss, p. 35 ; BlSchk 2006, p. 140).
En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer
le loyer non seulement pour la durée d'occupation de l'objet loué, mais
pour toute la durée contractuelle (ATF 134 III 267 consid. 3, JdT 2008 II
77).
Le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant
immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 al. 2 LP ; TF
5A_465/2014 consid. 7.1.2.3 et les réf. : ATF 96 I 4 consid. 2 ; TF
5A_577/2013 du 7 octobre 2013 consid. 4.3.1 ; TF 5A_878/2011 du 5 mars
2012 consid. 2.2). Il est admis à soulever et à rendre vraisemblable tous
les moyens libératoires, tels notamment la prescription, le paiement, le
sursis. En matière de bail à loyer, le poursuivi peut se libérer en rendant
vraisemblable que la chose louée est affectée de défauts au point qu’il est
fondé à résilier le contrat ou à faire réduire le loyer, ou encore à réclamer
des dommages et intérêts (Staehelin, op. cit., nn. 117-118 ad art. 82
SchKG [LP] ; BlSchK 2006, p. 140 précité et les réf. cit.). Si le montant de
la réduction ne peut pas être chiffré au moyen d’une preuve disponible, la
mainlevée doit être refusée pour la totalité de la créance (Krauskopf, La
mainlevée provisoire : quelques jurisprudences récentes, in JdT 2008 II 23
ss, p. 36). La simple vraisemblance du moyen libératoire suffit à mettre en
échec la requête de mainlevée. Il suffit que, sur la base d’éléments
concrets, le juge acquière l’impression d’une certaine vraisemblance de
l’existence de faits pertinents, sans pour autant qu’il doive exclure qu’il
puisse en être autrement. Selon la jurisprudence de la cour de céans, qui
se réfère à la doctrine précitée, pour faire obstacle à la requête de
mainlevée présentée par le bailleur, le locataire n’a pas nécessairement
besoin d’invoquer la procédure prévue par l’art. 259g CO et de menacer
de consigner le loyer. Il suffit qu’il rende vraisemblable son droit à obtenir

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une réduction de loyer ou une créance en dommages et intérêts (CPF, 25
mai 2017/120 ; CPF, 26 novembre 2015/326 ; CPF, 13 mai 2013/195; CPF,
23 juin 2011/227 et les réf. cit.).
ba) Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue,
dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de
l’entretenir en cet état (art. 256 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars
1911 ; RS 220]). En vertu de l’art. 259a CO, lorsqu’apparaissent des
défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas
tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de
la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en
état de la chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-
intérêts et la prise en charge du procès contre un tiers. La réduction
proportionnelle du loyer se calcule sur le loyer net – sans les frais
accessoires – dû pendant la période où l'objet loué est affecté du défaut ;
ainsi, le droit à la réduction cesse dès que le défaut a été réparé ou a
disparu d'une autre manière (Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne
2008, pp. 258 ss). Le locataire peut en outre consigner le loyer, aux
conditions des art. 259g à 259i CO. Le locataire doit signaler au bailleur les
défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g CO).
On peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant de la garantie
pour les défauts qu'il se comporte conformément aux règles de la bonne
foi (ATF 130 III 504, consid. 5.2 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid.
3.1 ; TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2).
La définition du défaut au sens des art. 259 ss CO ne figure pas
dans la loi. La doctrine et la jurisprudence se réfèrent à l’état approprié à
l’usage pour lequel la chose a été louée au sens de l’art. 256 al. 1 CO.
Cette notion suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état
convenu (ATF 135 II 347 consid. 3.2 ; TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005
consid. 2.2). Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une
qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait
légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu.
Le défaut de la chose louée est une notion relative ; son existence
dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en

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compte notamment la destination de l’objet loué, l’âge et le type de la
construction, le montant du loyer (Lachat, op. cit., pp. 216 et 219 ; Higi, in
Zürcher Kommentar, Zurich 1994, n. 28 ad art. 258 CO, p. 382 ss ;
Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit
privé, in 12e Séminaire du droit du bail, Neuchâtel 2002, pp. 23 ss ; TF
4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2 ; TF 4C.368/2004 du 21 février
2005 consid. 4.1 et les réf. cit. ; SJ 1997 p. 661 consid. 3a). Les
désagréments que peut rencontrer le locataire doivent dépasser les
limites de la tolérance pour constituer un défaut de la chose louée (TF
4C.368/2004 précité consid. 4.1).
Le défaut peut être imputable soit au bailleur, soit à un tiers,
par exemple à un autre locataire de l’immeuble, ou a un voisin. Il peut
également résulter d’un cas fortuit. En revanche, lorsque le défaut est
imputable au locataire ou à une personne dont il répond (enfants, sous-
locataires, employés, par exemple), les art. 258 à 259i CO ne trouvent pas
application (Lachat, op. cit., p. 224, n. 2.3).
bb) Selon l’art. 255 CO, le bail peut être conclu pour une durée
déterminée ou indéterminée (al. 1). Il est de durée déterminée lorsqu’il
doit prendre fin, sans congé, à l’expiration de la durée convenue (al. 2).
La caractéristique du contrat de durée déterminée est donc qu’il
prend fin à l’expiration de la durée convenue, sans qu’il soit nécessaire de
le résilier (Bohnet/Dietschy-Marteney, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e
édit. 2017, n. 4 ad. art 255 CO).
Un congé extraordinaire reste toutefois possible (art. 257d,
257f, 259b, 261, 266g à 266k CO) (Bohnet/Dietschy-Marteney, op. cit., nn.
3 et 7 ad. art 255 CO). En particulier, lorsque le bailleur a connaissance
d’un défaut et qu’il n’y a pas remédié dans un délai convenable, le
locataire peut résilier le contrat avec effet immédiat si le défaut exclu ou
entrave considérablement l’usage pour lequel un immeuble a été loué (art
259b let. a CO). Une telle résiliation présuppose donc notamment que l’on
soit en présence d’un défaut grave (Lachat, op. cit., p. 269,

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n. 5.8). Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger des
intérêts vitaux, notamment la santé du locataire. Il en va de même lorsque
le locataire ne peut pas habiter le logement ou ne peut pas faire usage
des pièces importantes pendant un certain temps. D’une manière plus
générale, un défaut grave est admis lorsqu’on ne peut plus exiger du
locataire qu’il continue à occuper les lieux. La gravité du défaut peut
résulter de la durée de l’entrave à l’usage, du coût de l’investissement
nécessaire pour l’éliminer, ou d’une accumulation de défauts de moindre
importance. Un défaut peut être grave même s’il n’affecte durablement
que l’un de plusieurs locaux loués (Lachat, op. cit., pp. 225 ss).
Selon l’art 264 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans
observer les délai et terme de congé, il n'est libéré de ses obligations
envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit
solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau
locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes
conditions (al. 1). A défaut de présentation d'un tel candidat, le locataire
doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au
prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2 CO). Le bailleur doit
toutefois admettre l'imputation sur le loyer notamment des profits qu'il a
retirés d'un autre usage de la chose (al. 3 let. b). Il en va ainsi notamment
lorsqu’il parvient à relouer les locaux à un meilleur prix (Lachat,
Commentaire romand, n. 12 ad art. 264 CO ; Chaix, L'article 264 CO : à la
recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 Il 49, pp. 74-75).
c) En l’espèce, à supposer qu'elles soient recevables dans le
cadre de la présente procédure, les pièces produites par le poursuivi dans
la cause référencée KC16.050193-17142 ne suffisent pas à rendre
vraisemblable l’existence d’une attitude chicanière de l’intimée ou de son
représentant. Le courrier du conseil du recourant du 2 août 2016 est à cet
égard manifestement insuffisant dans la mesure où il ne fait que
retranscrire la version des faits du recourant. Il en va de même des photos
produites, qui, si elles révèlent bien la présence d’une fraiseuse à neige
dans ce qui semble être un parking souterrain, ne permettent en revanche
pas de localiser les places de parc dévolues au recourant ni, par

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conséquent, de se prononcer sur l’éventuelle gène que cette machine
aurait pu représenter pour lui.
Il est en revanche établi qu’une clôture grillagée a été installée
par l’intimée en cours de bail dans le jardin du recourant. On peut en outre
admettre, sur la base des photographies produites, que cette installation a
partiellement obstrué la vue dont le recourant bénéficiait sur le lac Léman.
On pourrait donc concevoir l’existence d’un défaut de la chose louée
susceptible d’entraîner une réduction de loyer. Il résulte toutefois du
dossier que l’intimée a fait ériger cette clôture pour contenir un chien qui
était parfois présent au domicile du recourant. Dans son courrier du 2 août
2016, le conseil du recourant a certes contesté la nécessité d’une telle
clôture. On constate toutefois que son installation a été précédée de
discussion entre les parties. L’intimée a en particulier soumis au recourant
un devis pour la pose et la dépose de ce grillage le 17 mai 2016. Or, si le
coût des travaux semble avoir été contesté, aucune pièce ne permet de
retenir que le recourant se serait alors opposé aux travaux ou en aurait à
tout le moins contesté la nécessité pour contenir l’animal incriminé.
L’utilité du grillage n’a pas non plus été remise en cause par le recourant
dans sa lettre de résiliation du 25 juin 2016 dans laquelle il ne s’est
prévalu que de l’altération de sa vue sur le lac. Dans ces circonstances, le
recourant ne saurait aujourd’hui prétendre, de bonne foi, à une réduction
de loyer en raison de la perte de vue engendrée par une clôture dont
l’installation lui a été annoncée, à laquelle il ne s’est pas opposé et qui
paraît en outre avoir été nécessaire pour contenir un animal présent à son
domicile.
Le moyen tiré de l’existence d’un défaut de la chose louée est
donc mal fondé.
Reste à examiner l’argument fondé sur la résiliation de bail
donnée par le recourant le 25 juin 2016 pour le 31 octobre 2016. A cet
égard, on observe que le contrat de bail a été conclu pour une durée
déterminée qui courait du 24 décembre 2015 au 31 janvier 2017. Le
recourant aurait certes pu résilier son contrat de manière anticipée en se

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prévalant d’un défaut grave de la chose louée. Toutefois, le dossier ne
permet pas de conclure à l’existence d’un défaut de cette nature, de sorte
qu’une résiliation extraordinaire pour ce motif n’entre pas en ligne de
compte. Il n’est pour le reste pas établi que le recourant aurait présenté à
l’intimée un locataire de remplacement, solvable et disposé à reprendre le
contrat de bail aux mêmes conditions que lui à partir du 31 octobre 2016.
Le moyen tiré d’une résiliation anticipée du contrat de bail est
donc également mal fondé.
III. En conclusion, le recours doit être rejeté et le prononcé
entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 510 fr.,
seront mis à la charge du recourant. Celui-ci doit en outre verser à
l'intimée des dépens de deuxième instance. Le montant de ces dépens,
arrêté à 1'500 fr. vu la valeur litigieuse (art. 8 TDC), doit être réparti, par
moitié, en application de l’art. 20 al. 2 TDC, entre les deux dossiers
parallèles et traités simultanément, pour tenir compte du fait que le
conseil de l'intimée a déposé deux écritures identiques dans le cadre des
deux procédures, qui portent sur un état de fait similaire.
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa qualité d'autorité
de recours en matière sommaire de poursuites,
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le prononcé est confirmé.

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III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 510 fr.
(cinq cent dix francs), sont mis à la charge du recourant.
IV. Le recourant L.________ doit verser à l’intimée J.________ la
somme de 750 fr. (sept cent cinquante francs) à titre de
dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Lionel Zeiter, avocat (pour L.________),
- Me Bernard Katz, avocat (pour J.________).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur
litigieuse est de 18'500 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74
LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué à :
- Mme la Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
La greffière :