vd_gerichte · CO10.042154 · 2014-11-18 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
CO10.042154-141652
597
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 18 novembre 2014
_______________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Crittin Dayen et Courbat
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 156, 412, 413 al. 1 CO; 308 al. 1 let. a CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par M.________ et
P.________, à Genève, demandeurs, contre le jugement rendu le 7 octobre
2013 par la Cour civile du Tribunal cantonal dans la cause divisant les
appelants d’avec L.________SA, à Lausanne, et A.________, à [...],
défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 7 octobre 2013, envoyé pour notification aux
parties le 16 juillet 2014, la Cour civile du Tribunal cantonal a rejeté les
conclusions prises par les demandeurs M.________ et P.________ contre les
défendeurs L.________SA et A.________, selon demande du 22 décembre
2010 (I), arrêté les frais de justice à 6'770 fr. pour les demandeurs,
solidairement entre eux, et à 3'020 fr. pour les défendeurs, solidairement
entre eux (II), dit que les poursuites n° [...], notifiée le 19 janvier 2010 à la
défenderesse par l’Office des poursuites du district de Lausanne-Est, et n°
[...], notifiée le 20 janvier 2010 au défendeur par l’Office des poursuites du
district de Nyon, sont sans fondement (III et IV), dit que les demandeurs,
solidairement entre eux, verseront aux défendeurs, solidairement entre
eux, le montant de 21'920 fr. à titre de dépens (V) et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont considéré que L.________SA
avait dans un premier temps confié un mandat de courtage à A.________
puis, dans un deuxième temps, accepté sur proposition de celui-ci de
l'étendre aux demandeurs, en qualité de co-courtiers. Ils ont toutefois
constaté que L.________SA n'était jamais devenue propriétaire de la
parcelle n° [...] de la commune d' [...] et que, partant, elle n'avait pas pu
conclure de contrat de vente portant sur les lots de PPE avec des tiers.
Dans ces circonstances, aucune commission ne pouvait être due par la
défenderesse. Le contrat conclu avec Z.________ n'était pas non plus un
contrat de vente, mais un contrat de cession du droit d'acquérir. A cet
égard, les demandeurs ne faisaient pas valoir que cette opération serait
équivalente à une vente, qui pourrait donner lieu à un commissionnement
ni, au demeurant, qu'ils auraient fourni à la défenderesse le nom de la
cessionnaire. Les demandeurs n'invoquaient pas non plus qu'une
éventuelle vente à des tiers des lots 1, 2 et 7 à 17 par Z.________ devrait
générer une commission en leur faveur qui devrait être payée par les
défendeurs. Pour le surplus, les premiers juges ont rappelé que l'indemnité
pour résiliation en temps inopportun de l'art. 404 al. 2 CO (Code des

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obligations du 30 mars 1911; RS 220) ne s'appliquait pas au contrat de
courtage. Au reste, les demandeurs n'avaient pas exposé en quoi la
résiliation serait intervenue en temps inopportun. Quant à l'application de
l'art. 156 CO invoquée par les demandeurs, les premiers juges ont exposé
que ces derniers devaient savoir que, s'agissant d'une vente à terme, il
subsistait un risque que la défenderesse n'acquière en définitive pas le
droit de propriété et que l'une des conditions posée pour le droit à la
commission pourrait ne pas se réaliser.
B. Par acte du 15 septembre 2014, M.________ et P.________ ont
interjeté appel contre ce jugement en concluant, avec suite de frais et
dépens, principalement à sa réforme en ce sens que L.________SA et
A.________ leur doivent solidairement la somme de 281'320 fr. plus intérêt
à 5% dès le 30 avril 2009 et à ce que les oppositions formées aux
commandements de payer nos 5266784 et 5275499 des Offices des
poursuites des districts de Lausanne-Est et Nyon sont définitivement
levées à concurrence du montant précité, libre cours étant donné aux
poursuites en capital, intérêts et frais. Subsidiairement, les appelants ont
conclu à l'annulation du jugement et au renvoi de la cause en première
instance pour nouveau jugement.
Les intimés n'ont pas été invités à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) M.________ et P.________ sont courtiers en immobilier et
disposent de bureaux de consultants en immobilier et en architecture
auprès de la société E.________SA, à Genève. M.________ est administrateur
et président de cette société, avec signature individuelle. M.________ et
P.________ mentionnent cette raison sociale dans leurs courriers.

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b) L.________SA, dont le siège est à Lausanne, est une société
anonyme qui a pour but les opérations immobilières. Elle a pour
administrateurs L.________, qui est en outre président, A.________ et
H.________, lesquels peuvent tous engager la société par signature
collective à deux.
A.________ exploite par ailleurs une entreprise individuelle sous
la raison de commerce D.________, dont le siège est à [...] et le but est le
conseil, les transactions et les services dans le domaine immobilier. Cette
entreprise est juridiquement indépendante de L.________SA.
L.________SA et D.________ collaborent étroitement dans le
cadre de leurs activités immobilières, la seconde agissant en général
comme courtière pour la vente d’objets construits ou gérés par la
première.
2. Au cours de l’automne 2007, M.________ et P.________ ont eu
des contacts avec A.________ concernant la vente à venir de la parcelle n°
[...] de la Commune d’ [...], propriété de A.G.________ et B.G.________.
A.________ a mis en contact M.________ et P.________ avec L.________SA.
Le 27 mars 2008, A.G.________, en son nom et au nom de
B.G.________, a accordé à M.________ et P.________ un mandat exclusif pour
la vente de la parcelle précitée. La parcelle en question faisait alors l’objet
d’un projet de promotion immobilière pour la construction de seize à dix-
sept appartements et d’une trentaine de places de parc à vendre sur plan
par lots de propriété par étages. L’acquéreur de la parcelle devait
reprendre le projet de promotion et maintenir le mandat avec les
architectes.
Par courrier du 28 mars 2008, M.________ et P.________ ont
informé L.________SA des conditions de vente posées par les vendeurs. Ils
ont précisé qu'ils donneraient la préférence à un client qui leur accorderait
la revente exclusive des appartements sur plan.

- 5 -
3. Par courriel du 7 avril 2008, A.________ a écrit à P.________
notamment ce qui suit :
"Pour faire suite à notre entretien, je te confirme les points suivants :
- collaboration pour la commercialisation à raison de 50/50 sur la
base de commission de 3 % + TVA sur l’ensemble du projet.
- Partage de commission sur la vente du terrain (CHF. 62'946,--
TTC chacun payable à la signature de la vente à terme)."
M.________ et P.________ ont proposé à A.G.________ et
B.G.________ que L.________SA achète la parcelle n° [...] de la Commune d'
[...], celle-ci étant en effet d’accord de reprendre le projet de promotion.
Ils ont transmis aux vendeurs les conditions posées par L.________SA pour
l’achat de la parcelle le 11 avril 2008.
Par courrier du 17 avril 2008, M.________ et P.________ ont écrit
à A.________, à l’adresse de D.________, notamment ce qui suit :
" Suite à votre e-mail du 7 avril courant, notre accord de
commercialisation en commun consiste donc à partager en parts
égales la commission de 3 % + TVA qui sera générée par la vente de
la promotion à [...], ceci après déduction des frais d’annonces
publicitaires dans la presse.
Nous conviendrons d’un commun accord de la manière de gérer la
campagne d’annonces dans la presse relative à cette promotion. "
Cette lettre a été contresignée pour accord par A.________ et
par [...], pour L.________SA.
Par courriel adressé le 18 avril 2008 à P.________, A.________ a
écrit ce qui suit :
"Pour faire suite à notre entretien après la signature, je prend (sic)
note du point suivant concernant la commercialisation.
En cas de vente par un courtier intermédiaire, la commission sera
divisée en 3.
- 1/3 pour le courtier
- 1/3 pour vous
- 1/3 pour D.________
Amitiés
L.________SA.

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M. A.________ ".
4. Le 18 avril 2008, A.G.________ et B.G.________ ont conclu avec
L.________SA un acte de vente à terme portant sur la parcelle n° [...] de la
Commune d' [...]. L’acte ne contenait aucune réserve ou clause en faveur
de M.________ et P.________, notamment quant à la commercialisation
d’une promotion immobilière sur cette parcelle. La validité de cette vente
à terme a été fixée au 23 mars 2009.
La commission de vente de 3 % prévue par le mandat de
courtage en faveur de M.________ et P.________ a été entièrement prise en
charge par B.G.________ ainsi que par la succession de A.G.________. Le 21
avril 2008, le notaire a ainsi versé 62'946 fr. en faveur d'E.________SA et un
montant identique en faveur de D.________. Ces montants ont été prélevés
sur le produit de la vente de la parcelle.
5. La mise à l’enquête de la construction de dix-sept
appartements a été publiée le 9 août 2008. Durant les six premiers mois
de travaux, qui ont compris la commercialisation des appartements,
M.________ et P.________ ont régulièrement participé aux réunions avec les
architectes en charge de la promotion sur la parcelle. Pour sa part,
A.________ a participé aux réunions de chantier: il est en effet d’usage que
les représentants du maître d’ouvrage assistent à ces séances et non les
personnes chargées de trouver les acheteurs.
A.________ était le représentant des promoteurs et c’est lui qui,
au sein de L.________SA, travaillait activement pour l’opération de vente
des lots. P.________ et A.________ cherchaient des clients, ce dernier
menant les discussions finales avec ceux-ci. Plusieurs fois, M.________ et
P.________ ont envoyé les dossiers de vente aux clients intéressés par les
lots. Généralement, ils renvoyaient les clients potentiels traiter avec
A.________ et L.________.
E.________SA a annoncé la vente des lots dans les journaux
« La sélection immobilière » et « Tout l’immobilier », ainsi que sur les
portails Internet www.immostreet.ch et www.immoscout.ch. Il y a eu au

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moins dix publications de l’annonce dans les journaux entre les mois
d’octobre 2008 et mars 2009.
Le 13 novembre 2008, A.________ a adressé à M.________ et
P.________ un courriel auquel était joint un tableau élaboré par
L.________SA, indiquant la valeur des 17 lots, pour un prix total de
21'480'000 francs.
En février 2009, après avoir répondu à une annonce sur
Internet, être allé à une journée portes ouvertes et avoir traité avec
A.________, un acheteur a réservé le lot n° 6 de la promotion.
Par courriel du 16 mars 2009, M.________ et P.________ ont
transmis à A.________ le nom de personnes intéressées par les lots nos 8,
10 et 16.
6. Par acte du 23 mars 2009, instrumenté par le notaire, la
validité de la vente à terme du 18 avril 2008 a été prolongée au 31 mai
2009.
Le 27 mars 2009, M.________, P.________, A.________ et
L.________ se sont réunis pour une séance.
A.________ a informé [...], administrateur de W.________SA, que
lors de cette réunion, il avait mis fin à l’accord qui le liait à M.________ et
P.________.
Par courrier du 6 avril 2009, le notaire [...] a informé la
défenderesse que les lots nos 3, 4, 5 et 6 étaient réservés.
7. Le 6 avril 2009, L.________SA a résilié ses rapports contractuels
avec D.________.

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Par courriels des 20 avril 2009, 28 avril 2009 et 15 mai 2009,
L.________SA a informé M.________ et P.________ que les lots nos 2, 7 et 10
avaient été réservés.
Le courriel précité du 28 avril 2009, envoyé à M.________ et
P.________ à l'adresse " [...]@bluewin.ch", a la teneur suivante :
"Messieurs,
Veuillez trouver en annexe la confirmation du notaire Me [...]
attestant qu’en date du 6 avril 2009 seul les lots mentionnés étaient
vendus.
En conséquence, je vous confirme les propos tenus lors de notre
dernière séance en date du 27 mars 2009 en nos bureaux à
Lausanne, à savoir :
1)L.________SA n’a pas de relation contractuelle avec [...]
2) [...] a signé une lettre d’intention avec D.________, lettre
d’intention ayant été portée à la connaissance de L.________SA,
ma signature confirmant que j’en ai pris connaissance et que je
n’étais pas opposé à l’accord entre vous et D.________, sans
donner de garantie sur la finalité.
3)En date du 6 avril, vous n’êtes intervenu [sic] dans aucune des
transactions ayant abouti à une réservation devant notaire.
4)Vous avez prétendu lors de notre séance avoir des clients
intéressés prêts à acquérir des lots du projet d’ [...].
5)L.________SA va vendre le projet à une société en commandite de
placement collectif (SPCP) qui deviendra propriétaire du projet
très prochainement.
A ce jour je constate que malgré vos assertions, aucune demande ne
nous est parvenue de la part de l’un de vos clients, ce qui pousse la
réflexion à conclure que notre projet de collaboration est au point
mort.
Partant de ce qui précède je vous confirme les points suivants :
Par gain de paix et pour vous être agréable [sic], nous vous
confirmons qu’après avoir discuté avec Monsieur A.________ et celui-
ci confirme être d’accord pour appliquer les règles de
commissionnement, à savoir 50 % en cas de vente par Monsieur
A.________ lui-même ou un tiers en cas de vente par un autre
intermédiaire. Ceci pour les commissions de vente des
appartements vendus à la date du 6 avril, selon attestation du
notaire.
Dès cette date, L.________SA à [sic] résilié la convention initiale
qu’elle avait avec D.________ et toute convention de rémunération
est à discuter avec L.________SA qui est la propriétaire du terrain et
du projet.

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Tout autre accord passé précédemment est considéré comme nul et
non avenu. En effet, nous ne saurions intervenir dans un accord
entre votre société et D.________, et celui-ci n’aurait de toute façon
pas de valeur vis-à-vis de la SCPC qui achète le projet libre de tout
contrat de commercialisation.
Afin d’éviter tous problèmes futurs concernant les réservations
effectuées avant la date du 31 mars 2009, nous joignons en annexe,
la liste des clients potentiels ayant versé un acompte chez le notaire
Lot n°3 réservé par l’intermédiaire du [...] (commission 1/3, 1/3, 1/3)
Lot n°4 réservé par l’intermédiaire de D.________ (commission ½, ½)
Lot n°5 réservé par l’intermédiaire du [...] (commission 1/3, 1/3, 1/3)
Lot n° 6 réservé par l’intermédiaire de D.________ (commission ½, ½)
Nous pouvons vous confirmer que nous sommes d’accord pour vous
confier dans l’intervalle un mandat de vente exclusif aux conditions
suivantes :
Nous vous précisons expressément que nous confirmons
l’autorisation de vendre les dits-appartements [sic] aux conditions
suivantes :
- Commission de 3 % + TVA en cas de réalisation par votre
intermédiaire.
- Frais de publicité à votre charge.
- En cas de collaboration avec un tiers, le partage de commission
se fera entre vous.
- Nous interdisons qu’en cas de collaboration avec un tiers que
celui-ci insère notre promotion sur son site ou autre (immostreet,
homegate, publi-réseau, ou autres,…) et que des publications
paraissent dans les journaux.
- Les financements concernant les crédits de constructions ( [...])
doivent se faire par l’intermédiaire de Monsieur [...] (…)
Les journées Portes Ouvertes seront organisées par L.________SA.
De plus, nous sommes prêts à intervenir auprès de la SCPC pour
qu’elle reprenne ce contrat de commercialisation aux conditions
précitées, ceci sans garantie d’acceptation.
Pour votre information, je vous confirme également qu’en
complément des réservations jointes en annexe, les lots 2 et 7 sont
réservés.
(…)
[...] "
Le 15 mai 2009, L.________SA s'est enquise auprès de
M.________ et P.________, près d'un mois après que ceux-ci aient affirmé

- 10 -
dans un courriel être en train de négocier la réservation de plusieurs
appartements, de savoir ce qu'il en était en définitive.
Par courriel du 18 mai 2009, [...] a informé M.________ et
P.________ que les ventes des lots nos 3, 4, 5 et 6 étaient planifiées dans les
jours qui allaient suivre et les a invités à adresser leur facture pour leurs
parts de commissions sur ces lots à Z.________.
8. L.________SA a cédé à Z.________ le droit d'acquérir l'immeuble
n° [...] de la Commune d' [...]. Le 20 mai 2009, le notaire a instrumenté
une réquisition de transférer cet immeuble à Z.________. M.________ et
P.________ ont été informés de la cession de la parcelle n° [...] à cette
société.
Par courriel du 27 mai 2009, W.________SA, pour Z.________, a
indiqué à M.________ et P.________ qu’ils n’étaient pas autorisés à présenter
à la vente les lots étant donné que la propriétaire ne leur avait confié
aucun mandat. Elle les a par ailleurs invités à prendre contact avec elle en
vue d’une éventuelle collaboration.
M.________ et P.________ n’ont pas répondu à Z.________. Ils ont
en revanche continué à présenter les appartements à la vente sur leur site
Internet ainsi que par tous les moyens employés auparavant.
9. Le 11 juin 2009, Z.________ a conclu avec D.________ un contrat
intitulé "mandat de courtage".
10. Le 12 juin 2009, M.________ et P.________ ont adressé à
Z.________ une facture n° 111 pour un montant de 54'876 fr.,
correspondant à leurs parts de commissions sur la vente des lots nos 3, 4,
5 et 6. Ils ont envoyé copie de cette facture à [...], pour L.________SA, ainsi
qu’à D.________, pour information.
Cette facture a été intégralement honorée par Z.________, par
versement du 18 juin 2009.

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Par courrier du 23 juin 2009, W.________SA a indiqué à
M.________ et P.________ qu’ils n’étaient pas autorisés à présenter à la
vente les appartements de Z.________.
M.________ et P.________ n’ont pas réagi à ce courrier. Toutefois,
par courrier du 30 juin 2009, ils ont transmis à A.________ le nom de
personnes intéressées par la promotion. Puis, par courriel du 13 juillet
2009, ils ont adressé à A.________ et à [...] le nom d’une personne
intéressée par les lots nos 9, 12 et 13. Enfin, le 24 juillet 2009, ils ont
adressé aux prénommés le nom d’une personne intéressée par le projet
de Z.________.
[...] a répondu le même jour que le nouveau propriétaire de la
promotion était Z.________ et que celui-ci n’était plus intéressé par leurs
démarches.
11. Le 23 juillet 2009, M.________ et P.________ ont adressé à
Z.________ une facture n° 112 pour un montant de 56'812 fr. 80,
correspondant à leurs parts de commissions sur la vente des lots nos 2, 7
et 10. Ils ont envoyé copie de cette facture à [...] et à D.________, pour
information.
Le 27 juillet 2009, Z.________ a adressé à M.________ et
P.________ le courrier suivant:
"Messieurs,
Nous accusons réception de la facture susmentionnée et vous
informons que cette dernière a été établie sans aucun fondement
juridique et que par conséquent nous la refusons expressément.
Nous vous rappelons les termes de notre mail du 27 mai 2009 lors
duquel nous vous informions dans un premier temps que vous n'êtes
pas autorisés à présenter des lots dont nous sommes propriétaires.
Lors de notre courrier du 23 juin 2009, lequel vous a été adressé
sous pli recommandé, nous vous confirmions qu'aucun mandat de
vente ne vous a été octroyé par nos soins et que vous deviez cesser
toute activité.

- 12 -
Votre facture fait état d'un accord signé entre vous-même et la
raison individuelle D.________.
Nous vous rendons attentif que notre société ne connaît pas
l'existence d'un éventuel accord en cours et en outre, nous n'avons
jamais donné un mandat à D.________ avec un pouvoir de
substitution.
Dans ces conditions, Monsieur A.________ n'est pas habilité à signer
un document pour notre compte.
Il nous semble que l'accord dont vous vous prévalez est un accord
signé lorsque la société L.________SA était propriétaire, lequel est
selon nos renseignements, a été résilié le 27 mars 2009 par les
représentants de L.________SA (sic). Cette résiliation vous a encore
été confirmée par ces personnes le 28 avril 2009 par courriel.
En tout état de cause, notre société n'a jamais accepté ce mandat et
n'a jamais signé un nouveau mandat avec votre société.
Au contraire, nous vous avons signifié une interdiction formelle de
présenter ce dossier à des amateurs.
Cependant, nous devons constater que malgré nos interventions des
27 mai et 23 juin 2009, vous persistez à proposer nos objets à la
vente sans aucun droit.
La promotion [...] est inscrite sur votre site internet, alors que nous
vous avons demandé de la retirer. Ladite promotion est également
proposée par vos soins sur les sites ImmoScout 24 et ImmoStreet
sans notre accord.
Vous devez comprendre que nous ne tolérerons plus cette situation,
soit que vous interfériez dans nos affaires.
Vu ce qui précède, nous vous invitons à nous confirmer d'ici la fin de
la semaine que vous annulez votre facture no 112 de CHF 56'812,80,
compte tenu que celle-ci a été établie sans aucun droit.
En parallèle, nous vous prions de retirer sur internet d'ici au 31 juillet
2009 vos présentations de nos produits tant sur votre propre site
que sur tout autre site.
A défaut, nous mandaterons notre avocat pour préserver nos
intérêts afin de déposer une action civile à votre encontre pour tout
dommage subi à notre encontre et étudier la possibilité d'une action
pénale.
De plus, nous interviendrons dès le 3 août 2009 afin de demander à
ImmoStreet ainsi que ImmoScout 24 pour retirer vos annonces.
Nous nous réservons le droit de vous adresser une facture car
manifestement vous avez utilisé les photos de notre site internet
pour établir vos annonces alors que ces photos sont notre propriété.
Nous vous prions d'agréer, […]"

- 13 -
Par courriel du 18 août 2009, Z.________ a pris acte à l’égard de
M.________ et P.________ de la suppression de toutes les insertions par ces
derniers de la promotion « [...]» dans différents sites et moteurs de
recherche disponibles sur Internet.
Le 22 septembre 2009, tant A.________ que L.________SA ont
contesté le fondement de la facture no 112.
12. Par courrier du 20 novembre 2009, M.________ et P.________ ont
mis en demeure L.________SA et D.________ de leur verser, d’ici au 30
novembre 2009, la somme de 281'320 fr., correspondant au total
prétendu des commissions de 336'196 fr., sous déduction du montant de
54'876 fr. payé par Z.________. Ils ont fait valoir que la transaction ayant
entouré la vente de la parcelle d’ [...] à L.________SA avait été soumise à la
condition que celle-ci leur octroie un mandat exclusif pour la revente des
appartements.
A.________ et L.________SA ont rejeté ces prétentions par
courriers des 24 novembre et 11 décembre 2009. Dans ce dernier,
adressé au conseil de M.________ et P.________ par leur propre conseil, ils
indiquaient notamment ce qui suit :
"3. Avant la cession de la promesse de vente à Z.________,
L.________SA avait passé un accord verbal avec D.________ en vue de
la commercialisation des appartements de la promotion.
A.________ a ensuite passé avec M. P.________ et son associé M.
M.________ une convention de commercialisation consistant à
partage [sic] en parts égales la commission de 3 % dont elle était
bénéficiaire en vertu de l’accord précité, commission due lors de
chaque vente d’un lot de la promotion, sous déduction des frais
d’annonces publicitaires dans la presse (cf. la lettre contresignée du
17 avril 2008).
4. Le 27 mars 2009, les parties se sont rencontrées et M. A.________
a informé qu'ensuite de la cession par L.________SA de la promesse
de vente à Z.________, l'accord verbal de commercialisation
susmentionné prenait fin. Il en allait de même en conséquence de
l'accord passé avec MM. M.________ et P.________ le 17 avril 2008.
Cette résiliation a été confirmée par M. L.________ dans son courrier
électronique du 28 avril 2008, par A.________ dans un courrier

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recommandé du 22 septembre 2009 et par L.________SA dans un
recommandé du même jour.
MM. M.________ et P.________ n'ont jamais contesté ce qui précède.
5. Dès lors que la convention liant D.________ et MM. M.________ et
P.________ prenait fin, un décompte des appartements vendus a été
établi au 6 avril 2009. Dès lors que six lots avaient été vendus, la
moitié des commissions de vente de 3% due par L.________SA à
D.________ a été versée à MM. M.________ et P.________, sans
déduction des frais de publicité. Sur instruction commune de
A.________ et Z.________, le montant de Fr. 54'876.- a été versés [sic]
à vos mandants par le notaire [...] à Yverdon-les-Bains.
6. Pour la poursuite de la commercialisation des appartements de la
promotion, il a été proposé à MM. M.________ et P.________ de
s'adresser à Z.________, ce qui ne s'est pas fait. Il n'est pas
contestable que ces derniers n'ont plus participé directement ou
indirectement à la vente des appartements (cf. leur facture n° 112
qui ne mentionne pas le nom des acquéreurs).
En raison de la résiliation de la convention du 17 avril et en
l'absence de nouveau contrat de courtage avec A.________,
L.________SA ou Z.________, il n'y aura pas d'autre versement en
faveur de vos mandants, et mes clients résisteront à toute tentative
de MM. M.________ et P.________ d'obtenir le versement de sommes
indues. "
13. Le 19 janvier 2010, M.________ et P.________ ont fait notifier à
L.________SA le commandement de payer n° [...] de l’Office des poursuites
du district de Lausanne-Est pour un montant de 281'320 fr., plus intérêt à
5 % l’an dès le 30 avril 2009.
Le 20 janvier 2010, ils ont fait notifier à A.________ un
commandement de payer n° [...] de l’Office des poursuites du district de
Nyon pour un montant identique.
Ces deux poursuites ont été frappées d’opposition totale.
14. Par demande en paiement adressée le 22 décembre 2010 à la
Cour civile du Tribunal cantonale, M.________ et P.________ ont ouvert
action contre L.________SA et A.________ en concluant, avec suite de frais et
dépens, à ce que ceux-ci soient reconnus leurs débiteurs solidaires de la
somme de 281'320 fr., plus intérêts à 5 % l’an dès le 30 avril 2009 et à ce
que les oppositions formées aux commandements de payer nos [...] de

- 15 -
l’Office des poursuites du district de Lausanne-Est et [...] de l’Office des
poursuites du district de Nyon soient définitivement levées.
Par réponse du 14 avril 2011, les défendeurs ont conclu, avec
suite frais et dépens, au rejet des conclusions des demandeurs et,
reconventionnellement, à ce qu'ordre soit donné aux offices des
poursuites concernés de radier les poursuites nos [...] et [...].
Par réplique du 2 avril 2012, les demandeurs ont conclu au
rejet des conclusions reconventionnelles.
En d roit :
1.
1.1 Les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la
communication de la décision aux parties (art. 405 al. 1 CPC [Code de
procédure civile du 19 décembre 2010 ; RS 272]). Les voies de recours
prévues par le nouveau droit s’appliquent également aux décisions
communiquées après le 1er janvier 2011 par une instance unique de droit
cantonal telle que prévue sous l’ancien droit de procédure cantonal (RSPC,
3/2011, pp. 229-230 ; CACI 14 février 2012/79). L’appel est donc ouvert
contre un jugement de la Cour civile rendu après le 1er janvier 2011 dans
une cause introduite avant cette date. En revanche, la procédure étant
déjà en cours avant le 1er janvier 2011, c’est l’ancien droit de procédure
qui s’applique jusqu’à la clôture de l’instance (art. 404 al. 1 CPC),
notamment le CPC-VD (Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre
1966).
1.2 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes non patrimoniales ou
dans les affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L’appel, écrit
et motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).

- 16 -
En l'espèce, formé en temps utile par des parties qui y ont
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions supérieures
à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43
c. 2 et les réf. citées).
3.
3.1 En première instance, les appelants ont soutenu que le contrat
de courtage avait été initialement conclu entre l'intimée et eux-mêmes,
puis qu'il avait été étendu à l'intimé en qualité de co-courtier. Les intimés
pour leur part ont fait valoir que le contrat de courtage les avait lié entre
eux, puis que l'intimé avait conclu un sous-contrat de courtage avec les
appelants.
Les premiers juges ont procédé à une interprétation subjective
du contrat, visant à déterminer la volonté réelle des parties. A l'issue de
leur examen, ils sont parvenus à la conclusion que l'intimée avait dans un
premier temps mandaté l'intimé pour vendre les lots de PPE qui allaient
être constitués. Dans un second temps, elle avait accepté d'étendre le
mandat de courtage aux appelants. Les premiers juges ont estimé que la
volonté concordante des parties était de conclure un seul contrat, et non
un contrat et un sous-contrat.
3.2 Les appelants contestent dans un premier moyen que le
contrat initial ait été conclu entre l'intimée et l'intimé. Ce grief n'a

- 17 -
toutefois aucune portée significative pour la solution du litige.
L'interprétation subjective à laquelle les premiers juges ont procédé a
donné raison à la version d'un seul et unique contrat, et non d'un contrat
et d'un sous-contrat. Dès lors qu'on admet que les appelants et l'intimé
étaient co-courtiers, liés à l'intimée par un seul contrat, la question de
savoir quelles étaient les parties initiales au contrat est sans pertinence.
Les appelants ne font en particulier pas valoir qu'ils auraient eu une
activité de courtier sujette à rémunération entre le moment où ils auraient
conclu le contrat de courtage et celui où ils auraient étendu le contrat à
l'intimé. Par surabondance, on notera que la position invoquée par les
appelants, selon laquelle ils auraient été parties au contrat de courtage
avant l'intimé, n'apparaît pas fondée: dans leur courrier du 17 avril 2008
adressé à l'intimé, les appelants se sont expressément référés à "votre
mandat avec les acquéreurs pour la commercialisation de la promotion".
Cette phrase plaide manifestement en faveur d'un mandat préalable
confié à l'intimé, et non aux appelants.
4.
4.1 Dans un deuxième moyen, les appelants font valoir que le
courtier a droit à sa rémunération lorsque l'indication qu'il a donnée ou la
négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat voulu, ou
d'un contrat équivalent. Ils considèrent à cet égard que l'intimée était bien
partie au contrat principal, soit le contrat de cession du droit d'acquérir.
S'ils reconnaissent ne pas avoir allégué en première instance que le
contrat de cession du droit d'acquérir était une opération équivalente à
une vente, ce qui donnerait lieu à commissionnement en vertu du principe
d'équivalence, ils soutiennent que ce fait ne peut leur être reproché "dès
lors qu'il régnait un état de confusion sur la position de L.________SA,
confusion à laquelle L.________SA elle-même a largement contribué". Ils
invoquent une violation de leur droit d'être entendus dès lors que les
premiers juges ne les ont pas interpellés sur cette question.
4.2 Le juge peut appliquer d'office, sans avoir à attirer
préalablement l'attention des parties sur l'existence de tel ou tel problème

- 18 -
de droit, une autre disposition du droit matériel pour allouer les
conclusions du demandeur (TF 2P.277/1998 du 22 février 1999 c. 3d, in
RSDIE 2000 p. 575). Le juge n'a pas non plus à aviser spécialement une
partie du caractère décisif d’un élément de fait sur lequel il s’apprête à
fonder sa décision, pour autant que celui-ci ait été allégué et prouvé selon
les règles (ATF 126 I 97 c. 2b; ATF 126 I 19 c. 2c; ATF 108 Ia 293 c. 4c). La
jurisprudence aménage toutefois une exception au principe jura novit
curia lorsque le juge s’apprête à fonder sa décision sur une norme ou un
principe juridique non évoqué dans la procédure antérieure et dont aucune
des parties en présence ne s’est prévalue et ne pouvait supputer la
pertinence in casu (TF 5A_795/2009 du 10 mars 2010 et les réf. citées, c.
3.1 non reproduit aux ATF 136 III 123; TF 5A_561/2011 du 19 mars 2012 c.
10.1 in RSPC 2012 p. 290).
En l'espèce, la question de savoir quelle opération était
susceptible de donner droit à une commission était centrale dans la
procédure et les appelants ne pouvaient l'ignorer. Il leur appartenait ainsi
d'alléguer toutes les circonstances pertinentes pour justifier leurs
prétentions et ils ne peuvent expliquer leurs carences d'allégation en se
prévalant d'un prétendu état de confusion sur la position de l'intimée,
d'ailleurs sans pertinence sur la question ici litigieuse. Au demeurant, les
appelants savaient ou devaient savoir – pour avoir fonctionné comme
courtiers négociateurs mandatés par A.G.________ et B.G.________ dans le
cadre de la vente à terme – que l'intimée n'avait pas encore acquis de
manière ferme un droit de propriété sur l'immeuble en cause. Cela étant,
les premiers juges n'ont pas violé le droit d'être entendu des appelants en
n'attirant pas leur attention sur la question de l'équivalence et en ne les
invitant pas à compléter leurs allégations à ce sujet.
4.3
4.3.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé,
moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de
conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la
négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). Les règles du mandat sont
applicables au contrat de courtage, en tant qu'elles sont compatibles avec

- 19 -
la nature de ce contrat (art. 412 al. 2 CO; ATF 139 III 217 c. 2.3; ATF 110 II
276 c. 2a).
Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a
donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du
contrat (art. 413 al. 1 CO). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit
prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été
couronnée de succès (ATF 131 III 268 c. 5.1.2, SJ 2005 I 401; ATF 124 III
481 c. 3a, JT 1999 I 455; TF 4A_401/2012 du 16 octobre 2012 c. 4). De la
norme précitée, il découle que le droit à la commission du courtier est lié à
la conclusion par le mandant d'un contrat (dit principal) conforme à ses
attentes, en ce sens qu'il permet à ce dernier d'obtenir le résultat
économique assigné au courtier par le contrat de courtage (principe
d'équivalence). Autrement dit, ce n'est pas une identité juridique qui est
requise entre l'affaire escomptée et le contrat fourni par le courtier, mais
bien une équivalence économique (TF 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 c. 2.1;
ATF 114 II 357 c. 3a; Amman, Commentaire bâlois, 5e éd., n. 4 ad art. 413
CO; Turrettini, Le contrat de courtage et le salaire du courtier, thèse
Genève 1952, pp. 105 et 106). L'application du principe d'équivalence
suppose donc que l'on examine si le contrat conclu représente la même
valeur et peut remplir la même fonction que le contrat souhaité par le
mandant (Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du
courtier, thèse Lausanne 1993, p. 401). Il suffit cependant que les
intentions principales du mandant soient réalisées, de légères différences
ou des dérogations de peu d’importance ne devant pas porter préjudice au
courtier (TF 4C.334/2000 du 29 janvier 2001, c. 4b/aa; Turrettini, op. cit. ,
p. 109).
Lorsque la réalisation du principe d’équivalence est en jeu, il
convient de ne pas perdre de vue que le contrat de courtage peut être
modifié, notamment quant au but économique visé par le mandant. Une
telle modification contractuelle peut intervenir par actes concluants des
parties contractantes (TF 4C.334/2000 du 29 janvier 2001, c. 4b/aa, et les
références citées; Marquis, op. cit., p. 402).

- 20 -
En résumé, le principe de l’équivalence s’inscrit dans le cadre
de l’examen du droit à la rémunération du courtier. Il s’agit d’un principe
jurisprudentiel, qui veut que la naissance du droit au salaire du courtier
suppose que le contrat principal corresponde au but assigné par le
courtage à l’activité du courtier, question qui doit être tranchée d’après le
résultat économique escompté lors de la conclusion du contrat de
courtage. Ce point peut relever soit des faits (interprétation subjective),
soit du droit (interprétation objective des manifestations de volonté des
parties ayant permis de dégager le but économique espéré par celles-ci)
(Marquis, op. cit., pp. 400 et 401).
4.3.2 En l'espèce, les premiers juges ont rejeté les prétentions des
appelants en paiement des commissions pour les lots nos 1, 2 et 7 à 17 au
motif que l'intimée n'est jamais devenue propriétaire de la parcelle n° [...]
– ni à fortiori des lots de PPE – et qu'elle n'a donc pu conclure de contrat
de vente portant sur ces lots avec des tiers. Les premiers juges ont
considéré qu'à défaut de conclusion de contrat principal par la mandante,
aucune commission ne pouvait être due par l'intimée. Ils ont également
examiné le contrat conclu entre l'intimée et Z.________ et constaté qu'il ne
s'agissait pas d'un contrat de vente, mais d'un contrat de cession du droit
d'acquérir. A cet égard, les premiers juges ont relevé que les appelants
n'avaient pas fait valoir que cette cession serait une opération équivalente
à une vente, qui pourrait donner lieu à un commissionnement, ni que ce
serait eux qui auraient fourni à l'intimée le nom de la cessionnaire.
Les appelants ne contestent pas ne pas avoir invoqué en
première instance l'équivalence entre le contrat de cession du droit
d'acquérir conclu par l'intimée et une vente. Dans la mesure où la
réalisation du principe d’équivalence n’était pas en jeu, les premiers juges
n’avaient pas à l’examiner plus avant. Ils n’avaient en particulier pas à
analyser, à défaut de tout allégué sur la question, si le contrat
effectivement conclu (contrat de cession du droit d’acquérir) avait la
même valeur économique et pouvait remplir la même fonction que le
contrat souhaité par le mandant. Par ailleurs, en l'absence d'allégués sur
la question, on voit mal comment les premiers juges auraient pu

- 21 -
déterminer la réelle et commune intention des parties sous l’angle d’une
opération équivalente ou conforme à leurs attentes sur le plan
économique.
Quant à une éventuelle interprétation objective, elle nécessitait
forcément que le litige porte sur la question du résultat économique,
laquelle devait être explicitement soulevée et étayée par l'allégation de
faits correspondants, ce qui n’a pas été le cas. Ainsi, on ignore tout des
conditions financières de la cession, comme étape préalable aux ventes
ultérieures. Or, c’est bien à ce niveau que devait se situer l’analyse et non
au stade des ventes ultérieures, pour lesquelles la cessionnaire n'a conclu
aucun contrat de courtage avec les appelants.
Compte tenu de ce qui précède, les premiers juges n’avaient
pas à dégager le but économique escompté par l'intimée et reconnu par
les appelants et c'est donc à juste titre qu'ils ont nié l'existence du contrat
principal, condition à la rémunération du courtier.
4.3.3 On notera par surabondance que l'on ignore si ce sont les
courtiers – appelants ou intimé – qui ont fourni à l'intimée le nom de la
cessionnaire ou s'il existe un autre lien de causalité entre l'activité des
courtiers et la conclusion du contrat de cession du droit d'acquérir.
Sur ce dernier point, les appelants font valoir qu'ils étaient au
bénéfice d'un contrat de courtage exclusif et qu'une commission leur était
due même si leur intervention n'avait pas été causale. Comme l'ont
constaté à juste titre les premiers juges, selon les termes du contrat, qui
peut déroger au système légal de l'art. 413 al. 1 CO, les parties étaient
convenues d'œuvrer de concert en vue de trouver des acquéreurs et de
partager par moitié la commission générée par la vente d'un lot
indépendamment du type d'activité menée par l'un et l'autre dans ce but.
Ainsi, il suffisait que l'un des deux co-courtiers ait agi de manière causale
pour que l'autre ait droit à sa commission. Compte tenu de ce qui précède,
on ne saurait dire avec les appelants que "les parties n'avaient pas exigé
de lien de causalité": il ne ressort pas du dossier que les parties auraient

- 22 -
prévu une autre dérogation contractuelle à la loi donnant droit à une
commission en l'absence de toute activité causale.
Dans leur démonstration, les appelants perdent de vue un
point essentiel, à savoir le fait que l'on ignore totalement si c'est l'un des
co-courtiers – appelants ou intimé – qui a fourni à l'intimée le nom de la
cessionnaire. Ce fait n'a été ni allégué ni établi, alors même qu'il constitue
une condition du droit à la rémunération sous l'angle du rapport de
causalité. Le lien de causalité tel que prévu contractuellement n'ayant pas
été établi à satisfaction, la critique des appelants sur ce point tombe à
faux et on doit constater que les deux conditions à la rémunération du
courtier font défaut.
5.
5.1 Les appelants invoquent le comportement déloyal des intimés,
qui les auraient empêché volontairement d'obtenir la rémunération qui
leur était due en invoquant la résiliation du contrat de courtage, puis en
cédant les droits sur la parcelle n° [...], et ce afin de favoriser l'intimé. Ils
contestent en particulier le reproche qui leur a été fait pour justifier la
résiliation du mandat, selon lequel leurs démarches étaient insuffisantes.
Les intimés auraient ainsi agi au mépris des règles de la bonne foi et
commis un empêchement frauduleux au sens de l'art. 156 CO.
5.2 Selon cette disposition, si une condition est convenue et que
son accomplissement dépend, dans une certaine mesure, de la volonté de
l’une des parties auxquelles le contrat impose des obligations, cette partie
n’a en principe pas une liberté entière de refuser cet accomplissement et
de se dégager, ainsi, de ses obligations contractuelles. Elle doit, au
contraire, agir de manière loyale et conforme aux règles de la bonne foi ;
en cas de violation de ces exigences, la condition est réputée accomplie.
Le degré de liberté subsistant pour la partie concernée, d’une part, et les
devoirs à elle imposés par les règles de la bonne foi, d’autre part, doivent
être déterminés dans chaque cas d’espèce en tenant compte de
l’ensemble des circonstances et, en particulier, de l’objet et du but du

- 23 -
contrat (ATF 135 III 295 c. 5.2 ; ATF 117 II 273 c. 4c). Il faut en outre
garder à l'esprit que le contractant n'a pas l'obligation de favoriser
l'avènement de la condition et de sacrifier ses propres intérêts à cette fin;
l’art. 156 CO n'est applicable que lorsque le comportement adopté revêt
un caractère déloyal (TF 4A_561/2012 du 23 janvier 2013 c. 3.1;
TF C.254/1987 du 16 novembre 1987 c. 2a in SJ 1988 p. 158; ATF 133 III
527, SJ 2008 I 101).
5.3 Les appelants contestent les manquements évoqués à l'appui
de la résiliation de leur mandat, soit l'insuffisance de leurs démarches. Il
n'est toutefois pas nécessaire d'examiner si tel était le cas et si la
résiliation du contrat de courtage de ce fait était justifiée. En effet, les
appelants ne peuvent occulter la cession du droit d'acquérir la parcelle
intervenue ultérieurement, l'absence de contrat de mandat conclu avec la
cessionnaire et le fait qu'au jour de la résiliation, soit au 28 avril 2009,
seuls les lots nos 2 et 7 avaient fait l'objet d'une réservation, laquelle
n'était pas ferme. A cet égard, aucun élément au dossier ne rend
vraisemblable que la cession du droit d'acquérir a été faite de manière
déloyale. Les arguments des premiers juges sur ce point sont pertinents et
peuvent être confirmés: les appelants savaient ou devaient savoir que la
vente était à terme et que l'intimée n'avait pas encore acquis le droit de
propriété sur la parcelle n° [...]. En tant que professionnels de l'immobilier,
ils devaient être conscients, d'une part, qu'il subsistait un risque que
l'intimée n'acquiert pas le droit de propriété et, partant, que le droit à la
commission ne se réalise pas et, d'autre part, que ce fait dépendait de la
volonté de l'intimée elle-même. Quant au fait que la cessionnaire a son
siège dans les locaux de l'intimée, les premiers juges ont relevé à juste
titre qu'il ne suffit pas à lui seul à rendre vraisemblable l'existence d'une
fraude et qu'aucun des administrateurs de la cessionnaire n'est ou n'a été
administrateur de l'intimée.
Quant aux développements des appelants selon lesquels la
résiliation et la cession seraient intervenues afin de faire bénéficier
l'intimé de l'entier des commissions, ils ne sont ni établis ni même rendus
vraisemblables. A cet égard, on notera également que l'invitation de la

- 24 -
cessionnaire à prendre contact en vue d'une éventuelle collaboration n'a
pas été suivie d'effet. Les appelants font valoir qu'ils avaient des doutes
sur les intentions de l'intimé et qu'ils n'avaient pas osé s'engager dans une
nouvelle relation contractuelle qui leur paraissait préjudiciable à leurs
intérêts. Toutefois, au vu de la résiliation du mandat de courtage, il leur
appartenait de se renseigner afin de clarifier les points qui devaient l'être.
En définitive, le grief est mal fondé et doit être rejeté.
6. Les appelants invoquent, enfin, que l'accord conclu entre les
co-courtiers doit être qualifié de contrat de société simple et que l'intimé
a, par son comportement déloyal, violé son devoir de diligence découlant
de ce contrat.
L'existence d'un tel contrat de société simple n'a pas été
alléguée en première instance. Elle apparaît au demeurant en
contradiction avec l'existence d'un contrat de courtage entre l'intimée
d'une part, l'intimé et les appelants en tant que co-courtiers d'autre part,
construction juridique pourtant plaidée par les appelants en première
instance.
A défaut de tout allégué de fait à ce sujet en première
instance, on ne saurait dès lors admettre la réalisation des conditions
d'application de l'art. 538 CO.
7. En définitive, l'appel doit être rejeté dans la procédure de l'art.
312 al. 1 CPC et le jugement attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'813 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [Tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils,
RSV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelants qui succombent,
solidairement entre eux (art. 106 al. 1 CPC).

- 25 -
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens, dès lors que les
intimés n'ont pas été invités à se déterminer sur l’appel et n'ont donc
pas encouru de frais pour la procédure de deuxième instance (art. 95 al.
3 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'813 fr.
(trois mille huit cents treize francs), sont mis à la charge des
appelants M.________ et P.________, solidairement entre eux.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

- 26 -
Du 20 novembre 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Fidèle Joye (pour M.________ et P.________),
- Me Marc-Etienne Favre (pour L.________SA et A.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Cour civile du Tribunal cantonal.

- 27 -
La greffière :