vd_gerichte · XC17.002132 · 2018-10-24 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC17.002132-180293
594
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 24 octobre 2018
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
MM. Hack et Kaltenrieder, juges
Greffier : M. Hersch
*****
Art. 256 al. 1, 259a al. 1 let. b, 259d et 259g CO
Statuant sur l’appel interjeté par V.________, à Schlieren (ZH),
défenderesse, contre le jugement rendu le 19 juin 2017 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l’appelante d’avec D.________ et Y.________, à
Lausanne, demanderesses, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 19 juin 2017, dont les considérants ont été
adressés pour notification aux parties le 16 janvier 2018, le Tribunal des
baux a dit que la résiliation de bail notifiée par V.________ à D.________ et
Y.________ le 21 novembre 2016 avec effet au 31 décembre 2016, relative
au local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble sis chemin [...] à
[...], était inefficace (I), a dit que V.________ devait remettre en état, dans
un délai de trente jours dès jugement définitif, le système de ventilation
du local commercial afin d'obtenir un débit d'air de 432 m3/h au minimum
(II), D.________ et Y.________ étant autorisées, en cas d'inexécution de ces
travaux dans le délai imparti, à mandater l'entreprise de leur choix pour
les exécuter aux frais de V.________ (III), a dit que le loyer mensuel net du
local commercial était réduit de 20% du 1er février 2015 jusqu'à complète
exécution des travaux de remise en état et de 100% pendant la fermeture
du local nécessitée par les travaux (IV), a libéré les loyers consignés par
D.________ et Y.________ auprès de la [...] à concurrence de 14'392 fr. en
faveur de ces dernières et à concurrence du solde en faveur de V.________
(V), a déclaré irrecevable la conclusion gbis prise par D.________ et
Y.________ lors de l'audience du 22 mai 2017 (VI), a mis les frais judiciaires,
arrêtés à 4'800 fr., par 1'600 fr. à la charge de D.________ et Y.________,
solidairement entre elles, et par 3'200 fr. à la charge de V.________, cette
dernière devant verser à D.________ et Y.________ les sommes de 3'200 fr. à
titre de remboursement d’avances de frais et de 2'100 fr. à titre de dépens
(VII à IX), et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (X).
Les premiers juges étaient amenés à statuer sur une action
intentée par les locataires D.________ et Y.________ contre la bailleresse
V.________ tendant à l’annulation de la résiliation de leur bail, à la remise
en état du système de ventilation de leur local commercial, à la réduction
du loyer jusqu’à et pendant l’exécution des travaux précités et au
versement de dommages-intérêts.

- 3 -
En droit, les premiers juges ont d’abord relevé que la
conclusion nouvelle gbis prise par les locataires lors de l'audience du 22
mai 2017 et tendant au paiement d'un montant de 100'000 fr. par la
bailleresse relevait de la procédure ordinaire, alors que les conclusions
figurant dans leur demande du 13 janvier 2017 étaient soumises à la
procédure simplifiée, de sorte que cette conclusion nouvelle était
irrecevable. Ils ont ensuite considéré que les loyers avaient été
valablement consignés par les locataires, malgré l'absence de menace de
consignation signifiée préalablement. Le congé fondé sur l'art. 257d al. 2
CO était par conséquent inefficace. S'agissant de la ventilation, le débit
d'air mesuré dans les locaux, de 215 m3/h, était bien inférieur à la
puissance promise de 350 m3/h, mais également à celle de 432 m3/h sur
laquelle les locataires pouvaient légitimement compter au vu de l'usage
convenu. Les premiers juges ont dès lors retenu que la chose louée était
affectée d'un défaut initial de moyenne importance. Selon le contrat de
bail, il incombait à la bailleresse de remettre en état, à ses frais, la
ventilation défectueuse. Par ailleurs, le défaut constitué par la défectuosité
de l'installation de ventilation justifiait en équité une réduction de loyer de
20% jusqu'à complète exécution des travaux de remise en état et de
100% durant la fermeture des locaux nécessitée par lesdits travaux. A cet
égard, les loyers consignés pouvaient être déconsignés en faveur des
locataires dans cette première proportion. Enfin, les demanderesses
avaient échoué à prouver l'ampleur d'une éventuelle perte de chiffre
d'affaires liée au défaut affectant les locaux loués, de sorte que leur
conclusion correspondante en allocation de dommages-intérêts devait être
rejetée.
B. Par acte du 16 février 2018, V.________ a formé appel contre le
jugement précité, en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa
réforme en ce sens qu’il soit donné acte à D.________ et Y.________ que
V.________ modifiera, dans un délai de 120 jours, le système de ventilation
du local commercial afin d’obtenir un débit d’air de 340 m3/h et que les
conclusions de la demande du 13 janvier 2017 ainsi que les conclusions
complémentaires du 18 avril 2017 soient rejetées.

- 4 -
Dans leur réponse du 26 avril 2018, D.________ et Y.________
ont conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet de l'appel.
Une audience a été tenue le 11 juin 2018, au cours de laquelle
la conciliation n’a pas abouti.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat du 1er décembre 2014, la bailleresse V.________ a
remis à bail aux locataires D.________ et Y.________ à compter du 1er février
2015 un local commercial d’environ 110 m2 au rez-de-chaussée de
l’immeuble sis chemin [...] à [...], destiné à la danse et au bien-être. Le
loyer mensuel a été fixé à 2'570 fr., plus un acompte de chauffage, eau
chaude et frais accessoires de 270 fr. et 64 fr. de frais de conciergerie.
Le contrat précise à son art. 9.1 que le bon entretien de la
chose louée, à savoir le maintien de celle-ci en état d’utilisation, est à la
charge du bailleur, à l’exception des positions spécifiées dans la rubrique
« entretien à la charge du locataire », soit la création d’une douche en lieu
et place d’un des WC séparés, dont l’entretien et le remplacement
incombent au locataire (art. 9.2 et 6.2 du contrat).
Un plan du rez-de-chaussée annexé au contrat de bail et dont
il fait partie intégrante (art. 2.2) indique ce qui suit : « Ventilation Bur. 1
Helio KWLC EC 350 350 m3/h » et « Ventilation Bur. 2 Helio KWLC EC 350
350 m3/h ». Ce système de ventilation pallie l’absence dans le local en
question de fenêtres pouvant s’ouvrir.
Dans les locaux loués, D.________ et Y.________ exploitent une
école de danse et un espace de bien-être, sous la raison sociale [...] Sàrl ;
elles y donnent notamment des cours de pilates et de danse.

- 5 -
Le 2 septembre 2014, D.________ et Y.________ avaient indiqué
à [...], gérant d’immeubles auprès de V.________, que les normes pour
l’aération exigeraient une puissance d’aération de 30 m3/h par personne,
soit pour un maximum de 15 personnes et une réalité de 10 personnes,
une puissance de 300 à 450 m3/h. Le 3 décembre 2014, [...] avait pris acte
que de l’avis des locataires, la ventilation prévue dans le plan technique
transmis serait suffisante, en précisant que le débit devrait être
sensiblement plus important, la surface concernée ayant été divisée par
deux. Il avait indiqué que cette installation possédait différentes vitesses
et pouvait être réglée, qu’elle était mise à disposition en l’état et qu’en
cas de remplacement nécessaire, V.________ en assumerait les frais.
2. L’état des lieux d’entrée a eu lieu le 20 janvier 2015. Le 27
janvier 2015, D.________ et Y.________ ont indiqué à V.________ que le
système d’aération était défectueux et que de fortes et mauvaises odeurs
de cuisine provenant du restaurant d’à côté s’infiltraient dans les locaux ;
elle lui ont demandé de faire le nécessaire pour le démarrage de leur
activité, le 2 février 2015, soit notamment de remettre en état le système
de ventilation, tel que préconisé par l’entreprise J.________ SA, intervenue
le jour même.
Le 29 janvier 2015, V.________ a répondu qu’elle mettrait tout
en œuvre pour régler la problématique à réception du rapport de la
société J.________ SA, précisant que le délai au 2 février 2015 paraissait
d’emblée irréaliste.
Dans son rapport du 6 février 2015, J.________ SA a constaté
que l’installation de ventilation des locaux litigieux ne fonctionnait plus,
les nouveaux locataires ne connaissant pas les commandes. De plus, les
filtres à air étaient complètement colmatés. Après leur aspiration et la
remise en fonction de la ventilation, le débit d’air demeurait néanmoins
très faible en position vitesse deux, la vitesse trois ne fonctionnant pas.
J.________ SA précisait encore que, selon ses estimations, le monobloc
double flux installé dans les locaux ne pouvait véhiculer que 250 m3/h en
vitesse trois en permanence, de sorte qu’il fallait faire attention au

- 6 -
nombre de personnes présentes, la législation imposant 36 m3/h par
personne pour un local sans fenêtres.
Le 20 avril 2015, D.________ et Y.________, se référant au
courriel d’ [...] du 3 décembre 2014 et rappelant que la puissance de
ventilation de 350 m3/h indiquée sur le plan était « juste » pour une
occupation moyenne de dix à douze personnes, ont demandé à V.________
de procéder dans les plus brefs délais à la mise aux normes de la
ventilation.
3. Mandatée par V.________, la société [...] SA a rendu le 29
octobre 2015 un rapport d’expertise, lequel faisait état de débits du
monobloc double flux mesurés à environ 215 m3/h avec les filtres,
respectivement à 280 m3/h sans les filtres. La ventilation des locaux
litigieux fonctionnait, mais le débit d’air fourni était relativement faible. Il
était précisé qu’en fonction de l’affectation des locaux, la réglementation
SIA imposait une ventilation beaucoup plus importante : pour une salle de
gymnastique, la valeur standard était de 7,2 m3/(m2/h), soit, pour une
surface d’environ 90 m2, un débit d’air de 650 m3/h. De plus, selon la
norme SIA, le débit d’air devait être de 36 m3/h par personne, c’est-à-dire
environ 500 m3/h pour l’occupation maximale de quatorze personnes
indiquée par les locataires. Le remplacement du monobloc actuel était
devisé à 23’700 fr. pour un débit maximum de 340 m3/h et à 32’600 fr.
pour un débit maximum de 650 m3/h.
Le 1er décembre 2015, V.________ a indiqué être disposée à
prendre en charge les réparations du système de ventilation. Elle
s’engageait, conformément à l’occupation des locaux annoncée lors des
négociations puis à la signature du contrat (moyenne de dix à douze
personnes), à ce qu’un débit d’air de 340 m3/h soit atteint. Si D.________ et
Y.________ souhaitaient augmenter cette puissance, il conviendrait d’entrer
en discussion afin de définir la répartition des frais de ces travaux à plus-
value.

- 7 -
Sollicitée le 15 décembre 2015, V.________ a refusé le 4 janvier
2016 de transmettre à D.________ et Y.________ une copie du rapport d’ [...]
SA, rappelant que celles-ci avaient confirmé qu’une puissance d’aspiration
de 350 m3/h était suffisante et qu’elle était elle-même disposée à procéder
aux travaux nécessaires pour que cette puissance soit atteinte. Elle a
demandé aux locataires de lui confirmer leur accord à la réalisation de
travaux pour l’obtention d’une puissance de 340 m3/h, ce que D.________
et Y.________ ont fait le 18 janvier 2016, en demandant que les travaux
soient entrepris sans tarder.
Une rencontre dans les locaux litigieux a eu lieu le 17 mars
2016, au cours de laquelle V.________ a pris note des dates de vacances
des locataires. Le 1er avril 2016, V.________ a indiqué avoir reçu un devis
relatif à la modernisation de l’installation de ventilation, précisant que la
différence de coûts entre les monobloc 350 m3/h et 650 m3/h se montait à
5’000 francs.
Le 29 avril 2016, D.________ et Y.________ ont confirmé leur
accord s’agissant des travaux pour l’obtention d’une puissance de
ventilation de 350 m3/h. Elles ont pris acte du fait que la durée des
travaux serait de deux semaines durant lesquelles elles seraient
contraintes de fermer leur école, précisant à cet égard que la période
idéale serait pour elles du 25 juillet au 5 août 2016. Elles ont sollicité de
V.________ une compensation, soit une réduction de loyer proportionnelle
depuis le 1er février 2015 jusqu’au début des travaux et de 100 % pendant
la durée des travaux.
4. Le 7 juillet 2016, l’avocat mandaté par V.________ a soumis à
D.________ et Y.________ un avenant au contrat de bail prévoyant que
V.________ procéderait aux travaux qui permettraient d’obtenir un débit de
ventilation de 650 m3/h et que de leur côté, les locataires renonçaient à
toute indemnité ou réduction de loyer relative à la ventilation et
s’engageaient à conclure un abonnement d’entretien pour la ventilation. Il
a précisé que cette proposition n’était pas négociable et constituait la
seule alternative à un procès long et coûteux.

- 8 -
Le 13 juillet 2016, D.________ et Y.________ ont décliné la
proposition de V.________. Elles l’ont mise en demeure d’exécuter du 25
juillet au 5 août 2016 les travaux de remise en état de la ventilation, en
vue d’obtenir la puissance préconisée dans le rapport d’ [...] ou au
minimum de 350 m3/h, à défaut de quoi elles saisiraient la commission de
conciliation.
Le 23 juillet 2016, l’avocat de V.________, relevant qu’aucune
solution amiable n’était envisageable, a invité D.________ et Y.________ à
saisir la commission de conciliation.
A compter du 30 août 2016, D.________ et Y.________ ont
consigné leur loyer auprès de la [...].
Le 7 octobre 2016, V.________ a mis en demeure D.________ et
Y.________ de s’acquitter des arriérés de loyer à hauteur de 5’808 fr. dans
un délai de trente jours, faute de quoi leur contrat de bail serait résilié
conformément à l’art. 257d CO. Par formules officielles du 21 novembre
2016, elle a résilié leur contrat de bail pour le 31 décembre 2016.
5. D.________ et Y.________ ont saisi la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district de Lavaux-Oron le 29 septembre
2016. La conciliation n’ayant pas abouti, elles ont ouvert action le 14
janvier 2017 devant le Tribunal des baux, en concluant, avec suite de frais
et dépens, à ce que la résiliation du bail du 21 novembre 2016 soit
annulée, à ce que V.________ soit condamnée à remplacer le système de
ventilation actuel pour obtenir un débit minimum de 650 m3/h dans les 30
jours à compter de l’entrée en force de la décision, sous la menace de la
peine d’amende prévue à l’art. 292 CP, elles-mêmes étant autorisées à
effectuer ces travaux aux frais de la bailleresse si celle-ci n’y avait pas
remédié dans le délai fixé, à ce qu’une réduction de loyer de 20% du 1er
février 2015 jusqu’à la mise en conformité du système de ventilation et de
100% durant la fermeture de l’école en raison des travaux leur soit
allouée, à ce que V.________ soit condamnée à leur verser des dommages-

- 9 -
intérêts de 6'200 fr. pendant la fermeture de l’école si les travaux duraient
15 jours, sous réserve d’une durée de fermeture supérieure ou de
dommages plus élevés, et à ce que les loyers consignés leur soient
restitués à concurrence des montants dus jusqu’à l’élimination des
défauts.
Le 18 avril 2017, les locataires ont augmenté leur conclusion
en allocation de dommages-intérêts à 9'500 francs.
Le 24 avril 2017, V.________ a conclu, avec suite de frais et
dépens, au rejet de la demande.
A l’audience de jugement du 22 mai 2017, D.________ et
Y.________ ont pris une nouvelle conclusion gbis en ce sens que V.________
soit condamnée à leur verser des dommages-intérêts de 100'000 fr.,
correspondant à la perte du chiffre d’affaires sur la durée du bail et à un
tort moral. V.________ a conclu au rejet de cette conclusion.
En d roit :
1. Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les
décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10’000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel, écrit et motivé, doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions qui sont supérieures à 10’000 fr., l’appel est recevable.

- 10 -
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références).
3.
3.1 L'appelante fait d’abord grief aux premiers juges de l'avoir
condamnée à procéder à la remise en état du système de ventilation à
raison d’une puissance plus importante, soit 432 m3/h, que celle qui avait
été acceptée par les intimées, par 340 m3/h. Par ailleurs, un délai de 30
jours pour la réalisation de tels travaux ne serait pas réaliste compte tenu
des agendas des entreprises et des périodes de vacances scolaires.
Les intimées soutiennent pour leur part que le débit de
ventilation devrait être de 350 m3/h ou plus, cette puissance constituant
une qualité promise de la chose louée.
3.2 Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de
délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour
lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état.
La notion de défaut – qui relève du droit fédéral – doit être
rapprochée de l'état approprié à l'usage duquel la chose a été louée. Elle
suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu ; il y
a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur
avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le
locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à
l'usage convenu. Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que
le défaut soit réparable (TF 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2 ;
ATF 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut peut être matériel ou immatériel ; le

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défaut juridique (l'absence d'une autorisation administrative par exemple)
est un défaut immatériel (TF 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1).
L'usage convenu et l'état de la chose que peut attendre le
locataire résulte en premier lieu de la convention des parties (TF
4A_606/2015 du 19 avril 2016 consid. 3 ; TF 4A_159/2014 du 18 juin 2014
consid. 4.1). Les parties peuvent convenir expressément ou tacitement de
l'usage qui sera fait de la chose louée. Les règles habituelles
d'interprétation des contrats sont applicables. L'utilisation adoptée par le
locataire sur une longue période sans opposition du bailleur peut refléter
un accord tacite (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1). A défaut d'usage convenu,
l'usage habituel est déterminant (TF 4A_582/2012 du 28 juin 2013
consid.3.2).
3.3 Saisi d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit
tout d'abord s'attacher à rechercher la réelle et commune intention des
parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices, sans s'arrêter
aux expressions et dénominations inexactes dont elles ont pu se servir
(art. 18 al. 1 CO). Pour ce faire, le juge prendra en compte non seulement
la teneur des déclarations de volonté, mais aussi les circonstances
antérieures, concomitantes et postérieures à la conclusion du contrat.
Déterminer ce qu'un cocontractant savait ou voulait au moment de
conclure relève des constatations de fait; la recherche de la volonté réelle
des parties est qualifiée d'interprétation subjective (ATF 140 III 86 consid.
4.1 et les réf.).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si
leurs volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations
faites et les comportements selon la théorie de la confiance; il doit donc
rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être
comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances; le
principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens
objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne
correspond pas à sa volonté intime. Il s’agit là d’une question de droit (ATF
135 III 410 consid. 3.2).

- 12 -
3.4 En l’espèce, les parties ont conclu un contrat de bail portant
sur des locaux à l'usage de « danse et bien-être ». Le plan du rez-de-
chaussée de l'immeuble, annexé au bail pour en faire partie intégrante,
indiquait la présence d'un système de ventilation d'un débit de 350 m3/h,
qui devait pallier à l'absence dans les locaux litigieux de fenêtres pouvant
s'ouvrir. Les intimées, se fondant sur des renseignements qu'elles avaient
obtenus selon lesquels une puissance de 30 m3/h par personne était
suffisante, ont indiqué à l'appelante que le système de ventilation mis à
leur disposition était juste suffisant pour l'activité qu'elles entendaient
déployer. Il faut ainsi admettre que la puissance minimale ne pouvait pas
être inférieure à ces 350 m3/h, ce qui conduit déjà au rejet de la
conclusion de l'appelante tendant à ce que la puissance de l'installation
soit fixée à 340 m3/h. Il faut aussi admettre que l'installation présentait un
volume largement inférieur à celui prévu par le bail.
Se pose la question de savoir si, en l'occurrence, c'est à juste
titre que les premiers juges, se fondant sur une moyenne de douze
personnes présentes aux cours, ont retenu comme base la norme SIA, qui
prévoit une puissance minimale de 36 m3/h par personne, pour astreindre
l’appelante à procéder à des travaux permettant d’obtenir un débit d'air
de 432 m3/h.
Comme on l’a vu, l'usage convenu et l'état de la chose que
peut attendre le locataire résulte en premier lieu de la convention des
parties. Or en l’espèce, le contrat de bail est explicite en ce sens que le
plan qui en fait partie intégrante prévoit expressément un système de
ventilation d’un débit de 350 m3/h. Dès lors, l’interprétation du contrat de
bail selon la volonté réelle des parties fait apparaître que l’appelante s’est
engagée à ce que dans le local litigieux, le débit d’air s’élève à 350 m3/h.
Les intimées ont d’ailleurs longtemps exigé de l’appelante qu’elle procède
aux travaux permettant d’obtenir un tel débit. Certes, celles-ci ne
connaissaient pas les normes SIA lors de la conclusion du bail. Toutefois,
elles ne peuvent pas plaider l'erreur essentielle, dans la mesure où les
normes SIA n'ont pas valeur de loi. Par conséquent, c’est à un débit d’air

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de 350 m3/h que correspond l’usage convenu du local commercial en
question.
Le grief de l’appelante se révèle ainsi partiellement fondé et
celle-ci doit être astreinte à remettre en état le système de ventilation du
local litigieux afin d’atteindre un débit d’air de 350 m3/h au minimum, tel
que déterminé dans le contrat de bail.
S’agissant du délai imparti à l'appelante pour procéder aux
travaux, de trente jours dès jugement définitif, il doit quant à lui être
confirmé, étant précisé que le bail a débuté le 1er février 2015. Il
appartiendra à l'appelante de s'organiser en conséquence pour procéder
aux travaux dans ce délai.
4.
4.1 L'appelante soutient qu'aucune réduction de loyer ne devrait
être accordée aux intimées en raison du défaut constaté, dans la mesure
où ce dernier n'entraverait pas l'usage de la chose louée. Procédant à une
appréciation du nombre moyen de clients participant aux cours des
intimées, l'appelante arrive à la conclusion que la capacité de ventilation
actuelle serait largement suffisante pour l'utilisation qui est faite des
locaux par les intimées. Elle qualifie par ailleurs d'excessif le taux de
réduction de loyer fixé par les premiers juges, estimant que la réduction
ne devrait pas dépasser 10% du loyer.
Les intimées, de leur côté, avancent que les taux de réduction
de 20 % depuis le début du bail et jusqu’à complète exécution des travaux
et de 100 % pendant la durée des travaux retenus par les premiers juges
paraissent parfaitement adéquats.
4.2 En vertu de l’art. 259a al. 1 let. b CO, en cas de défauts de la
chose louée, le locataire peut également exiger une réduction
proportionnelle du loyer. A cet égard, l'art. 259d CO prévoit que si l'usage
de la chose louée est restreint par un défaut survenant pendant la durée

- 14 -
du bail, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer
dans le laps compris entre le moment où le bailleur apprend l'existence de
ce défaut et celui où le défaut est éliminé.
La réduction du loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations
entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut
est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit
dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas
toujours aisé, notamment en présence d'un défaut de moyenne
importance ; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité,
fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique
(TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4 ; ATF 130 III 504 consid. 4.1).
Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle
l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités du
cas concret, parmi lesquelles figurent notamment la destination de l'objet
loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer
(Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., 2016, n. 1749 ; Higi,
Zürcher Kommentar, 1994, n. 28 ad art. 258 CO). Il ne s'agit pas de
circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage
prévu contractuellement dans le cas d'espèce (Aubert, Droit du bail,
Commentaire pratique [CPra-Bail], 2e éd., 2017, n. 21 ad art. 259d CO).
Pour mesurer la moins-value, il faut partir des circonstances de l'espèce et
déduire, d'après des critères objectifs, la moins-value causée par le défaut
(CACI 23 mars 2018/187 consid. 3.2).
La jurisprudence a admis une réduction de 15 % pour une
ventilation insuffisante dans une cuisine sans fenêtre ou pour une
ventilation défectueuse dans un restaurant, de 20 % pour des odeurs
nauséabondes causées par un défaut de ventilation d’un restaurant, de 25
% pour la ventilation insuffisante d’un établissement public et de 50 %
pour la ventilation gravement défectueuse d’un restaurant, dans lequel il
était impossible de manger (Aubert, op. cit., n. 67 ad art. 259d CO).

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4.3 En l’espèce, il faut d'emblée relever que l'appelante ne
conteste pas le taux de réduction de loyer de 100% accordé pour la
période durant laquelle les travaux de remise en état conduiront à la
fermeture des locaux loués. A juste titre, puisque comme on l'a vu ci-
dessus, les travaux de remise en état incombent à l'appelante, si bien
qu'elle répond de l'impossibilité des locataires d'utiliser les locaux pour
permettre la remise en état de l'installation de ventilation.
L'appelante ne conteste pas non plus que les défectuosités
présentées par l'installation de ventilation doivent être qualifiées de
défauts de moyenne importance.
S'agissant de la question de savoir si de tels défauts doivent
conduire à une réduction de loyer, la position de l'appelante selon laquelle
ce point devrait dépendre de la fréquentation effective des cours
dispensés par les intimées est erronée. Le point déterminant est en réalité
de savoir quel a été l'usage convenu par les parties. Or il a été vu plus
haut que les locaux ont été loués à l'usage d'un local de danse et de bien-
être et qu’un débit d’air de 350 m3/h a été convenu. C'est sur la base d'un
tel usage et d’une telle puissance de ventilation qu'il a pu être confirmé
que l'installation de ventilation, dans son état actuel, présentait un défaut
en raison d'un débit d’air insuffisant. On en déduit qu'en l'état, les locaux
loués ne correspondent pas à l'usage convenu entre parties et
restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée. Peu importe le
nombre effectif de participants aux cours dispensés par les intimées.
Celles-ci, conformément aux accords passés entre les parties, doivent
pouvoir disposer de locaux à l’usage de danse et de bien-être, dont la
puissance de ventilation doit s’élever à 350 m3/h, ce qui n’est pas le cas
en l'état. L'appelante n'en disconvient pas, puisqu'elle admet elle-même
dans son appel qu'actuellement, la capacité de ventilation des locaux
loués s’élève à 250 m3/h.
En ce qui concerne la quotité de la réduction de loyer, les
premiers juges l'ont fixée à 20%, en équité. En comparaison des exemples
jurisprudentiels cités, mais également en tenant compte du large pouvoir

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d'appréciation dont les premiers juges jouissent en la matière, il convient
de confirmer ce taux. On relèvera à cet égard que ce taux est inférieur à
celui auquel on parviendrait si l'on se limitait à un calcul selon la méthode
proportionnelle, cas dans lequel le taux de réduction devrait s'élever à
près de 30 %, compte tenu d’une puissance de ventilation de 250 m3/h
contre 350 m3/h selon l’usage convenu entre parties.
5.
5.1 Dans un dernier moyen, l'appelante estime que les premiers
juges auraient à tort retenu que la procédure de consignation du loyer
avait été valablement menée par les intimées. Elle-même n’aurait à aucun
moment définitivement refusé d'exécuter les travaux de remise en état de
la ventilation défectueuse. Elle aurait en revanche été légitimée à
conditionner l'exécution de ces travaux à la renonciation par les intimées à
toute réduction de loyer. Partant, en l'absence de consignation respectant
les dispositions légales, la résiliation de bail signifiée aux intimées pour
non-paiement du loyer serait parfaitement valable.
Les intimées considèrent au contraire qu'au vu de l'attitude de
l'appelante, elles auraient été parfaitement légitimées à faire application
de
l'art. 108 CO, ce qui les dispensait d'impartir à l'appelante un délai
raisonnable pour réparer le défaut et de la menacer de consigner le loyer
en cas d'inexécution.
5.2 Aux termes de l’art. 259g CO, le locataire d'un immeuble qui
exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai
raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans
ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à
échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de
consigner les loyers (al. 1). Les loyers consignés sont réputés payés (al. 2).
Le locataire doit faire valoir ses prétentions devant l’autorité de
conciliation dans les trente jours à compter de l’échéance du premier loyer
consigné (art. 259h al. 1 CO).

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Lorsqu'il apparaît à l'évidence que les démarches seront sans
effet, le locataire peut se dispenser d'impartir au bailleur un délai
raisonnable pour réparer le défaut et de le menacer de consigner le loyer
(art. 108 ch. 1 CO ; TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 3.1).
Selon les règles de la bonne foi, la fixation d'un délai, comme
l'interpellation formelle prévue pour la mise en demeure, apparaît
superflue lorsque le débiteur a clairement manifesté, par son
comportement, sa ferme intention de ne pas accomplir son obligation (ATF
94 II 32 consid. 3a). Il faut que le refus du débiteur de s'exécuter
apparaisse clair et définitif (ATF 110 II 144 consid. 1b). C'est au créancier
qu'il incombe d'établir les faits permettant de conclure à l'inutilité de la
fixation d'un délai, au sens de l'art. 108 ch. 1 CO (Weber, Berner
Kommentar, 2000, n. 69 ad art. 108 CO). En matière de consignation, le
fardeau de la preuve est supporté par le locataire qui entend faire
l'économie des démarches formelles prescrites par l'art. 259g al. 1 CO (TF
4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 3.2.1).
5.3 En l’espèce, il est exact que l'appelante n'a jamais déclaré
renoncer définitivement à l'exécution des travaux de remise en état de la
ventilation pour la rendre conforme à l'usage convenu entre parties. Elle a
toutefois décidé de conditionner la réalisation de ces travaux à la
renonciation par les intimées à toute réduction de loyer fondée sur les
défauts de l'installation litigieuse. La position de l'appelante était à ce
sujet déterminée, puisque, sous la plume de son avocat, elle a indiqué le 7
juillet 2016 aux intimées que « cette proposition n'est pas négociable et
constitue la seule alternative à un procès long et coûteux », puis le 23
juillet 2016 qu’« à la lecture de votre courrier, je ne peux que constater
qu'une solution amiable n'est pas envisageable. Je vous laisse donc le soin
de saisir la commission de conciliation ». Il en découle qu’aussi longtemps
que les intimées ne renonçaient pas à toute réduction de loyer,
l’appelante refusait d’exécuter les travaux de réparation de l'installation
de ventilation.

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L'appelante considère qu’elle était légitimée à conditionner la
réalisation de ces travaux à la renonciation à toute réduction de loyer. On
peut en douter. Même si la question d'une réduction de loyer est en
quelque sorte l'accessoire d'un défaut, en ce sens que la réduction du
loyer suppose l’existence d’un défaut, il n’en demeure pas moins que ces
questions sont bien distinctes. Savoir si l’objet loué est affecté d'un défaut
est une chose ; savoir si un défaut peut donner lieu à une réduction de
loyer en est une autre. En réalité, l’appelante a conditionné son
intervention sur l’installation défectueuse à la renonciation des intimées à
faire valoir leurs droits – fondés ou pas, là n'est pas la question – à une
demande en réduction de loyer. Cette manière de procéder ne mérite pas
protection. Rien n’empêchait l'appelante de réaliser les travaux de
réparation, qu’elle ne contestait d'ailleurs pas, puis de résister, le cas
échéant en justice, à toute demande de réduction de loyer formée par les
intimées. Aussi, avec les premiers juges, il faut admettre que les intimées
étaient fondées à déduire de l’attitude adoptée par l’appelante que cette
dernière n'entendait pas exécuter inconditionnellement les travaux
litigieux et que, partant, il apparaissait à l’évidence que la fixation d'un
délai raisonnable pour exécuter les travaux, avec la menace de consigner
les loyers en cas d'inexécution, demeurerait sans effet. Il faut ainsi
admettre que la procédure de consignation a été valablement menée par
les intimées.
6. Il résulte des considérants qui précèdent que l’appel doit être
partiellement admis et le jugement entrepris réformé au chiffre II de son
dispositif en ce sens que l’appelante doit remettre en état, dans un délai
de trente jours dès jugement définitif, le système de ventilation du local
commercial mentionné sous chiffre I afin d’atteindre un débit d’air de
350m3/h au minimum. Pour le surplus, le jugement querellé doit être
confirmé.
En première instance, les intimées avaient elles-mêmes
partiellement succombé sur le débit d'air et entièrement s’agissant de la
perte du chiffre d'affaires et du tort moral. Dès lors, nonobstant

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l'admission partielle de l'appel, la répartition des frais et dépens de
première instance opérée par les premiers juges à raison d'un tiers à la
charge des intimées et de deux tiers à la charge de l'appelante peut être
confirmée.
L'appelante, qui a conclu en appel à devoir obtenir un débit
d’air de 340 m3/h alors qu’elle a été condamnée en première instance à
parvenir à un débit d'air de 432 m3/h, obtient partiellement gain de cause
sur cette question, mais succombe sur tous les autres points litigieux, soit
le délai de remise en état de 30 jours dès jugement définitif imparti pour
procéder aux travaux, la réduction de loyer accordée et la question de la
validité de la résiliation du bail.
Par conséquent, il convient de répartir les frais judiciaires de
deuxième instance, arrêtés à 2'075 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais
judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), à raison de trois
quarts, soit 1’556 fr., à la charge de l'appelante et d'un quart, soit 519 fr.,
à la charge des intimées, qui verseront cette somme à l’appelante à titre
de restitution partielle d’avance de frais de deuxième instance. Pour les
mêmes motifs, l’appelante versera une indemnité de dépens réduite d’un
quart aux intimées. Ainsi, la charge des dépens pouvant être estimée à
3'000 fr. par partie (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2010 ; RSV 270.11.6]), l’appelante versera, après
compensation, des dépens de deuxième instance de 1'500 fr. aux
intimées, créancières solidaires (art. 106 al. 2 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. Le jugement est réformé au chiffre II de son dispositif comme il
suit :

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Il. La défenderesse doit remettre en état, dans un délai de
trente jours dès jugement définitif, le système de ventilation
du local commercial mentionné sous chiffre I afin d'atteindre
un débit d'air de 350 m3/h au minimum.
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'075 fr.
(deux mille septante-cinq francs), sont mis par 1'556 fr. (mille
cinq cent cinquante-six francs) à la charge de l'appelante
V.________ et par 519 fr. (cinq cent dix-neuf francs) à la charge
des intimées D.________ et Y.________, solidairement entre elles.
IV. Les intimées D.________ et Y.________, solidairement entre elles,
verseront à l'appelante V.________ la somme de 519 fr. (cinq
cent dix-neuf francs) à titre de restitution partielle d'avance de
frais de deuxième instance.
V. L'appelante V.________ versera aux intimées D.________ et
Y.________, créancières solidaires, la somme de 1'500 fr. (mille
cinq cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
VI. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me José Zilla (pour V.________),
- Me Denis Gobet (pour D.________ et Y.________),

- 21 -
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Madame la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :