vd_gerichte · JL12.003206 · 2012-05-23 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL12.003206-120670
187
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 23 mai 2012
__________________
Présidence de M. CREUX, président
Juges : MM. Winzap et Pellet
Greffier : M. Corpataux
*****
Art. 257d CO ; 257 CPC
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par FONDS DE
PRÉVOYANCE X.________, à Paudex, bailleresse, contre l’ordonnance
rendue le 30 mars 2012 par la Juge de paix du district de Nyon dans la
cause divisant la recourante d’avec Z.________ SÀRL, à Arconciel,
locataire, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 30 mars 2012, communiquée le même jour
aux parties, la Juge de paix du district de Nyon a rejeté la requête
d’expulsion déposée par la bailleresse Fonds de prévoyance X.________ à
l’encontre de la locataire Z.________ Sàrl (I), arrêté à 300 fr. les frais
judiciaires de la bailleresse (II), mis les frais à la charge de celle-ci (III), dit
qu’il n’est pas alloué de dépens (IV) et rayé la cause du rôle (V).
En droit, le premier juge a considéré que la procédure prévue
par les RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs
du canton de Vaud) n’avait pas été respectée par la bailleresse, de sorte
que le loyer n’était pas exigible par trimestre d’avance. Estimant, dans la
mesure où le loyer n’était exigible que par mois d’avance, qu’il ne
ressortait pas des pièces au dossier que la locataire était en retard de
paiement, le premier juge a rejeté la requête d’expulsion.
B. Par mémoire du 4 avril 2012, Fonds de prévoyance X.________
a déposé un « appel » contre cette ordonnance, prenant, avec suite de
dépens de deuxième instance, les conclusions suivantes :
« I. L’appel est admis.
II. Ordre est donné à Z.________ Sàrl, sous la menace des peines
d’arrêts ou d’amende de l’art. 292 CPS pour insoumission à une
décision de l’Autorité, de quitter et de rendre libre de tous
occupants et de tous biens lui appartenant ou appartenant à des
tiers, les locaux sis [...], au Mont-sur-Rolle, soit un local commercial
de 14m2 au rez-de-chaussée ainsi que les éventuelles
dépendances remises à bien plaire, cave et/ou galetas, ceci dans
un délai de grâce de vingt jours à compter de la notification de la
décision à intervenir.

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III. L’Huissier de la Justice de paix du district de Nyon est chargé de
procéder à l’exécution forcée de cette décision, sous la présidence
du Juge de paix du même ressort.
IV. Dit que l’Huissier de la Justice de paix du district de Nyon peut
requérir tous agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la présente ordonnance.
V. Dit qu’il sera, au besoin, procédé à l’ouverture forcée. »
Enregistrée d’abord auprès de la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal, la cause a été transmise à la Chambre de céans comme
objet de sa compétence, la valeur litigieuse étant inférieure à 10'000 fr.
(cf. infra c. 1b)
Z.________ Sàrl ne s’est pas déterminée sur le recours dans le
délai qui lui a été imparti pour ce faire par courrier du 2 mai 2012.
C. La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état
de fait du jugement, complété par les pièces du dossier, dont il ressort
notamment ce qui suit :
Fonds de prévoyance X.________, représentée par la gérance
[...], bailleresse, et Z.________ Sàrl, locataire, ont conclu le 15 février 2010
un contrat de bail à loyer à durée indéterminée portant sur un local de
14m2 environ situé dans un immeuble sis [...], au Mont-sur-Rolle ; le loyer
mensuel, payable d’avance, a été fixé à 150 francs. Le contrat prévoit en
outre qu’il peut être résilié par l’une ou l’autre des parties pour la fin d’un
mois, moyennant un préavis donné et reçu au moins trois mois à l’avance,
sous pli recommandé, excepté au 31 décembre de chaque année. Le
contrat indique enfin que les RULV font partie intégrante dudit contrat ;
s’agissant de l’exigibilité des loyers, le contrat fait notamment référence
aux art. 3 et 7 RULV.

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Par courrier recommandé du 1er septembre 2011, la
bailleresse a indiqué à sa locataire qu’au vu des retards de paiement, elle
se voyait contrainte d’exiger le règlement des loyers par trimestre
d’avance à compter du début du mois de septembre 2011. Par ailleurs, la
bailleresse a mis en demeure sa locataire de lui verser, dans un délai de
trente jours, le montant de 300 fr. correspondant aux loyers échus des
mois d’août et de septembre 2011, faute de quoi son bail serait résilié en
application de l’art. 257d CO (Code des obligations suisse du 30 mars
1911, RS 220). Le courrier a été retiré le lendemain par son destinataire.
Par formule agréée du 18 octobre 2011, adressée le même
jour sous pli recommandé, la bailleresse a résilié le bail de sa locataire
pour le 30 novembre 2011. La formule indique qu’il s’agit d’une résiliation
fondée sur l’art. 257d CO, la locataire ne s’étant pas acquittée, dans le
délai imparti, du montant réclamé par l’avis comminatoire du 1er
septembre 2011. Le pli recommandé a été retiré le lendemain par son
destinataire.
Par requête du 26 janvier 2012, la bailleresse a saisi le Juge de
paix du district de Nyon, prenant, avec suite de frais et dépens, les
conclusions suivantes :
« I. La requête est admise.
II. Ordre est donné à Z.________ Sàrl, sous la menace des peines
d’arrêts ou d’amende de l’art. 292 CPS pour insoumission à une
décision de l’Autorité, de quitter et de rendre libre de tous
occupants et de tous biens lui appartenant ou appartenant à des
tiers, les locaux sis [...], au Mont-sur-Rolle, soit un local commercial
de 14m2 au rez-de-chaussée ainsi que les éventuelles
dépendances remises à bien plaire, cave et/ou galetas, ceci dans
un délai de grâce de vingt jours à compter de la notification de la
décision à intervenir.
III. L’Huissier de la Justice de paix du district de Nyon est chargé de
procéder à l’exécution forcée de cette décision, sous la présidence
du Juge de paix du même ressort.

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IV. Dit que l’Huissier de la Justice de paix du district de Nyon peut
requérir tous agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la présente ordonnance.
V. Dit qu’il sera, au besoin, procédé à l’ouverture forcée. »
La locataire ne s’est pas déterminée sur cette requête dans le
délai qui lui a été imparti pour ce faire par courrier du 16 février 2012.
En d roit :
1. a) L’ordonnance attaquée a été rendue le 30 mars 2012, de
sorte que les voies de droit sont régies par le CPC (Code de procédure
civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), entré en vigueur le 1er janvier
2011 (art. 405 al. 1 CPC ; ATF 137 III 127 ; ATF 137 III 130 ; Tappy, in CPC
commenté, Bâle 2011, nn. 5 ss ad art. 405 CPC).
b) Le litige porte en l’occurrence sur le bien-fondé d’une
ordonnance rendue par un juge de paix rejetant une requête d’expulsion
fondée sur un défaut de paiement de loyers. Pour déterminer quelle voie
de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la
valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer
de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation
n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un
nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour
le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité
d'une résiliation (JT 2003 III 83 et les réf. citées).
En l'espèce, le loyer mensuel des locaux litigieux s'élève à 150
francs. Alors que Fonds de prévoyance X.________ requiert l’expulsion de
Z.________ Sàrl, celle-ci souhaite apparemment pouvoir continuer à utiliser
ses locaux, soit le maintien du bail qui a été conclu pour une durée

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indéterminée, mais peut être résilié pour la fin d’un mois, moyennant un
préavis de trois mois. La valeur litigieuse est donc, eu égard aux principes
énoncés ci-avant, de 5'400 fr. (36 x 150 fr.), ce qui ouvre la voie du
recours.
Seule la voie du recours étant ouverte en l’espèce,
conformément d’ailleurs à l’indication des voies de droit au pied de
l’ordonnance attaquée, il y a lieu de traiter l’ « appel » comme un recours
(CREC 30 décembre 2011/270).
Le délai pour l’introduction du recours est de trente jours, sauf
notamment contre les décisions prises en procédure sommaire auquel cas
le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC). En l’espèce, la bailleresse
a requis l’application de la procédure dans les cas clairs (art. 257 CPC) et
le premier juge en a fait application. Une telle procédure étant sommaire,
le délai de recours n’est que de dix jours.
Déposé le 4 avril 2012 par une partie qui y a intérêt (art. 59 al.
2 let. a CPC), le recours est recevable à la forme.
2. Le recours est recevable pour violation du droit et constatation
manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
S'agissant de la violation du droit, l'autorité de recours dispose
d'un plein pouvoir d'examen (Spühler, in Schweizerische
Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 12 ad art. 319 CPC) ; elle revoit
librement les questions de droit soulevées par le recourant et peut
substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente ou du
recourant (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2e éd., Berne 2010, n. 2508, p.
452).
S'agissant de la constatation manifestement inexacte des faits,
ce grief, comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral, RS 173.110), ne permet que de corriger une erreur évidente, la

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notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire des
preuves (Corboz et alii, Commentaire de la LTF, Berne 2009, n. 19 ad art.
97). Les constatations de fait et l'appréciation des preuves sont arbitraires
lorsqu'elles sont évidemment fausses, contredisent d'une manière
choquante le sentiment de la justice et de l'équité, reposent sur une
inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d'appréciation, par
exemple si l'autorité s'est laissé guider par des considérations aberrantes
ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs.
Une constatation de fait n'est donc pas arbitraire pour la seule raison que
la version retenue par le juge ne coïncide pas avec celle du recourant ;
encore faut-il que l'appréciation des preuves soit manifestement
insoutenable, en contradiction flagrante avec la situation effective, qu'elle
repose sur une inadvertance manifeste, ou encore qu'elle heurte de façon
grossière le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 129 I 8 c. 2.1).
3. a) La recourante soutient que les conditions légales de l’art.
257d CO étaient remplies pour la résiliation du bail, sa mise en demeure
du 1er septembre 2011 contenant l’avis comminatoire exigé par cette
disposition et l’intimée n’ayant effectué aucun versement, dans le délai de
trente jours qui lui était imparti, pour régler l’arriéré de loyers réclamé.
b) aa) Selon l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; le
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (al. 2). Si l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est
pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne
2008, pp. 670-671).

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Aux termes de l'art. 7 al. 2 RULV, lorsque le locataire est en
retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a
fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que
le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés
trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé
dans la mise en demeure. Selon la jurisprudence de la Chambre de céans,
l'art. 7 RULV est une faculté donnée au bailleur qui ne peut être exercée
que dès le mois qui suit l'échéance du délai que celui-ci a imparti en vain
au locataire pour s'acquitter du loyer arriéré. Le bailleur ne peut pas
requérir immédiatement, par une mise en demeure à forme de l'art. 257d
CO, le paiement du loyer par trimestre d'avance. Il doit procéder en deux
temps, soit d'abord adresser une mise en demeure en cas de retard du
paiement du loyer (avec ou sans la menace de la sanction du paiement
des loyers par trimestre d'avance), puis communiquer au locataire sa
volonté d'obtenir le paiement du loyer par trimestre d'avance. Ce n'est
qu'après cette dernière communication qu'il peut, si les loyers n'ont pas
été acquittés trimestriellement d'avance, adresser l'avis comminatoire de
l'art. 257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et distincte
(sur le tout : CACI 13 janvier 2012 c. 3b/cc et les réf. citées ; CREC I 25
mars 2010/151, in Cahiers du Bail [CdB] 2010, p. 141 ; CREC I 28 août
2007/420, résumé in CdB 2007, p. 129).
bb) A teneur de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application
de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est
susceptible d'être immédiatement prouvé et que la situation juridique est
claire. La procédure du cas clair permet d'obtenir rapidement une décision
sur le fond. Les règles des art. 252 à 256 CPC sont applicables. Le juge ne
peut refuser de se saisir lorsque les conditions en sont remplies.
De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement
applicable lorsque l’état de fait est incontesté, mais également lorsque, s’il
l’est, il est susceptible d’être immédiatement prouvé, notamment sur la
base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des
pièces, d’autres moyens de preuve (audition de témoins amenés
directement par les parties ou brève vision locale) n’étant cependant pas

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exclus. Pour le défendeur, il suffit de démontrer la vraisemblance de ses
objections ; des allégations dénuées de fondement ne sauraient toutefois
faire obstacle à un procès rapide. De plus, le demandeur peut réfuter les
objections qui lui sont opposées en démontrant qu’elles ne sont pas
pertinentes ou qu’elles sont inexactes. Ce n’est dès lors que si le
défendeur fait valoir des moyens – objections ou exceptions – qui
n’apparaissent pas d’emblée voués à l’échec et qui supposent une
administration de preuves complexe, que la protection doit être refusée.
Autrement dit, le juge doit être convaincu que l'état de fait est
suffisamment établi avec les moyens de preuve à disposition et que
d'autres moyens de preuve ne changeraient rien au résultat. On considère
par ailleurs que la situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une
doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique au cas
concret et y déploie ses effets de manière évidente (sur le tout : JT 2011 III
146 c. 5b/aa et les réf. citées).
Si l’expulsion pour défaut de paiement de loyer au sens de
l’art. 257d CO relève en principe de la procédure simplifiée, rien ne
s’oppose à ce qu’il soit procédé selon la procédure de cas clair lorsque les
conditions légales en sont remplies. Si les conditions de l'expulsion sont
remplies, le juge donne l'ordre au locataire d'évacuer les lieux. Si le
locataire conteste la résiliation du bail et rend vraisemblables ses
allégations, le tribunal n'entrera pas en matière. Le bailleur devra alors
ouvrir devant le tribunal compétent une action en expulsion selon la
procédure simplifiée des art. 243 ss CPC (sur le tout : JT 2011 III 146 c.
5b/aa et les réf. citées ; également Bohnet, Expulsion par la voie du cas
clair (5A_645/2011), Newsletter bail.ch février 2012).
c) En l’espèce, la recourante a certes exigé de l’intimée, dans
son avis comminatoire du 1er septembre 2011, qu’elle paie ses loyers à
venir par trimestre d’avance. Cela étant, la mise en demeure indiquait
expressément qu’elle portait sur un montant de 300 fr. correspondant aux
loyers impayés des mois d’août et de septembre 2011 et ceux-ci étaient
bien échus au moment où l’avis comminatoire a été adressé à l’intimée, le
contrat de bail prévoyant que les loyers mensuels sont payables d’avance.

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Dans la mesure où l’intimée ne s’est pas acquittée de l’arriéré de loyers
réclamé dans le délai fixé, la résiliation de bail est intervenue valablement.
La question de savoir si la recourante a fait usage de la faculté
réservée par l’art. 7 al. 2 RULV, tout comme celle de savoir si, dans
l’affirmative, elle aurait respecté les modalités prévues par cette
disposition, n’a guère de pertinence en l’espèce, les loyers visés par l’avis
comminatoire étant en tout état de cause échus au moment où celui-ci a
été adressé à l’intimée.
Aussi le premier juge aurait-il dû prononcer l’expulsion de
l’intimée dès lors que les conditions de l’art. 257 CPC étaient remplies,
l’état de fait étant susceptible d’être immédiatement prouvé et la situation
juridique étant claire.
Bien fondé, le moyen de la recourante doit être admis.
4. En conclusion, le recours doit être admis et l’ordonnance
réformée en ce sens que l’expulsion est prononcée dans le sens des
conclusions prises par la recourante. Partant, il y a lieu de renvoyer la
cause au premier juge pour qu’il fixe à l’intimée, une fois les considérants
du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un délai pour
libérer les locaux qu’elle occupe.
Il y a lieu également de réformer la répartition des frais de
première instance en ce sens que les frais judiciaires, arrêtés à 300 fr.,
sont mis à la charge de l’intimée qui succombe (art. 106 al. 1 CPC), celle-ci
devant en outre verser à la recourante la somme de 900 fr. (art. 11 TDC
[Tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6])
à titre de dépens et de restitution d’avance de frais.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28

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septembre 2010, RSV 270.11.5], sont mis à la charge de l’intimée qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Vu le sort du recours, la recourante a droit à des dépens de
deuxième instance et à la restitution de son avance de frais, par 400 fr.
(art. 8 TDC), à charge de l’intimée.
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. Le recours est admis.
II. L’ordonnance est réformée comme il suit :
I. ordonne à Z.________ Sàrl de quitter et rendre libres les
locaux qu’elle occupe sis [...], au Mont-sur-Rolle, soit un
local commercial de 14m2 au rez-de-chaussée ainsi que
les éventuelles dépendances remises à bien plaire, cave
et/ou galetas dans le délai qui lui sera imparti par le Juge
de paix du district de Nyon ;
II. dit qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux, elle y
sera contrainte par la force, selon les règles prévues à
l’art. 343 al. 1 let. d CPC, étant précisé que :
a)l’exécution forcée aura lieu par les soins de l’huissier
de paix ou de son remplaçant, sous la présidence du
juge de paix ;
b)l’office pourra pénétrer dans les locaux objet de cette
ordonnance même par voie d’ouverture forcée, les
agents de la force publique étant tenus, sur
réquisition, de concourir à l’exécution forcée ;

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III. met les frais judiciaires, par 300 fr. (trois cents francs), à
la charge du locataire ;
IV. dit que Z.________ Sàrl versera à Fonds de prévoyance
X.________ la somme de 900 fr. (neuf cents francs) à titre
de dépens et de restitution de l’avance de frais.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Nyon pour
qu’il fixe à Z.________ Sàrl, une fois les considérants du présent
arrêt envoyés pour notification aux parties, un délai pour
libérer les locaux qu’elle occupe conformément au chiffre II/I
ci-dessus.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, par 100 fr. (cent
francs), sont mis à la charge de l’intimée.
V. L’intimée Z.________ Sàrl doit verser à la recourante Fonds de
prévoyance X.________ la somme de 400 fr. (quatre cents
francs) à titre de dépens et de restitution d’avance de frais de
deuxième instance.
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 24 mai 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. Jean-Marc Schlaeppi (pour Fonds de prévoyance X.________)
- Z.________ Sàrl
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est de 5’400 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Nyon

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Le greffier :