vd_gerichte · XC09.000660 · 2010-09-01 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
196/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 22 juin 2011
_____________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Creux et Mme Charif Feller
Greffier : M. Corpataux
*****
Art. 271 al. 1, 272, 272b CO, 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper des recours interjetés par L.________, A.S.________ et
B.S.________, tous trois à La Tour-de-Peilz, défendeurs, et par U.________
SA, à Winterthur, demanderesse, contre le jugement rendu le 1er
septembre 2010 par le Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause
divisant les parties entre elles.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
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En fait :
A. Par jugement du 1er septembre 2010, dont les considérants
ont été notifiés aux parties le 20 décembre 2010, le Tribunal des baux du
canton de Vaud a dit que les congés signifiés le 26 septembre 2008 pour
le 31 janvier 2009 par la demanderesse U.________ SA au défendeur
L.________, relatifs à un appartement de 5,5 pièces au 1er étage ainsi qu’à
un garage n° 3 [recte 13], tous deux sis [...] à La Tour-de-Peilz, ainsi que
les congés signifiés le 26 septembre 2008 pour le 31 janvier 2009 aux
défendeurs A.S.________ et B.S.________, relatifs à un appartement de 5,5
pièces au 2ème étage ainsi qu’à une place de parc n° 4, tous deux sis [...] à
La Tour-de-Peilz, sont valables (I et II), accordé une première prolongation
des baux précités aux défendeurs au 31 décembre 2011 (III), dit que son
jugement est rendu sans frais (III [recte IV]) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (IV [recte V]).
Les faits suivants résultent du jugement querellé, complété par
les pièces du dossier :
1. a) [...], future épouse de L.________, et [...], aujourd’hui
U.________ SA, ont conclu, le 21 avril 1969, un contrat de bail à loyer
portant sur un appartement de quatre chambres, hall meublable, cuisine,
bain, chambre de bonne, balcons et cave au 1er étage de l’immeuble sis
[...], à La Tour-de-Peilz, ainsi que, le 21 février 1968, un contrat de bail à
loyer portant sur le garage box n° 13 situé à la même adresse.
A partir de décembre 1969, le bail relatif au logement a été
repris par L.________ et son épouse, solidairement entre eux ; suite au
décès de celle-ci, survenu le 6 décembre 2005, les deux baux ont été
repris, à partir du 1er août 2007, par L.________.
b) A.S.________ et B.S.________ ont conclu avec U.________ SA,
les 3 et 5 décembre 2003, deux contrats de bail à loyer, l’un portant sur
un appartement de 5,5 pièces au deuxième étage de l’immeuble sis [...], à

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La Tour-de-Peilz, et l’autre sur la place de parc n° 4 située à la même
adresse.
2. Par formules officielles du 26 septembre 2008, U.________ SA a
résilié les baux qui la liaient à L.________ ainsi qu’à A.S.________ et
B.S.________, avec effet au 31 janvier 2009 pour les logements et la place
de parc n° 4 et au 30 septembre 2009 pour le garage box n° 13.
La résiliation a été motivée au moyen d’une lettre annexée
aux formules officielles de résiliation, signée par la représentante de la
bailleresse, dont la teneur est la suivante :
« […]
[…] Dans le cadre d’une augmentation de son parc immobilier
sur la Riviera, nous vous informons que votre bailleresse […] vient
d’acheter une parcelle de terrain voisine à celle de votre bâtiment.
Avec cette nouvelle acquisition et l’agrandissement de la
surface, votre bailleresse a sollicité divers projets et études dans le but
de déterminer les différentes variantes de rénovation et/ou de nouvelle
construction sur l’entier de la parcelle.
Sur cette base, le choix s’est porté sur la construction d’un
nouvel immeuble […], projet qui nécessite la démolition complète de
l’actuel bâtiment sis [...].
Cela a pour conséquence que nous nous trouvons dans
l’obligation de résilier votre contrat de bail […] pour le 31 janvier 2009.
Sous réserve des autorisations, le début du chantier est
programmé pour le printemps 2010. Pour cette raison, nous pouvons
d’ores et déjà vous informer que votre bailleresse étudiera
favorablement toute demande de prolongation d’occupation jusqu’à
cette échéance, soit jusqu’au 31 mars 2010 au plus tard, afin de vous
permettre de trouver un nouvel objet.
[…] »
3. Par requête du 22 octobre 2008, A.S.________ et B.S.________
ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux, concluant
principalement à l’annulation du congé, subsidiairement à la prolongation
des baux.
Par requête du 24 octobre 2008, L.________ a également saisi
ladite commission, concluant, avec suite de frais et dépens,

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principalement à ce que les congés soient annulés, subsidiairement à ce
que les baux soient prolongés jusqu’au 30 septembre 2013.
Le 3 décembre 2008, une audience a eu lieu devant la
commission de conciliation s’agissant du litige opposant L.________ à
U.________ SA et du litige opposant A.S.________ et B.S.________ à U.________
SA. La conciliation a été vainement tentée dans les deux causes. Statuant
à huis clos, la commission de conciliation a rendu sa décision dans les
deux affaires le 11 décembre 2008. Elle a dit en substance que les
résiliations des baux de L.________ devaient être annulées dès lors
qu’U.________ SA n’avait pas encore acquis la parcelle voisine faisant
l’objet du projet de construction, et que A.S.________ et B.S.________
devaient se voir accorder une première prolongation de bail jusqu’au 31
janvier 2011.
4. Par requête datée du 6 janvier 2009, U.________ SA a saisi le
Tribunal des baux du canton de Vaud, concluant, s’agissant de la cause la
divisant d’avec L.________, à ce que la décision de la commission de
conciliation soit annulée, les résiliations étant valables, et à ce qu’une
seule et unique prolongation échéant le 31 janvier 2011 lui soit accordée.
Par requête également datée du 6 janvier 2009, U.________ SA
a saisi dit tribunal, concluant, s’agissant de A.S.________ et B.S.________, à
la réforme de la décision de la commission de conciliation en ce sens
qu’une seule et unique prolongation de leur baux est accordée, échéant le
31 janvier 2011.
Par requête du 9 janvier 2009 auprès dudit tribunal,
A.S.________ et B.S.________ ont conclu principalement à l’annulation des
congés qui leur ont été notifiés, subsidiairement à ce que les baux soient
prolongés jusqu’au 31 janvier 2013.
5. Le Tribunal des baux du canton de Vaud a procédé à
l’instruction des causes, laquelle a donné en substance les résultats
suivants :

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a) La situation personnelle et financière des locataires se
présente comme suit :
L.________ a dépassé l’âge de la retraite ; il est veuf et n’a pas
d’enfant à sa charge. En 2006 et 2007, il a réalisé un revenu mensuel net
moyen d’environ 4'300 francs et n’a pas de fortune.
A.S.________ et B.S.________ sont les parents d’un enfant
mineur, [...], né le [...] mars 1997. La mère de B.S.________ est
pensionnaire depuis le 7 juillet 2008 de l’établissement médico-social «
[...] », sis [...], à La Tour-de-Peilz, situé à 400 mètres de leur domicile. En
2007 et 2008, les époux ont réalisé un revenu mensuel moyen de 2'500
fr., l’activité indépendante d’informaticien n’ayant procuré aucun revenu à
A.S.________ ; leur fortune, qui s’élevait à 538'000 fr. à fin 2007, se montait
à 396'000 fr. un an plus tard.
b) Les locataires n’ont pas établi avoir effectué des recherches
pour se reloger depuis que la résiliation des baux leur a été notifiée, en
septembre 2008.
c) Au moment où elle a adressé les formules de résiliation des
baux à ses locataires, la bailleresse, contrairement à ses dires, n’était pas
encore propriétaire des parcelles n° [...] et [...] de la commune de La Tour-
de-Peilz sur lesquelles les travaux de construction étaient projetés. Des
pourparlers d’acquisition étaient néanmoins en cours et le propriétaire
desdites parcelles était favorable au projet. Une promesse de vente et
d’achat et droit d’emption avait d’ailleurs été conclue sous forme
authentique en date du 27 août 2008. L’autorisation de vente a été
délivrée par la Commission foncière de l’Etat de Vaud en date du 28
novembre 2008.
d) Il ressort du témoignage du 15 mars 2010 de [...], du
bureau d’architecte X.________ Sàrl, mandaté par la bailleresse, que
l’intention de celle-ci était de mettre à l’enquête l’avant-projet d’avril 2008

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quelques mois après la résiliation des baux des défendeurs de sorte à
débuter les travaux en 2010 une fois l’immeuble libre de tout locataire,
mais que le projet a été mis en suspens en attendant une éventuelle
modification du Plan d’extension et la Police des constructions du 5 juillet
1972 de la Commune de La Tour-de-Peilz (ci-après : RPE), sous la
dénomination de Plan général d’affectation (ci-après : PGA) et de
Règlement du Plan général d’affectation (ci-après : RPGA), qui aurait pour
effet de modifier la densité de la zone à bâtir de faible à forte, de sorte
que la bailleresse pourrait construire plus de logements par rapport au
RPE dans son état actuel. La témoin a ajouté qu’elle n’avait pas l’intention
de requérir une autorisation formelle du Service de l’économie, du
logement et du tourisme (ci-après : SELT) avant d’être fixée sur une
éventuelle modification du RPE et qu’un projet conforme au RPE serait mis
à l’enquête quelle que soit la densité retenue par celui-ci au terme de sa
modification, son but étant de démolir l’immeuble actuel afin de
reconstruire plus de logements.
e) Par courrier du 1er juin 2010, la Municipalité de la Ville de La
Tour-de-Peilz a informé U.________ SA que les parcelles [...] et [...] du
cadastre seraient colloquées en zone de forte densité à la suite de la
révision du PGA et du RPGA.
Il ressort de l’audition du témoin [...], conseiller municipal de
dite ville, que le vote relatif à l’adoption du PGA et du RPGA aurait dû avoir
lieu en juin 2011, et que ceux-ci, s’ils étaient adoptés à cette date,
devraient entrer en vigueur à la fin de l’année 2011, voire au début de
l’année 2012.
f) Par courrier du 2 février 2010, la Direction de l’Urbanisme et
des travaux publics de la Ville de La Tour-de-Peilz a confirmé au président
du tribunal saisi avoir été approchée dès le mois de mai 2007 par le
bureau d’architecture X.________ Sàrl, lequel lui a présenté divers avant-
projets de construction, mais ne pas avoir reçu de demande de permis
relatif à un projet de construction ou de démolition touchant l’immeuble
litigieux.

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g) Par lettre du 15 février 2010, le SELT a informé le tribunal
que la bailleresse avait adressé une requête de principe sur les conditions
éventuelles d’une autorisation de démolition et reconstruction sous l’angle
de la LDTR (Loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d’habitation, ainsi que
l’utilisation de logements à d’autres fins que l’habitation, RSV 840.15),
mais qu’aucune décision formelle n’avait été rendue à ce sujet. Le SELT a
indiqué en outre que toute décision future en la matière devrait s’inscrire
dans le cadre d’une procédure de permis de construire avec enquête
publique au sens des art. 103 ss LATC (Loi du 4 décembre 1985 sur
l’aménagement du territoire et les constructions, RSV 700.11).
A la demande du tribunal, le SELT a également produit le
dossier relatif à l’immeuble sis [...], à La Tour-de-Peilz. Il ressort
notamment d’une correspondance entre le SELT et X.________ Sàrl du 8
février 2010, que celle-ci a développé, en octobre 2009, une variante de
construction d’un bâtiment qui comprendrait 20 appartements, en lieu et
place de l’immeuble actuel de dix logements ; le SELT y relève notamment
que l’analyse du dossier a démontré que les loyers admissibles en cas de
rénovation de l’immeuble seraient de 220 fr. le m2, ce qui maintiendrait
les logements en cause dans une catégorie répondant aux besoins
prépondérants de la population de La Tour-de-Peilz.
h) Le conseil des locataires a mandaté, en date du 3 mai 2010,
l’architecte [...] afin de procéder à une vérification réglementaire
urbanistique vis-à-vis du développement d’un projet sur les parcelles [...]
et [...] de la commune de La Tour-de-Peilz. Le rapport de conformité a été
déposé le 14 juillet 2010 et produit au tribunal le 23 août 2010. En
substance, il retient que les projets de la bailleresse ne sont pas
conformes au RPE actuel.
6. En droit, les premiers juges ont considéré que le fait
qu’U.________ SA ne dispose pas encore d’autorisation administrative pour
procéder aux travaux sur l’immeuble ne suffisait pas à considérer que les

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congés donnés aux locataires de ce chef étaient contraires à la bonne foi,
et donc annulables. Le tribunal a cependant estimé, après avoir effectué
une pesée des intérêts en présence, qu’il se justifiait d’accorder aux
locataires une première prolongation de bail au 31 décembre 2011.
B. a) Par acte du 22 décembre 2010, L.________, A.S.________ et
B.S.________ ont recouru contre ce jugement, concluant, avec suite de frais
et dépens, à sa réforme en ce sens qu’il est prononcé que les congés qui
leur ont été notifiés sont annulés.
Par mémoire du 23 février 2011, les recourants ont développé
leurs moyens et maintenu leurs conclusions.
U.________ SA s’est déterminée sur ce recours par mémoire du
9 mai 2011, concluant, avec suite de frais et dépens, à son rejet.
b) Par acte du 23 décembre 2010, U.________ SA a également
recouru contre ledit jugement, concluant, avec suite de frais et dépens, à
sa réforme en ce sens que la prolongation accordée aux locataires
L.________, A.S.________ et B.S.________ au 31 décembre 2011 est une seule
et unique prolongation de bail.
Par mémoire du 15 février 2011, la recourante a développé ses
moyens et confirmé ses conclusions.
L.________, A.S.________ et B.S.________ se sont déterminés par
écriture du 4 mai 2011, concluant, avec dépens, au rejet du recours.
En d roit :
1. a) Le jugement entrepris a été communiqué aux parties avant
l’entrée en vigueur du CPC (Code de procédure civile suisse du 19

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décembre 2008, RS 272), de sorte que les voies de droit demeurent régies
par le droit de procédure cantonal (art. 405 al. 1 CPC), notamment la LTB
(Loi sur le Tribunal des baux du 13 décembre 1981) et le CPC-VD (Code de
procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966).
b) Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par
renvoi de l’art. 13 LTB, ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
En l’espèce, les recourants L.________, A.S.________ et
B.S.________ ainsi que la recourante U.________ SA ont conclu
exclusivement à la réforme du jugement entrepris.
Déposés en temps utile (art. 458 al. 2 CPC-VD) par des parties
qui y ont intérêt, les deux recours sont recevables à la forme.
2. Saisie d’un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD, applicable par renvoi de
l’art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits
nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû
être retenus ou de ceux pouvant résulter d’une instruction
complémentaire selon l’art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD). Ainsi,
le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du
dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées en première
instance. Il développe son raisonnement juridique après avoir vérifié la
conformité de l’état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et
l’avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003
III 3).
En l’espèce, l’état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et aux autres preuves administrées ; il a été complété sur la
base de celles-ci.

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3. a) Les recourants L.________, A.S.________ et B.S.________
considèrent que le congé qui leur a été notifié doit être annulé, dès lors
qu’il serait contraire à la bonne foi. Ils soutiennent en effet que le motif de
résiliation ne correspondrait pas à un projet concret, celui d’octobre 2009
paraissant objectivement impossible puisqu’il se heurterait à un refus
d’autorisation de la part des autorités administratives, que la nature des
travaux envisagés et l’entrave provoquée quant à l’utilisation des locaux
loués ne seraient pas établies et que l’existence d’un intérêt digne de
protection ferait défaut au vu des motifs évoqués dans le congé. Les
recourants estiment de surcroît qu’aucun autre projet ne pourrait être
entrepris par la bailleresse, offrant une surface habitable aussi importante
que celle du projet d’octobre 2009 ; selon les recourants, tout autre projet
ne serait économiquement pas rentable au vu du prix du terrain et du coût
de démolition de l’immeuble existant.
b) aa) A teneur de l’art. 271 al. 1 CO (Code des obligations
suisse du 30 mars 1911, RS 220), le congé est annulable lorsqu’il
contrevient aux règles de la bonne foi. Le congé doit être motivé si l’autre
partie le demande (art. 271 al. 2 CO). Tout congé donné dans les formes
par le bailleur est a priori valable (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
p. 730). Le juge n’est autorisé à intervenir et à annuler le congé que si
celui-ci est inadmissible selon la bonne foi (SVIT, Das schweizerische
Mietrecht, 3e éd., Zurich 2008, n. 23 ad art. 271 CO, p. 728). Selon la
jurisprudence, la protection accordée par l’art. 271 al. 1 CO procède à la
fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code civil suisse du 10
décembre 1907, RS 210) et de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2
CC), tant il est vrai qu’une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette
matière (ATF 120 Il 31 c. 4a).
Les cas typiques d’abus de droit (absence d’intérêt à l’exercice
d’un droit, utilisation d’une institution juridique contrairement à son but,
disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d’un droit sans
ménagement, attitude contradictoire) justifient l’annulation du congé ; à
cet égard, il n’est toutefois pas nécessaire que l’attitude de l’auteur du

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congé puisse être qualifiée d’abus de droit «manifeste» au sens de l’art. 2
al. 2 CC (ATF 120 Il 105 c. 3a). Ainsi, le congé doit être considéré comme
abusif s’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de
protection, s’il est purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui
n’est manifestement qu’un prétexte. En revanche, le congé signifié pour
l’échéance en vue de vendre un objet dans de meilleures conditions ou
d’obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne
saurait, en règle générale, constituer un abus de droit. Il en va de même
du congé notifié en vue de la réalisation de vastes travaux
d’assainissement lorsque le maintien du locataire dans les locaux est
susceptible d’entraîner des retards ou des complications dans l’exécution
des travaux (TF 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 c. 3.1 ; ATF 135 III 112
c. 4.1, JT 2009 I 491 ; ATF 120 II 31 c. 4a ; ATF 120 II 105 c. 3).
Le caractère abusif ou non de la résiliation s’apprécie au
moment où l’auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au
contrat. Il n’existe toutefois aucun principe juridique qui interdirait de
prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que
devait être la volonté réelle au moment déterminant (TF 4A_241/2010 du
10 août 2010 c. 2.1.6). Le motif avancé pour résilier le bail ne peut pas
devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu’il cesserait d’exister
par la suite (CREC I 5 mai 2010/225 c. 4b/aa et les réf.).
S’agissant d’un projet de construction ou de transformation
invoqué comme motif de congé par le bailleur, la résiliation ne contrevient
pas aux règles de la bonne foi lorsque celui-ci envisage d’entreprendre,
selon des critères de construction techniques et économiques appropriés,
de vastes travaux d’assainissement limitant considérablement la
possibilité d’utiliser les locaux loués et qu’il se trouve dans la nécessité de
faire évacuer les lieux (ATF 135 III 112 c. 4.1). L’élément déterminant pour
exclure le caractère abusif réside dans les retards ou les complications
qu’entraînerait la présence du locataire durant les travaux. Si de tels
retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux
ne justifie en principe pas le congé. Le congé est abusif si le projet du
bailleur d’entreprendre des rénovations ne présente pas de réalité

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tangible ou s’il n’est pas possible d’apprécier l’importance des travaux
envisagés, notamment l’entrave provoquée par ceux-ci sur l’utilisation à
venir des locaux loués (cf. arrêt 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 c.
3.2.2).
En principe, l’art. 271 CO ne fait pas dépendre la validité de la
résiliation de conditions telles que la possession par le bailleur, au
moment où il résilie, des autorisations administratives nécessaires ou la
mise à disposition de l’autorité compétente de toutes les pièces
permettant de prononcer l’autorisation (TF 4A_518/2010 du 16 décembre
2010 c. 2.6). Toutefois, le congé doit être annulé en raison de son
caractère abusif si le projet de construction ou de transformation est
objectivement impossible, notamment s’il est certain qu’il se heurtera à un
refus d’autorisation de la part des autorités administratives compétentes
(Barbey, Commentaire du droit du bail, Chapitre III, Protection contre les
congés concernant les baux d’habitations et de locaux commerciaux,
Introduction et art. 271-271a CO, 1991, n. 210 et 216, pp. 179-180 ; SVIT,
op. cit., n. 32 ad art. 271 CO, p. 731 ; TF 4A_518/2010 précité du 16
décembre 2010 c. 2.4.2 ; TF 4P.274/2004 du 24 mars 2005 c. 3.3).
L’annulabilité du congé est également admise lorsque le projet
du bailleur, pour des motifs de droit public, n’est manifestement pas prêt à
pouvoir se concrétiser (Weber, Basler Kommentar, 4e éd., Bâle 2007, n. 6
ad art. 271/271a CO, p. 1556). Ainsi, selon un arrêt genevois (Droit du bail
2001, n. 21, p. 32), tel était le cas lorsqu’une démolition n’allait pas
pouvoir être autorisée avant plusieurs années en raison de la position de
la zone au centre d’intérêts publics divergents entre les instances
politiques, le projet du bailleur apparaissant, en raison du droit public,
avoir une issue totalement incertaine. En revanche, si le propriétaire a non
seulement la volonté réelle d’exécuter des travaux, mais encore que,
raisonnablement, il peut penser que ceux-ci sont réalisables et qu’ils
pourront faire l’objet d’une autorisation, alors le congé fondé sur ces
travaux n’est pas abusif (CREC I 5 mai 2010/224 c. 4b/aa et les réf.).

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bb) S’agissant du fardeau de la preuve, il appartient au
destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de
la bonne foi ; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer
loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments
en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle
(ATF 135 III 112 précité c. 4.1 ; ATF 120 II 105 c. 3c). Autrement dit, celui
qui donne le congé doit rendre au moins vraisemblable les motifs du
congé (TF 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 c. 2.4.1).
Concernant plus particulièrement le congé donné en raison de
travaux de rénovation, il incombe au locataire de démontrer que le projet
de construction ou de transformation est objectivement impossible ou qu’il
se heurtera de façon certaine à un refus d’autorisation de la part des
autorités administratives compétentes. Il suffit néanmoins, pour que la
résiliation ne soit pas contraire aux règles de la bonne foi, que le bailleur
rende vraisemblable premièrement la nécessité des travaux de rénovation
invoqués, deuxièmement sa volonté réelle de les effectuer et,
troisièmement, que la présence de locataires complique sérieusement la
conduite des travaux (CREC I 27 mai 2009/275). Le motif pour lequel un
congé est donné relève des constatations de fait (TF 4A_503/2009 du 17
novembre 2009 c. 3.1. et les réf. citées).
c) Les premiers juges ont qualifié l’incertitude de manifeste au
moment où ils ont statué en septembre 2010, tout en retenant que l’on
pouvait s’attendre à une entrée en vigueur des PGA et RPGA révisés au
plus tôt à la fin de l’année 2011, de sorte que l’on ne pouvait considérer
que le projet de la bailleresse avait une issue totalement incertaine. Tout
caractère abusif des résiliations a ainsi été nié.
d) aa) Il y a lieu d’examiner en premier lieu si les pièces du
dossier et les arguments des recourants suffisent à établir le caractère
abusif de la résiliation prononcée par la bailleresse.
Le motif des congés communiqués aux recourants le 26
septembre 2008, date déterminante pour apprécier le caractère abusif de

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la résiliation, était la démolition complète du bâtiment en cause en vue de
la reconstruction d’un nouvel immeuble sur une surface agrandie par
l’acquisition par la bailleresse d’une parcelle de terrain voisine ; ce motif
est toujours d’actualité, puisqu’il ressort de l’audition du 15 mars 2010 de
la représentante de la bailleresse que l’avant-projet d’avril 2008 avait été
mis en suspens en attendant une éventuelle modification des PGA et
RPGA, qui aurait pour effet de modifier la densité de la zone à bâtir de
faible à forte, de sorte que la bailleresse pourrait construire plus de
logements par rapport au RPE en son état actuel. A ce propos, il ressort de
l’audition d’un conseiller municipal de la commune de la Tour-de-Peilz que
les PGA et RPGA devraient entrer en vigueur à la fin de l’année 2011, voire
au début de l’année 2012.
La bailleresse a déclaré qu’avant d’être fixée sur une
éventuelle modification du RPE, elle n’avait pas l’intention de requérir une
autorisation formelle du SELT ; elle a également déclaré
qu’indépendamment de la densité retenue au terme de la modification du
RPE, elle mettra à l’enquête un projet s’y conformant, son but étant de
démolir l’immeuble actuel afin de reconstruire plus de logements. Pour la
bailleresse, quand bien même la forme du projet architectural n’était pas
fermement arrêtée lors des résiliations, dans la mesure où elle avait
l’intention de requérir les autorisations administratives en présentant un
projet se conformant aux règlements en vigueur, elle pouvait partir du
principe, en résiliant les baux des défendeurs, qu’elle obtiendrait les
autorisations des autorités administratives.
Le rapport de conformité de l’architecte [...] du 14 juillet 2010
ne fait que constater la non-conformité des projets au RPE actuel, sans se
prononcer sur la situation qui résulterait de son éventuelle modification.
La Direction de l’urbanisme et des travaux publics de la Ville
de La Tour-de-Peilz a indiqué que la bailleresse ne lui avait pas adressé de
demande de permis relatif à un projet de construction ou de démolition
touchant l’immeuble litigieux. Le SELT a toutefois admis que la bailleresse
avait notamment adressé une requête de principe sur les conditions

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éventuelles d’une autorisation de démolition et reconstruction sous l’angle
de la LDTR, mais qu’aucune autorisation formelle n’avait été rendue.
Les éléments qui précèdent ne permettent pas de conférer à la
résiliation prononcée un caractère abusif. En effet, ils ne permettent pas
de penser que la bailleresse n’obtiendrait pas l’autorisation du SELT, une
fois les PGA et RPGA approuvés. Par ailleurs, la bailleresse ne saurait se
voir reprocher de ne pas avoir déjà mis le projet à l’enquête publique et
requis un permis de construire, au vu non seulement de la date de
péremption d’un tel permis (soit de deux ans, si la construction n’a pas
commencé; cf. art. 118 al. 1 LATC [Loi du 4 décembre 1985 sur
l’aménagement du territoire et les constructions, RSV 700.11]), mais
également du caractère provisoire du projet d’octobre 2009, la bailleresse
ayant elle-même confirmé lors de son audition par les premiers juges sa
volonté de présenter un projet conforme à la densité retenue suite à
l’approbation des PGA et RPGA.
bb) Il convient en second lieu de déterminer si, en raison de
l’incertitude manifeste concernant l’adoption des PGA et RPGA au moment
où le congé a été notifié aux recourants, celui-ci apparaît abusif.
Les premiers juges pouvaient en s’appuyant sur les éléments à
leur disposition, singulièrement le témoignage du conseiller municipal [...],
déduire que le projet de la bailleresse n’apparaissait pas, en raison du
droit public, avoir une issue totalement incertaine. Leur appréciation à ce
propos n’est pas critiquable. Les pièces du dossier et les arguments des
recourants ne permettent en effet pas de considérer que l’issue du projet
de construction serait totalement incertaine, fait prétendument notoire.
Les recourants ne parviennent ainsi pas à démontrer le caractère abusif
de la résiliation.
cc) Il s’ensuit que le moyen est mal fondé et que, partant, le
recours de L.________, A.S.________ et B.S.________ doit être rejeté.

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4. a) La recourante U.________ SA déclare ne pas remettre en
cause la prolongation de bail accordée jusqu’au 31 décembre 2011 mais
soutient qu’il doit s’agir d’une seule et unique prolongation. Elle considère
que le bail des locataires A.S.________ et B.S.________, qui a été conclu pour
une durée inférieure à cinq ans, ne saurait bénéficier d’une seconde
prolongation. En ce qui concerne le locataire L.________, elle estime que,
même si la durée de son bail est plus importante, son revenu lui
permettrait de se reloger plus facilement qu’une famille avec enfant. Elle
allègue en outre que les locataires seraient restés dans l’inactivité, alors
même que la Commission de conciliation en matière de baux à loyer avait
validé les congés donnés aux locataires A.S.________ et B.S.________.
b) Selon l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la
prolongation d’un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille
des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
L’alinéa 2 de cette disposition prévoit que, dans la pesée des intérêts,
l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la
conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la
situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur
comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou
alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de
ce besoin (d), et la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (e). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non
exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d’une éventuelle
prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation
tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut
entraîner pour le locataire (ATF 116 II 446 c. 3b).
Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut
demander la prolongation d’un bail d’habitations pour une durée de quatre
ans au maximum. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une
ou deux prolongations.
La détermination de la durée de la prolongation en fonction
des critères précités relève du pouvoir d’appréciation du juge. Celui-ci doit

- 17 -
tenir compte du but de la disposition, qui est de donner du temps au
locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à une
pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral
en exerçant le pouvoir d’appréciation que la loi lui accorde. Le droit
fédéral n’est violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s’il se
laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable,
s’il ne prend pas en compte les éléments d’appréciation pertinents ou s’il
en tire des déductions à ce point injustifiables que l’on doive parler d’un
abus du pouvoir d’appréciation (ATF 125 III 226 c. 4b et les réf. citées).
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de
l’équité (art. 4 CC), s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative,
pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et
tenir compte du but d’une prolongation, consistant à donner du temps au
locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de
prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la
durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur
comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art.
272 al. 2 CO; ATF 135 III 121 c. 2; ATF 125 I 226 c. 4b p. 230).
c) Les premiers juges ont effectué une pesée des intérêts en
présence ; ils ont pris en considération, en substance, la durée des baux
en cours, exceptionnellement longue s’agissant de L.________, la situation
personnelle et financière des locataires, le fait qu’ils n’aient pas entrepris
de démarches pour se reloger, le faible taux de vacance dans la région
veveysanne ou encore la nécessité pour la bailleresse de détruire
l’immeuble en cause, sans qu’une urgence ne puisse toutefois être
retenue. Ils ont ainsi estimé que la bailleresse n’avait pas d’intérêt
prépondérant à voir l’immeuble litigieux libre de tout locataire avant la fin
de l’année 2011 et qu’il se justifiait, en équité, d’accorder aux locataires
une première prolongation jusqu’au 31 décembre 2011 et de réserver la
possibilité d’octroyer une seconde prolongation selon l’avancement du
projet de la bailleresse.

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d) Il n’y a pas lieu de remettre en cause l’appréciation faite
par les premiers juges quant à la nécessité de prolonger le bail et à la
durée de la prolongation. Leur appréciation n’est pas non plus critiquable
au regard de la pesée des intérêts effectuée et de la prise en compte de
tous les éléments du cas particulier. Certes, les premiers juges ont retenu
qu’en défaveur de tous les locataires concernés, aucun d’eux n’avait établi
avoir effectué des recherches pour se reloger. Mais ce fait n’est que l’un
parmi les nombreux autres éléments retenus par les premiers juges dans
le cadre de la pesée des intérêts effectuée. Compte tenu des
circonstances particulières du cas d’espèce, singulièrement de
l’incertitude quant au délai d’adoption des PGA et RPGA, il n’apparaît pas
que les premiers juges soient sortis des limites fixées par la loi et par la
jurisprudence en accordant une première prolongation jusqu’au 31
décembre 2011 et en retenant qu’au terme de la première prolongation,
l’octroi d’une seconde prolongation pourrait être examiné à la lumière de
l’avancement du projet de la bailleresse. Contrairement à ce que soutient
la recourante, on peut s’inspirer en l’espèce de l’ATF 135 III 121, lequel a
posé, en substance, que dès le moment où le bailleur sera autorisé à
commencer les travaux, mais pas avant, son besoin du bien loué primera
celui du locataire, que le juge ne peut pas accorder une prolongation du
bail à l’échéance indéterminée, liée à l’entrée en force exécutoire de
l’autorisation administrative nécessaire au projet, qu’il doit accorder une
première prolongation de durée déterminée et que, le moment venu, si
l’état du projet le justifie et si les autres conditions légales sont satisfaites,
le locataire demandera une seconde prolongation. Procéder par deux
prolongations successives se justifie lorsqu’il existe, comme en l’espèce,
une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première période
de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 et les réf. citées, in
Cahiers du bail 2010, p. 83).
Il s’ensuit que le moyen est mal fondé et que le recours
d’U.________ SA doit être rejeté.
5. En définitive, les deux recours sont rejetés.

- 19 -
Les frais judiciaires de deuxième instance des recourants
L.________, A.S.________ et B.S.________, solidairement entre eux, sont
arrêtés à 1'533 fr. et ceux de la recourante U.________ SA à 681 fr. (art.
232 aTFJC [Tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile]).
Chacune des parties succombant dans son propre recours, il y
a lieu de compenser les dépens.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Les recours sont rejetés.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance des recourants A.S.________,
B.S.________ et L.________, solidairement entre eux, sont arrêtés
à 1'533 fr. (mille cinq cent trente-trois francs).
IV. Les frais de deuxième instance de la recourante U.________ SA
sont arrêtés à 681 fr. (six cent huitante et un francs).
V. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.

- 20 -
Le président : Le greffier :
Du 22 juin 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
- Me Pierre Chiffelle (pour L.________, A.S.________ et B.S.________)
- Me Philippe Conod (pour U.________ SA)
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).

- 21 -
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux du canton de Vaud
Le greffier :