vd_gerichte · PT15.015282 · 2017-03-21 · fr
Réclamation pécuniaire
Réclamation pécuniaire


TRIBUNAL CANTONAL
PT15.015282-162047
67
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 21 mars 2017
___________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Colombini et Mme Merkli, juges
Greffière : Mme Robyr
*****
Art. 1, 18 al. 1, 412, 413 al. 1 CO ; 308 al. 2 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par C.________, à [...], demandeur,
contre le jugement rendu le 30 mars 2016 par le Tribunal civil de
l’arrondissement de l’Est vaudois dans la cause divisant l’appelant d’avec
Y.________, à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 30 mars 2016, dont la motivation a été
envoyée aux parties pour notification le 25 octobre 2016, le Tribunal civil
de l’arrondissement de l’Est vaudois a déclaré recevable la demande
présentée le 16 avril 2016 (recte : 2015) par C.________ (I) et l’a rejetée
(II), a fixé les frais judiciaires à 8'320 fr. à la charge d’C.________, les a
compensés avec les avances versées et a dit qu’C.________ devrait verser
à Y.________ la somme de 940 fr. en remboursement de la part des frais
avancée par celle-ci (III), a dit qu’C.________ devrait 10'000 fr. à Y.________
à titre de dépens (IV) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(V).
En droit, les premiers juges ont constaté que les prétentions
du demandeur reposaient sur une commission de courtage de la vente de
la parcelle dont J.________SA était propriétaire. Or, ils ont retenu qu’aucun
contrat de courtage n’avait été passé entre le demandeur et J.________SA,
dès lors que ce n’était qu’après la vente, soit le 22 août 2012,
qu’C.________ avait pris contact avec la défenderesse Y.________ pour se
présenter et expliquer son intercession dans l’affaire. En l’absence d’un
contrat de courtage, le demandeur ne pouvait donc réclamer de la
venderesse une commission de courtage pour le rôle joué dans la
transaction immobilière, pour laquelle il avait du reste obtenu une part de
la commission de X.________SA, selon un accord passé avec cette dernière.
Les premiers juges ont ensuite examiné si les prétentions que
le demandeur s’était fait céder par Y.________SA étaient bien fondées. Ils
ont relevé que cette dernière fonctionnait comme fiduciaire et « Family
Office » des acquéreurs. Or, dans le cadre de son mandat, pour lequel elle
percevait des honoraires, elle avait été chargée de trouver un domaine
équestre. C’est ainsi dans le cadre des attributions que lui conférait son
mandat qu’elle avait mis en contact acheteurs et venderesse et non pas
dans celui d’un contrat de courtage que lui aurait confié la défenderesse.
Un double mandat de Y.________SA – fiduciaire des acquéreurs et courtière

- 3 -
de la venderesse – constituerait du reste un conflit d’intérêts contrevenant
à ses obligations de diligence et de fidélité à l’égard des acquéreurs.
Pour le surplus, les premiers juges ont considéré que F.________
avait été mis au courant de la négociation entre acheteurs et venderesse
au cours de celle-ci et qu’il ne pouvait donc avoir joué le rôle de courtier. Il
n’aurait d’ailleurs pu engager seul la société dans un contrat de courtage
dès lors qu’il disposait de la signature collective à deux. Enfin, aucun
élément ne venait corroborer un éventuel accord sur une commission de
courtage de 1,5%.
B. Par acte du 25 novembre 2016, accompagné d’un bordereau
de pièces, C.________ a interjeté appel contre ce jugement, en concluant,
avec suite de frais et dépens de première et deuxième instances,
principalement à sa réforme en ce sens que Y.________ soit reconnue sa
débitrice et lui doive prompt et immédiat paiement de la somme de
100'000 fr. avec intérêt à 5% l’an dès le 20 mars 2012 et, subsidiairement,
à son annulation et au renvoi de la cause aux premiers juges pour
nouvelle décision au sens des considérants.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1.
1.1 J.________SA était une société active dans les opérations
immobilières et sise à [...]. Elle est devenue J.________SA en liquidation à la
suite de la décision de dissolution prise le 14 mars 2012 par son
Assemblée générale. Elle a été radiée le 23 septembre 2013.
Y.________ a été successivement l’administratrice puis la
liquidatrice de cette société, avec signature individuelle.

- 4 -
J.________SA a été propriétaire d’un domaine équestre sis sur la
parcelle n° [...] de la commune de [...].
1.2 X.________SA est une société active dans les opérations
immobilières, prestations de service et conseils dans le domaine de la
construction et du commerce. Son siège est à [...] et Q.________ en est
administrateur président avec signature collective à deux.
1.3 Y.________SA est pour sa part active dans les services se
rattachant au domaine fiduciaire et aux conseils destinés aux personnes
privées, en particulier dans le domaine du conseil patrimonial (à
l’exclusion de la gestion active de portefeuille), juridique, fiscal, immobilier
et en assurances. Son siège principal est à [...] et elle dispose d’une
succursale à [...].
F.________ a été administrateur puis membre du conseil
d’administration de Y.________SA de mars 2005 au 12 août 2014. Il a par
ailleurs été administrateur de la succursale de Lausanne de février 2000
au 9 janvier 2009. Il disposait dans les deux cas d’une signature collective
à deux.
2. Y.________ a collaboré avec la société X.________SA pour la
vente d’objets immobiliers.
A une date indéterminée, J.________SA a passé un contrat de
courtage non exclusif avec la société X.________SA pour la vente du
domaine équestre dont elle était propriétaire à [...]. Celle-ci a constitué un
dossier de vente du bien en question.
3. Les époux L.________ étaient intéressés par l’acquisition d’un
domaine équestre en Suisse, ce dont ils ont fait part à Y.________SA,
laquelle fonctionnait pour eux en qualité de fiduciaire et de « Family
Office ».

- 5 -
Un collaborateur de Y.________SA a pris contact avec Y.________
par téléphone, en présentant la société comme étant la fiduciaire de
personnes intéressées par l’acquisition de la parcelle n° [...], soit les époux
L.________.
Une visite de la parcelle a ensuite eu lieu en présence de
Y.________ et du couple L.________, ainsi que de Monsieur J.________ et de
B.________, de Y.________SA.
4. Par courriel du 14 février 2011, F.________ a écrit à Y.________,
qu’il connaissait, ce qui suit :
« (…) A la veille de la signature de la promesse de vente et d’achat,
je pense que nous pouvons tous être satisfaits de la bonne tournure
des évènements.
J’espère que tout se passera bien chez le notaire demain et te
remercie pour ta transparence tout au long des tractations.
S’agissant d’une commission de courtage, laquelle est mentionnée
dans l’acte de vente prévu par le notaire, je te confirme que je serai
heureux que Y.________SA reçoive 1,5 % du prix de vente.
J’ai pris note que la gérance qui a préparé le dossier, mais qui n’a
pas en soi trouvé le client, recevra de ta part 1 %, selon un accord
passé aujourd’hui son représentant [sic] avec M. Q.________.
Ce qui précède me semble équitable et j’aime à croire que tu
partages ce sentiment. (…) »
5. Le 15 février 2011, une promesse de vente et d’achat de la
parcelle a été signée par les époux L.________ et par J.________SA. Cette
promesse prévoyait que la commission de courtage serait à la charge de
la promettante-venderesse.
6. Le 20 février 2012, Y.________SA a envoyé à Y.________ une
facture de 100'500 fr., plus TVA, au titre de « commission de 1,5 % sur
vente immobilière de CHF 6'700'000.- selon entente du 14 février 2011 ».
7. Le 22 février 2012, le contrat de vente du manège équestre a
été signé pour le prix de 6'700'000 francs. Le contrat indiquait que toute
commission de courtage éventuelle serait à la charge de la venderesse.

- 6 -
W.________, notaire qui a instrumenté la vente, a versé la
commission de courtage de 67'000 fr., soit 1 % du prix de vente, à
X.________SA.
8. Le 20 mars 2012, Y.________SA a envoyé un rappel de la
facture du 20 février 2012 à J.________SA, à l’attention de Y.________.
Le 27 avril 2012, la Fiduciaire P.________SA, pour Y.________, a
adressé un courrier à Y.________SA, par lequel elle a contesté l’existence
d’un contrat de courtage avec cette dernière pour la vente du domaine
équestre de J.________SA.
Par lettre du 11 juillet 2012, à l’en-tête de J.________SA en
liquidation, Y.________ a encore une fois confirmé cette position à
Y.________SA.
9. Le 22 août 2012, C.________ a envoyé une lettre à Y.________
dont la teneur est la suivante :
« Chère Madame Y.________,
Mon nom ne vous dit certainement rien, je vais donc me présenter.
Je suis C.________, gestionnaire de fortune à Lausanne, un ami de
Q.________ et travaille en collaboration avec Y.________SA, société
auprès de laquelle j’ai quelques clients.
Pourquoi vous écrire ?
Je vous écris parce que je désire vous informer de certains points et
j’ai besoin d’un document de votre part. (…)
En 2011, j’étais au téléphone avec M. B.________ (adjoint de MM.
J.________/F.________) de Y.________SA, qui m’informe que, pour un
client (que je connais), il cherche à acheter un bien en Suisse avec
possibilité d’y loger des chevaux, mais qu’il ne trouve rien et que
cela commence à être urgent.
Je me propose de l’aider et de faire des recherches.
J’appelle donc Q.________.
Ce dernier, sur ma demande, fait parvenir le dossier du J.________SA
à Y.________SA.

- 7 -
C’est à ce moment que tout commence à clocher. Y.________SA
effectue les visites seul en court-circuitant Q.________. L’ayant
appris, j’ai fait part de mon mécontentement à Y.________SA. Ces
derniers répondant que ce n’était pas grave, de toute manière
aucune transaction ne serait conclue (…)
En ce début 2012, je mange avec Q.________ qui m’informe que la
transaction a eu lieu et qu’il a reçu (de votre part) une demi-
commission sur la vente du J.________SA. A ce jour, malgré mes
demandes auprès de Y.________SA, ma part de commission comme
intermédiaire m’est refusée.
Où désire-je en venir ? Auriez-vous la gentillesse de me confirmer
par écrit si vous avez versé (ou pas) une autre commission à
Y.________SA ou à un de ses directeurs pour cette transaction et le
montant de celle-ci (une moitié de celle-ci devant me revenir).
(…) »
Le 24 décembre 2012, C.________, par son avocat, a relancé
Y.________ afin qu’elle lui indique le nom du notaire ayant instrumenté
l’acte ainsi que le montant de la transaction.
Le 28 janvier 2013, C.________ a adressé à Y.________ une note
d’honoraires pour commission de courtage d’un montant de 67'000 fr.,
TVA incluse.
Par lettre du 14 février 2013, Y.________ a contesté cette
facture. Elle a informé le conseil d’C.________ que seule l’agence
X.________SA avait été mandatée et qu’elle n’avait jamais eu ni contact ni
contrat avec C.________, qu’elle ne connaissait pas.
Ni Y.________SA ni C.________ n’ont produit leurs créances dans
la liquidation de J.________SA en liquidation.
A une date indéterminée, X.________SA a reversé le 25 % de sa
commission de courtage à C.________.
10. Le 7 mars 2014, Q.________ a adressé un courriel à C.________
dont la teneur est la suivante :
« Cher C.________,

- 8 -
Comme convenu, je reviens vers toi sur concernant (sic) cette
malheureuse affaire.
Nous travaillions à l’époque depuis plusieurs années pour M. et Mme
Y.________, (…).
Bref, nous avions, avant que le domaine ne soit vendu, un mandat
de courtage en bonne et due forme à 3%. Nous avons en fait eu
plusieurs contrats de courtage avec Mme Y.________, le premier
datant de 2006.
Le 2 mars 2010, nous sommes entrés en relation avec M. B.________
de Y.________SA qui nous a contactés de ta part en nous expliquant
qu’il recherchait activement un domaine/une propriété équestre
pour l’un de ces clients. Je précise qu’à ce moment-là, et qu’à aucun
moment d’ailleurs il n’a fait mention d’une quelconque prétention à
une rétribution. Je ne me suis pas particulièrement méfié ayant
souvent travaillé avec des études qui sont rémunérées directement
par leur client et ne demandent pas de retro commission. Nous
avons fait parvenir à ce monsieur plusieurs dossiers et avons ensuite
eu quelques contacts téléphoniques avec lui et son assistante de
l’époque.
C’est à ce moment-là, qu’avec une grande élégance, Y.________SA
via l’un de ses directeurs dont le nom m’échappe maintenant, a pris
contact directement avec Mme Y.________. De là, nous avons
savamment été tenus en dehors des négociations, je pense, sur le
souhait et de Mme Y.________ et de Y.________SA.
Mme Y.________ nous a expliqué devoir une commission à
Y.________SA et m’a demandé de bien vouloir la partagé (sic) avec
eux. (…)
J’avoue aujourd’hui ne pas savoir d’où vient la malhonnêteté, Mme
Y.________? Y.________SA? les deux ? et ne pas savoir non plus qui a
touché quoi.
Toujours est-il que je te confirme que nous avons touché une
commission équivalent à ce qui nous a été présenté comme la
moitié de la commission normalement due, soit la somme de CHF
67'000.-
(…) »
11. Par acte du 9 octobre 2014, Y.________SA et C.________ ont
déposé auprès du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois une
requête de conciliation à l’encontre de Y.________.
Le président du tribunal leur a délivré une autorisation de
procéder le 19 décembre 2014.

- 9 -
12. Par acte du 8 avril 2015, Y.________SA a cédé à C.________ sa
créance prétendue à l’encontre de Y.________. La cession de créance a été
signée par F.________ et [...].
13. Par demande adressée le 16 avril 2015 au tribunal
d’arrondissement, C.________ a ouvert action contre Y.________ et a conclu,
avec suite de frais et dépens, au paiement en sa faveur de la somme de
100'000 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 20 mars 2012. Le demandeur a
indiqué que ses prétentions se montaient à 1,5% de 6,7 millions, mais qu’il
réduisait ses conclusions à 100'000 fr. pour rester dans la compétence du
tribunal d’arrondissement.
Dans sa réponse du 3 juin 2015, Y.________ a conclu, avec suite
de frais et dépens, principalement à l’irrecevabilité de la demande et,
subsidiairement, à son rejet.
14. Lors de l’audience de plaidoiries finales et de jugement qui a
eu lieu le 14 mars 2016, plusieurs témoins ont été entendus.
14.1 F.________ a indiqué qu’il connaissait C.________ depuis une
quinzaine d’années mais qu’il ne se rappelait pas avoir eu affaire à lui
dans son activité au sein de Y.________SA. En 2010, il avait appris par son
assistante qu’un client de M. J.________ cherchait un manège équestre. Or,
il connaissait Y.________ – également depuis une quinzaine d’années – et
savait qu’elle cherchait à vendre un manège. Il avait demandé à M.
J.________ confirmation du fait qu’il avait un client à la recherche d’un
manège, puis des pourparlers s’étaient engagés entre le client de M.
J.________ et Y.________. Celle-ci lui téléphonait pour savoir si la vente se
ferait. F.________ a expliqué que Y.________ lui avait dit que, si l’affaire se
concluait, il aurait droit à une commission. F.________ a précisé qu’il n’avait
jamais eu l’intention d’encaisser personnellement cette commission et
pensait qu’elle appartenait à Y.________SA.
F.________ a encore indiqué que son assistante lui avait dit que
X.________SA avait été mandatée mais qu’elle ne bénéficiait pas d’un

- 10 -
mandat exclusif. A son souvenir, elle lui avait en outre répondu que le
pourcentage de la commission se montait à 3% et il avait convenu
oralement avec Y.________ que la commission serait partagée à raison de
1,5% pour X.________SA et 1,5% pour Y.________SA. Lorsqu’C.________ avait
appris que X.________SA n’avait touché que 1,5% de commission, il avait
trouvé cela injuste et, comme Y.________SA ne voulait pas faire de procès,
elle avait accepté de lui céder sa créance. F.________ a enfin précisé que
c’est lui qui avait appelé Y.________ pour lui dire qu’il avait peut-être un
client et qu’il agissait pour Y.________SA.
14.2 I.________, fiduciaire diplômé, a déclaré que la compétence de
procéder à l’encaissement des commissions appartenait aux succursales.
Or, aucune provision n’avait été créée pour la créance invoquée à
l’encontre de Y.________. Pour lui, cette créance était liquidée, en ce sens
qu’elle n’avait pas été portée dans les comptes de la succursale de
Lausanne.
14.3 Q.________ a expliqué avoir travaillé plusieurs fois avec
Y.________ et connaître C.________ à titre privé et pour avoir également
travaillé avec lui. Il a confirmé qu’C.________ l’avait informé que
Y.________SA avait un client à la recherche d’un centre équestre. Il lui avait
alors dit qu’il disposait dans son fichier clients de la propriété de
J.________SA qui pourrait intéresser le client de Y.________SA. C.________ lui
avait proposé d’envoyer directement le dossier à Y.________SA.
Q.________ a indiqué ne pas se souvenir si Y.________ lui avait
dit que J.________SA devait payer une commission à Y.________SA. Il s’est
en revanche déclaré certain qu’elle avait informé X.________SA du fait
qu’elle était en rapport avec Y.________SA. Partant, X.________SA s’est
retirée du dossier et s’est mise d’accord avec Y.________ pour que la
venderesse ne paie qu’une partie de la commission. Elle n’a pas
investigué pour savoir si Y.________ devait payer une commission à
Y.________SA. Q.________ a encore précisé ne pas se souvenir si la partie de
la commission convenue était une commission forfaitaire ou une partie
des 3%, ni comment le montant que Y.________ leur avait versé avait été

- 11 -
déterminé. Pour lui, il était clair que Y.________SA n’allait pas agir
gratuitement.
14.4 B.________, comptable, a expliqué connaître C.________, avec
lequel il est ami, depuis une vingtaine d’années. Lors d’un repas, celui-ci
lui avait demandé si ses anciens clients – qui cherchaient un bien avec
possibilité de loger des chevaux – avaient trouvé, ce qui n’était pas le cas.
C.________ lui avait alors dit que Q.________ allait pouvoir lui envoyer les
dossiers de biens correspondant aux attentes de ses clients. Au moment
de la visite du domaine avec les futurs acquéreurs, Y.________SA avait reçu
le dossier de présentation de la propriété de la part de X.________SA.
14.5 A.L.________ a confirmé qu’elle s’était adressée à Y.________SA
pour trouver un domaine et que celle-ci lui avait proposé d’aller visiter
celui de Y.________. Par la suite, les discussions avaient eu lieu
exclusivement entre les époux L.________ et Y.________. A.L.________ s’est
déclarée persuadée que Y.________SA ne réclamait pas de commission. Elle
ne leur en avait pas réclamé et elle ignorait si Y.________SA en avait
demandé à Y.________.
14.6 W.________, notaire ayant instrumenté l’acte de vente en cause
et délié du secret professionnel, a déclaré avoir entendu dire, au moment
de l’exécution de la promesse de vente, que Y.________SA réclamerait une
commission, ce qui avait mis M. L.________ hors de lui parce qu’à sa
connaissance, les époux L.________ avaient mandaté Y.________SA comme
« Family Office » et, dans ce cadre-là, pour leur trouver une propriété. Or,
Y.________SA était rémunérée pour ce travail par les honoraires que ses
clients lui versaient. W.________ a encore déclaré qu’il ne se rappelait pas
que les époux L.________ aient évoqué un contrat de courtage passé avec
Y.________SA. A son souvenir, la commission de courtage évoquée dans la
promesse de vente était celle due à X.________SA, dont il croyait qu’elle
avait son siège à Genève, mais en aucun cas à Y.________SA.
En d roit :

- 12 -
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al.1 let. a CPC), dans les affaires patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est supérieure à 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de l'appel est
de trente jours à compter de la notification de la décision motivée
(art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui y a intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions supérieures à
10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC).
2.2 Les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ; Tappy, Les voies de droit du
nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III 115, sp. p. 138). Il
appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de
sorte que l'appel doit indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux
et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui
(TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1 ; TF 4A_334/2012 du 16

- 13 -
octobre 2012 consid. 3.1, SJ 2013 I 311 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf.
citées).
2.3 En l’espèce, l’appelant a produit un bordereau de pièces
comprenant, outre des pièces de forme, des pièces déjà versées au
dossier de première instance et une pièce nouvelle, soit un extrait de la
Feuille Officielle Suisse du Commerce du 17 août 2015. S’agissant d’un fait
notoire, cette dernière pièce est recevable.
3.
3.1 L’appelant reproche aux premiers juges d’avoir nié l’existence
d’un contrat de courtage entre Y.________SA et J.________SA. Il fait valoir
que Y.________SA a mis en relation les acquéreurs et la venderesse et que
celle-ci s’était engagée – par la voix de l’intimée – à lui verser une
commission de courtage. Ce dernier point ressortirait du témoignage de
F.________ et de son courriel du 14 février 2011, du courriel de Q.________
du 7 mars 2014 et du fait que la commission de 3% initialement due à
X.________SA a été réduite à 1%. Une convention aurait ainsi été passée, à
tout le moins tacitement.
3.2 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé,
moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de
conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la
négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). Il s’agit donc d’un contrat
d'indication ou de présentation ou/et de négociation (TF 4C.278/2004 du
29 décembre 2004 consid. 2 et les réf. citées).
Aux termes de l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son
salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite
aboutit à la conclusion du contrat. La nature aléatoire de la rémunération
du courtier est ainsi une caractéristique du contrat de courtage. La
naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend
seulement de la conclusion du contrat principal ; il n'est pas tenu compte
des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter

- 14 -
son mandat ; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de
l'affaire est déterminant. Le but de l'art. 413 CO est de rémunérer le
succès du courtier. Cette règle est de nature dispositive (TF 4A_309/2016
du 31 août 2016 consid. 2.1 ; TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004
consid. 2.3 et les réf. citées).
3.3 Un contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement
et d'une manière concordante, manifesté leur volonté (art. 1 al. 1 CO). La
conclusion du contrat de courtage n’est subordonnée au respect d’aucune
forme particulière. L’accord peut se fonder sur des manifestations de
volonté expresses ou résulter d’actes concluants (art. 1 al. 2 CO ; Tercier,
Les contrats spéciaux, 5e éd., 2016, n. 4951).
Pour déterminer s’il y a eu effectivement accord entre les
parties, le juge doit rechercher la commune et réelle intention des parties,
sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont
pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la
convention (art. 18 al. 1 CO). Il incombe dont au juge d’établir, dans un
premier temps, la volonté réelle des parties, le cas échéant
empiriquement, sur la base d’indices. Déterminer ce qu'un cocontractant
savait ou voulait au moment de conclure relève des constatations de fait ;
la recherche de la volonté réelle des parties est qualifiée d'interprétation
subjective (TF 4A_567/2013 du 31 mars 2014 consid. 5 ; ATF 132 III 268
consid. 2.3.2). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie, ou
s'il apparaît que leurs volontés intimes divergent, le juge procédera à une
interprétation dite objective : il recherchera quel sens les parties
pouvaient et devaient donner, de bonne foi, à leurs manifestations de
volonté réciproques (principe de la confiance). Le principe de la confiance
permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de
son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime
(TF 4A_567/2013 précité ; ATF 129 III 118 consid. 2.5). Il s’agit de
l’interprétation dite objective, laquelle relève du droit (TF 4A_567/2013
précité et les réf. citées).

- 15 -
Dans le cadre du contrat de courtage, les parties doivent avoir
manifesté leur volonté sur deux points essentiels (art. 2 al. 1 CO), soit sur
le type d’activité (indication et/ou négociation) et sur la détermination de
la rémunération (Tercier, op. cit., nn. 4944-4948). Seul le principe d’une
rémunération doit être prévu : le montant du salaire et son mode de
paiement ne sont pas objectivement essentiels. Le principe peut être
prévu de manière expresse ou par actes concluants. Il peut l’être même
après la conclusion du contrat principal. Il appartient au courtier qui
prétend au paiement d’un salaire d’en apporter la preuve. A défaut d’un
engagement de verser au courtier la rémunération en cas de succès
seulement, le contrat conclu ne constitue pas un contrat de courtage, mais
doit être qualifié de mandat ordinaire (Tercier, op. cit., n. 4948).
Le juge doit se montrer exigeant quant à la preuve de
l'existence d'un contrat de courtage tacite (Engel, Contrats de droit suisse,
2e éd., 2000, p. 522 ch. 2 in fine). Le seul fait de laisser agir le courtier qui
s’entremet de sa propre initiative dans la recherche d’une affaire ne
conduit pas nécessaire à admettre la conclusion d’un contrat par actes
concluants (Tercier, op. cit., n. 4953). Il faut que l'activité du courtier, par
sa durée ou par son importance, soit assez caractérisée pour constituer
une offre de service (TF 4C.333/2000 du 28 mars 2001 consid. 2b).
3.4 En l’espèce, F.________ a déclaré que l’intimée lui avait dit qu’il
aurait une commission de courtage si la vente était signée et qu’ils
avaient convenu oralement que la commission de 3% serait partagée
entre X.________SA et Y.________SA. Or, la veille de la signature de la
promesse de vente, il a adressé un courriel à l’intimée dans lequel il a
exprimé qu’il serait « heureux que Y.________SA reçoive 1,5% du prix de
vente », que cela lui semblait équitable et qu’il aimait à croire qu’elle
partageait ce sentiment. L’intimée n’a pas répondu à ce message. Tel qu’il
est formulé, ce courriel paraît exprimer un souhait et non la confirmation
d’un accord préalablement discuté. En tous les cas, il ne permet pas
d’admettre que F.________ et l’intimée auraient convenu que Y.________SA
reçoive une commission de courtage.

- 16 -
Le témoignage de Q.________ et son courriel du 7 mars 2014 ne
viennent pas non plus corroborer l’existence d’un contrat de courtage
entre J.________SA et Y.________SA. D’abord, il convient de relever que le
courriel en question a été rédigé plus de deux ans après le contrat de
vente, manifestement à la demande de l’appelant que Q.________ connaît
personnellement, et qu’il constitue à l’évidence un témoignage écrit. Or
les moyens de preuve énumérés à l’art. 168 CPC sont exhaustifs et le
témoignage écrit n’est en principe pas admis comme moyen de preuve au
sens de cette disposition (TF 5A_957/2012 du 28 mai 2013 consid. 2 ;
CREC 13 octobre 2016/416), d’autant moins lorsque, comme en l’espèce, il
a été rédigé en vue de la procédure. La force probante de ce courriel doit
donc être relativisée.
Ensuite, le courriel du 7 mars 2014 évoque que X.________SA
aurait eu un mandat de courtage de J.________SA prévoyant une
commission de 3% et qu’elle aurait eu par le passé plusieurs contrats de
courtage avec l’intimée, le premier datant de 2006. Si l’intimée a admis
qu’elle avait collaboré avec X.________SA pour la vente de biens
immobiliers et que J.________SA avait passé un contrat de courtage pour la
vente du centre équestre, elle a contesté le pourcentage de la
commission, lequel n’est étayé par aucune pièce au dossier, aucun contrat
de courtage signé n’ayant été produit. Q.________ a confirmé que
X.________SA avait transmis le dossier de la propriété à vendre à
Y.________SA, qu’elle avait ensuite été mise à l’écart des négociations et
qu’elle avait touché en définitive 1% du prix de vente. Pour le surplus, ni
son courriel ni son témoignage n’attestent de l’existence d’un contrat de
courtage entre la venderesse J.________SA et Y.________SA. En effet, les
propos de Q.________ sur ce point sont contradictoires : dans son courriel
du 7 mars 2014, Q.________ a déclaré que l’intimée lui avait expliqué
devoir une commission à Y.________SA et lui avait demandé de partager la
commission de courtage. Lors de son audition le 14 mars 2016, s’il a
déclaré qu’il était clair pour lui que Y.________SA n’allait pas agir
gratuitement, il a toutefois indiqué ne pas se souvenir si l’intimée lui avait
dit que la venderesse devait payer une commission à Y.________SA. A cet
égard, on notera également que Q.________ a expliqué qu’il était entré en

- 17 -
relation avec B.________ et qu’à aucun moment ce dernier n’avait fait
mention d’une quelconque prétention à une rétribution, ce dont il ne
s’était pas méfié car il avait souvent travaillé avec des études qui étaient
rémunérées directement par leur client et ne demandaient pas de retro
commission. Au vu de ce qui précède, il ne ressort ni du témoignage de
Q.________, ni de son courriel dont la force probante doit être relativisée,
que la venderesse et Y.________SA auraient convenu d’une commission de
courtage.
Quant à l’argument selon lequel la réduction de la commission
de courtage due à X.________SA, de 3% à 1%, ne s’expliquerait que par le
fait qu’elle devait être partagée entre X.________SA et Y.________SA, selon
un accord – à tout le moins tacite – entre les trois protagonistes, il s’agit
d’une simple supposition de l’appelant. Celle-ci s’appuie sur les
témoignages de F.________ et de Q.________ ainsi que sur le courriel du 7
mars 2014. Or, comme on l’a vu, le courriel de F.________ du 14 février
2011 ne confirme pas l’existence d’un accord avec l’intimée sur un
partage de la commission, ni a fortiori sur un accord entre les trois parties
sur un tel partage. Quant au témoignage de Q.________, on rappellera
encore une fois qu’il a déclaré ne pas se souvenir si l’intimée lui avait dit
que la venderesse devait payer une commission à Y.________SA, alors qu’il
était certain qu’elle avait informé X.________SA être en rapport avec
Y.________SA, de sorte que X.________SA s’était retirée du dossier et s’était
mise d’accord avec l’intimée pour qu’elle ne paie qu’une partie de la
commission. Au sujet de cette commission, Q.________ a encore ajouté qu’il
ne se rappelait pas si la partie de la commission convenue était une
commission forfaitaire ou une partie des 3%, ni comment le montant que
l’intimée leur avait versé avait été déterminé. Au vu notamment de
l’importance de la transaction conclue, portant sur 6,7 millions de francs,
ces déclarations imprécises ne permettent pas de tenir pour établi que le
pourcentage versé effectivement, de 1%, résulterait d’un partage entre
X.________SA et Y.________SA. Ce pourcentage est d’ailleurs différent de
celui qui a été avancé par F.________, selon lequel le partage convenu
oralement aurait été de 1,5% pour X.________SA et de 1,5% pour
Y.________SA.

- 18 -
Les déclarations des témoins et les pièces citées par l’appelant
ne donnent ainsi pas un éclairage suffisant sur les circonstances de la
prétendue renonciation de X.________SA à la commission de 3% et ne
corroborent pas l’hypothèse selon laquelle les trois parties se seraient
accordées – tacitement – sur le partage de la commission.
Il y a lieu de relever, à titre d’indice supplémentaire, que la
venderesse a contesté le 27 avril 2012 déjà, soit à réception de la facture
de Y.________SA du 20 février 2012, devoir s’acquitter d’une commission
en sa faveur de 1,5%. Par la suite, lorsqu’elle a reçu la note d’honoraires
de l’appelant du 28 janvier 2013, elle a encore invoqué qu’elle ne le
connaissait pas.
Enfin et par surabondance, on notera que ce ne sont ni
J.________SA ni l’intimée qui ont approché Y.________SA pour lui confier le
soin de trouver un acquéreur pour le manège. La manière dont
Y.________SA a eu connaissance du fait que J.________SA avait un domaine
à vendre n’est pas clairement déterminée. En effet, F.________ a fait valoir
que c’est lui qui aurait mis en contact l’intimée avec M. J.________, alors
que selon l’appelant, c’est lui qui aurait informé B.________ du fait que
X.________SA avait un dossier concernant un domaine équestre. Quoi qu’il
en soit, c’est Y.________SA qui cherchait pour ses clients un domaine
équestre à acheter et qui a approché l’intimée après avoir reçu le dossier
de X.________SA.
Il résulte de ce qui précède que l’appelant échoue à prouver
l’existence d’un contrat de courtage entre Y.________SA et la venderesse
J.________SA. Son moyen doit donc être rejeté.
4. Pour le surplus, l’appelant fait valoir que le double courtage
d’indication serait admis et qu’il ne serait pas établi que Y.________SA
aurait participé aux négociations sur le prix de vente, de sorte qu’elle ne
se trouverait pas dans une situation de double courtage de négociation. Il

- 19 -
soutient en outre que le contrat de « Family Office » liant les acheteurs à
Y.________SA n’aurait pas été produit, de sorte qu’il serait impossible de
déterminer s’il s’étendait à la gestion des avoirs immobiliers des acheteurs
et d’imputer à Y.________SA un conflit d’intérêts. Enfin, l’appelant estime
que le sort de la commission due en faveur de Y.________SA relèverait des
rapports contractuels la liant aux acheteurs et n’affecterait en rien la
matérialité de la créance due en vertu du contrat de courtage qui aurait
été conclu avec J.________SA.
Dès lors que l’intention réelle et commune des parties
s’agissant de l’existence d’un contrat de courtage entre J.________SA et
Y.________SA n’est pas établie, il n’est en soi pas nécessaire d’examiner si
un contrat de courtage était exclu en l’espèce du fait que les acheteurs
étaient liés à Y.________SA par un mandat de fiduciaire ou de « Family
Office », ni si la cession de créance de la part de Y.________SA en faveur de
l’appelant était valable.
Néanmoins et à titre superfétatoire, on peut relever qu’à
supposer que le double courtage d’indication ne soit pas prohibé, comme
le soutient l’appelant en se référant à l’arrêt du Tribunal fédéral
4A_2014/2014 du 5 décembre 2014 (consid. 1.1.3 non publié in ATF 141 III
64), il n’en demeure pas moins que les éléments cités par l’appelant ne
corroborent pas l’existence d’un courtage d’indication entre les
acquéreurs et Y.________SA. En effet, l’étendue du mandat de cette
dernière – fiduciaire et « Family Office » – découle en premier lieu du but
statutaire de Y.________SA, lequel n’englobe pas expressément les
activités de courtage. Elle est en outre confirmée par le témoignage du
notaire qui a instrumenté l’acte de vente. En effet, W.________ a déclaré
qu’il avait entendu dire, au moment de l’exécution de la promesse de
vente, que Y.________SA réclamerait une commission, ce qui avait mis M.
L.________ hors de lui parce qu’à sa connaissance, les époux L.________
avaient mandaté Y.________SA comme « Family Office » et, dans ce cadre-
là, pour leur trouver une propriété, travail pour lequel Y.________SA était
rémunérée par les honoraires qu’ils lui versaient. Le témoin a encore
ajouté qu’il n’avait pas le souvenir que les époux L.________ aient évoqué

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un contrat de courtage passé avec Y.________SA. A son souvenir, la
commission de courtage évoquée dans la promesse de vente était celle
due à X.________SA, mais en aucun cas à Y.________SA.
Ces éléments permettent de confirmer l’inexistence d’un
courtage d’indication rémunéré séparément par une commission, qui
aurait lié les acheteurs à Y.________SA. L’appréciation des premiers juges,
selon laquelle le double mandat de Y.________SA – de fiduciaire des
acheteurs et de courtière de la venderesse – présenterait un conflit
d’intérêts contrevenant à ses obligations de soin et diligence peut ainsi
être confirmée.
Ce moyen doit donc également être rejeté et la question ayant
trait à la validité de la cession de créance peut demeurer indécise, à
l’instar de ce qu’ont retenu les premiers juges.
5. En définitive, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’000 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui
succombe.
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
l’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.

- 21 -
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'000 fr.
(deux mille francs), sont mis à la charge de l’appelant
C.________.
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Alain Vuithier (pour C.________),
- Me Hervé Bovet (pour Y.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.

- 22 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :