vd_gerichte · JL15.013899 · 2015-08-03 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL15.013899-151000
393
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 3 août 2015
_________________
Composition : M. COLOMBINI, président
MM. Perrot et Stoudmann, juges
Greffière : Mme Boryszewski
*****
Art. 257d al. 2 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par B.T.________, à
Lausanne, locataire, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 2 juin 2015
par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant
l'appelante d’avec G.________, bailleresse, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
1104

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance d'expulsion du 2 juin 2015, adressée pour
notification le 16 juin 2015, la Juge de paix du district de Lausanne (ci-
après : juge de paix) a ordonné à A.T.________ et B.T.________ de quitter et
rendre libre pour le mardi 14 juillet 2015 à midi les locaux occupés dans
l'immeuble sis à [...], avenue du [...] (appartement de 4.5 pièces au 3ème
étage et une cave) et à [...], avenue du [...] (place de parc intérieure no
031) (I), arrêté les frais judiciaires à 280 fr. lesquels sont compensés avec
l'avance de frais de la bailleresse (II), mis les frais à la charge des
locataires (III), dit que les parties locataires rembourseront à la bailleresse,
solidairement entre elles, son avance de frais à concurrence de 280 fr.
sans allocation de dépens pour le surplus (IV) et rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions.
En droit, le premier juge a retenu que la bailleresse avait fait
notifier un avis comminatoire le 15 décembre 2014, distribué le
lendemain, indiquant qu'à défaut de paiement dans les 30 jours des loyers
des mois de novembre et décembre 2014, le bail serait résilié. L'entier des
arriérés de loyers n'ayant été payé que les 3 et 14 février 2015, le premier
juge a considéré que c'était à juste titre que la bailleresse avait résilié les
contrats de bail par avis du 11 février 2015 et requis l'expulsion des
locataires.
B. Par acte du 17 juin 2015, A.T.________ a interjeté appel contre
l'ordonnance précitée, en concluant en substance à l'octroi d'un délai
supplémentaire pour quitter ledit appartement.
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance d'expulsion complétée par les pièces du dossier :

- 3 -
Par contrat de bail à loyer du 2 novembre 2001, G.________ a
remis en location à A.T.________ et B.T.________ un appartement de
4.5 pièces au 3ème étage et une cave dans l’immeuble sis à [...], avenue du
[...]. Conclu pour durer initialement du 1er décembre 2001 au 1er avril
2003, le contrat prévoit que le bail se renouvelle de six mois en six mois,
sauf avis de résiliation donné et reçu au moins trois mois avant
l’échéance. Le montant du loyer s'élève à 1'900 fr., plus 110 fr. d’acompte
de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires.
Par contrat de bail à loyer du 10 juillet 2006, G.________ a remis
en location à A.T.________ et B.T.________ une place de parc intérieure (no
031) sise à [...], avenue du [...], pour un loyer mensuel de 120 francs. Le
contrat précise que le montant du loyer mensuel a été abaissé à bien
plaire à 110 francs.
Par courriers recommandés du 15 décembre 2014, adressés
séparément aux deux locataires, G.________ a sommé les locataires de
s’acquitter du loyer et de l'acompte de charge de l'appartement, ainsi que
de la place de parc pour les mois de novembre et décembre 2014, soit
4'240 fr. [[(1'900 fr. + 110 fr.) x 2] + (110 x 2)] dans un délai de trente
jours, faute de quoi les contrats seraient résiliés en application de
l’art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220). Ces
recommandés ont été notifiés aux locataires le lendemain.
Par formules officielles du 11 février 2015, adressées sous plis
recommandés à chacun des locataires, G.________ a résilié les contrats
concernant l'appartement et la place de parc avec effet au 31 mars 2015.
Le 3 et 14 février 2015, les locataires ont versé à la bailleresse
un montant total de 4'240 francs.
Par courrier du 2 avril 2015 adressé à la Juge de paix,
G.________ a requis l’expulsion des locataires selon la procédure des cas
clairs.

- 4 -
Les parties ont été entendues à l’audience de la juge de paix
du 2 juin 2015.
En d roit :
1. a) L’art. 308 al. 1 CPC (Code de procédure civile du 19
décembre 2008, RS 2172) ouvre la voie de l’appel contre les décisions
finales de première instance, dans la mesure où, pour les affaires
patrimoniales, la valeur litigieuse est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC).
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion
rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder
sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 c. 2.1; TF
4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620).
Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion
dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment
où le bailleur obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire,
comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel statue –
après avoir recueilli les déterminations du bailleur – par un arrêt motivé,
puis que le bailleur introduise une nouvelle demande en procédure
ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé
d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir
du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas
inférieure à un an (CACI 28 janvier 2015/52 c. 1a).

- 5 -
En l’espèce, comme le loyer mensuel est de 1'900 fr., la valeur
litigieuse de première instance (1'900 fr. x 12 mois) dépasse 10'000 fr., de
sorte que la voie de l’appel est ouverte.
b) L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le
délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par un locataire qui
a succombé en première instance et qui a un intérêt à l’appel (art. 59 al. 2
let. a CPC), contre une décision finale de première instance, l'appel est
recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit et pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 c. 5;
TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 c. 3.2; CACI 25 novembre 2014/607 c.
3a).
3. a) L'appelante invoque l'impossibilité de quitter
l'appartement dans le délai imparti, sous peine de se retrouver à la rue
avec ses six enfants. Elle ne conteste en revanche pas le fait que le
paiement des arriérés de loyers soit intervenu hors délai. Elle conclut à ce
qu'un délai convenable lui soit imparti pour quitter l'appartement afin de
trouver une solution adéquate pour sa famille.
b) Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais

- 6 -
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré
avait finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du bail
[CdB] 3/97 pp. 65 ss.). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas
en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès
lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral
sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, in CdB 1997
p. 68; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1; TF 4A_387/2011 du 19 août
2011 c. 3.2).
c) Le premier juge a considéré que, les locataires ne s'étant
pas acquittés de l'arriéré de loyers dans le délai comminatoire, la
résiliation était valable et l'expulsion devait être ordonnée.
d) En l’espèce, à l'instar de ce que le premier juge a retenu,
les locataires n'ont, dans le délai comminatoire, ni payé ni consigné les
loyers en cause conformément à la procédure de l’art. 259g CO ni opposé
la compensation avec des créances découlant d’un éventuel loyer payé en
trop ou de défauts de l’appartement litigieux. Les locataires étaient ainsi
en demeure à l’échéance de ce délai et G.________ était en droit, d'une
part, de résilier le bail en application de l’art. 257d CO et, d'autre part,
d’obtenir leur expulsion en application de la procédure des cas clairs.

- 7 -
Au demeurant, les circonstances invoquées par l'appelante
(famille nombreuse et absence de possibilité de se reloger), que l'on peut
assimiler à des motifs humanitaires, ne font pas apparaître le congé
comme nul ou inefficace. Au surplus, on relèvera encore que le délai de
libération fixé apparaît conforme à la jurisprudence, les locataires ayant au
demeurant bénéficié d’un délai supplémentaire en raison de l’effet
suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC) (CACI 25 janvier 2012/44).
4. En conclusion, l’appel doit être rejeté selon le mode
procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée.
Vu le rejet de l’appel, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 TFJC [tarif du 28 septembre 2010
des frais judiciaires civils]), seront mis à la charge de l'appelante (art. 106
al. 1 CPC).
Le délai de libération des locaux et de la place de parc étant
échus, il convient de renvoyer la cause au premier juge afin qu’il fixe aux
locataires un nouveau délai pour libérer ces locaux.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce:
I. L’appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.

- 8 -
III. Les frais de la procédure de deuxième instance, par 100 fr.
(cent francs), sont mis à la charge de l'appelante.
IV. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de
Lausanne pour qu’elle fixe à A.T.________ et B.T.________, une
fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les
locaux occupés dans l’immeuble sis [...], Avenue du [...]
(appartement de 4.5 pièces au 3ème étage et une cave) et à
[...], Avenue du [...] (une place de parc intérieure no 031).

- 9 -
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 4 août 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- A.T.________ et B.T.________ personnellement;
- G.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral, RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :