vd_gerichte · XC13.000911 · 2016-03-24 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC13.000911-151517
192
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 24 mars 2016
____________________
Composition : M ABRECHT, président
Mmes Courbat et Giroud Walther, juges
Greffier : Mme Logoz
*****
Art. 271, 271a CO ; 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par R.________, N.________,
A.V.________, B.V.________ et U.________, tous à Pully, défendeurs, contre
le jugement rendu par le Tribunal des baux le 20 février 2015 dans la
cause divisant les appelants d’avec J.________, à Zurich, demanderesse, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
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En fait :
A. Par jugement du 20 février 2015, dont les motifs ont été
adressés pour notification aux conseils des parties le 5 août 2015 et reçus
par eux le lendemain, le Tribunal des baux a constaté la validité des
résiliations de baux notifiées par la demanderesse J.________ aux
défendeurs B.V.________ et A.V.________, le 11 janvier 2010 avec effet au
30 avril 2010, relative au garage box n° [...] dans l'immeuble sis [...], à
Pully (I), le 9 mai 2011 avec effet au 31 août 2011, relative à
l'appartement de quatre pièces au 3e étage de l'immeuble sis [...], à Pully
(II) et le 18 mai 2012 avec effet au 1er octobre 2012, relative à la chambre
indépendante au 4e étage de l'immeuble sis avenue [...], à Pully (III),
accordé une unique prolongation des baux portant sur les locaux
mentionnés sous chiffres II et III ci-dessus à B.V.________ et A.V.________
jusqu'au 31 août 2015, leur conclusion III en prolongation du bail portant
sur le garage étant devenue sans objet (IV), ordonné à B.V.________ et
A.V.________ de quitter immédiatement et rendre libres de tout objet et de
tout occupant le garage immédiatement, l’appartement et la chambre
indépendante, ainsi que leurs dépendances, d’ici au 31 août 2015 au plus
tard (V), autorisé, pendant la prolongation accordée sous chiffre IV ci-
dessus, B.V.________ et A.V.________ à résilier les baux de l’appartement et
de la chambre indépendante moyennant un préavis d’un mois pour la fin
d’un mois (VI).
Le Tribunal des baux a en outre constaté la validité de la
résiliation de bail, notifiée le 5 septembre 2011 par J.________ à U.________
et R.________ avec effet au 31 janvier 2012, relative à l’appartement de
trois pièces au 3e étage de l’immeuble sis [...], à Pully (VII), accordé une
unique prolongation du bail portant sur les locaux mentionnés sous chiffre
VII ci-dessus à [...] et [...] jusqu'au 31 janvier 2016 (VIII), ordonné à ces
derniers de quitter et rendre libres de tout objet et de tout occupant
l’appartement mentionné sous chiffre VII ci-dessus et ses dépendances,
d’ici au 31 janvier 2016 au plus tard (IX), et autorisé, pendant la
prolongation accordée sous chiffre VIII ci-dessus, U.________ et R.________ à

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résilier le bail de l’appartement moyennant un préavis d’un mois pour la
fin d’un mois (X).
Enfin, le Tribunal des baux a constaté la validité de la
résiliation de bail, notifiée le 3 avril 2013 par J.________ à N.________ avec
effet au 30 avril 2013, relative au garage box n° 2 dans l’immeuble sis
[...], à Pully (XI), ordonné à N.________ de quitter immédiatement et rendre
libre de tout objet et de tout occupant le garage mentionné sous chiffre XI
ci-dessus (XII), et dit qu'à défaut pour ces locataires de quitter
volontairement les locaux dans un délai de trente jours dès jugement
définitif et exécutoire, l'huissier du Tribunal des baux est chargé sous la
responsabilité de la présidente du Tribunal des baux de procéder à
l'exécution forcée des chiffres V, IX et XII du jugement sur requête de
J.________, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (XIII), ordonné aux
agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée du jugement,
s'ils en sont requis par l'huissier du Tribunal des baux (XIV), rendu le
jugement sans frais ni dépens (XV) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (XVI).
En ce qui concerne la question de l’annulabilité des congés,
seule litigieuse en deuxième instance, les premiers juges ont considéré
qu’au jour de la notification des premières résiliations litigieuses, et a
fortiori lors des congés subséquents, le projet de travaux de la bailleresse
était tangible et à un stade déjà avancé et que les locataires avaient
obtenu des informations suffisamment précises pour qu’ils puissent
évaluer la réalité des intentions de la bailleresse et la gêne que leur
présence entraînerait dans l’exécution des travaux. Ils ont par ailleurs
estimé que les travaux envisagés justifiaient que les locaux en cause
soient vidés en vue de leur exécution, dès lors que le déplacement des
locataires dans les appartements vacants et la réalisation des travaux par
étapes entraîneraient indéniablement un prolongement du chantier et des
coûts supplémentaires. Les locataires n’avaient en outre apporté aucun
élément susceptible de démontrer que le projet apparaissait
objectivement impossible, en particulier qu’il serait de toute évidence
incompatible avec les règles de droit public applicables et que la

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bailleresse n’obtiendrait pas les autorisations nécessaires, la validité du
congé ne supposant au demeurant pas que le bailleur ait déjà obtenu ces
autorisations, ni même qu’il ait déjà déposé les documents dont elles
dépendent au moment de la notification du congé. Enfin, la bailleresse
était en droit d’entretenir et d’améliorer l’état de ses immeubles comme
bon lui semblait en procédant à des travaux d’entretien ou de rénovation,
même si ceux-ci n’étaient pas absolument nécessaires, le fait qu’elle
entende relouer les appartements en cause à des loyers plus élevés après
les travaux n’enlevant rien au fait qu’elle avait démontré à satisfaction de
droit qu’elle entendait procéder à des travaux de rénovation de
l’immeuble qui justifiaient la résiliation des baux. En conclusion, le
Tribunal des baux a retenu que la bailleresse avait rendu vraisemblable
que le motif des congés était réel, sérieux et digne de protection, de sorte
que les résiliations litigieuses devaient être validées.
B. Par acte du 14 septembre 2015 adressé à la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal, B.V.________ et A.V.________, U.________ et
R.________, ainsi que N.________ (ci-après : les appelants) ont formé appel
contre le jugement précité, en concluant, sous suite de frais et dépens, à
l'admission du recours (recte : appel) et à la réforme du jugement, en ce
sens que les résiliations des baux à loyer notifiées par J.________ (ci-après :
l’intimée) les 11 janvier 2010, 9 mai 2011 et 18 mai 2012 à B.V.________ et
A.V.________, respectivement le 5 septembre 2011 à U.________ et
R.________, ainsi que le 3 avril 2013 N.________, soient annulées. Ils ont
produit un onglet de pièces sous bordereau.
Le 5 octobre 2015, les appelants ont versé l’avance de frais
requise à hauteur de 1'748 francs.
Par courrier du 10 novembre 2015, les appelants ont informé
la cour de céans que la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (ci-après : CDAP) avait rendu son arrêt concernant les recours
formés par l’association [...] et consorts ainsi que [...] contre les décisions
de la Municipalité de Pully du 22 mai 2013 accordant à J.________ des

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permis de construire pour la transformation et la rénovation de deux
bâtiments d’habitation, la construction d’un bâtiment de huit logements
avec garage souterrain et contre la décision du Service de l’économie, du
logement et du tourisme accordant une autorisation spéciale. Ils ont
produit un second onglet de pièces sous bordereau.
Par ordonnance du 17 novembre 2015, dont les motifs ont été
adressés pour notification aux conseils des parties le 2 décembre 2015, la
Juge déléguée de la cour de céans a rejeté la requête d’effet suspensif
contenue dans l’appel.
L’intimée n’a pas été invitée à déposer de réponse.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) Le 18 août 1997, [...] a conclu avec J.________ ( [...]) un
contrat de bail à loyer portant sur une chambre indépendante au 4e étage
de l'immeuble sis [...], à Pully. Prévu pour durer initialement du 15
septembre 1997 au 31 mars 1998, le bail se renouvelait ensuite de mois
en mois sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties au
moins trois mois à l'avance. [...] a également pris à bail de la
demanderesse, par contrat du 5 avril 2005, un appartement d'une pièce
au rez-de-chaussée du même immeuble. A une date que l'instruction n'a
pas permis de déterminer, N.________ est devenu unique titulaire de ces
deux baux du côté locataire. Par contrat de bail à loyer du 8 octobre 2009,
débutant le 1er octobre 2009 et se terminant le 31 mars 2011, celui-ci a
encore loué à la bailleresse un garage-box n° [...] dans l'immeuble précité.
b) Par contrat de bail à loyer du 27 mai 2004, B.V.________ et
A.V.________ ont loué à J.________ un appartement de quatre pièces au 3e
étage de l'immeuble précité. Prévu pour durer initialement du 1er juillet
2004 au 30 juin 2005, le bail se renouvelait ensuite de mois en mois sauf
avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties au moins trois

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mois à l'avance. Par contrat de bail du même jour et prévoyant les mêmes
échéances et préavis, les époux B.V.________ ont également loué un
garage-box n° [...] dans l'immeuble voisin, sis [...], à Pully. Ils ont encore
pris en location, par contrat du 24 février 2009, débutant le 1er mars 2009
et se terminant le 30 juin 2010, une chambre indépendante au 4e étage de
l'immeuble sis avenue [...] à Pully.
c) Le 22 avril 2008, U.________ et R.________ ont conclu avec
J.________ un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de trois
pièces au 3e étage de l'immeuble sis avenue [...], à Pully. Prévu pour durer
initialement du 16 juin 2008 au 30 juin 2009, le bail se renouvelait ensuite
de mois en mois sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des
parties au moins trois mois à l'avance. Par contrat de bail du même jour et
prévoyant les mêmes échéances et préavis, ils ont également loué à la
demanderesse un garage-box n° [...] dans le même immeuble.
2. a) Sur formules officielles du 11 janvier 2010, J.________ a
résilié les baux de N.________ portant sur la chambre indépendante et
l'appartement pour le 30 avril 2010. Elle a ensuite résilié, sur formule
officielle du 3 avril 2013, le bail de celui-ci portant sur le garage-box pour
le 30 avril 2013.
b) J.________ a également notifié aux époux A.V.________, sur
formules officielles, la résiliation de leurs baux, soit le 11 janvier 2010 pour
le 30 avril 2010 s’agissant du bail portant sur le garage-box, le 9 mai 2011
pour le 31 août 2011 s’agissant de celui portant sur l'appartement et le 18
mai 2012 pour le 1er octobre 2012 s’agissant de celui portant sur la
chambre indépendante.
c) Sur formules officielles des 11 janvier 2010 et 5 septembre
2011, J.________ a résilié les baux de U.________ et R.________,
respectivement celui portant sur le garage-box pour le 30 avril 2010 et
celui portant sur l'appartement pour le 31 janvier 2012.

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3. A l’appui des résiliations de baux concernant les
appartements, la bailleresse a adressé aux locataires une lettre explicative
dont la teneur est la suivante :
« 1.- Nous vous informons, si vous ne le saviez pas déjà, que
les deux immeubles sis [...] à 1009 Pully, dans lequel vous avez pris à bail
auprès de J.________ un logement, vont faire l'objet d'une rénovation
considérable, si ce n'est même une rénovation totale, en tous les cas une
rénovation incompatible avec la poursuite des relations contractuelles et
la présence de locataires.
(…).
2.- Sans être exhaustif, il est prévu en tous les cas que ces
travaux, inconciliables avec la présence de locataires, concerneront
notamment :
- l'isolation de toute l'enveloppe interne des bâtiments dans
leur élévation intégrale, du rez aux combles, comme de la
toiture, obligeant en particulier de modifier la succession
des couches verticales, dont l'isolation, avec effet sur la
surface totale louée qui sera réduite ;
- la réfection complète des conduites verticales
d'alimentation et d'évacuation (eaux usées) nécessitant
l'ouverture des murs et parois, voire aussi l'ouverture des
dallages d'étages et le radier en sous-sol ;
- la réfection de la quasi-totalité des surfaces intérieures
(murs ; plafonds) dans les sanitaires, les cuisines et les
autres pièces (...) ;
- le réaménagement et équipement complets des salles
d'eau, y compris les cuisines portant en particulier sur le
revêtement des murs et des plafonds ;
- la modification de la typologie de certains objets loués, en
particulier la création d'appartements en lieu et place des
chambres indépendantes ou de tel ou tel studio, etc.
Par ailleurs, les garages seront démolis, les places de parc
extérieures déplacées, dans une configuration nouvelle réaménageant les
espaces verts intersticiels. Les accès seront également redéfinis.
Ensuite de travaux de terrassement conséquents, un parking
souterrain, surmonté d'un troisième immeuble, augmentera les possibilités
de stationnement comme la construction nouvelle favorisera l'offre de
logements supplémentaires.
(...) »

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4. a) Par demande adressée le 21 décembre 2012 au Tribunal
des baux, J.________ a conclu à ce qu’une seule et unique prolongation de
bail expirant le 31 mai 2012, à l’extrême rigueur le 31 mai 2013, soit
accordée à B.V.________ et A.V.________, ordre étant donné de libérer
intégralement l’objet loué et tous les objets pris à bail par les prénommés
à la date précitée, avec injonction aux huissiers et/ou forces de l’ordre de
concourir à l’exécution forcée de cette libération à première réquisition de
la bailleresse-propriétaire.
Par demande du même jour, B.V.________ et A.V.________ ont
notamment conclu à ce qu’il soit constaté que les résiliations de bail qui
leur ont été notifiées le 11 janvier 2010, le 9 mai 2011 et le 18 mai 2012
concernant le garage, l’appartement de quatre pièces et la chambre
indépendante sis dans l’immeuble [...] à Pully sont nulles, respectivement
annulées. Ils ont conclu subsidiairement à ce que le contrat de bail relatif
au garage soit prolongé jusqu’au 30 avril 2014, à ce que celui relatif à
l’appartement soit prolongé jusqu’au 31 août 2015 et à ce que celui relatif
à la chambre indépendante soit prolongé jusqu’au 1er octobre 2016, les
locataires étant par ailleurs autorisés à quitter les lieux en tout temps,
moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un mois.
b) Par demande adressée également le 21 décembre 2012 au
Tribunal des baux, J.________ a conclu à ce qu’une seule et unique
prolongation de bail expirant le 31 mai 2012, à l’extrême rigueur le 31 mai
2013, soit accordée à U.________ et R.________, ordre étant donné de libérer
intégralement l’objet loué et tous les objets pris à bail par les prénommés
à la date précitée, avec injonction aux huissiers et/ou forces de l’ordre de
concourir à l’exécution forcée de cette libération à première réquisition de
la bailleresse-propriétaire.
Par demande du même jour, U.________ et R.________ ont conclu
notamment à ce qu’il soit constaté que la résiliation de bail qui leur a été
notifiée le 5 septembre 2011 concernant l’appartement de 3 pièces sis
dans l’immeuble [...] à Pully est nulle, respectivement qu’elle soit annulée.

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Ils ont conclu subsidiairement à ce que le contrat de bail soit prolongé
jusqu’au 31 janvier 2016, les locataires étant par ailleurs autorisés à
quitter les lieux en tout temps, moyennant un préavis d’un mois pour la fin
d’un mois.
c) Par convention de procédure des 16 et 17 janvier 2013, les
parties sont convenues que leur conclusions, dont une partie était soumise
à l’ancien Code de procédure civile vaudoise, seraient intégralement
soumises au Code de procédure civile suisse.
Par décision du 18 avril 2013, les causes ouvertes par les
demandes précitées ont été jointes pour faire l’objet d’une instruction et
d’un jugement communs en procédure simplifiée fédérale.
d) Par demande adressée le 24 juillet 2013 au Tribunal des
baux, N.________ a conclu à ce qu’il soit constaté que la résiliation de bail
qui lui a été notifiée le 3 avril 2013 concernant le garage-box sis dans
l’immeuble [...] à Pully est nulle, respectivement qu’elle soit annulée. Il a
conclu subsidiairement à ce que le contrat de bail soit prolongé jusqu’au
30 avril 2014, le locataire étant par ailleurs autorisé à quitter les lieux en
tout temps, moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un mois.
Le 13 septembre 2013, cette cause a été jointe aux causes
précitées.
e) La présente procédure ne concerne pas le congé signifié le
11 janvier 2010 à U.________ et R.________ en rapport avec le garage-box,
ceux-ci n'ayant pas pris de conclusion relative à ce congé devant le
Tribunal des baux.
La procédure ne porte pas non plus sur les congés qui ont été
notifiés à N.________ le 11 janvier 2010 en relation avec l'appartement et la
chambre indépendante, ceux-ci faisant l'objet d'une autre procédure entre
les parties, soumise à la procédure civile vaudoise.

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f) Le Tribunal des baux a tenu son audience de jugement le 3
novembre 2014.
La partie locataire a requis la suspension de la cause jusqu’à
droit connu dans le cadre de la procédure administrative. Cette réquisition
a été rejetée séance tenante par le Tribunal des baux, qui a notifié aux
parties les motifs de sa décision le 7 novembre 2014. Le 27 novembre
2014, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal a déclaré
irrecevable le recours interjeté contre cette décision.
5. Selon le descriptif des travaux de rénovation des immeubles
litigieux établi le 20 janvier 2010 par le bureau d’architecture [...] dans le
cadre de la demande de permis de construire, les immeubles, édifiés en
1936 pour le n° [...] et 1934 pour le n° [...], ont été régulièrement
entretenus par la société propriétaire, soit « changement des fenêtres
(PVC), peinture des façades, toiture et ferblanterie, ainsi que divers
travaux intérieurs. »
Le 21 mars 1978, J.________ s’était d’ailleurs adressée à la
Commune de Pully pour lui confirmer qu’elle allait très prochainement
procéder à la modernisation des cuisines et salles de bains, dès lors
qu’elle devait procéder au remplacement des circuits d’eau chaude et
d’eau froide ainsi que des colonnes de chute.
Dans le courant de l’automne 1988, J.________ a également
sollicité une autorisation au sens la loi du 4 mars 1985 concernant la
démolition, la rénovation, la transformation de maisons d’habitations, ainsi
que l’utilisation de logements à d’autres fins (LDTR ; RSV 840.15) en vue
d’améliorer la protection thermique des bâtiments et le rendement de
leurs installations de chauffage. Selon le rapport technique du 1er
décembre 1988, il était prévu en substance de procéder à la réfection des
toitures et ferblanteries, au ravalement des façades, au remplacement de
toutes les fenêtres hormis celles des cuisines qui avaient déjà été
remplacées en 1978, à l’isolation des caissons de stores, à la réfection des
fonds de balcon et de la terrasse sur groupes de garages, au

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remplacement des portes d’entrée des immeubles et des garages, à la
révision complète des volets à rouleaux, à la pose de nouveaux stores en
toile acrylique, à la pose d’un nouveau revêtement asphalté, au
rafraîchissement des sous-sols et à l’isolation des plafonds, à la réalisation
de nouvelles chaufferies avec appareils performants adaptés aux futures
valeurs thermiques, à l’isolation des combles, à la réfection des
installations électriques des garages, au rafraîchissement des peintures
des cages d’escaliers et des garages et au réaménagement du jardin.
Dans sa séance du 29 janvier 1988, la Municipalité de Pully a préavisé
favorablement aux travaux précités, devisés à 2'450'000 francs,
considérant que la réhabilitation de ces deux bâtiments, construits il y
avait 50 ans, permettrait de maintenir sur le marché communal du
logement des appartements à louer à des prix que l’on pouvait encore
qualifier d’abordables pour une large couche de la population. Le 2 février
1989, J.________ a annoncé aux locataires des immeubles [...] et [...] que
ces travaux seraient réalisés entre le mois de mars et la fin septembre de
cette même année.
6. a) Au cours de l’été 2007, J.________ a mandaté le bureau
d’architecte [...] afin d’examiner le potentiel constructible de la propriété
en maintenant les immeubles actuels ou en créant de nouveaux
immeubles. Dans son étude de faisabilité du 21 novembre 2007, le
mandataire a retenu six variantes comprenant, pour chacune d’elle, une
estimation de son coût et une description détaillée. Ces variantes
impliquaient la construction d’un ou plusieurs immeubles et, pour
certaines d’entre elles, la destruction de l’un ou des deux immeubles
existants, ainsi que la rénovation de ceux-ci au cas où ils seraient
conservés.
Les 15 septembre et 17 novembre 2009, [...] a établi un plan
de situation intitulé « Préparation dossier d’enquête », la variante choisie
consistant dans le maintien des deux immeubles existants et la
construction d’un troisième immeuble au bas de la propriété.

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b) Par courrier du 2 novembre 2009, la Division Patrimoine du
Service Immeubles, Patrimoine et Logistique a rappelé que les bâtiments
existants étaient sous protection générale depuis 2003, tous deux ayant
obtenu la note 3 lors du recensement architectural de la Commune de
Pully, révisé en 2001, et s’est déterminée sur le projet immobilier en
indiquant notamment que l’isolation périphérique n’était pas possible au
vu de la qualité architecturale des façades.
c) Le 19 janvier 2010, J.________ a déposé auprès de la
Municipalité de Pully une demande d’autorisation de construire un
bâtiment d’habitation de huit logements avec garage souterrain annexe
pour 35 véhicules et place de jeu extérieure, dans la partie sud de la
parcelle n° [...], soit à l’emplacement du jardin.
Simultanément, J.________ a déposé une demande
d’autorisation de construire pour la rénovation et la transformation des
bâtiments existants, ainsi que pour la création d’un parking extérieur de
29 places. Le plan de situation du géomètre indiquait que des garages box
adjacents devaient être démolis. Les bâtiments existants comportant pour
l’essentiel des logements loués, J.________ a demandé, avec le permis de
construire, une autorisation spéciale fondée sur la LDTR. Selon les
informations figurant dans le formulaire de demande d’autorisation, l’état
locatif des bâtiments existants, avant les travaux envisagés, comprenait
23 logements dont six de 1 pièce, six de 2 pièces, trois de 3 pièces et huit
de 4 pièces. Après les travaux envisagés, l’état locatif serait de 24
logements, dont douze de 2 pièces, quatre de 3 pièces et huit de 4 pièces.
S’agissant des transformations projetées dans les bâtiments
existants, le dossier de la demande de permis contient un document établi
le 20 janvier 2010 par le bureau d'architecture [...] qui décrit ainsi les
travaux :
« Immeuble [...]
- Démolition des boxes de garage extérieurs et construction de
murs et terrasses végétalisées en façades sud, est et ouest. Cette

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démolition permet d'augmenter le potentiel constructible de la parcelle
au bénéfice d'un nouvel immeuble à construire.
- Entretien de la serrurerie extérieure.
- Transformation et réaménagement des cuisines et locaux sanitaires des
appartements existants.
- Aménagement de 2 appartements de 2 pièces dans les combles,
isolation de la toiture, création de vélux.
- Pose d'un doublage isolant intérieur.
- Mise à neuf des conduites et écoulements de l'immeuble.
- Démolition des canalisations d'eaux usées intérieures et extérieures et
création d'un nouveau réseau séparatif.
- Démontage de l'ascenseur et mise en place d'une nouvelle
installation.
- Mise aux normes des installations électriques.
- Changement partiel des revêtements de sol.
- Mise en état des appartements et des espaces communs.
- Modifications des aménagements extérieurs, des places de parc
consécutif à la création de la rampe d'accès du garage couvert du
nouvel immeuble au sud de la parcelle.
Le ratio des places de parc véhicules entre places couvertes et
extérieures doit être pris sur l'ensemble des immeubles existants et du
nouvel immeuble.
Immeuble [...]
- Entretien de serrurerie extérieure.
- Suppression des deux chambres indépendantes en façade sud et
création d'un appartement de 2 pièces aux étages.
- Transformation et réaménagement des cuisines et locaux sanitaires des
appartements existants.
- Aménagement de 2 appartements dans les combles 1 fois 2 pièces, 1
fois 3 pièces, après démolition des chambres indépendantes, isolation
de la toiture, création de vélux.
- Mise à neuf des conduites et écoulements de l'immeuble.
- Démolition des canalisations d'eaux usées intérieures et extérieures et
création d'un nouveau réseau séparatif.
- Pose de doublage intérieur isolant.
- Démontage de l'ascenseur et mise en place d'une nouvelle installation
augmentée d'un étage pour accéder à l'étage des combles.
- Mise aux normes de l'installation électrique.
- Changement partiel des revêtements de sol.
- Mise en état des appartements et des espaces communs.
- Modifications des aménagements extérieurs, des places de parc
consécutives à la création de la rampe d'accès du garage couvert du
nouvel immeuble au sud de la parcelle.
- Le ratio des places de parc véhicules entre places couvertes et
extérieures doit être pris sur l'ensemble des immeubles existants et du
nouvel immeuble.
- Le demi-rotonde et les escaliers devant la façade sud seront démolis
pour permettre la construction du parking couvert du nouvel immeuble
et reconstruits semblable à l'existant.

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Les travaux sont prévus fin 2011simultanément pour les deux immeubles
( [...] et [...]).
d) Le 5 avril 2011, le Service de l’économie, du logement et du
tourisme (ci-après : SELT) a délivré l’autorisation spéciale requise et a
assujetti les logements existants à un contrôle administratif des loyers de
dix ans à compter de leur première mise en location. A l’appui de sa
décision, ce service a constaté qu’en ce qui concernait les logements
existants, il était prévu de remplacer les agencements de cuisine, de
restructurer les salles d’eau, d’enlever les galandages qui composaient les
murs de façade pour permettre la pose d’une isolation contre le mur
porteur extérieur, puis d’effectuer la pose d’un nouveau doublage
intérieur, entraînant une diminution de l’espace habitable de 4.5 cm en
retrait des murs de façade. Il a également retenu que l’enveloppe des
bâtiments était saine, que la coloration des façades était encore vive, que
les fenêtres étaient récentes et munies de double-vitrage isolants et que
la couverture était en bon état de même que la ferblanterie. Certains
éléments techniques ne satisfaisaient cependant pas aux normes actuelles
(portes palières, ascenseurs, installations électriques, notamment), les
conduites d’eaux usées étaient en mauvais état et exigeaient des
réfections tandis que malgré le remplacement des fenêtres en 1990, le
bilan thermique restait en-dessous des performances requises
actuellement selon la norme SIA 318/1. Celui-ci ne pouvait toutefois être
amélioré valablement qu’en isolant davantage les façades, aucune
intervention n’étant possible par l’extérieur en raison de la protection de
la modénature des façades en note 3 au recensement architectural de la
Commune de Pully. L’économie induite par l’assainissement du bilan
thermique serait de 57,2% pour le premier bâtiment ( [...]), soit 7'600
fr./an environ, et de 52,4% pour le second bâtiment ( [...]), soit 10'500
fr./an. Le fait de procéder à une isolation par l’intérieur entraînait dans
tous les cas la nécessité de déposer les appareils et équipements dans les
locaux humides (cuisines et salles-de-bains), y compris les armoires
murales existantes, de sorte qu’il paraissait raisonnable de procéder au
remplacement systématique des appareils anciens par des équipements
correspondants aux normes actuelles. En conclusion, le SELT a autorisé les

- 15 -
travaux et ordonné une mesure de contrôle des loyers sur dix ans, au
motif prépondérant que la restructuration des zones techniques était
admissible compte tenu de l’amélioration escomptée du bilan technique et
énergétique des deux immeubles.
e) Le 11 avril 2011, la Centrale des autorisations CAMAC a
communiqué à la Municipalité de Pully la synthèse des autorisations
spéciales délivrées par les instances cantonales, notamment le SELT, en
l’invitant à reporter dans sa décision l’intégralité des autorisations et des
conditions particulières contenues dans celles-ci.
f) Après modification du projet, la Municipalité de Pully a levé
le 22 mai 2013 les oppositions et délivré les permis de construire requis,
leur octroi étant assorti des conditions précitées. Dans les réponses aux
oppositions, la Municipalité a exposé que les projets avaient été soumis
aux services cantonaux concernés et que ceux-ci avaient délivré les
autorisations requises moyennant le respect des conditions figurant dans
la synthèse CAMAC. Il était notamment fait référence à l’autorisation
prescrite en vertu de la LDTR.
g) Le 24 juin 2013, l’Association [...] et divers opposants, dont
les locataires A.V.________, B.V.________ et N.________, ont formé recours
contre les décisions précitées auprès de la CDAP. Ils ont fait valoir en
substance que les travaux ne répondraient pas aux exigences strictes de
la LDTR et ont dénoncé également plusieurs violations des normes en
matière de police des constructions, relatives notamment à la surface
bâtie, à la hauteur des bâtiments, et au nombre de niveaux.
Par arrêt du 9 octobre 2015, la CDAP a notamment rejeté le
recours précité et confirmé les décisions prises par la Municipalité de Pully
le 22 mai 2013 et par le SELT le 11 avril 2011.
Contre cet arrêt, un recours est pendant auprès du Tribunal
fédéral.

- 16 -
En d roit :
1. L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC).
En l’espèce, la valeur litigieuse est sans conteste supérieure à
10'000 francs. Interjeté en temps utile – compte tenu du délai d’appel de
trente jours (art. 311 al. 1 CPC) suspendu durant les féries d’été (art. 145
al. 1 let. b CPC) –, par des parties qui y ont intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC),
contre une décision finale de première instance, l’appel est recevable.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (ibidem, n. 6 ad art. 310
CPC ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et réf.).
2.2 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ; Jeandin, Code de procédure civile

- 17 -
commenté, Bâle 2011, n. 6 ad art. 317 CPC ; Tappy, Les voies de droit du
nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III 138). lI appartient à
l’appelant de démontrer si ces conditions sont réalisées, de sorte que
l’appel doit indiquer de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (Tappy, op.
cit., pp. 136-137 ; JdT 2011 III 43 consid. 2).
En l’espèce, les appelants ont produit le 14 septembre 2015,
outre diverses pièces de forme, deux correspondances du 7 août 2015 de
l’intimée statuant sur des demandes de baisse de loyer de A.V.________ et
B.V.________, d’une part, et de U.________ et N.________, notamment,
d’autre part (pièce n° 39). Dans la mesure où ces pièces nouvelles sont
postérieures à l’audience de jugement du 3 novembre 2014, elles sont
recevables.
Les appelants ont en outre produit le 10 novembre 2015 l’arrêt
rendu le 9 octobre 2015 par la CDAP (pièce n° 1). Cette pièce nouvelle,
également postérieure à l’audience de jugement précitée, est recevable.
Les pièces nos 2 et 5 (lettres adressés au SELT par le conseil des appelants
les 16 novembre 2011 et 9 janvier 2013 et déterminations adressées le 16
juin 2014 à la CDAP par le conseil des appelants) sont en revanche
antérieures à l’audience de jugement. Dans la mesure où les appelants ne
démontrent pas qu’ils n’ont pas pu les produire devant l’autorité
inférieure, pas plus qu’ils ne motivent les raisons qui les rendraient
admissibles selon eux, elles sont irrecevables. Quant aux pièces nos 3 à 4
(observations adressées le 23 mai 2014 à la CDAP et procès-verbal de
l’audience du 28 avril 2014 de cette cour), elles figurent déjà au dossier de
première instance.
3.
3.1 Dans un premier grief, les appelants invoquent une
constatation inexacte des faits et requièrent que l’état de fait soit
complété sur trois points selon eux essentiels, à savoir que les immeubles
existants ont été régulièrement entretenus, que la bailleresse s’est dotée
d’un code de conformité, ce qui ne serait pas sans incidence sur la validité

- 18 -
des congés à la lumière du principe de la bonne foi, et que des éléments
ressortant de la procédure liée aux permis de construire soient retenus.
3.2 Dès lors que le niveau d’entretien du bâtiment n’est pas
dépourvu de pertinence dans l’examen du caractère abusif ou non des
congés signifiés au motif de travaux d’envergure (notamment au vu de
l’obiter dictum du Tribunal fédéral cité par les appelants et ressortant de
l’arrêt 4A_503/2013 du 5 mars 2014, consid. 4.3., selon lequel « La volonté
déclarée d'entreprendre des travaux qui ne sont objectivement pas
nécessaires peut éventuellement être l'un des indices que le motif invoqué
n'est pas le vrai motif »), l’état de fait établi dans le cadre de l’appel tient
compte des éléments dûment allégués et établis par les appelants en lien
avec la rénovation de l’immeuble en 1978 et 1989 (cf. allégués nos 37 ss
de la demande du 21 décembre 2012 de A.V.________et B.V.________ et
allégués nos 30 ss de la demande du 21 décembre 2012 de R.________ et
U.________, pièces E à G du bordereau du même jour). Dans la mesure où
la cause résultant de la résiliation du garage-box de N.________ a été jointe
le 13 septembre 2013 à la cause portant sur la résiliation des baux des
autres appelants, il peut être fait abstraction de ce que l’appelant
N.________ n’a rien allégué quant à l’entretien de l’immeuble.
Quant au code de conformité auquel serait soumise l’intimée
et dont se prévalent les appelants (cf. allégués nos 62 ss des demandeurs
B.V.________ et nos 55 des demandeurs R.________ et U.________, pièces J et
K du bordereau), il n’y a pas lieu de détailler en fait son contenu : d’une
part, ce code a pour vocation de détailler les règles de conduite
essentielles des collaborateurs du groupe, soit de régir les activités de la
société à l’interne ; il n’engage pas en tant que telle la responsabilité de la
société à l’externe, a fortiori sous l’angle du droit du bail ; au surplus, la
violation avancée dudit code de conformité est invoquée sous l’angle de la
violation des règles de la bonne foi par l’intimée dans le cadre des
résiliations litigieuses, de sorte que c’est dans ce contexte et sous l’angle
de l’art. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210) que seront
examinées les violations imputées à l’intimée.

- 19 -
Enfin, s’agissant des griefs invoqués par les appelants dans le
cadre de la procédure de recours contre les permis de construire délivrés
le 22 mai 2013 par la Municipalité de Pully (cf. recours adressé le 24 juin
2013 à la CDAP et observations du 23 mai 2014 à la même autorité,
pièces 1 et 4 du bordereau du 29 octobre 2014 produit en vue de
l’audience du 3 novembre 2014 du Tribunal des baux), il n’en sera pas
tenu compte dans la procédure d’appel, les faits invoqués à cet égard
s’avérant irrelevants pour la résolution du présent litige, comme on le
verra sous considérant 4.2.4 ci-dessous.
4. Les appelants invoquent la protection contre les congés
abusifs. Ils soutiennent en substance que les résiliations de leurs contrats
de bail à loyer seraient contraires à la bonne foi et en demandent
l’annulation conformément aux art. 271 et 271a CO (Code des obligations
du 30 mars 1911 ; RS 220).
4.1 Dans un bail à durée indéterminée, chacun est en principe
libre de le résilier pour la prochaine échéance en respectant le délai de
congé (cf. art. 266a CO). Toutefois, la résiliation de baux d'habitation ou
de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de
la bonne foi (art. 271 CO).
Tel est le cas lorsque le congé ne répond à aucun intérêt
objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement
chicanier. Le seul fait que la résiliation entraîne des conséquences
pénibles pour le locataire n'est pas suffisant ; il faut une disproportion
crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du
bailleur à y mettre fin. En règle générale, l'absence d'intérêt digne de
protection du bailleur est également admise lorsque la motivation du
congé, demandée par le locataire, est lacunaire ou fausse. Pour juger de la
validité de la résiliation, il faut se placer au moment où celle-ci a été
notifiée (ATF 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités).

- 20 -
Dans un arrêt de principe rendu en 2008 (ATF 135 III 112), le
Tribunal fédéral a jugé qu'une résiliation de bail en vue de vastes travaux
d'assainissement de l'objet loué ne contrevenait pas aux règles de la
bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans
l'appartement durant les travaux et à s'accommoder des inconvénients qui
en résultent, car sa présence est propre à entraîner des complications, des
coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. La
résiliation est critiquable uniquement s'il apparaît que la présence du
locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière
insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou lors de
travaux extérieurs tels qu'une rénovation de façade ou un agrandissement
des balcons. Dans la cause ayant donné lieu à cet arrêt, le bailleur avait
détaillé les travaux prévus dans une lettre jointe à l'avis de résiliation
(arrêt précité point A et consid. 4.2).
Par contre, le congé en vue de travaux de transformation ou
de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de
réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible, notamment
parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit
public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations
nécessaires ; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire.
La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les
autorisations nécessaires, ni même qu'il ait déposé les documents dont
elles dépendent (TF 4A_210/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 et les
arrêts cités ; cf. également ATF 136 III 190 consid. 4 p. 194 s.).
La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est en
principe l'affaire exclusive du propriétaire (ATF 135 III 112 consid. 4.2). En
règle générale, celui-ci est donc en droit d'entretenir et d'améliorer l'état
de son immeuble comme bon lui semble et de procéder à des travaux
d'entretien ou de rénovation même s'ils ne sont pas urgents ou
absolument nécessaires. Le propriétaire n'est pas tenu d'attendre que les
travaux de rénovation deviennent indispensables et urgents pour agir, la
volonté déclarée d'entreprendre des travaux qui ne sont objectivement
pas nécessaires pouvant éventuellement être l'un des indices que le motif

- 21 -
invoqué n'est pas le vrai motif (TF 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid.
4.3)
Lorsque le congé est motivé par une volonté réelle d'effectuer
de lourds travaux de rénovation dont la nécessité est établie, il incombe
au locataire de prouver que le bailleur se heurtera de façon certaine à un
refus d'autorisation de la part des autorités administratives compétentes,
respectivement de démontrer que le projet est objectivement impossible.
A défaut, le congé est conforme à la bonne foi (TF 4A_518/2010 du 16
décembre 2010 consid. 2.6, in MRA 2011 p. 59 ; cf. également TF
4P.274/2004 du 24 mars 2005 consid. 3.3, in mp 2005 p. 172, rés. in DB
2006 p. 40, suivi d'un commentaire de Laura Jacquemoud Rossari ; TF
4A_726/2012 du 30 avril 2013, c. 1.2).
Pour déterminer si un congé est contraire aux règles de la
bonne foi, il faut se fonder sur son motif réel, dont la constatation relève
des faits (ATF 136 III 513 consid. 2.3 ; ATF 136 III 552 consid. 4; TF
4A_225/2012 du 20 juillet 2012 consid. 2.1). La validité d'un congé doit
être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de
cette manifestation de volonté (ATF 109 II 53 consid. 3b p. 156 ; TF
4A_383/2012 du 9 octobre 2012 consid. 3). Il n'existe toutefois aucun
principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits
postérieurs en vue de reconstituer ce qui devait être la volonté réelle au
moment déterminant (TF 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6).
4.2
4.2.1 Les appelants reprochent aux premiers juges de n’avoir pas
examiné le bien-fondé de l’autorisation de construire délivrée par
l’autorité communale. Ils font valoir à cet égard que leur droit d’être
entendus, réservé par l’art. 11 de la LDTR, aurait été violé dans le cadre
de la procédure administrative et que le projet de la bailleresse serait
surdimensionné, de sorte qu’il ne pourrait être autorisé.

- 22 -
4.2.2 Comme déjà relevé, la résiliation du bail motivée par des
travaux futurs est contraire à la bonne foi lorsque le projet du bailleur ne
présente pas de réalité tangible ou qu’il apparaît objectivement
impossible, notamment parce qu’il est de toute évidence incompatible
avec les règles de droit public applicables et que le bailleur n’obtiendra
assurément pas les autorisations nécessaires ; la preuve de l’impossibilité
objective incombe au locataire. Dans la présente cause, il s'agit
uniquement d'examiner si les congés donnés en vue de vastes travaux de
rénovation et transformation sont abusifs parce que, au moment où ils ont
été donnés, l’autorisation par l’administration des travaux envisagés
apparaissait de toute évidence exclue. Or, ainsi que le Tribunal fédéral a
eu l’occasion de le souligner dans une affaire vaudoise dans laquelle était
également invoquée l’incompatibilité du congé avec les règles de droit
public, « la législation cantonale accorde un important pouvoir
d'appréciation à l'administration pour autoriser des projets, pouvoir dont
celle-ci fait largement usage selon ce que les locataires affirment eux-
mêmes. En règle générale, il ne devrait donc guère être possible de
prédire que l'administration, de toute évidence, refusera une autorisation
au sens de la LDTR/VD » (ATF 140 III 496 consid. 4.1).
4.2.3 Les premiers juges ont retenu que les demandes de permis de
construire du 19 janvier 2010 avaient suivi de quelques jours certaines des
résiliations, tandis que d’autres étaient postérieures, et que les démarches
de la bailleresse avaient été initiées plusieurs années auparavant,
lorsqu’elle avait confié à un bureau d’architectes une étude de faisabilité
dont l’objectif devait être l’optimisation du potentiel constructible en
maintenant les immeubles actuels et/ou en créant de nouveaux
immeubles. Ainsi, l’étude du bureau d’architecture [...] du 11 juillet 2007
décrivait six variantes comportant ou non la démolition, respectivement la
rénovation des deux immeubles existants, ainsi que, pour chacune d’elles,
une description détaillée et une estimation de coût. Il ressortait également
des plans établis par l’architecte les 15 septembre et 17 novembre 2009
que la variante choisie consistait déjà en le maintien et la rénovation des
immeubles existants, avec construction d’un troisième immeuble. Ainsi au

- 23 -
jour de la notification des résiliations litigieuses, le projet de rénovation de
la bailleresse était tangible et à un stade déjà avancé.
4.2.4 Ces éléments sont établis par les pièces au dossier et ne sont
au demeurant pas contestés par les appelants. A juste titre, les premiers
juges en ont déduit que les travaux envisagés avaient un caractère
tangible et se trouvaient à un stade déjà avancé. Il faut en outre rappeler
ici que la délivrance de l’autorisation de construire n’est pas une condition
de validité du congé (arrêt 4A_210/2014, déjà cité). C’est donc à mauvais
escient que les appelants reprochent aux premiers juges de ne pas s’être
substitués à l’appréciation de l’autorité judiciaire en matière
administrative appelée à juger du bien-fondé du permis de construire
délivré par la Municipalité de Pully.
Il n’y a donc pas lieu d’entrer plus avant sur les griefs
ressortant du droit public soulevés par les appelants, si ce n’est pour
préciser que ces griefs n’ont pas été entendus à ce stade de la procédure
administrative, désormais pendante devant le Tribunal fédéral après la
délivrance du permis de construire, puis le rejet par la CDAP des recours
dirigés contre cette décision.
Sous cet angle, le grief tiré d’une violation de l’art. 271 al.1 CO
se révèle mal fondé.
4.3
4.3.1 Se fondant sur l’analyse des travaux effectuée par
l’administration cantonale dans le cadre de l’autorisation requise en vertu
de la LDTR, les appelants contestent ensuite que les travaux de rénovation
invoqués à l’appui des congés litigieux répondent à une véritable
nécessité au vu de l’entretien régulier des immeubles concernés par les
travaux. Ils font valoir que la réelle motivation de la bailleresse, que celle-
ci aurait déguisée contrairement aux règles de la bonne foi, serait
l’opportunité d’accroître le rendement locatif des immeubles concernés. A
l’appui de cette dernière assertion, les appelants invoquent une lettre du 7

- 24 -
août 2015 du conseil de la bailleresse en réponse à une demande de
baisse formée notamment par certains des appelants, à laquelle la
bailleresse a opposé une fin de non-recevoir fondée sur les loyers usuels
dans le quartier et a insisté sur le caractère particulièrement bas des
loyers en cause, a fortiori pour la localité de Pully.
4.3.2 La résiliation du bail motivée par des travaux futurs n’est pas
contraire aux règles de la bonne foi lorsque la présence du locataire serait
susceptible d'entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou
une prolongation de la durée des travaux. Savoir si tel est le cas dépend
des travaux envisagés. La validité du congé suppose ainsi qu'au moment
de la résiliation du bail, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et
élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire
entraverait les travaux. C'est pourquoi le Tribunal fédéral a déjà admis
qu'un congé en vue d'une rénovation importante contrevient aux règles de
la bonne foi lorsqu'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des
travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent que le bâtiment
soit vidé de ses locataires (arrêts 4A_425/2009 du 11 novembre 2009
consid. 3.2.2 ; 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.2). En outre,
faute de renseignements suffisamment précis, le locataire n'est pas en
mesure de se faire une idée sur la réalité des intentions du bailleur et sur
la gêne que sa présence entraînerait pour l'exécution des travaux
envisagés ; or, il a le droit d'obtenir du bailleur une motivation qui lui
permette d'apprécier ses chances de contester le congé avec succès et de
décider en connaissance de cause, dans les trente jours suivant la
réception de la résiliation (art. 273 al. 1 CO), s'il entend procéder (art. 271
al. 2 CO) (ATF 140 III 496, déjà cité, consid. 4.2.2.). La volonté déclarée
d’entreprendre des travaux qui ne sont objectivement pas nécessaires
peut éventuellement être l’un des indices que le motif invoqué n’est pas le
vrai motif, ce qu’il appartient le cas échéant à la partie locataire
d’invoquer et de démontrer, le cas échéant avec la collaboration de la
partie bailleresse (TF 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.3.).
4.3.3 Les premiers juges ont relevé que des informations précises
avaient été fournies par la bailleresse dans le courrier accompagnant les

- 25 -
résiliations litigieuses, de sorte que les locataires avaient pu évaluer la
réalité des intentions de la bailleresse et la gêne que leur présence
entraînerait dans l’exécution des travaux. Puis ils ont retenu sur la base de
la décision de la Centrale des autorisations CAMAC du 11 avril 2011 que
les travaux prévus impliqueraient notamment le remplacement des
agencements de cuisine, la restructuration des salles d’eau, la pose d’une
isolation intérieure en retrait des murs de façade – seule praticable au vu
du recensement architectural des immeubles prohibant une isolation
extérieure – ainsi que le remplacement et la remise aux normes des
installations techniques de l’immeuble (électricité, conduites d’eau et
ascenseurs). D’expérience, les premiers juges ont considéré que de tels
travaux réduiraient considérablement l’usage des locaux loués dès lors
que la cuisine et les sanitaires ne seront plus disponibles et que l’isolation
des murs intérieurs nécessiterait de vider toutes les pièces des
appartements. Le maintien des locataires dans les appartements
entraînerait des difficultés techniques et organisationnelles, donc un
allongement de la durée du chantier et un surcoût, que le fait de procéder
par étapes (un immeuble, un étage ou une colonne de chute après l’autre)
ne permettrait pas de pallier entièrement. La juridiction de première
instance a ainsi retenu que la présence des locataires pendant la durée
des travaux compliquerait considérablement leur exécution, de sorte que
l’évacuation des locataires était justifiée.
4.3.4 L’argument des appelants selon lequel les travaux projetés ne
seraient pas nécessaires n’est pas en soi pertinent pour juger de la validité
du congé motivé par lesdits travaux, le propriétaire conservant sur le
principe la mainmise sur l’opportunité d’entretenir son immeuble, avec
quelle régularité et de quelle manière. En particulier, il n’est pas tenu
d’attendre un état de dégradation tel que les travaux apparaissent
indispensables ou urgents (cf. TF 4A_126/2012 et 4A_503/2013, précités).
Cependant, sous l’angle de la bonne foi, des travaux qui ne seraient
objectivement pas nécessaires peuvent constituer un indice de la volonté
de dissimuler le motif réel du congé. Compte tenu de l’entretien dont a
bénéficié l’immeuble, en particulier en 1989 (réfection du toit, des façades
et des fenêtres, notamment) et dont se prévalent les appelants, pièces à

- 26 -
l’appui, il convient dès lors d’examiner si les travaux invoqués à l’appui du
congé sont objectivement justifiables.
Les travaux en question – dont les appelants contestent qu’ils
soient nécessaires – sont motivés par la nécessité de procéder à l’isolation
interne des bâtiments avec effet sur la surface totale louée, ceux-ci
impliquant la réduction de la quasi-totalité des surfaces intérieures, la
réfection complète des colonnes d’alimentation et évacuation (colonnes
de chute) nécessitant l’ouverture des murs, parois et dallages d’étages, le
réaménagement et équipement complet des salles d’eau, cuisines
comprises, la modification de la typologie de certains objets loués
(appartements créés en lieu et place de chambres indépendantes ou de
tel ou tel studio), ainsi que la démolition des garages et le déplacement
des places de parc extérieures, au profit d’un parking souterrain surmonté
d’un troisième et nouvel immeuble.
L’analyse du SELT effectuée dans le cadre de l’autorisation
requise en vertu de la LDTR constate que nonobstant l’existence d’une
enveloppe saine du bâtiment – apparemment constituée d’un mur porteur
extérieur, d’un espace vide et d’un galandage intérieur – et de la présence
de fenêtres récentes munies de doubles vitrages, le bilan thermique des
bâtiments est en-dessous des normes SIA actuelles et que la seule façon
d’améliorer ledit bilan est de procéder à une isolation des façades.
L’économie d’énergie induite par cette isolation supplémentaire est
chiffrée à 57,2 % pour l’immeuble sis avenue [...] et à 52,4 % pour
l’immeuble sis au numéro [...] de la même avenue. Le SELT constate
également la nécessité, pour isoler l’immeuble depuis l’intérieur, d’enlever
les galandages actuels, de poser une isolation contre le mur porteur
extérieur, puis de poser un nouveau doublage intérieur, ce qui suppose
une diminution de l’espace habitable intérieur ainsi que la nécessité de
déposer les appareils et équipements, y compris les armoires murales
intérieures. En ce cas, il est raisonnable d’actualiser les équipements, au
demeurant vétustes, le surcoût par rapport à la dépose/repose des
anciens équipements étant minime ; la pose d’équipements
contemporains suppose cependant une redistribution des zones humides

- 27 -
en raison de l’exiguïté des locaux actuels. L’analyse du SELT confirme
également que ni les installations électriques, ni les ascenseurs, ne sont
conformes aux normes actuelles, de sorte que leur mise en conformité
s’impose ; il en va de même des conduites des eaux usées, qui sont en
mauvais état, de sorte que des travaux de remise en état sont
nécessaires. En conclusion, le SELT a autorisé les travaux et ordonné une
mesure de contrôle des loyers sur dix ans, au motif prépondérant que la
restructuration des zones techniques était admissible compte tenu de
l’amélioration escomptée du bilan thermique et énergétique des deux
immeubles.
Il résulte de ce qui précède que les travaux effectivement
projetés et soumis à l’enquête publique par la bailleresse en janvier 2010
correspondent aux travaux mentionnés dans leurs grandes lignes dans le
courrier d’accompagnement des résiliations litigieuses et que ces travaux
sont utiles sous l’angle de l’amélioration du bilan thermique et
énergétique des deux immeubles. Cette amélioration est en outre loin
d’être négligeable, puisqu’elle est estimée à 52,4 % au moins.
L’amélioration énergétique suppose cependant une intervention sur
l’enveloppe intérieure du bâtiment qui implique la dépose des
équipements, dont la repose ne fait pas de sens sous l’angle économique.
Enfin, une lettre du 2 novembre 2009 de la Division Patrimoine du Service
Immeuble, Patrimoine et Logistique atteste de ce que l’isolation des
façades par l’extérieur n’est pas possible au vu de la qualité architecturale
des façades, ce qui légitime la démarche d’isolation par l’intérieur. En
outre, des travaux sont nécessaires au plan de la réfection des conduites
d’eau usées et de la remise aux normes de l’installation électrique et des
ascenseurs.
Sous l’angle temporel, il faut encore relever qu’au moment des
résiliations litigieuses, les travaux présentaient déjà un caractère tangible
(cf. consid. 4.2.3 et 4.2.4 supra), l’analyse du SELT ne venant que
confirmer la pertinence du projet détaillé par la bailleresse dans la
motivation des congés après que la faisabilité du projet avait été
confirmée par un bureau d’architecture et l’impossibilité d’intervenir sur

- 28 -
l’enveloppe extérieure du bâtiment confirmée par la Division Patrimoine
du Service Immeuble, Patrimoine et Logistique.
Il s’ensuit que sous l’angle de la nécessité de procéder aux
travaux projetés, les congés donnés aux locataires sont conformes à la
bonne foi, de sorte que ce grief des appelants sera également rejeté.
4.4
4.4.1 Les appelants contestent que les travaux en question
nécessitent leur départ. Ils soutiennent que la mise en conformité des
portes palières, de même que la modernisation des ascenseurs,
l’assainissement du réseau d’eau et la mise en conformité des installations
électriques ne constitueraient pas de vastes travaux d’assainissement
nécessitant l’expulsion des locataires. Quant au bilan énergétique
insuffisant des immeubles pris en compte par le SELT pour délivrer
l’autorisation spéciale requise selon la LDTR, les appelants font valoir que
cette question, essentiellement de nature administrative, ne serait pas
suffisante pour contourner les règles strictes de la LDTR et doit échapper
au pouvoir de cognition du juge civil.
4.4.2 A teneur de l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être introduit par
un acte écrit et motivé.
L’appelant a ainsi le fardeau d’expliquer les motifs pour
lesquels la décision attaquée doit être annulée et modifiée, par référence
à l'un et/ou l'autre des motifs prévus à l'art. 310 CPC (TF 4A_659/2011 du
7 décembre 2011, in SJ 2012 I 131 consid. 3; Jeandin, op. cit., n. 3 ad art.
311 CPC). L’instance supérieure doit pouvoir comprendre ce qui est
reproché au premier juge sans avoir à rechercher les griefs par elle-même,
ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que le
recourant attaque et des pièces au dossier sur lesquelles repose sa
critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; 140 III 86 consid. 2). Le renvoi aux
moyens soulevés en première instance ne satisfait pas aux exigences de
motivation de l’art. 311 CPC (TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid.
2.2 ; TF 5A _290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 3.1).

- 29 -
4.4.3 Dans la mesure où les appelants substituent leur propre
appréciation à la motivation des premiers juges sans dire en quoi celle-ci
serait déficiente, injustifiée ou insoutenable, ils ne satisfont pas à
l’exigence de motivation qui leur incombe à teneur de l’art. 311 al. 1 CPC,
de sorte que ce grief est irrecevable pour ce motif déjà. Au surplus, à
supposer recevable, cet argument devrait également être rejeté.
Les appelants prétendent en effet vérifier pour chaque poste
des travaux, pris isolément, si celui-ci exige le départ des locataires, et,
dans la négative, entendent en déduire le caractère mensonger du motif
de congé invoqué. D’une part, une telle démarche intellectuelle est
incompatible avec la réalité d’un chantier de construction qui privilégie
certaines options constructives en fonction de contraintes légales ou
réglementaires, organisationnelles, de technique constructive et de
rationalité du temps d’intervention et des coûts. Or à cet égard, le fait que
l’isolation extérieure des bâtiments ne soit pas autorisée conditionne la
nature et l’ampleur de l’intervention de la bailleresse (cf. consid. 4.3.4. ci-
dessus). D’autre part et surtout, une telle démarche n’est pas conforme à
la jurisprudence fédérale en matière de congé motivé par des travaux de
rénovation, qui ne vise, sous l’angle de l’art. 271 al. 1 CO, à sanctionner
que le congé donné pour un motif dépourvu de justification objective au
point que le motif invoqué apparaît n’être qu’un prétexte.
Comme l’ont retenu à juste titre les premiers juges, la
démarche constructive de la bailleresse implique une intervention
importante à l’intérieur des locaux loués, manifestement constitutive non
seulement d’une réduction de l’usage de ceux-ci, mais aussi, sous l’angle
du déroulement des travaux, de difficultés organisationnelles accrues
assorties d’un surcoût en cas de maintien des locataires dans les locaux.
Or, conformément à la jurisprudence en la matière (ATF 135 III 112 consid.
4 et 140 III 496 consid. 4, déjà cités), de telles contraintes légitiment le
choix, qui est celui de la partie bailleresse en l’occurrence, de résilier les
baux avant d’entreprendre des travaux d’envergure sur les locaux loués,
étant rappelé que selon le Tribunal fédéral, la résiliation n’est critiquable

- 30 -
que s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les
travaux, ou seulement de manière insignifiante, comme dans le cas de
travaux de réfection des peintures ou de travaux extérieurs.
L’argument des appelants selon lequel les travaux ne seraient
objectivement pas indispensables et constitueraient un indice du caractère
mensonger du motif de congé invoqué doit donc être rejeté. Au contraire,
le motif du congé résidant dans la volonté de rénover l’immeuble est
établi, la fin de non-recevoir opposée par la bailleresse à la demande de
baisse de loyer formée par certains des appelants ne suffisant pas à
renverser cette appréciation, s’agissant au surplus de deux
problématiques différentes.
4.5 Les appelants se prévalent encore du code de conformité du
groupe [...], que l’intimée aurait enfreint, contrairement aux règles de la
bonne foi, par le fait de n’avoir pas proposé aux locataires d’aide pour se
reloger, ni proposé de conclure de nouveaux baux à l’issue des travaux, ni
avoir recherché de solutions alternatives permettant le maintien des
locataires dans l’immeuble durant les travaux.
Cet argument est manifestement infondé, quel que soit le
contenu du code de conduite invoqué, qui ne paraît d’ailleurs avoir été
édicté qu’à usage interne. La jurisprudence fédérale citée supra (cf.
consid. 4.4.3) n’exige en effet pas de la partie bailleresse qu’elle contribue
au relogement des locataires, ni qu’elle recherche toutes les solutions
permettant leur maintien dans les locaux durant les travaux. Au contraire,
le Tribunal fédéral a expressément relevé que le congé donné en vue de
l’exécution de travaux d’envergure ne doit pas être invalidé du seul fait
que le locataire se dit prêt à rester dans les locaux nonobstant les travaux,
car c’est l’affaire du bailleur de déterminer la manière et l’ampleur de la
rénovation, bailleur qui peut avoir un intérêt légitime à résilier les baux
pour exécuter les travaux rapidement et à moindre coût plutôt que de
rallonger leur durée d’exécution et de devoir prendre en considération une
réduction de loyer (ATF 135 III 112, sp. 120, consid. 4.2).

- 31 -
Quant à la proposition qui eût dû être faite aux locataires de
conclure de nouveaux baux, le Tribunal fédéral a jugé que si un congé
peut s’avérer abusif du fait que le bailleur a résilié le contrat alors qu’il
avait la garantie que le locataire irait se loger ailleurs pendant les travaux,
l’engagement du locataire devait avoir été pris – outre qu’il doit avoir été
formulé sérieusement et non sous forme de vague promesse – avant la
résiliation, un tel engagement ultérieur n’étant pas susceptible de
transformer un congé licite en un congé abusif (TF 4A_126/2012 du 3 août
2012 consid. 4.2 ; 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.3). Les
appelants ne prétendant ni ne démontrant pas avoir pris un tel
engagement avant les résiliations les concernant, ils ne sauraient exiger
rétrospectivement l’annulation des congés au motif qu’ils seraient prêts à
conclure de nouveaux baux.
4.6 Il résulte de ce qui précède que les résiliations contestées par
les appelants ne contreviennent pas aux règles de la bonne foi et sont
donc valables.
La jugement querellé a statué sur les prolongations maximales
susceptibles d’être accordées aux appelants, qui sont toutes désormais
échues, et a d’ores et déjà ordonné la restitution des locaux, le cas
échéant par voie d’exécution forcée, dans un délai de trente jours dès
jugement définitif et exécutoire, de sorte que les appelants doivent
s’attendre à évacuer prochainement les locaux.
5. En conclusion, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'748 fr.
(art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, qui
succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3
CPC).

- 32 -
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel, il
n’y a pas lieu de lui allouer de dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'748 fr.
(mille sept cent quarante-huit francs), sont mis à la charge des
appelants R.________, N.________, A.V.________, B.V.________ et
U.________, solidairement entre eux.

- 33 -
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 29 mars 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux
intéressés.
Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié en expédition complète à :
- Me Yvan Henzer (pour R.________ et U.________, B.V.________ et
A.V.________, N.________),
- Me Philippe Richard (pour J.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin

- 34 -
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :