vd_gerichte · JL25.059308 · 2026-03-06 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL25.***-***
178
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 6 mars 2026
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
M. Segura et Mme Elkaim, juges
Greffière : Mme Scheinin-Carlsson
*****
Art. 70 al. 1, 257 et 311 al. 1 CPC ; art. 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par B.________, à Q***, et
C.________, à M***, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 10 février
2026 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les
appelants d’avec J.________, à R***, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
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En f ait :
A. Par ordonnance du 10 février 2026, la Juge de paix du district
de Lausanne (ci-après : la juge de paix ou la première juge) a ordonné aux
locataires B.________ et C.________ de quitter et rendre libres pour le mardi
10 mars 2026 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis à M***, Route
D*** (local de 328 m² au 2ème sous-sol) (I), a dit qu’à défaut pour les
locataires de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était
chargé, sous la responsabilité de la juge de paix, de procéder sur requête à
l’exécution forcée de l’ordonnance, avec au besoin l’ouverture forcée des
locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à
l’exécution forcée de l’ordonnance s’ils en étaient requis par l’huissier de
paix (III), a arrêté les frais judiciaires à 780 fr. (IV), les a mis à la charge des
locataires à raison de la moitié chacun (V), a dit qu’il n’était pas alloué de
dépens (VI) et que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées
(VII).
En substance, la première juge a constaté que J.________ avait
fait notifier à chaque locataire séparément un avis comminatoire réclamant
le paiement de 70'128 fr. représentant les loyers dus pour la période du
1er janvier 2024 au 31 juillet 2025, ceci dans un délai de trente jours dès
notification. Les locataires ne s'étant pas acquittés du montant dû dans le
délai imparti, J.________ avait résilié le bail par avis du 27 août 2025. La juge
de paix a relevé que le montant réclamé n'ayant pas été acquitté durant le
délai comminatoire, le congé était valable.
B. Par acte du 23 février 2026, B.________ et C.________ (ci-après :
les appelants) ont écrit à la juge de paix en faisant valoir que les locaux
loués étaient entachés de défauts et qu'ainsi la situation n'était pas claire.
Ils ont conclu à l'octroi d'un délai supplémentaire raisonnable, à la
suspension de l'exécution forcée, à l'examen des défauts affectant les
locaux et la possibilité de régulariser la situation une fois les conditions
légales d'exploitation réunies.
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Interpellé par courrier de la première juge du 24 février 2026,
B.________ a confirmé le 28 février 2026 que l'acte du 23 février 2026 devait
être considéré comme un recours. Il a en outre pris des conclusions
supplémentaires tendant à l'annulation de l'ordonnance attaquée.
Subsidiairement, il a conclu au renvoi de la cause à l'autorité précédente
pour nouvelle décision. Il a également requis que l'effet suspensif soit
octroyé à son acte.
Il n'a pas été requis de réponse de la part de l’intimée.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la
base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail du 11 octobre 2023, J.________ (ci-après :
l’intimée), en qualité de bailleresse, a remis à bail aux appelants, en qualité
de locataires, agissant conjointement et solidairement entre eux, avec effet
au 15 octobre 2023, un local de 328 m² à l’usage de [...] situé au 2ème sous-
sol de l’immeuble sis Route D***, à M***, pour un loyer mensuel total de
3'680 francs.
2. Par courriers recommandés du 3 juillet 2025, l’intimée a imparti
à chacun des appelants un délai de trente jours pour s’acquitter du montant
total de 71'388 fr., dont 70'128 fr. correspondant aux loyers du local dus
pour les mois de janvier 2024 à juillet 2025. Il était stipulé qu’à défaut de
paiement dans le délai, le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO
(Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
Le montant précité n’a pas été réglé dans le délai comminatoire.
3. Par formules officielles du 27 août 2025, adressées sous plis
recommandés du même jour à chacun des appelants, l’intimée leur a
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signifié la résiliation du contrat de bail, avec effet au 30 septembre 2025,
pour défaut de paiement du loyer.
4. Le 28 novembre 2025, l’intimée, représentée par les gérances
K.________ SA et P.________ – L.________ SA, a saisi la juge de paix d’une
requête de protection du cas clair, concluant en substance et avec suite de
frais à l’expulsion des appelants des locaux pris à bail et au prononcé des
mesures d’exécution nécessaires.
La première juge a tenu audience le 10 février 2026 en présence
d’une collaboratrice de la gérance P.________ – L.________ SA, au bénéfice
d’une procuration. Personne ne s’est présenté pour les parties locataires.
En dro it :
1.
1.1 L’appel est ouvert, dans les affaires patrimoniales, contre les
décisions finales de première instance si la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte – comme en l’espèce – uniquement sur la question de
savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en protection des
cas clairs sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par
l’appel à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée
à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1, JdT 2019 Il 235).
En procédure sommaire, soit notamment en matière de cas
clairs (art. 248 let. b CPC), l’acte doit être introduit dans les dix jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 et 314 al. 1
CPC) auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1
LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).
1.2 En l’espèce, compte tenu du loyer du local litigieux, la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est
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ouverte. Si l’acte déposé indique constituer un recours, il convient de
l’interpréter comme un appel, voie de droit clairement indiquée au pied de
l’ordonnance attaquée. Par ailleurs, déposé en temps utile par une partie
qui dispose d’un intérêt digne de protection, il est recevable, sous réserve
de ce qui suit.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le
droit d'office, conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle
contrôle librement l’appréciation des preuves effectuée par le juge de
première instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a
retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre
2021 consid. 5.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25 janvier 2021 consid. 3.3).
Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit d'office
ne signifie pas que l'autorité d'appel doive étendre son examen à des
moyens qui n'ont pas été soulevés dans l'acte d’appel. Elle doit se limiter
aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de
première instance ; l'acte d’appel fixe en principe le cadre des griefs
auxquels l'autorité d’appel doit répondre eu égard au principe d'application
du droit d'office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du
4 mars 2022 consid 4.2).
2.2 L’art. 311 al. 1 CPC impose au justiciable de motiver son appel.
II doit ainsi s’efforcer d’établir que la décision attaquée est entachée
d’erreurs, que ce soit au niveau des faits constatés et/ou des conclusions
juridiques qui en sont tirées. Il ne peut le faire qu’en reprenant la démarche
du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement.
Si la motivation de l’appel est identique aux moyens déjà présentés aux
juges de première instance, si elle ne contient que des critiques toutes
générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux
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moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences
de l’art. 311 al. 1 CPC et le grief doit être déclaré irrecevable (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_577/2020 du 16 décembre 2020 consid. 5). La
motivation doit être suffisamment explicite pour que l’instance d’appel
puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des
passages de la décision que l’appelant attaque et des pièces du dossier sur
lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374
loc. cit. ; TF 5A_356/2020 du 9 juillet 2020 consid. 3.2).
3.
3.1 Selon l'art. 70 al. 1 CPC, les parties à un rapport de droit qui
n'est susceptible que d'une décision unique doivent agir ou être actionnées
conjointement.
Le bail commun est un rapport juridique uniforme, qui n'existe
que comme un tout et pour toutes les parties au contrat (ATF 140 III 491
consid. 4.2.1 ; ATF 136 III 431 consid. 3.1). La partie qui résilie le bail exerce
un droit formateur résolutoire. En contestant ledit congé, l'autre partie
cherche à maintenir le rapport de droit. Dès lors, les colocataires forment
une consorité nécessaire dans l'action en annulation du congé notifié par le
bailleur (art. 271 et 271a CO). Le droit de s'opposer à un congé abusif
répond à un besoin de protection sociale particulièrement aigu lorsqu'un
local d'habitation est en jeu. Il faut dès lors reconnaître au colocataire le
droit d'agir seul en annulation du congé. Mais comme l'action, formatrice,
implique que le bail soit en définitive maintenu ou résilié envers toutes les
parties, le demandeur doit assigner aux côtés du bailleur le ou les
colocataires qui n'entendent pas s'opposer au congé, sous peine de se voir
dénier la qualité pour agir (ATF 146 III 346 consid. 2.2 et les réf. citées ; ATF
140 III 598 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF 4A_127/2022 du 28 juin 2022
consid. 3.3 ; TF 4A_347/2017 du 21 décembre 2017 consid. 3.1). Cette
jurisprudence s’applique également en cas de bail commun d’un logement
de la famille (ATF 145 III 281 consid. 3.4.2 et 3.5.2). Elle s’étend également
à la demande de constatation de la nullité ou de l'inefficacité d'une
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résiliation (ATF 146 III 346 consid. 2.2 et les réf. citées ; TF 4A_127/2022 du
28 juin 2022 consid. 3.3 ; TF 4A_347/2017 précité consid. 3.1).
Ainsi, lorsque l’action n’est pas introduite par toutes les parties
tenues de procéder en commun ou qu’elle n’est pas dirigée contre celles-
ci, il y a défaut de légitimation active ou passive et la demande sera rejetée
(ATF 142 III 782 consid. 3.1.4 ; ATF 140 III 598 consid. 3.).
3.2 En l'espèce, si l'acte du 23 février 2026 paraît avoir été signé
par les deux colocataires, il n'en va pas de même de celui expédié le 28
février 2026 qui n'est signé que par B.________. Cet acte n'est par ailleurs
pas dirigé contre C.________. On peut dès lors s'interroger sur un éventuel
défaut de légitimation active, respectivement passive. Cela étant, l'appel
devant être rejeté dans la mesure de sa recevabilité pour les motifs qui
suivent, cette question peut rester indécise.
4.
4.1
4.1.1 Aux termes de l’art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de
protection dans les cas clairs, le tribunal admet l’application de la procédure
sommaire lorsque les conditions – cumulatives (TF 4A_195/2023 du 24 juillet
2023 consid. 3.2.2) – suivantes sont réalisées : (a) l’état de fait n’est pas
litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation
juridique est claire (al. 1) ; le tribunal n’entre pas en matière sur la requête
lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). La procédure de
protection dans les cas clairs prévue à l’art. 257 CPC permet d’obtenir
rapidement une décision ayant l’autorité de la chose jugée et la force
exécutoire lorsque la situation en fait et en droit n’est pas équivoque (ATF
138 III 620 consid. 5.1.1 et les réf. citées, SJ 2013 I 283 ; TF 4A_195/2023
du 24 juillet 2023 consid. 3.2).
4.1.2 Aux termes de l’art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement,
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qui sera au minimum de trente jours pour les baux d’habitation ou de locaux
commerciaux, et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il
résiliera le bail. Selon l’art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier le bail, en observant pour les baux d’habitation
et les locaux commerciaux un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d'un mois.
La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance
contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré
de loyer (art. 257d CO ; TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2), à
condition que la créance compensante soit échue et exigible et que le
moyen ait été invoqué avant l'échéance du délai de grâce de trente jours
de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb, JdT 1994 I 382 ; TF
4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.1, SJ 2015 I 1 ; TF 4C.140/2006 du
14 août 2006 consid. 4.1.1). II appartient à celui qui se prévaut de la
compensation de prouver qu'il l'a invoquée valablement (Cour civile du
canton de Fribourg du 11 octobre 1996, CdB 1997 p. 6). Le locataire doit
avertir l'autre partie, de préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa
décision d'invoquer la compensation. Certes, la compensation n'est soumise
à aucune forme et peut résulter d'actes concluants. Toutefois, la
jurisprudence et la doctrine exigent que le débiteur exprime clairement son
intention de compenser ; la déclaration doit permettre à son destinataire de
comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance
compensée et quelle est la créance compensante (TF 4A_549/2010 du 17
février 2011 consid. 3.3 ; TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 consid. 4.1.1 ;
CACI 4 février 2014/62, CdB 2014 p. 62). Le fait qu'un différend existe au
sujet de défauts n'est pas en soi suffisant pour admettre que la
compensation a été valablement invoquée (CACI 20 juillet 2017/315 ; CACI
7 décembre 2018/692).
L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance
invoquée en compensation ne saurait prolonger la procédure en
contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de
permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du
locataire dans les plus brefs délais lorsque la résiliation a été donnée selon
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l'art. 257d CO. Invoquer la compensation avec une contre-créance
contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une
prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance
invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai ; si
une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre
instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en
contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si
une décision définitive est imminente (cf. not. CACI 24 janvier 2023/31 ;
CACI 4 août 2022/396 ; CACI 3 décembre 2021/570).
Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui
prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts
pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou
partie du loyer échu ; il n'a en principe que la possibilité de consigner le
loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est
donc dans son tort s'il retient le loyer (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014
consid. 5.2 ; TF 4A_537/2016 du 16 novembre 2016 consid. 4.2).
4.2 A l'appui de leurs écritures, les appelants ont formulé divers
griefs liés à des défauts, soit l'absence d'un système d'évacuation
pleinement fonctionnel pour les sanitaires et la nécessité de sécuriser les
installations de gaz au moyen d'armoires conformes aux exigences de
sécurité. S'ils exposent que ces défauts rendraient l'exploitation des locaux
impossible, ils n'indiquent cependant pas avoir procédé à la consignation
des loyers pour cette raison. Dans ces conditions, les défauts invoqués ne
sauraient faire échec à une procédure d'expulsion pour non-paiement du
loyer. Au demeurant, les appelants n’apportent aucune preuve de
l’existence des défauts invoqués. Le moyen est infondé.
5. L'appelant B.________, dans sa seconde écriture, se plaint d'une
violation du principe de proportionnalité, soit d'arbitraire. S'il invoque sa
situation personnelle et les démarches entreprises pour régulariser la
situation, il ne développe ni l'une ni les autres, si bien que son moyen est
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clairement insuffisamment motivé (art. 311 al. 1 CPC) et, partant,
irrecevable.
6. Il n'en va pas différemment du grief de violation du droit d'être
entendu formulé par l’appelant précité. Il se contente en effet à ce titre de
plaider que l'ensemble des éléments pertinents n'aurait pas été pris en
compte. A défaut de toute motivation, le grief est irrecevable (art. 311 al. 1
CPC).
7. L’appel ayant effet suspensif ex lege selon l’art. 315 al. 1 CPC, la
requête formée par les appelants tendant à l’octroi de l’effet suspensif est
sans objet.
8.
8.1 Il s’ensuit que l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté
dans la mesure de sa recevabilité selon le mode procédural de l’art. 312 al.
1 in fine CPC et l’ordonnance d’expulsion confirmée.
8.2 Les frais judiciaires de seconde instance, arrêtés à 1'702 fr. (art.
62 al. 1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, qui succombent,
solidairement entre eux, vu leur qualité de colocataires solidairement
responsables des engagements résultant du bail (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
8.3 Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
l’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel.
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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'702 fr.
(mille sept cent deux francs), sont mis à la charge des
appelants, B.________ et C.________, solidairement entre eux.
IV. Il n’est pas alloué de dépens.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. B.________ (personnellement),
- M. C.________ (personnellement),
- K.________ SA (pour J.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile
devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel
subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le
recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève
au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne
soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :
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