vd_gerichte · JL20.018208 · 2020-09-29 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL20.018208-200966
416
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 29 septembre 2020
________________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
Mmes Crittin Dayen et Cherpillod, juges
Greffière : Mme Bourqui
*****
Art. 257d al. 1 et 2 CO ; 257 et 312 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par M.________ et B.________, tous
deux à [...], locataires, contre l’ordonnance rendue le 19 juin 2020 par la
Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les appelants
d’avec H.________, à [...], bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par ordonnance d’expulsion du 19 juin 2020, la Juge de paix du
district de Lausanne (ci-après : le juge de paix ou le premier juge) a
ordonné à M.________ et B.________ de quitter et rendre libres pour le mardi
21 juillet 2020, à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis au [...]
(appartement de 2,5 pièces au 2e étage avec une cave et un galetas) (I), a
dit qu'à défaut pour les parties locataires de quitter volontairement ces
locaux, l'huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de
paix de procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête de la
partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée
de la décision s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III), a arrêté les
frais judiciaires à 480 fr. et les a compensés avec l'avance de frais de la
partie bailleresse (IV), a mis les frais à la charge des parties locataires (V),
a dit qu'en conséquence les parties locataires rembourseraient à la partie
bailleresse son avance de frais à concurrence de 480 fr. et lui verseraient
la somme de 500 fr. à titre de dépens (VI) et a dit que toutes autres ou
plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que les locataires ne
s’étaient pas acquittés de l’entier de l’arriéré de loyer correspondant à un
montant total de 3'753 fr. représentant les loyers dus pour les mois de
novembre 2019 à janvier 2020, ceux-ci n’ayant versé qu’un seul montant
de 1'257 fr. dans le délai comminatoire. Il a relevé que l’art. 2 de
l’ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme du 27 mars 2020 (RS
221.213.4) ne s’appliquait pas dans la mesure où les loyers dus étaient
échus avant le 13 mars 2020. Le bailleur n’avait en outre pas fait preuve
de mauvaise foi en résiliant le bail des locataires puisqu’il avait
strictement respecté les conditions de l’art. 257d CO, ce même s’il
s’agissait du premier retard de paiement des locataires et que tout
l’arriéré avait été réglé depuis lors. Le magistrat a finalement considéré
qu’il s’agissait d’un cas clair permettant de faire application de la
procédure sommaire.

- 3 -
B. Par acte du 9 juillet 2020, M.________ et B.________ ont interjeté
un appel contre cette ordonnance, en concluant, avec suite de frais et
dépens, en substance principalement à sa réforme en ce sens qu’il soit
constaté que le cas n’est pas clair, que la décision du 19 juin 2020 soit
annulée et que l’intimé soit débouté de toutes autres ou contraires
conclusions. Subsidiairement, ils ont conclu à ce qu’un délai de 24 mois
leur soit accordé pour trouver une autre solution de logement, à ce qu’il
soit dit qu’ils peuvent quitter le logement en tout temps, moyennant un
préavis écrit d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois. Les appelants ont en
outre requis que l’effet suspensif soit restitué à l’appel.
Par courrier du 10 juillet 2020, la juge déléguée de la Cour de
céans a informé les appelants que leur requête d’effet suspensif était sans
objet, l’appel ayant un effet suspensif ex lege.
L’intimé n’a pas été appelé à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 28 septembre 2007, H.________,
représenté par la régie R.________, a remis en location à M.________ et à
B.________ un appartement de 2,5 pièces au 2e étage de l’immeuble sis au
[...]. Le contrat a été conclu pour une durée indéterminée dès le 1er
novembre 2007. Le loyer mensuel, payable d’avance, a été fixé à 1’138 fr.
par mois, acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais d’exploitation
compris, augmenté par la suite à 1'257 francs.
2. Par courrier recommandé du 17 janvier 2020, le bailleur a mis
M.________ et B.________ en demeure de lui verser, dans un délai de trente
jours, le montant de 3'753 fr. correspondant aux loyers des mois de
novembre et décembre 2019 ainsi que janvier 2020, faute de quoi le bail

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serait résilié en application de l’art. 257d CO. Le pli a fait l’objet d’un avis
pour retrait le 20 janvier 2020, avec un délai de garde échéant le 27
janvier 2020. Il n’a finalement pas été retiré par les locataires et a été
renvoyé à l’expéditeur le 28 janvier 2020.
Le 31 janvier 2020, les locataires ont versé au bailleur la
somme de 1'257 fr. correspondant au loyer du mois de novembre 2019.
Par formule officielle du 26 février 2020, adressée sous pli
recommandé, R.________ a signifié aux locataires M.________ et B.________
la résiliation du contrat de bail pour le 31 mars 2020 pour défaut de
paiement ensuite de la mise en demeure du 17 janvier 2020. Ce pli a été
avisé pour retrait le 27 février et distribué le 3 mars 2020.
Le 20 mars 2020, les locataires ont versé la somme de 3'753
fr. au bailleur.
3. Le 11 mai 2020, le bailleur a saisi le Juge de paix du district de
Lausanne d'une requête en cas clair tendant à faire prononcer l’expulsion
de M.________ et B.________ des locaux précités.
4. Par courrier du 14 mai 2020, la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer de la Préfecture de Lausanne a informé le juge de
paix qu’elle avait été saisie d’une requête en annulation du congé par
M.________ et B.________. Elle a précisé qu’elle n’entendait pas examiner la
requête en annulation de congé avant de connaître l’issue de la procédure
d’expulsion.
5. Une audience d’expulsion a eu lieu le 19 juin 2020, à laquelle
ont assisté les parties assistées de leurs conseils.
En d roit :

- 5 -
1.
1.1 L'appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les
conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées
et lorsque la validité de la résiliation a été contestée devant les autorités
compétentes, la valeur litigieuse correspond au loyer de la période
minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas
valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné, soit en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346
consid. 1.2.1 et 1.2.2).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let.
b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.,
compte tenu d’un loyer mensuel net de 1’257 fr., de sorte que la voie de
l’appel est ouverte. Pour le surplus, l’appel motivé et déposé en temps
utile en la forme écrite par les locataires, qui ont un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), est recevable (art. 311 al. 1 CPC).
2. L'appel peut être formé pour violation du droit et pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid.
3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; cf. CACI 25

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novembre 2014/607 consid. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 consid. 2b ; CACI
10 juin 2013/289 consid. 4a ; CACI 6 mai 2013/237 consid. 5a).
En l’espèce, les pièces nos 1, 4 et 5, soit la requête en
expulsion et son bordereau de pièces ainsi que la décision entreprise,
figurent déjà au dossier de première instance et sont donc recevables.
Quant aux pièces n° 2, soit un courrier de la commission de conciliation en
matière de baux à loyer du 1er juillet 2020, n° 3, soit les preuves de
paiement de tous les loyers et n° 6, soit un courrier de l’intimé daté du
6 juillet 2020, elles ne figurent pas au dossier soit parce qu’elles n’ont pas
été produites antérieurement, soit parce qu’elles sont nouvelles, ce qui
n’est pas déterminant en l’espèce dans la mesure où elles sont en tous les
cas irrecevables dans le cadre de la procédure en cas clairs au vu de la
jurisprudence susmentionnée.
3.
3.1 Les appelants dénoncent une violation de l'art. 257 CPC. Ils
soutiennent que le juge de paix aurait admis la requête d'évacuation de
l'intimé bailleur alors même que la procédure était pendante devant
l'autorité de conciliation. Le cas ne serait pas clair dans la mesure où le
juge conciliateur n'a pas eu la possibilité de trancher cette affaire en
amont, ce alors même que la conciliation aurait certainement permis au
bailleur de trouver un accord avec ses locataires, lesquels étaient à jour
dans le paiement de leurs mensualités depuis le 20 mars 2020, soit avant
la fin du délai de congé. Pour les appelants, une décision d'évacuation ne
peut pas être rendue si une procédure de contestation de congé ou de
demande de prolongation de bail est en cours.
3.2
3.2.1 La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une
alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement
disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à
la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que
l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être

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immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire
(al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces
hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par
le défendeur ; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les
faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Dans le cadre
de la protection des cas clairs, la rigueur de la preuve n'est pas restreinte.
Le demandeur ne peut pas se contenter de démontrer la vraisemblance de
ses allégations pour faire valoir un droit, mais doit apporter la preuve
stricte des faits fondant ce droit. En outre, le cas n'est pas clair et la
procédure sommaire ne peut donc pas aboutir lorsque la partie
défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées et
concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de
nature à ébranler la conviction du juge. L'échec de la procédure sommaire
ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable
l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée contre
elle ; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le
rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils
ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 144 III 462
consid. 3.1 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1, SJ 2013 I 283 et les références ;
TF 4A_415/2013 du 20 janvier 2014 consid. 6). Il ne suffit cependant pas
que le défendeur se limite à signaler les objections ou exceptions qui
pourraient contredire la liquidité de la situation en fait et en droit, de telles
exceptions devant être motivées et concluantes (TF 5A_19/2015 du 27
juillet 2016 consid. 2.4.1).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la
norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal
ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III
123 consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle
générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les
références), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une
norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part
du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant

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compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462
consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III
620).
3.2.2 La requête d'expulsion en cas clair est recevable même
lorsque le locataire a contesté la validité du congé et que la procédure en
contestation est encore pendante. Le juge saisi en cas clair peut statuer à
titre préjudiciel sur la validité du congé, sans qu'il ne doive surseoir à
statuer jusqu'à droit connu sur la procédure en contestation de la validité
du congé (ATF 141 III 262 consid. 3 ; TF 4A_366/2016 du 2 septembre
2016 consid. 1.1). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer
au sens de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas
clairs, présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction
du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1
CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la
validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni
annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte
lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l'art.
257d CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à
cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1).
3.3 En l’espèce, l'introduction par le locataire d'une requête de
conciliation n'exclut nullement que le bailleur, de son côté, dépose une
requête en cas clair devant le juge de l'expulsion, à savoir le juge de paix,
sans conciliation préalable (art. 198 let. a CPC), l'obligation de saisir
l'autorité de conciliation selon l'art. 273c al. 1 CO valant pour tous les
litiges, sauf en cas d'expulsion du locataire consécutive à une résiliation
extraordinaire de bail. Dans un tel cas, la commission de conciliation saisie
par le locataire ne doit pas se dessaisir formellement de la cause, comme
le prévoyait l'ancien art. 274g al. 3 CO aujourd'hui abrogé, mais doit la
suspendre jusqu'à droit connu sur la requête d'expulsion (CACI 10 juillet
2012/325). Le juge de l'expulsion doit alors statuer à titre préjudiciel, ce
qui n'a pas été fait dans le cas présent. On y décèle une violation du droit
d'être entendus des appelants, violation qui pourrait mener à une

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admission et un renvoi de la cause au premier juge. Toutefois, un renvoi
s'avérerait inutile, à défaut de tout fondement pouvait rendre invalide le
congé, comme cela sera développé ci-après (cf. consid 4.5 infra). Les
appelants ne se plaignent du reste pas d'une violation de leur droit d'être
entendus et une telle violation pouvant au demeurant être réparée en
seconde instance, autorité qui bénéficie d'un plein pouvoir de cognition.
3.4 Aux termes de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception
de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1).
Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai
comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit
subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à
savoir la résiliation du bail avec effet immédiat moyennant un délai de
congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré a
finalement été payé (TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, SJ
2014 I 105 ; TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 7).
La jurisprudence admet toutefois qu'un congé donné en raison
du défaut de paiement du loyer peut être annulé en application de l'art.
271 CO si l'arriéré a été payé très peu de temps après l'expiration du délai
comminatoire, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à
temps du loyer (ATF 120 II 31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et les
réf. cit.). Elle a précisé qu'un jour de retard remplissait cette condition (TF
4A 634/2009 du 3 mars 2010 consid. 2.2), mais que tel n'était pas le cas
lorsque le retard était de plus de deux semaines (TF 4A_493/2007 du 4
février 2008 consid. 4.2.5) ou de huit jours (TF 4A_549/2013 du 7
novembre 2013, confirmant CACI 2 octobre 2013/518).
3.5 Il ressort des éléments du dossier que l'entier du montant dû
n'a pas été réglé dans le délai comminatoire, puisque sur les 3'753 fr.

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d’arriéré dû, seul un montant de 1'257 fr. a été acquitté dans ce délai. Le
paiement du solde (soit de l'intégralité du montant dû) est intervenu le 20
mars 2020, alors que le délai comminatoire était arrivé à échéance à la fin
du mois de février 2020 – ce qui est du reste admis par les appelants. Dès
lors, le laps de temps toléré par la jurisprudence a été dépassé et cette
seule circonstance était à même de justifier la résiliation du bail ; peu
importe que la somme totale ait été finalement versée.
A cela s'ajoute que les appelants ne rendent pas vraisemblable
l'allégué – à supposer recevable (art. 317 CPC) –, selon lequel l'un de leurs
débiteurs n'aurait pas été en mesure de s'acquitter de sa dette ce qui
aurait provoqué le défaut de paiement des loyers, le seul caractère notoire
lié à la circonstance de la crise sanitaire actuelle étant à cet égard
insuffisant.
Aucun autre motif d'inefficacité n’ayant été invoqué par les
appelants, il y a lieu de confirmer le raisonnement du premier juge, en ce
sens que la procédure en cas clairs est applicable au cas d’espèce puisque
l’état de fait ainsi que le droit sont limpides, le congé ayant été donné
valablement en raison du retard de paiement du loyer par les locataires.
4.
4.1 A titre subsidiaire, les appelants plaident l’octroi d’un sursis à
l’expulsion de deux ans en raison de la difficulté pour la famille de quatre
personnes – dont deux enfants – de pouvoir retrouver un logement à brève
échéance et du ralentissement économique lié à la pandémie de
coronavirus, la situation financière de l’époux étant devenue précaire de
ce fait.
4.2 Selon la jurisprudence, des motifs humanitaires n'entrent pas
en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès
lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral
sur le bail à loyer (TF du 27 février 1997 précité in CdB 3/97 p. 65 consid.
2b ; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_7412006 du 12

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mai 2006 consid. 3.2.1). Ils peuvent cependant être considérés au stade
de l'exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en
fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon
la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de
libération des locaux de quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 août
2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175 et les réf. cit.).
4.3 En l’espèce, les motifs humanitaires évoqués par les appelants
ne peuvent pas être pris en considération au stade de l’expulsion ; le cas
échéant, ils devront être examinés dans le cadre de l’exécution forcée,
étant relevé que le délai d’évacuation a été fixé à un mois, ce qui est
conforme à la jurisprudence ; au surplus, il ne se justifie pas de prolonger
ce délai, étant rappelé qu’une prolongation de bail est exclue en cas de
résiliation due au retard dans le paiement d’un loyer dû (art. 272a
al. 1 let. a CO) ; enfin, les locataires ont bénéficié de facto d’un sursis
supplémentaire en raison de l’effet suspensif de l’appel (art. 315 al. 1 CPC)
ainsi que du fait qu’un nouveau délai de libération des locaux devra être
fixé par le premier juge ensuite du rejet de l’appel. Le principe de la
proportionnalité est ainsi respecté.
5. En définitive, l’appel doit être rejeté selon l’art. 312 al. 1 CPC
et l’ordonnance attaquée confirmée, le dossier de la cause étant retourné
au juge de paix afin qu’il fixe aux appelants un nouveau délai pour quitter
les locaux litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010;
BLV 270.11.5], applicable par renvoi de l’art. 62 al. 3 in fine TFJC), seront
mis à la charge des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, le bailleur n’ayant pas
été invité à se déterminer sur l’acte d’appel.

- 12 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de
Lausanne pour qu’elle fixe à M.________ et B.________ un
nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent dans
l’immeuble sis au [...] (appartement de 2,5 pièces au 2e étage,
une cave et un galetas).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge des appelants
M.________ et B.________, solidairement entre eux.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Noudemali Romuald Zannou (pour M.________ et B.________),
- M. Jacques Lauber, aab, (pour H.________),

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et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :