vd_gerichte · XA24.024211 · 2025-10-08 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA24.024211-251204
244
CHAMBRE D E S RECOURS CIVIL E
_________________________________________
Arrêt du 8 octobre 2025
__________________
Composition : Mme COURBAT, présidente
M. Winzap et Mme Cherpillod, juges
Greffier : M. Steinmann
*****
Art. 319 let. b ch. 2 et 322 al. 1 in fine CPC
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par A.K.________
et B.K.________, à Ecublens, demandeurs, contre la décision rendue le 2
septembre 2025 par la Présidente du Tribunal des baux dans la cause
divisant les recourants d’avec A.L.________ et B.L.________, à Echandens,
défendeurs, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal considère :
855

- 2 -
En fait et e n droi t :
1.
1.1 Le 4 mars 2015, A.K.________ et B.K.________ ont conclu un
contrat de bail à loyer avec B.L.________ et A.L.________, portant sur la
location d’un appartement au rez-de-chaussée et au premier étage de
l’immeuble sis à la rue de [...], à Echandens, dont ces derniers sont
propriétaires.
Le loyer de cet appartement s’élevait, charges comprises, à
4'000 fr. par mois au début du bail, puis à 5'000 fr. par mois dès le 1er
janvier 2017.
En date du 29 novembre 2022, A.K.________ et B.K.________ ont
résilié le contrat de bail précité, avec effet au 31 mars 2023.
1.2
1.2.1 Le 30 mai 2024, A.K.________ et B.K.________ ont saisi le
Tribunal des baux d’une demande, au pied de laquelle ils ont notamment
conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que la nullité du loyer convenu
dans le contrat de bail du 4 mars 2015 soit constatée (I), à ce que ledit
loyer soit fixé à un montant mensuel net de 1'400 fr. du 1er avril 2015 au
31 décembre 2016 (II), puis de 2'000 fr. du 1er janvier 2017 au 30 mai
2023 (IV), ces montants pouvant être ajustés en fonction de la production
des pièces utiles au calcul du rendement locatif, et à ce que B.L.________ et
A.L.________ soient condamnés, solidairement entre eux, à leur restituer le
trop-perçu de loyer pendant la durée du bail (III et V).
Dans le cadre de leur demande, A.K.________ et B.K.________
allèguent que la formule officielle de notification du loyer initial ne leur
aurait pas été communiquée au moment de la conclusion du bail, de sorte
que le loyer convenu dans ledit contrat serait nul.

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Par réponse du 21 août 2024, B.L.________ et A.L.________ ont
conclu, avec suite de frais et dépens, à l’irrecevabilité, respectivement au
rejet des conclusions de la demande et, reconventionnellement, à ce
qu’A.K.________ et B.K.________ soient condamnés à leur verser la somme
de 4'500 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 3 juin 2023.
Le 3 octobre 2024, A.K.________ et B.K.________ ont déposé une
réplique, au pied de laquelle ils ont notamment modifié la conclusion II de
leur demande, en ce sens que le loyer mensuel du bail conclu le 4 mars
2015 soit fixé à 1'710 fr. du 1er avril 2015 au 31 décembre 2016, ce
montant pouvant être ajusté en fonction de la production des pièces utiles
au calcul du rendement locatif.
1.2.2 Par courrier du 7 février 2025, B.L.________ et A.L.________ ont
requis la mise en œuvre d’une expertise, aux fins de procéder à une
évaluation du loyer litigieux par le biais d’un calcul différencié.
Par courrier du 14 août 2025, A.K.________ et B.K.________ ont
également requis la mise en œuvre d’une expertise, en vue d’établir les
volumes et surfaces des différents logements composant l’immeuble sis à
la rue de [...], à Echandens.
1.2.3 Le 25 août 2025, B.L.________ et A.L.________ ont déposé une
duplique.
1.2.4 Le 26 août 2025, une inspection locale a eu lieu dans
l’immeuble précité, en présence des parties et de leurs conseils. A cette
occasion, les parties ont réitéré leurs requêtes tendant à la mise en œuvre
d’une expertise.
1.2.5 Par décision du 2 septembre 2025, la Présidente du Tribunal
des baux (ci-après : la présidente ou la première juge) a rejeté les
requêtes d’expertise présentées par A.K.________ et B.K.________, d’une
part, ainsi qu’A.L.________ et B.L.________, d’autre part.

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En droit, la présidente a constaté, au terme d’une appréciation
anticipée des preuves, que la répartition des fonds propres entre les trois
appartements de l’immeuble en cause pouvait difficilement être calculée
et que ces trois objets étaient très différents les uns des autres, que ce
soit en termes de volumes ou de qualité des aménagements. Cela étant,
elle a considéré qu’un calcul de rendement pour l’appartement litigieux
n’apparaissait pas possible. Quant aux dimensions de celui-ci, elle s’est
estimée suffisamment renseignée par les plans produits et l’inspection
locale du 26 août 2025.
1.2.6 Par acte du 15 septembre 2025, A.K.________ et B.K.________
(ci-après : les recourants) ont recouru contre cette décision, en concluant,
avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens qu’une expertise
permettant de calculer le volume des trois appartements de l’immeuble
sis à la rue de [...], à Echandens, soit mise en œuvre, aux frais de
B.L.________ et A.L.________
(ci-après : les intimés). A l’appui de leur recours, ils ont produit un
bordereau de pièces, lesquelles figuraient déjà au dossier de première
instance.
2.
2.1
2.1.1 L'art. 319 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ;
RS 272) prévoit notamment que le recours est recevable contre les
décisions finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne
peuvent faire l'objet d'un appel (let. a) et contre les autres décisions et
ordonnances d'instruction de première instance dans les cas prévus par la
loi (let. b ch. 1) ou lorsqu'elles peuvent causer un préjudice difficilement
réparable (let. b ch. 2).
Le recours prévu par l’art. 319 let. b CPC, écrit et motivé, doit
être déposé auprès de la Chambre des recours civile, dont la compétence
découle de l'art. 73 LOJV (loi d'organisation judiciaire du 12 décembre

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1979 ; BLV 173.01), dans les dix jours à compter de la notification de la
décision motivée (art. 321 al. 2 CPC).
2.1.2 En l'espèce, le recours a été interjeté en temps utile auprès de
l'autorité compétente par des parties qui ont un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2
let. a CPC), de sorte qu'il est recevable sous cet angle.
2.2
2.2.1 Contrairement aux cas où le recours est expressément prévu
par la loi – notamment à l'art. 110 CPC, qui instaure un recours séparé en
matière de frais –, le CPC ne prévoit pas une telle voie de droit contre
l'ordonnance de preuves
(art. 154 CPC), respectivement contre la décision refusant ou admettant
l’administration d’un moyen de preuve. La recevabilité du recours contre
une telle décision est donc subordonnée à l'existence d'un préjudice
difficilement réparable au regard de l'art. 319 let. b ch. 2 CPC (JdT 2011 III
86 consid. 3 ; CREC 22 décembre 2020/315), le recourant devant alors
démontrer l'existence d'un tel préjudice
(cf. CREC 14 novembre 2024/271 ; Haldy, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2e éd., 2019 [ci-après : CR-CPC], n. 3 ad art. 125 CPC).
La notion de préjudice difficilement réparable est plus large
que celle de dommage irréparable de l’art. 93 al. 1 let. a LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), puisqu’elle vise non seulement
un inconvénient de nature juridique, mais aussi les désavantages de fait
(ATF 137 III 380 consid. 2.2 ;
TF 4A_298/2020 du 3 juillet 2020 consid. 5.3 ; CREC 10 mai 2023/95 ;
Jeandin,
CR-CPC, n. 22 ad art. 319 CPC). La question de savoir s’il existe un
préjudice difficilement réparable s’apprécie par rapport aux effets de la
décision incidente sur la cause principale, respectivement la procédure
principale (ATF 141 III 80
consid. 1.2 ; TF 5A_554/2019 du 21 novembre 2019 consid. 1.1.1). Ainsi,
l’art. 319 let. b ch. 2 CPC ne vise pas seulement un inconvénient de nature

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juridique, imminent, mais toute incidence dommageable, y compris
financière ou temporelle, pourvu qu’elle soit difficilement réparable ; tel
est notamment le cas lorsque la réparation financière est inadéquate pour
réparer intégralement le préjudice ou que celui-ci est difficile à établir ou
chiffrer.
Il y a toutefois lieu de se montrer exigeant, voire restrictif,
avant d’admettre la réalisation de cette condition, sous peine d’ouvrir le
recours contre toute décision ou ordonnance d’instruction, ce que le
législateur a clairement exclu (CREC 10 mai 2023/95 ; CREC 20 octobre
2022/244 ; CREC 26 septembre 2022/221 ; Jeandin, op. cit., n. 22 ad art.
319 CPC et les réf. citées). Il incombe au recourant d'établir que sa
situation procédurale serait rendue notablement plus difficile et péjorée si
la décision querellée était mise en œuvre, étant souligné qu'une simple
prolongation de la procédure ou un accroissement des frais ne suffisent
pas (cf. parmi d’autres CREC 31 décembre 2024/301 consid. 5.1 et les
références citées). En outre, un préjudice irréparable de nature juridique
ne doit pas pouvoir être ultérieurement réparé ou entièrement réparé par
une décision finale favorable au recourant (ATF 134 III 188 consid. 2.1 et
2.2 ; TF 5A_40/2022 du 25 mars 2022 consid. 1.2).
Les décisions admettant ou refusant d’ordonner une preuve
doivent ainsi en règle générale être contestées dans le cadre du recours
ou de l’appel contre la décision finale. La décision refusant ou admettant
des moyens de preuve offerts par les parties ne cause en effet en principe
pas de préjudice difficilement réparable puisqu’il est normalement
possible, en recourant contre la décision finale, d’obtenir l’administration
de la preuve refusée à tort ou d’obtenir que la preuve administrée à tort
soit écartée du dossier (CREC 31 août 2023/192 ; CREC 6 février 2023/22 ;
en lien avec l’art. 93 LTF : ATF 141 III 80 consid. 1.2 ; TF 4A_581/2023 du
15 octobre 2024 consid. 1.2). Dans des cas exceptionnels toutefois, il peut
y avoir préjudice irréparable, par exemple lorsque le moyen de preuve
refusé risque de disparaître ou qu'une partie est astreinte, sous la menace
de l'amende au sens de l'art. 292 CP, à produire des pièces, susceptibles
de porter atteinte à ses secrets d'affaires ou à ceux de tiers, sans que le

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tribunal n'ait pris des mesures aptes à les protéger
(TF 4A_108/2017 du 30 avril 2017 consid. 1.2 et les réf. citées).
2.2.2 En l’espèce, les recourants – qui invoquent dans leur demande
la nullité du loyer convenu et sa refixation, au motif qu’ils n’auraient pas
reçu la formule officielle de notification du loyer initial au début du bail –
font valoir que la décision entreprise leur causerait un risque de préjudice
difficilement réparable, en tant qu’elle rejette leur requête d’expertise. Ils
relèvent à cet égard que le rejet de cette offre de preuve les empêcherait
de faire valoir leurs droits à un calcul du loyer selon le rendement net,
« fondé notamment sur le volume de l’immeuble dans lequel était le
logement pris à bail », la présidente ayant pour sa part considéré qu’un tel
calcul n’apparaissait pas possible et s’étant estimée suffisant renseignée,
s’agissant des dimensions dudit logement, par les plans produits et
l’inspection locale intervenue le 26 août 2025.
Cela étant, il ressort de la jurisprudence précitée (cf. supra
consid. 2.2.1) que le recours contre les décisions refusant d’ordonner une
preuve est en principe irrecevable, dès lors que de telles décisions ne
causent généralement pas de dommage difficilement réparable. Les
recourants ne font valoir aucun motif exceptionnel qui justifierait de
s’écarter de ce principe général. Au contraire, il apparaît qu’ils conservent
la possibilité de critiquer le refus de la première juge de mettre en œuvre
une expertise destinée à calculer le volume des appartements composant
l’immeuble en cause dans le cadre de la contestation de la décision finale,
si celle-ci devait leur être défavorable. Il s’ensuit que le préjudice invoqué
par les recourants pourra le cas échéant être réparé ultérieurement.
3.
3.1 En définitive, faute de risque de préjudice difficilement
réparable au sens de l’art. 319 let. b ch. 2 CPC, le recours doit être déclaré
irrecevable conformément à l'art. 322 al. 1 in fine CPC.

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3.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 620 fr.
(art. 69 al. 1 et 70 al. 2, spéc. 2e phr., TFJC [tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des
recourants, qui succombent
(art. 106 al. 1 CPC), et seront répartis entre eux par moitié (art. 106 al. 3
CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
dès lors que les intimés n’ont pas été invités à déposer de réponse (art.
322 al. 1
in fine CPC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
en application de l'art. 322 al. 1 CPC,
prononce :
I. Le recours est irrecevable.
II. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 620 fr. (six
cent vingt francs), sont mis à la charge des recourants
A.K.________ et B.K.________ à concurrence de 310 fr. (trois cent
dix francs) pour chacun d’eux.
III. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : Le greffier :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Pierre-Xavier Luciani (pour A.K.________ et B.K.________),
- Me Jérôme Bénédict (pour B.L.________ et A.L.________).
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le greffier :