vd_gerichte · XC11.009656 · 2011-12-13 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC11.009656-111938
395
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 13 décembre 2011
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Kühnlein et Bendani
Greffier : Mme Bourckholzer
*****
Art. 257f al. 3, 273 al. 1 CO; 209 al. 4, 243 al. 1 et 2, 248ss, 257,
308, 405 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par G.________, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 14 juillet 2011 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l'appelante d’avec R.________ SA, à [...],
demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par jugement dont les considérants écrits ont été adressés aux
parties le 16 septembre 2011, le Tribunal des baux a notamment déclaré
valable la résiliation du bail à loyer portant sur l'appartement de 3,5
pièces situé au 4ème étage de l'immeuble se trouvant avenue [...], à [...],
signifiée par la demanderesse R.________ SA à la défenderesse G.________,
le 5 janvier 2011 pour le 28 février 2011 (I).
En droit, le tribunal a estimé recevable la requête en résiliation
du bail déposée par la demanderesse, considérant qu'il n'avait pas à
suivre l'avis de la défenderesse selon lequel cette requête ne satisfaisait
pas aux conditions de forme de l'art. 257 al. 1 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008; RS 272) parce que la demanderesse aurait
sollicité l'application de la procédure relative aux cas clairs. Il a en effet
considéré que la seule mention de la procédure sommaire et des art. 248
ss CPC à côté de l'intitulé de la requête ne suffisait pas pour retenir que la
bailleresse sollicitait la protection des cas clairs et que cela était d'autant
plus vrai que cette procédure ne prévoit pas de tenter la conciliation
préalable entre les parties, conciliation qui avait bien été tentée, en
l'espèce, entre la demanderesse et la défenderesse. Il a également rejeté
l'allégation de la défenderesse selon laquelle les conclusions de la
demanderesse auraient été soumises à la procédure ordinaire et que la
requête n'aurait par conséquent pas été établie conformément aux
exigences de forme de cette procédure (art. 221 CPC), estimant qu'en
vertu de l'art. 243 al. 2 let. c in fine CPC et compte tenu de l'avis de la
doctrine, la procédure simplifiée était applicable aux litiges que les parties
lui avaient soumis, sans égard à leur valeur litigieuse respective.
Sur le fond, le tribunal a jugé efficace le congé signifié à la
défenderesse le 5 janvier 2011 pour le 28 février 2011. Il a considéré,
d'une part, que le comportement de la défenderesse et de ses auxiliaires,
quant aux nuisances sonores rapportées, n'était manifestement plus
supportable pour le voisinage et que, d'autre part, le délai de huit mois qui

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s'était écoulé entre l'avertissement donné par la bailleresse le 27 avril
2010 et la notification de la résiliation du bail était admissible.
B. Le 19 octobre 2011, G.________ a fait appel de ce jugement.
Elle a conclu, avec suite de frais et dépens, principalement à la réforme de
celui-ci en ce sens que la requête déposée le 7 mars 2011 par R.________
SA est irrecevable, subsidiairement qu'elle est rejetée (I); que la demande
déposée le 1er avril 2011 par G.________ est admise (II); que la résiliation
du 5 janvier 2011 du bail conclu entre G.________ et R.________ SA le 4
septembre 2009 est inefficace (IIIa); subsidiairement qu'elle est annulée
(IIIb); plus subsidiairement que le bail liant les parties est prolongé pour
une durée de quatre ans (IIIc) et que, durant la période de prolongation,
G.________ pourra se départir du contrat moyennant un préavis d'un mois
pour la fin d'un mois (IIId). Subsidiairement, G.________ a conclu à
l'annulation du jugement.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat du 4 septembre 2009, R.________ SA, représentée
par la gérante N.________ SA, a remis en location à G.________ un
appartement de 3,5 pièces situé au 4ème étage de l'immeuble se trouvant
à l'Avenue [...] [...], à [...]. Conclu pour durer initialement du 1er octobre
2009 au 1er octobre 2010, le bail devait se renouveler de six mois en six
mois, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu
au moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance, et ainsi de
suite de six mois en six mois.
Lors de la conclusion du bail, N.________ SA a notifié à la
locataire une hausse de loyer, qui portait le loyer mensuel initial de 1'520
fr., payable d'avance le premier de chaque mois, au montant de 1'720 fr.,
l'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires restant fixé à
200 fr. par mois.

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2. Au mois de février 2010, N.________ SA a reçu plusieurs
plaintes de voisins de G.________ qui disaient ne plus supporter le bruit
considérable qui leur parvenait de l'appartement de la locataire jusque
bien après 22 heures. En particulier, le 15 février 2010, les voisins
A.P.________ et B.P.________, le couple D.________, S.________, L.________ et
V.________ ont informé par écrit la gérante que la locataire et l'un de ses
amis, T.________, jouaient des instruments de musique, dansaient et se
lançaient des insultes jusque très tard dans la nuit, ces manifestations
sonores étant d'autant plus perceptibles que la locataire, lors de son
installation, avait placé un double plancher qui était très mal isolé. Leurs
tentatives pour raisonner les intéressés étaient restées sans effet.
A plusieurs reprises, N.________ SA a avisé téléphoniquement la
locataire des plaintes dont elle était l'objet. Elle a tenté une première fois
de la rencontrer, toutefois sans succès, l'intéressée ayant annulé leur
rendez-vous.
Le 22 mars 2010, N.________ SA a adressé sous plis simple et
recommandé un courrier à G.________, dans lequel elle lui fixait un second
rendez-vous et l'enjoignait à être présente, faute de quoi elle lui
signifierait une mise en demeure.
Le 31 mars 2010, N.________ SA a rencontré la locataire sur les
lieux. Elle l'a intimée de cesser les nuisances rapportées.
Par lettre du 19 avril 2010, cinq voisins de G.________ ont à
nouveau avisé N.________ SA qu'en dépit de ses interventions, la locataire
et T.________ continuaient à faire du bruit - la musique, les cris et les
insultes qui provenaient de l'appartement n'ayant que peu diminué -.
Le 27 avril 2010, par plis simple et recommandé, N.________ SA
a adressé un ultime avertissement à la locataire, la sommant de se
conformer aux prescriptions de l'art. 10 des Dispositions paritaires

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romandes et Règles et usages locatifs du Canton de Vaud, qu'elle
rappelait comme il suit :
"Dans l'usage de la chose louée, le locataire est tenu d'avoir pour les
personnes occupant l'immeuble les égards qui leur sont dus. Il évite tout
acte troublant le bon voisinage ou choquant les us et coutumes de
l'endroit. De plus et pour rendre la vie entre cohabitants plus agréable et
préserver l'état de l'immeuble, le locataire évite les bruits excessifs qui
peuvent incommoder les voisins; il respecte leur repos de 22 heures à 7
heures."
Dans sa lettre, , N.________ SA précisait à la locataire que sa
communication valait mise en demeure au sens de l'art. 257f al. 3 CO
(Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) et que, faute pour
l'intéressée de cesser ses agissements, le contrat de bail serait résilié
moyennant un délai minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
Le 10 mai 2010, les voisins de G.________ ont à nouveau écrit à
la gérante pour lui rapporter les nuisances sonores que causaient toujours
la locataire et T.________ et pour se plaindre des menaces que celui-ci leur
proférait lorsqu'ils tentaient de le raisonner.
Le 13 décembre 2010, le couple B.P.________ a adressé une
lettre à N.________ SA pour l'informer que, depuis plus d'une semaine, la
locataire et T.________ jouaient de la musique (en battant la mesure avec
le pied), en journée ainsi qu'après 22 heures et le dimanche, et qu'ils
redoutaient de croiser T.________ qui pouvait se montrer rapidement
agressif lorsqu'ils l'interpellaient. Suivis médicalement pour dépression, les
époux B.P.________ espéraient qu'une solution pourrait être rapidement
trouvée.
3. Outre ces nuisances, N.________ SA a aussi constaté que
G.________ ne payait plus ses loyers. Par lettre recommandée du 3
janvier 2011, N.________ SA a informé la locataire que le contrôle de ses
comptes avait révélé qu'en dépit du "rappel/mise en demeure" qui lui
avait été précédemment adressé, elle n'avait réglé ses loyers que jusqu'au
mois de novembre 2010 et que N.________ SA se voyait ainsi contrainte

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d'exiger, dès le début du mois de janvier 2011, le règlement des loyers et
charges par trimestre civil d'avance, soit, en l'occurrence, pour les mois de
décembre 2010, janvier, février et mars 2011, le montant de 6'900 fr.
(frais de mise en demeure compris), précisant qu'à défaut de paiement
dans les trente jours (art. 257d CO), le bail serait résilié.
4. Par formule officielle adressée sous pli recommandé le 5
janvier 2011 à G.________, N.________ SA a avisé la locataire qu'elle résiliait
le contrat de bail pour le 28 février 2011 en application de l'art. 257f al. 3
CO. Elle l'informait, dans sa lettre d'accompagnement, se voir dans
l'obligation de prendre cette mesure parce que G.________ n'avait fait
aucun effort, en dépit des avertissements donnés, pour améliorer la
situation.
Le 26 janvier 2011, la locataire a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne d'une
requête en annulation du congé, subsidiairement en prolongation du bail.
Par formule officielle adressée sous pli recommandé le 9
février 2011 à G.________, N.________ SA a avisé la locataire qu'elle résiliait
également le contrat de bail en raison du retard dans le paiement du loyer
(art. 257 d CO) pour le 31 mars 2011. Elle précisait que ce congé
intervenait sans préjudice de celui qu'elle lui avait notifié le 5 janvier 2011
pour le 28 février 2011 en application de l'art. 257f al. 3 CO.
Par requête adressée le 16 février 2011 à la Commission de
conciliation précitée, la bailleresse a conclu principalement au rejet des
conclusions de la locataire ainsi que, reconventionnellement, à la validité
de la résiliation du bail et à la libération des locaux. Elle a également
conclu au paiement par G.________ du montant de 3'440 fr. à titre d'arriéré
de loyer, avec intérêts à 5 % l'an dès le 1er février 2011.
Le 28 février 2011, la Commission de conciliation a tenté en
vain de concilier les parties.

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Le 3 mars 2011, elle a délivré à chacune une autorisation de
procéder devant le Tribunal des baux dans un délai de trente jours suivant
la date du 3 mars.
Le 7 mars 2011, la bailleresse a adressé au Tribunal des baux
une " REQUETE (procédure sommaire, art. 248ss CPC)", dans laquelle elle
se référait expressément à l'autorisation de procéder délivrée, déclarait
déposer cette requête en temps utile (art. 209 al. 4 CPC) et reprenait les
conclusions qu'elle avait précédemment formulées devant la Commission
de conciliation.
Par requête déposée devant le Tribunal des baux le 1er avril
2011, G.________ a conclu au prononcé de l'inefficacité de la résiliation du
bail du 5 janvier 2011 (I), subsidiairement à l'annulation de cette
résiliation (II), plus subsidiairement à la prolongation du bail pour une
durée de quatre ans (III) et à ce qu'elle puisse, durant la période de
prolongation, se départir du contrat moyennant un préavis d'un mois pour
la fin d'un mois (IV).
Par courrier du 6 avril 2011, la bailleresse a requis la jonction
des deux requêtes en application de l'art. 125 CPC.
Par avis du 8 avril 2011, la Présidente du Tribunal des baux a
avisé les parties que leurs requêtes respectives seraient enregistrées dans
le même dossier et qu'elles seraient traitées selon la procédure simplifiée.
Par lettre du 13 avril 2011, la locataire a déclaré s'opposer à
l'application de cette procédure pour ce qui concernait la demande
déposée par la bailleresse, faisant valoir que la procédure simplifiée
s'appliquait aux procès dont la valeur litigieuse ne dépassait pas 30'000 fr.
(art. 243 al. 1 CPC) et que les prétentions que celle-ci avait émises
excédaient largement cette valeur.
Par déterminations du 24 juin 2011, la bailleresse a déclaré
confirmer sa requête du 7 mars 2011 – quant à la résiliation donnée le 5

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janvier 2011, et non pas quant à celle notifiée le 9 février 2011 sur la base
de l'art. 257d CO - et précisé, pour éviter toute ambiguïté, renoncer
purement et simplement à ce deuxième congé.
En cours de procédure, différents témoins ont été entendus.
T.________ a confirmé qu'il rejoignait entre deux et cinq fois par
semaine, et parfois le week-end, la locataire, à son domicile, pour y jouer
avec elle de la musique, précisant qu'ils jouaient n'importe quand en
raison des horaires irréguliers de l'intéressée, mais qu'ils s'arrêtaient au
plus tard à 21 heures, hormis à une ou deux reprises où ils avaient pu
dépasser 22 heures. V.________ a aussi déclaré qu'ils ne jouaient jamais le
dimanche et que, lors de son emménagement, G.________, qui avait
installé un double plancher, avait avisé ses voisins qu'il y aurait des bruits
de musique et qu'ils devraient lui indiquer si cela les dérangeait. T.________
a par ailleurs reconnu avoir eu des altercations avec les époux
B.P.________, notamment parce que ceux-ci avaient colporté dans le
quartier qu'il se disputait avec G.________, ce qui était faux. Il a cependant
admis avoir eu quelques échanges verbaux avec l'intéressée, de même
qu'avec son épouse, qui séjournait également avec leurs enfants, toutes
les deux à trois semaines, au domicile de la locataire. Il a aussi déclaré
qu'on entendait du bruit des autres appartements voisins qui étaient très
mal isolés.
D.________, dont le domicile se trouve deux étages au-dessous
de celui de G.________, a déclaré qu'il entendait de la musique depuis
l'appartement de la locataire, ce même après 22 heures. Le pire était
cependant les cris qui lui parvenaient lorsque T.________ et G.________ se
disputaient. A ce propos, il a précisé que, peu de temps encore avant son
audition, il avait entendu des cris violents d'T.________ et des claquements
de porte. D.________ a aussi confirmé qu'il entendait des bruits provenant
d'autres appartements voisins, mais qu'il s'agissait de bruits normaux,
sans comparaison avec ceux qui lui parvenaient de l'appartement de
G.________. Il a précisé par ailleurs qu'alors qu'il habite l'immeuble depuis

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quarante ans, c'était la première fois que son épouse et lui-même se
plaignaient d'un voisin auprès de la gérante.
B.P.________ a déclaré pour sa part que son épouse et lui-
même habitaient depuis trente ans dans l'immeuble. Leur appartement se
situait juste au-dessous de celui de G.________. Ce qui les dérangeait le
plus était le bruit du piano la nuit et les battements de mesures du
musicien que l'on entendait parfois jusqu'à une heure du matin.
B.P.________ a aussi précisé que quatre "filles" dormaient régulièrement au
domicile de leur voisine et qu'T.________ avait l'habitude d'insulter "ces
dames"; on entendait également des bruits de course, y compris dans les
escaliers de l'immeuble, et des bruits de talons et de meubles que l'on
déplaçait régulièrement jusqu'après 22 heures. Dès 22 heures, il arrivait
que l'épouse du témoin envoie des sms à T.________ pour l'aviser que le
bruit les empêchait de dormir. Cela restait toutefois sans effet. En trente
ans, le couple B.P.________ n'avait jamais eu besoin, avant l'arrivée de
G.________, d'écrire à la gérante pour se plaindre d'un voisin. Il n'entendait
pas de bruit provenant d'autres appartements.
V.________, qui est la voisine de palier des époux B.P.________, a
fait des déclarations similaires. Elle a également fait part de bruits de
musique, de claquements de portes, d'insultes jusqu'à deux-trois heures
du matin, qui provenaient de l'appartement de G.________, précisant que
ces bruits étaient d'une importance telle qu'elle avait l'impression que "les
personnes étaient dans [son] salon". Elle a confirmé entendre du bruit
provenant d'autres appartements, notamment de celui des époux
B.P.________, mais que ce bruit n'était jamais aussi important que celui qui
lui parvenait du domicile de G.________.
Deux autres voisins, K.________ et M.________ ont nié entendre
du bruit provenant de l'appartement de la locataire. Le domicile de
K.________ se trouve toutefois à l'opposé de celui de G.________ et celui de
M.________ est situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, du même côté que
celui de V.________.

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En d roit :
1. a) Le dispositif du jugement attaqué a été communiqué aux
parties le 16 septembre 2011. Les voies de recours sont par conséquent
régies par le CPC (art. 405 al. 1 CPC), entré en vigueur le 1er janvier 2011.
b) Le litige porte sur le bien-fondé d'une notification de
résiliation du bail fondée sur l'art. 257f al. 3 CO. Pour déterminer quelle
voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la
valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral, l'appel étant ouvert,
s'agissant d'affaires patrimoniales, pour autant que cette valeur soit
supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En l'occurrence, la valeur
litigieuse est égale au loyer de la période minimum durant laquelle le
contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En
principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 83; TF
4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a, ATF 119 II 147 c. 1;
Lachat, Le bail à loyer, Zurich 2008, pp. 749 ss).
En l'espèce, le loyer mensuel est de 1'720 fr., acompte pour
frais accessoires compris. Au vu de la jurisprudence susmentionnée, la
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. et la voie de l'appel est ainsi
ouverte.
Formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), le présent appel est par conséquent
formellement recevable.
2. Dans le cadre de la procédure d'appel, l'intimée a produit une
pièce nouvelle le 2 décembre 2011. L'intéressée n'ayant pas été appelée à

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se déterminer sur l'appel interjeté (art. 312 al. 1 CPC), cette pièce ne sera
toutefois pas prise en considération.
3. L’appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble
du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas
échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe général de
l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, n. 2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249).
Elle jouit d'un plein pouvoir d'examen. Elle peut revoir librement
l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (JT 2011 III 43; Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, in JT 2010 III 115, spéc. p. 134; Hohl, Procédure civile,
tome II, 2ème éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435; Jeandin, CPC commenté, n.
6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
En l'espèce, l'état de fait du jugement a été complété sur la
base des pièces au dossier.
4. Dans un premier moyen, l'appelante fait valoir que le Tribunal
des baux aurait dû déclarer la requête irrecevable.
a) Elle soutient d'abord que l'intimée a déposé une requête en
cas clair au sens de l'art. 257 CPC, dont les conditions n'étaient pas
réalisées en l'espèce.
Pour que la procédure de l'art. 257 CPC soit applicable, il faut
qu'il ressorte de la requête que son auteur demande l'application de la
procédure dans les cas clairs. En cas de doute, le juge fera usage de son
devoir d'interpellation selon l'art. 56 CPC (Bohnet, CPC commenté, n. 19
ad art. 257 CPC).

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A la suite de la résiliation de son bail intervenue le 5 janvier
2011 pour le 28 février 2011 en application de l'art. 257f al. 3 CO, la
locataire a saisi la Commission de conciliation d'une requête tendant à
l'annulation de cette résiliation, subsidiairement à une prolongation du
bail. La bailleresse a conclu principalement au rejet des conclusions de la
locataire et, reconventionnellement, à la validité de la résiliation, à la
libération des locaux et au paiement de la somme de 3'440 fr. avec
intérêts à 5 % l'an dès le 1er février 2011. Lors de l'audience qui s'est
tenue le 3 mars 2011, la Commission de conciliation a délivré une
autorisation de procéder aux deux parties.
Le 7 mars 2011, la bailleresse a adressé au Tribunal des baux
une "requête (procédure sommaire, art. 248ss CPC)" dans laquelle elle a
repris les conclusions qu'elle avait formulées devant la Commission de
conciliation, s'est expressément référée à l'autorisation de procéder que
cette Commission lui avait délivrée et a indiqué que la requête était
déposée en temps utile.
Il résulte des circonstances susdécrites que la requête, en dépit
de la mention équivoque de son en-tête et le fait qu'elle fasse référence à
la procédure sommaire et aux art. 248ss CPC, ne constitue pas une
requête en protection de cas clair au sens de l'art. 257 CPC, dès lors
qu'elle se réfère expressément à l'autorisation de procéder délivrée par la
Commission de conciliation et qu'elle indique avoir été déposée en temps
utile, soit dans le délai de l'art. 209 al. 4 CPC. Si la bailleresse avait
entendu se prévaloir de la procédure de cas clair au sens de l'art. 257
CPC, pour laquelle la conciliation préalable est exclue (art. 198 let. a CPC),
elle n'aurait pas indiqué les mentions précitées. Au demeurant, dans sa
requête, la bailleresse n'a nullement cherché à démontrer que les
conditions de l'art. 257 CPC, disposition qu'elle n'a pas mentionnée,
seraient réalisées, de même qu'elle n'a pas non plus contesté l'avis de la
Présidente du Tribunal des baux du 8 avril 2011, qui l'informait que sa
requête serait traitée selon la procédure simplifiée. Dès lors, on doit
admettre que, si besoin était, la bailleresse a clarifié sa position dans le
sens où elle ne demandait pas l'application de la protection de cas clair.

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Le moyen invoqué est par conséquent infondé.
b) L'appelante soutient aussi que l'intimée aurait dû introduire
une demande en procédure ordinaire et que, sa requête du 7 mars 2011
ne satisfaisant pas aux exigences de forme de cette procédure (art. 221
CPC), elle aurait dû être déclarée irrecevable. Elle soutient en outre que, la
procédure ordinaire étant applicable, l'agent d'affaires breveté [...] ne
pouvait pas représenter valablement l'intimée.
En matière de bail à loyer, notamment lorsque la validité d'un
congé est contestée, la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral, est
égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste
si la résiliation n'est pas valable, cette période s'étendant jusqu'à la date
pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne peut être inférieure à
la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre
l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c.1.1; SJ
2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1). En l'espèce, le loyer s'élevant
mensuellement à 1'720 fr., la valeur litigieuse est en tout état de cause
supérieure à 30'000 fr.
Le champ d'application de la procédure ordinaire se définit
négativement d'autres règles, en particulier de l'art. 243 CPC (Tappy, CPC
commenté, n. 3 ad art. 219 CPC). Selon l'art. 243 al. 1 CPC, la procédure
simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne
dépasse pas 30'000 fr. Toutefois, elle s'applique, quelle que soit la valeur
litigieuse, aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations
et de locaux commerciaux et sur les baux à ferme agricoles en ce qui
concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les
loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la
prolongation du bail à loyer ou à ferme (art. 243 al. 2 let. c CPC).
La portée de cette dernière disposition est cependant
controversée en doctrine.

- 14 -
Lachat considère que la procédure simplifiée s'applique aux
procédures de contestations du congé (annulation du congé et
prolongation de bail), ainsi qu'aux conclusions en nullité ou en inefficacité
du congé qui leur sont préjudicielles, mais non pas aux demandes en
constatation de la nullité ou de l'inefficacité d'un congé indépendantes
d'une demande d'annulation du congé ou de prolongation de bail. Il estime
que les termes "protection contre les congés" figurant à l'art. 243 al. 2 let.
c CPC correspondent à l'intitulé du chapitre III du titre 8ème du CO et ne
visent que l'annulation du congé et la prolongation de bail. Il semble
cependant admettre que le bailleur devrait pouvoir être admis à requérir
l'expulsion à titre reconventionnel, dans le cadre d'une contestation du
congé introduite par le locataire. Lachat considère aussi que, lorsque la
procédure concerne une demande d'expulsion déposée à la suite d'une
résiliation de bail extraordinaire, la procédure ordinaire devrait s'appliquer
si la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 fr. et la procédure simplifiée
devrait s'appliquer si cette valeur est inférieure à ce montant (Lachat,
Procédure civile en matière de baux à loyers, p. 133 n. 2.2.3, p. 153 n.
3.2.1 et p. 158 note infrapaginale 138).
Tout en admettant qu'il est particulièrement contre-productif de
soumettre l'expulsion à la procédure ordinaire, alors que la contestation
de congé est soumise à la procédure simplifiée, Bohnet considère que,
l'expulsion ne relevant pas comme telle de la protection contre les congés,
la procédure applicable dépendrait de la valeur litigieuse. Cela étant,
lorsque le locataire agirait en annulation du congé et que le bailleur
conclurait reconventionnellement en expulsion, il faudrait admettre que
cette conclusion s'inscrirait dans cette même procédure et que la question
de la valeur litigieuse ne se poserait pas. En revanche, si l'expulsion n'était
pas requise à l'occasion d'une procédure en contestation du congé, la
procédure applicable dépendrait de la valeur litigieuse (Bohnet, Le droit du
bail en procédure civile suisse, 16è Séminaire sur le droit du bail, n. 143-
144 p. 41). Bohnet admet toutefois que ce résultat n'est pas heureux,
observant que la procédure ordinaire devrait s'appliquer lorsque seule
l'inefficacité du congé est invoquée à l'occasion de la procédure

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d'expulsion, alors que la procédure simplifiée s'appliquerait en cas de
requête en annulation du congé (Bohnet, loc. cit.).
Hohl considère que la procédure simplifiée s'applique, quelle
que soit la valeur litigieuse, lorsque l'une des parties conteste la résiliation
du bail parce qu'elle l'estime annulable, voire inefficace ou nulle (Hohl,
Procédure civile, tome II, 2è éd., n. 1329 p. 244).
La doctrine alémanique ne semble pas s'être prononcée sur
cette problématique (cf. Hauck, in Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (éd.), 2010
[ci-après: ZPO-Komm.], n. 20 ad art. 243 CPC; Brunner, DIKE-Komm-ZPO,
Zurich/St-Gall 2011, n. 17 ad art. 243 CPC; Mazan, Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, nn. 17ss ad art. 243
CPC)..
Colombini considère enfin que la prétention en expulsion,
lorsqu'elle implique préalablement un examen du congé, doit être
rattachée à la "protection contre les congés" de l'art. 243 al. 2 let. c CPC
et doit être soumise à la procédure simplifiée (Colombini, Note sur
quelques questions liées à la procédure d'expulsion in JT 2011 III 85).
Cette dernière opinion est convaincante. Comme le relèvent les
premiers juges, limiter la notion de litiges portant sur la protection en
matière de congés et la prolongation de bail figurant à l'art. 243 al. 2 let. c
CPC aux procès introduits sur la base des articles du chapitre III du titre
8ème du CO ne prend pas en compte le fait que de nombreuses
dispositions accordant une protection accrue en matière de baux sont
contenues dans les articles concernant les congés figurant dans le
chapitre I dudit titre, comme les délais spécifiques prévus aux art. 257d al.
1 et 2, 257f al. 3, 266c et 266d CO et les règles de forme prescrites aux
art. 266l à 266o CO. Au surplus, on en voit pas en quoi les litiges, qui
portent sur l'efficacité de congés anticipés et qui sont par essence
susceptibles de porter une atteinte plus grave aux intérêts de leurs
destinataires que les congés ordinaires, devraient être soumis à la

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procédure ordinaire et à ses exigences, notamment sur le plan de la
formalité des actes – qu'il s'agisse de la demande ou de la réponse – et
cela, sans que le tribunal puisse établir les faits d'office comme le prévoit
l'art. 247 al. 2 CPC en procédure simplifiée. La maxime inquisitoriale
sociale s'appliquant jusqu'à l'entrée en vigueur du CPC dans tous les
litiges concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux en
vertu de l'ancien art. 274d al. 3 CO, soumettre aujourd'hui ces procès
portant sur l'efficacité de congés anticipés à la procédure ordinaire
reviendrait finalement à imposer à leurs destinataires d'agir dans le délai
de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO pour bénéficier ensuite des avantages de
la procédure simplifiée, alors que le Tribunal fédéral a reconnu que celui
qui reçoit un congé inefficace et sans effet, ou qui est mis face à une
résiliation abrupte injustifiée, n'est nullement tenu d'agir dans ce délai et
que son inaction ne saurait rendre le congé efficace (ATF 121 III 156 c. 1c).
On peut encore relever que, selon l'exposé des motifs, concernant la
procédure simplifiée, l'application de cette procédure, sans égard à la
valeur litigieuse, se justifie aussi dans les domaines centraux de la
protection des locataires (protection contre les loyers abusifs et contre les
congés), respectivement dans les domaines particulièrement sensibles du
droit privé social (FF 2006 p. 6954). Cela plaide pour une acception large
de la notion de protection contre les congés, la question de la validité de
ceux-ci étant en tout état de cause centrale et particulièrement sensible
dans les relations entre bailleurs et locataires.
Par ailleurs, rien ne justifie de traiter différemment le cas où le
locataire conteste la validité du congé dans le délai de 30 jours de l'art.
273 al. 1 CO ou agit en constatation de l'inefficacité ou de la nullité du
congé et celui où le bailleur prend l'initiative de la procédure en
évacuation. L'obligation de restituer la chose découle directement de la fin
du bail, qui est l'effet du congé lorsqu'il est reconnu valable. L'examen
préalable de la validité du congé devra intervenir dans tous les cas,
l'inefficacité ou la nullité du congé devant être relevée d'office par le juge
(Lachat, Le bail à loyer, p. 728).

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Il résulte de ce qui précède que la notion de protection en
matière de congés figurant à l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une
acception large et englober non seulement les procédures en annulation,
mais également celles en constatation de l'inefficacité ou de la nullité du
congé, respectivement en constatation de la validité de ce dernier et en
expulsion, que cette procédure ait été entamée par le locataire ou par le
bailleur. C'est dès lors à juste titre que les premiers juges ont soumis la
procédure en constatation de la validité du congé et en évacuation de la
bailleresse à la procédure simplifiée.
Par surabondance, on relèvera qu'en l'espèce la solution ne
serait pas différente s'il fallait suivre les avis de Lachat et Bohnet. Le
congé a été contesté dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO par la
locataire, qui a conclu devant la Commission de conciliation à l'annulation
du congé, respectivement à la prolongation du bail.
Reconventionnellement, la bailleresse a conclu devant la Commission à la
validité du congé et à la libération des locaux. On se trouve dès lors dans
le cas où le bailleur prend une conclusion reconventionnelle en validité du
congé dans le cadre d'une procédure en annulation de congé, qui justifie,
selon la doctrine précitée, l'application de la procédure simplifiée. Rien ne
justifierait de faire dépendre l'application de la procédure au fond
(ordinaire ou simplifiée) de la célérité du plaideur agissant dans le délai
d'autorisation de plaider de l'art. 209 al. 4 CPC. Ainsi, le bailleur ne saurait
en tout état de cause pâtir du fait qu'il a déposé sa requête devant le
Tribunal des baux en premier lieu le 7 mars 2011, alors que le locataire en
a fait de même le 1er avril 2011. C'est à juste titre, de ce point de vue, que
la Présidente du Tribunal des baux a informé les parties que les deux
requêtes avaient été enregistrées dans le même dossier et que la
procédure appliquée était la procédure simplifiée.
Cela étant, il n'est point besoin d'examiner plus avant les
moyens invoqués par l'appelante, qui partent de la prémisse erronée que
la procédure ordinaire serait applicable en l'espèce.

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5. Contestant l'appréciation des témoignages, l'appelante fait
aussi valoir que les conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO ne sont
pas réalisées.
a) Selon l'art. 257f al. 2 CO, le locataire doit avoir vis-à-vis des
personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. En
vertu de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu
insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison
parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur
persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards
envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat;
les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
La validité du congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO
présuppose la réalisation des quatre conditions cumulatives suivantes : le
locataire a violé son devoir de diligence; le bailleur lui a adressé un
avertissement écrit; nonobstant cet avertissement, le locataire a persisté
à contrevenir à son devoir de diligence et le maintien du contrat est
insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison
(Lachat, op. cit., p. 675).
b) La violation du devoir de diligence doit revêtir un certain
degré de gravité (Lachat, op. cit., p. 376). Le degré de tolérance que se
doivent les voisins dépend de l'usage local (quartier urbain ou rural), de la
situation ou de la nature de l'immeuble (Wessner, CPra-Bail, n. 27 ad art.
257f CO). Il dépend aussi de la durée des perturbations reprochées au
locataire, de la fréquence de leur répétition, de la destination des locaux
louées, de leur état d'entretien (par exemple de la qualité de l'isolation
phonique) et des efforts accomplis par le perturbateur (Lachat, op. cit., p.
679). Le locataire répond des actes ou omissions de ses auxiliaires, à
savoir par exemple des personnes avec lesquelles il vit ou de ses invités
(Lachat, op. cit., p. 677).

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L'appelante soutient qu'en écartant le témoignage d'T.________,
tout en retenant le témoignage des locataires B.P.________, D.________ et
V.________, les premiers juges auraient apprécié de manière erronée les
preuves. Le fait d'écarter le témoignage d'T.________, ami de l'appelante et
directement visé par les plaintes des voisins, ne prête pas le flanc à la
critique. A l'inverse, il n'était pas critiquable de tenir compte des
témoignages B.P.________, D.________ et V.________, qui étaient concordants
et dont rien n'indique que les plaintes auraient été mues par un sentiment
d'animosité personnel envers l'appelante et qui sont d'autant plus
crédibles que V.________ n'est plus locataire de l'appartement. Enfin, il
n'est pas décisif que les témoins M.________ et K.________, qui habitent au
rez-de-chaussée, respectivement au 4ème étage de l'immeuble, mais à
l'opposé de l'appartement de l'appelante, n'aient pas fait état de
nuisances sonores excessives, ces appartements étant trop éloignés de
l'appartement litigieux.
S'il est vrai que l'immeuble était mal insonorisé, ce qui
implique un niveau de tolérance plus élevé de la part des voisins, ceux-ci
ont clairement fait la différence entre les bruits qui restaient normaux,
venant des autres appartements, par rapport à ceux provenant de
l'appartement de l'appelante.
On doit dès lors retenir comme établi, avec les premiers juges,
que l'appelante, de manière directe et par l'entremise de ses invités, a, de
manière répétitive, malgré des avertissements clairs et ciblés, manqué
d'égards de manière grave envers ses voisins, par des nuisances sonores
dépassant largement le seuil usuel même avant 22 heures, que ce soit par
l'utilisation du matériel nécessaire à la composition musicale, par de la
musique au niveau sonore clairement excessif ou des échanges d'insultes,
voire des cris.
c) L'appelante conteste avoir persisté dans son comportement
après l'avertissement qui lui a été signifié le 27 avril 2010. Elle se prévaut
du fait qu'entre avril et décembre 2010, aucune plainte n'a été émise à
son encontre.

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Le congé anticipé ne peut être donné que si, malgré
l'avertissement écrit, le locataire continue ou recommence à enfreindre
son devoir de diligence (Lachat, op. cit. p. 278). Son comportement doit
être en rapport avec les griefs contenus dans la protestation. Cette
exigence ne saurait être appliquée trop rigoureusement (Wessner, Le
devoir de diligence du locataire dans les baux d'habitation et de locaux
commerciaux, 14è Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2006, no 74 p.
20; Higi, Zürcher Kommentar, 3ème éd., n. 56 ad art. 257f CO). Il n'est ainsi
pas exigé que la réitération revête le même degré de gravité que la
violation initiale du devoir de diligence.
Depuis l'avertissement, les voisins ont adressé le 10 mai 2010
un courrier à la gérante pour l'informer que les nuisances sonores
n'avaient pas diminué. S'il est vrai que la protestation écrite subséquente
n'est intervenue qu'en décembre 2010, il résulte des témoignages que les
nuisances n'ont jamais cessé. Ainsi, le témoin D.________ a relevé que les
nuisances excessives se produisaient encore souvent. Le témoin
B.P.________ a également fait état du bruit du piano la nuit et des bruits du
musicien, qui battait la mesure, ces bruits survenant n'importe quand,
même à une heure du matin, les derniers temps encore plus souvent
qu'avant. Il est par conséquent établi que les nuisances ont persisté
régulièrement après l'avertissement.
d) L'appelante fait encore valoir que, vu la période de plus de
huit mois qui s'est écoulée entre l'avertissement du 27 avril 2010 et la
résiliation du bail du 5 janvier 2011, le maintien du contrat n'était pas
insupportable pour le bailleur.
Le caractère insupportable de la poursuite des relations
contractuelles se détermine en équité, au vu des circonstances concrètes
du contrat. Un élément significatif est le laps de temps que le bailleur
laisse passer avant la résiliation du contrat. Ainsi une période de dix-huit
mois entre l'ultime protestation et le congé en cas d'aménagement non
autorisé de vitrages sur le balcon constitue un indice sérieux que le

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maintien du bail n'est pas insupportable (DB 2003 no 8; Wessner- CPra-
Bail, n. 38 ad art. 257f CO). En revanche, un délai de cinq mois est
admissible (DB 2004 no 25; Lachat, op. cit., p. 678). Les premiers juges
n'ont pas abusé de leur pouvoir d'appréciation en considérant que le délai
de huit mois était en l'espèce admissible. C'est d'autant plus le cas que la
persistance du type de nuisances sonores, particulièrement préjudiciable
pour les autres locataires, ne saurait être imposée au bailleur.
C'est dès lors à juste titre que les premiers juges ont considéré
que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient réalisées.
6. L'appelante soutient enfin que le congé serait contraire à la
bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et n'aurait en réalité été motivé
que par sa demeure dans le paiement du loyer, sans que les conditions de
l'art. 257d CO n'en soient réalisées.
La doctrine souligne que l'annulation ne sera que très rarement
admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (Wessner, op.
cit., n. 48 ad art. 257f CO; Lachat, op. cit. p. 683).
Le moyen est clairement infondé. Rien n'indique que le congé
serait un prétexte. Le bailleur a au contraire rapidement agi peu après
avoir reçu une nouvelle protestation écrite des locataires quant au
comportement de l'appelante.
7. a) Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté en application de l'art.
312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
b) Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'619
fr. (art. 62 al. 1 TFJC; tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010;
RSV 270.11.5), sont laissés à la charge de l'Etat, l'assistance judiciaire
ayant été accordée à l'appelante.

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c) Le conseil d'office de l'appelante a déposé sa liste des
opérations le 7 décembre 2011. Il en résulte que 15 heures et 31 minutes
ont été consacrées à la procédure d’appel. Si l'on peut admettre que
l'avocate-stagiaire ait eu besoin de 12 heures et 33 minutes pour
accomplir les taches qui lui ont été confiées, il ne peut en être de même
des 3 heures que le conseil d'office a indiqué avoir consacré à la
supervision du travail accompli par celle-ci, compte tenu des difficultés de
la cause. Il convient donc d’admettre, pour l'avocate-stagiaire, un temps
d'exécution de 12 heures et 30 minutes, ce qui, au tarif horaire de 110 fr.
(art. 2 al. 1 let. b RAJ [Règlement sur l’assistance judiciaire en matière
civile du 7 décembre 2010, RSV 211.02.3]), représente une indemnité
d'honoraires de 1'485 fr. à laquelle s'ajoute 110 fr. de TVA, et, pour
l'activité de supervision du conseil d'office, une durée de 2 heures, ce qui,
au tarif horaire de 180 fr. (art. 2 al. 1 let. a RAJ), correspond à une
indemnité d’honoraires de 360 fr., plus 28 fr. 80 de TVA. A ces montants
doivent encore s'ajouter 50 fr. de débours. Il s'ensuit que l'indemnité
d’office du conseil de l'appelante doit être arrêtée à un total de 1'924 fr.,
TVA et débours compris.
d) Dans la mesure de l'art. 123 CPC, la bénéficiaire de
l'assistance judiciaire est tenue au remboursement des frais judiciaires et
de l'indemnité au conseil d'office mis à la charge de l'Etat.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.

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III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'619 fr.
(mille six cents dix-neuf francs) sont laissés à la charge de
l'Etat.
IV. L'indemnité d'office de Me Perrot, conseil de l'appelante, est
arrêtée à 1'924 fr. (mille neuf cent vingt-quatre francs), TVA et
débours compris.
V. La bénéficiaire de l'assistance judiciaire est, dans la mesure de
l'art. 123 CPC, tenue au remboursement des frais judiciaires et
de l'indemnité au conseil d'office mis à la charge de l'Etat.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 14 décembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 24 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Guillaume Perrot (pour G.________),
- M. Jean-Marc Decollogny, agent d'affaires breveté (pour R.________ SA).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
61'920 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :