vd_gerichte · XZ19.056704 · 2022-01-27 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ19.056704-210085/210174
34
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 27 janvier 2022
____________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
MM. Hack et de Montvallon, juges
Greffière : Mme Bouchat
*****
Art. 18, 97 et 257d CO
Statuant sur les appels interjetés par B.________, à Bâle,
demanderesse, d’une part, et P.________ et K.________, tous deux à
Clarens, défendeurs, d’autre part, contre le jugement rendu le
27 novembre 2020 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les
appelants, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 27 novembre 2020, dont les motifs ont été
envoyés pour notification le 14 décembre 2020, le Tribunal des baux (ci-
après : le tribunal) a dit qu’P.________ et K.________ (ci-après : les
défendeurs, intimés à l’appel I ou appelants II), solidairement entre eux,
devaient payer à B.________ (ci-après : la demanderesse, appelante I ou
intimée à l’appel II) la somme de 7'507 fr. 50, avec intérêts à 5 % dès le
16 octobre 2019 (I), a dit que l’opposition totale formée par le défendeur
au commandement de payer qui lui avait été notifié dans le cadre de la
poursuite ordinaire n° [...] de l’Office des poursuites du district de la
Riviera-Pays-d’Enhaut (ci-après : l’office des poursuites), était
définitivement levée à concurrence du montant, en capital et intérêts,
mentionné sous chiffre I. ci-dessus (II), a dit que l’opposition totale formée
par la défenderesse au commandement de payer qui lui avait été notifié
dans le cadre de la poursuite ordinaire n° [...] de l’office précité, était
définitivement levée à concurrence du montant, en capital et intérêts,
mentionné sous chiffre I. ci-dessus (III), a dit que le jugement était rendu
sans frais judiciaires ni dépens (IV) et a dit que toutes autres ou plus
amples conclusions étaient rejetées (V).
En droit, les premiers juges ont en substance retenu, dans le
cadre de l’action en paiement ouverte par la bailleresse à l’encontre des
locataires, que la résiliation de leur contrat de bail du 25 septembre 2018
pour le 31 octobre 2018 en raison du non-paiement du loyer (art. 257d CO
[Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]), était à première vue
inefficace, le congé ayant été notifié avant l’échéance du délai
comminatoire. Toutefois, dans la mesure où, d’une part, les locataires
avaient donné suite sans réserve à la résiliation en restituant les locaux à
la date pour laquelle elle avait été donnée et, d’autre part, n’avaient
invoqué cette inefficacité que dans le cadre de l’action en paiement, ils
commettaient un abus de droit manifeste dans le but de se soustraire à
leur obligation d’indemniser la bailleresse.

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S’agissant de la perte locative, les premiers juges ont
considéré que la bailleresse pouvait prétendre à des dommages et intérêts
positifs (art. 97 al. 1 CO), soit au paiement des loyers qu’elle n’avait pas
pu percevoir du fait de la rupture prématurée du bail. Le contrat prévoyant
un délai de congé de quatre mois, le bail litigieux ne pouvait être résilié de
manière ordinaire que pour le 31 octobre 2019, de sorte que c’est cette
date qui constituait la limite maximale à la perte locative de la bailleresse.
Ils ont néanmoins relevé que, comme il s’agissait d’une créance en
réparation d’un dommage, il incombait à la bailleresse d’établir que,
malgré de réels efforts, elle n’avait pas été à même de relouer le
logement aussitôt après la résiliation du bail. Ils ont ainsi retenu que
compte tenu des qualités de l’appartement litigieux et de la pénurie
sévissant à [...], la bailleresse aurait pu le relouer d’ici à fin février 2019,
soit quatre mois après la restitution des locaux, si elle l’avait mis à la
location à un loyer convenable et en spécifiant qu’il s’agissait d’un 3,5
pièces et non pas d’un 4,5 pièces, et cela même en prenant en
considération que les démarches de relocation étaient ralenties pendant
les fêtes de fin d’année. Les premiers juges ont ainsi estimé que les
locataires étaient débiteurs de la bailleresse d’un montant de 7'507 fr. 50,
avec intérêts à 5 % dès le 16 octobre 2019, soit 10'000 fr. (4 mois
[nov. 2018 à févr. 2019] x 2'500 fr.) à titre de perte locative, sous
déduction du solde de la garantie de loyer d’un montant de 2'492 fr. 50.
B. Par acte du 14 janvier 2021, B.________ a interjeté appel contre
le jugement précité en concluant, sous suite de frais judiciaires et dépens,
à la réforme des chiffres I à III en ce sens que les défendeurs,
solidairement entre eux, doivent lui payer la somme de 27'336 fr. 10 avec
intérêts dès le 1er juin 2019, ainsi que la somme de 2'663 fr. 90 sans
intérêt (I), que l’opposition totale formée par le défendeur au
commandement de payer qui lui a été notifié dans le cadre de la poursuite
ordinaire n° [...] par l’office des poursuites soit définitivement levée à
concurrence du montant, en capital et intérêts, mentionné sous chiffre I.
ci-dessus (II), que l’opposition totale formée par la défenderesse au
commandement de payer qui lui a été notifié dans le cadre de la poursuite

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ordinaire n° [...] par l’office des poursuites soit définitivement levée à
concurrence du montant, en capital et intérêts, mentionné sous chiffre I.
ci-dessus (III), et que les défendeurs soient déboutés de toutes autres ou
plus amples conclusions (IV).
Par acte du 1er février 2021, P.________ et K.________ ont
également interjeté appel contre le jugement du 27 novembre 2020, en
concluant, sous suite de frais judiciaires et dépens, à sa réforme en ce
sens que la demande déposée le 16 décembre 2019 par B.________ soit
rejetée et que leur conclusion reconventionnelle prise au pied de leur
réponse du 14 février 2020 soit admise, B.________ étant reconnue leur
débitrice de la somme de 2'492 fr. 51, avec intérêts à 5 % l’an, dès et y
compris le 1er janvier 2019.
Par réponse du 23 mars 2021, l’intimée à l’appel II a contesté
les moyens soulevés par les appelants II, sans formellement prendre de
conclusions.
Par réponse du 14 avril 2021, les intimés à l’appel I ont conclu
au rejet de celui-ci et confirmé leur conclusion prise dans leur mémoire
d'appel du 1er février 2021. Ils ont également déposé une pièce, soit
l’indice du logement 2017-2019 publié en ligne par [...].
Par avis du 22 septembre 2021, le Juge délégué de la cour de
céans a gardé la cause à juger.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants :
1. Par contrat du 17 octobre 2013, P.________ et K.________ ont
pris à bail un appartement de 4,5 pièces au 1er étage de l’immeuble, sis
avenue du [...] à [...].
D’une durée initiale allant du 1er novembre 2013 au 31 octobre
2014, ce bail se renouvelait ensuite d’année en année, sauf résiliation de

- 5 -
l’une ou l’autre des parties donnée et reçue au moins quatre mois à
l’avance pour la prochaine échéance.
Le loyer mensuel net était fixé à 2’500 fr., auquel s’ajoutait un
acompte pour le chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires de 300
francs.
2. Le 4 juin 2018, B.________ a acquis l’immeuble précité.
3. Par avis comminatoire du 15 août 2018, la gérance a imparti
un délai de 30 jours aux locataires pour s’acquitter de l’arriéré de loyers,
soit au 14 septembre 2018. Entendue comme témoin par le tribunal le 12
octobre 2020, [...], gérante de l’immeuble à ce moment-là, a déclaré qu’à
la demande des locataires, elle les avait rencontrés le 10 septembre 2018
et qu’à cette occasion, elle leur avait indiqué qu’ils avaient jusqu’à la fin
du mois de septembre 2018 pour payer l’arriéré de loyers.
4. Par formules officielles du 25 septembre 2018 adressées à
chacun des défendeurs, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 octobre
2018 pour défaut de paiement, en indiquant notamment ce qui suit :
« (…) Vous demeurez responsable du paiement des
loyers/indemnités d’occupation illicite jusqu’à échéance
contractuelle de votre bail ou jusqu’à relocation. »
Le 31 octobre 2018, les parties ont procédé à l’état des lieux
de sortie. Le même jour, ils ont signé une convention dont il ressort ce qui
suit :
(…)
Par courrier du 1er novembre 2018 adressé à P.________ et
K.________, la bailleresse a notamment indiqué qu'elle les considérait
redevables de la perte locative jusqu'au 31 octobre 2019.

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5. Par demande du 16 décembre 2019, la bailleresse a conclu,
sous suite de frais judiciaires et dépens, à ce que les défendeurs soient
reconnus ses débiteurs solidaires et lui doivent immédiat paiement de la
somme de 27'336 fr. 10 plus intérêts à 5 % dès le 1er juin 2019 (échéance
moyenne), ainsi que la somme de 2'663 fr. 90 sans intérêt (I), à ce que
l’opposition faite au commandement de payer, poursuite n° [...] de l’office
des poursuites, notifié le 20 juin 2019 au défendeur, soit nulle et non
avenue, libre cours étant laissé à cet acte dans la mesure indiquée sous
chiffre I (II) et que l’opposition faite au commandement de payer,
poursuite n° [...] de l’office des poursuites, notifié le 24 juin 2019 à la
défenderesse, soit nulle et non avenue, libre cours étant laissé à cet acte
dans la mesure indiquée sous chiffre I (III).
Dans leur réponse du 14 février 2020, les locataires ont conclu,
sous suite de frais judiciaires et dépens, au rejet de la demande et,
reconventionnellement, au paiement par la bailleresse d’un montant de
2’492 fr. 51, avec intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2019.
Lors de l’audience du 12 octobre 2020, le tribunal a entendu
les parties ainsi que deux témoins, à savoir [...], responsable location chez
de [...] SA, et [...], gérante d’immeubles. Cette dernière a notamment
déclaré ce qui suit :
« (…) J’ai de la peine à expliquer pourquoi nous n’avons pas réussi à
relouer cet appartement. Il est en effet bien situé, a une vue sur le
lac et est très joli. Il est peut-être un peu cher, mais je crois que
loyer a été baissé. Les critiques qui revenaient parfois pendant les
visites étaient l’absence de place de parc et l’absence
d’ascenseur. (…) »
Le 17 novembre 2020, le jugement litigieux a été rendu.
6. En date du 14 janvier 2021, l’appartement litigieux n’avait
toujours pas été reloué.

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En d roit :
1.
1.1 L'appel est notamment recevable contre les décisions finales
de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 272), au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit
auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [Loi vaudoise
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les
trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la
notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 Formés en temps utile par deux parties qui ont un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision finale
rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigeuse était
supérieure à 10'000 fr. en première instance, les deux appels sont
recevables.
Les réponses le sont également (art. 312 al. 2 CPC).
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Il offre à l'autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, Commentaire
romand, Code de procédure civile, 2e éd. 2019 [ci-après : CR-CPC], n. 1 ad
art. 310 CPC). Celle-ci peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris
les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la
décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de
droit du nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III 129, spéc. p. 134).

- 8 -
Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la base des preuves
administrées en première instance (Tappy, op. cit., JdT 2010 III 129, spéc.
p. 135).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ; Jeandin, CR-CPC, op. cit., n. 6 ad art.
317 CPC).
2.2 La pièce produite par les intimés à l’appel I, soit l’indice du
logement 2017-2019 publié en ligne par [...], est irrecevable, dès lors
qu’elle est postérieure au jugement entrepris du 27 novembre 2020 et
aurait pu être produite en première instance.
3. Appel déposé par B.________
3.1 Dans un premier moyen, l'appelante I reproche aux premiers
juges d'avoir abusé de leur pouvoir d'appréciation quant au calcul des
dommages et intérêts résultant de la perte locative subie ensuite de la
résiliation intervenue pour défaut de paiement du loyer. En particulier, elle
soutient qu'il ne se justifierait pas de réduire le montant des dommages et
intérêts au motif qu'elle aurait contribué à créer et aggraver son
dommage. Elle conteste à cet effet toute faute concomitante de sa part,
estimant, conformément à la jurisprudence fédérale, devoir être replacée
dans une situation similaire à celle qui aurait été la sienne si le contrat
s'était poursuivi avec les locataires d'origine.
L'appelante I explique encore avoir toujours bien entretenu
l'immeuble et les appartements qui le compose, ce que les premiers juges
ont du reste retenu. Elle relève que l'appartement en question serait « joli
» et qu'il disposerait d'une « belle vue sur le lac ». Elle indique avoir
immédiatement entrepris les démarches nécessaires pour trouver un
nouveau locataire par le biais d'une annonce publicitaire dès la restitution

- 9 -
des locaux, avant de confier un mandat spécifique à une gérance en vue
de relouer rapidement l'appartement litigieux, relevant que la mise en
œuvre d'un tel mandat ne serait pas une démarche usuelle et consentant
ainsi à un effort supplémentaire, consciente du fait que trois appartements
étaient également inoccupés au même moment dans l'immeuble
concerné. L'appelante I fait valoir que les annonces publicitaires, y
compris le dossier de mise en valeur du bien, auraient été réalisés avec
soin, en conformité avec le bail conclu par les intimés à l’appel I. Elle
conteste dès lors l'appréciation des premiers juges qui ont considéré que
les annonces étaient trompeuses, le loyer n'ayant pas été augmenté et le
nombre de pièces correspondant au contrat de bail, que les locataires
n'ont pas contesté. L'appelante I réfute dès lors l’appréciation du tribunal
qui a retenu que l'appartement aurait pu être loué après un délai
maximum de quatre mois s'il avait été présenté comme un 3,5 pièces, au
lieu d'un 4,5 pièces, et si le loyer avait été moins cher. Elle fait encore
valoir qu'elle était en droit d'obtenir un loyer identique à celui qui était dû
par les locataires, à tout le moins durant un certain laps de temps.
L’appelante I relève que l'appartement en question n'aurait
toujours pas retrouvé de locataire à ce jour, alors même que le loyer
mensuel net aurait été abaissé. Elle indique que l'autorité de première
instance n'a, à tort, pas retenu les déclarations du témoin [...][...] qui a
mentionné que l'appartement possédait deux points faibles, soit l'absence
d'ascenseur et de place de parc, considérant que ces éléments étaient
importants et mettaient en lumière les raisons pour lesquelles deux autres
appartements étaient également vacants dans le même immeuble,
facteurs dont elle ne pouvait toutefois être tenue pour responsable.
L'appelante I conteste encore l'appréciation des premiers juges
sur l'existence d'une pénurie de logement dans la région de [...] et leur
reproche de ne pas avoir assez tenu compte des difficultés inhérentes à la
recherche d'un locataire durant la période hivernale. Enfin, l'appelante I
rappelle que les locataires seraient au demeurant tenus de proposer un
candidat solvable susceptible de reprendre le bail aux mêmes conditions,
et qu'ils n'auraient dès lors pas respectés leurs « incombances » à cet

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égard après la restitution anticipée des locaux, conformément à l'art. 264
CO.
3.2 L’art. 264 CO dispose notamment que lorsque le locataire
restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré
de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau
locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement
refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail
aux mêmes conditions (al. 1). À défaut, le locataire doit s’acquitter du
loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme
de congé contractuel ou légal (al. 2).
Cette disposition permet au locataire, pour des raisons qui lui
sont propres, de remettre au bailleur les locaux loués sans respecter le
délai de résiliation ou le terme du bail, qu’ils soient légaux ou
conventionnels (Bise/Planas, in Bohnet/Carron/Montini [édit.], Droit du bail
à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., 2017 [ci-après :
Commentaire pratique], n. 1 ad art. 264 CO, p. 651). Il peut ainsi se
départir du contrat de bail, sous certaines conditions, sans devoir
respecter soit l’expiration de la durée du bail, si le contrat est de durée
déterminée, soit un terme légal ou contractuel, s’il est de durée
indéterminée. La restitution peut avoir lieu en tout temps, y compris
lorsque le bail a déjà été résilié ou prolongé (Bise/Planas, Commentaire
pratique, op. cit., nos 27s ad art. 264 CO, p. 659).
L'art. 264 CO instaure, en faveur du locataire, un mode
particulier de fin prématurée du contrat, découlant de l'obligation générale
du créancier (le bailleur) de réduire son dommage (Lachat, Commentaire
romand, Code des obligations I, 2e éd., Bâle 2012 [ci-après : CR-CO I], n. 1
ad art. 264 CO). Cette règle est de droit semi-impératif, au profit du
locataire (Lachat, CR-CO I, op. cit., n. 2 ad art. 264 CO).
3.3
3.3.1 En premier lieu, il convient tout d'abord de relever, avec les
intimés à l’appel I, que l'appelante I confond la problématique de la

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restitution anticipée des locaux par un locataire (art. 264 CO) avec celle
qui concerne la perte locative ensuite d'une résiliation extraordinaire du
contrat de bail pour défaut de paiement du loyer (art. 97ss CO). En
l'occurrence, seule la seconde problématique concerne les parties.
Contrairement à ce que soutient l'appelante I, les locataires
n’ont pas restitué les locaux de manière anticipée ; le contrat de bail a été
résilié par l'appelante I par formules officielles du 25 septembre 2018 pour
le 31 octobre 2018 et l'état des lieux de sortie a été effectué à cette
dernière date. Partant, dans la mesure où les locaux ont été restitués à la
date d'échéance du contrat, l’art. 264 CO est inapplicable au cas présent
et les locataires n’étaient pas tenus de participer activement à la
recherche d'un nouveau locataire après la restitution du logement.
Ainsi, force est de constater que les cas de jurisprudence cités
par l'appelante I (cf. ATF 117 II 156 consid. 3b ; TF 4A_332/2016 du 20
septembre 2016 consid. 3.2.2 ; TF 4A_504/2009 du 6 janvier 2020 consid.
2.4) qui concernent exclusivement des situations de restitution anticipée
des locaux ensuite d'une résiliation du contrat de bail par un locataire,
sont dénués de pertinence. On risquerait dans le cas contraire d'inverser
les rôles s'agissant des obligations à la charge des parties après
l'échéance du contrat de bail, lorsque la résiliation est du fait de la partie
bailleresse.
3.3.2 Autre est la question des dommages et intérêts résultant de la
perte locative du bailleur liée à l'inexécution des obligations du locataire
durant le contrat (art. 257d CO), prétentions fondées sur les principes
généraux du droit des obligations (art. 97ss CO). S'agissant de la perte
locative, il y a en effet lieu d'observer, avec les intimés à l’appel I
également, que le fait que le logement en question n'ait toujours pas
trouvé preneur plus de deux ans après la restitution des locaux – de l'aveu
même de l'appelante I (cf. mémoire d'appel, p. 12) – démontre que les
difficultés rencontrées par cette dernière pour relouer son bien découlent
bien plus de l'inadéquation de son offre sur le marché locatif que du
prétendu comportement des anciens locataires. Cette situation conforte

- 12 -
ainsi le raisonnement tenu par les premiers juges qui ont considéré que le
loyer de l'appartement proposé par l'appelante I, soit 2'500 fr. par mois,
était trop élevé par rapport aux conditions du marché et que sa
configuration intérieure le déterminait plus comme un 3,5 pièces que
comme un 4,5 pièces, avec pour conséquence la promotion de
l'appartement auprès d'un public cible inadapté, soit des familles
confrontées à l'impossibilité d'utiliser une pièce comme chambre à
coucher. Dans le même ordre d'idée, l'appelante I explique dans son
mémoire d’appel que l'immeuble ne dispose pas d'ascenseur et que
l'appartement n'est pas loué avec une place de parc, ces éléments devant
également amener à considérer que le montant du loyer n'était pas
adapté aux qualités objectives de l'objet locatif. Pour le reste, l'appelante I
soutient sans tenter de le démontrer que la région de [...] ne subirait pas
de pénurie de logement, cet argument devant par conséquent être
purement et simplement écarté.
En définitive, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur
ce point, lequel a considéré que l'appelante I aurait été en mesure de
relouer le logement en cause quatre mois après sa restitution si elle l'avait
mis à la location en spécifiant qu'il s'agissait d'un 3,5 pièces et,
éventuellement en revoyant à la baisse le loyer, cela même en tenant
compte du fait que les démarches de relocation sont ralenties durant les
fêtes de fin d'année.
4. Appel déposé par P.________ et K.________
4.1 Les appelants II partagent l'avis des premiers juges qui ont
considéré que le congé qui leur avait été notifié était inefficace, dès lors
qu'il avait été donné avant l'expiration du délai supplémentaire accordé
oralement par la gérance au 30 septembre 2018 pour le paiement de
l'arriéré de loyer. Ils soutiennent en revanche qu'on ne saurait leur
reprocher un abus de droit en faisant valoir l'inefficacité de ce congé
seulement au stade de l’action en paiement pour ne pas avoir à assumer
les dommages et intérêts réclamés par l'intimée à l’appel II. Les appelants
II font valoir qu'une demande de dommages et intérêts liée à une perte

- 13 -
locative n'est fondée que si la partie bailleresse a elle-même valablement
recouru à la résiliation anticipée du contrat pour non-paiement du loyer.
Or, dès lors que le congé donné par celle-ci était inefficace, les appelants II
considèrent qu'elle n'a pas recouru valablement à la résiliation anticipée,
ce qui exclurait toute prétention en dommages et intérêts de sa part pour
les pertes locatives encourues. Par ailleurs, les appelants II considèrent
que la restitution du logement n'a pas induit d'attente légitime en
paiement de dommages et intérêts vis-à-vis de la bailleresse et qu'ils
ignoraient que des prétentions supplémentaires pourraient leur être
réclamées après la signature de la convention de sortie.
4.2 Les premiers juges ont considéré que les appelants II avaient
accepté la résiliation du bail à loyer en signant la convention de sortie et
en restituant l'appartement le 31 octobre 2018. Ils en ont déduit qu’ils
commettaient un abus de droit en invoquant l'inefficacité d'une résiliation
à laquelle ils ne s’étaient pas opposés.
4.3 Un abus de droit peut être réalisé lorsqu'une institution
juridique est utilisée dans un but étranger à celui qui est le sien (ATF 138
III 401 consid. 2.4.1, JdT 2015 II 267 ; ATF 135 III 162 consid. 3.3.1, JdT
2009 I 500 ; ATF 132 I 249 consid. 5, SJ 2007 I 85).
4.4 En l'occurrence, les appelants II cherchent à utiliser une
institution juridique permettant la contestation des congés en matière de
bail à loyer à des fins contraires aux intérêts qu'elle protège, à savoir le
droit pour le locataire au maintien du contrat de bail lorsqu'une résiliation
intervient en violation des règles applicables en la matière. En effet, les
appelants II n'ont pas remis en question la résiliation du contrat de bail
devant les autorités judiciaires autrement que dans la procédure ouverte
ultérieurement contre eux par la bailleresse et uniquement comme moyen
pour faire obstacle aux prétentions en dommages et intérêts qu'elle leur
réclame. En ne contestant pas le congé qui leur a été notifié et en
restituant le logement dans le délai prévu, la bailleresse était légitimée à
en inférer que les locataires et appelants II admettaient la résiliation du
contrat de bail (TF 4A_485/2012 du 8 janvier 2013 consid. 5 ; ATF 121 III

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156 consid. 1/c/bb). Les appelants II commettent ainsi un abus de droit à
faire valoir l'inefficacité d'un congé qu'ils ont accepté. La résiliation est
valablement intervenue pour défaut de paiement du loyer. Les appelants II
ont eux-mêmes créé les conditions de la résiliation du contrat de bail en
ne s'acquittant pas des loyers convenus et voudraient pouvoir se
soustraire à toute responsabilité en lien avec cette résiliation qu'ils ont
eux-mêmes provoquée et finalement acceptée. Comme l'ont retenu les
premiers juges, en invoquant l'inefficacité d'un congé qu'ils ont provoqué
et finalement accepté, les appelants II commettent un abus de droit
manifeste.
Pour le reste, les appelants II allèguent qu'ils ne parlent pas
bien le français et que le droit du bail est une matière complexe. Ils
soutiennent qu'ils ne pouvaient pas comprendre que des prétentions
supplémentaires pourraient leur être réclamées après la signature de la
convention de sortie. Ce grief est infondé. Les appelants II n'ont
aucunement prouvé ne pas être en mesure de comprendre la portée de la
convention de sortie qu'ils ont signée le 31 octobre 2018 et ont été à
même de consulter un avocat pour défendre leurs intérêts lorsqu'ils l'ont
estimé nécessaire.
A cela s’ajoute que le lendemain de la signature de la
convention de sortie, soit le 1er novembre 2018, la bailleresse a clarifié par
courrier la situation en réservant le paiement des loyers jusqu’à relocation.
La convention du 31 octobre 2018 ne pouvait ainsi pas concerner les
loyers suivants, qui n’étaient pas encore exigibles au moment de la
signature. Du reste, ce courrier ne fait que confirmer sur le même sujet la
teneur de la réserve figurant sur les formules officielles du 25 septembre
2018 (cf. ch. 4 de la partie en fait ci-dessus).
Il y a donc lieu de confirmer le jugement sur ce point.
5.

- 15 -
5.1 Les appelants II font ensuite valoir que la convention de sortie
signée le 31 octobre 2018 a réglé exhaustivement les prétentions
résultant du contrat de bail, ce qui exclurait toute prétention
supplémentaire comme celles en dommages et intérêts pour perte
locative. En d'autres termes, ils soutiennent que cette convention a été
signée pour solde de tout compte et de toute prétention résultant du
contrat de bail.
5.2
5.2.1 Par la quittance pour solde de comptes, le créancier reconnaît
que le débiteur a exécuté la prestation (reçu, au sens de l'art. 88 CO) et,
de surcroît, que lui-même n'a pas ou plus d'autre ou plus ample prétention
à faire valoir contre ce débiteur relativement à la créance ou au rapport de
droit en cause (reconnaissance négative de dette), soit que la dette ait été
remise (art. 115 CO), soit qu'elle ait été éteinte. En tant que déclaration de
volonté unilatérale, la quittance pour solde de comptes se distingue de la
transaction extrajudiciaire, mais elle peut y être incluse. Son interprétation
obéit aux mêmes règles que celles qui gouvernent l'interprétation des
manifestations de volonté. Au vu de sa portée, une certaine prudence est
de mise avant de conclure à l'existence d'une quittance pour solde de
comptes, en particulier en matière de contrat de travail et de contrat
d'assurance (ATF 127 III 444 consid. la).
5.2.2 En présence d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge
doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention
des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes
dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature
véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce
sens non seulement la teneur des déclarations de volonté, mais aussi le
contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la
volonté des parties, qu'il s'agisse des déclarations antérieures à la
conclusion du contrat, des projets de contrat, de la correspondance
échangée, ou encore de l'attitude des parties après la conclusion du
contrat (Winiger, CR-CO I, op. cit., nn. 15, 25 et 32-34 ad art. 18 CO ;
Kramer/Schmidlin, Berner Kommentar, 1986, nn. 22 ss ad art. 18 CO).

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Cette interprétation subjective repose sur l'appréciation concrète des
preuves par le juge, selon son expérience générale de la vie, et relève du
fait (TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 6.2 ; TF 4A_65/2012 du 21
mai 2012 consid. 10.2 ; ATF 132 III 626 consid. 3.1, JdT 2007 I 423 ; ATF
131 III 606 consid. 4.1, JdT 2006 I 126).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si
les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et
comportements des parties selon le principe de la confiance, en
recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait de bonne
foi être comprise en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 133 III
61 consid. 2.2.1, JdT 2008 I 74). Cette interprétation dite objective, qui
relève du droit, s'effectue non seulement d'après le texte et le contexte
des déclarations, mais également sur le vu des circonstances qui les ont
précédées et accompagnées (ATF 131 III 377 consid. 4.2.1, JdT 2005 I 612
; ATF 119 II 449 consid. 3a, JdT 1995 I 27), à l'exclusion des circonstances
postérieures (ATF 132 III 626 précité consid. 3.1) (sur le tout : ATF 144 III
93 consid. 5.2.1 à 5.2.3, Pra 2019 40 442 ; TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012
consid. 10.2). Enfin, si l'interprétation selon le principe de la confiance ne
permet pas non plus de dégager le sens de clauses ambiguës, celles-ci
sont à interpréter en défaveur de celui qui les a rédigées, en vertu de la
règle in dubio contra stipulatorem, laquelle revêt un caractère subsidiaire
par rapport aux moyens d'interprétation usuels (ATF 133 III 61
consid. 2.2.2.3 ; ATF 122 III 118 consid. 2.1 ; TF 4A_56/2017 du 11 janvier
2018 consid. 3.2.1).
5.3 En premier lieu, l'intitulé de la convention de sortie du 31
octobre 2018 fait référence au règlement des questions relatives à la
restitution du logement plutôt qu'à l'ensemble des questions se rapportant
à la fin du contrat de bail. Etymologiquement, l'intitulé de la convention
atteste ainsi du caractère limité des problématiques qu'elle cherche à
résoudre. Ensuite, l'examen de la convention permet de constater qu'elle
règle les questions en lien avec la remise en état des locaux et l'existence
de loyers échus. Il n'est pas possible de retenir qu'une des parties auraient
pu lui donner un autre sens, comme par exemple une quittance pour solde

- 17 -
de comptes, ce type de clause n'apparaissant tout simplement pas dans la
convention de sortie en cause. La thèse, soutenue par les appelants II,
d'après laquelle l'intimée à l’appel II leur aurait donné quittance pour solde
de tout compte en signant la convention de sortie du 31 octobre 2018, se
heurte donc déjà au texte même de l'écrit sur lequel elle se fonde.
Par la quittance pour solde de comptes, le créancier reconnaît
que le débiteur a exécuté la prestation et, de surcroît, que lui-même n'a
pas ou plus d'autre ou plus ample prétention à faire valoir contre le
débiteur relativement à la créance ou au rapport de droit en cause. En
l'occurrence, les montants indiqués sont des estimations, exceptés pour
ce qui concerne l'arriéré de loyers échus. La convention détermine
notamment les travaux de réfection qui doivent être exécutés. En aucun
cas, elle ne saurait dès lors constituer une quittance pour solde de tout
compte, ne serait-ce qu'en raison des estimations qu'elle comporte et du
délai qu'elle fixe pour l'exécution de certains travaux. La portée de la
convention de sortie est donc limitée aux prétentions qu'elle mentionne
expressément.
Quant à l'expression « demeure redevable » celle-ci semble
faire référence à des créances existantes au moment de la signature de la
convention plutôt qu'à des créances futures, sans que l'on puisse se faire
un avis définitif à ce sujet. Indépendamment de ce qu'ont voulu les
parties, compte tenu de leur désaccord à ce sujet, une interprétation selon
le principe de la confiance n'autorise de toute manière pas à voir dans
cette formulation une quittance pour solde de tout compte. La convention
de sortie ne peut dès lors être interprétée comme valant règlement pour
solde de tout compte et de toute prétention des relations contractuelles
entre un locataire et son bailleur comme le soutiennent les appelants II, ce
d'autant qu'il convient de se montrer prudent quant à l'interprétation de
ce type de clause.
Le courrier adressé aux appelants II par la bailleresse le
lendemain de la signature de la convention de sortie, soit le 1er novembre
2018, et dans lequel elle leur indique qu'elle les considère redevables de

- 18 -
la perte locative jusqu'au 31 octobre 2019, ne saurait conduire à une
interprétation en faveur d'une quittance pour solde de tout compte. Au
surplus, comme le retient la décision attaquée, les formules officielles de
résiliation indiquaient expressément que les appelants II restaient
redevables du « loyer » jusqu'à l'échéance contractuelle ou la relocation.
La convention de sortie ne reprenant pas cette problématique dans l'une
de ses rubriques, on ne saurait considérer que les appelants II aient pu
penser de bonne foi que cette question était réglée.
L'interprétation de la convention de sortie du 31 octobre 2018
réfute donc la thèse d’une quittance pour solde de tout compte.
6.
6.1 Enfin, les appelants II soutiennent qu'il n'existerait aucun lien
de causalité entre la perte locative subie par l'intimée à l’appel II et le
défaut de paiement du loyer. Ils font valoir que celle-ci se serait mise elle-
même dans la situation de devoir subir une perte locative en choisissant
de résilier le contrat de bail. Sachant que d'autres appartements étaient
vacants au sein du même immeuble, l'intimée à l’appel II aurait, selon eux,
agi en toute connaissance de cause et devrait donc assumer seule les
conséquences de son choix.
6.2 Selon l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le
locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui
signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai
sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux
commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2).
Lorsque le locataire a donné lieu par sa faute à la rupture
prématurée du contrat de bail, le bailleur peut prétendre à une indemnité

- 19 -
du fait qu'il n'a pas pu percevoir jusqu'à l'échéance ordinaire les loyers
fixés contractuellement (TF 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 4.2 ;
ATF 127 III 548 consid. 5). L’art. 97 al. 1 CO trouve application, la faute
consistant dans le défaut de paiement ponctuel du loyer ou des frais
accessoires en dépit d’un rappel comminatoire (Wessner, Commentaire
pratique, op. cit., n. 50 ad art. 257d CO, p. 258).
6.3 Les appelants II cherchent en vain à inverser les rôles. La
résiliation du contrat est intervenue en raison du défaut de paiement du
loyer, ce qui constitue une faute dans le cadre de l'exécution du contrat.
Conformément à l'art. 97 CO, le locataire est tenu de réparer le dommage
qu'il cause en raison de l'inexécution de ses obligations. En l'occurrence,
l'intimée à l’appel II était en droit d'obtenir le paiement du loyer jusqu'à la
prochaine échéance ordinaire du contrat de bail. Au moment du congé, le
25 septembre 2018, les appelants II étaient en retard de quatre mois dans
le paiement du loyer. On ne saurait reprocher à la bailleresse d’avoir tenté
de limiter son dommage en résiliant le contrat de bail pour chercher un
nouveau locataire. La perte locative essuyée par la bailleresse qui ne
parvient pas à relouer immédiatement son bien est ainsi en rapport de
causalité naturelle et adéquate avec le comportement des locataires qui
n'ont pas respecté le contrat. Les appelants II ne sauraient exciper du droit
conféré à la bailleresse de résilier le contrat de bail en raison du défaut de
paiement du loyer pour s'exonérer des conséquences liées à cette
résiliation, dont ils sont les premiers responsables. Au contraire, ils sont
tenus, sous réserve de l'obligation faite au créancier de réduire son
dommage (art. 44 al. 1 CO), de répondre de la perte locative subie par
l'intimée à l’appel II, laquelle correspond à la compensation de son intérêt
à l'exécution du contrat.
6.4 Le lien de causalité entre le dommage subi par l'intimée à
l’appel II et le comportement fautif des appelants II étant établi à
satisfaction, il y a lieu de confirmer le jugement sur la question des
prétentions en dommages et intérêts allouées à l'intimée à l’appel II, dont
le calcul n’est pas contesté.

- 20 -
7.
7.1 En conclusion, les appels dB.________, d’une part et d’P.________
et K.________, d’autre part, doivent être rejetés et le jugement entrepris
confirmé.
7.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'524 fr.
(art. 62 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV
270.11.5]) pour les deux appels, sont mis à la charge de l’appelante I
B.________ par 824 fr. et à la charge des appelants II P.________ et
K.________, solidairement entre ces derniers, par 700 fr. (art. 106 al. 1
CPC).
7.3 Les dépens de deuxième instance seront compensés.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel d’B.________ est rejeté.
II. L’appel d’P.________ et K.________ est rejeté.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'524 fr.
pour les deux appels, sont mis à la charge de l’appelante I
B.________ par 824 fr. (huit cent vingt-quatre francs) et à la
charge des appelants II P.________ et K.________, solidairement
entre eux, par 700 fr. (sept cents francs).
IV. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
V. L’arrêt est exécutoire.

- 21 -
La présidente : La greffière :

- 22 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. Pascal Stouder et Mme Priscilia Rohrer, agents d’affaires brevetés,
pour B.________,
- Me Tiphanie Chappuis pour P.________ et K.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :