vd_gerichte · JS08.030260 · 2018-10-31 · fr
Prolongation de bail à ferme agricole
Prolongation de bail à ferme agricole


TRIBUNAL CANTONAL
JS08.030260-180714
JS08.030260-180715
613
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 31 octobre 2018
__________________
Composition : M. ABRECHT, président
M. Oulevey, juge, et Mme Cherpillod, juge suppléante
Greffier : M. Grob
*****
Art. 2 al. 2 CC ; 97 al. 1 CO ; 16, 22 al. 2 et 27 LBFA
Statuant sur les appels interjetés par M.________ SA, à [...],
requérante, ainsi que par A.X.________, à [...],B.X.________, à [...], et
Z.________, à [...], intimés, contre le jugement rendu le 26 octobre 2017
par le Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte dans la cause divisant
les appelants entre eux, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 26 octobre 2017, dont les considérants écrits
ont été adressés aux parties pour notification le 9 avril 2018, le Tribunal
civil de l’arrondissement de La Côte a dit que la résiliation signifiée le 24
juin 2008 par feu C.X.________ et A.X.________ à M.________ SA, concernant
le bail à ferme agricole portant sur les parcelles nos 1.________, 2.________
et 3.________ de la Commune de [...], était valable avec effet au 30 juin
2014 (I), que le bail à ferme agricole précité était prolongé de quatre ans,
soit jusqu’au 30 juin 2018 (II), et que dès le 1er janvier 2013, le fermage
relatif à la parcelle n° 2.________ était réduit de 8'830/10'300e,
proportionnellement à la diminution de la surface affermée (III), a ordonné
à M.________ SA de faire procéder à l’enlèvement de la serre implantée sur
la parcelle n° 3.________ dans un délai échéant le 30 juin 2018 (IV), a
déclaré irrecevables les conclusions VIII et IX prises par M.________ SA dans
son écriture du 21 mars 2014 (V), a fixé les frais et émoluments du
Tribunal à 10'265 fr. pour M.________ SA, à 6'068 fr. 10 pour A.X.________ et
à 6'068 fr. 10 pour B.X.________ (VI), a dit que les dépens étaient
compensés (VII) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VIII).
En droit, les premiers juges, retenant que les parties – soit,
d’une part, M.________ SA en qualité de fermière et, d’autre part,
A.X.________ et B.X.________, substitués de plein droit à leur père feu
C.X.________, ainsi que Z.________, exécuteur testamentaire de celui-ci, en
qualité de bailleurs – étaient liées par un contrat de bail à ferme agricole,
ont considéré que la résiliation signifiée le 24 juin 2008 à la fermière
n’était pas une résiliation anticipée et n’avait pas à être motivée, de sorte
qu’elle était valable, respectant tant le délai légal de résiliation d’une
année que le délai de quatre ans prévu contractuellement, mais que
compte tenu de la durée de reconduction légale de six ans, la résiliation
prendrait effet au 30 juin 2014 et non pas au 30 juin 2012. L’autorité
précédente a octroyé une prolongation du bail en considérant que les
bailleurs n’avaient pas établi, d’une part, qu’au moment où la résiliation
avait été donnée, la fermière avait gravement négligé ses devoirs légaux

- 3 -
ou conventionnels ni, d’autre part, que le maintien du bail leur serait
intolérable. En ce qui concerne la durée de la prolongation, il a été tenu
compte du fait que l’exploitation des parcelles objet du bail à ferme
agricole était la seule source de revenus de la fermière et de son
administratrice, laquelle ne pourrait pas aisément trouver des nouvelles
surfaces à exploiter au vu de son âge, et qu’à dire d’expert, seule une
partie des terres affermées était désormais exploitée, mais de manière
non conforme aux usages de la branche. Les premiers juges ont en outre
rejeté la prétention des bailleurs tendant à ce que la fermière soit
condamnée à leur verser un montant de 250'000 fr. à titre de dommage
consécutif à de prétendues dégradations à la chose affermée en raison
d’une exploitation non diligente, au motif qu’il n’était pas établi que l’état
des parcelles s’était dégradé au regard de leur état au début du bail.
B. Par acte du 9 mai 2018, A.X.________, B.X.________ et Z.________
ont interjeté appel contre le jugement précité, en concluant, sous suite de
frais et dépens, à sa réforme en ce sens que le bail à ferme agricole ne
soit pas prolongé, subsidiairement qu’il soit prolongé jusqu’au 30 juin
2016, que les frais et émoluments du Tribunal soient mis à la charge de
M.________ SA, que de pleins dépens leur soient accordés, solidairement
entre eux, et que M.________ SA leur doive paiement, solidairement entre
eux, d’un montant de 250'000 fr. dès le 3 juillet 2014.
Le 11 mai 2018, M.________ SA a également interjeté appel
contre ledit jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa
réforme en ce sens que la résiliation signifiée le 24 juin 2008 soit annulée,
subsidiairement que le bail à ferme agricole soit prolongé de six ans, soit
jusqu’au 30 juin 2020, et, en tout état de cause, qu’elle soit libérée de
l’obligation de procéder à l’enlèvement de la serre implantée sur la
parcelle n° 3.________.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :

- 4 -
1. a) M.________ SA est une société anonyme dont le but est
l’exploitation de pépinières et la commercialisation de « tous produits
horticoles végétal ou non végétal (sic) ». N.________, née le 5 août 1964,
en est l’administratrice unique avec pouvoir de signature individuelle.
b) C.X.________ était propriétaire des parcelles nos 1.________,
2.________ et 3.________ de la Commune de [...]. Il est décédé le 1er mars
2010 et a laissé comme héritiers son épouse D.X.________ et ses enfants
A.X.________ et B.X.________. D.X.________ est décédée le 4 septembre 2011
et a laissé comme héritiers légaux et institués ses enfants A.X.________ et
B.X.________.
A la suite du décès de C.X.________, Me Z.________, notaire à
[...], a été désigné comme exécuteur testamentaire. Il a également été
désigné comme administrateur officiel de la succession de D.X.________.
Depuis l’an 2000, A.X.________ est propriétaire de la parcelle
n° 2.________, par donation de son père.
2. Le 12 juillet 1996, C.X.________ et E.________ SA, en formation,
représentée par S.________, I.________ et R.________, ont signé une
convention intitulée « convention remise d’exploitation bail à ferme »,
dont la teneur est notamment la suivante :
« Les parties exposent préalablement ce qui suit :
a) C.X.________ est propriétaire des biens-fonds désignés comme suit
au Registre foncier, sis en zone agricole :
Parcelle (…)
1.________ (…)
2.________ (…)
3.________ (…)
b) C.X.________ exploite une entreprise de pépiniériste sur une partie
des parcelles désignées ci-dessus. Il l’exploite en nom propre.

- 5 -
(…)
e) C.X.________ cesse son activité avec effet au 30 juin 1996.
f) Les fondateurs de E.________ SA souhaitent créer un centre
comprenant l’exploitation d’une pépinière et la commercialisation de
tous végétaux ou matériaux se rapportant à l’horticulture.
CONVENTION.
Les parties conviennent de ce qui suit :
I. Remise de commerce.
C.X.________ remet son entreprise de pépinière à E.________ SA,
laquelle accepte.
II. Echéance.
La remise intervient dès que possible avec effet au 1er juillet 1996.
III. Objet
La remise comprend :
• la location des terrains suivants :
a) sur la parcelle 1.________ : la totalité des terrains et des
bâtiments (la location est comptée sur la surface cultivable de
10'300 m2).
b) sur la parcelle 2.________ : la surface cultivable est de 10'300
m2. Ne sont pas compris dans le bail : l’habitation A.I. no [...]
agrandie et les jardins privés à l’Est, l’Ouest ainsi qu’une surface
de 4 m. de largeur au nord du chemin nord, soit au total 387 m2.
Les bâtiments A.I. [...] et A.I. [...] n’existent plus.
c) sur la parcelle 3.________ : la surface cultivable de 47'800 m2 en
pépinière (ne sont pas compris le bois de 284 m2 et la surface de
21'770 m2 louée à l’agriculteur [...]).
En résumé, la surface en pépinière, louée, est de 68'400 m2.
• la location des bâtiments numéros [...] d’assurance-incendie sis
sur la parcelle 3.________ et le hangar numéro [...] d’assurance-
incendie sis sur la parcelle 1.________.
• la vente des plantations en pleine terre.
• la mise à disposition du matériel d’arrosage et des tunnels
compris dans l’inventaire établi ce jour et qui fera partie
intégrante du présent contrat (annexe). En fin de bail, lors de la
remise du matériel, une usure normale sera acceptée.
• la clientèle et le fonds de commerce.
C.X.________ ne donne aucune garantie en ce qui concerne l’état des
immeubles et terrains loués ainsi que celui des plantations, des
machines et du matériel. E.________ SA accepte.
Les agriculteurs [...] exploitent le solde de la surface de la parcelle
3.________ en vertu d’une convention. Ces fermiers ne détiennent
aucun droit sur les surfaces et immeubles loués à E.________ SA si ce
n’est un droit à une prise d’eau du SAGE (Syndicat d’irrigation).
C.X.________ s’engage à louer en priorité lesdits terrains à E.________
SA aux conditions usuelles si les fermiers renoncent à la location.
IV. Bail.

- 6 -
• Début et durée du bail : Le bail des terrains et bâtiments
débute le 1er juillet 1996. Il dure douze ans. Il prend fin et il est
donc résiliable au plus tôt pour le 30 juin 2008.
• Résiliation : Le délai de résiliation est de quatre ans. La
résiliation doit être communiquée par écrit et doit être en
possession du destinataire au plus tard le jour avant le début du
délai de résiliation.
• Reconduction : Si le bail n’est pas résilié ou ne l’est pas dans ce
délai, il est réputé reconduit pour quatre ans et ainsi de suite.
• Loyer : Le loyer s’élève à cinquante-huit mille et dix francs par
an.
(…)
• Entretien et aménagements : Les locaux sont remis propres et
vides sous réserve du mobilier et matériel repris. Le locataire
restituera les bâtiments dans l’état où ils se trouvaient à l’entrée
en jouissance, sous réserve des dispositions concernant les
travaux agréés par le propriétaire comme dit ci-après.
(…)
Le locataire pourra construire une serre d’environ 600 m2 sur la
parcelle 3.________. La serre sera construite par les soins et aux frais
d’E.________ SA. Le bailleur concédera gratuitement un droit de
superficie de douze ans inscrit au Registre foncier. Tous les frais
d’études, de construction, d’entretien, de taxes, de propriétaire, etc.
seront à la charge d’E.________ SA. E.________ SA sera propriétaire de
la serre et des aménagements intérieurs et extérieurs ; à ce titre,
E.________ SA aura tous les droits et charges du propriétaire de la
serre et de ses aménagements ainsi que la responsabilité à l’égard
des tiers. Le bailleur s’engage à collaborer pour la mise à l’enquête,
à ne pas entreprendre de démarches contraires et à ne pas faire
opposition à la mise à l’enquête et à la construction. Le locataire
amortira son installation sur 12 ans. Aucune indemnité ne sera due
par le bailleur lors de la résiliation du bail, sous réserve des
dispositions écrites ultérieures. ».
3. Le 29 août 1996, S.________, I.________ et R.________, d’une part,
et M.________ SA, en formation, d’autre part, ont signé une « convention de
reprise de biens et rapport de fondation », dont il ressort notamment que
la raison sociale « E.________ SA » n’ayant pas été autorisée par l’Office
fédéral du Registre du commerce, les fondateurs ont finalement opté pour
la raison sociale « M.________ SA ». Selon ce document, M.________ SA a
repris « tous les droits et obligations résultant de la convention de remise
d’exploitation de pépinière de C.X.________ ». L’art. 2 de cet acte, intitulé
« conditions de la reprise de biens et contre-prestations de la société »,
exposait ce qui suit :
« Les conditions et les contre-prestations de ladite convention de
remise d’exploitation sont résumées et précisées ci-après :

- 7 -
2.1 Le loyer des bâtiments et le fermage des terrains se montent
à fr. 58'010.- (cinquante-huit mille et dix francs) par an.
Chiffres III et IV de la Convention de remise d’exploitation.
2.2 Les plantations en pleine terre transférée au 1er juillet 1996
seront payées au vendeur C.X.________ en fonction des ventes
qui interviendront entre le 1er juillet 1996 et le 30 juin 2000.
Chiffre V de la Convention de remise d’exploitation. Un
inventaire des plantations en plein terre commercialisables en
date du 1er juillet 1996 restera ci-annexé (annexe deux). Le
prix de vente maximum est estimé à huitante mille francs.
2.3 Le prix de vente des machines (chiffre VI de la Convention de
remise d’exploitation) est fixé à fr. 40'700.- (quarante mille
sept cents francs). Un inventaire dactylographié restera ci-
annexé (annexe trois).
2.4 Le prix de vente du matériel vendu (chiffre VI de la
Convention de remise d’exploitation) est fixé à fr. 10'318.-
(dix mille trois cent dix-huit francs). Un inventaire
dactylographié restera ci-annexé (annexe quatre).
2.5 Le matériel d’arrosage et les tunnels restent propriété de
C.X.________ lequel en cède gratuitement l’usage à la société
sous réserve de l’entretien dudit matériel. Chiffre III alinéa
quatre de la Convention de remise d’exploitation. En outre, un
inventaire dactylographié restera ci-annexé (annexe cinq).
2.6 Le transfert de la clientèle et du fonds de commerce (chiffre III
alinéa cinq et chiffre VII de la Convention de remise
d’exploitation) ne fait l’objet d’aucune autre prestation. ».
L’« annexe 2 » de ce document, à savoir l’« inventaire des
plantations en pleine terre au 1er juillet 1996 transférées par C.X.________ à
M.________ SA », précise qu’« il n’a été retenu que les plantations
commercialisables selon les normes de qualité retenues par l’Association
suisse des pépiniéristes et l’état actuel du marché », que cet « inventaire
a été établi par M.________ SA en formation » et que les « plantations non
commercialisables ne sont pas comprises dans le présent inventaire ». Y
figure en outre une liste d’arbres d’avenues (330 au total), de conifères
(1'017 au total) et d’arbres et arbustes (2'020 au total) dont S.________,
I.________ et R.________ ont estimé le prix de vente maximum à 80'000 fr.
au 1er juillet 1996.
4. a) Le 15 septembre 1998, C.X.________ et l’Etat de Vaud,
Département des infrastructures, ont signé un document intitulé « charge
foncière » rédigé en ces termes :
« Dès le premier juillet mil neuf cent nonante-six, le comparant
C.X.________ a loué le solde de la parcelle 3.________ et d’autres
terrains à la société M.________ SA laquelle exploite une pépinière.

- 8 -
- C -
M.________ SA a la (sic) projet de construire une serre sur la parcelle
3.________. Cette serre fera l’objet d’un droit de superficie. (…)
- D -
Ce permis de construire ne sera pratiquement délivré qu’après la
constitution d’une charge foncière garantissant l’utilisation du sol et
des bâtiments à des fins de production principalement en relation
directe avec le sol. Les comparants se réfèrent à la décision du
Département des Travaux Publics, de l’Aménagement et des
Transports, Secrétariat permanent, Centrale des autorisations, en
date du trois septembre mil neuf cent nonante-six, document bien
connu des comparants.
CONVENTION.
Cela exposé et afin de permettre la construction de la serre,
le comparant C.X.________ déclare constituer la charge
foncière suivante :
MAINTIEN D’USAGE DU BIEN-FONDS ET DES CONSTRUCTIONS
A DES FINS DE PRODUCTION PRINCIPALEMENT EN RELATION
DIRECTE AVEC LE SOL.
Bénéficiaire : Etat de Vaud (Département des infrastructures).
Fonds servant : Parcelle 3.________ susdésignée sise à [...].
Les clauses et conditions de cette charge foncière sont les
suivantes :
1. Utilisation :
C.X.________ prend l’engagement formel pour lui ou ses successeurs
et ayants-droit de n’utiliser le bien-fonds 3.________ sis à [...]
susdésigné qu’à des fins de production principalement en relation
directe avec le sol (et ce) pendant toute la durée de la charge
foncière.
(…)
3. Durée :
Les comparants fixent la durée de cette charge foncière à trente ans
à compter dès le jour de l’inscription du présent acte au Registre
foncier. ».
b) Les 13 octobre et 10 novembre 1998, M.________ SA et
C.X.________ ont signé un document intitulé « constitution de servitude de
superficie réquisition » selon lequel C.X.________, superficiant, a constitué
en faveur de M.________ SA, superficiaire, une servitude personnelle de

- 9 -
superficie grevant la parcelle n° 3.________. Cet acte prévoyait en
particulier ce qui suit :
« 3. - Exercice
Cette servitude s’exerce sur une surface de 1'129 mètres carrés,
constituant le numéro ad’hoc [...] du plan de mutation dressé par le
géomètre [...] en date du 25 septembre 1997, plan qui sera déposé
au Registre foncier avec la présente réquisition.
4. - Genre de construction
Le superficiaire est autorisé à construire et à maintenir une serre
horticole sur la surface grevée.
Le droit de superficie est concédé afin que le superficiaire y
poursuive et développe ses activités.
5. - Durée du droit
Le droit de superficie entrera en vigueur dès l’inscription de la
servitude au Registre foncier et il durera jusqu’au 30 juin 2010.
(…)
8. - Entrée en jouissance
(…)
Le droit est concédé gratuitement, sans le paiement d’aucun prix. La
surface grevée était comprise dans le bail qui lie les comparants.
(…)
10. - Retour des constructions
A l’expiration du droit de superficie, la construction fera retour au
superficiant et deviendra partie intégrante du fonds ; le superficiant
devra alors au superficiaire une indemnité égale à la valeur
d’expertise de la construction. Cette expertise sera effectuée
conjointement par le fournisseur de la ladite construction,
l’entreprise [...] SA et par une personne compétente prise dans le
milieu horticole.
Cependant, le superficiant ou le superficiaire conserve la faculté
d’exiger du superficiaire la remise des lieux dans leur état antérieur,
c’est-à-dire la démolition de la construction, aux frais du
superficiaire.
Cette disposition annule la disposition suivante du bail à loyer :
Aucune indemnité ne sera due par le bailleur lors de la résiliation du
bail, sous réserve des dispositions écrites ultérieures. ».
La serre, qui repose sur des socles en béton, comporte une
structure composée d’arceaux en tubulure ronde.
5. Par courrier du 31 octobre 2000, le notaire [...] a informé
M.________ SA que C.X.________ avait fait donation de la parcelle n°
2.________ à sa fille A.X.________, en précisant que le bail à ferme n’était

- 10 -
pas modifié et que C.X.________ resterait la seule personne de référence, à
qui M.________ SA continuerait à payer intégralement le fermage.
6. Le 7 juin 2006, N.________ a manifesté à C.X.________ son
intérêt pour acquérir la parcelle n° 3.________.
Par lettre du 14 juin 2006, C.X.________ lui a répondu ce qui
suit :
« je ne suis pas vendeur. (…)
Je suis disposé à une Reconduction selon la convention de 4 ans.
Je reconnais vos qualités professionnelles.
Je suis obligé de vous faire remarquer que : je n’ai pas apprécié et,
encore aujourd’hui le comportement, l’an passé, incorrect. Je
suppose de votre employé qui a forcé le cadenas à la porte du dépôt
à la parcelle des chênes, pour s’emparer de la table de rempotage
qui a atteri (sic) dans votre serre. Pas un mot !!! Quel
comportement !! ».
Le 16 juin 2006, N.________ a répondu à son tour à C.X.________
en ces termes :
« Par ailleurs, je fus surprise par votre dernière remarque et vous
donne les raisons de ma démarche : l’an passé, je voulais accéder
dans la cabane louée et constate que ma clef n’ouvre plus le
cadenas servant à fermer la poster, j’ai donc dû insister pour
pénétrer à l’intérieur.
Sachant que le cabanon loué stockait du matériel horticole, il me
semblait évident que la table faisait partie des autres objets remis à
M.________ SA lors du bail. Je pensais donc agir en toute bonne foi
selon mes droits.
Par acquis (sic) de conscience, avant de vous écrire la présente, je
me suis assurée auprès du notaire, Monsieur [...], que le cabanon
(bâtiment N° [...]) est bien compris dans le bail à l’instar des autres
bâtiments.
Si vous souhaitez récupérer ladite table qui était stockée dans le
cabanon loué, je vous la restituerai sans problème. D’autre part,
souhaitez-vous modifier la clause du bail et reprendre la jouissance
du cabanon ? ».
7. Le 19 octobre 2006, M.________ SA a écrit à C.X.________ au
sujet de deux stores défectueux.

- 11 -
8. Par lettre du 27 juin 2007, M.________ SA a exposé ce qui suit à
A.X.________ :
« Pour éviter toutes ambigüités, nous nous permettons de vous
écrire suite à l’entrevue que nous avons eue avec vous-même le
samedi 23 juin ainsi qu’à la visite de C.X.________ le mardi 26 juin 07.
Le sujet du problème exposé fut l’inondation survenue chez vous
suite à la forte pluie Nous comprenons votre inquiétude face à cette
menace car nous sommes nous-mêmes situés sur un site
quotidiennement exposé aux éléments déchainés de la météo, nous
absorbant un temps considérable à la réparation des dommages.
Toutefois, mis à part les conseils promulgués sur place par un
recouvrement des terres découvertes à proximité de votre maison
d’une végétation ou d’un engazonnement et le détournement de
l’eau par une bordure ou un écoulement bétonné, nous restons
impuissants face à ce problème.
D’autre part, vous nous avez demandé conseil sur l’entretien des
végétaux entourant votre maison, ceux-ci volontairement épargnés
selon désir exprimé en son temps ainsi que la bande d’arbres lors de
notre défrichage en 1997. Après dix ans, il est clair que ces plantes
ont fortement poussé et qu’elles deviennent volumineuses. Lors de
notre balade dans les plantes, vous avez relevé le souhait de
maintenir la plupart de ces beaux sujets pour ainsi pouvoir les
léguer un jour ou l’autre à vos enfants. Nous consentons volontiers à
votre désir.
Par ailleurs, vous nous demandés (sic) par l’intermédiaire de votre
papa de bien vouloir effectuer des travaux d’embellissement pour
cette zone louée et non exploitée. Jusqu’à aujourd’hui, nous avons
toujours entretenu au mieux les parcelles louées que ce soit sur [...]
ou sur [...] et cela malgré la tâche peu facile d’y voir un jour le bout
du tunnel.
Nous procédons obligatoirement par ordre prioritaire les activités de
notre entreprise. Afin de faire face à nos charges financières
toujours plus lourdes et d’assurer les mois creux de l’année, nous
mettons l’accent en premier sur la commercialisation et la
production. L’entretien non négligé de l’exploitation se fait en
parallèle avec la meilleure détermination et est rendu possible par le
budget disponible.
Pour l’instant, les frais d’un lifting sur cette zone non exploitée ne
sont pas envisagés. Nous poursuivrons de notre mieux l’entretien
basique.
Si vous envisager (sic) la perspective de soustraire votre parcelle de
notre surface louée pour en jouir pleinement, nous ne nous
opposerons pas à cette décision. ».

- 12 -
Le 10 août 2007, A.X.________ et son époux Q.________ lui ont
répondu en ces termes :
« Suite à l’inondation de notre sous-sol le 21 juin dernier, nous
avons analysé les abords extérieurs, afin d’éviter ce genre de
désagréments. (…)
Nous allons prendre des dispositions afin que l’eau s’écoule dans les
terres et ne vienne plus au devant de la maison et contourne le
jardin.
Suite à vos conseils, certains arbres ont été supprimés, ceci par une
entreprise spécialisée, afin d’assurer la protection de l’habitation.
En 16 ans, la végétation a beaucoup progressé et nous tenons à
garder uniquement les parties engazonnées et un cordon boisé que
nous entretenons. Un inventaire a été établi et nous le joignons à la
présente.
Pour le restant de la parcelle, nous vous en laissons le soin, comme
à ce jour.
Nous comprenons que votre priorité soit centrée à [...]. En 11 ans,
nous savons parfaitement que vous faites face à tous vos
engagements et que nous mettez tout en œuvre pour la bonne
marche de votre entreprise avec beaucoup de temps et des efforts
constants. ».
9. Par lettre du 7 mai 2008, M.________ SA a sollicité une
rencontre avec C.X.________ « pour procéder ensemble à un tour
d’horizon ».
M.________ SA et C.X.________ ont eu le 9 juin 2008 un entretien
chez le notaire [...], qui leur a par la suite proposé de modifier la
convention en ce sens que le « bail prendrait fin, pour cette première
période de douze ans, le 31 décembre 2008 et non plus le 30 juin 2008 »,
que « le délai de résiliation resterait de quatre ans » et que « la
reconduction serait d’année en année, chaque fois pour le 31 décembre
de l’année suivante ».
10. Le 12 juin 2008, M.________ SA a écrit notamment ce qui suit à
ce notaire :

- 13 -
« pensez-vous qu’il serait opportun, raisonnable et indiqué de
proposer à la famille C.X.________ l’achat pur et simple de la parcelle
de 47'800 m2 ainsi que les bâtiments qui s’y trouvent, par exemple
aux conditions ci-après :
(…)
P.S. : dans le contrat de bail à ferme actuellement en vigueur,
aucune clause ne traite de la problématique d’une résiliation
éventuelle. Dès lors, nous avons demandé un avis de droit à
l’Association des Notaires Vaudois qui nous a promis une réponse
dans les jours qui suivent. A (sic) notre point de vue, nous avons, en
son temps, loué une pépinière. Il est dès lors logique qu’en cas de
résiliation nous devons restituer une pépinière et non un terrain
libre de plantations. ».
11. En juin 2008, des discussions et expertises ont eu lieu au sujet
de l’humidité du bâtiment d’habitation situé sur la parcelle n° 3.________.
12. Le 24 juin 2008, C.X.________ et A.X.________ ont résilié le bail à
ferme les liant à M.________ SA pour le 30 juin 2012.
13. Le 8 juillet 2008, le notaire [...] a adressé aux parties un projet
d’avenant qu’il avait rédigé à la suite d’une séance du 3 juillet 2008,
prévoyant notamment que C.X.________ mandate des entreprises pour
étudier des solutions d’étanchéité et les travaux à effectuer.
14. Par courrier du 16 septembre 2008, C.X.________ et
A.X.________ ont indiqué à M.________ SA qu’en résiliant le bail pour le
30 juin 2012, ils avaient « simplement fait usage des possibilités prévues
dans la convention signée le 12 juillet 1996 » et que C.X.________ avait
atteint « un certain âge » et souhaitait « être libre de tout engagement
dans quatre ans ».
15. Par lettre du 8 octobre 2008, C.X.________ a exposé ce qui suit
à M.________ SA :
« J’ai pris connaissance de votre courrier recommandé du 25
septembre dernier.

- 14 -
Du 15 au 18 septembre à 14h15, les boulets ont été enlevés
manuellement et placés à trois endroits, ne changeant en aucun cas
l’accès à la maison et à l’exploitation de votre entreprise.
Du 23 septembre au 1er octobre l’entreprise [...] a procédé aux
travaux d’étanchéité de la maison. Vu l’emplacement éloigné de la
benne, la terre a été débarrassée en fin de semaine. Le 26
septembre au soir, le chantier était propre, je l’ai constaté lors de
ma visite le 29 septembre. Le seul accès obstrué était la salle à
perroquets, accessible depuis l’intérieur de la maison.
Durant la semaine du 6 au 10 octobre, la suite des travaux
s’effectuera. Les boulets seront placés par la suite. L’enrobé de 50
cm sera posé durant le premier semestre 2009, les conditions
climatiques étant défavorables en cette période automnale.
Il est difficile d’effectuer des travaux afin d’améliorer les conditions
de vie à l’intérieur d’un bâtiment sans subir quelques désagréments.
J’ai constaté que les travaux effectués n’empêchent pas le bon
déroulement de l’exercice journalier de votre activité
professionnelle. Je n’entrerai en aucun cas en matière pour un
dédommagement quelconque.
D’autre part, je tiens à préciser que les travaux de rénovation des
façades ont été repoussés en été 2005 selon votre demande, et qu’il
me semble difficile de le faire sans la pose d’un échafaudage.
En ce qui concerne votre volière, celle-ci ne devra plus être placée
en façade mais à deux mètres. Je ne souhaite pas de plantes à
moins de trois mètres de la maison, car un arrosage intensif à
proximité provoque des problèmes d’humidité à l’intérieur de la
maison. ».
16. Le 12 novembre 2008, F.________, ingénieur agronome
diplômé, a établi, à la demande de C.X.________ et d’A.X.________, un
« rapport sur l’exploitation par la société M.________ SA des biens-fonds
[nos 1.________, 2.________ et 3.________] », dont la teneur est la suivante :
« 1. Mandat
A la demande de Maître [...], le soussigné a visité les biens-
fonds propriété de C.X.________ (N° 1.________ et 3.________) et de
A.X.________ (N° 2.________), sis sur la commune de [...], afin
d’apprécier le mode d’exploitation par la société M.________ SA.
Le présent rapport se fonde sur une visite des lieux effectuée le
7 novembre 2008 sous la conduite de C.X.________, A.X.________ et
de son mari, Q.________.
2. Parcelle N° 2.________ (Propriétaire : A.X.________)
(…)

- 15 -
La surface cultivée comprend au nord et au sud deux bandes
en friche d’une dizaine de mètres de large, des cultures de plantes
d’ornements, notamment des lauriers du Portugal, des laurelles et
des arbres de diverses espèces. Les plantations présentent de
nombreux espaces vides et les arbres sont pour la plupart plus
commercialisables car trop grands. Les trous résultant du
prélèvement des plantes ne sont pas rebouchés et les souches des
arbres abattus sont laissées tel quel (elles devraient être déterrées
et le sol égalisé).
La maison d’habitation de la famille C.X.________ est entourée
d’arbres et d’arbustes de taille et d’espèces diverses, entretenus par
les propriétaires, avec creusage d’un fossé d’évacuation de l’eau.
3. Parcelle N° 1.________ (Propriétaire : C.X.________)
(…)
Cette parcelle supporte une plantation d’hibiscus et de
laurelles. Pour ces dernières, qui couvrent la majeure partie, le
manque d’entretien est évident. Ainsi, certaines parties sont
envahies de mauvaises herbes, dont des ronces, ou carrément en
friche.
4. Parcelle N° 3.________ (Propriétaire : C.X.________)
(…)
La parcelle principale constitue avec sa grande serre,
construite par M.________ SA, son hangar, sa maison d’habitation et
ses alentours parfaitement aménagés par M.________ SA pour la
commercialisation de plantes en conteneurs, un ensemble cohérent
voué à l’activité commerciale.
L’habitation, initialement prévue pour loger le personnel avec
deux petits appartements, a été transformé (sic) par M.________ SA
en habitation familiale. Les problèmes d’humidité des façades, dues
au fait que des arbres en conteneurs étaient placés trop près,
semblent avoir été résolus.
Pour les cultures, on constate le même défaut d’entretien que
sur les autres parcelles, avec des plantations envahies de mauvaises
herbes et de ronces, des souches d’arbres avec des rejets (robinier
faux acacia et tilleul), des arbres et arbustes invendables car trop
grands. L’absence d’arrêts d’eau en travers de la pente présente un
risque d’inondation de l’autoroute située en contre-bas par fortes
pluies, ceci d’autant plus qu’un fossé a été creusé dans le sens de la
pente.
5. Conclusion et proposition
Il est évident que pour la société exploitante, l’activité
commerciale prime, tandis que la production est réalisée à la va-vite
et sans enthousiasme. Il est tout aussi clair qu’actuellement déjà, les
surfaces cultivées sont dans un état déplorable, qui mériterait une
mise en demeure selon l’art. 22b LBFA avec menace de résiliation
anticipée, ou en cas de congé ordinaire, un refus d’une prolongation

- 16 -
judiciaire. Un congé ordinaire ne pourrait cependant intervenir qu’au
plus tôt le 30 juin 2014, et non 2012, la durée de prolongation étant
au minimum de six ans.
Cependant, il ne faudrait pas se focaliser sur cette échéance
lointaine, car il y a péril en la demeure.
Au vu des circonstances, il serait préférable de trouver une
solution de compromis, car même avec une rupture anticipée du bail
se poserait le problème de l’état des terres. Il est illusoire de
s’imaginer qu’en cas de départ forcé la société locataire rendra les
parcelles dans un état convenable.
Un tel compromis pourrait par exemple être formulé comme
suit :
M.________ SA se concentre sur son activité commerciale et
libère les surfaces exploitées. Elle sera mise au bénéfice d’un bail à
loyer pour la location du complexe de bâtiments de la parcelle
3.________ avec les alentours et installations nécessaires au
commerce. En contrepartie, les parcelles 2.________ et 1.________,
ainsi que la partie cultivée de la parcelle 3.________ sont libérées,
dans un délai qui reste à définir, mais qui doit permettre à
M.________ SA de les remettre en état sans être mise sous pression,
soit deux, trois ou quatre ans. Ainsi, à l’échéance de 2012 les
propriétaires auront plus de chance de récupérer des terrains en bon
état. ».
Entendu comme témoin, F.________ a confirmé les conclusions
de son rapport, précisant qu’il avait été établi à la demande des
propriétaires. Il a déclaré qu’à son sens, cette situation était due à la
négligence de la fermière M.________ SA.
17. Le 21 novembre 2008, C.X.________ a signifié ce qui suit à
M.________ SA :
« Vous me demander (sic) le crédit des frais d’eau et d’électricité,
alors à vous de me fournir le relevé de vos compteurs. Suite au
remplacement de la fenêtre ouest, le rhabillement intérieur se fera
par l’entreprise mandatée pour les travaux en façade. Si les
conditions météorologiques le permettent, ceux-ci seront effectués
cette année, et dans le cas contraire au printemps prochain. Il s’agit
uniquement de l’esthétique du local mais n’engendre en aucun cas
une perdition de chaleur. La tablette sera réparée lorsque
l’entreprise sera de passage dans la région.
D’autre part, lors de mon passage le 7 novembre dernier, j’ai
constaté un bac avec une plante placé à 50 cm. de l’angle de la
façade nord-ouest, ceci malgré ma demande du 8 octobre dernier. Je
vous demande une nouvelle fois de ne pas placer de végétaux à
moins de trois mètres de la maison. ».

- 17 -
18. Par courrier du 3 décembre 2008, le conseil de C.X.________ et
A.X.________ s’est adressé en ces termes à M.________ SA :
« Le congé a été donné pour le 30 juin 2012. Il reste encore presque
4 ans de bail à courir, en principe. Or, mes clients attirent mon
attention sur le fait que la société M.________ SA ne respecte pas les
clauses du bail, en particulier sur les points suivants :
• Sur la parcelle 2.________, propriété d’A.X.________, il y a, outre
de nombreux espaces vides peu esthétiques, des arbres qui sont
pour la plupart trop grands pour être commercialisés. De plus,
les trous résultant du prélèvement des plantes ne sont pas
rebouchés et les souches des arbres abattus sont laissées telles
quelles. Elles devraient être déterrées et le sol égalisé ; je vous
invite par la présente à rendre cette surface conforme
aux règles du bail d’ici au 30 juin 2009 au plus tard.
• Sur la parcelle 1.________, propriété de C.X.________, il y a des
laurelles dont le manque d’entretien est évident. Certaines
plantes sont envahies de mauvaises herbes, dont des ronces.
Certaines surfaces sont carrément en friche. Là aussi, je vous
invite à remettre les choses en état d’ici au 30 juin 2009.
• Pour la parcelle 3.________, les problèmes d’humidité des façades
dus au fait que des arbres en conteneurs étaient placés trop
près, ont trouvé une solution grâce à l’intervention coûteuse du
propriétaire que je représente. Mais il y a, sur le solde de la
surface, le même défaut d’entretien que sur les deux parcelles
précédentes, avec des plantations envahies de mauvaises
herbes et de ronces, des souches d’arbres avec des rejets
(robiniers, faux acacias et tilleuls, en particulier), et des arbres et
arbustes invendables car trop grands. Là aussi, je vous
demande de bien vouloir remettre les choses en état d’ici
au 30 juin 2009.
• Deux profondes rigoles qu’il faut bien qualifier de fossés
traversent de part en part la parcelle, d’amont vers l’aval, en
direction et à proximité de l’autoroute. En cas de gros orages,
ces fossés risquent d’acheminer des quantités très importantes
d’eau et de boue en direction de l’autoroute, avec les dangers
que cela comporte pour la circulation. Mon client ne comprend
pas pourquoi ces fossés ont été creusés dans le sens de la
pente. Il vous demande de bien vouloir prendre toutes
dispositions nécessaires pour supprimer ces fossés et les
risques qu’ils représentent d’ici au 25 février 2009. En cas
d’inondation et d’accident sur l’autoroute, mon client
considérera que vous êtes seule et unique responsable de la
situation.
Vous voudrez bien considérer que les demandes de remise en état
et d’entretien conformes aux règles du bail vous sont ici notifiées au
sens de l’art. 22 de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole (LBFA ;
RS 221.213.2). Si vous n’y donnez pas suite dans les délais

- 18 -
impartis, le bailleur se réserve de résilier le bail avec un délai
de six mois pour le terme de printemps ou d’automne suivant. La
présente vaut à cet égard sommation. C’est la raison pour
laquelle elle vous est adressée sous pli recommandé. ».
Le 11 décembre 2008, le conseil de M.________ SA lui a
répondu comme suit :
« 1) Comme le démontrent les photos prises à l’époque, les
parcelles affermées étaient couvertes, au début du bail à ferme, de
plantes dites non commercialisables beaucoup plus nombreuses
qu’actuellement. Ma mandante a entrepris d’importants travaux de
remise en état les premières années de son exploitation afin de
libérer les parcelles et permettre de nouvelles plantations.
2) A cette période, C.X.________ a intimé l’ordre à ma cliente de
maintenir les arbres qui se trouvaient en place, en particulier sur la
parcelle de A.X.________. Cette dernière a également réitéré, l’été
dernier encore, le vœu de préserver ces plantes pour ses enfants.
Je ne vois pas sur quelle base juridique vos clients se fondent
pour exiger à présent l’abattage de ces arbres et l’enlèvement des
souches.
3) Pour le surplus, vos clients ont reconnu le bon entretien des
parcelles affermées. Aujourd’hui, l’état de ces parcelles est très
nettement meilleur que celui dans lequel vos mandants ont remis
les terres à bail à M.________ SA.
4) Je ne vois pas non plus sur quelle base vous vous fondez
pour prétendre imposer à ma cliente des mesures pour régler les
problèmes d’humidité mentionnés dans votre lettre. Il s’agit à
l’évidence de travaux incombant aux bailleurs et non pas au fermier.
5) Avec les fortes précipitations actuelles et le ruissellement
des eaux pluviales, il est inévitable que des rigoles se creusent à
certains endroits. Je ne vois pas sur quelle base juridique vos clients
prétendent se fonder pour exiger des mesures de la part de son
fermier.
6) M’étant rendu sur place, j’ai le désagréable sentiment que
vos clients cherchent des prétextes pour tenter de justifier une
résiliation anticipée du bail, respectivement de s’opposer à une
prolongation du contrat.
Ma cliente est bien décidée à ne pas se laisser faire, tout en
restant ouverte à une solution négociée, comme évoqué dans votre
courrier au Tribunal des baux du 3 décembre 2008. ».
19. Par courrier du 22 juin 2009, C.X.________ a exigé de M.________
SA la démolition de la serre et des aménagements qui lui étaient liés, pour
le 30 juin 2010 au plus tard.

- 19 -
Par lettre du 30 juin 2009, M.________ SA a en substance refusé
de s’exécuter.
20. Le 10 juillet 2009, le conseil de M.________ SA a écrit ce qui suit
au conseil de C.X.________ et A.X.________ :
« A deux reprises, un agriculteur de [...], accompagné une fois par
un inspecteur agricole, a procédé à un « contrôle » des parcelles
affermées par ma cliente, reprochant à cette dernière la présence
de chardons. Ce grief est injustifié.
Non sans quelques tergiversations, cet agriculteur a finalement
admis qu’il avait été contacté par Q.________, époux de votre cliente
A.X.________, qui s’est prévalu de sa fonction de municipal !
De telles manigances doivent cesser immédiatement, ma mandante
se réservant de prendre d’autres dispositions. ».
Par lettre du 14 juillet 2009, le conseil de C.X.________ et
A.X.________ lui a répondu que la Municipalité était responsable de la
« police rurale » au sens notamment de l’art. 110 CRF (Code rural et
foncier du 7 décembre 1987 ; RSV 211.41) et qu’à cet égard, elle était
chargée de veiller à la destruction des végétaux nuisibles à l’agriculture
au sens de l’art. 123 CRF.
21. Le 29 avril 2011, D.________, membre de [...], et H.________, d’
[...] Sàrl, ont rendu, à la demande de Me Z.________, une « expertise »
portant sur les parcelles nos 1.________ et 3.________ afin d’en estimer la
valeur vénale.
22. Par courrier du 18 juillet 2011, le conseil des héritiers de feu
C.X.________ a signifié au conseil de M.________ SA que celle-ci était
sommée de démonter la serre construite sur la parcelle n° 3.________ et de
remettre les terres en l’état antérieur d’ici au 31 août 2011 dès lors que le
droit de superficie avait pris fin le 30 juin 2010.

- 20 -
23. Par lettre du 2 octobre 2012, Me Z.________ a indiqué à
M.________ SA que les parcelles nos 1.________ et 3.________ étaient
actuellement mises en vente.
M.________ SA lui a répondu le 6 octobre 2012 que,
conformément à son droit de préemption, elle réitérait son désir d’acquérir
la parcelle n° 3.________ voire également la parcelle n° 1.________ et lui a
demandé de lui communiquer l’estimation fiscale de ces parcelles ainsi
que leurs multiples permettant de définir la valeur de son offre d’achat.
24. Le 13 octobre 2012, le conseil de M.________ SA s’est adressé
en ces termes au conseil des héritiers de feu C.X.________ :
« A l’audience du 10 octobre dernier, ma cliente a consenti à ce que
votre mandante fasse procéder à l’abattage ou à l’étayage [recte :
élagage] des arbres de haute futaie au sud ainsi qu’autour de sa
maison, ceci avec les autorisations requises par la législation de
droit public sur les forêts.
A.X.________ vient de faire procéder à un vaste abattage d’arbres sur
une surface dépassant largement et manifestement celle octroyée
et incluant en particulier 40 laurelles du Caucase plantées et
exploitées par M.________ SA.
En raison du comportement de votre mandante, ma cliente subit un
double préjudice :
1. D’une part, la surface exploitable se trouve réduite de 8'830 m2.
Cela justifie une réduction du fermage de la parcelle 2.________
calculée comme suit :
• fermage annuel pour 10'300 m2 = fr. 2'060.-
• fermage annuel par m2 : fr. 0.2 par m2
• loyer pour une surface de 8'830 m2 : fr. 1'766.-
• nouveau loyer annuel pour la surface restante de (10'300 -
8'830) de 1'470 m2 : fr. 294.- (2'060 - 1'766)
Cette diminution de loyer (fr. 1'766.-), qui doit s’ajouter à celle
déjà requise en procédure, va s’appliquer dès le 1er novembre
2012.
2. D’autre part, la valeur des 40 laurelles du Caucase que votre
cliente a fait abattre et s’est appropriée (sic) représente (40 x fr.
169) fr. 6'760.-.
Enfin, le mari de A.X.________ s’est permis d’agresser et de menacer
verbalement N.________ lorsque celle-ci s’est rendu (sic) sur place
pour procéder aux mesures et photographies sur la parcelle

- 21 -
2.________, ce qui est absolument inadmissible notamment compte
tenu des rapports contractuels entre parties. ».
Par lettre du 15 novembre 2012, le conseil des héritiers de feu
C.X.________ lui a répondu comme suit :
« Lors de l’audience d’inspection locale du 10 octobre dernier, votre
cliente a expressément consenti à ce que A.X.________ « fasse
procéder à l’abattage ou à l’élagage des arbres de hautes futaies
(sic) au sud de la maison de A.X.________ sur la parcelle n° 2.________
de la Commune de [...], ainsi qu’autour de la maison sous réserve de
la législation de droit public des forêts ».
C’est précisément à cet abattage que ma mandante a procédé en
chargeant une entreprise d’effectuer ce travail. D’ailleurs, Q.________
et A.X.________ avaient pris la peine d’adresser, le 13 octobre
dernier, un courrier à votre cliente afin de lui rappeler les termes de
l’accord intervenu et le fait qu’une entreprise effectuerait
prochainement le travail, tout en relevant que celle-ci « procédera à
l’élimination de tous les arbres à l’exception de vos lauriers du
Portugal ».
Au surplus, lors de l’audience, vous avez répété, à quelques
reprises, qu’il ne fallait pas toucher aux lauriers du Portugal. Ceux-ci
n’ont bien évidemment pas été enlevés. Les quelques laurelles qui
ont été éliminées provenaient du Caucase et n’étaient plus
commercialisables ; de surcroît, il s’agissait de quelques arbres et
manifestement pas de 40 pièces.
Au vu de ce qui précède, A.X.________ conteste très fermement la
présentation des faits de votre cliente, comme les prétentions
relatives aux 40 laurelles du Caucase.
Compte tenu de ce qui précède, A.X.________ pourrait accepter que
le fermage de la parcelle 2.________ soit ramené, pour les 1470 m2
restants, à frs 294.- par an dès et y compris le 1er janvier 2013.
Pour le surplus, il est totalement erroné de soutenir que Q.________
aurait agressé et menacé N.________. En revanche, il est vrai que
Q.________ a procédé à une mise au point à l’égard de N.________ qui
s’était cru autorisée à tenir des propos déplacés. ».
25. Le 18 décembre 2012, M.________ SA a saisi la Commission
foncière d’une requête tendant notamment à ce que le prix licite des
parcelles nos 1.________ et 3.________ soit fixé à 758'634 francs.
26. Le 9 avril 2013, [...] SA a établi, à la demande de Me
Z.________, un rapport sur le « prix licite et fermage des biens-fonds n°
1.________ et 3.________ RF de [...] ». Figurait en annexe à ce document un

- 22 -
rapport concernant la valeur de rendement desdites parcelles établi le 8
avril 2013 par T.________, ingénieure agronome.
27. Par lettre du 4 novembre 2013, Me Z.________ a écrit
notamment ce qui suit à M.________ SA :
« Donnant suite à votre courriel de ce jour, j’ai bien pris note que
vous procéderez à une réduction du fermage à concurrence de Fr.
148.- par mois et ce pour la période du 1.11.2012 au 30.11.2013,
soit pour un montant à concurrence de Fr. 1'924.-.
Je vous laisse le soin de prendre bonne note de ce qui précède et
vous remercie de me confirmer le montant du prochain fermage de
décembre 2013 à payer en tenant compte de la compensation
opérée payé par vos soins, soit le montant final de Fr. 2'762.-
uniquement pour le mois de décembre 2013.
Le fermage pour le mois de janvier 2014 restera arrêté au montant
de Fr. 4'686.- mensuellement. ».
28. Par courriel du 21 janvier 2014 adressé à Me Z.________,
M.________ SA a exposé ce qui suit :
« Lors des abondantes pluies du jeudi 16 au vendredi 17 janvier
2014, un important ruissèlement d’eau s’est produit à l’intérieur de
la pièce principale de la maison d’habitation.
Nous avons immédiatement pris contact avec l’entreprise [...] pour
trouver la cause, voire remédier à ce problème.
Le dépanneur a fait observer que la construction n’était pas bien
conçue pour une évacuation naturelle des eaux de pluie. En effet,
les mousses accumulées sur les tuiles provoquent des bouchons qui
ne peuvent s’évacuer normalement.
Pour palier (sic) à ce problème, il propose la pose d’oreillettes et de
procéder au nettoyage des tuiles.
Cet ennui s’est déjà produit par le passé.
De plus, il a constaté que l’isolation sous les tuiles est altérée, ce qui
provoque une ouverture dans le toit (…)
Nous nous permettrons de vous envoyer en temps utile, pour
remboursement, copie de la facture qui nous sera adressée.
Quant aux défauts signalés ci-dessus, nous vous laissons le soin de
donner la suite qui vous jugerez nécessaire pour maintenir la maison
en état. ».

- 23 -
29. Le 6 février 2014, le conseil de M.________ SA a imparti aux
héritiers de feu C.X.________ un délai de quatre semaines, soit au 6 mars
2014, pour exécuter les travaux de réparation et de nettoyage préconisés
par l’entreprise [...], faute de quoi sa mandante consignerait le fermage.
Par courriel du 8 février 2014, Q.________ a informé M.________
SA « qu’une entreprise mandatée par les propriétaires interviendra[it] le
lundi 10 février 2014 à 08h00 » et qu’elle « déterminera[it] la nature des
travaux à effectuer ».
30. Le 10 février 2014, Q.________ a déposé plainte pénale contre
N.________ pour injure, au motif qu’elle l’aurait traité de « psychopathe ».
Le 14 février 2014, B.X.________, en tant que représentant de
l’hoirie C.X.________, a déposé plainte pénale contre N.________ pour
violation de domicile, au motif qu’elle aurait pris des photographies dans
le bâtiment de la parcelle n° 1.________, dont elle n’avait pas la jouissance.
31. Le 17 février 2014, le conseil de M.________ SA a écrit ce qui
suit au conseil des héritiers de feu C.X.________ :
« Lundi 10 février 2014 à 8h, l’époux de votre cliente Q.________ a
commencé à hurler devant le portail fermé de l’entreprise exploitée
par ma mandante. N.________ a été obligée de demander la
protection de la police.
Le comportement de Q.________ n’est pas acceptable. Aussi, je vous
prie d’intervenir auprès de vos mandants afin qu’ils respectent le
contenu de l’art. 257 h al. 3 CO. Selon cette disposition, le bailleur
doit annoncer à temps au locataire les travaux et les inspections et
tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts du
locataire.
Compte tenu de cet incident, ma cliente :
1. ne désire plus avoir aucun contact avec Q.________ en rappelant
que ses seuls interlocuteurs seront dorénavant son épouse et
son frère ; Q.________ n’est plus autorisé à venir sur les
parcelles louées à ma mandante, sous quelque motifs (sic) que
ce soit ;
2. que toutes communications de la part de vos clients se fassent
par l’intermédiaire des avocats consultés de part et d’autre ;

- 24 -
3. que, dorénavant, vos mandants respectent les exigences
légales précitées. ».
Le témoin G.________, ferblantier, a indiqué être intervenu dans
la villa louée par M.________ SA dans le courant du mois de février 2014. Il
a déclaré que lors de cette intervention, le ton était monté entre les
propriétaires et la locataire et que la police était intervenue, sans qu’il
puisse dire qui l’avait appelée. Il a indiqué que son intervention avait eu
lieu en deux fois, que lui et son collègue étaient d’abord montés sur le toit
jusqu’à ce que la police leur demande de descendre et qu’ils étaient
revenus plus tard pour effectuer les réparations. Il a estimé que les
travaux avaient duré deux ou trois heures et a précisé qu’il avait fallu
démonter un bout du toit pour boucher les trous contre les fouines.
32. A la suite de sa séance du 7 mars 2014, la Commission
foncière rurale a fixé le prix licite des parcelles nos 1.________ et 3.________
à respectivement 60'000 fr. et 1'793'000 francs. Elle a indiqué en outre
que le prix licite de la surface de 21'486 m2 provenant de la parcelle
n° 3.________ et actuellement affermée par [...] était fixé à 119'300 francs.
Les parties ont chacune recouru contre cette décision auprès
de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal.
33. Le 19 mars 2014, M.________ SA a été informée par le Registre
foncier de Nyon qu’il avait été procédé à la radiation de la servitude de
superficie en date du 20 février 2014, en raison de sa péremption.
34. Par lettre du 21 mars 2014, le conseil de M.________ SA a invité
les héritiers de feu C.X.________ à effectuer les travaux d’entretien
nécessaires pour remédier aux défauts mentionnés à l’allégué 121 de son
procédé complémentaire du 21 mars 2014 et à lui indiquer d’ici au 20 avril
2014 les travaux qu’ils acceptaient d’entreprendre à leurs frais. Il leur a
également signifié qu’en cas de refus ou d’absence de réponse, sa
mandante consignerait les fermages à compter du 1er mai 2014.

- 25 -
35. M.________ SA a consigné le fermage à compter du 30 avril
2014.
36. Le 12 mai 2014, Q.________ a déposé plainte pénale contre
N.________, au motif que la juxtaposition des allégués 135 et 136 de son
procédé complémentaire du 21 mars 2014 précité laisserait supposer qu’il
serait l’auteur d’un cambriolage et que cette présentation des faits
porterait atteinte à son honneur.
37. Par courrier du 20 octobre 2015, le Tribunal de police de
l’arrondissement de La Côte a avisé Q.________ qu’il avait rendu le jour en
question un jugement constatant que N.________ s’était rendue coupable
d’injure, la condamnant à une peine pécuniaire de dix jours-amende à 40
fr. avec sursis pendant deux ans, ainsi qu’à une amende de 120 fr., et
rejetant les conclusions civiles déposées par le prénommé.
38. Dans le cadre de la procédure relative à la fixation du prix
licite de la parcelle n° 3.________, M.________ SA, par acte du 9 novembre
2015, a adressé un recours en matière de droit public au Tribunal fédéral,
à l’encontre de l’arrêt rendu par la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal le 8 octobre 2015.
39. Par lettre du 30 mars 2016, le conseil des héritiers de feu
C.X.________ a signifié ce qui suit au conseil de M.________ SA :
« Comme vous le savez, mes clients considèrent que la société
M.________ SA néglige gravement ses obligations contractuelles en
transgressant en particulier les art. 21a et 22 al. 3 LBFA. Ce
reproche a déjà été formulé en procédure (je me réfère à cet égard
notamment aux allégués 204 et suivants), il a aussi été évoqué à de
nombreuses reprises durant les audiences et a clairement été mis
en lumière par l’expert horticole. En outre, je vous rappelle que
M.________ SA, respectivement N.________, ne bénéficient pas d’une
reconnaissance d’exploitation au sens de la législation agricole.
Au vu de cette situation, j’impartis à votre mandante un délai
échéant au lundi 25 avril 2016 pour corriger les graves
manquements qui lui sont reprochés, conformément à l’art. 22b
LBFA. Il lui incombe en particulier de respecter l’obligation
d’exploitation et d’entretien.

- 26 -
Cette démarche est bien évidemment subsidiaire à la procédure en
cours (puisqu’une résiliation de bail a déjà été notifiée à votre
mandante).
A toutes fins utiles, je précise encore que si votre mandante persiste
à enfreindre les art. 21a et 22 al. 3 LBFA, le bail sera résilié pour le
prochain terme d’automne. ».
40. a) En cours de procès, un expert horticole a été mis en œuvre
en la personne de W.________, expert auprès de [...]. Du rapport de
l’expert, déposé le 23 février 2016, il résulte en particulier ce qui suit :
« Introduction
Le présent rapport se base sur les visites successives des 20 janvier
et 2 février 2016.
Le rapport de F.________ du 12 novembre 2008 a été considéré dans
son intégralité car il donne une image précise de la situation
rencontrée, tout en tenant compte des plantes prélevées ou
arrachées entretemps, notamment sur la parcelle n° 2.________ sur
laquelle il ne subsiste plus qu’un lot de lauriers du Portugal (Prunus
lusitanica).
Aussi, le présent rapport augmente le rapport F.________ selon les
allégués qui m’ont été soumis à expertise ainsi que par l’orientation
souhaitée par les représentants des parties selon la discussion de
mise en œuvre du 20 janvier 2016.
Les photos numérotées dans le présent rapport se trouvent au point
n° 8 en fin de document
69.- A la suite du mauvais entretien du bâtiment principal et
de ses abords, l’intimé a été amené à procéder à des
travaux d’un coût élevé.
Le jour de la visite sur place, le sol, les abords ainsi que la
toiture de la partie nord du bâtiment principal présentaient une
couche de mousse plus ou moins dense (PHOTO 1).
L’implantation de cette mousse est récente et indique que la
surface est régulièrement entretenue. Cette mousse se
développe dans l’atmosphère légèrement confinée due à la
présence des grands arbres plantés en haie entre la route
d’accès et la surface asphaltée. De plus, de nombreux
végétaux de grandes dimensions plantés dans des bacs et des
containers de grands litrages sont cultivés sur ladite surface
asphaltée aux alentours du bâtiment (PHOTOS 2-4). Ces plantes
nécessitent un arrosage régulier et leur présence en nombre
limite la circulation d’air, favorisant ainsi les conditions de
végétation des mousses. De plus, la surface de récolte des
eaux de surface est vaste et seule une petite grille
d’évacuation permet de capter ces eaux de surface. Cette
évacuation peut poser un problème en cas de fortes
précipitations.

- 27 -
Proposition : une taille d’entretien des arbres plantés en haie
entre la route et la surface jouxtant la partie nord du bâtiment
permettrait une meilleure circulation de l’air. De plus, le
nombre de végétaux en pot devrait être restreint à un ou deux
rangs de plantes afin que l’air puisse circuler librement et que
l’arrosage régulier se limite à ces quelques plantes restantes.
Le microclimat aux abords nord du bâtiment sera ainsi assaini
d’un point de vue des mesures culturales précitées. Le
problème de la mousse ne pourra pas être résolu par ces
quelques mesures, par contre leur prolifération s’en trouvera
ralentie.
70.- La requérante a en effet entreposé durant de longues
périodes des bacs et conteneurs à plantes qui, par
l’arrosage desdites, a créé une humidité portant
préjudice au bâtiment.
Au vu des photos présentées par chacune des parties, la
culture de grandes plantes aux abords du bâtiment semble
avoir été la règle et un constat le jour de la visite confirme
cette pratique. Toutefois, sur la partie ouest du bâtiment,
aucune plante n’était présente le long du bâtiment. Les plantes
cultivées se trouvaient toutes sur la surface dédiée à leur
culture, séparée du bâtiment par le chemin d’exploitation.
Cette surface de culture hors-sol est irriguée par un système
d’arrosage par aspersion pouvant, les jours de vent à tendance
ouest, atteindre les murs du bâtiment par dérive. Je ne dispose
pas des compétences nécessaires pour définir l’impact de ces
dérives sporadiques sur les préjudices portés au bâtiment.
D’autre part, les parties ont toutes deux mentionné,
indépendamment l’une de l’autre, la présence d’un local de
multiplication à l’intérieur du bâtiment que j’ai pu voir depuis
l’extérieur. Pour information, ce type d’installation est
habituellement construit à l’intérieur d’une serre et nécessite
de pouvoir multiplier les végétaux dans des conditions
d’humidité proches de la saturation. Ainsi, si aucune mesure
d’isolation spécifique n’avait été prise avant sa mise en service,
ce local pourrait avoir eu une incidence sur l’humidité globale
du bâtiment à l’époque de son utilisation. Ce constat nécessite
la mise eu œuvre d’un expert du bâtiment conscient de l’usage,
des spécificités et l’isolation spécifique nécessaire à une telle
installation.
72.- Les manquements et lacunes dans l’entretien des terres
et bâtiments loués sont avérés à dire d’expert
Parcelle 3.________
Bâtiment :
Je ne dispose pas des compétences nécessaires pour donner un
avis technique sur l’entretien du bâtiment. Toutefois, le jour de
la visite, j’ai constaté que les abords et l’intérieur du bâtiment
présentait (sic) un bon état d’entretien. L’aspect extérieur et
intérieur ainsi que la propreté générale correspondaient à
l’usage dans la profession.
Terres :

- 28 -
La parcelle principale a été fauchée avant l’hiver 2015 et
présente une surface majoritairement libre d’herbes
indésirables de grandes dimensions sauf quelques ronces
envahissant des végétaux. Il subsiste dans ces terres de
nombreuses souches restantes (PHOTOS 5-6), des trous non
rebouchés résultant de l’arrachage de plantes (PHOTOS 7-10),
des plantes en surnombre et non-transplantées ainsi que des
dépôts de branchage et de foyers de feux (PHOTOS 11-12). Ces
manquements aux règles de l’art de la culture de plantes de
pépinière en pleine-terre indiquent que les terres ne sont plus
ni exploitées, ni entretenues selon l’usage dans la branche en
Suisse Romande. De plus, la faible vigueur de la végétation en
place indique un abandon des amendements et des
assolements nécessaires à la culture intensive des plantes de
pleine-terre.
Parcelle 2.________
Terre :
Cette parcelle est la seule présentant des cultures de pleine-
terre dont l’entier du lot monospécifique de plantes (Prunus
lusitanica, laurier du Portugal) est encore commercialisable
sous certaines conditions. Au vu du manque de sevrage des
racines des plantes, les végétaux sont actuellement maintenus
par une taille régulière des nouvelles pousses, conservant ainsi
les plantes compactes et peu soumises au stress de la
transplantation au vu du feuillage réduit par lesdites
interventions de tailles.
Le sol de cette parcelle présente également des trous non
comblés après arrachage (PHOTO 13). Le manque d’entretien
et d’amendement du sol est visible. De plus, le sol est envahi
par des rongeurs dont la densité des trous d’entrée aux
galeries est très importante (PHOTO 14) La présence de ces
rongeurs nécessite actuellement un assainissement afin de
pouvoir permettre à l’avenir la culture de plantes de pépinières
ou de toute autre culture.
Parcelle 1.________
Terre :
Cette parcelle n’est plus exploitée et est partiellement en
friche. Le sol nu entre les lots de plantes invendables (laurelles
et hibiscus) a été fauché dernièrement (PHOTO 15). Par contre,
des ronces envahissent en nombreux endroit (sic) les plantes
encore présentes. Ici aussi, le sol n’est plus entretenu selon les
règles de l’art de la branche.
108.-Si les intimés devaient procéder à l’élimination de ces
plantes, souches comprises, il en coûterait un montant
qui n’est pas inférieur à Fr. 20'000.-.
Les devis de l’entreprise [...], spécialisée dans l’assainissement
de surfaces boisées, sont joints au présent rapport d’expertise.
Compte tenu du différend opposant les parties sur les
modalités de remise en état des terres à l’échéance du bail à
ferme, deux devis ont été établis afin de présenter les coûts
pour deux variantes d’assainissement.

- 29 -
Le devis n° 0216051 estime les coûts à hauteur de Fr.
62'4767.20 [recte : 62'467.20] pour essoucher et broyer la
végétation des trois parcelles concernées. Cette variante ne
prévoit pas l’extraction des matériaux broyés, mais de les
mélanger à la terre. Ce type d’intervention présente de
nombreux inconvénients dont il convient de tenir compte selon
le type de cultures choisies à l’avenir (bois grossier dans le sol,
fixation de certains éléments nutritifs, envahissement par les
rhizomes de bambou, ronces et autres plantes indésirables se
propageant par tronçons de tiges ou de racines)
Le devis n° 0216052 estime les coûts à hauteur de Fr.
123'746.40 pour essoucher et broyer la végétation des trois
parcelles concernées. Cette variante prévoit d’extraire les
matériaux broyés, le transport de ces derniers sur une surface
de compostage à définir, le compostage mécanique et
professionnel desdits matériaux durant un an puis la
valorisation de ces matériaux sur les parcelles traitées. Ce type
d’intervention présente l’avantage d’une remise en culture
rapide des terres après analyse des sols, amendement et
fumure d’appoint.
109.-A l’heure actuelle, la serre située sur la parcelle
3.________ de [...] est totalement amortie
Selon le rapport d’estimation de la valeur de rendement du co-
expert [...] du 4 février 2016, la serre devrait effectivement être
totalement amortie d’un point de vue de la comptabilité
analytique. A ma demande sur place le 20 janvier 2016,
N.________ a refusé l’accès à la comptabilité des 5 dernières
années de M.________ SA. De ce fait, je ne peux qu’émettre
l’hypothèse que la serre a été amortie, mais ne peut (sic) le
certifier ici. Toutefois, la durée de vie restante est estimée à
environ 10 à 15 années supplémentaires par le rapport du co-
expert.
110.-Le loyer d’une serre de ce type est de l’ordre de Fr.
900.- par mois
Selon ledit rapport [...], le loyer actuel de la serre se montant à
Fr. 6'810.- par an, respectivement à Fr. 567.50 par mois.
166.-La productivité du sol de toutes les parcelles des
intimés sera gravement affectée du fait du mauvais
entretien incombant à la fermière…
La productivité d’un sol de pépinière est essentielle à la
pérennité d’une entreprise dont les revenus dépendent de la
vente de végétaux cultivés dans ce même sol.
Or, les végétaux en place sur les trois parcelles n’ont plus été
ni transplantés, ni cernés depuis de nombreuses années
comme il est d’usage dans la branche de la pépinière en Suisse
Romande. Cette position statique des végétaux empêche tout
travail rationnel du sol. Selon l’usage dans la branche, le travail

- 30 -
du sol libre de toute plante permet notamment de décompacter
le sol, de l’amender de matière organique afin de combler celle
extraite lors du prélèvement des plantes pour la vente et
d’apporter une fumure selon les besoins exprimés par des
analyses régulières du sol. De plus, selon l’intensité des
cultures préalables, il est également d’usage de pratiquer
l’assolement et de laisser le sol au repos durant une période
d’au moins une année. Ainsi, une surface de culture de plantes
de pleine-terre se doit d’être vidée de toutes plantes tous les 3
à 5 ans afin de permettre ces travaux et cet assolement.
Ici, les cultures sont en place depuis plus de 5 années et ne
respectent ainsi pas l’usage de la branche.
Il convient également de noter que les végétaux en place sur la
parcelle n° 3.________ présentent une forte végétation car ils ne
sont plus ni cernés, ni transplantés, ni taillés depuis plus de 5
années. Ainsi, ceux-ci prennent la forme de spécimens de
grandes dimensions et ne sont plus commercialisables en l’état
pour plus de 95% d’entre eux (PHOTOS 16-17). D’autre part,
cette végétation non contrôlée entraîne aussi l’émission d’un
important réseau souterrain de racines qui serait
habituellement réduit par un cernage (coupe régulière des
racines tous les 2 à 5 ans) ou par la transplantation, ce qui est
l’usage dans une pépinière de pleine-terre en Suisse Romande.
Pour certaines essences, ce système racinaire est même
problématique par leur émission de rejets de souche (robiniers
faux-acacias et tilleuls notamment) ou pour la propagation
souterraine de rhizomes constaté sur le groupement de
bambous (Phyllostachys sp.) situé près de la serre (PHOTOS 18-
19). Cet envahissement racinaire est contraire à l’usage de la
branche et nécessitera un assainissement conséquent avant la
remise en culture de plantes de pépinières ou d’autres types de
cultures horticoles ou agricoles. Les deux devis de l’entreprise
[...] donnent une estimation de ces travaux d’assainissement.
Deux exceptions sont à relever dans ce constat :
- D’une part, une surface d’environ un hectare de la parcelle
n° [...] a été assainie au printemps 2014 afin de prévoir la
mise en culture de jeunes plantes (PHOTO 20). Cette surface
a été essouchée de toute végétation par l’entreprise [...] et
le matériel végétal broyé a été mélangé à la terre.
Actuellement, cette surface est en herbe et présente de très
nombreuses repousses de ronces (PHOTOS 21-22).
- D’autre part, une dizaine de lignes de jeunes plantes ont été
plantées par-ci par-là. Par contre, ces lignes de jeunes
plantes ne présentent pas la végétation que l’on peut
attendre usuellement de telles cultures. Ces plantes
apportent une indication de la faible fertilité actuelle du sol.
(PHOTOS 23-24)
L’extensivité des cultures de toutes les parcelles a entraîné la
réduction, voire l’arrêt total de l’utilisation de produits
phytosanitaires et, aux dires de N.________, aboutit
actuellement à un type de cultures proches de la méthode

- 31 -
biologique, ce qui représente un avantage à long terme pour la
fertilité du sol.
Il convient toutefois de relever que cet abandon de culture
intensive est le résultat de la situation actuelle, à savoir que
l’entreprise est soumises à la procédure en cours et durant
laquelle la vision d’avenir de la pépinière est incertaine.
167.-… puisque le sol devra rester, pendant 5 ans, en herbe.
Selon les travaux d’essouchage réalisés sur la base des deux
devis de l’entreprise [...], le sol devra rester en herbe ou mieux,
semé de plantes dite (sic) à engrais vert disposant d’un
enracinement profond (type chanvre agricole p. ex.) durant une
période d’un à cinq ans.
168.-Ce dommage sera chiffré par expertise.
Les deux devis de l’entreprise [...] donnent une estimation des
coûts liés à l’assainissement des sols des trois parcelles.
201.-La fermière n’a pas les ressources en personnel, ni les
connaissances appropriées pour l’exploitation d’une
pépinière en production.
Selon les chiffres clé de la branche, on compte en moyenne 1,7
EPT (collaborateur équivalent plein temps) par hectare de
cultures de pleine-terre. Le quartile le plus bas des chiffres clé
de la branche indique 0.7 EPT/ha. Or, M.________ SA exploite
environ 7 ha de surface de culture brute. Ramenée aux
surfaces encore plantées, cette surface d’exploitation atteint
environ 3.5 ha. Les ressources en personnel nécessaires à
l’exploitation desdites surfaces devraient donc être d’au moins
2.5 EPT. Selon N.________, du personnel auxiliaire est engagé
ponctuellement pour effectuer des travaux. Toutefois, malgré
cette aide sporadique, les ressources nécessaires selon l’usage
de la branche ne sont pas atteintes.
N.________ dispose d’un diplôme d’horticultrice complète de
l’école d’horticulture [...] obtenu en 1984 comprenant un CFC
de pépiniériste. N.________ dispose en outre d’un brevet de
contremaître en pépinière obtenu en 1989 (PHOTO 25). Ce
dernier indique que N.________ a passé avec succès les
examens professionnels certifiant que la détentrice dispose de
toutes les connaissances techniques nécessaires à la gestion de
toutes cultures de pépinières.
202.-Elle exploite seule une surface de près de 60'000 m2…
Voir ci-dessus
203.-… ce qui n’est manifestement pas possible.
Voir ci-dessus

- 32 -
204.- La requérante exerce principalement la vente et la
commercialisation de végétaux en containers au
détriment des plantes en pleine terre.
En pleine-terre, j’ai constaté quelques prélèvements d’ifs
(Taxus baccata), de buis (Buxus sp.) et de lauriers du Portugal
(Prunus lusitanica), ainsi que de quelques rares autres
essences, ce qui indique que les revenus de l’entreprise issus
desdits prélèvements sont minimes pour la partie de pleine-
terre de l’exploitation (PHOTO 26). D’autre part, la bonne tenue
des cultures de plantes en conteneur et la qualité des plantes
rencontrées indiquent que le stock est régulièrement
renouvelé. Finalement, du fait de n’avoir pu accéder aux
comptes d’exploitation de M.________ SA, je ne peux pas
m’exprimer de manière catégorique sur la part de négoce de
plantes de pépinière, même si elle représente de toute
évidence la majorité des revenus de l’entreprise. Une analyse
des comptes permettrait d’affirmer cette appréciation.
205.- Cette activité n’a plus de relation avec le sol et le
caractère agricole du bien affermé.
Les trois parcelles de pleine-terre ne sont actuellement plus
exploitées selon l’usage de la branche et ne peuvent dès lors
plus générer les revenus usuels pour ce type de surface. Une
analyse des comptes d’exploitation permettrait d’affirmer que
ces surfaces n’ont plus l’usage initial du bien affermé.
206.-L’exploitation de la requérante ne constitue plus une
entreprise agricole
Compte tenu de ce qui précède, l’exploitation extensive des
surfaces de pleine-terre ne constitue plus une entreprise
agricole dans le sens de l’exploitation usuelle dans la branche
de la pépinière en Suisse romande.
207.-La remise en état des parcelles affermées à la
requérante générera des frais de l’ordre de Fr. 250'000.-
Voir le point n°108, page 5 ».
b) Le 21 mars 2017, l’expert W.________ a rendu un
complément d’expertise dont la teneur est notamment la suivante :
« Introduction
Le présent complément au rapport d’expertise du 23 février 2016 se
base sur les visites successives des 20 janvier et 2 février 2016, et
plus précisément sur la consultation par l’expert des cinq exercices
comptables des années 2011 à 2015 de l’entreprise M.________ SA
remis par le tribunal en date du 23 janvier 2017. La comptabilité a
été fournie sous la forme d’impressions issues d’un logiciel
comptable sans pièce originale. J’en ai retiré les chiffres-clés
nécessaires à l’évaluation en rapport avec les chiffres-clé du

- 33 -
groupement pépinière de [...]. Ces derniers sont déclinés en
quartiles inférieurs et supérieurs ainsi que la moyenne médiane.
Cette segmentation permet une approche des entreprises les plus
performantes et des moins performantes tout en gardant la
moyenne comme indice de référence. Afin de donner une
appréciation large, les deux quartiles et la moyenne sont
systématiquement mentionnés.
Les réponses données aux questions de Me Olivier Burnet selon son
courrier du 22 avril 2016 se réfèrent aux allégués numérotés.
NB : Afin de faciliter la compréhension contextuelle des réponses
apportées en complément aux allégués concernés, le texte du
rapport initial est reproduit en italique encadré.
108.-Si les intimés devaient procéder à l’élimination de ces
plantes, souches comprises, il en coûterait un montant
qui n’est pas inférieur à Fr. 20'000.-.
(…)
Complément d’expertise, question de Me Burnet :
« L’écoulement du temps est-il de nature à augmenter le préjudice
subi par les bailleurs, en particulier les coûts notamment dans le
devis n° 0216052 »
Afin de préciser la réponse ci-dessus et au vu de l’art. 21a LBFA, je
confirme que les végétaux en place sur les parcelles de pleine-terre
en question continuent de croître durant les périodes de végétation.
Ainsi, les végétaux augmentent de volume chaque année
supplémentaire passés dans le sol, tant au niveau de leur branchage
qu’au niveau de leur réseau de racines. Ce volume accroit
proportionnellement le travail de remise en état des parcelles cité
dans le devis n° 0216052. Seule une réévaluation sur place par une
entreprise spécialisée permettrait de quantifier cette proportion le
moment venu.
Selon les détails figurant dans le précédent rapport, les végétaux
croissant sur les parcelles en question n’ont pas subi de
transplantation ni de cernage depuis de nombreuses années. Cet
absence (sic) de contrainte favorise ainsi une croissance continue et
exponentielle des jeunes sujets n’ayant pas atteint leur maturité et
qui composent la majorité des plantes en place. Ceci est contraire
aux règles de l’art des cultures de plantes de pépinière qui devraient
être, selon l’usage, cernées et/ou transplantées tous les 2 à 3 ans
pour les jeunes sujets, et tous les 3 à 5 ans pour les sujets âgés.
Cette façon de procéder dans les règles de l’art permet aux
pépinières de conserver une maîtrise de la croissance du branchage
et du système racinaire des plantes cultivées destinées à la vente.
Cette pratique permet donc de favoriser la reprise chez les clients
finaux des végétaux arrachés en pleine-terre, mais aussi à remettre
en état les parcelles cultivées au moment de leur mise au repos
après plusieurs années de culture, ou à la remise au terme d’un bail.
Cette remise en état est facilitée lorsque le système racinaire est
contrôlé par lesdites opérations de cernage et de transplantation,
car le sol n’est pas envahi par un réseau racinaire libre de toute
contrainte et prenant chaque année une ampleur exponentielle.

- 34 -
En conclusion, le préjudice augmente d’année en année si aucun des
travaux susmentionnés n’est entrepris sur toutes les parcelles.
Seules quelques lignes de végétaux fraîchement plantés font
exception à ces mesures.
109.-A l’heure actuelle, la serre située sur la parcelle
3.________ de [...] est totalement amortie
(…)
La comptabilité des années 2011 à 2015 indique La comptabilité des
années 2011 à 2015 (sic) fait apparaître le poste « 1125 -
Construction serres » dans les actifs immobilisés avec un montant
identique sur les 5 années. Sous le poste « 4400 - Amortissement »,
aucun amortissement pour la serre n’apparait dans la comptabilité
de la période mentionnée plus haut.
La serre est ainsi amortie d’un point de vue comptable et son état
actuel permet une utilisation à titre commercial.
201.-La fermière n’a pas les ressources en personnel, ni les
connaissances appropriées pour l’exploitation d’une
pépinière en production.
(…)
Compte tenu de ce qui précède et en tenant compte des chiffres
d’affaire réalisés dans la même période, les ressources en personnel
ne couvre (sic) pas le minimum usuel dans la branche pour
l’exploitation des surfaces encore plantées (3.5 ha).
Si l’on considère l’entier des surfaces à disposition de M.________ SA
(7.0 ha), les ressources en personnel disponibles devraient être d’au
moins 4.9 EPT et les chiffres d’affaire réalisés devraient être
nettement supérieurs à ceux présentés dans les comptes de P&P de
la période mentionnée (voir ci-dessous)
Remarque :
Une annexe à la comptabilité a été produite et présentée dans le
classeur de la comptabilité 2014-2015. Celle-ci indiquait le nombre
d’heures effectuées par l’administratrice, du personnel fixe,
temporaire, stagiaire et bénévole. Toutefois, après contrôle de la
comptabilité présentée, seul les chiffres ci-dessus ont pu être
identifiés.
204.- La requérante exerce principalement la vente et la
commercialisation de végétaux en containers au
détriment des plantes en pleine terre.
(…)
Le ratio démontre que plus de 30% du chiffre d’affaire est consacré
aux achats de marchandises. Ce ratio augmente considérablement
dès lors que l’on inclut les frais d’achat et de transport. Ces
indicateurs illustrent la forte proportion d’achats de marchandises
destinées au négoce.

- 35 -
(…)
205.- Cette activité n’a plus de relation avec le sol et le
caractère agricole du bien affermé.
(…)
L’état d’entretien réel des parcelles, exprimé dans le rapport
d’expertise initial, atteste que les ressources nécessaires à
l’exploitation de la pépinière de pleine-terre, n’est pas conforme à
l’usage.
Conclusion :
Le chiffre d’affaire tout comme les frais de personnel
illustrent le caractère d’entreprise de négoce de M.________
SA, soutenu par la culture et la vente de plantes en
conteneurs dans les infrastructures dédiées, et s’écartent
nettement des critères usuels d’une entreprise exploitant
son sol pour en récolter les produits de ses pépinières de
pleine-terre. ».
41. En cours d’instance, un expert immobilier a été mis en œuvre
en la personne de [...], architecte EPFL/SIA, qui a déposé son rapport le
19 juillet 2016.
42. a) M.________ SA a ouvert action en annulation de la résiliation
par lettre du 11 juillet 2008 adressée à la Commission de conciliation en
matière de baux à ferme agricole
Lors de l’audience de conciliation du 6 octobre 2008,
M.________ SA a déposé une conclusion nouvelle tendant à ce que les
propriétaires lui doivent paiement de « tous les montants indûment payés
depuis plusieurs années, dûs (sic) au fait que 1200 m2 de terrain n’ont pu
être utilisés par l’exploitante (baisse proportionnelle à la surface louée) ».
C.X.________ et A.X.________ ont conclu au rejet de cette conclusion.
b) Par requête du 20 janvier 2009, M.________ SA a pris, avec
suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
« I. La résiliation du 24 juin 2008 est nulle, subsidiairement annulée.

- 36 -
II. Subsidiairement à la conclusion I, l’échéance du bail à ferme est
reportée au 30 juin 2014 et le bail à ferme est prolongé pour six
ans dès cette échéance, soit jusqu’au 30 juin 2020.
III. Les intimés sont les débiteurs de la requérante et lui doivent
immédiat paiement du montant qui sera déterminé par expertise
en relation avec la diminution de l’objet loué mentionné à
l’allégué 31.
IV. A l’échéance du bail, les intimés sont les débiteurs de la
requérante et lui doivent immédiat paiement de la somme qui
sera déterminée par expertise en relation avec la valeur due en
vertu de l’art. 10 de l’acte notarié [...] des 13 octobre et 20
novembre 1998 (allégué 10). ».
c) Dans des déterminations du 16 mars 2009, C.X.________ et
A.X.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des
conclusions prises par M.________ SA et à la « confirmation » de la
résiliation, cette société étant au surplus invitée à remettre les lieux en
état selon les indications qui seraient apportées en cours d’instance.
d) Par réplique du 22 juin 2009, M.________ SA a conclu, avec
suite de dépens, au rejet de la conclusion prise par C.X.________ et
A.X.________ et a complété les conclusions de sa requête du 20 janvier
2009 comme suit :
« V) Pendant toute la durée du bail à ferme, le fermage est réduit
dans une proportion qui sera précisée en cours d’instance en
relation avec les défauts mentionnés aux allégués 81, 82, 83, 84, 85,
91, 92, 93, 94.
VI) A partir de l’échéance du bail à ferme, l’objet de ce contrat est
limité à la parcelle 76 et aux bâtiments qui s’y trouvent.
VII) Le fermage est réduit en conséquence. ».
e) Par duplique du 28 septembre 2009, C.X.________ et
A.X.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des
conclusions V à VII prises par M.________ SA le 22 juin 2009 et à ce
qu’ordre soit donné à celle-ci d’évacuer à ses frais, à l’échéance du bail,
toutes les plantes se trouvant sur les parcelles affermées, souches
comprises, et de faire procéder à l’enlèvement de la serre implantée sur la
parcelle n° 3.________ dans un délai de soixante jours dès le 30 juin 2010,
subsidiairement à ce que le fermage soit augmenté de 900 fr. par mois.

- 37 -
f) Dans des déterminations du 2 décembre 2009, M.________
SA a conclu, avec suite de dépens, à l’irrecevabilité, subsidiairement au
rejet, des conclusions prises par C.X.________ et A.X.________ dans leur
duplique.
g) Compte tenu du décès de C.X.________, l’instance a été
suspendue le 16 juin 2010, en application de l’art. 63 CPC-VD (Code de
procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966, dans sa teneur en
vigueur jusqu’au 31 décembre 2010 ; RSV 270.11). Le 5 octobre 2011, le
Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte (ci-après : le
Président) a informé les parties que compte tenu du décès récent de
D.X.________, la cause restait suspendue et serait reprise une fois
déterminés les héritiers de cette dernière.
Par avis du 26 juillet 2012, le Président a informé les parties
qu’A.X.________ et B.X.________ étaient « de plein droit substitués à feu
C.X.________ en qualité de défendeurs au procès, conformément aux art.
560 CC et 63 CPC-VD » et que la cause était donc reprise.
h) Une audience d’inspection locale s’est tenue le 10 octobre
2012. A cette occasion, les parties ont passé la convention de procédure
suivante :
« I. Les parties conviennent de mettre conjointement en œuvre [...]
et de saisir la Commission foncière aux fins de déterminer la
valeur licite des parcelles 1.________ et 3.________ de la
Commune de [...]. Cette estimation devra se faire séparément
pour ces deux parcelles et distinguer en outre la valeur de la
partie de la parcelle 3.________ exploitée par M.________ SA et
celle exploitée par [...].
II. L’expert établira son rapport sur la base du précèdent rapport
qu’il a déjà établi et le complétera en fonction des nouveaux
éléments qu’il découvrira.
III. M.________ SA supportera les coûts de ce complément
d’expertise.
IV. L’expert devra également déterminer le prix licite de
l’entreprise. ».

- 38 -
En outre, M.________ SA a consenti à ce qu’A.X.________ « fasse
procéder à l’abattage ou à l’élagage des arbres de haute futaie au sud de
la maison de A.X.________ sur la parcelle n° 2.________ de la Commune de
[...], ainsi qu’autour de la maison, sous réserve de la législation de droit
public des forêts ».
i) Par procédé complémentaire du 21 mars 2014, M.________
SA a remplacé les conclusions prises dans sa requête du 20 janvier 2009
et dans son procédé du 22 juin 2009 par les conclusions suivantes :
« I. La résiliation du 24 juin 2008 est nulle, subsidiairement
annulée.
II. Subsidiairement à la conclusion I, l’échéance du bail à ferme
est reportée au 30 juin 2014 et le bail à ferme est prolongé
pour six ans dès cette échéance, soit jusqu’au 30 juin 2020.
III. A partir du 1er juillet 2014, l’objet du bail est limité à la parcelle
3.________ et aux bâtiments qui s’y trouvent ; le fermage est
réduit en fonction de la diminution de la surface affermée
(allégué 90).
IV. Dès le 1er janvier 2009, le fermage est réduit dans une
proportion estimée par expertise en fonction des éléments
mentionnés aux allégués 32 à 36, 81 à 85, 91 à 95, 114 à 116.
V. Les intimés sont les débiteurs de la requérante et lui doivent
immédiat paiement des réductions de loyer indiquées aux
conclusions III et IV ainsi que de la somme de fr. 6'760.- (six
mille sept cent soixante francs) indiquée à l’allégué 115 (recte :
115bis).
VI. Les intimés sont tenus d’exécuter, dans le délai qui leur sera
fixé par le Tribunal, les travaux mentionnés aux allégués 122 et
126.
VII. A l’échéance du bail à ferme, les intimés sont les débiteurs de
la requérante et lui doivent immédiat paiement de la somme
qui sera déterminée par expertise en relation avec les valeurs
dues en vertu des allégués 10, 13 et 80.
VIII.Le fermage conventionnel de fr. 58'008.- (cinquante-huit mille
huit francs) par an est réduit au montant du fermage licite de
fr. 37'605.- (trente-huit (sic) mille six cent cinq francs) à partir
du 1er juillet 1996 jusqu’au 30 juin 2014.
IX. En conséquence, les intimés sont les débiteurs de la requérante
de la différence de fermage pour toute cette période à hauteur
de fr. 367'254.- (trois cent soixante-sept mille deux cent

- 39 -
cinquante-quatre francs), plus intérêts à 5% l’an dès le 1er
janvier 2014 (échéance moyenne). ».
j) Par procédé du 3 juillet 2014, A.X.________ et B.X.________ ont
conclu au rejet de toutes les conclusions prises par M.________ SA dans ses
diverses écritures et ont précisé les conclusions de leur duplique du
28 septembre 2009 en ce sens que le délai pour faire procéder à
l’enlèvement de la serre devait être fixé à dire de justice et qu’ils
concluaient à titre principal, et non plus à titre subsidiaire, à
l’augmentation du fermage de 900 fr. par mois. Ils ont en outre conclu,
sous suite de frais et dépens, à ce que M.________ SA doive paiement à
A.X.________ de la somme de 28'177 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le
3 juillet 2014, et à A.X.________ et B.X.________, solidairement entre eux, de
la somme de 250'000 francs. Dans le cadre de ce procédé, A.X.________ et
B.X.________ ont allégué que les prétentions de M.________ SA, en
particulier celle figurant au chiffre IX de son procédé complémentaire du
21 mars 2014, étaient prescrites.
k) Dans des déterminations du 28 juillet 2014, M.________ SA a
conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet des conclusions
d’A.X.________ et B.X.________.
l) Par lettre du 4 novembre 2015, M.________ SA a indiqué
qu’une erreur de rédaction s’était glissée dans la conclusion IV de son
procédé complémentaire du 21 mars 2014 et qu’il fallait remplacer les
allégués 114 à 116 par les allégués 120, 121, 122 et 123.
m) Par lettre du 7 juillet 2017, le Président a pris acte du fait
que Me Z.________, en sa qualité d’exécuteur testamentaire de feu
C.X.________, prenait la place du défunt dans le procès et que B.X.________
et A.X.________, hoirs de feue D.X.________, restaient partie au procès.
n) L’audience de jugement s’est tenue le 23 octobre 2017, lors
de laquelle [...], [...], [...], [...], [...],F.________, [...], [...],G.________ et
Q.________ ont été entendus comme témoins.

- 40 -
A cette occasion, M.________ SA a modifié les conclusions prises
au pied de son procédé du 21 mars 2014 dans la mesure suivante :
« III. in fine : le fermage est réduit de 4'120 fr. par an dès le 1er
juillet 2004.
IV. la réduction de fermage sollicitée est de 25 % depuis le 1er
juillet 2006.
V. le montant dû par les intimés est de 153'758 fr., plus
intérêt à 5% l’an depuis le 1er juillet 2012.
VI. les travaux sollicités sur le bâtiment ECA [...] sont :
- la pose d’une isolation périphérique ;
- le renforcement de l’isolation du plancher des combles ;
- le remplacement des fenêtres, lucarnes et stores
défectueux.
VII. le montant réclamé par la requérante est de 280'000 fr.
valeur échue. ».
A.X.________, B.X.________ et Z.________ ont conclu, avec suite
de frais et dépens, au rejet de ces conclusions modifiées.
En d roit :
1.
1.1 Le dispositif du jugement entrepris a été communiqué aux
parties pour notification le 26 octobre 2017, de sorte que les voies de droit
sont régies par le CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 271), entré en vigueur le 1er janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC ; ATF 137
III 127 consid. 2, JdT 2011 II 226). En revanche, dès lors que l’action a été
ouverte le 11 juillet 2008, c’est l'ancien droit de procédure qui régissait la
procédure de première instance (art. 404 al. 1 CPC), notamment le CPC-VD
(Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966, dans sa teneur
en vigueur jusqu’au 31 décembre 2010 ; RSV 270.11).
1.2 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des

- 41 -
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 aI. 2 CPC). L’appel doit être introduit dans les trente jours à compter
de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure
de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé. L'appelant
doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la
décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des
allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première
instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur
les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est
entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du
premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si
la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà été
présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée
(TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3) ou si elle ne contient que des
critiques toutes générales et superficielles de la décision attaquée ou
encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première
instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et
l'instance d'appel ne peut entrer en matière (TF 4A_593/2015 du 13
décembre 2016 consid. 5.1 ; TF 4A_376/2016 du 2 décembre 2016 consid.
3.2.1 ; TF 4A_61/2016 du 10 mai 2016 consid. 4 ; TF 4A_580/2015 du 11
avril 2016 consid. 2.2, non publié à l’ATF 142 III 271 ; TF 5A_488/2015 du
21 août 2015 consid. 3.2.1, publié in RSPC 2015 p. 512 ; TF 4A_290/2014
du 1er septembre 2014 consid. 3.1, publié in RSPC 2015 p. 52 ; TF
5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2).
1.3 En l’espèce, formés en temps utile par des parties qui y ont un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions qui sont supérieures à 10'000 fr., les appels sont recevables.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions

- 42 -
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait
admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF
4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.
3.1 L'appelante M.________ SA (ci-après : l'appelante) reproche tout
d'abord aux premiers juges d'avoir refusé d'annuler la résiliation du bail à
ferme agricole donnée le 24 juin 2008. Elle estime que l'autorité
précédente n'aurait pas analysé les motivations qui ont conduit feu
C.X.________ et A.X.________ à procéder à cette résiliation, qui serait
intervenue contrairement au principe de la bonne foi, évoquant un congé
représailles.
L'appelante ne conteste pas que le contrat portant sur les
parcelles nos 1.________, 2.________ et 3.________ soit un contrat de bail à
ferme agricole au sens de l'art. 4 LBFA (Loi fédérale sur le bail à ferme
agricole du 4 octobre 1985 ; RS 221.213.2) et que la date pour laquelle la
résiliation pouvait être donnée était, en 2008, le 30 juin 2014. Elle ne
conteste pas non plus que la résiliation litigieuse n'était pas une résiliation
anticipée, mais une résiliation ordinaire au sens de l'art. 16 LBFA.
3.2 En vertu de l'art. 8 al. 1 let. b LBFA, le bail à ferme est réputé
reconduit sans changement pour les six années suivantes s'il a été conclu
pour une durée déterminée – ce qui est le cas en l'espèce – et s'il a été
reconduit tacitement à l'échéance – ce qui est également le cas en
l'occurrence.
Aux termes de l'art. 16 LBFA, la résiliation d'un bail à ferme ne
vaut qu'en la forme écrite ; l'intéressé peut demander que le congé soit
motivé (al. 1). Le délai de congé est d'une année pour autant que la loi

- 43 -
n'en dispose pas autrement ; les parties peuvent convenir d'un délai plus
long (al. 2). A défaut de convention contraire, le congé ne peut être donné
que pour le terme de printemps ou d'automne admis par l'usage local (al.
3).
Selon l'art. 1 al. 4 LBFA, lorsque la LBFA n'est pas applicable ou
qu'elle ne contient aucune disposition pertinente, le CO est applicable, à
l'exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des
habitations ou des locaux commerciaux et de celles relatives à la
consignation du loyer. L'art. 276a CO contient une réglementation
analogue. Les art. 271 ss CO régissant la protection contre les congés
concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux ne sont ainsi
pas applicables à la présente cause.
La seule condition posée par la LBFA à la validité du congé
donné par le bailleur est le respect de la forme écrite (art. 16 al. 1 1re
phrase LBFA). Une résiliation est ainsi valable même si le bailleur,
interpellé, n'en donne pas les motifs (Studer/Hofer, Das Landwirtschftliche
Pachtrecht, 2e éd., Brugg 2014, n. 372 ad art. 16 LBFA, p. 264). Le
législateur a renoncé à instituer une limitation du droit de donner le congé
qui aurait permis au fermier d'attaquer celui-ci, lequel ne serait valable
qu'en cas de justes motifs, tels le désir du bailleur d'exploiter lui-même la
chose affermée ou un manquement grave du fermier à ses obligations.
Une telle mesure aurait porté trop gravement atteinte aux intérêts
légitimes du bailleur et aurait rendu l'affermage complémentaire
extrêmement difficile. On aurait ainsi limité, voire exclu, la possibilité
d'arrondir un domaine par l'affermage complémentaire ou le
remembrement par voie d'affermage, ce qui aurait contrevenu aux
objectifs de la politique agricole fédérale (Message du Conseil fédéral
concernant la LBFA du 11 novembre 1981, FF 1982 I 269 [citée ci-après :
Message], spéc. p. 292, n. 222.61). Il n'y a ainsi pas de limitation à la
résiliation (Studer/Hofer, ibidem).
3.3

- 44 -
3.3.1 L'appelante soutient que le congé lui aurait été donné aux
motifs qu'elle aurait indiqué vouloir acquérir la parcelle n° 3.________,
qu'elle aurait requis que des réparations soient effectuées dans le
logement objet du bail et qu'elle aurait consigné son fermage depuis le 30
avril 2014. Elle fait valoir que des assurances lui auraient été données par
les bailleurs deux ans avant la résiliation et que celle-ci visait également à
couper court à toute discussion sur le défaut d'étanchéité et à se libérer
de la fermière afin qu'elle ne puisse pas exercer son droit de préemption.
La résiliation donnée procéderait ainsi d'une attitude contradictoire et de
représailles constitutive d'un abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC.
3.3.2 Comme exposé ci-dessus, les art. 271 ss CO ne sont pas
applicables au bail à ferme agricole. Le grief implicite de congé
représailles au sens de l'art. 271a CO ne peut ainsi qu'être rejeté, la
question ne pouvant être examinée que sous l'angle de l'abus de droit.
3.3.3 Aux termes de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est
pas protégé par la loi. Contrairement à l'art. 271 al. 1 CO (cf. TF
4A_560/2017 consid. 3.2 et les références), ici inapplicable, l'abus de droit
doit être manifeste.
Selon la jurisprudence, l'abus peut être réalisé notamment
lorsque l'intérêt protégé par des règles impératives n'existe plus, qu'il a
été sauvegardé d'une autre manière ou que la partie invoquant ces règles
a tellement tardé à s'en prévaloir qu'il est devenu impossible à l'autre
partie de préserver ses propres intérêts (ATF 129 III 493 consid. 5.1 ; TF
4A_561/2017 consid. 4.1). La règle prohibant l'abus de droit autorise
certes le juge à corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice
d'un droit allégué créerait une injustice manifeste ; cependant, son
application doit demeurer restrictive et se concilier avec la finalité, telle
que le législateur l'a voulue, de la norme matérielle applicable au cas
concret. Ainsi, pour être qualifié d'abusif, l'exercice d'un droit doit aller à
l'encontre du but même de la disposition légale qui le consacre, de telle
sorte que l'écart entre le droit exercé et l'intérêt qu'il est censé protéger
soit manifeste. En définitive, l'application des règles de la bonne foi ne

- 45 -
saurait en aucun cas servir à vider la loi de sa substance et à réaliser des
objectifs que le législateur, conscient des divers intérêts qu'il avait à
prendre en considération, n'a pas voulu atteindre (ATF 107 la 206 consid.
3b).
3.3.4 En l'espèce, la consignation du fermage invoquée est
intervenue des années après la résiliation. On ne saurait dès lors
considérer que celle-ci a été causée par celle-là.
Par ailleurs, contrairement à ce que soutient l'appelante,
aucune assurance quant à la continuation du bail ne lui avait été donnée
pour la période postérieure à 2012, feu C.X.________ ayant tout au plus
indiqué dans son courrier du 14 juin 2006 qu'il était « disposé à une
reconduction selon la convention de 4 ans ». De plus, le fait de reconnaître
en 2006 et 2007 les capacités professionnelles de l'administratrice de la
fermière (courrier du 14 juin 2006 précité), respectivement ses efforts
dans l'exploitation des parcelles affermées (courrier du 10 août 2007
d’A.X.________ et son époux) ne constituait pas non plus des assurances
quant au maintien des rapports de bail au-delà de 2012.
En outre, si l'appelante a fait valoir des prétentions notamment
quant à des défauts affectant l'immeuble dans lequel son administratrice
logeait, la résiliation n'y coupait toutefois pas court dès lors qu'elle
conduisait à la fin des rapports contractuels en tout cas quatre ans après,
de sorte que si des réparations étaient à faire par les bailleurs, ceux-ci
auraient dû y procéder dans l'intervalle. On ne voit donc pas que la
résiliation ait été donnée pour ce motif, aucun autre élément ne
l'établissant, encore moins que cela conduirait à une violation de
l'interdiction de l'abus de droit. A l'inverse, l'appelante ne saurait invoquer
avoir fait état de défauts dont la réparation incomberait le cas échéant
aux bailleurs pour les empêcher ad aeternum de résilier le bail comme la
loi le leur permet.
Enfin, que l'appelante ait indiqué vouloir acquérir l'une des
parcelles affermées n'interdisait pas aux bailleurs de résilier le bail,

- 46 -
l'expression d'une telle intention ne pouvant pas conduire à supprimer le
droit du bailleur de se départir d'un contrat de bail à ferme agricole afin de
vendre, ensuite, les parcelles plus librement. Résilier un bail à ferme
portant sur plusieurs parcelles alors que le fermier a manifesté son désir
d'acheter l'une d'entre elles ne saurait dès lors être constitutif d'un abus
de droit manifeste au sens de l'art. 2 al. 2 CC.
Au vu des circonstances du cas d'espèce et en particulier des
éléments évoqués par l'appelante, la résiliation donnée ne procède pas
d'un abus de droit de la part de feu C.X.________ et A.X.________. Elle ne
saurait dès lors être considérée comme nulle ou annulée pour ce motif.
4.
4.1 Les appelants A.X.________, B.X.________ et Z.________ (ci-
après : les appelants) reprochent à l'autorité précédente de n'avoir pas
retenu que le mauvais entretien par l'appelante des terres et l'abandon de
plusieurs surfaces constituaient une grave violation du droit du bail
agricole, violation qui aurait dû exclure toute prolongation, conformément
à l'art. 27 al. 2 let. a LBFA. Ils invoquent également les rapports tendus
entre les parties et la condamnation pour injure de l'administratrice de
l'appelante. L'appelante reproche quant à elle au premier juge d'avoir
accordé une prolongation de bail de quatre ans, jusqu'au 30 juin 2018, et
non de six ans.
4.2
4.2.1 Aux termes de l'art. 27 al. 1 LBFA, lorsque la continuation du
bail peut raisonnablement être imposée au défendeur, le juge prolonge le
bail. Selon l'art. 27 al. 2 LBFA, si la résiliation est le fait du bailleur, celui-ci
doit établir que la prolongation du bail ne peut raisonnablement pas lui
être imposée, ou que, pour d'autres motifs, elle n'est pas justifiée ; la
prolongation du bail est notamment intolérable ou injustifiée lorsque le
fermier a gravement négligé ses devoirs légaux ou conventionnels (let. a),
lorsque le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire enregistré ou un
proche parent ou allié entend exploiter personnellement la chose affermée

- 47 -
(let. c) ou lorsque le maintien de l'entreprise ne se justifie pas (let. d).
L'énumération figurant à l'art. 27 al. 2 LBFA n'est pas exhaustive (TF
4A_431/2007 du 29 janvier 2008 consid. 4.1). La décision de l'autorité
fixant le fermage ne doit jamais faire obstacle à la continuation du bail
(art. 27 al. 3 LBFA). Selon l'art. 27 al. 4 LBFA, le juge prolonge le bail de
trois à six ans. Il apprécie les situations personnelles et tient compte
notamment de la nature de la chose affermée et d'une éventuelle
réduction de la durée du bail (cf. art. 7 al. 2 et 8 al. 2 LBFA ici sans
portée).
Toute violation par le fermier de ses devoirs légaux ou
conventionnels n'est pas nécessairement suffisamment grave pour justifier
un refus de prolongation. Tel est toutefois par exemple le cas lorsque le
fermier, par l'utilisation qu'il en fait, met la substance de la parcelle en
danger. En principe, la violation par le fermier, malgré une protestation ou
une sommation écrite du bailleur, de son obligation d'exploitation (art. 21a
LBFA) ou de son obligation d'entretien (art. 22 al. 3 LBFA), selon l'art. 22b
LBFA, constitue une violation grave de ses devoirs au sens de l'art. 27 al. 2
let. a LBFA (Studer/Hofer, op. cit., n. 576 ad art. 27 LBFA, p. 396). Dans un
tel cas, l'art. 22b LBFA permet également au bailleur de résilier le bail par
écrit, avec un délai de six mois, pour le terme de printemps ou d'automne
suivant. La doctrine considère que lorsque le fermier est en demeure pour
le paiement du fermage (art. 21 LBFA), mais que le bailleur ne résilie pas
le contrat de manière anticipée conformément à cette disposition, la
violation n'apparaît pas suffisamment grave pour qu'une prolongation
doive être considérée comme insupportable pour le bailleur (Studer/Hofer,
op. cit., n. 578 ad art. 27 LBFA, p. 400, 1er paragraphe).
L'art. 27 LBFA impose une réflexion en deux temps. Il convient
premièrement d'examiner si le bailleur a établi que la continuation du bail
ne pouvait pas lui être raisonnablement imposée (art. 27 al. 2 LBFA).
Secondement, en cas de réponse négative à la première question, il
convient d'arrêter la durée de la prolongation de bail à accorder (art. 27 al.
4 LBFA).

- 48 -
4.2.2 A l'instar de la question de la prolongation du contrat de bail
ordinaire, l'intérêt du bailleur doit être apprécié à la lumière de la
motivation du congé, lorsque celui-ci a été donné (cf. Lachat, Le bail à
loyer, 2e éd., Lausanne 2008, p. 771). Le comportement du fermier ou du
bailleur après la résiliation du contrat peut toutefois également être pris
en considération (cf. Lachat, op. cit., p. 777).
4.3
4.3.1 Dans le cas d'espèce, feu C.X.________ et A.X.________ ont
motivé le 16 septembre 2008 la résiliation du contrat donnée le 24 juin
2008. Ils ont à cette occasion uniquement indiqué qu'ils voulaient faire
usage des possibilités prévues par la convention du 12 juillet 1996 et que
feu C.X.________ avait atteint un certain âge et souhaitait être libre de tout
engagement dans quatre ans, soit pour le terme de fin de bail initialement
fixé au 30 juin 2012. De tels motifs n'établissent aucunement que la
prolongation du bail ne pouvait raisonnablement pas être imposée aux
appelants ou qu'elle n'était pas justifiée (dans ce sens, la jurisprudence
citée par Studer/Hofer, op. cit., n. 575 ad art. 27 LBFA, p. 394,
1er paragraphe).
4.3.2 Les appelants invoquent les rapports tendus entre les parties
et indiquent que l'administratrice de l'appelante a fait l'objet de plaintes
pénales.
En l'état et conformément au principe de la présomption
d'innocence, faute de décision définitive condamnant l'administratrice, de
telles accusations ne sauraient ici être prises en compte. Au demeurant,
les appelants se réfèrent à une condamnation prononcée le 20 octobre
2015 contre l'administratrice de l'appelante pour injure, apparemment à
l'encontre de Q.________, époux d'A.X.________ (cf. supra let. C ch. 34).
Comme dit ci-dessus, cette décision n'est pas indiquée comme définitive,
de sorte que l'on ne peut rien en tirer ici. Le mari d'A.X.________ n'est de
plus pas partie à la présente procédure. Enfin, ces derniers ne vivent plus
sur la parcelle n° 2.________ exploitée par l'appelante. Pour le surplus, il n'a
pas été établi que l'appelante ou son administratrice seraient

- 49 -
responsables des tensions existant entre les parties depuis la résiliation.
Les tensions invoquées ne sauraient en conséquence suffire à retenir que
la prolongation du bail serait insupportable pour les appelants.
4.3.3 Les appelants reprochent à l'appelante de ne plus exploiter
correctement les parcelles affermées.
On doit relever à cet égard qu'il n'y avait pas eu de critique sur
la manière dont l'appelante exploitait les parcelles affermées avant fin
2008, celles-ci n'ayant surgi qu'après l'action en annulation de la
résiliation introduite par l'appelante le 11 juillet 2008, les parties ayant
discuté en juillet 2008 encore d'une continuation du bail. A.X.________ et
son époux Q.________ habitaient pourtant sur les lieux d'exploitation à
l'époque et pouvaient donc parfaitement se rendre compte si les parcelles
étaient correctement exploitées et entretenues ou non.
Le témoignage de Q.________, retenant que le mauvais
entretien des terres était patent même avant l'automne 2008 et que c'est
cela qui aurait motivé le congé, est sans valeur probante au vu des
tensions existant entre lui et l'administratrice de l'appelante d'une part, et
de son implication dans la procédure notamment en tant qu'époux
d'A.X.________ d'autre part. Il est en outre clairement en contradiction avec
les motifs donnés le 16 septembre 2008, notamment par son épouse, pour
justifier le congé.
Les appelants se réfèrent au rapport établi par F.________. Ce
document a été établi le lundi 12 novembre 2008. Il indique expressément
l'avoir été à la demande de feu C.X.________ et d'A.X.________ – précision
que l'auteur du rapport a renouvelée lors de son audition – à la suite d'une
visite en leur présence exclusivement, le mercredi 7 novembre 2008. On
ignore notamment quelle surface de parcelle affermée a été montrée à
F.________ avant qu'il indique que la parcelle n° 2.________ présentait des
trous non rebouchés ou des souches. L'étendue de ce constat n'est pas
non plus claire. S'agissant de la parcelle n° 1.________, F.________ remarque
des problèmes dans « certaines parties » de cette parcelle, sans indiquer

- 50 -
ni lesquels ni leur étendue. La même remarque peut être faite s'agissant
de la parcelle n° 3.________. F.________ indique en outre que « la production
est réalisée à la va-vite et sans enthousiasme », ce qui laisse bien penser
que l'exploitation est faite. Cela étant, le prénommé, ingénieur agronome
diplômé, conclut que les surfaces cultivées – sans plus de détails – sont
dans un état déplorable qui mériterait une mise en demeure selon l'art.
22b LBFA, avec menace de résiliation anticipée, ou, en cas de congé
ordinaire, un refus d'une prolongation judiciaire. Il retient également, sans
le motiver, qu'il y a péril en la demeure.
Ce rapport fait ainsi certes état de problèmes quant à l'état
des terres. Il doit toutefois être pris avec grande réserve dès lors qu'il a
été établi à la demande des bailleurs exclusivement – ce que F.________ a
répété à chaque occasion –, sans que l'appelante puisse s'exprimer – alors
que les bailleurs et F.________ se sont rendus sur les terres sur lesquelles
portaient son bail – et dans l'urgence (visite le mercredi, rapport établi le
lundi suivant). Ce rapport n'établit en outre pas dans quel état étaient les
terres lors de leur remise à l'appelante et donc l'étendue de son obligation
d'entretien (sur ce point, cf. infra consid. 6.3.2). L'étendue des
manquements évoqués, quelles que soient les considérations juridiques
que F.________ en déduit, n'est de plus pas claire et le « péril en la
demeure » pas étayé. Au vu de ces éléments, il convient de constater que
ce rapport n'établit pas qu'en 2008, la situation aurait été telle qu'il aurait
fallu considérer que l'appelante violait ses obligations d'exploitation et
d'entretien, qui plus est de manière grave au sens de l'art. 27 al. 2 let. b
LBFA.
On retient encore à l'appui de cette appréciation que feu
C.X.________ a écrit à l'appelante en date du 21 novembre 2008, sans faire
aucune référence au rapport de F.________ du 12 novembre 2008 malgré la
mention qu'il contient relative au « péril en la demeure ». Le 3 décembre
2008, le conseil des bailleurs a certes mis l'appelante en demeure au sens
de l'art. 22 LBFA en reprenant les constats faits par F.________ et en
indiquant que si elle n'y donnait pas suite, les bailleurs se réservaient de
résilier le bail conformément à l'art. 22b LFBA. Le 11 décembre 2008, le

- 51 -
conseil de l'appelante a toutefois contesté les critiques et défauts
soulevés, indiquant avoir la désagréable impression que les bailleurs
cherchaient des prétextes pour tenter de justifier une résiliation anticipée
de bail, respectivement de s'opposer à une prolongation du contrat.
Aucune résiliation n'a par la suite été donnée par les bailleurs, ceux-ci
écrivant à l'appelante en date du 22 juin 2009, soit juste après l'échéance
du délai imparti, non pour résilier le bail, mais pour lui demander d'enlever
la serre. Les bailleurs n'ont écrit à ce sujet à l'appelante à nouveau que le
30 mars 2016 – après le dépôt du rapport d'expertise horticole établi par
W.________ le 23 février 2016 –, en faisant état des problèmes invoqués
dans leur procédé du 3 juillet 2014. C'est dire que selon les bailleurs eux-
mêmes, la situation n'était pas aussi grave que les constats alarmistes de
F.________ auraient pu le laisser croire. Plusieurs rapports ont été établis à
la suite du rapport de F.________ et avant 2016, dont les rapports de
D.________ et H.________ du 29 avril 2011 ou de T.________ du 8 avril 2013.
Aucun d'eux ne permet de confirmer que les surfaces affermées seraient
largement inexploitées ou mal entretenues. Au vu de ces éléments, la
Cour de céans estime qu'il n'est pas établi que l'appelante aurait, avant
juin 2012, date d'échéance indiquée par les bailleurs lors de la résiliation,
respectivement juin 2014, date à laquelle le congé pouvait prendre effet,
violé, qui plus est gravement, l'obligation d'entretien et d'exploitation lui
incombant.
Après des visites opérées les 20 janvier et 2 février 2016,
W.________, seul expert judiciaire mis en œuvre s'agissant de l'entretien
des terres, a établi son rapport le 23 février 2016. Ce rapport constate
s'agissant de la parcelle n° 3.________ (quelque 45'000 m2 de pré-champ
affermés) que les terres ne sont plus ni exploitées ni entretenues selon
l'usage dans la branche en Suisse romande, ainsi qu'un abandon des
amendements et des assolements nécessaires à la culture intensive des
plantes de pleine terre. S'agissant de la parcelle n° 2.________ (10'567 m2
de pré-champ affermés), l'expert y constate des cultures en pleine terre,
encore commercialisables sous certaines conditions, mais également un
manque d'entretien et d'amendements du sol. S'agissant enfin de la
parcelle n° 1.________ (près de 10'000 m2 de pré-champ affermés), l'expert

- 52 -
constate que celle-ci n'est plus exploitée et partiellement en friche. Il
retient encore que les végétaux en place sur les trois parcelles n'ont plus
été ni transplantés ni cernés depuis de nombreuses années comme il est
d'usage dans la branche de la pépinière en Suisse romande, cette position
statique des végétaux empêchant tout travail rationnel du sol. L'expert
W.________ retient toutefois que l'extensivité des cultures de toutes les
parcelles a entrainé la réduction, voire l'arrêt total de l'utilisation de
produits phytosanitaires qui aboutirait selon l'administratrice de
l'appelante, que l'expert ne contredit pas, à un type de cultures proches
de la méthode biologique, ce qui représenterait un avantage à long terme
pour la fertilité du sol. L'expert relève enfin que l'abandon de la culture
intensive par l'appelante était le résultat de la situation existant au
moment de son rapport, à savoir que l'entreprise était soumise à la
procédure en cours, durant laquelle la vision d'avenir de la pépinière était
incertaine.
Ce rapport aurait le cas échéant pu permettre de retenir une
violation par l'appelante de ses obligations. Il ne permet toutefois pas de
fixer le début d'une telle violation, qui plus est grave, avant l'échéance
ordinaire du contrat, en juin 2014. Or c'est au plus tard à cette date que
l'on devait se demander si la prolongation du bail était tolérable pour les
bailleurs, ce que la loi présume. Dans ces circonstances, on ne saurait
considérer que l'appelante avait violé, avant l'échéance du contrat, ses
obligations de manière grave de sorte qu'une prolongation du bail aurait
été intolérable au sens de l'art. 27 LBFA et notamment de son al. 2 let. a.
4.3.4 Au vu de ce qui précède, la décision des premiers juges
d'accorder sur le principe une prolongation du bail ne prête pas le flanc à
la critique et doit être confirmée.
4.4 Tant l'appelante que les appelants contestent la durée de la
prolongation accordée par l'autorité précédente.
4.4.1 Le juge fixe la durée de la prolongation dans la limite fixée par
l'art. 27 al. 4 LBFA précité, selon sa libre appréciation. Il se fondera à cet

- 53 -
égard notamment sur l’importance de la chose affermée pour les
personnes en cause. Par exemple, si l’exploitation agricole ou la parcelle
de terrain revêt une importance cruciale pour l’activité du fermier, le juge
accordera la prolongation maximale de six ans (Message, spéc. p. 295 ;
Studer/Hofer, op. cit., n. 607 ad art. 27 LBFA, p. 417). Le fait que le fermier
soit atteint dans sa santé, que des circonstances familiales particulières ou
des différends de nature personnelle entre fermier et bailleur existent,
sont des éléments qui ne peuvent en principe pas faire obstacle à une
prolongation, mais qui peuvent cependant constituer des indices sérieux
qu’une prolongation maximum de six ans pourrait être intolérable pour
l’une ou l’autre des parties (Studer/Hofer, op. cit., n. 606 ad art. 27 LBFA,
p. 417). La nature des cultures peut également être prise en compte
(Studer/Hofer, op. cit., n. 607 ad art. 27 LBFA, p. 417).
Une prolongation de quatre ans a été accordée pour un fermier
âgé de 62 ans intéressé à une extension de son activité avant d’atteindre
l’âge de la retraite AVS et qui avait fait de nombreux investissements à
ses frais sur la chose affermée, laquelle lui était essentielle et fournissait à
sa famille un revenu suffisant (Studer/Hofer, op. cit., n. 607 ad art. 27
LBFA, p. 421 et la référence citée).
4.4.2 Pour fixer une prolongation de quatre ans, les premiers juges
ont tenu compte, en faveur de l’appelante, du fait que l’exploitation des
parcelles objet du bail à ferme était la seule source de revenus de la
société et de son administratrice N.________ et qu’au vu notamment de
l’âge de la prénommée, il ne serait pas aisé pour elle de trouver de
nouvelles surfaces à exploiter pour poursuivre son activité. En sa
défaveur, ils ont retenu que selon l’expert W.________, seule une partie des
terres affermées était désormais exploitée et que cette partie n’était pas
exploitée conformément à l’usage de la branche.
4.4.3 Les appelants invoquent en faveur d'une prolongation moins
importante les rapports tendus entre les parties. Toutefois, comme exposé
ci-dessus (cf. supra consid. 4.3.2), le principe de la présomption
d'innocence exclut de tenir compte des accusations portées à l'encontre

- 54 -
de l'administratrice de l'appelante, qui n'ont pas donné lieu à une
condamnation définitive. Il n'est de plus pas établi que celle-ci serait à
l'origine des tensions existant avec A.X.________ et son époux, qui au
demeurant ne sont plus voisins de N.________.
Les appelants mettent également en avant le mauvais
entretien des parcelles constaté par l'expert W.________ dans son rapport
du 23 février 2016. Cet élément a cependant déjà été pris en compte par
les premiers juges et a manifestement été l'argument principal justifiant –
à raison – de ne pas accorder, malgré les circonstances pénibles pour
l'appelante, une prolongation maximale de six ans, afin de tenir compte
des intérêts du bailleur à pouvoir récupérer des terres dans un état
convenable, respectivement les remettre en état. Partant, cette
circonstance ne saurait imposer une prolongation d'une durée encore
moindre.
4.4.4 De son côté, l'appelante invoque les circonstances pénibles
que la fin du bail aurait pour elle. Il convient à cet égard de relever qu'elle
n'établit pas qu'elle est, respectivement sera dans l'impossibilité de
trouver une autre pépinière à exploiter dans la région, et n'indique au
demeurant pas quelle démarche elle aurait entreprise à ces fins. Elle ne
saurait obtenir une prolongation supplémentaire au motif qu'elle devrait,
au vu de la durée de la prolongation accordée, liquider son exploitation en
l'espace de deux mois. En effet, le bail a été résilié en juin 2008, soit il y a
plus de dix ans. L'appelante, assistée d'un avocat dès fin 2008, ne pouvait
dès lors pas partir de l'idée que cette résiliation serait assurément
déclarée nulle ou annulée, ni qu'elle obtiendrait assurément, à l'issue de
l'échéance du délai de congé en juin 2014, la prolongation maximale
prévue par la loi. Cela est d'autant moins légitime et crédible que la
procédure a démontré que l'appelante s'était sensiblement désinvestie
depuis 2016 au moins de l'exploitation des terres affermées. Elle ne
saurait ainsi invoquer la date à laquelle le jugement de première instance
a été rendu pour obtenir une prolongation plus importante que celle de
quatre ans accordée par les premiers juges. Pour les mêmes motifs, une
prolongation plus longue ne saurait être accordée en raison du fait que la

- 55 -
société devrait être liquidée, ce qui entrainerait la perte des capitaux
investis et ses investissements. Outre que ce fait n'est pas établi, le serait-
il qu'il n'imposerait pas une prolongation plus longue du bail.
L'appelante met également en avant les circonstances
pénibles que la fin du bail aura pour son administratrice. On peut laisser
ouverte la question de savoir si cet élément devait ici être pris en
considération vu la forme choisie par l'appelante pour contracter le bail.
Cela étant, celle-ci ne saurait obtenir une prolongation plus importante au
vu des circonstances, compte tenu du fait qu'il s'agirait de la seule source
de revenu de son administratrice. Cet élément a été pris suffisamment en
considération, l'appelante ne démontrant pas quelle mesure son
administratrice aurait prise pour trouver une autre source de revenu. A
cela s'ajoute que l'expert W.________ a indiqué dans son complément
d'expertise du 21 mars 2017 que le chiffre d'affaires tout comme les frais
de personnel de l'appelante illustraient le caractère d'entreprise de
négoce, soutenu par la culture et la vente de plantes en conteneurs dans
des infrastructures dédiées, et s'écartaient nettement des critères usuels
d'une entreprise exploitant son sol pour en récolter les produits de ses
pépinières de pleine terre. Au vu de cet élément, l'appelante ne saurait
invoquer son besoin ou celui de son administratrice d'exploiter les terres
affermées afin d'en tirer sa source de revenu pour obtenir une
prolongation plus longue, dès lors que sa source de revenus actuelle
provient au contraire principalement du négoce et de la culture et vente
de plantes hors sol.
L'appelante invoque encore l'âge de son administratrice et le
fait qu'elle a son logement sur les terres affermées. La circonstance de
l'âge a déjà été prise en compte par l'autorité précédente auprès de
laquelle l'administratrice s'est présentée lors des différentes audiences
tenues. L'appelante n'expose pas en quoi cet élément aurait justifié, vu la
prolongation accordée et la date à partir de laquelle son administratrice a
su qu'elle devrait quitter les terres litigieuses, une prolongation plus
longue que celle accordée. Tel n'apparaît pas être le cas. S'agissant du fait
que l'administratrice de l'appelante a son logement sur les terres

- 56 -
affermées, et à l'instar de la jurisprudence en matière de bail ordinaire, un
tel élément ne saurait conduire à une prolongation de bail, les
désagréments nécessairement liés à toute résiliation du contrat, telle que
l'obligation de déménager, ne constituant pas en eux-mêmes des
conséquences pénibles du congé. Il en va de même du souhait du
locataire de profiter le plus longtemps possible de son logement (ATF 116
ll 446 consid. 3b). Dût-on considérer que le but de la prolongation devrait
permettre au locataire de disposer de temps supplémentaire pour trouver
des locaux de remplacement, ou à tout le moins d'adoucir les
conséquences pénibles de l'extinction du contrat selon les règles
ordinaires, qu'une prolongation de quatre ans apparaît amplement
suffisante à cet égard, une telle durée étant au demeurant le maximum
prévu pour les locaux d'habitation par l'art. 272b CO, ici toutefois
inapplicable.
L'appelante invoque enfin l'existence de deux procédures
pendantes auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal, à savoir l'une en estimation du fermage licite, l'autre en fixation
du prix licite non surfait de vente, ainsi que son droit de préemption légal
en tant que fermière. Un tel droit, même en présence des procédures
pendantes précitées, ne saurait justifier, qui est plus lorsque l'entreprise
agricole n'a pas été aliénée (art. 47 al. 1 LDRF [Loi fédérale sur le droit
foncier rural du 4 octobre 1991 ; RS 211.412.11]), la prolongation du bail,
sauf à accorder automatiquement une prolongation maximale à tout
fermier titulaire d'un tel droit, ce qui n'est pas la volonté du législateur. Au
demeurant, l'appelante n'a manifesté son intérêt à acheter qu'une des
trois parcelles affermées, soit la parcelle n° 3.________. De plus, selon
l'expert W.________, cette parcelle n'est plus exploitée, ni entretenue selon
l'usage dans la branche en Suisse romande et les ressources nécessaires
pour l'exploitation ne sont pas atteintes. De tels constats ne permettent
pas de retenir en l'état que l'appelante puisse aujourd'hui se prévaloir d'un
droit de préemption, vu la condition posée par l'art. 47 al. 1 let. a LDFR.
5.

- 57 -
5.1 L'appelante reproche aux premiers juges de lui avoir donné
ordre d'enlever la serre qu'elle avait implantée sur la parcelle n°
3.________.
L'autorité précédente a considéré que selon l'acte notarié des
13 octobre et 10 novembre 1998 relatif à la constitution de la servitude de
superficie en vue de la construction de la serre, « le superficiant ou le
superficiaire conserv[ait] la faculté d’exiger du superficiaire la remise des
lieux dans leur état antérieur, c'est-à-dire la démolition de la construction,
aux frais du superficiaire », et que les appelants avaient exercé ce droit en
avisant, par lettres de leur conseil des 22 juin 2009 et 18 juillet 2011,
l'appelante qu'ils exigeraient la démolition et l'enlèvement de la serre à
l'échéance du droit de superficie.
5.2 A l'encontre de ce raisonnement, l'appelante invoque la charge
foncière constituée sur la parcelle n° 3.________ en faveur de l'Etat de Vaud
le 15 septembre 1998, pour une durée de 30 ans, ainsi que l'art. 81 al. 3
LATC (Loi sur l’aménagement du territoire et les constructions du 4
décembre 1985 ; RSV 700.11).
L'art. 81 LATC régit les constructions hors zone à bâtir. Son al.
1 dispose que pour tous les projets de construction ou de changement de
l'affectation d'une construction ou d'une installation existante situés hors
de la zone à bâtir, le département décide si ceux-ci sont conformes à
l'affectation de la zone ou si une dérogation peut être accordée, cette
décision ne préjugeant pas de celle des autorités communales. Selon l'art.
81 al. 3 LATC, les conditions fixées dans cette autorisation spéciale sont
incluses dans l'autorisation communale ; le département peut subordonner
l'autorisation de construire à l'inscription d'une charge foncière ou d'une
mention au registre foncier pour assurer le maintien et la destination du
bâtiment ; la mention peut porter en particulier sur l'interdiction de
morceler la parcelle concernée par l'autorisation.
En l'espèce, la charge foncière constituée vise à garantir le
maintien de l'usage du bien-fonds et des constructions à des fins de

- 58 -
production principalement en relation directe avec le sol. Elle ne vise pas à
obliger les bailleurs à conserver la serre. L'appelante ne peut rien tirer de
l'existence de la charge foncière en sa faveur. Qu'un permis de démolir
doive, le cas échéant, être obtenu pour enlever la serre ne change rien au
droit que les parties ont accordé aux bailleurs d'exiger la démolition de la
serre.
6.
6.1 Les appelants font grief aux premiers juges d'avoir rejeté leur
conclusion en paiement par l'appelante d'un montant de 250'000 fr., soit
123'746 fr. 40 à titre de frais de remise en état et un montant
« légèrement inférieur » à 130'000 fr. pour tenir compte du fait que le
préjudice continuait d'augmenter d'année en année. Ils font valoir que
l'appelante n'aurait pas entretenu correctement les terres qui se seraient
progressivement dégradées et n'aurait pas maintenu la chose dans l'état
dans lequel elle se trouvait au début du bail. Les appelants invoquent les
art. 22 al. 3 et 23 al. 4 LBFA et estiment que leur préjudice aurait dû être
fixé sur la base des montants définis par l'expertise horticole.
6.2
6.2.1 Aux termes de l'art. 22 al. 3 LBFA, le fermier est tenu de
pourvoir à ses frais au bon entretien de la chose affermée ; il est tenu de
procéder, conformément à l'usage local, aux menues réparations et, en
particulier, à l'entretien ordinaire des chemins, passerelles, fossés, digues,
haies et clôtures, toitures, aqueducs, etc.
A l'instar de l'obligation d'entretien prévue par l'art. 284 CO
pour le bail à ferme non agricole, en cas de manquement du fermier à son
obligation d'entretien, le bailleur peut lui demander des dommages-
intérêts sur la base de l'art. 97 CO (Carron, Droit du bail à loyer et à ferme,
Commentaire pratique, 2e éd, Bâle 2017 [cité ci-après : CPra-Bail], n. 15
ad art. 284 CO).

- 59 -
6.2.2 Selon l'art. 97 al. 1 CO, applicable également par renvoi de
l'art. 1 al. 4 LBFA, lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de
l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de
réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute
ne lui est imputable.
L'application de l'art. 97 al. 1 CO suppose la réunion de quatre
conditions cumulatives : une violation d'une obligation contractuelle, une
faute, un dommage et une relation de causalité (naturelle et adéquate)
entre la violation fautive du devoir de diligence et le dommage survenu. Il
appartient au demandeur d'apporter la preuve des faits permettant de
constater que chacune de ces conditions est remplie (art. 8 CC), sauf pour
la faute qui est présumée (TF 2C_1101/2016 du 24 juillet 2017 consid.
3.3).
Le dommage se définit habituellement comme la diminution
involontaire de la fortune nette ; il correspond à la différence entre le
montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce même
patrimoine aurait si l'événement dommageable ne s'était pas produit (ATF
132 III 359 consid. 4). Il peut se présenter sous la forme d'une diminution
de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif
ou d'une non-diminution du passif (ATF 132 III 359 consid. 4 ; TF
4A_457/2017 du 3 avril 2018 consid. 4.2.2).
6.2.3 Il appartient au bailleur de rapporter la preuve que le défaut
qu'il invoque n'existait pas déjà au début du bail. A cet égard, il n'existe en
l'état du droit pas de présomption selon laquelle le locataire,
respectivement le fermier, est réputé avoir reçu la chose en bon état
(Aubert, CPra-Bail, n. 41 ad art. 267 CO ; Lachat, op. cit., p. 811).
6.3
6.3.1 En l'espèce, les appelants invoquent un mauvais entretien par
l'appelante des parcelles affermées, mauvais entretien qui leur aurait
causé et causerait un préjudice.

- 60 -
Conformément à ce qui a été exposé, il leur incombait d'établir
l'existence et l'étendue de l'obligation d'entretien de l'appelante et
l'étendue de sa violation. Cela impliquait de connaître l'état des parcelles
lors de leur remise à l'appelante en 1996, dès lors que celle-ci devait
pourvoir à leur bon entretien, non les améliorer ou en supprimer des
défauts. On ne saurait opposer à cet égard à l'appelante qu'elle n'aurait
prétendument pas invoqué de défauts et le principe de la bonne foi sans
renverser les règles régissant le fardeau de la preuve.
6.3.2 L'état dans lequel se trouvaient les terres affermées lors du
début du contrat de bail à ferme n'a pas été établi. Aucun inventaire ni
aucune photographie permettant de le constater n'a été produit. La
convention intitulée « remise d'exploitation bail à ferme » conclue le 12
juillet 1996 entre E.________ SA, en formation, – ensuite reprise par
l'appelante – et feu C.X.________ prévoyait expressément que ce dernier ne
donnait aucune garantie quant à l'état des immeubles et terrains loués
ainsi que celui des plantations, des machines et du matériel. Dans ces
conditions, la prétendue absence documentée de critiques des parties aux
conventions signées en 1996 quant à l'état des terres affermées avant
2008 n'est pas propre à établir que celles-ci auraient été dépourvues de
tout défaut, notamment de ceux sur lesquels les appelants se fondent
aujourd'hui pour requérir une indemnisation de la part de l'appelante. Les
appelants évoquent encore que les parties à la convention du 29 août
1996 auraient été des « pépiniéristes avertis ». Or, ce fait, non allégué en
première instance, s'avère irrecevable en appel (art. 317 CPC) et ne
résulte au demeurant pas des éléments du dossier. A supposer recevable
et établi, ce fait ne démontre de toute façon pas l'état des parcelles
affermées en début de bail et notamment que tous les défauts aujourd'hui
reprochés à l'appelante ne seraient apparus qu'en cours de bail. Le fait
que des constats de mauvais entretien aient été faits en 2008 ou en 2016,
soit plus de 20 ans après le début du bail, ne permet aucune déduction,
encore moins preuve quant à l'état initial des parcelles, état qui constituait
le niveau à entretenir.

- 61 -
Faute d'avoir établi l'état des parcelles au début du bail, les
appelants échouent à démontrer, d'une part, l'étendue de l'obligation
d'entretien incombant à l'appelante, et donc l'étendue de la violation de
cette obligation, et, d'autre part, le dommage, et surtout la quotité du
dommage résultant de cette prétendue violation. Dans ces circonstances,
la seule indication par l'expert W.________ de devis de remise en état, faute
de connaître l'état initial des parcelles, ne pouvait pas être considérée
comme suffisante pour démontrer le dommage subi par les appelants et le
montant à réparer.
On relèvera encore que dans son complément d'expertise,
l'expert W.________, interpellé sur la question de savoir si l'écoulement du
temps était de nature à augmenter le préjudice subi par les bailleurs, en
particulier les coûts définis notamment dans le devis n° 0216052, conclut
que seule une réévaluation sur place par une entreprise spécialisée
permettrait de quantifier cette proportion le moment venu. Ici encore, de
tels éléments ne permettent pas de retenir comme établi le dommage
complémentaire de 130'000 fr. invoqué par les appelants.
6.3.3 L'art. 23 LBFA prévoit que la chose affermée doit être rendue
dans l'état où elle se trouve à la fin du bail (al. 1) et que le fermier doit
indemniser le bailleur des dégradations qu'il aurait pu prévenir par une
administration diligente (al. 4).
En l'état, la chose n'ayant pas encore été rendue, cette
disposition ne s'applique pas et ne saurait être invoquée par les appelants
à l'appui de leur demande d'indemnisation. Eût-elle pu l'être que la
prétention des précités aurait dû être rejetée pour les motifs qui
précèdent.
6.3.4 Compte tenu de ce qui a été exposé, les prétentions en
indemnisation d'un montant de 250'000 fr. articulées par les appelants
doivent être rejetées.

- 62 -
7.
7.1 Les appelants reprochent enfin aux premiers juges d'avoir
réparti les frais et émoluments de première instance à hauteur de 10'265
fr. pour l'appelante, de 6'068 fr. 10 pour A.X.________ et de 6'068 fr. 10
pour B.X.________, sans motivation, respectivement de manière injustifiée.
Ils leur font également grief d'avoir compensé les dépens en expliquant
sommairement qu'aucune des parties n'avait obtenu entièrement gain de
cause. A l'appui de leur grief, ils n'invoquent aucune disposition légale
qu'ils estimeraient avoir été violée.
7.2 La question des frais et dépens était soumise en première
instance au CPC-VD, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010 (art. 404 al. 1
CPC).
Aux termes de l'art. 90 al. 1 CPC-VD, chaque partie doit faire
l'avance des émoluments et des frais pour toute opération de l'office
requise par elle ou ordonnée par le juge pour établir ses allégations. Selon
l'art. 92 al. 1 CPC-VD, des dépens sont alloués à la partie qui obtient gain
de cause. Ceux-ci comprennent principalement les frais de justice avancés
par la partie, ainsi que les honoraires et les déboursés de son avocat (art.
91 let. a et c CPC-VD). Lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement
gain de cause, le juge peut réduire les dépens ou les compenser (art. 92
al. 2 CPC-VD).
7.3 En l'espèce, les montants des frais et émoluments du tribunal
fixés par les premiers juges correspondent aux frais judiciaires de chaque
partie calculés en fonction des différentes opérations effectuées lors de la
procédure. Il s'agit d'un constat purement comptable qui ne nécessite
aucune motivation.
Au surplus, la motivation consistant à indiquer qu'aucune
partie n'avait obtenu gain de cause suffit pour ordonner la compensation
des dépens (cf. art. 92 al. 2 CPC-VD), dont font partie les frais de justice
avancés par les parties (cf. art. 91 let. a et c CPC-VD). Une telle

- 63 -
motivation, au vu du sort donné aux prétentions de chaque partie, non
modifié en appel, ne prête pas le flanc à la critique.
8.
8.1 En définitive, les appels respectifs des parties, manifestement
mal fondés, doivent être rejetés selon le mode procédural de l'art. 312 al.
1 in fine CPC et le jugement confirmé.
8.2 Vu l'issue de la cause, chaque partie devra supporter les frais
judiciaires de deuxième instance relatifs à son appel, arrêtés à 2'160 fr.
pour l'appelante et à 2'160 fr. pour les appelants (art. 106 al. 1 CPC ; art.
65 al. 2 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV
270.11.5]), ces derniers les assumant solidairement entre eux (art. 106 al.
3 CPC).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance,
aucune des parties n'ayant été invitée à se déterminer sur l'appel déposé
par sa partie adverse.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. Les appels sont rejetés.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l’appel
formé par M.________ SA, arrêtés à 2'160 fr. (deux mille cent
soixante francs), sont mis à la charge de cette dernière et ceux
afférents à l’appel formé par A.X.________, B.X.________ et

- 64 -
Z.________, arrêtés à 2'160 fr. (deux mille cent soixante francs),
sont mis à la charge de ces derniers, solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Sarah Perrier (pour M.________ SA),
- Me Olivier Burnet (pour A.X.________, B.X.________ et Z.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de

- 65 -
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :