vd_gerichte · JL13.006928 · 2013-07-01 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL13.006928-130930
344
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 1er juillet 2013
____________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Mme Bendani
Greffière : Mme Gabaz
*****
Art. 257d CO; 257 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par F.________, à Prilly,
partie locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 23 avril 2013
par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant
l'appelant d’avec C.S.________, à Renens, et A.________, à Ecublens, parties
bailleresses, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 23 avril 2013, adressée le 25 avril 2013
aux parties pour notification, le Juge de paix du district de Lausanne a
ordonné à F.________ de quitter et rendre libres pour le 16 mai 2013 à midi
les locaux occupés dans l'immeuble sis à Lausanne, [...] (local
commercial-restaurant) et [...] (local commercial-bar) (I), dit qu'à défaut
pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de
paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à
l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec
au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la
force publique de concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils en sont
requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 560 fr. les frais judiciaires, qui
sont compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les
frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en conséquence la partie
locataire remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à
concurrence de 560 fr. et lui versera la somme de 2'500 fr. à titre de
défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que toutes
autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que la partie locataire
n'avait pas établi, ni même rendu vraisemblable, s'être acquittée des
loyers dus aux échéances contractuelles et que les éléments qu'elle
avançait n'étaient pas propres à faire douter de la réalité des montants
réclamés par la partie bailleresse, de sorte que l'état de fait était liquide,
de même que la situation juridique. Pour le premier juge, la procédure
sommaire des art. 248 ss CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2008; RS 272) applicable en présence d'un cas clair (art. 257 CPC) devait
donc être mise en oeuvre. Il a en outre retenu que, bien que contesté en
temps utile devant la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer (ci-après: commission de conciliation), le congé était valable, aucun
motif d'annulabilité n'étant rendu vraisemblable. Il a en conséquence jugé
que l'expulsion devait être prononcée.

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B. Par acte du 6 mai 2013, F.________ a interjeté appel contre
l'ordonnance précitée concluant, avec dépens, à sa réforme en ce sens
que la protection en matière de cas clairs n'est pas accordée, la requête
déposée par C.S.________ et A.________ étant ainsi déclarée irrecevable. Il a
produit des pièces.
Le 17 mai 2013, F.________ a requis que l'effet suspensif soit
octroyé à son appel, requête déclarée sans objet par la Juge déléguée de
la cour de céans le 21 mai 2013, l'appel ayant ex lege un effet suspensif
(art. 315 al. 1 CPC).
Par réponse du 27 juin 2013, C.S.________ et A.________ ont
conclu, avec dépens, au rejet de l'appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Par bail à loyer pour locaux commerciaux du 5 juillet 1999,
[...], représentée par X.________ SA, a remis en location à [...] un restaurant
à l'enseigne " [...]" et un bar à l'enseigne " [...]", sis à Lausanne.
Dès le 1er décembre 2002, ce bail a été cédé à B.S.________ et
[...].
Par bail de sous-location du 3 février 2006, B.S.________ a remis
en location à F.________ le bar à l'enseigne " [...]". Le bail, conclu pour une
durée de cinq ans, débutait le 1er mars 2006 pour se terminer le 1er mars
2011. Le loyer mensuel net s'élevait à 2'000 fr. et aucune garantie de
loyer n'avait été prévue. Il se renouvelait aux mêmes conditions pour cinq
ans, sauf avis de résiliation donné et reçu au moins une année à l'avance.
Dès le début du contrat de sous-location, F.________ se serait
acquitté des loyers directement en mains de B.S.________, tout d'abord

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contre quittance, puis sans, un climat de confiance s'étant, semble-t-il,
installé entre les parties.
2. Le 17 mai 2011, à la suite d'une entrevue avec X.________
SAF.________ a adressé un courrier à cette dernière pour lui faire part des
conditions auxquelles il était prêt à remettre son commerce, compte tenu
des travaux qu'il y avait effectués.
3. Le 15 octobre 2011, B.S.________ a résilié pour le 16 novembre
2011 pour non-paiement de loyer le bail de sous-location le liant à
F.________.
F.________ a saisi la commission de conciliation qui, après avoir
entendu les parties le 16 janvier 2012, leur a soumis, le même jour, une
proposition de jugement prononçant notamment que la congé du 15
octobre 2011 était inefficace, le bailleur n'ayant pas démontré le non-
paiement des loyers.
Les parties ne se sont pas opposées à cette proposition de
jugement qui est dès lors entrée en force.
4. Du 21 octobre 2011 au 30 avril 2012, F.________ a versé les
loyers mensuels à raison de 2'000 fr. sur un compte de consignation
ouvert auprès de la Banque Cantonale Vaudoise.
Le 15 octobre 2012, une partie des loyers consignés, à hauteur
de 12'974 fr. 50, a été libérée en faveur de B.S.________. Le solde du
compte de consignation d'un montant de 1'025 fr. 50 lui a également été
versé le 7 novembre 2012.
5. Le 23 octobre 2012, le mandataire de B.S.________ a mis
F.________ de s'acquitter dans les trente jours d'un montant de 38'515 fr.
25, correspondant à ses arriérés de loyer de janvier 2011 à octobre 2012,
aux intérêts de retard, aux frais d'intervention et aux frais de poursuites,

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déduction faite d'un paiement du 15 octobre 2012 de 12'974 fr. 50, faute
de quoi son bail serait résilié et son expulsion requise.
6. Le 1er novembre 2012, F.________ a donné un ordre de
paiement bancaire en faveur de B.S.________ d'un montant de 2'974 fr. 50
et indiquant sous la rubrique communication "complément loyer octobre
et novembre".
7. Par formule officielle du 4 décembre 2012, le mandataire de
B.S.________ a résilié, pour le 31 janvier 2013, le bail de sous-location
portant sur le local commercial " Z.________" pour non-paiement du loyer.
8. Le 26 décembre 2012, F.________ a saisi la commission de
conciliation d'une requête en annulation de la résiliation précitée. Il en
ressort notamment ce qui suit:
"(…) Début 2011, le locataire a exprimé auprès de la gérance sa volonté de
remettre son commerce, comprenant le bar que j'exploite; situation qui depuis
c'est (sic) dégradée comme expliqué dans ma requête "Requête en annulation de
congé" que je vous ai fait parvenir en date du 17 novembre 2011 (…)"
9. Le 10 janvier 2013, X.________ SA a émis un nouveau bail à
loyer pour locaux commerciaux s'agissant de la " [...]" et du " [...]" au nom
de C.S.________ et A.________.
10. Par requête en cas clair du 12 février 2013, C.S.________ et
A.________, par leur mandataire, ont requis l'expulsion de F.________ des
locaux qu'il occupe à l'enseigne " Z.________".
Le mandataire des requérants et l'intimé, assisté de son
conseil, ont été entendus à l'audience qui s'est tenue devant le juge de
paix le 23 avril 2013. Un témoin, V.________, client de l'établissement tenu
par l'intimé, a également été entendu à cette occasion. Il a confirmé avoir
vu l'intimé verser des sommes en espèces à une personne qu'il a désignée
comme étant le "patron", ces versements étant intervenus il y a trois ou
quatre ans, mais en tout cas il y a deux ans.

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En d roit :
1. a) Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance
prononçant une expulsion pour défaut de paiement de loyer. Pour
déterminer quelle voie de droit, de l’appel ou du recours, est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse calculée selon le droit fédéral. Celle-
ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la
durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e
CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) consacre I’annulabilité
d’une résiliation (JT 2011 III 43; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ
2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 2'000 fr., la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est
ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b) Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours,
sauf notamment contre les décisions prises en procédure sommaire
auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC). En l'espèce,
l'ordonnance du 23 avril 2013 a été rendue en application de la disposition
relative aux cas clairs (art. 257 CPC), soit en procédure sommaire.
Interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 311 al. 1 CPC), l'appel est ainsi
recevable.
2. a) L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de
deuxième instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci examine librement tous les griefs
de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance

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d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (HohI, Procédure civile, tome Il, 2ème éd.,
Berne 2010, n. 2399). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de
première instance (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler, Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art.
310 CPC, p. 1489).
b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit
indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 et réf. citées). Il incombe ainsi au plaideur qui désire invoquer les faits
ou moyens de preuve nouveaux devant l'instance d'appel de démontrer
qu'il a fait preuve de la diligence requise, si bien qu'on ne saurait lui
reprocher de ne pas les avoir invoqués ou produits devant la première
instance (Jeandin, op. cit., n. 8 ad art. 317 CPC).
Les pièces produites par l'appelant ont déjà été produites en
première instance, de sorte qu'elles sont recevables.
3. L’appelant invoque une mauvaise application de l’art. 257 CPC.
Les intimés soutiennent en revanche que le locataire n’est pas en mesure
de prouver qu’il a payé les loyers réclamés dans la mise en demeure du
23 octobre 2013.
a/aa) De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement
applicable lorsque l’état de fait est incontesté, mais également lorsque, s’il
l’est, il est susceptible d’être immédiatement prouvé (TF 4A_585/2011 du

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7 novembre 2011 c. 3.3.1; SJ 2012 I 122), notamment sur la base de
moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces
(ATF 138 III 123 c. 2.1).
Le demandeur doit apporter la pleine preuve des faits fondant
sa prétention. Le cas clair doit être nié dès que le défendeur fait valoir des
moyens qui, sur Ie plan des faits, ne peuvent être immédiatement
contredits et qui sont propres à affaiblir la conviction du juge. C’est dans
ce sens que l’on doit comprendre que le défendeur doit rendre ses moyens
vraisemblables. Il suffit donc que ses moyens ne soient pas dépourvus de
consistance. On ne peut en revanche exiger du défendeur qu’il rende ses
moyens vraisemblables comme dans le cadre de la procédure de
mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 al. 2 LP (ATF 138 III 620 c. 5.1.1).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une
doctrine ou d’une jurisprudence éprouvée, la norme s’applique au cas
concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118 lI 302 c. 3; JT
2011 III 146). En revanche, la situation juridique n’est en règle générale
pas claire lorsque l’application d’une norme présuppose une décision
d’appréciation du tribunal ou la prise en considération de l’ensemble des
circonstances, comme c’est le cas de l’application du principe de la bonne
foi ou de l’abus de droit (ATF 138 III 123 c. 2.1.2; TF 4A_273/2012 du
30 octobre 2012 c. 5.1.2, rés. in ATF 138 III 620 précité)
a/ab) Aux termes de l’art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme
ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de trente jours au moins pour les baux d’habitation.
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat
avec effet immédiat; les baux d’habitation peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (art. 257d al. 2 CO).

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Il est reconnu en jurisprudence et en doctrine que l’avis
comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment
claire et précise. Une indication chiffrée n’est pas indispensable: il suffit
que l’objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par
exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés (TF
4A_641/201 1 du 27 janvier 2012 c. 5 et les arrêts cités). Lorsqu’il n’a pas
réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d
CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques
de l’al. 2 de celle disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4).
b) Le premier juge a retenu que le locataire n’avait pas établi,
ni même rendu vraisemblable, qu’il s’était acquitté des loyers dus aux
échéances contractuelles. Les intimés ont également relevé que l’appelant
n’avait pas démontré le paiement du loyer. Ces raisonnements ne
sauraient être suivis. En effet, conformément à la jurisprudence précitée,
on ne peut exiger du défendeur qu’il rende ses moyens vraisemblables. Il
suffit que ces derniers ne soient pas dépourvus de consistance, question
qu’il convient en l’occurrence d’examiner.
Le locataire a affirmé avoir versé neuf loyers en mains de
B.S.________, directement dans le local loué, sans quittance, dès lors que la
confiance s’était instaurée entre les parties. Le témoin et client de
l’établissement V.________, entendu lors de l’audience de première
instance, a confirmé avoir vu l’appelant verser des sommes à une
personne désignée comme étant le patron, tout en précisant que ces
versements étaient intervenus il y a trois ou quatre ans déjà, mais en tout
cas deux ans. On ne trouve pas au dossier de déterminations de
B.S.________ sur le principe du paiement du loyer sans quittance en raison
de la confiance qui aurait pu s’instaurer entre les parties. Par ailleurs, il
résulte du dossier que les relations entre l’appelant et son précédent
bailleur se sont détériorées dans le courant de l’année 2011. En effet,
dans sa requête du 26 décembre 2012, l’appelant explique que, début
2011, son bailleur a exprimé auprès de la gérance sa volonté de remettre
son commerce, comprenant le bar que lui même exploite et que la

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situation s’est ensuite dégradée. Le contenu de ce courrier est confirmé
par la lettre du 17 mai 2011 dans laquelle l’appelant explique à X.________
SA avoir effectué des travaux dans le bar loué et expose des propositions
de remise du commerce. De plus, par proposition de jugement du 16
janvier 2012, la commission de conciliation a dit que le congé donné par
B.S.________ à F.________ le 15 octobre 2011 pour le 16 novembre 2011
était inefficace. Elle a considéré, à la suite de l’audition des parties
notamment, que le bailleur n’avait pas démontré le bien-fondé du motif
invoqué, à savoir le non-paiement des loyers. Enfin, on peut ajouter que
l’appelant a commencé à consigner les loyers dus dès le 21 octobre 2011,
soit, semble-t-il, dès la notification du premier congé par son ancien
bailleur.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, on doit admettre
que les moyens du locataire ne sont pas dépourvus de consistance, que
l’état de fait est litigieux et qu'il n'est pas susceptible d’être prouvé
immédiatement. Partant, la présente cause ne constitue pas un cas clair
au sens de l’art. 257 CPC.
4. En conséquence, l’appel doit être admis et l’ordonnance
attaquée réformée en ce sens que la requête d'expulsion présentée par
C.S.________ et A.________ est irrecevable.
Les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 780 fr. (art.
62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires
civils; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des intimés qui succombent
(art. 106 al. 1 CPC). Partant, l’appelant a droit au remboursement par les
intimés de son avance de frais de 780 fr. (art. 111 al. 2 CPC).
Les intimés, solidairement entre eux, devront verser à
l'appelant la somme de 2'000 fr., à titre de dépens (art. 95 al. 1 et 106 al.
1 CPC; art. 3 al. 1 et 2 et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile; RSV
270.11.6]).

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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est statué à nouveau comme il suit :
I. La requête d’expulsion déposée le 12 février 2013 par
C.S.________ et A.________ contre F.________ est irrecevable.
II. Les frais judiciaires, arrêtés à 560 fr. (cinq cent soixante
francs), sont mis à la charge de la partie bailleresse.
III. La partie bailleresse versera au locataire la somme de
2'500 fr. (deux mille cinq cents francs) à titre de dépens.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 780 fr.
(sept cent huitante francs), sont mis à la charge des intimés.
IV. Les intimés C.S.________ et A.________ doivent verser à
l’appelant F.________ la somme de 2'780 fr. (deux mille sept
cent huitante francs) à titre de restitution d’avance de frais et
de dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 2 juillet 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- Me Christian Dénériaz (pour F.________),
- M. Thierry Zumbach, aab (pour C.S.________ et A.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :