vd_gerichte · JL14.006693 · 2014-07-28 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL14.006693-140779
396
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 28 juillet 2014
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Mme Charif Feller
Greffière : Mme Tille
*****
Art. 257 CPC ; 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par Y.________, à
Lausanne, locataire, contre l’ordonnance rendue le 8 avril 2014 par la Juge
de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant l’appelant
d’avec T.________, à Bursins, bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 8 avril 2014, la Juge de paix du district de
l’Ouest lausannois a ordonné à Y.________ de quitter et rendre libres pour
le vendredi 16 mai 2014 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à
[...] (un local commercial d’environ 100 m2, deux WC Homme et un WC
Femme + un local avec deux lavabos, un WC privé + un local pour bureau
au rez-de-chaussée + une cave pour le compresseur du bar) (I), dit qu’à
défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux,
l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de
procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête de la partie
bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux
agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la
décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), arrêté à 280 fr. les
frais judiciaires, compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse
(IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu’en
conséquence Y.________ remboursera à T.________ son avance de frais à
concurrence de 280 fr. et lui versera la somme de 1’150 fr. à titre de
défraiement de son représentant professionnel (VI) et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que le locataire n’avait
pas rendu vraisemblable qu’il n’avait pas reçu la lettre de mise en
demeure du 14 octobre 2013 distribuée à son domicile le 15 octobre 2013
à 10h43 (recte : 10h46). En outre, bien que le locataire ait contesté en
temps utile la résiliation de son bail devant la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer, il n’existait aucun motif d’annulabilité du
congé, une prolongation de bail n’étant par ailleurs pas possible en cas de
demeure du locataire. Le premier juge a dès lors retenu que faute de
paiement dans le délai comminatoire de l’intégralité du montant de
3'025 fr., représentant le loyer dû pour le mois d’octobre 2013, le congé
signifié par T.________ à Y.________ par avis du 25 novembre 2013 pour le
31 décembre 2013 était valable et l’on se trouvait en présence d’un cas

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clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2008, RS 272).
B. Par acte du 28 avril 2014, Y.________ a formé appel contre
cette ordonnance, concluant à sa réforme en ce sens que la protection en
matière de cas clairs n’est pas accordée, la demande déposée le 10 avril
2014 par T.________ étant ainsi déclarée irrecevable. Il a en outre produit
un onglet de pièces et requis l’octroi de l’effet suspensif.
Par avis du 29 avril 2014, la Juge déléguée de la Cour de céans
a informé l’appelant que sa requête d’effet suspensif était sans objet,
l’effet suspensif étant prévu de par la loi.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Depuis le 1er juillet 2010, à la suite de plusieurs transferts
successifs de bail, Y.________ est devenu locataire de locaux dont
T.________ est propriétaire à la [...], comprenant un local commercial
d’environ 100 m2, deux WC Homme et un WC Femme, un WC privé, un
local avec deux lavabos, un local pour bureau au rez-de-chaussée et une
cave pour le compresseur du bar.
Le loyer mensuel était fixé à 3'175 fr. net, y compris un
acompte pour chauffage, eau chaude et frais accessoires par 150 francs. Il
était payable par mois d’avance.
2. Par lettre recommandée du 14 octobre 2013, le bailleur,
représenté par la gérance immobilière [...], a mis le locataire en demeure
de s’acquitter, dans un délai de trente jours, du montant de 3'225 fr.,
détaillé comme suit :
« Loyer commercial du 01.10.2013 au 31.10.2013 Fr. 3'025.00
Acompte chauffage du 01.10.2013 au 31.10.2013 Fr. 150.00

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Frais de mise en demeure Fr. 50.00
Total Fr. 3'225.00 »
Le bailleur précisait qu’à défaut de paiement dans le délai
imparti, le bail serait résilié en application de l’art. 257d al. 2 CO (Code
des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). Un bulletin de versement
mentionnant le montant de 3'225 fr. était joint à la lettre.
Deux mises en demeure similaires avaient précédemment été
adressées au locataire pour non paiement des loyers du mois d’août et
septembre 2013.
Selon le relevé « Track and Trace » de la Poste, le pli
recommandé du 14 octobre 2013 a été remis au locataire le 15 octobre
2013, à 10h46.
3. Le 25 novembre 2013, constatant que la somme réclamée
n’avait pas été intégralement payée, le bailleur a notifié au locataire la
résiliation du contrat de bail pour le 31 décembre 2013.
4. Par demande de protection en cas clairs du 10 février 2014, le
bailleur a requis l’expulsion du locataire, au besoin par le biais de
l’exécution forcée.
5. Le 11 février 2014, la Présidente de la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de l’Ouest lausannois a
informé le premier juge du fait que le 23 décembre 2013, elle avait été
saisie par le locataire d’une requête en annulation de congé,
subsidiairement en prolongation de bail, mais qu’elle n’entendait pas
examiner dite requête avant de connaître l’issue de la procédure
d’expulsion.
6. Une audience a eu lieu le 8 avril 2014, à laquelle le bailleur
était représenté par son conseil. Le locataire s’est présenté
personnellement, assisté de son conseil.

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En d roit :
1. a) L'art. 308 al. 1 et 2 CPC ouvre la voie de l'appel contre les
décisions finales et incidentes de première instance pour autant que,
s'agissant d'affaires patrimoniales, la valeur litigieuse soit de 10'000 fr. au
moins. Lorsque l’appel porte sur le bien-fondé de la mesure d'expulsion, la
valeur litigieuse est calculée selon le droit fédéral et est égale au moins à
la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre
I’annulabilité d’une résiliation (Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, pp.
749 ss ; JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I
17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le litige porte sur la validité de la résiliation des
baux, dont le loyer mensuel global est de 3'175 fr., donnée en application
de l’art. 257d CO. En prenant la période de protection de trois ans, la
valeur litigieuse de première instance dépasse le montant de 10'000 fr.,
de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
b) Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours
(art. 311 al. 1 CPC), sauf notamment contre les décisions prises en
procédure sommaire, auquel cas le délai est de dix jours (art. 314 al. 1
CPC).
En l’espèce, l’intimé a requis l’application de la procédure pour
les cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application. Une
telle procédure étant sommaire (art. 248 let. b CPC), le délai d’appel est
de dix jours.
Interjeté en temps utile par une partie qui y a un intérêt,
l’appel est recevable.
2. a) L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut

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revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art.
310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la
base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6
ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
b) Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans
retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la
première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la
diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives.
En l’espèce, les pièces produites par l’appelant figurent au
dossier de première instance, de sorte qu’elles sont recevables.
3. a) L’appelant soutient qu’il se trouvait provisoirement à
l’étranger lors de la distribution de la mise en demeure du 14 octobre
2013, et qu’il ne l’a jamais reçue. Il fait valoir que le premier juge ne
pouvait pas exiger de lui qu’il rende vraisemblable que cette mise en
demeure ne lui ait pas été notifiée, dès lors qu’en présence d’un fait
négatif, il appartient à la partie se prévalant de la distribution d’un acte
déployant des effets de droit d’établir de manière irréfutable la réception
de cet acte, en l’occurrence en envoyant une mise en demeure avec
accusé de réception. Ainsi, la protection en cas clairs de l’art. 257 CPC
aurait été admise à tort par le premier juge, d’autant plus que les
circonstances du cas d’espèce laisseraient apparaître un acharnement
particulier du bailleur à résilier le bail.
b/aa) Selon l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application
de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement
prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b). La situation
juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une

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jurisprudence éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie
ses effets de manière évidente (ATF 118 II 302 c. 3; JT 2011 III 146).
Le demandeur doit apporter la pleine preuve des faits fondant
sa prétention. Le cas clair doit être nié dès que le défendeur fait valoir des
moyens qui, sur le plan des faits, ne sont pas d’emblée voués à l’échec et
qui nécessitent une instruction complète des preuves (ATF 138 III 620
c. 5.1.1). Jurisprudence et doctrine admettent que l’expulsion du locataire
puisse être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque
les deux conditions cumulatives posées à l’art. 257 al. 1 CPC sont
réalisées. L’expulsion est même l’un des exemples d’application de la
procédure du cas clair les plus fréquemment cités par la doctrine (TF
4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 3.2.1). Dans ce cas il n’y a pas place pour
une procédure de conciliation (TF 4A_485/2011 du 7 novembre 2011 c.
3.1, SJ 2012 I 120). Si les conditions de l’expulsion sont remplies, le juge
donnera l’ordre au locataire d’évacuer les lieux. Si le locataire conteste la
résiliation du bail et rend vraisemblables ses allégations, le tribunal
n’entrera pas en matière. Le bailleur devra alors ouvrir devant le tribunal
compétent une action en expulsion selon la procédure simplifiée des art.
243 ss CPC (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., n. 1454, p. 263).
b/bb) L’art. 257d al. 1 CO prévoit que lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard à s’acquitter d’un terme ou
de frais accessoires échus, le baileur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations
ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins. Le délai
comminatoire prévu par cette disposition commence à courir lorsque le
locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au
plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III
208 c. 3.1.3; ATF 119 II 147, JT 1994 I 205; Lachat, op. cit., p. 667;
Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, n. 28 ad
art. 257d CO). Cette règle vaut nonobstant les prolongations demandées à
la poste, les absences ou les motifs pour lesquels l’intéressé ne retire pas
ses plis (cf. notamment ATF 134 V 49; ATF 127 I 31; ATF 123 III 492). Il

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importe donc peu que le locataire soit souvent absent, voire même qu’il
doive s’attendre à recevoir un avis comminatoire (TF 4A_451/20111 du 29
novembre 2011 c. 3.3). Celui qui est en retard dans le paiement de son
loyer, quelle que soit la période de l’année, doit s’attendre à se voir
notifier un avis comminatoire et ne peut plaider que le bailleur serait de
mauvaise foi en notifiant un avis comminatoire durant la période des
vacances (CREC 11 février 2014/53 c. 3 et la référence citée). La
jurisprudence vaudoise réserve toutefois le cas de la preuve d’un
empêchement majeur, tout en relevant que l’absence du domicile ne
constitue en principe pas un tel empêchement (CREC I 4 février 2010/69 et
les références citées). Si le courrier recommandé ne peut pas être remis
directement au destinataire (ou à une personne autorisée par celui-ci) et
qu’un avis de retrait mentionnant le délai de garde postal a été mis dans
sa boîte aux lettres ou sa case postale, l’acte est reçu au moment où le
destinataire le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer
qu’il ne soit pas retiré dans le délai de garde de sept jours, le septième et
dernier jour de ce délai (TF 4A_120/2014 du 19 mai 2014 c. 5. 1). La fiction
de la notification à l’échéance du délai de garde suppose en outre qu’un
avis de retrait a été déposé dans la boîte aux lettres du destinataire et que
ce document soit conséquemment arrivé dans la sphère d’influence de
celui-ci (ATF 116 III 59 c. 1b). L’avis de retrait est censé avoir été déposé
dans la boîte aux lettres tant qu’il n’y a pas de circonstances propres à
retenir un comportement incorrect des agents postaux; il appartient à
celui qui se prévaut de l’irrégularité de la notification, en particulier du
défaut de remise dans sa boîte aux lettres d’un avis de retrait après
présentation infructueuse, d’en rapporter la preuve (TF 4A_250/2008 du
18 juin 2008 c. 3.2.2 ; TF 1P.505/1998 du 28 octobre 1998 c. 2c, in SJ 1999
I p. 145).
Conformément à la jurisprudence constante du Tribunal
fédéral, le fardeau de la preuve de la notification d’un acte et de la date à
laquelle celle-ci a été effectuée incombe en principe à celui qui entend en
tirer une conséquence juridique (ATF 122 I 97 c. 3b p. 100; ATF 114 III 51
c. 3c et 4). Autrement dit, dans le cas présent, c’est le bailleur qui
supporte les conséquences de l’absence de preuve, ce qui signifie que si la

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notification même, ou sa date, sont contestées et qu’il existe
effectivement un doute à ce sujet, il convient de se fonder sur les
déclarations du destinataire de l’envoi (cf. ATF 103 V 63 c. 2a).
Si des faits juridiquement déterminants restent douteux ou ne
sont pas établis, la conséquence de l’absence de preuve est supportée par
la partie demanderesse (ATF 119 Il 305). Dans une jurisprudence
constante, le Tribunal fédéral a précisé que la règle de l’art. 8 CC (Code
civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210) s’applique en principe
également lorsque la preuve porte sur des faits négatifs. Cette exigence
est toutefois tempérée par les règles de la bonne foi qui obligent le
défendeur à coopérer à la procédure probatoire, notamment en offrant la
preuve du contraire (ATF 106 II 31 c. 2 et les arrêts cités). L’obligation,
faite à la partie adverse, de collaborer à l’administration de la preuve,
même si elle découle du principe général de la bonne foi (art. 2 CC), est de
nature procédurale et est donc exorbitante du droit fédéral -
singulièrement de l’art. 8 CC -, car elle ne touche pas au fardeau de la
preuve et n’implique nullement un renversement de celui-ci. C’est dans le
cadre de l’appréciation des preuves que le juge se prononcera sur le
résultat de la collaboration de la partie adverse ou qu’il tirera les
conséquences d’un refus de collaborer à l’administration de la preuve (ATF
119 Il 305).
c) En l’espèce, pour se prémunir contre le risque d’échec de la
preuve de la notification, le bailleur a communiqué l’avis comminatoire
sous pli recommandé, ce qui est suffisant au regard de la jurisprudence
précitée (cf. TF 4A_250/2008 du 18 juin 2008 c. 3.2.1). L’appelant fait
valoir qu’il était provisoirement absent à l’étranger durant le mois
d’octobre 2013 et qu’il avait pris soin de charger son épouse et les
membres de sa famille de relever son courrier. Comme pour le cas d’un
avis de retrait censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres, aussi
longtemps qu’il n’y a pas de circonstances propres à retenir un
comportement incorrect des employés de la poste, il incombe à la partie
qui se prévaut de l’irrégularité de la notification d’en rapporter la preuve.
L’appelant ne fait pas valoir des circonstances propres à retenir un

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comportement incorrect des employés de la poste et on ne peut en retenir
au vu du dossier, en particulier du relevé « Track and Trace » produit par
l’intimée. Tout porte à croire qu’un membre de la famille de l’appelant
s’est chargé de réceptionner le courrier litigieux qui lui était destiné et
qu’il devait s’attendre à recevoir. Dans ces conditions on peut retenir, eu
égard à la jurisprudence sur les faits négatifs et au devoir de collaboration
qui en découle à la charge de l’appelant, qu’au terme de l’appréciation
des preuves, celui-ci n’a pas rendu vraisemblable qu’il n’avait pas reçu le
courrier litigieux. Quant à l’acharnement du bailleur que l’appelant fait
valoir, il n’est pas décisif s’agissant de la notification et de la preuve de
celle-ci.
Le grief de l’appelant doit dès lors être rejeté.
4. a) Dans un second moyen, l’appelant reproche au premier
juge une mauvaise application de l’art. 257d CO. Selon lui, pour être
valable, l’avis comminatoire devait clairement distinguer les montants
permettant l’application de l’art. 257d CO des autres créances du bailleur
envers le locataire. Or, en exigeant le paiement de frais de mise en
demeure de 50 fr. en sus du loyer impayé, le bailleur aurait rendu
impossible pour le locataire de déterminer la somme exacte dont il devait
s’acquitter pour éviter la résiliation de son bail, de sorte que l’avis
comminatoire et la résiliation du bail étaient invalides.
b) Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas
l’application de l’art. 257d CO et d’autres qui la permettent, son courrier
doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse
reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du
bail (Lachat, op. cit., p. 666; CACI 30 mai 2011/97; CREC 125 mars
2010/151).
Les frais de commandement de payer et le dommage réclamés
en application de l’art. 106 CO ne peuvent être compris dans la mise en
demeure (Higi, Ziircher Kommentar, n. 25 ad art. 257d CO; Wessner,

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L’obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9ème
séminaire sur le droit de bail, p. 18; CREC I 9 décembre 2010/649). De
même, la sommation portant sur un montant largement disproportionné
(presque du simple au double) par rapport à celui pour lequel elle aurait
dû être notifiée rend le congé inefficace et l'expulsion infondée. En effet,
le locataire « moyen » qui reçoit une telle mise en demeure est non
seulement incapable de faire la part des choses mais est d'emblée
dissuadé de payer quoi que ce soit d'un montant exagéré dont il ne
dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à adopter une
attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si la mise
en demeure avait porté sur le montant exact. L'on peut attendre d'un
bailleur, représenté la plupart du temps par un professionnel de
l'immobilier, de procéder correctement (CREC I 18 janvier 2006/89 c. 3).
c) En l’espèce, contrairement à ce que laisse entendre
l’appelant, la mise en demeure distingue clairement les trois postes
suivants : loyer commercial par 3’025 fr., acompte de chauffage par 150
fr. et frais de mise en demeure par 50 fr., le total de 3’225 fr. figurant dans
le bulletin de versement.
On ne se trouve pas en l’espèce dans le cadre d’un congé
inefficace car reposant sur une mise en demeure portant sur un montant
disproportionné par rapport au loyer qui est effectivement dû. En outre,
l’appelant, qui exploite un café-restaurant dans les locaux litigieux, ne
peut être considéré comme un locataire « moyen », incapable de faire la
part des choses à la réception de ladite mise en demeure, ni d’emblée
dissuadé de payer la totalité du montant réclamé qui, au regard de la
modicité des frais de mise en demeure par 50 fr., ne saurait être tenu pour
exagéré. La sommation ne peut pas non plus être considérée comme
rendant le congé abusif au sens des art. 271 ss CO. En l’espèce, il aurait
suffi de retrancher montant de 50 fr. de la sommation litigieuse.
Mal fondé, le grief de l’appelant doit être rejeté.

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5. Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté en application
de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais
judiciaires civils ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l'appelant, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l’effet
suspensif accordé à l’appel, il convient de renvoyer la cause au premier
juge pour qu’il fixe à l'appelant un nouveau délai pour libérer les locaux
litigieux.
L’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer, il n’y a pas lieu
de lui allouer des dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelant
Y.________.
IV. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois pour qu’il fixe à Y.________, une fois les considérants
du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un
nouveau délai pour libérer les locaux qu’il occupe dans
l’immeuble sis à [...] (un local commercial d’environ 100 m2,

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deux WC Homme et un WC Femme + un local avec deux
lavabos, un WC privé + un local pour bureau au rez-de-
chaussée + une cave pour le compresseur du bar).
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 30 juillet 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Christian Dénériaz, avocat (pour Y.________),
- Me Philippe Conod, avocat (pour T.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur

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litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La greffière :