vd_gerichte · XZ24.005594 · 2026-07-02 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ24.***-***
408
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 2 juillet 2026
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
M. Segura et Mme Elkaim, juges
Greffier : M. Clerc
*****
Art. 317 al. 1 CPC ; 257a, 257b CO ; 5 LEne
Statuant sur l’appel interjeté par A.________, à Q***,
demanderesse, contre le jugement rendu le 9 décembre 2024 par le
Tribunal des baux de Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec
B.________ SA, à R***, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
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En f ait :
A. Par jugement du 8 décembre 2024, dont la motivation a été
adressée le 25 juillet 2025, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal ou les
premiers juges) a prononcé que l’appelante A.________ était débitrice de
l’intimée B.________ SA des sommes suivantes : 2'270 fr. 65, avec intérêt à
5% l'an dès le 21 mai 2022, sous déduction de la somme de 300 fr., valeur
au 8 décembre 2022 ; 2'200 fr. 35, avec intérêt à 5% l'an dès le 27 mars
2023 ; et 1'727 fr. 80, avec intérêt à 5% l'an dès le 4 juillet 2024 (l), que
l'opposition formée par A.________ à la poursuite n° BF de l'Office des
poursuites du district de l'Ouest lausannois était définitivement levée à
concurrence du montant de 2'270 fr. 65, avec intérêt à 5% l'an dès le 21
mai 2022, sous déduction de la somme de 300 fr., valeur au 8 décembre
2022 (II), que l'opposition formée par A.________ à la poursuite n° BG de
l'Office des poursuites du district de l'Ouest lausannois était définitivement
levée à concurrence du montant de 2'200 fr. 35, avec intérêt à 5% l'an dès
le 27 mars 2023 (III), que le jugement était rendu sans frais ni dépens (IV)
et que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées, dans la
mesure de leur recevabilité (V).
En substance, saisi d’une demande d’A.________ contestant les
décomptes de frais accessoires de l’appartement dont elle est locataire, le
tribunal a estimé que lesdits décomptes étaient compréhensibles et qu’il
appartenait ainsi à la locataire de préciser quels en étaient les montants
contestés et pour quels motifs. Il a considéré que les décomptes étaient par
ailleurs conformes à la législation en vigueur et au modèle de décompte
individuel des frais d’énergie et d’eau publié par l’Office fédéral de l’énergie.
A.________ avait en particulier la possibilité de mesurer sa consommation de
chauffage.
B. Par acte d’appel du 15 septembre 2025, A.________ (ci-après :
l’appelante) a conclu, avec suite de frais et dépens, à la réforme du
jugement précité en ce sens qu’elle ne soit reconnue débitrice de B.________
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SA (ci-après : l’intimée) que des montants de 667 fr. 45 « à titre de frais de
chauffage et de frais accessoires pour la période du 1er juillet 2020 au 30
juin 2021 » et de 622 fr. 85 « à titre de frais de chauffage et de frais
accessoires pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ». Elle a
produit une pièce nouvelle, à savoir un bon de commande du 18 novembre
2025 adressé par D.________ à l’appelante.
Par réponse du 13 novembre 2025, l’intimée a déposé une
réponse et a conclu, avec suite de frais et dépens, en substance à
l’irrecevabilité de l’appel et subsidiairement à son rejet.
L’appelante s’est déterminée le 28 novembre 2025. L’intimée
en a fait de même le 8 décembre 2025. L’appelante s’est à nouveau
déterminée le 24 décembre 2025.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la
base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. a) L’intimée B.________ SA a acquis la parcelle n° aaa de la
Commune de Q*** le 24 novembre 2016. Sur cette parcelle ont été érigés
sept immeubles (soit les bâtiments G, C, P et BB). D.________ assure la
gérance de ces immeubles.
b) Les 18 et 20 juin 2020, l’appelante A.________, en qualité de
locataire, et l’intimée B.________ SA, en qualité de bailleresse, ont conclu un
contrat de bail à loyer pour habitation portant sur un appartement de trois
pièces et demie, au rez-de-chaussée de l’immeuble C mentionné ci-dessus,
à compter du 16 août 2020. Le loyer mensuel net s’élève à 2’440 fr., auquel
s’ajoute un acompte de frais de chauffage de 80 fr. et un acompte de frais
accessoires de 160 francs.
A son chiffre 1.3, le contrat de bail prévoit que le décompte des
frais de chauffage et le décompte des frais d’exploitation sont établis
séparément chaque année. Le décompte ainsi que les prétentions en
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résultant sont réputés acceptés par le locataire si celui-ci ne les conteste
pas dans un délai de 30 jours par lettre recommandée adressée au bailleur
ou à l’instance de conciliation compétente. Sont imputables aux frais de
chauffage et d’eau chaude tous les frais directement liés au
fonctionnement, à l’entretien et à l’administration de l’installation de
chauffage et d’eau chaude. Le chiffre 1.3 prévoit encore que les frais
d’exploitation ci-dessous ne sont pas compris dans le loyer net et sont
décomptés annuellement selon une clé de répartition séparée :
« a) électricité consommée par les installations communes ;
b) eau, eaux usées ;
c) taxes de traitement des eaux usées / contributions à la protection
des eaux ;
d) collecte des déchets ;
e) travaux de conciergerie, y compris cage d’escalier, garage,
environs, déblaiement de la neige et petit matériel pour la
conciergerie ;
f) entretien des extérieurs, tailles des haies ;
g) abonnement d’entretien de l’ascenseur ;
h) abonnement d’entretien de la toiture ;
i) abonnement d’entretien des installations de ventilation ;
j) abonnement d’entretien de la fosse des eaux usées et de la pompe
de relevage ;
k) abonnement d’entretien de la porte automatique du garage ;
l) frais administratifs pour l’établissement du décompte. ».
c) Il ressort des déclarations du témoin F.________, technicien
intervenu chez l’appelante, que, dans l’appartement loué, l’appelante a
accès à son compteur qui se trouve sous le plancher dans une armoire. Le
chauffage est réglé par des thermostats mais les locataires ne sont pas
censés intervenir sur les collecteurs. Des thermostats se trouvent dans
toutes les pièces, hormis dans la salle de bain et dans une pièce qui se
trouve à droite en entrant dans ledit appartement.
2. a) Le 6 avril 2022, la gérance a adressé à l’appelante un
décompte des frais de chauffage et frais accessoires pour la période du 16
août 2020 au 30 juin 2021 (ci-après : décompte 2020/2021). Selon ce
décompte, le solde en faveur de l’intimée, après déduction des acomptes
versés, s’élève à 2’279 fr. 75. Le décompte se présente comme il suit :
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b) Par courriers recommandés adressés à la gérance les 20 avril
et 15 octobre 2022, l’appelante a contesté le décompte 2020/2021 et a
requis la copie des trois décomptes détaillés précédant son emménagement
dans l’appartement litigieux.
3. Sur réquisition de l’intimée, un commandement de payer la
somme de 2'279 fr. 75 avec intérêt à 5% l’an dès le 21 mai 2022 a été
notifié à l’appelante le 23 novembre 2022, dans le cadre de la poursuite n°
BF de l’Office des poursuites du district de l’Ouest lausannois. La cause de
l’obligation était ainsi libellée : « 1. Décompte de chauffage/eau chaude et
frais accessoires pour la période 2020/2021 de CHF 2'279.75 immeuble sis
BC*** BD – [....] Q*** – réf. *** ».
Le même jour, l’appelante a fait opposition totale audit
commandement de payer.
4. Le 8 décembre 2022, l’appelante a versé à l’intimée un montant
de 300 francs.
Par courrier recommandé adressé à la gérance le 23 janvier
2023, l’appelante a confirmé qu’elle contestait le solde du décompte
2020/2021 d’un montant de 2’279 fr. 75 et lui impartissait un délai de trente
jours pour notamment lui rembourser la somme de 300 fr. versée sans
reconnaissance de dette. L’appelante a sollicité des explications et des
pièces justificatives concernant les points suivants :
« 1. Fournir copie du bail des précédents locataires ;
2. Fournir décompte détaillé avec clé de répartition des années
2017-2018/2019-2020 ;
3. Copie des factures relatives à l’achat des pellets du 1er juillet 2020
au 30 juin 2021 ;
4. Visiblement vous répartissez les frais de chauffage et de l’eau
chaude par le biais de compteur, je vous prie de fournir un décompte
qui respecte les articles 24 et 25 des directives vaudoises pour
l’établissement des décomptes chauffage et eau chaude, soit le
modèle DIFC (ndr : Décompte individuel des frais de chauffage).
5. Fournir un décompte certifié conforme des relevés de chaleur, de
l’eau chaude et d’eau froide de tous les locataires concernés par le
décompte.
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6. Conformément au RULV (ndr : Règles et usages locatifs vaudois) si
le bail ne prévoit pas une clé de répartition particulière vous devez
répartir les frais en fonction des m3 des appartements et objets de
location concernés par votre décompte.
7. Copie des factures relatives à la consommation de l’eau froide
électricité des communs pour la période allant du 1er juillet 2020 au
30 juin 2021. ».
5. a) Le 23 février 2023, la gérance a adressé à l’appelante un
décompte des frais de chauffage et frais accessoires pour la période du 1er
juillet 2021 au 30 juin 2022 (ci-après : décompte 2021/2022). Selon ce
décompte, le solde en faveur de l’intimée, après déduction des acomptes
versés, s’élève à 2’200 fr. 35. Le décompte se présente comme il suit :
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b) Par lettre recommandée adressée à la gérance le 28 avril
2023, l’appelante a contesté le décompte 2021/2022 et a demandé des
explications et pièces justificatives.
6. Sur réquisition de l’intimée, un commandement de payer les
montants de 2'200 fr. 35 avec intérêt à 5% l’an dès le 23 mars 2023 et de
220 fr. a été notifié à l’appelante le 19 juillet 2023 dans le cadre de la
poursuite n° BG de l’Office des poursuites du district de l’Ouest lausannois.
La cause des obligations était ainsi libellée :
« 1. Décompte de chauffage/eau chaude et frais accessoires pour la
période 2021/2022 - Immeuble sis BC*** BD – [....] Q***
2. Part. aux frais du créancier ».
Le même jour, l’appelante a fait opposition totale audit
commandement de payer.
7. Le 31 août 2023, l’intimée a saisi la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district de l’Ouest lausannois d’une requête
contre l’appelante tendant notamment au paiement des soldes des
décomptes 2020/2021 et 2021/2022.
Le 8 septembre 2023, l’appelante a saisi la commission précitée
d’une requête contre l’intimée et la gérance, contestant en substance les
décomptes précités.
La conciliation concernant ces deux demandes n’ayant pas
abouti, une autorisation de procéder a été délivrée à chacune des parties,
le 9 janvier 2024.
8. a) Le 8 février 2024, l’appelante a saisi le Tribunal des baux
d’une demande dirigée contre B.________ SA et D.________, au pied de
laquelle elle a conclu, avec suite de frais et dépens, en substance à ce qu’il
soit constaté qu’elle n’est pas la débitrice « des suppléments que lui
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réclame (sic) B.________ SA et J.________ pour les périodes du 15 août 2020
au 30 juin 2022, soit Fr. 4'480.10 », à ce que l’intimée et la gérance soient
astreintes à lui restituer la totalité des montants versés « au titre
d’acomptes de frais de chauffage et de frais accessoires, du 15 août 2020
au 30 juin 2022, soit Fr 5'400.-, ainsi que des Fr. 300.- (trois cents francs)
versés le 8 décembre 2012, avec intérêt à 5 % l’an dès le 8 septembre
2023 », à ce que les oppositions aux poursuites nos BF et BG soient
définitivement maintenues et à la radiation des poursuites nos BF et BG.
b) Par demande déposée au Tribunal des baux le 8 février 2024,
l’intimée a conclu, avec suite de frais et dépens, au versement par
l’appelante de 2'279 fr. 75, plus intérêt à 5 % l’an dès le 21 mai 2022, 2'200
fr. 35, plus intérêt à 5 % dès le 23 mars 2023, et 146 fr. 60, et à la levée
des oppositions formées par l’appelante aux poursuites nos BF et BG à
concurrence des montants précités.
c) Le tribunal a tenu audience le 18 novembre 2024.
D’entrée de cause, l’intimée a ajouté une conclusion tendant au
paiement, par l’appelante, d’un montant de 1’727 fr. 80, au titre de solde
de frais de chauffage et frais accessoires dû pour la période du 1er juillet
2022 au 30 juin 2023, plus intérêt à 5 % l’an dès le 1er juillet 2024. A l’appui
de cette nouvelle conclusion, l’intimée a produit le décompte en question.
Il en ressort que celui-ci a été adressé à l’appelante le 31 mai 2024, que le
solde en faveur de l’intimée, après déduction des acomptes versés, s’élève
à 1’727 fr. 80 et que l’intimée était priée de régler ce solde après l’expiration
du délai de recours.
L’appelante a conclu au rejet de la conclusion nouvelle prise par
l’intimée.
L’intimée a encore produit deux pièces complémentaires, à
savoir le journal détaillé des frais de chauffage et d’eau chaude et de frais
accessoires de l’immeuble en cause, pour les périodes du 1er juillet 2020 au
30 juin 2021 et du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.
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9. a) Les documents intitulés « récapitulation des
consommations » produits par l’intimée récapitulent la consommation
énergétique de tous les bâtiments de la parcelle aaa (soit les bâtiments G,
C, P et BB), y compris donc le bâtiment C dans lequel se trouve
l’appartement loué par l’appelante. Il ressort de ces pièces que les frais de
chauffage comprennent une part fixe de 30%, répartie selon les m2 des
immeubles et des appartements, soit une clé totale de 5'247 m2 ; de 636
m2 pour le bâtiment C et de 79 m2 pour l’appartement de l’appelante. Au
surplus, les frais variables sont répartis sur la base de la consommation
selon compteur.
b) La « récapitulation des consommations » pour la période du
1er juillet 2020 au 30 juin 2021 comporte en particulier les informations
suivantes :
Selon ce document, la consommation d’énergie des
appartements L, M, N, C, P et BB totalisait 220'527 kw/h pour cette période.
La consommation totale d’eau chaude s’élevait à 2'458,7 m3 (soit 2'457,6
m3 pour les appartements et 1,1 m3 pour les commerces).
Dans le décompte détaillé pour cette même période, soit du 1er
juillet 2020 au 30 juin 2021, figurent notamment les éléments suivants :
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Le montant de 51'579 fr. 90 correspond à l’addition des frais de
chauffage par 39'200 fr. 70 et de ceux pour l’eau chaude, par 12'379 fr. 20.
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c) La « récapitulation des consommations » pour la période du
1er juillet 2021 au 30 juin 2022 comporte en particulier les informations
suivantes :
Selon ce document, la consommation d’énergie des
appartements L à BB totalisait pour cette période 201’9986 kw/h. La
consommation totale d’eau chaude s’élevait à 2'584,7 m3 (soit 2'582,7 m3
pour les appartements et 2 m3 pour les commerces).
Dans le décompte détaillé pour cette même période, la rubrique
« 800 frais chauffage » est ainsi libellée :
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Le montant total de 56'136 fr. 80 comprend une part de
chauffage de 42'664 fr. et une part d’eau chaude de 13'472 fr. 80.
En dro it :
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1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse, au
dernier état des conclusions devant l’autorité précédente, est de 10'000 fr.
au moins (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions,
l'art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance
précédente, non l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau
Code de procédure civile, in JdT 2010 III 115, spéc. p. 126 ; CACI 18 février
2025/97 ; CACI 24 mars 2023/129). Seules sont donc déterminantes les
dernières conclusions prises devant la juridiction de première instance, peu
importe le montant que celle-ci a finalement alloué ou les conclusions prises
en appel (TF 5A_782/2020 du 23 août 2021 consid. 5.2 ; TF 5D_13/2017 du
4 décembre 2017 consid. 5.2 ; TF 5A_261/2013 du 19 septembre 2013
consid. 3.3).
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’autorité
d’appel, soit de la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 L'intimée conteste que l'appel déposé soit recevable. Elle fait
valoir que les conclusions litigieuses en appel auraient une valeur totale de
6'354 fr. 50, inférieure à 10’000 francs. Elle omet ainsi que ce ne sont pas
les conclusions formées en appel qui sont pertinentes pour calculer la valeur
litigieuse mais bien celles qui ont été prises en première instance. Or, la
valeur litigieuse avait alors été évaluée à 10'180 fr., sans que l'intimée ne
démontre qu'elle aurait été calculée de manière erronée. Il en résulte que
la voie de l'appel est bien ouverte en l'espèce et le grief de l'intimée mal
fondé. Il s'ensuit également que les conclusions en recours prises à titre
subsidiaire par l’appelante sont irrecevables.
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Pour le reste, l'appel a été déposé dans le délai prescrit par une
partie disposant d'un intérêt digne de protection. Il convient donc d'entrer
en matière.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 let. a et b CPC). L’autorité d’appel peut revoir
l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57 CPC
(Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd., Bâle 2019
[cité ci-après : CR CPC], n. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle contrôle librement
l’appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance et
vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus (art. 157 CPC en
relation avec l’art. 310 let. b CPC ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF
4A_333/2023 du 23 février 2024 consid. 5.1).
2.2 Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office
ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à des
moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se limiter
aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de
première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des griefs
auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe d’application
du droit d’office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 ; TF 4A_589/2023 du 13 mai
2024 consid 4.2). Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté
conférée aux juges d’admettre (ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un
argument non explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19
mars 2020 consid. 3).
2.3 L’art. 311 al. 1 CPC impose au justiciable de motiver son appel.
Même si l’instance d’appel applique le droit d’office, le procès se présente
différemment en deuxième instance, vu la décision déjà rendue. L’appelant
doit donc tenter de démontrer que sa thèse l’emporte sur celle de la
décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des
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allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première instance,
mais il doit s’efforcer d’établir que, sur les faits constatés ou sur les
conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est
entachée d’erreurs. Il ne peut le faire qu’en reprenant la démarche du
premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. A
défaut, l’appel est irrecevable (ATF 147 III 176, loc. cit. ; TF 4A_439/2023 du
9 septembre 2024 consid. 4.1.1 ; TF 5A_647/2023 du 5 mars 2024 consid.
5.2). Si la motivation de l’appel est identique aux moyens déjà présentés
aux juges de première instance, si elle ne contient que des critiques toutes
générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux
moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences
de l’art. 311 al. 1 CPC et le grief doit être déclaré irrecevable (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_524/2023 du 14 décembre 2023 consid. 3.1.1 et
réf. cit.). La motivation doit être suffisamment explicite pour que l’instance
d’appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation
précise des passages de la décision que l’appelant attaque et des pièces du
dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF
138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_139/2024 du 11 février 2025 consid. 7.1.1
et réf. cit.). Il n'y a en outre pas lieu d'entrer en matière sur les griefs de
constatation inexacte des faits, qui se réfèrent de manière toute générale
aux « pièces du dossier », sans mentionner des pièces précises, ou à des
allégations pour lesquelles aucune pièce n'est mentionnée (CACI 3
novembre 2025/494 ; CACI 11 mars 2024/24 ; CACI 20 novembre 2023/467
; CACI 13 octobre 2022/523).
3.
3.1 En annexe à son écriture du 28 novembre 2025, l’appelante a
produit un bon de commande du 18 novembre 2025 relatif à un devis pour
la séparation par pièce des vannes de chauffage. Elle en tire un grief
complémentaire dans son écriture, soit que la situation de son appartement
ne respecterait pas les règles du DIFEE (modèle de décompte individuel des
frais d'énergie et d'eau élaboré par l'Office fédéral de l'énergie, disponible
sous www.admin.ch/fr/nsb?id=67271).
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- 18 -
3.2 Les parties doivent exposer l'intégralité de leurs griefs à
l’encontre de la décision attaquée dans le délai imparti pour l'appel ou la
réponse à l'appel ; un éventuel deuxième échange d'écritures ou l'exercice
du droit de réplique ne servent pas à compléter les critiques formulées
jusqu'alors ni à en présenter de nouvelles (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4 ; TF
4A_412/2021 du 21 avril 2022 ; TF 4A_380/2014 du 6 octobre 2014, consid.
3.2.2 ; TF 5A_737/2012 du 23 janvier 2013 consid. 4.2.3 ; CACI 16 juin
2021/284 consid. 4). Cela tend à indiquer que les faits nouveaux doivent en
principe être présentés dès le premier échange de mémoires, c'est-à-dire
dans le cadre de l'acte de recours ou de la réponse au recours. En effet,
dans la procédure d'appel, les faits nouveaux ont pour fonction d'étayer les
motifs de recours, dans la mesure où ils permettent de faire valoir et de
motiver une constatation des faits erronée (ou incomplète) au sens de l'art.
310 let. b CPC (ATF 142 III 413 déjà cité, consid. 2.2.1).
3.3 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte
que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (art. 317 al. 1 let. a CPC) et
ne pouvaient pas être invoqués ou produits en première instance bien que
la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al.
1 let. b CPC). Ces deux conditions sont cumulatives (ATF 144 III 349 consid.
4.2.1 ; TF 4A_439/2023 du 9 septembre 2024 consid. 5.1.2).
On distingue vrais et faux nova, les vrais nova étant des faits ou
moyens de preuve nés après la clôture des débats principaux et les faux
nova (ou pseudo nova) étant des faits ou moyens de preuve nouveaux qui
existaient déjà au moment de la clôture des débats principaux. S’agissant
des vrais nova, la condition de nouveauté est sans autre réalisée et seule
celle d’allégation immédiate doit être examinée. En ce qui concerne les
pseudo nova, il appartient au plaideur qui entend les invoquer devant
l’instance d’appel de démontrer qu’il a fait preuve de la diligence requise,
ce qui implique notamment d’exposer précisément les raisons pour
lesquelles le moyen de preuve n’a pas pu être produit en première instance.
Les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC sont applicables même lorsque la cause
est soumise à la maxime inquisitoire sociale (ATF 144 III 349 consid. 4. 2.1
19J010

- 19 -
et réf. cit. ; ATF 143 III 42 consid. 4.2, JdT 2017 II 342 ; ATF 142 III 413 consid.
2.2.2 ; TF 4A_518/2023 du 18 avril 2024 consid. 3.4.1).
3.4 En l’espèce, l’intimée considère que le grief de l’appelante ainsi
que la pièce produite sont irrecevables, car ils ne respecteraient pas les
conditions de l’art. 317 al. 1 CPC. Elle ne motive toutefois pas davantage
son moyen, et l’appelante n’a quant à elle pas pris position.
Cela étant, il doit être procédé d’office à l’examen de la
recevabilité de la pièce et du grief. En l’espèce, l’appelante n’expose pas en
quoi ces éléments seraient recevables. La pièce ne fait qu’attester d’un
élément de fait, soit que les vannes de chauffage ne seraient pas séparées
par pièce, élément dont elle devait être informée bien avant que le bon de
commande ne lui soit adressé. On relèvera d’ailleurs qu’elle a déjà en
première instance fait valoir que son appartement n’était pas équipé d’un
dispositif de réglage individuel de chauffage pour chaque pièce, si bien que
le fait dont elle entend réellement se prévaloir n’est pas nouveau, partant
pas déterminant. Dans tous les cas, la pièce et le grief formulé sont
irrecevables.
On relèvera par surabondance que le grief est irrecevable
également pour un autre motif. En effet, le jugement attaqué retient que
l’appelante avait accès à son compteur sous le plancher d’une armoire et
que le chauffage était réglé par des thermostats qui se trouvent dans toutes
les pièces hormis dans la salle de bain et dans une autre pièce à droite en
entrant. Ainsi, le tribunal a retenu que si l’appelante n’avait pas la possibilité
de régler précisément le chauffage dans tout l’appartement, la possibilité
de mesurer sa consommation existait, de sorte que les décomptes
respectaient le modèle DIFEE. Or, dans son grief, l’appelante ne fait
qu’affirmer que les vannes n’étaient pas séparées et que la situation ne
respecterait pas le modèle DIFEE sans s’en prendre à la motivation claire
des premiers juges, entraînant l’irrecevabilité de son moyen.
19J010

- 20 -
4. Dans son écriture, l’appelante fait valoir que l’état de fait du
jugement attaqué doit être complété. Si elle ne détaille pas précisément les
éléments manquants, elle fait valoir – en se référant à des pièces, ce qui est
suffisant au regard de la maxime inquisitoire limitée applicable en première
instance – les éléments financiers et énergétiques relatifs à la
consommation d’eau chaude et d’eau froide. L’état de fait a été complété
pour prendre en compte les éléments nécessaires, étant précisé que les
éléments contestés relatifs à la base de calcul sont examinés ci-dessous.
5.
5.1 L’appelante se plaint du fait que les calculs relatifs aux frais de
chauffage et d’eau chaude – et donc du total des frais accessoires – mis à
sa charge par les premiers juges seraient erronés. Dans ce cadre, elle se
plaint notamment d’une violation des art. 5 al. 1 let. c de la loi fédérale du
30 septembre 2016 sur l’énergie (LEne ; RS 730.0) et 44 al. 4 du règlement
du 4 octobre 2006 d’application de la loi du 16 mai 2006 sur l’énergie
(RLVLEne ; BLV 730.01.1).
5.2 En matière de bail à loyer, pour autant que la convention des
parties le prévoie spécialement, le locataire doit rembourser en sus du loyer
les dépenses effectives supportées par le bailleur en rapport avec l'usage
de la chose louée, telles que les frais de chauffage et de consommation
d'eau chaude pour les habitations ou les locaux commerciaux (art. 257a et
257b al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]). Le bailleur
peut percevoir ces frais – dits accessoires – de manière forfaitaire, sur la
base de la moyenne des dépenses effectives calculée sur une période de
trois ans (art. 4 al. 2 OBLF [ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et
le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11]). Il
peut également se faire rembourser les dépenses effectives sur la base d'un
décompte ; il doit alors établir ce document au moins une fois par année et
le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF). La convention peut prévoir que
dans l'intervalle des décomptes successifs, le locataire versera des
acomptes (TF 4D_45/2010 du 31 mai 2010 consid. 3).
19J010

- 21 -
Selon l’art. 5 al. 1 let. c LEne, les autorités, les entreprises
d’approvisionnement en énergie, les concepteurs, les fabricants et les
importateurs d’installations ou d’appareils consommant de l’énergie ainsi
que les consommateurs, observent les principes suivants : les coûts
d’utilisation de l’énergie sont autant que possible couverts selon le principe
de causalité. L’art. 44 RLVLEne prévoit à son al. 4 que les principes formulés
dans le modèle de décompte établi par l’Office fédéral de l’énergie doivent
être respectés. Le décompte est présenté aux usagers de manière à leur
permettre la vérification. Il indique l’indice de dépense d’énergie (IDE) pour
la consommation de chauffage et d’eau chaude sanitaire établi
conformément aux Normes SIA.
5.3 Le modèle de décompte individuel des frais d’énergie et d’eau
(DIFEE), élaboré par l’Office fédéral de l’énergie, prévoit notamment que
des instruments appropriés, permettant de mesurer la consommation de
chaleur, de froid et d’eau sont installés pour chaque unité de
consommation, les compteurs devant respecter les prescriptions de
l’ordonnance du Département fédéral de justice et police du 7 septembre
2023 sur les instruments de mesure de l’énergie thermique (OIMTh ;
RS 941.231). En outre, toutes les pièces doivent être dotées de dispositifs
automatiques de réglage, réglables individuellement. Le décompte doit
indiquer le mode de répartition des frais, la période sur laquelle il porte et
la consommation d’énergie. Les acomptes versés doivent être déduits des
frais effectifs.
5.4 Comme on l’a vu plus haut, le grief de l’appelante par lequel elle
contestait que les décomptes élaborés par l’intimée soient conformes au
modèle DIFEE est irrecevable. Il en résulte que la Cour de céans se
contentera de déterminer si les calculs de charges ont été correctement
effectués.
5.5 Il ressort des écritures des parties que le litige se circonscrit en
définitive à quelques questions liées au calcul des coûts de chauffage et
d’eau chaude pour les périodes 2020-2021 et 2021-2022.
19J010

- 22 -
Dans ce cadre, elles admettent toutes deux que les frais de
chauffage comprennent une part fixe de 30%, répartie selon les m2 des
immeubles et des appartements, soit une clé totale de 5'247 m2 ; de 636
m2 pour le bâtiment C et de 79 m2 pour l’appartement de l’appelante. Au
surplus, les frais variables doivent être répartis sur la base de la
consommation selon compteur. Plusieurs divergences dans les calculs
divisent toutefois les parties.
5.5.1 En premier lieu, l’appelante fait valoir que l’intimée a inclus à
double les frais d’eau chaude, soit une fois en cette qualité et une fois dans
les frais totaux de chauffage.
Selon les calculs figurant dans la réponse, l’intimée a pris en
compte un montant de 51'579 fr. 90 pour le chauffage et de 12'379 fr. 20
pour l’eau chaude pour la période 2020-2021. Pour la période 2021-2022,
elle a pris en compte des frais totaux de chauffage de 56'136 fr. 80 et des
frais totaux d’eau chaude de 14'608 francs. Il ressort cependant des
comptes détaillés produits par l’intimée à l’audience du 18 novembre 2024
que, pour la période 2020-2021, le montant de 51'579 fr. 90 correspond à
l’addition des frais de chauffage par 39'200 fr. 70 et de ceux pour l’eau
chaude, par 12'379 fr. 20. Pour la seconde période, 2021-2022, les frais
totaux de chauffage de 56'136 fr. 80 comprennent une part de chauffage
de 42'664 fr. et une part d’eau chaude de 13'472 fr. 80. Il en résulte que
l’intimée a effectivement décompté deux fois les frais d’eau chaude en
calculant la quote-part de chauffage revenant à l’appelante en prenant en
compte l’ensemble des frais de chauffage, eau chaude compris. Le grief de
l’appelante sur ce point est bien fondé.
5.5.2 Dans un deuxième moyen, l’appelante fait valoir que les calculs
devraient prendre en compte la consommation indiquée dans la rubrique
relative à la sous-station K (cf. consid. 9b et 9c supra) dans la mesure où les
locaux du bâtiment sis route cantonale K ne seraient pas équipés de
compteurs de chauffage et d’eau chaude. On perçoit également que
l’appelante soutiendrait qu’il conviendrait de prendre en compte l’ensemble
des sous-stations. Si l’intimée conteste que les sous-stations des immeubles
19J010

- 23 -
L à BB doivent être incluses dans le calcul, elle ne s’est pas exprimée
spécifiquement sur la question de la sous-station de l’immeuble K.
Force est de constater que l’appelante ne développe
aucunement son grief quant aux raisons qui imposeraient de prendre en
compte les sous-stations dans le calcul – sous réserve de la sous-station K.
Dans cette mesure, le moyen est irrecevable.
Les comptes détaillés pour les deux périodes litigieuses font
état, sous chiffre 800, des frais de chauffage globaux (chauffage
proprement dit et eau chaude) sans les détailler par immeuble. En
revanche, d’autres frais accessoires y figurent de manière séparée pour
chaque immeuble, si bien que l’on doit admettre comme le soutient
l’appelante que les frais de chauffage concernent l’ensemble des
immeubles, dont les commerces objet du poste K figurant sur la
« récapitulation des consommations ». Sur le principe, il convient donc
d’intégrer la consommation de ceux-ci, qui n’est cependant pas détaillée
pour chaque commerce. Dans ces conditions, c’est bien celle figurant dans
la sous-station K qui doit être prise en compte, dans la mesure où elle porte
manifestement sur celle desdits commerces. Cela étant, il ressort des
« récapitulations de consommation » que le décompte de la sous-station K
comprend une mention « Groupe primaire BJ » dont on peine à déterminer
la portée, la consommation y figurant, soit 544'962 kw/h pour 2020-2021 et
430'372 kw/h pour 2021-2022, ne correspondant ni à l’addition des
indications similaires – soit « groupe primaire » – des autres sous-stations,
ni à la consommation totale des appartements et sous-stations ou encore à
l’addition des groupes primaires des sous-stations et de la consommation
des appartements. Cela étant, il n’est pas douteux, au vu de son intitulé,
que ce poste ne concerne pas l’immeuble K, si bien qu’il convient de le
soustraire, pour arriver à une consommation de 72'580 kw/h pour la période
2020-2021 et 62'498 kw/h pour la période 2021-2022.
Il en résulte que pour la période 2020-2021, la consommation
des appartements par 220'527 kw/h doit être ajoutée à celle de l’immeuble
K (72'580 kw/h), pour un total de 293'107 kw/h. Pour la période 2021-2022,
19J010

- 24 -
la consommation totale ascende à 201'996 kw/h pour les appartements et
à 62'498 kw/h pour l’immeuble K, pour un total de 264'494 kw/h. Le grief de
l’appelante doit être ainsi partiellement admis.
5.5.3 On perçoit en outre des écritures des parties que celles-ci
n’utilisent pas la même base de calcul pour les frais d’eau chaude. L’intimée
mentionne en effet comme base les m3 des appartements et l’appelante y
ajoute les m3 de la sous-station K. On ne trouve pas de grief motivé
spécifique à cette question. On relèvera cependant que dans tous les cas, il
n’y a pas lieu de tenir compte de la sous-station K, celle-ci ne faisant
qu’indiquer la consommation d’un boiler – comme les
sous-stations des autres bâtiments – sans porter sur celle réelle des
commerces présents dans l’immeuble. En réalité, la consommation de ces
derniers ressort du décompte y relatif. Les frais d’eau chaude étant
comptabilisés pour l’ensemble des bâtiments, il convient donc d’ajouter
cette consommation à celle des appartements.
5.5.4 Il résulte donc de ce qui précède que les frais de chauffage et
d’eau chaude à charge de l’appelante sont les suivants.
5.5.4.1 Pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, il convient de
prendre en compte des frais de chauffage totaux de 39'200 fr. 70. La part
fixe (30% non contestée par les parties) est en conséquence de 11'760 fr.
20. En tenant compte d’une surface totale de 5'247 m2 et d’une surface de
79 m2 pour l’appartement de l’appelante – chiffres non contestés – la part
fixe à charge de cette dernière est de 177 fr. 05 (11'760 fr. 20 x 79 / 5247).
Quant à la part variable, elle doit être calculée sur un montant de 27'440 fr.
50 (39'200 fr. 70 – 11'760 fr. 20). La consommation totale pertinente étant
de 293'107 kw/h et celle de l’appartement de l’appelante de 11'853 kw/h
(cf. consid. 9b supra), la part à charge de l’appelante est de
1'K fr. 65 (27'440.50 x 11'853 / 293'107). Au total, pour le chauffage,
l’appelante était donc redevable de 1'286 fr. 70.
S’agissant de l’eau chaude pour la même période, les frais
totaux étaient de 12'379 fr. 20. La part fixe (toujours de 30%) était donc de
19J010

- 25 -
3'713 fr. 75 et la part variable de 8'665 fr. 45. La part fixe à charge de
l’appelante était donc de 55 fr. 90 (3'713 fr. 75 x 79 / 5247). Pour le calcul
de la part variable, il convient de prendre en compte la consommation de
l’appelante, par 113,5 m3, et la consommation totale des appartements et
des commerces, par 2'458,7 m3 (2'457,6 m3 pour les appartements et 1,1
m3 pour les commerces). La part variable à charge de l’appelante est donc
de 400 fr. (8'665.45 x 113.5 / 2'458,7), pour un total à sa charge de 455 fr.
90.
La quote-part revenant à l’appelante pour cette période était
donc de 1'742 fr. 60 (1'286 fr. 70 + 455 fr. 90).
5.5.4.2 Pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, il convient de
prendre en compte des frais de chauffage de 42'664 francs. La part fixe
(30% non contestée par les parties) est en conséquence de 12'799 fr. 20.
En tenant compte d’une surface totale de 5'247 m2 et d’une surface de 79
m2 pour l’appartement de l’appelante – chiffres non contestés – la part fixe
à charge de cette dernière est de 192 fr. 70 (12'799 fr. 20 x 79 / 5247).
Quant à la part variable, elle doit être calculée sur un montant de 29'864 fr.
80 (42'664 fr. – 12'799 fr. 20). La consommation totale pertinente étant de
264'494 kw/h et celle de l’appartement de l’appelante de 7’773 kw/h
(cf. consid. 9c supra), la part à charge de l’appelante est de 877 fr. 65
(29'864,80 x 7’773 / 264’494). Au total, pour le chauffage, l’appelante était
donc redevable de 1'070 fr. 35.
S’agissant des frais d’eau chaude pour cette période,
l’appelante les évalue à 13'472 fr. 80 et l’intimée à 14'608 francs. Il ressort
du décompte produit le 18 novembre 2024 que ce dernier chiffre est
constitué du total du compte 820 « Part d’eau chaude », incluant non
seulement la part d’eau chaude, par 13'472 fr. 80 (chiffre retenu par
l’appelante) mais également des honoraires et un décompte relatif à la
lecture des appareils de mesure. L’intimée n’explique pas pour quelle raison
on devrait tenir compte de ces derniers frais dans le cadre de la répartition
des frais d’eau chaude. Au demeurant, dans les autres calculs présentés,
l’intimée a systématiquement pris le montant relatif aux frais hors
19J010

- 26 -
honoraires et autres postes. Il convient ainsi de procéder aux calculs sur la
base d’un montant de frais d’eau chaude de 13'472 fr. 80.
La part fixe (de 30%, non contestée par les parties) est ainsi de
4'041 fr. 85 et la part variable de 9'430 fr. 95. La part fixe à charge de
l’appelante était donc de 60 fr. 85 (4’041 fr. 55 x 79 / 5247). Pour le calcul
de la part variable, il convient de prendre en compte la consommation de
l’appelante, par 128,5 m3, et la consommation totale des appartements et
des commerces, par 2'584,7 m3 (2'582,7 m3 pour les appartements et 2 m3
pour les commerces). La part variable à charge de l’appelante est donc de
468 fr. 85 (9'430 fr. 95 x 128,5 / 2'584,7), pour un total de 529 fr. 70.
La quote-part revenant à l’appelante pour cette période était
donc de 1'600 fr. 05 (1'070 fr. 35 + 529 fr. 70).
5.6 Il résulte pour le reste du jugement attaqué que pour la période
2020/2021, le décompte de charges adressé par l’intimée à l’appelante
présente un montant total de 4'799 fr. 75, comprenant 239 fr. 50 de
participation aux frais d’eau chaude et de 1'968 fr. 50 pour les frais de
chauffage, auxquels des acomptes à hauteur de 2'520 fr. devaient être
déduits. Les premiers juges ont encore déduit 9 fr. 10 du total, en ôtant des
frais liés à une prestation de Swisscom, pour un résultat de 2'270 fr. 65 (cf.
jugement attaqué pp. 4-5 et 19). Au vu de ce qui précède, il convient encore
de déduire du total 465 fr. 40 (2'208 fr. – 1'742 fr. 60) correspondant au trop
facturé concernant les frais litigieux en appel. Ainsi, le montant encore dû
par l’appelante à titre de frais accessoires pour la période du 1er juillet 2020
au 30 juin 2021 est de 1'805 fr. 25 (2'270 fr. 65 – 465 fr. 40).
Pour la période 2021/2022, le décompte de charges adressé par
l’intimée indique un montant total de frais de 5'080 fr. 35, comprenant 725
fr. 55 de frais d’eau chaude et 1'489 fr. 15 pour les frais de chauffage,
auxquels il convient de déduire 2'880 fr. versés à titre d’acompte, pour un
résultat de 2'200 fr. 35 (cf. jugement attaqué pp. 8-9). Aucune déduction
n’a été effectuée par les premiers juges. Il reste cependant à déduire la
différence entre les charges litigieuses facturées et celles calculées ci-
19J010

- 27 -
avant, soit 614 fr. 65 (2'214 fr. 70 – 1'600 fr. 05). Ainsi, le montant encore
dû par l’appelante à titre de frais accessoires pour la période du 1er juillet
2021 au 30 juin 2022 est de 1'585 fr. 70 (2'200 fr. 35 – 614 fr. 65).
Le décompte pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023
n’étant pas contesté en appel, il n’y a pas lieu d’y revenir.
6.
6.1 En définitive, l’appel doit être partiellement admis pour tenir
compte de la réduction des montants dus par l’appelante. Il en résulte que
les chiffres I à III, traitant des sommes dues par l’appelante et de la levée
des oppositions, accessoires de la dette principale, doivent être adaptés.
6.2
6.2.1 Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les
frais – soit les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la
première instance (art. 318 al. 3 CPC).
Selon l’art. 106 al. 1 CPC, les frais sont mis à la charge de la
partie succombante. Lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain
de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause (art. 106 al. 2 CPC).
Le juge dispose d’une grande liberté d’appréciation, spécialement dans
l’application de l’art. 106 al. 2 CPC (ATF 139 III 358 consid. 3 ; TF
5A_140/2019 du 5 juillet 2019 consid. 5.1.1).
6.2.2 Le jugement entrepris ayant été rendu sans frais ni dépens, il
n’y a pas lieu d’y revenir.
6.2.3 Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 701 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]).
L’appelante gagne 465 fr. 40 sur le premier décompte, alors
qu’elle demandait 1'603 fr. 20 de réduction. Elle obtient donc 30% de ses
conclusions. Sur le second décompte, elle obtient 614 fr. 65 alors qu’elle
demandait une réduction de 1'577 fr. 50, soit 38,9 % de ses conclusions.
19J010

- 28 -
Dans la mesure où elle obtient gain de cause sur le principe, il se justifie de
répartir les frais à hauteur de 60%, soit 420 fr. 60, à la charge de l’appelante
et de 40%, soit 280 fr. 40, à la charge de l’intimée.
Vu la procédure et les questions soulevées en appel, la charge
de pleins dépens de deuxième instance doit être évaluée à 3’000 fr. (art. 3
al. 2, 7 et 19 al. 2 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010 ; BLV 270.11.6]). Les dépens devant être répartis selon le même ratio,
l’appelante doit verser à l’intimée la somme de 600 fr. à titre de dépens
réduits de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. Le jugement est réformé aux chiffres I à III de son dispositif
comme il suit :
« I. La demanderesse A.________ est débitrice de la
défenderesse B.________ SA des sommes suivantes :
- 1’805 fr. 25 (mille huit cent cinq francs et vingt-cinq centimes),
avec intérêt à 5% l’an dès le 21 mai 2022, sous déduction de la
somme de 300 fr. (trois cents francs), valeur au 8 décembre
2022 ;
- 1’585 fr. 70 (mille cinq cent huitante-cinq francs et septante
centimes), avec intérêt à 5% l’an dès le 27 mars 2023 ;
- 1'727 fr. 80 (mille sept cent vingt-sept francs et huitante
centimes, avec intérêt à 5% l’an dès le 4 juillet 2024.
II. L’opposition formée par A.________ à la poursuite n° BF de
l’Office des poursuites du district de l’Ouest lausannois est
définitivement levée à concurrence du montant de 1’805 fr. 25
(mille huit cent cinq francs et vingt-cinq centimes), avec intérêt
19J010

- 29 -
à 5% l’an dès le 21 mai 2022, sous déduction de la somme de
300 fr. (trois cents francs), valeur au 8 décembre 2022.
III. L’opposition formée par A.________ à la poursuite n° BG de
l’Office des poursuites du district de l’Ouest lausannois est
définitivement levée à concurrence du montant de 1’585 fr. 70
(mille cinq cent huitante-cinq francs et septante centimes), avec
intérêt à 5% l’an dès le 27 mars 2023. »
Le jugement est maintenu pour le surplus.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 701 fr. sont
mis à charge de l’appelante A.________, par 420 fr. 60 (quatre
cent vingt francs et soixante centimes), et à la charge de
l’intimée B.________ SA, par 280 fr. 40 (deux cent huitante francs
et quarante centimes).
IV. L’appelante A.________ versera à l’intimée B.________ SA la
somme de 600 fr. (six cents francs) à titre de dépens réduits de
deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
19J010

- 30 -
La présidente : Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Jean-Claude Perroud, pour Mme A.________,
- M. Jacques Lauber, aab, pour B.________ SA,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile
devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel
subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le
recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève
au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne
soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :
19J010