vd_gerichte · XZ20.008285 · 2022-11-21 · fr
Autres causes
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TRIBUNAL CANTONAL
XZ20.008285-220508
575
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 21 novembre 2022
_______________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
MM. Krieger et Oulevey, juges
Greffière : Mme Pitteloud
*****
Art. 259a et 259b CO
Statuant sur l’appel interjeté par H.________, à [...],
demanderesse, contre le jugement rendu le 20 décembre 2021 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec D.________, à
[...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
1102

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En fait :
A. Par jugement du 20 décembre 2021, motivé le 15 mars 2022,
le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal ou les premiers juges) a donné
ordre à H.________ de prendre toutes les mesures nécessaires à la
suppression définitive des défauts affectant la climatisation des locaux
commerciaux loués par D.________ à l’avenue de [...], d’ici au 30 avril 2022
(I), a réduit le loyer mensuel de 6 % à partir du 6 juillet 2017 et jusqu’à
l’élimination des défauts relatifs à la climatisation et de 5 % en raison des
défauts d’isolation phonique pour la période du 24 novembre 2016 au 25
février 2020 (II), a dit que par conséquent H.________ devait payer à
D.________, à titre de réduction de loyer en lien avec les défauts d’isolation
phonique, la somme de 10'522 fr. 65 (III), a libéré les loyers consignés par
D.________ auprès de la [...], en faveur de D.________ à hauteur du montant
alloué au chiffre III et en faveur de H.________ pour le solde (IV), a mis les
frais judiciaires, arrêtés à 3'190 fr., à la charge de H.________ à hauteur de
2'552 fr. et à la charge de D.________ à hauteur de 638 fr. (V), a dit que
D.________ devait payer à H.________ les sommes de 543 fr. à titre de
remboursement d’avance de frais (VI) et de 1'842 fr. 75 à titre de dépens
(VII) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VIII).
En droit, les premiers juges ont considéré qu’il appartenait à
l’appelante d’installer une nouvelle climatisation dans les locaux loués par
l’intimée et a réduit le loyer de 6 % du fait de l’absence de système de
refroidissement fonctionnel depuis le 6 juillet 2017. Ils ont en outre réduit
de 5 % le loyer pour la période ayant précédé celle où l’appelante a
entrepris des travaux d’isolation phonique sur le mur séparant les locaux
occupés par l’intimée d’avec les locaux voisins, ce qui représentait une
somme de 10'522 fr. 65 qu’il convenait de déconsigner en faveur de
l’intimée.

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B. Par acte du 2 mai 2022, H.________ (ci-après : l’appelante) a
interjeté appel du jugement du 20 décembre 2021 et a conclu, sous suite
de frais des deux instances, principalement à sa réforme en ce sens que
les conclusions de D.________ (ci-après : l’intimée) soient intégralement
rejetées, les loyers étant déconsignés en sa faveur. Subsidiairement, elle a
conclu à l’annulation du jugement entrepris et au renvoi du dossier de la
cause aux premiers juges pour nouveau jugement.
Par réponse du 21 juillet 2022, l’intimée a conclu, sous suite de
frais et dépens, au rejet de l’appel.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat du 4 décembre 2014, l’intimée a pris à bail de
l’appelante des bureaux d’une surface de 229,6 m², orientés sud-ouest,
dans l’entre-sol de l’immeuble sis avenue de [...].
Le loyer avait été fixé à 5’311 fr. par mois, auquel s’ajoutait un
acompte pour frais accessoires de 700 fr., portant ainsi le loyer mensuel à
un total brut de 6'011 francs.
2. L’entre-sol de l’immeuble litigieux comporte trois surfaces
distinctes, dont celle louée par l’intimée. Lors de l’entrée de cette dernière
dans les locaux susmentionnés, l’une des deux autres surfaces était vide.
Elle a été occupée du 1er avril 2007 au 31 décembre 2013 par Q.________,
sans être relouée par la suite. L’autre surface était alors louée par [...],
dissoute après faillite le 7 septembre 2017. La surface concernée n’a
ensuite plus été relouée.
3. La société Q.________ avait installé, sans autorisation préalable
des services compétents, un système de climatisation dans les locaux
qu’elle louait à l’appelante. Cette dernière le lui a racheté, après

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amortissement, au prix de 7'367 fr. 50.
Il ressort notamment du procès-verbal de remise/reprise pour
locaux commerciaux établi par la régie V.________ (future [...]) à l’entrée de
l’intimée dans les locaux que la ventilation/climatisation devait être
réglée.
4. Le 24 novembre 2016, J.________, directeur de l’intimée, a
adressé à la gérance un courriel dans lequel il se plaignait d’un défaut
d’isolation phonique, constaté à la suite de travaux effectués dans les
bureaux voisins. Dans ce courriel, il précisait qu’il était possible « sans
effort de converser d’un bureau à l’autre », ce qui pouvait entraîner « des
dommages de confidentialité ». Le même jour, la gérance a notamment
répondu qu’il serait procédé à l’isolation phonique du mur qui sépare ces
bureaux.
Le 6 juillet 2017, J.________ a adressé à la gérance un courriel
pour se plaindre notamment que la climatisation du bureau de la
comptabilité ne fonctionnait plus et que l’isolation phonique avec les
bureaux voisins n’était toujours pas optimale.
Le même jour, la gérance a notamment répondu qu’elle allait
envoyer un technicien pour la climatisation. S’agissant de l’isolation
phonique, elle a précisé que les bureaux étaient toujours vacants, mais
qu’elle allait également faire le nécessaire pour régler le problème.
Le 18 juillet 2018, la gérance a adressé à [...], société détenue
par la holding intimée, un courrier au sujet de la demande d’indemnité
pour la climatisation, dont il ressort notamment ce qui suit :
« […]
A ce sujet, nous vous informons que nous avons eu connaissance du
problème de la climatisation du bureau de la comptabilité au sein de vos
locaux dans le courant du mois de juin 2017.
Une deuxième relance nous a été faite fin septembre 2017, par courriel,

- 5 -
suite à laquelle nous avons tenté de solutionner le problème. L’entreprise
nous a fait part qu’un seul appareil ne fonctionnait plus et comme il
s’agissait du début de la période de froid nous avons laissée (sic) le cas en
suspens.
Toutefois, au mois de juin 2018, nous avons reçu plusieurs courriels et
téléphones de votre part, nous indiquant que plusieurs appareils
dysfonctionnent au sein de vos bureaux.
Nous avons alors relancé les démarches afin de trouver une solution.
L’entreprise [G.________] nous a fait parvenir une offre que nous avons
adjugé (sic) à réception. Les pièces de ses (sic) appareils sont en
commande et seront livrées sous 7 semaines. A réception, le technicien
procèdera au (sic) réparations dans les meilleurs délais.
Au vu de ce qui précède, nous avons également demandé à la société
[G.________] de venir poser un appareil provisoire au plus vite dans vos
bureaux afin de compléter la climatisation actuelle.
En tant que confrères, pourriez-vous faire preuve d’un peu d’égard à ce
sujet, nous n’avons en aucun cas voulu vous créer des torts, les appareils
ne se trouvent plus sur le marché et les pièces de remplacement ont été
difficile (sic) à commander.
[…] ».
Le 5 juin 2019, la gérance X.________ a adressé à l’intimée un
courriel dont il ressort qu’elle n’avait pas eu connaissance d’un problème
de climatisation depuis la reprise de la gestion de l’immeuble, le 1er avril
2019, jusqu’à ce jour. Elle a toutefois indiqué avoir entrepris des
recherches et avoir constaté que d’importants travaux d’entretien avaient
déjà été effectués sur l’installation de climatisation dans les bureaux en
2018 (remplacement de platines, pompe de relevage, réfection de
l’isolation des tuyauteries, etc.) par la société G.________ Elle a toutefois
pris note de ce que l’intimée continuait à rencontrer des soucis malgré les
travaux effectués et a dit avoir mandaté ce jour la société G.________ pour
une nouvelle intervention.
5. Le 13 septembre 2019, le conseil de l’intimée a mis la régie en
demeure de remédier dans un ultime délai de dix jours aux défauts
affectant l’installation de climatisation, faute de quoi le loyer serait
consigné, et lui a imparti un délai de trente jours pour entreprendre toute
démarche utile pour remédier à la problématique d’isolation phonique

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entre les bureaux de sa cliente et ceux qui les jouxtent.
Le 20 septembre suivant, la régie a rappelé à l’intimée que la
société G.________ était intervenue à cinq reprises dans les locaux loués
pour des problèmes de ventilation, les factures s’élevant à plus de 17'000
francs. Elle a précisé avoir à nouveau contacté la société précitée pour
qu’elle procède à un diagnostic précis et complet de l’installation de
climatisation et formule une proposition de remise en état ou de
remplacement. S’agissant de l’isolation phonique, la régie a exposé
qu’aucune information ni courrier ne figurait dans le dossier de l’intimée,
de sorte qu’elle proposait un rendez-vous sur place et l’invitait à lui faire
part de ses disponibilités.
Le 22 octobre 2019, la régie a écrit au conseil de l’intimée ce
qui suit :
« […]
Voici un point de situation à ce jour :
Climatisation :
La société G.________ nous confirme que la climatisation devient vétuste
mais qu’elle fonctionne à ce jour à 75%. La société propriétaire a été
informée de la situation. Cette installation a été reprise de l’ancien
locataire et ne semble [pas] donner totalement satisfaction, nous avons dès
lors conseillé au propriétaire de mandater un bureau d’étude pour voir les
différentes options possibles.
[…]
Isolation :
Après contrôle dans le dossier complet du locataire, il n’apparait aucun
courrier ni avis de défaut par rapport à un quelconque problème d’isolation.
Je reste cependant volontiers à l’écoute du locataire pour nous expliquer
son problème d’isolation et pour ce faire, je vous propose un rendez-vous
sur place avec toutes les parties […] ».
6. L’intimée a consigné le loyer net, soit un montant mensuel de
5'311 fr., sur le compte n° [...] ouvert spécialement à cet effet auprès de
la banque [...], dès et y compris le mois de novembre 2019.

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7. Par courriel du 12 février 2020, la gérance a informé l’intimée
qu’une société avait été mandatée pour remédier au problème d’isolation
entre les bureaux loués et les surfaces vacantes voisines, intervention qui
devait débuter le lendemain et avoir lieu uniquement depuis les surfaces
voisines.
Le 25 février 2020, une société de plâtrerie-peinture est
intervenue dans le local voisin de celui loué par l’intimée, dans l’entre-sol
de l’immeuble litigieux. Elle a procédé à la compensation de l’isolation du
plafond, au doublage complet des murs en placoplâtre, ainsi qu’à divers
travaux d’adaptation et de fermeture de tous les passages bruyants du
local voisin.
8. a) S’agissant de l’installation de climatisation, la société
G.________ est intervenue à plusieurs reprises sur le site, à tout le moins
les 13, 14 et 15 juin 2018, entre le 27 juin et le 20 août 2018, les 7 et 13
septembre 2018, entre le 20 septembre 2018 et le 8 janvier 2019, les 14
et 18 juin 2019, le 24 septembre 2019 et le 7 janvier 2020, sans parvenir à
remédier de manière définitive au défaut affectant le système.
Le 24 janvier 2020, à la suite de son intervention du 7 janvier
2020, la société précitée a adressé à la régie un devis détaillé, d’un
montant de 8'594 fr. 45 TTC, pour l’installation d’une unité intérieure
murale et d’un groupe compresseur, dont la teneur est la suivante :
« […] nous avons constaté que le compresseur comprime le liquide
(réfrigérant) d’où la détérioration mécanique expliquée de celui-ci.
Au vu de ces éléments, nous n’avons d’autre choix que de vous proposer le
remplacement complet de l’installation.
Le groupe extérieur (condenseur) ainsi que l’unité intérieure de type
ʽmuraleʼ (sic) seront disposés en lieu et place des emplacements actuels
des équipements existants. Ledit groupe extérieur n’étant pas ʽfacile
d’accèsʼ, un pont roulant devra être posé.
Au vu de l’ancienneté de l’installation, les lignes devront probablement être
remplacées et non pas seulement ʽrincéesʼ. Nous reprendrons les passages

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existants pour relier les conduites fluidiques en cuivre isolés (sic) entre
l’unité intérieure et extérieure.
[…] ».
Lors de son audition en qualité de témoin à l’audience du 5
février 2021, E.________, technicien au sein de la société G.________, a
indiqué qu’il n’avait pas été mandaté pour exécuter les travaux en
question.
b) La société G.________ est encore intervenue le 23 juin 2020
sur le site. Par courriel du 24 juin 2020, J.________ a fait savoir à la régie
que la climatisation avait pu être rallumée, mais que les employés de
G.________ ne l’avaient apparemment pas laissée en fonction à leur départ.
Le lendemain, la régie a répondu au prénommé qu’elle en avait informé la
société et lui avait demandé d’effectuer un contrôle, auquel il fut procédé
le même jour. Le 29 juin 2020, la régie revenait vers J.________ dès lors
qu’elle avait reçu confirmation du fonctionnement de la climatisation. Elle
souhaitait savoir si tel était bien le cas. Le 2 juillet suivant déjà, la régie a
informé J.________ qu’elle venait de s’entretenir avec la société G.________
selon laquelle la climatisation présentait un problème de connexion et
qu’elle allait contacter un électricien pour remédier à ce défaut.
Le 7 juillet 2020, le conseil de l’intimée a rappelé à l’appelante
que, malgré de nombreuses interventions, la climatisation ne fonctionnait
toujours pas. Il l’a invitée à entreprendre immédiatement toutes les
démarches utiles à sa remise en état.
La régie a établi deux bons de travail, l’un le 10 juillet 2020,
l’autre le 30 juillet 2020, pour que la société G.________ intervienne sur la
climatisation qui ne fonctionnait à nouveau plus. Elle a établi un autre bon
de travail le 16 septembre 2020, dès lors que l’intimée l’avait informée
que la climatisation ne fonctionnait que partiellement et qu’elle ne tenait
pas sur la durée. G.________ est à nouveau intervenue le 18 septembre
suivant.

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Le 12 octobre 2020, la société G.________ a adressé à la régie
une offre budgétaire portant sur la location de sept climatiseurs mobiles
pendant cinq mois selon deux variantes (5'654 fr. 25 ou 5'546 fr. 55),
respectivement sur leur achat au prix de 3'715 fr. 65 l’unité.
c) Dans un rapport du 24 novembre 2020 (cf. pièce 13 du
bordereau du 5 février 2021) commandé par l’appelante, la société
d’ingénierie S.________ est parvenue à la conclusion que la mise en place
d’une nouvelle installation de rafraichissement, soit de six unités
intérieures à détente directe et d’une unité extérieure, représenterait un
investissement de 353 fr./m², soit un total de 66'180 fr. en déduisant le
coût des panneaux solaires.
9. a) Le 20 novembre 2019, l’intimée a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de [...] d’une requête
dirigée contre l’appelante, dont les conclusions étaient les suivantes :
« I. La consignation des loyers effectuée par D.________ auprès de la [...]
sur le compte [...] est valable.
II. Ordre est donné à la bailleresse, H.________, de procéder, dans un
délai que justice dira, à la réfection des défauts relevés selon
correspondance du 13 septembre 2019 portant sur l’installation de la
climatisation ainsi que de l’isolation complète des murs séparant les
locaux loués par D.________ d’avec ceux voisins sur le même étage.
III. Les loyers demeurent consignés dès et y compris celui de novembre
2019 jusqu’à la parfaite exécution des travaux précités.
IV. Il est accordé une réduction de loyer de 25% sur le loyer net dès juin
2017, ce jusqu’à la complète remise en état des défauts »
Lors de l’audience qui s’est tenue le 17 décembre 2019 devant
la commission de conciliation, l’intimée a modifié sa conclusion IV en ce
sens que la réduction de loyer de 25 % devait être octroyée à compter du
mois de décembre 2016.
La conciliation n’ayant pas abouti, l’autorité préfectorale a
rendu une proposition de jugement à laquelle l’intimée a formé opposition.

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b) Par demande adressée au tribunal le 24 février 2020,
l’appelante a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet des
conclusions prises par l’intimée au pied de sa requête du 20 novembre
2019 et à la déconsignation en sa faveur des loyers consignés auprès de
la [...].
Par réponse du 14 juillet 2020, l’intimée a conclu, sous suite de
frais et dépens, au rejet des conclusions de la demande, à ce que la
consignation des loyers soit déclarée valable, à ce qu’ordre soit donné à
l’appelante de procéder à la réfection des défauts relevés selon
correspondance du 13 septembre 2019 portant sur l’installation de la
climatisation ainsi que sur l’isolation complète des murs séparant les
locaux loués d’avec ceux voisins sur le même étage, les loyers demeurant
consignés jusqu’à l’exécution des travaux précités et une réduction de
loyer de 25 % étant accordée dès le 24 novembre 2016, et ce jusqu’à la
complète remise en état des défauts.
c) Le tribunal a tenu une première audience le 28 septembre
2020, une deuxième audience le 5 février 2021, lors de laquelle il a
procédé à l’audition d’E.________ en qualité de témoin, et une dernière
audience le 29 novembre 2021, lors de laquelle J.________ a été entendu en
qualité de partie.
J.________ a rappelé que les locaux litigieux sont orientés plein
sud et a confirmé avoir acheté sept climatiseurs d’appoint en été 2021,
dont un placé dans la salle de conférence qui ne disposait pas de système
de climatisation propre. Ces climatiseurs étant bruyants et nécessitant de
faire passer un tuyau par une fenêtre ouverte, J.________ a estimé que
cette solution n’était pas pleinement satisfaisante dès lors que ses
employés étaient souvent au téléphone.
A cette dernière audience, l’intimée a précisé ses conclusions
en ce sens qu’elle souhaitait une remise en état de l’installation existante
ou le remplacement de celle-ci et que l’appelante soit condamnée au

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paiement en sa faveur de la différence de loyer de 25 % pour la période
allant du 25 novembre 2016 jusqu’à la complète remise en état du défaut.
En d roit :
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les affaires patrimoniales dont la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance et portant sur des conclusions supérieures à 10'000 fr., l'appel
est recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des
preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en
relation avec l’art. 310 let. c CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25
janvier 2021 consid. 3.3 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid.
2.2 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. citées).

- 12 -
Le libre pouvoir d’examen ne signifie pas que le juge d’appel
soit tenu, comme une autorité de première instance, d’examiner toutes les
questions de fait ou de droit qui peuvent se poser, lorsque les parties ne
les font plus valoir devant lui. Sous réserve de vices manifestes, il peut se
limiter aux arguments développés contre le jugement de première
instance dans la motivation écrite (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4, JdT 2017
II 153 ; TF 5A_437/2020 du 17 novembre 2020 consid. 4.2.1 ; TF
5A_605/2018 du 7 décembre 2018 consid. 5.3 ; TF 4A_536/2017 du 3
juillet 2018 consid. 3.2).
2.2 Si la maxime inquisitoire simple est applicable aux litiges en
matière de bail (art. 55 al. 2 et 247 al. 2 let. b CPC), le juge est néanmoins
lié par les conclusions des parties (art. 58 al. 1 CPC).
3.
3.1 Dans un premier moyen, l’appelante se plaint d’une
constatation inexacte et incomplète des faits, en lien avec deux éléments.
Premièrement, l’état de fait du jugement ne ferait pas état du montant
total de l’investissement nécessaire à l’installation de la climatisation
selon le devis de la société S.________, soit 66'180 fr. après déduction du
coût des panneaux solaires, mais seulement le prix au m2 de la nouvelle
installation, soit 353 fr./m2.
Il est exact que le rapport établi par S.________ figure au
dossier (cf. pièce 13 du bordereau du 5 février 2021) et que le montant
final permet d’évaluer l’ampleur des travaux de réfection de la
climatisation. Le montant de 66'180 fr. a ainsi été ajouté à l’état de fait
(cf. supra ch. 8c).
3.2 Deuxièmement, l’appelante soutient que le montant figurant
dans le devis du 24 janvier 2020 de 8'508 fr. 30 (recte : 8'594 fr. 45), qui
correspond à la solution proposée par G.________, ne devrait pas figurer
dans l’état de fait. En effet, il ne s’agirait pas d’une solution pérenne et le

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rapport de S.________ aurait été établi après la dernière intervention de
G.________
Le montant figurant dans le devis du 24 janvier 2020, soit
8'594 fr. 45 – et non 8'508 fr. 30 –, correspond à une offre concernant le
démantèlement de l’installation existante et l’installation d’une unité de
climatisation. Il n’y a pas matière à retrancher de l’état de fait les coûts
évoqués par G.________, puisqu’à l’instar du montant indiqué par
S.________, il s’agit d’un élément nécessaire à l’examen de la situation en
droit.
4.
4.1 L’appelante soutient que l’investissement nécessaire à la
remise en état de la climatisation, soit 66'180 fr., serait excessif au regard
du montant du loyer mensuel et de la réduction de loyer accordée. Ce
serait dès lors à tort que les premiers juges ont ordonné la remise en état
de la climatisation.
De son côté, l’intimée relève que la bailleresse ne conteste pas
l’existence du défaut et que la présence d’une climatisation constituait un
élément essentiel du contrat de bail, de sorte que la remise en état serait
justifiée.
4.2 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié
à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état
(art. 256 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]). Cette
obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que
celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni
aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts
subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de
l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité
que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur
laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état

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approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées ;
TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 ; TF 4A_130/2018 du 26
juillet 2018 consid. 4). Le défaut de la chose louée est une notion relative
et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient
de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, son
emplacement, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF
135 III 345 consid. 3.3 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2).
Aux termes de l’art. 259a al. 1 CO, lorsque apparaissent des
défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il
n’est pas tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché
d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la
remise en état de la chose (a), une réduction proportionnelle du loyer (b),
des dommages-intérêts (c) ou la prise en charge du procès contre un tiers
(d). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (al. 2).
Des défauts de moyenne importance et des défauts graves
ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la
remise en état de la chose (al. 1 let. a) (TF 4A_411/2020, déjà cité, consid.
3.1.1 ; TF 4A_395/2017, déjà cité, consid. 5.2).
La remise en état de la chose vise la suppression du défaut. Le
bailleur doit soit effectuer les réparations – en cas de défaut matériel –,
soit éliminer la source du défaut ou de la nuisance. Il peut demander des
travaux d’entretien ou de réparation, mais pas des travaux de rénovation.
Le locataire ne peut demander la remise en état que si elle apparaît
possible : il ne peut pas exiger la remise en état lorsque le bailleur n’a
aucune emprise sur le défaut ou lorsque le coût d’une remise en état
serait disproportionné (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd.,
2017, nn. 11 et 12 ad art. 259b CO ; Lachat/Rubli, in Lachat/Grobet
Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, éd. 2019, nn. 2.1 à 2.3, pp. 306 et
307).

- 15 -
Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition
de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et
auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts
entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le
locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle
du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et
jusqu'à l'élimination de ce dernier. Parmi les défauts qui surviennent
pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à
la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de
moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les
droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier, la remise en état de la chose,
la réduction du loyer et les dommages-intérêts (TF 4A_411/2020, déjà cité,
consid. 3.1.1 ; TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1).
Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose
louée lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel
étant par exemple le cas si le bailleur n’a pas de prise sur le défaut ou
lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (TF
4A_291/2020 du 3 décembre 2020 consid. 5.1 et les réf. citées).
Conformément à la règle générale de l'art. 8 CC (Code civil
suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), il incombe au locataire de prouver
l'existence du défaut subséquent, au sens de l'art. 259a CO, qu'il invoque
(TF 4A_411/2020, déjà cité, consid. 3.1.2).
4.3 Les premiers juges ont retenu que les locaux avaient été loués
avec un système de climatisation, mais que celui-ci ne permettait plus un
rafraîchissement raisonnable. Il ressortait du reste du procès-verbal de
remise-reprise pour locaux commerciaux que la ventilation devait être
réglée. Le tribunal a constaté que ce défaut, qu’il a qualifié de moyenne
importance, n’avait pas été supprimé et que la mise à disposition de
climatiseurs d’appoint n’était pas satisfaisante pour l’intimée, compte tenu
du bruit et des coûts, les chiffrant au total à 26'009 fr. 55. Le tribunal s’est
ensuite référé au devis de G.________ de janvier 2020 de 8'508 fr. (recte :

- 16 -
8'594 fr. 45), puis à la proposition de S.________, sans revenir sur le coût
des travaux envisagés, pour en déduire que, même si cette solution était
plus onéreuse, elle était à privilégier pour solutionner définitivement le
problème.
4.4 Il n’est pas contesté que la climatisation est défectueuse,
malgré les nombreuses interventions de la société G.________ et que les
locaux ont été pris à bail alors que celle-ci devait être réparée. Il convient
toutefois d’examiner si, comme le soutient l’appelante, la suppression du
défaut serait disproportionnée au sens de la jurisprudence, au regard du
coût de l’investissement (cf. supra consid. 3.2).
Comme le relève à juste titre l’appelante, on ne saurait lui
imposer sans examen de la proportionnalité l’installation d’une nouvelle
climatisation dont le coût s’élèverait à plus de 60'000 fr., référence étant
faite à la solution proposée par S.________, alors que le loyer brut s’élève à
6'011 fr. par mois. La précédente locataire, Q.________, avait installé la
climatisation sans autorisation de la propriétaire, même si celle-ci l’avait
rachetée pour 7'367 fr. 50 en juin 2014. Il est évident que, compte tenu du
coût de ce rachat et de l’absence d’autorisation, le système était un
refroidissement simple, mais qui apparaissait comme suffisant compte
tenu de l’agencement et de l’utilisation des locaux. C’est d’ailleurs ce
système qui garnissait les locaux lorsque l’intimée les a pris à bail et c’est
le système en place à l’époque qui devait être réparé. La locataire actuelle
ne saurait par conséquent exiger que la bailleresse installe une
climatisation intégrée, a fortiori pour un coût très conséquent, ce qui n’a
du reste jamais été convenu entre les parties. L’intimée a toutefois le droit
de disposer d’une climatisation de même nature que celle installée par la
locataire précédente et qui était opérationnelle en son temps. Un système
de climatisation équivalent doit ainsi être réinstallé, quand bien même il
pourrait s’agir d’un modèle bruyant ne permettant pas d’atteindre le
confort requis par l’intimée, et qui est mobile, ce dont la locataire intimée
ne pourra pas se plaindre. En juger autrement reviendrait à imposer à la
bailleresse non des travaux de remise en état, mais de rénovation, ce qui

- 17 -
n’entre pas dans le champ d’application de l’art. 259a al. 1 CO. Pour ce qui
est du prix de la mise en place d’un tel système mobile, la société
G.________ avait proposé une solution d’un montant de 8'594 fr. 45 dans
son devis du 24 janvier 2020, respectivement de 26'009 fr. 55 dans son
offre du 12 octobre 2020, soit des sommes apparaissant comme étant
proportionnées au regard du montant du loyer.
On ne se trouve dès lors pas dans une situation dans laquelle
la réparation du défaut serait objectivement impossible au sens de la
jurisprudence et il appartient à l’appelante de remédier aux défauts de la
climatisation dans le sens des motifs qui précèdent, un nouveau délai de
six mois lui étant imparti pour ce faire.
Le chiffre I du dispositif du jugement entrepris sera ainsi
précisé en ce sens qu’il s’agira d’installer un système de climatisation
correspondant à celui mis en place par le locataire précédent, dans un
délai échéant au 31 mai 2023.
5.
5.1 L’appelante conteste la réduction du loyer de 6 % s’agissant
du défaut de climatisation au motif que l’intimée n’aurait pas produit de
relevés de température permettant d’établir les périodes de chaleur
excessives. Le calcul de la réduction de loyer devrait se fonder sur des
motifs objectifs qui feraient défaut, alors que l’intimée est une gérance.
Selon l’appelante, d’autres facteurs pourraient influer sur la température
des locaux et les premiers juges n’auraient pas tenu compte des multiples
interventions de G.________ durant plusieurs années pour tenter d’éliminer
le défaut.
Selon l’intimée, des relevés de température ne seraient pas
nécessaires pour apprécier l’impact de l’absence de climatisation au
regard de l’exposition au sud des locaux, de surcroît vitrés. La réduction
de 6 % pour l’absence de climatisation serait de plus conforme à la
jurisprudence.

- 18 -
5.2
5.2.1 Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu
de la chose louée sans l’exclure ni l'entraver considérablement (art. 258
al. 3 let. a, 259b let. b et 259d CO). Un défaut de moyenne importance
justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux cas de figure : soit
l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5 %
au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans
que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte
qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise (ATF
135 III 345 consid. 3.2 ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 et
3.6).
5.2.2 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en
application de l’art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se
détermine par rapport à la valeur de l’objet sans défaut. Elle vise à rétablir
l’équilibre des prestations entre les parties. En principe, il convient de
procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu’elle est
pratiquée dans le contrat de vente, c’est-à-dire que la valeur objective de
la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le
loyer étant ensuite réduit dans une même proportion. Cependant le calcul
proportionnel n’est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de
moyenne importance. Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par
rapport à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique,
n’est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Lorsque le
juge est amené à évaluer en équité la diminution de jouissance de la
chose louée, il doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle
l’usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de
chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un
rôle important (TF 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.1).
Dans l’ATF 130 III 504 auquel se réfère l’intimée, le Tribunal
fédéral a considéré qu’une réduction du loyer de 16 % était justifiée
s’agissant de l’absence de climatisation dans les locaux loués, dans la

- 19 -
mesure où il s’agissait d’exploiter une école, dans un environnement
bruyant empêchant l’ouverture des fenêtres (cf. consid. 4.2).
Dans un arrêt du 7 octobre 2021 (no 484), la Cour de céans a
confirmé une décision dans laquelle les premiers juges avaient considéré
que des infiltrations d’eau – qui n’avaient pas été très fréquentes, ni
conséquentes – étaient constitutives d’un défaut de moyenne importance
et justifiaient une réduction du loyer de 5 % (cf. consid. 3.3 et 3.4).
5.3 Les premiers juges ont motivé la réduction du loyer en lien
avec le défaut de climatisation, qualifié de moyenne importance, par le
fait que les locaux étaient exposés plein sud, mais que les fortes chaleurs
n’avaient lieu qu’environ six mois par an, ce qui équivalait à une réduction
de 12 % sur les six mois en question.
5.4 L’appréciation de l’autorité précédente est adéquate et peut
être confirmée. Au regard de la jurisprudence rappelée ci-dessus, la
réduction opérée apparaît ici raisonnable pour un défaut de moyenne
importance, en particulier compte tenu de l’exposition au sud des locaux
et du fait que le montant du loyer a été accepté par le locataire en tenant
compte de ce que les locaux seraient équipés d’une climatisation en ordre
de marche.
Il est par ailleurs excessif d’exiger un relevé des températures,
les nombreux avis à la gérance concernant les pannes et leur absence de
contestation étant suffisants pour retenir lesdites pannes pour établies, la
gérance ayant d’ailleurs délivré de nombreux bons de travail à des
entreprises pour y remédier, en vain.
Pour ce qui est de la quotité de la réduction, la situation
d’espèce diffère de celle de l’ATF 130 III 504 cité par l’intimée, puisqu’il
s’agissait de refroidir des locaux occupés par des écoliers, situés dans un
environnement extérieur bruyant ne permettant pas l’ouverture des
fenêtres.

- 20 -
Le grief est en définitive rejeté
6.
6.1 L’appelante reproche aux premiers juges d’avoir réduit le loyer
en raison du problème d’isolation phonique.
De son côté, l’intimée fait valoir que la réduction de 5 % serait
conforme à la jurisprudence en la matière.
6.2
6.2.1 S'agissant du bruit, le locataire ne saurait s'attendre, sauf
promesse spéciale, à un silence absolu. Il est plus ou moins inévitable que
des bruits provenant de l'extérieur puissent être perçus à l'intérieur d'un
logement. Que l'on entende un bruit dans un appartement ne suffit pas
pour conclure à l'existence d'un défaut. On ne sort des limites de ce à quoi
le locataire devait s'attendre que si le bruit, compte tenu de sa durée, de
son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et
entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le
sommeil. La jurisprudence a déjà eu l'occasion de souligner que la
nuisance sonore devait dépasser les limites que le locataire devait
supporter en fonction de l'usage normal de la chose louée ; elle a cité
l'exemple de voisins particulièrement bruyants ou d'un immeuble dont
l'isolation phonique est exceptionnellement mauvaise ; elle a également
relevé que des nuisances sonores propres à perturber le sommeil dans un
logement d'habitation étaient excessives (TF 4A_281/2009 du 31 juillet
2009 consid. 3.2, cf. TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 consid. 4.1).
6.2.2 Dans un arrêt du 24 octobre 2005, le Tribunal fédéral a
considéré qu’une réduction de loyer de 25 % était adéquate, s’agissant
d’une entreprise de placement devant effectuer des entretiens alors
qu’étaient en cours des travaux d'armatures métalliques et de pose de

- 21 -
parois vitrées, suivie du démontage d'échafaudages (TF 4C.219/2005 du 4
octobre 2005 consid. 2).
Dans un arrêt du 31 janvier 2022 (no 39), la Cour de céans a
confirmé qu’une baisse de loyer de 3 % était adéquate s’agissant d’une
salle de fitness dans laquelle étaient donnés des cours de zumba
provoquant des nuisances sonores au-dessus d’un cabinet de cardiologie,
eu égard à la fréquence relative des cours de zumba en question (cf.
consid. 8).
Dans un arrêt du 25 septembre 2017, la Chambre des baux et
loyers de la Cour de justice du canton de Genève (ACJC/1200/2017) a
considéré qu’une réduction de 5 % en raison d’un défaut d’isolation
phonique correspondait au pourcentage qui avait pu être retenu par la
jurisprudence dans des situations équivalentes, en particulier des bruits
liés à la mauvaise isolation phonique de l'immeuble et au défaut de
maintien de l'ordre et de la tranquillité (cf. TF 4C.11/2006 du 1er mai 2006)
et des nuisances sonores provenant du trafic ferroviaire après la pose de
double vitrage (cf. ACJC/1027/2004 du 6 septembre 2004).
6.3 Les premiers juges ont rappelé que les locaux adjacents à ceux
loués par l’intimée n’avaient pas ou peu été occupés par un tiers et que
c’était en raison des travaux effectués par l’appelante en vue de la
relocation de ces surfaces qu’était apparu le défaut concerné, lequel
n’avait que peu impacté le travail de l’intimée. Ils ont toutefois retenu
qu’une réduction de loyer de 5 % pouvait être accordée à l’intimée.
6.4 En l’espèce, il ne s’agit pas d’un bail à loyer d’habitation mais
commercial, de sorte que c’est l’impact du bruit durant les heures de
bureau qui doit être examiné. Le mur séparant les divers bureaux du
même étage était effectivement mal isolé. Toutefois, l’intimée n’a
constaté ce dernier élément qu’au moment où des travaux ont été
effectués dans les locaux adjacents en vue de leur relocation, selon ce qui
ressort du courriel du 24 novembre 2016 de J.________. Dans ce courriel,

- 22 -
l’intimée a fait valoir que pouvait survenir un éventuel « dommage de
confidentialité », sans toutefois se plaindre du bruit entraîné par lesdits
travaux. Elle n’a pas invoqué avoir été concrètement entravée de quelque
manière que ce soit dans son activité commerciale, ni avoir été dérangée
par le problème d’isolation quand les locaux voisins étaient occupés. Par la
suite, elle ne s’est apparemment plus plainte du défaut d’isolation
phonique – sauf dans son courriel du 6 juillet 2017 auquel il lui a été
répondu que les locaux adjacents étaient inoccupés –, dès lors que la
gérance X.________ ayant repris la gestion de l’immeuble n’a rien trouvé à
ce sujet dans son dossier, malgré ses recherches, et que le contraire n’est
pas établi.
Pour opérer la réduction de loyer de 5 %, les premiers juges
ont retenu le manque de confidentialité en lien avec les tâches de la
société intimée. Or, durant la période considérée, les locaux adjacents
n’ont quasiment pas été occupés et le bruit a été uniquement constaté
lors des travaux d’aménagement en vue de la relocation. Au regard des
exemples jurisprudentiels rappelés ci-avant, la situation d’espèce ne
justifie pas la réduction de 5 % opérée par les premiers juges. Elle ne
justifie au demeurant pas non plus une réduction inférieure, dans la
mesure où la locataire intimée n’a pas subi d’inconvénients concrets, faute
de voisins, l’intéressée invoquant en définitive un dommage hypothétique.
Il s’ensuit qu’aucune réduction de loyer ne doit être accordée à
l’intimée du fait du défaut d’isolation phonique pour la période 24
novembre 2016 au 25 février 2020.
Ce qui précède justifie de réformer les chiffres II à IV du
dispositif du jugement en ce sens que le loyer n’est pas réduit de 5 % du
24 novembre 2016 au 25 février 2019, aucune somme n’étant allouée à
l’intimée à ce titre, et l’entier de la somme étant déconsigné en faveur de
l’appelante.

- 23 -
7.
7.1 Dans un ultime moyen, l’appelante allègue une violation du
principe de disposition en raison du fait que le tribunal a déconsigné les
loyers en faveur de l’intimée, alors même que celle-ci n’aurait pris qu’une
conclusion tendant au maintien des loyers consignés jusqu’à l’exécution
des travaux.
De son côté, l’intimée relève que dans la mesure où
l’appelante a conclu à la déconsignation en sa faveur de l’ensemble des
loyers consignés, elle s’exposait à l’obtention d’une déconsignation
partielle.
7.2 L’art. 58 al. 1 CPC prévoit que le tribunal ne peut accorder à
une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce
qui est reconnu par la partie adverse (ne eat iudex ultra petita partium). Il
s’agit là de la conséquence principale de la maxime de disposition, qui est
l’expression en procédure du principe de l’autonomie privée. Il appartient
aux parties, et à elles seules, de décider si elles veulent initier un procès
et ce qu’elles entendent y réclamer ou reconnaître (TF 5A_663/2020,
5A_664/2020 du 2 février 2021 consid. 5.2.1 ; TF 4A_397/2016 du
30 novembre 2016 consid. 2.1 ; TF 4A_627/2015 du 9 juin 2016 consid.
5.2). En d’autres termes, le tribunal est lié par les conclusions prises par
les parties (TF 5A_368/2018, TF 5A_394/2018 du 25 avril 2019 consid.
4.3.3 ; TF 5A_249/2018 du 13 décembre 2018 consid. 4.2).
Les parties doivent formuler des conclusions précises et
déterminées, qui puissent être reprises dans le dispositif de jugement en
cas d'admission de la demande (ATF 142 III 102 consid. 5.3.1). Cette
exigence découle notamment du principe de disposition (TF 4A_428/2018
du 29 août 2019 consid. 4.2.1, RSPC 2020 p. 24). Si le juge est lié par les
conclusions des parties, encore faut-il préciser qu'il peut être amené à
statuer sur la base de conclusions implicites (TF 4A_428/2018, déjà cité,
consid. 4.2.1). Le principe de disposition n'interdit cependant pas au
tribunal de déterminer le sens véritable des conclusions et de statuer sur

- 24 -
cette base, plutôt que selon leur libellé inexact (TF 5A_368/2018, déjà cité,
consid. 4.2.1 ; TF 5A_657/2014 du 27 avril 2015 consid. 8.1 ; TF
5A_621/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.3.1). En d'autres termes, il n'est
pas interdit au juge de déterminer le sens réel de la demande en justice et
de se concentrer sur celui-ci plutôt que sur la formulation incorrecte (TF
4A_314/2021 du 27 octobre 2021 consid. 7.2.2). Dès lors, une désignation
ou expression inexactes ne sont pas à elles seules déterminantes (TF
4A_440/2014 du 27 novembre 2014 consid. 3.3). Les conclusions doivent
en effet être interprétées selon le principe de la confiance, à la lumière de
la motivation de l'acte (TF 5A_658/2019 du 7 juillet 2020 consid. 5.1.2 ; TF
4D_20/2018 du 11 juin 2018 consid. 3. ; TF 5A_369/2016 du 27 janvier
2017 consid. 5.4). Il est en définitive décisif de savoir si on peut
déterminer de manière suffisamment claire, sur la base des conclusions en
lien avec leur motivation, ce qui est véritablement voulu (TF 5A_753/2018
du 21 janvier 2019 consid. 3.1).
Il est néanmoins admis que, si le tribunal ne peut accorder
autre chose (extra petita), il peut en revanche accorder moins, tout en
restant dans le cadre des conclusions formulées (ATF 115 II 6 consid. 7 ;
ATF 111 II 156 consid. 4 ; TF 5A_663/2020, 5A_664/2020, déjà cité, consid.
5.2.1 ; TF 5A_449/2014 du 2 octobre 2014 consid. 6.2.1 et 6.2.2). Le
tribunal peut allouer moins que ce qui est demandé, pour autant que la
mesure moins incisive puisse trouver son fondement factuel dans les
allégués (TF 5A_348/2012 du 15 août 2012 consid. 6.2, RSPC 2012 p. 468).
Savoir si un tribunal a alloué plus ou autre chose que demandé
par une partie se détermine en premier lieu sur la base des conclusions.
Les motifs ne doivent être pris en compte que lorsque les conclusions sont
peu claires et nécessitent une interprétation (TF 4A_397/2016, déjà cité,
consid. 2.1 ; TF 4A_307/2011 du 16 décembre 2011 consid. 2.4, RSPC
2012 p. 293). Il convient de déterminer, lorsque le tribunal n'alloue pas
strictement les conclusions du demandeur, s'il reste néanmoins dans le
cadre des conclusions prises, sans allouer plus que ce qui est demandé ni
étendre l'objet de la contestation à des points qui ne lui ont pas été

- 25 -
soumis (TF 5A_207/2021 du 8 février 2022 consid. 5.1 ; TF 4A_627/2015,
déjà cité, consid. 5.2).
7.3 Le tribunal a relevé que si l’intimée n’avais certes pas pris de
conclusion en attribution des loyers consignés, tel n’était pas le cas de
l’appelante, de sorte qu’il y avait lieu d’attribuer aux parties les loyers
consignés conformément aux prétentions reconnues dans le jugement.
Elle n’a toutefois déconsigné en faveur de l’appelante que le montant
relatif au défaut d’isolation phonique et a libéré le solde en faveur de
l’appelante.
7.4 L’intimée a conclu, dans sa réponse du 14 juillet 2020, au
maintien de la consignation des loyers jusqu’à la parfaite exécution des
travaux ainsi qu’à une réduction de loyer de 25 % jusqu’à la complète
remise en état des défauts. Lors de l’audience du 29 novembre 2021,
l’intimée a précisé ses conclusions en ce sens qu’elle souhaitait une
remise en état de l’installation existante ou le remplacement de celle-ci et
que l’appelante soit condamnée au paiement en sa faveur de la différence
de loyer de 25 % pour la période allant du 25 novembre 2016 jusqu’à la
complète remise en état du défaut.
En tout état de cause, il devait de toute manière être statué
sur la déconsignation du loyer en raison de la conclusion de l’appelante et
le paiement en lien avec les défauts était une conclusion qui avait
également été prise. Par conséquent, il est excessif de voir une violation
du principe de disposition dans le règlement opéré par le tribunal, qui
devait statuer sur la déconsignation d’une part et sur le montant à allouer
d’autre part.
Quoi qu’il en soit, le moyen apparaît sans objet, dans la
mesure où aucune somme n’est en définitive allouée à l’intimée du fait du
défaut d’isolation phonique, de sorte que l’entier de la somme consignée
sera libérée en faveur de l’appelante.

- 26 -
8.
8.1 Au vu de ce qui précède, l’appel doit être partiellement admis
et le jugement entrepris réformé au chiffre I de son dispositif en ce sens
qu’il est précisé qu’il s’agira d’installer un système de climatisation
correspondant à celui mis en place par le locataire précédent, d’ici au 31
mai 2023.
Le jugement entrepris est par ailleurs réformé au chiffre II de
son dispositif en ce sens que la réduction de 5 % en raison des défauts
d’isolation phonique est supprimée, le chiffre III du dispositif du jugement
étant également supprimé. Il est encore réformé au chiffre IV de son
dispositif en ce sens que l’entier de la somme consignée est libérée en
faveur de l’appelante.
8.2 Aux termes de l’art. 318 al. 3 CPC, si l’instance d’appel statue
à nouveau, elle se prononce sur les frais de la première instance.
Au vu de l’issue du litige, il se justifie de répartir par moitié les
frais judiciaires de première instance, soit 1'595 fr. pour chaque partie, et
de compenser les dépens (art. 106 al. 2 CPC).
L’intimée devra ainsi verser à l’appelante la somme de 1'595
fr. à titre de restitution partielle d’avance des frais judiciaires de première
instance (art. 111 al. 2 CPC).
8.3 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'767 fr.
(art. 63 al.1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront également répartis par moitié entre les parties, soit
883 fr. 50 pour chacune d’elles (art. 106 al. 2 CPC) ; le sort du litige justifie
de compenser les dépens de deuxième instance.

- 27 -
L’intimée versera en définitive à l’appelante la somme de 883
fr. 50 à titre de restitution partielle d’avance de frais judiciaires de
deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. Le jugement du 20 décembre 2021 est réformé comme il suit :
I. Ordre est donné à la demanderesse H.________ de
prendre toutes les mesures nécessaires à la
suppression définitive des défauts affectant la
climatisation des locaux commerciaux loués par la
défenderesse D.________ à l’avenue [...], par
l’installation d’un système équivalent à celui mis en
place par le locataire précédent d’ici au 31 mai 2023.
II. Le loyer mensuel net payé par la défenderesse
D.________ pour les locaux susmentionnés est réduit de
6 % à partir du 6 juillet 2017 et jusqu’à l’élimination des
défauts relatifs à la climatisation.
III. [supprimé]
IV. Les loyers consignés par la défenderesse D.________
auprès de la [...] sur le compte no [...] sont entièrement
libérés en faveur de la demanderesse H.________.

- 28 -
V. Les frais judiciaires, arrêtés à 3'190 fr., sont mis à la
charge de la demanderesse H.________ à hauteur de
1'595 fr. (mille cinq cent nonante-cinq francs) et à la
charge de la défenderesse D.________ à hauteur de
1'595 fr. (mille cinq cent nonante-cinq francs).
VI. La défenderesse D.________ doit payer à la
demanderesse D.________ la somme de 1'595 fr. (mille
cinq cent nonante-cinq francs) à titre de
remboursement partiel de l’avance de frais judiciaires
que celle-ci a fournie.
VII. Les dépens sont compensés
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'767 fr.,
sont mis à la charge de l’appelante H.________ par 883 fr. 50
(huit cent huitante-trois francs et cinquante centimes) et à la
charge de l’intimée D.________ par 883 fr. 50 (huit cent
huitante-trois francs et cinquante centimes).
IV. L’intimée D.________ doit verser à l’appelante H.________ la
somme de 883 fr. 50 (huit cent huitante-trois francs et
cinquante centimes) à titre de restitution partielle d’avance de
frais judiciaires de deuxième instance.
V. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :

- 29 -
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Christian Favre (pour H.________),
- Jacques Lauber (pour D.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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La greffière :