vd_gerichte · XG09.023720 · 2011-08-18 · fr
Dispositions générales
Dispositions générales


TRIBUNAL CANTONAL
222 /I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Arrêt du 18 août 2011
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Creux et Mme Bendani
Greffière : Mme Tchamkerten
*****
Art. 259d CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par A.T.________, et B.T.________, à
Yverdon-les-Bains, demandeurs, contre le jugement rendu le 23 mars
2010 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les recourants d’avec
H.________, à Bâle, défenderesse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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En fait :
A. Par jugement du 23 mars 2010, dont le dispositif a été
communiqué aux parties le 24 mars 2010 et les motifs le 20 juin 2011, le
Tribunal des baux a dit que le loyer mensuel net de l'appartement de
quatre pièces au sixième étage de l'immeuble sis avenue P.________, à
Yverdon-les-Bains, que les demandeurs A.T.________ et B.T.________ louent
à la défenderesse H.________, est réduit de 15% du 15 janvier 2006 au 31
juillet 2006, de 5% du 1er janvier 2007 au 28 février 2007 et de 15% du 1er
novembre 2007 au 30 novembre 2008 (I); dit qu'en conséquence du
chiffre I, la défenderesse doit payer aux demandeurs, solidairement entre
eux, la somme de 3'984 fr., plus intérêts au taux de 5% l'an dès le 16 mai
2009 (II); dit qu'en sus du montant fixé au chiffre II ci-dessus, la
défenderesse doit payer aux demandeurs, solidairement entre eux, la
somme de 1'520 fr., plus intérêts au taux de 5% l'an dès le 16 mai 2009
(III); rendu le jugement sans frais ni dépens (IV) et rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par
les pièces du dossier (art. 452 CPC-VD [Code de procédure civile vaudoise
du 14 décembre 1966]):
1. Les époux A.T.________ et B.T.________ louent à H.________ un
appartement de quatre pièces au sixième étage de l'immeuble sis à
l'avenue P.________, à Yverdon-les-Bains, pour un loyer mensuel net de
1'317 francs.
2. À la mi-janvier 2006, les demandeurs ont signalé à la gérance
qu'une des pièces de leur appartement était affectée d'un problème
d'humidité.
En date du 19 janvier 2006, la gérance a adressé une
demande de devis à l'entreprise de plâtrerie-peinture K.________Sàrl, en la

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priant de procéder à un contrôle et d'établir une offre relative à la
réfection de la chambre affectée de moisissures.
Le 17 février suivant, le gérant de l'immeuble, W.________, a
effectué une visite de l'appartement loué par les demandeurs. A cette
occasion, il a constaté, dans la chambre en question, que le mur attenant
à la salle de bains était imbibé d'eau et présentait sur toute sa longueur
une importante tache d'humidité et des moisissures sur une hauteur de 30
cm, voire plus, au-dessus de la plinthe, vraisemblablement dues à une
fuite d'eau.
Du 3 au 14 mars, ainsi que du 22 mai au 16 juin 2006,
l'entreprise L.________SA, mandatée par la gérance, a effectué divers
travaux afin de rechercher l'origine de la fuite d'eau. Elle a notamment
procédé à des percements sous la baignoire et dans le mur atteint, au
dégagement des tuyaux d'eau chaude et froide, au remplacement d'un
tuyau entre le radiateur et la vanne, au remplacement de raccords
muraux, à la réparation de la batterie de bain et à la réfection des joints
autour de la baignoire et de sa robinetterie.
En mars et en juin 2006, l'entreprise D.________ a procédé, sur
mandat de la gérance, à la réfection des carrelages endommagés suite
aux interventions de l'entreprise L.________SA.
Entre le 6 mars et le 8 avril 2006, un déshumidificateur a été
installé dans l'appartement afin d'assécher le mur atteint.
Par courrier du 24 mai 2006, A.T.________ a écrit à la gérance
ce qui suit:
"Nous avons fait une réclamation pour une chambre dont un des
murs se trouve collé à celui de la salle de bain, cette chambre a beaucoup
d'humidité comme vous avez pu le constater lors de votre passage chez nous.
Nous avons fait la réclamation en janvier 2006.
Le temps de réparation, des dégâts causés par l'humidité dans la chambre de ma
fille, était très long.

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Je constate que l'entreprise que vous avez désignée pour effectuer les travaux
n'a pas pu résoudre le problème d'humidité dans la chambre.
De plus, il y a encore la mauvaise odeur qui a toujours gêné ma fille, elle n'a pas
pu dormir dans cette pièce et elle n'a pas pu y demeurer depuis le mois de
janvier 2006. (…)"
Par courrier du 20 juillet 2006, la gérance a précisé à
K.________Sàrl que les travaux de réfection de la chambre ne pourraient
être entrepris avant le 21 août 2006 à la requête des demandeurs, ces
derniers étant en vacances du 20 juillet au 19 août 2006.
Entendu en qualité de témoin, K.________, de l'entreprise
K.________Sàrl, a confirmé l'intervention de son entreprise dans
l'appartement en cause en raison d'un dégât d'eau dans la chambre
attenante à la salle de bains. Il a dit avoir pu constater, lors de sa
première visite suite à la demande de la gérance du 19 janvier 2006, que
le mur séparant ces deux pièces présentait, du côté de la chambre, des
traces d'humidité sur une hauteur de l'ordre d'un mètre, ainsi que des
moisissures, et que le papier peint se décollait. Il a également précisé
avoir remarqué quelques traces de moisissures dans les angles se
trouvant entre le mur atteint (mur n°1), le mur perpendiculaire (mur n°2),
ainsi qu'entre ce dernier mur et le mur faisant face au mur atteint, à savoir
le mur donnant sur l'extérieur de l'immeuble (mur n°3). À la requête des
demandeurs, il n'a pu effectuer les travaux de réfection qu'à fin août
2006. Il a indiqué que suite à son intervention, le mur en cause était sec et
les traces d'humidité de même que les moisissures étaient éliminées.
3. Par lettre du 27 décembre 2006, A.T.________ a signalé à la
gérance une nouvelle atteinte d'humidité dans la même chambre. Le
gérant, qui s'est rendu sur place le 3 janvier 2007, a constaté la présence
de moisissures dans les coins du plafond de ladite chambre. L'entreprise
K.________Sàrl est intervenue à la fin du mois de février 2007 pour traiter
ces moisissures et procéder à des retouches de peintures.

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4. A fin octobre 2007, A.T.________ a indiqué à la gérance que le
problème d'humidité persistait et sollicité son élimination. Le 21 novembre
2007, le gérant a visité les lieux. Une photographie prise ce jour-là, après
enlèvement de la plinthe au bas du mur attenant à la salle de bains, révèle
la présence de moisissures sur toute la longueur de celui-ci, côté mur et
côté plinthe, ainsi qu'une grosse tache d'humidité partant du bas du mur
sur une hauteur de plusieurs dizaines de centimètres du côté de l'angle
formé par les murs n°1 et 2.
A la demande de la gérance, l'entreprise sanitaire L.________SA
a procédé à la réfection du joint de la baignoire entre le 17 et le 19
décembre 2007. L'entreprise Q.________SA a réparé le parquet et remplacé
la plinthe moisie en début d'année 2008.
En dépit de cette intervention, le mur n°1 est resté imprégné
d'humidité, ce que les demandeurs ont signalé à la défenderesse le 21
avril 2008.
Les problèmes d'humidité n'étant toujours pas résolus, les
époux T.________ ont, de leur propre initiative, mandaté l'entreprise
N.________ afin d'y remédier. M.________, peintre en bâtiment travaillant
pour le compte de l'entreprise précitée, est intervenu dans l'appartement
des demandeurs. Entendu en qualité de témoin, il a déclaré que des traces
de moisissures étaient présentes sur toute la longueur du mur attenant à
la salle de bains, sur une hauteur d'environ 70 cm depuis le sol, et qu'il en
émanait une forte odeur. Selon lui, le problème avait pour origine les joints
de la salle de bains qui étaient défectueux. Il a indiqué avoir arraché le
papier ingrain sur le mur touché, mis en place un déshumidificateur durant
un mois, appliqué une couche de fond isolante sur le mur une fois sec,
puis reposé et peint le papier ingrain et refait intégralement les joints de
baignoire et du sol de la salle de bains.
M.________ a terminé ces travaux à la fin du mois de novembre
2008. Depuis lors, les demandeurs n'ont plus constaté de problèmes
d'humidité dans cette pièce.

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5. En date du 12 mai 2009, A.T.________ et B.T.________ ont saisi
la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district du
Jura – Nord vaudois d'une requête tendant à ce que la conciliation soit
tentée dans le cadre du litige les opposant à H.________ en raison des
problèmes survenus dans leur appartement.
L'audience de conciliation a eu lieu le 10 juin 2009.
La procédure de conciliation ayant échoué, A.T.________ et
B.T.________ ont porté le litige devant le Tribunal des baux en concluant,
avec suite de frais et dépens, à ce que H.________ soit reconnue leur
débitrice d'un montant de 11'523 fr. 75 plus intérêts à 5% l'an de janvier
2006 à novembre 2008 à titre d'indemnité correspondant à la réduction du
loyer pour les problèmes d'humidité survenus dans leur appartement (I),
que H.________ soit reconnue leur débitrice d'un montant de 9'190 fr. plus
intérêts à 5% l'an dès le 12 mai 2009 à titre de dommages-intérêts pour
les frais encourus ensuite de ces problèmes d'humidité (II), que les
montants indiqués sous chiffres I et II soient dus au plus tard trente jours
après jugement définitif et exécutoire (III).
Dans ses déterminations du 8 septembre 2009, la
défenderesse a conclu au rejet des conclusions de la requête précitée.
7. En droit, s'agissant des prétentions des demandeurs relatives
à la réduction du loyer, les premiers juges ont distingué trois périodes de
nuisances susceptibles d'y donner lieu. Pour la première période (de mi-
janvier à fin août 2006), ils ont relevé qu'une baisse de loyer se justifiait
jusqu'à fin juillet 2006 uniquement, les travaux de réfection de la chambre
ayant été retardés sur requête des demandeurs au motif qu'ils étaient en
vacances. Compte tenu des désagréments subis par les locataires, ils ont
retenu en équité une diminution de 15% du loyer net sur la période
considérée. Pour la seconde période (de janvier à février 2007), le tribunal
a relevé que l'atteinte était nettement moins importante, de sorte qu'une

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réduction de 5% du loyer net se justifiait. Enfin, pour la dernière période
(du 1er novembre 2007 à fin novembre 2008), il a retenu une réduction de
loyer de 15%, considérant que les nuisances subies étaient similaires à
celles vécues durant la première période.
Par ailleurs, s'agissant des prétentions des demandeurs en
dommages-intérêts, le tribunal a considéré que le dommage engendré par
le coût des travaux réalisés par l'entreprise N.________, par 1'500 fr., était
établi et devait être réparé par la défenderesse en application de l'art.
259e CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), de même que
celui engendré par la surconsommation d'électricité occasionnée par la
présence d'un déshumidificateur durant deux mois, fixé en équité à 20
francs. Les premiers juges ont en revanche considéré que les autres
postes du dommage allégués par les demandeurs (soit les frais de
relogement de leur fille de juin 2007 à novembre 2008, les frais de
courriers et ceux d'interprète) n'avaient pas été prouvés.
B. Par acte du 4 juillet 2011, A.T.________ et B.T.________ ont
conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que le jugement du 23 mars
2010 soit réformé aux chiffres I, II et IV de son dispositif en ce sens que le
loyer net de l'appartement sis avenue P.________ est réduit de 25% du 15
janvier 2006 au 31 juillet 2006, du 1er janvier 2007 au 28 février 2007 et
du 1er novembre 2007 au 30 novembre 2008, qu'en conséquence, la
défenderesse doit payer aux demandeurs, solidairement entre eux, la
somme de 7'078 fr. 85, et que des dépens de première instance fixés à
dire de justice sont alloués aux demandeurs. Le 15 juillet 2011, ils ont
déposé un mémoire dans lequel ils ont développé leurs moyens et
confirmé leurs conclusions.
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.

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En d roit :
1. a) Le Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008
(ci-après : CPC; RS 272) est entré en vigueur le 1er janvier 2011. Toutefois,
le dispositif du jugement attaqué ayant été envoyé aux parties avant cette
date, soit le 24 mars 2010, ce sont les règles du Code de procédure civile
vaudois du 14 décembre 1966 (ci-après : CPC-VD) qui sont applicables
(art. 405 al. 1 CPC; ATF 137 III 127 c. 2; ATF 137 III 130 c. 2 et 3).
b) Les articles 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par
renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux),
ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements
principaux rendus par le Tribunal des baux.
Déposé en temps utile (art. 458 CPC-VD applicable par renvoi
de l'art. 13 LTB), le recours de A.T.________ et B.T.________ est
formellement recevable.
2. Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD). Les parties ne peuvent
toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent
du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter
d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al.
1ter CPC-VD).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, cas échéant, corrigé ou complété au moyen
de celles-ci (JT 2003 III 3).

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3. a) Invoquant une violation de l'art. 259d CO, les recourants
s'en prennent à la quotité de la réduction de loyer octroyée.
b) La réduction de loyer que peut exiger le locataire en
application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se
détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir
l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 504 c. 4.1; ATF 126
III 388 c. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite
relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de
vente: la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa
valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même
proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé,
notamment lorsque, comme en l'espèce, le défaut est de moyenne
importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence
à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas
contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 c. 4.1).
Selon la casuistique relative aux infiltrations et dégâts d'eau
citée par la doctrine, une réduction de 8% a été allouée pour des taches
d'eau et des tapisseries décollées dans un appartement de quatre pièces.
Une réduction de 10% a été accordée pour des infiltrations d'eau à des
endroits bien précis et des tapisseries tachées d'humidité autour des
fenêtres touchant trois pièces d'un appartement de cinq pièces. Le même
pourcentage a été accordé pour des défauts d'ordre esthétique à la suite
d'inondation et d'infiltration d'eau. Une réduction de 15% a été octroyée
dans un cas où plusieurs murs avaient été tachés et les sols détériorés
dans le salon et le hall et de 18% pour un défaut d'isolation, de
condensation et d'humidité excessive dans un local destiné à une école de
danse. Une réduction de 15 à 40% a été allouée pour toutes les pièces
touchées par des infiltrations d'eau à des endroits bien précis et des
dégâts d'eau dans tout l'appartement suite à une tempête rendant une
chambre inutilisable. Une réduction de 22% a été retenue pour une
humidité excessive dans une chambre d'un appartement de trois pièces
avec pourrissement des meubles et de 25% pour des dommages graves

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dans le salon et une chambre d'un appartement de trois pièces (cf. Aubert,
in Bohnet/Montini (éd.), Droit du bail à loyer, 2010, pp. 378 et ss ad art.
259d CO).
c) aa) En l'espèce, durant la première période, soit de janvier
à juillet 2006, les recourants ont subi des désagréments liés à la présence
d'humidité dans la chambre à coucher attenante à la salle de bains. Un
des murs était imbibé d'eau, marqué par une grande tache d'humidité sur
toute sa longueur et par des moisissures sur une hauteur d'environ 30 cm,
voire plus, au-dessus de la plinthe. Le papier peint se décollait et il y avait
quelques traces de moisissures dans les angles formés par les murs n° 1,
2 et 3. L'usage de cette pièce et de la salle de bains attenante a été
restreint du fait des travaux effectués, notamment durant les interventions
des entreprises sanitaires et de carrelages ainsi que lors du processus de
séchage du mur à l'aide d'un déshumidificateur. Ainsi, du 3 au 14 mars
2006, ainsi que du 22 mai au 16 juin 2006, une entreprise a effectué
divers travaux afin de rechercher la fuite d'eau, notamment des
percements sous la baignoire et dans le mur atteint, le dégagement des
tuyaux d'eau, le remplacement d'un tuyau entre le radiateur et la vanne,
le remplacement de raccords muraux, la réparation de la batterie de bain
et la réfection des joints autour de la baignoire et de sa robinetterie. En
mars et juin 2006, il a été procédé à la réfection des carrelages
endommagés suite aux interventions de la première entreprise. Du 6 mars
au 8 avril 2006, un déshumidificateur a été installé afin d'assécher le mur
atteint.
Au regard de l'ensemble des défauts mentionnés ci-dessus et
de la casuistique citée sous considérant 3b ci-dessus, le taux appliqué par
les premiers juges, à savoir une réduction de 15% à titre de moyenne sur
toute la période concernée, est adéquat et peut dès lors être confirmé.
bb) Durant la deuxième période, soit de janvier à février 2007,
les recourants ont subi une nouvelle atteinte d'humidité dans la même
chambre, sur le haut du mur n°2. Ainsi, des traces de moisissures ont été
constatées dans les coins du plafond de la chambre incriminée. Une

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entreprise est intervenue à la fin du mois de février 2007 pour traiter ces
moisissures et procéder à des retouches de peinture. Contrairement aux
allégations des recourants, cette seconde atteinte était nettement moins
importante que la précédente (cf. cons.3c/aa ci-dessus) et les travaux de
réfection n'ont pas engendré de grandes perturbations.
Au regard de ces éléments, la réduction de loyer de 5% telle
que retenue par les premiers juges est équitable et peut par conséquent
être confirmée.
cc) S'agissant enfin de la dernière période, soit du 1er
novembre 2007 au 30 novembre 2008, une photographie prise en
novembre 2007 révèle la présence de moisissures sur toute la longueur du
mur, côté mur et côté plinthe, ainsi qu'une grosse tache d'humidité
partant du bas du mur sur une hauteur de plusieurs dizaines de
centimètres du côté de l'angle formé par les murs n°1 et 2. Les travaux
entrepris en décembre 2007 et janvier 2008 n'ont pas permis d'éliminer
ces défauts. Les moisissures se sont développées, d'abord au niveau de la
plinthe puis à une hauteur d'environ 70 centimètres. L'intervention en
automne 2008, ayant consisté en la pose d'un déshumidificateur pendant
un mois ainsi qu'en la réfection du mur litigieux et des joints de la salle de
bains, a également engendré des nuisances pour les recourants.
Comme le Tribunal des baux, on peut admettre que la
réduction de 15% du loyer net à titre de moyenne sur toute la période
considérée (13 mois) est adéquat, les nuisances subies étant similaires à
celles vécues durant la première période (cf. cons.3c/aa ci-dessus).
4. En conclusion, le recours doit être rejeté en application de
l'art. 465 al. 1 CPC-VD, et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants, arrêtés à 300
fr. (art. 230 al. 1, 232 al. 2 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile
du 4 décembre 1984]), sont mis à la charge de ceux-ci.

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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD
prononce :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance des recourants A.T.________ et
B.T.________, solidairement entre eux, sont arrêtés à 300 fr.
(trois cents francs).
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 18 août 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Laurent Kohli (pour A.T.________ et B.T.________),
- Me Philippe Conod (pour H.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 3'094 fr. 85.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La greffière :