vd_gerichte · XA07.007235 · 2007-11-21 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
211/I
CHAMBRE DE S RECO URS
________________________________
Séance du 13 mai 2009
___________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : MM. F. Meylan et Creux
Greffière : Mme Rossi
*****
Art. 518 CC; 269a let. b, 270 et 274d al. 3 CO; 12, 13 et 14 OBLF;
452 et 456a CPC; 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par A.F.________, B.F.________ et
C.F.________, domicile élu à Lausanne, défenderesses, contre le jugement
rendu le 21 novembre 2007 par le Tribunal des baux du canton de Vaud
dans la cause divisant les recourantes d’avec G.________, à Lausanne,
demandeur.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
803

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 21 novembre 2007, dont la motivation a été
notifiée aux parties le 28 août 2008, le Tribunal des baux du canton de
Vaud a fixé à 763 fr. le loyer initial mensuel net que le demandeur
G.________ doit payer, dès le 1er juillet 2006, aux défenderesses
A.F.________, B.F.________ et C.F.________ pour l'appartement de 3 pièces
qu'il loue au 3ème étage de l'immeuble sis [...], à Lausanne (I), dit que les
défenderesses doivent restituer au demandeur la somme de 6'992 fr.
correspondant aux loyers perçus en trop du 1er juillet 2006 au 31 octobre
2007 (II), rendu le jugement sans frais ni dépens (III) et rejeté toute autres
ou plus amples conclusions (IV).
Les faits suivants résultent de ce jugement, complété par les
pièces du dossier (art. 452 CPC [Code de procédure civile du 14 décembre
1966; RSV 270.11]):
Depuis le 6 février 1996, A.F.________, B.F.________ et
C.F.________ sont propriétaires communes, ensuite du décès de
D.F.________, du bien-fonds no [...] de la Commune de Lausanne, situé [...].
Selon l'extrait du registre foncier relatif à cette parcelle, deux exécuteurs
testamentaires sont mentionnés.
L'hoirie D.F.________ a requis du Service du logement
l'autorisation de procéder à la réfection de l'immeuble sis [...], au motif de
la vétusté du bâtiment construit en 1931 et de ses installations. Par
décision du 7 avril 2003, dit service a autorisé la rénovation, en se basant
sur les coûts devisés et l'augmentation prévisible des loyers. L'état locatif
annuel net après travaux de 208'908 fr. calculé par la requérante a été
considéré comme «admissible».
Les travaux ont été réalisés en 2003-2004.

- 3 -
D'autres travaux ont été effectués dans l'appartement de 3
pièces situé au 3ème étage gauche de l'immeuble précité.
Par contrat de bail à loyer du 28 juin 2006, l'hoirie D.F.________,
représentée par la Gérance [...], a remis en location à G.________
l'appartement susmentionné. Conclu pour durer initialement du 1er juillet
2006 au 1er juillet 2007, le bail devait se renouveler tacitement pour une
année, sauf avis de résiliation donné par l'une des parties quatre mois
avant la prochaine échéance et ainsi de suite d'année en année. Le loyer,
payable d'avance, a été fixé à 1'200 fr. par mois, plus 130 fr. d'acompte
de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires.
Par formule officielle du 20 juin 2006, la bailleresse avait
informé le locataire que le loyer payé par le précédent occupant L.________
depuis la dernière hausse de loyer en vigueur depuis le 1er octobre 1992
était de 750 fr., plus 110 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de
frais accessoires. Les motifs de hausse invoqués étaient les suivants:
«-Evolution du renchérissement compensée au 1er mai 2006,
soit 101,1 points (art. 269a lit. e CO et 16 OBLF),
représentant 8.17%, soit Fr. 61.30
- Variation du taux hypothécaire arrêté à 3% (art. 269a lit. b
CO et 13 al. 1 OBLF)
- Evolution des charges d'exploitation égalisée à fin 2005 (art.
269a lit. b CO et 12 al. 1 OBLF), représentant 22.10%, soit
Fr. 165.80
- Autres travaux à plus-value effectués dans le logement pour
un montant de Fr. 26'000.00 (art. 269a lit. b CO et 14 OBLF),
représentant 13.42%, soit Fr. 100.65

- 4 -
- Importants travaux à plus-value effectués en 2004 dans
l'immeuble (art. 269a lit. b CO et 14 OBLF), représentant
44.88%, soit Fr. 336.55».
Le 29 juillet 2006, le locataire a contesté le loyer initial de
l'appartement en cause devant la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lausanne. Le 5 février 2007, cette autorité a
constaté l'échec de la conciliation.
Par requête du 3 mars 2007, G.________ a ouvert action contre
l'hoirie D.F.________ devant le Tribunal des baux du canton de Vaud,
concluant, sous suite de frais et dépens, à ce qu'il soit admis à contester le
loyer initial conformément à l'art. 270 al. 1 CO (Code des obligations du 30
mars 1911; RS 220) (I), à ce qu'il soit dit que la majoration de 450 fr. n'est
pas admissible (II), que le loyer initial net reste fixé à 750 fr., avec effet au
1er juillet 2006, taux hypothécaire à 3% et IPC à 101.1 (III) et que l'hoirie
D.F.________ doit lui rembourser les loyers versés en trop dans les trente
jours dès jugement définitif et exécutoire (IV).
Par courrier du 10 mai 2007, la gérance représentant la
défenderesse a notamment conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet
des conclusions du demandeur et à ce qu'il soit dit que le loyer reste fixé à
1'200 fr. par mois, plus charges.
Le 5 juin 2007, la gérance a, sur réquisition de la Présidente du
Tribunal des baux du 15 mai 2007, produit les «pièces justificatives
originales relatives aux charges de l'immeuble (…) avec tableau "détail
des écritures" des années 2001 à 2005, ainsi qu'un état locatif au 1er mai
1992 et au 30 juin 2006». Selon l'«état locatif avec charges et divers au
30.06.2006», celui-ci s'élevait à 187'764 francs.
Les parties ont été entendues à l'audience du 5 juin 2007. Il
ressort notamment du procès-verbal que celles-ci ont d'entrée de cause
admis que la procédure divisait en réalité G.________ d'avec A.F.________,
B.F.________ et C.F.________, de sorte que la cause était dirigée contre ces

- 5 -
dernières. En outre, le demandeur a déclaré se limiter à critiquer les
motifs invoqués par les bailleresses dans la formule officielle et qu'il
entendait en rester à la méthode relative.
Le 2 juillet 2007, le demandeur a déposé ses déterminations
sur les pièces produites par la partie adverse le 5 juin 2007.
Dans ses déterminations du 19 juillet 2007, la représentante
des défenderesses a notamment indiqué qu'elle ne conservait ni les
correspondances, ni les pièces comptables au-delà d'un délai de dix ans,
mais attestait toutefois que les chiffres sur lesquels s'appuyait son calcul
d'évolution des charges d'exploitation étaient dignes de foi.
Le 5 octobre 2007, le demandeur a déposé des déterminations
sur les pièces produites par les défenderesses.
Une seconde audience a eu lieu le 24 octobre 2007.
Il ressort du document établi le 22 juin 2004 par la
représentante des défenderesses que le coût des travaux effectués en
2003-2004 se présentait comme suit:
«TRAVAUX EXTERIEURS
1. Echafaudages : [...]
Acompte N° 1 du 4 juillet 2003 Fr. 23'000.00
Facture du 9 décembre 2003 Fr. 12'228.00 Fr.
35'228.00
2. Maçonnerie : [...]
Situation N° 1 du 23 juillet 2003 Fr. 15'000.00
Situation N° 2 du 21 août 2003 Fr. 25'000.00
Situation N° 3 du 24 novembre 2003 Fr. 20'000.00
Facture du 10 décembre 2003 Fr. 2'450.00 Fr.
62'450.00
Facture du 24 avril 2004 Fr. 9'540.00

- 6 -
3. Ferblanterie/Couverture : [...]
Situation N° 1 du 14 août 2003 Fr. 30'000.00
Situation N° 2 du 10 septembre 2003 Fr. 50'000.00
Situation N° 3 du 27 octobre 2003 Fr. 45'000.00
Situation N° 4 du 21 novembre 2003 Fr. 30'000.00
Facture du 15 décembre 2003 Fr. 68'770.00 Fr.
223'770.00
Situation N° 5 du 27 février 2004 - terrasses Fr. 20'000.00
Facture du 7 mai 2004 Fr. 17'350.00 Fr.
37'350.00
4. Etanchéité : [...]
Acompte N° 1 du 5 décembre 2003 Fr. 29'392.00
Facture du 10 février 2004 Fr. 11'530.00
Facture du 7 avril 2004 Fr. 32’760.00 Fr.
73'682.00
5. Charpente : [...]
Situation N° 1 du 20 août 2003 Fr. 15'000.00
Situation N° 2 du 6 octobre 2003 Fr. 15'000.00
Situation N° 3 du 17 novembre 2003 Fr. 10'000.00
Facture du 9 janvier 2004 Fr. 7’098.65 Fr. 47'098.65
6. Peinture : [...]
Situation N° 1 du 15 août 2003 Fr. 26’900.00
Situation N° 2 du 12 septembre 2003 Fr. 21'520.00
Situation N° 3 du 9 octobre 2003 Fr. 21'520.00
Situation N° 4 du 6 novembre 2003 Fr. 21'520.00
Facture du 9 décembre 2003 Fr. 28'140.00 Fr.
119'600.00
Facture du 16 avril 2004 Fr. 843.00
7. Menuiserie/Fenêtres : [...]
Situation N° 1 du 23 septembre 2003 Fr. 89'400.00
Facture du 13 novembre 2003 Fr. 10'175.00 Fr.
99'575.00

- 7 -
Facture du 26 novembre 2003 Fr.
499.25
8. Serrurerie : [...]
Facture du 5 décembre 2003 Fr.
42'769.00
Facture du 9 avril 2004 Fr.
1'394.00
Facture du 6 mai 2004 Fr.
669.00
A reporter Fr. 754'467.90
(…)
9. Stores, contrevents, toiles de tentes : [...]
Facture du 17 décembre 2003 Fr.
72'750.00
Facture du 31 mars 2004 Fr. 1'016.00
10. Electricité : T.________ SA
Acompte N° 1 du 15 octobre 2003 Fr. 10'000.00
Facture du 9 décembre 2003 Fr. 4'500.00 Fr.
14'500.00
11. Nettoyage chantier : [...]
Facture du 16 septembre 2003 Fr. 2'134.00
Facture du 31 octobre 2003 Fr.
1'230.90
Facture du 18 décembre 2003 Fr.
1'067.00
12. Divers
Remboursement [...] du 28 novembre 2003 Fr. -
249.60
TOTAL TRAVAUX EXTERIEURS Fr. 846’916.20

- 8 -
TRAVAUX INTERIEURS
1. Electricité : T.________ SA
Acompte N° 1 du 4 juillet 2003 Fr. 15'000.00
Acompte N° 2 du 12 août 2003 Fr. 15'000.00
Acompte N° 3 du 15 septembre 2003 Fr. 20'000.00
Acompte N° 4 du 11 novembre 2003 Fr. 15'000.00
Acompte N° 5 du 12 décembre 2003 Fr. 5'000.00
Facture du 4 mai 2004 Fr. 3'000.00 Fr.
73'000.00
Facture du 3 juin 2004 (Appt chantier - ex- [...]) Fr.
2'436.90
2. Peinture : [...]
Facture du 9 décembre 2003 Fr.
28'690.00
Facture du 16 avril 2004 Fr. 5'272.00
Facture du 16 avril 2004 Fr. 542.00
Peinture : [...]
Facture du 28 juillet 2003 (Appt [...]) Fr.
1'273.00
Facture du 17 octobre 2003 (Appt [...]) Fr. 1'002.00
Facture du 30 octobre 2003 (Appt [...]) Fr. 929.00
Facture du 9 février 2004 (Appt L.________) Fr.
365.00
Facture du 18 mai 2004 (Appt chantier - ex- [...]) Fr.
3'267.00
3. Sanitaire : C.________
Facture du 21 novembre 2003 Fr.
41'700.00
Sanitaire : [...]
Facture du 12 septembre 2003 Fr. 236.70
4. Maçonnerie : [...]

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Facture du 10 décembre 2003 Fr.
15'575.00
5. Menuiserie : [...]
Facture du 9 janvier 2004 Fr. 10'718.00
Facture du 15 mars 2004 Fr. 2'154.00
6. Agencement de cuisine/menuiserie : [...]
Facture du 14 novembre 2003 Fr.
480.00
A reporter Fr. 187'640.60
(…)
7. Nettoyages : [...]
Facture du 19 février 2004 (Appt [...]) Fr.
270.90
Nettoyages : [...]
Facture du 8 juin 2004 (Appt chantier - Ex- [...]) Fr.
453.00
8. Serrurerie : [...]
Facture du 9 avril 2004 Fr.
4'763.00
Serrurerie : [...]
Facture du 9 mars 2004 Fr. 193.70
9. Revêtement de sol : [...]
Facture du 2 juin 2004 (Appt chantier - Ex- [...]) Fr.
943.00
TOTAL TRAVAUX INTERIEURS Fr. 194'264.20
DIVERS

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1. Divers
Facture Ville de Lausanne du 8 août 2003 (Utilisation domaine public) Fr.
1'310.40
Facture Ville de Lausanne du 16 septembre 2003 (…) Fr.
1'278.40
Facture Ville de Lausanne du 21 octobre 2003 (…) Fr.
1'246.40
Facture Ville de Lausanne du 21 novembre 2003 (…) Fr.
1'310.40
Facture [...] du 30 novembre 2003 (Tirage plans) Fr.
74.90
Facture Ville de Lausanne du 23 décembre 2003 (…) Fr.
1'324.80
Facture Ville de Lausanne du 9 janvier 2004 (…) Fr.
1'017.60
2. Assurances
Facture [...] du 20 juin 2003 (Assurance contruction) Fr.
2'895.50
Facture [...] du 20 juin 2003 (Assurance Maître de l’ouvrage) Fr.
629.20
TOTAL FRAIS DIVERS Fr. 11'087.60
HONORAIRES DE SURVEILLANCE
Honoraires de surveillance 7% + TVA 7.6% - Acompte 17.12.2003
Fr. 62'574.80
Honoraires de surveillance 7 % + TVA 7.6 % - Facture 22.06.2004
Fr. 15'844.10 Fr. 78'418.90
TOTAL HONORAIRES DE SURVEILLANCE Fr. 78'418.90
RECAPITULATIF
TOTAL TRAVAUX EXTERIEURS Fr. 846'916.20
TOTAL TRAVAUX INTERIEURS Fr. 194'264.20

- 11 -
TOTAL HONORAIRES DE SURVEILLANCE Fr. 78'418.90
TOTAL FRAIS DIVERS Fr. 11'087.60
TOTAL DES TRAVAUX Fr.
1'130'686.90»
La facture de l'entreprise T.________ SA du 4 mai 2004 relative
aux travaux intérieurs expose en page 10 le récapitulatif général suivant:
«1. Travaux selon devis 2094 Fr.
16'542.10
1.1 Nouveau tableau Fr. 4'138.00
1.2 Alimentation tableau Fr.
1'402.20
1.3 Chemins de câbles s/sol Fr.
1'563.25
1.4 Alimentations appartements Fr.
6'907.90
1.5 Démontage et provisoires Fr. 1'528.00
1.6 Cage d'escaliers Fr. 573.00
1.7 Téléréseau Fr. 429.75
2. Travaux selon devis 2096 Fr.
45'457.75
2.1 Appartement rez inférieur droite Fr.
6'961.45
2.2 Appartement rez gauche Fr.
2'933.40
2.3 Appartement rez centre droite Fr.
6'961.45
2.4 Appartement rez centre gauche Fr.
624.80
2.5 Appartement 1er droite Fr.
6'961.45
2.6 Appartement 2ème gauche Fr. 742.25
2.7 Appartement 2ème droite Fr. 703.10
2.8 Appartement 3ème gauche Fr. 7'483.60

- 12 -
2.9 Appartement 3ème centre Fr. 5'124.80
2.10 Appartement 3ème droite Fr. 6'961.45
3. Travaux selon devis 2113 Fr.
2'859.80
3.1 Réfection éclairage cage d'escaliers Fr.
1'406.20
3.2 Echange des fils et boîtes Fr. 1'453.60
4. Travaux complémentaires Fr.
8'214.90
4.1 Eclairage des caves Fr.
2'739.15
4.2 Eclairage chaufferie Fr.
345.30
4.3 Eclairage buanderie Fr.
432.20
4.4 Câbles chauffant Fr. 286.95
4.5 Ventilation Fr.
1'830.30
4.6 Alimentations téléphone Fr.
1'452.70
4.7 Mise à terre Fr. 196.10
4.8 Prise 400 V s/sol Fr. 240.80
4.9 Poussoirs sonnerie Fr. 691.40
Total Brut Fr.
73'074.55
(…)
Total TTC Fr.
3'000.00».
La facture établie le 21 novembre 2003 par l'entreprise
d'installations sanitaires C.________ concerne la «création de nouvelles
colonnes cuisines». Le travail exécuté était décrit de la manière suivante:
«Création et montage dans la cage d'escaliers de nouvelles colonnes
d'alimentations et d'évacuations, devant servir aux raccordements des

- 13 -
nouveaux agencements prévus dans le futur. Raccordement des deux
agencements existants au niveau du 2ème étage, et suppression et
bouchonnage de l'ancienne tuyauterie. Fourniture et installation d'une
grille avaloir dans le saut-de-loup au niveau de la cave. Raccordement sur
la tuyauterie du WC du studio au niveau d'une conduite de ventilation
secondaire. Installation d'un câble autorégulant de type Raychem pour le
maintien de température de la distribution d'eau chaude. Modification et
déviation des descentes d'eaux pluviales sur les balcons, conformément
aux instructions de l'entreprise de ferblanterie (…)».
Le décompte du coût des travaux effectués en 2006 dans
l'appartement loué par le demandeur, établi le 31 août 2006 par la
représentante des défenderesses, est le suivant:
«Peinture
Réfection complète de l’appartement
selon facture de l’entreprise [...] du 19 juin 2006 Fr.
11'936.00
Parquets
Chambre I Réparation du parquet et ponçage et imprégnation
du parquet et seuils
selon facture de l’entreprise [...] du 26 juin 2006 Fr.
886.00
Carrelage
Cuisine fourniture et pose de carrelage en lieu et place du linoléum
Hall fourniture et pose de carrelage en lieu et place du linoléum
selon facture de l’entreprise [...] du 19 juin 2006 Fr.
5'175.00
Electricité
Divers travaux électriques
selon facture de l’entreprise T.________ SA du 20 juillet 2006 Fr.
813.00
Menuiserie

- 14 -
Contrôle et remise en état des menuiseries
selon facture de l’entreprise [...] du 21 août 2006 Fr.
1'471.00
Chambre fourniture et pose d’une fenêtre en PVC
selon facture de l’entreprise [...] du 3 mai 2006 Fr.
213.00
Baignoire
Réémaillage de la baignoire
selon facture de l’entreprise [...] du 30 juin 2006 Fr.
872.00
Sanitaire
Contrôle et remise en état des installations sanitaires
selon facture de l’entreprise [...] du 28 août 2006 Fr.
3'676.70
Clés
Copie de clés
selon ticket de caisse (non daté) Fr.
40.50
Ouverture d’un galetas et fourniture d’une clé
selon facture de l’entreprise [...] du 9 février 2006 Fr.
159.50
Nettoyage après travaux
selon facture de l’entreprise [...] du 5 juillet 2006 Fr.
1'107.00
Total Fr. 26'349.70
Honoraires de surveillance 7% + TVA 7.6% Fr.
1'984.65
Total des travaux Fr.
28'334.35».

- 15 -
Le calcul du nouveau loyer a fait l'objet de plusieurs
documents. Selon le décompte imprimé le 10 mai 2007 par la
représentante des défenderesses, l'évolution des charges d'exploitation a
été la suivante:
«1986 21'780.-- 2002 35'457.--
1987 21'780.-- 2003 56'654.--
1988 16'948.-- 2004 49'449.--
1989 16'021.-- 2005 38'314.--
1990 21'695.-- 2006 35'265.--
moyenne: 19'645.-- moyenne: 43'028.--».
Compte tenu d'un état locatif au 1er janvier 1991 de 125'796
fr., la variation des charges a été estimée à 18,59 %, soit 139 fr. 40.
Il ressort encore de ce document que l'appartement en cause
a une surface de 83,3 m2 et l'immeuble une surface locative totale de
1'033 m2.
En audience, les défenderesses ont admis que, d'entente avec
le précédent locataire en place depuis plus de vingt ans, l'appartement en
cause avait été peu entretenu.
En droit, les premiers juges ont considéré que les conditions de
l'art. 270 al. 1 let. a et b CO étaient réalisées et qu'il y avait lieu d'entrer
en matière sur la requête du locataire. Conformément à la volonté
exprimée par le demandeur, ils ont restreint l'examen de la cause à
l'impact des facteurs relatifs invoqués par celui-ci. Ils ont écarté du calcul
les travaux intérieurs effectués en 2003-2004, au motif qu'ils ne
concernaient en partie pas l'appartement litigieux et relevaient pour le
reste du pur entretien. Compte tenu de la décision du Service du logement
du 7 avril 2003 autorisant les travaux en raison de la nécessité de
procéder à la réfection du bâtiment datant de 1931 et dont l'état était
vétuste, ainsi que du fait qu'il apparaissait selon eux que cet immeuble
n'avait pas été entretenu régulièrement, les premiers juges ont estimé

- 16 -
qu'il convenait de retenir le 50 % des frais générés par les travaux
extérieurs de la même période en tant qu'investissements créant des plus-
values au sens de l'art. 14 al. 1 in fine OBLF (ordonnance du 9 mai 1990
sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux; RS 221.213.11). Après réduction du montant lié aux travaux
d'étanchéité, ils ont considéré que le montant total des travaux extérieurs
s'élevait à 834'582 fr., et que le capital dont les défenderesses pouvaient
obtenir un rendement par le biais des loyers était de 208'645 fr., auquel
un taux de 3,5 % devait être appliqué, soit un rendement annuel de 7'302
francs. Ils ont estimé que la durée d'amortissement des nouvelles
installations était en moyenne de trente ans et que l'amortissement des
travaux à plus-value était ainsi de 13'895 fr. par an. Ajoutant à ces deux
montants la charge annuelle d'entretien desdites installations, par 2'119
fr., ils ont retenu que les défenderesses pouvaient répercuter sur les
loyers le montant annuel de 23'316 fr., ce qui, pour l'appartement du
demandeur d'une surface de 83,3 m2, représentait 156 fr. 50 par mois.
Pour les travaux réalisés en 2006 dans cet appartement, les premiers
juges ont considéré que seule la pose du carrelage dans la cuisine et le
hall, pour le montant de 5'175 fr., avait apporté une plus-value, le reste
des travaux n'ayant été que du pur entretien, et qu'une hausse de loyer
de 10 fr. 10 devait être admise à ce titre. Ils ont calculé que la baisse du
taux hypothécaire de 6,75 % à 3 % donnait droit à une réduction de loyer
de 28,57 %, ce qui représentait 214 fr. 30 par mois, et que l'évolution de
l'indice suisse des prix à la consommation de 129.8 à 156.3 permettait
une hausse mensuelle de 61 fr. 25. Les défenderesses n'ayant pas produit
toutes les pièces nécessaires au calcul des moyennes permettant de
déterminer si l'évolution des charges d'entretien alléguée était fondée, le
Tribunal des baux a écarté ce facteur de fixation de loyer. Au vu de tous
ces éléments, il a considéré que les défenderesses ne pouvaient
augmenter le loyer que de 13 fr. au lieu des 450 fr. en cause. Le loyer
initial mensuel net étant abusif, il a par conséquent été ramené à 763 fr.
dès le 1er juillet 2006. Les premiers juges ont enfin estimé que les
défenderesses devaient restituer au demandeur les loyers perçus en trop
entre cette date et le 31 octobre 2007, par 6'992 francs.

- 17 -
B. Par acte du 4 septembre 2008, A.F.________, B.F.________ et
C.F.________ ont recouru contre ce jugement, concluant, sous suite de frais
et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que le loyer initial
mensuel net dû par le demandeur pour l'appartement de 3 pièces sis [...] à
Lausanne est fixé à un montant de 1'200 fr. dès le 1er juillet 2006, les
bases de calcul étant un taux d'intérêt hypothécaire de 3 % et un indice
des prix à la consommation de 154.8 (février 2006; base 1983), toute
autres ou plus amples conclusions étant rejetées. Subsidiairement, elles
ont conclu à son annulation, la cause étant renvoyée au Tribunal des baux
pour nouveau jugement.
Dans leur mémoire du 28 novembre 2008, elles ont développé
leurs moyens et confirmé leurs conclusions. Elles ont produit un lot de
trois pièces.
L'intimé G.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, au
rejet du recours. Il a produit un lot de quatre pièces.
En d roit :
1. Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC, applicables par renvoi de
l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV
173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les
jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Interjeté en temps utile, le recours, qui tend principalement à
la réforme et subsidiairement à la nullité, est recevable.
2. En règle générale, le Tribunal cantonal délibère en premier lieu
sur les moyens de nullité (art. 470 al. 1 CPC).

- 18 -
Les recourantes concluent subsidiairement à l'annulation du
jugement. Elles ne font toutefois valoir aucun moyen de nullité spécifique
à l'appui de leur recours, de sorte que celui-ci doit être écarté, la cour de
céans n'examinant que les moyens de nullité dûment développés
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème éd., 2002, n. 2 ad
art. 465 CPC, p. 722).
Il convient dès lors d'examiner le recours en réforme.
3. Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la
cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de l'art.
13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux,
sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC). L’Exposé des motifs souligne
le caractère exceptionnel de ce correctif, devant permettre à l’autorité de
recours de procéder à des mesures d’instruction simples dans le but de
remédier elle-même à une lacune ou de vérifier un point précis de l’état
de fait (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. ad art. 456a CPC, p. 702).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier et a été complété sur la base de celui-ci. Sous réserve du point
développé au considérant 4b) ci-dessous, il n'y a pas lieu de procéder à
une instruction complémentaire, la cour de céans étant à même de statuer
en réforme.

- 19 -
Les pièces nouvelles produites en deuxième instance sont en
principe irrecevables. Il sera toutefois revenu sur ce point dans la mesure
utile au considérant 4b) ci-dessous.
4. a) A titre principal, les recourantes soulèvent le moyen tiré du
défaut de qualité pour défendre. Elles invoquent que la requête a été
introduite contre l’hoirie, dépourvue de personnalité juridique, alors qu’elle
aurait dû l’être contre les membres de cette dernière. En outre, même si
elles ont admis devant les premiers juges qu’elles étaient bien prises à
partie, ce n’est pas contre elles que l'intimé devait agir, mais contre les
deux exécuteurs testamentaires désignés par le défunt, qui administrent
en commun l’immeuble appartenant à l’hoirie, comme le mentionne
l’extrait du registre foncier produit en annexe au recours. Elles relèvent
que l’exécuteur testamentaire a seul qualité pour résister à des actions
concernant les biens successoraux. Dès lors que le litige porte sur un bien
non partagé, l’action devait être dirigée contre les deux exécuteurs
testamentaires. La procédure initiée par l’intimé se trouve ainsi, selon
elles, entachée d’un vice irréparable, le locataire ayant laissé ses droits se
périmer en n’actionnant pas les bailleresses dans le délai imparti à cette
fin (mémoire de recours, p. 3 s.).
b) La production de pièces nouvelles en deuxième instance est
exclue, à moins qu'elle intervienne dans le cadre d'une instruction
complémentaire ordonnée par le Tribunal cantonal en application de l'art.
456a CPC, voire si le recourant se plaint d'un manquement des premiers
juges à leur devoir d'instruction. Ainsi, la production d'une pièce nouvelle
ne doit pas alourdir l'instruction du recours et être admise restrictivement,
eu égard à la double instance touchant à l'appréciation des faits. Elle
constitue cependant la mesure d'instruction la plus aisément admissible
dans ce cadre restrictif (JT 2003 III 16 c. 2c). En pratique, la Chambre des
recours a régulièrement admis la production d’une pièce nouvelle (cf. par
exemple Ch. rec., 28 mars 2007, no 101/I; Ch. rec., 15 novembre 2006, no
720; Ch. rec., 4 septembre 2006, no 796 c. 1d; Ch. rec., 24 novembre

- 20 -
2004, no 740). En l’occurrence, la production par les recourantes de
l’extrait du registre foncier à l’appui de ce premier moyen peut être
autorisée, s’agissant d’un moyen de fond devant être examiné d’office par
le juge (SJ 1995 p. 212 c. 2; Ch. rec., 16 juin 2008, n° 281/I et les réf.
citées), même si un extrait moins récent figurait déjà au dossier (cf. pièce
produite par les défenderesses le 30 mars 2007).
c) Le défaut de légitimation active (ou passive) est un moyen
de fond et non une exception de procédure. Un tel moyen a le caractère
d'une objection. Il doit être examiné d'office par le juge à la lumière des
règles de droit matériel et non des règles de procédure (ATF 126 III 59 c.
1a; Weber, Basler Kommentar, 4ème éd., 2007, n. 2a ad art. 273 CO, p.
1588). Il s'agit d'un conflit sur la titularité du droit. En principe, seule est
légitimée comme partie au procès celle qui est personnellement titulaire
d'un droit ou contre laquelle personnellement un droit est exercé. Le
défaut de légitimation active (ou passive) entraîne le rejet de l'action,
alors que le défaut de qualité de partie, condition d'ordre procédural,
entraîne l'irrecevabilité de celle-ci (ATF 130 III 417 c. 3.1, SJ 2004 I 533;
ATF 126 III 59 précité c. 1a; JT 2001 III 77 c. 2c et les arrêts cités;
Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 138 CPC, p. 259, et n. 1 ad art.
62 CPC, pp. 113-114; Hohl, Procédure civile, tome I, Berne 2001, n. 451, p.
100).
Selon la doctrine et la jurisprudence, l’exécuteur testamentaire
est partie au procès concernant l’actif et le passif de la succession, pour
autant que l’administration des biens successoraux lui soit confiée selon
l’art. 518 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210). Cependant,
hormis les cas où l’exécuteur testamentaire agit comme partie dans sa
propre cause, il n’est nullement question de sa qualité pour agir ou pour
défendre (légitimation active ou passive), qui est régie par le droit de fond.
Dans les procès qui l’opposent à des tiers au sujet des actifs de la
succession, l’exécuteur testamentaire ne fait pas valoir son propre droit
matériel; il résulte de sa situation légale qu’il doit sauvegarder les droits
successoraux en son propre nom. On est ainsi en présence d’un cas où,
pour des motifs particuliers, un tiers (l’exécuteur testamentaire) peut

- 21 -
conduire un procès en son propre nom et en tant que partie à la place de
celui qui est, quant au fond, le sujet actif ou passif du droit contesté (ATF
116 II 131 c. 3a; JT 1995 III 116 c. 2 b; SJ 1995 p. 212 c. 2; Piotet, Droit
successoral, in Traité de droit privé suisse, tome IV, 1975, p. 150; Escher,
Zürcher Kommentar, 1959, n. 31 ss ad art. 518 CC, pp. 475-477;
Schaufelberger/Keller, Basler Kommentar, 3ème éd., 2007, n. 26 ss ad art.
602 CC, pp. 672-673; Druey, Grundriss des Erbrechts, 3ème éd., 1992, pp.
181-183).
d) Il découle de ce qui précède que le grief soulevé par les
recourantes n’est en réalité pas un moyen de fond. Celui-ci tend en effet à
ce que la qualité de partie défenderesse ne leur soit pas reconnue, au
motif que deux exécuteurs testamentaires sont chargés de
l’administration de la succession et que, s’agissant d’un immeuble
propriété de l’hoirie, ce sont eux qui devaient être pris à partie dans la
présente procédure. Or, la qualité de partie est une condition de validité
de l’instance, dont le défaut est sanctionné par une exception de
procédure qui doit être soulevée avant toute défense au fond
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 1 ad art. 62 CPC, p. 115, et les réf.
citées). Non seulement les recourantes n’ont pas soulevé une telle
exception, mais elles ont au contraire procédé sans réserve sur le fond,
admettant même que la procédure ouverte contre l’hoirie D.F.________
était en réalité dirigée contre elles-mêmes. Elles ont ainsi reconnu qu’elles
avaient la qualité de partie. En tant que membres de l’hoirie propriétaire
de l’immeuble en cause, elles ont par conséquent également qualité pour
défendre à la présente action.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce point.
5. a) A titre subsidiaire, les recourantes soulèvent plusieurs griefs
en relation avec la prise en compte des travaux à plus-value d'une part et
l’évolution des charges d’entretien d'autre part. Sur le premier point, elles
estiment que les premiers juges auraient dû prendre en compte tant les
travaux intérieurs qu’extérieurs réalisés en 2003-2004, de même que les

- 22 -
honoraires de surveillance et les frais divers, totalisant un montant de
1'130'686 fr. 90, lequel devait servir de base à la détermination de la part
de la plus-value pouvant être répercutée sur le loyer. Ils auraient
également dû prendre en considération, sans restriction, les travaux
effectués en 2006 dans l’appartement de l’intimé, totalisant 28'334 fr., qui
étaient tous des travaux à plus-value. Quant à la part de plus-value, les
premiers juges n'auraient pas dû appliquer le pourcentage correspondant
au bas de la fourchette prévue par l’art. 14 al. 1 in fine OBLF, soit 50 %,
mais bien celui correspondant au taux maximal de 70 %; la décision du
Service du logement autorisant les travaux de rénovation aurait dû les
amener à une telle conclusion. Sur le second point, les recourantes
s’insurgent contre le raisonnement des premiers juges qui ont refusé de
prendre en compte les charges d’exploitation au motif qu’elles n’avaient
pas produit les pièces nécessaires à cet effet. Selon elles, cette manière
de voir aboutit non seulement à un résultat choquant, dans la mesure où
elle revient à ignorer l’augmentation des charges d’exploitation sur une
période de quinze ans, mais elle ne s’accorde en outre ni avec la
jurisprudence ni avec la doctrine «généralement favorable aux locataires»,
qui n’excluent pas l’application de la méthode forfaitaire dans certains cas
où la preuve est difficile à rapporter. Sur la base des éléments de preuve
qu’elles ont fournis, les premiers juges auraient dû admettre une
augmentation des charges d’exploitation correspondant à une majoration
de l’état locatif de 1,39 % par année.
b) Selon l'art. 269a let. b CO, les loyers justifiés par des
hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur ne
sont en règle générale pas abusifs. Sont réputées hausses de coûts au
sens de la disposition précitée les augmentations du taux hypothécaire,
des taxes, des impôts sur les immeubles, des rentes de droits de
superficie, des primes d'assurance ainsi que des frais d'entretien (art. 12
al. 1 OBLF). Aux termes de l'art. 14 al. 1 OBLF, sont réputés prestations
supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a let. b CO les
investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-
values, l’agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations
accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par

- 23 -
d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme
des investissements créant des plus-values.
Il est parfois difficile de distinguer les améliorations à plus-
value (rénovations) qui accroissent la valeur de l'immeuble et justifient
une majoration du loyer des simples travaux d'entretien (réparations) qui
maintiennent la valeur de l'immeuble et qui, en règle générale,
n'entraînent aucune augmentation de loyer. Pour cette raison, l'art. 14 al.
1 in fine OBLF assimile partiellement les importantes réparations à des
améliorations à plus-value. Cette règle a notamment pour but de faciliter
la preuve. Seules les importantes réparations sont visées par cette
disposition. Il doit s'agir de travaux extraordinaires, dépassant
manifestement l'entretien normal, concernant simultanément plusieurs
parties essentielles de l'immeuble et d'un coût élevé en regard de l'état
locatif. Les travaux qui ne correspondent qu'à un entretien différé et qui
ne comportent aucun élément de plus-value ne peuvent pas être
considérés comme de grandes réparations et ne justifient ainsi aucune
majoration de loyer à ce titre (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2008, p.
480).
Conformément à l'art. 14 al. 4 OBLF, les hausses de loyer
fondées sur des investissements créant des plus-values sont réputées non
abusives lorsqu’elles ne servent qu’à couvrir équitablement les frais
d’intérêts, d’amortissement et d’entretien résultant de l’investissement.
Les frais d'intérêts correspondent au coût de revient des prestations
supplémentaires, multiplié par le taux hypothécaire du marché, plus ½ %.
L'amortissement est quant à lui fonction de la durée de vie des
installations, qui peut être établie au moyen de tabelles. Compte tenu de
celui-ci, on ne retiendra que la moitié du capital à renter. Pour l'entretien
futur des nouvelles installations, il convient d'ajouter à la charge d'intérêts
et d'amortissement 10 % du total du poste "intérêts et amortissement"
(Lachat, op. cit., p. 483 s.).
c/aa) En l'espèce, il n’est pas contesté que, l'intimé ayant
déclaré qu'il limitait sa contestation aux facteurs relatifs invoqués par les

- 24 -
bailleresses, l’on se trouve dans un cas d’application de l’art. 269a let. b
(accessoirement let. e) CO, ainsi que des art. 12, 13 et 14 OBLF qui le
concrétisent, dispositions auxquelles se référait expressément la
notification de loyer lors de la conclusion du nouveau bail avec l'intimé (cf.
sur la délimitation du cadre judiciaire en relation avec la méthode relative,
Fetter, La contestation du loyer initial, thèse Berne 2005, n. 482, p. 221).
bb) Il convient tout d'abord d'examiner la question de la prise
en compte dans le calcul du nouveau loyer des travaux effectués en 2003-
2004. Les premiers juges ont exclu tous les travaux intérieurs, totalisant
194'264 fr. 20, au motif que ceux-ci ne concernaient pas l'appartement
litigieux ou relevaient du pur entretien de celui-ci n'apportant aucune plus-
value à l’immeuble (jgt, p. 7). Sans autre explication, ils n’ont pas non plus
pris en compte les honoraires de surveillance, par 78'418 fr. 90, ni les frais
divers relatifs à l'utilisation du domaine public et à la couverture
d’assurance, par 11'087 fr. 60. Ils ont enfin réduit le coût des travaux
extérieurs d'étanchéité d’un montant de 12'333 fr. 70 pour le porter à
61'348 fr. 30 au lieu de 73'682 fr., au motif qu’une partie des factures ne
concernait pas l’immeuble abritant l’appartement de l'intimé. Les premiers
juges ont ainsi retenu que le coût total des travaux réalisés en 2003-2004
s'élevait à 834'582 fr. (jgt, p. 8), alors que les recourantes se fondaient sur
un montant total de 1'130'687 francs.
Ces dernières contestent que les travaux intérieurs aient
relevé du pur entretien. Elles donnent des exemples démontrant, selon
elles, qu’ils comportent une part de plus-value (cf. mémoire, p. 6).
Lorsque, comme en l'occurrence, la distinction entre les
travaux constituant des améliorations à plus-value et ceux relevant du pur
entretien est ardue, l'art. 14 al. 1 in fine OBLF permet de faciliter la
preuve, en assimilant partiellement les importantes réparations à des
améliorations à plus-value. En l'espèce, contrairement à ce qu'ont estimé
les premiers juges, il ressort des décomptes établis par les entreprises
concernées que les travaux d'électricité et de sanitaire ont été au-delà du
simple entretien des installations existantes. Les montants de 73'074 fr.,

- 25 -
correspondant aux travaux facturés par la société T.________ SA selon
décompte du 4 mai 2004, et de 41'700 fr. ressortant de la facture du 21
novembre 2003 de l'entreprise d'installations sanitaires C.________ pour la
«création de nouvelles colonnes cuisines» doivent ainsi être pris en
considération. Pour des motifs pratiques de calcul, il sera tenu compte de
l'ensemble des travaux d'électricité concernant les appartements.
L'augmentation admissible sera, dans un second temps, calculée au
prorata de la surface de l'appartement de l'intimé par rapport à la surface
locative totale. En effet, selon la doctrine, lorsque tous les locataires
bénéficient des mêmes avantages, l'ensemble des loyers pourra être
augmenté d'un pourcentage identique; il est également possible
d'envisager d'autres clés de répartition, par exemple en fonction de la
surface louée (Lachat, op. cit., p. 486).
En outre, le coût de revient des installations englobe les
dépenses effectives pour les travaux, telles que les honoraires des
mandataires, ainsi que les frais et taxes liés aux éventuelles autorisations
administratives, etc. (Lachat, op. cit., p. 483; SVIT, Das Schweizerische
Mietrecht, Kommentar, 3ème éd., 2008, n. 67 ad art. 269a CO, p. 578). Les
coûts relatifs aux honoraires de surveillance, par 78'419 fr., et les frais
divers liés à l'utilisation du domaine public et à la couverture d’assurance,
par 11'087 fr., montants arrondis, doivent ainsi être pris en considération.
En revanche, concernant les travaux extérieurs, les considérations des
premiers juges relatives à l'amputation partielle du coût des travaux
d’étanchéité (jgt, p. 8) sont convaincantes et peuvent être confirmées.
En conséquence, le coût total des travaux réalisés en 2003-
2004 s'élève à 1'038'862 fr. (834'582 + 73'074 + 41'700 + 78'419
+11'087).
cc) Il faut ensuite déterminer la part des importantes
réparations susmentionnées qui peuvent être considérées comme un
investissement créant une plus-value.

- 26 -
L'art. 14 al. 1 OBLF prévoit à cet égard une fourchette
comprise entre 50 et 70 %. Selon la doctrine et la jurisprudence, le choix
du pourcentage dépend de plusieurs facteurs, à savoir des circonstances
du cas concret (telles que l’importance des améliorations à plus-value
comprises dans les travaux), du coût global des travaux par rapport à
l’état locatif (étant précisé que plus il est élevé plus le pourcentage le sera
aussi), du temps écoulé depuis la construction de l’immeuble,
respectivement depuis sa dernière rénovation générale, et enfin du taux
retenu pour renter le capital, étant souligné que si on retient un taux
élevé, on appliquera un pourcentage bas (cf. Lachat, op. cit., p. 481; Higi,
Zürcher Kommentar, 1998, n. 385 ss ad art. 269a CO, pp. 334-335).
Les premiers juges ont retenu un taux de 50 %, en se fondant
d'une part sur la décision rendue le 7 avril 2003 par le Service du
logement qui autorisait les travaux en considérant que ceux-ci se
justifiaient avant tout par la nécessité de procéder à la réfection du
bâtiment qui datait de 1931 et dont l’état était vétuste, ainsi que, d’autre
part, sur le fait que l’immeuble n’avait pas été entretenu régulièrement
(jgt, pp. 7-8). Il ressort de la décision précitée que les motifs de vétusté du
bâtiment et de ses installations ont été avancés par l'hoirie bailleresse
dans sa demande d’autorisation et que cette dernière était fondée
principalement sur les coûts devisés et l’augmentation prévisible des
loyers, laquelle apparaissait «admissible». On ne saurait dès lors suivre les
premiers juges dans les conclusions qu'ils ont tirées de cette décision.
Bien plus, ils n’ont pas examiné l’ensemble des facteurs qui président au
choix du pourcentage, exposés ci-dessus. Or, s’il est exact qu’il s’agit d’un
immeuble ancien qui n’avait apparemment pas été rénové
antérieurement, du moins dans une telle ampleur, il n’en reste pas moins
que les travaux entrepris sont de nature à lui apporter d’importantes plus-
values, que leur coût représente plus de quatre fois l’état locatif annuel et
que le taux applicable pour renter le capital est de 3 ½ % (cf. jgt, p. 8,
point non contesté dans le mémoire de recours, p. 8), ce qui constitue un
taux bas. Compte tenu de ces différents facteurs, le pourcentage de 50 %
retenu par les premiers juges apparaît insuffisant et il convient de le fixer
au taux médian de 60 %.

- 27 -
dd) Concernant les travaux effectués dans l'appartement de
l'intimé en 2006, les premiers juges ont uniquement retenu la moitié des
travaux de carrelage, considérant que les autres travaux constituaient une
réfection et non une rénovation apportant une plus-value. Ils se sont
notamment fondés sur les déclarations des recourantes, selon lesquelles
l’appartement en question avait été peu entretenu depuis une vingtaine
d’années. Cette appréciation, convaincante, peut être confirmée. Dans la
mesure où les autres travaux (savoir notamment la peinture, la
parqueterie, l'électricité, la menuiserie, la restauration des revêtements et
la remise en état des installations sanitaires de l’appartement)
correspondent à des travaux d’entretien différé, ils n’ont pas à être pris en
compte dans le calcul de majoration du loyer (cf. Lachat, op. cit., p. 480).
Dans le contexte du cas d'espèce, les travaux de carrelage précités
relèvent bien, en partie, de la remise en état de l’appartement, dans la
mesure où il aurait de toute manière fallu remplacer le linoléum existant.
Les calculs effectués par les premiers juges en pages 9 à 11 du jugement
peuvent ainsi être confirmés.
ee) Il convient également d'examiner la question de la prise
en compte de l'évolution des charges d'exploitation.
A cet égard, les recourantes font valoir la difficulté d’apporter
la preuve de l’augmentation des charges d’exploitation encourue depuis
1992. Si elles ont pu produire les pièces relatives aux charges pour la
période précédant la fixation du loyer litigieux, soit de 2001 à 2005, les
pièces justificatives pour les années antérieures à 1992, année de la
précédente fixation du loyer, n’existent en revanche, selon elles, tout
simplement plus. Elles soulignent néanmoins qu’elles ont produit un
récapitulatif des comptes annuels de gérance couvrant toutes les années
concernées (1987 à 2006) et qui atteste de l’évolution des charges
d’exploitation. Elles exposent leurs arguments pour faire admettre que
l’évolution de leurs charges d’exploitation correspond en définitive à une
augmentation de 1,39 % de l’état locatif par année, ce qui, relèvent-elles,

- 28 -
entre dans la fourchette admise lorsque l’on applique la méthode du
forfait (mémoire, pp. 9-10).
Les premiers juges ont retenu que les charges courantes et
d’entretien devaient être comptabilisées en fonction de leur montant
effectif et que l’on ne pouvait retenir des montants forfaitaires. Ils se sont
référés à l’art. 274d al. 3 CO, qui prescrit que les parties doivent produire
toutes les pièces nécessaires, en particulier les pièces comptables, utiles à
la solution du litige. Ils ont constaté que les recourantes n’avaient pas
produit toutes les pièces nécessaires au calcul des moyennes permettant
de déterminer l’évolution desdites charges et que, par conséquent, il n’y
avait pas lieu de prendre en considération ce facteur de fixation du loyer
(jgt, pp. 11-12).
Selon la jurisprudence, le degré de la preuve exigible peut et
doit être abaissé pour les faits où il y a typiquement des difficultés de
preuve (en général, cf. ATF 130 III 321, JT 2005 I 618 c. 3.2; ATF 128 III
271, JT 2003 I 606 c. 2b/aa). Tel est le cas en l'espèce, puisque l'on ne
saurait exiger de la partie bailleresse qu'elle conserve et soit en mesure
de produire des pièces comptables datant de vingt ans. De plus, lorsque le
locataire est légitimé à contester le loyer initial qu'il a accepté
contractuellement, il lui appartient de démontrer le caractère abusif de ce
loyer, le fardeau de la preuve lui incombant sur ce point (cf. notamment
Weber, op. cit., n. 8 ad art. 270 CO, p. 1537; Lachat, op. cit., p. 394).
Certes, le bailleur doit contribuer à la contre-preuve, en particulier pour les
éléments qui sont en sa possession, comme ceux de l'évolution de ses
charges. Pour que la contre-preuve aboutisse, il est seulement exigé que
la preuve principale soit affaiblie, non que le juge soit persuadé de
l'exactitude de la contre-preuve (Ch. rec., 1er octobre 2008, 439/I, c.
4b/cc).
Il ressort en outre de la jurisprudence que les charges
courantes et d’entretien ne peuvent être prises en considération qu’à leur
montant effectif et non sur la base de forfaits (ATF 122 III 257, JT 1997 I
595 c. 3 b/bb). Toutefois, le Tribunal fédéral admet exceptionnellement le

- 29 -
recours à de tels forfaits lorsque la détermination des coûts par les
moyennes usuelles n’aboutirait pas à un résultat satisfaisant, en
particulier lorsque les comptes d’un exercice comportent des chiffres
anormalement bas ou hauts (cf. TF in Mietrechtspraxis [mp] 2002 p. 158,
avec réf. à l'ATF 111 II 378 c. 2). La doctrine n’est pas unanime sur le sujet
(cf. Lachat, op. cit., pp. 445-446 et pp. 473-474; Higi, op. cit., n. 140 ss ad
art. 269 CO, pp. 102 ss, et n. 214 ss ad art. 269a CO, p. 282 s.; SVIT
Kommentar, n. 36 ss ad art. 269a CO, pp. 564-566). En particulier, Lachat
(op. cit., note infrapaginale no 131, pp. 445-446) n’exclut pas l’application
de forfaits pour des motifs de simplification, à condition qu’ils soient
établis sur des bases paritaires et qu’ils soient suffisamment différenciés.
Au surplus, la méthode forfaitaire est admise par certains tribunaux
cantonaux (p. ex. à Zurich et Berne, qui appliquent un pourcentage de
l’état locatif de l’ordre de 0,5 à 1,5 %, cf. SVIT Kommentar, n. 40 ad art.
269a CO, p. 565). Il faut cependant éviter que le recours à des forfaits
favorise le bailleur négligent qui n’entretient pas son immeuble. Ainsi les
pourcentages forfaitaires doivent être modulés en fonction de l’âge de
l’immeuble et n’être appliqués que si le bailleur démontre concrètement
qu’il a entretenu son immeuble (Lachat, op. cit., pp. 446 et 474).
En l'espèce, on ne saurait certes dire que la contre-preuve a
été suffisamment apportée par les chiffres fournis par les recourantes pour
la période allant de 1986 à 1990 au seul motif que leur représentante
déclare que ceux-ci sont dignes de foi et que les chiffres pour les années
2002 à 2005 correspondent aux pièces justificatives. Dans ce contexte, où
le défaut de production des pièces plus anciennes n’est pas imputable aux
bailleresses, il est admissible de se fonder sur des chiffres forfaitaires,
comme le préconise une partie de la doctrine et la jurisprudence cantonale
citées précédemment. En l'occurrence, il apparaît que l’immeuble n’a pas
été entretenu régulièrement (cf. jgt, p. 8), sans que l'on puisse toutefois
dire qu’il ne l’a pas du tout été au vu des chiffres existants pour la période
2002 à 2005. D’un autre côté, l'immeuble en cause est ancien, ce qui
pourrait justifier un taux forfaitaire plus élevé. Au vu de ce qui précède, il
convient de retenir un taux impliquant une augmentation de l’état locatif

- 30 -
par année se situant au bas de l’échelle préconisée par la doctrine (cf.
SVIT Kommentar, n. 40 ad art. 269a CO, p. 565), soit 0,7 %.
d) Il convient enfin de calculer le loyer mensuel net de
l'appartement en cause, en tenant compte des éléments susmentionnés,
les montants étant en règle générale arrondis au franc.
Pour les travaux réalisés en 2003-2004, les travaux
partiellement créateurs de plus-value s’élèvent à 1’038’862 fr. (cf. supra c.
5c/bb), auxquels le taux de 60 % sera appliqué (cf. supra c. 5c/cc). Le coût
total des travaux qui doivent être considérés comme créateurs de plus-
value est donc de 623'317 francs.
Les premiers juges ont retenu, sans que cela soit contesté,
que, compte tenu de l’amortissement des nouvelles installations, le capital
à renter décroît progressivement, si bien que seule la moitié du prix de
revient de ces installations devait être renté (cf. sur ce point Lachat, op.
cit., p. 484) et que le taux de rendement à prendre en compte était de 3,5
% (jgt, p. 6 et 8). Ainsi, le rendement annuel admissible du capital est en
l’espèce de 10'908 fr. (623'317 x ½ x 3,5 %).
Compte tenu d’une durée de vie moyenne de trente ans (jgt,
p. 9), l’amortissement des travaux à plus-value est de 20'756 fr. (3,33 % x
623’317).
La charge annuelle d’entretien des nouvelles installations
apportant une plus-value est quant à elle de 3'166 fr. (10 % x [10'908 +
20'756]).
En définitive, les recourantes peuvent répercuter 34'830 fr.
(10'908 + 20'756 + 3'166) sur les loyers de l’immeuble en cause, soit,
compte tenu de la surface locative totale de 1'033 m2, 33 fr. 70 par m2.
L’appartement loué par l'intimé ayant une surface de 83,3 m2, 2'807 fr. 20
(33,70 x 83,3) peuvent être répercutés sur le loyer annuel, soit 233 fr. 90
par mois, au lieu des 156 fr. 50 retenus par les premiers juges (jgt, p. 9).

- 31 -
Quant aux charges d'exploitation, il convient de tenir compte
d'une augmentation admissible de 0,7 % par an (cf. supra c. 5c/ee) entre
1992, la dernière hausse de loyer datant d'octobre 1992, et 2005, soit sur
une période de quatorze ans. La hausse admissible de ce chef est donc de
9,8 % (14 x 0,7 %), à calculer sur le loyer antérieur de 750 fr., soit 73 fr.
50 par mois.
En résumé, les facteurs à prendre en considération sont 233 fr.
90 (travaux réalisés en 2003-2004), 10 fr. 10 (travaux effectués en 2006,
jgt p. 11), 73 fr. 50 (charges d’exploitation), 61 fr. 25 (renchérissement, jgt
p. 12), desquels il faut soustraire 214 fr. 30 (variation du taux
hypothécaire, jgt, p. 12), ce qui justifie en définitive une hausse de 164 fr.
45, arrondie à 164 francs. Le loyer initial net doit ainsi être fixé à 914 fr.
(750 + 164).
e) Compte tenu de ce qui précède, les loyers payés en trop
pour la période allant de juillet 2006 à octobre 2007, soit seize mois (cf.
jgt, p. 13), s'élèvent à 4'576 fr. (16 x [1'200-914]), montant que les
recourantes doivent restituer à l'intimé.
6. En conclusion, le recours doit être partiellement admis et le
jugement réformé en ce sens que le loyer initial mensuel net que l'intimé
doit payer aux recourantes pour l'appartement de 3 pièces qu'il loue au
3ème étage de l'immeuble sis [...], à Lausanne, est fixé à 914 fr. dès le 1er
juillet 2006 et que celles-ci doivent restituer à l'intimé le montant de 4'576
fr. correspondant aux loyers perçus en trop du 1er juillet 2006 au 31
octobre 2007. Le jugement est confirmé pour le surplus.
Les frais de deuxième instance des recourantes, solidairement
entre elles, sont arrêtés à 1'418 fr. (art. 232 al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre
1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).

- 32 -
Obtenant partiellement gain de cause, les recourantes ont
droit, solidairement entre elles, à des dépens de deuxième instance
réduits de moitié, fixés à 1'959 francs.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce :
I. Le recours est partiellement admis.
II. Le jugement est réformé aux chiffres I et II de son dispositif
comme il suit :
I.- Le loyer initial mensuel net que le demandeur G.________
doit payer aux défenderesses A.F.________, B.F.________ et
C.F.________ pour l'appartement de 3 pièces qu'il loue au
3ème étage de l'immeuble sis [...], à Lausanne, est fixé à
914 fr. (neuf cent quatorze francs) dès le 1er juillet 2006.
II.- Les défenderesses doivent restituer au demandeur la
somme de 4'576 fr. (quatre mille cinq cent septante-six
francs) correspondant aux loyers perçus en trop du 1er
juillet 2006 au 31 octobre 2007.
Il est confirmé pour le surplus.
III. Les frais de deuxième instance des recourantes, solidairement
entre elles, sont arrêtés à 1'418 francs (mille quatre cent dix-
huit francs).

- 33 -
IV. L'intimé G.________ doit verser aux recourantes A.F.________,
B.F.________ et C.F.________, créancières solidaires, la somme
de 1'959 fr. (mille neuf cent cinquante-neuf francs) à titre de
dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 13 mai 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Isabelle Salomé Daïna (pour A.F.________, B.F.________ et
C.F.________),
- Me Jean-Michel Dolivo (pour G.________).

- 34 -
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 111'872 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Tribunal des baux.
La greffière :