vd_gerichte · JL14.040255 · 2015-03-17 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL14.040255-150239
129
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 17 mars 2015
__________________
Composition : M. COLOMBINI, président
MM. Giroud et Battistolo, juges
Greffière : Mme Tille
*****
Art. 257 al. 1 CPC; 257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par B.H.________, à
Payerne, locataire, contre l'ordonnance rendue le 3 février 2015 par la
Juge de paix du district de la Broye-Vully dans la cause divisant l'appelant
d’avec L.________, à Payerne, bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère:
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En fait :
A. Par ordonnance du 3 février 2015, la Juge de paix du district de
la Broye-Vully a ordonné à E.H.________, B.H.________, et C.H.________ de
quitter et rendre libres pour le mercredi 25 février 2015, à midi, les locaux
occupés dans l’immeuble sis ...][...], à 1530 Payerne (appartement de 3,5
pièces au 1er étage) (I), dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en sont requis par
l’huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, compensés avec
l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la
partie locataire (V), dit qu’en conséquence, la partie locataire remboursera
à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui
versera la somme de 600 fr. à titre de dépens, à savoir en remboursement
de ses débours nécessaires et à titre de défraiement de son représentant
professionnel (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que le congé signifié le 26
juin 2014 pour le 31 juillet 2014 était valable au regard de l’art. 257d CO
(Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220), dès lors les locataires ne
s'étaient pas acquittés du montant de 2'770 fr. représentant les loyers des
mois d'avril et mai 2014 dans le délai comminatoire de trente jours fixé le
19 mai 2014 par la bailleresse, et que l’on était en présence d’un cas clair
au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008,
RS 272). L'expulsion des locataires devait ainsi être prononcée en
procédure sommaire.
B. Par acte du 6 février 2015, B.H.________ a formé appel contre
cette ordonnance, concluant à son annulation.

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L'intimée L.________ n'a pas été invitée à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1. Le 15 juillet 2008, la bailleresse L.________, d'une part, et les
locataires B.H.________ et E.H.________, ainsi que C.H.________ en qualité de
garant, d'autre part, ont signé un contrat de bail à loyer portant sur un
appartement de 3,5 pièces au 1er étage de l’immeuble sis rue [...], à
Payerne. Le loyer mensuel s'élevait à 1'380 fr., charges comprises.
2. Par courriers recommandés du 19 mai 2014, distribués aux
locataires le 20 mai 2014, la bailleresse, représentée par la régie
immobilière [...], a mis les locataires en demeure de s'acquitter du loyer
échu des mois d'avril et mai 2014, pour un montant total de 2'770 fr.,
comprenant des frais de mise en demeure de 10 fr., dans un délai de
trente jours, faute de quoi le contrat de bail serait résilié de manière
anticipée, en application de l’art. 257d CO.
Au moyen de formules officielles envoyées sous plis
recommandés et sous plis simples le 26 juin 2014, la bailleresse a résilié le
contrat de bail avec effet au 31 juillet 2014.
3. Le loyer du mois de mai 2014 a été versé à la bailleresse le 11
juillet 2014 et les loyers des mois de juin et juillet 2014 le 31 juillet 2014.
4. Le 12 septembre 2014, L.________ a saisi la Justice de paix du
district de la Broye-Vully d'une requête en cas clair aux fins d'expulsion
des locataires des locaux litigieux.
Par avis recommandé du 28 novembre 2014, la Juge de paix a
cité les parties à comparaître à son audience du 27 janvier 2015.
5. Par lettre du 3 décembre 2014 adressée au conseil de la
bailleresse et en copie à la Juge de paix, le locataire B.H.________ a exposé

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qu'il avait, à ce jour, payé tous les loyers en retard et que l'expulsion
devait dès lors être annulée.
6. Les locataires n'ont pas comparu à l'audience du 27 janvier
2015, lors de laquelle la bailleresse, représentée par son conseil, a
confirmé les allégués et conclusions de sa requête en expulsion.
En d roit :
1. a) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour
déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige
porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la
procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au
dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué
au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une
procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 c. 2.1; TF
4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620).
Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion
dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment
où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure
ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel
statue – après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse –
par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle
demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse
enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait
ainsi pouvoir partir du principe que la durée prévisible ne sera, en règle
générale, pas inférieure à un an (CACI 28 janvier 2015/52 c. 1a).

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En l'espèce, le loyer mensuel étant de 1'380 fr., la valeur
litigieuse est sans conteste supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de
l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b) L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le
délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie
locataire ayant en première instance et qui a un intérêt à l’appel (art. 59
al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2. L’appel peut être formé pour violation du droit et pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont
visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 c. 5;
TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 c. 3.2; cf. CACI 25 novembre
2015/607 c. 3a; CACI 6 mars 2014/102 c. 2b; CACI 10 juin 2013/289 c. 4a;
CACI 6 mai 2013/237 c. 5a).
b) En l’espèce, l'appelant produit des preuves de paiements
bancaires effectués entre le 20 décembre 2013 et le 26 janvier 2015, qui
ne figurent pas au dossier de première instance et sont dès lors, au vu de
la jurisprudence précitée, irrecevables.
3. a) L'appelant fait valoir qu'il est à jour dans le paiement des
loyers et que le montant litigieux de 2'770 fr., correspondant aux loyers
des mois d'avril et mai 2014, avait été payé le 29 juillet 2014. Il invoque
également le fait qu'en décembre 2014, il s'était adressé au conseil de la
bailleresse pour faire annuler la procédure d'expulsion.

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b) Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré
avait finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du bail
[CdB] 3/97 pp. 65 ss.).
L'art. 271 al. 1 CO prévoit que le congé est annulable lorsqu'il
contrevient aux règles de la bonne foi. Selon la jurisprudence, la résiliation
fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire aux règles de la bonne foi, et
donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que dans des
circonstances particulières. L'annulation peut notamment entrer en
considération lorsque l'arriéré a été réglé très peu de temps après
l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire
s'était toujours acquitté à temps du loyer (ATF 120 II 31 c. 4b). Le
paiement de loyers échus intervenu huit jours après l'expiration du délai
comminatoire a été considéré comme manifestement tardif (TF
4A_549/2013 du 7 novembre 2013 c. 4b). La Cour de céans a également
considéré qu'un paiement effectué un à deux jours après le délai de
sommation excluait que le délai de paiement puisse être considéré comme
respecté (CACI 2 avril 2014/173 c. 3c).

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c) En l’espèce, l’appelant ne conteste pas que les conditions
posées par l’art. 257d CO étaient réalisées. Il ne conteste pas avoir eu
connaissance de la sommation du 19 mai 2014 et de la résiliation du 26
juin 2014, ni avoir été valablement convoqué à l’audience du 27 janvier
2015. Il ne conteste pas non plus que l’entier de l’arriéré de loyer n’avait
pas été payé à l’échéance du délai comminatoire de trente jours fixé dans
l'avis du 19 mai 2014, dès lors qu'il admet lui-même avoir payé les
montants réclamés le 29 juillet 2014 seulement, soit plusieurs semaines
après l'échéance du délai comminatoire, et même après la notification de
la résiliation de son bail.
La bailleresse était ainsi en droit, le 26 juin 2014, de résilier les
baux pour le 31 juillet 2014, conformément à l’art. 257d al. 2 CO, et c’est
à raison que le premier juge a constaté la validité du congé et ordonné les
mesures d’exécution sollicitées (art. 236 et 237 CPC). Cela étant, rien ne
permet de remettre en cause l’ordonnance entreprise.
4. Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le mode
procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance entreprise confirmée.
Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l’effet
suspensif accordé à l’appel, il convient de renvoyer la cause au premier
juge pour qu’il fixe à l’appelant un nouveau délai pour libérer les locaux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du
28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
l’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer.

- 8 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Broye-
Vully pour fixer à C.H.________, B.H.________ et E.H.________, une
fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils
occupent dans l’immeuble sis à 1530 Payerne, rue [...]
(appartement de 3,5 pièces au 1er étage).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelant
B.H.________.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 18 mars 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. B.H.________,
- M. Pierre-Yves Zurcher, agent d'affaires breveté (pour L.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district de la Broye-Vully.
La greffière :