vd_gerichte · JL25.034528 · 2025-12-09 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL25.***-***
5012
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 9 décembre 2025
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, présidente
M. Hack et Mme Gauron-Carlin, juges
Greffière : Mme Tedeschi
*****
Art. 257 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par G.________, à T***, appelant,
contre l’ordonnance rendue le 29 septembre 2025 par le Juge de paix du
district de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec D.________ AG,
à Q***, intimée, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
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En f ait :
A. Par ordonnance du 29 septembre 2025, le Juge de paix du
district de Lausanne (ci-après : le juge de paix ou le premier juge) a ordonné
à F.________, G.________ et J.________ (ci-après : les locataires) de quitter et
rendre libres pour le 20 novembre 2025 à midi les locaux occupés dans
l'immeuble sis à A***, appartement de 5 pièces au 1er étage et une cave (I),
a dit qu’à défaut pour les locataires de quitter volontairement ces locaux,
l'huissier de paix était chargé (sous la responsabilité du juge de paix) de
procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête de D.________ AG
(ci-après : la bailleresse), avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II),
a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée
de la décision, s'ils en étaient requis par l'huissier de paix (III), a arrêté les
frais judiciaires à 600 fr. et les a mis à la charge des locataires, chacun par
un tiers (IV et V), a dit que les locataires verseraient à la bailleresse, chacun
par un tiers, la somme de 660 fr. à titre de dépens – en défraiement du
représentant professionnel – (VI) et a dit que toutes autres ou plus amples
conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le juge de paix a retenu que les locataires n’avaient
pas payé le loyer du mois de février 2025 dans le délai comminatoire de
trente jours imparti par D.________ AG dans son avis du 12 février 2025, de
sorte que la résiliation de bail était valable. Par ailleurs, les conditions de la
procédure en protection des cas clairs au sens de l’art. 257 CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) étaient remplies. Aussi, le
juge de paix a ordonné l’expulsion des locataires.
B. a) Par acte du 5 novembre 2025 adressé au Tribunal cantonal
mais mentionnant l’adresse de la Justice de paix du district de Lausanne,
F.________ et J.________ – sans le consort G.________ – ont fait appel de cette
ordonnance.
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Par arrêt du 27 novembre 2025 (n. ***), la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal a rejeté l’appel, dans la mesure de sa recevabilité (I), a
confirmé l’ordonnance d’expulsion (II), a renvoyé la cause au premier juge
pour qu’il fixe aux locataires un nouveau délai pour libérer les locaux
litigieux (III), a mis les frais judiciaires – arrêtés à 600 fr. – à la charge de
J.________ et F.________, solidairement entre eux (IV) et a dit que l’arrêt était
exécutoire (V).
b) Par acte du 7 novembre 2025, le consort G.________ (ci-
après : l’appelant) a également formé appel, lequel est contre-signé par
F.________ et J.________. L’appelant a pris les conclusions suivantes :
« 1. L'appel est admis sans avance de frais.
2. La procédure d'expulsion est suspendue jusqu'au prononcé de
la décision sur le présent appel.
3. La résiliation de bail dont se prévaut [la] bailleresse est
déclarée inefficace.
4. L'ordonnance d'expulsion prononcée par la Justice de Paix du
district de Lausanne le 29 septembre dernier au sens des
art. 248 et 257 CPC est annulée. »
Aucune réponse n’a été sollicitée.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la
base de l’ordonnance entreprise complétée par les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 6 avril 2021, D.________ AG,
agissant par K.________ SA, a remis en location pour une durée indéterminée
avec délai de résiliation de trois mois, à F.________, G.________ et J.________,
dès le 1er mai 2021, un appartement sis à A***, de 5 pièces au 1er étage et
une cave.
2. Pour réclamer le paiement de 2'886 fr. représentant le loyer dû
au 1er février 2025 pour le mois de février 2025, la bailleresse a fait notifier,
le 12 février 2025, aux locataires trois lettres recommandées, une à chacun
des locataires, renfermant aussi la signification qu'à défaut de paiement
dans les trente jours, le bail serait résilié.
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Aucun paiement n'étant intervenu dans ce délai comminatoire,
la bailleresse a signifié aux locataires, par avis du 24 mars 2025, qu'elle
résiliait le bail pour le 30 avril 2025.
3. Par requête du 16 juin 2025, la bailleresse a requis que les
locataires soient expulsés des locaux litigieux.
Le juge de paix a tenu une audience le 29 septembre 2025, à
laquelle s'est uniquement présentée la bailleresse.
En dro it :
1.
1.1 L’appel est ouvert, dans les affaires patrimoniales, contre les
décisions finales de première instance si la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions est de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de la Cour d’appel civile
(art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV
173.01]). Lorsque la décision a été rendue en procédure sommaire, comme
cela est le cas dans la procédure en cas clairs (cf. art. 248 let. b CPC), le
délai d’appel est de dix jours, à compter de la notification de la décision
motivée (art. 311 al. 1 et 314 al. 1 CPC).
En cas de litige portant sur la question de savoir si les conditions
d’une expulsion selon la procédure en protection des cas clairs sont
réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par l’appel à la
procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois.
Lorsque la validité de la résiliation est contestée, la valeur litigieuse
correspond au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date
pour laquelle un nouveau congé peut être donné, soit en principe pendant
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trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3, JdT 2019 II 235 ; parmi
d’autres : CACI 15 mai 2024/211).
1.2 En l’occurrence, compte tenu du fait que l’appelant a contesté
la validité du congé (celui-ci ayant conclu à ce que la résiliation de bail soit
« déclarée inefficace »), la valeur litigieuse outrepasse largement 10'000 fr.
(3 x 12 x 2'886 fr. de loyer mensuel brut), de sorte que la voie de l’appel est
ouverte.
Pour le reste, déposé en temps utile par une partie disposant
d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision
finale, l’appel, écrit et motivé, est recevable.
C’est le lieu de relever que F.________ et J.________ ont déjà formé
appel et qu’un arrêt a déjà été rendu par la Cour de céans le 27 novembre
2025 les concernant. Aussi, la force de chose jugée ne leur permet pas de
reformer appel contre la même ordonnance. Les précités ne seront donc
pas considérés comme appelants mais comme ayant, par leur signature,
pris acte de ce que le consort G.________ a également formé appel.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation
inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le
droit d'office, conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle
contrôle librement l’appréciation des preuves effectuée par le juge de
première instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a
retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre
2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit d'office
ne signifie pas que l'autorité d'appel doive étendre son examen à des
moyens qui n'ont pas été soulevés dans l'acte d’appel. Elle doit se limiter
aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de
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première instance ; l'acte d’appel fixe en principe le cadre des griefs
auxquels l'autorité d’appel doit répondre eu égard au principe d'application
du droit d'office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du
4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel).
3.
3.1 L'appelant dénonce une constatation inexacte des faits au sens
de l'art. 310 CPC. Sur cette base, il conteste l'existence d'un cas clair et,
partant, l'application de la procédure sommaire de l'art. 257 CPC. En
particulier, il fait valoir que l'exactitude des montants totaux exigés par
D.________ AG (ci-après : l’intimée) par avis comminatoire du 12 février 2025
est douteuse au regard de l'incohérence des dates ressortant des
formulaires de hausse de loyer adressés aux locataires au mois de janvier
2024 et du fait que l’avis comminatoire précité ne présente pas de signature
manuscrite, mais un copier-coller mécanique, ce qui rendrait ledit avis
inefficace.
3.2 Lorsque le bailleur introduit une requête d'expulsion du
locataire dont il a résilié le bail pour cause de retard dans le paiement du
loyer ou de frais accessoires échus au sens de l'art. 257d CO (Code des
obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), selon la procédure de protection
dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, la cause est soumise tant aux conditions
de droit matériel de l'art. 257d CO qu'aux règles de procédure de l'art. 257
CPC (TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3). Le tribunal saisi de la
requête d'expulsion doit en effet trancher à titre préjudiciel la question de
la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle,
ni annulable (CACI 11 janvier 2024/13), étant précisé que la nullité ou
l'inefficacité peuvent être constatées même à défaut de saisine de l'autorité
de conciliation dans le délai légal (ATF 121 III 156 consid. 1c ; TF
4A_311/2019 du 4 septembre 2019 consid. 6 ; TF 4A_40/2015 du 18 février
2015 consid. 4.2.2).
Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, relatif à la procédure de
protection dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure
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sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être
immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let.
b). Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n'entre pas en matière
sur la requête (art. 257 al. 3 CPC) et prononce son irrecevabilité (ATF 144 III
462 consid. 3.1 ; ATF 140 III 315 consid. 5 ; TF 4A_195/2023 précité consid.
3.2.1).
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai
sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un
délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
3.3
3.3.1 En l'occurrence, le formulaire de hausse de loyer – prévue pour
le 1er mai 2024 – a été notifié au mois de janvier 2024 aux trois locataires
en trois exemplaires distincts, lesquels comportent tous une signature
manuscrite. Il en ressort que le loyer mensuel s’élèverait désormais à 2'886
fr., charges comprises.
Il est vrai que la date mentionnée sur le formulaire
d’augmentation de loyer a été corrigée de manière manuscrite, passant de
« 04.01.2023 » à « 04.01.2024 », et que cette correction a été uniquement
effectuée sur les exemplaires remis à F.________ et à l’appelant, mais non
sur celui adressé à J.________. On ne perçoit toutefois pas en quoi une telle
correction manuscrite serait de nature à vicier la hausse de loyer reçue,
étant au demeurant relevé que l’exemplaire de l’appelant comporte bien la
correction litigieuse. Dans tous les cas, les locataires avaient très bien
compris la hausse de loyer prévue et il n'en résultait aucune incertitude, la
date de cette hausse (à savoir le 1er mai 2024) étant par surcroît exacte. Il
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est en sus observé que l'appelant n'a pas allégué avoir contesté la hausse
de loyer. Cette hausse lui était donc imputable et il ne saurait prétendre de
bonne foi qu'il existe une incertitude quant au montant du loyer, ce qui
rendrait le congé inefficace et proscrirait l’application de la procédure en
protection des cas clairs.
3.3.2 S'agissant ensuite de l'avis comminatoire du 12 février 2025,
dont l'appelant dénonce l'absence de signature manuscrite, le grief est
également vain.
Selon le Tribunal fédéral, l'exigence d'une signature manuscrite
sur une formule officielle vise à éviter que l'identité de l'auteur de la
déclaration reste incertaine. Si le locataire dénonce un vice de forme à cet
égard dans la majoration de loyer pour demander après coup le
remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé aucun doute
sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en pratique
respecté cette hausse inattaquée, il poursuit un but non couvert par
l'exigence de forme et se comporte de manière abusive (cf. ATF 138 III 401
consid. 2.4).
Tel est le cas en l'espèce, l’intimée ayant envoyé l'avis du 12
février 2025 en recommandé et la signature « mécanique » apposée étant
reconnaissable. L'appelant n'a donc pas eu de doute sur l'auteur du
recommandé et sur sa valeur juridique. Il n'a d'ailleurs pas contesté la
validité de cette mise en demeure avec menace de résiliation. Il entend s'en
prévaloir uniquement dans le cadre de la présente procédure d’appel afin
de faire échec à son expulsion des locaux litigieux, ce qui n’est pas
admissible.
3.3.3 Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas de constatation
erronée des faits pertinents, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ajouter les
éléments factuels exposés par l’appelant quant aux prétendus vices de
forme discutés ci-dessus. Le congé était donc valable et le retard de
paiement avéré. Les conditions du cas clair de l’art. 257 CPC sont ainsi
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réalisées, ce qui implique l'application de la procédure sommaire et la
reddition d’une ordonnance d’expulsion par le premier juge.
4. En définitive, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté,
selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 in fine CPC, et l'ordonnance
d'expulsion confirmée. On rappellera que F.________ et J.________, qui ont vu
leur propre appel rejeté, ne sont pas appelants à la présente procédure (cf.
consid. 1.2 supra).
Vu l'effet suspensif lié à l'appel (cf. art. 315 al. 1 CPC), le rejet
de l'appel des consorts F.________ et J.________ par arrêt du 27 novembre
2025 de la Cour de céans et le fait que le terme de l'expulsion – initialement
arrêté au 20 novembre 2025 – est désormais échu, la cause sera renvoyée
au juge de paix afin qu'il fixe un nouveau délai aux appelants pour libérer
les locaux litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 600 fr. (art.
62 al. 3 et 69 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC). Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance,
aucune réponse n’ayant été sollicitée.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L'ordonnance d'expulsion est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu'il fixe aux consorts F.________, G.________ et J.________ un
nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent dans
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l'immeuble sis à A***, appartement de 5 pièces au 1er étage et
une cave.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 600 fr. (six
cents francs), sont mis à la charge de l’appelant G.________.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. G.________,
- M. F.________,
- Mme J.________,
- M. Pascal Stouder (pour D.________ AG),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile
devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel
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subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le
recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève
au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne
soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :
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