vd_gerichte · JL13.022381 · 2013-12-09 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL13.022381-132297
643
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 9 décembre 2013
__________________
Présidence deM. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Mme Kühnlein
Greffière : Mme Vuagniaux
*****
Art. 257d CO ; 257 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par R.________, à
Assens, requérant, contre l’ordonnance rendue le 22 octobre 2013 par le
Juge de paix du district de la Broye-Vully dans la cause divisant l’appelant
d’avec G.________, à Corcelles-près-Payerne, intimée, la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 22 octobre 2013, dont les considérants
écrits ont été adressés aux parties le 8 novembre 2013, le Juge de paix du
district de la Broye-Vully n’est pas entré en matière sur la requête
d’expulsion de R.________ contre G.________ (I), a statué sur les frais et
dépens (II à IV) et rayé la cause du rôle (V).
En droit, le premier juge a constaté qu’aucune mise en
demeure correspondant aux exigences légales et jurisprudentielles n’avait
précédé la résiliation de bail, que dite résiliation pour défaut de paiement
de loyer était à tout le moins douteuse et que ni l’état de fait ni la situation
juridique n’étaient clairs, de sorte qu’il ne pouvait statuer sur la requête
d’expulsion selon la procédure sommaire de l’art. 257 CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2010 ; RS 272).
B. Par acte du 12 novembre 2013, R.________ a fait appel de cette
ordonnance en concluant à sa réforme en ce sens que l’expulsion requise
est ordonnée.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants :
1. Par contrat signé le 19 février 2011, R.________ a remis à bail à
G.________ et D.________ un appartement au rez-de-chaussée de cinq
pièces, avec place de parc extérieure, à [...], à Corcelles-près-Payerne, à
partir du 1er juillet 2011.
2. Dans une lettre du 19 septembre 2012 intitulée « Résiliation
anticipée du bail selon art. 257d CO », adressée à G.________, R.________ a
indiqué que si l’arriéré de loyer était rapidement payé, il renoncerait à une
résiliation anticipée du bail à loyer.
Selon une convention signée le 20 octobre 2012, le bailleur a
notamment exposé qu’il renoncerait à expulser les locataires pour défaut

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de paiement de loyers si ceux-ci s’acquittaient de leur dette dans un délai
échéant à la fin de l’année.
3. Par contrat signé le 1er janvier 2013, R.________ a remis à bail à
G.________ le même appartement qu’auparavant à partir du 1er janvier
2013. Conclu pour une durée initiale de trois mois, le bail se renouvelait
ensuite tous les trois mois, sauf résiliation par l’une ou l’autre des parties
un mois à l’avance pour la fin d’un mois. Le loyer mensuel était de 1'250
fr., plus 200 fr. de charges.
Le 27 janvier 2013, R.________ a informé G.________ que
l’arriéré de loyer s’élevait à 3'360 fr. et qu’elle recevrait « dans quelques
jours » une résiliation de bail à loyer par formule officielle avec effet au 31
mars 2013.
Par formule officielle du 4 février 2013, R.________ a résilié le
bail à loyer avec effet au 31 mars 2013 en se référant à sa lettre du 27
janvier 2013.
4. Par requête du 1er avril 2013 déposée auprès de la Justice de
paix du district de la Broye-Vully, R.________ a conclu à ce qu’ordre soit
donné à G.________ de libérer immédiatement son appartement.
L’audience en procédure sommaire a eu lieu le 22 octobre
2013.
En d roit :
1. Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance prononçant
une expulsion pour défaut de paiement de loyer. Pour déterminer quelle
voie de droit, de l’appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la
valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer
de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation
n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un

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nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour
le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations
du 30 mars 1911 ; RS 220) consacre I’annulabilité d’une résiliation (JT
2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ;
ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de
sorte que la voie de l’appel est ouverte. En outre, interjeté dans les dix
jours s'agissant d'une procédure sommaire (art. 257 ss et 314 al. 1 CPC)
par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est
recevable.
2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43
c. 2 et les réf.).
b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l’appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit
indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 et les réf.).
En l’espèce, les pièces produites en appel (lettres du bailleur
des 16 février 2012, 29 juillet 2012, 18 août 2012, 12 septembre 2012 et
16 octobre 2012 avec attestation), antérieures à l’audience de première

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instance, sont irrecevables, dès lors que l’appelant n’établit pas qu’elles
n’auraient pas pu être apportées en première instance. A supposer
recevables, elles ne sont pas de toute manière pas déterminantes, comme
on le verra ci-dessous.
3. a) Selon l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de
la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies :
l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement
prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une
doctrine ou d’une jurisprudence éprouvée, la norme s’applique au cas
concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118 II 302 c. 3 ;
JT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n’est en règle générale
pas claire lorsque l’application d’une norme présuppose une décision
d’appréciation du tribunal ou la prise en considération de l’ensemble des
circonstances, comme c’est le cas de l’application du principe de la bonne
foi ou de l’abus de droit (ATF 138 III 123 c. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 c. 5.1.2).
b) Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de 30 jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré

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avait finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du bail
[CdB] 3/97 pp. 65 ss).
La sommation de payer du bailleur, au sens de l’art. 257d al. 1
CO, doit être claire et précise sans qu’il soit cependant nécessaire
d’indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l’objet de la
mise en demeure soit déterminable sans discussion (TF 4A_296/2008 du
29 juillet 2008, in CdB 2009 p. 8 ; TF 4A_29912011 du 7 juin 2011 c. 4).
Cela peut intervenir soit par l’indication des mois en souffrance, soit par
l’indication, d’un montant d’arriéré précis, pour autant, dans ce dernier
cas, que le locataire ne risque pas de se voir imposer la justification du
paiement de tous les loyers déjà échus, sous prétexte que l’un d’entre eux
n’aurait, selon le bailleur, pas été réglé (TF, arrêt du 14 juin 2000, in CdB
2000, pp. 107 ss, spéc. p. 109 ; TF 4A_641/2011 1 du 27 janvier 2012 c. 5 ;
Lachat, op. cit., p. 666). Est inefficace le congé donné alors que la
sommation ne satisfaisait pas aux exigences de clarté et de précision (TF
4A_134/201 1 du 23 mai 2011 c. 3).
De même est inefficace le congé donné sans que l’avis
comminatoire ne contienne la fixation d’un délai de paiement au locataire
et la signification qu’à défaut de paiement dans ce délai le bail sera résilié
(CACI 8 juin 2011/114), ces indications étant impératives (ATF 117 II 415,
JT 1992 I 596 ; Lachat, op. cit., p. 667). Il en va de même lorsque l’avis
comminatoire a fixé un délai trop court, par exemple de cinq jours (CREC I
28 juillet 2009/326).
Les colocataires sont soumis au principe de l’indivisibilité du
congé. C’est ainsi à l’ensemble d’entre eux que le bailleur doit adresser
l’avis comminatoire et la résiliation du bail, sous peine de nullité
(Bohnet/Dietschy, in Droit du bail à loyer – Commentaire pratique, n. 33 ad
art. 253 CO ; Lachat, op. cit., pp. 637-638 et 670 ; Hohl, Commentaire
romand, Code des obligations I, 2e éd., Bâle 2012, n. 3 ad art. 70 CO ;
CREC I 23 février 2011/101).

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c) En l’espèce, l’appréciation du premier juge selon laquelle il
n’est pas établi qu’une mise en demeure correspondant aux exigences
légales et jurisprudentielles a précédé la résiliation de bail du 19
septembre 2012, le bailleur n’ayant pas produit la sommation, doit être
confirmée. Il importe peu que les locataires n’aient pas saisi en temps utile
la commission de conciliation, dès lors que la sommation qui ne respecte
pas les exigences de clarté et de précision ou qui ne contient pas la
fixation d’un délai de paiement au locataire avec la signification qu’à
défaut de paiement dans ce délai le bail sera résilié est inefficace, cette
inefficacité devant être relevée d’office par le juge. Celui-ci ne saurait
donc prononcer l’expulsion en procédure de cas clair si le bailleur ne
produit pas la sommation permettant de vérifier que les conditions légales
sont réalisées.
L’appelant reproche au premier juge de ne pas l’avoir invité à
produire cette sommation à l’audience du 22 octobre 2013. Le moyen est
infondé. La maxime inquisitoire ne s’applique en effet pas à la protection
en matière de cas clairs dans les litiges relevant du droit du bail à loyer
(art. 255 CPC, l’art. 247 al. 2 let. b ch. 2 CPC étant alors inapplicable ; CACI
8 novembre 2011/342 ; Sutter-Somm/Lötscher, ZPO Kommentar, Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger Hrsg, 2013, 2e éd., n. 8 ad art. 257 CPC,
p. 1673 ; Bohnet, CPC commenté, n. 22 ad art. 257 CPC, p. 1009 et
référence ; Göksu, ZPO Kommentar, Brunner/Gasser/Schwander Hrsg,
2011, n. 18 ad art. 257 CPC, p. 1500 ; Lachat, Procédure civile en matière
de baux et loyers, Lausanne 2011, pp. 164 et 172).
De toute manière, à supposer les pièces produites en
deuxième instance recevables, il y a lieu de constater d’une part que la
sommation du 29 juillet 2012 ne comporte aucun délai de paiement de 30
jours au moins conformément à l’art. 257d al. 1 CO, d’autre part qu’elle a
été adressée à D.________ uniquement et non à G.________ qui en aurait
reçu copie à titre d’information. De surcroît, le courrier du 18 août 2012,
par lequel l’appelant indique être en droit de résilier le bail de manière
anticipée si la situation n’est pas régularisée dans les dix jours, est
également inefficace pour les mêmes motifs, dès lors que le délai imparti

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n’est pas conforme aux exigences légales et que la lettre n’a pas été
adressée au deux locataires séparément.
Les sommations étant inefficaces, la résiliation du 19
septembre 2012 est nulle.
d) Par surabondance, on relèvera que la conclusion, cas
échéant par actes concluants, conformément à l’art. 1 al. 2 CO, d’un
nouveau bail à la suite d’une résiliation fait obstacle à une procédure
d’expulsion (TF 4A_247/2008 du 19 août 2008, in CdB 2008 p. 117 et réf).
En l’espèce, il n’est pas nécessaire d’examiner la portée de la
convention du 20 octobre 2012. Dans tous les cas, le contrat du 1er janvier
2013 passé avec G.________ constitue clairement un nouveau contrat de
bail, de sorte que le bailleur ne saurait en tout état de cause se prévaloir
de la résiliation du 19 septembre 2012.
e) Quant à la seconde résiliation du 4 février 2013, elle n’a été
précédée d’aucune mise en demeure au sens de l’art. 257d al. 1 CO. Le
courrier du 27 janvier 2013 ne saurait valoir mise en demeure,
puisqu’aucun délai n’y est imparti à la locataire pour s’acquitter de
l’arriéré de loyer, le bailleur y affirmant au contraire qu’il résilierait le bail
quelques jours plus tard, soit avant d’attendre l’échéance d’un quelconque
délai. Cette résiliation ne saurait fonder une procédure d’expulsion devant
le juge de paix pour retard dans le paiement du loyer.
Pour le reste, il n’est pas nécessaire d’examiner plus avant si
D.________ est toujours colocataire, à la suite de la signature du bail du 1er
janvier 2013 avec la seule G.________, ni d’examiner la portée de ce
dernier bail et si la résiliation du 4 février 2013 devrait être interprétée
comme une résiliation ordinaire fondée sur ce bail. Dans tous les cas, le
juge de paix n’est en effet pas compétent pour statuer sur une requête
d’expulsion fondée sur une résiliation ordinaire, mais uniquement sur une
résiliation fondée sur l’art. 257 d CO (art. 5 ch. 30 CDPJ [Code de droit
privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010 ; RSV 211.02]).

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4. Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance entreprise confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]) et mis à la charge de l'appelant, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelant
R.________.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :

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Du 10 décembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- R.________
- G.________
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
3’360 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- M. le Juge de paix du district de la Broye-Vully
La greffière :