vd_gerichte · XA19.005612 · 2021-04-01 · fr
Protection contre les loyers abusifs
Protection contre les loyers abusifs


TRIBUNAL CANTONAL
XA19.005612-200840
162
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 1er avril 2021
____________________
Composition : Mme GIROUD WALTHER, présidente
M. Hack, juge, et Mme Dietschy, juge suppléante
Greffière : Mme Bourqui
*****
Art. 84, 85 et 202 CPC ; 269 et 269a let. c CO
Statuant sur l’appel interjeté par Q.________SA, à [...],
défenderesse, contre le jugement rendu le 13 janvier 2020 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec G.________ et
J.________, tous deux à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 13 janvier 2020, envoyé aux parties pour
notification le 8 mai 2020, le Tribunal des baux a fixé le loyer mensuel net
initial dû par les demandeurs G.________ et J.________ à la défenderesse
Q.________SA pour l’appartement de 4,5 pièces qu’ils louaient au 6e étage
de l’immeuble sis [...], à 1’688 fr. 75 dès le 1er novembre 2018 (I), a fixé le
loyer mensuel net initial dû par les demandeurs à la défenderesse pour la
place de parking intérieure n° [...] à 150 fr. dès le 1er novembre 2018 (II),
a dit que la défenderesse devait immédiat paiement aux demandeurs,
solidairement entre eux, de la somme de 11’743 fr. 75 à titre de
restitution des fractions de loyer payées en trop pour la période du 1er
novembre 2018 au 31 janvier 2020 (III), a ramené le montant de la
garantie de loyer à 5’066 fr. 25 (IV), a rendu le jugement sans frais
judiciaires ni dépens (V) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont retenu que l’absence de
chiffrement des conclusions lors de la procédure de conciliation
n’entraînait pas l’irrecevabilité de la demande au fond, dans la mesure où
les conditions de l’art. 85 CPC relatif à la demande en paiement non
chiffrée étaient réunies et où les locataires avaient chiffré leurs
conclusions dès qu’ils étaient en mesure de le faire, à savoir notamment
en fonction des informations obtenues à l’audience de conciliation. Le
Tribunal des baux a par ailleurs considéré que l’indication d’une valeur
litigieuse minimale n’était pas nécessaire dans le cas présent, puisque les
locataires ne disposaient pas des pièces propres à estimer le loyer
admissible, de sorte qu’ils auraient été contraints d’indiquer une valeur la
plus basse possible, ne permettant pas à la bailleresse de savoir
réellement quel était le montant réclamé.
Sur le fond, les premiers juges ont procédé à un calcul de
rendement brut au sens de l’art. 269a let. c CO pour apprécier le montant
admissible du loyer initial, compte tenu du fait que l’immeuble datait de

- 3 -
2017. Il a été retenu que le coût total d’acquisition de l’immeuble
correspondait à 27’653’158 fr. 80, que le taux de rendement brut à
appliquer était de 3,75 %, à savoir le taux hypothécaire de référence en
octobre 2018 (1,5 %) majoré de 2,25 % calculé selon la pratique et en
tenant compte de la bonne qualité des matériaux de construction,
d’installations et d’aménagements de l’immeuble.
Selon les premiers juges, le rendement brut admissible a été
calculé à 1’036’993 fr. 45 (27’653’158 fr. 80 x 3,75%). Le Tribunal des
baux a ensuite procédé à une ventilation tenant compte de la surface des
logements et non du nombre de pièces, dans la mesure où l’immeuble
n’est pas homogène mais comporte 56 logements allant d’une pièce et
demie à cinq pièces et demie, avec une différence de surface entre des
appartements d’un même nombre de pièces pouvant aller jusqu’à 20 m2.
Les premiers juges ont par ailleurs pris en considération la différence entre
les types de biens loués, à savoir les logements d’un côté et les places de
parc de l’autre, et ont appliqué une pondération de deux cinquième de la
surface des places de parc.
La surface locative déterminante ayant été calculée à 4’634,80
m2, le loyer admissible par m2 et par an a été fixé à 223 fr. 75 (1’036’993
fr. 45 / 4’634,80 m2). Ainsi, le loyer initial net a été fixé à respectivement
1’688 fr. 75 (90,57 m2 x 223 fr. 75 / 12) pour l’appartement. Pour la place
de parc, le calcul entraîne la fixation d’un loyer de 98 fr. 80 (5,3 m2 x 223
fr. 75 / 12). Toutefois, les intimés ayant conclu à la fixation d’un loyer de
150 fr. pour la place de parc, c’est cette somme qui a été retenue par le
Tribunal des baux.
Les premiers juges ont ensuite déterminé le montant
correspondant au trop-perçu, à savoir 11’743 fr. 75 et ont également
accordé une réduction de la garantie locative dans la mesure du loyer
initial nouvellement fixé.

- 4 -
B. Par acte du 9 juin 2020, Q.________SA a interjeté un appel
contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement, à sa réforme en ce sens que la demande déposée par
G.________ et J.________ soit déclarée irrecevable. Subsidiairement, elle a
conclu à sa réforme en ce sens que la demande de G.________ et J.________
soit rejetée. Et plus subsidiairement, elle a conclu à l’annulation du
jugement et au renvoi de la cause à l’autorité de première instance pour
nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle a produit un onglet
de trois pièces sous bordereau à l’appui de son acte.
Par réponse du 26 août 2020, G.________ et J.________ ont
conclu au rejet de l’appel.
C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1. La défenderesse Q.________SA est propriétaire des parcelles
nn. [...] à [...], sises [...], à [...].
La défenderesse a construit sur les parcelles précitées un
nouveau quartier « Z.________» divisé en cinq secteurs. Le bâtiment C du
secteur 4 a été érigé sur la parcelle n. [...], sise [...], à [...]. Son coût de
construction s’est élevé à 21’107’870 fr. 60 et celui de l’achat de la part
de terrain relative à cette parcelle à 6’233’607 fr. 80.
L’immeuble en cause a été livré à la fin de l’année 2017 et les
premières locations ont débuté le 1er décembre 2017. Les baux
d’habitations de ce nouveau quartier sont en principe conclus pour une
durée de cinq ans.
2. a) Par contrat conclu le 5 octobre 2018, les demandeurs,
J.________ et G.________, ont pris à bail de la défenderesse un appartement
de 4,5 pièces, de 90,57 m2, n° [...], au 6e étage de l’immeuble [...] sis [...].
Ce bail a été conclu pour une durée initiale allant du 1er novembre 2018

- 5 -
au 31 octobre 2023, renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf avis de
résiliation donné trois mois à l’avance.
Le loyer mensuel net convenu s’élève à 2’610 fr., auquel
s’ajoute un acompte de frais accessoires de 320 fr. par mois. Le contrat de
bail stipule que le loyer net est diminué d’un montant mensuel de 200 fr.
jusqu’au 30 novembre 2019 et que le montant de 320 fr. figurant comme
acompte de frais accessoires sur le contrat de bail sera perçu de manière
forfaitaire jusqu’au 31 décembre 2019. Selon l’art. 3 du contrat de bail, le
loyer a été fixé sur la base de l’indice suisse des prix à la consommation
(ci-après : IPC) de 101.8 points (décembre 2018 – base décembre 2015).
L’art. 6 de ce contrat liste les frais de chauffage, frais accessoires et de
préparation d’eau chaude, à savoir :
« Energie de chauffage, Abonnement entretien chauffage, Entretien
pompes, Traitement d’eau, Electricité chauffage, Electricité eau
chaude, Maintenance, surveillance, Détartrage boiler et conduites,
Ebouage, Relevés des compteurs, Frais administratifs, Energie eau
chaude.
Services de conciergerie, Charges sociales, Frais de conciergerie,
Abonnement entretien ascenseur, Abonnement entretien ventilation,
Abonnement système anti-incendie, Abonnement sécurité,
surveillance, Electricité locaux communs, Electricité installations
communes, Eau, Epuration et taxes, Evacuation des ordures,
Entretien extérieur et jardin, Déneigement et salage, Curage
canalisations, Frais administratifs, Infrastructures quartier, Entretien
extérieur quartier ».
b) Une formule officielle de notification de loyer lors de la
conclusion d’un nouveau bail a été établie le 5 octobre 2018 et remise aux
demandeurs. Cette formule indique que le loyer mensuel net payé par le
précédent locataire, depuis le 1er décembre 2019 (probablement depuis le
1er janvier 2018, ,après correction d’une erreur de plume) était le même
que celui payé par les demandeurs, soit 2’610 fr. par mois.
c) Les demandeurs ont encore pris à bail de la défenderesse la
place de parc intérieure n. [...] située au 2e sous-sol du parking sis [...],
selon contrat de bail à loyer séparé du 17 octobre 2018. Le bail a débuté
le 1er novembre 2018 et se terminera le 31 octobre 2023, renouvelable

- 6 -
tacitement de cinq ans en cinq ans sauf avis de résiliation trois mois à
l’avance. Le loyer mensuel net de cette place de parc s’élève à 185 francs.
3. a) Le 13 novembre 2018, les demandeurs ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon
(ci-après : commission de conciliation) d’une requête à l’encontre de la
défenderesse tendant à la contestation du loyer initial et au
remboursement des parts de loyer versées en trop. La requête en
question était signée par les locataires eux-mêmes et avait notamment la
teneur suivante :
« […]
Le montant des loyers ont été initialement fixés par le bailleur à CHF
2’610.- par mois pour l’appartement, respectivement CHF 185.- pour
la place de parc.
Nous estimons que ces montants sont abusifs. Fondés sur l’article
270 du Code des obligations, nous les contestons par la présente.
Nous demandons que le bailleur nous rembourse le trop perçu dans
les vingt jours suivant jugement définitif et exécutoire. […] ».
En préambule de sa proposition de jugement du 12 décembre
2018, la commission de conciliation a indiqué :
« Vu qu’il s’agit de la fixation d’un loyer pour une deuxième location
(première occupation du logement neuf qui a duré semble-t-il du 1er
janvier au 30 octobre 2018), que l’immeuble fait partie d’une
promotion importante, en cours de construction, la fixation du loyer
par le bailleur a été faite en fonction de l’état du marché à [...]. »
Les demandeurs s’étant opposés à la proposition de jugement
de la commission de conciliation, le 4 janvier 2019, celle-ci leur a délivré
une autorisation de procéder au contenu suivant :
« - Vu la requête du 13.11.2018 présentée par les locataires
Madame et Monsieur G.________ et J.________ concluant à une
contestation du loyer initial de l’appartement et de la place de parc,
demande de remboursement du trop perçu
- Vu la proposition de jugement du 12.12.2018
- Vu l’opposition des demandeurs du 29.12.2018 à la proposition de
jugement
La Commission de conciliation
1. délivre aux demandeurs Madame et Monsieur G.________ et
J.________ une autorisation de procéder. »

- 7 -
b) Les demandeurs ont porté leur cause devant le Tribunal des
baux par demande du 4 février 2019, et ont conclu, avec suite de frais et
dépens, à ce que le loyer net dû par G.________ et J.________ pour leur
appartement sis [...] à [...] soit déclaré excessif au sens des art. 269 et
269a CO (1), à ce que le loyer net dû par G.________ et J.________ pour leur
appartement soit abaissé d’un montant de 1’110 fr. par mois à partir du
1er novembre 2018 (2), à ce que le loyer net dû par G.________ et J.________
pour leur appartement soit fixé à 1’500 fr. par mois dès le 1er novembre
2018 (3), à ce que le loyer net dû par G.________ et J.________ pour le
garage sis [...] à [...] soit fixé à 150 fr. par mois dès le 1er novembre 2018
(4), à ce que Q.________SA soit débitrice de tous les montants payés
indûment par les locataires dès le 1er novembre 2018, concernant leur
loyer de l’appartement loué (5), à ce que Q.________SA doive payer aux
demandeurs tous les montants payés indûment par eux, soit 4’440 fr.,
valeur au 28 février 2019 (6) et à ce que la garantie locative soit diminuée
du montant alloué aux points 2 et 3 (7).
Dans ses déterminations du 30 avril 2019, la défenderesse a
conclu, avec suite de frais et dépens, principalement à l’irrecevabilité de la
demande et subsidiairement, à son rejet.
c) Une première audience a été tenue le 20 juin 2019, lors de
laquelle le témoin [...] a été entendu. A cette occasion, les demandeurs
ont admis que le calcul de rendement brut auquel le tribunal pourrait
devoir se livrer soit opéré sur la base des pièces produites par la
défenderesse, notamment sur la base des chiffres ressortant de la pièce
115 « copie du document RN204f Pré-bouclement du S4 au 12 décembre
2018 ».
d) Par courrier du 17 décembre 2019, les demandeurs ont
précisé et augmenté leurs conclusions en ce sens que le loyer net dû pour
leur appartement soit fixé à 1’400 fr. par mois dès le 1er novembre 2018
(3) et à ce que Q.________SA doive immédiatement leur restituer la somme
de 14’340 fr. (1’010 fr. [2’410 fr. payé – 1’400 fr.] x 13 mois = 13’130 fr., à

- 8 -
titre de loyers payés en trop pour la période du 1er novembre 2018 au
30 novembre 2019, + 1’210 fr. [2’610 fr. – 1’400 fr.] x 1 mois pour la
période du 1er au 31 décembre 2019) avec intérêts de 5 % l’an (4bis).
e) Lors de la seconde audience, le 19 décembre 2019, le
Tribunal des baux a procédé à l’inspection locale de l’appartement
litigieux, de l’immeuble et de ses alentours. Il a notamment été constaté
que la cuisine de l’appartement litigieux était équipée d’un
électroménager de qualité moyenne à supérieure, soit d’un four steamer à
air pulsé, de quatre plaques vitrocéramiques, d’une hotte de ventilation
dont le filtre à charbon est changé tous les deux ans par le concierge aux
frais du bailleur, d’un frigo/congélateur et d’un lave-vaisselle encastré.
L’isolation phonique des appartements est excellente, les chambres sont
de taille standard à grande et l’appartement est équipé de sa propre
colonne de lavage. L’appartement dispose également de deux terrasses
avec un dégagement et une vue. Le tribunal a également noté un certain
soin dans l’aménagement des communs : par exemple le hall d’entrée de
l’immeuble est pourvu d’un grand miroir entouré d’une structure
décorative en bois, un interphone permet de communiquer avec chacun
des appartements, le parking est sous vidéosurveillance, l’éclairage a été
étudié pour qu’il n’y ait pas de zone d’ombre et plusieurs parkings à vélos
ont été aménagés pour permettre de garer les vélos tant à l’extérieur qu’à
l’intérieur.
Lors de la même audience, les demandeurs ont produit un
calcul de rendement.
En d roit :
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes

- 9 -
patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
devant l’autorité précédente est de 10’000 fr. au moins (art. 308 aI. 2
CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à compter
de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure
de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, déposé en temps utile par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la
valeur litigieuse, à l’état des conclusions prises en première instance, est
supérieure à 10’000 fr., l’appel est recevable.
2.
2.1 L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2e éd., Bâle 2019 [cité ci-après : CR CPC], nn. 2 ss ad art.
310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (art. 157 CPC en relation avec
l’art. 310 let. b CPC ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC ; JdT 2011 III 43
et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les
faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22
septembre 2015 consid. 2.2).
2.2 Les pièces produites à l’appui de l’appel ne sont recevables
qu’aux conditions cumulatives de l’art. 317 al. 1 CPC – applicable en
deuxième instance même sous l’empire de la maxime inquisitoire sociale
selon l’ATF 138 III 625 consid. 2 – qui prévoit que les faits et moyens de
preuve nouveaux ne sont pris en compte qu’aux conditions d’être
invoqués ou produits sans retard (let. a) et de ne pas avoir pu être
invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui

- 10 -
s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). En particulier, il
n’est pas admissible d’introduire en appel un moyen de preuve visant à
prouver un fait qui, en faisant preuve de la diligence requise, aurait déjà
pu être présenté en première instance (TF 5A_756/2017 du 6 novembre
2017 consid. 3.4).
En l’espèce, outre une procuration et le jugement querellé,
l’appelante produit une « copie de l’expertise technique au 31 décembre
2018 ». Cette pièce existait déjà en première instance et aurait pu être
produite à ce stade. Elle est donc irrecevable, car tardive, les conditions
de l’art. 317 CPC n’étant pas remplies. Il ne s’agit par ailleurs pas d’un
moyen de preuve invoqué à l’appui de vrais novas ou de pseudo novas
excusables (Bastons Bulletti, Petit Commentaire CPC [ci-après : PC CPC],
2021, n. 15 ad art. 317 CPC). Partant, la pièce 3 ne sera pas prise en
considération dans le cadre de l’examen du présent appel.
3.
3.1 L’appelante invoque une violation des art. 84, 85 et 272
(recte : 202) CPC. D’après elle, comme les intimés n’ont pas chiffré leurs
prétentions dans le cadre de la procédure de conciliation, l’autorisation de
procéder délivrée ensuite de l’opposition à la proposition de jugement
serait viciée et conduirait à l’irrecevabilité de la demande au fond.
3.2 Selon l’art. 202 al. 1 et 2 CPC, la requête de conciliation doit
notamment contenir les conclusions et la description de l’objet du litige.
Ces deux exigences permettent de circonscrire le litige et d’assurer une
certaine prévisibilité au processus de conciliation et ses éventuelles suites
procédurales (TF 4A_222/2017 du 8 mai 2018 consid. 4.1.1 ; TF
5A_588/2015 du 9 février 2016 consid. 4.3.1). La formulation des
conclusions ne doit cependant pas être soumise aux mêmes exigences
que celles de la procédure au fond, car la procédure de conciliation est
largement informelle, l’objectif étant seulement de permettre à la partie
intimée de se faire une idée de ce qui lui est réclamé (Baumann Wey, Die
unbezifferte Forderungsklage nach Art. 85 ZPO, thèse Lucerne,

- 11 -
Zurich/Bâle/Genève 2013, n. 585 p. 220 ; Egli, Schweizerische
Zivilprozessordnung, 2e éd., Zurich/St-Gall 2016, n. 7 ad art. 202 CPC ;
Dietschy-Martenet, Bail à loyer et procédure civile, Bâle 2018, n. 273 p.
116). Il ne faut pas perdre de vue que le préalable de conciliation vise
principalement le règlement amiable du litige (art. 201 al. 1 CPC) et
l’examen de questions procédurales ne doit pas remettre en cause cette
fonction (Bohnet, Les défenses en procédure civile suisse, RDS 2009 II 185
ss, p. 216). Le Tribunal fédéral considère ainsi que l’autorité de conciliation
ne peut déclarer une requête irrecevable que lorsque son incompétence
est manifeste (ATF 146 III 265 consid. 4.2 ; ATF 146 III 47 consid. 4.2). Il a
au demeurant précisé que s’il fallait systématiquement renouveler une
procédure de conciliation en raison de l’invalidité de l’autorisation de
procéder délivrée, cette solution serait trop formaliste et schématique, en
particulier lorsque le défendeur a pris part à la procédure de conciliation
sans émettre la moindre réserve, le grief tiré de l’incompétence locale de
l’autorité saisie ne devant pas servir de prétexte à des « manœuvres
dilatoires » (ATF 146 III 265 consid. 5.5.2).
L’art. 85 CPC autorise la partie demanderesse à introduire une
demande en paiement non chiffrée lorsqu’elle se trouve dans
l’impossibilité d’indiquer d’entrée de cause le montant de sa prétention. Il
en va par exemple ainsi de la prétention du locataire en restitution des
parts de loyer versées en trop cumulée à une action en contestation du
loyer initial (ATF 146 III 82 consid. 4.1.3). Il appartient néanmoins au
demandeur d’indiquer une valeur litigieuse minimale provisoire (art. 85 al.
1 CPC dernière phrase). Cette exigence s’explique par le fait qu’un certain
nombre de questions procédurales, qui doivent être résolues en début de
procès, sont dépendantes de cette valeur, comme la compétence
matérielle, le montant de l’avance de frais ou le type de procédure
applicable (Message CPC 2006, p. 6900 ; Heinzmann, La procédure
simplifiée, une émanation du procès civil social, thèse d’habilitation
Fribourg, Zurich/Bâle/Genève 2018, n. 186 p. 114 s.). Une telle indication
vaut déjà en procédure de conciliation (Baumann Wey, op. cit., n. 587
p. 221 ; Bohnet, CR CPC, op. cit., n. 25 ad art. 85 CPC). Le demandeur peut
cependant y renoncer lorsque la compétence, l’avance de frais ou le type

- 12 -
de procédure ne dépendent pas de la valeur litigieuse (Dorschner, Basler
Kommentar, ZPO, 3e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 85 CPC ; question laissée
ouverte in : TF 4A_502/2019 du 15 juin 2020 consid. 5.1.1).
Le devoir d’interpellation (art. 56 CPC), renforcé sous l’empire
de la maxime inquisitoire sociale de l’art. 247 al. 2 CPC (ATF 141 III 569
consid. 2.3.1), impose au juge d’inviter la partie requérante à préciser des
conclusions imprécises ou contradictoires (TF 4A_584/2017 du 9 janvier
2019, consid. 10.5 ; TF 4A_373/2018 du 13 mars 2019 consid. 2.3). La
portée de ce devoir dépend des circonstances du cas particulier,
notamment de l’inaptitude de la partie concernée ou à l’inverse de la
présence d’un représentant professionnel (TF 4A_235/2016 du 7 mars
2017 consid. 2.4 ; Heinzmann, PC CPC, op. cit., n. 16 ad art. 84 CPC). Selon
le Tribunal fédéral, l’autorité de conciliation doit attirer l’attention des
parties en cours de procédure sur les éventuels vices touchant leurs
conclusions, en leur accordant éventuellement un délai pour rectifier (art.
132 CPC) l’acte (TF 5A_588/2015 du 9 février 2016 consid. 4.3.1). Selon la
jurisprudence de la Cour de céans en matière de demande en paiement
non chiffrée, le défaut d’indication d’une valeur litigieuse minimale
n’entraîne pas l’irrecevabilité de l’acte, mais le tribunal doit soit
déterminer lui-même cette valeur, soit interpeller le demandeur à ce sujet
(CACl 13 novembre 2012/524, JdT 2012 III 230 consid. 3a/b).
Enfin, il y a formalisme excessif, contraire à l’art. 29 al. 2 Cst,
lorsque des règles de procédure sont appliquées avec une rigueur que ne
justifie aucun intérêt digne de protection, au point que la procédure
devient une fin en soi et empêche ou complique de manière insoutenable
l’application du droit (ATF 132 I 249 consid. 5).
3.3 En l’espèce, il ne fait pas de doute que la condition pour
introduire une action en paiement non chiffrée, à savoir l’impossibilité de
formuler d’entrée de cause le montant de la prétention, est remplie. En
effet, lorsque le loyer initial doit être fixé sur la base d’un calcul de
rendement, le locataire ne dispose pas, avant l’administration des
preuves, des pièces nécessaires audit calcul. Le fait que les intimés aient

- 13 -
choisi de chiffrer précisément le montant des loyers initiaux qu’ils
réclamaient dans la demande au fond, alors qu’ils ne disposaient toujours
pas des indications pertinentes, n’y change rien. Assistés d’une
mandataire professionnelle, celle-ci a, pour éviter tout risque de se voir
reprocher l’absence de conclusions chiffrées, déterminé le loyer
admissible de manière approximative, sur la base de son expérience.
D’ailleurs, une fois les pièces utiles produites, les intimés ont modifié leur
conclusion tendant à la fixation du loyer de l’appartement, en concluant à
ce que celui-ci soit fixé à 1’400 fr. au lieu des 1’500 fr. requis dans le
cadre de leur demande.
L’application de l’art. 85 CPC n’étant pas critiquable, il reste à
examiner s’il revenait aux intimés d’indiquer une valeur litigieuse
minimale lors de la procédure de conciliation, comme le soutient
l’appelante (art. 85 al. 1 CPC dernière phrase). Selon ce qui a été rappelé
ci-dessus (cf. consid. 3.2 supra), l’exigence d’une telle indication ne vise
qu’à résoudre certaines questions procédurales qui se posent en début de
procès et qui dépendent de la valeur litigieuse. Or, en l’espèce, la valeur
litigieuse n’était pas déterminante pour résoudre quelque question que ce
soit. En effet, dans le canton de Vaud, la compétence matérielle de la
commission préfectorale de conciliation en matière de baux dépend
seulement de la nature du litige (art. 1 al. 1 LJB [Loi sur la juridiction en
matière de bail du 9 novembre 2010 ; BLV 173.655]). La procédure est
gratuite sans égard à la valeur litigieuse (art. 113 al. 1 et al. 2 let. c CPC).
La possibilité pour l’autorité de conciliation de rendre une proposition de
jugement dans certaines affaires de droit du bail découle du seul
fondement juridique, en l’espèce de la protection contre les loyers abusifs
(art. 210 al. 1 let. b CPC). Quant au type de procédure applicable, celui-ci
n’est pas fixé avant le dépôt de la demande au fond (cf. TF 4A_222/2017
du 8 mai 2018 consid. 3.1 et 4.1.2) et il aurait en tous les cas été
indépendant de la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 let. c CPC). Ainsi, on ne
discerne pas quel intérêt digne de protection il y aurait eu d’exiger des
intimés qu’ils indiquent une valeur litigieuse minimale durant la procédure
de conciliation déjà. Dans tous les cas, il ne résulte pas du dossier que
l’autorité de conciliation ait interpellé les locataires sur leurs conclusions,

- 14 -
ni qu’elle leur aurait donné l’occasion de compléter leur requête à
l’audience. Il était dès lors admissible pour les intimés de ne chiffrer leurs
conclusions qu’au moment d’introduire la demande au fond, et même
ultérieurement, lors de l’audience de jugement, comme l’a déjà admis
l’autorité de céans (CACl 13 novembre 2012/524, JdT 2012 III 230 consid.
3a/b). Par surabondance, comme l’ont relevé à juste titre les premiers
juges, exiger un chiffrement des conclusions au stade de la conciliation
aurait été vide de sens, dans la mesure où les locataires auraient été bien
inspirés d’indiquer une valeur provisoire la plus basse possible, afin de
préserver leurs droits, ce qui n’aurait pas permis à la bailleresse de
connaître réellement le montant du loyer initial auquel les locataires
prétendaient.
De surcroît, il ne faut pas perdre de vue que les litiges de droit
du bail comptent parmi les procès civils à caractère social, pour lesquels
des règles spéciales de procédure ont été introduites pour assurer aux
parties un accès facilité à la justice (Heinzmann, La procédure simplifiée,
une émanation du procès civil social, op. cit., n. 50 ss pp. 36 ss). Il n’y a
donc pas lieu de se montrer trop formaliste. Il convient également de tenir
compte du fait que la contestation du loyer initial est subordonnée au
respect d’un délai de péremption de 30 jours, qui empêche la partie de
renouveler la procédure de conciliation si celle-ci s’avère viciée. Or,
comme le relève le Tribunal fédéral, l’invocation d’un vice de procédure
durant la conciliation ne doit pas servir de prétexte à des manœuvres
dilatoires (cf. supra ATF 146 III 265).
En l’espèce, il ne ressort pas du dossier que l’appelante ait
soulevé le vice tiré de l’art. 85 al. 1 CPC durant la phase de conciliation
déjà, de sorte qu’elle a pris part à cette procédure sans émettre la
moindre réserve. Il sied encore de relever que l’appelante, qui prétend que
la Commission de conciliation aurait statué ultra petita dans sa proposition
de jugement, n’a pas fait opposition à celle-ci, laissant paraître qu’elle se
satisfaisait du résultat proposé. Elle ne peut, de bonne foi (art. 52 CPC),
soulever le grief tiré de la violation des art. 85 et 202 CPC au stade du
fond seulement.

- 15 -
3.4
3.4.1 L’appelante invoque encore le fait que les conclusions de la
demande se distinguent de celles reproduites dans l’autorisation de
procéder, celle-ci indiquant seulement la « contestation du loyer initial de
l’appartement et de la place de parc, demande de remboursement du trop
perçu », alors que les conclusions de la demande au fond tendent à la
fixation des loyers initiaux à un montant défini, à la restitution des parts
de loyer payées en trop et à la réduction de la garantie locative dans la
mesure du loyer initial nouvellement fixé.
3.4.2 Selon la jurisprudence, la partie requérante peut modifier ses
conclusions entre la phase de conciliation et celle au fond aux conditions
de l’art. 227 CPC, appliqué par analogie (TF 4A_222/2017 déjà cité consid.
4.1.1et 4.1.2). Il faut dès lors qu’il existe un lien de connexité entre les
prétentions nouvelles ou modifiées et les conclusions initiales ou que la
partie adverse y consente (art. 227 al. 1 let. a ou b CPC). Dans le cadre
d’une action en paiement non chiffrée, le demandeur qui chiffre le
montant de ses conclusions en cours de procès ne procède pas à une
modification de celles-ci au sens de l’art. 227 CPC, mais à une simple
précision (Heinzmann, PC CPC, op. cit., n. 17 ad art. 85 CPC).
3.4.3 En l’espèce, la modification apportée aux conclusions des
intimés entre la procédure de conciliation et celle au fond concerne le
chiffrement du montant des loyers initiaux et de la somme à restituer à
titre de trop-perçu, ainsi que la réduction de la garantie locative. Hormis
cette dernière prétention, il s’agit des mêmes conclusions que celles
figurant dans l’autorisation de procéder, la seule différence tenant à leur
caractère chiffré. L’on a dès lors affaire à une modification de conclusions,
soumise à l’art. 227 CPC, qu’en ce qui concerne la réduction de la garantie
locative. Le lien de connexité entre cette prétention nouvelle et les
conclusions initiales est évident. Il s’agit d’adapter le montant de la
garantie locative au maximum de trois mois de loyer net, au sens de l’art.
2 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du

- 16 -
canton de Vaud). Aucune violation de l’art. 227 CPC ne peut dès lors être
reprochée.
En conclusion, l’autorisation de procéder est valable et la
demande introduite par les intimés sur cette base est recevable. Le grief
de l’appelante doit être rejeté.
4.
4.1 L’appelante invoque une violation de l’art. 269a CO au regard
du taux de rendement brut retenu par les premiers juges, à hauteur de
3,75 %. Selon elle, le taux hypothécaire de référence – de 1,5 % au
moment de la conclusion du contrat – n’aurait pas dû être utilisé. Il aurait
fallu prendre en compte le taux d’intérêt technique imposé par la loi et les
autorités de surveillance en sa qualité de caisse de pensions. Il s’agirait de
tenir compte d’un taux de 2,5 %. En outre, la majoration du taux de
rendement aurait dû être fixée selon l’appelante à 2,5 % et non à 2,25 %
comme l’ont retenu les premiers juges, compte tenu de la bonne qualité
des matériaux de construction utilisés. Ainsi, le taux de rendement brut
admissible invoqué par l’appelante devrait s’élever à 5 %.
4.2 Aux termes de l’art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu’ils
permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée
ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré. Toutefois,
selon l’art. 269a let. c CO, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers
qui, notamment, se situent, lorsqu’il s’agit de constructions récentes, dans
les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais.
L’art. 269a let. c CO ne s’applique qu’aux constructions
récentes, soit celles dont il est encore aisé de déterminer le prix de
revient, ce qui est le cas pour les immeubles jusqu’à dix ans d’âge environ
(Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 21.6.4 p. 619).
Le calcul de rendement brut sert à déterminer les loyers
admissibles par rapport au coût de revient de l’immeuble et s’applique

- 17 -
avant tout dans le cadre d’une contestation du loyer initial
(Lachat/Stastny, op. cit., n. 21.6.2 p. 618 ).
Pour apprécier le critère de l’art. 269a let. c CO, les coûts du
propriétaire, tels que les coûts financiers, les frais d’entretien et les
charges courantes, sont pris en compte en fonction de données générales
et abstraites, lors de la fixation du taux de rendement admissible
(Lachat/Stastny, ibidem et réf. cit.). Le taux de rendement admissible se
définit au regard de la nécessité d’obtenir un rendement brut devant
« couvrir les frais ». Ce rendement brut doit donc être suffisant pour que le
bailleur puisse rentabiliser son capital propre et assumer ses charges
financières (intérêts des fonds empruntés), ses charges courantes et ses
frais d’entretien. En cumulant ces divers postes en fonction des données
générales, la pratique retient un taux admissible de l’ordre de 2 % à 2,5
%, voire 3% au-dessus de l’intérêt hypothécaire de référence (ATF 118 II
124 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar OR, 7e éd., Bâle 2020, n. 13 ad
art. 269a CO ; Bohnet/Broquet, Commentaire pratique, Droit du bail à
loyer et à ferme, 2e éd., 2017 [ci-après : CPra-Bail], n. 106 ad art. 269a
CO ; Lachat/Stastny, op. cit., n. 21.6.7 p. 620 s.).
Le taux hypothécaire à prendre en considération est celui du
marché. Le taux hypothécaire effectivement pratiqué par le prêteur du
bailleur, notamment celui prévu par un contrat de prêt hypothécaire à
taux fixe, ne doit pas être retenu (Lachat/Stastny, op.cit., n. 21.3.2.4 p.
589 s.). Ainsi, il s’impose de tenir compte du taux de référence publié par
le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche
(DEFR), conformément à l’art. 12a al. 1 et 2 OBLF (Ordonnance sur le bail
à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai
1990 ; RS 221.213.11) (Lachat/Stastny, ibidem).
En 2015, se prononçant sur une interpellation parlementaire
visant la suppression de la prise en compte du taux hypothécaire de
référence dans le cadre du calcul de rendement admissible (n° 14.4246),
le Conseil fédéral a relevé qu’il n’y avait ni « urgence à adapter le droit du
bail au chapitre de la fixation des loyers ni nécessité d’abandonner le taux

- 18 -
d’intérêt de référence dans le calcul du rendement net ou brut » (avis du
Conseil fédéral du 11 février 2015 au sujet de l’interpellation n. 14.4246
du Conseiller national Hugues Hiltpold).
S’agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal
fédéral a récemment consenti à un revirement de jurisprudence en
matière de calcul de rendement net. Il admet désormais que le taux de
rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2 %, et non
plus à 0,5 %, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est
égal ou inférieur à 2 % (TF 4A_554/2019 du 26 octobre 2020 consid. 8.4,
destiné à la publication). Il a tenu compte du fait que le taux hypothécaire
de référence est historiquement bas, avec pour conséquence que les
calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent à un rendement
insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs
assurés et pour les autres propriétaires immobiliers qui courent aussi des
risques (ibid). Si cette jurisprudence a été rendue à l’aune de l’art. 269 CO,
elle suppose logiquement de réévaluer le taux de rendement admissible
en matière de calcul de rendement brut. Comme le relève Conod, il serait
sinon difficilement compréhensible que pour un immeuble récent, le
rendement soit inférieur sur la base d’un calcul de rendement brut par
rapport à un calcul de rendement net (Conod, Rendement net art. 269 CO
; réévaluation des fonds propres ; taux de rendement des fonds propres
[arrêt TF 4A_554/2019], in : Newsletter bail.ch décembre 2020, p. 7). Ainsi,
la majoration de 2 à 2,5 % doit être réévaluée à hauteur de l’ordre de 3,5
à 4 %.
4.3 En l’espèce, l’appelante reproche d’abord aux premiers juges
de s’être fondés sur le taux d’intérêt hypothécaire de référence et non sur
le taux d’intérêt technique auquel elle est soumise en sa qualité de caisse
de prévoyance professionnelle, qu’elle prétend correspondre à 2,5 %. Elle
critique ensuite la majoration du taux d’intérêt appliquée par les juges
précédents, à savoir 2,25 %, et entend faire porter celle-ci à 2,5 % compte
tenu de la qualité des installations, des aménagements et des matériaux
de construction de l’immeuble litigieux. D’après elle, le taux de rendement
admissible se monte à 5 %.

- 19 -
Au vu des éléments développés ci-dessus (cf. consid. 4.2
supra), il n’y a pas lieu de s’écarter du taux d’intérêt hypothécaire de
référence. Ainsi, seul ce taux, fixé selon l’art. 12a al. 1 et 2 OBLF, à savoir
1,5 % lors de la conclusion du bail litigieux, doit être pris en compte.
Il sied au demeurant de relever que l’appelante n’a pas
apporté la preuve du taux d’intérêt technique dont elle entend se
prévaloir, la pièce 3 produite à l’appui du présent appel étant irrecevable.
Or, le taux d’intérêt technique n’est pas fixé par la loi mais il appartient à
l’organe suprême de l’autorité de surveillance de le définir selon les
recommandations de l’expert en prévoyance professionnelle (art. 51a al. 2
let. et 52e al. 2 let. a LPP [Loi fédérale sur la prévoyance professionnelle
vieillesse, survivants et invalidité du 25 juin 1982 ; RS 831.40]), dans le
cadre de la fourchette indiquée à l’art. 8 OLP (Ordonnance sur le libre
passage dans la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et
invalidité du 3 octobre 1994 ; RS 831.425), à savoir entre 2,5 et 4,5 % au
moment des faits litigieux. Le grief tiré de la prise en compte du taux
d’intérêt technique de l’appelante, en lieu et place du taux hypothécaire
de référence, doit dès lors être écarté.
En revanche, compte tenu de la jurisprudence rendue
récemment en matière de calcul de rendement net, la majoration du taux
hypothécaire de référence doit être réévaluée, pour tenir compte du fait
que celui-ci se situe à un niveau historiquement bas, avec pour
conséquence que les calculs de rendement opérés sur cette base
aboutissent à un rendement insuffisant pour les caisses de pension qui
doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les autres propriétaires
immobiliers qui courent aussi des risques. Il convient dès lors d’admettre
que, comme le soutient l’appelante, le taux de rendement admissible soit
fixé à 5 %, correspondant au taux hypothécaire de référence, par 1,5 % en
octobre 2018, majoré de 3,5 %.

- 20 -
Dès lors, le rendement brut de l’immeuble litigieux se monte à
1’382’657 fr. 95 (27’653’158 fr. 80 x 5 %) et non à 1’036’993 fr. 45
comme l’ont retenu les premiers juges.
5.
5.1 L’appelante critique encore la clé de répartition appliquée par
les premiers juges en fonction de la surface des logements et non du
nombre de pièces. Elle conteste que l’état locatif ne soit pas homogène,
dans la mesure où les appartements de l’immeuble se trouvaient presque
tous, au moment des faits, dans une situation de première location.
5.2
5.2.1 Selon le Tribunal fédéral, seul est déterminant le rendement
du logement remis à bail, à l’exclusion du rendement de tout l’immeuble
ou d’un groupe d’immeubles appartenant au même propriétaire. L’art. 269
CO veut donc que le prix de revient et les charges de la chose louée soient
individualisés, sous la forme d’une ventilation des comptes de l’immeuble
selon des critères objectifs applicables à la propriété par étage, tels la
surface ou le volume loués (ATF 116 II 184 consid. 3a ; TF 4A_219/2007 du
26 novembre 2007 consid. 3.2.1 ; cf. aussi ATF 120 II 100 consid. 6c). Le
juge dispose toutefois d’une marge d’appréciation dans le choix du
système dont il veut user pour ventiler les comptes de l’immeuble (TF
4A_219/2007 déjà cité consid. 3.2.1), car aucune de ces méthodes n’est
parfaite. Il peut s’écarter de la clé utilisée par le bailleur si celle-ci apparaît
inappropriée, au vu des circonstances du cas (Lachat /Stastny, op. cit., n.
20.2.2.4 p. 533).
5.2.2 Selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appelant a un devoir de motivation
de son appel. D’après la jurisprudence, il doit indiquer en quoi la décision
de première instance est tenue pour erronée et doit développer une
argumentation suffisamment explicite et intelligible, en désignant
précisément les passages qu’il attaque dans la décision dont est appel, et
les moyens de preuve auxquels il se réfère (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_274/2020 du 1er septembre 2020 consid. 4).

- 21 -
5.3 En l’espèce, l’appelante critique de manière circonstanciée le
raisonnement tenu par les premiers juges. Elle omet cependant de
désigner précisément les moyens de preuve figurant au dossier
permettant d’étayer son propre propos, contrairement à la jurisprudence
citée ci-dessus. En particulier, elle ne se réfère à aucune pièce ou autre
élément du dossier pour fonder son argumentation visant à ventiler les
comptes en fonction du nombre de pièces des appartements. Elle affirme
ainsi, sans désigner de moyens de preuve à cet appui, que l’immeuble
litigieux comporterait 198 pièces. Il n’appartient pas à l’autorité de céans
de rechercher dans le dossier si cette affirmation est exacte, il appartenait
bien plutôt à l’appelante d’indiquer clairement où trouver cette
information. Partant, la clé de répartition opérée par les premiers juges,
tenant compte de la surface des logements de l’immeuble litigieux, n’a
pas à être remise en question. Il convient par ailleurs de relever que le
juge peut s’écarter de la clé de répartition utilisée par le bailleur si celle-ci
apparaît inappropriée au vu des circonstances d’espèce. En l’occurrence,
les premiers juges ont justifié la clé de répartition qu’ils ont retenue par le
fait que les appartements d’un même nombre de pièces avaient des
surfaces qui pouvaient varier fortement, jusqu’à 20 %. Il apparaît ainsi que
la solution préconisée par l’appelante, de tenir compte du nombre de
pièces, est inappropriée et permettait aux premiers juges de s’en écarter
pour des motifs d’équité.
S’agissant de la surface prise en compte par rapport aux
places de parc, l’appelante critique le raisonnement tenu par les premiers
juges à nouveau sans pour autant pointer de manière précise les éléments
du dossier qui contrediraient celui-ci. Ainsi, le Tribunal des baux s’est-il
fondé, pour fixer la surface des places de parking de l’immeuble litigieux,
sur la norme de référence de l’Association suisse des professionnels de la
route et des transports, l’appelante n’ayant fourni aucune information
précise au sujet de cette surface. Les premiers juges ont estimé la surface
des places de parking à 742 m2. L’appelante remet en cause cette
appréciation et prétend que la surface a été drastiquement diminuée par
rapport à la réalité. Elle renvoie à cet égard à la pièce 111, qui contient un

- 22 -
lot de documents – plus d’une trentaine – qui ne permettent pas
d’identifier sans effort, partant de démontrer, que la surface exacte du
parking souterrain serait différente de celle retenue, cette surface n’étant
au demeurant pas chiffrée par l’appelante. Par conséquent, l’on ne peut
pas reprocher aux premiers juges d’avoir estimé la surface des places de
parking intérieures en se référant à la norme professionnelle précitée. La
surface de 742 m2 doit donc être confirmée.
5.4 L’appelante soutient encore que la pondération, par deux
cinquièmes, de la surface précitée n’est pas fondée, relevant que les
premiers juges ne l’auraient pas suffisamment motivée.
Le Tribunal des baux a exposé que les places de parc sont des
dépendances dont la qualité, partant le rendement que la bailleresse peut
en tirer, diffère sensiblement de celle des locaux d’habitation. Cela justifie
d’en tenir compte dans la clé de répartition du revenu locatif, par une
pondération entre les différents types de biens loués. Les premiers juges
ont dès lors procédé à une pondération à hauteur de 40 %.
Sur le principe, la pondération opérée par les premiers juges –
au demeurant favorable à la partie bailleresse – n’est pas critiquable, pour
les mêmes motifs que ceux qui ont été exposés dans le jugement attaqué.
Quant à la quotité, faute pour l’appelante d’avoir apporté les éléments
suffisants permettant aux premiers juges d’établir un calcul plus précis,
ceux-ci ont fait appel à leur expérience pour déterminer le coefficient de
pondération (comp. TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3 et TF
4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1), étant encore relevé que le
Tribunal des baux est, dans le canton de Vaud, un tribunal spécialisé
composé de juges expérimentés en droit du bail. Il faut enfin relever que
le Tribunal fédéral a lui-même, dans l’arrêt dont il a été fait mention ci-
dessus (TF 4A_554/2019 du 26 octobre 2020 destiné à la publication),
calculé le loyer de la place de parc litigieuse en procédant à une
pondération de deux cinquièmes (cf. TF 4A_554/2019 déjà cité consid.
8.6). Ainsi, comme l’a retenu le Tribunal des baux, la surface déterminante
pour les places du parking correspond en l’espèce à 296,8 m2.

- 23 -
5.5 Compte tenu de ce qui précède, le rendement brut de
l’immeuble litigieux, par 1’382’657 fr. 95, doit être divisé par la surface
des logements et des places de parc, à savoir 4’634,80 m2 (4’338 m2 +
296,80 m2), soit un prix admissible au m2 de 298 fr. 30 (1’382’657 fr. 95 /
4’634,80 m2) et non de 223 fr. 75 comme l’ont retenu les premiers juges.
Le loyer initial mensuel net admissible se monte dès lors à
2’251 fr. 40 (90,57 m2 x 298 fr. 30 / 12) pour l’appartement et à 131 fr. 75
(5,3 m2 x 298 fr. 30 / 12) pour la place de parc.
Le jugement du Tribunal des baux doit par conséquent être
réformé en ce sens que le loyer initial mensuel net de l’appartement est
porté à 2’251 fr. 40. Le loyer de la place de parc ne doit en revanche pas
être diminué, dans la mesure où le loyer fixé dans la décision attaquée est
supérieur au montant sus-indiqué.
La modification du loyer mensuel net initial a une incidence sur
le montant soumis à restitution et sur celui de la garantie locative.
Depuis le 1er novembre 2018, les locataires se sont acquittés,
pour l’appartement, d’un loyer de 2’410 fr. durant 13 mois et d’un loyer de
2’610 fr. durant 2 mois, soit un total de 36’550 francs. Pour la place de
parc, les locataires ont payé un loyer de 185 fr. durant 15 mois, soit 2’775
francs. Partant, la totalité des loyers acquittés par les locataires entre le
1er novembre 2018 et le 31 janvier 2020 se monte à 39’325 francs.
Compte tenu de ce qui précède, les intimés auraient dû
s’acquitter de 36’021 fr. (2’251 fr. 40 x 15 + 150 fr. x 15).
Le jugement sera ainsi réformé en ce sens que l’appelante est
condamnée à verser aux intimés, solidairement entre eux, la somme de
3’304 fr. (39’325 fr. – 36’021 fr.) et que le montant de la garantie locative
est ramené à 6’754 fr. 20 (2’251 fr. 40 x 3).

- 24 -
6.
6.1 En définitive, l’appel doit être partiellement admis et le
jugement réformé dans le sens du considérant qui précède.
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur les frais de la première
instance selon l’art. 318 al. 3 CPC, la procédure devant le Tribunal des
baux étant gratuite (art. 12 al. 1 LJB), sauf exceptions (art. 12 al. 2 et 3
LJB) non réalisées en l’espèce.
6.2 En l’espèce, le loyer admissible retenu par la Cour de céans,
par 2’251 fr. 40, est supérieur à celui calculé par les premiers juges, de
1’688 fr. 75, mais est inférieur au loyer requis par l’appelante de 2’610
francs. Ainsi, la différence de loyer invoquée par l’appelante s’élevait à
921 fr. 25 (2’610 fr. – 1’688 fr. 75) et celle obtenue en définitive se monte
à 562 fr. 65 (2’251 fr. 40 – 1’688 fr. 75). L’appelante obtient ainsi gain de
cause à hauteur d’environ 60 % de sa prétention (562 fr. 65 / 921 fr. 25 x
100).
Vu le sort de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 3’295 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis par deux cinquièmes à la
charge de l’appelante, à raison de 1’318 fr., et par trois cinquièmes à la
charge des intimés, solidairement entre eux, par 1’977 fr. (art. 106 al. 2
CPC). En conséquence, les intimés verseront à l’appelante la somme de
1’977 fr. à titre de restitution partielle de l’avance de frais fournie par
celle-ci (art. 111 al. 2 CPC).
La charge des dépens est évaluée à 4’200 fr. pour l’appelante
et à 500 fr. pour les intimés (art. 7 et 23 TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]). Compte tenu de ce que les
frais, comprenant les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC),
doivent être mis à la charge de l’appelante à raison de deux cinquièmes et
des intimés à raison de trois cinquièmes, les intimés devront verser à

- 25 -
l’appelante, après compensaion, la somme de 2’320 fr. à titre de dépens
de deuxième instance.
En définitive, les intimés verseront à l’appelante la somme
totale de 4’297 fr. (1’977 fr. + 2’320 fr.) à titre de dépens et de restitution
d’avance de frais de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est partiellement admis.
II. Le jugement est réformé aux chiffres I, III et IV de son dispositif
comme il suit :
I. Le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs G.________
et J.________ à la défenderesse Q.________SA pour
l’appartement de 4,5 pièces qu’ils louent au 6e étage de
l’immeuble sis [...], est fixé à 2’251 fr. 40 (deux mille deux
cent cinquante et un francs et quarante centimes), dès le 1er
novembre 2018.
II. Inchangé.
III. La défenderesse Q.________SA doit immédiat paiement aux
demandeurs G.________ et J.________, créanciers solidaires, de
la somme de 3’304 fr. (trois mille trois cent quatre francs), à
titre de restitution des fractions de loyer payées en trop pour
la période du 1er novembre 2018 au 31 janvier 2020.
IV. Le montant de la garantie de loyer convenue à l’art. 5 du
contrat de bail conclu entre les parties le 5 octobre 2018 est

- 26 -
ramené à 6’754 fr. 20 (six mille sept cent cinquante-quatre
francs et vingt centimes).
V. Inchangé.
VI. Inchangé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3’295 fr.,
sont mis à la charge de l’appelante Q.________SA par 1’318 fr.
(mille trois cent dix-huit francs) et à la charge des intimés
G.________ et J.________, solidairement entre eux, par 1’977 fr.
(mille neuf cent septante-sept francs).
IV. Les intimés G.________ et J.________, solidairement entre eux,
verseront à l’appelante Q.________SA la somme de 4’297 fr.
(quatre mille deux cent nonante-sept francs) à titre de dépens
et de restitution de l’avance de frais de deuxième instance.
V. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- Me Christophe Oberson (pour Q.________SA),
- Mme Marie-Christine Charles, ASLOCA (pour G.________ et J.________),

- 27 -
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d’un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la valeur
litigieuse s’élève au moins à 15’000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30’000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :