vd_gerichte · JL14.024731 · 2014-10-16 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL14.024731-141553
544
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 16 octobre 2014
__________________
Présidence deM. COLOMBINI, président
Juges : Mmes Charif Feller et Crittin Dayen
Greffier : Mme Vuagniaux
*****
Art. 257 al. 1 CPC ; 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par X.________,
Y.________ et Z.________, requérants, contre l’ordonnance d’expulsion
rendue le 18 août 2014 par la Juge de paix du district du Gros-de-Vaud
dans la cause divisant les appelants d’avec G.________, à Etagnières,
intimée, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1110

- 2 -
En fait :
A. Par ordonnance du 18 août 2014, la Juge de paix du district du
Gros-de-Vaud n’est pas entrée en matière sur la requête d’expulsion du 6
juin 2014 déposée par X.________, Y.________ et Z.________ à l’encontre de
G.________ (I), a arrêté à 300 fr. les frais judicaires des parties bailleresses
(II), a mis les frais à la charge solidaire des parties bailleresses (III), n’a pas
alloué de dépens (IV) et a rayé la cause du rôle (V).
En droit, le premier juge a retenu que l’immeuble objet de la
procédure était la propriété en main commune de X.________, Y.________,
Z.________, [...] et [...] et que ceux-ci devaient agir conjointement en
justice en vertu du principe de consorité nécessaire. Dès lors que seuls
trois des communistes avaient déposé la requête en expulsion, la situation
ne pouvait être considérée comme claire au sens de l’art. 257 CPC (Code
de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) et la requête
d’expulsion devait être déclarée irrecevable.
B. Par acte du 26 août 2014, X.________, Y.________ et Z.________
ont fait appel de cette ordonnance en concluant à sa réforme en ce sens
que l’expulsion requise par eux est admise, un ultime délai étant fixé à
G.________ à dires de justice pour quitter l’appartement qu’elle occupe à
Etagnières.
Par réponse du 24 septembre 2014, G.________ a conclu à ce
qu’elle ne soit pas expulsée de son appartement.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants :
1. Par contrat signé le 3 juin 2008, X.________, Y.________ et
Z.________, représentés par A.________SA, ont remis à bail à [...] et
G.________ un appartement de deux pièces no 202, 2ème étage, avec cave,
à [...], à Etagnières, à partir du 1er juillet 2008. Conclu pour une durée
initiale d’une année, le bail se renouvelait ensuite d’année en année, sauf
avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties au moins quatre mois

- 3 -
l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer net était de 990 fr., plus
acompte de chauffage et d’eau chaude et frais accessoires d’un montant
de 80 francs.
L’objet loué est la propriété commune de X.________,
Y.________, Z.________, [...] et [...].
2. Par avenant du 21 février 2012, le bail à loyer a été transféré
au seul nom de G.________ avec effet au 1er mars 2012.
3. Le 21 novembre 2011, A.________SA a envoyé à la locataire un
décompte détaillé de chauffage et frais accessoires pour la période du 1er
juillet 2010 au 30 juin 2011, lequel indiquait un solde à payer de 1'102 fr.
40 en faveur des bailleurs et mentionnait que les pièces justificatives
pouvaient être consultées dans les 30 jours.
Le 11 décembre 2013, A.________SA a envoyé à la locataire un
décompte détaillé de chauffage et frais accessoires pour la période du 1er
juillet 2011 au 30 juin 2012, lequel indiquait un solde à payer de 939 fr. 20
en faveur des bailleurs et mentionnait que les pièces justificatives
pouvaient être consultées dans les 30 jours.
Par courrier recommandé du 4 février 2014, A.________SA a
envoyé un rappel à la locataire pour le montant de 2'051 fr. 60,
correspondant aux deux factures impayées et 10 fr. de frais de rappel. Il
était indiqué que, si elle ne payait pas ce montant dans les trente jours, le
bailleur avait la faculté de résilier le bail à loyer. G.________ a reçu cette
lettre le 7 février 2014.
4. Par formule officielle datée du 7 mars 2014, postée le 10 mars
2014, la gérance a résilié le bail à loyer avec effet au 30 avril 2014. L’avis
de retrait du courrier recommandé a été déposé le 11 mars 2014, avec
invitation à retirer l’envoi dès le 12 mars 2014.

- 4 -
5. Par requête en cas clair du 6 juin 2014, X.________, Y.________
et Z.________, représentés par l’agent d’affaires breveté Mikaël Ferreiro,
ont conclu, avec suite de frais et dépens, qu’ordre soit donné à G.________
de libérer immédiatement, ou dans l’ultime délai imparti par le Juge,
l’appartement sis la [...], à Etagnières, libre de tout bien et de tout
occupant, et qu’en cas de non-exécution, la locataire pourra y être
contrainte par la voie de l’exécution forcée directe, à charge du Juge de
fixer les opérations d’exécution forcée directe, la date et l’heure. Les
bailleurs indiquaient que la locataire avait payé la somme de 510 fr. 40 le
28 mai 2014.
6. Lors de l’audience du 11 août 2014, les requérants ont indiqué
qu’aucun nouveau versement n’était intervenu. La tentative de
conciliation ayant échoué, ils ont confirmé leurs conclusions.
En d roit :
1. Le litige porte sur une ordonnance de non-entrée en matière
relative à une demande d’expulsion consécutive à la résiliation d’un bail à
loyer pour défaut de paiement de frais accessoires. Pour déterminer quelle
voie de droit, de l’appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la
valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer
de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation
n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un
nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour
le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations
du 30 mars 1911 ; RS 220) consacre I’annulabilité d’une résiliation (JT
2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ;
ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, compte tenu du loyer mensuel net de 990 fr. et de
la période minimum de protection de trois ans, c’est la voie de l’appel qui
est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). Interjeté dans les dix jours s'agissant

- 5 -
d'une procédure sommaire (art. 248 ss et 314 al. 1 CPC) par des parties
qui ont un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est
recevable.
2. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43).
3. a) Les recourants soutiennent que les noms des deux autres
communistes ne figurent sur aucun des documents relatifs au bail à loyer
et que le bailleur n’est pas nécessairement le propriétaire de l’objet loué,
de sorte qu’ils ont la légitimation active. En outre, l’expulsion doit être
confirmée, dès lors que la locataire n’a pas contesté les montants
réclamés et qu’elle n’a toujours rien versé.
L’intimée soutient qu’elle a conclu un arrangement oral à
l’issue de l’audience du 11 août 2014 avec l’agent d’affaires breveté
Mikaël Ferreiro, représentant des bailleurs, qu’elle a déjà versé à 500 fr. à
ce dernier et 500 fr. aux bailleurs et qu’il lui reste 1'300 fr. à payer.
b) Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet
l’application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes
sont remplies : l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être
immédiatement prouvé (a) et la situation juridique est claire (b).
De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement
applicable lorsque l’état de fait est incontesté, mais également lorsque, s’il
l’est, il est susceptible d’être immédiatement prouvé (TF 4A_585/2011 du
7 novembre 2011 c. 3.3.1 ; SJ 2012 I 122), notamment sur la base de
moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces.
Le seul fait que le juge doive requérir la production de certaines pièces ne

- 6 -
permet pas d’exclure la protection en cas clair (CACI 29 mars 2012/157 ;
CREC 30 juillet 2013/251).
Pour le défendeur, il suffit de démontrer la vraisemblance de
ses objections ; des allégations dénuées de fondement ne sauraient
toutefois faire obstacle à un procès rapide. De plus, le demandeur peut
réfuter les objections qui lui sont opposées en démontrant qu’elles ne sont
pas pertinentes ou qu’elles sont inexactes (Sutter-Somm/Lötscher,
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-ordnung, 2e éd., 2013, n. 7
ad art. 257 CPC). Ce n’est dès lors que si le défendeur fait valoir des
moyens – objections ou exceptions – qui n’apparaissent pas d’emblée
voués à l’échec et qui supposent une administration de preuves complexe
que la protection doit être refusée (Bohnet, CPC commenté, Bâle 2011, n.
12 ad art. 257 CPC). Autrement dit, le juge doit être convaincu que l’état
de fait est suffisamment établi avec les moyens de preuve à disposition et
que d’autres moyens de preuve ne changeraient rien au résultat (JT 2011
III 146).
Le demandeur doit apporter la pleine preuve des faits fondant
sa prétention. Le cas clair doit être nié dès que le défendeur fait valoir des
moyens qui, sur le plan des faits, ne sont pas d’emblée voués à l’échec et
qui nécessitent une instruction complète des preuves. C’est dans ce sens
que l’on doit comprendre que le défendeur doit rendre ses moyens
vraisemblables. Il suffit donc que ses moyens ne soient pas dépourvus de
consistance. On ne peut en revanche exiger du défendeur qu’il rende ses
moyens vraisemblables comme dans le cadre de la procédure de
mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 al. 2 LP (ATF 138 III 620 c. 5.1.1).
Le fait pour le défendeur d’avancer des arguments sans proposer le
moindre indice à leur appui et sans mentionner les preuves des moyens
qu’il invoque ne remet pas en cause le cas clair (Bohnet, Le défendeur et
le cas clair, Newsletter Bail.ch décembre 2012 ; Bohnet, note in RSPC 2013
p. 140 ; CREC 30 juillet 2013/251 ; CACI 4 juillet 2013/356).
Quant à la situation juridique, elle est claire lorsque, sur la
base d’une doctrine ou d’une jurisprudence éprouvée, la norme s’applique

- 7 -
au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (JT 2011 III
146). En revanche, la situation juridique n’est en règle générale pas claire
lorsque l’application d’une norme présuppose une décision d’appréciation
du tribunal ou la prise en considération de l’ensemble des circonstances,
comme c’est le cas de l’application du principe de la bonne foi ou de
l’abus de droit (ATF 138 III 123 c. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 c. 5.1.2). Le fait
que le créancier soit porteur d’une reconnaissance de dette n’est pas en
soi une condition nécessaire (Cahiers du bail [CdB] 2013, p. 66).
c) La recevabilité de l’action suppose que le demandeur ait la
qualité pour agir, qui fait défaut lorsqu’il fait valoir seul un droit qui ne
peut être exercé que conjointement ou contre plusieurs personnes
(Bohnet, CPC commenté, Bâle 2011, n. 100 ad art. 59 CPC). La question de
la consorité nécessaire est examinée d’office par le juge (Jeandin, CPC
commenté, Bâle 2011, n. 2 ad art. 70 CPC). Il y a consorité matérielle
nécessaire en vertu du droit fédéral lorsque plusieurs personnes sont
ensembles le titulaire (consorité active) ou le sujet passif (consorité
passive) d’un seul droit, de sorte que chaque co-titulaire ne peut pas
l’exercer seul ou être actionné seul en justice. Toutefois, selon la
jurisprudence, si un membre de la communauté déclare autoriser les
autres à agir ou déclare formellement se soumettre par avance à l’issue
du procès, ou encore reconnaît d’emblée formellement la demande, sa
participation n’est pas nécessaire (ATF 136 III 431 c. 4.4) C’est le droit
matériel qui indique dans quels cas la consorité est nécessaire (ATF 136 III
431 c. 3.3).
Le bailleur n’est pas nécessairement le propriétaire de la chose
louée (Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne 2008, n. 1.2.1, p. 70 ;
Bohnet/Dietschy, Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n. 3 ad art. 253 CO et les
réf. citées).
En l’espèce, X.________, Y.________ et Z.________, représentés
par A.________SA, ont seuls signé le contrat de bail litigieux. Dès lors qu’ils
sont tous trois les seules parties au contrat et titulaires des droits en
résultant, ils ont la légitimation active pour actionner en justice en ce qui

- 8 -
concerne le contrat de bail conclu avec G.________. Il importe peu que la
requête n’ait pas été déposée au nom des autres propriétaires en main
commune qui ne sont pas titulaires nécessaires du bail. La qualité pour
agir des requérants est par conséquent donnée.
d) L’intimée ayant été appelée à faire valoir ses moyens en
première et deuxième instance et la cour de céans disposant d’un plein
pouvoir d’examen, il y a lieu d’examiner le fond du litige (CACI 5 juin
2014/421 ; CACI 7 février 2014 2014/66).
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce
délai sera de trente jours au moins pour les baux d'habitation (al. 1). Faute
de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat ; les baux d'habitation peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).
Un solde de décompte de chauffage et d'eau chaude peut faire
l'objet de la mise en demeure de l'art. 257d al. 1 CO, sauf lorsque le
locataire n'a pas reçu un décompte détaillé ou s'est vu refuser la
consultation des pièces justificatives originales, ou bien lorsque le solde du
décompte fait l'objet d'une contestation de la part du locataire (Lachat, Le
bail à loyer, Lausanne 2008, p. 664). Si, après avoir reçu l'avis
comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO, le locataire conteste le décompte des
frais accessoires auprès de l'autorité de conciliation, le bailleur ne peut
pas valablement résilier le contrat de bail, tant que dure la procédure, si le
retard ne porte que sur le montant litigieux (ibidem) (CREC I 29 septembre
2009/496 c. 3b).
Dans le cas particulier, la locataire n’a pas contesté les
décomptes de chauffage, ni soutenu qu’elle s’était vu refuser la
consultation des pièces justificatives. Elle n’a pas non plus saisi l'autorité

- 9 -
de conciliation. Le montant litigieux pouvait dès lors valablement faire
l'objet d’une mise en demeure.
La locataire a reçu l’avis comminatoire le 7 février 2014, de
sorte que le délai de trente jours pour s’acquitter des factures en
souffrance est arrivé à échéance le dimanche 9 mars 2014, reporté au
lundi 10 mars 2014 (art. 142 al. 3 CPC). Le montant réclamé n’ayant pas
été versé dans ce délai, les bailleurs étaient par conséquent fondés à
résilier le contrat de bail conformément à l’art. 257d al. 2 CO. L’avis de
retrait de la lettre de résiliation ayant été déposé le 11 mars 2014, avec
invitation à retirer l’envoi dès le 12 mars 2014, la résiliation de bail à loyer
avec effet 30 avril 2014 était valable (TF 4C.96/2006 du 4 juillet 2006 c.
2.2).
La locataire ne conteste pas au surplus qu’elle était en retard
dans le paiement des décomptes de chauffage. L’échelonnement financier
de l’impayé qui aurait été convenu oralement à l’issue de l’audience avec
le représentant des bailleurs ne signifie pas encore – et l’intimée n’en
apporte pas la preuve – que les bailleurs auraient consenti à revenir sur
leur décision de résilier le bail à loyer.
4. a) Il résulte de ce qui précède que les conditions du cas clair
au sens de l’art. 257 CPC sont réalisées. L'ordonnance attaquée doit par
conséquent être réformée en ce sens qu'ordre est donné à l’intimée de
quitter et rendre libres les locaux qu’elle occupe et qu’elle y sera
contrainte par la force selon les règles de l'art. 343 al. 1 let. d CPC si elle
ne s’exécute pas volontairement. La cause est renvoyée au Juge de paix
du district du Gros-de-Vaud afin qu’il fixe un délai à la locataire pour
libérer les locaux.
b) Les frais judiciaires de première instance par 300 fr. sont
mis à la charge de la locataire, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celle-ci
doit verser aux bailleurs, solidairement entre eux, la somme de 900 fr. à
titre de dépens et de restitution d’avance de frais de première instance

- 10 -
(art. 111 al. 2 CPC et art. 11 al. 1 TDC [tarif du 23 novembre 2010 des
dépens en matière civile; RSV 270.11.6]).
c) Les frais judicaires de deuxième instance sont arrêtés à 100
fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais
judiciaires civils; RSV 270.11.5) et mis à la charge de l’intimée, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celle-ci doit verser aux appelants,
solidairement entre eux, la somme de 500 fr. à titre de dépens et de
remboursement de l'avance de frais de deuxième instance (art. 111 al. 2
CPC et art. 12 TDC).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Il est à nouveau statué comme il suit :
I. ordonne à G.________ de quitter et rendre libres les locaux
qu’elle occupe dans l’immeuble sis [...] à Etagnières
(appartement no 202 de 2 pièces au 2ème étage, cave
comprise) dans le délai qui lui sera imparti par le Juge de
paix du district du Gros-de-Vaud.
II. dit qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux, elle y
sera contrainte par la force, selon les règles prévues à l’art.
343 al. 1 let. d CPC, étant précisé que :
a) l’exécution forcée aura lieu par les soins de l’huissier de
paix ou de son remplaçant, sous la présidence du juge
de paix ;
b) l’office pourra pénétrer dans les locaux objet de cette
ordonnance même par voie d’ouverture forcée, les
agents de la force publique étant tenus, sur réquisition,
de concourir à l’exécution forcée.

- 11 -
III. fixe les frais judiciaires à 300 fr. (trois cents francs) et les
met à la charge de la locataire.
IV. dit que la locataire G.________ doit verser aux bailleurs
X.________, Y.________ et Z.________, créanciers solidaires, la
somme de 900 fr. (neuf cents francs) à titre de dépens et
de remboursement de l’avance de frais.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district du Gros-de-
Vaud pour qu’il fixe à G.________, une fois les considérants du
présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un délai
pour libérer les locaux qu’elle occupe conformément au chiffre
II/I ci-dessus.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, par 100 fr. (cent
francs), sont mis à la charge de l’intimée.
V. L’intimée G.________ doit verser aux appelants X.________,
Y.________ et Z.________, créanciers solidaires, la somme de 500
fr. (cinq cents francs) à titre de dépens et de remboursement
d’avance de frais de deuxième instance.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 17 octobre 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :

- 12 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
- M. Mikaël Ferreiro, aab (pour X.________, Y.________ et Z.________)
- Mme G.________
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
1'541 fr. 20.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Juge de paix du district du Gros-de-Vaud
La greffière :