vd_gerichte · XC21.001400 · 2022-07-05 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC21.001400-220092
352
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 5 juillet 2022
_________________
Composition : Mme CRITTIN DAYEN, vice-présidente
MM. Hack et Oulevey, juges
Greffière : Mme Schwab Eggs
*****
Art. 257d, 259g, 267, 271 et 271a CO ; 7 RULV
Statuant sur l'appel interjeté par V.________, à [...], demandeur,
contre le jugement rendu le 26 août 2021 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant l'appelant d’avec J.________, M.________, K.________, tous
trois à [...], et F.________, à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement du 26 août 2021, dont les motifs ont été
adressés pour notification aux parties le 6 janvier 2022, le Tribunal des
baux a annulé la résiliation de bail signifiée par le demandeur V.________
aux défendeurs J.________, M.________, K.________ et F.________ le 17 juin
2020 pour le 30 septembre suivant, relative à l'appartement de 4 pièces
au 3ème étage de l'immeuble sis [...] (I), a annulé la résiliation de bail
signifiée par le demandeur aux défendeurs le 18 juin 2020 pour le 30
septembre suivant, relative au même appartement (II), a annulé la
résiliation de bail signifiée par le demandeur aux défendeurs le 5 août
2020 pour le 30 septembre suivant, relative au même appartement (III), a
rendu son jugement sans frais judiciaires ni dépens (IV) et a rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, appelés à statuer sur la validité de congés donnés
aux locataires ainsi que sur le paiement d'une indemnité pour occupation
illicite, les premiers juges ont estimé que l'efficacité de la première
résiliation était douteuse, dans la mesure où le bailleur avait réclamé le
paiement du loyer dans un délai de nonante jours, puis avait réduit ce
délai à trente jours. Ils ont cependant laissé cette question ouverte, car ils
ont considéré que les trois résiliations étaient abusives. Ils ont certes
retenu que le défaut du chauffe-eau – objet d'un précédent litige – était
réparé lorsque les locataires avaient consigné leur loyer, qu'ils n'étaient
dès lors pas en droit de le faire et que cette consignation n'avait donc pas
eu pour effet de les libérer de l'obligation de payer le loyer. Toutefois, les
locataires étaient, selon les premiers juges, de bonne foi, même s'ils
avaient commis « une erreur d'appréciation juridique ». Le bailleur ne
courait aucun risque de perte financière du fait de la consignation et aurait
pu requérir en vertu de l'article 259h al. 2 CO la déconsignation des loyers
en sa faveur. Or il ne l'avait pas fait, se contentant de conclure au rejet
des conclusions des locataires, et s'était complétement désintéressé du
sort des loyers consignés. Le choix du bailleur de procéder à la résiliation
du bail apparaissait donc comme une sanction infligée aux locataires pour
avoir requis l'élimination du défaut et une réduction de loyer de ce chef.

- 3 -
La proximité temporelle existant entre le moment où les locataires avaient
émis leurs prétentions et la résiliation du bail ne pouvait que renforcer
cette impression.
Les premiers juges ont retenu à titre subsidiaire que même si
les conditions du congé-représailles n'étaient pas réalisées, les résiliations
pourraient encore être annulées pour défaut d'un intérêt objectif, sérieux
et digne de protection, conformément à l'art. 271 CO.
B. Par acte du 25 janvier 2022, V.________ (ci-après : l'appelant) a
fait appel de cette décision, concluant avec suite de frais, en substance à
sa réforme en ce sens que les congés soient valables, que les locataires
doivent libérer les lieux, qu'à défaut d'exécution dans les dix jours dès
l'entrée en force de la décision, l'exécution forcée de l'évacuation soit
ordonnée, que l'ordre d'évacuation soit assortie de la menace des peines
de l'art. 292 CP et d'une amende d'ordre de 500 fr. « par jour
d'infraction ». L'appelant a aussi conclu à ce que les intimés lui doivent
dès le 1er octobre 2020 une indemnité pour occupation illicite de 1'500 fr.
par mois et qu'ils lui doivent un intérêt de 5 % sur le loyer d'avril 2020
pour la période du 1er avril 2020 au 27 juillet 2021, soit 99 fr. 35, un
intérêt de 5 % sur le loyer de mai 2020 pour la période du 1er mai 2020 au
27 juillet 2021, soit 93 fr. 10, et un intérêt de 5 % sur le solde des loyers
du 3e trimestre 2020 pour la période du 1er août 2020 au 31 août 2020,
soit 18 fr. 75. A l'appui de son écriture, il a produit un onglet de six pièces
sous bordereau.
Dans leur réponse déposée dans le délai qui leur avait été
imparti à cet effet, J.________, M.________, K.________ et F.________ (ci-après :
les intimés) ont conclu avec suite de frais au rejet de l'appel. Ils ont
également produit un onglet de huit pièces sous bordereau.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :

- 4 -
1. Le 28 août 2017, l'appelant V.________, représenté dans ce
cadre par le Cabinet Fiduciaire et Fiscal V.________ S.A., en tant que
bailleur, et les intimés J.________, M.________, K.________ et F.________, en
tant que locataires, ont conclu un contrat de bail portant sur un
appartement de
4 pièces au 3e étage de l’immeuble sis [...].
Conclu pour une durée initiale allant du 31 août 2017 au 30
septembre 2018, le contrat de bail se renouvelle depuis lors d’année en
année, sauf avis de résiliation donné et reçu par l'une ou l'autre des
parties, au moins trois mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le
loyer mensuel net s’élève à 1'500 fr., auquel s’ajoutent les frais
accessoires. Selon la clause 3 du contrat, le loyer est payable par mois
d’avance. Le contrat prévoit également ce qui suit :
« 6.3. Services généraux (art. 8 RULV [réd.: disposition paritaires
romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud])
Le bailleur doit veiller au bon fonctionnement des services généraux de
l’immeuble (eau, gaz, chauffage, électricité, ascenseur, etc.) mais ne
garantit pas leur régularité. En cas d’interruption, il s’oblige à faire
diligence pour en obtenir la remise en état de fonctionnement.
[…]
9. Annexes faisant partie intégrante du présent contrat :
- Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de
Vaud (RULV).
[...] »
2. A la suite d’une fuite d’eau du chauffe-eau de l’appartement
des intimés survenue le 18 novembre 2019, ces derniers ont mis en
demeure l'appelant, le 9 janvier 2020, de le réparer ou de le remplacer
dans un délai au 20 janvier 2020. Les parties, dont les avis divergeaient
sur la cause de ce sinistre, ont eu entre le 22 novembre 2019 et le 13
janvier 2020 plusieurs échanges à ce sujet, chacune rejetant la
responsabilité du sinistre sur l’autre.
3. A partir du mois de janvier 2020, les intimés ont consigné leur
loyer, soit le 31 janvier 2020 le loyer du mois de février 2020, le 28 février
2020 celui du mois de mars 2020, le 26 mars 2020 celui du mois d’avril
2020 et le 28 avril 2020 celui du mois de mai 2020, pour un montant total

- 5 -
de 6'000 francs.
4. L'appelant a procédé à l'élimination des défauts le 26 février
2020.
5. Par requête du 9 février 2020, les intimés J.________,
M.________, K.________ ont assigné l'appelant devant la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne [ci-après :
la commission de conciliation], en vue d’obtenir la suppression du défaut
en lien avec le chauffe-eau et une réduction de loyer de 25 % dès le 18
novembre 2019 jusqu’à l’élimination complète du défaut précité, les loyers
devant être déconsignés uniquement après l’élimination complète des
défauts, jusqu’à concurrence de la réduction de loyer accordée. Le 9 juin
2020, les intimés susmentionnés ont complété leurs conclusions en ce
sens qu’ils réclamaient également à l'appelant le remboursement de la
facture établie par [...] SA d’un montant de 287 fr. 55 en lien avec
l’intervention nécessitée par la fuite d’eau du chauffe-eau. Le même jour,
l'appelant s’est déterminé et a conclu au rejet des conclusions prises par
les intimés au pied de leur requête du 9 février 2020.
Une première audience fixée initialement au 9 avril 2020 par la
commission de conciliation a été annulée en raison de la pandémie de
COVID-19 et une nouvelle audience a été appointée au 9 juin 2020. Le 10
juin 2020, la commission de conciliation a rendu une proposition de
jugement condamnant l'appelant à verser aux intimés un montant de
1'000 fr. à titre d’indemnité pour les défauts affectant le logement, le
surplus des loyers consignés étant libéré en mains de l'appelant. Par
courrier du 22 juin 2020, les intimés ont informé l'appelant qu’ils
acceptaient la proposition de jugement et qu’ils étaient prêts à
déconsigner immédiatement les loyers pour autant que ce dernier
l’accepte également. L'appelant s’étant opposé le 26 juin 2020 à cette
proposition de jugement, la commission lui a délivré une autorisation de
procéder le 1er juillet 2020.

- 6 -
Le 2 septembre 2020, l'appelant a porté l’affaire devant le
Tribunal des baux lequel a rendu un jugement le 3 juin 2021, dans lequel il
a été reconnu débiteur des intimés de la somme de 720 fr. à titre de
réduction de loyer, les loyers consignés devant être libérés en faveur de
ces derniers à concurrence dudit montant, le solde étant libéré en sa
faveur (cause XZ20.034185). Ce jugement est devenu définitif et a acquis
force exécutoire au plus tard à la fin du mois de juin 2021, aucune des
parties n’en ayant requis la motivation.
L'intimé K.________ ayant demandé une attestation du
caractère exécutoire du jugement, les intimés ont écrit le 15 juillet 2021 à
la Banque [...] afin d'obtenir la déconsignation des loyers à raison de 720
fr. en leur faveur et de 5'280 fr. en faveur du bailleur. Le 28 juillet 2021,
un montant de 5'280 fr. a été crédité sur le compte de l'appelant.
6. Par courrier recommandé du 7 avril 2020, reçu par les
intimés le 15 avril 2020, l'appelant a mis en demeure ces derniers de
s’acquitter, dans un délai de nonante jours, du montant de 1'500 fr.
correspondant au loyer du mois d’avril 2020 et les a informés de son
intention, à défaut du paiement du montant réclamé dans le délai
imparti, de résilier le contrat de bail conformément à l'art. 257d CO,
« c’est-à-dire avec un délai de 30 jours pour la fin d’un mois ».
Par réponse non datée et remise à la poste le 27 avril 2020, les
intimés ont indiqué ce qui suit à l'appelant :
« Vous n’êtes pas sans savoir que depuis le 31 Janvier 2020, nous
sommes dans une démarche de conciliation auprès de la commission de
conciliation en matière de baux à loyer de la préfecture de Lausanne.
C’est pourquoi, nous nous devons de payer le loyer de l’appartement au 3e
étage, [...], sur notre compte de conciliation à la BCV, ceux-ci vous en ont
informé, sauf erreur de leur part.
De plus, vous avez également été informé du report de l’audience du 9
Avril 2020 à une date ultérieure, pour le moment non définie, au vu de la
situation sanitaire actuelle. Veuillez-vous référer aux justificatifs ci-joint.
Veuillez trouver ci-joint la convocation à comparaître, ainsi que le justificatif
du report de celle-ci. Vous y trouverez aussi le justificatif de paiement du
Loyer de Mars 2020 ainsi que celui d’Avril 2020.

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Pour toutes questions, nous vous invitons à contacter la préfecture de
Lausanne et/ou la BCV. »
Considérant que le retard dans le paiement du loyer n’était
pas dû à des « raisons économiques liées au coronavirus », l'appelant a
mis en demeure les intimés, par courrier recommandé du 4 mai 2020
reçu par les intéressés le 6 mai suivant, de s’acquitter dans un délai de
trente jours du loyer du mois d’avril 2020, sous peine de résiliation de
bail conformément à l’art. 257d CO.
Par courrier du 5 mai 2020, l'appelant a mis en demeure les
intimés de régler, dans un délai de trente jours, le montant de 1'500 fr.
représentant le loyer dû pour le mois de mai 2020, sous menace de
résiliation de bail. Ce courrier a été reçu par les intimés le 11 mai 2020.
Par courrier du 29 mai 2020, les intimés ont rappelé à
l'appelant qu’en raison de la procédure de conciliation qui était en cours,
les loyers, y compris celui du mois de mai 2020, avaient été versés sur un
compte de consignation. Ils lui ont également indiqué que
« renseignements pris auprès de l’Asloca », ils attendaient l’audience de la
commission de conciliation avant de déconsigner les loyers, mais que pour
lui prouver leur bonne foi, ils lui verseraient directement le loyer du mois
de juin 2020.
7. Par courrier du 10 juin 2020, l'appelant a écrit ceci aux
intimés :
« Force est de constater que malgré nos demandes écrites des 4 et 5 mai
2020 qui vous sont parvenues sous pli recommandé avec accusé de
réception en date des 6 mai 2020 et 11 mai 2020, les loyers pour les mois
d’avril et mai 2020 d’un montant de Fr. 1'500.- chacun, demeurant
impayés à ce jour.
Conformément à l’article 7 des dispositions paritaires romandes et règles et
usages locatifs du canton de Vaud, nous exigeons que les loyers soient
dorénavant acquittés trimestriellement à l’avance, et ce dès le mois de
juillet 2020.
Par conséquent, vous voudrez bien vous acquitter d’un loyer trimestriel de
Fr. 4'500.-, le montant devant être en main du propriétaire le 30 juin au
plus tard pour le troisième trimestre 2020 et ainsi de suite. »

- 8 -
8. Le 17 juin 2020, l'appelant a résilié le bail à loyer litigieux au
moyen d’une formule officielle idoine, avec effet au 30 septembre 2020.
La formule indiquait que la résiliation de bail était signifiée pour « défaut
de paiement loyer avril 2020 selon menace de résiliation du 4 mai 2020 ».
Cette formule officielle était accompagnée d’un courrier au contenu
suivant :
« Force est de constater que malgré notre menace de résiliation du 4 mai
2020 (qui vous a été notifiée le 6 mai 2020), le montant du loyer du mois
d’avril 2020 n’a pas été versé sur le compte du propriétaire, à libre
disposition juridique de ce dernier.
Conformément à l’article 266l du Code des obligations, nous sommes au
regret de résilier le bail en vigueur au moyen de la formule bleue
« Notification de résiliation de bail » annexée à ses (sic) lignes. »
Le 18 juin 2020, l'appelant a résilié une deuxième fois le bail à
loyer litigieux au moyen d’une formule officielle idoine, avec effet au 30
septembre 2020. La formule indiquait que la résiliation de bail était
signifiée pour « défaut de paiement loyer mai 2020 selon menace de
résiliation du 5 mai 2020 ». Cette formule officielle était accompagnée
d’un courrier au contenu suivant :
« Force est de constater que malgré notre menace de résiliation du 5 mai
2020 (qui vous a été notifiée le 11 mai 2020), le montant du loyer du mois
de mai 2020 n’a pas été versé sur le compte du propriétaire, à libre
disposition juridique de ce dernier.
Conformément à l’article 266l du Code des obligations, nous sommes au
regret de résilier le bail en vigueur au moyen de la formule bleue
« Notification de résiliation de bail » annexée à ses (sic) lignes. ».
9. Dans leur courrier du 22 juin 2020, les intimés lui ont en outre
écrit ce qui suit à l'appelant :
« Nous refusons la mise en place de paiements trimestriels car nous ne
sommes pas en défaut étant donné que nous avons payé l’intégralité des
loyers sur le compte de consignation. Nous ne sommes par ailleurs pas en
demeure, étant donné que nous vous donnons la possibilité de vous servir
sur le compte de consignation.
En annexe, vous y trouverez aussi le justificatif de paiement du loyer d’avril
2020 et mai 2020 ainsi qu’une copie de la proposition de jugement. Pour
toutes questions, nous vous invitons à contacter la préfecture de Lausanne
et/ou la BCV ».
10. Par courriers des 23 et 29 juin 2020, l'appelant a sommé les
intimés de lui faire parvenir les copies des factures en relation avec

- 9 -
l’entretien de la chaudière, respectivement du chauffe-eau, en indiquant
que sans nouvelles de leur part, il ferait intervenir une société aux frais de
ces derniers. En outre, il était indiqué ce qui suit :
« Si par la suite, la prise en charge de l’entretien devait être refusée par
vos soins, nous vous verrons dans l’obligation de [vous] mettre aux
poursuites l’un ou l’autre des contractants au bail, le cas échéant de retenir
le montant de l’intervention sur le dépôt de la garantie. Par ailleurs, un
éventuel refus de votre part devrait être considéré comme un non-
paiement des frais accessoires pouvant faire l’objet, le cas échéant, d’une
mise en demeure et d’une nouvelle résiliation extraordinaire du bail. ».
11. Le 1er juillet 2020, l'appelant a mis en demeure les intimés de
s'acquitter, dans un délai de trente jours, de la somme de 3'000 fr.,
représentant l'arriéré de loyer pour le troisième trimestre 2020, sous peine
de résiliation de bail au sens de l’art. 257d CO.
12. Le 7 juillet 2020, les intimés ont saisi la commission de
conciliation d’une requête tendant principalement à l’annulation des
résiliations notifiées les 17 et 18 juin 2020, subsidiairement à une
prolongation de bail.
13. Par courrier du 5 août 2020, faisant suite à la mise en demeure
du 1er juillet 2020, l'appelant a résilié une troisième fois le bail à loyer
litigieux au moyen d’une formule de résiliation officielle, avec effet au 30
septembre 2020, pour « défaut de paiement loyer 3e trimestre 2020 selon
menace de résiliation du 1er juillet 2020 ». Cette formule officielle était
accompagnée d’un courrier au contenu suivant :
« Force est de constater que malgré notre menace de résiliation du 1er
juillet 2020 (qui vous a été notifiée le 3 juillet 2020), l’entier du montant du
loyer du 3e trimestre 2020 n’a pas été versé sur le compte du propriétaire,
à libre disposition juridique de ce dernier.
Conformément à l’article 266l du Code des obligations, nous sommes au
regret de résilier le bail en vigueur au moyen de la formule bleue
« Notification de résiliation de bail » annexée à ses (sic) lignes. ».
14. Le 27 août 2020, les intimés ont adressé à la commission de
conciliation une requête complémentaire tendant principalement à
l’annulation de la résiliation du 5 août 2020, et subsidiairement à une

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prolongation de bail, avec possibilité de quitter les locaux en tout temps
moyennant un préavis de quinze jours pour le quinze ou la fin d'un mois.
Le 15 octobre 2020, la commission de conciliation a rendu une
proposition de jugement aux termes de laquelle elle constatait
l’inefficacité des trois congés litigieux. L'appelant s’y étant opposé,
l’autorité de conciliation lui a délivré une autorisation de procéder le 16
novembre 2020.
15. Le 20 octobre 2020, l'appelant a mis les intimés en demeure
de s'acquitter, dans un délai de trente jours, de la somme de 3'000 fr.,
représentant l'arriéré de loyer pour le quatrième trimestre 2020, sous
menace de résiliation du bail.
16. a) Par demande du 4 janvier 2021 adressée au Tribunal des
baux, l'appelant a conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que sa
requête soit recevable à la forme (I), que le congé notifié sur formule
officielle le 17 juin 2020 pour le 30 septembre suivant aux intimés soit
pleinement valable (II), que le congé notifié sur formule officielle le 18 juin
2020 pour le 30 septembre 2020 aux intimés soit pleinement valable (III),
que le congé notifié sur formule officielle le 5 août 2020 pour le 30
septembre suivant aux intimés soit pleinement valable (IV), que les intimé
doivent s’acquitter dès le 1er octobre 2020, d’une indemnité mensuelle de
1'500 fr., pour occupation illicite sous déduction des acomptes déjà versés
(V).
b) Interpellé par la Présidente du Tribunal des baux au sujet
de la recevabilité de ses conclusions, l'appelant a, par courrier du 16
mars 2021, conclu à titre complémentaire à ce qu'il soit ordonné aux
intimés d’évacuer de tout bien et de toute personne les locaux loués
(VI), qu'il soit dit que toutes les clés des locaux en possession des
intéressés doivent lui être restituées (VII), qu'à titre d'exécution directe,
il soit dit que, faute d’exécution dans les dix jours dès l’entrée en force
de la décision à intervenir, l’autorité chargée de l’exécution procédera à
l’évacuation des locataires, de leurs biens, et ceux de tiers avec

- 11 -
l’assistance de la force publique, aux frais des intimés (VIII), qu'en
complément du chiffre précédent, la décision à intervenir soit assortie, à
titre de mesure d’exécution directe complémentaire, de la menace
d’une peine d’amende prévue à l’art. 292 CP pour insoumission à l’ordre
une décision d’autorité, et qu'il soit dit qu'une amende d’ordre de 500
fr. par jour d’infraction sera infligée aux intimés (IX).
c) Le 18 avril 2020 [recte : 2021], les intimés se sont
déterminés et ont conclu qu'ils refusaient intégralement la position de
leur bailleur résultant de la requête du 4 janvier 2021, qu'en accord
avec la proposition de jugement du 10 septembre 2020 de la
commission de conciliation, ils contestaient la validité des congés
notifiés sur formule officielle les 17 et 18 juin et 5 août 2020 et que, de
ce fait, ils refusaient de verser une indemnité pour occupation illicite, et
exigeaient que l’intégralité de l’argent soit reconnue comme des loyers
payés.
d) Dans un courrier du 19 août 2021 adressé au Tribunal des
baux, l'intimé F.________ a indiqué qu'il n'était que « garant du loyer ».
e) Le Tribunal de baux a tenu audience le 26 août 2021, lors
de laquelle l'appelant, interpellé par la Présidente du Tribunal des baux, a
indiqué ne pas avoir effectué les démarches nécessaires pour la
déconsignation du loyer bien que le jugement rendu dans la cause
XZ20.034185 était définitif et exécutoire. Les intimés ont, quant à eux,
précisé avoir pris les dispositions nécessaires auprès de la banque pour
que les loyers soient déconsignés en lui adressant le jugement.
En d roit :
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes

- 12 -
patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC).
Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral, l'appel étant ouvert dans les causes patrimoniales dont la valeur
litigieuse est d’au moins 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En cas de
contestation de la validité du congé, la valeur litigieuse est égale au loyer
de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation
n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un
nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour
le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité
d'une résiliation (JdT 2011 III 83 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid.
1.1 ; SJ 2001 I 17 consid. la ; ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205).
Ecrit et motivé, l'appel doit être introduit dans les trente jours
à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l’espèce, le montant du loyer est de 1'500 fr., frais
accessoires non compris. La valeur litigieuse excède ainsi manifestement
10'000 fr., si bien que c’est la voie de l’appel qui est ouverte (art. 308 al. 2
CPC).
Formé en temps utile par le bailleur qui dispose d’un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable, y
compris s'agissant de la motivation (cf. consid. 1.3 ci-dessous). En
revanche, les conclusions relatives à l'intérêt sur les loyers échus doivent
être déclarées irrecevables, dans la mesure où elles sont nouvelles (cf. art.
317 CPC).
1.3 L’art. 311 al. 1 CPC impose au justiciable de motiver son appel.
II doit ainsi s’efforcer d’établir que la décision attaquée est entachée

- 13 -
d’erreurs que ce soit au niveau des faits constatés et/ou des conclusions
juridiques qui en sont tirées. Il ne peut le faire qu’en reprenant la
démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son
raisonnement. Si la motivation de l’appel est identique aux moyens déjà
présentés aux juges de première instance, si elle ne contient que des
critiques toutes générales de la décision attaquée, ou encore si elle ne fait
que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait
pas aux exigences de l’art. 311 al. 1 CPC et le grief doit être déclaré
irrecevable (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_577/2020 du 16
décembre 2020 consid. 5 ; TF 4A_74/2018 du 28 juin 2018 consid. 3.2 ; TF
4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 3.1.2, SJ 2018 I 21). La motivation
doit être suffisamment explicite pour que l’instance d’appel puisse la
comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des
passages de la décision que l’appelant attaque et des pièces du dossier
sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_356/2020 du 9 juillet 2020 consid. 3.2 ; TF
5A_503/2018 du 25 septembre 2018 consid. 6.3 ; TF 5A_573/2017 du 19
octobre 2017 consid. 3.1).
Contrairement à ce que soutiennent les intimés, l'appelant a
valablement critiqué le jugement querellé en se référant précisément aux
considérants mis en cause. Pour ces motifs également, l'appel,
suffisamment motivé est recevable.
2.
2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance et vérifie si le
premier juge pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374

- 14 -
consid. 4.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4 ; TF
4A_452/2016 du 2 novembre 2016 consid. 3).
2.2 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives. Cette règle signifie que les faits doivent être allégués
et énoncés de façon suffisamment détaillée dès les écritures de première
instance ; cette obligation à charge des plaideurs a pour but de
circonscrire le cadre du procès, d'assurer une certaine transparence et de
permettre une contestation efficace par la partie adverse (TF 4A_309/2013
du 16 décembre 2013 consid. 3.2, SJ 2014 I 196). Le procès doit en
principe se conduire entièrement devant les juges du premier degré ;
l'appel est ensuite disponible mais il est destiné à permettre la
rectification des erreurs intervenues dans le jugement plutôt qu'à fournir
aux parties une occasion de réparer leurs propres carences (TF
4A_309/2013 du 16 décembre 2013 consid. 3.2, SJ 2014 I 196 ; TF
4A_569/2013 du 24 mars 2014 consid. 2.3 ; TF 5A_445/2014 du 28 août
2014 consid. 2.1 ; TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid. 3.3). Sous
réserve de l’art. 317 al. 1 CPC, la procédure d’appel ne sert dès lors en
principe pas à compléter la procédure de première instance, mais à
examiner et, cas échéant, corriger le jugement de première instance, sur
la base des griefs concrètement articulés (ATF 142 III 413 consid. 2.2.2,
JdT 2017 II 153 ; TF 4A_193/2021 du 7 juillet 2021 consid. 3.1).
A l'appui de son écriture, l'appelant a produit six pièces. A
l'exception de la pièce 2 dont il sera question au considérant 3 ci-dessous,
les pièces produites à l'appui de l'appel figurent déjà au dossier de
première instance, de sorte qu'elles sont toutes recevables. Les intimés
ont également produit huit pièces, qui sont toutes des pièces dites de
forme à l'exception des pièces 106 et 107 dont il sera également question
au considérant 3 ci-dessous.
3.

- 15 -
3.1 L'appelant critique l'état de fait retenu par les premiers juges.
Il requiert premièrement l'ajout des articles 7.1 et 7.2 du contrat de bail
concernant les dispositions spécifiques convenues entre les parties
s'agissant du chauffage et de boiler électrique, tout en soulignant que
cette partie du litige a déjà été jugée dans une cause précédente. Dans un
deuxième temps, l'appelant revient sur la question de la déconsignation
du loyer et la conclusion qu'en ont tiré les premiers juges. Dans la mesure
où ils en ont tenu compte dans la subsomption, il leur fait grief de ne pas
avoir instruit plus précisément cette question avant l'audience ni interrogé
plus précisément les parties. Il expose qu'il ne s'attendait pas à être
questionné sur ce point à la fin de l'audience consacrée à l'instruction,
puisqu'il s'agissait d'une autre cause entrée en force, et précise que le
montant en question avait été crédité sur son compte. Aux fins d'établir ce
point, l'appelant produit une pièce, soit un avis de crédit du 28 juillet 2021
de la banque [...].
Les intimés soutiennent que l'ajout des clauses 7.1 et 7.2 ne
serait d'aucune utilité pour la résolution du litige. S'agissant de la question
de la déconsignation du loyer, les intimés sont d'avis que l'appelant
n'aurait pas démontré pourquoi il n'a pas produit la pièce en première
instance déjà et ferait preuve de mauvaise foi en prétendant avoir été
surpris d'être interrogé sur cette question. Selon les intimés, les premiers
juges n'auraient pas eu à investiguer ce point dans la mesure où
l'appelant avait déclaré en audience qu'il n'avait pas effectué les
démarches nécessaires à la déconsignation du loyer. Les intimés
produisent d'ailleurs deux pièces (pièces 106 et 107) aux fins de prouver
qu'ils avaient entrepris eux-mêmes les démarches en vue de la
déconsignation des loyers, alors que le bailleur ne s'en serait pas soucié.
3.2 Il appartient au plaideur qui entend invoquer des pseudo nova
devant l'autorité d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence
requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons
pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit en première
instance (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342, note Tappy). La
production de faux nova peut être admise lorsque le plaideur a omis de les

- 16 -
invoquer en première instance, en raison du comportement procédural de
l'autre partie (TF 5A_621/2012 du 20 mars 2013 consid. 5.4) ou lorsqu'une
thématique déterminée a été soulevée pour la première fois en appel de
sorte que la partie adverse n'avait pas à invoquer des faits ou offres de
preuve en relation avec cet élément en première instance (TF
4A_305/2012 du 6 février 2013 consid. 3.3, RSPC 2013 p. 254 ; TF
5A_697/2020 du 22 mars 2021 consid. 3, non publié in ATF 147 III 491).
3.3 En l'espèce, il ne sera pas donné suite aux réquisitions de
l'appelant tendant au complètement de l'état de fait sur l'entretien du
chauffe-eau, dans la mesure où cette question n'est pas pertinente pour la
résolution du présent litige.
S'agissant de la déconsignation du loyer, il résulte de l'état de
fait que le Tribunal des baux a rendu un jugement le 3 juin 2021 – devenu
définitif et exécutoire –, aux termes duquel les loyers consignés ont été
libérés en faveur des intimés à raison de 720 fr., le solde étant libéré en
faveur de l'appelant. A l'audience du 26 août 2021 devant le Tribunal des
baux concernant le présent litige, l'appelant a répondu, sur interpellation
de la Présidente, qu'il n'avait pas effectué les démarches nécessaires à la
déconsignation du loyer, tandis que les intimés ont précisé avoir pris les
dispositions nécessaires à la déconsignation des loyers.
Les pièces produites par les parties – pièce 2 pour l'appelant et
pièces 106 et 107 pour les intimés – portent sur des pseudo nova. On
relève toutefois que l'appelant – dont on souligne qu'il n'était pas assisté –
s'est contenté de répondre à une question en audience, alors que la
déconsignation des loyers liée au précédent litige n'avait pas été soulevée
auparavant. Or les premiers juges ont par la suite déduit de sa réponse
qu'il s'était désintéressé du sort des loyers consignés et ont en partie
fondé leur raisonnement sur cette considération. On ne saurait donc faire
grief à l'appelant de n'avoir pas fait preuve de la diligence requise en
omettant de préciser que les loyers en cause lui avaient été crédités,
ensuite de l'intervention des intimés et sous réserve du montant de 720 fr.
revenant à ces derniers, le 28 juillet 2021. Les pièces produites par les

- 17 -
parties sont dès lors recevables au stade de l'appel et les faits qu'elles
établissent doivent être introduits dans l'état de fait (cf. ch. 5 ci-dessus).
4.
4.1 L'appelant soutient que les intimés étaient en demeure du
paiement des loyers d'avril et mai 2020 à tout le moins, ce qui justifierait
la résiliation du contrat de bail. Il fait valoir que la consignation opérée par
les intimés n'était pas valable et que dès lors les loyers n'ont pas été
payés à l'échéance. Au vu de l'illicéité de cette consignation, il aurait été
en droit de procéder à la mise en demeure des intimés. On ne saurait à
cet égard lui reprocher de ne pas avoir requis la libération des loyers
consignés, alors que les locataires auraient dû procéder au paiement en
ses mains. Pour ces motifs, les trois résiliations seraient valables, les
locataires ayant d'ailleurs bénéficié d'une période plus longue que celle
prévue par la loi pour les deux premières résiliations – l'appelant étant
alors mal renseigné sur les nouvelles dispositions liées au COVID-19.
L'appelant souligne encore que les résiliations étaient uniquement
justifiées par l'absence du paiement des loyers échus dans les délais
comminatoires. Enfin, l'appelant reproche aux premiers juges d'avoir
considéré à titre subsidiaire que les résiliations pourraient être annulées
pour « défaut d'intérêt objectif, sérieux et digne de protection ». Il souligne
qu'on ne saurait lui faire grief d'avoir valablement exercé son droit et qu'il
ne s'est jamais désintéressé du sort des créances de ses loyers, ayant au
contraire toujours agi en vue de les recouvrer.
Les intimés soutiennent qu'au vu des délais indiqués dans les
courriers de mise en demeure des 7 avril et 4 mai 2020 – de
respectivement nonante et trente jours –, l'appelant aurait été lié par le
délai le plus long et n'aurait donc pas pu résilier le bail avant le 14 juillet
2020 [réd.: échéance du délai de nonante jours indiqué dans le premier
courrier] ; la résiliations du 17 juin 2020 serait donc inefficace. Elle serait
de toute façon annulable, de même que la résiliation du 18 juin 2020, les
loyers ayant certes été consignés de manière incorrecte, mais de bonne
foi. Ces résiliations seraient enfin abusives, les intimés se prévalant d'un

- 18 -
congé représailles au vu de la précédente procédure. La résiliation du 5
août 2020 serait quant à elle inefficace, faute pour l'appelant d'avoir
adressé une mise en demeure mentionnant expressément la sanction du
paiement trimestriel. Elle serait à tout le moins annulable vu son caractère
abusif, le bailleur ayant complexifié lui-même l'affaire et s'étant acharné
sur eux.
4.2
4.2.1 En vertu de l'art. 266a al. 1 CO, lorsque le bail est de durée
indéterminée – ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction
tacite –, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la
prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (TF
4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2, non publié in ATF 143 III
15 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Il s'agit d'un
congé ordinaire (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 849).
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail ; ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un
mois (al. 2).
Par le biais de l'ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à
ferme du 27 mars 2020 (RS 221.213.4), le Conseil fédéral a édicté des
mesures en faveur des locataires et des fermiers en retard pour le
paiement de leur loyer. L'art. 2 de cette ordonnance a ainsi porté de trente
à nonante jours le délai prévu à l'art. 257d al. 1 CO, si le locataire avait
« du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires, échus
entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020, en raison des mesures prises par
le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ».

- 19 -
Le congé donné en vertu de l'art. 257d CO est un congé
extraordinaire (Lachat et al., op. cit., p. 864). La validité d'une telle
résiliation suppose, entre autres conditions, que le locataire se soit
effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais
accessoires lorsque la sommation prévue à l'art. 257d al. 1 CO lui a été
adressée (Reudt, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4e éd.,
2018, n. 11 ad art. 257d CO) et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré
dans le délai fixé (Reudt, op. cit., n. 35 ad art. 257d CO; Lachat et al., op.
cit., p. 867 s.).
4.2.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle
des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un
local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles
de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; TF
4A_293/2016 précité, consid. 5.2.2 et les réf. citées ; ATF 140 III 496
consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). La protection conférée par les art.
271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1
CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). En vertu de
l'art. 271a al. 1 let. a CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné parce
que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail. Il
s'agit du congé dit « de représailles ». Le locataire doit démontrer qu'il
existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation. Le
degré de preuve requis de la relation de causalité est celle de la
vraisemblance prépondérante (Lachat et al. Le bail à loyer, p. 969).
Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir
l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution
juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts
en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude
contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient ou non aux
règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Il n'est toutefois pas
nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un
abus de droit « manifeste » au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Ainsi, le congé doit
être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif,
sérieux et digne de protection. Tel est le cas lorsque le congé apparaît

- 20 -
purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue
manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou
fausse (TF 4A_293/2016 précité, consid. 5.2.2 et les réf. citées).
Le but de la règlementation des art. 271 et 271a CO est
uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un
congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la
résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140
III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît
plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (TF 4A_297/2010
du 6 octobre 2010 consid. 2.2 ; TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007
consid. 6).
4.2.3 Lorsqu'il est notifié pour non-paiement du loyer, au sens de
l'art. 257d CO, le congé est inefficace lorsque les diverses conditions n'en
sont pas réunies. Le bailleur doit ainsi attendre l'expiration du délai de
paiement qu'il a fixé dans la sommation ; c'est ensuite seulement – si le
paiement n'a pas été exécuté – qu'il peut valablement résilier le contrat
sans avoir à observer les délais et termes de congé ordinaires (ATF 119 II
147 consid. 3). Le congé notifié et reçu avant l’expiration du délai
comminatoire est inefficace, c'est-à-dire sans effets (TF 4A_585/2010 du
2 février 2011 consid. 3.1 ; Lachat et al., op. cit., p. 880).
Ce n'est en revanche qu'exceptionnellement – ou même « à
titre très exceptionnel » selon le Tribunal fédéral – qu'un congé donné sur
la base de l'art. 257d CO peut être annulé car contraire aux règles de la
bonne foi (ATF 140 III 591 consid. 1). Le Tribunal fédéral a précisé que « la
notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en
question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance » (loc. cit.).
L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants : le
bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une
somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas
certain du montant effectivement dû ; l'arriéré est insignifiant, ou a été
réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors
que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; enfin,

- 21 -
le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce
même délai (ATF 140 III 591 consid. 1 et les réf. cit. ; ATF 120 II 31 consid.
4). Le fardeau de la preuve d'un congé contraire à la bonne foi incombe au
demandeur à l'action en annulation (ATF 120 II 105 consid. 3c).
4.2.4 En principe, le locataire en retard dans le paiement de son
loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la procédure prévue à
l'art. 257d CO. Tel n'est toutefois pas le cas, entre autres hypothèses,
lorsque le locataire a valablement consigné le loyer. En effet, les loyers
consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO) (TF 4C.264/2003 du 3
décembre 2003 consid. 2.1). Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le
locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par
écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à
défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office
désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le
bailleur de son intention de consigner les loyers.
L'art. 259g CO subordonne la validité formelle de la
consignation à l'observation des deux conditions cumulatives suivantes :
d'une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en
lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire. D'autre part, il
doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n'est pas
réparé dans le délai imparti (TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid.
4.2). Par conséquent, la consignation est exclue lorsque le bailleur a déjà
réparé le défaut et que seules les prétentions pécuniaires du locataire
demeurent litigieuses (Lachat et al., op. cit., p. 336 et les références).
Le locataire peut consigner son loyer aussi longtemps
qu’aucun accord entre les parties n’est intervenu ou qu’une décision
exécutoire de l’autorité de conciliation, respectivement de l’autorité
judiciaire, n’a pas été rendue (art. 259i CO). Le locataire doit consigner
sans discontinuer les loyers à échoir, tant qu’une décision de l’autorité de
conciliation, du juge ou des mesures provisoires n’ont pas été ordonnées.
Si le bailleur répare le défaut pendant une procédure, le droit de consigner
le loyer cesse et le locataire doit reprendre le paiement normal des loyers

- 22 -
au bailleur. En effet, la consignation est un moyen de pression pour
obtenir les travaux de remise en état de la chose louée, mais ne constitue
pas un droit en soi, notamment pour obtenir plus facilement une réduction
de loyer (Aubert, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 57
à 59 ad art. 259g CO).
4.2.5 Dans le canton de Vaud, les Dispositions paritaires romandes
et Règles et Usages locatifs du canton de Vaud (ci-après : RULV) ont force
obligatoire (arrêté déclarant de force obligatoire générale le contrat-cadre
de baux à loyer comprenant les dispositions paritaires romandes et les
règles et usages locatifs du Canton de Vaud ; BLV 221.317.1). Aux termes
de l'art. 7 al. 2 RULV, lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours
dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise
en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer, les acomptes de
chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à
l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en
demeure.
Selon la jurisprudence de la cour de céans, l'art. 7 RULV est
une faculté donnée au bailleur qui ne peut être exercée que dès le mois
qui suit l'échéance du délai que celui-ci a imparti en vain au locataire pour
s'acquitter du loyer arriéré. Le bailleur ne peut pas requérir
immédiatement, par une mise en demeure à forme de l'art. 257d CO, le
paiement du loyer par trimestre d'avance. Il doit procéder en deux temps,
soit d'abord adresser une mise en demeure en cas de retard du paiement
du loyer – avec ou sans la menace de la sanction du paiement des loyers
par trimestre d'avance –, puis communiquer au locataire sa volonté
d'obtenir le paiement du loyer par trimestre d'avance. Ce n'est qu'après
cette dernière communication qu'il peut, si les loyers n'ont pas été
acquittés trimestriellement d'avance, adresser l'avis comminatoire de l'art.
257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et distincte (CACI 8
octobre 2019/540 consid. 3.2.1 ; CACI 27 avril 2016/247 consid. 3.2.3 ;
CACI 20 juin 2013/320 et réf. ; CACI 13 janvier 2012 consid. 3 b/cc ; CREC I
25 mars 2010/151, in Cahiers du Bail [CdB] 2010 p. 141 ; CREC I 28 août
2007/420, résumé in CdB 2007 p. 129 ; Colombini, Condensé de la

- 23 -
jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné
en raison du défaut de paiement de loyer (art. 257d CO), JdT 2012 III 39
ch. 8).
4.3
4.3.1 En l'espèce, les premiers juges ont retenu – et cela n'est pas
contesté – que le bailleur a remédié au défaut le 26 février 2020. A ce
moment-là, les locataires avaient consigné le loyer du mois de février
2020. Mais ils ont ensuite, alors même qu'il n'y avait plus de défaut,
consigné les loyers des mois de mars, d'avril et de mai 2020. Ces
consignations n'étaient pas valables, et n'ont donc pas eu pour effet de les
libérer de l'obligation de payer le loyer, cela même s'ils étaient dans
l'erreur sur le droit. Il s'ensuit que le bailleur pouvait en principe à juste
titre les mettre en demeure de payer et résilier le bail s'ils ne
s'exécutaient pas. Or les locataires n'ont pas versé le loyer malgré les
mises en demeure. Les premiers juges ont cependant considéré que les
congés étaient annulables au motif que les locataires étaient de bonne foi,
que les résiliations faisaient suite au litige concernant la réparation du
chauffe-eau, que le bailleur pouvait demander la déconsignation des
montants et ne courait dès lors aucun risque économique et qu'il s'est
désintéressé du sort des loyers. Il convient dès lors de se pencher sur le
caractère éventuellement abusif des résiliations signifiées par l'appelant
aux intimés.
Il n'y a pas de raison de se fonder sur le fait que les parties
étaient divisées par une procédure judiciaire pour considérer qu'il
s'agissait d'un congé-représailles. Le législateur a précisément exclu que
le congé extraordinaire donné pour non-paiement du loyer doive être
annulé lorsqu'il survient alors qu'une procédure est pendante. Si l'on
devait admettre, sans raison particulière – et même très particulière au vu
de la jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 140 III 591 précité) –, qu'une
telle résiliation doit être mise en rapport avec le litige pendant et qu'il
constitue donc un congé-représailles au sens de l'art. 271a al. 1 lettre a
CO, on rendrait lettre morte l'art. 271a al. 3 let. b CO. Dans le cas
d'espèce, il est vrai qu'il existait un litige entre le bailleur et les locataires.

- 24 -
Mais on ne doit, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral,
admettre le caractère abusif d'un congé donné pour non-paiement du
loyer que dans des cas très exceptionnels, où le caractère abusif est
crasse et manifeste. Dans le cas d'espèce, comme cela est encore
développé ci-dessous, il n'y a rien de tel.
On peut certes retenir que les locataires étaient de bonne foi
en consignant les loyers, mais on ne saurait pour autant les faire
bénéficier de leur erreur ; vu les enjeux, il leur appartenait en effet de se
renseigner sur les conditions et les effets d'une consignation du loyer.
Quoi qu'il en soit, la question n'est pas là. Par ailleurs, le bailleur pouvait
certes demander en justice la déconsignation des loyers litigieux. Mais
percevoir des loyers et devoir agir en justice pour en demander la
déconsignation, pour ne les percevoir qu'une année après ou encore
ultérieurement, sont deux choses tout à faits différentes. Il n'y a pas lieu
de considérer que l'absence de paiement est sans effet si le bailleur peut
réclamer le montant dû en justice. Enfin, contrairement aux premiers
juges, on ne peut affirmer de manière générale que la consignation – sans
motifs – de montants dus est sans risque économique pour le bailleur.
Même si l'argent est consigné, le bailleur n'en a pas la disposition, ce qui
est en soi de nature à lui faire courir un risque économique. A cet égard,
on ne saurait faire grief à l'appelant de s'être désintéressé du sort des
loyers, puisqu'il a reçu les montants litigieux peu après le jugement
définitif ; le fait qu'il n'ait pas entrepris de démarche active dans ce but
n'est à cet égard pas décisif.
Pour ces motifs, les résiliations données n'avaient rien d'abusif
et il n'y a aucune raison de considérer qu'il s'agissait de congés de
représailles. Les congés n'étaient donc pas annulables.
4.3.2 A titre subsidiaire, les premiers juges ont considéré que les
résiliations pouvaient être annulées pour « défaut d'intérêt objectif,
sérieux et digne de protection ».

- 25 -
On ne peut souscrire à cet avis, pour les motifs développés ci-
dessus (cf. consid. 4.3.1). Le bailleur disposait, comme tout bailleur, d'un
intérêt « objectif, sérieux et digne de protection » à recevoir à l'échéance
le loyer de l'objet loué et à pouvoir en disposer. Il n'est ainsi nullement de
mauvaise foi de résilier le bail de locataires qui ont consigné le loyer à tort
et qui ne le paient pas dans les délais fixés à cet effet. Comme on l'a déjà
dit, il n'est en effet pas pareil de percevoir un loyer que d'avoir de bonnes
chances de le recouvrer à l'issue d'une procédure judiciaire.
4.3.3 Donnés pour non-paiement du loyer, les congés litigieux sont
des congés extraordinaires. Le bailleur a dans chaque cas usé des termes
– plus longs – prévus pour un congé ordinaire ; il en avait en effet la
possibilité, l'art. 257d al. 2 CO prévoyant un délai « minimum » d'un mois
pour la fin d'un mois, ce qui signifie évidemment qu'il est loisible au
bailleur d'accorder un délai plus long. Il y a lieu de déterminer si les trois
congés – dont on a vu ci-dessus qu'ils n'étaient pas annulables – étaient
efficaces.
4.3.3.1 Par courrier du 7 avril 2020, l'appelant a mis les intimés en
demeure de payer le loyer du mois d'avril en leur impartissant un délai de
nonante jours pour s'exécuter. Par courrier du 4 mai suivant, invoquant
que le retard dans le paiement du loyer n'était pas dû à des raisons
économiques liées au COVID-19, l'appelant a une nouvelle fois mis les
locataires en demeure de payer le loyer du mois d'avril, cette fois dans un
délai de trente jours. Faute de paiement du loyer dans le dernier délai
imparti, l'appelant a résilié le bail par courrier du 17 juin 2020 (premier
congé). A cet égard, le fait que les locataires avaient consigné le loyer du
mois d'avril est, comme on l'a vu, sans incidence, les conditions d'une
consignation n'étant pas remplies (cf. consid. 4.2.4)
L'appelant a ainsi initialement fixé un délai de nonante jours
pour s'acquitter du loyer, croyant manifestement par erreur que
l'ordonnance édictée par le Conseil fédéral à l'occasion de l'épidémie de
COVID-19 (cf. consid. 4.2.1 ci-dessus) le lui imposait. Or il ne fait pas de
doute que le retard n'était pas dû aux mesures prises pour lutter contre

- 26 -
cette épidémie. Rien ne s'opposait à ce que le bailleur impartisse un
nouveau délai de trente jours, comme il l'a fait le 4 mai 2020. Faute de
paiement du loyer dans l'intervalle, la résiliation de bail adressée aux
intimés le 17 juin 2020 est efficace.
4.3.3.2 Par courrier du 5 mai 2020, l'appelant a mis les intimés en
demeure de payer le loyer du mois de mai en leur impartissant un délai de
trente jours pour s'exécuter. Faute de paiement du loyer dans le délai
imparti, l'appelant a résilié le bail par courrier du 18 juin 2020 (deuxième
congé). Ici également, la consignation du loyer par les locataires est sans
incidence (cf. consid. 4.2.4).
Ce congé remplit toutes les conditions légales et est donc
clairement efficace.
4.3.3.3 Par courrier du 10 juin 2020, invoquant les loyers impayés des
mois d'avril et de mai 2020 et se référant à l'art. 7 RULV, l'appelant a
exigé que les loyers soient dorénavant acquittés trimestriellement à
l'avance et ce dès le mois de juillet 2020. Dans la mesure où l'appelant
avait déjà mis les intimés en demeure de payer les loyers des mois d'avril
et de mai 2020, ce courrier correspond à la deuxième étape (cf. consid.
4.2.5 ci-dessus), soit la communication de la volonté d'obtenir le paiement
du loyer par trimestre. Cette communication étant restée sans suites, c'est
à bon droit que l'appelant a adressé, le 1er juillet 2020, aux locataires une
mise en demeure de s'acquitter, dans un délai de trente jours, de l'arriéré
de loyer du troisième trimestre 2020. Contrairement à ce que font valoir
les intimés, il était précisé que le défaut de paiement dans ce délai
entraînerait la résiliation du bail. Faute de paiement dans le délai
comminatoire imparti, l'appelant a résilié le bail par courrier du 5 août
2020 (troisième congé). L'appelant s'étant conformé aux RULV et à la
pratique qui s'en est dégagée, cette troisième résiliation est également
valable.
4.3.4 En définitive, les trois congés donnés par l'appelant étaient
valables.

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S'agissant de congés donnés pour non-paiement du loyer, il
est impossible de prolonger le bail (cf. art. 272a al. 1 let. a CO ; CACI 12
septembre 2019/497 consid. 1.7). Conformément à la jurisprudence
vaudoise, qui considère, sauf cas particulier, qu’un délai de libération des
locaux de quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 septembre
2019/497 précité consid. 4.2 ; CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet
2011/175 et les références citées), un délai de quinze jours dès le
jugement exécutoire peut être en l'espèce imparti aux intimés pour libérer
les locaux litigieux. Des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de
compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne
sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C.74/2006 du 12
mai 2006 consid. 3.2.1) et pourront cependant être pris en compte au
stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en
fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Quoi
qu'il en soit, on souligne que les locataires ont déjà bénéficié de fait d'une
prolongation de délai de près de deux ans pour libérer les locaux, le bail
ayant été initialement résilié pour le 30 septembre 2020 par courriers des
17 et 18 juin et 5 août 2020.
En conséquence, il y a lieu de donner suite aux mesures
d'exécution forcée directe (art. 236 al. 3 et 337 CPC) requises par
l'appelant et de les ordonner.
4.4 L'appelant a conclu au paiement d'une indemnité pour
occupation illicite.
Le locataire qui ne restitue pas la chose louée à la fin du bail
viole l'obligation contractuelle résultant de l'art. 267 al. 1 CO et doit des
dommages-intérêts au bailleur en application de l'art. 97 CO (TF
4A_456/2012 du 4 décembre 2012 consid. 2.1, SJ 2013 I 525). Selon la
jurisprudence, l'indemnité due pour l'occupation des locaux équivaut en

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principe au montant du loyer convenu, ce qui dispense le bailleur
d’apporter la preuve qu'il aurait pu relouer les locaux pour un loyer
identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1 ; ATF 119 II 437 consid. 3b/bb ;
TF 4A 456/2012 du 4 décembre 2012 consid. 2.1, SJ 2013 I 525).
En l'espèce, il y a lieu de fixer une indemnité pour occupation
illicite équivalente au loyer contractuel de 1'500 fr. par mois et de la
mettre à la charge des intimés, solidairement entre eux, sous déduction
des montants déjà versés à titre de loyer.
4.5 Dans un dernier moyen, l'appelant a conclu à la fixation d'une
amende d'ordre de 500 fr. par jour d'infraction.
Aucun motif ne justifie en l'espèce de fixer une telle amende.
Au demeurant, l'appelant n'a pas motivé ce grief.
5. En définitive, l'appel doit être admis et le jugement réformé
dans le sens des considérants qui précèdent.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 780 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des intimés qui succombent,
solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
L'appelant n'étant pas représenté, il n'y a pas lieu à l'allocation
de dépens. En revanche, les intimés, solidairement entre eux, devront lui
verser la somme de 780 fr., correspondant à l'avance des frais judiciaires
de deuxième instance.

- 29 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
prononce :
I. L’appel est admis.
II. Le jugement est réformé comme il suit :
I. Les résiliations de bail signifiées par le demandeur
V.________ aux défendeurs J.________, M.________, K.________
et F.________ les 17 juin 2020, 18 juin 2020 et 5 août 2020
pour le 30 septembre 2020 sont valables.
Il. Ordre est donné aux défendeurs de libérer de tout
occupant et de tous biens l'appartement objet du bail, sis
[...], dans un délai de quinze jours dès jugement
exécutoire.
III. Faute d'exécution volontaire dans ce délai, l'huissier du
Tribunal des baux sera chargé de procéder à l'exécution
forcée sur requête de l'appelant, avec au besoin ouverture
forcée des locaux. Ordre est donné aux agents de la force
publique de concourir à l'exécution forcée du jugement,
s'ils en sont requis par l'huissier du Tribunal des baux.
IV. Dès le 1er octobre 2020 et jusqu'à la libération des locaux,
les défendeurs doivent verser au demandeur, solidairement
entre eux, une indemnité d'occupation illicite de 1'500 fr.
(mille cinq cents francs) par mois, sous déduction des
montants déjà versés à titre de loyer.
V. Le jugement est rendu sans frais judiciaires de première
instance ni dépens.
VI. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 780 fr.
(sept cent huitante francs) sont mis à la charge des intimés
J.________, M.________, K.________ et F.________, solidairement
entre eux.

- 30 -
IV. Les intimés doivent verser à l'appelant V.________,
solidairement entre eux, la somme de 780 fr. (sept cent
huitante francs) à titre de remboursement d'avance de frais de
deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire.
La vice-présidente : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
- M. V.________, personnellement,
- Me Sarah Meyer (pour J.________, M.________, K.________ et F.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de

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droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :