vd_gerichte · JL13.045931 · 2014-03-04 · fr
Expulsion
Expulsion


TRIBUNAL CANTONAL
JL13.045931-140130
98
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 4 mars 2014
_________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Giroud et Mme Crittin Dayen
Greffier : M. Elsig
*****
Art. 257d al. 2, 271 al. 1 CO ; 257 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par P.________, à [...],
et A.________ SA, à [...], contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 13
janvier 2014 par le Juge de paix du district de Morges dans la cause
divisant les appelants d’avec D.________, à [...], la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal voit :
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En fait :
A. Par ordonnance du 13 janvier 2014, le Juge de paix du district
de Morges a ordonné à P.________ et à A.________ SA de quitter et de rendre
libres pour le 28 février 2014 les locaux dans l’immeuble sis [...] à
Echandens (rez-de-chaussée, surface commerciale de 325 m2) (I), dit qu’à
défaut d’exécution volontaire, l’huissier de paix, sous la responsabilité du
juge, serait chargé de procéder à l’exécution forcée sur requête du
bailleur, avec au besoin, l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux
agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de
l’ordonnance s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), fixé les frais
judiciaires à 250 fr. (IV), les a mis à la charge d’P.________ et de A.________
SA (V), dit que ceux-ci rembourseraient en conséquence au bailleur la
somme de 250 fr. et lui verseraient en outre des dépens, par 1'000 fr. (VI)
et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII)
En droit, le premier juge a retenu que l’arriéré de loyer
réclamé n’avait pas été réglé dans le délai fixé par courrier du 4 juillet
2013 et a considéré qu’en conséquence la résiliation du 13 août 2013 était
valable, ce qui justifiait l’expulsion des locataires.
B. P.________, déclarant agir en son nom propre et pour le compte
d’A.________ SA, a interjeté appel le 22 janvier 2014 contre cette
ordonnance en concluant avec dépens, à son annulation, la requête
d’expulsion du 21 octobre 2013 étant rejetée, subsidiairement, à ce qu’un
délai au 31 décembre 2014 leur soit accordé pour libérer les locaux
litigieux. Les appelants ont requis que l’effet suspensif soit octroyé à
l’appel, produit un lot de pièces et requis que des mesures d’instruction
soient ordonnées.
Le 29 janvier 2014, la Juge déléguée de la Cour d’appel civile a
informé les appelants que leur requête d’effet suspensif était sans objet,
l’appel ayant de par la loi un effet suspensif.

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L’intimé D.________ n’a pas été invité à se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 29
janvier 2013, l’intimé D.________ a remis en location aux appelants
P.________ et A.________ SA une surface commerciale de 325 m2 dans
l’immeuble sis [...] à Echandens. Conclu pour durer initialement du 1er
février 2013 au 31 janvier 2023, le bail devait se renouveler tacitement de
cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné et reçu au moins une
année à l’avance. Le loyer, payable par mois d’avance, a été fixé à 5'690
fr., plus 500 fr. d’acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires.
Par contrat de bail à loyer du même jour, l’intimé a remis en
location aux appelants un local technique et deux places de parc au sous-
sol de l’immeuble en cause, ainsi que neuf places de parc extérieures pour
un loyer mensuel, payable d’avance, de 1'030 francs. Conclu pour durer
initialement du 1er février 2013 au 31 janvier 2023, le bail devait se
renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins six mois avant l’échéance.
Par courriers recommandés, adressés séparément le 4 juillet
2013 à chacun des locataires, l’intimé les a sommés de s’acquitter, dans
un délai de trente jours dès réception de la sommation faute de quoi le
bail serait résilié en application de l’art. 257d CO (Code des obligations du
30 mars 1911 ; RS 220) et leur expulsion requise, de l’arriéré des loyers
pour la période du 1er mai au 31 juillet 2013 (20 fr. de solde pour la
période du 1er au 31 mai 2013, 12'380 fr. de loyer du local commercial
pour la période du 1er juin au 31 juillet 2013 et 2'060 fr. de loyer pour le
local technique et les places de parc pour la période du 1er juin au 31
juillet 2013).

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Ces plis ont été réceptionnés par les appelants le lendemain.
L’arriéré réclamé n’a pas été réglé dans le délai imparti.
Par formules officielles envoyées sous pli recommandé le 13
août 2013 à chacun des locataires, l’intimé a résilié les baux en cause
avec effet au 30 septembre 2013 en application de l’art. 257d CO.
Les appelants ont contesté ce congé le 9 septembre 2013
devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Morges.
Le 21 octobre 2013, D.________ a requis du Juge de paix du
district de Morges l’expulsion, en application de la protection des cas
clairs, des appelants des locaux sis [...] à Echandens, soit les locaux
commerciaux au rez-de-chaussée et au sous-sol, ainsi que les éventuelles
dépendances remises à bien plaire, cave et/ou galetas, ainsi que toute les
places de parc dans un délai de vingt jours dès la décision à intervenir.
L’intimé a en outre requis l’expulsion forcée.
Les parties ont été entendues à l’audience du 9 janvier 2014.
En d roit :
1. a) L'art. 308 al. 1 et 2 CPC (Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272) ouvre la voie de l'appel contre les décisions
finales et incidentes de première instance pour autant que, s'agissant
d'affaires patrimoniales, la valeur litigieuse soit de 10'000 fr. au moins.
Lorsque l’appel porte sur le bien-fondé de la mesure d'expulsion, la valeur
litigieuse est calculée selon le droit fédéral et est égale au moins à la
période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre
I’annulabilité d’une résiliation (Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, pp.

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749 ss ; JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I
17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le litige porte sur la validité de la résiliation des
baux, dont le loyer mensuel global est de 7’220 fr. par mois, donnée en
application de l’art. 257d CO. En prenant la période de protection de trois
ans, la valeur litigieuse de première instance dépasse le montant de
10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
b) Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours
(art. 311 al. 1 CPC), sauf notamment contre les décisions prises en
procédure sommaire, auquel cas le délai est de dix jours (art. 314 al. 1
CPC).
En l’espèce, l’intimé a requis l’application de la procédure pour
les cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application. Une
telle procédure étant sommaire (art. 248 let. b CPC), le délai d’appel est
de dix jours.
Interjeté en temps utile par des parties qui y ont un intérêt,
l’appel est recevable.
2. a) L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art.
310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la
base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6
ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
b) Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans

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retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la
première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la
diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives. Il
appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de
sorte que l’appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles
selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 c. 4.2.1 ; TF 4A_334/2012 du
16 octobre 2012 c. 3.1, SJ 2013 I 311 ; JT 2011 III 43 c. 2 et les références
citées).
En l’espèce, les pièces produites par les appelants ne figurent
pas au dossier de première instance et sont toutes antérieures à
l’audience du 9 janvier 2013. En outre, les appelants n’expliquent pas
pourquoi ils n’ont pas pu les produire en première instance. Ces pièces
sont en conséquence irrecevables.
c) L'instance d'appel peut administrer les preuves (art. 316 al.
3 CPC), notamment lorsqu'elle estime opportun de renouveler
l'administration d'une preuve ou d'administrer une preuve alors que
l'instance inférieure s'y était refusée, de procéder à l'administration d'une
preuve nouvelle ou d'instruire à raison de conclusions ou de faits
nouveaux (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art. 316 CPC, p. 1263). L'art. 316 al. 3
CPC ne confère pas à l'appelant un droit à la réouverture de la procédure
probatoire et à l'administration des preuves. L'instance d'appel peut
rejeter la requête de réouverture de la procédure probatoire et
d'administration d'un moyen de preuve déterminé si l'appelant n'a pas
suffisamment motivé sa critique de la constatation de fait retenue par la
décision attaquée. Elle peut également refuser une mesure probatoire en
procédant à une appréciation anticipée des preuves, lorsqu'elle estime
que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue
ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve
déjà administrés par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu'il ne
serait pas de nature à modifier le résultat des preuves qu'elle tient pour
acquis (cf. ATF 131 III 222 c. 4.3; ATF 129 III 18 c. 2.6).

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En l’espèce, les appelants ne formulent aucune critique au
sujet de l’état de fait de l’ordonnance attaquée. En outre, les mesures
d’instruction qu’ils requièrent ne sont pas, comme on le verra, de nature à
influer sur le sort du litige. Elles doivent en conséquence être rejetées.
3. Les appelants font valoir qu’ils n’ont plus aucun arriéré de
loyer à ce jour.
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins.
L'art. 257d alinéa 2 CO précise que, faute de paiement dans ce
délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois.
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré
avait finalement a été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, Cahiers du bail
[CdB] 3/97 pp. 65 ss.).
En l’espèce, les appelants ne contestent pas qu’ils n’ont pas
réglé l’arriéré de loyer dans le délai qui leur avait été imparti par courrier
du 4 juillet 2013. L’art. 257d CO donnait en conséquence à l’intimé le droit
de résilier les baux en cause moyennant un délai d’un mois pour la fin
d’un mois et de requérir leur expulsion.

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4. a) Les appelants soutiennent que le congé est abusif. Il font
valoir qu’ils ont réglé l’arriéré au mois de septembre 2013, soit peu de
temps après l’échéance du délai de sommation, que l’intimé a eu un
comportement déloyal en adressant la sommation le 4 juillet 2013, alors
que P.________ était en vacances et que le chiffre d’affaires de
l’établissement en été est très bas. Ils invoquent en outre le caractère
exorbitant du loyer et le harcèlement par les contraventions de parcage
de la clientèle résultant de la mise à disposition d’un nombre insuffisant de
places de parc. Ils relèvent qu’ils ont investi 200'000 fr. dans le commerce
en cause, que l’intimé aurait demandé le versement de la garantie de
loyer sur son compte personnel et qu’il avait toléré auparavant le
paiement des loyers par acomptes et de manière irrégulière ou tardive.
b) Le congé, même donné en raison de la demeure du
locataire, peut être annulé s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art.
271 et 271 a CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé
soit annulé (ATF 120 II 31 c. 4b). En effet, on ne saurait en principe exiger
d’un bailleur qu’il tolère la présence dans ses locaux d’un locataire qui ne
paie plus le loyer. Le congé donné pour ce motif repose donc sur un
intérêt légitime (TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 c. 2.4). Le congé
est toutefois abusif, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du
délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement
supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant
effectivement dû, ou si le montant impayé est insignifiant ou, encore si
l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai
comminatoire – soit un ou deux jours après l’échéance (Lachat, Le bail à
loyer, p. 672; Wessner, in Droit du bail à loyer – Commentaire pratique, n.
43 ad art. 257d CO; CACI 5 avril 2011/30) mais pas lorsque le retard est de
plus de deux semaines (TF 4A_493/2007 du 4 févier 2008 c. 4.2.5) –, à la
condition que le locataire se soit jusqu’alors toujours acquitté à temps du
loyer (ATF 120 II 31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et réf.). Le
congé est également abusif si le bailleur résilie le contrat longtemps après
l'expiration de ce délai (TF 4C.35/2004 du 27 avril 2004 c. 3, 1, publié in SJ
2004 I 424; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2.2), ou s’il constitue un

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congé de représailles au sens de l'art. 271a al. 1 lett. a CO (TF
4A_566/2011 du 6 décembre 2011 c. 4.1 ; TF 4C.35/2004 précité) ou
encore s'il consacre une attitude déloyale, par exemple lorsque le bailleur
ne répond qu'indirectement et tardivement à la demande du locataire
d'une baisse de loyer en raison d'importants défauts de la chose louée,
alors qu'il était en relation permanente avec celui-ci et que, dans
l'hypothèse la plus défavorable, le montant dû par le locataire était
nettement inférieur à celui réclamé dans la sommation (TF 4C.173/2005
du 24 octobre 2005 c. 2.2).
c) Selon l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de
la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement
prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b). La situation
juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une
jurisprudence éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie
ses effets de manière évidente (ATF 118 II 302 c. 3; JT 2011 III 146). En
revanche, la situation juridique n’est en règle générale pas claire lorsque
l’application d’une norme présuppose une décision d’appréciation du
tribunal ou la prise en considération de l’ensemble des circonstances,
comme c’est le cas de l’application du principe de la bonne foi ou de
l’abus de droit (ATF 138 I 123 c. 2.1.2; ATF 138 III 620 c. 5.1.2).
Le demandeur doit apporter la pleine preuve des faits fondant
sa prétention. Le cas clair doit être nié dès que le défendeur fait valoir des
moyens qui, sur le plan des faits, ne sont pas d’emblée voués à l’échec et
qui nécessitent une instruction complète des preuves. C’est dans ce sens
que l’on doit comprendre que le défendeur doit rendre ses moyens
vraisemblables. Il suffit donc que ses moyens ne soient pas dépourvus de
consistance. On ne peut en revanche exiger du défendeur qu’il rendre ses
moyens vraisemblables comme dans le cadre de la procédure de
mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 al. 2 LP (ATF 138 III 620 c. 5.1.1).
Le fait pour le défendeur d’avancer des arguments sans proposer le
moindre indice à leur appui et sans mentionner les preuves des moyens
qu’il invoque ne remet pas en cause le cas clair (Bohnet, note in Revue

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suisse de procédure civile [RSPC] 2013 p. 140; Bohnet, Le défendeur et le
cas clair, Newsletter Bail.ch décembre 2012 p. 2).
d) En l’espèce, les arguments invoqués par les appelants ne
sont pas de nature à faire apparaître le congé litigieux comme abusif. On
ne saurait en effet exiger, au regard des règles de la bonne foi, qu’un
bailleur attende que la saison creuse de l’été soit passée pour réclamer un
arriéré de loyer accumulé lors du printemps précédent, période censée
être plus faste. De même, les appelants font valoir en vain qu’ils ont réglé
l’arriéré au mois de septembre 2013, dès lors qu’à ce moment le délai
imparti par le courrier du 4 juillet 2013 était échu depuis plus de deux
semaines, ce qui rend sans pertinence le point de savoir si l’intimé avait
toléré auparavant des retards ou des paiements par acomptes. Quant aux
arguments tirés du nombre de place de parc insuffisant à disposition, du
montant des loyers, de la garantie de loyer et des investissements
consentis par les appelants, ils ne constituent pas des circonstances
particulières au sens de la jurisprudence susmentionnée permettant de
considérer que l’intimé aurait commis un abus de droit en résiliant le bail
pour défaut de paiement du loyer.
Les arguments des appelants étaient ainsi voués à l’échec, de
sorte que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que le congé
litigieux n’était pas abusif et que les conditions du cas clair étaient
réalisées.
5. En conclusion, les appels doivent être rejeté en application de
l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée.
Vu le rejet des appels, les frais judiciaires de deuxième
instance, fixés à 744 fr. 55 (art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif du 28 septembre
2010 des frais judiciaires civils ; RSV 270.11.5]), doivent être mis à la
charge des appelants (art. 106 al. 1 TFJC), solidairement entre eux.

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La date de libération des locaux étant passée en raison de
l’effet suspensif conféré par la loi à l’appel, il convient de renvoyer la
cause au premier juge, afin qu’il fixe aux appelants un nouveau délai de
libération des locaux en cause.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce :
I. Les appels sont rejetés.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 744 fr. 60
(sept cent quarante-quatre francs et soixante centimes), sont
mis à la charge des appelants P.________ et A.________ SA,
solidairement entre eux.
IV. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Morges
pour qu’elle fixe à P.________ et A.________ SA, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux occupés
dans l’immeuble sis [...], à Echandens (rez-de-chaussée,
surface commerciale de 325 m2).
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

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Du 5 mars 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- M. P.________,
- A.________ SA,
- M. Jean-Marc Schlaeppi (pour D.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
- Mme le Juge de paix du district de Morges.
Le greffier :