vd_gerichte · XC11.048277 · 2013-06-11 · fr
Protection contre les congés
Protection contre les congés


TRIBUNAL CANTONAL
XC11.048277-130219-130249
296
CO UR D’APPEL CIVI L E
_____________________________
Arrêt du 11 juin 2013
__________________
Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges : M. Creux et Mme Bendani
Greffier : M. Heumann
*****
Art. 271a al. 3, 272, 272b al. 1 CO ; 317 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur les appels interjetés par et
B.X.________, à Morges, tous deux demandeurs, et M.________, à
Lausanne, défenderesse, contre le jugement rendu le 3 avril 2012 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant les parties entre elles, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
1102

- 2 -
En fait :
A. Par jugement rendu le 3 avril 2012, adressé pour notification
aux parties le 17 décembre 2012, le Tribunal des baux a admis la validité
de la résiliation du bail de la défenderesse par les demandeurs pour le 31
décembre 2011 et accordé à cette dernière une seule et unique
prolongation de bail au 31 juillet 2014 au plus tard.
En droit, les premiers juges ont considéré que la résiliation de
bail devait être interprétée comme un congé ordinaire et non comme une
résiliation anticipée fondée sur l’art. 261 al. 2 let. a CO (Code des
obligation ; RS 220) dès lors que le congé avait été donné pour l’échéance
contractuelle et non pour le prochain terme légal suivant le rachat de
l’appartement par les nouveaux bailleurs. Ils ont ensuite examiné si le
congé était annulable sous l’angle de la période de protection de trois ans
conférée au locataire par l’art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO ensuite du litige
qui avait précédemment eu lieu au sujet de la libération du galetas, litige
qui avait abouti à la signature d’une convention le 25 août 2010 entre le
bailleur d’alors et la défenderesse. A cet égard, les juges ont retenu que le
litige survenu entre les parties était suffisamment important pour donner
lieu à protection et que dans la mesure où le congé avait été donné le 18
juillet 2011, il l’avait été pendant la période de protection de trois ans qui
avait débuté le 25 août 2010, si bien que l’art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO
était applicable. Toutefois, ils ont considéré qu’il existait un obstacle à
l’annulation du congé selon l’art. 271a al. 3 let. a CO dès lors que les
demandeurs avaient établi un besoin urgent d’occuper eux-mêmes
l’appartement, si bien qu’ils ont admis la validité du congé pour le 31
décembre 2011. S’agissant de la prolongation de bail, les juges sont
arrivés à la conclusion que le congé présentait pour la défenderesse des
conséquences éminemment pénibles au sens de l’art. 272 al. 1 CO,
lesquelles justifiaient une prolongation de bail. Ils ont cependant accordé
une unique prolongation au 31 juillet 2014 afin de tenir compte du besoin
urgent des demandeurs d’occuper eux-mêmes l’appartement litigieux.

- 3 -
B. Par acte du 28 janvier 2013, A.X.________ et B.X.________ ont
fait appel de ce jugement, concluant, sous suite de frais et dépens, à sa
réforme en ce sens qu’une seule et unique prolongation de bail est
accordée à la défenderesse au 30 juin 2013.
Par acte du 1er février 2013, B.X.________ a également fait
appel de ce jugement, concluant, sous suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que la résiliation de bail est
annulée et subsidiairement à la prolongation du bail jusqu’au 31 décembre
2015.
A l’appui de leurs écritures respectives, les parties ont produit
des pièces nouvelles nos 100 à 105 pour les demandeurs et nos 130 à 135
pour la défenderesse. Les demandeurs ont également requis la production
d’un rapport du Service social de la Direction de l’enfance, de la jeunesse
et de la cohésion sociale de Lausanne concernant la situation sociale de
M.________. Sur ordre du juge délégué, le centre social régional de
Lausanne (ci-après : CSR) a produit le 4 avril 2013 un rapport final
d’enquête, daté du 28 février 2013, concernant l’intéressée.
Après avoir pris connaissance du rapport précité, chacune des
parties s’est déterminée sur l’appel de l’autre, concluant à son rejet. Les
demandeurs ont encore produit trois pièces nouvelles (nos 106 à 108),
tandis que la défenderesse en a produit cinq (nos 136 à 140).
C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1. Par contrat du 24 novembre 1995, M.________, locataire, d’une
part, et [...], bailleresse, d’autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer
portant sur un appartement de 4 pièces, au premier étage gauche de
l’immeuble sis A.________, à Lausanne. Cet appartement est inscrit sous le
numéro d’immeuble B.________ au Registre foncier de la commune de

- 4 -
Lausanne. Deux dépendances étaient mises à disposition de la locataire, à
savoir une cave n° 6 et une mansarde n°2 (galetas). Conclu pour une
durée initiale du 15 décembre 1995 au 31 décembre 1996, le bail se
renouvelait d’année en année, sauf avis de résiliation donné et reçu au
moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance.
2. Par courrier du 17 juin 2009, Régie H.________SA a informé la
locataire que la propriétaire de l’immeuble, la société P.________SA,
envisageait d’aménager de nouveaux logements dans les combles de
l’immeuble sis A.________ à Lausanne. En conséquence, il a été demandé à
la locataire de libérer pour le 31 août 2009 au plus tard le galetas n°2 qui,
selon la régie, avait été mis à sa disposition à bien plaire et ne faisait pas
partie intégrante du contrat de bail.
Le 5 mai 2010, Régie H.________SA a adressé à la locataire une
formule de notification de nouvelles prétentions visant à la libération du
galetas précité pour le 31 décembre 2010.
Le 30 mai 2010, la locataire a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après :
la Commission de conciliation) en contestation de ces nouvelles
prétentions. En vue de mettre un terme au litige, Régie H.________SA et la
locataire ont signé, le 25 août 2010, la convention suivante :
″ 1) La locataire accepte ladite notification de nouvelles prétentions
concernant la suppression du galetas N° 2 pour le 31 décembre
2010.
2) La bailleresse accepte de permettre à la locataire de continuer à
utiliser le galetas précité jusqu’au 31 mars 2011.
3) La bailleresse informera la locataire courant janvier 2011 sur la
planification des travaux projetés dans les combles de l’immeuble.
4) Si les travaux prévus ne devaient pas débuter avant la fin de la
prolongation (31 mars 2011), la locataire pourra garder la jouissance

- 5 -
du galetas jusqu’à 30 jours avant le début effectif des travaux. Elle
devra alors libérer le galetas à cette échéance, moyennant un
préavis de 30 jours de la bailleresse.
5) Une baisse de loyer de CHF 90.- par mois est accordée à la
locataire dès la libération effective du galetas N° 2. ″
3. Le 8 mars 2011, P.________SA, d’une part, et A.X.________ et
B.X.________, d’autre part, ont signé un contrat de vente conditionnelle
concernant l’immeuble B.________. Par courrier du 28 avril 2011, le Service
de l’économie, du logement et du tourisme (ci-après : SELT) a accordé
l’autorisation en vue de l’aliénation de l’immeuble précité. Il était précisé
dans ce courrier qu’ « il n’y a[vait] pas lieu d’assortir la présente
autorisation de conditions, s’agissant d’un logement n’entrant pas,
qualitativement et de par sa valeur objective estimée, dans une catégorie
à pénurie au sens de la LAAL [Loi concernant l’aliénation d’appartements
loués] » et qu’ « à court terme en tout cas, la locataire en place, Mme
M.________, conservera[it] son logement, le bail en cours étant repris aux
conditions du droit du bail par les acheteurs, M. et Mme A.X.________ et
B.X.________, à Morges ». Compte tenu de cette autorisation, la vente a pu
avoir lieu et la propriété de l’appartement B.________ a été transférée aux
époux X.________ par réquisition inscrite le 28 juin 2011 au journal du
Registre foncier de la commune de Lausanne.
4. Par formule officielle de notification de résiliation de bail datée
du 18 juillet 2011, Régie H.________SA a résilié le contrat de bail de
M.________, pour sa prochaine échéance, à savoir le 31 décembre 2011. Le
motif de résiliation était mentionné dans le courrier d’accompagnement, à
savoir que les nouveaux propriétaires du logement, les époux X.________,
désiraient « récupérer leur bien pour leur propre usage ». Il était encore
précisé dans cette correspondance que les bailleurs étaient disposés à
libérer la locataire de ses obligations au plus vite et quelle que soit la date
et que la gérance se tenait à la disposition de celle-ci pour la soutenir dans
ses recherches d’un nouveau logement.

- 6 -
Le 8 août 2011, M.________ a saisi la Commission de
conciliation en concluant à l’annulation du congé, subsidiairement à la
prolongation du bail.
Ensuite de l’audience tenue le 27 septembre 2011, la
Commission de conciliation a adressé une proposition de jugement aux
termes de laquelle cette autorité prononçait l’annulation de la résiliation
du bail faute pour les bailleurs d’avoir prouvé l’urgence et la période de
protection de trois ans s’appliquant. Le 31 octobre 2011, les époux
X.________ ont formé opposition. Une autorisation de procéder leur a été
délivrée le 16 novembre 2011.
5. Par demande du 13 décembre 2011 adressée au Tribunal des
baux, les demandeurs A.X.________ et B.X.________ ont pris, avec suite de
frais et dépens, les conclusions suivantes à l’encontre de la défenderesse
M.________ :
″ I. Dire que le contrat de bail liant M.________ à A.X.________
et B.X.________, portant sur l’appartement inscrit sous le
numéro d’immeuble B.________ au Registre foncier de la
Commune de Lausanne, est valablement résilié avec effet
au 31 décembre 2011.
II. Ordonner à M.________ de restituer l’appartement inscrit
sous le numéro d’immeuble [...] [recte : B.________] au
Registre foncier de la Commune de Lausanne à
A.X.________ et B.X.________ dans un délai de trente jours
dès jugement définitif et exécutoire, libre de toutes
personnes et de tous biens.
III. Autoriser A.X.________ et B.X.________, faute d’exécution
dans le délai imparti sous chiffre II, à faire libérer
l’appartement inscrit sous le numéro d’immeuble [...]
[recte : B.________] au Registre foncier de la Commune de
Lausanne et d’en faire évacuer toutes les personnes et
tous les objets s’y trouvant.

- 7 -
Ordre est donné à l’huissier chef du Tribunal des baux, à
son défaut à l’un des huissiers de ce Tribunal, de pourvoir
à l’exécution sur réquisition écrite de A.X.________ et
B.X.________.
Injonction étant faite aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution s’ils en sont requis.
Avis étant donné à M.________ qu’il sera procédé au besoin
à l’ouverture forcée. ″
Par courrier du 6 février 2012, la défenderesse M.________ s’est
déterminée en prenant les conclusions suivantes :
″ I. Principalement
Le congé signifié le 18 juillet 2011 à M.________ par Régie
H.________SA, portant sur un appartement de 4 pièces au
premier étage de l’immeuble sis A.________ à Lausanne,
est inefficace, respectivement annulé.
II. Subsidiairement
Le contrat de bail à loyer pour habitation liant M.________ à
A.X.________ et B.X.________, portant sur un appartement
de 4 pièces au premier étage de l’immeuble sis A.________
à Lausanne, est prolongé d’une durée de quatre ans
s’étendant jusqu’au 31 décembre 2015. ″
6. La situation personnelle des époux X.________ est la suivante :
Selon décision de taxation fiscale pour l’année 2010, le revenu
imposable des époux X.________ s’est élevé à 312'400 fr. et leur fortune
imposable à 301'000 francs. Ils ne possèdent aucun bien immobilier,
hormis l’appartement litigieux et louent, depuis le mois d’août 2007, un
appartement de 5 pièces et demie à Morges. Ils souhaitent quitter ce
logement le plus rapidement possible, notamment en raison de problèmes
relationnels avec l’une de leurs voisines qui ont débuté en juillet 2010.
C’est d’ailleurs dans cette optique qu’ils se sont intéressés à l’achat de

- 8 -
l’appartement litigieux. Les problèmes de voisinage ont conduit les époux
X.________ au dépôt d’une plainte pénale contre leur voisine pour voies de
fait et injure le 7 février 2011. Cette plainte a fait l’objet d’une ordonnance
de classement rendue le 6 janvier 2012, en raison de la tardiveté de la
plainte s’agissant de certains faits et faute de témoins pour d’autres.
B.X.________ a été fortement affectée par ce conflit de voisinage de même
que par la présente procédure. Elle a dû consulter à plusieurs reprises le
Dr. [...], spécialiste FMH en médecine interne, lequel lui a prescrit des
médicaments contre les angoisses et les troubles du sommeil en octobre
2011, de même qu’il lui a fourni l’adresse d’un psychiatre en février 2012.
B.X.________ a également reçu un avertissement écrit de la part
de l’actionnaire unique de la société [...] dont elle est l’administratrice, à la
suite des difficultés personnelles qu’elle a rencontrées. Depuis le mois
d’août 2010, B.X.________ travaille à temps partiel à Lausanne et y suit des
cours de français, raison pour laquelle les époux X.________ souhaitent se
rapprocher de la capitale vaudoise, ceci d’autant qu’elle ne dispose pas de
permis de conduire. Ce déménagement est également motivé par le fait
que B.X.________ suit un traitement de fécondation in vitro auprès du CHUV
et que les époux ont à cœur de mettre toutes les chances de leur côté en
réduisant au maximum toute cause de stress pour l’intéressée. Il ressort
du certificat médical de la Dresse [...] du 18 janvier 2013 que B.X.________
est en cours de traitement de fécondation in vitro depuis janvier 2012 et
que les deux dernières tentatives se sont soldées par un échec et du
certificat médical du 19 avril 2013 qu’elle est en cours de traitement
encore pour un an.
A l’audience de première instance, les époux X.________ ont
expliqué que le besoin d’occuper l’appartement litigieux s’était encore
accru depuis le moment où la résiliation avait été signifiée, dès lors que la
mère de B.X.________, domiciliée en Russie, était atteinte d’un cancer
récemment diagnostiqué et qu’ils souhaitaient accueillir celle-ci chez eux
durant quelques mois afin qu’elle puisse bénéficier d’un suivi oncologique
au CHUV.

- 9 -
7. La situation personnelle de M.________ est la suivante :
M.________ est locataire de l’appartement objet du litige depuis
novembre 1995, soit plus de quinze ans au moment de la réception du
congé. Elle y vit en compagnie de son fils, né en 1990, lequel suit
actuellement une formation à plein temps à la Haute école de travail
social et de la santé de Lausanne. Depuis 2004, elle est sans emploi et
émarge à l’aide sociale. Elle a bénéficié, à titre rétroactif dès le 1er mai
2008, d’une demi-rente AI, puis d’une rente entière dès le 1er octobre
2012. Il ressort du rapport final d’enquête du 28 février 2013 du CSR que
l’intéressée n’aurait pas dû bénéficier des prestations du revenu
d’insertion entre janvier 2006 et octobre 2012 en raison du montant de sa
fortune sur des comptes non déclarés au CSR et de crédits réguliers
provenant très vraisemblablement de son activité artistique. A cet égard,
à l’audience du Tribunal des baux, M.________ avait déclaré que son
activité de sculptrice qu’elle avait débutée trois ans auparavant constituait
un passe-temps ponctuel qui ne lui procurait aucun revenu. Elle a toutefois
produit des pièces attestant des montants qu’elle a perçus ensuite de la
vente de certaines de ses œuvres d’art et a indiqué que malgré leur prix
de vente relativement élevé, elle n’avait touché que très peu d’argent
compte tenu des commissions perçues par les galeries d’art et du prix de
la matière première.
Il ressort des certificats médicaux au dossier que M.________ est
très gravement atteinte dans sa santé. En effet, après un cancer du sein
diagnostiqué en 2004, lequel a nécessité des chimiothérapies et une
intervention chirurgicale, sa situation s’est aggravée en juin 2011
lorsqu’elle a appris qu’elle était de nouveau atteinte d’un cancer très
avancé et multimétastatique. Sa pathologie nécessite de lourds
traitements hebdomadaires de polychimiothérapie qui devront se
poursuivre à long terme vu leur caractère palliatif. Il ressort du certificat
médical établi le 31 janvier 2012 par le Dr. [...], spécialiste FMH en
médecine interne et oncologie hématologie, qu’il est médicalement
souhaitable que sa patiente bénéficie d’un environnement le plus stable et
le plus calme possible et qu’elle ne soit pas soumise à des situations

- 10 -
stressantes extérieures à sa maladie pour ne pas compromettre le succès
des traitements en cours. Selon le certificat médical établi le 17 janvier
2013 par le même médecin, malgré les lourds traitements entrepris, sa
patiente présente une aggravation et une progression de la maladie, ce
qui a conduit à modifier le traitement et à instaurer une nouvelle
polychimiothérapie dès janvier 2013.
En d roit :
1. La décision attaquée a été rendue le 3 avril 2012, de sorte que
les voies de droit sont régies par les dispositions du CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), entré en vigueur le 1er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10’000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC).
Interjetés tous deux en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par des
parties qui y ont intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale
de première instance, pour des prétentions dépassant 10’000 fr., les
appels sont formellement recevables.
2. a) L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 2 ss ad
art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits

- 11 -
sur la base des preuves administrées en première instance (ibidem, n. 6
ad art. 310 CPC, pp. 1249-1 250; JT 2011 III 43 et réf.).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Jeandin, op. cit., n. 6-8 ad art. 317
CPC, pp. 1265-1266 ; Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JT 2010 III 138). Il appartient à l’appelant de démontrer si
ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer de tels
faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les
rendent admissibles selon lui (Tappy, op. cit., pp. 136-137; JT 2011 III 43 c.
2).
b) S’agissant des pièces nouvelles produites par les appelants
A.X.________ et B.X.________ en annexe à leur appel, les pièces nos 101 à
104 ne présentent plus d’intérêt du moment que le CSR a transmis un
rapport final d’enquête sur la situation de M.________. Seule la pièce n°
105, postérieure à l’audience de jugement et donc recevable, est à
prendre en considération. Pour ce qui est des pièces nouvelles produites
par l’appelante M.________ en annexe à son appel, les pièces nos 133 à 135
sont recevables car postérieures à l’audience de jugement. Quant aux
nouvelles pièces produites par chacune des parties en annexe à sa
réponse à l’appel de l’autre, si la pièce n° 106 concerne un fait postérieur
au dépôt de l’appel, il n’en va pas de même des pièces nos 107 et 108, qui
auraient pu être produites avec l’appel (cf. art. 317 al. 1 let. a CPC). Du
côté de l’appelante, il convient de prendre en compte les pièces nos 136 à
138 dans la mesure où celles-ci permettent à l’appelante de se justifier à
la suite de la production du rapport du CSR, lequel a été produit après que
l’intéressée eut déposé son appel. Néanmoins, on ne tiendra pas compte
de la pièce n° 139 dans la mesure où d’une part, on peut douter de sa
recevabilité dès lors qu’elle est datée du 19 octobre 2007 et d’autre part,
de sa force probante, comme on le verra plus loin (cf. infra c. 4e). Quant à
la pièce n° 140, elle n’apparaît pas pertinente pour le sort de la cause. Sur

- 12 -
la base de ce qui précède, l’état de fait du jugement a été complété afin
de prendre en considération les pièces recevables produites par les
parties.
3. L’appelante M.________ conteste en premier lieu la validité du
congé qui lui a été signifié le 18 juillet 2011 par Régie H.________SA. A cet
égard, elle s’en prend au fait que l’autorisation d’aliénation délivrée par le
SELT le 28 avril 2011 à l’ancienne propriétaire P.________SA mentionnait
que la locataire en place, à savoir l’appelante, conserverait son logement,
le bail étant repris aux conditions du droit du bail par les intimés acheteurs
A.X.________ et B.X.________. Or la résiliation dudit bail est intervenue
quelques jours seulement après le transfert de propriété aux acheteurs.
Ensuite, l’appelante fait valoir que les époux X.________ ne se sont prévalus
de leur besoin urgent d’occuper les locaux qu’au stade de l’audience de
conciliation. Seul un besoin propre – et non urgent – ayant été invoqué
dans la lettre du 18 juillet 2011, ces derniers sont liés par ce motif. Au
demeurant, le caractère urgent de cet usage est douteux, compte tenu de
la procédure d’autorisation d’aliénation d’un tel appartement occupé par
une locataire. L’appelante s’en prend également au conflit avec une
voisine dont se sont prévalus les intimés qu’elle qualifie de « broutille ».
Enfin, elle réfute l’allégation des intimés selon laquelle B.X.________
souhaite se rapprocher de son lieu de travail, qui se trouverait à Lausanne,
alors que la société qu’elle administre est sise à Morges.
a) Le congé donné en cours de procédure ou durant la période
de protection est toujours réputé abusif même si le bailleur est de bonne
foi. Cette présomption peut toutefois être renversée par le bailleur, dans
les six cas donnés par l’art. 271a al. 3 CO, en particulier par le premier de
ceux qui y sont énumérés de manière exhaustive, à savoir le cas où le
congé est donné en raison du besoin urgent du bailleur ou de ses proches
parents ou alliés d’utiliser eux-mêmes les locaux. Lorsque l’immeuble est
propriété de plusieurs personnes, le besoin d’une seule d’entre elles suffit.
Le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un
état de nécessité : il suffit que, pour des motifs économiques ou pour

- 13 -
d’autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu’il renonce à l’objet
loué ou doive supporter une longue attente avant de le récupérer. Le
besoin dont il s’agit doit être sérieux, concret et actuel. La notion
d’urgence doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore
en fonction de son degré. Il faut qu'existent des motifs qui revêtent
objectivement une certaine importance, de simples motifs de confort
n’étant pas suffisants. Tant l’intérêt du propriétaire qui invoque un besoin
urgent que l’intérêt du locataire à demeurer dans l’appartement doivent
être mis en balance (ATF 118 II 50 c. 3 ; ATF 132 III 737 c. 3.4.3). Lorsque
l’immeuble est vendu, c’est le besoin de l’acquéreur, une fois inscrit au
Registre foncier, qui doit être considéré ; le propriétaire qui résilie le bail
en vue d’une vente à venir ne peut pas se prévaloir du besoin du futur
acquéreur (Lachat, Le bail à loyer, chap. 30, n. 3.9, p. 779). Déterminer le
degré d’urgence requis relève, dans une large mesure, de l’appréciation
du juge. Il convient au bailleur d’établir l’existence d’un besoin urgent
(Lachat, Le bail à loyer, chap. 29, n. 5.5.4, pp. 747-748 et chap. 30, n. 3.9,
pp. 777-779; Conod, in Bohnet/Montini, Droit du bail, n. 60 ss. ad art. 271a
CO, pp. 1049-1051 et les réf. cit.).
b) S’il est vrai que l’autorisation d’aliéner l’appartement
litigieux accordée par le SELT à l’ancienne propriétaire comporte une
mention relative au bail de la défenderesse, il convient cependant de ne
pas en escamoter le texte, lequel précise qu’ « à court terme en tout cas,
la locataire en place, Mme M.________, conservera son logement, le bail en
cours étant repris aux conditions du droit du bail par les acheteurs, M. et
Mme A.X.________ et B.X.________, à Morges ». Ainsi, les acheteurs de
l’appartement, soit les bailleurs actuels, tout en reprenant à leur compte
ledit bail à loyer, n’ont nullement renoncé à leur droit de le résilier
conformément à la loi ou au contrat. Ils ne se sont en particulier pas liés
par un acte juridique avec la locataire, les privant de reprendre leur liberté
à son égard. De même, ils ne se sont pas engagés expressément envers
elle à maintenir son bail, créant chez elle une confiance légitime. On ne
saurait donc retenir qu’ils auraient agi contrairement aux règles de la
bonne foi. Ce grief s’avère dès lors infondé.

- 14 -
c) Concernant ensuite la motivation du congé, il convient de
rappeler que la partie qui résilie le bail fournira de préférence
spontanément et d’emblée les motifs du congé. La motivation peut
cependant intervenir ultérieurement, ce qui est le cas, notamment,
lorsque le destinataire du congé se prévaut de l’art. 271 al. 2 CO. La
pratique admet une motivation tardive communiquée à l’autorité de
conciliation, voire au juge. La partie qui tarde de la sorte doit justifier son
retard. A défaut, de tels atermoiements constituent un indice de congé
contraire à la bonne foi (Lachat, op. cit., chap. 29, n. 3.3, p. 731 et les réf.
citées). En l’occurrence, la lettre de résiliation adressée le 18 juillet 2011
par Régie H.________SA à l’appelante motive celle-ci par le désir des
nouveaux propriétaires de « récupérer leur bien pour leur propre usage ».
Se référant à la date d’échéance du bail coïncidant avec la fin de l’année,
l’auteur de la lettre poursuit en écrivant que « vos nouveaux bailleurs sont
absolument disposés à vous libérer plus vite de toutes obligations, et pour
n’importe quelle date à votre totale convenance ». La lettre se termine par
l’offre de la Régie d’aider la locataire dans ses « recherches d’un nouvel
appartement ». Ainsi, même si le mot « urgent » n’apparaît pas
explicitement dans ce courrier, il en ressort de manière suffisamment
claire que les bailleurs aspiraient à occuper leur nouvel appartement le
plus rapidement possible. Certes, dans sa décision du 14 octobre 2011, la
Commission de conciliation considère que les bailleurs ont résilié le bail
pour sa prochaine échéance « en invoquant le besoin propre, sans faire
valoir l’urgence » et que « ce n’est qu’en audience qu’ils ont invoqué
l’urgence (litige dans l’immeuble avec une autre locataire) », concluant
que « l’urgence n’est dès lors pas démontrée ». Toutefois, cette
appréciation n’est pas partagée par le Tribunal des baux, lequel a au
contraire qualifié le besoin des bailleurs de prendre possession de leur
appartement nouvellement acquis d’ « urgent », dans la mesure où « on
ne saurait exiger d’eux qu’ils renoncent à s’installer dans cet
appartement ». Cette dernière appréciation doit être confirmée. Non
seulement, l’urgence du besoin des bailleurs apparaissait déjà
implicitement dans la lettre de résiliation de la Régie, mais en outre, ces
derniers ont explicité et documenté le besoin qu’ils invoquaient dès que la
locataire a contesté la résiliation du bail dont elle a requis l’annulation. On

- 15 -
ne saurait parler en l’espèce d’atermoiements qui constitueraient un
indice de congé contraire à la bonne foi. Ce grief doit dès lors lui aussi être
rejeté.
d) S’agissant du conflit de voisinage que connaissent les
intimés dans l’immeuble abritant leur domicile actuel, on ne saurait le
qualifier de « broutille » à l’instar de l’appelante. En effet, ce n’est pas
parce que la plainte pénale déposée par les intimés à l’encontre de la
voisine dont le comportement les importune a débouché sur un
classement que ce conflit est inexistant. Au contraire, il convient de se
référer au certificat médical établi le 24 février 2012 par le Dr. [...] qui
montre que cette situation est source chez B.X.________ de troubles tels
qu’état anxio-dépressif, troubles du sommeil, irritabilité, qui ont semblé
« très préoccupants » à ce praticien au point de l’amener à prescrire à sa
patiente de suivre un traitement psychiatrique et de préconiser une
solution rapide « pour éviter une dégradation de la situation médicale ».
Dès lors, le grief de l’appelante s’avère infondé à cet égard.
e) Pour ce qui est enfin du souhait des intimés de se
rapprocher du centre de leurs activités quotidiennes, il importe en
définitive peu que la société dont la demanderesse était l’administratrice
au moment du congé ait son siège à Morges. En effet, le jugement attaqué
fait état d’une activité de l’intéressée à temps partiel à Lausanne ainsi que
de cours de français qu’elle suit dans cette ville. En outre, et c’est sans
doute la raison la plus importante invoquée par les intimés, B.X.________
suit un traitement de fécondation in vitro au CHUV qui, à ce jour, n’est pas
terminé (cf. P. 105-106). De tels motifs fondent un intérêt légitime de
l’intéressée à vouloir occuper l’appartement nouvellement acquis à
Lausanne. A l’instar des précédents, ce grief doit aussi être rejeté.
4. a) Dans leur appel tendant à ce que la seule et unique
prolongation de bail accordée à la locataire soit limitée au 30 juin 2013,
les appelants A.X.________ et B.X.________ font valoir en substance, pièces
et réquisition de pièce à l’appui, que la situation financière de la

- 16 -
défenderesse est nettement meilleure que celle qu’elle avait alléguée en
première instance et qu’a retenue le Tribunal des baux dans le jugement
attaqué. Ils demandent que la durée de la prolongation de bail soit fixée
dans les meilleurs délais, de manière définitive, sans que le dossier
retourne à l’autorité de première instance.
En l’occurrence, la cour de céans a considéré, s’agissant de la
réquisition de pièce présentée, que les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC
étaient remplies. Dans la mesure où les premiers juges ont tenu compte,
notamment, de la situation matérielle de la défenderesse (absence de
fortune, pension alimentaire complétée par un RI et l’aide de son fils) dans
les critères d’appréciation pour l’octroi d’une prolongation de bail (cf. art.
272 al. 2 let. c CO), la pièce requise par les appelants et produite par le
CSR est pertinente.
b) De son côté, l’appelante M.________ fait valoir à l’appui de
sa conclusion subsidiaire en prolongation du bail pour la durée maximale
prévue par la loi, qu’en raison de son état de santé – qu’elle qualifie de
désespéré – un déménagement est tout simplement inenvisageable pour
elle. En outre, elle se dit très attachée à son logement qu’elle occupe
depuis près de 20 ans. Pour ce qui est de sa situation financière, elle
maintient, nonobstant le contenu du rapport du CSR, qu’elle est précaire.
En particulier, si elle s’est montrée intéressée à acquérir l’appartement
qu’elle occupe, c’est avant tout pour assurer un logement à son fils « en
prévision de son prochain décès ». Elle ajoute qu’elle envisageait, cas
échéant, d’obtenir de l’aide de sa famille pour cette acquisition. Quant à
ses « prétendus revenus de vente d’oeuvres d’art », elle maintient que
cette activité ne lui procure aucun revenu. Elle se réfère pour le surplus au
« prêt » consenti par son ami et à la rente Al qui lui a été octroyée
récemment.
c) Selon l’art. 272 CO, le locataire peut demander la
prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin
du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans
que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts,

- 17 -
l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la
conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la
situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur
comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou
alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de
ce besoin (d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (e) (al. 2). La pesée des intérêts en fonction de cette liste
non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d’une
éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la
prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la
résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 116 Il 446 c. 3b ; Lachat,
op. cit., p. 771). Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en
aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux
locaux (ATF 135 III 121 c. 2; ATF 125 III 226 c. 4b; ATF 104 II 311, JT 1979 I
495), et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible
de celui qu'il a (ATF 116 lI 446, JT 1991 I 63). La prolongation n'a donc de
sens que si elle permet d'atténuer les conséquences pénibles
qu'entraînerait le congé (TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 c. 7.4; ATF 116
lI 446).
La durée de la prolongation ne peut être déterminée
schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée
des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l’art. 272 al.
1 et 2 CO (TF 4C.139/2000 du 10 juillet 2000 c. 2). La détermination de la
durée de la prolongation en fonction des critères précités relève du
pouvoir d’appréciation du juge, selon les règles du droit et de l’équité (art.
4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner
du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et
procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse
pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d’appréciation que la loi lui
accorde. Le droit fédéral n’est violé que si le juge sort des limites fixées
par la loi, s’il se laisse guider par des considérations étrangères à la
disposition applicable, s’il ne prend pas en compte les éléments
d’appréciation pertinents ou s’il en tire des déductions à ce point
injustifiables que l’on doive parler d’un abus du pouvoir d’appréciation

- 18 -
(ATF 136 III 190 c. 6 ; ATF 135 III 121 c. 2 ; ATF 133 Il 201 c. 5.4 ; ATF 125
111 226 c. 4b ; TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 c. 7 ; TF 4A_130/2008
du 26 mai 2008 c. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte les
circonstances et la durée du bail, mais aussi l’âge et la santé du locataire,
ses revenus et ses relations avec le quartier (Lachat, op. cit., p. 775). Si le
besoin du bailleur d’avoir à utiliser personnellement ses locaux est
légitime, ce besoin peut l’emporter sur les intérêts du locataire lorsqu’il
est concret, sérieux et actuel. L’appréciation sera différente s’agissant
d’un bailleur occasionnel, dont l’intérêt pèsera plus lourd que celui d’un
professionnel de l’immobilier (Lachat, op. cit., pp. 776 à 778). Quant au
locataire, il ne doit pas rester inactif et se mettre à la recherche d’un
nouveau logement dès la notification du congé (ATF 125 III 226 c. 4c; Lai
op. cit., p. 782 et les réf. cit.).
L’art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation
pour des baux d’habitation est de quatre ans au maximum, limite dans
laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat, op.
cit., pp. 782-783). Procéder par deux prolongations successives ne se
justifie cependant que lorsqu’il existe une incertitude caractérisée sur la
situation à la fin de la première période de prolongation (TF 4A_621/2009
du 25 février 2010 c. 2.4.2, in Cahiers du bail 2010, p. 83). Une
prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement,
un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à
trouver un local de remplacement (Weber, in Basler Kommentar, Bâle
2008, n. 15 ad art. 272 CO; CREC I du 7 septembre 2011/236 ; CREC I du
26 août 2009/417), respectivement lorsque le locataire peut disposer
d’une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires
(Conod, in Droit du bail à loyer : Commentaire pratique, Bâle 2010, n. 9 ad
art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable
lorsque le locataire n’a pas fait de recherches intensives de locaux de
remplacement jusqu’au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4
mars 2002 c. 4 ; SVIT, Das Schweizerische Mietrecht – Kommentar, Zurich
2008, n. 6 ad art. 272b CO).

- 19 -
d) En l’espèce, les premiers juges ont retenu que la locataire,
qui occupait l’appartement loué depuis plus de 15 ans au moment de la
réception du congé litigieux, était très gravement atteinte dans sa santé.
Avéré, cet élément n’a donc pas à être réexaminé. En outre, ils ont retenu
que la défenderesse était sans emploi, qu’elle était dans l’attente d’une
décision de rente AI, qu’elle n’avait aucune fortune, que son activité de
sculptrice n’était qu’un passe-temps dont elle ne tirait aucun revenu et
qu’elle subvenait à ses besoins grâce à une pension alimentaire de 550
fr./mois complétée par le revenu d’insertion et l’aide de son fils, qui vivait
avec elle et avait l’intention de continuer à habiter avec sa mère jusqu’à la
fin de ses études, en juin 2015. Ajoutant que la situation du marché du
logement était notoirement tendue en ville de Lausanne, ils ont conclu que
le congé litigieux présentait pour la défenderesse « des conséquences
éminemment pénibles au sens de l’art. 272 al. 1 CO ». Les premiers juges
ont contrebalancé l’intérêt de la locataire à pouvoir rester dans
l’appartement loué avec celui des bailleurs à pouvoir l’occuper. A cet
égard, ils ont retenu l’urgence du besoin de ces derniers, notamment en
raison des lieux fréquentés par la demanderesse, non détentrice d’un
permis de conduire, en ville de Lausanne, plus particulièrement de ses
fréquents déplacements au CHUV pour y suivre un traitement de
fécondation in vitro. Ils ont également tenu compte du fait que les
demandeurs, selon leurs déclarations, devaient accueillir la mère de la
demanderesse, elle-même atteinte d’un cancer récemment diagnostiqué,
pour lui permettre de bénéficier d’un suivi oncologique au CHUV. Ils ont
cependant souligné que les demandeurs, au contraire de la défenderesse,
disposaient de moyens financiers importants, qui leur permettaient de
trouver plus facilement que cette dernière une solution provisoire de
relogement pour leur éviter de subir les inconvénients qu’ils subissaient
actuellement. Forts de cette pesée d’intérêts, les premiers juges ont
accordé à la locataire une unique prolongation de son bail d’une durée
moindre que celle qu’elle sollicitait, soit de 31 mois. Cette dernière sollicite
que la prolongation soit portée à 48 mois.
e) Il convient de constater que les premiers juges ont tenu
compte de tous les éléments d’appréciation pertinents et qu’ils n’ont pas

- 20 -
abusé de leur pouvoir d’appréciation. Reste à savoir si les nouveaux
éléments portés à la connaissance de la cour de céans – plus
particulièrement ceux contenus dans le rapport du CSR – sont de nature à
modifier cette appréciation dans un sens ou dans l’autre. S’il est d’abord
vrai que l’appelante M.________ a été mise au bénéfice d’une demi- rente
Al dès le 1er mai 2008, puis d’une rente entière dès le 1er octobre 2012,
cet élément a déjà été dûment pris en compte dans le jugement attaqué,
même si la décision d’octroi n’était qu’imminente. Ensuite, il ressort en
substance du rapport précité que l’appelante, bénéficiaire du RI, a
dissimulé un certain nombre d’éléments relatifs à ses revenus et à sa
fortune. En particulier, il est résulté des investigations menées qu’entre
janvier 2006 et octobre 2012, cette dernière n’aurait pas eu droit au RI en
raison des montants de fortune découverts sur des comptes inconnus du
CSR et de crédits réguliers provenant « très vraisemblablement » de son
activité artistique et que, partant, la quasi-totalité des aides octroyées à la
bénéficiaire étaient indues. Les prêts invoqués par l’intéressée (de la part
d’un certain [...] de même que de la part de son ami [...]) sont très
fortement mis en doute, ce qui ôte à la pièce n° 139 nouvellement
produite – à supposer qu’on la considère recevable – de toute manière sa
force probante. Les explications données au sujet de sa situation
financière par l’appelante dans sa réponse à l’appel des bailleurs ne
convainquent pas. Les pièces bancaires et les factures produites (P. 137 et
138) ne font que confirmer le résultat des investigations menées par le
CSR. On prend acte des frais encourus dans ce cadre par l’intéressée et de
ce que l’exercice de son activité artistique aide cette dernière à surmonter
le caractère irrémédiable de sa maladie. Il n’en reste pas moins que des
éléments pertinents ont été cachés par l’intéressée non seulement au CSR
mais également au Tribunal des baux. Les éléments nouveaux qui
précèdent ne permettent toutefois pas de modifier l’appréciation des
premiers juges quant à la durée de la prolongation accordée à la
locataire ; ces derniers ont en effet attaché une importance prépondérante
à l’état de santé de la locataire au moment de fixer la durée de la
prolongation. Tout au plus, ces nouveaux éléments auraient pu influer sur
la question de savoir si la locataire pouvait prétendre à une prolongation
d’une durée supérieure. Tel n’est cependant pas le cas, dès lors que la

- 21 -
locataire n’a pas droit à la prolongation maximale de 4 ans, celle-ci
n’ayant fait état d’aucune recherche d’un nouveau logement depuis la
notification de la résiliation de son bail. Du côté des bailleurs, aucun
élément foncièrement nouveau n’est apparu qui soit de nature à modifier
l’appréciation des premiers juges quant à leur besoin urgent de récupérer
l’appartement litigieux. En conclusion, il convient dès lors de confirmer la
durée de prolongation telle qu’accordée par les premiers juges et de
rejeter les conclusions respectives des appelants et de l’appelante à cet
égard.
5. En définitive, les deux appels doivent être rejetés et le
jugement attaqué confirmé.
Les bailleurs l’emportent sur les conclusions tant principale
que subsidiaire de la locataire, tandis qu’ils perdent sur leur propre
conclusion en réduction de la durée de la prolongation du bail. Quant à la
locataire, elle succombe sur ses conclusions principale et subsidiaire, mais
gagne sur la conclusion des bailleurs. Les appelants A.X.________ et
B.X.________ gagnent plus qu’ils ne perdent et ont donc droit à des dépens
réduits de deuxième instance, qu’il convient de fixer à un tiers. Il s’ensuit
que les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'447 fr. pour les
deux appels (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010, RSV 270.11.5]), doivent être répartis de la manière
suivante : M.________ supporte ses propres frais d’appel, par 1'647 fr.,
tandis qu’elle doit restituer à A.X.________ et B.X.________ les deux tiers de
leur avance de frais, soit 533 fr. En outre, la valeur litigieuse totale devant
la cour de céans s’élevant à 84'755 fr. (64'722 + 20'033), M.________ doit
verser aux époux A.X.________ et B.X.________ la somme de 3'000 fr.,
représentant des dépens réduits d’un tiers (cf. art. 7 TDC [tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]) à titre de
participation aux honoraires de leur conseil.

- 22 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
prononce :
I. L’appel de A.X.________ et B.X.________ est rejeté.
II. L’appel de M.________ est rejeté.
III. Le jugement est confirmé.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'447 fr.
(deux mille quatre cent quarante-sept francs), sont mis par
2'180 fr. (deux mille cent huitante francs) à la charge de
l’appelante M.________ et par 267 fr. (deux cent soixante-sept
francs) à la charge des appelants A.X.________ et B.X.________,
solidairement entre eux.
V. L’appelante M.________ doit verser aux appelants A.X.________
et B.X.________, solidairement entre eux, la somme de 3'533 fr.
(trois mille cinq cent trente-trois francs) à titre de dépens et de
restitution d’avance de frais de deuxième instance.
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :

- 23 -
Du 12 juin 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
- Me Pierre Mathyer (pour A.X.________ et B.X.________),
- Me Carole Wahlen (pour M.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
84'755 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

- 24 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
- Tribunal des baux.
Le greffier :